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Titolo: 20 appartamenti e 4 proprietari

Fino a 4 condomini (oggi da quel che leggo sul web forse il limite è 
innalzato a 8) NON vi è obbligo di nominare un amministratore di condominio.
 
Il condominio però esiste allorquando semplicemente due soggetti hanno 
due appartamenti nello stesso stabile....quindi nel caso in oggetto 
specificato intendo che NON si deve avere l'amministratore ma il 
condominio civilisticamente esiste comunque.
 
 
Detto questo.....
 
Se si è in 4 proprietari dello stesso stabile e NON si nomina un 
amministratore il condominio (che civilisticamente comunque esiste) è 
obbligato a munirsi di codice fiscale o no?
 
In sostanza....se il condominio senza amministratore con 4 condomini e 
20 appartamenti deve sostenere spese di pulizia, manutenzioni etc. deve 
avere il codice fiscale ed operare le ritenute?
 
 
Io credo di NO e penso che il condominio sussista solo ai fini 
civilistici ma fiscalmente non si è obbligati ad alcuna formalità. 
Quindi i condomini possono pagare "normalmente" i fornitori senza 
particolari formalità.
 
E' corretto quanto dico?

 E' corretto quanto dico?
 
C'e' una circolare che ha semplificato(cioe' ha ribadito quanto gia intrinseco nella legge) questi aspetti per i condomini minimi,
sostanzialmente la risposta al tuo quesito e' si(con qualche distinguo).
 
Giulia
 


Il condominio minimo (lo dice la parola stessa) ha 2 proprietari, non 4!

> Il condominio minimo (lo dice la parola stessa) ha 2 proprietari, non 4!
 
 
"Il condominio cosiddetto “minimo” è quello composto da soli due proprietari. Nella prassi, tuttavia, il concetto viene applicato anche a quegli immobili 
detenuti da un numero di proprietari inferiore a cinque.
Oltre quattro proprietari, infatti, il codice civile prevede l'obbligo di nomina di un amministratore. Sotto tale limite, invece, non vi è alcun obbligo di 
avere un amministratore, ma semplicemente una facoltà."
 
Oggi sostituisci 5 con 8.
 
Quindi il mio discorso rimane valido come un discorso di prassi e non in punta di diritto.
 
 
Giulia
 
 


Vuole una risposta "SICURA" ?
La risposta e' SI, se fatte risultare i pagamenti e le attivita' da parte
del condominio. PUNTO.
 
Mi segua, perche' il ragionamento richiede attenzione.
 
Il condominio e' COSTITUITO automaticamente nel momento in cui si ha 
la prima proprieta' in comune di parti comuni tra proprieta' individuali.
 
Ma attenzione! SE TUTTI i condomini sono d'accordo, non e' necessario
FORMALIZZARE l'esistenza del condominio (viceversa, se anche uno solo
NON e' d'accordo, avra' tutto l'interesse a FORMALIZZARE, anche con
ricorso al giudice, l'esistenza del condominio).
 
Prendiamo l'ipotesi piu' serena (fattibile se siete solo in quattro).
Notare che questa ipotesi e' esercitabile anche se non avete voglia
di gestire in prima persona le varie incombenze richieste.
 
Allora, concordate di non formalizzare il condominio, quindi niente
codice fiscale (altrimenti scattano una serie periodica di
incombenze formali).
 
Per tutto cio' che riguarda la gestione delle parti comuni (che anche
se non elevata, esiste anche in un condominio di 4 proprietari),
esercitate un diritto che ha qualsiasi proprietario di condominio:
intervenire in prima persona. Nel condominio "formalizzato", con
tanto di amministratore, la questione del "esercitare in prima 
persona attivita' di gestione condominiale" ha una conseguenza
"seccante":
 
Art. 1134. (Spese fatte dal condomino).
	Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza
autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto
al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
 
Notate bene: la legge non dice in nessuno modo che al condomino sia
vietato "intervenire" in prima persona nella gestione condominiale.
Ma semplicemente dice: "se lo fai, sono fatti tuoi, spera solo che
ti rimborsino".
Questa e' una facolta' che molti istintivamente colgono, quando sanno
che "chiamare l'amministratore" gli costera' molto di piu' che
"fai-da-te". Tipico e' il cambio delle lampadine (se chiamate
un elettricista' come minimo costa 15 euro per l'uscita ...).
 
Se siete tutti d'accordo (a fronte dell'evidente risparmio di 
evitare amministratore, commercialista, perdite di tempo per gli
uffici, etc.), pero' non dovrebbe esserci alcun problema nel fare
ordinare il lavoro direttamente a nome di uno dei proprietari (magari
a turno), evitando quindi, ad esempio, l'incombenza della ritenuta
d'acconto. Poi il proprietario a cui e' stata intestata la fattura
consegnera' fotocopia agli altri che "bonariamente" pagheranno la
loro parte, come d'accordo.
 
Non vedo altro modo per evitare le ritenute d'acconto.
Idem per l'allacciamente elettrico: dovra' essere intestato ad uno dei
proprietari.
Anzi, suggerisco, se la potenza elettrica e' sufficiente (per esempio,
io non supero mai i 2 kW, quindi avrei 1 kW di potenza che avanza), meglio
installare un contatore elettromeccanico di recupero (uno di quelli ENEL,
si trovano presso molti grossisti elettrici), allacciato al punto di
prelievo di uno dei proprietari con meno esigenze in termini di potenza,
concordare una tariffa media (ad esempio, €0,20/kW*h) e rimborsare il
titolare, in base ai consumi misurati x la tariffa concordata.
Ma se nessuno vuole rendersi disponibile, uno puo' intestarsi un
contratto elettrico per usi diversi "aggiuntivo" a quello domestico.
Ovviamente i costi sono divisi tra tutti i proprietari. Se manca la
"fiducia", si puo' concordare, come fanno anche i rivenditori elettrici,
una cauzione da parte degli altri proprietari, ovviamente con ricevuta
di versamento, pari ad una bolletta stimata, cosi', se ci sono disguidi
(muore uno dei proprietari e gli eredi si rivelano dei bastardi), chi
ha intestato l'allacciamento puo' pagare l'ultima bolletta e fa in
tempo di cessare il contratto, prima che debba pagare le prossime.
 
Il vero problema e' se ci sono grossi lavori di ristrutturazione e
si vuole godere delle detrazioni fiscali spettanti ai condominii.
Ma preferisco sorvolare, perche' per ogni situazione puo' essere una
soluzione particolare. E se non c'e', occorre formalizzare il
condominio, o rinunciare a dette detrazioni fiscali (ma forse si
recupera qualcosa meno a livello individuale).
 
Attenzione alle "donne delle pulizie": e' rischioso, specialmente se
sono immigrate, ci mettono poco ad andare dai sindacati ed inventarsi
un contratto di "lavoratrici dipendenti". Meglio che un condomino
incarica una ditta di pulizia (con partita IVA, per capirci) e si
fa intestare personalmente le fatture. Idem per giardinieri ed
altri lavoratori in ambito condominiale. Nulla va intestato al
condominio (che peraltro, non essendo formalizzato, non avrebbe
neanche il codice fiscale, essenziale per effettuare le ritenute
d'acconto).
 
Insomma agite costantemente esercitando la facolta' dell'art.1134,
con il tacito accordo di rimborsare la propria quota delle spese
che il proprietario di turno si e' accollato. Magari con
pagamento anticipato della quota, se chi si prende l'impegno
non vuole sentirsi "stressato".
 
Suggerisco che ogni proprietario si faccia pagare con bonifico
(evitiamo pagamenti in contanti) per evitare equivoci (non c'e'
nulla da nascondere, quindi vanno bene anche i bonifici).
Per evitare di dovere sciorinare i propri estratti conto in caso
di necessita', e' sufficiente che ogni proprietario si intesti una
carta ricaricabile con funzioni incasso ed emissioni di bonifici.
Ogni carta e' quindi personale.
 
Se c'e', per esempio, da pagare la bolletta elettrica, ognuno
versa ogni mese, dietro ricevimento della fotocopia della bolletta,
oppure la riceve via email, la sua parte con bonifico sulla carta
ricaricabile. La bolletta sara' pagata in automatico tramite pagamento
SEPA semplicemente collegando la bolletta al numero di conto corrispondente
(come si fa per la vostra bolletta di casa). Il tutto non richiede che
nessuno vada a bussare alla porta altrui, non richiede di fare girare
ricevute od altro. Uno puo' fare il bonifico anche se si trova fuori
sede, basta che legga regolarmente le sue email e cosi' sa' che e'
scaduta e quanto occorre pagare. La "cauzione" puo' essere tenuta
nel conto della stessa carta ricaricabile (che quindi avra' sempre la
capienza minima corrispondente alla cauzione concordata, una garanzia
che, se qualche proprietario tarda anche di qualche settimana,
l'addebito automatico non sara' respinto). Naturalmente si preghera'
di evitare questa abitudine (salvo casi eccezionali che possono
capitare a tutti), per evitare il rischio che di ritardo in ritardo,
salti un pagamento, con tutti i fastidi del caso.
Si potra' obbiettare: ma che rottura ogni mese fare un bonifico.
Vero! Ma c'e' una soluzione, e' possibile impostare un bonifico
mensile automatico da qualsiasi conto corrente. Basta stabilire
una somma media leggermente superiore alla bolletta tipo e poi
a fine anno fare il conguaglio (quindi bastera' gestire la
questione solo una volta all'anno, non cosi' noioso come farlo
ogni mese).
 
Lo stesso (anzi e' piu' facile, perche' la cifra da pagare e'
costante) si puo' fare con il contratto di pulizia, ed altri
servizi comuni. Rigorosamente intestati ad uno dei proprietari,
pagato in automatico con la carte ricaricabile "ad hoc", ed
automaticamente ricaricata dai vari proprietari (incluso
l'intestatario del contratto, anche lui ha la sua quota da
da rifornire dal suo conto corrente bancario) in tempo prima
dell'addebito del servizio comune.
 
E' piu' complicato spiegarlo che fare funzionare il servizio una
volta capito il meccanismo. Ho un caso del genere, e funziona senza
problemi, senza che dobbiamo incontrarci personalmente, senza
bollette e ricevute (e quindi si risparmiano anche i bolli, se 
volete fare tutto in regola).
 
Ed il vantaggio di un conto corrente dedicato (una carta
ricaricabile dedicata) e' che non abbiamo alcun problema a
mostrare l'estratto conto, se richiesti, perche' tanto ci sono
solo i movimenti delle gestioni comuni.
 
Patti chiari, trasparenza totale, amicizia lunga.