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Titolo: Ancora bolla immobiliare...

Scusate la monotonia dell'argomento, ma ormai è diverso tempo che cerco di
documentarmi ed avrei bisogno di qualche opinione.
A Firenze, dove vivo, avere una condizione abitativa (a mio giudizio)
soddisfacente mi costa attualmente 700 € al mese di affitto. Escludo di
poter trovare una sistemazione alternativa a meno, dato che ci ho messo 6
mesi per trovare quella attuale, e naturalmente escludo di abbassare le
mie "pretese" (che poi sono nientemeno che un bilocale con addirittura il
posto macchina, in una zona discreta e non lontanissima dal mio lavoro).
Da qualche mese ho anche visto diverse case in vendita: per avere qualcosa
di analogo a ciò che attualmente affitto, i prezzi richiesti sono sui 250
k€, che diminuiti di un 20% (ho constatato che attualmente molti
proprietari accettano offerte fino al 20% meno della richiesta) fanno
circa 200 k€.
La domanda naturalmente è: ammesso che trovi un immobile di mio gradimento
in quella fascia di prezzo, conviene acquistare entro il 2007 ?
Il mio spirito di investitore mi suggerirebbe di aspettare... anche se la
bolla immobiliare non esistesse è difficile che i prezzi crescano ancora.
D'altra parte però aspettare mi costa... 700 € al mese per la precisione.
Ritardare di un anno l'acquisto ha un costo € 8400... se dopo un anno la
bolla non è ancora scoppiata è come se pagassi la stessa casa il 4,2% in
più.
Il mio "terrore" è ritrovarmi nel giro di pochi anni con una casa pagata
10 che vale 5, magari con un bel mutuo sopra da pagare e con i tassi in
aumento... brrr....:)
Qualsiasi consiglio o riflessione è bene accetto.
Grazie,
Giorgio
-- 
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 Giorgio
In effetti a mio giudizio non sbagli affatto, che i prezzi abitativi
non cresceranno è garantito, aggiungo che per il mercato immobiliare
italiano, e non solo visto che si parla di bolla immobiliare globale
con rare eccezioni tipo Germania e Giappone, è iniziata una fase
discendente che probabilmente si protrarrà ben oltre la classica
ciclicità dei 5-7 anni del mercato immobiliare considerando
indebitamento privato, eccesso di costruzioni e popolazione in calo:
Quattro cicli dal 1965 al 2001
http://biagix.blog.kataweb.it/biagix/files/ciclo_case.JPG
Il ciclo immobiliare delle abitazioni
http://www.cresme.it/ftp/sistemi_informativi/cicloimmobiliare_abitazioni.pdf
Altri interessanti elementi:
"le fasi del mercato immobiliare":
http://freeforumzone.leonardo.it/viewmessaggi.aspx?f=78195&idd=18
Un forum costantemente aggiornato sulla bolla immobiliare:
http://freeforumzone.leonardo.it/viewmessaggi.aspx?f=78195&idd=2
Attendere uno o due anni secondo me potrebbe indurre un risparmio
dovuto alla contrazione dei prezzi niente affatto indifferente.
La percentuale sulla trattativa si sta dilatando sempre più, tu stesso
lo hai scritto; lo step successivo, quando i proprietari si
accorgeranno che non è più possibile vendere avanzando pretese assurde
sui prezzi, la scelta inevitabile sarà quella di diminuire il prezzo
richiesto.
E' importante che la gente sappia come stanno le cose, non bevetevi i
soliti articoli che parlano dell'inarrestabile salita dei prezzi, il
moto perpetuo ancora non è stato scoperto e ciò che tanto sale, prima
o poi torna a scendere...
IMHO naturalmente, ciao ;)

 in quella fascia di prezzo, conviene acquistare entro il 2007 ?
Penso che la risposta a questa domanda dipenda da innumerevoli fattori, tra cui 
alcuni non noti ai comuni mortali non dotati di sfera di cristallo.
Tuttavia qualche considerazione la possiamo fare.
Secondo me molto dipende dalla necessità di fare un mutuo per comprare quella 
casa di 200k€. Se così fosse, a naso, la bilancia penderebbe molto dalla parte 
dell'affitto piuttosto che della vendita.
Se i soldi li hai e hai la possibilità di vivere tranquillamente pur affrontando 
questa spesa e, ovviamente, il fattore "casa propria" gioca psicologicamente in 
modo positivo per te, allora forse potresti pensare di comprare casa.
Facendo un conto ***mooooolto*** a spanne: 200k€ sono quasi 24 anni d'affitto. 
Cioè, se l'affitto non cambiasse nel tempo nè il tuo capitale e non considerando 
spese, ecc. ecc.... solo dopo 24 anni potresti dire che, rimanendo in affitto, 
ci hai perso.
Tenendo presente però che:
- i 200k€, se sono tuoi, li puoi far fruttare (200k€ al 3% netto in 24 anni sono
   406000€!!!)
- nei 24 anni non ci sono spese straordinarie, a carico del proprietario
- non paghi notaio, tasse di registrazione, ecc. ecc.
- probabilmente i valori delle case diminuiranno
- se apri un mutuo devi pagare degli interessi non indifferenti
probabilmente i 24 anni anni diventano 30 anni o forse più. Pensare oggi ad un 
acquisto di un bene che mi potrà fruttare solo tra 30 anni (e cosa succedere 
dopo tanto tempo?) mi sembra un tantino rischioso. Rischioso vuol dire che mi 
può andare male ma anche bene.
Poi tieni presente che:
- se per un qualche motivo (cambi lavoro, ti costruiscono una statale sotto
   casa, nel parco vicino compaiono drogati e spacciatori, ecc. ecc.) vuoi
   cambiare casa, lo puoi fare molto più tranquillamente
- riunioni di condominio praticamente zero!
- se non riesci a pagare l'affitto non ti possono cacciare facilmente
E' vero, però, che l'affitto che ora è di 700€ si rivaluta anno per anno... ma 
le previsioni sono che anche i valori degli affitti col tempo debbano diminuire.

 dell'affitto piuttosto che della vendita.
Allora, anche per questo aspetto si apre un ulteriore dilemma :)
Diciamo che, liquidando tutto il liquidabile, potrei anche arrivare
versando sangue a pagare un massimo di 230 k€ "cash". Ma mi conviene ?
Mi ritroverei, negli anni a venire, ad avere una liquidità molto ridotta
(leggi nulla) sul mio C/C, a non poter sfruttare eventuali buone occasioni
di investimento future (scoppio della bolla immobiliare ? ih ih...), a non
poter affrontare spese extra improvvise (se non contraendo debiti)...
insomma, avere un C/C con il saldo che tende a 0 il 26 di ogni mese non mi
piacerebbe, secondo me almeno un buffer di 10/20 k€ è indispensabile.
Dato che ho la fortuna di avere un'entrata extra mensile (affitto) di
circa 500 €, la mia idea (sia che compri domani o tra 3 anni) era di
finanziare con un mutuo di una 10ina di anni almeno 50 k€, in modo da
avere una rata pressochè uguale all'affitto e non prosciugare
completamente il C/C; che ne pensate ?
Grazie ancora... comunque riguardo alla domanda originale penso di
aspettare almeno la fine del 2007... Anche perchè, cosa che non ho
volutamente detto prima per non influenzarvi, ho 28 anni e sono single, e
di conseguenza (dio non voglia, tocco "ferro" e non solo :)) ) le mie
esigenze abitative potrebbero anche cambiare in un prossimo futuro...;)


 esigenze abitative potrebbero anche cambiare in un prossimo futuro...;)
28 anni e circa 200k€ di liquidità... complimenti!
Io 30 e arrivo a 50k€ :((
Cmq sia, proprio perchè non hai una situazione stabile (nel senso che può 
cambiare), direi proprio di aspettare. Così ci rendiamo meglio conto di quant'è 
grossa questa bolla :)

 Io 30 e arrivo a 50k¤ :((
Ciao...scusate se m'intrometto ....ma m'avete fatto luccicare gli occhi 
pensando alla vostra età visto che ho oltre 50 anni:-)
Io ho sempre seguito i consigli dei saggi orientali ossia : la strategia del 
giunco che si piega al vento forte ma non si spezza.
A 30anni avevo le tasche vuote ma giravo in Porsche ovviamente usata che 
vendetti per comprare una cucina (mi sposai con una biondina tipo B.B.) a 
mia moglie ,la catapecchia ove abitavamo ci stava stretta allora costruii 
una palazzina con tre appartamenti ..ne vendetti 2 sulla carta ed abitammo 
per diverso tempo nella mega mansarda soprastante ,allora era inconcepibile 
non avere progetti ,investimenti, impegni ,comprare ....vendere ecc.
Ora i tempi sono cambiati ...rimango fedele alla moglie e al brand 
automobilistico, ho immobili da vendere che non vendo e pure d'acquistare 
che non acquisto... sto alla finestra perchè un periodo come questo non s'è 
mai visto ....da un lato è come se il giunco fosse nell'occhio del ciclone e 
dall' altro mi sento come il protagonista del deserto dei tartari di Dino 
Buzzati che aspettava invano gli invasori ,in una situazione così non 
servono due lauree per capire che + si rimane fermi e meno godono coloro che 
manovrano l'economia e relativo parco buoi ,perciò è imperativo 
aspettare.....io dico 2 anni!
Il segnale che è ora di comprare sarà dal macellaio quando sentirete le 
massaie parlare di case da vendere come peraltro nel duemila quando le 
stesse parlavano di azioni seat da comprare:....ovviamente bisognava 
venderle :-)
P.S. complimenti per la  propensione al risparmio .....invidio la vs. età ma 
non l'epoca in cui cade ....ciao

 non l'epoca in cui cade ....ciao
Parole sagge, semplice e chiaro, condivido al 100%... penso che le
cose stiano proprio così!
Ciao ;)

 Io 30 e arrivo a 50k¤ :((
Io a quasi 34 ho 5 euro in bancoposta, 45 sulla postepay e 60 in portafoglio
(non MILA eh? proprio 110 CENTODIECI in tutto.

 (non MILA eh? proprio 110 CENTODIECI in tutto.
......:-)))) FORSE è uno svantaggio! Raccontaci come mai sei al verde se ne 
hai voglia.Una cosa che non riesco a capire nei giovani con i quali sono a 
contatto sono certe incongruenze ....come nel tuo caso es: che c...o 
bazzichi un NG che parla d'investimenti se non tieni il grano per 
relizzarli.
Ciao....non interpretare il post come una polemica generazionale ma semplice 
curiosità ...è che non amo scrivere ne rimanere molto al pc perciò potri 
essere frainteso. 

 (e questo è il motivo per il quale sono al verde).
Quando tempo fa hai contratto il mutuo? Senti di aver fatto la cosa migliore 
visto che ora sei al verde e prima no (come dici tu stesso)? Forse la tua 
esperienza può dirci qualcosa in più su questa bolla immobiliare.
Il dilemma "acquisto vs affitto" è veramente difficile da poter sciogliere.

 Io 30 e arrivo a 50k¤ :((
Dato che non è mia intenzione fare lo "sborone" :)... volevo chiarire che
questi 200k a 28 anni non sono naturalmente del tutto merito mio.
A 20 anni i miei genitori mi hanno regalato una casa al mare, che in
questi anni ha reso molto bene, (attualmente circa 6000 € a stagione).
Quindi ho avuto fino a 26 anni (quando sono andato a vivere da solo)
un'entrata fissa e zero spese, vivendo a casa dei miei, a parte
divertimenti e vizi vari.
In quel periodo frequentavo l'università, ma facevo anche qualche
lavoretto nel campo dello sviluppo web/programmazione, che fino a qualche
anno fa era un settore abbastanza redditizio.
Infine, complice anche la "dot-com bubble" di quegli anni, mi sono
appassionato agli investimenti... ho provato di tutto, molte operazioni mi
sono andate anche molto bene, naturalmente più per fortuna che per
altro... poi prima o dopo doveva succedere, circa 3 anni fa ho bruciato
23k "giocando" con le opzioni :)
E' stata una bella batosta ma col senno di poi dico che sono i 23k che ho
speso meglio in tutta la mia vita... ho imparato che gli investimenti sono
una cosa seria e bisogna procedere con cautela ed umiltà. E mi è stato
concesso il lusso di imparare la lezione rimanendo complessivamente in
attivo, nonostante la perdita.
Questo giusto per condividere la mia esperienza, ammesso che interessi a
qualcuno :)


> questi anni ha reso molto bene, (attualmente circa 6000 € a stagione).
Domanda: affitto regolare o in nero ?


Ciao,
Il forum di cui sopra è stato chiuso...
Lo abbiamo riaperto al seguente link:
http://freeforumzone.leonardo.it/forum.aspx?c=150353&f=150353
Saluti
Macs

 
http://freeforumzone.leonardo.it/forum.aspx?c=150353&f=150353
Ottimo, mi chiedevo che fine avesse fatto, ogni giorno controllavo ma mi 
dava "in manutenzione".
Dovresti postare il link anche su altri ng, questo forum e' l'unico che puo' 
far aprire gli occhi.

 > ... Il forum di cui sopra è stato chiuso...


Il vecchio forum sulla bolla immobiliare purtroppo è cessato... ecco i
link al nuovo forum:
http://freeforumzone.leonardo.it/forum.aspx?c=150353&f=150353
http://freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=2426&p=1
Ciao ;)