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Titolo: Mutuo e Venditore passibile di fallimento

Mesi fa ho firmato il compromesso per l'acquisto di un alloggio.
Sull'immobile grava un'ipoteca di circa 111.000 euro. Sul compromesso
era specificato che il venditore avrebbe dovuto provvedere alla
cancellazione (cancellazione e  non estinzione) dell'ipoteca entro o
al più al più tardi contestualmente al momento del rogito e che
l'importo d'acquisto sarebbe stato saldato "a mezzo di assegno
circolare conseguente ad erogazione di un mutuo da parte di Istituto
di Credito, al momento del rogito". Pochi giorni dopo il compromesso
la mia banca mi ha comunicato che, essendo il proprietario un soggetto
passibile di fallimento, lo smobilizzo della quota del mutuo sarebbe
stato successivo al consolidamento dell'ipoteca di primo grado a
favore della banca stessa, cioè circa 11 giorni dopo il rogito:
l'assegno circolare sarebbe stato versato nel frattempo su un conto
vincolato intestato al venditore. Ho provveduto immediatamente ad
informare (via fax) il venditore di questa clausola, che non ha mai
segnalato problemi a tal riguardo. La banca per erogare il mutuo
richiede l'assenso alla cancellazione dell'ipoteca che grava
attualmente sull'immobile. Ma il proprietario si rifiuta di estinguere
il debito, dicendo che dal compromesso si evince che l'estinzione può
avvenire al momento del rogito utilizzando parte della quota erogata
tramite mutuo. E' un circolo vizioso: la banca non eroga il mutuo se
l'ipoteca non viene estinta, ma il venditore non ha i soldi per
estinguere il debito (anche se non lo ha mai ammesso). Nel frattempo
la data ultima entro cui concludere la compravendita è passata, senza
giungere ad una conclusione. Ho provato a richiedere il mutuo anche ad
altri istituti di credito, non hanno problemi ad erogarmi la cifra
richiesta, ma le condizioni (vista la situazione debitoria non proprio
felice del venditore) rimangono le stesse della prima banca
interpellata: erogazione successiva all'estinzione dell'ipoteca
attuale e smobilizzo al consolidamento dell'ipoteca a loro favore.
Come se ne esce? Se non sarà possibile concludere il contratto, ho
diritto alla restituzione di anticipo e caparra già versati?
Grazie
Flaviana

 di Credito, al momento del rogito".
( CUT)
Tutte le banche erogano il mutuo quando l'ipoteca è consolidata.
Di norma ( ma varia da banca a banca) si " aggira" il problema in
modo molto semplice.
La Banca ti autorizza ad andare scoperto nel c/c per un importo pari
al mutuo erogando.
Quindi, con quei soldi, si paga l'immobile
Quando il notaio esplica tutte le sue incombenze ( iscrizione
dell'ipoteca a favore della banca etc etc, compresa la formula
esecutiva per il pignoramento), e da comunicazione alla banca
dell'avvenuta iscrizione, trascorsi gli 11 giorni che dici, la banca
eroga il mutuo, trasferisce la somma sul conto e revoca lo
sconfinamento provvisorio.
Per il tempo in cui il conto rimane scoperto, paghi gli interessi
passivi al tasso uguale al mutuo.
Naturalmente prima di iscrivere la nuova ipoteca bisogna cancellare la
prima, ma se ne occupa lo stesso Notaio che di solito incassa anche i
soldi per pagare il vecchio creditore, se esiste ancora un debito come
dici.
Questo a tua garanzia:-))
In pratica si fa tutto intorno a un tavolo seduta stante.
Una situazione abbastanza normale quella che hai descritta.
Ciao
G.

...

.
[ADMIN]
Per favore "quotare".
http://wiki.news.nic.it/QuotarBene
Saluti. [ADMIN]
.
Ti ringrazio per la risposta, ma le banche interpellate sino ad ora
non vogliono nemmeno sentir parlare di prefinanziamento e non perchè
non si fidino di me, ma perchè hanno grosse perplessità sul venditore
che è un costruttore e pare non sia solito onorare i suoi debiti. Sono
stati molto chiari a riguardo, non intendono prefinanziare nè erogare
il mutuo finchè c'è quell'ipoteca sull'immobile. La soluzione potrebbe
essere, reperire in qualche modo 111.000 euro per estinguere
l'ipoteca, ottenere l'assenso alla cancellazione  e trasmetterlo alla
banca, attendere la delibera della banca relativamente all'erogazione
del mutuo, rogitare e passati gli 11 giorni farmi restituire i soldi
anticipati.
Del venditore non mi fido, rischio che si intaschi i soldi senza
estinguere l'ipoteca oppure che estingua l'ipoteca e venda a
qualcun'altro. Visto il tipo non mi stupirei, e sono obiezioni
sollevate anche dalla banca e dal
notaio. Dire che sono preoccupata è dire poco.
Grazie
Ciao
Flaviana

 Ti ringrazio per la risposta,
In questo caso direi che sei messa proprio male.
Mi dispiace ma a questo punto i consigli su cosa fare te li deve dare
il tuo Notaio.
Purtroppo in Italia con le attuali leggi, si rischia in questo tipo di
compravendite, come in tutte del resto:-)
Hai ragione a dire che, cancellata l'ipoteca il venditore potrebbe
vendere ad altri.
Anche se sono convunto che facendo fare tutto al tuo Notaio, qualche
garanzia in piu' ci sarebbe.
Infatti i 110.000 euro il venditore neanche li vedrebbe; sarebbe il
Notaio a pagare il soggetto che ha iscritto ipoteca, che dovrebbe
essere presente in Banca quel giorno.
In buona sostanza in Banca dovrebbero essere presenti:
il funzionario bancario
tu
il venditore
e il soggetto che ha iscritto la prima ipoteca.
La Banca fa un prefinanziemento
Ti da la somma di denaro
La dai al Notaio
il Notaio paga il beneficiario dell'ipoteca
Subito dopo si fa l'atto di vendita a tuo nome e versi al venditore la
differenza tra il prezzo di vendita e quanto è stato pagato per
l'estinzione dell'ipoteca
e per ultimo il contratto di mutuo a tuo nome
Tutto questo contestualmente.
Poi se la sbriga il Notaio, lo paghi per questo:-)
In questo caso visto che è il tuo Notaio che ha in mano il tutto, il
venditore cosa potrebbe fare?
Secondo me così qualche garanzia in piu' c'è:-)
Poi...non so...parla con il Notaio e con qualche Avvocato, che
sicuramente sono molto piu' esperti di me.
Ma se la banca ha detto che non si fida del venditore, sarà dura
fargli cambiare idea.
Ciao
G.
P.S.:
Per l'admin
chiedo scusa per il quoting del primo post.

 fargli cambiare idea.
Onestamente se non si fida suppongo abbia i suoi buoni motivi; a
questo punto tentare di far cambiare loro idea non credo sia nel mio
interesse.
Grazie
Flaviana


Infatti. A questo punto molla tutto....e cerca un'altra casa.
Ciao
G.

 non vogliono nemmeno sentir parlare di prefinanziamento ....
Possono concedere il mutuo iscrivendo ipoteca di secondo grado (con il 
consenso del venditore) e condizionando l'erogazione al consolidamento di 
questa con mandato irrevocabile alla banca ad utilizzare, tramite il notaio, 
parte della somma del mutuo per l'estinzione e cancellazione di quella di 
primo grado.
Volendo si fa.
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