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Titolo: Cavillo su regolamento di condominio

Una delucidazione riguardo il regolamento di condominio...
Siamo in un condominio di sei proprietari. Al piano terreno c'è un fondo 
adibito ad uso commerciale e ha la proprietà esclusiva (con diritto di passo 
e carico e scarico) del cortile nel quale, da trent'anni tutti però 
parcheggiano le auto (4 in tutto). Il prorietario attuale (una società) non 
ha mai avuto nulla da obbiettare (anche perchè andiamo tutti a lavorare e 
quindi dalle 8/9 fino verso le 19/20 non ci sono), rispettando la 
"tradizione"...
E' stato deciso di dotarci di regolamento di condomio e nei mesi passati ho, 
in qualità di amministratore, preparato una bozza. Quattro condomini dei sei 
hanno voluto apportare una modifica inserendo un articolo per il quale è 
formalizzato il diritto di parcheggiare le auto nel cortile (cosa che di 
fatto già avviene). Ho fatto presente che si tratta di una proprietà 
esclusiva e che, come condomino, non avrei mai approvato tale regolamento. 
Il proprietario del cortile ha ricevuto copia del regolamento assieme alla 
convocazione nei tempi previsti e l'ho informato (anche se non è molto 
presente...) del fatto. Alla riunione non si è presentato, non ha contestato 
le decisioni dell'assemblea nei termini previsti, insomma, non ha fatto 
niente per impedire quello che, a mio giudizio, è una illegalità.
Ora sembra che la società proprietaria sia stata messa in liquidazione e 
quindi subentri un'altro proprietario. Chiedo: l'articolo del regoalmento 
che consentirebbe il parcheggio in una proprietà esclusiva (seppur con 
diritto di passo, carico e scarico) è una palese violazione di legge? Oppure 
il proprietario, non avendo avuto nulla da obbiettare ha avvallato il tutto 
ed ha accettato tale "vessazione"?
Non sono avvocato e sto gestendo un condominio di veri "matti" :)
Grazie di tutto
Giovanni Buti 

 Non sono avvocato e sto gestendo un condominio di veri "matti" :)
   Quel regolamento non ha nessun valore nullo in origine e non da
impugnare.
Art. 1138 Regolamento di condominio 
Quando in un edificio il numero dei condomini e superiore a dieci, deve
essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso
delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli
obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del
decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione (att. 68 e
seguenti, 155) 
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del
regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. 
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza
stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro
indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129 (att. 71). Esso può essere
impugnato a norma dell'art. 1107. 
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di
ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle
convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli
artt. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 (att.
72, 155). 
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> ed ha accettato tale "vessazione"?
Fondamentalmente se ne frega del condominio... Pensa che dobbiamo rifare il 
tetto e non si è mai presentato alle riunioni (la sua quota è alta...). Per 
scoprire che la società era in liquidazione ho dovuto fare il piccolo 
investigatore :)
Quando sono andato a parlargli e gli ho chiesto: "Ma l'ha letto bene il 
regolamento?" la risposta è stata "Si, l'ho letto e allora?"
mah...
Comunque grazie Felix per gli articoli di legge... Erano proprio quelli che 
mi servivano...
Saluti
Giovanni Buti 

 impedire quello che, a mio giudizio, è una illegalità.
E allora dov'è il problema?
E' stata usucapita una servitù e il regolamento lo conferma.
E' un dramma?
Magari, se la società vende, quel regolamento s'allega al rogito e il nuovo 
proprietario non fa storie.
D'altra parte il possesso indisturbato ultraventennale della servitù sembra 
pacifico. 

Giovanni Buti ha scritto:

La situazione, a mio parere, sta in questi termini. Non ritengo
si possa parlare di eventuale servitù. Requisito essenziale del
diritto di servitù è l'imposizione di un peso su un fondo cd.
servente per l'utilità, o per la maggiore comodità o amenità di
un altro cd. dominante,in una relazione di asservimento del primo
al secondo che si configura come una vera e propria "qualitas
fundi". Si versa nell'ipotesi dell'obbligo personale quando il
diritto attribuito sia stato previsto per un vantaggio della
persona, o delle persone, senza alcuna funzione di utilità
fondiaria.  
E' probabile che si sia creato un diritto personale d'uso
(parcheggio) a favore del condomini che se ne sono avvantaggiati
sull'area di proprietà esclusiva. Tale diritto, tuttavia, non si
presume e non può trovare titolo in un regolamento di condominio,
non trattandosi l'area in questione come un'area comune, ma
privata. Andrebbe iniziato un giudizio, da parte degli
interessati contro il proprietario, per la dichiarazione di tale
diritto. Il vecchio proprietario è acquiescente (francamente non
so dirLe il perché), ma non è detto che lo sarà anche il nuovo.
Come amministratore, che ha dovere di imparzialità e correttezza,
mi sarei comportato esattamente come Lei. Come condomino, invece,
non vedo dove sia il problema: si decide di regolamentare un uso
già esistente senza, peraltro, l'opposizione del proprietario
esclusivo dell'area.Tutt'al più ci sarà una reazione in sede
giudiziaria alla delibera.
Saluti
Giovanni R.F.
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