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Titolo: Rifinanziamento mutuo

Vi chiedo una vostra opinione.
attualmente:
mutuo di 30 anni tasso fisso 6,3% con Unicredit
con ancora 28 residui e rata mensile di 1300 euro.
su mia richiesta mi propongono, come da oggetto,
il rifinanziamento e non surroga (perciï¿œ con richiesta
di capitale aggiuntivo che posso pero' restituire senza
spese dato che non mi servono) con queste due soluzioni:
tasso variabile 2,55% (Bce+Spread) mensile 852 euro
oppure
tasso fisso Bce 5,44% (Bce+Spread) rata mensile di 1179 euro.
sinceramente essendo ora ai minimi storici il variabile non
mi rassicura molto, prevedendo possa solo che salire, il
consulente mi diceva che il bce ha raggiunto al massimo il 4,75%
e anche salisse di 1 punto l'anno (...) ce ne vogliono almeno 5,
ma io ragiono su 30 non su 5; alternativa ï¿œ impiegare la differenza
risparmiata in qualche fondo ma ho le idee molto confuse
non vi chiedo la sfera di cristallo ma un'indicazione oggettiva
su come potrei muovermi, non vorrei fare passi di cui pentirmi...
vi ringrazio molto anticipatamente!

 ha scritto nel messaggio 
news:200906071...@mynewsgate.net...


 E' solo un mio parere attendo anch'io le altre risposte.
Direi che qui si ragiona piï¿œ a livello materiale, se la rata
non supera (o supera di poco) l'importo che pago attualmente,
stringendo la cinghia ce la posso fare, oltre no.
E questa e' l'incognita del variabile.
A livello emotivo possiamo dire che, per quest'anno il governo
ha 'parato il didietro' a chi ha un variabile, ponendo una soglia
al tasso per il 2009 (anche se non mi sembra onesto nei confronti
di chi -come me- ha scelto il fisso da formica e non da cicala)

E questa e' l'incognita del variabile.
Metti di prendere un mutuo di 130000�, e che con la durata che piace a
te e un tasso del 2,5% ti venga una rata di 600�.  A spanne: 600x12 fa
7200� nel primo anno.  Siccome il tasso � 2,5%, l'interesse nel primo
anno � circa 130000x0,025=3250�.  Quindi nel primo anno, di quei 7200�,
3250 sono di interessi.  Dividendo per 12, ogni mese sono 271� di
interessi e 600-271=329� di capitale.
La maggior parte dei mutui variabili, a quanto ho capito, mantengono lo
stesso piano di rientro del capitale e cambiano solo la quota interessi.
Quindi se il tasso raddoppia, dal 2,5% al 5%, la quota interessi passa
da 271 a 542, quindi la tua rata mensile passa da 600 a 871.  Se gli
interessi triplicano, da 2,5% a 7,5%, la quota passa a 1142�.
Non sono calcoli precisi, ma in prima approssimazione vanno bene, e non
c'� bisogno d'altro che di foglio e penna.  Negli anni successivi la
quota di interessi diminuisce, e la situazione migliora, cio� la rata
diventa meno sensibile alle variazioni del tasso.


Visti gli spread credo che alla fine sia sempre piu' vantaggioso il 
variabile se fai il computo totale di quello che spendi.
A patto pero' di avere chiara la situaizone, ovvero a patto di non pensare 
che la rata normale sia quella di adesso e calibrare su quella il tuo 
bilancio famigliare.
Tradotto in pratica, paga il variabile ma ragiona di versare la rata del 
fisso mettendo in cascina la differenza.
Spero di essere stato chiaro.
ciao
lsd 

 E questa e' l'incognita del variabile.
Esistono mutui a tasso variabile, ma che hanno l'importo della rata fissa.
Il piano di ammortamento rimane quello abituale (molti sono alla 
"francese").
La volta che l'interesse ï¿œ alto, l'importo della rata rimborsa tanto 
interesse e poco capitale.
La volta con l'interesse basso, la rata rimborsa meno interesse e piï¿œ 
capitale.
Tu spendi sempre la stessa cifra.
Quindi quello che varia ï¿œ la durata del mutuo: ti illustrano sempre durate 
"ipotetiche" fatte su previsioni future, per cui, ti direi, di 
trascurarle...
;-)
HTH
Ciao
Mirco


 vi ringrazio molto anticipatamente!
� vero che i tassi ora sono ai minimi storici e quasi certamente
"possono solo salire", ma � anche vero che:
1) la differenza tra i due tassi che paghi tu � sostanziale (circa 3%)
2) a mio modesto avviso la situazione attuale non consente un
repentino aumento dei tassi.
Ergo, quello che farei io � scegliere la prima opzione, godersi i
tassi bassi (e quindi interessi bassi) all'inizio del mutuo, quando il
capitale da rimborsare � al massimo, ed eventualmente se proprio
vuoi dormire tranquillo investi la differenza con la seconda rata in
un cct (ovvero, ogni mese metti sempre da parte 1179 euro, ma
1179-852 li investi in un cct). In ogni caso spendi meno di adesso
(1300), quando i tassi aumenteranno avrai una rata pi� alta (o una
scadenza pi� lunga, a seconda di come ti fanno il mutuo) ma avrai
anche un introito maggiore sul lato cct. Consideralo una specie di
"hedge", per quanto parziale e imperfetto.
Chiaro che se la rata variabile da 852 passa a 1500 comunque
un problema ce l'hai, ma in virt� delle due considerazioni sopra a
me sembra la scelta economicamente pi� sensata.
g

 stringendo la cinghia ce la posso fare, oltre no.
Posso andare controcorrente ...? Dato che tu scrivi che non puoi 
sopportare una rata piï¿œ grande di quella che paghi ora e che il mutuo ha 
una durata residua di *28 anni* devi scegliere il fisso. E' elementare.
Poi subentrano considerazioni di opportunitï¿œ, potrei risparmiare 
scegliendo il variabile ? Certo... ma potresti perdere anche tutto in 
caso di impennata brusca dei tassi... non hai scelto a suo tempo il 
fisso per questo?
Potrei rinegoziare il mutuo variabile in caso di impennata di tassi? Si 
ma devi essere pronto a sfruttarne quest'opportunitï¿œ (le condizioni 
potrebbero essere meno favorevoli di quanto pensiamo) e ti esponi ad un 
rischio che devi monitorare attentamente.
Aggiungo questo:
Posso rinegoziare il mutuo da un altro istituto ottenendo condizioni 
migliori? Cioï¿œ posso mantenere il fisso ottenendo altrove uno sconto 
sullo spread.... *secondo me* (non sono aggiornato) SI e.... difficoltï¿œ 
burocratiche a parte potresti abbassare ulteriormente la rata.
Sai quanto si incazzerebbero allora quelli di Unicredit!
In ogni caso valuta bene le spese di rinegoziazione!!
E contratta anche lo spread con i funzionari di banca!

 E contratta anche lo spread con i funzionari di banca!
ora lo spread offerto e' del 1,55% come dicevo, zero spese
e solo il costo notarile (che spero poter in qualche modo trattare
andando dal medesimo notaio gia' in possesso di tutta la
documentazione)