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Titolo: Re: Dimettersi da amministratore di condominio minimo

 Come posso uscirne senza avvocati?
 
Applicando le norme sul mandato (l'amministratore condominiale
non e' un "amministratore societario" ma un "mandatario").
Vedi art.1703 in poi del C.C. e in particolare:
 
Art. 1727 - (Rinunzia del mandatario)
 
   Il mandatario che rinunzia  senza  giusta  causa  al  mandato  deve
risarcire  i  danni  al  mandante.  Se  il   mandato   e'   a   tempo
indeterminato, il mandatario  che  rinunzia  senza  giusta  causa  e'
tenuto al risarcimento, qualora non abbia dato un congruo preavviso.
 
   In ogni caso la rinunzia deve essere fatta in modo e in tempo  tali
che  il  mandante  possa  provvedere  altrimenti,   salvo   il   caso
d'impedimento grave da parte del mandatario.
 
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Come sempre, la corretta individuazione della tipologia porta alla
facile soluzione di ogni problema.
 
Quindi le dimissioni sono SEMPRE (e sempre state, anche pre-riforma)
possibili, ma devono essere presentate con congruo anticipo.
 
Se alle dimissioni, diventate effettive (cioe' si smette di pagare
le fatture, etc.) solo dopo il congruo preavviso non segue
interessamento nella gestione del condominio da parte dei
condomini, ovvero se i disservizi sono causati dal disinteresse dei
condomini e non dall'operato dell'amministratore dimissionario,
allora ogni pretesa risarcitoria non avra' merito davanti al giudice.
 
Ecco i passi:
 
1) comunicare ai condomini la decisione e convocare una
    assemblea per la nomina eventuale di un sostituto
    (ma la mancata nomina non inficiano le dimissioni che
    sono effettive dal momento della comunicazione)
 
2) se il condominio prevede obbligo, e l'assemblea non
    nomina un sostituto, ci si rivolge ad un giudice per la
    nomina di una amministratore sostituto (non serve
    avvocato, vedi volontaria giurisdizione)
 
    se invece non esiste obbligo di amministratore (8
    condomini o meno), l'amministratore rinunciatario
    fa verbalizzare che ha consegnato tutta la documentazione
    menzionata nell'art.1129 al comma 8
 
"Alla cessazione dell'incarico l'amministratore e' tenuto alla
  consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente
  al condominio e ai singoli condomini ..."
 
    e che se ne va, dato che l'assemblea puo' continuare benissimo
    anche in sua assenza. Presentera' anche una lista dei documenti
    e fara' firmare la consegna al Presidente dell'Assemblea.
    Se l'amministratore teme che l'assemblea rifiutera' di
    sottoscrivere la consegna, ci sono due opzioni.
 
    * si presenta con due testimoni (non parenti) che gli firmano
      un documenti in cui:
      - hanno verificato la lista contenuta "nel pacco"
      - che il "pacco" siglato e' stato consegnato al presidente
        dell'assemblea del condominio, ma che il presidente si
        e' rifiutato di accettare
 
    * spedira' il pacco dei documenti (con i due testimoni a
      controllare il contenuto e siglare il pacco sigillato)
      con spedizione sicura (con messo giudizario ?) ad uno
      dei condomini a caso
 
In altre parole, dalla data in cui ha indicato che cessa
la sua attivita' di amministrazione e contestualmente ha
consegnato tutta la documentazione ad un condomino,
l'amministratore cessa in ogni caso l'incarico (oltretutto
gli manca anche la documentazione).
 
Resta la questione del codice fiscale, presso cui il
nominativo del rappresentante risultera' ancora quella
dell'amministratore "ultimo". Stante l'ottusita' dell'AdE la
vedo improbabile che faccia la cancellazione del nome (ma mai
dire mai).
Secondo logica, di fronte alla documentazione che provi
in modo univoco che l'amministratore uscente e' cessato,
l'AdE potrebbe assegnare "d'ufficio" (comunicandolo ovviamente
all'interessato) ad un condomino a caso la rappresentanza.
Condomino che se non vuole l'incarico dovra' farsi parte
diligente per trovare un sostituto.
 
Per questa ragione, nei condomini con 8 condomini o meno,
suggerisco che l'amministratore non si faccia nominare
rappresentante fiscale, ma chieda il nome di un condomino
che si offra volontario oppure la nomina di una fiscalista
che avra' cura della rappresentanza. Infatti non c'e'
alcun obbligo che il rappresentante fiscale del condominio
sia proprio l'amministratore condominiale (a differenza
dell'amministratore societario).
 
Nel suo caso, pero' lei e' anche un condomino.
In questo caso, puo' evidenziare che non vuole piu' fare
l'amministratore ovvero evidenziare che il condominio
minimo torni "senza amministratore", semplicemente
mandando tutte le carte all'altro condomino e
incaricando un commercialista per la rappresentanza
fiscale, dopo avere comunicato la decisione con
sufficiente preavviso all'altro condomino.
L'altro condomino potra' optare per due soluzioni:
 
1) si fa nominare lui rappresentate fiscale
2) accetta l'incarico, e cosi' si impegna a pagare la
    sua meta' della parcella annua del commercialista
    (o fiscalista che sia)
 
 

 Come posso uscirne senza avvocati?
 
Immagino che tu sia uno dei due condomini? Notifichi all'altro le tue 
dimissioni irrevocabili, con allegato un preventivo di un professionista.
Secondo me, visto il costo, lo fa lui. E se non lo fa, comunque può 
subentrare il professionista.
 
Quindi: se alla prima riunione, indetta per nominare il nuovo 
amministratore, salta fuori un nome e viene eletto, bene.
Altrimenti, rimani in carica per il solo disbrigo degli affari urgenti. 
Quindi: niente preventivo di spese. Richieste di anticipi di spesa fatte 
alla carlona, blocco di ogni attività che non sia "una formalità". Cioè 
tutto o quasi.
 
Tieni conto che l'amministratore va nominato ogni 2 anni e confermato 
(eventualmente) nell'incarico ogni anno. Lo stabilisce il codice civile.
 
Se ci dai qualche altro elemento, magari ti si può aiutare meglio. 
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 Tieni conto che l'amministratore va nominato ogni 2 anni
 
Non sono sicuro di avere inteso, ma ci fa o ci e' ?
L'abbiamo discusso ormai infinite volte:
 
Art.1129 - comma 1
 
	Quando i condomini sono piu' di  otto, se l'assemblea non
vi provvede, la nomina di un  amministratore  e' fatta dall'autorita'
giudiziaria su ricorso di uno o piu' condomini o dell'amministratore
dimissionario.
 
Parafrasi: se i condomini sono 8 o meno, l'autorita' giudiziaria
NON NOMINA ALCUN AMMINISTRATORE neanche se uno o piu' condomini
lo chiedono. Ovvero, OCCORRE L'UNANIMITA' PER NOMINARE UN
AMMINISTRATORE TRAMITE GIUDICE quando i condomini sono 8
o meno. L'amministratore dimissionario, cioe' puo' attaccarsi
al tram.
 
8>< ----


Ma che cosa c'entra? Boh.
 
La domanda è: come dimettersi. NON come nominare un amministratore. O 
come far nominare un amministratore al posto di un altro, che si è reso 
responsabile di precise fattispecie.
 
E: nel mio testo che ha quotato io parlo dei seguenti dettami.
 
1. Nomina "biennale": art. 1129, comma 10: "L'incarico di amministratore 
ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata".
 
2. Conferma annuale: art. 1135, punto 1: [...l'assemblea dei condomini 
provvede] "1. alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua 
retribuzione".
 
Rammento che almeno una convocazione ordinaria all'anno, per deliberare 
ai sensi di tutti i punti presenti nel 1135, va fatta, salvo diversa 
previsione del regolamento di condominio, che prevale sul 1135, ma non 
sul 1129 (espressamente previsto come inderogabile, ai sensi del 1138 c.c 
e 72.a disp att. c.c.
 
Mi sfugge il senso del suo intervento, come spesso accade.
 
-- 
Ciao! Stefano

 Mi sfugge il senso del suo intervento, come spesso accade.
 
Che l'OP vuole riportare il condominio minimo allo stato vergine,
senza amministratore. Ecco le parole dirimenti:
 
"un nuovo amministratore che ovviamente non c'è e mai ci sarà"
 
Ovvero l'OP si domanda, visto che l'unico modo per cui "mai ci
sara'" e' che l'OP non fara' alcuna azione per un rimpiazzo,
come far cessare la sua "carica" senza "nomina di altra persona"!
 
 

 "un nuovo amministratore che ovviamente non c'è e mai ci sarà"
 
 
Io forse sono stato eccessivamente "subliminale" nel suggerire una linea 
di condotta.
 
La mia idea era proprio la sua: "minacciare" l'altro proprietario di 
ingaggiare un "mercenario" per convincerlo a fare metà per uno degli 
incarichi di amministrazione!
 
Ed ho - però - letto a rovescio di quel che ha capito lei - la frase che 
ha mantenuto in quote da parte dell'OP.
Cioè, il poveretto teme di dover continuare sine die a fare 
l'amministratore. Di qui la sua frase "un nuovo amministratore che 
ovviamente non c'è e mai ci sarà". Non resta che attendere l'OP, per 
capire chi ha interpretato correttamente la richiesta, direi.
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano