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Titolo: ancora sulle tabelle scale

Ciao,
appurato che la tabella B debba essere stilata per metà in base alla 
proprietà e per l'altra metà in base all'utilizzo, mi sorgono alcune 
domande:
leggendo qua e là e anche in forza degli articolo 1123 e 1124 del c.c., pare 
che per le pulizie e per la ripartizione delle spese della luce, si debba 
applicare il criterio dell'utilizzo.
Mi chiedo allora perché stilare la tabella B in base ai criteri di legge se 
poi la tabella B va applicata in casi che esulano dalla normale 
amministrazione.
perché non stilare la tabella B in base all'utilizzo (quindi altezza dei 
piani)?
Grazie.

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Caro marco, ogni persona ha il suo mestiere.
Fermo restando che (lo ripeterò all'infinito) i richiami al codice
civile sono tutti legittimi, da soli non sono sufficienti a definire
in maniera chiara e perentoria tutta la casistica.
Il fatto che ti si consigli di stilare delle tabelle condominiali
"fatte in casa" con i criteri indicati dal c.c. non è sufficiente.
Chi compila le tabelle millesimali (architetti, ingegneri, geometri,
etc) lo fa tenendo conto di diverse altri criteri che si chiamano
"COEFFICIENTI".
Quali sono? viene giustamente da chiedere.
Eccoli qua:
coefficiente di luminosità.
coefficiente di orientamento.
coefficiente di esposizione.
coefficiente di servitù.
coeffciente di utilizzazione.
coefficiente di destinazione.
coefficiente di altezza.
Al di là di tutto non dubito che chiunque documentandosi sia in
condizione di redigerle, ma ritengo che farlo per un solo fabbricato
sia un dispendio di tempo, mentre un professionista che lo faccia di
mestiere sia più adatto alla redazione.
Ah a proposito, stiamo parlando di redigere tabelle o una tabella dove
non ci sono o di modificare tabelle esistenti?
saluti, cesco

Marco ha scritto:

Art. 1124 (Manutenzione e ricostruzione delle scale)
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a
cui servono. Cosa c'entra la pulizia e la luce con la manutenzione e
ricostruzione?   ciaofelix:-)
-- 
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ab...@newsland.it

 ricostruzione?   ciaofelix:-)
come ripartisco le spese relative alla pulizia delle scale se non secondo la 
tabella relativa (tab B)?

Marco ha scritto:
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
   Come volete, dipende se c'e' l'ascensore  le scale vengono usate piu'
da chi sta al primo piano che non da chi abita al quinto!  Considera
inoltre che la polvere oltre a quella portata dal transito entra
accidentalmente dalle finestre quindi e' a prescindere dalla altezza di
chi ci abita io vedo la pulizia come un aspetto legato all'igiene ed al
decoro generale quindi priviligerei la quota di proprieta', ovviamente non
integralmente.  ciao.



La spesa relativa alla pulizia delle scale, essendo una spesa di 
gestione, è molto spesso suddivisa per millesimi.
Se c'è l'ascensore il tratto di scale più usato è in genere il primo 
piano perché è molto più probabile che chi abita a quel piano faccia 
le scale a piedi che non chi abita più sopra.
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   Registered Linux user #337974  < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

Porto un esempio di una tabella millesimale di un fabbricato di cui mi
occupo:
Tabella A - "proprietà generale" raggruppa le spese amministrative, le
spese di manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni di
tutto l'edificio, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria
per opere ed impianti comuni a tutto l'edificio, le spese di ordinaria
ripartizione.
Tabella B - "proprietà scala" spese di manutenzione straordinaria
della scala
Tabella B1 - "scala" spese di manutenzione ordinaria, pulizia ed
illuminazione scala
Tabella C - "ascensore" - spese di manutenzione ordinatria e
straordinaria dell'impianto ascensore
La tabella è contrattuale ed è stata disposta quindi dal costruttore
all'atto del completamento e della consegna del fabbricato.
saluti, cesco

 ricostruzione?
In quanto alla luce, un certo numero di punti luci sono distribuiti 
equamente ai piani, percio' sarebbero da ripartire in proporzione 
all'uso che se ne' fa, ovvero in proporzione al piano di altezza, altri 
punti luce (atrio, scantinati, luci esterne, altri locali) sono invece 
usati, in principio, da tutti i condomini in modo uguale.
Percio' mi pare che il criterio dell'art.1124 e' un'ottimo compromesso 
(essendo appunto 50%/50% dei due criteri).
Naturalmente si puo' anche essere pignoli, stimare la proporzione di 
consume dei due tipi di punti luce, e ripartire la spesa separatamente, 
uno rigorosamente in base all'uso (vedi art.1123 ultimo comma), l'altro 
invece rigorosamente per i millesimi di valore.
Tra parentesi il ragionamento appena fatto si applica anche alle 
pulizie, qualora riuscisse a dimostrarmi che non e' una operazione di 
manutenzione ordinaria.
R.L.Deboni

 piani)?
Intende dire (tralasciando la questione piani verso metratura in 
altezza) senza il 50% di quota di valore ?
R.L.Deboni

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Naturalmente quello è un caso particolare dove viene dettagliata la 
ripartizione di varie tipologie di spesa.
In contrapposizione a quel regolamento posto un altro regolamento 
contrattuale tipo predisposto da una immobiliare che ha costruito una 
decina di condomini nell'hinterland nord-est di Milano.  Esiste una 
sola tabella millesimale e tutte le spese escluse quelle relative alla 
manutenzione (ordinaria e straordinaria) ed all'esercizio 
dell'ascensore sono suddivise per millesimi.
Nessuna menzione è fatta per le scale ma viene fatto esplicito 
richiamo all'articolo 1124 del CC.  Da notare che a differenza di 
quanto fanno normalmente altri regolamenti la suddivisione delle spese 
di ascensore è 40% in millesimi e 60% per l'altezza del piano 
(normalmente 50% e 50% rispettivamente).
http://tinyurl.com/23bu6y
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Eh sì Giovanni, peccato che i costruttori non si uniformino tutti
quanti a redigere all'atto della consegna degli immobili una tebella
millesimale completa e dettagliata, così ci sarebbero meno problemi ad
individuare criteri univoci di ripartizione delle spese.
E' un controsenso trovare stabili con quattro o cinque tabelle ed
altri con più di una quindicina.
saluti, cesco

 manutenzione ordinaria.
    La manutenzione e' finalizzata a conservare le condizioni di
efficienza e funzionalita' di un apparato, le pulizie invece  si fanno per
motivi igienici  ed estetici ovvero per decoro.    ciaofelix.



E' fuori di dubbio il motivo estetico ed igienico, ma le pulizie vanno
intese come ordinaria manutenzione in tutti bilanci condominiali.
Del resto se pianerottoli, scale ed androni non vengono puliti con
periodicità (e quindi manutenzionati ordinariamente) degradano ed i
costi di ripristino sono maggiori.
Pulire, come sostituire alcune marmette o mattonelle della scala
danneggiate, è senz'altro ordinaria manutenzione, fermo restando i
motivi igienici che costituiscono una ragione rafforzativa.
saluti, cesco

 costi di ripristino sono maggiori.
    Perche' allora non si scopano i terrazzi e lastrici solari con la
stessa frequenza delle scale pianerottoli cortili androni?


 stessa frequenza delle scale pianerottoli cortili androni?
Si tratta semplicemente di ... incuria. :-)
R.L.Deboni


beh, scale ed androni sono di passaggio frequente e salta all'occhio
la pulizia ed il richiamo al decoro da parte dei condomini.
Su lastrici e terrazzi, che spesso non sono praticabili quando privi
di un parapetto adeguato, pochi o nessuno ci fa caso.
Tuttavia non è sbagliato pensare che anche questi vadano
manutenzionati con un minimo di pulizia.
saluti, cesco