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Titolo: Mancanza del sottotetto nell'atto di vendita

Buongiorno a tutti,
scrivo questo messaggio per un parere su una questione condominiale che 
sta coinvolgendo tutti i proprietari dell'ultimo piano. Ognuno di noi 
infatti possiede un sottotetto mansardabile (almeno come magazzino) con 
ingresso privato interno al rispettivo appartamento.
Il condominio è di recente costruzione (io sono dentro da 4 anni, uno 
dopo l'inizio della abitabilità).
Il problema che ci affligge è dovuto ad una mancanza negli atti di 
vendita degli appartamenti, nei quali non vengono citate in nessuno modo 
queste superfici utili. La questione è venuta a galla da poco, sollevata 
dal sottoscritto intenzionato ad utilizzare il sottotetto.
Non è ancora  parso ben chiaro se la colpa sia dell'impresa che non ha 
segnalato gli spazi al notaio o del notaio stesso che ha dimenticato di 
inserire la notifica di proprietà ma in ogni caso, prima di procedere 
con l'isolamento e la posa di una scala a chiocciola volevo acquisire 
qualche informazione in più.
1) essendo il sottotetto non abitabile e ad accesso esclusivo ai 
proprietari dell'appartamento è indispensabile che sia incluso nell'atto 
di vendita o può ritenersi sottointeso?
2) in caso negativo... ora chi è legalmente proprietario degli spazi?
3) si può in qualche modo attribuire una mancanza della società di 
costruzioni o del notaio e richiedere una modifica gratuita dell'atto?
4) procedere con i lavori senza attendere la sistemazione legale della 
questione (in attesa magari di una procedura di usucapione), può essere 
rischioso (assicurazione condominiale, eventuale vendita, etc.)?
Grazie in anticipo a chiunque mi possa dare un parere in merito.
Saluti.
Paolo.

 rischioso (assicurazione condominiale, eventuale vendita, etc.)?
        Non per assicurazione vendita etc.
        ciaofelix:-)
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
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         Non stuzzicare il cane che dorme!
Quindi mi consigli, nel caso voglia modificare l'atto, di rinunciare ad 
ogni pretesa sul loro evidente errore e pagarmi tutto di tasca mia?
Grazie per il tuo parere...
Ciao!
Paolo.

 ogni pretesa sul loro evidente errore e pagarmi tutto di tasca mia?
      Questo senza dubbio visto che non si tratta di un errore!


     E` facile a dirlo! Ma a farlo?
Atto notorio?
Per i fanatici dell'illegale tutto è difficile, anche le cose più 
quotidiane. 

Matteo ha scritto:
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
Pur ringraziando ancora Felix per il suo aiuto, anche noi preferiremmo
restare nella piena legalità. Contemporaneamente però vorremmo anche
evitare di spendere euro per altre pratiche prima di essere certi che la
mancata specificazione nell'atto originale non sia da considerarsi
dimenticanza o comunque lavoro non correttamente eseguito.
Quello che a noi preme ancora sapere è:
1) legalmente è nostro perchè le caratteristiche degli spazi sono tali da
renderlo sottinteso nell'atto di vendita o no?
2) in caso negativo, dobbiamo pagare per colpe non nostre o possiamo
imporre al notaio che ha sbagliato di correggere a titolo gratuito quanto
mancante?
Poi se c'è da pagare, lo faremo... ma faremo anche tutto il possibile per
non farlo... :) Di solito se sbaglio qualcosa nelle mie mansioni devo
rimediare a mie spese... per un notaio le cose funzionano diversamente?
Grazie ancora a tutti. Ciao.
Paolo


 rispettivo appartamento.
Se il sottotetto e' proprieta' del costruttore - e questo
risulta dagli atti - il proprietario è libero di utilizzarlo
come meglio crede, senza dover nulla agli altri condomini.
Se invece non ci sono documenti che attestano questo
possesso e il vano era destinato ad un uso comune, il vano
si puo' considerare di proprieta' comune. In questo caso
per poter effettuare i lavori sarebbe stato necessario il
consenso di tutti i condomini.
In particolare, come stabilito da due sentenze
(Cass. civ., sez. II, 18 ottobre 1988, n. 5668,
 Cass. civ., 29 ottobre 1992, n. 11771.),
il sottotetto puo' considerarsi pertinenza dell'appartamento
all'ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione
di isolare e proteggere l'appartamento stesso, ma non anche
quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da
consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (deposito,
stenditoio, ecc.).
In mancanza di un atto che attesti la proprieta' e' possibile
considerare il sottotetto di proprieta' comune quando risulti
oggettivamente destinato, anche soltanto in via potenziale,
all'uso comune o all'esercizio di un uso comune.
Per quel che riguarda l'indennita' da corrispondere in caso
di costruzione nel sottotetto, la questione e' tuttora
controversa. I giudici, infatti, si  sono generalmente
orientati nel senso di considerare queste opere come
"nuovi piani o nuove fabbriche" ai sensi dell'art. 1127 del
Codice Civile, e dunque con obbligo di versare ai condomini
l'indennità di sopraelevazione. Pero' la Cassazione, con la
sentenza n. 6643/2000 ha stabilito che l'innalzamento di un
preesistente sottotetto, contenuto nei limiti del suo
perimetro, non comporta l'obbligo di pagamento
dell'indennita', in quanto l'art. 1127 c.c. non si riferisce
ad ogni caso di sopraelevazione, intesa come pura e semplice
costruzione oltre l'altezza precedente del fabbricato,
bensi' solo al caso di costruzione di uno o più piani sopra
l'ultimo piano dell'edificio, quale che sia il rapporto con
l'altezza precedente. A questo punto la questione e' stata
rimessa alle Sezioni Unite della Cassazione per
un'indirizzo definitivo.
hth,
Lokar