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Titolo: Ho una domanda strana....

Sono ammistratore (ignorantissimo) del condominio dove abito (8
proprietari).
Per lavori di riparazione alla facciata sto contattando tre ditte per tre
preventivi di spesa tra i quali scegliere.
Domande:
1 - Per decidere a chi assegnare i lavori, e' indispensabile una riunione di
condominio? Con quale maggioranza si delibera?
2 - Poiche' io non posso partecipare all'eventuale riunione di condominio
(per il mio tipo di lavoro sono impegnato tutti i giorni dalle 6 del mattino
alle 10 di sera),
posso delegare un condomino a rappresentarmi?
3 - Posso, comunque, fare fotocopia dei tre preventivi e farli avere
anticipatamente ai vari condomini in modo da far conoscere loro cio' che si
deve deliberare?
Ringrazio sentitamente gli esperti del NG che vorranno darmi il loro parere.

 wrote in message 9qdq13$cm$1...@news.ngi.it...

Mi scuso anticipatamente con rick40 per quello che sto per dire :
ECCO COSA SUCCEDE A DARE L'AMMINISTRAZIONE DEL PROPRIO CONDOMINIO A DEGLI
INCOMPETENTI INVECE CHE A DEI PROFESSIONISTI.
SIAMO MESSI PROPRIO BENE........
--
Ciao
Giov@nni
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" E' un mondo difficile...
è vita intensa...
felicità a momenti...
e futuro incerto."
(T.Carotone)
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 wrote in message
news:ERxy7.16742$YC3.4...@news1.tin.it...


 ha scritto nel messaggio
news:9qep0m$97u$1...@news.ngi.it...


 wrote in message 9qdq13$cm$1...@news.ngi.it...

Ti rispondo io. Ti dico la verità: non c'è l'ho con te perchè
non sei un amministratore professionista (anche perchè
ho sentito Carcarazzu che ha scritto cose che fanno
rabbrividire: se i professionisti sono quelli, allora stiamo
freschi), ma ti stai muovendo DAVVERO male.
Allora:
Intanto, stai sbagliando perchè credi che l'
amm.re
debba trovare le imprese per il lavoro. Il chè non è
legalmente vietato, ma è da evitarsi come la peste ed
il vaiolo, in un condominio serio. Anche se non
c'è in Italia un protocollo di legge per l'esecuzione dei
lavori di manutenzione straordinaria, la prassi vuole che
venga prima convocata una riunione di condominio la
quale incaricherà tecnico idoneo di redigere opportuno
capitolato d'appalto, che sarà poi inviato a tutti i
condomini, in modo che questi siano informati della
reale entità dei lavori da eseguirsi. Anche immaginando
di volere risparmiare, per esempio per il fatto che il
problema è noto ("dobbiamo rifare la facciata"), correttezza
vuole comunque che tu invii ai condomini un invito a
presentare i propri preventivi in merito al tipo di
lavoro (in genere si indice una prima assemblea convocando
a mezzo raccomandata R.R. i condomini con avviso
presentato con largo anticipo, per esempio un mese,
in modo da consentire ad ogni condomino di cercare le
imprese necessarie, così da potere avere in assemblea il
maggior numero di preventivi possibile).
1) La domanda 1. è pazzesca. Stai attento che passi dei
guai. Almeno leggi gli articoli del codice civile. No, non è
necessaria una riunione: puoi anche appaltarli tu stesso!
Poi però te li paghi tu. :))))))))))
Ora, al di là della battuta, se i lavori sono di grande entità,
(sopra i 2.000.000 di lire), è necessaria una regolare
delibera assembleare. Sul concetto di regolare delibera
assembleare ci sarebbe da scrivere un libro. Comunque:
a) La delibera deve essere presenziata da un numero di
condomini rappresentante almeno 2/3 dell'edificio (666,6
millesimi) se in prima convocazione e 1/3 dell'edificio
(333,3 millesimi) se in seconda convocazione. Il verbale
deve indicare chiaramente i presenti (con firme) in modo
da rendere possibile agli assenti il controllo sulla validità
della deliberazione;
b) Perchè i lavori possano essere appaltati, è necessario
che votino a favore almeno la metà dei condomini
dell'edificio e rappresentanti almeno 500 millesimi (clausola
di doppio sbarramento - art. 1136 C.C.)
c) Perchè i soldi possano essere richiesti ai condomini,
è necessario che la delibera riporti i criteri di ripartizione
(art. 1123 se si tratta di facciata) più il relativo piano
di riparto, che dovrà contenere le quote (comprensive di
IVA 10%) suddivise per millesimi (NON SBAGLIARE!
per carità!) tra i vari condomini, in un prospetto (un foglio
di Excel può bastare), che dovrà essere firmato da
Amm.re, Presidente, e Segretario, e che dovrà essere
allegato al verbale inviato agli assenti.
d) Perchè la delibera sia valida, devono essere avvertiti
tutti i condomini almeno 5 giorni (a giorni liberi) prima
della riunione dell'assemblea.
ATTENZIONE! Il pazzesco è che ignori che ci sono
delle questioni legali serie che vanno ben al di là della
deliberazione. Ora ti spiego:
a) Se sono necessari ponteggi, dovete incaricare un
tecnico che compili idoneo piano di sicurezza sul
lavoro (norme di sicurezza sui cantieri - dovrebbe
essere la legge 464)
b) I condomini hanno diritto, fino al 31/12/2001,
se ne fanno richiesta, che gli venga consentito di
accedere alle detrazioni IRPEF 36% per le quali
è necessaria una complessa procedura (non più
di tanto, ma ci devi perdere un poco di tempo),
tra cui presentazione di pratica, DIA, piano
sicurezza e pagamento tramite bonifico bancario;
c) Il lavoro è soggetto a concessione edilizia o
dichiarazione inizio attività (a seconda della
tipologia), per il quale dovrai chiedere in Comune.
Non presentarla, significa non solo rinunciare alle
detrazioni fiscali, ma anche sottoporsi alla possibilità
di sanzioni amministrative che ricadrebbero sul
condominio.
d) I condomini hanno diritto di versare quanto dovuto
su un C/C bancario intestato al condominio, che
dovrai aprire (in mancanza sei passibile di revoca
giudiziaria), e che dovrai usare per pagare quanto
dovuto all'impresa (meglio se tramite bonifico, che
non tramite assegno). In genere si provvede a pagare
l'impresa in diverse rate, di cui l'ultima a fine
lavori;
e) I fornitori d'opera, per opere superiori a L.500.000,
devono essere segnalati nel mod.770 che ogni anno
deve essere presentato all'amministrazione fiscale, in
quanto il condominio è sostituto d'imposta. In mancanza
siete passibili di sanzioni.
f) Dovrai mantenere tutta la documentazione inerente il
lavoro (io direi per sempre), in modo da esporla a
qualsiasi condomino chieda di vederla in qualsiasi
momento. Se ti dovessi rifiutare di farlo, i condomini
possono agire contro di te con un provvedimento
coattivo ex art. 700 cpc attribuendoti poi i danni in
sede giudiziaria.
2) Passiamo alla domanda 2. Qui tu ignori che, dal punto
di vista legale, ci sono addirittura dei giuristi che sostengono
che l'
amm.re
 non è NEANCHE LEGITTIMATO a
partecipare all'assemblea. Infatti, l'assemblea è una
riunione privata a cui è consentito l'ingresso solo ai
proprietari. Quindi, figurati se puoi farti rappresentare come
amministratore! Non esiste proprio (Poi che di fatto, all'assemblea
partecipa l'
amm.re
 professionista, si scrive il verbale, si fa tutti
i suoi comodi ecc. ecc. questo è un altro discorso, ma dal
punto di vista legale la situazione è quella vista sopra).
Comunque, l'
amm.re
 non ha mai il problema di farsi
delegare. Per il semplice motivo che il giorno e l'ora
della deliberazione se li sceglie lui in fase di convocazione,
ci hai pensato?
Inoltre, tu sei in una condizione particolare: sei un "amministratore
interno". Questo tipo di amministratore ha la possibilità (a
differenza di quello esterno), di partecipare all'assemblea in
quanto condomino. Naturalmente, in quanto condomino, hai
anche la possibilità di delegare qualcuno, ma ti sembra logico?
Soprattutto di fronte ad una cosa così complessa e di cui, in
caso di irregolarità e conseguente impugnazione, verrai
chiamato a rispondere in tribunale quale legale rappresentante
del condominio?
3) Domanda 3. Sì, puoi, anzi è doveroso che li leggano per tempo.
Io farei copie per gli otto condomini e darei almeno un mese di
tempo per esaminare i preventivi (ossia fisserei la riunione tra un
mese), e nel frattempo scriverei nell'avviso di convocazione che
i condomini sono invitati a contattare altre ditte per presentare
ulteriori preventivi.
Saluti
Vegeta

 E' per il bene dei condomini......
Sono senza parole......
Vegeta

 Sono 'solo' uno dei condomini e quest'anno e' toccata a me!
E quando vi fa male il pancino......fate il dottore una volta a testa ?????
Ma mi faccia il piacere !!!!
Bella serietà che avete in quel condominio....sarei proprio curioso di
vedere se siete in regola con tutte le regolamentazioni in materia di
Condominio !!!
Scusami ma sono proprio inca**ato !!!


 Sono senza parole......


Ti ringrazio molto delle serie e chiare delucidazioni. E' un argomento
veramente complesso che, come in tutti i mestieri e professioni dovrebbe
essere lasciato a professionisti che fanno solo questo lavoro, in modo da
essere veramente esperti nella materia (pare pero' che a giudicare dalle
risposte che ho ricevuto, ci siano in giro persone che GRIDANO le loro
convinzioni, non so a che titolo, senza esserlo).
Nel condominio dove abito (sono uno degli otto proprietari), e' consuetudine
da sempre che tale mansione venga svolta senza compenso a turno ogni anno da
ciascuno dei condomini.
Poiche' nessuno di noi e' professionista nel'amministrazione condominiale,
puo' capitare, come nel mio caso, che ci siano dubbi sui comportamenti
legittimi.
Io vorrei che nel mio condominio questa mansione venisse svolta in
permanenza da un amministratore esterno, ma gli altri non sono d'accordo
(per non spendere), e dicono: "Se vuoi l'amministratore esterno, te lo paghi
tutto tu".
Avrei potuto rifiutare l'incarico, nessuno mi puo' costringere, ma mi
sentivo in obbligo morale di accettare.
Certo che la prossima volta si attaccano!!
Ringrazio ancora e saluto tutti voi, anche quelli che mi hanno insolentito.

 Ringrazio ancora e saluto tutti voi, anche quelli che mi hanno
insolentito.
Porta pazienza...


 tutto tu".
Per fare dei grossi lavori bisogna rivolgersi a qualcuno che faccia il
progetto.
Se č bravo, onesto, e se ne intende, tutto quello che c'č da fare lo sa, e
lo fa.
L'amministratore, a parte incassare i quattrini e spenderli, non serve
assolutamente a niente.
E le risposte che hai ricevuto lo dimostrano.
Se hai chiesto preventivi senza prima scegliere chi firma il progetto e
dirige i lavori, č lě che hai sbagliato.
Ma č ovvio che non te lo dicano.

 assolutamente a niente.
Da questa frase abbiamo capito che tu sai perfettamente quali sono i compiti
e le responsabilità dell'amministratore di condominio.
Complimenti...


 rischiano di cacciarsi in guai + grossi di loro !!!
Per un paio di milioni, io domicilio le bollette e gli incassi in banca e
faccio approvare l'estratto conto della banca una volta l'anno.
Credo lo sappiano fare tutti.

 professionista !!!
Come Carcarazzu ?      ;-)
Saluti                Meneldil

 wrote in message
MmWy7.28650$1H1.2...@news.infostrada.it...

Continua così che vai bene...


 e le responsabilità dell'amministratore di condominio.
E' il mio mestiere. Ma io so cosa vendo, e lo dico.
Non mi spaccio per avvocato, termotecnico, commercialista e poliziotto.
E neppure per architetto e qualsiasi altro tipo di libero professionista.
Li assumo quando servono e gli delego tutto. C'è così tanta gente che non ha
voglia di fare le cose facili, che è inutile imbrogliarla dicendo che sono
difficili.
Sai che il mestiere più di moda adesso è fare le file (60 mila all'ora).
Grande complicazione e responsabilità, vero?

 Grande complicazione e responsabilità, vero?
Certo, se ti limiti a fare le file...


 ha scritto nel messaggio
news:ebcz7.4029$QV6....@news2.tin.it...


 ha scritto nel messaggio
news:9qhkt4$nsmvi$1...@ID-82056.news.dfncis.de...
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