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Titolo: Affitto in nero ma con rice vuta. Ingenuità o imbroglio?

Buongiorno a tutti, 
siamo in pieno agosto ma mi appello a qualcuno che magari come me non
è ancora andato in ferie e si gode solo l'esodo degli altri dalla
metropoli-capitale.
Da circa due settimane sono in affitto in un piccolo e molto vecchio
appartamento in cui siamo soltanto io e un'altra ragazza che ci vive
da quattro anni.
Il proprietario ha affittato in nero, ma mi ha rilasciato ricevuta per
la caparra e mi fa pagare con bollettino postale la modica cifra di
350 euro mensili escluse spese.
All'inizio, visto che c'è ben poco da fare se sei senza casa, ho
accettato tutte le sue condizioni. Ma poi stando in casa mi sono
accorta che dietro l'apparente accoglienza casca veramente a pezzi e
non si meriterebbe la metà del prezzo che pago, per di più in nero.
Ora vorrei fare in modo di pagare di meno, e farlo con contratto. 
Che faccio? 
In teoria so che la legge è dalla mia parte, ma mi insospettisce il
fatto che il tizio mi rilasci ricevuta di bollettino con la causale
"affitto" con tanta nonchalance. Anche perchè è proprietario di almeno
una decina di appartamenti
nel quartiere e usa questo sistema con tutti a detta dell'altra
ragazza. Possibile che sia così ingenuo?
Alcuni mi hanno messo all'erta dicendomi che se è così tranquillo
evidentemente ha gli "scagnozzi" da mandare al momento giusto. E'
possibile?
Se io mi ribellassi dicendogli che lo pago di meno finchè non mi fa un
contratto regolare (a prezzo più basso) e lui mi cacciasse via di casa
lo potrei denunciare giusto?
Oppure sembrerebbe una specie di ricatto e il mio dovere sarebbe stato
quello di denunciarlo subito?
Sono un po' confusa. 
Ringrazio tantissimo tutti quelli che potranno aiutarmi. 
Buona giornata, 
Federica



> Che faccio?
Cambia casa!

 ha scritto nel messaggio
news:b5eb8982.0408...@posting.google.com...

Levati dalle palle no? Sarà più contento lui e te.

per te è conveniente se hai sempre le ricevute e nei bollettini postali
metti sempre la causale di versamento .
poi in caso di sfratto il fottuto è lui perchè tu puoi fare contestazioni
con la data di locazione
Ma assicurati che lui sia il vero e unico proprietario ALTRIMENTI IL FOTTUTO
SEI TU ,violazione di domicilio etc da parte dei proprietari veri e propri .

 Sono un po' confusa. 
      Infatti.....parla con lui esponi i difetti e le mancanze
dell'apparta-
      mento (cosa che non hai fatto qui) ma prima informati sui prezzi del-
      la zona e trova una migliore sistemazione nel caso che non troviate
      accordo.
      ciaofelix:-)
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 Levati dalle palle no? Sarà più contento lui e te.
Un'altra casa me la trovi tu? 
In tal caso grazie.

 SEI TU ,violazione di domicilio etc da parte dei proprietari veri e propri .
Credo  i proprietari siano lui e il figlio. Per questo posso chiedere
all'amministratore del palazzo comunque.
Ti ringrazio almeno mi hai dato una risposta costruttiva. 
Non capisco perché se qualcuno ti sta facendo un torto molti pensano
che la soluzione migliore sia la fuga. Per andare a subire da un'altra
parte?
Ciao!

       Quale sarebbe la legge dalla tua parte? La legge e' uguale per
tutti.
La legge è la 431 del 1.998. Un po' complicata. Però ci sono fior di
sindacati (SUNIA, SICET, ecc.) che addestrano consulenti che l'hanno
studiata bene.
Chiedere in un NG dove tutti sono padroni di casa e prevenuti contro
qualsiasi legge repubblicana non porta a risultati entusiasmanti, di solito.

 parte?
      Non capisco dov'e' il torto che ti ha fatto,hai visto l'appartamento'
      ti ha detto il prezzo,lo hai accettato,ora dopo due settimane vuoi
una
      riduzione dell'affitto senza spiegarne i motivi e senza averlo prima
      proposto a lui,ora affermi che lasciando questo appartamento andresti
      a subire da un'altra parte,evidentemente il problema risiede da
qualche altra parte.


Matteo ha scritto:


     Ovviamente! La nostra Aurora ritiene (come tanti) che il diritto alla
     casa debba assicurarglielo un privato,e qui il discorso si farebbe
lun-
     ghetto e mooltoooo O.T. :-((


      ghetto e mooltoooo O.T. :-((
E se pensasse soltanto di vivere nell'Unione europea, area del mondo nella
quale il mercato non č senza regole?
Negli USA, contro i padroni di casa un po' esosi, si inventano le pene piů
bizzarre. Uno č stato condannato a vivere un anno in casa sua, tanto per
capire cosa dava ai suoi inquilini.
Sei contrario anche alla repressione dell'usura, per caso?

 Sei contrario anche alla repressione dell'usura, per caso?
      L'usura va punita SEVERAMENTE Banche e finanziarie in testa!!!
      ciaofelix:-)
      P.S.Purtroppo conosco inquilini morosi con mogli
impellicciate,vacanze
          in posti esotici,figli in palestra-piscina full-time e compagnia
          bella.......cantando!!!! :-((((


 suoi inquilini.
Tu vedi troppi film:
http://www.kataweb.it/cinema/scheda_film.jsp?idContent=115098
:-)
JMT

 
http://www.kataweb.it/cinema/scheda_film.jsp?idContent=115098
I film prendono spesso spunto da fatti di cronaca realmente avvenuti. E
quelli che scambiano la realtà con Cenerentola dovrebbero evitare di mettere
in dubbio la giurisprudenza della common law.

Matteo ha scritto:


      Non entro nel caso specifico,ma mio figlio e' stato condannato dal
      giudice ad assistere i vecchietti di un'ospizio per 3 week-hend di
      fila,ritenendo la multa (marciava su corsia riservata) inefficace
nei confronti di un 25enne benes-
      tante! Florida, Broward County, anno 1997 >:>


 giurisprudenza della common law.
Ma io metto in dubbio te, non la Common Law! A darti corda finiresti
per raccontarci quella degli alligatori albini nelle fogne di NY, o
quella del tizio che viene narcotizzato dalla prostituta e si ritrova
senza un rene al suo risveglio. Lasciala stare la Common Law, che cosa
troppo seria per ridurla a facile ironia (tra l'altro a sproposito).
Fatti una birra.
;-)
JMT

 Ma io metto in dubbio te, non la Common Law!
Detto da uno che racconta le scene dei cartoni animati come se fossero i
reali rapporti tra gatti e topi.
Lascia perdere, zoorasta.

           bella.......cantando!!!! :-((((
Ti posso assicurare che non è il mio caso. Stipendio da 1000 euro al
mese, lavoro full time con contratto interinale in scadenza fra due
mesi, una carie che non posso curare perchè non ho i soldi per il
dentista, niente palestra niente auomobile niente vacanze. E non lo
dico per vittimismo, mi considero sinceramente una fotografia ben
rappresentativa dell'inquilino affittuario medio italiano dai 23 ai 35
anni almeno. Che vive nelle grandi città.
"E tornatene al tuo paesello" mi dirai. Si ma almeno nelle grandi
città un lavoro per quanto mal pagato lo trovi.
 
Grazie Matteo, 
effettivamente non sapevo che il NG fosse principalmente di
proprietari.
Il sito del SUNIA appunto l'ho trovato molto chiaro. 
Proverò ovviamente per prima cosa a contrattare col padrone facendogli
presente la situazione. Se dirà di no (90% delle possibilità) vedrò se
passare all'attacco. Di cambiare casa non ho grande voglia, perché mi
sembra dover subire a qualsiasi conduizione. E mi sono un po' stufata
di subire.
Ciao!
Federica

 Ciao!
-- 
Posted via Mailgate.ORG Server - 
http://www.Mailgate.ORG

      ghetto e mooltoooo O.T. 
se  ognuno avess il diritto alla casa  anche il proprietario
che va far la spesa al supermercato avrebbe diritto di farsi dare
pane , pasta  carne , olio gratis  .
Uno paga per avere  qualcosa in cambio , aspetto un inquilino
che mi spalleggi a portar via gratis  un po  di merce da 
un supermercato  , che ne dici Aurora?


 pane , pasta  carne , olio gratis  .
Gli usurai fanno gli stessi discorsi....
La legge detta le regole con le quali un bene viene immesso sul mercato.
Se non ti va bene la legge, ti compri BOT, non case da affittare.
Cosa dovrebbero dire i negozianti, obbligati, adesso, a cambiare un prodotto
che risulta difettoso dopo due anni?

 che risulta difettoso dopo due anni?
 
        Niente! Comprano i BOT l'hai detto tu! PPPP


 città un lavoro per quanto mal pagato lo trovi.
E qui un altro punto a tuo svantaggio:
Io con mille euro ci vivo benissimo.... in DUE però!!!!!

 La legge detta le regole con le quali un bene viene immesso 
sul mercato.
Quale legge ? la legge della  domanda e dell offerta  immagino,
vogli sperare che tu ti riferisca a quella e non certo al
ridicolo equo  canone  ....
Infatti Aurora  ha acettato la  richiesta  del proprietario ,
se non le andava bene poteva andare da un altra parte   


 Quale legge ? la legge della  domanda e dell offerta  immagino,
La legge della domanda e dell'offerta opera nei mercati concorrenziali e fa
corrispondere il prezzo di mercato al prezzo minimo.
Le leggi, non solo statali, obbligano ad immettere sul mercato solo merci
con determinate caratteristiche (fisiche e giuridiche) allo scopo di creare
le condizioni per un'offerta considerata normale. Chi vuole offrire prodotti
della defecazione a prezzi da incubo può spostarsi su mercati diversi, tipo
Albania o Romania, finché dura.
In Europa occidentale, e anche negli USA, ci sono regole da rispettare per
fare soldi sulla pelle della gente.
I sofisti della speculazione, che qui ritengono normale chiamare "mercato"
un cartello, evadere le imposte e violare (vantandosene) le leggi sono
quelli che rovinano il buon nome dell'Italia al di là di Ponte Chiasso.
Macchisenefrega.


Le solite cretinate.
Io ancora aspetto una risposta alla seguenti domandine:
a) se l'inquilino si rende moroso per 3 volte in un quadriennio
e sana la morosità ex art. 55 legge 392/78, l'avvocato chi
lo paga? L'inquilino o il proprietario?
b) le spese per la manutenzione straordinaria dell'immobile
devastato dall'inquilino chi le paga? L'inquilino o il
proprietario?
c) l'ICI, l'IRPEF sull'affitto?
d) le spese condominiali a carico della proprietà?
e) le spese condominiali a carico dell'inquilino? (tanto, se
l'inquilino non paga, l'amministratore per legge fa un D.I.
al locatore, mica all'inquilino).
f) i danni da ritardato rilascio dell'immobile?
A questo punto come si può affittare la casa a 200.000
lire al mese? La verità pura e semplice è che ci si illude
che il problema dell'emergenza abitativa possa essere
risolto con la S.Vincenzo, dove la S. Vincenzo è data
dai proprietari di case.
Il locatore, batostato a dovere da 20 anni di leggi fatte
sistematicamente per fregarlo e turlupinarlo, ha capito
che l'unica difesa che ha è chiedere un canone folle. Ma
questa è una reazione a più di 30 anni di politica demente
in materia di casa, fatta di truffe, violenze e prepotenze
a senso unico.
Il locatore potrebbe anche affittarti una casa a 250 o
300 Euro al mese. Potrebbe farlo, caro Matteo.
Però:
a) lo stato dovrebbe proteggere il locatore dagli inquilini
morosi. L'inquilino paga il canone ad un organismo per
il controllo delle locazioni (OCL), e questo gira l'assegno
al locatore, inviandoglielo puntualmente a casa. Se l'inquilino
non paga la mensilità, è l'OCL che provvede a pagare
in suo luogo coprendo la morosità fino a sei mesi. Così,
l'inquilino ha tutto il tempo di riprendersi dalla situazione
di difficoltà economica pagando in seguito gli affitti
arretrati (alla OCL), mentre il locatore si vede assicurata
la puntualità del pagamento. Se l'inquilino non paga per
un periodo superiore a 6 mesi, il contratto si risolve,
senza possibilità per il conduttore di sanare l'udienza
in giudizio. I nomi dei condomini sfrattati per morosità
sono conservati in un apposito database ed il locatore
che stesse per stipulare un contratto con un inquilino
già sfrattato per morosità viene preventivamente
avvertito dalla OCL.
b) Il canone massimo di affitto viene stabilito da una
relazione stilata da un perito della OCL su richiesta
del proprietario prima della stipulazione del contratto.
Viene comunque garantito un canone pari al 250%
del canone previsto dalla vecchia legge sull'equo
canone e rivalutato in base all'ISTAT.
c) L'inquilino può ripetere le somme pagate in eccesso
rispetto al canone massimo legale, ma la ripetizione
d'indebito è soggetta a prescrizione biennale (e non
decennale come è oggi).
d) Lo stato provvede ad un abbattimento del 75%
dell'imponibile IRPEF sul canone di locazione.
e) Lo stato rimborsa al locatore il 50% del costo degli
interventi di manutenzione straordinaria eseguiti sugli
immobili locati, ovvero sulle relative parti condominiali.
Il rimborso avviene per mezzo di un'apposita voce
di accredito in favore del locatore nella raccomandata
che egli riceve mensilmente e che contiene l'assegno
nominativo con il canone mensile dovuto. La somma
dovuta viene rimborsata dallo stato con un pagamento
rateale in 5 anni.
f) Per ottenere il rimborso di cui al punto e), il locatore
deve presentare una serie di documenti alla OCL
comprovanti l'esecuzione delle opere. Ove l'assemblea
deliberasse, sotto qualsiasi forma, delle decisioni che
impediscono al singolo l'esercizio del diritto di rimborso
dell'intervento di manutenzione dell'immobile locato, a
tali deliberazioni non si applica l'art. 1137 C.C. Tali
deliberazioni, infatti, sono considerate affette da nullità
assoluta, radicale e annichilatoria totale :))), rilevabile
d'ufficio o a richiesta del condomino in qualsiasi momento.
Una precisa norma deve stabilire che l'amministratore,
in presenza di tali deliberazioni, deve ignorarle completamente
e mettersi ad assoluta disposizione del condomino fornendo
tutta la documentazione necessaria. Se non lo fa, è
tenuto al risarcimento del danno, e la norma dovrebbe
specificare che il risarcimento è dovuta anche qualora
egli esibisse una delibera non impugnata nel tentativo di
giustificare il suo operato.
g) Una norma costituzionale deve impedire al legislatore
di imporre al locatore degli obblighi contrattuali
diversi da quelli accettati dalle parti al momento
della stipula e da quelli previsti dalla normativa
vigente al momento. I nuovi obblighi
contrattuali possono essere imposti solo dopo
accettazione espressa del locatore: la norma
costituzionale dovrebbe specificare che è vietato
al legislatore ottenere il consenso all'imposizione
dei nuovi obblighi per mezzo dello strumento
dell'accettazione tacita o per facta concludentia.
h) Un'altra norma contrattuale dovrebbe stabilire
il diritto del locatore al totale risarcimento in caso
di ritardato rilascio: risarcimento che viene posto
a carico dello stato, ove l'inquilino non fosse in
grado di provvedere.
i) Un perito della OCL provvede a stilare una
relazione tecnica alla consegna dell'immobile
ed al momento del rilascio. Qualora il perito
riscontri dei danni, viene stilata una relazione
disciplinare che viene inviata al proprietario,
all'inquilino ed alla OCL: tale relazione dà titolo
al locatore per agire in giudizio contro
l'inquilino ottenendo il ripristino delle condizioni
dell'immobile danneggiato.
Fai questo e vedi come i canoni di locazione
si abbassano....
Saluti
Vegeta

 lire al mese? 
       Dando la facolta' al proprietario, di mollare un calcio in culo al
       conduttore inadempiente,senza troppe formalita'. >:>


        conduttore inadempiente,senza troppe formalita'. >:>
Ragazzi, le lire non esistono più e gli stati non possono più neanche
decidere autonomamente di ridurre le tasse sulla benzina.
Vedete di aggiornarvi un po', o di cercare di fare soldi facili in Albania.
Quando vi renderete conto di vivere nell'Unione Europea se ne riparlerà.

 ha scritto nel messaggio
news:2o62k7F...@uni-berlin.de...

Veramente avevo scritto anche che:
"Il locatore potrebbe anche affittarti una casa a 250 o
300 Euro al mese."
Al di là della imprecisione sulle 200.000 lire al mese,
potresti una volta e per tutte rispondere alle semplici
domandine di cui sopra?
Perchè paroloni come "riassestamento dei dati
macroeconomici", "regime concorrenziale",
"unione europea" ecc. ecc. ecc. di cui ami
riempirti la bocca sono solo idiozie se prima
non si sa rispondere alle questioni più
elementari.
P.S. Ti informo che l'Albania, fino ad una
decina di anni fa, era governata da un regime
comunista. In quel periodo tu eri iscritto al
partito comunista italiano. Decisamente hai
una credibilità pari allo zero (assoluto).
Vegeta

 una credibilità pari allo zero (assoluto).
Dai, stai bluffando o lo conosci di persona? Davvero è un ex-PCI?
JMT

 ha scritto nel messaggio
news:aSkTc.106594$OR2.5...@news3.tin.it...

Si. Ed ora è uno dei maggiori esponenti di it.politica.pds.
Non solo. Afferma di avere avuto ruoli dirigenziali nel
PCI.
E' comunista fino al midollo. Solo che dopo il crollo del
muro di Berlino, ha cercato di rigenerarsi con una serie
di cretinate: vedi le continue accuse di statalismo, i
continui riferimenti (tralaltro sballati) alle logiche di
"mercato", i riferimenti al partito di Tony Blair, i
riferimenti continui all'Unione Europea ecc. ecc. ecc.
Ma purtroppo, la matrice comunista è sempre quella,
anche se nascosta da tutta una serie di pseudoconcetti
che hanno il solo scopo di coprire tale matrice.
L'inquilino deve stare a casa del locatore quasi gratis
e chi ha fatto la casa che si arrangi.
Potrebbe dirti
che rivuole la legge sull'equo canone (che in fondo è
proprio ciò che il Matteone vuole), ma siccome sa
che l'accusa di comunismo è sempre in agguato,
si mette a cianciare di fantomatiche regole di mercato
italiane ed europee ("così non si appare comunisti",
crede di far credere ai polli che lo ascoltano).
La cosa tragicomica è che lui è stato esponente del
Partito Comunista, ed una volta ha dato del comunista
pezzente a me. Cose da pazzi.....
Saluti
Vegeta

 Partito Comunista.
       No! Non ci credo! Quelli sono in via di estinzione ed i pochi
sopravvissuti sono tutelati da WWF! >:>


 pezzente a me. Cose da pazzi.....
Sì, sì... Adesso i tasselli cominciano a combaciare. Il tuo post è
stato illuminante! Adesso si spiegano le reazioni coronariche ad ogni
pur velato riferimento alla Corte di Arcore. La dialettica spesso
rancorosa, apparentemente erudita ma in fondo priva di utilità
pragmatica in (quasi) tutti i suoi post. La teoria fine a sé stessa,
priva del senso pratico della soluzione. La fede cieca e incrollabile
in ciò che gli è stato insegnato, a dispetto di ogni evidenza (perfino
nella descrizione dei rapporti fra specie animali differenti). L'accia
di superiorità che trasuda da ogni sua frase. Quell'altezzosa
saccenteria di chi, solo, vede la Luce ed è investito del Verbo...
Pensare che l'avevo preso per un ragazzetto scontroso e complessato su
cui c'erano margini per poter lavorare... e invece cosa mi ritrovo? Un
comunista!
Un comunista!
Shit
:-(
JMT

 sopravvissuti sono tutelati da WWF! >:>
E i nazionalisti, statalisti, epigoni delle teorie di Stalin chi li tutela?
L'associazione pezzenti cronici?

Matteo ha scritto:


       E mo io che c'entro? Lo sai come la penso!!! :-)))


 ha scritto nel messaggio
news:2o6jd0F...@uni-berlin.de...

Allora facciamoci quattro conticini ad uso e consumo
del nostro pagliaccio....
PROBLEMINO SCOLASTICO
Pierino ha a disposizione 100.000 Euro.
Supponendo un tasso d'inflazione annua del 2% ed
un tasso di interesse bancario del 2% (allo scopo di
semplificare il modello), calcolare la
rivalutazione del capitale di Pierino dopo 24 anni dal
momento in cui vengono depositati i soldi in banca.
Pierino deve valutare se investire quel denaro in
un appartamento da affittare. Calcolare il canone
mensile minimo che Pierino può chiedere all'inquilino,
(supponendo che ogni anno sia richiesto l'adeguamento
ISTAT nella misura del 100%), per recuperare in
24 anni il capitale investito comprensivo della rivalutazione
calcolata al punto precedente.
Si supponga che l'immobile sia stato affittato con contratto
libero ai sensi dell'art. 2 c. 1 della legge 431/98, e che
il conduttore sfrutti tutte le possibilità messegli a disposizione
dalla legge vigente.
SVOLGIMENTO
a) Rivalutazione del capitale
Per prima cosa, supponiamo che i 100.000 Euro siano
depositati in banca e li rimangano per 24 anni.
Il capitale rivalutato dopo i 24 anni può essere
calcolato dalla formula:
Cap [24] = (1,02)^24*100.000 = 1,608*100.000 =
           = 160.800
Questa somma deve essere recuperata da Pierino
per mezzo del canone di locazione in 24 anni.
Facciamo allora una valutazione delle spese a cui
andrà incontro Pierino.
Chiamiamo x il canone di locazione mensile pagato
inizialmente dal conduttore.
b) Spese di registrazione del contratto.
La legge attuale pone a carico del locatore il pagamento
del 50% delle spese di registrazione del contratto. Tali
spese, ammontano al 2% del canone annuo di locazione.
Esse devono essere pagate ogni anno, e sul canone
rivalutato in base all'ISTAT.
Il canone annuo all'anno n, rivalutato in base all'ISTAT,
ammonta a:
Can [n] = (1,02)^n*(x*12)
Le tasse pagate dal locatore invece ammontano a:
TasReg [n] = (1/2)*(0,02)*Can [n] =
                  = (0,5)*(0,02)*(1,02)^n*(x*12)
Tali tasse di registrazione sono pagate ogni anno. Segue
che per avere l'ammontare complessivo pagato devono
essere sommati i risultati della formula precedente per
n che è compreso tra 0 e 24.
Mettendo in evidenza i fattori comuni si ottiene che
TasReg [0..24] = 0,5*0,02*32,03*x*12 =
                        = 3,84*x
Che costituisce il totale pagato dal locatore per la
registrazione del contratto di locazione durante tutti
i 24 anni di locazione.
c) IRPEF sul reddito da locazione
Poichè il contratto è libero, il locatore non ha diritto
a detrazioni fiscali. Supponendo, a scopo di
semplificazione, una aliquota IRPEF pari al 29%,
si ha che all'anno n il locatore dovrà pagare al
fisco una somma pari a:
TasIRPEF [n] = (0,29)*(1,02)^n*(x*12)
Dove il fattore (1,02)^n, al solito, tiene conto della
rivalutazione ISTAT del canone per proteggerlo dagli
effetti dell'inflazione.
Calcoliamo ora la somma che viene pagata dal locatore
nei 24 anni di locazione. Naturalmente è necessario
applicare la formula precedente per n che va da 0 a 24
e sommare i valori.
Mettendo in evidenza i fattori comuni si ha che:
TasIRPEF [0..24] = (0,29)*32,03*x*12 =
                            = 111,46*x
d) Sanatorie giudiziali delle morosità
Il conduttore può rendersi moroso, e sanare in udienza
ex art. 55 l. 392/78. In tal caso, paga solo le spese di
procedura e, non essendoci emissione di sentenza, il
locatore finisce per rimetterci le spese del proprio legale.
Questo giochetto può essere fatto sino a 3 volte in un
quadriennio, ossia sino a 18 volte in 24 anni.
Supponiamo che il danno subito dal locatore sia di 500
Euro (la parcella dell'avvocato) per ogni volta che il
conduttore sana giudizialmente la morosità.
Questo danno va rivalutato in base all'ISTAT per tenere
conto dell'inflazione (anche l'avvocato aggiorna i prezzi
della propria parcella nel corso degli anni).
Supponendo che il conduttore si renda moroso negli
anni:
n=0,   n=1,   n=2,
n=4,   n=5,   n=6,
n=8,   n=9,   n=10,
n=12, n=13, n=14,
n=16, n=17, n=18,
n=20, n=21, n=22
Il danno patrimoniale complessivo subito dal locatore
può essere conteggiato come:
SpMor [0] = (1,02)^0*500     = 500
SpMor [1] = (1,02)^1*500     = 510
SpMor [2] = (1,02)^2*500     = 520,2
SpMor [4] = (1,02)^4*500     = 541,21
SpMor [5] = (1,02)^5*500     = 552,04
(...)
Sommando i valori così ricavati per n da 0 a 24 (esclusi
gli anni n=3, n=7 ecc. dove il conduttore non può
rendersi moroso perchè sarebbe la quarta morosità
in un quadriennio e non potrebbe essere sanata
giudizialmente), si ottiene una spesa complessiva, per
il proprietario, di Euro:   11.294,51
e) Spese condominiali
Se Pierino decide di diventare proprietario di una casa,
dovrà poi pagare gli interventi di manutenzione straordinaria
necessari all'immobile locato e posti per legge a carico del
locatore.
Inoltre, dovrà pagare gli interventi di manutenzione straordinaria
relativi alle parti comuni condominiali.
Per semplificare i calcoli, qui si ipotizza che in 10 anni queste
spese ammontino a circa 15.000 Euro (per la possibilità di
rifacimento delle facciate, ascensori, interventi di pitturazione
dell'immobile, eventuali impugnazioni di delibere assembleari
ecc. ecc.). Sicuramente in alcune realtà questa cifra è
abbondantemente bassa, ma qui la si prenda per buona.
Significa che ogni anno, in media, il locatore spende 1.500
Euro. Anche qui, sembra giusto rivalutare questo valore
medio in base all'ISTAT. Quindi, le spese condominiali
pagate dal locatore all'anno n saranno:
SpCond [n] = (1,02)^n*1500
Anche qui, è possibile ottenere le spese complessive versate
dal locatore in 24 anni sommando la precedente per n da 0 a 24.
Si ottiene:
SpCond [0..24] = 32,03*1500 = 48.045
f) Spese ICI
Anche qui è necessario calcolare l'imposta comunale sugli
immobili su basi di stima. Supponiamo che l'aliquota ICI sia
al 6 per mille. Se l'immobile ha un valore di 100.000 Euro
(quanto effettivamente pagato da Pierino), ogni anno
egli dovrà pagare:
SpICI [n] = (1,02)^n*(6/1000)*100.000 =
                = (1,02)^n*6*100 = (1,02^n)*600
Sommando anche qui per n che va da 0 a 24 si ottiene:
SpICI [0..24] = 32,03*600 = 19.218
g) Spese per il ritardato rilascio dell'immobile
Se l'inquilino, alla scadenza del contratto non se ne và,
il locatore deve avviare una costosa pratica di sfratto.
L'avvocato andrà pagato. Supponiamo che la parcella
dell'avvocato sia di 2.500 Euro. Naturalmente, questi 2.500
Euro devono essere rivalutati perchè non sono pagati
OGGI, ma tra 24 anni (cioè quando il contratto verrà
a scadenza). Possiamo supporre, allora, che le spese
da ritardato rilascio siano quantificabili come:
SpRitRilascio = (1,02)^24*2.500 =
                     = 1,6084 * 2.500 = 4.021
Questo valore è certamente errato. Bisogna infatti
tenere conto di due fattori che dovranno essere inseriti
nella formula.
1. In Italia gli sfratti NON si eseguono. Segue che, se
Pierino rivuole il suo bene, potrebbe essere costretto a
pagare il trasloco all'inquilino o a sganciargli una
consistente buonuscita: quantifichiamo tale buonuscita
in 5.000 Euro.
2. All'uscita dall'immobile, l'inquilino lascia l'immobile
completamente devastato. Gli interventi di manutenzione
straordinaria costeranno almeno altri 5.000 Euro.
In altre parole, una stima ottimistica dei danni da
ritardato rilascio può essere espressa dalla formula:
SpRitRilascio = 4.021 + 5.000 + 5.000 = 14.021.
h) Somma complessivamente incassata da Pierino
Adesso calcoliamo la somma complessivamente
incassata da Pierino in 24 anni, rivalutata in base
all'ISTAT:
Can [n] = (1,02^n)*(x*12)
Dove x, al solito, è il canone mensile versato dal
conduttore. Se vogliamo il valore complessivo
dobbiamo sommare la precedente per n che va
da 0 a 24. Dopo qualche passaggio matematico
si ottiene:
Can [0..24] = 32,03*(x*12) = 384,36 * x
--------------------------------------------------------
Adesso calcoliamo il "canone di pareggio". Per
farlo, imponiamo che il canone incassato da Pierino
in 24 anni di locazione, meno tutte le spese, sia
pari a quanto avrebbe avuto in banca Pierino se
avesse depositato all'inizio i suoi soldi su un conto
corrente.
Abbiamo:
Can [0..24] - SpeseTot = Cap [24]
O anche:
Can [0..24] = Cap [24] + SpeseTot
384,36 * x = 3,84 * x + 111,46 * x + 11.294,51 +
                  + 48.045 + 19.218 + 14.021 + 160.800
Sviluppando:
384,36 * x = 253.378,51 + 115,3 * x
(384,36 - 115,3) * x = 253.378,51
269,06 * x = 253.378,51
Da cui segue che il canone di pareggio è:
x = 253.378,51/269,06 = 941,71
*****************************************
QUINDI:
Il canone di pareggio che abbiamo ricavato è di 941,71
******************************************
Chiaro il concetto? Se Pierino vuole raggiungere la
condizione di pareggio e trova un inquilino "rognoso",
dovrebbe affittare a 941.71 Euro al mese. E questo
solo per avere, alla fine, ciò che otterrebbe molto
più semplicemente depositando in banca il suo denaro.
A questo punto osserviamo che, se l'immobile fosse
stato ottenuto in eredità, il canone di pareggio sarebbe
molto più basso:
384,36 * x = 3,84 * x + 111,46 * x + 11.294,51 +
                  + 48.045 + 19.218 + 14.021
269,06 * x = 92.578,51
x = 92578,51/269,06 = 344,08
Ed ecco spiegato, in modo scientifico, ciò
che succede.
L'immobile che viene dato in affitto è
solitamente un immobile ottenuto in eredità.
E se il locatore vuole ottenere un pareggio
delle spese, deve ridurre gli interventi di
manutenzione al minimo indispensabile con la
conseguenza che l'immobile cade a pezzi.
E' chiaro che il modello precedente può essere
limato in qualche modo (l'inquilino potrebbe non
rendersi moroso, potrebbe non essere necessaria
la pratica di sfratto, le spese condominiali
potrebbero essere inferiori ecc. ecc.), ma
la realtà è quella che ho descritto.
Le cretinate proposte dallo pseudomarxista Matteo
migliorerebbero la situazione? Assolutamente no.
Perchè Pierino, di fronte ad una bella legge
(comunale, statale o "europea" non importa)
che gli impone un canone di 200 Euro al mese,
fa una cosa molto semplice: lascia i soldi in
banca. Con la conseguenza che immobili in
affitto non se costruiscono, e la massa di
inquilini disperati cresce.
Con la legge di quel pezzente (che poi sarei
io) di Vegeta le cose possono migliorare? Si.
Poichè la OCL supervisiona la stipula dei
contratti, non c'è più obbligo di registrazione.
Inoltre, l'aliquota IRPEF sui redditi da
contratto di locazione è al 9%. Significa
che la spesa per l'IRPEF diventa:
TasIRPEF [0..24] = (0,09)*32,03*x*12 =
                            = 34,59*x
Nel sistema che ho proposto io non ci sono
spese per le sanatorie giudiziare di morosità
(proprio perchè la OCL copre l'inquilino fino
a 6 mesi, e dopo lo sfratto viene eseguito
senza possibilità di sanatoria).
Anche le spese condominiali sono ridotte. Tra
meccanismi di controllo dei condomini e lo
stato che contribuisce alla manutenzione
straordinaria per il 50% del costo degli
interventi, è possibile ridurre la spesa
media a circa 750 Euro all'anno. Questo
significa che la formula precedente
viene modificata nel seguente modo:
SpCond [0..24] = 32,03*750 = 24.022
Con un ICI ridotta del 30%, la formula
precedente diviene:
SpICI [0..24] = 32,03*400 = 12.812
Infine non ci sono spese da ritardato
rilascio perchè ora il locatore viene
tutelato dalla legge ed il rilascio è
garantito.
Non ci sono spese per danni
all'immobile perchè i periti della OCL
stilano i verbali di consegna e di
riconsegna dell'immobile.
Vediamo ora quale diventa il canone di
pareggio, se Pierino decide di comprare
l'immobile:
384,36 * x = 34,59 * x + 24.022 + 12.812 +
      160.800
349,77 * x = 197.634
x = 197.634/349,77 = 565,03
Che è già un affitto più ragionevole per
una casa nuova.
Se invece l'immobile viene ereditato da
Pierino (che quindi vuole solo pareggiare le
spese):
384,36 * x = 34,59 * x + 24.022 + 12.812
349,77 * x = 36.834
x = 36.834/349,77 = 105,30
E qui c'è un caso clamoroso. Il canone di
pareggio diventa, nella legge Vegeta,
del tutto accessibile. Naturalmente il
locatore chiederà di più, ma già un canone
di 300 Euro al mese gli consente di coprire
le spese e di fare un guadagno. Segue che
chi ha una seconda casa in eredità la pone
in locazione perchè ora la cosa diventa
economicamente conveniente.
Saluti
Vegeta

I tuoi conti sono grosso modo giusti, ma a mio avviso contengono un paio di
errori grossolani:
- in caso di eredità il canone di pareggio è uguale a quello del caso di
acquisto dell'immobile: non hai considerato i "costi opportunità". In altre
parole Pierino potrebbe vendere l'immobile per 100.000 euro, invece che
affittarlo, per cui il valore dell'immobile è da considerare nei calcoli.
- nel sistema da te proposto (che mi lascia dubbioso) giustamente elimini le
spese di morosità e altre spese, ma non consideri i costi relativi al sistema
stesso: i periti da pagare, il fondo da cui si attingono i soldi da versare al
locatore che ha la sfortuna di trovare un inquilino moroso, etc.
Probabilmente tali costi inciderebbero notevolmente sull'affitto da pagare,
sicuramente non sono costi trascurabili. Se poi tale sistema fosse
statalizzato, scommetto che le inefficienze della P.A. renderebbero l'affitto
addirittura più alto che nel caso del sistema attuale.
Ciao,
Gio

E' impressionante come quando si rimane avvilluppati nelle boiate di
propria stessa mano e non si riesce più a trovare un argomento reale
per  le proprie tesi, si passa ad offendere l'avversario tirando fuori
un'unica sola parola: comunista.
Avevano ragione per i miei dubbi mi ero rivolta proprio al NG
sbagliato.
Tuttavia credevo che anche i proprietari avessero una loro dignità e
il coraggio delle proprie azioni: riconoscere serenamente di essere
delle sanguisughe avide di denaro.
Invece ci si cela dietro il "sono io che mi devo difendere, dallo
stato dalle orde di inquilini, dai brutti comunisti..."
Ringrazio ancora una volta Matteo che almeno è stato onesto e chi mi
ha dato un'idea reale della mia situazione.
A voi altri dico solo che mi avete sinceramente sbigottita e che sono
proprio felice di non essere come voi (magari piena di soldi ma
sicuramente a corto d'idee) e non solo, che mi avete convinto a
praticare l'autoriduzione dell'affitto. Ci siamo velocemente messi
d'accordo anche con gli altri inquilini dello stesso padrone. Da
settembre saremo almeno in 10 ad autoridurci l'affitto in base al
reddito mensile di ognuno.
Se il mio padrone di casa fosse fra voi (possibile), volevo avvisarlo.
Grazie e buon ferragosto ai vostri fegati ingrigiti.

 ha scritto nel messaggio
news:20040815194026....@myrealbox.net...
  I tuoi conti sono grosso modo giusti, ma a mio avviso contengono un paio
di
  errori grossolani:
  - in caso di eredità il canone di pareggio è uguale a quello del caso di
  acquisto dell'immobile: non hai considerato i "costi opportunità". In
altre
  parole Pierino potrebbe vendere l'immobile per 100.000 euro, invece che
  affittarlo, per cui il valore dell'immobile è da considerare nei calcoli.
Non vero. Se Pierino compra la casa deve recuperare l'investimento
fatto.
Se Pierino ottiene la casa in eredità deve solo recuperare le spese
connesse alla locazione ed alla manutenzione dell'immobile.
In fondo, Pierino potrebbe affittare l'immobile ricevuto in eredità,
liberarlo dopo 24 anni, e venderlo per 168.000 Euro. A questo
punto rimarrebbe con quanto guadagnato durante
il periodo di affitto, e con il capitale. Il concetto è
che il capitale necessario per comprare l'immobile
non è un costo da recuperare se l'immobile viene ricevuto
in eredità. Diversa la questione per il cosiddetto
"immobile acquistato per investimento".
  - nel sistema da te proposto (che mi lascia dubbioso) giustamente elimini
le
  spese di morosità e altre spese, ma non consideri i costi relativi al
sistema
  stesso: i periti da pagare, il fondo da cui si attingono i soldi da
versare al
  locatore che ha la sfortuna di trovare un inquilino moroso, etc.
  Probabilmente tali costi inciderebbero notevolmente sull'affitto da
pagare,
  sicuramente non sono costi trascurabili. Se poi tale sistema fosse
  statalizzato, scommetto che le inefficienze della P.A. renderebbero
l'affitto
  addirittura più alto che nel caso del sistema attuale.
Beh, la cosa deve essere ponderata. I soldi che la OCL
anticipa al locatore per compensare la morosità dell'inquilino
non sono soldi *a fondo perduto*: la OCL si rivale per
il recupero sul conduttore. La loro funzione è quella di
consentire al conduttore di tirare il fiato per qualche
mese (per esempio, in attesa di trovare un altro lavoro),
ma comunque il conduttore è tenuto a pagare i canoni
arretrati alla OCL.
La differenza è che il locatore si vede assicurata la
regolarità del pagamento. Il problema del recupero
del canone di locazione passa dal locatore alla OCL.
Ma poichè questo organismo è statale, esso ha molta
maggiore facilità a recuperare il denaro necessario
dall'inquilino moroso, non per altro perchè può
usare procedure giudiziarie accelerate, perchè ha
accesso alla situazione patrimoniale dell'inquilino,
e perchè può rintracciarlo anche se si trasferisse
in un'altra città.
I costi di mantenimento della OCL sono sicuramente
elevati. Non si tratta solo di pagare le sedi di distretto,
gli impiegati, i periti, i computer. Si tratta anche di
pagare i costi per gli interventi di manutenzione
straordinaria, e questo con una contemporanea
riduzione della pressione fiscale sul locatore.
La conseguenza di questo è che il peso dell'emergenza
abitativa, che ora è scaricato sul solo locatore, viene
trasferito su tutte le altre categorie sociali (industrie,
commercianti ecc. ecc.) attraverso un aumento della
pressione fiscale.
E qui arriva il punto cruciale, che ci ricorda che la
politica è l'arte del possibile.
L'italiano medio vorrebbe uno stato sociale che
garantisca a tutti sanità gratuita, casa, lavoro,
ammortizzatori sociali, corsi di reintegrazione
lavoro, pensioni elevate e chi più ne ha più ne
metta.
Ma questo è possibile a due condizioni: o si
aumenta alle stelle la pressione fiscale (provocando
recessione), o si costruisce un economia molto
forte che sia in grado di produrre di più e si
riduce nel contempo l'evasione fiscale.
In Italia non esiste nè l'una nè l'altra cosa.
Continuare ad ignorare questo, e la conseguente
impossibilità di assicurare una casa a tutti, o
peggio scaricare ciecamente costi e responsabilità
a carico di una sola categoria (i locatori), è
solo un esercizio di miope visione economica.
E conseguentemente, di miope visione politica.
Saluti
Vegeta

Anch'io sono stato anni in affitto, come studente fuori sede, e se
non mi piaceva l'appartamento o lo ritenevo troppo caro me ne andavo.
Tu haivisto l'appartamento, hai accettato il prezzo e ora vuoi pagare di meno
perchè lui non ti fa un contratto regolare: secondo me è un sottile ricatto.
Il proprietario prenderà un buon avvocato, sanerà la sua posizione con il
fisco e poi partiranno le mazzate legali.
Ah, fa sapere a tutto il NG cosa fai di lavoro, così veniamo da te e poi ti
paghiamo in base a quanto è giusto secondo noi.
Ciao,
Gio

 Grazie e buon ferragosto ai vostri fegati ingrigiti.
Vedi che ti sfratta per morosità.
E poi ti ritrovi in mezzo alla strada.
Saluti
Vegeta

 metta.
Spero sinceramente che l'italiano medio capisca presto che il fatto che la
sanità etc. sia fornita dallo stato non implica assolutamente che questa non
costi nulla, anzi!
Ciao,
Gio

 reddito mensile di ognuno.
      Bravi! Cosi quello vi auto-sbatte fuori casa!
      Mi dici da dove viene fuori questa possibilita' di cambiare
unilateral-
      mente i termini di un contratto?


 reddito mensile di ognuno.
Troppo facile. Una vertenza ha senso se si conclude con un accordo che
realizzi un onorevole compromesso. In dieci contro uno si modificano i
contratti, ma bisogna avere interessi comuni e porsi obiettivi ragionevoli.
Certo che se la controparte è un pezzente come Vegeta, la ragionevolezza
dell'altra parte sarà difficile da ottenere.


Ah. Adesso i contratti si "modificano"
unilateralmente. Soprattutto i contratti
di locazione, che sono contratti relativi
all'utilizzo di beni privati. Simpatica questa
nuova comica del nostro divertente pagliaccio.
Se la controparte gli risponde con una bella
citazione per sfratto per morosità che fanno
questi? Si iscrivono alla CGIL e proclamano
un bello sciopero?

 liberarlo dopo 24 anni, e venderlo per 168.000 Euro.
A questo punto il canone di pareggio sarebbe pari a 0.
Anzi un po' meno di 0, perché i soldi lasciati in banca sarebbero 160.843,72
Euro e ci si potrebbe comprare ciò che 24 anni prima si comprava con 100.000
euro.
In realtà le leggi del mercato ci dicono che in un mercato concorrenziale
l'affitto corrisponde alle spese, tasse ecc. a carico del locatore più
l'1,5-2% annuo del valore venale dell'immobile. A prezzi superiori
l'aspirante inquilino compra la casa, a prezzi inferiori le case non si
vendono più e il loro valore diminuisce.
Con 11.300,52 Euro iniziali l'anno indicati dall'avido pezzente ci si compra
una casa da 200.000 Euro, non se ne affitta una che vale la metà.
E infatti, col tipo di pezzenti avidi che ci sono in giro, incapaci di fare
un conto onesto, i poveri, che sanno cos'è il risparmio, si sono comprati la
casa e solo il 10% della popolazione affitta case, che usa, in media, per
2-3 anni (se non si tratta di case pubbliche). Alla faccia dei vari Vegeta
che si fingono benefattori, coi soldi della collettività, naturalmente.

 come Berlusconi ecco...)
Il quale, mi risulta, è proprietario solo della villa di Macherio.
Tutto il resto ce l'ha in affitto. E' un inquilino anche lui, guarda caso.


Veramente, caro il mio imbecille, i vari Vegeta la casa
se la sono fatta con una vita di sacrifici e di lavoro. Soldi
della collettività non se ne sono visti proprio.
I soldi dell'inquilino non sono soldi della collettività, ma
sono soldi di un singolo.
Un contratto di locazione è un accordo. L'inquilino può
accettarlo o meno. Questa storiellina che l'inquilino che
affitta un immobile con un regolare contratto è
una vittima è una delle più grosse commedie di questo
paese.
Come disse un tempo Giorgi, si stabilisca una volta e
per sempre che affittare una casa è un reato e non
se ne parli più.