Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: deleghe amministratore

buongiorno
ho letto sulle nuove normative in materia di condominio
che all'amministratore non possono essere conferite deleghe
per l'assemblea.
ma se l'amministratore č anche proprietario all'interno del condominio
la normativa vale ?
 
saluti 
 

 saluti
  No per la delibera dei punti all'ordine del giorno in cui vi è
  possibilità di conflitto d'interesse.
  w
 
--- news://
freenews.netfront.net/
 - complaints: 
ne...@netfront.net
 ---

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freenews.netfront.net/
 - complaints: 
ne...@netfront.net
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    No= inteso come non puņ avere deleghe.


 la normativa vale ?
 
No. La personalita' di "condomino" prevale su quella di "amministratore".
Quindi puo' benissimo portare una delega.
 
La logica e' banale: mentre un'amministratore non sborsa un euro per le
spese che approvasse con la delega, cio' non vale per l'amministratore
condomino, che normalmente sa che di ogni spesa che approva, poi dovra'
pagare la sua quota. Questo, operando in regime di normale diligenza e
buona fede e' piu' che sufficiente per assicurarsi che l'amministratore-
condomino vota piu' con un occhio al bilancio che a quello di interessi
collaterali. L'eventuale mancanza di buona fede, insomma, non si puo' MAI
presumere a priori (tant'e' che l'accusa gratuita e' anche causa di
querela), ma provata (come quella dell'amministratore che si sospetti
ricevere un percentuale sotto banco, la cosidetta cresta, dai fornitori
o esecutori dei lavori di cui alle spese approvate).
 
In quanto ad eventuali ipotetici conflitti di interesse DEVONO essere
concreti e non teorici.
 
Ovvero, se ad esempio, l'amministratore e' anche un'impresario edile
e propone e vota la sua ditta per un lavoro del condominio, perche'
sussista un conflitto di interesse occorre provare che l'offerta
della ditta dell'amministratore sia pari o peggiore di quella di altre
offerte concorrenziali.
 
Anzi, si presume, secondo normale logica, che l'amministratore-impresario
che effettui lavori su fabbricati di cui e' comproprietario e' ancora piu'
diligente del normale, perche' l'interesse di una buona esecuzione
collima con quella di essere proprietario pagante.
 
Anche, qui eventuali ipotesi di malafede o interessi contrastanti con
quelli del condominio vanno provati e non sono presumibili a priori.
 
 
Chi e' freneticamente pronto a gridare sempre "conflitto di interessi",
dovrebbe fare lo sforzo di esaminare qualsiasi caso "non condominiale" di
conflitto di interessi, e notera' che il problema si presenta quando chi
ricopre la carica subisce direttamente le conseguenze del suo operato.
Ad esempio, un amministratore societario che non sia anche socio
dell'azienda, e' evidente che se incarica una sua societa' per qualche
fornitura, non ha alcun "freno", se non quello di morale e di diligenza,
ad astenersi da abusi della sua posizione. Insomma, si puo' considerare
che la "tentazione" in questo caso e' massima, e quindi tali situazioni
si prevengono in partenza con la disciplina delle situazioni di
conflitto di interesse.
 
-- 
Roberto Deboni
 
[Messaggio Usenet via Tiscali su 
text.giganews.com
. Se leggete via Web
il sottoscritto informa che non conosce o partecipa al sito/forum Web.]

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  Quante parole ..............un conflitto di interesse è per esempio la
  riconferma dell'amministratore.....è buona norma che un amministratore
  condomino non deliberi in merito , e che pertanto non utilizzi deleghe
  a tale scopo.  Che poi un amministratore condomino non possa essere
  tentato nel prendere " mazzette " da eventuali imprese edili e/o altre
  Ditte è cosa tutta da dimostrare....e quindi cade il presupposto che
  possa operare sempre in buona fede.
  Per quanto riguarda la diligenza e l'oculatezza nello spendere rispetto
  ad un amministratore professionista sono,in linea di massima,d'accordo.


per quanto riguarda la riconferma dell'amministratore
ho sempre valutato che se un condomino delega liberamente l'amministratore
per l'assemblea sia esplicito che ne voglia anche la riconferma,
o qualcuno delegherebbe un' amministratore che non vuole più.
 
saluti
 
"w"  ha scritto nel messaggio news:k8onta$t0a$1...@adenine.netfront.net...


 saluti
 
  Quanto dice è vero , però può anche essere che questo
  condomino in qualche modo sia in combutta con l'amministratore
  ed ecco uno dei motivi per cui consegna la propria delega.
  La professionalità di un buon amministratore fa si che esso
  non accetti deleghe o per lo meno, la dove il regolamento del
  condominio lo consente,che per i punti all'ordine del giorno,
  quali la sua nomina, si astenga dal voto in quanto vi è un
  chiaro conflitto d'interesse.


 un' amministratore che non vuole più ?
 
Il "conflitto di interesse" non si riferisce tanto alla nomina
amministratore, bensi' alle decisioni assembleari !!!
 
Ricordo a tutti che l'amministratore "mercenario" non e' affatto necessario
sia presente in assemblea condominiale.
 
Ed e' qui che diventa evidente la drammatica differenza tra
l'amministratore "mercenario" e l'amministratore "condomino". Come ho
gia' scritto, nell'amministratore "condomino", la personalita' di
"condomino" prevale su quella di amministratore, infatti, non si puo'
escluderlo da nessuna assemblea, potento egli altrimenti invalidare
per questo semplice fatto le delibere assembleari.
 
Cio' che sarebbe veramente auspicabile e' che anche nei condomini
"popolari" (e non solo quello dei "ricconi" o dei "signoroni"),
l'amministratore venisse riportato nella sua posizione subordinata
all'assemblea condominiale e quindi subordinata ai desideri di ogni
proprietario.
 
Nei condomini delle persone che contano (esistono, in genere sono
riferiti a fabbricati con uffici, con attici nei centri storici),
l'amministratore viene "invitato" nell'assemblea solo per "relazionare"
e, se presente, viene sistemato in un'angolo del "tavolo". Il "Presidente"
e' il vero "padrone dell'assemblea" (puo' essere uno degli industriali (ma
spesso e' un "tirapiedi" di uno dei condomini, un "amministratore
immobiliare" oppure un "procuratore legale", etc.), come previsto
dalla legge. In questi casi puo' capitare che l'amministratore
"condominiale" svolga il compito di "Segretario", stante la sua
chiara posizione di subordinato dell'assemblea condominiale.
Ma in tal caso, per validare il "verbale" dell'assemblea, occorre la
firma di almeno uno dei condomini presenti.
Nei condomini "popolari", pero', in cui molti condomini sono di fatto
culturalmente plagiati dall'amministratore, ovvero questi condomini
agiscono come se fossero "subordinati" alle decisioni dell'amministratore
(avendo un po' di confusione sul significato che l'amministratore debba
"disciplinare sulle parti comuni" indicato  sarebbe opportuno che
l'amministratore fosse presente ed ascoltato solo per relazionare
sul rendiconto ed eventualmente per offrire giustificazioni sul suo
operato in fase di riconferma o nomina di un nuovo amministratore.
Altrimenti, per il resto dell'assemblea sarebbe fortemente saggio, se
vogliamo che i condomini deliberino veramente TUTTI nel loro interesse,
che l'amministratore "mercenario" non sia presente al dibattito, ne alle
votazioni, e tanto meno alla riconferma o nomina dell'amministratore.
 
Ma se un condomino delega l'amministratore, mi vanifica questa possibilita'
e l'amministratore "mercenario" viene cosi' intruffolato a forza
nell'assemblea.
In quanto a quali interessi l'amministratore cerchi di imporre, capita
spesso che non siano direttamente i suoi (come i piu' ingenui possono
pensare) ma invece siano le prevaricazioni della maggioranza (o della
minoranza che ha il controllo delle deleghe degli "ignavi") sulla
minoranza. Intendo dire, che in una seria assemblea condominiale,
in cui l'amministratore non abbia influenza o non sia presente, il
dibattito tra maggioranza e minoranza opera su pari binari (ovviamente
con le pacifiche inevitabili differenze dialettiche tra i condomini,
che sarebbe compito di un buon Presidente "pareggiare" con una
conduzione equilibrata). Ma se e' presente l'amministratore "mercenario"
(che dipende per la sua vita - il suo reddito - dalla nomina di
amministratora), puo' "freddare" i condomini esistanti, che potrebbero
condividere una volta tanto la minoranza, per formare una nuova
maggioranza temporanea su alcuni argomenti condivisi, inventandosi di
santa pianta qualche legge o qualche norma inesistenti a sostegno della
tesi dei condomini che normalmente pilotano la maggioranza.
Ebbene, cosa credete succeda ? I condomini esitanti, ritornano nei
ranghi (ah ... se lo dice l'amministratore e' legge) ed addio
democrazia.
Ne ho sentite (e avrete sentito, ma anche letto qui) di tutte, che la
legge o qualche norma "vieterebbe":
 
- ai proprietari di cambiare le lampadine del giroscale
- ai proprietari di fare le pulizie delle scale
- ai proprietari di accedere "autonomamente" agli impianti comuni
(magari tramite professionista, se norme per la sicurezza lo prevedono)
- ai proprietari di fare opere (anche impegnative) per un migliore
utilizzo delle parti comuni (anche senza permesso assembleare)
- ai proprietari di fare manutenzione ordinaria e straordinaria
scavalcando l'assemblea (magari neanche se l'assemblea e' renitente)
- ai proprietari di operare legalmente per tutelare gli interessi
comuni del condominio
- ai proprietari di gestire la parte fiscale (ovviamente in questo
caso con deliberqa dell'assemblea condominiale)
- ai proprietari di controllare la cassa condominiale (ovviamente in
questo caso con delibera dell'assemblea condominiale)
- ai proprietari di assistere e controllare l'operato dei lavori
in corso o eseguiti
etc.
 
Sono tutte panzane! Ma dette da un amministratore "mercenario" in
assemblea, li' su due piedi, molti condomini, esitanti ed intimoriti
dalla "autorita'" percepita proveniente dall'amministratore, alla fine,
tra ascoltare uno dei "loro" (mi viene in mente l'idiota atteggiamento
di molti italiani, per cui un italiano non potrebbe mai essere "profeta
nella propria patria", ops, condominio) o il "capo del condominio",
alla fine ascoltano l'amministratore "mercenario".
 
Invece, se proprio si vuole un serio parere legale, si dovrebbe chiederlo
ad un professionista terzo, non all'amministratore in carica, anzi mai
ad un amministratore condominiale, specialmente se associato ad uno
dei club di appartenenza.
 
Solo un ingenuo, oppure cinico, oppure "furbetto" (i motivi possono
essere tanti) puo' negare che esiste un condizionamento psicologico di
alcuni condomini verso l'amministratore.
 
 
E non ho ancora toccato il punto piu' dolente, quello di spesa, ove
l'amministratore "mercenario" prende una percentuale per ogni aumento
del bilancio (e' previsto dal prezzario delle maggiori confederazioni
di amministratori condominiali!) ed ogni lavoro straordinario, senza
neanche ricordare il dubbio che in Italia sia diffuso il fenomeno
delle "donazioni" elargite dai fornitori agli amministratori che
riescono a portare in votazione in assemblea lavori in abbondanza,
verso l'interesse di tanti condomini ad una amministrazione parsimoniosa.
 
Vi siete mai chiesti, perche' in molti condomini non viene eseguita
la manutenzione spicciola, quella ordinaria ? Perche' cosi' la rovina
di parti del fabbricato o degli impianti, giustificano lavori piu' grossi
e quindi piu' costosi.
 
Questo e' un'evidente conflitto di interessi, non quello
dell'amministratore "condomino", che invece ha interesse comune con gli
altri condomini affinche' il suo prezioso bene condominiale non vada
in rovina. In sostanza, l'unico caso in cui sarei sospettoso degli
intenti dell'amministratore "condomino" sia quando si tratta di lavori
cosi' grosso, che il suo "vantaggio" economico (inteso come possibile
guadagno o plusvalenza, non "ammontare totale dei lavori") sia
ben superiore a quanto vale la sua parte di immobile.
