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Titolo: consigli su proposta di investimento

Salve a tutti.
Mi presento, il mio nome è Gero e sono titolare di una giovane
impresa che opera nel settore immobiliare, zona Milano Nord ovest. In
pratica acquisto terreni, faccio fare progetto, DL, appalto i lavori chiavi
in mano a impresa costruttrice e,
tramite agenzie immobiliari, vendo gli immobili realizzati.
Volevo chiedervi un consiglio su una proposta da sottoporre a degli
ipotetici investitori.
Da sempre ho pensato di occuparmi di investimenti finanziari, sia ad
integrazione della
mia attività (semplice gestione di liquidità nei periodi in cui sono
disponibili) ma anche per qche investimento speculativo, cioè a brevissimo
termine e con buoni rendimenti, visto che per le scadenze a medio termine,
12/18 mesi, ho già la mia attività...
Però, leggendo a proposito degli investimenti speculativi, quindi dei
derivati in
particolare, ho capito il semplice meccanismo della leva e delle
stratosferiche variazioni che può subire il capitale investito e mi sono
accorto che non è niente di diverso da quello che si può fare in certe
occasioni con gli immobili. Ad es. prenotando appartamenti su carta, con un
acconto del 30-35% a prezzo bloccato si possono rivendere su compromesso, in
prossimità della consegna ad un prezzo ovviamente più elevato, ad es. un
10-15% in più rispetto al prezzo d'acquisto con un rapporto "reddito
netto/capitale versato" pari a 0,10/0,35=29% a 0,15/0,30=50%, cioè
rendimenti dell'ordine del 40% del capitale versato.
D'iniziativa propria non credo sia facile, sono occasioni rare, io l'ho
fatto e non mi sono capitate più altre occasioni, inoltre molte sono state
le notti insonni, per i due semplici motivi:
1) fatto senza una copertura è un grosso rischio perché se l'impresa vi
fissa il rogito e ancora non avete venduto si rischia l'inadempienza
contrattuale con conseguenze disastrose; e poi, anche ad avere il capitale
non conviene comprare perché il margine che uno persegue lo perde in tasse,
spese notarili, allacciamenti, quindi: BISOGNA VENDERE!!!
2) è molto difficile trovare imprese che vendano a prezzi sensibilmente
inferiori alle medie di mercato per cui un ricarico ragionevole riduce di
molto i margini.
Di qui l'idea: diciamo che io costruttore mi accontento di vendere su carta
al 10% meno dei prezzi di mercato; il preliminare di vendita scritto ad hoc
non vincola sulla data del rogito, si attende la vendita che poi verrà
formalizzata coi definitivi acquirenti. Vendita che non dovrebbe tardare
visto che il prezzo finale è quello di mercato (e nella mia zona si
vende...). L'impegno degli investitori sarà quello di versare il 35% al
momento del compromesso. Poi vi sono anche risvolti fiscali... ma questi
sono "dettagli" da non discutere in questa sede.
In pratica non si tratta nient'altro che di partecipare al capitale di
rischio. Propongo questa formula per diversi motivi:
1) non sono una S.p.A. (almeno per ora :D ) quindi non posso proporre di
comprare azioni;
2) la partecipazione è proposta per un ben determinato evento economico: la
realizzazione di n unità immobiliari e non all'intero andamento
dell'impresa, si procede cioé per comparti, singole operazioni immobiliari;
3) la stipula del preliminare è, a mio avviso, il più semplice contratto che
impegna e tutela le parti legalmente, in alternativa ci sarebbe la
costituzione di una vera e propria società, tipo una Sas o una Srl, troppo
impegnativo e di difficile e costosa risoluzione una volta terminata
l'operazione.
Che ne pensate?

 Che ne pensate?
Non credo che qui troverai i giusti interlocutori
con i quali discutere questi tuoi progetti.
Il mio consiglio è quello di entrare in contatto
con altri professionisti dai quali carpire i meccanismi
finanziari con i quali operano. Altra fonte potrebbe
essere la tua associazione di categoria. Ultima fonte,
la tua banca.
Ciao
Sib