Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Circa l'annullamento dell'assemblea - sentenza 2005







Corte di cassazione


 


Sezioni unite civili


 


Sentenza 7 marzo 2005, n. 4806


 


 


 


 


 


SVOLGIMENTO DEL PROCESSO


 


La controversia trae origine da impugnazione proposta (con atto 
di citazione del 19 febbraio 1997) da due condomini, F.M. e A.G., del complesso 
immobiliare sito in Roma, via Tor de' Schiavi 3819, avverso tre delibere 
dell'assemblea del condominio (adottate il 18 settembre 1995, il 15 dicembre 
1995 e il 23 settembre 1996) concernenti l'approvazione del consuntivo relativo 
alle spese ordinarie per l'anno 1995/1996, la ripartizione delle spese per 
alcuni lavori straordinari e il riparto della tassa di occupazione suolo 
pubblico. Le ragioni dell'impugnazione erano la mancanza nel verbale 
dell'indicazione dei condomini che avevano partecipato all'assemblea e 
dell'entità delle spese deliberate; l'errata ripartizione, essendo stata 
effettuata sulla base di fittizi valori millesimali ed essendo state poste a 
loro carico spese sostenute per l'esclusiva utilità di condomini di altra 
palazzina.
Il Tribunale - ritenute le ragioni prospettate (come 
l'utilizzo di criteri contrari alla legge per la ripartizione delle spese) quali 
motivi di nullità delle delibere - rigettava la domanda nel merito, sostenendo 
che risultavano documentalmente smentite le omissioni nel verbale e l'utilizzo 
di tabelle millesimali fittizie e che la dedotta errata ripartizione delle spese 
era sfornita di prova.
Con sentenza 1354/2000, la Corte d'appello di Roma 
dichiarava inammissibile l'appello principale del M. e G.; in accoglimento 
dell'appello incidentale del condominio e in riforma della sentenza del 
Tribunale, dichiarava i due condomini decaduti dal diritto di proporre 
impugnazione avverso le suddette delibere per decorrenza del termine di legge, 
perché i vizi dedotti erano da inquadrare nell'ambito dell'annullabilità e non 
della nullità delle delibere. In particolare la Corte d'appello riteneva il 
vizio di omessa comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea vizio 
del procedimento rientrante nell'annullabilità, e le delibere di ripartizione in 
concreto delle spese condominiali, anche se adottate in violazione dei criteri 
legali o convenzionali, annullabili, in quanto rientranti nell'esercito delle 
attribuzioni assembleari ex art. 1135 c.c., dovendo la loro impugnazione 
avvenire entro il termine di decadenza previsto dall'art. 1137 c.c., non 
rispettato.
I condomini M. e C. hanno chiesto la cassazione di detta 
sentenza, formulando tre motivi di censura.
Il condominio ha resistito 
con controricorso.
La seconda sezione civile, con ordinanza del 18 
novembre 2003, ha rilevato la presenza di orientamenti giurisprudenziali 
divergenti in ordine alla riconducibilità dei vizi delle delibere assembleari 
nell'ambito della nullità o annullabilità.
Per la composizione del 
contrasto, il Primo Presidente, ai sensi dell'art. 374, secondo comma, c.p.c. ha 
rimesso la questione alle sezioni unite.


 


MOTIVI DELLA DECISIONE


 


1. Il ricorso contiene tre motivi.
a) Il primo motivo 
riguarda la violazione dell'art. 1136, sesto comma, c.c. Affermano i ricorrenti 
che dalla lettera della legge, secondo cui "l'assemblea non può deliberare se 
non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione", deriverebbe 
che la delibera stessa è nulla e non annullabile, qualora l'assemblea deliberi 
senza che anche uno solo dei condomini sia stato invitato alla 
riunione.
b) Il secondo motivo denuncia la falsa applicazione dell'art. 
1137, secondo e terzo commi, c.c. Premesso di aver dedotto con i motivi 
d'appello l'omissione nel verbale dei nominativi dei condomini presenti (ovvero 
assenti, assenzienti e dissenzienti), dei valori dei millesimi e dell'entità 
delle spese deliberate ed approvate, i ricorrenti sostengono la nullità di tali 
delibere e non l'annullabilità, che la Corte d'appello avrebbe ritenuto 
incorrendo nella falsa applicazione dell'art. 1137 cit. In particolare 
sottolineano che il verbale deve contenere gli elementi indispensabili per il 
riscontro della validità della costituzione assembleare: l'indicazione dei 
condomini e dei millesimi sono essenziali ai fini della verifica della 
prescritta maggioranza ex art. 1136 c.c.
c) Il terzo motivo concerne la 
violazione dell'art. 1123, terzo comma, c.c. I ricorrenti assumono che, essendo 
state poste a loro carico spese - quali la tassa di occupazione del suolo 
pubblico, lavori straordinari per posti auto e per un ascensore - che dovevano 
essere a carico solo dei condomini che ne traevano utilità, la delibera è 
nulla.
2. I motivi sono stati contestati dal condominio che, dopo aver 
evidenziato rispetto al primo che i ricorrenti nei precedenti gradi di giudizio 
non si sono mai doluti della mancata comunicazione dell'avviso di convocazione 
dell'assemblea, ha sostenuto che, comunque, tutte le dedotte ipotesi sono 
riconducibili nell'ambito dell'annullabilità e non della nullità.
3. E' 
bene premettere, per quanto riguarda il primo motivo, che la questione della 
mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea è entrata nel 
thema decidendum, evidentemente perché ritenuta strettamente connessa con quella 
della mancata indicazione dei nominativi dei condomini, tant'è che di essa 
espressamente si occupa la sentenza impugnata (fine pag. 5, inizio pag. 6), 
donde l'infondatezza del profilo di inammissibilità prospettato dal 
condominio.
4. Il contrasto giurisprudenziale rilevato con l'ordinanza di 
remissione è se comportino la nullità o la annullabilità della delibera: a) la 
mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea, anche ad un 
solo condomino; b) l'omessa indicazione, nel verbale, dei condomini presenti e 
dell'entità delle spese deliberate e approvate; c) l'errata ripartizione delle 
spese.
5. Prima di procedere all'esame del contrasto, è opportuno 
effettuare una, sia pur sintetica, ricognizione dell'orientamento della Corte e 
della dottrina in tema di nullità e annullabilità delle delibere dell'assemblea 
condominiale.
5.1. La Corte, in generale, ha affermato che sono da 
ritenersi nulle le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione 
dell'assemblea o alla formazione della volontà della prescritta maggioranza; 
quelle con maggioranze inferiori alle prescritte; le delibere prive degli 
elementi essenziali; quelle adottate con maggioranza inesistente, apparente o 
inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; le 
delibere con oggetto impossibile o illecito, a volte specificandolo come oggetto 
contrario all'ordine pubblico, o alla morale, o al buon costume; le delibere con 
oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea; le delibere che 
incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà 
esclusiva di ognuno dei condomini; le delibere comunque invalide in relazione 
all'oggetto.
5.2. Nell'ambito della categoria delle delibere contrarie 
alla legge o al regolamento condominiale, la Corte ha affermato che sono da 
ritenersi annullabili quelle affette da vizi formali, in violazione di 
prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di 
convocazione o di informazione dell'assemblea; quelle genericamente affette da 
irregolarità nel procedimento di convocazione; le delibere viziate da eccesso di 
potere o da incompetenza, che invadono cioè il campo riservato 
all'amministratore; le delibere che violano norme che richiedono qualificate 
maggioranze in relazione all'oggetto.
6.1. In particolare, premesso che 
l'art. 1137 c.c. ha un'ampia portata ma non si riferisce a quelle decisioni 
assembleari che sono senza effetto alcuno in forza di principi generali 
indiscutibili, e perciò attaccabili in ogni tempo da chiunque vi abbia 
interesse, alcuni autori ritengono nulle le delibere prive dei requisiti 
essenziali, in quanto prese da assemblee non regolarmente costituite (anche 
perché non sono stati invitati tutti i condomini) o con maggioranze inesistenti 
o apparenti; ovvero quelle aventi un oggetto impossibile o illecito; quelle 
esorbitanti dalla sfera dei compiti dell'assemblea; quelle che ledono i diritti 
di ciascun condomino sulle cose e servizi comuni o sul proprio piano o 
appartamento. Considerano annullabili le delibere affette da vizi formali, prese 
in violazioni di prescrizioni convenzionali, regolamentari attinenti al 
procedimento di convocazione e di informazione dell'assemblea.
6.2. Altri 
autori, operando un accostamento con i principi generali e le disposizioni 
dettate in tema di delibere societarie, ritengono nulle le delibere aventi ad 
oggetto materie sottratte alla competenza della assemblea, la ripartizione delle 
spese secondo criteri diversi da quelli legali, contenuto illecito o 
impossibile, la menomazione dei diritti spettanti a ciascun condomino, e quelle 
contrarie a norme imperative. Sono, invece, annullabili le delibere assunte a 
seguito di un procedimento viziato, ovvero inficiate da eccesso di potere perché 
invadono il campo riservato alla competenza dell'amministratore.
7. Il 
denunciato contrasto è sintetizzabile nei seguenti termini.
7.1. 
Sull'omessa comunicazione dell'avviso, sino al 2000 è rimasto fermo il 
principio, affermato dalla Corte in numerose pronunce (v. fra le tante: Cass. 1° 
ottobre 1999, n. 10886; 19 agosto 1998, n. 8199; 12 giugno 1997, n. 5267; 27 
giugno 1992, n. 8074; 9 dicembre 1987, n. 9109; 15 novembre 1977, n. 4984; 16 
aprile 1973, n. 1079; 12 novembre 1970, n. 2368), della nullità della delibera. 
In alcune sentenze, la sanzione della nullità è espressamente ricondotta alla 
difettosa costituzione dell'organo deliberante, risultando irrilevante 
l'incidenza o meno del voto sulle prescritte maggioranze (Cass. 12 febbraio 
1993, n. 1780; 15 novembre 1977, n. 4984). In altre la nullità è ricondotta 
all'esigenza che tutti i condomini siano preventivamente informati della 
convocazione dell'assemblea, così da poter essere partecipi del procedimento di 
formazione della delibera stessa, con la conseguenza che non determinano la 
nullità le mere irregolarità, quali la convocazione ad opera di persona non 
qualificata (Cass. 2 marzo 1987, n. 2184) o l'incompletezza dell'ordine del 
giorno (Cass. 21 giugno 1977, n. 4035) che danno luogo alla sola annullabilità. 
A volte la nullità è fatta discendere espressamente dall'art. 1136, sesto comma, 
c.c.
7.2. A partire dal 2000, cambiando orientamento, la Corte (Cass. 5 
gennaio 2000, n. 31; 5 febbraio 2000, n. 1292; 1° agosto 2003, n. 11739) afferma 
che la mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea 
condominiale ad un condomino determina la semplice annullabilità della delibera. 
Il mutamento di indirizzo della Corte trae argomento: a) dal combinato disposto 
degli artt. 1105, terzo comma, e 1109 c.c., in base al quale la mancata 
preventiva informazione dei partecipanti alla comunione determina semplicemente 
l'impugnabilità, nel termine di decadenza di trenta giorni, delle deliberazioni 
assunte da parte dei componenti della minoranza dissenziente; b) dal 
parallelismo e dall'identità di ratio (individuata nell'esigenza di certezza dei 
rapporti giuridici, messa a rischio dalla possibilità di dedurre in ogni tempo 
la nullità) esistente tra la disciplina in materia di società di capitali (artt. 
2377, 2379 c.c., logicamente prima della riforma introdotta col d.lgs. 17 
gennaio 2003, n. 6, di cui si dirà in seguito) e quella in materia condominiale 
(art. 1137 c.c.) in tema di delibere dell'assemblea (dei soci, nel primo caso, e 
dei condomini, nel secondo), la prima delle quali espressamente limita le 
ipotesi di nullità delle delibere assunte dall'assemblea dei soci ai soli casi 
dell'impossibilità e dell'illiceità dell'oggetto.
7.3. In particolare, i 
vizi dell'oggetto come causa di nullità sono ricollegati con i confini posti in 
materia di condominio al metodo collegiale e al principio di maggioranza. 
Secondo la Corte «tanto la impossibilità giuridica, quanto la illiceità 
dell'oggetto derivano dal difetto di attribuzioni in capo all'assemblea, 
considerato che la prima consiste nella inidoneità degli interessi contemplati 
ad essere regolati dal collegio che delibera a maggioranza, ovvero a ricevere 
dalle delibere l'assetto stabilito in concreto, e che la seconda si identifica 
con la violazione delle norme imperative, alle quali l'assemblea non può 
derogare, ovvero con la lesione dei diritti individuali, attribuiti ai singoli 
dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni». Di conseguenza la 
formula dell'art. 1137 c.c. deve interpretarsi nel senso che per «"deliberazioni 
contrarie alla legge" si intendono le delibere assunte dall'assemblea senza 
l'osservanza delle forme prestabilite dall'art. 1136 (ma pur sempre nei limiti 
delle attribuzioni specificate dagli artt. 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 c.c.)». 
Inoltre, «mentre le cause di nullità, afferendo all'oggetto, raffigurano le 
uniche cause di invalidità riconducibili alla "sostanza" degli atti, alle quali 
l'ordinamento riconosce rilevanza e, costituendo vizi gravi, non sono soggette a 
termine per l'impugnazione; invece «sono inficiate da un vizio di forma le 
deliberazioni quando l'assemblea decide senza l'osservanza delle forme 
procedimentali stabilite dalla legge per assicurare la partecipazione di tutti i 
condomini alla formazione della volontà collettiva per gestire le cose comuni» 
e, attenendo al procedimento di formazione, producono un vizio non grave che, se 
non fatto valere nei termini prescritti, non inficia gli atti.
Le diverse 
cause di invalidità sono state, quindi, ricondotte al tipo di interesse leso: 
interessi sostanziali inerenti all'oggetto delle delibere, per la nullità; 
strumentali, in quanto connessi con le regole procedimentali relative alla 
formazione degli atti, per l'annullabilità.
8. Con riferimento al verbale 
delle delibere dell'assemblea dei condomini, un vero e proprio contrasto 
giurisprudenziale non sembra emergere, registrandosi soltanto alcune 
puntualizzazioni e specificazioni.
8.1. Infatti, la Corte, in alcune 
pronunce (v. ex plurimis: Cass. 22 maggio 1999, n. 5014; 19 ottobre 1998, n. 
10329) ha espressamente affermato l'annullabilità ex art. 1137 c.c. della 
delibera il cui verbale contiene delle omissioni, precisando che la redazione 
del verbale costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere 
osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale 
(avviso di convocazione, ordine del giorno, etc.), la cui inosservanza comporta 
l'impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità della 
legge.
8.2. Principio che si ritrova implicitamente alla base di altre 
pronunce, dove la Corte ha affermato l'annullabilità delle deliberazioni 
assembleari nel caso in cui non siano individuati, e riprodotti nel relativo 
verbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, ed i valori 
delle rispettive quote millesimali (Cass. 22 gennaio 2000, n. 697; 29 gennaio 
1999, n. 810).
8.3. E' stato pure affermato che la sottoscrizione del 
presidente subentrato in luogo di quello che all'inizio ha presieduto concreta 
una irregolarità formale, comportante annullabilità (Cass. 29 ottobre 1973, n. 
2812); e, in generale, la stessa redazione per iscritto del verbale, prescritta 
dall'art. 1136, ultimo comma, c.c., non è prevista a pena di nullità, tranne il 
caso in cui la delibera incida su diritti immobiliari (Cass. 16 luglio 1980, n. 
4615).
9. Parimenti per quanto riguarda le delibere in materia di 
ripartizione delle spese (se si esclude l'isolata e risalente pronuncia n. 1726 
del 4 luglio 1966) non sembra sussistere contrasto nella giurisprudenza, atteso 
che la Corte - a partire del 1980 - ha costantemente distinto, sulla base di un 
medesimo criterio, le ipotesi di nullità (v. Cass. 9 agosto 1996, n. 7359; 15 
marzo 1995, n. 3042; 3 maggio 1993, n. 5125; 19 novembre 1992, n. 12375; 5 
dicembre 1988, n. 6578; 21 maggio 1987, n. 4627; 5 ottobre 1983, n. 5793; 5 
maggio 1980, n. 29289) da quelle di annullabilità (cfr. Cass. 9 febbraio 1995, 
n. 1455; 8 giugno 1993, n. 6403; 1° febbraio 1993, n. 1213; 5 agosto 1988, n. 
4851; 8 settembre 1986, n. 5458), in molti casi facendo espresso riferimento 
all'art. 1123 c.c.
9.1. In particolare, partendo dal rilievo che le 
attribuzioni dell'assemblea ex art. 1135 c.c. sono circoscritte alla 
verificazione ed all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge 
e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso 
che tali deroghe, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo 
condomino di concorrere nelle spese per le cose comuni dell'edificio 
condominiale in misura non superiore a quelle dovute per legge, possono 
conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca, la Corte (cfr. Cass. 9 
agosto 1996, n. 7359; 15 marzo 1995, n. 3042; 3 maggio 1993, n. 5125; 19 
novembre 1992, n. 12375) ha affermato la nullità della delibera che modifichi i 
suddetti criteri di spesa (sia nell'ipotesi di individuazione dei criteri di 
ripartizione ai sensi dell'art. 1123 c.c., sia nell'ipotesi di cambiamento dei 
criteri già fissati in precedenza),
9.2. Conseguentemente la Corte ha 
riconosciuto l'annullabilità della delibera nel caso di violazione dei criteri 
già stabiliti quando vengono in concreto ripartite le spese medesime (Cass. 9 
febbraio 1995, n. 1455; 8 giugno 1993, n. 6403; 1° febbraio 1993, n. 
1213).
10. Il contrasto, che come evidenziato riguarda essenzialmente 
l'omessa comunicazione dell'avviso di convocazione, ex art. 66, comma 3, disp. 
att. c.c., ha visto divisa anche la dottrina, la quale ha assunto posizioni di 
segno diverso sia rispetto all'utilizzo degli artt. 1105 e 1109 c.c., sia 
rispetto al parallelismo e identità di ratio con la disciplina in materia di 
società di capitali.
10.1. Alcuni autori dubitano della pertinenza del 
richiamo all'art. 1105, comma 3, c.c. in tema di comunione: l'omessa 
informazione preventiva sull'oggetto della deliberazione non può, infatti, 
essere assimilata senz'altro all'omessa convocazione. Ciò per la decisiva 
considerazione che il principio maggioritario in tanto può operare in quanto 
tutti gli aventi diritto siano posti in condizione di intervenire in assemblea 
per partecipare alla discussione e alla votazione. Nei riguardi del condomino 
non convocato la riunione assembleare e le relative deliberazioni sarebbero res 
inter alios acta. Né può dirsi, sotto altro profilo, che la convocazione di un 
condomino attenga, comunque, solo al procedimento da osservare per la formazione 
della volontà assembleare, determinando l'omissione un error in 
procedendo.
10.2. Secondo altri autori è stato individuato un riscontro 
normativo direttamente afferente al vizio di convocazione ed espressamente 
regolato come annullabilità in un settore non distante dal regime condominiale. 
Inoltre, il richiamo risulta utile per la sua diretta attinenza alla 
ricostruzione della disciplina codicistica del metodo collegiale: nella 
comunione, come nel condominio, le decisioni comuni vengono assunte in collegio 
e l'obbligo di informativa sulle materie oggetto di discussione è finalizzato al 
successivo svolgimento dell'assemblea, di cui l'art. 1105 c.c. prescrive in 
definitiva la convocazione; in tal senso è di rilievo l'azione di annullabilità 
prevista dall'art. 1109 c.c. quale rimedio idoneo contro le decisioni 
illegittime della maggioranza, poiché nel condominio il metodo collegiale 
riveste la medesima rilevanza che nella comunione ordinaria, ove pure è posto a 
tutela dei diritti delle minoranze.
10.3. Quanto al parallelismo e 
identità di ratio con la disciplina in materia societaria, un orientamento 
dottrinario distingue tra la «mancata convocazione di alcuni soltanto dei soci» 
e «mancata convocazione dei soci» (ovvero mancata convocazione dell'assemblea) 
non seguita da assemblea totalitaria, ritenendo che, mentre in quest'ultimo caso 
ricorre un'ipotesi di nullità radicale (rectius: di inesistenza), nel primo, 
invece, una situazione di semplice annullabilità, ai sensi dell'art. 2377 c.c. 
Peraltro, in generale, si è affermato che il richiamo alla disciplina della 
società per azioni non sembra corretto, essendo il condominio pervaso dalla 
logica proprietaria a differenza della materia societaria, dove l'interesse del 
gruppo trova spesso maggiore tutela dell'interesse del singolo sacrificato in 
funzione dello scopo comune.
10.4. Altro orientamento dottrinario, al 
contrario, ritiene condivisibile il parallelismo con la disciplina societaria, 
avuto riguardo alle invocate esigenze di certezza nei rapporti tra i condomini e 
tra il condominio e terzi. Vi è chi sostiene che nel condominio (differentemente 
dalla disciplina positiva dei contratti e di quella in materia di società) 
l'art. 1137 c.c. assoggetterebbe ad un unico regime decadenziale le violazioni 
della legge e del regolamento, senza possibilità di distinzione tra 
annullabilità e nullità. Non manca chi, partendo da una rilettura dell'art. 1139 
c.c., che per quanto non espressamente previsto in materia di condominio rinvia 
alle norme sulla comunione, e dal presupposto che tale norma non è di chiusura 
(altrimenti sarebbe «di clausura»), ma consente un rinvio interno fra sistemi 
laddove sussistano elementi di sufficiente omogeneità, condividendo le 
cosiddette concezioni miste del condominio, giunge a condividere la concezione 
della "complessità sistematica", che vede nel condominio «un sistema di 
sistemi», e dunque «un istituto giuridico che trova la sua consistenza 
nell'avvalersi di regole già proprie di altri istituti, quali quelli attinenti 
ai rapporti fra parti di proprietà individuale e parti comuni, quelle relative 
all'assemblea, quelle infine che si riferiscono all'amministratore». E, quindi, 
con riferimento alla modalità di convocazione e gestione dell'assemblea, sono da 
prendersi in considerazione, secondo l'autore, anche le norme del codice dettate 
per la società per azioni.
11. Ritengono le Sezioni Unite, al fine di 
risolvere la questione di diritto e definire il contrasto, che debba 
privilegiarsi l'interpretazione secondo la quale la mancata comunicazione 
dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, anche ad un solo dei 
condomini, comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera 
condominiale, in base alle seguenti considerazioni.
11.1. Conviene 
premettere che in tema di condominio negli edifici, il codice non contempla la 
nullità.
L'art. 1137 c.c., al comma 2, espressamente stabilisce che, 
contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, 
ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria; al comma 
3 aggiunge che il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro 
trenta giorni, che decorrono dalla data di deliberazione per i dissenzienti e 
dalla data di comunicazione per gli assenti.
Il breve termine di 
decadenza e la individuazione delle persone legittimate (ben poche) alla 
impugnazione dimostrano essere contemplata una ipotesi di annullabilità, posto 
che sia in tema di negozio (artt. 1441 e 1442 c.c.), sia in tema di delibere 
societarie (art. 2377, comma 20, c.c.), il termine per la impugnazione e le 
persone legittimate a proporre l'azione contrassegnano le ipotesi di 
annullabilità; al contrario, per le ipotesi di nullità tanto in tema di negozio 
(art. 1421 e 1422 c.c.) quanto in tema di delibere societarie (art. 2379 c.c.), 
l'azione di nullità non è soggetta a termine e, allo stesso tempo, è legittimato 
ad esercitarla chiunque vi ha interesse, inoltre la nullità può essere rilevata 
d'ufficio dal giudice.
11.2. Dottrina e giurisprudenza ravvisano 
l'essenza della nullità nella mancanza o nella grave anomalia di qualche 
elemento intrinseco dell'atto, tale da non consentire la rispondenza alla figura 
tipica individuata dall'ordinamento. La nullità è considerata lo strumento con 
cui la legge nega fondamento a quelle manifestazioni di volontà attraverso le 
quali si realizza un contrasto con lo schema legale e con gli interessi generali 
dell'ordinamento. Di conseguenza, attraverso la sanzione della nullità, 
l'ordinamento, esprimendo un giudizio di meritevolezza, nega la propria tutela a 
programmazioni che non rispondono a valori fondamentali.
11.3. L'art. 
1418 c.c. elenca una serie di ipotesi in cui il contratto, per gli specifici 
vizi in esso previsti - la mancanza di uno dei requisiti indicati dall'art. 
1325, l'illiceità della causa, l'illiceità dei motivi nel caso indicato 
dall'art. 1345 e la mancanza nell'oggetto dei requisiti stabiliti dall'art. 1346 
- viene espressamente sanzionato con la nullità. Altre norme, poi, prevedono 
tale sanzione ora nello stesso codice civile, ora in leggi specifiche (cfr. art. 
1418, comma 3).
11.4. Alcune norme di legge vietano il compimento di 
determinati negozi, senza però stabilire la specifica sanzione in caso di 
inosservanza del relativo divieto. Si parla in tali ipotesi di nullità c.d. 
virtuale, argomentandosi dal 1° comma dell'art. 1418 c.c., il quale dispone che 
«il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge 
disponga diversamente». Ciò vuol dire che se la legge dispone diversamente, 
ossia una diversa sanzione (ad esempio, l'annullabilità), sarà questa sanzione a 
doversi applicare; se, però, non è prevista una sanzione per la violazione di 
una precisa norma imperativa, dovrà applicarsi quella della nullità, in quanto 
ciò è detto proprio nel 1° comma dell'art. 1418.
11.5. Regole esattamente 
inverse, invece, valgono in materia testamentaria, societaria e del lavoro: in 
tali ambiti, infatti, è l'annullabilità ad essere virtuale, in quanto le ipotesi 
di nullità sono specificamente limitate a singole e particolari ipotesi (per il 
testamento cfr. l'art. 606 c.c.; per le società di capitali l'art. 2332 c.c.; 
per il rapporto di lavoro l'art. 2126 c.c.).
12. In materia di 
condominio, la nullità non prevista è piuttosto una creazione della dottrina e 
della giurisprudenza per impedire l'efficacia definitiva delle delibere mancanti 
degli elementi costitutivi (o lesive dei diritti individuali); per la verità, 
fissare l'efficacia definitiva di una delibera gravemente viziata per difetto di 
tempestiva impugnazione non sembra giusto.
In assenza di specifica 
previsione normativa, sembra logico doversi ammettere la nullità soltanto nei 
casi più gravi.
12.1. Al riguardo, nell'ambito del condominio negli 
edifici acquista rilevanza la distinzione tra momento costitutivo e momento di 
gestione. Invero, l'espressione «condominio negli edifici» designa tanto il 
diritto individuale sulle cose, gli impianti ed i servizi comuni attribuito ai 
proprietari dei piani o delle porzioni di piano siti nel fabbricato, quanto 
l'organizzazione degli stessi proprietari, cui è affidata la gestione delle 
parti comuni. I vizi riscontrabili nel momento costitutivo, che riflette 
l'insorgenza del diritto individuale e la stessa situazione soggettiva di 
condominio, con conseguente rilevanza della volontà individuale di ogni singolo 
partecipante, onde il principio è quello dell'autonomia, che si avvale dello 
strumento negoziale, certamente sono più gravi di quelli verificabili nel 
momento di gestione, che riguarda l'organizzazione del condominio per quanto 
attiene le sole cose comuni, dove vige il metodo collegiale e il principio 
maggioritario, che comportano la subordinazione della volontà dei singoli al 
volere dei più.
12.2. Come sopra accennato, a favore della nullità della 
delibera per la mancata convocazione di un solo condomino si adducono due 
argomenti. Anzitutto, la lettera dell'art. 1136, comma 6, c.c., secondo cui 
l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati 
invitati alla riunione, mediante comunicazione di cui all'art. 66, comma 3, 
disp. att. c.c. Donde l'inferenza che, in mancanza della convocazione anche di 
un solo condominio, non sussisterebbe il potere dell'assemblea di deliberare. Il 
principio maggioritario - si aggiunge - in tanto può operare in quanto tutti i 
condomini siano stati posti in condizione di intervenire in assemblea, di 
partecipare alla discussione e alla votazione, D'altra parte, si conclude, la 
convocazione non attiene al solo procedimento, perché nei confronti del non 
convocato il procedimento non inizia e quindi non può verificarsi alcun error in 
procedendo: la convocazione attiene alla sostanza della applicazione del 
principio maggioritario.
12.3. Gli argomenti non persuadono e nel sistema 
si rinvengono considerazioni contrarie di maggior peso.
Premesso che il 
procedimento di convocazione è unico e non si frantuma in tanti procedimenti 
quanti sono i singoli condomini da convocare, la lettera dell'art. 1136, comma 
6, c.c. non raffigura un ostacolo insormontabile; la norma può essere intesa, 
con riferimento alla funzione, nel senso che la proposizione secondo cui 
l'assemblea non può "validamente" deliberare se tutti i condomini non sono stati 
convocati, deve intendersi nel senso che, in difetto di convocazione di un 
condomino, la delibera non è definitivamente valida, essendo suscettibile di 
impugnazione (nel prescritto termine di trenta giorni).
12.4. La delibera 
approvata con il principio maggioritario non va confusa con la statuizione 
assunta con il negozio plurilaterale. Mentre il negozio plurilaterale non è 
valido, se non vi partecipano tutte le parti necessarie, contrassegno precipuo 
del principio maggioritario è la imputazione all'intero collegio di quello che è 
il volere della maggioranza; quindi riconoscere l'efficacia della deliberazione 
sulla base delle maggioranze prescritte e non necessariamente sul fondamento 
della volontà di tutti i partecipanti. Se in base al metodo collegiale e al 
principio maggioritario si vincolano anche tutti i condomini assenti o 
dissenzienti non deve menar scandalo la mancata convocazione di un condomino il 
quale, peraltro, non resta privo di tutela, poiché può impugnare quando la 
delibera gli viene comunicata.
12.5. Rileva poi la portata del collegato 
disposto degli artt. 1105, comma 3, e 1109, n. 2, e p. ult., c.c., che, in tema 
di comunione, stabilisce l'impugnazione della delibera entro il termine di 
decadenza di trenta giorni nel caso di omessa preventiva informazione a tutti i 
partecipanti. E' pur vero che l'art. 1105 c.c. parla di preventiva informazione 
e non di convocazione. La terminologia differente si spiega con la 
considerazione che nella comunione non è prevista l'assemblea, ma la semplice 
riunione dei comproprietari interessati. Tuttavia la sostanza della norma è che 
il difetto di informazione - certamente assimilabile alla omessa convocazione - 
non configura una causa di nullità, ma di semplice annullabilità. Da qui risulta 
ragionevole dubitare che l'art. 1136, comma 6, c.c., disciplinando la stessa 
fattispecie e usando un formula consimile, alla mancata convocazione di un 
condomino ricolleghi non la annullabilità ma la conseguenza più grave della 
nullità.
13. A queste considerazioni specifiche conviene aggiungere 
argomenti desunti dalla teoria degli atti giuridici.
Come sopra detto, in 
generale, si considera nullo l'atto quando manca ovvero è gravemente viziato un 
elemento costitutivo, previsto secondo la configurazione normativa. Pertanto, a 
causa dell'assenza ovvero del grave vizio dell'elemento considerato essenziale, 
l'atto si considera inidoneo a dar vita alla nuova situazione giuridica, che il 
diritto ricollega al tipo legale, in conformità con la sua funzione 
economico-sociale. Per contro, si considera annullabile l'atto in presenza di 
carenze o di vizi ritenuti meno gravi, secondo la valutazione compiuta 
dall'ordinamento. Annullabile è, dunque, l'atto che, non mancando degli elementi 
essenziali del tipo, presenta vizi non gravi, che lo rendono idoneo a dare vita 
ad una situazione giuridica precaria, che può essere rimossa.
13.1. In 
tema di deliberazioni delle società di capitali, come è noto, le cause di 
nullità sono circoscritte (art. 2379 c.c.), in funzione della certezza dei 
rapporti societari, i quali riguardano un numero cospicuo di persone. Le stesse 
esigenze di certezza dei rapporti si rinvengono in tema di condominio negli 
edifici, dove i rapporti riguardano i condomini, che raffigurano un numero di 
persone maggiore di quelle che al singolo contratto sono interessate. Pertanto, 
appare corretto e coerente con i principi limitare le cause di nullità ai vizi 
afferenti alla sostanza degli atti, vale a dire alla impossibilità o alla 
illiceità dell'oggetto. Tanto la impossibilità giuridica quanto l'illiceità 
dell'oggetto derivano dal difetto di attribuzioni in capo all'assemblea, posto 
che la prima consiste nella inidoneità degli interessi contemplati ad essere 
regolati dal collegio che delibera a maggioranza, ovvero a ricevere dalle 
delibere l'assetto stabilito in concreto, e la seconda si identifica con la 
violazione delle norme imperative, dalle quali l'assemblea non può derogare, 
ovvero con la lesione dei diritti individuali, attribuiti ai condomini dalla 
legge, dagli atti di acquisto o dalle convenzioni.
13.2. La formula 
dell'art. 1137 c.c. deve interpretarsi nel senso che per le deliberazioni 
contrarie alla legge o al regolamento di condominio si intendono le delibere 
assunte dall'assemblea senza l'osservanza delle forme prescritte dall'art. 1136 
c.c. per la convocazione, la costituzione, la discussione e la votazione in 
collegio, pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli artt. 1120, 
1121, 1129, 1132, 1135 c.c. Sono inficiate da un vizio di forma le deliberazioni 
quando l'assemblea decide senza l'osservanza delle forme procedimentali 
stabilite dalla legge per assicurare la partecipazione di tutti i condomini alla 
formazione della volontà collettiva per gestire le cose comuni. Pertanto, se gli 
stessi condomini interessati ritengono che dal provvedimento approvato senza 
l'osservanza delle forme prescritte non derivi loro un danno, manca il loro 
interesse a chiedere l'annullamento. Il difetto di impugnazione in termine può 
assumere significato di personale successiva adesione alla 
delibera.
13.3. Sul punto è opportuno soffermarsi brevemente. Per la 
verità, la configuratone della mancata convocazione del condomino come vizio 
procedimentale, da cui ha origine la semplice annullabilità, non significa 
privare della tutela il condomino non convocato. Invero, essendogli riconosciuto 
il potere di impugnare nel termine di trenta giorni dalla comunicazione, egli ha 
modo di far valere le sue ragioni. Peraltro, la configurazione proposta esclude 
il rischio che le delibere assembleari possano essere impugnate anche dopo il 
trascorrere di un lunghissimo tempo, sol perché un requisito formale non è stato 
osservato, con conseguenze gravissime sulla gestione del condominio.
14. 
Un ultimo argomento proviene dal nuovo assetto dell'art. 2739 c.c. stabilito 
dalla riforma societaria.
14.1. In attuazione dei principi e criteri 
direttivi fissati dalla legge-delega n. 366/2001, il d.lgs. 17 gennaio 2003, n. 
6, nel regolare le assemblee della società per azioni, ha dettato nuove norme 
sui vizi delle deliberazioni, modificando gli artt. 2377, 2378 e 2379 c.c. e 
aggiungendo due nuovi artt., 2739-bis e 2739-ter, oltre l'art. 2734 bis. Il 
nuovo sistema ha innovato, in primo luogo, il regime di invalidità degli atti, 
sotto il duplice profilo della causa e degli effetti, in entrambe le fattispecie 
di annullabilità e nullità. In secondo luogo, ha modificato il procedimento di 
impugnazione delle delibere invalide, in coerenza con le nuove norme sul 
processo in materia di diritto societario, e affiancando all'azione reale una 
speciale azione personale e risarcitoria dei danni causati dalla deliberazione 
viziata.
14.2. Nel sistema adottato, la regola generale, come nel 
precedente assetto, è quella secondo cui la violazione di legge o di statuto 
induce la annullabilità. Invece, la nullità consegue ad una serie di violazioni 
particolarmente gravi della legge, e la relativa disciplina, anziché richiamare 
- come faceva il vecchio art. 2379 - le regole generali sulla nullità dei 
contratti, di cui agli artt. 1421, 1422 e 1423 c.c., contiene disposizioni 
particolari e introduce nuove ipotesi. Le ipotesi di nullità sono tre (art. 
2379) e per ciascuna è dettata una disciplina intesa al contenimento della 
fattispecie e delle sue conseguenze; la disciplina comune consiste nella 
impugnabilità da parte di chiunque vi abbia interesse nel termine di tre anni 
(con l'eccezione di ipotesi particolari) e alla rilevabilità d'ufficio, nei casi 
e nei termini previsti.
14.3. Secondo i primi commenti la riforma avrebbe 
privilegiato l'interesse della società alla stabilità delle delibere e 
l'esigenza del mercato alla stabilità dei rapporti giuridici, senza pregiudicare 
peraltro l'interesse dei singoli soci a non subire dei pregiudizi per 
l'illegalità delle delibere sociali.
15. Avuto riguardo alle 
considerazioni svolte e ai principi espressi, queste Sezioni Unite ritengono che 
debbano qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le 
delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla 
morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella 
competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali 
sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, 
le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto. Debbano, invece, 
qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare 
costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella 
prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi 
formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, 
attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, 
quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, 
quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione 
all'oggetto.
16. Il contrasto giurisprudenziale, pertanto, va risolto 
affermandosi che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso 
di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma 
l'annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel 
termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, 3° comma, c.c. - decorrente 
per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla 
sua approvazione - è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al 
condominio.
17. Il principio comporta, quindi, il rigetto del primo 
motivo di ricorso.
18. Anche il secondo motivo è da rigettare, perché 
(come sopra detto) questa Corte ha costantemente affermato l'annullabilità ex 
art. 1137 c.c. della delibera il cui verbale contiene delle omissioni, anche 
relative alla mancata individuazione dei singoli condomini assenzienti, 
dissenzienti, assenti e al valore delle rispettive quote (Cass. 22 gennaio 2000, 
n. 697; 29 gennaio 1999, n. 810).
19. Infine pure il terzo motivo è 
infondato, perché la delibera ha riguardato non la determinazione e fissazione 
dei criteri legali ovvero convenzionali per la ripartizione delle spese, ma, 
nell'ambito di tali prefissati criteri, la ripartizione in concreto tra i 
condomini delle spese relative a lavori straordinari ritenuti afferenti a beni 
comuni (posti auto o vano ascensore) e tassa di occupazione di suolo. E' stato 
sempre riconosciuto che la delibera, assunta nell'esercizio delle attribuzioni 
assembleari previste dall'art. 1135, nn. 2 e 3, c.c. relativa alla ripartizione 
in concreto delle spese condominiali, ove adottata in violazione dei criteri già 
stabiliti, deve considerarsi annullabile, non incidendo sui criteri generali da 
adottare nel rispetto dell'art. 1123 c.c., e la relativa impugnazione va 
proposta nel termine di decadenza (trenta giorni) previsto dall'art. 1137, comma 
ultimo, c.c. (v. Cass. 9 febbraio 1995, n. 1455; 8 giugno 1993, n. 6403; 1° 
febbraio 1993, n. 1213).
20. In base alle considerazioni svolte, il 
ricorso va, quindi, rigettato, con condanna dei ricorrenti in solido al 
pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate come in 
dispositivo.


 


P.Q.M.


 


La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido 
al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi 
euro 2.600,00, di cui euro 2.500,00 per onorario, oltre spese generali e 
accessori come per legge.



 La seconda sezione civile, con ordinanza del 18 novembre 2003...
Fare attenzione alle date.
F.M. e A.G. (condannati a pagare al condominio oltre 3.000 euro in totale,
per la sola causa in Cassazione) hanno dato occasione di divertimento a una
quindicina di anziane toghe di ermellino.
Con meno di metà della cifra spesa in 10 anni si compra una maggioranza
assembleare e si ha la certezza del successo immediato. E, nel diritto
condominiale, non v'è nulla di illecito nel dar soldi a un condomino perché
voti in un modo piuttosto che in un altro.
Consiglio di rifletterci, allorché uno dei soliti  consiglia di impugnare
una delibera.
E anche allorché cita la Cassazione, le cui sentenze traggono normalmente
origine dalla  folle testardaggine di qualche F.M. e A.G.

 ha scritto nel messaggio 
news:d6pcf9$id9$1...@area.cu.mi.it...


Scusate non ho il tempo di leggere tutto, mi fate un riassunto?

 Scusate non ho il tempo di leggere tutto, mi fate un riassunto?
Il succo e' questo: se ad un condomino non va una delibera assembleare o
come e' andata una assemblea e' meglio che impugni l'assemblea entro i 30
giorni da quando ne' e' a conoscenza.
Insomma, chi dorme, non piglia pesci ...
Pekilan