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Titolo: [OT] Investimento immobiliare in germania?

Oggi, per curiosita', visto che non ho un tubo da fare mi sono messo a
dare una sbirciata a quali sono i prezzi delle abitazioni / affitti in
germania, in particolare nella zona di monaco di baviera, in alcune
zone che conosco e so che sono ben servite dalla metropolitana, tramite
il servizio 
www.immowelt.de
.
Ho cercato in particolare nella zona di Solln e di Westpark, e con mio
stupore ho notato che ci sono immobili di superficie piu' che decente
in vendita a cifre che non superano i 200.000 euro. Si parla anche di
130.000-150.000 euro per appartamenti di 70mq in zona semicentrale,
vicino alla metro, e villette nuove a 5 km da westpark con giardino a
170.000 euro, a 10 minuti a piedi dalla metro. A Monaco, inoltre tutta
questa differenza fra centro e semicentro non e' cosi' cruciale come a
Roma, in quanto c'e' una vastissima metropolitana, e ci vai
dappertutto. Gli affitti parrebbero piu' o meno ai livelli di Roma,
leggermente piu' alti, ma a vedere dal sito pare che pure gli
appartamenti siano un po' piu' grandi, per cui parrebbe che siamo la'.
Quello che mi chiedo e' come mai nonstante abbiano un livello di
reddito sensibilmente piu' alto del nostro (per lo meno i miei colleghi
tedeschi a parita' di mansioni guadagnano decisamente meglio) le case
costano relativamente poco, sia in affitto che in vendita.
O mi manca qualche elemento, per cui la deduzione che il costo della
casa in germania e' piu' basso che da noi e' illusorio? Non ho mai
comprato ne acquistato una casa in germania, per cui non so dire se ci
sono "inghippi".
Sicuramente per i tedeschi la casa non e' un bene rifugio come da noi,
sono molti di meno quelli che hanno casa propria, e probabilmente
questo un po' frena le quotazioni.
Un po', secondo me da noi c'e' una speculazione esagerata.
Voi che ne dite?


ha scritto:

Discutere  qui sul NG del mercato immobiliare a livello globale è
impresa impossibile perchè ogni paese ha la sua storia, le sue leggi,
le sue esigenze, la sua cultura etc. etc. e quindi entrano in ballo
considerazioni molto complesse ed articolate.
Una cosa però si può dire ossia che per noi italiani la casa è un bene
rifugio, come ha detto giustamente tu, e questo ha le sue conseguenze.
Certo che quando l'intero popolo italiano si  è trovato a fare i conti
con un debito pubblico che non pagava più come prima e per giunta
cresceva a dismisura ha cercato for,e alternative di allocazione e si
è trovato di fronte a false aspettative di facili guadagni nel settore
finanziario subito disattese dei crolli del 2000 2001 2002 per cui
quel fiume di risparmi almeno in parte ha cercato protezione negli
immobili facendone gonfiare i prezzi.
Ora a me non piace parlare di speculazione in senso generale perchè la
speculazione è presente solo in parte ed è cosa che non riguarda i
piccoli investitori i quali giustamente cercano di ottenere il massimo
con il minimo rischio e se il mercato dà, perchè non prendere?
Se ci fai caso noi parliamo di speculazione quando gli altri
guadagnano e quando guadagniamo noi di cosa parliamo?
In sostanza condivido quello che hai scritto salvo l'improponibile
paragone fra Roma e Monaco che quanto a dimensioni sono due città non
paragonabili. Lo proporrei invece fra Roma e Berlino ( e puoi farlo
estendendo la tua ricerca) e lì potremo fare considerazioni
interessanti.
saluti

> Voi che ne dite?
In Germania è vero: i prezzi degli immobili non sono saliti come da noi 
negli ultimi anni, anzi sono scesi (Berlino è ancora meno cara di Monaco).
La differenza sta IMHO gran parte nei mutui: in Germania le banche non hanno 
spinto tanto sui mutui negli ultimi anni in quanto l'economia tedesca era 
messa male (anche peggio dell'italia, mentre ora sta recuperando bene) e 
preferivano finanziare le imprese, in Italia invece le banche negli ultimi 
anni hanno concesso mutui a destra e manca (e qualche effetto comincia a 
vedersi: le insolvenze sui mutui sono ai massimi storici) facendo aumentare 
spaventosamente il numero di acquirenti.
Conosco diverse persone che hanno investito nel mattone in Germania negli 
ultimi mesi facendo semplicemente un confronto dei prezzi al mq, ma 
attenzione: non è una cosa semplice comprare, affittare e gestire 
privatamente, a meno che non dedicare gran parte del proprio tempo...

Be', a sentire i miei colleghi tedeschi, Monaco e' considerata una
citta' cara sotto i punti di vista, incluso le case. E' la citta' piu'
grande della regione piu' ricca della Germania, non e' una piccola
citta', certo piu' piccola di Roma, ma conta lo stesso quasi un paio di
milioni di abitanti, senza considerare che quotidianamente ci va a
lavorare un sacco di gente dalle citta' limitrofe.
Se la cosa puo' consolare, in citta' medio piccole i costi degli
immobili oramai non sono piu' tanto dissimili da quelli di Roma. Per
esperienza diretta so qualcosa di Ancona e Perugia. Forse un 20-30% in
meno, ma sono carissimi lo stesso.
Quello che mi domando, e' in soldoni: in uno dei maggiori centri
industriali tedeschi, dove ci sono colossi industriali del calibro di
Siemens, gli immobili hanno quotazioni "ragionevoli", a Roma, Ancona o
Perugia dove a confronto non c'e' quasi un cazzo hanno quotazioni
folli, quale e' la logica? Dove sta l'inghippo?
Si dice che le quotazioni sono coerenti con i fondamentali
dell'economia, quali sono questi fondamentali per cui comprare casa in
una della maggiori citta' industriali della germania pare costare  meno
rispetto a Roma?
Senz'altro si puo' ribaltare il discorso anche dicendo che in gran
bretagna invece succede il contrario, che invece gli immobili hano
prezzi ancora piu' assurdi. Non mi sono informato adeguatamente, ma ho
sentito dire cosi' da persone direttamente interessate.
Insomma, la ricchezza delle persone e l'attivita' economica che ci gira
intorno sono variabili indipendenti dalle quotazioni immobiliari? E'
questo che vorrei capire...

Infatti, a quanto mi dicono i miei colleghi tedeschi monaco e', per la
germania, in assoluto la citta' dove girano piu' soldi, dove gli
stipendi sono piu' alti ma anche dove costano di piu' le case.
E non mi pare che siano cosi' care. E' vero anche che non c'e' la
fissazione come da noi della casa di proprieta, in quanto sono molto
piu' "mobili", per cui il mercato non e' cosi' soggetto a speculazioni.

questo che vorrei capire...
Non può essere variabile indipendente e questo a logica. C'è peraltro
da considerare che non sempre, o meglio quasi mai, i dati economici
corrispondono alla realtà. Con il 40% di sommerso ( come dice il capo
del nostro governo) evidentemente c'é un cuscino di ricchezza che
sfugge a tassazione e quindi crea da una parte sacche di povertà e
dall'altra sacche di investimenti che fanno lievitare i prezzi di
qualsiasi cosa.
Che la distribuzione della ricchezza nel nostro paese si stia
concentrando in un sempre minore numero di mani mi pare evidente e
fintanto che quel 40% non sarà ridotto a cifre europee ( anche in
Germania qualcosa sfugge ma non come da noi) il processo di
concentrazione continuerà impietosamente.
saluti

Qualcosa sfugge dappertutto. Comunque, la differenza con la germania e'
evidente. Io lavoro per una azienda tedesca, e una cosa mi ha molto
colpito nella relazione di fine anno scritta dal fondatore
dell'azienda, imprenditore di indubbio successo, nella quale piu' che
parlare della nostra azienda in particolare parlava del sistema
germania, e del sistema europa in generale.
In sostanza lui diceva che essere un imprenditore di successo e' anche
contribuire materialmente alla comunita' in cui si opera e che ci ha in
definitiva messo in condizione di ottenere il successo, e soprattutto
mi ha colpito moltissimo quando ha detto che "noi tedeschi non abbiamo
diritto a lamentarci che le cose vanno male, se ci sono cosi' tante
persone che non onorano i propri debiti con il fisco", citando come uno
scandalo il fatto che ci fossero molti tedeschi che fanno un secondo
lavoro "a nero". Si parla di un 10% scarso di sommerso, che questo
imprenditore ha definito una quantita' "allarmante".
Che dire, altra nazione, altri imprenditori. Mai sentito un
imprenditore italiano fare un discorso simile.

 qualsiasi cosa.
....Si questa è una giusta analisi e imho molto veritiera ....aggiungo solo
che chi fa nero da anni ha già comprato tutto e di più e in questo momento
sta solo drogando il merato delle seconde case in zone turistiche .

 questo che vorrei capire...
...proporzionalmente in Francia le case costano ancora meno che in
Germania...paradossalmente chi droga il mercato italiano sono le persone
meno abbienti tipo giovani sposi ecc.della serie: costi quel che costi
faccio il mutuo poi m'aiuterà papà ,magari senza neanche CONTRATTARE sul
prezzo-a volte si separano prima ancora di mettere il nome sul campanello di
casa .D'altro canto anche i ricchi si fanno trombare , ma a Cortina o Cala
di Volpe ....ma questa à un'altra storia.

Qualcosa sfugge dappertutto. Comunque, la differenza con la germania e'

Per un tedesco tutto ciò che è al di fuori delle regole è "allarmante"
indipendentemente dalle dimensioni del fenomeno e quindi da combattere
e comunque da non assecondare in nessuna maniera ivi compresi i
comportamenti di collusione e di complicità gratuiti che sono i più
incomprensibili e tra i più dannosi per la società. Quanti, da noi,
cercano di porre un freno all'andazzo delle prestazioni senza fattura
che avvantaggiano certe categorie professionali senza beneficio per la
clientela ?

La corruzione esiste ovunque, anche in svezia o in finlandia, e' un
dato di fatto.
Pero' quando senti dire da un imprenditore di grande successo che chi
non paga le tasse fino all'ultimo centesimo e' uno stronzo e che le
tasse vanno pagate perche' il nostro successo lo dobbiamo innanzitutto
al fatto di vivere in germania (o in europa, in generale) e non in
angola, ti fa sospettare che al di la dei pochi o molti soldi che
oliano il meccanismo e' proprio la mentalita' ad essere diversa. C'e'
poco da fare. Il condannare pubblicamente il concorrente, il
dipendente, il cliente o il fornitore che evade il fisco e' una cosa
che rivela una indubbia superiorita' morale e, mi permetto, pure
imprenditoriale.

Solo che piu' o meno il 30% degli italiani prende 1000 euro al mese o
meno, ed ora meno che mai sicuri. Ma coma fa la gente a comprare
abitazioni a 500.000 euro ed oltre, oramai 200.000 - 250.000 euro sono
considerati quasi una bazzecola (se conti pure spese legali, di
ristrutturazione e via dicendo). I casi sono due: o chi prende quelle
cifre ha casa propria o chi non ha casa propria e guadagna quelle cifre
(ma anche molto di piu') non ha un tetto sopra la testa, perche' pure
gli affitti sono esorbitanti un po' dappertutto. E poi parlano di
mobilita' del lavoro ...
Certo che fino a che il riferimento del governo sara' dato dai compagni
di classe dei figli di berlusconi l'andazzo non cambiera' di molto, per
cui gente, alle elezioni meditate, non votate col culo.

imprenditoriale.
Alcune nazioni sono fatte di persone che hanno l'orgoglio di
appartenere ad un popolo. Quando vai a Berlino, ad esempio, sul
frontespizio del Parlamento c'é scritto " Zum Deutschen Volke" ed il
luogo - provvisto di Ristoranti aperti al Popolo - è considerato come
un luogo sacro. Di esempi come questo te ne potrei fare a decine e
decine.
Da noi ho sempre avuto l'impressione che parlando di popolo  ci
riferisca più o meno volutamente o consciamente ad una massa
indistinta di poveri cristi da vessare od aiutare a seconda le
opportunità del momento e l'aggettivo popolare ha una connotazione
negativa che in tedesco non c'é. Non è un caso se una delle più note
fabbriche di automobili abbia nella sua ragione sociale la menzione "
popolo".
Del resto anche chi ha unito l'Italia sia era posto il problema
dicendo il famoso .....ed ora dovremo fare gli italiani.......
Ma a giudicare da quello che si sente e si legge in giro non
continuiamo ad essere felici così.


ha scritto:

Non credo che il problema siano i figli di Berlusconi né che per avere
un cambiamento siano sufficienti le elezioni. Credo invece che
cambierà qualcosa se e quando ci sarà una presa di coscienza
collettiva del vero problema italiano e di come risolverlo e questa
presa di coscienza deve partire dai giovani che sono gli unici ad
avere l'energia necessaria. 
Ma fintano che l'italiano medio continua ad abbandonare i partiti, i
sindacati e qualsiasi forma associativa popolare stai tranquillo che
non cambierà nulla. Perchè quelle strutture, non pressate
dall'interno, continueranno a restare immobili come dice il secondo
principio della termodinamica ( se non sbaglio). Ossia un corpo
immerso nello spazio mantiene la sua posizione di moto o di stato
finchè non subentra una forza che lo smuove.

 cui gente, alle elezioni meditate, non votate col culo.
....capisco e giustifico l'incazzatura contro il governo attuale ...la
politica  m'interessa ben poco ,ma dimmi :davvero pensi che con un governo
di sinistra ci saranno case a basso prezzo x tutti?

 popolo".
Quella menzione la Volle Hitler in persona, per rilanciare l'industria.
i tedeschi poi, sono pure quelli del "Deutshland uber Alles" 
O del Super Uomo (guarda caso sempre Tedesco)
Con queste idee hanno Distrutto L'Europa !!! 

 ha scritto:

In realtà Ueber Alles non significa Super Uomo  o  sopra Tutti ma
tutta un'altra cosa. Puoi tranquillamente verificare che Ueber non
vuol dire super.........

 Con queste idee hanno Distrutto L'Europa !!!
A parte che ci sono precisi motivi politici e soprattutto sociali ed 
economici per cui il nazismo ha attecchito in Germania nonostante fosse 
stata la nazione che aveva dato i natali alla quasi totalita' dei pensatori 
del nostro continente e, fra le altre cose, pure alla socialdemocrazia (Marx 
ed Engels da dove venivano?), e' estremamente ingiusto attribuire alla 
Germania solo le colpe del nazismo senza evidenziare gli immensi contributi 
al progresso materiale e spirituale dell'europa e del mondo intero.
Anzi, l'avvento del nazismo in un paese evoluto (per gli standard 
dell'epoca) come Germania degli anni '30 dovrebbe insegnarci molto, dovrebbe 
a non ripetere certi errori politici che vediamo fare ancora oggi nel mondo, 
e che possono facilmente portare a situazioni esplosive.
Ma stiamo andando OT... 

 finchè non subentra una forza che lo smuove.
Vabbe', non e' della termodinamica, ma ce semo capiti ... 

 di sinistra ci saranno case a basso prezzo x tutti?
La sinistra non e' che sia proprio il massimo, ma proprio uguali non sono.
Se ci fosse stato il governo di sinistra:
- non avrebbero tolto tasse di successione ai ricconi
- non avrebbero fatto rientrare i capitali illeciti dall'estero tassandoli 
zero, e pompando le quotazioni degli immobili
- non avrebbero diminuito le sovvenzioni per l'edilizia popolare, che specia 
in questa fase puo' pure servire anche come politica anticiclica
penso che alcuni problemi li avrebbero effettivamente affrontati, come hanno 
obiettivamente dimostrato di saper fare la scorsa legislatura, nonostante i 
litigi e le contraddizioni che si portavano dietro. La scorsa legislatura 
sono state fatte una marea di privatizzazioni, il fisco e' stato 
obiettivamente molto semplificato, fra le altre cose, in tema di burocrazia, 
la Bassanini ha tolto di mezzo un bel po' di rotture di coglioni da un 
giorno per l'altro. E soprattutto i ministri erano in gran parte persone 
competenti, con un curriculum di tutto rispetto nel loro campo.
Per quanto nel mio passato non ho mai avuto a simaptia i comunisti o 
ex-comunisti non posso non riconoscere che, alla prova dei fatti, sono stati 
loro i piu' "liberali" e i piu' competenti in materia economica.
Questo governo e' una merda, il peggio che potevamo avere, e questo non si 
discute. La mia personale idea e' che vogliano ridurre l'Italia il peggio 
possibile per comprarsela con 4 soldi. Altrimenti non si spiega tanto 
accanimento ... 



non è della termodinamica e nemmeno il secondo principio ma il primo
principio della dinamica di Isaac Newton che recita: "un corpo fermo
rimane fermo, cioè tende a mantenere il suo stato di quiete, finché
una forza esterna non agisce su di esso, e così un corpo in moto
rettilineo a velocità costante tende a mantenersi in tale moto finché
una forza esterna non agisce su di esso. "
ciao

 in vendita a cifre che non superano i 200.000 euro.
E' cosi' anche qui in francia dove risiedo io, persino nella grande
parigi, se non ci si affida ad agenzie per gonzi spesso gestite da
italiani e si ha un minimo di fiuto, si comprano case eccellenti ad un
prezzo della meta' rispetto per dire a milano.
La mia attuale casa, da me acquistata nel 1989, circa 110 metri quadri in
zona piu' che centrale di Parigi (beau 17.eme), a due passi da Pont
Cardinet, non distante dall'Opera e dalla Madelaine l'ho comprata nel 1991
per l'equivalente di 80 milioni delle vecchie lire, quando in italia i
prezzi delle abitazioni di pari livello (sia pur da ristrutturare) erano
quanto meno del doppio.
Aggiungo che anche i costi delle ristrutturazioni, ancora oggi, qui sono
DECISAMENTE piu' interessanti che in Italia!
Ho molti conoscenti in germania, e le case sono abbordabilissime anche a
Bonn, per esempio. Il prezzo assurdo degli immobili e' una delle vergogne
dell'italietta degli affaristi.

 abitazioni a 500.000 euro ed oltre
Questi sono i tipici "misteri" italiani: in italia piu' che altrove la
gente fa debiti, non a caso gli italiani copiano gli aspetti piu'
negativi della societa' americana, dallo slang e il massiccio utilizzo di
stupide parole americane, all'abitudine di comprare facendo debiti.
Vorrei pero' entrare nel merito delle retribuzioni europee: e' una
cavolata dire che in germania o in francia si guadagna piu' che in italia.
Non e' vero: e' che gli stipendi sono piu' democratici, vi e' meno divario
tra le retribuzioni di certe categorie e quelle di altre.
Quindi guadagna meno il dirigente e piu' l'operario, certamente molto meno
i parlamentari e determinate categorie professionali neppure esistono
(vedi i notai o gli amministratori di condominio).
Diciamo che sono societa' piu' democraticamente socialiste, in questo
ambito la francia rasenta la perfezione per la totale assenza di
clientelismo, e la germania fino al recente passato ha avuto uno dei
migliori servizi sociali esistenti al mondo, purtroppo attualmente anche
in germania lo sporKo euro li ha portati a ridimensionamenti.

Per me ilprezzo degli immobili in Italia e' totalmente irrazionale. Chi
vivra' vedra', forse hanno ragione quelli che dicono che le case non si
deprezzano mai, ma ho forti perplessita' sull'entita' di queste
quotazioni.
Oltre tutto, comprare casa a questi prezzi significa manifestare
l'intenzione di non muoversi mai, per tutta la vita. Cosa tipicamente
italiana.

E' verissimo quanto dici. A livello di PIL pro capite siamo allo stesso
livello della Francia e della Germania (vedere il CIA factbook), di un
pelino sotto alla Gran Bretagna e agli USA, e in generale alle nazioni
piu' ricche del mondo. Fra i paesi di piu' vecchia industrializzazione
il PIL pro capite non cambia poi di molto.
E nonostante tutto, il costo del lavoro da noi e' solamente un pelo
piu' basso che in Germania. Il fatto che in Germania sembra facciano
una vita piu' ricca dipende da alcuni precisi fattori, di cui alcuni
sono:
- il reddito e' meglio distribuito: i ricchi sono ricchi, ma meno
sfondati che da noi
- tutti pagano le tasse, il che facilita la redistribuzione del reddito
(in Italia come dice chi sappiamo noi c'e' il 40% di sommerso)
- in genere non e' indispensabile avere una macchina, il che significa
maggiore potere di acquisto
- maggiore facilita' di accesso al lavoro a causa di servizio sociali
economici e di buon livello
- obiettivamente, costo inferiore di alcuni beni e soprattutto dei
servizi (avevi citato giustamente citato il caso dei notai... )
- viene fatto uso molto minore di pofessionisti privati per curarsi
- se vogliono comprare o affittare casa non gli staccano un braccio
- ci sono maggiori possibilita' di accedere a lavori qualificati e
gratificanti
Siamo noi che pur facendo una vita di merda, facciamo lo stesso una
vita molto dispendiosa (macchina per tutti, ci indebitiamo fino
all'osso pur di far rifiniture di lusso alla casa, e stronzate del
genere).

 genere).
VERISSIMO, sottoscrivo al 100 per 100!
Qui in francia conosco fior di profesionisti (capiredattori di testate
importanti, intestatari di agenzie fotogiornalistiche, ecc ecc) che vivono
qui nel centro di parigi e che per scelta (non mi serve dicono) non
dispongono di un auto.
Io stesso ho una piccola utilitaria che non uso quasi mai, pur potendomi
certamente permettere molto di meglio. Semplicemente per me l'auto non
significa nulla, visto che in citta' mi muovo con i mezzi pubblici o a
piedi e faccio molto prima, come molti altri parigini. E quando viaggio
viaggio essenzialmente in aereo e in europa in treno.
In italia invece vedi pezzenti con macchinoni di paura, ricchi sfondati
con quattro macchine per famiglie: patetici gli uni e pure gli altri. :-(((

con quattro macchine per famiglie: patetici gli uni e pure gli altri. :-(((
Che ci vuoi fare? gli sfigati li abbiamo esportati quasi tutti.