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Titolo: La Bolla Immobiliare prossima ventura - Crollano i valori immobiliari

 
 
Immobiliare, un mattone ci seppellirà.
Per la gioia della criminalità organizzata
 
Il settore è nel pieno di una crisi nerissima. E non sarà certo aiutato 
dal fatto che la crescita esponenziale dei fallimenti delle imprese sta 
portando sul mercato, via aste giudiziarie, una marea di case e palazzi.
Una "bolla" che rischia di scoppiare sulle fragili fondamenta del 
sistema bancario italiano, già alle prese con la restituzione dei 
prestiti ricevuti dalla Bce.
Mentre chi ha bisogno di ripulire il denaro aspetta pazientemente il crollo
di Luigi Franco e Gaia Scacciavillani | 30 luglio 2013Commenti (261)
 
Per l’ex re del mattone, Salvatore Ligresti, l’inizio ufficiale della 
fine è partito da qui. Alla torre Velasca, ventisette piani in centro a 
Milano, simbolo del boom economico che non c’è più.
 
Appartamenti in cima, uffici ai livelli più in basso. Per metà sono 
inutilizzati e sfitti, ammettono in portineria dopo un po’ di insistenza.
 
La messa in vendita della torre, annunciata nell’estate del 2010, aveva 
certificato il malandato stato di salute del gruppo del costruttore 
siciliano che, con un ultimo colpo di coda prima della resa, aveva 
cercato di fare cassa mettendo sul mercato i gioielli di famiglia.
 
A distanza di tre anni il fardello della proprietà, rimasta invenduta, è 
passato sul groppone della Unipol delle coop, che un anno fa ha rilevato 
dai costruttori siciliani oggi dietro le sbarre tutto il gruppo 
Fondiaria Sai. Mattone e debiti con le banche inclusi.
 
E mentre le intercettazioni degli inquirenti portano a galla 
affermazioni inquietanti come quella dell’ex ad di FonSai, Fausto 
Marchionni, sul fatto che se dovesse venire a galla “tutta la storia 
della parte immobiliare e della corruzione viene fuori un casino”, il 
settore immobiliare, a Milano come in tutta Italia, è nel pieno di una 
crisi nerissima.
 
E l’andamento non sarà certo aiutato dal fatto che la crescita 
esponenziale dei fallimenti delle imprese (3.500 le procedure avviate in 
Italia nel primo trimestre 2013 dei costruttori secondo il Cerved, con 
un aumento annuo del 12%) sta portando sul mercato, via aste 
giudiziarie, una marea di immobili.
 
Che rischia di abbattersi come uno Tsunami sulle fragili fondamenta del 
sistema bancario italiano, sempre più vicino a un doloroso confronto con 
il crollo vertiginoso del valore delle garanzie immobiliari ricevute per 
i prestiti.
 
Come ben sa la Banca d’Italia che sta da tempo passando al lentino il 
portafoglio di crediti degli istituti italiani. E mentre via Nazionale 
ispeziona, la criminalità organizzata aspetta pazientemente alla finestra.
 
IL MATTONE VA A PICCO. Soltanto a Milano nuovi maxi quartieri stanno 
nascendo come funghi in tutta la città. Il caso del capoluogo lombardo è 
un esempio piuttosto calzante di una tendenza che fa pensare, mentre la 
città per ora si limita a prendere atto del fatto che i padroni del 
mattone non sono più i costruttori siciliani di un tempo, ma le banche e 
le grandi assicurazioni che in passato li hanno finanziati a piene mani 
o più semplicemente affiancati nelle loro imprese.
 
E che, con il loro tracollo, sono rimaste imbrigliate in progetti che 
oggi sembrano faraonici ed essere stati concepiti non pochi anni fa, ma 
ere geologiche lontane nel tempo, quando si pensava che il mattone fosse 
una pietra filosofale.
 
Poco importa che il sogno si sia rivelato un incubo: tra un fallimento e 
l’altro, le gru continuano a sollevare i loro carichi di cemento.
 
Anche se a Milano e provincia ci sono già 12 milioni di metri quadri di 
uffici. E a fine 2012 ben 1,3 milioni, l’11 per cento, erano vuoti, come 
spiega uno studio di Urban Land Institute e Bnp Paribas Real Estate.
 
E’ così nell’hinterland e in periferia, ma anche all’interno della 
Cerchia dei Bastioni.
 
E pure in pieno centro, dove i metri quadri che il settore terziario non 
riesce più a utilizzare sono oltre 140mila.
 
Interi piani vuoti, insomma, non solo nella torre Velasca.
 
Non va meglio per il residenziale, con gli appartamenti che si vendono 
sempre meno complice la stretta sui mutui (-47% nel 2012 e -16,8% nel 
primo trimestre 2013 sul precedente il dato nazionale secondo l’ultimo 
Osservatorio sul Credito al Dettaglio realizzato da Assofin, Crif e 
Prometeia).
 
I numeri del rapporto realizzato dall’Agenzia della entrate in 
collaborazione con l’Associazione bancaria italiana (Abi), parlano 
chiaro: in Italia nel 2012 le compravendite di appartamenti sono state 
448.364, il 25,7% in meno dell’anno precedente. Ancora più marcato, poi, 
il crollo degli incassi con il controvalore delle operazioni che si è 
fermato a quota 75,4 miliardi, il 26,4% in meno del 2011.
 
A Milano la musica è la stessa: l’anno scorso le compravendite sono 
state 14.645, in calo del 23,7 per cento confrontato con l'anno 
precedente già magrissimo.
 
E il primo squarcio del 2013 non fa pensare meglio, visto che il dato 
nazionale dell’Agenzia delle Entrate indica per tutto il comparto 
212.215 unità immobiliari compravendute (-23,8%). Una frenata che si 
riduce al 4% per il solo residenziale milanese dove sono passati di mano 
3.616 immobili e che sale al -21,5% per il resto della Provincia (5.159 
unità).
 
EPPURE SI CONTINUA A COSTRUIRE. A scapito dell’andamento del business, 
però, nel capoluogo lombardo, sempre più aree vengono sacrificate al 
mattone. Centinaia di migliaia di metri quadri in più che nei prossimi 
anni verranno messi sul mercato attraverso investimenti complessivi che 
il Corriere della Sera a inizio luglio stimava in 9-10 miliardi di euro 
in crescita, per circa due terzi completamente finanziati dalle banche.
 
Gli esempio più noti spaziano da Santa Giulia a Citylife passando per 
Garibaldi-Porta Nuova-Isola e Porta Vittoria. Uffici e alloggi, da 
affittare e da vendere. Spesso appartamenti di target elevato, con 
prezzi che in certi casi superavano i 10mila euro al metro quadrato cui 
andrà aggiunto tutto il cemento che l’Expo 2015 porterà con sè.
 
Cantieri che, una volta conclusi, potranno portare altri problemi. 
“Alcuni dei grandi progetti che sono riusciti a sopravvivere alla crisi 
– ammette Stefano Boeri, ex assessore alla Cultura del comune e a lungo 
architetto di fiducia dei re decaduti del mattone milanese – rischiano 
oggi di creare un’offerta che non trova destinatari.
 
Quindi il numero già importante di sfitto e invenduto rischia di essere 
incrementato esponenzialmente”. Aggiunge Damiano Di Simine, presidente 
di Legambiente Lombardia: “Oggi l’unico vero bisogno di residenze è 
legato alle fasce deboli della popolazione”.
 
Ada Lucia De Cesaris, vicesindaco di Milano con delega all’Urbanistica, 
conferma: oggi, più che di alloggi di target elevato, “c’è molta 
richiesta di acquisto per edilizia convenzionata e agevolata”.
 
Inutile dire che però, per questa tipologia di domanda, l’offerta manca. 
La soluzione è recuperare e riconvertire gli spazi abbandonati e sfitti.
 
La giunta due mesi fa ha approvato una delibera per favorire le imprese 
nei lavori di demolizione e ricostruzione, visto che le due operazioni 
non dovranno più essere contestuali, ma dalla prima alla seconda 
potranno passare fino a tre anni. Dopo l’estate, inoltre, arriverà in 
consiglio comunale il nuovo regolamento edilizio, che conterrà norme per 
stimolare gli operatori a recuperare le loro proprietà sfitte e 
abbandonate, prima di costruire nuovi edifici.
 
Restano solo da convincere i nuovi re del mattone impegnati nei lavori 
in corso. Intanto la giunta Pisapia ha già tagliato di 4 milioni di 
metri quadri la capacità edificatoria del faraonico Pgt dell’era 
Moratti, riducendola di metà.
 
Ma i progetti dei nuovi maxi quartieri arrivano da lontano, quando 
nessuno ancora immaginava la crisi. Secondo De Cesaris i cantieri in 
corso “devono essere seguiti e chiusi per evitare che si crei abbandono 
sull’abbandono”.
 
Perché una delle facce della crisi sono i lavori lasciati a metà e 
quelli mai partiti: Palazzo Marino quest’anno ha restituito oltre 20 
milioni di euro di oneri di urbanizzazione per lavori mai iniziati.
 
Un’altra è la fame di tempo delle banche creditrici alle quali conviene 
posticipare il più possibile la resa dei conti con la realtà ad evitare 
il crollo del valore delle proprietà immobiliari.
 
LA ZAVORRA NEI CONTI DELLE BANCHE. Ma la minaccia del mattone che 
potrebbe mandarci a fondo è sempre lì, come ricorda l’economista Alberto 
Bagnai docente di Politica economica all’Università di Pescara. “La 
riduzione del reddito pro capite ai livelli del 1997, e l’aumento del 
carico fiscale sulla casa, stanno mettendo in seria difficoltà le famiglie.
 
Molte non riescono più a rimborsare i mutui, o sono costrette a vendere 
seconde o prime case – ricordava poche settimane fa al Fatto Quotidiano 
-. Di conseguenza l’indice dei prezzi delle abitazioni (fonte Bce), 
stazionario dallo scoppio della crisi, è in caduta libera dall’autunno 
2011 (sei trimestri)”.
 
Un fenomeno che avrà ovvie conseguenze sull’attivo delle banche 
italiane, dove molti crediti sono appunto garantiti da immobili 
svalutati. “A valle della crisi immobiliare, seguirà quindi, 
inevitabile, una crisi bancaria, che metterà gli italiani di fronte alla 
necessità di ricapitalizzare gli istituti di credito”, sottolinea.
 
LA MINA DIETRO L’ANGOLO. La prima mina è già dietro l’angolo. Si chiama 
Basilea III, la direttiva comunitaria che, seppure in termini più 
morbidi rispetto alle previsioni iniziali, a partire dal 2014 porterà 
gradualmente in vigore i nuovi requisiti patrimoniali per gli istituti 
di credito.
 
Inevitabile, quindi, il faro sui finanziamenti al settore immobiliare, 
un comparto trasversale che, nei bilanci delle banche, mette insieme i 
prestiti concessi ai palazzinari negli anni d’oro del mattone (fra il 
2004 e il 2008) e i mutui alle famiglie. Due voci che, con le nuove 
regole europee, non potranno più pesare così tanto nei conti degli 
istituti di credito, chiamati dall’Autorità bancaria europea (Eba) al 
rispetto di paletti più stringenti nella contabilità, sulla scia di 
crescenti preoccupazioni circa la qualità e il valore degli asset e il 
peso dei Non performing loan.
 
Ovvero i finanziamenti che non riescono più a ripagare il capitale e gli 
interessi dovuti e la cui riscossione è incerta sia rispetto alla 
scadenza, sia all’ammontare dell’esposizione.
 
La verifica per giunta avverrà in un contesto per le banche nostrane 
assai complicato almeno per tre ragioni. La prima è una crescente 
disoccupazione che si affianca ai fallimenti delle imprese e che ha un 
impatto anche sui pagamenti delle rate dei mutui da parte di famiglie e 
aziende.
 
La seconda è la pesante flessione del mercato immobiliare che, qualora 
il debitore sia moroso, non consente di rifarsi dalla vendita 
dell’immobile a prezzi soddisfacenti, come ben testimoniano i casi che 
transitano per i già ingolfati Tribunali Fallimentari.
 
“Abbiamo tanti casi in cui si arriva alla vendita a più di metà prezzo 
rispetto al valore originario stimato dell’immobile”, ricorda per 
esempio Roberto Fontana, giudice del Tribunale fallimentare di Milano, 
metre secondo Carlo Bianco, commercialista esperto in procedure 
fallimentari, nei loro bilanci le banche dovrebbero “esporre il rischio 
del mancato realizzo di questi beni, perché questi beni oggi non valgono 
più quanto stimato”.
 
La terza e più importante ragione è che tra fine 2014 e inizio 2015 
scadrà anche il prestito ponte da oltre mille miliardi (Ltro) varato 
dalla Bce fra dicembre 2011 e febbraio 2012 al tasso dello 0,75 per 
cento. Una cifra enorme cui le banche italiane, seconde solo a quelle 
spagnole nella corsa alle aste di liquidità europee, hanno attinto 
conquistando ben 255 miliardi.
 
Denaro che, finora, ha controbilanciato nello stato patrimoniale degli 
istituti la grossa presenza di finanziamenti e che, se dovesse essere 
restituito, porterebbe necessariamente ad una verifica degli asset e 
delle perdite, tanto che il tema è annoverato tra le critiche di 
Bruxelles al piano di ristrutturazione del Monte dei Paschi di Siena.
 
“L’effetto congiunto dell’applicazione delle nuove regole di Basilea e 
della fine dell’Ltro nel 2014 potrebbe essere letale per le banche 
italiane – spiega un banchiere – Il sistema, già debole, non potrebbe 
mai tenere ad uno scenario simile.
 
A questo poi si aggiunga che la questione della flessione 
dell’occupazione potrebbe generare nuovi cattivi pagatori contro i quali 
le banche avrebbero la sola arma dell’esecuzione sull’immobile che 
tuttavia verrebbe giocoforza immesso sul mercato via aste a prezzi 
ridicoli”.
 
RICICLATORI ALLA FINESTRA. E’ proprio al momento di criticità massima 
che guarda la criminalità organizzata che sta alla finestra in attesa 
del crollo per poter ripulire denaro sporco a bassissimo costo 
investendo in un business relativamente semplice. Almeno, è questa la 
sensazione di Gian Gaetano Bellavia, esperto di diritto penale 
dell’economia.
 
“Quello che si vede oggi è un coacervo di situazioni, alcune certamente 
dovute alla follia del sistema bancario che ha finanziato gli 
speculatori immobiliari per centinaia di milioni di euro, e che si 
riassumono in un disastro totale di mercato, di burocrazia, di politica, 
eccetera e in qualche operazione che stanno facendo per convertire 
denaro in mattone, ma il bello deve ancora arrivare”, spiega al 
fattoquotidiano.it
.
 
Mille le variabili in gioco: l’acquirente non può/non vuole/non se la 
sente di comprare, la banca non può/non vuole finanziare, l’impresa non 
può/non vuole/non riesce a costruire. Oppure è costretta a costruire 
perché è in mezzo al guado e cerca di uscirne perché sa che l’acqua 
crescerà e rischia di affogare.
 
“E’ in questo contesto estremamente complesso che si possono innestare 
delle situazioni che riguardano la criminalità organizzata – continua 
Bellavia precisando che al momento non è tutto così – Su 100 cantieri 
magari in 10 sono entrati i soldi della droga, ma 90 sono lì inchiodati 
in attesa di fallire.
 
Certo, ci sono delle situazioni tali per cui chi ha del denaro 
definiamolo a costo zero e ha interesse a modificarne la natura 
trasformandolo da denaro a rischio di identificazione di provenienza 
illecita in denaro investito in attività lecite, ha tutto il vantaggio 
di fare delle operazioni immobiliari.
 
La mia sensazione però è che questo intervento della criminalità 
organizzata non sia ancora massicciamente avvenuto. Dal loro punto di 
vista ancora non è il momento”.
 
Quando sarà, allora? “Il momento arriverà probabilmente l’anno prossimo, 
a seconda di quello che succederà quest’estate o quando cadrà il governo 
o quando faranno il prelievo sui conti o se e quando usciremo dall’euro 
– continua – Allora, quando ci sarà un casino assolutamente 
ingovernabile, gli imprenditori normali saranno costretti a svendere e 
nel giro di pochi mesi si riverseranno sul mercato operazioni 
immobiliari a prezzi stracciati.
 
Io credo che quando ci saranno questi grandi sconvolgimenti, allora sì 
che arriveranno i soldi della criminalità organizzata che si comprerà 
qualunque cosa da tenere lì e tramuterà il denaro in beni immobili”.
 
Uno scenario inquietante.
 
 
 

E' solo quastione di tempo.
Cacatevi sotto.


 
No. Comportatevi razionalmente sapendo cosa succeder�.
 
-- 
 
 
 

 No. Comportatevi razionalmente sapendo cosa succederà.
 
quasi tutte le persone che conosco pretendono ancora oggi di vendere casa a prezzo almeno doppio di quando l'ha comprata  20 anni fa)+ inflazione, ovvero se nel '93 hanno comprato a 100 milioni di lire, vogliono vendere ad almeno 200.000 euro (ovvero raddoppio per l'inflazione e nuovo raddoppio per guadagno preteso).


 
Sicuro. Ma poi il prezzo lo fa il mercato, cioè i pochi che sono 
realmente in grado (hanno i soldi in tasca o la possibilità di un mutuo) 
di comprare.
 
Recentemente ho visto situazioni altrimenti incredibili, gente che di 
fronte alla dura necessità per sopravvivere, per finanziare l'attività, 
i figli eccetera ha venduto casa da ristrutturare entro la 
circonvallazione a Milano a 1.800 euro/mq, partendo da una richiesta 
iniziale di 3.500, naturalmente invenduta da 2 anni.
 
Del resto ci sono appositi report della Camera di Commercio immobiliare 
che testimoniano che negli ultimi mesi soprattutto qualcosa ancora si 
vende, ma i prezzi "reali" veleggiano verso quei valori.
 
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 iniziale di 3.500, naturalmente invenduta da 2 anni.
 
Cio� il valore corretto (i 1.800).
Finalmente il mercato si sta riequilibrando, e Milano smetter� di essere
una citt� che di fatto sfratta i suoi propri figli.
 
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Roberto Rosoni
 

 di comprare.
 
lo so benissimo, ma finchè chi vende non è davvero in stato di necessità (ovvero ha una sola casa, la deve vendere perchè si deve trasferire e non ha abbastanza soldi per comprarne una nuova altrove), se la tengono a marcire per anni, come se col tempo il fesso che paga quello che vogliono loro si trova. Nel condominio dove vive mio padre ormai la metà delle case è vuota, perchè uno alla volta chi era in affitto o col mutuo se n'è dovuto andare (perchè ovviamente la crisi la pagano per primi i più poveri), ma i proprietari col cazzo che abbassano di un centesimo le loro pretese, dopo almeno un anno in cui non s'è vista un'offerta nemmeno col binocolo. Tanto guadagnano tutti abbastanza per permettersi di pagare IMU e spese condominiali su case vuote, e quindi se ne fregano. Ma prima o poi, con gli sfratti che vanno avanti a decine al mese (in una provincia di 300.000 abitanti), che ci si organizzi per occupare le case sfitte è un attimo...


 
Nell'articolo si descrive bene il patatrac finanziario prossimo venturo 
quando la situazione non reggerà più nemmeno ufficialmente, quando verrà 
fuori che le ipoteche a garanzia dei mutui non garantiscono più niente, 
i grattacieli dei Ligresti&Formigoni&Moratti resteranno invenduti e 
inutilizzati, le aste giudiziarie, che comunque è un mercato 
controllato, non basteranno più a smaltire l'invenduto e il non pagato, 
quando la gente normale si accorgerà che sta pagando a prezzo pieno col 
mutuo e i sacrifici di una vita una casa che vale da metà a un terzo.
 
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 quando la situazione non regger� pi� nemmeno ufficialmente,
 
Mi tranquillizza molto il fatto che tu sei quello che aveva predetto il
trionfo di Bersani...
 
-- 
Roberto Rosoni