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Titolo: rinomina dell'amministratore

ho letto un paio di scambi di opinione fra Vegeta e Meneldil sulla questione
della rinomina dell'amm.
In poche parole mi sembra di aver capito che ad ogni assemblea, che prevede
la rinomina dell'amministratore,
bisogna raggiungere la maggioranza di 2/3 dei mill. e 2/3 dei condomini per
rinominare l'amministratore, sia che si tratti
di quello "vecchio", che si tratti di uno nuovo, non è che per cambiare
amministratore bisogna prima che venga revocato
quello vecchio, visto che decade per fine mandato. basta solo che
l'assemblea ne nomini un'altro.
ho capito bene o sbaglio?
saluti e grazie

> ho capito bene o sbaglio?
La seconda che hai detto.
        Rebrac

 ha scritto nel messaggio
news:zfpI8.14765$ie.3...@twister2.libero.it...


 il discorso che decade per fine mandato e non serve revocarlo è corretto o


 no?
Testuale dall'Articolo 1136 codice civile:
"Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'asmministratore
(omissis) devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal
secondo comma"
Secondo comma:
"Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti  la maggioranza degli INTERVENUTI  e almeno la metà del valore
dell'edificio"
Non serve la revoca a fine mandato; serve la NOMINA di un amministratore per
la gestione; che sia lo stesso o no poco importa.
        Rebrac

 o sbaglio ancora.



da quello che ho capito può essere differente nel caso che un condomino
abbia tanti millesimi da non rendere raggiungibile la maggioranza per la
rinomina,
sarebbe diverso se prima si dovesse raggiungere la maggioranza per la
revoca.
teoricamente se all' inizio dell'assemblea non viene rieletto il vecchio
amm. presente,
lui dovrebbe abbandonare l'assemblea e il condominio si troverebbe
momentaneamente senza
amm. E nel caso non si riesca ad accordarsi fra i condomini per una nuova
nomina ????
saluti e grazie

 nomina ????
Non esiste la "non rielezione".
Esiste la nomina e basta.
Spesso ci si trova nella situazione che non si vuole il vecchio
amministratore ma non si sa chi mettere al suo posto.
Risultato: tempo perso e il vecchio sgradito amministratore continuerà in
prorogatio.
Addirittura qualche amministratore mette come ordine del giorno"conferma
amministratore" contribuendo così a creare confusione.
L'unica dicitura esatta dell'ordine del giorno è : "nomina amministratore".
Se poi si nomina ancora l'amministratore uscente sarà una riconferma, ma la
sostanza è che occorre NOMINARE un amministratore.
Finchè ci si limita a dire che "quello non lo vogliamo più" o che "non lo
riconfermiano" (o nel caso non ci si metta d'accordo per una nuova nomina)
si torna al risultato di prima: rimane amministratore quello "uscente" sino
a quando sul libro verbale non si scriverà: "l'assemblea nomina
amministratore il signor Pinco Palla"
        Rebrac

 in assemblea.
Basta la metà. Il +1 è di troppo.

 ha scritto nel messaggio
news:YnmI8.89342$CN3.2...@news2.tin.it...

No. La situazione è questa. Per la validità dell'assemblea sono
necessari 2/3 dei millesimi e 2/3 dei condomini in prima
convocazione, ed 1/3 dei millesimi e 1/3 dei condomini in
seconda convocazione.
Si noti che tutti gli amministratori conoscono il semplicissimo
escamotage per superare il sistema del doppio quorum, che
consiste nel fissare la prima convocazione alle ore 5.00
di mattina (in modo che non venga nessuno), e la seconda
convocazione l'indomani alle 20.00 in modo che la riunione
si svolga *direttamente* in seconda convocazione.
Quindi, in pratica, perchè l'assemblea deliberi sono
necessari 333 millesimi ed 1/3 degli partecipanti al condominio
(in un condominio di 30 persone, ne servono almeno 10,
rappresentanti almeno 333 millesimi).
Si noti che per la validità dell'assemblea, ci si riferisce alla
frazione dei condomini: (quindi, in un condominio di 30 persone,
è necessario avere 20 persone in prima convocazione, che
rappresentino 666 millesimi, e 10 persone in seconda convocazione,
che rappresentino 333 millesimi).
Altra cosa sono le delibere, nelle quali i quorum si calcolano
rispetto agli *intervenuti* all'assemblea.
Per la nomina dell'amministratore, non è necessario prima
deliberarne la revoca (in altre parole, la nomina dell'amministratore
implica la revoca del mandato all'amministratore precedente).
Sono necessari, in qualsiasi convocazione, 500 millesimi e la
maggioranza dei proprietari *che sono intervenuti nell'assemblea*.
Quindi, se un condominio ha 30 persone, si può riunire in seconda
convocazione con 10 persone che rappresentano 333 millesimi.
Tuttavia, sia in prima che in seconda convocazione, per nominare
l'amministratore, sono necessarie la maggioranza degli
intervenuti e 500 millesimi.
Il problema non si pone quando ogni condomino possiede solo
un appartamento. Quando ci sono condomini con più appartamenti,
allora il problema è di rilevanza sostanziale.
Immaginiamo, sempre nel nostro condominio di 30 persone, che in
una riunione ci siano 11 persone, rappresentanti 600 millesimi (perchè
un proprietario possiede più immobili). Allora, l'assemblea non potrà
convocarsi in prima convocazione (mancano i 666 millesimi), ma potrà
farlo in seconda convocazione (ci sono almeno 333 millesimi, e c'è
almeno un terzo dei rappresentanti del condominio, perchè sono 11>10).
Può essere eletto l'amministratore? Per capirlo occorre vedere cosa
succede nella deliberazione.
Immaginiamo che vi siano 5 proprietari, tra
cui quello che possiede molti appartamenti, che votano un nuovo
amministratore con complessivi 580 millesimi. L'AMMINISTRATORE
NON PUO' ESSERE ELETTO. Perchè in assemblea sono intervenute
11 persone, e la maggioranza deve essere di almeno 6 persone (*non
di 16 persone, nota bene!!!), perchè la norma di doppio sbarramento
sia soddisfatta.
Invece, immaginiamo che votino 9 proprietari su 11, con complessivi 512
millesimi (quello che possiede tutti quegli appartamenti non vota). Allora,
l'amministratore può essere eletto, perchè è soddisfatto sia il requisito
del
50%+1 degli intervenuti, sia il requisito dei 500 millesimi.
Fino a quando questi requisiti non sono soddisfatti, il vecchio
amministratore
continua ad amministrare in regime di prorogatio.
L'amministratore del condominio conserva i poteri conferitigli dalla legge,
dall'assemblea o dal regolamento di condominio anche se la del nomina (o
quella di conferma) sia stata oggetto di impugnativa all'Autorità
giudiziaria per vizi comportanti la nullità o annullabilità della delibera
stessa, ovvero sia decaduto dalla carica per scadenza del mandato, fino a
quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con nuova
deliberazione dell'assemblea dei condomini [Cass. civ., Sez. II, 27 gennaio
1988, n. 739].
Bisogna stare attenti anche ad un altro fatto: se l'amministrazione prosegue
per un ragionevole periodo
di tempo, e se i condomini continuassero a rivolgersi all'amministratore
uscente
come se esso fosse il normale amministratore, questi potrebbe sostenere in
giudizio di essere stato riconfermato per facta concludentia.
L'amministratore di un condominio edilizio può essere tacitamente confermato
nella carica di anno in anno, in mancanza di nomina di altro amministratore
o di espressa revoca da parte dell'assemblea dei condomini; e pertanto egli
può in tal caso, anche dopo la scadenza dell'anno, validamente conferire
procure speciali ad avvocati per ricorrere in Cassazione nell'interesse del
condominio [Cass. civ., 20 settembre 1948, n. 1628].
Tuttavia, vorrei anche segnalare che il regime di prorogatio non può
continuare quando
questo contrasti con la volontà dei condomini. In altre parole, anche se
normalmente la
revoca dell'amministratore non comporta la cessazione dalle sue funzioni, in
quanto
egli le conserva fino a quando non è stato nominato un sostituto, è vero che
la giurisprudenza
di legittimità ha sottolineato come i condomini possano, con la maggioranza
di 500 millesimi,
deliberare la revoca dell'amministratore e l'interruzione dei poteri dello
stesso con efficacia
ex nunc, a patto che questa volontà sia chiaramente espressa nel verbale (in
pratica occorre
mettere una clausola in cui si revoca l'
amm.re
, se ne dispone l'interruzione
dei poteri di
mandato e rappresentanza con efficacia ex nunc, e si dispone che esso
consegni immediatamente tutta
la documentazione ad un condomino; sarà poi l'assemblea, nei modi previsti
dalla legge, ad
attivarsi per la nomina di nuovo amministratore). In questo senso:
 Il principio secondo cui l'amministratore di un condominio, anche la
cessazione della carica per scadenza del termine di cui all'art. 1129 c.c. o
per dimissioni, conserva ad interim i suoi poteri e può continuare ad
esercitarli fino a che non sia stato sostituito da altro amministratore,
fondandosi su presunzione di conformità di una siffatta perpetuatio di
poteri all'interesse alla volontà dei condomini, non può trovare
applicazione quando risulti, viceversa, una volontà di questi ultimi,
espressa con delibera dell'assemblea condominiale, contraria alla
conservazione dei poteri di gestione da parte dell'amministratore cessato
dall'incarico [Cass. civ., Sez. I, 5 Febbraio 1992, n. 144].
Spero di essere stato chiaro.
Saluti
Vegeta

 prorogatio.
Non è esattamente così: leggi l'ultima parte del mio msg a Mau...
(i poteri dell'amministratore si possono revocare con efficacia ex nunc
senza eleggere un sostituto a patto che vi sia una espressa clausola nel
verbale di assemblea: è una novità, lo ammetto, introdotta dalla corte di
Cassazione nel 1992).
Ciao
Vegeta

 ha scritto nel messaggio
news:actrnp$l1b$1...@newsreader.mailgate.org...


 Basta la metà. Il +1 è di troppo.
Copia & incolla da altro post senza risposta....
10 condomini
9 con 100 millesimi = 900
2 con 50   millesimi = 100
votazione:
6 condomini con 500 millesimi votano Tizio
5 condomini con 500 millesimi votano Caio
Chi sarà l'Amministratore ?
        Rebrac

 continuare quando... (cut)
se tutto ciò avviene, diciamo, il 21 dicembre e si trova il nuovo
amministratore dopo le feste, verso  il 10 gennaio, visto che al 31 dicembre
non v'era alcun amministratore... si possono omettere le le adempienze
stabilite dalla 449/97 ??
        Rebrac

 ha scritto nel messaggio
news:ANyI8.18190$ie.4...@twister2.libero.it...

Naturalmente sì.
Il condominio si assumerà gli oneri delle sanzioni legate alla
mancata presentazione del mod. 770 (a meno che un condomino
non si prenda subito l'incarico di presentare il modello, al
posto dell'amministratore: non credo che la legge vieti ciò,
in quanto l'
amm.re
 è un mandatario, e le funzioni del mandatario
certamente possono essere svolte anche dal mandante).
Ciao
P.S. Vuoi ridere? Nel correttissimo condominio mio, il mod. 770
neanche si presenta. Non si presentava con il ladro che avevamo
prima, non si presenta con il sostituto (inserito dalla "mafia" perchè
si erano troppo compromessi con quello precedente) che abbiamo
ora; non si presenterà neanche con l'
amm.re
 nuovo che eleggeremo
(che sarà un altro emissario dell'associazione a delinquere condominiale
mia, ci scommetto).
Io gli ispettori del fisco che danno queste sanzioni salatissime non
li ho proprio visti.....

 Chi sarà l'Amministratore ?
Tizio.