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Titolo: Richiesta cifra spese amministrative dopo vendita alloggio, anche dopo conteggio finale richiesto dal notaio.

Ciao a tutti,
vorrei una opinione tecnica sulla seguente situazione.
In data 22/12 scorso vendo una casa.
quanche giorno prima chiedo amministratore conteggio della mia
situazione. Risulto a debito di 186.
faccio i miei controlli comunico che forse hanno fatto errore, e lo
avevano fatto.
Ricontrolla. Risulto a credito di 233.
Atto notarile, controllo documenti, l'acquirente mi salda il credito e
si chiude la vicenda.
Adesso dopo 4 mesi mi richiama lo studio e dice che nel conteggio
l'addetto si e' sbagliato e probabilmente ha fatto un + di troppo
sulla calcolatrice con un 210 di troppo.
per cui sti 210 mi chiede se glieli rido'.
Ora, e' chiaro che io non glieli voglio dare. Posso farlo dicendo
semplicemente non te li voglio dare e chi si e' visto si e' visto (io
ho conteggio su carta intestata, firmato, atto notarile dove e' stata
verificata la posizione).
Ma comunque mi piace anche essere civile quando possibile. E se ha
sbagliato la prima volta, come faccio a sapere che non stanno
sbagliando di nuovo. Da -183 a +233 non ci sono 210 ..... quindi boh?
Io ho chiesto loro tanto per cominiciare di farmi la richiesta con un
conteggio esaustivo, che mi dimostri che c'e' questo click in piu' da
spese preventivate e miei versamenti.
Altra cosa che chiederei e' il fatto io abbia pagato le spese
preventivate, tenuto la casa praticamente fino a fine anno (al di la'
del centrailizzato pagato ma di cui non usufruivo, valvole chiuse
ecc), 9 giorni non mia, e pero' a me non e' stato fornito nessun
conteggio delle spese REALI che ci sono state. Per cui magari da
questo potrebbe addirittura risultare che su quelle ero a credito.
da parte dello studio, che ammette essere uno sbaglio di studio, e'
giusta una richiesta tanto per provarci ma non ha nessun fondamento
amministrativo, contabile, legale ecc?
Al di la' dei ragionamenti precedenti, come direste, gentilmente e
motivatamente, che i soldi non glieli daro'?
Thanks per le opinioni e buona proseguimento a tutti

 Thanks per le opinioni e buona proseguimento a tutti.
   Ti devono fornire il consuntivo della gestione dell'esercizio in
   questione con la relativa ripartizione fra tutti i condomini ed
   il verbale assembleare con delibera di approvazione dello stesso.
   Ciao w

    Ciao w
ok, questo lo avevo in mente ma non formalizzato bene come hai detto
tu.
Da quello che mi pare di aver intracapito durante la telefonata per il
mio ex alloggio risulta che e' tutto ok e forse un minimo a credito.
Ammettiamo sia cosi', cioe' consuntivo, appovato, nessun debito,
nessun credito .....
L'unica cosa e' che loro hanno sbagliato a fare il conteggio,
l'acquirente mi ha dato una somma che sembra "contenente" una cifra di
210 dovuta al loro errore. Sembra. Chi lo sa?
Che gli posso dire, per essere gentile, perche' si rivolgano altrove
visto che hanno sbagliato loro?
Bye


   Si vi sono errori nei tuoi conteggi , questi devono necessariamente
   essere a discapito di altri, non ti pare ? Mi spiego meglio se per
   es. la tua gestione si è chiusa con un credito di 233 euro ed ora
   dopo un ricontrollo ( come è possibile, mi chiedo io, se la gestione
   è stata chiusa ed approvata dall'Ass.Cond.le ) risulta che questa
   cifra è di 200 euro, vuole dire che almeno un altro condomino risulta
   a credito di 33 euro.Devi verificare ciò, poi sarà a tuo insindacabile
   giudizio riparare o meno a tale errore dello Studio,il quale una volta
   approvato il bilancio consuntivo deve rispondere di eventuali errori.
   Ciao w

    Ciao w
Non so dire come e' la situazione, ho solo ricevuto una telefonata.
I conteggio me riguardanti sono fatti sulla base del preventivo
preparato ad inizio 2010. A fine dicembre hanno rifatto i conteggi su
quel preventivo, da cui risultava, in seconda battura, un credito di
233.
L'acquirente mi ha saldato al momento dell'atto e si e' chiusa li'.
Non e' un discorso di gestione, ma un errore che hanno fatto loro. La
gestione non e' stata nemmeno menzionata, se non in modo blando e da
cui mi pare di aver capito che la cifra preventivata e' stata
superiore, quindi alla fine nessuno si accorgerebbe di nulla.
ripeto la mia domanda: come faccio, gentilmente, a dire
all'amministratore che l'errore lo ha fatto lui e quindi se la deve
risolvere lui?
Gentilmente. Solo per lasciarci da amici ..... :-)
Magari con una frase tecnica del tipo che (ed io menzionerei una
fantomatica associazione che mi ha detto questo, like ass
amministratori, consumatori, proprietari, boh?) a posteriori di certe
date ed eventi le contabilita' sono chiuse e non si possono piu'
avanzare richieste.


   In questi casi non esiste nessuna frase "tecnica" i fatti vanno
   dimostrati....non basta una semplice telefonata.Se vuoi rispondere
   telefona dicendo che hai saldato tutte le tue competenze in base
   ai loro conteggi...che se la vedano con il nuovo proprietario.
   Ciao w

233.
le chiusure non si possono fare in base ai preventivi ma ai consuntivi.
E' chiaro per esempio che puoi preventivare il costo di un canone
e questo sara' preciso (esempio, pulizie, manutenzione programmata,
amministratore...) ma non le spese per esempio dei consumi, luce,
acqua condominiale, eventuali guasti... Il consuntivo serve appunto a
vedere quanti soldi effettivamente sono stati spesi e si chiudono i
conteggi. E' ovvio che le bollette dei consumi non ti arrivano il 31
del mese, ma alle volte arrivano anche un mese dopo o di piu'
(fatture trimestrali...) quindi il consuntivo reale non e' ovviamente
disponibile il giorno dopo ma dopo alcune settimane. Ed e' questo
ovviamente l'unico bilancio che fa fede per il saldo delle competenze.
alberto 

 non si possono piu' avanzare richieste.
La vaghezza delle sue spiegazioni lasci parte infinite ipotesi. Io mi 
limito solo a ricordare che il condominio non e' un "fornitore" del 
condomino. Tipicamente il rapporto "fornitore-cliente" e' tale per cui si 
arriva ad un punto del tipo:
"a  posteriori di certe date ed eventi le contabilita' sono chiuse e non 
si possono piu' avanzare richieste."
(ovviamente prescrizioni a parte, ma quello e' un'altro discorso e non mi 
pare che siano passati 5 anni da quello che lei descrive).
L'amministrazione del condominio e' invece una "gestione", ed il 
condomino e' il "socio" per conto del quale si fa la gestione. Percio' 
siamo in presenza di una "resconto contabile" di tipo "fluido", ovvero 
con puo' variare di mese in mese, man mano che arrivano nuove voci, 
oppure si riscontrano errore formali o aritmetici, le assemblee 
condominiali disfano o sostituiscono riparti e quote, etc.
Quindi non esiste il principio del "del rapporto chiuso". L'unico modo 
per "tentare di chiudere" con il condominio e' mettersi d'accordo con 
l'acquirente (o il venditore, se chi scrivesse e' l'acquirente) che si 
prenda carico d'ORA in poi' di ogni mena condominiale, cosa che in genere 
si fa al rogito. Pero' ...
Perche' "tentare di chiudere" ?
Disp.Att. Codice Civile Art. 63
Comma 2 - Chi subentra nei diritti di un condominio e obbligato, 
solidalmente con questo (Cod. Civ. 1292 e seguenti), al pagamento dei 
contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Come puo' vedere, se l'acquirente si rifiutasse, il venditore sarebbe 
nuovamente tirato in ballo, e viceversa. A libera scelta 
dell'amministratore (che in genere, se si stufa, si limite a scegliere la 
parte piu' solvibile (oppure il venditore, se ambedue solvibili), gli fa' 
pagare TUTTO e sara' poi chi ha pagato a litigare con l'altro referente 
quella proprieta').
Insomma, l'amministratore condominiale non ha il dovere ne' l'obbligo di 
farsi carico degli accordi contrattuali intervenuto tra acquirente e 
venditore, e puo' limitarsi a chiedere TUTTO al venditore (ovvio ... se 
ci pensa ...) e lasciare che sia lui a brigarsi con l'acquirente, 
sventolando il rogito ed i preliminari.
-- 
Roberto Deboni
[Messaggio Usenet via Tiscali su 
text.giganews.com
. Se leggete via Web il 
sottoscritto informa che non conosce o partecipa al sito/forum Web.]

 nuovamente tirato in ballo, e viceversa. A libera scelta
Comma 2 ... chi subentra ..... acquirente. Da dove risulta che il
venditore e' tirato in ballo?
Ma comunque non e' questo lo scenario che ho descritto, fornendo anche
i dettagli temporali della dinamica.
Non ci sono accordi e niente di strano. Semplicemente l'amministratore
ha commesso (sua ammissione) un errore di conteggio, documento
firmato, richiesto in sede di atto notarile. L'acquirente ha pagato al
venditore questo credito. venditore, che sono io.
La cosa non e' affatto complicata, semplicemente voglio una dicitura,
gentile, per scaricare la richiesta, che e' assolutamente
scaricabilissima in malomodo. Ma non voglio fare questo. Tutto qui.

 voglio fare questo. Tutto qui.
D'accordo: allora glielo scrivo "in chiaro". L'amministratore ha la 
scelta, come rappresentante del creditore, che sarebbe il condominio, di 
quale dei due debitori in solido andra' ad "aggredire". Normalmente, se 
ci sono conguagli, e l'acquirente comincia a reclamare, ha tutto 
l'interesse ad aggredire il venditore. Perche' ? Perche' con il venditore 
non avra', normalmente, piu' nulla a che fare. L'acquirente invece e' 
quello che lo voterebbe alla prossima assemblea condominiale.
In altre parole, il venditore ha tutto l'interesse di essere "gentile" e 
"cortese" nei confronti dell'amministratore, cercando di mediare con 
l'acquirente perche' "paghi eventuali conguagli".
Ricapitoliamo: se in fase di rogito e' stato indicato con precisione 
quali spese sono a carico del venditore e quali a carico dell'acquirente 
(non importa se la ripartizione e' "forfeitaria", come mi pare nel suo 
caso, oppure "aperta" nel senso che si stabilisce una data per il calcolo 
"proporzionale" della cifra annuale, che puo' variare anche dopo il 
rogito), il venditore ha buoni elementi per "rinfrescare" la memoria 
all'acquirente e dirgli di "non rompere", perche' altrimenti lo cita in 
giudizio se gli toccasse pagare ancora al condominio.
Invece nei confronti dell'amministratore, il venditore ha tutto 
l'interesse ad essere gentile, affabile, cortese ... perche' se 
l'amministratore gli manda un decreto ingiuntivo li tocca pagare e basta.
Chiaramente, per sommi capi; poi ci possono essere particolari (come la 
mancanza della consegna del rendiconto, l'avere dimenticato di convocare 
il venditore, etc.) di omissioni procedurali dell'amministratore che 
facciano saltare tutto il castello giuridico, esattamente come per ogni 
decreto ingiuntivo.
PS: ambasciator non porta pena ... le sto solo citando quello che credo 
di avere capito della giurisprudenza (in alcuni decenni di 
attivita' ... :-)


 ............
non so, e non voglio, fare commenti sul tema, non e' il mio campo.
So semplicemente che:
notaio fa una richiesta, necessaria, non opzionale. Senza questo NON
si fa atto.
Situazione contabile del venditore, alla data dell'atto.
Chi la dovrebbe fare secondo te? me la faccio io? Non credo proprio.
la situazione contabile dei condomini la ha lui, quindi deve
semplicemente fare un calcolo e solo una sua dichiarazione ha valore
uffciale. Il notaio accetterebbe una mia dichiarazione secondo te?
Se poi, in seguito, ci sono delle spese differenti che risultano da
consuntivo, questo e' altro discorso.
Ma lui e' tenuto eccome a dire, e scrivere se glielo chiedo, quale e'
la mia situazione ad oggi.
Nella gestione delle parti comuni l'amministratore non solo e' tenuto
a fare certe cose, ma di alcune, come da legislazione, ne risponde
anche in sede civile e/o penale.
Che poi pochi facciano valere questo e' altro discorso, ma anche
sull'articolo che hai citato c'e' responsabilita' di chi amministra,
reperibile dalla documentazione in rete appunto.
Grazie per le spiegazioni.


Secondo il mio parere l'amm ha sbagliato a dare dei numeri senza che il 
bilancio sia stato chiuso e approvato dall'assemblea. Io al suo posto 
non ti avrei fornito nessuna cifra. L'unica cosa che doveva fare era di 
dichiarare se al momento della vendita ci fossero delle morosità.
Ma poi alla fine non capisco il tuo atteggiamento. Il bilancio 
consuntivo è stato approvato? Sì? Be' allora prendi una copia fai due 
conti e vedi quello che ti spetta e quello che non ti spetta compreso 
l'eventuale conguaglio e paga visto che supponendo che la gestione 
coincida con l'anno solare, tutti costi sono praticamente a carico tuo e 
lascia stare quello che hai scritto nel contratto o quello che ti ha 
detto l'amm.
Gxis
Paolo

 lascia stare quello che hai scritto nel contratto
Qui invece tony ha le sue ragioni. Se, per fare un'esempio, ha concesso 
uno sconticino sul prezzo al rogito, in cambio della condizione di essere 
lasciato fuori dai residui condominiali ritengo suo diritto pretendere il 
rispetto degli accordi scritti. Il problema e' che forse tony se la 
prende con la persona sbagliata (l'amministratore) e non chi ha 
controfirmato l'accordo (l'acquirente).



Certo sempre in base agli accordi fatti con l'acquirente. ma comunque mi 
sembra che alla fine si parla di poche decine di euro o mi sbaglio??
Gxis
Paolo