Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Supercondominio

Ciao a tutti..
Chiedo se qualcuno di voi ha mai sentito parlare di supercondominio, 
com'è la sua gestione e come viene regolato ai sensi di legge (come un 
condominio qualunque o si hanno casi particolari).
Pechè abito in una zona dove siamo costretti a formare un 
supercondominio, ma tutti brancoliamo nel buio totale.
Ciao Pino

 Pechè abito in una zona dove siamo costretti a formare un supercondominio
Chi vi costringerebbe?
La prima cosa è sapere chi ha proprietà in comune con chi.
Successivamente, tutti i comproprietari si organizzano per gestire quei
beni, cercando e trovando la forma organizzativa più opportuna, tra le tante
che sono previste dalle leggi o dallo sviluppo dei commerci.
Se, per esempio, il bene comune fosse una centrale termica, è intelligente
gestirla come una fabbrica e assumere un manager, non un ragioniere
pagabollette.
Il condominio è una macchina per spendere soldi, e da lì non si schioda. Con
beni e servizi supercondominiali di soldi se ne possono anche fare. Siete
costretti a buttare questa possibilità?

 
300 famiglie su una ventina di condomini. Hanno da gestire: il viali 
pedonale che è privato, le aree adibite per la raccolta rifiuti, 
l'accesso ai garage (che la strada è parallelamente sotto ai viali), più 
impianto antincendio, le aiuole nei viali.
Come ho detto è come un piccolo quartiere.
La costrizione sta nel concordato tra l'Amministrazione comunale e le 
imprese edili, ove hanno delimitato la cosa pubblica e la cosa privata, 
specificando che il privato dovrà essere gestito dal supercondominio.
Aggiungo che ora siamo in 300 circa, ma saremo molto di più, in quanto 
il tutto è ancora in fase di costruzione, pertanto i mq in comune 
saranno molto vasti.
Il mio problema sono le proposte su come sarà il supercondominio, tra le 
quali: Un'amministratore con l'assemblea decisionale costituita 
solamente dagli amministratori dei 20 condomini o i loro caposcala 
scelti dai rispettivi inquilini; o Un amministratore con l'assemblea 
decisionale di tutti gli inquilini dei 20 condomini.
Pertanto vorrei sapere almeno di quale morte devo morire nel rispetto 
della legge e non nell'interesse di uno.

 della legge e non nell'interesse di uno.
Tutti e 300-500-1000-5000 condòmini  hanno pari diritti sulle parti comuni, 
in rapporto ai millesimi di proprietà ovviamente.
Ne consegue che se costoro decidono di affidarsi ad un amministratore che 
amministri queste parti comuni tra condomìni si troveranno un 
amministratore, punto e basta.
L'amministratore non dovrà fare altro che convocare, per l'assemblea, tutti 
i condòmini; saranno questi che autonomamente decideranno di volta in volta 
se partecipare direttamente o affidare le deleghe a tizio o a caio. E' 
possibile far mettere a verbale che alle assemblee partecipano i singoli 
soli amm.ri o i consiglieri di ogni condominio; fermo restando che nulla 
vieta al singolo condomino di partecipare direttamente pur avendo approvato 
l'iniziale delega.
Cordialità
Gi
-- 
Per chi avesse necessità di contattarmi privatamente: 
gsassachiocciolatiscalipuntoit
Scusate il disturbo. 

 rispettivi inquilini
Ci sono numerose sentenze che dichiarano nulli regolamenti di questo tipo.
L'assemblea deve riunire tutti i condòmini.
A Milano c'è un condominio di 10.000 utenze. L'assemblea si convoca per
pubblici proclami, raggiunge il quorum solo quando qualcuno fa incetta di
migliaia di deleghe, e periodicamente l'amministratore scappa con la cassa e
se la gode ai Caraibi.
Io, mi capitasse una disgrazia come quella che ti sei andata a cercare,
conferirei la mia quota in una cooperativa o in una società a responsabilità
limitata.
Finché non accetti un regolamento non te lo può vietare nessuno.
E comunque i comuni sono più malleabili dei costruttori. La convenzione si
può modificare, conciliando gli interessi pubblici con quelli dei nuovi
residenti (che ovviamente, prima della costruzione, nessuno ha sentito).

 L'assemblea deve riunire tutti i condòmini.
Mi allaccio alla discussione con un esempio e una domanda:
Dove abito io il costruttore ha imposto a suo tempo a TUTTI gli
acquirenti una procura (cito da rogito) "assoluta ed  irrevocabile,
perché conferita nell'interesse dei rappresentati, a compiere tutti
quegli atti necessari alla costituzione del consorzio che avrà in
carico la realizzazione e la gestione...degli oneri di urbanizzazione
primaria e annessi..."
Risultato:
- il supercondominio non c'è, c'è un consorzio gestito dal costruttore
che deve ancora finire alcune opere.
- Il costruttore fa quello che gli pare, certo e forte della procura
ricevuta (tanto la maggior parte di chi ha comprato ed è andato a
vivere li non sa neanche cosa significa quello che hanno firmato dal
notaio -scelto dal costruttore, ndt.-)
- il Comune (di Bologna) che è co-firmatario della convenzione
urbanistica che regola le opere comuni e che dovrebbe vigilare su
coerenza di tempi e modi di attuazione della convenzione non pare
prendere le parti dei cittadini.
Se si potesse revocare questa procura e nominare un nuovo soggetto in
rappresentanza, la gestione del supercondominio (del consorzio)
sarebbe più spedita e efficace. Come si fa a revocarla? si può?
Grazie e Saluti,
KMo

 KMo
Praticamente la mia situazione, con l'unica differenza e che non abbiamo 
nemmeno il Consorzio.
So che dalla convenzione il Comune come garanzia ha la fidejussone. Ma 
non l'attiva, in quanto, a parer loro, questa bloccherebbe i lavori e 
aumenterebbe il tempo di costruzione aumentando ancor di più i nostri 
disagi.
Quello che so di certo che le Imprese sono in una botte di ferro e se ne 
sbattono una volta dopo aver consegnato gli alloggi.. anzi, invece di 
terminare le parti comuni che sono ancora da finire, le mettono in 
standby per costruire altri nuovi alloggi. Così rimaniamo con delle 
parti comuni ancora da costruire e con altre già finite, ma che hanno 
bisogno di manutenzione. Manutenzione che spetterebbe al fomoso 
Supercondominio che tanto ci parlano, ma che nessun crea e che per me ma 
già rotto.

 limitata.
Da me si è costituita una piccola associazione, che in partenza era nata 
con lo scopo di poter evitare che il quartiere diventasse il classico 
quartiere dormitorio ove chi ci abita non conosce nemmeno il suo vicino.
Poi sentendo i vari problemi, ha anche organizzato incontri tra i 
residenti, l'Amministrazione e le imprese per poter trovare una soluzione.
Adesso, proprio ieri che vi è stata un'incontro di questo genere, un 
consigliere comunale lusingando l'ottimo lavoro che svolge 
l'associazione, ha proposto che proprio quell'associazione formi il 
cosiddetto supercondominio.
Adesso sta a vedere che vi sarà l'Associazione Supercondominio?

 Come si fa a revocarla? si può?
Si scrive all'organo dirigente del consorzio che "l'interesse del
rappresentato" è cessato, che è subentrato un conflitto d'interessi e che si
revoca la procura.
Poi si va alla prima riunione alla quale dovrebbe partecipare il
rappresentante, o vi si manda un nuovo rappresentante che sappia il fatto
suo.
Troppo semplice?
Si può complicare un po' con il Codice del consumo:
"ART. 33
(Clausole vessatorie nel contratto tra professionista e consumatore)
1. Nel contratto concluso tra il consumatore ed il professionista si
considerano vessatorie le clausole che, MALGRADO LA BUONA FEDE, determinano
a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli
obblighi derivanti dal contratto".
Direi che "assoluta ed irrevocabile" è manifestamente una vessazione.
Per complicare ancora un po' si può anche citare:
"ART. 37
(Azione inibitoria)
1. Le associazioni rappresentative dei consumatori, di cui all'articolo 137,
le associazioni
rappresentative dei professionisti e le camere di commercio, industria,
artigianato e agricoltura,
possono convenire in giudizio il professionista o l'associazione di
professionisti che utilizzano, o
che raccomandano, l'utilizzo di condizioni generali di contratto e
richiedere al giudice competente
che inibisca l'uso delle condizioni di cui sia accertata l'abusività ai
sensi del presente capo.
2. L'inibitoria può essere concessa, quando ricorrono giusti motivi di
urgenza, ai sensi degli articoli
669-bis e seguenti del codice di procedura civile".
Non complicato, ma faticoso, per i non addetti ai lavori, è leggere e
studiare tante carte e tanti organigrammi, partendo dallo Statuto di
Bologna. Ciò che per un bravo consigliere comunale comporta una decina di
minuti di lavoro, per un quisque de populo comporta un anno di studi,
tentativi ed errori.
Certo è che, in una situazione come quella, chi vuole il supercondominio è
uno stupido reazionario.