Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Quorum rinuncia decoro in Supercondominio

in un supercondominio
con due edifici
 
due edifici desiderano non essere più vincolati
dal "decoro architettonico" e quindi 
uno fare le persiane blu e l'altro rosse,
da marroni che erano inizialmente per entrambi;
 
stante il fatto che per accosentire ad una alterazione del decoro,
cioè ad esempio che la palazzina A dia il permesso alla palazzina B
di mettere le parabole sui terrazzi,
occorrano i 1000 millesi del supercondominio
 
per svincolarsi dal reciproco rispetto del decoro architettonico,
occorrono semplicemente le maggioranze 
(di teste e millesimi, in una percentuale nota...) dei condomini di ciascun
edificio
 
o, come un pò verrebbe da supporre, 
occorre che la totalità dei condomini dell'edificio A 
e la totalità dei condomini dell edificio B,
votino in questo senso?
 

la rinuncia dal rispetto del decoro reciproco
 
ovviamente povrebbe partire dalla possibilità che
l' art. 1120, secondo comma, c.c.
sia derogabile, 
cosa che adesso non so.

 votino in questo senso?
 
Ripeto: se il vincolo deriva da un regolamento di supercondominio (cioè 
il regolamento che a suo tempo fu predisposto ed allegato ai primi, per 
ogni unità immobiliare, rogiti) contrattuale, non c'è discussione: 
1000/1000 del supercondominio.
 
Se il vincolo deriva da un altro tipo di vincolo, spiega qual è.
 
 
-- 
Ciao!
Stefano

Allacciati la cinture di sicurezzza, che il viaggio è lungo.
 
 
Il "decoro archittetonico" di cui parlo
sarebbe quello dell'articlo 1120 
(menzionato nell'ultima parte dell'articolo).
 
 
Sul regolamento contrattuale non c'è menzione;
nel regolamento condominiale non c'è menzione
(in una vecchia assemblea fu messo a verbale un richiamo
a tenere i pochi metri quadrati privati antistanti
gli ingressi delle abitazioni in ordine _senza barattoli e attrezzi_
in nome del decoro, inteso come pulizia, non come decoro architettonico).
 
 
Nota:
i casi su tapparelle e parabole li ho fatti come esempio per fare capire,
e non hanno ovviamente intenzione di fare ciò.
 
 
-----------------------
 
 
La situazione è questa:
 
i due edifici non hanno comunque la certezza di essere in un
supercondominio;
per provare a determinarlo la situazione è questa:
 
- condividono cancello, vialetto, faretti e alcune tubature 
sotterranee fino alle diramazioni;
- ci sono la tabella mill. generale e altre due tabelle singole per ogni
edificio
- il "regolamento contrattuale" dice che i proprietari
di ogni singolo edificio sono proprietario dei muri maestri, facciate, 
tetto... del ripepttivo edificio
- c'è un solo codice fiscale (ma io so che se ne possono aprire
due separati al bisogno, in caso di lavori grossi; vedi Agenzia Entrate
2007) 
- una sentenza della cassazione (del 25 ottobre 2018, n. 27084) dice che
"ipso facto" 
gli edifici che condividono "qualcosa" devono essere considerati in un
"supercondominio"
 
 
----------------------------
 
 
Cosa sta accadendo:
 
una delle due palazzine (309 teste e 740 mill.) vuole fare il temocappotto,
l'altra (6 teste e 240 mill.) non vuole farlo;
la palazzina grande dice che superando per teste e millesimi 
(25 teste e 640 mill contro 11 teste e  360 mill)
il quorum delle "Innovazioni" art.1120,
sia la palazzina grande che quella piccola devono fare il temocappotto.
 
Inoltre se non è convincente questo discorso sul quorum raggiunto per le
"Innovazioni" art.1120,
la grande dice che comunque la piccola è obbligata a farlo
in nome del "decoro architettonico", perchè ritrovandosi la grande dopo il
termocapotto
variata di aspetto, la picola deve uniformarsi e farlo anche essa
per rispettare appunto il "decoro architettonico".
 
----------------------
 
 
Le obiezizoni della piccola sono:
 
 
- è il proprietario di ogni singolo edificio che, 
in quanto pagatore per le cose del proprio singolo edificio,
decide 'se' è il caso di fare e 'cosa' eventualmente fare 
(tra l'altro tutti dicono che sentono caldo e non hanno problemi di
freddo).
 
 
- se si invoca l'uniformità richiesta dal "decoro archiettonico",
non è detto che i due edifici siano in un "supercondominio"
(non è specificato infatti nel reg. contrattuale nè nel reg. condominiale)
e quindi non sarebbero due edifici "abbinati" e quindi legati dal vincolo
del "decoro architettonico"
 
 
- se comunque fossero in "supercondominio, sarebbe allora la grande 
che per prima si discosterebbe con il termocappotto dalla uniformità 
del "decoro architettonico" del "supercondominio", 
e siccome per discostarsi è necessaria l'approvazione della totalità dei
proprietari dei due edifici
(
https://www.laleggepertutti.it/271503_modifica-estetica-condominio-maggioranza
),
questa non verrebbe concessa o concessa con un patto 
"che l'edificio piccolo possa svincolarsi dall'obbligo di eseguire per
uniformità anche esso 
il termocappotto, cioè i due edifici dovrebbero optare in pratica 
per un 'liberi voi e liberi noi di fare sui rispettivi edifici quello che
vogliamo'"
nota:
semprechè il "decoro architettonico"  (in un "supercondominio") presente
tra più edifici
sia un obbligo di legge che sia possibile derogare da una decisione dei
condomini,
cosa che non si sa...
 
 
--------------------------
 
 
E questo nel caso il lavoro della palazzina grande sia il
"termocappotto"...
 
Perchè c'è un altro caso:
la grande fa solo pulitura e riverniciatura delle facciate,
e non termocappotto.
 
La grande allora con gli stessi quorum di cui sopra, vorrebbe imporre alla
piccola di ripulirsi
anche lei, perchè ora apparirrebbe diversa, quantunque accettabilissima
(a stento iniziano a fare capolino i quadratoni delle stanze con interpiani
su una sola facciata delle quattro...) ed alcuni della palazzian grande
poichè stanno vendendo invocano un deprezzametno del loro appartamento.
Ma se ognuno dei 30 e più condomini che si mette a vendere o ad affittare 
chiede prima di rivernicaire qualcosa starebbero freschi aggiungo io...
 
L'obieszione della piccola (che è meglio conservata) 
a questa richiesta di pulizia sono: 
- si deve mettere a posto solo in caso di sicurezza (cose che non reggono) 
o malsanità (forte degrdo, topi...) ed è il giudice a dirlo
- una situazione di annerimento (per quanto solo in fase iniziale) di
pareti
è cosa normale
 
 
---------------------------------
 
 
Quindi le DOMANDE finali sono:
 
se la grande fa il termocappotto oppure la pulizia
 
1)
la piccola deve/non deve fare il termocappotto, e perchè?
 
2)
la picola deve/non deve fare la pulizia, e perchè?

309 teste
 
30 teste

 
 
Le risposte le troverete solo parlandovi. Io ti ho fornito materia per 
riflettere, documentarti ed andare "alla pugna" preparato... ;-)
 
-- 
Ciao!
Stefano

> la picola deve/non deve fare la pulizia, e perchи?


contrattuale)
 
(secondo quanto, a proposito di queste proprietà, è precisato nel
regolamento contrattuale)

 riverniciatura?
Te la faccio breve. Il "supercondominio" è un... condominio di 
condominii (inteso condominii come il plurale di condominio e non di 
condomino!).
 
Nei fatti, almeno sinora, il vostro è stato gestito come un condominio, 
con alcune parti che sono al servizio di una parte e non di tutti i 
condomini (quindi, disciplina del "condominio parziale", regolata dal 
1123 c.c. e da una pletora di sentenze). Questo, nei fatti, in tutti 
questi anni, è stato il vostro comportamento, che implica un precedente 
importante, nel caso si vada davanti ad un giudice. Quindi, andare nella 
direzione di un supercondominio, oltre a dover pagare conto corrente ed 
amministratore per il condominio dell'edificio A, uno per il B ed un 
altro per il supercondominio A+B (non certo economica, come soluzione), 
potrebbe essere facilmente smontato davanti ad un giudice.
 
Per ciò che ci hai riportato, quindi, l'edificio A ed il B hanno sempre 
deciso in autonomia. Ad esempio, la luce scale A è pagata dai soli 
abitanti dell'edificio A. Che significa che se volessero montare 
lampadine a LED o cambiare, puta caso, il temporizzatore della luce 
scale con un crepuscolare, possono farlo senza che B possa interloquire: 
votano e pagano solo loro.
 
Per ciò che concerne il decoro architettonico... non è un bene comune. 
E' un attributo del bene comune "muro maestro", se ci pensi bene.
Come detto, non è derogabile. Punto. Perché non è citato nel regolamento 
condominiale contrattuale la possibilità di decorare diversamente i due 
edifici.
Quindi, se l'edificio più grande vuole fare il cappotto, dovrà far sì 
che il risultato finale sia in linea con l'attuale decoro 
architettonico. Cosa tutt'altro che impossibile, tecnicamente. Costa di 
più, ma si può intonacare il cappotto, tranquillamente. E poi 
verniciarlo del colore esistente oggi, con lo stesso insieme di linee 
(cioè decorarlo nello stesso modo, ecco il senso del "decoro" 
architettonico!).
Fine.
 
-- 
Ciao!
Stefano

E' un attributo del bene comune "muro maestro", se ci pensi bene.
 
Mmmh, se mi consenti, forse ti contraddico:
 
è considerato in un lungo e in largo un "bene comune", ed ha anche un
valore economico se c'è alterazione che lo deprezza;
 
ed aggiungo che due edifici che hanno in comune il vialetto unico ed il
cancello unico, 
anche se nel regol contrattuale viene detto espressamente che le facciate
appartengono a ciascun edificio soltanto, 
potrebbero condividere il "decoro architettonico" 
e per la verniciatura di una facciata di un edificio
 (non la ristrutturazione della facciata che sarebbe a carico del edificio
singolo in questione...), 
la sola vernice e mano d'opera quindi, 
la potrebbero pagare tutti i due edifici
 
 
Cioè il decoro architett finisce con il singolo edificio ed è cosa tra i
proprietari di quel singolo edificio
oppure 
ha la forza di travalicare e andare anche nell'altro edificio dove quei
soggetti non hanno alcuna proprietà?
è qui la questione...
 
 
note:
ricordiamo, sintetizzando, cosa recita il reg contrattuale: i soggetti sono
proprietari delle facciate di ogni rispettivo edificio
 
ma teniamo presente, che se si è in un unico condominio
(ma non lo si sa...) il decoro dovrebbe investire tutte le facciate
 
 
 
 

 sa...) il decoro dovrebbe investire tutte le facciate
 
Si sa, invece: vi siete sempre comportati come un unico condominio. E' 
ciò che un giudice definirebbe come espressione di una volontà. Fa 
precedente.
 
 
-- 
Ciao!
Stefano