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Titolo: Punto di pareggio affitto mutuo

Scusate se è un po’ lungo:ipotizzando un rata di affitto di €
600,00 per un immobile del valore di € 150000,00 e volendo convertire
l’affitto in mutuo di pari importo come si calcolano gli anni in cui
l’immobile deve essere detenuto necessari ad ottenere il punto di
pareggio dal punto di vista della convenienza economica?
Se acquistassi l’immobile per un totale di 165000 (valore
dell’immobile+spese ~10% del valore) e lo rivendessi dopo 5 anni
converrebbe secondo voi (vedi infra)?O quanti anni sono necessari per
non andare in perdita?Per i primi due anni pagherei tutte le spese
(circa 15000) ma nel frattempo l’immobile si sarà rivalutato del
3-4% annuo stando ai dati delle ricerche pubblicate dalla camera
commercio di Milano (vedi sole 24 ore di ieri) per la stessa provincia
(in cui si trova il bene).
Fermi restando le valutazioni di carattere strettamente personale
(proprietario anziché inquilino) e relative alle caratteristiche del
bene (ubicazione,finiture,nuovo,usato ecc.),l’impossibilità di
prevedere il futuro ed il rischio di doverlo rivendere al prezzo equo
(quanto meno allo stesso prezzo di acquisto), converrebbe per voi
acquistare facendo un calcolo spicciolo -contabile anziché restare
ancora in affitto per quanto tempo? (la tipologia ,bilocale, e
l’ubicazione dell’immobile nell’hinterland di milano,zona
economicamente molto dinamica,non dovrebbe dare sorprese sulla
rivendibilità).
Scusate la domanda ripetuta più volte e l’ingenuità ma chiedo un
vostro parere alla luce del momento economico attuale (tassi in
crescita e mercato immobiliare in rallentamento) e quali sono i
parametri per fare il suddetto calcolo.I miei sono stati:
1. Es.:150000 x 3,5%=5250,00 annuo x 2 anni=10500 - perderei 4500,00
euro per le spese+rischio di vendita al ribasso+costi per cessione
mutuo+costi agenzia.--non conviene
2. Es.:150000 x 3,5%=5250,00 annuo x 3 anni =15750 - guadagnerei
500,00 euro ma restano:rischio di vendita al ribasso+costi per
event.cessione mutuo+costi agenzia. --non conviene
3. Es.:150000 x 3,5%=5250,00 annuo x 4 anni=21000 - guadagnerei
5000,00 euro ma restano: rischio di vendita al ribasso+costi per ev.
cessione mutuo+costi agenzia.(quasi pareggio?). --non conviene
4. Es.:150000 x 3,5%=5250,00 annuo x 5 anni=26250 - guadagnerei
11250,00 euro ma restano: rischio di vendita al ribasso+costi per
ev.cessione mutuo+costi agenzia(pareggio?).--converrebbe.
Come verificare il rischio di ribasso o che percentuale sui costi da
affrontare assegnargli come potenziale perdita (i costi di agenzia ed i
costi di cessione mutuo sono accertabili su  base percentuale del
valore del contratto)? Ho ipotizzato 6000,00 euro di costi di
estinzione anticipata mutuo e costi di agenzia ed escluso le tasse
sulla plusvalenza (che può non esserci)  .
Il costo opportunità (di immobili a prezzo fermo o di investimenti
mobiliari a rischio medio per 40-50000 euro) in questi 5 anni
renderebbe sconveniente l’acquisto?
Grazie a chi mi vorrà verificare l’esattezza del ragionamento e
consigliare .

 ancora in affitto per quanto tempo? (la tipologia ,bilocale, e
Ma hai intenzione di muoverti dalla zona? Se non ne hai intenzioni e 
l'immobile che hai lo giudichi sufficiente per i bisogni dei prossimi anni 
della tua famiglia non vedo motivi per non comprare... 

 della tua famiglia non vedo motivi per non comprare...
Probabilmente si ma non nel brevissimo termine (3-4 anni).Sto valutando
la convenienza a comprare a questi prezzi e sopportare una
"compressione "permanente del reddito o spostarmi ed acquistare altrove
per un immobile un po' più grande e con costi di gestione più bassi
rispetto alla zona in cui sono attualmente.Nel frattempo volevo
calcolare se mi conviene comprare  e rivendere piuttosto che buttare
soldi in affitto.
Cmq grazie sei molto chiaro.

 soldi in affitto.
Con i numeri che hai postato sembrerebbe più conveniente l'acquisto, 
ricontrolla i tuoi calcoli e poi decidi; io non metterei nulla nel campo 
rivalutazione: se avviene bene, è una roba in più... 

 (in cui si trova il bene).
Chi te l'ha detto?
http://freeforumzone.leonardo.it/viewforum.aspx?f=78195

 
http://freeforumzone.leonardo.it/viewforum.aspx?f=78195
qui:
http://www.ilsole24ore.com/art/SoleOnLine4/Economia%20e%20Lavoro/2007/01/Immobiliare_19gen.shtml?uuid=5d845a1e-a7d5-11db-9e8a-00000e25108c&DocRulesView=Libero

Actarus ha scritto:

Volevo dire... come fai ad essere sicuro? Semplicemente leggendo un articolo
del Sole 24 Ore? Io non ci metterei la mano sul fuoco...

 del Sole 24 Ore? Io non ci metterei la mano sul fuoco...
ovviamente nessuno mette la mano sul fuoco per ciò che riguarda il
futuro nè penserei che un solo articolo sia determinante per una
decisione.Frequentando i forum,comparando diverse fonti,leggendo delle
esperienze di altre persone  e cercando di imparare dagli altri  o, in
una parola, studiando ognuno si fa un'idea (come per tutte le cose)
relativamente ad un tipo di investimento .Per il mercato immobiliare ho
constatato che ha i suoi alti e bassi,i suoi cicli, e tali minime
informazioni  ti danno delle indicazioni di massima.Poi la scelta
concreta dell'immobile la fai valutando tutte le condizioni oggettive e
soggettive e temporali in cui operi.La rivalutazione infatti non è
certa,come suggeriva giustamentie Lillo,ma una perdita in conto
capitale,in condizioni di medio-lungo termine(che sono da
valutarsi:infatti la mia perplessità era proprio quella di
stabilirle,quantificarle al fine di valutarne la convenienza economica)
è abbastanza improbabile.Comunque ho dato una rapida occhiata ad un
po' di thread sul forum che mi hai suggerito e di cui ti ringrazio.