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Titolo: Caso di condominio parziale

Ciao, mi riallaccio al posto con titolo "Spese box" per confrontarmi su 
un caso che sto trattando in questi giorni....
 
 
Condominio di 20 unità nella cui area cortiliva comprende un piccolo 
fabbricato costituito al piano terra da 4 garages ed al piano primo 
dall'appartamento del custode.
 
In caso di lavori di ristrutturazione che interessano il solo fabbricato 
distaccato come è corretto procedere per le votazioni e successivamente 
per le ripatrizioni delle spese?
 
A mio modo di vedere l'appartamento del custode deve essere considerato 
come una qualsiasi unità immobiliare in "multiproprietà", ovvero solo 
una testa partecipa alla votazione.
In questo caso, dove i proprietari sono tutti i condomini, occorre 
preventivamente deliberare a maggioranza qual'è il volere del condominio 
rispetto all'argomento in questione, poi successivamente procedere ad 
un'ulteriore votazione a cui prendono parte i proprietari dei 4 garages 
e un delegato che rappresenta il condominio.
 
Vostre considerazioni in merito?
 
Al.Ba.

 Al.Ba.
 
 
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 Non sono molto convinto. Di che lavori si sta parlando?
 
Per il momento non c'è un caso specifico, io mi sto portando avanti 
nell'eventualità che in futuro ci fosse bisogno.
 
A titolo di esempio possiamo ipotizzare un intervento di 
ristrutturazione per adeguare sismicamente il corpo di fabbrica.
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Il 01/09/2020 13:03, Cordy ha scritto:

Il mio ragionamento deriva dal fatto che, in caso di una unità 
immobiliare cointestata (per esempio) a tre fratelli in assemblea ne 
partecipa solo uno e solo uno vota.
Trasportando questo principio all'appartamento del custode, la cui 
comproprietà è riconducibile a tutti i condomini, anche in tal caso in 
assemblea può votare solo una testa.
 
Nel caso dei tre fratelli mi vien da dire che "sono fatti loro"..... si 
presenta in assemblea uno dei tre e se gli altri non sono d'accordo poi 
litigano tra di loro.....
 
Ma nel caso di un bene intestato a tutti i condomini ritengo che occorra 
arrivare preventivamente ad una maggioranza, poi procedere con la 
votazione del condominio parziale

 preventiva.
 
 
Premesso che ne so quanto te, sia chiaro.
 
L'idea di una "votazione preventiva", in rappresentanza di tutto il 
condominio, mi suscita molte perplessità.
 
Ragioniamo insieme. Primo aspetto: le "teste", cioé il voto capitario.
 
Le teste sono teste, non hanno nulla a che vedere con le unità 
immobiliari (UI nel seguito, per brevità).
 
Le "teste", secondo il codice civile (c.c. nel seguito) sono da calcolare 
in ragione di una solo nel caso di una comunione proprietaria di una UI.
 
Il classico caso del papà che muore e lascia la UI in eredità ad "n" 
figli (o meno drammaticamente dei coniugi in regime di comunione dei 
beni).
Che hanno diritto, per ciò che riguarda il condominio, ad *un* solo voto, 
non ad "n" voti. Anzi: uno solo, in rappresentanza di tutti gli altri, ha 
diritto di partecipare all'Assemblea. Probabilmente tu pensi che 
l'alloggio del portiere sia in regime di comunione, ma NON è così.
 
 
E' in regime di condominio.
 
Che ha regole sue, a volte integrate per analogia da quelle sulla 
comunione, ma non sempre.
la UI del portiere, imho, non ha teste.
 
Parliamo ora dei millesimi.
L'UI del portiere non dovrebbe avere millesimi: ne ha? Se si, 
evidentemente, non sono "di proprietà", ma "di uso", con ciò intendendo 
che servono a dividere le spese. La proprietà infatti è del condominio, 
di TUTTO il condominio E (questa è la buona notizia!) LE QUOTE 
MILLESIMALI GIA' COMPRENDONO (o dovrebbero comprendere) l'alloggio del 
portiere.
Quindi, ogni lavoro al pezzo di condominio in questione, va trattato come 
se fosse un lavoro a tutto il condominio, da un punto di vista 
millesimale. Perché l'alloggio del portiere, di fatto, è di tutto il 
condominio. Poi, potremo ragionare in modo differenziato se ci sono casi 
particolari (come il lastrico solare), ma sono da valutare caso per caso. 
In generale, direi che la situazione dovrebbe essere quella che ho 
indicato. Mi incuriosisce la situazione delle tabelle millesimali 
originali: che cosa aveva previsto l'originario proprietario unico? Ed il 
regolamento condominiale ("contrattuale", sai cosa intendo)?
 
-- 
Ciao! Stefano


La questione è appastanza complessa e anche piuttosto atipica, infatti 
nelle mie ricerche non ho trovato nulla di analogo o simile.....
 
Ti rispondo partendo dalla fine.
Il regolamento contrattuale non cita nulla a riguardo e le tabelle sono 
limitate ai millesimi generali e alla tabella scale.
L'unico riferimento che si fa all'alloggio del custode riguarda la 
ripartizione delle spese e indica che saranno divise sulla base dei 
millesimi generali.
Questo per me non è esaustivo in quanto la cassazione si è già 
ampiamente espressa sul fatto che un condominio parziale risulta tale 
anche se non è espressamnete dichiarato in atti.
 
Concordo con te sul discorso delle teste in assemblea però rimango 
dell'idea che un'eventuale votazione deve differenziarsi altrimenti 
verrebbe meno il concetto stesso di condominio parziale.
 
Se ho interpretato bene il tuo pensiero tu ritieni che eventuali 
decisioni inerenti a tale corpo di fabbrica debbano essere prese dalla 
totalità dell'assemblea in quanto l'appartamento del custode è un bene 
condominiale. Correggimi se ho interpretato male.
Io però non lo ritengo corretto in quanto si verificherebbe il caso in 
cui per un fabbricato composto da 5 UI ci potrebbero essere 20 teste 
votanti, e la cosa non è possibile.
 
In questo caso io vedo la la gestione della votazione più simile al 
supercondominio, dove un delegato rappresenta tutti i condomini di una 
determinata UI.
 
Temo che la questione sarà piuttosto lunga ed articolata, non escludo di 
proporre in assemblea di avvalersi di una consulenza legale pro veritate.
 
Al.Ba.

determinata UI.
 
Sbagliato. In questo modo il delegato sarà in possesso di un potere di voto 
su una argomentazione fittizia.
Ciò che potrà emergere in sede di discussione non ne viene data in realtà la 
possibilità di esprimere la propria opinione ai reali aventi diritto, cioè i 
condomini.
Una assemblea generale per cui per quel particolare punto all'ordine del 
giorno l'espressione della maggioranza dovrà valere una sola testa.
 
Gi 
 
 
-- 
Questa email è stata esaminata alla ricerca di virus da AVG.
http://www.avg.com
 
 

 Al.Ba.
 
 
Ti offro un'esemplificazione del mio pensiero. C'è da rifare il tetto, 
perché l'alloggio del portiere fa la muffa. Si segue il tuo criterio. I 4 
dei box prevalgono e non si fa niente. I 20 proprietari dell'alloggio del 
portiere se la pigliano in saccoccia. E' giusto? IMHO, no.
 
 
-- 
Ciao! Stefano


Ammetto di essermi spiegato in modo non troppo chiaro......
Non intendevo di trattare la questione come supercondominio ma proponevo 
un'analogia intendendo che in questo caso l'intero condominio, in 
qualità di proprietario dell'appartamento del custode, nella specifica 
delibera dovrebbe espirimere un solo voto.
 
Al.Ba.

 
 
Il tuo ragionamento è logico ma vale anche con esempio contrario.....
I quattro proprietari dei box vogliono adeguare sismicamente il 
fabbricato (o fare un qualunque intervento di ristrutturazione 
importante), l'alloggio del portiere prevale e i 4 lo prendono in 
saccoccia. È giusto? IMHO, no.
 
 
Come dicevo la questione è tutt'altro che semplice e credo che alla fine 
la "soluzione" giuridica alla vicenda sarà sensibilmente diversa da come 
tutti la immaginiamo.....
 
Al.Ba.

 tutti la immaginiamo.....
 
 
Mah. Non vedo una "soluzione giuridica facile", ad una questione così. 
Anche una consulenza legale secondo me lascia un po' il tempo che trova. 
Converrebbe trovare una soluzione condivisa da tutti, parlandone con 
calma, senza ricorrere a terzi.
Se poi a qualcuno non sta bene, la impugna innanzi un giudice, si va in 
giudizio ed alla fine si fa quello che dice il giudice, senza più dubbi. 
Costoso, ma la giustizia serve a quello.
La consulenza legale pro veritate potrebbe comunque essere impugnata e 
portarvi davanti ad un giudice, senza nessun beneficio aggiuntivo in 
particolare: il giudice non credo che la prenderebbe in considerazione.
Certo: tu professionalmente te ne chiami fuori...
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 Anche questo non mi pare corretto.
 
Mi auto-rispondo per rimarcare un concetto. Che in un ambito simile mi 
pare importante. A volte sembra che per poter introdurre il concetto di 
"condominio parziale" basti un diverso grado di fruizione di un bene o 
servizio condominiale. Non è così. E non è nemmeno corretto il concetto 
di introdurre ad ogni minimo lavoretto un'applicazione del 1123 cc. Lo 
riporto qui sotto, con i miei commenti fra []:
 
Comma 1: Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento 
delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi 
nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza 
sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della 
proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. [il salvo diversa 
convenzione indica la necessità, prima di applicare questo articolo, di 
applicare il regolamento condominiale predisposto dall'originario unico 
proprietario od atti assembleari adottati con le maggioranze di legge; 
cioè la norma non è inderogabile]
 
Comma 2: Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura 
diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può 
farne. [qui nasce il concetto di condominio parziale; come sai, l'uso che 
può  farne ognuno prevale sul concetto dell'uso che concretamente ognuno 
ne fa!].
 
Comma 3: Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, 
opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le 
spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di 
condomini che ne trae utilità. [E qui siamo nel cuore del problema. Chi 
trae utilità da eventuali lavori fatti in favore dell'alloggio del 
custode? TUTTI i condomini, che quindi hanno TUTTI eguale diritto di 
voto, non uno solo in rappresentanza di tutti, secondo me].
 
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano


Ciò che tu affermi lo condivido ma mi rimangono delle zone d'ombra....
 
Confrontarsi su aspetti complessi tramite questo canale ha dei limiti 
che tutti conosciamo, il primo tra tutti è che l'autore del posto (io, 
nella fattispecie) conosce (abbastanza) bene la situazione perchè la 
vive personalmente, mentra tutti gli altri devono crearsi il proprio 
modello mentale sulla base delle descrizioni per poi corruirvi sopra il 
proprio ragionamento. :-)
 
Nella realtà della specifica situazione i problemi nascono proprio 
perchè non c'è accordo tra i vari condomini.
La consulenza legale la vedo come uno strumento per cercare di allineare 
un po' le posizioni troppo distanti dalla realtà.....
 
 
 
 
 
 

dovrebbe espirimere un solo voto.
 
Assolutamente si!


 un po' le posizioni troppo distanti dalla realtà.....
 
Ah, ma questo è il non detto (ma è facile comprendere che è un 
sottinteso) di tutti i quesiti su questo ng.
Pazzi e sfoghi a parte, of course.
 
Le due parti come rappresentano le proprie ragioni? Due o più, se è il 
caso.
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 Gi
 
 
Assolutamente no! Il condominio (nella sua qualità di proprietario 
dell'alloggio del portiere) non è un condomino, ma rimane sempre l'intero 
condominIo! :-)
 
 
-- 
Ciao! Stefano

condominIo! :-)
 
Forse ho fatto confusione nell'esprimere la mia opinione.
E' ovvio che il proprietario dell'alloggio in discorso è l'intero condominio 
e, l'intero condominio, ne discute quando necessita in una regolare 
assemblea. Le decisioni inerenti, come per il resto, vengono prese con le 
maggioranze previste. E sino a qui ho raccontato al fornello come si scalda 
l'acqua.
Ma se il predetto alloggio, attenzione come ipotizzato, è parte anche di un 
altro complesso identificato come supercondominio, non possono essere 40 
teste contro 4. In questo caso il condominio proprietario conterà uno.
 
Nel contempo però, avevo anche sottolineato la stortura di delegare la 
partecipazione all'eventuale assemblea di supercondominio ad un soggetto che 
rappresentasse la proprietà, cioè i 40. Proprio perché si potrebbe 
verificare la necessità di discutere un aspetto che la proprietà, i 40, non 
avevano previsto e quindi non discusso e non votato.
 
Cordialità
