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Titolo: acquisto immobile occupato

Salve a tutti
Volevo un parere su un operazione che sto concludendo per sapere se ci
fossero particolari negativi a livello fiscale che non conosco.
Innanzitutto è da premettere che sono socio di maggioranza (accomandatario)
di una sas, anche se tale operazione la voglio realizzare a livello
personale.
Sto acquistando un monolocale a Seregno (Mi), occupato da un medico con
contratto di locazione in scadenza nel giugno 2008, di 52 mq, al prezzo di
50000 euro.
Tale appartamento è adibito ad uso ufficio ad oggi (studio medico), tenuto
in eccellenti condizioni, in prossimità del centro, piano terra, e secondo
l'intermediario trasformabile in uso abitativo senza problemi alla scadenza
del contratto del medico.
Il valore catastale minimo dichiarabile è di 75000 euro su cui pagherei poi
il 10% di imposta di registro e varie spese per un totale, appartamento
compreso, di 65000 euro.
In canone per la locazione è di 3650 euro annui.
Ora io da profano faccio due conti:
Prezzo : 65000 euro
Rata mutuo : 391 euro mensili
Canone mensile : 300 euro (quindi ci metterei di tasca mia 91 euro)
Debito residuo mutuo dopo 48 mesi : 55000 euro
Valore minimo ipotizzabile nel 2008 : 80000 euro (ad oggi monolocali a
Seregno vanno dai 90000 in su)
eventuale guadagno : 80000 - 55000 = 25000 - (91*48 = 4368 differenza rate
pagate) =20700 di guadagno in 4 anni...
mi sembra impossibile, forse sbaglio qualcosa... so che sarebbe meglio
cercare un appartamento occupato, per ridurre l'imposta al 3% e detrarre il
mutuo... ma anche così se non sbaglio non mi sembra affatto male...
Attendo pareri...
Grazie mille..


 - non calcoli le spese condominiali che sono sempre a carico del
proprietario(non č che stanno per rifare il tetto?)
Aggiungo un piccolo quesito...
se adesso a seregno i mono vanno dai 90mila in su perchč te lo vendono a
50mila?
Ciao
Matteo

Perchè è occupato ancora per 3 anni e mezzo...
Così mi è stato detto...

 Cosě mi č stato detto...
e per questo ti concendono un investimento al 21,64% annuo?
generosi ... non ne hanno qualcuno anche per noi?

 50mila?
Ed io un altro: se č un tale affare, come mai non se lo compra il medico che
lo sta occupando (il quale tra l'altro, acquistandolo come bene strumentale,
godrebbe di non pochi vantaggi fiscali...)
Inoltre: prendi con le pinze la scadenza del contratto di affitto. Potrebbe
darsi che tra trent'anni il medico sia ancora lě...
Saluti                Meneldil

 Perchč č occupato ancora per 3 anni e mezzo...
E chi garantisce che l'inquilino liberi il locale alla scadenza?
Saluti                    Meneldil

 pagate) =20700 di guadagno in 4 anni...
Se il monolocale va a 80.000 euro, se l'inquilino paga, se non hai spese 
straordinarie di manutenzione, se a scandenza libera l'immobile. Troppi 
se...
Non vorrei dire una str****, ma sei sicuro che mancano 3 anni alla scadenza 
e che poi se ne va? Altrimenti devi pagargli l'avviamento... 


L'unica cosa certa č che se ne vada... qt per me č un dato sicuro,
confermato dal mio notaio di fiducia che ha in mano il contratto di
locazione...

 locazione...
I notai ne capiscono di contratti di locazione come un frocio ne può capire
di figa... ;-)
Le locazioni sono veri e propri campi minati: ed anche se sul contratto è
scritto e giurato e firmato col sangue che ti libererà il locale entro il
giorno x, è tutto da verificarsi alla luce delle leggi vigenti...
Sappi che il fatto che un inquilino se ne vada alla data pattuita non è
*MAI* una cosa certa.
Saluti                Meneldil

 *MAI* una cosa certa.
Sottoscrivo in pieno.

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Se anche non se ne va e gli paga l'affitto e' sempre un ottimo affare.

> Se anche non se ne va e gli paga l'affitto e' sempre un ottimo affare.
E se rimane e non lo paga?
Sai meglio di me che non e' abbastanza per buttarlo fuori se ha la moglie
gravida ad esempio....

 ha scritto nel messaggio
news:pan.2004.10.21....@despammed.com...
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Attenti che non si parla di locazione uso abitativo ma uso
commerciale/professionale... ma non è che la cosa cambi tanto.
Saluti                Meneldil

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Anche con tutti quei se e' comunque un OTTIMO affare.

 
La verita' e' che con gli immobili, persino in italia, si possono ancora
fare dei buoni affari, specie nei piccoli centri,

 E se rimane e non lo paga?
Viene velocemente sfrattato per morosita', in genere non piu' di sei mesi.
A maggior ragione se si tratta di una locazione commerciale come nel caso
di questo dottore.

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A parte che la morosita' e' sempre vincente in queste situazioni (ossia in
sei mesi mandi via chiunque) - magari mi fossi trovato di fronte a un
moroso quando ho dovuto sfrattare un inquilino particolarmente furbetto -
ma c'e' una differenza _sostanziale_ tra uso abitativo e commerciale. Nel
secondo caso anche gli sfratti per finita locazione sono estremamente piu'
semplici da effettuare.

 fare dei buoni affari, specie nei piccoli centri,
D'accordissimo.
Ma il miraggio del "buon affare" non ci deve far sottovalutare possibili
rogne.
In questo caso, le possibili rogne che vedo io sono: locale occupato a
divinis dall'inquilino (magari anche cattivo pagatore), e spese condominiali
straordinarie in agguato (tetto o simili).
Saluti                Meneldil

 di questo dottore.
Sono d'accordo sulla parte commerciale, ma allora perchè mio padre ci ha 
messo 2 (DUE!!!) anni a buttare fuori quello che non pagava (no moglie 
incinta, disabili, ecc)? E' stato un coglione??? Io glielo avevo detto che 
con una mazza da baseball lo buttavo fuori nei sei mesi che dici tu, ma ha 
voluto fare le cose secondo la legge... 

 Grazie mille..
-- 
Posted via Mailgate.ORG Server - 
http://www.Mailgate.ORG

Grazie a tutti per i vostri commenti...
Il contratto di affitto è registrato regolarmente... il medico lo conosco di
persona ed è davvero il miglior inquilino che possa capitare... L'agenzia mi
ha mostrato perfino i resoconti degli ultimi 2 anni dove veniva dimostrata
la puntualità nei pagamenti...
Conteggiati nelle spese varie per cui arrivo a 65000 euro ci sono anche 700
euro di cambio recente di caldaia con relativa pulizia delle tubazioni
(dicono che hanno speso in totale circa 40000 euro per questa cosa)
Il titolare dell'agenzia che vende (i due proprietari sono 2 imprenditori di
bergamo) è anche amministratore dello stabile ed è una persona
rispettabilissima nel mio paese...
Penso di concludere ugualmente anche se qualche dubbio per mia natura ce
l'ho sempre...
Come mi ha detto qualcuno anche se questo medico restasse per sempre a
pagarmi 300 al mese di affitto io ci rimetto 91 euro al mese e in 20 mi
compro un monolocale!
Se poi tra 4 anni se ne va (è un medico piuttosto anziano cmq) e  l'immobile
mi vale quanto supposto il ricavo dovrebbe essere quasi certo...
Grazie cmq a tutti, è la prima volta che scrivo in questo Ng e mi
complimento !!
Ciao


...peccato che tu per mandar viail tuo inquilino ci hai messosedici
anni.Punkio,sei un VERO CIALTRONE.

 di questo dottore.
Oggi scrivi che per morosità un inquilino lo sfratti nel giro di sei mesi,
un mese fa davi man forte ai furboni che si installano in casa a tempo
indeterminato senza mai più pagare l'affitto...
Punkio, cialtrone che non sei altro,
ti sei già dimenticato ciò di cui parlavi
un mese fa? (link: 
http://snipurl.com/9z01
)
SEI UN VERO CIALTRONE E - TRA L'ALTRO -
CI HAI MESSO SEDICI ANNI A SBATTER
FUORI IL TUO INQUILINO!!!!!
CIALTRONE.

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Il tipo avra' avuto un avvocato bravo e il giudice gli avra' dato 60
giorni per pagare gli arrestrati. Lui se ne e' fregato, voi lo avete
citato di nuovo, i tempi d'udienza ed ecco i due anni.
Basta avere un avv bravo che non accetta dilazioni e il gioco e' fatto.

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Il mio inquilino pagava regolarmente, non si trattava di sfratto per
morosita'.

 l'ho sempre... 
bene , sei  stato avvertito dei possibili problemi...
fai attenzione , come ti diceva il Conte Oliver,
sul NG  fiscale che se vendi  la casa tra 4 anni
dovrai mettere la somma della  vendita  nella  denuncia
dei redditi , conosci la legge che obbliga a inserire nell UNICO
le somme di vendita di immobile se fatte  entro  5 anni
dalla data in cui compri?
Eppoi , non per fare l uccello del malaugurio  ,
ma direi  che  nei prossimi  4  anni il mercato
immobiliare  sara  in discesa  , la tendenza dei prezzi
ora tende verso  il meno  .
ciao e auguri  , con la gestione dell immobile...
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 Basta avere un avv bravo che non accetta dilazioni e il gioco e' fatto.
Puoi avere tutti gli avvocati che vuoi però la procedura è:
- disdetta del contratto: 6 mesi di preavviso
- ingiunzione di sfratto: Quando il giudice convalida lo sfratto in genere 
concede un rinvio da sei mesi ad un anno rispetto alla scadenza 
contrattuale. Durante i periodi di rinvio dell'esecuzione il canone aumenta 
per legge del 20%. Se l'inquilino non paga la maggiorazione, e diventa 
quindi moroso, rischia di accelerare i tempi del rilascio. Dopo il primo 
rinvio, il proprietario notifica tramite l'ufficiale giudiziario l'atto di 
precetto nel quale si chiede all'inquilino di liberare l'appartamento entro 
10 giorni. Trascorsi dieci giorni il legale della proprietà deposita la 
richiesta di esecuzione dello sfratto presso gli ufficiali giudiziari. 
L'inquilino sotto sfratto può però chiedere un ultimo rinvio al giudice che 
decide tenendo conto della situazione specifica.
Nei Comuni ad alta densità abitativa e nei capoluoghi di provincia, per gli 
sfratti per finita locazione, è previsto che l'inquilino possa richiedere al 
Magistrato di fissare nuovamente il termine di rilascio, concedendo una 
proroga che normalmente non può superare i sei mesi.
E' prevista un'eccezione per anziani ultrasessantacinquenni, handicappati, 
disoccupati e cassaintegrati: in questo caso la proroga può arrivare a 
diciotto mesi.
- esecuzione dello sfratto
- riparazione della casa visto che al 99% il bastardo prima di andarsene 
spacca qualcosa.
Ora, se tu con un avvocato con i controcazzi (che chiaramente paghi) riesci 
a fare tutto in 6 mesi... 

 - disdetta del contratto: 6 mesi di preavviso
[Mega taglio]
Sto parlando dello sfratto per morosita'.