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Titolo: Balcone

Il balcone sovrastante al mio perde dal soffitto. L'inquilino di sopra
sostiene che non spetta a lui fare i lavori . è vero?
Se non come devo comportarmi?
Devo coinvolgere l'amministratore?
Grazie
Stefano

 Devo coinvolgere l'amministratore?
     No salvo che per la fase esecutiva.
     La soletta del balcone e in comproprieta' fra voi due.
     ciaofelix:-)

 ha scritto nel messaggio 
news:fh27rq$946$1...@aioe.org...


 Devo coinvolgere l'amministratore?


Assolutamente NO!
Corte di Cassazione Sezione 2 civile
Sentenza 30.07.2004, n. 14576
Massima
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Comunione e condominio - Parti comuni dell'edificio - Terrazze, lastrici 
solari, logge - Balconi aggettanti - Comunione - Esclusione - Fondamento - 
Limiti - Condizioni
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In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la 
generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un 
"prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via 
esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi 
decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare 
beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e 
contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Pertanto, anche nei 
rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano 
sottostante sulla stessa verticale, nella ipotesi di strutture completamente 
aggettanti - in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di 
copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non 
indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non può parlarsi di 
elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né 
quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai 
proprietari dei singoli piani.

 Assolutamente NO!
   Sii piu' prudente con le tue certezze!!
BALCONI
SOMMARIO: a) Ballatoi; b) Chiusura a vetro; c) Costruzione di sporti,
balconi e pensili; d) Elementi decorativi;  e) Fioriere; f) Proprietà;
g) Soletta o piattaforma; h) Spese; i) Sporti chiusi; l) Stendimento
panni; m) Tende; n) Veranda.
a) Ballatoi
I ballatoi delle cosiddette case a ringhiera devono intendersi parti
comuni e le spese per la loro manutenzione e ricostruzione devono
essere divise secondo l'art. 1124 c.c.
* Trib. civ. Milano, 24 novembre 1988.
Non esiste un diritto del singolo condomino a farsi installare, nei
muri perimetrali interni dei ballatoi condominiali, nicchie per
immettervi contatori del gas o della luce; anzi, l'apposizione di tali
nicchie-portacontatori deve essere considerata un peso di diritto
reale sulle parti comuni.
* Pret. civ. Torino, ord. 23 dicembre 1995.
b) Chiusura a vetri
La chiusura con finestre a vetri con telaio metallico realizzata su
balconi di proprietà esclusiva dei singoli condomini è illegittima,
allorchè, limitando la circolazione dell'aria all'interno delle scale
e dei pianerottoli e determinando conseguenti ristagni di odori, può
creare situazioni di pericolo o danni alle parti comuni dell'edificio.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 26 giugno 1989, Gallo e altri c.
Condominio di via Val Lagarina 67, Milano e Istituto Autonomo per le
Case Popolari della Provincia di Milano e Pastino e altri.
Salve limitazioni di natura pubblicistica, la chiusura a vetri di
balconi o terrazzi di pertinenza esclusiva deve, di norma, ritenersi
consentita ai rispettivi proprietari, purchè non alteri il decoro
architettonico dell'edificio condominiale e non rechi pregiudizio,
sotto alcun profilo, agli altri condomini, ai quali deve essere
comunque assicurato un pari uso del bene comune.
* Cass. civ., sez. II, 30 luglio 1981, n. 4861, Malentacchi c.
Galletti.
c) Costruzione di sporti, balconi e pensili
L'immissione di balconi e pensili su un cortile comune, pur
comportando l'occupazione con un'opera solida e stabile dell'area
sovrastante, si risolve in un ampliamento della presa di aria e luce
da parte del singolo condomino e, non alterando la destinazione
normale del cortile, deve ritenersi pienamente legittima, salvo che,
per la dimensione degli sporti, non si verifichi un uso della cosa
comune esorbitante dai limiti previsti dalla legge. Ben diversa,
invece, è la situazione che si determina per l'aggetto di un vero e
proprio corpo di fabbrica, poichè in tal caso alla incorporazione di
una parte della colonna d'aria del cortile si connette anche la
finalità di assegnare alla superficie del cortile stesso la qualità e
la natura di spazio sfruttabile a fini costruttivi dai singoli
comproprietari, a vantaggio delle rispettive proprietà, e quindi per
l'utilità e disponibilità esclusiva degli stessi, con la conseguente
alterazione della destinazione normale del cortile comune che non può
essere consentita.
* Cass. civ., sez. II, 26 febbraio 1976, n. 624.
Gli sporti che il singolo condomino ha diritto di costruire sul
cortile comune debbono essere concretamente realizzati in maniera che
non venga alterata la destinazione di tale cortile, che è
principalmente quella di fornire luce e aria agli immobili
circostanti, ed in modo che la loro costruzione non si ponga in
contrasto con le esigenze di un pari uso dello stesso cortile da parte
degli altri comproprietari, nei limiti di cui all'art. 1102 cod. civ.,
in relazione alle prospettive offerte dalla struttura e ubicazione
delle proprietà individuali.
* Cass. civ., sez. II, 9 marzo 1988, n. 2370, Carcano c. Maggi.
Deve ritenersi pertinenza, al fine di assoggettarla a semplice
autorizzazione e non a concessione ex art. 7, cpv., lettera a) D.L. 23
gennaio 1982, n. 9, convertito nella L. 25 maggio 1982, n. 94, l'opera
la quale, pur conservando la propria individualità fisica ed autonomia
funzionale, venga posta in un durevole rapporto di subordinazione
strumentale con altra persistente, per renderne più agevole o comunque
migliorarne l'uso. Per delimitare la relativa nozione, che,
nell'ambito della normativa edilizia, non può farsi coincidere
completamente con quella di cui all'art. 817 c.c., è possibile far
ricorso interpretativo alla normativa catastale, secondo la quale la
pertinenza consiste in un volume privo di autonomo accesso dalla via
pubblica ed insuscettibile di produrre un proprio reddito senza subire
modificazioni fisiche. (Nella fattispecie la Suprema Corte ha ritenuto
che la superficie realizzata mediante la costruzione di un balcone non
possa qualificarsi pertinenza, essendo opera accessoria, soggetta al
diverso regime concessorio, la quale congiunta intimamente con altra
costituisce parte costitutiva ed integrante del tutto. La Suprema
Corte ha inoltre precisato che mentre le pertinenze possono anche
fisicamente essere separate dalla cosa principale senza alterarne
l'essenza fisica e funzionale, le opere accessorie non sono
suscettibili di separazione, senza determinare frazionamenti fisici
del tutto ovvero riportare alterazioni funzionali dell'immobile).
* Cass. pen., sez. III, 5 maggio 1992, n. 5331 (ud. 3 marzo 1992),
Staiano.
La costruzione, da parte del condominio, di sporti sul cortile o sul
passaggio comune, con conseguente occupazione della colonna d'aria
sovrastante il terreno comune, costituisce esplicazione del diritto di
utilizzazione della cosa, ai sensi dell'art. 1102 c.c., quando non ne
pregiudichi la normale funzione o le possibilità di utilizzazione
particolare eventualmente prospettate dagli altri condomini.
* Cass. civ., sez. II, 21 giugno 1993, n. 6850, Malizia c. Rizzo e
altro.
La costruzione, nel muro perimetrale dell'edificio condominiale, di
balconi prospicienti sul cortile comune - costruzione che si risolve
in un ampliamento della presa di aria e di luce da parte del singolo
condomino - può ritenersi legittima soltanto quando la dimensione di
tali sporti, oltre a non compromettere la stabilità e la sicurezza del
fabbricato, nonché a non alterare la destinazione normale del cortile,
non menomi il pari diritto degli altri condomini a fruire della
normale presa di aria e luce.
* Cass. civ., sez. II, 28 luglio 1977, n. 3351.
Il proprietario di un appartamento sito in uno stabile condominiale ha
diritto di ottenere l'eliminazione di uno sporto costruito sul muro
comune, in corrispondenza dell'appartamento sovrastante, quando tale
manufatto importa una sensibile diminuzione di luce e di aria ai danni
dell'unità immobiliare di sua proprietà; e ciò indipendentemente dal
fatto che il terreno contiguo allo stabile, cui aggetta il manufatto
medesimo, appartenga al condominio ovvero al condomino attore in via
esclusiva.
* Cass. civ., sez. II, 18 maggio 1978, n. 2408.
Nel caso di edifici in condominio, i proprietari dei singoli piani
possono utilizzare i muri comuni, nella parte corrispondente agli
appartamenti di proprietà esclusiva, aprendovi nuove porte o vedute
preesistenti o trasformando finestre in balconi o in pensili, a
condizione che l'esercizio della indicata facoltà, disciplinata dagli
artt. 1102 e 1122 c.c., non pregiudichi la stabilità e il decoro
architettonico dell'edificio e non menomi o diminuisca sensibilmente
la fruizione di aria e luce per i proprietari dei piani inferiori.
(Nella specie il giudice di merito, con la sentenza confermata dalla
Suprema Corte, aveva ritenuto sussistente una sensibile diminuzione di
aria e luce in danno dell'appartamento sito al piano terra, in
conseguenza della costruzione di balconi da parte dei proprietari
degli appartamenti siti al primo e al secondo piano, in relazione
anche alla giacitura particolare dell'edificio condominiale, il cui
piano terra si trovava di circa due metri al di sotto della latistante
via pubblica).
* Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1994, n. 10704, Scibetta c. Naro e
Alongi.
Con riguardo ad un edificio in condominio a norma dell'art. 1102 cod.
civ. è consentita al condomino la costruzione di balconi e pensili sul
cortile comune quando, pur comportando l'occupazione con un'opera
solida e stabile dell'area sovrastante, concreti solo un ampliamento
della presa d'aria e luce dell'appartamento del singolo condomino
senza alterare la destinazione normale del cortile ai fini costruttivi
dei singoli proprietari, con vantaggio delle rispettive proprietà, e
quindi per l'utilità e disponibilità esclusiva degli stessi. (Nella
specie la C.S., in applicazione di tale principio, ha confermato la
decisione dei giudici del merito che avevano ritenuto che il vano
occupante la colonna d'aria sovrastante il cortile comune, per le sue
dimensioni di oltre mq. 4 e mezzo, alterasse la destinazione economica
del cortile stesso, diminuendo l'utilizzazione dell'aria e della luce
che esso era destinato ad assicurare).
* Cass. civ., sez. II, 29 dicembre 1987, n. 9644, Jaccarino c. Marino.
L'art. 1102 cod. civ., nel regolare i diritti dei partecipanti alla
comunione, prescrive che in ogni caso non può essere alterata la
destinazione della cosa comune, sicchè‚ solo le modificazioni di
questa, in quanto consentano il pari uso secondo il diritto di
ciascuno, rientrano nella previsione legale, mentre è vietata ogni
diversa attività innovatrice. (Nella specie, alla stregua del
principio enunciato, è stata giudicata corretta la decisione che ha
ritenuta vietata la costruzione di un terrazzo pensile soprastante un
cortile comune, con la costruzione, inoltre di gradini e di un'aiuola
sul cortile stesso).
* Cass. civ., sez. II, 26 luglio 1983, n. 5132, Bono c. D`Accordo.
La tollerabilità, o meno, del pregiudizio che la costruzione di uno
sporto nel muro perimetrale comune può arrecare alla presa di aria e
luce di locali appartenenti a uno dei condomini dipende non solo
dall'ampiezza dello sporto e dalla superficie del cortile
eventualmente antistante all'edificio, ma soprattutto, dalla distanza
in cui tale sporto viene a trovarsi dalle sottostanti aperture; se
tale distanza risulta esigua, anche l'esistenza di un ampio cortile
potrebbe non compensare adeguatamente una diminuzione di aria e
soprattutto di luce.
* Cass. civ., sez. II, 28 luglio 1977, n. 3351.
In tema di condominio negli edifici, la costruzione di balconi e
pensili sul cortile comune è consentita al singolo condomino, purché,
ai sensi dell'art. 1102 c.c., non risulti alterata la destinazione del
bene comune e non sia impedito agli altri partecipanti di farne
parimenti uso secondo il loro diritto. (Nella fattispecie, la Suprema
Corte ha rigettato il ricorso avverso la sentenza con cui il giudice
di merito aveva ritenuto che l'edificazione, nel cortile comune, di
due balconi alterasse la destinazione del cortile medesimo, diminuendo
l'utilizzazione dell'aria e della luce che il bene era destinato ad
assicurare).
* Cass. civ., sez. II, 27 agosto 2002, n. 12569, Trombino c. Scaglione
ed altra.
E' nulla la delibera dell'assemblea condominiale per la parte in cui
autorizza il condomino del terzo piano alla costruzione di due balconi
sulla facciata prospiciente il cortile interno, e ciò in quanto la
delibera medesima esorbita dai limiti delle attribuzioni
dell'assemblea ed è lesiva dei diritti dei condomini del secondo piano
sulla cosa comune e sulla loro proprietà esclusiva.
* Corte app. civ. Milano, sez. IV, 9 maggio 1989, n. 720, Colombo c.
Battezzati.
Il condomino di un edificio che sia proprietario esclusivo dell'area
scoperta adiacente alla facciata dell'edificio stesso, può
legittimamente procedere alla costruzione di una balconata
appoggiandola al muro comune in corrispondenza dell'appartamento di
sua proprietà; né‚ il proprietario dell'appartamento sottostante, il
quale lamenti la diminuzione di luce e di aria attraverso un'apertura,
avente natura di luce, per effetto della costruzione eseguita, può
vantare alcuna ragione di danno, poiché‚ l'aggetto della balconata
rappresenta l'utilizzazione della colonna d'aria soprastante il suolo,
sul quale il condomino dell'edificio, che ne è proprietario esclusivo,
può compiere opere che limitano la funzione delle luci aperte nella
facciata dell'edificio posto a confine dell'area di proprietà
esclusiva.
* Cass. civ., sez. II, 20 marzo 1974, n. 776.
d) Elementi decorativi
Gli elementi decorativi situati al di sotto dei balconi, avendo
soltanto una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata
dell'edificio condominiale, sono cose che servono all'uso e al
godimento comune e, quindi, ai sensi dell'art. 1117, n. 3, cod. civ.,
sono oggetto di proprietà comune e non di proprietà esclusiva del
condomino cui appartengono i singoli balconi. Ne consegue che la
delibera con la quale l'assemblea abbia ripartito tra i condomini le
spese necessarie alla rimozione e alla riparazione dei predetti
elementi decorativi pericolanti non È viziata da nullità assoluta, ma
può essere impugnata nel termine di trenta giorni di cui all'art. 1137
cod. civ.
* Cass. civ., sez. II, 9 luglio 1980, n. 4377, Porcaro c. Condominio
di Via Sammartino 128, Palermo.
Gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio
(nella specie, cementi decorativi relativi ai frontali ed ai
parapetti) svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero
edificio, del quale accrescono il pregio architettonico,
costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117 n. 3
c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione
ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della
proprietà di ciascuno.
* Cass. civ., sez. II, 19 gennaio 2000, n. 568, Stanganini ed altro c.
Condominio di Via Reggimento Savoia Cavalleria 10, Milano.
Gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio
(nella specie, aggiunte sovrapposte con malta cementizia, viti di
ottone e piombi ai pilastrini della balaustrata) svolgendo una
funzione decorativa estesa all'intero edificio, del quale accrescono
il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai
sensi dell'art. 1117, n. 3, cod. civ., con la conseguenza che la spesa
per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini.
* Cass. civ., sez. II, 15 gennaio 1986, n. 176, Cond. V. Cusuman. c.
Fortuna.
La legittimità o meno della costruzione ad opera di un condomino di un
muro di mattoni forati sul lato esterno di un balcone di sua esclusiva
proprietà aperto su una chiostrina condominiale destinata a dare luce
ed aria anche ai vani degli altri condomini che si aprono su di essa,
va accertata in relazione all'utilizzazione della cosa comune che è
consentita al singolo condomino in misura anche più intensa del
normale, quando non alteri la destinazione della cosa e non
pregiudichi il pari diritto degli altri partecipanti al condominio.
* Cass. civ., sez. II, 14 febbraio 1982, n. 6869, Grammatica c. Nuovo.
L'assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardino i
singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva,
salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni; ne
consegue che nel caso in cui i balconi, che appartengono in modo
esclusivo al proprietario dell'appartamento di cui fanno parte,
presentino nella facciata esterna elementi decorativi, o anche
semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata del
fabbricato dal quale sporgono, per i lavori di restauro o di
manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la prescritta
maggioranza, legittimamente viene incluso nei lavori comuni il
contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei detti balconi,
essendo il decoro estetico dell'edificio condominiale un bene comune,
della cui tutela è competente l'assemblea.
* Cass. civ., sez. II, 30 agosto 1994, n. 7603, Masella c. Cond. via
Campania 15-17, Taranto.
Il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte e della parte
sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di un
edificio debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini,
in quanto destinati all'uso comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., in
tutti i casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere
esteticamente gradevole l'edificio. Tale funzione può essere esclusa
solo in presenza di prova contraria, da cui risulti che trattasi di un
fabbricato privo di qualsiasi uniformità architettonica, o che trovasi
in uno stato di scadimento estetico tale da rendere irrilevante
l'arbitrarietà costruttiva o di manutenzione dei singoli particolari.
* Cass. civ., sez. II, 17 luglio 1999, n. 7603, P.M. Raimondi.
Il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte o della parte
sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di un
edificio debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini,
in quanto destinati all'uso comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., in
tutti i casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere
esteticamente gradevole l'edificio, mentre sono pertinenze
dell'appartamento di proprietà esclusiva quando servono solo per il
decoro di quest'ultimo; conseguentemente, nel caso di distacco, per
vizio di costruzione, del rivestimento o degli elementi decorativi
predetti, l'azione di responsabilità nei confronti del costruttore è
legittimamente esperita dal condominio, ai sensi dell'art. 1669 c.c.,
se il rivestimento o gli elementi decorativi abbiano prevalente
funzione estetica per l'intero edificio.
* Cass. civ., sez. II, 28 novembre 1992, n. 12792, Soc. Gefim c. Cond.
Flox.
I balconi aggettanti, non avendo una funzione portante, non
costituiscono parti comuni anche se siano inseriti nella facciata, in
quanto formano parte integrante dell'appartamento cui accedono. Per
contro, il rivestimento e gli elementi decorativi del fronte
(parapetto) o della parte sottostante della soletta debbono essere
considerati di proprietà comune dei condomini laddove essi assolvano
prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole
l'edifico.
* Trib. civ. Salerno, sez. I, 16 febbraio 2001, n. 542, Cornetta c.
Condominio Rubino di Via Generale Clark 15 in Salerno.
Le lastre applicate alla parte inferiore di ogni balcone e i listelli
incollati sotto la copertina di finitura dei parapetti dell'edificio
condominiale, costituendo elementi con funzione estetica, volti a
rendere armonica la facciata dell'edificio (le copertine) ovvero anche
posti al servizio di una parte comune quale è la facciata (i
listelli), devono essere considerati di proprietà comune dei
condomini. Conseguentemente, nel caso di distacco dei predetti
elementi decorativi, per vizio di costruzione, la legittimazione ad
causam relativamente all'azione di responsabilità nei confronti del
costruttore ex art. 1669 c.c. compete all'amministratore del
condominio.
* Trib. civ. Udine, 23 novembre 1998, n. 925, Condominio S. Marco di
Udine c. Soc. Side ed altri.
Le spese di manutenzione riguardanti il frontalino dei balconi, che è
un elemento della struttura esterna del balcone destinato a garantire
l'integrità architettonica dell'edificio come componente della
facciata, devono gravare su tutti i condomini.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 26 settembre 1988, Aletti e altra e
Marconari e altra c. Condominio di via Treviso 16/18, Milano.
La spesa per la riparazione delle colonnine e dei pilastrini che fanno
parte integrante del parapetto dei balconi e della terrazza a livello
deve gravare esclusivamente sul proprietario dei beni medesimi, in
quanto il parapetto assolve alla funzione primaria di protezione
dell'unità immobiliare del condomino ed è perciò soggetta all'autonomo
diritto dominicale.
* Corte app. civ. Napoli, 16 ottobre 1990.
Gli elementi verticali dei balconi, soprattutto quando si tratti di
edifici moderni nei quali i balconi, incolonnati ed allineati secondo
un preciso disegno architettonico rappresentano il tratto ornamentale
essenziale della facciata, devono considerarsi parti integranti della
facciata e componenti del bene del decoro dell'edificio, onde alle
loro riparazioni devono concorrere tutti i condomini in proporzione
dei rispettivi millesimi di partecipazione alla proprietà comune; fra
tali elementi rientrano pertanto i frontalini, le piantane e le fasce
marcapiano.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 7 maggio 1992.
Gli interventi riguardanti la parte dei balconi prospettante verso
l'esterno (nella specie i frontalini) gravano sull'intera collettività
dei condomini in quanto tali elementi costituiscono parte integrante
della facciata.
* Trib. civ. Milano, 14 ottobre 1991.
La sostituzione del materiale e del tipo di balaustra (non più a scudo
ma a fasce verticali) di un balcone non comporta una innovazione in
senso proprio, ma una semplice manutenzione straordinaria.
* Corte app. civ. Milano, 20 settembre 1991, n. 1316, .
La proprietà esclusiva delle terrazze e dei balconi si estende a tutte
le opere necessarie al godimento e all'utilizzazione, quali la
pavimentazione, la parte interna ed i davanzali dei parapetti, mentre
invece sono di proprietà condominiale la parte esterna dei parapetti,
la fascia di coronamento (cornicione o marcapiano) e quella di
rivestimento dei bordi aggettanti (frontalini) con relativi
intradossi.
* Corte app. civ. Salerno, 16 marzo 1992, n. 97.
Con riguardo al rivestimento del fronte della soletta dei balconi di
un edificio in condominio, la loro natura di beni comuni in quanto
destinati all'uso comune a norma del terzo comma dell'art. 1117 c.c.
ovvero pertinenze ad ornamento dell'appartamento di proprietà
esclusiva, ove i balconi sono siti, va accertata in base al criterio
della loro precipua e prevalente funzione in rapporto all'appartamento
di proprietà esclusiva e alla struttura e caratteristica dell'intero
edificio. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione del
merito, in cui si era riconosciuta la natura di parti comuni ai
suddetti manufatti, frontalini di marmo, con riguardo alla esclusa
loro funzione protettiva od ornamentale dei balconi ed alla rilevata
efficacia decorativa dell'intero edificio nonchè all'utilizzazione
come gocciolatoi).
* Cass. civ., sez. II, 3 agosto 1990, n. 7831, Lattanzio c. Cond.
Miram. Arm.
e) Fioriere
La collocazione di vasi di geranei su dei sottovasi ed all'interno di
fioriere saldamente ancorate alla ringhiera dei balconi non contrasta
n‚ con la disposizione di cui all'art. 844 c.c. n‚ con la norma
regolamentare che vieti la collocazione di vasi di piante su
parapetti, ove gli stessi non siano fissi e creino problemi di
stillicidio.
* Trib. civ. Bologna, sez. V, 1 marzo 1993, n. 245, Billi c. Cavazza.
f) Proprietà
I balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del
fabbricato, non costituiscono parti comuni dell'edificio e
appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti,
che sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di
frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati,
mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi
ineriscano (quali i rivestimenti della fronte o della parte
sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono
condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale
dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni
immobiliari ad essi corrispondenti, con la conseguenza che è onere di
chi vi ha interesse (il proprietario del balcone, da cui si sono
distaccati i frammenti, citato per il risarcimento), al fine di
esimersi da responsabilità, provare che il danno fu causato dal
distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale
dell'intero edificio appartenevano alle parti comuni di esso.
* Cass. civ., sez. II, 7 settembre 1996, n. 8159, Cima c.
Mastrantonio.
I balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti
comuni, ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo necessari per
l'esistenza del fabbricato, n‚ essendo destinati all'uso o al servizio
di esso. Tuttavia il rivestimento del parapetto e della soletta
possono essere beni comuni se svolgono una prevalente funzione
estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi ed
ornamentali essenziali della facciata.
* Cass. civ., sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637, Correra c. Cond. Largo
Ferrantina a Chiaia, 1, Napoli.
I balconi di cui sono dotate le scale di un edificio condominiale, che
sono accessibili unicamente da queste ed hanno una funzione
architettonica, lucifera e di aerazione, costituiscono parte organica
ed integrante dell'intero fabbricato e debbono, pertanto, presumersi
di proprietà comune, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ.
* Cass. civ., sez. II, 13 dicembre 1979, n. 6502, Davoli c. Rotta.
I balconi, essendo elementi accidentali rispetto alla struttura del
fabbricato e non avendo funzione portante (assolta da pilastri ed
architravi), non costituiscono parti comuni dell'edificio (ai sensi
dell'art. 1117 c.c.), anche se inseriti nella facciata, in quanto
formano parte integrante dell'appartamento che vi ha accesso come
prolungamento del piano. Conseguentemente la domanda di demolizione
dei medesimi va proposta nei confronti dei condomini proprietari degli
appartamenti ai quali sono annessi i balconi, sicché il
contraddittorio può considerarsi integro anche se non sono stati
chiamati in giudizio il condominio ovvero tutti gli altri condomini
dell'edificio.
* Cass. civ., sez. II, 23 giugno 1995, n. 7148, La Ferlita c. Catania.
In un edificio condominiale, a differenza del solaio divisorio di due
piani, che funziona da sostegno del piano soprastante e da copertura
di quello sottostante, l'aggetto costituito da un balcone (o terrazzo)
appartiene esclusivamente al proprietario dell'unità immobiliare
corrispondente, il quale, pertanto, è esclusivo responsabile del danno
cagionato a terzi da un pezzo di muratura staccatosi dal balcone.
* Cass. civ., sez. III, 10 settembre 1986, n. 5541, Amoruso c. De
Bellis. Conforme, alla prima parte della massima, Cass. civ., sez. II,
30 luglio 1981, n. 4861.
g) Soletta o piattaforma
La presunzione assoluta di comunione, ex art. 1125 cod. civ., del
solaio divisorio di due piani di edificio condominiale tra i
proprietari dei medesimi si estende anche alla piattaforma o soletta
dei balconi, la quale, avendo gli stessi caratteri, per struttura e
funzione, del solaio, di cui costituisce prolungamento, Š attratta nel
regime giuridico dello stesso. Consegue che per tale piattaforma o
soletta si configura un compossesso degli indicati proprietari, che si
attua con l'uso esclusivo delle rispettive facce della stessa,
esercitato da quello del piano superiore anche e soprattutto in
termini di calpestio ed estrinsecantesi, per quello del piano
inferiore, oltre che nella fruizione del commodum proveniente dalla
copertura, nell'acquisizione di ogni ulteriore attingibile utilità cui
non ostino ragioni di statica o di estetica, e comporta a loro
rispettivo carico la manutenzione e la ricostruzione. Pertanto,
qualora il proprietario del piano inferiore alleghi la esistenza di
fatti, come infiltrazioni di acqua o altro, che abbiano danneggiato la
faccia inferiore del balcone, sussiste la sua legittimazione a
pretendere il risarcimento dal proprietario del piano superiore.
* Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 1987, n. 283, Rocco c. Forni.
La presunzione assoluta di comunione (ex art. 1125 cod. civ.) del
solaio divisorio di due piani di edificio condominiale tra i
proprietari dei medesimi vale pure per la piattaforma o soletta del
balcone dell'appartamento del piano superiore, la quale, avendo gli
stessi caratteri, per struttura e funzione (separazione in senso
verticale, sostegno, copertura), del solaio, di cui costituisce
prolungamento, è attratta nel regime giuridico dello stesso. Consegue
che per tale piattaforma o soletta si configura un compossesso degli
indicati proprietari, esercitato dal proprietario del piano superiore
anche e soprattutto in termini di calpestio ed estrinsecantesi per
l'altro proprietario, oltre che nella funzione del commodum
proveniente dalla copertura, nell'acquisizione di ogni ulteriore
attingibile utilità, cui non ostino ragioni di statica e di estetica,
sicché‚ quest'ultimo può ancorare a detta soletta le strutture di
chiusura necessarie per la realizzazione di una veranda ed altresì
utilizzarne la faccia inferiore (prolungamento del proprio soffitto)
per installarvi apparecchi d'illuminazione, per farvi vegetare piante
rampicanti, ecc.
* Cass. civ., sez. II, 14 luglio 1983, n. 4821, Falcone c. Caldareri.
La presunzione assoluta di comunione ex art. 1125 c.c. si estende alla
parte ferma o soletta dei balconi. Pertanto, l'aggancio di tendaggi
alla soletta è legittimo a norma dell'art. 1102 c.c., non alterando la
destinazione del bene comune e non impedendo agli altri partecipanti
alla comunione di farne pari uso secondo il loro diritto.
* Trib. civ. Napoli, sez. III, 11 aprile 1994, n. 3348.
In riferimento al rivestimento della fronte della soletta dei balconi
di un edificio in condominio, la loro natura di beni comuni in quanto
destinati all'uso comune ovvero pertinenze a ornamento
dell'appartamento di proprietà esclusiva, ove i balconi sono siti, va
accertata in base al criterio della loro precipua e prevalente
funzione in rapporto all'appartamento di proprietà esclusiva e alla
struttura e caratteristica dell'intero edificio (nella specie, la
Corte ha riconosciuto la prevalente natura condominiale degli sporti
dei balconi in considerazione della loro forma, valenza
architettonica, integrazione cromatica nella struttura dell'immobile
e, soprattutto, dell'omogeneizzazione degli stessi nella linea del
disegno dell'intero palazzo, anche considerando che non tutte le unità
immobiliari dell'edificio erano fornite di balcone).
* Corte app. civ. Roma, 12 giugno 1997, n. 2047, Sebastianelli c.
Cond. di Viale Ungheria.
h) Spese
In tema di ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi di un
edificio, per stabilire se le stesse devono essere sostenute
esclusivamente dai proprietari dei piani in cui detti balconi si
aprono o essere ripartite tra tutti i condomini, deve essere accertato
se le opere di manutenzione concernono parti costituenti proiezioni
della proprietà individuale o, invece, elementi che, per la loro
attinenza alla facciata, devono essere considerati parti comuni
dell'edificio ex art. 1117 cod. civ. Alla luce dell'individuato
criterio rientrano tra le prime quelle dirette a preservare e
consentire l'utilizzazione della superficie praticabile del balcone,
quali gli interventi di manutenzione della pavimentazione del piano di
calpestio, tra le seconde quelle concernenti elementi del balcone -
tra i quali i pilastrini e i sottobalconi - che, prospettando
all'esterno dell'edificio, ineriscono alla facciata, concorrendo
insieme a questa a conferire allo stabile, attraverso l'armonia ed
unità di linee e di stile, quel decoro architettonico che costituisce
bene comune dell'edificio.
* Trib. civ. Napoli, sez. X, 24 febbraio 1988, n. 1791, Saggese c.
Condominio di via del Parco Margherita 24, Napoli.
In tema di condominio degli edifici, le spese occorrenti per il
ripristino dei rivestimenti esterni dei muretti di recinzione delle
terrazze a livello e delle balconate di proprietà esclusiva, afferendo
ad elementi che costituiscono parte integrante della facciata -
oggetto di proprietà comune - e che si inquadrano nell'aspetto
estetico dell'edificio, sono a carico di tutti i condomini e non
soltanto dei proprietari esclusivi delle singole terrazze.
* Cass. civ., sez. II, 18 marzo 1989, n. 1361, Cimmino c. Nadalet e
altro.
Le spese concernenti gli elementi del balcone che prospettano
all'esterno dell'edificio condominiale gravano sempre e comunque sul
condominio, in quanto tali elementi (frontalini, balaustre, ecc.)
ineriscono alla facciata e concorrono a conferire all'immobile,
attraverso l'armonia e l'unità di linee e di stile, quel decoro
architettonico che costituisce bene comune, economicamente valutabile
e - come tale - autonomamente tutelato ex art. 1120 c.c.
* Trib. civ. Napoli, 27 ottobre 1993, Gallo c. Condominio di via
Manzoni n. 120 di Napoli.
Le spese relative ad interventi sui balconi e sulle parti a vista
delle terrazze di un edificio condominiale vanno ripartite in
proporzione ai millesimi di proprietà generale.
* Trib. civ. Roma, sez. II, 7 ottobre 1985, n. 12483, Cimarelli e
altri c. Condominio di via Giacomo Corradi, n. 3, Roma.
La tinteggiatura dei sottobalconi non può qualificarsi come intervento
su parti individuali dell'edificio condominiale; pertanto è legittimo
l'addebito della spesa relativa all'intera collettività dei condomini.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 settembre 1992, Barone e altri c.
Condominio di Via Zoia 5 di Milano.
In materia di riparazione di balconi negli edifici condominiali, le
relative spese sono in parte a carico del proprietario
dell'appartamento di cui costituiscono accessorio, in quanto
consentono il calpestio e l'affaccio; ed in parte a carico dei
condomini, in quanto costituiscono elementi della facciata
dell'edificio, di cui concorrono a formare struttura e decoro.
* Trib. civ. Napoli, 18 dicembre 1991, in Nuovo dir. 1992, 348.
E' nulla la delibera con la quale l'assemblea condominiale abbia
ripartito le spese inerenti ai lavori di manutenzione straordinaria
dei balconi, per la loro interezza, tra i soli proprietari dei piani
in cui si trovano i balconi medesimi che, contribuendo a determinare
l'aspetto estetico-formale della facciata, attengono per ciò stesso al
decoro architettonico dell'edificio e, quindi, ad un bene comune a
tutti i condomini.
* Trib. civ. Milano, 14 gennaio 1991.
i) Sporti chiusi
La presunzione di proprietà comune delle parti dell'edificio in
condominio di cui all'art. 1117 c.c. (la cui elencazione non è
tassativa) postula la destinazione delle cose al servizio
dell'edificio, trattandosi di parti dell'immobile che ne costituiscono
la struttura fondamentale o di accessori destinati all'uso comune. Ne
deriva che gli sporti chiusi (analogamente ai balconi), essendo
accidentali rispetto alla struttura del fabbricato e non avendo
funzione portante (assolta da pilastri ed architravi), non
costituiscono parti comuni, anche se inseriti nella facciata, in
quanto formano parte integrante dell'appartamento che vi ha accesso
come un prolungamento del piano.
* Cass. civ., sez. II, 29 ottobre 1992, n. 11775, Cond. Zanardelli c.
Mkjaternini.
l) Stendimento panni
Lo stendimento dei panni su di un balcone condominiale, consistendo
non in un'opera materiale ma in una attività comportamentale a
carattere necessariamente saltuario, non può essere assunto come
elemento di deturpamento del decoro architettonico, per il quale si
richiede appunto il compimento di opere materiali idonee a modificare
stabilmente le linee strutturali del fabbricato.
* Pret. civ. Pisa, 3 maggio 1993, n. 140.
m) Tende
Le norme sulle distanze legali sono applicabili nei rapporti reciproci
fra condomini, in relazione alle parti immobiliari di proprietà
esclusiva, qualora uno di essi, utilizzando una parte comune a
vantaggio della sua proprietà, sia pure nei limiti di cui all'art.
1102 cod. civ., incorra nella violazione dei diritti di un altro
condomino. N‚ al riguardo sono configurabili temperamenti, alla
stregua di una valutazione di compatibilità delle norme suindicate con
gli interessi da considerare nei rapporti condominiali, allorchè
trattasi di utilizzazione implicante la violazione di una norma del
regolamento condominiale predisposto dall'originario unico
proprietario e recepito nei singoli atti di acquisto. (Nella specie,
in base al surriportato principio, il Supremo Collegio ha ritenuto
corretta la decisione dei giudici del merito con la quale, in
accoglimento della domanda di un condomino, altri condomini erano
stati condannati a rimuovere una struttura metallica a sostegno di una
tenda, realizzata su di un balcone di loro proprietà esclusiva a
distanza inferiore a quella prescritta dall'art. 907 cod. civ. dal
balcone soprastante dell'attore ed in violazione di una norma del
regolamento condominiale, vietante ogni modificazione dei balconi).
* Cass. civ., sez. II, 27 aprile 1981, n. 2531, Giordano c. Politi.
Nell'ambito di un unico immobile condominiale le norme che regolano i
rapporti di vicinato trovano applicazione solo in quanto compatibili
con la struttura dell'edificio e con le caratteristiche dello stato
dei luoghi. Pertanto, qualora esse siano invocate in una controversia
tra condomini, spetta al giudice del merito valutare se, nel singolo
caso, dette norme debbano essere osservate o meno, in considerazione
dell'esigenza di contemperare i diversi interessi di più proprietari
conviventi in un unico edificio, al fine dell'ordinato svolgimento di
tale convivenza, propria dei rapporti condominiali. (Nella specie la
Corte di cassazione, applicando tale principio, ha rigettato il
ricorso avverso la pronuncia del giudice di merito che aveva ritenuto
legittima la tettoia in lamiera di una tenda parasole (quest'ultima
conforme al tipo e colore previsti dal regolamento condominiale)
installata da un condomino, ritenendola necessaria - nel caso concreto
- per la tutela della sua privacy e per il riparo dagli agenti
atmosferici, nonostante fosse di dimensioni maggiori rispetto a quella
di analoghi manufatti di altri condomini, provocasse fastidiosi
riverberi di luce a causa della copertura metallica, e comprimesse
l'esercizio del diritto di veduta in appiombo del condomino
dell'appartamento sovrastante).
* Cass. civ., sez. II, 30 marzo 2000, n. 3891, Frunzo c. Piaggi.
Nel divieto, contenuto in una norma di un regolamento condominiale, di
applicare a finestre e balconi tende esterne diverse per tipo e per
colore da quelle adottate dal condominio e di esporre qualsiasi targa,
insegna o altro... sulle facciate, sui balconi, nei vani delle
finestre nonchè sui vetri delle finestre stesse, si deve ricomprendere
anche la collocazione - da parte di un condomino - di doppi infissi
che non si limitino a rinforzare gli infissi precedenti, ma
intercludano spazi dei balconi, prima aperti, creando un effetto di
tuttopieno laddove in precedenza esisteva un'alternanza fra pieni e
vuoti.
* Corte app. civ. Milano, sez. I, 19 novembre 1993, n. 2392, Azzola ed
altri c. Chiodaroli e altri.
I condomini possono far uso delle parti comuni per le utilità
accessorie inerenti al godimento della propria proprietà esclusiva,
anche nelle parti corrispondenti ai piani degli altri proprietari,
quando tale utilizzazione non viene ad alterare la naturale funzione
di sostegno dei muri medesimi; di conseguenza, è ammissibile
l'installazione di tende da attaccarsi alla base del balcone del piano
superiore, con la sola limitazione che le stesse devono essere
conformi al tipo approvato dall'assemblea. (Nella specie, alcuni
condomini avevano lamentato che l'installazione di detti tendaggi
poteva comportare una limitazione della loro veduta e una mancanza di
sicurezza personale, affermazioni comunque confutate dalle fotografie
e dalla documentazione prodotte in atti).
* Corte app. civ. Milano, sez. I, 31 maggio 1988, n. 1824, Gagliardoni
e Personeni c. Condominio di via Bassini, n. 17/2-19, Milano.
Una delibera assembleare che indichi tassativamente le caratteristiche
estetiche delle tende da sole apponibili dai singoli condomini è
lecita e vincolante anche per chi non ebbe a parteciparvi.
* Trib. civ. Monza, 16 novembre 1990.
L'installazione di una tenda su di un balcone di un edificio
condominiale non incide sul decoro architettonico del fabbricato
qualora la stessa fuoriesca solo minimamente dal limite del parapetto
e presenti le stesse caratteristiche di modello e di colorazione di
tutte le altre installate sulle facciate condominiali.
* Pret. civ. Pisa, 3 maggio 1993, n. 140, in Arch. loc. e cond. 1994,
385.
n) Veranda
I balconi di un edificio condominiale prospicienti sul cortile comune
appartengono in via esclusiva, assieme alla colonna d'aria,
soprastante a ciascuno di essi, ai proprietari dei singoli
appartamenti ai quali accedono, in qualità di pertinenza. Ne consegue
che ciascun condomino ha il diritto di trasformare in veranda il
balcone di sua proprietà senza dover richiedere l'autorizzazione degli
altri compartecipi imposta dal regolamento del condominio soltanto per
le innovazioni delle parti comuni dell'edificio.
* Cass. civ., sez. II, 7 luglio 1976, n. 2543.
I poteri dell'assemblea condominiale concernono la disciplina dell'uso
delle cose comuni, senza mai invadere la sfera delle proprietà
individuali, salvo le limitazioni accettate convenzionalmente dai
singoli condomini, i quali, conseguentemente, eccettuate queste
limitazioni, non possono essere autorizzati dall'assemblea ad una
utilizzazione più ampia di parti comuni, che si risolva in una
violazione delle norme sui rapporti di vicinato, quale la
realizzazione di una veranda su un terrazzo di proprietà esclusiva,
senza il rispetto della distanza legale della veduta esercitata dal
proprietario dell'appartamento sovrastante.
* Cass. civ., sez. II, 21 ottobre 1980, n. 5652, Vignale c. Servetti.
La trasformazione di un balcone o di un terrazzino circondato da muri
perimetrali in veranda, mediante chiusura a mezzo di installazione di
pannelli di vetro su intelaiatura metallica, non ha natura precaria
n‚ costituisce intervento di manutenzione straordinaria o di restauro,
ma è opera soggetta a concessione edilizia.
* Cass. pen., sez. III, 27 marzo 2000, n. 3879 (ud. 13 gennaio 2000),
Spaventi.
Il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale
non può eseguire nella sua proprietà esclusiva opere che, in contrasto
con quanto stabilito dalla norma dell'art. 1122 cod. civ., rechino
danno alle parti comuni dell'edificio stesso, n‚, a maggior ragione,
opere che, attraverso l'utilizzazione delle cose comuni, danneggino le
parti di una unità immobiliare di proprietà esclusiva di un altro
condomino. (Nella specie, in applicazione del surriportato principio
la S.C. ha confermato la decisione di merito con cui si è ritenuto che
al proprietario di un appartamento non sia consentito costruire sul
suo balcone una veranda in appoggio al muro comune dell'edificio
condominiale la quale raggiunga l'altezza del piano superiore
diminuendo il godimento dell'aria e della luce al proprietario del
piano contiguo).
* Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 1985, n. 1132, Dambruoso c.
Spinelli.
Per decoro architettonico del fabbricato, ai fini della tutela
prevista dall'art. 1120, secondo comma, cod. civ., deve intendersi
l'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali
che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti
dell'edificio, nonchè‚ all'edificio stesso nel suo insieme, una sua
determinata armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di
edificio di particolare pregio artistico. L'indagine volta a stabilire
se, in concreto, un'innovazione (nella specie: veranda in ferro e
vetro) determini o meno alterazione del decoro architettonico è
demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al
sindacato di legittimità, se congruamente motivato.
* Cass. civ., sez. II, 13 aprile 1981, n. 2189, Maisano c. Troiolo.
Ciascun condomino ha il diritto di trasformare in veranda il balcone
di sua proprietà (senza dover richiedere l'autorizzazione degli altri
condomini), purchè la trasformazione non arrechi danno alle parti
comuni dell'edificio ed, in particolare, non alteri il decoro
architettonico dell'edificio e non arrechi pregiudizio agli altri
condomini, ai quali deve essere comunque assicurato un pari uso del
bene comune.
* Trib. civ. Milano, 31 gennaio 1991.
Nel caso in cui una norma contenuta in un regolamento condominiale
preveda che qualsiasi modificazione al fabbricato, anche quando non se
ne guasti l'estetica e la simmetria esteriore, deve essere autorizzata
dall'amministrazione del condominio, il condomino che intenda
costruire una veranda in struttura metallica e vetro sul proprio
terrazzo prospiciente la facciata verso strada dello stabile
condominiale, deve informarne preventivamente l'amministratore.
* Corte app. civ. Milano, sez. I, 22 ottobre 1993, n. 2028, Cond. di
via Redi n. 8 di Milano c. Vivaldi.
Se un condomino agisce per la demolizione di un manufatto - nella
specie veranda - realizzato su una striscia di terreno in comproprietà
con il coniuge del convenuto, pur se in base all'assunto attore o
soltanto questi è l'autore delle opere, il contraddittorio deve essere
integrato nei confronti di entrambi i comproprietari e la relativa
violazione è rilevabile anche per la prima volta in Cassazione, se
emerge dagli atti e sul punto non si è formato il giudicato.
* Cass. civ., sez. II, 13 giugno 1997, n. 5335, Lucarelli c. Minucci.
Una veranda è da considerarsi, in senso tecnico-giuridico, una vera e
propria costruzione assoggettata al requisito della concessione,
poiché difetta normalmente del carattere di precarietà, trattandosi di
opera destinata non a sopperire ad esigenze temporanee e contingenti
con la sua successiva rimozione, ma a durare nel tempo, ampliando così
il godimento dell'immobile. La definizione di tale sua natura non è da
ritenersi modificata dalla disciplina normativa introdotta con la L.
28 febbraio 1985, n. 47, la quale anzi precisa, tra l'altro, che sono
da giudicarsi opere in assenza di concessione anche quelle rivolte
alla esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto
e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con
specifica rilevanza o autonomamente utilizzabile. (Nella specie,
relativa a rigetto di ricorso, l'imputato aveva sostenuto che per la
veranda, in quanto destinata alla protezione dagli agenti atmosferici,
non fosse necessaria la concessione edilizia. La Suprema Corte ha
invece affermato la necessità della concessione prospettando che la
salvaguardia dalle intemperie si realizza con la semplice apposizione
alle aperture dei cosiddetti doppi infissi in alluminio anodizzato,
mentre la veranda non solo non rappresenta un'opera precaria, ma,
realizzando anche la difesa dagli agenti atmosferici, pone in essere
un rilevante aumento della volumetria abitativa, comunque
utilizzabile, assicurando, infine, spazio e privacy al corpo
immobiliare).
* Cass. pen., sez. III, 19 maggio 1988, n. 6127 (ud. 6 aprile 1988),
Rossi.
Il proprietario o condomino il quale realizzi un manufatto in appoggio
o in aderenza al muro in cui si apre una veduta diretta o obliqua
esercitata da un sovrastante balcone, e lo elevi sino alla soglia del
balcone stesso, non è soggetto, rispetto a questo, alle distanze
prescritte dall'art. 907, comma terzo, c.c. nel caso in cui il
manufatto sia contenuto nello spazio volumetrico delimitato dalla
proiezione verticale verso il basso della soglia predetta, in modo da
non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario del piano
di sopra. Infatti, tra le normali facoltà attribuite al titolare della
veduta diretta od obliqua esercitata da un balcone Š compresa quella
di inspicere e prospicere in avanti e a piombo, ma non di sogguardare
verso l'interno della sottostante proprietà coperta dalla soglia del
balcone, non potendo trovare tutela la pretesa di esercitare la veduta
con modalità abnormi e puramente intrusive, ossia sporgendosi oltre
misura dalla ringhiera o dal parapetto.
* Cass. civ., sez. II, 2 ottobre 2000, n. 13012, Cannone Palumbo c. Lo
Muscio Sibillano.
La normativa introdotta per la prima volta dall'art. 7 del D.L. n. 88
del 1995 e successivamente reiterata ha espressamente abrogato gli
artt. 7 e 8 della legge n. 94 del 1982, per cui è venuta meno la
disciplina differenziata delle cosiddette pertinenze, se non
ricomprese nelle categorie individuate nel nuovo regime o in quello
predisposto dalle regioni in base alla lettera n) del settimo comma
dell'art. 9 del D.L. n. 285 del 1996, che ha confermato la cosiddetta
denuncia legittimante. (Fattispecie relativa ad una struttura
intelaiata, simile ad una veranda a vetri, che non costituisce
pertinenza, perchè non può essere considerata come un vano accessorio
a servizio della costruzione principale, bensì un ampliamento ed un
ambiente nuovo, nè opera precaria, poiché non è realizzata per motivi
di carattere contingente e con caratteristiche oggettive ed intrinseca
destinazione temporanea, non assumendo rilievo nè la cosiddetta facile
rimovibilità nè la soggettiva destinazione data dal costruttore).
* Cass. pen., sez. III, 18 luglio 1996, n. 2676 (c.c. 18 giugno 1996),
Ciuffarella.
La cosiddetta veranda si caratterizza come manufatto costruttivo,
anche se privo di individualità propria, siccome destinato ad
integrare il restante edificio, che determina comunque una modifica
esterna del territorio, suscettibile di rilievo urbanistico. Ne
consegue che la relativa superficie va calcolata al fine di stabilire
la limitata entità dei volumi illegittimamente realizzati quale
requisito richiesto per l'applicazione dell'amnistia, ai sensi del
D.P.R. n. 75 del 1990. (Fattispecie relativa ad una costruzione
abusiva che impegnava una superficie pilastrata di mq 150, inclusa
quella destinata a veranda; la Cassazione ha ritenuto corretta la
decisione del giudice di merito, che aveva escluso l'applicazione
dell'amnistia, osservando che le opere eseguite erano sufficienti a
delimitare una porzione di volume di complessivi 860 mc ed a
conseguire, compresa la veranda, una trasformazione urbanistica dello
spazio, asservendolo, abusivamente, a fini edilizi).
* Cass. pen., sez. V, 24 ottobre 1991, n. 10648 (ud. 14 settembre
1991), Antonuccio.


  Felix, però da quanto citato sopra il condomino sottostante è autorizzato a
  chiedere i relativi danni !!
  Ciaow
 relativi danni
--------------------------------
Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

On 15 Nov, 00:52, 
renato...@libero.it
 (W) wrote:

      Evidentemente in quel caso e' stato tenuto responsabile il
   soprastante, la mia prima risposta ha solo escluso l'interesse
   dell'amministratore.    ciao.

Un conto è la proprietà della cosa, un conto è la responsabilità di danni,e 
altro conto sono i frontalini ecc...
Nelle contabilità lavori di ritinteggiature di condomini interi non si 
addebita niente ai singoli per i balconi perchè vai a toccare solo 
l'estetica; ma se riguardano anche rifacimenti di pavimentazioni, ringhiere 
o muretti, i lavori vanno addebitati al proprietario del balcone.
La cassazione non fa legge ma fa tendenza: da quando c'è Corona si stanno 
sistemando e chiarendo parecchie cose tra le quali proprio questa dei 
balconi.