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Titolo: Avrei bisogno di consulenza

Salve a tutti,
sto per acquistare la mia prima casa e volevo una consulenza riguardo al
mutuo.
Situazione economica 2006: reddito principale (mio) 28.500€ con contratto
T.I. + reddito della mia ragazza (del 2006!) 6.000€.
Siccome vivo in Sardegna, in questo momento é possibile accedere al mutuo
regionale per le giovani coppie a condizione che ci si sposi entro l'anno
e che il reddito lordo per lavoro dipendente non superi i 35.000€ Euro.
Per chi non lo sapesse, la convenzione prevede che per i primi 10 anni
(con il ventennale) la regione si assume l'obbligo di pagare il 100% degli
interessi passivi per un massimo di 90.000€ (se vi fate i conti é
veramente un bel risparmio).
Ai 90.000€ é poi possibile "affiancare" il mutuo bancario fino a
raggiungere l'80% del valore dell'immobile.
Detto questo veniamo al dunque. Trovo l'immobile 2 settimane fà: un bivano
in costruzione con consegna Marzo/Aprile 2008 al costo di 145.000€ che
acquisterei ovviamente sulla carta.
Problema 1: l'impresa mi chiede inizialmente 5.000€ per la prenotazione e
il 20% dell'importo dal compromesso (che verrà fatto circa 2 settimane
dopo) a tappe fino al rogito. Quindi 5.000€ + 29.000€ = 34.000€. Faccio
presente al venditore (dipendente dell'impresa) che purtroppo non dispongo
di tale somma ma che sono disposto ad arrivare a 20.000€, prenotazione
compresa. A tal punto il venditore mi fa presente che considerato il fatto
di non riuscire a coprire il 20% del valore dell'immobile mi farà pagare
degli interessi passivi visto che loro per costruire lavorano con la banca
e che quando si compra sulla carta l'impresa si utilizza i soldi
dell'anticipo dell'acquirente per "coprire" l'anticipo versato per il suo
mutuo. Nel mio caso ha attualmente valutato di poter chiudere l'affare
portando il costo dell'immobile a 147.000€ considerando 2.000€ come
interessi passivi (che non compaiono da nessuna parte). Siccome 2.000€ mi
sembrano un tantino eccessivi per i 14.000€ di differenza che non
anticipo, a quanto potrebbero ammontare gli interessi per la differenza
fino a Marzo 2008 a partire da oggi nel mio caso?
Problema 2: l'impresa mi fa presente che siccome ho scelto di non fare il
mutuo con loro, a lavori ultimati passerà un bel pò di tempo prima di
poter fare il rogito visto che bisognerà attendere che il mutuo
dell'impresa venga estinto e che vengano trascritti tutti i loro atti
notarili e iscritti i miei. Anche per quel lasso di tempo, che il
venditore mi prospetta come almeno di un mese, dovrò pagare gli interessi
per ritardato pagamento (che mi fatturerà a parte). Inoltre, mi ha
consigliato che per sicurezza avrei dovuto rivolgermi al loro notaio in
modo tale che le "trascrizioni" (io le chiamo profanamente così) vengano
fatte contestualmente e in un unico momento dalla stessa persona. Oggi in
banca, il consulente mi ha detto che sono io che estinguo direttamente il
loro mutuo e che si faceva tutto in 3 giorni massimo (il tempo del
bonifico). Qui chiedo veramente un chiarimento, perchè non capisco se
esiste veramente il rischio di dover pagare degli interessi passivi... :-|
Problema 3: il venditore mi fa presente che noi fisseremo il prezzo di
acquisto dell'immobile a €147.000. A Marzo 2008 però l'immobile varrà
sicuramente di più rispetto al valore del compromesso e che quindi, una
volta accatastata la casa (un mese prima della fine dei lavori diciamo),
il perito potrebbe stimare il valore della casa anche 20.000€ in più
rispetto al valore di acquisto. A quel punto, mi conferma il venditore,
potrei chiedere alla banca di arrivare a coprire l'80% di 167.000€ invece
che di 147.000€ recuperando un po' di spese: ma é possibile che la banca
eroghi più soldi di quello che ho effettivamente sborsato in questi casi
?!?!?
Grazie per aver letto fin qui,
Samba
-- 
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 fino a Marzo 2008 a partire da oggi nel mio caso?
Semplificando al massimo, possiamo considerare la soglia del "tasso di
usura" intorno al 20%.
http://old.adiconsum.it/Dossier/Prevenzione%20usura/Tassi%20usura/Dati/Tassi%20usura.xls
14000 euro per un anno, non capitalizzando, farebbero 2800.
I duemila che ti chiedono sono tanti, ma, visto che si tratta di un
accordo tra privati, non ci sono i requisiti per poter "far storie".
Ciao ciao
Vinicio Loncagni
-- 
Vinicius_LoncanisAThotmailPUNTOcom
Gringotts Bank LTD, Diagon Alley.
http://tinyurl.com/cwf4r
Ho scelto di non discutere con chi utilizza X-No-Archive.
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 Vinicio Loncagni
Grazie Vinicio per la risposta.
Sai anche se la banca puņ erogare un mutuo superiore al costo effettivo di
acquisto di un immobile (vedi punto 3) pur rimanendo nella soglia dell'
80% del valore calcolato nella perizia?
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 nella soglia dell' 80% del valore calcolato nella perizia?
Quella che fa *veramente* fede non è la perizia, quanto il rogito 
notarile...
Se tu paghi 80 un immobile che vale cento, la banca non sprovveduta ti 
presterà 64 ( l'80 per cento di 80).
E magari ti dirà "Bravo!" perchè stai facendo un ottimo acquisto ...
A quello che so io, l'unico caso di mutuo superiore al costo dell'immobile 
si ha per i mutui "misti" acquisto/ristrutturazione: ma in questo caso, di 
norma, l'importo "in più" viene concesso in tranches,
in base allo stato avanzamento dei lavori di ristrutturazione.
Ciao ciao.
VL
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