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Titolo: Problema di vicinato con l'amministratore

Un mio amico geometra mi ha raccontato tempo fa di una tipologia di 
modifiche che si sta diffondendo. Più di recente un altro amico mi ha 
raccontato che tale situazione gli è capitata.
Tenderei a pensare a uno stratagemma nelle ristrutturazioni degli 
appartamenti.
 
Uno stabile signorile con portiere, ma in mano a un c di vostro collega, 
che nel giro di alcuni anni 'per adeguare l'edificio a obblighi di 
legge' incide notevolmente sulla sua estetica. Resta il fatto che esso è 
tuttora considerabile 'signorile'.
 
Un giorno un tizio separa un appartamento in tre, cambiandone l'assetto 
e moltissimo il pavimento privato (molto più bello). Non apre alcuna 
porta aggiuntiva su spazi comuni (non è autorizzabile) e quindi non li 
modifica, ma lasciando la porta sempre aperta risulta aggiunto un nuovo 
pianerottolo privato, diverso e di una bellezza sgargiante.
 
I vicini pre-esistenti, da tre grandi appartamenti per piano, si 
ritrovano a cinque, con tre mini-suite di lusso, che anche portano molte 
più persone (snob) a utilizzare l'ascensore e il piccolo pianerottolo 
condominiale. I pre-esistenti, pagando le spese a millesimi, spendono 
peraltro molto più dei piccoli appartamenti.
 
Anche rifacendo il pianerottolo condominiale non è possibile avere un 
adeguamento estetico, dato che la nuova parte privata è morfologicamente 
differente; pertanto le dimore pre-esistenti sembrano irrimediabilmente 
più brutte e i proprietari fanno pessima figura anche con gli ospiti: 
uno direbbe quei palazzi abitati da vecchi, che non spendono una lira; 
invece è tutto il contrario.
 
A mio modo di vedere non è una questione tra privati anche se ci sono 
state tensioni, ma l'amministratore dovrebbe risolvere il problema 
facendo atti formali (raccomandate A/R), dato che l'art.1122 del codice 
civile dice che il condomino non può fare negli spazi pubblici e privati 
opere che rechino pregiudizio al decoro dell'edificio.
 
Una cosa mi lascia un pò interdetto: la corrente per illuminare il 
pianerottolo privato di tre condomini aggiuntivi dovrebbe esser pagata 
da tutti i nuovi, o dal condominio? Non si evince l'esistenza di un 
contatore comune, a meno che non sia in uno dei tre appartamenti. 
L'amministratore è tenuto a verificare che non si siano attaccati alla 
corrente del condominio?  Se il condominio pagasse la corrente del 
pianerottolo privato, magari col consenso dell'amministratore, di fatto 
questo avrebbe una destinazione 'condominiale' e, se non ne contesta 
l'incompatibilità estetica, la si accetta.
 
Direi al mio amico di chiedere all'amministratore copia delle 
comunicazioni formali (raccomandate A/R, o PEC) fatte per risolvere la 
questione, in mancanza delle quali, il mio amico se la prenderebbe in 
saccoccia.
 
 

 saccoccia.
 
Primo: quale e' la questione ? Luce ? Decoro ? Uso servizi comuni ?
 
Per esempio, la questione ascensore: l'assemblea condominiale
puo' stabilire l'introduzione di un sistema a tessera
elettronica che fa ripartire le spese dell'ascensore in
proporzione al suo uso.
 
Di norma (quando le famiglie sono di tipologia "omogenea")
la disposizione che tiene conto dei piani e' abbastanza
equa nel mediare la ripartizione in base all'uso.
 
Il problema nasce quando da una parte abbiamo una famiglia
numerosa verso un abitante solitario. Esiste una certa
cultura per cui all'abitante solitario si pretende si faccia
carico di quota parte delle spese della famiglia numerosa
(da dove viene questo ragionare ?), ma non cio' non e'
codificato nella legge.
 
In ogni caso, con maggioranza dei 500 millesimi, si puo'
modificare la ripartizione spese, deliberando di
installare un sistema a tessere, per cui ogni utilizzo
viene contato individualmente per poi ripartire la
parte delle spese relative ai consumi (elettricita'
e manutenzione parti usuranti) in proporzione all'utilizzo
fatto. Il problema e' che gli estranei dovrebbero
salire a piedi (e questo in un palazzo signorile
puo' non essere desiderato) salvo un residente non
scenda per accompagnare il visitatore. Ma d'altra
parte la servitu' (cioe' operai, venditori porta-a-porta,
installatori e manutentori, etc.) possono anche
fare le scale a piedi (grin ...).
 
Tra l'altro il sistema a tessere permette di attivare
subito la misura del blocco dell'uso del servizio da
parte dei condomini morosi, come previsto dal nuovo
codice (senza autorizzazione assembleare). Credo sia
un forte deterrente verso i morosi che non abitino ai
piani bassi.
 
Peraltro, sarebbe un incentivo per non usare l'ascensore
inutilmente, con vantaggio, prima di tutto per la propria
salute (fare le scale ogni giorno, salvo rari casi medici,
fa bene alla propria salute) e oggi giorno e' anche
pregnante la questione del risparmio energetico.

Trovo molto interessante ciò che lei ha scritto e pieno di spunti, salvo 
i tratti in cui si sofferma a esprimere giudizi anche marcati, che 
rasentano il personale sulle mie considerazioni, o il mio modo di 
valutare le cose.
 
Sono considerazioni superflue, che stonano con la sua ammirevole coltura 
giuridica.
 
E' legittimo anche dire cose sbagliate, così come fraintendere quello 
che è stato scritto, ma è evidente che il reiterato intercalare 
determinate considerazioni è di ostacolo a un tranquillo dialogo, che 
comunque non serve dato i molti spunti che lei ha fornito.
 
Mi dolgo che sarebbe stato cortese da parte mia, interloquire e chiarire 
le tante questioni proposte.
 
 
Grazie e buona serata.
 

 saccoccia.
 
Fate rifare le tabelle millesimali.
 

 Fate rifare le tabelle millesimali.
 
Se lo spazio privato è rimasto invariato a che pro?
A meno che non si paghino alcune spese ad appartamento e ora ce ne sono 
3 al posto di uno.
 
Controllerei bene invece il discorso luce condominiale nel pianerottolo 
privato, se viene utilizzata si tratta, se non ricordo male, di 
approprizione indebita.
Giangi
 

 3 al posto di uno.
 
Le tabelle millesimali rispecchiano il valore della proprietà e non la 
metratura.

 opere che rechino pregiudizio al decoro dell'edificio.
 
Non ho francamente capito molto di tutta la tua spiegazione. In 
particolare, non riesco a capire che cosa intendi per "pianerottolo 
privato" e "pianerottolo comune", ma è un limite mio.
Invito te ed il tuo amico a riflettere su un fatto: per unanime 
interpretazione giurisprudenziale (cioé, in tutte le sentenze) per "decoro 
architettonico" non si intende la decorosità, quanto la decorazione. Cioè, 
nelle parti comuni non è consentito cambiare, se non all'unanimità dei 
partecipanti al condominio, la decorazione delle parti *comuni*.
Se, al momento della separazione dall'originario unico proprietario, in 
due o più frazioni, cioé al momento in cui si è venuta a creare, ipso 
facto, un condominio, è stato approvato anche un regolamento condominiale, 
occorre innanzi tutto verificare se sul punto dice qualcosa. E cosa, 
evidentemente. Se non ne parlasse, non esiste alcuna limitazione sui 
diritti dei singoli proprietari sulle parti di loro proprietà esclusiva, 
ad eccezione, come già sai, ad atti che possano compromettere la 
stabilità, il decoro architettonico, ecc. ecc.
Boh. Se provi a farmi capire un pochino di più... magari si riesce ad 
essere di maggiore aiuto.
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 la decorazione delle parti *comuni*.
 
Hanno tolto una porta. Una porta e' una decorazione? Certamente hanno
rotto la simmetria del piano.
 
 
 
 
-- 
"Le Mondine" Fan Club
 
 


Non voglio contraddirti ma rispecchiano "anche il valore".
Lasciamo perdere il caso di divisione, se ci sono 2 appartamenti uguali 
in un condominio: uno fatiscente e uno lussuoso non è che si va a vedere 
il valore per stabilire i millesimi.
Il caso di divisione è un poco più "delicato".
Giangi

 rotto la simmetria del piano.
 
Che avessero proprio tolto la porta non l'avevo capito.
In effetti è brutto, bastava lasciare la porta originale con la sola 
maniglia senza serratura per non scontentare nessuno.
Giangi
 

 
 
No, non è diventata parte del pianerottolo comune.
Si può discutere sulla decisione di eliminare la porta principale.
 
Gi

 No, non è diventata parte del pianerottolo comune.
 
Forse mi sono spiegato male, intendevo dire che, eliminando la porta, è 
come se fosse diventata parte del pianerottolo perchè è aperto e 
direttamente comunicante con esso.
Ovvio che è ancora proprietà privata ma "a vista".
Giangi
 

 
 
Intendevo dire che, altrettanto ovviamente, non può quindi dare adito a 
nessuna contestazione; salvo appunto l'eliminazione della porta che, a 
mio parere, doveva essere stata comunicata preventivamente 
all'assemblea. E in quella sede eventualmente contestata come 
alterazione del contesto comune; magari conscarsi risultati.
Gi

 Si può discutere sulla decisione di eliminare la porta principale.
 
Gli inquilini dei tre miniappartamenti avrebbero dovuto varcare due
porte consecutive in un metro e mezzo, immagino i moccoli quando
entrano col sacchetto della spesa.
 
Magari la porta originale puo' essere modificata con una doppia
cerniera, come le porte del saloon. Basta spingere e si aprono,
indipendentemente se uno sta entrando o uscendo.


 il valore per stabilire i millesimi.
 
E non è questo il caso.
 


Forse io parlo un italiano diverso dal vostro, ma: togliere una porta è, a 
tutti gli effetti, un alterare il decoro architettonico di un palazzo. Se 
c'è e viene lasciata aperta, più o meno intenzionalmente, diventa 
discutibile (io l'avevo capita così), ma se non c'è proprio, caspita! VA 
RIMESSA. E va rimessa *identica* a quella che c'era prima od almeno a 
quelle presenti sullo stesso pianerottolo.
Che cosa è un decoro? Il disegno di una facciata è fatto anche dei suoi 
particolari di decoro, la posizione e misura di porte e finestre, il loro 
colore, la tipologia dei materiali usati.
In linea teorica non si potrebbe montare nemmeno una porta blindata al 
posto di una porta in normale legno, a meno di non coprirla con un 
pannello identico alla porta pre-esistente, per dire.
 
Quindi: in un caso così, secondo me, c'è stata violazione del decoro 
architettonico (interno, se ho ben compreso). La maggioranza necessaria 
per l'approvazione di una violazione così è l'unanimità dei partecipanti 
al condominio (i cosidetti mille millesimi, insomma).
Vedo gli estremi per un ricorso innanzi al giudice di pace, anche nel caso 
in cui l'assemblea avesse autorizzato una modifica così concepita a 
maggioranza.
 
Questo è il mio punto di vista sulla questione.
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 
 
Lo condivido.
Tant'è che il mio"...non può dare adito a nessuna contestazione" era 
riferito all'ingresso interno in quanto proprietà privata.
Aggiungevo anche un "...salvo l'eliminazione della porta..." con cui poi 
non mi sono espresso chiaramente.
 
E' evidente che mi sono espresso in malo modo; l'età comincia a giocarmi 
dei brutti scherzi.
 
Gi

Grazie per le risposte.
 
Ho letto tutto e alla fine corrisponde al senso del quesito.
Spero di essere altrettanto abile nel riportare i vostri punti di vista 
in modo corretto.
Buona serata.
 


L'italiano è una lingua bastarda come poche. Un po' che chi ci ascolta ha 
i suoi interessi, un po' che la nostra è una lingua dalle mille sfumature, 
l'anacoluto o l'incomprensione, spesso assolutamente involontari, sono 
facilissimi. Quindi, consiglio sempre, in casi come questo, di ascoltare 
sempre gli interlocutori con la massima attenzione ed esprimersi con la 
massima diplomazia, senza pensare di avere la verità in tasca.
Non risolve i problemi magicamente, ma aiuta molto a risolverli.
Insomma: consiglio un approccio dialogante.
Aggiungo che le facciate possono essere tanto esterne al palazzo, quanto 
interne. Insomma: non è che ogni piano sceglie di pitturare con un colore 
diverso la sua rampa di scale, no?
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 diverso la sua rampa di scale, no?
 
E perche' no ?
 
Posso immaginarmi numerosi soluzioni esteticamente molto piu'
gradevoli dell'attuale scelta da casermone della tinta unica.
Ma e' riservata ai condomini altolocati, non a quelli "popolari"
di fatto o di mentalita' che sia.


Alt. Se il discorso è: è più bello... beh, si sa, ad ognuno piace una cosa 
diversa. Il punto che sollevo è un altro: deve essere come da originario 
disegno architettonico. Quindi, se in origine le scale erano 
un'arlecchinata, dovranno continuare ad essere la medesima arlecchinata, 
fino a quando i 1000/1000 dei proprietari decideranno altrimenti. Ma se 
erano (come accade di solito) di colore, schema di verniciatura ed aspetto 
delle superfici simili fra tutti i piani, beh, così dovrà essere anche con 
i rifacimenti futuri. Si vorrà fare una scala stile arlecchino? Sfumata 
progressivamente dal basso verso l'alto? A pois? Possibile, una volta 
trovato un accordo di tutti i partecipanti al condominio, nessuno escluso.
Per quella che è la mia esperienza professionale: auguri!
 
 
-- 
Ciao! Stefano