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Titolo: Investimento "esotico" (lunghetto)

Salve a tutto il NG... scusate se chiedo un parere ma sono un poco 
disorientato:
Mi hanno offerto di acquistare un appartamento in Brasile per investimento.
Il costo varia dai 25.000 ai 35.000 Euro a seconda delle dimensioni e il 
rendimento garantito (!) è attorno al 15% in valuta locale.
Chiaramente in caso di svalutazione del Real il rendimento si riduce, ma ho 
fatto delle simulazioni e anche in caso di svalutazione del 20-25% il 
rendimento rimane abbondantemente sopra il 10%
Senza considerare che il valore del mattone nel tempo (almeno qui da noi) è 
sempre aumentato.
E' chiaro che in caso di svalutazione della moneta anche il valore 
dell'immobile si potrebbe ridurre.
Ho paragonato l'investimento ai famosi bond argentini ma in effetti qui 
sotto c'è l'immobile e non carta (straccia)...
Ho chiesto lumi del perchè di questo tasso alto: la risposta è stata che 
alla base di ciò c'è la politica monetaria della BC Brasiliana, che al fine 
di mantenere sotto controllo l'inflazione a fronte di una inflazione appunto 
del 6-8 percento ha fissato il TUS al 18.25% pertanto il tasso "reale" è 
oltre il 10%, e questo oltre al fatto che la penuria di capitali a 
disposizione dell'industria garantisce un buon margine agli investitori.
Obiettando che il tasso del 15% è per i ns. standard alto, forse troppo alto 
e correlato solitamente ad un alto rischio, mi è stato risposto che per le 
condizioni del paese sudamericano è relativamente basso: è infatti il "loro" 
tasso di rendimento delle locazioni.
Infine mi hanno confermato che c'è il rischio cambio e il rischio paese da 
tenere in considerazione, ma che questi secondo loro sono molto bassi.
Ora, io non riesco a trovare dati "affidabili", per quello che ne so, non è 
prevedibile una rivoluzione in Brasile a breve, però... e il rischio cambio 
non so come valutarlo: ho letto alcune previsioni che danno il cambio per il 
2005 addirittura in rivalutazione: il che comporterebbe un incremento del 
tasso di rendimento, ma l'investimento non sarebbe a breve, pertanto 
sarebbero necessari dati sulle previsioni a medio/lungo...
Sono parecchio confuso....anche perchè la persona che me l'ha offerto la 
conosco da tempo e la reputo affidabile e seria... non la vedo, ma non 
vorrei ci fosse sotto la fregatura o comunque una brutta sorpresa....
Che ne pensate?
grazie
Sergio 

rendimento garantito (!) è attorno al 15% in valuta locale.
Chi lo vende?
Chi ci andra' ad abitare?
Mancano queste risposte.

 ha scritto nel messaggio 
news:athi01lgj3cd73hn2...@4ax.com...

il punto è che non è l'ultimo appartamento disponibile, tipo l'ultima 
occasione della vita che mi insospettirebbe non poco, ma è il prezzo 
"standard" di un appartamento fronte mare da quelle parti.
Ce ne sono di molto più economici in zone di minor pregio, ma li 
sconsigliano per un investimento "tranquillo": hanno rendite percentualmente 
maggiori e anche la rivalutazione dell'immobile può essere maggiore, nel 
caso la zona si sviluppi, ma vi sono più rischi: in caso fosse necessario 
smobilizzare d'urgenza, difficilmente sarebbero appetibili al mercato 
internazionale e in caso di crisi del mercato interno il ricavato potrebbe 
non essere all'altezza delle aspettative.
Verrà locato prevalentemente (o esclusivamente) a Turisti, gli immobili in 
oggetto si trovano in località turistiche e la gestione della 
locazione/manutenzione è affidata e a carico di una società che opera a 
livello Internazionale, anche se, immagino, il contratto di gestione sarà 
con la filiale locale.
il punto è che la rendita non è legata alla locazione, o meglio questa 
società paga comunque da 50 a 60 Reais al Giorno al proprietario, 
indipendentemente se è locato o meno: la cosa mi sembrava strana, ma poi ho 
appurato, visitando il sito dell'albergo (perchè si tratta di un 
appartamento in un immobile adibito ad albergo) che le tariffe giornaliere 
sono di circa 190 reais, circa 4 volte maggiori di quanto garantiscono al 
proprietario, parlando con gente che ha soggiornato in quella zona, mi 
dicono che le tariffe di un "Flat" sono inferiori, da 120 a 140 
reais/giorno, ma questo è praticamente un albergo e che la differenza è 
forse giustificabile. pertanto da questi dati la società di gestione ha un 
margine lordo che va dal 50 al 70%....beh è un buon rendimento per chi non 
ci mette del capitale:
mi dicevano infatti che alcune persone gestiscono direttamente i propri 
appartamenti (visto che con quello che si spende per un appartamento al mare 
qui se ne possono acquistare non meno di 5-6) e ha dei rendimenti migliori, 
anche se non sono così efficienti nel locarli tutto l'anno ma solo nel 
periodo giugno-settembre (estate/periodo di ferie Europeo e Nordamericano e 
inverno per i brasiliani del Sud, Rio de Janeiro/San Paolo) e 
dicembre-febbraio (Inverno per Noi ed Estate/Periodo di Ferie per i 
Brasiliani)...
mi sto scervellando ma se tutto quanto sopra è vero, ed eventualmente se 
decido, lo controllerò due volte, ma se è così il rischio che resta è quello 
del cambio e del paese, ma ad occhio mi sembrano non così alti da rinunciare 
all'operazione...boh....
Grazie e scusa per la sbrodolata...
Sergio

 scritto nell'articolo 
Se la zona e' di buon pregio, le strutture nn sono vekkie  
i passaggi di proprieta' sono sicuri, 
Se puoi anke affittarlo da solo oltre ke appoggiarti a qualke agenzia. 
se hai cmq contatti col Brsile 
Se nn si tratta della solita multi proprieta' 
potresti pensarci. ma approfondisci bene l'argomento. 

 ha scritto nel messaggio 
news:01c50ea0$1c57cec0$c4961c97@default...

Ciao Ghigo..
Grazie per la risposta...
l'immobile sul quale abbiamo fatto i conteggi è del 2001 ed è sulla spiaggia 
nella via principale della Città (Fortaleza AAARGHHH!), ma la scelta è molto 
ampia, ce ne sono anche in altre città, in posizioni meno pregiate e di più 
vecchi che oltretutto costano anche meno,
sui passaggi di proprietà non so che dirti...mi è stato detto che viene 
fatta una ricerca al catasto immobiliare per vedere se il venditore ha le 
carte a posto e poi l'atto viene fatto da un notaio o qualcosa di 
simile...ma è una cosa che si può verificare solo all'ultimo momento
no, non è una multiproprietà sono 2-3 stanze (1-2 camere, bagno, salotto con 
angolo cottura) in un condominio con piscina, palestra e altre attrezzature 
comuni: alcune strutture sono configurate come albergo e pertanto è come 
avere una camera (grande) in un'albergo, ma che è tua in piena proprietà..
contatti con il Brasile, si e no... e comunque l'idea non sarebbe quello di 
dovermi mettere a gestire appartamenti da 8.000 Km di distanza...c'è il 
problema delle eventuali manutenzioni etc, non so, si rompe la chiave nella 
porta, solo di telefono ti mangi l'affitto di un mese...troppo casino
mi sembra che mi sfugga qualche cosa... ma non so cosa.....
vabbè!
Grazie di nuovo!
Sergio 

 
Prendilo al volo!!!
Se l'immobile dove e' locato l'appartamento e' in buone condizioni e' un
investimento perfetto. Non vi e' alcun rischio, perche' se e' vero che vi
potrebbe essere il rischio cambio, e' difficilmente auspicabile che non vi
sia - date le condizioni sopra dette - qualcuno che non possa pagarti una
pigione adeguata. Esso rappresenta anche un eventuale punto d'appoggio per
te in un luogo molto bello e in cui un occidentale con anche solo una
minima rendita puo' vivere ottimamente.
Considerando anche che l'esborso per l'acquisto e' davvero minimo, io non
ci penserei due volte. Anzi!!! Se non interessa a te e mi passi il
contatto, potrei acquistarlo io :-)

 vendono capanne in Kenia per meno di 250 euro, vuoi approfittare?
Non grazie fesacchiotto, non mi piace il posto, mentre conosco abbastanza
bene il brasile e mi piace parecchio.
Resta inteso che non me ne faccio niente neppure dei tuoi prodotti
finanziari, ossia quelli che vendi tu.

 contatto, potrei acquistarlo io :-)
Coglioncello :-)


 ha scritto nel messaggio 
news:1107956488.78b230e4104d21b04285c3df10a61f28@teranews...

Ciao!
Grazie dell'appoggio,  anche se a dire il vero speravo che qualcuno mi desse 
dei motivi per cui non vale la pena: sono già lanciato da solo: il punto è 
che non vedo, ripeto, ad eccezzione del rischio cambio altri elementi 
negativi, ma secondo la legge di moore,
"se ti sembra che tutto vada bene significa che ti sei dimenticato di 
valutare qualche cosa" :-))
Comunque se ti interessa, ti passo il contatto, tanto il tizio di immobili 
da proporre ne ha moltissimi e le tipologie sono molto simili: proprio 
questo punto mi fa pensare che non sia una bidonata: sai, l'ultimo 
appartamento disponibile, 14 minuti per decidere altrimenti perdi 
l'occasione della tua vita, sono tutte cose che mi puzzano e non poco: qui 
l'atteggiamento è esattamente l'opposto: di appartamenti/case ce ne sono non 
c'è fretta... mah...
Il tizio opera su Milano ma penso non abbia problemi a venire da te... di 
che zona sei?
Grazie
Sergio 

 
Ti contatto per e-mail all'indirizzo indicato. Grazie. :-) E vai sereno:
se si muove questo punk puoi star tranquillo che la cosa e' ok! :-)))

 se si muove questo punk puoi star tranquillo che la cosa e' ok! :-)))
Vai sereno che per mal che vada ti consolerai con un bel transbrasiliano

 se si muove questo punk puoi star tranquillo che la cosa e' ok! :-)))
No scusa, ma dell'indirizzo indicato ho perso la pw e non riesco piů a 
scaricare...
usa questo: mmvvccgg atttttt tiscali punto it
Ciao! 

Grazie e scusa per la sbrodolata...
Niente.

  
se  cerchi  motivi per NON comprare  te ne fornisco due:
1  l  acquisto di immobili all estero  suona sempre  strano...
2  cosa sai  del quado RW? , il  quadro  relativo  ai redditi esteri
nella denuncia dei  redditi , per intendersi .
Nella proprieta`  degli immobili l aspetto fiscale e`  fondamentale,
parti  da questo  e  poi  vedi un po`  , rimandando l acquisto
tanto quello ne ha tante di case  in vendita...
auguri  .
 
-- 
Posted via Mailgate.ORG Server - 
http://www.Mailgate.ORG

 Niente.
No, per il motivo per cui lo sto valutando č che la somma, dopotutto 
modesta, non mi sbilancia piů di tanto: per quanto interessante non metterei 
mai tutto in un prodotto.
Grazie
Sergio 

 tanto quello ne ha tante di case  in vendita...
Vero, infatti la tassazione del reddito è abbastanza complicata ed è in 
funzione del sistema di gestione scelto va da un minimo del 15% fino a ????? 
, mentre nel caso della plusvalenza, se la vendita è fatta dopo 5 anni è 
esente mentre se fatta prima è tassata al 20%, anche se ci sono modi 
(legali) per ridurla.
Grazie per i consigli!
Sergio 

 
Oddio è da quando avevo i pantaloni corti che sento parlare dei 
potenziali del Brasile ma in realtà di sviluppo se ne è visto sempre ben 
poco o niente. I Paesi in via di sviluppo sono da tutt'altra parte del 
globo e lo dimostrano quotidianamente con le cifre delle loro economie e 
non con le chiacchere sudamericane.

"Ergo" <er...@xy.zz> ha scritto nel messaggio 
news:SOGOd.521989$b5.24...@news3.tin.it...

Grazie dell'osservazione:
concordo con te sul discorso economie: l'indole di base non fa sperare più 
di tanto,  ma relativamente alle aree beneficiate dal turismo, ho dei dati 
sul valore delle aree urbane, e devo dire che l'incremento c'è stato e anche 
notevole, nemmeno paragonabile ai dati italiani.
Ma a parte questo è chiaro che non si può contare solo sul guadagno in conto 
capitale: è necessaria anche una rendita e questo sembrerebbe averla...
Grazie!
Sergio 

 
D'accordo tu hai i dati nello specifico e quindi puoi decidere meglio di 
chi come me non li ha
Il mio è un discorso generale per dire che i paesi sudamericani sembrano 
avere- in linea generale - un'abilità speciale per la distruzione delle 
risorse   non solo loro ma anche di coloro che gliele affidano.
Una sorta di sfruttamento alla rovescia.

"Ergo" <er...@xy.zz> ha scritto nel messaggio 
news:30HOd.522045$b5.24...@news3.tin.it...

Forse sono troppo cattivo, ma penso sia legato al fatto che la natura, 
intesa come clima territorio, risorse è stata troppo buona...anche se ci 
sono delle situazioni veramente terribili, c'è una sorta di rassegnazione, o 
comunque la consapevolezza che non si muore di freddo, sicuramente non di 
sete e difficilmente di fame.... questo intimamente in ognuno...qualcuno fa 
risalire il problema alla schiavitù, ma sono passate alcune generazioni..., 
poi c'è la corruzione, il malgoverno etc etc, che ci sono o ci sono stati 
anche in altre parti del globo, ma che anche se l'hanno distorto e/o 
rallentato, comunque non hanno impedito lo sviluppo...
Vabbè....sto diventando [OT]
grazie
Sergio