Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: amministrare

tempo fa, parlando ad una riunione di professionisti, si era andati sul 
discorso del compenso dell'A. e su contestate "quote commerciali" sui 
lavori eseguiti
un rappresentante dell'associazione ha posto un interessante quesito: 
chi si prende l'incarico di amministrare un condominio medio di una 
cinquantina di appartamenti per poco più di mille euro/anno?
evidentemente, l'A lo fa perchè poi può lucrare sui lavori da eseguire:
15% circa è una quota tollerabile, diceva quello dell'associazione.
Infatti, molti A., dopo aver rimesso a nuovo il condominio, danno le 
dimissioni o fanno in modo che gli venga revocato il mandato.
Fanno come gli allenatori di calcio: sono sempre quelli che girano, alla 
fine.


  C'è in quello che dici sia realtà sia fantasia.:-))
   w
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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

 ha scritto nel messaggio 
news:1Mlcl.247103$FR.5...@twister1.libero.it...

Il problema è che operando in questa maniera si
sta entrando in un giro mafioso.
Già ci sono segnalazioni di condomini che hanno
ricevuto da parte degli altri condomini
amici dell'amministratore consigli
del tipo "Non devi più metterci i bastoni tra le
ruote... se vuoi continuare a campare.".
Anche perchè, io farei una domanda ancora più
interessante: ma come fa l'amministratore ad
ottenere gli appalti plusvalutati ? Perchè l'assemblea
glieli vota ?
Bene, quando vado a studiare una truffa condominiale,
in genere appena scavo un millimetro, trovo la seguente
architettura: "in questo condominio cumannano il diretturi
di banca porcu grossu legatu a banche e politica, chiddù
è un hommo, contro chiddu non ci possiamo pestare i
piedi, fiancheggiato da chistu e da chist'altru", e l'amministratore
è solo un pupo mosso dal puparo che dietro decide
quanto devono costare i lavori,
decide chi deve pagare e chi deve guadagnarci, decide
se tu li dentro campi o muori... insomma, in quel
condominio lo stato è iddu.
Chi prova poi a ribellarsi si trova di fronte ad un sistema
di leggi che è assolutamente inadeguato a contrastare
simili fenomeni (per questo le associazioni di categoria,
non vogliono che sia cambiata la legge attuale, perchè
sanno che altrimenti finisce la cuccagna...), ed alla fine
si rovina (casi da me personalmente studiati).


Bah, mi sembrano esagerazioni in entrambi i sensi.  Dalle mie parti il 
costo di un amministratore per 50 appartamenti è sui 4.000 €./anno e 
in caso di lavori straordinari si prende circa il 2% dell'importo dei 
lavori.
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   Registered Linux user #337974  < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 Giovanni
il mio condominio è amministrato a 1500,00 €/anno iva compresa
da circa 10 anni


  A me pare che , 10 anni fà, questa era una cifra esosa ! Mentre oggi , per
  50 u.i. è bassa ,capisco perchè si lucra sui lavori da eseguire ben il 15%.
  Comunque il discorso da fare è piu' ampio : dipende dal n° di condomini
  e/o unità immobiliari amministrate e dal tipo di organizzazione.
  Ovviamente piu' è alto questo numero e piu' si è organizzati e piu' basso
  è il costo medio per unità immobiliare ( =appartamento).
  Ricordo sempre che tutte le componenti del costo di un amministratore
  devono essere "alla luce del sole" e cosa piu' importante approvate dalla
  assemblea condominiale.Che si sappia che a fronte di lavori da eseguire
  l'amministratore vuole il 15% di tali spese. Pertanto nulla vieta ai
condomini
 di presentare e fare approvare loro preventivi di spesa al netto di tali
"pizzi".


 lavori.
Ingenuo?
Il 15% è ciò che passa la ditta esecutrice (qualsiasi ditta). Il direttore
lavori passa anche il 50%, il progettista idem. Ogni fornitore passa la sua
mazzetta più o meno grossa. E, di solito, non c'è bisogno di chiedere
espressamente: è la prassi, con qualsiasi amministratore di mestiere.
I condòmini, che lo sanno benissimo (tranne i cretini ingenui) non se ne
preoccupano, perchè è meglio un corrotto efficiente (che si caccia a pedate
senza scrupoli) che un onesto inefficiente (del quale non ci si libera mai).
Chi fa l'amministratore di mestiere normalmente non è in grado
d'accorgersene (che i condòmini sanno e tollerano), perchè non afferra
nessuna dinamica sociale (se fosse in grado di afferrarle non farebbe un
mestiere riservato a chi non è in grado di farne nessuno).

 ha
scritto:

  Sempre pungente nella tua disamina.........<:l



Beh se questo è il tuo modo di operare complimenti>   Preferisco 
essere cretino ed ingenuo che non un furbetto come te che malgrado 
tutto riesce ancora a farsi fregare da dagli amministratori.  Non sei 
certo meglio di quell'altro che pensa che una legge possa difenderlo 
dalle angherie degli amministratori.
Pensare che *tutti*  gli amministratori siano disonesti non significa 
che tutti lo siano e se ci sono dei condomini coglioni che accettano 
di pagare un amministratore con le elemosine ottengono solo ciò per 
cui pagano.
PS:  Non so per quale ragione continui ad offendere ma ora stai 
stufando e che ti invito a stare più attento a ciò che scrivi.


 mestiere riservato a chi non è in grado di farne nessuno).
Te la suoni e te la canti, eh?
Mi ricordi tanto quegli anziani che si fermano per strada ad osservare i 
  lavori in corso.
-- 
"La legge, in Italia, è come l'onore delle puttane"
(Curzio Malaparte)

>amministratori.
Quell'altro pensa questo perchè ne ha tutte le ragioni.
Guarda che coincidenza, il principio del solve et repete
è stato espunto ovunque nel nostro ordinamento: la
Corte costituzionale lo ha tolto dappertutto.
Perchè conduce ad abusi.
Però guardatuquantoèstranalavita, nell'ambito dell'
amministrazione condominiale gli amministratori onestissimi
non lo vogliono toccato... Quando si dicono i casi
della vita....


Ma lo sai che negli ultimi tempi dici anche
cose vagamente sensate ?

 della vita....
Fai qualche esempio...



Suvvia, non facciamo gli ingenui.
Lo sappiamo di che cosa parliamo...

Pegasus ha scritto:

Io non faccio l'ingenuo, il problema è che qui si fa di tutta l'erba un 
fascio.
A me non pare tanto un problema di amministratori quanto di "cultura 
locale" che consente ad un certo malcostume di proliferare, altrimenti 
potremmo stare qua a vomitare banalità su qualsiasi categoria sociale e 
professionale.
m.


 m.
No. C'è un *grosso* problema.
Tantovero che in rete si trova gente che si lamenta, dicendo
cose del tipo: "Abbiamo cambiato 4 amministratori, più
che cercare di buttarti giù la casa per pigliare quanti più
appalti possibile non hanno fatto".
Se gli amministratori corrotti fossero pochi, un semplice
calcolo delle probabilità ci direbbe che è sostanzialmente
impossibile beccarne 4 di fila. Il fatto invece che ci sia
gente che dice che uno come uno onesto non lo ha
trovato, e poi vengono raccontate storie semplicemente
allucinanti... con questi che fottono il sistema in tutti i
modi possibili ed immaginabili.... questo fatto ci dice che
c'è veramente un *grosso* problema.
Perchè purtroppo ci sono in Italia dei delinquenti che hanno
capito che l'ambito dell'amministrazione condominiale era
il terreno ideale per fare un certo tipo di operazioni. In
altri ambiti non sarebbe riuscito così bene... Il sistema
condominiale italiano invece ha tutta una serie di
caratteristiche che creano le condizioni perchè un
delinquente pensi che sia conveniente iniziare ad
amministrare un condominio....
Ora, in condizioni normali, gli amministratori onesti si
sarebbero già mossi per una revisione seria della legge
attuale sui condominii. Avrebbero fatto quello che è
DAVVERO da fare. E non ci vuole molto a capire
che cosa è (1137 e 63 DD.AA.)
Invece, "stranamente", l'ANACI non vuole nel modo
più assoluto che si cambi la legge attuale... Il chè fa
un pochino dubitare della loro credibilità, ma giusto
un pochino eh...

 appalti possibile non hanno fatto".
Guarda, a parte il fatto che fare statistica su quello che leggi in rete 
è ridicolo (uno scrive se ha motivo di lamentarsi, non scrive certo per 
dire che ha un amministratore bravo e onesto), è vero che in questo 
ambiente c'è tanta approssimazione.
Prima di tutto, da parte dei condòmini che tirano al risparmio, e 
continuano a rivolgersi agli scalzacani che si fanno pagare 10 euro in 
meno ma che poi gli creano casini.
In secondo luogo, da parte di chi si improvvisa amministratore (perché 
la legge glielo permette) e non sa affrontare tutte le problematiche che 
la professione implica.
E questo contribuisce ad alimentare la cattiva noméa della categoria, 
che purtroppo danneggia anche chi lavora onestamente e scientemente.
Ma tu nel tuo messaggio di prima parli di logiche mafiose, e allora io 
continuo a dire che questo è un problema di "cultura locale" e che 
"probabilmente" (dico probabilmente perché non conosco quella cultura) 
*lì* è comune a tutte le categorie.
Per quanto mi riguarda, se c'è il sospetto sulla correttezza della mia 
gestione io preferisco dimettermi piuttosto che farmi venire il sangue 
acido... e posso dire che mi è aliena anche la cultura della mazzetta.
Revisione della legge? Parliamone, ma bisognerebbe riformare l'intera 
legge sulla comunione.
Anaci? Io manco sono iscritto, e se fosse per me abolirei del tutto gli 
ordini professionali.
m.



 ordini professionali.
Che poi è un'associazione e non un ordine... era per far capire come la 
penso.


 purtroppo danneggia anche chi lavora onestamente e scientemente.
Qualsiasi imprenditore tende ad ottenere il massimo profitto (per sè, non
per i clienti).
Descrivere le ditte che amministrano condomìni come dei benefattori
preoccupati più dei soldi altrui che dei propri è il massimo della
disonestà.
Finchè non spieghi come il tuo massimo profitto si concili con un servizio
ottimale per la clientela, il cliente valuterà soltanto quanto tempo ha da
perdere per procurarsi i servizi che gli interessano.
Il tempo è denaro e, salvo caslinghe e pensionati che ne hanno da buttare,
l'homo oeconomicus comune preferisce  usare il suo tempo libero per attività
più gradevoli che occuparsi del destino della sua proprietà immobiliare.
E  poi, professionalizzare l'ammnistrazione condominiale significa aver
creato un ammortizzatore sociale improprio, che procura lavoro a chi non
riesce praticamente in nulla. Non per nulla viviamo in un paese buonista e
cattolico.
Non dura: la crisi economica fa riflettere tutti su come si sprecano i soldi
e qualcuno s'accorge che dare soldi a chi, per il 90%, fa solo ciò che dice
un computer costa troppo, visto che per il residuo 10% ci si  può rivolgere
a veri esperti che hanno studiato e s'intendono di mercato e lavori edili.
La domanda c'è e l'offerta si adegua: i servizi bancari possono già
permettere di saltare l'intermediario. Internet farà il resto.

 permettere di saltare l'intermediario. Internet farà il resto.
Ma speriamo, guarda!
ciao
m.



Poniamo che un condomino richieda all'amministratore
di mandargli la documentazione di spesa. E quello se ne
frega altamente, che è il caso classico.
Le fatture non te le può mostrare perchè sono anni
che fa la cresta in combutta con 2 condomini complici
che ci sono lì dentro.
Poi si fa la riunione, e tu chiedi che sia messo a verbale
che l'amministratore non ha portato in assemblea i
documenti che tu hai richiesto. Ed il porco grosso legato
a banche e politica, che è quello che comanda lì dentro,
si fa una grassa risata e si rifiuta, con un pretesto qualsiasi.
A questo punto tu ti alzi, e fai il seguente discorso:
"Vediamo di capirci. Mi avete mandato 2 uomini
a casa a farmi sapere che non dovevo più mettere
i bastoni tra le ruote; chiedo il verbale.. e questo pezzo di
merda (è l'amministratore ndr), me ne faxa metà (guarda
caso manca la pagina con le firme dei condomini ed i
millesimi, così non sappiamo quanta gente c'era all'assemblea
quando l'amministratore è stato riconfermato); chiedo la
documentazione di spesa, e siccome questo pezzo di
merda sente un rumore strano nel telefono si mette tutto
a parlare in italiano così sembra una persona per bene, ed
alla telefonata successiva mi fa "ah non li ha ancora ricevuti ?
glieli mandati il giorno stesso tramite posta prioritaria..."
(certo, guardacaso si sono smarriti, peccato che nessuno
possa dimostrare il contrario visto che la prioritaria non è
tracciata, in ogni caso nella registrazione della telefonata
resta che l'amministratore è stupito e che li ha mandati,
poveretto, mica che non ti ha mandato un cazzo perchè
i piccioli se li fotte con il direttore di banca del quinto piano),
adesso la novità è che non si possono neanche mettere le
dichiarazioni a verbale ?
Questo non è condominio. E' mafia. Io non più pago più un
centesimo. Andate a fanculo."
Ti alzi e te ne vai.
Il punto è: qual è la reazione del sistema giudiziario ?
In un paese serio ci sono diversi meccanismi che interverrebbero
a proteggere questa persona.
a) una conservatoria degli atti condominiali pubblica. Ossia un
posto dove il condomino può recarsi, ed ottenere un certificato
che dice che l'amministratore non ha registrato le fatture (e deve
esistere *obbligo* di registrazione). Così, qualsiasi balla si inventano
il direttore di banca e l'amministratore, il sistema la considera
comunque *a priori* falsa e manipolata: fa fede la registrazione.
(potremmo chiamarlo principio: in dubio contra administratorem :) )
Nella situazione di prima il passo successivo, sennò, sai qual è ?
Portare in tribunale Tonino Lupara, grande amico dell'amministratore
e del direttore di banca e fargli dire che lui l'indomani mattina ti
ha portato la fattura e tu non hai voluto firmare la ricevuta...
(naturalmente tu Tonino Lupara non l'hai mai visto in vita tua, ma
siccome è la tua parola contro la loro... strano poi che ricorrano
a tutte le forme di invio possibili salvo la raccomandata... che
stranezza... )
b) il condomino può sospendere i pagamenti. Anzi, io nell'attuale
situazione stabilirei il meccanismo di pagamento a 2 fasi: prima
pagano l'intera cifra i condomini favorevoli all'opera, poi l'impresa
emette fattura che deve essere registrata, ed infine il dissenziente
rimborsa la sua quota, ma ***NON PRIMA*** di avere
verificato che non vi siano state irregolarità.
Così la cuccagna finisce. Non sono più io a dovere correre dietro
all'amministratore per vedere la fattura o per dimostrare che non
ce l'ha. Adesso è lui ad essere obbligato ad inviare la fattura
all'ufficio pubblico che a sua volta la notifica a me. Non lo fa ?
Ed io non rimborso. Semplice.
Solo che questo, implicherebbe l'idea che l'amministratore che
si rivolge all'A.G. per ottenere i soldi debba sostenere prima
un processo. Infatti è solo durante il processo che il condomino
può eccepire le eccezioni che determinano il diritto di non
pagare. Ma se il processo non c'è...
Ed infatti il 63 DD.AA. serve proprio a far sì che
l'amministratore possa ottenere denaro senza un regolare
processo (inaudita altera parte). Così il condomino non si
mette a parlare in udienza e lui al giudice può raccontargli
tutte le balle che vuole.
C'è poi un problema più complesso. Ossia che la Cassazione
ha creato una serie di sentenze in cui i meccanismi erano
**sempre** interpretati *contro* il condomino.
E questa è una costante del nostro diritto condominiale
(la famosa regola del MA).
Per esempio, ci si è chiesti se si potesse eccepire il diritto di
non pagare per il fatto che l'amministratore non mostra i
giustificativi, in sede di opposizione al D.I. (ossia, dopo avere
già pagato l'amministratore, chiedendo almeno il rimborso...
facciamo finta che ci sia un barlume di giustizia interna dietro
a quelle norme... è una farsa ovviamente, l'amministratore
non restituirebbe nulla, alle brutte si farebbe approvare un
fondo cassa per una cifra superiore a quella che ti deve...
ma facciamo finta...).
Una domanda di questo genere, presupponeva l'applicabilità
al condominio, per analogia (art. 12 preleggi), dell'art. 1460
C.C. (non si deve adempiere a chi non adempie).
Bene, la Cassazione ha detto NO.
La dottrina ci dice che nei condominii l'obbligo di pagare le
spese viene tenuto separato rigidamente dal diritto di vedere
le fatture. Cosa che, attenzione, **NON** esiste in
altri ambiti del diritto, dove il 1460 C.C. si applica eccome.
In altri casi si applicano norme analoghe.
Per esempio, se tu vuoi fare causa all'inquilino perchè non
ti paga gli oneri accessori, la procedura prevede che lui
debba essere obbligatoriamente sentito dal giudice. Ed
è importante, perchè lui può presentarsi ed eccepire che
tu non gli hai fatto vedere i giustificativi, ex art. 9 l. 392/78,
e tu perdi subito la causa (e non vedi un "picciolo" così la
prossima volta ci pensi 2 volte prima di tentare di fare
il furbo).
Ecco, nei condominii non è così.
Risultato: c'è un signore di Torino (il fatto è vero), che per
vedere una fattura ha dovuto fare quattro cause civili
(Torino, Torino, Roma, Alessandria), ed alla fine non l'ha
vista lo stesso perchè all'amministratore l'hanno "rubata"
nel frattempo...
... tuttavia...
nello stesso tempo quell'amministratore può farti anche
10 decreti ingiuntivi immediatamente esecutivi nonostante
opposizione....
In quel caso di Como, per quanto un CTU del Tribunale
avesse già scritto che il 40% del consuntivo del pagabollette
era non dovuto, il pagabollette ha comunque potuto avviare
un'azione di pignoramento dell'immobile del signore di Como.
Le quote per le quali l'appartamento è stato pignorato sono
finite.... nel *fondo cassa*....
c) Dovrebbe essere ben chiaro, in un paese normale, che la
delibera in cui viene impedito con la forza di mettere a
verbale le proprie dichiarazioni, è affetta da nullità assoluta
e radicale.
Insomma, in un paese normale, l'amministratore ed il direttore
di banca avrebbero paura a tentare di usare quel verbale.
Perchè?
"Nino, se du curnutu ha registrato la riunione e si presenta con
la registrazione davanti a u iudice... sunnu guai... mi dissi
l'avvucatu. Stu iudice è continentali... e può essere che porta
chiu rispettu a stu mortu di fame che ammia e attìa con tutti
i to piccioli e con tutte e to conoscenze importanti..."
(L'ho scritta in siciliano così si capisce meglio il concetto
terra terra...)
E' così che va ? Vediamo.
a) La delibera andrebbe impugnata entro 30 giorni di fronte
all'autorità giudiziaria (loro fanno quello che vogliono... ed
io devo buttare milioni di avvocato a tentare di impugnare
tutte le loro idee geniali...). Di solito ci sono delle tecniche
che l'amministratore adotta per fare passare questi 30
giorni... ma non divaghiamo...
b) Ecco la farsa: però la delibera impugnata è comunque
esecutiva lo stesso... (grazie)
c) Quando tra qualche anno si farà il processo (nel frattempo
hai dovuto pagare ugualmente...) ti diranno che:
- intanto la registrazione tu potevi farla solo a condizione di
preavvertire il presidente (che è il direttore di banca). Lo ha
stabilito il "garante della privacy". Quindi, prenditi la denuncia
per violazione della legge sulla privacy;
- la cassazione ha stabilito che il falso ideologico in un verbale
di assemblea non è punibile
- comunque, non esiste nessuna norma di legge che obblighi il
presidente a mettere a verbale le dichiarazioni dei singoli
condomini, trattandosi di facoltà del tutto discrezionale...
Ora tu spiegami di preciso che tipo di giustizia sarebbe una
cosa come quella che io descrivo...
Certo che poi capita che quel malcapitato si vende la casa, ma
la vende ad uno che è palermitano e che ha uomini e mezzi per
fare cambiare le cose la dentro, senza fare neanche una causa,
ma con le regole collaudate della "bedda Sicilia"
Ma, mi chiedo io... è questo il modello che vogliamo ?
Non è che per caso qualcosa ci è sfuggito di mano ?

 webmaster, idraulico, programmatore, allevatore di cavalli ecc.
Tutti mestieri che s'imparano nelle scuole pubbliche, e che prevedono un
diploma o una laurea.
Com'è che una scuola pubblica per amministratori di condominio non c'è e
nessuno pensa a farne?
Ci sono corsi regionali per buttafuori di discoteca, titolari di B&B,
eccetera.
Non ce n'è per chiromanti, astrologi e amministratori di condominio.
Cioè quei mestieri che sono alla portata di qualsiasi casalinga, di Voghera
o Canicattì.

 o Canicattì.
Che siano accessibili non significa che siano alla portata: la 
competenza come sempre si acquista sul campo.
Certo, se poi ci sono i fessacchiotti che continuano ad andare dagli 
scalzacani, perché magari "sono tutti uguali" e gli costano 10 euro in 
meno l'anno... allora non se ne esce.
Tu forse hai esperienza solo con gli scalzacani.
Dì la verità, da piccolo sei stato morsicato da un amministratore di 
condominio.


 condominio.
Il contrario, direi.
Morsicarli è un mestiere facile e redditizio.