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Titolo: Interpretazione art. 1136

Salve a tutti.
Volevo porre una questione circa l'interpretazione dell'art. 1136 in 
relazione alle maggioranze da rispettare nell'assemblee e per capire in 
genere come gli altri condominii si comportano.
Riporto l'art.  citato tralasciando il 5ï¿œ comma che ai fini della 
discussione non iteressa
          Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validitï¿œ delle
          deliberazioni:
            1)L'assemblea ï¿œ regolarmente costituita con l'intervento di
            tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore
            dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al
            condominio. 
            2)Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di
            voti che rappresenti la maggioranza degli interventi e
            almeno la metï¿œ del valore dell'edificio. 
            3)Se l'assemblea non puï¿œ deliberare per mancanza di numero,
            l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno
            successivo a quella della prima e in ogni caso, non oltre
            dieci giorni dalla medesima; la deliberazione ï¿œ valida se
            riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei
            partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore
            dell'edificio.
            4)Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
            dell'amministrazione o le liti attivi e passive relative a
            mantenere che esorbitano dalle attribuzioni
            dell'amministratore medesimo, nonchï¿œ le deliberazioni che
            concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni
            straordinarie di notevole entitï¿œ devono essere sempre prese
            con la maggioranza stabilita dal secondo comma. 
Consideriamo un condominio con un numero totale di N condomini (per 
esempio, per fissare le idee  N=24) e supponiamo, per semplicitï¿œ, che la 
richieste maggioranze minime in millesimi, siano sempre rispettate. Cioï¿œ 
in pratica mi concentro solo sulle "teste"
Supponiamo di stare in prima convocazione. Allora in base alla primo 
comma affinchï¿œ sia valida l'assemblea ï¿œ necessario avere un numero di 
condomini pari a :
2/3 N
(nel caso di 24 condomini 2/3 *24 = 16)
Quindi nell'assemblea ci sono 16 condomini con un valore di 2/3 di 
millesimi.
Ora questi bravi condomini devono, per esempio, eleggere un nuovo 
amministratore. Quindi in base al 2ï¿œ comma si dovrï¿œ avere
(2/3 N)*1/2 + 1 = 1/3 N + 1 condomini che votano l'amm. che ï¿œ il minimo 
valore per avere la maggioranza.
( nell'esempio numerico (2/3 *24)*1/2 + 1 = 9 Cioï¿œ la maggioranza la si 
ottiene con un minimo di 9 condomini).
Fino a questo punto nessun problema e credo che siate tutti d'accordo.
Ora, supponiamo che invece questo stesso condominio non riesca ad aprire 
l'assemblea in prima conv. per mancanza del numero legale.
Allora vanno in 2ï¿œ convocazione. In questo caso si applica il 3ï¿œ comma 
per deliberare, almeno per le questioni generali (per esempio appr. del 
bilancio).
Supponiamo che in seconda conv. ci siano giusto:
1/3 N condomini
(nell'esempio numerico 1/3 24 = 8 condomini)
Ora arriva la deliberazione della nomina dell'amministratore. Per fare 
questo bisogna riferirsi al 4ï¿œ comma che di fatto rinvia al 2ï¿œ comma.
Ora qui nasce il problema dell'interpretazione.
Interpretazione a)
Applico il 2ï¿œ comma alla lettera: per deliberare sulla nomina dell' amm. 
si deve avere:
(1/3 N)*1/2 +1= 1/6 N +1
(nell'esempio numerico (1/3 24)*1/2 +1 = 5 condomini)
Quindi, diversamente dalla prima convocazione si riduce il numero minimo 
di "teste": in prima conv ï¿œ sufficiente 1/3 N + 1, mentre in seconda ï¿œ 
sufficiente 1/6 N +1 (nell'esempio numerico: 1a conv. ï¿œ sufficiente 9 
condomini, in 2a conv ne bastano 5)
Questa maggioranza la si ottiene perchï¿œ si ï¿œ interpretato il secondo 
comma come parte a se e non riferito al primo come sembrerebbe essere.
Interpretazione b)
Infatti, se il secondo comma si riferisse al primo (in pratica nel 
secondo comma non ï¿œ specificato se la maggioranza dei presenti si 
riferisce al primo comma o ha un valore in generale e quindi applicabile 
a qualsiasi grado di convocazione: 2ï¿œ ,3ï¿œ, 4ï¿œ, e cosï¿œ via ovviamente se 
esistessero) si otterrebbe che anche in seconda convocazione, per 
nominare l'amministratore, ci vorrebbero:
 
1/3 N + 1 di condomini (e cioï¿œ 9 invece di 5 nell'esempio numerico)
Ovviamente ho considerato il caso della nomina di un amministratore, ma 
lo stesso vale ogni volta che in seconda convocazione si debba ricorrere 
al 4ï¿œ comma.
Cosa ne pensate?
Quali sono le vostre opinioni in merito??
Saluti
Paolo
 

 Paolo
Salve Paolo,
Ti sintetizzo quello che succede in pratica le assemblee normalmente
si svolgono in seconda convocazione.
Per la nomina o conferma dell'amm. sono necessari
1) 50% +1 dei condomini quindi nel tuo sempio N= 24 diviene 12+1= 13
teste
2) con 500 mm di proprietà
Ciao
Alberto

 Cosa ne pensate?
Che la frase "maggioranza degli intervenuti" dovrebbe essere chiara e 
determinante.  In prima convocazione devono essere presenti 2/3 dei 
partecipanti, in seconda 1/3 dei partecipanti.  Quindi l'approvazione 
deve avvenire con 1/3 o con 1/6 a seconda dei casi.
Mi sembra che ti stai preoccupando che 1/6 delle persone del 
condominio possa approvare le delibere, ma dimentichi che occorrono 
anche 500/1000 e, almeno nella maggioranza dei condomini, 1/6 delle 
persone non raggiungono questo valore.
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >


In veritï¿œ io non mi preoccupo:-) Infatti questo non ï¿œ un caso reale, ma 
solo ipotetico. Poi per quanto riguarda i millesimi, come ho scritto, mi 
metto sempre nell'ipotesi che il quorum sia verificato. Cioï¿œ ho sempre 
la metï¿œ del valore dell'edificio.
per quanto riguarda il fatto che, come dici tu 1/6 dei condomini non 
potrebbe raggiungere il valore della metï¿œ dei millesimi,  si possono 
fare tanti esempi che  ti dimostrano che si puï¿œ raggiungere tale valore. 
Ti basta pensare un condominio nel quale un solo proprietario ha, per 
esempio, 400 millesimi e vedi che ti bastano pochi altri condomini per 
arrivare alla metï¿œ del valore.
Saluti
Paolo

   
Ciao Alberto.
Forse con il calcolo che fai tu chiedi anche di pi� di quello che dice 
il secondo comma che si limita alla maggioranza dei presenti e non la 
maggioranza dei partecipanti al condominio. Quindi il tuo numero 13 mi 
sembra eccessivo. in prima conv sarebbero sufficienti, come  ho gi� 
scritto N/3 e cio� 8 e non 13. Ovviamente 13 vanno benissimo, solo che 
io sto ragionando sul numero minimo.
Saluti
Poalo


   L'art 1136 del c.c. � chiaro e per le deliberazioni sia in 1^ che in 2^
convocazione
  in caso di nomina amministratore e/ o manutenzioni straordinarie (casi in
cui si
  deve ricorrere al 4^ comma art.1136 c.c.) le maggioranze sono sempre quelle
  previste dal 2^ comma art.1136 ovvero: maggioranza dei condomini intervenuti
  e almeno la met� del valore dell'edificio.
  Non vedo quindi dove st� il problema da te evidenziato . Puoi ipotizzare
tutti i casi
  possibili , ma la condizione affinch� la delibera sia valida � sempre quella
che
  occorre la maggioranza degli intervenuti ed il 50% dei millesimi.
  Ciao w01
--------------------------------
Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

   
Probabilmente sono io che non so scrivere in italiano perchï¿œ  vedo che 
non riesco a farmi capire:-((
Perï¿œ vediamo se almeno ho capito quello che invece dici tu.
Nel caso si debba ricorrere al 2ï¿œ comma, per te la maggioranza dei 
presenti ï¿œ quella che hai nell'assemblea in quel momento. Cioï¿œ se stai 
in prima conv. per te la maggioranza minima dovrï¿œ essere 1/3 +1 dei 
condomini; se stai in seconda, la maggioranza minima sarï¿œ pari a 1/6 +1, 
ho capito bene?
Supponendo di si, allora ti chiedo: non ti sembra strano che nel passare 
dalla prima alla seconda convocazione, la legge imponga di tenere gli 
stessi millesimi (50%) ma poi riduca il quorum del numero di condomini 
portandoli da 1/3 + 1 ad 1/6 +1?(ovviamente sto parlando di maggioranze 
minime)?
paolo

 paolo
Paolo, secondo me stai facendo un errore grossolano: confondi i millesimi 
necessari affinch� l'Assemblea sia valida, con i millesimi necessari x 
conferma/nomina Amministratore. Ad es. da me capita spesso che non si 
raggiungano i 500 millesimi: superando i 334 millesimi, l'Assemblea � 
costituita e atta a deliberare, ma non potr� n� confermare n� nominare un 
altro amministratore, n� deliberare lavori straordinari...
Spero di aver chiarito il dubbio
Ciao 

   
Ciao
Mi dispiace doverti rispondere dicendoti che non sto facendo nessun 
errore grossolano e ne che sto confondendo i millesimi di apertura di 
una assemblea con quelli per la votazione valida di una delibera. 
Personalmente so come si fa una assemblea e come si calcolano i 
millesimi per le deliberazioni.
Io ho posto la questione su un altro problema, molto sottile, che 
riguarda l'interpretazione di un comma. Con il mio primo messaggio ho 
cercato di mettere in evidenza questo dubbio e le eventuali conseguenze. 
Forse ho usato un linguaggio, a me piï¿œ consono, che ï¿œ quello di tipo 
matematico. Perï¿œ vedo che quelli che mi hanno risposto non hanno colto 
la questione che volevo venisse discussa, e ripeto forse per colpa mia 
che non ho saputo ben evidenziare la problematica.
Allora, fai una cosa, rileggi attentamente il mio messaggio iniziale e 
vedi se lï¿œ ci sono incongruenze e se puoi dammi una tua opinione in merito.
grazie
Paolo

 sto parlando di maggioranze minime)?
Non è strano, io ritengo che ciò sia voluto.  L'assemblea in seconda 
convocazione ha requisiti diversi e tutte le delibere richiedono 
maggioranze diverse rispetto all'assemblea in prima convocazione.
-----------------------
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti 
condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero 
edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che 
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del 
valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea 
di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello 
della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la 
deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il 
terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore 
dell'edificio.
-----------------------
Per me si è voluto facilitare la normale amministrazione riducendo i 
voti necessari alle delibere anche se nel caso di elezione 
dell'amministratore il quorum di millesimi non viene ridotto.
Il quinto comma invece dice esplicitamente che le delibere relative 
all'articolo 1120 devono essere:
-----------------------
sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza 
dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
-----------------------
Nota che questo comma dice esplicitamente "maggioranza dei 
partecipanti al condominio" non dei presenti.



Ecco finalmente qualcuno mi ha risposto nel merito!:-)) 
Quindi in pratica, tu consideri il secondo comma come fatto a se e non 
legato al primo. In questo modo, come hai detto, si facilita, in seconda 
convocazione, la possibilitï¿œ di raggiungere il quorum almeno per quanto 
riguarda il numero di "teste" che votano.
E se ti dicessi che sul libro Tamborrino,  questa questione viene 
indicata come non chiara e che si consiglia, in attesa di chiarimenti da 
parte della giurisprudenza (almeno fino al 2006 anno di pubblicazione 
del libro supponendolo aggiornato a quella data), per evitare problemi, 
e cioï¿œ di mettersi sul sicuro, di riferirsi sempre al secondo comma come 
parte integrante del primo comma  e che quindi, anche in seconda 
convocazione, il numero minimo di condomini deve essere 1/3 N +1 (con 
50% dei mill.) cosa mi risponderesti??
Saluti
Paolo

 risponderesti??
Che il secondo comma dice "la maggioranza degli intervenuti".  E se 
per la validità dell'assemblea devono intervenire 2/3 od 1/3 dei 
condomini non ci si può sbagliare.  Tra l'altro se, al limite, fossero 
presenti tutti i condomini la maggioranza di teste sarebbe 1/2 (+1) 
dei condomini sia in prima che in seconda convocazione.



Scusa Giovanni non ben capito il tuo pensiero. Saresti cosï¿œ gentile di 
spiegarmi meglio?
Ciao
Paolo

 di spiegarmi meglio?
Cosa non è chiaro in "la maggioranza degli intervenuti"?
1/3+1 ed 1/6+1 sono il numero minimo di votanti a favore 
(rispettivamente in 1a e 2a convocazione).
Tu hai portato ad esempio 24 condomini ponendo le maggioranze a 9 
(1/3+1) e 5 (1/6+1).  Ma maggioranza degli intervenuti in realtà 
significa 50% + 1 dei presenti. 9 e 5 sono i numeri minimi ma 13 (per 
entrambe le convocazioni) diventa il numero richiesto per 
l'approvazione se tutti i condomini sono presenti.



A me interessava il caso minimo. E' ovvio che piï¿œ gente c'ï¿œ meglio ï¿œ.
Ok allora interpreti il secondo comma come fatto a se da applicare di 
volta in volta.
Mi farebbe piacere sapere anche l'opinione di altri partecipanti al 
gruppo per verificare se tutti o quasi fanno cosï¿œ oppure no.
Ciao
Paolo


   Secondo me fai molta confusione.......................la legge dice:
   Art.1136 2^comma-Sono valide le deliberazioni approvate con un numero
   di voti (Quorum) che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (
sottolineo
   intervenuti) e almeno la met� del valore dell'edificio.
   Orbene siccome tu dai per scontato, nei tuoi casi, che la met� dei millesimi
   sia raggiunta, non vedo per quale motivo ,se si raggiunge anche (in 1^ o in
2^
   convocazione) la maggioranza (50% +1) degli intervenuti all'assemblea,non
   si possa deliberare secondo legge la questione posta all'O.d.G ovvero :
   nomina amministratore e/o lavori di manutenzione straordinaria.
   La legge � chiara , e non parla n� di numeri n� di maggioranze minime, ma
   solo di " maggioranze degli intervenuti e met� del valore dell'edificio ".
   Ed � sui n� di condomini che a mio parere tu ti sei "intestardito".....
   Cordialit� w01



   Secondo me fai molta confusione.......................la legge dice:
   Art.1136 2^comma-Sono valide le deliberazioni approvate con un numero
   di voti (Quorum) che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (
sottolineo
   intervenuti) e almeno la met� del valore dell'edificio.
   Orbene siccome tu dai per scontato, nei tuoi casi, che la met� dei millesimi
   sia raggiunta, non vedo per quale motivo ,se si raggiunge anche (in 1^ o in
2^
   convocazione) la maggioranza (50% +1) degli intervenuti all'assemblea,non
   si possa deliberare secondo legge la questione posta all'O.d.G ovvero :
   nomina amministratore e/o lavori di manutenzione straordinaria.
   La legge � chiara , e non parla n� di numeri n� di maggioranze minime, ma
   solo di " maggioranze degli intervenuti e met� del valore dell'edificio ".
   Ed � sui n� di condomini che a mio parere tu ti sei "intestardito".....
   Cordialit� w01


   
Ciao W. Non faccio nessuna confusione. Rileggi attentamente il primo 
messaggio e lo scambio degli ultimi messaggi che ho avuto con Giovanni 
che a quanto pare ï¿œ stato l'unico ad aver capito quale problema volevo 
mettere in evidenza. Sia chiaro:-) forse ï¿œ colpa mia che non sono stato 
in grado di evidenziarlo bene.
Comunque rispondendo ala tua osservazione, ho la sensazione non ti sia 
chiaro come funziona il calcolo per approvare le delibere, oppure ho mal 
interpretato quello che scrivi.
Allora vediamo se stiamo dicendo la stessa cosa.
Il fatto di avere il 50% dei millesimi ï¿œ condizione sufficiente ma non 
necessaria per poter approvare una delibera. Cioï¿œ avere il 50% dei 
millesimi ï¿œ una delle due condizioni che hai soddisfatto. L'altra 
condizione, senza la quale non puoi approvare una delibera pure avendo 
il 50% dei  millesimi, ï¿œ che questo 50% deve essere espresso dalla 
maggioranza dei condomini presenti in assemblea. Se pur avendo il 50% 
dei mill., quelli che hanno, tutti insieme questi millesimi non sono, 
anche, la maggioranza allora la delibera non ï¿œ valida.
Per essere piï¿œ chiaro faccio un esempio: supponi che in una assemblea ci 
siano 11 condomini. Ora se 5 di questi hanno il 50% dei millesimi, non 
possono approvare un bel cavolo. Devono portare dalla loro parte almeno 
un altro condominio per arrivare a 6. In tal caso avrai soddisfatto 
entrambi i requisiti: maggioranza dei presenti con almeno il 50% dei 
millesimi.
Poi, per quanto riguarda le maggioranze minime, ti sbagli quando dici 
che la legge non parla di maggioranze minime. Infatti, secondo te cosa 
significa quando si parla di "almeno" il 50% dei millesimi e quando si 
parla di "maggioranza dei presenti"? Queste sono i requisiti minimi per 
poter approvare un qualcosa. E' ovvio che quanti piï¿œ condomini si 
accodano e quanti piï¿œ millesimi hai meglio ï¿œ (perchï¿œ si riduce la 
probabilitï¿œ che qualcuno possa impugnare).
Poi tieni conto, come ben saprai, che alle riunioni vengono sempre pochi 
condomini, e quindi si "viaggia" sempre ai limiti.
Per spiegarmi meglio sulla questione che ho cercato di far partire, ma 
che non ï¿œ partita tranne in un caso, volevo semplicemente fare una 
specie di sondaggio su quale delle due possibili interpretazioni del 
secondo comma veniva piï¿œ usata. Se rileggi attentamente la legge, ti 
renderai conto che, almeno in linea di principio, ï¿œ possibile 
interpretare il secondo comma in due modi diversi che portano a due 
quorum diversi per quanto riguarda il conteggio delle "teste" presenti 
ad una riunione. Perï¿œ questa duplice interpretazione accade solo se stai 
in seconda convocazione.
Infatti se stai in seconda convocazione, puoi applicare il secondo comma 
in due modi diversi (diversi perchï¿œ poi ottieni due valori numeri diversi).
Il primo ï¿œ quello (che secondo me si fa in genere nelle assemblee) di 
prendere la maggioranza dei presenti cosï¿œ com'ï¿œ con almeno il 50% dei 
mill. Questo significa che al secondo comma si dï¿œ un interpretazione a 
se stante.
Fino a questo punto penso che siamo d'accordo, giusto?
Poi c'ï¿œ una seconda interpretazione (non dire che non ï¿œ possibile) che 
poi sarebbe quella che invece non considera il secondo comma comeuna 
cosa a se, ma la considera come indissolubilmente legato al primo. Se 
fai questo salto di ragionamento, vedi che cambia il valore da 
considerare come numero che rappresenti la maggioranza dei presenti pur 
facendo restare inalterata la maggioranza dei millesimi (sempre la metï¿œ 
del totale).
Se leggi la legge, vedi che il secondo comma segue il primo, come se 
fosse legato ad esso. Da qui la domanda: questo secondo comma va 
applicato sempre legato al primo o puï¿œ essere applicato come fatto 
generale? (le due applicazioni non portano allo stesso risultato 
altrimenti il problema non esisterebbe)
Tutto qui.
Non so se ora sono stato piï¿œ chiaro, se si, mi farebbe piacere che tu 
esprimessi una opinione in merito o perlomeno quale delle due possibili 
alternative applichi.
Saluti
Paolo


  Condivido quanto detto da " Giovanni ".


   
Ok Grazie:-) Per il momento due a favore dell'interpretazione piï¿œ ampia.
Saluti
Paolo