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Titolo: garanzia ipotecaria

Ammettiamo che chieda un mutuo ipotecario prima casa, e che la banca
ritenga di avere garanzie per prestarmi fino a X.
Se a queste garanzie aggiungo ipoteca di primo grado su un'altra casa
(non mia) che la banca valuta Y, quanto sarà disposta a prestarmi la
banca?
Qualcosa come X+Y/2?  Di più?  Di meno?

 banca?
Beh non la vedrei cosi' semplice!!! Soprattutto di questi tempi.
Se vuoi iscrivere ipoteca di primo grado su due immobili, aspettati qualche 
tonnellata
e mezzo di domande sulla destinazione della somma (ristrutturazione, 
liquidita', ampliamento ...).
Salut
LaLo 

 ritenga di avere garanzie per prestarmi fino a X.
Confesso che non ho  ben compreso il  tuo problema.
Se tu acquisti  la prima casa la banca ti finanzia, generalmente,  l'80% del 
valore dell'immobile,  stabilito dal perito.
Questo dovrebbe essere in teoria  l'incognita X  alla quale fai riferimento.
Sempre in teoria quindi il rimanente 20% dovresti mettercelo tu oppure 
rivolgerti ad un istituto che ti finanzi il 100% (noto che ce ne sono sempre 
di meno) mettendo però in conto  che   il  costo per te sarà un po più 
elevato in termini di tasso.
Qualcuno qui  un po di tempo fa sosteneva che il 100%  lo si fa  solo 
chiedendo garanzie aggiuntive a carico della parte mutuataria.
Cosa che non ho mai visto fare.
Alle garanzie  per il 100% ci pensa la banca che poi però scarica questi 
costi  sostanzialmente sul tasso al quale il mutuatario "acquista" il mutuo.
Ora mi pare di capire  (ma non ne sono sicuro finchè non lo preciserai) che 
a te serva anche della liquidità per ristrutturare e quindi hai bisogno di 
un finanziamento maggiore? Qualche tuo parente sarebbe quindi disposto ad 
ipotecare  un suo immobile? Tu vedresti quindi le due operazioni in un 
tutt'uno?
Sarebbe il caso  tu chiarissi meglio.
Saluti
LucaS

Grazie delle risposte, provo a riformulare.
Ammettiamo che chieda un mutuo ipotecario prima casa.  La casa vale 100,
io ho bisogno di 80, ma la banca, visto il mio stipendio, ritiene di
avere garanzie per prestarmi fino a 40, perché ritiene che il mio
stipendio non basti, mentre io so che basta.
Se alla banca concedo anche ipoteca di primo grado su un'altra casa
(non mia) che la banca valuta X, la banca sarà disposta a prestarmi più
di 40?  Se sì, quanto?

 Qualcosa come X+Y/2?  Di più?  Di meno?
assolutamente no! alla banca una ipoteca in più può far comodo ma è più 
importante la tua capacità di reddito della tua patrimonialità.
per assurdo l'altro immobile potrebbe essere per te solo un costo che 
diminuisce la tua capacità di spesa...
ciao
stefano

 di 40?  Se sì, quanto?
Se chiedi mutuo prima casa non puoi dare in ipoteca un'altra casa altrimenti 
... non è la prima che compri :-).
Salut
LaLo 

 di 40?  Se sě, quanto?
Se non č tua come fai a "concedere" ipoteca? :-)
Comunque non sarebbe fattibile.
Prima di tutto viene   la valutazione creditizia e della capacitŕ di 
rimborso.
Se con il tuo reddito "dimostrabile" non ce la fai a sostenere le rate la 
banca non se ne fa nulla di un'ipoteca in piů.
Al limite, per il mutuo,  un garante od un coobbligato.
Magari il proprietario dell'altro immobile che presumo sia un tuo 
famigliare.
Saluti
LucaS 

 di 40?  
Nella malagurata ipotesi che non si riesca a fare fronte alle rate del 
mutuo la banca si tutela acquisendo l'ipoteca. Nel caso descrittto 
l'ipoteca é capiente (l'80% è il limite previsto dal TUB per il credito 
fondiario) quindi la banca non ha alcun interesse ad acquisire 
un'ulteriore ipoteca. L'ipoteca invece incide sulla perdita che la banca 
riterrà di avere nel caso in cui il prestito vada in default (LGD).
Saluti

Di nuovo grazie a tutti, ho capito che ero fuori strada.

 acquisire un'ulteriore ipoteca.
Capiente in linea meramente teorica.
Di fatto, non lo è...
La percentuale media di recupero coattivo dei cespiti ipotecati è ben sotto 
l'ottanta percento ...
Hereticus 

 Hereticus
Il default raramente avviene all'inizio del finanziamento quando la 
linea capitale corrisponde all'80% del valore dell'immobile.

 capitale corrisponde all'80% del valore dell'immobile.
Avviene entro le prime quattro rate molto più spesso di quanto si 
immagini...
Hereticus 

 immagini...
Mah, 4 rate  se intese come rate mensili, mi pare un po esagerato e mi fa 
pensare ad una pessima gestione della pratica in sede di istruttoria e di 
delibera.
Ho tuttavia esperienze di  aspiranti mutuatari che  fino a pochi mesi fa 
entravano nella mia agenzia  direttamente o tramite  intermediari, con 
pratiche che  non stavano in piedi sotto alcun punto di vista.
Intermediari che pretendevano di   comprendere tra i redditi anche le 
indennità di trasferta.
Gente che lavorava da meno di un anno  come socio lavoratore in qualche 
cooperativa ed aveva il coraggio di sobbarcarsi mutui con rapporti 
rata/reddito pari al 50% ed oltre.
Mi sono capitate pratiche di gente che, apparentemente assunta a tempo 
indeterminato, telefonando al datore di lavoro scoprivo che erano stati 
licenziati da 15 giorni.
Altri che dihiaravano di avere la crif pulita come il sedere della barbie e 
poi si scopriva di tutto e di più compreso il fatto che nella loro banca 
stavano perennemente "fuori"  come zerbini.
Ripeto, non negli ultimi anni ma  fino a sei mesi fa.
Ho notato che il fenomeno, negli ultimi 12/14 mesi, è stato  in forte 
ascesa, tanto che da me, nello stesso periodo ormai,  una pratica su due 
entrata in agenzia, era da scartare.
Qualcosa vorrà pur significare e lascio il dibattito aperto alle eventuali 
esperienze o considerazioni di altri colleghi.
Alcuni uscivano da me ed entravano in un altro paio d' istituti che  le 
stesse  pratiche  le passavano invece tranquillamente, sentendomi  anche  le 
perplessità di certi intermediari secondo i quali altre banche erano più 
snelle e flessibili della mia.
Non lo so direttamente ma "si dice" che quelle banche  abbiano ora un po di 
problemi e non dubito che stiano per passare a sofferenze pratiche con solo 
qualche mese di vita.
Tutta questa frenesia, direi quasi corsa a rompersi il collo, da parte di 
tutti,   non è finita ma si è moolto ridimensionata, con grande dispiacere 
delle banche stesse che oggi si trovano a fare i budget più sulle surroghe 
e meno sulle compravendite.
Cosa un pochino più difficile,  poichè sobbarcarsi  i rischi degli altri non 
è esattamente semplice e spesso nemmeno conveniente ma questo è un altro 
film.
Nella mia esperienza ho però  notato  che raramente  un mutuo in 
ammortamento da una decina di anni va in default.
Tutti quelli che ho visto (da me non tanti per la verità)  avevano al 
massimo 3/4 anni di vita.
Sarebbe bello infine (non mi stuferò mai di dirlo) se chi scrive qui 
citasse un po meno  dati statistici ed un po più le esperiene personali.
Ci capiremmo meglio ed andrebbe a beneficio di tutti
Saluti
LucaS

 massimo 3/4 anni di vita.
Infatti è esattamente così. La maggior parte delle insolvenze sui mutui 
ipotecari "residenziali" si registrano sin dall'inizio, e quasi sempre ci 
sono problemi legati ad istruttorie quantomeno superficiali (soprattutto nei 
controlli dei dati dichiarati).  La quasi totalità dei mutui che vengono 
classificati a Sofferenze sono stipulati da pochissimi anni (ma le 
insolvenze iniziano ben prima del passaggio a Sofferenze).
Ovviamente nei primi anni, anche qualora le rate siano state pagate, si 
tratta di rate quasi esclusivamente composte da quota interessi.
Quindi il capitale è ancora tutto da recuperare.
Ed a prescindere dai tempi necessari, quando si arriva in asta e si è 
"fortunati" perché non va deserta, si recupera ca. il 65% del capitale.
Ma in caso di immobili di poco pregio, spesso si arriva anche ad 
aggiudicazioni in terza asta o peggio, a volte a prezzi talmente irrisori 
(il più basso che ho visto erano otto mila euro...) da equiparare il credito 
ad una perdita integrale.
Hereticus 

 Ci capiremmo meglio ed andrebbe a beneficio di tutti
Da me si fanno pochi mutui perchè c'è molta attenzione: i rapporti rata 
reddito sono molto più stringenti rispetto ad altri. Il default è raro, 
molto raro, nei primi anni.
Ad onor del vero bisogna dire che negli ultimi anni su quel rapporto 
dell'80% ha inciso positivamente la rivalutazione sostanziosa che hanno 
avuto gli immobili quindi anche un default che avveniva dopo 3/4 
beneficiava, oltre che della riduzione della linea capitale (che su un 
trentennale è minima), anche e soprattutto della rivalutazione del cespite.

 immagini...
Dove il credito viene erogato sulla base del posizionamento dei pianeti.

LucaS ha scritto:
megacut
Hai ragione ......parecchie pratiche non stanno in piedi, molti, se 
passati ai raggi X dei bancari o delle banche, avranno qualche zona 
d'ombra, le piccole aziende cercano di andare avanti con sempre meno 
finanziamenti ...........ma le banche, soprattutto quelle grandi, che 
non stanno e non staranno in piedi perchè hanno dato i soldi alle varie 
Lehman,Madof etc, etc.......... perchè le devo salvare io ( cittadino e 
cliente bancario)con l'aumento degli spread, delle commissioni e di 
quantaltro si inventeranno le banche per tappare i buchi ..oltre ai 
finanziamenti pubblici che pagherò con l'aumento delle tasse..etc.
Chi glielo fa lo screening e gli da il credit score?
Quelle società di rating corrotte e colluse?
E' giusto che tu difenda il tuo corretto lavoro di dipendente 
bancario....ma mi pare che i tuoi datori di lavoro di corretto, visti i 
risultati, hanno poco da mostrare
PS:Ho usato il tu per esempio in quanto ciò che scritto sopra è 
ovviamente riferito al sistema e non a te o alla tua banca

 riferito al sistema e non a te o alla tua banca
Ho compreso e ti ringrazio comunque per la precisazione.
Ricordo che in tempi non sospetti (un paio 'anni fa), un certo banchiere 
nostrano era additato persino qui, come esempio di lungimiranza finanziaria.
Ricordo poi anche la sua penosa intervista, rilasciata qualche mese fa a 
Bloomberg tv.
Forse abbiamo sbagliato qualcosa, diceva.
Forse.
Saluti
LucaS