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Titolo: Mutuo ipotecario: come funziona?

Salve!
La mia pi� che altro � una curiosit�.
Se ho ina casa che vale, mettiamo 500.000� e la ipoteco per fare un
mutuo di 100.000� (si pu� fare??). Nel caso non riesca ad onorare le
rate, la banca cosa fa? mi vende la casa, si prende i soldi del mutuo
e mi da il resto???
Sono veramente ignorante in materia, scusate se ho detto boiate.
Ciao e Grazie!!!
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Togliere NOSPAM per rispondere
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 Sono veramente ignorante in materia, scusate se ho detto boiate.
Tranquillo, � una materia nella quale nessuno ha la prerogativa di sentirsi 
maestro ed ogni giorno ciascuno di noi scopre qualcosa di nuovo.
Oggi  siamo come minimo in due: tu ed io  :-)
Stamane  m'� capitata tra le mani una relazione preliminare notarile dalla 
quale parrebbe che una banca, su un immobile acquistato da Rossi, ha 
trascritto pignoramento contro Bianchi (vecchio proprietario),  oltre un 
anno dopo  l'acquisto da parte di Rossi.
Se esiste un oscar per le "boiate" , con vivo rammarico ti informo che il 
comitato non l'assegner� a te :-)
Uno degli elementi fondamentali che un ente erogante  prende in 
considerazione  nell'istruttoria di un mutuo,  �  il rapporto  tra il valore 
dell'immobile  e l'importo richiesto.
Il cosidetto "loan to value"  meglio conosciuto come LTV.
Ovviamente, pi� alto � il valore dell'immobile rispetto all'importo che  la 
banca rischia e pi� questa si sentir� garantita.
E' determinante  ma, come spesso mi capita di confrontarmi con molti clienti 
e, purtroppo, anche con qualche collega, non � l'elemento pi� importante in 
assoluto.
Una banca "seria"  non erogher� mai un mutuo se il cliente non ha i 
requisiti  reddituali  canonici  per far fronte al rimborso delle rate 
(rapporto impegni reddito non superiore al 40% e sopratutto un reddito 
residuo congruo per vivere decorosamente).
A mio modestissimo parere, il proprietario di un immobile che vale 500.000 
euro, prima di indebitarsi anche solo per 100.000 far� bene a chiedersi se 
pu� permetterselo, valutando attentamente le proprie entrate, il proprio 
lavoro, le prospettive di crescita professionale nonch� i rischi legati ad 
esso, le proprie esigenze famigliari odierne e, prevedibilmente, future.
Domande che paiono forse ovvie, quasi banali,  ma alle quali pu� rispondere 
solo lui e  potrebbe incappare in una banca che  non risponde a queste 
domande in maniera altrettanto  consapevole e cristallina.
Nel malaugurato caso che il mutuatario abbia poi problemi a rimborsare le 
rate  la banca generalmente temporeggia (anche perch�  decorrono comunque 
interessi di mora  decisamente pi� alti rispetto al tasso  del mutuo), fino 
a quando si convince che non c'� pi� nulla da fare; a quel punto escute la 
garanzia ed avvia le procedure per arrivare alla vendita coatta.
Ci vuole tempo, non credere.
A quel punto la banca (ma chiunque altro al suo posto)  ha un solo 
obiettivo: rientrare dall'esposizione, spese  ed interessi di mora compresi.
Su tutto il resto, compreso ci� che incasserebbe di pi�,   l'interesse � 
molto marginale.
Sei convinto che in un asta (ovvero vendendo in fretta)   il prezzo di 
realizzo equivalga al valore di mercato?
Saluti
LucaS

 Ciao e Grazie!!!
[ADMIN]
Attenzione: � scorretto riportare integralmente il
post al quale si intende rispondere.
http://wiki.news.nic.it/QuotarBene
[ADMIN]
In sostanza si...
La banca mette un'ipoteca solitamente 2-3 volte maggiore dell'importo
che finanzia, ma la sostanza � quella che hai detto tu... 

realizzo equivalga al valore di mercato?
OK, grazie! sei stato molto chiaro.
In pratica alla banca gli basta di ritornare nelle spese il pi� presto
possibile e per lei � sufficente che l'asta si concluda a tale prezzo
(mutuo + spese), del resto non glie ne frega nulla.
A questo punto, allora, � veramente bene pensarci su parecchio prima
di chiedere un mutuo ipotecario: non esisterebbe una tutela del bene
in base al prezzo di mercato dell'immobile e quindi si rischierebbe
parecchio in caso di insolvenza!
A guardar bene � un comportamento da criminali e usurai!!!


 
Ai tempi dell'eldorado immobiliare ho visto comprare all'asta a prezzi 
se non superiori certamente non inferiori
Oddio .....le sate di qualche tempo fa mi hanno fatto ricordare il boom 
della borsa quando nei salotti dell banche venivano anche le massaie e 
le vecchiette

 A guardar bene � un comportamento da criminali e usurai!!!
Il giorno che per disgrazia tu dovessi avere a che fare con usurai veri, ti 
renderesti conto che  "loro" non sono altrettanto pazienti e ragionevoli 
come una banca.
Non si arriva all'escussione della garanzia il giorno dopo l'insolvenza di 
una rata.
Ho visto situazioni  andare avanti per anni, prima di giungere davanti al 
giudice.
Io ho solo voluto evidenziare il concetto che   un mutuo � qualcosa alla 
quale in troppi, a mio parere,  si approcciano con estrema leggerezza.
Leggerezza dettata quasi sempre da mille luoghi comuni tutti sentiti dire e 
mai  vissuti in prima persona.
Luoghi comuni alimentati dall'immaginario collettivo ed a volte, anche da 
soggetti interessati a farlo.
I dati sulla qualit� del credito in molti istituti confermano questo, 
altrimenti qualcuno spieghi in quale altro modo ci si � arrivati.
Negli anni, ho visto persone  perdere la casa acquistata pochi anni prima ed 
altre perdere la casa di famiglia da generazioni.
In una situazione di  tensione finanziaria, il mutuatario pu�  certamente 
provare a vendere lui l'immobile.
Purtroppo non sempre ci riesce e sopratutto non nei tempi  necessari a 
realizzare quanto vorrebbe.
Questo era  vero un anno fa e lo � ancora di pi� oggi, secondo me.
Nell'esempio che hai  fatto, ovvero di un ltv molto basso, chi eroga i soldi 
"potrebbe" essere tentato (oggi magari un po meno) di far passare un 
parametro creditizio tirato, pur di fare l'operazione, consapevole che la 
garanzia � buona.
Per quanti sbalzi il mercato immobiliare possa avere � infatti difficile 
ipotizzarne uno che annulli "quel" rapporto.
Il mio � quindi un invito alla consapevolezza ed alla riflessione; cose che 
ho  sempre perseguito nei rapporti con  la clientela, prima ancora dei 
budget.
Devo dire che il tempo mi ha dato ragione.
Saluti
LucaS