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Titolo: Mutui a tasso varibile - ecco i perché

Si è discusso a lungo (e si discute ancora) sul mutuo "variabile" o 
"fisso", su quale sia meglio e, soprattutto sulla "sensazione" che molti 
hanno avuto a proposito del fatto che molte banche sembrassero 
"spingere" più sul variabile che sul fisso, anche quando è apparso 
evidente che la risalita dei tassi era ormai inevitabile.
Bene, sentite qua:
"L'offerta di mutui "casa" è condizionata - più o meno direttamente - 
dalla capacità di raccolta del sistema bancario, sia sotto il profilo 
della durata dei finanziamenti che del relativo tasso di interesse. La 
provvista in Italia è attualmente concentrata su due strumenti: i 
depositi bancari e le emissioni obbligazionarie.
I depositi bancari sono tipicamente una fonte di provvista a breve 
termine e dovrebbe essere funzionale in misura quasi esclusiva al 
finanziamento dei mutui a tasso variabile. L'emissione di obbligazioni 
(se a tasso fisso) è invece una forma di provvista più appropriata per 
supportare la concessione di finanziamenti a tasso fisso, in quanto 
consente alla banca di gestire il rischio di liquidità e di tasso di 
interesse.
Il collocamento delle obbligazioni per le banche italiane risulta, 
peraltro, economicamente conveniente solo per scadenze non superiori ai 
cinque anni, talché l'allineamento delle durate tra raccolta e impieghi 
a tasso fisso risulta spesso insoddisfacente, soprattutto per quanto 
riguarda le durate più lunghe. Ciò limita la possibilità di offerta di 
mutui a tasso fisso e, naturalmente, porta il mercato dei mutui "casa" 
ad essere squilibrato verso il tasso variabile, soprattutto se la 
domanda - come accade oggi nel nostro paese - è indirizzata
su finanziamenti con periodi di ammortamento superiori ai quindici 
anni."
Quanto precede non è farina del mio sacco ma è scritto, integrale e nero 
su bianco, su di un "position paper" a firma *ABI*, datato 25 gennaio 
2005, consultabile sul sito della medesima.
Che quindi le banche abbiano continuato a "consigliare" mutui a tasso 
variabile anche in questi ultimi anni di netta risalita dei tassi è un 
*fatto* da ritenere accertato e riconosciuto.
La motivazione? Semplice e legittima, lo dice in pratica l'ABI: 
"economicamente conveniente" (per la banca) rispetto alla (scarsa) 
offerta di mutui a tasso fisso.
Continuiamo pure a fidarci dei "consigli" della nostra "amica" e 
soprattutto *cara* banca.
Saluti. Fred® 

 soprattutto *cara* banca.
A mio parere hai tratto delle conclusioni un po' troppo affrettate: le 
banche non hanno "consigliato" il variabile al posto del fisso, ma 
semplicemente hanno ampliato (per loro convenienza, come dice l'ABI) il 
differenziale tra variabile e fisso (e' logico: ti faccio pagare di piu' 
la merce che mi costa di piu', come fa qualsiasi commerciante) in modo 
che fosse molto più conveniente (almeno nel breve) per il cliente la 
scelta del variabile.
Tieni anche conto di due cose:
- i prezzi degli immobili cosi' alti portano un cliente "NORMALE" ad 
essere gia' molto TIRATO con la rata variabile;
- le banche hanno anche INVENTATO un lucroso mercato: quello dei 
derivati di copertura dal rialzo tassi per i mutui... a tasso 
variabile... :-)
Da tenere presente anche un'ultima cosa: alle banche interessa IN MODO 
ASSOLUTAMENTE PRIORITARIO che i clienti restituiscano regolarmente e 
completamente i mutui: in questo senso starebbero MOLTO piu' tranquille 
con i tassi fissi.

 con i tassi fissi.
prima considerazione: la banca ha l'ipoteca sulla casa quindi in nessun
caso rischia di perdere dei soldi fisso o variabile che sia
seconda considerazione: le banche non hanno come scopo di stare tranquille
ma di fare soldi ed evidentemente il variabile garantisce un guadagno più
sicuro alle banche

 *fatto* da ritenere accertato e riconosciuto.
Credo che sia una generalizzazione un po' eccessiva.
Faccio un piccolo esempio.
Una coppia di amici sta comprando casa, hanno sentito alcune banche su mutui
variabili e fissi.
Poi visto che io ho da poco comprato casa mi hanno chiesto qualche
consiglio, visto che sanno che mi interesso di borsa ecc...pensano che io
sia un tuttologo di banche finanza ecc.
Io visto i tassi di oggi, non piu' ai minimi ma a mio giudizio non troppo
altri ho consigliato un fisso.
Io stesso ho fatto un fisso anche se allora il Tasso Ufficiale era ancora al
2.
Lei era quasi convinta.
Lui no, mi ha detto che col variabile risparmia 50 euro al mese, e che in un
anno gli viene fuori piu' di una rata "gratis" rispetto al fisso.
E non c'e' verso di fargli capire che solo pochi anni fa i tassi erano molto
piu' alti e che potrebbero salire ancora tanto.
Per lui i tassi sono bassi, sono cresciuti di 1 punto (non lo sapeva) e mi
ha detto "ma cosa vuoi che possano crescere ancora...."
Da notare che con 2 stipendi 50 euro al mese non gli cambiano la vita di una
virgola.
Pero' dal suo punto di vista con il fisso la banca lo frega, poi magari tra
5 anni si lamentera' che la banca lo ha fregato facendogli fare il
variabile.
Se uno fa un'operazione da 20 anni e ragiona in ottica di 6 mesi....beh
forse fara' scelte sbagliate, e visto che non ha capito nulla (nonostante in
questo caso qualcuno gli abbia dato spunti di riflessione) quando capira' di
aver sbagliato potrebbe non avere l'onesta' di ammetterlo e dara' la colpa
alle banche cattive.
Nota: non che per me le banche siano buone, anzi. Pero' non e' neppure
giusto addossare sempre alle banche anche la stupidita' delle persone.
Ciao
--
Aldebran

 essere gia' molto TIRATO con la rata variabile;
Se sei tirato con la rata variabile, allora non devi fare il mutuo: 
appena aumentano i tassi diventi povero.
Se la casa costa troppo, costa troppo: non devi comprarla.
Se puoi permetterti la rata fissa, allora puoi scegliere di fare il 
variabile, come scommessa.
La differenza tra fisso e variabile la accantoni come "fondo rischio 
tassi"; con i tassi bassi, alimenti il fondo; con i tassi alti, attingi 
al fondo. Se il fondo si svuota, sono guai.
Alla fine della fiera, se va bene, estingui il mutuo in anticipo; se va 
cosě cosě, vai in pari; se va male, ci smeni, perň almeno ci hai provato :-)
W.

 sicuro alle banche
Le banche HANNO come scopo anche di stare tranquille.
La situazione "tranquillità" fisso/variabile, per la banca, è 
esattamente l'inversa che per il cliente.
La banca non ha modo di indebitarsi a tasso fisso per le durate 
caratteristiche dei mutui immobiliari, quindi prestare a tasso fisso è 
un rischio. Il rischio può essere coperto (per esempio con derivati sui 
tassi, con tutto quel che ne consegue, vedi i guai di Fanny Mae e 
compagnia), ma non gratis e non sempre, oppure può essere assunto come 
rischio d'impresa. In entrambi i casi il cliente si trova a pagare un 
sovrapprezzo, dovuto o ai maggiori costi per la banca o al maggior 
premio dovuto al rischio assunto.
La "copertura" non è sempre possibile o desiderabile, perciò se la banca 
vuole stare veramente tranquilla, non ha interesse ad offrire mutui a 
tasso fisso.
Viceversa, la banca ha sempre fonti di finanziamento a breve/medio 
termine a tassi correnti di mercato, quindi vendendo mutui a tasso 
variabile non assume nessun rischio (di tasso).
Con il tasso variabile, però, il rischio di insolvenza del cliente è 
presumibilmente maggiore che con il tasso fisso. I criteri di 
concessione del mutuo a tasso variabile dovrebbero quindi essere più 
severi, a garanzia sia della banca sia del cliente.
Se veramente c'è chi già fa fatica a sostenere il tasso variabile, dopo 
un aumento dei tassi di solo l'1%, pare che la "severità" sia mancata.
W.

 
Hai ragione... ma sono in pochi a pensarla cosi': tant'e' vero che ci si 
indebita per andare in vacanza...
E in questi casi le banche non fanno nulla per dissuadere il cliente... 
ANZI!!!
P.S. Grazie anche per le spiegazioni che hai dato a TiConZero (mi hai 
evitato un ulteriore post).

 *fatto* da ritenere accertato e riconosciuto.
Il problema, Fred,   sarebbe un tantino più ampio a mio modo di vedere anche 
se comprendo il tuo punto di vista.
Provo ad esporre il mio che, per inciso, è quello di uno che  vede le cose 
forse da troppo vicino e pertanto, a seconda delle opinioni,  in modo troppo 
preciso o troppo distorto: lascio alla libera interpretazione.
Gli ultimi anni hanno visto un vero e proprio boom del settore immobiliare.
Vogliamo veramente credere che la crescita sia stata tutta determinata solo 
dalla cosiddetta "fuga"  dal risparmio gestito/amministrato/borsa e 
quant'altro?
Le cause, chiaramente, sono tante e, per certi versi anche complesse ma 
sbaglia chi crede che gli attori principali del processo siano solo banca e 
cliente.
Non è così.
Il cliente, nel senso di "già correntista" che si rivolge alla propria banca 
per stipulare un mutuo rappresenta la minoranza dei contratti.
Chi lavora  in banca sa bene  che il sistema, negli ultimi 5 anni, ha visto 
un deflusso (se vogliamo chiamarla emorragia ci sta tutto) di conti correnti 
e mi è capitato, in post precedenti, di citare anche delle cifre.
Sono poche le banche che oggi hanno un saldo attivo tra conti accesi e conti 
estinti.
In molti casi il conto nuovo è proprio quello dell'acquirente di un mutuo.
Il più delle volte arriva da altri istituti e  gli intermediari sono il 
costruttore o le agenzie immobiliari, ovvero quelle "reti" che i vari 
istituti hanno imparato a "coltivare" (il termine rende l'idea) in questi 
ultimi anni.
E' sostanzialmente vero, in linea di massima,  che la banca ha tutto 
l'interesse a che il mutuatario sia in grado, nel tempo di sostenere la 
rata.
E' altrettanto vero che il più delle volte  è l'agenzia a presentare il 
cliente e l'agenzia, in molti di questi casi, rappresenta lo sviluppatore 
commerciale, ovvero colui che  porta l'affare, il guadagno ed il conto 
(nonchè il cliente) nuovo.
Vogliamo per caso deluderla?
Solo se non ne possiamo fare veramente a meno.
Il responsabile di una filiale che si trova a lavorare con  più agenzie 
immobiliari "disponibili" è fortunato, nel senso che difficilmente avrà mai 
problemi di budget ma è chiaro che l'agenzia privilegia in prima battuta le 
banche che forniscono  risposte rapide e possibilmente positive, oltre che 
condizioni favorevoli.
Con alcune, ci sono poi anche dei precisi accordi commerciali.
Entrando nel merito creditizio, l'analisi che la banca fa è sostanzialmente 
quella di verificare se la rata è sostenibile ma possiamo affermare, con uno 
sforzo di buonsenso,  che è sostenibile, ad esempio,  una rata da 500 euro 
al mese per 30 anni e magari a tasso variabile, siccome oggi costa meno?
Equivale grossomodo ad un mutuo da 110.000 euro quindi niente di 
astronomico.
Questo, a mio parere, è il vero, grande problema.
E' chiaro che  poi  influirà anche il tipo di lavoro svolto ma oggi,  su 100 
mutui stipulati, quanti tra questi sono fondati su basi ragionevoli e quanti 
invece  "tirati" per i capelli?
Ragioniamo su questo, indipendentemente dal fisso o variabile che non mi 
pare, onestamente, sia il  problema.
Il  cliente deve essere pienamente consapevole.
La banca ha il dovere  morale e non solo di contribuire a questa 
consapevolezza, prima ancora di pensare ai propri budget.
Giacchè qualcuno ha affermato che la banca presta denaro e non ha interesse 
ad operare nel settore immobiliare.
Giusto.
Domanda: risulta  a qualcuno che  esistono società dotate di molta liquidità 
le quali intervengono nelle aste giudiziarie?
L'etica (ecco alla fine m'è scappata la parola) deve far parte veramente del 
processo commerciale di vendita e non essere solo una parola  tirata fuori 
dal cilindro quando fa comodo a qualcuno solo per pararsi il culo e 
lasciare  dopo in difficoltà chi sul campo deve lavorare, alle prese ogni 
giorno con obiettivi  spesso assurdi e privi di logica.
Nel preparare la nuova piattaforma, riflettano anche i sindacati.
Più etica .....più etica ma non quella di patti chiari.
saluti
LucaS

 interpretazione.
La "mia" interpretazione è che hai fatto un quadro molto realistico 
della situazione, da addetto ai lavori quale io non sono.
Per me quindi ciò che tu dici è oro colato. La realtà operativa è spesso 
più complessa e ricca di sfumature rispetto a chi vede le cose dal di 
fuori.
Il mio post in realtà tendeva a far emergere alcune "contraddizioni" da 
parte dell'ABI.
Mi sembra che il neo Presidente Faissola abbia dichiarato in questi 
giorni che la clientela "mutui variabili" non ha ragione per lamentarsi 
in quanto doveva essere consapevole che i tassi non potevano che salire. 
Colpa loro se hanno "deciso" per il variabile.
Leggendo il position paper (scritto dall'ABI) appare chiaro però che il 
mutuo a tasso fisso è presente sul mercato in quantità molto ridotta 
rispetto al variabile; di conseguenza l'offerta non può che essere 
limitata.
Questo avrebbe dovuto dire Faissola, e non altro.
Un pessimo inizio di quadriennio, se l'ABI non sparisce prima.
-- 
Saluti. Fred® 

 giusto addossare sempre alle banche anche la stupidita' delle persone.
Questa la realta'. Non e' che il tuo amico e' stupido... semplicemnte non
valuta il rischio.... quasi sicuramente perche' non lo ha mai provato.
La bolla del mercato azionario, le obbligazioni argentina parmalat ecc,
adesso si parla di mutui.
Stiamo parlando di rischi diversi.
Sai che moltissimi clienti non hanno alcuna percezione del rischio di
cambio ..... capito !!!! ..... rischio di cambio.
I pensionati si presentano con un fogliettino in mano.... (secondo me
consegnato dallo stesso amico che aveva detto di comprare le Tiscali) e
vogliono comprare un titolo in sterline (se va bene...).
Alla domanda .... 'ma lei signora conosce quello che compra ? '
la risposta e' si' certo.... guadagno piu' del 4%.... e alla fine mi
ridanno i miei soldi.....
Scusate la divagazione..... torniamo ai mutui
Se la differenza e' poca e' logico che la banca consigli il fisso in questo
momento.
Non solo logico.... ma anche conveniente alla banca cosi' come per il tasso
variabile.....
la circolare ABI presa in esame e' sacrosanta dal punto di vista tecnico.
Se c'e' un indebitamento del sistema bancario prevalentemente a tasso fisso
sul breve termine e a tasso variabile sul lungo termine e' normale che
mutui a 30-40 anni si vedono solo a tasso variabile. E' l'equilibrio del
sistema.
Se le famiglie italiane comprassero obbligazioni a 30 anni a tasso fisso il
problema non ci sarebbe.
Una qualunque azienda bancaria si assume dei richi tutti i giorni ma non
puo' buttare i soldi dalla finestra.... questo non significa che il lavoro
che fa e' fregare i clienti.

 il lavoro che fa e' fregare i clienti.
Certamente, però mamma ABI non deve poi raccontare fregnacce a clienti e 
mass media.
Già la gente è impreparata, se poi ci si mette anche un pizzico di 
malafede....
Comunque, non c'è da preoccuparsi più di tanto... per il sistema 
bancario.
Tra le tante "novità" previste dalla finanza creativa sono in arrivo 
anche i "covered bonds" bancari.
Così siamo proprio a posto.
A quel punto ci sarà "larga" offerta anche di mutui a tasso fisso... 
tanto paga sempre Pantalone.
-- 
Saluti. Fred®
Portabilità del c/c subito!
Class Action Subito!
Via le banche da Bankitalia!