Newsgroup: it.economia.investire
Titolo: 75000

Se investiti con gli attuali rendimenti porterebbero alle mie casse circa 
2000 euro.
Che ne dite di un investimento di un piccolo monolocale che affittato 
renderebbe circa 400 euro al mese=4800 euro all'anno?
Qualcuno potrebbe raccontarmi che spese devo togliere da un rendimento
da affitto...oltre all'ici?
Quanto si paga in tasse?
E che ve ne pare come idea?
Da scartare o potrebbe essere valida?

 Quanto si paga in tasse?
* Intanto la casa anche quando non viene affittata viene considerata fonte
di reddito e pertanto va inserita in dichiarazione. Poi c'è da considerare
che ci sono le spese di manutenzione di pertinenza del locatore
(manutenzione caldaie, ascensori, polizze, pulizia scale ecc... tutto quello
che ha ricadute sul decoro e di conseguenza sul valore dello stabile) e le
eventuali spese di manutenzione straordinaria (riparazioni,
ristrutturazioni, ecc.), sempre a carico del locatore. Poi c'è da pagare la
tassa di registrazione del contratto d'affitto ogni anno, oppure
forfettariamente per l'intera durata del contratto, e questa spetta per metà
al proprietario e per metà a chi prende in affitto l'appartamento (ammontano
al 2% del canone annuo).
Infine ci sono altre considerazioni da fare. Non sempre si trova un
inquilino onesto. Può capitare che non paghi l'affitto e i soldi del
contratto vanno comunque denunciati come reddito percepito. Insomma, sono
rogne se capita. Occorre sempre affittare a persone referenziate e
possibilmente con fonti di reddito sicure e adeguate.
--
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 renderebbe circa 400 euro al mese=4800 euro all'anno?
Dipende da dove vivi....cmq, diamo per scontati i 4800 euro annui, e vediamo 
le spese:
-ici: 200 euro
-tarsu(spazzatura): 60 euro
-condominio(per quanto non spettante all'inquilino): 200 euro
-manutenzione caldaia(se autonoma): 70 euro
-irpef: 700 euro(irpef sull'affitto compresa, sempre che il tutto sia 
dichiarato regolarmente)
-registrazione contratto d'affitto: 50 euro
Questo è quanto mi viene in mente per il momento, dando per scontato che 
l'inquilino pagherà lui le spese condominiali ordinarie, e le bollette 
integralmente.
Il totale delle spese previste fa 1300 euro circa, ovviamente sono andato a 
spanne non conoscendo il tipo d'immobile, il regime di tassazione etc.
Come vedi, le spese non sono poche, e come hanno detto altri, in compenso, 
le incognite sono moltissime. In ogni caso, devi valutare anche un altro 
aspetto: la rivalutazione eventuale dell'immobile.
In genere i prezzi delle case, negli ultimi anni, sono saliti 
moltissimo....non è detto che sarà così in futuro, ma nel lungo 
periodo(10-20 anni), l'aumento di valore è abbastanza probabile. Questo 
ovviamente va ad aggiungersi alla rendita annuale percepita dall'inquilino, 
per cui la formula deve essere:
A(aumento di valore dell'immobile)+B(rendita dell'affitto)-C(spese, tasse, 
usura, manutenzione ordinaria e straordinaria), il tutto diviso per il 
numero di anni per cui intendi tenere l'immobile.
Solo così puoi calcolare il vero rendimento del tuo investimento.

 Quanto si paga in tasse?
Questo post non fa altro che confermare la regola: gli investitori
modello "comprare per affittare" non hanno la minima idea dei
rischi,spese&balzelli a cui vanno incontro.
Se fossero finanziariamente non dico evoluti ma almeno consapevoli non
prenderebbero minimamente in considerazione questo tipo di
"investimento".  D'altronde le bolle si formano sempre allo stesso
modo: i "furbi" vendono a caro prezzo agli "stupidi" :)

 modo: i "furbi" vendono a caro prezzo agli "stupidi" :)
Vabbe', nemmeno questo è vero in assoluto.
5 anni fa abbiamo acquistato una casa, dopo 5 anni l'abbiamo rivenduta, è 
stata affitata per 2 di questi 5 anni, e sommando rivalutazione + rendita, 
detratte le spese e le tasse, il guadagno è stato di circa il 9% annuo.

 ha scritto nel messaggio


Ciao,
personalmente (lo scrivo perchè qui ti mangiano vivo seno!) ritengo che 
investire significa (x me!) portare a casa un guadagno ponderato alla cifra 
investita e ai rischi sostenuti x tutta la durata dell'investimento. Non 
puoi pretendere di fare un investimento su una casa per un anno solamente, 
ma dovresti conteggiarne almeno 3 o 5.
Inoltre devi conoscere già il valore degli affitti nella tua città nonchè la 
presenza o meno di un mercato valido (università,grosse fabbriche, insomma 
se abiti in una città dove la richiesta di affitti non manca).
Fatte queste premesse, dopo 3 anni di affitto (meglio uso foresteria ovvero 
di anno in anno anche a persone diverse) e di apprezzamento dell'immobile, 
avrai sicuramente un rendimento positivo al termine dell'investimento. 
Ovviamente i rischi esistono (inquilino moroso,condizioni dello stabile 
precarie ecc) ma sono più prevedibili in partenza rispetto alle crisi 
Parmalat,Cirio,Alitalia e via discorrendo che hanno dileguato i risparmi dei 
cittadini (insomma investire in azioni/obbligazioni).
PRIMA però ;) fatti bene una cultura sui numerosi siti che trattano immobili 
e relativi problemi (fatti un giro su it.diritto.condominio ad esempio) e 
soprattutto valuta con le tue conoscenze/capacità i consigli che ti danno. 
Insomma se non conosci evita ;)
Andy. 

 Da scartare o potrebbe essere valida?
IMHO da scartare se i 75.000 sono tutti i tuoi risparmi; da valutare se sono 
solo una parte. 

 detratte le spese e le tasse, il guadagno è stato di circa il 9% annuo.
Ti sei dimenticato di monetizzare cosette come il rischio "casa
bruciata" , "affitto non pagato", "tetto da rifare", "non riesco a
rivendere causa moschea di fronte" etc ...   in altre parole ti è
andato tutto bene (ripeto, tutto bene) e hai guadagnato.
Insomma hai fatto un'analisi economica più che superficiale alla quale
io potrei ribattere con una equivalente: 5 anni anni fa ho comprato
azioni X (in nome lo puoi sceglere fra centinaia) ovvero ho guadagnato
il triplo di te e non ho neppure perso mesi fra
compravendite/notaio/inquilino.
Non vorrei insistere ma chiunque sappia fare un'analisi
rischi/rendimenti si tiene ben lontano dall'immobile: rischi pazzeschi
per rendimenti attesi da obbligazione.

Il lunedì alle 11.52.15, stavo giusto per liquidare l'ennesimo titolo 
in perdita, quando Antiedipo mi dice:

Se, ogni tanto, un investimento immobiliare non desse rendimenti 
notevoli, investire acquistando per affittare sarebbe un non-senso.
Essendo un'operazione a rischio abbastanza elevato (possibilità di 
svalutazione dell'immobile, spese straordinarie, morosità o 
danneggiamenti dell'inquilino), estremamente onerosa come costi 
d'ingresso (notaio e 10% di tasse sul valore catastale), discretamente 
onerosa come costi correnti (imposte sul reddito, registrazione annuale 
del contratto), è evidente che deve avere un ritorno decente.
Quando funziona, e tutto va bene, anche un rendimento del 9% annuo può 
esserci.
Ma un rendimento del genere, ed anche enormemente maggiore, lo si può 
ottenere anche con investimenti azionari.
Certo, con ivnestimenti azionari si può perdere anche il 70% del 
capitale, mentre con investimenti immobiliari di solito si perde al 
massimo un 20% (forse qualcosa di più se l'immobile è piccolo, come 
sarebbe in questo caso, a causa dell'incidenza elevata dei costi 
fissi).
In sostanza, se uno è consapevole che esiste un rischio, e che questo 
rischio è tutt'altro che remoto, anche l'immobile+affitto ha un senso e 
può portare rendimento. Ma va confrontato con operazioni azionarie e 
non, come purtroppo molti fanno, con reddito fisso (che ha invece, 
questo si, un rischio ridottissimo).
Ciao
Nikkei
-- 
A ridaie con 'sto orso...

...


se sei sicura dei prezzi, che hai riportato, puoi anke agire, 
2 consigli:
1) Cerca di selezionare l'ìnquilino, meglio tenere 6 mesi l'appartamento
sfitto che trovarti di fronte uno che nn paga o ti crea rogne. 
2) Se puoi cerca di affittare in nero tieni conto che in questo caso
potresti cmq essere scoperta, e che l'inquilino ti tiene per le palle (e
qui torniamo al consiglio n 1, cerca per questo di scegliertelo bene)

 qui torniamo al consiglio n 1, cerca per questo di scegliertelo bene)
a mio modesto avviso non e' piu' tempo per giochetti simili
che fino a qualvche anno fa erano (+ o -) la "normalita'" per
i furbacchioni di turno ;-)

 massimo un 20% (forse qualcosa di più se l'immobile è piccolo, come
Se la casa frana/brucia/inonda ho idea che la perdita vada ben oltre il
20%
E poi bisogna considerare un'altra categoria di rischi: cade il
cornicione e crei danni a persone/cose.   Non sei assicurato? Paghi.
Sei assicurato? Hai pagato l'assicurazione.
Ma come dicevo il parco buoi non riesce nemmeno a immaginare, e di
conseguenza valutare economicamente,  che queste situazioni potrebbero
presentarsi sul serio.

 presentarsi sul serio.
Diciamo che ci sono molte cose che si scoprono dopo averlo fatto almeno 
una volta. Poi non lo si fa più, o lo si fa in nero con degli 
extracomunitari senza permesso di soggiorno, così se non pagano li fai 
sgombrare dalla polizia.
Ma qui si parla di investimenti, non di disonestà.


...

NN + DI 1 MESE FA HO POSTATO LA NOTIZIA DI QUELLA KE AVEVA 40 E DICASI 40
APPARTAMENTI AFFITTATI IN NERO. 
Per il resto la casa nn puoi certo nascondertela in tasca, se vogliono ti
beccano, ma di fronte ad 1 stato che premia i ladri e i furbi e umilia gli
onesti  forse e' il momento di cercare almeno di difendersi contando su 1
certo lassismo della PA che certo nn manca. Se ti va bene la puoi fare
franca anke per molti anni, se poi sei sfigato ti beccano subito e paghi
per 3 volte. 
Quindi tentare di evadere o meno resta 1 scelta del tutto personale. 

 ha scritto nel messaggio 
news:byung.14939$zy5.3...@twister1.libero.it...



Quindi nessuna persona evoluta, come dici, riterebbe il mattone un 
investimento produttivo.
La proprietà immobiliare non dovrebbe mai essere presa in considerazione?
E' questo che dici?
frank 

Il lunedì alle 11.36.47, stavo giusto per liquidare l'ennesimo titolo 
in perdita, quando frank mi dice:

Io la vedo in modo meno drastico.
Se uno ha 1.000.000Euri, può benissimo pensare di comprare un paio di 
immobili da 100k+100k. Per diversificare. Anzi, direi che sia una cosa 
che fanno tutti i medio-grandi patrimoni.
Ma se uno ha un capitale di, che so, 200kEuri, metterne 100k in un 
immobile è un rischio.
Che, come tutti gli investimenti ad alto rischio, può anche rendere. Ma 
può anche rappresentare una grossa perdita.
Il grosso problema dell'immobiliare, quindi, è rappresentato 
dall'enorme taglio minimo. Nessuno comprerebbe un fondo azionario con 
taglio minimo 100kEuri, a meno che non ne abbia almeno dieci volte 
tanto. Lo stesso vale per l'immobiliare.
Chi butta più della metà del proprio patrimonio in immobili, sta 
tenendo un atteggiamento finanziariamente sbagliato.



i lavori di ristrutturazione non sono a carico dell'inquilinio, ma del
proprietario.
cosě come assicurazioni per danni ecc causati dall'immobile

 così come assicurazioni per danni ecc causati dall'immobile
Si, ma si parlava di assicurazione per la casa che 
'frana/brucia/inonda', e questa è a carico dell'inquilino.


 'frana/brucia/inonda', e questa è a carico dell'inquilino.
Ti sbagli.
L'assicurazione non è obbligatoria (quante persone la fanno?) e tanto
meno deve essere a carico dell'inquilino.   Se rifletti un attimo
arriveremmo all'assurdo che se la casa frana viene rimborsato
l'inquilino (intestatario della polizza) e non il proprietario.

Il martedì alle 15.08.36, stavo giusto per liquidare l'ennesimo titolo 
in perdita, quando YuryssG mi dice:

Ho vissuto tanto tempo in Francia, e la polizza 'kasko', a carico 
dell'inquilino ma con beneficiario il proprietario, era obbligatoria.
Tornato in Italia, sono sempre stato 'proprietario' e mai 'inquilino', 
e la polizza l'ho sempre chiesta ed ottenuta, ma senza neppure dover 
insistere, nel senso che anche gli inquilini la davano per scontata.
Adesso, non ti so dire se sia prassi o legge, ma di fatto io l'ho 
sempre avuta (e ti dirò di più: la facevo fare dall'inquilino 
all'agenzia delle Generali con cui opero per casa mia, così ero sicuro 
che non ci fossero compagnie fantasma di mezzo).
Sul fatto di quanti la facciano, a me risulta *tutti*, e se così non è, 
mi chiedo come possa un proprietario stare tranquillo sapendo che uno 
potrebbe lasciare aperto il gas e fargli saltare centinaia di migliaia 
di Euro di roba.


 E' questo che dici?
Dico, e ridico, che l'investimento immobiliare è molto più rischioso
di quello che sembra a prima vista.  Quindi, malgrado quello che pensa
il parco buoi, non si tratta di un'alternativa "tranquilla e sicura" ai
CCT ma di una cosa un filino più complessa da gestire e con un
rendimento NON certo e soprattutto NON sicuro.
E come tutti gli investimenti rischiosi SE va bene (sottolineo il se) i
rendimenti arrivano.
Il problema che questi rischi sono sottovalutati, soprattutto in un
periodo come questo dove i redazionali (leggasi studi delle
immobiliari) parlano di mattone in rialzo...
NB  Ai SanTommasi di turno consiglierei una piccola prova: si fanno
venire in casa un paio di agenti immobiliari e gli si chiede di
valutare la casa (=prezzo di acquisto) e un eventuale affitto della
stessa (=rendimento lordo).   Poi con questi 2 numeri si fanno i conti
della serva, ovviamente monetizzando tasse/spese/balzelli e soprattutto
rischi.   I risultati saranno sorprendenti :)

 immobili da 100k+100k. Per diversificare. Anzi, direi che sia una cosa
Qua entriamo in una filosofia degli investimenti che io chiamo dei
chips (leggasi puntata minima alla roulette): ho 100 a disposizione
quindi posso permettermi di investirne 10 negli immobili: se va bene
ok, se va male non ci perdo il sonno.
Come dici giustamente il discorso NON fila se l'immobile impegna gran
parte delle mie disponibilità, o meglio devo aver presente che basta
che l'inquilino non paghi (zero entrate, anni di avvocato,
invendibilità dell'immobile) per tramutare il tutto in un disastro...
e mi risulta che OGNI ANNO le richieste di sfratto per morosità (che
non vuol dire sfratto) in italia siano ogni anno svariate decine di
migliaia.
Fatti i miei conti mi butto lo stesso sul mattone?
Nessun problema, ma che nessuno mi venga a dire che ho fatto un
investimento "sicuro", anzi di questi tempi (valore del nuovo alto,
tasse in rialzo) nessuno mi venga a dire che ho fatto un "buon
investimento" dove per buono si intende con un rapporto "rendimento
atteso/rischi prevedibili" inferiore a quello tipico dei mercati
azionari oppure obbligazionari.

 può anche rappresentare una grossa perdita.
Questo lo sapevo anch'io...

 Ma fammi il piacere
Dipende da quanti altri soldi hai.
Per inchiodare 75kEuri in un immobile, ritengo equilibrato avere altri 
asset finanziari per almeno un 200k.
Se li hai, puoi provarci.
Altrimenti è troppo rischioso.
E non ci vuole molto a recepirlo: se l'inquilino non paga (eventualità 
del tutto frequente), non lo si manda via neanche a cannonate. Nel 
frattempo si anticipano soldi all'avvocato e si pagano le tasse sugli 
affitti non percepiti, e alla fine si arriverà come sempre ad un 
accordo del tipo 'ti dò metà del dovuto e morta lì'.
Se poi si considera che oggi i valori degli immobili sono ancora 
elevati, ma da un annetto a questa parte la maggior parte delle zone ha 
visto un deprezzamento del valore, e che se il mini è nuovo il 
deprezzamento è sicuro perchè l'usato vale meno, si rischia qualcosa 
anche in conto capitale.
Sono esperienze vissute, niente di inventato. L'appartamento dove vivo 
attualmente è di proprietà di mio suocero, che aveva tentato 
l'investimento come dici tu.
Solo che dopo un annetto di pagamenti regolari, l'inquilino ha 
cominciato ad avere problemi, non ha pagato, mio suocero ci ha messo 
quasi 15 mesi ad avere lo sfratto, ha un credito di oltre 20kE con 
l'inquilino, ha pagato circa 5k all'avvocato, sui 20k ci ha già pagato 
le tasse, l'appartamento gli è stato restituito con discreti danni agli 
impianti e con le pareti completamente sporche.
Ma la cosa peggiore, è che nel mentre che mio suocero aveva l'inquilino 
moroso, il comune ha comunicato che a 500mt sorgerà il nuovo 
inceneritore di rifiuti per tutta la provincia. Alla notizia, non c'era 
ancora la certezza, e mio suocero, vendendo subito, avrebbe potuto 
incassare ancora qualcosa. Invece adesso il progetto è approvato, ci 
sono già le ruspe, per cui quella casa potrebbe anche tirarla giù e 
venderla a peso.
Ci sono quindi rischi:
- Capitale (svalutazione)
- Liquidità (impossibilità a ricavare denaro in caso di urgenza)
- Inconvenienti (danni, manutenzione straordinaria)
- Insolvenza (inquilino moroso)
Come dicevo, se questa cosa rende un 10%, allora ripaga dei rischi.
Ma basta poco per rendere molto meno, al che non ripaga del rischio.
Mio zio, multimiliardario, ha almeno venti appartamenti in giro per la 
provincia. Statisticamente, 15 di questi si rivaluteranno, e 5 si 
svaluteranno. Ma alla fine il rendimento ci può essere.
Ma per un singolo investitore, che di appartamenti ne compra UNO, se 
quell'UNO è quello che si svaluta o si rende invendibile, è un 
disastro.


 di Euro di roba.
Premesso che stiamo parlando di cose come frane/alluvioni/terremoti etc
etc e non di danni provocati dall'inquilino,  ti faccio notare che le
clausole "eventi atmosferici" non coprono questo tipo di danni
(controlla la tua assicurazione e le relative definizioni).   Giovedì
sono previste forti piogge al nord italia, per te quante case
riporteranno danni?
PS  Non sono un legale ma ho un sospetto: se la casa affittata perde
l'abitabilità che obblighi hai con l'inquilino?  Hai una penale, devi
trovargli a TUE spese una soluzione alternativa?  Anche questi sono
rischi da valutare e monetizzare....

 rischi da valutare e monetizzare....
Molto probabilmente devi trovargli tu una soluzione alternativa.
Del resto, è compito del proprietario fare si che la casa sia a norma, 
da un punto di vista igienico ed impiantistico.
Se questi requisiti di sicurezza e igiene vengono meno (che so, una 
crepa sospetta, un problema all'impianto elettrico, ecc...), molto 
probabilmente l'inquilino dovrà spostarsi e chiederà, giustamente, i 
danni.


 Ma fammi il piacere
Non è un problema di farti un piacere, è un problema di conti della
serva che sintetizzo al massimo.
Io compro 75000 euro di CCT su fineco : tempo 1 minuto, spesa 19
(diciannove) euro
Fra 10 anni li rivendo: altro minuto, altri 19 euro.
Nel frattempo tempo perso 0 (zero) , tasse &balzelli 0 (zero) , rischi
0 (zero) ... ed alla fine ho un guadagno reale dell' 1% annuo
Tu compri un monolocale: settimane perse per trovarlo (5000 euro fra
tasse e notaio) , settimane perse per trovate un "referenziato" ,
settimane perse per rivenderlo (sperando non solo che l'immobile esista
ancora ma che il valore sia almeno pari a quanto l'hai pagato).   Nel
frattempo 10 anni di tasse ICI balzelli Unico , tetto da rifare ,
impianto idraulico da rivedere, incazzature per l'inquilino che paga in
ritardo , etc etc.   Il tutto per scoprire che il guadagno reale è
stato , se e solo se è andato tutto bene, del 3% annuo.
Domanda: per te comprare il monolocale è stato un investimento "a
basso rischio"?

...


Ti sbagli, il beneficiario della polizza sarebbe il proprietario
dell'abitazione. 

 di Euro di roba.
mai avuto polizze, ma ultimamente proprio per il discorso gas, mi sto
orientando anke io 
all'idea di chiederla.

 dell'abitazione.
Ripartiamo dall'inizio.
Se affitti un appartamento oggi in Italia nessuno ti obbliga ad avere
un'assicurazione RC/frane/alluvioni etc etc
Vuoi tutelarti e assicurati comunque?  Cosa intelligente ma costosa, da
qualche parte i soldi devono rientrare: aumenti l'affitto, obblighi
l'inquilino a stipularla etc etc
Il problema che l'aspirante l'inquilino invece di affittare casa tua
magari preferisce il palazzo di fronte dove l'assicurazione non la
paga...


A parte periodi eccezionali come quelli appena passati l'investimento 
immobiliare non è particolarmente redditizio e di sicuro è scomodo da 
smobilizzare.
Considera solo una cosa.
Acquisti un immobile (non prima casa) per 100.000 euro
1 aggiungi l'imposta di registro del 10% = 10.000 euro
2 aggiungi il notaio = facciamo 1000 euro? Francamente vado a caso ma temo 
sia di più!
3 aggiungi quanto si ruba l'agenzia.
Dopo queste considerazioni scoprirai che il tuo appartamento da 100.000 euro 
ti è costato 115.000 euro.
Cosa significa? Che tu parti conuna perdita potenziale del 15% circa (anzi 
di più visto che se vendessi dovresti almeno pagare l'agenzia).
Poi valuta che ad affittare al 5% del valore dell'immobile è buono.
Però hai sempre il rischio che l'inquilino non paghi!
Però sul canone paghi le imposte!
Però c'è l'imposta di registro sul contratto!
Però paghi l'ici!
Considera poi, che quando credi di avvicinarti a un pareggio 
dell'investimento fatto scopri che il condominio ha approvato il rifacimento 
della facciata!...che mazzata!
Insomma: a parte periodi storici particolari come quello passato (e dubito 
che si riproponga nei prossimi anni) l'investimento immobiliare a mio avviso 
è da considerare per grandi patrimoni solo come "ancora di salvataggio e 
differenziazione dell'investimento".
Ciao