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Titolo: piscine su solaio garage

ciao a tutti
un condomino ha installato la classica piscina sopra un lastrico di sua 
proprieta, sotto al quale ci sono i garage condominiali.
In pratica a separe la piscina dai garage c'è un solaio
la piscina sarà lunga 3 metri e alta 1.5 metri ed è praticamente colma.
 
l'amministratore ha mandato comunicazioni che le piscine vanno tolte 
perche il solaio regge 350kg per metro quadro e ha spiegato come una 
piscina di quel tipo con un solo metro cubo di acqua esercita un peso di 
una tonellata, senza contare le persone che ci vanno dentro.
e i metri cubi sono ovviamente di più.
 
ovviamente l'inquilino se ne infischia.
a questo punto ho due quesiti:
a) come si fa ad imporre la rimozione?
b) se questa piscina sfonda il lastrico e danneggia i garage (e 
l'eventuale contenuto auto moto e altro) chi paga?
 
grazie
nik


Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 Giovanni
 
scusa non vedo la risposta
ciao

 l'eventuale contenuto auto moto e altro) chi paga?
 
Il proprietario del lastrico solare.  È lui che fa uso improprio del
lastrico e che col suo comportamento causa danni ai vicini.



grazie
 

 lastrico e che col suo comportamento causa danni ai vicini.
 
Quoto ed aggiungo: e ci mancherebbe altro!!! :-)
 
 
Al.Ba

 tra soggetti privati pertanto non è di competenza condominiale.
 
Vero solo in parte. Il primo a cedere potrebbe essere il solaio 
(privato). Oppure le fondazioni e/o le strutture portanti: condominiali.
Ma di solito uno si porta dietro un danno all'altro...
Insomma: l'amministratore è pienamente legittimato. Meglio ancora se 
ottiene un mandato CHIARO da un'assemblea.
 


Vero "nella quasi totalità" della parte.
In caso di sovraccarico sul solaio il primo elemento a cedere nel 99% 
dei casi è il solaio stesso. Qualora cedessero prima i muri portanto o 
le fondamenta prima del solaio ci sarebbe un grosso problema 
strutturale......
Io in qualità di amministratore non sono affatto legittimato ad agire 
(magario anche legalmente) su questioni che non siano di rilevanza 
condominiale, ed in questo caso la rilevanza condominiale è puramente 
ipotetica e in percentuale oserei dire trascurabile.
 
Seguendo il tuo ragionamento l'amministratore potrebbe essere 
autorizzato a verificare se nei singoli alloggi venga rispettato il 
sovraccarico massimo di progetto..... cosa che non è nei poteri/doveri 
dell'amministratore.
Il fatto che la piscina sia visibile a tutti mentre la cassaforte da 
4000kg del condomino Tizio non lo sia non è influente :-)
 
Al.Ba.

 Al.Ba.
 
Spiegami a che cosa serve il 1122 c.c., allora...
E perché nel 1130 indicare "nonché ogni dato relativo alle condizioni di 
sicurezza".
 
Che sia visibile (piscina) od invisibile (cassaforte), ove vi siano 
lavori che potrebbero, anche solo teoricamente, avere un impatto sulle 
condizioni di sicurezza, vanno comunicati all'amministratore, che ne 
riferisce OBBLIGATORIAMENTE alla prima assemblea utile. In un caso come 
questo, anche appositamente convocata.
 
Posso essere d'accordo sul fatto che probabilmente il tutto avrebbe un 
impatto solo sul solaio (privato fra il titolare del diritto di 
superficie del lastrico solare ed il titolare del sottostante box). Non 
essendo chiara la situazione, mi astengo dall'affermare categoricamente 
che è vera una o l'altra cosa. Annoto che ad esempio nel crollo di 
questa primavera del palazzo a Roma eravamo proprio in una situazione 
simile: grandi vasi su un lastrico solare e sotto lavori di rifacimento 
di un alloggio. Entrambi mai comunicati all'amministratore.
Che è talmente estraneo che immagino che sia stato comunque indagato... 
atto dovuto, eh? :-(

 atto dovuto, eh? :-(
 
Che l'amministratore sia indagato è certamente un atto dovuto, che poi 
abbia o meno delle responsabilità a riguardo si vedrà.....
 
Al.Ba.

 Al.Ba.
 
Se fosse così chiaro che non c'entra nulla, non sarebbe minimamente 
coinvolto. Era un esempio "per assurdo", il mio.

 coinvolto. Era un esempio "per assurdo", il mio.
 
E' la giustizia italiana, un avviso di garanzia non lo si nega a 
nessuno.....
 

 Secondo me ti stai un pò allontanando dal tema originario.....
 
Ti metto anche gli estremi di una sentenza recente, in materia.
 
Trib. civ. Milano sez. XIII, sent. n. 12360 del 22 ottobre 2014
 
Amministratore – Attribuzioni – Lastrico solare in uso esclusivo o di 
proprietà esclusiva di un condomino – Obbligo di controllo della 
manutenzione.
 
Il condominio, in persona dell’amministratore, ha un *obbligo* di 
controllo della manutenzione del lastrico solare, anche se attribuito in 
uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, trattandosi 
di manufatto che svolge una funzione di copertura del fabbricato. 
Conseguentemente, ben opera l’amministratore che – a seguito di 
segnalazione – richieda, in ottemperanza al proprio onere di custodia ex 
art. 2051 c.c., sia una perizia tecnica dei luoghi che un intervento di 
riparazione, le cui spese devono essere ripartite secondo quanto 
disposto dal regolamento condominiale (che fa stato tra le parti, in 
quanto diversa convenzione prevista per legge).
 
A me pare molto chiaro.
 
 


Non fare il furbetto..... :-)
 
Me la sono letta tutta ed hai omesso qualche parola!!
Sarà anche molto chiaro ma il caso citato nella sentenza non è ne 
attinente ne paragonabile.
 
Scusa la mia curiosità, tu sei amministratore, condomino, legale o altro?
Io sto partecipando a questa discussione in qualità di amministratore di 
condominio.
 
Al.Ba.
 
 


 
Bene. Siamo in 2. Ma non abbiamo idee pienamente convergenti.

 Bene. Siamo in 2. Ma non abbiamo idee pienamente convergenti.
 
Perfetto, allora con buona approssimazione posso affermare che parliamo 
la stessa lingua..... :-)
 
Come ben sai la riforma del condominio ha "regolarizzato" e sancito che 
spettano all'amministratore alcune competenze che in realtà già si 
facevano anche prima.....
Però ha anche fatto confusione in alcuni punti!!!
 
Io sono dell'idea che il codice vada per quanto possibile applicato alla 
lettera e non interpretato.
 
Per quanto dice il codice civile il solaio su cui è stata installata la 
piscina è una comunione tra due privati pertanto non di competenza 
condominiale.
Qualora il condomino dimostrasse che tale opera può ledere una struttura 
condominiale allora le cose cambierebbero, ma fintanto che si rimane nel 
campo delle ipotesi......
 
Al.Ba.
 


 
D'accordo. A definire la situazione deve essere un tecnico. Ma 
(nell'estratto di sentenza che ho messo) l'amministratore ha il DOVERE 
(nota: non si parla di possibilità) di sorvegliare in casi simili.
Purtroppo hai espunto la massima, che riporto qui sotto per comodità di 
tutti.
 
Trib. civ. Milano sez. XIII, sent. n. 12360 del 22 ottobre 2014
 
Amministratore – Attribuzioni – Lastrico solare in uso esclusivo o di 
proprietà esclusiva di un condomino – Obbligo di controllo della 
manutenzione.
 
Il condominio, in persona dell’amministratore, ha un *obbligo* di 
controllo della manutenzione del lastrico solare, anche se attribuito in 
uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, trattandosi 
di manufatto che svolge una funzione di copertura del fabbricato. 
Conseguentemente, ben opera l’amministratore che – a seguito di 
segnalazione – richieda, in ottemperanza al proprio onere di custodia ex 
art. 2051 c.c., sia una perizia tecnica dei luoghi che un intervento di 
riparazione, le cui spese devono essere ripartite secondo quanto 
disposto dal regolamento condominiale (che fa stato tra le parti, in 
quanto diversa convenzione prevista per legge).
 
OBBLIGO di controllo della manutenzione. Anche se il lastrico in 
questione è proprietà privata!
Non solo: ma se ho l'obbligo di controllo per evitare un'infiltrazione 
d'acqua (fastidiosa, ma se presa in tempo, banale...), non devo 
attivarmi per far valutare la pericolosità in caso di minaccia di 
crollo? Non capisco.

 l'eventuale contenuto auto moto e altro) chi paga?
 
Il responsabile. Chiunque sia/siano.
Se per esempio, NESSUNO informa il proprietario, e la piscina causa il
crollo in tempi tali per cui, usando della normale diligenza, il
proprietario non poteva avere conoscenza della sua posa in opera ed
utilizzo, il proprietario diventa parte danneggiata.
 
E se scopre che l'amministratore sapeva, lo puo' anche citare per
violazione dei doveri del mandatario.
 

 o danno strutturale.
 
io non presento nulla, la comunicazione l'ha fatta l'amministratore, io 
vorrei solo avere la certezza che se ci sono danni non chiedano soldi a me


 crollo? Non capisco.
 
Vedi sopra.....
Che tu abbia l'obbligo di controllo su una proprietà privata non sta 
scritto da nessuna parte.
 
Quindi tu mi vuoi far intendere che nei condomini che amministri 
controlli tutte le valvole dei fornelli a gas (per evitare il rischio 
incedio/esplosione)? :-)
 
Al.Ba.
 
 

 incedio/esplosione)? :-)
 
Non di routine. Ma se ho un fondato motivo di ritenere che vi sia un 
pericolo del genere, mi attivo. Ne sento l'obbligo morale. Prima ancora 
che legislativo...
Poi, certo, si può anche fare gli struzzi, ma non mi sembra un 
atteggiamento molto professionale. Quando qualcuno in passato mi ha 
segnalato situazioni del genere (tipicamente il vecchietto che vive solo 
con la cucina a gas degli anni '50...) ho chiarito che non ho poteri 
legali, ma poi ho esercitato un po' di "moral suasion" con il diretto 
interessato e/o i suoi congiunti. Di solito, dopo le iniziali, 
comprensibili, resistenze, sono stato ringraziato.
 


Mi aggancio qui per un approccio "pulito" al problema, lasciando dov'è 
la discussione iniziata con Al.Ba.
 
Trascrivo il primo comma del nuovo art. 1122 del codice civile (nella 
forma modificata 2 volte di recente...):
 
nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente 
destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà 
esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire 
opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio 
alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio
 
Adotto una spiegazione analogica, con il commento al caso specifico.
 
Di che cosa parla il testo? Di parti di proprietà privata o di uso 
comune ma destinate all'uso individuale od attribuite in proprietà 
esclusiva.
Quindi il lastrico solare su cui è installata la piscina rientra nella 
casistica? Secondo me, si.
 
"Il condomino non può" mi sembra chiaro. Se lo fa, si espone ad 
un'azione di messa in mora per il ripristino del luogo, oltre al 
risarcimento dei danni eventualmente causati. Compreso il costo del 
legale, se si finisce davanti ad un giudice. Non è detto che così venga 
deciso, ma capita piuttosto spesso.
 
Che cosa non può fare? Non può eseguire opere, di cui poi vedremo le 
caratteristiche. Mettere (in opera?) una "classica piscina" è un'opera? 
Secondo me, si.
 
Che caratteristiche deve avere l'opera, per essere vietata dal primo 
comma dell'art. 1122 c.c.?
1 - recare danni alle parti comuni.
2 - determinare pregiudizio alla stabilità
3 -     "             "       "  sicurezza
4 -     "             "     al decoro architettonico.
 
L'opera in questione potrebbe recare danno alle parti comuni? Si. Ed il 
ragionamento dell'amministratore mi pare chiaro, al riguardo.
 
Solo una precisazione. Il codice civile è sempre univoco nell'usare i 
termini. Il 1122 parla di parti *comuni*. Non parla di parti *condominiali*.
Se anche la minaccia riguardasse solo i solai, che sono parte comune non 
condominiale, il primo comma dell'art. 1122 continua a valere. E la 
sorveglianza dell'amministratore continua a dover essere esercitata. 
Tant'è vero che nello stesso articolo viene introdotto, al comma 
successivo, l'obbligo (nuovissimo, in vigore dal 2013) obbligo per i 
singoli condomini di informare l'amministratore PRIMA di iniziare i 
lavori. Se tale norma, attualmente quasi mai applicata, fosse stata 
rispettata, il proprietario della piscina si sarebbe risparmiato un bel 
grattacapo!
 
Tutto ciò, naturalmente, imho.

Tutto ciò, naturalmente, imho.
 
Proseguendo con il secondo me, ora è il mio "me", anche un semplice tavolato 
che sia posto a divisione tra la mia proprietà e quella di un altro, non è 
possibile definirlo privato e quindi è comune.
 
Ho detto la mia cavolata giornaliera, deve essere accettata in quanto su 
questo gruppo sono in arretrato di cavolate di almeno un anno. :-)
 
Gi 
 

altro, non è possibile definirlo privato e quindi è comune.
 
Anticipo le obiezioni: l'
amm.re
 non può intervenire se non ne viene a 
conoscenza diretta o indiretta; nel momento che viene in qualche modo 
coinvolto anche solo come informazione è tenuto ad intervenire.
Gi 
 

Il 01/08/2016 08:56, 
Che...@tin.it
 ha scritto:

piccolo aggiornamento,
 
siccome per alcune famiglie di questo condominio vige il "faccio quel 
ca**o che voglio" le piscine sono ancora li.
nulla vale parlarci, far presente la comunicazione dell'amministratore 
etc, quando uno ha una intelligenza pari a quella di una medusa c'è poco 
da ragionare
 
saluti
 


Magari la medusa si e' fatto fare i calcoli da un professionista e quindi
aspetta che il condominio apra una causa azzardata ...
 
Una domanda: quale e' la fonte del valore di 350 kg/m2 ?
 
Insomma, finche' non vi decidete a fare una perizia tecnica, non potete fare
nulla (neanche l'amministratore) e nel contempo vi rendete corresponsabili
(mancata diligenza) delle conseguenze.
Ovviamente la perizia tecnica sara' pagata da tutto il condominio (dietro
delibera assembleare), anche dai proprietari delle piscine (che peraltro
hanno anche loro interesse a che sia fatta).
 


 
 
sicuro? quando dicevano che una probabile infiltrazione venisse da un 
mio terazzino, (cosa rivelata errata) ho chiesto che venisse fatta una 
perizia per dimostrarlo e mi è stato detto dall'amministratore che avrei 
dovuto pagarla di tasca mia. mi costava meno fare il lavoro al 
terazzino...lavoro fatto per nulla visto che quello di sotto ha poi 
scoperto che l'infiltrazione era causata da umidita risalente dal pavimento
 
 

 scoperto che l'infiltrazione era causata da umidita risalente dal pavimento
 
Senta, questo e' il paese: la giustizia costa cosi' cara che certe volte
conviene saltare e fare da se'.
 
Ma in questo caso, cosa vuole fare ? Prepararsi a cambiare casa, perche'
l'immobile sara' dichiarato inabitabile dopo il crollo ?
 
Quindi, metta in mora l'amministratore, dichiarando che altrimenti si
rivolgera' al giudice, chiedendo come prima misura la sua revoca per
inadempienza. Vedra' se corre ... (ogni volta che un amministratore
viene revocato giudizialmente non potra' mai piu' amministrare in "quel"
condominio). Deve pagarsi l'avvocato, ma se riesce a mettere d'accordo
altri condomini, vi dividete la spesa (e' l'ultima novita' della
"volontaria giurisdizione", la casta degli amministratori e' riuscito a
rendere obbligatorio l'avvocato, quando per 60 anni non serviva (e
quindi era sostanzialmente gratuita).
 
Dura lex, sed lex.