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Titolo: Prezzi immobili e stipendi 1965-2004

Come promesso fornisco i dati che ho ritrovato sull'inserto "Affari e
Finanza" di Repubblica del 05/12/2005. Si tratta di uno studio dell'
istituto di ricerca CRESME, ripreso anche da altri quotidiani ed inserti
finanziari in quei giorni. Ho trovato in rete la versione in pdf che si
ferma al 2003 ma riporta gli stessi dati dello studio più recente per gli
anni precedenti
http://www.cresme.it/ftp/news/nota%20mercato%20immobiliare.pdf
  (vedi tab.
7)
Il periodo temporale preso in considerazione va dal 1965 al 2004 e prende
come base di riferimento una famiglia in cui entrano due stipendi, uno di
dirigente di stato e l'altro di insegnante di scuola media per un totale di
40.259 euro netti l'anno.
Dallo studio si evince che:
1) Per i centri fino a 250.000 abitanti la crescita delle annualità
necessarie per acquistare una casa è stata costante.
Nella fattispecie nel 1965 per acquistare un alloggio occorrevano 1,3
annualità dei due stipendi per i centri con meno di 80.000 ab; 1,9 annualità
per i centri compresi tra 80.000 e 250.000 ab.; 3,4 annualità per i grandi
centri urbani.
Questi valori nel 2004 sono diventati rispettivamente 4,3 annualità per gli
immobili situati in centri con meno di 80.000 abitanti; 5,5 annualità per
gli immobili situati in centri compresi tra gli 80.000 e i 250.000 ab.; 9,3
annualità per i grandi centri urbani.
2) Per i grandi centri urbani si è verificata una flessione dei prezzi reali
(meno annualità necessarie) tra il '92 e il '95. flessione poi recuperata
negli anni successivi.
Per i dati completi con costi al metro quadro e costi per tipologia di
immobile vi rimando alla tabella del link (la n.7)
C.V.D.
--
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 Finanza" di Repubblica del 05/12/2005. Si tratta di uno studio dell'
Studio interessante, l'ho letto volentieri.
Ma torniamo alla questione di fondo: avendo a disposizione una cifra
adeguata è meglio "comprare casa per affittarla" o investire in BTP?
E qua lo studio non aiuta di certo.
1) Non si capisce cosa si intende per valore al mq: valore del nuovo?
Valore medio fra vecchio e nuovo? Giriamola come vuoi ma dopo 40
(quaranta!) anni dall'acquisto la casa comprata "nuova" è "vecchia da
ristruttare" sia a livello di appartamento che di struttura complessiva
(facciata, tetto, scale, etc) con la perdita di valore connessa.   Le
tabelle che differenziano il nuovo dal vecchio evidenziano un 25% in
meno di valore.
2) Come sempre non si accenna a tasse gabelle etc.   Non si fa caso
nemmeno a cosette come il valore monetario della sostanziale
illiquidità di un immobile affittato: se devo fare cassa un BTP lo
vendo in 10 secondi, un immobile affittato lo vendo dopo mesi con un
forte sconto sul valore teorico (chi compra, e a che prezzo, un
appartamento con qualche anno di affitto residuo?)
3) Capitolo rischi: con il BTP mi accollo il richio tassi e finisce
qua, con un immobile oltre al rischio mercato (se la bolla immobiliare
mi scoppia fra le mani?) ho anche un rischio "locale" che va
dall'incendio dell'appartamento al bar sotto casa che non fa dormire di
notte (a Milano, zona viale Jenner, è bastata l'apertura di una
discoteca per trasformare una zona di pregio in una da cui la gente
scappa con conseguente riverbero sui prezzi).   E quanto valuti un
inquilino che non paga? (invece di incassare spendi in avvocati)
4) Due parole sulle tabelle dello studio che hai citato: riassumendo
comprare oggi un appartamento costa 5,15 annualità rispetto alle 2,33
del 1965.  Noto subito che non si tiene conto che nel frattempo
l'inquadramento lavorativo della famiglia media è aumentata (per
capirci nel '65 era di due operai, ora di due impiegati) ovvero in
proporzione una famiglia media ha più entrate e quindi ha bisogno di
meno annualità.  Correggiamo i valori per la percentuale "appartamento
vecchio" (da 5,15 si passa a 3,86) e magari tieniamo conto dell'aumento
di "tipo di stipendio" che citavo ( da 3,86 a 3,5).   Conto della
serva: considerando come parametro l'annualità di stipendio il mio
appartamento è aumentato del 50% in 40 anni.
5) Affitto: diciamo che siamo a una cifra compatibile con quella data
dalle cedole del BTP?
MORALE Alla fine mi ritrovo, ammesso che vada tutto bene, con un
rendimento reale del 50%, pari a circa 1% annuo.   Come dire che la
situazione è persino peggiore di quella che ipotizzavo io...  mi sono
esposto per 40 anni a una serie di rischi non banali, ho comprato ai
minimi della curva, rivendo ai massimi della curva e il tutto, ammesso
che sia andato tutto bene, mi ha reso meno del 1% annuo !!!  (giusto
per la cronaca i moderni BTPi rendono di più)
Detto questo rimango della mia idea: fatti i conti, e valutati i
rischi, a livello monetario un BTP ha reso, rende e probabilmente
renderà più di un'appartamento.  
CVD  ;-)

Condivido pienamente e i tassi sono ancora al 2.25
cosa succede se nell'arco dei  2 anni a venire arrivano al 3.5
(previsione ragionvole visto i tassi americani al 4.5 gia a fine mese)
Già oggi i btp con scadenze ravvicinate (btp 15/04/2009) e quindi con
rischio tassi ridotto
ti danno  il 2.64 nettoooo (3 lordo) (compri oggi alla pari vendi ad
aprile 2009 alla pari)
Secondo me entro fine anno arriviamo al 3 netto e li voglio vedere chi
investe più in immobili
visto che 85% siamo  già proprietari
YuryssG ha scritto:


 ha scritto nel messaggio
news:1138021827.5...@f14g2000cwb.googlegroups.com...

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
CVD  ;-)
Splendida disamina. Ero già d'accordo prima, figuriamoci ora. :o)

 ha scritto nel messaggio
2) Come sempre non si accenna a tasse gabelle etc.   Non si fa caso
nemmeno a cosette come il valore monetario della sostanziale
illiquidità di un immobile affittato: se devo fare cassa un BTP lo
vendo in 10 secondi, un immobile affittato lo vendo dopo mesi con un
forte sconto sul valore teorico (chi compra, e a che prezzo, un
appartamento con qualche anno di affitto residuo?)
* Un furbo che compra da un fesso. Se scegli di investire in un immobile è
ovvio che devi tener conto dell'illiquidità del tipo di investimento.
----
3) Capitolo rischi: con il BTP mi accollo il richio tassi e finisce
qua
* Finisce qua???? Ma hai idea di quale rischio tassi si sarebbe accollato un
ipotetico sfigato che avesse acquistato un ipotetico BTP trentennale nel
1965 e avesse avuto la costanza di tenerlo fino  a scadenza? Lo sai qual'era
il tasso di sconto nel 1965? era del 3,5% e un BTP rendeva mediamente il
5,39%. Era un rendimento netto perché non esitevano ancora tasse sulle
rendite dei titoli di stato. L'inflazione nel 1965 si aggirava intorno al
4,3%. Ma guardiamo cosa è successo dopo. I tassi sono costantemente risaliti
a causa della crisi petrolifera e dell'inflazione galoppante. Nel 1974 il
TUS era già arrivato all8%. Nel '76 toccava il 12%. Nell'81 il 19% con
l'inflazione che si aggirava intorno a quegli stessi livelli.
Il nostro ipotetico investitore in BTP trentennali se non si è già impiccato
poco ci manca con la sua cedolina al 5,39% (poniamo pure un 6,5% per un
trentennale che allora non c'era) e il prezzo del titolo crollato se avesse
voluto liquidarlo allora! Sai quando avrebbe rivisto il TUS ai livelli del
'65? nel 1998: tre anni dopo la scadenza del suo sciagurato BTP.
4)
l'inquadramento lavorativo della famiglia media è aumentata (per
capirci nel '65 era di due operai, ora di due impiegati)
----
* Eh no! I dati delle due tabelle si riferiscono a due tipologie di famiglie
ben precise: una di impiegati a reddito medio (due insegnanti) e una di
impiegati a reddito medio alto (dirigente di stato + insegnante). Uno studio
ha senso se i dati di base sono omogenei nel tempo.
----
5) Affitto: diciamo che siamo a una cifra compatibile con quella data
dalle cedole del BTP?
* Direi proprio di no. Il BTP tradizionale te lo scordi che adegui le sue
cedole all'andamento dell'inflazione (e avrei voluto vederlo quel povero
btpista negli anni dell'inflazione ruggente). Mentre un affitto lo aumenti
in base all'andamento del costo della vita, alle ristrutturazioni fatte,
alle gabelle, ecc. (il conto della serva di cui parli, che è l'inquilino a
pagare attraverso l'affitto, da che mondo è mondo)
---
 (giusto
per la cronaca i moderni BTPi rendono di più)
* Un BTPi in quel periodo sarebbe stato tutt'altro discorso e forse, ma dico
*forse* avrebbe potuto essere un minimo competitivo. Un BTP normale no.
---
Detto questo rimango della mia idea: fatti i conti, e valutati i
rischi, a livello monetario un BTP ha reso, rende e probabilmente
renderà più di un'appartamento.
----
* Rimango anch'io della mia idea, e cioè che un appartamento ben comprato,
ben locato e ben tenuto sia mediamente più competitivo sul lungo periodo di
una qualsiasi obbligazione (con le dovute eccezioni di certi periodi di
tassi drasticamente calanti).
Vorrei precisare che io non investo in immobili se non attraverso i REITs
americani e attualmente non ho titoli immobiliari in portafoglio perché
ritengo che siamo effettivamente in tutto il mondo in piena bolla. Dunque
non sono nemmeno un fan dell'immobiliare ad ogni costo. Sono invece convinto
che l'immobiliare in giuste dosi e in periodi di prezzi ragionevoli sia
consigliabile per chiunque voglia costrursi un portafoglio ben equilibrato..


 forse* avrebbe potuto essere un minimo competitivo. Un BTP normale no.
Il problema è che adesso i BTPi esistono, anzi se vogliamo titoli con
meccanismi 'variabili' (diciamo dei CCT) sono sempre esistiti.  Qua ci
ricolleghimo all'inizio: vogliamo esporci al rischio tassi?

 ha scritto nel messaggio
A me risulta che i tassi lunghi viaggiassero sul 9% e passa netto (vedi
buoni postali ventennali emessi in quel periodo).   Ma a parte i numeri
fai una considerazione: se invece del 1974 partiamo dal 1984
* Eh, grazie tante! Coi tassi in discesa ripida per forza. Ma siamo partiti
dal '65. Abbiamo fatto una ipotesi di lunghissimo periodo.
----
Non ci siamo: se nel 1974 una famiglia di insegnanti era considerata
dal punto di vista del reddito parecchio sopra la media ora credo sia
persino sotto la stessa.  E' uno dei punti poco chiari della ricerca,
come fai a considerare omogeneo un reddito statisticamente differente?
* Ma non si può mica fare una ricerca e cambiare nel corso degli anni i dati
di partenza. Non è che hanno considerato un reddito medio. Hanno considerato
due famiglie tipo di quelle che dal '65 ad oggi era più probabile che
pensassero a comprarsi una casa.
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Quando fai un contratto l'inquilino ti paga (ammesso che lo faccia) per
N anni un affito X
maggiorato annualmente del 75% dell'inflazione... se le tasse aumentano
o se c'è da fare un intervento straordinario è un tuo problema per
tutti gli N anni.   Poi al rinnovo ridiscutete il tutto, e magari
l'inquilino di chiede pure un ribasso.
* Questo solo sulla carta. In realtà gli aumenti degli affitti superano di
molto quelli della costo della vita, altro che 75%! Io l'affitto lo
aumentavo sempre 2-3 punti in più del costo della vita e nonostante questo
ero ancora uno di quelli più morigerati rispetto agli altri proprietari del
condominio che affittavano. I miei inquilini credo che mi considerassero un
santo (o un fesso... più probabile).


Diciamo che abbiamo idee diverse e credo che ognuno manterrà le sue.
Comunque thread interessante, invece di ripetere a pappagallo banalità
da mauriziocostanzosciò ci si è documentati sull'argomento...