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Titolo: Bilancio preventivo ... "omesso"

Alla prossima assemblea l'amministratore ci chiede l'approvazione del 
bilancio preventivo ma non ce ne fa avere una copia!
Praticamente dovremmo deliberare "al buio" sulla fiducia 
dell'amministratore.
Cosa rispondereste ad una gestione così "disinvolta"?
Come può un ammistratore non mettere a conoscenza i condomini del bilancio 
preventivo che gli chiede di approvare? Avete da suggerirmi riferimenti di 
legge a tale proposito? Vorrei evitare inutili discussioni in sede di 
assemblea condominiale.
Grazie
 

 ha scritto nel messaggio 
news:4bd1577f$0$819$4faf...@reader5.news.tin.it...

ovviamente se questo bilancio preventivo non lo presenta nemmeno
in assemblea, non lo approverete. se invece lo presenta, non ci sara'
poi molto da discutere, si vede se allineato a quello dell'anno precendete
e lo si approva...
alberto 

 ha scritto nel messaggio 
news:4bd16c96$0$6826$5fc...@news.tiscali.it...

 Già! Ma una fotocopia in più non avrebbe guastato e sarebbe andata a favore 
di una maggiore trasparenza. 

news.tin.it
 ha scritto:

Il rendiconto preventivo e ancor di più il riparto preventivo, una volta 
approvati, diventano vincolanti per tutti voi. Quindi c'e' poco da 
discutere, il comportamento del vostro amministratore è tutto tranne che 
cristallino.
Non credo sia inutile ricordare che state parlando del VOSTRO stabile e 
dei VOSTRI soldi, che affidate ad un estraneo che ha i suoi interessi. 
Se neanche formalmente riesce a dare una parvenza di onestà...
Io mi preoccuperei in primis di verificare molto attentamente il 
rendiconto consuntivo e poi di valutare la differenza tra il suo importo 
complessivo e quello del preventivo. Se  questa è minima e il consuntivo 
  vi sembra corretto, allora (a parte la questione riparto) non dovreste 
avere grandi preoccupazioni...
Bye

 favore di una maggiore trasparenza.
in genere non si usa comunicarlo prima perche' in teoria il bilancio
preventivo di una gestione dovrebbe scaturire dall'assemblea
stessa... non e' possibile sapere prima se si decidera' di pitturare
le scale piuttosto che costruirei un impianto di irrigazione o
ridurre la frequenza delle pulizie condominiali... ...
e' corretto discuterne in assemblea ed approvare quanto si e' discusso.
alberto 

 riferimenti di legge a tale proposito?
Art.1135 CC
-- 
Roberto Deboni
[Messaggio Usenet via Tiscali su 
text.giganews.com
. Se leggete via Web
il sottoscritto informa che non conosce o partecipa al sito/forum Web.]

 avere grandi preoccupazioni...
Attenzione al "minima".
Il spesso nominato Codice Civile dispone:
Art. 1135 Attribuzioni dell'assemblea dei condomini
Oltre a quanto e stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei
condomini provvede (att. 66):
... omissis ...  all'impiego del residuo attivo della gestione;
RESIDUO ATTIVO. Nel Codice Civile non si considera l'ipotesi di un saldo
a debito (che ovviamente andrebbe ripartito e saldato oppure riportato a
nuovo l'anno successivo) semplicemente perche' l'amministratore NON E'
TENUTO ad anticipare alcuna somma, percio' le quote ripartite ai
condomini devono essere adeguate a coprire tutta la spesa con un esubero
tale che garantisca prevedebili maggiorazioni.
Ad esempio, credo che un 10% di riserva (ovvero la somma a spesa
preventiva pari a 110 del rendiconto a 100) possa essere un buon punto
di partenza. Se durante l'anno successivo si spende quanto nel
rendiconto precedente, ovvero 100, semplicemente si chiude l'anno con
un'avanzo di 10 che ... il Codice Civile poi lascia all'assemblea
decidere cosa fare (normalmente lo si riporta in acconto per ridurre
quanto ripartire per la spesa preventiva successiva:
- se la spesa preventiva e' ancora di 110
- se l'avanzo e' di 10
- la somma da ripartire e' 110-10 = 100 ed in cassa alla scadenza di
tutte le rate si e' raccolto ancora una volta 110 e cosi' via. Cioe', a
parte all'inizio del ciclo, che si parte con 110, poi ogni anno si
reintegra con 100 (salvo variazioni delle tariffe dei servizi e dei beni).


 
Il Codice Civile, per quanto rispettabilissimo (ovvio) è molto scarno 
sulla materia e lascia troppi spazi di manovra ed interpretazione.
Anche il testo di revisione ora in discussione al Senato  non è che vada 
molto oltre (in fondo è sponsorizzato dalle principali associazioni di 
amministratori, che sono a tutti gli effetti dei sindacati di categoria 
e quindi non difendono certamente gli interessi dei condomini).
Spiego le mie affermazioni con esempi concreti.
In uno stabile di medie dimensioni (circa 100 unità) abbiamo un 
consuntivo di circa 340mila euro. Ora, come potete pensare che una cifra 
del genere venga gestita con semplici pezze giustificative e non come 
vera e propria contabilità?
Si tratta di un importo che supera di gran lunga il fatturato di molte 
attività commerciali e studi professionali!
Le spese vanno analizzate in dettaglio. Da noi abbiamo scoperto che per 
intonacare una parete di circa 15mq sono state contabilizzate 95ore di 
lavoro! E c'era chi fungeva da "direttore dei lavori"..
In un vecchio rendiconto abbiamo scoperto la fattura per acquisto di 
occhiali dell'allora amministratore e una multa per divieto di sosta 
dello stesso!
Sempre convinto che sia un bene limitarsi ad una estrema semplificazione 
della gestione amministrativa?
Sulla questione preventivo, invece, concordo che la lista presentata in 
assemblea sia spesso inutile e fuorviante (anche se sapere DOVE andrà a 
finire il nostro denaro non è poi così male).
Andrebbe anche detto che il preventivo viene considerato poco più che 
carta straccia, tanto ciò che vale è il rendiconto.
In fondo, per accontentare tutti, un cattivo amministratore potrebbe 
volutamente sottostimare il preventivo e poi richiedere rate extra a 
copertura delle inevitabili (e prevedibili) spese.
Mi consenta anche un commento del tutto generico: se nei confronto degli 
amministratori esiste tanta acredine, non sarà che alla categoria 
appartengono troppe figure poco limpide e che le leggi che ne regolano 
l'attività sono troppo blande?
Perchè l'assicurazione sui rischi professionali non è obbligatoriamente 
proporzionale al valore dei "bilanci" gestiti?
Perchè l'esame di abilitazione non è tenuto da un'autorità terza (es. 
Camera di Commercio) piuttosto che dai sindacati di categoria e non è 
nemmeno obbligatorio?
Perchè non sono previsti livelli differenziati, come per gli appalti 
delle imprese edili, in funzione delle capacità e dimensioni dei 
professionisti? Basterebbe dire che per gestire un condominio di 50 
unità e bilancio medio di 200mila euro sono necessari 20 anni di 
esperienza e almeno un collaboratore qualificato (o cose dle genere).
Bye

 esperienza e almeno un collaboratore qualificato (o cose dle genere).
A PARITA' DI SERVIZI, all'aumentare del numero dei condomini, cambia
solo il numero di ore necessario per curare le entrate dai condomini ed
il numero di interventi (maggior numero di colonne di scarico, piu'
scale, piu' portoni e citofoni, etc), ma la contabilita' resta uguale.
I problemi c'e' quando il condominio aggiunge servizi che non sono
prettamente condominiali, ma questo accade a prescindere dalla
dimensione del condominio, ed in ogni caso non e' la normalita' in Italia.


 dell'amministratore.
  No sulla scorta del bilancio passato, salvo eventuali spese aggiuntive
per
  innovazioni o lavori straordinari che illustrerà in quella sede.
  felix.
-- 
Primum vivere deinde philosophari.
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
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ab...@newsland.it

 
Varrebbe anche per l'impresa edile, allora. In fondo tra costruire una 
palazzina di due/tre piani ed un grattacielo, aumenta solo il numero di 
scale, ascensori...
Non capisco quale possa essere il problema. Sarebbe come per i 
neopatentati: alcune cose le puoi fare altre no. Quando avrai maturato 
la giusta esperienza potrai accedere al gradino superiore.
Ma non vale solo per le dimensioni del condominio; potrebbe valere anche 
per il numero di stabili e l'importo globalmente gestito.
Insomma dei semplici paletti che impediscano a persone poco qualificate 
l'accesso a problematiche superiori alle loro capacità e struttura.
Non mi sembra scandaloso.
Bye