Newsgroup: it.economia.investire
Titolo: [forse OT, boh] Immobili

Salve,
ho sentito un conoscente che si è fatto un mutuo per una casa che poi
ha dato in affitto.
In questo modo chi è in affitto paga il mutuo e tra 20-30 anni
la casa sarà sua senza alcuna spesa.
Che problemi ci possono essere in un'operazione del genere?
(oltre al fatto che la casa potrebbe rimanere senza inquilini...)
-- 
Posted via Mailgate.ORG Server - 
http://www.Mailgate.ORG

(oltre al fatto che la casa potrebbe rimanere senza inquilini...)
Sicuro che non sia una leggenda metropolitana? c'è da domandarsi perchè
l'inquilino non abbia acquistato lui l'immobile accendondo un mutuo.

 l'inquilino non abbia acquistato lui l'immobile accendondo un mutuo.
In realta' credo proprio che il tipo volesse dire questo.
Prendi un mutuo, affitti la casa a qualcuno, e con l'affitto che
riscuoti, ci paghi il mutuo.

molte volte gli inquilini sono persone che hanno necessità temporanea
dell'abitazione ,ad es. due o tre anni.
Io sono nella zona di Milano e la cosa è frequentissima.
Comprare casa per un periodo così breve non consente di ammortizzare i
costi iniziali a meno che non si ritiene di investire in questo
modo,mantenendo la proprietà dell'abitazione (anche quando ci si è
trasferiti altrove) per 5 anni per sfruttare le agevolazioni prima
casa.Tra l'altro il costo esagerato degli immobili ,l'mmigrazione e il
precariato sostiene ,parlo della mia zona,la domanda di locazioni.

 riscuoti, ci paghi il mutuo.
E certo che volevo dire questo !
C'è tanta gente che va in affitto per i motivi più disparati,
magari perchè non può accendere un mutuo o perchè ha il denaro 
sufficiente solo a pagare un affitto ogni mese...
Quello che volevo sapere erano le problematiche (a me sconosciute)
relative a questo tipo di operazione.


 l'inquilino non abbia acquistato lui l'immobile accendondo un mutuo.
No, non è una leggenda metropolitana. Credo però che in effetti la cosa 
funziona se hai la disponibilità economica di fare un mutuo per solo il 
60-80% del valore dell'immobile.
Esempio: valore immobile 150.000 euro (bilocale), ne metto 50.000 io e 
faccio un mutuo per 100.000 a 30 anni (rata 449.04 al 3.5%).
Perchè non lo fa l'inquilino?
- Perchè è uno studente fuori sede e non vuole acquistare un appartamento
- Perchè non dispone dei 50.000 euro necessari (nel nostro esempio)
- Perchè non ha voglia di accollarsi dei rischi che comunque esistono 
(aumento dei tassi, danni all'immobile e conseguenti oneri di 
manutenzione, grane varie ecc. ecc.)
- Perchè, per motivi personali, non vuole risultare proprietario di immobili
- ecc. ecc.

 riscuoti, ci paghi il mutuo.
Si ma il fesso che ci abita in affitto , secondo te è così fesso da non
averci pensato di comprarsela lui la casa ?
Comunque in alcuni casi si può fare , ad es. affittando a chi NON vuole
acquistare , ad es. studenti , lavoratori in tarsferta etc, ma le
possibilità sono molto minori rispetto a una volta , quando  molti non
avevano neanche i solti dell'acconto sulla casa , per cui non POTEVANO
proprio acquistare !
Adesso ti finanziano il 90\100 % !
ciao


La situazione sarebbe sostenibile per un ammortizzamento di 20-30
anni ???
Quali sono le agevolazioni per la prima casa ???


 Perchč non lo fa l'inquilino?
...dimenticavo:
- perchč preferisce 'investire' tutti i suoi averi nell'ottimo CA o nel 
meraviglioso Santander, tramite i quali, con l'apposito calcolatorino, 
riesce a visualizzare in tempo reale gli splendidi guadagni ottenuti.

 (oltre al fatto che la casa potrebbe rimanere senza inquilini...)
Successo ad un mio amico: ha affittato casa ad un "referenziato" il
quale 2 mesi dopo ha smesso di pagare l'affitto.   Risultato: niente
affitto, sfratto fra qualche anno e nel frattempo mutuo da pagare.
Sono del parere che l'affitto convenga se affitti in nero e salato a
extracomunitari e/o studenti... ma a questo punto illegalità per
illegalità lo spaccio di cocaina rende di più :)

riesce a visualizzare in tempo reale gli splendidi guadagni ottenuti.
questo sě: non ci avevo pensato.

1) nemo tenetur divinare
2)
http://www.agenziaentrate.gov.it/ilwwcm/connect/Nsi/Documentazione/Le+guide+dell%27Agenzia/2005/

 (oltre al fatto che la casa potrebbe rimanere senza inquilini...)
1) L'inquilino non paga
2) Spese di manutenzione straordinarie (rifare facciata, caldaia, eccetera)
3) Rialzo dei tassi se mutuo a TV
4) Mancata possibilità di usare le detrazioni fiscali per la prima casa
5) Crollo del valore degli immobili
6) Variazioni della tassazione su immobili e affitto
Comunque, facendo un conto al volo basandomi sul mutuo arancio, se compri 
una casa da 200.000 euro paghi una rata mensile per un mutuo a 30 anni a TV 
di 860 euro circa, per un tasso fisso a 15 anni 1500 euro.
Mettiamo anche che affitto l'appartamento da 200k euro a 1000 al mese + 
spese (cosa difficile ai prezzi attuali, ma ipotizziamola) e che la tua 
aliquota marginale sia il 19% (la più bassa) ti ritrovi con 700 euro netto 
al mese circa (considerando anche l'ICI) a fronte di un mutuo di 860 euro al 
mese.
E' IMPOSSIBILE avere un affitto netto uguale alla rata del mutuo, devi 
sempre lasciarci giù qualcosa... 

 sempre lasciarci giù qualcosa...
Però a mutuo scaduto hai una casa!
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 Però a mutuo scaduto hai una casa!
Già.
E considera che la casa che tu hai acquistato a 100 ora magari vale 120.
E questo al prezzo di 100-200 euro al mese (se consideri la differenza
tra il costo del mutuo e l'affito percepito).


 6) Variazioni della tassazione su immobili e affitto
1) lo caccio, tanto se uno fa le cose secondo la legge.
2) questi ci sono ma sarebbero divisibili con gli inquilini ?
3) domanda stupida : ma l'affitto non cambia di anno in anno per legge ?
4) ho letto che le detrazioni ci sono anche se la prima casa non è
per uso proprio o per familiari
5) potrebbe essere. Ma mi rimarrebbe una casa pagata poco
(=mutuo-affitto).
6) mmmm...può essere ma di quanto potrebbe variare ?


 6) mmmm...può essere ma di quanto potrebbe variare ?
Intanto se aumentano le aliquote IRE (ex IRPEF) aumenta la tassazione 
sull'affitto; poi c'è sempre lo spettro (ahimè sempre più vicino) della 
patrimoniale e infine il taglio dei trasferimenti dallo stato ai comuni che 
si ritroveranno obbligati ad alzare le aliquote ICI.
Purtroppo sappiamo che quando servono soldi allo stato i primi a rimetterci 
sono i proprietari di case perchè non si possono nascondere... 

5) Crollo del valore degli immobili
Quanto ritieni possibile tale eventualità? mi sembra che in passato
gli immobili siano restati fermi nei prezzi ma mai arretrati.
6) Variazioni della tassazione su immobili e affitto
Questo lo ritengo probabile anch'io visto che sono i beni più
facilmente tassabili e viste le condizioni delle casse statali.Gli
immobili IMHO cmq restano gli investimenti meno volatili.

Beh cosa c'è di strano? Il segreto per farlo è non pagare le tasse.
Attualmente a Roma un affitto in nero rende circa il 4% netto (annuo).
Questo vuol dire che, rivalutando l'affitto con l'inflazione VERA (dal
momento che il contratto non ce l'hai) riesci ad avere il prezzo
ripagato dopo 25 anni.
Se invece cominci a pagare le tasse, avere un contratto etc. devi
considerare a parte le imposte la manutenzione straordinaria
dell'immobile etc. e considera che il prezzo d'acquisto lo recuperi
dopo 40 anni. A questo punto ti chiedi se valga la pena...
Inoltre la legislazione italiana favorisce l'inquilino in un modo
scandaloso, se non stai attento corri il rischio di non beccare un
centesimo. Sapessi quanta gente ho visto con una casa da più di 500K
con affitti ridicoli da 120-200 euro al mese.
PM

> Però a mutuo scaduto hai una casa!
Sì, ma con quanti se e ma?
Se i tassi rimangono bassi...
Se l'inquilino mi paga...
Se lo stato non alza le tasse...
Se i prezzi non calano...
IMHO questo non è il periodo adatto: dagli ultimi commenti della BCE sembra 
che si avvicini l'inizio del rialzo dei tassi in Europa, stanno arrivando 
sul mercato una valanga di nuove case (almeno in zona Milano, vedi Santa 
Chiara e tutta la zona Rho Fiera) e il Berluska ha fatto un bel po' di danni 
negli ultimi anni.
Alla fine comunque basta buttar giù quattro numeri e fare due conti in base 
alle proprie aspettative/esigenze/posibilità...

Se pensi di poter cacciare un inquilino senza complicazioni vuol dire
che non hai mai affittato case...
PM

 immobili IMHO cmq restano gli investimenti meno volatili.
Non sono d'accordo sul meno volatili (diverso il discorso se parliamo di 
rischio): quando vengono giù gli immobili ti perdono tranquillamente il 
10-20% in pochi mesi... 

http://www.borsaimmobiliare.net/files/Presentazione_Vigano.ppt#1
): ci
sono
tanti segni meno...
Avrai notato che tutti i fattori analizzati tendono verso la
stabilità.I segni meno si riferiscono alle abitazioni/uffici  del
centro storico di Milano che hanno raggiunti prezzi assurdi ma cmq
tendono al mantenimento del prezzo attuale(deprezzamento dallo
0,0..allo 0,1..).Per le altre zone la crescita è rallentata ma
continua a ritmi più lenti nonostante le previsioni a medio-lungo
termine dei tassi fino al 5% ipotizzata nelle slides.
http://www.borsaimmobiliare.net/files/osservatorio_sintesi_2000.pdf
  Su
quest'altra presentazione trovi lo storico dal 1992 al 2000: dal 1992
al
1996 il prezzo medio è calato del 25% (non ti so dire però se sono
valori
reali o nominali), guarda caso nel periodo in cui i tassi d'interesse
sono
passati dall'8 al 12%...
vero .ma considera la maggiore stabilità economica italiana con l'euro
 e dell'inflazione (nominale)avuta con l'Unione Europea.

 (=mutuo-affitto).
Tutti si dimenticano un particolare: hai comprato una casa "nuova" ma
fra 20 anni avrai una casa "vecchia".  Hai mai dato un'occhiata alla
differenza di quotazione sulle varie tabelline?
MORALE: come già scritto l'investimento in immobili è a rischio, e
come per tutti i rischi può andar male.  Che il mattone sia sempre e
comunque una sicurezza lo dice il centro studi gabetti (faccio un nome
a caso) per ovvi motivi.



Scordatelo: nessuno tocchera' gli immobili, si devono tassare i soldi
parassiti, quelli delle rendite finanziarie prima.



Che tu Lillo sia tanto pretenzioso quanto ignorante in ambito di vita vera
(vai a vivere da solo, cosa fai ancora ocn la mamma?) era gia' chiaro da
tutti i tuoi post precedenti, compreso l'ultimo sui consigli che dai al
tipo che deve impiegare 25.000 euro ed e' inesperto.

 
Io nessuno. Specie di questi tempi.
Io sono per il ritorno dell'equo canone per tutelare le persone che non
dispongono di una casa, come avviene qui in francia.

 (oltre al fatto che la casa potrebbe rimanere senza inquilini...)
Leggenda metropolitana e cavolata galattica. Paga le cose con i tuoi soldi
se li hai: ci guadagnerai comunque.

> Leggenda metropolitana e cavolata galattica. 
Ovviamente stai dimostrando di essere un ignorante anche sotto
questo aspetto, perche' conosco almeno 10 persone che si pagano
il mutuo cosi'.

 che si avvicini l'inizio del rialzo dei tassi in Europa
Scordatelo.

 affitto, sfratto fra qualche anno e nel frattempo mutuo da pagare.
Gli sta bene al tuo amico :-)

 tipo che deve impiegare 25.000 euro ed e' inesperto.
Cioè, cosa c'è che non va? Prima di decidere dove mettere i soldi bisogna 
sapere cosa si vuole ottenere Punto e basta, questo era il senso del post...
Per curiosità, tu che affitti case da 35 anni quanto ti sono pesate negli 
anni le varie spese per rifare impianti elettrici, facciate, eccetera? Per 
un locatore non riesco bene a capire se sono una cosa che a lungo andare 
pesa oppure no...Finora ho sentito chi mi ha detto che sono una mazzata 
gigantesca che piove dal cielo senza preavviso, altri mi han detto che sono 
quattro soldi... 

 quattro soldi...
Ti hanno detto cavolate.



Non puoi che avere amici fessi. Come te.

> Non puoi che avere amici fessi. Come te.
Chiamala fesseria, pagarsi il mutuo con gli affitti riscossi...

 posto all'interno della casa e' dell'inquilino. QUindi paga lui.
Non deve essere il proprietario a dare garanzia all'inquilino della 
conformitą alle norme degli impianti, caldaie, eccetera? 

Purtroppo non ti ho nel kill file qui in ufficio, quindi ti rispondo
nella speranza di rettificare alcune grosse cazzate che hai detto.
Affermi che un immobile affittato onestamente rende il 11-15 per cento.
Ovviamente devi specificare che ci hai messo anche la rivalutazione
dell'immobile!!!E comunque anche questa quantità è estremamente
variabile.
Se poi affitti un box da 30K a 300 euro al mese...oppure una casa da
400K a 4000...fammi sapere, che compro anche io in quella zona.
Riporto la mia esperienza di inquilino qui a Roma, dove vivo da più di
un anno:
Immobile da 450K -->affitato per 1350 (con contratto, quindi tasse da
detrarre per il padrone di casa)
Immobile da 400K-->affittato per 1500 (senza contratto, a stanze)
I valori degli immobili sono stati richiesti rispettivamente ad
un'agenzia e ad un ufficio vendite dello stesso condominio.
Giusto per dare un'idea di quanto si possa ricavare in dobloni da un
affitto.
Esperienza da padrone di casa. Inquilino di vecchia data, di punto in
bianco decide di non pagare. 9 mesi di arretrato prima dello sfratto
esecutivo, con pignoramento del 5° della pensione.
Con le spese dell'avvocato ci ho rimesso metà del recupero (non ci
sono avvocati a Napoli che lavorano per il solo compenso stabilito dal
tribunale, almeno in queste cause).
Altra situazione vista: Roma, Viale Giulio Cesare. II piano,
appartamento di 120Mq in stabile storico. Il valore dell'immobile è
ampiamente superiore ai 500K
Il proprietario riceveva (6 mesi fa) un canone di 120euro al mese da
parte di un inquilino ultraottantenne portatore di handicap...quindi
non sfrattabile. Che poi nell'appartamento ci abitavano figli e nipoti
è un'altra questione.
Appartamento al torrino. Valore sui 350K
Affitto percepito: 400euro da parte di portatore di handicap, non
sfrattabile e giovane.
Nelle grandi città spesso viene effettuato un blocco degli sfratti per
fini demagogici..
Per favore smettiamola di buttare fumo negli occhi con i rendimenti e
cazzate varie. La borsa può rendere se ci si sa fare (e ci sono tanti
arricchiti in tale modo a dimostrarlo).
Gli immobili non sono la panacea di tutti i mali, bisogna ponderare
bene soprattutto se ci si accolla un mutuo.
La banca e i conti di deposito vanno bene per parcheggiare i soldi in
attesa di investimenti più proficui (esempio immobili, considerando la
rivalutazione).
PS la mia famiglia affitta case da più di 100 anni!!!!!Io
personalmente sono sempre stato padrone di casa e ho affittato da
quando avevo 20 anni.
Ciao
PM

 PS la mia famiglia affitta case da più di 100 anni!!!!!
Spero il loro livello di onesta' non sia pari al tuo se no capisco
perfettamente i tuoi discorsi.



Certo. Come ho scritto: parti "comuni". Ma all'interno dell'appartamento
l'impianto elettrico, se si tratta di una locazione non ammobiliata, quale
prima abitazione, e' a carico e responsabilita' sua.
Certo se capita che il terrazzo perde, lo devo riparare io (parte comune) e
l'inquiilino partecipa con una piccola quota (mi pare il 5 per cento).

 Chiamala fesseria, pagarsi il mutuo con gli affitti riscossi...
Mi viene da ridere, perche' e' impossibile. Gente cosi' la conosci solo tu.


Anche il giurista fai ora? ma lo sai cos'è un'apologia? studia, studia
che la via è lunga.

 l'inquiilino partecipa con una piccola quota (mi pare il 5 per cento).
Oltre che non sapere nulla di finanza e prodotti relativi, non hai le 
idee chiare neanche per quanto riguarda gli immobili e le locazioni. E 
nonostante questo, anzichè umilmente chiedere ed informarti, dispensi 
argomentazioni errate e a casaccio... Insomma se poroprio ridicolo....
Credo che abbia ragione Ghigo: sei solo un povero conta balle/troll.
Nelle tue inutili affermazioni, oltre che aver dato prova di essere 
nulla tenente (nessun proprietario di case può rispondere come hai fatto 
tu) sei riuscito a condensare in 5 righe una tale quantità di scemenze 
da fare impressione....
STUDIA!! NON sei obbligato a rispondere su un argomento che NON conosci.

> Mi viene da ridere, perche' e' impossibile. Gente cosi' la conosci solo tu.
tante cose hai da imparare sulla vita caro punk.

 ha spese nell'ordine di 60 euro mensili).
Riassumo: dici di possedere una casa del valore di 350.000 euro 
affittata a 350 euro/mese (4200/annui) di cui, una volta detratte le 
tasse, ne resteranno circa 3000/anno... mi spieghi come fai ad affermare 
che un'immobile (senza rivalutazione) ti rende 'minimo-minimo il 15%'
Mi basta sapere se sai come si calcola una percentuale... cioč fammi 
solo la proporzione.... poi mi arrangio io... :-) (puoi anche farti 
aiutare dalla maestra...)

Sciaquati la bocca quando parli della mia famiglia, certe cose non te
le puoi permettere.
PM
PS geniale considerare la rendita odierna con i prezzi dell'84,
veramente geniale...

 veramente geniale...
...lui fa i conti... 'della serva'... ahahahhahah

 gli immobili siano restati fermi nei prezzi ma mai arretrati.
Dai un'occhiata ai grafici del valore immobilare dal 1992 al 2000 :
valore reale (=con inflazione) inferiore del 30%

 
Francamente sono da poco nel campo..e ho notato quanto favoriscano gli 
inquilini...

valore reale (=con inflazione) inferiore del 30%
Dove li trovi questi grafici?  Ce ne sono di più vecchi?