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Titolo: Mutui: qual è il tasso reale?

Sto per stipulare un mutuo con una banca che mi propone un tasso fisso
del 6% per 20 anni con il pagamento di rate mensili; io mi sono fatto
due conti e, considerando che le rate che dovrò pagare sono mensili,
mi viene da pensare che il tasso di interesse reale a cui sarò
soggetto sarà maggiore: mi sbaglio forse?
E, se la mia supposizione è corretta, come faccio a calcolare il tasso
di interesse reale che dovrò pagare?
Grazie in anticipo a chi mi saprà rispondere
Plutopaperino

 soggetto sarà maggiore: mi sbaglio forse?
Non capisco esattamente cosa vuoi dire e cosa ti fa pensare questo, ma 
provo
cmq a risponderti. Se si tratta di un "normale" ammortamento alla 
francese
(a rata costante), il tasso è quello. Se prendi in considerazione anche 
le
spese varie ed eventuali, sarà leggermente maggiore - e se non sbaglio è
quello che va sotto il nome di TAN, e la banca dovrebbe comunicarti pure
quello. Considera anche che se non è la tua banca e ti costringono ad 
aprire
un conto, ci sono anche le spese e i bolli extra. Ma comunque sarei 
sorpreso
se questi elementi modificassero in modo sostanziale il tasso (oddio, 
dipende
da che cifra stiamo parlando).
Cmq, tutto questo impallidisce di fronte ad un'altra considerazione. 
Secondo
il mio modesto parere, e senza conoscere in dettaglio la tua situazione, 
ti
stanno fregando. Personalmente non prenderei mai un tasso fisso.
La matematica (e ci sono diversi siti web che entrano nei dettagli) ci 
dice
che in un ammortamento a rata costante ciò che conta ai fini degli 
interessi
sono i primi 3 anni, in cui paghi la maggioranza degli interessi - dopo 
il
tasso può fare quello che vuole e per te non cambia. Ne consegue che per
risparmiare devi semplicemente minimizzare il tasso nei primi 3 anni.
Considerato che in questo momento io pago il 3.85% (variabile), i tassi 
dovrebbero
raddoppiare nell'arco dei prossimi 3 anni prima che possa essere 
conveniente
il fisso al 6%. Considera che quando io ho acceso il mutuo 2 anni fa 
pagavo
attorno al 6% per una rata da 650 euro e ora pago 499 euro... il 
risparmio è notevole.
Fai tu i tuoi conti, ma secondo me dovresti farti fare un'offerta per un
variabile, che oltretutto non si discosti di molto dal 4%.
Ciao,
	Andrea

 del 6% per 20 anni con il pagamento di rate mensili; io mi sono fatto
Aggiungo una cosa che volevo tenere separata dal mio post-fiume.
Io ho un mutuo su cui pago una rata irrisoria. Il ragionamento che mi 
facevo
era del tipo, di tanto in tanto prendo i miei risparmi a tagli diciamo 
da 5000
euro, e faccio una estinzione parziale anticipata. Pago sì una piccola 
penale,
ma risparmio in interessi, e la rata si ricalcola immediatamente tenendo 
conto
del capitale residuo. Calcolando l'interesse sulla durata del mutuo 
veniva un
rendimento interessante.
Però adesso il tasso di interesse è del 3.85% circa. Rifacendo i miei 
conti, mi
sono reso conto che con questa operazione risparmio sì interessi, ma 
diminuisco
anche il risparmio fiscale. Risultato, il tasso totale sui famosi 5000 
finisce
con l'essere in linea (o minore) con il rendimento di qualsiasi 
investimento.
Con lo svantaggio che non ho più disponibilità di questi soldi fino a 
fine mutuo.
E' corretto questo ragionamento secondo voi?
Ciao,
	Andrea

 risparmio è notevole.
Anch'io sono di massima favorevole al variabile rispetto al fisso, perche' 
credo che cmq assisteremo ad una generale stabilita' in materia di tassi.
Ciononostante ricordo che il livello del 6% sui mutui a tasso variabile (in 
ammortamento, non tassi di entrata) era stato raggiunto e superato non piu' 
tardi di un paio di anni fa. 
Al 6% forse no, ma a livelli piu' bassi (diciamo sotto il 5,50% che si puo' 
trovare in giro, ci sono siti apposta) un pensierino al fisso lo farei.
bye
-- 
Jay: Why the big secret? People are smart, they can handle it. 
Kay: A *person* is smart. People are dumb, panicky, 
dangerous animals and you know it. 
Jay: Perche' tutto questo segreto. La gente e' pronta, 
riuscirebbero a conviverci.
Kay: Una "persona" e' pronta. La gente e' stupida, 
incline al panico, animali pericolosi, e tu lo sai.
(Will Smith & Tommy Lee Jones
Men In Black, 1997)

 Ciao,

Mi trovi d'accordo. In linea di massima, se hai una capacita' di risparmio 
mensile ti conviene accumularla almeno fino a quando la rata del mutuo ti 
diventa "insostenibile". Considerato il livello di interessi attuale ed il 
recupero fiscale, conviene senz'altro rimanere finanziati e tenersi i soldi 
da parte.


 Non capisco esattamente cosa vuoi dire...
Mi spiego meglio: io ho provato a svipuppare il piano di ammortamento
del mutuo su base annua (cioè ipotizzando di pagare un'unica rata a
fine anno) al tasso del 6% e, parallelamente, ho sviluppato un piano
di ammortamento su base mensile allo stesso tasso: sai qual è la
morale? Che, nel secondo caso, la somma delle rate pagate è inferiore
alla "maxi rata" pagata in un'unica soluzione!!!
E allora la banca, che corretamente ti dichiara un tasso "nominale su
base annua" del 6%, in realtà percepisce un tasso di interesse del
6,...% che è maggiore di quello che dichiara!!!
Qualcuno mi saprebbe indicare la formula per calcolarlo? 
Ciao e grazie
PLuPaPeRiNo
p.s.: grazie per i consigli fisso/variabile: ci farò una bella
pensata...

 6,...% che è maggiore di quello che dichiara!!!
Ora ho capito il tuo punto. Non sono abbastanza ferrato in materia da
darti la risposta che cerchi, per cui passo ;-) Però ad intuito è 
normale
quello che osservi, dopotutto tu mantieni disponibilità dei tuoi soldi 
per
tutto l'anno. Ma che da qui si possa trarra la conclusione che il tasso
effettivo è maggiore... passo.
Ciao,
  Andrea

 farei.
Piuttosto, una mia amica ha un contratto con una banca inglese (per non 
fare
nomi) che per i primi due anni ha un tasso fisso oscenamente basso (2% 
ma
potrei sbagliarmi) e poi ti permette di scegliere fisso o variabile (con 
uno
spread non esagerato). Non sono riuscito a trovare nessuna pecca 
onestamente.
Infine, scusa per la risposta fiume, mi sono lasciato andare perché mi 
stavo
divertendo.
Ciao,
	andrea

 alla "maxi rata" pagata in un'unica soluzione!!!
Se rimborsi un prestito in rate annuali costanti pagherai sicuramente di 
piu' di chi rimborsa lo stesso identico prestito in rate mensili. Il 
rimborso mensile fa si' che il capitale residuo su cui viene calcolata la 
rata succesiva scenda mese per mese. Se oggi 11/7 la banca ti da' 100.000 
euro e rimborsi annualmente, l'11/7/2004 paghi la prima rata in cui gli 
interessi sono pari al 6% su 100.000 euro. Se paghi mensilmente (in 
capitalizzazione semplice) al 11/8/2003 paghi la prima rata su cui gli 
interessi sono calcolati allo 0,50% su 100.000 euro. All 11/9/2003 paghi la 
seconda rata su cui gli interessi sono calcolati sempre allo 0,50% ma su un 
capitale inferiore (100.000 euro meno quanto hai rimborsato di capitale 
nella prima rata). Spero si capisca.


 onestamente.
Se c'e' (e non e' detto che ci sia) la trovi alla voce "spese e altre 
commissioni" oppure sulle coperture assicurative collegate (vero buco nero 
di qualsiasi trasparenza di condizioni).


 nero  di qualsiasi trasparenza di condizioni). bye
Hai messo il piede nella piaga. Infatti praticamente l'unica cosa di cui
sono scontento nel mio mutuo è l'assicurazione. Devo scoprire se posso
revocarla e stipulare una polizza con un'assicurazione, ovviamente con 
le
stesse caratteristiche (massimale, beneficiaria la banca, ecc).
Cmq, mi sa che questo thread si è esaurito... Siamo d'accordo pressoché
su tutto! ;-)
Ciao,
	Andrea

 
Chiarissimo!!!! Ma il mio problema č: qualcuno ha la formula per
calcolare il tasso reale???
Ciao e Grazie
P.