Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Spese per terrazza a livello

Quesito per i più esperti.
Un'ampio spazio prospiciente più condomini destinato a parcheggio funge in
parte anche da copertura a locali sottostanti seminterrati.
A carico di chi le spese di manutenzione ed eventuali responsabilità per
infiltrazioni in caso di silenzio del Regolamento?
Saluto e ringrazio per le eventuali risposte.

Eppoi.... i luminali sarebbero questi vetrocemento??
Il dubbio è fondato. La questione è controversa e si presta comunque ad
equivoci.
Provo a riassumere, precisando che di tutto ciò che segue non ho riscontro
giurisprudenziale e quindi si fonda su mie deduzioni logiche.
Premetto che analizzo il caso in cui il regolamento di condominio non dice
nulla, altrimenti il problema non si pone.
1° caso) il vetrocemento non è soggetto a passaggio o parcheggio da parte di
terzi. Le spese di manutenzione sono a carico del proprietario dello
scantinato, in quanto trattasi di pertinenza di proprietà esclusiva.
2° caso) il suolo in cui è inserito il vetrocemento è di uso pubblico
(tipico di marciapiedi di contorno degli edifici, portici soggetti a
pubblico transito, ecc.). In tal caso la manutenzione per eventuale
danneggiamento (salvo che non si individui il colpevole) ricade sul
proprietario dello scantinato, insieme con la responsabilità per la mancata
manutenzione (sempre che non ci siano stati specifici patti tra il
costruttore e il Comune che ha consentito quel tipo di opera stabilendo
patti diversi).
3° caso) il vetrocemento è soggetto a passaggio o parcheggio da parte di
condomini, perchè, ad esempio, situato nel contesto di un parco chiuso. La
manutenzione va ripartita in parte a carico dei proprietari dello
scantinato, per il quale il vetrocemento svolge funzione di copertura e
superficie illuminante, in parte a carico di tutti i condomini secondo la
tabella millesimale in quanto utenti della superficie del marciapiede di cui
le opere in questione costituiscono parte integrante. Riguardo all'entità
della ripartizione, se l'uso della superficie è limitato al solo passaggio
pedonale e non automobilistico (parcheggio), potrebbe applicarsi l'unica
norma che disciplina una materia abbastanza simile, e cioè l'art. 1126 c.c.,
attribuendo un terzo di spesa a tutti i condomini (secondo millesimi) e due
terzi al proprietario dello scantinato, principio che può valere per tutta
la superficie che copre lo scantinato (non solo il vetrocemento). Se invece
su tale vetrocemento si parcheggiano condomini, apparirebbe più equo
dividere le spese al 50% tra proprietario dello scantinato e usufruitori dei
posti auto.
Saluti.


Grazie per l'eccellente risposta.

Ah, dimenticavo.
Gradirei la Sua opinione su un ultimo caso non previsto che si verifica
laddove il vetrocemento, soggetto a passaggio o parcheggio da parte dei
condomini, è nel contempo di proprietà di terzi (ad esempio, un privato).
Saluti

Non cambia niente. Si tratterebbe di un suolo di un terzo gravato da servitù
di passaggio e parcheggio a favore dei condomini. Ritengo che il terzo
proprietario, in assenza di patti diversi, non sia tenuto alla manutenzione.
E' normale concetto generale che il proprietario di un immobile deve
procedere alla sua manutenzione. Ma è anche vero che un principio di
giurisprudenza costante in tema di servitù e relative manutenzioni,
stabilisce il giusto principio generale che "chi usa paga", e "paga in
funzione dell'uso". Indipendentemente da chi sia il proprietario, l'usura è
causata da chi usa, e quindi il conseguente obbligo manutentivo è comunque
in testa al condominio.
Saluti
