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Titolo: Le case non si svalutano mai

Quante volte ho sentito dire che i prezzi delle case non scendono
mai...
Incuriosito ho provato a guardare un po' gli storici e ho visto uno
studio di tecnocasa che analizza il periodo 1994 - 2002.
Nel periodo 1994-1996 i prezzi delle case scesero! In particolare nel
1996, secondo lo studio, scesero di oltre il 6%.
Questo a mio avviso significa che nei prossimi anni non è veramente da
escludersi i prezzi possano sgonfiarsi un po'.
Inoltre ho provato a fare 2 conti su quello che può essere un
investimento immobiliare non affittato (seconda casa a disposizione)
rispetto a un banale bot-cct.
Secondo i conti della serva che ho fatto, sopratutto per l'iniziale
imposta di registro ma anche per l'irpef sulla rendita catastale,
l'ici, ma senza considerare spese condominiale ed eventuali
ristrutturazioni...l'investimento immobiliare difficilmente potrà
essere più conveniente di quello in cct-bot se si considera un periodo
inferiore agli 8 anni. Oltre potrebbe essere conveniente.
In pratica ho considerato una rivalutazione dell'immobile di circa il
4,5% contro un 3,6% netto cel bot-cct.
E' chiaro che in casi di grande crescita del mercato come negli ultimi
anni la cosa potrebbe essere anche smentita ma in quel caso è da
ricordarsi che una compravendita immobiliare effettuata entro 5 anni
vede la propria plusvalenza tassata.
Da parte mia ho deciso di mantenermi su titolo di stato per i prossimi
4-6 anni visto che credo in uno storno/stallo del prezzo degli
immobili.
Poi si vedrà.

 immobili.
Sono almeno 3 anni che sento dire che "quest'anno" sara' l'anno della
svalutazione degli immobili.

concordo con te. non è il momento di comprar casa ora.

 mai...
Infatti le cose non stanno così, date un'occhiata a Grafico 3 - INDICE
DEI PREZZI REALI IMMOBILIARI
qui:
http://vetrina.ilsole24ore.com/consulenteimmobiliare/archivio/644/attualita.htm
Poi questo articolo:
Alloggi, i prezzi precipitano: 8% in meno
http://www.tribunatreviso.quotidianiespresso.it/giornalilocali/index.jsp?s=tribunatreviso&l=articoli-dettaglio&id=1381387
Per finire il nuovo forum sulla bolla immobiliare:
http://freeforumzone.leonardo.it/forum.aspx?c=150353&f=150353
Mi sa che ci siamo davvero stavolta...
Ciao ;)

Mi domando però da dove prendono il prezzo degli immobili. Estimi catastali?
Prezzo dichiarato in atto? perchè altrimenti tutto l'assunto che tenderebbe
a dimostrare che, come investimento, l'immobile protegge appena
dall'erosione del costo della vita non ha senso...

Pointbreak ha scritto:

gabetti, tempocasa, secondamano, etc.
-- 
ciao
salvatore
per rispondere
salvatorechiocciolaeccellentepuntonet
il vecchio 
a.ecce...@fg.nettuno.it
 non e' piu' attivo


In effetti, i guadagni elevati si hanno soltanto in corrispondenza
delle salite e delle discese, compri ai minimi e rivendi quando
supponi di essere in prossimità di un massimo.
E' chiaro che nel lungo termine (immaginaria linea che congiunge i
picchi dei cicli) l'immobile cresce comunque di valore, ma molto meno
di quello che uno potrebbe pensare, in sostanza sta poco al di sopra
dell'inflazione.
Questo argomento fu a suo tempo sviluppato con abbondanza di dati
nell'ex forum sulla bolla immobiliare, il guadagno netto calcolato
sinceramente, considerato anche l'affitto, non fu granché...
Nessuno può prevedere con esattezza il futuro, ma un fatto è certo,
l'immobiliare italiano ha iniziato sul finire del 2005 la fase di
declino che, a mio giudizio, si protrarrà ben oltre i classici 5-7
anni per una serie di fattori, elevato indebitamento privato, costo
del denaro in crescita, costruzioni oltre la domanda, popolazione in
calo ect...
Questo NON è sicuramente il migliore periodo per comperare, dovessi
farlo io attenderei uno due anni; penso che tra poco esista la
possibilità di risparmiare considerevolmente sul prezzo d'acquisto, in
barba alla ormai logora e abusata leggenda metropolitana secondo le
quale "i prezzi delle case possono solo salire"...
Buona bolla a tutti
Ciao :-)))))

 
Quello che mi chiedo è se per chi ha una casa di proprietà convenga 
vendere per passare in affitto, ed investire il capitale in qualche 
altro mezzo finzanziario tipo cct.

 ha scritto nel messaggio 
news:461e2578$0$37202$4faf...@reader3.news.tin.it...

no no..
va bene tutto ma non vendere la casa di proprietà.
un conto è non comprare,
un'altro è vendere... 

 altro mezzo finzanziario tipo cct.
Probabilmente, se uno è già sistemato, non è il caso di vendere, è
chiaro che chi, comunque, ha intenzione di vendere, facendolo in
futuro realizzerà sicuramente di meno.
Tenete comunque conto che non tutte le realtà territoriali subiranno
la medesima sorte, penso che i prezzi abitativi diminuiranno di più
proprio laddove sono cresciuti di più a causa della speculazione
immobiliare.
Il trend nazionale esprime sicuramente un calo generalizzato delle
quotazioni per i prossimi anni, questo non esclude eccezioni, cioè
potrebbero per esempio essere prese d'assalto le periferie, dove i
costi sono ancora contenuti, e in questo modo crescere, anche se a mio
giudizio non più di tanto.
IMHO, naturalmente.
Ciao

...e comunque ala rivalutazione secca dell'investimento casa va sommato il
gain da affitto, debitamente decurtato dalle spee che spettano al
proprietario...quindi il "total return" potrebbe essere vicino al doppio

Mi sa che ci siamo davvero stavolta...
Oggi un agente a Pisa mi ha detto che sono stati fermi e preoccupati da
maggio fino a febbraio, ma da un mese il mercato è ripartito.
Ovviamente non so se sia vero.

 svalutazione degli immobili.
Inizio 2000: sono almeno 3 anni che sento dire che in borsa c'č un'euforia
irrazionale.
**LOL**

:

Anche in TV continuano a dare notizie che rasentano la follia per fare
convergere nel recinto i pochi del "parco buoi" che ancora non vi sono
entrati.
Già, continuate a credere nel mattone, staremo proprio a vedere...
Ciao :-)

irrazionale.
Per il passato č facile fare previsioni.  Il problema č il futuro.

Già, continuate a credere nel mattone, staremo proprio a vedere...
Chi sono questi credenti cui ti rivolgi?  Pensavo rispondessi a me.

 Ovviamente non so se sia vero.
Anche i media stanno diffondendo notizie che rasentano la follia, nel
tentativo di fare entrare nel recinto quella parte del "parco buoi"
che finora ne era restata fuori.
Vedremo se è vero che la bolla immobiliare è mera fantasia...
Ciao :)

 
Certo certo, e tu rosiche perche' probabilmente non hai i soldi per
comprarti una casa.
-- 
Posted via a free Usenet account from 
http://www.teranews.com

 Posted via a free Usenet account fromhttp://
www.teranews.com
Beh, le cose non stanno esattamente così... comunque questo aspetto
esula dalla discussione e sarebbe piuttosto riduttivo confrontarsi in
questa sede.
Ciao :)

 
E perche' mai? Siamo qui apposta, in ogni caso tu implicitamente confermi
quanto da me affermato. In linea generale chi afferma quello che dici tu e'
come la storia della volpe e l'uva, considerando che anche la piu' misera
delle baracche nel piu' misero paesino italico (e direi dell'Europa area
Euro) negli ultimi sei anni ha guadagnato MINIMO il 100 per 100, ossia il
prezzo e' raddoppiato. Pensa che affarone, se potevi permetterti una casa a
quei tempi.
Evita dunque di postare idiozie.


il 100 per 100
Fonte?

guarda che la bolla se scoppia bene vedrai la % che ti porta via...
qui il problema non è se uno ha i soldi oppure no,
tutti possono comprare una casa basta fare un mutuo.
il punto è che in questo periodo in cui è probabile calino i prezzi
è meglio aspettare almeno un po'.
Se una persona ha fretta di comprare compra,
ma aspettando un annetto non si ha una perdita così stravolgente.

aggiungo che secondo me chi posta come te
o lavora in agenzia e tira l'acqua al mulino,
oppure s'è comprato casa e spera di specularci.
in entrambi i casi è un danno per il NG.

è meglio aspettare almeno un po'.
Sarebbe bene che specificassi che questa è la tua personale e non
comprovabile opinione, non una situazione oggettiva.

 ha scritto nel messaggio 
news:877isf9...@tucano.isti.cnr.it...

certamente. è la mia opinione personale basata sull'analisi
della situazione + voci di corridoio (anche di persone che lavorano per
società immobiliari) + analisi trend del mercato di lungo periodo (30 anni).
ma ho specificato bene nel post precedente:
1) se è possibile aspettare 1 anno io consiglio di attendere.
2) se non succede nulla e non si vuole più attendere si acquista tra 1 anno.
il non attendere secondo me è una scelta più rischiosa.
in più visto l'andazzo dei mutui è conveniente nell'attesa mettere da parte
un certo capitale... (la massima quantità possibile )
in questo modo è possibile ridurre il mutuo.

 Evita dunque di postare idiozie.
Io abito a Milano.
Gennaio 2000: ho visto un appartamento da ristrutturare in vendita a circa
310000 euro (600 milioni di lire). Avevo appena iniziato a lavorare, non
avevo un soldo e purtroppo non ho trovato lo straccio di una banca che mi
facesse un mutuo serio, quindi dovetti rinunciare.
Luglio 2006: dopo 6 anni di lavoro sono riuscito a mettere un bel
gruzzoletto da parte e le banche non vedono l'ora di farmi un mutuo.
Cercando in giro sono capitato a vedere LO STESSO APPARTAMENTO, che era
messo in vendita a 615000 euro. Il nuovo proprietario (che ha lasciato per
sei anni l'appartamento vuoto e sfitto senza ristrutturarlo) sosteneva che
nello stesso stabile era stato venduto un 50 mq a 200000 euro, quindi il suo
di 130 mq all'ultimo piano valeva almeno il triplo.
Aprile 2007: lo stesso appartamento e' ancora in vendita: il prezzo e' sceso
a 470000 euro, ma ancora non trovano compratori. Lo tengo d'occhio da quasi
un anno e ha gia' fatto il giro di tre agenzie diverse, che per la cronaca
vogliono 16000 euro di commissioni.
Facciamo i conti in tasca al nostro amico:
costo complessivo appartamento: 310000+20000(tasse+comm+notaio)=330000 euro
spese condominiali : 3000*7=21000 euro
mancati interessi (p. es. 7 anni di bot): circa 70000 euro
Se poi ha anche fatto un mutuo la situazione puo' essere addirittura
catastrofica!
Se vuole guadagnarci qualcosa deve vendere ad almeno 420000 euro, che e'
proprio la cifra che ho intenzione di offrire io.
Il bello e' che se riesco a comprare a 420000 lui andra' a fare il figo con
gli amici, dicendo di avere guadagnato 110000 euro e che il mattone e'
sempre il migliore investimento...

 Fonte?
Qualsiasi persona che a differenza tua che chiedi viva nella vita reale?
Sveglia: lo sanno tutti che una casa che costava 200.000.0000 di lire nel
2001 costava 200.000 euro l'anno successivo e che nonostante cio' si e'
vendiuta uguale. Se vuoi ti posso portare la mia esperienza personale:
appartamento comprato a 175.000.000 di lire nel giugno 2000 rivenduto a
febbraio 2005 a 245.000 euro. Lascio a te in conteggi.


 ma aspettando un annetto non si ha una perdita così stravolgente.
No, si e' quasi certi di rimetterci perche' quasi certamente il prezzo
sara' piu' alto, ma non certamente piu' basso.


 in entrambi i casi è un danno per il NG.
Non farmi ridere, e comunque hai ragione: comprare una casa e' ancora il
miglior modo, persino ora che i prezzi sono abbastanza alti, per guadagnare
soldi facili e in fretta, a meno che uno non sia proprio tonto come tanti
che girano qui e che buttano quei quattro soldi che hanno nei fondi e
simili.


 sempre il migliore investimento...
... e tu lo avrai pagato quasi il doppio di quanto avresti potuto pagarlo
nel 2000. Ora dimmi chi e' piu' furbo tra te e lui.


ma piantala con sta volpe e l'uva. non ha alcun senso.
io di case ne ho pure troppe!
il punto è che le ho acquistate anni fa!
e sconsiglio ora l'acquisto.

 nel 2000. Ora dimmi chi e' piu' furbo tra te e lui.
Non hai letto bene... ma fa niente.
Ciao.
DE

sono abbastanza alti, per guadagnare soldi facili e in fretta
Urca!

 febbraio 2005 a 245.000 euro. Lascio a te in conteggi.
Era la tua prima casa?

l'euro è stata speculazione per tutti...
non puoi metterla dentro oggi.
non capiteranno mai più queste cose
finchè non si cambia ancora moneta... 


aggiungi anche un bel po di tasse  ( irpef  ici )
quanto ha reso e quanto dovrebbe prendere il venditore per andare almeno 
alla pari ???
chi aggiorna i conteggi ??

 ha scritto nel messaggio 
news:4622226b$0$16352$8826...@free.teranews.com...

  Chi ha comprato alcuni anni fa ha sicuramente fatto
  l'investimento della vita.
   Adesso,e questo posso assicurartelo i prezzi sono
   stabili per il nuovo e in calo per le altre tipologie.
  Poi e' normale che l'affare puo' sempre capitare,con
  l'adeguamento dei tassi,che cresceranno almeno fino
  al 2008 la corsa all'immobile e' in frenata.
  Ma del resto e nella logica delle cose che dopo questo rialzo
  con prezzi assurdi ci fosse un calo.Provate  a vedere quanto costa un
  appartamento in Germania,Francia,Austria e fate un confronto.
  Ciao :-)
 

 simili.
Usato su usato, si, è ancora molto interessante. Considerato che 
l'usato non si vende, periodicamente c'è qualcuno che ha bisogno di 
soldi e inizia a scontare in maniera sensibile. Cioè, non solo il 
classico 10% fra annuncio e contratto, ma ho visto anche dei 20%. A 
questo punto, l'usato diventa attraente, è già usato quindi non risente 
del deprezzamento iniziale, e se si azzecca il timing giusto o 
l'acquirente che si innamora del pezzo, si fa un bel guadagno.
Non trovo invece più interessante il nuovo. Proprio perchè l'usato non 
si vende (nel senso che il numero di compravendite è sceso e chi compra 
non è più disposto a pagare tanto per un usato), chi compra oggi il 
nuovo dovrà vendere domani un usato, e questo significa mollare lì un 
10% di svalutazione solo per non essere più nuovo. Ci aggiungi le spese 
(che sono pesanti), ed ecco che per fare guadagno occorrerebbe anche 
del culo.
Sono comunque sempre interessanti, ma è un mondo di squali e bisogna 
stare molto attenti alle fregature, le aste giudiziarie.
Ciao
Nikkei
-- 
Interessano delle Tecnodiffusione d'antan?

 
Ma anche NO. E' molto piu' un mondo di squali quello  del mercato
mobiliare, e non condivido affatto il tuo confuso discorso nuovo/usato, che
sembra riferito a una macchina, mentre il discorso casa e' completamente
diverso.
Io compro praticamente solo "usato" per usare una tua terminologia, solo
perche' gli affari e gli appartamenti di pregio non sono certo quelli
nuovi, ma puo' essere molto conveniente per chi compra la prima casa
comprare dal costruttore sul nuovo. Con tutte le attenzioni del caso, si
rischia molto meno che non ad entrare in banca e sedersi di fronte al tizio
dell'ufficio titoli.


 chi aggiorna i conteggi ??
I conteggi sono pretestuosi. Molte case di pregio pagano pochissimo di ICI,
poiche' magari appartengono ad una categoria non conforme all'immobile,
come per esempio tantissime meravigliose case di ringhiera del centro
storico romano che sono considerate A5 e pagano cifre ridicole. Anche le
spese condominiali, specie in vecchi immobili senza custode, non sono quel
granche', e ti rifai velocemente con un buon affitto o con una buona
vendita.
Chi dice quello che dici tu e altri e' perche' non ha idea di cosa voglia
dire avere e gestire immobili che sono praticamente sempre un affare.


 Era la tua prima casa?
Certo che no! C'e' da chiederlo? Solo un cretino o uno che non puo' farne a
meno si vende la prima casa. Era un investimento. Gli investimenti
redditizi si fanno con gli immobili non con i fondi.
Il consiglio dunque e': se non l'avete, comprate la vostra prima casa e poi
pensate a qualsiasi altra cosa, meglio a comprarne una seconda appena
potete ed evitate di fare gli illusi e di dare soldi al sistema finanza.




Ma anche no! Di recente ho comprato nel centro di Roma un appartamento su
due livelli, completamente da ristrutturare, per 100.000 euro. Quella casa
messa a posto con altri 100.000 euro ne varra' 500.000 a dire poco. Basta
avere fiuto e gli affari si trovano. E gli immobili sono sempre un affare.


 
Costa meno, io vivo a Parigi, ma solo perche' si tratta di popoli piu'
onesti, anche gli affitti costano molto meno. E' la mentalita' che e'
diversa.



concordo questo è un affare.
il problema è che moltissime persone comprano case fatte e finite 

 gia' costare di piu'.
  Non devo far ridere nesuno :-)
  Tu vieni qui,zona triveneto-Lombardia e tolti gli immboli di lusso in
  centro tutti gli altri sono in ribasso o invariati.
  E' facilissimo,basta leggere le varie inserizioni delle agenzie
  immobiliari,i confronti non sono difficili,visto che gli
  immobili sono sempre gli stessi o quasi.
 Un appartamento a Treviso da 140 mila a 125mila rispetto
 al mese scorso e di questi esempi ne posso fare
 tantissimi.
 Punk voglio comunque mettere in chiaro una cosa,nessuno
  dice che investire nella casa sia sbagliato o non redditizio.
 Se hai occhio puoi guadagnare anche 50-100 mila euro in
 pochissimo tempo.
  Io valuto semplicemente i prezzi del mercato e da almeno 6
  mesi sono in ribasso,lieve se vuoi ,ma in calo.
  Poi e' chiaro che variano da zona a zona,io posso dirti
  quello che succede nella mia zona.
  Ciao