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Titolo: Rendiconto consuntivo: Spese individuali e Ingresso Pilotis

Salve a tutti,
controllando il Riparto Consuntivo annuale che i nostri amministratori hanno 
inviato a noi condomini, ho notato che molti condomini (ma non tutti) hanno 
127,30 euro di Spese Individuali.
Non riuscendo a capire a cosa potessero essere attribuite (nella scala al 
mio piano non sono state effettuate riparazioni/manutenzione di sorta) ho 
chiesto agli amministratori, scoprendo che l'intera cifra � dovuta a due 
miei ritardi nei pagamenti e dunque a due solleciti da loro inviatemi.
Hanno per� specificato non trattarsi di una mora, ma dei costi delle 
raccomandate A/R pi� il loro disturbo extra.
50 euro a raccomandata, anche indennizzando il loro disturbo extra, non sono 
eccessivi? Qual'� la vostra esperienza in merito e come mi consigliate di 
procedere?
Altra questione: nel palazzo dove vivo ci sono dei parcheggi privati e molti 
condomini ne possiedono uno, il cui accesso � consentito da un cancello 
automatico che ha subito molte riparazioni lo scorso anno.
Io non possiedo il parcheggio privato e dunque non uso mai il cancello 
automatico; tuttavia nella tabella relativa (Ingressi Pilotis) del Riparto 
Consuntivo risulto avere gli stessi millesimi dei proprietari del parcheggio 
e dunque la stessa cifra da pagare!
Inoltre sono sicuro di avere inavvertitamente pagato - per lo stesso 
servizio di cui non ho mai usufruito - anche i tre anni precedenti.
L'amministratore ha preso nota della mia rimostranza e dice mi far� 
sapere... ma io intanto vorrei sapere da voi le regole generali: posso 
vedere correggermi il Riparto Consuntivo prima di dover pagare? E per gli 
anni precedenti, � mio diritto essere risarcito/vedere decurtate le 
differenze?
Grazie a tutti in anticipo 

 differenze?
no
dato che hai accettato tali millesimi all'atto dell'acquisto
dell'immobile e non hai riportato fatti nuovi che potrebbero dimostrare
una alterazione delle condizioni iniziali da cui sono scaturiti i valori
di riferimento
-- 
Saper dimenticare ï¿œ un arte difficile, a me riesce naturale, rendendomi
un uomo fortunato che vive sempre nel futuro.

 di riferimento
L'appartamento � stato acquistato da mia madre, che mi giura non aver 
accettato proprio niente in quanto ad assegnazione millesimi.
La cosa certa poi, � che i posti macchina sono stati venduti dall'impresario 
separatamente dagli appartamenti, e che mia madre non ne ha acquistato uno.
Possono esserci ancora dubbi in merito? Cio�, dici che senz'altro 
inconsapevolmente mia madre ha firmato anche qualcosa circa i millesimi 
(errati)?
Infine, se mia madre non ha firmato niente e se io per una svista ho 
precedentemente approvato i passati rendiconti consuntivi errati.. dunque in 
tal caso, siamo certi che io debba ancora pagare e non possa chiedere un 
rimborso?
Grazie ancora e scusa la lungaggine.

 Grazie a tutti in anticipo
Il post non � chiaro. Per gli anni passati non hai diritto a nulla, stante 
la decadenza. Per il cancello forse � giusto pagare, perch� � considerata 
accesso al condominio e, quindi, ti spettano le chiavi e telecomando.
Tuttavia esiste anche il 1123 c.c.
DELLA VALLE GIOVANNI 

 DELLA VALLE GIOVANNI
Se posso fare qualcosa per chiarire meglio la faccenda, ne sarei ben lieto: 
quale i dettagli mancanti?
Peccato per la decadenza... mi pare un tantinello ingiusto non poter fare 
niente anche per il solo anno precedente, ma se queste sono le regole, 
pazienza.
Le chiavi del cancello in effetti mi sono state fornite dopo l'ultima 
riparazione del cancello... di telecomando invece mai fornito uno 
(nonostante ovviamente gli altri condomini lo possiedono).
Il punto � che comunque io (e verosimilmente chiunque altro nella mia 
situazione) non avrei motivo di usare il cancello che accede ai parcheggi 
per raggiungere in modo molto pi� scomodo l'ingresso alla scala del 
condominio.
Per completare questo quadro paradossale vi do un altro dettaglio che prima 
avevo ommesso: al primo piano del palazzo dove abito (una sorta di piano 
rialzato con una terrazza condivisa con palazzi attigui) c'� un ristorante. 
Questo fa parte del condominio, ma non paga la quota Pilotis, nonostante 
loro - a differenza mia - il cancello automatico lo usano eccome, per 
ricevere i fornitori, per le consegne delle pizze, etc.
Alla faccia, eh? 

 ha scritto nel messaggio
news:4b4c539b$0$705$5fc...@news.tiscali.it...

Se tua madre ha firmato il rogito e poi non si � preoccupata di reperire il
regolamento..beh c'� poco da dire.
Se hai ricevuto le chiavi, significa che il cancello � considerato bene
condominiale e, quindi, devi pagare. Il telecomando non c'entra, perch� � un
optional a richiesta del condomino e che si paga da parte.
Puoi sempre esporre il problema in assemblea e invocare il 1123. Idem per
l'abuso del ristorante.
DELLA VALLE GIOVANNI

 DELLA VALLE GIOVANNI
Si certo, hai ragione, mi rendo conto c'� una mancanza della diretta 
interessata a monte.. grazie per le info e la disponibilit�.. di cui 
approfitto ancora brevemente per sottoporti una novit� che mi ha lasciato 
alquanto perplesso:
l'amministratore condominiale si � detto ben disponibile a modificare le 
tabelle millesimali per correggere quello che anche secondo lui � 
un'ingiustizia nei miei confronti. Al che ho commentato che sarebbe stata 
certamente cosa lunga, avendo sentito essere necessaria una votazione 
all'unanimit� per queste cose.
La sua risposta mi ha lasciato basito: "See, una votazione all'unanimit�... 
se avessimo fatto cos� non ne avremmo mai cavato piede... infatti anche le 
attuali tabelle non sono state votate all'unanimit�, sono state redatte dal 
figlio dell'impresario costruttore e applicate finora come consuetudine"
Tra stasera e domani mi recher� a ritirare presso la sede 
dell'amministratore copia del regolamento condominiale, delle tabelle 
millesimali e chieder� anche i dettagli delle spese individuali 
attribuitemi.
Se questi documenti dovessero confermare quanto candidamente affermato 
dall'amministratore, ci sono gli estremi per rifiutarmi di pagare?
Grazie ancora. 

 
non di rifiutarsi di pagare ma di pagare una somma che tu ritieni
adeguata basata su calcoli effettuati con tabelle millesimali
determinate in base alla situazione reale
poi se gli altri condomini contestassero tale tuo riparto si andrebbe
finalmente in giudizio e allora verrï¿œ dato incarico ad un professionista
TERZO per la stesura delle VERE tabelle millesimali
ï¿œ storia risaputa che i costruttori si FANNO le tabelle millesimali in
modo che loro non paghino nulla
se giri in rete trovi anche sentenze che sanzionano tale abuso


 se giri in rete trovi anche sentenze che sanzionano tale abuso
Immagino, immagino... e purtroppo non � facile per un profano stare dietro a 
queste cose, col risultato che i mestieranti quali impresari e 
amministratori accondiscendenti hanno sempre vita facile.
Non vorrei brontolare, ma se la legge mi permettesse di non pagare in questi 
casi, di recuperare i soldi inavvertitamente pagati in passato e via 
dicendo... forse ci penserebbero due volte prima di ripetere queste manfrine 
cos� comuni.
Grazie per le tue info. 

 prima di ripetere queste manfrine così comuni.
Non pagare od anche semplicemente ridursi le spese non è mai una cosa 
da fare.  Potrebbe diventare fonte di guai.
Piuttoso fai i tuoi conti usando i millesimi attribuiti dalle tabelle 
del regolamento di condominiio e se differiranno da quelli fatti 
dall'amministratore chiedi a lui di rivedere la ripartizione in modo 
tale che in sede di consuntivo potrai vederti rimborsato quanto pagato 
in eccesso.
Temo però che tu non abbia alcun diritto di rimborso per gli anni 
precedenti.  Pagando quanto richiesto hai approvato i consuntivi ed i 
riparti effettuati.
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

    
cavolo! Ma che stampante usa? Una con toner ad oro e diamanti?
paolo

    
Se questo ï¿œ l'amministratore che ti ritrovi io starei attento a tutto 
quello che fa e dice. Secondo il mio parere questo non ï¿œ affatto un 
comportamento professionale (per non dire illegale). Prova a recuperare 
le tabelle originali e verifica che tipo di differenza c'ï¿œ. nel caso 
dovrai chiedere all'amm di usare quelle originali.
saluti
paolo

 Giovanni
se paga la somma richiesta scaturita dall'applicazione di millesimi non
approvati all'unanimitï¿œ
ne ratifica implicitamente l'approvazione
pertanto o paga in acconto una somma x scaturita da un suo calcolo e si
difende in caso di giudizio e se il suo calcolo risultasse esatto
risparmierebbe anche le spese dello stesso
oppure paga in acconto una somma generica e contestualmente contesta per
iscritto le tabelle millesimali e precisa che tale somma viene
consegnata in acconto delle spese condominiali e che la stessa dovrï¿œ
essere conguagliata al momento dell'approvazione delle tabelle
millesimali corrette


 paolo
  Non credo...., purtroppo i Notai fanno pagare il loro tempo ( e/o quello
  dei loro collaboratori ) a volte al prezzo dell'oro e dei diamanti.:-)
  Ciao w 

 l'approvazione
Se paga e fa presente all'amministratore che richiede una revisione 
del riparto delle spese non significa che lo approva.


    
Ciao W. Sono d'accordo con te che il tempo impiegato si paga. ma qui si 
sta esagerando. In fondo si tratta di fotocopiare un atto giï¿œ redatto a 
suo tempo.
Paolo

 Paolo
  Non � sufficiente il fotocopiare l'atto, ma occorre anche che il Notaio
  attesti che la fotocopia � conforme all'originale ed inoltre , non � detto
  che questo regolamento sia negli incartamenti c/o lo studio notarile, pu�
  richiedere del tempo per la sua ricerca presso la conservatoria dei
  Registri Immobiliari.
  Ciao w
 

 Giovanni
come ho detto, deve perï¿œ far scrivere sulla ricevuta , somma in acconto
salvo conguaglio


    
OK se puï¿œ essere come dici tu, allora concordo.
Saluti
paolo

 Grazie ancora.
Leggi l'art. 69 Disp attuative.Non serve l'unanimit� per rivedere i 
millesimi.
Circa il pagamento, devi sempre uniformarti al regolamento di condominio del 
notaio e pagare. Non � ammesso il rifiuto. Se poi hai ragione, ti ritrovi un 
credito.
DELLA VALLE GIOVANNI 

    
Non dare informazioni sbagliate.
  l'art. 69 non ti dice come vanno cambiate (cioï¿œ la procedura da 
seguire, qual'ï¿œ il quorum necessario eccetera), ma perchï¿œ si potrebbero 
cambiare e cioï¿œ i casi in cui ï¿œ possibile tentare di cambiarle.
per cambiarle ï¿œ necessaria l'unanimitï¿œ e poi ï¿œ necessario firmare tutti 
dal notaio.
Saluti
Paolo

 Paolo
Intendevo dire che se non si raggiunge l'unanimit� per folgorazione sulla 
strada di Damasco ovvero se i condomini non si autocorreggono, � possibile 
il ricroso giudiziale, con la modifica coattiva.
DELLA VALLE GIOVANNI 

    
Ok perfetto. :-)
Ti faccio una domanda: secondo te dopo che un giudice ha stabilito che, 
per esempio, certe tabelle vadano cambiate (ovviamente su ricorso di un 
condomino), poi ï¿œ necessario andare dal notaio e far firmare tutti i 
condomini, oppure ï¿œ sufficiente la sentenza del giudice? Cioï¿œ la 
sentenza del giudice deve essere ratificata da tutti i condomini in modo 
tale da rientrare negli atti di vendita, oppure non ï¿œ necessario?
Mi ï¿œ venuto in mente questa questione dopo aver risposto al tuo messaggio.
Saluti
Paolo

 Paolo
la formula di variazione prevede
l'approvazione all'unanimitï¿œ   > o <  una sentenza del giudice
va da se che ï¿œ sufficiente la sola sentenza
sentenza che verrebbe emessa solo se la differenza tra le vecchie
tabelle e le nuove ï¿œ sostanziale
ovvero se la differenza ï¿œ minima restano in vigore le tabelle vecchie


 messaggio.
Se il regolamento e la ripartizione dei millesimi è contrattuale la 
trascrizione è necessaria per far sì che le modifiche siano 
trasmessibili.
Diverso può essere il discorso sulla suddivisione delle spese 
stabilito nelle tabelle accessorie.



be' allora penso che sia necessaria la trascrizione.
paolo

 Paolo
Secondo me e non sono un giurreconsulto � sufficiente ovvero basta solo la
sentenza del Giudice. Se qualche condomino ha da protestare va in secondo
grado e/o in Cassazione fino a che la sentenza passa in giudicato.
Aggiungo che - sempre secondo mwe - la competenza � la volontaria
giurisdizione ovvero il giudice non giudica su una controversia, ma
sull'amministrazione nell'interesse sia del singolo sia collettivo.
Andare dal notaio per la ratifica o la trascrizione � un doppione superfluo, 
perch� il
guiudice � un pubblico ufficiale al pari del notaio.
DELLA VALLE GIOVANNI

 notaio.
Non è un problema di proteste di un condomino o se il giudice sia o 
meno un pubblico ufficiale.
Se sul rogito di acquisto sta scritto che una certa unità immobiliare 
ha un certo numero di millesimi, nel momento di un passaggio di 
proprietà, quei millesimi verranno trascritti sul nuovo rogito e 
l'acquirente se ne può infischiare se vi è stata una variazione.
Tieni anche presente che le tabelle millesimali se derivate da un 
regolamento contrattuale non sarebbero modificabili se non 
all'unanimità ed ad esse non sarebbe applicabile l'articolo 69 delle 
disposizioni di attuazione del codice civile 
http://tinyurl.com/yjv6w7e



E' esattamente quello che penso anch'io. altrimenti come farebbe un 
nuovo proprietario a sottoscrivere le nuove tabelle se queste non fanno 
parte del rogito?
paolo

 paolo
Leggi 1123 1 comma "salvo diversa convenzione".
Il giudice che pu� essere anche Giudice di Cassazione - in caso di 
controversia accanita - obbliga a nuova convenzione, che va osservata dagli 
acquirenti.
Ogni contestazione � inutiliter data.
Comunque se si vuole andare pure dal notaio a trascrivere, non lo contesto. 
Repetita iuvat :-)))
DELLA VALLE GIOVANNI