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Titolo: Parti comuni ad uso esclusivo e posto auto.

Ciao a tutti,
ennesimo casino da risolvere:
 
palazzina da 5 appartamenti, ogni appartamento ha un'area delle parti 
comuni ad uso esclusivo e fin qui tutto bene.
Nuova proprietaria, chiude il garage per farci una tavernetta, tutto in 
regola ma la geometra dice che è obbligatorio avere, in questo caso, un 
posto auto;
La parte comune ad uso esclusivo della nuova proprietaria è adiacente il 
suo ex garage e, come tutti noi con le nostre parti, la usa come posto auto;
La geometra ha accatastato i 10 m2 del suo posto auto nella sua area ad 
uso esclusivo, per millesimi ad ogni appartamento della palazzina, così 
ci siamo trovati un aumento della rendita catastale per una zona3 
cat.C/6 Classe 1 (posto auto scoperto).
Non so se sia regolare o giusto o cosa, voi cosa ne pensate?
Io, nella mia ignoranza, credevo che le parti comuni non andassero 
accatastate alle proprietà, infatti tutte le altre non lo sono.
Inoltre, se ci troviamo una parte accatastata significa che la 
proprietaria non ha più l'uso esclusivo di quell'area?
 
Nei prossimi giorni andiamo dalla geometra per capire cosa sia successo, 
nel frattempo vorrei arrivare da lei con qualcosa di sicuro da dire, mi 
aiutate?
 
Grazie come sempre :-)
 
 
 
 
 
 
 
-- 
Saluti da Drizzt.
 
 
www.agidone.altervista.org
 
http://www.tappezzeriagraziella.com/
 
MAI PIU' OPEL IN VITA MIA!!!!


che è giusto se ha anche effettuato la variazione del garage da C/6 ad 
A/3 abitazione ovvero ha separato l'unica unità immobiliare C/6 garage 
che comprendeva appunto il garage e la sua area esclusiva nelle due oggi 
risultanti; credo che tutti i vs garage siano appunto accatastati con la 
relativa area di pertinenza esclusiva; prova a controllare la tua 
planimetria catastale

 planimetria catastale
 
 
Lei si, ha aggiornato il catasto come dici tu.
Noi invece non abbiamo mai avuto la nostra parte ad uso esclusivo 
accatastata e ora ci troviamo i suoi 10m2 accatastati quindi qualcuno si 
lamenta perchè dovrà pagare più imu anche se lei si è offerta di pagare 
le differenze.
Quindi immagino che il fatto che le nostre aree comuni ad uso esclusivo 
non siano censite al catasto sia un anomalia che lei, facendo quei 
lavori ha dovuto regolarizzare.


  comuni ad uso esclusivo e fin qui tutto bene. Nuova proprietaria,
 
Perdona, ma sarà "tutto bene" per te. Io, non ci ho capito nulla.
Parti comuni ad uso esclusivo è una definizione quanto meno strana.
 
Parliamo di cose certe. Il rogito di vendita del tuo immobile, come 
qualifica le parti in questione?
Mi spiego meglio.
Di solito, tu comperi un immobile (ad esempio un appartamento) e non ne 
hai soltanto l'uso esclusivo, ma anche la proprietà.
Assieme al TUO immobile, viene la proprietà condivisa delle parti comuni 
ed accessorie (necessariamente, le due cose sono inscindibili).
Su queste parti comuni, puoi ottenere l'uso esclusivo. Ma la proprietà 
rimane comune pro indiviso. Quindi, perdonami, ma delle due l'una:
- o la nuova proprietaria si è accatastata l'uso di un bene non suo...
- o la parte in questione non era in comune proprietà. MA l'uso era in 
comune, disciplinato con accordi fra i proprietari.
 
Prova, usando questa mia terminologia e tenendo ben distinti i concetti 
di uso e proprietà, a chiarire la situazione della nuova proprietaria e 
di tutti gli altri.
 
Ciao!
-- 
Stefano


Dunque, il costruttore, nell'atto di vendita, ha assegnato ad ogni 
appartamento un'area comune in uso esclusivo e perpetuo, tali aree sono 
indicate nel disegno della palazzina.
Fin'ora, nelle nostre visure catastali, c'erano solo gli appartamenti e 
i garage, quindi un A/3 Cl.2 e un C/6 cl.2
La nuova proprietaria ha eliminato il garage facendone una tavernetta, 
quindi il suo C/6 cl.2 è passato al A/3 cl.2.
La geometra ha detto che, eliminando il garage, era obbligatorio avere 
un posto auto, tale posto auto, fino ad ora, era sulla sua parte comune 
in uso esclusivo (come anche noi utilizziamo le nostre parti comuni ad 
uso esclusivo per posto auto).
Per regolarizzare il posto auto ha dovuto farci firmare a tutti noi per 
dare il permesso, essendo comunque parte comune (e qui già ho dei dubbi 
sulla regolarità visto l'uso esclusivo) e ha dovuto censire tale area di 
10m2 accatastandola, per i vari millesimi, a tutti gli appartamenti così 
ci siamo trovati l'area di 10m2 divisa per millesimi come C/6 cl.1.
Leggendo le varie sentenze della corte suprema, si evince che, se la 
suddivisione di parti comuni in uso esclusivo sono fatte nel primo atto 
di vendita dal costruttore sono da ritenersi ad uso esclusivo perpetuo e 
già qui la geometra, secondo me sbagliando, dice che comunque ogni 
proprietario potrebbe usufruire della zona altrui, alla faccia del uso 
esclusivo.
Quindi il mio dubbio è se si poteva fare tutto in maniera diversa, senza 
dover accatastare l'area a tutti i proprietari.
Non che sia una grossa fetta, la mia rendita catastale è aumentata di 28 
euro e sembra che anche gli altri abbiano la stessa quota nonostante i 
diversi millesimi, però qualcuno che affitta e deve pagare l'IMU si 
lamenta che probabilmente dovrà pagare di più, anche se la nuova 
proprietaria si è offerta di pagare la differenza.
Insomma, o la geometra ha fatto un casino o ha fatto la cosa giusta, 
questo vorrei capire, sia io che la nuova proprietaria.
 
Spero di aver spiegato bene :-)


 la mia rendita catastale è aumentata di 28 euro
 
Lei avra' pensato: ma poverina, per 28 euro non andra' certamente
a farci un bidone. Giusto ?
 
Non ha considerato come la cosa si presenta dal lato della
furbetta/incompetente (sono valide ambedue le ipotesi ...):
 
28 x 4 = 96 euro ... risparmiate ogni anno (o il corretto
valore millesimale).
Mi sembra abbastanza per cui qualcuno cerchi di tirare un
bidone.
 
...snip...
 

dare il permesso, essendo comunque parte comune (e qui già ho dei dubbi
 
Cioè, avete ceduto la parte comune?
 
Se la parte è/era comune perché mai la signora l'ha fatta sua? Soprattutto 
perché poteva averne uso esclusivo per almeno 99 anni? Il perpetuo 
difficilmente esiste.
 
Sono semplici curiosità, un giudizio credibile lo lascio a Cordy e/o a chi 
ne sa veramente.
 
Gi 
 
 
---
Questa email è stata esaminata alla ricerca di virus da AVG.
http://www.avg.com
 
 

 
 
 
Sono curiosità anche mie e spero che la geometra me le spieghi bene.


vero?
 
Si fa presto a verificare in Comune se esiste una legge/regolamento che 
imponga questo obbligo.
Ma prendiamo per buono, in fondo si suppone che il/la geometra si sia 
documentato/ta, la signora aveva già la disponibilità in uso esclusivo e a 
tempo indeterminato di un'area adibita a posto auto; oltretutto, suppongo, 
è/era tutto scritto e sancito su ogni rogito.
Quale senso e pro di tutta l'operazione? Ad ogni modo ribadisco che non mi 
acchiappo molto con gli azzeccagarbugli e i loro commi, quindi è meglio che 
mi ritiri in buon ordine e me stia alla finestra ad ascoltare opinioni più 
competenti.



Si. In primis ringrazio Gi per l'apprezzamento, che non merito. Questa 
non è materia per me, ma per un legale od un notaio.
Provo a fare qualche commento, per aiutare, senza peraltro essere 
particolarmente pratico della materia.
1. Sicuramente, la geometra ha fatto un bel casino! E non solo lei, 
temo. Mi chiedo in catasto, ultimamente, chi ci lavora... ma veniamo al 
dunque.
2. va vivisezionato il documento che vi è stato fatto firmare. A mio 
modo si configura come un vero e proprio rogito, stipulato senza però 
rispettare le formalità di legge (ipotizzo anche una possibile evasione 
di imposte di registro e bollo, collettiva?). In pratica, la 
collettività condominiale ha ceduto l'uso di ognuno in favore di un 
singolo, che peraltro, da quel che scrivi, già era disciplinato per 
regolamento condominiale unanimemente approvato.
3. A mia memoria, un posto auto non è accatastabile, non essendo una 
costruzione, ma un'area, temporaneamente adibita ad uno specifico 
utilizzo. Il terreno è e rimane terreno. Se poi ci parcheggi su un'auto, 
lo fai se il proprietario del terreno lo ritiene un uso ammissibile. E 
non solo lui: comunque, un posto auto dev'essere pavimentato e 
raccogliere le piovane convogliandole in un separatore di oli e grassi, 
per evitare inquinamenti dei suoli. Giusto per fare un esempio.
 
Di qui, un consiglio: verificate se proprio tutti hanno firmato. Se 
anche solo un proprietario non ha firmato, l'atto è nullo.
E: una possibile via d'uscita è ripetere la stessa operazione per tutte 
le aree. Fiscalmente è svantaggioso, ma rimetterebbe in pari le cose.
 
Per finire: la promessa della nuova proprietaria di pagare eventuali 
differenze va adeguatamente verbalizzata, al minimo con una scrittura 
privata che impegni lei ed i suoi aventi causa (eredi, successivi 
proprietari, ecc.), a scanso di grosse discussioni future.
 
Insomma: serve un legale. E pure bravo, secondo me.
 
Ciao!
-- 
Stefano

 Ciao!
 
 
 
 
un bel casino, speriamo si possa mettere a posto.


già di suo uso anche se condominiale.
 
Altolà! Come puoi intestarti una cosa che non è tua?
Non confondere la proprietà (condominiale) con l'uso esclusivo (singolo).


 un bel casino, speriamo si possa mettere a posto.
 
Con la buona volontà si sistema tutto.
 
 
Ciao!
-- 
Stefano

ha truffato) o l'uso (e va stabilito un corrispettivo).
 
Mi piacerebbe vederlo nei fatti, l'accatastamento dell'uso; sarebbe un 
unicum.
Da aggiornare il codice.


 Da aggiornare il codice.
 
L'OP ha scritto:
 
"Per regolarizzare il posto auto ha dovuto farci firmare
a tutti noi per dare il permesso, ..."
 
Sarebbe interessante leggere cosa hanno firmato, per
capirci qualcosa.
 
E sarebbe interessante confrontare la descrizione catastale
prima della modifica e dopo la modifica.
 
 

 
 
 
Dunque, devo scusarmi per alcune informazioni errate che ho dato, ora 
sono andato a vedere bene le copie di quello che abbiamo firmato e non 
riguarda il posto auto ma una casettina in legno da montare nella sua 
area cortilizia ad uso esclusivo, quindi la firma non c'entra nulla col 
posto auto, chiedo umilmente scusa ma è successo anno scorso e ho 
confuso le cose.
Guardando la mappa della palazzina e vedendo le parti assegnate e dove 
ha fatto il posto auto forse si chiarisce un po.
 
https://photos.app.goo.gl/x6e8c69TV8NitPGJ6
 
 
 
<Continuo a non capire, scusa. PRIMA della geometra, non era <accatastata?
 
 
Sulle nostre visure catastali c'erano solo appartamento A/3 e garage 
C/6, ora ci troviamo i 10m2 del parcheggio che userà lei.
Se guardate la mappa che ho linkato, lei ha l'appartamento 2 e l'area 
del parcheggio è condivisa con l'appartamento 3.
Ho letto che i posti auto vanno accatastati perchè generano reddito, è 
posso anche essere d'accordo, ma a chi vanno accatastati?
 
 
 
 
 
<E la geometra, che cosa ha accatastato? Proprietà o uso? Accatastare 
<l'uso mi sembra... beh, meglio che non lo scriva!
 
 
i 10m2 della zona del parcheggio che userà lei, ma la geometra ha anche 
detto che tale parcheggio potrà essere utilizzato da tutti.
 
Abbiate pazienza, cosa caspita devo dire alla geometra quando andremo a 
chiedere lumi?


 rimessa, ma è CHIUSO.
 
 
i 10m2 sono accatastati come C/6 Classe 1 quindi dovrebbe essere un 
posto auto scoperto, oppure potrebbe anche essere la casettina in legno 
da giardino che ha montato?
 
 
A questo punto meglio che aspetto di andare dalla geometra per capire 
bene poi decidere se strozzarla o pagarle da bere.


 da giardino che ha montato?
 
Ma che posto scoperto! Il C/6 e' la classica autorimessa! Ecco
l'elenco:
 
Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
 
I casi sono due: o l'autorimessa e' priva di serratura e quindi
potete parcheggiare anche voi, quando volete, oppure vi sta
fregando alla grande due volte:
 
a) vi sta pagando pro-quote le sue imposte
b) si sta preparando ad usucapire una proprieta' condominiale
 
La a) serve a non indurvi in sospetto riguardo alla b)
 

 
 
si ma la classe 1 identifica un posto auto scoperto.


 
 
 
aggiungo che da visura catastale è indicato come "unità afferenti 
edificate su area di corte"


 
 
quindi è la casetta costruita sulla corte, come poi l'abbiano 
accatastata dice poco: la categoria catastale è proposta dalla parte, 
quindi la geometra può anche scrivere C/6 anzichè A/3, compito del 
catasto è poi rettificare e, se del caso, segnalare l'anomalia a Comune 
ed Ordine professionale
 
normalmente la classe 1° la si attribuisce ai posti auto scoperti ma 
questo non significa che non possa essere attribuita anche ad un garage 
particolarmente brutto o piccolo o basso o quel che volete


mi dispiace ma dell'uso il catasto ne tiene traccia, non per niente 
esiste la definizione "usuario"


beh, la casetta è una di quelle da giardino e non mi sembra arrivi a 10m2.
Inoltre nella nuova mappa c'è solo il disegno del posto auto e non della 
casetta.
 
Comunque la settimana prossima abbiamo appuntamento con la geometra, 
vediamo cosa salta fuori.


 si ma la classe 1 identifica un posto auto scoperto.
 
Ha un link alla tabella ?
In base alle descrizioni che ho io, non c'e' il posto auto
scoperto. Del resto sarebbe assurdo tassare un pezzo di
asfalto come se fosse un immobile.
 


secondo la legge, il posto auto scoperto genera reddito quindi va 
accatastato, basta googolare un po, ci sono miriade di post nei vari 
forum tecnici che indicano con C/6 cl.1 il posto auto scoperto :-)
 
uno a caso:
 
http://www.prontoingegnere.it/accatastamento-posti-auto/
 


 
http://www.prontoingegnere.it/accatastamento-posti-auto/
 
 
"In tempi *recentissimi* il Comune e l’Agenzia delle Entrate stanno
tentando di far emergere il mancato censimento in Catasto dei posti
auto nelle aree cortilizie condominiali. L’accatastamento dei parcheggi
all’interno dei cortili è obbligatorio; in difetto, può provvedervi la
stessa Agenzia addebitando al condominio i relativi costi, le sanzioni
pecuniarie e il recupero delle tasse pregresse."
 
Ho capito, siamo alla follia tributaria, tutto per tassare
ulteriormente.
 
Prima hanno fatto una legge che obbligava ad un certo numero di
posti auto per edificio. Ed ora li tassano.
 
"La procedura di accatastamento prevede che l’area cortilizia
condominiale venga suddivisa e ciascun posto auto accatastato."
 
"Dette aree producono un reddito nello stato in cui si trovano e
costituiscono parte del complesso immobiliare, e pertanto possono
considerarsi distinte unità immobiliari urbane; di tali unità è
necessario determinare la rendita catastale."
 
L'assurdita' logica:
 
Un pezzo di asfalto una *distinta* *unità* immobiliare !!!
 
Mi ricorda la scemenza dei "condomini minimi" come "vista" dalla
Agenzia delle Entrate, in completo spregio di una consolidata
giurisprudenza. Insomma, se la fanno e se la raccontano,
creando confusione. Mi pare una specie di TOSAP sulla proprieta'
privata.
 
Alla luce di queste informazioni, allora, grazie allo zelo della
vostra condomina, ognuno si e' visto affibbiare il proprio posto
auto e quindi l'imposta che state pagando vi spetta individualmente.
 
L'unica soluzione, mi pare di capire, e' quella di cancellare tutte
le "esclusivita'" catastali e rendere il parcheggio era comune,
delegando ad un rigido regolamento condominiale ogni abuso.
 


non esiste tabella ma solo gazzetta ufficiale n° 229 del 30/09/1991 con 
la quale sono state pubblicate le varie tariffe di estimo delle unità 
immobiliari;
 
per i posti auto scoperti vedasi
CIRCOLARE MINISTERO DELLE FINANZE 21 NOVEMBRE 1975, N. 3B/2182
(D.G. N.C.E.U. ) DPR 26ott1972 N 650 ART.15 ISCRIZIONE IN CATASTO DELLE 
AREE SCOPERTE E DEI LASTRICI SOLARI
 
http://www.geolive.org/guide/procedure-e-metodologie/docfa/posti-auto-scoperti-11030/
 

 
 
 
 
Praticamente, se hai visto la planimetria che ho postato, è impossibile 
farlo, ogni area ad uso esclusivo ha un suo ingresso, sarebbe assurdo 
che quelli dall'altra parte andassero a parcheggiare nel suo posto.
Vediamo cosa ci dirà la geometra, che continua a dire che l'uso 
esclusivo non conta nulla.


 da giardino che ha montato?
 
E' la casettina da giardino, non certo il posto auto scoperto.
Io l'ho definita "baracca", perché questa è la definizione legale. E, 
per quanto carina (ora, ne riparliamo fra qualche anno...), di una 
baracca si tratta.
E' da accatastare, lo confermo. C/6: posto chiuso. C/7: posto coperto ma 
aperto, cioè tettoia o similari.
 
In pratica, avete contratto una servitù perpetua su terreno 
condominiale, firmando in modo unanime l'atto?
 
Mi chiedo se si tratta di una scrittura privata, un rogito o che cosa 
d'altro. Ed il suo contenuto. Ad esempio, in caso di nuova tassazione, 
chi paga? Viene chiaramente specificato? Anche in caso di cessione? E se 
arriva una sanzione? L'atto è stato registrato? Ne avete gli estremi di 
registrazione?
 
 
Ciao!
-- 
Stefano

 Ciao!
 
 
 
dunque, guardando le dimensioni sembra essere il posto auto scoperto che 
è esattamente 5x2mt mentre la casetta porta attrezzi è più piccola.
Abbiamo firmato una richiesta di poter montare la casetta e fare il 
posto auto in corte comune (come la chiama lei) e comunque sono due aree 
in uso esclusivo suo (come invece nega la geometra), comunque niente 
notaio o altro, la richiesta era compilata con i nostri dati e documenti 
e richiedeva, appunto, di poter fare quella cose, ne ho fatta anche copia.
La geometra continua a sostenere che chiunque del palazzo potrebbe 
parcheggiare li o usare la casetta attrezzi, io invece sostengo che, 
avendo l'uso esclusivo perpetuo, tali aree le può utilizzare solo lei, 
nel rispetto delle altre zone ad uso esclusivo e delle parti comuni.
 
In questi giorni andiamo dalla geometra e vediamo cosa salta fuori, 
spero di convincerla che l'uso esclusivo e perpetuo esiste.


 
 
 
Siamo andati e la geometra ha confermato che si tratta del posto auto 
scoperto.
L'unico modo per evitare di averlo anche noi nella nostra visura 
catastale e che lei acquisti quell'area da noi.
Immagino che si debba pagare anche la TARI su quel posto auto oppure la 
deve pagare chi ne usufruisce come uso esclusivo?
 
Ho letto un po di regole e c'è da uscirne pazzi, ma come si fa ad essere 
in regola al 100% con tutte quelle regole?
Ogni tanto se ne inventano una nuova per spillare soldi ai cittadini, 
ora ditemi, un posto auto scoperto, che rifiuti genera.


 in regola al 100% con tutte quelle regole?
 
 
“Moltissime sono le leggi, quando lo stato è corrotto”
(Corruptissima re publica plurimae leges)
Annales, Tacito, libro III, 27
 
;) come vedi, si sapeva già da "qualche" anno.
 
Ciao!
-- 
Stefano