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Titolo: Aiuto ! Come costituire un condominio quando le altre proprietà sono "reticenti" ?

Chiedo scusa in anticipo se quello che esporrò è già stato trattato o se
è di una banalità assoluta per i temi discussi in questo NG, ma io
purtroppo non ho alcuna competenza in materia di condominio e mi trovo
anche in una situazione di grave imbarazzo.
La situazione, sommariamente è questa: sono proprietario di un
appartamento posto in un condominio di nuova costruzione composto di
dodici unità abitative, di cui tre destinate ad uso ufficio, 2 locali
commerciali al pian terreno (esterni al portone principale d'ingresso) e
di una serie di autorimesse poste al piano interrato e servite sia dalle
scale che dall'ascensore (avendo accesso, infatti, anche dal portone
principale).
Da quel che le mie poche conoscenze in materia condominiale mi han
concesso di capire, la costituzione del condominio nella predetta
situazione sarebbe obbligatoria in quanto lo stabile è composto da più
di 10 porzioni abitative.
Tuttavia tale costituzione finora è riuscita impossibile perchè alcuni
dei condomini sono indisponibili e cioè, sostanzialmente, non vogliono
farsi carico delle spese di gestione che loro toccano in base ai
millesimi: e quindi non vogliono pagare la corrente, nè la pulizia delle
scale, nè la manutenzione dell'ascensore obbligatoria per legge
(ascensore installato dal costruttore dello stabile).
Poichè il costruttore dello stabile, che ha anche agito come parte
venditrice, non ha imposto la costituzione del condominio all'atto della
sottoscrizione del contratto di compravendita (mi hanno spiegato che
tale atto và sotto il nome di "condominio rogitale") tocca a noi
condomini proprietari provvedere: ma proprio qui viene il problema.
Come costituire il condominio quando alcuni dei condomini proprietari
(quindi titolari di una quota di millesimi anche se non maggioritaria)
"nicchiano" o, addirittura, sono del tutto contrari a tale costituzione
?
E' ipotizzabile una costituzione "forzosa", per es. fatta tramite il
Tribunale o il Giudice di Pace ?
E' anche possibile demandare ad un amministratore professionista la
gestione della "pratica", affinchè tale professionista agisca in
rappresentanza della maggioranza dei millesimi anche eventualmente nel
procedere a tale "forzosa" costituzione ?
Spero in una vostra risposta perchè sono veramente preoccupato da questo
stato di fatto.
Grazie.
--
Saluti.
And so leaving all our hopes and dreams
to the wind and the rain.
On the road again, on the road again !

 ha scritto nel messaggio
news:99vh8p$2v55i$1...@ID-42672.news.dfncis.de...


Il fatto che ci siano più di dieci condomini rende obbligatoria la redazione
del regolamento condominiale, mentre per la nomina dell' amministratore
basta che il condominio sia di proprietà di 5 o + condomini (nomina che può
benissimo essere fatta su ricorso di uno o più condomini dall'autorità
giudiziaria - art. 1129 c.c.)-. Con le necessarie maggioranze poi, una volta
approvata la ripartizione del bilancio preventivo, nessun partecipante al
condominio (sia esso proprietario o inquilino) può sottrarsi al versamento
di quanto deve per la conduzione dello stesso (salvo che non dimostri
personalmente l'errata ripartizione delle spese, ma questo è un altro
argomento). Ma questo è solo un assaggio della complessa normativa (a volte
anche contraddittoria) che regola la vita condominiale, quindi ti
consiglierei, se non è questa la professione che intendi svolgere, di
attendere la nomina volontaria o forzota dell' amministratore, e poi di
lasciar fare a lui.
Spero di esserti stato d'aiuto.     Saluti.

 Spero di esserti stato un po' d'aiuto.     Saluti.
Certo ! Almeno s'inizia a vedere uno spiraglio di luce :-)


Vedi che stai sbagliando completamente il modo di affrontare il
problema....
Il condominio nasce naturalmente con la comproprietà delle
strutture di cui all'art. 1117 del C.C.: non è una società, non ha
bisogno di alcuna costituzione formale.
In questo senso:
La validità delle deliberazioni dell'assemblea condominiale non
è condizionata ad una preventiva costituzione legale del condominio,
ovvero alla preventiva approvazione del regolamento condominiale
e delle tabelle millesimali. Invero, il condominio sorge pleno jure con
la costruzione su suolo comune, ovvero con il frazionamento, da parte
dell'unico proprietario o di più comproprietari pro indiviso, di un
edificio, i cui piani o porzioni di piano vengano attribuiti a due o più
soggetti in proprietà esclusiva; la formazione del regolamento condominiale
si inserisce, a sua volta, senza alcun carattere di preliminarità nel novero
delle attribuzioni demandate al potere deliberante dell'assemblea;
del pari non è preliminare l'approvazione delle tabelle millesimali,
poiché il criterio di identificazione della quota di partecipazione del
condomino al condominio, esiste indipendentemente dalla formazione di
tali tabelle e consente di valutare anche a posteriori, se i quorum
richiesti
per la validità dell'assemblea e delle relative deliberazioni, siano stati,
o
meno, raggiunti [Cass. civ., Sez. II, 3 gennaio 1977, n. 1].
Quindi il condominio già c'è, e quindi tu puoi procedere ad autoconvocazione
dell'assemblea (se raggiungi almeno 1/6 dei millesimi con gli altri
condomini
interessati al problema), oppure rivolgerti al giudice per l'assegnazione di
un amministratore giudiziario.
Però vedi, se sei in minoranza, che fino a quando l'assemblea non approva
il bilancio preventivo e relativo piano di riparto, l'amministratore non può
richiedere una lira ai condomini. Inoltre, ti faccio notare che
l'amministratore
giudiziario ha gli stessi identici poteri dell'amministratore eletto, e
quindi
l'assemblea può revocarlo in qualsiasi momento. Inoltre considera che
alcuni di questi amministratori in realtà sono degli speculatori senza
scrupoli e, una volta eletto uno, questo rimane in carica per sempre fino
a quando non viene sostituito con un altro collega. Invece, fino a quando
l'amministratore non c'è, l'obbligo di avere un amministratore è, come
tutte le cose in questa materia, solo teorico, perchè non vi sono sanzioni
previste in caso di inadempienza. Detto questo, vedi tu....
-- 
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 problema....
... cut ...
Grazie moltissime per questo chiaro ed esauriente messaggio: in questi
giorni, anche sulla scorta di queste indicazioni e di quelle dell'altro
mex di risposta che ho avuto, ho messo in "moto" un pò di cose, e
siccome siamo la maggioranza dei millessi abbiamo deciso di procedere,
come appunto maggioranza dei millesimi, a dare un incarico ad un
amministratore professionista perchè proceda a tutti gli atti dovuti in
specie per la formazione del bilancio e del piano di riparto.
