Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: credito vecchio amministratore

sta per avvenire il passaggio di consegne fra il vecchio
amministratore e il nuovo, di recente eletto.
Il vecchio amministratore ha un disavanzo di cassa di circa 1600 euro
a causa di alcuni condomini morosi.
Il nuovo amministratore si ripropone di 
1. "certificare le regolarita' dei documenti contabili nel verbale di
passaggio di consegne, dando cosi' strumenti al collega per
un'eventuale azione nei confronti del condominio ,nel caso le sue
richieste non ottengano a suo avviso soddisfazione"
2. garantire al collega un privilegio per la liquidazione del vantato
credito - fermo restando la disponibilita' di cassa - dando la
priorita' di pagamento alle sole spese correnti per utenze elettriche
e idriche"
Mi potete spiegare se si tratta di normale agire, o di eccessiva
generosita' che va a discapito dei condomini che hanno sempre pagato
regolarmente ?
Grazie
Duilio Foschi

regolarmente ?
L'amministratore non puo' essere generoso. Deve rendere
conto all'assemblea condominiale, ed e' essa che semmai,
se acconsente (tramite approvazione dei vari sunti .. pre/cons),
ad essere generosa.
L'amministratore cerca di tutelare, per quanto possibile (si
suppone), gli interessi del suo collega, perche' nella
stessa situazione spera nello stesso trattamento (lupo non
mangia lupo).
Se il motivo per cui il vecchio amministratore e' stato
rimpiazzato ha origine economiche, forse e' il caso che
i condomini dissenzienti chiariscono la loro posizione,
altrimenti pagano.
Se invece il vecchio amministratore ha semplicemente
dato le dimissioni, non capisco in cosa consiste la
generosita'. I soldi gli sono dovuti.
Ci sono dei condomini che pensano che gli amministratori
abbiano autonomi finanziaria come una banca. Ci sono
condomini che non sono capaci di fare le addizioni (cioe'
che se l'amministratore ha dieci condominii ed ogni condominio
gli deve 1000 euro a casa mia fa un totale di 10.000 euro e
chi e' che c'e' gli ha ?). E fin qui voglio solo appellarmi al
buonsenso.
Per i condomini che invece se ne' fregano del buonsenso,
allora passiamo alla legge. Per la legge voi siete in societa'.
Non siete ognuno per conto vostro. E se uno dei vostri soci
non paga, sono c...zi vostri, non dell'amministratore.
Quindi anche se pagate regolarmente le vostre rate, chi
pensate vada a coprire il buco di cassa, in caso che la
morosita' diventi definitiva ? Avete indovinate, proprio voi!
Se questo non vi piace, sciogliete la societa, vendendo
il vostro appartamento.
Nella vita ogni rosa ha le sue spine. Comperare un'appartamento
in un condominio costa decisamente meno che avere lo
stesso appartamento su un terreno proprio (a seconda delle
zone il prezzo puo' essere dal doppio a dieci o cento volte).
Ma il risparmio che segue dall'acquisto collettivo (in un
condominio) porta anche un prezzo. Ed il prezzo e' quello
che siete in balia dei vostri soci, se non si comportano bene.
Il povero amministratore, invece, se non ha corresponsabilita',
per esempio per non avere eseguito i suoi doveri di esattore,
e' un terzo rispetto al condominio.
Questa domanda e' l'ennesima riprova del consiglio:
voi amministratori - NON ANTICIPATE MAI SOLDI VOSTRI .
I condomini sono tanti e la probabilita' statistica di avere 
tra di essi degli str...zi e' altamente significativa.
E' questo thread vuole rispondere anche ai condomini che
brontolano quando l'amministratore chiede un fondo cassa.
Cioe', non solo l'amministratore non e' tenuto ad anticipare
soldi per i condomini, anche se la maggior parte e' pagante,
ma se lo fa, lo fa a suo rischio e pericolo, perche' con il cavolo,
che al consuntivo gli restituiscono i soldi pronta cassa.
E' vero che ci sono amministratori che abusano dei soldi
nel fondo cassa, ma sono molti di piu' i condomini che abusano
di amministratori che hanno paura di perdere l'incarico (questa
e' un'altra faccia della medaglia di cui non si scrive), pagando
molto in ritardo, costringendo l'amministratore "pauroso" ad
anticipare i soldi anche per un'anno intero, pur di non scocciare
tali condomini. Tali amministratori "pecora" mi fanno pena, ma
non hanno la mia simpatia perche' ci rovinano il mercato
(mi sono gia' sentito dire: "che cafone che e' lei, solo perche'
e' tre volte che la mando via senza versare la rata, lei mi
minaccia di decreto ingiuntivo, negli altri condomini non mi e'
mai successo, sono una persona per bene, io!!!", gia', dice Lui :-|).
Il condomino ha il dovere di pagare prima della scadenza
la rata, ed il diritto di controllare che vengano spesi correttamente.
Per quelli proprio duri, ...
Art. 1292 Nozione della solidarietà
L'obbligazione e in solido quando più debitori sono obbligati tutti
per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere
costretto all'adempimento per la totalità e l'adempimento da parte di
uno libera gli altri; oppure quando tra più creditori ciascuno ha
diritto di chiedere l'adempimento dell'intera obbligazione e
l'adempimento conseguito da uno di essi libera il debitore verso
tutti icreditori. 
Art. 1293 Modalità varie dei singoli rapporti
La solidarietà non è esclusa dal fatto che i singoli debitori siano
tenuti ciascuno con modalità diverse, o il debitore comune sia tenuto
con modalità diverse di fronte ai singoli creditori. 
Art. 1294 Solidarietà tra condebitori
I condebitori sono tenuti in solido, se dalla legge o dal titolo non
risulta diversamente (441, 443, 752, 754, 961, 1314, 1408, 1682,
1944, 1948, 2150, 2268, 2304, 2513, 2670). 
Per chi non avesse capito, l'ultimo articolo vuol dire:
"quando c'e' un debito in comune fra piu' persone, se
la legge non dice nulla in proposito, tale debito e' sempre
da considerarsi IN SOLIDO", infatti:
Cass.11 novembre 1971, n.3235
Mentre nei rapporti interni fra i singoli condomini le spese comuni
vanno ripartite pro quota ai sensi dell'art.1123 cc ed in base alle
norme de regolamento condominiale, nei confronti dei TERZI i
condomini sono responsabili solidalmente, per le obbligazioni
contratte dal condominio nel comune interesse, in base
all'art.1294 cc, che sancisce il principio della solidarieta' fra
debitori, se dalla legge o dal titolo non risulti diversamente.
Conclusione, chi paga regolarmente tutte le quote, se ad
un terzo sono dovuti soldi, puo' essere costretto a pagare
un'altra volta ancora. Naturalmente ha poi il diritto di farsi
rimborsare dal condomino renitente.
Pekilan

 Pekilan
complimenti ottima interpretazione
mi trovi perfettamente concorde
purtroppo le leggi del mercato sono quelle che sono....
e se vuoi lavorare spesso devi divenire una finanziaria....
altrimenti i costi aziendali per i solleciti se non espressamente
riconosciuti come compenso sono perdite superiori agli interessi per le
somme anticipate.
il problema è che non sono ben definite come spese da compensare a parte,
tutte le operazioni eccedenti la normale amministrazione
pertanto se per motivi di mercato si fa' un preventivo onnicomprensivo
conviene anticipare le piccole somme piuttosto che effettuare i solleciti e
passare direttamente ai D.I. superato un certo periodo, in quanto quelli li
pagano all'avvocato e non gravano sui costi aziendali.
certo se si può converrebbe prevedere delle indennità punitive di mora ma
difficilmente i signori condomini approvano tali punti contando sulla
"CASSA" personale dell'amministratore
salvo poi a lamentarsi se sono tra i pochi a pagare regolarmente
(preferirebbero anche loro sfruttare il portafoglio dell'amministratore)
ci sono stati condomini in cui i signori condomini approvavano in sede di
bilancio che il compenso dell'amministratore sarebbe stato pagato a
esercizio chiuso ed approvato, quindi intanto lavori e poi l'anno venturo
vedrai i soldi ... forse ....  se tutti pagano ovviamente.
del resto o mangi questa minestra ........
si sente in questi casi fortemente l'assenza di un albo che tuteli questa
forma di schiavismo del mercato.

io ho posto una precisa domanda, ma mi sembra di non avere avuto
risposta, tranne una lunga e sentita esternazione sulle difficolta'
del lavoro di amministratore.
Posso esprimere tutta la mia solidarieta', ma possiamo tornare alla
mia domanda iniziale, per favore ? 
Grazie
Duilio Foschi

mia domanda iniziale, per favore ? 
La domanda era questa ?
"Mi potete spiegare se si tratta di normale agire, o di eccessiva
"generosita' che va a discapito dei condomini che hanno sempre pagato
"regolarmente ?
Se era questa, ti ho dato non una, ma piu' risposte,
a seconda dei vari punti di vista. Da quella del condomino
che paga, da quella del condomino che non paga,
da quella dell'amministratore, a quel del legale.
Infatti la tua e' una domanda cosi' generica nella sua
sostanza che le possibili risposte includono
anche l'ampio campo delle opinioni che,
di norma dipendono dalle situazioni in cui
ci si trova.
Se volevi sapere qualcosa di diverso  o piu' preciso,
riformula diversamente la domanda e proviamo
a rispondere ... :-)
Pekilan

Pekilan,
ti sono molto grato per la tua disponibilita', ma non trovo risposta
ai miei quesiti.
Quindi riformulo i miei dubbi.
SCENARIO:
1. l'amministratore e' stato cambiato
2. il vecchio amministratore vanta soldi a causa della morosita' di 2
condomini
Il nuovo amministratore si ripropone di 
3. "certificare le regolarita' dei documenti contabili nel verbale di
passaggio di consegne, dando cosi' strumenti al collega per
un'eventuale azione nei confronti del condominio ,nel caso le sue
richieste non ottengano a suo avviso soddisfazione"
4. garantire al collega un privilegio per la liquidazione del vantato
credito - fermo restando la disponibilita' di cassa - dando la
priorita' di pagamento alle sole spese correnti per utenze elettriche
e idriche"
DOMANDA:
il nuovo amministratore potrebbe adottare scelte diverse ?
P.esempio una o piu' delle seguenti:
a. daro' i soldi al vecchio amministratore quando riusciro' a
recuperare le somme dei condomini morosi
b. che il vecchio amministratore (o meglio il suo avvocato) recuperi
direttamente la somma che per sua incuria o imperizia non e' ancora
riuscito a recuperare
c. risarciro' il vecchio amministratore con i tempi e i modi dettatimi
dall'assemblea
d. nel frattempo, non certifico e non garantisco nessun privilegio al
collega
Mi occorre un si' o un no dal punto di vista legale e - idealmente - i
pro e i contro di ciascuna scelta.
Grazie
Duilio Foschi

 Duilio Foschi

collega
Se invece la tua domanda riguarda
quella che chiami "certificazione", cioe' se e'
giusto che l'amministratore nuovo "rilasci"
una dichiarazione che anche lui "crede"
nel credito vantato, qui dovresti chiarire un po'
meglio i termini del tuo problema.
Se intendi dire che, anche se conscio che
il vecchio amministratore ha ragione, il
nuovo amministratore, nel nome di un meglio
non definito "interesse del condominio"
debba essere "omertoso", non so risponderti.
Non ho ben chiaro fino a dove deve
arrivare la "diligenza" dell'amministratore.
La mia morale mi dice che "se so
che un terzo va pagato, perche' ha
rispettato gli impegni, lo dichiaro anche contro
l'interesse del debitore che rappresento"
ma non so se la giurisprudenza appoggia
la mia morale.
Gira e rigira, intrepretando liberamente le tue
domande, mi sembra che forse  quello che vuoi
sapere e':
"posso impedire, o fargliela pagare al nuovo
amministratore, se fa un favore/cortesia al vecchio
amministratore ?"
Se non contestate l'esistenza di tale credito,
la risposta e' NO!
Pekilan

>il precedente amministratore vanta un credito e stop...
ok, questa e' la risposta che cercavo.
Grazie
Duilio

amministratore ?"
non sono cosi' cattivo.
Voglio solo essere sicuro che il nuovo amministratore non favorisca
indebitamente il vecchio.
Grazie
Duilio