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Titolo: mi inginocchio...ma risposndete (re-repost)

Salve a tutti! Un quesito: nel condominio dove abito è in vigore un
regolamento
in cui tra i tanti articoli vi è uno a mio avviso illegale.." in tema di
lavori
straordinari l'ultima parola spetta alla socità costruttrice fino a
quando la
stessa mantenga un'ultima proprietà immobiliare". Considerato che
dobbiamo
realizzare opere di rifacimento della facciata e rifarla in cortina
(attualmente è in intonaco) mi chiedevo se a vostro avviso quasta
riserva che
la società costruttrice ha fatto (e tra l'altro non vuole saperne della
cortina) è legale e soprattutto se può essere caduta in prescrizione
(considerato che il condominio è del 1960). Grazie x l'aiuto.
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Ti consiglio un buon avvocato!!!!!!!!!

 ha scritto nel messaggio
news:6a506374023283ddc4...@mygate.mailgate.org...

Se il regolamento è assembleare (ma ne dubito...), quella clausola non vale
la carta su cui è scritta.
Se invece il regolamento è contrattuale (come temo...), quella clausola, pur
nella sua vaghezza, è una specie di cambiale in bianco.
Se fosse quest'ultimo il caso, faccio mio il consiglio che ti hanno già
dato: rivolgiti ad un *ottimo* avvocato.
Saluti                Meneldil

(considerato che il condominio è del 1960).
Allora, vediamo di riordinare le tue idee.
Premessa: se tu fai un accordo con un'altra
persona, ti impegni poi a mantenerlo ?
Suppongo di si. In ogni caso la legge
prevede questo e lo chiama contratto,
che spesso e' un impegno scritto.
Deve solo non violare la legge).
Ipotesi: il regolamento e' contrattuale,
cioe' inserimento o menzionato nel
tuo atto di acquisto.
Conclusione: in tal caso tu hai preso
un impegno scritto con l'impresa nei
termini in cui hai esposto. Se non lo
sapevi o non ci pensavi devi predendertela
con il notaio (se l'hai scelto tu), con il tuo
mediatore e chiunque ti abbia assistito
e con te stesso se non ti sei fatto
assistere per non avere approfondito le
tue clausole di acquisto. Ad esempio,
se ti fossi accorto potevi proporre
un limite di tempo alla norma, etc.
Non sono avvocato, percio' non so se
la regola dei patti leonini si possa applicare.
E' solo un idea. Ma resta il dato di fondo
che credo che coloro a cui non stanno bene i
contratto che hanno firmato (salvo truffe)
non godono di molta simpatia.
A tutti i condomini suggerisco caldamente
di leggere subito il proprio regolamento
condominiale e se esistono norme
del genere di proporre che vengano
modificate. Ad esempio, se, nel 1963,
diciamo che ci sono voluti 3 anni per assestare
la gestione condominiale ed iniziare il tran-tran
quotidiano qualcuno avesse proposto di
inserire un limite di tempo alla norma,
ritengo che l'impresa avrebbe avuto
difficolta' a sostenere che aveva bisogno
dell'eternita' e probabilmente avrebbe
accettato un limite di 10 o 20 anni. Ed oggi
il problema sarebbe risolto.
Prevenire e' sempre meglio che piangere.
Se invece l'impresa non avesse accettato,
in 10 o 20 anni puo' sempre capitare di
avere la possibilita' che l'impresa ha
bisogno dei voti del resto del condominio
e di potere fare uno scambio reciproco.
Le soluzioni sono molteplici. L'importante
e' essere previdenti.
Pekilan

 wrote in message
news:6a506374023283ddc4...@mygate.mailgate.org...
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 wrote in message
6a506374023283ddc4...@mygate.mailgate.org...
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Ed infatti sembrerebbe non essere possibile ricorrere al giudice
per chiedere l'annullamento della clausola, in quanto non viola
l'art. 1138 C.C. Malgrado ciò, come vedremo, esiste un "però"
che potrebbe rimettere in discussione tutto.
Mi spiego meglio. Esistono degli articoli del Codice Civile
che sono dichiarati inderogabili. In altre parole, il regolamento
di condominio, anche se contrattuale, non può specificare
norme in contrasto con detti articoli, perchè altrimenti
queste norme sono automaticamente nulle, ed impugnabili
a norma dell'art. 1107 C.C.
L'art. in questione è l'art. 1138 C.C.
Art. 1138 - Regolamento di condominio - Quando in un
edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve
essere formato un regolamento, il quale contenga le norme
circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese,
secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun
condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'
edificio e quelle relative all'amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione
del regolamento di condominio o per la revisione di quello
esistente. Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea
con la maggioranza stabilita dal 2° comma dell'art. 1136 e
trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129.
Esso può essere impugnato a norma dell'art. 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare
i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di
acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare
alle disposizioni degli artt. 1118 del 2° comma, 1119, 1120,
1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Ed ora arrivano i problemi. La norma da te contestata viola
l'art. 1135 C.C., il quale dispone che l'assemblea, e solo essa,
abbia il potere di deliberare i lavori di manutenzione
straordinaria. Ma, l'art. 1135 C.C., come vedi sopra, non
è considerato inderogabile dal Codice Civile, e quindi un
regolamento condominiale contrattuale può benissimo
derogarvi ed introdurre una compressione del diritto di
delibera dell'assemblea lasciando l'ultima parola al
costruttore.. In altre parole, non dovevi firmare quel
regolamento.
Però....
Però è anche vero che la compressione del potere dell'assemblea
di deliberare interventi di manutenzione straordinaria, costituisce
una clausola che può essere considerata lesiva del diritto di
proprietà, garantito dalla nostra costituzione. Questo perchè,
se il costruttore ha diritto di veto sulle decisioni assembleari,
di fatto ha il potere di impedire l'esecuzione degli interventi
che si rendono necessari per mantenere in ordine le strutture
comuni che servono alla proprietà.
Se un bel giorno la facciata mi crolla, la mia proprietà diventa
un rudere del tutto inutilizzabile, e di fatto il suo valore materiale
diventa un decimo del precedente. E quindi io avrei un danno
alla mia proprietà. Quindi, da questo punto di vista, si potrebbe
affermare che la clausola del regolamento contrattuale in
questione viola i diritti del condomino quali risultano dal titolo
di acquisto, in quanto il condomino è comproprietario (non
solo usufruttuario) delle parti comuni, e malgrado ciò gli viene
impedita la possibilità di azione per tutelare ed impedire
il decadimento materiale della propria proprietà. Quindi, anche
se la norma in questione deroga l'art. 1135 (e questo può farlo),
sembrerebbe che, in ogni modo, la stessa sia ugualmente
illeggittima, in quanto viola i diritti dei compartecipanti alla
comunione, quali risultano dagli atti di acquisto (e si
rientra quindi nel caso dell'art. 1138 C.C.).
Questo è uno dei casi in cui la nostra normativa non dà risposte
sicure.
Io proverei, naturalmente dopo essermi consultato con un
avvocato.
Saluti
Vegeta


il decadimento materiale della propria proprietà.
Mi sembra che in questo caso la semplice conseguenza e'
che i condomini "schiacciati dal regolamento" possano
chiedere i danni alla societa' opponente.
Mi sembra un caso simile a quello in cui la minoranza
subisce danni da una decisione della maggioranza.
Pekilan