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Titolo: Clausola contratto commerciale

Salve, vorrei chiedervi un vostro parere su un dettaglio per un 
contratto commerciale
Sono in contatto con una società per cedere in affitto il negozio e mi 
sottopongono un contratto in cui c'è un particolare che mi lascia un 
dubbio circa le conseguenze fiscali. Ovvero loro chiedono di far 
decorrere il contratto dall' 1 marzo ma che iniziano a pagarmi l' 1 
maggio perchè devono fare dei lavori all'interno per adattare i locali 
ai loro bisogni.
Siamo d'accordo nel concedere due mesi per i lavori ma temo di dover 
pagare le tasse su questi due mesi non percepiti. Però il dubbio è anche 
che potrebbero avere ragione loro e quindi pagare su ciò che 
effettivamente incasso dato che nel contratto sta scritto esplicitamente 
che ininziano a pagare dall' 1 maggio.
Riporto la parte di contratto da loro proposta:
***************************
I locali vengono concessi in locazione per un periodo di anni sei 
tacitamente prorogabili ai sensi di legge e precisamente* a partire dal 
01/03/2008 e fino al 28/02/2014* , salvo proroghe di legge, al canone 
annuo iniziale di Euro __[12mesi]__, al netto di eventuali oneri accessori.
[cut]
La locazione e' regolata dai seguenti patti e condizioni:
[cut]
2) L'ammontare del canone di locazione relativo ai locali commerciali 
dovrà essere pagato in rate trimestrali anticipate, scadenti ciascuna il 
giorno 10 dei mesi di gennaio, aprile, luglio, ottobre , pari a Euro 
__[3mesi]__ ciascuna, pagabili mediante [cut]
[cut]
Ferma restando la decorrenza del contratto, *il canone di locazione 
decorrerà dal **01/05/2008**, allo scopo di consentire al locatore di 
effettuare i lavori di ristrutturazione dei locali come descritti in 
seguito* .
*************************
Secondo voi, come sta scritto, si pagano le tasse su ciò che viene 
percepito dal 1 maggio al 28 febbraio?
Vi ringrazio in anticipo per il vostro prezioso consulto e mi scuso per 
avervi disturbati.

 ha scritto nel messaggio 
news:KnYlj.232764$U01.1...@twister1.libero.it...

Secondo me non c'è nessun rischio che il fisco possa pretendere le imposte 
sui due mesi iniziali. La formula usata nel contratto è chiarissima, e lo 
esclude.
Il fisco può inviare accertamenti sia per imposta di registro che per 
imposte dirette, relativi a somme superiori a quelle indicate, ma deve 
fornire una prova positiva e certa che è stato pagato un canone superiore a 
quello dichiarato, oppure per i mesi in cui era escluso per espressa 
disposizione di contratto. 

 avervi disturbati.
Ciao,
tralasciando il fatto che ti suggerirei di redigere e proporre *tu* i
contratti agli inquilini, mi permetto di darti un consiglio sul
problema da te proposto.
Purtroppo l'argomento è dibattuto, ad esempio nel caso di contratti di
locazione commerciali anche nel caso di morosità dell'inquilino sei
comunque obbligato a denunciare i contratti non percepiti nella tua
dichiarazione dei redditi....perciò per evitare querelle con l'Agenzia
delle Entrate che magari tu farebbero spendere dei bei soldini, ti
suggerirei questo legalissimo e più corretto escamotage:
-mettiamo che tu abbia stabilito un canone mensile di 500 EURO, quindi per
12 mesi sono 6000 EURO
-per venire loro incontro gli abbuoni per il primo anno due mensilità,
quindi 1000 EURO in meno, cioè un canone annuale complessivo di 5000 EURO per
il solo primo anno
-dividi quindi semplicemente per 12mensilità(5000:12), ergo richiedi
loro di pagare dodici mensilità pari a 416,67 EURO, questo per il primo
anno
-poi aggiungi una clausola che  "a partire dal secondo anno il canone
mensile sarà incrementato di EURO 83,34 (500-416,66), cifra che
addizionata al canone mensile del primo anno costituirà base di
calcolo degli aggiornamenti ISTAT a partire dal secondo anno di
locazione".
Questo ti metterà al riparo da ogni possibile rimostranza da parte del
fisco, perchè in tal caso purtroppo il problema sarebbe totalmente
tuo, non della ditta cui affitti.Se non capisci qualcosa chiedi
pure....ciao

 
sono d'accordo sulla logica qui descritta
io avrei modificato il contratto così:
I locali vengono concessi  in locazione per un periodo di anni sei 
tacitamente prorogabili ai sensi di legge e precisamente a partire dal 
01/05/2008 e fino al 30/04/2014 , salvo  proroghe di legge, al canone 
annuo iniziale di Euro ___100%__, al netto di eventuali oneri accessori.
[cut]
La locazione e' regolata dai seguenti patti e condizioni:
[cut]
2) L'ammontare del canone di locazione relativo ai locali commerciali 
dovrà  essere pagato in rate trimestrali anticipate, scadenti ciascuna 
il  giorno 10 dei  mesi  di  febbraio, maggio, agosto, novembre , pari 
a Euro __25%__ ciascuna, pagabili
[cut]
  Ferma restando la decorrenza del contratto dal 1 maggio 2008, le 
chiavi dei locali vengono consegnate il 1 marzo 2008 allo scopo di 
consentire al locatore  di effettuare i lavori di ristrutturazione dei 
locali come descritti in seguito .
oppure semplicemente così:
Ferma restando la decorrenza del contratto, il canone di locazione per 
il primo anno decorrerà dal 01/05/2008, allo scopo di consentire al 
locatore  di effettuare i lavori di ristrutturazione dei locali come 
descritti in seguito quindi il totale del canone per il primo anno è di 
Euro __10mensilità__
ma l'inquilino (ditta) non penso voglia saperne, dice che ha sempre 
fatto i contratti così con tutti. Per questo che volevo sincerarmi di 
non fare una cavolata.
Grazie a tutti.

 ha scritto nel messaggio
news:YR2mj.226720$%k.35...@twister2.libero.it...

La differenza è sottile ma esiste e può avere qualche conseguenza.
Con la formula che suggerisci tu, "il locatario riceve le chiavi" il 1°
marzo. Secondo me è meglio dire "prende possesso" del locale, stabilendo 
così implicitamente che si assume anche le responsabilità che competono al 
possessore.

 possessore.
Quoto.
Continuo a sostenere il mio consiglio, comunemente usato, ovvero per
il primo anno stabilire un canone complessivo decurtato di due
mensilità, mentre dal secondo in poi aggiungere al canone annuale
precedente le due mensilità prima decurtate che risulteranno
rientranti come base di calcolo per l'aggiornamento ISTAT.
Questo sistema mette al riparo il Locatore da ogni problematica, ivi
compresa la determinazione dell'imposta di registro.

Enrico ha scritto:

avremmo cnvenuto la seguente ipotesi:
Ferma restando la decorrenza del contratto, il canone di locazione per 
il periodo 1 marzo 2008 - 28 febbraio 2009 decorrerà dal 01/05/2008 per 
un ammontare di Euro -10mensilita- allo scopo di consentire al locatore 
di effettuare i lavori di ristrutturazione dei locali come descritti in 
seguito .
sono al riparo da eventuali pretese del fisco?
grazie infinite