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Titolo: Confronto acquisto vs affitto

Ciao a tutti.....
mi trovo nella situazione di avere un contratto di affitto in scadenza
e una certa cifra da parte.
Dato che ho la sensazione che il costo di una casa (almeno quello
richiesto) sia in questo momento "gonfiato", ho il dubbio se comprare
casa subito (con mutuo) o accettare un rinnovo dell'affitto (piu'
alto) e aspettare qualche anno.
Nessuno puo' avere chiaramente la risposta., ma sto cercando di avere
dei numeri su cui ragionare e vorrei sapere se sto sbagliando.
E' giusto confrontare la percentuale di diminuzione del mio capitale
(in caso vada in affitto) con la riduzione "sperata" del costo di una
casa?
Mi spiego meglio con un esempio numerico.
Ho 150000 e suppongo che investendoli risk free per un anno mi rendano
un 3,5% netto = 5250
Nel frattempo nell'anno avro' pagato 12 affitti, diciamo di 800 euro =
9600
Quindi alla fine dell'anno avro' 145650, con una perdita del 2,9% sul
mio capitale.
E' giusto dire che se il prezzo di una casa e' sceso piu' del 2,9% ho
fatto bene, mentre se e' sceso meno o peggio alzato, avro' fatto male?
Grazie

 fatto bene, mentre se e' sceso meno o peggio alzato, avro' fatto male?
E' giusto se la casa la pagheresti effettivamente 150.000 euro tutti in 
contanti e se riesci a portare a casa il 3.5% netto senza rischiare.
Se cambi una delle due ipotesi i conti sono da rifare, o per tener conto del 
minor introito da interessi o per tener conto la spesa per interessi del 
mutuo... 

Dimenticavo, devi aggiungere poi tutte quelle spese (ICI, manutenzioni 
straordinarie, ecc) che incorreresti come proprietario e che non hai come 
inquilino... 

 mutuo...
E' chiaro che sto confrontando due "investimenti" di cui uno ho
pressappoco i dati, l'affitto, e uno che ha dei termini piu' "oscuri".
Ed e' per questo che chiedevo se era giusto tralasciare di fare i
conti sull'investimento oscuro e confrontare direttamente il risultato
del primo investimento con il prezzo di una casa.
Comunque grazie, sei sempre molto disponibile
ciao

Marco ha scritto:

Tutti i ragionamenti che ho letto mi sembrano piu' che corretti. Vorrei 
aggiungere un mio punto di vista (molto personale e da valutare). Se 
continui a pagare l'affitto (che potrebbe ipoteticamente essere simile 
ad una rata di mutuo) non hai tante altre spese (ICI, manutenz. 
straordinaria, ecc.), ma alla fine di un po' di anni ti ritrovi che hai 
pagato, pagato e pagato ed in mano non hai nulla ed hai sempre la 
preoccupazione che un domani il proprietario ti mandi via. 
Personalmente, se possibile economicamente, preferisco un mutuo anche a 
lunga scadenza. Si pago interessi bancari, ICI, manutenzioni varie, 
ecc., ma alla fine ho sempre un bene anche rivalutato che anche durante 
la vita del mutuo, per ragioni diverse, posso vendere e rientrare di una 
cifra che altrimenti, con affitto, e' sicuramente gettata. Spero di non 
averti creato ulteriori dubbi.
Saluti.

 la vita del mutuo, per ragioni diverse, posso vendere ...
E' chiaro che se il bene si rivaluta, cioe' i prezzi salgono invece di
scendere, il tuo discorso e' sicuramente valido. Ma se compri ora e
tra due anni vale meno di quanto l'hai comprata, nel caso la rivendi
hai una perdita netta, maggiore di quella che hai avuto nel pagare
l'affitto.
Per ritornare all'esempio, se scommetto i prezzi scenderanno piu' del
2,9%, non mi conviene comprare adesso. Se scommetto invece che i
prezzi sostanzialmente terranno o aumenteranno, allora hai ragione,
dovrei comprare subito.
saluti anche a te

 scendano piu' del rosicchiamento del mio capitale.
se leggi su questi ng quanta gente invocava la bolla e il suo
sgonfiamento ti fai un'idea di quanta gente c'č che aspetta, spera e non
vede scoppiare la cosa....

 vede scoppiare la cosa....
Tu sei uno di quelli o invece credi che nei prossimi 2/3 anni i prezzi
saliranno?

 > Per ritornare all'esempio, se scommetto i prezzi scenderanno piu' del
 > 2,9%, non mi conviene comprare adesso. Se scommetto invece che i
 > prezzi sostanzialmente terranno o aumenteranno, allora hai ragione,
 > dovrei comprare subito.
 >
 > saluti anche a te
 >
Giusto tutto. Penso che con i tassi attuali dei mutui gli immobili 
scenderanno di valore in quanto la loro richiesta sta scendendo. Puo' 
essere decisamente conveniente aspettare 2/3 anni, puo' essere che la 
BCE prossimamente, difficile da stimare, abbassi i tassi e allora la 
cosa puo' tornare interessante. Nel frattempo guardasi intorno su cosa 
offe il mercato ed a che prezzi, stare sul quasi liquido (bot o pronti 
contro termine) per essere pronti ad una eventuale occasione. Purtroppo 
sono in corso fallimenti o svendite di person che non riesco a pagare il 
mutuo.
In bocca al lupo!
Ciao.

Marco ha scritto:

diciamo che non mi aspetto un crollo. qualche oscillazione ci sta pure,
ma sono scettico dello scoppio della bolla.
non credo che i tassi scenderanno sensibilmente, la bce teme di più
l'inflazione della crescita,  e la cultura della casa è molto forte in
italia, quindi può esserci una flessione ma non un crollo della domanda.

 averti creato ulteriori dubbi.
Non sono d'accordo con la tua personale opinione che, tra l'altro, è stata la 
convinzione di molti mutuatari che oggi non riescono più a pagare la rata e 
stanno rischiando in qualche modo di rimanere in mezzo ad una strada o comunque 
senza il "loro" (appositamente messo tra virgolette) immobile.
Cerchiamo di vedere la situazione acquisto/affitto da un punto di vista 
prettamente economico, cercando di tralasciare l'aspetto affettivo, di sicurezza 
personale, ecc. ecc. Conviene di più l'acquisto oppure l'immobile.
Secondo me non lo potremo mai stabilire a priori perchè dipende ESCLUSIVAMENTE 
dal valore dell'immobile fra x anni. E questo indipendentemente dal fatto che lo 
compri con il mutuo oppure cash. Per dimostrarlo consideriamo quest'ultimo 
caso... ovvio che se non conviene cash, non converrà neanche acquistandolo con 
mutuo.
IPOTESI 1
L'immobile della mia vita e di cui non posso farne a meno costa 250k€. Lo so, è 
un po' troppo, ma sappiamo che gli immobili costano tanto e possono solo 
aumentare il loro valore. Quindi meglio comprare oggi che domani. Mi privo dei 
miei bei 250k€ (senza considerare il notaio e gli altri ammenicoli) e compro la 
casa dei miei sogni.
Dopo 2 anni l'immobile non mi serve più (mi devo trasferire in un'altra città, 
la famiglia si allarga, sono morto e i miei figli non ne vogliono sapere di 
tenersi l'immobile qui perchè sono fuori città o mia moglia ha l'amante con casa 
sua).
La crisi immobiliare s'è fatta sentire e riesco a vendere soltanto per 200k€. Ci 
perdo 50k€.
IPOTESI 2
Macchè, quelle 4 mura non valgono 250k€. Ma sono impazziti tutti quanti? 15-20 
anni fa il numero di stipendi per comprare casa erano molto meno rispetto al 
numero degli stipendi che servono oggi (una vita). Stanno costruendo 
dappertutto. Molti non riescono a pagare il mutuo e la casa viene loro 
pignorata. I tassi sembrano voler soltanto salire. In Italia (paese di merda) 
gli immobili costano il doppio della Germania o dell'Austria (paesi degni di 
questo nome e con stipendi decenti).
No, non compro a questi prezzi. Aspetto. Vado in affitto per 600€/mese e mi 
tengo i miei soldi in CCT.
Perdo 7200€ il I anno e altri 7200€ il secondo anno.
Alla fine del II anno il mio capitale è (considerando un rendimento del 3.5% dei 
soldi rimasti in banca):
   fine I anno = 242800*(1+0.035) = 251298€
   fine II anno = 244098*(1+0.035) = 252641€
In realtà è di più perchè nei calcoli sopra considero che l'affitto lo pago 
tutto insieme all'inizio dell'anno.
Mi accorgo dopo 2 anni che lo stesso immobile dei miei sogni ora costa 200k€ e 
compro e addirittura ci guadagno perchè mi rimangono 52641€, senza considerare 
che non ho pagato nel frattempo ICI, spese straordinarie, non sono andato alle 
riunioni condominiali, ecc. ecc.
Se i miei calcoli sono esatti (potrei averli sbagliati, ovviamente) l'aver 
acquistato è stata una scelta sbagliata.
Certo, tutto dipende da quel calo di 50k€ nel valore degli immobili. Chi ci 
assicura che ci sarà?
Ovviamente nessuno. La mia osservazione serve solo a far capire come frasi del 
tipo "conviene sempre acquistare", "l'affitto sono sempre soldi buttati", ecc. 
ecc. sono sbagliate. Dipende dall'andamento del valore dell'immobile in futuro.
La domanda migliore da fare è quindi: questi immobili scenderanno di valore in 
futuro oppure no? E a questa domanda non posso che darvi un link:
http://freeforumzone.leonardo.it/forum.aspx?c=150353&f=150353
Troppi segnali portano nella stessa direzione: gli immobili dovranno calare.

 dovrei comprare subito.
Infatti, hai centrato perfettamente il problema.
Tutto sta nel fare una scommessa vincente.

 vede scoppiare la cosa....
Beh, da quello che si sente in giro la bolla è scoppiata solo che non lo hanno 
ancora conclamato con il megafono...

 italia, quindi può esserci una flessione ma non un crollo della domanda.
Su questo sono d'accordo. Purtroppo quando parlo di affitto la gente mi guarda 
storto, mi considera uno straccione e mi dice che butto i miei soldi.
Ormai ci hanno inculcato questa "cultura della casa" (e direi del debito) ed è 
difficile pensare diversamente.
Nel frattempo voi pagate l'ICI, vi rifate la facciata e il tetto e pagate una 
rata di mutuo che, oggi, è sicuramente maggiore dell'affitto considerando lo 
stesso appartamento. Io d'estate riesco tranquillamente a farmi una vacanza e 
non arrivo a fine mese sperando di poter pagare la rata. Voi probabilmente 
d'estate in vacanza non ci andate perchè avete queste maledette quattro mura da 
pagare.
Quando la situazione migliorerà e cioè potrò acquistare facendo un mutuo come 
dico io (non più di 10-15 anni al 20-30% del mio stipendio) allora comprerò. 
Altrimenti me ne sto beatamente in affitto.

 comprerò. Altrimenti me ne sto beatamente in affitto.
non offenderti, ma aspetta, pera e paga l'affitto. ;-)

pozz ha scritto:

parli sei subprime? beh, in italia vedo molto difficile un cso come
quello americano. In italian non puoi andare a fare mutui sul 100% della
casa pagando solo gli interessi del mutuo senza dare alcuna garanzia...

casa pagando solo gli interessi del mutuo senza dare alcuna garanzia...
Il problema dei sub-prime non è solo e nemmeno tanto quello
dell'insufficienza della garanzia, quanto quello dell'insostenibilità
delle rate di mutuo in un quadro di tassi in continua salita.

 valore dell'immobile in futuro.
e dipende dalla tua ottica temporale.
Ciao

 delle rate di mutuo in un quadro di tassi in continua salita.
sì, ma con inflazione bassa non posso salire a livelli alti come con la
lira.
Secondo me se uno adesso fatica a pagare vuol dire che già prima non era
messo bene.

messo bene.
Non devi guardare adesso ma devi guardare a domani: negli usa i tassi
negli ultimi anni si sono impennati ed è questo che ha provocato la
difficoltà dei debitori ad onorare i loro impegni. A loro volta le
Banche, non incassando parte delle rate dei mutui ( il contenzioso
accertato pare che sia sui 75 miliardi di dollari ma probabilmente
alto ancora è latente) si sono trovate a corto di liquidità ed il
sistema si è irrigidito. E' iniziata la diffidenza fra Banche, si sono
allargati gli spread e solo l'intervento di rifinanziamento delle
Banche centrali è riuscito a tamponare la situazione, almeno per ora.
In Europa, almeno in certe aree, si è iniziato ad assistere ad un
certo irrigidimento dei rifinanziamenti fra Banche, il ché non è buon
segno, per cui si teme un aumento dei tassi dei mutui che potrebbe
provocare una reazione di tipo sub-prime. Da tener conto poi che c'é
sempre lo spettro inflattivo indotto sia dalla ripresa conomica
tedesca sia dal fatto che ci sono segnali, tutti da verificare, che la
Cina da esportatrice di deflazione ( importazioni a basso costo per
noi) fra un po' inizierà ad esportare inflazione ( l'aumento dei
prezzi sta iniziando anche lì).
Il quadro insomma è abbastanza fosco e senza fare allarmismo occorre
vigilare.........................

 messo bene.
Con alta inflazione ci sono alti tassi, ma il capitale si erode e gli
stipendi crescono. Adesso invece il capitale resta lì di marmo e gli
stipendi aumentano del 10% ogni 10 anni se va bene...
Saluti,
A.

 vigilare.........................
sullo stare svegli sono proprio concorde. Però bisogna anche dire che ci
vuole un po' di serietà nell'aprire un mutuo.

 non offenderti, ma aspetta, pera e paga l'affitto. ;-)
e chi si offende :)

 e dipende dalla tua ottica temporale.
Ripeto che se sei costretto a vendere anche fra 20 anni, potrebbe risultare non 
conveniente se i prezzi degli immobili continuano a scendere... come in Giappone.

Ottavio Campana ha scritto:

Questo è quello che credono tutti e quello che ci vogliono far credere tutti.
Prova a frequentare qualche forum di associazioni di consumatori o qualche blog 
sulla bolla immobiliare e ti accorgerai che gli istituti di credito (grandi e 
piccoli) hanno erogato a mutui a persone assolutamente inaffidabili.

 hanno ancora conclamato con il megafono...
  Confermo,si vende pochissimo.
  E intanto si continua a costruire,vicino a casa mia
  una palazzina di 54 appartamenti con prezzi che partono
  da 210mila euro.
  Per chi dice che i prezzi non calano non deve far altro
  che comprare una rivista di annunci immobiliari e confrontarla
  con quella del mese precedente..cali anche del 10% nel giro
  di un mese. 

 Sul futuro non c'è certezza, quindi meglio investire sul presente.
il modo è bello perché è vario :-)
Ciao

 inaffidabili.
di grazia, trovami un posto di chi ha fatto un mutuo sul 100% della
casa, paga solo gli interessi e non restituisce il debito.

 scendere... come in Giappone.
non ho la minima idea di cosa succederebbe se avessi deflazione come in
Giappone....

 Palermo? Napoli? Dove?
Un po' ovunque, soprattutto dove i prezzi sono aumentati a dismisura, anche a Roma.
Leggi qua: 
http://freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=4735

 imparziale e autorevole che potevi citare.
Non ti sei degnato neanche di leggere tutto il thread che è molto lungo e dove 
c'erano esperienze personali di tante persone e link ad altrettanti articoli di 
giornali più o meno attendibili.
Eccoti un elenco, visto che sei pigro:
http://www.ligurianotizie.it/news.php?news_id=28573
http://www.selpress.com/rassegne/borsaimmobiliare/12102007/45F85F01.TIF
 (parte 
su sfondo nero a pag. 4)
http://www.skylife.it/videoTg24Single/52595
http://www.ecodelchisone.it/articoli/articolo.asp?ID=24214
 (questo per chi non 
crede che gli italiani non riescono più a pagare il mutuo)
http://www.camera.it/_dati/leg14/lavori/stenografici/Sed388/btind.htm
 (cerca la 
parola bolla)
http://www.fiaip.it/ecostampa/utility/imgrs.asp?numart=FSJ7S&annart=2007&numpag=1&tipcod=0&tipimm=0&defimm=1&tipnav=1&isjpg=S&usekey=A9HAQJ43
http://www.fiaip.it/ecostampa/utility/imgrs.asp?numart=FS3AI&annart=2007&numpag=1&tipcod=0&tipimm=0&defimm=1&tipnav=1&isjpg=S&usekey=A9HAQJ43
http://www.teramonews.com/news/news/tebw3253y7
http://www.fiaip.it/ecostampa/utility/imgrs.asp?numart=FRJ29&annart=2007&numpag=1&tipcod=0&tipimm=0&defimm=1&tipnav=1&isjpg=S&usekey=A9HAQJ43
In Europa:
http://www.selpress.com/rassegne/borsaimmobiliare/12102007/45F9A701.TIF
http://www.selpress.com/rassegne/borsaimmobiliare/09102007/45C1C001.TIF
E ce ne sono molte altre di notizie se solo volessi ascoltare gli altri che 
fanno un ragionamento diverso dal classico "gli immobili salgono sempre".
Non è facile all'inizio, ma dopo, ragionando insieme agli altri, capirai che 
questo è uno dei tanti miti da sfatare.
Probabilmente dirai che sono notizie senza nessun fondamento. Ma allora leggiti 
il blog... lì c'è gente che ha numerose esperienze personali:
- agenzie che chiamano dopo anni dal primo contatto per pubblicizzare immobili
- riviste tecnocasa, gabetti, ecc. che, di mese in mese, presentano ribassi
- cartelli vendesi che tappezzano le città italiane
- gru e impalcature che sfigurano i nostri paesaggi
- ecc. ecc.
Ma dirai che non crederai mai a persone che scrivono su un blog sulla bolla 
immobiliare perchè sono di parte. Allora non mi rimane da dire: rimani della tua 
idea...

 centro costi 100.000 euro. Auguroni.
Se ti pare un ragionamento costruttivo, buon per te. Qui non ti devo mica 
convincere ad andare in affitto oppure a rimanere con tua madre per 10 anni.
Qui stiamo parlando di mercato immobiliare e del suo andamento. Punto.
Ovvio che ognuno fa quel che vuole e rimane della sua idea.

 Eccoti un elenco, visto che sei pigro:
Ed eccoti un altro elenco fresco fresco che ti fa capire che la strada per 
l'immobiliare è tutta in salita:
http://www.fiaip.it/ecostampa/utility/imgrs.asp?numart=FVEUA&annart=2007&numpag=1&tipcod=0&tipimm=0&defimm=1&tipnav=1&isjpg=S&usekey=A9HAQJ43
http://www.fiaip.it/ecostampa/utility/imgrs.asp?numart=FVLMI&annart=2007&numpag=1&tipcod=0&tipimm=0&defimm=1&tipnav=1&isjpg=S&usekey=A9HAQJ43
http://www.lastampa.it/_web/cmstp/tmplrubriche/economia/grubrica.asp?ID_blog=67&ID_articolo=360&ID_sezione=132&sezione=
http://bolla.immobiliare.googlepages.com/home

 - riviste tecnocasa,
Confermo. Prezzi impensabili su Tecnoncasa qualche mese fa nella mia città:
Gallarate una delle tante che a subito aumenti già diversi anni fa in virtù
di quello che .... sarebbe... diventata Malpensa negli anni a venire.


NON e' che dimentichi qualcosa????
oltre al mutuo non anticipi niente??
e chi ti dice che i prezzi salgano ancora??
E' troppo facile indebitarsi oggi
il trucco c'e' ma nessuno lo vede
--------------------------------
Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

 Inviato viahttp://
arianna.libero.it/usenet/
Già, i prezzi saliranno davvero per sempre?
Articolo istruttivo sul "negative equity", perfettamente in tema con
la discussione:
"Così fan tutti"
"Le case non calano mai", "I soldi dell'affitto sono buttati via"...
Link: 
http://freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=2790
Ciao

 Grazie
Ciao, 
Secondo me da un punto di vista prettamente economico quello che dici è 
corretto, bisogna solo fare qualche calcolo. trattandosi di casa la 
convenienza può dipendere da molti motivi, come detto da molti nel 
thread.
Ho fatto un rapido calcolo su excel su un orizzonte di due anni, però le 
variabili sono molte. C'è da considerare prima di tutto quanto capitale 
hai, se hai tutti i soldi, nessuno o una parte e in questo caso quale 
parte.
Comunque supponendo che per €250000 tu hai la metà dei soldi, faccio 
l'ipotesi che ti serve un mutuo per l'altra metà, supponendolo a tasso 
fisso per semplicità (ma non solo), diciamo al 6% per venticinque anni, 
pagherai una rata di circa €900, comprensiva di spese legali (4% 
giusto?).
Ora per la stessa casa suppongo un affitto di 1050€ mese (considero che 
in venti anni pagando l'affitto ripaghi il costo della casa, più o meno 
dovrebbe essere quello) e che investi il capitale al 3,5%.
Considerando la rivalutazione del capitale e il costo dell'affitto a 
fine periodo ti rimangono in banca €108000 a cui si può considerare di 
aggiungere i soldi che hai risparmiato in Ici, al 6 per mille circa 3000
€, hai quindi un capitale di €111000 (a cui andrebbero aggiunti anche i 
costi straordinari e l'irpef). Se tutto rimanesse com'è quindi sia tassi 
che prezzi della casa, ci avresti rimesso un 14000€, che tradotti in 
mutuo (considerando che devi prenderne di più adesso) saranno un 100€ in 
più al mese. Se cambiano i tassi cambia un po' ovviamente.
Però è sufficente una correzione del 10% in meno per farti risparmiare. 
Quindi sì una valutazione economica si può fare, cosa succederà è da 
vedere.
Da un punto di vista personale non comprerei, perchè secondo me c'è 
effettivamente una bolla immobiliare, molto probabilmente di più del 
10%. Quello che bisogna vedere è se questo surplus verrà riassorbito in 
tempi brevi, oppure con un "atterraggio morbido", nel qual caso sarebbe 
convenuto comprare adesso (può essere anche se non ci credo).
L'unica cosa che mi fa sorridere è chi dice, anche in questo thread, che 
le case saliranno sicuramente. Dicendo che è sempre stato così. A parte 
il fatto che in molte nazioni non è così tuttora, ma nemmeno per 
l'Italia (popolo di grandi risparmiatori questo è vero). Quando 
l'inflazione era a più del 10% e i prezzi delle case non salivano, 
effettivamente c'è stata una perdita del valore reale notevole, mi pare 
si parlasse di cifre tra il 20-30% nell'ultima bolla immobiliare 
italiana. Solo che il fatto che in valore monetario ciò non sia 
successo, fa pensare molta gente che il prezzo delle case non sia mai 
sceso.
Quindi potrebbe non scendere questa volta, ma sicuramente non perchè il 
prezzo delle case non scende mai, e ci mancherebbe visto che attualmente 
è a tutti gli effetti un investimento finanziario come un altro, per 
alcuni ovviamemente.
Scusate per la lunghezza del post e soprattutto se non sono stato 
chiaro.
Gianni

 parte...........
La domanda era proprio questa. In teoria, per confrontare due
investimenti devo fare i conti su tutti e due. Siccome per un
investimento (comprare) ci sono troppe variabili che non conosco, e'
possibile semplificare il calcolo cosi' come avevo proposto? O devo
per forza stimarli entrambe?
Ho anche il dubbio se da qualche parte devo tenere in conto
dell'inflazione e quindi attualizzare i flussi. Pero' forse per 2/3
anni l'incidenza sarebbe minima.
Grazie comunque dell'intervento.


Ovviamente sarebbe da considerare anche l'inflazione, che ha poca 
importanza se rimane bassa, cosa molto probabile ma non certa.
Se vuoi un calcolo molto semplice va bene quello che avevi fatto tu 
all'inizio, il mio è appena un po' più elaborato. Ma diciamo "a spanne" 
che ti conviene se il prezzo delle case scende del 3-4% per ogni anno di 
affitto, più o meno.
Poi come evidenziato dal thread la scelta dipende molto anche da fattori 
non economici.
Ciao