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Titolo: casa. conviene?

Ciao a tutti,
alla ricerca di una casa, la mia oramai e' stata venduta, vorrei un
consiglio.
Secondo voi e' piu' conveniente comperare un trilocale con mutuo.(dove
vivere)
O un bilocale(dove viveere), e poi un monolocale (solo il mono con
mutuo), mettere quest' ultimo in affitto e ripagare piano piano il
mutuo? Con le tasse sulla seconda casa conviene o l'investimento e'
sbagliato?
Ciao
Sara

Ciao,
la soluzione migliore sarebbe bilocale in cui vivere e monolocale da
affittare.
Stai attenta a:
1. tipo e condizioni del mutuo,
2. spese di gestione e manutenzione dell monolocale,
3. fiscalmente ti conviene?
4. "fai pagare il mutuo e le spese all'inquilino" ...
-nk.

nk. ha scritto:

grazie mille....ho una serie di punti da discutere con il
commercialista.
Grazie!!!!
ciao
sara

 sbagliato?
Ovviamente la più conveniente è la seconda opzione(nel primo caso hai solo 
spese e nessun entrata, nel secondo hai maggiori spese ma anche maggiori 
entrate).
Tieni conto però che più le case sono piccole, più aumenta il valore al mq 
che ti fanno pagare quando le acquisti.
Inoltre comprando due case devi pagare due rogiti e due provvigioni 
all'agenzia.

 sbagliato?
Certamente l'affitto (netto di tutte le spese) non è sufficiente a ripagare
il mutuo, è una cosa che devi valutare bene...
E' una scelta che dipende anche dalle tue aspettative familiari (in quanti
siete e in quanti vi aspettate di essere nel giro di qualche anno?), dalla
zona, dalla città, ecc. Solo tu lo puoi sapere...

 sbagliato?
Al "comprare per affittare" credono solo i privati ignoranti in materie
finanziarie (volgarmente detti parco buoi).  Di questi thread ne leggo
svariati al mese, e mai nessuno è riuscito a DIMOSTRARE la bontà del
rapporto rendimento/rischio di questo cosiddetto "investimento"
Mi ricorda la storia delle obbligazioni argentine: una massa di
ignoranti che non si è mai chiesta come faceva un titolo "sicuro come
un BOT" a rendere il triplo...

YuryssG ha scritto:

salve sono un privato ignorante in materie finanziarie....eheheheheheh
ciao
Sara

 ha scritto nel messaggio 
news:1152780042.6...@b28g2000cwb.googlegroups.com...
Al "comprare per affittare" credono solo i privati ignoranti in materie
finanziarie
Mah, sarò anche un bue, ma comprare per affittare negli ultimi anni ha 
consentito, almeno al sottoscritto, rendite interessanti, nell'ordine dell' 
8% annuo NETTO complessivo, fra rivalutazione e rendita.

 8% annuo NETTO complessivo, fra rivalutazione e rendita.
Vedo che non sei bue del tutto :)
"Almeno al sottoscritto"  è molto diverso da "chiunque"... ma fai un
passino in più, magari posta un'analisi quantitativa/qualitativa dei
rischi che ha sopportato nel periodo.
Incomincia dal valutare il fatto che ogni anno si iniziano in Italia
50000 (cinquantamila) cause di sfratto per morosità, ovvero ogni anno
50000 "investitori in mattone" invece di ricevere affitti pagano
avvocati nella speranza di riottenere prima o poi la disponibilità
dell'appartamento.


Mai sentito parlare del RER (real estate risk)?
Ti consiglio le letture di Roll, Ross, Chen et al. sui modelli APT.
Acquistare un immobile, affittarlo e rivenderlo sono azioni fatte da
molti investitori di successo (vedi Kiyosaki) ... basta saperlo fare.
-nk.

...
ZAK
Mi ricorda la storia delle obbligazioni argentine: una massa di
ignoranti che non si è mai chiesta come faceva un titolo "sicuro come
un BOT" a rendere il triplo...
Ti correggo:
Le obb Argentina quando furono sottoscritte, rendevano si e no 3 o 4 punti
+ dei Bot. 

...
Acquistare un immobile, affittarlo e rivenderlo sono azioni fatte da
molti investitori di successo (vedi Kiyosaki) ... basta saperlo fare.
Vero.
Vedi che Bella Carriera ha Fatto Ricucci .... ;))

...
ZAK
Acquistare un immobile, affittarlo e rivenderlo sono azioni fatte da
molti investitori di successo (vedi Kiyosaki) ... basta saperlo fare.
Vero.
Vedi che Bella Carriera ha Fatto Ricucci .... ;))
A proèposito: oggi Esce, se volete andare a salutarlo Appuntamento davanti
al Portone di S.Vittore nel pomeriggio. ;))

 rapporto rendimento/rischio di questo cosiddetto "investimento"
sono d'accordo con te quando dici che bisogna capire il rischio e le
spese, e uno deve far bene i conti. Tuttavia è da tenere presente che
per persone del ceto medio  comprare per affittare è quasi sempre un
vantaggio.
Questo perche
- comprano un immobile che ha un valore crescente nel tempo. Nel lungo
periodo protegge  sempre - al 98%- dall'inflazione.
- il mercato consente loro di sostenere un mutuo per un controvalore
che non potrebbero permettersi altrimenti.
Alla fine di 10 - 20 anni ci si ritrova con un patrimonio non
ottenibile in altro modo.
E' vero che i rischi ci sono: comprare alto, affitario non paga (si
riduce il rischioo facendo contratti brevi il che da anche
l'opportunita di riadeguare l'affito all'infalzione), spese di
mantenimento, svalutazione dell'imobile(scenario da apocalisse e mette
in discussione tutto), ecc
Ma alla fine nel lungo periodo è un vantaggio rilevante avere un
immobile. Se invece stiamo parlando del breve periodo per farci dei
soldi con gli immobili è un arte come ogni con ogni altro investimento

 + dei Bot.
Mi correggo.
Mi ricorda la storia delle obbligazioni argentine: una massa di
ignoranti che non si è mai chiesta come faceva un titolo "sicuro come
un BOT" a rendere il doppio...

 molti investitori di successo (vedi Kiyosaki) ... basta saperlo fare.
I signori che hai citato come argomenterebbero il crollo delle società
che vivono intorno all'immobiliare italiano (per non parlare dei
relativi fondi chiusi rifilati al parco buoi) subito in questi giorni?
Nell'attesa di una tua risposta... ne azzardo una anch'io: sono bastate
3 (tre) righe in un decreto legge.

 ottenibile in altro modo.
Saresti capace di dimostrarlo?
(domanda retorica)

 3 (tre) righe in un decreto legge.
Bella domanda! :-)
I modelli matematici che abbiamo non sono in grado di descrivere (e
prevedere) eventi isolati come un decreto legge o un crack stile
Parmalat o Enron. Anche se ci sono ricercatori che stanno lavorando su
questo utilizzando nuove strutture matematiche.
Il settore immobiliare in Italia sta diventando patologico (vedi le
preoccupazioni espresse dalla BCE), tuttavia in un mese il settore ha
perso il 14% (mese di maggio, il 18% con giugno e luglio) tornando ai
valori di ottobre 2005. Ma in 3 anni, tempo medio per un investimento
(immobiliare soprattutto), ha reso il 45%.
Cmq ... se i più sprecassero un po' di tempo a leggere gli indici, non
butterebbero via soldi in speculazioni assurde.

 (immobiliare soprattutto), ha reso il 45%.
45% in 3 anni ?
A vedere i grafici dei fondi immobiliari quotati in Italia non si
direbbe :)
Insomma solito discorso: le cifre vere e verificabili sono molto -ma
molto- meno ottimistiche di quello che si crede.

 Mi ricorda la storia delle obbligazioni argentine:  
No  , è   peggio  :)
-- 
Posted via Mailgate.ORG Server - 
http://www.Mailgate.ORG

 mutuo? 
Ma  guarda  che  la situazione degli  immobili  in Italia
è  pessima  !
Ci sono  leggi  favorevoli  all inquilino  
che la  rendono  una pessima  idea  .
Aggiungi  alte  tasse  e  spese  di  manutenzione 
e capisci dove sta  la  fregatura  .
Eppoi  dimmi  un pò  se  ha  la  soluzione a 
questa difficoltà  che ti  illustro  .
In Italia  l inquilino  paga  come e quando  vuole:
contare  sul  pagamento dell  affitto  per ripagare
il  mutuo  è  rischioso  .  Se ti trovassi  
nella  situazione  di  un inquilino  che dopo un 
pò  smette di pagare l  affitto  ti ritrovi
a dover  rispondere  di  un debito  contratto 
il  mutuo e  con una mancata entrata  .
Il pagamento  dell  affitto è  sempre  incerto!
rifletti.


 periodo protegge  sempre - al 98%- dall'inflazione.
"Nel   lungo  periodo  saremo  tutti morti"
J. M. Keynes  ,
ciao:)


periodo protegge  sempre - al 98%- dall'inflazione.
Il 98% č un modo di dire o č un numero che hai valutato in qualche modo?
Se sě, come?

 Saresti capace di dimostrarlo?
   domanda  seria  
Quanto si  guadagna   , sai  prevederlo?
un conto  è  guagnare  100  Euro , un conto è
guagnare  1 milione  , guadgnae  è  un concetto molto  generico.
per  mio  nipote  un Euro  in tasca  è  un guadagno:)


 ha scritto nel messaggio 
news:1152787377....@i42g2000cwa.googlegroups.com...
Incomincia dal valutare il fatto che ogni anno si iniziano in Italia
50000 (cinquantamila) cause di sfratto per morosità, ovvero ogni anno
50000 "investitori in mattone" invece di ricevere affitti pagano
avvocati nella speranza di riottenere prima o poi la disponibilità
dell'appartamento.
volendo, per risolvere questo eterno impasse che vincola molti proprietari a 
tenere sfitte le case, si potrebbe provare ad avvicinarsi alla soluzione 
soluzione. Se non altro facendo la cosa piu' facile (che aiuterebbe a 
risolvere tanti problemi nel mondo ), cioe' copiare la soluzione piu' 
intelligente che altri paesi hanno messo a punto. In questo caso, si tratta 
che in troppi proprietari hanno paura che l'inquilino da agnello si 
trasformi in volpe (...tutti sanno che la legge protegge tantissimo 
l'inquilino), per cui preferiscono non affittare annualmente. La necessita' 
di uno sfratto e' una sventura dato che e' legalmente costoso, lungo, e' 
arcinoto e si farebbe di tutto per non rischiare di sperimentarlo.
Ad es. ho sentito dire che in inghilterra il proprietario , per non trovarsi 
in cattive acque poi, ha la facolta' di andare a pagamento presso certe 
agenzie e coi dati anagrafici dell'aspirante inquilino, avere una visura di 
una specie di sua fedina penale immobiliare. Per cui scopre se quella brava 
persona, cela o no dietro un passato poco simpatico, ossia ha avuto dei 
precedenti giudiziari civili riguardo la casa finora. E se posso aggiungere, 
che sarebbe utile, che nel caso di problemi che non sono arrivati davanti al 
giudice, ci fosse per il proprietario la possibilita' di lasciare la sua 
opinione sulla persona/e.
Forse se in Italia si smettesse di aver paura e si ricominciasse ad 
affittare, crescendo l'offerta la media del costo degli affitti scenderebbe, 
e molta gente povera non dovrebbe farsi strozzare da ricchi proprietari che 
anche se non tutelati nella migliore maniera, nella scala della societa' 
sono al gradino piu' alti di parecchi altri.

 tenere sfitte le case,
Nella mia ignoranza non sapevo che esistessero proprietari che
vorrebbero affittare e che hanno paura di farlo, in patica mi stai
dicendo che c'è gente che paga tasse&spese&balzelli per niente.
La categoria dei "mattonari" mi stupisce sempre di più...

 dicendo che c'è gente che paga tasse&spese&balzelli per niente.
Io ho un immobile sfitto.
Conto di venderlo, appena avrò un po' di tempo per seguire debitamente 
la cosa.
Ma piuttosto che affittarlo, col rischio poi di non riuscire a 
liberarlo quando lo vorrò vendere, lo tengo sfitto.
Le spese condominiali e l'ICI sono veramente irrisorie, a fronte del 
rischio che mi risparmio.
Ho dovuto tuttavia scontare il calo dei prezzi degli ultimi 12 mesi (le 
proposte che ricevo attualmente sono mediamente più basse di quelle che 
ricevevo un anno fa), ma chissà, forse con le borse poco brillanti la 
gente torna a comprare mattone...
Nikkei
-- 
A ridaie con 'sto orso...


Non immaginavo che i rischi legati agli immobili affittati fossero
elevati al punto da preferire una perdita costante e continua nel
tempo.
Questo rischio è lagato anche agli affitti di uffici ed immobili ad
uso commerciale o è limitato  ai contratti di locazione residenziale?
L'andamento del mercato immobiliare dipende molto dalla zona e da
parametri locali, tuttavia dalla fine del 2007 è prevista un calo
delle quotazioni degli immobili che potrebbe essere anticipato dalle
decisioni fiscali del governo (Yuryss hi imparato la lezione! :) ) e
dall'aumento dei tassi da parte dell BCE. Negli ultimi giorni è uscito
il rapporto Nomisma sul real estate (uno stralcio è disponibile sul
Sole24h).
-nk.

 Sole24h).
Mi è sfuggito. E' sul sole di sabato?
Comunque, i rapporti arrivano sempre in ritardo. Mia madre ha appena 
venduto l'agenzia immobiliare di famiglia, per cui abbiamo ben chiaro 
l'andamento del mercato.
Che, per quanto sugli annunci sia ancora apparentemente in crescita, 
sui prezzi effettivamente pagati c'è un calo drastico (cioè, mica il 
-10% che ti fa un azione, ma anche solo un -1%, con tutti i costi 
annessi alle transazioni e ai rischi di immobilizzo, significa una 
grossa perdita).
Diciamo che è aumentato spaventosamente lo spread denaro-lettera, 
giusto per fare un paragone borsistico, per cui o si trova quello che 
vuole esattamente quella casa in quel posto in quel momento, o si 
lasciano lì degli sconti notevoli.
Ciao



Per comodità non leggo il sole cartaceo ma gli articoli on line (sono
più semplici da recuperare, archiviare e gestire. Cliccando sul link
ti potrai scaricare il report sintetico direttamente da Nomisma spa.
http://www.nomisma.it/new/documenti.asp?idset=8
Buona lettura :)
-nk.

 pessime.
Molto dipende da chi metti dentro, se si tratta di 1 coppia (poss giovane)
con entrambi che lavorano 
o 2 pensionati (sempre giovani) magari statali di buon livello sociale ti
eviti molti possibili guai. 
Se tu sei disposto a lasciare sfitto l'appartamento vuol dire che puoi
permetterti di aspettare di trovare 1 
persona a modo.
Se affitti tramite annuncio poni come condizione che siano persone con
impieghi stabili e Referenziati. 
Cosi' quando si presentano nn ci sono probolemi a chiedere cosa fanno e
cosa nn fanno, visto ke lo avevi scritto sull'annuncio ke avresti chiesto
referenze e la tipologia di persone che cerchi. 
Se nn ti vanno bene, tanti saluti e amici come prima. 

 impieghi stabili e Referenziati.
Io cito sempre il caso del mio conoscente che ha affittato a un super
referenziato il quale non solo non ha mai pagato un affitto ma ha
voluto essere pagato per andarsene in fretta
(in pratica ha vissuto un anno a gratis ed è persino uscito con dei
soldi, insomma un vero genio dell'investimento immobiliare)

Il martedì alle 10.47.57, stavo giusto per liquidare l'ennesimo titolo 
in perdita, quando YuryssG mi dice:

E' un caso abbastanza classico.
Del resto, anche fra parenti ne ho sentite di tutti i colori, 
figuriamoci se uno sconosciuto non può cambiare volto il giorno dopo 
aver firmato il contratto...
Comunque, non bisogna fare terrorismo.
Stiamo parlando di casi, non sporadici, ma neppure che siano la norma.
Diciamo che, grossomodo, è un po' come comprare un bond corporate BB. 
Se va bene, rende discretamente. Se c'è il default, è una rimessa. E se 
si ha bisogno di liquidare rapidamente, non è detto che si riesca a 
recuperare il capitale.
L'importante, è esserne consapevoli.
In queste cose, sbagliano pesantemente quelli che vedono certe 
operazioni come investimenti a rischio basso o nullo (mentre si tratta 
di operazioni costose, a rischio medio/alto, a bassissima liquidità), 
così come sbagliano quelli che escludono a priori l'asset immobiliare. 
Ci sono periodi e periodi.
Oggi, personalmente io sono negativo sull'immobiliare, proprio perchè 
di immobili ne ho, e vedo costi, fastidi, fluttuazioni del 
controvalore, e rendimenti (potenziali, perchè gli spread 
domanda/offerta sono talmente ampi che non è detto che io riesca a 
realizare quanto stimo) assolutamente insufficienti a ripagarmi di tali 
aspetti negativi.
Ma nel 2000-2001, l'immobiliare è stato l'asset su cui ho messo il 100% 
(anzi, di più, visto che mi ero anche indebitato) del mio patrimonio, e 
che mi ha permesso di uscire dal periodo orso con piccoli guadagni 
(che, però, confrontati con il contemporaneo disastro mobiliare, 
rappresentavano un tesoro).
