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Titolo: Lavori manutenzione straordinaria

Nel mio condominio (edificio con 45 appartamenti) alcuni condomini con
l'appoggio dell'amministratore vorrebbero effettuare dei lavori di
manutenzione consistenti in:
- Tinteggiatura delle scale
- Sostituzione del portone
- Sostituzione del mancorrente delle scale
- Sostituzione delle finestre
L'amministratore sostiene che questi lavori possano essere approvati con una
maggioranza (in seconda convocazione) di 1/3 dei partecipanti e 1/3 dei
millesimi.
Io sostengo che sono lavori di riparazione di notevole entità (l'importo
totale si aggirerà tra i 50 e i 70 mila euro) e quindi, come riporta
l'articolo 1136, è necessaria anche in seconda convocazione una maggioranza
formata da 1/2 dei condomini e da 1/2 dei millesimi.
Secondo voi chi ha ragione? Avete qualche sentenza o qualcosa che posso
mostrare all'amministratore a favore della mia interpretazione?
Grazie mille
Roberto

Roberto ha scritto:
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        Solo le innovazioni possono essere esaminate sotto l'aspetto della
      notevole entita' o voluttuarieta',nel caso specifico si tratta di ma-
      nutenzione ordinaria o straordinaria,quindi ha ragione
l'amministratore,l'importo notevole deriva semplicemente dalla dimensione
del condominio,dall'eseguire tanti lavori contemporaneamente e forse da un
       preventivo esagerato.
       ciaofelix:-)
-- 
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 l'amministratore
L'art 1136 dice:
comma 1. L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti
condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i
due terzi dei partecipanti al condominio.
comma 2. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli interventi e almeno la metà del valore
dell'edificio.
comma 3. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero,
l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a
quella della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la
deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo
dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
comma 4. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dell'amministrazione o le liti attivi e passive relative a mantenere che
esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le
deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni
straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la
maggioranza stabilita dal secondo comma.
...omissis...
Quindi se si tratta di deliberazioni che concernono le "riparazioni
straordinarie di notevole entità" secondo me è necessaria la metà del valore
dell'edificio. A questo punto mi domando se le riparazioni straordinarie
significhino manutenzione straordinaria. E soprattutto se le opere che ho
descritto (Tinteggiatura delle scale, Sostituzione del portone, Sostituzione
del mancorrente delle scale, Sostituzione delle finestre) rientrino o meno
nelle riparazioni straordinarie.
Roberto

 nelle riparazioni straordinarie.
        Sono straordinarie ma indispensabili,non voluttuarie.
        E questa sentenza sciogliera' il tuo dubbio
        ciaofelix:-)
La categoria delle riparazioni straordinarie di cui all'art. 23 della L.
27 luglio 1978 n. 392 (connotate dalla loro importanza e improrogabilità
per la conservazione dell'immobile alla sua destinazione e per evitare
danni che ne compromettano l'efficienza) non coincide con quella di opere
di straordinaria manutenzione, rientrando in essa anche le opere di
manutenzione di notevole entità, comunque dirette ad evitare il degrado
edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa
dell'intervento manutentivo.
* Cass. civ., sez. III, 9 ottobre 1996, n. 8814, Bianchini c. Fondo
pensioni personale Siae , in Arch. loc. e cond. 1997, 79
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graziefelix:)
Roberto