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Titolo: Case a schiera e manutenzioni

Gentili partecipanti,
sono a chiederVi informazioni su come si suddividono le spese per il caso in 
oggetto.
Nello specifico, le case (10) suddivise in 2 lotti da 5 hanno in comune un 
vialetto d'ingresso, un cancello con passaggio carrabile per transito 
automezzi ai rispettivi garage, un parcheggio esterno di proprietà di un 
lotto, un parcheggio interno chiuso di proprietà dell'altro lotto.
Per prima cosa, nel caso secondo voi è obbligatorio l'amministratore?
Le spese per le manutenzioni ordinarie (Enel, taglio siepi, ecc.) come vanno 
suddivise (parti uguali per ogni casa/inquilino od occorre fare la tabella 
millesimi considerando anche i giardini (più grandi ovviamente quelli di 
testa) e che alcune case hanno una metratura maggiore (taverne sotto i 
giardini pensili)?
Chi possiede 2 case anche se, internamente unite (come un'unica abitazione) 
deve comunque pagare per 2?
Le spese di manutenzione straordinaria (esempio rifacimento tinteggiature, 
ritinteggiatura cancellate, rifacimento impianti citofonici, manutenzione 
pavimentazione vialetto, ecc.) come debbono essere suddivise?
C'è chi sostiene che ad esempio la manutenzione del vialetto sia da 
addebitare solo a chi ne fa uso suddivisa in proporzione a seconda di quanto 
sia lontano la casa dalla strada (come fossero piani di un edificio). 
Qualcun altro sostiene che le spese di ritinteggiatura delle pareti esterne, 
vanno suddivise equamente anche per chi ha 3 pareti libere. Infine qualcuno 
sostiene che la ritinteggiatura ed eventuale manutenzione della cancellata 
di ogni singola casa debba essere a carico dell'intero "condominio" (metto 
gli apici  perchè la sentenza n. 8066 del 18 aprile 2005 mi sembra sia da 
prendere con le "pinze").
Purtroppo fino ad oggi abbiamo suddiviso equamente e pacificamente le spese, 
ma l'arrivo di alcuni nuovi inquilini e la necessità di alcuni lavori 
onerosi di manutenzione ha un pò agitato la convivenza.
Ringrazio fin d'ora che vorrà aiutarmi a chiarire le idee.
Ringrazio anche se avete qualche link con notizie utili nel merito da 
segnalarmi (in particolare sentenze e leggi)
Bye
Norbert 

 ma l'arrivo di alcuni nuovi inquilini
   Inquilini?
   ciaofelix:-)
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

   Inquilini?
Certo perché alcune di queste sono date in affitto.
Comunque quel che mi interessa sono le risposte alle domande poste.
Grazie
Norbert 

 prendere con le "pinze").
          Questo lo stabilisce la maggioranza.


          Questo lo stabilisce la maggioranza.
Sicuro? Mi sembrava che le cancellate come i parapetti dei poggioli fossero 
di singola proprietà e l'onere della loro manutenzione fosse addebitabile 
solo al singolo proprietario.
Grazie felix intanto per le informazioni.
Bye
Norby 

          Questo lo stabilisce la maggioranza.
Questo lo potrebbe stabilire solo l'unanimità, firmando, registrando e
trascrivendo un accordo contrattuale. Le cancellate, come i muri esterni
sono proprietà comune solo se tutti i proprietari decidono di conferirli
alla comunione.

 solo al singolo proprietario.
     Si ma se si stabilisce il concetto che questi particolari concorrono
    all'armonia architettonica del complesso, rientrano fra le parti
esclusive ma la cui manutenzione e' di interesse comune, e`se l'assemblea 
    decide che e' tempo di riverniciarle vanno riverniciate pur se la spesa
    e' a carico del proprietario.


       
http://www.pratichecatastali.it/condominio.htm
Condominio e comunione 
  Cos'è il condominio
    Il condominio corrisponde a un edificio nel quale esistono proprietà
      singole e beni che sono invece di proprietà comune(es. muri maestri,
      tetto, cantine, etc.).
      Il condominio appare pertanto come un edificio strutturato
      verticalmente, a più piani, mentre raramente esiste un condominio
      con una costruzione sviluppata orizzontalmente.
      Con la verticalità le parti essenziali sono in comune.
      Nell' orizzontalità , sia nelle case a schiera sia in edifici
contigui,
      scale, tetti e impianti non costituiscono elementi comuni con il
vicino
      e pertanto non si può parlare di condominio.
  Cos'è la comunione
    Quando più persone hanno in comune la proprietà o un altro diritto
      reale (per esempio, l'usufrutto) questa è la comunione.
      Un fabbricato in comunione è posseduto per intero da tutti i 
      partecipanti alla comunione stessa, a prescindere dal fatto che sia 
      diviso in appartamenti.
      La quota del comunista (così si chiamano le persone che vi 
      partecipano) non identifica perciò una parte del fabbricato o di un
      terreno.
  Accessorio e pertinenze
    L' accessorio è l'elemento posto a durevole servizio o a ornamento
      di un altro di importanza maggiore, che rimane privo di una sua 
      autonomia (per esempio il tetto, il muro maestro, l'androne o le
      scale di un edificio condominiale).
      Anche la pertinenza ,come l'accessorio, ha lo stesso carattere di
      servizio rispetto a un edificio o a un appartamento, ma ha una sua
      autonomia oggettiva.
      Il legame di servizio è quindi anche frutto di un atto di volontà dei
      proprietari. Pertinenze sono per esempio il garage comune, o 
      l'alloggio del portiere.
  Personalità giuridica del condominio
      Al condominio è attribuito il diritto di voto e vige il principio
che è lecito
      tutto ciò che giova a un singolo condomino senza nuocere agli altri.
      Secondo le leggi italiane il condominio è un ENTE DI GESTIONE il cui 
      scopo è quello della conservazione delle parti comuni dell'edificio e
      della funzionalità dei servizi in comune.
  Nascita del condominio
      Per la nascita del condominio non occorrono particolari formalità:
      esso si costituisce quando la proprietà unica (o in comunione) di un
      immobile si spezzetta. Da tale momento acquistano applicazione 
      tutte le norme sul condominio.
      Le decisioni condominiali non sono basate solo sul peso che ha il
      singolo condomino (cioè sulla percentuale di millesimi che
controlla),
      ma sui singoli condomini che sono in accordo o in disaccordo con lui.
      La legge, per quanto riguarda la nascita del condominio, stabilisce
che:
quando i condomini sono più di 4 l'assemblea deve nominare un
amministratore; 
quando i condomini sono più di 10 deve essere formato un regolamento di
condominio per disciplinare l'uso delle parti e dei servizi comuni; 
quando ci sono più edifici condominiali con servizi in comune fra di loro
nasce il cosiddetto SUPERCONDOMINIO. 


 schiera sia piuttosto recente
Questa è una sentenza recente:
Cass. civ. sez. II. 22 luglio 2005, n. 15357
Qualora un complesso residenziale composto da più palazzine, ciascuna con un
proprio distinto condominio, abbia spazi e manufatti di godimento comune,
questi debbono ritenersi soggetti al regime della comunione e non a quello
del condominio, con la conseguenza che, applicandosi le regole generali
della prima e non del secondo, per le innovazioni si richiede la
manifestazione di volontà di tutti i partecipanti; nè
d'altra parte, è configurabile la violazione dell'art. 1117 cod. civ. nella
ipotesi in cui più edifici siano dotati di opere comuni strutturalmente
distaccate.
Il condominio orizzontale è un vecchiume, inventato da persone che odiano la 
sola idea che in un piccolo quartiere proprietari e residenti possano 
organizzarsi come meglio credono. Una comunione a scopo di godimento, 
invece, è libera di scegliere la forma organizzativa meno standardizzata e 
più adatta a dare una fisionomia a un piccolo territorio. 

 la
Ma non c'è un progetto di legge che vorrebbe estendere il concetto di 
condomino appunto a tutti i complessi, compresi quelli orizzontali? 
D'altronde ampliare la definizione di condominio (in mancanza di norme 
specifiche) semplificherebbe (allo Stato) in sacco di cose (non ultima la 
lotta all'abusivismo e all'evasione tanto cara a questo governo;-))?
Grazie per il tuo contributo!
Bye
Norby 

 alla comunione.
E quindi, il discorso del decoro decade?
Grazie per l'intervento
Bye
Norby

>  Nascita del condominio
Ti ringrazio, però rimango con le idee confuse su cosa dobbiamo fare.
A mio avviso si dovrebbe indire un'assemblea dei proprietari, in cui si 
stilla un verbale dove si dichiara di NON essere un condominio (a meno di 
eventuali contrari), si redige una specie di regolamento per l'uso e la 
manutenzione (sia ordinaria che straordinaria) delle parti in comunione 
(accessori e pertinenze), si firma per accettazione da tutti e poi si 
continua come si è fatto fino ad oggi.
Cosa ne pensate?
Bye
Norby 

 >  Nascita del condominio

     Esatto! 
     A proposito di manutenzione straordinaria ed ordinaria, do ragione a
     Matteo, nei condomini per straordinaria si riferiscono alla spesa
rilevante,
     mentre tutto cio' che si degrada col tempo o uso e' soggetto a
manutenzione
     prevedibile quindi ordinaria, che poi il Min LLPP e di conseguenza
     i comuni usino un altro metro, cio' non riguarda il condominio.
     ciaofelix:-)


 condomino appunto a tutti i complessi, compresi quelli orizzontali?
Sono più di uno.
C'è tempo per far cambiare idea a qualcuno, spiegando che gli articoli da
1117 a 1139, e le conseguenti norme d'attuazione, vanno integralmente
abrogati e sostituiti da una legge sulle comproprietà immobiliari degna di
un moderno paese europeo.

 E quindi, il discorso del decoro decade?
Il decoro è un bene immateriale. La collettività lo tutela regolamentando il
comportamento dei proprietari di beni materiali. Per accollarsi le relative
spese ci vuole un accordo. E nessuno può essere obbligato ad accordarsi.

     i comuni usino un altro metro, cio' non riguarda il condominio.
Le leggi ci sono. Per gli amanti del vecchiume, così diceva il codice nel
1942 all'articolo 1005:
"Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità
dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il
rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale,
argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta".
Quelli che si aggiornano usano invece, dal 1978, le seguenti definizioni:
"a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che
riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle
finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in
efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche
necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici,
nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e
tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole
unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso". (v.
Testo unico per l'edilizia, norme sulla detrazione del 36/41%, ecc.).
Ministero e comuni usano le definizioni del '78, che si applicano anche ai
condomìni. Non mi sembra che ritinteggiare una facciata o riparare un tetto
possano rientrare nella lettera b).