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Titolo: Quanto conviene chiudere un mutuo?

- Dato un mutuo variabile per prima casa di 1 di spread (quindi
diciamo circa un tasso del 5,8).
- Considerata la disponibilità del soggetto di danaro sufficiente per
estinguere anticipatamente il mutuo e vivere comunque serenamemnte.
Quanto conviene chiudere un mutuo rispetto a mantenere il capitale
investito?
Gli interessi sulla prima casa al 5,8 sono detribili al 19%....quindi
diciamo grossolanamente che possono corrispondere a un 4,7 netto
mentre investimenti sicuri rendono un 3,5 netto (quando va bene).
La differenza tra conservare il capitale ed estinguere il mutuo
corrisponde pertanto al 1,2%.
Se si effettua un calcolo di un ipotetico mutuo di 100000 euro per 10
anni al 1,2% (differenza che costa il mutuo) si scopre che
l'estinguere oggi un mutuo di tale portata permetterebbe un risparmio
effettivo di circa 6000 euro.
Qui sotto linko un sito dove si possono conteggiare i mutui
http://www.buonconsiglio.com/pubblico/mutuo/
Secondo voi le mie considerazioni sono valide o ci sono errori di
fondo? Possibile che il NON estinguere un mutuo di 100K euro in 10
anni ti produca solo un risparmio di 6000 euro?

 mentre investimenti sicuri rendono un 3,5 netto (quando va bene).
Nei calcoli che hai fatto non hai tenuto conto di una variabile importante; 
e cioè sapere quanti interessi rimangono da versaree (che è un dato che puoi 
solo desumere dal piano di ammortamento).
Per esempio, se per estinguere anticipatamente un mutuo ti chiedono 100.000 
Euro, e il tasso del mutuo è del 5,8, NON E' VERO che se continuassi a 
pagare il muutuo dovresti pagare ancora 5.800 euro di interessi, ma molti di 
meno, in quanto il mutuo segue un ammortamento alla francese (dove nei primi 
anni le rate sono costituite in gran parte da interessi, mentre negli ultimi 
sono quasi tutte "quota capitale", vedi sempre piano d'ammoramento).
Per esempio, se il mutuo è di 15 anni, in genere è sconsigliabile 
estinguerlo dopo l'ottavo anno (spesso anche prima), in quanto ormai la 
maggior parte degli interessi è già stata pagata (infatti la quota interessi 
è calcolata con l'ammortamento alla francese, per cui nei primi anni le rate 
sono costituite in gran parte da interessi).
In questi casi è più conveniente investire il capitale in titoli a basso 
rischio e continuare a pagare le rate fino a scadenza.
G.

 dato che puoi solo desumere dal piano di ammortamento).
ZAK
in questo caso concordo con G..... oltre 1 certo n di anni, se estingui fai 
1 favore alla Banca.

 G.
Ma anche no.
Non significa niente la durata del mutuo o gli anni passati dalla 
sottoscrizione. Poniamo ad esempio due mutui di 15 anni,a rata mensile, 
tasso fisso del 7%, rata costante alla francese. Perchè mai Tizio 
dovrebbe avere più convenienza ad estinguere un mutuo di Euro 46.000 
iniziali dopo un mese dalla stipula, piuttosto che Caio dopo 10 anni 
dalla stipula di un mutuo di Euro 100.000, quando il capitale residuo 
(su cui va a pagare i relativi interessi) è ancora di 45392,32.
La convenienza all'estinzione di un mutuo si calcola su:
1)liquidità disponibile ed eventuali necessità (non utilizzo tutta la 
mia liquidità,  se in seguito non potrò far fronte a spese ordinarie ma 
impreviste come dentista o manutenzioni a casa ed auto).
2)penali.
3)eventuali detrazioni fiscali.
4)rendimento che riuscirò ad ottenere tenendo i soldi investiti.

 sottoscrizione.
Scusa ma mi permetto di dissentire su questa affermazione. La durata del 
mutuo e gli anni passati dalla sottoscrizione centrano eccome (intesi 
ovviamente come interessi già pagati fino ad oggi e quota di interessi 
residua da pagare).
Ovviamente non sono le uniche variabili da tenere in considerazione, ma mi 
sembrava che le altre variabili le avesse già individuate GiorgioB nel suo 
post iniziale (tu giustamente hai aggiunto l'eventuale penale per 
l'estinzione anticipata).
L'unica cosa che Giorgio aveva "sbagliato" nei suoi calcoli era proprio il 
fatto che avesse considerato la quota di interessi al tasso del 5,8% 
costante su tutte le rate (anzichè con ammoratamento alla francese), quindi 
la differenza, nel caso prospettato da Giorgio,  non è affatto dell'1,2% (o 
meglio, lo sarebbe se il mutuo fosse appena partito).
G. 

 Ovviamente non sono le uniche variabili ...
Nel valutare la possibilità di estinguere un mutuo, durata ed anni 
passati servirebbero solo a calcolare il capitale residuo, se la banca 
non lo fornisse già ogni volta che paghi una rata.
Tu hai affermato che in un mutuo di 15 anni, superati gli 8, 
generalmente non conviene più estinguere perchè ormai sono già stati 
pagati la maggior parte degli interessi. Insomma sembri implicitamente 
affermare che sul capitale residuo, dopo 8 o più anni, hai già 
anticipato degli interessi alla banca che quindi non ti verrano più scalati.
Non è affatto così, mi spiego meglio, i maggiori interessi che paghi 
inizialmente, non sono un anticipo su quelli futuri, incidono 
maggiormente sulla rata perchè il capitale su cui vengono calcolati è 
più alto. In un ipotetico mutuo decennale di euro 50.000 al tasso del 7% 
da restituire in rate mensili da euro 580,54, avrai la prima rata così 
composta:
- interessi 50000*7%*1/12=291,67
- capitale 580,54-291,67=288,87
la seconda rata:
- interessi (50000-288,87)*7%*1/12=289,98
- capitale 580,54-289,98=290,56
e così via fino ad arrivare all'ultima rata, come vedi la percentuale 
d'incidenza dell'importo degli interessi sulla rata diminuisce perchè il 
capitale su cui viene calcolato l'interesse diminiusce a sua volta ogni 
mese, questo significa che non anticipi nessun interesse alla banca, 
pertanto se dopo 8 anni hai un capitale residuo di tot euro stai pur 
certo che su questi soldi dovrai ancora versare i relativi interessi 
alla banca per tutto il tempo che ancora li terrai.
Ciao
Mil

 Mil
Provate a fare questa cosa sul link che segue:
Mettete 100000 di capitale per 5% per 120 rate.
Poi prendete il capitale residuo alla rata 60 e lo mettete in un nuovo
calcolo sempre per il 5% ma solo per 60 rate.
A me pare che lo sviluppo in termini di interessi sia identico a
quello delle 120 rate a partire dalla sessantunesima.
In pratica anche a liquidarlo alla metà degli anni o anche in seguito
paghi sempre i tuoi interessi....che incidono meno giusto perchè sei
più avanti con gli anni ma sempre interessi sono!
http://www.buonconsiglio.com/pubblico/mutuo/

Si scusa hai ragione, ho detto una colossale castroneria.
In realtà ero convinto che il calcolo venisse fatto in maniera diversa, ma 
sono andato a controllare il piano di ammortamento del mio mutuo ed è 
esattamente come dici tu.
G.


 G.
Nessuna scusa ... fossero queste le colossali castronerie che ho detto 
in vita mia.
Ciao
Mil

 ha scritto nel messaggio 
news:48172abf$0$35965$4faf...@reader2.news.tin.it...

Fa davevro piacere vedere qualcuno cortese e competente ;-)  !
Allora la risposta qual'è ? C'è la convenienza ad estinguere un mutuo 
all'inizio, a metà o mai (indipendentemente da penali, rendimento del denaro 
in mano, detrazioni fiscali ) ? 

 in mano, detrazioni fiscali ) ? 
Dal punto di vista prettamente finanziario, e a prescindere da altre 
motivazioni (disponibilità di liquido, altri investimenti ecc. ecc.) il 
tuo mutuo ti costa SEMPRE (inizio, metà, fine) il tasso di interesse che 
ti viene applicato (ad es. EURIBOR + 1%). Se trovi un investimento a 
rischio zero (perché tale, per te, è il mutuo) che rende di più ti 
conviene mantenerlo, altrimenti (ed è sicuramente la stragrande 
maggioranza dei casi) ti conviene estinguerlo.

 in mano, detrazioni fiscali ) ? 
Se devo esprimere la mia opinione personale direi che in genere, in 
assenza di rilevanti penali/spese gravanti sull'operazione, propenderei 
per estinguere o portare in diminuzione il mutuo avendone la 
possibilità, lasciandomi comunque qualche migliaio di euro per le spese 
impreviste (sanità, macchina, casa).
Poi ci potrebbero essere casi particolari di mutui stipulati a tassi 
fissi particolarmente favorevoli, oppure persone per cui è più 
conveniente ottenere un mutuo e mantenere la liquidità per investire 
nella propria professione/azienda, istruzione, affare della vita, ecc.
Insomma credo che sia come quando su questo NG viene chiesto:"ho dei 
risparmi, dove è meglio investirli?" la risposta non è univoca e cambia 
a seconda di tante variabili.
Ciao
Mil