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Titolo: "Far-West" su rimborso parziale mutuo

In una banca è sempre il "far-west", le regole le fanno loro e tu ti
devi adeguare... o scappare! :-(
Sarà per questo che da anni ho un conto online, tuttavia in filiale ho
ancora un mutuo sul quale sto facendo un'ipotesi di rimborso parziale.
Il mutuo è un prima casa a tasso variabile, durata 20anni e rata
mensile "alla francese"; al momento in cui pagherò la 60esima rata,
per vari motivi vorrei rimborsare parte del capitale residuo
(cosiddetta "decurtazione").
A mio avviso questo dovrebbe portare la rata mensile ad essere pari a
quella che si avrebbe se ipoteticamente al momento della decurtazione
si chiudesse il mutuo precedente e si aprisse un nuovo mutuo (a pari
condizioni) per il capitale residuo, da rimborsare a rate mensili nei
rimanenti 15 anni.
Invece la banca mi dice che la rata mensile post-decurtazione
risulterebbe ben più alta del caso da me ipotizzato, in quanto gli
interessi continuerebbero in qualche modo ad essere calcolati sulla
base di un piano ventennale, cosa per me oscura e incomprensibile.
Mi spiego meglio con un esempio numerico immaginario: supponiamo un
mutuo di 100mila EUR al tasso di interesse complessivo del 5%
(consideriamo il tasso fisso per semplicità); la rata fissa mensile
sarebbe di circa 660 EUR. Dopo 60 rate esatte (=5 anni), il capitale
residuo sarebbe pari a circa 83455 EUR. Immaginiamo che a questo punto
io voglia rimborsare 30000 EUR di capitale: il debito residuo sarebbe
dunque di 53455 EUR, da rimborsare in 15 anni sempre al 5%. Se facessi
un nuovo mutuo, la rata verrebbe di circa 423 EUR, invece la banca
dice che proseguendo nel mutuo ventennale con la sola decurtazione la
rata verrebbe di oltre 540 EUR.
Paradossalmente, in base a quanto appena detto, la banca mi consiglia
di estinguere il mutuo precedente e sostituirlo con un loro nuovo
mutuo a pari condizioni ma durata 15 anni (con relative spese notarili
a mio carico).
Come è possibile? A me pare un'assurdità...
Ho cercato in lungo e in largo su internet riferimenti normativi su
quali siano le regole da adottare in questi casi, ma non ho trovato
nulla. Chiaro che ho riletto con minuziosa attenzione il contratto di
mutuo, ma non c'è alcun riferimento al COME viene ricalcolata la rata
totale in caso di rimborso.
Che ne pensate? Esisteranno riferimenti normativi?
Il mio timore è che se la banca insiste su questa linea io non possa
contestarli efficacemente.
Grazie, ciao.
FreeMan

 Che ne pensate? Esisteranno riferimenti normativi?
Non ne so molto ma io sto facendo esattamente la stessa operazione e
la mia banca (ing direct, giusto per chiarire che con le banche on
line non
e' che cambi poi molto) secondo quanto mi ha detto un operatore
applica la stessa politica.

 Che ne pensate? Esisteranno riferimenti normativi?
Allora, se il tuo mutuo è stato contratto prima del 2 febbraio 2007 dipende 
tutto dalle clausole contrattuali, ma tendenzialmente il calcolo è corretto 
nel tuo modo.
Controlla ancora il contratto (occhio che potrebbe esserci la penale) e poi 
dacci informazioni più precise (capitale residuo all'ultimo pagamento, tasso 
d'interesse, durata residua, quanto vuoi rimborsare, ecc) che controlliamo i 
calcoli... 

 applica la stessa politica.
Quale stessa politica? Di non modificare il piano di ammortamento
capitale originale, "tagliando via" gli ultimi anni di rate?
Grazie,
FreeMan

 Controlla ancora il contratto (occhio che potrebbe esserci la penale) ...
Il mutuo č stato stipulato a inizio 2003, ma la penale (gią ridotta da
Bersani) non influisce per nulla in quanto ho nel contratto una
clausola di roll-over che mi consente tra le altre cose di rimborsare
senza penali ogni 5 anni.
Grazie.
FreeMan

 applica la stessa politica.
Però non tutti la pensano così; vedi: 
http://snipurl.com/1ua4y
 alla
voce "estinzione parziale": sembrerebbe avallare la "mia" tesi del
ricalcolo globale del piano di ammortamento, anche se esposta in modo
semplificato.
Per curiosità, ti segnalo che ho chiesto lumi pure all'ADUC ma mi
hanno dato una risposta un po' "sibillina" (
http://snipurl.com/
1ua4w).
Ho chiesto anche alla redazione del sito GuidaMutui (http://
www.guidamutui.it/
), e invece costoro hanno decisamente "sposato" la
mia tesi; in particolare cito il seguente brano della loro risposta
"Ovviamente un'estinzione parziale anticipata, determina una nuova
distribuzione delle quote capitale, conseguente ad una riduzione del
capitale residuo, ed anche una nuova distribuzione delle quote
interessi."
In ogni caso sono sempre più confuso sulle motivazioni della banca.
Tra l'altro - "spingendomi" verso la sostituzione del mutuo -
rischiano di buttarmi nelle mani della concorrenza: infatti, se devo
fare un nuovo mutuo sostitutivo, è chiaro che valuterò altre banche,
specie dopo le agevolazioni del decreto Bersani per la surrogazione!.
Cercherò perlomeno di usare questa elementare considerazione come
strumento di negoziazione per sondare la loro "rigidità" sul tema...
Grazie, ciao.
FreeMan

 strumento di negoziazione per sondare la loro "rigidità" sul tema...
Ecco, questa mi sembra una buona idea, soprattutto se le condizioni
che loro ti praticano non sono ottimali nel mercato attuale.

 30.000 * 5% / 12) non so a cosa possa essere dovuta la differenza.
Questo calcolo è preciso o approssimato come penso? Qual è la formula
precisa? (eventualmente con excel)
Grazie, ciao
FreeMan

 precisa? (eventualmente con excel)
Perche' approssimato? Se l'interesse annuale e' X% con rata mensile
l'interesse su ogni rata e' X% / 12, moltiplichi per il capitale e hai
la quota interessi da pagare.
Con il mio mutuo i conti mi tornano al centesimo.
Per quanto riguarda il discorso sostituzione mutuo, valuta pure se e
quanto guadagneresti rispetto alle condizioni attuali (euribor e
spread applicati).

 Con il mio mutuo i conti mi tornano al centesimo.
Capisco, ma mi sorprende che il calcolo sia così "equanime" quando
invece il calcolo degli interessi dovuti alla banca segue una
proporzione variabile nel tempo, cosiddetta alla "francese".
Immaginavo quindi che sulle rate vicine al rimborso parziale ci fosse
più "sconto" sugli interessi, sconto che si sarebbe proporzionalmente
ridotto con il progredire delle rate. In fondo, se quei 30mila EUR io
non li rimborserò, la banca mi chiederà gli interessi sui 30mila EUR
proprio in questo modo! (cioè ne vuole di più subito)
Grazie, ciao.
FreeMan

 proporzione variabile nel tempo, cosiddetta alla "francese".
La quota interessi varia nel tempo perche' varia il capitale, ma
l'interesse maturato in un certo lasso di tempo e' sempre funzione del
capitale, del tasso e della capitalizzazione applicati e si puo'
calcolare solo in un modo.
L'ammortamento alla francese distribuisce il rimborso nel capitale nel
tempo in modo da ottenere rate costanti, tutto qua, non e' un altro
modo per calcolare gli interessi.

 calcolare solo in un modo.
Grazie, mi hai chiarito un altro dubbio (e complimenti per la tua
brillante preparazione!).
Vista in questa soggettiva, un piano di ammortamento è prima di tutto
determinato da come si vuol fare rientrare il capitale, e POI ne
deriva matematicamente il calcolo rateale degli interessi in base ai
parametri del mutuo.
Devo dire - ahimè - che "filosoficamente" questa visione sembra andare
a favore della già detta interpretazione data dalla banca a fronte di
un mio rimborso parziale del capitale.
Infatti, per riprendere il mio iniziale esempio numerico, se
all'inizio del mutuo io concordo con la banca sul fatto che per me è
"sostenibile" recuperare 100mila EUR di capitale in 20 anni a certi
interessi e condizioni (tant'è che ci firmo un contratto), qualunque
siano gli eventuali rimborsi parziali che faccio in seguito, SE NON
chiedo modifiche del contratto, la banca è autorizzata a pensare che
la mia "capacità" di rimborsare il capitale resti la stessa, e di
conseguenza lascia inalterato il piano di ammortamento del capitale.
Se invece io voglio ridurre al minimo la rata dopo il rimborso
parziale, questo implica imporre alla banca la mia volontà di
rimborsare il capitale in maniera più "modesta" di quanto inizialmente
stabilito, il che in un certo senso è come chiedere una modifica del
contratto iniziale (modifica che - come scritto chiaramente - la banca
può rifiutare insindacabilmente).
Vista simmetricamente, se non facessi il rimborso parziale, sarebbe
come chiedere alla banca un "allungamento" del tempo di rimborso del
mutuo. In teoria la banca potrebbe accettarlo perchè in più tempo
guadagna più interessi (come avevo già calcolato), però si allunga
anche il tempo in sui espone al rischio il suo investimento, per cui
non è assolutamente detto che mi diano un "sì" d'ufficio.
Sto ragionando correttamente?
Grazie, ciao.
FreeMan