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Titolo: Amministratore = Coperativa ?

Torno su un tema già dibattuto ma che ancora mi lascia dubbi:
siamo amministrati da una cooperativa cioè da una persona giuridica non da 
un "omino in carne ed ossa".
Alle assemblee abbiamo trovato una dipendente della cooperativa che fa le 
veci dell'amministratore. Ora quella dipendente non si occupa più del nostro 
condominio ed è subentrato un altro dipendente che si occupa ora del nostro 
condominio. Tutto questo è accaduto a nostra insaputa e, a fronte della mia 
richiesta di conoscere qual'è il nostro amministratore (persona fisica) mi è 
stato risposto, in modo sibillino, che è la cooperativa il cui presidente è 
il responsabile finale.
Un avvocato da me interpellato mi ha detto che tale condotta "disinvolta" 
non è legale: l'amministratore deve essere una persona fisica che risponde 
anche penalmente del condominio. E che eventuali comunicazioni, bilanci e 
quant'altro, firmate da un dipendente della cooperativa e non 
dall'amministratore (persona fisica) non hanno valore legale.
Voi cosa ne pensate? Avete esperienza di casi simili?
 

 Voi cosa ne pensate? Avete esperienza di casi simili?
Dipende molto dallo statuto.  Voi non siete condomini, ma *soci* di 
una cooperativa.  Quindi ogni atto dovrebbe venire deliberato dai soci 
e reso esecutivo dall'amministratore della cooperativa.
Quello che dici essere l'amministratore e solo un rappresentante 
(vostro dipentente?) su mandato.
Pero` non ho esperienza diretta, ma solo per sentito dire quindi 
lascio ad altri un parere autorevole.
Ciao
Giovanni
-- 
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 >

 cooperativa.
In realtà noi siamo condomini di uno stabile che abbiamo affidato 
l'amministrazione del nostro condominio anziché al Rag. Tizio o al Geom. 
Caio alla ..... ? .... Cooperativa Sempronio rappresentata dal Sig. 
Sempronio.
 

 Voi cosa ne pensate? Avete esperienza di casi simili?
Ce l'ha la suprema corte di cassazione:
"Il sistema non conosce disposizioni limitative della capacità o della 
legittimazione della persona giuridica, se non nei casi tassativamente 
previsti. Siffatte disposizioni, per la verità, sarebbero in contrasto con 
le finalità e con l'evoluzione dell'istituto dell'amministratore di 
condominio, ragion per cui negare alla persona giuridica la facoltà di 
essere amministratore con l'addurre che le attività inerenti a tale ufficio 
esigono attribuiti propri dell'uomo appare del tutto infondato.
D'altra parte, per quanto attiene all'esatto adempimento di tutte le 
obbligazioni le persone giuridiche presentano coefficienti di affidabilità 
non minori e diversi da quelli della persona fisica.
La qualità dell'oggetto sociale (laddove è prevista l'amministrazione dei 
condomini); la congruenza di esso rispetto alla situazione dell'ambiente e 
del tempo in cui l'oggetto deve essere perseguito; la razionale 
coordinazione degli elementi personali e patrimoniali della persona 
giuridica; il credito sociale derivante alla funzionalità del complesso; il 
modo statutario della elezione degli organi sociali; la pubblica stima che 
solitamente accompagna, di volta in volta, gli organi personali di 
amministrazione e di controllo: tutti questi elementi si traducono in 
sintesi nella valutazione di affidabilità della persona giuridica. Non 
occorre aggiungere altro per collocare sul medesimo piano - per quanto 
concerne la affidabilità circa l'esatto adempimento delle obbligazioni e la 
imputazione della responsabilità - la persona fisica e la persona giuridica.
Ancora, una visione più completa del sistema si ricava dalle norme, che 
regolano l'attività delle società concernenti l'amministrazione di immobili. 
Non tanto dalla legge 1966/39, articolo 1, la quale prevedeva la possibilità 
per le società fiduciarie di assumere l'amministrazione di beni per contro 
terzi, con la sola circoscritta esclusione delle attività riservate agli 
iscritti alle categorie professionali, ma soprattutto dal D.Lgs 104/96, che 
all'articolo 3 prevede l'affidamento a società specializzate della gestione 
dei beni immobili dimessi dagli enti previdenziali e, virtualmente, della 
"gestione dei servizi condominiali".
Per concludere, non esistendo alcuna disposizione di legge, la quale abbia 
escluso che la persona giuridica possa esercitare l'incarico di 
amministratore di condominio, la soluzione della questione, che non può 
essere decisa con una precisa disposizione di legge e nemmeno avendo 
riguardo alle disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe, deve 
ricavarsi dai principi generali dell'ordinamento giuridico dello Stato 
(articolo 12 delle disp. prel.).
Orbene, la capacità generalizzata delle persone giuridiche deve considerarsi 
come principio dell'ordinamento. Nell'ambito della capacità generalizzata, 
in difetto di specifiche disposizioni contrarie, si comprende la possibilità 
di una persona giuridica di essere nominata amministratore di condominio.
Ciò in conformità con l'evoluzione della figura dell'amministratore. In 
tempi meno recenti, invero, l'incarico di amministratore dell'assemblea 
veniva conferito agli stessi condomini, che avessero del tempo a 
disposizione, di solito, gli anziani ed i pensionati. Da qualche tempo, l'incarico 
viene conferito a professionisti esperti in materia di condominio e in grado 
di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte all'amministratore 
delle leggi speciali (per tutte, le norme in materia di edilizia, di 
sicurezza degli impianti, di obblighi tributari come sostituito d'imposta). 
È ragionevole pensare - avuto riguardo al continuo incremento dei compiti - 
che questi possano venire assolti in modo migliore dalle società (di 
servizi), che nel loro ambito annoverano specialisti nei diversi rami".
(Cassazione, n. 22840 del 24 ottobre 2006)