Newsgroup: it.economia.banche
Titolo: Mutuo stato avanzamento lavori

Ciao a tutti,
mi rivolgo a voi sperando di avere risposte "pratiche", e magari sentire 
le impressioni di qualcuno che ha giï¿œ acceso un mutuo di questo tipo.
Il padre della mia ragazza ha un terreno che ci lascia per la 
costruzione di una casa, il cui progetto ï¿œ giï¿œ stato approvato in 
comune. Ora quindi siamo partiti con le richieste alle banche per i mutui.
Quello che ci ï¿œ stato proposto ï¿œ un mutuo a s.a.l. (stato avanzamento 
lavori). A quanto pare perï¿œ ï¿œ richiesta almeno la disponibilitï¿œ del 20% 
del valore richiesto per il mutuo (il quale sarebbe il tetto oltre il 
quale non possiamo andare con l'insieme delle erogazioni).
Al momento l'insieme dei preventivi che abbiamo fatto ï¿œ sui 210.000 ï¿œ, 
mentre la disponibilitï¿œ ï¿œ sui 20.000 ï¿œ.
Ma quindi il fatto di avere il terreno non viene considerato dalla banca 
nel conteggio del 20% (cioï¿œ non viene considerato il valore finito della 
casa)? ï¿œ un limite veramente invalicabile?
Grazie mille per qualsiasi risposta, stiamo navigando a vista!

 Grazie mille per qualsiasi risposta, stiamo navigando a vista!
no, non ï¿œ un limite invalicabile.
se il terreno ï¿œ giï¿œ di vostra proprietï¿œ, la banca finanzia anche il 100% 
dei lavori di costruzione. purchï¿œ siano congrui, naturalmente.
e purchï¿œ quel 100% sia congruo con il valore prospettico che l'immobile 
avrï¿œ una volta terminati i lavori.
ciao
stefano

 no, non ï¿œ un limite invalicabile.
A prescindere dal caso in oggetto, occorre ricordare che il *vero* limite ï¿œ 
dato non tanto dal valore dell'immobile, quanto dalla capacitï¿œ di rimborso 
del richiedente.
Uno ha un reddito di settemila euro al mese.
Chiede un mutuo cosï¿œ e cosï¿œ, e risulta una rata da mille euro al mese.
Anche se vi potrï¿œ sembrare strano, ci sono ottime possibilitï¿œ di ottenere il 
mutuo, *anche se* il valore dell'immobile non rispettasse i canoni.
Un altro ha un reddito di 1500 euro al mese.
Stesso mutuo cosï¿œ e cosï¿œ, stessa rata da mille euro.
Sarï¿œ molto difficile che ottenga il mutuo, anche se sono stati richiesti 
centomila euro e si concede un'ipoteca per trecentomila su un immobile che 
ne vale quattrocentomila.
Ripeto che lo scopo delle banche non ï¿œ portar via la casa a chi non paga, ma 
farsi rendere (con i dovuti interessi) i soldi prestati.
Ciao ciao
Vinicio Loncagni
-- 
Vinnie_LoncasATtiscaliPUNTOit
Gringotts Bank LTD, Diagon Alley.
http://tinyurl.com/cwf4r

 il mutuo, *anche se* il valore dell'immobile non rispettasse i canoni.
Avrei qualche perplessit�, anche se mi rendo conto che ogni banca  adotta 
politiche creditizie diverse.
Credevo che dopo la crisi quasi nessuno facesse pi� mutui al 100% invece mi 
hanno riferito di una banca che li fa anche in % maggiori, la qual cosa 
(ammesso sia  vera)  mi ha lasciato letteralmente basito.
L'ltv e la capacit� reddituale sono due garanzie fondamentali alle quali 
attribuisco pari valore.
Impostare un'operazione  con un ltv corretto secondo me (ed ovviamente anche 
secondo le politiche del mio istituto), � fondamentale.
E' vero che  la capacit� reddituale �  importante ma pu� venire meno in 
qualsiasi momento per cento ragioni e nella mia carriera ne ho gi� viste 
accadere la met�.
La concessione di un mutuo pari al 100% o pi� del valore dell'immobile � 
subordinata all'assunzione di garanzie, in genere assicurative, che l'ente 
erogante assume ed il cui costo, inevitabilmente, scarica sul mutuatario in 
termini di tasso.
Oltre che dal punto di vista della buona gestione del credito, francamente 
non lo trovo corretto nemmeno eticamente.
A prescindere dal caso oggetto del post, dove  comunque si parte gi� con il 
terreno e della liquidit� da parte, ho visto casi nei quali si partiva con 
zero, tanto finanziava tutto la banca e questo secondo me non � giusto e 
nemmeno educativo.
Se il mutuatario non rischia nulla di suo ma deve rischiare solo la banca � 
troppo comodo.
Tornando al caso  oggetto del post, consiglio di chiedere informazioni alle 
banche e non  negli ng.
Generalmente con il sal, in caso di nuova costruzione,  la prima erogazione 
avviene ad immobile elevato nella sua struttura essenziale, compreso il 
tetto.
Saluti
LucaS

 LucaS
[ADMIN]
Per favore, *quotare* gli articoli cui si risponde
http://wiki.news.nic.it/QuotarBene
[ADMIN]
E' vero che itv ha una grande importanza ma devi tenere conto - e nella
valutazione io ne tegno conto - che � un valore "mobile": su un mutuo
della durata pluriennale finora � stato (e forse adesso non lo � piu)
tendente al rialzo. Tante banche che finanziavano e finanziano? il 100%
fanno affidamento proprio su questo valore, che sono d'accordo con  te �
importante, ma variabile

 importante, ma variabile
Infatti il mio stupore deriva pi� che altro dal fatto che dopo ci� che � 
accaduto negli ultimi 12 mesi  qualche banca ragioni ancora cos�.
Saluti
LucaS

 anche secondo le politiche del mio istituto), ï¿œ fondamentale.
Facciamo un passo indietro, nell'ottica di non chiuderci nei tecnicismi 
propri del nostro lavoro.
LTV sarebbe il rapporto tra valore dell'immobile e mutuo erogato.
http://www.telemutuo.it/culturamutui/ltv-mutuo.html
In pratica, vuol dire "Non puoi chiedermi 100 per comprare una casa che 
costa 50".
Questa regola fondamentale ï¿œ stata allegramente disattesa, piï¿œ all'estero 
che in Italia.
Anzi, per essere corretti, piï¿œ che non applicare la regola si sono alterati 
i dati di input.
Per acquistare un immobile che vale 50 mi si chiede un mutuo da 100?
Ovviamente, a rigor di logica non potrei erogarlo.
Se perï¿œ mi faccio dichiarare che l'immobile vale 120...
Ecco la bolla immobiliare, i valori esagerati, il "pugno di mosche" in mano 
quando poi si tenta di escutere la garanzia.
In Italia, per fortuna, non ï¿œ successo niente del genere.
Riallacciandomi al mio discorso iniziale, ho visto passare qualche esempio 
(pochi) di mutuo "gonfiato" .
Ma il discorso sottostante era:
"Dovrei farti un mutuo di 100 per comprare la casa e poi un prestito 
personale di 20 per arredarla. Visto che le condizioni reddituali ci sono 
tutte, *e sono pure abbondanti*, facciamo che fare un mutuo di 120 e non 
pensiamoci piï¿œ".
Ciao ciao
VL


 pensiamoci pi�".
Gi�, non pensiamoci pi� :-)
Saluti
LucaS