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Titolo: proprietario moroso - - - appartamento venduto all'asta

Buongiorno,
ho il seguente problema al quale non riesco a trovare risposta:
Vivo in un condominio con negozi al piano terra e 6 appartamenti divisi in 3 
piani.
Il proprietario di un appartamento, moroso da 4 anni con le spese 
condominiali č fallito.
L'appartamento č stato messo all'asta.
L'importo di acquisto non copre le spese 'dovute' dal precedente 
proprietario.
Chi acquista deve pagare le spese condominiali degli ultimi 2 anni, ..e' 
corretto?
Da quando partono i 2 anni?
Dalla data di aggiudicazione all'asta?
E' proprio vero che le spese degli anni precedenti vanno divise tra i 
restanti proprietari?
I proprietari dei negozi sono compresi o esclusi?
Grazie mille a quanti potranno aiutarmi!
Diego


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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

 corretto?
Ciao,
a mio parere e' impossibile che tu possa comprare ad una asta fallimentare un bene gravato da debiti o altri obblighi(apparte 
contratti di affitto/usofrutto nel tuo esempio immobiliare),perche' sarebbe un cane che si morde la coda ,infatti in ogni caso 
compreresti ad un prezzo che sarebbe la differenza tra il valore dell'immobile e il valore dei debiti e forse anche minore visto le 
pratiche per estinguerli,tutti i debiti saranno saldati dal curatore fallimentare e non dai nuovi prorietari, e' a lui che dovete 
rivolgervi immediatamente per insinuarvi al passivo,probabilmente dovreste essere dei creditori privilegiati.
Giulia

 immobile dal Tribunale è lo compro libero da ogni precedente debito.


Buon pomeriggio Giulia,
grazie mille della tua risposta.
Il credito vantato dall'amministratore del condominio è stato inserito nella
procedura fallimentare.. ..il prezzo ricavato dalla vendita all'asta è stato
però talmente 'vantaggioso' che dei 4 creditori privilegiati (il condominio
era l'ultimo), solo il primo sarà soddisfatto. Quindi non avanzano soldi per
il condominio.
E' legalmente vero che i restanti proprietari devono pagare il debito 
accumulato
dal proprietario moroso?
grazie ancora dell'attenzione!
Diego


 dal proprietario moroso?
Purtroppo il condominio e' una piccola societa' e siete obbligati in solido verso i fornitori, probabilmente potreste tentare di non 
pagare,ma i creditori aggredirebbero quello che reputano piu' ricco di voi che a sua volta potra' in un secondo momento rifarsi su 
di voi, quindi a meno di non tentare di disfarsi dei vostri appartamenti o usufruttarli a moglie o parenti (la nuda proprieta' di 
persone giovani ha un valore pressoche'zero) vi conviene pagare,
il tutto ovviamente se il debito e' una frazione del valore del vostro immobile o delle proprieta' a voi intestate.
Giulia


Chiedo scusa per la domanda provocatoria, prima di citare normative e 
varie...tante volte il buon senso e la ragione spiegano da sè la situazione: 
se non le paga il condominio chi le paga? Il nuovo proprietario salda i due 
anni passati (es. 2000? a fronte di 5 anni 5000? per fare cifra tonda: in 
pratica ci sono 3000? scoperti). La prima domanda è questa: se sono 
"scoperti" è perchè qualcuno li ha pagati (se l'amministratore ha messo a 
bilancio le spese già pagate come dovrebbe aver fatto usando il criterio di 
cassa). Diversamente sono stati addebitati in attesa di pagamento (scelta 
corretta se si usa il criterio della competenza). Nel primo caso vuol dire 
che il creditore di quel debito è già il condominio, nel secondo qualche 
fornitore che aspetta di essere pagato (anche se è difficile, 5 anni son 
tanti).
Nel primo caso la risposta è semplice: o li anticipa l'amministratore, non 
vedo però un motivo da parte dell'amministratore che lo possa portare a 
prendersi un tal rischio o non vi pagherà bollette e varie se non avrà i 
soldi; in pratica il condominio stesso o li ripaga o si troverà chiusa 
acqua, luce, ecc per via dei mancati pagamenti e porterà ad azioni legali da 
parte dei creditori. Nel secondo caso un fornitore qualsiasi che non vedrà 
il pagamneto del suo lavoro farà causa al condominio pignorando una 
proprietà a caso (del più abbiente presumibilmente). In pratica la 
situazione è analoga per cui di fatto quel debito pregresso tocca al 
condominio purtroppo. Ci sono avvocati che sostengono che il dovere di 
solidarietà non esista ecc ecc ma questo non cambia minimamente la 
situazione. Per cui la risposta è sì...purtroppo questo debito tocca pagarlo 
al Condominio che ci avrà credo rimesso anche le spese legali per portare 
alla vendita all'asta dell'immobile, anticipando così di parecchio tempo 
l'azione che avrebbero prima o poi promosso gli altri creditori, col 
risultato che se non avesse fatto le pratiche di pignoramento il condominio 
si sarebbe trovato magari non 5 ma 10 o 15 anni di "scopertura" facendo 
ovviamente lievitare il debito.
Tale "spesa" va ripartita secondo i millesimi di proprietà secondo me per 
cui tutte le unità che ne possiedono sono tenute a pagarle.
Spero di esserti stato utile.
RR

 cui tutte le unità che ne possiedono sono tenute a pagarle.
Quindi anche i negozi sottostanti sono tenuti a pagare.. o vale solo per gli
appartamenti?
I miei dubbi erano: a) in quali casi eredi o parenti prossimi del 
proprietario
moroso concorrano al pagamento del debito? b) perchè un proprietario
che ha sempre pagato deve accollarsi i debiti altrui?
Il proprietario moroso ora ha un'auto nuova a rate e vive in affitto.. e 
vive
sereno senza voltarsi indietro.. mentre gli altri corretti si trovano 15.000 
euro
da pagare..
L'appartamento è andato all'asta la settimana scorsa. L'offerta 
aggiudicataria
soddisfa appena il 1° creditore, non lasciando niente per il condominio
(4° creditore).  Mi sa che mi conviene rassegnarmi..
Grazie ancora dell'attenzione,
Diego


Buongiorno RR,
chiara esposizione e quoto nella quasi totalità.
Non mi è chiara solo una cosa, riporto la tua frase:
"se non le paga il condominio chi le paga? Il nuovo proprietario salda i due
anni passati"
questa affermazione credo sia vera solo se il nuovo proprietario acquista
l'immobile dal privato, diverso invece se acquista dal Tribunale.
Chi acquista dal tribunale dal momento che salda l'immobile, lui ha già
pagato per avere un immobile libero da ogni debito pregresso lasciato dal
vecchio proprietario verso il condominio compresi gli ultimi 2 anni di
gestione. Non possono ricadere su di lui nuovamente anche gli ultimi 2 anni,
lui ha saldato per avere un immobile libero da debiti.
Credo sia compito dell'amministratore inserire nella procedura fallimentare,
anche con procedura tardiva, il debito di gestione condominiale lasciato dal
pignorato degli ultimi 2 anni.
Poi posso capire che per l'Amministratore sia più conveniente e facile
chiederli al nuovo proprietario... avendo la facile approvazione
dell'assemblea condominiale, ma ripeto chei acquista dal tribunale acquista
un immobile libero da ogni debito pregresso alla sua entrata in possesso.
Diverso è invece se il pignorato, ha lasciato debiti verso il condominio in
forma privata e non derivanti dalla gestione condominiale, ovviamente questi
debiti anche se a conoscenza dell'Amministratore possono NON essere a
conoscenza del curatore fallimentare, non documentabili e non inseribili
nella procedura fallimentare.... e qua sono guai.
Le mie affermazioni sono discutibili e accetto pareri contrastanti, non sono
un amministratore, ho solamente acquistato un immobile dal Tribunale, e ci
sono passato un anno fa da tutta questa incasinata procedura :-)
Buona giornata
marco


 debito accumulato dal proprietario moroso?
Immagino che per tutto il tempo in cui il condomino non ha pagato gli 
altri condomini abbiano ripianato il debito per portare il bilancio in 
pareggio ed il debito sia stato riportato all'anno successivo.
Se dalla procedura fallimentare arriverà qualche pagamento verrà 
considerata nel bilancio dell'anno e coprirà in tutto od in parte il 
debito.  Saranno poi i condomini a decidere se estinguere quanto 
rimane in un anno solo o diluirla il più anni.
Ciao
Giovanni
-- 
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   it stops working when you open Windows.
   Registered Linux user #337974  < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 il condominio.
Il condominio si presenta con due tipologie di credito:
a) spese prima della dichiarazione di fallimento: vanno a finire in 
chirografo e si pagano con i resti (e vanno "insinuate").
b) spese dopo la dichiarazione di fallimento: si tratta di spese della 
procedura e vanno pagato (come la parcella del curatore fallimentare e 
le spese del tribunale) prima di qualsiasi creditore privilegiato.
Percio', se le spese degli ultimi due anni sono state comunicate al 
giudice delegato, esse sono state probabilmente pagate fino all'ultimo 
euro. Il problema e' che il giorno dell'asta ci sono ancora le spese del 
rendiconto da chiudere ... e quella vanno a finire diritte sulle tasche 
dell'acquirente (salvo disposizione contraria esplicita del giudice 
delegato).
R.L.Deboni

 fallimentare.
"DEVE" ? E' utile (per avere i soldi), non c'e' obbligo.
Io non conosco il suo caso, ma so per certo che se la procedura non ha 
soldi ha sufficienza (e mi pare strano, perche' le spese condominiali 
correnti durante il fallimento, sono pagate prima delle banche, prima 
dei creditori privilegiati, ...), l'acquirente deve rispondere per la 
differenza.
R.L.Deboni