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Titolo: Creazione tabella millesimali e ripartizione delle spese.

Nel condominio non sono mai state definite tabelle millesimali.
Su sei condomini, parteciperanno all'Assemblea presumibilmente in 
quattro, forse verrà anche un quinto e un sesto quasi certamente a causa 
di dissidi non si presenterà.
Occorre cmq ripartire le spese, per cui occorrerà in qualche maniera 
definire le tabelle millesimali.
Nell'ipotesi che quattro condomini rappresentanti più dei 2/3 dei 
millesimi approvino le ripartizioni e relative tabelle.
Uno si opponga o si astiene ed uno decide di non partecipare 
all'assemblea.
Come si procede?
Le spese si dovranno cmq sostenere, ma il condomino che si astiene/oppone 
e quello assente ne sono vincolati?
O devo prima andare dal giudice e far definire a lui le tabelle 
millesimali prima di procedere con le spese?
In quest'ultimo caso, chi pagherà le spese di giudizio?
..


  Fai redarre le tabelle da un Tecnico abilitato, convoca l'assemblea e se
  queste non dovessero essere approvate con la necessaria unanimità ,
  esse possono essere utilizzate in maniera provvisoria in attesa che la
  A.G. disponga in merito. Le spese saranno addebitate secondo quanto
  disposto dal Giudice.
  w
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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/



Grazie per la risposta, approfitto della cortesia e tedio ancora un po' 
il ng.
Le tabelle le ho redatte io in base ai dettami della circolare 26 Marzo 
1966 n.12480, non sono un tecnico abilitato, ma ritengo siano tanto 
formalmente quanto sostanzialmente corrette.
In fondo lo stabile non è complesso e l'unico parametro che incide è il 
fattore piano.
In attesa che l'A.G. decida, posso cmq intimare il pagamento.
Se i condomini dissenzienti pagano senza riserve ho letto che le tabelle 
si intendono tacitamente approvate, diversamente presumo che l'atto 
ingiuntivo relativo alle quote in mora, sia contestuale alla richiesta di 
definizione delle tabelle all'A.G..
Per mettermi nella migliore posizione davanti al giudice, posso chiedere 
ai dissenzienti di proporre loro, tempestivamente, delle tabelle 
millesimali e solo dopo infruttuosa attesa rivolgermi all'A.G.?
Qualora io palesi loro l'intenzione di ricorrere all'A.G. e costoro per 
timore di maggiori spese accettino le tabelle comunicandomelo con 
lettera, quindi al di fuori dell'assemblea ed in un secondo momento 
rispetto agli altri condomini, si intendono cmq accettate e quindi 
applicabili per tutti i condomini?
..


   Riepilogo :
   - nel tuo condominio non esistono tabelle millesimali ( mi chiedo: e sino
     ad ora come avete ripartito le spese ? in parti uguali? ) tu le hai adesso
     redatte e stai per convocare una riunione per farle approvare. Queste per
     risultare valide devono essere approvate all'unanimità e non secondo le
     maggioranze da te indicate.
     Ora chiedi se qualche condomino dovesse essere contrario come ci si
     debba conportare. La mia risposta te l'ho data.
     Preciso meglio : nel caso non vengano approvate all'unanimità si dovrebbe
     continuare a ripartire le spese con il metodo precedente, oppure utilizzarle
     in attesa che i condomini dissezienti impugnino la delibera presso l'A.G..
    Nel frattempo , siccome le decisioni prese dall'amministratore sono
vincolanti
    per tutti i condomini ,questi debbono pagare le spese così ripartite.
    Ciò sarà valido sintanto chè l'A.G. non emanerà la relativa sentenza
contraria
    o favorevole a tali tabelle. Nel caso in cui, tutti pagassero e poi nessuno
dei
    condomini impugnasse tale delibera , questa tabella sarà di fatto approvata.
    In un lasso di tempo breve , tale tabella, rimarrà però sempre impugnabile.
    (cioè mi spiego meglio è sempre impugnabile perchè non approvata alla
    unanimità, però dopo molti anni che è in uso , contestandola poi qualunque
    Giudice la riterrebbe ormai da tutti approvata )
    Ciao w


     tutti approvata ) Ciao w
E su questo non ci piove.
C'è da chiedersi però, nel caso che non impugnino l'atto ingiuntivo e 
siano forzatamente costretti al pagamento, se questo possa poi intendersi 
come tacita approvazione delle tabelle.
Nei fatti loro non stanno contestando il pagamento, ma semplicemente non 
stanno pagando.
Finiremo certamente davanti al giudice... solo che vorrei finirci come ci 
sono sempre finito, con il 100% di ragione dalla mia parte.
Altrimenti il giudice finisce che dirime la questione e poi assegna le 
spese a entrambe le parti.
..


  Allora non ti resta che :
  1) proporre di affidare la formazione della tabella ad un Tecnico abilitato,
le
      cui spese saranno poi addebitate ad ogni condomino secondo le quote
      millesimali che ne scaturiscono.( L'amministratore è abilitato unicamente
      se ottiene il conferimento dell'incarico con delibera unanime
dell'assemblea)
 2) Oppure ricavare tali quote millesimali dai relativi rogiti in possesso di
tutti i
      condomini.( Ciò potrebbe essere accolto in modo favorevole anche dai piu'
      riottosi ottenendo inoltre un risparmio nelle spese)
 Operando in siffatto modo , nel caso in cui un condomino si rivolgesse
all'A.G.,
 il condomino dovrebbe ottenere il 100% di ragione.Per quanto riguarda le
spese
 processuali ( avvocato di parte e/o altro ) normalmente vengono assegnate a
 entrambe le parti.


 dell'assemblea)
Bene, farò anche questa proposta.
Quello che mi preme è di andare davanti al giudice potendo dimostrare di 
non avere lasciato nulla di intentato affinché si pervenisse ad una 
soluzione senza necessità di lite.
Poi, come va va.
..

 soluzione senza necessità di lite.
Forse ti conviene aspettare:
"Alle Sezioni Unite il problema delle tabelle millesimali e della 
legittimazione passiva
Cassazione civile , sez. II, ordinanza 2 febbraio 2009 n° 2568
Saranno le sezioni Unite della Cassazione a decidere due importanti 
questioni relative al condominio.
Infatti i giudici di legittimità dovranno stabilire la competenza dell’assemblea 
in relazione all’approvazione e revisione delle tabelle millesimali e i 
limiti alla legittimazione passiva dell’amministratore di condominio".
http://www.condominioweb.com/condominio/sentenza1364.ashx
Cito, controvoglia, da un sito biecamente pubblicitario, ma siccome 
trascrive l'intera ordinanza, leggendola con pazienza puoi capire che la 
questione è molto più controversa di quanto pensino i dispensaatori di 
certezze (e di consigli sballati) che ti hanno risposto.
La mia personale opinione è che l'assemblea non può deliberare quanto 
valgano le singole unità immobiliari. Sarebbe come deliberare che 2+2=5 (o 
3, se conviene di più).
D'altra parte, visto che la legittimità dell'assemblea sai calcolarla ad 
occhio (se no come fai a sapere se è presente 1/3 o metà del valore), e che 
il riparto è compito specifico dell'assemblea ordinaria, è ovvio che la 
tabella millesimale è un inutile pleonasma, specie se i condòmini non sono 
più di dieci. 


   Quello che dici ่ ovvio , infatti anche io ho chiesto ad "Arkannen" come
avevano
   sinora ripartito le spese condominiali.
   Sai cos่ la sapienza ?..........riconoscere di sapere quel che sai e di non
sapere
   quello che non sai.


 avevano sinora ripartito le spese condominiali.
Semplicemente non è mai stata fatta e dai rogiti non risulta nulla
..


 
   Guarda che tale risposta te l'ha inviata "Paolomaria " e non io w..
   Comunque non hai ancora chiarito come ripartivate le spese sino
   ad ora..........continuate con tale metodo.Chi pulisce le scale e chi
   paga ora le bollette ?
 Sino ad oggi la situazone è questa :
Tabelle Millesimali approvate in assemblea
Tribunale di Sanremo, Sentenza n°384 del 01/06/2004
Le tabelle millesimali approvate in assemblea senza il consenso di tutti i
condomini sono nulle.
Pertanto, ciascun condomino può richiedere senza limiti di tempo
l'annullamento della delibera di approvazione, citando in giudizio il
condominio e l'amministratore.
Ciao w


 condominio e l'amministratore.
Però, giunti in giudizio il magistrato dovrà pur ripartire le spese del 
condominio e assegnare quelle di giudizio.
E se risulta che i condomini che hanno richiesto il giudizio non hanno 
avuto danni e che la mancanza di tabelle è dovuta al fatto che loro ne 
impediscono l'adozione?
Beh, io spero che in tal caso le spese di giudizio le assegni a loro.
..

   Fai redarre le tabelle da un Tecnico abilitato,
... esiste una abilitazione per fare le tabelle millesimali ?
A me risulta che le puo' fare anche un qualsiasi ragioniere.
Anche un'operaio, se usa il cervello e sa fare qualche proporzione.
Art. 1123 Ripartizione delle spese
Comma 1 - Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento
delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi
nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza
sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della
proprietą di ciascuno, salvo diversa convenzione (1104, att. 68 e seguenti).
Che preparazione ci vuole per calcolare il valore della proprieta' di
ognuno ?
Possono anche bastare le rendite catastali, se tutto il condominio e'
accattastato, e fare la propropzione a 1000 millesimi del totale.
Roberto Deboni


  Ribadisce cose inutili e risapute.
  1) consiglio di redarre tabelle da parte di Tecnico è per togliere ogni
       dubbio o malafede da parte condomini restii a tale "innovazione".
  2) Proposta delle rendite catastali già fatta formulando proposta di
       reperire i dati da tutti i rogiti dei condomini.
  Cordialità....e interventi piu' mirati, w


   Cordialità....e interventi piu' mirati, w
Invece di offendere, menzionando una presunta incapacita' da parte mia
di restare in oggetto, provi a domandarsi se seplicemente e' di fronte
ad una visione diversa della vita, meno corporativistica della sua.
E che quindi quello che a lei pare cosi' ovvio (come la presunzione che
i prezzi di vendita siano calcolati sulla base di un ipotetico prezzo
equo uguale per tutti) per altri semplicemente non sta ne' in cielo, ne'
in terra ?
Roberto Deboni

 totale.
Anche questo potrebbe essere corretto se le rendite catastali 
esprimessero valori reali.  Nel mio condominio appartamenti uguali 
hanno rendite diverse, mentre appartamenti diversi hanno rendite 
uguali :-(
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >


  -Lei ha scritto :
   Possono anche bastare le rendite catastali, se tutto il condominio e'
  accattastato, e fare la propropzione a 1000 millesimi del totale
  -Io le ho risposto :
    2) Proposta delle rendite catastali già fatta formulando proposta di
        reperire i dati da tutti i rogiti dei condomini.
       (Ovviamente sui rogiti , eccetto solo alcuni fra quelli di piu' vecchia data
       vi è indicato che "nella vendita vi è compresa la proporzionale quota di
    comproprietà in ragioni di : XX,Y/1000 di cui WS,Z/1000 per l'appartamento,
     X,W/1000 per la cantina e di S,X/1000 per il box nelle parti comuni della
     casa " ) oppure vi sono indicati i dati catastali e per questi concordo che
     per rogiti piu' recenti potrebbero essere stati aggiornati rispetto agli
altri.
     Ho citato ( " " ) letteralmente ciò che dice il mio rogito di circa 30 anni
fa.
   -Ora lei mi risponde :
    Sta scherzando nuovamente ?
    Da quando in qua i valori dei rogiti sono indicativi del valore della
    proprieta' ? Saranno semmai indicativi del potere contrattuale del
    singolo proprietario o dell'inflazione (per rogiti in date diverse).
  Poi si meraviglia se ironizzo sulle sue risposte !!!
  Inoltre è indicativo , nelle determinazione di tali tabelle, ciò che dice
  l'art.68 d.a.c.c..
  Cordialità w


 rendite diverse, mentre appartamenti diversi hanno rendite uguali :-(
Dipende dagli accessori. E trovo interessante che una porta blindata in
piu' o in meno possa influire anche sulla rendita catastale (cosa che
forse alcuni non sanno).
Infatti, la presenza di una porta blindata, influisce sicuramente sul
valore commerciale. E' vero che c'e' il problema che quasi (o MAI ?) mai
il valore catastale viene aggiornato quando, ad esempio, si installa la
porta blindata, ma sicuramente la differenza del valore millesimale non
e' cosi' alto che se le proporzioni venissero fatte usando prezzi
(magari anche mascherati con parti in ero) indicati sui rogiti.
Roberto Deboni

 sui rogiti.
Non sono molto aggiornato sui criteri che usa l'agenzia del territorio 
per assegnare la rendita catastale, ma dovetti farlo nel '76 per la 
dichiarazione dei redditi e successivamente per calcolare l'ICI dato 
che il catasto ha impiegato 32 anni per essere aggiornato.
In ogni caso la qualità delle finiture non ricordo che abbia alcuna 
influenza sulla rendita catastale, che viene definita in proporzione 
al numero di vani ed alla zona censuaria che viene stabilita dal 
comune.  È necessaria una richiesta di accatastamento se fai delle 
ristrutturazioni che cambino la destinazione d'uso dei locali (per es. 
aggiungendo un bagno), non certo se sostituisci le piastrelle o cambi 
la porta.
Quanto alla mia obiezione all'uso delle rendite catastali è 
principalmente dovuta al fatto che nel mio condominio ci sono 4 
palazzine e uguali appartamenti in palazzine diverse hanno rendite 
diverse ed anche che appartamenti diversi sullo stesso piano hanno 
rendite uguali.
Naturalmente non posso parlare per tutti, ma visto come funziona il 
catasto ...  Sono riuscito ad avere i dati relativi al mio 
appartamento dopo 32 anni e solo perché ora è gestito direttamente dal 
consorzio intercomunale della mia zona.  A questo punto penso sia del 
tutto inutile fare affidamento su questo criterio per stabilire i 
millesimi.


 rendite uguali.
In ogni caso, non e' difficile capire se le rendite sono a posto
oggettive o meno. Poi non e' necessario tagliarla fina, pochi punti
millesimali di differenza non sono la fine del mondo.
Naturalmente dove l'amminstrazione pubblica non e' neanche in grado di
fare le rendite provvisorie ...
Roberto Deboni

 locali, e non lavora sulla carta, come fa l'agenzia).
Su questo non posso discutere, non avendo informazioni recenti, ma che 
l'assegnazione delle rendite la faccia chi richiede l'accatastamento 
mi sembra la solita procedura all'italiana.  Hai riferimenti?


 sembra la solita procedura all'italiana.  Hai riferimenti?
Cielo! Ma dove, o meglio, quando e' nato ?
Lei in un colpo solo ha gettato alle ortiche la professionalita' che sta
dietro la conoscenza insegnata come "estimo".
Ma le pare serio calcolare la rendita catastale (che dovrebbe servire a
far pagare le tasse in base al "valore" del bene) contando i vani ?
Le pare serio che l'appartamento intonacato a malta bastarda, con
pavimento in monocottura, porte in faesite, finestre con vetro semplice,
senza riscaldamento, paghi la stessa imposta dell'appartamento con
pareti ripassate a gesso, con bordature decorative e controsoffittature,
porte in legno naturale pregiato, finestre doppio vetro con imposta
esterna anti-rumore, riscaldamento a pavimento e pavimentazione in
marmo, etc. ?
Una volta l'accatastamento era una operazione seria e complessa, fatta
da validi professionisti che avevano concrete responsabilita' penali se
dichiaravano il falso. Oggi mi pare che e' tutto a rotoli, con ordini
professionali che non riescono neanche a stanare gli incompetenti della
professione (e voglio sperare che vadano anche a coprirli ...), per cui
le responsabilita' penali paiono piu' sulla carta.
Anzi, curiosita' lei lo sapeva che esiste una responsabilita' penale nel
firmare il falso sulla documentazione tecnica da consegnare agli uffici
pubblici, come Edilizia Urbana, Catasto (o come si chiama oggi), etc. ?
Roberto Deboni

 professione (e voglio sperare che vadano anche a coprirli ...), per cui
e voglio sperare che NON vadano anche a coprirli ... ( mi serve un
correttore di bozze ... :-(
