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Titolo: mutui al 90 - 100%

 Salve a tutti,
sto incominciando a cercare casa e sto iniziando a gurdarmi intorno anche
per i mutui, il mio problema è che non ho un anticipo sufficiente e quindi
sono costretto a orientarmi su un mutuo 90% o al limite 100%!
Ho guardato già abbeynational e mutuonet, qualcuno di voi li conosce sono
affidabili? Ne conoscete qualcun'altro?
Ultima domanda: secondo voi con un reddito ufficiale a tempo indeterminato
di poco di più di 1500 Euro mensili (siamo in due) ti concedono un mutuo al
90%?
Grazie mille
(vi prego aiutatemi non me ne intendo molto)
ciao
Gianma
 
 
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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

 90%?
Non tutte e non sempre ma non dovresti avere problemi. Piuttosto la rata 
non deve superare 1/3 del reddito netto, su questo le banche sono 
abbastanza fiscali.

 ha scritto nel
messaggio news:MPG.1be089ee7...@news.tin.it...

Ecco, hai fatto bene a scrivere " abbastanza".
Nel caso in cui  la rata supera il tetto che di norma stabilisci la
banca, ( molto soggettivo da banca a banca),  basta far garantire il
mutuo anche dalla mamma o dal papà ( o da altra persona), anche se
pensionata e tutto si sistema.
Dico questo perchè è successo a persone che conosco.
G.

   Grazie a entrambi per le risposte,
siete a conoscenza per caso di qualche istituto che pratica delle condizioni
accettabili per queste tipologi di mutuo oltre ai due già indicati
(abbeynational e 
mutuonet.it
)?
Grazie ancora
Ciao


A proposito di mutui "strani":
conosco un extracomunitario che con un reddito familiare  netto di circa 
1800/2000 euro al mese (marito e moglie dipendenti a tempo indeterminato con 
3 figli a carico) ha appena acquistato un appartamento in Milano (circa 60 
mq) al prezzo di 110.000 euro ottenendo un mutuo per il valore di circa 
126.000 euro (= valore della casa + mediazione + imposta di registro + spese 
notarili).
Premesso:
- che la disponibiluità economica del debitore è pari a zero (per versare 
all'agenzia i 2000 euro necessari per poter fare la proposta d'acquisto ha 
dovuto richiedere un anticipo sulla liquidazione) e quindi non pùò aver 
versato anticipi x spese o altro
- il taeg applicato al mutuo (almeno per quello che ho potuto ricavare 
attualizzando il valore delle rate) non mi sembra fuori dal mondo (circa 
3,5%)
- non ci sono terzi garanti
- il mutuo è stato concesso da un istituto bancario (non da una finanziaria)
qualcuno mi può dare una spiegazione economicamente logica di come sia stata 
possibile una cosa del genere? 

 possibile una cosa del genere?
A volte i mediatori " finanziari" ( non so come altro definirli),
riescono a fare miracoli.
Anche mio suocero ha venduto una casa ad una famiglia di
extracomunitari e, piu' o meno, la situazione era come l'hai descritta
tu.
All'appuntamento fissato presso la banca dell'acquirente, per la
stipula del rogito e relativo pagamento, si presentò una strana
persona, che definisco mediatore finanziario, oltre al mediatore
immobiliare, il quale aveva concordato tutti gli aspetti finanziari
con la banca ( dietro compenso naturalmente).
Queste persone da quanto  ho capito, si incaricano, per conto delle
agenzia immobiliari, di cercare istituti di credito per i
finanziamenti di questo tipo.
Poi non so che rapporti ci siano tra le banche e questi mediatori.
La logica economico- finanziaria a volte sfugge di fronte a tali
finanziamenti.
G.

 1800/2000 euro al mese (marito e moglie dipendenti a tempo indeterminato
con
Se invece di un extracomunitario, che fa tanto moda sottolinearlo, fosse
stato un indigeno sarebbe stato diverso?
Cosa c'è di così strano in quel mutuo?
Gi

 Cosa c'è di così strano in quel mutuo?
Dato che ritengo che in questo forum si discuta di economia e non di 
"polemiche sociali" vorrei puntualizzare che:
1° - indicando che si tratta di un extracomuntario non avevo la minima 
intenzione di "sottolineare" assolutamente nulla, ma ho solo riportato un 
dato di fatto [nel caso di un extracomunitario ritengo esista  la 
possibilità (meno remota che per un "indigeno" ) che ad un certo punto il 
debitore (per ragioni personali o anche solo per il fatto che ha perso o 
vuole cambiare lavoro) decida di lasciare il nostro paese ed andarsene 
altrove; questa possibilità non ha nessuna incidenza nel calcolo del "costo 
rischio" del mutuo?].
2° - il cosa c'è di strano lo chiederei a tutti quelli (extracomunitari o 
indigeni) che, con redditi magari superiori, hanno estrema difficoltà ad 
ottenere mutui per importi anche inferiori  senza le garanzie di terzi
3° - l'unica garanzia dell'ipoteca di un bene del valore di 110.000 euro per 
un debito di 126.000 non mi sembra una cosa tanto "normale" (se domani 
cambia idea e decide di non pagare le rate del mutuo appena cacceso perde la 
casa, ma chi rimborsa il creditore dei 16.000 euro eccedenti la garanzia? Il 
rischio per questa parte del debito è più vicino al rischio per un credito 
al consumo non garantito che al rischio per un mutuo casa e mi risulta che 
un tasso del 3,5% sia irrisorio per un credito di questo tipo)

 casa, ma chi rimborsa il creditore dei 16.000 euro eccedenti la
garanzia?
Ma no che dici:-))
La Banca avrà iscritto una ipoteca di primo grado per almeno 180.000
euro, ma sicuramente molto di piu', diciamo che si può arrivare al
200% del valore dell'immobile
Ma non è tanto questo quello che conta.
Ci può essere anche una ipoteca per 500.000 euro, ma l'immobile li
vale?
Ecco questa è la cosa piu' importante da tener presente.
G.

 In effetti proprio uno dei mutui che sto valutando in questi giorni è di
questa tipologia, si chiama mutuonet e non è una banca ma un broker come si
definiscono loro. Mah! Chissà se sono affidabili perchè calcolando solo la
rata senza controllare i fogli analitici sarebbero anche più convenienti di
mutuo arancio, nonostante un mutuo 90 o 100%.
Almeno così sembra, però io sono un pò diffidente!


 vale?
E' proprio questo che non riesco a capire (se l'immobile valesse più del 
capitale prestato che dovrebbe garantire non ci sarebbe nessun problema).
Però dato che già il prezzo pagato (110.000 euro) mi sembra esorbitante non 
riesco a capire come, seguendo il tuo ragionamento,  lo stesso bene possa 
essere valutato dal creditore 180.000 euro (o anche più) come bene in 
garanzia (secondo i miei parametri di valutazione la cosa non quadra molto: 
sono io che sono fuori di testa o c'è qualche cosa che non vedo o capisco?) 

 finanziamenti di questo tipo.
Che tu sappia quanto pagato dalla parte acquirente (ovviamente al netto
delle tasse e spese) corrisponde a quanto incassato dalla parte venditrice o
c'è stata qualche "triangolazione" con l'istituto finanziatore (o il
mediatore finanziario) con relativa maggiorazione del prezzo?

 sono io che sono fuori di testa o c'è qualche cosa che non vedo o
capisco?)
Ma no sbagli ragionamento.
La Banca da una valutazione dell'immobile tramite perizia stilata da
un professionista ( alcune banche questa perizia la fanno fare da un
professionista scelto dal cliente stesso, per importi di mutuo non
elevati).
Su questa valutazione, si basa il valore del mutuo da erogare, cioè la
percentuale di cui si parla
Poi si iscrive ipoteca per un valore di almeno il 50% in piu'.
Questo poichè la banca si tutela anche degli interessi di mora dal
momento in cui il cliente non dovesse piu' pagare le rate del mutuo,
oltre tutte le spese che la Banca dovesse sostenere per un eventuale
pignoramento e vendita all'asta.
Per questo il piu' delle volte il mutuo non va oltre una certa
percentuale del valore dell'immobile, la parte rimanente di valore (
su cui cmq grava ipoteca) è una ulteriore garanzia per la banca.
Poi con il tempo gli immobili si rivalutano.
Ed ecco allora che, facendo una ipotesi, e cioè che il valore di un
immobile valutato 110.000, dopo 5 anni diventi 130.000, l'ipoteca è
ancora capiente per coprire tutto.
Se pensi che di solito per vendere all'asta un immobile ci vogliono da
2 a 4 anni, sai quanti interessi passivi nel frattempo maturano sul
capitale residuo:-)) ( oltre le spese legali).
Se, invece, la banca iscrive ipoteca per 110.000 esatti, la garanzia
sarebbe inferiore al valore reale dell'immobile nel futuro ( ma anche
nel presente) e non coprirebbe tutti i rischi derivanti dal contratto
di mutuo.
G.

 mediatore finanziario) con relativa maggiorazione del prezzo?
Noi, cioè il suocero, ( la parte venditrice) abbiamo incassato quanto
pattuito.
Non so poi cosa sia successo, al momento della stipula del contratto
di mutuo, per motivi di opportunità e di privacy, noi siamo usciti.
G.

 Se poi è in una zona semicentrale...è addirittura regalato.
Anche per un "usato" in casa di ringhiera all'estrema periferia? (e con 
estrema intendo meno di 100 metri dal confine del comune)? 

 estrema intendo meno di 100 metri dal confine del comune)?
Bho....ma il prezzo mi sembra equo, se penso ad un appartamento in una
zona migliore di quella che dici ( ma non centrale o semicentrale), di
pari superficie, vicina al metrò, pagato  due anni fa da una persona
che conosco l'equivalente di 320 milioni delle vecchie lire, quindi
uno in ringhiera pagarlo oggi poco piu' di 210 milioni delle vecchie
lire mi sembra equo.
Ma ritornando IT, alla Banca avranno per forza presentato una perizia
di stima fatta da un professionista che, ti posso assicurare, al
massimo può dare una mano sul prezzo, ma non piu' di tanto.
E in molti casi la perizia viene fatta da un professionista incaricato
dalla stessa banca.
Poi magari se la banca concede il mutuo al 90% del valore di stima ( e
non, bada bene, del prezzo di quanto lo paghi, che alla Banca non
interessa).Aumentando di poco il valore di stima, si può riuscire ad
acquistare l'immobile e pagare le spese relative, senza possedere
nussun capitale.
Cosa che hanno fatto in molti, per quel che so.
Ma ora, mi sembra, che le Banche sono diventate piu' prudenti.
G.