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Titolo: Riparazione davanzali di terrazza a livello

Qualcuno mi puo' dire se siano da attribuire al condominio oppure al
proprietario le spese relative ad un'opera di riparazione riguardante
i davanzali di copertura di tutti i parapetti di una (ampia e
articolata) terrazza a livello di uso esclusivo del proprietario di un
sesto piano semiattico?
Preciso che, nel caso che mi interessa 
1. i davanzali in questione sono costituiti da lastre rettangolari di
marmo comune, senza particolari abbellimenti
2. il lavoro comporta in particolare lo smontaggio, rimontaggio,
fissaggio, levigatura e impermeabilizzazione di tutti quei davanzali
(le cui irregolarita' e giunture deteriorate causano infiltrazione di
acqua piovana nel parapetto, con conseguente danneggiamento nel tempo
dei relativi frontalini, nonche' dei davanzali del piano sottostante)
3. i parapetti coperti da quei davanzali sono situati all'estremita'
esterna della porzione aggettante della terrazza, porzione di
superficie pari a circa 1/4 del totale (gli altri 3/4 hanno funzione
di copertura dell'edificio).
Seconda domanda: la ripartizione di cui sopra sarebbe analoga nel caso
che il medesimo tipo di lavoro fosse invece eseguito sui davanzali di
un balcone sporgente?
Grazie in anticipo    
--
uplbet
(in email reply delete NOSPAM from the address)

un balcone sporgente?
  Spetterbbe sempre e comunque al proprietario e non al condominio.
  Saluti
             Marlboro 

  Sono da attribuire al proprietario della terrazza a livello.
Tuttavia stando a mie ricerche di ieri in web mi sembra che
l'argomento sia alquanto controverso. Cito ad esempio:
"Dovendo i parapetti dei lastrici solari considerarsi accessori e
indispensabili completamenti di questi ultimi, le spese relative
debbono seguire il medesimo regime giuridico dei lastrici ai quali
sono annessi. 
* Trib. civ. Genova, 5 gennaio 1996, n. 55, Gaggero ed altri c.
Condominio di Fossato S. Nicolò
n. 1 in Genova, in Arch. loc. e cond. 1997, 289."
Puoi citare qualche "buona" sentenza, idealmente di Cassazione e
possibilmente recente, a sostegno della tua tesi?
Grazie e saluti
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Ti allego lo stralcio di un articolo tratto dal Consulente Immobiliare
riguardante le terrazze a livello 
 
Concordemente, la Cassazione (13 novembre 1961, n. 2651) ha ritenuto
che le spese di manutenzione e della eventuale ricostruzione di una
terrazza a livello non incombono solo sul condomino che dal titolo ne
risulti l'esclusivo proprietario, bensì su tutti i condomini
dell'edificio rispetto al quale la terrazza adempie la sua funzione di
copertura, secondo le norme di cui agli artt. 1123 e 1126 Cod. civ.
Così Cass. 19 febbraio 1986, n. 1029, secondo cui "la ripartizione
delle spese di manutenzione e ricostruzione deve effettuarsi tra il
proprietario della terrazza e gli altri condomini in proporzione dei
vantaggi da essi rispettivamente ritratti, soccorrendo all'uopo la
disciplina degli artt. 1123 e 1126 Cod. civ., salvo che le spese si
siano rese necessarie per fatto imputabile solo a chi ha l'uso
esclusivo del terrazzo"; e così la giurisprudenza meno recente della
S.C.:
- La spesa per la riparazione e ricostruzione del lastrico solare o
della terrazza a livello va sopportata per un terzo da coloro che
hanno l'uso esclusivo e per due terzi da tutti i condomini
dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico o la terrazza
serve, in proporzione del valore del piano di ciascuno. Pertanto non
solo bisogna separare i condomini che hanno l'uso esclusivo del
lastrico e della terrazza, per porre a loro carico un terzo della
ricostruzione o ripartizione, ma, nell'ambito dei rimanenti condomini,
va fatta una ulteriore distinzione fra coloro che hanno o non hanno
appartamenti nella zona di edificio coperta dal lastrico o dalla
terrazza (Cass. 29 gennaio 1974, n. 244).
- La spesa per la riparazione di una terrazza o di un lastrico di un
edificio condominiale deve essere sopportata per un terzo da coloro
che ne hanno l'uso esclusivo e per due terzi da tutti i condomini
dell'edificio o della parte di questo a cui la terrazza od il lastrico
serve, in proporzione del valore del piano di ciascuno; l'obbligo di
partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non
deriva dalla sola generica qualità di partecipante del condominio, ma
dall'essere proprietario di una unità immobiliare compresa nella
colonna d'aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della
riparazione; a carico di colui che, oltre ad avere l'uso esclusivo
della terrazza o del lastrico, sia anche proprietario di una delle
unità immobiliari ad essi sottostanti, sorge l'obbligo della doppia
contribuzione alla spesa: un terzo quale utente esclusivo della
terrazza e del lastrico e in proporzione del valore millesimale
dell'unità compresa nella colonna sottostante a quelli, quale
proprietario dell'unità medesima (Cass. 16 luglio 1976, n. 2821).
Il condomino di un edificio che, come proprietario del piano attico,
ha l'uso esclusivo di terrazze poste a livello del suo appartamento
aventi anche funzioni di copertura (lastrico solare) delle sottostanti
parti dello stabile, deve concorrere alla spesa di riparazione o
ricostruzione del lastrico solare soltanto nella misura di un terzo,
restando gli altri due terzi della spesa stessa a carico dei
proprietari di piani o porzioni di piani sottostanti ai quali il
lastrico serve da copertura, in proporzione del valore del piano o
della porzione di piano di ciascuno (Cass. 16 febbraio 1976 n. 496).
Nella specie: i parapetti ed il pavimento
La S.C. (13 novembre 1961, n. 2651) ha per contro ritenuto che le
spese relative alle riparazioni dei parapetti e degli altri simili
ripari, di cui la terrazza possa essere provvista, vanno a carico
esclusivo del proprietario dell'appartamento che ne ha l'uso esclusivo
di calpestio e di godimento, arguendo dalla circostanza che tali
diverse ed ulteriori spese non giovano alla copertura dell'edificio,
ma solo alla praticabilità e maggiore amenità della terrazza.
Sulla prima proposizione è difficile dissentire, attese l'indivisibile
funzione di copertura dell'edificio che la terrazza, sia pure a
livello, adempie e la sostanziale sperequazione che deriverebbe dal
ritenere tenuto alle spese stesse il solo proprietario della terrazza,
quando della spesa si giova, invece, l'intero edificio.
Più difficile è, però, ritenere che l'onere abbia carattere
condominiale anche per quanto attiene alla mattonatura della terrazza,
la cui pavimentazione sia, come di regola accade, sovrapposta al manto
di asfalto, per mera amenità maggiore della terrazza a livello.
Tuttavia, anche qui potrebbe osservarsi che la pavimentazione offre
una migliore impermeabilità alla copertura e, con ciò stesso, giova
agli altri condomini, dedotta, si intende, la quota relativa al
calpestio che grava, comunque, in modo esclusivo sul condomino che
della terrazza si serve per uso proprio.
Non è possibile, come la Suprema Corte ha già affermato (Cass. 29
luglio 1964, n. 2155), accollare le spese di manutenzione del
pavimento e del parapetto, in ogni caso ed ex art. 1126 Cod. civ., a
tutti i condomini, essendo evidente che ogni qualvolta dal calpestio e
dal soggiorno sulla terrazza o sul lastrico solare tragga vantaggio un
solo condomino, solo costui dovrà farsene carico. 
Conforme alla S.C. è la più recente giurisprudenza di merito: per il
Tribunale di Salerno (10 novembre 1989) poiché i parapetti servono
soltanto a rendere praticabile la terrazza consentendone ai
proprietari l'affaccio ed un più sicuro passaggio, le relative spese
di manutenzione e di riparazione vanno poste a carico dei proprietari
esclusivi delle terrazze, essendo questi gli unici beneficiari della
loro presenza.
La sentenza più recente che ho trovato è questa di cui ti allego uno
stralcio: 
 Corte d' Appello 16 marzo 1992 
Sezione Civile Sede SALERNO
"
Discorso più articolato deve essere fatto per gli altri manufatti e,
cioè, per "le fasce in conglomerato cementizio armato del piano attico
e della copertura nonché quella dei balconi del settimo piano". Le
quali, a parere del tribunale, sarebbero parti appartenenti ai
proprietari esclusivi degli ultimi piani, trattandosi: di parapetti
necessari a rendere praticabili le terrazze a livello degli stessi
proprietari; di intradossi degli aggetti non aventi funzione di
copertura; di "doccioni" aventi funzione meramente estetica
omissis
La giurisprudenza citata dagli appellanti è espressione della tendenza
ormai prevalente (v. anche Cass. 3 agosto 1990, n. 7831, Cass. 18
marzo 1989, n. 1361) che considera bene comune tutto quanto afferisce
ad elementi costituenti parte integrante della facciata dell'edificio
e che si inquadrano nell'aspetto estetico di questo. In essa, i
muretti di recinzione delle terrazze e delle balconate vengono
considerati sotto due aspetti: da una parte, rappresentano la
proiezione della proprietà individuale, consentendone godimento
esclusivo e possibilità di affaccio; dall'altra, si pongono come
elementi esterni aventi una attitudine funzionale legata al decoro
dell'edificio, che è bene di godimento collettivo.
 Cosicché la proprietà esclusiva delle terrazze e dei balconi si
estende a tutte le opere necessarie al godimento e all'utilizzazione,
quali la pavimentazione, la parte interna ed i davanzali dei
parapetti, mentre invece sono di proprietà condominiale la parte
esterna dei parapetti, la fascia di coronamento (cornicione o
marcapiano) e quella di rivestimento dei bordi aggettanti (frontalini)
con relativi intradossi..
Spero ti sia di aiuto
Saluti
           Marlboro

 wrote:
Il tuo post mi e' di GRANDE utilita' in riferimento alla questione che
avevo posto, e mi riferisco in particolare alla tua parte finale,
quella che inizia con "Nella specie: i parapetti ed il pavimento"
(mentre tutta la parte precedente mi sembra non faccia sostanzialmente
che ribadire e circostanziare la nota regola del "un terzo - due
terzi" del c.c. art. 1126).
Ora temo di romperti troppo, ma avrei un'altra questione che mi
interessa molto, sempre con riguardo al 1126: non mi e' affatto
chiaro, in caso di rifacimento totale di una terrazza a livello di uso
esclusivo, come vadano ripartiti i due terzi della spesa tra i
condomini sottostanti, supponendo che le superfici (e i
millesimi/valori) dei rispettivi appartamenti siano drasticamente
diverse.
Tanto per semplificare, supponiamo che la terrazza da rifare si trovi
al terzo piano, che copra una porzione eguale (in assoluto) dei due
appartamenti A e B sui piani sottostanti e che l'appartamento A al
secondo piano abbia superficie (e millesimi/valore) doppia rispetto a
all'appartamento B del primo piano: i proprietari di A e B devono
contribuire nella medesima misura (e quindi un terzo ciascuno) dato
che sono coperti in eguale misura? oppure A deve contribuire in misura
doppia di B (anche se mi suona illogico)?
Grazie in anticipo


Grazie in anticipo
 La risposta è nello stesso art. 1126 laddove recita che " gli altri
due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della
parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del
valore del piano o della porzione di piano di ciascuno" [att. 68 ss.].
L'art. 68 att. del c.c. precisa che i valori dei piani o delle
porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono
essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al
regolamento di condominio. 
 Quindi per il disposto collegato di questi due articoli la spesa dei
2/3 rimanenti andrà ripartita tra A e B in base ai millesimi di
proprietà. 
Questa, anche se può sembrare illogica, solitamente è la norma.
Non dimenticare che il 1126 è comunque tra gli articoli derogabili per
cui è sempre possibile un criterio di ripartizione diverso previo
accordo tra le parti.
L'esempio che molti usano per spiegare questa cosa che può apparirire
illogica è dato dal fatto che anche se sei coperto solo da una piccola
porzione, la stessa è comunque sufficiente, in caso di infiltrazioni,
per arrecare danni all'interno della tua proprietà. Lo so che è
obiettabile e contestabile ma tant'è.
Saluti
          Marlboro

proprietà. 
mi sembra che la deduzione espressa nell'ultimo paragrafo del tuo post
non faccia una grinza (purtroppo per me, dato che il mio appartamento
sarebbe quello di valore doppio nel caso esemplificativo del mio
post). 
Certo che mi piacerebbe vedere l'esito di una lite in proposito
(voglio dire circa la ripartizione dei due terzi tra A e B), ma pare
che di tali liti non si trovi traccia   :-(
Supergrazie!
 e saluti 


 ha scritto nel messaggio
news:3cdfd5de...@News.CIS.DFN.DE...


si, ce ne sono... avendo un po' di pazienza per cercarle
nella rete...
da quello che ho trovato io dicono tutto e il contrario
di tutto... sembra che pero' l'orientamento sia piu' quello
di far pagare indipendentemente dalla superficie coperta
(del resto un tetto, ad esempio, si paga per millesimi
anche se il proprietario dell'ultimo piano magari ha
usato il sottotetto... )
Piuttosto le spese per la pavimentazione dovrebbe pagarle
solo il proprietario del terrazzo.
alberto.

solo il proprietario del terrazzo.
anche questo pero' mi sembra giuridicamente controverso.
 Vagamente ricordo il testo di una sentenza che in caso di
ricoibentazione (il caso che mi interessa) asseriva che anche la
ripavimentazione andava attribuita secondo il 1126 - un terzo al
proprietario esclusivo del terrazzo e due terzi ai sottostanti - in
quanto tecnicamente strumentale alla ricoibentazione (ovviamente non
e' possibile ricoibentare se non si rimuovono le piastrelle). 
Grazie per l'aiuto (qui come in thread precedente) e saluti 


 e' possibile ricoibentare se non si rimuovono le piastrelle).
taluni pero' sostengono (l'ho letto in qualche sito, ma
al momento non trovo il link) che le terrazze a livello
servono solo da copertura ai piani sottostanti. Se
qualcuno vuole usarle come terrazze vere e proprie
si deve arrangiare a predisporre una pavimentazione
adeguata, pagandosela...
Forse nel caso in questione le terrazze non erano
nate con le piastrelle...
alberto

nate con le piastrelle...
le terrazze in questione sono nate con le piastrelle, tuttavia le tue
osservazioni mi fanno ricordare vagamente altre fonti secondo le quali
la base di calcolo del contributo condominiale puo' essere limitata
sotto diversi aspetti. Mi pare ad esempio che:
a) se le piastrelle esistenti non fossero di tipo standard-economico,
il calcolo del contributo condominiale puo' basarsi sul costo
economico. E il proprietario volesse (come logico dal suo punto di
vista) ripavimentare con piastrelle "super" analoghe a quelle
esistenti, la differenza di costo del materiale sarebbe esclusivamente
a suo carico 
b) un altra limitazione riguarda la superficie: il contributo
condominiale potrebbe limitarsi al costo di riparazione della sola
porzione di superficie dalla cui difettosa/vetusta coibentazione sono
direttamente causate le infiltrazioni. In altre parole, anche se il
lavoro venisse eseguito su tutta la superficie (come generalmente
auspicato dall'utente esclusivo della terrazza), supponendo ad esmpio
che la porzione di cui sopra fosse pari al 50%, il contributo
condominiale dei due terzi andrebbe riferito solo al 50% del costo
totale.
Certo che in fatto di condominio il nostro codice sarebbe veramente da
rivedere, e non da oggi    :-( 
Arigrazie e saluti



del resto, per quanti codici ti puoi inventare, ci sara'
sempre il caso limite, il caso non contemplato, la
contestazione del condomino dissenziente .. ...
sarebbe opportuno che in caso di contestazione
si nominasse un arbitro super partes, non necessariamente
un giudice, anche un semplice professionista, nominato
di comune accordo dal condominio che potesse
decidere in via equitativa... (proprio per evitare
che chi ha 50 cm di terrazzo sopra lo sgabuzzino
paghi di piu' di chi il terrazzo lo usa, o che il
condominio paghi i marmi di carrara usati a copertura
del lastrico esclusivo della contessa del piano attico...)
alberto.

 rivedere, e non da oggi    :-(
Non ci vuol molto a rivedere il codice.
Scrivi quello che ti piace, lo intitoli "regolamento di condominio".
Se l'assemblea l'approva, la legge è quella.
Comunque sono d'accordo. Però tutte le volte che qualcuno parla di mettere
in discussione qualcosa, i 5.000 amministratori professionali (su 10 milioni
di condomìni) fanno strilli che tutto il parlamento sente, quindi, quando
legifera (come su alcune maggioranze), lo fa di nascosto.
Il problema vero è che il condominio medio è "sparagnino". Dovrebbe spendere
molto in consulenze e progetti, invece va a finire che l'unico lavoro
intellettuale che paga è quello degli avvocati. E sono soldi buttati
(sempre).