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Titolo: Sorveglianza su terrazza a livello/lastrico solare di proprietà esclusiva

Qualche settimana fa, ho avuto un interessante scambio d'opinioni 
(interessante per me, beninteso) con Al.Ba. sull'oggetto.
 
Lui eccepiva in merito all'obbligo di sorveglianza, da parte 
dell'amministratore, su un bene in proprietà esclusiva.
 
Io... boh, non ricordo bene tutto il 3ed ed il mio newsreader è tarato 
per rimuovere i vecchi messaggi con una certa sollecitudine.... 
onestamente, non ricordo bene tutto lo sviluppo del thread e non me lo 
ritrovo più. Se fossi a sproposito, bacchettatemi pure!
 
Incollo quindi qui sotto una massima (=un riassunto) di una recente 
sentenza di cassazione, proprio relativa ad un caso (credo) simile.
 
"In tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare 
(o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei 
danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il 
proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi 
dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti 
l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni 
incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché 
sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a 
provvedere alle opere di manutenzione straordinaria; il concorso di tali 
responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria 
della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di 
cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di 
ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario 
esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a 
carico del condominio.
* Cass. Civ., Sez. Unite, 10/05/2016, n. 9449"
 
Credo che sia opportuno specificare che qui, per "condominio" s'intende 
l'insieme dei proprietari di immobili a cui la terrazza a 
livello/lastrico solare funge da copertura.
 
In questo caso, la sentenza, essendo di terzo livello, fa giurisprudenza.
E chiarisce come "custode dei beni" sono:
- il proprietario/usuario esclusivo (cioè sia il caso della terrazza di 
proprietà che ad uso esclusivo), che...
- il condominio nella sua composizione già citata (coloro che usano la 
superficie come tetto).
 
Giusto per portare avanti il discorso, se qualcuno ha voglia di dibattere.
 
-- 
Ciao!
Stefano

 Giusto per portare avanti il discorso, se qualcuno ha voglia di dibattere.
 
Dove vuoi andare a parare?
 
 
 
 
---
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Eccomi qua.... :-)
 
Dunque, nella precedente discussione l'autore del post chiedeva se era 
possibile fare rimuovere una piscina installata sul lastrico ad uso 
esclusivo, ovvero imporre una misura "preventiva".
 
In tutte le sentenze citate il dibattere era su come ripartire le spese 
di manutenzione ed il rimborso dei danni provocati da infiltrazioni.
 
Detto questo io ribadisco quello che pensavo allora e penso tuttora.
Quando si tratta di elementi condominiali di proprietà esclusiva (vedi 
lastrico solare) l'amministratore non ha alcun potere per quanto 
riguarda la "prevenzione" e può solamente limitarsi a fare riparare il 
danno già avvenuto e ripartire nel modo corretto le spese.
 
Esempio classico.
 
Lastrico solare di proprietà esclusiva del condomino dell'ultimo piano 
con sottostante porzione di appartamento di condomino al penultimo piano.
Se il pavimento a causa di vetustà causa infiltrazioni e deve essere 
rifatto completamente, l'amministratore (essendo il lastrico parte 
condominiale ai sensi del 1117 c.c.) deve dare corso ai lavori e 
ripartirli in ragione della regola 1/3 al proprietario e 2/3 al 
condominio (con le dovute casistiche particolari).
Quello che l'amministratore non può fare è attuare controlli preventivi 
in quanto non ha accesso fisico alla porzione di proprietà privata.
 
Al.Ba

 Al.Ba
 
Ecco. Qui sono d'accordo con te da un punto di vista pratico, ma non 
teorico. In pratica è molto difficile (se il diretto interessato non 
collabora, è impossibile) accedere ad una proprietà esclusiva.
 
In teoria l'amministratore e/o suoi delegati (per iscritto) hanno 
diritto di visionare OGNI parte del condominio, se dovesse essere 
necessario, passando nelle parti di proprietà esclusiva.
 
Se temi che ci sia un pilastro che sta cedendo, non puoi fisicamente 
accedere all'appartamento dei condomini in cui passa il pilastro per 
sincerartene? Dovrai prendere prima accordi per limitare al massimo il 
disturbo (e farlo solo in presenza di fondati motivi, come sembra essere 
il caso in questione), ma hai tutti i diritti di visionare le parti comuni.
 
E, per quanto strano possa sembrare, formulato in questo modo, anche un 
lastrico solare in proprietà esclusiva è una parte comune, se chi sta 
sotto non è lo stesso proprietario della parte in proprietà esclusiva. 
Perché ha funzione di tetto su parti di proprietari diversi, oltre che 
funzione di terrazza.