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Titolo: Finanziamento per acquisto terreno

Ciao a tutti,
avrei bisogno di un consiglio...
dovrei acquistare un terreno del valore di circa 100000 euro e dispongo di 
circa il 50% della cifra, quindi avrei bisogno di circa 50000 euro di mutuo 
o finanziamento.
Quale potrebbe essere la forma di finanziamento migliore / pi� economica in 
un caso come questo?
Il mutuo viene concesso anche per i terreni o solo per le abitazioni?
Come garanzie, sono sufficienti il solo terreno e le entrate mensili (tra me 
e mia moglie siamo sui 3200 euro netti complessivi mensili, stipendio 
fisso), o potrebbe essere necessario "portare" altri immobili come garanzia?
Non ho alcuna esperienza in fatto di finanziamenti (questo sarebbe il primo 
per me), quindi prima di parlare col personale della banca mi piacerebbe 
avere il consiglio di qualche persona competente...
Grazie, Ciao.
fms 

 piacerebbe avere il consiglio di qualche persona competente...
Forse ho omesso delle informazioni utili ad avere una risposta, non so...
Eventualmente chiedete pure; per il momento posso aggiungere che il terreno 
� edificabile e che dovrei costruirci un'abitazione privata. Ovviamente a 
breve dovrei vendere la mia abitazione attuale quindi questa preferirei non 
ipotecarla. Eventualmente avrei altri piccoli immobili da ipotecare.
Grazie, Ciao.
fms

 ipotecare.
Edificabile � un po poco.
E'  tale perch� inserito nel piano regolatore generale del Comune in cui � 
ubicato?
Quindi � urbanizzato?
I piani regolatori cambiano ed  i terreni si espropriano per ragioni di 
pubblica utilit�.
In linea di massima � fattibile,  poi bisogna vedere come ragiona la banca 
alla quale ti rivolgerai per l'intervento creditizio la cui istruttoria, 
probabilmente,  dovr� analizzare non solo  gli aspetti legati a questo primo 
finanziamento  ma anche quelli connessi alla tua capacit� economica di 
costruirci sopra un immobile.
Quando lo farai e sopratutto con quale denaro ed in quali tempi.
Non � proprio facile rispondere ad un quesito come questo da un ng :-)
ciao
LucaS

 garanzia?
Questo te lo pu� dire chi ti eroga il mutuo.
Ciao    ernie 

 Non � proprio facile rispondere ad un quesito come questo da un ng :-)
L'edificabilit� del terreno, da quello che ho capito (dovr� verificare il 
"mio" geometra) � stata richiesta dal Comune alla Regione, e ora si � in 
attesa della risposta della Regione.
Non ho ben capito cosa c'entri la costruzione dell'immobile e perch� � 
importante ai fini del finanziamento.
In ogni caso dovrei costruire col ricavato della vendita della mia attuale 
abitazione. Se proprio fosse indispensabile potrei ipotecare questa?
Grazie, Ciao.
fms 

 di costruirci sopra un immobile.
Non � detto che sia lui a dover costruire, capita spesso che qualcuno 
acquisti un terreno edificabile a X, ci faccia il progetto, ottenga tutte le 
autorizzazioni e poi rivenda il terreno pi� il progetto a X+Y, oppure che 
trovi un accordo con un costruttore in cui lui mette il terreno, il 
costruttore l'opera e si dividono gli appartamenti risultanti.
Credo che l'unica cosa de debba valutare la banca � il reale valore del 
terreno e la sua capacit� di far fronte al mutuo.
Repo 

 terreno e la sua capacit� di far fronte al mutuo.
Il reale valore del terreno � commisurato a ci� che legalmente si pu� fare, 
su quel terreno, nel momento in cui lo stesso � oggetto della compravendita, 
non tra 5 anni.
Io non so se tu hai mai visto, anche da lontano, una pratica di 
finanziamento  legato all'acquisto di un terreno sul quale  un soggetto, 
fisico o giuridico, intende costruire.
La banca, almeno la mia, vuole un po di documenti, compreso il progetto di 
costruzione.
Ciao
LucaS 

 costruzione.
Questo mi sembra eccessivo. Io al momento acquisterei solo il terreno, al 
progetto dell'abitazione penserei con calma nei prossimi anni, non ho fretta 
di costruire.
La banca di cui sono cliente (Unicredit) mi sembra conceda anche dei 
prestiti generici, fino a qualche decina di migliaia di euro. Probabilmente 
mi potrebbe essere sufficiente un prestito di questo tipo, se dovessero 
esserci problemi con la situazione particolare del terreno.
Grazie, Ciao.
fms 

 costruzione.
Progetto fatto sulla carta del cioccolato o approvato dal comune?
Perch� se la tua banca non eroga prima dell'approvazione in comune i vostri 
clienti hanno un bel fidarsi a commissionare un progetto completo, pagarlo, 
portarlo in comune (chiedendo la venditore di firmarlo al posto loro, visto 
che non hanno la titolarit� per farlo) con il rischio che poi voi gli 
neghiate il finanziamento.
Repo 

 voi gli neghiate il finanziamento.
Ma tu vivi in questo paese o nel mondo dei mattoncini lego?
Trovami una banca che eroga  a carte non  in regola.
Ma di cosa stiamo parlando?
Tu presteresti  soldi a qualcuno che delle belle idee in testa ma � ancora 
ben lontano dall'avere  i permessi per fare ci� che vuole?
LucaS

 ben lontano dall'avere  i permessi per fare ci� che vuole?
dipende, come si dovrebbe sempre fare, valuterei il rischio e il rendimento.
Qualcuno di recente ha detto che le banche devono tornare a fare le banche, 
credo che il senso della cosa sia proprio questo.
Ragionando come ragioni tu, una banca avrebbe finanziato la spedizione di 
Cristoforo Colombo solo dopo la presentazione di licenze per lo sfruttamento 
territoriale rilasciate dai pellirossa.
Repo

 sfruttamento territoriale rilasciate dai pellirossa.
Le banche fallivano  prima del 1492 ed hanno cotinuato a fallire anche dopo.
Solo in tempi recenti si � stabilito che nel nostro paese le banche non 
possono fallire per legge ma nessuno l'ha ancora dimostrato.
Come nessuno ha ancora dimostrato  l'efficacia del fidt.
Poi, per la tranquillit� di alcuni banchieri nostrani, qualcuno ha inventato 
i tremontibond.
E per fortuna che i bambini  hanno riscoperto il  monopoli :-)
Saluti
LucaS 

 Come nessuno ha ancora dimostrato  l'efficacia del fidt.
Da un punto di vista scientifico, fino a quando non troviamo 50 volontari 
disposti a fare un test a doppio cieco, lanciarsi da un aereo con o senza 
paracadute non fa differenza :-))))
Una banca seria se ne frega se sul terreno del nostro amico sorger� un 
grattacielo di 200 piani o potr� usarlo solo per coltivarci le patate. 
Quello che pu� eventualmente interessarla � se il nostro amico ha i numeri 
per restituire i soldi che chiede.
Poi sarebbe molto bello se le banche fossero in grado e volessero fare anche 
consulenza seria sui business plan, ma ci creder� solo quando vedr� le 
marmotte che incartano la cioccolata sulla scrivania dietro lo sportello 
:-)))))
Repo

 presti soldi.
Il terreno probabilmente non lo prender�, pi� che altro per via dei tempi (e 
dell'esito) incerti dell'approvazione del Piano Regolatore da parte della 
Regione. A meno che il proprietario non scenda molto col prezzo... a quel 
punto o lo prendo in contanti o se dovesse mancarmi qualche migliaio di 
euro, chieder� in banca il prestito per l'acquisto di un terreno agricolo, 
almeno evito richieste che personalmente trovo assurde come quella del 
progetto (anche nel caso in cui dovessi acquistare un terreno gi� 
edificabile, non ho farei realizzare subito il progetto ma lo farei con 
calma nei prossimi mesi).
Grazie dei consigli.
Ciao, fms 

 privati per comprarsi un terreno rischi di coprirti di ridicolo.
Del ridicolo.......a ciascuno il suo :-)
Se non lo sai, qui circolano strani personaggi che  in altri ng  si beccano 
del "petulante" appena aprono bocca, poich� pare che abbiano grosse 
difficolt�  ad iniziare in modo sobrio e pacato perfino banali discussioni 
sulle candele dei tosaerba :-)
Figuriamoci sulle regole del credito.
Io, a te, non cerco di farti credere proprio niente; ma ti pare che non ho 
di meglio da fare? :-)
Sto  solo cercando di confrontarmi in modo equilibrato, senza riuscirci.
In tanti anni che posto qui, tra le tante,  � una delle  pochissime 
discussioni in cui non m'� riuscito ma nessuno � perfetto e mi attribuisco 
tutte le colpe.
Di questo mi scuso inanzitutto con  FM&S il quale, se ritiene, pu� 
contattarmi in privato, al mio indirizzo di posta che, a differenza di 
altri, � valido.
Alcuni tra coloro che postano qui sanno dove lavoro, qualcuno  ha il mio 
numero di telefono ed uno mi conosce di persona.
Ti pare che mi preoccupo del ridicolo?
Nel mio lavoro, in  oltre 30 anni,  ho girato qualche regione  e maturato 
esperienze quanto basta  per rendermi conto  che il mondo del credito � 
vasto e complesso e ci� che appare assolutamente normale in una regione, 
suona come una bestemmia in un'altra della stessa banca; figuriamoci tra 
banche diverse.
Bye
LucaS

 banche diverse.
L'unica invariante � allora che si finanzia solo l'acquisto di terreni 
edificabili e con progetto approvato?
O ci sono casi in cui la cosa � possibile fra adozione e approvazione?
Repo 

 quei quattrini.
E' un'analisi per molti versi condivisibile.
Se poi c'� qualcuno che non si nasconde dietro al classico dito quello sono 
io anche perch� la mia statura non me lo permetterebbe :-)
La storia passata e recente ha dimostrato che ciascuna banca interpreta il 
credito a modo suo e ne declina le regole in modo diverso spesso anche su 
piazze diverse di uno stesso istituto.
Oggi per� credimi, coloro che pochi mesi fa erano di manica larga, non lo 
sono pi�.
Non perch� abbiano imparato la lezione ma semplicemente perch� non possono 
pi� permetterselo.
Qualcosa � cambiato, evidentemente e non poteva che essere cos�.
Inoltre, un intervento creditizio  a Cuneo, qualunque forma tecnica abbia ed 
a qualsiasi segmento di mercato si rivolga non ha, in generale e nessuno si 
offenda,  gli stessi rischi dello stesso intervento a Napoli.
Un finanziamento ha uno scopo.
Chi caccia i dan�  e sopratutto chi caccia dan� non suoi, se fa bene il suo 
mestiere, lo vuole giustamente conoscere e non gli basta sapere che il 
debitore rispetta i parametri reddituali funzionali alla capacit� di 
rimborso.
Essendo, da quanto ho modo di vedere un tipo molto attento, non posso 
pensare che ti sia sfuggito quindi, con tutta probabilit�, presumo tu non ti 
sia mai indebitato :-)
Sulle richieste di finanziamento c'� chiara la richiesta di dichiararne lo 
scopo.
Che poi qualche istituto non lo pretendesse � un discorso.
Che non lo chieda ora ho qualche dubbio.
Stante le entrate del nostro comune amico che suo malgrado ci ha sopportati 
fino ad ora non credo avr� problemi ad avere un prestito personale di 50.000 
euro, sempre se non ha gi� altri impegni in essere.
Io, anche nel suo interesse,  gli chiederei  per� cosa acquista  e lo farei 
riflettere su altre cose.
Mi rendo conto che per lo standard bancario al quale un cliente  � abituato 
ci� pu� apparire assurdo.
Tu giustamente portavi l'esempio dell'autovettura.
Se un cliente mi chiede 50.000 euro per il BMW ed il suo reddito famigliare 
giustifica uno standard di vita con il BMW va bene.
Se un cliente mi chiede 50.000 euro per acquistarsi  la Panda � corretto, 
secondo me, approfondire un attimo.
Nel caso di un terreno,  qui da me (tra torino, Milano e Genova) , la 
differenza di valore  tra l'edificabile o meno � rilevante.
Per questo consiglio a FM&S, prima di ogni altra cosa, di chiarirsi bene le 
idee su cosa sta acquistando (se il BMW o la Panda al prezzo del BMW), 
appoggiandosi ad un tecnico valido e sopratutto di non lasciarsi 
condizionare dal buon affare da non lasciarsi sfuggire ad ogni costo.
Potrebbe trovarsi un giorno a rimborsare rate elevate di un finanziamento 
per la Panda ed essere in seria difficolt� per affrontarne uno nuovo per il 
tanto sospirato BMW. Quello vero.
Le banche, per valutare la finanziabilit� di un soggetto, si appoggiano a 
meccanismi  spesso perversi che si chiamano algoritmi di scoring.
Ne esce il profilo sociologico e comportamentale del cliente.
Uscirne bollati o peggio, non uscirne proprio  ha senso nella misura in cui 
si � perfettamente consapevoli della ragione.
Molto spesso il cliente non ne � invece lontanamente consapevole e non 
capisce come sia possibile che ,pur avendo redditi capienti, l'algoritmo di 
scoring gli attribuisca un rischio comportamentale elevato.
Quando poi il cliente non � cliente e quindi non ha una storia creditizia o 
finanziaria presso quell'istituto, le cose si complicano ulteriormente.
Negli anni ho visto clienti con le idee confuse sui propri affidamenti e 
certamente anche mal consigliati dalla propria banca risultare sconfinati in 
centrale rischi poich� tirati su una linea di fido e ridondanti su un'altra 
di cui non avevano alun bisogno in quei termini.
Insomma, indebitiamoci bene :-)
Un cordiale saluto.
LucaS 

 meccanismi  spesso perversi che si chiamano algoritmi di scoring.
Permettimi, molti anni fa, erano ancora i tempi dei Ferruzzi per intendersi, 
ho avuto modo di ascoltare le chiacchiere di un gruppetto di bancari di un 
certo livello, livello non intellettuale ma gerarchico. Parlavano della 
sostenibilit� dei finanziamenti e relativa sovraesposizione nei confronti di 
grossi nomi: dico dei nomi a caso: Montedison, Snam, Piaggio, Olivetti e via 
dicendo; Qualcuno buttava li: "eh, si riuscisse a trovare l'aggancio su 
Fiat...".
Ad un certo punto, uno tra i pi� giovani, che per lo pi� ascoltava, disse: 
si certo, dare il denaro a questa gente � di prestigio ma le condizioni le 
dettano per lo pi� lorocredito e, � dimostrato, per noi non � assolutamente 
remunerativo, anzi, se li perdessimo aumenterebbero gli utili; inoltre, il 
rischio � altamente concentrato. Se, per ipotesi, qualcuno di questi dovesse 
avere improvvisamente dei problemi, noi saremmo in mezzo al letame. Perch� 
mai non ci sposta, in parte ovviamente, verso una politica del credito volta 
a supportare meglio la piccola industria, gli artigiani, ecc? Ne fallissero 
10, ed � difficile, ci farebbero il solletico, le condizioni saremmo noi a 
dettarle, anche senza fare gli strozzini, e sarebbero maledettamente pi� 
vantaggiose per noi e, per l'appunto, a fronte di un rischio estremamente 
diluito.
Ricordo che i pi� "importanti" del gruppo guardarono il soggetto con scarsa 
sufficienza e, uno solo si degn� di rispondergli, mentre gli altri si 
allontanarono: Vede, come ha detto lei, innanzitutto annoverare tra i nostri 
clienti certi nomi da prestigio e lustro alla nostra banca, ci apre molte 
porte e  fa comunque girare il denaro; noi siamo una banca d'elite e non 
possiamo metterci a fare la banca degli ambulanti e poi, mi perdoni, non 
vorr� pensare che i Ferruzzi, ad esempio, possano avere delle difficolt�.
Le parole non saranno esattamente quelle ascoltate, l'orecchio per captare 
non funzionava gi� bene ed � passato del tempo, ma pi� o meno la sostanza 
c'�.
Eppure, a quei tempi, nel sistema bancario c'erano fior di gente preparata 
capace di valutare in concreto la bont� o meno di un cliente e, da come 
parli, sospetto che come minimo fai parte di quella scuola; gente che non si 
fermava al bilancio che gli mandava il cliente, ma voleva andare a vedere il 
magazzino, il portafoglio ordini, ecc.
Poi, nel tempo, sono arrivati i rampanti, o i rampicanti, e il sistema ha 
dovuto inventare qualche strumento per sopperire alla loro grande 
"capacit�"; quindi oggi si deve inserire dei freddi numeri dentro un 
pentolone e dare un paio di girate di mestolo, scodellare e... ci� che ne 
esce � il verbo, con buona pace dei bravi bancari e dei buoni clienti.
Cordialit�
Gi
-- 
Per chi avesse necessit� di contattarmi privatamente: 
gsassachiocciolatiscalipuntoit
Scusate il disturbo. 

 di scoring gli attribuisca un rischio comportamentale elevato.
Questo � un argomento interessante; quando ho un p� di tempo libero provo ad 
approfondire cercando in formazioni in rete...
Grazie, Ciao.
fms 

 Insomma, indebitiamoci bene :-)
Se le banche ci *aiutassero* sul serio a farlo ne saremmo felici, 
entrambe le parti credo.
Saluti. Fred�

 Un cordiale saluto.
Contraccambio
Repo

 con buona pace dei bravi bancari e dei buoni clienti.
Non � cos�, secondo me.
I freddi numeri sono dati oggettivi  che confermano o meno le opinioni.
Posso confrontarmi con il cliente pi� affabile e pi� ispiratore di fiducia 
che io abbia mai conosciuto ma se i numeri dicono altro non posso non 
ascoltarli e, quantomeno, non approfondire.
Per rispondere poi ad un altra domanda di questo post, gli algoritmi 
agiscono  un po come dei regolatori.
Chi   li utilizza , a seconda della strada bagnata o asciutta, della nebbia 
o del sereno, regola i freni e le gomme, affinch� nessuno si faccia  male.
Non sempre sono efficaci e spesso prendono  cazzi per paternostri se non 
alimentati in modo corretto ma al momento, che io sappia, non c'� di meglio.
Saluti
LucaS 

 nessuno si faccia  male.
Il ragionamento non fa una piega.
Il dubbio � sull'identificazione di quel "nessuno". L'algoritmo � 
costruito indentificando innanzitutto la banca come "nessuno" o 
entrambe le parti in modo paritetico?
Vabb�, forse sono troppo curioso e.... non lavoro in banca.
;-)
Saluti. Fred� 

 Vabb�, forse sono troppo curioso e.... non lavoro in banca.
Fred a volte mi sorprendi.
Far indebitare qualcuno che non ne ha i requisiti, per caso, gli fai un 
favore?
Secondo te, chi presta denaro non suo, deve pensare a tutelare di pi�:
1) se stesso ?
2) il padrone dei soldi ?
3) chi i soldi li vorrebbe in prestito?
Rispondi  alla domanda e capirai da solo come ragiona un algoritmo di 
scoring.
Perfino mio figlio, che � un ragazzo e non lavora in banca, � riuscito a 
rispondere correttamente ;-)
saluti
LucaS 

 :-)
La visita in azienda � complementare in quadro d'insieme.
Chi alla fine delibera un finanziamento lo fa con la testa non con 
l'algoritmo.
Questa la ragione per cui alla fine capita, in qualche caso, che una pratica 
con scoring negativo passa ed una con scoring positivo no.
Questo l'ho gi� spiegato pi� di una volta.
Non sei stato attento ;-)

 Non sei stato attento ;-)
Pian piano stiamo arrivando al dunque.
1) Ti offendi da solo se pensi che io non sia attento a ci� che 
scrivi.
;-)
2) Non puoi ora esimerti dal tradurre in numeri (la specialit� delle 
banche) quanto ho quotato.
E cio�: rispetto agli esiti "informatici" di una pratica *normale* di 
richiesta di finanziamento qual'� la percentuale "umana" a 
disposizione? Pu� l'incaricato della decisione finale ribaltare il 
risultato asettico dei parametri?
Pu� dare un +X% al famoso "sguardo" dell'imprenditore? E fino a che 
punto?
Ma soprattutto se � vero che ci� (sia pure in alcuni casi) si pu� fare 
qual'� il rapporto che si instaura tra chi decide (o propone di 
decidere) e la sua Direzione? Che tipo di responsabilit� si assume nel 
caso in cui il calcolo "umano" ribalta l'esito di quello 
"informatico"? Ci sono premi o tremende punizioni? Fa parte del 
"normale" lavoro dell'incaricato? E, in base alla tua esperienza e 
nell'attuale situazione, in che percentuale si verifica un'asimmetria 
tra "uomo e macchina"?
Vabb�, inutile continuare con i quiz, penso che ti sia ben chiaro 
*cosa* vorrei sapere.
Da ultimo ci tengo a sottolineare che il tutto va riferito ad una 
pratica di "routine", insomma una delle tante e non robe *particolari* 
per le quali � magari direttamente il vertice dell'azienda che conduce 
le danze dall'inizio alla fine, con decisioni ad personam.
Grazie per le eventuali risposte.
Saluti. Fred�

I'M REV. JOHN CAPRICE L'EDITORE DELLA CHIESA DI CRISTO IN
ENGLAND.WE vogliono farvi sapere che abbiamo il CHIAMATA DAL SIGNORE DI
Aiutare coloro che sono nel bisogno e nel Problema FINANZIARIA, DI DATO DA PRESTITO
A QUALSIASI, INDIVIDUO, COMPANYS e della società che hanno bisogno di soldi per fare affari.
 
L'importo del prestito è stato firmato e approvato dalla Chiesa
COMITATO LA SOMMA DI £ 100.000,00 CHE AVETE IL PRIVILEGIO DI PRESTITO
£ 50.000,00 a £ 1,000.00.YOU RESTANO A restituire il prestito riconosciuto ai
SEI IN 4 ANNI CONTRATTO.
 
SE SEI INTERESSATO CONTATTO GENTILE CON VESCOVO JOSH INFORMAZIONI
SOTTO.
 
NOME: VESCOVO JOSH
Email: 
bishopj...@gmail.com
 
SOGGIORNO BEATO.
REV. JOHN CAPRICE.