Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Avv. Amministratore

Può un avvocato iscritto all'albo gestire 24 condomini?
Non ci sono incompatibilità o preclusioni fiscali (doppia p.iva, inps, cpa,
...)?
Saluti e grazie a chi risponderà.

 ...)?
Ricordiamoci bene che fino a che QUALCUNO non si deciderà a creare un albo
specifico per gli amministratori di condominio, CHIUNQUE può amministrare
quanti condomini vuole !!!
--
Ciao
Giov@nni
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" E' un mondo difficile...
è vita intensa...
felicità a momenti...
e futuro incerto."
(T.Carotone)
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SPERIAMO CHE QUESTO QUALCUNO QUESTA
IDEA INDEGNA E RIBUTTANTE NON SE LA
FACCIA VENIRE MAI.
Saluti
Vegeta

 ha scritto nel messaggio
news:a2p32f$c3f$1...@newsreader.mailgate.org...


 ha scritto nel messaggio
news:Q0F38.1572$vh.4...@twister1.libero.it...



Senza polemica
1) NO. Perchè l'iscrizione all'albo non garantisce l'operato
di una persona. E' l'onestà di una persona che garantisce,
e quando questa non c'è, sono delle buone leggi che danno
garanzie al cittadino, non un timbro con su scritto "Iscrizione
all'albo nr. xxxxxxx".
Immaginiamo di andare in un paese diverso dall'Italia.
Immaginiamo che io sia un tuo proprietario di casa strozzino
che ti ricatta dicendoti che se tu non fai quello che vuole
lui, lui ti sfratta e ti manda sotto i ponti.
Per risolvere il problema cosa è meglio fare:
a) una legge che impone la durata minima del contratto, e
non eludibile dal proprietario, in modo che io non ti posso
più sfrattare per x anni ed ho finito di ricattarti;
b) l'albo dei proprietari di casa. Già mi immagino la scena:
"Ecco mi sono iscritto all'albo, contento? Adesso però
ti ricatto lo stesso....."
2) NO. Perchè l'albo in Italia, essendo un organo di
autocontrollo di una categoria, di fatto non controlla resto
che niente. Ha ragione Pelikan quando scrive:
ordine dei medici contro un medico... MAI VISTO
ordine degli avvocati contro un avvocato... MAI VISTO
ordine degli ingegneri contro un ingegnere... MAI VISTO
3) NO. Perchè la funzione degli ordini in Italia, è quella di
esercitare pressioni sul governo per l'ottenimento di leggi
scritte appositamente per fare gli interessi di quella
categoria. Gli amm.ri italiani già godono di una normativa
ridicola, e già hanno ottime garanzie giudiziarie (ed il
far west attuale lo dimostra): l'albo rafforzerebbe ancora
la loro posizione e già mi sembra che la situazione sia
abbastanza squilibrata. Insomma, ce n'è abbastanza...
4) NO. Perchè il modo in cui attualmente agisce la
maggior parte degli amministratori di condominio non
ha proprio niente a che vedere con l'atteggiamento di
un professionista responsabile, e quindi non è giusto
equiparare la posizione degli ingegneri, degli avvocati,
dei medici, di gente che suda il proprio lavoro da una
vita, e che deve agire presentando progetti in comune,
compilando cartelle cliniche, facendo la notte in
ospedale, lavorando 6-7 ore al giorno in Tribunale ecc.
ecc., a quello dell'amministratore che vorrebbe essere
pagato tutte le volte che respira, salvo poi non assumersi
la minima responsabilità su ciò che esegue (spesso
contra legem, ma eseguito ugualmente per fare i propri
interessi privati).
5) NO. Perchè già gli amministratori sono pagati abbastanza,
in relazione al reale servizio offerto, e quindi non c'è bisogno
di fargli dire "Io sono un professionista iscritto all'albo.
Quindi, voglio 12 milioni all'anno per amministrarvi (invece
dei 6 che volevo l'anno scorso).".
Intendiamoci. Almeno amministrasse bene.
Invece, iscritto all'albo o no, poi ti chiederà ugualmente
percentuali su lavori in cui lui non muove un dito, ti
impedirà di vedere le pezze di appoggio, ti convocherà
le assemblee degli amici suoi al solo scopo di fargli
dichiarare il falso, ti eseguirà delibere illegittime solo
perchè deve farsi i suoi interessi, te la girerà, te la
rigirerà, ecc. ecc.
L'albo gli impedisce di fare tutto questo? Allora ben venga.
Ma mi pare che quel pezzo di carta non si muove per
impedirgli fisicamente di fare tutto questo. Forse delle
nuove norme studiate per colpire l'amministratore
disonesto (e le assemblee che lo appoggiano) laddove
egli è più forte, quelle possono impedirgli di comportarsi
scorrettamente. NON L'ALBO.
6) NO. Perchè l'albo tutela il consumatore, in teoria, dal
professionista incapace, non da quello in malafede. Se
un medico sbaglia per incompetenza professionale una
diagnosi, l'ordine dei medici può riconoscere tutto questo
ed espellerlo dall'ordine stesso, interdicendogli l'esercizio
della professione. Ma se c'è un medico in malafede che
falsifica le cartelle cliniche, non c'è albo che tenga.
Allo stesso modo i nostri amministratori NON
SBAGLIANO per incompetenza professionale.
TE LO FANNO APPOSTA CON LA MASSIMA
COMPETENZA POSSIBILE.
L'
amm.re
 italiano arriva al punto di fare mettere a verbale
che tu eri a favore di una delibera, anche se eri contrario
e li stavi contestando in assemblea, perchè sa che così,
in base alla sentenza xy della Cassazione, in sede di
giudizio potrà dichiarare che tu eri a favore, precludendoti
l'impugnativa. Quindi, magari la legge e la giurisprudenza
la conosce meglio di te. E la sfrutta per i propri (loschi)
scopi. Allora, in questi casi non c'è ordine, albo, libro
ecc. ecc. che tengano. BISOGNA CAMBIARE LE
LEGGI!
Poi casomai si può pensare all'albo.
Saluti
Vegeta

 ha scritto nel messaggio
news:5xR38.18685$hi.4...@news1.tin.it...


 mangia ?? polemica :-)
Se tu sei geologo, avrai studiato per diventarlo. Invece in questo caso,
chiunque può fare l'amministratore anche non sapendolo fare, solo che la
gente quando se ne accorge è troppo tardi. Non so se riesco a far
comprendere il perchè vorrei un albo o qualcosa di simile, per evitare che
chi non lo sa fare, non lo possa fare !!!


 ...)?
L'unico professionista che non può amministrare condomini è il mediatore
immobiliare.
Chiedere al locale ordine degli avvocati perché non ritiene disdicevole che
un iscritto faccia professionalmente un mestiere per il quale è preferibile
non avere titoli di studio.

 l'impugnativa.
Cavolo, ma con che razza di delinquenti hai a che fare dalle tue parti. :-)
Per concludere, chiarendo la mia posizione : io vorrei che l'amministrazione
condominiale fosse assegnata a gente qualificata a farlo da un esame o altro
per evitare almeno ai condomini di avere un amministratore INCOMPETENTE.
La questione della disonestà è un'altra cosa !!!
Per la disonestà, l'unica cura sicura potrebbe essere la GALERA !!!


 ha scritto nel messaggio
news:CZY38.21438$hi.5...@news1.tin.it...



Guarda, ti espongo la mia opinione. Immaginiamo per
un attimo che un sistema funzioni così: esiste un'assemblea,
che si riunisce liberamente convocata da due di quattro
membri che costituiscono un consiglio ristretto, ed
esiste un'amministrazione, che riceve le delibere dell'
assemblea (che in questo nuovo sistema sono solo
documenti interni, e non titoli esecutivi), le sottopone
ad una serie di sofisticati controlli dal punto di vista
della legittimità, e solo DOPO le esegue.
Se invece l'ufficio legale dell'amministrazione rileva
degli aspetti di illeggittimità, ha l'obbligo di rifiutarsi
di eseguire la delibera e deve presentare al consiglio
un atto (legal exception), attraverso il quale spiega
che non può eseguire la delibera in quanto viola i
diritti di un singolo condomino, e quindi invita il
consiglio a modificarla.
In questo nuovo sistema ci sono dei cambiamenti
significativi rispetto alla situazione attuale:
a) Si crea una reale situazione di indipendenza
dell'assemblea, poichè si dà la possibilità a due su 4
membri di un consiglio ristretto, eletti a turno, di decidere
quando l'assemblea deve riunirsi. In altre parole, non è
più l'amministrazione che decide quando riunire l'assemblea,
ma sono due di 4 condomini che decidono quando riunire
gli altri proprietari;
b) Si distingue rigidamente l'aspetto DELIBERATIVO (a
maggioranza), da quello AMMINISTRATIVO (dove
l'assemblea deve stare zitta perchè nessuna assemblea
potrà mai approvare un riparto falso od alterato).
c) L'aspetto più importante: l'amministrazione ora deve
verificare quello che esegue prima di eseguirlo, perchè
ne viene considerata responsabile.
L'amministratore non deve più essere quello che falsifica
le deleghe per arrivare a 500 millesimi e fare partire i
lavori di suo cognato....
L'amministratore deve essere quello che si oppone con
le legal exception alle idee geniali dei corrotti dell'assemblea
e mi fa avere le detrazioni fiscali, i piani di riparto corretti
INDIPENDENTEMENTE dalla volontà assembleare.
O così, o non vi eseguo le delibere. Perchè la legge dice
questo e poi davanti al giudice ne rispondo IO.
In un nuovo sistema di questo genere, la legge pone un
primo filtro all'esecuzione delle delibere illeggittime, che
è l'azione dell'AMMINISTRATORE.
Solo quando questo primo filtro non funziona, allora
è possibile per il condomino ricorrere, senza decadenze,
all'Autorità Giudiziaria, ossia ad un apposito Giudice
Condominiale.
Ciò non toglie che, se una delibera risulta illeggittima,
il Giudice applicherà una sanzione sia a carico della
maggioranza deliberante, sia a carico dell'amministrazione.
E se è la seconda volta che vengono eseguite delibere
contra legem, l'amministratore sarà revocato automaticamente
e sostituito da un commissario speciale non revocabile
per un lungo periodo di tempo.
Nuove norme, quali:
a) un protocollo per l'esecuzione dei lavori di manutenzione
straordinaria di notevole entità;
b) la perizia preventiva di valore vincolante obbligatoria
per legge;
c) meccanismi che puniscono le maggioranze che proteggono
amministratori disonesti esonerando le minoranze dissenzienti
d) meccanismi che consentono di interrompere i pagamenti
delle spese condominiali con atto notificato
e) una conservatoria degli atti condominiali
f) delle commissioni di controllo che intervengono su richiesta
del singolo condomino con sofisticati controlli sull'attività
condominiale
garantirebbero serietà e trasparenza.
A questo punto ti chiedo. Indipendentemente dall'ordine, non
ritieni che all'indomani dell'uscita di una legge simile, molti
amministratori disonesti si dimetterebbero subito perchè
hanno capito che, questa volta, la cuccagna è finita?
A questo punto io ritengo, albo o no, che rimarrebbero sul
mercato solo coloro che ritengono di avere conoscenze
giuridiche, serietà e responsabilità per amministrare nel
nuovo regime normativo. Questo per dire che, è la normativa
che crea il sistema, non è un albo a correggere il sistema
distorto determinato da una legge lacunosa.
Vorrei sapere cosa ne pensi.
Saluti
Vegeta

 ha scritto nel messaggio
news:NaZ38.908$761....@twister1.libero.it...


 non avere titoli di studio.
  ??????????
Rebrac

e li stavi contestando in assemblea, perchè sa che così,
un momento! questo avviene per il silenzio
assenso del condomino che per ignoranza
non usa il pur semplice strumento della
raccomandata se ha il dubbio di contraffazioni.
Ma possibile che solo io ho condomini che
mi mandano raccomandate ?
Cosa hanno gli altri amministratori per non
avere condomini che puntualizzano
ogni contrasto con documenti scritti ?
Pekilan

 quanti condomini vuole !!!
Forse è meglio aggiornarsi.
NESSUNO si deciderà a creare un albo degli amministratori, per il semplice
motivo che nuovi albi sono vietati dalle norme europee sulla concorrenza, e
che i vecchi andrebbero soppressi. Inoltre non è più possibile, se non per
grandi linee, una legislazione statale sulle professioni. La riforma
costituzionale approvata il 7 ottobre prevede che, in materia, ogni regione
faccia la sua legge, nel rispetto dei vincoli comunitari.
Un discorso aperto, e tutto da fare, è invece quello sulla certificazione
dei professionisti. Però i certificatori si preoccupano quasi esclusivamente
di come è organizzata l'impresa, non dei titoli di studio del titolare. E,
nei riguardi dei condomini sarebbe la cosa più importante: amministrare un
condominio è facile. Gestire una ditta che ne amministri efficacemente un
centinaio non è alla portata di tutti.

 chiunque puň fare l'amministratore anche non sapendolo fare
Non mi risulta che esistano scuole statali, o corsi di formazione regionale,
per amministratori di condominio.
Allora č chiaro che il ministero e gli assessori regionali all'istruzione
pensano che sia una cosa tanto facile che non valga la pena d'insegnarla.
E io sono convinto che abbiano ragione. L'80%, e forse il 90, dei condoměni,
sono amministrati da dilettanti che abitano nel palazzo. E tutti, proprio
tutti, i palazzi che recentemente sono crollati, erano amministrati da
professionisti.

 ciao e buon lavoro
Ma questo tipo era iscritto all'albo dei ginecologi ?
Perchè tutti sono capaci a spacciarsi per quello che non sono.


 professionisti.
Ma stai scherzando o cosa ?!?!
Ma mi faccia il piacere !!!!!!!!!


 distorto determinato da una legge lacunosa.
OK. Comunque io ho sempre parlato di albo ma anche una legge + precisa e
seria potrebbe servire MOLTO !!!
Adesso vorrei proporre una nuova questione : cosa ne pensi di quei
pensionati o gente che fa 2 lavori che, non avendo grosse spese fanno dei
prezzi stracciati e prendono ad amministrare un condominio per il quale tu
avevi fatto un preventivo che viene respinto SOLO per il prezzo ???
Non ti sembra che queste cose non dovrebbero accadere, visto che tu questo
lavoro lo fai come professione ? Come lo risolveresti questo problema ?


disonesto, protetto dall'assemblea, NO. Puoi andare da
Anche l'ingegnere disonesto puo' essere incastrato
solo grazie alla collaborazione del cliente.
Il tuo problema non e' l'amministratore, ma i tuoi
colleghi condomini.
E' come se tu pensassi di eliminare la mafia
incarcerando tutti i picciotti. Invece sono i pezzi
da 90 che vanno incarcerati. L'amministratore
in fondo e' solo un picciotto in mano all'assemblea.
Se vuole restare DEVE accontentare la maggioranza.
Se la maggioranza e' associata a delinquere
hai un grosso problema, come chiunque finisce
nelle mani della delinquenza organizzata.
Anzi credo che sia di stampo mafioso, se
leggo la definizione dell
Art. 416 bis CP - comma 3
"L'associazione è di tipo mafioso quando coloro che ne fanno parte si
avvalgono della forza di intimidazione del vincolo associativo e della
condizione di assoggettamento e di omertà che ne deriva per commettere
delitti, per acquisire in modo diretto o indiretto la gestione o
comunque il controllo di attività economiche, di concessioni, di
autorizzazioni, appalti e servizi pubblici o per realizzare profitti o
vantaggi ingiusti per sè o per altri ovvero al fine di impedire od
ostacolare il libero esercizio del voto o di procurare voti a sè o ad
altri in occasione di consultazioni elettorali (1). "
Cosa ne' pensano i penalisti ? Penso al caso della
vecchietta convinta a delegare il vicino con cui non
vuole avere storie per quieto vivere.
E considerando che la truffa e' un delitto.
L'amministratore e' l'ultima ruota del carro.
Agire contro di lui non risolve il problema.
Come vedi, se quello che scrivi e' obbiettivamente
come esponi, la tua unica speranza e metterti
nelle mani di un buon penalista.
Potresti ottenere risultati sorprendenti,
ma ti devi preparare ad una lunga guerra
in cui tutti i contracolpi possono essere
spiacevoli (se si tratta di comportamento
delinquienzale, dai tuoi co-condomini puoi
aspettarti una escalation.
Liberarsi da una dittatura non e' mai
indolore. Se fosse indolore, vuol dire
che c'e' la trappola.
Pekilan

all'albo nr. xxxxxxx".
Perchè non "bruciamo gli albi dei professionisti ???
Bisogna uscire dall'equivoco.
Se esistono albi per medici e architetti, devono esistere anche per amm.ri.
Altrimenti, aboliamo tutti gli albi.
L'
amm.re
 è il medico del condominio.
DELLA VALLE GIOVANNI

Non esistono incompatibilità.
Il compenso per la gestione è registrato nel Modello Unico, come attività
secondaria.
Varia la rivalsa INPS che come 
amm.re
 è del 4 %.
Potrebbe essere anche un 
amm.re
 che a tempo perso fa l'avvocato :-)))))))))
DELLA VALLE GIOVANNI
Cesare Musi ha scritto nel messaggio ...


 Cosa intendi con "tutto quello che si permettono gli amm.ri"
Ritardare per x mesi di rendere conto della propria
amministrazione, rendere conto della propria amministrazione
facendoti vedere la documentazione di spese NEL PRIVATO
DEL PROPRIO UFFICIO, prendere mazzette sui vari
interventi di manutenzione straordinaria, eseguire delibere
illeggittime con la sicurezza assoluta che sarà il condomino
"rompi" a rimetterci (perchè l'
amm.re
 si può difendere con
i migliori avvocati a spese del condominio, mentre il privato
usa le proprie risorse economiche per difendersi, e qualche
volta, anche se ha ragione, si vede la compensazione delle
spese, che è solo una presa in giro; d'altra parte, quanti
amm.ri prolungano una causa fino alla Corte di Cassazione
pur sapendo di avere decisamente torto, solo per il gusto
di far costare al disgraziato fior di milioni una causa, ed
inoltre mostrare ad altri eventuali avversari chi è che
comanda lì dentro, e che non conviene ribellarsi....).
Oppure sapere che non possono fare interventi di manutenzione
senza preventiva autorizzazione assembleare, e annullare la
norma per mezzo di lavori che possono essere fatti, e poi
fatti ratificare all'assemblea stessa (e non è la stessa cosa!).
Oppure sforare del 200% il costo dei preventivi, tanto sanno
che dal punto di vista legale risponde l'assemblea del debito,
oppure prendere soldi come direttori dei lavori, senza fare
resto che niente, dato che non stilano nemmeno una relazione
conclusiva di fine lavori, se l'impresa sbaglia non puoi certamente
prendertela con l'
amm.re
, ma sempre e solo con l'impresa, ed
allora si capisce che il direttore dei lavori non serve a
nulla.
O ancora, costringerti a ricorrere al pretore per documenti
che sono tuoi, ma che lui non vuole mostrarti perchè non
gli và.... pretendere, se revocati, il compenso per il passaggio
di consegne, eccetera, eccetera.....

Mah, io ho un'idea.
Se in una nuova normativa si fissassero per legge i compensi
degli amm.ri in base al numero di condomini, sarebbe meglio
per tutti. In questo modo l'
amm.re
 chiede sempre la stessa
cifra, perchè quella è stabilita per legge, e si deve solo badare
a prendere un amministratore onesto.
D'altra parte, qualsiasi garantista che studia condomini ha
un incubo in mente. La Cassazione ha stabilito che un
amministratore, che viene coinvolto in un procedimento
di revoca giudiziaria, non può mettere a consultivo la
parcella del suo avvocato, poichè questa non c'entra niente
con la materia condominiale. L'assemblea SA che non è
possibile approvare un consultivo con la voce:
Avvocato amministratore         L. 6.000.000
Perchè sennò il rompi del sesto piano può impugnare. Ecco
allora uno dei colpi di genio che la nostra normativa
consente di fare!!! Guarda come è facile:
Compenso amministratore        L. 30.000.000
Regolarmente approvato dagli amici dell'amministratore in
assemblea ed il condomino rompi è fregato in quattro
e quattr'otto (Naturalmente di questi 30 milioni, gli amici
dell'amministratore non pagano una lira, è tutto organizzato
in modo che il rompi debba dare all'
amm.re
 3.000.000 lire,
così lo rendiamo fregato in tribunale, ed in più ci deve
anche pagare).
Fantascienza? No. Conosco un tizio a cui è successo.
Allora, blocchiamo per legge i compensi degli amministratori
(naturalmente, però, li paghiamo onestamente. In altre
parole facciamo una BUONA legge, ossia una legge
equilibrata), e questi altri giochetti finiscono.
Naturalmente la mia è solo una proposta.


 Ma mi faccia il piacere !!!!!!!!!
Le statistiche, come ogni fatto, si possono interpretare.
Però si confutano dando dei dati che le smentiscano.
E nella fattispecie sarebbe facile: basta trovare un palazzo che è crollato
e che era autoamministrato.

 Perchè non "bruciamo gli albi dei professionisti ???
Infatti e' quello che molti desiderano.
E sembra che la normativa UE
ci dia ragione. La tua osservazione e' giusta,
se esiste l'albo dei commercialisti, perche'
non quello degli amministratori ?
Pekilan