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Titolo: Investire una somma in patrimonio immobiliare?

Salve a tutti,
spero sia l'NG giusto... volevo discutere con voi sulle possibilità che ho
a disposizione per investire al meglio una somma inaspettata di quasi
100mila euro che mi sta per arrivare.
Ho quasi 40 anni, una casa (piccola, per ora siamo in due ma...
cresceremo!) in posizione semi-centrale in città, pagata nel 2000 90mila
euro, valore attuale quasi 200mila euro, con mutuo rinegoziato da poco a
buone condizioni (4.99 fix): da pagare ancora 13 anni (su 15) e 80mila
euro (su 85mila) di capitale residuo. Cantina di proprietà valore 15mila
euro, e delle entrate di circa 3000 euro costanti + 500-1000 variabili
sulle quali per ora non conto.
Due grossi dubbi... primo, come usare la somma in arrivo? 
Secondo: tenere la vecchia casa, continuando a pagare la rata bassa (700
euro scarsi) magari affittandola e comprandone una seconda casa, o
realizzare la plusvalenza accumulata negli anni (90->200) e comprarla più
grande?
Io ho pensato a queste opzioni:
- saldo vecchio mutuo. In questo modo ho un immobile tutto mio per sempre,
anche se piccolo. Risparmio 30mila euro di interessi, ma esaurisco quasi
tutta la somma a disposizione, e non realizzo la plusvalenza immobiliare.
Quindi dovrei cominciare a risparmiare quasi da zero e per un bel pò di
tempo per riuscire a tirar su un anticipo consistente, per acquistare una
casa nuova più grande... e ci vorrà parecchio tempo. Però dopo il
trasferimento, l'affitto della vecchia casa sarebbe una rendita pura di
quasi 1000 euro in più.
- acquisto nuova casa ed affitto vecchia. Con l'affitto mi pago
tranquillamente mutuo e spese condominiali (totale 900 euro), con l'intera
somma a disposizione lascio un consistente anticipo per una seconda casa
di poco più grande (trilocale) magari più in periferia (200-250mila euro)
e mi accollo un secondo mutuo di 120-150mila euro (diciamo rata max 1000
euro per 20 anni). Risultato: due case subito, ma in questo modo però
oltre a non realizzare la plusvalenza, sono esposto con un doppio mutuo
(anche se uno coperto dall'affitto) in caso di eventuale perdita del
lavoro. Domanda: me lo danno facilmente un secondo mutuo?
- una via di mezzo tra le precedenti: uso una parte della somma per pagare
parte del mutuo precedente in modo da accorciarlo, ed il resto come
anticipo della casa (riducendo le pretese, allungando il mutuo o
aumentando la rata). 
- altra opzione: uso la somma (parzialmente o totalmente) per un
investimento immobiliare alternativo es. un monolocale o un box da
affittare, o meglio una casetta di villeggiatura in montagna/mare. Per
vivere, quando mi voglio espandere vendo la vecchia casa (200mila - mutuo
residuo = 120mila), ci attacco magari una parte della somma (50mila) e ci
attacco sempre un mutuo da 150mila euro: totale 300-350mila. Risultato: un
solo mutuo, magari una casetta di villeggiatura di proprietà, ed una casa
decisamente più grande dove vivere. Non affittando però la casetta, ho una
fonte di reddito in meno (ma anche di spesa vacanziera in meno).
- altre ed eventuali: box, fondi mobiliari, attività commerciali, ecc.
Altro fattore: la vita familiare è ok, ma al giorno d'oggi non si sa
mai... per ora va tutto bene, sono in separazione dei beni, e sia la casa
attuale, la somma in questione e la fonte di reddito stabile e principale
sono tutte mie. Il reddito della moglie dovrebbe stabilizzarsi e crescere
in futuro. Come potrei, senza escludere la moglie da queste nuove
proprietà, tutelarmi un pò anche da una eventuale, anche se (spero) molto
improbabile separazione? Intestare al 50% i nuovi immobili?
Un'altra cosa è dove mettere per qualche mese questi 100mila euro (o
qualcosina che avanza) per farli fruttare 2 lire in attesa che mi decida a
fare una delle opzioni sopra... Conto Arancio?
Grazie per ogni parere, proposta, suggerimento e critica.
Franz
-- 
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 ha scritto nel messaggio 
news:fsvm8u$p4d$1...@news.newsland.it...

Sei molto preciso e consapevole, coi piedi per terra, non ti fai grosse 
/quindi false/ illusioni, miri giustamente a dove puoi arrivare, o poco più. 
Cominci quindi bene. A mio giudizio: Bravo :-)
Ora se mi consenti ti faccio una piccola personale considerazione anzichè 
rispondere puntualmente a una o più tue domande. Nella vita come sai quasi 
tutto è incerto.  Puoi contare oltre che su una corretta visone della 
realtà, come detto, su quello che sai, o che puoi fare con le tue braccia o 
la tua testa. Detto ciò, se questi soldi non possono servirti per espandere 
o migliorare il tuo lavoro o professione (quello che sai fare) una cosa 
certa è che saldando il mutuo risparmi, quindi guadagni, gli interessi che 
altrimenti sarebbero destinati alla banca. le banche sono molto 
furbe...guarda un po' cosa sono diventate solo con gli interessi della 
gente...Inoltre il prezzo degli immobili attualmente è nel range massimo di 
una oscillazione attorno al potere di acquisto dei salari. Ipotizzaando 
prima o poi un ritorno verso la media direi che ci sono maggiori probabilità 
di vedere gli immobili a un prezzo più basso fra alcuni anni, piuttosto che 
più alto 

 più alto
Ok questo è un ragionamento che ho fatto anch'io... però pensavo anche a
questi fattori:
- visti i prezzi alti delle case, sarebbe il momento di realizzare la
plusvalenza sull'immobile già posseduto, che è in una zona che sta
crescendo molto da un punto di vista immobiliare, e ancora di più crescerà
con l'Expo. Certo che questo è in contrasto poi con l'acquisto di quello
nuovo, probabilmente sopravvalutato... forse questo si può ovviare
parzialmente andando a comprare in zone più periferiche e meno "alla
moda". Ho verificato che con 180-250 euro c'è un range di trilocali di
discreta metratura, anche nuovi
- ok, saldando il mutuo risparmio 30mila euro di interessi... ma c'è anche
da dire che dovrei aprire comunque un nuovo mutuo e sarei da capo con gli
interessi. Che tra l'altro inciderebbero molto di più in un mutuo da 20 o
più anni, e con un importo quasi del 100%, rispetto a quello attuale, dove
nelle prime rate ho già pagato gli interessi più pesanti. Quindi da un
punto di vista degli interessi totali da pagare, la cosa migliore sarebbe
terminare di pagare la vecchia casa con una rata poco impegnativa di meno
di 700 euro al mese a tasso fisso ed usare la somma per la casa nuova
Insomma varie esigenze un pò in contrasto tra loro..


 discreta metratura, anche nuovi
mi pare una partita di giro con plusvalori futuri tutti da vedere; ma se hai 
competenze nella valutazione immobiliare e particolarmente esperienza per la 
tua zona rientriamo nel campo fai quello che sai fare...Altrimenti... 


Se investissi 100 000 euro per 15 anni
ad un tasso medio fisso del 3.1%
gli interessi che restituirebbe
il tuo capitale ammonterebbero a:
(senza inflazione)
46500 senza cap-----> avanzano 16500 euro
58081 con   cap-----> avanzano 28081 euro
-----------------------------------------
In caso di estinzione del mutuo
Se investissi 20 000 euro restanti per 15
 anni ad un tasso medio fisso del 3.1%
gli interessi che restituirebbe il tuo
capitale dovrebbero conteggiare anche i
30000 euro risparmiati con il mutuo e gli
interessi pagati dal tuo capitale
ammonterebbero a:
9300 senza cap.+ 30000 euro risp= 39 300 euro
11616 con  cap.+ 30000 euro risp= 41 616 euro
L'investimento che ho considerato è
l'acquisto di Titoli di Stato italiani
a breve. se consideriamo che ci sono
Btp al 4,25% (noi abbiamo ipotizzato
un prodotto dal tassomedio) giudica tu
quanto potrebbe rendere il tuo capitale
----------------------------------------
La casa pagata nel 2000 90 000 euro si è
rivelata un acquisto speculativo, in quanto in
8 anni sembra abbia raddoppiato il capitale
investito, tuttavia, bisogna detrarre dal
calcolo tutti i costi del mutuo e le spese
accessorie per pratiche riferite all'immobile
e per interventi di ristrutturazione e/o
adeguamento dello stesso immobile, solo dopo
si potranno quantificare i "vantaggi" dell'
investimento fatto.
nel 2000 i prezzi del mattone erano più
vantaggiosi, ma il guadagno del mattone
non è una regola fissa. Immaginiamo che
il precedente proprietario volesse
riacquistare lo stesso immobile...
i suoi 90 000 euro del 2000 oggi sono:
112 320 (al 3.1% senza cap)
114 897 (al 3.1%  con  cap)
Gli basterebbero per rientrare in possesso
dell'immobile?
No!
E' ciò che capiterà a te se non starai attento.
P.s.
I calcoli non tengono in conto l'inflazione!
Gianni.

> Grazie per ogni parere, proposta, suggerimento e critica.
Le soluzioni dipendono chiaramente dalle ipotesi (reddito, tasse, tassi, 
mutuo, affitti, ecc)...Costruisci gli scenari su excel e puoi fare tutte le 
valutazioni (anzi meglio, le sensitivity ovvero andare a toccare una o più 
ipotesi e vedere come cambia il quadro totale).
Dare un consiglio a bocce ferme è impossibile...