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Titolo: Nuove norme sul condominio affossate

Chi ha seguito l'iter della DDL 622 e abbinati sul condominio avra' visto 
come funzionano le cose in Italia.
La legge e' pronta, terminato il lavoro delle commissioni. Erano state
programmate tre sedute parlamentari per discuterla, approvare gli
emendamenti correttivi ove la minoranza venisse fuori con rettifiche ovvie
e approvare il testo finale. Erano piu' che sufficienti! Ostruzionismo ?
No ! Assenteismo ! Ogni volta e' mancato il numero legale ed la seduta del
Senato e' stata sospesa, in pratica sono rimaste inutilizzate circa una
ventina di ore di adunata assembleare. Sono stati discussi ed approvati
emendamenti i primi quattro articoli. Insomma il tempo per approvare le
legge era piu' che abbondante e non e' stato utilizzato. Norme molto
interessanti: l'introduzione del consiglio di amministrazione (che per i
grandi condomini ha senso come per le grandi societa', aumentando il
controllo dei soci su cifre notevoli), la revoca dell'amministratore su
ricorso anche sulla base di sospetti di gravi irregolarita', in cambio
l'allungamento del mandato a due anni (oppure a tempo indefinito,
risparmiando i continui rinnovi ove non necessari), l'obbligo per i
condomini di informare il condominio (nella persona dell'amministratore) di
ogni variazione dei titoli di proprieta' (cosa che oggi provoca gravi
perdite di tempo), 
Nel DDL 2587 c'e' l'obbligo di una fideussione da parte dell'amministratore
"mercenario" cosi' si evita che possa scappare con la cassa.
L'inserimento tra opere "normali" anche gli impianti per la ricezione TV
avanzata e le telecomunicazioni anche dati, quindi basta un terzo dei voti.
Questo evita lunghe discussioni su cosa e' obbligatorio o meno. E' cosi' e
basta e quindi promuove che i costruttori nei nuovi palazzi inseriscano le
canalizzazioni necessarie o forniscano l'impianto gia' pronto, con notevoli
risparmi sui costi. Viene scritto chiaramente che gli ascensori si pagano
come per le scale, anche la ricostruzione va cioe' per meta' in proporzione
al piano (oggi la tendenza e' di ripartire tra tutti). L'obbligo per
l'amministratore di esigere i contributi con azione legale contro chi non
paga, altrimenti paga di tasca sua ed e' causa della sua rimozione.
Ma una norma molto importante: "i creditori non possono obbligare al
pagamento i condomini gia' in regola se prima non hanno agito contro i
condomini morosi". Oggi invece il creditore puo' scegliere il condomino
piu' solvibile o piu' "influenzabile" ed obbligarlo a pagare tutto il
debito condominiale. Sara' poi questo povero condomino a dovere fare causa
ai suoi "soci" per farsi rimborsare.
Insomma, un'altra occasione persa ...
Pekilan
-- 
La genialita' si riconosce nella facilita' a spiegare quello che e'
complesso

Complimenti: argomento oltremodo interessante.
Mi permetto solo alcune osservazioni:
In primo luogo, la discussione del disegno di legge è ancora inserito
nel calendario dei lavori del Senato:
http://www.senato.it/lavori/21415/38479/genpagina.htm
;
In secondo luogo, entrando nel merito, se il ddl 622 e connessi si
ponevano molte domande centrate in materia di disciplina del condomino
- a mio modesto avviso - si davano alcune (non tutte, alcune!) risposte
sbagliate, allorquando le soluzioni delineate si risolvevano in un
eccesso di burocrazia.
Con particolare riguardo mi riferisco alla costituzione di un Albo (con
relativo esame d'ammissione) e proprio alla previsione l'obbligo di
una fideiussione da parte dell'amministratore . Ma quale
professionista/imprenditore è tenuto a prestare garanzia al Cliente
per il proprio fatturato/ per il fatturato del cliente? In soldoni: un
amministratore che riceve un emolumento di 2.000 € per amministrare
un condominio con un consuntivo di 50.000 € deve prestare una
garanzia per 50.000 €. Ma quanto costa? E se un amministratore avesse
venti condomini? Deve prestare garanzia per 1 mln di euro? Per
guadagnarne (=ricavarne) 40 mila? Non mi sembra una soluzione
proponibile.
In sintesi: il disegno di legge presentava alcune aree di
miglioramento, non è un'occasione persa, ma un piattaforma da
migliorare.
PS: mi pare che tu sia particolarmente attento alla questione del
"pericolo di fuga" dell'amministratore e alla conseguente
responsabilità solidale dei condomini. Tale problema, ahinoi piuttosto
frequente, si risolve, a mio avviso, nominando un revisore dei conti e
limitando l'operatività bancaria dell'amministratore.
Saluti



 Insomma, un'altra occasione persa ...
Però, in quel disegno di legge non c'è nulla che non si possa mettere in
un regolamento di condominio, anche assembleare.
Il vero dramma è che è dalla precedente legislatura che è al lavoro una
commissione presso il ministero per scrivere il nuovo codice civile,
invece che infilare spizzichi e bocconi in quello vecchio, e al
ministro, in ben 5 anni, non glien'è fregato niente.

 
http://www.senato.it/lavori/21415/38479/genpagina.htm
;
Vuoi dire che qualche addetto ai lavori non s'è accorto che sabato è
stato sciolto il Senato?

 limitando l'operatività bancaria dell'amministratore.
Il revisore dei conti costa come la fideussione. Che strano pero', la
proposta di fornire lavoro ad un'ulteriore professionista ...
In quanto alla operativita', il consiglio di amministrazione mi sembra sulla
strada giusta. Come potrebbe essere la nomina di un condomino tesoriere
(che essendo un proprietario non c'e' bisogno della fideussione perche'
c'e' la sua proprieta' immobiliare).


 un regolamento di condominio, anche assembleare.
E' quello che infatti sto preparando. Ma ho bisogno dell'unanimita' per
farlo passare nei condomini, e alcuni mi hanno gia' dichiarato battaglia.
Non vogliono capirla (o forse capiscono troppo bene) che si tratta di
aumentare la trasparenza e le garanzie per il condominio.


 per farlo passare nei condomini
Da quando?
Le norme relative all'amministrazione si approvano a maggioranza, così
come qualsiasi norma che non limiti la proprietà individuale.

 come qualsiasi norma che non limiti la proprietà individuale.
Lo so.


1)
Da dove deriva la certezza che un albo (per la verità mi pare che il
ddl parli di Elenco) costituisca garanzia di capacità?
Inoltre, tanto la costituzione di un elenco/albo/ordine, quanto di un
relativo tariffario, costituiscono soluzioni giuridiche che incontrano
il dissenso dell'Autority garante della concorrenza (che, peraltro,
in merito al ddl ha espresso rilievi).
2)
In materia di fideiussioni, pacifico che il costo venga ribaltato sui
condomini, esiste comunque un limite soggettivo alle garanzie.
(I soci delle società commerciali impongono una tale misura senza
tanti problemi. Mi fai un esempio per cortesia?)
3)
Infine, badando alla sostanza, sulla proposta "revisore dei conti"
temo ci sia stato un equivoco, forse intendevamo la medesima soluzione.
Per revisore dei conti intendo uno o più condomino incaricati di fare
la spunta tra le fatture esposte nel rendiconto e l'estratto conto
della banca. Non occorre essere "dotti" e nemmeno un
professionista, ma un condomino volenteroso (che costa meno della
fideiussione, ma temo sarà riluttante a prestare qualsiasi garanzia).
Infine, mi dispiace per i condomini frodati dall'amministratore
nullatenente di cui riferisci. Ho personalmente amministrato condomini
gabbati: non sono situazioni piacevoli. Ma, in tutta sincerità, dovrai
ammettere che l'amministratore lo hanno nominato loro. La scelta
dell'amministratore di un bene che costituisce per molti il
principale investimento di una vita avrebbe meritato maggiore
attenzione. 
Ciao.
Beppe

 attenzione.
Senz'altro, e a cosa serve allora il notaio ? E tutta quella legislazione
che serve a cercare di impedire agli allocchi di farsi bidonare ? Basta
usare "maggiore attenzione" e nessuno viene truffato. O no ? Io sono "nato"
novellino e sono stato truffato due volte, anzi tre. Oggi non potrebbe piu'
succedere (almeno non in quel modo) perche' la legge non lo permette
piu' (ovviamente senza considerare la mia esperienza attuale). Quello che
voglio dire e' che quando uno non e' pratico di diritto, ed e' incerto
sulla propria posizione, ci sono varie situazioni in cui l'unica difesa
possibile e' tramite una legislazione che "imponga" un minimo di cautela.
Invece, in pratica tu proponi che gli ultimi "scampoli di far-west" (il
mondo condominiale) restino ancora allo stato brado, perche' certi
individui possano continuare a scorrazzare impuniti ? Se tu sei uno di
quelli onesti, che fastidio ti da' una fideussione, che oltretutto e'
ricaricata sui condomini ? Forse il fatto che la fideussione e' preceduta
da un controllo piu' "severo" di quello fatto dai condomini. Condomini
cosi' ingenui da eleggere un nome che altri condomini presentano li' su due
piedi in assemblea ?


 senza che mi dai uno stinco di garanzia ? Illuso ! :-)
Enron. Dice niente?

 ammettere che l'amministratore lo hanno nominato loro.
Ok. Secondo questo tuo adagio, i truffati hanno scelto il truffatore. E
quindi mal li colga. Percio' tutta la legislazione a difesa dei
potenziali
truffati, come il diritto di ripensamento per le vendite a domicilio o
a
distanza, andrebbe abrogata. Scusa, stiamo parlando di gente che non sa
neanche che cosa e' la fideussione, o una garanzia "reale", come puoi
pretendere che sappiano come tutelarsi "legalmente" ?
Come potrai pretendere, allora, che gente che non sa
neanche che cosa e' la fideiussione richieda una fideiussione?
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Ma cos'è? L' arte di ottenere ragione esposta in 38 stratagemmi?
Può darsi che mi esprima impropriamente (non mi pare) ma monta in me
il sospetto che tu travisi le mie parole, non senza una certa
acrimonia. Credimi, l'intento della mia partecipazione alla
discussione è trovare soluzioni semplici, efficaci e praticabili, come
il revisore dei conti/tesoriere.
Il fastidio che mi da un fideiussione è che oltre un certo numero
condomini non potrò/potremo amministrare, perché non potrò/potremo
prestare garanzia, essendo il ricavo dell'attività
d'amministratore sensibilmente inferiore rispetto alla massa
gestita/da garantire. Non sarà certo un problema per l'amministrare
truffatore che non produrrà alcuna fideiussione / ne produrrà di
false.
Ciao.

 stato sciolto il Senato?
La cosa buffa e' che oggi, 15/2/06, anche i senatori non si sono accorti di
questo ed hanno tenuto assemblea, deliberando una decina di DDL. Chissa' se
queste approvazioni hanno valore ?


 false.
Se mi parli di fideiussioni false, vuol dire che non sai che cosa sono le
fideiussioni. Ci vuole pochissimo a smascherare una falsa.


Ciao,
chiedo scusa per i tempi lunghi con cui rispondo e spero tu abbia la
possibilità di leggermi.
Il ritardo è dovuto anche al tempo che ho speso a capire meglio
l'universo delle fideiussioni, che, in prima approssimazione, dall'idea
che mi sono fatto, si dividono in due categorie:
1) fideiussioni bancarie "a prima richiesta";
2) tutte le altre fideiussioni, bancarie e - soprattutto -
assicurative.
Mentre prime garantiscono il pagamento da parte dell'istituto bancario
dietro la semplice richiesta del creditore, nelle seconde l'istituto
potrebbe, a seconda del contenuto della fideiussione, sollevare delle
eccezioni sulla fondatezza della richiesta dei condomini e non
rifonderli.
Al di là del costo, che viene ribaltato sul condominio, le prime
richiedono all'amministratore di prestare sua volta garanzie alla
banca, tipicamente per un importo pari alla somma garantita. In
soldoni: vuoi una fideiussione di 60.000 €, prestami garanzie per
altrettanto. Quanti condomini pensi di essere in grado di amministrare?
Potresti viverci? Io no. Meglio: farei altro.
Il secondo tipo di fideiussioni, non "a prima richiesta", richiede
di prestare minori garanzie, ma semplicemente perchè l'istituto
bancario/assicurativo automaticamente riduce il rischio di dovere
pagare in luogo dell'"amministratore in fuga", tutelandosi con un
contratto a proprio favore.
Quindi:
1) premettendo che condivido quasi tutte le tue osservazioni in materia
di condominio (meno che materia di fideiussioni),
2) convenendo sulla necessità di tutelare i condomini, anche
attraverso un provvedimento di legge che individui uno strumento per la
tutela del condomino-consumatore e che superi la proposta revisore dei
conti/tesoriere;
3) concludo che la strada delle fideiussioni non mi pare virtuosa. In
sintesi, tornando sulle mie posizioni iniziali, un sistema di
fideiussioni che realmente tuteli i condomini rende assai
economicamente svantaggioso l'esercizio della professione di
amministratore di condominio.
Ciao.

 Potresti viverci? Io no. Meglio: farei altro.
Chissa' perche' quello che e' ritenute un principio determinante in tutte le
attivita' economiche non deve valere in un condominio ... e poi ci si
meraviglia che il condominio sembra un mondo a se, corrotto e marcio.
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