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Titolo: vendere o tenere immobile ?

Salve.
Ho acquistato una casa ( prima casa quindi agevolazioni prima casa  )
da tre mesi e purtroppo per motivi personali e non economici dovrei
rivenderla, non sapendo se riusciro' ad acquistarne un altra senza
incorrere alla restituzione delle imposte per la perdita agevolazioni ,
ho le due opzioni:
- Tenere casa per cinque anni pagando il mutuo e poi rivederla
- Vendere casa e se nel caso non riuscissi entro l'anno a riacquistarne
un'altra pagare le imposte per la perdita delle agevolazioni mi
ritroverei a pagare quasi 16mila euro di imposte.
Meglio rischiare di perdere i 16mila euro ora, oppure continuare a
pagare sperando che nell'arco dei 5 anni recuperero' i soldi pagati del
mutuo ? ( il mutuo e' 850 euro mensili....totale quasi 50mila euro ? ).
Premetto che ho un contratto a tempo determinato in ambito statale da 9
anni e non so' se e quanto una banca mi puo' concedere di mutuo.
Aspetto un consiglio
Grazie
Marco

 anni e non so' se e quanto una banca mi puo' concedere di mutuo.
Una cosa: ma quando hai fatto il mutuo sulla casa attuale ti han fatto 
problemi? Se non te li han fatti allora perchè dovrebbero farteli adesso? 

 Occhio che se la affitti (in regola) le agevolazioni devi restituirle...
Falso, se ti riferisci alle agevolazioni prima casa.


Ho sempre saputo che per usufruire delle agevolazioni prima casa devi 
obbligatoriamente spostare la residenza nella nuova casa entro un anno 
... è cambiato qualcosa?

 ha scritto nel messaggio
news:459c1ceb$1$16143$4faf...@reader3.news.tin.it...

Questo (residenza entro un anno dall'acquisto) è una delle condizioni
per potersi scaricare in dichiarazione gli interessi sul mutuo passivo
contratto per acquisto prima casa.
Le agevolazioni prima casa (iva o registro e ipo-catastali in misura
ridotta) prescindono dal fatto che tu abbia o meno la residenza in
quell'immobile: puoi anche abitare in affitto da un'altra parte.
Per avere tali agevolazioni e sufficiente che tu:
non abbia quote di proprietà di immobili siti nel comune dove
compri la prima casa,
prenda residenza nel comune dove compri prima casa entro 18
mesi dall'acquisto,
non abbia già acquistato sul territorio italiano un altro immobile
usufruendo dei benefici "prima casa".
Ciao
Stefano

 compri la prima casa,
Per esattezza non devi avere la proprietà (o usufrutto) al 100% o in 
comunione con il coniuge nello stesso comune dove compri (se hai quote 
inferiori, puoi usufruire delle agevolazioni)

Ricordavo male...Chiedo scusa 

 ritroverei a pagare quasi 16mila euro di imposte.
Nessun investimento, neppure la rivalutazione dell'immobile, potrà 
darti ciò che paghi alla banca per il mutuo.
Quindi, propenderei per la vendita e l'eventuale pagamento dei 16.000.
A meno che tu non riesca ad avere la residenza nello stesso comune 
dell'immobile, e a questo punto potresti affittare la casa a qualcuno.
Magari col netto dell'affitto non ci paghi tutto il mutuo, ma lo riduci 
abbastanza, e soprattutto non devi restituire le agevolazioni.
Comunque, 16.000 di agevolazione sono veramente tanti. Cos'hai 
comprato, un castello?
A me è successa la tua stessa identica cosa tanti anni fa. Ho venduto 
la casa e non ho acquistato niente entro un anno, quindi ho dovuto 
restituire le agevolazioni. Ma nonostante fosse un attico di 190mq, ho 
pagato 9.000Euri all'erario.
Ciao
Nikkei
-- 
Interessano delle Tecnodiffusione d'antan?

 pagato 9.000Euri all'erario.
Ho comprato una casa a 172.000 euro se non sbaglio si paga la
differenza dal 4%
al 10% ( 17200 - 6800=10400 ) pu' il 30% di multa sull'intero importo
dell'imposta da pagare
( 17200/100*30= 5160 ) totale 15160 + more di interessi.
Sbaglio qualcosa ?
Grazie 
Marco

 problemi? Se non te li han fatti allora perchè dovrebbero farteli adesso?
Perche' il mutuo' e' cointestato con una persona con un contratto
statale a tempo
indeterminato ...................
Ciao 
Marco

Scriveva Mark giovedì, 04/01/2007:

Beh, 172.000 euro di valore catastale, sono veramente tanti, ma tanti 
tanti...
Ma non discuto. Semplicemente mi sembrava un numero grosso. Poi, ognuno 
fa i conti in casa propria...


 fa i conti in casa propria...
172.000 euro sono il valore dichiarato nell'atto di compravendita in
quanto con le nuove leggi
ho preferito dichiarare il valore per intero, ora non so' se e' il
catastale o no anche perche' sinceramente non so' quanto sia il valore
catastale, dove lo posso vedere ?
Sull'atto di compravendita ?
Grazie
Marco

Sull'atto di compravendita ?
Fai attenzione perché già dal 1 gennaio 2006 è possibile pagare le imposte 
(registro o iva) sul valore catastale (ma devi essere stato tu a richiederlo 
al notaio), pur dichiarando un valore più alto di compravendita (la cui 
indicazione sull'atto è obbligatoria per effetto della legge Bersani-Visco 
dell'agosto del 2006).

 Sull'atto di compravendita ?
Si, credo che sull'atto ci sia l'indicazione del valore catastale. Ed è 
su quello che si pagano le imposte.
Per tua fortuna, perchè per un immobile di 172.000, il valore catastale 
sarà probabilmente meno di 50.000 (ma qui dipende da zona a zona).
Ciao


 sarà probabilmente meno di 50.000 (ma qui dipende da zona a zona).
Ma io ho pagato il 4% dell' iva sui 172.000 quindi penso che le imposte
dovute come
perdita agevolazioni riguardino sempre il valore dichiarato e non
quello catastale, magari fosse cosi' ....................
Grazie
Marco

Scriveva Mark venerdì, 05/01/2007:

Tu avrai pagato l'IVA al costruttore.
Ma il valore catastale è un'altra cosa, praticamente sempre molto 
inferiore al valore commerciale.
Ed è su questo che si pagano le imposte.
Ciao
Alberto


 Ed è su questo che si pagano le imposte.
Grazie Alberto per la risposta.
Vorrei capire meglio:
Comprando una casa da un costruttore ho pagato il 4% di iva sui 172.000
euro ( 6800 euro) dichiarati sulla compravendita , ( sinceramente non
ricordo di aver sentito o letto il valore catastale sull'atto di
compravendita forse mi sbaglio, l'atto e' stato fatto 4 mesi fa' )  poi
ci sono le imposte di registro ; ipotecaria; catastale nella misura
fissa di 168 euro per ogni imposta: in caso di rivendita cosa devo
pagare ?
Grazie
Marco


 pagare ?
Adesso che ci penso, il valore catastale potrebbe non essere indicato. 
Ho appena guardato un atto di compravendita (anche se fra privati e non 
con un costruttore), ma è indicato il valore reale di transazione e non 
quello catastale.
Ma sull'atto hai i riferimenti catastali, quindi puoi fare una visura.
In alternativa, siccome il notaio l'hai pagato tu e l'imposta che hai 
versato dipende dal valore catastale, puoi tranquillamente chiederlo a 
lui. Da qualche parte deve averlo scritto, visto che sulla base di 
quello ti ha poi fatto i conti.
Ciao
Nikkei


 quello ti ha poi fatto i conti.
Continuo a non capire una cosa :
L' iva e' considerata un imposta ?
le imposte sono fisse a 168 euro ognuna ( registro,catastale,ipotecaria
) quando si acquista da un costruttore che rimangono fisse anche per la
seconda casa, poi c'e' l'iva al 4% essendo prima casa invece del 10%,
che ho pagato sul prezzo dichiarato e non sul valore catastale.
La cifra su cui fare il calcolo per la perdita delle agevolazioni e
quindi la differenza delle imposte la devo fare sul valore catastale o
sul valore dichiarato ?
Grazie ancora per l'aiuto ma rischio di ritrovarmi a pagare una barca
di soldi ............
MArco

 quello ti ha poi fatto i conti.
Continuo a non capire una cosa :


 Ed è su questo che si pagano le imposte.
Le imposte (iva o registro) si pagano in proporzione (4% o 3%) al valore di 
compravendita dichiarato sull'atto. Dal 1 gennaio 2006 è possibile (NOTA 
BENE: facendone esplicita richiesta al notaio) pagare l'imposta di registro 
(NOTA BENE: non vale per l'iva) sul valore catastale, fermo restando 
l'obbligo di dichiarare il prezzo realmente pagato (per effetto della legge 
248/2006).
Mark ha quindi sicuramente pagato l'iva sul prezzo dichiarato e non sul 
valore catastale. 

 valore catastale.
Certo.
Questo è anche ovvio, visto che l'Iva la dà al costruttore, il quale 
emette fattura per quanto incassa, non per il valore catastale.
Ma io parlavo dell'imposta di registro.
Ciao
Nikkei


 valore catastale.
Ho guardato sull'atto e il valore catastale e' sui 55mila euro e
l'imposta di registro e' 168 euro,
quindi se vendo casa devo pagare la differenza sul valore catastale ?
Grazie
Marco

quindi se vendo casa devo pagare la differenza sul valore catastale ?
Ti ho risposto su it.economia.fisco 

 abbastanza, e soprattutto non devi restituire le agevolazioni.
In questo mi pare che dai per scontato che trovi un inquilino onesto,
che ti restituisce la casa come gli la hai data e che ti paga
regolarmente l'affitto. Una volta che hai affidato la casa ad un
inquilino, se sei sfortunato possono essere cazzi anche molto molto
amari... ci possono volere anche 4 anni per sloggiarlo.
Nel frattempo paghi il mutuo, manutenzione straordinaria, imposta di
registro, e cazzi e mazzi.
Due casi di vita vissuta.
1) Un mio amico tempo fa ha affittato una casa bella, hanno
regolarmente pagato l'affitto (erano persone benestanti), ma quando
glie la hanno restituita era praticamente da ristrutturare di nuovo.
Penso che siano andati in causa, puo' essere che fra 10 anni avra'
indietro parte dei soldi ch gli servono per rimettere a nuovo casa.
2) a imo padre e' successo che aveva affittato un appartamento ad un
carabiniere, ovviamente con contratto 4+4 tutto regolare, registrato,
tasse pagate, etc etc, e questo ha smesso di pagare. C'e' voluto un
anno abbondante per mandarlo via, e ci e' andata bene che:
  - non ha demolito l'appartamento
  - non ha fatto storie per andarsene al momento del'arrivo
dell'ufficiale giudiziario
  - eravamo in un piccolo comune, dove questi provvedimenti richiedono
poco tempo
  - l'assistenza legale l'ha fatta un mio parente, che mi ha chiesto il
minimo, pari comunque ad un anno di affitto
Fai tu ... io sono molto scettico sull'affitto.

 regolarmente l'affitto.
Affittare una casa non è mai un investimento.
Troppo rischioso a fronte di rendimenti insignificanti.
Ciò che citavo era solo un modo per tentare di limitare i danni 
nell'attesa dei 5 anni che avrebbero consentito all'OP di non dover 
rendere le agevolazioni.
In mancanza, però, delle condizioni al contorno di quel genere, non ho 
mai visto l'acquisto di un immobile per poi affittarlo trasformarsi in 
qualcosa di redditizio in rapporto all'alto grado di rischio.


 qualcosa di redditizio in rapporto all'alto grado di rischio.
Troppe volte ho sentito dire "compra casa, se non la usi la affitti e
il mutuo lo paghi con l'affitto". Enorme stronzata, affittare e' un
rischio enorme, mentre il mutuo e' certo. Se metti in casa la persona
sbagliata sono veramente cazzi amari.
Volevo solo mettere in guardia il nostro amico, in modo che non si
metta nei casini, visto che ancora non c'e'.