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Titolo: Vendita terreno agricolo, diritto di prelazione, varie ed eventuali

Salve a tutti,
dovendo vendere un terreno ereditato (circa 45mila mq agricoli +
1000mq edificabili) ed essendo niubbo in queste questioni vi chiedo
qualche consiglio:
1) Il terreno č coltivato da svariati anni da un affittuario; il suo
contratto viene rinnovato di anno in anno. L'ultimo contratto č
scaduto qualche settimana fa. Essendogli giunta voce dell'intenzione
di vendere, ha manifestato, verbalmente, l'intenzione di volere una
buonuscita per non far valere il diritto di prelazione. Puň farlo? In
ogni modo, che prassi si segue in questi casi? Deve firmare un atto di
rinuncia (ex art.45 legge 203), come ci hanno detto?
2) Ammesso di superare l'ostacolo 1, quali sono i passaggi
"burocratici" da seguire per una vendita di questo tipo? Vanno bene
anche link a siti che spieghino il tutto :)
3) Temo sia una domanda per it.economia.fisco, ma mi basta un sě o un
no: chi vende, in un caso come questo, non č soggetto a tassazione,
giusto?
4) Come si gestisce legalmente il rapporto con il mediatore e la sua
"provvigione"?
5) Ultima domanda che esula un po' da topic del gruppo, ma se c'č
qualcuno esperto sull'argomento ne approfitto: avendo diversi
acquirenti interessati, come gestireste la cosa per massimizzare il
prezzo di vendita? Insomma, come fare per metterli in concorrenza tra
di loro :)
grazie in anticipo per le eventuali risposte

 di loro :)
se il mediatore e' bravo qui e' uno dei casi in cui e' di aiuto. Anche se la 
maggior parte delle volte i mediatori preferiscono prendere i soldi subito 
senza cercare di massimizzare..... Altrimenti e' sempre un po' difficile. 
Anche a me e' capitato e gli acquirenti difficilmente ti credono quando dici 
di avere un'altra offerta (offerte che difficilmente ti mettono per iscritto 
proprio perche' la proprieta' non vada al rialzo).
ciao 

di loro :)
 l'arte del vendere non si scrive in due righe: in generale piu`
 ti dimostri non interessato a vendere, piu` alto sara` il prezzo
 al quale venderai, ma ci vuole un pelo sullo stomaco che non tutti
 hanno, ci vuole anche qualcosa appeso poco piu` giu` dello stomaco
 un saluto da
 Sebastiano Venabile

 hanno, ci vuole anche qualcosa appeso poco piu` giu` dello stomaco
grazie delle informazioni, mi sono state utili

rinuncia deve in ogni caso essere indicato l'importo a cui venderai.
Ciao, grazie dei link.
Ho messo assieme le risposte a te e a Sebastiano Venabile nell'altro
post, se vuoi darci un'occhiata e aggiungere qualcosa, i consigli sono
ben accetti :)

Soprattutto: come puo` un accordo verbale coi mediatori farle scattare?
 anche senza accordo verbale
 e` sufficiente che "per effetto" del mediatore si
 concluda l'affare, e scattano
 ti telefona alle tre di notte un mediatore, che non
 hai mai visto in faccia, che non sai chi sia, e ti
 dice "Sulla Statale ..., in direzione ..., passato
 l'incrocio per ... dopo il terzo pino a destra il
 Signor ...  vende la casa" tu vai e la compri:
 gli devi la provvigione
 sta a lui provare che ti ha indirizzato la` e che
 tu non ne eri a conoscenza altrimenti, e non sara`
 facile, ma se ci riesce vedra` riconosciuto il
 suo diritto alla provvigione    


 di loro :)
facendo sapere che ti interessa vendere ma che anche se non vendi non
cambia nulla, tanto il valore del terreno non diminuisce e lo consideri
un investimento.


i fabbricati erano coniderati rurali (e così scritto al catasto)
quando erano inseriti ne catasto terreni
oggi ad ogni variazione vengono automaticamente censiti al catasto
urbano
la ruralità è data solo dall'uso e non dalla sua disposizione sul
territori (in campagna piuttosto che in città)
tuttavia se i fabbricati pur essendo cesiti al catasto urbano sono
difatti serventi al fondo ossia ad uso del coltivatore che lavora la
terra e che ci abita sono esenti da molte tassazioni ( ICI ed altre)

scadenze stabilite. (questo dice l'art. 45)
Pian piano sto ricostruendo come funziona la cosa.
Nel penultimo contratto, del 2004, ("contratto di conduzione
temporanea inferiore all'anno") č specificato in modo chiaro che
secondo l'art 56 della legge 203/82 l'affittuario non puň vantare il
diritto alla detenzione del fondo.
Rimane un solo problema: il contratto del 2005 č molto particolare.
E' stato stampato dalla coldiretti, sembra fatto "alla buona" con
parti mancanti, č definito in modo leggermente diverso ("denuncia di
contratti in affitto di fondi rustici dell'anno 2004"), dura meno di
un anno anch'esso, manca la precisazione citata nel precedente, č
stato registrato nonostante mancasse la firma di mio padre.
Il punto č capire se l'art56 si applichi anche in questo contratto o
se comunque un contratto fatto in questo modo non sia nemmeno valido.
In quest'ultimi due casi non avrebbe neanche il diritto alla
prelazione, giusto?
grazie per le altre informazioni

per adempiere alle procedure sui vari diritti di prelazione devi
In vero, lo IAP non ha nessun diritto di prelazione. La prelazione può
essere esercitata solo dai coltivatori diretti.
Cordiali saluti
Tullio


hai ragione, sono solo le società agricole, se qualificate IAP, a
poter esercitare il diritto di prelazione.
la nuova normativa non ha esteso all' IAP persona fisica questi
diritti.
ritengo che sia una dimenticanza del legislatore e che appena qualcuno
si lamenterà verrà apportata la modifica come già avvenuto al D.Lgs
originario

il contratto fatto dalla coldiretti credo che si tratti di un
"contratto verbale".
è un tipo di contratto che ha tutti valori legali, è registrato ed in
genere viene utilizzato per dimostrare il possesso del terreno
(possesso, non proprietà che rimane di tuo nonno) per poter accedere a
contributi comunitari.
inoltre con il contratto di affitto, l'affittuario, in sede di denuncia
dei redditi pagherò l'imposta sulla base del reddito agrario mentre
l'applicazione sulla base del reddito dominicale spetta al
proprietario.
l'appliocazione dll'art. 56 presuppone che siano indicati quali colture
vengino praticate ed in genere si applica per i secondi raccolti.
ad esempio coltivo il grano, raccolgo e anzichè lavorare il terreno lo
cedo in affitto e l'affittuario semina una coltura la cui durata è di
pochi mesi e me lo restituisce per la semina invernale.
oppure, tu hai un oliveto e curi le piante di olivo mentre cedi in
affitto lo sfruttamento del terreno per lo sfalcio dell'erba.
mentre se tu dai in affitto a ottobre sino a luglio per la semina e
raccolta del grano oppure da febbraio a agosto per la semina e raccolta
della barbabietola, sono contratti annuali.
penso che comunque considerata la particolarità della situaziione ti
conviene rivolgerti o ad un legale o ad una associazione diversa dalla
coldiretti, non per sfiducia verso la stessa per una evidente questione
di oppoortunità in quanto mi sembra di aver capito che l'affittuario
si fa assistere dalla coldiretti.
ti scrivo alcune sentenze che riguardano le colture intercalari o di
secondo raccolto.
nr 4701 del 27/8/1984
nr 3994 del 15/4/1991
nr 32 del 4/1/1991
nr 4741 del 2/5/1996
ed altre