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Titolo: elezione amministratore

Buona sera, mi chiamo Letizia, abito in un condominio di 18 
unità.Durante l'assemblea la maggioranza  costituita da 9 condomini 
(deleghe comprese)non approva la ricandidatura dell' amministratore, 
senza specificare il motivo di tale decisione.Dato che  il comportamento 
  dello stessso è sempre stato ineccepibile  vorrei sapere da voi se 
per la riconferma dello stesso o per la nomina di uno nuovo quale 
maggioranza è necessaria, numerica o millesimale?
Confidando in una vostra risposta ringrazio e porgo distinti 
saluti.....Letizia

Leti ha scritto:

   Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell'edificio. 
   felix.
 
-- 
Video meliora proboque deteriora sequor. 
 
 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it
 
 
 


Per confermare l'amministratore basta la maggioranza di un terzo dei 
condomini che rappresentino un terzo dei millesimi
 
Nunzio Izzo
 
  La sentenza 10701/09 del Tribunale di Roma (quinta sezione civile) è 
una decisione molto attesa dalla categoria degli amministratori di 
condominio. Siccome l’art. 1135 c.c. prevede che tra le attribuzioni 
dell’assemblea dei condomini rientra la conferma dell’amministratore, ne 
deriva che per la sola conferma dell’amministratore in carica appare 
sufficiente la maggioranza ordinaria prevista dall’art. 1136, secondo 
comma, di un terzo dei partecipanti al condominio che rappresentino un 
terzo dei millesimi di proprietà e non la maggioranza qualificata di 
almeno 500 millesimi prescritta per la nomina. Questa la lapidaria 
statuizione del Tribunale di Roma che si pone in contrasto con 
l’orientamento della Cassazione, ma che recepisce una dottrina 
autorevole che per la semplice conferma dell’amministratore in carica 
non reputa necessaria la maggioranza qualificata di almeno la metà del 
valore dell’immobile. Cass. 4 maggio 1994, n. 4260 afferma, infatti, che 
«la disposizione dell’art. 1136 comma 4 c.c. la quale richiede per la 
deliberazione dell’assemblea del condominio di edifici riguardante la 
nomina o la revoca dell’amministratore la maggioranza qualificata di cui 
al comma 2 è applicabile anche per la deliberazione di conferma 
dell’amministratore dopo la scadenza del mandato». In senso conforme, 
risulta, oltre la risalente Cass. 29 luglio 1978, n. 3797, anche Cass. 5 
gennaio 1980 n. 71 che ha osservato che «in tema di condominio negli 
edifici, l’art. 1136 comma 4 c.c., sulle maggioranze necessarie al fine 
della nomina dell’amministratore, trova applicazione tanto nel caso di 
prima nomina quanto in quello di conferma dopo la scadenza del mandato 
annuale, mentre resta irrilevante, in tale seconda ipotesi, la 
circostanza che l’amministratore medesimo abbia a lungo continuato ad 
esercitare le sue funzioni, per inerzia dei condomini nel sollecitare 
detta deliberazione, stante la non configurabilità di un rinnovo 
dell’incarico in forma tacita». La statuizione del tribunale romano 
risulta innovativa anche con riferimento alla giurisprudenza di merito 
che si è finora conformata al principio di diritto enunciato dalla 
Suprema Corte. Il Tribunale di Pavia, con la sentenza 23 maggio 1988, ha 
precisato che «in tema di condominio negli edifici, in ordine alla 
nomina dell’amministratore, l’art. 1136 comma 4 c.c., che stabilisce i 
“quorum” assembleari necessari alla suddetta nomina, trova applicazione 
tanto nel caso di nomina “ex novo” dell’amministratore quanto nel caso 
di conferma dello stesso dopo la scadenza del mandato annuale».
 
 
 
 
Spero che ora ti sia tutto chiaro.:-)
w
-- 
Meglio l'ignoranza che la troppa supponenza.[ cit.]


 
 
 
No Felix per la riconferma dell'amministratore le maggioranze sono
diverse....leggi l'articolo riprodotto di seguito :
 
 
Amministratore di condominio: per la conferma basta la maggioranza semplice?
 
11 settembre 2009 | 16 Commenti
 
 
 
 
 
avv. Alessandro Gallucci
 
 
 
 
Ogni condominio con più di quattro partecipanti deve nominare un 
amministratore.
 
Tenendo presente che per partecipante al condominio deve intendersi il 
proprietario dell’unita’ immobiliare sita nello stabile, e’ possibile 
affermare che in ogni edificio con almeno cinque distinti proprietari è 
obbligatoria la presenza di un amministratore.
 
La competenza a scegliere il professionista è dell’assemblea di 
condominio. Per la nomina si deve raggiungere (sia in prima che in 
seconda convocazione) un quorum di almeno 500 millesimi rappresentato 
dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea (artt. 1129 e 1136 c.c.).
 
Se l’assemblea non provvede ogni condomino potrà fare ricorso 
all’Autorità Giudiziaria affinche’ la stessa provveda, in sostituzione 
dell’assemblea, alla nomina dell’amministratore.
 
E’ il c.d. amministratore giudiziale, figura in tutto e per tutto 
identica all’amministratore nominato dall’assemblea. Poiche’ si tratta 
di un ricorso detto di volontaria giurisdizione, alcune sentenze hanno 
evidenziato che lo stesso possa essere proposto senza l’ausilio di un 
legale (Trib. Ariano Irpino 13 dicembre 2006).
 
Qualunque sia il modo con cui si giunge alla nomina dell’amministratore 
al termine di un anno (solare) di gestione, il professionista decadrà 
automaticamente dall’incarico.
 
Egli dovrà convocare l’assemblea affinche’  la stessa, oltre 
all’approvazione del rendiconto consuntivo e di quello preventivo, si 
pronunci sulla prosecuzione del rapporto.
 
Ai sensi dell’art. 1135 c.c., infatti, l’assemblea deve provvedere “alla 
conferma o alla revoca (con conseguente nuova nomina, n.d.A.) 
dell’amministratore”.
 
Se l’assemblea dei condomini opta per conferma l’amministratore uscente, 
quali sono i quorum deliberativi per deliberare ciò?
 
In sostanza nomina e conferma sono la stessa cosa o si differenziano per 
qualche motivo?
 
Secondo alcuni studiosi di diritto condominiale, la nomina e la conferma 
sono degli atti giuridicamente distinti.
 
Ciò ha come diretta ed immediata conseguenza una differenziazione delle 
maggioranze necessarie per l’adozione di tali decisioni. A sostegno di 
questa teoria, si indica il fatto che l’art. 1136, quarto comma, c.c. in 
relazione alla maggioranza necessaria per la validità delle 
deliberazioni indica espressamente la nomina e non la conferma.
 
In definitiva seconda quest’impostazione per la prima sono sempre 
necessari 500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti all’assemblea.
 
Per la validità delle deliberazione di conferma, invece, nel silenzio 
della legge, in seconda convocazione, sarebbero sufficienti un terzo dei 
millesimi e 1/3 dei partecipanti al condominio.
 
Infatti, l’art. 1136, terzo comma, c.c. dice che in seconda convocazione 
“la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti 
il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore 
dell’edificio”. In pratica senza l’indicazione di una maggioranza ad 
hoc, per la conferma vale la regola generale dettata per la validità 
delle deliberazioni in seconda convocazione. Indubbiamente un 
abbassamento del quorum che facilita l’adozione di tale atto.
 
Non e’ dello stesso avviso l’orientamento maggioritario sviluppatosi in 
seno alla Corte di Cassazione, secondo il quale come ripetutamente 
affermato […] (v. Cass. 3797-78; 71-80 ecc.), non solo in caso di nomina 
o revoca dell’amministratore, ma anche in quello di conferma è 
necessaria la maggioranza di cui all’art. 1136 4 c.c. civ., trattandosi 
di delibere che hanno contenuto ed effetti giuridici uguali” (così Cass. 
4 maggio 1994, n. 4269).
 
Per quanto – com’è per prassi e vista la funzione c.d. nomofilattica, 
ossia la funzione di assicurare l’uniforme interpretazione del diritto – 
gli orientamenti interpretativi della Cassazione abbiano un peso 
specifico non trascurabile sulle decisioni successive dei tribunali 
nonché sulle decisioni future della stessa Corte, l’obiettiva situazione 
d’incertezza dovuta alla effettiva assenza del termine conferma accanto 
a quello nomina nelle disposizioni relative ai quorum lascia spazio a 
contrasti interpretativi.
 
Deve essere stato dello stesso avviso un magistrato del Tribunale di 
Roma che con una sentenza del maggio 2009, ha riportato in auge la 
teoria della diversità degli atti e di conseguenza della differenza di 
quorum.
 
Il giudice capitolino nella sentenza n. 10701 del 15 maggio 2009 ha 
affermato che “per la sola conferma dell’amministratore in carica appare 
sufficiente la maggioranza ordinaria prevista dal III comma 
dell’art.1136 c.c. (un terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un 
terzo del valore dell’edificio ) […]. Invero, la conferma 
dell’amministratore in carica è fattispecie ben diversa da quella della 
nomina e della revoca in quanto è rielezione dello stesso nella carica 
precedentemente ricoperta per la cui deliberazione è sufficiente la 
maggioranza prevista dal III° comma dell’art. 1136 c.c.”.
 
Un obiettiva inversione di tendenza che per quanto appare isolata 
rispetto all’opposto orientamento è sicuramente indice di una mancanza 
di univocità di vedute sull’argomento.
 
 
 
 
 
  Pubblicato in Amministratori, Legislazione, Sentenze | 16 Commenti »


 non fa primavera".
 
E' sicuro ?
 
Ha letto le modifiche proposte al C.C. riguardo al condominio ?
Sono certo che in Cassazione tengono conto anche della tendenza
del Parlamento.


 
 
Intendeva che è prudente riconfermare l'amm sempre con la maggioranza 
dei presenti con almeno la metà dei millesimi totali. In questo modo 
nessuno potrà obbiettare su nulla.
 
Gxis
 
Paolo
 


Tenuto conto delle risposte già date, posso dire che l'assemblea non è 
tenuta a dare spiegazioni del perché non si voglia più confermare un 
determinato amm.
 
Poi per quanto riguarda il fatto se l'amm cessa dall'incarico diciamo 
che se si vuole dare peso alla sentenza del tribunale di Roma bisogna 
vedere se ci sono stati almeno 6 condomini con almeno 1/3 del valore 
totale dei millesimi che abbiano votato a favore. Questo significa che 
in assemblea ci sarebbero dovuti essere 9+6 condomini.
 
Se non è andata così allora l'amm è stato sfiduciato.
 
 
Gxis
 
Paolo

Dimenticavo. Se non è stato nominato un nuovo amm di fatto quello 
sfiduciato resta ancora per anni e anni e anni :-)
 
Gxis
 
Paolo

 diverse....leggi l'articolo riprodotto di seguito :
 
    Hanno cambiato il codice civile?


 nessuno potrà obbiettare su nulla.
 
Infatti.
 
Meglio seguire ciò che è consolidato in Cassazione, piuttosto di un volo  
pindarico del Tribunale di Roma.
-- 
Caplan

 mancanza di univocità di vedute sull’argomento.
 
Non esiste la riconferma dell'amministratore.  Dopo un anno
l'amministratore decade ed è necessario *nominarne* un altro.  Cosa 
del resto confermata dalla cassazione che dice non esservi alcuna 
differenza fra nomina e conferma.
 
Una sentenza non fa legge.  Sarebbe interessante sapere se la sentenza 
del tribunale di Roma è stata portata in cassazione o se i litiganti 
hanno lasciato perdere.
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >
 


Premesso che le "obbiezioni" se sono le solite del tipo: "ma puo' farlo ?
e' autorizzato ? ma chi si crede di essere ?" e cosi' via, sono
obbiezioni che lasciano il tempo che trovano, la sua risposta non
spiega in alcun la necessita' di una "prudenza".
 
La prudenza presupone una pericolo da schivare. Visto che non mi si e'
capito, provo a riformulare la domanda:
 
"Cosa rischia l'amministratora riconfermato secondo i criteri della ultima
giurisprudenza, seppure non confermata dalla Cassazione, semplicemente
perche' ancora ha valutato necessario, utile o di proprio interesse,
spendere i soldi per un ricorso ?"
 
L'unico scenario possibile in cui si dovrebbe parlare di prudenza,
ma non e' quello citato dall'OP, e' quello di una assemblea
in cui sono presenti, ad esempio 833 millesimi, ed in cui un
nuovo amministratore ottiene 499 millesimi, e l'amministratore
uscente 334 millesimi.
 
Ma anche in questo caso, se ci mettiamo a spaccare il capello per
quattro, l'amministratore incombente non vedo che problemi possa
avere. E' vero che c'e' una certa convinzione da parte di molti
condomini, che l'amministratore con 499 millesimi e' da ritenere
il nuovo amministratore. Ma se qui parliamo di giurisprudenza,
l'amministratore proponente con 499 millesimi non ha alcun titolo
giuridico per sostituire l'amministratore incombente con 334
millesimi, anche prima della sentenza del tribunale di Roma.
 
Ergo, ripeto la domanda: cosa rischia l'amministratore incombente,
al punto che gli si possa consigliare: "prudenza ... rifai le
assemblee fino a quando non hai 501 millesimi ..." ???
 
Rischia il compenso ? Non mi risulta.
Rischia l'inesecutibilita' delle messe in mora ? Non mi risulta.
Rischia l'impugnazione delle assemblee che convoca solo perche'
convocate da lui ? Non mi risulta.
etc...
 
-- 
Roberto Deboni
 
[Messaggio Usenet via Tiscali su 
text.giganews.com
. Se leggete via Web
il sottoscritto informa che non conosce o partecipa al sito/forum Web.]

 sfiduciato resta ancora per anni e anni e anni :-)
 
E quindi quale "rischio" per cui occorre "prudenza" corre
l'amministratore incombente ?

 assemblee fino a quando non hai 501 millesimi ..." ???
 
Penso che la prudenza consigliata fosse nell'eventualità del *cambio* di  
amministratore.
 
Cioè il subentrante viene nominato con soli 333 millesimi.
 
Se il principio dell'1/3 vale per la riconferma, deve valere anche per la  
nuova nomina oppure, come credo anch'io, vale il 50% dei millesimi in ogni  
caso, come afferma chiaramente la Cassazione.
-- 
Caplan

 spendere i soldi per un ricorso ?"
 
 
 
L'amm non rischia nulla. Quello non rischia nulla anche se fugge con la 
cassa, figurarsi se gli succede qualcosa per un'interpretazione di legge.
 
 
Il rischio che si eviterebbe è quello che qualche condomino posa 
impugnare il verbale dove l'amm è stato riconfermato con un quorum più 
basso rispetto a quello, che secondo me è il più giusto, degli "almeno 
la metà del valore millesimale". In questo modo i condomini sono sicuri 
al 100% che nessuno potrà impugnare un bel niente.
Spero che ora si chiaro il pensiero.
 
Gxis
 
Paolo
 
 
 
 
 

 ogni caso, come afferma chiaramente la Cassazione.
 
"affermava" ... la Cassazione non si e' per nulla pronunciata
sulla sentenza e, specialmente sulle motivazioni, che non sono
MAI state portate prima di fronte alla Cassazione (la faccenda e'
sempre stata prospettata in modo diverso).
 
La correttezza del tribunale e' di fatto confermata anche dalla
"pratica" delle cose, ove e' normale che la conferma avvenga
spesso con maggioranze inferiori al 50%, ma nessuno, a parte
i soliti due-tre bastian contrario (che ogni amministratore
si trova di fronte) e che in ogni caso non contano molto,
si e' mai posto particolari problemi.
 
Diverso e' il caso della nomina di un nuovo amministratore,
nel qualcaso, la presenza assembleare e' piu' numerosa ed
attenta e questo qualcosa significhera' ... come appunto
citato nelle motivazioni. Insomma, cerchiamo di essere
piu' pratici e concreti, ed una volta tanto che un tribunale
viene fuori con una sentenza "anglosassone" (per dire, cioe'
all'opposto dall'azzeccagarbuglismo italiota"), facciamo
uno sforzo per migliorare questo paese.


 chiaro il pensiero.
 
Il fatto che ci possa essere una impugnazione non mi pare un
problema. Il problema e' se si tratta di una impugnazione con
possibilita' di riuscita. Nel caso in oggetto, non capisco
che cosa possa ottenere il condomino che impugna ?
Un nuova assemblea ? Ma il giudice, piccato (l'ho visto di persona)
gli domandera': ma perche' non chiede una nuova votazione ?
La nomina di un'amministratore giudiziario ? Anche qui,
il giudice piccato, gli chiede: "Ma ci sono irregolarita'
da parte dell'amministratore in carica ?"
 
Insomma, che domani mattina un condomino si alzi e telefoni
ad un'avvocato per chiedere l'impugnazione di una assemblea
e' cosa semplicemente all'ordine del giorno. Ma non ci vedo
in esso alcun pericolo (salvo per l'avvocato del condomino,
se il giudice riconosce a vista l'azzardo o la pretestuosita'
delle motivazioni).
Il pericolo e' in un impugnazione con risultati concreti
e qui, mi scusi la mia ottusita', ma non riesco a vedere
che conseguenze potrebbe portare all'amministratore o al
condominio.
 
Ripeto: mi sto riferendo SOLAMENTE al caso della CONFERMA
dell'amministratore USCENTE.
 
-- 


 si e' mai posto particolari problemi.
 
La distinzione fatta dal tribunale di Roma non esiste affatto nella legge,  
quindi è tutta in via interpretativa e, trattandosi di primo grado, inter  
partes.
 
Suggerire all'OP, in presenza di orientamento abbastanza constante della  
Cassazione contrastante col disposto del tribunale di Roma, di utilizzare  
semplicemente il criterio ivi indicato, va contro il principio di prudenza  
a cui ogni buon legale dovrebbe attenersi: indicare al cliente tutte le  
opzioni, consigliare la più prudente, lasciare la scelta finale  
all'assistito.
 
Poi nella pratica dell'amministrazione quotidiana si può fare quel che si  
vuole, ma quando la suddetta pratica arriva nelle mani dell'apparato  
legale, deve essere tale da poter resistere, *in modo ragionevolmente  
prevedibile prima del giudizio*, al vaglio giudiziale.
-- 
Caplan


 
Senza dilungarmi ulteriormente, spero di farmi capire.
 
Nel caso in cui in un condominio l'assemblea riconfermi l'amm con un 
quorum più basso rispetto ad quello con la maggioranza dei presenti 
aventi almeno la metà del valore millesimale (tipicamente 500 ml e non 
501!), per esempio 1/3 e 1/3, allora è possibile che almeno un altro 
condomino impugni, giustamente secondo me, la suddetta delibera perché 
non soddisfacente il quorum più alto.
 
Qual è il rischio? Che si vada in galera? No. Che muoia qualcuno? 
Assolutamente no.
Il rischio è che i condomini che hanno votato con il quorum più basso 
debbano poi sobbarcarsi le spese legali per difendere una scelta che al 
90% è sbagliata. Ora se per lei questo non è un rischio allora va bene così.
 
 
Gxis
 
Paolo

 suddetta delibera perché non soddisfacente il quorum più alto.
 
In un caso del genere l'amministratore *NON* è riconformato, anche se 
rimane in carica non essendovi un sostituto.  In seguito a ciò 
dovrebbe convocare entro un tempo ragionevole una nuova assemblea per 
la nomina e/o riconferma valida.  È prassi comune che, quando 
l'assemblea non ha il quorum, non si voti la voce all'ordine del 
giorno e si scriva sul verbale che "non essendo possibile votare per 
mancanza di persone e/o millesimi l'amministratore rimane in carica 
fino alla prossima assemblea" e senza che venga chiarito che dovrebbe 
essere convocata a breve.  Finisce così che la proroga dura fino 
all'anno successivo.
 
A meno che il verbale non riporti esplicitamente che l'amministratore 
è stato nominato con un quorum insufficiente, un condomino IMHO non ha 
alcuna ragione di impugnare una delibera che "riconferma" senza il 50% 
dei millesimi, ma può solo pretendere la convocazione di una nuova 
assemblea e se questa sua richiesta non viene accolta può rivolgersi 
all'autorità per la nomina giudiziaria di un amministratore.



 
 
Anche questa strada da te indicata sembra più che ragionevole. Però 
evidentemente ci sono stati casi nei quali non si è pensato di agire in 
tal modo altrimenti non ci sarebbero sentenze, addirittura di 
cassazione, sull'argomento. O no!
 
Gxis
 
Paolo
 

 prevedibile prima del giudizio*, al vaglio giudiziale.
 
Resistere a cosa ?
Mi fa un'esempio di un "rischio" per l'amministratore confermato
con la maggioranza ridotta ?



Sembra proprio che non ci capiamo.
 
Meglio scendere sul concreto, altrimenti qui si perde il senno.
 
Un condominio di 13 proprietari a pari millesimi si trova all'assemblea
in 6 persone.
Supponiamo che l'amministratore (o anche il Presidente dell'assemblea
o un condomino) proponga di votare ugualmente la nomina, anche in
mancanza di quorum. Il proponente lo chiede perche' sia evidente
la posizione dei presenti sulla continuita' della amministrazione
e sperando cosi' di evitare una nuova convocazione per la conferma
di cio' che pare (ripeto: "pare") la scelta per factia concludenda,
della maggioranza.
 
Naturalmente c'e' il solito condomino, che, nonostante tutto vada bene,
ma amore dell'arzigogolare della "prudenza" che in realta' e una pretesa
di perfezione della "certezza assoluta", si oppone e, essendo ferrato
in materia, si limita all'astensione, promettendo, pero' che impugnera'
il verbale.
 
L'assemblea lo manda a quel paese, non volendo perdere tempo per una
nuova assemblea e manda avanti la votazione: 5/13, quorum rispettato
secondo la nuova giurisprudenza (che resta tale, signori miei, fino
a che l'Appello o la Cassazione non si pronuncia oppure finche' non
entra in vigore il nuovo codice sui condominii), ma insufficiente
secondo la vecchia, di  ben 2 voti.
 
Detto, fatto, il rompiscatole presenta effettivamente l'impugnazione
chiedendo la riconvocazione di una nuova assemblea (non riesco ad
immaginare altrimenti che cosa possa chiedere ?).
Al ricevimento della impugnazione, l'amministratore convoca la nuova
assemblea, ed invece  di nominare un legale a difesa del condominio,
aderisce alla richiesta e, nell'ordine del giorno c'e' la rinomina
dell'amministratore.
 
Cosa credete che succeda ?
 
-- 
Roberto Deboni



 
Quindi tutta questa eventuale procedura non comporta nessun esborso da 
parte dei condomini?
 
Se è così allora non c'è nessun problema
 
Gxis
 
PAolo

 nel comma 4 assurge finalmente ad un valore indipendente e logico.
 
Questa è solo una interpretazione basata sulla convinzione che esista 
la riconferma, che a mio avviso non esiste perché l'amministratore va 
nominato ogni anno.  La straordinarietà della revoca giustamente 
richiede la stessa maggioranza della nomina ma non basta la nomina di 
un altro amministratore per revocare il mandato ad uno che è ancora in 
carica.
 
La nomina di un amministratore diverso dopo un anno non fa decadere 
quello precedente, in quanto non è più in carica. Il suo mandato è 
scaduto!

Come ho già scritto in altro post è prassi comune "riconfermare" 
l'amministratore senza le maggioranze previste dal 1136, 2o comma come 
pure è frequente che si riconfermi il mandato anche in caso di 
assemblee che non avrebbero il quorum per votare.
 
In tali casi l'amministratore il cui mandato è scaduto rimane 
automaticamente in carica non per via di una nomina dell'assemblea ma 
semplicemente perché il condominio non deve restare senza 
amministratore.  Si dovrebbe convocare una nuova assemblea per una 
nomina, cosa che spesso non avviene fino all'anno successivo.
 
Se ciò è chiaramente documentato sul verbale non esistono rischi per 
l'amministratore "riconfermato" in tale modo.  I condomini 
dissenzienti possono solo richiedere, nei modi previsti dal codice, la 
convocazione di una nuova assemblea o nel caso che non la ottengano 
rivolgersi all'autorità la nomina giudiziaria dell'amministratore.


 all'autorità la nomina giudiziaria dell'amministratore.
 
Concordo :-)


 parte dei condomini?
 
Ehm ... non lo so.
Forse qualche avvocato ci da' qualche info ?



 
 
E questo il punto. Se è senza spesa allora si può fare tutto. Ma se poi 
si entra nell'ingranaggio giudiziario allora son dolori. Era questo il 
rischi che volevo mettere in evidenza.
 
Gxis
 
Paolo


Non si entra nell'ingranaggio, semplicemente non so se
e' richiesto di contribuire alle spese affrontate dall'impugnatore,
spese che in ogni caso non sono quelle del processo, ma
solo quella della presentazione.
 
Temo che per l'impugnatore ci sia il rischio di andare a bocca asciutta.

 riconferma affinché si possa continuare il rapporto con lo stesso.
 
Ribadisco quanto affermato nel post precedente:  Tutto quello che 
scrive sono solo la sua interpretazione, supportata o meno da sentenze 
contraddittorie che dicono tutto ed il contrario di tutto.
 
Tutto quanto segue sembra derivare da diverse vedute e nessuno degli 
argomenti portati può essere significativo per darmi una diversa 
visione del problema.  Chiudiamola qui, non ho nessuna intenzione di 
continuare in una interminabile discussione che non può portare ad 
alcun risultato.


 contraddittorie che dicono tutto ed il contrario di tutto.
 
Credo sia il caso di sollecitare l'interpretazione originale
al legislatore. all'art.14 della proposta di legge di cui
all'atto n.4041 della Camera.
 
Per ora c'e' scritto:
 
1. L'articolo 1136 del codice civile è sostituito dal seguente:
 
   «Art. 1136. – (Costituzione dell'assemblea e validità delle 
deliberazioni). – L'assemblea in prima convocazione è regolarmente 
costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due 
terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti 
al condominio.
   Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che 
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore 
dell'edificio.
   Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare 
per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione 
delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, 
non oltre dieci giorni dalla medesima. La deliberazione è valida se 
approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che 
rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
   Le deliberazioni che hanno per oggetto la nomina e la revoca 
dell'amministratore, le liti attive e passive relative a materie che 
esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le 
innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 e quelle che 
hanno per oggetto la ricostruzione dell'edificio o interventi 
straordinari di notevole valore devono essere approvate con la 
maggioranza stabilita dal secondo comma.
   Le deliberazioni di cui all'articolo 1117-ter e all'articolo 1122-
ter, secondo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero
di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed  almeno i
due terzi del valore dell'edificio.
   L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi 
diritto sono stati regolarmente convocati.
   Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da 
trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore». 
 
Allora, tralasciamo ogni discussione su cosa volevano o non volevano
scrivere giudici e legislatori e decidiamo che cosa sarebbe piu'
ragionevole.
 
Abbiamo  due possibili riformulazione per l'art.1136 da presentare
in un emendamento.
 
Ci limitiamo a modificare il comma 4, in questo modo:
 
   Le deliberazioni che hanno per oggetto la nomina, la CONFERMA e
la revoca dell'amministratore, le liti attive e passive relative a
materie che  esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo,
le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 e quelle che 
hanno per oggetto la ricostruzione dell'edificio o interventi 
straordinari di notevole valore devono essere approvate con la 
maggioranza stabilita dal secondo comma.
 
E con questo stabiliamo in modo inequivocabile il principio che
l'amministratore va sempre votato con la maggioranza qualificata.
 
Oppure, si modifica il comma 4 in questo modo:
 
   Le deliberazioni che hanno per oggetto la nomina, e la revoca,
CON ESCLUSIONE DELLA CONFERMA dell'amministratore, le liti attive e
passive relative a materie che  esorbitano dalle attribuzioni
dell'amministratore medesimo, le innovazioni previste dal primo
comma dell'articolo 1120 e quelle che  hanno per oggetto la
ricostruzione dell'edificio o interventi  straordinari di notevole
valore devono essere approvate con la  maggioranza stabilita dal
secondo comma.
 
Qui invece il legislatore darebbe ragione al tribunale di Roma.
 
Vede, volendo, come sarebbe cosi' semplice eliminare un bel po'
di contenzioso. Basta mettere un paio di puntini sulle i nella
legge, anzi "4 parole".
 
Lei, tralasciando il passato giuridico, per quale versione
voterebbe ?
 
Io preferisco la seconda, per i motivi elencati, ovvero una
decisione piu' snella, che non mi pare vada a ledere i diritti
di nessuno, ma nel contempo rende un po' meno stressante
l'andazzo ordinario, quando la maggioranza dei condomini non
ha alcun motivo per volere cambiare amministratore.
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On Tue, 20 Dec 2011 07:02:29 -0600, Roberto Deboni DMIsr wrote:
 
...snip...
 
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... gestione ...
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