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Titolo: Pareti assottigliate

Buon giorno a tutti, sono in procinto di acquistare un appartamento, il 
preliminare e' gia' stato firmato un mese fa.
Il proprietario attuale 16 anni fa ha ristrutturato (con regolare progetto, 
asseverazione, dichiarazione di inizio/fine lavori e ispezione per 
l'ottenimento dal contributo provinciale), ma non ha mai fatto aggiornare la 
planimetria interna, modificata in corso d'opera orientando diversamente le 
tramezze divisorie interne, senza modifica del numero dei vani e mantenendo 
due porte tra bagno e cucina/camere.
A causa dei tempi ristretti rispetto al futuro rogito (da quanto ho capito 
l'aggiornamento, se viene fatto, richiede parecchi mesi), l'ingrato compito 
se voglio essere in regola ricadra' ovviamente su di me. Mi sono fatto 
comunque rilasciare una dichiarazione firmata sullo stato attuale 
dell'appartemento (con piantina allegata disegnata da lui), in cui si 
dichiara inoltre che non sono stati successivamente eseguiti lavori soggetti 
a concessione, che non e' stata alterata l'abitabilita'/classe/utilizzo, ne 
variata la metratura.
Dopo di che ho firmato, riproponendomi di sistemare le cose appena il 
trambusto del passaggio e' finito.
Pero'...
Quello che ho in mano e':
- la piantina originale del 1958 (mi sembra la piu' accurata)
- quella disegnata da lui (con molti errori)
- quella disegnata dal geometra per i lavori di ristrutturazione (sbagliata 
sia nelle misure che nella scala del disegno)
Tutte le piantine in scala 1:100 sovrapposte non coincidono neppure nel 
perimetro (con errori di oltre un metro).
Presa per buona quella originale ho iniziato a disegnarne una io, tenendo 
conto dell'aspetto visivo dei muri (colonne/nicchie), e qui e' venuta fuori 
la sorpresa, le misure e le forme degli interni tornano solo assottigliando 
alcuni muri perimetrali di circa 10..15cm, cosa che mette a nudo le colonne 
e crea gli spazi visti di persona. In particolare se ne e' andata 
completamente una mezza parete lunga 8 metri di un muro divisorio col vicino 
(formato in origine da due pareti con camera d'aria interna), e a questo 
punto non so neanche quali siano le profondita' residue.
L'aumento complessivo di metratura se non ho sbagliato i conti e' di poco 
meno di due metri quadri, alla faccia della dichiarazione che erano state 
toccare solo le tramezze interne!
Quindi...
Cosa mi capita adesso se non volessi (e non vorrei) far finta di niente?
Da semplice asseverazione sulla planimetria, qua si vanno a toccare anche 
metrature, millesimi ecc :(
O, peggio ancora, richieste di condono? Sanzioni? Ricalcoli retroattivi?
Al rogito mancano circa tre mesi.
grazie
Claudio 

 > Al rogito mancano circa tre mesi.
Salve Claudio,
mi sembra una situazione "complicata" e hai poco tempo..
leggi con attenzione il preliminare per eventuali responsabilità
su quello che stai per comperare.
Ci deve essere una sola pianta e deve essere esatta.
Farei delle visure, dati catastali,ecc, puoi farle anche on-line.
Correrei da un geometra professionista
per verificare il vero stato dell' appartamento.
Ciao
Alberto B.

Al rogito mancano circa tre mesi.
 Se ritarda e` colpa del venditore, infatti e` lui che deve consegnarti
 l'appartamento a posto di tutto
 Se la colpa e` sua lascia che sia lui a sbattersi, tu aspetta
 sulla riva del fiume che arrivi con sanatoria/catasto in bocca,
 se non arriva sei tu in posizione di forza
 Se permetti una mia domanda: che c'entra tutto cio` con il
 condominio ?
 Era una domanda retorica: nulla
 Ciao, Mario
 Tutto ovviamente e rigorosamente IMHO (questa e` una clausola di stile)

per verificare il vero stato dell' appartamento.
Vedro' cosa fare, grazie per la risposta.
Claudio 

 Tutto ovviamente e rigorosamente IMHO (questa e` una clausola di stile)
infatti cerco solo qualche altro parere, ti ringrazio ancora

Ciao Claudio,
un pò di risposte sparse
Devi *pretendere* che il proprietario richieda una visura catastale
comprensiva di piantina e te la consegni, non puoi farlo tu perchè
serve un'autorizzazione del proprietario al rilascio della pianta
(privacy).
La visura on line non ti permette di vedere la piantina.
Quella disegnata da lui non vale nulla.
Per quanto riguarda quella disegnata da te, sei sicuro delle misure?
come hai fatto il rilievo? Se l'edificio è vecchio e i muri sono fuori
squadro le misure prese direttamente possono essere sbagliate...
Se i lavori di 16 anni fa sono stati realizzati in difformità dal
progetto regolarmente autorizzato potrebbe essere necessaria una dia
in sanatoria, augurandosi che i rapporti aeroilluminanti, tanto per
dirne una, siano rispettati
La variazione catastale è obbligatoria, deve essere presentata entro
30 giorni dalla conclusione dei lavori, ora andrebbe (dovrà) essere
consegnato un docfa e pagata un multa
Un aumento di 2 metri quadri non dovrebbe influire sulla classe
dell'immobile (dipende...)
Per espletare le pratiche catastali serviranno da un giorno a 2-3
settimane, a seconda dell'ufficio catastale cui ti rivolgi e del
funzionario che trovi :/   quindi c'è tutto il tempo
L'incarico andrà conferito e pagato dal proprietario
ciao
__
Fabiocp
www.cafelab.it

cadere io in una situazione di "false dichiarazioni".
 Non credo che ti sia contestabile una cosa del genere, comunque,
 anche se lo fosse (per pura ipotesi di ragionamento) la sua
 "debolezza" nei tuoi confronti non viene meno, resta inadempiente,
 e quindi sei tu in posizione di vantaggio
 Ciao, Mario


 L'incarico andrà conferito e pagato dal proprietario
Gli avevo anche proposto di fare a meta' della spesa pur di non trovarmi 
gli scheletri negli armadi lasciati da lui, piu' di cosi'...
grazie
Claudio

  dal Comune ? Se e` cosi` non serve
No, almeno come pareti la realta' e' completamente difforme sia dalla 
planimetria catastale che dal progetto, in pratica nessuna delle tre 
cose coincide.
ciao
Claudio



 La planimetria catastale la metti a posto quando vuoi (o meglio
 il venditore DEVE metterla) impossibile non riuscirci a meno che
 il tecnico che redige la pratica sia un incapace, ma in questo
 caso la colpa e` del tecnico non dell'immobile
 La difformita` con il progetto autorizzato dal Comune invece e`
 cosa ben piu` seria, necessita di una sanatoria (sempre a carico
 del venditore) che potrebbe, in astratto, non andare a buon fine
 Per modifiche interne, come quelle che hai descritto, e` molto
 raro che la sanatoria sia negata, ma il buon fine non e` scontato
 a priori
 Quindi il venditore faccia la sanatoria, se gliela concedono bene,
 altrimenti e` nei guai: ha promesso di vendere un'unita` immobiliare
 invedibile


 invedibile
Questa discussione e' illuminante, ti ringrazio.
Quindi, se ho ben capito (anche mettendo a posto la planimetria al catasto), 
se io acquistassi l'appartamento in queste condizioni rischierei anche una 
nullita' degli atti? Immagino che se non vuole ottemperare a questo punto ho 
tutti i titoli per chiedere la risoluzione del contratto.
ciao
Claudio
ps: oggi ho indagato sulle sanatorie (mai avrei pensato di dovermene 
occupare), mi pare che possa rientrare nel caso delle opere di manutenzione 
straordinaria (sono anche stati rifatti impianti elettrico e riscaldamento 
autonomo), che prevede un costo di circa 500 euro al metro quadro, e' 
corretto?
E pensare che se 16 anni fa spendeva quelle 600mila lire per sistemare la 
piantina non mi sarei accorto di nulla... 

piantina non mi sarei accorto di nulla...
 L'irregolarita` urbanistico/edilizia sarebbe rimasta, e a
 cascata il vizio nell'atto di compravendita
 Comunque i venditore potrebbe anche fare i lavori e riportare
 l'unita` immobiliare allo stato autorizzato dal Comune


la piantina al catasto non vale nulla, si è obbligati a tenerla
aggiornata ma il catasto è solo un registro dell'esistente, non ha
valore probante.
Tecnicamente -e il notaio lo sa bene ma se ne frega- ti sta vendendo
una cosa che non esiste, l'atto di vendita potrebbe anche non essere
valido, ma non penso che succeda
500 euro al metro quadro non so da dove sia venuto fuori, il costo
della dia in sanatoria è la parcella del professionista che ti redige
il documento, forse ti confondi con i 516 euro di multa.
Ma non è che hai intenzione di fare una ristrutturazione dopo
l'acquisto? ;)
ciao
__
Fabiocp
www.cafelab.it

 l'unita` immobiliare allo stato autorizzato dal Comune
Questo e' impossibile, le pareti interne sono TUTTE spostate, con relativo 
impianto elettrico e sanitari. Il pericolo del rapporto finestre/superficie 
non e' poi tanto remoto...
ciao
Claudio

l'acquisto? ;)
Il consiglio sarebbe valido, perche' non rogitare a questo punto sarebbe un 
male peggiore per entrambi.
Pero' no, non c'e' nulla da ristrutturare, e' tutto in ottime condizioni, e 
non vedo perche' dovrei accollarmi io una dia fittizia per colpa sua (non ho 
idea dei costi).
Mi sembra che la cosa piu' saggia per lui sia la dia in sanatoria come mi 
state dicendo, ma temo che non voglia sborsare un centesimo...
ciao
Claudio 

 cosa ben piu` seria, necessita di una sanatoria
Mi sto chiedendo se non sia un falso problema, o meglio non so quali 
autorizzazioni / dichiarazioni / aggiornamenti sono necessari per eseguire 
lavori interni non soggetti a concessione edilizia.
Un sacco di gente fa lavoretti tipo abbattere una mezza parete per fare un 
salone unico, spostare una tramezza (es ridurre uno sgabuzzino per 
ingrandire una camera), sono di fatto abusivi?
Per ciascuno di essi servirebbe il progetto di un geometra?
Il lavoro per ciascuno di essi andrebbe dichiarato con dia?
Mi spiego meglio, fermo restando che presentare un progetto e fare 
tutt'altro abbiamo appurato rientrare nelle "opere abusive" (e che a quel 
tempo ne il geometra ne l'ispezione provinciale hanno sollevato questa 
questione nonostante il proprietario avesse piu' volte chiesto conferma se 
era tutto a posto)... ma se  invece uno nel corso degli anni si vuole 
spostare oggi una parete, domani un'altra, o anche tutte ma in un secondo 
tempo rispetto a un precedente progetto, si rientra ancora nel campo 
dell'abusivismo?
Questo e' per capire se l'inghippo sta solo nel fatto che esiste un progetto 
originale come aggravante, a cui la realta' non e' piu'  corrispondente, o 
se comunque tutte quelle modifiche (come quella di ridurre uno sgabuzzino) 
vanno comunque progettate / autorizzate / dichiarate ricadendo nello stesso 
tipo di sanatoria a posteriori.
grazie
Claudio
ps: le pareti sono a posto come dicevate, anche la pianta originale non e' 
corretta :( 

 tipo di sanatoria a posteriori.
Se non esistesse un progetto originale l'edificio sarebbe abusivo :)
Allora, la situazione che ti ritrovi è che c'è difformità fra il
progetto presentato in comune, realtà e pianta catastale, non puoi
*argomentare* con catasto e comune, le cose che ci sono da fare per
mettere il tutto in regola sono,
in quest'ordine:
1 presentare una Dia in sanatoria (se il comune la prevede)
2 presentare la variazione al catasto
quando si redige una Dia si presenta la situazione esistente e quella
che si va  a modificare, quindi prima o poi 'sta sanatoria andrà fatta
PS
i 516 euro non sono al mq, la tabella dice:
6 Opere di manutenzione straordinaria, come definite all’articolo 3,
comma
1, lettera b) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dalla normativa
regionale,
realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio;
opere o
modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di
volume
*Forfait*
516,00
ciao
__
Fabiocp
www.cafelab.it

Mi sono ricordato un'altra cosa, dal primo luglio per le compravendite
è necessario il certificato energetico, un professionista lo devi
comunque chiamare
ciao
__
Fabiocp
www.cafelab.it

comunque chiamare
E questo mi apre invece un altro interrogativo che e' *fondamentale* per 
capire se stiamo scoperchiando un vespaio, infatti leggo:
"Dal primo luglio per vendere una casa tra privati serve il certificato 
energetico, ma se sono stati fatti interventi di ristrutturazione con Dia a 
partire dell'ottobre 2005.
l'art. 35 comma 2 bis ha cancellato le sanzioni e la nullit� degli atti tra 
privati in caso di mancanza di certificato. Quindi di fatto l'obbligo di 
questa certificazione resta solo per la vendita di immobili di nuova 
costruzione e in tutti i casi in cui siano stati effettuati interventi di 
ristrutturazione per i quali � stata richiesta la Dia in una data successiva 
all'8 ottobre 2005."
la domanda e' questa: *la dia in sanatoria si riferirebbe a lavori fatti nel 
1993, ma il fatto di presentarla adesso la rende "attuale"?* Nel senso che 
diventano obbligatorie anche tutte le cose introdotte successivamente, come 
se i lavori dovessero essere fatti adesso?
Se la risposta e' si, allora a cascata servirebbero anche:
- nuova richiesta certificato di abitabilita' (per dia che richiedono 
variazioni catastali)... certificato peraltro mai richiesto, fa ancora fede 
quello originale dell'intero edificio
- certificazione casa clima di tipo B, che qui in provincia di Bolzano e' 
obbligatoria per tutti i lavori di ristrutturazione che coinvolgono oltre il 
50% di superficie calpestabile (nel mio caso 100%)
...e quindi, non essendoci neppure gli avvolgibili alle finestre (di cui 
invece nell'asseverazione precedente veniva menzionata l'installazione), ed 
essendo un sottotetto (*non* e' un recupero edilizio ed e' registrato come 
"appartamento di civile abitazione" fin dall'inizio), non vedo come si 
potrebbe mai avere tale certificazione...
Ora mi dispiace pensare, ma temo che possa succedere, che come al solito se 
uno fa finta di niente campa felice cent'anni, mentre se prova a mettere le 
cose in regola viene bastonato....
Ecco perche' e' fondamentale la risposta a quel quesito ;)
ciao
Claudio

dell'abusivismo?
 Modo corretto: sani lo stato attuale con una dia in sanatoria e
 poi presenti la dia per le nuove opere
 Modo furbo (e scorretto): presenti la dia per le nuove opere dando
 come "stato attuale" quello preesistente all'abuso, devi trovare un
 tecnico incoscente (ce ne sono a iosa) perche` se viene fuori passa
 dei guai, anche penali (raramente viene fuori)


non e' poi tanto remoto...
 Al piu` molto oneroso, ma impossibile non direi proprio: butta
 giu` tutto e rifa`


cose in regola viene bastonato....
 La nullita` dell'atto non e` stata disciplinata a caso, ma
 appositamente per costringere a mettersi in regola ritenendo
 che prima o poi ogni casa viene compravenduta


state dicendo, ma temo che non voglia sborsare un centesimo...
 E` lui nei guai, non tu


 come "stato attuale" quello preesistente all'abuso
Azz, un momento, quali nuove opere? Non c'e' nessuna nuova opera da fare.
Claudio 

 E` lui nei guai, non tu
Lo siamo tutti, lui potrebbe aver gia' usato gli acconti per pagare il 
costruttore e si troverebbe con moglie e tre figli minorenni in 
sovraffollamento a non poter piu' ne vendere, ne sistemare (se si paventano 
cose come rimettere mano ai muri), ne restituirmi i soldi, e io a non poter 
riavere i soldi (almeno in tempi utili) per cui non potrei piu' comprare 
nulla, e devo anche vedere cosa succede con le altre richieste gia' partite 
(provincia, tfr, mutuo).
Forse non e' affidabile, ma comunque mi sembra, a sensazione, che sia sempre 
stato in buona fede, e che il casino si e' creato perche' gia' all'inizio, 
come al solito, qua tutti dicono di fregarsene che tanto nessuno controlla 
niente, a partire dai geometri e dai tecnici del comune, altrimenti sono 
certo che non saremmo in questa situazione.
grazie
Claudio 

 Si`
Speravo fosse un no, adesso siamo nelle peste...
Claudio

 in questa situazione.
E quegli errori iniziali si perpetuano anche oggi sempre per colpa delle
stesse persone, perche' io stesso sono stato messo su questa strada dalle
"rassicurazioni" della geometra in comune a cui avevo presentato TUTTE le
planimetrie per sapere, prima di firmare qualsiasi cosa, se c'erano
problemi...
ha preso anche delle misure col righello... "non si impegoli in queste
variazioni"...
si va la apposta per chiedere informazioni certe e ti mettono nei casini? a
chi bisogna chiedere? al fruttivendolo?
deluso e amareggiato per come tutti fanno le cose alla czo adesso mi tocca
fare anche a me l'abusivo, oppure finire in un tritacarne dove dovrebbe
caderci dentro solo quella geometra.
andro' in comune ad informarmi se sono vere tutte le conseguenze a catena e
qual'e' il fondo da raggiungere prima di rivedere la luce, sempre che anche
gli altri non sappiano dire solo "ma non si impegoli".
l'avvocato intanto mi ha consigliato di confermare per iscritto l'intenzione
ad acquistare, a patto che tutto mi sia consegnato "conforme a tutte le
disposizioni in materia urbanistica ed edilizia" come scritto nel
preliminare e quindi far bloccare tutto al rogito per colpa del venditore.
ciao
Claudio


http://www.youtube.com/watch?v=5xOoTtAZuHM

 
http://www.youtube.com/watch?v=5xOoTtAZuHM
Esatto, potrei rivolgermi a loro, tanto che cambia?
ciao
Claudio

 gli altri non sappiano dire solo "ma non si impegoli".
Mi dispiace per i tuoi guai, il mio parere da architetto te l'ho dato,
non conosco la legislazione specifica di Bolzano, nè posso offrirmi di
aiutarti, data distanza.
Personalmente mi rivolgerei a un professionista, gli farei fare un
sopralluogo, gli chiederei una stima dei costi di pratiche e parcelle
e poi deciderei, alla fine la questione potrebbe essere anche meno
oneroso di quel che sembra a te.
Probabilmente ti costerà meno del notaio.
E comunque sono rogne del proprietario, non tue.
ciao
__
Fabiocp
www.cafelab.it

E comunque sono rogne del proprietario, non tue.
Mi dicono che qui i notai in casi come questi fanno comunque il passaggio di 
proprieta', obbligando pero' il venditore a risarcire i costi della 
sanatoria che dovra' sostenere l'acquirente.
Il proprietario comunque si sta a sua volta informando, confermo la 
sensazione di buona fede e collaborazione (nonostante i dubbi che mi erano 
venuti nei primi messaggi).
grazie ancora
Claudio

(provincia, tfr, mutuo).
 Capisco il problema, ma insisto nel dire che lui e` messo molto peggio
 Del resto una casa ce l'ha ancora, e quindi non mi pare proprio insolvibile


preliminare e quindi far bloccare tutto al rogito per colpa del venditore.
 Mi pare un consiglio molto saggio


Azz, un momento, quali nuove opere? Non c'e' nessuna nuova opera da fare.
 Ma non hai parlato di pareti spostate ?
 Una parete spostata e` la costruzione di una parete nuova (ecco la nuova 
 opera) e la demolizione di una vecchia
 Per la PA sono nuove, visto che non sono mai state autorizzate, almeno
 cosi` mi pare di aver capito


sanatoria che dovra' sostenere l'acquirente.
 Infatti sarebbe un'obbligazione nulla perche` contra legem
 L'obbligato potrebbe, anche se avesse firmato davanti al
 notaio (ma un notaio tanto pazzo non esiste) fare una 
 pernacchia e non adempiere, salve le conseguenze di 
 aver venduto cosa invendibile 
 Per cui lo fara` (forse) perche` gli conviene, non perche`
 e` obbligato


 documento che attesti la regolarita` urbanistico/edilizia
Infatti, poi ho detto "ma se per caso (cioe' per puro sforzo di fantasia) 
uno volesse comunque fare le cose in regola?", in pratica si c'e' tutta la 
catena da fare dia in sanatoria -> catasto -> richiesta abitabilita' -> 
certificaz.imp.elettrico e, forse, certificato energetico (su questo sono 
stati ancora vaghi)... sono stato rimandato a qualcuno piu' esperto lunedi'.
Mi hanno anche detto che per casi come questo non applicano le sanzioni e me 
l'hanno prospettata come una cosa molto meno onerosa di quanto temuto.
ciao
Claudio 

 cosi` mi pare di aver capito
Si, ma la dia in sanatoria non fa l'allineamento alla situazione attuale? 
Non capisco la necessita' di una dia successiva...
ciao
Claudio 



 Non mi pare di aver parlato DIA successive
 La DIA in sanatoria sana le nuove opere, anche se sono
 li` da anni per la PA sono nuove, mai autorizzate


 sanatoria che dovra' sostenere l'acquirente.
questo non so dirtelo, di sicuro il notaio  non va a fare i
sopralluoghi, prende per buona la piantina che gli mettono davanti.
Per la questione della certificazione energetica che è *obbligatoria*
- anche se per ora la normativa è incerta e varia da regione a regione
- il notaio può fare l'atto di vendita senza il certificato ma ti
informerà che sei obbligato ad averlo
se te le vuoi leggere, abbiamo delle faq sulla certificazione
energetica 
http://www.cafelab.it/certificazionergetica_faq.htm
fonti ordine degli architetti e ordine dei notai
ciao
__
Fabiocp
www.cafelab.it

sopralluoghi, prende per buona la piantina che gli mettono davanti.
Vi ringrazio ancora, nel frattempo il venditore ha ammesso l'irregolarita'
(taciutagli da che ha fatto i lavori in precedenza) e si e' attivato per
sanarla, alla fine si sta risolvendo tutto amichevolmente.
ciao
Claudio