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Titolo: Assemblea condominiale - mancata convocazione

Buona sera, vorrei porre un quesito a tutti voi. L'amministratore del condominio dove abito non convoca l'assemblea ordinaria da circa 3 (tre) anni l'ultimo bilancio approvato era il preventivo 2013. A fine 2015 ha fatto eseguire dei lavori nella terrazza condominiale (rifacimento degli intonaci interni dei parapetti), suo dire richiesti verbalmente da due condomini, senza chiedere l'approvazione della assemblea.
Siamo tenuti a pagare questi lavori o possiamo chiedere che siano pagati dall'amministratore che li fatti eseguire di sua iniziativa?
Quali azioni possiamo intraprendere nei confronti di un amministratore che si limita a riscuotere 4 quote trimestrali e fa lavori non necessari trascurandone altri più urgenti anche se meno remunerativi (considerate che i citofoni sono difettosi da almeno 1 anno)?

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Scusami se rispondo alla tua domanda con altra domanda:
 
ma quanto aspettate per mandarlo a ramengo?
 
circa i lavori non autorizzati, potete, se ci riuscite, a farli pagare 
all'amministratore.
 
 
 
-- 
Giampaolo Natali
 
giampaol...@alice.it
 
 
 

 >che i citofoni sono difettosi da almeno 1 anno)?
 
Dubito che possiate fare qualche cosa.
Un giudice, la prima cosa che vi domanderebbe potrebbe essere: come mai, 
trascorsi 6 mesi, dico sei, dalla chiusura dell'esercizio 2013 non avete 
convocato voi un'assemblea chiedendo conto dell'operato di codesto 
amm.re
? 
Evidentemente alla maggioranza stava bene, e alla minoranza anche in quanto 
non ha fatto nulla!
Ora convocate un'assemblea, se veramente non lo volete più e lo sostituite.
Gi 
 

 (considerate che i citofoni sono difettosi da almeno 1 anno)?
 
Nel caso dei citofoni, ritiene che debba convocare una assemblea per
fare la riparazione ? (la sua risposta e' per contestualizzare)
 
La manutenzione dei parapetti puo' essere certamente urgente.
Al contrario, non ho presente di casistiche in cui interventi sui
citofoni sia classificabili urgenti: ma forse c'e' il 230V sulla
pulsantiera ?
 
Da come la vedo, lei ha sollevato diverse questioni, scollegate.
(ed il fatto che le abbia messe insieme, fa presumere che lei ha
il dento avvelenato e quindi sta solo cercando scuse)
 
Andiamo sulla prima, la piu' pregnante, dove lei potrebbe essere:
 
"Sono tendenzialmente un fautore dell'ordine e della disciplina,
della forma e delle formalita' per principio (insomma un
"fascistoide") e quindi se la legge dispone che l'amministratore
debba essere votato almeno ogni due anni, cosi' deve essere !!!
Punto, ed accapo!"
 
Per questa domanda, la risposta e' (da eseguire nell'ordine),
avendo gia' saltato le fasi preliminari di cortese richiesta
all'amministratore:
 
a) cerca un altro condomino che la pensa come lei, o quanti occorrano per
raggiungere almeno 1/6 dei millesimi e, per l'art.66 delle 
Disp.Att.CC
 
ordina all'amministratore che entro 10 gg effettui la convocazione
della assemblea con all'ordine del giorno i punti che lei vuole siano
discussi (ad esempio: nomina, conferma o revoca amministratore)
Se dopo 10 giorni non riceve la convocazione, puo' passare alla
fase successiva:
 
b) prenota una sala, spedisce (con almeno 5 giorni di preavviso utile
rispetto alla prima data di convocazione) convocazione a tutti i
condomini, indicando data e luogo precisi della assemblea e
l'ordine del giorno degli argomenti che sono da discutere nella
assemblea
 
Il resto segue come qualsiasi ordinaria assemblea: si nomina una persona
che si mette a dirigere l'assemblea e svolgera' il compito importante di
redigere il verbale: il Presidente della Assemblea. Per "scriverlo", il
Presidente si puo' fare aiutare da un "Segretario", una persona di sua
fiducia, visto che non ha il tempo, durante l'assemblea, per rileggere
continuamente cio' che detta. La presenza dell'amministratore condominiale,
come in tutte le assemblee condominiali, e' ininfluente, non necessaria
e non richiesta.
 
Ma supponiamo che, politicamente, lei si trovi isolato, unico con l'animo
puro del rispetto della forma delle leggi e dei principi. Non si
preoccupi, c'e' una meccanismo, invero previsto per casi piu' gravi (tipo
l'incuria del condominio), ma utilizzabile anche da persone come lei:
 
Art.1129 comma 12 - La revoca ... omissis... Può altresì essere disposta
dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso
previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della
gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. ...omissis...
 
In altre parole, se i passi precedenti non sono possibili o non portano
frutto (ad esempio, l'assemblea da lei convocata va deserta o non
ragione il quorum), lei "da solo", puo' attivare il tribunale con lo
strumento della volontaria giurisdizione (quindi senza avvocati) per
chiedere la revoca dell'amministratore. C'e' una cancelleria apposita
in ogni tribunale, ad esempio per Milano:
 
https://www.tribunale.milano.it/index.phtml?Id_VMenu=351&daabstract=146
 
 
dove trova il punto:
 
* materia condominiale- nomina amministratore di condominio;
  revoca amministratore di condominio;
 
Ecco l'elenco (non esaustivo) riportato nello stesso articolo di:
 
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto
   condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la
   revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri
   casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi,
   nonché di deliberazioni dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di
   confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale
   dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione
   delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti
   del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle
   somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente
   l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7)
   e 9);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al
   secondo comma del presente articolo.
 
I punti 1130/6-7-9 sono:
 
6) irregolare tenuta del registro di anagrafe condominiale
7) irregolare tenuta del registro dei verbali e di contabilita'
9) mancata risposta alla richiesta di visionare tutti i pagamenti fatti e
   della situazione di eventuali cause o contenziosi in corso
 
La sua vendetta sarebbe piena, perche' l'effetto di una revoca giudiziaria
ha effetto permanente. Infatti, sempre dall'art.1129
 
"In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può
nominare nuovamente l'amministratore revocato."
 
 
Riguardo la seconda, esecuzione attivita' di manutenzione non richiesta,
debbo attendere le sue risposte perche' dipende tutto da esse.
 
 
Riguardo alla terza, mancata riparazione del citofono, lei ha anche lo
strumento dell'autogestione:
 
Art.1105 - Amministrazione - Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere
nell'amministrazione della cosa comune.
 
Art.1110 - Rimborso di spese - Il partecipante che, in caso di trascuranza
degli altri partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie
per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso. 
 
... che nel caso specifico del condominio ha questo vincolo:
 
Art.1134 - Gestione di iniziativa individuale - Il condomino che ha assunto la
gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o
dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
 
La ragione in questo caso e' che l'intervento sui citofoni e' spesso di modica
cifra (se fatto da privati), e quindi la spesa e' alla portata del condomino
medio. Una procedura logica quindi potrebbe essere:
 
I) si comunica all'amministratore, con prova di consegna (quindi, idealmente
una comunicazione scritta/registrata), meglio se via PEC, dell'esistenza di
un problema con il citofono, allegando una descrizione piu' dettagliata
possibile del guasto. Non vale scrive "e' rotto", perche' non permette di
distinguere casi in cui avvengano piu' guasti in serie o riparazioni parziali.
 
II) scaduti 10 giorni senza riscontro ed indicazione della ditta incaricata
per la riparazione, si comunica che "se entro 10 giorni non ci sara' un
intervento riparatore dell'amministrazione condominiale, si provvedera' ad
incaricare un proprio tecnico di fiducia, addebitando la spesa al condominio."
PS: non e' detto che il condomino debba sempre anticipare i soldi: se il
riparatore e' disponibile/paziente, puo' anche, attendere che il condomino
mandi la fattura direttamente all'amministratore, con gli estremi per eseguire
il pagamento, direttamente da parte del condominio, con bonifico (e trattenuta
di legge). E puo' essere che l'amministratore paghi senza ulteriori questioni,
una volta verificato di persona o da altri condomini che il lavoro sia andato
a buon fine.
 
III) Se l'amministratore continua a tacere oppure risponde con una diffida ad
effettuare la riparazione (che non ha nessun valore), si provvede a chiamare
un tecnico reputabile della zona, e si fa eseguire la riparazione, chiedendo
che nella fattura si specifichi come si era trovato l'impianto prima della
riparazione.
 
IV) Si manda la richiesta di pagamento all'amministratore, chiedendo, qualora
l'amministratore non voglia pagare, che sia messa all'ordine del giorno della
prossima assemblea, quando ci sara'.
 
L'interpretazione e' che, se l'amministratore rifiuta di intervenire su un
servizio di continua fruizione in condominio, si crea di fatto una "urgenza",
a causa della sua dilazione.