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Titolo: bolla immobiliare

Salve a tutti,
qualcuna sarebbe così gentile da spiegarmi
cos'è la "bolla immobiliare" e se in italia
potrebbe manifestarsi in un futuro prossimo
visto che da circa 5/6 anni gli immobili hanno
subito ingenti incrementi?
grazie!
ringo

Dunque il mio pronostico è che fra un po' molti si mangeranno i mattoni
strapagati  per campare...........
Ti consiglio di studiare ciò che è successo nel 1989 e seguenti in Giappone
saluti

 
il calo è anche fisiologico perchè ormai il mutuo che ti fanno è al 
limite di ciò che può pagare una persona media al mese in italia in base 
al suo stipendio e i tassi dei mutui sono quasi ai minimi storici.
quindi nell'immobiliare ormai sei a filo e se cresce cresce poco.
ormai cominciano a vedersi immobili che si vendono dopo diversi giorni 
quando tempo fa venivano bruciati.
Il mercato immobiliare storicamente non è destinato a decrescere 
seguendo crolli ma tutto ormai dice che se salirà lo farà poco se non 
lateralizzando.
saluti



Anche io penso che il mercato immobiliare sia al termine della sua folle corsa
degli ultimi anni.
A questo proposito cosa ne pensate dei fondi di investimento offerti dalle
Poste Italiane e in particolare del nuovo Fondo Immobiliare chiuso che è stato
messo alla sottoscrizione il 15 settembre?
(
http://www.poste.it/bancoposta/fondibancoposta
)
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Messaggio inviato con Excite Newsgroup.
http://www.excite.it/newsgroup

 al suo stipendio e i tassi dei mutui sono quasi ai minimi storici.
Prova a cercare di comprare una casa oggi in italia e vedrai di quanto
sono calati gli immobili e soprattutto di quanti ce ne sono in vendita.
Mi racconta un mio amico che vive in italia in una grande citta' che non
ha mai visto cosi' pochi cartelli vendesi e cosi' tanti cartelli
affittasi come ora.
Questo vorra' pur dire qualcosa, no?

 sono calati gli immobili e soprattutto di quanti ce ne sono in vendita.
il mio termine calo era rivolto al futuro non alla situazione odierna 
nella quale siamo vicini ai massimi per il motivo fisiologico da me detto.

 affittasi come ora.
Io a Milano mentre vado al lavoro vedo una valanga di vendesi e nessun 
affittasi :-)
Per la cronaca esco in metro a duomo e faccio un centinaio di metri; poi più 
in periferia la cosa può essere diversa, ma se vedi tutta la valanga di 
condomini che hanno costruito (tipo quelli in lorenteggio, fiordaliso, ecc) 
non credo che cambi molto... 

 non credo che cambi molto... 
che poi fra l'altro anche a me risulta vero quello che dici tu....

Il problema e che i costruttori,  continuano a richiedere concessioni
edilizie per edificare.
Forse e' arrivato il momento che le amministrazioni locali nella concessione
edilizia,  dovrebbero indicare che il fabbricato, se non viene ultimato in
un determinato tempo, dovrebbe essere confiscato per la demolizione e
restituire il terreno ai nuovi proprietari in maniera frazionata.

  
questo  e`  il parere  che si puo leggere sul sito di Aduc 
Europa Immobiliare n. 1: il fondo comune immobiliare chiuso distribuito
da Banco Posta
di Paolo Venturini*
 
Il fondo in esame e’ stato promosso dalla Vegagest s.p.a. SGR, societa’
controllata per il 94% complessivo dalle Casse di Risparmio di Ferrara,
S. Miniato e Cento e dalla Societa’ Cattolica di Assicurazione
(rispettivamente con il 41, 24, 11 e 18%). La stessa Vegagest sara’ la
societa’ che gestira’ i patrimoni confluiti nel fondo (170 milioni di
Euro suddivisi in 68.000 quote da 2.500 Euro), per il periodo di durata
dello stesso previsto in 10 anni a partire dal 31.12 successivo alla
data in cui si chiude il c.d. richiamo degli impegni, vale a dire il
momento in cui il risparmiatore/sottoscrittore che ha deciso di aderire
alla sollecitazione in fase di collocamento, viene chiamato a versare
quanto ha inteso sottoscrivere.
E’ percio’ evidente che la durata prevista sara’ almeno fino alla data
del 31.12.2015, visto che il periodo di sottoscrizione termina il
15.12.2004 ed il periodo di richiamo citato dura 30 gg. Tale durata puo’
allungarsi fino ad ulteriori 3 anni di c.d. periodo di grazia, che i
regolamenti vigenti concedono alle SGR di questo tipo di fondi per
completare la smobilizzazione di tutti i cespiti, la cui maggioranza
sono per l’appunto immobili dalla non immediata monetizzazione.
Questo fondamentale aspetto deve assolutamente essere rimarcato ad un
potenziale sottoscrittore, al fine di evitare spiacevoli sorprese: esso
infatti deve conoscere bene che questo tipo di investimento prevede la
possibilita’ di rimborso al valore reale della quota solo in fase di
liquidazione finale del fondo, e quindi alla scadenza prevista (salvo
eventuali rimborsi parziali pro quota che la SGR puo’ decidere di
deliberare a fronte di disinvestimenti realizzati, ma in ogni caso non
prima della scadenza del 5° anno di vita del fondo).
Trattasi quindi di investimento di lungo termine, e questo
importantissimo aspetto fa gia’ sorgere non poche perplessita’ sulla
figura del collocatore principale, vale a dire Poste Italiane, in
special modo pensando alla grande quantita’ di pensionati che sono
clienti delle suddette, e che sicuramente non rappresentano il target
ideale come eta’ degli investitori in un fondo come quello analizzato.
Altro aspetto importante, non solo per il fondo Europa Immobiliare N. 1
ma per tutti quelli appartenenti a questa categoria e’ che durante la
vita del fondo (da quando lo stesso andra’ in quotazione su Borsa
Italia/Mtf), sara’ possibile liquidare la posizione (e di contro
acquistare la stessa), ma a condizioni molto diverse da quelle di Valore
Unitario Netto della quota (N.A.V. in inglese – Net Asset Value). E’ di
fatti ampiamente documentato come tutti i fondi immobiliari chiusi
seguano lo stesso andamento, vale a dire che il valore quota (che
corrispondera’ dal momento della quotazione al valore scambiato sul
mercato) ed il N.A.V. siano ben distanti tra di loro durante la
trattazione sul mercato, con uno sconto netto che puo’ arrivare a
superare il 30% da parte del valore di quotazione (vedi i casi del
Nextra Immobiliare Europa e del Tecla riferiti agli ultimi dati
disponibili del 30.06.04). Lo sconto sul N.A.V. subisce la massima
variabile normalmente nel mese successivo alla quotazione, per poi molto
lentamente recuperare durante la vita del fondo, fino a ritornare
praticamente a coincidere al momento della liquidazione. Questo aspetto
del massimo sconto non e’ dovuto ad altro che alle regole di mercato: e’
infatti evidente che, avendo per legge la SGR, 24 mesi di tempo dalla
chiusura del collocamento per procedere alla quotazione su Borsa Italia,
tale intervallo di tempo consentira’ di accumulare consistentemente il
numero di coloro che necessiteranno per un qualsiasi motivo di liquidare
la loro posizione, e questo numero aumentera’ tanto piu’ l’intervallo
sara’ lungo: quando si apriranno le contrattazioni la forza delle
vendite abbassera’ notevolmente il valore della quotazione. E proprio
quello sarebbe il momento giusto di entrare per chi lo volesse fare, ed
in questo caso, in un’ ottica di diversificazione ed all’interno di una
categoria di persone ben precise (non certo pensionati), mi sento di
sottoscriverne la concettualita’.
Sottolineo come il termine di 24 mesi sopra citato sia stato allungato
in base all’art. 4 del Decreto Min. Economia n. 47 del 31.01.2003, dai
precedenti 12 mesi, in maniera a mio avviso eccessiva, in relazione alla
totale mancanza di possibilita’ di disinvestire comunque questo tipo di
investimento nel periodo suddetto.
Il fenomeno della quotazione a sconto si registra per tutti gli attuali
13 fondi immobiliari quotati su Borsa Italia, ed oltre a quanto gia’
rimarcato, sono anche altri i punti che lo determinano:
1) Scambi giornalieri ridottissimi (media dell’ 1 per mille circa sul
patrimonio del fondo)
2) Mancanza di interesse da parte della SGR a sostenere le quotazioni
dopo il collocamento, lasciando al mercato la formazione del prezzo
3) Dimensione limitata dei fondi immobiliari chiusi italiani rispetto ad
altre realta’ (bastera’ pensare che in U.S.A. il fondo di questo genere
– chiamati REITS che sta per Real Estate Investment Trusts – di maggiori
dimensioni capitalizza da solo piu’ di tutti i nostrani messi insieme)
4) Assenza quasi totale, per tutti i motivi sopra citati, di investitori
istituzionali, indispensabili per vitalizzare un qualsiasi mercato
Un altro aspetto che un risparmiatore deve conoscere prima di decidere
di procedere alla sottoscrizione di quote di questo tipo di fondo in
fase di collocamento e’ che, se in fase di adesione, non fosse raggiunta
la soglia minima richiesta di sottoscrizione per il 60% del valore
totale del fondo, la SGR promotrice puo’ decidere di allungare fino al
18° mese successivo alla data di pubblicazione del Prospetto Informativo
(in pratica nel nostro caso fino al Febbraio 2006) il periodo valido per
la sottoscrizione delle quote. In questo caso il periodo durante il
quale il sottoscrittore deve mantenere la disponibilita’ liquida per il
pagamento di quanto promesso di acquistare potrebbe allungarsi a
dismisura, contemporaneamente alla impossibilita’ di investire la cifra
impegnata in maniera alternativa: eventualita’ rara, ma possibile, e che
in quanto tale l’investitore deve conoscere.
C’e’ infine da considerare la fase che sta attraversando il mercato
immobiliare. Il fondo che acquistera’ gli immobili in questa fase, non
lo fara’ certamente a prezzi particolarmente competitivi. Nessuno puo’
prevedere l’andamento del mercato (di nessun tipo di mercato) ma e’
indiscutibile il fatto che il mercato immobiliare stia vivendo una fase
euforica che ha spinto i prezzi molto in alto. Nessuno puo’ dire fino a
quando questa fase puo’ durare, ma considerato l’investimento di lungo
termine, e’ ragionevole pensare che il lancio di questo fondo
immobiliare risponda essenzialmente a logiche di marketing, utili a far
guadagnare la societa’ di gestione, ma non il sottoscrittore.
Tutto quanto sopra indicato va praticamente nella stessa direzione, e
cioe’ quella di sconsigliare la sottoscrizione di quote di questo tipo
di fondi in fase di collocamento e procedere eventualmente, solo
scegliendo sul panorama di fondi immobiliari chiusi gia’ in fase di
quotazione, usufruendo dello sconto gia’ ampiamente inquadrato, ma in
questo caso specifico, avendo un altro vantaggio, e cioe’ quello di
risparmiare (al netto delle commissioni di negoziazione di borsa
comunque inferiori), l’importo delle commissioni di sottoscrizione che
il fondo Europa Immobiliare N. 1 prevede nella misura max. del 3%, con
possibilita’ per i collocatori di decidere uno sconto fino al 100% del
costo: possibilita’ alquanto remota, a nostro parere.
Nel leggere accuratamente il Prospetto Informativo ed il Regolamento del
fondo in esame sono inoltre emersi alcuni fatti specifici degni di
attenzione.
In primis dobbiamo sottolineare che la C.R. di Ferrara (Banca
Depositaria e soggetto incaricato del collocamento insieme alle Poste
Italiane) detiene il 41% del capitale della Vegagest SGR, ma che tale
aspetto indiscutibilmente potenziale generatore di conflitti di
interessi non viene mai sottolineato come andrebbe doverosamente fatto,
in rispetto del principio che, nonostante le cattive modifiche apportate
dal gia’ citato Decreto n. 47 Min. Econ. che hanno fatto decadere il
divieto di effettuare operazioni in conflitto di interessi, rimane pur
sempre valido ed irrinunciabile, e cioe’ quello per cui la SGR(Vegagest)
e la Banca Depositaria (C.R. di Ferrara) “devono agire in modo
indipendente e nell’interesse dei partecipanti”. Sottaciere quanto detto
non va di certo in questa direzione.
Un altro aspetto del Fondo che non convince troppo (o nulla) e’ la
introduzione di commissioni di incentivo a favore della SGR in fase di
liquidazione del fondo, previste nella misura del 18% del risultato
eccedente l'obiettivo minimo di benchmark del 7% annuo composto. Il
parametro di riferimento e’ uno tra i piu’ alti della categoria (solo
Bnl Immobiliare Crescita e Tecla di Pirelli RE hanno benchmarks piu’
elevati), cio’ nonostante ci sembrano gia’ sufficienti le commissioni di
gestioni annue dell’1,8% a favore della SGR + lo 0,1% a favore della
Banca Depositaria, che rientrano sui valori di categoria, a remunerare
il lavoro del gestore.
Tutto questo per cio’ che riguarda i parametri che chiameremo
individuabili ed in quanto tali anche controllabili: quello che non
sara’ mai controllabile (ma questo vale un po’ per tutto il risparmio
gestito), saranno quella miriade di spese elencate e previste ma non
inquadrabili, tipo compensi esperti e consulenti vari, compravendite
strumenti finanziari, premi assicurativi legati all’attivita’, spese
notarili e legali, spese per contrattualistica di appalto e varia, oneri
accessori, etc. etc. etc. : per tutte le quali non ci rimane che ben
sperare…
* Consulente Finanziario Indipendente, Studio Delta  Versione stampabile
 
in sostanza   il fondo della Posta ha questi difetti:
ci sono molte commissioni  : di ingresso  , di gestione ed e` annua,
di performance  alla fine  .
Si compra a un prezzo  alto perche` il mercato immobiliare
che costituisce la base su cui si fonda  il fondo  e`  caro adesso,
uno puo dover aspettare tre anni  prima di riavere  il proprio denaro.
Ma questo la Posta non lo dice...
-- 
Posted via Mailgate.ORG Server - 
http://www.Mailgate.ORG

 
sapresti indicarmi i  siti dei  vari fondi immobiliari?
anche per comprarli  non occorre  avere un c/c  presso  la banca
depositaria  no?  (  come e` per i fondi classici  , vedi circolare
della  Banca d Italia del 1999).


 sapresti indicarmi i  siti dei  vari fondi immobiliari?
Henderson Horizon Pan European Property Equities Fund A2 Acc
ING (L) Invest European Real Estate X Acc 	   	
Morgan Stanley SICAV Asian Property Fund A EUR Acc 	
Morgan Stanley SICAV European Property Fund A € Acc 	
Morgan Stanley SICAV US Property Fund A EUR Acc 	
Nextra Azioni Immobiliari Acc 	   	   	
PIXel Real Estate Acc
Nota: non investono solo in italia e sono per lo più azionari, investono 
in titoli europei del settore immobiliare spero fosse quello che cercassi.
La media del rendimento di questi fondi da inizio anno è il 18.8%
Ah...CA è il migliore eh... ;-)
saluti.

 restituire il terreno ai nuovi proprietari in maniera frazionata.
Ma stai dicendo sul serio? 

 edilizie per edificare.
Se lo fanno non credi che sia perche' c'e' mercato?

 non credo che cambi molto...
Significa che c'e' richiesta, come sempre.

 Se lo fanno non credi che sia perche' c'e' mercato?
Certamente, Se poi le disponibilta' sono enormi, il costruttore preferisce
gli immobili a qualsiasi altra forma di investimento. Almeno questo e'
quello che e' stato fatto negli ultimi 50 anni.

  
no  , veramente cercavo i  siti di  fondi immobiliari  
per capirsi  Alpha  , Pirelli Real Estate . Sono piu sicuri
di fondi  che comprano  azioni , alla fine sono pur sempre fondi
azionari inadatti al mio grado di rischio .
Certo  rendono di piu  ma  quando perdono... 
almeno CA non ti fa perdere , il capitale intendo  ,
lo preciso per evitare discussioni .


 azionari inadatti al mio grado di rischio .
www.borsaitalia.it
Sezione  MTF (mercato telematico fondi)
Ciao
Attilio

 Questo vorra' pur dire qualcosa, no?
Fittasi è il preludio del vendesi , le attivtà sono in calo a causa della
crisi e i fitti non remunerano gli investitori. In piu' sono aumentate le
imposte per le seconde case...............e in ultimo le bolle scoppiano
quando tutti credono che un mercato è inarrestabile......

> Significa che c'e' richiesta, come sempre.
La stessa richiesta di Tiscali a 1100 euro hahhaha e del Nasdaq a 5000


Io lavoro e abito a Milano (purtroppo) e pago regolarmente il pizzo... ops
volevo dire l'affitto al mio proprietario, se ci fosse il minimo sboom con
un calo dei prezzi sarei il primo a cercare di comperare una casa.
e come me sarebbero in centinaia nella mia stessa situazione.
E questo sosterrebbe comunque i prezzi.
Ecco dunque il perche credo che non esistera uno sboom.
Credo che i prezzi degli immobili potranno diminuire se e solo se almeno
dopo 4 o 5 anni di trend positivo della borsa i risparmiatori troveranno
favorevole investire in altro piuttosto che in case e soprattutto
ritroveranno la fiducia per farlo.
In un altra vita faremo esperienza di cio

 La stessa richiesta di Tiscali a 1100 euro hahhaha e del Nasdaq a 5000
Si', come paragonare la merda al risotto... :-(

 Si', come paragonare la merda al risotto... :-(
vero per comprare Tiscali non devo ricorrere al notaio ......



Non ne dubitavo, visto che tu come l'altro fesso mangiate sulle spalle dei
risparmiatori, a qualsiasi titolo.

 risparmiatori, a qualsiasi titolo.
solita polimica sterile e idiota....
Piuttosto in tema di trollaggio la denuncia che devi fare verso Ghigo l'hai
preparata?

 In un altra vita faremo esperienza di cio
4 o 5 anni non sono tanti o almeno non per me

 definizione.
Concordo con la domanda posta da robo. 
Se compri all'apice della bolla, x provare il brivido di perdere quasi
tutto quello ke hai investito te lo posso vendere io 1 fondo ke dopo la
fantastica annata dell'anno 2003 (borse in salita) fa ancora (nel 2004)
meno 80-90 rispetto alle quotazioni del 2000 !!! ;))
oppure facciamo prima  se tu mi dai 5000 euro e io fra 2-3 anni te ne
restituisco solo 1000 !!! ti assicuro 
che la sensazione che proverai  sara' identica !! ;))

...

Concordo, inoltre il mercato immobiliare ha raggiunto i minimi quando la
borsa faceva + 10%
al giorno !!! 
X rivedere 1 situazione simile ne passeranno di anni !!!
Certo ora siamo nella situazione opposta, dove la gente, scottata dalla
borsa si e' precipitata sul mattone
Quindi 1 certo riflusso dopo 2 o 3 anni di risalita del mercato immobiliare
ci puo' anche stare, ma di 1 vero e proprio crollo io non parlerei + che
altro si trattera' di 1 assestamento.

...

hey hey, se ci tieni tanto posso cederti la piorita' !!! 
Mi accontento anke se mi tieni compagnia.
ahahahahah