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Titolo: Immobile commerciale

Dalle mie parti un buon immobile commerciale locato rende il 7-8% lordo, 
rendimento che (a quanto ne so io) nessuna obbligazione riesce a darti.
Rischi:
insolvenza dell'inquilino (che in caso di morosità ci si mette sempre 
parecchio a mandare via, e poi bisogna trovare un altro inquilino...)
se l'inquilino fallisce con l'attività all'interno del tuo immobile ( e lì 
son dolori, prima di sbloccare la situazione si diventa vecchi...)
scoppio della bolla immobiliare (mah, così dicono, ma dalle mie parti non 
c'è nessun immobile che sia sceso sensibilmente di prezzo negli ultimi sei 
mesi).
Altri rischi?
Su, dai, convincetemi a comprare dei bot...
:-D

 ha scritto nel messaggio 
news:focj1r$ntf$1...@registered.motzarella.org...

Mi sembra, caro Hamburger ;-) che quanto hai menzionato sia il più e non è 
poco!.  Il 7 / 8 % sono forse un pelo tanto di sicuro se sommi iva o 
registro, intermediazione imm.liare, notaio e varie come accensione mutuo, 
ma concediamolo pure. Devi poi considerare le spese straordinarie, che sono 
a carico del proprietario come tetti da rifare, facciate etc; le menate 
della gestione ordinaria e , come detto, straordinaria 


Le spese ordinarie sono a carico del locatario, e per le straordinarie basta 
non comprare un rudere.

 Mi sa la seconda, eh?
Sembrava che scoraggiassi? No, davvero, era solo per fare un elenco. Imho un 
buon negozio in una buona zona con un buon inquilino č un ottimo 
investimento. anche la bolla immo, posto che ci sia, se scoppiasse, il 
rendimento del 7 o 8 % lo porti a casa...Poi con l'inflazione o i tassi vai 
a saperlo...č la wheel of fortune...
Bye bye Crispy Mc Bacon (se poi tu l'affittassi ai Big Mac, vai tutta la 
vita...) 

 basta non comprare un rudere.
Ah scusa non avevo visto questa seconda parte...
A parte il rudere, è mia esperienza anche diretta di una dose di 
imprevedibilità da tenere in conto anche per immobili nuovi e ancora di più 
per locali in stabili non recenti. Un po' come a Monopoli capitano le 
penitenze, è più frequente di quanto si pensi che vi siano almeno 1 evento 
straordinario (facciata, tetto, pavimento, struttura etc) magari ogni 15 
anni e quantificabile in 10.000 per locale medio piccolo; non è 
trascurabile, anche perchè non è infrequente che i locali commerciali 
abbiano una quota millesimi più alta rispetto a locali di pari metratura 
posti in piani più elevati. Cmq cento volte meglio un negozio che un 
appartamento anche come numero di menate, come reddito, come tutela in caso 
di insolvibilità...

 ha scritto nel messaggio 
news:focj1r$ntf$1...@registered.motzarella.org...

Dove sono le tue parti? 

 Su, dai, convincetemi a comprare dei bot...
 Semplice  , un BOT ti paga  interessi 
e  non devi  affannarti  a  pagare  ICI , 
condominio , spese di  manutenzione  straordinaria,
l avvocato se  l  inquilino non ti  paga e  le tasse
sull affitto che non percepisci quando l inquilino
non ti paga .  In conclusione le due  cose  
non sono per  niente sullo stesso piano.
-- 
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ab...@newsland.it

 non comprare un rudere.
Ilusione  !   Spese di  manutenzione  piombano  improvvise e  sono
alte  .


 non sono per  niente sullo stesso piano.
Li' dove la maggior differenza, secondo me,
sta nel  fatto che con l'immobile prendi
l'affitto ed il capitale resta.
Con i bot prendi gli interessi ma il capitale, eroso
dall'inflazione (quella vera ;-) ), diminuisce
progressivamente. 


Se rende sul serio così tanto, anche senza rivalutazione per i primi
anni, secondo me è un ottimo affare. Occhio alle spese occulte.


No, non sei convincente.
Bocciato.
:-D

 Bocciato.
 
capito : sei  un agenzia  immobiliare che cerca
di convincere  la gente a  comprare  immobili.
Bocciato anche tu .


 l'affitto ed il capitale resta. 
Allora  fai  la prova  pratica.
vendi  l  immobile  in un  qualsiasi momento
quando  è affittato  e  pretendi di  ricavare
il capitale  : non ci riuscirai  mai,
il compratore  pretende di pagare  meno  perchè  
c è  linquilino dentro  casa.
Tutte  balle.


 c è  linquilino dentro  casa.
"Casa". dentro casa. Ma l'oggetto è investire in negozi, il ragionamento 
opposto è vero: se dentro c'è un buon inquilino il compratore sarà disposto 
a pagare di più 


Secondo me non considerate un punto fondamentale...i BOT sono molto
più liquidi di un immobile. Sembra un'ovvietà, ma in realtà è uno dei
parameteri da considerare. Sei disposto a bloccare il capitale per tot
anni e magari metterci un anno per liquidarlo? Se la risposta è sì,
allora può essere un'ottimo investimento. Occhio però che il mercato
degli immobili ha tempi lunghi e gli immobili commerciali sono più
rischiosi in termini di svalutazione di quelli residenziali (checchè
ne dicano gli agenti immobiliari). Valuta comunque il rischio, non
esistono pasti gratis.

 capito :
Un cazzo.
Ma non è una novità

 Tutte  balle.
Hai assolutamente ragione, ma io mi riferivo (avrei
dovuto precisarlo) ad immobile vuoto.
Avere l'immobile vuoto non sempre e' facilissimo, ma
questo fa parte del rischio investimento. Ogni investimento
ha i suoi rischi e vanno valutati, se possibile, prima.
Comunque rimango nella convinzione che, tutto sommato, sia
meglio dell'investimento in bot perche', come detto, con i bot
il capitale s'erode nel tempo.
Sarebbe bello se non fosse cosi' (tante rogne in meno) e sarei
felice se qualcuno mi dimostrasse il contrario.
P.S. Non cambia moltissimo ma avevo in mente un immobile
destinato a negozio, anche questo avrei dovuto precisarlo.

esistono pasti gratis.
Un buon negozio, scelto bene, in zona "di forte passaggio" con
metratura adeguata e possibilmente con sottonegozio per il
magazzino, affittato ad un professionista (non improvvisato)
commerciante e con una specialità richiesta, puo' rivelarsi una
"miniera d'oro" ;-) Che poi non esistano pasti gratis dev'essere
sempre ricordato anche se, oramai, lo sanno anche i sassi....
meno quelli che accetteranno interessi del 20% su fantasiose
architetture finanziarie.... ;-)