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Titolo: Amministratore uscente non consegna contabilità

Buon giorno.
L'Amministratore uscente consegna con molta lentezza centinaia di
documenti (lettere, documentazioni varie, ecc.), utili ai fini storici
ma insignificanti ai fini amministrativi,  ma non consegna la
situazione contabile. A domanda precisa, glissa, sguscia, ma agli
effetti, non da precisa notizia nè della situazione contabile, nè
della precisa situazione debitoria dei condomini. Anzi, mi comunica in
modo non troppo preciso(esibendo estratti conto, ma, a suo dire, non
aggiornati), un credito verso condomini oltre i 15.000 Euro!
All'ennesimo rinvio delle definitive e significative consegne, come
comportarsi?
E' chiaro che l'Amministratore subentrante dovrà compiere un'azzione
anche perchè i creditori del condominio ormai bussano con minacce di
decreti ingiuntivi, ed in cassa c'è il vuoto!
Grazie

>decreti ingiuntivi, ed in cassa c'è il vuoto!
C.V.D.
Amici del NG, cambiare la legge che regola tutto questo
schifo con corruzione alla stelle nel 95% dei casi...
no ?
vabbè....

 vabbč....
Siamo sul primo ng legislativo d'Italia !!  ;-D
        Rebrac

no ?
Ottima idea. Come si fa a cambiare una legge?
-- 
Byebye from Verona, Italy
Bernardo Rossi              
b.r...@tin.it


Si riuniscono alcuni dei migliori esperti di truffe
condominiali (in questo NG abbiamo avuto
segnalazioni continue, praticamente i trucchi li
conosciamo tutti...), si fa un progettino "open-
source", si mette tutto su petition-online, e
si scrive a qualche parlamentare chiedendo
qual'è l'iter per una legge di iniziativa popolare.
Lo ha fatto il SUNIA prima della 431/98,
lo potrebbero fare anche i proprietari di
immobili che sono l'80% della popolazione....


Sciopero o serrata ?
La confusione tra le due avviene anche qui.
Il SUNIA, se non ero. e' un sindacato di inquilini.
Cosa hanno in comune operai ed inquilini ?
Che sono sottoposti da un rapporto di sudditanza e se non protetti dalla 
tutela della legge, sono esposti al rischio di abusi contrattuali e non.
Percio' l'operaio ha un tutela (forse eccessiva, oggi in Italia) del 
diritto di sciopero, e l'inquilino, la legge sull'equo canone (431/98 
menzionata).
Ma il lavoratore autonomo ed il condomino non sono affatto in rapporto 
di sudditanza. Sono responsabili delle proprie azioni e percio' liberi.
Il fatto che i "nuovi" condomini spesso sono ex-inquilini che non 
riescono a liberarsi del loro complesso di sudditanza (cosa che si 
esprime tipicamente con due estremi opposti: prepotenze e pretese 
assurde - tipico comportamento di chi e' irresponsabile - oppure placida 
sottomissione - specialmente nei confronti di chi pare ricoprire la 
carica dell'autorita' costituita, come bene sanno impersonificare certi 
amministratori mercenari) gli espone a farsi abusare, financo a farsi 
truffare. Ma il problema non si risolve con una legge che aumenti la 
"sensazione" di questo pseudo-proprietari di avere bisogno di essere 
tenuti sotto tutela.
Gestire una proprieta' immobiliare e' "una rogna", si tratta di un 
capitale pari a quanto uno guadagna in una decina di anni, e non si puo' 
delegare al prima dalla lingua sciolta o che sappia mentire in modo da 
parere il verbo in persona (generalmente si riconoscono perche' si 
guardano bene dal mettere per iscritto quello che scrivono, ma ci sono 
anche le eccezioni, come mi sono capitati un paio di casi di recente).
Come il lavoratore autonomo ha i mezzi e la liberta' per cambiare la 
propria condizioni, cosi' il condomino ha i mezzi giuridici per 
intervenire sulla propria condizione (*), anche qualora si trovi in 
mezzo ad una manica di bambini che si credono proprietari. Non potete 
fare molto per cambiare i vostri "soci" (gli altri condomini), ma potete 
sicuramente agire nei confronti di amministratori disonesti.
Non servono leggi speciali o leggi nuove, basta decidersi a chiedere 
l'applicazione di quelle esistenti. Io credevo che i Promessi Sposi del 
Manzoni fosse ancora insegnato a scuola ed il suo insegnamento che leggi 
sempre piu' dure, se non si applicano neanche quelle "giuste" non hanno 
alcuna efficacia (a parte martirizzare qualche innocente).
E' una rogna andare dall'avvocato ? Ma appunto, e' una rogna gestire una 
proprieta' immobiliare.
Ma c'e' anche il suo rovescio, se saprete gestire occulatamente questa 
liberta', (*) evitando di abusare dei propri diritti, e d'altra parte 
ponendo dei paletti ben definiti ... sulla porta di casa vostra (e non 
oltre) oltre cui nessuno puo' ordinarvi che cosa fare, allora in cambio 
godrete della tranquillita' e serenita' di vivere con un diretto 
controllo sul proprio futuro.
R.L.Deboni

 decreti ingiuntivi, ed in cassa c'è il vuoto!
Primo, quando in cassa c'e' il vuoto, io sento puzza di condomini 
"furbi" o, perlomeno, "poco diligenti".
Secondo: l'amministratore subentrante e' capace di fare un paio di 
conti? Qualche condomino ha fornito all'amministratore subentrante i 
piu' recenti consuntivi ? Non dovrebbe essere difficile capire 
all'amministratore subentrante se il vuoto di cassa e' dovuto a spese 
impreviste, o peggio non autorizzate, oppure (come nove volte su dieci 
succede nei condominii che conosco io), a mancati versamenti dei 
condomini. Specialmente se la cifra menzionata a debito e' di 15'000 
euro !!! E' importante capire se la cassa e' in "negativo" (ovvero 
l'amministratore uscente ha anticipato spese di tasca sua) perche' in 
tal caso fare un'ingiunzione si rivela un costoso boomerang (ai giudici 
non piacciono i debitori "furbi").
Se si tratta di mancati versamente ed i creditori bussano alla porta 
sono quelli dei servizi ordinari, delle spese che annualmente si 
ripetono, basta consegnare ai condomini la richiesta urgente per un 
fondo, con riparto. Se poi i condomini si appigliano ottusamente ad un 
"ma non e' ancora stato approvato in assemblea", all'amministratore non 
interessa piu' nulla: i condomini sono informati della situazione, le 
conseguenze (i costi delle ingiunzioni) le subiscono loro.
Terzo: faccio questa ipotesi. L'amministratore uscente e' oberato di 
lavoro, e non ha ancora avuto il tempo di fare il bilancio di chiusura.
Quello che per i condomini e' un semplice elenco che pare realizzabile 
al massimo in una giornata, potrebbe in realta' richiedere anche una 
settimana per un controllo completo. L'amministratore uscente poi vuole 
essere particolarmente preciso, perche' se si dimentica qualcosa, avra' 
grosse difficolta' a tornare alla carica per ulteriori esborsi. Percio' 
e' meglio se i conti sono completi fin dalla prima volta.
Ma se ha altri condominii, magari con le assemblee pendenti, si trova in 
conflitto temporale. Percio' e' probabile che preferisca privilegiare i 
suoi clienti attuali e fare "attendere" il cliente "perso" (tanto che 
puo' fargli ?).
R.L.Deboni

 wrote:

L'amministratore subentrante sono io.
L'Amministratore uscente mi ha fornito schede con la situazione
debitoria dei condomini sulla cui veridicità non posso giurare, visto
che, ricevute alla mano, qualche condomino mi ha dimostrato di avere
pagato alcune rate che risultano non corrisposte.
I riparti precedenti fornitimi dai condomini sono troppo sintetici, ma
vanno bene per le spese ordinarie, anche se  questo Signore rifiuta di
consegnare le relative pezze di appoggio . L'urgenza riguarda spese di
notevole entità (straordinarie) approvate dall'assemblea, i cui lavori
sono stati avviati dall'ammnistratore uscente, senza avere raccolto i
relativi fondi. Da aggiungere che l'Amministratore mi ha consegnate
fatture per spese ripartite in passato, ma non pagate (così  dice
lui).
Comunque, se ho ben capito, per fare "risvegliare" i condomini, dovrò
richiedere loro le cifre che risultano dalle schede, evitando così mie
responsabilità personali sui mancati pagamenti.
Consulsic

 Il fatto che i "nuovi" condomini spesso sono ex-inquilini che non
No, Deboni... sono scemate....
Il rapporto di sudditanza esiste: smettiamola di prenderci in giro.
I problemi principali dei condominii sono 2: intanto che è un
sistema totalmente senza controlli (non c'è nessuno che di tanto
in tanto ti piomba in studio ed ha l'autorità per dirti: ci faccia
vedere il tal documento... se inizi a dire: "l'ho perso 10 secondi
fa", "me l'hanno rubato in macchina", "l'ho inviato al condomino
che vi ha fatto la denuncia e naturalmente non ne ho fatto
una copia ah ah ah" ecc. ecc. ecc. i controllori dovrebbero
arrestarti immediatamente.. ovviamente non c'è nessuno che
lo fa...), ed in secondo luogo che il "vinculum condominialis"
(l'obbligo del condomino assente o dissenziente di pagare
le spese decise dalla maggioranza), non ha dei massimali di
legge, con il risultato che l'amministratore gonfia le fatture
(quando addirittura non ne simula l'esistenza), utilizzando dei
condomini complici, e determinando la formazione di vere
e proprie associazioni a delinquere con impossibilità di
mettere dichiarazioni a verbale, minacce, falsificazioni a go
go dei verbali, trucchi e quanto altro.
Mi spiego con un esempio: se io mando una carta da un
condomino dicendogli che voglio 3.000 Euro per la
sostituzione del portoncino + 1.000 Euro a titolo di
pizzo, per lo stato è estorsione. Però, se invece gli
mando un foglio di carta (non firmato... così posso
sempre dire che lo ha scritto lui per calunniarmi....)
che dice che voglio 4.000 Euro per la sostituzione
del portoncino, ottengono il medesimo risultato e la
legge non ha nulla da dire. Per il fatto che poi Fantozzi
ti chiede la fattura, è sufficiente adottare quelle note
tecniche che consentono di "simulare l'invio" della
fattura "virtuale" al condomino ("sig. Fessi, ancora non
le ha ricevute le carte ? Gliele ho mandate il giorno
stesso tramite posta ordinaria che non è tracciabile"...
le vuoi tramite raccomandata ? Ed allora io ti dico
che te le mando e poi non lo faccio, oppure ti mando
una busta bianca con dentro un foglio bianco in modo
da prendermi la ricevuta di ritorno).
Se poi proprio mi metti
alle strette con il provvedimento d'urgenza ex art. 700
cpc (e qualche condomino porco grosso legato a banche
e politica che fa parte della mia organizzazione non
riesce proprio convincere questo avvocato che è il
caso di tirare per le lunghe la causa.... senza contare
i condomini dove si arriva alle minacce contro mogli
e figli... tanto non preoccuparti che nessuno degli altri
condomini sentirà mai nulla...), se proprio si mette a
rompere troppo i coglioni, è sufficiente usare una
stampante per... come dire... creare dal nulla le fatture che
servono 2 minuti prima dell'udienza, naturalmente
datandole a 6 mesi fa.... Naturalmente poi l'amministratore, che
i soldi li ha (ha i principi del foro pagati dal condominio,
senza contare i miliardi che fa con i sottobanchi), oltre
a falsificare tutto il falsificabile, ha la querela per calunnia,
diffamazione o lite temeraria facile e si ha il quadro della
situazione.
Per aggiustare le cose, bisognerebbe innanzitutto stabilire
dei massimali di legge, oltre ai quali i dissenzienti non
sono obbligati a pagare. E' questa la strada giusta.
Se una pompa dell'acqua costa 100 Euro e l'installazione
costa 200 Euro, ci deve essere un comitato interministeriale
prezzi che controlla quando costa in media quella pompa
dell'acqua, ed il dissenziente pagherà 300*millesimi Euro.
Il resto se lo pagano i condomini complici, che così
perderebbero qualsiasi interesse al giochetto.
E quella la strada da cui passare: bisogna avere delle leggi
che impediscano la plusvalutazione delle voci di spesa. Noi
non le abbiamo (ci sono anzi precise sentenze della cassazione,
che dicono, in sostanza: gonfiate le fatture quanto vi pare e
piace...), e così si crea la cuccagna-condominio, con
tutto il resto che segue....
Il secondo problema è che la legge attuale fornisce all'amministratore
tutti i mezzi possibili ed immaginabili per fare il farabutto:
gli art. 1137 e l'art. 63 DD.AA. stanno lì a farlo capire in
modo *limpido*.
Qualche povero ingenuo inizia a farsi una domanda: ma, visto
che il dr. De Farabuttis è solo un dipendente del condominio,
mentre i padroni sono i condomini non sarebbe il caso di fare
due cosette ?
a) diritto del condomino, non appena si accorge che l'amministratore
lo sta truffando, di sospendere immediatamente tutti i pagamenti
e mandarlo a cagare (mi mandi la busta con il foglio bianco per
prenderti la ricevuta di ritorno ? Bene: ed io avverto gli ispettori
condominiali così tra mezz'ora ti arriva la perquisizione ed
inoltre ti sospendo tutti i pagamenti, tanto ho capito che è solo
quello che tu vuoi veramente da me....).
b) se vi sono contestazioni, il principio è che PRIMA si fa il
processo, DOPO si verifica in base ai dati del
tale sistema informatico presso la divisione x della Guardia di
Finanza che cosa hai consegnato e cosa guardacaso ti sei scordato
di consegnare, e ANCORA DOPO il sig. De Fessis ti paga
altri soldi....
Attualmente, invece, è il contrario. Ossia, grazie
al 63 DD.AA. il condomino deve pagare SUBITO il dr.
De Farabuttis che è tanto onesto, e poi, dopo qualche anno
(ah ah ah), si fa uno pseudo-processo in cui però non si
può contestare l'illegittimità della delibera da cui si è originato
il decreto in quanto essa doveva essere impugnata entro 30
giorni, ed anche se lo è stata è comunque esecutiva (andate
a cagare...).
Ora, da che mondo è mondo, il sogno di qualsiasi delinquente
è proprio quello: avere un sistema dove prima il convenuto
PAGA e dopo tra qualche anno (quando tu ti sei reso
uccel di bosco), si fa il PROCESSO. E' per questo che per
2 volte di fila due pretori hanno portato il 63 DD.AA.
di fronte alla consulta: avevano capito quello che ho capito
io, ossia che il 63 DD.AA. fornisce ai delinquenti quello che
qualsiasi delinquente sogna da anni: la possibilità di avere
soldi dopo avere raccontato al giudice la propria storiellina senza
che il condomino possa immediatamente dire la sua....
.... e per chi ha la coscienza sporca quanto una fogna
di Calcutta non c'è regalo più bello....
Avrei qualcosa da dire anche su quella sonora presa per i
fondelli chiamata "revoca giudiziaria", e su decine di
altre cose (sto meditando di fare un bel blog...)
ma... magari la prossima volta....

 
Va bene che siamo in Italia ma stai descrivendo la tua realtà che non 
è uguale per tutti.
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   Registered Linux user #337974  < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 che impediscano la plusvalutazione delle voci di spesa.
Lei vuole un regime di mercato comunista. Perche' non se ne' va a Cuba ? 
Ahhh, perche' un mercato comunista e' un mercato povero. E ci risiamo.
O lei ha dei grossi problemi o sta rimestando nel torbido, percio' 
tronco qui.
Un solo consiglio, efficace e definitivo: venda quella casa.
R.L.Deboni


Ed infatti nessuno qui pretende una cosa del genere.
Si pretende che se una Fiat di listino costa 20.000 Euro,
debba essere pagata 20.000 Euro + eventuali spese,
e che se una Volvo costa 30.000 Euro, debba essere
pagata 30.000 Euro + eventuali spese.
E' chiedere troppo secondo lei?

 R.L.Deboni
Mi intrufolo solo per complimentarmi per la chiarezza d'idee e 
d'esposizione, davvero rara, sia su internet che nella vita. Sono 
totalmente d'accordo con quanto scrive.
Mi piacerebbe avere solo condomini così, la realtà è un po' + complessa, 
ma si possono aggregare comunque gruppi omogenei per orientare la vita 
del nostro condominio in modo che sia il + possibile regolare ed 
ordinata. Se invece la maggioranza dei condomini è costituita da furbi, 
ladri ed arroganti si può anche vendere casa e trasferirsi in un palazzo 
di gente + rispettabile.
Confesso solo una debolezza da nuovo arrivato: faccio un po' fatica a 
capire perchè in questo ng non valgono molte delle regole invalse da 
tempo su usenet: il tu invece del lei, un certo tipo di abbreviazione 
(avrei dovuto scrivere che sono niubbo, ad esempio...) ed altre 
piccolezze. Comunque, il nuovo arrivato sono io e mi scuso se in post 
precedenti ho usato un tono troppo disinvolto.

 tempo su usenet: il tu invece del lei,
E' un residuo dei tempi in cui eravamo colleghi, ovvero ci conoscevamo 
tutti. Poi quando sono arrivati i "nuovi", per non metterli a disagio, 
per non escluderli, davamo il tu anche a loro.
Ma oggi coloro che frequentando internet, pero' si conoscono 
personalmente sono una minoranza infinitesima. Percio' a tutti gli 
effetti direi che e' equiparata la situazione della vita reale.
E nella vita reale, il darsi del "lei" (o del "voi" ...) e' nato per 
motivi ben precisi, tra cui, un maggior rispetto nei confronti dello 
"sconosciuto", che rende piu' difficile passare agli insulti ed alle 
offese (e forse sono proprio io che ho bisogno di questa "disciplina").
Inoltre sottolineo che mi presento di persona, come era agli inizi di 
internet. Niente nomi fasuli ed indirizzi fasuli.
Se il presentarsi con nomi veri e riferimenti reali, fosse d'uso comune, 
potrei anche riconsiderare il "tu".
Ma quando entro in polemica, spesso, io mi trovo a "viso aperto" contro 
un'interlocutore "mascherato" (anonimo), ed in tale situazione, le 
assicuro che e' molto meglio restare sulla terza persona.
R.L.Deboni

 offese (e forse sono proprio io che ho bisogno di questa "disciplina").
Questo mi sento proprio di contestarlo.  L'uso del "lei" (o del "voi" 
...) lo ritengo solo il residuo di una mentalità servile dei tempi 
passati.
Non è con il lei che si mostra il rispetto verso un interlocutore.
La lingua italiana usa il pronome personale "tu" per la seconda 
persona singolare ed il "lei" per la terza persona.  È ora che 
ringiovaniamo questa nostra povera lingua.


 questa nostra povera lingua.
Avra' capito che non ne' faccio una questione di lingua, ma di qualcosa 
di piu' profondo, dell'atteggiamento nei confronti dell'interlocutore.
R.L.Deboni