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Titolo: Millesimi posto auto coperto convertito in box

Buonasera,
nel mio condominio ciascun condomino dispone di un posto auto coperto in 
garage.
Alcuni condomini (con verifica VVFF) hanno chiuso i loro posti auto con 
mura e serranda, altri invece li hanno chiusi in gruppi (per es. 4 posti 
auto chiusi da 4 serrande ma aperti e comunicanti all'interno in modo da 
consentire l'agevole apertura delle portiere), altri ancora hanno 
preferito lasciarli aperti.
 
Qui potete vedere una rappresentazione delle tre tipologie: 
http://bayimg.com/MaOHCaaFj
 
 
Vorrei chiedere se queste chiusure comportano la revisione delle tabelle 
millesimali o se, come credo, queste debbano rimanere invariate e, nel 
caso in cui la revisione dei millesimi sia corretta, se non sarebbe 
giusto anche differenziare tra i posti auto chiusi "singoli" e quelli 
chiusi ma aperti all'interno.
 
Vorrei anche chiedere eventuali riferimenti normativi in merito.
 
Grazie mille
Saluti


   La chiusura di tali posti auto non comporta una notevole variazione
   dei millesimi di proprietà una delle condizioni essenziali imposte
   dal codice civile per la revisione delle relative tabelle.
   Inoltre un condomino,sempre in base al codice civile, può apportare
   a proprie spese una modifica alla sua proprietà per trarne un maggior
   utilizzo a patto che ciò non sia d'impedimento verso alla proprietà
   degli altri condomini.
   w
 
 
--- news://
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 ---


Grazie per la cortese e velocissima risposta.
 
Le tabelle sono in fase di revisione su richiesta della maggioranza e 
durante questa revisione sono stati assegnati dall'incaricato circa 
4/1000 (del totale della rimessa) ai posti auto "aperti" e circa 44/1000 
a quelli "chiusi", senza distinguere neanche tra quelli totalmente 
chiusi e quelli aperti all'interno.
 
Lui afferma che se c'è una serranda il valore dell'appartamento aumenta 
e quindi devono aumentare anche i millesimi ma non cita articoli di 
legge a supporto di questa sua affermazione, a parte una generica 
conclusione che riporto: <<Le Tabelle dei Millesimi oggetto della 
presente relazione sono state compilate tenendo conto di quanto previsto 
nel Codice Civile Libro Terzo "Della Proprietà" - Titolo VII "Della 
Comunione" - Capo I e II "Del condominio negli edifici", di quanto 
previsto dalla circolare ministeriale n. 12480 del 26/03/1966 (che 
aggiorna e sostituisce la precedente n. 9400 del 01/07/1926) e la legge 
n. 382 del 27/07/1978 sull'equo canone e alla luce delle caratteristiche 
specifiche del complesso in oggetto, attentamente rilevate, e/o 
modificate e verificate dallo scrivente.>>
 
 

quindi devono aumentare anche i millesimi ma non cita articoli di
 
Non sono un tecnico e quindi, molto probabilmente, sono io a dire una 
cavolata ma l'affermazione del tecnico per cui se aumenta il valore della 
proprietà aumentano i millesimi mi sembra una enorme bischerata.
Che il valore della proprietà aumenti non c'è alcun dubbio ma che possano 
per questo aumentare i millesimi faccio fatica a crederlo; ma come dicevo 
potrei essere io in errore.
 
Gi 
 


Grazie per il contributo,
in effetti se così fosse chiunque ristrutturi l'appartamento per esempio 
mettendo un pavimento migliore di quello "da capitolato" dovrebbe veder 
aumentare i suoi millesimi.
 
Però sarei ulteriormente grato al gruppo se qualcuno potesse inserire 
qualche riferimento normativo, pro o contro l'affermazione 
dell'ingegnere, in modo da farmi un'idea attendibile della situazione.
 
Grazie ancora
 
 

aumentare i suoi millesimi.
 
E visto che la somma dei millesimi non puo' che essere 1000, chi sara'
il fortunato che vedra' i suoi millesimi diminuire?
 
 
-- 
 
Byebye from Verona, Italy
 
Bernardo Rossi

 il fortunato che vedra' i suoi millesimi diminuire?
 
Solo per essere sicuro che fosse chiaro, il mio era un esempio per 
rafforzare l'assurdità di un aumento dei millesimi in presenza di un 
"impreziosimento" della proprietà senza aumenti di superficie :-)
 
Sono ignorante in materia ma credo che ci siano casi in cui i 
"millesimi" possono anche diventare più di mille. Immagino per esempio 
nel caso in cui qualcuno aumenti di superficie la sua proprietà 
chiudendo balconi, terrazzi & affini o, com'è successo nel mio 
condominio quando un condomino "allunghi" il balcone sul giardino oltre 
a chiuderlo. In quel caso invece di ricalcolare tutto su 1000/1000 si 
aumentano i millesimi portandoli, per esempio a 1020 di cui "l'abusivo" 
paga i 20 in più. Ma sicuramente posso sbagliare.
 
 

 rilevate, e/o modificate e verificate dallo scrivente.>>
 
Tutto quanto scrivi ï¿œ solo la solita fuffa che chi ha interesse a rifare 
le tabelle millesimali porta a supporto delle proprie ragioni supportato 
dai cosiddetti tecnici.
 
Il codice civile semplicemente dice che il valore millesimale 
rappresenta il valore dell'unitï¿œ immobiliare rispetto al valore 
dell'edificio.  La tabella millesimale di proprietï¿œ ï¿œ (dovrebbe) 
determinata dal costruttore e sempre il CC dice che puï¿œ essere 
modificata solo all'unanimitï¿œ quando vi sono errori palesi o quando, per 
variazioni dell'edificio vi sono variazioni per piï¿œ di 1/5 il valore di 
una unitï¿œ (in calce gli articoli delle d.a.c.c. relativi).
 
Detto questo si fa anche riferimento alle circolari ministeriali che 
servono per determinare i valori delle unitï¿œ nuove per le cooperative 
che ottengono i finanziamenti dello stato ma che non sono vincolanti per 
altri edifici.  Una tabella di proprietï¿œ definita dal costruttore e/o 
venditore puï¿œ anche differire da quei criteri senza per questo essere 
palesemente errata.
 
Va anche aggiunto che la Cassazione ha anche deliberato che a 
maggioranza ï¿œ possibile modificare le tabelle di ripartizione delle 
spese (non le tabelle di proprietï¿œ) senza ledere i diritti sottoscritti 
nell'atto di proprietï¿œ.
 
Nel caso in oggetto (chiusura dei posti auto) ci si deve domandare se si 
configurano variazioni significative all'edificio,  In caso affermativo 
si dovrebbe ricorrere alla modifica delle tabelle millesimali di 
proprietï¿œ.  In caso contrario ï¿œ possibile modificare le tabelle di 
riparto delle spese ove vi ï¿œ un diverso uso dei servizi forniti dal 
condominio (per esempio illuminazione, manutenzione, ecc.).
 
i valori riportati - 4/1000 e 44/1000 rispettivamente per i posti auto 
aperti e quelli chiusi) a me personalmente sembrano esagerati perchï¿œ non 
mi sembra che vi sia un uso tanto diverso dei servizi condominiali e, 
anche se vi ï¿œ un valore diverso della proprietï¿œ.  In ogni caso ritengo 
che questa nuove tabelle millesimali si dovrebbero applicare 
esclusivamente alle spese relative all'autorimessa,
 
========================================
 
Articoli relativi dalle d.a.c.c.
 
68. Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli 
effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il 
valore proporzionale di ciascuna unitï¿œ immobiliare ï¿œ espresso in 
millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto 
del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di 
ciascuna unitï¿œ immobiliare.
 
69. I valori proporzionali delle singole unitï¿œ immobil
iari espressi nella tabella
millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o 
modificati all'unanimitï¿œ. Tali valori possono essere rettificati o 
modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la 
maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei 
seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in 
conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di 
incremento o diminuzione delle unitï¿œ immobiliari, ï¿œ alterato per piï¿œ di 
un quinto il valore proporzionale dell'unitï¿œ immobiliare anche di un 
solo condomino. In tal caso il relativo costo ï¿œ sostenuto da chi ha dato 
luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella 
tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi 
dell'articolo 68, puï¿œ essere convenuto in giudizio unicamente il 
condominio in persona dell'amministratore. Questi ï¿œ tenuto a darne senza 
indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non 
adempie a quest'obbligo puï¿œ essere revocato ed ï¿œ tenuto al risarcimento 
degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la 
revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in 
applicazione dei criteri legali o convenzionali.
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 Giovanni
 
 
Grazie mille! Sei stato molto gentile.
 
 
 


   Caro Gi non dici una cavolata ma sei nel giusto ad affermare ciò,
   tantè che anche il codice civile dice che per la modifica dei
   millesimi non si deve tener conto di eventuali aumenti di valore
   della proprietà.



  Ecco quanto dice l'art.23 delle nuova legge 220/2012 in merito alla
  possibilità di modifica della tabella millesimale :
  1)....omissis...
  2)Quando,per le mutate dondizioni di una parte dell'edificio, in caso
    di sopraelevazione,di incremento di superficie o di incremento o di
    diminuzione della unità immobiliare è alterato per più di 1/5 il
    valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condo_
    mino.
 
  tale articolo modifica l'art.69 d.a.c.c.
  Ciao w



   rettifico in parte l'art.23 L.220/2012 che modifica l'ex art.69 dacc
   prevede la modifica se vi è l'alterazione per più di 1/5 del valore
   proporzionale dell'u.i.
   Ciao w


 --- news://
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 ---
 
OK.
Caso reale:
 
appartamenti di mq. 25-30 + balcone di altrettanti mq.
Balconi successivamente completamente verandati e, in alcuni casi, coperti 
con tetto apposito.
Si pu� legittimamente presumere che ci sia l'alterazione di pi� di 1/5 del 
valore proporzionale dell'u.i.?
Grazie
-- 
Giampaolo Natali
 
giampaol...@alice.it
 
 
 


   A mio parere si.



  A mio parere si.



IMO ï¿œ difficile dare un giudizio corretto senza conoscere esattamente 
l'estensione della modifica.
 
La circolare ministeriale normalmente usata per il calcolo dei millesimi 
assegna un coefficiente 0.25 ai balconi scoperti ed un coefficiente 0.30 
ai balconi coperti.
 
Non mi sembrache vi sia un aumento che possa raggiungere i/5 del valore. 
  C'ï¿œ un'enorme differenza fra trasformare un balcone in veranda e 
trasformarlo in una vera propria stanza.


 Giovanni
 
 
 
Eccomi:
 
superficie reale dell'abitazione mq. 27
superficie reale del balcone    mq. 30
 
Notare che alcuni balconi, come quello descritto, hanno una profondit� di 3 
metri,
quindi a mio avviso classificabili come stanza vera e propria.
 
-- 
Giampaolo Natali
 
giampaol...@alice.it
 
 
 

 vera e propria.
 
Come ï¿œ stato chiuso il balcone?   Con pareti in muratura oppure con 
semplici pareti vetrate?  Comen viene utilizzata?  Il lavoro ï¿œ stato 
fatto abusivamente o regolarmente autorizzato dal comune?
 
Come vedi ci sono alcune semplici domande (e ce ne sarebbero molte 
altre) a cui rispondere prima che si possa capire se vi ï¿œ o meno una 
reale trasformazione al punto di considerarla una stanza.


trasformazione al punto di considerarla una stanza.
 
Anche le pareti vetrate presentano variabili, nel senso che oltre alle 
vetrate stesse la struttura portante puï¿œ  essere fissa o mobile, quindi 
soggette a differenti autorizzazioni.
Ma soprattutto. anche se autorizzato dal comune o comunque sanato come opera 
fissa, ce ne corre ad avere l'abitabilitï¿œ come stanza.
Gi 
 


  E' vero quello che dite, perï¿œ vi porto un mio esempio anche se si
  tratta di Barcellona (Spagna) ;ho preso in affitto una casa dove la
  stanza da letto era stata ricavata da una parte di terrazza chiusa con
  struttura in alluminio e vetrate.Pertanto non credo che ciï¿œ non sia
  possibile anche in Italia ,specie nel meridione al mare, e che un
  Comune, pagando quanto dovuto, non conceda tale permesso.


 reale trasformazione al punto di considerarla una stanza.
 
Vero, ma tieni presente che parliamo di appartamenti al mare, quasi tutti 
senza riscaldamento.
Quindi c'� ben poca differenza fra una stanza in muratura e una stanza con 3 
pareti formate da vetrate in alluiminio e doppi vetri.
IMHO, sia chiaro.
 
-- 
Giampaolo Natali
 
giampaol...@alice.it
 
 
 

 Gi
 
Struttura portante fissa per tutti i balconi.
Circa l'abitabilit� come stanza ........ in quel comune vale la regola del 
silenzio assenso.
Basta chiedere e sar� di fatto ottenuta dopo i canonici 60 o 90 giorni, non 
ricordo il termine preciso.
 
 
-- 
Giampaolo Natali
 
giampaol...@alice.it
 
 
 


  Confermo quanto da me detto in precedenza....la tabella millesimale va
  modificata.


 modificata.
 
Vuoi dire cioï¿œ che aumenta la proprietï¿œ di quel tizio? Fino a quel momento 
chi era il proprietario di quella superficie?
 
Gi 
 

 momento chi era il proprietario di quella superficie?
 
Anche io confermo quanto detto in precedenza :-)
 
La copertura e la chiusura con pareti di vetro non significa che un 
balcone si trasformi in stanza.  Anche volendo seguire le direttive 
della circolare ministeriale la differenza non sarebbe tale da creare un 
aumento giustificabile per una revisione dei millesimi.  Si fa 
riferimento ad una localitï¿œ turistica e l'ampiezza del balcone mi fa 
pensare che il balcone serva per dare una buona vista sul mare o su 
qualche punto veramente interessante.
 
Anche senza copertura e chiusura fisse io lo sfrutterei ampiamente per 
pranzare e anche per dormire, magari usando una tenda e stuoie per 
coprire il parapetto.  Del resto io ho un balcone di circa 4 per 2.50 
proprio fuori dalla cucina e usando uno di quei tavoli da giardino 
durante la bella stagione spesso alla sera ceno sul balcone che ï¿œ 
coperto da quello del piano di sopra e da una tenda avvolgibile larga 
quanto il balcone stesso.  Quante volte vi ho trascorso parte della 
notte sulla sdraio finchï¿œ anche l'interno non si rinfrescava.  Dovrei 
chiedere la revisione dei millesimi?
 
Infine siamo poi tanto sicuri che quell'appartamento aumenti di valore e 
che che qualora fosse rivenduto spunterebbe un prezzo piï¿œ alto?
Visto il tipo di appartamento qulcuno potrebbe gradire un bel balcone 
libero proprio.


chiedere la revisione dei millesimi?
 
Tu no ma i tuoi vicini si. :-)
 
Gi 
 


  Infatti se io abitassi in quel condominio chiederei la
  revisione,perchï¿œ tale u.i. ha ora 1 vano abitabile in
  piï¿œ.


 piï¿œ.
 
Nonsi, quella superfice non ï¿œ un vano abitabile.
 
Gi 
 


  E' il tuo parere il mio ï¿œ differente....se una parte
  di terrezzo viene chiusa con pareti fisse e tettoia
  diventa un vano ed ai fini catastali l'u.i. assume
  piï¿œ valore perchï¿œ ai vani giï¿œ catastati se ne
  aggiunge un'altro.


 seguenti casi:
 
Appunto...
 

 aumentare i suoi millesimi.
 
Non si rifanno le tabelle per una variazione di 1 millesimo...
 

 il fortunato che vedra' i suoi millesimi diminuire?
 
Se ci fosse una variazione significativa, tutti gli altri condomini in 
proporzione.
 
 

 Giovanni
 
-- 
Giampaolo Natali
 
giampaol...@alice.it
 
 
 

 revisione, perchï¿œ tale u.i. ha ora 1 vano abitabile in piï¿œ.
 
ROFTL
 
Ma voi per cosa usate il balcone?


Ma voi per cosa usate il balcone?
 
Aspetta, la questione dell'uso non c'entra un dalmine; anche Natali ipotizza 
la questione subordinata all'utilizzo.
Non ï¿œ questione di come utilizzo una superfice ma a cosa ï¿œ ufficialmente 
adibita.
Ora, se quel balcone venisse chiuso in completa muratura, inglobata quindi 
di fatto nella struttura abitativa, se ne potrebbe parlare. Dico se ne 
potrebbe parlare perchï¿œ per diventare un vano abitabile dovrebbe rispondere 
a determinati requisiti abitativi, anche se questo cambia da regione a 
regione o da comune a comune.
Sicuramente non sarï¿œ l'innalzamento di una vetrata che farï¿œ aumentare la 
superfice abitativa.
Gi 
 

 Gi
 
OK.
 
Allora, quali sono i requisiti abitativi di un locale?
 
- altezza minima mt. 2.70 (qui siamo a 3 metri)
- superficie illuminante non inferiore a 1/8 (qui siamo al 300%)
- impianto elettrico (c'� in tutti i balconi verandatri e non)
 
possono bastare?
 
-- 
Giampaolo Natali
 
giampaol...@alice.it
 
 
 

 superfice abitativa.
 
Perchï¿œ vi fissate sulla superfice abitativa?
Il punto ï¿œ se il valore dell'immobile ï¿œ aumentato o meno i virtï¿œ della 
chiusura (questo pare pacifico) e di quanto ï¿œ aumentato (questo ï¿œ il 
dubbio).
C'ï¿œ stata una variazione di oltre il 20%? Considerando che la superfice 
coperta ï¿œ piï¿œ che raddoppiata ï¿œ sufficiente che il valore di un balcone 
coperto sia superiore del 20%  di uno chiuso per modificare le tabelle 
millesimali.
Premesso ciï¿œ serve un tecnico che faccia questa verifica.
 
 

 qualunque agenzia immobiliare.
 
Servirebbe qualcosa di piï¿œ oggettivo.
 
 
 

On 06/23/2014 09:46 AM, Gi_pll wrote:
 > "Giovanni"  ha scritto nel messaggio
 > news:lo8lfs$ae3$1...@milena.home.net.it...
 >
 >> Ma voi per cosa usate il balcone?
 >
 > Aspetta, la questione dell'uso non c'entra un dalmine; anche Natali
 > ipotizza la questione subordinata all'utilizzo. Non ï¿œ questione di
 > come utilizzo una superfice ma a cosa ï¿œ ufficialmente adibita. Ora,
 > se quel balcone venisse chiuso in completa muratura, inglobata quindi
 > di fatto nella struttura abitativa, se ne potrebbe parlare. Dico se
 > ne potrebbe parlare perchï¿œ per diventare un vano abitabile dovrebbe
 > rispondere a determinati requisiti abitativi, anche se questo cambia
 > da regione a regione o da comune a comune. Sicuramente non sarï¿œ
 > l'innalzamento di una vetrata che farï¿œ aumentare la superfice
 > abitativa.
 
Se sei d'accordo per quale motivo hai scritto:

 > Gi
 
Forse io non colto il senso del tuo post ma ï¿œ in contraddizione con 
quest'ultimo.


 Giovanni
   Di certo non per dormire o guardare la televisione facendolo
   diventare una camera da letto oppure un salotto come in questo
   caso. Il valore di un appartamento, specialmente al mare, si
   determina in base al n.di vani ( locali/stanze) e non di certo
   in base alla superficie.
   Medita caro Giovanni.


 Servirebbe qualcosa di pi� oggettivo.
 
-- 
Giampaolo Natali
 
giampaol...@alice.it
 
 
 

 superficie. Medita caro Giovanni.
 
C'ï¿œ poco da meditare.  I millesimi rappresentano il valore di un 
appartamento rapportato agli altri dello stesso edificio e, come dice il 
c.c., non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello 
stato di manutenzione di ciascuna unitï¿œ immobiliare.
 
Quindi per il calcolo dei millesimi non si deve tener conto del valore 
commerciale e di eventuali miglioramenti come la copertura/chiusura  del 
balcone che lo rende piï¿œ usufruibile senza perï¿œ trasformarlo in una stanza.
 
Non metto in dubbio che il fisco potrebbe avere da ridire ma nei 
confronti del condominio non cambia il valore dell'u.i.


quest'ultimo.
 
Aveva un senso ironico, per dire che i vicini invidiosi e rompiballe sono 
quelli che sovente cercano anche quello che non trova.
 
Gi 
 


   Allora rileggiti per bene il codice civile agli articoli da me e da
   altri giï¿œ indicati.


 altri giï¿œ indicati.
 
Forse anche ti dovresti rileggerli e ragionarci sopra.
 
Le frasi riportate nel mio precedente post sono proprio tratte dal
codice che io conosco.


 Giovanni
   Lo conosci talmente bene che non sai interpretare ciï¿œ che dice
   l'articolo 23 della Legge 220/2012 in merito alla modifica delle
   tabelle millesimali quando il volore della proprietï¿œ aumenta di
   1/5. Aggiungere un vano a tale appartamento giustifica tale
   aumento di valore.Il balcone vale 25% di 30 mq, ma se questo viene
   chiuso e coperto in modo permanente i 30 mq valgono il 100%.
   Ciao w


 coperto in modo permanente i 30 mq valgono il 100%.
 
Ecco dove non ci incontriamo!!!
 
IMO la chiusura del balcone non si configura come un nuovo vano.


 Giovanni
   Questa ï¿œ una tua interpretazione la realtï¿œ ï¿œ diversa da
   come la pensi tu.A parte il fatto che quello che tu chiami
   balcone ï¿œ di 30 mq, il che ï¿œ tutto dire....


   balcone ï¿œ di 30 mq, il che ï¿œ tutto dire....
 
Una cantina di 1000 mq rimane sempre una cantina, cosï¿œ come un terrazzo di 
50 mq sempre terrazzo sarï¿œ ancorchï¿œ con piante, ombrelloni, e sdraio.
 
Gi 
 


  Secondo te su un terrazzo( e non cantina,ne balcone) non si puï¿œ
  ricavare un vano coperto in modo da ampliare la propria abitazione? 
  Informati che ï¿œ meglio.


 Gi
 
 
Vero, ma se il terrazzo lo munisci di tetto e lo chiudi completamente sia 
pure con vetrate, io faccio fatica a classificarlo come terrazzo.
Poi sbaglier� io, per� .............
 
-- 
Giampaolo Natali
 
giampaol...@alice.it
 
 
 

  Informati che ï¿œ meglio.
 
Diciamola in un altro modo: Informiamoci che ï¿œ meglio!
 
Gi