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Titolo: come si calcola la maggioranza?

chiedo gentilmente un aiuto
abito in un condominio di 4 piani nel quale l'amministratore è 
proprietario di un piano e mezzo ed inoltre tutto il piano terreno (att. 
commerciale) è di proprietà di un amico dell'amministratore:
questa coalizione determina la maggioranza come millesimi dell'edificio 
(il 63% circa) ma non come numero di condomini!
oggetto dell'ultima assemblea è stato il rifacimentio facciata 
dell'edificio:
l'amministratore ha impugnato la "sua" maggioranza per imporre l'impresa 
  da scegliere e su come gestire le spese accantonate (il condominio ha 
un certo attivo per spese straordinarie e accantonamento ascensore e 
caldaia che ora noi minoranza vorremmo parzialmente utilizzare ma che 
l'amministratore non intende intaccare...)
cosa è possibile fare?
può l'amministratore comportarsi da padrone assoluto senza la 
maggioranza dei condomini?
grazie
mauro

 maggioranza dei condomini?
     Se non fornisci i dati,come possiamo rispondere?
     Quanti condomini ci sono.
     Quanti millesimi hanno votato si!
     Quanti condomini erano presenti
     Quanti condomini hanno votato si.
 
     ciaofelix:-)
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

felix. wrote:

n. condomini presenti (compresi quelli per delega): 11
corrispettiva quota millesimale: 850
- favorevoli a quella impresa e al non utilizzo delle spesa accantonate 
(gruppo amministratore): millesimi 530/1000, n. condomini: 5
- contrari : millesimi 320/1000, n. condomini 6
 

 - contrari : millesimi 320/1000, n. condomini 6
      Tutto regolare,hanno la maggioranza dei millesimi ed 1/3 dei
      condomini.


 
mi sfugge una cosa però!
dalle tabelle delle maggioranze assemblari per le deliberazioni di 
manutenzioni straordinarie vengono richiesti sia i 500/1000 che almeno 
la metà dei condomini: questo proprio per evitare che pochi proprietari 
con tanti millesimi possano decidere contro una maggioranza di condomini.
Quindi interpreto che per deliberare occorrono entrambe le maggioranze!
o sbaglio....
grazie ancora

 o sbaglio....
     Temo di si!


       ciaofelix:-)
Il concetto di doppia maggioranza è cosa talmente scontata che quasi non
credo a quello che leggo, specialmente se scritto da Felix.
Non basta che abbiano il terzo dei condomini; occorre che sia anche
maggioranza !!
In questo caso non si raggiunge la doppia maggioranza e il tutto va
ridiscusso sino a che qualcuno non sposa la tesi altrui !!
        Rebrac

rebrac wrote:

a questo punto devo capire chi ha ragione...
- sul sito che mi ha linkato felix 
(
http://www.pratichecatastali.it/maggioranze.htm
)
per deliberare in tema di manutenzione straordinaria viene richiesto 
500/1000 e 1/3 + 1 dei condomini
- sul sito dell'associazione italiana condomini 
(
http://www.assocond.it/
) per deliberare in tema di manutenzione 
straordinaria viene invece richiesto 500/1000 e 1/2 + 1 dei condomini
se fosse vera la seconda tesi allora il gruppo dell'amministratore 
avrebbe solo la maggioranza millesimale ma non quella dei condomini (5 
su 11)
mauro

 su 11)
Guarda che non ci siamo capiti; io non metto neanche in discussione che si
voglia rifare la facciata con la maggioranza "minima"(comunque discutibile),
ma almeno che sia maggioranza !
Tu scrivi: " favorevoli a quella impresa e al non utilizzo delle spesa
accantonate
(gruppo amministratore): millesimi 530/1000, n. condomini: 5
contrari : millesimi 320/1000, n. condomini 6"
Ebbene, quale che sia la maggioranza necessaria (3° o 4° comma dell'articolo
1136) io dico che serve SEMPRE la DOPPIA maggioranza, sia di teste che di
millesimi.
Nel caso da te scritto chi ha una non ha l'altra e viceversa.
Felix, di qualcosa !
        Rebrac


e invece si!
ho capito benissimo che per deliberare occorrono le due maggioranze 
contemporaneamente (millesimi + condomini)
se però è giusta la tabella linkata da felix 
(
http://www.pratichecatastali.it/maggioranze.htm
) che dice:
"Riparazioni straordinarie di notevole entità occorre
1/2 del valore dell'edificio + 1/3 + 1 dei partecipanti al condominio"
allora il gruppo amministratore (mio malgrado...)ha la DOPPIA 
MAGGIORANZA e può deliberare le proprie scelte in quanto:
530/1000 > 1/2 del valore dell'edificio
e 5 condomini su 11 raggiungono 1/3 + 1 dei condomini

 e 5 condomini su 11 raggiungono 1/3 + 1 dei condomini
Hai capito malissimo !!!!
Maggioranza significa maggiore di qualcosa !!
5 su undici NON sono maggioranza se dall'altra parte ci sono i restanti 6
(5 è minore di 6 )  :-))
        Rebrac

 >>(
http://www.pratichecatastali.it/maggioranze.htm
)
Questa tabella dice una marea di cazzate !!!
        Rebrac

rebrac ha scritto:



       In seconda convocazione.
       Un terzo dei partecipanti al condominio! (non dei presenti)


        ciaofelix:-)
ALMENO un terzo.
E comunque deve essere maggioranza (ovvero maggiore della minoranza)
        Rebrac

rebrac ha scritto:



"..... Un terzo dei partecipanti al condominio e ALMENO un terzo del
valore!"
      L'*almeno* si riferisce al valore in 1000simi.


       ciaofelix:-)
NO !
Anche Matteo sosteneva una tesi uguale alla tua.
Poi però ha postato questo:
Cassazione, sez.II, 11 gennaio 1966, n°202 (su Rivista giuridica dell'
edilizia, 1966, 734):"
"Computo della maggioranza nell'assemblea di condominio" (nota in calce alla
sentenza suddetta - di Lino Salis): .. "Se alla seconda convocazione
intervengono condomini in numero superiore al terzo dei partecipanti al
condominio o rappresentanti un valore superiore al terzo del valore dell'
intero edificio (potrebbero intervenire anche tutti i condomini), non si
rende, solo per questo, applicabile il secondo comma dell'art.1136 c.c.. L'
assemblea delibera sempre in seconda convocazione, ma la deliberazione è
valida (giova ripeterlo: obbligatoria per tutti i condomini)solo se venga
approvata a maggioranza (metà più uno degli intervenuti e votanti) e tale
maggioranza rappresenti un valore di quote superiore almeno di una unità
alle quote di coloro che hanno dato voto contrario, purché sempre questa
maggioranza di votanti a favore, e di quote, non sia inferiore al terzo dei
partecipanti al condominio ed al terzo del valore dell'intero edificio. Una
volta rispettato questo limite del terzo (in quantità di condomini ed in
valore di quote), la validità (obbligatorietà) della deliberazione risulta
solo e soltanto dall'applicazione del principio maggioritario, quel
principio, cioè, che costituisce il fondamento e la giustificazione di ogni
deliberazione assembleare, per cui il volere dei più viene considerato il
volere di tutti e la minoranza dissenziente deve sottostare alla decisione
della maggioranza.".
E ancora:
L'assemblea condominiale: doppia o tripla maggioranza, maggioranza e
minoranze, votazioni, quorum: di Gino Terzago in Arch. Locazioni e
condominio, 1995, I, 513. L'autore analizza criticamente una sentenza resa
dal Tribunale di Roma (4 luglio 1990, pres.Lazzaro, rel.Guerrieri) in cui si
afferma quanto segue in riferimento all'art.1136 c.c.: "La norma va
interpretata pur sempre alla luce del principio maggioritario che regola l'
espressione delle volontà assembleari, sicché è vero che occorre anche,
perché la deliberazione si intenda approvata in seconda convocazione, che i
condomini dissenzienti siano inferiori, per numero e per valore, ai
condomini che hanno votato a favore della deliberazione. Tuttavia ciò
significa soltanto che il quorum deliberativo in seconda convocazione deve
rappresentare la maggioranza degli intervenuti per numero e per valore ma
non anche che i dissenzienti possano costituire - essi - la maggioranza solo
per numero o solo per valore". In proposito afferma il Terzago che "il
ritenere che la norma citata vada interpretata in tale ultimo senso
condurrebbe ad una degenerazione del meccanismo previsto dal legislatore,
che non ritiene secondaria l'espressione personale per capi del voto
rispetto alla mera valenza degli interessi economici di cui ciascun capo è
portatore, ma costituisce piuttosto una combinazione di elementi
reciprocamente ondizionatisi al solo scopo di favorire e servire gli
interessi collettivi dell'intero condominio come ente. Privilegiare l'uno o
l'altro aspetto personale o millesimale, condurrebbe a possibili
prevaricazioni in un senso o nell'altro, posto che un solo individuo con
forte valenza millesimale potrebbe bloccare ogni iniziativa dei condomini,
intrapresa per la gestione comune della cosa e, per contro, più condomini
portatori di una quota millesimale complessivamente inferiore potrebbero
imporre scelte economiche gravose ricadenti per la maggior parte sul
condomino che possiede una quota maggiore di millesimi
E ancora ancora:
Sentenza: (viene riportata solo la motivazione, nella parte che interessa)
L'oggetto della decisione si incontrerà pertanto esclusivamente sulla
validità o meno della delibera del 28.4.1998, tempestivamente impugnata
dagli attori (anche se con atto di citazione e non con ricorso), con
riferimento particolare alla "maggioranza" di legge, richiesta per la
validità della decisione, da parte attrice ritenuta disattesa dal presidente
dell'assemblea.  In proposito prevede l'art. 1136 cc. che la delibera
assembleare di seconda convocazione, per la natura dell'argomento trattato
in concreto nel caso, "è valida se riporta un numero di voti che rappresenti
il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore
dell'edificio".  Si è avuto in particolare che all'assemblea era presente la
totalità dei condomini (10 su 10), sei dei quali -rappresentanti 459,374
millesimi dell'edificio- hanno votato per il mantenimento della precedente
delibera del 31.3.1998 sul primo punto posto all'ordine del giorno dei
lavori assembleari, relativo alla modifica o all'eventuale revoca della
delibera in questione, e quattro dei quali -rappresentanti 540,626 millesimi
dell'edificio- hanno, invece, votato per la revoca.  Il Presidente
dell'assemblea ha dato per approvata la revoca della delibera sul riflesso
che i votanti la stessa -oltre a rappresentare 1/3 dei condomini- avevano in
mano un valore superiore a quello dei dissenzienti (anch'essa peraltro, in
numero superiore ad 1/3 dei condomini).
Il decidente ritiene che siano gli attori ad avere ragione.
La norma di cui all'art. 1136 cc. in esame non può essere interpretata nel
senso che sia sufficiente il raggiungimento del consenso di 1/3 dei
condomini titolari di almeno 1/3 del valore dell'edificio; è anche
necessario considerare la posizione dei condomini dissenzienti, in quanto il
raggiungimento di una "maggioranza" nel senso letterale e tecnico del
termine (essa costituendo il concetto cui fare riferimento in tutti i casi
di decisioni di organismi collegiali, quale è un'assemblea condominiale)
richiede pur sempre che tra i votanti si pervenga ad un valore superiore
degli uni rispetto agli altri.  Ciò sta a significare, in mancanza di
diversi criteri di calcolo stabiliti dalla norma, che il voto favorevole di
1/3 di tutti i condomini che totalizzano un valore corrispondente
dell'edificio non è sufficiente per esprimere una determinata decisione
assembleare che quel "quorum" richieda quando i dissenzienti, come nel caso,
siano più numerosi (sei su dieci).  Lo stesso sarebbe a dirsi se il numero
dei consenzienti fosse superiore e gli stessi avessero però in mano un
valore inferiore a quello dei dissenzienti.
Nè può sostenersi che, ragionando in tal modo, verrebbero a par si i lavori
assembleari.  Pur non potendosi negare in astratto che, per vari motivi
l'assemblea condominiale possa divenire inefficiente, non è tuttavia nella
votazione di specie che si è avuta una prova di ciò, posto che l'ordine del
giorno prevedeva la modifica e l'eventuale revoca di quanto deliberato
dall'assemblea il 31.3.1998 e che, pertanto, non raggiunta sul punto la
maggioranza nei termini che si sono sopraspecificati, la modifica e
l'eventuale revoca dovevano ritenersi non approvati.  Nè sarebbe stato
consentito in ipotesi richiamare l'art. 1105 cc., in tema di comunione
ordinaria, sia perchè lo stesso prevede un calcolo delle maggioranze del
tutto autonomo rispetto alle previsioni normative in materia di condominio
di edificio sia perchè la residualità dell'art. 1105 cc. riguardi soli i
casi di inapplicabilità dell'art. 1136 cc., specificamente individuati nelle
ipotesi di condominio con due condomini a parti ugualì, di inefficienza
dell'assemblea condominiale, di deliberato esecutivo di altra delibera
assembleare e simili.
In conclusione la domanda deve essere accolta; ciò a cui consegue
l'annullamento "in parte qua" della delibera impugnata.
Stante la natura e la difficoltà della questione trattata, ed al fine di
mantenere più pacifici rapporti tra i condomini appare equo compensare
interamente tra le parti in lite le spese processuali.
Non ci posso credere !
Mi cadi sulle maggioranze !!
        Rebrac


....urca!
ora stampo e stasera me le studio...
anche se mi chiedo (da non conoscitore della materia giuridica!)se è 
possibile appellarsi ad una sentenza della cassazione per far valere 
questa interpretazione o se invece, procedendo per via legale, il 
giudice potrebbe interpretare la legge a sua discrezione senza dover 
tenere conto di tutte le sentenze in materia uscite finora
(spero di essermi spiegato)
comunque grazie

 (spero di essermi spiegato)
     Ti sei spiegato bene ed e' cosi'! Poi se si ha voglia, soldi e tempo
     per la cassazione.........:-))))
