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Titolo: Proposta di rinegoziazione UniCredit: conviene?

Oggi ho trovato nella cassetta della posta la proposta di rinegoziazione 
del mio mutuo della mia casa.
Si tratta di un mutuo ipotecario stipulato alla fine del 2000 a tasso 
variabile, per un importo di circa 82.600 eur, 241 rate, spread 1,25%, 
scadenza fine 2020.
Iniziai con un tasso del 6,392%, con un rata mensile di circa 600 eur 
che ha continuato a scendere negli anni fino a 470 eur e poi ha iniziato 
ahimé la risalita ... ora pago 575 eur al mese (tasso attuale 6,282%).
In ogni caso non ho MAI saltato una rata in questi otto anni.
Ecco cosa mi propongono adesso:
-rata fissa a partire dal 1/1/2009 di 508,05 Eur
-creazione di un conto di finanziamento accessorio pari al 5,0% + spread 
0,5%
-se il tasso rimane invariato per tutti questi anni, alla fine del 2020 
si aggiungeranno altre 28 rate da pagare sempre di 508,05 Eur
-se il tasso scenderà, le rate saranno di meno ovviamente
-se il tasso salirà, le rate saranno di più
-se il tasso scenderà al punto tale che la rata diventa più bassa dei 
508,05 Eur, i soldi che avanzano finiranno su questo conto e serviranno 
a pagare eventuali residui
-se il conto accessorio va a zero e la rata rimane più bassa di 508,05 
Eur, a quel punto pago la rata bassa finché non risale e il conto rimane 
aperto per intervenire nuovamente come polmone, in modo che la mia rata 
non vada mai oltre i 508,05 Eur
-se il tasso scenderà a tal punto da mandarmi a credito, mi 
restituiranno gli eventuali soldi avanzati
Questo è un riassunto ma ho letto una marea di pagine ... a prima vista 
sembra conveniente, perché almeno non vivrei con l'incubo di una rata 
che continua a salire e magari non ci arrivo più a pagarla.
Ma nel 2020 io avrò 60 anni e l'idea di ritrovarmi con anni aggiuntivi 
di mutuo da pagare mi fa un po' pensare ...
Cosa è giusto fare, secondo voi?
L'offerta è buona o ci sta sotto la fregatura?
Sono un po' frastornata ...
Grazie! - Nep

 -creazione di un conto di finanziamento accessorio pari al 5,0% + spread 0,5%
e' sufficiente fermarsi qui...
ti sembra conveniente che per abbassare la rata la banca "ti presti" la differenza (575-508) con un 
interesse del 5,5%?
Questa e' la genialata del nostro beneamato per salvare i poveri cittadini che si sono trovati un 
mutuo insostenibile:
"costringere" i cattivoni delle banche a prestare soldi al povero cittadino in modo che il povero 
cittadino si veda ridotta la rata...
... una genialata... pagare interessi sugli interessi...
Se potevi permetterti 600 Euro nel 2000, immagino ti possa permettere 575 adesso...
Qual'e' il tuo debito residuo?
Ci sono diverse banche che ti offrono la surroga coprendo anche le spese del notaio, se proprio hai 
bisogno di abbassare la rata guarda se trovi delle offerte in giro.
Io lo sto facendo con Mutuo Arancio:
mutuo iniziale: 125000, 30 anni, stipula fine maggio 2005
rata del 1 settembre 2005: 587,58
rata del 1 settembre 2008: 818,54
debito residuo: circa 117000
Con Mutuo Arancio Rottamazione a Rata Costante (per 25 anni e 117000 Euro) che stipulero' a 
settembre:
120 rate a tasso fisso 4,63 (Eurirs 10anni del giorno 20 del mese precedente la stipula) + Spread= 
0,6  (la rata viene 699,74)
dalla 121a: Euribor 365/1 mese + 0,6 (la rata rimane 699,74 e varia la durata).
Il costo del notaio verra' completamente dedotto dalle prime rate del mutuo.
Ciao
Paolo 

 L'offerta è buona o ci sta sotto la fregatura?
E' giusto ragionarci su con calma senza prendere decisioni affrettate.
L'offerta è  frutto  di una convenzione stipulata tra ABI e Ministero
dell'Economia.
Riguarda la rinegoziazione di mutui a tasso variabile stipulati prima del 29
maggio di quest'anno per l'acquisto o la ristrutturazione della prima casa.
La convenzione prevede che, a partire da gennaio 2009, il mutuatario possa
proseguire con lo stesso mutuo (e questo  non è un aspetto secondario)
riducendo l'importo della rata  ad un valore determinato in base alla media
aritmetica dei tassi del 2006, applicata all'importo del suo mutuo.
La rata così calcolata rimarrà fissa fino alla fine del mutuo.
Le differenze generate nel corso della durata  residua del mutuo,
dall'ulteriore rialzo o ribasso dei tassi tra la rata così calcolata e
quella che sarebbe stata dovuta in base al piano originale di ammortamento,
saranno regolate  su un conto accessorio  di finanziamento,  insieme ad
eventuali spese per ritardati pagamenti, interessi di mora ecc.
Nessuno può prevedere l'andamento dei tassi ma questi, come le economie,
hanno un andamento ciclico  e nessuno qui può affermare che  nei prossimi
anni potranno più solo salire rispetto all'attuale, oppure scendere e
sopratutto di quanto.
Giustamente, non potendo prevedere l'andamento dei tassi, hanno  ipotizzando
che, con tassi invariati fino a scadenza, allungheresti la durata  di 2 anni
e 4 mesi rispetto all'attuale durata residua di 12 anni.
Faccio alcune personali considerazioni di carattere generale, non legate al
tuo caso  e che possono essere condivise o meno da chi legge, in merito alla
validità di questo accordo.
Partiamo dall'assunto che non tutti i mutuatari, oggi, hanno la possibilità
di sfruttare appieno il  decreto sulla portabilità.
Questa, piaccia o no, è una realtà oggettiva.
Molti di essi  si sono indebitati  ulteriormente, dopo l'accensione del
mutuo ed oggi, magari riescono a far fronte regolarmente agli impegni ma
non possiedono più i requisiti creditizi per stipularne un altro  a surroga
del precedente ( crif, rapporto rata reddito, reddito residuo di sussistenza
commisurato al nucleo famigliare e chi più ne ha più ne metta).
Poter abbassare la rata dell'attuale e prolungarne "eventualmente" la durata
è  per loro l'unica alternativa possibile per salvare anni di impegno e
forse il sogno di una vita.
Tale possibilità è prevista da anni in altri paese europei  quindi il
"beneamato", non avrebbe inventato proprio nulla di nuovo.
L'accordo scarica sul conto accessorio anche le eventuali spese  ed
interessi di mora, che non gravano così  sulle entrate mensili.
Non tutti, infine, sono convinti che oggi valga la pena andare  decisamente
su un tasso fisso e sopratutto restarci.
Durate residue  medie di 20/25 anni rappresentano  un arco temporale  nel
quale i tassi possono avere oscillazioni  sensibili  in un senso o
nell'altro.
E' anche vero che l'euribor ad 1 mese, nei tre anni dal 2003 al 2005, è
rimasto stabile  intorno al 2,5%, valore storicamente basso sopratutto  se
confrontato con i 25 anni precedenti, nei quali tuttavia  l'Italia,  ora in
europa, viveva di inflazione sudamericana a due cifre e di svalutazione
periodica della lira. Non so  quindi fino a che punto  può essere
ragionevole affermare, come  leggo spesso,  che  nel nostro paese, siccome 
tassi bassi come in
quel periodo non ci sono mai stati è difficile possano  rivedersi.
Tornando a te, ritengo che hai tutto il tempo per prendere una decisione
serena, valutando con calma  e magari con l'aiuto di qualcuno più vicino a
te e sopratutto più professionale rispetto a noi  quattro gatti che 
circoliamo
qui, la tua situazione.
Un cordiale saluto
LucaS

 L'offerta è buona o ci sta sotto la fregatura?
non e' che ci sta sotto la fregatura... questi sono i termini 
dell'oeprazione.
pero' se prendi tutti le tue carte del mutuo.
piano ammortamento complessivo ad oggi
contratto di mutuo
eventuale perizia del mutuo precedente
modelli dei redditi
e vai in un paio di banche diverse vedrai che la musica cambia.
Mi raccomando pero' di farti rilasciare dei prospetti seri e non il 
semplice calcolo della rata.

 L'offerta è buona o ci sta sotto la fregatura?
Sono anch'io correntista e "mutuato" UNICREDIT.
Il direttore della mia Filiale ritiene l'offerta poco conveniente, nel senso 
che è una sorta di
"calmiere politico massimo" a tutte le possibili alternative di 
rinegoziazione.
Sembra che i singoli direttori abbiano la facoltà di offrire altre 
alternative su richiesta del cliente.
Purtroppo devi a tua cura spingere la tua agenzia a farti proposte 
alternative + convenienti
(dietro la minaccia ad es. di cambiare banca..), valutandole poi con l'aiuto 
di qualche associazione
di consumatori o altro conoscente esperto. Può costarti qualche decina di 
euro di iscrizione, ma potresti
risparmiarne migliaia spuntando l'offerta migliore.
E' certamente un lavoraccio, ma tutto sommato è ben retribuito ;-)
s.