Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: vani accatastati come cantine usati come taverne[lunghetto]

Salve a tutti,
sta per chiduersi il 3° esercizio del palazzo nuovo in cui abito e
puntualmente si ripresenta la questione in oggetto:
Il costruttore ha costruito lo stabile accatastando dei vani nel
livello seminterrato come 'cantinone' da 45mq. l'una (altezza dei
solai prevista da progetto concessionato di cm. 240).
Questi vani sono pertinenze di alcuni appartamenti posti al piano
terra e erano inizialmente accedibili tramite una porta separata
nel'androne scale del piano terra, posta a fianco di quella
dell'appartamento di cui sono pertinenza. Da li tramite una scala si
ha accesso al vano 'cantinone'.
E' bastato demolire un tramezzo interno e si sono ottenuti 3
appartamenti con annessa taverna di 45mq. (anche perchè alla fine
l'altezza dei solai realizzata è di cm. 270).
Nella taverna ci sono i termosifoni E una piccola stanza da bagno con
lavabo, water, bidet e doccia (quindi non è mica tanto una cantina).
Alcuni condomini (4/5 su totale di 30) vorrebbero far rifare le
tabelle millesimali (inizialmente predisposte dal costruttore/
venditore) perchè dicono che questi appartamenti devono (credo
giustamente) avere più millesimi per la maggior fruibilità e valore
dato dalla taverna.
L'amministratore ha fatto una botta di conti e dice che il ritorno
economico dell'operazione sarebbe meno di 20euro l'anno per ciascuno
degli altri appartamenti e inoltre dice che forse la pretesa di
rifacimento delle tabelle è questione spinosa perchè non sono poi così
"notevolmente cambiate le proporzioni o le dimensioni".
Il costo del rifacimento delle tabelle comporterebbe un esborso per
proprietario di circa 200euro che si ripagherebbe in circa 10 anni di
utilizzo dele nuove tabelle con i regimi di spesa attuali.
Posto che siamo certamente in presenza di un abuso edilizio chiedo:
- può un condomino pignolo pretendere il rifacimento delle tabelle o
basta che ci accordiamo in sede assembleare e all'unanimità con i
proprietari degli appartamenti dotati di "accessorio" affinchè questi
corrispondano una cifra ulteriore annua a mitigazione di questo fatto?
- se il condomino pignolo si impunta cosa può fare? ok, denuncia
all'ufficio tecnico del comune e poi cosa succede? i vigili fanno la
multa e viene imposto di realizzare un controsoffitto per riportare
l'altezzo a quella specificata nel progetto... e poi? se quelli
vogliono continuare ad usare la cantina come taverna chi glielo vieta?
io potrei anche dormire in cantina, sono fatti miei.
- a me sembra inutile spendere 200euro per vederli ritornare in 10
anni, posto che già ci sono altri problemi più seri nello stabile che
sarebbero degni dell'attenzione e dell'ineressamento dei proprietari.
Le tabelle le possiamo modificare anche noi utilizzando un
coefficiente di destinazione d'uso diverso per quei vani se abbiamo
l'unanimità dei consensi, o no
?
Grazie a chi risponderà.
Saluti,
KMo

 ha scritto nel messaggio
news:1178730637.8...@y80g2000hsf.googlegroups.com...









cominciate a regolarizzare al catasto ed all'ottenimento dell'agibilità per
il cambio d'uso.
Il calcolo del ritorno economico non mi suona giusto; comunque, la spesa di
rifacimento tabelle è a carico dei proprietari delle ex cantine e gli altri
usufruiscono del ritorno economico che, tra l'altro, ritengo doveroso
Il parere dell'A. mi sembra comunque di parte.
giorgio

 usufruiscono del ritorno economico che, tra l'altro, ritengo doveroso
Dunque, mi faccia capire, la maggioranza vota una delibera la cui spesa 
e' a carico *solo* della minoranza dissenziente ?
Questo puo' accadere a livello di Stato italiano (ove il Parlamento o 
l'Amministrazione Pubblica fa spesso strame del diritto), ma non e' un 
privilegio di cui goda il condominio, almeno finche' restano in vigore 
alcuni principi giuridici.
R.L.Deboni


Credo che il dissenso sia più che legittimo e comprensibile, così come
legittimo è il diritto degli altri condomini a far intervenire
l'ufficio tecnico per sanzionare l'abuso e imporre il ripristino della
situazione concessionata.
Temo che alla fine si porrà la questione del "male (economico)
minore".
KMo

 ?
Io la vedo cosi': se oggettivamente c'e' un maggiore e piu' intenso uso 
del bene comune a causa delle modifiche ed agli altri condomini non e' 
possibile fare lo stesso (a parte la mancanza del collegamento diretto 
con l'appartamento, ma non e' poi cosi' grave), farei un calcolo 
forfettario, da concordare con tutti, che incrementi i millesimi di chi 
si e' fatto la taverna(*). Modificare di conseguenza la tabella e' un 
banale lavoro che al massimo vale 200 euro in tutto.
E si approva tale nuova ripartizione all'unanimita'.
L'amministratore invece si e' posto nell'ottica di un rifacimento della 
tabella millesimale fatta con il bilancino (ovviamente tira l'acqua al 
suo mulino, visto che probabilmente si prenderebbe l'incarico di rifare 
la tabella).
R.L.Deboni
(*) se non sapete da dove partire, chiedete ad un'agente immobiliare una 
stima di quanto si e' incrementato il valore degli appartamenti con la 
taverna. Applicate tale percentuale ai millesimi di questi appartamenti 
ed arrotondate verso il basso (dovete venire incontro ai chi dovra' 
pagare di piu', se volete l'accordo).

 situazione concessionata.
Non c'e' abuso. IMHO.
R.L.Deboni

 ha scritto nel messaggio
news:5afu1tF...@mid.individual.net...

ma soprattutto dove qualcuno fa i propri comodi (cambio di destinazione)
senza curarsi del prossimo
giorgio

 E si approva tale nuova ripartizione all'unanimita'.
Grazie. molto chiaro ed esauriente. Solo qualche precisazione (non so
se serve):
- le "cantinone" NON sono bene comune ma sono sempre state pertinenza
dell'appartamento che ci sta sopra
- Il fatto che sono state fisicamente congiunte con l'appartamento di
cui sono sempre state pertinenza attraverso la demolizione di un
tramezzo interno non ha comportato nessuna variazione della
possibilità di uso della cosa comune da parte degli altri condomini
(anzi se prima per andarci i proprietari dovevano passare dal
pianerottolo, uscendo dalla porta dell'appartamento e entrare nella
porta immediatamente a a fianco per scendere le scale, adesso passano
da dentro)
KMo

 pagare di piu', se volete l'accordo).
questa mi pare una idea condivisibile che metterebbe tutti d'accordo a basso
costo
un discorso analogo l'ho visto fare in un condominio di seconde case in
luogo di villeggiatura per trasformazione di cantine e garages in taverne
giorgio

 ha scritto nel messaggio 
news:1178730637.8...@y80g2000hsf.googlegroups.com...
Posto che siamo certamente in presenza di un abuso edilizio
posto sbagliato. non e' detto che lo sia , e comunque l'apertura
di una porta tra due locali dello stesso proprietario si sana
molto facilemnte.
chiedo:
- può un condomino pignolo pretendere il rifacimento delle tabelle o
basta che ci accordiamo in sede assembleare e all'unanimità con i
proprietari degli appartamenti dotati di "accessorio" affinchè questi
corrispondano una cifra ulteriore annua a mitigazione di questo fatto?
certo che no. Loro pagano la loro quota e fine, gli altri condomini
invidiosi si attaccano al tram.
- se il condomino pignolo si impunta cosa può fare? ok, denuncia
all'ufficio tecnico del comune e poi cosa succede? i vigili fanno la
multa e viene imposto di realizzare un controsoffitto per riportare
l'altezzo a quella specificata nel progetto... e poi? se quelli
vogliono continuare ad usare la cantina come taverna chi glielo vieta?
io potrei anche dormire in cantina, sono fatti miei.
certo, infatti sarebbe solo una stupida ripicca che causera'
un inizio di "beghe" condominiali infinite...
- a me sembra inutile spendere 200euro per vederli ritornare in 10
anni, posto che già ci sono altri problemi più seri nello stabile che
sarebbero degni dell'attenzione e dell'ineressamento dei proprietari.
Le tabelle le possiamo modificare anche noi utilizzando un
coefficiente di destinazione d'uso diverso per quei vani se abbiamo
l'unanimità dei consensi, o no
?
le tabelle, per legge, non si devono variare (a meno che l'unanimita'
dei condomini per quieto vivere non accetti... )
alberto 

 un inizio di "beghe" condominiali infinite...
Di stupido (imho) c'è il fatto che qualcuno abbia tentato il
"colpaccio" per "godere" (a scapito degli altri) della "bazza" annessa
all'acquisto (che poi l'hanno pagata cara quella cantina eh...).
Tipico atteggiamento furbesco italiesco.
Adesso si espongono alle contestazioni degli altri (è un rischio che
avevano messo in conto...o no?)
Grazie,
KMo

 usufruiscono del ritorno economico che, tra l'altro, ritengo doveroso
Art. 69
I valori proporzionali dei vari piani o di porzione di piani possono
essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo
condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio,
in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani,
di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata,
e' notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori
dei singoli piani o porzioni di piano.
sinceramente non vedo nessuna innovazione di vasta portata
che alteri notevolmente il rapporto originario (la cantina rientrava
gia' nel computo millesimale, e tra taverna e cantina la variazione
di coefficiente e' proprio minima...)
alberto


Credo che il dissenso sia piů che legittimo e comprensibile, cosě come
legittimo č il diritto degli altri condomini a far intervenire
l'ufficio tecnico per sanzionare l'abuso e imporre il ripristino della
situazione concessionata.
speriamo che nessun condomino abbia aperto o spostato
qualche porta interna, o abbia spostato la cucina , o abbia
utilizzato le mansarde come camera da letto ecc... senno'
mi sa che dovranno rifarlo tutto quel palazzo !
alberto 

 giorgio
cambio di destinazione tra taverna e cantina??
alberto 

 da dentro)
La cosa non e' cosi ovvia. Potrebbe essersi creata una servitu' di 
passaggio che prima non esisteva (tra due mappali diversi, ovviamente 
senza passare dalle parti condominiali). IMHO. Ma senza conoscere i 
dettagli catastali e regolamentari si tratta di una mera possibile ipotesi.
R.L.Deboni

 mi sa che dovranno rifarlo tutto quel palazzo !
Oggi tali opere (spostare cucina, aprire porte interne, etc. sono 
liberamente eseguibili dai proprietari, con, oltre al vincolo pacifico 
di non incidere sulla statica dell'edificio, l'unico impengno di 
informare almeno 30 giorni prima l'amministrazione pubblica, tramite una 
DIA (Dichiarazione di Inizio Attivita' = cioe', signori miei, io inizio 
tali lavori, se avete qualcosa da dire, affrettatevi, perche' entro 30 
gg inizio a rompere i muri).
Quello che si sana a posteriori e' di fatto una multa per non avere 
rispettato i 30 giorni di preavviso perche' l'amministrazione pubblica 
potesse verificare che non ci fosse qualche ostacolo normativo 
(chiaramente e' improbabile per le opere menzionate).
R.L.Deboni


E perche' curarsi del prossimo ? Da quando in qua, devo chiedere al 
vicino il permesso per come dispongo i muri in casa mia ? (Ovviamente 
tralasciano l'aspetto luci o accessi, servitu', etc.)
R.L.Deboni

 un inizio di "beghe" condominiali infinite...
Di stupido (imho) c'è il fatto che qualcuno abbia tentato il
"colpaccio" per "godere" (a scapito degli altri) della "bazza" annessa
all'acquisto (che poi l'hanno pagata cara quella cantina eh...).
non vedo cosa ci sia di cosi' "godereccio" nell'entrare in una
stanza, che chiamiamo cantina, taverna o altro, ma sempre
di una stanza si parla, piu' comodamente .
E se anziche' entrare in taverna entravano in garage, sempre
dall'apparamento, cambiava qualcosa?
l'invidia e' una gran brutta cosa...
Tipico atteggiamento furbesco italiesco.
che cosa, utilizzare al meglio la propria casa?
Adesso si espongono alle contestazioni degli altri (è un rischio che
avevano messo in conto...o no?)
beh, ripeto, che contestino, magari si prendono una legnata
sui denti e si trovano a dover anche pagare i legali per aver
impiantato una causa persa...
alberto 

 l'unanimità dei consensi, o no
Si
Ah, l'invidia che brutta malattia
ciao
Archben
--------------------------------
Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/