Newsgroup: it.hobby.fai-da-te
Titolo: Valore casa

Vorrei acquistare una casa da un amico. La casa e' nuova e' stata 
utilizzata qualche volta per cene (3-4 volte).
Io mi fido di lui ma per essere sicuro del prezzo come posso fare? poi 
c'e' una stanza non "regolare" cioe' e' una piccola stanza ricavata 
all'esterno che in parole povere e' abusiva quindi vorrei un parere di 
un esperto.
Come si fa in questi casi per verificare il corretto prezzo di un 
immobile?
 
 

 Come si fa in questi casi per verificare il corretto prezzo di un immobile?
 
Lascia stare le valutazioni ipotetiche dei vari borsini immobiliari.
Per avere un valore realistico si fa un giro per agenzie immobiliari, 
qualche visita a case in vendita, e si stima sulla base di quello che 
c'è in giro in quella zona.
Puoi cominciare senza muoverti da casa coi vari siti, Tecnocasa, 
Gabetti, Reamx eccetera.
 
Ciao.
Luca.

 Reamx eccetera.
 
ok ma in quella casa ci sono delle finiture veramente belle e non 
standard. Vasca idromassaggio da 2 persone, camino, barbecue interno 
con cappa di aspirazione, tutto al massimo livello compreso sanitari, 
cucina ecc.ecc....
Non posso fare un paragone con una casa standard...
 
 

 Non posso fare un paragone con una casa standard...
 
Quindi in zona non esistono case altrettanto rifinite? Se così fosse, il 
valore aggiunto delle rifiniture potrebbe anche non avere un riscontro 
economico.
Diversamente, confrontala con case similari (non sto dicendo identiche, 
ovviamente farai le valutazioni del caso per ogni cosa che vedi).
 
 
Ciao.
Luca.

 ovviamente farai le valutazioni del caso per ogni cosa che vedi).
 
Eh non saprei...
Il fatto di essere una casa "abbinata" cioe' una unica casa divisa a 
meta' quindi di fianco c'e' un altro proprietario...secondo te e' una 
cazzata? non dico che sia come un condominio ma comumque hai un vicino 
di casa che potrebbe causare problemi o rompere le balle.
 
 

 di casa che potrebbe causare problemi o rompere le balle.
 
Sicuramente è una circostanza che ne abbassa il valore.
Ad ogni modo tieni presente che non esiste un "listino", il prezzo di 
una casa è quello che la gente è disposta a pagarla.
 
 
Ciao.
Luca.

Stef ha spiegato il 05/03/2012 :

Se la casa la compri per poi rivenderla, devi verificare che case 
analoghe siano state vendute, recentemente, a prezzi abbastanza 
superiori a quello che ti viene richiesto.
 
Se invece la casa la compri perchè ti piace, devi valutare tu se altre 
opzioni in zona non siano così conveniente da fartele preferire.
 
Se invece è pura curiosità, un 'non si sa mai', la cosa è abbastanza 
semplice. Prendi un qualunque giornaletto di annunci immobiliari. Cerca 
una serie di offerte simili, come dimensione, zona, età di costruzione.
Sostanzialmente troverai valori che girano attorno ad un X.
Da questo X togli lo sconto che oggi gira fra annuncio e contratto, che 
si aggira attorno al 20%, anche 30% per l'usato.
Arrivi ad un importo Y.
A questo punto, se la casa è ben rifinita e ben fatta come impianti, 
aggiungi un 10.000-20.000Euri. Se invece bisogna lavorarci togli 
altrettanto.
 
Alberto
 
 

 Non posso fare un paragone con una casa standard...
 
non vedo perche no.
 
ciao.
 
Lo 
 


 
Senza contare la prossima "bastonatura" col REDDITOMETRO, con l'IMU e Tasse 
ed Imposte varie....
che Comuni e Governo provvederanno a "subissare" altamente i "furbetti" che 
registrano la casa come "economico-popolare"....
 
:-) 
 
 

Stef ha scritto:

Con quell'abuso l'immobile è invendibile. 
In teoria.
 
-- 
 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it
 
 
 

Il 05/03/2012 08:58, Stef ha scritto:

a) fai sanare l'abuso prima di venderla. Se non hai commesso sciocchezze 
da penale (ed in Italia è facilissimo...), ti costerà molto meno dello 
sconto che dovrai riconoscere. A quel punto DOVENDO rivolgerti ad un 
professionista (da quel che scrivi, basta un semplice geometra), ti fai 
dare un parere non scritto su quanto possa valere.
 
b) consulti l'OMI. L'Agenzia del Territorio pubblica la banca dati dei 
valori immobiliari (OMI) sul suo sito internet. Non si tratta di dati 
aggiornatissimi (qui da me c'è ancora solo il primo semestre 2011), ma 
data la situazione depressa di mercato va a tuo vantaggio...
 
Tanto, il prezzo "giusto" è quello "a cui si vende"... ;)

 Tanto, il prezzo "giusto" è quello "a cui si vende"... ;)
 
"Il mondo è metà da vendere e metà da comprare: DIPENDE dal prezzo!" 
 
 

>
 
Mmm... rileggendoti meglio ho scritto delle sciocchezze. Ti avevo letto 
venditore. E ti ho riletto compratore... scusa. Rovescia quanto ho 
scritto di conseguenza!



ok essendo compratore devo dirgli di sanare?
 
 


SI! A sue spese. Altrimenti, gli puoi offrire un terzo/decimo del valore 
di mercato (ma informandoti con assoluta certezza prima che l'abuso sia 
almeno sanabile).
Capita anche di dover tornare alla situazione "in pristino". Cioè prima 
dell'abuso. Cosa COSTOSISSIMA in sé e che potrebbe avere conseguenze 
devastanti sull'abitabilità e sul valore dell'immobile.
Se ad esempio il tuo amico avesse costruito superando l'indice di 
edificabilità di zona, saresti in questa situazione. Da qui è 
impossibile dirlo. Ed anche da lì, a meno di essere tecnici del settore.
Lui mette a posto la cosa e poi se ne riparla. Tanto, prima o poi, gli 
tocca farlo...

 sanabile).
 
cosa intendi per un terzo/decimo? non ho capito....
 
 


Che se ti devi accollare il rischio delle procedure per sanare l'abuso, 
se l'immobile in regola (sanato) vale 100.000 euro, gliene puoi offire 
da 10.000 a 30.000...

 a 30.000...
 
beh mi sa che allora se lo tiene...uno fa una casa nuova (dice di aver 
speso 500.000 euro) e la vende a 370.000 secondo te me la da 90.000? 
stai scherzando?
 
 


io l'avrei pensata cosi':  un immobile NON e' un insieme piu' o meno 
ordinato di materiali edili, ma e' quella cosa INSIEME a tutta la 
documentazione che ne attesta la regolarita' nei confronti delle norme vigenti.
   SENZA tali documenti, per legge esso non e' un immobile, bensi' un 
insieme di materiali edili destinati alla demolizione, a lunghe procedure di 
sanatorie, sanzioni per la creazione/completamento della documentazione 
suddetta, ecc.
   Per questo la stima di 30mila potrebbe essere addirittura ottimistica. 
Mi terrei piu' vicino al limte inferiore. :)
 
Paolo
 
P.S.  per quale motivo questo suona sempre cosi' strano, irrita i cittadini, 
mentre invece nessuno si sognerebbe di comperare una mercedes o un rav4, una 
qualunque auto priva di libretto e CdP?
  se ci offrissero un'auto senza quei documenti scapperemmo  gambe levate 
dal presunto venditore, ritenendolo giustamente un malfattore.
   Eppure si tratta in entrambi i casi di bene (IM)mobile registrato. 
Perche' allora deve suonare cosi' strano per le case?

 Mi terrei piu' vicino al limte inferiore. :)
 
Calma, non facciamoci prendere dal panico.
La mia impressione č che per te e per Cordy oggi sia la giornata del 
pessimismo:-)
 
Torniamo al post iniziale, dove viene dichiarato:
"c'e' una stanza non "regolare" cioe' e' una piccola stanza ricavata 
all'esterno che in parole povere e' abusiva"
 
Mi pare di capire che sia solo questa piccola stanza ESTERNA a non  essere 
un immobile ma "un insieme di materiali edili destinati alla demolizione"
E voi, novelli avvoltoi, mi vorreste dare 30.000 euro per una casa che ne 
vale 500.000 e che vi sto offrendo a SOLI 370.000?
 
Risolviamo subito, chiamo Peppino il muratore e in un paio di giorni e un 
paio di mille euro la stanza scompare.
Ecco, ora č tutto a posto, siamo pronti per andare al rogito.
 
-- 
 
Fabbrogiovanni
 
 
 

 pessimismo:-)
 
praticamente e' una stanza ricavata con tettoia di legno e vetro 
antisfondamento intorno. Naturalmente per entrare si entra da una 
porta/finestra. Se io tolgo quella stanza la casa rimane com'era 
originale capito?
e' una stanza con barbecue capito? come un portico esterno pero' 
"chiuso"...
 
 

 "chiuso"...
 
Bene, Paolo e Cordy colpiti e affondati:-)
 
Se io fossi l'acquirente e il "portico chiuso" fosse di mio gradimento 
acquisterei la casa così come si trova.
Semmai un giorno dovessero sorgere problemi si fa presto a smantellarlo.
 
Dato però che l'acquirente sei tu, e io non conosco la tua propensione al 
rischio, sta a te decidere se chiedere al venditore di fare piazza pulita 
prima di andare al rogito.
 
 
-- 
 
Fabbrogiovanni 
 
 

 immobile?
 
Il valore dell'immobile è quello che sei disposto a pagare.
Il venditore la sa già questa cosa...

 c'è in giro in quella zona.
 
Per essere corretti si dovrebbe stimare in base ai prezzi
delle case realmente vendute, non a quelli in vendita.


Facciamo due conti? Ok.
1. chi ti dice che non ci sia del penale? Quanti euro valgono alcuni 
mesi in galera, per te? Per me, solo di mancato guadagno, senza contare 
i danni d'immagine, onorabilità ecc. ci staremmo già dentro. Ma proseguiamo.
2. poniamo che ti venga chiesto di ripristinare lo stato precedente. 
Dovrai DEMOLIRE un pezzo di casa, rimuovere le macerie, ripristinare i 
locali confinanti (impianti, muri, finiture). Anche qui, qualche 
centinaio di migliaia di euro potrebbero non bastare. Oltre a sanzioni 
varie ed assortite.
 
IO non sto scherzando, come vedi. TU vuoi accollarti un rischio del 
genere, magari gratis? Fallo pure. Ma perché vieni a chiedere un 
consiglio, se poi non lo vuoi ascoltare??? Mah...
 


 
Non vedo il problema. Andiamo dal notaio, stiliamo un compromesso. Dove 
l'acquirente si impegna a corrispondere una caparra confirmatoria a 
fronte della produzione della documentazione  che attesti 
inequivocabilmente (il notaio sa come fare...) che l'abuso è stato sanato.
Fine della storia, tutti contenti, nessun rischio per nessuno. E magari 
chi vende riesce anche a vendere meglio.
Chi compera è tranquillo. Mentre in caso contrario... "quanto" vale 
l'abuso da sanare, in termini di sconto? Ah, bella domanda...
 
Un piccolo esempio della malaburocrazia italiana in materia.
 
Un paio di signori decidono di affittare un negozietto per impiantare la 
loro attività. Firmano un bel contratto col proprietario, certi di poter 
dare inizio ai lavori per mettere a norma l'impianto elettrico (da 
rifare comunque, perché l'attività che c'era prima aveva caratteristiche 
diverse). Si affidano ad un geometra e... si trovano a dover fare lavori 
per 9 (nove!) mesi, rifacendo quasi totalmente l'immobile ed il suo 
accatastamento!
Fra le varie cose che si sono rese necessarie:
- realizzazione di un secondo servizio igienico
- ri-accatastamento!
- richiesta di una SCIA!
9 mesi a pagare l'affitto senza poter lavorare. Anzi: pagando i lavori 
edili-elettrici, ecc.
 
Se il nostro amico STEF vuol proprio comperare un bene soggetto a 
potenziali problemi, potrò consigliargli prima di informarsi MOLTO BENE?
 
Mettiamoci nei panni del geometra interpellato da STEF. Come potrà 
mettergliela giù? Dura, difficile, costosa? Andiamo... il nostro 
geometra è un essere umano, c'è la crisi, si lavora poco... gli dirà che 
è una sciocchezza, di comperare pure senza porsi problemi, che con 2-300 
euro si sana tutto. Salvo fargliene una volta fatto l'affare... cercando 
di staccare una fattura per una mega-consulenza.
 
Continuo a raccomandare la massima prudenza, insomma...

 Perche' allora deve suonare cosi' strano per le case?
 
Mmmm... se posso correggere il tuo paragone... è come se tu comperassi 
un'auto cui sono stati "aggiunti e tolti alcuni pezzi per cui non è ben 
chiaro se può ancora circolare su strada". Senza poter appurare prima di 
quali pezzi stiamo parlando. E quindi di quali costi di ripristino si parla.
 
Poi, certo... se il nostro amico STEF è sindaco del comune in 
questione... :)

originale capito?
 
Ma tu sei il venditore oppure l'acquirente?
Qui ti stanno dando dei consigli su come pagarla meno, e non ti vanno
bene.
 
 
-- 
 
Byebye from Verona, Italy
 
Bernardo Rossi              
b.r...@tin.it
 


 
Occhio che se non sana l'abuso l'immobile è invendibile! I miei 2 anni fa 
per riuscire a vendere la casa di montagna dovettero chiamare un geometra e 
far mettere tutto a posto, mi pare sia obbligatorio il raffronto con le 
planimetrie catastali
 
Nightflyer 
 
 


 
e' ovvio che le cose si possono sempre sistemare con un po' di lavoro e i 
giusti consigli del newsgroup
   quello che Cordy e io vogliaqmo sottolineare e':  occhio che al cittadino 
comune la burocrazia puo' fare male, molto piu' male di un mattone in testa.
   tutto qui
   e' bene ricordarlo, al fine di evitare l'atteggiamento facilone del 
"tanto una soluzione la troviamo".
   La strada corretta e' quella della consapevolezza, della corrispondenza 
tra carte e muri, diciamo.  Come ricordato: se sei sindco, o amico stretto 
del sindaco, molti ti e' concesso, altrimenti, perche' rischiare?
"basta poco, che ce vo'?"
 
Paolo

 planimetrie catastali
 
le cose stanno cosi':
 
nel garage e' stato ricavato un bagno e quello non e' sanabile. La 
legge dice che deve esserci il garage ma alla fine dentro al garage uno 
ci fa il cazzo che vuole.
La parte esterna chiusa di cui parlavo c'e' e non si puo' sanare. Si 
possono solo rimuovere le pareti e fare delle pareti removibili.
L'amico mi ha detto che un anno fa quando ci stavano lavorando ha 
ricevuto una lettera dal contadino che ha il terreno li vicino e lui 
gli ha parlato dicendo che non stava costruendo "una casa" ma una 
tettoia sotto cui mangiare. La cosa si e' conclusa in modo bonario e da 
un anno il tipo non si e' piu' fatto sentire.
 
 

scusate una domanda banale. Ma se vado sul sito di un costruttore che 
ha cantieri aperti...i prezzi sono al grezzo? o con sanitari? 
solitamente com'e'?
 
 



Se venditore e acquirente affermano entrambi che lo stato dell'immobile è quello delle planimetrie catastali non dovrebbero esserci problemi a effettuare la vendita.
Probabilmente i tuoi hanno avuto problemi perchè l'acquirente voleva le cose a posto.
Il notaio (o chiunque altro) non fa certo un sopralluogo per verificare :)
 

 Era poco piu' di un monolocale
 
Forse dovevi scrivere "amico", tra virgolette. :)


Mah, dovresti chiedere al costruttore ma solitamente la casa è completa a parte le decorazioni e gli accessori (ad esempio potrebbe esserci la predisposizione per i condizionatori, ma poi te li metti tu, i lampadari sono affari tuoi ecc...)

 Era poco piu' di un monolocale
 
Io devo dire che la casa di cui parlo e' veramente bella. Come ho gia' 
detto ci sono 3 bagni con sanitari/specchi/vasca idro da 20.000 
euro/forno a legna che nemmeno una pizzeria ha/riscaldamento a 
pavimento con una caldaia molto costosa/impianto di irrigazione e 
illuminazione esterna/barbecue coperto con cappa di aspirazione/camino 
ventilato/impianti TV sat/ audio in tutte le stanze/ illuminazione 
stupenda/cucina da 18.000 euro/ e finiture di pregio.
La zona e' da 1800/2000 al mq e la casa e' ufficialmente di 150 mq + 30 
di quella stanzetta di cui parlavo.
Secondo me 370.000 li vale tenendo conto che e' nuova.
 
 

Stef <nos...@nospam.it.invalid>:

Ti dovrai pero ricordare di fare un tetto in erba sintetica per i
nuovi patiti di gughelert. Sentivo proprio stamattina su radio24 che
con questo sistema hanno beccato oltre un milione (UN MILIONE!!!) di
particelle non accatastate. 
 
-- 
Ciao, | R: Perche' incasina l'ordine con cui si legge un messaggio
Speck | D: Perche' quotare sotto da' cosi' fastidio?
      | R: Quotare sotto.
      | D: Qual e' la cosa piu' seccante su usenet e in e-mail?

 com'e'?
 
solitamente viene fornito un capitolato che dice la casa come sarà fatta e 
consegnata.
 
di solito c'è tutto..... il minimo sindacale giusto per dire che c'è, ma c'è 
tutto quello che è necessario ed essenziale per viverci.
 
ciao.
 
Lo 
 

 Secondo me 370.000 li vale tenendo conto che e' nuova.
 
se per te li vale e la casa ti piace e soprattutto li hai... beh 
compratela...
 
il gisuto prezzo per una casa è dato dall'incontro tra la domanda e 
l'offerta se domanda ed offerta si sentono soddisfatte ok altrimenti 
ciccia...
 
io per uno che si fa una casa così e poi doverla svendere posso pensare che:
 
o c'è una grana grossa almeno il doppio.
 
o il tizio ha un URGENTE bisogno di soldi.
 
 
 
 

 o il tizio ha un URGENTE bisogno di soldi.
 
diciamo che lui non ha mai avuto fretta di venderla, ogni tanto ci 
lavorava e in 5 anni l'ha adesso finita.
Poi io ho dimostrato interesse. La sua morosa non vuole andarci ad 
abitare perche' lei vuole stare in centro citta' e quindi lui si trova 
in una situazione un po' strana...lui ci vivrebbe ma la morosa no.
 
 

 ci vivrebbe ma la morosa no.
 
capito allora è il caso della grana grossa il doppio, fortunatamente la 
grana è solo del tizio e non è trasferibile.
 
poi da quello che ho capito la casa se l'è praticamente fatta lui e quindi 
probabilmente sa che nei 370 ci sta tranquillamente dentro.
 
cmq in 5 anni la morosa non ha trovato giusto 5 minuti per dirglielo?
 
no, perche io quel caso per esempio fossi stato io sempre che fossi stato 
d'accordo avrei evitato di mettere comodità costose come vasca idromassaggio 
e finiture speciali, avrei finito la casa bene ma senza strafare.
 
ma se la str.... ehmmm morosa ha fatto finta di nulla per 5 anni senza dire 
mai la sua allora sarebbe proprio da mandare a stendere lei e tenersi la 
casa.
 
ciao.
 
Lo 
 

 casa.
 
la morosa ce l'ha da 1 anno e mezzo...lui e' un patito e ha la passione 
delle case...mi ha proprio detto: ho finito il mio giochino e adesso lo 
vendo...
 
 


 
Ma guarda che non devi rendere conto al vicino ma al catasto e all'Ade, in 
ogni caso il compito di fare le verifiche spetta al notaio credo, quindi se 
gli abusi non sono sanabili il notaio non rogita.
Per il resto se sei convinto di quello che scrivi fai pure, non sono certo 
io che ti metto i bastoni tra le ruote :-)))
 
Nightflyer 
 
 


 
 
OK.
 
Lui "DICE" di aver speso 500.000 Euro.    :-)
 
Fatti mostrare le "Fatture" oppure il Capitolato oppure "chiedi" all'impresa 
costruttrice o ad una concorrente (se è lui il costruttore...) preventivo 
per una EQUIVALENTE!
 
Ne vedrai delle belle! 
 
 

 gli abusi non sono sanabili il notaio non rogita.
 
Si è mai visto un notaio fare un sopralluogo?
Non hai mai comprato una casa  :)
Il notaio non va mica a vedere un bel nulla! Figurati.
Lui rogita eccome.
 
 

Lui rogita eccome.
 
Aggiungiamo, per completezza, che "non si deve rendere conto al vicino" è 
vero fino a un certo punto.
Nel caso in questione, la veranda chiusa è difficile che venga notata 
dall'occhio del catasto o dell'ADE ma se io sono il vicino e il mio vicino 
mi sta sulle palle sarà mia premura andare a segnalare la cosa a chi di 
dovere:-)
 
 
-- 
 
Fabbrogiovanni
 
 
 


 
DEVI chiederlo in... FARMACIA! 
 
 

 quella stanzetta di cui parlavo.
 
 
TRENTA metri quadri!
 
E tu chiamala "stanzetta" abusiva!
 
 
 


 
Una bifamiliare ????
Lascia stare!!!
Ho visto persone amici dall'infanzia rompere l'amicizia dopo aver preso 
la bifamiliare per stare vicini (ne ho visti e sentiti più d'uno).
 
CLipper
 
-- 
Le mie foto:
http://www.photo4u.it/album_personal.php?user_id=34738
 

 Lui rogita eccome.
 
Io e mia sorella stiamo facendo una divisione; il notaio ha "preteso" 
una certificazione da un geometra che la casa è in regola e 
corrispondente al catasto ed al comune.



Se poi fra due anni si rifà vivo ??


>>>>>>>>
ne ho vendute 2 e comprata 1, non è il notaio che fa il sopralluogo ma i 
tecnici del comune (almeno da me con abusi non si vende), quando il notaio 
ha il documento originale comprovante la conformità dello stato di fatto 
allora procede al rogito.
 
Nightflyer
 
 


 
è il certificato di conformità allo stato di fatto, è obbligatorio per le 
compravendite, serve a certificare che nella casa non ci sono abusi, in caso 
di abusi il certificato non viene prodotto e l'immobile è invendibile, ma a 
quanto pare succede solo da me.....
 
Nightflyer 
 
 

>>>>>>>>
 
Peccato che il certificato di conformità (obbligatorio di legge) deve essere 
prodotto da un tecnico abilitato o del comune a seguito di un sopralluogo, 
non da chi compra e vende, senza quello il notaio non può rogitare.
Comunque da me funziona così, magari in altre parti d'italia si chiude un 
occhio o due o si usano bustarelle....
 
Nightflyer
 
 

 bifamiliare per stare vicini (ne ho visti e sentiti più d'uno).
 
ma io quello di fianco non lo conosco. Il venditore lo conosce ma io 
no....
 
 

 una EQUIVALENTE!
 
certo che me le faccio far vedere...
 
 

 Se poi fra due anni si rifà vivo ??
 
tolgo le attuali vetrate fisse e le metto mobili.
 
 

 in una situazione un po' strana...lui ci vivrebbe ma la morosa no.
 
Ognuno ha la morosa che si merita :-)


Mannò... è una regola NUOVA. Probabilmente claudegps parla di qualche 
anno fa, tu di pochi mesi?

 e' piu' fatto sentire.
 
Male.
I contadini in genere si fanno gli emeriti cazzi loro, perchè sono essi 
stessi i primi a non farsi troppi scrupoli per mettere su una tettoia, 
una copertura, un garage, ecc...
E quando qualcosa non quadra loro, la prima cosa che fanno è 
presentarsi sotto casa a parlare.
Un contadino che "manda una lettera" è una mina vagante.
Significa che è un tipo incazzoso.
 
Quindi fino ad oggi ha portato pazienza, ma magari domani il comune gli 
nega l'autorizzazione per allargare la casa, e ci mette un secondo a 
dire "ma se l'ha fatto anche quello a fianco"...
 
Alberto
 
 

 occhio o due o si usano bustarelle....
 
Diciamo che la responsabilità è del notaio.
Il quale può scrivere nell'atto che il venditore dichiara che 
l'immobile è conforme al catasto. Oppure può chiedere un certificato, 
ma sicuramente non è obbligatorio per legge (ho appena venduto un 
immobile a Sassuolo, quindi zona più o meno tua, il notaio non mi ha 
chiesto alcun certificato, ha fatto una visura in catasto e nell'atto 
ha scritto quello che dicevo sopra).
 
L'unico certificato richiesto è stata la certificazione energetica, 
fatta fare da un tecnico abilitato.
 
Resta il problema che l'abuso non può essere scritto nell'atto. Quindi 
il venditore dichiara che la casa è conforme al catasto, l'acquirente 
dichiara di prenderla così com'è, e da un minuto dopo se arriva un 
accertamento sono cazzi dell'acquirente che non può dire "l'ho trovata 
così".
E' anche commovente l'ingenuità dell'OP che dice "se mi beccano smonto 
e metto pareti mobili". Che per cominciare non cambia niente (io ho un 
portico di 60mq, se lo chiudo con 3 vetrate amovibili ci faccio una 
sala spettacolare, figuriamoci se basta così poco per essere in 
regola), e secondariamente la sanzione resta.
In genere, a fronte dell'accertamento dell'abuso su area privata, viene 
emessa ordinanza di ripristino allo stato precedente e una sanzione 
amministrativa, in genere parecchio pesante.
 
Alberto
 
 

 Secondo me 370.000 li vale tenendo conto che e' nuova.
 
Non quadrano neanche i tuoi calcoli.
Usando i tuoi criteri saremmo a meno di 300.000, finiture incluse. 
Dicendo di avere finiture di pregio possiamo aggiungere un 10.000 (non 
va pagata tutta la finitura, ma solo il differenziale), gli arredi in 
genere non valgono quasi niente ma se dici che sono belli mettiamoci 
anche altri 20.000, comunque restiamo ben sotto i 370.000.
Se invece dei tuoi criteri usiamo numeri più realistici, siamo a meno 
di 300.000 già includendo tutto.
 
Se però ti piace, allora tutte queste valutazioni non contano niente, 
te la compri e basta.
 
Alberto
 
 

 Tutte cose che vanno riconosciute, anche se ovviamente non a valore di nuovo.
 
perche' non a prezzo di nuovo?
 
 

 la finitura, ma solo il differenziale), 
 
ma qui non parliamo di finiture, parliamo di impianti. Impianto di 
allarme, caldaia a condensazione, vasca idro, sanitari di alto livello, 
camino ventilato, forno esterno a legna in muratura, cucina nuova usata 
3-4 volte, impinati di illuminazione in tutta la casa...boh secondo me 
li vale anzi lui dice di averci speso 500.000 euro.
 
 

Dopo dura riflessione, Stef ha scritto :

Perchè il nuovo te lo scegli tu.
Nel momento in cui l'ha scelto un altro, anche se a te piace il valore 
è comunque dell'usato.
Ipotizza che tu non voglia comprare la casa. Arriva un altro, a cui 
quella cucina (ad esempio) non piace e la vorrà cambiare con un'altra.
Quanto pagherà quella cucina esistente? Zero, ovviamente.
A te invece piace, quindi ci sta che tu voglia riconoscere qualcosa. Ma 
sicuramente se l'ha pagata 18.000 tu non potrai pagarla più della metà.
 
Pensa solo alla garanzia, per dirne una.
Quanto tempo fa è stata acquistata la cucina?
Perchè se smette di funzionare quel bellissimo forno da incasso 
superfashion, e la garanzia è scaduta, sono cazzi acidi.
 
Alberto
 
 

 anzi lui dice di averci speso 500.000 euro.
 
Può anche essere, un privato che costruisce/allestisce/rifinisce spende 
mille volte di più di quanto poi possa ricavare rivendendo, è da sempre 
così.
 
Io per casa mia ho speso quei soldi lì solo per 
ristrutturarla+rifinirla+arredarla, oggi se la vendessi li prenderei ma 
il valore dell'immobile 'vecchio' da cui sono partito non l'ho 
considerato.
 
E' così, quando si sistema una cosa con personalizzazioni fuori dal 
comune, si sa che si perdono soldi in caso di rivendita, lo si fa solo 
per propria soddisfazione.
 
Vedila anche così:
Quella casa nuova è costata, completa e rifinita, 500.000.
Adesso è usata, non è nuova. Non ci sono cazzi, il fatto stesso di 
averla rifinita e personalizzata, e seppur poco usata, l'ha trasformata 
in un usato. E siamo a -20% per questo semplice passaggio.
Poi siamo in una situazione di mercato dove lo sconto 20% è il minimo 
minimo.
500.000 con i due sconti 20% fa 320.000.
 
Guarda, neanche a farlo apposta e usando dati spannometrici siamo 
attorno al valore che ipotizzavo prima.
 
Alberto
 
 

 500.000 con i due sconti 20% fa 320.000.
 
ti rigrazio ed e' quello che penso anche io. Di sicuro al quel prezzo 
non me la venderebbe ma effettivamente penso che il suo valore alla 
fine sia quello. Boh provo a parlargliene i tuoi messaggi sono stati 
molto utili.
 
 

 occhio o due o si usano bustarelle....
 
Da te dove?
Perchè a quanto "da te" vendono anche senza...

 così".
 
Confermo. (per quanto mi ricordo)
Certificazione energetica e basta, nessun "certificato di conformità" che attesti che non ci siano abusi.
E' il compratore che dichiara che sia conforme e se ne prede la responsabilità.

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Forse è il tuo notaio a voler procedere così.
Perchè dalle tue parti si fa pure senza.
Cmq, riferimento normativo della necessità di tale 
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Forse è il tuo notaio a voler procedere così.
Dalle tue parti, a quanto pare, senza pure senza.
Riferimento normativo?
(Come ho scritto nell'altro post, non ho trovato risultati rilevanti)

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No, io parlo di vendite recenti.
Magari mi sbaglio, ma questo "certificato di conformità" proprio non me lo ricordo.
C'era la certrificazione energetica, come ha scritto anche Albe 
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Io parlo dell'anno scorso.
Albe forse molto meno. 
Obbligatorio per legge ricordo la certificazione energetica (e la destinazione urbanistica, ma solo per alcuni casi), ma non ricordo alcun "certificato di conformità"
Tu hai un riferimento normativo che attesti che questo "certificato di conformità" sia obbligatorio per legge?
Potrebbe anche essere una richiesta del notaio, ma non un obbligo di legge
 
PS: il nuovo google gruppi sta facendo impazzire...
Forse qualcuno potrebbe aver ricevuto copia dei messaggi postati in cc... Sorry

 Potrebbe anche essere una richiesta del notaio, ma non un obbligo di legge
 
Si, non è una legge. A memoria, col rischio di dire qualche sciocchezza 
(e mi scuso in anticipo) è una regola introdotta dal notariato (una 
sorta di "ordine professionale dei notai") dopo l'inizio delle campagne 
di raffronto fra il catasto e le fotogrammetrie. A scanso di problemi 
per il notaio (tanto, paghiamo noi clienti...). Quindi non ha ancora 12 
mesi. Ma se c'è un notaio che ci legge... mi fido di lui, se vuole 
illuminarci.
 
Quindi, certificato di conformità:
- conformità catastale
- di classificazione energetica
- dell'impianto elettrico
- dell'impianto del gas (se c'è)
 
... per poi poter pagare l'imu... a qualcuno interessa un 
bell'appartamento grande in fascia semi-centrale a Piacenza? :(

 illuminarci.
 
Ah ok. Se non è obbligo di legge cambia tutto.
Nighflyer lo ha indicato come obbligo di legge aggirato (dove non si fa) tramite bustarelle... :)


Peggio ancora; il problema è che si è al 50%; se il vicino fa qualcosa 
che non ti va, o tu fai qualcosa che non va a lui, inizialmente si 
chiude un occhio ma, dopo anni, inizia l'irritazione e, poi, 
l'esasperazione. Logicamente non è sempre così, ma ne ho sentiti tanti.
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Visto che si tratta di 3 notai differenti che hanno chiesto la stessa cosa 
posso darti i loro numeri di telefono, non so i riferimenti normativi, 
oppure chiama la Tecnocasa, l'ultimo acquisto che ho fatto è l'appartamento 
dove vivo e hanno preparato loro i documenti del venditore
 
Nightflyer 
 
 

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
Ti credo. Il punto è: ti hanno detto che è obbligo di legge?
Oppure è una regola che rispettano per altri motivi?
 

 l'esasperazione. Logicamente non è sempre così, ma ne ho sentiti tanti.
 
vabbè... sarà sempre meglio del condominio... senno'? villetta per tutti?


Nel condominio se ti trovi un rompiballe, si disperde nel mucchio; non 
so, parlo comunque per sentito dire.


 so, parlo comunque per sentito dire.
 
No, in condominio hai un mucchio di rompipalle! Te lo dice uno con 28 anni di condominio e di 3 di bifamiliare...
 
Al3x
 
PS: i miei suoceri hanno una villa singola libera sui 4 lati... i vicini rompon lo stesso
 

 PS: i miei suoceri hanno una villa singola libera sui 4 lati... i vicini rompon lo stesso
 
Che fortuna :)

 condominio e di 3 di bifamiliare...
 
quoto
 
 

>>>>>>>>>>
 
Bella domanda! chi lo sa?
i miei pagarono un geometra per sanare gli abusi e dare al notaio il 
certificato, quando comprai casa mia il venditore si dovette procurare il 
certificato altrimenti il notaio non rogitava, e ti assicuro che in quella 
che poi è diventata casa mia non c'erano abusi di alcun tipo!
 
Nightflyer
 
 

 Bella domanda! chi lo sa?
 
Non sempre quello che si trova sul web corrisponde al vero, però qui 
troviamo il pensiero dell'esimio Notaio Paolo Tonalini:
http://www.tonalini.it/Regolarit%C3%A0%20Catastale.htm
 
 
Leggendo il primo paragrafo a me pare di capire che basti la dichiarazione 
del venditore che le planimetrie depositate corrispondono allo stato di 
fatto dell'immobile.
Se l'acquirente, per ignoranza o perchè gli sta bene comunque, non fa 
obiezioni, non dovrebbero esserci ostacoli al rogito.
Che poi eventuali conseguenze future ricadano sull'acquirente non è in 
discussione.
 
-- 
 
Fabbrogiovanni 
 
 

 discussione.
 
In realtà ricadono anche sul venditore che potrebbe ritrovarsi in causa per 
annullamento del rogito. 
 
 

 
"Crazylee" <crazyle...@libero.invalid> ha scritto nel messaggio 
news:jjs9v1$bie$1...@tdi.cu.mi.it...

Non per voler aver ragione a tutti i costi, ma solo per pignolare un po', 
tanto oggi ho deciso che in giardino ho lavorato abbastanza, mi fanno male 
le mani, la schiena e un po' dappertutto:-)
 
Posso provare a tradurre in pratica tutta la faccenda?
Io faccio il venditore, tu fai l'acquirente.
 
Abbiamo questa casa, 4 stanze regolarmente accatastate e un portico esterno 
un po' abusivo.
Abbiamo detto che tu, acquirente, sei consapevole che il portico non è 
regolare, ma ti sta bene così e andiamo al rogito.
Io porto al notaio tutta la documentazione catastale, dove si vedono 4 
stanze.
Io firmo, tu firmi, scuci il prezzo pattuito, paghi il notaio e torniamo a 
casa.
 
Dopo sei mesi tu cambi idea, per motivi tuoi o perchè il tuo sindaco si è 
accorto che hai un portico abusivo.
E qui cominciano le complicazioni, se al rogito io ho dichiarato che c'erano 
4 stanze regolari, se tu hai firmato e pagato per 4 stanze regolari, ci sarà 
prima da provare che il portico che sta sulle palle al tuo sindaco non è 
stata una tua libera iniziativa.
E quand'anche tu riuscissi a farlo, mi fai causa per annullare il rogito?
 
Bene, annulliamo pure, io tornerò in possesso della mia vecchia casa, ma ci 
sono buone probabilità che i 200 mila euro che ho incassato siano stati 
spesi, che io risulti propietario di un letto, un frigorifero, tavolo e 4 
sedie e da oggi, della vecchia casa.
Casa che verrà pignorata, messa all'asta e dedotte le spese tu riceverai 
quel poco che rimane.
 
Sei sicuro di volerti imbarcare in una siffatta impresa? :-)
 
 
-- 
 
Fabbrogiovanni
 
 

 Sei sicuro di volerti imbarcare in una siffatta impresa? :-)
 
Io non lo farei, ma certamente può essere un buon motivo per riuscire a 
farsi scontare la casa in fase di trattativa. 
 
 

 farsi scontare la casa in fase di trattativa.
 
Avevamo detto, ricopio e incollo:
"Abbiamo questa casa, 4 stanze regolarmente accatastate e un portico esterno 
un po' abusivo.
Abbiamo detto che tu, acquirente, sei consapevole che il portico non è 
regolare, ma ti sta bene così e andiamo al rogito"
 
Se vuoi lo sconto è perchè il BELLISSIMO portico un po' abusivo non ti sta 
bene.
Quindi eliminiamo il problema alla radice, con 500 euro di mancia chiamo 
Peppino-muratore-tuttofare e in un paio di giorni sarà felicissimo di 
asportarlo completamente, tenendosi travame e serramentistica come bottino 
di guerra.
 
 
-- 
 
Fabbrogiovanni