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Titolo: Ripartizione spese in sede di edificazione

Devo redigere il regolamento di condominio, che avrà origine
contrattuale, per un complesso residenziale di prossima costruzione.
Tale complesso, realizzato nell'ambito di una lottizzazione, si
configura come un condominio orizzontale e si comporrà,
presumibilmente, di 9 edifici (ciascuno, indicativamente, composto da
dieci unità abitative), che verranno realizzati in tre interventi
edilizi successivi, presumibilmente a distanza di 12/18 mesi l'uno
dall'altro.
A rischio di risultare pedante, ma per intenderci: verranno, con il
primo intervento, realizzati e rogitati 3 edifici, per complessivi 30
appartamenti. Entro 12/18 mesi, nello stesso lotto, verranno realizzati
e rogitati ulteriori 3 edifici, per altri 30 appartamenti, realizzando
quindi un insediamento di complessivi 6 edifici e 60 appartamenti, a
distanza di 12/18 mesi... ci siamo intesi...
Le mie perplessità prendono le mosse dalla regolamentazione, in sede
di stesura del regolamento - dalla ripartizione delle spese condominali
(amministrazione, gestione del verde, pulizia, illuminazione,
manutenzione delle - poche - parti comuni -):
A)	nelle more dell'edificazione, tra i condomini che hanno già
rogitato le loro unità abitative e il costruttore, proprietario dei
lotti rimanenti;
B)	al termine dell'intervento, tra tutti i condomini.
Mi spiego.
Quanto al punto A), posto che buona parte delle spese andranno
ripartite secondo la tabella millesimale di comproprietà, come
determinare il valore delle "porzioni di piano", ex art. 1123,
quando alcuni soggetti/condomini sono titolari di unità abitative,
mentre il costruttore è proprietario di edifici in fase di
edificazione e di un prato che ospiterà le future palazzine?
Quanto al punto B), va da sé che le tabelle millesimali per gli
edifici di successiva edificazione verranno formate solo in
concomitanza dell'edificazione, e, comunque, solamente in seguito
alla presentazione della relativa pratica edilizia, che definirà la
consistenza degli edifici. Vorrei, in proposito, non espormi al
pregiudizio di inserire nel regolamento di condominio tabelle
millesimali provvisorie, da dover sottoporre a ratifica successiva.
Pertanto, la soluzione meno problematica che ho escogitato, ANCORCHÉ
PALESEMENTE INEFFICIENTE, è la costituzione di tre condomini, ciascuno
corrispondente a un singolo intervento edilizio, e la conseguente
costituzione di un supercondominio.
In subordine, per ovviare al punto a), la costituzione di un unico
condominio, esonerando il costruttore dalle spese condominali per le
unità in fase di edificazione.
Vorrei un vostro consiglio.
Ringrazio anticipatamente tutti quanti contribuiranno.
Beppe

 ha scritto nel messaggio
news:1149594201....@c74g2000cwc.googlegroups.com...
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 costruttore si occuperà dei vari lavori.
Grazie mille per la risposta e - sopratutto - la tempestività.
Condivido l'impostazione di fondo, ma il problema giunge quando, nella
stesura del regolamento contrattuale, che andrà allegato ai primi
rogiti, si dovranno determinare le tabelle millesimali degli immobili
ancora da edificare (da progettare, in realtà) e, di conseguenza, il
loro peso nel contributo alle spese per le parti comuni.

 ha scritto nel messaggio 
news:1149594201....@c74g2000cwc.googlegroups.com...
Devo redigere il regolamento di condominio, che avrà origine
contrattuale, per un complesso residenziale di prossima costruzione.
Tale complesso, realizzato nell'ambito di una lottizzazione, si
configura come un condominio orizzontale e si comporrà,
presumibilmente, di 9 edifici (ciascuno, indicativamente, composto da
dieci unità abitative), che verranno realizzati in tre interventi
edilizi successivi, presumibilmente a distanza di 12/18 mesi l'uno
dall'altro.
A rischio di risultare pedante, ma per intenderci: verranno, con il
primo intervento, realizzati e rogitati 3 edifici, per complessivi 30
appartamenti. Entro 12/18 mesi, nello stesso lotto, verranno realizzati
e rogitati ulteriori 3 edifici, per altri 30 appartamenti, realizzando
quindi un insediamento di complessivi 6 edifici e 60 appartamenti, a
distanza di 12/18 mesi... ci siamo intesi...
...
e' ovvio che per le palazzine non ancora costruite non si possono
stabilire i millesimi e ovviamente nemmeno possono essere imputate
delle spese.
Si faranno delle tabelle millesimali definitive per le palazzine esistenti
mentre le spese per le parti comuni alle palazzine verranno divise
provvisoriamente in base all'uso delle singole palazzine.
alberto 

 ha scritto nel messaggio 
news:1149607452.4...@g10g2000cwb.googlegroups.com...
MaRK ha scritto:
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non e' possibile stabilire fin d'ora spese e competenze di
costruzioni non ancora esistenti. Se poi una palazzina non
verra' mai costruita? muore il costruttore? il comune cambia
il regolamento edilizio e li ce ne stara' una grande il doppio?
ci sono troppe variabili...
alberto 

 delle spese.
Non ancora progettate, non non ancora costruite.
Il valore proporzionale è chiaro sin dal progetto.
Quello che io mi chiedo è perchè dare regole condominiali a strutture che 
possono tranquillamente essere gestite in altro modo.
Se chi ha lottizzato è proprietario per due terzi di beni che destina sin da 
adesso a parti comuni, pagherà due terzi delle relative spese e peserà per 
una testa e due terzi dei millesimi in assemblea.
E cara grazia se il condominio non s'impiccia e non fa storie per le nuove 
costruzioni che vanno a incidere su parti già comuni.
L'idea di definire prima le parti comuni e poi costruirci dentro a me pare 
balzana. Ma non sono un costruttore e forse sbaglio. 

Condivido l'impostazione di fondo, ma il problema giunge quando, nella
stesura del regolamento contrattuale, che andrà allegato ai primi
rogiti, si dovranno determinare le tabelle millesimali degli immobili
ancora da edificare (da progettare, in realtà) e, di conseguenza, il
loro peso nel contributo alle spese per le parti comuni.
No sicuramente separeranno tutto, al momento del rogito ogni singolo
condomino avrà la tabella con i suoi 1000/1000 di condominio, quindi 9
condomini per un totale 9000/9000 di parte comune.-
La parte comune non credo venga inserita a rogito e sicuramente il
costruttore si accollerà tutte le spese che alla fine sarà solo di corrente
elettrica.-
Ciao.-

 balzana. Ma non sono un costruttore e forse sbaglio.
La questione è che vorrei preliminarmente definire nel regolamento è
l'esatta consistenza delle parti comuni (non una generica
determinazione, come è spesso accade, ma una individuazione precisa
che faccia riferimento al PL e all'atto di provenienza), ovvero delle
comunioni tra tutti i condomini nonché delle eventuali comunioni
parziali, alfine di prevenire eventuali.
Tale soluzione, convengo, all'atto dei primi rogiti risulta alquanto
problematica, in quanto dipendente da numerose variabili. Di qui le due
soluzioni che ho individuato.
Grazie.

 Ciao.-

 Quale?
Una s.r.l. ad esempio. Un soggetto munito di personalità giuridica che non 
abbia problemi a decidere l'uso degli spazi in relazione a future nuove 
esigenze. Il condominio è un regime giuridico strutturalmente restio 
all'innovazione e assolutamente inadeguato a gestire spazi orizzontali e 
impianti di una certa dimensione. Se io fossi il costruttore non venderei 
quegli spazi e vedrei di farli fruttare.