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Titolo: mutuo prima casa e ipotecario

che differenza c'è tra i due mutui in oggetto?
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El Puma

che differenza c'è tra i due mutui in oggetto?
Sono in un certo senso la stessa cosa. Mi spiego meglio: il mutuo è
ipotecario perchè il prestito ò garantito da una ipoteca sulla casa.
Il fatto che sia prima casa o secoda casa ecc. è influente ai fini
dell'imposta di registro. In qualche caso, poi le banche applicano
tassi leggermente inferiori per la prima casa.
Se ti servono altri chiarimenti puoi scrivermi in privato.

 che differenza c'è tra i due mutui in oggetto?
L'ipoteca è quell'atto notarile con il quale qualcuno "prenota" il
ricavato della vendita dei beni immobili di qualcun altro.
Nel nostro caso, la banca presta i soldi per acquistare la casa, e vuole
come garanzia la casa stessa.
Se il debitore non pagasse il mutuo, si potrebbe giungere alla vendita
obbligata dell'immobile, il cui ricavato andrebbe alla banca.
Un mutuo ipotecario può non essere per la prima casa.
E' possibile, infatti, farsi prestare i soldi per acquistare la casa al
mare, o la baita in montagna, o il bilocale in città al figlio studente.
Invece, un mutuo prima casa è praticamente sempre ipotecario.
Non è obbligatorio (...basta avere il papà miliardario che scrive alla
banca "Non preoccupatevi, garantisco io..."), ma può essere conveniente.
Solo per i mutui ipotecari sulla prima casa, infatti, è possibile
detrarre dalle tasse l'importo degli interessi pagati alla banca, *per
tutta la durata del mutuo*, oltre ad alcune delle spese di rogito
notarile.
Ciao ciao
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Vinicio Loncagni
Vinicius_LoncanisAThotmailPUNTOcom
http://web.tiscali.it/vinicius_verbanus
...non tratta di soldi, ma può interessare...

GRAZIE

ricavato della vendita dei beni immobili di qualcun altro.
Sarà ma questa per me è una vera e propria contorsione intellettuale.
L'ipoteca è semplicemente una garanzia reale ( ossia rappresentata da
"una cosa" e per cosa si intende un bene immobile) data da un soggetto
alla banca a fronte del prestito che quest'ultima è disposta a
concedere.
L'ultima cosa che la Banca si aspetta è quella di dover esercitare il
diritto di esecuzione sull'immobile che tu chiami prenotazione: di qui
il termine usato da me "contorsione" e sia detto "absit iniuria
verbo".
Ciao, con simpatia per quanto hai postato ad altro titolo ( ossia le
avventure di un bancario).

 diritto di esecuzione sull'immobile
Come in tutti i casi di escussione sulle garanzie reali.
Però, purtroppo, ogni tanto capita...
Ciao ciao
VL

 Però, purtroppo, ogni tanto capita...
E se capita, in genere è un ottimo affare per la banca. :-)
Aggiungo un particolare che forse non tutti sanno.
Quando si finisce di pagare il mutuo l'ipoteca resta (sic!) per
lunghi anni (20).
Il che significa che se voglio vendere la mia casa (col mutuo
pagato completamente),  durante questi 10/20 anni dovrò comunque
spendere altri soldi per "cancellare" l'ipoteca.
Questo perchè il notaio segnalerà la cosa all'acquirente che
normalmente pretenderà la cancellazione.
E' solo dopo questi 20 anni che l'ipoteca si cancella
automaticamente e senza spese.
Quindi, a contrario, se non avete necessità di vendere la vostra
casa (che aveva un mutuo ipotecario) è inutile spendere soldi per
cancellare l'ipoteca.
Più in generale, sui mutui ed acquisto di immobili, suggerisco
anche la lettura dei "consigli" che. ad esempio, si trovano qui:
http://www.federnotai.it/home.htm
(clic su "Mutuo manifesto")
o anche rapide spiegazioni qui:
http://www.radio24.it/casaefamiglia/scheda200502_5.htm
--
Saluti. Fred®


Ok ma il pallino lo ha in mano il debitore che se paga ossia se
mantiene i suoi impegni liberamente presi non da alcun diritto
aggiuntivo alla Banca ossia non concede nessuna "prenotazione"; ed era
questo che mi premeva sottolineare a beneficio di chi non è addentro a
queste cose.
Senza polemica e senza alcuna voglia di mettere i puntini sulle i
quando non sono necessari.
Ciao

E se capita, in genere è un ottimo affare per la banca. :-)
e perchè mai sarebbe un ottimo affare?
Spiegacelo per favore.
saluti

 Spiegacelo per favore.
L'Ipoteca
L'ipoteca garantisce l'ente erogante in caso di insolvenza di
soddisfarsi sul ricavato della vendita dell'immobile stesso fino
all'importo che viene iscritto, di norma il 150% del mutuo
richiesto.
E' quindi una delle forme più efficaci di garanzia per il
creditore.
O, se preferisci:
L'ipoteca è una forma di garanzia reale sui beni immobili, che
permette alla banca di potere recuperare il proprio credito
qualora il mutuatario non adempia alle proprie obbligazioni.
L'ipoteca viene iscritta per un valore sempre maggiore
dell'importo concesso in mutuo, poiché si tiene già conto degli
eventuali interessi per il ritardo sul mutuo, delle spese di
vendita della casa e quant'altro. In caso di mancato pagamento,
quindi, con questa garanzia la banca può fare vendere
coattivamente alla autorità giudiziaria l'immobile ipotecato e
trattenere l'importo della somma oggetto di ipoteca maggiorata
delle spese accessorie sostenute.
Se non ti sembra un "buon affare" (per la banca), spiegami tu il
perchè.
--
Saluti. Fred®

perchè.
La trattenuta dell'importo è limitata al valore capitale piu
interessi, compresi quelli di mora ( che sono piu alti di quelli
normali) ed spese connesse alla procedura: mi sembra che sia tutto
nella norma e non un ottimo affare.
Tieni presente che una "sofferenza", ossia il ricorso alla procedura
per veder riconosciuto il proprio credito, è un fatto che porta danni
oggettivi alla Banca come ad esempio l'irrigidimento del rapporto di
rotazione dei capitali, danni di immagine  provocati dal peggioramento
dei ratios patrimoniali ( una banca con tante sofferenze troverà piu
costosa la sua raccolta presso le altre Banche etc. etc.)
Se invece parliamo di abusi, ossia di accanimento contro il debitore
insolvente, parliamo della patologia del rapporto e qui però non
dobbiamo dimenticare che le esecuzioni immobiliari sono condotte per
via giudiziaria e quindi con una sorveglianza stretta da parte di
quella autorità.
saluti

 lunghi anni (20).
2) L'ipoteca ha validita' 20 anni dalla data di iscrizione (quindi dalla 
firma del contratto, giorno + giorno -). Quindi se il mio mutuo dura 15 
anni alla scadenza l'ipoteca ha ancora "valore" per altri 5 anni (non per 
20). Parlare di "valore" di questa ipoteca, a debito estinto,e' fuorviante 
in quanto se il prestito e' restituito la banca non puo' far valere 
l'ipoteca neanche in presenza di altri debiti del mutuatario. L'unica 
rottura e' che se vendo casa, devo chiedere la cancellazione e quindi, 
siamo in Italia, staccare un assegno al notaio.
3) Anch'io, come Luciano, non ho capito dove sta l'affare per la banca a 
procedere all'esecuzione immobiliare. Fred, se vuoi chiarire, te ne saremo 
grati.
Bye
-- 
Jay: Why the big secret? People are smart, they can handle it. 
Kay: A *person* is smart. People are dumb, panicky, 
dangerous animals and you know it. 
Jay: Perche' tutto questo segreto. La gente e' pronta, 
riuscirebbero a conviverci.
Kay: Una "persona" e' pronta. La gente e' stupida, 
incline al panico, animali pericolosi, e tu lo sai.
(Will Smith & Tommy Lee Jones
Men In Black, 1997)

 
Visto che nel post che ho appena inviato ti ho chiesto anch'io 
delucidazioni, ti rispondo  perche', IMHO, non lo e'.
1) L'iscrizione e' spesso non per il 150 ma per il 200% (e qualche "banka" 
spinge anche al 300%). E' una forma di garanzia efficace dal punto di visto 
giuridico, in quanto le formalita' per l'esecuzione sono minori.
Il cattivo affare e' il risultato dell'esecuzione: innanzitutto, per 
chiarezza, la banca iscrive ipoteca per il doppio del finanziato anche, non 
solo, perche' conosce i tempi di completamento della procedura di 
esecuzione. Se, p.e., oggi la banca ti presta 100.000 euro, dal punto di 
vista teorico (ma anche pratico) tu potresti essere inadempiente sin dalla 
prima rata e quindi la banca deve poter recuperare i 100.000 euro, gli 
interessi pattuiti, gli interessi di mora, le spese sostenute per il 
recupero, le spese legali. Di certo difficilmente si arriva a 200.000 euro 
(l'iscrizione per il doppio deriva da usanze insorte in periodi in cui i 
tassi erano ben piu' alti) ma una somma discreta ti assicuro che ne viene 
fuori. Sia chiaro, la banca puo' rivalersi per il soddisfacimento di quello 
che documenta essere il suo credito. Se, fatti i conti, la banca e' 
creditrice di 120.000 euro, 120.000 euro prende anche se la casa viene 
venduta a 150.000. Quindi qui l'affare (tipo plusvalenza), ad andare 
all'esecuzione, non c'e'.
2) Se la casa la paghi 200.000 euro la banca te ne da 160.000 (se rispetta 
la normativa); qualche istituto si spinge a 180, qualcuno si fida 
ciecamente e arriva a tutti e 200. Qualcuno finanzia i sogni e ti paga 
anche il notaio e la mobilia. Ce ne sono in giro. E lasciamo perdere come 
lo fanno. Solo che gia' i tuoi 200.000 euro non sono proprio il valore 
"intrinseco" della casa ma quello che oggi esprime il mercato. Al momento 
dell'esecuzione puo' succedere che il mercato esprima anche valori piu' 
bassi di oggi (ti hanno costruito la tangenziale sottocasa p.e.). Ma se 
anche la tua casa fra qualche anno vale 250.000 euro, quando la banca la 
mette all'asta non realizzera' mai quella somma (non essendoci una 
trattativa tra parti) ma una sensibilmente minore, che spesso non serve 
neanche a coprire interamente l'esposizione. Ti assicuro che tra gli 
operatori immobiliari l'acquisto da un'esecuzione immobiliare promossa da 
qualche banca e' una delle operazioni preferite, visti i prezzi a cui si 
compra anche "roba buona".Dove sia l'affare ancora non l'ho capito. ;-)


 3) Anch'io, come Luciano, non ho capito dove sta l'affare per
la banca
Provo a spiegami meglio.
L'erogazione di un mutuo è di per sè uno dei tanti "servizi"
bancari e, come tale, la banca giustamente se lo fa remunerare
attraverso il pagamento di interessi da parte del debitore.
La iscrizione di ipoteca (abbiamo visto con quali
caratteristiche) nel caso di mutuo ipotecario rappresenta per la
banca non solo una forte garanzia per il caso di insolvenza ma
anche, se questa si verificasse, una ulteriore remunerazione, nel
senso che qualsiasi cosa succede la banca si farà pagare (alle
sue tariffe) tutto ma proprio tutto il "disturbo" del recupero
del credito.
Tra i tanti servizi quindi, il mutuo ipotecario mi sembra un buon
affare per la banca, a rischio praticamente nullo.
E' ovvio che non mi riferisco a limitatissimi (rispetto alla
massa dei contratti) casi di frode o malafede, da ambo le parti.
Banalizzando, pensiamo per un attimo al cliente che si presenta
in banca e vi deposita (cioè presta alla banca) che so' un
miliardo di lire (in euro:)).
Bene, è "normale" che il cliente concordi una remunerazione di
questo "servizio" sotto forma di interessi che gli verranno
riconosciuti dalla banca.
La cosa finisce lì.
Non mi risulta che sia prevista la possibilità per il cliente, in
caso di mancato rispetto dei patti da parte della banca, chesso'
la vendita all'asta di un'agenzia della banca.
E comunque non mi risulta che una clausola di questo genere possa
essere inserita, da subito, all'atto del versamento dei soldi in
banca.
Con questo non voglio dire che stipulare un mutuo ipotecario per
l'acquisto di una casa rappresenti per chi lo fa una sorta di
suicidio patrimoniale.
E' purtroppo per molti una necessità obbligata ed anche l'unico
modo per avere un "tetto".
Voglio solo evidenziare che, per mentalità che ci è stata imposta
nel tempo, spesso diamo molte cose per scontate, come appunto il
fatto che il rapporto cliente/banca non possa essere *paritario*.
Diamo per scontato che sia giusto così, che in fondo la banca ci
sta facendo un favore.
Non riusciamo ancora ad incraniarci che "gli affari sono affari"
anche e soprattutto nei rapporti con una banca, magari quella che
conosciamo (che crediamo di conoscere) da anni.
E' questo il salto culturale che per molti di noi ancora non è
avvenuto.
Per molti altri invece sì ed è per questo che il sistema bancario
si comincia a preoccupare ed è in così grande agitazione.
--
Saluti. Fred®

il tavolo libero.
Premesso che la prenotazione è estranea al linguaggio giuridico c'è da
dire che sarebbe molto strano il concetto di prenotare un posto al
ristorante con l'intesa che quel posto mi verrà assegnato solo se il
ristoratore non avrà adempiuto a qualche suo obbligo nei miei
confronti ( qui la contorsione) ed ancor piu strano che uno prenoti
con la riserva mentale di scegliere poi lui se andare o meno a
pranzare.
Ma non è questo il punto che ha fatto scattare la mia risposta al 3-D
originario. Il punto è che leggendolo ho avuto l'impressione che si
potesse ingenerare nel lettore sprovveduto l'idea che l'acquisizione
del bene ipotecato fosse parte del negozio principale ( ossia il
mutuo) mentre è e deve essere solo una parte secondaria o se vuoi
collaterale condizionata alla principale.
Semmai qualche banca ha stipulato mutui con il retropensiero di
acquisire le proprietà immobiliari ( e non stiamo certo parlando di
appartamenti) la cosa sarebbe condannabile e di fatto verrebbe
sanzionata a termine di legge.
Con simpatia
Luciano

 cancellare l'ipoteca.
ma sono solo 500.000 lire, ti togli il pensiero e sei a posto, diamine!

 avvenuto.
Qui ci siamo. Il salto culturale va fatto da entrambe le parti. Se continuo 
a pensare che portando i miei soldi alla banca le faccio un favore tale che 
debba mettermi il tappetino rosso sotto i piedi, mi sa che aspettero' 
ancora molto tempo. Il favore glielo faccio, ma, nel complesso, e' minimo. 
Se pero', come giustamente inviti, nel rapportarmi nel complesso con le 
banche, in termini di richiesta di condizioni adeguate, di consulenza 
competente ed affidabile, di trasparenza nei rapporti, nel riconoscimento 
di una fedelta' di rapporto nel tempo, la finiamo tutti di pensare che 
cosi' come e' oggi (quindi mediamente male) e' giusto che sia, iniziamo il 
salto. Iniziamo a pretendere servizio, trasparenza, competenza, 
puntualita', cortesia, tanta quanta ne chiediamo ad altri interlocutori. E 
solo in questo modo che anche dall'altra parte inizieranno a fare il salto.


 coattivamente alla autorità giudiziaria l'immobile ipotecato
E se non trova chi glielo compra a quella cifra?
casa da 100.000 euro,  la banca mi finanzia il 75% (75 KEur) , iscrive
ipoteca al 150% di tale somma (112 KEur), io non pago e la banca fa vendere
coattivamente l'immobile. Chi le garantisce che venga venduto a 112.000?
B.

 wrote in news:b6d407$45l3b$5@ID-
163647.news.dfncis.de
:

Nessuno. Ma in questo caso, avendo prestato 75kEur (ottima abbreviazione, 
complimenti) difficilmente deve recuperarne 112 Keur.
Il problema, che inficia la garanzia, e' che qualche volta la banka suo 
100kEur ne finanzia 85-90kEur e ricava dalla vendita dell'immobile 45-50kEur, 
in quanto gli avvoltoi (leggi speculatori immobiliari) sanno benissimo come 
funzia il meccanismo dell'asta immobiliare, che se va deserta l'immobile 
viene riproposto a un valore + basso, che basta mettersi d'accordo (una volta 
te, una volta me) per portare a casa qualche bel affare da rivendere.


 funzia il meccanismo dell'asta immobiliare...
Non c'entra con gli immobili.
Appena entrato in banca, lavorai per un anno presso l'Ufficio Legale.
Facevo il girascartoffie.
Poi, per fortuna, ^__^, ho cambiato genere di lavoro.
Ricordo però che le aste giudiziarie normali erano ... paurose.
Arrivavano in ufficio i "risultati" delle vendite dei beni delle ditte
fallite.
Mi è rimasta impressa la "realizzazione" all'incanto, per due milioni di
lire, di una Lancia Thema turbodiesel, immatricolata due anni prima (
nuova costava oltre trenta milioni...).
O i computer e i mobili per ufficio svenduti a meno di un quarto della
loro valutazione sul mercato dell'usato.
Avevo chiesto al mio capo, ingenuamente, come si doveva fare a presentarsi
alle aste, tanto per provare a fare qualche affare...
Mi consigliò, spassionatamente, di non provarci nemmeno... :-(((
Ciao ciao
VL
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 solo in questo modo che anche dall'altra parte inizieranno a
fare il salto.
Mmmmm.... per ora non vedo *fatti* concreti ma sono ottimista per
natura.
--
Saluti. Fred®

 spendere altri soldi per "cancellare" l'ipoteca.
Vorrei chiederti cosa accade se una persona ha già un mutuo in essere e
vuole estinguerlo per accenderne un altro più conveniente con un altra
banca.... in questo caso oltre alla penale di estinzione anticipata
l'ipoteca resta o occorre rifare tutto da capo?
grazie in anticipo per la risposta
Pier
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Inviato via 
http://usenet.libero.it

 l'ipoteca resta o occorre rifare tutto da capo?
Credo proprio che se si tratta di una banca diversa dalla
precedente occorra "rifare tutto da capo".
Potrebbe esserci la remota ipotesi di provare a mettere in
contatto le due banche ma la vedo improbabile da realizzare.
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Saluti. Fred®

 ... occorre rifare tutto da capo?
Purtroppo sì.
L'ipoteca non è trasferibile, quindi va estinta e se ne deve fare un'altra.
E, per di più, ho anche molti dubbi sulla possibilità di ottenere i
benefici fiscali sul nuovo mutuo.
Infatti, solo il mutuo *per acquisto* prima casa ha gli interessi
detraibili.
In questo caso, la casa l'hai già, e quindi... non la acquisti!
Mi sembra (ma non sono per niente sicuro) che ci sia la possibilità di
ottenere qualcosa sulla rinegoziazione del mutuo, ma sempre se acceso con
la stessa banca.


 con la stessa banca.
L'ipoteca potrebbe anche non venir cancellata, ma il nuovo istituto
dovrebbe fidarsi della sola contabile di estinzione del mutuo... E' ovvio
che cosi' non sia e quindi viene richiesta la cancellazione. 
Gli interessi continuano ad essere detraibili se il nuovo mutuo copre come
importo il capitale residuo, le spese di estinzione, le spese di
accensione del nuovo e gli onorari notarili. Anche se viene stipulato con
altro istituto. Se aumenti la durata, andiamo nel campo delle
interpretazioni. Se aumenti il capitale finanziato e detrai "in quota",
l'interpretazione che ne dai mettila giu' per iscritto in maniera che
risulti sostenibile in caso di accertamento dell'amministrazione
finanziaria ;-)))) Bye
