Newsgroup: it.economia.investire
Titolo: Investimento in attesa di acquisto casa: è conveniente?

Ciao a tutti,
vivo in affitto e vorrei comprare casa, in parte con risparmi e in
parte col mutuo.
Si legge un po' dappertutto che non è un periodo saggio in cui
comprare casa (bolla immobiliare ecc.) e quindi vorrei capire se è
vantaggioso rimandare l'acquisto.
Alcuni numeri approssimativi: abito a Milano e mi indirizzerei su una
casa da 200.000. Nel frattempo pago circa 8.000 all'anno di affitto
(cioè il 4% del valore della casa).
In prima approssimazione mi viene quindi da pensare che, per ogni anno
che rimando l'acquisto, devo sperare che il prezzo della casa si
sgonfi del 4%, altrimenti sarebbe stato più conveniente comprarla.
Potrei però investire temporaneamente i risparmi, nella speranza di
incrementarli più di quanto perda con l'affitto. Qui c'è sempre lo
scoglio del 4%: devo cioè trovare un investimento a rischio zero che
renda più del 4% all'anno (anzi di più, perché i miei risparmi sono
inferiori al valore della casa!) e non mi sembra facile.
Infine c'è da scommettere sul tipo di "scoppio" della bolla: se i
prezzi rimangono uguali (cioè diminuiscono solo in termini reali) non
è stato comunque conveniente attendere lo scoppio della bolla; la
convenienza si avrebbe appunto con la diminuzione dei prezzi nominali.
In sintesi, per quanto la rigiri ho l'impressione che il consiglio
"non comprare casa: attendi che scoppi la bolla" non tenga conto del
fatto che nel frattempo bisogna pagare l'affitto!
Ho fatto male i calcoli?
Grazie

 Ho fatto male i calcoli?
Secondo me sì. Dire a priori che, indipendentemente dal tipo di scoppio, 
conviene comunque comprare casa piuttosto che stare in affitto è una 
considerazione aprioristica sicuramente sbagliata... come dire che il valore 
dell'immobile non può mai scendere.

 dell'immobile non può mai scendere.
Il mio punto è esattamente questo: anche in caso di scoppio della
bolla, ci sono alcuni tipi di scoppio che rendono comunque più
vantaggioso l'acquisto rispetto all'acquisto.
Ora bisognerebbe essere bravi e riuscire a dare delle probabilità ai
vari eventi:
a. la bolla non scoppia
b. la bolla scoppia: i prezzi rimangono costanti
c. la bolla scoppia: i prezzi scendono
e calcolare il valore atteso dell'investimento "acquisto casa"
rispetto all'affitto.
Ho il sospetto che, per distribuzioni di probabilità ragionevoli, ci
potrebbero essere delle sorprese...
Ciao

 vantaggioso rimandare l'acquisto...
In alcune città la discesa dei prezzi è già iniziata:
Alloggi, i prezzi precipitano: 8% in meno
http://www.tribunatreviso.quotidianiespresso.it/giornalilocali/index.jsp?s=tribunatreviso&l=articoli-dettaglio&id=1381387
...e il mercato immobiliare è in evidente difficoltà:
RISCHIO CHIUSURA PER LE AGENZIE IMMOBILIARI?
http://www.quotidianocasa.it/costruire/rischio-chiusura-per-le-agenzie-immobiliari.html
Ripropongo qui un mio post in cui puoi trovare i dati relativi ai cali
dei prezzi delle abitazioni nei precedenti cicli del mercato
immobiliare:
http://groups.google.it/group/italia.torino.discussioni/browse_frm/thread/f6a08f8fd3dd4e8d/47de5fd21bffeb83?hl=it#47de5fd21bffeb83
Per finire poi un grafico:
Quattro cicli dal 1965 al 2001
http://biagix.blog.kataweb.it/biagix/files/ciclo_case.JPG
Tieni però presente che l'ormai invitabile, a mio parare, calo dei
prezzi si articolerà in maniera più o meno accentuata a seconda della
città e/o della zona; a mio giudizio il calo sarà più evidente laddove
la speculazione ha spinto i prezzi più in alto.
Concludendo mi sento di dirti che nessuno può prevedere il futuro con
esattezza, quindi, responsabilmente la scelta la devi elaborare tu
usando logica e buonsenso,
mi rendo conto che si tratta di una scelta di un certo spessore.
Grazie a Pozz per i chiarimenti in merito, che mi sento di
condividere.
Ciao ;)

Ottime osservazioni
Oltra a tutto ciò segnalo altri piccoli  e grandi dettagli del vantaggio di 
vivere in affitto
* Compri casa in un'ottima zona e dopo 10 anni ti fanno un pub sotto aperto 
fino alle 3 di notte con musica a tutto volume oppure il quartiere diventa 
pieno di spacciatori e prostitute: altrochè bolla, il valore della tua casa 
precipita, ammesso che riesca a venderla.        Conosco un tipo che 20 anni 
fa ha preso un appartamento normale in un'ottima posizione con un bel 
panorama sul bosco e sul fiume: ora a 15 metri dal balcone ci sono le 
barriere insonorizzanti della nuova tangenziale: investimento perso e vita 
distrutta.
* Come proprietario non hai solo le tasse ma anche le spese di manutenzione 
straordinaria che sono molte più di quanto tu pensi, prova a chiedere in 
giro.
* In parte lo stesso discorso vale per le opere di ordinaria mnautenzione: 
vero è che sono a tuo carico come affittuario, ma, parliamoci chiaramente, 
se la casa non è tua su alcune cose magari non appariscenti, un po' ci passi 
sopra.    Se invece sei proprietario rischia di diventare un assillo per 
paura far perdere il valore alla casa e ogni giorni giri intorno cercando 
qualcosa da riparare.
* Non devi partecipare alla riunioni di condominio e non dico altro.
* Hai famiglia o avrai famiglia?    La casa di certa dimensioni ti serve 
finchè hai figli ma per due persone anziane è così importante avere tre 
stanze da letto e tre bagni?    Se io potrò permettermelo, bene, ma dovendo 
scegliere preferirei una casa più piccola e spendere i sodi in viaggi oppure 
in badanti quando necessario.
* L'acquisto di una casa è comunque un investimento e la parola d'ordine di 
ogni investimento è la diversificazione: se viene un promotore finanziario e 
ti propone di mettere tutti, ma proprio tutti, i tuoi 100.000 eur solo in 
azioni ENEL (tanto per dire), la risposta negativa sarebbe scontata.    Ma 
allora perchè non utilizzare lo stesso criterio per l'investimento nella 
casa?
* Tanti dicono che in termini statistici comprare casa comunque conviene  e 
i casi visti sopra sono delle eccezioni.    Il fatto è che la statistica può 
valere come criterio di scelta del singolo individuo quanto il fenomeno è 
ripetuto più volte per cui la media reale si avvicina sempre più a quella 
prevista.    L'acquisto della casa è invece un'operazione che, in linea di 
massima, si fa una sola volta nella vita per cui non serve sapere che nel 
95% dei casi l'acquisto è la scelta migliore?    E se poi io capito nel 5%? 
Non ho altre 19 vite per rimettermi in media.....
Io preferisco magari spendere qualcosa di più,"in media" ma essere pronto a 
fronteggiare bene anche quel 5%
Ovviamente dall'altro lato è necessario avere una situazione di casa in 
affito relativamente tranquilla senza dover cambiare ogni 8 anni altrimenti 
tutto si ridiscute, ma si tratta solo di cercare.
La mia impressione è che spesso si compra la casa a prescindere da qualsisi 
considerazione finanziaria. 

 potrebbero essere delle sorprese...
Non dirmi che sei laureato in ingegneria... hai un approccio tipico da 
ingegnere. Sembra che vuoi modellizzare matematicamente il sistema che, tramite 
formule, ti permette di dire: COMPRO oppure NON COMPRO.
Non penso che sia così semplice trovare queste fatidiche distribuzioni di 
probabilità degli eventi che tu hai dichiarato.
Però mi fai venire in mente che è possibile creare un foglio Excel dove,
inserendo dei dati di partenza (liquidi disponibili, spesa notaio, spese tasse 
di acquisto, spese agenzia, eventuale affitto, spese straordinarie, rendimento 
investimento, perdita/incremento valore dell'immobile, ecc.) ti tira fuori tutti 
i calcoli. Certo, non sarà niente di certo visto che molti dati dovremo 
inventarli, però può essere un esercizio costruttivo.
Penso di proporlo sul forum della Bolla immobiliare.

dell'immobile, ecc.) ti tira fuori tutti i calcoli.
Una volta ne feci uno.  Con tutti i dati al netto dell'inflazione,
tenendo conto di tutte le spese al tempo e facendo ipotesi di spese,
manutenzione e affitto basate su quello che osservavo e che mantenessero
il valore della casa costante nel tempo, ne veniva fuori che, dal punto
di vista esclusivamene finanziario, l'affitto e l'acquisto erano
ugualmente convenienti purché si riuscisse ad ottenere un rendimento del
2% sul denaro investito.  Questo valore era piuttosto poco sensibile a
variazioni dei parametri di spesa.

 probabilità degli eventi che tu hai dichiarato.
Francamente sono laureato in matematica ;)
Il punto è che siamo su it.economia.investire e stavo appunto cercando
di valutare la questione da un punto di vista finanziario.
Quando uno costruisce un portafoglio di solito lo fa perché ha stimato
una probabilità di eventi (matrici di covarianza ecc.) e cerca il
livello di rischio desiderato. E' chiaro che può sbagliare, perché la
stima di probabilità è appunto una stima, però almeno ci prova... Per
esempio: quando si investe contemporaneamente in azioni e obbligazioni
è perché si pensa che i due strumenti siano poco correlati, cioè
l'evento "le azioni scendono E le obbligazioni scendono" viene
considerato poco probabile.
Quello che cercavo di capire è se, per distribuzioni di probabilità
ragionevoli (ad esempio: crediamo che l'evento "le case crollano del
50% in pochi anni" abbia una probabilità bassa ecc.) sia più
conveniente l'affitto o l'acquisto.
Ciao

:

Molto interessante!
Il problema è che un investimento (a rischio zero) che dia il 2% *al
netto dell'inflazione* è un signor investimento; i titoli di stato
sono ben sotto.
Inoltre mi sembra di capire che tu partissi dall'ipotesi di liquidità
pari al valore della casa: questo vuol dire che, se uno ha meno
liquidità, per stare a pari deve trovare un investimento ancora più
redditizio!
Ciao

 sono ben sotto.
Ti  indico alcuni  possibili  investimenti:
Esiste  un BTP  a 30  anni , cedola 4%:
verra  emesso  un BTP  a  3  anni  alla  cedola  
del  4%  .
Esiste  anche  un obbligazione  molto  sicura  con rendimento
uguale al BTP  se  non ti  piacciono   i  titoli di stato  italiani   
 
percio vedi che  le cose  non stanno come dici.
cordialmente  .
-- 
Posted via Mailgate.ORG Server - 
http://www.Mailgate.ORG

 * Non devi partecipare alla riunioni di condominio e non dico altro.


 sgonfi del 4%, altrimenti sarebbe stato più conveniente comprarla.
Occhio anche alle tasse e alle spese maggiori tra l'essere proprietario e 
inquilino... 

 percio vedi che  le cose  non stanno come dici.
Scusa ma non sono d'accordo:
1. la cedola che mi citi è lorda? Se sì, c'è il 12,5% di tasse (e
magari verranno portate al 20%)
2. la cedola che mi citi è al netto dell'inflazione? Se no, bisogna
togliere l'inflazione
A partire dal 2000 l'inflazione è: 2,6; 2,7; 2,4; 2,5; 2,0; 1,7; 2,0
(ISTAT)
Quindi una cedola nominale del 4% è superiore ad una cedola reale del
2% solo se l'inflazione è minore del 2%.
Negli ultimi 7 anni ciò è successo una volta sola, come fai a sapere
cosa succederà di qui a 30 anni?
Per avere la sicurezza di battere l'inflazione bisogna comprare i BTPi
ma non ne ho mai visti con rendimenti reali del 2%, men che meno del
4%
Se al contrario le obbligazioni che mi hai citato sono indicizzate
all'inflazione mi scuso in anticipo e ti chiedo di indicarmele meglio,
che ci faccio un pensierino...
Grazie

 Con 200.000 euro la scelta a Milano è poca...
Purtroppo la scelta è poca anche con un affitto di 8.000 all'anno!
Il mio dubbio rimane in piedi riparametrando il tutto, nell'ipotesi
che il canone annuale di affitto sia circa il 4 o 5% del valore
dell'immobile.
Ciao

 fronteggiare bene anche quel 5%
Questo è un punto molto interessante a cui non avevo pensato.
Dopotutto viene considerato "razionale" comprare l'assicurazione RC
Auto: in media è un investimento in perdita (altrimenti le compagnie
di assicurazioni non camperebbero), però diventa utile nei casi (rari)
di incidente.
Ciao

 miglioria sia stata apportata), 
Non č  cosě , alla scadenza  deve pagare all  inquilino
il  valore delle  opere eseguite , se  vuole  tenere
le opere se  no l inquilino le  toglie , se le porta via.
solo  per puntualizzare  , poi  č chiaro 
che  non viene voglia di fare migliorie
in una  casa  che sai  di lasciare  prima  o poi.


 che ci faccio un pensierino...
no, sono  tutte  a  tasso fisso  .


 psicologicamente meglio di vivere in affitto.
Se l'acquisto di una casa come pura operazione di investimento è 
assolutamente discutibile (nel senso che se ne può discutere con 
cognizione di causa sia pro che contro), sul fatto di acquistare la 
casa in cui si abiti c'è maggiore unanimità di vedute.
Se la casa ti serve per abitarci, piuttosto che un affitto meglio 
comprarla e pagare il mutuo.
Ciao
Nikkei
-- 
Interessano delle Tecnodiffusione d'antan?

 E' possibile, per carità, ma improbabile.
...
Scusami, mi sembra un po' riduttivo come ragionamento, comunque non è
mia intenzione entrare nel merito più di tanto, vorrei solo
sottolineare che andrebbero anche considerati gli interessi sul mutuo
che hai pagato e le spese accessorie relative all'acquisto come IVA o
tassa registro, notaio ed eventuale percentuale di mediazione, senza
considerare la più che probabile perdita di valore dell'immobile che
io stimo, suppongo senza esagerare, attorno ad un 25-30% rispetto al
valore iniziale dell'immobile.
Concludendo, reputo piuttosto sconveniente rivendere tra qualche anno
un appartamento acquistato oggi. Se comperare è davvero un'esigenza lo
si faccia almeno con cognizione di causa avendo cura di compiere il
passo in funzione della lunghezza della propria gamba, a meno che non
si voglia donare soldi al sistema finanziario...
Ciao

 le opere se  no l inquilino le  toglie , se le porta via.
Nel mio contratto non è così, anzi è scritto chiaramente che eventuali
migliorie il padrone di casa se le eredita gratis. Anche perché mi
sembra complicato valutare il valore di una miglioria qualche anno
dopo la spesa! Bisognerebbe addentrarsi nell'ammortamento della
miglioria e francamente mi sembra una bella fonte di grattacapi.
Rimane sempre la possibilità di portarsi via l'opera, però non vorrei
dover traslocare anche dei pannelli solari...
Ciao

 'tassi bassissimi'.
Sono bassissimi rispetto agli anni '70 e '80, sono d'accordo.
Però dagli anni '90 ci sono la BCE e il "vincolo di stabilità" che
fondamentalmente dice che l'Italia non può più giocare a dadi con i
soldi... ;)
Quindi, in situazioni di *normalità*, mi sento di scommettere che i
tassi futuri rimarranno su livello di quelli attuali, più o meno 1 o 2
punti percentuali.
Certo, si potranno verificare eventi catastrofici come:
1. uscita dell'italia dall'Euro o dall'Unione Europea
2. fine del petrolio
3. nuova guerra mondiale
che renderebbero impossibile fare previsioni. Però, per sanità
mentale, preferisco ignorarli...
Ciao

pari al valore della casa
No, potevo mettere diverse ipotesi di liquidità iniziale e di mutui.  Il
risultato era poco sensibile anche a questo parametro.


Allora Tanto per puntualizzare, l'inquilino DEVE CHIEDERE IL PERMESSO al
proprietario prima di realizzare qualsiasi opera o miglioria che dir si
voglia.
Qualora esegua ABUSIVAMENTE o cmq CONTRO LA VOLONTA' del Locatore lavori
nella casa, il Proprietario ha il DIRITTO di Chiedere il PRISTINO della casa
nelle precedenti condizioni o TRATTENERE le ev Migliorie SENZA NULLA DOVERE
all'inquilino e anche di buttarlo fuori a Calci per inadempienza
contrattuale (per quello che vale il diritto del proprietario nel ns paese).

 migliorie il padrone di casa se le eredita gratis. 
ne prenso  atto  , ha  tanto l aspetto  di  clausola
nulla  perchč contraria alla  legge  ,
nel linguaggio legale   vieen detto  inter expensum 
et  expeditum :  per  precisare  il  proprietario
deve rimborsare  la differenza  di prezzo 
tra  la spesa  dei  alvori e l incremento di valore
dell  immobile per effetto  delle opere .
A   essere realisti  poi  sorge  davvero  il 
problema  di  calcolarlo    , 
difficile  portare via qualcosa  costruito e adattato
a una  casa  in particolare poi.
Se decidessi  di  chiedere il rimborso dei lavori
fatti da te inquilino  alla scadenza del  contratto
verso il  tuo padrone di casa poi  potresti  vedere
la serie  di  problemi  che  comporta  essere proprietario:)
ciao .


 voglia. 
vero  , lo davo per presupposto  .
Concedere  l autorizzazione dipende dal giudizio  personale
del  proprietario  che se  non è personalmente convinto
della bontà del  lavoro  non autorizza  :
se  non è  un ecologista  anche lui  per fare  un esempio
difficilmente autorizzerà i  pannelli solari .
Ma  non la vedo una  tragedia , detto da  parte
di uno che sta  per diventare  inquilino
e si  chiede  se  il proprietario 
gli  permetterà  di  istallare una  caldaia
a pellet  o un qualche  mezzo di riscaldamento :
pazienza  bisogna  pur accettare  qualcosa a questo mondo.


 ha scritto nel messaggio 
news:1172064305....@k78g2000cwa.googlegroups.com...
Sono bassissimi rispetto agli anni '70 e '80, sono d'accordo.
Però dagli anni '90 ci sono la BCE e il "vincolo di stabilità" che
fondamentalmente dice che l'Italia non può più giocare a dadi con i
soldi... ;)
 Prova a guardare nel 93 quanto rendevano
 i titoli di stato,ma anche alcuni anni dopo.
 Certo i livelli toccati in quel periodo
 non si ripeteranno piu',ma credo che possa essere
 realistico pensare di trovare i tassi intorno al 5%
 nel giro di 12-18 mesi. 

 ha scritto nel messaggio 
news:87odnn6...@tucano.isti.cnr.it...
 Molto interessante questo grafico :-)
  Ma adesso i mutui a quanto stanno?
  Tu avevi calcolato un 3.50% mi pare.
  E se hai considerato un interesse di base
  del 2% sul capitale allora la differenza
  che prima era a favore dell'acquisto adesso
  mi pare sia quasi irrisorio.
  Poi molto dipende anche da dove si abita.
  Gli affitti possono variare parecchio,ad esempio
  si parte da 400 e si arriva a pagare anche 1000 euro
  a parità di qualità dell'immobile.
  Ma si puo' dire che abitando in provincia con un
  affitto medio di 500 euro  con una disponibilita'
  di 200000 euro si riesce a pagare tranquillamente
  l'affitto e stare alla finestra.
  Qualcuno ha fatto anche notare che con l'affitto
  si puo' pagare anche la rata del mutuo.
  Seguo anch'io il mercato immobiliare,ma per adesso
  non ho notato grandi discese di prezzi,pero' una cosa
  si puo' dire che per la prima volta dopo diverso tempo
  il prezzi sono in calo.
 


Molto interessante il foglio di calcolo che ha proposto Francesco
Potorti`, grazie.
Colgo l'occasione per correggere, scusandomi con 
f.co
, un errore che
ho commesso con la fretta nel mio ultimo post, specificando
inutilmente la svalutazione dell'immobile già contemplata nel post di
f.co
.
Ciao

 sgonfi del 4%, altrimenti sarebbe stato più conveniente comprarla.
Parti da numeri totalmente sbagliati.
Oggi la casa in affitto ti costa il 4% del valore della stessa , se la
compri ovviamente la base di calcolo 200.000 aumenta (valore della
casa + tasse + gabelle notarili + intermediazione) e ogni anno ti
ritrovi a pagare almeno l' 1% del suo valore (tasse, spese etc etc).

 Quattro cicli dal 1965 al 2001
http://biagix.blog.kataweb.it/biagix/files/ciclo_case.JPG
In questo grafico i "prezzi reali" sono depurati dall'inflazione?
Se fosse così, mi sembra che al contrario il grafico sostenga la
convenienza dell'acquisto di casa: considerando i picchi '74-'92, il
prezzo medio è passato da 1700 a 2500 e (se non ho sbagliato i conti)
vuol dire una rivalutazione media del 2,16% all'anno, *al netto
dell'inflazione*.
Un rendimento superiore al mercato obbligazionario e forse persino
all'azionario...
Tutto questo senza considerare l'affitto non pagato (o quello
intascato se è una seconda casa), con cui si possono pareggiare le
tasse e le spese del proprietario (e forse avanza anche qualcosa)
Ciao

 In questo grafico i "prezzi reali" sono depurati dall'inflazione?
Francamente non saprei, se ti interessa qui trovi un altro grafico del
Cresme:
http://www.cresme.it/ftp/sistemi_informativi/cicloimmobiliare_abitazioni.pdf
mentre in questo mio post trovi cali, crescite, e relativa fonte,
indicati in termini percentuali:
http://groups.google.it/group/italia.torino.discussioni/browse_frm/thread/f6a08f8fd3dd4e8d/47de5fd21bffeb83?lnk=st&q=PERSPECTIVES&rnum=1&hl=it#47de5fd21bffeb83
Ciao

  quasi irrisorio.
Sě, mettendo valori vicini al 2% si ottiene all'incirca l'equilibrio in
molti casi ragionevoli.


In realtà sarebbe interessante se si potessero modificare i valori.  A
quanto pare è possibile solo se metto l'indirizzo di chi vuol
modificarlo.  Quindi chi vuol giocarci mi mandi un indirizzo di posta
elettronica attivo su Google.  Oppure qualcuno mi spieghi come renderlo
modificabile da chiunque.


Effettivamente... volevo dire foglio elettronico...
Scusate la fretta... :)
A me sembra che il file sia modificabile (salvato localmente) a parte
il fatto che presenta alcuni errori ma forse è sufficiente popolare
nuovamente le celle con i dati.
Ciao