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Titolo: Margine di trattativa

In base alla vostra esperienza, mediamente l'agenzia (e quindi il venditore) 
che margine di trattativa/potenziale sconto incorporano nel primo prezzo 
proposto Per un immobile?
E' ovvio che non ci può essere una risposta univoca ma mi interessava capire 
ora, quindi in una fase di probabile mercato discendente, di quanto sono 
disposti a scendere rispetto al prezzo di cartellino. Avere un dato di 
massima può essere molto utile per comprendere a quanto può ammontare una 
offerta accettabile!
Ponendo per esempio, a fronte di una richiesta del venditore di 280.000 
euro, cosa parrebbe razionale controproporre in fase di trattativa?
266.000 (280.000-5%) oppure meno? 

erre ha scritto:

Non esiste un valore generale, dipende da numerosi fattori:
- zona dell'immobile
- pregi o difetti dell'immobile rispetto alla media nella zona
- motivazione e determinazione del venditore (deve cambiare casa? sta 
disinvestendo? è stato solo convinto a vendere da una valutazione molto 
generosa del mediatore?
Alcuni immobili vengono venduti in dieci giorni al prezzo richiesto, 
altri rimangono sul mercato un anno o piu fino a che vengono ritirati o 
venduti con sconti sul prezzo iniziale fino al 20%

 primo prezzo proposto Per un immobile?
* Io ho venduto un immobile nel 2004 tramite agenzia. Allora mi fu detto, al 
momento di fissare il prezzo, che come prassi si gonfia di un 20% rispetto 
al valore stabilito con il cliente. Ma puo' essere che la prassi vari da 
agenzia ad agenzia.
-- 
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 euro, cosa parrebbe razionale controproporre in fase di trattativa?
Credo che chiunque accetterebbe una proposta scritta di 275.000 euro. Su 
270.000 ci ragionerebbe sopra con possibilità di accettazione.
Per provare prova. Al massimo ti dice di no, in tal caso aspetti qualche 
giorno e gli offri 5000 euro di più.
Però come dicevo dipende da quanto è gonfiato e irragionevole il primo 
prezzo.

Ora come ora il 20% di sopravv. è frequente e tempi di attesa sui 5 mesi
come media (il tutto spannometricamente)

 al valore stabilito con il cliente. Ma puo' essere che la prassi vari da 
Ti assicuro che non esiste questa prassi nel mondo dell'intermediazione 
immobiliare.
Ti dico di più, l'agenzia immobiliare ha tutto l'interesse a metter 
fuori un immobile al suo valore di mercato perché in questo modo molto 
probabilmente e in tempo medio l'immobile verrà venduto e l'agenzia 
prenderà la provvigione.
Mettere in vendita a caro prezzo non è per niente interesse dell'agenzia 
che così facendo rischia seriamente di far passare mesi senza vendere, 
scontentare il cliente, lavorare per niente e non vedere un soldo di 
provvigione. A maggior ragione in questo periodo di vacche magre del 
mercato immobiliare, prezzi freddi e tempi medi di vendita che si 
allungano.

"Butiglia" <buti...@ha.ha> ha scritto nel messaggio
Ti assicuro che non esiste questa prassi nel mondo dell'intermediazione
immobiliare.
* E io ti assicuro che le cose sono andate proprio cosě. Abbiamo fissato il 
prezzo minimo e un prezzo di vendita maggiorato. Ho venduto esattamente al 
prezzo minimo circa un mese dopo.
Non so ovviamente se la prassi sia la stessa in altre agenzie, non avendo 
avuto altre esperienze di compravvendite.


> * E io ti assicuro che le cose sono andate proprio così. Abbiamo fissato il 
Non ho detto il contrario. Ho detto che non è una consuetudine. C'è 
anche un franchising - non faccio nomi - che è famoso per mettere in 
vendita di tutto e a qualunque prezzo.
Scelte commerciali.

Butiglia ha scritto:

Dipende dal periodo. Quando tutti compravano immobili con mutui a tassi quasi 
negativi e a prezzi da capogiro, l'agenzia aveva tutto l'interesse ad aumentare 
il prezzo di vendita dell'immobile così da intascare una parcella maggiorata 
(visto che è una percentuale del valore della transazione), tanto un fesso che 
comprava si trovava sempre.
Oggi è invece diverso. E' molto difficile vendere un immobile quindi è meglio 
immetterlo nel mercato ad un prezzo non troppo elevato. Meglio vendere qualcosa 
e intascare una più bassa provvigione piuttosto che non vendere affatto o 
aspettare mesi senza soldi.

 comprava si trovava sempre.
Hai qualche studio di economia? Sembra proprio di no. Ti spiego come 
funziona l'economia:
Il valore di un bene è la quantità di moneta che si ritiene possa essere 
scambiata con il bene stesso. Se un bene può essere scambiato con euro 
X, euro X è il suo valore. Vendere a Y < X significa vendere a meno del 
valore del bene.
Uno dei compiti degli agenti d'affari in mediazione a titolo oneroso è 
quello di saper valutare un immobile. Le materie di studio e d'esame per 
l'iscrizione al ruolo includono molte ore (con obbligo di frequenza) 
dedicate allo studio dell'estimo per formare la capacità di stimare il 
valore di immobili e diritti (es. il valore di un usufrutto).
Proprio perché l'agente immobiliare ha il dovere di saper stimare 
l'immobile ha il dovere di saper valutare quale sia la quantità di 
moneta scambiabile con l'immobile. Se sul mercato ci sono acquirenti 
disposti a scambiare euro X per un immobile, il suo valore è X.
Pensi sia giusto che l'agente immobiliare faccia vendere al venditore 
l'immobile sotto il suo valore? Magari omettendo di comunicargli il 
valore stesso? Violerebbe la propria deontologia e forse anche il codice 
civile. L'agente immobiliare lavora per entrambe le parti, venditore e 
acquirente. Nascondere il valore dell'immobile al venditore ti pare che 
sia una cosa tollerabile?
Ti lamenti del fatto che i prezzi sono cresciuti. Ma il fenomeno mica è 
partito dagli agenti immobiliari. Nella loro attività estimativa sono 
soggetti passivi che si limitano a fare una fotografia di una situazione 
economica che già esiste sul mercato.
A far crescere i prezzi è la disponibilità degli acquirenti a pagare di 
più. Lì nasce il fenomeno inflativo del settore immobiliare.
Se hai capito quello che ho scritto non puoi che darmi ragione.
Capisco che sia comodo scaricare le responsabilità sugli agenti 
immobiliari brutti e cattivi ma la realtà è diversa.

 immobiliari brutti e cattivi ma la realtà è diversa.
Macchè responsabilità... loro hanno avuto il momento giusto e lo hanno sfruttato 
fino in fondo. Sai quanti amici di 20 anni conosco che vanno in giro col 
macchinone affittato, l'abito preso in affitto dal cugino e i capelli 
impomatati, assoldati dall'agenzia di turno e senza uno straccio di titolo?
Formavano la forza lavoro (di terzo ordine) di questo business chiamato 
immobiliare. Ti lascio capire quale poteva essere il servizio offerto da queste 
agenzie.
Ma ripeto, loro hanno saputo sfruttare il momento buono grazie ad una 
congiuntura quasi perfetta. Ora i frutti sono maturi e quelli marci cadranno a 
breve facendo una selezione naturale.
http://www.selpress.com/rassegne/borsaimmobiliare/12072007/41B79B01.TIF
Se hai capito quello che ho detto... puoi anche non essere d'accordo, siamo in 
democrazia ;)

 fino in fondo. Sai quanti amici di 20 anni conosco che vanno in giro col
Continui a non capire niente. Il lavoro di qualsiasi persona addetta a 
stima, perizia, valutazione, è individuare il valore cioè la quantità di 
moneta scambiabile con un bene. Non significa tirare il prezzo verso 
l'alto perché fa comodo ma semplicemente fotografare le cose come 
stanno, riconoscere quanto la gente è già disposta a pagare per il bene, 
a prescindere dall'esistenza di un perito e della sua perizia.
E non tentare di far passare la tua ignoranza per una posizione degna 
d'esistere. Prima impara e capisci e solo dopo puoi esprimere pareri 
personali che non siano cazzate sul piano economico. Non è che puoi 
venire a raccontare che 2+2 fa 5 senza che ti si faccia notare che hai 
detto una cazzata.

aspettare mesi senza soldi.
Saluti
GroAn 

>cut
Voglio gettare una piccola pietra nella mia esperienza di acquirente, di 
conoscenze ecc..
Mettiamo anche che gli agenti immobiliari non sbagliano mai nel fare queste 
stime e che non fanno speculazione, il che mi lascia parecchi dubbi perchè 
vedo coi miei occhi prezzi diversi per lo stesso appartamento in diverse 
agenzie(complimentoni!), nonchè apparamenti che vanno sempre più calando 
dalla stima iniziale e quasi sempre rivenduti a 10-15-20 mila euro in meno, 
sto parlando naturalmente per la realtà che vedo io nella mia zona e 
sopratutto per l'usato(ma non solo), comunque ragioniamo affermando che 
questo non avviene e le stime vengano fatte con la massima oggettività e 
onestà.
Come ci spieghiamo,  per la professionalità degli agenti immobiliari, il 
fatto che il più delle volte delegano il lavoro a persone(spesso ragazzini 
appena diplomanti) con nessuna esperienza, nessuna conoscenza della 
problematica se non minima, e NESSUNA iscrizione al ruolo che mi risulta 
essere obbligatoria?
Come spieghiamo il fatto che i mediatori immobiliari devono essere sopra le 
parti, non possono svolgere altre attività e sono a volte soci di 
costruttori e mediatori immobiliari? venderanno prima l'appartamento da loro 
costruito o il mio? e come spieghiamo il fatto che moltissime agenzie 
immobiliare costruiscono? vendono il loro o il mio? lo chiedo perchè sono 
andato in molte agenzie immobiliari che mi hanno fatto vedere solo gli 
appartamenti che costruiscono loro, alla mia richiesta "ma di usato avete 
qualcosa?" la risposta è stata "l'usato costa di più, ad esempio ho questo e 
quest'altro ma 250.000 euro" e non mi hanno fatto vedere niente...
Se l'agente immobiliare agisce sempre e comunque sopra le parti, spiegatemi 
un po queste cose che sono curioso.
Naturalmente non voglio generalizzare, ho conosciuto anche mediatori molto 
bravi ed onesti, anzi, il migliore conosciuto figuratevi è anche quello che 
prende la percentuale più bassa, l'1% contro il 3% di tante altre.
ciao 

 Ma non mi venite a dire che è il giusto prezzo perfavore !!
Il tuo "giusto prezzo" in economia non esiste, non è preso in 
considerazione e non interessa.
Io ho spiegato come dal punto di vista delle regole che muovono 
l'economia l'agente immobiliare non fa i prezzi e non ha la possibilità 
di farli aumentare o diminuire a proprio piacimento bensì nella stima 
dei valori si limita a fotografare una situazione del mercato dei prezzi 
già esistente.
Agente immobiliare incolpevole quindi, a differenza di quanto affermano 
alcuni che non capiscono di economia ma sono sempre pronti a cercare il 
capro espiatorio.

Ok sono d'accordo
Scusate quoto male non mi funziona il news.. 

 costruttori e mediatori immobiliari? venderanno prima l'appartamento da loro
Questo non è possibile. Se si acquista da un mediatore socio di una 
impresa di costruzioni si può farlo decadere dal ruolo. Se poi questo 
stato di socio ha compromesso la sua equidistanza dalle parti in una 
mediazione si può riavere indietro la provvigione eventualmente pagata.
A volte però è vero che ci sono giri loschi che normalmente partono dai 
costruttori che si costruiscono una finta società di mediazione e non 
viceversa una società di mediazione che si costruisce una società di 
costruzione.

 detto una cazzata.
Ok, se sei proprio convinto... sappi che non sono d'accordo.
Ma non sto qui a perdere tempo a farti cambiare idea... soprattutto con persone 
che hanno il tuo modo di esprimersi alquanto maleducato.

 loro
Questo non è possibile. Se si acquista da un mediatore socio di una
impresa di costruzioni si può farlo decadere dal ruolo. Se poi questo
stato di socio ha compromesso la sua equidistanza dalle parti in una
mediazione si può riavere indietro la provvigione eventualmente pagata.
A volte però è vero che ci sono giri loschi che normalmente partono dai
costruttori che si costruiscono una finta società di mediazione e non
viceversa una società di mediazione che si costruisce una società di
costruzione.
Si, solitamente è così ma non sempre, a volte ad esempio, le agenzie 
immobiliari fanno da investitori, comprano la terra, pagano i lavori e gli 
appartamenti sono loro a tutti gli effetti, dopodichè si dedicano anima e 
corpo a vendere i loro snobbando completamente gli altri fino a che non 
vedono che uno non è veramente interessato a quelli, allora magari gli fanno 
vedere anche gli altri.Per fare questo, a volte lo fanno come semplici 
investitori, a volte costituiscono un altra società...
Proprio ieri ho trattato per un appartamento con 2 soci di un immobiliare 
che costruisce, uno dei quali ha anche una società immobiliare di 
mediazione, pensa che se tu hai la fortuna di chiamare il socio che ha solo 
la società di costruzioni non paghi la percentuale di mediazione, se hai la 
sfiga di chiamare l'altro ti fa pagare la mediazione! bell'onestà! questi 
stanno rovinando la reputazione dei mediatori immobiliari, io sono sconvolto 
dalle loscaggini che ho riscontrato cercando casa per non parlare della 
scarsissima professionalità, pochissimi lavorano seriamente.
Questo per dire, tornando al discorso iniziale, che i mediatori faranno 
anche il corso per stimare gli immobili, e dovranno anche essere sopra le 
parti, ma questo succede mediamente in 2 mediatori su 10.
Questo poi è la rovina dei mediatori che lavorano bene, io sto cercando di 
rivolgermi solo ad agenzia serie, ma vedo che molti vanno a caso e cmq è 
davvero difficile perchè quando cerchi casa vuoi trovare quella ideale e se 
ce l'ha un agenzia poco seria quella che può fare al caso tuo cosa fai? ci 
rinunci o no?
ciao
ciao 

scusate ma il testo non č venuto indentato bene e ho dimenticato di ripulire 
un po i testi vecchi per far capire meglio il discorso.
sorry 

 corpo a vendere i loro snobbando completamente gli altri fino a che non 
In realtà questa è una buona occasione per acquistare senza pagare la 
provvigione perché un agente immobiliare può vendere casa sua ma non può 
chiedere una lira di provvigione e se l'ha ricevuta la deve ridare a 
costo di farglielo ingiungere dal giudice.

costo di farglielo ingiungere dal giudice.
Molto interessante, questo non lo sapevo ed è un informazione molto utile.
grazie delle risposte e scusa lo sfogo, ma si trova veramente di tutto in 
giro.
ciao 

 al valore stabilito con il cliente. Ma puo' essere che la prassi vari da
Ti assicuro che non esiste questa prassi nel mondo dell'intermediazione
immobiliare.
Ho sentito poco fa mia cugina.
Cosa centra?
Lei nel 2003 ha comperato casa e l'anno scorso ha comperato l'appartamento 
sprastante.
Si tratta di immobili usati che secondo lei hanno maggiori margini di 
trattativa (col nuovo la trattativa si otterrebbe più che altro solo se 
comperi gli ultimi "pezzi").
2003
Prezzo richiesto 350000
Prezzo offerto 320000
Prezzo contrattualizzato 323000
2006
Prezzo richiesto 290000
Prezzo offerto 250000 (aveva offerto poco pensando che non avrebbero 
accettato)
Prezzo contrattualizzato 250000
Mentre nel 2003 ha avuto oltre 8% di sconto sul richiesto nel 2006 sono 
scesi del 14%!!!
Io sto guardando del nuovo (accatastato A/10) in un complesso ultimato da 
più di un anno di appartamenti/uffici/negozi.
In pratica è rimasto poco e per quel "poco" chiedono cifre a mio avviso un 
po' alte rispetto al mercato.
A questo punto, sentito voi e.....mia cugina.....pensavo di comportarmi 
così:
Faccio un'offerta che ritengo quasi imbarazzate...magari di oltre il 10% 
inferiore alle loro richieste.
Secondo mia cugina l'intermediario (tecnoazienda) se ritiene essere 
l'offerta del tutto inaccettabile me lo dice in faccia e non mi fa perdere 
altro tempo ALTRIMENTI mi fa sottoscrivere per iscritto l'offerta di cui 
sopra che porterà all'esame della parte venditrice.
Se si arriva a questo step significa che comunque l'offerta è stata 
"giusta"....nel senso che la prendono in considerazione.
Poi alla peggio ci può essere una controfferta!
IL SUO CONSIGLIO in pratica è stato questo:
NON aver vergogna di sparare basso perchè gli agenti immobliliari hanno IL 
PELO SULLO STOMACO!
L'unico mio dubbio è che io non sto cercando usato....ma NUOVO! 

 "giusta"....nel senso che la prendono in considerazione.
Dietro ci sono dinamiche che non conosci e che interpreti in maniera del 
tutto sbagliata.
Un agente immobiliare raccoglie sempre una proposta scritta, purché non 
tanto inferiore da essere assurda o da fargli fare una brutta figura col 
venditore.
Un agente immobiliare raccoglie una offerta anche se è *sotto il valore 
di mercato dell'immobile*. Quindi anche se non è, come la chiami tu, una 
offerta "giusta".
Questo perché il lavoro dell'agente immobiliare è concludere la 
compravendita e per quanto riguarda la sua provvigione è sempre meglio 
il 3+3% sul 90% del prezzo che non mancare la vendita e guadagnare lo 0+
0% sul 100% del prezzo.
L'agente immobiliare non impazzisce alla ricerca del prezzo pieno per 
guadagnare 200 euro lordi in più di provvigione. La cosa più importante 
è sempre concludere l'affare. Per il mediatore, per il venditore, per 
l'acquirente.
Posto che all'agente immobiliare una diminuzione del prezzo non fa né 
caldo né freddo se moderata, la palla passa al venditore. A lui compete 
la scelta e lì scattano dinamiche tipiche della psicologia del venditore 
privato che non c'entrano più con la mediazione immobiliare.
Non è per niente detto quindi che se un agente immobiliare accetta 
(accetta di passare al venditore) una proposta d'acquisto allora la 
cifra era "giusta". Non c'entra nulla.
Detto tutto questo è cosa certa che contrattare il prezzo è senza dubbio 
consigliabile, partendo da una offerta scritta inferiore. Alla ricerca 
non del prezzo "giusto", ma - sembrerà brutto a dirsi - alla ricerca del 
livello di stringente bisogno che il venditore ha di soldi.
Ad abbassare il prezzo, anche sotto il valore di mercato, è il venditore 
che ha bisogno di vendere e ha bisogno di soldi. Più ha bisogno e più si 
riesce a prenderlo per la gola. Ripeto, sarà brutto a dirsi, ma funziona 
così.
Sempre riguardo al prezzo giusto ho visto case singole in vendita a 
500.000 euro mentre non ne valevano più di 350.000 euro. Al venditore è 
arrivata una proposta scritta poco inferiore a 400.000 euro e non l'ha 
accettata, benché fosse comunque decisamente sopra il prezzo che tu 
definiresti "giusto", e sai perchè? Perché il venditore non aveva 
stringente bisogno di vendere.
Il prezzo è trattabile tanto quanto è il bisogno del venditore, non 
tanto quanto è il prezzo giusto.

 Se si arriva a questo step significa che comunque l'offerta è stata
Il prezzo è trattabile tanto quanto è il bisogno del venditore, non
tanto quanto è il prezzo giusto.
Ti vedo piuttosto preparato e pari del settore.
Volevo chiederti un parere sulla casistica che mi si prospetta:
Complesso residenziale di buona finitura e di ampia metratura ultimato da un 
paio d'anni con negozi al pian terreno e uffici al primo.
Il costruttore ha inizialmente trattato le vendite direttamente in cantiere 
e poi, più di recente, un un negozio che si è riservato.
Da un po' di tempo, avendo venduto praticamente tutto, il costruttore ha 
chiuso l'uffico vendite ritenendo più conveniente lasciare le ultime vendite 
al un'agenzia.
In pratica...nel complesso a due anni dalla fine dei lavori gli appartamenti 
sono tutti venduti mentre i negozi sono venduti circa al 50% e gli uffici al 
70%.
Secondo te, un'impresa costrutrice, giunti a questo punto e considerato il 
mercato che non ha rosee prospettive potrebbe essere disponibile a scendere?
L'immobile è bello ma secondo me non l'hanno ancora venduto perchè chiedono 
tantino....
Ho visto che nella mia zona gli uffici vengono circa 2000 al metro e 
l'osservatorio dell'agenzia del territorio fornisce come dato massimo del 
2006 per gli uffici strutturati OTTIMI 2000 al metro.
Loro stanno chiedendo 2300....da unlato sento dire che le imprese per il 
nuovo di solito trattano molto meno di quanto facciano i privati per 
l'usato....dall'altro però si tratta delle ultime unità da vendere e alle 
porte potrebbe esserci un mercato immobiliare MORTO!
In pratica se l'impresa non vende oggi accontentandosi forse avrà modo di 
pentirsi in futuro!
Io ero propenso a fare un'offerta a 2000 in linea con i massimi 
dell'osservatorio e coerente con le altre richieste di mercato...
I dati dell'osservatorio sugli A/10 secondo te sono realistici?
Mi rendo ben conto che sono domande alle quali difficilmente si può dare 
risposta certa ma solo opinioni di massima ma come potrete intendere 
l'acquisto di un immobile è cosa delicata e tra comperare bene e comperare 
male ci può essere di mezzo un anno di lavoro!
Cmq, se le avete, mi piacerebbe avere info relative a trattative sul nuovo 
di cui avete avuto notizia.
Ciao 

 di cui avete avuto notizia.
La logica della formazione ed evoluzione nel tempo del prezzo di 
immobili da parte di costrutturi è completamente diversa da quella dei 
privati che vendono usato. E' molto più difficile riuscire a far calare 
il prezzo, anzi a volte i costrutturi proprio in virtù della spesa in 
termini di interessi che hanno sopportato non avendo venduto subito non 
ci pensano nemmeno a scendere di prezzo.
L'evoluzione futura del settore immobiliare non è rosea per il 
residenziale ma non è detto che lo stesso valga per il commerciale.
Secondo me non ti resta che fare una proposta scritta all'azienda 
venditrice con il prezzo che ti aggrada. Al massimo ti dicono di no. Poi 
puoi farne un'altra "media". Se anche lì ti dicono di no la scelta 
rimane a te. Svenarsi oppure cercare altrove.
Personalmente - ma io sono una persona forse anche eccessivamente cauta 
- non andrei mai a svenarmi.
L'economia italiana non mi pare che sia rassicurante. Si prevedono tassi 
alti e una attuale ripresa modesta che entro non molto si esaurirà. Poi 
ci troveremo con tassi alti ed economia ferma. E il mercato immobiliare 
a tirare poco. Non sarà facile.

 Nessun errore.
Guarda qui: 
http://www.quicasa.it/articolo/1667.html
Ovviamente, tu che hai fatto le scuole grosse di economia, avrai un'altra teoria 
che scagiona gli agenti immobiliari, santi in paradiso...

 che scagiona gli agenti immobiliari, santi in paradiso...
Il filo logico era tutt'altro. Dimostravo che fare la valutazione fa 
parte del lavoro dell'agente immobiliare e che otturazioni vecchie e 
denti rotti non avevano nessuna aderenza neanche metaforica alla 
situazione.
Riguardo alla possibilità che qualche agente immobiliare faccia 
valutazioni eccessive esiste come esiste la possibilità che qualunque 
altro soggetto economico (azienda vitivinicola, idraulico, avvocato) non 
svolga correttamente il proprio lavoro.
Con la differenza che l'agente immobiliare che spara cifre bomba mette a 
serio rischio prima di tutto la propria possibilità di concludere 
l'affare e quindi di maturare la provvigione.
A farne le spese sono i clienti meno accorti e più avidi che corrono 
dietro all'agente immobiliare che gli spara la cifra bomba, senza voler 
capire che non è l'agente immobiliare a comprare, la valutazione più 
alta non cambia di una virgola il valore di mercato di un immobile e non 
cambia il prezzo a cui si può sperare di vendere l'immobile.