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Titolo: Condominio, abuso edilizio sanato e riflessi sui condomini (lungo)

Condominio in località turistica, al piano terra locali ad uso commerciale.
Mio suocero, mancato purtroppo oltre 2 anni fa, ha acquistato con i 
sacrifici di una vita un appartamento per le vacanze, posto all'ultimo 
piano di questo stabile di 4 piani. Ora è di proprieta` della figlia.
Nel corso degli anni, in particolare ad opera dei titolari dei negozi al 
piano terra ed anche in tempi precedenti a quelli in cui i miei 
familiari sono subentrati nella proprietà, si sono prodotti vari abusi 
edilizi, via via sempre piu` significativi. Mio suocero prima e mia 
moglie poi hanno sempre seguito un atteggiamento volto al "lasciar 
fare", dettato anche dal fatto che la gente che lavora al piano terra 
vive nel luogo e non si è mai voluto, da parte di chi va solo per 
vacanza, sollevare polveroni, cercando invece il piu` possibile di 
adottare una filosofia "fai quello che vuoi, basta che non fai del male 
a nessuno", lasciando piena fiducia ad amministratore e condomini 
residenti, appoggiando spesso le mozioni richieste a maggioranza per 
andare sempre incontro alle esigenze piu` sentite da chi vive e lavora 
nello stabile.
Purtroppo, come spesso succede, essere troppo accomodanti e non abitare 
stabilmente nel luogo non aiuta. Anche i condomini residenti, essendo 
presente un amministratore regolarmente in carica, pagato per la sua 
attività, sono sempre stati tranquilli, pensando che tutto fosse ok.
Per inciso, nel corso degli anni si sono succeduti più amministratori. 
Quello attuale c’è circa da 10 anni.
Nota bene: il cortile pavimentato del condominio, che si affaccia sulla 
via principale della località turistica, è definito "area cortiliva" 
negli atti di acquisto e l'uso dell'area SCOPERTA è consentito in via 
esclusiva a chi svolge attività economiche al piano terra (negozi, bar, 
pizzeria).
Cercando di riassumere: l'origine degli abusi parte dagli anni '80 
quando, a quanto siamo riusciti a ricostruire, i negozianti sono passati 
dalle precedenti strutture a tendone/ombrellone ad una tettoia 
permanente, con parti metalliche saldate al terreno e al balcone del 
primo piano con pilastri metallici, perchè quelle non permanenti 
rischiavano di volare via ad ogni colpo di vento un po' piu` sostenuto e 
non proteggevano clienti e materiale esposto in caso di maltempo. Il 
tutto chiaramente non regolarizzato.
Questa installazione è stata poi ampliata (sempre senza concessioni), al 
punto che i titolari delle attività economiche al piano terra sono 
arrivati a chiudere parte della struttura, impedendo di fatto il 
passaggio agli stessi condomini.
Solo a quel punto (siamo alla fine degli anni '90- inizio 2000) si è 
richiesta la rimozione delle strutture da parte della maggioranza dei 
condomini, che quindi hanno potuto fare valere la propria opinione in 
sede legale, rappresentati legalmente anche dall'amministratore, 
arrivando ad una sentenza che costringeva ad aprire le strutture al 
passaggio.
Nel frattempo, i proprietari precedenti di una delle attività avevano 
iniziato a richiedere un condono, in prima istanza respinto.
Quando i nuovi proprietari delle attività commerciali sono subentrati; 
anche questi hanno portato avanti le richieste di condono, fino 
all'ultimo episodio.
La situazione ultima che ha portato a scatenare il problemone: i 
titolari di 2 licenze (pizzeria+bar) del piano terra - che poi è una 
stessa società -  hanno portato a fondo la richiesta di condono per la 
tettoia permanente ed abusiva senza informare i condomini proprietari di 
appartamento.
Il comune ha accettato di sanare. La conseguenza è che ora la struttura, 
che ufficialmente doveva sorgere come provvisoria su area cortiliva 
condominiale, è diventata area commerciale e immobiliare.
Come area commerciale, ora genera un reddito e quindi TUTTI i 
proprietari di abitazione nel condominio risultano comproprietari con 
probabile obbligo di manutenzione straordinaria e responsabilità penale 
sulla struttura (nel caso la tettoia causasse dei danni, i proprietari 
ne rispondono penalmente ma non civilmente perchè per quello c'è già una 
assicurazione).
I proprietari del negozio invece ora si ritrovano con l’uso esclusivo di 
un’area che è ufficialmente commerciale (perchè è così che hanno fatto 
accatastare l’area), pagando le tasse e avendone l’uso, e possono 
esercitare durante tutto l’anno un’attività che prima esercitavano solo 
in periodo estivo.
In altre parole: i proprietari di appartamenti nel condominio ora si 
trovano proprietari di un’area commerciale di cui non hanno l’uso, che 
non hanno voluto e da cui non hanno nessun beneficio se non un domani 
essere chiamati a rispondere penalmente o a sostenere i costi di 
manutenzione straordinaria per un’attività commerciale che non è loro e 
di cui non beneficiano. I proprietari del bar sono invece ben contenti, 
continuano ad operare, anzi possono ora operare anche di inverno, senza 
aver dovuto pagare nulla.
I condomini hanno saputo del condono con raccomandata dall'agenzia del 
territorio che li informava del nuovo accatastamento (estate 2007).
Il comune non doveva concedere il condono a chi non è proprietario 
dell’area anche perchè il condono ha valore "fatti salvi i diritti di 
terzi".
Va da se che subito abbiamo richiesto con lettera raccomandata di 
annullare la sanatoria sia al comune che al catasto ma entrambi ci hanno 
risposto che l'operazione è regolare.
Peralto, altra grossa falla, sembra abbiano falsificato un documento 
dove a nome di tutto il condominio richiedevano il condono (per la 
richiesta al catasto, bisogna che tutto il condominio approvi, cosa mai 
successa).
Nella prima assemblea seguente alla scoperta della situazione, ad 
ottobre 2007, si è cercato di chiarire la cosa ma i titolari dei negozi 
ovviamente restano sulle loro posizioni perché così lavorano e non 
devono pagare nulla.
Da allora si sono susseguite varie assemblee e la situazione che si è 
prefigurata è quella in cui una parte dei condomini residenti si 
accontentano (questa è una nostra interpretazione) di una transazione 
con questi proprietari delle attività commerciali e rinunciano a far 
valere i propri diritti, restando comunque proprietari. In questa 
situazione l'amministratore non intende (credo a buon diritto, dal suo 
punto di vista) rappresentare quella parte (minoritaria) di condomini 
che vorrebbe sistemare questa cosa facendo retrocedere i negozianti.
Ci chiediamo come si possa uscire da questo circolo vizioso, ad esempio 
se è possibile vendere la parte di millesimi relativi alla quota di 
questa area cortiliva per svincolarci da ogni resposnabilita` ed onere.
Grazie a chi avra` la pazienza di rispondere.
Alba

 area cortiliva per svincolarci da ogni resposnabilita` ed onere.
In realta' tu citi una frase :
"l'uso dell'area SCOPERTA è consentito in via esclusiva a chi svolge
attività economiche al piano terra (negozi, bar, pizzeria)."
quindi mi pare di capire che loro abbiano pieno titolo di utilizzare
quell'area a loro piacimento. Evidentemente la proprieta' e' rimasta
condominiale in quanto per poter avere una volumetria utile alla
costruzione e' necessaria una certa superficie di terreno.
Non vedo bene il motivo per cui i proprietari degli appartamenti
abbiano qualcosa da contestare in merito a quell'area che, ripeto,
da quanto scrivi e' di uso esclusivo dei proprietari dei negozi.
Non ritengo invece reale l'idea che i condomini siano diventati
proprietari delle tettoie ne sono di esse responsabili...
La situazione comunque e' complessa,non e' possibile darti delle
spiegazioni dettagliate qui nel ng, quindi e' necessario che prendi
tutti gli incartamenti e fai visionare prima di tutto da un tecnico
informato sui regolamenti comunali, lo stato dei fatti e poi con le
sue conclusioni ti rechi da un legale per studiare una azione da
tenere.
Ovviamente sta a te decidere se procedere da solo oppure cercare
di convincere i condomini a perorare la tua causa...
alberto

 alberto
Ciao Alberto,
    e grazie per la tua nota.
Come effettivamente notavi, l'uso dell'area e` consentito se questa 
rimane scoperta (quindi usabile con strutture removibili quali 
ombrelloni o tende a scomparsa). In realta` i proprietari dei negozi 
hanno creato prima una tettoia (struttura fissa), poi l'hanno quasi 
completamente chiusa con pannelli di legno e plexiglass.
A tutti gli effetti e` diventata, grazie al condono concesso, un 
immobile e ti posso assicurare che dalle visure tutti i proprietari del 
condominio risultano comproprietari di quella struttura che ora e` 
divenuta commerciale (non e` piu` un area cortiliva).
Il tecnico, contattato, ha potuto solo constatare che la struttura e` 
effettivamente un immobile che produce una rendita e che stando agli 
atti del comune risulta ora condonato.
Non essendoci documenti di concessioni edilizie, e` anche molto 
complicato risalire all'epoca della effettiva realizzazione, se non 
pescando tra i vari ricordi personali delle persone, che possono 
evidentemente anche essere "deviati" dagli interessi personali.
Saluti,
Alba

 Alba
pensa quando ti arriverà l'ici da pagare...!
Però, in qualità di proprietario, potresti dare in affitto, all'esercizio commerciale, la tua quota parte...;)
io farei una bella denuncia in procura, a cominciare dalla falsa autorizzazione dell'assemblea, così si potrà chiarire, una volta per tutte, questa situazione. Peccato solo che ci vorranno una ventina d'anni...
LtK

 
In effetti la notifica dell'agenzia del territorio e` piuttosto chiara 
in questo senso: l'ICI e` aumentata.
Sicuramente si puo` affittare come dici, ma questo non ci svincola dalle 
maggiori tasse, dagli oneri di manutenzione e dalle responsabilita` 
penali (se la struttura cede e sotto ci rimette la pelle qualcuno, 
saranno chiamati in giudizio tutti i proprietari. Per risistemare la 
struttura, i proprietari dovranno contribuire...).
Credo che l'unica strada sia quella della vialegale, ma sono d'accordo 
sui tempi, quindi solo i nostri figli ne vedranno l'esito.
Grazie per il messaggio
Alba