Newsgroup: it.economia.investire
Titolo: Investire 1.000.000 di euro

Ciao,
come investireste 1.000.000 di euro?
Ad es.: 2 case da 400.000 e 1 casa da 200.000 tutte in affitto? 

Ve lo chiedo perchè ho fatto una proiezione... ho ipotizzato 1 casa da 
1.000.000 di euro, 3 case come ho scritto, oppure tutti box...
La rendita è praticamente la stessa in ogni combinazione (a parità più o 
meno di fattibilità dell'investimento).
E' stato molto interessante.
Più o meno mi ha dato una rendita mensile dello 0,30% e annua del 3,50%. 

 Più o meno mi ha dato una rendita mensile dello 0,30% e annua del 3,50%.
netta o lorda? se lorda, allora rende di più IWPower di IWBank :-P
-- 
Tutte le immagini del *falso* sito di IWBank
su 
http://marcoge.splinder.com

Nel suo scritto precedente, Andrea ha sostenuto :

3.5% all'anno, considerando le rotture di maroni implicite nel dover 
gestire case/box (notai, assicurazioni, ici, inquilini morosi, multe, 
manutenzione straordinaria, norme che cambiano, incendi, tubi che 
saltano, infiltrazoni d'acqua, vandalismi, tasse, ecc...), sono una 
rimessa in partenza, visto che li prenderesti con un pct a rischio 
0.001 e rottura di maroni 0.0001.
Comunque, la vera differenza non la fa la rendita, che è comunque una 
miseria in confronto a problematiche varie.
La fa la rivalutazione e la facilità di rivendita.
Quindi, solo cose medio-piccole, per le quali c'è sempre mercato, 
rigorosamente acquistate usate (altrimenti le compri nuove e le vendi 
usate, e sei in rimessa fin dall'inizio), meglio se in quartieri tristi 
(che periodicamente qualche quartiere viene 'riqualificato' e i 
prezzi/mq esplodono).
Ciao
Nikkei
-- 
Interessano delle Tecnodiffusione d'antan?


Se sei quello del Gratta e Vinci di Gallipoli aspetta almeno di incassare.
;))


premetto che io investirei in immobili solo se questo milione fosse una 
parte del mio patrimonio; nello specifico come ti ha ben consigliato 
Nikkei è meglio disporre di case di più "modesto" valore in quanto 
meglio appetibili sul mercato e sopratutto comprate in zone diverse al 
fine di diversificare rischi di svalutazioni legate a caratteristiche 
del territorio.
Giusto per curiosità ci spieghi come hai calcolato il rendimento al 3,5%?


Si, certo....
acquistare case ora per investimento e' semplicemente da pazzi
Siamo al TOP della bolla e il valore puo' venir giu' anche
catastroficamente.
Poi ognuno ragiona come vuole.
vi segnalo:
http://freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=2426
e
http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=792373&page=30&pp=10
Ciao

> Ad es.: 2 case da 400.000 e 1 casa da 200.000 tutte in affitto?
La storia -e soprattutto la corretta ponderazione dei rischi- insegna
che "comprare per affittare" è una scelta perdente, tipica del parco
buoi come tutte le scelte perdenti.
Tienine conto.

 ha scritto nel messaggio 
news:463a3b86$0$36451$4faf...@reader5.news.tin.it...


 come investireste 1.000.000 di euro?
Lascia perdere l'investimento (?) immobiliare.
Io andrei avanti "a colpi" di Pronti Contro
Termine. Chiedi alla tua banca: qualcosa in
più dei Titoli di Stato prendi sicuramente.
L'operazione, tra l'altro, è molto più chiara
e veloce. Ciao.

 ha scritto nel messaggio 
news:463b1dd3$0$17940$4faf...@reader1.news.tin.it...

perchè si dovrebbe prendere più dei titoli di stato?
non mi trovo in questo tuo giudizio.

 non mi trovo in questo tuo giudizio.
I pct pagano qualcosa (ma proprio un pelo) più dei titoli di stato.
Da un punto di vista dell'investitore, si viene remunerati per il 
'blocco' del capitale per la durata dell'investimento (mentre un titolo 
di stato puoi venderlo in ogni momento).
Da un punto di vista dell'istituto di credito, si guadagna qualcosa per 
le maggiori efficienze di compravendita di cui gli istituzionali 
dispongono, rispetto ai privati.


 ha scritto nel messaggio 
news:mn.236f7d757...@hotmail.com...

ok , non vedevo la questione del blocco.
grazie. 

 non mi trovo in questo tuo giudizio.
Ciao. Ti ha risposto Nikkei. A questo vorrei aggiungere
che le volte in cui il PCT propostomi dalla banca non
era molto buono (in pratica un PCT a 3 mesi mi dava
esattamente quanto un BOT a 3 mesi) mi rifacevo
facendomi aumentare il tasso creditore del conto
corrente. In pratica: il PCT ti permette di giocare
a tutto campo. Ovviamente se il rendimento dei Titoli
di Stato non lo trovi soddisfacente non te la puoi "rifare"
(leggi: contrattare) con la banca.
Considera poi che il PCT lo puoi fare anche a 1 mese,
2 mesi, 4 mesi e 5 mesi: tutte possibilità non contemplate
dai Titoli di Stato. Inoltre, da un punto di vista (per così
dire) psicologico, è importante vedere subito qual è
la cifra esatta che ti verrà accreditata a scadenza.
Comunque vanno bene anche i Titoli di Stato, non sto
certo facendo una campagna contro quest'ultimi, anche
perché non si tratta di differenze molto rilevanti. 


grazie per le risposte io investo in titoli di stato.
e comunque mi piace essere al corrente anche su altri investimenti.

 gestire case/box (notai, assicurazioni, ici, inquilini morosi, multe,
Ciao,
quello che mi chiedevo č se la rendita di soldi in bot o altri conti 
deposito, obbligazioni, etc non ripaghi semplicemente la svalutazione del 
denaro contante, e quindi il vero rendimento non sia 3 ma 1,5...
Un immobile oggi vale e costa 1.000.000 di euro, ma domani, tra un anno, 
vale 1.080.000 euro... e se l'affitto rende 3,5%, questo vuol dire che ho un 
ipotetico doppio guadagno.
Lo stesso non vale per i soldi, che sappiamo bene chi aveva 2.000.000.000 di 
lire prima dell'euro, con l'avvento dell'euro ha dimezzato il potere 
d'acquisto. Mentre la casa da 1.000.000.000 di lire č passata a valere 
2.000.000 di euro.
Sostanzialmente era questo che volevo dire, ma non volevo soffermarmi sugli 
immobili.
E' anche possibile avendo un importo del genere, pensare di investirlo in 
una agenzia di viaggi al centro, in un lavasecco, in un lavaggio auto, in un 
punto di partenza per un import export, per aprire un chiosco di ghiaccioli 
alle galapagos.
Era questo che chiedevo... cioč, per far rendere e investire in qualsiasi 
modo quei soldi, voi cosa fareste?
Io avrei un po' di dubbi a lasciarli liquidi, sebbene abbia i suoi 
vantaggi.... se esce l'euro 2?
Andrea 

 Giusto per curiosità ci spieghi come hai calcolato il rendimento al 3,5%?
Questa era una ipotesi su 900.000 euro (per risparmiare spazio nelle caselle 
excel :-)
Come vedi tutte le rendite sono del 3,5% netto annuo... e ti parlo di dati 
corretti rilevati realmente (più o meno e cmq in condizioni abbastanza 
favorevoli)
1° Ipotesi   Rendita Mese   Rendita Anno   Mese   Anno
CASA 900.000   2.600   ?  31.200           0,29% 3,47%
2° Ipotesi   Rendita Mese   Rendita Anno   Mese   Anno
Casa   ? 405.000   ?           1.200   ?        14.400  0,30% 3,56%
1 box   ?   55.000   ?             160   ?          1.920  0,29% 3,49%
2 box   ?   55.000   ?             160   ?          1.920  0,29% 3,49%
3 box   ?   55.000   ?             160   ?          1.920  0,29% 3,49%
4 box   ?   55.000   ?             160   ?          1.920  0,29% 3,49%
5 box   ?   55.000   ?             160   ?          1.920  0,29% 3,49%
6 box   ?   55.000   ?             160   ?          1.920  0,29% 3,49%
7 box   ?   55.000   ?             160   ?          1.920  0,29% 3,49%
8 box   ?   55.000   ?             160   ?          1.920  0,29% 3,49%
9 box   ?   55.000   ?             160   ?          1.920  0,29% 3,49%
TOT   ? 900.000   ?           2.640   ?        31.680  0,29% 3,52%
3° Ipotesi   Rendita Mese   Rendita Anno   Mese   Anno
1 casa   ? 400.000   ?           1.200   ?        14.400  0,30% 3,60%
2 casa   ? 250.000   ?             700   ?          8.400  0,28% 3,36%
3 casa   ? 250.000   ?             700   ?          8.400  0,28% 3,36%
TOT   ? 900.000   ?           2.600   ?        31.200  0,29% 3,47% 

 ipotetico doppio guadagno.
Stai confrontando pere con mele.
Che l'immobile domani valga 1.080.000 è una tua previsione. non una 
certezza. Ci sono tanti immobili che ieri valevano 1.000.000 e oggi 
valgono 600.000. Pensa solo agli appartamenti di moltissimi centri 
sotrici, che dieci anni fa venivano scambiati a peso d'oro, e oggi non 
ci vuole andare più nessuno. Tanto che molte vie dei centri sono piene 
di parabole e di extracomunitari. Che non c'è niente di male, ma è 
sintomatico del deprezzamento di quelle zone.
Se confronti quindi il rendimento di un risk-free, come Bot o pct, con 
un qualcosa che invece presenta un rischio, stai confrontando pere con 
mele.
Allora, per correttezza, dovresti confrontarlo con, ad esempio, un 
mercato azionario di qualità. E a quel punto non ci sarebbe più storia, 
quantomeno se ben gestito (perchè se scoppia la bolla immobiliare tu 
l'immobile non lo rivendi neanche a morire, e dei tuoi soldi non 
rientri, mentre se parte un orso in borsa tu riesci comunque a vendere, 
anche se a sconto).


Scriveva Andrea sabato, 05/05/2007:

Eventualmente, per chiarezza, togli anche il costo di dieci rogiti, le 
tasse sui ricavi, la manutenzione straordinaria, una percentuale di 
morosità che c'è sempre, l'assicurazione su tutti gli immobili (che non 
ti fiderai mica a lasciarla a carico dell'inquilino, mi auguro...).
Poi, secondo me (che avevamo un'agenzia immobiliare e di questi numeri 
qualcosa lo capisco), ne riparliamo in altri termini.


 come investireste 1.000.000 di euro?
Premetto che concordo con quanto detto da Nikkei sull'opinione di un impiego 
immobiliare.
Con quella cifra consiglierei di puntare innanzitutto al mantenimento del 
potere reale d'acquisto. Impiegherei la quasi totalità in un portafoglio 
obbligazionario. Niente fondi e/o gestioni patrimoniali per carità. Per 
ottenere però un rendimento netto decisamente superiore ai titoli di stato 
bisogna essere dei tecnici e saperci fare, altrimenti si rischia di far 
danni. L'anno scorso, 2006, personalmente ho chiuso con un 6% netto contro 
rendimenti molto miseri dei mercati obbligazioni causa variabile tassi. 
Stesso risultato ha ottenuto chi è riuscito a replicare il mio portafoglio.

 obbligazionario. Niente fondi e/o gestioni patrimoniali per carità.
Beh..beh... una milionata in obbligazioni è proprio un obiettivo di minima. 
Anche senza essere dei trader, si può investire una cifra percentuale 
proporzionata al grado di rischio che si vuole assumere, in ETF e qualche 
blue chip.
Non mi dirai che investire il 2% su Generali, per stare molto bassi, e 
tenendola per anni come terresti le obbligazioni, sia una cosa da 
cardiopalma, am nel frattempo oltre a diversificare, aumenti la probabilità 
di guadagno. 

Ribadisco il significato che volevo dare al thread, perchè forse mi sono 
spiegato male.
Non volevo capire se è meglio un bot, un cct, un fondo, una azione o un 
immobile.
La domanda era: se voi aveste un milione di euro, per guadagnarne di più, 
che attività sviluppereste?
Cioè non è detto che investire significhi comprare azioni o titoli di 
qualsiasi tipo. Per attività intendo teoricamente qualcosa che:
1) Non rischi di ridurre il capitale iniziale
2) Porti un rendimento alto
3) Comporti un basso o medio impiego delle risorse personali
4) Potenziale di sviluppo nel tempo
Era questo il senso. 

 4) Potenziale di sviluppo nel tempo
Scusa Andrea, ma i primi due punti mi sembrano in
palese contrasto tra loro. Soprattutto se al sostantivo
"rendimento" associ l'aggettivo "alto". L'unica cosa
che puoi fare - per essere sicuro di superare almeno
l'inflazione reale - è quella di abbinare a strumenti
finanziari sicuri una quota (diciamo del 5-10%)
di strumenti rischiosi. Prodotti tipo azioni, o ETF
azionari, o fondi azionari: tenerli a lungo termine e
pregare...
Altri tipi di attività, di natura non meramente
finanziaria, sono cose che vanno valutate da un punto
di vista troppo soggettivo: e cioè dipende anche
dalla tua situazione (gratificazione lavorativa, tempo
libero, etc.). In ogni caso, circa l'investimento
immobiliare, concordo sostanzialmente con Nikkei.
Ciao. 

 immobiliare, concordo sostanzialmente con Nikkei.
Ho chiesto un'idea proprio perchè ciascuno soggettivamente avrebbe potuto 
dire "oggi aprirei una panetteria perchè il pane da qui a 5 anni avrà un 
incremento di prezzo" oppure "emigrerei in australia per aprire un chiosco 
che fa cappuccini d'orzo".
Era questo che chiedevo, ma vedo che non riuscite a scollegarvi dai mercati 
azionari, fondi, etc.
E' molto diverso investire in generale dall'investire in mercati finanziari.
C'ho provato, cmq grazie per le risposte.
Andrea 

 4) Potenziale di sviluppo nel tempo
Impossibile senza rischiare e senza sbattersi
Anche in finanza, chi non risica non rosica.
E comunque se non vuoi rischiare il capitale e se non vuoi sbattimenti, gli 
immoboli sono l'ultimissima cosa da fare 

 finanziari.
Beh, anche l'attività finanziaria è un'attività. Tra l'altro
se io disponessi (oltre ai soldi che ho) la cifra da te
citata non farei assolutamente nulla di diverso da quel
che faccio adesso. I soldi li investirei in PCT, proprio
come ti ho detto. Non posso conoscere i tuoi "gusti"
e le tue capacità, potrei dirti di comprare due edicole
oppure una edicola ed una tabaccheria, ma ti piace
fare lavori del genere? Magari hai studiato e ritieni
"squalificante" fare cose di questo tipo, come magari
vendere cappuccini d'orzo... Più importante dei
soldi è la tua realizzazione. Ancora saluti. 

 soldi è la tua realizzazione. Ancora saluti.
Bè assolutamente d'accordo con te. Ma volevo sapere VOI cosa fareste con 
quei soldi... cmq la tua risposta è cmq investirli in PCT...
Cmq tengo a specificare che un mil di euro non ce l'ho :-) Personalmente 
credo che una parte la investirei in immobili (magari all'asta), il resto in 
qualche attività che possa darmi come dici tu soddisfazione e divertimento 
(tipo settore automotive).
Ciao
Andrea 

 tengo a specificare che un mil di euro non ce l'ho :-) Personalmente
Qui ho investito in COMUNQUE!!! :-)

 quei soldi... cmq la tua risposta è cmq investirli in PCT...
vabbe te lo dico: 35-40% azionario, il resto obbligazionario 

 la cifra esatta che ti verrà accreditata a scadenza.
Anche per i bot sai subito quanto prendi a scadenza.

 4) Potenziale di sviluppo nel tempo
Beh, questo vuole dire tutto o niente...
La butto lì: un Equity Protection a 3-4 anni, poi si vedrà.
Meglio se acquistato sotto parità. C'è un Deutsche Bank sul Nikkey a 
scadenza 2011, versione Quanto ma con Cap. Quotava attorno ai 93.2 in 
lettera qualche fiorno fa, adesso temo sia già sui 93.6.
Ciao


A proposito di investimenti, è innanzitutto molto interessante la Vs visione 
"negativa" sull'immobile... effettivamente pensavo fosse uno dei migliori 
(diciamo che se capita un'occasione di un box sotto casa, in una zona ad 
alta difficoltà di parcheggio, quell'investimento potrebbe rendere pure il 
10% :-) ma come dite voi forse non è la norma.
Per quanto mi riguarda, non avendo un milione ma pochi spiccioli, ho aperto 
conto santander, che credo al momento il miglior conto deposito, non tanto 
per l'interesse lordo, ma soprattutto per la capitalizzazione degli 
interessi ogni trimestre.
Che ne pensate? E poi una domanda riguardo al thread... si può veramente 
vivere di rendita con i soldi investiti? Voi lo fareste? 

 vivere di rendita con i soldi investiti? Voi lo fareste?
Certo che si può, basta averne tanti, ma tanti.
Per esempio, con un milione di euro e una rendita netta al 3%, otterresti 
30.000 euro all'anno, pari a 2500 euro al mese.
Non ci navighi, ma se non hai troppe spese, figli eccetera possono bastare: 
se hai 60 anni. Perchè se invece di anni ne hai 30, l'erosione della 
svalutazione farà si che il tuo capitale, con le cedole non reinvestite 
perchè ne hai bisogno per vivere, diventi insufficiente. 

 azionari, fondi, etc.
Ma allora vai e fai quello che sai fare e che ti piace di più...non possiamo
sapere le tue esperienze o i tuoi gusti...un mio conoscente ha aperto un
chiosco su una spiaggia brasiliana...contento lui (e lo è!), un altro fa il
notaio e pur guadagnando sta morendo dentro...

 notaio e pur guadagnando sta morendo dentro...
Bè certo... è che volevo chiedere a voi cosa fareste... 


io me ne andrei a ZIHUATANEJO (ital Ziuataneo) :))
http://www.zihuatanejo.net/localinfo.html
cit "Le ali della Liberta' "