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Titolo: Ho un problema.....

Ciao a tutti
vorrei sapere come vi comportereste in
questi casi....
amministro un condominio di 9 unità immobiliari
alla misera cifra di L. 1.060.800 lorde all'anno già
da tre anni senza alcun aumento.
La mia contabilità è sempre stata ultratrasparente
ho sempre eseguito le delibere, insomma i condomini
sono tutti contenti.... tranne uno!
Come ogni anno, anzi quest'anno ancora con più pignoleria,
il mio simpatico amico mi ha fatto un pò di richieste....
premetto che l'esercizio si è concluso il 31.03.01 e
ieri (02.04.01), il tipo in questione mi ha chiesto:
     fotocopie bollette
     fotocopie estratti conto trimestrali
     fotocopie fatture pagate
     fotocopia del contratto di assicurazione
e fin qui potrebbe starmi anche bene.....
...fotocopie dei versamenti dei condomini
suddivisi fra quelli che pagano in banca e
quelli che vengono a pagare nel mio studio!!!!!!
Cioè io ho 30 condomini, nel corso di 1 anno
non so quanti blocchetti di ricevute ho consumato,
questo pretende che io passi una giornata intera per fornirgli
materiale, che non solo si rifiuta di pagare, ma lo pretende
nel giro di tre giorni!!!!!!!
Io vorrei solo sapere, al di là del fatto che questo rompe,
quando ho urgenze ben + gravi, se è lecito che io gli consegni
le fotocopie dei versamenti degli altri condomini, (legge sulla privacy???)
Grazie in anticipo per i consigli che vorrete darmi
Cristina


Potrebbe essere l'occasione per "arrotondare" il compenso.
"In tema di comunione dei diritti reali, ciascun comproprietario ha la
facolta' (di richiedere e) di ottenere dall'amministratore del condominio
l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in
sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte
dell'assemblea) e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta
(finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purche'
l'esercizio di tale facolta' non risulti di ostacolo all'attivita' di
amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza, e non si
risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi
alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti)."
Questa è la massima ricavata dalla sentenza del 26.8.98 n.8460
Purtroppo nessuno può impedire di richiedere e di ottenere la copia di tutto
quanto riguarda il condominio.
Il lavoro di ricerca e fotocopia va compensato a parte. Una bella 3/400.000
+ oneri previdenziali ed iva per la ricerca + L. 200 + oneri prev. ed iva
per ciascuna fotocopia potrebbe rendere più malleabile il richiedente.
Un suggerimento, visto il tipo. Evitare di raccogliere brevi manu gli
acconti condominiali.
Io lo evito accuratamente e devo dire che evita molti malintesi.
Saluti Claudio

Saluti Claudio
Sì, sì, certamente, come no.... Anzi, già che ci siamo aggiungiamo anche
la vacanza al mare con tua moglie, la pensione, il contributo ferie, il
tutto per L. 10.000.000 a condomino. E, se per caso, il condomino rompipalle
che vuole controllare le fatture (che brutta abitudine! meglio approvare
alla cieca i rendiconti no? così nel caso l'amministratore volesse rubare
può farlo comodamente con l'ausilio dell'ufficiale giudiziario e non fa
troppa fatica!) non volesse pagarteli che fai? Non gli
fai vedere la documentazione e gli dici: se lei non è disposto a farsi
depredare da me (oops, volevo dire farsi pagare da me), lei non ha
diritto di vedere la documentazione di spesa?
I COSTI di cui parla la Cassazione sono esclusivamente i costi
necessari a garantire il diritto (cioè le 200 lire a fotocopia). Il
costo del tempo perso dell'amministratore non può essere coperto
perchè l'amministratore esercita per mandato ed è tenuto a
rendere conto della sua amministratore al mandatario (ossia ai
condomini). Quindi la sua non è una gentile concessione, ma un
obbligo di legge. La corte di Appello di Milano ha stabilito che
il rendiconto non è una semplice elencazione di cifre, ma deve
essere accompagnato dalla documentazione di spesa necessaria
a verificare la veridicità dei dati presentati. In assenza di questa,
l'approvazione del rendiconto è impugnabile entro 30 giorni e
l'amministratore è tenuto al risarcimento del danno. Quindi, se
non vuoi farglieli vedere ora i documenti, puoi farglieli vedere in
assemblea.
Se non vuoi fargli vedere la documentazione di spesa neanche
lì, o vuoi ricattarlo con cose del tipo o mi paghi 1 milione per
il tempo perso o paghi e stai zitto perchè io sono l'amministratore
ossia (in Italia) dominus et deus, una bella impugnazione con
richiesta risarcimento danni all'amministratore (5-6 milioni per
consulenze legali + IVA + tasse + spese di giudizio +
risarcimento del tempo perso perchè anche il condomino lavora)
non ci starebbe male.
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Cri, il condomino ha diritto a tutta la documentazione
richiesta e tu puoi richiedere solo il pagamento delle
spese di fotocopia (non una lira in piů).
Non ha diritto perň alle ricevute di versamento degli altri
condomini, non avendo egli titolo esecutivo contro di
questi, ma ha il diritto di conoscere qual'č la situazione
patrimoniale del condominio, se tutti i condomini hanno
pagato (ma non chi ha pagato e chi no!) e quali sono
gli eventuali debiti. Naturalmente ha anche il diritto di
conoscere quali azioni hai iniziato od hai intenzione di
intraprendere per il recupero di queste spese, perchč
in caso di inadempienza tutti i condomini rispondono
SOLIDALMENTE dei debiti con le terze parti.
P.S. Scusa la durezza ma... quando un lavoro č poco
retribuito in genere si decide di... cambiare lavoro.
Non di cancellare i diritti degli altri (o sottoporli al
ricatto di pagare per vederli soddisfatti) perchč "si
guadagna poco". Il prossimo anno potrai richiedere
all'assemblea di essere pagata di piů (o potresti anche
dimetterti se ritieni che sia economicamente insopportabile
ricevere uno in ufficio e fare (o far fare ad una copisteria)
delle fotocopie).


 intraprendere per il recupero di queste spese, perchè


Vediamo di chiarirci.
Cristina scrive: "Come ogni anno, anzi quest'anno ancora con più pignoleria,
il mio simpatico amico mi ha fatto un pò di richieste.... premetto che
l'esercizio si è concluso il 31.03.01 e ieri (02.04.01), il tipo in
questione mi ha chiesto"
Una persona che due giorni dopo la fine (non la chiusura) dell'esercizio
viene a chiedere fotocopia di tutta la documentazione è un emerito r...
Lo fa solo per dispetto e non per volontà di esercitare un suo diritto.
Non vedo buona fede in un simile comportamento.
Per quanto uno possa essere veloce ed organizzato, due o tre settimane
occorrono per poter chiudere i conti.
Fatture, estratti conto, ecc. hanno il malaugurato vizio di non arrivare in
ufficio allo scoccare della mezzanotte del giorno in cui si chiude
l'esercizio.
Se il condomino zelante ha intenzione di controllare la documentazione in
possesso dell'amministratore deve armarsi di pazienza ed attendere il
momento in cui sarà messa a disposizione di ciascun condomino in quei giorni
canonici che precedono l'assemblea ordinaria.
Se in tale occasione il condomino vuole essere inondato di fotocopie ha
tutto il diritto di farlo, pagando il solo costo delle fotocopie.
Se invece il suo comportamento, come evidenziato nel post, è pretestuoso e
finalizzato unicamente ad intralciare il lavoro altrui, a questo punto deve
farsi carico anche il tempo che fa perdere.
Facciamo un po' di conti: se in un condominio di venti condomini ciscuno di
essi pretende di verificare singolarmente tutta la documentazione
condominiale l'amministratore deve rimanere a disposizione di quel
condominio per dieci giorni lavorativi... se poi i condomini sono cento...
Saluti Claudio