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Titolo: Poteri dell'assemblea e doveri dell'amministratore

Salve a tutti !
Mi scuso in anticipo per la lunghezza del messaggio, ma chi vorrà
rispondermi potrà essere tanto più preciso quanto più il messaggio sarà
stato esauriente nel descrivere il problema.
Nel corso del '98 il condominio in cui abito si è scannato sulla
decisione di procedere alla ristrutturazione del palazzo (facciate,
resede, autoclave, messa a norma 626 ...) esaminando varie possibilità
sia dal punto di vista tecnico sia da quello economico; in pratica un
professionista ha redatto un capitolato tecnico comprendente TUTTE le
proposte il quale, dopo essere stato quotato dalle varie ditte invitate,
è stato scremato di vari interventi (quelli più onerosi e non
indispensabili) e riportato nel contratto stipulato con la ditta scelta
per un importo di £ 300.000.000 comprensivo di IVA.
Il giorno 8/3/99 la ditta ha iniziato i lavori e il 12/3 un'ulteriore
assemblea (alla quale io non ero presente né di persona né per delega)
convocata per discutere l'approvazione del bilancio consuntivo '98 e per
ascoltare "comunicazioni da parte della ditta" a cui erano stati
appaltati i lavori ha deliberato, all'unanimità dei presenti, di
eseguire proprio alcuni di quei lavori presenti nel capitolato valutato
dalla ditta (abbattimento di strutture in c.a., demolizione dei
parapetti in c.a delle terrazze e sostituzione con ringhiere in ferro)
che però non erano stati approvati per il loro costo; la ditta si è
impegnata a mantenere i prezzi che a suo tempo aveva stimato nel
presentare la propria offerta.
I lavori sono andati avanti, la ditta è stata pagata per stati di
avanzamento e a maggio '99, circa a metà del lavoro, un'ulteriore
assemblea (io non ero presente) ha deliberato a maggioranza di eseguire
ancora altri lavori, alcuni presenti nel famoso capitolato tecnico,
altri del tutto nuovi: (sostituzione dei portoni di ingresso e loro
spostamento a filo del muro dell'edificio con conseguente costruzione di
due pensiline, sostituzione di tutti i battiscopa dei pianerottoli
....). Ancora: il 22/7/99 l'assemblea (anche in questo caso non c'ero)
ha deciso a maggioranza di commissionare alla ditta il rifacimento di
tutte le fognature del piazzale e la sostituzione di tutti i pozzetti di
raccolta delle acque.
Alla fine (?) il costo sarà di £ 405.000.000 comprensivo di IVA ma,
udite, udite, non della riverniciatura delle porte dei garage (ma quanto
costa la vernice al kg ?).
Non è finita qui: l'assemblea del 22/7/99 ha deliberato anche di
dividere le spese relative al rifacimento del resede e delle fognature,
in parti uguali tra i vari condomini, motivando la decisione con il
fatto che tutti ne usano o possono usarne nella stessa misura.
A questo punto ho scritto all'amministratore richiamandolo al rispetto
del Codice Civile, nonchè del regolamento condominiale, e invitandolo a
ripartire le suddette spese su base millesimale; inoltre gli ho chiesto
ragione del fatto che le spese di ristrutturazione dei pozzi scale sono
state suddivise in base ai millesimi e non , come dispone il CC, per
metà su base millesimale e per metà in proporzione al piano.
Last but not least, gli ho anche notificato che visto l'inusitato
aumento dell'importo (per quanto mi riguarda si è passati da una quota
di £ 20.500.000, già versati, ad una di £ 27.300.000) non potrò iniziare
a pagare il saldo di £ 6.800.000 prima di dicembre '99.
La sua risposta è stata: "Cosa ci posso fare ? Io ho solo la funzione di
ratificare le decisioni dell'assemblea ! Se non le va bene impugni il
verbale e poi vedremo!"
A questo punto le mie domande:
è vero che la funzione dell'amministratore è solo "notarile" ?
se così fosse e domani l'assemblea decidesse che l'importo della
ristrutturazione (o di qualsiasi altra spesa) dev'essere ripartito per
il 90% fra i proprietari del 1° piano e per il restante 10% fra tutti
gli altri (se non si fosse capito, io abito al 1° piano :-)) )?
è mai possibile che l'unico modo per far valere le proprie ragioni sia,
dopo l'appello al CC nonchè al buon senso, soltanto il ricorso ad un
legale ?
Che funzione ha l'A.N.A.I (a cui il mio amministratore è iscritto) ?
Potrei rivolgermi a tale associazione con qualche speranza di essere
almeno ascoltato ?
Quanto è ragionevole un atteggiamento del tipo "calcolo la mia quota in
base al CC, la pago (quando avrò i soldi) e aspetto che qualcuno mi
venga a chiedere ragione" ?
Grazie a tutti coloro che risponderanno !

 venga a chiedere ragione" ?
a mio avviso ha un tasso di ragionevolezza pari al 0,00 %
poi lascio il parere ai più esperti .....
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 ridiscutere il tutto solo perche lei non c'era ???
Queste ultime tre sono le prime e uniche (in cinque anni) assembleee che ho
"toppato" proprio perchè, come si è verificato anche in questa occasione, ciò
che è stato deciso in una è stato annullato in una succesiva, modificato in
un'altra ... : prima di arrivare al contratto con la ditta, sono state fatte
12 (dodici) assemblee in 8 (otto) mesi e ogni volta si è ricominciato da capo
o quasi; e una volta iniziati i lavori, si è cambiato di nuovo le regole del
gioco anzi, addirittura il gioco stesso ! Inoltre, il condominio è composto
esclusivamente da pensionati (io sono l'unico che lavora) che non hanno niente
da fare per tutto il giorno, nemmeno da preoccuparsi dei propri acciacchi,
visto che sono tutti in ottime condizioni fisiche; per cui si va in assemblea
dopo un logorante lavoro di persuasione durato settimane in cui tutti ti
tampinano (ti aspettano "per caso" al ritorno dal lavoro, ti suonano alle
23:30 per farti firmare una lettera farneticante, sperando che tu non la
legga, ti piombano in garage mentre stai riparando la bicicletta, per
spiegarti che loro "hanno fatto i conti e vedrai che alla fine risparmieremo
milioni" (meno male !).
Inoltre, molti proprietari sono parenti fra loro e quindi alle assembleee
partecipano poche persone con molte deleghe (su quindici condomini, tre
portano 5 deleghe in totale e quindi complessivamente votano per 5+3 = 8: e
voilà ecco la maggioranza ! (ovviamente possiedono anche appartamenti grossi).
Dunque le maggioranze sono già decise fuori dall'assemblea e sono larghissime
(moltissime delibere vengono prese con oltre 700 m/mi; a questo punto che ci
vado a fare ? se sono daccordo, non aggiungo niente alla maggioranza già
presente, se non lo sono, il mio voto non conta niente e anche se potessi
trascinare i pochi altri, avremmo comunque una minoranza risibile.
Grazie per la risposta.

venga a chiedere ragione" ?
A questo punto, visto che " quando il gioco si fa duro le comparse escono di
scena " e ove Lei non si ritenesse una comparsa si potrebbe pagare, fino
alla approvazione del consuntivo lavori, una quota minima ( tanto per
evitare una immediata azione legale di rivalsa ) e, una volta definito il
saldo complessivo, impugnare lo stato di riparto evitando di pagare il saldo
stesso.  Eventuali diritti saranno fatti valere in sede di impugnativa o di
opposizione a decreto ingiuntivo che l'Amm.re non tardera' a chiedere nei
Suoi confronti. Altre strade non appaiono percorribili in quanto le
ripartizioni contestate non sono state da Lei impugnate nel termine
prescritto. Ovviamente ( vista la Sua battuta in Inglese ) It's an amusing
gamble e, come in tutti i gamble ... spesso si puo' anche vincere.
( Attenzione, Lei non mi sembra un gambler ).
Saluti                                Fabio
P.S.: Paolo, nelle risposte stai diventando peggio di me :-)))

...


Se le scelte adottate dall'Assemblea di condominio non cozzano contro le
norme del C.C. c'è ben poco da fare.
In ambito suddetto l'amministratore non ha poteri se non quello di procedere
alla richiesta di ingiunzione al pagamento delle quote previste dai
condomini morosi da parte dell'autorità preposta.
Ultimo fatto: nessuno può ricalcolarsi le quote da pagare. Semmai si propone
ricorso di annullamento del verbale di assemblea, sempre vi siano i vizi
legali a cui appigliarsi.

 P.S.: Paolo, nelle risposte stai diventando peggio di me :-)))
Grazie per l'attenzione.

dalla legge, o da tutti e tre insieme).
Non sono d'accordo. Sono certezze di veder applicata la Legge ed il Diritto,
a volte in modi bizzarro, Bizantino, assurdo ma .... questo e' cio' che
abbiamo e dobbiamo farcelo bastare in attesa di una prossima Rivoluzione.
Le posso comunque assicurare che non tutte le sentenze in materia di
Condominio hanno come " parte vittoriosa " l'Amm.re, il Condominio o ...
qualche altra cosa. Molte sono a favore del singolo ricorrente. Ma certo, se
limitiamo il nostro dissenso al " mugugno " ..... come pensa che andranno le
cose la prossima volta ???
Saluti                            Fabio

 soccombente. Potrebbero essere soldi ben investiti.
Chi è mitridatizzato non si accorge che il mestiere dell'avvocato è quello
del Robin Hood al contrario (tolgo al povero per dare al ricco). Se un
cliente procura 100 cause all'anno (cioè un giro d'affari di non meno  di
mezzo miliardo) ogni singola causa gli costa poco o niente (se il cliente è
un amministratore di condominio può ricevere addirittura una provvigione, ma
condomini e avvocati sono contenti lo stesso).
Invece, il privato citttadino che vede l'avvocato una sola volta nella vita,
anche quando vince la causa paga almeno la diffferenza tra le spese
liquidate e il massimo degli onorari (regolarmente liquidati dai consigli
dell'ordine). Se poi la controparte è un condominio, ci sono abbondanti
speranze di andare fino in cassazione: con quello che costa ad ogni singolo
condomino, la stessa maggioranza che ha deliberato in modo illecito
difenderà fino in fondo il proprio comportamento.
Conclusione: chi vuol far causa al condominio metta in preventivo almeno una
ventina di milioni, sia pur diluiti  in vari anni.
Per completezza d'informazione: esistono, a bassissimo prezzo, ottime
polizze d'assicurazione che garantiscono il pagamento dell'avvocato e delle
eventuali spese di soccombenza di chi è costretto a far valere in giudizio i
propri diritti. Ma, chissà perchè, in Italia, a differenza di altri paesi
europei nessuno si assicura contro le spese legali.

7o76dm$dp3$1...@news.flashnet.it...


Prego, assolutamente nulla di personale.
Ciao.
Fabio <arpze...@ROMAusa.net> wrote in message
7omj27$uai$2...@news.flashnet.it...
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Un saluto
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