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Titolo: sottotetto abitabile

Nel 2002 ho acquistato in un condominio, con un unico atto, un appartamento,
un garage, un locale deposito occasionale al piano sottotetto, quest'ultimo
con ingresso indipendente e non collegato all'appartamento in nessun modo.
Vorrei sapere se aderendo all'attuale condono edilizio e quindi rendendo
abitabile il sottotetto, dovrei ricalcolare a mie spese le tabelle
millesimali. Grazie.

gongoh ha scritto:

       Nessun aumento di quota di proprieta',se metti radiatori diramati
       dal centralizzato\.aumento della quota riscaldamento in proporzione
       e col metodo usato in corso di redazione tabelle relative.
       ciaofelix:-)
-- 
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La cosa non é così semplice.
Infatti all'atto della originaria redazione delle tabelle, per un locale
nato come deposito e quindi di utilizzo occasionale, le spese relative ai
servizi (ascensore, citofono, antenna, ecc. ecc.) non sono certamente
calcolate come per una abitazione.
Si deve quindi tener presente il diverso "sfruttamento" dei servizi
condominiali dopo la trasformazione.
E' evidente, comunque, che l'eventuale costo di qualsiasi modifica si
dovessere rendere necessaria alle tabelle, sarà interamente a carico di chi
ha reso necessaria la modifica.
Ciao.
oloap

 ha reso necessaria la modifica.
     Anche questo non e' sempre vero poiche' e' nell'interesse generale!
Le spese per la revisone della tabella millesimale di norma vengono
ripartite in base alla (nuova) tabella revisionata: talvolta però si è
ritenuto di addebitare la spesa al condomino che, a causa dei lavori
eseguiti nella sua proprietà (ad es. sopralzo, o costruzione parcheggio
sotterraneo) ha dato origine alla ncessità di modificare le stesse, al
fine di tener conto dell'arricchimento che costui ha tratto dalle
innovazioni.
,Regolamento di attuazione
Art. 69 
I valori proporzionali dei vari piani o di porzione di piani possono
essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino,
nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in
conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione
parziale o di innovazioni di vasta portata, e' notevolmente alterato il
rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
(art. 72 d.a.c.c.)
    g) Revisione e modifica
In materia di condominio negli edifici, la sussistenza di una
sopraelevazione no implica necessariamente la revisione delle tabelle
millesimali, le quali ex art. 69, n. 2 delle disposizioni att. e trans.
c.c., possono essere rivedute e modificate (anche nell’interesse di un
solo condomino) sono se è notevolmente alterato il rapporto originario dei
valori dei singoli piani o porzioni di piano.
* Cass. civ., sez. II, 13 settembre 1991, n. 9579, Cerroni c. Papalia e
Zammitti, in Arch. civ. 1992, 275.



Nel nostro caso, questo é da valutare in base a come sono strutturate le
attuali tabelle.
E per valutare ci vuole sempre un tecnico .......... da pagare!
E chi lo paga?
Ciao
oloap

 E chi lo paga?
     Gongoh ha parlato di rendere il sottotetto abitabile,quindi nel caso
     specifico e' inutile parlare di chi paga la revisione delle tabelle
      se le stesse non sono da revisionare.



Ma dai ...................
Se Gongoh intendeva dire che vuole portarci un letto per andare a dormire
non avrebbe parlato neanche di condono.
Qui credo si stia parlando di un sottotetto che si intende trasformare in un
mini-alloggio abitabile e che quindi dovrà essere dotato di servizi che
prima non aveva.
Anzi a questo punto prego Gongoh di chiarire meglio la situazione.
Ciao
oloap

 prima non aveva.
     Ho capito benissimo ma non rientra fra i motivi di revisione tabelle!
     So che ti stupisce ma e' cosi',non sono io che lo dico ma il codice
     civile ed una sfilza di sentenze.



Grazie per la discussione che si è accesa. In effetti l'obiettivo è sia
quello di regolare la posizione amministrativa, sia quello di dotare il
sottotetto di servizi (allacciamento alla rete del gas metano soprattutto,
gli altri servizi ci sono già). Ora, siccome qualcuno ha iniziato a porre la
questione, dicendo che devo ricalcolare le tabelle, come posso difendermi?
Nel senso, l'amministratore può costringermi a farlo? Grazie ancora.

 Nel senso, l'amministratore può costringermi a farlo? 
     L'amministratore e' un'esecutore della volonta' assembleare e basta
     non deve nemmeno entrare nel merito della questione,rendere abitabile
     un sottotetto pur dotandolo di servizi,non e' un caso previsto dalla
     legge per il quale vanno ricalcolate le tabelle millesimali.
     Se un condomino pavimentasse in oro zecchino il suo appartamento
questo
     aumenterebbe notevolmente il valore ma non per questo si penserebbe di
     aumentargli le quote di proprieta'.
     C'e' una grande confusione fra i condomini su questo aspetto,l'art del
     regolamento di attuazione e' chiaro,che trovino i condomini
insoddisfat-
     ti il motivo per cambiare le tabelle,oltretutto se lo ritengono pro-
     muovano pure un giudizio,e fra dieci anni se ne parla.


gongoh ha scritto:

Cass. 11/11/92 - n. 12115 - Tabelle Millesimali
In tema di ripartizione di spese condominiali la tabella millesimale
approvata da tutti i condomini è modificabile soltanto con deliberazione
adottata con il consenso di tutti i condomini, oppure con provvedimento
del giudice nei soli casi tassativamente indicati dall'art. 69 att. c.c.
Ne consegue che il potere dell'assemblea condominiale di deliberare a
maggioranza una ripartizione provvisoria dei contributi a titolo di
acconto e salvo conguaglio può riconoscersi soltanto in assenza di una
precedente regolamentazione negoziale
Art. 69 
I valori proporzionali dei vari piani o di porzione di piani possono
essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino,
nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in
conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione
parziale o di innovazioni di vasta portata, e' notevolmente alterato il
rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
(art. 72 d.a.c.c.)
....  nei casi TASSATIVAMENTE indicati dall'Art. 69
      innovazioni DI VASTA PORTATA!!!! NOTEVOLMENTE alterato......
 
       E' il tuo caso?


Ascoltate un pò quanto capitato nel mio condominio.
Il costruttore aveva previsto all'ultimo piano del fabbricato una serie di
locali da utilizzare come ripostigli riportandoli come tali nelle tabelle
millesimali.
Tali locali furono venduti "a gruppi" (ciascun grppo alla stessa persona).
Gli acquirenti, successivamente, in occasione di uno dei tanti condoni, ne
fecero degli appartamentini attualmente regolarmente abitati.
Alcuni condomini, dopo vari tentativi bonari di far modificare le tabelle
millesimali, avviarono infine una azione legale.
Hanno vinto la causa e coloro che avevano effettuato la trasformazione sono
stati condannati a pagare le spese tecniche e legali.
Questi sono fatti.
Il resto sono solo ipotesi e congetture e deduzioni che non possono essere
considerate la regola perché un caso non é uguale all'altro.
Anche con le sentenze bisogna andarci piano perché purtroppo non basta
leggerle da sole ma vanno viste nel contesto del caso concreto che le ha
provocate.
Ciao
oloap

 provocate.
 
      Appunto!
      ciaofelix:-)
      Se queste per te sono ipotesi e congetture!!!
Art. 69 
I valori proporzionali dei vari piani o di porzione di piani possono
essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino,
nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in
conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione
parziale o di innovazioni di vasta portata, e' notevolmente alterato il
rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
(art. 72 d.a.c.c.)
 
      E questa e' la ciliegina sulla torta.
 
Art. 72 
I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei
precedenti art. 63, 66, 67, e 69.


Tanto per continuare a discutere, perché l'argomento mi appassiona.
L'art. 69 che tu citi, quando parla di "valore" si riferisce ai millesimi in
senso ampio e quindi alle varie tabelle.
Non certamente al valore dell'immobile.
Allora, se per esempio per dei locali originariamente destinati a ripostigli
le tabelle millesimali prevedevano una quota di partecipazione alle spese
dell'ascesensore proporzionata allo scarso accesso che a quei locali era
previsto, certamente tale quota ("valore" dei millesimi) non é più adeguata
quando quei locali essendo abitati comportano un movimento di persone molto
più elevato.
E così via discorrendo per le altre spese condominiali.
Ciao
oloap

 oloap


Per trovare la risposta al quesito, bisogna individuare l'elemento
fondamentale, che e' questo:
nel calcolo delle tabelle millesimali esistenti e' stato considerato anche
un "coefficiente di destinazione" ?
Un esempio di coefficienti:
appartamento : 1
box               :  0,50
sottotetti        :  0,75
Questo coefficiente e' moltiplicato per la cubatura convenzionale per
ottenere i millesimi.
E' quindi evidente che se un locale viene trasformato da sottotetto ad
appartamento in seguito ad un condono, la classificazione catastale cambia e
quindi si applica l'indice di destinazione relativo agli appartamenti (
tant'e' che aumenta il valore del locale).
Se invece non si fa' il condono, ma lo si rende solo abitabile, non ci sono
gli estremi per  modificare le tabelle catastali.
Buona domenica a tutti.
Meg

 gli estremi per  modificare le tabelle catastali.
     Vedi sopra infatti.
    (volevi dire dei millesimi) :-))
     ciaofelix:-)


 > Se invece non si fa' il condono, ma lo si rende solo abitabile,
......................
In questo caso perņ, sconfiniamo nell'illegalitą.
Tra l'alto saprai bene che per ottenere il cambio di destinazione d'uso sono
richiesti determinati requisiti tecnici.
(Altezza delle volte, ecc. ....)
Ciao
oloap

 (Altezza delle volte, ecc. ....)
    Assolutamente vero! Ma mi sono limitato ad argomentare sul diritto
    di condominio.


 Non certamente al valore dell'immobile.
L'art. 68 prevede un'unica tabella che "deve precisare il valore
proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in
proprietà esclusiva ai singoli condomini".
Questa è la tabella che si modifica se "è notevolmente alterato il rapporto
originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano". La tabella,
però, serve a determinare le maggioranze assembleari e a dividere le spese
che non sono relative a "cose destinate a servire i condomini in misura
diversa, le (cui) spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno
può farne".
Per tali spese il codice non prevede alcunchè, obbliga solo alla redazione
di "un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni
e la ripartizione delle spese", prevedendo che "ciascun condomino può
prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per
la revisione di quello esistente". (art. 1138)
Concludendo: LA tabella millesimale è un semplice accertamento tecnico. Le
altre tabelle sono puramente regolamentari e possono essere modificate in
ogni momento dalla maggioranza assembleare, alla sola condizione che la
modifica non sia palesemente irrazionale. Nulla, poi, neppure il raziocinio,
obbliga a rapportare a 1000 le quote dell'"uso che ciascuno può farne": se
qualcuno può usare di più e, da oggi in poi, le quote diventano 1010 o 1050,
qual è il problema?

 proprietà esclusiva ai singoli condomini".
E qui si parla della tabella "A" (detta della propeietà).

Tutte le altre affermazioni ........ mi sia consentito, senza offesa, mi
sembrano una serie di sciocchezze farcite di stralci di articoli del codice
citati a sproposito..
Ciao
oloap

 citati a sproposito..
I millesimi di proprietà sono previsti da un preciso articolo di un vecchio
regio decreto (peraltro derogabile). La loro modifica è prevista da un altro
(e non derogabile) articolo dello stesso regio decreto.
Trova tu, se puoi, un articolo di una legge o atto avente valore di legge
che dica come si ripartiscano le spese per le quali non si applicano i
millesimi di proprietà. Quando trovi quell'articolo fai un fischio.