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Titolo: conviene cmabiare mutuo?

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Conviene cambiare mutuo?
Il sistema più semplice per rispondere è fare un esempio.
Ho contratto un mutuo a 15 anni di lire 120.000.000, con le seguenti 
caratteristiche:
- inizia il 20/09/1990 con ultima rata da pagarsi il 31/12/2005;
- tasso nominale 12% (13% per il periodo di prefinanziamento);
- rate semestrali;
- oneri accessori lire 2.300.000.
Utilizzando Consulente Finanziario si calcola facilmente che il mutuo si 
rimborsa con 30 rate semestrali di lire 8.717.869 (tasso effettivo: 
12,8019%).
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Diventa ora possibile cambiare mutuo, estinguendo quello del 1990 e 
stipulando un nuovo contratto a partire dalla rata del 30/6/99 (con altra 
banca, oppure anche con la stessa) ad un tasso del 6,5%, mantenendo le 
stesse scadenze del vecchio mutuo.
Gli oneri accessori totali ammontano a lire 5.370.950: ipotizziamo infatti 
lire 2.000.000 per il notaio, lire 850.000 di imposte (imposta di registro, 
ipotecaria e catastale e imposta sostitutiva pari allo 0,25% del nuovo 
mutuo), commissione di rimborso anticipato del vecchio mutuo (nel nostro 
esempio 2% del capitale residuo) per lire 1.620.950, e poi lire 400.000 per 
spese di istruttoria e lire 500.000 per il costo della perizia 
sull'immobile.
Il debito residuo, dopo il pagamento della rata del 31/12/1998, è di lire 
81.032.456. Mi chiedo se il cambio convenga.
Il nuovo mutuo avrebbe le seguenti caratteristiche:
- inizia il 31/12/1998 e termina il 31/12/2005 (prima rata, posticipata, è 
il 30/06/1999);
- l'importo del mutuo è di lire 86.403.406 (debito residuo + oneri 
accessori);
- tasso nominale 6,5% (non c'è prefinanziamento);
- rate semestrali;
- oneri accessori lire 5.370.950.
Impostando tali dati, Consulente Finanziario risponde che la nuova rata 
semestrale sarebbe di lire 7.779.914 (tasso effettivo 8,6051%), inferiore a 
quella corrente (8.717.869), pertanto la risposta è: conviene cambiare!
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Un'alternativa è chiedere alla banca di rinegoziare il mutuo (cioè 
modificare il tasso lasciando tutte le altre condizioni invariate). Molte 
banche sono oggi disposte a farlo, riducendo il tasso ad un livello prossimo 
al 5%. Anche per questo, tuttavia, è richiesto l'intervetno del Notaio, 
visto che comumque si deve modificare un atto pubblico come il contratto di 
mutuo, e sono richieste dalla banca commissoni di rinegoziazione.
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Consulente Finanziario fornisce anche il dettaglio, per ogni rata, della 
quota capitale e quota interessi, per le valutazioni sotto l'aspetto fiscale 
(da valutarsi caso per caso).

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