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Titolo: Come ottenere il 6-7% netto.

Da profano vi domando:
Gli immobili quanto rendono? il 6-7% netto circa?
Se vale il principio che il rendimento cresce al crescere del rischio, 
vuol dire che uno strumento finanziario che renda il 6-7% dovrebbe avere 
lo stesso grado di rischio dell'investimento in immobili, quindi 
abbastanza basso, giusto? Mi potreste fare un esempio di investimento 
finanziario che renda più o meno il 7% netto?
grazie

 Gli immobili quanto rendono? il 6-7% netto circa?
quando mai...

 grazie 

 Con gli immobili il 6-7% netto credo che te lo possa scordare.
Ammettendo di comprare un immobile pagandolo 250.000€, compreso tutte
le spese (notaio, agenzia, iscrizione, ecc. ecc.)
Ammettiamo di affittarlo a 1.500€/mese.
A braccio rappresenta il 7.2% lordo.
A grandi linee (so che molto dipende dalla particolare situazione),
volendo considerare il netto (ICI, IRPEF, spese varie, ecc.) quanto
posso sperare di ottenere.

grazie
Sbagliata la premessa, sbagliate le valutazioni.
Se le cose stessero come dici, come ti spiegheresti i grandi capitali
che si riversano in finanza?

dalle mie parti..a Roma...con 250mila euro e'gia' ottimistico
pensare di affittare a 700/750 euro...1500 euro al mese significa
avere una casa yona centralissima che non costa 250mila euro..
calcolando che devi pagare l'ICI,
sull 80% di 750 euro devi sborsare il 27% di tasse,le spese
straordinarie
sono a tuo carico...il rischio morositä sempre presente...io dico
che non si va piu' del 3%..calcolando che un Bot a 1 anno rende circa
il 3,3 netto
senza rischi


 A braccio rappresenta il 7.2% lordo.
Non credo che con 250k euro, tutte le spese incluse ma escludile pure, tu 
compri un granchè di casa. Conseguentemente non prenderai mai 1500 euro al 
mese d'affitto. Ho appena visto andare via un appartamento di 120mq in 
palazzo d'epoca in centro Milano, con posto macchina, a 1700euro. Il valore 
della casa si aggira sui 700k euro: fai le proporzioni.
PdP 

senza rischi
Quoto e il 3% è già ottimistico. L'immobile va bene come diversificazione se 
si ha già un bel patrimonio investito. Mettere i primi soldi pensando alla 
rendita d'affitto è folle.
PdP 

PdP ha scritto:

Va bene, allora ho sbagliato. Ricordo di avere letto una percentuale 
simile, ma senza fare i calcoli, probabilmente era lorda.
Comunque non mi riferivo ad abitazioni, ma immobili commerciali, negozi 
e uffici. Anche qui il rendimento è attorno al 3% netto?

 
Si, ho sbagliato, chiedo scusa :-)
Ma è lo stesso per gli immobili commerciali?

 
Se quei 700k fossero di un negozio quale potrebbe essere il fitto?
Poi nell'investimento si dovrebbe tenere anche conto della rivalutazione 
dell'immobile!


Nel commerciale ti avvicini

> Ma è lo stesso per gli immobili commerciali?
Un tempo è vero che la resa degli appartamenti era attorno al 5/6. oggi 3

 senza rischi
Pensandoci bene, se questa valutazione corrisponde alla verità, allora 
si dovrebbe dedurre che oggi non conviene comprarsi una casa, ma 
conviene rimanere in affitto e con i soldi farsi un CCT. E a maggior 
ragione se per comrare la casa bisogna fare un mutuo...
Quindi se uno vive in una casa di proprietà conviene che la venda e vada 
a vivere in affitto? Investendo in titoli sicuri si pagherebbe il fitto 
e gli rimarrebbe anche qualcosa in tasca?

Ma è lo stesso per gli immobili commerciali?
Per gli immobili commerciali quel rendimento lordo era ottenibile
facilmente fino a pochi mesi fà, ora un pò meno ma potrebbero
riprendersi.
Il problema è che gli immobili commerciali devono essere assolutamente
aggiornati costantemente con continue manutenzioni ordinarie,
straordinarie ed adattamenti vari, a quello che chiede il mercato e
devono essere stabiliti nei punti in cui servono o sono richiesti.
Faccio un esempio che mi è capitato di recente: le banche prendono ora
in affitto solo locali con cablaggi in fibra ottica, pavimenti
flottanti, fan coils, scambiatori di calore già installati
etc,.volumetrie interne stranissime ( ampi locali e piccoli uffici
etc.) e questo perché il loro mestiere è cambiato: più computers e
meno schedari ad esempio.
E' quindi cosa da professionisti del settore, ottenere quei
rendimenti.
Almeno da quanto vedo io che di immobili me ne intendo poco ma che in
qualche maniera mi coinvolgono.

 Gli immobili quanto rendono? il 6-7% netto circa?
Dipende! Se vuoi comprarlo per affittarlo allora ti dico solo questo: lascia 
perdere! Ti hanno già risposto il perché...
Se invece trovi una buona occasione che puoi comprare ad un prezzo 
conveniente per te, eventualmente ci butti un pò di soldi per dare una 
ristrutturatina e rivendi al max entro 6-7 mesi...beh allora potresti farci 
anche molto più del 6-7% netto. Ma non è facile come sembra. Le insidie sono 
molte, devi avere fiuto, conoscenza e saperci fare...
In ogni caso ti auguro buona fortuna per tutto!!

 rimanere in affitto e con i soldi farsi un CCT.
L'acquistare una casa per viverci o rimanere in affitto è una scelta 
personale. Diverso è comprare casa quale metodo di investimento. Se sono i 
tuoi unici 250k euro e non hai altri investimenti più che corposi, 
l'immobiliare è da evitare. Se invece hai già 2 milioni di euro in titoli e 
vuoi metterne 250 sul mattone, allora è una diversificazione che ci può 
stare.
PdP 

assolutamente esatto, o per dirla in altro modo, vuol dire che i prezzi
degli immobili sono troppo alti rispetto ai rendimenti.
sgviti ha scritto:


e gli rimarrebbe anche qualcosa in tasca?
Fare i conti con rendite future presunte ( immobili o titoli che
siano) espone a grossi rischi e sorprese. L'investimento nella prima
casa è sicuramente premiante proprio perché elimina il rischio di
trovarsi senza un tetto ( bene primario)

 calcolando che devi pagare l'ICI,
[...]
E' vero quello che tu dici.
Ma diciamo che io abbia fatto un affare: sono riuscito a comprare un
immobile (perché parlate di casa?) a 250mila e ad affittarlo a 1500.
Quanto posso aspettarmi, di massima, come rendimento netto considerando
le varie tasse?

 le varie tasse?
Devi togilere:
1) le spese ordianrie e le eventuali straordinarie
2) l'ICI
3) l'IRPEF
Considerando 120 euro/mese di spese condminiali ordinarie, un'ICI da 270 
euro all'anno e un'IRPEF del 39%: 9936 euro/anno
PdP

 euro all'anno e un'IRPEF del 39%: 9936 euro/anno
Non voglio riaprire la tanto dibattuta questione se gli immobili sono o
non sono un buon investimento. Ci sono tante variabili da considerare
(tipologia, zona, città capacità finanziaria, capacità a farsi
inchiappettare, ecc. ecc.) e ognuno farà le proprie valutazioni. Ma in
linea di massima credo che nessuno (o veramente pochissimi, quelli che
amano farsi inchiappettare) che ha acquistato immobili 20-30-40 anni fa
si possa dire oggi pentito dell'acquisto.
Il fatto è che in tutti i calcoli che ho letto in questo thread non
viene presa in considerazione la cosa fondamentale dell'investimento
immobiliare: la rivalutazione dell'immobile stesso!
La rivalutazione finora ha coperto molto più dell'inflazione (per il
futuro, ovviamente nessuno lo sa, ma prudenzialmente per questioni anche
di logica direi che almeno l'inflazione sarà sempre coperta). Il reddito
derivante da affitto (al netto di blah blah blah) è quindi il rendimento
REALE. Se anche fosse solo del 2-3% non sarebbe davvero niente male!
Qualche esempio concreto e reale di immobili di mia proprietà in città:
Un appartamento comperato nel 1954 a 1.200.000 lire e oggi vendibile a
100.000 euro, un appartamento comperato a 3.000.000 di lire nel 1967 e
oggi vendibile a 150.000 euro, un appartamento comperato nel 1990 a
60.000.000 e oggi vendibile a 120.000 euro. Al mare: un appartamento
comperato nel 1975 a 15.000.000 e oggi vendibile a 250.000 euro...
Se avete sottomano le tavole di rivalutazione ISTAT
(
http://tinyurl.com/bo9rv
) fate due conti...
D'altronde proprio le regole del mercato insegnano che se non fosse così
nessuno comprerebbe appartamenti ad uso investimento (di cui sono note
le seccature, la rischiosità ecc. ecc). E' normale che un investimento
più rischioso (e indubbiamente è più rischioso l'immobile del CCT)
retroceda un interesse maggiore...

 Se avete sottomano le tavole di rivalutazione ISTAT
sarei curioso di avere le quotazioni storiche dei vari titoli del mib30
dagli anni 90 
ad oggi e conoscere quanto hanno corso

 ad oggi e conoscere quanto hanno corso
La Borsa italiana dal 1928 al 2004
http://tinyurl.com/yly94w
Alcuni esempi.
Ipotizziamo (per semplificare) che il rendimento netto da dividendi sia
uguale al rendimento netto da affitto dell'immobile (così possiamo
utilizzare l'indice dei corsi secchi)
Vediamo nel dettaglio:
- Indice corsi secchi nel 1954 = 1765.90
- Indice corsi secchi nel 2004 = 34918.50
cioè il 1.200.000 lire che mio padre investì in un piccolo appartamento
nel 1954 (vedi post precedente) sarebbe diventato:
- se investito in azioni) 12254.76 euro
- se investito in immobile (come è stato fatto) almeno 100.000 euro
(stima prudenziale)
Altro esempio casa al mare:
- Indice corsi secchi nel 1975 = 1899.70
- Indice corsi secchi nel 2004 = 34918.50
cioè i 15.000.000 di lire che mio padre investì in una casa al mare nel
1975 (vedi post precedente) sarebbero diventati:
- se investito in azioni) 142395.38 euro
- se investito in immobile (come è stato fatto) almeno 250.000 euro
(stima prudenziale)
Ovviamente, come si usa dire, non c'e' nessuna garanzia per il futuro.
Oggi potremmo anche essere al vertice di una spaventosa bolla
immobiliare... Ognuno faccia il suo... 'gioco'.

 meno schedari ad esempio.
 Sei  sicuro  che  le  banche  prendano  in affitto
solo  immobili con fibra  ottica?
Ho  visto  il  lavoro di  una banca ,
usano  il  computer  per  conservare  i dati  dei clienti
e  vedere il listino  telematico , Borsa  Mot  etc
ma  il  computer  non viene  usato  molto  
per  collegarsi  a Internet  ,
non c  è bisogno di  un collegamento velocissimo IMHO.
-- 
Posted via Mailgate.ORG Server - 
http://www.Mailgate.ORG

non c  è bisogno di  un collegamento velocissimo IMHO.
E che c'entra internet? 
Le Banche e non solo loro hanno bisogno di linee protette e
quant'altro gira loro intorno. Hai una più pallida idea della
complessità di una rete bancaria?
Hai mai letto le prescrizioni internazionali in materia di sicurezza
dei dati?

 dei dati?
le  vengono  a  dire  a me  , certo:).


le  vengono  a  dire  a me  , certo:).
Le soluzioni no ma le problematiche le puoi trovare in rete
tranquillamente.

dagli anni 90 ad oggi e conoscere quanto hanno corso
indice COMIT borsa Italiana: 2/1/1973 = 111 - 11/6/81=281 - fine maggio 
86=841 (max rotto 10 anni dopo) - oggi = circa 2000
Mib storico circa 1000 inizio 1975, oggi circa 31000
IndiceBTP circa 130 inizio 1993, oggi circa 420
Senza preoccupazioni di affitti non pagati, manutenzioni elettriche, 
idrauliche, riunioni di condominio ecc.ecc.ecc
Ovvio che uno non si accorge mica delle fluttuazioni del prezzo della 
propria casa: mica si compra e vende 10 volte al giorno....
Bye
Mirco

 immobiliare: la rivalutazione dell'immobile stesso!
Verissimo. Ma il tipo sembrava volerci fare il 6-7% netto da subito, con il 
solo affitto. Gli andava detto che se lo poteva scordare.
PdP 

 ha scritto nel messaggio 
news:45843a2c$0$16160$4faf...@reader3.news.tin.it...


 
Non ho mai detto "con il solo affitto". Ho parlato di rendimento 
dell'investimento. In parole povere volevo conoscere un esempio di 
investimento finanziario che ottenesse lo stesso rendimento di un 
investimento da immobile commerciale (affitto+rivalutazione immobile) e 
volevo anche sapere se i due investimenti così ottenuti avessero lo 
stesso grado di rischio. Per valutare così l'investimento finanziario 
tipo alternativo "equivalente" per rischio e rendimento all'investimento 
in immobili.

 
Premesso che concordo al 100% con le tesi di Piotry, 
E' proprio quest'ultimo punto l'incognita. 
Chi compra 1 casa oggi (a parte coloro che la comprano per abitarci)  non
e' detto che faccia 1 affare come chi l'ha presa 20-30-40 anni fa che hanno
fatto 1 doppio affare, hanno soddisfatto 1 loro bisogno primario (la casa
di proprieta') e sono andati incontro ad 1 rivalutazione dei prezzi
Venendo a tempi + vicini:
io stesso ne ho parlato in qualche post.
All'apice della bolla del 1999 i prezzi degli appartamenti erano crollati, 
infatti il ragionamento che molti facevano era: Perche' comprare 1
appartamento oggi, se investendo la stessa cifra in borsa posso ottenere il
40% in + in 6 mesi -1 anno !! 
Trovare appartamenti nuovi e rifiniti (video citofono, porta blindata,
ceramiche di marca, box auto) a 700k -1000k lire al metro quadro non era
difficile (90 metri per 90 milioni di lire)
Chi avesse comprato in qual periodo avrebbe fatto 1 buon affare, complice
l'entrata in vigore dell'euro e il crollo delle borse 1 appartamento pagato
100 milioni (50k euro) oggi non e' difficile trovarlo a 120-150k euro !! 
Per la stessa ragione chi compra oggi non e' detto che nn vada incontro nei
prox anni ad 1 discesa dei prezzi. 
Chi prende la casa per uso personale non risentira' + di tanto della cosa.
Diverso il caso di chi compra immobili per specularci sopra. 
E mi riferisco non tanto ai privati, ai quali 1 micro-affare puo' sempre
capitare. 
Quelle + esposte sono le grosse societa' che trattano immobili tra le quali
ci metto i Fondi di investimento immobiliari.