Newsgroup: it.economia.banche
Titolo: [QUESTIONE BANCARIA] - La surroga.... che?

Rispondeva LucaS a Fred(R) in:
Newsgroups: it.economia.banche
Sent: Monday, August 13, 2007 9:50 PM
Subject: Re: - C'era una volta il mutuo...
...Sui mutui in particolare, diversi mesi fa, tentai anche di  dare il "la"
ad
una discussione molto più correlata alle reali problematiche che vive  la
rete distributiva.
Non è stata raccolta, non dico da te che tutto sommato e non per colpa tua,
una rete distributiva da vicino non l'hai mai vista   ma da  frequentatori
che, nel loro specifico ruolo di responsabili d'agenzia,  questi problemi li
vivono ogni giorno sulla propria pelle....
=====
Vero LucaS, una rete distributiva da vicino non l'ho mai vista, anche se -
all'epoca, mi è capitato per pura curiosità di partecipare a "party"
dell'allora "Fineco City" (Reti di PF) che riunivano potenziali clienti per
spiegare loro - a suon di splendidi Power Point a tutto schermo - quanto
fossero "belli" gli investimenti proposti da Fineco e quanto rendessero
ai.... clienti (correva l'anno 2001, a marzo sarebbe scoppiata la bolla...).
Ma, a parte questo, non ho avuto esperienze dirette di reti e delle loro
problematiche, ho lavorato in altri settori nella mia prima vita e, nella
seconda, attualmente lavoro nel campo della finanza ma da solo o con pochi
intimi e comunque senza vincoli, lacci e lacciuoli vari che derivano da
qualsiasi organizzazione aziendale.
Però.... studio molto :-)) Mi è sempre piaciuto farlo, sia per aggiornamento
professionale che per pura curiosità. Ovviamente ho anche del tempo a
disposizione e capisco chi invece ha ben altri problemi quotidiani cui
pensare, mentre non giustifico chi il tempo ce l'ha e lo "spreca" in vario
modo, salvo poi lamentarsi al primo torto subito.
E veniamo alla "surroga" cui sempre tu hai accennato. Leggendo un articolo
de "Il Sole" - a firma Angelo Busani, di cui riproduco ampi stralci - ho
capito (spero) a cosa ti riferivi e ne rendo edotto il Ng, perché
l'argomento rischia di diventare di estrema attualità.
Tutta 'sta storia dei mutui "americani" potrebbe alla fine portare persino
qualche benficio, proprio in tema di mutui anche nostrani.
Qualcuno infatti comincia ad aspettarsi un inversione di rotta da parte
delle varie banche centrali in tema di tassi. Prima una frenata, aumenti già
programmati che verrebbero stoppati, poi si potrebbe anche ricominciare a
intravedere delle diminuzioni.... chissà....
Tutto questo potrebbe portare, da parte della clientela, a voler rivedere le
condizioni di un mutuo stipulato di recente, forse a tentare di
rinegoziarlo.... magari con altra banca....
Insomma, arriviamo al nocciolo della (presunta?) "portabilità" dei mutui
introdotta da Mr. Bersani.
Il DL 7/07 ha certamente previsto semplificazioni e agevolazioni in tale
materia, quali:
- con la nuova procedura non si perdono i benefici fiscali del vecchio
mutuo, se stipulato in presenza dei requisiti
che rendono appunto detraibili gli interessi passivi e gli altri oneri
accessori derivanti dal mutuo
-  non si paga l'imposta sostitutiva sul nuovo mutuo (che è pari, a seconda
dei casi, allo 0,25 o al 2% dell'importo erogato);
- non si paga alcun tipo di imposta (registro, bollo, ipotecaria) per
l'operazione di surrogazione;
- la pubblicità dell'avvenuta surrogazione nei registri immobiliari è
abbastanza semplificata rispetto alle ordinarie pratiche.
Insomma, se si mira a queste facilitazioni, la nuova procedura è senz'altro
efficiente.
Ma chi si è convinto che basta riempire qualche modulo e fare un paio di
firme presso la nuova banca, e che tutto il resto poi arriva in automatico e
senza alcun costo, è fuori strada.
Infatti il legislatore (articolo 8) ha scelto di effettuare la portabilità
utilizzando l'istituto della surrogazione, procedura che sta nel Codice
civile (all'articolo 1202) almeno dal 1942.
E nonostante il decreto legge 7/07 la procedura resta complicata e non priva
di costi.
Per "surrogazione" si intende l'utilizzo di un nuovo mutuo per estinguerne
uno vecchio e per surrogare il nuovo istituto mutuante nell'ipoteca della
vecchia banca. Già a questo punto emergono chiare le inefficienze:
- occorre stipulare un nuovo mutuo: questo basta per concludere che non si
tratta di un'operazione che può essere presentata come priva di complessità.
La nuova banca deve svolgere un'istruttoria (spesso commissionando una
perizia del bene cauzionale), procurarsi una certificazione sullo stato
ipocatastale dell'immobile ipotecato e, infine, difficilmente acconsentirà
alla stipula del contratto in una forma diversa dall'atto pubblico o dalla
scrittura autenticata, per disporre di un titolo esecutivo in caso di
insolvenza del mutuatario;
- occorre concordare un appuntamento con la vecchia banca al fine di versare
i soldi necessari a estinguere il mutuo e ottenere la relativa quietanza: è
infatti abbastanza difficile immaginare la pur possibile convocazione di un
unico appuntamento, ove la nuova banca concede il mutuo e la vecchia banca
ritira contestualmente la somma e rilascia la quietanza. Anche ipotizzando
che correttamente le banche si metteranno a disposizione per espletare
questo atto dovuto, non si può tralasciare di considerare un inevitabile
profilo "psicologico" (la vecchia banca messa fuori gioco dai minori costi
della nuova) che potrebbe rendere un po' vischiosa tale disponibilità;
* presso la vecchia banca dunque si effettua il versamento della somma
rinveniente dal vecchio mutuo e si stipula un atto di quietanza, nella forma
dell'atto pubblico o della scrittura autenticata, altrimenti è impossibile
effettuare le conseguenti formalità del registro delle ipoteche.
Ma che bel casino che hai combinato Mr. Bersani!!
Ancora una volta, l'ennesima, la volontà (almeno quella dichiarata), durante
la trasformazione in norma, si è persa per strada, rischia di diventare
l'ennesima beffa.
Ecco, questo è un altro argomento "forte" che andrebbe riformato, riscritto,
ripensato alla radice.
Se la volontà c'è ancora si può fare, si può riscrivere il Decreto.
Come?
Se tu LucaS convinci a farsi vivi 'sti misteriosi personaggi bancari che
restano nell'ombra, qui c'abbiamo già il grande Max Max, i Vinicio, le
Bianca e tanti altri bravi e preparati frequentatori.
Si butta giù un nuovo testo e lo si manda a chi di dovere....
Che ce vo?
;-))
-- 
Saluti. Fred(R)

 Si butta giù un nuovo testo e lo si manda a chi di dovere....
Hai dimenticato  di specificare, pur precisando la necessità di un nuovo 
atto, che bisogna pagare nuovamente un notaio.
E temo che "chi di dovere" sapesse benissimo cosa scriveva :-)
Io non mi illudo più.
Conoscerli  per ciò che veramente sono,  i nostri politici in generale, 
aiuta a starne alla larga altro che a dargli consigli :-)Predicano la 
famiglia e poi vanno a  prostitute.
Sono contro la droga e si fanno  piste di coca.
Si sputtanano ormai da soli senza neanche immaginare l'enormità di ciò fanno 
(usare l'ambulanza per andare in tv) e dopo aver dato le dimissioni le 
ritirano con una faccia  tosta che non ha eguali.
Ma ci rendiamo conto???
E tu a questi gli vorresti dare consigli?
E li votiamo noiiii
saluti
LucaS

 Se la volontà c'è ancora si può fare, si può riscrivere il Decreto.
Questo non sarebbe difficile (nè all'attuale governo mancano i tecnici in 
grado di farlo sempre che vengano presi in considerazione) ma ho paura che 
manchi la volontà come del resto testimoniano molti dei recenti 
provvedimenti (vedi anche la class action messa nel dimenticatoio anche se 
la proposta governativa presenta vari punti negativi).
Max max 

 effettuare le conseguenti formalità del registro delle ipoteche.
Posso dirvi che l'operazione descritta la feci nel lontano 1998 senza il 
decreto Bersani?
La nuova Banca chiese l'importo residuo alla vecchia fede un bonifico 
tramite rete interbancaria ...e non estinse nemmeno la vecchia ipoteca 
che sto togliendo in questi giorni, grazie al d.L.Bersani, gratuitamente.
Come si può vedere le BANCHE se "vogliono" non hanno bisogno nemmeno del 
legislatore

 E li votiamo noiiii
Ecco finalmente una frase "sensata", hai detto proprio bene, li votiamo 
noi e se vengono eletti certi personaggi non pensi che magari la gente 
si riconosca in loro, nel loro modo di fuggire da regole, lacci etc. ?
Altro sport italico, lanciare il sasso e nascondere la mano quando 
accadono episodi deprecabili a politici eletti con migliaia di voti, 
vigliacco se in queste occasioni qualcuno ammette di averli votati... a 
questo punto inizio a pensare o che viviamo in una nazione di Idioti con 
la I maiuscola o che i voti a loro favore se li siano stampanti !
GbMax78

 la proposta governativa presenta vari punti negativi).
Anche per rispondere a LucaS ed agli altri interventi.
A me sembra che quando si tenta di "stringere", di proporre qualcosa di 
costruttivo, subito torna il pessimismo italico, il "tanto non cambia 
nulla...", "è tutto inutile...", ecc.
Io resto ancora per il "bisogna provare" o "bisogna cambiare" e, credo, solo 
noi cittadini possiamo tentare l'impossibile, proprio per la manifesta 
sfiducia che dimostriamo di avere in chi ci governa, sia politicamente che 
dal punto di vista economico.
Ho già detto e ripeto che nel prossimo autunno, non appena sistemate alcune 
mie faccende personali, vorrei "provare" qualche iniziativa da portare 
avanti.
Spero di non restare da solo, ma anche se così fosse andrò lo stesso avanti, 
se non altro per verificare fino a che punto siamo arrivati in termini di 
consociativismo tra i vari poteri e menefreghismo per le aspettative della 
gente comune.
Solo quando avrò "toccato con mano" e in prima persona, solo dopo averle 
provate tutte, in caso negativo dovrò darvi ragione e ritirarmi in buon 
ordine, tornando a pensare solo ai caxxi miei, e solo a quelli...
:-)
Continuo per ora a credere che sia possibile, ma solo a livello collettivo, 
ricreare un nuovo rapporto cittadino/Stato. Ma in un mondo dove i "numeri" 
hanno preso il sopravvento sulle idee e sulla ragione dobbiamo per forza 
anche noi portare avanti progetti supportati da "grandi" numeri altrimenti 
non ci si fila nessuno.
-- 
Saluti. Fred(R) 

 Si butta gių un nuovo testo e lo si manda a chi di dovere.... Che ce vo?
Che "chi di dovere" sia realmente interessato a fare, invece che ad 
apparire?
ivan
-- 

 apparire?
'Sta gente andrà pur stanata in qualche modo, o no?
;-)
-- 
Saluti. Fred(R) 

 'Sta gente andrà pur stanata in qualche modo, o no? ;-)
Intanto non la si vota, poi ne riparliamo.
ivan
--