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Titolo: condominio che casinio

Compro un appartamento in stabile di 4 appartamenti che necessita di
ritinteggiatura e sistemazioni di cornicioni perchè cascano a pezzi es ono
pericolosi.
Manca di condominio.
Parlo con 2 degli altri 3 proprietari che si dicono disposti a
ritinteggiare, mentre il terzo si dice disposto a ritinteggiare a patto che
si faccia il condominio (è l'unico che ci abita mentre gli altri affittano)
e che venga rimborsato della somma spesa per avvocato (e altro??) per il suo
interessamento all'istituzione del condominio.
Passa qualche settimana...
Torno da quello che vuole mettere il condominio per sentire se è ancora
disposto a ritinteggiare; ora si dice non più disposto né  a fare il
condominio né a ritinteggiare; non ne vuole piu sapere niente!
Che posso fare per dare una pulita a palazzo e cornicioni senza accollarmi
tutte le spese?
Grazie

 accollarmi tutte le spese?
Art. 1005 cc
"Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della
cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione
adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità
giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un
amministratore".
Il tuo diritto è questo.

Intanto il condominio esiste già, nel momento in cui l'iniziale proprietà
unica è stata divisa in almeno due distinte proprietà.
Non c'è nulla da "costituire". In tal senso l'avvocato non serve.
Casomai dovete richiedere il codice fiscale del condominio all'agenzia delle
entrate (non costa niente, si compila un modulo).
Vedete se era stata redatta tabella millesimale (allegata all'atto di
propr.).
Ecc. ecc.
Ti servirà, cmq, anzitutto un avvocato per far valere i tuoi diritti (vedi
post di Matteo).

Matteo ha scritto:


    Niente assessore, comune, asl, assemblee di quartiere? PPP
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 unica è stata divisa in almeno due distinte proprietà.
Il condominio non esiste e nessuno degli altri tre proprietari è
intenzionato a costituirlo: uno di loro per ripicca, gli altri due perchè
non abitano lì.

 Il condominio non esiste .......
    Il condominio esiste semplicemente perche' siete quattro proprietari,
  che poi gli altri si disinteressano questo e' un altro discorso.
    Scegli: " O cambi casa o vai dal giudice" :-(
    ciaofelix:-)


Ripeto: il condominio NON va costituito perchè esiste già.
Questo succede a non avere un minimo di nozioni di diritto!
Sentenza della cassazione n. 4769 del 21.10.78; sentenza della cassazione n.
3671 del 13.4.87 ecc. ecc. Comincia a leggerle.
E prova a chiedere ai sapientoni che t'hanno detto che il condominio va
costituito quali atti formali vanno fatti per costituirlo e quanto costa,
così ci facciamo due risate e quei soldi puoi cominciare a buttarli dalla
finestra, così fai contento chi passa sotto.
Saluti

     Niente assessore, comune, asl, assemblee di quartiere? PPP
E neppure avvocato. E' volontaria giurisdizione, non una causa.


Infatti, l'avvocato non le serve per l'art. 1005, ma per evitare di "bersi"
tutte le schiocchezze che le fan credere:)

Scusami...
Dove è possibile consultare (gratuitamente) le sentenze di Cassazione?
Grazie
"*Ste*" <futur...@libero.it.invalid> ha scritto nel messaggio
news:h31oe.132266$IN.22...@twister2.libero.it...


 Dove è possibile consultare (gratuitamente) le sentenze di Cassazione?
Nelle buone biblioteche universitarie, chiedendo al bibliotecario le annate
delle riviste specializzate.

 Grazie
Oltre a quanto suggerito da Matteo (soluzione piů esaustiva), qualcosa si
trova anche con motore di ricerca.

 Grazie
http://www.confedilizia.it/RASSEGNA.htm
http://www.imprese.com/silos/condominio.html
http://freeweb.supereva.com/progettogiuridico/Massimario/massime_usucapionecosacondominio.htm?p
http://www.sicet.it/sentenze/sentenze_Cass.htm
http://www.condominioweb.com/condominio/sentenzecondominiali.aspx
 
http://condomini.altervista.org/
 
http://64.233.183.104/search?q=cache:gZz_KfYJFmIJ:www.condominioecasa.it/News.htm+sentenze+lungaggini+condominio+evitare&hl=it
    comincia a leggere!  ciaofelix:-)


     comincia a leggere!  ciaofelix:-)
Non hai qualcosa di meglio degli spot pubblicitari?

Matteo ha scritto:
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
     Sono sentenze, incontestabili sentenze ed e'quanto basta per
l'interesse ed il livello medio di chi vuol conoscere i rudimenti
  del condominio, sfido chiunque non sia del mestiere a leggere una
   sentenza integrale e capirne la conclusione, ho spesso risolto
   i miei problemi di imprenditore portando sentenze (parlo di gare ed
aggiudicazione lavori) al-
   l'avvocato che ha potuto cosi' approfondire il caso!


    sentenza integrale e capirne la conclusione
Chiunque può farcela, se si arma di santa pazienza e legge e rilegge.
Chi è capace di reggere solo gli spot di 30 secondi non potrà mai capire
quali problemi si affrontano e, specialmente, come si affrontano.

 quali problemi si affrontano e, specialmente, come si affrontano.
     Il lettore deve solo sapere che ci sono anche certe possibilita'
    e decidere di conseguenza se bussare allo studio di un legale o
    lasciar perdere.


     lasciar perdere.
Che bella società: un mondo di ignoranti che o fanno l'avvocato o fanno il
cliente dell'avvocato.
Per fortuna c'è un po' più di varietà e c'è anche la possibilità di curare
personalmente i propri interessi con qualche strumento diverso.
Come si vede che non hai mai vissuto in un condominio, mai amministrato un
condominio e mai partecipato ad un'assemblea.

Matteo ha scritto:
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        Rilassati!
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         Rilassati!
Io sono rilassatissimo: sono totalmente in ferie fino a giovedì. Poi
riapriamo il beach  volley e il lavoro sarà, quasi esclusivamente, guardare
le ragazze in bikini.
In questo momento scrivo mentre fingo di pescare sul fiume (non abbocca
quasi niente).
Sei tu quello che s'innervosisce quando si dice la verità sul tuo conto.

 non abitano lì.
Suppongo che per entrare negli appartamenti dovete prima attraversare
un'atrio e salire delle scale.
Inoltre per non bagnarvi, tutti e 4 usufruite di un tetto (anche quelli
sotto ne' traggono vantaggio).
E la casa per stare in piedi ha delle fondamenta e dei pilastri che svolgono
una funzione necessaria per tutto lo stabile.
Etc.
Ebbene, prendi il TUO atto di proprieta' e leggi cosa c'e' scritto.
Da qualche parte non c'e' una frase del tipo:
"Nella vendita sono compresi i proporzionali millesimi di comproprieta'
sugli enti comuni e di uso comune del fabbricato, tra cui l'atrio, il vano
scala, etc." e forse il notaio e' arrivato a menzionare anche l'art.1117 CC
Cioe':
Art. 1117 Parti comuni dell'edificio
        Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi
piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non
risulta dal titolo:
      il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri
maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso,
i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte
le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
      i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per
la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e
per altri simili servizi in comune;
      le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che
servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi,
le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di
scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica,
per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli
impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. 
Cosa dice quindi il tuo atto di proprieta' ? Che tu hai qualcosa in comune
con altri persone. Normalmente, quando si ha qualcosa in comune si
applicano gli art.1100-1116 del codice civile, che iniziano con:
Art. 1100 Norme regolatrici
        Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone,
se il Titolo o la legge (Cod. Nav. 258 e seguenti, 872 e seguenti) non
dispone diversamente, si applicano le norme seguenti.
Queste sono le norme per disciplinare i rapporti di proprieta' in Comunione
(cioe' in comune, non c'entra il sacramento). Ma il tuo e' un caso
particolare di Comunione. Il bene in comunione e' una parte di un'edificio.
E per questo ci sono ulteriori norme, gli art.1117-1139 CC con l'ultimo che
scrive:
Art. 1139 Rinvio alle norme sulla comunione
        Per quanto non è espressamente previsto da questo Capo (att. 156) si
osservano le norme sulla comunione in generale (att. 61-72).
Come vedi il condominio e' stato costituito con il primo passaggio di
proprieta' che ha diviso lo stabile tra due diverse persone.
A questo punto cosa fare ?
Se volete potete dare un nome al condominio, tanto per dire che e' nato. Ma
non e' necessaria. Semplicemente per i terzi, gli uffici, la giustizia,
siete semplicemente il Condominio di Via xxxx, n.yy
Se volete potete nominare un'amministratore, ma per meno di cinque
proprietari diversi (nota bene che non c'entra il numero di appartamenti)
non e' obbligatorio. E dato che una volta che avete un'amministratore e'
difficile ritornare indietro, ve lo sconsiglio, perche' costa parecchio.
In altre parole, gestite il condominio, senza amministratore direttamente
con l'assemblea. Cosa che finora non avete fatto. Se ci pensate, essendo
solo in quattro non ci vuole una persona esterna per raggiungere (o non
raggiungere) un'accordo.
Se volete potete applicare la seguente norma (valida sempre, anche se
amministratore):
Art. 1134 Spese fatte dal condomino
        Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione
dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che
si tratti di spesa urgente (1110).
Che almeno vi da' la possibilita' in caso di emergenza di eseguire una
riparazione e poi di obbligare gli altri proprietari a pagare la loro
parte. Attenzione, per emergenza si intende qualcosa che non si puo'
procrastinare di qualche mese. Quindi i cornicioni pericolanti non si
possono considerare emergenza, salvo che non ci sia una intimazione delle
autorita', nel qualcaso l'emergenza consiste nell'evitare una pesante
sanzione.
Ma in mancanza di amministratore, vale sempre questa norma:
Art. 1105 Amministrazione
        Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della
cosa comune (1106).
        Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della
maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote,
sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.
        Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti
i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della
deliberazione.
        Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della
cosa comune o non si forma una maggioranza, ovverose la deliberazione
adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla
autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche
nominare un amministratore (872).
Come fare a decidere i lavori da fare ?
Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
        L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini
che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi
dei partecipanti al condominio (att. 67 e seguenti).
        Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell'edificio.
        Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di
seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima
e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è
valida se riporta un numero divoti che rappresenti il terzo dei
partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
        Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o
le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle
attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che
concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di
notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal
secondo comma.
        Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo
comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti
che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi
del valore dell'edificio.
        L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono
stati invitati alla riunione.
        Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da
trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.
E' ovvio che ove si menziona l'amministratore e' da intendersi che
provvedera' uno dei condomini (tenuta del libro dei verbali).
Come si vota e come si dividono le spese ?
Art. 1123 Ripartizione delle spese
        Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti
comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune
e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai
condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno,
salvo diversa convenzione (1104, att. 68 e seguenti).
        Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le
spese sono ripartite in proporzione dell'uso checiascuno può farne.
        Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o
impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese
relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che
ne trae utilità (att. 63)
Ognuno vota con tanti millesimi come paga. Se deve pagare meta' delle spese,
vota con meta' dei millesimi.
Cosa fare se uno dei condomini non paga ?
Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
        Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo
precedente e proporzionato al valore del piano o porzionedi piano che
gliappartiene, se il Titolo non dispone altrimenti.
        Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette,
sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione (1104). 
Quindi nessuno puo' sottrarsi dal pagare le spese approvate dall'assemblea.
Ma chi convoca l'assemblea ?
Art. 66 Disp.Attua. del Codice Civile
        L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni
indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via
straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o
quando ne è fatta richiesta da almeno due condominiche rappresentino un
sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla
richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla
convocazione.
        In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto
straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
        L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque
giorni prima della data fissata per l'adunanza.
Quindi puoi vedere, il caso di mancanza dell'amministratore non e' un
problema, il comma 2 dice che un qualsiasi condomino (tu) puo' convocare
l'assemblea.
Ma io non ho tempo ! Male, come si fa a non avere tempo a gestire il
capitale che forse rappresenta i risparmi di una vita ? !
In ogni caso, se hai soldi da spendere (in consulenze, amministrazione,
professionisti, etc.) c'e' una soluzione intermedia del nominare
un'amministratore (che come dicevo poi e' difficile liberarsene).
Il problema di gestire il condominio, mi sembra che sia limitato ad
interventi una tantum (tinteggiatura e sistemazione facciata). Allora
incarica, anticipando le spese, un buon professionista (una direzione
lavori con consulenza in faccende condominiali) che imposti la convocazione
dell'assemblea dei proprietari, con ordine del giorno l'incarico dello
stesso come direttore dei lavori, la presentazione di alcuni preventivi (ci
pensera' lui a procurarli), l'approvazione di uno di questi e del compenso
per la direzione lavori. Costui potra' fornirti le lettere per la
convocazione delle assemblee (probabilmente ci vorrano almeno un paio) che
tu firmerai (non avere paura, la convocazione delle assemblee non ti
impegna ad amministrare). Se il professionista ci sa' fare, vedrai che al
suo compenso dovranno partecipare anche gli altri condomini. Tra l'altro
potra' spiegarti (o curando direttamente o incaricando un commercialista)
quali sono gli adempimenti fiscali che il condominio deve fare (in ogni
caso vi serve l'assegnazione del codice fiscale). Oppure se hai confidenza
con le dichiarazioni dei redditi, devi fare solo il mod.770. Nelle
istruzioni potrai leggere quando e se fare la dichiarazione.
Mi raccomando: non eleggetelo amministratore ! Una volta finiti i lavori, lo
saldate e tanti saluti, fino alla prossima volta. Cosi' tornate al solito
tran-tran senza spendere 1000 euro di amministrazione ogni anno.
Tra l'altro se c'e' pericolo, il professionista sara' in grado di dettarti
una lettera sufficientemente "minacciosa" riferendosi alla responsabilita'
civili e penali dei proprietari ...
Tu avendo convocato le assemblee, se andassero deserte, avresti dei primi
elementi per essere sollevata da parte di queste responsabilita' con la
facolta' di potere citare per danni i condomini ignavi. Naturalmente, se
nonostante la convocazione delle assemblee, dopo alcuni mesi non si
conclude nulla (partecipando solo tu), avresti solo due soluzioni:
a) fare eseguire i lavori a tue spese e poi citare gli altri condomini
perche' ti rimborsino quanto di loro competenza (con il rischio che magari
una parte dei lavori viene contestata, oltre ai tempi lunghi)
b) chiedere l'intervento di un giudice, che immancabilmente vi appiopa
un'amministratore giudiziario (che non fa sconti e vi costa caro).
Se invece non fai niente per un'anno e cade il cornicione, sei responsabile
quanto gli altri e non hai piu scuse, anche se per alcuni mesi ti sei data
da fare.
Come vedi in tutto questo non c'e' alcuna costituzione di condominio. Esiste
gia' oggi e quando uno dei cornicioni ammazza il postino ve ne accorgete.
Pekilan

 Io sono rilassatissimo: sono totalmente in ferie fino a giovedě.
       Io lo sono dal 18 dicembre scorso! P
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 ha scritto nel messaggio
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