Newsgroup: it.economia.investire
Titolo: Un quesito diretto

Ho visto una casa in via Soperga a milano:
terzo piano, da ristrutturare, 80mq commerciali.
Il tutto proposto a 280mila.
E' un momento giusto per comprare?
P.S. una casa simile e' stata su internet ad un prezzo uguale solo tre
mesi e poi venduta. Quindi non mi parlate della crisi immobiliare, che
almeno a milano  non c'e'.

 ha scritto nel messaggio 
news:03ae4c77-4e99-49d1...@g17g2000vbi.googlegroups.com...

Ognuno ha le sue convinzioni, anche che due case da riustrutturare nella 
stessa zona abbiano necessariamente valori simili o che una compravendita 
sia indicatrice dell'andamento generale del mercato.
L'unico consiglio e' di visionare bene la casa con un professionista in 
grado di valutare bene lo stato dell'appartamento e dello stabile, farti 
dare dall'amministratore il verbale dell'ultima assemblea condominaiale per 
evidenziare eventuali spese straordinarie e verificare che non ci siano 
vincoli.
andrea

ser ha scritto:
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sarà anche na bella via ma 280mila per un loculo che devi ristrutturare...

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Scusa ma chiamare loculo 80mq mi sembra esagerato. Sono 72 mq piu
solaio e cantina. Sono single
Spesso anche io mi chiedo se il prezzo si agiusto , ma la mia
esperienza a Milano e' la seguente:
-mi portano a vedere appartamenti indecenti, che non comprerei neanche
alla meta' del prezzo proposto
-vedo una casa decente, allora propongo il 10% di sconto, visto che
tutti dicono che c'e' la crisi immobiliare. Per ora nessuno mi ha
richiamato e l'immobile e' stato venduto.
Ricordo che la casa e' a Milano centro. Se hai suggerimenti
differenti, ti prego di propormeli

 
ma Milano centro dechč?
Sei in circonvallazione esterna, zona trafficatissima, 80 mq, realmente saranno 65, per soli 540 milioni di lire.
Piů di mezzo miliardo!
Comprala, visto che sei convinto che la bolla immobiliare non ci sia e vivi felice.

 Comprala, visto che sei convinto che la bolla immobiliare non ci sia e vivi felice.
e' Milano centro, servita da metro, stazione, navetta per malpensa.
Ripeto, i discorsi seri si fanno con dei riscontri precisi. Mi aiuti a
trovare casa di 100 mq a 180mila euro a milano, visto che io lavoro
li? Se no, la bolla NON esiste, almeno nelle grand citta

 ha scritto nel messaggio 
news:65573199-b27b-45cb-91d2-
Ripeto, i discorsi seri si fanno con dei riscontri precisi. Mi aiuti a
trovare casa di 100 mq a 180mila euro a milano, visto che io lavoro
li? Se no, la bolla NON esiste, almeno nelle grand citta
-----> Se interessa, guarda qui:
http://www.soldionline.it/blog/antonucci/finanza-immobiliare-prossimi-scenari
(Io la penso come te, comwe da commenti JoJo) 

 Piů di mezzo miliardo!
ad č pure da ristrutturare...

 li? Se no, la bolla NON esiste, almeno nelle grand citta
Ragionamento ineccepibile, se i prezzi sono alti dovunque, non esiste la bolla immobiliare.
Infatti che ti ho detto, se credi che valga i 540 milioni che chiedono, compra!

 Infatti che ti ho detto, se credi che valga i 540 milioni che chiedono, compra!
Se i prezzi sono alti ovunque e le persone comprano allora non si puo
parlare di bolla; il trend dei prezzi si mostra stazionario e non
curva verso il basso. Ergo non sono io a credere che valga 540
milioni, si tratta del prezzo di mercato. E questo fino a prova
contraria. Sei su un NG di economia, mi aspetto che dovresti saperlo.
In alternativa ho da spendere almeno 700 euro al mese di affitto, cioe
tra gli 8000 e i 9000 euro all anno.
Ma tu ovviamente mi consiglieresti di non spenderli, perche anche
quelli sono il prodotto di una bolla.
Pensi che dormire sotto i ponti sia una mandrakata da economisti in
gamba? O forse mi consigli di non coprirmi coi cartoni, magari il
prezzo degli imballi e' in piena bolla

 prezzo degli imballi e' in piena bolla
hai le idee chiare e sei bello carico.
Compra!


Questo ha gia piu senso, comunque consideriamo le seguenti varianti:
1) il prezzo 280 e' quanto proposto, probabilmente e' suscettibile di
sconto. Questo era uno dei quesiti del mio post: qualcuno conosce le
quotazioni della zona? suggerimenti sul prezzo da proporre?
2) non farei mutuo, se il prezzo delle case nei prossimi 5 10 anni
coprisse almeno l'inflazione avrei salvato l'affitto
3) ci sono le spese condominiali che sono altissime 2500 all anno, ma
comunque abbastanza allineante alla media di questa citta fasulla di
Milano. un mezzo affitto
4) sarebbe finalmente casa mia. cosa non trascurabile

  4) sarebbe finalmente casa mia. cosa non trascurabile
Scusami, ma una casa nuova (allo stesso prezzo e con box) appena fuori
Milano non ti piace? Spendi 280mila + ristrutturazione per 72 mq in
una zona non certamente chic o alla moda, nemmeno bella e trafficata
(di tutto) di Milano. Con 350.000 appena fuori ti propongono di tutto
e di più poi se hai il granaio bello pieno puoi anche dire la tua sul
prezzo ... è un momento che non vendono niente. Capisco che per te sia
la prima esperienza ma valuta attentamente tutto.
P.S. Non vendo case.
 
-- 
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You should really try it!
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Sei di milano o dintorni?
Nell acquisto della casa entra anche il proprio senso estetico: non
amo milano, ma ci ho messo le radici. Di sicuro odio la sua provincia
che mi mette una depressione da suicidio.
Inoltre una provincia decente ( leggi cernusco sul naviglio) costa
quanto milano: Per imperscrutabili motivi i milanesi credono che
vivere a cernusco sia come vivere in campagna(??).
Stesso dicasi per rho o monza
Insomma per far abbattere sensibilmente i prezzi bisogna andare a
vivere davvero fuori milanoin zone non servite

 avivere davvero fuori milanoin zone non servite
Non conosco i prezzi e le valutazioni attuali degli appartamenti
residenziali di Milano, so per certo che un po' più a nord costano
decisamente meno, poi dipende dallo stile di vita che piace. Io non
abito a Milano ma ci vivrei volentieri.
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 4) sarebbe finalmente casa mia. cosa non trascurabile
Vero, entra in ballo la psicologia.
La domanda da farti è:
nei prossimi 2 anni i prezzi delle case a Milano cresceranno/saranno stabili/caleranno
- Pensi che cresceranno, compra. Risparmi l'affitto e vivrai in una casa tua.
- Pensi che rimaranno stabili, economicamente è quasi indifferente, psicologicamente per te è meglio una casa propria che un affitto.
- Pensi che caleranno, aspetta un paio di anni e poi compra.
Io aspetterei almeno dopo l'estate per vedere come butta il mercato.
La crisi economica e la difficoltà delle banche a concedere i mutui lavorano a tuo favore, in pochi possono permettersi una casa da 300mila euro 
senza mutuo.

  Ok, vuol dire che hai circa 300mila euro da parte.
Appunto, con 300mila euro cash (o quasi) 
.. almeno un caffè ce lo deve offrire ;-)
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Guardate il prospetto sotto riportato:
suppongo che i BTP mi diano il 3,5% e che la casa si rivaluti del 2% e
che l'affitto cresca del 3%.
Le prime due colonne riguardano tenersi i BTP e stare in affitto
Le altre sono nel caso dell acquisto casa
Il risultato e' a favore el tenere l'investimento in BTP. Ovviamnete
le cose si ribaltano se cambio i dati iniziali. Se pur di poco.
Insomma nel caso che il conteggio sia esatto, le due forme di in
vestimento sono del tutto equivalenti e scegliere l'uno o l'altro e'
legato a due considerazioni:
Il piacere di possedere casa
Il rischio che lo stato non paghi i BTP nei prossimi 10 anni
Corretto?
Interesse BTP	                3,5
Rivalutazione casa	                2,0
Rivalutazione affitto annuo 	3,0
BTP		Affitto		     Casa	Spese	                   Una tantum spese
iniziali
Cash al 2009	300000,0	Valore casa al 2009	280000
Anno 1	310500,0	8400	Anno 1 	285600	2500
Anno 2	321367,5	8652	Anno 2	291312	2550
Anno 3	332615,4	8912	Anno 3	297138	2601
Anno 4	344256,9	9179	Anno 4	303081	2653
Anno 5	356305,9	9454	Anno 5	309143	2706
Anno 6	368776,6	9738	Anno 6	315325	2760
Anno 7	381683,8	10030	Anno 7	321632	2815
Anno 8	395042,7	10331	Anno 8	328065	2872
Anno 9	408869,2	10641	Anno 9	334626	2929
Anno 10	423179,6	10960	Anno 10	341318	2988	30000
		96297				27374
Saldi	BTP	326883
	Casa	283944

  Corretto?
IMHO il discorso di base è differente.
L'investimento sulla prima casa è doveroso, se non sacrosanto,
(amenochè non si voglia speculare), il punto è sulla tipologia di
mattone, in questo caso e momento, investire 350mila euro in quel modo
io non lo farei, piuttosto ci aggiungerei un mutuo ed acquisterei di
meglio sia come appartamento che come zona.
 
-- 
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
Ti ringrazio della risposta pero io non condivido l'approccio: che
significa di meglio?
In corso sempione? Beh costano di piu (guarda caso)
In viale certosa? costano di meno ma son peggio.
E queste sono ovvierta'
In provincia la mia personale visione della qualita della vita ne
verrebbe depauperata.
Perche accollarsi un mutuo? che vantaggio ne avrei?
Insomma ritorno al solito appello: se qualcuno ha un consiglio ben
referenziato me lo dia.

 benreferenziato me lo dia.
Hai chiesto:
"Ho visto una casa in via Soperga a milano:
terzo piano, da ristrutturare, 80mq commerciali.
Il tutto proposto a 280mila.
E' un momento giusto per comprare?"
Gentilezza x gentilezza la risposta dovresti cercartela con una sfera
magica.
Saluti.


 Corretto?
Se la vedi come un puro investimento economico, è molto difficile darti una risposta.
La prima casa è soprattutto un investimento emotivo, la sicurezza di avere un tetto proprio è la prima spinta all'acquisto.
Come hai già detto tu, basta cambiare un poco i dati della tua simulazione che i risultati vengono completamente stravolti.
Io ho un altro approccio e il mio ragionamento è semplice, io credo che il prezzo di una abitazione media debba essere necessariamente 
rapportata allo stipendio medio.
In questi ultimi 10 anni non ci sono stati degli aumenti di stipendi tali da giustificare l'aumento dei prezzi delle case.
Qualche anno fa nelle grandi aree urbane, si comprava quella abitazione con 120 stipendi, ora ce ne vogliono più di 200.
Da qui la mia convinzione che i prezzi in molte parti d'Italia siano in bolla.
La causa principale di questo gonfiamento è il credito a basso costo che le banche hanno fatto ai mutuatari.
Se i soldi in prestito (mutui) costano poco, anche le fasce di popolazione che prima non avrebbero potuto comprare lo fanno, indebitandosi.
Anche quelli che prima compravano case da 300 milioni, possono permettersi le case da 400, 500 milioni.
Il sistema funziona fino a quando in america il giochino si inceppa, prima le banche americane, poi quelle di tutto il mondo, vanno in crisi e 
fanno molta più fatica a prestare soldi.
Ritornano i parametri del 70% della perizia dell'immobile, del 30 percento delle entrate familiari.
Si tornano a tagliare fuori i bassi redditi e i redditi medi non possono più accedere a mutui da 200mila euro.
La crisi finanziaria dalle banche si trasferisce all'economia reale, molti rimangono a casa dal lavoro, molti rimangoni in cassa integrazione.
Anche nelle aziende sane, si tira la cinghia sui costi.
In questo scenario, i prezzi delle case cosa possono fare?
Il mercato immobiliare non ha una grande elasticità ed è molto poco trasparente, pochi sanno i prezzi reali delle sempre meno frequenti transazioni.
Che Unicredit perda l'80 percento dai massimi lo si sa in tempo reale, il prezzo degli immobili residenziali invece è un casino.
Tutte le azioni sono uguali, tutti gli immobili sono diversi.

 differenti, ti prego di propormeli
dunque mi pare di capire che uscire da milano lo escludi. giusto?
(anche se ti ricordo che col piano Moratti la citta tenderà sempre più a 
distendersi e non a concentrarsi .)
non saprei...!!!
se poi quando e se scoppia la bolla a milano "centro" i prezzi calano 
davvero. per questo devi informarti di più!!!
ma a rigor di logica che è? a milano sono tutti ricchi sfondati come tè 
da comprare a quei prezzi? ma quanto c...o guadagni??? vengo in 
trasferta per un pò anchio dormo in campeggio e poi mi compro una villa 
in provincia e campo di rendita.
ma non lavoravano tutti in call center a 900€/mese....
a prop. in provincia la bolla c'è eccome se c'è....

 Da qui la mia convinzione che i prezzi in molte parti d'Italia siano in bolla.
Ok, lo condivido; allora se il mio stipendio e' di circa 2000 euro io
potrei stanziare 120x2000 che sono 240mila che tra parentesi considero
un valore equo per quell immobile.
Riguardo alla sicurezza: sono dipendente di azienda multinazionale. Mi
sento piu sicuro con i soldi in banca con cui posso mangiare piuttosto
che di una casa.
Sulla tenuta dei titoli di stato: altro bel quesito. Non sono affatto
sicuro che la crisi no imponga un congelamento dei risparmi.
Comunque credo che proporro' 240mila

 Comunque credo che proporro' 240mila
credo che accetteranno
d'altronde non puoi mica aspettare tutta la vita che scoppi la bolla
perooo ristrutturare miiiiii che du pal

 che l'affitto cresca del 3%.
Lascia  perdere la rivalutazione  .
La  rivalutazione come la stima  dell immobile non segue  
leggi generali  , ma e´un caso concreto , singolo 
che non si puo´ prevedere ,  e´imprevedibibile .
La  rivalutazione  vera semmai e´l  effetto
della ristrutturazione  immobiliare  ,
 ti  consiglio la lettura di Tamborrino Come si  valutano  gli  immobili
Il  Sole  24 Ore che ha  un capitolo  sull  argomento .
 
-- 
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 Tutte le azioni sono uguali, tutti gli immobili sono diversi.
Giusto!  percio per questo dicevo che  la rivalutazione
non si puo  prevedere  .



Anche se teoricamente hai ragione, sostenere che la rivalutazione non
si puo prevedere significa implicitamente sostenere che non e'
possibile fare previsioni sul mercato immobiliare.
Io la penso cosi:
1) la crisi economica perdura ma senza arrivare a mettere in ginocchio
la nazione: In tal caso i prezzi resteranno costanti o forse si
rivaluteranno dell 1 o 2% in media all anno al piu
2) la crisi economica termina e parte di nuovo un ciclo di sviluppo:
anche in tal caso personalmente  non vedo spazio per aumenti di
valorenel mercato immobiliare.
3) la crisi economica ci affama: in tal caso sara' vero che gli
immobili si deprezzeranno, ma nel contempo io avro' perso il lavoro, e
i miei risparmi in BTP non li rivedro' piu.
Considerando solo le eventualita' 1) e 2) io ritengo chein teoria
tenere i soldi in BTP o in casa non cambia nulla come investimento.
Il vero problema e' che i compratori come me son diventati diffidenti:
sara' quello il valore vero dell immobile che ho visto?
o mi stanno a fregare? Inoltre ho visto le valutazioni dell OMI
( osservatorio immobiliare ) e noto che nella zona suddetta il valore
MASSIMO indicato e' meno di 3000 euro al mq, mentre il prezzo proposto
e' di 4000. Quasi il 40% di diffrenza.

 almeno a milano  non c'e'.
Ma una bella casetta a 30 metri dal mare con una vista
stupenda fa cosi schifo?
Io avevo un appartamento in centro storico,ho venduto tutto
e mi sono traferito e con i soldi che ho incassato ho pure cambiato la
macchina e mi è rimasto qualcosa sul conto corrente.
Ciao.

 Ciao.
a 30 metri dal mare che mangio? alghe marine e patelle?
Vabbe!

 ha scritto nel messaggio 
news:7ce74707-6934-42b0...@k8g2000yqn.googlegroups.com...
a 30 metri dal mare che mangio? alghe marine e patelle?
Vabbe!
Ma che c'entra?
Per mangiare il pesce vado al ristorante che
è pure comodo  :-)
Mai sentito parlare di qualità della vita?
Quindi secondo te vivere con un inquinamento
a livelli esagerati sarebbe positivo?
Senza contare il clima e tutto il resto...
Se hai a disposizione una cifra del genere hai
la possibilità di scegliere,il che non è poco.
Io per esempio per venire qui ho cambiato lavoro,
ma non è stato un sacrificio,anzi.
Ciao 

 Ciao
Lavoro in una grossa multinazionale, non vedo modo di cambiare lavoro.
e di sicuro se milano e' divenbtata una piazza difficile, figuriamoci
 il resto di italia.
Ovviamente se vuoi aprire una gelateria ti faccio socio