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Titolo: comprare immobili a Las Vegas.

comprare immobili a Las Vegas.
mi hanno proposto questo business.
la citta ha il tasso di crescita tra i + alti degli usa
mi fanno il mutuo anche se non residente.
che ne pensate?
grazie
Max 

 ha scritto nel messaggio 
news:R6Bne.5276$is5....@tornado.fastwebnet.it...
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Beh.. anche se io penso che ad un certo punto possa essere consigliabile 
l'investimento immobiliare all'estero, non conoscendo la "zona", con i dati 
che hai fornito non c'è molto da suggerire, considerando la zona.. mi 
verrebbe da dire che si tratta di un Azzardo....:-))
Comunque è vero...il dollaro potrebbe rivalutarsi..ma mi sa che se aspetti 
ancora 3 mesi buona parte del vantaggio te lo sei perso e non penso proprio 
che tu arrivi alla stipula entro 15 giorni senza sapere nulla oggi. 
pertanto....per lucrare sul cambio secondo me è un poco tardi: poi non si sa 
mai..io cominciavo ad avere dei dubbi a fine anno scorso su alcune 
operazioni in Brasile, visto che il Real si era rivalutato del 4-5% in pochi 
mesi....e questo in presenza di un differenziale di inflazione che avrebbe 
invece dovuto generare una svalutazione: invece il Real da gennaio ad oggi 
si è rivalutato del 20%...
Ritornando a Las Vegas:
1) cosa significa tasso di crescita più alto degli Stati Uniti: è giunto 
all'apice e adesso potrebbe solo crollare?
a quali prezzi devi acquistare e soprattutto che impegno finanziario 
occorre: una cosa è investire all'estero 20-30.000 ?uro un'altra investirne 
500.000 ?, non conosco ne i prezzi ne cosa ti hanno proposto, ma a meno che 
tu non abbia intenzione di comperare uno scantinato, penso che 
l'investimento minimo non sia inferiore ai 200-300.000 Euro: in questo caso 
secondo me, per fare un investimento del genere dovresti avere un patrimonio 
di almeno 3 Milioni di Euro.
2) quali sono i canoni di locazione realizzabili in valore assoluto e in 
percentuale sull'esborso
3) chi gestisce il tutto...quanto costa?
4) a che tasso ti fanno il mutuo? che garanzie devi dare: se non sei 
residente a meno che non ti finanzino non più del 50% ti chiederanno una 
fidejussione
5) quali sono i prezzi di mercato, quale zona della città andrè in contro 
all'espansione e quali diverranno marginali..
secondo me quando hai risposte positive a questi punti, puoi cominciare a 
pensarci.
SCM
ibridge.ch
 


Intanto ti ringrazio per la ben dettagliata risposta.
Se non ti dispiace ti spiego un po meglio la situazione.
Ho parenti a San Francisco. e ci andiamo ogni anno da ormai 10 anni.
2 nostri cugini si sono trasferiti a Las Vegas l'anno scorso.
Hanno comprato casa e con l'occasione mi informai sulla possibilità di
compare una casa vicino a loro (che hanno gia' fatto una selezione delle 
zone in Las Vegas).
Quindi, assodato che la zona sia buona e che mi facevano il mutuo anche se 
non ero residente a condizione che:
1) Davo per lo meno il 30% di acconto
2) Che La casa che avessi scelto fosse realmente un buon investimento.
Assodato ciò, trovai una Single Home cioè una villettina singola con 
giardino e circa 150mq di casa
di nuova costruzione per la somma di 160.000$ (all'epoca il cambio era a 
1.28 rispetto all'euro)
che avrei potuto fittare a 1200$.Il tipo di mutuo che fanno tutti li in USA 
e' quello a 30 anni tasso fisso circa 5% , detratto il 30% di acconto ne 
sarebbe venuta fuori una rata di circa 600$.
Per cui i numeri per fare l'operazione ci sono.
Per la gestione dell'immobile ci sarebbero potute essere 2 vie :
1) affidarsi ai parenti ( Scelta che non avrei fatto )
2) Affidarsi alla società immobiliare  che ti ha fittato l'immobile in 
cambio di 100$ al mese .
A questo punto abbiamo scoperto che mia moglie era Incinta, e per noi che 
aspettavamo questa cosa già da un po di tempo e' stata una notizia 
bellissima che ci ha distratto dall'investimento.
Ora e' passato un anno, contatto un po le persone che contattai all'epoca e 
non si trova una casa per meno di 220.000$ delle stesse caratteristiche di 
cui sopra.
E non ti nascondo che mi sto mangiando le Mani.
Cosa ne pensi?
Ciao
Max

 Cosa ne pensi?
Ne penso che gli USA sono un ottimo posto per investire, un popolo che pur
con le sue problematiche e' fondamentalmente sano.
La tassazione degli immobili e' estremamente trasparente, i servizi
notevoli, il costo della manodopera per ristrutturare ben inferiore a
quello che si paga in italia.
Io personalmente ho comprato casa nel centro di New York - esattamente
a Cornelia Street - nel 1984 per 40.000 dollari. 75 metri quadri di casa
che ho ristrutturato con altri 15.000 dollari dell'epoca: Cornelia Sreet
sta a due passi da Manhattan e proprio l'altro giorno ho visto un piccolo
appartamento nel portone a fianco del mio a 160.000 dollari, infinitamente
meno di quanto costa un tugurio all'EUR di Roma, stando a quanto letto
recentemente qui e quanto di dominio pubblico relativamente al prezzo
delle case nel dopo furto euro nell'italietta dei furbacchioni.
In questi giorni mi sto guardando intorno, perche' vorrei acquistare
qualcosa nella zona di San Diego, Santa Cruz, costa ovest degli states,
sud della California.
Ho dei ricordi splendidi in quelle zone in cui ho vissuto lungamente per
studio/divertimento da ragazzo, ho tanti conoscenti e quindi vorrei
prendere una piccola casetta. Con 150.000 dollari si prendono ancora
piccole casette unifamiliari.
Il prezzo di 220.000 mi pare un po' alto per Las Vegas: la citta' e' un
crocevia per le ben note ragioni del gioco d'azzardo, ma non e' una zona
residenziale di particolare pregio. L'arizona ha un clima desertico e non
a tutti piace. Secondo me il prezzo e' alto, dovresti guardarti attorno e
probabilmente potresti trovare qualcosa al vecchio prezzo.

 a tutti piace.
Infatti e' nel nevada :)

 ha scritto nel messaggio 
news:hlDne.5481$is5....@tornado.fastwebnet.it...
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Scusa Max,
Nella risposta precedente ho dimenticato di dirti che mi occupo, tra 
l'altro, di compravendita di immobili in località di Villeggiatura in una 
determinata Area, questo non per fare pubblicità, ma per correttezza, nel 
senso che oramai ho sedimentato delle convinzioni che, anche cercando di 
essere il più obiettivo e neutrale possibile, mi accorgo che comunque 
traspaiono nelle mie considerazioni: potresti pertanto chiederti quali 
interessi devo difendere o a quale fine voglio arrivare: nulla di tuto 
questo, ma una volta dichiarate puoi tenerne conto nel valutare le mie 
considerazioni.
beh, la situazione è ben diversa da quella iniziale, comunque mi rimangono 
dei dubbi:
innanzitutto sicuro che le abitazioni a Las Vegas costino meno di 1.000 USD 
il mq?, ovvero 750 Euro/mq a 1000 Franchi al metro qui da noi non comperi 
nemmeno un garage (fuori città)... e per le informazioni che ho nemmeno in 
Italia in sperduta campagna si compera con meno di 1.500 Euro..comunque..
Poi, in un paese come gli USA mi sembra strano che si riesca ad ottenere un 
canone di Locazione pari a circa il 9%: come hai detto tu, fanno il mutuo 
anche a te non residente etc: come lo fanno a te, lo fanno a chiunque: 
pertanto perchè una persona dovrebbe pagare circa il doppio per andare in 
affitto?
O per qualche motivo il potenziale inquilino non può avere accesso al 
credito bancario, per storie di mancati pagamenti e in questo caso non è un 
buon cliente nemmeno per te
O perchè viene locata a qualche soggetto che per una serie di motivi ne ha 
necessità per un periodo relativamente breve, tipo lavoro etc: non conosco 
la situazione negli states: so che è "normale" spostarsi e cambiare casa 
spesso... ma non so fino a che punto
Oppure è una località di villeggiatura anche se non mi sembra, e il canone 
di affitto che hai indicato sembrerebbe confermarlo: il valore è per mese e 
non al giorno ed è per questa tipologia di locazione relativamente basso, 
anche perchè in questo caso probabilmente non sarebbe locata 365 giorni 
all'anno.
Dando comunque per scontati i valori che hai proposto...facendo due conti si 
evince che, se dai 1200 togli 100 USD ti rimangono 1100 USD x 12 = 
13.200/160000+10.000 di spese varie= 7.7% annuo al lordo delle tasse il cui 
valore non conosco e delle spese di manutenzione ordinarie: non è un 
granchè, o meglio, accettabile per un'abitazione vicino casa, non 
altrettanto per una a 10.000 Km.: questo spiegherebbe perchè può essere 
interessante per i tuoi parenti che vivono la e meno per te....
Relativamente all'incremento di valore il tuo calcolo è un poco empirico e 
non supportato da dati statistici e generali: inoltre un incremento del 
37.5% su base annua è molto strano, non dico non sia vero, ma è molto 
probabile che sia dovuto a cause esterne alla normale dinamica dei prezzi, 
quasi certamente non ripetibili, anzi potrebbe essere che alcune di queste 
vengano meno e che i valori si riducano: hai verificato gli affitti? anche 
quelli sono saliti di circa il 37.5%, perchè se così non è significa che i 
valori di acquisto non sono corretti (nel senso di equilibrati) e a questo 
punto il tuo tasso di rendimento è sceso al 5.7%
Infine: relativamente al valore della rata del mutuo, ci sono due problemi 
di fondo: andare a fare un mutuo in USD significa caricarsi di un rischio in 
più e non sfruttare l'eventuale rivalutazione del Dollaro stesso: se per 
esempio nel volgere di qualche anno il dollaro tornasse a 0,87 il tuo mutuo 
passerebbe dai circa 160.000/1.3= 123.000 Euro a oltre 183.000 Euro... e i 
tuoi 600 dollari passerebbero dai 460 ai 700 Euro: E' chiaro che sarebbe tua 
intenzione pagare la rata con il ricavato della locazione: il tuo conteggio 
è corretto a livello matematico, anzi, anche senza anticipo e con il valore 
di acquisto di 220.000, il canone di locazione coprirebbe integralmente la 
rata del Mutuo: ma non ti sembra stridere dal punto di vista logico....non 
ti sembra troppo facile perchè non lo possano fare tutti? e se lo fanno 
(quasi) tutti, diminuisce il numero di inquilini e quindi la domanda e 
calando la domanda i prezzi crollano e pertanto non incassi i 1200 previsti:
Potrebbe trattarsi di temporanee storture nel mercato, ma che prima o poi si 
appianano, non senza aver avuto delle fluttuazioni notevoli..
Secondo me l'unico motivo "sano" per cui il canone di locazione sia ben 
maggiore del tasso di interesse è legato alla locazione ad uso villeggiatura 
in luoghi lontani: in questo caso è ragionevole ipotizzare che il canone di 
locazione sia influenzato più dalle dinamiche turistiche che da quelle del 
tasso di interesse.
Concludendo ritengo che l'investimento immobiliare all'estero sia 
interessante e opportuno: è un modo per approfittare dello sviluppo di altre 
aree del mondo in maniera relativamente poco rischiosa e che consente di 
diversificare anche in questo settore. Detto questo l'investimento in questo 
settore deve anche rappresentare una parte relativamente piccola dei propri 
investimenti. Infine ritengo che il rendimento da locazione debba essere 
superiore al 10% netto e con una buona prospettiva di incremento in conto 
capitale: altrimenti è meglio investirli vicino a casa...
SCM
ibridge.ch

 ha scritto nel messaggio 
news:sKEne.14099$TR5....@news.edisontel.com...
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 Massimo
si sono ferrato ma, ma più che un cavallo mi dicono che sono un mulo...
a parte le battute, non metterla così perchè mi imbarazzi: ogni giorno mi 
sembra di essere più "ignorante":
comunque mi trovi a questo indirizzo:
mail at ibridge punto ch
SCM
ibridge.ch
 


cosa che non sei tu...direi anzi fondamentalmente malato nella psiche.
invece di dare consigli perchè non ti curi ?
non sai fare altro che parlare male dell'Italia...sei veramente un viscido 
piccolo segaiolo! 

 piccolo segaiolo!
Non c'e' bisogno che ne parli male io: gli italiani ci pensano gia' da
soli a farsi benvolere all'estero e l'italia si trova nelle condizioni in
cui si trova perche' ci vive gente come te, e anche peggio.

 ha scritto nel messaggio 
news:1117741703.0abebee4a64b10cf52fed646b561703e@teranews...

no caro mio l'Italia si trova in queste condizioni perchè ci sono degli 
sfigati come te, che dovrebbero essere internati per quante stronzate 
dicono, ed invece girano a piede libero solo perchè mamma e papà ti 
consentono, con le due lirette che ti danno, di fare una vita apparentemente 
normale, se no con la tua infinità idiozia, che hai dimostrato infinite 
volte con i tuoi ripetitivi ed ossessivi interventi, nessuno ti 
permetterebbe di lavorare....faresti sicuramente la fine di una barbone, 
come si dice dalle tue parti....clochard! ( con tutto il rispetto per i 
barboni!)
.....parlare male dell'Italia da uno come te non si può accettare.....perchè 
?
semplice perchè sei stupido!