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Titolo: Mutuo vs cash

Domanda generale, non riferita a un caso specifico. 
Poniamo che Tizio abbia la liquidità per poter acquistare un piccolo 
immobile.
 
Se ottenesse un mutuo dalla banca, avrebbe il vantaggio di rimborsare 
a rate e nel frattempo tenersi i soldi per farci quel che gli pare, 
magari investirli, ma pagherebbe i costi e gli interessi del mutuo.
Inoltre ci sarebbe la ipoteca fino a estinzione.
 
Se viceversa pagasse in contanti, dovrebbe pagare tutto subito, ma 
risparmierebbe i costi del mutuo, eviterebbe la ipoteca, e forse dal 
punto di vista psicologico sarebbe indotto a una maggiore cautela, 
IMHO.
 
Considerazioni psicologiche a parte, ammettiamo che Tizio scelga la 
strada del mutuo, e i soldi che gli restano in tasca li affidi alla 
stessa banca seguendo i consigli della banca per avere il miglior 
rendimento ma al tempo stesso la disponibilità "sicura" (nel senso 
relativo del termine) quando dovrà usare i soldi per pagare le rate 
del mutuo. Non so se mi spiego :)
 
La mia domanda è: Tizio farebbe un buon affare rispetto a Caio che 
invece paga subito cash?
 
La mia impressione è che no, il mutuo non sarebbe un buon affare, ma 
magari mi sbaglio.
 
Chiaro che ci sono molte variabili e la convenienza potrebbe 
dipendere da tante cose legate a casi specifici.
Però ci sarà pure una linea di tendenza...

magari mi sbaglio.
 
Chi tre-quattro anni fa aveva un eccellente credito e aveva spuntato un
ottimo tasso variabile, investendo i liquidi in CCT, credeva di aver
trovato la quadratura del cerchio.  E così era, fin quando i CCT (e chi
se l'aspettava) cominciarono a quotare il 10% e più sotto la pari.  A
meno di non aver dovuto liquidare in quel periodo, costei ad oggi
avrebbe comnque fatto un ottimo affare, addirittura guadagnandoci.

 paga subito cash?
 
NO
 
Ciao    ernie 
 

 rendimento ...
 
Anni fa, il Gruppo Banco Popolare proponeva un mutuo dal nome idiota (Mutuo
Alberto). Magari c'è ancora ...
Il suo funzionamento era molto semplice : il tasso che si otteneva sul conto
corrente era uguale al tasso variabile del mutuo.
Si alzava il tasso variabile del mutuo, e ugualmente si alzava il tasso che
il mutuatario riceveva sul conto corrente.
 
Beh, c'era il discorso della ritenuta fiscale sugli interessi, che in
pratica si "mangiava" il 27% di quanto riconosciuto...
 
Però la loro idea era proprio uguale a quella che hai esposto qui.
 
Ciao ciao
 
Vinicio Loncagni
 
-- 
Vinnie_LoncasATtiscaliPUNTOit
Gringotts Bank LTD, Diagon Alley.
http://tinyurl.com/7g8322e
 

il mutuatario riceveva sul conto corrente.
 
IWbank, fino a un paio d'anni fa, faceva un mutuo simile: aprivi un
conto con un fido pari all'importo residuo del mutuo.  Se dentro ci
mettevi soldi, pagavi interesse solo per la parte in rosso.  Non so se
lo facciano ancora.

NO
 
Detta così, non significa nulla :)

 Però ci sarà pure una linea di tendenza...
 
No, non c'è, almeno nel senso che intendi tu.
Al cliente con risparmi da parte  e  per il quale la banca ha sentore 
possano involarsi nell'acquisto di un immobile, proporranno in tutta ovvietà 
il mutuo anzi, probabilmente sorvoleranno anche su alcuni  fondamenti della 
matematica finanziaria, pur di  convincerlo che è per lui un'ottima 
operazione e potrebbe effettivamente esserlo ma per ragioni  forse diverse 
che prescindono da quanto ti può dire la banca.
Per loro significa infatti perdita di raccolta e, con i nuovi principi di 
basilea significa anche aumento del bisogno netto finanziario poichè se si 
riduce la raccolta  si riduce  di conseguenza anche la  possibilità di fare 
impieghi quindi anche erogare mutui.
Pare  un concetto ovvio ma ti assicuro che fino a poco tempo fa non era 
così.
Sarebbe anche il cliente con il miglior merito creditizio, ammesso 
ovviamente ci sia anche la fonte di reddito che permette il rimborso delle 
rate e con tutti i crismi che vogliono loro; il flusso cedolare di un btp 
non mi risulta sia tra questi.
Poi potrebbe anche convenire al cliente una scelta di questo tipo ma deve 
essere valutata in maniera asettica ed in base alle proprie effettive 
esigenze e non con il consiglio della banca, consapevole che quella che 
acquisti,  gravata da ipoteca di primo grado per un importo generalmente 
doppio rispetto a quello finanziato, diventerà veramente casa tua quando 
avrai pagato l'ultima rata ed estinto il debito.
Tra la prima e l'ultima c'è di mezzo un mondo, compresi inconvenienti dieci 
anni prima imprevedibili su un mutuo che ne dura venti, tra cui la decadenza 
dal beneficio del termine ovvero  la richiesta del creditore di rimborsare 
in un unica soluzione il debito a fronte di  particolari eventi dei quali 
puoi essere, a seconda, attore o vittima.
Infine va sempre ricordato che   il miglior rendimento e gli investimenti 
sicuri  sono espressioni prive di significato.
L'indicatore  sintetico di rischio no ma fa già parte dello slang 
professionale e non commerciale; quello che dovrebbe caratterizzare i 
bancari veri, pur ricordando a tutti, sopratutto ai colleghi bancari che 
lavorano in unità di back office, che  in banca per  fare utili e 
guadagnarsi quindi gli stipendi bisogna vendere.
Possibilmente bene ma vendere.
Sul verbo meno ipocrisie quindi e più concretezza.
ciao
 

puoi essere, a seconda, attore o vittima.
 
Potresti approfondire, o perlomeno dare degli indizi perché possa
approfondire da me?  Mi pare di aver letto almeno un paio di contratti
di mutuo, ma non ricordo questa possibilità.  In che casi può avvenire?

 puoi essere, a seconda, attore o vittima.
 
Pagando cash invece non avresti queste incertezze. Contrai un debito 
solo se sai di poterlo sicuramente pagare. Magari potresti perdere 
delle occasioni , ma non ti troverai sott'acqua. Mi pare.

 invece paga subito cash?
 
Ho occhieggiato un calcolo simile su Altroconsumo. Non mi ricordo bene, ma 
c'erano almeno due "assunzioni": basso tasso d'interesse e detrazione dai 
redditi del mutuo prima casa (quanto fosse o sia ancora detraibile, non 
so).
Ricordo la conclusione: c'era un vantaggio finanziario a far debiti, 
rispetto al pagare cash... ma concludevano che, insomma, non era un 
granche' e per molta gente i debiti sono un peso psicologico.
BTW, non so se i calcoli, "oggi", sono altrettanto validi.
 
Fabrizio
 

 magari mi sbaglio.
 
Non ti sbagli :)
E l'idea di fare investimenti, a meno che uno non sia un delinquente, non 
copre i costi del mutuo.
Operazioni simili si fanno quando i soggetti sono diversi tipo socio, 
società ma non sono immuni da rischi. 
 

in misura maggiore degli interessi e dei costi che paga sul mutuo?
 
Il cliente medio non ho idea, ma in alcuni casi non marginali sì.

 Il cliente medio non ho idea, ma in alcuni casi non marginali sì.
 
Comunque, a fronte dell'assunzione di rischi non marginali, se 
l'esempio è quello dei CCT.

 di mutuo, ma non ricordo questa possibilità.  In che casi può avvenire?
 
Ricordo un  solo atto di mutuo, tra i tanti che ho stipulato,  nel quale il 
notaio, leggendo il contratto, si è soffermò a spiegare al proprio cliente 
cos'è la decadenza dal beneficio del termine, espressione che compare sia 
nel contratto che nel capitolato allegato.
La cosa mi colpì in maniera particolare poichè  ebbi la sensazione che solo 
in quel momento, il cliente  avesse un lampo di consapevolezza.
Poi  però tornò il buio; gli avevano ripetuto allo sfinimento che rimborsare 
le rate di un mutuo è come pagare  un affitto.
In rete trovi  ampio materiale e qui una  guida ....."ad usum delphini"
 
http://www.bancaditalia.it/vigilanza/relazioni-int-clienti/guide_bi
 
 
ciao 
 

 occasioni , ma non ti troverai sott'acqua. Mi pare.
 
Facciamo un gioco.
Ipotizziamo che io e mia moglie,  con un figlio che studia e con entrate 
nette mensili per 3.500 euro al mese  ed ovviamente con dei risparmi da 
parte, decidiamo di acquistare un appartamento.
La location è una  medio/piccola città sui 120.000 abitanti,  nel triangolo 
industriale; prezzo dell'immobile 250.000 euro.
Abbiamo da parte un piccolo gruzzolo riveniente da un'eredità, pari a circa 
310.000 euro.
Avendo entrambi un lavoro "sicuro" (dipendente di un centro diagnostico 
privato l'una e dell'amministrazione dello stato il secondo) valutiamo la 
possibilità di assumerci un mutuo da 190.000 euro in 20 anni;   siamo 
disposti ad accettare una rata di circa 1250 euro al mese  pari grossomodo 
al il 35% delle nostre entrate mensili (il dato è preso da una simulazione 
fatta su Mutuionline 5 minuti fa).
Ci resterebbero circa 2.250 euro per campare dignitosamente; il cosidetto 
residuo di sussistenza e 250.000 euro di liquidità per  tenerci, come si 
suol dire, i piedi al caldo e non trovarci in difficoltà di fronte a 
necessità improvvise (20 anni sono lunghi ma attenzione, il taglio medio 
attuale è di 30).
Alla fine dei 20 anni, a fronte di un debito iniziale di 190.000, avremo 
rimborsato  300.000 euro (1250X240); a questo bisogna aggiungere il costo 
iniziale del notaio, circa 8.000 euro (di fatto saranno due atti) 
detraibile, come lo sono gli interessi passivi.
Ad abundantiam, siccome non vogliamo farci mancare nulla,  aggiungiamo anche 
una cpi (polizza a copertura del mutuo) a premio unico, con copertura caso 
morte, invalidità totale permanente e perdita del lavoro; altri 15.000 euro 
più o meno a seconda dell'ingordigia della banca :-) per usare espressioni 
care a qualcuno.
Siamo a 320.000 euro.
Nel contempo, ritenendoci tranquilli sui ricchi 2.250 euro mensili che ci 
restano, essendo oltremodo persone parche ed attente alle proprie spese, per 
giunta con  4 genitori pensionati, ragioniamo sul come investire al meglio i 
227.000 euro che ci restano (23.000 li abbiamo spesi tra i due atti e 
l'assicurazione).
Decidiamo che 37.000 resteranno allocati sul breve anzi, diciamo pure 
liquidità, conti di deposito ecc. (sta casa dovremo pure arredarla  un po)
Con i restanti 190.000 decidiamo l'acquisto di un BTP 1feb33 (ISIN 
IT0003256820) con  cedola semestrale del 2,875% ad un prezzo finito di circa 
100,50 (quotazione di oggi).
Incasseremo  4.779 euro al semestre, netti,  fino all'ultima cedola del 1 
febbraio 2033, ovvero circa 3 mesi dopo che abbiamo rimborsato l'ultima rata 
del mutuo.
Tralasciando discorsi troppo complicati sull'attualizzazione dei flussi 
cedolari, la volatilità  e sul fallimento degli stati  possiamo dire, con un 
ragionamento molto agreste, che alla scadenza ci riprendiamo i nostri 
190.000 euro e li aggiungiamo ai  191.000 di interessi incassati=381.160
Levane tranquillamente un migliaio (facciamo cifra tonda) per il plus 
sull'acquisto.
Alla fine   avrò rimborsato  320.000 euro per il mutuo ma  mi saranno 
ritornati in tasca 380.000 euro tra capitale investito ed interessi 
maturati, oltre alla casa naturalmente
Chi sa dire dov'è il trucco?
:-)
 
saluti
 
 
 

l'esempio è quello dei CCT.
 
O tu non sai cos'è un CCT, o non lo so io :)

Chi sa dire dov'è il trucco?
 
Boh?  servirebbe almeno sapere qual è il tasso di interesse del mutuo...

:

Grazie mille.  Rileggerò il mio contratto di mutuo e studierò il link sopra.
Casomai ritornerò sull'argomento.

 Boh?  servirebbe almeno sapere qual č il tasso di interesse del mutuo...
 
Ecco, tu sei tra i clienti ideali
avanti il prossimo :-) 
 

:

Ho letto, e non ho trovato nulla di nuovo rispetto a ciò che sapevo.
L'unico caso in cui si chiede di pagare tutto subito è quando non si
pagano le rate nei tempi.  Quando trovo il tempo riguardo il mio
contratto, ma mi pare che ci sia scritta la stessa cosa...

 Con i restanti 190.000 decidiamo l'acquisto di un BTP 1feb33 (ISIN
 
Ovvero un investimento non dei più tranquilli. I cui proventi girerai 
in buona parte alla banca. Inoltre in caso di necessità improvvisa 
prima dell'anno 2033, se per esempio la banca chiedesse il pagamento 
anticipato, o per qualsiasi altra esigenza... non puoi sapere se 100 
lire di btp varranno 60 o 130. 
 
Insomma, forse guadagni rispetto sl pagamento cash... ma forse no, e 
comunque non guadagni in tranquillità :)

 Ovvero titoli con rating quasi speculativo più che investment grade,
 
Infatti il rating S&P dell'emittente è BBB+, cioè appena un gradino 
al di sopra della soglia minima Investment grade BBB-
 
Poi ovviamente ognuno può fare le valutazioni che preferisce :)

 Chi sa dire dov'è il trucco?
 
Oltre al fatto che la remunerazione dei BTP a 20 anni è alta perché 
alto è ritenuto il rischio, c'è anche il fatto che 380.000 tra 20 
anni avranno un valore reale inferiore per via della inflazione.

 al di sopra della soglia minima Investment grade BBB-
 
Pardon, due gradini, per S&P.
Per Moody's invece Baa2, un solo gradino sopra la soglia (Baa3) 
minima che separa gli investimenti dai junk bond.

 valore reale inferiore per via della inflazione.
 
Per contro potrei dirti che se c'è stata inflazione il valore dell'immobile 
potrebbe aver recuperato quanto perso con i btp.
Sull'assicurazione ho precisato da subito che era "ad abuntantiam", ovvero 
superflua ma se ce l'ho messa ugualmente un motivo ci sarà.
1250 euro al mese significa poi  sostanzialmente un tasso fisso.
Non è qui il trucco.
La mia sensazione è che non leggete attentamente qui e men che mai 
analizzate, dove siete tutto sommato tranquilli e rilassati, figuriamoci in 
determinate circostanze ben più importanti, dove firmando qualsiasi tipo di 
contratto, ci si assume impegni precisi.
saluti 
 

 contratto, ma mi pare che ci sia scritta la stessa cosa...
 
E  se cosě direi  ti va piů che bene.
Io perň ho visto  revocare il termine anche  a seguito iscrizione di 
ipoteche giudiziali 
 

 sono gli interessi passivi.
 
Sei sicuro che le spese del notaio per rogito prima casa, siano detraibili ? 
 

 Non è qui il trucco.
...
 
Il prendersi rischi non necessari non lo consideri?

 detraibili ?
 
Non lo sono.
Delle spese notarili sono detraibili solo quelle relative alla stipula del 
mutuo.
 
Quelle relative all'atto di compravendita possono solo essere aggiunte alle
spese vive di acquisto dell'immobile, nella remota ipotesi che la banca
finanzi un importo maggiore rispetto a quanto indicato sull'atto di
compravendita, per poter aumentare il rapporto spese/mutuo ai fini di
calcolare la percentuale di detraibilità degli interessi passivi.
 
Ciao ciao
 
VL


al di sopra della soglia minima Investment grade BBB-
 
Mah.  Il rating ti dice essenzialmente quanto è probabile che
l'emittente non paghi.  Da residente in Italia, pagato in Italia e che
spende in Italia, con la casa in Italia e mutuo su banca italiana, non
mi preoccuperei di questa eventualità.  Se davvero il tesoro non
rimborsasse il capitale o smettesse di pagare le cedole dei suoi titoli
vorrebbe dire che, probabilmente, avrei problemi a pagare il mutuo e
anche a riscuotere i titoli per rimborsare il capitale.  Ma abbiamo
assunto che io sia un ottimo debitore.  Se io mi trovo in questa
situazione, non voglio pensare cosa ci sia intorno a me.  E dubito che
in una contingenza come questa la banca si metta a mettere all'incanto
gli immobili su cui ha ipoteca.  Siamo a scenari da guerra civile.

 ma forse no, e comunque non guadagni in tranquillità :)
 
Sulla tranquillità dell'investire in btp ventennali (solvibilità emittente) 
qualcuno mi dovrebbe spiegare, semmai succedesse davvero, che differenza ci 
sarebbe con l'essere proprietario di un'immobile. Lo scenario che si 
prospetta sarebbe da lacrime e sangue.
2.000 miliardi di debiti  son mica noccioline; vallo a mantenere un 
immobile, in quelle circostanze.
In merito alla seconda ho ben precisato che lasciavo da parte  il concetto 
di volatilità, scarto quadratico medio ecc.
Assunto che  di regola  la volatilità diminuisce man mano che ci si avvicina 
alla scadenza e così è anche  nelle condizioni attuali.
La volatilità di un quinquennale non è pari a quella di un ventennale.
 

 ?
 
No  e se ho sbagliato era un dipiù che comunque non ho  ricompreso nei 
numeri, come puoi ben leggere :-)
 

ipoteche giudiziali 
 
Sì, vero.  "il cliente si intenderà decaduto dal beneficio di ogni
termine al perficarsi di una delle ipotesi di cui all'art. 1186 c.c.,
ivi compreso il caso di: procedure giudiziali, protesti, procedimenti
conservativi, ed esecutivi, confisca dei beni iscrizione di ipoteche
legali, o giudiziali [...] che, a giudizio della banca, possano arrecare
pregiudizio alla sicurezza del credito."
 
Io sarò incosciente, ma l'avevo letta e mi era sembrata e mi sembra
tuttora una clausola poco significativa.  Che la banca mi tolga il mutuo
e mi chieda il capitale (sapendo che io non ce l'ho e che quindi dovrà
mettere l'immobile all'incanto) mentre pago regolarmente le rate mi
sembra un comportamento inverosimile da parte della banca, che assumo si
comporti nel proprio interesse e non per farmi dispetto.  Se invece ad
una di quelle condizioni corrisponde il mancato pagamento delle rate,
ritorniamo nel caso di morosità.

avanti il prossimo :-) 
 
Forse abbiamo punti di partenza diversi.  I numeri che hai detto sono
delle assunzioni, che prendiamo così come sono e mi pare ci siano pochi
commenti da fare oltre a quelli già fatti.  La tua domanda "dov'è il
trucco" immagino che voglia dire se una soluzione simile sia conveniente
per il mutuatario.  Ma a me pare che ci siano poche informazioni per una
domanda così generica, e ho indicato per cominciare la prima
informazione mancante.  Se poi vuoi fare una domanda più specifica,
magari si può provare a rispondere o a indicare più precisamente le
informazioni che mancano.

pagare la sua parte.
 
Davvero esistono assicurazioni del genere?
 
Comunque, di nuovo, l'assicurazione è superflua se serve a coprire un
capitale che è disponibile.

 ritorniamo nel caso di morosità.
 
La tua impressione è più che legittima.
Nel mio lavoro posso dire di aver visto quasi di tutto ed ancora oggi mi 
piace perchè ogni giorno si impara qualcosa,  anche e sopratutto dai 
comportamenti umani.
Purtroppo  o per fortuna, l'uomo costruisce il suo destino proprio con i 
comportamenti.
Io ho visto gente che pagava regolarmente le rate del mutuo ma non aveva 
alcuna intenzione di pagare  altre cose pur dovute.
 
 

 informazioni che mancano.
 
Il tasso è fisso, mi pareva ovvio ma evidentemente sono presuntuoso,  avendo 
specificato che la rata  sarebbe di 1.250 euro al mese.
Come il fatto che sia prima casa.
Mi scuso per non averlo precisato, anche se ho parlato di arredarlo.
Sottintendevo per andarci a vivere ma mi rendo conto che non sono stato 
chiaro.
Ritorno su Mutuionline e ripeto la simulazione
Acquisto prima casa, tasso fisso, valore immobile 250.000 euro da finanziare 
con 190.000 euro a 20 anni.
Età richiedente 38 (io purtroppo ne ho tanti di più quindi ci può stare 
anche che sono un po rincoglionito), dipendente a tempo indeterminato, 
reddito netto nucleo famigliare  3.500 euro, città Novara.
Rispetto a ieri sera sul portale è cambiato qualcosa.
Si passa dal miglior mutuo di una banca tradizionale 1.318 euro  fisso 5,61 
taeg 5,85 ai  1279 di una banca  online fisso 5,24 taeg 5,40
Alla fine  ci avrò messo dentro 339.000 euro con la prima e  330.000 euro 
con la seconda.
Se consideri  la polizza superflua  leviamola pure.
Parliamo quindi di  324.000  oppure  315.000
Così   ti risulta più chiaro? 
 

 alla scadenza e così è anche  nelle condizioni attuali.
 
Ma queato non impedisce che ci sia forte volatilità anche sulle 
scadenze distanti, mi pare.
Comunque, il pagamento anticipato potrebbe essere richiesto anche tra 
anni, quando la scadenza non sarà tanto distante.

 capitale che è disponibile.
 
Se meta del capitale è del partner che si invola, ti resta solo la 
tua metà... e l'intero mutuo da ripagare se non vuoi perdere la casa.

 informazione mancante.  Se poi vuoi fare una domanda più specifica,
 
 
Però scusa, se conosci capitale finanziato, rateo fisso mensile da 
pagare, e durata, il tasso è implicito e forse anche ricavabile, o 
sbaglio?
Ad ogni modo, se conosci gli importi da pagare, cosa interessa il 
tasso, in questo discorso?

 gli immobili su cui ha ipoteca.  Siamo a scenari da guerra civile.
 
Non necessariamente. Ci sono tante ipotesi intermedie. Per esempio la 
dilazione o la riduzione dei rimborsi, per la parte capitale o di 
interessi. 
 
Inoltre , default a parte, c'è la volatilità, di cui tener conto in 
caso di estinzione anticipata.

 anni, quando la scadenza non sarà tanto distante.
 
Se volevi prendermi per sfinimento ti rispondo che su questo filone di 
ragionamento va bene.....tutto quello che vuoi :-)
Ma l'avevo escluso  a priori fin dal mio primo post.
Il quesito iniziale che ponevo era evidentemente un altro. 
 

 Il quesito iniziale che ponevo era evidentemente un altro.
 
Sì, a quello non ci è ancora arrivato nessuno... e neanche io. 
Hai creato una bella suspense!  :)

numeri, come puoi ben leggere :-)
 
Da tutto il discorso, letto forse troppo velocemente, ricavo che la casa che 
potrei pagare 250 alla fine la pagherò 360, al netto del notaio, 
assicurazione ecc.. Se va bene, investendo il capitale disponibile andrò a 
far pari e non come fai apparire 320 vs 380 Volendo si può tener conto anche 
delle detrazioni fiscali sugli interessi. In sostanza il discorso deve 
essere fatto non tanto sulla convenienza assoluta che magari si va a parlare 
di poche decine di Euro pro o contro, bensì sul principio. Se posseggo un 
capitale ingente e ho la possibilità di investire con rendimenti elevati 
(forse non sto a comprare una prima casa da 250mila Euro) è possibile che 
pignolando mi convenga fare un mutuo ma, credo, in generale si paga in 
contanti e via. A chi conviene allora fare il mutuo avendo la disponibilità? 
A chi, come nell'esempio che hai portato, dispone del denaro necessario o 
poco più, per l'acquisto dell'immobile e non ha un reddito troppo elevato. 
Gli conviene mantenere la liquidità per l'imprevedibile ammortizzando in 
parte lo svantaggio con i benefici fiscali. E, aggiungo, per quanto mi 
riguarda si dovrebbe optare per un tasso variabile, salvo si vada ad 
accendere il mutuo in una situazione di tassi elevati.
Buon fine settimana
Gi 

elevati.
 
Devo avere problemi  di comprensione e mi preoccupo, in fondo sono vecchio 
ma non ancora da buttare :-)
No fammi capire, siamo in presenza  di un minimo storico sull'euribor e 
sull'irs e tu oggi  faresti debito e ricopertura sul variabile? 
 

 una bella suspense!  :)
 
Non mi attribuire tutta questa capacità, io sono ......un contadino prestato 
alla finanza ed indebitamente sottratto alla vanga ed alla falce messoria 
per fame, non per gloria :-) come diceva un poeta.
L'oggetto che crea la suspense, se davvero ha questo effetto,  è una 
consapevolezza banale, un dato di fatto evidente un po come il segreto che 
quando vuoi nasconderlo bene....lo metti sotto gli occhi di tutti.
Il fatto che nessuno ci sia ancora arrivato può voler dire solo tre cose:
1) Nessuno mi caga di striscio  :-) mi si perdoni il  termine ma è sempre 
per parlare chiaro.
2) Molti ci stanno studiando e la diluizione di una discussione di questo 
tipo fa si che le risposte non siano immediate. In fondo non siamo 
amabilmente seduti al bar.
3) Nessuno comprende una cosa tanto banale ed allora se non si hanno le idee 
chiare su queste cose, vogliamo pensare si possano averle su di se, le 
proprie esigenze e necessità oppure butto li un'esagerazione....finanche su 
un mutuo?
Poi si colpevolizza le banche che se ne approfittano?
Ed a qualcuno partono emboli emotivi tali da fargli gridare parole come 
...rivoluzione?
Insomma, facciamo tutti insieme un bell'esame di coscienza.
Le banche riflettendo sui propri eccessi di furbizia;  i clienti  sui propri 
eccessi di ignavia.
 
saluti 
 

 Chi sa dire dov'è il trucco?
 
Se invece avessi pagato 250 cash, ti sarebbero poi rimasti in tasca i 
soldi equivalenti ai ratei.
 
Quindi a fronte di una spesa cash di 250,
avresti acculato 300
 
Differenza positiva +50
Oltre alla casa.
 
Se poi i 300 li avessi investiti, la differenza positiva sarebbe 
ancora maggiore.
 
Sbaglio?
 
Acquisto

 Oltre alla casa.
 
Pardon, ovviamente non è così.
La differenza negativa sarebbe di -250.
 
Ma se i 300 risparmiati li investissi gradualmente negli stessi BTP 
facendoli diventare 450 alla fine dei 20 anni, quindi +150  
(conteggio rapido ad occhio), il saldo finale negativo sarebbe di 
solo -100, contro il -170 dell'ipotesi mutuo.
Dico bene? Era questo il trucco?
Spero di non aver fatto troppa confusione :)

sull'irs e tu oggi  faresti debito e ricopertura sul variabile?
 
Tranquillo, sono io che ho difficoltà a spiegarmi.
Ho solo detto che la mia tendenza, a fronte di necessità ad accendere un 
mutuo, è quella di preferire il variabile, soprattutto se lo stesso è basso 
al momento della stipula.
Il discorso copertura era puramente accademico, almeno per quanto mi 
riguarda, ma sicuramente mai con il variabile, soprattutto in questo 
momento.
 
Buona serata
Gi 

 facendoli diventare 450 alla fine dei 20 anni, quindi +150
 
Il piano di rimborso di un mutuo ventennale  è tutt'altra cosa rispetto  al 
flusso cedolare proveniente da un BTP di pari durata ed il successivo 
rimborso, a scadenza, del capitale nominale investito.
Spero siamo daccordo.
Ho esordito  scrivendo che  possono esserci valide ragioni  anche per fare 
il mutuo ed investire la liquidità che invece spenderemmo.
Ovvio che devono esserci anche le condizioni giuste ed  a tale scopo ho 
illustrato una situazione familiare che alla partenza sarebbe ottimale.
Certo che il futuro è nelle mani di Dio e potremmo  ragionare all'infinito 
su quali  eventi negativi posso  tollerare nei 20 anni senza sbarellare 
nella testa e nel portafoglio.
Probabilmente  la banca non  sarà granchè contenta se  faccio il mutuo e 
compro btp ventennali poichè questi non gli fanno raccolta ed il denaro è 
una merce che costa.
Per finanziare il mio mutuo la dovrà  cercare presso qualcun altro e 
ricordiamoci   che da un anno a questa parte sopratutto,  è cambiato un 
mondo.
Ho posto un quesito banale; la stessa domanda che chiunque potrebbe farsi da 
solo,  calcolatrice alla mano.
Per giunta convinto di avere la risposta praticamente subito e chiedo 
perdono sopratutto a me stesso di questa presunzione.
Finanzio a tasso fisso 190.000 ed investo  a tasso fisso 190.000; i numeri 
che ne vengono fuori sono  incontrovertibili oltre che avere origine 
diversa.
Dopo possiamo discutere su tutto il resto ma  avere chiaro almeno come 
funziona il piano d'ammortamento  significa aver visto almeno una volta, in 
tutta la propria esistenza, non dico un contratto di mutuo che pur qualcuno 
giura di aver letto attentamente   ma santo Iddio, almeno un prospetto esis 
:-)
Cordialmente
 
 
 
 
 
 
 
 

 basso al momento della stipula.
 
Rispetto la tua vocazione al variabile in una situazione di mercato come 
questa.
Io non lo farei mai poichè oggi dubito che riuscirei  poi a cambiare cavallo 
in  corsa e faccio il direttore di banca figurati facessi l'operaio.
Da un lato abbiamo tassi, o meglio, parametri di riferimento, molto bassi.
Dall'altro  problemi seri, di molte banche italiane, a conciliare raccolta 
ed impieghi, in mezzo alle quali si insinua una variabile che si chiama 
costo del rischio.
Mettici la bce che, a differenza della fed, non può battere moneta e la 
situazione  già nebulosa diventa ancor più complessa.
Nel decidere strategie di lungo termine ed  un progetto di mutuo non le 
consiglia ma le impone,  sbaglieremmo  a proiettare nel futuro il presente e 
su questa proiezione trarre degli auspici. Sarebbe un po come trarli 
eviscerando polli come facevano un tempo e credo ancora oggi in qualche 
parte del mondo.
Ricordo bene  l'agosto del 2008 quando tutti quelli che avevano il variabile 
da qualche anno e dopo  qualche anno che i tassi salivano, avrebbero voluto 
passare al fisso, andando a schiantarsi su un tasso che allora oscillava tra 
il 6,30 ed il 7%.
In molti ci sono riusciti.
La discussione tuttavia si è evoluta in un modo che non avrei voluto.
Siamo passati da banali quanto indiscutibili numeri,   alla loro 
interpretazione  filosofica e questo è sempre un po come pettinare le 
bambole :-)
Chiedo scusa a tutti
saluti 
 

tasso, in questo discorso?
 
Per dire solo la principale, a tasso fisso userei uno strumento a tasso
fisso (BTP), a tasso veriabile CCT.

Così   ti risulta più chiaro? 
 
Ci sono dati in più per ragionarci.  Se lo converti a tasso variabile ci
sono vantaggi e svantaggi.  Non vedo "trucchi", ma forse non ci ho
pensato abbastanza.

caso di estinzione anticipata.
 
Se un CCT ha una volatilità superiore al 10% siamo nel caso di sopra.
Se è inferiore e io non ho da parte, liquidi, il 10% del mutuo allora
sto sbagliando tutto.
 
Insomma, sono scenari che vedo inverosimili o grossi errori di
pianificazione.  È ovvio che se si vanno a considerare casi di
imprudenza si ottengono rischi alti.  Quel che sto dicendo è che per un
comportamento mediamente prudente nelle ipotesi che ho fatto sopra,
considerare il CCT un titolo "ad alto rischio" non ha senso, perché non
ci sarebbe nulla rischio più basso (se non per pura fortuna).

quando vuoi nasconderlo bene....lo metti sotto gli occhi di tutti.
 
Lucas, secondo me tu dai per scontata qualcosa che per gli altri non è,
e per questo ti meravigli :)
 
Cosa stati cercando di farci dire?  Errori nei conti?  Io avevo dato per
scontato che li avessi fatti giusti, ma se così non fosse li possiamo
ricontrollare.
 
Clausole non dette ma presenti in qualunque operazione di quel tipo che
cambiano significativamente la convenienza?
 
Problemi fiscali?  Ce ne sono, ma non mi pare che siano di ordine di
grandezza tale da cambiare significativamente i calcoli, si possono
approfondire anche quelli se è ciò che intendevi.
 
Rischio?  Mi pare che tu abbia detto che il discorso prescinde dal
rischio.
 
Ragionevolezza nel fare un debito pur avendo denaro liquido?  Mi pare
che anche questo discorso tu l'avessi escluso.
 
Insomma, devi spiegare un po' meglio cosa intendi per "trucco" :)

Chi sa dire dov'è il trucco?
 
Dove sono finiti i 60 mila di anticipo?
 
E' anche probabile che io sbagli, eh
 
Gi 

>:-)
 
Se la domanda è: "perché i conti non sono fatti bene" la risposta facile
è "perché soldi di oggi non si sommano a soldi di domani".  Poi magari
torna lo stesso, ma magari no (e per sapere se sì o no bisogna avere
occhio, io qui so solo dire che quei numeri io non li sommo).
 
Quindi il conto da fare è: ho un debito di 190k€ (mutuo) e un credito di
190k€ (BTP).  Fin qui perfetto, anche se azzardato, ma abbiamo detto che
prescindiamo dal rischio.  Il debito è fatto a interesse di circa 5,5%
(da un altro post di Lucas), praticamente uguale al tasso del credito.
Sempre prescindendo da considerazioni di rischio, una situazione ideale.
Significa che ad ogni versamento del mutuo la quota di interesse mi
viene completamente compensata dall'interesse del BTP.  Insomma, sto
mantenendo "i piedi al caldo" senza che questo mi costi nulla, finché
non vendo i BTP.  Questo all'inizio.
 
Quindi, all'inizio, la mia rata sarà meno pesante, e grazie agli
interessi del BTP spenderò solo per la parte "capitale".  Ma, per le
rate successive, mentre questi interessi scenderanno progressivamente,
quelli del BTP rimarranno costanti.  Quindi gli interessi del BTP
andranno progressivamente a coprire una quota sempre più grande della
parte "capitale" del mutuo, mentre io continuerò a pagare sempre lo
stesso ammontare della prima rata, cioè gli interessi del mio BTP mi
aiutano, sempre di più, a pagare la parte "capitale" del mutuo.
 
Insomma, alla fine della fiera io avrò la casa, che mi sarò pagata con
le rate del mutuo, e il capitale del BTP, che sarà lo stesso che avevo
messo da parte all'inizio (abbiamo detto che prescindiamo da
rivalutazioni e inflazione).  Ma la somma delle rate che avrò pagato
meno gli interessi del BTP sarà più bassa del valore della casa, per
l'"aiuto" crescente che il BTP mi ha dato dopo le prime rate.
 
In due parole, ho un debito e un credito allo stesso interesse.  Ma
mentre il capitale del credito rimane costante (e dà un interesse
costante), il capitale del debito diminuisce nel tempo (e chiede un
interesse decrescente).
 
Questa è la cosa giusta.  Cosa è sbagliato del tuo conto non so, appena
hai cominciato a sommare soldi di oggi con soldi di domani ho smesso di
seguire.

 magari mi sbaglio.
 
e se si aprisse un fido di cc, interamente garantito da obbligazioni della 
banca stessa acquistate con il cash?
contrattando, la differenza di tasso sarebbe minima, si puņ rimborsare con 
tempi e modalitą a piacere e l'appartamento on ha ipoteca...
ltk 


 
ma cosa ci compri tra 20 anni con i 380.000?
 
...e se mettessero una bella patrimoniale?....sui patrimoni mobiliari?

con tempi e modalità a piacere e l'appartamento on ha ipoteca...
 
Se l'appartamento non ha ipoteca non serve a nulla, perché le
obbligazioni della banca saranno vincolate e non le potrai liquidare.

 banca stessa acquistate con il cash?
 
Alla prova dei fatti non funziona :)
Se si ha il cash non ci si indebita a meno appunto che non si tratti di 
soggetti diversi ed anche qui ci sarebbe da discutere sulla reale 
convenienza se non ci fossero elusioni varie  :) o si preveda di avere la 
sfera di cristallo sugli investimenti (ed in questo caso di solito si fa una 
brutta fine). 
 

 il mutuo ed investire la liquidità che invece spenderemmo.
 
...
 
Dunque non è il trucco che hai in mente e di cui resto ancora curiiso 
:)
 
Però se permetti è un altro trucco  anche questo, perché da una parte 
conftonti una famiglia spendacciona che spende l'intera somma degli 
stipendi e non investe neanche un centesimo, dall'altra una famiglia 
parsimoniosa che investe buona parte del patrimonio e con i ricavi 
dell'investimento ripaga il mutuo. Chiaro che nel secondo caso i 
soldi fruttano, ma così si confrontano pere e mele, mi par!
 
Se poi c'è anche un altro trucco da scoprire, son tutt'orecchi. Non 
avendo mai fatto um mutuo in vita mia, non sono  il più abile a 
scoprire queste cose... :)

 seguire.
 
Appunto; se dico che sei il cliente ideale.
Scherzo ovviamente, ti prego di non leggerlo in maniera diversa.
La supercazzola aveva una sostanza molto semplice.
Non c'era tanto da capire in verit�;  60.000 euro di differenza.
Sono domande che  probabilmente fanno ai test d'ingresso di economia.
Vuoi dire che mi sono spiegato male dall'inizio?
Va bene...va bene  :)
saluti 
 

 tempi e modalit� a piacere e l'appartamento on ha ipoteca...
 
A prescindere da tutti i discorsi sulla  tipologia/qualit� del titolo posto 
a garanzia e qualche altro problema in merito alla natura e scopo 
dell'operazione.
Rimborsabile in che modo?
Scadenza? importo rate?
La natura del  fido di conto corrente  � quella di un fido a revoca  e 
"deve" essere utilizzato per elasticit� di cassa.
Quella di un finanziamento a lungo termine � di fido a scadenza.
Il conto corrente ipotecario invece � un'altra cosa ma  esula completamente 
dal  tuo discorso.
 

 Non c'era tanto da capire in verità;  60.000 euro di differenza.
 
Beh, allora non mi leggi con attenzione, perché quello l'ho già fatto 
notare. :)
Ma anch'io ho usato la tecnica della supercazzola, e quella cosa deve 
essersi persa tra le svariate che ho scritto ;)

Vuoi dire che mi sono spiegato male dall'inizio?
 
È che non ci capiamo :)
Forse con la spiegazione che ho dato ora è più chiaro?

>Forse con la spiegazione che ho dato ora � pi� chiaro?
Ci fate capire anche noi ?
 
 
Mi sono rifatto i conti anche io ed ho ridotto il problema a come utilizzare 190 mila euro disponibili all'inizio: o saldo la casa o faccio il mutuo e acquisto i BTP per pari importo.
Se saldo la casa sono a posto.
 
Se faccio mutuo e BTP, vale il conto di LucaS: tra 20 anni ho pagato 300 mila di rate ed incassato 380 di BTP (190 di cedole e 190 di rimborso del capitale).
 
 
Il problema � che fino all'ultimo giorno non dispongo dei 190 investiti in BTP ma solo delle cedole (190) con le quali non riesco a pagare le rate (300). Dovrei quindi disinvestire nel corso degli anni parte del BTP.
E quindi il confronto inziale cade.
 
E' quello che dicevate "confrontare soldi di oggi con soldi di domani" ?

BTP.
 
Se non vuoi metterci nulla, sì.  Se così facessi, dopo vent'anni però
ti saresti mangiato l'intero BTP (perché il suo tasso di interesse è
pari a quello del mutuo).
 
Nell'ipotesi di Lucas invece si spende una rata da 1250 al mese per sei
mesi (cioè 7500 al semestre) a fronte di 4800 di interessi al semestre.

 :-)
 
Riepilogando.
 
Nell'esempio di Luca abbiamo una famigliola con una certa 
disponibilità patrimoniale e con redditi sicuri, che quindi è nelle 
condizioni per poter scegliere acquisto con mutuo i con cash senza 
eccessive preoccupazioni.
In entrambi i casi a ben vedere è in gioco un capitale  di 250.000 da 
impegnare subito.
 
Nel caso del mutuo, 60.000 sono da versare subito come differenza tra 
prezzo e importo finanziato, mentre 190.000 sono investiti in BTP. 
Inoltre si dovranno pagare alla banca 1.250 mensili per 20 anni.
 
Nel caso cash, 250.000 servono per pagare subito la casa. Il reddito 
resta quindi disponibile interamente per essere speso, nella ipotesi 
di Luca, ma così facendo staremmo confrontando una famiglia 
parsimoniosa con una spendacciona. Se invece la famiglia è 
parsimoniosa in entrambi i casi, possiamo ipotizzare che investa i 
1.250 mensili che non deve pagare alla banca, per esempio mettendoli 
in BTP. In questo modo il confronto è simmetrico e le somme impegnate 
sono esattamente le stesse in entrambi i casi sia come importi sia 
come momento in cui vengono impegnatI.
 
Ovviamente non possiamo conoscere ora quali saranno i prezzi dei BTP 
in futuro nri prossimi 20 anni, e comunque bisognerebbe fare qualche 
conteggio per simulare alcuni scenari, ma a occhio vedo una 
convenienza finanziaria nella ipotesi cash, perché si evita di 
regalare gli interessi alla banca e ci si tiene l'intero frutto dei 
BTP. Inoltre si è meno vincolati, nel sensi che si potrà scegliere 
liberamente se investire oppure spendere il proprio reddito anche 
secondo le circostanze, mentre il mutuo una volta sottoscritto va 
onorato...

onorato...
 
Sì, questo è il vantaggio.  Lo svantaggio è il maggior rischio.

 S�, questo � il vantaggio.  Lo svantaggio � il maggior rischio.
 
Nel caso Cash + Investimento ti assumi un rischio un po' simile.

Nel caso Cash + Investimento ti assumi un rischio un po' simile.
 
Sì, ma crescente nel tempo in proporzione ai tuoi risparmi, e senza
debiti, mentre nel caso mutuo+BTP il rischio è massimo fin dall'inizio e
per di più associato a un debito.