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Titolo: Boh! Non ci vedo chiaro...

Sono ormai due anni (2017 e 2018) che la "amministratrice" del
condominio non fornisce più rendiconti, né preventivi né, tantomeno,
consuntivi... limitandosi a richiedere delle rate di "acconto" di
importo addirittura inferiore a quelle "standard" incassate negli anni
precedenti (che in genere andavano aumentando e non diminuendo, pur
trattandosi sempre di "anticipi in attesa di conguaglio")...
Interpellata per telefono, una delle sue tirapiedi ha giustificato lo
strano comportamento tirando in ballo la mancata "chiusura" dell'anno
amministrativo (che ora è diventato un biennio...), ma io continuo a non
vederci chiaro e domani dovrei sentire qualcuno di persona nello studio
di questi campioni di contabilità...
Cosa ne pensate? Cosa potrei chiedere e/o pretendere e/o minacciare? Mi
sembra che in passato esisteva un limite entro il quale
l'Amministrazione del condominio era tenuta a presentare "conteggi"
ufficiali, ma forse con l'ultima riforma l'obbligo è venuto meno(?)...
Gli altri condòmini, che probabilmente hanno più soldi di quanto abbiano
voglia di tener sotto controllo... "magnano & dormono"!...
 
S.M.
 
* * * * * 
 


Hai il pieno diritto di vedere e/o richiedere (a tue spese) copia di tutti i 
documenti contabili, leggi fatture.
Quindi chiedi, al limite tramite raccomandata A.R., quando puoi andare 
presso il suo studio a vedere quanto sopra.
Se poi questo appuntamento non ti viene accordato................ prossimo 
passaggio :-)
 
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 


Di solito il regolamento di condominio stabilisce una data di chiusura 
dell'esercizio ed un limite per l'invio del rendiconto.
Ogni regolamento ha regole tutte sue. Io, per dire, ho un condominio che 
"chiude l'anno" nella notte fra l'11 ed il 12 maggio di ogni anno!!! :-)
Il vostro regolamento, sul punto, che cosa dice? A quello DEVE attenersi 
l'amministratore.
E la legge 220 del 2012, più o meno a metà dell'art. 9, specifica che 
l'amministratore può essere revocata dall'autorità giudiziaria, su 
ricorso anche di un solo condomino, se "non rende il conto della propria 
gestione". Entro i termini definiti all'ultimo comma dell'art. 10 (entro 
180 giorni dalla data di chiusura del rendiconto). Quindi, 2 anni, no!!!
 
Ciao!
-- 
Stefano

 Ciao!
 
Ciao Cordy,
 
sbaglio o può essere revocato anche dall'assemblea, assemblea che può essere 
convocata da alcuni condomini (scrivo "alcuni" perchè non sono sicuro del 
numero minimo dei condomini e/o millesimi) ?
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

ufficiali, ma forse con l'ultima riforma l'obbligo è venuto meno(?)...
 
Suppongo che in precedenza sia stato stabilito la durata dell'esercizio 
annuale e che negli anni precedenti al biennio questa scadenza sia stata 
rispettata.
Ebbene, se in una regolare assemblea quella data non è stata modificata, non 
devi far altro che scrivere all'amministrazione del condominio una 
raccomandata r.r. in cui chiedi che ti vengano fornite le motivazioni di 
detta inadempienza e richiedi che entro 30 giorni dal ricevimento della 
presente (la tua raccomandata) venga convocata un'assemblea per la 
presentazione di una relazione e la successiva discussione del bilancio 
nonché il preventivo per l'esercizio in corso o successivo. Aggiungendo che 
in mancanza di una risposta e/o della convocazione assembleare ti vedrai 
costretto a ricorrere alle autorità competenti.
E non dimenticare che non appena ricevuto la convocazione insieme almeno ad 
un altro condomino di presentarti nello studio dell'amministrazione per la 
verifica delle pezze e dei conti. Sulla convocazione in genere viene 
precisato che l'amministrazione tiene a disposizione tutta la documentazione 
per le verifiche che i condomini riterranno di effettuare.
Gi 
 
 
---
Questa email è stata esaminata alla ricerca di virus da AVG.
http://www.avg.com
 
 


Naturalmente. Quello è uno dei poteri ordinari dell'Assemblea, non l'ho 
scritto solo perché la differenza è che, se un amministratore compie una 
manchevolezza grave, come non rendere il conto nei tempi prescritti, può 
(*può*) essere revocato dall'Autorità giudiziaria anche su iniziativa di 
un singolo condomino. Quindi, se i motivi sono seri e provati, non 
occorre trovare una maggioranza disposta ad esonerare l'amministratore, 
ma basta l'iniziativa di un singolo.
Aggiungo che il potere ordinario dell'Assemblea prevede l'esonero "in 
ogni tempo". Quindi, una volta esperito il passaggio di consegne a 
favore del nuovo amministratore, null'altro è dovuto al precedente 
amministratore revocato (sia dal giudice che dall'Assemblea), eccetto il 
suo compenso, a suo tempo deliberato dall'Assemblea, per la quota parte 
di anno prestata.
 
Ciao!
-- 
Stefano

Non ci vedi chiaro perchè è completamente fuori legge... 
 
Un motivo che mi viene in mente potrebbe essere quello che
la cosa in verità sia voluta, 
e dettata da un motivo "nobile":
che l'amministratrice cioè non presenti i conti
perchè sa che a quel punto alcuni non potrebbero pagarli 
e per loro scatterebbe l'ingiunzione (e forse il pignoramento).
 
 
 


Non credo proprio.
La mancata convocazione dell'assemblea ordinaria e la non presentazione del 
bilancio annuale del condominio è troppo grave per la sua persona e per il 
proprio lavoro.
In ogni caso sarebbe l'assemblea a decidere se provvedere ai decreti 
ingiuntivi incaricando a tale uopo l'amministratrice.
 
Purtroppo penso ad un motivo ben più banale: non sono state pagate diverse 
fattura in quanto non in grado di poterlo fare causa distrazione dei fondi 
condominiali.
Distrazione pro domo sua.
 
Già passato in una situazione del genere.
 
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

 ha scritto:

Sono dunque andato appunto ieri a parlare con "qualcuno" nello studio
dell'amministratrice e uno dei suoi assistenti aiutanti nonché
"tuttofare", interrogato sul notevole ritardo, ha candidamente ammesso di
trovare lui stesso strana la faccenda, senza poterla comunque giustificare
in alcun comprensibile modo, anche se va detto che in passato più di una
volta è successo che il saldo di rate ordinarie e straordinarie slittasse
di mesi e perfino anni, pur non comportando mai  una mancata presentazione
di consuntivi tanto rinviata...


Già passato in una situazione del genere.
 
Può ahimè essere
 
Nota:
comunque, quale sia il motivo, 
ammettendo un consuntivo per ognuno dei due anni di 15000 euro 
(stando stretti...) e quindi 30000 euro in totale ,
non si capisce come si possa evitare di pagare i fornitori per un ammontare
di circa 30000 euro.
Forse sta prelevando denari da altri edifici che amministra per pagare
qualcosa, cioè si barcamena...
Ma due esercizi interi è comunque tanto... 
 
 
 

Cosa ne pensate? Cosa potrei chiedere
 
 
Tu (e ancor più i consiglieri che hanno funzioni di 'vigilanza e
controllo') puoi chiedere all'amministratore (pagando le fotocopie,
eventuali commissioncine bancarie...) l'estratto conto
(che la banca una volta almeno all'anno deve inviare all'amministratore)
il conto bancario, e ti fai una bella idea.
E, se hai voglia, puoi anche chiedere all'amministrat. anche ogni bolletta,
fatturac con date, importi...
 
Se l'amministrat. non te lo dà (solo quindi in caso di omissività
dell'amministrat.) le ultime dicono che puoi andare direttamente alla banca
a chiederlo, che non può rifiutarsi di mostrarti o darti copia (anche qui
paghi il poco che c'è da pagare); 
la banca è tenuta (le ultime infatti, come detto, dicono che la banca non
può esimersi, in genere invocando la privacy...).
 
Se vuoi poi fa sapere come stava la cosa, perchè ha il suo piccolo
"mistero"...

 ingiuntivi incaricando a tale uopo l'amministratrice.
 
La 220/2014 ha cambiato anche questo. L'amministratore ha l'obbligo 
entro 6 mesi di tempo dalla scadenza del pagamento, per ottenere decreto 
ingiuntivo contro i morosi. L'Assemblea non c'entra più niente. Se gli 
amministratori rispettassero questo nuovo principio, dovrebbero 
rivolgersi all'avvocato, per andare dritti in giudizio, dopo 5 giorni di 
ritardo, dati i tempi tecnici necessari per ottenere decreto ingiuntivo 
(salvo rari tribunali veloci).
 
Cosa oggettivamente poco "simpatica".
 
Di solito si procede, più o meno sollecitamente, con una trafila meno 
"antipatica": lettera per rammentare che la scadenza è passata, cui 
segue raccomandata AR di ingiunzione, quindi lettera del legale e solo 
successivamente ricorso d'urgenza per ottenere decreto ingiuntivo 
immediatamente esecutivo. Tutto ciò, in Italia, con il 
(mal)funzionamento di posta e giustizia, richiede anche più di un anno.
 
Il legislatore, cioè, ha posto un limite di principio giusto, a tutela 
dei più corretti, "dimenticandosi" però dei limiti che lo stato Italiano 
attualmente pone a chi ha bisogno di lui per amministrare la giustizia.
 
Ciao!
-- 
Stefano

 sei mesi di ritardo, a meno che l'assemblea lo "dispensi"
 
Ma MAGARI!
No, deve ottenere il decreto ingiuntivo entro 6 mesi dalla scadenza del 
termine di pagamento. E con i tempi della giustizia italiana...
 
 
Ciao!
-- 
Stefano

 "mistero"...
 
:-)
 
Nessun mistero, a mio parere. Molti condominii considerano un diritto 
divino essere amministrati ad un prezzo fisso ed invariabile per decenni.
Ogni amministratore vive dove vivono i suoi condomini ed è soggetto come 
tutti al continuo aumento dei costi. Molti colleghi, quindi, se i 
condomini non accettano revisioni al rialzo della tariffa, 
semplicemente, smettono di fare l'amministratore.
 
Io personalmente, quando capisco che la sintonia non c'è più, mi 
dimetto, rimettendo il mandato nelle mani del presidente dell'Assemblea. 
Esco dalla sala riunioni e li lascio liberi di nominare uno di loro o di 
chiedermi una nuova convocazione per analizzare nuovi preventivi di 
professionisti.
 
Ma la cosa viene ritenuta, forse a ragione, per carità, poco amichevole. 
E quindi molti colleghi semplicemente si fermano, limitandosi allo 
stretto indispensabile. Prima o poi, i condomini si stufano e se ne 
trovano un altro.
 
Boh. Non so dire che cosa sia preferibile. Io ho sempre scelto la 
massima chiarezza.
 
Ciao!
-- 
Stefano


Secondo me la tua interpretazione non è corretta.....
 
L'art. 1129 recita:
 
".....Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea,
l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa
delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura
dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi
dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del
presente codice...."
 
Io ci leggo che deve procede entro sei mesi, non che entro quella data 
deve aver ottenuto il recupero forzoso
 
Al.Ba.

semplicemente, smettono di fare l'amministratore.
 
Quindi terza ipotesi:
 
1) motivo "nobile", 
temporeggiare per non presentare conti 
che non tutti potrebbero onorare
 
2) assemblea non convocata per evitare di parlare di conti
perchè si scoprirebbe che i conti non tornano causa distrazione
dell'amministartore
 
3) l'amministratore aveva chiesto un aumento che non fu accordato
e l'amministartore amministra a rilento
 
Comunque è fuori dalla Legge perchè una volta all'anno
(o al termine dell'anno solare o di quello amministartivo,
con al massimo tre mesi di ritardo)
è tenuto alla convocazione della assemblea ordinaria 
ed alla presentazione del rendiconto 


Non è una mia interpretazione, ma dell'avv. Nasini, presidente del 
coordinamento condominiale di Confedilizia: qualcosina la sa, secondo me.
In pratica, il punto è che "agire" in senso legale, non ha il 
significato comunemente attribuito al verbo.
 
Ciao!
-- 
Stefano


Sarà.... ma il mio avvocato, che mi segue sia professionalmente che per 
le vicende condominiali non la pensa così.
 
Quando vedrò che l'orientamento giuridico propende per condannare gli 
amministratori che al 180esimo giorno non hanno ottenuto un pignoramento 
(perchè un decrto ingiuntivo non è un recupero forzoso...) allora la 
vedrò diversamente..... e molto probabilmente smetterò di fare 
l'amministratore. ;-)
 
Al.Ba.

 ha scritto:
 > Ciao!Sarà.... ma il mio avvocato, che mi segue sia
 professionalmente che per le vicende condominiali non la pensa
 così.
 
Che noioso che sarebbe il mondo se tutti gli avvocati la
 pensassero allo stesso modo.
 
-- 
 
 
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Anche questo è vero..... :-)


Scusate se mi intrufolo nella discussione. Ne so meno di un millesimo 
rispetto a voi due, quindi il mio intervento è solamente di carattere 
interpretativo del cittadino qualunque.
Ora, come  può una norma di legge porre a carico dell'attore le disfunzioni 
degli enti pubblici, in tal caso la magistratura?
Se l'avv. Nasini ritiene che il termine "agire entro sei mesi" significa 
che, qualora il tribunale non agisca, lui sì nel significato comune della 
accezione, entro i sei mesi bla, bla, bla, la colpa ricade unicamente 
sull'attore che, prevedendo le lungaggini della giustizia italiana, per 
assurdo avrebbe dovuto procedere addirittura prima del verificarsi 
dell'evento (mancato pagamento delle quote condominiali) per essere esente 
da colpe? Poi quanto prima? Un mese, due, tre?
Mi sembra una interpretazione moolto strana, anche se espressa dal 
Presidente del coordinamento condiminiale di Confedilizia.
Scusate di nuovo.
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 


Ma guarda che non devi assolutamente scusarti, qui si discute anche su 
punti di vista differenti, per cercare di fare al meglio il proprio lavoro.
 
Io penso che sia palese interpretare l'articolo nel senso che ho già 
spiegato..... tuttavia, nel corso degli anni, ho visto di tutto e di 
più.... :-)
 
Anche a mio avviso un'interpretazione in tale senso non è pensabile in 
quanto, basta che il moroso faccia opposizione al decrto ingiuntivo per 
dilazionare i tempi anche di anni.
Per le esperianze che ho avuto non sono mai arrivato alla definizione 
della questione (leggasi pignoramento) prima di un'annetto.... 10 mesi 
nel caso più rapido.
 
Poi io sono il primo a dire che se la giurisprudenza mi farà cambiare 
idea mi adeguerò alla situazione, ma probabilmente non ci saranno 
nemmeno più le condizioni per fare questa professione. :-D
 
Piccolo aneddoto che non c'entra nulla....
Dulante un'assemblea un condomino mi dice: "Geometra, è vero che è stata 
approvata una Legge che obbliga l'amministratore ad anticipare i 
pagamenti in caso di fondi del condominio non sufficienti?"
 
La mia risposta: "No, quella legge non esiste.... e qualora esistesse io 
non sarei amministratore!" :-)
 
Al.Ba.

 Il 28/03/2019 17:56, Giampaolo Natali ha scritto:
 
Mega cut

Miglior risposta non potevi dare. Complimenti
 
Ciao
 
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

 
 
Sono d'accordo con te. L'unico problema, in Italia, è che basta essere 
votati, per mettersi a scrivere leggi. Gli uffici legislativi di Camera 
e Senato, a quanto pare, non sono capaci di far riflettere i nostri 
deputati. E Confedilizia, quando cerca di far notare i problemi che 
verranno in futuro, durante le fasi istruttorie di preparazione delle 
leggi, per molte parti politiche sta semplicemente esercitando una 
funzione di lobbying (che esiste, sia chiaro) e quindi le sue obiezioni, 
assai spesso di semplice buon senso, ispirate da chi, come noi, opera 
quotidianamente nel mondo reale.
Se poi succedono queste cose, cioè vengono approvate leggi ridicole, 
beh, mi sembra il minimo. Non sto sostenendo la tesi che si debba essere 
avvocati, per essere eletti in Parlamento, sia chiaro. Ma quando, da 
piacentino, sento parlare l'on. Bersani (quello che voleva smacchiare il 
giaguaro o "della vacca in corridoio"... :-( giusto per fare un esempio 
concreto), beh, almeno saper leggere e scrivere (in modo chiaro), oltre 
che rapportarsi con correttezza con gli uffici tecnico-legislativi, mi 
parrebbe un requisito desiderabile. Per molti miei concittadini 
(troppi?) pare essere vero il contrario, a giudicare dai "personaggi" 
che eleggono.
 
Ciao!
-- 
Stefano

 
 
 
Non ho capito se ti riferisci a me o alla legge..... :-)


Non ho capito bene se sei maschio o femmina. Se sei maschio, io ho usato 
il femminile, quindi parlavo della legge. Se sei femmina, come pare, no, 
non parlavo di te.
 
Ciao!
-- 
Stefano

 significato comunemente attribuito al verbo.
 
Agire, in senso legale, significa, in pratica, introdurre un giudizio.