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Titolo: spese precedente proprietario

Salve a tutti, ho un problema  ereditato dal precedente proprietario, nel 
totale dell' amministratore mi sono ritrovato + 3000 euro per lavori di 
finitura (tettini sulle porte d' ingrasso, e varie alre cose ). Questi 
lavori, in parte svolti + di 7 anni fa (noi abitiamo li da tre) , mai 
completati dall' impresa esecutrice (poi fallita) sono stati contestati da 
tutti gli inquilini e non pagati (con ragione dal mio punto di vista) da 
alcuni di loro, tra i quali colui da qui abbiamo comprato. Leggendo qua e la 
sul web pare che sia fondamentale il rogito e le specifiche che puo 
contenere , nel nostro rogito ci sono queste righe che vi riporto:
-----La parte venditrice garantisce, altresi, di essere al corrente con il 
pagamento di qualsiasi onere, anche condominiale, tassa o imposta, diretta o 
indiretta, comunque afferenti l' immobile in oggetto e si obbliga a 
corrispondere quelle eventualmente maturate fino ad oggi anche se accertate 
, accertabili, liquidate o iscritte a ruolo in data successiva alla stipula 
del presente contratto-----
Questo basta a mettermi al riparo?
Spero di non esser  stato poco chiaro e lacunoso .
Grazie 

 Questo basta a mettermi al riparo?
secondo me si. il tuo amministratore ha il tuo rogito?

 secondo me si. il tuo amministratore ha il tuo rogito?
dovrebbe averlo, ma per sicurezza lo riportiamo la prox settimana , ma
volevo andare armato di qualche certezza in piu
per questo chiedo qui.. intanto grazie 1000! 

 punto di vista) da alcuni di loro, tra i quali colui da qui abbiamo
AFAIK (e sottolineo AFAIK) voi siete responsabili in solido al massimo
dei due anni precedenti da quando avete acquistato. In più se avete
scritto quella frase nel rogito è ancora meglio. Comunque il mio è un
parere solo per sentito dire, non so rimandarvi ad articoli di legge
precisi.

 precisi.
l' articolo sarebbe il massimo.. grazie anche a te! 

 l' articolo sarebbe il massimo.. grazie anche a te!
Dovrebbe essere l'art 63 delle disposizioni attuative del c.c. ma sembra
che la frase nel rogito valga tra te e il precedente proprietario e non
nei confronti di terzi, cio� del condominio
http://www.condominioweb.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=81427

"pba" <x...@xx.xx> ha scritto nel messaggio 
news:4ccfda6a$0$26697$4faf...@reader1.news.tin.it...

tu hai ragione per la tua parte, ovvero la spesa, riguardando lavori
effettuati prima del rogito, spetta al precedente proprietario.
Siccome pero' il rogito non lo avete fatto con l'amministratore  ma
tra di voi, l'amministratore chiede a te i soldi e poi tu ti puoi rivalere
sul vecchio proprietario.
alberto 


Aggiungo che ti consiglio di contattare il vecchio proprietario per 
informarlo della situazione e di provvedere in tempo utile al pagamento. 
inoltre, fagli capire che lo stai chiamando in via bonaria.
In caso facesse orecchie da mercante, l'unica cosa che puoi fare è 
pagare il dovuto al condominio, onde evitare possibili ingiunzioni di 
pagemato, con ulteriori spese, e poi ti rivolgerti ad un avvocato per il 
recupero dei crediti dal vecchio proprietario sperando che questo abbia 
da perderci altrimenti perdi solo tempo. purtroppo in Italia le cause 
civili, specie per avere soldi, si fanno solo a chi ha proprietà 
intestate o altre cose. Se uno andasse in galera se non vuole pagare una 
cosa che gli spetta ti farei vedere come uscirebbero i soldi!
Gxis
Paolo


   L'articolo è il n° 63 delle disp.att.c.c. ed elenca in modo chiaro quali
   sono i tuoi obbligi in solido , con il precedente proprietario,in merito
   ai contributi di spesa regressi. Essi riguardano quelli dell'anno in corso
   e  quelli relativi all'anno precedente ( punto di riferimento data di
   subentro nella proprietà).
  Ora dovrai dire all'amministratore di scorporare dai 3000 euro solo
  quelli relativi ai tuoi obblighi , ovvero partendo dall'anno prima della
  data del tuo rogito, mentre la restante cifra dovrà essere posta a carico
  al precedente proprietario.La cifra a cui solidarmente dovrai far fronte
  potrai  poi contestarla , in base alla clausola indicata sul rogito, al
  precedente proprietario.Ovviamente se quest'ultimo non intende pagare
  il Condominio ( per la sua quota )  e te medesimo ( per la tua quota )
  dovrete intentargli causa.
  w 

  al precedente proprietario.
il debito è stato contratto prima dei 2 anni, nel senso che noi siamo 
entrati nel 2007 ma il debito è del 2003, e aggiungo (se serve ma non credo) 
che i lavori non sono stati finiti e che il precedente propretario non ha 
pagato con ragione, tuttora i lavori (di rifinitura o ad es. al mio vicino 
piove in casa da un velux mal sigillato fin dall' inizio) non sono 
completati..
thx
 

 pagemato, con ulteriori spese,
non sono stati completati i lavori, e all' epoca io non abitavo li non
capisco come siano stati messi a bilancio... devo incontrare l'
amministratore per farmi chiarire un po di cose
anche altri condomini non pagano per questo motivo.. l'aministratore è
persona assente e per 2 anni non ha inviato alcun documento/spesa nemmeno
sotto sollecito mio personale telefonico/mail.. assemblee deserte e 
comunicate all' ultimo momento.. anche per questo deserte..
thx


Be' a questo punto fai bene a capire come stanno esattamente le cose, e 
in particolare controllare i verbali di approvazione, riparto e 
quant'altro riguarda questi lavori. Poi controllare gli ultimi bilanci 
approvati, e ti dirò di più, se queste cifre sono già a bilancio e il 
vecchio proprietario non le aveva pagate, allora tale proprietario 
dovrebbe quantomeno risultare moroso. Però per poter essere precisi 
bisognerebbe conoscere bene la situazione.
Gxis
Paolo

Ho voluto approfondire la questione e posso dirti che, come ti è già 
stato detto, mi sembra da W., l'articolo di legge da applicare è il 63 
secondo comma DD.AA.
Questo articolo, come giustamente ha detto W. riguarda solo gli ultimi 
due anni, ma non necessariamente solari, ma bensì gli anni sono quelli 
di gestione.
Quindi la prima cosa che devi fare è controllare l'anno utilizzato.
Poi dal consulto del mio libro (Tamborrino) leggo che non è chiaro, e 
quindi c'è un dubbio, se la data di riferimento debba essere quella 
della delibera assembleare della spesa oppure quella di effettuazione 
dei lavori (o inizio dei lavori).
Però, se ho capito bene, i lavori sono iniziati molto prima 
dell'acquisto e quindi anche la delibera dovrebbe essere stata fatta 
molto prima.
Quindi, per il momento sembrerebbe che a te non spetti pagare 
assolutamente nulla. Ma c'è un però.
Il però è che, da come dici i lavori non sono finiti. E questo apre 
tutta una serie di domande. per esempio: esiste un fondo di questi 
lavori? Se si allora si dovrebbe capire se tale fondo ha già coperto 
l'intera somma preventivata. In tal caso l'amm dovrebbe avere i soldi 
anche relativi alla tua quota. Se no si dovrebbe capire come mai non è 
completo visto che i lavori sarebbero dovuti finire da tempo e lui 
avrebbe dovuto emettere bollette per la riscossione.
Ma giusto per complicare la situazione, nel caso tu prima di acquistare 
o subito dopo l'acquisto avresti dovuto chiedere all'amministratore di 
calcolare il conguaglio tra te ed il vecchio proprietario. Ora non ti 
riporto quanto scritto, ti dico solo che sono citate due sentenze di 
cassazione, che tanto per farci ricordare in che paese viviamo sono 
contraddittorie: Infatti la prima dice, più o meno, che le spese 
straordinarie per opere iniziate dopo la data della compravendita sono a 
carico dell'acquirente anche se deliberate prima della vendita. L'altra 
sentenza dice che il venditore è tenuto al pagamento dei contributi 
condominiali (non specifica che tipo di contributi) deliberati dall'ass. 
quando egli era ancora proprietario.
I riferimenti della prima sent. sono: cass. n 4393 del 17.5.97; quelli 
della seconda sono: cass. n 981 2.2.98.
Quest'ultima essendo più recente dovrebbe avere più peso dell'altra.
Però qui la questione è sempre legata agli ultimi due anni e sicuramente 
non va oltre.
Diciamo subito che se il condominio ha tutti i bilanci approvati allora 
il problema non sarebbe tuo perché ci sarebbe da qualche parte scritto 
che il vecchio proprietario non ha pagato quanto dovuto e quindi è 
moroso. Se fosse così si configurerebbe un errore dell'amm. Infatti, 
perché non è stata recuperata questa somma?
Inoltre, e finisco, un amministratore (sempre nei due anni di gestione) 
che richieda il pagamento, fa bene a farlo al nuovo proprietario. Ora se 
quest'ultimo nel rispondere all'amm fa riferimento al vecchio 
proprietario, allora l'amm farà una nuova richiesta di pagamento ad 
entrambi, vecchio e nuovo proprietario, minacciandoli che sarà costretto 
a chiamare in giudizio e in solido entrambe le parti. Della serie o 
chiarite tra di voi o vi porto in tribunale.
Resta poi da discute come andrebbe gestito l'eventuale fondo dei lavori. 
Ma per il momento mi fermo qui.
Gxis
Paolo

 Paolo
Grazie 1000 per il tempo speso, quando avrò visto l' amministratore avrò + 
info .. intanto grazie ma tornerò presto sull' argomento. 


   Pertanto non pagare la legge è dalla tua parte, ovviamente dovrai
   pagare le eventuali spese per finire , quando succederà, tale lavoro.
   w 

 Paolo
   Ma quale fondo dei lavori se pba ha piu' volte sottolineato che molti
   condomini non hanno pagato e tuttora non  hanno nessuna intenzione 
   di pagare ?
   w


  Appunto è questo il problema. Infatti, si presume che abbiano raccolto 
(o tentato di farlo) un po' di soldi per pagare questi lavori. Se fosse 
così l'amm avrebbe, oppure ha, emesso delle bollette per incominciare a 
raccogliere tutta la somma e se ci sono pesone che non hanno pagato, 
compreso il vecchi proprietario, i presume che allora questi siano morosi.
Non so se mi sono spiegato.
Gxis
Paolo