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Titolo: Disinfestazione ed altri quesiti

Ciao a tutti.
E' un mese che vivo nella casa che ho ereditato da mia zia. La mia prima 
volta in condominio... Quante grane...!!
Ho bisogno della vostra esperienza per sapere come comportarmi con la 
mia (strnz) amministratrice di condominio.
Allora, vi elenco i problemi della mia abitazione, che è al 5° ed ultimo 
piano di un fabbricato da 20 appartamenti. Il mio appartamento non è 
mansardato, perchè esiste un sottotetto.
I problemi evidenti che ho riscontrato in questi giorni sono 3, di cui 
uno abbastanza grave ed urgente...
1. Ho la casa invasa dagli scarafaggi. Non è un problema solo mio, ma 
anche gli altri appartamenti del mio piano hanno questo problema, e 
spesso se ne trovano di morti anche sul pianerottolo. Gli altri piani 
non hanno problemi. A questo punto ritengo che al 90% gli insetti 
provengono dal sottotetto, usando le canne fumarie o gli scarichi 
fognari per entrare in appartamento (io non so da dove escono, ma un 
vicino li ha visti uscire dalla vasca...!!!).
Posso imporre all'amministratrice di "bonificare" il sottotetto?
2. Tutti i condomini del mio piano si lamentano perchè l'impianto di 
riscaldamento non riesce a mandare pressione in cima al palazzo, e di 
conseguenza d'inverno il riscaldamento funziona poco e male. Alcuni sono 
anche in causa col condominio per questo.
Posso richiedere di staccarmi dal centralizzato e passare all'autonomo? 
Se si, a chi spettano le spese per la nuova caldaia e per la 
sistemazione dell'impianto?
3. La grondaia che c'è sul tetto perde quando piove e riversa sulla 
parete del mio balcone un fiume d'acqua, tanto che si sta creando una 
macchia verdastra sul muro. Quel muro è mio o condominiale? Posso 
intimare di rimettere a posto?
Infine 2 ultimi consigli (meno importanti). E' vero che noi del 5° piano 
potremmo richiedere l'installazione a spese del condominio di una 
cancellata di ferro per proteggere il piano (l'ultimo) dai ladri?
E ancora: le targhette con il nome che vanno sul citofono e sulla 
cassetta della posta, deve farle il condominio? In che tempi?
Ciao, scusate x la lunghezza (ho preferito convogliare tutto in un unico 
thread) e grazie mille per le vostre risposte!
A.

 cassetta della posta, deve farle il condominio? In che tempi?
      Devi farla fare tu! Quando vuoi.
      Forse e' meglio che ti leggi questi articoli!
      Poi darai della stronza all'amministratrice,se e' il caso.
      ciaofelix:-)
CAPO II 
Del condominio negli edifici
Art. 1117 Parti comuni dell'edificio 
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o
porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: 
l) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i
tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli,
gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio
necessarie all'uso comune; 
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la
lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri
simili servizi in comune; 
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono
all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne,
gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti
per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e
simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà
esclusiva dei singoli condomini. 
Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle cose comuni 
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo
precedente e proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli
appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. 
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette,
sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione (1104). 
Art. 1119 Indivisibilità 
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la
divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a
ciascun condomino. 
Art. 1120 Innovazioni 
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136,
possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso
più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (1108). 
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita
o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico
o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al
godimento anche di un solo condomino. 
Art. 1121 Innovazioni gravose o voluttuarie 
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere
voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza
dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di
utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio
sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. 
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è
consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o
accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. 
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi
causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi
dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione
dell'opera. 
Art. 1122 Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune 
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può
eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio. 
Art. 1123 Ripartizione delle spese 
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti
comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune
e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai
condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno,
salvo diversa convenzione (1104, att. 68 e seguenti). 
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le
spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. 
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o
impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese
relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che
ne trae utilità (att. 63). 
Art. 1124 Manutenzione e ricostruzione delle scale 
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a
cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione
del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in
misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (att. 68 e
seguenti). 
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione
del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le
soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di
proprietà comune. 
Art. 1125 Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei
solai 
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e
dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani
l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano
superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano
inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. 
Art. 1126 Lastrici solari di uso esclusivo 
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a
tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a
contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del
lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini
dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in
proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno
(att. 68 e seguenti). 
Art. 1127 Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio 
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o
nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa
facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. 
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio
non la consentono. 
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa
pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce
notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti. 
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini
un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova
fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da
edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli e
inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei
condomini avevano il diritto di usare. 
Art. 1128 Perimento totale o parziale dell'edificio 
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre
quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita
all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente
convenuto. 
Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini
delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e
ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle
parti stesse. 
L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni e
destinata alla ricostruzione di queste. 
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio
è tenuto a cedere (2932) agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle
parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta,
salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei
condomini. 
Art. 1129 Nomina e revoca dell'amministratore 
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un
amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta
dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. 
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni
tempo dall'assemblea. 
Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di
ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art.
1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se
vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (att. 64). 
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore
dall'ufficio sono annotate in apposito registro (att. 71). 
Art. 1130 Attribuzioni dell'amministratore 
L'amministratore deve: 
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare
l'osservanza del regolamento di condominio; 
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi
nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento
a tutti i condomini; 
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la
manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio
dei servizi comuni; 
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni
dell'edificio. 
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione. 
Art. 1131 Rappresentanza 
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei
maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o
dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e
può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. 
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti
comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità
amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. 
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita
dalle attribuzioni dell'amministratore, questi e tenuto a darne senza
indugio notizia all'assemblea dei condomini. 
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato (att.
64) ed è tenuto al risarcimento dei danni. 
Art. 1132 Dissenso dei condomini rispetto alle liti 
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite
o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto
notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in
ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve
essere notificato entro trenta giorni (2964) da quello in cui il condomino
ha avuto notizia della deliberazione. 
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto
pagare alla parte vittoriosa. 
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino
dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle
spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte
soccombente. 
Art. 1133 Provvedimenti presi dall'amministratore 
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono
obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore e
ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità
giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137. 
Art. 1134 Spese fatte dal condomino 
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione
dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che
si tratti di spesa urgente (1110). 
Art. 1135 Attribuzioni dell'assemblea dei condomini 
Oltre a quanto e stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei
condomini provvede (att. 66): 
1) alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione; 
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e
alla relativa ripartizione tra i condomini; 
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e
all'impiego del residuo attivo della gestione; 
4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un
fondo speciale. 
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria,
salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne
nella prima assemblea. 
Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni 
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini
che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due
terzi dei partecipanti al condominio (att. 67 e seguenti). 
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell'edificio. 
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di
seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima
e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è
valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei
partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. 
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore
o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle
attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che
concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di
notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita
dal secondo comma. 
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo
comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti
che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due
terzi del valore dell'edificio. 
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono
stati invitati alla riunione. 
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da
trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore. 
NOTE Deroghe alle maggioranze previste dagli artt. 1120 e 1136 sono
previste nelle seguenti leggi: 
- Legge 9 gennaio 1989 n. 13, art. 2 (eliminazione delle barriere
architettoniche); 
- Legge 24 marzo 1989 n. 122, art. 9 (realizzazione dei parcheggi nei
condomini); 
- Legge 2 gennaio 1991 n 10, art. 26 (contenimento dei consumi
energetici); 
Legge 17 febbraio 1992 n. 127, art 15 (recupero del patrimonio edilizio). 
Art. 1137 Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea 
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti
sono obbligatorie per tutti i condomini (1105). 
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di
condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità
giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento,
salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa (1109). 
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza (2964 e
seguenti), entro trenta giorni, che decorrono dalla data della
deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli
assenti. 
Art. 1138 Regolamento di condominio 
Quando in un edificio il numero dei condomini e superiore a dieci, deve
essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso
delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli
obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del
decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione (att. 68 e
seguenti, 155) 
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del
regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. 
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza
stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro
indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129 (att. 71). Esso può essere
impugnato a norma dell'art. 1107. 
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di
ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle
convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli
artt. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 (att.
72, 155). 
Art. 1139 Rinvio alle norme sulla comunione 
Per quanto non è espressamente previsto da questo capo (att. 156) si
osservano le norme sulla comunione in generale (att. 61-72
 
-- 
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 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 
Ma l'Amministratrice è stronza x altri motivi, mica per questo... ;oppp
Ok, ora mi leggo tutto con attenzione, almeno mi chiarisco un po' le idee...
Alcune risposte alle tue osservazioni:
1. Il sottotetto (purtroppo) non è mio ma del condominio.
2. Sono al 5° piano, se non vengono dagli scarichi e non vengono dal 
sottotetto, da dove possono mai arrivare i bagarozzi? Dalle scale? Il 
discorso non cambia...
3. Ipotizzavo in concorso del condominio nelle spese per passare 
all'autonomo, perchè è il condominio stesso che non è in grado di 
garantire i 18° minimi nel mio appartamento... Visto che useranno una 
caldaia ed un locale caldaia del quale io non usufruirò più ecco che mi 
è nata la (malsana) idea che il condominio c'entrasse qualcosa. Ma io 
sono a digiuno (e si vede!) di queste cose...
Grazie mille x il tuo preziosissimo aiuto, e stai tranquillo che non 
mancherò di romperti ancora le scatole... ;opp
A presto (si, è una minaccia! ;opp).
A.

 mancherò di romperti ancora le scatole... ;opp
      Quando vorrai,.... se sapro' rispondere!
      ciaofelix:-)



Oltre a quanto detto da felix aggiungo:
puo' darsi che i condotti siano vecchi e quindi parzialmente
incrostati. Il calcare o i depositi solidi riducono le sezioni dei
tubi e quindi impediscono il corretto afflusso di acqu calda.
Quello che puoi chiedere al condominio è una ispezione delle condotte,
una verifica della pompa e quindi la riparazione del guasto.
Se è come ho detto la riparazione del guasto è abbastanza costosa:
sostituzione dei montanti del riscaldamento.
--
federico reyneri architetto
ICQ 149062387
*underlabo -226
 laboratorio di progettazione
 via gran san bernardo 5, milano
 
www.underlabo.it

 sostituzione dei montanti del riscaldamento.
Eh... Se non si dovesse risolvere il problema, proverò anche questa... :o((
Thanks. A.
---
La posta in uscita è certificata Virus-Free
Checked by AVG anti-virus system (
http://www.grisoft.com
).
Version: 6.0.690 / Virus Database: 451 - Release Date: 22/05/2004

       ciaofelix:-)
Grazie ancora Felix!
