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Titolo: Acquisto casa con sottotetto prima incluso e poi escluso

Ciao a tutti!
Sono in procinto di acquistare un'appartamento e durante le visure notarili 
è uscito fuori che il sottotetto (circa 100 mtq, h max 210 cm, minima 10 cm, 
praticabile) non è incluso nella proprietà dell'appartamento ma è di 
proprietà indivisa di tutto lo stabile.
Nella proposta di acquisto che ho fatto e che il venditore ha accettato il 
sottotetto faceva parte integrante dell'appartamento ed è accatastato come 
tale.
Cosa devo o posso fare ora? Chiedere la risoluzione della proposta di 
acquisto chiedendo indietro i soldi della caparra? Chiedere una riduzione 
del prezzo di acquisto? E se si quanto valutare il sottotetto?
Cosa comporta il fatto che non sono proprietaria del sottotetto ma di fatto 
ne sono l'unica utlizzatrice? Anche i vicini hanno sottotetti simili e li 
usano ognuno per conto proprio.
Non abbiamo ancora fatto il compromesso e le procedure di richiesta di mutuo 
per l'acquisto che sto portando avanti sono andate tutte a buon fine, 
inclusa la valutazione del perito della banca (da me pagato) che non ha 
tenuto conto del sottotetto.
Grazie per chi vorrà aiutarmi.
Cri 

 Non abbiamo ancora fatto il compromesso
Perchè dovresti fare il compromesso?
Per ora hai diritto al doppio della caparra, se le carte, interpretate 
secondo buona fede prevedono la proprietà (immediata) del sottotetto e non 
la semplice disponibilità di fatto.
Puoi trattare una riduzione del prezzo. Solo trattare, però, visto che 
l'impegno firmato non è ancora una vendita.
Nulla vieta, poi, di vendere una cosa altrui, se si ha la possibilità 
d'acquistarla. Perciò l'impossibilità di vendere il sottotetto andrebbe 
verificata dopo il rogito, se nel compromesso e nel rogito il sottotetto è 
espressamente indicato tra i beni che si vendono. 

 tale.
Scusa ma... deciditi.
Il sottotetto come è accatastato? Come pertinenza dell'appartamento? Ed
allora come fa ad esser proprietà condominiale?
Saluti            Archi

 Saluti            Archi
Scusa forse mi sono spiegata poco chiaramente.
La situazione è la seguente: il sottotetto è stato accatastato senza avere 
l'atto di acquisto, probabilmente facendo proprio il sottotetto senza averne 
il titolo di proprietà. Come possa essere avvenuto tutto questo io non lo 
so.
Nell'atto di aquisto dell'attuale venditore non c'è traccia del sottotetto e 
non esiste altra scrittura di acquisto per il sottotetto medesimo, anche se 
è accatastato.
Di più non so.
Come posso quantificare una eventuale riduzione di prezzo questo problema?
Grazie mille!
Cri 

 problema?
Il prezzo che paghi è superiore a quello della perizia della banca?
Se sì, hai già quantificato.
Se no, di che ti lamenti? Dopo 20 anni dall'accatastamento si usucapisce. 
Quindi dov'è l'inadempiento? 

 Quindi dov'è l'inadempiento?
L'accatastamento del sottotetto risale al '93 mentre l'atto di acquisto 
della casa risale al '83, quindi ancora non sono trascorsi 20 anni e non 
possiamo parlare di usucapione.
Il prezzo di acquisto è pari alla valutazione della banca ma non vedo cosa 
c'entra.
Grazie
Cri 

 della casa risale al '83,
Scusa, ma ancora non hai chiarito: il sottotetto è accatastato come
pertinenza dell'appartamento o come parte condominiale?
Insomma, facendo una visura del sottotetto, *chi risulta essere il
proprietario* ?
Saluti                Archi

 proprietario* ?
Il "proprietario" č il condominio ma il sottotetto č accatastato come 
pertinenza in quanto hanno fatto un accatastamento per "ampliamento", cosa 
molto errata se non sbaglio, o no?
Sono daccordo con voi che č una cosa strana ma cosě stanno le cose.
Cosa dovrei fare secondo voi?
Grazie
Cri 

 Cosa dovrei fare secondo voi?
Non far storie.
Il prezzo è quello giusto e il sottotetto, omaggio della ditta, diventa tuo, 
se non lo è già, nel 2013. L'animus possidendi è provato per tabulas e 
nessuno ti farà causa per interrompere il possesso. 

 e nessuno ti farà causa per interrompere il possesso.
Perchè dici che il prezzo è quello giusto?
Quando ho fatto l'offerta di acquisto il sottotetto me lo hanno fatto pagare 
mica me lo hanno regalato.
E' come se mi vendessere un pezzo di casa in meno, no?
Ciao
Cri 

 Perchè dici che il prezzo è quello giusto?
Perchè la banca, che se ne intende, ha dato quella valutazione.
Inoltre l'Art. 1478 del codice permette e disciplina la vendita di cosa 
altrui (o parzialemente altrui), e il venditore deve solo garantire il 
compratore dall'evizione, che è estremamente improbabile nel tuo caso.
Parlane col notaio. Pare che il suo vero mestiere sia consigliare in casi 
simili (almeno, così dice la pubblicità del loro ordine).