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Titolo: Ripartizione spese rifacimento tetto

E' stato rifatto il tetto del condominio.
Una parte significativa dei miei millesimi deriva da una U.I. e da garage 
che non sono coperti da questo tetto (la prima ha un tetto suo, che non è 
stato toccato e copre solo proprietà mie, mentre i garage sono sotto il 
giardino).
Posso chiedere di pagare solo per i millesimi delle proprietà coperte dal 
tetto?
Quando dovessi rifare il tetto che copre solo le mie proprietà (è un'aletta 
separata del condominio, aggiunta dopo la costruzione del corpo principale) 
chi pagherebbe?
Tutti i condomini o solo io? Perché nel primo caso potrei capire il fatto di 
dover eventualmente pagare anche per il tetto principale, ma nel secondo non 
mi sembrerebbe giusto che i millesimi di quell'ala contribuiscano alla spesa 
per il tetto che non li serve... 

 ha scritto nel messaggio 
news:fkPCi.101569$%k.24...@twister2.libero.it...


 Grazie in antiipo!
    Le spese per la riparazione del tetto vanno divise per millesimi o
quote di millesimi
  fra coloro che traggono beneficio dal tetto, quindi tu non pagherai
nulla per questo in-
  tervento, loro non pagheranno nulla quando si interverra' sul tetto
che copre esclu-
  sivamente la tua parte.
    ciaofelix:-)

 ha scritto nel messaggio 
news:fkPCi.101569$%k.24...@twister2.libero.it...

si divide in proporzione ai millesimi solo per le parti coperte da esso...
alberto 

 Qualcuno sa aiutarmi?
Concorre alla spesa chi concorre alla proprietà, non chi considera utile ciò 
che gli pare e piace, tra i beni dei quali è comproprietario e sulla cui 
manutenzione ha diritto di voto in assemblea.
La regola è questa. Altre regole si possono scrivere sul regolamento di 
condominio, Ma finchè non si scrivono, tutti coloro che votano, pagano, 
indipendentemente dal voto favorevole o contrario o dall'assenza volontaria 
di voto.


 ha scritto nel messaggio 
news:fbh97q$eje$2...@tdi.cu.mi.it...


 ha scritto nel messaggio 
news:1188822007.8...@y42g2000hsy.googlegroups.com...


 venga considerata solo la parte dei miei millesimi che sta sotto quel tetto
       Esatto!   ciaofelix:-)

 copre i miei locali?
Se voti in assemblea, paghi.
Non paghi solo se non sei comproprietario di quel tetto e quindi non sei
neppure convocato per l'assemblea.
I condomìni parziali esistono, ma, se non si precisa unanimemente, i tetti
sono di tutti e tutti pagano in proporzione alla loro quota di comproprietà.
D'altra parte i tetti non sono solo cose su cui si spende, ma ci si fanno
anche bei soldini, se si vuole. Rinunci alla tua quota, se quel tetto viene
affittato?

 affittato?
       Non deve rinunciare perche' gli spetta!
       Confondi fra parti comuni e ripartizione spese.
Art. 1123 (Ripartizione delle spese)
.......................omissis............................................................................
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o
impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le
spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di
condomini che ne trae utilità.

 ha scritto nel messaggio 
news:1188842756.5...@w3g2000hsg.googlegroups.com...


 Non vorrei dover ricorrere al legale!
       Basta decidere o tutti per tutto ed in questo caso anche quando si
      dovra' intervenire su tetto che copre la tua unita' pagheranno anche
      gli altri oppure vi regolate come ho scritto.
       ciaofelix:-)
-- 
ciaofelix!

 news:1188837252.5...@19g2000hsx.googlegroups.com...


 >      Esatto!   ciaofelix:-)
Qui però dicono il contrario: 
http://www.casa24.ilsole24ore.com/fc?cmd=art&artId=707609&chId=47&artType=Esperto_Risponde&back=0
Posso essere d'accordo sulla seconda parte, se esite un regolamento, ma 
l'esperto nella prima parte dice che è così comunque.
Insomma, una proprietà di 100millesimi, mettiamo per semplicità un vano 
unico, metà sotto il tetto del condominio e metà  a sbalzo sotto un tetto 
proprio, senza che esista un regolamento, deve contribuire con 50 millesimi 
o con tutti 100?
Voi che dite?

 Voi che dite?
    Che nel 1942 quando e' stato redatto il cc il legislatore si e'
rifatto al tipico
  fabbricato ottocentesco e cioe' un parallelepipedo integralmente
coperto da
  un tetto, in caso di fabbricati asimmetrici e' evidente che il
criterio va rivisto
  alla luce della reale utilita' che la parte comune assolve.
    ciaofelix:-)

 Perfetto, ti ringrazio. Sono confortato dalla tua interpretazione.
Confortati pure, solo che il tuo interlocutore non ha mai capito cos'è la 
proprietà e crede che le sue letture siano un dogma.
Tanto, quando tu andrai dall'avvocato e perderai la causa, a lui che gliene 
frega? 

 ha scritto nel messaggio 
news:200709031...@mynewsgate.net...


 E' così?
       Nelle suddivisioni condominiali non esiste il metodo perfetto,
piu' tabelle e sotto-
    tabelle si creano piu' equa sara' la ripartizione delle spese, il
valore del giardino va
   calcolato per quota..
      ciaofelix:-)

 ha scritto nel messaggio 
news:fbilm3$mtt$2...@tdi.cu.mi.it...


 E' cosě?


 condomini che ne trae utilitŕ.
Mi intrometto nella discussione per complicarla un po' :-)
mettiamo che nel rifare l'impermeabilizzazione di un tetto piano o un
lastrico che non copre tutte le UI si decida di inserire anche la
coibentazione.
Nel caso ci sia il riscaldamento centralizzato in generale la cosa andrebbe
a vantaggio di tutti, anche di colore che non vengono coperti interamente
dal tetto.
In questo caso la ripartizione migliore quale sarebbe? Io dividerei la spesa
tra l'impermeabilizzazione, a carico solo di chi č coperto e della
coibentazione, a carico di tutti. farei una cosa corretta?
Grazie x la delucidazione.
archben
 
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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

 farei una cosa corretta?
Una cosa corretta è conoscere anche la parte che non conviene, delle leggi:
Codice civile: Articolo 1138 - Regolamento di condominio
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve
essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle
cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi
spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro
dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Le norme del regolamento prevalgono sia sul codice civile, sia sulle
interpretazioni bizzarre dei pagabollette.
Se il regolamento non prevede, è solo pane per avvocati, con "provvigione"
per la ditta d'amministrazione ammanicata. E così si capisce perché i
regolamenti sono sempre lacunosi e quindi le cause condominiali sono metà
del contenzioso civile.

 Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci...................
     Si vabbe'! Ma Archben parla di un condominio composto da 9
unita;! :-))

 superficie, non conta!
I presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti 
i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso 
comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per 
l'esistenza e per l'uso, ovvero sono destinati all'uso o al servizio, non di 
tutto l'edificio, ma di una sola parte, o di alcune parti di esso, 
ricavandosi dall'art. 1123, comma 3, che le cose, i servizi, gli impianti, 
non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti. Ne consegue che 
dalle situazioni di cosiddetto "condominio parziale" derivano implicazioni 
inerenti la gestione e l'imputazione delle spese, *in particolare non 
sussiste il diritto di partecipare all'assemblea* relativamente alle cose, 
ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la 
titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze 
si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della 
delibera formano oggetto.
Cass. 27 settembre 1994,  n. 7885
Per me tu paghi tutto, con tutti i millesimi. Poi vedi un po' tu.


26/04/2005 ----Condominio: la ripartizione delle spese per il
rifacimento del tetto
L'articolo 1123 prende in considerazione una realtà complessa, come
quella del condominio, che per struttura e problematiche diverge
notevolmente rispetto a ...
Il tetto viene definito come l'insieme delle opere destinate a
preservare l'interno dell'edificio dagli agenti atmosferici, nella sua
parte superiore. Il solaio ed il sottotetto, non adempiendo ad alcuna
funzione di copertura non vanno ricompresi tra le parti comuni.
Il codice civile all'articolo 1117 annovera il tetto tra le parti
comuni dell'edificio, la cui proprietà indivisa spetta pro-quota ai
singoli condomini.
L'articolo 1123 del codice civile in materia di ripartizione delle
spese tra condomini stabilisce la regola generale secondo la quale "le
spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti
comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse
comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono
sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della
proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione".
Il comma secondo del suddetto articolo prevede un'importante deroga al
principio della ripartizione delle spese in relazione al valore della
proprietà. Esso infatti sancisce che: "se si tratta di cose destinate
a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in
proporzione dell'uso che ciascuno può farne."
Dall'enunciato comma si desume che, nel caso in cui il tetto copra
l'intero edificio, le spese di manutenzione devono essere sostenute da
tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Se però le spese
riguardano un tetto che, per la conformazione dello stabile, copre
solo una parte dell'edificio o parti di edificio in misura differente,
le stesse devono essere ripartite solo tra i condomini proprietari
delle unità immobiliari coperte dal tetto.
Lo stesso dicasi nell'ipotesi in cui il tetto copra in misura
differente diverse abitazioni. In questo caso le spese andranno
ripartite in proporzione alla superficie coperta dal tetto oggetto di
rifacimento.
L'espressione "in misura diversa" contenuta al secondo comma
dell'articolo 1123, si riferisce alla possibilità che uso e godimento
del bene, siano diversi per i singoli condomini, a prescindere
dall'entità delle quote, a causa di circostanze evidenti in base alla
struttura del bene ed alla destinazione di esso, quale risulta dallo
stato dei luoghi
La succitata disposizione è da considerarsi norma speciale rispetto al
principio generale sancito dall'articolo 1110 del codici civile, in
base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in
proporzione al valore delle quote di ciascuno di essi. L'articolo 1123
prende in considerazione una realtà complessa, come quella del
condominio, che per struttura e problematiche diverge notevolmente
rispetto a quella più semplice della comunione. Tale norma speciale è
ispirata ad una esigenza di disciplina che meglio si adatta alle
specifiche caratteristiche del condominio negli edifici, ove le parti
comuni hanno una precisa funzione strumentale rispetto alle parti in
proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono a
servizio.
La ratio del secondo comma dell'articolo 1123 del codice civile, deve
essere ravvisata nell'opportunità di stabilire un criterio di
ripartizione fondato sull'utilità che il bene apporta a favore dei
singoli condomini, sul presupposto che tale utilità può senza dubbio
divergere da condomino a condomino.
La regola generale di ripartizione delle spese ai sensi degli articoli
1117 e 1123 1° comma del codice civile, è applicabile "solo se la cosa
comune in relazione alla sua consistenza e alla sua funzione sia
destinata a servire ugualmente ed indiscriminatamente le diverse
proprietà" (Cass. Civ. sez II, 23.12.1992 n. 13655).
Così la Corte di Cassazione in sentenza n. 7077 del 22.06.1995: "In
tema di condominio di edifici il principio di proporzionalità tra le
spese ed uso di cui al secondo comma dell'articolo 1123 del codice
civile, secondo cui le spese per la conservazione ed il godimento
delle parti comuni dell'edificio sono ripartite, qualora si tratti di
cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione
dell'uso che ciascuno può farne, esclude che le spese relative alla
cosa che in nessun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua
destinazione, può servire ad uno o più condomini possano essere poste
anche a carico di quest'ultimi". Lo stesso principio è ribadito dalla
giurisprudenza di legittimità nelle sentenze n. 6359/1996 e n.
5458/1986 della Corte di Cassazione.
Il criterio applicabile è pertanto, quello della proporzionalità tra
spese ed uso o ancor più esattamente tra spese ed utilità arrecata.
E' evidente che per estensione analogica, così come i condomini che
non traggono utilità dall'intervento non debbono sostenere alcuna
spesa, così ove essi traggano un'utilità minore rispetto ad altri
condomini, debbono si partecipare alla ripartizione delle spese, ma in
misura minore, in termini di percentuale.
Una ripartizione che non tenga in considerazione la differenza in
termini di superficie tra le varie abitazioni, lederebbe ingiustamente
i diritti degli abitanti di quegli appartamenti, che per esiguità di
superficie o per parzialità di copertura si vedrebbero costretti a
contribuire alle spese nella stessa misura di chi trae dalla copertura
un'utilità maggiore. Il sistema di ripartizione delle spese come
previsto dal secondo comma dell'articolo 1123 c.c., sarebbe derogabile
esclusivamente attraverso una convenzione sottoscritta da tutti i
condomini o da una deliberazione presa dagli stessi in sede
assembleare con l'unanimità dei consensi dei partecipanti al
condominio (in tal senso Cass. Civ. n. 6231 del 04.06.1993). Una
delibera derogante alle disposizioni di cui al secondo comma
dell'articolo 1123 c.c., adottata non con decisione unanime dei
condomini, venendo direttamente ad incidere sui diritti individuali
del singolo condomino, sarebbe inefficace nei confronti del condomino
dissenziente o assente, per nullità radicale deducibile senza
limitazioni di tempo e non meramente annullabile su impugnazione da
proporsi entro 30 giorni, ai sensi dell'articolo 1137 codice civile.
Infatti in materia di delibere relative alla ripartizione di spese tra
condomini, le attribuzioni dell'assemblea, ai sensi dell'articolo 1135
comma secondo del codice civile, sono circoscritte alla verificazione
ed applicazione in concreto dei criteri fissati dalla legge e non
comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi (Cass.
Civ. n. 12375 del 19.11.1992).
Per ciò che concerne i soggetti obbligati a sostenere seppure in
misura diversa le spese per il rifacimento del tetto, nulla questio,
sulla esclusione dalla contribuzione dei condomini che non traggono
dal rifacimento alcuna utilità. Ciò in ossequio al 3° comma
dell'articolo 1123 il quale espressamente sancisce che: "qualora un
edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti
destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese
relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini
che ne trae utilità".
E' altresì vero che, nel caso previsto dal terzo comma dell'articolo
1123 i condomini che non traggono alcuna utilità dall'opera (perché ad
esempio abitanti negli appartamenti le cui scale di accesso non sono
oggetto di rifacimento), non debbono partecipare alla delibera
relativa a tale spesa.
A parere di chi scrive, gli interventi da effettuarsi sul tetto, non
costituiscono di regola "innovazioni" e pertanto non sono applicabili
gli articoli 1121 e 1122 del codice civile. E' fondamentale all'uopo
fornire una definizione di "innovazione".Il codice civile non fornisce
una definizione di innovazione, ma questa può essere ricavata da
pronunce della Giurisprudenza di legittimità. Costituisce innovazione,
qualsiasi opera nuova che alteri, in tutto o in parte , nella materia
o nella forma, ovvero nella destinazione di fatto o di diritto, la
cosa comune, eccedendo il limite della conservazione, dell'ordinaria
amministrazione e del godimento della cosa e che importi una modifica
materiale della forma e della sostanza della cosa medesima, con
l'effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento, o comunque
alterarne la destinazione originaria, con conseguente incidenza
sull'interesse di tutti i condomini, i quali debbono essere liberi di
valutare la convenienza dell'innovazione.Al contrario non
costituiscono innovazioni, tutti gli atti di maggiore o più intensa
utilizzazione della cosa comune, che non importino alterazioni o
modificazione della stessa e non precludano agli altri partecipanti la
possibilità di utilizzare la cosa facendone lo stesso maggiore uso del
condomino che abbia attuato la modifica.Di tutta evidenza dunque che
le innovazioni sono opere di trasformazione tali da alterare
l'originaria destinazione del bene e tali da incidere in modo
rilevante sull'interesse di tutti i condomini.
Avv. Matteo Santini
Fonte : 
http://www.altalex.com/

 ha scritto nel messaggio 
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

 ha scritto nel messaggio 
news:rR6Di.102266$%k.24...@twister2.libero.it...
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 edificio, nemmeno ne ho la proprietà
Con quanti millesimi partecipi all'assemblea e voti?
Con altrettanti paghi (o incassi, se c'è da incassare).
La regola è semplice, e gli onanismi mentali di un procacciatore d'affari
per avvocati ti conviene lasciarli perdere.
La proprietà comune (che con l'abitare e l'utilizzare in genere non ha alcun
rapporto, visto che si tratta di un diritto, non di una relazione di fatto
con le cose) è nel sistema del codice più un'immonda schiavitù che un
vantaggio. La legge non l'ho fatta io, ma, visto che non volete cambiarla,
rispettarla è il minimo.


Ma non mi torna!
Ad esempio le spese x rifacimento scale usano una tabella diversa da quella 
di proprietà, che tiene conto dell'altezza (quindi, in pratica, 
dell'utilità), perché non dovrebbe essere così per il tetto, con una tabella 
apposita che consideri solo le parti coperte?
Quando abbiamo messo l'antenna centralizzata, chi non la usa (negozio al 
piano terra) non l'ha pagata, idem per degli infissi nelle scale.
Quindi il principio "millesimi di voto"="millesimi di spesa" non mi sembra 
sempre valido!