Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: "Scavalcare" l'amministratore

Dovendo fare dei lavori allo scalone di ingresso e altri piccoli lavoretti,
i condòmini (tutti pensionati a basso reddito, possono interpellare
direttamente qualche impresa (regolare) e poi fare eseguire direttamente i 
lavori,
senza passare dall'amministratore ad evitare che egli percepisca
la sua "percentuale" sui lavori?
I condòmini hanno il  DIRITTO  di poterlo fare?
Si prega dare risposte assennate e legali, possibilmente non "viziate"
da  presa di posizione a difesa prioritaria della "casta" degli
amministratori.
Grazie.

 I condòmini hanno il  DIRITTO  di poterlo fare?
    Leggi l'art 1102 del cc.   
    felix.
-- 
Video meliora proboque deteriora sequor. 
http://tinypic.com/r/zt7t5f/7
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

    felix.
===========================
Beh, non è molto chiaro..
Ma non dice esplicitamente se possiamo fare noi (tutti d'accordo)
quei lavoretti.
I volevo solo sapere se siamo "vincolati" a passare TUTTO
tramite l'amministratore 

 tramite l'amministratore
Prima cosa rilassati, che nessuno č tenuto a risponderti per forza e come 
piace a te.
Seconda, siccome qualcuno si deve prendere la responsabilitą dei lavori, 
gestione denaro, sicurezza e compagnia bella  fate prima a cambiare 
amministratore con una assemblea straordinaria che inventarvi altre vie, se 
questo č della serie magna magna... 

 amministratori.
è un NG non moderato, ognuno è libero di postare e ognuno è libero di 
risponderti ciò che gli pare.
se poi vuoi risposte "legali" vai da un avvocato,

andrea ha scritto:

    No nessun vincolo se eseguite i lavori personalmente, si se
    intervengono ditte esterne.


 I condòmini hanno il  DIRITTO  di poterlo fare?
imho si
fate fare i preventivi e poi dite all'amministratore si fa questo, al limite 
la percentuale che si becca va a ridurre il compenso della ditta e non ad 
alzare le vostre spese 

 condòmini hanno il  DIRITTO  di poterlo fare?
Fintanto che si tratta di contattare una o più imprese per concordare 
i lavori da fare, i tempi ed i costi potete farlo tranquillamente, 
però se volete farli eseguire in modo regolare, come dici di volere, 
allora dovrete informare l'amministratore perché provveda ai pagamenti 
ed a tutte le paratiche necessarie.
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 I condòmini hanno il  DIRITTO  di poterlo fare?
IMHO, direi di sì.
Motivo: salvo lavori urgenti e improcrastinabili, l'amministratore
dovrebbe portare la decisione in assemblea dei condomini.  L'assemblea
dei condomini (della quale l'amministratore NON è parte) può a sua
volta delegare uno o più condomini a occuparsi dei lavori: selezionare
le ditte, raccogliere i preventivi, assegnare il lavoro e seguirne
l'andamento. In tal caso, l'amministratore non dovrebbe poter vantare
diritti di compensi per la gestione. Al contrario, il pagamento della
fattura la farà l'amministratore in quanto parte dei suoi compiti.
ziggio

 piace a te.
1- Se nessuno č tenuto a rispondergli, posso sapere perchč tu lo fai?
2- Se ti da tanto fastidio, non digitare.....
3- Bisogna sempre dare "merda" per queste cazzate?
--------------------------------------------------------

 Grazie.
   La mia opinione , ti piaccia o meno, è quella di un semplice condomino
   cosciente che il condominio " sostituto d'imposta " ha degli obblighi
   fiscali, amministrativi e gestionali e che una volta dato tale mandato
   al suo rappresentante (amministratore) deve rispettare tale contratto.
   Se non vi garba cambiate amministratore e trovatene uno che non
   pretenda una percentuale sui lavori da eseguire.
   w

 amministratori.
Premesso che:
L' amministratore(> 4 proprietari) non e' un obbligo ma un diritto da 
cui discerne un obbligo per gli altri condomini(Principio di causalita 
causa->effetto).
E gli obblighi fiscali/assicurativi/e di sicurezza possono essere 
assolti anche dai singoli proprietari.
Direi che un condomino puo' fare tutto quello che gli pare sulla sua 
parte comune:
Se fa danni -> paga.
Se fa cose contro la volonta' dell assemblea -> ripristina.
Se non ha la copertura finanziaria -> paga di tasca sua.
Giulia

 tramite l'amministratore
Ricorda che prima di tutto l'amministratore è un vostro dipendente.
Se non vi piace come lavora licenziatelo e prendetene un altro.
-- 
ValeRyo
XT600 "Katoki Pajama" - 
http://www.slimmit.com/go.asp?7Y9
GamerTag: 
http://card.mygamercard.net/IT/nxe/ValeRyo76.png
 

 parte comune:
  E' quale è la sua parte comune nello scalone d'ingresso ?
  w

Il 18/02/11 13:36, andrea ha scritto:

l'amministratore è anche il legale rappresentante del condominio e 
quindi l'unico che può pagare una fattura.
Se il lavoro è pagato in nero è un altro discorso penalmente perseguibile.
Meglio chiarire col fornitore

 parte comune
Non esiste una "sua" parte comune, le parti comuni sono
- per l'appunto - comuni.
E.D.

 ValeRyo
Sei sicuro che l'amministratore sia un dipendente e che possa essere
licenziato?
ziggio

 ha scritto nel messaggio
news:3e45222a-7ed9-43f7...@d28g2000yqc.googlegroups.com

Dal punto di vista strettamente legale, in relazione ad un amministratore
di condominio, chiaramente no.
Ma tirando le somme non è altro che quello.


 essere licenziato?
L'amministratore non è un dipendente.  È nominato per un anno e può 
essere sfiduciato e sostituito in ogni momento senza alcun preavviso. 
  È però importante che assieme alla revoca avvenga la nomina di uno 
nuovo che lo sostituisca.


 nuovo che lo sostituisca.
Permettimi di dissentire: un amministratore può essere revocato anche
senza la contestuale nomina di un nuovo amministratore.
La legge, infatti, prevede tanto il caso in cui manchi
l'amministrature, pur se previsto, quanto le modalità per la nomina
nel caso non provveda l'assemblea.
In altre parole, il condominio come entità giuridica non viene meno
per il semplice fatto della mancanza del suo rappresentante legale.
ziggio


La anomalia e' tra condomino e sua (che significano sostanzialmente la 
stessa cosa) e non tra sua e parte comune, a meno che tu in uno slancio 
di lotta proletaria non consideri la proprieta' (da qui TUO e SUO) abolita!
Giulia

 anche senza la contestuale nomina di un nuovo amministratore.
L'amministratore, anche se revocato, rimane in carica, anche se con 
prerogative ridotte, fino alla nomina di un sostituto.


 Meglio chiarire col fornitore
Il fornitore ha solo un'obbligo: emettere fattura (o documento
equipollente, al condominio possono anche essere rilasciate semplici
ricevute fiscali o scontrini: CARI SIGNORI, NON HA PARTITA IVA, E QUINDI
NIENTE GESTIONE IVA).
Semmai, c'e' un piccolo problema: quella della ritenuta fiscale per
certi tipi di spese, ma basta consegnare la documentazione (fattura e
copia della ricevuta del pagamento) al rappresentante fiscale. Se e'
l'amministratore, gliele darete a lui (ovviamente vi presentate in tre e
gli chiede ricevuta della consegna, oppure vi fatte un verbalino tra di
voi che glieli avete consegnati).
Il guaio e' che l'amministratore potrebbe chiedere un compenso per
questa attivita' di calcolo e pagamento ritenuta. Contromisure:
a) si puo' incaricare come rappresentante fiscale un condomino (che
ovviamente si appoggera' ad un commercialista pagato dal condominio e
che normalmente non fa storie per una ricevuta in piu' o in meno da
contabilizzare, a patto che la perdita di tempo del pagamento del F24 la
faccia un condomino)
b) si intesta la fattura ad uno dei condomini promotore dei lavori (ed
e' questo il vero motivo per cui e' meglio che se si fanno lavori
fai-da-te non si faccia fare la fattura al condominio, non un presunto
"divieto" - Cari miei, il padrone di casa, resta il padrone di casa,
nonostante le complicazioni fiscali, chiaramente volte a creare
deterente su deterrente ai condomini che vogliano auto-gestirsi almeno
la piccola manutenzione)
-- 
Roberto Deboni
[Messaggio Usenet via Tiscali su 
text.giganews.com
. Se leggete via Web
il sottoscritto informa che non conosce o partecipa al sito/forum Web.]


Bella risposta, sintetica e totale.
Io l'accendo :-)


 Giovanni
Sei davvero sicuro? Su che basi?
Non credo sia previsto dal codice civile. Non avrebbe senso una
"riduzione" delle prerogative, pena l'impossibilità di fare ciò a cui
è per legge preposto. Non si saprebbe chi ha le attribuzioni non più
di competenza dell'amministrazione revocato. E, infine, sarebbe da
stabillire con delibera assembleare la remunerazione di un
amministratore revocato e quella di un soggetto con le attribuzioni
venute meno all'amministratore.
ziggio


A sto punto tocca cominciare a tagliarla fine, passando alla giurisprudenza.
Una breve premessa divagatoria, che va ben oltre il limite di "sua"
parte comune come da molti immaginato.
Se il singolo condomino, nel rispetto dei limiti stabiliti dall’art.
1102 c.c., apporta modifiche alla cosa comune intese a massimizzare il
godimento individuale della cosa comune e ne sopporta il relativo onere
economico, non necessita di alcuna autorizzazione da parte del
condominio che dovra' astenersi dall’ingerirsi in spazi d’autonomia che
il Legislatore ha ritenuto di lasciare al singolo condomino.
Per questo una abbondante giurisprudenza ha ritenute legittime e non
necessitanti alcuna preventiva autorizzazione assembleare, a titolo
meramente esemplificativo, l’apertura di nuove porte o finestre o
l’ingrandimento di quelle esistenti, l’ampliamento dell’ingresso di una
bottega nel muro perimetrale, l’apposizione di una vetrina sul muro
condominiale, l’installazione di tubature per lo scarico di acque o per
il passaggio del gas, l’apertura di una seconda porta di ingresso al
proprio appartamento, il prolungamento della corsa dell’ascensore, la
costruzione di una ringhiera sul terrazzo di copertura, e cosi' via.
Figurarsi se entriamo nel campo piu' ristretto in cui l'intervento del
singolo proprietario e' volto SOLO a ripristinare la funzionalita'
comune, come nel caso delle piccole riparazioni e della manutenzione
menzionata dall'OP, andrea.
Fatta questa premessa, si puo' capire molto meglio il significato di
Art. 1134 Spese fatte dal condomino
	Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione
dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto alrimborso, salvo
che si tratti di spesa urgente.
Il significato di questo articolo NON e' AFFATTO un DIVIETO per un
condomino ad effettuare lavori per le cose comuni. Infatti sarebbe
assurdo un tale teorico divieto, visto che al proprietario e' permesso
ben'altro che limitarsi a fare lavori di manutenzione, ma puo' anche
fare innovazioni che migliorino anche solo il suo godimento, a patto che
non ostacoli gli altri condomini ad esercitare pari diritto o altro
diritto. Quello che invece dice questo articolo e' stato sintetizzato da
Giulia, che parafraso cosi': "Se fai di testa tua, paghi di tasca tua."
A prima vista puo' sembrare assurdo che un condomino (o un gruppo di
condomini) possa avere interesse a pagare di tasca propria certi
riparazioni o manutenzioni condominiali. Ma l'esosita' dei costi
amministrativi, dovuti primariamente ad una fiscalita' sempre piu'
allucinante, crea una tale sproporzione al costo di un lavoro, caro se
organizzato dall'amministratore, costo a livello domestico, se
realizzato dai condomini, che, anche in presenza di un certo numero di
condomini dissenzienti (o furbi ...) che non vogliano partecipare a
spese fatte al di fuori delle mani dell'amministratore (e' un loro
diritto, salvo urgenze e necessita' che sono un'altra storia) alla fine
pagano meno a dividersi la spesa tra i "volonterosi", che seguire la via
"burocratica".
Via "burocratica" che alla fine ha solo il principale vantaggio di
potere obbligate al pagamento anche riottosi e ... furbetti.
Attenzione pero'. Questo non significa che sia opportuno, ne' necessario
tenere all'oscuro l'amministratore. Invito di informare sempre
l'amministratore di quello che si sta per fare, cosi' almeno sapra' cosa
rispondere ai condomini ignari di quanto si sta organizzando.
Naturalmente, per il solo fatto di essere stato reso edotto delle opere
in corso, l'amministratore non dovra' mai chiedere la percentuale (anche
se qualcuno potrebbe "tentare" - l'assemblea deve solo bocciare la tali
quote se appiono a consuntivo).


 I condòmini hanno il  DIRITTO  di poterlo fare?
DIRITTO ? Senza ombra di dubbio.
Ma se fatte intestare eventuali fatture ad uno dei voi, vi semplificate
la vita. Consideratele come "lavori personali" (anche se fatti da un
gruppo di condomini) per migliorare il "vostro" godimento della cosa
comune. Gli altri condomini possono solo pretendere l'applicazione
dell'art.1134. L'amministratore invece non puo' opporsi.
Il massimo che puo' fare un'amministratore condominiale "scavalcato" (a
parte l'ovvio appello all'assemblea condominiale) e', qualora venga
violata qualche disposizione di legge o fiscale, di presentare
un'esposto o una denuncia agli organi competenti.
Insomma, fatte pulito, e non vi potra' neanche ricattare (sottolineo: vi
puo' ricattare, ma non vietare).



Condivido con te la questione relativa al fatto che un amm, non 
confermato di fatto abbia intatti i poteri come se fosse stato 
formalmente nominato.
Però ho qualche dubbio che una volta nominato un amm (là dove ci sono 
più di 4 condomini) ci si possa liberare dell'amm. Infatti se non lo 
confermi, oppure che è la stessa cosa lo licenzi, ma non nomini un altro 
al suo posto, resta lo stesso con pieni poteri. Se non nomini uno nuovo 
amm quello vecchio potrebbe anche rompersi le scatole e portare le carte 
in tribunale e ci pensa un giudice a nominarne uno.
Come vedi sembra impossibile uscire da questo giro. Se hai un'idea 
migliore fammela sapere
Gxis
Paolo

 ha scritto nel messaggio
news:ijm4pn$8hg$1...@tdi.cu.mi.it...

=================================
Carissimi, vi ho letto tutti, ma alla fine non ho cavato un ragno dal
buco....
Io voglio (anzi vorrei)  solo sapere se alcuni condòmini possono prendersi
la briga di cercare una ditta valida ed economica per trattare e fare i
lavori.
Tali lavori  saranno incaricati solo dopo che tutti (24) o anche qualcuno
meno,abbiano FIRMATO un foglio in cui si dicano d'accordo a tale operazione.
E alla fine la fattura della ditta (consegnatagli) dovrà essere pagata
dall'amministratore con i soldi del condominio.
E' successo che ultimamente su 250.000 euro di lavori eseguiti,
l'amministratore si è beccato la sua bella fetta senza aver fatto un
ca...volo.
Ha poca voglia di lavorare, ma non rieleggerlo è un problemino, data
la noncuranza , menefreghismo, amicizia, ignoranza di alcuni,
che poi "trascinano" anche altri alla condizione di: vivi e lascia vivere!
Fosse per alcuni di noi (11) , l'Amm.re  avrebbe messo al mercato
(da tempo)  il banco della cicoria fresca......
Riassumiamo un attimo:
possiamo o non possiamo scavalcare questo Amm.re?
Grazie.

 migliore fammela sapere
Semplice. Come ho scritto, la legge prevede che possa mancare
l'amministratore, pur sussistendo l'obbligo della sua nomina. Il
condominio senza amministratore, se previsto, resta senza fino a che
l'assemblea ne nomina uno nuovo o fino a che "uno o più condomini" non
si rivolgano al giudice.
Se mi sbaglio, cosa possibile, fammi capire dove.
ciao,z iggio


Condivido quanto da te esposto. L'unica cosa sulla quale ti chiedo di 
precisare e quando dici:
  Ma l'esosita' dei costi
 > amministrativi, dovuti primariamente ad una fiscalita' sempre piu'
 > allucinante, crea una tale sproporzione al costo di un lavoro, caro se
 > organizzato dall'amministratore,
In che senso ritieni che la fiscalità aumenti i costi?
L'amm non deve fare nulla di più di quanto già dovrebbe fare 
normalmente: pagare l'F24, accertarsi che sia rispettata la legge sulla 
sicurezza, pagare la fattura.
L'unico costo in più sarebbe la sua percentuale nel casso di lavori 
straordinari che comunque va contratta e approvata in assemblea se non è 
stata già inclusa "contrattualmente" al momento della nomina.
gxis
Paolo

 comune.
Sì però prima bisogna avere tutti i soldi, e cioè che tutti i 
partecipanti abbiano già data la propria quota, altrimenti dopo non c'è 
nessuna possibilità di avere i soldi da quelli che di fatto sarebbero 
morosi.
Gxis
Paolo

 meno,abbiano FIRMATO un foglio in cui si dicano d'accordo a tale operazione.
Dettaglia  ...o anche qualcuno di meno ....
Giulia


Lo potete fare ma nei termini indicati e cioè chiamando personalmente la 
ditta senza far intestare la fattura al condominio, con tutte le 
conseguenze che poi potranno venirne.
Gxis
Paolo

 Grazie.
Sì, ma dovete passare per l'assemblea (facendo mettere la delibera in
odg) e deliberare la delega a uno o più condomini (di solito tre)
definendo bene i limiti della delega (sulla base del lavoro da
eseguire e il presunto importo). Il tutto deve essere messo a
verbale.  Poi, è bene lasciar passare 30 giorni prima di procedere,
così da evitare di trovarsi con un condomino dissenziente che impugni
la delibera.
Quindi, se fate le cose per benino, si può ed è anche semplice. Se
però cercate scorciatoie, qualcuno rischia di prendere una musata.
A proposito: se avete già tenuto l'assemblea per l'approvazione del
consuntivo 2010 e del preventivo 2011, dovrete chiedere
all'amministratore una assemblea straordinaria. Potrebbe essere un
problemino: la presenza in assemblea ordinaria è compresa nel compenso
dell'amministratore; quella in assemblea straordinaria è extra, e
potrebbe costarvi anche duecento-duecentocinquanta euro (oltre
all'eventuale affitto della sala).
Quindi, prudenza.
ziggio
PS - Tutto quanto, chiaramente, IMHO

 Se mi sbaglio, cosa possibile, fammi capire dove.
No è giusto quello che dici. però come ho detto sopra è necessario fare 
un'assemblea nella quale sia revocato l'amm.
Gxis
paolo

 stata già inclusa "contrattualmente" al momento della nomina.
Quella percentuale e' un modo come l'altro per adeguare ad un livello
decente il compenso, pero' con l'incentivo perverso di tentare
l'amministratore a spingere perche' si facciano lavori su lavori.
Insomma, e' giusto che l'amministratore abbia riconosciuto il suo
lavoro, in modo che non abbia piu' bisogno di fare ricorso al
sotterfugio delle bustarelle dai fornitori, ma attenzione ...
E poi, specie in condominii ad edilizia economica, non vedo la
necessita' di sopportare i costi di un servizio "chiavi in mano" qualora
ci siano, proprio per le condizioni economiche della famiglia media in
tali condomini, volontari per "surrogare" l'amministrazione condominiale
ovunque sia praticamente "surrogabile".
Insomma una ripetizione della lotta tra centralisti e periferalisti, con
la differenza, che qui abbiamo una persona, l'amministratore, che non
dovrebbe metterci parola (se non e' condomino, non ha alcun diritto di
voto sulle scelte condominiali).



   Così facendo si evadono le tasse ( bei consigli che vengono dati) ed
   inoltre il condomino che si assume tale incarico rischia di pagare in
   solido tali lavori se fra gli altri condomini vi è qualche moroso.
   Oltre che rischiare su altre cose.......
   Caro signor DEBONI non mi pare che il suo ritorno a questo NG sia
   stato molto felice.....:-((((

 ha scritto nel messaggio 
news:EJSdnWSUI-CwBMPQ...@giganews.com...

§Quotissimo !!!
e aggiungo che ci sono condomini dove l'amministratore ha il semplice 
compito di fare i conteggi, a fine anno
i condomini portano le fatture e lui fa i conti e provvede alla gestione 
meramente fiscale della dichiarazione redditi.
tutto il resto viene gestito dai condomini facendo riunioni tra loro, senza 
amministratore presente e verbalizzano pure !.
ciao
S B

 amministratore presente e verbalizzano pure !.
E infatti l'amm non è tenuto né a partecipare alle riunioni assembleari 
e né a verbalizzare. Al massimo ci va quando è in discussione 
l'approvazione del rendiconto annuale.
Quindi se viene a tutte le riunioni vi fa un favore.
Gxis
Paolo


  Quello che voi potete fare è chiedere all'amministratore di indire una
  assemblea al riguardo,dove i vari condomini porteranno loro preventivi
  inerenti ai lavori oggetto di delibera.
  L'assemblea esaminati gli stessi delibererà in merito scegliendo una
  ditta a cui verranno assegnati detti lavori e si incaricherà una
  persona ( amministratore , condomino e/o professionista esterno )
  per seguire lo svolgimento dei suddetti ed il disbrigo delle pratiche
  sia amministrative sia fiscali.
  w

 possa stare tranquillo che quello che succeder poi non lo riguarda pi .
Certo che l'amministratore NON può stare tranquillo. Infatti, risponde
dell'esecuzione del suo incarico anche dopo la cessazione della
carica, secondo i termini di prescrizione previsti dalla legge. Se ha
rubato, o altro, può essere chiamato a risponderne anche
successivamente alla decadenza dall'incarico.
(cut)
Sul resto mi pare siamo più o meno d'accordo.
Paolo, quanto sopra è, come detto, il mio parere. Del resto, quello
del condominio è uno dei rami del diritto più controversi. Quindi, è
abbastanza naturale che ci siano diversità di vedute.
Poi, come ha scritto Stefano da qualche parte, ci sono anche in ballo
usi e consuetudini che, essendo fonti del diritto (pur se di grado
inferiore) complicano la lettura del quadro normativo.
Speriamo di non avere confuso troppo le idee a Andrea,
ciao,z iggio


Appunto. Ho infatti menzionato l'art.1134
Faccio un'esempio. Si rompe il cilindro in un condominio di 10 famiglie.
A) appello all'amministratore, che manda l'operaio, spesa fatturata 150
Euro diviso 10 sono 15 Euro a testa.
Inoltre per una settimana il portone resta aperto.
B) nel condominio su 10, 5 condomini diligenti vanno d'accordo unanime,
3 condomini se ne fregano (i soliti locatori) e 2 condomini sono i
tipici scrocconi che spesso incontriamo in Italia. I 5 si mettono
d'accordo, uno (quello con l'auto :-) va a comperare cilindro e si fa
fare 10 chiavi, spesa totale 6+15 Euro. Un'altro (quello con le mani
abili) installa il nuovo cilindro. Si dividono in 5 la spesa del
cilindro (1,20 Euro a testa). E si fanno dare 1,5 da ogni condomino per
la loro copia delle chiavi (questo e' forse l'unico caso, dove i
furbetti non la fanno franca :-). Risultato finale, le carogne se la
cavano con 1,5 Euro a testa, ma anche i 5 diligenti non vanno male,
perche' spendono 1,2+1,5 = 2,7 Euro. Invece di 15 Euro. Dunque, cosa e'
meglio ?
E dimenticavo, il portone e' nuovamente operativo entro 48 ore (per dare
il tempo di fare eventuali ulteriori copie delle chiavi ai vari
proprietari).
Naturalmente se il condominio e' di 20 famiglie, e le cargone sono piu'
numerose, la convenienza si attenua.
Con il fai-da-te, resta pero', specie se il condomino con la
"manualita'" e' uno bravo, il plus della migliore efficienza nei tempi e
qualita' del lavoro.
Mi rendo pero' conto ora che l'esempio non ha nulla a che fare con
l'argomento di questo thread.
Facciamone un'altro. Stesse premesse.
A) appello all'amministratore, che manda l'operaio, spesa fatturata 150
Euro diviso 10 sono 15 Euro a testa.
Inoltre per una settimana il portone resta aperto.
B) nel condominio su 10, 5 condomini diligenti vanno d'accordo unanime,
3 condomini se ne fregano (i soliti locatori) e 2 condomini sono i
tipici scrocconi che spesso incontriamo in Italia. I 5 si mettono
d'accordo ed uno si incarica di contattatare vari fabbri per trovarne
uno che faccia il lavoro al prezzo piu' conveniente. Lo trovano, e
(niente nero, please) e se la cavano, incluse 10 chiavi, con 60 Euro,
IVA inclusa (uscita + 1 oretta di tempo, ci sta tutto se il fabbro e'
vicino). Consegnano una chiave a testa ad 1,5 Euro cadauna. Incasso 15
Euro. Le altre 45 Euro se le dividino tra loro, 9 Euro che piu' la
chiave, fanno 10,5 Euro a testa. Invece di 15 Euro.
Quale e' il fattore in gioco ? Che un'artigiano in trattativa tu-per-tu
con il cliente finale, un po' stretto dalla "agilita'" contrattuale del
"privato" (ovvero della rapidita' con cui puo' dire: "no grazie, troppo
caro, provo con un concorrente"), e dall'altra parte con l'incentivo
della semplificazione del pagamento: lavoro fatto, lavoro pagato seduta
stante, puo' tranquillamente accettare di lavorare per molto meno di
quanto chiede l'artigiano abituato a lavorare con i condomini, che
significa mettere una persona (la moglie ? :-) in casa o mo' di "ufficio
solleciti" onde ottenere l'incasso del credito, oppure, in ogni caso, di
organizzarsi per ricevere il pagamento in differita (non mi risulta che
l'amministratore mediamente paghi il lavoratore sul posto appena ha
finito ...). Tutta questa burocrazia ha i suoi costi inevitabili.


 ha scritto nel messaggio 
news:39270c4e-51ea-46b5...@l11g2000yqb.googlegroups.com...
A proposito: se avete già tenuto l'assemblea per l'approvazione del
consuntivo 2010 e del preventivo 2011, dovrete chiedere
all'amministratore una assemblea straordinaria. Potrebbe essere un
problemino: la presenza in assemblea ordinaria è compresa nel compenso
dell'amministratore; quella in assemblea straordinaria è extra, e
potrebbe costarvi anche duecento-duecentocinquanta euro (oltre
all'eventuale affitto della sala).
---------------------------
guarda che su richiesta della "maggioranza dei condomini" , l'amministratore 
""deve consegnare""  il registro dei verbali di assemblea ai condomini 
delegati ,  affinche i condomini stessi abbiano la possibilita di convocare 
una assemblea condominiale straordinaria senza la presenza 
dell'amministratore !!!
l'amministratore "legalmente" non fa parte dell'assemblea !
la sua presenza tollerata o imposta che sia e un di piu , che non incide 
sulle regolari deliberazioni da parte dei soli condomini, purche venga 
rispettato il protocollo di assemblea, nomina presidente, revisore, 
segretario , verbalizzazione, conta millesimi eccccc
capito mi hai ?
l'amministratore puo anche non esserci quando i condomini decidono il da 
farsi
S B 


i condomini possono chiedere preventivi e portarli in assemblea
non possono agire di testa loro con conseguenze che ricadrebbero 
sull'amministratore diretto responsabile..
un condominio che agisca in questo modo è una vera jattura per 
l'amministratore e non certo per il suo compenso..
 

 S B
Sono d'accordo con te. Ho erroneamente scritto "dovrete chiedere
all'amministratore un'assemblea straordinaria".
Però, non so che figura sia il "revisore" in assemblea.
ciao, ziggio


Ed infatti ho trovato una sentenza della cassazione (la n 4531 del 
27.3.2003) che in base alla "prorogatio imperii" l'amm continua ad 
essere tale in ogni  caso anche se revocato. E quindi potrebbe essere 
chiamato a rispondere di casini che possano nascere nel condominio. 
L'unico modo per stare sicuri è che venga nominato uno nuovo oppure 
rivolgersi all'A.G. per vedere come uscirsene (sempre che si possa fare)
Allora come vedi sembra proprio che una volta preso non ci si può 
liberare dell'amm.
Gxis
Paolo


   E vai ponzio......confermo in toto quanto tu dici.:-))

 abbastanza naturale che ci siano diversità di vedute.
Ma le vedute personali contano poco o niente. Qui contano solo la legge 
e le interpretazioni (se ci sono) che si hanno dai vari gradi di giudizio.
Gxis
Paolo


   Bravo Deboni hai trovato il sistema per eliminare tutti gli
   amministratori d'Italia.
   Come semplifichi le cose tu non le semplifica nessuno.
   Non è che per caso il codice civile si sia inventato come fare la
   gestione del condominio negli edifici ?
   Mi spiego meglio, sono d'accordo che si possa operare per i piccoli
   interventi come sopra descritto, ma da questo al dire che dall'Amm.
   non si debba "passare"....ne corre.

 dell'amministratore !!!
Veramente non è così che si procede. A tal fine leggi l'Art. 66 DACC.
gxis
Paolo



Bé vedo che sei ottimista! Scommettiamo che i furbetti contesteranno la 
spesa adducendo che non avevano l'autorizzazione a cambiare la 
serratura? e che quindi non vogliono pagare la chiave? Mi gioco 
10000000000 di euro:-)))
Gxis
Paolo

 I condòmini hanno il  DIRITTO  di poterlo fare?
Ci mancherebbe.
-- 
Partecipa anche tu al nuovo (e unico) forum sul mystery shopping
http://mysteryshopping.forumup.it/

      intervengono ditte esterne.
Quale vincolo?



   Anzi Paolo ti faccio notare che l'art.1129 terzo comma dice che
   l'amministratore ha due anni di tempo per rendere conto della sua
   gestione.
   Ciao w

 Se fa cose contro la volonta' dell assemblea -> ripristina.
Ma se sono tutti daccordo?
Ma leggete quello che viene scritto o scrivetre solo perché vi piace far 
apparire il vostro nome in una discussione?


 che poi "trascinano" anche altri alla condizione di: vivi e lascia vivere!
Tu rompi le balle più degli altri condomini...


Circa 3 anni fa abbiamo fatto un assemblea solo fra inquilini, avevamo un 
preventivo di una ditta per riverniciare le scale, raccolto soldi 
all'istante in due settimane la scala era pitturata con tanto di accessori 
(lampade nuove, tappeto, cassette lettere). Eravamo dietro 
all'amministratore più di due anni per rifare le scale e alla fine abbiamo 
risolto così 


   Fra inquilini ? Vorrai dire fra condomini.
   Comunque non è l'amministratore che decide i lavori da fare, ma è
   l'assemblea dei condomini.Avete fatto l'assemblea  ed i lavori che
   sono stati deliberati sono stati poi effettuati........dove stà il
   problema ? Se il vostro amministratore è inconcludente cambiatelo.
   w

 problema ? Se il vostro amministratore è inconcludente cambiatelo.
Il problema sta nel far gestire da un soggetto diverso 
dall'amministratore la gestione dell'appalto. Non era chiaro?


 Ciao w
Ed infatti questo è uno dei motivi per richiedere la revoca dell'amm.
Gxis
Paolo


Mi associo, anche perché pur dando ragione ai condomini, resta sempre il 
fatto che alla fine è l'amm che poi potrebbe pagarne le conseguenze.
Gxis
Paolo


Scusa Ragnarok  ma è già così. Forse i condomini non lo sanno ma di 
fatto sono gli stessi condomini che gestiscono l'appalto. Come? Si fa 
richiesta all'amm di convocare una assemblea per eseguire certi lavori. 
L'amm fa l'assemblea con l'opportuno OdG e invita i condomini a portare 
preventivi di ditte di loro fiducia.
Volendo anche l'amm può portare dei preventivi di ditte da consigliare 
ai condomini.
A questo punto nell'assemblea i condomini (e no l'amm) si leggono i vari 
preventivi e scelgono liberamente quale scegliere. Dopo di che si 
approva la spesa e si da mandato all'amm di contattare la ditta, firmare 
il contratto e tutte le varie faccende burocratiche che sono 
indipendenti da quale ditta è stata scelta. L'assemblea, e no l'amm, può 
decidere di nominare un direttore dei lavori che segua lo svolgimento 
dello stesso. Tale direttore dei lavori può anche essere un condomino 
che può farlo anche a titolo gratuito.
Quindi dove sta la gestione dell'amm? Sta solo negli atti formali che 
seguono dall'affidare un appalto. Per la parte sostanziale, scelta della 
ditta, scelta dei lavori a farsi, scelta del direttore dei lavori, 
dell'ing che deve fare l'eventuale progetto e tutto il resto è tutto in 
mano all'assemblea e cioè se non fosse chiaro dei singoli condomini.
Poi certo se i condomini dormono allora è un'altra storia.
Gxis
Paolo

 seguono dall'affidare un appalto.
Ti par poco? Molte ditte fanno pagare di più ai condomini per il sol 
fatto di dover avere a che fare con degli amministratori che pagano 
quando vogliono, che rompono le scatole senza motivo, che chiedono il 
pizzo...



Sono d'accordo con te che può succedere questo. però ti faccio osservare 
che se il preventivo è stato scelto in assemblea e quindi approvata la 
spese, questa non può essere più cambiata e di conseguenza l'amm non può 
fare la cresta perché non può pagare una spesa superiore a quella votata 
in assemblea. Se fosse necessario, in corso d'opera, e ben motivate 
aggiungere ulteriori lavori, questi devono sempre essere approvati 
dall'assemblea.
Per tutto il resto da te messo in evidenza, se l'amm non si comporta 
bene VA CAMBIATO DI CORSA!
Anzi, do un suggerimento. Quando si nomina un nuovo amm l'assemblea deve 
mettere a verbale (e quindi è come se fosse un contratto) che in caso di 
revoca dell'amm prima della scadenza l'amm accetta di rinunciare a 
qualsiasi tipo di risarcimento per l'eventuale revoca anticipata. Alla 
peggio il condominio potrebbe riconoscergli l'intero compenso annuo solo 
se l'amm è al suo primo mandato in quel condominio, e se sono già 
trascorsi  un certo numero di mesi (per esempio 4 mesi). Dal secondo 
mandato in poi (cioè dal secondo anno) gli si riconosce solo il compenso 
pari alla durata del mandato.
Questo, fatto accettare dall'amm di nuova nomina, dovrebbe garantire il 
condominio da eventuali spese richieste dall'amm in caso di revoca 
anticipata anche se senza nessun motivo valido.
Gxis
Paolo


  Si però poi queste ditte non rilasciano fatture , con il discorso che
  ti fanno risparmiare l'IVA, ma intanto evadono le tasse ( e noi tutti
  le paghiamo piu' alte) e poi se si presentano problemi nell'esecuzione
  di detti lavori ( senza fattura ) si hanno problemi nell'ottenere le
  proprie ragioni.
  Tutto ciò ti par poco....
   w

 10000000000 di euro:-)))
Il motivo per cui pagheranno la chiave mi pare ovvio :-)
Senza la chiave, restano fuori dal portone.
E viste le premesse, l'unica cosa che i "condomini diligenti" dovrebbero
temere dal condomino "carogna" e' che si rivolga da un giudice.
Ma trattandosi di una "riparazione", e per di piu' gli e' stata
richiesta non solo una somma ridicola, ma senza neanche contribuire alla
riparazione (la chiave in ogni caso DEVE comperarsela, se non dai
condomini diligenti, da un ferramenta), mi gioco 10000000000 di euro che
non arriva neanche alla prima udienza, che il giudice, non solo scarico
tutte le spese giudiziarie e non sul "condomino carogna", ma da' anche
la multa all'avvocato per avere attivato una causa azzardata.
Mi gioco 10000000000 di euro ... ci sta ?
E, per favore, tralasciamo l'ipotesi del dispetto di scassinare la porta
affinche' resti sempre aperta. Perche' ci abbassiamo al livello di
criminalita', ovvero di tutt'altre problematiche rispetto a quelle di
questo thread.


   stato molto felice.....:-((((
Sempre una spina nel fianco ... immagino che se fossi il grillo parlante
delle favole, lei avrebbe tanta voglia di togliersi una scarpa e ...


   non si debba "passare"....ne corre.
Questo non corrisponde al mio pensiero. Rilegga l'INSIEME dei miei
interventi, anche solo in questo thread e poi ri-replichi in modo piu'
coerente sulle mie posizioni.


 in assemblea.
Mi scusi, ma temo non abbia capito il pensiero di Rangarok (che faccio mio):
"Molte ditte fanno pagare di più ai condomini per il sol fatto di dover
avere a che fare con degli amministratori ..."
Traduzione: la ditta, sapendo che il cliente e' un'condominio, gia' in
fase di preventivazione, incrementa per tenere conto della probabilita'
che poi l'amministratore chieda la cresta per non ritardare l'ordine
lavori fino a tal punto da arrivare alla successiva assemblea dove
potrebbe spuntare l'offerta di un'altra ditta (amica dell'amministratore
?). Oppure, ricatta sul ritardo del pagamento.
Ho un paio di conoscenti artigiani, che lavorino spesso con i condomini
e ho sentito direttamente cosa combinano certi amministratori pur di
avere "la busta". Immagino che, tra l'altro, questo significa che
"l'incremento" varia in ogni citta', in proporzione diretta con il
rapporto di amministratori disonesti rispetto a quello onesti.
Tra parentesi, questo e' uno schifo. Agli artigiani non contesto le
motivazioni per cui spesso fanno cosi', ma il fatto di fare cosi' invece
di affrontare direttamente gli amministratori disonesti, magari con una
denuncia gestita da una delle associazioni di categoria.
Insomma se vogliamo una Italia onesta, o meglio, meno disonesta (siamo
cosi' lontani dal concetto di onesta' commerciale in questo paese... che
dobbiamo prima risalire una lunga china), dobbiamo cominciare ognuno ad
affrontare subito i nodi, non "rimediare" od "agirare" i danni.
E qui al nord, cari miei, prima di guardare e parlare tanto della mafia
del sud, vediamo di ripulire la diffusa e capillare "mafia nei condomini".


 condomniniale, ovvero l'amministratore che ne' e' il custode) ?
   ( cut )
   Vede caro DEBONI quando devo rispondere ai suoi prolissi elunghi post
   mi trovo sempre in difficoltà. Intendiamoci non perchè non so cosa
   risponderle ma perchè per i motivi prima accennati mi passa la voglia.
   Non vorrei sembrarle irrispettoso nei suoi confronti..anzi la rispetto
   perchè sono convinto che lei sia una persona capace,colta e rispettosa
   dei suoi interlocutori.
   Orbene passiamo al post senza dimenticarci quale era il trema, ossia
   " Scavalcare l'amministratore ".
   In linea di massima per quanto concerne le piccole spese (cassa ) sono
   d'accordo su quanto dice, ma per il resto delle spese condominiali,
   parlo di un buon 80/90 %, di fatto avviene la fatturazione di queste
   spese ( non vedrei altrimenti un'alternativa ). Pensi solamente a :
   pagamento con bonifici,ai contratti di pulizia, di giardinaggio,a
   quelli di manutenzione ascensori, caldaie centralizzate, estintori,
   forniture di luce,acqua, gasolio,assicurazioni globale casa,addetti,
   ecc,ecc.
   Pertanto tutto il suo discorso su eventuali risparmi nel "fai da te"
   lasciato ai vari condomini si riduce a delle inezie.
   La saluto cordialmente w

   lasciato ai vari condomini si riduce a delle inezie.
Vero, specialmente di fronte all'alto costo totale della gestione
tramite amministratore di mestiere.
Ma qualche piccola soddisfazione al proprietario, gliela possiamo lasciare ?


 bene VA CAMBIATO DI CORSA!
C'è un princiopio base della psicologia/sociologia che dice che la forza 
necessaria per un cambiamento è elevatissima... Per cambiare un 
amministratore serve uno sforzo mentale immenso..
-


 proprie ragioni.
Non è un problema di fatturazione... Se poi si fa finta di non vedere...


 avere a che fare con degli amministratori ..."
Quoto.


 amministratore serve uno sforzo mentale immenso..
   Su questo punto concordo con te.
   w


   Spiegati meglio cosa intendi per non vedere? I lavori che vengono
   eseguiti ? Se si chi lo dovrebbe "vedere" ? Il condomino che ha
   proposto la Ditta esecutrice ? E se questo è magari "ignorante
   in materia " ?
   In un condominio nell'esecuzioni di certi lavori ( qui non si sta
   parlando di lavoretti, perchè in questo caso non esiste nessuna
   tangente dell'amministratore ed i risparmi sono irrisori ) vi è
   una certa responsabilità sia civile che penale.....e queste cose
   è bene affrontarle con cognizione di causa.
   w

 si comportano come il loro amministratore.
L'appaltatore chiede "è un condominio con amministratore?" Tu gli dici 
di si e il balzello è già inserito nel preventivo...
-- 


 Spiegati meglio cosa intendi per non vedere?
Imprese, artigiani, ecc come sentono la parola amminsitratore aumentano 
il prezzo.



   Balle....forse dalle tue parti.

 il prezzo.
   Dalle mie parti lo diminuiscono...con la speranza di avere in futuro
   altri lavori.

 Balle....forse dalle tue parti.
Siamo già in due a dirlo...



Le credo se abita nel Trentino.


   Abito dove abita lei e non ho avuto mai questi problemi nel chiedere
   preventivi per lavori condominiali.

 chiedere preventivi per lavori condominiali.
Abito nell'hinterland di Milano e mai mi è capitato di vedere i 
preventivi gravati da balzelli a favore dell'amministratore.
Dopo un brutto precedente (molti anni ed amministratori fa) ora nel 
mio condominio in genere "scavalchiamo" l'amministratore, nel senso 
che noi condomini ci preoccupiamo di fornire all'assemblea almeno due 
o più preventivi accuratamente vagliati.
Niente di più efficace che contattare eventuali fornitori e/o imprese 
dicendo che stiamo valutando dei preventivi per un certo servizio o un 
certo lavoro straordinario.  In genere se ne guardano bene di gonfiare 
i prezzi sapendo di essere messi in concorrenza.
E facciamo questo anche sapendo che l'amministratore per i lavori 
straordinari ci fatturerà una percentuale sull'importo perché non ci 
imponga "balzelli" e perché provveda a tutto quanto necessario per 
rispettare le normative.
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 altri lavori.
Quoto



Faccio la premesse delle premesse.
Io non difendo assolutamente la categoria degli amministratori, anche 
perché ognuno è responsabile dei propri comportamenti.
E' ovvio che se un amm è disonesto non c'è legge e leggina che possa 
porvi rimedio. E visto che l'amm, se fatto bene, è un utile servizio, ce 
li dobbiamo tenere. Se non ci fossero chi si occuperebbe della gestione 
del condominio?
Poi voglio aggiungere che oltre al preventivo gonfiato per la presenza 
dell'amm, nulla vieta che anche il preventivo presentato dai singoli 
condomini possa essere gonfiato per potervi ricavare qualcosa, anche la 
sola quota di spettanza della relativa spesa. Anche in questo caso non 
c'è legge o leggina che possa porvi rimedio. Siamo un paese dove fare 
gli imbrogli è la cosa più naturale che c'è.
Quando io esprimo un parere faccio finta che l'amm è onesto e faccia 
bene il suo lavoro, che i condomini si organizzino per il bene comune e 
che controllino il lavoro dell'amm e che nel caso ne traggano le giuste 
conseguenze. Cioè io discuto di quello che per me sarebbe una 
normalissima ed onestissima situazione condominiale e di un sano 
rapporto con l'amm.
Gxis
Paolo


Cero su questo sono d'accordo specialmente sei i condomini sono gli 
stessi che vanno a votare ne devono fare di sforzi mentali.
A questo punto, visto che lo stesso discorso fatto per gli 
amministratori vale pari pari anche per i condòmini (vedi mia risposta a 
Deboni)non resta che evitare di fare lavori, interventi e qualsiasi 
altra cosa tanto come la metti la metti c'è sempre qualcuno che ce maglia!
Gxis
Paolo


A me personalmente non è mai capitato. Forse hanno già incluso la tassa 
a mia insaputa?
Gxis
Paolo


La risposta di Giovanni mi da conferma che se si vuole certe cose si 
possono evitare.
Bravo Giovanni!
Gxis
Paolo


Comunque W sembra quasi inutile rispondere. C'è gente che pensa che non 
si possa fare niente e allora invece di attivarsi (vedi per esempio la 
risposta di Giovanni)bocciano qualsiasi possibile controllo preventivo.
A questo punto dico: non fate lavori, non fate nulla. Questo è l'unico 
modo per evitare che qualcuno faccia la cresta. poi quando il palazzo 
cadrà si andrà ad abitare da qualche altra parte.
Gxis
Paolo

 Giovanni
Mi associo
Gxis
Paolo

 Le credo se abita nel Trentino.
Se abitava in Trentino eran mele...



   Caro Paolo quoto quanto tu dici perchè è anche il mio pensiero.
   w


   Giovanni è esattamente quello che succede anche da noi....ed io abito
   nelle tue vicinanze.
   w


gli amministratori pagano quando vogliono?
tu dimostri sempre di non sapere quel che dici
 


Anche dove abito io succede così e pure sono di Napoli! :-)
Gxis
Paolo

 parte comune:
   Non ti viene mai in mente che prevenire......è piu' saggio che lasciar
   fare ? L'anarchia non è saggezza......chi assicura poi che pagherà ?
   Dopo una causa lunga 5/10 anni ?
   Direi proprio che sulle parti comuni ..come minimo necessita informare
   l'assemblea condominiale di eventuali modifiche presentando  opportune
   garanzie e progetti.
   w

 Se non ha la copertura finanziaria -> paga di tasca sua.
in questo caso č meglio ci pensi prima  :-)))