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Titolo: Mutui - Il solito parco buoi :-(

Sfogliando l'archivio del Ng si può verificare facilmente che, in 
tempi non sospetti, con tassi bassi, impazzavano i mutui a tasso 
variabile nelle varie fantasiose forme.
All'epoca qualcuno, tra cui il sottoscritto, a domanda rispondeva che 
forse, in previsione di possibili aumenti futuri, non sarebbe stato 
male pensare anche al "fisso", sia per azzerare il rischio, sia perché 
si tratta di "investimenti" sul lungo periodo e non ci si deve far 
influenzare più di tanto dalla situazione del momento.
"Ma il fisso costa troppo", "le banche lo sconsigliano", "i tassi non 
saliranno perché c'è il declino". Queste le molte risposte avute.
Quando poi scrissi qui che, da un documento dell'ABI, risultava una 
*oggettiva* scarsità di offerta di mutui a tasso fisso da parte del 
sistema bancario, che quindi "spingeva" sul variabile, mi fu detto 
"tutto falso", "le banche non hanno interesse a preferire l'una o 
l'altra forma", eccetera.
Poi sappiamo cosa è successo e, prevedibilmente, cosa accadrà ancora 
nel *breve* periodo.
Ebbene, a leggere qui
http://www.lastampa.it/_web/cmstp/tmplrubriche/economia/grubrica.asp?ID_blog=67&ID_articolo=243&ID_sezione=244&sezione=
il parco buoi si è rimesso in movimento, in quanto tale ben 
"orientato" dai soliti "guardiani".
Improvvisamente è "boom" del fisso, tutti lo vogliono, tutti lo 
chiedono.
Si dirà "beh, perché ora conviene, visto che è previsto un ulteriore 
rialzo...".
Già, ma qui parliamo di rialzo/i a *breve*, mentre un mutuo, oggi, ha 
una durata media di 25 anni.
Non solo. Un rialzo di 1/2 di punto un conto è farlo dal 2 al 2,5% 
(aumento del 25%), altro è farlo dal 3 al 3,5% (aumento del 16,7%) e 
così via.
In sostanza, come peraltro è "normale" che sia per un parco buoi, ci 
si muove lentamente, in ritardo e comunque sempre "guidati" a dovere.
Premesso che chi dice di saper prevedere il futuro prima o poi va in 
galera per falso, ciò che mi preme raccomandare è di *ragionare* con 
la propria testa su impegni così importanti e, se si "ignora" come 
fare, di rivolgersi ad "esperti" che non siano in conflitto di 
interessi con gli istituti erogatori.
-- 
Saluti. Fred
Portabilità del c/c subito!
Class Action subito!
Sciogliere l'ABI subito! 

 All'epoca qualcuno, tra cui il sottoscritto, a domanda rispondeva  ....
;-)
Max max 

Giusto qualche giorno fa ho avuto modo di parlare con un amico, che 2-3 anni 
fa ha acceso un mutuo, giustamente a tasso variabile :)
Io prontamente gli ho fatto presente la bella cazzata che aveva fatto, lui 
altrettanto prontamente mi ha detto che tutti i mutui a tasso variabile di 
tutte le banche che aveva sentito erano infinitamente più vantaggiosi del 
tasso fisso. La rata dell'eventuale tasso fisso era davvero molto più cara, 
nell'ordine di 300 euro, e nonostante il rialzo dei tassi in questi anni, la 
sua rata è aumentata si e no di 50 - 70 euro.
Che schifo... 

 anni, la sua rata è aumentata si e no di 50 - 70 euro.
Beh, dov'è la cazzata? Al momento l'euribor è ancora sotto l'IRS degli 
ultimi anni...
Diverso è il discorso iniziale, ma d'altra parte le banche sono venditrici 
di prodotti, mica enti di beneficienza :) 

 di prodotti, mica enti di beneficienza :)
Inutile allora che si faccia distinzione fra tasso fisso o variabile se a 
noi bovini propongono sempre e solo quello più svantaggioso 

 influenzare più di tanto dalla situazione del momento.
Giusto Fred: pero' un'analisi seria non puo' prescindere da uno studio 
dell'andamento dei differenziali dei tassi nel tempo.
Qualche anno fa la differenza fra fisso e variabile era molto piu' sensibile 
di adesso
[in soldoni la banca si faceva pagare molto di piu' "l'assicurazione" contro 
eventuali ralzi] mentre ora questo differenziale è ai minimi storici [0,6% 
mi sembra di aver notato ultimamente]. Questo significa che le aspettative 
di rialzo nel medio lungo sono ben poche: basta infatti guardare il 
rendimento dei BTP decennali!
Secondo me (ma non ho dati sottomano) il variabile è stato ancora vincente 
perchè la somma delle (minori) rate pagate finora compensa egregiamente il 
maggior costo che avrebbe avuto tutta la somma delle (maggiori) rate che 
avresti pagato fin dall'inizio. Ma i calcoli esatti li potrai fare solo alla 
fine! [ti ricordi quanto volevano di "fisso" in sede di stipula?]
ciao
P 

 rendimento dei BTP decennali!
Ma è proprio questo il punto.
Siccome l'orizzonte di un mutuo è molto "lungo" si tratta a volte di 
provare a fare i "contrarian". :-)
Sul lungo periodo neanche le banche sono in grado di fare previsioni 
attendibili.
Allora, tu banca mi "spingi" (anche questo mi è stato contestato ma 
ora è chiaro che le banche "spingevano", ieri come oggi e domani) sul 
"variabile"?
Ok, se me lo posso permettere (chiaro che non tutti potevano), tento 
la scommessa sul "fisso", anche se so che tu banca, oggi, ti fai bene 
i tuoi calcoli (comprensivi di aspettative sul breve) e mi fai pagare 
pegno (un fisso bello robusto).
Posso riferire la mia esperienza *personale* (e quindi senza alcuna 
certezza di ripetibilità)?
All'epoca (tanti anni fa :-)) anche per me l'acquisto prima casa fu 
l'investimento per la vita.
Mutuo a tasso fisso e un anno di cambiali al costruttore.
Da giovane sposo e giovane lavoratore un primo anno orribile! A 
seguire altri due/tre da tirare la cinghia allo stremo.
Poi, pian piano, gli stipendi (mio e della moglie) cominciarono a 
salire, io mi presi (con gran fatica) uno straccio di laurea che pure 
a qualcosa poi servì in termini di carriera.
Ok, senza raccontare tutta la mia vita, posso ben dire che quando 
mancavano 10 anni (su 25) di mutuo, la rata ormai pesava sul bilancio 
familiare non più del 10%. Gli ultimi anni credo di aver pagato più di 
condominio che di mutuo.
Alla "fine" come dici tu mi sono rallegrato per la scelta fatta, anche 
se l'ho ritenuta una scelta "fortunata" e non dovuta a particolari mie 
abilità.
In realtà, all'epoca, la mia preoccupazione principale era proprio 
quella di non rischiare, di avere certezza che il mio debito periodico 
da saldare quello era e tale sarebbe restato.
Chiaro che nulla esclude (anzi me lo auguro) che i tassi attuali 
restino "stabili" (diminuire no perché si tornerebbe alla recessione), 
magari per altri 15/20 anni. Ma l'esame della "storia" ciclica 
purtroppo, o per fortuna, non ci dà ragione.
Se si va verso una nuova fase di espansione economica i tassi non 
potranno che salire, più o meno con gadualità.
Sì, ma quanto durerà? Quanti anni?
Noi vediamo che i "ritmi" e i "cicli", anche per via delle tecnologie 
dirompenti, tendono a farsi sempre più frenetici. Ciò che prima 
richiedeva 5/10 anni oggi si realizza in 2/4 e così via.
In sostanza, mi limito ad affermare che quando le banche "spingevano" 
sul variabile, solo pochi anni fa, chi l'ha scelto, ad oggi si trova o 
in pari o ancora in leggero vantaggio rispetto alla scelta del fisso.
Ma a questo ci devi aggiungere una qualità della vita che è peggiorata 
perché il debito da pagare è aumentato e se dovesse aumentare ancora 
si potrebbe ripetere anche da noi quel che sta accadendo negli USA: le 
rate potrebbero diventare insostenibili anche per chi si era tenuto 
"largo".
Quindi le banche hanno "quasi" toppato (lo verificheremo tra qualche 
anno).
Domanda finale: non potrebbero toppare anche adesso che hanno deciso 
di cambiare strategia e "spingere" sul fisso?


eventuali ralzi] mentre ora questo differenziale è ai minimi storici [0,6% 
manca un concetto di base.
le banche sono intermediari sul mercato. non fanno i tassi, li
comperano. e ci applicano lo spread.
che fai un variabile con spread 1 o che fai un fisso con spread 1 alla
banca non canbia un fico secco.
a meno che la banca non decida di "non acquistare" la copertura sul
mercato ma rischiare di proprio. ma in tal caso è una scommessa aperta
e la banca puo' anche perdere, come è successo con le corpose
emissioni dei "reverse" ....

così via.
hai provato a parlarne con il governatore della Federal e con quello
della BCE ?
potrebbero scoprire nuovi orizzonti con queste tue luminose
affermazioni.


 certezza di ripetibilità)?
Ok, Fred, ma ritengo che quello che la tua vicenda sia appunto *personale*.
Non so quando abbia acceso quel mutuo, ma a occhio direi che sia successo... 
quando io portavo i calzoni corti. ^__^
Presumo che con quel mutuo a tasso fisso tu abbia percorso gli anni 
dell'inflazione a due cifre, e proprio per quel motivo nei sei uscito 
indenne.
Io mi trovo in una situazione pressochè uguale, ma ho un mutuo a tasso 
variabile.
Nel 1995 ho acceso il mutuo, e pagavo 1.158.000 lire al mese, che resta il 
tetto massimo.
Oggi pago 533 euro (e ne ho ancora per qualche anno), ma sono arrivato al 
"record minimo" di 508.
Ma nel 1995 il mio stipendio era poco più della metà di quello attuale.
Qui il discorso da fare è semplice: vogliamo ipotizzare il ritorno dei tassi 
di inflazione a due cifre?
Se si, vai con il tasso fisso.
Se no, IMHO, meglio un variabile.
Ciao ciao
Vinicio Loncagni
-- 
Vinicius_LoncanisAThotmailPUNTOcom
Gringotts Bank LTD, Diagon Alley.
http://tinyurl.com/cwf4r
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