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Titolo: Darei un rene...

...(sifa per dire) per sapere ORA quanto potrï¿œ valere una casa da 
500.000ï¿œ a fine 2010.

 500.000 a fine 2010.
io darei un rene(sempre si fa per dire) per sapere se una casa oggi
valutata 500.000 euro valga realmente 500.000 euro :-)

 valutata 500.000 euro valga realmente 500.000 euro :-)
dipende da come fai i calcoli.
Quando ho venduto la casa ho calcolato la superficie commerciale con la 
norma UNI10750 (se ben ricordo), sono andato nel sito agenziaterritorio 
per vedere i prezzi al mq del semestre precedente, ho chiesto ad un 
amico architetto che mi ha detto di applicare alcuni coefficienti, ed 
altro, alla fine ho visto che il perito della banca l'ha valutata quasi 
trentamila Euro in piï¿œ :o)

 per vedere i prezzi al mq del semestre precedente, ho chiesto ad un
Ma quelli non erano altro che la media del valore transato. E, alla fine del 
cerchio, si torna inevitabilmente all'inizio, cio�, il transato corrisponde 
ad un valore ponderato o solamente alla commerciabilit� di quel 
momento/periodo?
Nel momento in cui, io, che devo vendere casa, per stabilire il prezzo di 
vendita prendo spunto da quanto ha realizzato il mio vicino tre mesi prima 
e, stante un periodo di prezzi che crescono come gli asparagi, ci attacco un 
20 mila Euro, la media del semestre schizza verso l'alto.
In un periodo come questo, in cui i prezzi non sono scesi ma sono fortemente 
diminuite le transazioni e quindi due transazioni di case di 30 anni fanno 
gi� storico, applicare quel criterio ad una casa che hai pagato a caro 
prezzo nel periodo del boom, ti porterebbe ad una perdita da default. E' un 
riferimento d'accordo, ma solo per capire in che direzione si sta andando e 
da prendere molto con le pinze.
E' pur vero che, nel settore immobiliare in particolare,  i prezzi sono 
determinati dalla domanda e dalla disponibilit� finanziaria, applicare alle 
case un criterio di valore intrinseco � molto difficile.
Cordialit�
Gi
-- 
Per chi avesse necessit� di contattarmi privatamente: 
gsassachiocciolatiscalipuntoit
Scusate il disturbo. 

 case un criterio di valore intrinseco ï¿œ molto difficile.
Il valore intrinseco di un immobile puo' essere inteso come il costo 
necessario per realizzarlo (costo di costruzione). Ma e' un valore che 
dipende dal prezzo del terreno, della mano d'opera, dei materiali e 
quindi puo' variare molto, come il prezzo dell'immobile. Del resto 
nessun bene ha un valore intrinseco, costante e indipendente dal 
contesto socio-economico.
Ovvio che una stima di un immobile con il costo di costruzione e' 
inattendibile, ma e' un buon punto di partenza. Se il costo di 
costruzione scende, ci si aspetta anche che il prezzo dell'immobile 
debba scendere. Ma non e' detto.
In sostanza il valore intrinseco non esiste, ma esiste il prezzo, che va 
stimato con un metodo comparativo.
Ciao ... Dino

 ha scritto nel messaggio 
news:8cb2fdf5-1aa8-44ad...@j24g2000yqa.googlegroups.com...

Un oggetto vale esattamente il prezzo che in un determinato momento il 
mercato � disposto pagare.

 a fine 2010.
aspettare a dicembre 2010 no ? :-))
lol
usando varie stime e vari indicatori potrebbe valere un 15% meno (se la 
discesa dovesse continuare con questa velocitï¿œ),
vale a dire circa 425 mila euro. (questo come puro valore di mercato, nulla 
vieta che arriva un pirla e non chiede neppure lo sconto... senza tenere in 
considerazione che potrebbe non essere mai venduta quella casa neppure a 425 
mila euro adesso... ricordiamoci
che bisogna trovare un acquirente che ha un certo tipo di capitale.)
Tuttavia vanno considerate anche altre questioni:
1) qual'ï¿œ il target e la tipologia di persone che comprerebbero quella casa 
(su una fascia di prezzo cosï¿œ alta al momento attuale le transazioni sono 
ben al di sotto della media...)
2) quanto velocemente si vuole vendere la casa (o in altre parole, la casa 
la vuole vendere oppure no?) Chi tiene annunci alti per piï¿œ di 1 anno 
significa che non vuole vendere realmente la casa e pertando attende il 
pir... che se la compra... un po' come gli annunci sull'usato 
dell'occasione...)
attualmente ritengo che la discesa dei prezzi delle case nei prossimi 
potrebbe addirittura aumentare la sua velocitï¿œ. Questo perchï¿œ i prezzi sono 
rimasti quasi bloccati per molti mesi. C'ï¿œ spazio per un gradino che 
sicuramente verrï¿œ rilevato statisticamente. Ritengo questa ipotesi 
abbastanza probabile in un mercato come quello attuale.
-- 
La grande crisi immobiliare ï¿œ arrivata anche in Italia
http://datamaxy.altervista.org/index.php
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 transazioni sono ben al di sotto della media...)
...ecco su 'sto punto sono in totale confusione ,nel senso: si parla di 
ï¿œ come noccioline ,dicono che a Roma con 500000 ti compri un bilo fuori 
del gra ,grazie al cielo in periferia nord est ti fai una villetta .
Quindi colui che possiede questa cifra se vive a Treviso ï¿œ un ricco ,a 
Roma ï¿œ un pezzente...

 Roma è un pezzente...
Roma caput mundi :-)
Rovettese

 che va stimato con un metodo comparativo.
S�, � anche quello un metodo, ma ha pi� significativa importanza quello 
che misura il valore del bene con quello di uno della stessa tipologia 
nella stessa zona e con le stesse caratteristiche. Questo in teoria, si 
sa, no? Per� subentrano alla fine molte altre cose: il desiderio di 
speculazione, quello della mediazione che molto spesso � stata 
l'origine di molti mali. Ricordo negli anni 80 che vendevo immobili con 
una mediazione del 10/12% + spese per l'acquisizione...roba da matti, e 
in quel periodo infatti che molte citt� hanno avuto un'impennata sui 
prezzi degli immobili, tant'� che ora c'� un minimo di 
regolamentazione, anche se fasulla, poich� molti lasciano al mediatore 
la sua capacit� di trovarsi il suo "spazio di guadagno" purch� sia 
garantito il valore richiesto...
-- 
http://cuccona.myminicity.com/
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Linux Debian - kernel 2.6.18-4-amd64
_________________________
http://xnews.newsguy.com/

 ha scritto nel messaggio 
news:Hvj1n.7637$Ua....@twister2.libero.it...

i rialzi ed i ribassi dipendono anche dall'aviditï¿œ e da quanto sono tonti i 
compratori...
piccolo esempio.
casa a porto san girorgio. luglio 2009 volevano 420000. dicembre 2009 
vogliono 370000.
c'ï¿œ anche chi ha tagliato del 25% in un mese...
altri venditori non si sono piegati di un euro... 

 Roma � un pezzente...
<Roma caput mundi :-)
<Rovettese
se vai a vedere a ROMA hanno un pil procapite altissimo , eppure non lavora 
nessuno ( cio� nel senso che sono tutti statali , non c'� industria , alta 
finanza etc..) 

 altri venditori non si sono piegati di un euro...
e, se ho ben capito, non si puï¿œ dire abbia fatto bene l'uno o l'altro.

 garantito il valore richiesto...
Il mercato "tirava", ma il mercato e' ciclico, quindi poi si e' 
sgonfiato, si e' rigonfiato ed ora si sta sgonfiando di nuovo.
La speculazione fa parte del gioco.
Ma stavamo parlando di prezzo di stima o di prezzo di vendita? Il 
secondo puo' essere benissimo superiore al primo, o inferiore. Dipende 
da quando si vuole comprare/vendere.
Ciao ... Dino

 ha scritto nel messaggio 
news:4b45ddb1$0$701$5fc...@news.tiscali.it...

ï¿œ proprio quello che sta capitando in varie parti d'Italia.
Naturalmente l'invenduto ï¿œ enorme, proprio per questo fattore.


"Daniel NA" <dani...@nospammail.invalid> ha scritto nel messaggio 
news:mn.3bcb7da15d97497c.108125@daniel-na...

da un punto di vista puramente finanziario fa bene chi riesce ad essere in 
attivo e senza perdite con poco capitale
bloccato e molta liquiditï¿œ disponibile per nuovi investimenti.
pertanto potrebbero "far bene" entrambi. Sempre che il secondo venditore, 
colui che non si piega di un euro e non abbassa, non stia per fallire oppure 
preferisca pagare cifre altissime sul finanziamento richiesto alle banche 
pur di non abbassare il prezzo. Se siamo in questo caso
"sta facendo male" perchï¿œ continua a mantenere un capitale bloccato e non 
puï¿œ disporne per entrare in nuovi investimenti.
pertanto ï¿œ necessario un'attenta valutazione del costruttore e del venditore 
prima di poter stabilire una convenienza economica.




beh, per la verit� il prezzo di una stima o quello di vendita non sin 
discostano di molto. Mentre nel primo il valore � determinato dalla 
vetusta, dalle caratteristiche dell'immobile, dalla sua 
classificazione, e dallo stato d'uso, il secondo, quello di vendita, 
oltre ai parametri suddetti tiene anche conto dei valori dei beni 
"similari" venduti in zona o che comunque possono paramentrarsi 
all'oggetto di vendita. E' inteso che anche nella stima si tiene conto 
dei valori dei beni similari della zona, ma non sono significativi, 
sopratutto se la stima � con perizia giurata.



il discorso dei beni similari venduti in zona merita un discorso tutto 
suo...
a suo tempo, il famigerato Ricucci e compagnia, vendeva e comprava lo stesso 
immobile alle sue diverse societ� per creare plusvalenze che gli 
permettevano di ecc ecc.
i proprietari locali, visti i continui rialzi del prezzo di vendit� 
dell'immobile, si convincevano che anche il loro valesse sempre di pi�...
ed ecco che nasce una bolla immobiliare locale...che, se ben pilotata pu� 
estendersi sempre di pi�...
l'unico valore indiscutibile di un immobile � il costo di costruzione. tutti 
gli altri sono valori variabili nel tempo e nello spazio che chiunque pu� 
definire. 

 chiunque pu� definire.
nell'industria � ben nota la possibilit� di trovare un determinato prodotto 
anche sotto il prezzo di costo quando sta per fallire.
Pertanto � vero che il costo di costruzione � noto e non discutibile, 
tuttavia non necessariamente deve determinarne la base del prezzo di 
vendita. In momenti di crisi e difficolt� finanziare pu� capitare anche di 
comprare sotto costo o da privato o da costruttore.
-- 
La grande crisi immobiliare � arrivata anche in Italia
http://datamaxy.altervista.org/index.php
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esatto...il questo caso il prezzo di vendita � dato dal (costo di 
produzione)- (importo che il venditore � disponibile a perdere per motivi 
personali) 

 sopratutto se la stima � con perizia giurata.
No, il prezzo di stima e' quello che tu chiami prezzo di vendita. Mentre 
il prezzo di vendita e' quello, appunto, che si riesce a spuntare, o si 
cerca di spuntare, vendendo l'immobile. Che puo' essere inferiore e 
superiore a quello di stima, dipende dalla necessita' o meno di vendere 
e la necessita' o meno di comprare dell'acquirente.
Ciao ... Dino

 chiunque pu� definire.
Anche il costo di costruzione e' variabile. Dipende dal costo della 
manodopera e dei materiali, che non sono costanti. In genere il costo di 
costruzione si valuta al momento della stima, proprio per questa 
ragione. Cmq non e' un buon metodo di stima, puo' essere utile invece 
agli operatori per valutare se il costo di costruzione consente un certo 
profitto, stimando quindi il prezzo di vendita dell'immobile finito.
Ciao ... Dino