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Titolo: Re: Lavori straordinari

 Mi aggiornate la mia scarsa preparazione in materia?
 
Nel codice, articoli da 1118 in poi, dettagliano come variano
i rapporti millesimali tra i condomini a seconda di cosa si vota e
relativi quorum millesimali. Infatti, ci sono spese in cui le quote
sono proporzionali al valore di ogni proprieta', altre spese in
cui conta anche l'altezza del piano da terra, altre spese in cui
alcuni condomini hanno quota zero (perche' "cose destinate a servire
i condomini in misura", vedi art.1123). Data la numerosita' di
questi articoli e il loro dettaglio, chi e' ignorante di legge,
ovvero non ha studiato diritto, tende a pensare che sono i millesimi
a decidere, senza pensare che i codici vanno SEMPRE presi in toto,
ovvero occorre leggere TUTTO il codice (anche fuori dal capo
relativo al condominio).
 
E in particolare occorre leggere l'art.1136, che nel suo sotto
titolo legge: "... validita' delle deliberazioni".
 
Ed ecco il suo comma 2, la regole "base" in condominio:
 
"Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta' del
valore dell'edificio."
 
E poi la deroga massivamente abusata con la connivenza dei condomini
ignavi, la fine del comma 3:
 
"L'assemblea in seconda convocazione e' regolarmente costituita con
 l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo
 del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al
 condominio. La deliberazione e' valida se approvata dalla maggioranza
 degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un
 terzo del valore dell'edificio."
 
Come si puo' vedere, per la validita' di TUTTE le delibere:
"maggioranza degli intervenuti" non e' un optional.
 
Il secondo argomento e' la questione di delibere scritte nei verbali
come approvate ma in realta' solo sulla carta (il "verbale").
E l'importante distinzione tra delibera nulla e delibera annullabile.
 
Ma chiariamo subito una cosa: in condominio, una delibera che "non piace"
si impugna davanti al tribunale, oppure e' obbligatoria anche per i
dissenzienti. E non solo, finche' il giudice non decide, non si puo'
mai evitare di pagare.
 
 
La differenza di una delibera nulla e' che puo' essere impugnata in ogni
tempo, mentre per la delibera annullabile si hanno solo 30 giorni,
poi il silenzio equivale ad una tacita approvazione.
 
Ma sul verbale e' stato scritto che una delibera e' approvata senza
la prescritta maggioranza !!! Se non si impugna, non accade nulla, ma
la delibera va rispettata.
 
Ora risolviamo il dubbio se la delibera di spesa e' tra le nulle o
le annullabili. La questione e' stata chiarata dalla Sentenza di
Cassazione n.4806/2005 (7 marzo), vedi punto 15:
 
Avuto riguardo alle considerazioni svolte e ai principi espressi, queste
Sezioni Unite ritengono che debbano qualificarsi nulle le delibere
prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o i
llecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume),
le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea,
le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi c
omuni o sulla proprietÃ  esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere
comunque invalide in relazione all'oggetto. Debbano, invece, qualificars
i annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione d
ell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescr
itta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi
formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolament
ari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'as
semblea, quelle genericamente affette da irregolaritÃ  nel procedimento
di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate mag
gioranze in relazione all'oggetto.
 
In altre parole, le delibere approvate con una maggioranza inferiore a
quella prescritta, oppure senza la corretta costituzione dell'assemblea,
non sono mai nulle ma solo annullabili. E quindi ci sono solo 30 gg di
tempo per l'impugnazione (mentre le nulle possono essere impugnate anche
tra anni). 
 
Data la complessita' della materia, allego, in due parti, il testo
delle motivazioni (non ci sta in un solo messaggio).
 

 delle motivazioni (non ci sta in un solo messaggio).
 
MOTIVI DELLA DECISIONE
 
1. Il ricorso contiene tre motivi.
 
a) Il primo motivo riguarda la violazione dell'art. 1136, sesto comma, c
.c. Affermano i ricorrenti che dalla lettera della legge, secondo cui "l
'assemblea non puÃ² deliberare se non consta che tutti i condomini sono 
stati invitati alla riunione", deriverebbe che la delibera stessa Ã¨ nul
la e non annullabile, qualora l'assemblea deliberi senza che anche uno s
olo dei condomini sia stato invitato alla riunione.
 
b) Il secondo motivo denuncia la falsa applicazione dell'art. 1137, seco
ndo e terzo commi, c.c. Premesso di aver dedotto con i motivi d'appello 
l'omissione nel verbale dei nominativi dei condomini presenti (ovvero as
senti, assenzienti e dissenzienti), dei valori dei millesimi e dell'enti
tÃ  delle spese deliberate ed approvate, i ricorrenti sostengono la null
itÃ  di tali delibere e non l'annullabilitÃ , che la Corte d'appello avr
ebbe ritenuto incorrendo nella falsa applicazione dell'art. 1137 cit. In
 particolare sottolineano che il verbale deve contenere gli elementi ind
ispensabili per il riscontro della validitÃ  della costituzione assemble
are: l'indicazione dei condomini e dei millesimi sono essenziali ai fini
 della verifica della prescritta maggioranza ex art. 1136 c.c.
 
c) Il terzo motivo concerne la violazione dell'art. 1123, terzo comma, c
.c. I ricorrenti assumono che, essendo state poste a loro carico spese -
 quali la tassa di occupazione del suolo pubblico, lavori straordinari p
er posti auto e per un ascensore - che dovevano essere a carico solo dei
 condomini che ne traevano utilitÃ , la delibera Ã¨ nulla.
 
2. I motivi sono stati contestati dal condominio che, dopo aver evidenzi
ato rispetto al primo che i ricorrenti nei precedenti gradi di giudizio 
non si sono mai doluti della mancata comunicazione dell'avviso di convoc
azione dell'assemblea, ha sostenuto che, comunque, tutte le dedotte ipot
esi sono riconducibili nell'ambito dell'annullabilitÃ  e non della nulli
tÃ .
 
3. Ãˆ bene premettere, per quanto riguarda il primo motivo, che la quest
ione della mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemb
lea Ã¨ entrata nel thema decidendum, evidentemente perchÃ© ritenuta stre
ttamente connessa con quella della mancata indicazione dei nominativi de
i condomini, tant'Ã¨ che di essa espressamente si occupa la sentenza imp
ugnata (fine pag. 5, inizio pag. 6), donde l'infondatezza del profilo di
 inammissibilitÃ  prospettato dal condominio.
 
4. Il contrasto giurisprudenziale rilevato con l'ordinanza di remissione
 Ã¨ se comportino la nullitÃ  o la annullabilitÃ  della delibera: a) la 
mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea, anche 
ad un solo condomino; b) l'omessa indicazione, nel verbale, dei condomin
i presenti e dell'entitÃ  delle spese deliberate e approvate; c) l'errat
a ripartizione delle spese.
 
5. Prima di procedere all'esame del contrasto, Ã¨ opportuno effettuare u
na, sia pur sintetica, ricognizione dell'orientamento della Corte e dell
a dottrina in tema di nullitÃ  e annullabilitÃ  delle delibere dell'asse
mblea condominiale.
 
5.1. La Corte, in generale, ha affermato che sono da ritenersi nulle le 
delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea o a
lla formazione della volontÃ  della prescritta maggioranza; quelle con m
aggioranze inferiori alle prescritte; le delibere prive degli elementi e
ssenziali; quelle adottate con maggioranza inesistente, apparente o infe
riore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; le
 delibere con oggetto impossibile o illecito, a volte specificandolo com
e oggetto contrario all'ordine pubblico, o alla morale, o al buon costum
e; le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assembl
ea; le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o serviz
i comuni o sulla proprietÃ  esclusiva di ognuno dei condomini; le delibe
re comunque invalide in relazione all'oggetto.
 
5.2. Nell'ambito della categoria delle delibere contrarie alla legge o a
l regolamento condominiale, la Corte ha affermato che sono da ritenersi 
annullabili quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizion
i legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di con
vocazione o di informazione dell'assemblea; quelle genericamente affette
 da irregolaritÃ  nel procedimento di convocazione; le delibere viziate 
da eccesso di potere o da incompetenza, che invadono cioÃ¨ il campo rise
rvato all'amministratore; le delibere che violano norme che richiedono q
ualificate maggioranze in relazione all'oggetto.
 
6.1. In particolare, premesso che l'art. 1137 c.c. ha un'ampia portata m
a non si riferisce a quelle decisioni assembleari che sono senza effetto
 alcuno in forza di principi generali indiscutibili, e perciÃ² attaccabi
li in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, alcuni autori ritengono
 nulle le delibere prive dei requisiti essenziali, in quanto prese da as
semblee non regolarmente costituite (anche perchÃ© non sono stati invita
ti tutti i condomini) o con maggioranze inesistenti o apparenti; ovvero 
quelle aventi un oggetto impossibile o illecito; quelle esorbitanti dall
a sfera dei compiti dell'assemblea; quelle che ledono i diritti di ciasc
un condomino sulle cose e servizi comuni o sul proprio piano o appartame
nto. Considerano annullabili le delibere affette da vizi formali, prese 
in violazioni di prescrizioni convenzionali, regolamentari attinenti al 
procedimento di convocazione e di informazione dell'assemblea.
 
6.2. Altri autori, operando un accostamento con i principi generali e le
 disposizioni dettate in tema di delibere societarie, ritengono nulle le
 delibere aventi ad oggetto materie sottratte alla competenza della asse
mblea, la ripartizione delle spese secondo criteri diversi da quelli leg
ali, contenuto illecito o impossibile, la menomazione dei diritti spetta
nti a ciascun condomino, e quelle contrarie a norme imperative. Sono, in
vece, annullabili le delibere assunte a seguito di un procedimento vizia
to, ovvero inficiate da eccesso di potere perchÃ© invadono il campo rise
rvato alla competenza dell'amministratore.
 
7. Il denunciato contrasto Ã¨ sintetizzabile nei seguenti termini.
 
7.1. Sull'omessa comunicazione dell'avviso, sino al 2000 Ã¨ rimasto ferm
o il principio, affermato dalla Corte in numerose pronunce (v. fra le ta
nte: Cass. 1Â° ottobre 1999, n. 10886; 19 agosto 1998, n. 8199; 12 giugn
o 1997, n. 5267; 27 giugno 1992, n. 8074; 9 dicembre 1987, n. 9109; 15 n
ovembre 1977, n. 4984; 16 aprile 1973, n. 1079; 12 novembre 1970, n. 236
8), della nullitÃ  della delibera. In alcune sentenze, la sanzione della
 nullitÃ  Ã¨ espressamente ricondotta alla difettosa costituzione dell'o
rgano deliberante, risultando irrilevante l'incidenza o meno del voto su
lle prescritte maggioranze (Cass. 12 febbraio 1993, n. 1780; 15 novembre
 1977, n. 4984). In altre la nullitÃ  Ã¨ ricondotta all'esigenza che tut
ti i condomini siano preventivamente informati della convocazione dell'a
ssemblea, cosÃ¬ da poter essere partecipi del procedimento di formazione
 della delibera stessa, con la conseguenza che non determinano la nullit
Ã  le mere irregolaritÃ , quali la convocazione ad opera di persona non 
qualificata (Cass. 2 marzo 1987, n. 2184) o l'incompletezza dell'ordine 
del giorno (Cass. 21 giugno 1977, n. 4035) che danno luogo alla sola ann
ullabilitÃ . A volte la nullitÃ  Ã¨ fatta discendere espressamente dall'
art. 1136, sesto comma, c.c.
 
7.2. A partire dal 2000, cambiando orientamento, la Corte (Cass. 5 genna
io 2000, n. 31; 5 febbraio 2000, n. 1292; 1Â° agosto 2003, n. 11739) aff
erma che la mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assem
blea condominiale ad un condomino determina la semplice annullabilitÃ  d
ella delibera. Il mutamento di indirizzo della Corte trae argomento: a) 
dal combinato disposto degli artt. 1105, terzo comma, e 1109 c.c., in ba
se al quale la mancata preventiva informazione dei partecipanti alla com
unione determina semplicemente l'impugnabilitÃ , nel termine di decadenz
a di trenta giorni, delle deliberazioni assunte da parte dei componenti 
della minoranza dissenziente; b) dal parallelismo e dall'identitÃ  di ra
tio (individuata nell'esigenza di certezza dei rapporti giuridici, messa
 a rischio dalla possibilitÃ  di dedurre in ogni tempo la nullitÃ ) esis
tente tra la disciplina in materia di societÃ  di capitali (artt. 2377, 
2379 c.c., logicamente prima della riforma introdotta col d.lgs. 17 genn
aio 2003, n. 6, di cui si dirÃ  in seguito) e quella in materia condomin
iale (art. 1137 c.c.) in tema di delibere dell'assemblea (dei soci, nel 
primo caso, e dei condomini, nel secondo), la prima delle quali espressa
mente limita le ipotesi di nullitÃ  delle delibere assunte dall'assemble
a dei soci ai soli casi dell'impossibilitÃ  e dell'illiceitÃ  dell'ogget
to.
 
7.3. In particolare, i vizi dell'oggetto come causa di nullitÃ  sono ric
ollegati con i confini posti in materia di condominio al metodo collegia
le e al principio di maggioranza. Secondo la Corte Â«tanto la impossibil
itÃ  giuridica, quanto la illiceitÃ  dell'oggetto derivano dal difetto d
i attribuzioni in capo all'assemblea, considerato che la prima consiste 
nella inidoneitÃ  degli interessi contemplati ad essere regolati dal col
legio che delibera a maggioranza, ovvero a ricevere dalle delibere l'ass
etto stabilito in concreto, e che la seconda si identifica con la violaz
ione delle norme imperative, alle quali l'assemblea non puÃ² derogare, o
vvero con la lesione dei diritti individuali, attribuiti ai singoli dall
a legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioniÂ». Di conseguenza la
 formula dell'art. 1137 c.c. deve interpretarsi nel senso che per Â«"del
iberazioni contrarie alla legge" si intendono le delibere assunte dall'a
ssemblea senza l'osservanza delle forme prestabilite dall'art. 1136 (ma 
pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli artt. 1120, 1
121, 1129, 1132, 1135 c.c.)Â». Inoltre, Â«mentre le cause di nullitÃ , a
fferendo all'oggetto, raffigurano le uniche cause di invaliditÃ  ricondu
cibili alla "sostanza" degli atti, alle quali l'ordinamento riconosce ri
levanza e, costituendo vizi gravi, non sono soggette a termine per l'imp
ugnazione; invece Â«sono inficiate da un vizio di forma le deliberazioni
 quando l'assemblea decide senza l'osservanza delle forme procedimentali
 stabilite dalla legge per assicurare la partecipazione di tutti i condo
mini alla formazione della volontÃ  collettiva per gestire le cose comun
iÂ» e, attenendo al procedimento di formazione, producono un vizio non g
rave che, se non fatto valere nei termini prescritti, non inficia gli at
ti.
 
Le diverse cause di invaliditÃ  sono state, quindi, ricondotte al tipo d
i interesse leso: interessi sostanziali inerenti all'oggetto delle delib
ere, per la nullitÃ ; strumentali, in quanto connessi con le regole proc
edimentali relative alla formazione degli atti, per l'annullabilitÃ .
 
8. Con riferimento al verbale delle delibere dell'assemblea dei condomin
i, un vero e proprio contrasto giurisprudenziale non sembra emergere, re
gistrandosi soltanto alcune puntualizzazioni e specificazioni.
 
8.1. Infatti, la Corte, in alcune pronunce (v. ex plurimis: Cass. 22 mag
gio 1999, n. 5014; 19 ottobre 1998, n. 10329) ha espressamente affermato
 l'annullabilitÃ  ex art. 1137 c.c. della delibera il cui verbale contie
ne delle omissioni, precisando che la redazione del verbale costituisce 
una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari dell
e altre formalitÃ  richieste dal procedimento collegiale (avviso di conv
ocazione, ordine del giorno, etc.), la cui inosservanza comporta l'impug
nabilitÃ  della delibera, in quanto non presa in conformitÃ  della legge
.
 
8.2. Principio che si ritrova implicitamente alla base di altre pronunce
, dove la Corte ha affermato l'annullabilitÃ  delle deliberazioni assemb
leari nel caso in cui non siano individuati, e riprodotti nel relativo v
erbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, ed i 
valori delle rispettive quote millesimali (Cass. 22 gennaio 2000, n. 697
; 29 gennaio 1999, n. 810).
 
8.3. Ãˆ stato pure affermato che la sottoscrizione del presidente subent
rato in luogo di quello che all'inizio ha presieduto concreta una irrego
laritÃ  formale, comportante annullabilitÃ  (Cass. 29 ottobre 1973, n. 2
812); e, in generale, la stessa redazione per iscritto del verbale, pres
critta dall'art. 1136, ultimo comma, c.c., non Ã¨ prevista a pena di nul
litÃ , tranne il caso in cui la delibera incida su diritti immobiliari (
Cass. 16 luglio 1980, n. 4615).
 
9. Parimenti per quanto riguarda le delibere in materia di ripartizione 
delle spese (se si esclude l'isolata e risalente pronuncia n. 1726 del 4
 luglio 1966) non sembra sussistere contrasto nella giurisprudenza, atte
so che la Corte - a partire del 1980 - ha costantemente distinto, sulla 
base di un medesimo criterio, le ipotesi di nullitÃ  (v. Cass. 9 agosto 
1996, n. 7359; 15 marzo 1995, n. 3042; 3 maggio 1993, n. 5125; 19 novemb
re 1992, n. 12375; 5 dicembre 1988, n. 6578; 21 maggio 1987, n. 4627; 5 
ottobre 1983, n. 5793; 5 maggio 1980, n. 29289) da quelle di annullabili
tÃ  (cfr. Cass. 9 febbraio 1995, n. 1455; 8 giugno 1993, n. 6403; 1Â° fe
bbraio 1993, n. 1213; 5 agosto 1988, n. 4851; 8 settembre 1986, n. 5458)
, in molti casi facendo espresso riferimento all'art. 1123 c.c.
 
9.1. In particolare, partendo dal rilievo che le attribuzioni dell'assem
blea ex art. 1135 c.c. sono circoscritte alla verificazione ed all'appli
cazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge e non comprendono 
il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali der
oghe, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino 
di concorrere nelle spese per le cose comuni dell'edificio condominiale 
in misura non superiore a quelle dovute per legge, possono conseguire so
ltanto ad una convenzione cui egli aderisca, la Corte (cfr. Cass. 9 agos
to 1996, n. 7359; 15 marzo 1995, n. 3042; 3 maggio 1993, n. 5125; 19 nov
embre 1992, n. 12375) ha affermato la nullitÃ  della delibera che modifi
chi i suddetti criteri di spesa (sia nell'ipotesi di individuazione dei 
criteri di ripartizione ai sensi dell'art. 1123 c.c., sia nell'ipotesi d
i cambiamento dei criteri giÃ  fissati in precedenza),
 
9.2. Conseguentemente la Corte ha riconosciuto l'annullabilitÃ  della de
libera nel caso di violazione dei criteri giÃ  stabiliti quando vengono 
in concreto ripartite le spese medesime (Cass. 9 febbraio 1995, n. 1455;
 8 giugno 1993, n. 6403; 1Â° febbraio 1993, n. 1213).
 
10. Il contrasto, che come evidenziato riguarda essenzialmente l'omessa 
comunicazione dell'avviso di convocazione, ex art. 66, comma 3, disp. at
t. c.c., ha visto divisa anche la dottrina, la quale ha assunto posizion
i di segno diverso sia rispetto all'utilizzo degli artt. 1105 e 1109 c.c
., sia rispetto al parallelismo e identitÃ  di ratio con la disciplina i
n materia di societÃ  di capitali.
 
10.1. Alcuni autori dubitano della pertinenza del richiamo all'art. 1105
, comma 3, c.c. in tema di comunione: l'omessa informazione preventiva s
ull'oggetto della deliberazione non puÃ², infatti, essere assimilata sen
z'altro all'omessa convocazione. CiÃ² per la decisiva considerazione che
 il principio maggioritario in tanto puÃ² operare in quanto tutti gli av
enti diritto siano posti in condizione di intervenire in assemblea per p
artecipare alla discussione e alla votazione. Nei riguardi del condomino
 non convocato la riunione assembleare e le relative deliberazioni sareb
bero res inter alios acta. NÃ© puÃ² dirsi, sotto altro profilo, che la c
onvocazione di un condomino attenga, comunque, solo al procedimento da o
sservare per la formazione della volontÃ  assembleare, determinando l'om
issione un error in procedendo.
 
10.2. Secondo altri autori Ã¨ stato individuato un riscontro normativo d
irettamente afferente al vizio di convocazione ed espressamente regolato
 come annullabilitÃ  in un settore non distante dal regime condominiale.
 Inoltre, il richiamo risulta utile per la sua diretta attinenza alla ri
costruzione della disciplina codicistica del metodo collegiale: nella co
munione, come nel condominio, le decisioni comuni vengono assunte in col
legio e l'obbligo di informativa sulle materie oggetto di discussione Ã¨
 finalizzato al successivo svolgimento dell'assemblea, di cui l'art. 110
5 c.c. prescrive in definitiva la convocazione; in tal senso Ã¨ di rilie
vo l'azione di annullabilitÃ  prevista dall'art. 1109 c.c. quale rimedio
 idoneo contro le decisioni illegittime della maggioranza, poichÃ© nel c
ondominio il metodo collegiale riveste la medesima rilevanza che nella c
omunione ordinaria, ove pure Ã¨ posto a tutela dei diritti delle minoran
ze.
 
10.3. Quanto al parallelismo e identitÃ  di ratio con la disciplina in m
ateria societaria, un orientamento dottrinario distingue tra la Â«mancat
a convocazione di alcuni soltanto dei sociÂ» e Â«mancata convocazione de
i sociÂ» (ovvero mancata convocazione dell'assemblea) non seguita da ass
emblea totalitaria, ritenendo che, mentre in quest'ultimo caso ricorre u
n'ipotesi di nullitÃ  radicale (rectius: di inesistenza), nel primo, inv
ece, una situazione di semplice annullabilitÃ , ai sensi dell'art. 2377 
c.c. Peraltro, in generale, si Ã¨ affermato che il richiamo alla discipl
ina della societÃ  per azioni non sembra corretto, essendo il condominio
 pervaso dalla logica proprietaria a differenza della materia societaria
, dove l'interesse del gruppo trova spesso maggiore tutela dell'interess
e del singolo sacrificato in funzione dello scopo comune.
 
10.4. Altro orientamento dottrinario, al contrario, ritiene condivisibil
e il parallelismo con la disciplina societaria, avuto riguardo alle invo
cate esigenze di certezza nei rapporti tra i condomini e tra il condomin
io e terzi. Vi Ã¨ chi sostiene che nel condominio (differentemente dalla
 disciplina positiva dei contratti e di quella in materia di societÃ ) l
'art. 1137 c.c. assoggetterebbe ad un unico regime decadenziale le viola
zioni della legge e del regolamento, senza possibilitÃ  di distinzione t
ra annullabilitÃ  e nullitÃ . Non manca chi, partendo da una rilettura d
ell'art. 1139 c.c., che per quanto non espressamente previsto in materia
 di condominio rinvia alle norme sulla comunione, e dal presupposto che 
tale norma non Ã¨ di chiusura (altrimenti sarebbe Â«di clausuraÂ»), ma c
onsente un rinvio interno fra sistemi laddove sussistano elementi di suf
ficiente omogeneitÃ , condividendo le cosiddette concezioni miste del co
ndominio, giunge a condividere la concezione della "complessitÃ  sistema
tica", che vede nel condominio Â«un sistema di sistemiÂ», e dunque Â«un 
istituto giuridico che trova la sua consistenza nell'avvalersi di regole
 giÃ  proprie di altri istituti, quali quelli attinenti ai rapporti fra 
parti di proprietÃ  individuale e parti comuni, quelle relative all'asse
mblea, quelle infine che si riferiscono all'amministratoreÂ». E, quindi,
 con riferimento alla modalitÃ  di convocazione e gestione dell'assemble
a, sono da prendersi in considerazione, secondo l'autore, anche le norme
 del codice dettate per la societÃ  per azioni.
 
11. Ritengono le Sezioni Unite, al fine di risolvere la questione di dir
itto e definire il contrasto, che debba privilegiarsi l'interpretazione 
secondo la quale la mancata comunicazione dell'avviso di convocazione de
ll'assemblea condominiale, anche ad un solo dei condomini, comporta non 
la nullitÃ , ma l'annullabilitÃ  della delibera condominiale, in base al
le seguenti considerazioni.
 
11.1. Conviene premettere che in tema di condominio negli edifici, il co
dice non contempla la nullitÃ .
 
L'art. 1137 c.c., al comma 2, espressamente stabilisce che, contro le de
liberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni co
ndomino dissenziente puÃ² fare ricorso all'autoritÃ  giudiziaria; al com
ma 3 aggiunge che il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decaden
za, entro trenta giorni, che decorrono dalla data di deliberazione per i
 dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
 
Il breve termine di decadenza e la individuazione delle persone legittim
ate (ben poche) alla impugnazione dimostrano essere contemplata una ipot
esi di annullabilitÃ , posto che sia in tema di negozio (artt. 1441 e 14
42 c.c.), sia in tema di delibere societarie (art. 2377, comma 20, c.c.)
, il termine per la impugnazione e le persone legittimate a proporre l'a
zione contrassegnano le ipotesi di annullabilitÃ ; al contrario, per le 
ipotesi di nullitÃ  tanto in tema di negozio (art. 1421 e 1422 c.c.) qua
nto in tema di delibere societarie (art. 2379 c.c.), l'azione di nullitÃ
  non Ã¨ soggetta a termine e, allo stesso tempo, Ã¨ legittimato ad eser
citarla chiunque vi ha interesse, inoltre la nullitÃ  puÃ² essere rileva
ta d'ufficio dal giudice.
 
11.2. Dottrina e giurisprudenza ravvisano l'essenza della nullitÃ  nella
 mancanza o nella grave anomalia di qualche elemento intrinseco dell'att
o, tale da non consentire la rispondenza alla figura tipica individuata 
dall'ordinamento. La nullitÃ  Ã¨ considerata lo strumento con cui la leg
ge nega fondamento a quelle manifestazioni di volontÃ  attraverso le qua
li si realizza un contrasto con lo schema legale e con gli interessi gen
erali dell'ordinamento. Di conseguenza, attraverso la sanzione della nul
litÃ , l'ordinamento, esprimendo un giudizio di meritevolezza, nega la p
ropria tutela a programmazioni che non rispondono a valori fondamentali.
 
11.3. L'art. 1418 c.c. elenca una serie di ipotesi in cui il contratto, 
per gli specifici vizi in esso previsti - la mancanza di uno dei requisi
ti indicati dall'art. 1325, l'illiceitÃ  della causa, l'illiceitÃ  dei m
otivi nel caso indicato dall'art. 1345 e la mancanza nell'oggetto dei re
quisiti stabiliti dall'art. 1346 - viene espressamente sanzionato con la
 nullitÃ . Altre norme, poi, prevedono tale sanzione ora nello stesso co
dice civile, ora in leggi specifiche (cfr. art. 1418, comma 3).
 
11.4. Alcune norme di legge vietano il compimento di determinati negozi,
 senza perÃ² stabilire la specifica sanzione in caso di inosservanza del
 relativo divieto. Si parla in tali ipotesi di nullitÃ  c.d. virtuale, a
rgomentandosi dal 1Â° comma dell'art. 1418 c.c., il quale dispone che Â«
il contratto Ã¨ nullo quando Ã¨ contrario a norme imperative, salvo che 
la legge disponga diversamenteÂ». CiÃ² vuol dire che se la legge dispone
 diversamente, ossia una diversa sanzione (ad esempio, l'annullabilitÃ )
, sarÃ  questa sanzione a doversi applicare; se, perÃ², non Ã¨ prevista 
una sanzione per la violazione di una precisa norma imperativa, dovrÃ  a
pplicarsi quella della nullitÃ , in quanto ciÃ² Ã¨ detto proprio nel 1Â°
 comma dell'art. 1418.
 
11.5. Regole esattamente inverse, invece, valgono in materia testamentar
ia, societaria e del lavoro: in tali ambiti, infatti, Ã¨ l'annullabilitÃ
  ad essere virtuale, in quanto le ipotesi di nullitÃ  sono specificamen
te limitate a singole e particolari ipotesi (per il testamento cfr. l'ar
t. 606 c.c.; per le societÃ  di capitali l'art. 2332 c.c.; per il rappor
to di lavoro l'art. 2126 c.c.).
 
Fine prima parte, seguono paragrafi da 12 in poi ...

 Fine prima parte, seguono paragrafi da 12 in poi ...
 
12. In materia di condominio, la nullitÃ  non prevista Ã¨ piuttosto una 
creazione della dottrina e della giurisprudenza per impedire l'efficacia
 definitiva delle delibere mancanti degli elementi costitutivi (o lesive
 dei diritti individuali); per la veritÃ , fissare l'efficacia definitiv
a di una delibera gravemente viziata per difetto di tempestiva impugnazi
one non sembra giusto.
 
In assenza di specifica previsione normativa, sembra logico doversi amme
ttere la nullitÃ  soltanto nei casi piÃ¹ gravi.
 
12.1. Al riguardo, nell'ambito del condominio negli edifici acquista ril
evanza la distinzione tra momento costitutivo e momento di gestione. Inv
ero, l'espressione Â«condominio negli edificiÂ» designa tanto il diritto
 individuale sulle cose, gli impianti ed i servizi comuni attribuito ai 
proprietari dei piani o delle porzioni di piano siti nel fabbricato, qua
nto l'organizzazione degli stessi proprietari, cui Ã¨ affidata la gestio
ne delle parti comuni. I vizi riscontrabili nel momento costitutivo, che
 riflette l'insorgenza del diritto individuale e la stessa situazione so
ggettiva di condominio, con conseguente rilevanza della volontÃ  individ
uale di ogni singolo partecipante, onde il principio Ã¨ quello dell'auto
nomia, che si avvale dello strumento negoziale, certamente sono piÃ¹ gra
vi di quelli verificabili nel momento di gestione, che riguarda l'organi
zzazione del condominio per quanto attiene le sole cose comuni, dove vig
e il metodo collegiale e il principio maggioritario, che comportano la s
ubordinazione della volontÃ  dei singoli al volere dei piÃ¹.
 
12.2. Come sopra accennato, a favore della nullitÃ  della delibera per l
a mancata convocazione di un solo condomino si adducono due argomenti. A
nzitutto, la lettera dell'art. 1136, comma 6, c.c., secondo cui l'assemb
lea non puÃ² deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati i
nvitati alla riunione, mediante comunicazione di cui all'art. 66, comma 
3, disp. att. c.c. Donde l'inferenza che, in mancanza della convocazione
 anche di un solo condominio, non sussisterebbe il potere dell'assemblea
 di deliberare. Il principio maggioritario - si aggiunge - in tanto puÃ²
 operare in quanto tutti i condomini siano stati posti in condizione di 
intervenire in assemblea, di partecipare alla discussione e alla votazio
ne, D'altra parte, si conclude, la convocazione non attiene al solo proc
edimento, perchÃ© nei confronti del non convocato il procedimento non in
izia e quindi non puÃ² verificarsi alcun error in procedendo: la convoca
zione attiene alla sostanza della applicazione del principio maggioritar
io.
 
12.3. Gli argomenti non persuadono e nel sistema si rinvengono considera
zioni contrarie di maggior peso.
 
Premesso che il procedimento di convocazione Ã¨ unico e non si frantuma 
in tanti procedimenti quanti sono i singoli condomini da convocare, la l
ettera dell'art. 1136, comma 6, c.c. non raffigura un ostacolo insormont
abile; la norma puÃ² essere intesa, con riferimento alla funzione, nel s
enso che la proposizione secondo cui l'assemblea non puÃ² "validamente" 
deliberare se tutti i condomini non sono stati convocati, deve intenders
i nel senso che, in difetto di convocazione di un condomino, la delibera
 non Ã¨ definitivamente valida, essendo suscettibile di impugnazione (ne
l prescritto termine di trenta giorni).
 
12.4. La delibera approvata con il principio maggioritario non va confus
a con la statuizione assunta con il negozio plurilaterale. Mentre il neg
ozio plurilaterale non Ã¨ valido, se non vi partecipano tutte le parti n
ecessarie, contrassegno precipuo del principio maggioritario Ã¨ la imput
azione all'intero collegio di quello che Ã¨ il volere della maggioranza;
 quindi riconoscere l'efficacia della deliberazione sulla base delle mag
gioranze prescritte e non necessariamente sul fondamento della volontÃ  
di tutti i partecipanti. Se in base al metodo collegiale e al principio 
maggioritario si vincolano anche tutti i condomini assenti o dissenzient
i non deve menar scandalo la mancata convocazione di un condomino il qua
le, peraltro, non resta privo di tutela, poichÃ© puÃ² impugnare quando l
a delibera gli viene comunicata.
 
12.5. Rileva poi la portata del collegato disposto degli artt. 1105, com
ma 3, e 1109, n. 2, e p. ult., c.c., che, in tema di comunione, stabilis
ce l'impugnazione della delibera entro il termine di decadenza di trenta
 giorni nel caso di omessa preventiva informazione a tutti i partecipant
i. Ãˆ pur vero che l'art. 1105 c.c. parla di preventiva informazione e n
on di convocazione. La terminologia differente si spiega con la consider
azione che nella comunione non Ã¨ prevista l'assemblea, ma la semplice r
iunione dei comproprietari interessati. Tuttavia la sostanza della norma
 Ã¨ che il difetto di informazione - certamente assimilabile alla omessa
 convocazione - non configura una causa di nullitÃ , ma di semplice annu
llabilitÃ . Da qui risulta ragionevole dubitare che l'art. 1136, comma 6
, c.c., disciplinando la stessa fattispecie e usando un formula consimil
e, alla mancata convocazione di un condomino ricolleghi non la annullabi
litÃ  ma la conseguenza piÃ¹ grave della nullitÃ .
 
13. A queste considerazioni specifiche conviene aggiungere argomenti des
unti dalla teoria degli atti giuridici.
 
Come sopra detto, in generale, si considera nullo l'atto quando manca ov
vero Ã¨ gravemente viziato un elemento costitutivo, previsto secondo la 
configurazione normativa. Pertanto, a causa dell'assenza ovvero del grav
e vizio dell'elemento considerato essenziale, l'atto si considera inidon
eo a dar vita alla nuova situazione giuridica, che il diritto ricollega 
al tipo legale, in conformitÃ  con la sua funzione economico-sociale. Pe
r contro, si considera annullabile l'atto in presenza di carenze o di vi
zi ritenuti meno gravi, secondo la valutazione compiuta dall'ordinamento
. Annullabile Ã¨, dunque, l'atto che, non mancando degli elementi essenz
iali del tipo, presenta vizi non gravi, che lo rendono idoneo a dare vit
a ad una situazione giuridica precaria, che puÃ² essere rimossa.
 
13.1. In tema di deliberazioni delle societÃ  di capitali, come Ã¨ noto,
 le cause di nullitÃ  sono circoscritte (art. 2379 c.c.), in funzione de
lla certezza dei rapporti societari, i quali riguardano un numero cospic
uo di persone. Le stesse esigenze di certezza dei rapporti si rinvengono
 in tema di condominio negli edifici, dove i rapporti riguardano i condo
mini, che raffigurano un numero di persone maggiore di quelle che al sin
golo contratto sono interessate. Pertanto, appare corretto e coerente co
n i principi limitare le cause di nullitÃ  ai vizi afferenti alla sostan
za degli atti, vale a dire alla impossibilitÃ  o alla illiceitÃ  dell'og
getto. Tanto la impossibilitÃ  giuridica quanto l'illiceitÃ  dell'oggett
o derivano dal difetto di attribuzioni in capo all'assemblea, posto che 
la prima consiste nella inidoneitÃ  degli interessi contemplati ad esser
e regolati dal collegio che delibera a maggioranza, ovvero a ricevere da
lle delibere l'assetto stabilito in concreto, e la seconda si identifica
 con la violazione delle norme imperative, dalle quali l'assemblea non p
uÃ² derogare, ovvero con la lesione dei diritti individuali, attribuiti 
ai condomini dalla legge, dagli atti di acquisto o dalle convenzioni.
 
13.2. La formula dell'art. 1137 c.c. deve interpretarsi nel senso che pe
r le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio s
i intendono le delibere assunte dall'assemblea senza l'osservanza delle 
forme prescritte dall'art. 1136 c.c. per la convocazione, la costituzion
e, la discussione e la votazione in collegio, pur sempre nei limiti dell
e attribuzioni specificate dagli artt. 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 c.c.
 Sono inficiate da un vizio di forma le deliberazioni quando l'assemblea
 decide senza l'osservanza delle forme procedimentali stabilite dalla le
gge per assicurare la partecipazione di tutti i condomini alla formazion
e della volontÃ  collettiva per gestire le cose comuni. Pertanto, se gli
 stessi condomini interessati ritengono che dal provvedimento approvato 
senza l'osservanza delle forme prescritte non derivi loro un danno, manc
a il loro interesse a chiedere l'annullamento. Il difetto di impugnazion
e in termine puÃ² assumere significato di personale successiva adesione 
alla delibera.
 
13.3. Sul punto Ã¨ opportuno soffermarsi brevemente. Per la veritÃ , la 
configurazione della mancata convocazione del condomino come vizio proce
dimentale, da cui ha origine la semplice annullabilitÃ , non significa p
rivare della tutela il condomino non convocato. Invero, essendogli ricon
osciuto il potere di impugnare nel termine di trenta giorni dalla comuni
cazione, egli ha modo di far valere le sue ragioni. Peraltro, la configu
razione proposta esclude il rischio che le delibere assembleari possano 
essere impugnate anche dopo il trascorrere di un lunghissimo tempo, sol 
perchÃ© un requisito formale non Ã¨ stato osservato, con conseguenze gra
vissime sulla gestione del condominio.
 
14. Un ultimo argomento proviene dal nuovo assetto dell'art. 2739 c.c. s
tabilito dalla riforma societaria.
 
14.1. In attuazione dei principi e criteri direttivi fissati dalla legge
-delega n. 366/2001, il d.lgs. 17 gennaio 2003, n. 6, nel regolare le as
semblee della societÃ  per azioni, ha dettato nuove norme sui vizi delle
 deliberazioni, modificando gli artt. 2377, 2378 e 2379 c.c. e aggiungen
do due nuovi artt., 2739-bis e 2739-ter, oltre l'art. 2734 bis. Il nuovo
 sistema ha innovato, in primo luogo, il regime di invaliditÃ  degli att
i, sotto il duplice profilo della causa e degli effetti, in entrambe le 
fattispecie di annullabilitÃ  e nullitÃ . In secondo luogo, ha modificat
o il procedimento di impugnazione delle delibere invalide, in coerenza c
on le nuove norme sul processo in materia di diritto societario, e affia
ncando all'azione reale una speciale azione personale e risarcitoria dei
 danni causati dalla deliberazione viziata.
 
14.2. Nel sistema adottato, la regola generale, come nel precedente asse
tto, Ã¨ quella secondo cui la violazione di legge o di statuto induce la
 annullabilitÃ . Invece, la nullitÃ  consegue ad una serie di violazioni
 particolarmente gravi della legge, e la relativa disciplina, anzichÃ© r
ichiamare - come faceva il vecchio art. 2379 - le regole generali sulla 
nullitÃ  dei contratti, di cui agli artt. 1421, 1422 e 1423 c.c., contie
ne disposizioni particolari e introduce nuove ipotesi. Le ipotesi di nul
litÃ  sono tre (art. 2379) e per ciascuna Ã¨ dettata una disciplina inte
sa al contenimento della fattispecie e delle sue conseguenze; la discipl
ina comune consiste nella impugnabilitÃ  da parte di chiunque vi abbia i
nteresse nel termine di tre anni (con l'eccezione di ipotesi particolari
) e alla rilevabilitÃ  d'ufficio, nei casi e nei termini previsti.
 
14.3. Secondo i primi commenti la riforma avrebbe privilegiato l'interes
se della societÃ  alla stabilitÃ  delle delibere e l'esigenza del mercat
o alla stabilitÃ  dei rapporti giuridici, senza pregiudicare peraltro l'
interesse dei singoli soci a non subire dei pregiudizi per l'illegalitÃ 
 delle delibere sociali.
 
15. Avuto riguardo alle considerazioni svolte e ai principi espressi, qu
este Sezioni Unite ritengono che debbano qualificarsi nulle le delibere 
prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o i
llecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), 
le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea,
 le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi c
omuni o sulla proprietÃ  esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere 
comunque invalide in relazione all'oggetto. Debbano, invece, qualificars
i annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione d
ell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescr
itta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi 
formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolament
ari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'as
semblea, quelle genericamente affette da irregolaritÃ  nel procedimento 
di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate mag
gioranze in relazione all'oggetto.
 
16. Il contrasto giurisprudenziale, pertanto, va risolto affermandosi ch
e la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convo
cazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullitÃ , ma l'annul
labilitÃ  della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel te
rmine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, 3Â° comma, c.c. - decorr
ente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini disse
nzienti dalla sua approvazione - Ã¨ valida ed efficace nei confronti di 
tutti i partecipanti al condominio.
 
17. Il principio comporta, quindi, il rigetto del primo motivo di ricors
o.
 
18. Anche il secondo motivo Ã¨ da rigettare, perchÃ© (come sopra detto) 
questa Corte ha costantemente affermato l'annullabilitÃ  ex art. 1137 c.
c. della delibera il cui verbale contiene delle omissioni, anche relativ
e alla mancata individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenz
ienti, assenti e al valore delle rispettive quote (Cass. 22 gennaio 2000
, n. 697; 29 gennaio 1999, n. 810).
 
19. Infine pure il terzo motivo Ã¨ infondato, perchÃ© la delibera ha rig
uardato non la determinazione e fissazione dei criteri legali ovvero con
venzionali per la ripartizione delle spese, ma, nell'ambito di tali pref
issati criteri, la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese 
relative a lavori straordinari ritenuti afferenti a beni comuni (posti a
uto o vano ascensore) e tassa di occupazione di suolo. Ãˆ stato sempre r
iconosciuto che la delibera, assunta nell'esercizio delle attribuzioni a
ssembleari previste dall'art. 1135, nn. 2 e 3, c.c. relativa alla ripart
izione in concreto delle spese condominiali, ove adottata in violazione 
dei criteri giÃ  stabiliti, deve considerarsi annullabile, non incidendo
 sui criteri generali da adottare nel rispetto dell'art. 1123 c.c., e la
 relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza (trenta gior
ni) previsto dall'art. 1137, comma ultimo, c.c. (v. Cass. 9 febbraio 199
5, n. 1455; 8 giugno 1993, n. 6403; 1Â° febbraio 1993, n. 1213).
 
20. In base alle considerazioni svolte, il ricorso va, quindi, rigettato
, con condanna dei ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giu
dizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.
 
P.Q.M.
 
La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamen
to delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi eu
ro 2.600,00, di cui euro 2.500,00 per onorario, oltre spese generali e a
ccessori come per legge.
 

Grazie, 
 
cioè con una spesa così alta avete approvato il primo preventivo
presentato? ma almeno tre preventivi!
 
 

 Mi pare che il codice civile stabilisce che per i lavori straordinari ci debba essere il quorum Teste/millesimi, cosa che non c'è stato.
 
Provo a rispondere sinteticamente (ahimé, non molto....).
Per il seguito, gli esempi sono riferiti ad un condominio che ha 10 
partecipanti (cioè 10 proprietari distinti fra loro) ognuno con pari 
quote di 100/1.000.
 
Occorre leggere con attenzione l'art. 1136. Il primo paragrafo 
stabilisce se ci sono le condizioni per "fare l'assemblea" (più 
propriamente, detta le condizioni per la valida costituzione 
dell'assemblea).
In prima convocazione occorre esserci in almeno 2/3, cioè 7, in 
rappresentanza sempre di 2/3 del valore (=667/1.000, che nel nostro 
esempio con cifre tonde, coincide). Si noti che il paragrafo stabilisce 
il DOPPIO critero capitario (cioè di "teste", come si dice 
sbrigativamente) e di valore (cioè di millesimi).
Se non si può costituire validamente la riunione, si passa alla seconda 
convocazione, dove i "quorum" si abbassano a 1/3 (=3) ed 1/3 (= 333 
millesimi).
 
Una volta costituita, l'assemblea ha un suo ordine del giorno, che va 
comunicato con la lettera di convocazione. NON sono ammessi argomenti 
non in odg ed argomenti troppo generici (le classiche "varie ed 
eventuali"). Per evitare che si deliberi "a tradimento" rispetto a chi, 
non interessato agli argomenti, ha deciso di non partecipare.
OGNI argomento in ODG, a seconda della sua natura, potrebbe richiedere 
maggioranze deliberative diverse (cioè, non stiamo più parlando di 
costituire l'assemblea, che come abbiamo visto precede questo momento).
 
Per il caso in questione, non mi è ben chiara la natura dei lavori che 
avete deliberato. Per "ristrutturazione" la legge intende "dare una 
diversa struttura al palazzo", cosa che di solito avviene su palazzi 
disabitati ed implica costi che difficilmente sono di "soli" 200.000 
euro, perché implica la disttruzione o la costruzione di parti di edificio.
Credo che lei intenda ciò che comunemente s'intende, cioè ad esempio 
ridipingere le facciate, mettendo a posto anche gli eventuali distacchi 
d'intonaco, oppure rifare i manti che ricoprono il tetto, nei casi più 
comuni.
Si parla, insomma, di "lavori straordinari di notevole entità"? Sempre 
se parliamo di normale accezione del termine "ristrutturazione", direi 
che possiamo escludere innovazioni? Se ho interpretato male, basta che 
mi risponda, dettagliando meglio i lavori, perché su alcuni temi il 
legislatore ha diminuito i quorum.
 
Se avessi indovinato, sempre il 1136 al terzo paragrafo ci dice che "per 
la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole 
entità" valgono le regole del paragrafo prima, il secondo.
Il quale, per terminare il discorso, così recita: "la deliberazione è 
valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di 
voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio".
Nell'esempio di cui sopra, 5 su 10 bastano, sia per rispettare il 
criterio capitario che quello di valore degli immobili.
 
La delibera in questione è nulla od annullabile? Ed a chi "fare 
ricorso"? Qui il consiglio è di consultare un legale, che in ogni caso 
sarà necessario, se ricorrono gli estremi di nullità o annullabilità. 
NB: nel secondo caso, CORRERE! Dopo 30 giorni, non si può più fare nulla.
 
 
-- 
Ciao!
Stefano
 

 Ed a chi "fare ricorso"?
 
L'OP non l'ha chiesto, e poi la sua domanda non e' chiara
(in senso didattico, come credo lei volesse fare).
 
Ovvero, occorre mettere in chiaro che una delibera, che sia
nulla o annullabile (come purtroppo per l'OP e', sulla base
degli elementi forniti, la sua situazione), per essere
"neutralizzata", va sempre "impugnata".
Ovvero, fino a quando non si impugna, essa e' obbligatoria
anche verso chi ha votato contro (e lo stesso vale per gli
astenuti o assenti).
 
L'informazione da dare all'OP, se non lo sapeva gia', e' che
per "impugnare" una delibera occorre sempre andare dall'avvocato,
come da lei sotto riportato.



Per esperienza professionale, con l'intasamento cronico della nostra 
giustizia e la necessità, su molti argomenti, al ricorso obbligatorio ad 
un previo tentativo di conciliazione, insomma: perché il mondo reale è 
più complesso di quello delineato dalle leggi, posso affermare che i 30 
giorni vengono interpretati con una certa elasticità, dai giudici, oggi.
 
Però rimane valido il consiglio di correre, perché i 30 giorni decorrono 
dalla data della delibera, se il ricorso lo fa chi all'assemblea era 
presente.
 
Aggiungo che in teoria il ricorso lo dovrebbe presentare chi ha votato 
contro, s'è astenuto od era assente.
 
Per gli assenti, i 30 giorni vengono calcolati dalla data del primo 
tentativo di consegna della raccomandata contenente il verbale della 
riunione.
 
Ripeto: 30 che potrebbero subire una certa dilatazione, ma non certo un 
tempo infinito come per le delibere nulle. E su questa classificazione 
(delibera nulla o annullabile) esiste giurisprudenza, ma ogni giudice in 
Italia è un piccolo sovrano, che potrebbe decidere altrimenti, magari 
motivando in qualche modo la propria decisione. Quindi, io cerco di 
indicare gli effetti delle leggi. Sulle loro interpretazioni 
(=giurisprudenza), son sempre più cauto, come ormai dovrebbe essere chiaro.
 
 
-- 
Ciao!
Stefano
 

 NB: nel secondo caso, CORRERE! Dopo 30 giorni, non si può più fare nulla.
 
Se la delibera non è stata approvata con i quorum deliberativi non è né 
nulla, né annullabile. Il lavoro non è stato approvato.
Se l'amministratore esegue i lavori senza l'approvazione dell'assemblea 
risponde dei danni.
 
 

 astenuti o assenti).
 
La delibera annullabile è una delibera che delibera con i quorum 
corretti ma su materie sulle quali non poteva deliberare.
 
 

 riunione.
 
In teoria dovrebbero essere calcolati dal decimo giorno in applicazione 
analogica alle regole per le notifiche.
 
 

 Mi pare che il codice civile stabilisce che per i lavori straordinari ci debba essere il quorum Teste/millesimi, cosa che non c'è stato.
 
Quale quorum ha deliberato e cosa?
 
 


Che equivale a dire che la delibera è nulla (si, sono d'accordo con te, 
insomma). Che letteralmente significa "come se non fosse mai stata 
presa" (la deliberazione). Perché da qualche parte, sul verbale, 
dovrebbe essere formalizzata l'approvazione. Che non vale, se non per 
certificare l'errore.
 
Di solito s'intende radicalmente nulla (ma qui siamo nella dottrina 
legale, materia alquanto "viscida") una delibera presa "contra legem", 
cioè che non rispetta le normative COGENTI di legge. C'è una tripla 
definizione, che ometto per semplicità, ma il dato è quello.
 
NB: non tutti gli articoli del c.c. sono inderogabili, per espressa 
disposizione del c.c. stesso. Quindi, una delibera presa senza 
rispettare il 1136 (cogente ed inderogabile), cioè senza che venga 
rispettato il doppio criterio di maggioranza (capitario e di valore) è 
radicalmente nulla, cioè è come se non fosse mai stata presa. Come nel 
caso in questione, secondo me.
 
Poco importano successive sentenze, di cui bisognerebbe andare a leggere 
(e capire, cosa non alla portata di tutti, specie se si parla di 
cassazione a sezioni unite) la ratio, cioè le giustificazioni. Perché 
vale ove siano applicabili le medesime motivazioni. Citare il risultato 
di una sentenza di cassazione "come se fosse una legge" non rende un 
buon servizio né a chi legge né alla compresione del funzionamento della 
macchina della giustizia in Italia, temo.
 
My 2 cents.
 
 
-- 
Ciao!
Stefano