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Titolo: Mutui: fisso, variabile o...

Non mi è del tutto chiaro se l'articolo di Borzi su "Il Sole" nasconda 
qualche marketta in favore di questo o quello o se può rappresentare una 
indispensabile, seria riflessione da fare per tutti coloro che si apprestano 
al grande passo dell'acquisto di una casa tramite il "prestito della vita" 
(cioè un mutuo).
In ogni caso vi riporto l'articolo così com'è. Ognuno lo interpreti come 
meglio crede.
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Sui mutui il rischio inflazione
di Nicola Borzi 29 maggio 2010
Tassi ai minimi storici, marketing delle banche, timori per la volatilità 
dei mercati finanziari. Sono i tre ingredienti della ripresa d'interesse 
delle famiglie italiane per il mattone. Il ritorno di fiamma d'un antico 
amore dietro il quale, però, è in agguato l'interesse. Interesse sempre più 
esposto a rischi di fiammate inflattive, di manovre degli stati alle prese 
con la crescente necessità di finanziare enormi debiti pubblici offrendo 
rendimenti interessanti, e della possibilità di nuovi "casi Lehman" nel 
futuro del sistema bancario.
Che i mutui siano in ripresa lo scrive nero su bianco la stessa Associazione 
bancaria italiana. Nell'ultimo rapporto di maggio, l'Abi segnala 
espliciamente «la maggiore propensione delle famiglie italiane verso il 
mattone - da sempre considerato il "bene rifugio" per antonomasia -». Ma 
l'associazione non dimentica di rilevare che il carovita resta un rischio in 
agguato: ad aprile secondo l'Istat l'inflazione ha raggiunto l'1,5%, con il 
rialzo tendenziale dei prezzi al consumo più elevato degli ultimi 14 mesi. 
Il quadro macroeconomico d'altronde non è tutto ombre. L'Euribor a tre mesi, 
il tasso di riferimento dei mutui variabili, ad aprile è stato pari in media 
allo 0,64%, stesso valore di marzo e più che dimezzato da aprile 2009. Nella 
prima metà di maggio è leggermente risalito allo 0,68%. Quanto all'Irs a 10 
anni, tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso, nella prima metà di 
maggio è stato in media del 3,12%, in calo dal 3,25% medio di aprile. Il 
differenziale tra Irs a 10 anni ed Euribor a tre mesi, nella prima metà di 
maggio, si è allargato a 244 punti base dai 228 di maggio 2009, ma è 
comunque sotto i 261 di aprile. Ma questi sono i tassi teorici. Quelli 
effettivi, rilevati dall'Abi sui mutui esistenti (che sintetizzano contratti 
fissi e variabili), ad aprile erano al minimo storico del 2,56%, tre punti 
base in meno rispetto a marzo e 150 sotto marzo 2009. Come dire che, da qui, 
si può solo risalire.
Tuttavia, secondo MutuiOnline, principale broker italiano di mutui sul web, 
da gennaio a fine aprile ben il 76,8% dei nuovi contratti è stato a tasso 
variabile. Non solo: pur di comprar casa ci si accollano mutui sempre più 
lunghi (il 28% dei nuovi contratti durerà da 30 a 40 anni) e per prestiti 
sempre più alti (oltre 132mila euro). Dunque si espone a rischi molto 
pesanti. La domanda pare tornata alle condizioni del 2004-05, quando i tassi 
ai minimi relativi invogliarono molti a esporsi per rate a malapena 
sostenibili. Che divennero ingestibili al primo rialzo, per non parlare dei 
picchi della crisi finanziaria 2008.
Ma l'alternativa esiste e si chiama tasso cap rate, quello variabile con un 
tetto fisso. Le migliori offerte ventennali con cap fissano il tetto massimo 
tra il 5,5% e il 5,6%, con un costo per la protezione pari a uno spread 
dello 0,7% sulla miglior tasso fisso. Al 27 maggio i migliori mutui cap rate 
offerti da MutuiOnline per un ipotetico impiegato 35enne di Milano, per 
importi di 100mila euro su un immobile valutato 200mila, erano quello di 
Webank (tasso iniziale 2,24%, Isc/Taeg attuale del 2,27%, tasso massimo cap 
al 5,5%, spread dell'1,6% e rata iniziale mensile di 517,81 euro), Intesa 
Sanpaolo (tasso iniziale 2,33%, Isc/Taeg attuale del 2,51%, tasso massimo 
cap del 5,6%, spread dell'1,9% e rata mensile iniziale di 515,4 euro) e Mps 
(tasso iniziale 2,38%, Isc/Taeg del 2,6%, tasso massimo cap 5,5%, spread 
dell'1,95% e rata mensile iniziale di 523,88 euro). Difficilmente l'Euribor 
raggiungerà il 5,5%: ma con quel tasso, la rata passerebbe a circa 690 euro 
mensili, un terzo in più di quella attuale.
La protezione costa poco (circa 20 euro al mese in più rispetto ai migliori 
mutui variabili puri). Dunque perché non stipulare una polizza? Eppure la 
stessa MutuiOnline segnala che è appena un terzo circa dei nuovi clienti a 
chiedere i mutui cap rate. A restare scoperta da queste protezioni è quindi 
una fascia di clientela pari al 40% circa delle domande. Dunque 20 euro al 
mese sono così pesanti sui bilanci familiari degli italiani da decidere di 
rischiarci la casa?
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Saluti. Fred®
 

degli italiani da decidere di rischiarci la casa?
Ma sicuro che son 20?

 Ma sicuro che son 20?
Ho appositamente fatto quella breve premessa.
;-)
In ogni modo, premesso che sono ormai un "antico" mutuatario (per mia 
fortuna), resto personalmente a favore del mutuo a tasso fisso, come ho 
sempre scritto anche qui.
Essendo 'na roba di lunghissima durata, è l'unico modo per dormire sonni 
tranquilli (se non si hanno altri problemi), considerato anche che un 
"prestito" non dobbiamo mai considerarlo una forma di investimento, nel 
senso di "scommettere" sul fatto che la rata iniziale possa poi nel tempo 
diminuire e quindi avere alla fine un costo del mutuo inferiore a quello 
inizialmente pattuito. E' un falso ragionamento, IMO.
Se uno vuole *investire* deve utilizzare capitali *propri* (parlo di gente 
"normale", ovviamente se ti chiami Tronchetti, Colaninno & C., ecc. il 
discorso è ben diverso, come sappiamo).
E, sempre IMO, non vale il discorso "ma col tasso fisso la rata è troppo 
alta, non ce la faccio". In questi casi meglio attendere, farsi una ragione 
che è ancora presto per acquistare "quella" casa. Il rischio che si va ad 
affrontare è troppo grosso (anche col CAP) e troppo prolungato nel tempo. Se 
sfortunatamente le cose si mettono male è chiaro che non si hanno margini 
per reggere la botta; a volte la casa "evapora" insieme a tutto ciò che si è 
già pagato.
Comunque un grosso in bocca al lupo (e non è un modo di dire :-)) a tutti 
coloro che stanno "pensando" intorno a questo argomento.
Saluti. Fred® 

 ;-)
Una cosa è certa:  poichè nemmeno più l'acqua scorre gratis verso il basso, 
nessuno pensi che la tranquillità non abbia un prezzo.
L'aspirante mutuatario oggi ha a disposizione talmente tante proposte che 
regolarmente stenta a capirci qualcosa.
Ad esempio, una volta che il tasso  dovesse eventualmente raggiungere questo 
benedetto cap ......può tornare indietro o resta inchiodato li?
Al mutuatario, viene rilasciato un prospetto che evidenzi in modo chiaro la 
rata attuale e quella che eventualmente andrebbe a pagare una volta 
raggiunto il cap?
La banca valuta il rapporto impegni/reddito sulla scorta della rata attuale 
o di quella massima?
Trovo quindi  più che onesto il consiglio del tasso fisso, a maggior ragione 
in questo momento.
Saluti
Lucas

 Lucas
Quindi è da fare il variabile, se è vera l'equazione booleana:
mutuodafare=not(consigliodellabanca) ?
:-) 

 ragione in questo momento.
Ti ringrazio per la condivisione. Forse � bene anche precisare (anche se 
sottointeso) che per "sonni tranquilli" intendo una situazione reddituale 
che si presuma perlomeno stabile nel tempo. Il che, con l'attuale mercato 
del lavoro + crisi galoppante, purtroppo non � scontato. Anni fa la 
situazione era ben diversa e un lavoratore dipendente (ma anche autonomo) 
poteva legittimamente aspettarsi un incremento progressivo del proprio 
reddito man mano che aumentavano le professionalit� svolte. Il posto di 
lavoro difficilmente era in discussione. Era il lavoratore (quasi sempre) a 
decidere se cambiare.
Gli infiniti stravolgimenti, correzioni, aggiunte, interpretazioni della 
legge 30/2003 (che qualcuno si ostina ancora oggi a chiamare furbescamente 
legge Biagi, quando ne resta poco o nulla) ci hanno portati dritti dritti al 
precariato permanente da mille euro al mese... quando va bene e non certo 
per colpa del Povero Biagi.
In conclusione il mio suggerimento e preferenza per il mutuo a tasso fisso 
va particolarmente bene per:
1) chi ha la possibilit� di evadere in tutto o in parte le imposte personali 
(� questo ormai che in Italia fa la differenza tra un quasi povero e un 
benestante)
2) chi ha la possibilit� di evadere l'IVA (vedi sopra)
3) chi lavora in un grande Gruppo, a tempo indeterminato, � abbastanza 
giovane (non pi� di 40) e non guadagna troppo rispetto alla media del 
settore
4) il dipendente pubblico, meglio se dipendente da Ministero
Tutti gli altri, IMO, sono "a rischio" anche col mutuo a tasso fisso.
Amen.
Saluti. Fred� 

si va ad affrontare è troppo grosso (anche col CAP)
Giusto per la precisione: cap è una parola inglese, significa cappello,
copertura, in questo caso limite superiore.  Non è una sigla.

 copertura, in questo caso limite superiore.  Non è una sigla.
Più che giusto: cap e non CAP, non vorrei che qualcuno lo scambiasse per il 
"nostro" C.A.P.
;-)
Saluti. Fred® 

 stabile nel tempo.
Concordo.
Ad un  nucleo famigliare con un buon reddito pu� andare benissimo anche il 
variabile.
L'importante � trovarsi  sempre nella situazione di  poter scegliere e 
sopratutto di scegliere per tempo.
La dinamica dei tassi � tale da sorprendere chiunque  non abbia tempo di 
seguirne l'andamento in modo adeguato.
Il tentativo di surroga con ormai l'acqua alla gola equivale a buttare anni 
di sacrifici.
Saluti
Lucas

 variabile.
Perché io non riesco ad affrancarmi dall'idea che la bontà di una scelta a 
favore del variabile debba essere fatta al termine del rimborso; certo, 
qualora si rivelasse non buona è sicuramente tardi per porvi rimedio. Ma 
anche il continuare a rincorrere quello che, al momento, potrebbe apparire 
la miglior soluzione, non credo che, a conti fatti, sia una buona strategia.
Dopo il pagamento dell'ultima rata, fatte le somme di quanto si è pagato, un 
semplice calcolo di quanto si sarebbe pagato con il tasso fisso.... a mio 
avviso, se si è partiti in un periodo di tassi bassi, il variabile non lo si 
batte.
Cordialità
Gi
-- 
Per chi avesse necessità di contattarmi privatamente: 
gsassachiocciolatiscalipuntoit
Scusate il disturbo. 

 favore del variabile debba essere fatta al termine del rimborso
Il problema, secondo me,  non è se il variabile sia migliore del fisso o 
viceversa.
Il nostro dna,  per metà guelfo e per l'altra metà ghibellino, ci spinge a 
queste diatribe.
Stiamo parlando di un'operazione  che  i dati ci dicono essere oggi 
prevalentemente a 30 anni quando non a 40.
Vent'anni fa la durata media di un mutuo non superava i 20 anni.
Ha senso fare confronti?
Quando nessuno di noi è certo di  alcune cose, prima tra tutte di come 
cresceranno le retribuzioni ed il costo della vita negli anni a venire?
Come non ha senso, a mio avviso e come sottolinei tu correttamente, 
"rincorrere" il mercato con continui tentativi di cavalcare l'onda giusta.
Il fisso, a maggior ragione se scelto oggi, rappresenta non una garanzia, 
giacchè nessuno ha la sfera di cristallo  ma comunque un dato 
inequivocabile.
Mai i tassi sono stati così bassi.
Se qualcuno oggi sceglie il variabile come strategia , in quanto potrebbe 
permettersi già  tranquillamente il fisso,  va bene.
Se lo fa  solo per ridurre la rata attuale divenuta insopportabile è bene, 
secondo me, che faccia qualche riflessione in più.
Infine  gli strumenti che il mercato mette a disposizione sono tanti e 
spesso non semplici da comprendere.
Informarsi bene prima di agire, facendo poi delle scelte consapevoli,  non è 
solo un diritto secondo me  ma un obbligo morale verso se stessi e la 
propria famiglia.
Saluti
Lucas

 permettersi già  tranquillamente il fisso,  va bene.
da incompetente come sono
(mi sto interessando di mutui da poco piu' di 2 mesi, in previsione di 
un acquisto+ristrutturazione della casa)
il ragionamento che sto facendo ultimamente (perche' dall'inizio ho 
cambiato piu' volte idee) e'
"va bene il variabile, ma che abbia un limite superiore, almeno dormo la 
notte"
posso anche "permettermi" il fisso, ma sinceramente la differenza di 
rata tra fisso e variabile e' troppo svantaggiosa.
Mi sto informando per un mutuo a 15 anni, tutti mi dicono che e' breve 
come periodo (come se sapessero gia' adesso l'andamento dei tassi dei 
mutui per "solo" 15 anni)
Un direttore di filiale mi ha suggerito di guardare l'indice IRS
(ok, per i fissi)
Ma qualcuno ha mai VERIFICATO le previsioni degli indici fatte nel 
passato per gli anni successivi?
Si trovano in rete gli storici delle previsioni.
Se si fissa un anno e si guardano le previsioni negli anni passati, 
risultano differenze di piu' di 2.5 punti percentuali.
A questo punto, che affidabilita' ha?
Quindi variabile perche' e' vantaggioso, ma con tetto, perche' non si sa 
mai...
ciao
-- 
PaoloPì

 mai...
Giusto.
Senza dimenticare mai  per�  che tutto ha un costo.....compresi i tetti.
Davanti ad un contratto articolato, che spesso non � cos� semplice come si 
pensa, l'importante � capire bene cosa si acquista ed a che prezzo.
Poi va benissimo anche il mutuo con cap, a maggior ragione se, come nel tuo 
caso,  il mutuatario si  � gi� fatto i conti che, con quanto guadagna, 
potrebbe gi� pagare tranquillamente il tasso al cap.
ciao
Lucas