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Titolo: Quando l'AMMINISTRATORE .........7)

Ringrazio tutti per le pronte risposte,(mi ha fatto molto piacere rilevare
che FRANCESCO si è battuto per sostenere il mio e suo modo di
vedere....GRAZIE.) Credo che questo argomento sia particolarmente sentito da
chi risponde, in quanto attacca la rispettabilità di un AMMINISTRATORE da
cui la sua difesa ( a mio avviso esagerata). Comunque nelle risposte
ricevute,non ho mai rilevato che ci si fosse soffermati sul fatto che, a
torto o ragione,IL REGOLAMENTO PROIBISCE che si dia deleghe
all'AMMINISTRATORE......questo è il nocciolo della
uestione( l'AMMINISTRATORE onesto o corretto deve amministrare e proteggere
gli interessi della intera comunità,NON di pochi condomini,quelli che gli
danno delega, perchè cosi più facile fare il proprio comodo..........Nel mio
condominio,questo AMMINISTRATORE a fatto risparmiare( tacitando e
coprendo),parecchi milioni ad un grosso condomino (125 mm),che per
ringraziare l'AMMINISTRATORE puntualmente consegna allo stesso delega in
bianco(la quale prima era intestata a lui ...dopo alla consorte)....parte
dei soldi fatti risparmiare a costui,sono stati indebitamente fatti pagare
al sottoscritto ed ad altri malcapitati..............RITORNO
ALL'OGGETTO......Ho letto sul codice civile ART.1130     (Voi amministratori
che mi rispondete, NON potete, NON conoscere),CHE.........  L'AMMINISTRATORE
DEVE ESEGUIRE LE DELIBERAZIONI DELL'ASSEMBLEA DEI CONDOMINI E DEVE CURARE
L'OSSERVANZA DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO....E chiaro a tutti, anche ai più
sprovveduti,che nel caso da me descritto,l'AMMINISTRATORE riceve
direttamente deleghe (da masochisti o semplicemente da scorretti e disonesti
condomini) le quali in un primo tempo le intesta a se stesso confidando che
nessuno avrebbe sollevato il problema e quando il problema è stato sollevato
,con un ESCAMOTAGE,gira le deleghe al consorte confidando (ed in parte c'è
riuscito) di convincere che è dalla parte della
ragione.Ripeto.........nemmeno un bambino crederebbe che queste deleghe
(date al  consorte o no) siano in mano dell'AMMINISTRATORE......ma come ho
già letto ....tant'è ........un ultima osservazione ......l'ART.1130 recita
anche che un buon AMMINISTRATORE deve esercitare in modo che le sue
prestazioni siano nell'interesse di tutti i condomini.....in questa
affermazione del codice intravvedo il motivo per cui chi fece il REGOLAMENTO
PROIBIVA LA DELEGA
ALL'AMMINISTRATORE........SALUTI................GIANCARLO.

Mi sembra di avere capito che il tuo amministratore, anche se di fatto e' il
gestore delle deleghe che riceve, formalmente le assegna ad altre persone
(amici, parenti, moglie, etc. non importa chi sia).
Riguardo alla faccenda delle deleghe ti ricordo che la sentenza di Cassazione
del 28/6/79 n.3634 ha affermato che la delega, per affari di ordinaria
amministrazione, puo' essere data anche verbalmente e non e' richiesta la forma
scritta per la rappresentanza di un condomino nell'assemblea, e la prova
dell'esistenza puo' essere acquisita con ogni mezzo (anche successivamente).
Per questo nessuno si sofferma su quello che ti sconvolge, la proibizione nel
vostro regolamento per l'amministratore di rappresentare i condomini, di fatto
e' facilmente eludibile: basta che l'amministratore si faccia accompagnare da un
segretario e gli dia tutte le deleghe che riceve. Inoltre l'amministratore puo'
sanare anche a posteriori le deleghe verbali.
Il punto e' che la legge da' ai proprietari ampia facolta' di farsi
rappresentare, questo per garantire ad essi la possibilita' partecipare alla
amministrazione dei beni comuni anche tramite terzi.
Quindi formalmente, se l'amministratore ha un minimo di esperienza, in tribunale
avrai sempre torto, perche' non potrai mai dimostrare che di fatto che i
condomini stanno delegando l'amministratore.
In altre parole, quella regola condominiale e' stupida perche' facilemente
eludibile.
E questo dal punto di vista della legge.
Adesso vediamo la faccenda, diciamo, dal punto di vista, dei rapporti
condominiali.
Insisto, come ti ho gia' detto tempo fa: quello che fa l'amministratore lo fa
solo perche' una maggioranza, anche silente, lo permette, ed ogni caso ha almeno
un terzo di voti attivamente a suo favore.
Devi deciderti a guardare in faccia la realta': la maggioranza del condominio,
alle tue spalle, di fatto ti contrasta, dando le deleghe all'amministratore, e
nulla conta che magari l'amministratore le solleciti.
Ho l'impressione che te la prendi in modo eccessivo con l'amministratore attuale
perche' in realta sei arrabbiato con tutto il condominio. Ma a prendersela con
tutti rischi di farti dare del paranoico, per cui, saggiamente, hai deciso di
prendertela con il capro espiatorio che e' l'amministratore.
Un consiglio: non pretendere che chi ha posizioni di responsabilita' sia un
santo, neanche quelli cattolici lo sono (per questo vengono santificati quando
tutti i loro conoscenti sono passati a miglior vita cosi' nessuno si ricorda dei
loro difetti). L'amministratore e' furbo ? Probabilmente non piu' della media
delle persone dello stesso condominio che amministra.
Oltre che amministratore sono anche condomino e quindi vedo la cosa da tutte e
due i lati. Come condomino vorrei avere meno fastidi possibile, pagare le spese
necessarie e possibilmente non perdere tempo in riunioni in cui si allungano
all'infinito perche' qualche frustrato lo usa come sfogatoio. Come
amministratore mi trovo nella necessita' di andare a caccia di deleghe perche'
altrimenti rischia che l'assemblea vada deserta (una volta ho dovuto fare 3
ripetizioni della stessa assemblea) e una assemblea il piu' possibile regolare
mi serve per potere effettuare gli incassi per pagare le bollette della luce che
se non pago e l'Enel toglie la luce e' sufficiente per farmi cacciare da
amministratore, etc.
E in tutto questo girotondo ho notato che i condomini che mi creano piu'
problemi sono quelli che non vogliono mai fare il caposcala, non vogliono mai
fare il presidente alle assemble, non vogliono mai firmare i verbali, non
vogliono responsabilita', non vogliono collaborare quando occorre, l'unica cosa
che vogliono fare e' quello che credono sia comandare (in realta' per comandare
occorre anche prendersi le proprie responsabilita').
Questa non e' una difesa del tuo amministratore, ne' voglio dire che tu sei uno
di quelli che si sottrae, e' solo per farti capire in realta' in quali
difficolta' si muove un'amministratore che seguisse la legge alla lettera. E'
per questo, per il frequente assenteismo dei proprietari, etc, che i giudici
sembrano di manica larga per quanto riguarda le presenze e addiritura la
Cassazione  produce sentenze che rendono ancora piu' elastica l'applicazione
delle norme del C.C. In caso contrario si avrebbe la paralisi di molti condomini
e gli unici che ci guadagnerebbero sarebbero i furbi.
A proposito, se l'andazzo delle assemblee ti sembra vergnoso, perche' prossima
volta non fai il presidente di assemblea. Il presidente di assemblea e' colui
che dirige l'assemblea, e' colui che sottoscrive il verbale (se manca la sua
firma il verbale e' nullo) dopo averlo controllato e fatto correggere se
occorre. Il presidente di assemblea e' colui che puo' espellere dall'assemblea
gli estranei eventualmente presenti o i proprietari in sovranumero (per ogni
proprieta' basta la presenza di uno solo) ad esempio quando sono presenti sia
moglie e marito e fanno troppo confusione come se votassero per due anche se
hanno un voto solo.
Finisco con una domanda: hai contattato un'altro amministratore per chiedergli
se vuole amministrare il tuo condominio ? Oppure perche' non ti proponi te come
amministratore ?
Roberto
PS: scrivere in stampatello equivale ad urlare per cui, non te la prendere, ma i
tuoi post sembrano quelli di un esagitato :-)


Caro Roberto,
sono d'accordo con te,
la tua risposta č esaustiva anche se hai fatto una Gaff.
Ha detto che il verbale č nullo, se manca la firma del presidente......
uhm uhm uhm.
DELLA VALLE GIOVANNI


1. Citi l'Art. 1130 c.c.
E' vero l'
amm.re
 deve curare l'osservanza del Regolamento.
Attenzione i condomini la devono curare ancora più assai.
Perchè infrangono ????
Perchè non te la pigli con costoro ???
2. Non hai ancora capito che significa "delega".
Ascoltami e divertiti.
Alla prossima assemblea delega anche tu la consorte (hai capito bene proprio
la consorte), impartendole di votare contro. Sul verbale che ti arriverrà le
delibere per forza saranno tutte a maggioranza. Chiaro ???
3. Parli, parli, ma non proponi alternative valide.
Il mio consiglio ????
Prendi la pistola e spara :-)))))))
DELLA VALLE GIOVANNI

Trib.Modena 13 settembre 1987 ... mancata sottoscrizione del verbale da parte
del presidente costituisce motivo di nullita' del verbale medesimo e ... le
deliberazioni in esso contenute.
Sotto stati applicati gli art.2371 e art.2375 C.C.
Controllando, mi e' scappato l'occhio sull'art.2372 e ho notato che la
rappresentanza nelle societa' e' di molto limitabile dall'atto costitutivo, solo
che per i condomini interviene l'art.67 delle disposizioni di attuazione. Pero'
al quarto comma: "La rappresentanza non puo' essere conferita' ne' agli
amministratori, ai sindaci e ai dipendenti della societa', ne' alle societa' ..
omissis ..."
Mi domando che se ha qualche applicazione agli amministratori di condominio,
anche se non hanno i poteri degli amministratori di societa'.
Ho una proposta, per rendere chiara la differenza tra un amministratore di
societa' ed una amministratore di condominio, perche' non cambiare il nome
dell'amministratore di condominio in "gestore" di condominio ? Anche sul
dizionario la definizione di gestore e' meno "gravosa" di quella di
"amministratore".
Proviamo a fare uno sforzo di immaginazione: se il solito condomino semplicioto
si vede davanti un "gestore" invece di un "amministratore" che sia forse
possibile che si renda conto che e' il condominio il vero responsabile di tutto
(anche degli errori e sanzioni) ?
Naturalmente, se l'idea sembra buona, bisogna modificare il codice civile
(chissa perche' non ci hanno gia' pensato i nostri legislatori ? :-)  pero' ;-)
hmmm  :-|
Roberto


 ha scritto nel messaggio
news:39C56AE3...@tiscalinet.it...


 hanno un voto solo.
Ancora meglio, fare il segretario. Chi scrive materialmente il verbale
finisce sempre con l'essere colui che detta la forma delle delibere.
Oltre a quanto sopra, si possono mettere in evidenza i punti che ci
interessano e dimenticare quelli che non ci interessano...
--------------------------------------------------------
Luca Logi - Firenze - Italy        e-mail: 
ll...@dada.it

Proviamo a fare uno sforzo di immaginazione: se il solito condomino
sempliciotto si vede davanti un "gestore" invece di un "amministratore" che
sia forse possibile che si renda conto che e' il condominio il vero
responsabile di tutto (anche degli errori e sanzioni) ?
Personalmente al posto di gestore, preferisco "consulente" oppure
"ermeneuta".
DELLA VALLE GIOVANNI

 > hanno un voto solo.
Questa mi era sfuggita. La divisa da presidente d'assemblea prescrive la
camicia bruna, o ci si accontenta di quella nera?
Per Luca: in questi casi il segretario scrive sotto... dittatura.

 proprietà.
Non capisco la differenza.
Volevi dire che il contratto sociale e' una obbligazione mentre nel 
condominio vi sono rappoti di natura *reale* ?
Certo il condominio e' una comunione di proprieta', pero' anche nel 
condominio ci sono rapporti di natura obbligatoria (nel senso giuridico 
del termine); come ad esempio quello che lega l'amministratore all'ente 
condominiale.

 wrote in message
JxHx5.46535$XZ4.6...@news.infostrada.it...


 Per Luca: in questi casi il segretario scrive sotto... dittatura.
:-))))