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Titolo: Amministratore imposto dal costruttore

Il caso è il seguente:
Condominio di 6 unità immobiliari, il costruttore vende a privati e nel 
rogito viene riportato che il costruttore nominerà l'amministratore per 
i primi due esercizi e incaricherà un tecnico per la redazione delle 
tabelle millesimali.
 
Tra la vendita della prima unità e la vendita della seta passano quasi 3 
anni.
 
Successivamente alla vendita dell'ultima unità il venditore indice 
un'assemblea dove presenzia come unico partecipante il rappresentante 
legale della società costruttrice delegato dai sei attuali proprietari 
in virtù dell'atto stipulato che contiene appunto nomina un 
amministratore per i primi due esercizi
 
L'amministratore nominato dal costruttore convoca un'assemblea per le 
formalità del caso e nel corso di questa prima assemblea i condomini 
decidono all'unanimità di revocare l'amministratore e, essendo al di 
sotto di 8 unità immobiliari, proseguire senza la nomina di un nuovo 
amministratore.
 
 
Chi ha ragione in questo caso?
L'assemblea che sappiamo tutti essere sempre sovrana oppure il 
costruttore che vuole far valere quanto stipulato in sede di rogito e 
quindi nominare a suo picimento un amministratore per due mandati?
 
Al.Ba.


Probabilmente scriverò una serie di castronerie, ma:
 
Già dopo la vendita della prima unità esiste il "condominio".
Quindi i due anni di potere assoluto del costruttore dovrebbero decorrere 
dalla data della prima vendita.
Vogliamo esagerare?
Allora i due anni dovrebbero decorrere dalla data della vendita della terza 
unità.
Cioè dal momento in cui il costruttore non ha più la maggioranza dei 
millesimi.
E' pur vero che, in teoria, ci si potrebbe trovare in una situazione di 
blocco totale dell'amministrazioe condominiale.
Allora spostiamo la data alla vendita della quarta unità.
 
Può andare?
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

 
 
Il ragionamento è più che corretto però dal punto di vista giuridico ha 
più peso un contratto tra privati, seppur trascritto nei pubblici 
registri (rogito di acquisto) oppure il potere deliberativo 
dell'assemblea sancito dal codice civile?
 
Io dico la seconda, ma è solo una mia interpretazione e sono aperto a 
qualsiasi contributo


Non lo so. Mi spiego:
 
un conto è assumere decisioni "interne" al condominio, del tipo facciamo il 
110 oppure no.
un conto  è derogare da un contratto fra privati che, fra parentesi, è stato 
accettato da tutti gli attuali condomini.
Poi..... intendiamoci, a mio avviso il costruttore ha torto marcio per 
pretendere che il biennio parta dalla vendita dell'uiltima unità, essendo 
trascorsi quasi tre anni dalla prima vendita. Ritengo quindi valida la 
delibera assembleare che revoca l'amministratore in carica.
 
Andiamo dal giudice? :-)
 
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 


Andiamoci pure.....
Io sono sempre favorevole a fare decidere un terzo super partes, forse 
anche perchè (fino ad ora) posso vantare il 100% si cause vinte :-D
 


Tutte con spese a carico della parte soccombente o spese compensate? :-D
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 


80% compensate, 20% a carico del soccombente tra le quali vinta anche 
con attribuzione di lite temeraria

 Al.Ba.
 
-- 
Ciao!
Stefano
 
 

 costruttore... boh!
 
A mio modo di vedere non esisto ragioni per cui il costruttore debba 
impuntarsi a nominare chi pare a lui e, sempre secondo me, un giudice 
chiamato ad esprimersi penso che dia più valore alla volontà 
dell'assemblea dei condomini..... ma è semplicemente un mio pensiero


 rogiti, per capire se siamo a quota 5 anni dal primo o se siamo a -1...
 
Ohh, che diamine! E la giurisprudenza no ? :-)
 
Tribunale di Modena, sentenza n.493 del 14 marzo 2012.
 
La ratio: dalla prima compravendita, senza la necessita'
di formule sacramentali costitutive (come spesso qui si
chiede ...), il condominio sorge automaticamente (per
dirla come amano gli avvocati: "ipso iure e facto"
(ma se volete leggete la Cassazione n.19829/2004).
 
Da quel momento fatidico, ovvero appena usciti dallo
studio del notaio, il costruttore diventa un condomino
come un altro. Con tanti millesimi, e' vero. Ma non
puo' decidere nulla senza l'unanimita' con l'altro
condomino (e' peggio ancora che essere in tre o piu').
 
Attenzione, clausole regolamentari che escludano il
costruttore dalla spese condominiali sono valide, anche
se possono esserci questioni in termini di durata nel
tempo (troppi anni ?). Insomma, un regolamento
contrattuale puo' porre svariate deroghe rispetto alle
disposizioni del Codice Civile (che in fondo possiamo
pensare come un "canovaccio" di gestione condominiale,
e non una seria di disposizioni coattive di regolamentazione
condominiale, a parte le disposizioni elencate nel 1138).
 
Ma non si puo' in alcun modo derogare su cio' che compete
all'assemblea condominiale. E la nomina dell'amministratore
condominiale e' un diritto inderogabile riservato alla
assemblea (vedi combinato del 1129 con 1138).
 
Dalla sentenza: "la nomina dell'amministratore condominiale
  è un diritto inderogabilmente riservato all'assemblea
  (art. 1129 e 1138 comma ultimo c.c.), sicché l'eventuale
  disposizione contrattuale (nella specie, prevista nei
  contratti preliminari di vendita) che riservi tale prima
  nomina al costruttore/venditore è nulla e quindi priva
  di efficacia nei confronti dei condomini."
 
8>< ----
 
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Spero che a stabilire la prevalenza non sia un giudice. Sono curioso, 
però: fammi sapere come va a finire...
 
 
-- 
Ciao!
Stefano
 

 
 
Pare che a breve sarà organizzato un incontro tra costruttore e 
condomini, appena ho news aggiorno il post.