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Titolo: Una forma particolare di investimento

Buona giornata.
La ristrutturazione di un appartamento, prima o seconda casa, può essere 
considerata una forma di investimento? Se sì, perchè? Se no, perché?
Buona giornata. 


quando si immobilizza danaro nel tempo correndo un rischio si investe
sempre.

 ha scritto nel messaggio
news:oyJxf.29042$av6....@tornado.fastwebnet.it...


 ha scritto nel messaggio
news:dq7v83$6kv$1...@news.flashnet.it...


 considerata una forma di investimento?
Sì, perché cresce il valore commerciale dell'immobile. Molti ristrutturano
prima di vendere per ottenere un guadagno extra, superiore ai soldi spesi
per ristrutturare.
--
www.reits.135.it
la guida alle high yield stocks americane

 per ristrutturare.
Dunque, di norma il valore dell'immobile aumenta di piů rispetto alla somma 
spesa per la ristrutturazione e la messa a norma degli impianti ?

 sempre.
E' una simpatica definizione, applicabile però anche all'enalotto.

 Buona giornata.
-- 
Posted via Mailgate.ORG Server - 
http://www.Mailgate.ORG

 spesa per la ristrutturazione e la messa a norma degli impianti ?
vorrei  dissuaderti  , amichevolmente  , dal  credere
a questa  tesi  .  Chi  te  l  ha  detta  un agenzia  
immobiliare per  farti  fare  lavori   dell  immobile
che  vorresti  vendere  ?


 che  vorresti  vendere  ?
 sulle Ristrutturazioni c'e' 1 detrazione del 36% che puoi scalarti dalle
tasse. 
(o dall'imponibile) ora nn ricordo


Non è né simpatica, né antipatica ma è semplicemente quella adottata
nelle teorie classiche degli investimenti. Che poi uno la applichi
anche all'enalotto sta a significare una cosa sola ossia che non
conosce quelle teorie, il ché  può anche significare poco in assoluto
ma siccome qui parliamo di investimenti, trascurarne le teorie più
accreditate è una lacuna. O no?

 che  vorresti  vendere  ?
In realtà no, devo eseguire i lavori per mio comodo, visto che nel mio caso 
si parla di primo immobile. Tuttavia, mi incuriosiva sapere, in linea 
generale, se l'ammodernamento di un immobile poteva essere considerato, a 
tutti gli effetti, un investimento, indipendentemente dalla necessità o meno 
della sua esecuzione.
A questo punto, però, mi piacerebbe conoscere, amichevolmente, le 
motivazioni della tua risposta, che ha comunque soddisfatto, in parte, la 
mia curiosità.
Seek 

 considerata una forma di investimento? Se sì, perchè? Se no, perché?
Per me non cè una risposta precisa perchè dipende da alcuni fattori.
In teoria vai ad accrescere il valore dell'immobile, ma se questo si
trova - per esempio - in una piccola località di provincia l'aumento di
valore è decisamento poco o nullo. 
Dipende quindi soprattutto dall'ubicazione dell'immobile.
Te lo dico per esperienza personale.
-- 
"Non muoio nemmeno se m'ammazzano"
G.Guareschi - da Don Camillo
per rispondermi cancella IL DEBITO

 tutti gli effetti, un investimento, 
Chiedilo a Ricucci. Lui con gli immobili pare che qualche soldo lo abbia
Fatto !! ;))

 per ristrutturare.
Vedasi Ricucci !! ;))
E' partito con gli immobili ed e' Finito col Trombarsi la Falchi. 
Se gli sia o no convenuto e' materia per i posteri !! ;))

 Seek


  
che  adesso  con l  aria che tira  , pensa di  lasciarlo
e  rischia  di  trovarsi  in compagnia di PM 
e finanzieri:)
č  stato  conveniente?


 č  stato  conveniente?
Ai Posteri L'Ardua Sentenza !! :))

 wrote in message
news:a3fc75fe91bfad9253c...@mygate.mailgate.org
 
dimenticavo  di   precisare  la  casa editrice:
Tamborrino  Come si  stima  un immobile Il  Sole  24  ore,
cerca  l  ultima  edizione aggiornato  al  2005 ,
ciao.


 per ristrutturare.
Primo errore: sostituire "cresce il valore" con "ammesso che cresca il
valore"
Secondo errore, sostituire "vendere per ottenere un guadagno" con
"vendere per sperare di ottenere un guadagno".
NB siamo nel gennaio 2006 e c'è ancora gente che crede ancora nel
mattone ottimo investimento... peccato che la realtà sia diversa,
basta fare i conti per scoprire che i storicamente i BTP hanno reso di
più con rischi persino minori.

"YuryssG" :
NB siamo nel gennaio 2006 e c'è ancora gente che crede ancora nel
mattone ottimo investimento... peccato che la realtà sia diversa,
basta fare i conti per scoprire che i storicamente i BTP hanno reso di
più con rischi persino minori.
Interessante!
Ti andrebbe di metter giu' "4 numeri" per avvalorare la tesi.
NB non sto contentando, vorrei solo avere qualche elemento in
piu' su questa affermazione, a mio giudizio, molto interessante.

...

E' molto facile. 
Esistono dei BTP 30ennali 
Vedi quanto hanno reso quelli comprati ***al momento dell'emissione***
ad es intorno agli anni 70 del secolo scorso E scaduti poco tempo fa. 
Alcuni sono ancora Attivi. 
Basta che guardi in 1 giornale economico o anche sul sito della Borsa
italiana.
nn e' raro trovare BTP con rendimenti FACCIALI del 7,5 cosi' come di oltre
il 10%
Persino io ne avevo 1 scadenza 2027 o dintorni che aveva 1 rendimento
facciale del 5%  preso (e anche venduto) intorno a 97 e che ho visto anche
a 120  
Mesi fa tale cosa fu argomento di 1 mia diatriba con 1 che si da parecchie
arie su questi NG che risponde al nik Allegro Cazzone !! 
Che quindi si possano ottenere Ottimi rendimento con i titoli di stato
azzerando o quasi il rischio. 
Risponde a Verita'. 
Del resto e' questa la tecnica che usano Varie Banche e Soprattutto
Assicurazioni per pagare prestazioni 
20/30ennali ai sottoscrittori di loro prodotti. 
Comprano MILIARDI  di questi titoli e con i loro proventi (decurtati di 1
parte che tengono per loro) pagano i rendimenti dei loro prodotti
Facile come Bere 1 Bicchiere D'acqua !! 

 Alcuni sono ancora Attivi.
ISIN? 

...

Vai sul sito della borsa italiana sezione titoli di stato 
oppure comprati qualke giornale del settore, tipo il sole 24 ore, MF et
simila 
basta leggere i rendimenti facciali tipo: BTP 2027 5% 
Sara' facile capire che tale titolo e' stato emesso nel 1997 e cosi via per
queli con scadenze + vicine. 
Per quelli scaduti, se hai vecchie annualita' del sole 24 ore li trovi la.
Si tratta di titoli 30ennali emessi all'incirca intorno al 1970 
del Passato Millennio ad es quelli emessi nel 1975 sono scaduti da 1 paio
di anni
magari in rete si trova ancora qualcosa, prova la solita ricerca con
Google. 
. 

 Facile come Bere 1 Bicchiere D'acqua !! 
facile affogarsi anche in quel bicchier d'acqua, o sbaglio?

 ha scritto nel messaggio
NB siamo nel gennaio 2006 e c'è ancora gente che crede ancora nel
mattone ottimo investimento... peccato che la realtà sia diversa
Dì pure quello che vuoi, ma io resto del parere, che non è solo mio, che il
mattone rimane uno dei beni rifugio per eccellenza. Mio nonno acquistò un
alloggio nel 1967 a 7,5 milioni e io l'ho venduto nel 2004 a 122.000 euro. E
ti parlo di un alloggio in un centro di circa 13000 abitanti, non di Via
Montenapoleone. Dati alla mano il rendimento medio annuo di questo immobile
in poco meno di 37 anni è stato del 9,84%. In più la casa l'abbiamo usata
per abitarci e quando l'ho ereditata e mi sono trasferito altrove l'ho data
in affitto ricavandone una rendita. Potresti fare la stessa cosa con un BTP?
Temo di no. Inoltre, se tieni un BTP fino a scadenza ti viene rimborsato a
100 e il rendimento sta esclusivamente nelle cedole, che poi bisogna vedere
se reinvesti oppure no.


 ha scritto nel messaggio
news:431uo3F...@individual.net...


 facile affogarsi anche in quel bicchier d'acqua, o sbaglio?
in questo caso, Sbagli.

 anno per l'immobile in oggetto?
Ricavi, ricavi. Altrimenti nessuno darebbe le case in affitto. Poi è chiaro
che dipende dalla zona dove è situato l'immobile, dal fatto che sia
ammobiliato o no, che sia a uso commerciale o a uso abitativo, ecc.


 queli con scadenze + vicine.
La mia voleva essere una domanda provocatoria... da quel che mi risulta il 
primo btp trentennale è stato emesso nel novembre 1993
I titoli che scadono prima del 2023 dovrebbero essere tutti decennali, 
quinquennali o triennali
Ciao
Attilio 

...


Francamente mi sono occupato della cosa 6 o 7 anni fa. 
Quindi vado a mente. 
Ho dato 1 occhiata in giro ed in effetti e' come dici tu, molti di quei btp
erano Decennali 
Ma nn e' che cambi molto rispetto al ragionamento 
che volevo fare.
1 Rendimento di oltre il 100% in 10 anni con 1 rischio tutto sommato
MODERATO io nn lo dispezzerei.
Qui 1 pdf del min del tesoro  con alcune emissioni e la loro scadenza 
http://makeashorterlink.com/?V2F345A7C
IT0000367091 BTP 01-gen-95    Scad  01-gen-05    Cedola      9,50 
IT0000367174 BTP 01-apr-95     Scad  01-apr-05     Cedola    10,50 
IT0000367315 BTP 01-set-95     Scad  01-set-05      Cedola    10,50 
Come puoi vedere alcune emissioni  con cedole al  9,50 - 10,50 sono scadute
pochi mesi fa. 
Non direi ke siano stati 1 cattivo affare per chi li ha presi nel 1995 !! 
Ce ne sono altri in scadenza in questi anni con cedole del 9,50 e del 7,75 
Ci sono cmq quelli 30ennali (scad dal 2023 in poi) con cedole del 8,50/9/
7,25/ ecc ecc 
Che sono sempre signore Cedole. 
Direi quindi che ricordavo abbastanza bene. 

...


Francamente mi sono occupato della cosa 6 o 7 anni fa. 


...


Francamente mi sono occupato della cosa 6 o 7 anni fa. 
Quindi vado a mente. 
Ho dato 1 occhiata in giro ed in effetti e' come dici tu, molti di quei btp
erano Decennali 
Ma nn e' che cambi molto rispetto al ragionamento 
che volevo fare.
1 Rendimento di oltre il 100% in 10 anni con 1 rischio tutto sommato
MODERATO io nn lo dispezzerei.
E 1 durata + breve alla fin fine, va a favore dell'investitore privato che
nn deve bloccare 
il denaro per tempi "Biblici" 


 Ce ne sono altri in scadenza in questi anni con cedole del 9,50 e del 7,75
Su questo non ci piove... tanto per darti un'idea l'anno scorso mi e' 
scaduto un buono postale preso nel '94... +175% netto in 11 anni

euro.
Se non sbaglio i conti è equivalente a un rendimento medio del 9,25%.
Quanto avrebbero reso i BOT o i buoni postali?

 ammobiliato o no, che sia a uso commerciale o a uso abitativo, ecc.
Mi occupo di questo per professione, e quando hai un 6% è già una buona
rendita. Se ci paghi le tasse e detrai i costi di manutenzione scendi sotto
il 3%. E spera siano sempre regolari negli affitti. Il fatto è che la gente
non dichiara il reddito da locazione, soprattutto per immobili locati a
studenti, ma questo è un altro discorso. Io, da professionista, devo fare i
conti rimanento entro i termini di legge.


 mattone rimane uno dei beni rifugio per eccellenza. 
Ma non č vero, il mattone pure lui ha le sue belle dosi di rischio.
E poi non conti le tasse pagate, le spese per la manutenzione
dell'immobile, ecc. ?
Mio padre ha venduto un appartamento dalla disperazione per tutti i
soldi che ci ha dovuto metter dentro... 
-- 
"Non muoio nemmeno se m'ammazzano"
G.Guareschi - da Don Camillo
per rispondermi cancella IL DEBITO

 ha scritto nel messaggio
news:1h9b2a7.p8exagj5v8e2N%aleran252...@tin.it...


 più con rischi persino minori.
posso sbagliarmi, ma credo che se un immobile viene regolarmente
affittato renda di piu' di un btp.
-- 
calebu
------------------------------------------------------------------------
Visualizza questa discussione: 
http://www.freenfo.net/usenet/thread645385.html
Profilo di calebu: 
http://www.freenfo.net/usenet/member.php?userid=333

 affittato renda di piu' di un btp.
Evidentemente nn leggi quello ke altri che si occupano della materia per
professione 
hano scritto nel 3d 
giusto per derti 1 idea se 1 immobile vale 100.000 euro per  ottenere 1
rendita del 6% 
lo dovresti affittare a 500 euro al mese 
Da cui dovresti cmq detrarre i vari costi per manutenzioni, spese
straordinarie, tasse. 
Sempre sperando che l'inquilino ti paghi regolarmente. 

...

era 1 di quelli Che Raddoppiava in 7 anni e triplicava in 11 ??
E il tutto senza il riskio di incappare nella Cirio, Parmalat, Giacomelli
ecc ecc ecc 
di turno.
Che' e' 1 lato della questione da non disprezzare. 
Il problema e' che ormai lo stato da alcuni anni e' finito nelle mani di
Alcuni privati. 
Essi, dirottano i flussi del risparmio dei Cittadini verso gli investimenti
+ convenienti 
per loro, Azioni, obbligazioni Corporate, Fondi Comuni, Prodotti
Assicurativi ecc ecc
E per fare questo hanno ristretto fortemente i rendimenti dei titoli di
stato. 
Tu dirai che la cosa nn sta tutta qui e posso concordare, ma 1 corno della
questione e' di certo 
Questo. 

 hano scritto nel 3d
ho infatti cancellato il topic, solo che tu l'avevi gia' preso per la
risposta...
scusami.


 in poco meno di 37 anni è stato del 9,84%. In più la casa l'abbiamo usata
Immagino che ti sei dimenticato di togliere 37 anni di spese, tasse,
balzelli, manutenzioni ordinarie e straordinarie etc etc.   Rifai i
calcoli, aggiusta per l'inflazione (moltiplica per circa 15) e
scoprirai che in termini reali è già tanto se non sei andato in
negativo... risultato che ottiene chiunqua fa decentemente i conti.
E soprattutto ricorda che sei stato fortunato: in 37 anni non hai avuto
cosette come terremoti, fughe di gas, inondazioni, frane etc che come
sai azzerano il capitale nel senso fisico del termine. Hai calcolato il
costo, magari assicurativo, di questi rischi?
E che dire di quei simpatici inquilini che non pagano ma vogliono
essere pagati per lasciare libero l'appartamento?  A te non è
capitato... altra fortuna!
MORALE  Quando si parla di capitali, soprattutto se nostri, evitiamo
quelle belle tabelline "gli immobili sono un affarone" che per una
strana coincidenza sono fatte da chi vive di "euforia immobiliare"
(leggasi centro studi gabetti o simili).

 dell'immobile, ecc. ?
*Tutti* gli investimenti hanno la loro dose di rischio e anche gli immobili
ce l'hanno, ovviamente. Ma in tempi di recessione gli immobili sono degli
investimenti rifugio. C'era gente che negli anni '70, quando l'inflazione
mangiava quasi tutti gli altri investimenti, faceva "trading" con gli
immobili, i cui prezzi salivano proprio perché quello immobiliare era
l'unico investimento che teneva (insieme all'oro e, naturalmente, al
greggio). Poi lo stato se n'è accorto e ha istituito l'Invim.
Guardati l'andamento del mercato immobiliare e dei REITs (i trust
immobiliari quotati in borsa) negli USA negli anni in cui NYSE e Nasdaq
andavano giù come pere (2000-2003). L'investimento immobiliare é un
investimento rifugio proprio perché tende a comportarsi in modo contrario
all'andamento della borsa.


 ha scritto nel messaggio
Immagino che ti sei dimenticato di togliere 37 anni di spese, tasse,
balzelli, manutenzioni ordinarie e straordinarie etc etc.   Rifai i
calcoli, aggiusta per l'inflazione (moltiplica per circa 15) e
scoprirai che in termini reali è già tanto se non sei andato in
negativo... risultato che ottiene chiunqua fa decentemente i conti.
--------------
Dimentichi che per fare un confronto serio con altri tipi di investimento
occorre tener conto del valore dato dalla fruibilità dell'immobile. Un BTP
mica lo abiti!
Poiché le spese per l'abitazione ci sono anche per chi sceglie di abitare in
casa d'affitto, allora, se la mettiamo su questo piano dovremmo fare un
esperimento *serio*, e cioè prendere due investitori muniti della stessa
somma a disposizione. L'investitore A sceglie di investire nella casa di
proprietà che andrà ad abitare; l'investitore B sceglie di investire in un
BTP a lunga scadenza ma abitando in casa d'affitto. Alla fine di un
determinato periodo si tirano le somme valutando il valore commerciale
dell'immobile e calcolando la somma delle cedole incassate ed eventualmente
reinvestite del BTP, ma anche tenendo conto delle spese e dei balzelli di
cui fai cenno per chi ha scelto l'immobile e *parimenti* dell'affitto che
nel periodo in questione chi ha scelto il BTP ha dovuto sborsare.
Oppure si può immaginare il caso di due investitori che non abbiano problemi
di abitazione e che scelgano a) l'acquisto di un immobile da dare in affitto
e b) l'acquisto di un BTP a lungo termine. Nel primo caso si tenga pure
conto di tutte le spese ordinarie, extra, tasse, ecc. E poi vediamo chi la
spunta sul lungo.


  
bravo  !!!
questo  č  appunto  una  delle  fallacie su  cui  si  basa
la  tesi  di  chi  fa  il  Fazio degli  immobili.
Non mi  querelate per  l  accostamento:)
-- 
Posted via Mailgate.ORG Server - 
http://www.Mailgate.ORG

 Interessante! 
è  molto  complicato  e  adesso  sono  impegnato  con una grana,
mi  offro  volentieri  per  sostenere  la  tesi
contraria  alla bontà degli  immobili.
Sono  stato e  sono  proprietario di  immobili
posso  essere  considerato  "persona  informata  dei  fatti"


  
il  guadagno  da  plusvalenza  però  va  considerato  un evento 
occasionale  , lo  dico  per  essere  obiettivo.


 alloggio nel 1967 a 7,5 milioni e io l'ho venduto nel 2004 a 122.000  > la guida alle high yield stocks americane
Oblomov , io  ho molto rispetto  per  te  ,
ma  per  la  tesi  che  hai  espresso  no!!!
cordialmente  , questa  č  appunto  la  tesi
a  aprtire  dalla  quale baserei se  avessi  tempo
le mie  argomentazioni.


  
Mi  hai   tolto  la  fatica di rispondere  , grazie!!!
p  s  sei  lo  stesso  che  mi  ha scritto  in privato?
se cosě  fosse  sarei  stupito di trovarmi a  
concordare  con chi  mi  ha scritto  le e  mail  private...


 la guida alle high yield stocks americane


 ha scritto nel messaggio
news:1cd922f258914874b41...@mygate.mailgate.org...


 ha scritto nel messaggio
news:434h2nF...@individual.net...


 occasionale  , lo  dico  per  essere  obiettivo.
Se io nel 1993 e dintorni avessi fatto il BTP 30ennale che da il 9% e scade
nel 2023 dove sarebbe l'occasionalita' ??

 saremo tutti  morti"  J M Keines.
Su questo non ci piove. Ma questo non significa che chi investe sul lungo
periodo sia un fesso. Warren Buffett tu lo chiameresti fesso? Eppure non è
un day-trader o uno speculatore alla Soros e i titoli che ha in portafoglio
li tiene per anni.
--


 ma  per  la  tesi  che  hai  espresso  no!!!
Allora ti dico solo di avere un po' di pazienza. Venerdě prossimo vado in
biblioteca e vedo di recuperare quello studio sugli immobili nel lungo
periodo di cui ho parlato, cosě discuteremo su dati certi.
--
www.reits.135.it


 periodo di cui ho parlato, così discuteremo su dati certi.
Ti do un aiutino: vai su 
http://www.homeonline.it/docs/EsPerPrivAb.pdf
e leggi il tutto. Guarda soprattutto il grafico, noterai che i prezzi
al mq a milano (la cara milano!) dal 1992 a oggi sono in pratica
rimasti uguali.  Senza contare che i prezzi si riferiscono al nuovo e
la tua casa comprata nel 1992 non è più nuova... e monetizziamo i
soliti rischi di perdita del capitale (incendi, frane etc) e di
svalutazione dello stesso (es una bella moschea di fronte)
A questo punto aggiungiamo gli affitti (monetizziamo i rischi connessi:
periodi sfitti o inquilino che non paga) , togliamo tasse
(dichiarazione dei redditi, ICI ...), gabelle (es spese notarili in
acquisto e vendita ...) e manutenzioni straordinarie varie (nel mio
piccolo a mesi dovrò pagare un bel 6000 euro fra rifacimento facciata
e ascensore da mettere a norma).
Nel frattempo come BTP lungo prima avrei avuto un decennale (più
lunghi nel 92 non esistevano) con rendimento del 12,5% ... alla
scadenza avrei convertito in un titolo a 3/5 anni con rendimento 4%. (
per i rendimenti reali tabelle ISTAT su
http://www.istat.it/prezzi/precon/rivalutazioni/variaz34.html
)
Fatti i conti della serva sei ancora sicuro che la casa sia il miglior
investimento? :)
Soprattutto se monetizziamo anche l'assenza di eventuali incazzature
non c'è confonto, non c'è mai stato e probabilmente non ci sarà mai.
PS Non ti sei mai chiesto a cosa sia dovuto l'andamento dei fondi
immobiliari quotati in Borsa?  Sulla carta sono il miglior rendimento
possibile (prestigiosi uffici, centri commerciali), nella realtà si
sono rivelati piuttosto scarsini.   Io ho una teoria: chi ha abbastanza
cultura finanziaria da valutare correttamente il giro degli immobili...
ne sta lontano.

 nel 2023 dove sarebbe l'occasionalita' ??
io   mi  riferivo  alla  plusvalenza  , la  vendita a  prezzo  superiore
alla  pari  che si  realizza  una volta soltanto  .
Scusa  le  mie  parole  , sembra  leggendole
che ti  voglia  insegnare cos  è una plusvalenza  , 
non è  così  l  ho  fatto  per chiarire  l equivoco.
Intendo  dire che  vanno  sperati  i  guadagni
ottenuti  dalla  vendita del BTP  , eventi  irripetibili,
dalla  cedola che  va  considerato  il  guadagno  costante
che  è  però  piu  basso  .
Mi  sono  spiegato?


 Non capisco cosa ci vedi di strano. 
Avevo  l  impressione di  parlare  con due  persone diverse:)
Non conosci  la  mia  storia  e  l  incidente che
ho avuto  con il  fisco  , che me  lo  ha  reso  
insopportabile  , per  me  il Fisco  ha  torto  
fino  a  prova  contraria, sai.  


 rimasti uguali. 
C  è  anche  l  aspetto  fiscale  .
Affitti  la casa  , l  inquilino  non paga  l affitto
e  ti  tocca  denunciare  l affitto  nel  740  ANCHE  
SE  NON HA  VERAMENTE AVUTO  I  SOLDI  .
La  legge  degli affitti  la  431/98  prevede  un credito
d  imposta  per  il  proprietario  al  momento  in cui  ottiene
la sentenza di  convalida di  morosità  dal giudice  .
è  una presa  in giro  , fatta  per  far  pagare  
le  tasse su  soldi  mai  visti  per anni  ,
data  la  lunghezza delle  cause  in Tribunale  .
Cosa  ne dite di questa cosa  ?
pagare  le tasse su  soldi  mai  visti!!! 


 Su questo non ci piove.  
Nooo ! Io  conservo in casa mia  la  foto  di Buffett
come  altri Padre Pio:).
Avevo l  occasione  per inserirmi e  fare  una battuta
brillante  , per di  piu  IT  come  pochi ,
citando  un premio Nobel  dell Economia  sul  NG
di  investimenti  .
A  parte  gli  scherzxi  ,
oltre  alla  vexata questio del rendimento  
da  immobile  o  BTP  alla  fine  vale
il  l aspetto della  semplicità  di vita,
è  inutile  rovinarsi la vita  per  conservare
il  capitale e  morire  per  lo stress  nel  frattempo.
Vedi  la storia  del  padre di  uno  dei 
partecipanti  che ha venduto  casa  per  la disperazione.


 ha scritto nel messaggio
Ti do un aiutino: vai su 
http://www.homeonline.it/docs/EsPerPrivAb.pdf
e leggi il tutto. Guarda soprattutto il grafico, noterai che i prezzi
al mq a milano (la cara milano!) dal 1992 a oggi sono in pratica
rimasti uguali.
* Periodo un po' troppo breve. Ci può benissimo stare che in un decennio i
prezzi rimangano invariati. Io mi riferisco a periodi molto più lunghi: 30
anni almeno. Comunque discuteremo poi sui dati che spero di recuperare
venerdì e che partono dagli anni '60.
 Senza contare che i prezzi si riferiscono al nuovo e
la tua casa comprata nel 1992 non è più nuova... e monetizziamo i
soliti rischi di perdita del capitale (incendi, frane etc) e di
svalutazione dello stesso (es una bella moschea di fronte)
* Allora poniamo, per par condicio, che ritorni di nuovo una crisi
petrolifera (o qualcosa di analogo)  come degli anni '70 con iperinflazione
e risalita dei tassi alle stelle. A quel punto con nuovi BTP con rendimenti
ben più alti del tuo vecchio BTP che fai? In una crisi di quel tipo un
affitto lo puoi adeguare all'andamento del costo della vita, senza contare
l'effetto "bene rifugio" che fa lievitare il prezzo dell'immobile. Come vedi
da questa semplice considerazione non ci sono investimenti privi di rischio.
E' un fatto che chiunque s'intenda un po' di teoria del portafoglio
efficiente sa che una quota di immobiliare nel patrimonio complessivo, non
solo migliora la performance sul lungo periodo ma contribuisce ad abbassare
la volatilità del portafoglio.
PS Non ti sei mai chiesto a cosa sia dovuto l'andamento dei fondi
immobiliari quotati in Borsa?  Sulla carta sono il miglior rendimento
possibile (prestigiosi uffici, centri commerciali), nella realtà si
sono rivelati piuttosto scarsini.   Io ho una teoria: chi ha abbastanza
cultura finanziaria da valutare correttamente il giro degli immobili...
ne sta lontano.
* Non conosco sufficientemente i fondi immobiliari italiani. Per il poco che
ne so quotano al di sotto del NAV, sono poco liquidi e poco utilizzati dagli
investitori (probabilmente a ragione). Penso che siano mal strutturati e che
le normative che li regolano non contribuiscano al loro decollo. Era un
problema che avevano anche i REITs americani (che conosco abbastanza bene)
fino a che nuove norme li hanno resi strumenti estremamente competitivi
rispetto alle forme tradizionali di investimento (azioni e bond). Forse
quando anche in questo paese del terzo mondo finanziario li introdurranno
(se ne parla da tempo) potremo avere strumenti più agili per investire
nell'immobiliare.


 Correggo... non lo considero proprio un investimento 
da  stampare e  distribuire  con volantini  allo
 stadio!!!


 petrolifera (o qualcosa di analogo)  come degli anni '70 con iperinflazione
Par condicio per par condicio .... perchè allora non ipotizziamo una
situazione argentina dove gli immobili hanno perso un terzo del valore?
(poco tempo fa ho frequentato degli argentini e mi sono fatto una
cultura sul giro degli investimenti pre e post crisi, utile nel caso
che la situazione italiana peggiori)
Comunque io non sottovaluterei l'autoregolazione del mercato: è
impossibile che il "comprare per affittare" renda di più, a parità di
rischi totali, di X.    Dobbiamo solo individuare X , ovvero
l'investimento con un profilo rischio/rendimento atteso compatibile.
Personalmente adesso (cioè se dovessi OGGI valutare il "comprare per
affittare") gli assegnerei un rendimento inferiore a quello di
strumenti con rischio simile (diciamo ETF iboxx , obbligazionario
corporate euro) ... di conseguenza mi aspetto una discesa dei valori
immobiliari.  Anche se il grosso problema di queste valutazioni è dato
da un fattore distorsivo non secondario: in una realtà poco mobile
come quella italiana parecchi comprano casa per viverci in modo
continuativo.


Sono andato a dare un'occhiata alla pagina che hai indicato, e mi è subito
venuto all'occhio che i "prezzi correnti" sono passati da 2.000 ?/mq a 4.000
?/mq. Mentre quelli "deflazionati" sono passati da circa 3.700 ?/mq a circa
4.100 ?/mq. Il che è ben diverso da "sono in pratica rimasti uguali".

 ha scritto nel messaggio
news:1137662417.2...@g43g2000cwa.googlegroups.com...
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Non credo scendano sai... però ci sarà sicuramente una bella frenata.

 
interessante, potresti eruderci in un topic ad hoc...
:)
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> Non credo scendano sai... però ci sarà sicuramente una bella frenata.
Domandina: negli ultimi anni quante picchiate ha registrato il mercato
immobiliare?
Aiutino: 
http://www.nomisma.it/upload/prospects-2003.pdf
 , e rifletti
sul significato di new housing

 Non credo scendano sai... però ci sarà sicuramente una bella frenata.
Domandina: negli ultimi anni quante picchiate ha registrato il mercato
immobiliare?
Risposta: hai letto ciò che ho scritto? Parlo di FRENATA, non di
PICCHIATA!!! E ti cito il sole24ore su una media delle città di Bari,
Bologna, Firenze, Genova, Milano, Napoli; palermo, Roma, Torino e Verona:
2000 aumento pari a circa 10%
2001 aumento pari a circa 10,3%
2002 aumento pari a circa 11,69%
2003 aumento pari a circa 11,11%
2004 aumento pari a circa 10,82%
2005 (I semestre) aumento pari a circa 4,36% (ipotizza anche il doppio su
base annua, cosa non avvenuta...)
PREVISIONE 2006 aumento pari a circa 3,75% annuo
Come vedi, il trend è già cambiato dal 2002. Anche se leggerissimo, ma gli
aumenti stanno rallentando. L'anno scorso sono rallentati bruscamente, se
consideri che da molte fonti si parla di un aumento inferiore al 10%.
I numeri di cui parlo li puoi trovare sul sito del sole24ore:
"Freno tirato nel 2006. Aumenti sotto il 4%." di Alberto Annichiarico del 16
gennaio 2006.
Tu prima dicevi che "la gente" non impara mai. Io ti rispondo che i prezzi
degli immobili dipendono da molti fattori e, forse, tu non ne consideri
alcuni fondamentali. Per esempio il fatto che la crisi sta togliendo soldi
dai portafogli, il che fa diminuire le compravendite, quindi la richiesta.
Ed il mercato lo fanno domanda/richiesta. Altro fattore è che moltissime
transazioni vengono effettuate grazie ai mutui. I quali sempre più spesso
coprono l'importo totale dell'acquisto. E le banche iniziano a frenare i
periti sui valori degli immobili per motivi di rischio. Alcune di esse, tipo
la Banca Sella, iniziano a considerare il "valore ponderato" dell'immobile
che è inferiore a quello commerciale di un 20%.
Ripeto, io non ho mai parlato di picchiata. E la frenata, è già in atto.
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 Risposta:  
Le  stime di  Nomisma  non hanno  nulla a  che vedere
con la  realtà  che  tocca  al  piccolo  proprietario
immobiliare  . Quando  pensai di  vendere  
alcuni  miei  immobili  mi  basai  sulle  stime
che  leggevo  sui  media  per  valutare  gli  immobili
da  mettere  sul  mrcato    gli agenti  immobiliari  
mi  ridevano  in faccia  , erano cifre  stratosferiche
rispetto  agli effettivi  valori  di  mercato  .
Tanto  per andare al sodo :
mi  rivolgo  ai  sostenitori  del  partito
"delle  magnifiche sorti  e  progressive" ..
Dato  che  la  prova  del  budino  consiste  nel mangiarlo
prometto  un mese di  provvigione  a  chi mi  affitta
un immobile  in mio  possesso  in base  alle stime
degli  enti  come Nomisma mettendo  un termine.
Se  questo  non avviene  me  lo  pagano  loro.
Chi  accetta:)?
Aspetto  di  ricevere  notizie  alla  mia  sfida .


 ha scritto nel messaggio
news:2d982ae02fed810e44e...@mygate.mailgate.org...

Non accetto quell'incarico per nulla al mondo. Mi spiace...

 ha scritto nel messaggio
news:2d982ae02fed810e44e...@mygate.mailgate.org...
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Sai qual'è il problema? Che la gente legge quelle stime e quando andiamo a
parlare con i proprietari vogliono prendere quelle somme, e magari nemmeno
pagarci le provvigioni. Per noi è diventato difficile far capire ai
proprietari il reale valore dell'immobile. Ma il ridicolo è che
nell'immaginario popolare siamo noi ad alzare i prezzi.

 pagarci le provvigioni. 
Poverini   :)
Se  si  pensa  alla  possibilità
di  farsi  pagare  anche  da  chi  non vi  ha
dato  l  incarico di  vendere  mi  viene  da 
piangere:)


  
Gabetti  ha  diffuso  dati  secondo i quali  
nel  2005  il  prezzo  dell  immobile  
in termini  reali  è  stato  negativo  .
Quiesto  dato  fornito  da  un gruppo  
leader  del  settore  immobiliare  ,pone
la parola  fine al  mito  .
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 Non accetto quell'incarico per nulla al mondo. Mi spiace...
Quando  si  tratta  di   venire  al  dunque
tutti  si  ricordano di avere altri impegni,
non mi  stupisce  .
A parte  questa  considerazione  ,
il  problema reale  sta nel  fatto
che  il  proprietario  immobiliare  
si  trova di  fronte  a  una realtà
del  tutto   scollegata  dai  discorsi  
che si  fanno  , le stime  etc .
Io  Sig Rossi  ho  una casa  che si  trova
in un luogo   preciso  e  in mercato  preciso
da  qui  alle  stime  di  apprezzamento
del Sole  24  Ore  c  è  la stessa  distanza
che  c è  tra  la Terra e  la  Luna  .
Non ci  arriviamo  proprio! 


 ha scritto nel messaggio
news:e9c179dabb7388f49de...@mygate.mailgate.org...

Ti sbagli. Io sono dalla tua parte dall'inizio. Combatto ogni giorno con
proprietari che credono alle favole. Preferisco gestire pochi clienti che mi
chiedono cifre sensate, così offro anche un buon servizio.

 ha scritto nel messaggio
news:c239e34dad761444737...@mygate.mailgate.org...

Noto dell'ironia...
Mi chiedo perchè gli italiani accettino di pagare il lavoro di chiunque:
idraulico, dipendende bancario, assicuratore (avete mai provato a vedere
quanto paghereste di meno senza la sua commissione?), becchino,
elettricista, avvocato, notaio... ma quando si tratta di pagare l'agente
immobiliare riescono tutti a trovare mille scuse. Mi sono persino sentito
dire: "Ma io vendo, tu devi prendere da chi compra. Io i miei soldi li
voglio netti."... che se devo proprio prendere solo da una parte, dovrei
prenderli da chi incassa... non da chi si sta svenando per comprare.
Comunque... tutti bravi a criticarci, fare ironia, e sentenziare sui nostri
guadagni... però chissà come mai per noi trovare personale è impresa
ardua?!?!?! Se è un lavoro in cui non si fatica, si guadagna troppo
eccetera... dovrebbero volerlo fare tutti...

 Ti sbagli. Io sono dalla tua parte dall'inizio. 
Forse  c  è  un equivoco  , non si   tratta  
poi  di  parteggiare , no?
Quello che  volevo  sostenere  
è precisamente  questo  :  che  il piccolo  proprietario
si  trova  in una situazione  che non ha nulla  
a che vedere  con le stime del Sole 24  Ore  etc
che sono  , nella sua situazione concreta  e particolare ,
ingannevoli  , fuorvianti  .


 idraulico, dipendende bancario, assicuratore 
Perchè   chiedere soldi a  chi  non si  rivolto  
all agente  mi  sembra discutibile e  disgustoso
che  la  legge  lo  permetta  .
Guarda che  io  ho  pagato  regolarmente  
l  agente immobiliare  con il  quale  ho  firmato
l  incarico  .
Diverso  è  il  caso di  chi  si  presenta
anche  in incognito  , fa  vendere e  chiede
la  commissione all  ignaro  venditore  .


immobiliare riescono tutti a trovare mille scuse.
Perché le commissioni sono esose?

eccetera... dovrebbero volerlo fare tutti...
Non so da te, ma qui a Pisa dove c'è un vivace mercato immobiliare, le
microagenzie nascono come funghi.  In una città di 90000 abitanti, sulle
pagine gialle ne risultano 142, senza contare quelle nei paesi
limitrofi.  Credo che non si possa generalizzatre, ma l'impressione che
mi danno è quella di avventurieri: lavoro rischioso e ben pagato, con
cartello efficiente che impedisce il calo dei prezzi.  Fai un colpo ogni
tanto, ma quando lo fai ti basta per un po'.  Magari mi sbaglio.