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Titolo: accollo mutuo costruttore con estinzione e nuovo mutuo

Salve a tutti,
sto acquistando un appartamento facente parte di un palazzo, per il
quale quindi la ditta costruttrice ha già a suo tempo stipulato un
mutuo e frazionato lo stesso per i vari appartamenti. Io, ho
intenzione di stipulare il mutuo con la mia banca che mi fornisce
condizioni migliori. Ho già la pratica pronta per stipulare.
Mi chiedevo: dal punto di vista dell'accollo con contestuale
"sostituzione" col mio mutuo, è un'operazione lineare e fattibile in
sede di stipula? Nella mia pratica si parla di ipoteca in 1° grado
sostanziale, 2° grado formale...è una cosa frequente e che si
"risolve" facilmente, oppure dovrei fare 2 atti separati e la pratica
da me fatta non va bene?
Nel caso specifico, al venditore andrebbe bene il mandato irrevocabile
(glielo devo chiedere, ma chiedo se per prassi è una cosa frequente) o
il fatto che ci sia il "suo"mutuo con la sua banca impone diverse
procedure e vincoli particolari? Nella peggiore delle ipotesi non
avrei problemi a fare il prefinanziamento, ho solo paura di allungare
i tempi...
grazie

nessuno sa dirmi nulla?

 Mi chiedevo........
Ho letto ora  il tuo sollecito e mi affretto a portare il mio contributo 
:-)  fermo restando che quesiti del genere sarebbe meglio porli al notaio 
nelle cui mani ci si è affidati per la pratica.
Notaio che si paga profumatamente e che conosce o almeno dovrebbe conoscere 
nel dettaglio tutti i termini del problema e quindi fornire una risposta 
esaustiva ai tuoi dubbi.
Quando si arriva alla stipula la fattibilità è già stata verificata.
Se non ho capito male:
stipuli un mutuo a condizioni probabilmente diverse e verosimilmente più 
vantaggiose rispetto a quello contratto a suo tempo dal costruttore.
Nel frattempo il notaio iscriverà ipoteca (ovviamente di 2 grado ancorchè 
formale).
Allo svincolo delle somme (consolidamento dell'ipoteca),   andrai a pagare 
il venditore estinguendo anche  l'ipoteca  di 1 grado, per la quale sarà 
stata fatta  una idonea restrizione relativa all'immobile che acquisti.
A quel punto l'ipoteca  diventerà di primo grado.
In alternativa il prefinanziamento, per il quale tu certamente non avrai 
problemi ma la banca potrebbe averne a concederlo,  prima di capire chi è il 
venditore e sopratutto se è o meno un soggetto fallibile.
A parte questo direi che la pratica è lineare, come tante che  si fanno.
Saluti
Lucas

 A quel punto l'ipoteca  diventer di primo grado.
e, mi chiedo io, visto che la pratica della mia banca è stata
deliberata con "delibera per ipoteca di 1° grado", vuol dire che lo
svincolo delle somme lo fanno anche se in quel momento il grado è
2°formale?

 2°formale?
Allora, il mondo è bello perchè è vario e le banche, da Vipiteno/Sterzing 
(Bolzano)  a Mirabella Imbaccari (Catania), spesso agiscono diversamente, di 
fronte a casi analoghi, all'interno di uno stesso gruppo, figuriamoci tra 
banche diverse.
L'Italia inoltre si sviluppa in lunghezza e  temo che lo stellone sul timbro 
del notaio di Vipiteno appartenga ad una costellazione diversa rispetto a 
quello sul timbro del notaio di Mirabella, in barba  al 150° anniversario 
dell'unità d'Italia.
Figuriamoci cosa c'è nel mezzo.
Per questo  rinnovo l'invito a parlare con il notaio il quale, si spera, 
dovrebbe avere in pugno gli aspetti tecnici della tua pratica, conoscendone 
tutti i risvolti.
Io parlo per la mia esperienza e di regola ti posso dire che è normale.
Lo svincolo o la messa a disposizione di denaro  con prefinanziamento è 
contestuale all'estinzione del debito e conseguente assenso alla 
cancellazione da parte della banca che ha finanziato il  venditore.
Sarà necessario avere i conteggi estintivi con i dietimi giusti, calcolati 
al giorno esatto di pagamento.
Non vorrei che il fatto del costruttore di mezzo che poi è anche il 
venditore, forse pure soggetto fallibile, magari con una punta d'ulcera 
duodenale .....generasse equivoci.
Lasciamo per un attimo da parte anche  il discorso del  frazionamento e 
restrizione  d'ipoteca che pure possono confonderci  ed andiamo alla 
sostanza del problema.
Il caso, in buona sostanza,  non è diverso dal privato che vende ad un altro 
privato (il quale acquista con mutuo)  un  immobile sul quale grava già 
l'ipoteca di un mutuo.
L'acquirente, grazie ai soldi prestati dalla sua banca, andrà ad estinguere 
il debito del venditore e quindi a cancellarne l'ipoteca.
Alla chiusura del cerchio  l'ipoteca iscritta dalla tua banca sarà la sola e 
la prima gravante sull'immobile essendo estinta la precedente.
Ciao
Lucas

 Lucas
e questi soldi prestatimi dalla banca, mi vengono dati già in fase di
stipula per poi estinguere il debito del venditore?

 stipula per poi estinguere il debito del venditore?
A te la banca non da un centesimo.
Avuti i conteggi  estintivi dalla controparte esegue pagamento  diretto, 
magari recandosi nell'agenzia più vicina dell'altra banca, con assegno 
circolare non trasferibile intestato alla banca  creditrice, come è capitato 
a me, tante volte di fare.
Hai parlato di prefinanziamento nel primo post quindi do per scontato che tu 
sappia di cosa si tratta, quanto costa e sopratutto quando si può fare.
Se hai dubbi, nella speranza di  poterli sciogliere,  sono qui.
ciao
Lucas

 Lucas
io mi chiedevo se in questi casi il  mandato irrevocabile è una
soluzione adottata spesso (anche se di mezzo c'e' un'altra banca)
oppure ci vuole per forza il prefinanziamento, e se quindi i soldi
servono già in fase di stipula...insomma, visto quello che si deve
fare, la banca concede i soldi già in fase di stipula o fa problemi
per l'ipoteca?

 per l'ipoteca?
Il mio timore è: il legale che segue la mia pratica(per problemi
pregressi)mi dice che dà per certo che andrà bene il mandato mentre io
ho paura che poi alla fine la controparte cerchi i soldi alla stipula
e non so se la mia banca eroga la somma alla stipula..magari fa
problemi per l'ipoteca e salta tutto... Infatti la delibera di mutuo
parla di ipoteca di primo grado: è il mio caso? Magari sono io troppo
nervoso e mi creo problemi inutili..

 nervoso e mi creo problemi inutili..
help *_*

> nervoso e mi creo problemi inutili..
Come  dicevo prima, è necessario conoscere i dettagli, per dare consigli.
Parli di legale e di problemi pregressi ed io, su questo,  non ti posso 
aiutare da qui.
Dubito che il venditore cerchi i soldi alla stipula.
Se i soldi che tu, tramite chi te li presta,  dovete sborsare, servono ad 
estinguere un'ipoteca e  quindi un debito.
Forse una parte eccedente ma questo rientra nei dettagli della pratica che 
tu conosci ed io no.
Eventualmente puoi  sentire se ti fanno il prefinanziamento.
In linea di massima ti direi di stare tranquillo.
In fondo, il peggio che ti puotrebbe capitare, è di arrivare agli atti 
(acquisto e mutuo) e non sottoscriverli.
Oh.....in bocca al lupo.
Vedrai che andrà tutto bene.
ciao
Lucas 

 Lucas
il problema è proprio che non vorrei mai fare una "seduta a vuoto" e
far slittare tutto, visto che la mia pratica "scade" ad agosto e poi
eventualmente andrebbe rifatta, ed essendo una convenzione particolare
non vorrei perderla..

 non vorrei perderla..
Chiedere direttamente a banca e venditore no?
;-)
ciao
Lucas 

 Lucas
purtroppo ricevo risposte talvolta discordanti... ad esempio sento
dire che ci vogliono 11 giorni per il perfezionamento dell'ipoteca: la
banca eroga la somma in sede di stipula o dopo 11 giorni?

 banca eroga la somma in sede di stipula o dopo 11 giorni?
11 giorni lavorativi per il consolidamento.
E' corretto.
La banca eroga prefinanziamento in sede di stipula oppure svincola la somma 
proveniente dal mutuo  all'11 giorno lavorativo.
Sono due cose diverse, anche in termini di assunzione del rischio.
Due affidamenti che appartengono a categorie di rischio differenti, per la 
banca erogante.
ciao
Lucas 

 banca erogante.
sono due soluzioni alternative tra loro? Quindi la banca eroga in sede
di stipula solo come prefinanziamento? ed eventualmente ciň va
"preventivato" prima per poter istruire un'apposita pratica quindi?

 "preventivato" prima per poter istruire un'apposita pratica quindi?
Di norma č cosě, salvo eccezioni che non č il caso di approfondire  in 
questa sede (cd erogazione contestuale).
ciao
Lucas 

Mi chiedevo, facendo erogazione contestuale, se in banca si versano
gli assegni circolari per estinguere il mutuo frazionato, e quindi il
debito scompare e la banca rilascia la contabile di avvenuta
estinzione del finanziamento, la relativa ipoteca č destinata ad
essere cancellata e quindi puň essere iscritta ipoteca di 2° grado
formale e 1° sostanziale?
anche se la banca dove c'č il mutuo frazionato non rilascia subito la
lettera di restrizione dell'ipoteca, la contabile di avvenuta
estinzione del mutuo basta per permettere di iscrivere ipoteca che sia
di 2° grado ma solo formale?