Newsgroup: it.economia.investire
Titolo: Il mattone rende sempre

Non sono mai stato uno sfegatato estimatore del mattone....ma una persona 
anziana con una fraccata di immobili l'altro giorno mi ha detto 2 cose 
banalissime ma ragionevolissime per giustificare la diceria collettiva che 
"il mattone rende sempre".
Premesso che cmq si deve scegliere immobili di qualit� e non CESSI....il 
ragionamento semplicissimi era in questi termini:
Le case sono fatte di terra, materiale e lavoro.....facciamo finta che la 
terra e il materiale costi sempre uguale (cosa comuque difficile)...il 
lavoro coster� invece sempre di pi�! Pertanto il prodotto finito non potr� 
fare altro che apprezzarsi negli anni.
Discorso banale....ma non so perch�  ma mi ha convinto.
Ora hanno iniziato vicino a me un cantiere ed entro 2 anni verr� terminato. 
Se allora i prezzi non saranno superiori a quelli di oggi un pensierino come 
investimento ce lo far�.
Ciao 

 Ciao
Segnati il prezzo attuale, secondo me tra due anni li trovi a meno.

Lo fanno tutti, lo posto anch'io:
REC1NGCKE 

 fare altro che apprezzarsi negli anni.
dicasi nflazione. Abbiamo appurato che le case seguono l'inflazione. Come i
BOT. Molto bene!
Scappo che devo pagare la TARSU sui BOT

 Scappo che devo pagare la TARSU sui BOT
Bravo  , sono  d  accordo e  sottoscrivo  in pieno.
Ovviamente  lo  dicevi  in senso ironico ,
ma  e  bene  chiarire.
Il  tale  che ha la  fraccata  di  case  
invece  di  parlare  di  costo del  lavoro  deve
parlare  delle SPESE fatte  da  
Tasse  , ICI  IRPEF condominio ristrutturazione  .
Quello  la  e  proprio  uno  molto  intelligente  
le  case  di  qualita  la  gente  le  da  a  lui  per  simpatia?
Le  case  di  qualita  costano di  piu !
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it


Quoto,da me come in quasi tutte le regioni
 invenduto pazzesco.
 Aspettare e se senza fretta risparmio
 assicurato. 

 ha scritto nel messaggio 
news:hJKxn.158135$9f6.2...@twister1.libero.it...

Sul web si riesce a trovare un grafico storico (antico) sull'andamento dei 
prezzi del mattone al netto dell'inflazione? Di solito la storia si ripete e 
credo possa essere interessante valutare la durata delle crisi immobiliari 
passate per capire quando....grossolanamente...potrebbe essere opportuno 
comperare! 


Il tale che ha una fraccata di case realizza un reddito decisamente 
invidiabile guardando la TV e bevendo al bar (non che le due cose mi 
attirino....ma giusto per intenderci).
Io ho maturato la convinzione che il mattone per investimenti fino a 5 anni 
è sbagliatissimo....fino a 10 può essere ragionevole...oltre i 10 anni è 
decisamente buono.
Nel breve ovviamente è penalizzato dai costi di ingresso elevati! Nel lungo 
le cose si ammortizzano.
Quando confrontate al rendimento dei bot o dei titoli a mio avviso sbagliate 
sempre perchè guardate il rendimento senza considerare la rivalutazione.
Il bot o il titolo rende per la differenza tra il tasso netto che ti danno e 
l'inflazione.
Il mattone invece rende per il netto che ti rimane dall'affitto e dalle 
spese...visto che all'inflazione ci pensa l'investimento stesso a 
difendessi!!!!!!!!!!!
In sostanza il netto dell'affitto è da considerarsi come fosse LO SPREAD che 
si aggiunge a un obbligazione a tasso variabile...quindi la parte di 
guadagno vera e propria sull'inflazione.
Visto che gli immobili si locano dal 5 al 6% (anche di più....) proviamo a 
fare un esempio su 1mln di euro...
Facciamo che l'inflazione sia all'1% e che i tassi sui bot siano al 2% (sono 
generosissimo)
1MLN di mattone = 55K di reddito x85% = 46,75 di imponibile.
Imposta su 46,75 circa 14K*...reddito netto 55-14 = 41
Toglici l'ici la tosap, la tarsu la cip la ciop e tutto quello che vuoi. Il 
netto è danaro SPENDIBILE perchè il capitale nel lungo  periodo è garantito 
in termini reali. In pratica CI VIVI!
*ovviamente dipende da quali altri redditi hai....
1MLN di bot = 20K di interessi -12,5%= 17,5K di euro
Peccato che in questo caso l'inflazione dell'1% si pappa 10K euro....
Netto spendibile 7,5K....IN PRATICA FAI LA FAME!
Differenza di reddito spendibile  all'anno 33,5 a favore del mattone.
In 10 anni hai accumulato 335000 euro di soldi puliti coi quali...a mio 
modesto avviso di manutenzioni anche straordinarie su il mattone ne fai 
quante ne vuoi!!!!

 ha scritto nel messaggio 
news:4bc80e86$0$1130$4faf...@reader3.news.tin.it...



http://i41.tinypic.com/2iv0ktz.jpg
 


....ma se devi comperare compri bene! 


Se vuoi qualche grattacapo allora hai trovato la soluzione
giusta,trovare un bel inquilino che ti rompa le balle con un 4+4.
E se poi non paga allora il divertimento è assicurato.
Secondo me avere delle belle cedolone,magari di 7500
euro (2 volte all'anno) senza problemi è il massimo.
Ciao :-)

 "il mattone rende sempre".
Storia personale.
Mio padre aveva un terreno edificabile praticamente in centor al paese in 
una localita' sciistica che va da sempre per la maggiore e dove a sentire 
gli immobiliaristi la gente fa a botte per accaparrarsi le poche case 
disponibili. Abbiamo venduto nel 1988. Nel 1989 hanno iniziato a costruire 
un condominio e hanno venduto gli appartamenti a 7.500.000 lit/mq. Oggi, nel 
2010 quegli stessi appartamenti valgono come usato intorno ai 5.000-5.000 
euro/mq. Per inciso immobile in ottimo.
Fai tu due conti e dimmi se chi ha comprato ha fatto l'affarone del secolo 
tenendo conto delle tasse e delle spese e di come sono andati i tassi in 
questi 20 anni.
lsd 

 Rivalutazione "reale" in 30 anni quasi triplicata?!?!?!?!?!?!?
Che vuol dire circa un 3,5% reale annuo !!!!!!!! :-)

 Che vuol dire circa un 3,5% reale annuo !!!!!!!! :-)
...che in aggiunta alla rendita della locazione è veramente buono!!!!!!! 

 ...che in aggiunta alla rendita della locazione è veramente buono!!!!!!!
 Togli però le spese di ricostruzione quando l'inquilino
se ne andrà.
Alla fine ti rimane "pulito" un 4% all'anno che se ci pensi
sono l'equivalente di una cedola di un BTP.
Quindi vale la pena rischiare cosi tanto per avere
solo dei problemi?
Mah... 

 solo dei problemi?
...è questo che non capisco.
Il ritenere l'investimento immobiliare sbagliato.
A me pare inequivocabile che nel medio/lungo il mattone renda di + che il 
titolo. Sopratutto ora che i bot rendono lo 0,NULLA la cosa mi pare 
lampante!
Il mattone richiede + costi per "entrare & uscire"...nonchè + rischi....però 
proprio per questo rende di più.
Possiamo parlare della comodità e della serenità che possono dare i titoli 
di stato rispetto al mattone...e la cosa è ragionevole! Ma continuare a dire 
che il mattone rende meno o quasi uguale la titolo...e che quindi COMUNQUE è 
da preferirsi il titolo mi pare sbagliato.

 titolo.
se non fosse per il tetto, le grondaie, la ringhiera (innumerevoli volte
riverniciata dopo carteggio) ed il terrazzino (rifatto 2 volte) ti darei
ragione. Il (posato fantasticamente) plasticone regge però.


Acquistare per poi rivendere direttamente è un discorso.
Magari trovi l'affare è fai un gain al volo.
Un altro è piazzarci dentro un inquilino,certo se sei fortunato
puo' anche essere una bella esperienza,ma visto che capita
che quest'ultimo cominci a crear problemi il tuo 4% si
sgretola all'istante.
Ciao. 


Vedi sopra e fatti i giusti conti...... a questo punto non è meglio
che apri una misera attività per te stesso o per un tuo familiare?
Almeno se lavori 8 ore sono per te e se lavori 12 ore sono sempre per
te.
Fate i giusti conti e le giuste considerazioni prima di dire che oggi
vale la pena investire sul mattone.

 lampante!
Non si pu� paragonare l'affitto col rendimento di un BOT... nel primo caso 
cosegni la tua casa un privato cittadino, nel secondo affidi i soldi allo 
Stato Italiano.
Piuttosto confronta il canone di locazione con il tasso di interesse su 
prestiti personali ai privati.


Per un confronto:
http://i41.tinypic.com/34xf4tu.jpg
Secondo me, il ciclo a nido d'ape si richiuder� nel 2012, ai livelli di 
prezzo
del 2004
http://www.complexlab.com/Members/nicolaantonucci/immagini/immobili_nidodape_2008.jpg/image_view_fullscreen


...interessante.
Direi che la cosa che sicuramente non � mai da fare....� cassettare l'oro! 

 
http://www.complexlab.com/Members/nicolaantonucci/immagini/immobili_nidodape_2008.jpg/image_view_fullscreen
Per quanto mi riguarda Nino è il guro degli immobili.
Detto inanzitutto questo vorrei fare una analisi costruttiva (parlando 
di case non potrebbe essere altrimenti ;-) )
Osservando i dati del primo link un osservatore distratto direbbe WOW 
investire = comprare case !
Potrebbe essere ma:
1. I dati si interrompono al 2008 quindi intorno al massimo (per prezzo) 
del ciclo degli immobili. Se guardiamo la riga 2006 (massimo del ciclo 
delle azioni) però si direbbe WOW investire = comprare azioni.
(in realtà la riga 1999 è quella forse confrontabile per il sorpasso)
Inoltre sono sfasati in partenza...nel 100.
2. Nei dati mancano (credo) aspetti legati alla tassazione.
Quanto incide la tassazione annua su un valore di una casa ?
Chi può fare un confronto e un dare rapporto numerico verificabile ?
3. Nei dati mancano aspetti legati ai costi. La manutenzione di un 
immobile è sensibilmente un costo maggiore del semplice conto titoli.
Anche qui si potrebbe chiedere: quanto incide la manutenzione ?
Chissà cos'altro ho dimenticato, ampliando l'argomento quali altri 
aspetti impliciti e rilevanti magari sono trascurati... Boh.
P.S. Nino... fonte dati sugli immobili per il download ?? Ciao.

 P.S. Nino... fonte dati sugli immobili per il download ?? Ciao.
Condivido quanto dici.
I confronti andrebbero fatti con analisi molto più approfondite (e 
complicate,
molte entrate e spese non sono oggettive e variano sensibilmente)
Indicativamente, è ragionevole affermare che nessun investimento è
a priori e sempre "il migliore": tutto è ciclico, in intervalli brevi non si 
può
sapere chi assicurerà ritorni più elevati.
Però, l'immobile (come i quadri, gli oggetti d'antiquariato, ecc..) a 
differenza
delle azioni e dei bot (che possono rivelarsi solo carta straccia) sono
beni concreti. Il cui valore non si azzererà mai.
Per quanto riguarda i link,  ho cercato più fonti con google, ad esempio:
http://www.rivaluta.it/inflazione.htm
per l'inflazione
e
http://www.scenari-immobiliari.it/ITPublic/download_free.aspx?IdArt=559
per gli immobili.
La mia visione sul futuro dell'immobiliare non è così nefasta come quella
ad es. di N. Antonucci:
guarda i miei commenti (JoJo) :
http://www.soldionline.it/blog/antonucci/finanza-immobiliare-prossimi-scenari
Nino 

 beni concreti. Il cui valore non si azzererà mai.
...anche questa del valore ceh non si azzererà mai è buona! 
(seriamente...non ironico!)
Il mio problema è che a sentir parlare BENE del mattone non sono solo degli 
sfigati al bar che gli va bene quando con mutuo di 120 anni comperano una 
casa di ringhiera in provincia....ho sentito anche persone meritevoli di 
attenzione per cultura, eta ma sopratutto *sostanze economiche*.
Persone che stimo e che so NON essere dei cretini.
Gente che alla fine non investirà di certo tutto nel mattone ma 
molta...molta....parte di quanto hanno SI!
Il denominatore comune è sempre lo stesso:
MAI comperare immobili/fuffa ma solo immobili per finitura/qualità/posizione 
appetibili.
Sono più costosi ma all'atto della vendita non mediti mai il suicidio e se 
devi locarli l'inquilino lo trovi!