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Titolo: Affitto    -    cambio locatore

Chi acquista un fondo commerciale attualmente affittato come ufficio a 
quali adempimenti deve far fronte per lasciare le cose come stanno cioè 
onorare il contratto d'affitto in essere con l'attuale proprietario.?
Bisogna fare un nuovo contratto o è sufficiente aggiornare quello in 
essere con il nome del nuovo proprietario e mantenerne condizioni e 
scadenza?
Quali sono gli adempimenti burocratici?
 
 

Sembra che pirex abbia detto :

Non accalcatevi, uno alla volta per carità, c'è spazio per tutti!
:-)
 
 


  Infatti...non appena si dirada la coda ti darò il mio responso.
  w


  Da FiscoOggi :
La cessione del contratto di locazione di beni immobili urbani (1)
 
Avviene ex lege, nelle ipotesi di morte o estinzione del conduttore, di 
cessione d’azienda e di vendita del fabbricato locato
 
 
 
 
 
 
In base all’articolo 1406 del Codice civile, nei contratti con 
prestazioni corrispettive, ciascuna parte può sostituire a sé un terzo, 
purché l’altra parte vi acconsenta.
La cessione del contratto attua una successione a titolo particolare nel 
rapporto giuridico contrattuale, operando, con un unico atto, la 
sostituzione nella posizione giuridica attiva e passiva, di uno degli 
originari contraenti, detto cedente, con un nuovo soggetto, detto 
cessionario.
La cessione del contratto ha natura di negozio trilaterale e quindi, di 
regola, si perfeziona con il consenso del cedente, del cessionario e del 
contraente ceduto.
 
Possono formare oggetto di cessione solo i contratti a prestazioni 
corrispettive in relazione ai quali nessuna delle due prestazioni sia 
stata già eseguita.
Nella cessione del contratto, di regola, il rapporto contrattuale ceduto 
non può essere modificato, per cui non è possibile una cessione parziale.
Non può essere ceduto il contratto le cui prestazioni siano state 
eseguite anche da una sola parte e, quindi, non sono cedibili i 
contratti a effetti reali o traslativi, per cui nella compravendita la 
successione nell’obbligo di pagare il prezzo può avvenire solo 
attraverso altri strumenti come l’accollo del debito.
Nei contratti ad esecuzione periodica o continuata è possibile, invece, 
la cessione per il periodo contrattuale non ancora eseguito. Il consenso 
del contraente ceduto può essere espresso o tacito, tranne l’ipotesi in 
cui per il tipo di negozio ceduto sia richiesta una forma particolare.
 
La legge n. 392/1978, che disciplina le locazioni di immobili urbani, 
detta norme speciali inderogabili per le cessioni dei contratti di 
locazione di immobili urbani, preoccupandosi di tutelare la posizione 
del conduttore per esigenze sociali o economiche.
In particolare, sia per le locazioni a uso abitativo che per quelle a 
uso diverso da quello di abitazione, la cessione del contratto di 
locazione è prevista, come effetto ex lege, nelle ipotesi di morte o 
estinzione del conduttore, di cessione d’azienda e di vendita 
dell’immobile locato: in tali casi, si prescinde dal consenso del 
contribuente ceduto, cioè del locatore.
 
Nel contratto di locazione a uso di abitazione, in base all’articolo 6 
della legge n. 392/78 citata, in caso di morte del conduttore succedono 
nel contratto il coniuge, gli eredi e i parenti e affini con lui 
abitualmente conviventi (comma 1); il diritto è stato esteso al 
convivente con la sentenza della Corte costituzionale n. 404/98. In caso 
di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di 
cessazione degli effetti civili dello stesso, succede al contratto 
l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato 
attribuito dal giudice a questo ultimo (comma 2). In caso di separazione 
consensuale o di nullità matrimoniale, al conduttore succede l’altro 
coniuge, se tra i due si sia così convenuto (comma 3).
 
Nel contratto di locazione a uso diverso da quello di abitazione, in 
base all’articolo 37 della citata legge n. 392/78, alla morte del 
conduttore subentrano coloro che per successione ereditaria o per 
precedente rapporto (ad esempio, societario), risultante da atto di data 
certa anteriore alla morte, hanno diritto a continuare l’attività (anche 
se poi decideranno di svolgere un’altra attività o di recedere dal 
contratto). In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento 
o di cessione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di 
locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che 
continui nell’immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme 
all’altro prima della separazione legale o consensuale, ovvero prima 
dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del 
matrimonio (comma 1). Se l’immobile è adibito all’uso di più 
professionisti, artigiani o commercianti, e uno solo di essi è titolare 
del contratto, in caso di sua morte gli succedono gli altri 
professionisti, artigiani e commercianti, in concorso con gli aventi 
diritto a continuare l’attività in forza di successione ereditaria o di 
precedente rapporto di data certa anteriore all’apertura della 
successione (comma 2).
 
Tutte le modifiche soggettive indicate determinano il subentro nel 
contratto di locazione di questi nuovi soggetti in modo automatico, 
senza che sia necessario stipularne uno nuovo.
E’ opportuno, però, che i nuovi intestatari provvedano a inviare 
all’ufficio dell’Agenzia delle entrate ove è registrato il contratto 
ceduto una comunicazione del loro subentro.
Per diritto di successione, nel contratto di locazione di beni immobili, 
la morte del locatore determina, come effetto ex lege, il subentrare 
degli eredi o legatari nel rapporto, che nasce dal contratto di 
locazione, nell’identica posizione che aveva il contraente originario, 
senza che sia necessario stipularne uno nuovo.
Attraverso la presentazione della denuncia di successione, l’Agenzia 
delle entrate ha conoscenza del trasferimento del contratto.
 
Il conduttore può cedere il contratto di locazione, anche senza il 
consenso del locatore, nel caso in cui insieme venga ceduta o locata 
l’azienda, dandone comunicazione al proprietario attraverso raccomandata 
con avviso di ricevimento (articolo 36, legge n. 392/78).
Se l’immobile locato viene venduto, sempre la legge n. 392/78 tutela la 
posizione del conduttore, disponendo la nullità della clausola che 
prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione 
dell’immobile locato. La regola vale sia per le locazioni di immobili a 
uso abitativo (articolo 7 della legge 392/78) che per quelle a uso 
diverso dall’abitativo (articolo 41 della legge 392/78).
 
Quindi, la compravendita dell’immobile locato comporta automaticamente 
l’ingresso dell’acquirente, dal giorno dell’acquisto, non solo nei 
diritti ma anche negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, 
nell’identica posizione che aveva il contraente originario (articolo 
1602 del Codice civile), con la conseguenza che il nuovo proprietario è 
tenuto a rispettare la locazione.
Anche in questo caso, il subentro dell’acquirente nella posizione del 
locatore avviene in modo automatico, senza che si renda necessario porre 
in essere un nuovo contratto.
Anche dal punto di vista fiscale, nessun adempimento è richiesto, ma è 
opportuno che l’acquirente provveda a comunicare all’ufficio 
dell’Agenzia delle entrate, ove è registrato il contratto ceduto, gli 
estremi di registrazione dell’atto di compravendita.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Contratti: Bersani, accordo modo giusto per affrontare crisi
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Mercoledì 21 Settembre 2011 - Aggiornato alle 19:10
 
 
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  Attualità
 
 
 
La cessione del contratto di locazione di beni immobili urbani (1)
 
Avviene ex lege, nelle ipotesi di morte o estinzione del conduttore, di 
cessione d’azienda e di vendita del fabbricato locato
 
 
 
 
 
 
In base all’articolo 1406 del Codice civile, nei contratti con 
prestazioni corrispettive, ciascuna parte può sostituire a sé un terzo, 
purché l’altra parte vi acconsenta.
La cessione del contratto attua una successione a titolo particolare nel 
rapporto giuridico contrattuale, operando, con un unico atto, la 
sostituzione nella posizione giuridica attiva e passiva, di uno degli 
originari contraenti, detto cedente, con un nuovo soggetto, detto 
cessionario.
La cessione del contratto ha natura di negozio trilaterale e quindi, di 
regola, si perfeziona con il consenso del cedente, del cessionario e del 
contraente ceduto.
 
Possono formare oggetto di cessione solo i contratti a prestazioni 
corrispettive in relazione ai quali nessuna delle due prestazioni sia 
stata già eseguita.
Nella cessione del contratto, di regola, il rapporto contrattuale ceduto 
non può essere modificato, per cui non è possibile una cessione parziale.
Non può essere ceduto il contratto le cui prestazioni siano state 
eseguite anche da una sola parte e, quindi, non sono cedibili i 
contratti a effetti reali o traslativi, per cui nella compravendita la 
successione nell’obbligo di pagare il prezzo può avvenire solo 
attraverso altri strumenti come l’accollo del debito.
Nei contratti ad esecuzione periodica o continuata è possibile, invece, 
la cessione per il periodo contrattuale non ancora eseguito. Il consenso 
del contraente ceduto può essere espresso o tacito, tranne l’ipotesi in 
cui per il tipo di negozio ceduto sia richiesta una forma particolare.
 
La legge n. 392/1978, che disciplina le locazioni di immobili urbani, 
detta norme speciali inderogabili per le cessioni dei contratti di 
locazione di immobili urbani, preoccupandosi di tutelare la posizione 
del conduttore per esigenze sociali o economiche.
In particolare, sia per le locazioni a uso abitativo che per quelle a 
uso diverso da quello di abitazione, la cessione del contratto di 
locazione è prevista, come effetto ex lege, nelle ipotesi di morte o 
estinzione del conduttore, di cessione d’azienda e di vendita 
dell’immobile locato: in tali casi, si prescinde dal consenso del 
contribuente ceduto, cioè del locatore.
 
Nel contratto di locazione a uso di abitazione, in base all’articolo 6 
della legge n. 392/78 citata, in caso di morte del conduttore succedono 
nel contratto il coniuge, gli eredi e i parenti e affini con lui 
abitualmente conviventi (comma 1); il diritto è stato esteso al 
convivente con la sentenza della Corte costituzionale n. 404/98. In caso 
di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di 
cessazione degli effetti civili dello stesso, succede al contratto 
l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato 
attribuito dal giudice a questo ultimo (comma 2). In caso di separazione 
consensuale o di nullità matrimoniale, al conduttore succede l’altro 
coniuge, se tra i due si sia così convenuto (comma 3).
 
Nel contratto di locazione a uso diverso da quello di abitazione, in 
base all’articolo 37 della citata legge n. 392/78, alla morte del 
conduttore subentrano coloro che per successione ereditaria o per 
precedente rapporto (ad esempio, societario), risultante da atto di data 
certa anteriore alla morte, hanno diritto a continuare l’attività (anche 
se poi decideranno di svolgere un’altra attività o di recedere dal 
contratto). In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento 
o di cessione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di 
locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che 
continui nell’immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme 
all’altro prima della separazione legale o consensuale, ovvero prima 
dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del 
matrimonio (comma 1). Se l’immobile è adibito all’uso di più 
professionisti, artigiani o commercianti, e uno solo di essi è titolare 
del contratto, in caso di sua morte gli succedono gli altri 
professionisti, artigiani e commercianti, in concorso con gli aventi 
diritto a continuare l’attività in forza di successione ereditaria o di 
precedente rapporto di data certa anteriore all’apertura della 
successione (comma 2).
 
Tutte le modifiche soggettive indicate determinano il subentro nel 
contratto di locazione di questi nuovi soggetti in modo automatico, 
senza che sia necessario stipularne uno nuovo.
E’ opportuno, però, che i nuovi intestatari provvedano a inviare 
all’ufficio dell’Agenzia delle entrate ove è registrato il contratto 
ceduto una comunicazione del loro subentro.
Per diritto di successione, nel contratto di locazione di beni immobili, 
la morte del locatore determina, come effetto ex lege, il subentrare 
degli eredi o legatari nel rapporto, che nasce dal contratto di 
locazione, nell’identica posizione che aveva il contraente originario, 
senza che sia necessario stipularne uno nuovo.
Attraverso la presentazione della denuncia di successione, l’Agenzia 
delle entrate ha conoscenza del trasferimento del contratto.
 
Il conduttore può cedere il contratto di locazione, anche senza il 
consenso del locatore, nel caso in cui insieme venga ceduta o locata 
l’azienda, dandone comunicazione al proprietario attraverso raccomandata 
con avviso di ricevimento (articolo 36, legge n. 392/78).
Se l’immobile locato viene venduto, sempre la legge n. 392/78 tutela la 
posizione del conduttore, disponendo la nullità della clausola che 
prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione 
dell’immobile locato. La regola vale sia per le locazioni di immobili a 
uso abitativo (articolo 7 della legge 392/78) che per quelle a uso 
diverso dall’abitativo (articolo 41 della legge 392/78).
 
Quindi, la compravendita dell’immobile locato comporta automaticamente 
l’ingresso dell’acquirente, dal giorno dell’acquisto, non solo nei 
diritti ma anche negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, 
nell’identica posizione che aveva il contraente originario (articolo 
1602 del Codice civile), con la conseguenza che il nuovo proprietario è 
tenuto a rispettare la locazione.
Anche in questo caso, il subentro dell’acquirente nella posizione del 
locatore avviene in modo automatico, senza che si renda necessario porre 
in essere un nuovo contratto.
Anche dal punto di vista fiscale, nessun adempimento è richiesto, ma è 
opportuno che l’acquirente provveda a comunicare all’ufficio 
dell’Agenzia delle entrate, ove è registrato il contratto ceduto, gli 
estremi di registrazione dell’atto di compravendita.
 
1 – continua. La seconda puntata sarà pubblicata venerdì 3
 
 
 
 
 
 
 
Roberto Volpe
.
pubblicato Giovedì 2 Novembre 2006
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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FiscoOggi è una pubblicazione dell'Agenzia delle Entrate - Ufficio stampa
  Testata registrata al Tribunale di Roma il 19.9.2001 con n. 405/2001
  Direttore responsabile Antonella Gorret
  Vicedirettore Claudio Borgnino
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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          C   U   T
 
Grazie, mi sei stato veramente utile.
:-)
 
-- 
I PAESI SONO DI MERDA SE COMANDANO GLI STRONZI
(cart. alla manifest. contro la manovra in risp. all'autore della 
frase)
 
Don Andrea Gallo e Norberto Bobbio:
«la vera distinzione non è tra credenti e non credenti, ma tra pensanti 
e non pensanti».
 
LIBERA CHIESA IN LIBERO STATO.
Per l'abolizione del concordato ed i privilegi ecclesiali.
 
Parlamento: Inquisiti e Condannati
http://tinyurl.com/3j9x32v
 
 
 

 cessione d’azienda e di vendita del fabbricato locato...
