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Titolo: quota condiminio

Salve a tutti, oggi è venuto a riscuotere le qute condominiali un delegato 
dell'amministratore.
Improvvisamente la quota mensile è passata da 30 euro a 48 senza che ci 
fosse stata nessuna riunione che deliberasse questo aumento.
L'ha aumentata lui a suo piacimento.
Puo farlo?
Mi sono rifiutato di pagare e aspetto fra 10 giorni la riunione di 
condominio!
Tralatro c'è ancora da approvare il bilancio del 2007 e la previsione del 
2008... 

 ha scritto nel messaggio 
news:USHnj.232646$%k.36...@twister2.libero.it...

Evidentemente c'è stata qualche spesa straordinaria, in quel caso 
l'amministratore deve pagare subito. Ad esempio fogna otturata, 
l'amministratore deve subito chiamare l'autospurgo e pagare subito, non c'è 
tempo di fare l'assemblea. Alla prossima assemblea chiedi conto 
dell'aumento. 

 2008... 
Se non ci sono spese straordinarie, i servizi sono funzionanti ed i 
fornitori pagati, l'approvazione del rendiconto 2007 dovrebbe essere 
solo una formalita'.
In quanta alla "Previsione 2008", c'e' da sottolineare che non si tratta 
di un "Preventivo" nel senso che ordinariamente si intende in senso 
commerciale. Infatti, almeno per le spese ordinarie, si tratta solo di 
definire l'ammontare del "fondo spese" necessario al Condominio perche' 
l'Amministratore possa pagare tutte le fatture dell'anno 2008.
L'unica voce che potrebbe essere indicata esplicitamente (e' che ha un 
significato di "Preventivo") e' il compenso amministratore ed delle 
spese accessorie spettanti all'amministratore. Ma anche questo e' 
necessario solo se ci sono variazioni (aumenti del compenso).
Il modo piu' semplice per "calcolare" la cifra necessaria per il nuovo 
fondo spese e' quello di prendere il totale dell'ultimo rendiconto 
ordinario, arrotondarlo verso l'alto calcolando una adeguata "riserva", 
per aumenti delle tariffe ed imprevisti, e ripartirlo cosi' come e'. Se 
ci sono variazioni del compenso amministratore, allora basta scorporare 
il compenso amministratore dal vecchio rendiconto, riportare questa 
cifra come "fondo spese ordinarie per il 2008" ed aggiungere 
esplicitamente a parte il nuovo compenso amministratore.
Le pagine e pagine di "Preventivi" servono solo a far lavorare i 
burocrati e confondere le idee ai condomini. Io ho smesso di farlo dopo 
l'ennesimo litigio con un condomino che insisteva a guardare il 
preventivo invece del rendiconto (che quando arriva soppianta qualsiasi 
preventivo precedente). Oggi non rilascio "previsioni" e le cose sono 
molto piu' chiare. E agli azzeccagarbugli mancano semplicemente i 
documenti inutili da manipolare (a parole) per litigare.
R.L.Deboni

 documenti inutili da manipolare (a parole) per litigare.
Ho dato un'occhiata al Codice Civile:
Art. 1135 Attribuzioni dell'assemblea dei condomini
Oltre a quanto e stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei 
condomini provvede (att. 66):
... omissis ...
a)     all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante 
l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
b)     all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e 
all'impiego del residuo attivo della gestione;
... omissis ...
Il punto a) e' quello che probabilmente crea confusione. Il testo della 
legge scrive:
	"preventivo delle spese occorrenti durante l'anno"
Il termine "Preventivo" a molti condomini fa pensare a qualcosa di 
"dettagliato", una specie di duplicato (inutile) del rendiconto.
In realta' nulla vieta di scrivere semplicemente:
Compenso Amministratore                                     xxxx,xx
Fondo spese stimato sulle spese ordinarie dell'anno chiuso
incrementato del 3% (o quale altra percentuale si voglia)   yyyy,yy
Totale                                                      zzzz,zz
Se uno vuole sapere che cosa sta pagando con questi Euro zzzz,zz, deve 
solo prendere il rendiconto appena approvato a guardare quello. Che 
bisogno c'e' di fare un duplicato del rendiconto, con venti o trenta 
voci, ognuna incrementata del 3% e poi intitolarlo "Preventivo" ?
Un dettaglio ha senso solo se si prevedono forti aumenti di alcune voci, 
rispetto al rendiconto, ed allora, ha senso ed e' utile dettagliare le 
somme richieste per il fondo spese, onde evidenziare ove si ha la 
variazione. Ma nuovamente questo serve solo in un condominio 
burocratico, perche' in un condominio normale e' sufficiente che 
l'amministratore verbalizzi una breve delucidazione sul libro dei 
verbali. Una riga sul libro dei verbali e' cosa molto semplice al 
confronto di fare un vero e proprio tabulato che poi alla fine, viene 
ogni anno soppiantato dal rendiconto.
Il punto b) e' molto interessante. Il testo delle legge scrive:
	"impiego del residuo attivo della gestione"
Attenzione. Non scrive "eventuale residuo attivo", ma presume che ci sia 
sempre un "residuo attivo". Questo segue dalla osservazione che 
l'amministratore non e' tenuto ad anticipare alcunche' al condominio.
E la conclusione ovvia e' che il fondo spese da approvare all'inizio 
dell'anno deve essere abbastanza capiente da compensare gli aumenti 
ISTAT e tariffari delle spese condominiali.
R.L.Deboni

Capisco perfettamente quello che ha scritto..
Erronemante non ho spiegato bene la situazione del condominio;
le cose non vanno proprio a meraviglia dal punto di vista finanziario.
Nel senso che ci sono alcuni morosi ed il presente amministratore, 
nonostante i vari solleciti, non ha mai intrapeso alcuna via legale per 
recuperare i soldi.
Penso che lui abbia aumentato la quota per far pagare sempre i soliti ed 
assicurarsi un fondo cassa più cospicuo, considerando che il bilancio è, se 
pur di poco, in attivo.
L'ultimo aumento non era nemmeno stato comunicato e corrispondeva 
esclusivamnete ad un aumento del suo corrispettivo mensile (tutto ciò sempre 
senza avvertire, e senza delibera dell'assemblea), tuttavia era 
successivamenet stato accettato dai condomini.
Siccome stavolta l'aumneto non è di 1-2 euro ma di ben 18 euro, penso che 
avesse dovuto avvertire o comunque giustifcare questo aumento.
PS non ci sn state spese straordinarie
grazie

 del 2008...
Pagherai dieci giorni dopo. Non è un gran problema.
Il problema sarà spiegare il preventivo a uno che non sa leggere e non sa di
essere proprietario.


Discutetene alla riunione di condominio.
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