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Titolo: poco rischio...

  scusate la mia estrema ignoranza ma mi rivolgo a voi per un consiglio
più"asettico" rispetto a quello che qualsiasi promotore della mia banca
potrebbe darmi.
Si presenta la possibilità della vendita di un mio immobile la cui rendita
annuale derivante da fitto è di circa euro50.000,00, per circa
euro450.000,00.
 Tenendo conto che andrei a pagare di granlunga meno di Irpef,quale
formad'investimento (della serie"sotto il marerasso") potrei fare per avere
una rendita quasi simile a quella attuale?
 Escludo fondi, titoli...Includo il fatto che i soldi sarebbero vincolati per
molto tempo. Grazie a chi vorra rispondermi.
PS: e non rispondetemi "sotto il materasso"!
 
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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

 euro450.000,00.
Tieniti l'immobile.

 una rendita quasi simile a quella attuale?
50.000 euro su 450.000 di valore dell'immobile sono la bellezza dell'11,11%.
Togli pure ICI e IRPEF e balle varie, ma ti rimane pur sempre una
percentuale più che discreta. Non ci sono in giro investimenti alternativi
che possono darti tanto a basso rischio. E poi ogni anno puoi ritoccare il
canone in base al costo della vita. Io un immobile così fruttuoso me lo
terrei ben stretto.
--
www.reits.135.it
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Scusa...ma se hai un rendimento di oltre l'11 % significa tre cose che poi 
portano allo stesso risultato:
1) Ti conviene tenerlo perchè non c'è nulla che rende l'11% (lordo) con il 
basso rischio che può comportare un'immobile. Senza contare il guadagno in 
conto capitale che non è indifferente.
2) Visto che mi sembra strano che un'immobile abbia un rendimento così alto: 
non so di cosa si tratti ma solitamente non è mai più del 5-8%.. di questi 
tempi poi....potrebbe significare che la somma che ti hanno offerto è molto 
più bassa di quella che dovrebbe essere: infatti per essere in linea con il 
mercato un bene che rende 50.000 dovrebbe valerne da 50.000*100/8=625.000 a 
50.000*100/5 = 1.000.000 anche qui senza aver contato l'incremento di 
valore...
3) Il rendimento effettivo dell'11% non ce l'hai tu ma chi lo compera! non 
tu che vendi: tu hai certamente un rendimento maggiore ma probabilemnte non 
è corretto calcolarlo nel modo "usuale" magari è un bene di famiglia e 
valutare il costo storico porta fuori strada.
Scusa ma perchè vuoi venderlo... se è per le tasse....parla con un buon 
consulente vedrai che qualche cosa riesci a risparmiarla (Legalmente!)...
Deformazione professionale: di dove sei?
Auguri!
Fritz 

 Di dove sono? perchè c'è una zona particolare che sforna ignoranti come
me?


 ha
scritto:
anche a me non sembra conveniente vendere un immobile. I prezzi
salgono e gli investimenti rendono poco, quasi niente
gf


> me?
Non intendevo assolutamente questo...solo che sono curioso... :-))
Così come sarei curioso di sapere cosa ti ha consigliato il tizio della 
banca...
perchè se l'ipotesi di vendere è tua o ti è stata proposta dal venditore è 
un conto, ma se te l'ha proposta qualche "Consulente Finanziario" quasi 
quasi è da denuncia....ma cosa ti ha proposto il promotore della banca: non 
dirmi Conto Arancio anche Lui?
Vabbè se hai bisogno (si fa per dire!) siamo qui..
Fritz

 PS: e non rispondetemi "sotto il materasso"!
Abbiamo avuto una situazione simile, ma per cifre molto più alte (circa 6 
volte il valore di vendita e 4 volte l'affitto), alla fine dello scorso anno 
ma dopo varie valutazioni abbiamo deciso di tenerci l'immobile perchè 
comunque abbiamo sempre una rendita anche se metà se va in tasse, spese, 
commercialista ( come ben saprai) e nonostante ci offrissero i soldi tutti e 
subito e conserviamo sempre l'immobile. Il nostro immobile ha circa 27 anni 
e abbiamo fatto da un anno dei lavori (per circa 75000 Euro) che l'hanno 
reso nuovo quindi ci ritorneremo su tra cinque anni. La valutazione dello 
stato dell'immobile e l'età sono due fattori molto importanti per valutarne 
la convenienza nel vendere o nel continuare ad affittare. Certo uno deve 
pensare che niente inquilini, niente grane e la tranquillità non ha prezzo.
Un saluto.
Maurizio 

 tempi poi....
Ma niente affatto, in una grande citta' italiana del nord o a roma tutto
questo e' possibilissimo. Ti diro' che i miei immobili fanno anche
meglio.

 meglio.
Scusa ma il fondo immobiliare non fa solo locazione....e il maggior utile, 
vista la recente bolla speculativa immobiliare (chissa quanti me ne tiro 
contro adesso) arriva da compravendite e/o speculazioni..
Kurt. 

 meglio.
Non ne dubitavo affatto (almeno sino a quando verrą mantenuta la proprietą
privata, ahahah!!!!)


 meglio.
Ma nn eri tu quello ke ha battagliato 15 o 20 anni x mandare via 1
inquilino ??
Sii Sincero o ti scateno contro Sibarita !!!!
hauahuahaauhaauaah 

 Non intendevo assolutamente questo...solo che sono curioso... :-))
Cosi' dopo ti viene a Rapire !!!!
hau ua hua huah ua 

  Tenendo conto che andrei a pagare di granlunga meno di Irpef
Premesso che quello che sto per dire è solo un'idea che richiede
un'attentissima valutazione delle cifre, del caso specifico e del tuo
"potere contrattuale" verso le banche, hai pensato di poter stipulare
un mutuo su quell'immobile. Con gli interessi passivi abbatteresti
l'IRPEF ed immaginando che tu hai un'aliquota media abbastanza alta
(diciamo il 30%?) un tasso del 6% diventerebbe di fatto un 4,2%. A quel
punto i soldi del mutuo anche investiti in BTP ti darebbero qualcosa in
più rispetto agli interessi passivi e intanto continui a godere sia
dei canoni che della rivalutazione dell'immobile.
Dopo questa ipotesi un pò diversa dal solito mi aspetto di essere
massacrato.
Ciao a tutti

 ha scritto nel messaggio 
news:1109951314.3...@g14g2000cwa.googlegroups.com...


Mah...fare un mutuo di 500.000 per pagare il 6% e incassare se va bene il 3 
per risparmiare sulle tasse...
Fai due conti:
Adesso guadagna 50.000 e ne paga 15.000 di tasse = netto 35.000
poi ne guadagnerebbe
50.000 - 30000 = 20.000 e pagherebbe 6.000 di tasse = netto 14.000 + 500.000 
di BTP al 3% = 15.000 totale 29.000 Netto...
Che ci guadagna è solo la banca..
a parte che non c'è bisogno di fare tutto sto casino.....se non hai bisogno 
dei soldi (del Mutuo) concordi con la banca non il tasso del mutuo ma lo 
spread, che una volta era inferiore allo 0,50%, che è il tuo costo 
dell'operazione, ovvero circa 2.500, l'imposizione passa dal 30 al 17%
Ma si può fare di meglio.... ;-))
Kurt 

 Ma si può fare di meglio.... ;-))
Sicuro, ma bisognerebbe prendere qualche rischio.
Ciao

 
Io, in un mondo ideale, sono fondamentalmente d'accordo con Fausto, che
per altro e' forse il politico italiano che stimo di piu'.

 per altro e' forse il politico italiano che stimo di piu'.
con tutti gli appartamenti e proprietà che hai?
Quindi proprietà , disponibilità liquide a iosa naturalmente in conto 
arancio e Fausto Bertinotti e le sue idee: una bella miscela non c'é che 
dire e la coerenza dove la mettiamo? la depositiamo in conto arancio.

 dell'operazione, ovvero circa 2.500, l'imposizione passa dal 30 al
17%
Questo non l'ho capito (cioè, come passi da un'imposizione sul reddito
del 30% ad una del 17%)
partendo da una situazione iniziale di
Utile da locazione 50.000 tassazione 30% = tasse 15.000 = aliquota 
tassazione 30%
a quella di:
Utile Locazione 50.000 - Interessi Passivi (su mutuo di 500.000 al 
6%)=30.000 = utile tassabile 20.000, tassazione al 25% (per semplificare)= 
5.000 di tasse = Netto 15.000
BTP esenti per 500.000 al 4% = 20.000 (esenti)
Riassumendo dall'immobile ottiene un netto di 15.000 e dai BTP 20.000, 
Totale 35.000 tasse solo 6.000 ma in pratica il tuo netto rimane 35.000 in 
quanto il risparmio fiscale se lo succhia tutto la banca (nell'ipotesi c'è 
il fatto che la banca ti conceda un mutuo di 500.000 Euro su un immobile che 
ne vale 450.000: impensabile!!!)
Se invece di fare un mutuo concordi con la banca un certo tipo di operazione 
paghi solo uno spread sulla somma, solitamente lo 0,50% (ma varia in 
funzione della somma e puoi agevolmente ottenere un "prestito" anche 
sensibilmente superiore del bene dato a garanzia (visto che poi la banca si 
trova sia con il mutuo che con i soldi!!!)
In queste condizioni cosa succede:
Utile Locazione 50.000 - Interessi Passivi "Virtuali"=30.000 = utile 
tassabile 20.000, tassazione al 25% (per semplificare)= 5.000 di tasse = 
Netto 15.000
Interessi Attivi "Virtuali" frutto dell'operazione di cui sopra 27.500, 
tassati al 12,50 ovvero  24.062 netti (che in qualche modo possono essere 
esenti)
Pertanto sommando il netto è pari a 15.000 + 24062 = 39.062, che corrisponde 
ad una tassazione del 21% sulla somma originaria.. considerando esenti gli 
Interessi virtuali...si risparmiano i circa 3.000 e si ottiene una 
tassazione del 15%....
Speri di essere stato chiaro
NB: da verificare perchè tempo fa ciò era possibile...ora non so....
Ciao!

 
   in verità anche noi sappiamo che il valore del'immobile è superiore ed il
temporeggiare è dovuto anche a cogliere il momento opportuno per fare una
controfferta; il canone di fitto è abbastanza vecchio e negli anni ha avuto
solo l'adeguamento Istat.
e a proposito di adeguamento ad... oggi- 8 marzo- tanti auguri a
violette,margherite,campanule, fresie,gladioli,garofani,rose...
non soltanto gialle mimose! di tutto il blog
