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Titolo: L'inflazione aiuta gli immobili.

Non mi riferisco al discorso della rivalutazione degli immobili....che oggi 
evidentemente non c'è e unitamente all'inflazione diminuisce il valore reale 
dell'investimento.
Pensavo però all'effetto POSITIVO che l'inflazione ha sulla facilità di 
pagare le rate dei mutuo (e quindi indirettamente può aiutare a far 
ripartire il mercato immobiliare).
In sostanza il discorso è banale ma sacrosanto!
Se faccio un mutuo di 1000 euro al mese con inflazione prossima allo zero i 
miei 12000 euro annui pesano sempre alllo stesso modo.
Se però l'inflazione sale al 3% come pare possibile è chiaro che ogni 3 anni 
in termini reali io mi cucco uno sconto del 10% sul mutuo!
La cosa è cristallina coi tassi fissi ma non è nemmeno poi tanto lontana dal 
vero sui tassi variabili....perchè con iflazione e tasso di riferimento al 
3% il mio reddito (normalmente) incrementa del
3% tutti gli anni mentre la rata del mutuo una volta che si aggancia 
all'eurobor al 3% non cambia più..... 

ammesso che il tuo stipendio non sia bloccato o al adeguato all'inflazione
ma di questi tempi...avrei dei dubbi

 all'inflazione ma di questi tempi...avrei dei dubbi
A chi e a che cosa rispondi? 

 in termini reali io mi cucco uno sconto del 10% sul mutuo!
certo ma, come ti hanno detto, se hai una fonte di reddito "FISSA" il tuo
tasso fisso lo devi pagare ugualmente con il tuo STIPENDIO FISSO.
Ovvio che in 30anni se parte l'inflazione al 5% e tu hai un mutuo al 6%
fisso..... hai vinto la lotteria, dato che in 30anni di sicuro il tuo
stipendio fisso sarà adeguato con contrattazioni sindacali.
bye
rick.

 all'eurobor al 3% non cambia più.....
Qui stai facendo una ipotesi secondo me troppo poco credibile: gli 
stipendi aumentano più che la rata del mutuo.
Se l'inflazione aumenta è certo che aumenti anche la rata del mutuo (e 
non capisco perché deduci che, alla fine, "non cambia più"). Ma è MOLTO 
meno certo che aumenti il tuo stipendio (anzi, di questi tempi il tuo 
stipendio potrebbe anche ridursi... e notevolmente).
Mi è difficile pensare che in periodo di inflazione galoppante un debito 
a tasso variabile possa essere un affare.

"Rick Defender" <abb...@lo.spam> ha scritto nel messaggio 
news:1k4n9vtyidcj7.3...@40tude.net...


Appunto....con scatti e similia gli stipendi vengono comunque aggiornati e 
il rapporto reddito/mutuo sarà sempre più favorevole.
Ogni tanto sentiamo dire che gli stipendi sono cresciuti MENO 
dell'inflazione....se però sei una persona attenta scopri che negli anni 
capita pure che gli stipendi crescano DI PIU' dell'inflazione....MA QUESTO 
NON FA NOTIZIA! Non viene sbandierato e si ha la percezione (falsa) di un 
costante impoverimento.

 tasso variabile possa essere un affare.
Sto dicendo che è meglio il fisso ma anche col variabile il beneficio 
sarebbe lapalissiano.
Tu paghi una quota capitale che rimane ivariata....
Se nel 1980 avessi comperato casa a 15 milioni facendo mutuo a 30 anni....in 
questi ultimi anni avresti finito di pagare delle quote capitale da 
sganassarsi dalle risate.

 sarebbe lapalissiano.
imho...il tuo ragionamento con il variabile fa acqua...

 imho...il tuo ragionamento con il variabile fa acqua...
Perchè?
Argomenta....
Poni che venga sottoscritto un variabile con un dissanguante 10% di euribor 
e un 10% di inflazione....paghi delle rate bestiali ma tutti gli anni (a 
parità di euribor e di inflazione) quelle rimarranno uguali e il tuo 
stipendio nominalmente aumenterà del 10%....se poi un anno si passa al 15% 
di euribor e al 15% di inflazione SOLO QUELL'ANNO le rate eumenteranno e 
rimarranno costanti fino a che l'euribor non subirà ulteriori oscillazioni 
mentre il tuo stipendio, perdurasse l'inlfazione al 15% aumenterebbe TUTTI 
GLI ANNI del 15%.
A me pare chiaro ma se ho toppato spiegami dove....

 ripartire il mercato immobiliare).
L'inflazione alta è sempre un danno per i creditori, ne soffre anche chi ha 
i titoli indicizzati all'inflazione.
Ma anche per i debitori non sono tutte rose e fiori.
L'alta inflazione in genere costringe a politiche di contenimento, quindi 
aumento del costo del denaro (mutui più cari) e contenimento salariale 
(salari reali più bassi).
Inoltre all'aumento nominale dei salari si accompagna l'aumento del prezzo 
delle merci e più in generale del costo della vita, per cui la parte 
residuale dello stipendio da dedicare alle rate del mutuo rimane pressochè 
costante.

 ha i titoli indicizzati all'inflazione.
Dopo 10 anni di inflazione al 10% chi ha un mutuo fisso avrà o non avrà rate 
DIMEZZATE in termini reali?
Secondo me, pure con l'indicizzato (ma in misura minore) si ha lo stesso 
beneficio....e in proposito ho fatto degli esempi.
Ciao 

 rate DIMEZZATE in termini reali?
s�, se l'inflazione va al 10%, per chi ha acceso un mutuo al 5% fisso � la 
manna dal cielo, su questo non ci sono dubbi.
Ma io ti facevo notare che una forte inflazione porta con s� tutta una serie 
di conseguenze, ho accennato ad alcune, che ricadono anche sulla testa dei 
debitori, dopo naturalmente aver massacrato i creditori.
L'inflazione alla lunga si rivela un danno per l'intera societ�, non a caso 
la stabilit� dei prezzi � l'obiettivo primario della banca centrale europea.
Tra parentesi, ipotizzare un'inflazione al 10% � legittimo, ma questo 
presuppone che la situazione sia del tutto fuori controllo e la BCE sciolta 
o radicalmente riformata. Questo scenario con ogni probabilit� avrebbe 
pesanti conseguenze sia sul reddito dei mutuatari sia sul valore degli 
immobili. Ma capisco benissimo che il tuo era solo un esempio, ti faccio 
solo notare che gli effetti dell'inflazione possono andare molto al di l� 
dell'erosione della rata del mutuo.

GLI ANNI del 15%.
Poni che da 1% di inflazione e 2% di mutuo si salti a 3% di inflazione e
4% di mutuo e ci si fermi lì.  Le rate aumentano immediatamente di una
quantità che dipende dalla lunghezza residua del mutuo.  Per una durata
residua di venticinque anni le rate aumentano a occhio di un 30%.
Questo succede subito, mentre perché le tue entrate aumentino
altrettanto ci vogliono una decina d'anni, ammettendo che seguano
l'inflazione senza ritardi.
Per un caso più realistico (incremento graduale dell'inflazione e
ritardo dell'adeguamento delle entrate, diverse durate del debito
residuo) e un calcolo meno occhiometrico ci vorrebbe un foglio di
calcolo per fare una simulazione.