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Titolo: E' obbligatorio creare il supercondominio ?

Da quarant'anni viviamo felici in un piccolo condominio di un gruppo
di quattro, con la strada in comune. Ora pensiamo di riasfaltare
questa strada e per fare ciň abbiamo incaricato un geometra che ci ha
suddiviso i millesimi secondo i quali dovremo contribuire alla spesa.
Abbiamo anche fatta un'assemblea generale di tutti i condominii per
discutere su questi lavori, dove erano presenti tutti quattro gli
amministratori. Ci č stato detto che secondo il codice civile, per
procedere dovremo costituire un supercondominio con relativo
amministratore, assicurazione, conto corrente ecc.
Domando se sia vero tutto questo, solo per dover asfaltare una strada
comune. A me sembra che ci metteremo un'inutile palla al piede,
creando una cosa di cui non sentiamo affatto il bisogno.
E' proprio necessario?
 
Grazie per avermi letto e per eventuali risposte.
 
Roubaud.
 

 procedere dovremo costituire un supercondominio..........
 
    Palle!!!  
    felix.
 
 
 
-- 
Video meliora proboque deteriora sequor. 
 
 
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 il bisogno. E' proprio necessario?
 
Non so da chi avete il consiglio ma sospetto che e' uno di quelli che
aspira a creare la casta degli amministratori condominiali (leggesi: ordine
professionale degli AC con obbligo di ricorso alle loro prestazioni per
anche la piu' piccola attivita' immobiliare.
 
Ed ora il Codice Civile (quello vero, non quello dei club di parassiti).
 
Purtroppo il Codice Civile non da' una definizione ESPLICITA di cosa
e' un Condominio, e da questo si puo' capire come la bastardata fascista
di volere imporre un "capetto" in ogni comunza di proprieta' tra persone
PRIVATE e' stata organizzata fin dagli inizi (i mercenari che si IMPONGONO
a gestire le cose altrui sono sempre stati bene rappresentati nelle
legislature, direi almeno un terzo costante dei rappresentanti).
Infatti la parte del Codice Civile che tratta del condominio e' nuova,
del 1942 (mentre il resto del Codice Civile deriva dal precedente
Codice Regio del 1865).
 
Se sfogliamo il Codice Civile, troviamo in abbondanza le "nozioni":
 
Art. 467 Nozione
	La rappresentazione fa subentrare i discendenti legittimi o naturali
nel luogo e nel grado del loro ascendente, in tutti i casi in cui questi
non può o non vuole accettare l'eredità o il legato.
 
Art. 810 Nozione
	Sono beni le cose che possono formare oggetto di diritti.
 
Art. 1027 Contenuto del diritto
	La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo
per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.
 
Art. 1292 Nozione della solidarietà
	L'obbligazione e in solido quando più debitori sono obbligati
tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere
costretto all'adempimento per la totalità e l'adempimento da parte di
uno libera gli altri; oppure quando tra più creditori ciascuno ha
diritto di chiedere l'adempimento dell'intera obbligazione e
l'adempimento conseguito da uno di essi libera il debitore verso tutti
i creditori.
 
Art. 1321 Nozione
	Il contratto è l'accordo di due o più parti per costituire,
regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale.
 
Art. 1470 Nozione
	La vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento
della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto
verso il corrispettivo di un prezzo.
 
Art. 1552 Nozione
	La permuta è il contratto (1321) che ha per oggetto il reciproco
trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un
contraente all'altro.
 
Art. 1703 Nozione
	Il mandato è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere
uno o più atti giuridici per conto dell'altra.
 
E questi sono solo alcuni esempi (presi perche' rilevanti per questi NG).
Insomma, quando "vogliono" i legislatori sono anche stati capaci di
dare definizioni esplicite, "in chiaro". Ma forse le parti "in chiaro"
sono quelle del vecchio codice reale, mentre quelle "ambigue" quelle
dei fascisti ?  E se qualcuno volesse obbiettare:
"Ma tutti sanno cosa e' un condominio, perche' fare i pedanti ?"
Ebbene, c'e' anche definito in chiaro il contratto di locazione:
 
Art. 1571 Nozione
	La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far
godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un
determinato corrispettivo.
 
[tra parentesi, "l'affitto" e' un caso particolare di locazione, in cui
l'oggetto del godimento e' una cosa PRODUTTIVA, ergo tutti quelli che
credono di essere in "affitto" o che scrivono "Contratto di Affitto"
quando si tratta di un fabbricato per uso abitativo o uffici, in
realta' si stanno "inventando" un loro codice civile]
 
[Cosi' in realta' si capisce che non e' vero che tutti sanno cosa e'
la locazione e l'affitto].
 
Purtroppo per il "condominio" dobbiamo accontentarci di una definizione
implicita. La cosa funziona cosi': abbiamo il titolo:
 
Capo II - Del condominio negli edifici
 
... seguito dal primo articolo:
 
Art. 1117 Parti comuni dell'edificio
	Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi
piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta
dal titolo:
- il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri,
i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso,
i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le
parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
- i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la
lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per
altri simili servizi in comune;
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che
servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi,
le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di
scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica,
per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli
impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
 
Per capire cosa e' un condominio percio' dobbiamo osservare il
contesto in cui e' inserito: nel Libro III relativo alla proprieta',
e piu' specificatamente nel Capo II del Titolo VII relativo alla
Comunione. Se poi leggiamo:
 
Art. 1139 Rinvio alle norme sulla comunione
	Per quanto non è espressamente previsto da questo Capo si
osservano le norme sulla comunione in generale.
 
In conclusione: e' indisputabile che il "condominio" sia semplicemente
una forma particolare di "comunione".
 
Purtroppo anche per la "comunione" la definizione e' implicita:
 
Capo I - Della comunione in generale
 
Art. 1100 Norme regolatrici
	Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a
più persone, se il Titolo o la legge non dispone diversamente, si
applicano le norme seguenti.
 
Art. 1101 Quote dei partecipanti
	Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono uguali.
	Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei
pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote.
 
etc.
Ora mi addentro nella tesi piu' vaga, quella piu' manipolabile, per
dimostrare come anche in questo caso la strada non e' un condominio
(super o semplice che sia).
 
Cosa distingue (distinguerebbe) un <condominio> da una semplice
<comunione> ?
Il fatto che nel condominio coesistono parti di proprieta' esclusiva
affianco di parti di proprieta' comune nello stesso oggetto di diritto
di proprieta' o di diritto reale.
 
Viene subito in mente il caso piu' comune: un fabbricato con una pluralita'
di abitazioni. Abbiamo un'unico oggetto (il fabbricato strutturalmente
un pezzo unico), suddiviso "giuridicamente" in parti comuni ed in parti
individuali. Ma ogni parte individuale (l'appartamento) non puo' esistere
senza le parti comuni (fondamenta, muri maestri o pilastri, tetto, etc.).
E' questa peculiarita' per cui ogni parte individuale puo' incidere sulle
parti comuni ed ogni parti comune su quelle individuali che porta ad alcune
severe limitazioni del diritto di proprieta' in un condominio.
 
Cosa succede percio' nel caso di un certo numero di villette a schiera,
strutturalmente autonome (ovvero ogni villetta ha i suoi muri, ed e'
separata, anche solo da pochi millimetri, da quelle confinanti) ?
Che non siamo in presenza di condominio, ma di una comunione (con doloroso
cruccio per gli aspiranti amministratori e piantagrane).
 
Quindi, secondo la definizione "estesa" della nozione del <condominio>
cioe' che distingue il condominio dalla comunione e' che il condominio
e' quella forma della comunione in cui coesistono parti esclusive con
parti di proprieta' comune dell'oggetto della comunione.
Ripeto: le parti esclusive devono essere dello STESSO oggetto della
comunione. In altre parole NON esiste condominio, ad esempio, se le
parti esclusive sono SOLO <fabbricati> (ciascuno separatamente di proprieta'
individuale e le parti in comune sono solo <strade>. Trattasi di
oggetti diversi.
 
Perche' ritengo questa e' una definizione "estesa" della nozione di
condominio ? Perche' personalmente mi metto nel gruppo che ritiene il
condominio applicabile (con il distinguo di un misto tra proprieta'
individuali e comuni) SOLAMENTE ai FABBRICATI.
In tutti gli altri casi, la normativa del condominio e' inapplicabile
o semplicemente eccessiva per le povere necessita' di amministrazione.
 
Perche' una risposta cosi' lunga ? Perche', a causa dei legislatori
fascisti, la normativa e' apparentemente un po' vaga ed e' su questo
che giocano ladri, parassiti e truffatori per confondere le idee alle
loro vittime.
 
Fatte le dovute premesse, torniamo al suo caso:
 
RISPOSTA >>>>>>>>>>>
 
Se i proprietari dei 4 condomini hanno in comune SOLO la strada, si
ha una semplice comunione.
 
Il vantaggio della comunione e' che potete liberamente scegliere se
avere o meno un'amministratore (ed in ogni caso amministrare una
comunione costa molto meno di un condominio).
Infatti, il codice dispone:
 
Art. 1105 Amministrazione
	Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere
nell'amministrazione della cosa comune.
	Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni
della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle
loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.
	Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si
richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati
dell'oggetto della deliberazione.
	Se non si prendono i provvedimenti necessari per
l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza,
ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun
partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede
in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.
 
Nota: le norme descritte (tranne ove piu' restrittive nel caso del
condominio) valgono ANCHE per il condominio.
 
Quale e' la differenza dal condominio ? Che nella comunione, se c'e'
un'attivo fai-da-te (magari organizzato in gruppo) che provvede alla
amministrazione (leggere: manutenzione) della parte comune (nella
comunione e' "singolare", non esistono cioe' una "pluralita'" di
"parti comuni") NESSUNO puo' imporre un'amministratore, neanche
rivolgendosi ad un giudice. Solo se c'e' incuria, uno dei partecipanti
puo' "tentare" dal giudice la nomina di un'amministratore. Ma e'
piu' probabile che i giudici nominano un curatore provvisorio che
provveda alle necessita' creatasi, ovvero con incarico delimitato a tempo.
 
Invece, nel caso del condominio, se ci sono almeno 5 partecipanti,
basta che un solo "bastardo" si rivolga dal giudice e scatta
l'amministratore obbligatorio.
 
 
Una parola anche sul supercondominio.
A questo punto diventa anche chiaro quando esiste o se esiste,
un "supercondominio":
 
a) un certo numero di fabbricati indipendenti (ovvero con
proprie fondamenta, propri muri, propri tetti), ognuno ovviamente
un condominio separato inserite in una proprieta' comune di
terreni (giardino) con garages, cantine e sottopassi formanti
una unica struttura comune e separata dai fabbricati condominiali
citati.
Questo e' un supercondominio.
 
Il supercondominio e' a tutti gli effetti un condominio, i cui
condomini sono quelli dei singoli condominii sussistenti nel
supercondominio. Nel Codice Civile non esiste alcuna disposizione
particolare che disciplini la nozione di supercondominio (non
esiste, ad esempio, nulla che stabilisca il diritto degli
amministratori dei singoli condominii a rappresentare i "loro"
condomini nel supercondominio).
 
b) un certo numero di fabbricati indipendenti (ovvero con
proprie fondamenta, propri muri, propri tetti), ognuno ovviamente
un condominio separato inserite in una proprieta' comune di
terreni (giardino) ed (eventuali) strade interne.
Ci sono cantine e garages, ma fanno tutti parte "strutturalmente"
(ovvero fondamenta, muri, copertura e pilastri) di uno dei vari
fabbricati citati.
Questo NON e' un supercondominio, ma solo una comunione dei terreni.
 
c) un certo numero di fabbricati indipendenti (ovvero con
proprie fondamenta, propri muri, propri tetti), ognuno ovviamente
un condominio separato inserite in una proprieta' comune di
terreni (giardino). Ci sono cantine e garages, ma fanno tutti
parte "strutturalmente" (ovvero fondamenta, muri, copertura e
pilastri) di uno dei vari fabbricati citati.
Il terreno comune pero' e' suddiviso in parte in aree comuni
a tutti i condomini, in parte in aree ad uso esclusivo, le
strade interne sono in parte in comune a tutti ed in parte 
riservate solo ad un fabbricato.
Questo e' un supercondominio (nella definizione "estesa" di condominio).
 
Nel caso di strade e terreni e' pero' immediata l'utilizzazione
separata (non e' come dividere un fabbricato, che si puo' fare
solo in casi in cui la struttura lo permette), e quindi, salva
la creazione di servitu' di passaggio, ci vuole poco per sfuggire
dalle fauci della gestione di condominio.
 
-- 
Roberto Deboni
 
[Messaggio Usenet via Tiscali su 
text.giganews.com
. Se leggete via Web
il sottoscritto informa che non conosce o partecipa al sito/forum Web.]

 Ma chi gli ha invitati ?
 
Magari 'gli' ha invitati il prof. Descalzi...

 amministratore, assicurazione, conto corrente ecc.
 
E se in quella via si affacciassero due palazzi di 10 piani, due villette 
bifamiliari ed un capannone industriale...bisognerebbe costituire un 
'supercondominio misto'...? 
 

 amministratore, assicurazione, conto corrente ecc.
 
Un condominio, minmimo o super, non si crea. O c'è o non c'è, tertium 
non datur.
Premesso ciò fate pure i lavori senza nominare amministratori e 
sottoscrivere conti correnti.

On Fri, 29 Jun 2012 23:44:12 +0200, Roubaud wrote:
Cut......
 
Grazie a Felix per la laconica risposta, e grazie a R. Deboni per
quella che potrebbe definirsi una vera e propria lezione
sull'argomento da me proposto.
Mi è solo rimasto un dubbio: se qualcuno alla fine non paga, mancando
una figura istituzionale come l'amministratore, diventa assai
difficile fargli rispettare il volere della maggioranza.
Vorrei inoltre precisare che il gruppo di quattro amministratori che
sta organizzando i lavori di asfaltatura, vorrebbe ora convincerci a
sostituire i tubi dell'acquedotto e gli scarichi delle acque bianche,
cosicchè la spesa totale finirà con il raddoppiare.
Grazie ancora e... buone ferie !
 
Roubaud
 

 totale finirà con il raddoppiare. Grazie ancora e... buone ferie !
 
Appoggiatevi a professionisti (geometri, ingegneri, etc.) di vostra
fiducia e reputabili, per chiedere una valutazione.
Infatti se i tubi dell'acquedotto sono da cambiare, e' un peccato
rovinare l'asfaltatura (specialmente se c'e' da scavare molto per
"trovare" i tubi). In quanto agli scarichi delle acque bianche,
i problemi potrebbero venire proprio dai lavori (alcuni macchinari
per l'asfaltatura sono pesanti), in ogni caso sono meno gravi di
perdite dell'acquedotto (una qualche infiltrazione di acque
bianche non e' la fine del mondo, e con una video ispezione e'
possibile verificare la situazione effettiva).
 
Quando siete pronti, riconvocate l'assemblea SENZA convocare gli
amministratori condominiali. La faccenda non e' ne' di loro
responsabilita', ne' di loro competenza.
Se poi qualche condomino gli da la sua delega, pazienza. Ma sia
chiaro che si siedono nella assemblea (possibilmente ... dietro)
e non al "tavolo". Se chiedono la Presidenza o il segretariato,
affermate che e' una situazione di pacchiano conflitto di
interesse (gia' l'avere la delega e' eticamente discutibile,
ma molti amministratori non capirebbe "etica" neanche a  leggerlo
sul dizionario).


 leggerlo sul dizionario).
 
Aggiungo: se alla fine, per pigrizia (ma proprio tanta, dopo tutto la
faccenda e' di breve periodo) o vera impossibilita' a trovare il tempo
necessario, alla fine volete optare per assegnare la gestione ad un
mercenario, evitato in ogni modo di assegnare l'incarico ad uno
degli amministratori condominiali.
 
Per esempio, potreste incaricare un reputabile commercialista,
specificando nell'incarico che si tratta di una amministrazione
a termine di una comunione, con l'oggetto specifico di ripartire
la spesa, incassare le somme (specificando che l'incarico di un
avvocato, se necessario, sara' votato dall'assemblea - questo
serve a togliere responsabilita' al commercialista, ma potrebbe
anche non fare problemi e dire che ci pensa lui) e gestire
i rapporti con l'impresa scelta e pagare poi i lavori, una
volta che l'assemblea da' il via libera (il fatto che alcune
riunioni dovrete farle, e' parte della "autogestione" anche se
avete un "amministratore", cosi' funziona nel mondo normale
dei mandatari "non condominiali", specialmente se il "mandante"
e' un vero "padrone" e non dei condomini che si credono ancora
"inquilini").
Se poi anche questa e' troppa fatica, vuol dire che non avete
ancora capito che la liberta' e' faticosa, ma i suoi benefici,
con gli interessi, a lungo termine pagano sempre.
Allora, non vi resta che dare corda libera ai vostri mercenari
condominiali, ma poi non lamentatevi si vi spolpano come
i maiali al macello.


i maiali al macello.
 Allora sarà proprio questo ciò che accadrà. 
I condominii hanno dato incarico ai loro amministratori di risolvere
il problema dell'asfaltatura; questi si sono messi d'accordo tra di
loro, hanno convocato l'assemblea nei locali di uno di loro, ci hanno
indottrinati per bene, ed ora per cambiare il corso degli eventi ci
vorrebbe qualcuno che avesse la stoffa di far cambiare direzione al
gregge che inesorabilmente segue il suo destino. (Io non ce l'ho).
Grazie comunque e... buona estate!
 
P.S. Si vorrebbe rifare l'acquedotto ecc. approfittando dello sterro
che si farà prima di riasfaltare.
 


Totalmente falso!
 
Gxis
 
Paolo
 

Paolo
 
Grazie Paolo. Intanto le idee si sono evolute ed ora alcuni di noi
pensano di eleggere un amministratore "provvisorio" per il solo tempo
necessario a coordinare e far eseguire i lavori di asfaltatura.
E' fattibile ?
E giŕ che ci sono: potrebbero sorgere problemi asfaltando questa
strada comune, dato che in realtŕ il proprietario di detta strada č
una terza persona che abita altrove e che comunque non intende scucire
neanche un cent, anche perchč lui non la usa ?
 
Grazie, ciao.
 
Roubaud
 

 cent, anche perchè lui non la usa ?
 
Bhe', ma allora questi amministratori, che affermerebbero che sarebbe
obbligatorio un supercondominio sono proprio dei pirati (o degli ignoranti)!
 
Voi, probabilmente, avete un diritto di servitu' di passaggio.
Il fondo, o i fondi, dominanti possono fare tutte le migliorie che
vogliono, basta che non ne' risulti danno al fondo servente, per
il migliore utilizzo del diritto di passaggio.
 
Art. 1069 Opere sul fondo servente
	Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie
per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano
per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente.
	Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente
stabilito dal Titolo o dalla legge (1030).
	Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono
sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.
 
In sostanza, se proprio vogliamo trovare una forma "consociativa"
potreste costituire una comunione per gestire il vostro "diritto
comune di passaggio".
 
Supercondominio?
Tze'! Ma qui i "polli" li fanno proprio in batteria ?


Tze'! Ma qui i "polli" li fanno proprio in batteria ?
 
Proprio così  :-)  Ma già ci sono alcuni che non intendono accettare
la già approvata suddivisione in millesimi con le relative quote di
pagamento, per cui non è da escludere qualche impugnazione....
Staremo a vedere. E dato che la prossima assemblea si terrà in
ottobre, a questa velocità la prevista asfaltatura che già doveva
farsi lo scorso anno, andrà alle calende greche.
Grazie comunque Deboni, al piacere di rileggerla.
 
Roubaud.