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Titolo: millesimi appartamento frazionato

Un condomino all'ultimo piano ha frazionato il suo appartamento in due e i millesimi del primo se li sono divisi fra i due con il benestare dell'amministratore.
E' regolare? In molti riteniamo di no per il maggior consumo e la maggior usura che ci sarà dell'ascensore, energia elettrica,.....
Che ne dite?
 

 Il valore di una certa area dell'edificio non cambia in funzione del suo utilizzo.
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 elettrica,..... Che ne dite?
 
Se il criterio fosse il consumo o la maggior usura, allora si dovrebbe
considerare un criterio di ripartizione delle spese dell'ascensore,
oltre che in base all'altezza di piano, anche sul numero di persone
abitanti per ogni appartamento. Ma la legge non prevede questo.
 
Vediamo la lettera della legge:
 
Art. 1123 - Ripartizione delle spese.
Comma 1 - Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento
delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi
nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza
sono sostenute dai condomini in misura *proporzionale* al *valore* della
proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
 
Ora e' notorio a tutti che due appartamenti separati hanno un valore
maggiore di un appartamento unico, quindi viene ovvio che tutta la
tabella di ripartizioni andrebbe modificata.
 
Corollario: questo naturalmente significa che nel calcolo della tabella
millesimale, utilizzare una banale ripartizione proporzionale in base
alla semplice superficie di ogni proprieta' sarebbe, in principio
(salvo altri che criteri che ne aumentano il valore, come trovarsi
all'ultimo piano), punitivo nei confronti degli appartamenti piu' ampi.
 
Anzi, un modo per controllare la serieta' con cui siano state stilate le
tabelle condominiali lo potete verificare semplicemente, qualora
esistano appartamenti suddivisi in presenza di appartamenti unitari,
sulla stessa colonna, quindi sicuramente di superficie totale identica,
sommando i millesimi degli appartamenti piccoli: se risultano identici
a quelli del corrispondente appartamento grosso, allora non ci siamo.
 
Attenzione pero' a non considerare nella valutazione del valore condizioni
accessorie che si riferiscano piu' che altro alla gestione da parte del
proprietario, infatti al comma 2 dell'art.68 delle Disp.Att. leggiamo:
 
"Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto
del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione
di ciascuna unità immobiliare."
 
Quindi se un proprietario e' riuscito ad ottenere un affitto molto alto
(o basso) oppure l'appartamento e' superaccessoriato (dalla porta blindata
al condizionatore, etc.) oppure e' tenuto molto bene (o molto male) questi
fattori non devono essere considerati nello stilare la tabella millesimale.
 
 
Altra questione e' quella invece di ottenere un rifacimento diverso
della tabella condominiale rispetto all'operato. Infatti il diritto di
rivolgersi al giudice scatta solo (art.69 Disp.Att.)
 
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in
conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di
incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di
un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo
condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo
alla variazione.
 
Insomma, se non interviene la sensibilita' degli attori la modifica oppure
la volonta' assembleare, tocchera' rassegnarsi.

> utilizzo.
 
Non e' una mera questione di utilizzo (lei si riferisce
all'art.68 comma 2 ?), ma bensi' occorre considerare l'art.69
 
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in
conseguenza di ...omissis... incremento o diminuzione delle unità
immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale
dell'unità immobiliare anche di un solo condomino ... omissis ...
 
La suddivisione di un appartamento in due, corrisponde al caso di un
"incremento delle unita' immobiliari".

 "incremento delle unita' immobiliari".
 
Come al solito interpreti a modo tuo il CC e solo per polemica.
 
Non voglio seguirti su questa strada ma solo focalizzare che l'art. 69 
si riferisce "alle mutate condizioni dell'edificio" e che anche se vi è 
un "incremento delle unità immobiliari" il valore globale della porzione 
di piano che occupano non viene variato.
 
Si, devono essere riviste le tabelle millesimali ma solo nel senso che 
la quota millesimale deve essere ripartita fra le due nuove unità ma è 
solo un'operazione contabile visto che il secondo comma dell'art. 68 
dice che non si deve tener conto del valore locatizio dei miglioramenti 
e dello stato di manutenzione e che l'amministratore potrebbe 
semplicemente suddividere le spese fra i due comproprietari.
 
Anche se il valore dei due nuovi appartamenti fosse più alto del valore 
precedente, per applicare quanto hai scritto occorre dimostrare che la 
somma dei valori delle nuove quote è variato più del venti per cento 
rispetto al vecchio valore.


 rispetto al vecchio valore.
 
Che e' quello che ho scritto:
 
"Altra questione e' quella invece di ottenere un rifacimento diverso
della tabella condominiale rispetto all'operato."
 
dove dopo avere citato la legge chiudo con:
 
"Insomma, se non interviene la sensibilita' degli attori la modifica oppure
la volonta' assembleare, tocchera' rassegnarsi."
 
Traduzione, il vincolo del 20% interviene solo se siamo in presenza di
cafoni e prepotenti, ma quando si tratta di gentildonne/uomini, che abbiano
ben compreso lo spirito della legge, non hanno bisogno di essere
"spintonati" da un giudice (che come giustamente ricordato, si scomoda
solo se lo "sgarro" e' del 20% o piu') per fare CIO' CHE E' CHIARAMENTE
EVIDENTE NELLO SPIRITO DELLA LEGGE. E' come per la prescrizione, un
artifizio giuridico a cui ricorrono SOLO i furbi, ladri e scrocconi, non
le persone giuste (fatto salvo solo chi e' stato truffato e si difende,
impropriamente, con la prescrizione, da un furto).