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Titolo: Condominio nuovo, nuovo tutto

Ciao a tutti, sono il proprietario di un appartamento facente parte di
un condominio un po' particolare, nel senso che è strutturato in 2
corpi, il primo ha tutte le caratteristiche di un condominio
tradizionale (portone, appartamenti su 3 piani, ascensore..) e di un
secondo dove ci sono 7 unità abitative con ingresso indipendente in una
corte interna accessibile dalla strada. Tutto questo complesso è di
nuova realizzazione frutto di un restauro.
Il costruttore nomina una amministratrice (per facilità è la sorella
della proprietaria di un immobile) la quale al primo incontro ci
presenta un foglio con spese relative agli anni passati e i preventivi.
E' tutto molto semplificato, carente nei dettagli delle spese...
Alla voce amministratore c'è scritto euro 600 per il periodo 2007/08 e
1600 per il periodo 2008/09. Non si fa riferimento ad altre voci tipo,
redazione di un regolamento, assemblee straordinarie ecc ecc
Nelle spese condominiale, ovviamente le spese ascensore e pulizia sono
solo destinate al corpo 1, le spese di luce al 10% solo per le luci
esterne della corte interna (dove ci sono i posti auto di tutti i
condomini).
La domanda è: siccome ho i millesimi più alti di tutti, perché devo
pagare l'amministratore in base ai millesimi stessi e non in maniera
uguale tra tutti? siccome faccio parte della parte dove c'è "meno da
amministrare" (ci sono solo quei 10% di Enel, spese di assicurazione e
basta) devo pagare più di quelli dove invece c'è da amministrare molte
più voci?
P.S.: non abbiamo ancora un regolamento condominiale che specifica
questo punto.
grazie
-- 
Skype: sandrino_mac
iChat: sandrinomac
www.radionk.com


  Cosa amministra l'amministratore ? La proprietà ,composta dalle sue parti
  comuni e dai suoi servizi.....e la buona manutenzione di questo valorizza il
  tuo appartamento. Pertanto la sua spesa , normalmente , viene ripartita in
  base al valore delle proprietà dei condomini.
  In molti condomini la ripartizione viene effettuata in parti uguali , il
piu' delle
  volte ciò è dettato dalla deliberazione dell'assemblea condominiale.
  A mio parere ritengo, per le motivazioni date, piu' corretto il primo
criterio per
 altro previsto anche dal codice civile.
 w
--------------------------------
Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

  w
ovvero pagare in base ai millesimi?
quello che non capisco è questo, se uno avesse una proprietà enorme con
900 millesimi in una zona separata da altri 20 appartamenti con
ascensore scale e tutto quanto con i millesimi rimanenti, sarebbe giusto
che lui paghi la quasi totalità dell'amministratore?
io parlo della retribuzione del SOLO amministratore, non delle spese
varie.


 che lui paghi la quasi totalitŕ dell'amministratore?
Sě visto che in assemblea i tuoi voti valgono 900 millesimi (quindi per 
assurdo l'amministratore te lo sceglieresti tu da solo o potresti farlo 
addirittura tu stesso) e paghi per 900 millesimi


   Allora , secondo te , è giusto che il condomino che ha solo 5 millesimi di
   quote paghi l'amministratore come te che ne possiedi 900 millesimi di
   quote ? Leggi l'art. 1123 del c.c. . L'impegno piu' oneroso e di
responsabilità
   dell'amministratore è quello di salvaguardare mantenendolo in buono stato
   sia l'immobile sia le sue parti comuni.
  Visto che tu ne possiedi ben 900 millesimi , praticamente l'amministratore
  lavora solo per te.!!!


   w
quello che non riesco a capire è che pur avendo la maggioranza dei
millesimi (basato solo sui mq della mia abitazione) debba pagare per una
gestione estremamente più semplice rispetto al primo corpo cha ha una
gestione ben più complessa...


 addirittura tu stesso) e paghi per 900 millesimi
per assurdo potgrei anche deliberare che le spese vengano ripartite in
parte uguali fra tutti. no?



   I millesimi della tua abitazione , se il complesso è unico, comprendono
anche
   la quota delle parti comuni , ed è per questo che devi pagare per tutta la
gestione
   e amministrazione del condominio. Diverso sarebbe il discorso se i due corpi
   potessero essere divisi e quindi amministrati in modo autonomo ; per
intenderci
   essere due distinti condomini.



  Sempre ammesso che tu ottenga la maggioranza dei voti. Questa la si
  ottiene non solo coi millesimi, ma anche con il n° dei condomini e per
  legge per essere eletti amministratore occorrono :n° condomini pari a
 metà + 1 intervenuti e per i millesimi almeno il 50%.
 Come vedi le cose non sono così semplici come credi tu.


 metà + 1 intervenuti e per i millesimi almeno il 50%.
Giusto per spaccare il capello in quattro, il calcolo più corretto delle 
maggioranze non è la metà più 1, ma semplicemente il fatto di 'essere di 
più', che funziona anche con un numero dispari di intervenuti all'assemblea; 
per i millesimi ne bastano 500, molti credono che siano necessari 501, ma è 
errato.

 ha
scritto:

  Giusto per spaccare il capello in otto........io non ho parlato della
maggioranza dei
  condomini....., ma degli intervenuti !!!! Se ne partecipano 3 la maggioranza
sarà 2,
  se 4 o 5 la maggioranza sarà 3, se 6 e 7 la maggioranza sarà 4 e così via.
 
  Ciao w


 via.
E io che ho detto?

 w
ottima osservazione. io usufruisco delle parti colmuni esterne, nel
senso che c'è un ingresso per le auto ed è anche l'accesso a casa mia,
quindi non ho niente a che fare con l'immobile del corpo 1. Saremmo noi
del corpo 2 totalemte indipendenti dal corpo 1 se non fossimo attaccati
dal tetto. E' sufficiente per renderci una entità unica?
se volete, per meglio chiarire la situaizone posso mettere on line
planimetria e foto.
Tutto questo non per pagare di meno, ma pagare il giusto.
grazie mille a tutti



   Io penso che , pur se attaccati , se la parte di tetto copre solo i vostri
   appartamenti possiate comunque gestirvi in maniera autonoma .
   Ovvero diventare una specie di "Supercondominio" dove esiste un
   condominio " Palazzina 1" , un condominio " Palazzina 2" e una parte
   in gestione comune. Va proposto e messo ai voti.
   Penso però che,tornando al tuo problema,non risparmierai molto sul
   costo dell'amministratore se, come dici ,possiedi ben 900 millesimi.
   Ciao w


 unica?
IMO è proprio il tetto che vi obbliga ad essere un unico condominio.
E poi non è che vi sono altri servizi in comune, come ad esempio le 
fognature, la fornitura di acqua, luce e gas?  Ed il riscaldamento?
D'altra parte il codice civile già prevede che le spese per le parti 
comuni che possono essere utilizzate solo da alcuni condomini siano 
ripartite solo fra chi le utilizza.  Ma fra queste non sono previste 
le spese di amministrazione.
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   Registered Linux user #337974  < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >



  Hai voluto tu spaccare in quattro il capello....leggi cosa ho scritto io e
cosa
  hai scritto tu......noterai la differenza . Se ritieni di aver detto la
stessa cosa
  il tuo intervento è stato inutile, tuttalpiu' potevi se mai confermare.


    Ciao w
i 900 millesimi era un esempio... 
abbiamo in comune :
-vialetto che porta alle auto (illuminato) con cancello elettrico
-alimentazione di una delle 3 antenne tv
queste due voci comportano che la bolletta enel totale venga presa per
un 10% per queste utenze e divisa poi tra tutti con i millesimi.
altre cose non ci sono.


 le spese di amministrazione.
capisco. quindi non posso chiedere che l'amministrazione del corpo 2
possa essere "semplificata"?
mi rode un casino far parte del condominio dove tutto è autonomo e
richiede una gestione estremamente semplificata tispetto al corpo 1 e
debba pagare di più di tutti. più di quelli che hanno tutte le cose
inerenti al condominio vero e proprio.



  Questo l'avevo capito, ma i tuoi millesimi se sono i piu' alti ora che sono
  stati calcolati sul totale delle due palazzine, ricalcolandoli sulla sola
tua
  palazzina, rispetto agli altri tuoi 6 condomini incideranno ancora di piu'.
  Pertanto ,dicevo, se fosse possibile avere un amministratore per
  gestire la tua palazzina ed uno distinto per l'altra, il costo di questi non
  si discosterebbe di molto ( gestione amministrativa e fiscale identica,
  manutenzione idem, unica differenza contratto ascensore e pulizia sole
  scale), ma il tuo costo per l'amministratore aumenterebbe o per lo meno
  non si scosterebbe di molto.
  Es.: euro 1.200 x 220 mill. = costo 264 euro contro l'attuale :
          euro 1.600 x 150 mill. = costo 240 euro.
 Ovviamente è il mio parere e ipotizzato non conoscendo nel dettaglio le
  varie tabelle millesimali.
 Ciao, w


  Ciao, w
il tuo ragionamento non fa una piega.
mi sa che a sto punto ce lo amministraimo da soli.
ho preso ai tempi il libretto all'agenzia delle entrate (altro non è che
un PDF già citato in questo NG in un post precedente) per vedere cosa
c'è da fare da un punto di vista fiscale.
domanda, possono essere più persone a fare da amministratore?
nel senso che c'è una condomina che si occupa di faccende fiscali
(lavora da un commercialista), un'altra che si occupa di questioni
"comunali" (se così si possono chiamare, lavora in comune all'ufficio
URP), io che mi occupo totalmente d'altro (però ho studiato da geometra
e il codice civile l'ho studiato ai tempi). Quindi avremmo una copertura
quasi totale sulle questioni più generali.
Ovviamente non abbiamo una cosa fondamentale che non si impara da
nessuna parte, l'esperienza.
Ho visto dal libretto che se sono dei condomini a gestire
l'amministrazione sono differenti le qeustioni fiscali personali.
Qualcuno ne sa di più?
grazie


  w
A me sembra che sul punto non siano inutili due precisazioni. Maggioranza 
vuol dire semplicemente 'essere di più', non vuol dire, come è convinzione 
comune, 'la metà più uno', che può apparire una semplice imprecisione, ma 
può creare (come avviene più volte di quante si creda) contrasti in sede di 
deliberazione. Il sistema di calcolare la metà più uno, infatti, funzione 
per i numeri pari: ad esempio su otto condomini la maggioranza è di 
cinque(la metà, quattro, più uno). Ma non funzione con i numeri dispari. La 
maggioranza su cinque condomini è di tre, non di tre virgola cinque; su 
undici condomini è di sei, non di sei virgola cinque.
Può apparire un pleonasmo, ma, di fronte all'ottusità di certi condomini, 
non lo è.

 qeustioni fiscali personali.
L'amministratore è uno solo ed è colui che, eletto dall'assemblea, 
rappresenta il condominio verso l'esterno.  Nulla vieta che esso si 
avvalga di consulenti o anche di un "consiglio di amministrazione" a 
cui possono partecipare i condomini.


 undici condomini č di sei, non di sei virgola cinque.
E se uno vota a favore e due si astengono la maggioranza c'č?
Alla Camera dei deputati ci sarebbe, al Senato invece no.
E nel condominio? 

 E se uno vota a favore e due si astengono la maggioranza c'č?
La Suprema Corte ha piů volte affermato che l'astensione in assemblea 
equivale a un voto a favore.
Affermazione che mi lascia perplesso, ma chi siamo noi per contraddire la 
Cassazione, eh?

 equivale a un voto a favore.
prego? se siamo in 10 e 4 si astengono vuol dire che gli va bene cosa
dice la maggioranza, altrimenti se fossero contrari direbbero di no.
giusto?
e quando i condomini non sono presenti all'assemblea e non danno delega?
come funziona?


 
Se non erro, se non c'è maggioranza più uno non si può ritenere valida 
la riunione di condominio. Se non danno delega sono assenti e quindi non 
conteggiabili, oltretutto la delega deve essere scritta e non verbale.
Saluti,
AP


  Ecco perchè io ho scritto il 50% +1 degli intervenuti, cosa che
  "Uncle Wilcione Scrooge" non intende capire !!!
  Invece cavilla sulla 1/2 persona come se essa fosse viva, è
  esplicito che la maggioranza di 7 è 4 e non 7/2 +1.
  Ciao w



   Alla risposta che ti ha dato Giovanni voglio aggiungerti questo :
  1) ammesso che tu venga nominato amministratore e quindi abbini
      il tuo nominativo al codice fiscale del Condominio ,ti assumi tutte
      le responsabilità sia civili che penali e fiscali ( come sostituto di
      imposta ) che sicuramente avrai letto sulla Guida dell'A.d.E.
  2) Il tuo mandato può essere gratuito ( ma in questo caso deve essere
      ben evidenziato sul verbale di nomina, perchè in caso contrario
      avrai a che fare con il Fisco) oppure a compenso.
  3) Non so quale lavoro tu faccia , posso però dirti che nel caso tu
      amministri solo il tuo condominio non è obbligatoria la partita IVA ;
      pertanto potresti farlo come lavoro autonomo alle dipendenza del
     condominio ( tipo 
co.co
 ).
   4)Il condominio ( nella persona del suo rappresentante e quindi tu
      amministratore ) dovrà iscriverti alla Gestione separata dell'INPS,
      pagando poi i relativi contributi 1/3 a tuo carico 2/3 a carico datore
      di lavoro(condominio) , dovrà darti la busta paga ( con le trattenute
      di: IRPEF,Add.Reg. e Comunali) e darti il CUD alla fine dell'anno.
   5)Dovrai pagare con Mod.F24 le RA 4% e 20% rispettivamente sui
      compensi (fatture) dei Fornitori e dei Professionisti che hanno
     lavorato nel corso dell'anno per il Condominio. Presenterai quindi
     alle dovute scadenze annuali sia la Dichiarazione Mod.770 semplif.
     sia il Quadro AC del Mod.Unico. Dovrai inoltre inviare entro la data
     del 28 febbraio anno successivo la "Dichiarazione dei compensi
     percepiti e le ritenute d'acconto " ai vari Fornitori e Professionisti.
    Penso di averti fatto un quadro completo di quali sono i compiti di
    un amministratore oltre a quelli previsti dal codice civile art.1130.
 Secondo me ce la puoi fare , anche con l'aiuto dei tuoi condomini
 competenti in alcuni campi da te descritti.Devi solo volerlo ed essere
 coscente che saranno solo "grane " e niente "ringraziamenti".
 Auguri , w



Il condomino non presente all'assmblea e che non conferisce deleghe a nessun 
altro si considera assente. E' chiaro che non hanno nessun valore voti dati 
per telefono o fax o email o deleghe orali.
Ma questo è piuttosto intuitivo. 


Non hai capito...
Vabbè, lassa perde...

 Ma questo č piuttosto intuitivo.
Allora sia chi conosce gli artt. 1387 e seguenti del codice civile, sia la
Suprema Corte di Cassazione intuiscono male.
Chi pretende la procura scritta si trova con le delibere annullate ad occhi
chiusi.

L'amministratore è uno solo ed è
maschio e di razza ariana?
"l'amministrazione può essere delegata ad uno *o più partecipanti*, o anche
a un estraneo" dice l'art. 1106 del codice.
Considerato che l'estraneo può anche essere una società di persone o di
capitali, solo la pervicace volontà d'imbrogliare gli ingenui può far
affermare che è vietato (da chi?) nominare più amministratori.
Sei nato imbroglione, o è la cattiva sorte che t'ha ridotto così?


 
  Siamo nel 2009 ed è ora che la smetti d'insultare sempre chi non la pensa
  come te. Ci siamo capiti ?


 Sei nato imbroglione, o è la cattiva sorte che t'ha ridotto così?
Come?  Tu che sai tutto non lo intuisci ??


mi allaccio al mio post.
le luci esterne, quelle che illuminano un vialetto che porta ai box
auto, anche questi vanno in millesimi?
no perché il concetto dei millesimi quando NON si è dentro una palazzina
condominiale, secondo me, trova il tempo che trova. mi spiego. se ho
delle luci che illuminano il vialetto che porta alle auto, cosa cambia
se uno ha 300 mq di casa o uno che ne ha 40? non ne godono in egual
misura? così pure la corrente usata per il cancello elettrico?
il discorso di pagare in base ai millesimi le spese vive (ascensore,
pulizia scale...) lo capisco, ma la divisione di spese che vengono
godute in base alla superficie della abitazione proprio non la capisco.
io dovrei godere di più del cancello elettrico (che tra l'altro non uso
in quanto non tengo la macchina dentro, ma questo è un altro discorso)
rispetto ad un altro perché ho la casa più grande?
e così pure, non me ne vogliano chi me l'ha spiegato nel 3d, le spese di
amministrazione, non riesco a farmene una ragione che io che ho la casa
più grande "godrei" di più del suo operato.
grazie
