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Titolo: Quanto vale una camera  d albergo?  per investimento

Buon giorno a tutti
sapreste indicare  il prezzo di una camera d albergo?
vale davvero 237 000 sterline?
Mi spiego :  potete leggere su Economy l inserto di Panorama
che si puo comprare a 237 000 sterline una camera di un albergo
inglese . L offerta consiste  nello sborsare da una parte
quella somma e di ricevere per 99 anni , in pratica per me
che faccio l investimento , per sempre ho gia 35 anni,
il 50% dell utile della stanza che viene affittato a clienti.
Si parla , da verificare di un rendimento che va dal 5 al 7%.
E possibile  usare per se stessi la stanza per 52 giorni all anno.
Un rendimento del 5 7  oggi e` molto attraente , ma poi
mi chiedo se comprerei a un prezzo obiettivo.
Pago una stanza 237 000 sterline  , quasi 900 milioni di lire,
e vero che la stanza e` quella di un albergo lussuoso
e` un albergo a South  Kensingkton e` un albergo nella zona
promette di rendere bene , ma una stanza anche si di un albergo
a Londra in un quartiere lussuoso  a mio parere non ha quel
prezzo , l affare , mi sembra , lo farebbe l albergo
che offre il 50% degli  utili , quindi dopo aver pagato
900 milioni  incassa l altro 50%  e ti fa pagare ogni anno
500 sterline per la manutenzione , altro aspetto dell offerta.
No , dico io , se mi dai la stanza le spese di manutenzione
non me metti a carico mio , ma le paghi tu.
In conclusione , quanto pensate che possa costare
una singola stanza d albergo di un hotel  di prestigio?
Occorre considerare l aspetto fiscale , sopratutto ,
l albergo paga le tasse e lo stesso dovrebbe fare
chi investe nella stanza.  Non e` forse cosi?
allora il rendimento non  e` il 5%   , ma la meta`
il 2.5% netto .
Aspetto commenti.
grazie.
 
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 mi chiedo se comprerei a un prezzo obiettivo.
5-7% in sterline per un orizzonte temporale cosě lungo non č cosě attraente:
i bond decennali inglesi viaggiano verso il 4.5%...

> i bond decennali inglesi viaggiano verso il 4.5%...
Correzione (guardavo un'altra scadenza): sono appena sopra il 5%. Un altro
motivo in più per evitare l'investimento solo per quanto riguarda
l'investimento (evitando quindi problemi di tassazione, spese di
manutenzione, ecc) e dato per buono che la stanza renda il 5-7% (a meno che
non interessino i 52 gg/anno, ma allora è un altro discorso)...

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Aggiungi che gli inglesi non si sono fatti fottere dalla porkata euro (non
ci entreranno mai, mica sono cretini come gli italiani e chi li ha seguiti
:-(((() e capirai bene come NESSUN tipo di investimento sia conveniente in
questo momento in GB per chi proviene dall'area euro.

 wrote in message
news:A8TGc.72235$
G%.31216@tornado.fastwebnet.it
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ho valutato l offerta e ci vedevo dei difetti ,
ma per amore di discussione  qual e l aspetto fiscale?
sapreste dirlo ? si deve pagare le tasse , non parlo
della ritenuta   , ma della denuncia IVA , analogamente 
a come fa un albergo .
Inoltre , per valutare la bonta obiettiva del prezzo
della camera :  quanto puo valere una camera d albergo,
anche se si deve dire che e`  un albergo lussuoso,
a Sout Kensington c e` una villa dei reali inglesi,
Harrods  , e` uno dei posti  piu belli di Londra , 
ma 237  000  sterline mi sembra veramente troppo,
e` solo una camera ... 
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 e` solo una camera ...
Valutare una singola camera d'albergo è diverso da valutare una casa: basta
calcolare quanto rende in un anno e attualizzarlo col tasso a lunga scadenza
(o in base alla durata del contratto). Se consideri che ti dicono 5-7% (che
poi in realtà sarà certamente meno) all'anno e che il tasso sui titoli
governativi UK a 10 anni è sopra il 5% già a occhio si vede che non è un
buon affare. Inoltre metti di voler chiudere il contratto; ti restituiscono
i 237k? Ne dubito fortemente...

 i 237k? Ne dubito fortemente...
lo dico per precisa, 
l offerta assegna la camera d albergo per 99 anni,
tra 99 anni saro gia morto , praticamente il rimborso 
non e` previsto .
ciao , ( mi sembrava di averlo detto che una volta fatto
l acquisto della stanza sarebbe stato una cosa senza fine)
p s mi puoi spiegare in modo piu semplice quello
che hai scritto  sul modo di calcolare il valore
di una camera d albergo ?
che vuol dire attualizzare?
ciao.
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 che vuol dire attualizzare?
In pratica calcolo qual è il valore a oggi dei flussi di cassa futuri che
incasserai; facendo poi il rapporto tra il valore attuale dei flussi futuri
e l'importo che devi versare ottieni il rendimento. Visto che però un euro
preso oggi vale di più di un euro preso domani devo "attualizzare" cioè
sulla base di un tasso d'interesse calcolo l'equivalente a oggi dell'euro
che incasserò domani.
Ad esempio se uso il tasso del 5% (composto annuo) avrò che un euro che
incasserò il 8/7/05 a oggi vale 0.9523 euro, un euro incassato il 8/7/06
vale 90.70, ecc.
Tutte le metodologie per calcolare il valore di un investimento, che sia
azionario, obbligazionario, aprire un'impresa, comprare una casa, ecc. si
basano su questo concetto. Il fatto che sia una camera d'albergo (eccetto il
caso in cui ti dicevo che magari ti può servire xè per lavoro vai a Londra
qualche giorno all'anno, ecc) lo rende molto simile a un ipotetico titolo
obbligazionario con durata 99 anni e con rimborso parziale del capitale;
visto che però non ne esistono con durata così lunga, si può confrontare con
un titolo a tasso fisso inglese di 10 anni che è una scadenza già abbastanza
lunga...

 lunga...
Il problemino è che non conosci i valori dei flussi di cassa!

 wrote in message
news:600f0d80c4acb504df4...@mygate.mailgate.org...
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Considera che un albergo di lusso in SKensington costa 10.000.000 di
sterline.....
ciao
mario
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