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Titolo: DISTACCO DALL'IMPIANTO COMUNE DI RISCALDAMENTO

L'art. 1117 c.c., nello stabilire quali parti dell'edificio siano in
comproprietà tra i vari proprietari dei singoli appartamenti, ovvero quali
parti costituiscano il condominio, al numero 2, include il locale ove è
situato l'impianto di riscaldamento e, al numero 3, lo stesso impianto.
La prima conseguenza, relativa alla comproprietà dell'impianto di
riscaldamento, è che i singoli condomini, ex art. 1118 c.c., non possono,
rinunciando a detto diritto, sottrarsi al contributo inerente le spese di
conservazione dell'impianto, regola questa applicabile a tutti i beni
appartenenti al condominio.
Sulle parti comuni dello stabile, l'assemblea dei condomini può disporre che
vengano effettuate delle innovazioni; innovazioni queste che, ai sensi dell'
art. 1120 c.c., devono essere dirette al miglioramento, all'uso più comodo o
al maggior rendimento delle cose comuni e, inoltre, devono essere approvate
con la maggioranza prevista dall'art. 1136, V co, ovvero, con il numero di
voti che rappresentino la maggioranza dei partecipanti al condominio ed i
due terzi del valore dell'edificio. L'art. 1120 c.c. impone, altresì, un
limite alla possibilità di effettuare le innovazioni; queste, infatti, non
devono rendere le parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al
godimento, anche di un solo condomino.
Applicando la normativa testè citata alla fattispecie relativa al distacco
di singoli condomini dall'impianto di riscaldamento centralizzato, si
evidenziano le problematiche connesse al citato distacco.
In primis, si può affermare come l'assemblea dei condomini non possa, anche
con le maggioranze previste per le innovazioni, disporre l'eliminazione dell
'impianto di riscaldamento centralizzato, perché, così facendo, verrebbe a
ledere quei condomini che, viceversa, intendono continuare ad usufruire di
detto impianto, violando così l'art. 1120 c.c.. Si deve dichiarare,
pertanto, come l'eliminazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato,
possa essere stabilito soltanto con la decisone unanime di tutti i
condomini, con l'unica eccezione prevista dalla L. 10/91, di cui si dirà in
seguito.
Maggiormente dibattuta risulta essere la questione relativa alla possibilità
per i singoli condomini di distaccarsi dall'impianto centralizzato, al fine
di installare nelle proprie abitazioni un impianto autonomo.
La giurisprudenza, chiamata ad esprimersi su detto tema, ha statuito in
alcune sentenze: "che il distacco non comporta, per il condomino che lo ha
attuato, l'esonero dall'obbligo di concorrere alle spese di erogazione del
servizio centralizzato di riscaldamento" (Cass. 4278/94), mentre in altre,
che rappresentano l'opinione maggioritaria, ha dichiarato legittimo il
distacco soltanto nell'ipotesi in cui si possa dimostrare, (e l'onere spetta
ai condomini che si sono distaccati), che da detto distacco derivi una
effettiva proporzionale riduzione delle spese di esercizio e non si
verifichi uno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento dell'
impianto.
(T. Milano 11/10/93; Cass. 1597/95; C. App. Milano 19/01/96; Giud. Pace Roma
25/09/96). Il distacco, quindi, si ritiene legittimo soltanto qualora
comporti una riduzione delle spese per l'esercizio dell'impianto, ovvero il
distacco del singolo condomino non deve comportare per gli altri un aumento
per le spese di riscaldamento. Ricorrendo ad un esempio: se le spese
relative all'uso dell'impianto ammontano a 100 e 10 sono i condomini con
uguali quote, il distacco di un condomino deve comportare per questi un
costo uguale alla situazione precedente, ovvero dovranno avere un costo pari
10; il distacco, quindi, sarà legittimo soltanto qualora le spese di
esercizio si riducano da 100 a 90. Ulteriore requisito richiesto, è che l'
impianto non subisca, in conseguenza del distacco, uno squilibrio che lo
danneggi, ovvero è necessario che questo, costruito per servire 10
appartamenti, ne possa servire un numero inferiore senza subire alcun
pregiudizio.
La Corte di Cassazione, successivamente alle decisioni sopra citate, con
sentenza del 20/11/96 n. 102141, è intervenuta nuovamente su questo tema,
adottando una decisione più favorevole per il distacco dall'impianto
centralizzato.
La Suprema Corte ha innanzitutto distinto, in merito ai beni condominiali,
tra le spese necessarie alla conservazione del bene comune e quelle relative
all'uso dello stesso.
Le prime devono essere sostenute da tutti i condomini in rapporto al valore
della proprietà individuale, le spese necessarie per l'utilizzazione,
viceversa, sono ripartite in proporzione all'uso e all'utilità che ciascun
condomino può trarne, qualora si tratti di beni destinati a servire i
condomini in misura diversa.
Le spese relative alla conservazione dei beni comuni costituiscono, quindi,
delle obbligazioni propter rem, per cui la spesa resta sempre proporzionata
alla quota di proprietà individuale; le spese per l'uso, viceversa,
scaturiscono dall'utilizzazione, ovvero da un fatto soggettivo e mutevole,
distinto dalla misura di proprietà individuale.
La conseguenza di questa differenziazione è che l'art. 1118 c.c., secondo
cui il condomino non può rinunciare al diritto sul bene comune per sottrarsi
al contributo nelle spese, riguarda soltanto la prima tipologia di spese,
quelle relative alla conservazione del bene. Relativamente alle c.d. spese
di esercizio, queste non possono essere imputate ai condomini che non
utilizzano il bene comune.
Applicando i citati distinguo alla fattispecie del distacco dall'impianto
centralizzato di riscaldamento, la Cassazione ha dichiarato che i condomini,
che si sono distaccati dall'impianto centralizzato, sono sempre obbligati
per le spese di conservazione, essendo questi sempre comproprietari dell'
impianto, mentre ben possono essere esonerati dalle spese per il gasolio
occorrente per il riscaldamento. L'esonero, tuttavia, non deve andare a
discapito degli altri condomini; la Cassazione, conseguentemente, ha
stabilito che l'eventuale aumento delle spese di gestione per gli altri
condomini deve essere sopportato dagli utenti distaccatisi (nel caso deciso
con la sentenza 10214/96, la Corte Suprema, avendo rilevato un aumento delle
spese per il gasolio pari al 10%, ha posto detto aumento a carico dei
condomini che avevano provveduto al distacco).
Sintetizzando, la Cassazione, con la sentenza del 20/11/96 n. 10214, ha
permesso il distacco anche nel caso in cui questo comporti un aumento delle
spese di esercizio per gli altri condomini, ponendo, tuttavia, detto aumento
a carico degli utenti distaccatisi. Secondo questa decisione, quindi, i
condomini che intendono distaccarsi dall'impianto centralizzato possono
farlo, ma a due condizioni: 1) che il distacco non danneggi il funzionamento
dell'impianto centralizzato; 2) che se il distacco provochi degli aumenti
delle spese per gli altri condomini, la percentuale d'aumento venga da loro
sostenuta. Tale sentenza è stata poi seguita da altre pronunce della Corte
di Cassazione, come in quelle NN. 11152/972 e 1775/983. E' necessario,
quindi, verificare preliminarmente la fattibilità del distacco e la sua
economicità, perché se per gli altri condomini le spese di esercizio
subiscono rilevanti aumenti, questi dovranno essere sostenuti dai condomini
che si avvalgono del sistema di riscaldamento autonomo.
Relativamente alla fattispecie del distacco dall'impianto di riscaldamento
centralizzato, deve essere analizzata anche la L. 9/01/91 n. 10. Questa
legge prevede, all'art. 26, 2° Co., la possibilità di eliminare l'impianto
di riscaldamento centralizzato con la maggioranza delle sole quote
millesimali. L'eliminazione dell'impianto centralizzato deve essere
effettuato allo scopo di contenere il consumo energetico e di utilizzare
fonti di energia alternativa (metano, pannelli solari ecc.). La legge, in
questo modo, deroga all'art. 1120 c.c. permettendo la modifica di un bene
comune, con la sola maggioranza delle quote millesimali.
Per effettuare questa modifica è necessario far eseguire una consulenza
tecnica, che attesti la concreta eseguibilità dell'opera (il DPR 26/8/93 n.
412 prevede, all'art. 5, 9° comma, che nel caso di trasformazione di
impianto centralizzato in impianti individuali, l'edificio deve essere
dotato di appositi condotti di evacuazione dei prodotti di combustione, con
sbocco sopra il tetto dell'edificio alla quota prescritta dalle norme
tecniche UNI 7129) e l'effettiva convenienza, in merito al risparmio
energetico, degli impianti autonomi rispetto a quello centralizzato.
La differenza di questa ipotesi, rispetto a quella analizzata
precedentemente, è nel fatto che qui si può modificare l'intero impianto
centralizzato, in singoli impianti autonomi di riscaldamento, con la
maggioranza delle quote millesimali, producendo una relazione tecnica che ne
attesti la fattibilità e la convenienza per il risparmio energetico e,
inoltre, con l'utilizzo, da parte degli impianti autonomi, di energie
alternative come stabilito dalla legge 10/91 agli artt. 1 e 8.
1" condomini che abbiano distaccato i propri appartamenti dall'impianto
centralizzato di riscaldamento condominiale, mentre non possono sottrarsi
alla contribuzione nelle spese per la conservazione dell'impianto stesso,
non sono tenuti, invece, alle spese inerenti al suo uso (nella specie, per
l'acquisto del gasolio) pur dovendosi far carico della eventuale maggiore
spesa sostenuta pro quota dagli altri condomini rispetto al periodo
anteriore al distacco." Pubblicata in Foro it., 1996, I, 3665
2 "Il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento operato dal
singolo condomino (nella specie, a motivo della insoddisfacente erogazione
del servizio nel proprio appartamento), quando non si risolva in pregiudizio
per il corretto funzionamento dell'impianto condominiale, è legittimo, non
rilevando in contrario che esso abbia prodotto un aggravio delle spese di
gestione del servizio centralizzato, dovendo tale aggravio porsi a carico
del condomino distaccatosi (che rimane, altresì, obbligato a contribuire
alle spese di conservazione dell'impianto), a compensazione della protezione
calorica che il suo appartamento riceve dal riscaldamento delle altre parti
dell'edificio." Pubblicata in Foro it., 1998, I, 1105; Arch. locazioni,
1998, 45; Riv. giur. edilizia, 1998, I, 311, n. DE TILLA
3 "La rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale operata dal singolo
condomino mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni
dell'impianto centralizzato è legittima se l'interessato dimostri che, dal
suo operato, non derivano né aggravi di spese per coloro che continuano a
fruire dell'impianto, né squilibri termici pregiudizievoli della regolare
erogazione del servizio." Pubblicata in Arch. locazioni, 1998, 371; Giur.
it., 1998, 2034
Con questo spero di aver fatto luce sulle problematiche che chi intende
intraprendere detta strada incontra.
Saluti
Simone

 ha scritto nel messaggio
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 wrote in message
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Per la precisione è una relazione di un avvocato che opera nell'ambito del
diritto industriale.
Comunque spero che sia di aiuto.
Saluti
Simone

 wrote in message dyAK7.1666$4M2....@news2.tin.it...
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Non conosco "Il Corriere Immobiliare" ma sicuramente è vero poichè è stata
presa a modello per svariati articoli.