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Titolo: Se le "teste pareggiano" ma i "millesimi vincono"?

Salve,
 
ipotizziamo di dover fare il cappotto termico, adeguamento sismico, e 
cancello automatico al condominio quindi spese non indifferenti, 
ipotizziamo che, come accennato nell'oggetto, le teste pareggino tra chi 
dice di si e chi dice di no ma i millesimi vincano nel dire di si, i 
lavori verrebbero approvati?
 
Nel caso i lavori vengano eseguiti le teste che avessero detto di no 
saranno tenute "forzosamente" a pagare e nel caso non volessero pagare 
quali azioni potrà condurre il condominio nei loro confronti? E' vero 
che come estrema ratio può esserci il pignoramento dell'immobile o più 
in generale dei beni?
 
Saluti.
GabrieleMax

credo che ci siano proprio delle maggioranze di millesimi ed anche di teste
da dover superare; e non sempre per entrambe la soglia č la stessa, tipo il
50% +1 ...
 
cioč, facendo un esempio con dei valori a caso..., una votazione puo'
richiedere il 50% delle teste assieme al 65% dei millesimi 


Si applica il 2o  comma dell'articolo 1136 de CC.
 
"Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che 
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore 
dell'edificio."
 
Quindi occorre verificare se il pareggio fra le "teste" è riferito al 
numero dei condomini od al numero dei partecipanti all'assemblea.
 
In ogni caso, credo si debba uscire dalla situazione con il 
convincimento di chi è contrario contando sul fattore sicurezza 
(adeguamento sismico) ed il risparmio (cappotto termico).  Inoltre sono 
tutte spese detraibili anche fino al 65% per quanto riguarda il 
risparmio energetico.
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 in generale dei beni?
 
Se i lavori venissero considerati approvati (non lo sono, come abbiamo 
visto), in linea teorica l'amministratore può ottenere decreto 
ingiuntivo immediatamente esecutivo. Prima di arrivare a tanto, 
consiglio di chiedere ad un giudice di accertare la nullità della 
delibera. Ottenere DOPO la pronuncia di decreto ingiuntivo un 
accertamento di radicale nullità sarà una cosa molto più complicata 
(sembrerà che lo si faccia solo per non pagare, agli occhi del giudice 
di merito), incerta e comunque da conseguire solo DOPO aver pagato. 
Bizzarro, forse, ma così funziona la legge italiana.

 Bizzarro, forse, ma così funziona la legge italiana.
 
Ok grazie.
 
Saluti!
GabrieleMax

 Giovanni
 
Saluti.
GabrieleMax

sia troppo forte...
 
Sono due interventi che io non mi sognerei mai di mettere sullo stesso 
piano.
 
Gi 
 
 
---
Questa email è stata esaminata alla ricerca di virus da AVG.
http://www.avg.com
 
 

 Gi
 
Saluti.
GabrieleMax
 

 come situazione...
 
Si tratta del cosidetto "condominio minimo" giuridico (di recente
ci si e' messo di mezzo l'Agenzia delle Entrate a fare confusione
definendo "condominio minimo" invece del migliore "condominio minore",
i condomini con 8 proprietari o meno).
 
Nel "condominio minimo" tutta la tabella delle maggioranze
non si applica, perche' qualsiasi decisione va presa
all'unanimita'. E' paradossale invece tentare di ragionare
a "maggioranze" quandi ci sono solo due persone a decidere.
 
Ragionare a maggioranze quando ci sono solo due persone
significherebbe che si fa tutto quello che vuole chi ha
piu' millesimi. La giurisprudenza per fortuna non ammette
cio', ma in caso di disaccordo invita le due parti a
rivolgersi ad un arbitro e poi al giudice.

 come situazione...
 
Se il lavoro ha carattere d'urgenza, sicurezza o per soddisfare 
normative cogenti, si può sempre chiedere ad un giudice di decidere.
E' più semplice, veloce ed economico mettersi d'accorso, ma i giudici 
civili sono lì proprio per casi come questo.
Se invece il lavoro è "voluttuario", cioè non indispensabile, si farà 
quando si sarà tutti e due d'accordo sulla sua realizzazione.

 rivolgersi ad un arbitro e poi al giudice.
 
Quindi ipotizziamo che chi ha la maggioranza dei millesimi decida 
l'adeguamento sismico, la minoranza non lo vuole, l'arbitro chi potrebbe 
essere ma soprattutto se uno dice no è no arbitro o non arbitro... e per 
quanto riguarda il giudice si intende il giudice di pace che se non erro 
non è competente per importi superiori ai 5000 euro...
 
Ti ringrazio intanto per tutte le delucidazioni fornitemi fin'ora.
 
Saluti.
GabrieleMax

 quando si sarà tutti e due d'accordo sulla sua realizzazione.
 
Ok.
 
Saluti!
GabrieleMax

 ad un famigliare tutto si "risolverebbe" in termini di maggioranze?
 
Spiegati meglio, non ho capito. In pratica, si tratterebbe di frazionare 
una delle due proprietà, in modo da avere 3 proprietari invece di 2? Si, 
è possibile, anche per il solo box, per dire. Questo implica una spesa 
notevole (rogito, tasse, ecc.), ma è nel novero delle cose possibili, 
ovviamente.
 
A quel punto, se i due parenti sono d'accordo, hanno la maggioranza (2 
contro 1, maggioranza 1).
Va da sé che devono anche raggiungere le quote millesimali previste per 
i vari argomenti all'ordine del giorno. E che tali quote sono necessarie 
anche per la sola costituzione dell'assemblea. Anzi: spesso per la 
corretta costituzione dell'assemblea (cioè per poterne discutere e 
deliberare) occorrono quote millesimali più qualificate di quelle 
necessarie in fase di semplice deliberazione...

 necessarie in fase di semplice deliberazione...
 
Con due appartamenti contro uno, non c'e' storia, a meno
che la maggioranza citata fosse di due appartamenti con
501 millesimi contro 499 dell'unico appartamento.
Ma invece di arrampicarsi sullo specchio delle ipotesi,
perche' non chiediamo quanto sono grandi i tre appartamenti
(grosso modo uguali, molto diversi ed allora chi ha il
piu' piccolo, etc.).
 
 

 non è competente per importi superiori ai 5000 euro...
 
Infatti, allora c'e' solo il giudice ordinario.
 
...snip...
 

 ...snip...
 
Anticipo che a far data dal 31 ottobre 2025 tutta la
materia condominiale passa al Giudice di Pace.
(e' la prima volta nella storia della Repubblica
Italiana che una legge entra in vigore 8 anni dopo
la sua emanazione ...).
 
Vedi DL 116/2017 in applicazione della L 57/2016.
 
Art.27
 
1. Al  codice  di  procedura  civile  sono  apportate
   le  seguenti modificazioni:
a) al libro primo sono apportate le seguenti modificazioni:
   1) all'articolo 7, sono apportate le seguenti modificazioni:
   a) al primo comma, la  parola:  «cinquemila»  e'  sostituita
      dalla seguente: «trentamila»;
   b) al secondo comma, la parola:  «ventimila»  e'  sostituita
      dalla seguente: «cinquantamila»;
   c) al terzo comma sono apportate le seguenti modificazioni:
   1) il numero 1) e'  sostituito  dal  seguente:  «1)  per  le
      cause relative ad apposizione di termini;»;
   2) il numero 2) e' sostituito dal seguente: «2)  per  le  cause
      in materia  di  *condominio negli edifici*,  come  definite
      ai   sensi dell'articolo  71-quater  delle  disposizioni
      per  l'attuazione  del codice civile;»;
 
Art.32 comma 3
 
"3. Le disposizioni dell'articolo 27 entrano in vigore il
31 ottobre 2021, ad eccezione di quelle di cui al comma 1,
lettera a), numero 1, lettera c), numero 2), e al comma  3,
  lettera  d),  capoverso  «Art. 60-bis», e lettera e), che
entrano in vigore il 31 ottobre 2025.
 

 piu' piccolo, etc.).
 
Sarebbero 2 appartamenti (79mq+100mq) + 1 garage (60mq) "contro" 1 
appartamento (100mq) + 1 garage (20mq).
 
Saluti e grazie a te e agli altri che hanno risposto.
GabrieleMax

 meno un rogito che arbitro/causa civile.
 
A conti fatti, direi proprio di no!
 
E comunque ci si espone a più di un rischio, volendo forzare la mano 
alla minoranza. Se "il minoranza" ( :-) ) non paga, oltre ad aver speso 
per il notaio, ci troveremo comunque a:
- dover pagare anche la sua parte, per poi:
- fare causa per recuperare i soldi. Tornando davanti ad un giudice... 
con tutti i rischi e costi del caso.
 
Si, è vero, potrebbe essere invocata la cosiddetta parziarietà degli 
obblighi, ma significa andare in cassazione. Perché il giudice, di 
fronte ad un immobile non pienamente abitato (od oggetto di un passaggio 
di proprietà recente), potrebbe pignorare proprio quest'ultimo. 
Facendoci cornuti e mazziati.
 
Voi pensatela come volete. Io questo "azzeccagarbuglismo" degli 
italiani, non lo sopporto.
 
EVITATE di forzare la mano al prossimo.
 
Basta parlarsi. Se chi non vuol pagare non ha i soldi, non ci sarà 
giudice che glieli faccia scucire...

 giudice che glieli faccia scucire...
 
Se chi non vuole pagare non ha i soldi, si vende
l'appartamento.
1) nomina amministratore (e le maggioranze ci sono,
   e tra l'altro puo' benissimo essere il proprietario
   "diligente" cosi' si risparmiano i casini potenziali
   di un amministratore potenzialmente corrotto - costa
   meno, ed il risultato e' piu' sicuro, farsi fare la
   consulenza da una avvocato)
2) convocazione assemblea per comunicare le problematiche
   ed invitare a raccogliere soluzioni e proposte
3) convocazione dopo 60 giorni (non e' la legge, e' un
   consiglio) di una assemblea per la presentazione
   preventivi ed approvazione lavori (difficile impugnare
   quando la contropparte sapeva 2 mesi prima di cosa era
   in ballo) ed istituzione del fondo spesa necessario
4) spedizione del riparto con richiesta di pagamento ed
   indicazione degli estremi per pagare dando 60 giorni di
   tempo (non c'e' scritto nella legge, ma lo consiglio)
5) con una spesa di 500 euro si incarica un avvocato di
   ottenere un decreto ingiuntivo su delibera regolarmente
   approvata
6) nel giro di 2-3 mesi si passa al pignoramento
7) se il proprietario risulta nullatenente (neanche un auto? ),
   il seguito dipende dall'entita' della somma.
   A naso direi che ci sta anche la vendita' all'incanto
   dell'appartamento. Ovviamente ci sara' da depositare
   una garanzia, ma la strada ormia e' segnata.
 
Il punto 7 pero' e' gia' alla estrema ratio, lei ha fatto
l'ipotesi che chi non vuole pagare e' perche' non ne ha.
Da dove lo immagina ?
Ma anche se possibile, non esiste un diritto alla casa
pagato da altri condomini. Strano a dirsi, ma e' piu'
facile che un inquilino la passi liscia, per la semplice
ragione che un proprietario di immobile in nessun modo
puo' essere considerato "nullatenente" ... per definizione.
 
Tra l'altro aggiungo un secondo scenario: che il proprietario
di due appartamenti, ripeto qualora la situazione sia seria,
potrebbe benissimo vendere uno degli appartamenti ad un terzo
(usando i proventi per acquistare un appartamento altrove, se
la sua intenzione e' mantenere gli investimenti in immobili)
pur di venire a capo della faccenda. Lei invece pare volere
insegnare, non sono sicuro, per questo metto il punto di
domanda, che in un condominio minore (da 3 ad 8 condomini)
non vale piu' tutto il Codice Civile pertinente il condominio ?
 

 troppo "risicata" da non essere sufficiente?
 
Con la maggioranza risicata indicata, ci sono certe tipologie
di lavori che non passano, perche' richiedono mqggioranze
"qualificate". Ad esempio:
 
Art.1136 - comma 5
	Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni
previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre
approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza
dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore
dell'edificio.
 
E questi sono 667 millesimi.
 
L'art.1120 riguarda le innovazioni che servono anche ad
un maggiore rendimento delle cose comuni, come si potrebbe
interpretare il cappotto.
 
Quindi occorre entrare nel dettaglio della questione.
Ovvero da qui non possiamo dare considerazioni "sensate"
senza ulteriori informazioni.
 
...snip...
 

   in ballo) ed istituzione del fondo spesa necessario
 
Questa parte credo sia ignota ancora a molti condomini.
 
NON E' NECESSARIO affrontare la spesa, fare i lavori
e poi andare alla carica dei condomini renitenti.
 
E' perfettamente possibile, anzi e' caldamento
consigliato, per lavori di una certa entita', prima
costituire un fondo, anche nel giro di piu' anni, per
poi avviare i lavori quando e' stata raggiunta una
certa percentuale della spesa a preventivo (anche
il 100% se non si hanno soldi da anticipare per
eventuali morosita').
 
Ad esempio, di fronte ad una richiesta di 3000 euro
all'anno ad un proprietario di appartamento,
non vedo come un giudice possa negare al diligente
il diritto di vedere eseguire una opera che non e'
certamente voluttuaria (quindi apricancello carraio
escluso).
 
Nel giro di 5 anni si raccolgono 15'000 euro, che
con l'aggiunta degli altri 30'000 fanno un
totale di 45'000 euro, una somma che mi sembra
interessante.
 
Gia', dimenticavo, all'OP, ma su che ordine sarebbe
la spesa ipotizzata ?
 

 la spesa ipotizzata ?
 
La spesa ancora non è ipotizzata in termini economici, dopo le ultime 
scosse di terremoto del 2016 (nelle Marche) la casa degli anni '60 
"vibra" al solo passaggio di un camion a 15mt di distanza, in passato 
non c'è mai stato alcun problema del genere quindi qualche pensiero 
vista la zona viene...
 
Saluti.
GabrieleMax
 
 


Un consiglio gratuito, con esecuzione gratuita: chiamate i vigili del 
fuoco, chiedete un'ispezione ad un loro ingegnere. Intervengono gratis.
 
SE, poi, dovesse essere confermato un problema, provvederanno ad 
ordinare i lavori necessari (o lo sgombero dei locali, se del caso).
 
Se il problema non c'è, non c'è. Diventa meno urgente e si può 
incaricare un bravo ingegnere di valutare con calma la situazione, per 
far diventare "più antisismica" la costruzione.
 
Ma mi pare evidente che stiamo parlando di due situazioni diverse. Nella 
prima, state rischiando la vita (e non mi sembra proprio il caso!).
Nella seconda invece si parla di lavori non urgenti che renderanno 
l'immobile "di maggior pregio", con tutte le necessarie valutazioni 
economiche da fare prima di partire in quarta.