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Titolo: Investimento su terreno di imminente edificabilità

Secondo voi come si muoverà il mercato  immobiliare (in cui metto anche
il possibile investimento sul terreno) nei prossimi tempi ?
C'è chi dice che il mercato immobiiare  (a livello mondiale e quindi
anche da noi) è alla vigilia di un crollo ma io onestamente qui in
Italia durante i miei 45 (sigh) anni ho sempre visto un mercato  al
rialzo anche se con qualche pausa ma mai regressiva.  Lo so che tutto
dipende dal prezzo e dai tempi in cui ci si muove ma se il prezzo è
attualmente giudicato  da esperti come congruo  in base agli attuali
parametri di mercato  come evolverà la situazione in futuro ? Tenete
presente che io non ho bisogno impellente di costruire . Al limite
potrei anche rivenderlo.
Suggerimenti ? E qualche info per evitare fregature visto che i
venditori generalmente tendono a nascondere le magagne ?
-- 
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Saluti, Lightcreek. 


Si è vero tutto quello che dici. Ed anche se è vero che in Italia storicamente i prezzi degli
immobili non sono mai tornati indietro ( salvo sporadici casi come ad esempio le seconde case in
zone turistiche di pregio) io alla storia - in questo caso - non mi affiderei più di tanto perché la
storia recita un'altra Italia ossia l'Italia prima dell'era Euro. 

 wrote in message
news:24KId.441392$
b5.21...@news3.tin.it
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Allora:
Il terreno che acquisterei è di circa 2000 m2 di cui 1050 edificabili.
Nella parte edificabile
 ci possono stare o una casa singola o una bifamiliare o forse anche
una trifamiliare.
L'acquisto mi darebbe diverse possibilità future:
- costruire per me una singola(anche se non a breve)
- costruire magari la trifamiliare per  rivendere
  (ma ipotesi remota  poiché le risorse sono quelle che sono) 
-  rivenderlo tra qualche anno e in questo caso 
  sperando di lucrarci sopra
Non vi indico il prezzo poiché chiaramente per valutarlo bisogna essere
inseriti nella realtà locale. Il mio problema è  quellodi non perdere
soldi poiché l'ipotesi attuale + fattibile è la terza.
Per questo  ho voluto e mi sto informando sui trend del mercato
immobiliare in generale.
Dov'è  disponibile su internet la notizia che le 
banche  stanno o hanno già venduto i loro patrimoni
immobliari ? E se li hanno già venduti come mai il mercato
è (almeno mi sembra ) ancora alto ?
Il discorso del 2000 con le azioni secondo me non è paragonabile
all'immobiliare.
I crolli in borsa sono abbastanza frequenti.
Anche nell'immobiliare  ci sono stati dei crolli ma per quanto ne so
riguardano i prezzi  degli immobili + costosi ((città specialmente
all'estero etc).
Inoltre di terreno edificabile (parlo del Nord-Est dove vivo) ce n'è
sempre meno.


 wrote in message
news:mrr6v0h8iu7unhbli...@4ax.com
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Allora:
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

penso che la base di partenza sia sempre quella di acquistare a un prezzo
vantaggioso rispetto ai prezzi di mercato.......
in questo caso , qualsiasi sia l'intento, sono sempre soldi seminati bene.
se invece acquisti a prezzo pieno  allora l'utile lo farai andando a
valorizzarlo con un  immobile o  frazionandolo e vendendolo a lotti , o
vendendolo con progetto approvato, ecc  in questi casi pero' la regola
principale e' sicuramente quella di concludere l'operazione , cioe'
rientrare nel piu breve tempo possibile.....
attenzione avalutare bene tutti i costi , compreso il lato fiscale -tasse.
questo in generale...poi ogni singola situazione va valutata in base a tante
cose, tipo zona, prezzi , capitale disponibile, aspettative personali, ecc

 wrote in message
news:41f3fe19$0$130$
5fc...@news.tiscali.it

Ed è proprio questo ultimo  aspetto che vorrei approfondire. 
A parte i costi fiscali che sono noti, mi preoccupavo di sapere
se c'erano  altri aspetti di cui dovevo pormi dei problemi e andare a
fondo
visto che ho i seguenti  dubbi:
perché nonostante il  terreno sia in offerta sui vari
corrieri immobiliari da circa 2 mesi
non è stato ancora venduto anche se il prezzo sembra, dico 'sembra'
congruo  con la realtà locale visto che per un terreno analogo 
e non molto distante mi chiedono il 40% in  più 
E' vero che  il terreno non è ancora ufficialmente edificabile (ma
sembra questione di settimane)  ma non è che l'agenzia che tenta 
di  vendermelo  stia tentando di sbolognarselo prima del grande crollo ?
Ovviamente  non essendo al corrente di tutti i dettagli non pretendo
che  mi diate dei consigi. Solamente, da cosa devo guardarmi ?
Grazie


 penso che la base di partenza sia sempre quella di acquistare a un prezzo

Ed è proprio questo ultimo  aspetto che vorrei approfondire. 
A parte i costi fiscali che sono noti, mi preoccupavo di sapere
se c'erano  altri aspetti di cui dovevo pormi dei problemi e andare a
fondo visto che ho i seguenti  dubbi:
perché nonostante il  terreno sia in offerta sui vari
corrieri immobiliari da circa 2 mesi
non è stato ancora venduto anche se il prezzo sembra, dico 'sembra'
congruo  con la realtà locale visto che per un terreno analogo 
e non molto distante mi chiedono il 40% in  più ?
E' vero che  il terreno non è ancora ufficialmente edificabile (ma
sembra questione di settimane)  ma non è che l'agenzia che tenta 
di  vendermelo  stia tentando di sbolognarselo prima del grande crollo ?
Ovviamente sapendo che non siete al corrente di tutti i dettagli non
pretendo
che  mi diate dei consigli. Solamente, da cosa devo guardarmi ?
Grazie
-- 


"sembra."..............allora fai molta attenzione!
per ora dunque il terreno non vale molto.....
io farei un giro all'ufficio tecnico e richiederei una copia della variante
del piano regolatore ( che da quel che mi sembra di capire sembra di
prossima approvazione ) o quantomeno parlando col capo dell'ufficio tecnico
mi farei spiegare bene la situazione del terreno in oggetto.
non aver paura che ti scappi l'affare, perche' se cosi doveva essere sarebbe
gia andato....piuttosto cerca di capire come mai i falchi e gli speculatori
che si aggirano per gli uffici comunali non hanno gia aprofittato di questa
dritta!
societa immobiliari e costruttori e speculatori vari di solito si spolpano
queste occasioni........
io farei in questo modo..........fisserei appuntamento direttamente col
proprietario ,  spiegando che acquisto esclusivamente con la finalita di
costruirmi  la casetta per la mia famiglia, quindi sottoscriverei un
compromesso per la vendita  ( alla cifra che ti sembra valida ..) a te o
persona da nominare all'atto ( cosi nel frattempo puoi rivendere a terzi se
credi...), subordinato al rilascio della concessione edilizia o
all'inserimento del terreno nella zona edificabile mettendo come clausola
risolutiva espressa che se non si verifica questa eventualita' ti verra
restituita la caparra versata e  il compromesso perdera' efficacia.
 in bocca al lupo!

 wrote in message
news:41f42178$0$131$
5fc...@news.tiscali.it

Ho seguito il tuo consiglio e mi sono affidato ad un professionista 
(spero)  non di parte. Devo dire che i primi consigli che mi ha dato
coincidono + o - con i tuoi.  Mi ha messo in guardia altresì
che la clausola di restituzione della caparra non è di per sè
al 100% sicura poiché in teoria, dico, in teoria questi potrebbero
scappare
con i soldi e lasciarmi si un terreno ma completamente agricolo
sempre che il  loro scopo sia la truffa. Bisogna tenere la caparra
la + bassa possibile se intendo veramente  comprarlo. Comunque
nei prossi giorni ne saprò di +. Se c'è qualcosa di interessante
per il forum lo posterò.
Grazie a tutti delle informazioni.


il possibile investimento sul terreno) nei prossimi tempi ?
Sull'aspetto principale ti hanno già risposto, io ti dico che la
situazione a Roma è invece ancora stabile, cioè in moderato rialzo.
Ti faccio un esempio: mio nonno aveva un terreno di circa 1500mq, fino
a venti anni fa era aperta campagna alle porte di Roma, ora la zona si
è un po' abitata (villini, ma con pochi servizi, e senza collegamenti
decenti con la città). 
Anni fa il comune, per allargare la strada e farla diventare
"commerciale", visto che il piano regolatore prevede una grande zona
residenziale, ha espropriato una fetta esterna di terreno, dando in
cambio l'edificabilità entro una certa cubatura.
Abbiamo fatto un progetto per due villini bifamiliari a due piani, con
ampio giardino e garage, è uscito un bel progetto, ma non lussuoso.
Progetto approvato, per ritirarlo c'erano da pagare cash circa 44mila
euro di oneri di urbanizzazione.
Siamo rimasti per diversi mesi a decidere sul da farsi, le idee erano:
- costruire a spese nostre, e dare le 4 case ai 4 figli, oppure
rivenderle subito
- far costruire ad un'impresa, senza anticipo da parte nostra, dando
in cambio all'impresa una parte della proprietà.
la prima opzione era impraticabile per l'insufficienza di risorse, la
seconda si è rivelata lo stesso difficile, noi pensavamo che 1/4 o al
massimo 1/3 della proprietà andasse bene, invece le imprese contattate
hanno chiesto almeno il 50% (volevano che 1 villino diventasse loro).
Nell'attesa, per gioco, abbiamo messo un annuncio di vendita del
terreno, ad una cifra assolutamente folle per quello che pensavamo. 
Una cifra che era oltre il doppio del guadagno stimato dalla vendita
degli appartamenti, subito dopo aver costruito a nostre spese.
Siamo stati contattati immediatamente da tre persone, non sembravano
seriamente intenzionati e la cosa è finita li. 
Dopo oltre un mese abbiamo ripubblicato l'annuncio, aggiungendo
qualcosa alla già folle cifra: dopo tre settimane la vendita è stata
conclusa, e il compratore si è accollato anche gli oneri di
urbanizzazione necessari per ritirare il progetto approvato.
E data la fretta di chi ha comprato, e di altri pretendenti
successivamente trovati, tutti hanno messo in conto di guadagnarci
parecchio dalla costruzione&rivendita.
Si capisce che in quella zona le case avranno un costo esorbitante,
praticamente il futuro rialzo dei prezzi nella zona è stato deciso già
adesso dal gruppo di costruttori che sta operando nell'area.
Altro che "mercato".
Come vedi, il tutto dipende dalle prospettive di sviluppo della zona
(sopratutto da scelte a livello politico), e dalla fiducia che i
costruttori locali ripongono nella zona.
Alessio