Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Lavori alle fondamenta

Posseggo un negozio in uno stabile in cui in una parte (quella più
antica)esistono, da anni, alcuni problemi di staticità.
In particolare ci sono due appartamenti, uno al piano terra e uno al primo
piano (la palazzina è a 1 solo piano) che presentano delle crepe.
Già nel 2000 intervenimmo con dei lavoti di consolidamento con un discreto
dispendio di denaro (siamo in tutto 13 condomini), ma le crepe, pur se in
misura minore, si sono ripresentate.
Nell'ultima assemblea i proprietari degli appartamenti hanno proposto di
eseguire una palificazione a 10 metri di profondità per riolvere, secondo
loro in maniera definitiva, i problemi di staticità.
A questo punto le domande:
1) Considerando che l'opera è costosissima è possibile opporvisi con la
motivazione che non si hanno abbastanza soldi per contribuire per la
propria quota parte?
2) Quale maggioranza è necessaria in assemblea per deliberare un lavoro
del genere (credo si possa considerare una miglioria) considerando che non
vi sono, anche in base alle perizie sinora effettuate, rischi immediati a
persone o cose?
3) la suddivisione in caso di lavori di questo tipo è quella millesimale o
vi sono altri criteri?  
 
Ah dimenticavo, il motivo reale per cui i proprietari degli appartamenti
vogliono eseguire questo lavoro non è la preoccupazione per le crepe nei
muri, bensì l'intenzione di scavare dei box in un terreno attiguo al
fabbricato. Per cui vogliono mettere in sicurezza la parte di palazzina
più "delicata" prima di procedere, facendo pagare ai negozi, che non
partecipano al discorso box, una buona parte degli onerosissimi lavori.
Qualcuno mi sa dare risposte con , eventualmente, gli opportuni
riferimenti legislativi?
Grazie.
Saluti,
Abba
 
 
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 partecipano al discorso box, una buona parte degli onerosissimi lavori.
      Non sara' difficile scindere gli interventi finalizzati al solo
      consolidamento della fondazione, dagli altri.
      ciaofelix:-)


       consolidamento della fondazione, dagli altri.
Non si può distinguere in alcun modo visto che il lavoro è unico e le due
cose, consolidamento statico e costruzione dei box, sono collegate.
Abba


 riferimenti legislativi?
Gli opportuni riferimenti legislativi prevedono che le risposte siano 
esclusiva di un laureato in ingegneria che conosca bene i luoghi ed 
eventualmente si avvalga della collaborazione di un laureato in geologia.
Chiunque altro tenti una risposta può solo aiutarti a far crollare il 
palazzo. 

 palazzo.
Risposta completamente inutile e vacua.
Comincio a pensare di aver toppato gruppo.
Grazie di niente.


 cose, consolidamento statico e costruzione dei box, sono collegate.
      Ma se non sei del mestiere perche' ti ostini? I Pali di fondazione
     per il consolidamento torneranno UTILI alla costruzione dei box il
     cui costo potra' tranquillamente essere scisso! 
      Ma dalla tua risposta a Matteo mi par di capire che gradisci solo le
     risposte che convergono con la tua opinione al riguardo!
      felix.


 Risposta completamente inutile e vacua.
Ne sei sicuro?
Chi e' che valuta se ci sono problemi statici, ne valuta la gravita'
ed individua se sono necessari degli interventi e quali?

 Abba
Caro amico, purtroppo ciò che ti hanno detto gli altri risponde a verità.
Potrai opporti al condominio solo se la loro intenzione di fare i pali non è 
suffragata da una perizia redatta da un ingegnere producendo, a tua volta, 
perizia di altro tecnico abilitato (eventualmente giurata) che dimostri la 
non necessarietà dell'opera di consolidamento e l'inesistenza di ogni 
pericolo.
Ma anche in questo caso, evidentemente, non è detto che gli altri condomini 
si accontentino col risultato che si potrebbe scatenare una battaglia legale 
davanti al Magistrato per danno temuto.
Inoltre, se qualcuno chiamasse i VV.F. o il Servizio sicurezza abitativa, 
non è escluso che la presenza di un quadro fessurativo possa condurre ad 
un'Ordinanza di sgombero.
Purtroppo, non puoi pretendere che le difficoltà economiche di tuo padre, 
pur umanamente comprensibili, possano ingessare il condominio col rischio di 
far cadere il fabbricato sulla testa di tutti.
Ciao, Enzo. 

 far cadere il fabbricato sulla testa di tutti.
...
Questo rischio allo stato non esiste e nessuno degli esperti convocati ne
ha mai parlato. 
Inoltre vorrei farti notare che relativamente all'esecuzione di lavori
ecezionalmente onerosi (in special modo se qualificabili come migliorie)
esistono numerose sentenze a favore di chi per motivi economici
verificabili non è in grado di pagare la propria quota.
Ma mi rendo conto che per acclarare questo punto è inutile rivolgersi a un
gruppo ed è necessario consultare un legale, cosa che intendo fare al più
presto. 
Abba.



Mi permetto di intervenire non certo sulla parte tecnica che nulla ci 
capisco e poi di fronte a Felix ci farei una figuraccia, dico la mia sulla 
parte legale, non che ne sappia di più eh.
L'esperienza, purtroppo, vissuta mi racconta che se uno o più condomini fa 
causa al condominio per inadempienze manutentive e queste causano danni alla 
loro proprietà, il condominio soccombe al 99%.
Preciso che i danni sono sostenuti solamente dall'avvocato del condomino, 
ovviamente. Perizie varie non hanno accertato ne danni ne necessità di 
intervento.
Il giudice, come si dice per non saper ne leggere ne scrivere, ha nominato 
un CTU il quale sul posto, ero presente, ha detto che era irrilevante una 
qualsiasi azione condominiale.
Miracolo, la perizia scritta del CTU e di conseguenza del giudice ha 
condannato il condominio che ha fatto ricorso e così ha pagato una barca di 
soldi agli avvocati oltre a fare inutili lavori imposti.
Morale, il giudice nel dubbio, anche per una virgola, condanna il condominio 
a fare i lavori; parte dal presupposto, anche il ctu, che oggi c'è una crepa 
che ritiene insignificante, se dovesse sbagliarsi verrebbe chiamato in 
causa. Perché quindi rischiare se tanto non è lui a pagare?!! :-(
Buone cose
Gi
-- 
Per chi avesse necessità di contattarmi privatamente: 
gsassachiocciolatiscalipuntoit
Scusate il disturbo. 

 causa. Perché quindi rischiare se tanto non è lui a pagare?!! :-(
Ok, condannerà a fare i lavori ma a quel punto li avranno pagati tutti
sulla base delle tabelle millesimali, mica soltanto, per punizione, il
condominio che in maggioranza (nel tuo caso) si è opposto. 
Certo se perdi la causa molto spesso devi sopportare le spese legali anche
dell'altra parte, tuttavia voglio aggiungere a ulteriore chiarimento un
dato importante.
Nè io, né gli altri condomini proprietari dei negozi osteggiamo a priori
ogni tipo di intervento di consolidamento (già ce n'è stato uno nel 200
per oltre 150.000 di lire complessivi). Diremo soltanto (confortati
sperabilmente da opportune perizie) che se proprio si devono fare esistono
altri metodi più economici e validi al raggiungimento dell'obbiettivo (che
è l'elimibnazione delle crepe non la costruzione dei box) che la
costosissima palificata, che poi non è detto sia infallibile.
detto con una metafora: se la maggioranza del condominio richiede che
venga acquistata un auto non è che questa debba essere necessariamente una
Ferrari, può andar bene anche una Panda.
O no?
Abba


      convocazione.
Sbagliato!
Art. 1136 C.C. 
(Costituzione dell' Assemblea e validita' delle deliberazioni)
 
1136. (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni).
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini
che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due
terzi dei partecipanti al condominio.
***
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell'edificio.
***
 
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di
seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima
e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è
valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei
partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
*** 
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore
o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle
attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che
concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di
notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita
dal secondo comma.
***
 
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo
comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti
che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due
terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non
consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle
deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in
un registro tenuto dall'amministratore.
In conclusione le deliberazioni che concernono "riparazioni straordinarie
di notevole entità" abbisognano almeno del 500 millesimi a favore. 
E scusami se è poco!
Abba


 E scusami se č poco!
      E' esattamente quello che ti ho detto io! 


       E' esattamente quello che ti ho detto io! 
Non mi pare, tu hai parlato di "maggioranza solita", anche in seconda
convocazione. In realtà, come sopra precisato, la maggioranza che si
richiede è più ampia e deve corrispondere ad almeno metà dei millesimi.
La "maggioranza solita" in seconda convocazioen è questa:
"Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di
seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima
e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è
valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei
partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio."
Un terzo dei partecipanti e un terzo del valore dell'edificio, mentre nel
mio caso è necessaria la metà. 
Torno a dire che per me è una bella notizia.  
Comunque la polemica per la polemica non m'interessa. Se volevi sostenere
sin dall'inizio quanto ho precisato mi fa piacere che almeno su questo
punto concordiamo.
Abba.


 richiede è più ampia e deve corrispondere ad almeno metà dei millesimi.
         Ho scritto la "maggioranza solita" cioe' 500 mill e 50%+1 ANCHE
        in seconda convocazione quindi e' piu' restrittiva!   ciao.


 Ferrari, può andar bene anche una Panda.
si è già parlato delle maggioranze necessarie per deliberare un intevento 
del genere. se in asseblea, con regolare maggioranza, si approvano questi 
lavori voi dovrete pagare la vostra parte in base ai vostri millesimi. nel 
condominio si decide a maggioranza, possono cambiare le maggioranze 
necessarie, ma se si raggiungono sono tutti obbligati.
non ti resta quindi che iniziare la campagna elettorale verso gli altri 
condomini per convincerli che tu hai ragione :-)
ciao
d 

 soldi che venda il negozio e vada in affitto.
Ecco un altro coglionazzo che straparla senza avere capito un cazzo.
Ma cosa c'entra la proprietà di un negozio con un affitto residenziale
idiota! 
I negozi sono affittati a scopi commerciali mica per viverci e mio padre
sul lato della propia residenza abitativa fortunatamente non ha alcun
problema e non deve certo andare in affitto perché glilo consiglia un
demente come te.
E meno male che questo gruppo dovrebbe essere frequentato da esperti in
questioni condominiali...


 soldi che venda il negozio e vada in affitto.
Ecco un altro coglionazzo che straparla senza avere capito un cazzo.
Ma cosa c'entra la proprietà di un negozio con un affitto residenziale
idiota! 
I negozi sono affittati a scopi commerciali mica per viverci e mio padre
sul lato della propia residenza abitativa fortunatamente non ha alcun
problema e non deve certo andare in affitto perché glilo consiglia un
demente come te.
E meno male che questo gruppo dovrebbe essere frequentato da esperti in
questioni condominiali...
Abba


 Abba
Caro Abba non fare di tutta l'erba un fascio.
Le mele marce stanno anche nelle cassette della miglior frutta.
siano in democrazia, purtroppo, ma non bisogna demonizzare tutto il
gruppo di discussione.
Martino F.

cesco ha scritto:


Ok, hai ragione ho esagerato. 
Chiedo scusa a tutte le persone educate del gruppo (e non ho motivo per
non ritenere che siano la stragrande maggioranza degli utenti).
D'altra parte, se hai avuto la pazienza di leggere il thread, che ammetto
possa non essere tra i più interessanti, capisci che quando mi sento dire
per la seconda volta che "mio padre dovrebbe andare in affitto", quando ha
già una casa di proprietà e sto parlando dall'inizio del therad di un
***negozio***, mi cascano davvero le braccia.
Ma lo so, per alcuni la vecchia massima: "Prima di aprire bocca,
verificare che il cervello sia inserito" è un inutile orpello.



Caro abba, è bastato il primo rigo non devi aggiungere altro le
persone educate e civili sono come il buongiorno....si vedono dal
mettino (inteso come un mattino di sole.
Saluti, Martino F.

 idiota!
 Non c'e' scritto da nessuna parte affitto residenziale. Vende il negozio e 
poi affitta UN ALTRO NEGOZIO. Con i soldi della vendita paga i lavori di 
ristrutturazione. Oppure metti una ipoteca sul negozio e ti fai fare un 
prestito dalla banca.
O preferisci aspettare che crolli?
Ciao
Marco

 poi affitta UN ALTRO NEGOZIO.
...
Visto che sei cosě puntuale e preciso spiegami: "Lo affitta per fare cosa?"
Mio padre č pensionato (ha smesso di lavorare) e non utilizza il negozio
per sé stesso: il negozio č giŕ affittato a un'altra persona che vi
conduce una regolare attivitŕ commerciale.
E' proprio cosě difficile da capire?


 E' proprio così difficile da capire?
beh allora e' ancora piu' semplice. Lo vende e basta. Magari proprio a 
quello a cui lo sta affittando...mah...
Ciao
Marco 

 Ciao,


E invece, guarda un po' che complicazione, lo vuole tenere per avere un
reddito aggiuntivo...mah
Abba 
P.S.: Scusa, ma se non hai nulla da dire nel merito delle questioni che ho
posto nei primi messaggi, perché ti ostini a replicare?


 reddito aggiuntivo...mah
Purtroppo le due cose non sono conciliabili. Se non può permettersi di 
manutenerlo deve per forza di cose venderlo. Non esistono alternative.