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Titolo: Tre proprietari, qualie maggioranza?

In una palazzina con tre appartamenti,
e tre proprietari diversi,
due proprietari vogliono destinare il sottoscala (= parte comune)
a posto bici, un terzo proprietario no.
 
Chiedo quali maggioranze occorrono per tali decisioni (sulla destinazione
delle parti comuni)?
 
 
 
Poi dato che ci siamo, 
 
- chiedo quali maggioranze per fare interventi "piccoli":
 
tipo cambiare le cassette delle lettere,
oppure 
aumentare di un giorno la frequenza della pulizia delle scale e quindi
pagare maggiormente la ditta incaricata
oppure
decidere che i vetri li puliscono i tre proprietari quando 
con due d'accordo ed uno no
oppure
quale ditta scegliere per un lavoro da farsi
 
 
- e per decidere di fare interventi "grandi":
 
come assicurare l'edificio,
oppure
riverniciare la facciata
 
 
 
 
 
 
 


Il CC prescrive all'articolo 1136 le maggioranze necessarie per le 
deliberazioni di spesa.  Nel caso di un condominio di 3 sole unità in 
genere significa che due condomini con almeno 50% dei millesimi possono 
decidere di tutto quanto hai elencato, comprese le innovazioni definite 
dall'art. 1120 (cambio di destinazione d'uso).
 
art. 1136 ----------------
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti 
condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio 
e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che 
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore 
dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di 
seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della 
prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la 
deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il 
terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore 
dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca 
dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che 
esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le 
deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o 
riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese 
con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo 
comma dell'Articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di 
voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i 
due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, 
senon consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >


Forse ti conviene fare un corso... :) Sono casi tutti diversi, con 
articoli diversi a regolarli e con giurisprudenza che ha modificato 
l'applicazione degli articoli in questione. Non esiste una via breve per 
risponderti: occorrerebbe copiare un "manuale del bravo amministratore" 
(che non esiste): pagine e pagine.
La prima domanda te la faccio io: i 3 immobili sono identici? O hanno 
valori/dimensioni diverse? Esiste, cioè, una tabella millesimale?
 
-- 
Stefano

 delle parti comuni)?
 
Sono elencate nell'art.1136 del Codice Civile.
Un condominio con tre appartamenti e' un condominio
ordinario (seppure minore per quanto riguarda alcune
imposizioni, che pero' non toccano l'argomento
maggioranze) e quindi si applica in pieno il Codice Civile.
 
...snip...
 
Come osservato da Cordy, lei ha fatto troppe domande
e generali. Le suggerisco di leggere l'art.1136 e
poi, se ha ancora dubbi, chiedere un chiarimento su
un caso specifico.
 

decidere di tutto quanto hai elencato, 
 
bhè non mi pare: 
 
mi sembra che il cambio di destinazione d'uso (art 1120 comma 1)
si debba fare con 2 voti e il 60% dei millesimi (art 1136 comma 5)
 
mente per  tutte le altre (art 1120 comma 1)
occorrono 2 voti e il 50% (art 1136 comma 2)
(anche se su queste altre, ho dei dubbi che espongo in un altro post)

valori/dimensioni diverse? Esiste, cioè, una tabella millesimale?
 
280 + 280 + 440
 
 
Ma mi chiedo se i millesimi fossero stati 
con un appartamento che ha già lui la maggioranza, tipo:
220 + 220 + 560
Penso che la maggioranza del valore dell'immobile ce l'ha, 
ma gli occore un secondo voto per vincere... 

riverniciare la facciata
 
qui direi siamo nell 1136 comma 4 ( lavori "straordinari")
maggioranza dei voti e metà dei millesimi
 

si debba fare con 2 voti e il 60% dei millesimi (art 1136 comma 5)
 
 
il  66%

 maggioranza dei voti e metà dei millesimi
 
 


 sotto la voce manutenzione.
 
Correzione, c'è un *non* di troppo.  Intendevo:
 
Anche questa è una variazione di un servizio che già esiste e ricade 
sotto la voce manutenzione.


>> come assicurare l'edificio


> usufruire _tutti_ i condomini non una innovazione.
 
L'articolo che regola le maggioranze è il 1136.  Come norma generale 
direi che il comma 2 richiede che le deliberazioni vengano approvate da 
una maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno il 50% dei 
millesimi.



La maggioranza è la maggioranza! Si calcola cioè per "voto capitario". 
Se preferisci: su 3 persone, la maggioranza è di 2.
 
Uno, da solo, contro 2, anche possedendo i 999/1.000 non è certo in 
maggioranza!
 
Il c.c. per talune materie prevede un criterio aggiuntivo di 
rappresentanza di almeno "n" frazioni della proprietà: 1/3, metà, ecc. 
secondo i casi.
Ma la maggioranza è la maggioranza. Come nel voto in parlamento, per 
intenderci. A teste.
 
Poi, si determina se ANCHE il criterio di proporzionale rappresentazione 
delle quote di proprietà viene soddisfatto. Oltre che capitario 
(l'unanimità vale per i millesimi e quindi anche per le teste, ma i 2/3 
rimangono i 2/3, almeno la metà, nel vostro caso, significa 2 con 
500/1.000, ecc.) per millesimi di proprietà.
 
Ciao.
 
-- 
Stefano

 maggioranza dei voti e due terzi dei millesimi
 
Mi limito ad un solo quesito, per tentare di far comprendere la 
complessità della materia.
SE il regolamento condominiale contrattuale definisce tale area come 
"sottoscala" e prevede (è piuttosto comune) il divieto di deposito di 
oggetti nelle zone in comune, occorre unanimità dei partecipanti al 
condominio, altro che 1102. Anche le innovazioni (1102) si dividono in 
più casi e sono un autentico mal di testa, da definire e valutare ogni 
volta. Occorre un amministratore di condominio che sappia il fatto suo, 
valuti tutti i documenti relativi al condominio e sappia darvi 
un'indicazione. Oppure, basta andare d'accordo... e lì di problemi non 
ce ne sono più.
 
 
-- 
Stefano

condominio,
 
già, c'è anche questa cosa