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Titolo: Fine crisi del mattone? (palla di cristallo)

Guardavo su internet grafici storici deflazionati sul prezzo delle case in 
italia.
Lo sboom immobiliare č iniziato nel 2007.
Vedevo che negli altri sboom passati il periodo di crisi del mattone č 
durato dai 5-8 anni.
Secondo voi potrebbe essere ragionevole gestire i propri soldini in modo di 
essere sufficientemente liquido tra 3-4 anni allo scopo di entrare allora 
nel mattone?
L'imposta sostitutiva sugli affitti non credete che possa dare un aiuto a un 
recupero prematuro del mercato immobiliare?
Una tassazione al 20% invece che al 40% non potrebbe far riconsiderare tante 
affermazioni anti-mattone lette su questo ng??? 

 tante affermazioni anti-mattone lette su questo ng???
Mah... 

 affermazioni anti-mattone lette su questo ng???
Contesto  l  espressione  affermazioni anti mattone ,
cio`  detto  ,  penso che  l  imposta  sostitutiva 
sia  quello  che  serve  a  rilanciare  il  settore  immobiliare.
Infatti  se  il  mattone  e`  un  investimento ,
allora  il  mattone  va  giudicato  come  si  fa un investimento,
PER  QUELLO  CHE  RENDE. Cioe` va  eliminata la  storiella  da bambini
della  rivalutazione .
-- 
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La rivalutazione fa parte del rendimento.
Se comperi un'obbligazione al 5% con scadenza 2015 che quota 90 e viene 
rimborsata a 100....non dirai che il rendimento è il 5% ma il 5% + quei 10 
di rimborso del capitale (almeno....sul mio conto fineco viene considerato 
pure il valore capitale).
Non vedo perchè lo stesso ragionamento non debba essere fatto su un 
investimento immobiliare.
Del resto gli anti-mattone dicono che l'investimento NON è buono perchè se 
comperi un immobile di 100 e lo rivendi dopo 5 anni a 100 in realtà ci hai 
perso almeno 15 (imposta di registro...notaio ecc.ecc.) e questo va ad 
incidere NEGATIVAMENTE sul rendimento.
Allo stesso modo se compero a 100 (che diventano 115) e dopo dieci anni che 
affitto a 5 lordi vendo l'immobile a 130n per me il mio rendimento lordo è 
stato di 50 per gli affitti +15 sul valore capitale....quindi 65.
Non so perchè il guadagno sul capitale debba essere una storiella da 
bambini.

 2° me non cambierà gran che ai fini della rivalutazione
Da un punto di vista teorico l'investimento diventa + remunerativo quindi 
dovrebbe valere di più.
Il punto è che si deve vedere se in periodo di crisi lo sconto sulle imposte 
se lo becca il proprietario oppure (più probabilmente) viene diviso anche 
con l'inquilino.
Se prima volevo affittare a 20K pensando di pagare 8 di imposte...ora che so 
di pagare 4 di imposte MAGARI affitto a 18....
Questo giusto perchè in periodo di crisi a 20K non affitterò mai mentre a 
18....FORSE... 

 bambini.
Perche`  non  si  tratta  di  un guadagno  ottenuto  magicamente.
Il discorso  che  si  fa  di  solito  e`  una  cosa  del genere :
ho  comprato  a  80 e  ho rivenduto  a  150 , vedi ? Ho fatto
un guadagno di 70 !!!!!!  Esclamazioni di  meraviglia etc  etc .
Si  fa  passare per  un guadagno  netto un  ricavo
che 
1  NON  E` SICURO
2  Se  davvero  lo hai  ,  lo  hai  solo  dopo  aver pagato  per anni
le tasse  , ICI , IRPEF ,  spese di  condominio  e  manutenzione
dell  immobile .
Tutte  le  spese  fatte  vanno  SOTTRATTE  dal  ricavo ,  incerto.
No  , quando  io  compro  un obbligazione  lo faccio  per  intascare
una  cedola  e  non per una  plusvalenza  che  puo  esserci  oppure no.
In  conclusione  ,  nel settore  immobiliare ,  occorre  
giudicare  soltanto in base  al  rendimento  dell  immobile.
Quanto  ti  ha  reso DOPO  aver  pagato le tasse  , il  condominio
e le  spese  di  manutenzione  .
Iol  resto  sono   bufale  !


 18....FORSE...
Appunto, i vasi comunicanti. in più ci sarebbe forse una emersione dei 
contratti in nero; anche così i canoni dovrebbero rimanere invariati perché 
se prima affittavo in nero a un prezzo più alto per compensare il rischio, 
ora potrei chiedere meno, ma non lo faccio perché ci pago delle tasse. 
Infine questi provvedimenti non riguardano l'offerta di case in affitto, 
quella sì potrebbe fare abbassare i canoni e il ROE sulle case, ma ciò si 
ottiene penalizzando le case sfitte, non con questi provvedimenti. 

 una  cedola  e  non per una  plusvalenza  che  puo  esserci  oppure no.
Certo, anche per le azioni sarebbe così, ma così non è, e i migliori ricavi 
li puoi ottenere dal compra-rivendere; giusto o sbagliato che sia... 

 La rivalutazione fa parte del rendimento. 
Questo e`  un errore  enorme!!!
Sommi  le mele  con le  pere !


 ottiene penalizzando le case sfitte, non con questi provvedimenti.
Piu  di  appllicare un ICI  doppia  rispetto  alla  prima cssa
che  vuoi  penalizzare? Ma per  favore!!!



Sommo i soldi coi soldi.
Proprio come fa fineco per considerare il rendimento effettivo di un titolo 
obbligazionario (sempre che alla fine l'emittente ti rimborsi veramente). 

 Sommi  le mele  con le  pere !
Sembra a te che farai forse il verduriere :-)
Io guardo i numeri e li confronto con altri investimenti
 
http://i34.tinypic.com/n33h9x.jpg
 
http://i34.tinypic.com/2r2ok08.jpg
 
http://i38.tinypic.com/28bd0yo.jpg
 

 li puoi ottenere dal compra-rivendere; giusto o sbagliato che sia...
No  ,  nel  caso  delle  azioni  e`  proprio  il  contrario:
si  compra  per  rivendere  a  un  prezzo  maggiore ,
Le obbligazioni  invece  si  comprano  guardano  alla  cedola,
non a  una  plusvalenza .  Vanno viste  in modo  opposto.


 Sommo i soldi coi soldi. 
Questo  e`  il  motivo  ,  non vuoi  capire : 
AUGURI!!!  ,  e`  ironico ,  naturalmente!



Salvai! il primo lo avevo già. grazie.

 non a  una  plusvalenza .  Vanno viste  in modo  opposto.
Ma scendi dal pero 

 Sembra a te che farai forse il verduriere :-) 
Io invece  dei  grafici  , parlo  della  realta`.
PS Che  mestiere  farei  io?


 E  allora  ci  rimetti!  Che  investimento!!!
Anche con le azioni, quando il titolo di una società fallisce, non puoi 
portare la perdita in minusvalenza 

 portare la perdita in minusvalenza
Ma  per  le  azioni non ti  propinano  la  storia  dell immobile
che  garantisce  il  capitale .
Parliamo  delle  cose  REALI :
Dimmi quante  azioni  sono  fallite  nella  storia  , confrontalo
con quanto spesso  l inquilino  che non paga  l  affitto  e  il  condominio
e  l amministratore di condominio  ti  pignora  i  mobili?.


 un recupero prematuro del mercato immobiliare?
I costruttori si sono incazzati perche' contiena anche norme antinero,da cui 
immagino che la norma non sia poi cosi' incentivante.
lsd 

 e  l amministratore di condominio  ti  pignora  i  mobili?.
Ma se hai azioni di una società che fallisce perdi tutto (o quasi), mentre 
se un inquilino non ti paga l'immobile ti rimane.
Poi ci sono "escamotage" per non avere problemi più di tanto da un eventuale 
inquilino moroso.
 

 eventuale inquilino moroso.
Sono due investimenti diversi.
L'azione è ad alto rischio il mattone a basso rischio.
Anche l'obbligazione è a rischio superiore del mattone.
Vero che l'inquilino può non pagare ma ovviamente questo rischio è 
incorporato nel corrispettivo richiesto dal mercato.
Affittare bene può voler dire beccarsi anche più del 6% oltre alla 
rivalutazione del mattone che in base ai grafici che ho visto è di poco 
inferiore all'1%.
6 mesi fa per avere in portafoglio un'obbligazione che rendesse il 7% mi 
sono comperato un pochino di debito ellenico.....
In pratica quindi il debito ellenico rendeva come un investimento 
immobiliare.
Mi permetto però di far notare una cosa....io ho comperato debito ellenico 
per una cifra per me modesta....ma se avessi voluto investire una cifra 
importante (poniamo 150K euro) e avessi dovuto scegliere tra debito ellenico 
e mattone....avrei preferito il mattone.
Cosa significa????
Che a parità di remunerazione il mattone ti da comunque maggiori garanzie. 
Che magari sull'ellenico oggi prendo il 6-7% ma tra un po' la grecia mi dice 
che mi rimborserà solo il 30%.
Col mattone normalmente questo non accade.
Salvo terremoti o eventi disastrosi il capitale rimane li....
E' costoso "entrare" nel mattome e ci sono spese di manutenzione...possono 
saltar fuori grattacapi....ma francamente anche gli altri investimenti 
dorati (azioni e obbligazioni) spesso tirano delle fregature colossali..
Ho quasi 40 anni e nel tempo da obbligazioni e sopratutto azioni ho beccato 
così tante fregature che alla fine il mattone sembrerà meno figo e meno 
dinamico....ma un po' mi affascina.
Ciao 

 meno dinamico....ma un po' mi affascina.
Ma indubbiamente gli immobili sono un mucchio di grattacapi, questo non 
credo lo possa negare nessuno... 

 credo lo possa negare nessuno...
L'importante è comperare sempre immobili di qualità.
La fuffa non la vuole nessuno e ti rimane sul groppone.