Newsgroup: it.economia.investire
Titolo: Perche' aumenta il prezzo delle case?

Vi riporto questo articolo tratto dal sito della CISL, che ho trovato
particolarmente interessante.
Confederazione Italiana Sindacati Lavoratori
PERCHE' AUMENTA IL PREZZO DELLE CASE
L'andamento del mercato immobiliare obbliga ad una riflessione che
permetta, prima di interrogarsi e poi, se è possibile, di dare alcune
risposte ad un fenomeno come quello dell'aumento dei prezzi delle
abitazioni, che da anni definiamo senza freni, che da anni aspettiamo
che la "bolla scoppi", che da anni verifichiamo essere impermeabile
alla legge della domanda e dell'offerta.
Per cercare una spiegazione è necessario inquadrare il mercato che
governa il settore abitativo, sia relativamente agli aspetti
quantitativi, sia relativamente agli aspetti economici.
I dati Istat, riferiti al "Censimento 2001", unici per la loro
completezza, permettono di descrivere il quadro di riferimento.
L'Istat ha rilevato che nel nostro Paese vi sono 27 milioni e 300
mila abitazioni a cui aggiungere almeno altre 5 milioni e 780 mila case
abbandonate e dunque non suscettibili di reddito.
Nei 27 milioni e 300 mila case vanno comprese oltre 2 milioni e 700
mila abitazioni non censite anche se regolarmente utilizzate (come si
rileva dal pagamento delle utenze) e che sono da considerare abusive.
Le abitazioni stabilmente occupate sono circa 22 milioni e 250 mila di
cui circa 16 milioni e 200 mila sono abitate da proprietari, mentre
quelle in affitto sono poco più di 4 milioni e 160 mila compreso le
831 mila case popolari.
Infine le case vacanza o doppie case sono poco più di 5 milioni.
Questo elenco di dati dimostra chiaramente che vi è una fortissima
prevalenza della proprietà sull'affitto, che non è possibile
rapportare direttamente famiglia proprietaria a famiglia benestante,
che l'affitto, tolte alcune rare scelte individuali, o è relegato
alle famiglie socialmente deboli, o è un passaggio intermedio verso la
proprietà.
E' evidente che queste statistiche riguardano anche i lavoratori e
dunque la rappresentanza del sindacato e la relativa politica dei
redditi, oltre che la propensione al consumo.
Relativamente al mercato, secondo alcune indicazioni del Cesme, è
possibile verificare che oltre 80% delle compravendite sono costituite
dal passaggio da una proprietà all'altra. Per queste famiglie, che
possiamo definire "dentro il mercato", l'aumento dei prezzi delle
abitazioni non determina problemi, bensì vantaggi dovuti al fatto di
possedere un bene aumentato di valore, una maggiore possibilità di
ricorso al credito, senza che questo determini problemi qualora si
decidesse di cambiare casa in quanto la compravendita avviene a prezzi
cresciuti in modo equivalente.
Del 20% che resta, il 6% è fuori dalle logiche di mercato in quanto
inquilino di casa pubblica con canoni contenuti e senza problema di
sfratto.
Il rimanente 14% è da dividere fra i grandi investimenti immobiliari,
anche i Fondi iniziano a pensare di intervenire nell'acquisizione di
abitazioni, e chi entra nel mercato o come proprietario o come
inquilino aspirante proprietario.
E' in questo segmento di mercato che si forma il prezzo il cui valore
non è unicamente sorretto dalla domanda, ma principalmente dal
rendimento finanziario atteso per l'investimento realizzato dal
sistema economico e generalizzato, per imitazione, nell'intero
mercato.
Secondo Nomisma le compravendite nel 2003 hanno riguardato 762.086
abitazioni.
L'intervento delle Banche tutto nell'indirizzo di favorire
l'emissione di mutui, dipende dal fatto che il rendimento medio per
mutui ventennali a tasso variabile è superiore al 3,55%, contro un
rendimento lordo da canoni in affitto tra il 4 e il 7% a cui
corrisponde un netto pari a non più del 3%.
Questo significa che il sistema finanziario trova maggior vantaggio a
spingere verso la propensione all'acquisto piuttosto che ad investire
per la locazione.
La previsione per il 2004 è di un fatturato totale di 90 miliardi di
euro, con una crescita media dei prezzi del 5,7%, per un numero di
interscambi pari a 850mila compravendite.
A questa convenienza a prestare soldi per l'acquisto si aggiunge una
convenienza diretta nell'investimento da parte dell'aspirante
proprietario.
Uno studio fatto da Tecnocasa che ha preso come esempio il mercato di
Roma, ma facilmente estensibile alle città metropolitane, ci mostra
che una casa del valore di 198mila euro, acquistata con un capitale
iniziale di 70mila euro e una rata mensile per il mutuo contratto per
15 anni di 1.187 euro, calcolando una rivalutazione cautelativa del 2%
annuo, assume, all'estinzione del mutuo un valore di 266.482 euro.
Se la stessa famiglia, invece di comprare decidesse per l'affitto
della stessa casa presa ad esempio, spenderebbe almeno 1.000 euro/mese
che in 15 anni significano 180mila euro contro i 213.660 euro che
spende per il mutuo con un risparmio, rispetto a quest'ultimo, di
33.600 euro.
Ammesso che disponendo dei 70mila euro che nel caso dell'acquisto
sono stati usati come anticipo , ritenesse di doverli investire in
titoli di stato al 3%, in 15 anni ricaverebbe 152.914 euro.
Sommando il rendimento dell'investimento finanziario con il risparmio
fra acquisto ed affitto, si verifica che il rendimento dell'affitto
è pari a 186.514 euro, cioè 27.146 euro in meno rispetto alla sola
rivalutazione dell'abitazione acquistata.
Se a questo si aggiunge che nell'acquisto si recuperano anche i
180mila euro pagati per l'affitto, diventa evidente che la
propensione all'acquisto, più che essere un problema di cultura, è
motivata da importanti interessi economici che, per fortuna, le
famiglie sanno calcolare.
Queste convenienze che fanno coincidere l'interesse per il grande
investitore, con l'interesse della famiglia media che cerca casa,
tengono su il prezzo la cui crescita successiva favorisce entrambi.
Dunque il problema di accedere ad una abitazione, sono le
disponibilità economiche per le famiglie che intendono entrare nel
mercato, visto che una volta divenute proprietari traggono vantaggio
dall'andamento dei prezzi al rialzo.
E' su queste valutazioni bisogna decidere il cosa fare.
Pensare che i prezzi possano diminuire solo per l'aumento
dell'offerta, evidentemente non funziona in quanto come abbiamo visto
il prezzo si forma più in base al rendimento atteso per
l'investimento effettuato che per la disponibilità del bene sul
mercato, è, perciò, necessario creare un circuito che permetta a chi
ne ha le possibilità di entrare gradualmente nel mercato immobiliare,
passando attraverso una fase di affitto a prezzi contenuti, per poi
diventare proprietario della abitazione usata, creando una sorta di
rotazione finanziaria che permette di dare continuità
all'investimento a prezzi contenuti.
Un progetto che intenda determinare le condizioni di avvio verso la
proprietà non può fare a meno dell'intervento pubblico.
Se ne accorta anche l'Ance (Associazione nazionale dei costruttori
edili) che ha proposto di costruire abitazioni a canone calmierato se i
costi di produzione, legati alla disponibilità delle aree, alla
urbanizzazione, al fisco, permettano un risparmio del 12%.
E' una proposta, questa, che ricalca quanto abbiamo già indicato
unitariamente come sindacato, ancora troppo alta nel rendimento atteso
dai costruttori (circa il 17%) del capitale investito, ma che indica un
percorso su cui varrebbe la pena sviluppare un concreto confronto
coinvolgendo le Istituzioni locali e nazionale, le Banche etiche, il
sistema cooperativo, con lo scopo di abbassare il più possibile il
costo di produzione ed il costo finanziario, in modo da offrire
abitazioni a prezzi rapportabili con il reddito da lavoro.
Alle famiglie che non dispongono di risorse e di capacità di
indebitamento che possano permettere di entrare nel mercato, bisogna
offrire case pubbliche in affitto, con livelli di canone rapportati al
costo della gestione più che al recupero dell'investimento,
prevedendo norme vincolanti per la decadenza dal diritto di una casa
pubblica quando raggiungono un reddito permette di accedere, non al
mercato in generale, ma al nuovo segmento di offerta in affitto con
futura vendita che potremmo definire una "nuova agevolata per il
diritto all'abitare".
Dunque la risposta è più case nuove mirate alla fascia di reddito
medio e medio-basso, togliendo dal mercato privato i soggetti più
deboli, senza porsi il problema di incidere sul meccanismo della
domanda e dell'offerta.
In sintesi, è inutile rincorrere il mercato ed è addirittura negativo
continuare a spendere risorse a sostegno dei canoni alti attraverso
forme di integrazione, anche se in una fase intermedia e di emergenza,
può essere necessario.
E' invece indispensabile creare circuiti finanziari en produttivi
appropriati capaci di produrre abitazioni finalizzate ai soggetti che
hanno necessità di entrare nel mercato abitativo, oltre che,
rilanciare quantitativamente l'offerta di edilizia abitativa
pubblica.
Giovanni Libero
Responsabile CISL per le Politiche Abitative

per la locazione.
Quindi secondo loro se aumentano gli affitti e i mutui restano costanti,
il prezzo delle case si abbassa?

 il prezzo delle case si abbassa?
A parte che non e' detto che l'analisi debba essere per forza
condivisibile in toto ...
quello che ho capito e' che, dato l'attuale livello dei prezzi di
compravendita e di locazione, alle banche conviene di piu' prestare
denaro che non  acquistare immobili. Secondo me le locazioni non
possono spingersi molto oltre a quanto lo sono ora, in quanto dipendono
dai redditi di chi non ha casa, e gia' sono a livelli di emergenza.

> il prezzo delle case si abbassa?
sono i single a mangiare abitazioni : sono il 30% oggi , erano il 3%  40 
anni fa !
E i vecchi che non muoiono , e occupano la casa senza mollarla!
Campano 100 anni !
E la gente nel mondo  ?
7 miliardi di esseri che cercano prima di tutto un tetto !
sai quanta gente dorme sotto le stelle nel mondo ?
Con queste potenti leve qualsiasi immobile cresce di prezzo !
Forse senza agenzie imobiliari , notai e banche crescerebbe meno il prezzo, 
ma le case crescono meno della gente nel mondo .
ciao 

 E la gente nel mondo  ?
la tendenza nei prossimi anni, almeno in Italia, pare sia inequivocabilmente al calo demografico. non vedo come possa 
essere sostenibile un rialzo dei prezzi a lungo termine, di fronte ad un calo di popolazione e di reddito disponibile 
(che e' quello che ci aspetta, quasi sicuramente, nei prossimi anni)

 
Perche' e' un bene primario e di conseguenza il miglior investimento
possibile ovunque?
*** Free account sponsored by SecureIX.com ***
*** Encrypt your Internet usage with a free VPN account from 
http://www.SecureIX.com
 ***

 il prezzo delle case si abbassa?
Non si abbassera' mai, lasciatelo dire da chi nel suo piccolo gestisce
immobili in tre differenti paesi (di cui uno non europeo) da oltre 30 anni.


 la tendenza nei prossimi anni, almeno in Italia, pare sia inequivocabilmente al calo demografico.
Sicuramente di italiani. Ma ti sei scordato dell'immigrazione? L'italia
sara' sempre meno abitata da italiani (per fortuna?).


 possibile ovunque?
MA CHE COSA C'ENTRA? Allora Parmalat e Cirio dovrebbero quotare più di
Bulgari? E i panettieri girare in Ferrari?
Ma non hai ancora capito che l'acqua e l'aria che sono beni indispensabili
non costano un cavolo e i diamanti che non servono a un beneamato c...o
costano una fortuna?
Ma cosa vuoi gestire immobili in 3 diversi paesi da 30 anni...? Avrai un
pollaio a Bisceglie e un alveare a Ronco Scrivia + il garage della Mattel
con tutte le automobiline...
Avevo quasi sperato di esserci sbarazzati di te :-(

 Avevo quasi sperato di esserci sbarazzati di te :-(
Sei patetico.


 (che e' quello che ci aspetta, quasi sicuramente, nei prossimi anni)
Sono d'accordo con te, ma come asserisce l'articolo della CISL non è una
questione di domanda o di offerta ma di "rendimento atteso".
Oggi è uscita una notizia che spiega bene l'arcano. La BNL ha cartolarizzato
una parte di mutui. Cioè vende sul mercato, a mezzo di altri, obbligazioni
garantite da mutui.
Questo è un sistema che lega il mercato immobiiare al circuito finanziario
ormai da 6 anni circa, copiando gli Usa. E' un patto d'acciaio che impedisce
alle quotazioni immobiliari di scendere oltre il limite del rendimento
assicurato da queste obbligazioni.
Quindi fintanto che il mercato immobiliare è dominato dalla finanza, le
banche usano i mutui come massa per alimentare rendimenti di capitale
svincolati dalla situazione di mercato del sottostante, ma che finisce per
sostenere. D'altronde si spiega anche perchè finanziano fino al 100% del
valore dell'immobile!!
Come può accadere una cosa simile? Attraverso l'erogazione di credito
indiscriminato. Cioè le banche centrali creano inflazione. Il cerchio si
chiude: prezzi sempre più sostenuti.
gianarturo
--------------------------------
Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

 inequivocabilmente al calo demografico.
sarai mica come il governo che dice che ci sono solo 1,5 mln di 
clandestini...
ma cazzo , se sono clandestini come cazzo fai a contarli ???
Saranno 6 mln in italia , minimo ! 

Non voglio entrare in polemica. Mi limito ad osservare che secondo me
le attuali dinamiche di prezzo degli immobili, oltre ad essere un
grosso problema di giustizia sociale, sono pure una palla al piede al
sistema produttivo. Senza un efficiente mercato dell'affitto e'
impossibile pensare ad una maggiore, auspicabile, mobilita' della forza
lavoro, ed e' assurdo che vengano investite cosi' tante risorse in
immobili, che di loro non producono una minchia.
Se le quotazioni immobiliari fossero piu' basse avremmo semplicemente
piu' risorse da destinare ad usi migliori. Questa a mio avviso e' la
realta' ...
In USA o in Germania le case costano molto di meno che da noi, e come
diceva qualcuno all'inizio del thread, in altri posti le case sono beni
di consumo, come secondo me e' giusto che siano.
La mia opinione e' che, come la storia insegna, quando in un paese i
grandi patrimoni si arroccano sulla rendita finanziaria e immobiliare,
vuol dire che c'e' qualcosa che non va, che siamo al declino, che non
sappiamo impiegare le nostre risorse in usi che milgiorano le nostre
condizioni di vita

 condizioni di vita
Non esiste un uso migliore delle proprie risorse che vivere e migliorare la
propria casa.


 grosso problema di giustizia sociale  .
Il  problema  invece  è   che la casa  soffre di  molte  , tante 
tasse che  fanno  poi  salire gli affitti  ,
neanche  voglio  polemizzare  , cmq  la  cosa da considerare
per me  è  la  faccenda del  fisco  , in pratica  un immobile
paga  tre  tasse  : ICI  Rifiuti  IRPEF  sull affitto  .
è  un livello di  tassazione spaventoso  .
-- 
Posted via Mailgate.ORG Server - 
http://www.Mailgate.ORG

 E questi sarebbero beni primari?
Latte  e  pane  SONO  beni indispensabili , 
che  tutti  consumano  .  Non ti  è  chiaro?


 abitativa, qualcosa di vero e reale che serve alla gente.
Se vogliamo mettere i punti sulle i, fesso sarai tu, e sei pure
incivile perche' alzi inutilmente i toni di una discussione pacata.
Dato il tono su cui poni la discussione, non ritengo utile rispondere
al mare di minchiate che scrivi.

Forse con un disegnino rende meglio ...

I prezzi delle case aumentano perché i comuni sono senza fondi, 
pertanto vendono a prezzi alti i terreni, e quindi li possono 
comprare solo ditte che possono speculare. Invece i terreni 
comunali, dovrebbero essere venduti su base d'asta. Mi spiego 
meglio, se un comune ha un lotto di terreno edificabile, fa una 
gara d'appalto e vincerà l'azienda che costruirà il numero 
maggiore di appartamenti e li venderà al prezzo fissato dal 
comune.
ES: COMUNE DI MILANO INDICE UNA GARA PER LA COSTRUZIONE DI 100 
APPARTAMENTI. IL PREZZO MASSIMO DI OGNI APPARTAMENTO DOVRA' 
ESSERE 100.000 EURO. COSì SI FANNO LE COSE E NON SI VENDONO 
TERRE CHE APPARTENGONO ANCHE AI CITTADINI AL MIGLIOR OFFERENTE 
SENZA POI INTERESSARSI QUANTO SARà IL PREZZO FINALE DEGLI 
IMMOBILI.
Er Principe ha scritto:

--  
Postato da Virgilio Newsgroup: scopri i nuovi gruppi 
Eros, foto e video a 
http://newsgroup.eros.virgilio.it

 
Per te che dormi sotto i ponti certamente si'.


>  Per te che dormi sotto i ponti certamente si'.
...e digli che vivi in un attico a P.zza di Spagna (tant'è che ti chiami "Er
Principe") e facciamola finita!  :-)))

il limite del rendimento assicurato da queste obbligazioni.
Perché?

 Principe") e facciamola finita!  :-)))
C'hai raggione, dijelo 'n po' te, pise' ... c'e' chi nasce principe e
chi nasce bburino. Io so' Principe.

 comunque un fantastico affare.
scusate io ci ho vissuto in america e le case non costano assulutamente
meno che in italia.
a long island (a un ora da new york) una casa costa 600.000 dollari. a
manhattan un appartamento costa milioni di dollari.
a roma un appartamento al centro costa milioni di euro. fuori roma una
casa costa 200.000 euro.
certo poi ci sono tanti fattori da considerare cmq in america non
costano di meno.
dove vivi a Manhattan?

 manhattan un appartamento costa milioni di dollari.
....Ti credo....ovviamente P.R. è uno che sa fare buoni affari in quanto 80 
mil. dell' 84 equivalgono a 180 mil.di £  adesso:-)
Io non ci sono mai stato , ma probabilmente c'andrò per un paio di mesi 
....è vero che l'isolamento acustico lascia a desiderare?
ciao

 manhattan un appartamento costa milioni di dollari.
Al momento attuale e' vero, comunque io ho casa a Cornelia Street.
Comunque oggi si puo' comprare ancora parecchio bene nel Jersey, diciamo
che in linea generale se attraversi l'Hudson River puoi fare ottimi affari
e sei a un tiro di schippo da Manhattan, in mezzo al verde. Meglio che
stare a Long Island.


Perchè non ti piace Long Island? complimenti Cornelia Street proprio
in downtown.
Ma fai la vita da newyorkese :) o vivi in italia. Bella new york e
credo che 80 milioni per una casa nell'83 è stato un'affare.

 Avevo quasi sperato di esserci sbarazzati di te :-(
 
LOL
-- 
Adler Francesco1979
Smitt'e'Uesson 629 44 Magnum, Beretta 96 Senturion
Arco Bernardini/PSE compound senza accessori, Balestra Horton Legend 2

Con 200.000 euro oramai a Roma ci prendi un sottoscale di 30 mq da
ristrutturare

infatti io ho scritto fuori roma una casa costa 200.000 euro. a roma
una casa costa minimo 300.000 euro

Io non ho mai vissuto a New York, conosco un po' - tramite amici che ci
abitano - la situazione del Texas, e di sicuro i prezzi non sono quelli
che dici. Un mio amico si e' preso casa (e' vero, di legno,
prefabbricata, ma ci vive da diverso tempo e neanche tanto male) con 4
soldi.
New York e' una delle piu' grandi metropoli del pianeta e la prima
piazza finanziaria mondiale. Non penso che rispecchi la situazione
generale degli USA. In ogni caso i costi di cui parlavo erano quelli
dell'acquisto della casa del mio amico, nei dintorni di Houston ...

 immobili in tre differenti paesi (di cui uno non europeo) da oltre 30 anni.
Raccontalo ai Giapponesi.
M.

Er principe una cosa è il texas una cosa sono gli altri stati. Io sono
stato in Florida e a new york e dintorni e le case costano parecchio
anche se sono fuori dalla città. è normale visto che uno stipendio
americano è 5 volte uno italiano.



Ma questa dove l'hai letta? Un manager di un'azienda privata con sede in
Manhattan guadagna circa 2500 dollari al mese.
Perche' parlate di cose che non sapete?


   Devi convenire che se non ci fossero i mutui, il livello di prezzi
dell'offerta non incontrerebbe una domanda capace di sostenerli.
Questi mutui, incrementrati fino al 100% del valore dell'immobile, formano
la vera domanda del mercato.
 Questa disponibilità dipende dai bassi tassi di interesse ma anche dal
successivo reimpiego di questa massa di capitali sul mercato finanziario che
moltiplica l'offerta alimentando ulteriore liquidità. Le cartolarizzazioni
appunto o ABS asset backet securitization.
Questo gioco di infinita espansione del credito ha un suo limite nella
garanzia del sottostante, cioè il valore dell'immobile a cui deve comunque
fare riferimento.
Se questo cede, diminuiscono le garanzie e a causa di questa diminuzione
anche i corsi delle obbligazioni legate ai mutui e di seguito i rendimenti
con un effetto a cascata che porterebbe a perdite inostenibili da vera
bancarotta.
Ecco perchè, fintanto che ci sarà questa massa finanziaria garantita da
bassi tassi di interesse e aggiungo io gestita dalle banche centrali, i
prezzi degli immobili non potranno altro che crescere.
