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Titolo: Vicini di appartamento urlatori e maleducati

Abbiamo dei vicini di appartamento che tendono a parlare ad alta voce e spesso
litigano (tra di loro o al telefono) praticamente urlando.
La donna e' particolarmente maleducata ed arrogante e penso con questo
comportamento cerchi di imporre il suo comando.
Tutti gli altri condomini li evitano e si guardano bene dal discuterci insieme.
Come posso fare per indurli (o imporgli) ad un maggior rispetto per la quiete
pubblica?
andrea

 pubblica?
Alla prossima litigata chiama i carabinieri

 ha scritto nel messaggio 
news:46e900bc$0$4788$4faf...@reader4.news.tin.it...

Sai come si dice ? chi pecora se fa lupo sa magna ...
Allora le cose sono 2 o ci litighi oppure lo dici all`amministratore .
--
Bye 


Non ce la puoi fare.
Secondo me abiti nella casa dove ho abitato io per sei anni.
Me ne sono andato.
Mi avevano pure mandato "affan...".
Marito e moglie sui 55/60 anni. Spesso litigavano, urlavano e si
menavano pure. Famiglia all'antica, fuori di casa sempre sottobraccio,
molte formalità.
Lei spostava i mobili a qualsiasi ora del giorno e della notte,
stendeva le lenzuola in modo che occupassero l'intera visuale delle
finestre sottostanti (cioè le mie).
Lui, facendo manovra col SUV, mi aveva ammaccato la porta del box.
Ospitavano, quando i genitori andavano a lavorare, una nipote di 7
anni il cui passatempo preferito era quello di correre pestando forte
i piedi. Alle sette di mattina.
Quest'ultima situazione, da me segnalata con una educazione d'altri
tempi, è stata definita come "normale rumore, peraltro a un'ora che è
lavorativa" (domenica?).
Quando ho tentato di argomentare sono stato mandato dove dicevo prima.
Purtroppo nel mio caso non c'è stato nulla da fare. Fortunatamente non
ci abito più. Prima di trasferirmi avevo pensato che l'unica cosa per
salvare l'onore, era la seguente: al momento di andare in ferie (nel
caso che le mie ferie non corrispondessero alle loro) avrei comprato
una sveglietta elettronica e l'avrei fissata al mio lampadario, sotto
la loro camera da letto. Poi l'avrei impostata per le tre e mezzo di
notte con il "bip - biribip" a un volume basso, ma comunque udibile.
Con un mese di trattamento forse non avrei ottenuto che facessero meno
rumore, ma almeno avrei avuto giustizia.
C.

 quiete pubblica?
ma...non saprei, litigare con i vicini di questi tempi non conviene, 
basta leggere le cronache.
comunque la colpa è anche dei costruttori che tirano su delle mura senza 
nessun riguardo per l'isolamento acustico.
nella casa dove abitavo prima, costruzione del 1930, potevo tenere lo 
stereo a palla a mezzanotte e negli appartamenti vicini non si sentiva 
nulla...addirittura sul pianerottolo, complice una porta molto spessa, si 
sentiva, trattenendo il respiro, una flebile musica...

 wrote:

     Assolutamente nulla salvo incrementare l'isolamento acustico
     della parete confinante che' e' assolutamente carente.
      ciaofelix:-)

 Allora le cose sono 2 o ci litighi oppure lo dici all`amministratore .
         E mi dici cosa puo' fare l'amministratore che non puo' fare
Andrea?
          ciaofelix:-)


E' sempre un caso di immissioni rumorose, regolato dall'art. 844 cod. 
civ., che come al solito puoi leggere in rete.
Puoi scrivere loro una lettera, da mandare in copia all'amministratore 
del condominio, in cui gli chiedi di fare meno rumore, sotto pena, in 
difetto, di azione giudiziaria.
Dopodichč se non si adeguano puoi fare una causa che, fortunatamente, č 
di competenza del Giudice di Pace e non del Tribunale.
Prima di fare la causa sarebbe consigliabile acquisire una perizia 
fonometrica, c'č un metodo oramai ben definito per trattare questo tipo 
di questioni.
Naturalmente č assolutamente consigliabile rivolgersi sin da subito ad 
un legale, tutto dipende da quanto sei disposto a spendere, non solo di 
soldi ma anche di tempo e pazienza, per coltivare la questione.
-- 
Cordialmente,
http://tsolignani.wordpress.com
http://blog.solignani.it
http://www.solignani.eu

 civ., che come al solito puoi leggere in rete.
        Trovami una sola sentenza relativa al vociare di un vicino di
casa, risolta
     con l'art 844, semmai potrai trovarne in base all'art 659 del
c.p.   ciao!

           ciaofelix:-)
Questo è un tema interessante.
Molti pensano che l'amministratore sia una sorta di comandante del
condominio, mentre in realtà è una mezza specie di ragioniere.
Fa i conti, divide le spese, convoca le riunioni. Fa le cose su
mandato dell'assemblea di condominio, adempie a una serie di obblighi.
Credo che l'unico potere "personale" che ha sia quello di procedere a
far eseguire lavori urgenti quando non è possibile andare per le vie
"normali".
Magari chiamare un idraulico se si rompe una conduttura e allaga
tutto, senza essere costretto a chiedere tre preventivi e farne
approvare uno dall'assemblea.
L'amministratore è anche una specie di "portavoce", perchè può (ma chi
non potrebbe farlo?) mandare una lettera a un condomino in cui riporta
lamentele circa il di lui comportamento o il mancato rispetto del
regolamento di condominio. E di questo non sono neanche sicuro, anche
perchè molti amministratori si prestano comunque ad operazioni non
ortodosse, come ricevere il pagamento degli affitti, far riparare le
tapparelle dal portinaio, eccetera.
Potrebbe darsi che qualcuno si intimorisce davanti a una lettera
dell'amministratore (se la scrive), come spesso accade che c'è gente
che si intimorisce per una lettera scritta da un avvocato, che non ha
più valore della lettera scritta dal suo cliente, del quale è semplice
rappresentante.
Sbaglio?
C.

 c.p.   ciao!
io e mia moglie ci troviamo in una situazione simile. la "bimba" di 9 anni 
gioca con il monopattino in casa....dalla camera da letto fino alla porta di 
ingresso (tra le 12 e 15.30)
ho chiesto gentilmente se possibile...solo nelle ore di riposo...di 
evitare...
il monopattino non lo usa...ma neanche le ciabatte. La bimba e la madre 
preferiscono gli zoccoli!!!!!
Li mortacci loro! Io mi adeguo. sistema home theatre, canale sky su hard 
rock..e vai...
è scesa chiedendomi di abbassare la tv perchè lei non sentiva la propria... 
io ho risposto... non è la radio.. è la tv!
dalle 22 alle 23.40 faccio "lezioni di musica hard rock" per tre giorni.
risultato:
non ci saluta più, e non usano più gli zoccoli. appena sgarrano...io 
alzo...sentissi il basso come si sente!!!
 io credo: se stai con le bestie, comportati da bestia
se vivi con gente civile...comportati civilmente.
fra

 se vivi con gente civile...comportati civilmente.
      Tutto sommato e' una soluzione!  ciao!

 se vivi con gente civile...comportati civilmente.
Uno che compra una casa dove una bambina non puň camminare con gli zoccoli,
č una bestia. In case cosě si sta, al massimo, in affitto per un po', in
attesa di potersene permettere una normale.

 attesa di potersene permettere una normale.
Simili cazzate non si leggono nemmeno sul blog di Grillo. :-(
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   Registered Linux user #337974  < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >


Scusa, lo sai cosa dici, o ci fai ?????
Quando si apre bocca, assicurarsi che il cervello
sia collegato.

 assicurarsi che il cervello sia collegato.
probabilmente stava camminando con gli zoccoli, è inciampato ed ha 
battuto la testa.

      con l'art 844
quindi? nessuna sentenza con l'art. 844? ;-)

 
Non dico di averne un armadio pieno, ma di averne ammucchiate in questi 
anni ben più di una sì.
Può essere giusto, anche se io non l'ho mai praticato, anche il tuo 
approccio in base all'art. 659 cod. pen., ma in ogni caso si tratta di 
un approccio diverso, che può anche essere legittimo senza comunque far 
venire meno la validità del primo, che almeno a mio giudizio rimane 
quello principale.
Scusami se mi permetto, ma forse converrebbe, in queste materie, dare 
giudizi un po' meno tranchant, anche perchè nessuno ha il completo 
panorama delle sentenze emesse davanti.


panorama delle sentenze emesse davanti.
 Anche se giustamente ti permetterti, non serve nulla:
 quello non da retta
 Giudizi tranchant ? Queste sono rose e fiori
 Ti va ancora bene che non ha tirato fuori il 1102 cc,
 norma jolly che, nel suo immaginario, va bene per tutto
 --
 Cordialita`
 Ts

"Linuzzz" <lin...@abcdefghilmno.com.invalid> ha scritto nel messaggio 
news:fcdkce$gsb$2...@aioe.org...

Non  mi è chiara una cosa; un appartamento (ché solo in una villa uno 
potrebbe usare gli zoccoli senza dar fastidio) qualsiasi, che so, anche un 
attico a Park Avenue e NY, farebbe schifo?!?!
Ellesse 

 attico a Park Avenue e NY, farebbe schifo?!?!
Esistono norme tecniche e legali sui requisiti acustici passivi degli
edifici.
Dove sono rispettati può camminare un cavallo con zoccoli ferrati e nessuno
se ne accorge.
Le case costruite durante il boom edilizio non li rispettano, ma sono state
costruite in fretta e furia per affittarle ai migranti, con la prospettiva
di demolirle dopo una trentina d'anni. Poi s'è scoperto che conveniva di più
venderle e così è comparsa la figura del neocondomino, impiccato a un mutuo
trentennale, che di case vere non capisce nulla, di proprietà individuale e
comune ancora meno, e s'immagina che ai Parioli viva gente silenziosa che
cammina con le pattine.


           Certo! Un mare ma che riguardano tutt'altro che i rumori
domestici.
        o le grida del vicino incazzato!  L'844 parla di normale
tollerabilita' un
        argomento piuttosto paludoso.    ciaofelix:-)

 anni ben più di una sì.
     Scusa Tiziano, ma rumori, fumi, scuotimenti puzze e vibrazioni
cosa
   c'entrano con......................................
""Abbiamo dei vicini di appartamento che tendono a parlare ad alta
voce e spesso
litigano (tra di loro o al telefono) praticamente urlando.""
   ciao!

  norma jolly che, nel suo immaginario, va bene per tutto
Non per tutto solo per queste quisquilie:
USO DELLA COSA COMUNE CONDOMINIALE
SOMMARIO: a) Abuso; b) Accessione; e) Alterazione della destinazione;
d) Aree destinate a giochi; e) Autorizzazione assembleare; f)
Concessioni amministrative; g) Controversie; h) Disposizione della
quota; i) Forno: j) Godimento separato; k) Limiti; l) Modificazioni;
m) Ostacoli al diretto godimento; n) Pari uso; o) Piscina; p) Rilascio
di nulla-osta; q) Targhe e insegne (apposizione); r) Tende
(installazione); s) Uso diverso; t) Uso esclusivo; u) Uso frazionato;
v) Uso più intenso; w) Uso turnario; x) Uso vietato; y) Usucapione; z)
Usufruttuario.
a) Abuso
L'amministratore del condominio, che è responsabile dei danni
cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere
di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari, non
può essere ritenuto responsabile, ancorché sia tenuto a far osservare
il regolamento condominiale, dei danni cagionati dall'abuso dei
condomini nell'uso della cosa comune, non essendo dotato di poteri
coercitivi e disciplinari nei confronti dei singoli condomini - salvo
che il regolamento di condominio, ai sensi dell'art. 70 att. c.c.,
preveda la possibilità di applicazione di sanzioni nei confronti dei
condomini che violano le norme da esso stabilite sull'uso delle cose
comuni - né obbligato a promuovere azione giudiziaria contro i detti
condomini in mancanza di una espressa disposizione condominiale o di
una delibera assembleare.
* Cass. civ., sez. II, 20 agosto 1993, n. 8804, Ersoni c. Cond.
Abruzzo I di Pineto.
b) Accessione
Ove una fattispecie trovi specifica disciplina nell'art. 1102, che
regola l'uso della cosa comune da parte dei partecipanti alla
comunione, è preclusa l'applicazione alla stessa, in via analogica,
dell'art. 936 c.c. in materia di accessione. non essendo consentito il
ricorso alle disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe
(c.c. analogia legis) in assenza di una qualsivoglia lacuna
dell'ordinamento.
* Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1994, n. 10699, Parrocchia della
Cattedrale di Avellino c. Camera commercio di Avellino.
La disciplina dell'accessione contenuta nell'art. 934 c.c. si
riferisce solo alle costruzioni (o piantagioni) su terreno altrui e
non anche alle costruzioni eseguite da uno dei comproprietari sul
terreno comune, per le quali debbono ritenersi, invece, applicabili le
norme sul condominio ed, in particolare, la disposizione dell'art.
1120 c.c., che vieta, tra l'altro, le innovazioni che rendano alcune
parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento di altri
condomini, a meno che non vi sia il consenso di questi, nella forma
scritta richiesta, a pena di nullità, per la costituzione di diritti
reali su beni immobili.
* Cass. civ., sez. II, 18 aprile 1996, n. 3657, Perolio c. Peroglio.
La norma dell'art. 938 c.c., che disciplina la cosiddetta accessione
invertita, ha carattere eccezionale - in quanto derogativa sia del
principio dell'accessione ("quod inaedificatur solo cedit"), sia di
quello secondo cui il proprietario ha diritto di disporre della
propria cosa in maniera piena ed esclusiva - e come tale non può
trovare applicazione nell'ipotesi di costruzione eseguita in tutto o
in parte su un suolo di proprietà comune del costruttore e di terzi,
nella quale si applicano le norme sulla comunione, senza che sia
eccepibile una disparità di trattamento tra comunista e terzo,
rientrando nella discrezionalità del legislatore la delimitazione del
campo di operatività dell'accessione invertita. (Fattispecie relativa
alla costruzione eseguita su un cortile destinato all'uso comune degli
edifici che lo circondano).
* Cass. civ., sez. II, 14 novembre 1996, n. 9982, Tossi ed altro c.
Condominio di Via Varè nn. 7/9 in Milano ed altro, in Arch. loc. e
cond. 1997, 438.
c) Alterazione della destinazione
L'art. 1102 cod. civ., nel regolare i diritti dei partecipanti alla
comunione, prescrive che in ogni caso non può essere alterata la
destinazione della cosa comune, sicché solo le modificazioni di
questa, in quanto consentano il pari uso secondo il diritto di
ciascuno, rientrano nella previsione legale, mentre è vietata ogni
diversa attività innovatrice. (Nella specie, alla stregua del
principio enunciato, è stata giudicata corretta la decisione che ha
ritenuta vietata la costruzione di un terrazzo pensile soprastante un
cortile comune, con la costruzione, inoltre di gradini e di un'aiuola
sul cortile stesso).
* Cass. civ., sez. II, 26 luglio 1983, n. 5132, Bono c. D'Accordo.
La destinazione della cosa comune - che, a norma dell'art. 1102 c.c.,
ciascun partecipante alla comunione non può alterare - dev'essere
determinata attraverso elementi economici, quali gli interessi
collettivi appagabili con l'uso della cosa, giuridici, quali le norme
tutelanti quegli interessi, e di fatto, quali le caratteristiche della
cosa; e dev'essere cassata con rinvio la sentenza del merito che
esclude essere stata alterata la destinazione di un pozzo comune dalla
costruzione di un impianto di adduzione dell'acqua ad una casa di
proprietà singola, senza accertare se ciò abbia implicato limitazioni
allo sfruttamento da parte degli altri partecipanti.
* Cass. civ., sez. II, 22 novembre 1976, n. 4397.
d) Aree destinate a giochi
La disciplina dei giochi dei bambini nei viali del cortile-giardino
condominiale non integra un'occupazione degli stessi né un'alterazione
della destinazione della cosa comune, con impedimento del pari uso
degli altri condomini, risolvendosi in una forma di utilizzazione
diversa da quella normale ma non illegittima, essendo compatibile con
la destinazione del bene. Essa può, di conseguenza, essere disposta
dall'assemblea con deliberazione adottata con la maggioranza prevista
dall'art. 1136 cod. civ., ancorché il regolamento di condominio di
natura contrattuale vieti l'occupazione delle parti comuni da parte
dei condomini.
* Cass. civ., sez. II, 8 luglio 1981, n. 4479, Medeghini c. Cond. V.
Orbetel.
L'utilizzazione del cortile comune come spazio destinato al gioco
limitatamente ai soli bambini di età inferiore ai dodici anni, integra
un uso aggiuntivo della cosa comune la cui disciplina è rimessa alla
volontà dell'assemblea, la quale ben può deliberare sul punto con la
maggioranza di cui all'art. 1136.
* Trib. civ. Milano, 28 gennaio 1991, in Arch. loc. e cond. 1991, 604.
L'utilizzazione per il gioco dei bambini di una parte assai limitata
dell'area verde consortile non contrasta con la destinazione a
giardino prevista, per quella stessa area, dal regolamento consortile,
ma ne costituisce unicamente un migliore e più intenso godimento per
soddisfare esigenze che pure appaiono insopprimibili e, comunque,
senz'altro meritevoli di tutela nella vita di un condominio.
* Trib. civ. Milano, 3 ottobre 1991, in Arch. loc. e cond. 1991, 767.
La norma di un regolamento condominiale che disciplina il criterio di
ripartizione delle spese di manutenzione relative al campo da tennis
condominiale non pregiudica il godimento del campo anche a favore dei
figli dei proprietari degli appartamenti non residenti nel condominio,
godimento configurabile quale uso indiretto della cosa comune.
* Trib. civ. Milano, 28 febbraio 1991, in Arch. loc. e cond. 1991,
603.
e) Autorizzazione assembleare
La deliberazione dell'assemblea condominiale. con la quale venga
autorizzato l'uso di un bene comune in modo incompatibile con
l'utilizzazione ed il godimento di parti dell'edificio di proprietà di
un singolo condomino, è illegittima indipendentemente dalla
circostanza che, per ragioni contingenti e transitorie, il bene di
proprietà individuale ed esclusiva non sia attualmente utilizzato
secondo la sua naturale destinazione (In base al suddetto principio la
S.C. ha ritenuto corretta la decisione del giudice di merito che aveva
dichiarato la illegittimità di una delibera con la quale era stata
decisa l'utilizzazione come parcheggio di un'area condominiale sotto
il profilo che detto uso avrebbe ostacolato l'accesso ad alcuni locali
di proprietà individuale destinati ad essere utilizzati come
autorimesse, a nulla rilevando che detto uso non fosse attuale per la
necessità di realizzare alcuni lavori di rifinitura e di adattamento
dell'immobile).
* Cass. civ., sez. II, 5 settembre 1989, n. 3858, Cond. Via Ronci c.
Soc. Getfa.
Nel condominio di edifici allorquando una deliberazione dell'assemblea
condominiale, la quale sancisce un determinato uso della cosa comune,
venga adottata con il voto unanime dei partecipanti al condominio,
l'atto conserva la sua validità anche se abbia, in ipotesi, a limitare
il godimento di alcuno dei condomini.
* Cass. civ., sez. II, 27 giugno 1987, n. 5709, Cond. Roma MN c.
Lasagna.
f) Concessioni amministrative
In tema di condominio negli edifici, qualora uno dei condomini, senza
violare i limiti di cui all'art. 1102 c.c., faccia uso della cosa
comune (nella specie mediante la costruzione di un comignolo sul tetto
dell'edificio), la mera mancanza delle concessioni o autorizzazioni
amministrative non può essere invocata dal condominio quale fonte di
risarcimento del danno, riflettendosi esclusivamente nei rapporti tra
il privato e la pubblica amministrazione.
* Cass. civ., 8 agosto 1990, n. 8040.
g) Controversie
Quando tra alcuni comunisti insorga controversia sulle modalità di uso
della cosa comune, ancorché riguardanti una modificazione che, non
incidendo sull'estensione dei diritti degli altri partecipanti (art.
1102, comma secondo, cod. civ.) né eccedendo l'ordinaria
amministrazione (art. 1108 cod. civ.), tende al suo migliore
godimento, nel giudizio instaurato fra i comunisti in disaccordo, non
v'è litisconsorzio necessario di tutti gli altri partecipanti alla
comunione.
* Cass. civ., sez. II, 27 gennaio 1988, n. 734, Zammataro c. Pitonio.
Il condomino, il quale denunci la violazione dei limiti che debbono
osservarsi dai singoli condomini nell'uso della cosa comune, assumendo
che taluno di quelli abbia destinato parte della cosa stessa al
servizio della sua proprietà esclusiva e, così, impedito l'esercizio
sulla medesima del concorrente diritto di tutti gli altri condomini,
propone un'azione reale che va ricondotta nel paradigma delle azioni
negatorie, il cui valore deve essere determinato a norma dell'art. 15
cod. proc. civ. e, in particolare, in base al criterio sussidiario
previsto dall'ultimo comma essendo venuto meno - a seguito della
abolizione delle imposte reali e la loro sostituzione con l'imposta
sul reddito delle persone fisiche (art. 82 del d.p.r. 29 settembre
1973 n. 597) - il criterio del riferimento al tributo diretto verso lo
Stato.
* Cass. civ., sez. II, 6 luglio 1984, n. 3964, Cond. Napoli c.
Comotti.
Lo stabilire se un determinato uso della cosa comune da parte del
singolo condomino (nella specie: posa di tubazioni) rientri o meno tra
quelli consentiti è compito del giudice del merito la cui valutazione
è incensurabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivata.
* Cass. civ., sez. II, 13 marzo 1982, n. 1624, Di Russo c. Melloni.
Nella controversia concernente l'inosservanza delle norme condominiali
riguardanti la condotta dei condomini nell'uso o godimento delle cose
comuni, sono legittimati passivi, in assenza di dolo o colpa da parte
dell'amministratore, solo coloro che in effetti abbiano compiuto le
trasgressioni e cioè i singoli condomini, tenuti ad osservare le
regole di condotta dettate dal regolamento.
* Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 1974, n. 397.
L'indagine sulla illiceità o meno dell'uso della cosa comune, da parte
del condomino di edificio, va condotta alla stregua degli obiettivi
criteri legali della sussistenza o meno di un pregiudizio alla cosa
medesima, ovvero di una lesione del diritto di godimento spettante
agli altri partecipanti, mentre rimane irrilevante, a tal fine, ogni
valutazione sulla concreta idoneità di quell'uso ad arrecare utilità
al suo autore, salva la configurabilità di atti d'emulazione, ai sensi
ed agli effetti di cui all'art. 833 c.c. Nel contrasto fra le parti,
il giudice è chiamato a dichiarare la volontà concreta della legge nel
fatto dedotto ed accertato, non anche ad indicare astrattamente quali
fatti sarebbero conformi o meno a diritto. Pertanto, nella
controversia diretta a stabilire la liceità od illiceità di una
determinata opera, eseguita da un condomino su parte comune di
edificio (nella specie, vetrina apposta su muro perimetrale), non può
ritenersi consentito di richiedere al giudice di indagare o
pronunciarsi su quali eventuali modifiche di quell'opera potrebbero
assicurarne la liceità.
* Cass. civ., sez. II, 30 maggio 1978, n. 2749.
h) Disposizione della quota
A norma dell'art. 1103 cod. civ., la vendita di quota di bene indiviso
è ammissibile e valida, senza che gli altri comproprietari abbiano
diritto di opporsi, e, pertanto, se in un contratto di vendita è
indicato che il bene appartiene a più persone e solo alcune di esse lo
sottoscrivono, non può negarsi a priori la validità della vendita
delle singole quote, a meno che non ricorra l'inscindibilità della
prestazione, da dedursi e verificarsi nel giudizio di merito.
* Cass. civ., sez. II, 28 ottobre 1982, n. 5647, Ferrari c. Oneta.
Qualora il compartecipe alieni la sua quota della proprietà indivisa,
l'acquirente subentra nella comunione al posto dell'alienante, ma se
l'alienazione riguarda non la quota ma la parte determinata
corrispondente alla quota e vi sia l'assenso di tutti gli altri
compartecipi, si ha una vera e propria divisione o atto equiparato
alla divisione, perché si realizza il risultato tipico della
divisione. Pertanto, se chi chiede la divisione non contesta
l'avvenuto scioglimento nei modi predetti, l'oggetto della pretesa si
riduce ad un mero accertamento, ma se lo contesta e non risultano
provati nelle forme idonee la divisione o i suoi surrogati, va
disposta la divisione, ma il fatto storico rimane, con la conseguenza
che ognuno deve imputare alla sua quota ciò che ha ricevuto, con le
rivalutazioni del caso e con le responsabilità conseguenti, giacché la
stima per la divisione è coeva alla sua attuazione.
* Cass. civ., sez. II, 8 febbraio 1982, n. 753, Mazzafoglia c.
Mazzafoglia.
In tema di comunione, il diritto di ciascun partecipante di cedere ad
altri il godimento della cosa, nei limiti della sua quota (art. 1103
cod. civ.), implica che al partecipante medesimo deve riconoscersi
anche la facoltà di costituire, sempre nei limiti della sua quota, un
diritto reale di uso a favore di un terzo.
* Cass. civ., sez. II, 18 luglio 1980, n. 4706, Cattaneo c. Albini.
La rinunzia abdicativa del partecipante ad una comunione, in quanto
determina l'accrescimento della quota rinunciata a favore degli altri
partecipanti, ha una funzione satisfattiva-liberatoria; ne consegue
che il rinunziante, con la dismissione del proprio diritto (reale) si
libera delle obbligazioni (propter rem) a quel diritto collegate, e
queste vanno a carico dei rimanenti partecipanti.
* Cass. civ., sez. II, 23 agosto 1978, n. 3931.
Il trasferimento della proprietà esclusiva di una porzione di piano di
un edificio in condominio comporta altresì il trasferimento delle
parti oggetto di proprietà comune, salvo che il trasferimento di
queste ultime non risulti espressamente escluso dal titolo.
* Cass. civ., sez. II, 25 luglio 1978, n. 3719.
i) Forno
L'art. 1117, n. 3, c.c., elenca, in via del tutto esemplificativa, le
opere, le installazioni e i manufatti di qualunque genere che servono
all'uso comune e che il legislatore ha voluto comuni ai proprietari
dei diversi piani o porzioni di piano di un edificio, facendo salva la
diversa volontà di detti proprietari o del loro autore;
conseguentemente, un forno sistemato su un pianerottolo comune, in
difetto di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno
dei proprietari, ben può ritenersi destinato all'uso e al godimento
comune, come accessorio di parti od opere comuni, da presumersi del
pari comune.
* Cass. civ., sez. II, 14 marzo 1977, n. 1030.
j) Godimento separato
L'atto scritto, che è necessario per lo scioglimento della comunione e
la divisione della proprietà immobiliare, ai sensi dell'art. 1350 n.
11 cod. civ., non occorre invece per la semplice attribuzione, ferma
rimanendo la comproprietà, fra gli aventi diritto, di un godimento
separato del bene comune che può essere validamente attuata anche con
convenzione verbale.
* Cass. civ., sez. II, 28 febbraio 1984, n. 1428, Calabrese c.
Calabrese.
k) Limiti
L'art. 1102, primo comma, cod. civ. assoggetta l'uso della cosa comune
da parte di ciascun condomino al duplice limite di non alterarne la
destinazione e di non impedire agli altri partecipanti di farne
parimenti uso secondo il loro diritto; e tale principio vale,
ovviamente, anche per le modificazioni che il condomino, ai sensi
della stessa norma, voglia apportare a proprie spese per il miglior
godimento della cosa comune.
* Cass. civ., sez. II, 18 marzo 1987, n. 2722, Catalani c. Cond. V.
Malakoff.
L'art. 1102 c.c. intende assicurare al singolo partecipante, per quel
che concerne l'esercizio del suo diritto, la maggior possibilità di
godimento della cosa comune, nel senso che, purché non resti alterata
la destinazione del bene comune e non venga impedito agli altri
partecipanti di fare parimenti uso della cosa, egli deve ritenersi
libero di servirsi della cosa stessa anche per fine esclusivamente
proprio, traendo ogni possibile utilità, senza che possano costituire
vincolo per lui forme più limitate di godimento attuate in passato
dagli altri partecipanti, e può scegliere, tra i vari possibili usi
quello più confacente ai suoi personali interessi. (Nella specie si è
escluso che esorbiti dal corretto uso della cosa comune la
transennatura e l'occupazione periodica di un portico con legna da
parte di un condomino, in assenza di prova del carattere stabile
dell'occupazione e di un apprezzabile pregiudizio per gli altri
condomini).
* Cass. civ., sez. II, 5 settembre 1994, n. 7652, Pezzi c.
Bertagnolli.
La norma dell'art. 1102 c.c., concernente la facoltà del condomino di
apportare modifiche a sue spese per il migliore godimento della cosa
comune, è derogabile per regolamento condominiale avente efficacia
contrattuale in quanto sottoscritto da tutti i condomini, ma tale
deroga deve risultare in modo espresso e non può ritenersi
implicitamente disposta per la previsione nel regolamento
dell'assoggettamento a delibera assembleare (a maggioranza
qualificata) delle modificazioni alle cose comuni finalizzate al
miglior godimento delle cose stesse, da parte della pluralità
condominiale, dato che queste ultime comportano non solo l'incidenza
della spesa su tutti i condomini, ma altresì la modifica in tutto o in
parte nella materia o nella forma ovvero nella destinazione di fatto o
di diritto della cosa comune, a differenza delle modificazioni
apportabili dal singolo condomino, che non possono incidere che sul
pari uso (anche potenziale) degli altri condomini.
* Cass. civ., sez. II, 5 ottobre 1992, n. 10895, Valletta c.
Condominio di Via Zamenhof 7/9 di Bologna.
L'uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante è sottoposto
dall'art. 1102 c.c. a due limiti fondamentali, consistenti nel divieto
di alterare la destinazione della cosa comune e nel divieto di
impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il
loro diritto. Pertanto, a rendere illecito l'uso basta il mancato
rispetto dell'una o dell'altra delle due condizioni, sicché anche
l'alterazione della destinazione della cosa comune determinato non
soltanto dal mutamento della funzione, ma anche dal suo scadimento in
uno stato deteriore, ricade sotto il divieto stabilito dall'art. 1102
c.c.
* Cass. civ., sez. II, 15 luglio 1995, n. 7752, Pinelli c. Muccilli.
Le due condizioni d'uso della cosa comune, consistenti, a norma
dell'art. 1102 c.c., nella non alterazione della cosa stessa e nel non
impedimento agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo
il loro diritto, debbono necessariamente coesistere, onde a rendere
illecito l'uso è sufficiente la sola alterazione della cosa,
determinata non solo dal mutamento della sua funzione ma anche dal suo
scadimento a deteriore condizione.
* Cass. civ., sez. II, 26 gennaio 1976, n. 247.
L'uso da parte di ciascun condomino - nonché del locatario che da
quest'ultimo ha causa - della cosa comune e delle parti comuni di una
cosa è sottoposto, ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., al divieto di
alterare la destinazione della cosa comune, nonché a quello di
impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il
loro diritto, con preminenza dell'osservanza del primo divieto
potendosi avere salvaguardia degli interessi dei condomini solo col
rispetto della destinazione attualmente impressa alla cosa comune.
L'accertare se gli atti e le opere dei singoli condomini, miranti ad
una intensificazione del proprio godimento della cosa comune, siano
conformi o meno alla destinazione della cosa comune, è compito del
giudice del merito, incensurabile in sede di legittimità se
congruamente motivato. (In applicazione del principio di cui alla
massima, è stata ritenuta corretta la decisione del giudice del merito
che, sulla base di una norma del regolamento di condominio che
prevedeva una espressa autorizzazione condominiale, ha affermato che
l'apposizione di cartelloni pubblicitari sulla facciata non può essere
considerata esplicazione del normale uso di godimento della cosa).
* Cass. civ., sez. II, 18 luglio 1984, n. 4195, Soc. Supermoda c.
Lucarini.
Il limite al diritto di godimento spettante a ciascun condomino iure
proprietatis sulle parti comuni - nella specie divieto di sosta, anche
per il carico e discarico di masserizie, in tutti gli spazi comuni
dell'edificio - disposto dal regolamento condominiale nell'interesse
comune e accettato nei singoli atti d'acquisto, ha natura negoziale e
perciò può essere modificato soltanto per iscritto e con il consenso
unanime dei condomini.
* Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 1997, n. 854, Pascale ed altri c.
Cond. V. Petrarca 175, Napoli.
Il condomino non ha il dovere di limitare l'uso della cosa comune ai
soli casi in cui il suo interesse non possa essere altrimenti
soddisfatto con il medesimo costo, perché il solo limite che l'art.
1102 c.c. pone al potere di utilizzazione della cosa comune da parte
di ciascun condomino è quello del divieto di alterarne la destinazione
e di impedire che altri ne faccia parimenti uso secondo il suo
diritto.
* Cass. civ., sez. II, 11 gennaio 1993, n. 172, Bolgianni c. Del Pani.
La coesistenza di una comunione d'uso e di separate proprietà
esclusive in relazione ad un determinato bene, possibile quando
proprietari di esso siano dei privati, in quanto è compatibile con il
godimento o uso comune del bene, la proprietà esclusiva di sue parti
separate, intesa come residua facoltà di disposizione di esse, va
esclusa quando invece i proprietari siano due enti pubblici
territoriali ed il bene sia un bene demaniale (nella specie, una
strada), poiché la demanialità esclude la facoltà di disposizione e
l'unico modo di esercizio della facoltà di godimento da parte dei
suddetti enti pubblici, in relazione alla natura del bene, è quello
della destinazione al pubblico transito, coincidente con la sua
comunione d'uso.
* Cass. civ., sez. I, 11 maggio 1983, n. 3246, Soc. Lloyd. Adr. c.
Com. Cervignano.
L'uso della cosa comune da parte del condomino, oltre ad essere
soggetta ai limiti interni posti dalla legge nei rapporti tra
condomini (art. 1102 cod. civ.), incontra anzitutto un limite esterno,
in relazione all'ambito stesso delle parti di proprietà condominiale,
al di fuori del quale non può parlarsi di uso o miglior uso della cosa
comune, poiché il rispetto della proprietà esclusiva dei singoli
condomini esige che gli altri non possano invaderne la sfera, né
gravarla di pesi o limitazioni, ove non abbiano al riguardo un
particolare diritto. (Nella specie, enunciando il surriportato
principio, il S.C. ha confermato la decisione del giudice del merito
di condanna di un condomino alla rimozione di tubazioni con cui aveva
invaso una cantina di proprietà esclusiva di altro condomino).
* Cass. civ., sez. II, 13 marzo 1982, n. 1624, Di Russo c. Melloni.
Poiché l'art. 1102 cod. civ. vieta le utilizzazioni della cosa comune
che impediscono agli altri condomini di continuare a farne uso in
conformità alla sua destinazione, il condomino di un edificio non può,
eseguendo una costruzione in appoggio al muro perimetrale comune
(nella specie: tettoia), chiudere le aperture del medesimo destinate a
dare luce ad un vano di proprietà di altro condomino, sicché tale
opera che sia stata eseguita lecitamente al momento della sua
realizzazione, non può essere frustrata da una siffatta utilizzazione
successiva della cosa comune pretesa dall'altro condomino.
* Cass. civ., sez. II, 6 aprile 1981, n. 1941, Resegna C. c. Ascione
A.
Il divieto di modificare la cosa comune, sottraendola alla possibilità
di sfruttamento da parte di tutti i partecipanti alla comunione
secondo l'originaria funzione della cosa stessa, opera anche in
relazione alle porzioni del bene comune delle quali i comproprietari
si siano convenzionalmente attribuiti il godimento separato, in quanto
anche in tal caso, non venendo meno la contitolarità dell'intero bene,
la facoltà di utilizzazione della cosa attribuita a ciascuno dei
comproprietari trova limite nella concorrente ed analoga facoltà degli
altri, con la conseguenza che sono consentite solo le opere necessarie
al miglior godimento, dovendo per contro ravvisarsi una lesione del
diritto di comproprietà degli altri condomini quando la cosa comune
sia stata alterata, in tutto od in parte, e quindi concretamente
sottratta alla possibilità dell'attuale sfruttamento collettivo nei
termini funzionali o originariamente praticati.
* Cass. civ., sez. II, 4 maggio 1993, n. 5161, Inno c. Inno, in Arch.
loc. e cond. 1993, 744.
Nel condominio di edificio, al fine di determinare la portata del
godimento spettante a ciascun partecipante sui beni comuni, occorre
fare riferimento al momento in cui l'unico dominio esclusivo si
fraziona in più proprietà individuali. Pertanto, tale godimento non
può estendersi a vantaggio di costruzioni realizzate da un condomino
nell'ambito della sua proprietà individuale successivamente alla
costituzione del condominio, in ampliamento oppure a completamento
dell'edificio condominiale, anche se in attuazione degli intendimenti
dell'originario costruttore ed unico proprietario.
* Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 1980, n. 5719, Turturno c. Martino.
Il principio di cui all'art. 1102 cod. civ., sull'uso della cosa
comune consentito al partecipante, non è applicabile ai rapporti tra
proprietà individuali (e loro accessori) e beni condominiali finitimi,
che sono disciplinati dalle norme attinenti alle distanze legali ed
alle servitù prediali, ossia da quelle che regolano i rapporti tra
proprietà contigue od asservite e che non contraddicono alla
particolare normativa della comunione.
* Cass. civ., sez. II, 10 gennaio 1980, n. 221, Galeano c. Grasso.
L'esercizio della facoltà di ogni condomino di servirsi della cosa
comune, nei limiti indicati dall'art. 1102 c.c., deve esaurirsi nella
sfera giuridica e patrimoniale del diritto di comproprietà sulla cosa
medesima e non può essere esteso, quindi, per il vantaggio di altre e
diverse proprietà del medesimo condomino perché in tal caso si
verrebbe ad imporre una servitù sulla cosa comune per la cui
costituzione è necessario il consenso di tutti i condomini.
* Cass. civ., sez. II, 23 dicembre 1994, n. 11138, Società Albergo
Saturnia Internazionale c. Piamonte.
L'assemblea del condominio di un edificio ha il potere di
disciplinare, e, eventualmente, nel concorso di giustificate ragioni
ed interessi comuni, di ridurre l'uso della cosa comune da parte dei
singoli partecipanti, ma non anche quello di sopprimere totalmente
l'uso medesimo, ancorché limitatamente a determinati periodi di tempo.
(Nella specie, premesso il principio di cui sopra, la S.C. ha ritenuto
correttamente affermata dai giudici del merito la nullità, e, quindi,
l'impugnabilità oltre il termine stabilito dall' art. 1137 terzo comma
c.c., della delibera con la quale era stata decisa l'assoluta chiusura
di un cancello di accesso al cortile, in determinate ore del giorno).
* Cass. civ., sez. II, 9 maggio 1977, n. 1791.
A norma dell'art. 1138 c.c., l'assemblea dei condomini può, in sede di
formazione o di modifica del regolamento condominiale, regolare, a
maggioranza, le modalità di godimento delle cose e dei servizi comuni
(istituendo, se del caso, l'uso turnario degli stessi), ma non anche
disciplinare la misura e l'intensità di esso quale risulta dal titolo
di acquisto o dalla legge ed, in particolare dall'art. 1102 c.c.,
limitando tale godimento ad una soltanto delle forme di uso di cui la
cosa comune sia suscettibile secondo la sua destinazione. Le norme del
regolamento condominiale che introducano tali limitazioni specialmente
nel caso in cui queste possono incidere sull'utilizzabilità e sulla
destinazione delle parti dell'edificio di proprietà esclusiva, hanno
carattere convenzionale, nel senso che, se predisposte dall'originario
proprietario dello stabile, debbono essere accettate dai condomini nei
rispettivi atti di acquisto, ovvero con atti separati e, se, invece,
deliberate dall'assemblea condominiale, debbono essere approvate
all'unanimità. Inoltre, i vincoli da esse costituiti, avendo natura di
oneri reali, per poter essere opposti ai terzi acquirenti a titolo
particolare, debbono essere trascritti nei pubblici registri, ovvero
accettati nei singoli negozi di acquisto.
* Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 1977, n. 621.
L'art. 1102 c.c., non pone una norma inderogabile i cui limiti non
possano essere resi più severi da un predisposto regolamento
condominiale, successivamente recepito nel contratto d'acquisto di
beni compresi nel complesso condominiale.
* Cass. civ., sez. II, 24 aprile 1975, n. 1600.
La sfera dei diritti dei singoli condomini sulla cosa comune può
essere suscettibile di restrizioni purché abbiano natura contrattuale
e siano trascritte per la loro ulteriore validità anche nei confronti
dei successivi acquirenti (la fattispecie esaminata riguarda una
veranda appoggiata ed ancorata al muro della facciata dell'edificio).
* Trib. civ. Napoli, 30 novembre 1991, n. 13613, in Arch. loc. e cond.
1992, 129.
L'annessione effettuata da un singolo condomino di una porzione della
cosa comune a locale di sua proprietà esclusiva e la correlativa
sottrazione di  tale porzione al pari diritto degli altri condomini,
configurano violazione del disposto dell'art. 1102 cod. civ., il
quale, nel permettere a ciascun condomino di servirsi della cosa
comune e di apportarvi le modifiche necessarie per il migliore
godimento, pone come condizione limitativa il divieto di alterare la
destinazione e quello di impedire agli altri partecipanti di farne
parimenti uso, secondo il loro diritto.
* Corte app. civ. Napoli, sez. II, 30 marzo 1987, n. 574, Paolucci c.
Manco e Condominio di via M. Ruta, in Arch. loc. e cond. 1987, 323.
In un condominio composto da meno di dieci condomini, sebbene non
sussista l'obbligo giuridico di formare un apposito regolamento che
disciplini l'uso della cosa comune, tuttavia il potere della
maggioranza dei condomini di disporre o meno le modalità per il
miglior godimento della cosa comune trova il suo limite nel rispetto
della condizione che il diritto di comproprietà possa estrinsecarsi
liberamente e, in ogni caso, non può menomare le facoltà attribuite
dalla legge all'amministratore.
* Giud. conc. Roma, 20 novembre 1986, Battista c. Condominio di via
dei Tecii n. 14, Roma, in Arch. loc. e cond. 1987, 579.
L'assemblea condominiale può, in sede di approvazione del regolamento,
e con le maggioranze previste dall'art. 1136 cod. civ., imporre ai
singoli condomini limitazioni all'uso e alla destinazione dei loro
appartamenti, quando tali destinazioni, per loro natura,
necessariamente implichino un uso eccessivo o sproporzionato delle
cose comuni ovvero ne alterino la destinazione. Di conseguenza, spetta
al condomino dissenziente provare l'esistenza di un regolamento
contrattuale che, accettato dai singoli compratori, abbia fissato una
determinata destinazione dell'edificio.
* Trib. civ. Agrigento, sez. I, 4 luglio 1977, Miceli c. Condominio
Sud, in Arch. loc. e cond. 1980, 85.
l) Modificazioni
A differenza dalle innovazioni - configurate dalle nuove opere, le
quali immutano la sostanza o alterano la destinazione delle parti
comuni, in quanto rendono impossibile la utilizzazione secondo la
funzione originaria, e che debbono essere deliberate dall'assemblea
(art. 1120, comma 1, c.c.) nell'interesse di tutti i partecipanti - le
modifiche alle parti comuni dell'edificio. contemplate dall'art. 1102
c.c., possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio
interesse ed a proprie spese, al fine di conseguire un uso più
intenso, sempre che non alterino la destinazione e non impediscano
l'altrui pari uso. Pertanto, è legittima l'apertura di vetrine da
esposizione nel muro perimetrale comune, che per sua ordinaria
funzione è destinato all'apertura di porte e di finestre, realizzata
dal singolo condomino mediante la demolizione della parte di muro
corrispondente alla sua proprietà esclusiva. Alla eventuale
autorizzazione ad apportare tale modifica concessa dall'assemblea può
attribuirsi il valore di mero riconoscimento dell'inesistenza di
interesse e di concrete pretese degli altri condomini a questo tipo di
utilizzazione del muro comune.
* Cass. civ., sez. II, 20 febbraio 1997, n. 1554, Astori c. Condominio
di Corso Rosselli n. 1 in Torino, in Arch. loc. e cond. 1997, 411.
In caso di condominio negli edifici, la modificazione di una parte
comune e della sua destinazione, ad opera di taluno dei condomini,
sottraendo la cosa alla sua specifica funzione e quindi al compossesso
di tutti i condomini, legittima gli altri all'esperimento dell'azione
di reintegrazione con riduzione della cosa stessa al pristino stato,
tal che possa continuare a fornire quella utilitas alla quale era
asservita anteriormente alla contestata modificazione senza che sia
necessaria specifica prova del possesso di detta parte (che non abbia
una sua autonomia rispetto all'edificio), quando risulti quello di una
o più delle porzioni immobiliari in cui l'edificio stesso si articoli.
* Cass. civ., sez. II, 13 luglio 1993, n. 7691, Muraro c. Zuccato, in
Arch. loc. e cond. 1993, 706.
Le modificazioni della cosa comune o di sue parti (muri perimetrali,
cortili ecc.), eseguite dal singolo condomino ai fini di un suo uso
particolare, diretto ad un migliore e più intenso godimento della cosa
medesima, costituiscono una consentita esplicazione del diritto di
comproprietà ex art. 1102 cod. civ., ove non implicano alterazioni
della consistenza e della destinazione del bene e non pregiudichino i
diritti di uso e di godimento degli altri condomini. Diversamente, si
risolvono in una innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120 stesso
codice, e nel caso di costruzione, nel cortile comune, di una
autoclave per il servizio di una singola unità abitativa - seppure
consentita con deliberazione della assemblea dei condomini a norma del
quinto comma dell'art. 1136 - comporta sottrazione di una parte del
suolo comune alla sua naturale destinazione ed all'uso e godimento
degli altri condomini.
* Cass. civ., sez. II, 23 febbraio 1987, n. 1911, Nilo c. Centonze.
Il divieto di modificare la cosa comune, sottraendola alla possibilità
di sfruttamento da parte di tutti i partecipanti alla comunione
secondo l'originaria funzione della cosa stessa, opera anche in
relazione alle porzioni del bene comune delle quali i comproprietari
si siano concordemente attribuito il godimento separato, in quanto
anche in tal caso, non venendo meno la contitolarità dell'intero bene,
la facoltà di utilizzazione della cosa attribuita a ciascuno dei
comproprietari trova limite nella concorrente ed analoga facoltà degli
altri, con la conseguenza che sono consentite solo le opere necessarie
al miglior godimento, e dovendo per contro ravvisarsi una lesione del
diritto di comproprietà degli altri condomini quando la cosa comune
sia stata alterata, in tutto od in parte, e quindi concretamente
sottratta alla possibilità dell'attuale sfruttamento collettivo nei
termini funzionali o originariamente praticati.
* Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 1986, n. 421, Fusco c. Di Resta.
Costituiscono esplicazione del diritto di comproprietà ex art. 1102
cod. civ., e in quanto tali non richiedono la preventiva
autorizzazione dell'assemblea condominiale, le modificazioni della
cosa comune eseguite dal singolo condomino ai fini di un suo uso
particolare diretto al miglior godimento della medesima (e, quindi,
anche in assenza di una necessità in senso assoluto), che non
implichino alterazioni della consistenza e della destinazione della
cosa stessa e non pregiudichino i diritti di uso e di godimento degli
altri condomini. Sono, invece, innovazioni le modificazioni che
importino alterazioni della consistenza della cosa comune o ne mutino
la destinazione e che, ai sensi dell'art. 1120, primo comma, cod.
civ., richiedono, perché possano essere disposte, la maggioranza
assembleare di cui al quinto comma del successivo art. 1136.
* Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 1982, n. 6608, Zecca c. Rossi.
L'art. 1102 cod. civ., nel regolare i diritti dei partecipanti alla
comunione al fine di salvaguardare l'interesse comune e quello dei
singoli, consente solo di apportare modificazioni alla cosa comune
purché non ne sia alterata la destinazione e non vengano pregiudicati
i concorrenti diritti di uso degli altri comproprietari, onde ogni
attività costituente non modificazione, ma innovazione (nella specie:
costruzione eseguita su suolo comune), è vietata dalla norma citata.
* Cass. civ., sez. II, 8 febbraio 1982, n. 734, Maini c. Davì.
E' validamente dato in forma verbale, da un comproprietario all'altro,
l'assenso per semplici modificazioni della cosa comune nel quadro di
un accordo sul contemperamento concreto dei rispettivi singoli usi
concorrenti della cosa stessa.
* Cass. civ., sez. II, 26 gennaio 1977, n. 398.
A norma dell'art. 1102 c.c. ciascun condomino può servirsi della cosa
comune apportandovi le modificazioni che egli ritenga utili per il
miglior godimento di essa, fino a sostituirla con altra che offra
maggiore funzionalità. Tali facoltà, peraltro, sono legittime solo se
si esplicano nei limiti dettati dalla legge, e cioè con l'astensione
da ogni alterazione del bene comune e conservando la possibilità
dell'uso di esso da parte di ogni altro condomino nell'ambito del suo
diritto. I limiti ora indicati non vengono superati dal solo fatto
dell'uso più intenso da parte di uno o più condomini, purché
attraverso lo stesso non si giunga al turbamento dell'equilibrio con
tutti i diritti di costoro o a un cambiamento della destinazione del
bene comune, non soltanto in vista dell'uso attuale, ma anche di
quello potenziale secondo la natura della cosa e il fine al quale essa
venne predisposta, sicché resta del tutto indifferente - salvo che in
relazione alla costituzione di diritti esclusivi a favore di alcuno
dei condomini o di terzi - che da tempo più o meno lungo uno o più
degli interessati non si siano serviti del bene in questione.
* Cass. civ., sez. II, 21 maggio 1976, n. 1836.
In caso di condominio negli edifici, la modificazione di una parte
comune e della sua destinazione, ad opera di taluno dei condomini,
sottraendo la cosa alla sua specifica funzione e quindi al compossesso
di tutti i condomini, legittima gli altri all'esperimento dell'azione
di reintegrazione con riduzione della cosa stessa al pristino stato,
tal ché possa continuare a fornire quella utilitas alla quale era
asservita anteriormente alla contestata modificazione senza che sia
necessaria specifica prova del possesso di detta parte (che non abbia
una sua autonomia rispetto all'edificio), quando risulti quello di una
o più delle porzioni immobiliari in cui l'edificio stesso si articoli.
* Cass. civ., sez. II, 13 luglio 1993, n. 7691, Muraro c. Zuccato.
m) Ostacoli al diretto godimento
L'ostacolo al diretto godimento della cosa comune da parte di uno dei
comproprietari frapposto dagli altri non richiede di necessità un
formale rifiuto in risposta ad una identica richiesta bensì può
risultare, oltre che da espresse manifestazioni di volontà, anche da
comportamenti al fine equivalenti da apprezzare in relazione alle
condizioni oggettive del bene comune ed ai rapporti personali tra i
diversi comproprietari. Tale ostacolo fa sorgere, a carico di chi lo
ponga in essere, l'obbligo di prestazione risarcitoria sostitutiva del
godimento non fruito.
* Cass. civ., sez. II, 10 gennaio 1983, n. 176, Benedetti c. Aspesi.
In applicazione dell'art. 1102 c.c., qualora il partecipante alla
comunione, con l'esecuzione di nuove opere, renda impossibile o menomi
l'esercizio del diritto degli altri partecipanti, frapponendovi un
qualche ostacolo, che si traduca in un pregiudizio giuridicamente
rilevante ed apprezzabile, ciascuno degli altri condomini può chiedere
la rimozione dell'opera che altera e sconvolge il rapporto di
equilibrio della comunione.
* Cass. civ., sez. II, 14 marzo 1974, n. 716.
n) Pari uso
La parità dell'uso assicurata dall'art. 1102 c.c. ad ogni condomino, è
intesa a consentire qualsiasi altro miglior uso e non anche quel
particolare, specifico ed identico uso realizzato con la modificazione
in atto. Il concorso di diritti al miglior godimento della cosa comune
si risolve non col criterio della priorità (presupposizione), bensì
con quello dell'equo contemperamento dei contrapposti interessi.
* Cass. civ., sez. II, 9 settembre 1970, n. 1378.
La nozione di pari uso della cosa comune che ogni compartecipe,
utilizzando la medesima, deve consentire agli altri a norma dell'art.
1102 cod. civ., non è da intendere nel senso di uso identico, giacché
l'identità nello spazio, o addirittura nel tempo, potrebbe importare
il divieto per ogni condomino di fare della cosa comune un uso
particolare o addirittura un uso a proprio esclusivo vantaggio,
soprattutto nel caso di modificazioni apportate alla cosa. (Nella
specie, in cui i giudici del merito avevano ritenuto uso legittimo
della cosa comune ai sensi dell'art. 1102 cod. civ. l'appoggio, da
parte di un condomino, di una trave del solaio di separazione tra due
piani alla "cassa" delle scale comuni, il S.C. alla stregua del
principio che precede, ha considerato corretta la decisione).
* Cass. civ., sez. II, 14 luglio 1981, n. 4601, Gravina c. Trillo.
Per pari uso della cosa comune deve intendersi non un uso identico
nello spazio o addirittura nel tempo, a quello attuato dal
comproprietario-condomino modificatore, ma quel qualsiasi altro
miglior uso che gli altri condomini possano convenientemente fare in
altra parte della cosa comune.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 19 settembre 1988, Deccesari c.
Condominio di Via Archimede 16, Milano, in Arch. loc. e cond. 1989,
740.
L'unità sistematica tra la disposizione dell'art. 1118 comma 1 c.c., a
norma del quale il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni
dell'edificio è proporzionato al valore del piano o porzione di piano
che gli appartiene, e la disposizione del comma 1 dell'art. 1123 c.c.,
per il quale le spese necessarie per la conservazione ed il godimento
delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi
nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla
maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al
valore della proprietà di ciascuno, non impedisce, trattandosi di
norme derogabili, che siano convenzionalmente previste discipline
diverse e differenziali tra loro dei diritti di ciascun condomino
sulle parti comuni (che possono essere attribuiti in proporzione
diversa - maggiore o minore - rispetto a quella della sua quota
individuale di piano o porzione di piano) e degli oneri di gestione
del condominio, che possono farsi gravare sui singoli condomini
indipendentemente dalla rispettiva quota di proprietà delle cose
comuni o dall'uso. (Nella specie, è stata riconosciuta la validità
dell'accordo che attribuiva ai condomini, proprietari di unità
abitative di diverso valore, un uguale diritto dominicale sulle parti
comuni prevedendo la formazione di tabelle millesimali solo ai fini
della ripartizione delle spese di manutenzione e pulizia delle
stesse).
* Cass. civ., sez. II, 8 luglio 1995, n. 7546, Bernardini c. Masieri e
altri.
o) Piscina
Il diritto di invitare ospiti nella piscina condominiale costituisce
un modo di fruizione del bene comune e come tale ai sensi degli artt.
1118 e 1123 cod. civ. deve essere proporzionato alla proprietà.
* Pret. civ. Roma, 13 luglio 1989, Vianelli e altra c. Condominio "Le
quattro rose" sito in Ardea, via Latina - località nuova Florida, in
Arch. loc. e cond. 1989, 757.
p) Rilascio di nulla-osta
Il diritto del condomino di usare le parti comuni dell'edificio,
purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri
condomini di farne parimenti uso (artt. 1102 e 1139 c.c.), implica per
questi ultimi l'obbligo di comportarsi in modo da non rendere
impossibile, e ingiustificatamente più gravoso, l'uso del singolo e
così il dovere di quell'attiva cooperazione necessaria per l'uso del
condomino. Pertanto, qualora un terzo estraneo alla comunione, ma di
cui il condomino debba necessariamente avvalersi per la sua posizione
di monopolio o supremazia, contesti il diritto del condomino di fare
un certo uso legittimo della cosa comune senza il preventivo nulla-
osta degli altri condomini, costoro non possono rifiutarne il
rilascio, sempreché il rifiuto non risulti in concreto giustificato da
un ragionevole motivo. (Nella specie l'Acea e la Soc. Romana Gas,
richiesti da un condomino dell'installazione dei servizi di acqua e
gas, avevano preteso il preventivo nulla-osta del condominio).
* Cass. civ., sez. II, 5 giugno 1978, n. 2816.
q) Targhe e insegne (apposizione)
Ciascuno dei condomini può servirsi dei muri perimetrali dell'edificio
condominiale per quelle utilità accessorie che ineriscono al godimento
della sua proprietà esclusiva, qual è l'utilità del risalto
pubblicitario dell'attività professionale o commerciale svolta, che si
realizza normalmente mediante l'apposizione di insegne, targhe,
cartelli e simili. Consegue che - poiché la utilizzazione del muro
perimetrale comune mediante tale apposizione non ne altera la naturale
e precipua destinazione di sostegno dell'edificio condominiale -
l'utilizzazione stessa, ove non impedisca l'esercizio concorrente del
diritto degli altri partecipanti di fare eguale uso del muro,
costituisce normale esercizio del diritto di usare la cosa comune.
* Cass. civ., sez. III, 24 ottobre 1986, n. 6229, Ruggeri c.
Grassitelli.
In tema di condominio di edifici, i partecipanti con voto unanime
possono sottoporre a limitazioni, nell'ambito dell'autonomia
negoziale, l'esercizio dei poteri e delle facoltà che normalmente
caratterizzano il contenuto del diritto di proprietà sulle cose
comuni, vertendosi in materia disponibile, con la conseguenza che con
regolamento contrattuale possono vietare l'apposizione di insegne,
targhe e simili sui muri perimetrali comuni, ovvero subordinarla al
consenso dell'amministrazione.
* Cass. civ., sez. II, 3 settembre 1993, n. 9311, Cond. di Piazza di
Spagna, n. 20, di Roma c. Credito Italiano.
Il conduttore, cui è consentito trarne dalla cosa locata tutte le
utilità inerenti al suo normale godimento, escluse solamente quelle
espressamente vietate dal contratto o confliggenti con il diritto del
locatore o di terzi, può utilizzare le parti comuni dell'edificio
condominiale, ove è sito l'immobile locatogli, con eguale contenuto ed
eguali modalità del potere di utilizzazione spettante al proprietario.
Consegue che, ove non sia stato escluso dal contratto, il conduttore
può apporre sul muro perimetrale dell'edificio condominiale targhe od
insegne atte a pubblicitare la sua attività commerciale svolta nel
locale locatogli.
* Cass. civ., sez. III, 24 ottobre 1986, n. 6229, Ruggeri c.
Grassitelli.
L'utilizzazione del muro perimetrale comune da parte del singolo
condomino mediante l'apposizione di insegne, targhe, cartelli e simili
non ne altera la naturale e precipua destinazione di sostegno
dell'edificio condominiale e, ove non impedisca l'esercizio
concorrente del diritto degli altri partecipanti di fare uguale uso
del muro, costituisce normale esercizio del diritto di usare la cosa
comune.
* Pret. civ. Trani, 25 luglio 1989, Guastadisegno ed altra c. De
Gennaro, in Arch. loc. e cond. 1989, 751.
E' illegittima la collocazione, da parte di un condomino, di insegne
luminose, targhe e cartelli pubblicitari sul portone di ingresso, sul
muro e nel corridoio dell'atrio condominiale, in quanto tale
utilizzazione, non concessa dal condominio, è comunque in contrasto
con la funzione o la destinazione tipica di tali parti comuni.
* Trib. civ. Brescia, 26 aprile 1994, n. 1100, Bonfiglio c. Soc. Ocean
Viaggi, in Arch. loc. e cond. 1995, 161.
La norma di un regolamento condominiale che vieti la collocazione di
targhe, insegne o tende di qualsiasi genere senza il permesso scritto
dell'assemblea, non è applicabile nel caso in cui un condominio
collochi, sulla parte di pianerottolo strettamente al servizio
dell'ingresso al proprio alloggio, alcune piastrelle in ceramica di
notevole pregio artistico e non recanti alcuna scritta.
* Pret. civ. Ravenna, 24 marzo 1992, n. 29, in Arch. loc. e cond.
1992, 641.
La controversia relativa alla rimozione di un'insegna apposta sulla
facciata dell'edificio condominiale in violazione del regolamento di
condominio, deve essere compresa tra quelle aventi ad oggetto le
modalità e l' uso dei servizi condominiali, ora di competenza del
giudice di pace.
* Giud. pace Bari, 12 febbraio 1996, Condominio Viale Unità d'Italia
n. 13/A in Bari c. Magazzini del Faraone, in Arch. loc. e cond. 1996,
267.
E' suscettibile di valutazione economica l'azione, basata sul divieto
contenuto nel regolamento di condominio, diretta alla rimozione di
un'insegna dalla facciata dell'edificio condominiale. Siffatta azione
va inquadrata negli obblighi di fare, che trovano sistemazione
nell'ambito dell'art. 14 c.p.c., secondo il quale. se la somma non è
stata indicata o il valore non dichiarato, la causa si presume di
competenza del giudice adito, senza possibilità di poterne contestare
il valore a mente del comma 2, atteso che la lite non concerne somme
di denaro o beni mobili.
* Giud. pace Bari, 12 febbraio 1996, Condominio Viale Unità d'Italia
n. 13/A in Bari c. Magazzini del Faraone, in Arch. loc. e cond. 1996,
267.
r) Tende (installazione)
Nel caso di installazione di una tenda e delle relative intelaiature
metalliche su di uno spazio di proprietà comune, da parte del
condominio del piano terreno che lo abbia in uso esclusivo e destinato
a ristorante, per la sussistenza della violazione dell'art. 1102 c.c.,
con riguardo al mutamento della struttura e della funzione del detto
bene comune ed in particolare al diritto di veduta in "a piombo" dei
condomini dei piani superiori, deve accertarsi sia l'utilitas
(specifica o socialmente rilevante) derivante da quel diritto che in
concreto la sua menomazione, tenendo conto in ispecie del distacco (in
altezza) della tenda dalle vedute dei piani superiori, delle
caratteristiche dei luoghi e dell'uso normale, nonché, in relazione
alla specifica destinazione dello spazio comune, delle consuetudini e
del normale comportamento degli esercenti di attività consimili.
* Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 1991, n. 11392, Spa Porto Salvo c.
Garbagnati ed altri.
s) Uso diverso
L'utilizzazione della cosa comune ad opera del condomino può avvenire
tanto secondo la destinazione usuale della cosa stessa, quanto in modo
particolare e diverso da quello praticato dagli altri partecipanti
alla comunione, sempre però nell'ambito della destinazione normale
della cosa senza alterazione del rapporto di equilibrio tra le
utilizzazioni concorrenti attuali e anche potenziali di tutti i
comproprietari, ma non quando quel godimento peculiare e inconsueto
del singolo compartecipante determini pregiudizievoli invadenze
nell'ambito dei coesistenti diritti degli altri comproprietari. (Nella
specie, si è ritenuto che il comproprietario di una striscia di
terreno non abbia il diritto di occupare lo spazio aereo sovrastante
la striscia stessa con una costruzione sullo stesso aggettante, in
quanto in tal caso la occupazione si risolve in una utilizzazione
particolare realizzata mediante la stabile incorporazione al contiguo
bene del singolo comproprietario di una porzione dello spazio aereo
sovrastante il bene comune).
* Cass. civ., sez. II, 28 novembre 1984, n. 6192, Inzerilli c.
Mustica.
La cosa comune, ai sensi dell'art. 1102 c.c., può essere utilizzata
dal condomino anche in modo particolare e diverso dal suo normale uso
se ciò non alteri l'equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni
attuali o potenziali degli altri e non determini pregiudizievoli
invadenze dell'ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari
pertanto, è legittima la costruzione di sporti sul cortile, (sulla
strada o sul passaggio comune) se sia realizzata in modo da non
pregiudicare né la normale funzione del cortile, che è di regola,
quella di fornire aria e luce agli immobili circostanti (e, per la
strada, quella di permettere il transito dei condomini) né le
possibilità di utilizzazione particolare eventualmente prospettate
dagli altri condomini. (Nella specie, trattavasi del telaio e dei
battenti degli infissi, in posizione di completa apertura o di
completa chiusura, realizzati, al pianterreno, nel muro prospiciente
il passaggio comune senza ridurne la larghezza utilizzabile, dato che
nel tratto precedente il passaggio era ristretto da un'antica
sporgenza).
* Cass. civ., sez. II, 11 gennaio 1993, n. 172, Bolgianni c. Del Pani.
L'utilizzazione della cosa comune da parte del condominio può aver
luogo anche in modo particolare e diverso da quello praticato dagli
altri compartecipanti, sempre che l'utilizzazione particolare rientri
tra le destinazioni normali della cosa e non alteri l'utilizzazione
praticata dagli altri, ossia il rapporto di equilibrio fra le
utilizzazioni concorrenti - attualmente ed anche potenzialmente - di
tutti i comproprietari. Tale alterazione sussiste qualora il godimento
particolare ed inconsueto del singolo condomino determini
pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti diritti altrui,
quali asservimenti, immissioni e molestie.
* Cass. civ., sez. II, 10 novembre 1981, n. 5954, Pirolozzi c.
Pinolozzi.
L'utilizzazione della cosa comune ad opera del condomino può aver
luogo non soltanto secondo la destinazione usuale, ma anche in modo
particolare e diverso da quello praticato dagli altri partecipanti,
sempre che l'utilizzazione particolare non impedisca l'utilizzazione
degli altri e non alteri il rapporto di equilibrio tra le facoltà di
utilizzazione, attualmente o potenzialmente concorrenti, dei
comproprietari.
* Cass. civ., sez. II, 24 aprile 1981, n. 2451, Ferrara c. Carosello.
Una volta che sia stato convenuto l'uso frazionato e precario di una
cosa comune, l'utilizzazione della cosa anche in modo particolare e
diverso da quello praticato dagli altri compartecipanti non viola la
norma di cui all'art. 1102 cod. civ., sempre che tale utilizzazione
rientri fra le destinazioni normali della cosa comune e non alteri o
ostacoli l'utilizzazione praticata dagli altri condomini.
* Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 1979, n. 6338, Borra c. Galli.
Nel condominio di edificio, al fine di determinare la portata e
l'estensione del godimento spettante a ciascun partecipante sui beni
comuni, nonché di accertare l'eventuale esistenza, in favore del
singolo condomino, di particolari diritti di utilizzazione,
contrastanti con la destinazione normale dei beni medesimi, occorre
tener presente la situazione al momento della nascita del condominio,
in relazione alle disposizioni del suo atto costitutivo e del
regolamento, rimanendo irrilevante l'eventuale diversità della
situazione medesima in epoca anteriore.
* Cass. civ., sez. II, 15 aprile 1976, n. 1348.
t) Uso esclusivo
Il regolamento condominiale contrattuale - il quale viene ad esistenza
nel momento in cui, contestualmente al primo atto di vendita di una
frazione esclusiva dell'edificio, comportante la nascita del
condominio, l'acquirente ne accetta le varie clausole - può contenere,
oltre all'indicazione delle parti dell'edificio di proprietà comune ed
alle norme relative all'amministrazione e gestione delle cose comuni,
la previsione dell'uso esclusivo di una parte dell'edificio definita
comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva. In tal caso il
rapporto ha natura pertinenziale, essendo stato posto in essere
dall'originario unico proprietario dell'edificio, legittimato
all'instaurazione ed al successivo trasferimento del rapporto stesso
ai sensi degli artt. 817 e 818, secondo comma, c.c., con l'ulteriore
conseguenza che, attenendo siffatto rapporto alla consistenza della
frazione di proprietà esclusiva, il richiamo puro e semplice del
regolamento condominiale in un successivo atto di vendita (o promessa
di vendita) da parte del titolare della frazione di proprietà
esclusiva, a cui favore sia previsto l'uso esclusivo di quella parte
comune, può essere considerato sufficiente ai fini dell'indicazione
della consistenza della frazione stessa venduta o promessa in vendita.
* Cass. civ., sez. II, 4 giugno 1992, n. 6892.
A norma dell' art.1102 cod. civ. l'utilizzazione della cosa comune da
parte di uno dei partecipanti alla comunione, anche se più intensa o
diversa da quella degli altri, non vale di per sé sola a mutare il
titolo del possesso, e, quindi, ad attrarre la cosa comune o parte di
essa nella sfera della disponibilità esclusiva del singolo comunista,
il quale, ove intenda espandere il suo possesso in via esclusiva sul
bene, pur non dovendo necessariamente compiere gli atti di
"interversio possessionis", previsti dagli artt. 1141 e 1164 cod.
civ., rispettivamente per il mutamento della detenzione in possesso, e
del possesso di un diritto reale su cosa altrui, in possesso
corrispondente all'esercizio della proprietà, deve tuttavia
concretarsi in atti integranti un comportamento durevole, tali da
evidenziare un possesso esclusivo ed animo domini sulla cosa,
incompatibile con il permanere del compossesso altrui.
* Cass. civ., sez. II, 24 gennaio 1985, n. 319, Alberio c. Incorvaia.
Il condomino che, col consenso degli altri comproprietari, usa in modo
esclusivo una cosa comune, non estende il suo dominio su di essa
neppure sotto il profilo di maggiori poteri, in quanto sarebbe
all'uopo necessario il compimento ad opera del medesimo, di atti
idonei a mutare il titolo del possesso.
* Cass. civ., sez. III, 22 giugno 1978, n. 3091.
L'originario proprietario di tutto l'edificio divenuto poi
condominiale ovvero tutti i condomini possono conferire ad un singolo
condomino sulla cosa comune un particolare diritto, il quale alteri la
destinazione funzionale della cosa comune; e questo particolare
diritto secondo la volontà delle parti interessate può avere contenuto
meramente obbligatorio con effetti limitati alle parti contraenti,
ovvero il contenuto reale di una servitù.
* Cass. civ., sez. II, 11 marzo 1975, n. 899.
Il diritto di comproprietà dei condomini sulle parti comuni di un
edificio deve ritenersi leso ogni qualvolta uno dei condomini abbia
attratto la cosa comune in tutto od in parte nella propria
disponibilità esclusiva, sottraendola alla possibilità di sfruttamento
collettivo. (Nella specie, il proprietario di alcuni scantinati
confinanti con il terrapieno sottostante all'androne dell'edificio in
condominio, aveva messo in comunicazione detti scantinati aprendo i
muri delimitanti il terrapieno, procedendo allo sbancamento di questo
e provvedendo alla costruzione di una soletta in cemento armato di
sostegno del soprastante androne).
* Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 1973, n. 2759.
u) Uso frazionato
Allorquando sia possibile l'uso frazionato della cosa comune in
considerazione della sua natura e destinazione, i partecipanti alla
comunione (ovvero il giudice in caso di controversia sulle modalità
d'uso) possono accordarsi circa l'utilizzazione di parte di questa da
uno dei comproprietari purché, a norma dell'art. 1102 cod. civ., tale
utilizzazione rientri tra quelle cui è destinata la cosa comune e non
alteri od ostacoli il godimento degli altri comproprietari.
* Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 1985, n. 434, Michelon c. Stocchero.
v) Uso più intenso
Al singolo condomino è consentita l'esecuzione di un'opera implicante
un maggiore suo godimento della cosa comune soltanto se la
realizzazione di essa non impedisca agli altri condomini il compimento
di opere, già previste o ragionevolmente prevedibili in base alla
destinazione attuale della cosa comune ed alle prospettive offerte
dalla sua natura, le quali permettano ai medesimi lo stesso od altro
miglior uso di tale cosa, a vantaggio delle loro proprietà esclusive.
(Nella specie, il S.C., enunciando il surriportato principio, ha
cassato la decisione di merito che aveva riconosciuto legittima la
costruzione, da parte di un condomino, di un pensile sovrastante il
cortile comune, senza accertare se questo manufatto costituisse o non
impedimento alla costruzione di ulteriori pensili ed alla esecuzione
di opere simili o anche diverse [balconi, finestre, ecc.] che, secondo
una ragionevole previsione, gli altri condomini potessero realizzare
in futuro al servizio delle unità immobiliari di loro proprietà
esclusiva).
* Cass. civ., sez. Il, 5 aprile 1982, n. 2087, Deidda c. Lama.
La nozione di pari uso della cosa comune che ogni compartecipe
nell'utilizzare la cosa medesima deve consentire agli altri, a norma
dell'art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico perché
l'identità, nello spazio o addirittura nel tempo potrebbe importare il
divieto per ogni condomino di fare della cosa comune un uso
particolare o a proprio esclusivo vantaggio. Ne deriva che per
stabilire se l'uso più intenso da parte di un condomino venga ad
alterare il rapporto di equilibrio fra i partecipanti al condominio -
e perciò da ritenersi non consentito a norma dell'art. 1102 - non deve
aversi riguardo all'uso fatto in concreto di detta cosa da altri
condomini in un determinato momento, ma di quello potenziale in
relazione ai diritti di ciascuno.
* Cass. civ., sez. II, 23 manzo 1995, n. 3368, Pipan c. Cond. via C.
D'Appello.
Il giudice del merito, per accertare se l'uso più intenso della cosa
comune da parte di un condomino venga ad alienare il rapporto di
equilibrio tra i partecipanti al condominio e debba perciò ritenersi
non consentito ex art. 1102 c.c., non deve tener presente l'uso fatto
in concreto di detta cosa dagli altri condomini in un determinato
momento, ma quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.
(Nella specie in base al principio surriportato, è stata ritenuta
corretta la decisione di merito, la quale aveva affermato che la
collocazione da parte di un condomino sul muro perimetrale comune di
tre bacheche, fornite di impianto di illuminazione, per l'esposizione
di quadri in vendita, era illegittima, perché tale da impedire agli
altri condomini ogni eventuale uso che in avvenire essi avrebbero
voluto fare di detto muro, per collocarvi targhe professionali o
commerciali).
* Cass. civ., sez. II, 11 dicembre 1992, n. 13107, Franco c. Del
Buono.
L'esecuzione, da parte del comproprietario, di una modificazione alla
cosa comune, al fine di farne un uso più intenso (nella specie,
l'apertura di un nuovo accesso su cortile fra fabbricati) non è
illegittima per il solo fatto che determini un'alterazione
dell'equilibrio fino allora esistito fra gli usi esercitati dai
comunisti; tale illegittimità sussiste solo ove si accerti che
l'incremento dell'uso del singolo partecipante pregiudichi la
possibilità degli altri di continuare nell'esercizio del loro uso, e
di ampliare eventualmente il medesimo in modo e misura analoghe.
* Cass. civ., sez. II, 11 luglio 1975, n. 2746.
L'art. 1102 c.c. consente al condomino di usare della cosa comune per
un suo fine particolare, ove egli, in tal modo, ritragga dal bene una
specifica utilità aggiuntiva, rispetto alle utilità generali
ridondanti a vantaggio dei condomini tutti, ma gli vieta in modo
assoluto di alterare la destinazione della cosa stessa, snaturandola,
impedendone o compromettendone la funzione che le è propria.
* Cass. civ., sez. II, 21 febbraio 1976, n. 579.
w) Uso turnario
L'assemblea condominiale può legittimamente regolamentare l'uso dei
beni comuni limitando il godimento dei condomini, nell'interesse
comune, senza incorrere in causa di nullità assoluta, salvo escludere
il godimento diretto dei condomini o di alcuno di essi; sicché, in
caso d'incapienza dei beni, il godimento turnario offre l'unico
strumento idoneo a consentire il godimento diretto di tutti i
condomini, e nessuna norma inderogabile impone di ragguagliare la
durata dei periodi di godimento all'entità delle quote di comproprietà
dei turnisti.
* Trib. civ. Genova, sez. III, 10 ottobre 1992, n. 2927, Barabino c.
Cond. di viale Pio VII n. 38-40 di Genova, in Arch. loc. e cond. 1993,
113.
x) Uso vietato
L'accordo di tutti i condomini che, anche imponendo divieti (nella
specie proibizione di occupare temporaneamente le parti comuni
dell'edificio), tenda ad assicurare ai condomini stessi un migliore e
più funzionale godimento delle cose e dei servizi comuni attenendo
alla disciplina delle modalità di uso di questi, è sempre modificabile
con una deliberazione assembleare, senza necessità di un successivo
consenso di tutti i condomini che l'hanno in precedenza stipulata.
* Cass. civ., sez. III, 13 maggio 1977, n. 1898.
La deliberazione con la quale l'assemblea di un condominio di
edificio, alla stregua del regolamento condominiale, accerti eccesso
od abnormità nell'uso dei beni comuni da parte di un singolo condomino
(nella specie, per deposito di materiali nel cortile e nell'androne),
ed applichi, nei confronti di quest'ultimo, la sanzione pecuniaria
prevista, non comporta una lesione dei diritti del condomino medesimo
sulle cose e servizi comuni, ma attiene esclusivamente alla disciplina
dell'uso di quelle cose e servizi: detta delibera, pertanto, non è
affetta da nullità, deducibile in ogni momento con azione di
accertamento, ma è solo impugnabile ai sensi e nei termini perentori
di cui all'art. 1137 c.c.
* Cass. civ., sez. II, 15 gennaio 1976, n. 132.
Deve ritenersi vietata dall'art. 1102 cod. civ. la divisione
orizzontale di un appartamento, che comporti la totale utilizzazione
del preesistente margine di sicurezza statica dell'edificio
condominiale pur non pregiudicando la funzione portante dei muri
comuni e così la stabilità dell'edificio, in quanto le opere eseguite
dal singolo condomino, finiscono col precludere sostanzialmente agli
altri condomini sia l'utilizzazione dei muri comuni secondo il loro
diritto, che la facoltà di sopraelevazione consentita dall'art. 1127
cod. civ.
* Cass. civ., sez. II, 23 aprile 1980, n. 2673, Montalbano c.
Montesanti.
Il provvedimento del giudice che interdisce l'uso non consentito della
cosa comune, reso possibile dalle modifiche avvenute nella proprietà
esclusiva di uno dei comproprietari, non può limitarsi a vietare l'uso
non consentito, ma deve contenere disposizioni che rendano
materialmente impossibile il perpetuarsi dell'uso illegittimo.
* Cass. civ., sez. II, 25 luglio 1980, n. 4841, Sorrentino c. Nappi.
Rientra nei poteri dell'assemblea del condominio regolare l'uso delle
cose comuni, ma non escludere uno o più condomini dall'uso delle cose
comuni, se ad esso abbiano diritto in base al titolo o alla legge
(nella fattispecie l'assemblea, decidendo di escludere i proprietari
soltanto di boxes e non anche di appartamenti nel condominio, dall'uso
degli ascensori anche ai soli fini del raggiungimento dei boxes, aveva
deliberato in materia sicuramente esulante dal campo delle sue
attribuzioni, e, stando alla prospettazione aveva sacrificato il
diritto degli stessi sulle cose comuni).
* Corte app. civ. Milano, sez. I, 21 giugno 1991.
E' invalida la delibera assembleare che faccia divieto di accedere
alla terrazza comune - destinata esclusivamente per copertura - per
stendere i panni e battere i tappeti in quanto tale diritto si fonda
sul principio di cui all'art. 1102 c.c., in virtù del quale ognuno può
servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione.
* Trib. civ. Milano, 14 gennaio 1991, in Arch. loc. e cond. 1991, 799.
y) Usucapione
Il partecipante alla comunione può usucapire l'altrui quota indivisa
del bene comune senza necessità di interversio possessionis, ma
attraverso l'estensione del possesso medesimo in termini di
esclusività. A tal fine si richiede, tuttavia, che tale mutamento del
titolo (art. 1102, secondo comma, c.c.) si concreti in atti integranti
un comportamento durevole, tali da evidenziare un possesso esclusivo
ed animo domini della cosa, incompatibili con il permanere del
compossesso altrui sulla stessa e non soltanto in atti di gestione
della cosa comune consentiti al singolo compartecipante o anche atti
familiarmente tollerati dagli altri (art. 1141 c.c.) o ancora atti
che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o erogazioni di
spese per il miglior godimento della cosa comune, non possono dar
luogo a un'estensione del potere di fatto sulla cosa nella sfera di
altro compossessore.
* Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 1990, n. 10294.
La disposizione dell'art. 1102, comma 2, c.c., secondo la quale il
partecipante alla comunione non può estendere il suo diritto sulla
cosa comune in danno degli altri se non compie atti idonei a mutare il
titolo del suo possesso impedisce al compossessore che abbia
utilizzato la cosa comune oltre i limiti della propria quota non solo
l'usucapione ma anche la tutela possessoria del potere di fatto
esercitato fino a quando questo non si riveli incompatibile con
l'altrui possesso.
* Cass. civ., sez. II, 25 novembre 1995, n. 12231, Polito c.
Condominio via E. Nicolardi n. 56.
Il condomino, per usucapire la cosa di proprietà comune, non deve
dimostrare l'interversione del possesso, ma deve fornire la prova di
avere sottratto la cosa all'uso comune per il periodo utile
all'usucapione e, cioè, di una condotta univocamente diretta a
rivelare che nel condominio si è verificato un mutamento di fatto nel
titolo del possesso, e non la prova del mero non uso della cosa da
parte degli altri condomini.
* Cass. civ., sez. II, 26 aprile 1984, n. 2622, Spinelli c. Riccio.
Il godimento del bene comune può essere invocato dal comproprietario
al fine dell'usucapione della proprietà dello stesso solo quando si
traduca in un suo possesso di tipo esclusivo, con riguardo sia al
corpus sia all'animus, incompatibile con la possibilità degli altri
condomini di uso del bene medesimo.
*Cass. civ., sez. II, 16 luglio 1983, n. 4908, Coppola c. Codella.
L'uso della cosa comune da parte del singolo condomino non può
estendersi alla occupazione permanente di una parte del bene comune,
tale che, nel concorso degli altri requisiti di legge, possa portare
alla usucapione della parte occupata.
* Cass. civ., sez. II, 5 febbraio 1982, n. 663, Di Scala c. Trani.
Conf., Cass. civ., 14 dicembre 1994, n. 10699.
Il partecipante alla comunione di un bene non può estendere il suo
diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti se non
compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso; ai fini
dell'usucapione della cosa comune è sufficiente che il condomino, per
tutto il tempo necessario ad usucapire, possieda l'intera cosa in modo
esclusivo ed inconciliabile con il godimento comune della cosa stessa.
* Cass. civ., sez. II, 27 giugno 1974, n. 1923.
Il condomino può usucapire la cosa di proprietà comune e senza
necessità di una interversione del possesso ai sensi dell'ari. 1164
c.c. soltanto attraverso una estensione del possesso medesimo, in
termini però di esclusività. A questo fine, tuttavia, non è
sufficiente che gli altri partecipanti si siano astenuti dall'uso
della cosa, ma occorre che quel condomino abbia goduto in modo
oggettivamente incompatibile con la possibilità di godimento altrui,
che risulti in radice eliminata, non bastando a surrogare siffatta
connotazione di esclusività ed incompatibilità (con il compossesso
degli altri soggetti) la mera utilizzazione del bene in maniera più
intensa, ed ancor meno la sola prova del mero non uso della cosa da
parte degli altri condomini.
* Corte app. civ. Milano, sez. III, 12 novembre 1993, n. 2261.
z) Usufruttuario
Poiché l' usufruttuario ha il godimento dei beni e dei servizi
condominiali, egli risponde di fronte al condominio delle quote di
manutenzione e gestione ordinaria.
* Trib. civ. Milano, 15 gennaio 1992, in L'Ammin. 1993, 1,16.
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 pubblica?
Direi che parlare con loro č inutile data la maleducazione.
Alla prossima "rissa" chiama i carabinieri.