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Titolo: controllo del conto corrente usato per il condominio

 Grazie anticipatamente a chi saprà darmi un consiglio pratico utile al
In conclusione - se non esistono altri elementi ( comunque non indicati )
abbiamo a che fare con la solita persona che " non avendo molto altro da
fare identifica tutta la sua vita nei rapporti condominiali " ( come ebbe a
dire un Giudice di Pace - facendo riferimento alle pretestuose e assurde
motivazioni addotte - dopo aver " sonoramente " condannato la mia
controparte. ). Anzi ..... fu molto più brutale ... tanto che ( era riferito
ad una Signora ) ..... prima chiese scusa - per ciò che avrebbe detto - al
mio avvocato che era una donna.
Saluti            Fabio

 piace prenderlo in un certo posticino?
Mai entrato nel merito di scelte personalissime che - pur non condividendo -
rispetto.

specifiche relative al caso. 
Tutte le spese più significative sono gestite tramite finanziamenti
straordinari, così che non risultano affatto nel bilancio consuntivo
annuale.
A fine anno viene posto alla ratifica solo il bilancio consuntivo
ordinario (comprendente le spese più comuni e scontate: chi potrebbe
avere mai da ridire sulla tassa del passo carrabile, sulle fatture
dell'enel, del gas, sulla paga dell'amministratore, sull'anagrafico
fornitori, sulla ditta che da tempo immemorabile pulisce le scale, e
via dicendo?), e mai le spese gestite tramite finanziamenti
straordinari, di cui non ho mai visto alcuna situazione contabile
aggiornata  (e da cui immagino  mi viene fatto pagare un surplus
rispetto a quanto apparentemente viene fatto pagare agli altri, per
certi motivi che sarebbe troppo lungo spiegare).
L'unica volta in cui ho visto una situazione contabile aggiornata è
stato a seguito dell'emissione di un decreto ingiuntivo a carico di
tutto il condominio da una ditta creditrice (così mi sono accorta che
alcuni avevano delle morosità spaventose, rispetto alla spesa in
questione, anche questa gestita tramite finanziamento straordinario).
Teoricamente potrebbero arrivare altri decreti ingiuntivi, perchè
l'amministratore non ha reso conto se ha provveduto o meno a
riscuotere le quote di spettanza dei singoli (nè se gli ha concesso
dilazioni arbitrarie di mesi).
I condomini della maggioranza, quindi, possono pagare le quote quando
e se loro aggrada, indipendentemente dall'esistenza di delibere
approvate che impongono i relativi pagamenti, tanto l'amministratore
loro amico non invia loro neppure la più misera lettera formale di
sollecito (invece a me hanno mandato un decreto inguntivo
immediatamente esecutivo per poche migliaia di vecchie lire, dopo
appena un mese e mezzo che mi rifiutavo di pagare per divisione
millesimale che non condividevo). Posso dimostrare la mancata
tempestiva riscossione degli arbitri di cui sopra per almeno una
quindicina di casi negli ultimi 5 - 6 anni (anche se non di grado così
esagerato come nel caso che ha portato al decreto ingiuntivo a carico
di tutto il condominio).
Il differente trattamento riservato alla sottoscritta si spiega col
fatto che i miei cari condomini volevano recuperare una mia certa
quota che sarebbe stata da me dovuta per un lavoro di manutenzione
eseguito a nero da un condomino, che mi rifiutavo di pagare come tale,
perchè ero stata messa davanti ai fatti compiuti (infatti il lavoro in
questione non era stato deliberato in nessuna assemblea condominiale
nè si ritrovava in nessun ordine del giorno).
Ho reclamato anche registri vidimati e bollati, ma pare che non siano
obbligatori.
L'unica cosa che posso visionare sono i giustificativi di spesa, ma
solo nel privato dello studio dell'amministratore  (che si rifiuta di
controfirmarmi , a garanzia della conformità all'originale, alcuna
delle fotocopie che mi rilascia), quindi,  con garanzia zero (tali
giustificativi non sono mai portati in sede assembleare, ma anche
questo pare non essere obbligatorio).
Non ho mai richesto la fotocopia delle movimentazioni contabili
annuali (ne ho diritto? Non ne avevo mai sentito parlare da nessuna
parte, dal momento che la tenuta di registri regolari bollati , in
analogia alla prassi adottata dalle società di capitali, non mi
risulta obbligatoria.
  Quanto sopra con grande fatica, perchè lo stesso si rifituta di
darmi appuntamento ed istruisce i collaboratori a rispondere che non
sono autorizzati a fornirmi la documentazione richiesta in sua assenza
(per cui devo guardare se lo speso a  caso nello studio, perchè
altrimenti, se preannuncio la mia venuta, sicuramente non trovo mai
l'interessato).
Solo un paio d'anni fa (credo per sbaglio) insieme ai resoconti
annuali sono state inviate anche le movimentazioni dell'anno in corso,
e mi sono accorta che i finanziamenti straordinari eseguiti nel corso
dell'anno non vi erano compresi. Ho contestato la questione e  mi sono
opposta all'approvazione del verbal, ma l'unica risultato che ho
ottentuo e che l'amministratore (che  sicuramente non è un'acquila) ha
detto che quelle gestite tramite finanziamento straordinario erano
gestioni indipendenti chiuse già nel corso dell'anno, per cui non
dovevano  rientrare in tali movimentazioni. 
Ti rendi conto che, in pratica, l'assemblea ha approvato
deliberatamente un falso? Infatti anche ad un eventuale controllo
della guardia di finanza le spese gestite tramite finanziamento
straordinario potrebbero facilmente sfuggire, dal moemento che
osservando il *registro delle movimentazioni per l'anno X* tali voci
non vi sono inserite!
Non potrei escludere che, a seguito dell'osservazione, magari in
questo momento tali registri fossero redatti in maniera diversa
(potrebbero anche rimaneggiarli quando vogliono, tanto non sono
vidimiati), ma non credo (dal momento che non ho, volutamente,
rimarcato più di tanto sulla questione (mi fa più comodo poterlo
indicare a discredito dell'attendibilità dell'amministratore,
all'occorrenza).
Ignoravo totalmente che ai bilanci qualcuno potesse allegare anche lo
stato patrimoniale (che differenza comporterebbe, rispetto allo stato
di cassa?), dal momento che, visionando i resoconti annuali anche di
altri condomini non l'ho mai riscontrato. Ho diritto a richiederlo?
In conclusione io vorrei controllare una certa spesa inserita in un
bilancio degli anni passati (e che a suo tempo appariva in regola, per
come era stata presentata), ma che sono ultimamente è stata
strumentalizzata a mio danno (per sostenere una abitudine all'adozione
nel condominio di una particolare tabella rispetto alla spesa in
questione). In pratica trattasi di una spesa interessante un'ala
diversa dell'edificio da quella in cui risiedo io, che fu a suo tempo
indicata molto genericamente nel bilancio e che ora mi si è voluta
spacciare come riferentesi ad una spesa di natura totalmente diversa,
che comporterebbe un precedente a giustificazione dell'adozione
attuale delle stesse tabelle.
Io, a suo tempo, approvai regolamente il bilancio perchè
l'amministratore nel suo studio mi aveva fatto dare una scorsa a tutti
i giustificativi di spesa, anche se non ritenni opportuno estrarne una
fotocopia per la maggior parte. In effetti l'unica spesa di cui avrei
voluta una copia era quella riguardante la spesa relativa ai condomini
di un'altra ala di cui sopra, ma l'amministratore mi negò quanto
richiesto asserendo che non avevo diritto alla documentazione di spese
che non riguardavano la mia ala. Io, sul momento, non ritenni
opportuno insistere (proprio perchè la spesa, appunto, non mi
riguardava), e non potevo certo immaginare che anni dopo si sarebbe
potuto utilizzare quest'episodio di una spesa indicata in modo
estramente generico per creare un precedente (inesistente) da dar
valere per l'adozione dello stesso tipo di tabelle millesimali per
altre questioni!
In conclusione: vorrei accedere al conto corrente condominiale per
aver modo di richiedere i movimenti dell'anno che mi interessa (da cui
poter risalire, eventualmente, allla ditta che ha incassato l'assegno
(e poter così dimostrare la natura del lavoro contestato ed presentato
come *precedente* per far valere diritti arbitrari della maggioranza).
Inoltre potrei così pure individuare  eventuali altre clamorose
morosità di componenti della maggioranza, per dimostrarne
l'inattendibilità (riguardo ad una certa vicenda giudiziaria in corso)
per connivenza con l'amministratore.
Insomma: ho tutte le mie sacrosante ragioni per volere controllare il
conto corrente postale su cui sono stati finora eseguiti  i
versamenti, allo scopo di smascherare una sicura truffa che ho subito,
che si è consumata mediante la vincita illegittima della maggioranza
di una causa da me intentata in precedenza per opposizione al decreto
ingiuntivo di cui sopra. 
Sappi che si può chiedere la revocazione di una sentenza non se si
dimostra successivamente la bontà e la verità  delle proprie ragioni,
ma solo se salta fuori una prova che si può dimostrare non essere
stata nella nostra disponibilità all'epoca del processo. Hai capito
perchè sto cercando il modo di mettere le mani sul conto corrente di
cui sopra?
Ovviamente l'ammistratore va sostenendo che io avrei avuto sempre la
possibilità di accedere ai giustificativi di spesa condominiale,
tranne ora, che sarebbe troppo tardi (potendo esercitare il mio
diritto sono in sede di resoconto annuale).
So che esiste una sentenza recentissima che riconosce il diritto di
ciasun condominio di visionare i giustificativi di spesa in ogni
momento, ma in pratica se l'amministratore non vuole farle vedere
bisognerebbe intentare un'ulteriore giudizio in Tribunale, e poi tra
anni (quando sicuramente sarà scaduto l'obbligo decennale per la
tenuta della contabilità che mi interessa, per cui non potrei più
dimostrare nulla, dal momento che non troverei più la contabilità che
mi interessa).
D'altra parte se io insisto in sede assemblerare riguardo il mancato
rendiconto per i finaziamenti straordinari o simili l'assemblea
ratificherebbe l'operato dell'amministratore a posteriori, quindi lo
stesso si potrebbe presentare in regola davanti al giudice.
Mi dici ora come posso raggiungere lo scopo?
Ciao
Yvonne

Oddio Yvonne .... quanta roba !!!!!
Scusami ma - anche a costo di " allungare " la storia - provo a
sintentizzare al massimo quello che ho capito e tirando una serie di
considerazioni forse non particolarmente acute ma .... presumo sia una fase
interlocutoria..
In quel Condominio ( come del resto in moltissimi altri ) esiste una
gestione finanziaria ordinaria alla quale vengonno ricondotte .... le solite
spese mentre per altri tipi di intevento vengono istituite volta per volta e
a seconda della necessità delle gestioni straordinarie ( autonomamente
finanziate ) e che non vengono " rendicontate " in occasione della Assemblea
ordinaria annuale.
Bene - al di la di quello che dovrebbe e potrebbe essere ( libri vidimati
... etc. cosa che mi troverebbe completamente daccordo ), ci si deve cercare
di muovere con ciò che si ha a disposizione. In linea meramente di principio
il discorso del tuo Amm.re potrebbe essere condivisibile ( non è " difesa
d'ufficio ", sto solo cercando di capire ). Quella di avere più gestioni è
cosa normale e tale cosa è irrilevante ai fini documentali e fiscali. Nella
maggiore " banalità " avremo le gestioni condominio e riscaldamento, con due
libri cassa, con due elncazioni di spesa .... etc. Ovviamente esiste anche
un libro cassa globale di tutte le gestioni aperte che - appunto -
globalmente definisce la situazione. Quindi un esercizio condominio si dovrà
" chiudere " il 31.12 mentre a quella data l'esercizio riscaldamento sarà
nel pieno della sua vita. Aggiungo che in alcuni fabbricati si è spostato il
termine della gestione ordinaria condominio al 30.04 o al 31.05 proprio al
fine di omogeinizzare le due gestioni. Lo stesso dicasi nel caso di
interventi straordinari. la relativa gestione verrà " chiusa " al loro
termine.
Ma .... il problema non è questo. Questi richieste di pagamento quote,
finalizzati a fare cassa per l'esecuzione di determinati lavori, mi sembra
di aver capito non vengano deliberati da una Assemblea, così come non
risultano deliberati gli interventi da eseguire. Ma ..... hai mai pensato di
sospendere i pagamenti. Essere stata soccombente ad un d.i. non può dare ad
altri la patente di fare come vogliono.
Tutti i finanziamenti, tutti gli interventi straordinari da eseguire, devono
necessariamente passare per una approvazione assembleare altrimenti .... il
tutto vale solo ed esclusivamente la carta sulla quale è scrittto.
Per quanto riguarda i bilanci ....... cerrrrrto, va allegato stato
patrimoniale e situazione di cassa. I due documenti forse più importanti del
bilancio stesso. Certo, riferendomi al discorso di prima, sono limitati alla
gestione che è oggetto di quel bilancio ma - comunque - secondo me ( e tanti
altri ) Devono essere presenti. Sono quei fogli dove puoi trovare amenità
come indebitamento V/ fornitori, crediti da esigere, crediti a Condomini,
debiti a Condomini, eventuali fondi di accantonamento, eventuali prelievi
dai fondi, avanzo o disavanzo di cassa ... etc. Ripeto, di norma viene
presentato quello relativo alla gestione di cui si discute ma ... basta
premere un ultro tasto sul PC e ....si ha quello globale.
Per quanto riguarda la spesa degli anni passati ........ non sono ben
riuscito a comprendere ma le modalità di ripartizione degli oneri possono
essere variate o da un Regolamento Contrattuale di Condominio o solo con il
consenso unanime di tutti i comproprietari. Quindi ...... impugneremo la
approvazione dello stato di riparto di quella spesa ( sempre in difetto di
prescrizione di Regolamento di tipo Contrattuale ) invocando ( tanto per
cominciare ) l'art.  1123 C.C. 2^ e 3^  c. che sancisce:
" Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le
spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno puo` farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o
impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese
relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne
trae utilità ".
Per quanto riguarda l'accesso ai conti correnti postali  ...... si può fare.
Non certo seguendo le vie " canoniche " e direi .... legali ma .... non è
neppure difficile.
Per quanto riguarda le Sentenze alle quali fai riferimento ... non sono
proprio recenti ma ....
Pretura TORINO - 14.10.96 n. 7718
" Il diritto del singolo condomino di ottenere dall'amministratore a proprie
spese copia delle carte condominiali è un diritto pieno ed esclusivo, non
sottoposto né a termine, né a condizione. Tale diritto non va confuso con
quello di fare osservazioni sui bilanci condominiali, che devono essere
esposte solo in sede di assemblea ".
Cass. 2^ Civ. - 26.08.98 n. 8460
" In tema di comunione dei diritti reali, ciascun comproprietario ha la
facolta' (di richiedere e) di ottenere dall'amministratore del condominio
l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in
sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte
dell'assemblea) e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta
(finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purche'
l'esercizio di tale facolta' non risulti di ostacolo all'attivita' di
amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza, e non si
risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi
alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti)
".
Non so a quanto ti serviranno senza il modo di poterle far valere così come
giustamente osservi anche tu.
In ogni caso ...... cerchiamo di restringere il discorso altrimenti .....
non ha via di uscita. Comunque, da quanto ho capito ( e specificato in
precedenza ) personalmente inizierei con il rifiutare di effettuare
qualunque pagamento per oneri non deliberati in Assemblea. Per darti una
idea ... l'Amm.re del fabbricato in cui vivo da 4 anni, non indice Assemblea
da 6 anni. Sono 4 anni che non pago una lira. Aspetto il suo decreto
ingiuntivo che ... non arriva, anzi ..... dei " buongiorno " con sorriso a
32 denti.
Ciao            Fabio
P.S.: Per i miei gusti ... è troppo lunga. Non la rileggo e .... come va
.... va ;-)))

Ciao            Fabio
Ciao
Yvonne