Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: AMMINISTRATORI PROFESSIONISTI!!!!

non so cosa ne pensiate,  ma io voglio fortissimamente voglio (vorrei....)
che esistesse una "scuola" per amministratori, un "albo", un obbligo per
essi di aggiornarsi, un obbligo per essi a conoscere normative fiscali e un
minimo di codice civile/penale per poter ben fare il loro lavoro. ne ho
piene le palle della democrazia, che permette al "numero" di battere il
"merito". io voglio pagare ma voglio un amministratore con le palle, abile,
con un titolo che lo abiliti, capace di assolvere ai propri compiti.
e ora..........sbizzarritevi nel mandarmi a cacare ma esprimete un giudizio
per favore...........

 ha scritto nel messaggio
news:eZab8.650$eD3....@twister1.libero.it...

Attenzione. NON E' l'albo che tutela i condomini. Il problema sono le
leggi.
Su questo argomento io ho scritto, in questo NG, almeno dieci pagine
di considerazioni (personali, naturalmente).
Potresti andare su google e cercare post come "avv. amministratore",
"albo amministratori", "per vegeta", e vedresti perchč la soluzione
albo č da escludere per tutelare i condomini (almeno secondo me,
naturalmente).
Se si vogliono tutelare i condomini, iniziamo con riscrivere radicalmente
il diritto condominiale con norme piů serie, ad abolire l'art. 1137 C.C.,
ad adottare soluzioni di "legal exception" come quelle degli altri paesi,
e poi ne vedremo i risultati....
Ma l'ordine serve solo a quadruplicare le parcelle degli amm.ri
disonesti.
Saluti
Vegeta

 ha scritto nel messaggio
news:a4jf4p$ef6$1...@newsreader.mailgate.org...


 ha scritto nel messaggio
news:eZab8.650$eD3....@twister1.libero.it...

    Forse un albo non rappresenterebbe una garanzia sufficiente. In altri
casi, come ad esempio nel caso dei geometri, l'iscrizione all'albo significa
perlomeno l'aver affrontato un esame dopo alcuni anni di praticantato. Il
comportamento del professionista che ne segue è poi indipendente dall'aver
superato l'esame... ma almeno c'è un minimo di conoscenze di base, anche
pratiche, necessarie.
    Un problema analogo c'è nella mia professione. A volte penso che sarebbe
meglio se ci fosse un albo dei programmatori... viste certe "tizi" che ci
sono in giro, che si "spacciano" per programmatori (e che si fanno pagare
anche più di me!) ;-).
    Ciao!!!

Aboliamo, anzi BRUCIAMO, gli albi di tutti i professionisti.
Quello che conta è il consenso tra le parti.
I condomini devono imparare ad evitare di nominare gli amm.ri Banditi. Tutto
qui.
Se manca il risultato, i condomini devono imparare l'Art. 1218 c.c.,
responsabilità contrattuale.
Finiamola di dire che la giustizia non funziona....se prima ancora non
funzionano la assemblee condominiali.
Chiaro ???
DELLA VALLE GIOVANNI
Puma ha scritto nel messaggio ...


 anche più di me!) ;-).
Solo per curiosità (tua) prova a chiedere, se lo conosci, ad un Ing.
informatico in che cosa ha consistito il suo esame di stato e la conseguente
possibilità di iscriversi ad un albo.  A parte pagare l'obolo, (obolo??) per
iscriversi, ovviamente.
NB. lo ha appena sostenuto mio figlio. Mi auguro solamente che per gli
ingegneri civili sia diverso
Saluti
Gi
  ù

 ha scritto nel messaggio
news:k1tb8.77050$3J1.2...@news2.tin.it...


 ha scritto nel messaggio
news:6SAb8.7178$8F6.3...@twister2.libero.it...



No.
Ascolta. Io una volta avevo un 
amm.re
 interno che, tranne rubare
non aveva la capacità neanche di leggere e scrivere. Ed ho lottato
per avere un amministratore esterno, professionista, che mi
consentisse, speravo, di difendermi come dici tu....
Sai cos'è successo? Che prima i delinquenti dell'assemblea mi
hanno fatto spendere qualche milione di avvocato, poi mi hanno
messo un'
amm.re
 professionista COME PIACE A LORO,
e non è cambiato NIENTE.
1) DIA e piano sicurezza non presentati;
2) Mi hanno impedito con la forza di ottenere le detrazioni IRPEF
36% perchè si doveva fare il bonifico bancario e rimaneva traccia
dell'operazione
3) Lavori già deliberati che vengono riappaltati e portati a 40
milioni (con una diversa impresa: quella dell'
amm.re
 professionista),
in modo che anche applicando il 1123 mi hanno fottuto lo stesso;
4) Architetto del sesto piano che si è fatto i lavori in casa gratis
come aveva progettato all'inizio la mafia...
5) Ex 
amm.re
 interno che non ha pagato una mazza (come mai la
società DELL'AMMINISTRATORE non ha messo in mora
il condominio? CI VUOLE TANTO A CAPIRE CHE
L'INCREMENTO DI PREZZO ERA FITTIZIO?)
6) Amm.re che si è preso la mazzetta
7) Lavori sbagliati PER LA SECONDA VOLTA (ora ti fà
passare un altro pò e te li fa riappaltare, così mi truffa per la
terza volta di fila)
8) Niente libretto di condominio...
E ieri mi è arrivata la convocazione per la nuova riunione....
Mi viene voglia di dire.. la prima volta vi è andata bene...
ora dovete riprovarci per importo doppio, vero?
Allora, cominciamo a capire che il problema sono le leggi.
a) Si vuole il libretto di condominio? Bene, allora l'
amm.re
che fa un D.I. al condomino ha l'obbligo di mettere nella
citazione il numero di libretto di condominio, ed io posso
sanare la morosità senza spese entro 30 giorni. Se non lo
fa, si dia al condomino la possibilità di vincere in giudizio
tutte le spese legali più un risarcimento danni non inferiore
a 5 milioni, senza possibilità per il giudice di procedere
a compensazioni. Vedi che il libretto di condominio
NASCE.
b) Si vuole la trasparenza contabile? Perfetto. Allora si fanno
delle rigide regole di trasparenza dei bilanci (tutti i pagamenti
tramite bonifico bancario, divieto di trattare denaro liquido
nella gestione condominiale, ogni intervento deve essere
accompagnato da un numero preciso di atti STABILITI
DALLA LEGGE), e poi creiamo il concetto di "good
contractual administration": il bilancio deve essere certificato
da apposite commissioni di controllo composte da esperti
in truffe condominiali, esperti fiscalisti, contabili, di sicurezza
sul lavoro, di autorizzazioni edilizie, esperti informatici che
lavorano con grafologi per il controllo delle varie firme sotto
le fatture, periti pagati milioni per la verifica del valore dei
vari interventi, ispettori con licenza di ingresso nel condominio
in qualsiasi momento. Senza certificazione di bilancio, il
condominio perde la sua capacità di azione nei
confronti del singolo.... Così la mafia i prossimi lavori se
li paga con i soldi propri.... L'idea è che mentre l'aspetto
deliberativo delle decisioni si cura in un organo democratico,
le questioni riguardanti contabilità e correttezza amministrativa
devono essere poste fuori dall'azione dell'assemblea perchè
nessuna assemblea può autorizzare un furto a danno di
qualcuno. A quel punto non serve a niente per l'
amm.re
 avere
i suoi amici dell'assemblea: non avrebbe la certificazione del
bilancio di fronte alla commissione di controllo, e dovrebbe
ugualmente assicurare i servizi essenziali a titolo oneroso
proprio (o dimettersi). La delibera dell'assemblea che
approva il bilancio, senza certificazione della commissione
di controllo sui bilanci, sarebbe istantaneamente NULLA.
c) Si vuole la documentazione disponibile per ogni condomino?
Ed allora si fa la conservatoria degli atti condominiali, e si
dà la possibilità al condomino di interrompere i pagamenti
non appena manca mezza fattura, in attesa che le commissioni
di controllo avviino una inchiesta formale (e sbattano l'
amm.re
in galera in tempi brevi, se necessario....)...
d) Si vuole il rispetto della legge? Ed allora l'art. 1137 C.C. lo
aboliamo e stabiliamo il principio della legal exception sul
modello americano. L'assemblea delibera, l'
amm.re
 è una
società con uno studio legale che esegue diversi controlli
sulla legittimità delle delibere, e solo dopo che è
sicura al 200% che la delibera è legittima sotto ogni aspetto
(si stabiliscono sofisticati criteri di controllo), passa ad eseguirla.
Diversamente, notifica ai rappresentanti dell'assemblea una
eccezione legale con la quale afferma di non potere eseguire
questa delibera, in quanto manca di questo requisito, o
viola il diritto di questo condomino...
Poi, se l'
amm.re
 se ne sbatte ed esegue ugualmente fregandosene
della legge, davanti al giudice deve a tutti
gli effetti essere considerato un complice. E quindi, nel
rilevare l'illegalità della delibera adottata (e quindi la non
opponibilità al dissenziente, che non paga una lira e ti
vince pure la causa), di ufficio si liquida una multarella di
20-30 milioni al condominio di cui metà a carico dell'
amm.re
,
e metà a carico dei firmatari della delibera illeggittima.
Dopodichè, il giudice controlla se è la seconda volta che in quel
condominio avvengono violazioni di legge. Se è così,
su richiesta del condomino vincente sospende l'
amm.re
,
dispone il sequestro degli atti degli ultimi dieci anni che
dovranno essere sottoposti a controllo dalle apposite
commissioni (che scaveranno in profondità), e ti mette
un commissario giudiziario (non 
amm.re
 giudiziario, è
qui il bello!) NON REVOCABILE, per almeno 5 o
10 anni, in modo da metterla allegramente in quel posto
agli amici dell'assemblea! D'altra parte l'hanno avuta
la democrazia: hanno trasformato il condominio in
un'associazione a delinquere a scopo di estorsione....
Quindi si cambia sistema perchè lo stato non può
onerarsi di quindici impugnazioni all'anno solo perchè
gli amici dell'
amm.re
 devono essere liberi di fare
tutte le porcate possibili ed immaginabili usando
la legge solo quando gli fa comodo.....
e) Si vuole terminare il business manutenzione straordinaria?
Bene, allora intanto stabiliamo un iter preciso per
la manutenzione straordinaria (perchè altrimenti, se c'è
un capitolato d'appalto che dice che i lavori valgono 30
milioni, e la mafia capisce che li deve alzare fittiziamente
a 40 per fregarti, è facile: si ricomincia tutto, per rifare
distrattamente quel capitolato d'appalto che, sai com'è,
viene fatto rifare alla stessa persona solo che ora manca
questa clausoletta....).
E come primo passo, stabiliamo la perizia preventiva
di valore vincolante... Volete farvi dei lavori, per caso?
Bene, allora il vostro 
amm.re
 o l'assemblea lo comunica
ad un apposito organo, e questo vi invia un superperito
non corrompibile con apposito staff di tecnici
(ragionamento dei giudici condominiali: sai com'è,
l'amministratore per mezzo dei
condomini ha tante conoscenze a Terni.... e perchè tu
credi che te lo faccio venire da Terni? Il primo te lo
faccio arrivare da Napoli, il secondo da Milano, il
terzo da Roma, ed il quarto da Palermo... e siccome
tu a Terni avrai tante conoscenze, ma nelle suddette
città non sei nessuno.... Come si chiama? E che sono
scemo io che te lo dico? Quando arriva? Per quanto
mi riguarda pure alle 6.00 di notte, tanto l'
amm.re
PER LEGGE durante l'intervento del superperito
deve rigorosamente starsene fuori dai piedi....:)))))
Il superperito dice (all'
amm.re
 ? NO:
alla conservatoria pubblica dove l'
amm.re
 non può
cancellare una virgola :)))) ) quali sono i lavori REALMENTE
necessari, e qual è il loro importo. Oltre quella cifra i lavori
non possono essere imposti ai dissenzienti.
In questo modo, se l'
amm.re
 vuole fare spuntare sottobanchi
gonfiando i preventivi, i sottobanchi se li pagherebbero tutti i suoi
"fans", e lui finirebbe per perdere il solido appoggio dei complici
strozz... che è quello che in Italia lo rende così forte.
Naturalmente, tutto questo per mezzo di norme che valgono
istantaneamente, senza bisogno di impugnazioni...
f)Ma che coincidenza! I lavori si sbagliano? Beh, io te li ho già
pagati: ora si fa causa all'impresa perchè non sono passati
dieci anni. Eh, ma se si fa causa all'impresa si scopre quanto
si è fottuto l'
amm.re
 la prima volta! Bene, allora tu fai rideliberare
i lavori, che poi ti arriva un atto notificato da ufficiale giudiziario
con il quale il condomino X,Y, visto che i lavori, come risulta
dagli atti della conservatoria sono stati appaltati già prima, si
esonera dal pagamento della nuova opera in base all'art. x-y....
Atto già esecutivo e contro il quale la resistenza dell'
amm.re
è inutile (nel senso che le commissioni di controllo sono già
allertate e se anche solo provi a dichiarare il falso nei verbali,
a cambiare le carte in tavola, a mettere in atto manovre e
manovrine, può essere che entro poche ore te ne vai in
galera.... e non sto scherzando :))))) )
g)Si vuole l'assemblea libera dall'
amm.re
? Bene, allora si
comincia a creare un consiglio ristretto di condomini che
hanno il potere di convocare l'assemblea, levandolo
di conseguenza all'amministratore che nel nuovo sistema
ha solo l'obbligo di controllare la legittimità delle delibere,
ed eseguirle....
h) Mi accorgo che hai fatto scrivere a verbale che i lavori
sono da una parte, mentre invece sono da un'altra parte,
solo allo scopo di eludere la nuova legge? Bene, non
c'è problema. Entro 5 anni dalla fine dei lavori cito
in giudizio l'
amm.re
 e mi ripeto le somme pagate in
eccedenza: penserà lui a recuperarle dai condomini :)))
(Tanto non sono complici tuoi, vero? Mi piacerebbe
vedere la faccia di un amministratore professionista
quando un giudice gli fa questa bella domanda in
un'udienza!)
Come vedi quindi, il problema sarebbe cambiare le norme.
E soprattutto riscriverle ragionando come un 
amm.re
 ladro,
allo scopo di prevenire le mosse. Di amm.ri professionisti,
che sanno leggere, scrivere, e sanno anche che in base ad
una sentenza della Cassazione possono fare un decreto
ingiuntivo ad una condomina per farsi pagare il riscaldamento,
anche se lei il riscaldamento non c'è l'ha da quattro anni,
perchè "il condomino non ha con il condominio un contratto
sillagmatico", NE ABBIAMO PIENE LE TASCHE.
Cominciamo a fare leggi per mettere i bastoni tra le ruote ai
delinquenti professionisti che abbiamo ora, e poi vedrai che
quando uno,due,tre,quattro, cinque amm.ri si fanno qualche
annetto dentro malgrado si sentissero tanto furbi perchè "ci
ho i miei amici dell'assemblea IO", e poi alla fine le norme di
legge si sono rivelate più furbe sia di loro che degli amici,
alla fine si formeranno professionisti bravi e preparati, che
sanno quello a cui vanno incontro e si comportano in
maniera ineccepibile (perchè sanno che rischiano...).
Un pò quello che succede nell'ingegneria. Non vedi ogni
giorno qualche palazzo che crolla perchè distrattamente
qualcuno ha sbagliato i calcoli statici. E' vero, come dici tu,
che per fare un progetto serve una laurea (io lo so bene...),
ma è anche vero che tutto quello che fa l'ingegnere è
documentato e quindi una sua responsabilità sarebbe
subito accertabile. Per l'amministratore NO, percui anche
se preparatissimo, se è disonesto diventa un avversario
terribile proprio perchè conosce dei cavilli giuridici attraverso
i quali te la può girare come vuole....
Per questo bisogna cambiare la legge in modo da fare saltare
questi cavilli giuridici e costringerlo a rigare dritto...
Saluti
Vegeta

una selezione, puo' aiutarmi in tal senso..........
Io incontro cosi' tante merd...ce nella vita tra i
professionisti piu' preparati che non capisco
come qualcuno possa pensare che preparazione
equivale a correttezza.
Gli amministratori che vi fregano di piu' e
rubano di piu' sono quelli piu' preparati
ed un'eventuale esame lo farebbero a
pie' pari.
Pekilan

 ha scritto nel messaggio
news:fxBb8.78969$3J1.2...@news2.tin.it...


 ha scritto nel messaggio
news:k1tb8.77050$3J1.2...@news2.tin.it...


Se rileggi meglio l'Art. 1136 c.c. al comma 2, capisci che per eleggere un
amm.re
 non bastano i 501 mm, ma occorre anche la maggioranza degli
intervenuti, pena la annullabilità della delibera.
Ad esempio, se siete presenti tutti e 6 in assemblea, i nostri tre hanno
bisogno di un quarto, per poter deliberare.
Dunque, 4 contro 2.
In tal caso prima accusa il quarto "complice" e poi i tre fratelli.
Poi, parli di angherie, di ladrone....ma pare che esistano ancora il codice
e la procedura penale.
Oppure forse sono desueti ???
Chi lo saprà ?????
DELLA VALLE GIOVANNI


intervenuti, pena la annullabilità della delibera.
E lo sottolineo.
Infatti nei condominii dove contano solo i
millesimi spesso siamo di fronte ad
una immobiliare che fa la furba.
Tra parentesi io, per intervenuti, intendo
dire "presenti" e "delegati" ma qualche
volta mi viene il dubbio che dovrei contare
solo i presenti. Forse bisognerebbe
modificare il testo della legge e scrivere
" ...... anche la maggioranza dei rappresentati ..."
Pekilan

 ingegneri civili sia diverso
    Non sapevo neppure che esistesse un albo degli ingegneri informatici...
questo la dice lunga sulla sua effettiva utilità. L'ultima volta che ho
assunto un programmatore, l'ho scelto sveglio e volenteroso, senza badare al
titolo di studio ;-). Suppongo che le altre ditte si comportino allo stesso
modo.
    Ciao!!!