Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Nomina amministratore

Nuova costruzione di 6 appartamenti con altrettanti proprietari.
Da poco sono arrivate le tabelle millesimali da parte di un 
tecnico nominato dal costruttore. Tali tabelle non sono di 
natura contrattuale perché non vengono richiamate nei rogiti già 
effettuati, che sono 4 su 6 (gli altri due sono in procinto di 
rogitare a giorni). Penso, quindi, che debbano essere prima 
approvate all'unanimità da tutti e sei per essere valide. Io le 
trovo complessivamente oneste, anche se qualche "distrazione" è 
stata commessa: tipo aver usato un coefficiente maggiore di 
orientamento ad alcune mie camere che affacciano a nord-ovest ed 
un coefficiente minore ad alcune camere di quello a fianco a me 
che affacciano a sud-est. L'aver usato un coefficiente identico 
per quanto riguarda le vedute nonostante le mie camere affaccino 
su un giardino privato con un bel palazzo di fronte (a 20 metri) 
mentre, sempre l'altro vicino a me, ha la veduta completamente 
libera e più panoramica e sotto affaccia su uno spazio 
condominiale. A parte tutto questo, per la qual cosa vorrei 
comunque sentire la vostra, ho trovato affisso nell'ingresso un 
foglietto fatto dal solito "noto" (ovvero quello del giardino, 
felix) con cui ci si avvisa di una riunione condominiale per 
nominare l'amministratore.
Ma se le tabelle millesimali ancora non sono state approvate 
dall'assemblea, come si fa a nominare l'amministratore?
Grazie per le vostre opinioni.
Angelo
--  
Postato da Virgilio Newsgroup: scopri i nuovi gruppi 
Eros, foto e video a 
http://newsgroup.eros.virgilio.it

 dall'assemblea, come si fa a nominare l'amministratore?
      Le tabelle non vanno approvate se ne prende atto e si applicano,
     chi non e' convinto  ne chiedera' la revisione come disposto
      dall'art.69 del reg.att.
      Quindi avete gli strumenti per procedere.
      ciaofelix;-)
 
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

      dall'art.69 del reg.att.
... fumato pesante oggi?

 .... fumato pesante oggi?
         Se mi dici dove hai letto che l'assemblea approva le tabelle
       ti invio 100 euro inserendolo nel vano del floppy!


        ti invio 100 euro inserendolo nel vano del floppy!
Vediamo se sono fortunata:  sentenza Cassazione n. 11960/04?
:-)
Da quanto ho capito, non essendo state redatte dal costruttore e richiamate
con il regolamento nel primo rogito e nei successivi, le tabelle millesimali
avranno natura "non convenzionale", e quindi dovranno essere approvate
dall'assemblea con le stesse maggioranze previste per il regolamento
condominiale (art. 1138), ovvero quelle del 2o comma del 1136. Il paradosso
e', in effetti, che sembrerebbe che senza tabelle non si puo' stabilire
quali siano i condomini che rappresentano la meta' del valore dell'edificio,
e per approvare le tabelle sarebbe necessario conoscere tale valore...
Per Angelo: sei sicuro sicuro che sull'atto del rogito non ci sia alcun
riferimento al fatto che le tabelle saranno predisposte dal costruttore?
Laura

 dall'assemblea, come si fa a nominare l'amministratore?
Nel mio caso, e credo sia la prassi, se non la regola, era gia' stato
nominato dal costruttore un amministratore "pro tempore", che poi abbiamo
confermato in assemblea.
Le tabelle condominiali erano gia' state predisposte ed allegate al
Regolamento condominiale, e quest'ultimo richiamato (sebbene non allegato)
nell'atto di rogito.
laura




 ...Che non è il mio caso. Il costruttore non cita in nessun 
rogito né tabelle, né regolamento condominiale, né alcuna 
riserva di farle in futuro. E' un "favore", come lui dice, che 
ci fa a posteriori, mettendo a disposizione un suo tecnico. 
Quindi le tabelle avranno approvazione assembleare. Se è così, 
vuol dire che ci vuole l'unanimità dei condomini per 
l'approvazione. A questo punto mi pare logico che prima di 
nominare l'amministratore si debbano approvare le tabelle. 
Altrimenti l'amministratore con quali maggioranze lo nominiamo? 
E' strano, vista la grande preparazione di felix, che 
quest'ultimo mi abbia risposto che le tabelle vanno accettate 
così come sono, salvo poi ad impugnarle da parte dei 
dissenzienti. Le tabelle, se di natura assembleare, per la loro 
prima approvazione hanno bisogno dell'UNANIMITA' dei consensi, 
altrimenti sono nulle. 
O mi sbaglio?
Angelo
P.S. Quello che continua a mettere avvisi (non firmati) 
nell'atrio condominiale lo fa senza ricoprire alcuna carica; al 
massimo è un autoinvestitura suffragata da qualche appoggio 
morale da parte del costruttore.....


 Che occorra l'unanimità per l'approvazione assembleare è sicuro!
Il 90% delle unità immobiliari, ormai, ha più di un proprietario (coniugi, e
non solo). In assemblea, però, ogni unità immobiliare ha diritto ad un solo
voto, e chi vota può essere scelto per sorteggio, quindi non è detto che
esprima la volontà comune di tutti i comproprietari.
Qualcuno è capace di spiegarmi come si possa approvare qualcosa
all'unanimità (cioè col consenso di tutti i partecipanti alla proprietà dei
beni comuni) nell'assemblea?
Qualcuno poi, mi spiegherà le conseguenze giuridiche di una delibera
assembleare che dica che 2+2=5. Le tabelle sono leggermente più complicate,
ma sono un accertamento tecnico, non una manifestazione di volontà. Che ci
siano o non ci siano, il valore delle unità immobiliari è quello che è, non
un altro.

Coerenza signori, coerenza!


 tabelle non ci sono come li calcoliamo sti 2/3.
Il codice, in verità, dice: "la maggioranza degli intervenuti e almeno la
metà del valore dell'edificio".
Tranne casi eccezionali, la metà del valore dell'edificio si fa a occhio,
senza bisogno di tabelle.
Il giudice, poi, non può fare tabelle, può solo correggere quelle in cui è
contenuto un errore. Il che dimostra che le tabelle sono solo un'operazione
tecnica e l'assemblea non deve nè discuterle, nè tantomeno approvarle.
Tu discuti in assemblea i calcoli del cemento armato? Se sì, si capisce
perchè ogni tanto una casa crolla.

 
  L'Italia perciò è bella perché i millesimi una volta si 
calcolano ad occhio e un'altra volta si calcolano al millesimo, 
appunto. Perché per la stessa causa si possono avere due 
sentenze opposte, dipende dal climaterio e dalla giornata del 
giudice. A volte si dice che una sentenza non è la legge. Ma la 
stessa persona che lo dice a volte sbandiera sentenze come se 
fossero oro colato.
Leggo da tutte le parti che la tabella millesimale, se non di 
natura contrattuale, deve essere approvata all'unanimità perché 
incide in modo sostanziale sulle singole proprietà e sugli oneri 
da sostenere in eterno (salvo a ricorrere al giudice per i casi 
previsti ovvero errore di calcolo): questo lo dicer pure la 
LOGICA (per chi ne fa uso). Quando arriva per la prima volta una 
tabella, senza errori di calcolo, ma con valutazioni del tutto 
soggettive da parte del tecnico, cosa fa l'assemblea l'impone a 
maggioranza? 
La giustizia è una cosa seria, purtroppo è esercitata dagli 
uomini con tutti i loro pregi e i loro difetti. Ecco perché 
della legge se ne ha un concetto molto flessibile e 
diversificato........


 morale da parte del costruttore.....
Beh, non puoi vietargli di mettere avvisi: in compenso, puoi ignorarli o
creare confusione mettendo avvisi di varia natura anche tu... :-)

 nell'atto di rogito.
    E' una questione di tempi e proprietà.
    Se il costruttore per tempo ha tutta la documentazione può inserire i
millesimi di proprietà nel contratto di vendita e registrare contratto e
regolamento contrattuale.
    Se il regolamento condominiale è stato registrato e sufficente
richiamarlo nel contratto di vendita, per correttezza sarebbe opportuno che
nel contratto sia indicato il numero di registrazione, non cè un'abbligo
specifico in quanto il regolamento condominiale se registrato di solito si
fà a nome del condominio.
    Nel caso in cui non è registrato ed il costruttore ha venduto tutti gli
appartamenti allora all'unanimità deve essere approvato, se gli ultimi
appartamenti non sono stati venduti tutti i rimanenti sono di proprietà del
costruttore.
    Se le tabelle non vengono approvate per qualche ragione si può sempre
momentaneamente suddividere per appartamento e poi fare un conquaglio
all'approvazione.
    Visto cosa costano in soldoni stè tabelle mi sa che per 1/2 millesimi di
differenza non conviene interpellare nessuno.
    Saluti

Nella scorsa assemblea ordinaria č venuto a mancare il quorum per 
nominare/confermare l'amministratore.
A tutt'oggi l'amministratore non fa nulla per legittimare la sua posizione.
Cosa dice la legge (o la consuetudine) in questo caso?
Si tenga presente che il condominio č composto da 12 UI e 7 negozi; le UI di 
tipo residenziale non raggiungono i 600 millesimi quando tutti presenti e le 
UI di tipo commerciale appartengono alla cooperativa edilizia che ha 
costruito l'immobile e che ovviamente non č mai presente alle assemblee.
Grazie
------------------------------------------------
Nicola
------------------------------------------------ 

 costruito l'immobile e che ovviamente non č mai presente alle assemblee.
      Avete la maggioranza cosa vuoi di piu'?   ciaofelix.
