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Titolo: consiglio su eterno dilemma casa:affittare o acquistare?

Ciao a tutti è la prima volta che scrivo su questo ng che ho lurkato
per un po' .Vi chiedo un competente consiglio su un problema comune a
molti e anche in parte già affrontato ma poiché ogni valutazione di
un esborso rilevante di denaro va riferita al momento in cui si deve
affrontare chiedo  di nuovo. Abito a Monza da 3 anni e stando in
affitto avrei intenzione di comprare per evitare di buttare altri soldi
e ottenere maggiore tranquillità (senza proprietari,traslochi agenzie
ecc.).
Dai vari ng consultati finora e altre fonti ho visto affermare più
volte che il mercato immobiliare è prossimo a fermarsi o addirittura
ad arretrare e ,perciò, questo renderebbe il momento attuale come il
peggiore per comprare casa. Credo di restare in zona per max 5 anni e
la tipologia di contratto con cui sono stato assunto non mi ha permesso
fino ad ora di stipulare un mutuo che, invece, adesso potrei fare.
Il prezzo attuale degli immobili in città è elevatissimo, data la
vicinanza a Milano ,e ,considerando il mio reddito e la  mia soglia di
indebitamento massima del 30% di quest'ultimo,non potrei andare oltre
un monolocale o bilocale datato. Cosa mi consigliate tenendo conto di
un orizzonte temporale di 5 anni,di una possibile discesa dei
prezzi,della tassazione :
     -  di comprare anche un monolocale per non sprecare ulteriori
risorse in affitto o
     -	di aspettare e continuare in affitto fino alla fine dei 5 anni.
Vi chiedo ,inoltre,se l'arresto  o l'arretramento dei prezzi delle
case ,e il conseguente risparmio per l'acquisto in seguito( o a
parità di costo attuale un immobile migliore in futuro),non sarà cmq
vanificato  dal rialzo dei tassi di interesse del costo del denaro che
"mangerebbe"il risparmio derivante  dal rinviare l'acquisto della
casa.
Grazie a chi mi risponderà(escluse agenzie).
PS: perdonate l'inesperienza se il tread è OT mi consigliate il ng
giusto?Grazie

 ha scritto nel messaggio 
news:1122825301.4...@g49g2000cwa.googlegroups.com...


beh la casa è un investimento a lungo termine.
Se ritieni di rimanere in zona solamente per 5 anni l'acquisto della casa è 
azzardato: considera che il mutuo sarà come minimo ventennale...
Poi che fai? vendi la casa con il mutuo sopra o lo riscatti: è solo un modo 
per perdere soldi.
SCM 

giusto?Grazie
Direi che siamo IT.

 ha scritto nel messaggio 
news:1122825301.4...@g49g2000cwa.googlegroups.com...
Ciao a tutti è la prima volta che scrivo su questo ng
[cut]
Dunque, intanto che i tassi debbano crescere è tutto da dimostrare (sono 
anni che lo si dice e invece di salire....sono scesi).
Cmq se hai intenzione di stare in zona solo per 5 anni non ha molto senso 
acquistare, secondo me.

     - di aspettare e continuare in affitto fino alla fine dei 5 anni.
Se sei certo che non andrai oltre i 5 anni, allora difficilmente ha senso 
acquistare: hai tutta una serie di spese (dall'apertura del mutuo alla sua 
eventuale estinzione + notaio, eccetera) che non riesci ad ammortizzare in 
soli 5 anni...
Diverso invece è se *pensi* (o speri) di non andare oltre i 5 anni... 

La tua ultima osservazione è giustissima.
Infatti penso (e spero) non significa farlo effettivamente.Andar oltre
anche,chessò,di un anno rispetto ai 5 previsti cambierebbe la
valutazione negativa iniziale sull'acquistare?

 non avrei niente nel secondo un immobile.
L'immobile non si deprezza per il semplice fatto di avere un mutuo. Sei tu 
che con un mutuo acceso hai minori possibilità di ottenere prestiti dal 
sistema: e per questo sei meno appetibile, più a rischio, più ricattabile... 
in altri termini vali meno.
Il problema è: quando tu avrai necessità di vendere (perchè ti trasferirai) 
che urgenza avrai? per quanto potrai permetterti di pagare 
contemporaneamente le rate del mutuo della casa di monza e l'affitto della 
casa dove ti sarai trasferito? se i prezzi di mercato alla tal data non 
saranno "interessanti" per quanto potrai "tenere" il piede in due scarpe?
Se la risposta è poco o pochissimo, significa che sei ricattabile, che hai 
necessità di vendere con una certa urgenza e questo potrebbe significare una 
buona perdita.
Senza contare sui possibili rischi di riduzione dei prezzi, aumento dei 
tassi etc, che per quanto ipotetici, sono comunque da tenere in 
considerazione, per non rischiare di trovati con l'.....alla gola.
L'estinzione anticipata del mutuo, se il contratto è ben fatto, può essere 
nulla: alcuni istituti la offrono, con altri bisogna contrattarla: considera 
che fino a qualche anno fa era prassi uno 0,50% sul valore residuo per ogni 
semestre: su 15 anni di anticipo significa il 7.5% del valore residuo del 
mutuo.
i 36.000 Euro possono essere tanti e pochi: quanto varrebbe l'immobile? 
300.000 Euro: se è così la cifra è "solo" il 10%.... se consideri che tra 
atto di acquisto e vendita, accensione mutuo e cancellazione vai a spendere 
almeno 10-12.000 Euro solo di Notaio: poi ci sono le imposte, che variano in 
funzione del tuo status e del venditore: (vendita a iva, agevolazione prima 
casa etc) il differenziale scende a 25.000 Euro (sempre escluse imposte).
Io personalmente ritengo che mediamente i prezzi, anche in presenza di una 
situazione quale l'attuale difficilmente crolleranno, anzi ritengo che 
comunque un seppur piccolo incremento l'avranno sempre: il terreno è di per 
se un bene infungibile...e visto l'aumento della popolazione...., ma dipende 
molto dalla zona in cui acquisti e soprattutto dal prezzo al quale acquisti: 
deve essere quello giusto.
SCM

ibridge ha scritto:

Grazie per la tua lucidissima analisi ma vorrei aggiungere alcune
osservazioni per chiarire megllio la mia situazione.Dove e quando mi
trasferirò avrò già una casa di proprietà e l'ipotesi di acquistare
costituirebbe un possibile investimento in una zona economicamente
florida e ,di conseguenza,con mercato immobiliare  in crescita o
quantomeno stabile.Il prezzo da te ipotizzato di €300.000 è molto
alto ed è per questo che avevo previsto un piccolo immobile, che mi
servirebbe come "appoggio",al costo della metà del prezzo appena
detto.I 36000 euro su un prezzo di 150.000 del prezzo dell'immobile
sono il 24% del valore totale il che equivale a dire aver pagato ,dopo
i 5 anni,almeno 1\5 del mutuo.Inoltre vi sarebbe la possibilità di
affittarlo,ipotesi probabile ma non certa,con cui potrei continuare a
pagare il mutuo o coprirlo in parte.
Non credo che esista un investimento della liquidità che assicuri un
rendimento che copra larga parte dell'affitto!
cmq grazie ancora per le risposte.

 ha scritto nel messaggio 
news:1122987872....@g49g2000cwa.googlegroups.com...
ibridge ha scritto:

quantomeno stabile.Il prezzo da te ipotizzato di ?300.000 è molto
alto ed è per questo che avevo previsto un piccolo immobile, che mi
servirebbe come "appoggio",al costo della metà del prezzo appena
detto.I 36000 euro su un prezzo di 150.000 del prezzo dell'immobile
sono il 24% del valore totale il che equivale a dire aver pagato ,dopo
i 5 anni,almeno 1\5 del mutuo.Inoltre vi sarebbe la possibilità di
affittarlo,ipotesi probabile ma non certa,con cui potrei continuare a
pagare il mutuo o coprirlo in parte.
Non credo che esista un investimento della liquidità che assicuri un
rendimento che copra larga parte dell'affitto!
cmq grazie ancora per le risposte.
Ti ringrazio per gli immeritati complimenti...
Comunque la situazione così prospettata è ben diversa dalla situazione 
iniziale e ovviamente la risposta potrebbe essere completamente diversa.
Comunque un paio di precisazioni: se le cifre sono quelle che dici tu, 
significa che stai pagando circa un canone di locazione pari a circa il 5-6% 
del valore dell'immobile. Per la mia esperienza è un poco alto, comunque 
ipotizziamo questo dato
Questo significa che se sei tu ad affittarlo con la stessa "fortuna" al 
netto delle tasse ti resta un 3-4% (qualcuno direbbe meno), ovvero 
all'incirca il valore degli interessi (attuali) che paghi sul mutuo: questo 
significa che con la locazione paghi gli interessi ma non rimborsi il 
capitale.
Se poi il tasso di interesse aumenta...e prima o poi aumenta... e non è 
automatico l'aumento del canone di locazione.
Chiaramente la somma che esborsi come canone di locazione per i prossimi 5 
anni in un certo senso sono soldi "buttati", ma non fare l'operazione solo 
per quel motivo: valuta attentamente tutte le variabili e poi decidi.
Tanto per capirci io ritengo che l'investimento immobiliare sia una delle 
migliori forme di investimento, anche se, visti i prezzi raggiunti (non solo 
in Italia), e la regolamentazione soffocante lo vedo bene oramai come bene 
rifugio o nel lungo termine
Se vuoi leggere alcuni motivi per cui secondo me, in un'ottica di 
diversificazione (pertanto non è il tuo caso) non è interessante investire 
nel mattone visita il sito 
www.ibridge.ch
. (Attenzione, ho cercato di essere 
il più obiettivo possibile, ma ovviamente sono in conflitto di interessi, 
ritengo però possa esserti utile come spunto)
Auguri
SCM
ibridge.ch

 
ibridge.ch

 capitale.
Calcolato su un mutuo di anni?
indipendentemente dagli anni: se tu paghi il 4% sul mutuo ed incassi un 
canone di locazione (netto) pari al 4% del valore... significa che ci copri 
gli solo gli interessi. Se poi il mutuo lo fai per un importo inferiore al 
valore dell'immobile è chiaro che con una parte dell'affitto ci paghi la 
quota interessi: ma è perchè partivi già con dei soldi tuoi, non perchè 
l'operazione rende di più..
Es:
1)Valore immobile 150.000 Mutuo di 150.000 Euro su 20 anni al 5% fisso Rata 
989,93 di cui 625 (sulla prima rata) di interessi
Canone di locazione Lordo: 600 Euro, al netto delle tasse circa 420: tasso 
di rendimento netto 3.36%
2)Valore immobile 150.000 Mutuo di 100.000 Euro su 20 anni al 5% fisso Rata 
659.96 di cui 416 (sulla prima rata) di interessi
Canone di locazione Lordo: 600 Euro, al netto delle tasse circa 420: tasso 
di rendimento netto 3.36%
3)Valore immobile 125.000 Mutuo di 100.000 Euro su 20 anni al 5% fisso Rata 
824.94 di cui 520.5 (sulla prima rata) di interessi
Canone di locazione Lordo: 600 Euro, al netto delle tasse circa 420: tasso 
di rendimento netto 3.36%
La seconda ipotesi è più sostenibile della prima, ma in pratica sono la 
stessa cosa.
Chiaramente i 25.000 Euro che risparmi (600 x 12 x 5=36.000 meno gli 
interessi...e meno spese legali per atto e mutuo circa 5-6.000 euro (se è 
prima casa...altrimenti....) nella tua ipotesi sono "tutto utile", e 
pertanto ti trovi nell'ipotesi 3, però comunque ogni mese dovrai accantonare 
400 euro per pagare la rata della casa che potrebbe anche non essere più 
prima casa, pertanto senza agevolazioni...
con questo non voglio dire di non acquistarla, anzi, il valore degli 
immobili sul lungo peridodo ha sempre dato soddisfazioni, anche se vi sono 
tesi contrarie, però si tratta di utile in conto capitale... e se vuoi 
monetizzarlo... devi vendere l'immobile...dal punto di vista del reddito è 
basso....
SCM 

chiarissimo.Grazie ancora!!
Ciao