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Titolo: Chi mi spiega questo passaggio sui mutui?

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Supponiamo di acquistare un immobile al top del ciclo immobiliare facendo un 
mutuo sul 100% del valore (es: 180000 Euro) di durata trentennale. Il piano di 
ammortamento prevede che nei primi anni la quota pagata va principalmente a 
coprire gli interessi, mentre il capitale rimborsato cresce molto lentamente. 
Dopo 4 anni, infatti, abbiamo rimborsato appena circa il 7% del capitale. Nel 
frattempo l’immobile però si è svalutato, supponiamo in maniera conservativa, 
del 25%. Questo vuol dire che il nostro bilancio è in rosso di circa 32000 Euro, 
ovvero la differenza tra attività (180000*75%) e passività (180000*93%). 
Negative equity, appunto.
Questo non è un “esercizio contabile” astratto, ma ha risvolti molto concreti. 
Se noi volessimo chiudere la posizione (ad esempio perché i tassi sono aumentati 
e la rata è insostenibile) ed andare in affitto, oltre alla vendita 
dell’immobile dovremmo tirar fuori la quota di capitale che manca, che sommata a 
penali e spese varie porterebbe ad un esborso di oltre 40000 Euro. Cash, 
ovviamente. Se fossimo andati in affitto dall'inizio, invece, il nostro bilancio 
sarebbe nullo. Meglio 0 che -40000.
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Tratto da 
http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=626617
Non seguo il ragionamento, qualcuno può spiegarlo in modo semplice, please?
Nello stesso articolo si aggiunge:
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mutui a rata costante (“mutuo affitto”): questi oltre ai problemi sopra 
descritti, nascondono un’insidia pericolosissima: se i tassi aumentano, può 
succedere che la rata (costante) non copra nemmeno la quota interessi, e quindi 
l’ammortamento diventa negativo. In altre parole, il debito contratto con la 
banca aumenta invece di diminuire.
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Cosa intende per "quota interessi"? Se pago la mia rata costante, alla fine
ho il mio immobile... perché contraggo ulteriori debiti con la banca?
Scusate se sono domande banali, ma fra un po' mi servirà casa e devo capire
meglio cosa fare per non essere spennato come un pollo dai furbetti.

 ho il mio immobile... perché contraggo ulteriori debiti con la banca?
Le rate dei mutui vengono normalmente calcolate con un sistema di 
calcolo detto ammortamento alla francese. Per semplicità prendiamo ad 
esempio un mutuo a tasso fisso: in pratica la rata è costante ma è 
composta da una quota di interessi e da una quota di capitale.
Siccome all'inizio ho un grosso capitale da restituire la quota degli 
interessi è molto alta. Mano a mano che restituisco anche il capitale, 
la quota interessi cala. Siccome la rata è costante avendo da pagare 
meno interessi aumenta la quota capitale. L'estensore dell'articolo che 
hai citato sostiene che nel caso dei mutui a tasso variabile e rata 
fissa potrebbe succedere che la rata non mi copre neanche la parte degli 
interessi, andando così ad aumentare il debito residuo. L'ipotesi, 
matematicamente è corretta e per mutui molto lunghi, in caso di un 
grosso aumento dei tassi anche plausibile.
Morale IMHO: sarebbe bene cercare di acquistare casa solo se necessario 
(per andarci a vivere!), non ai massimi di mercato (ma questo vale per 
qualsiasi cosa), cercare di indebitarsi il meno possibile, considerare 
il tasso fisso e... andare tranquilli! :-)