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Titolo: dubbi relativi alla trasformazione di un impianto di riscaldamento centralizzato ad uno autonomo

Sperando di non fare un minestrone noioso da leggere, e scusandomi per le eventuali ripetizioni con quanti già mi avevano dato qualche valida "dritta", vi sarei grato per una risposta anche se
parziale a quanto segue.
Il problema nasce dalla proposta di alcuni condomini, che hanno effettuato già una "sorta" di predisposizione (di natura sconosciuta ed in occasione di lavori di ristrutturazione interna), di passare
da un impianto di riscaldamento centralizzato ad uno autonomo.
Premetto che io sono contrario alla trasformazione, perchè penso che il gioco non vale la candela sia per me (spese per rifacimento pavimenti, mura, canne fumarie, caldaia ecc.) sia per chi ha già la
predisposizione (spese di certificazione e di progetto, trasformazione "unica", canne fumarie, caldaia, ecc.).
In merito, dopo aver consultato vari siti e ricevuto diverse risposte,  mi ritrovo ad avere diversi dubbi e poche certezze.
Di certo ho capito (spero) che:
per la delibera della trasformazione bastano i 501 millesimi dei proprietari
deve comunque essere dimostrato che ci sia l'effettivo risparmio energetico, tramite opportuna certificazione/perizia
il progetto (da presentare in comune) e la trasformazione devono essere "unici", ovvero ognuno non può farsi l'impianto che vuole (altrimenti come si dimostrerebbe il risparmio energetico di tutto il
condominio)
Tra i vari dubbi rientrano soprattutto quelli relativi al destino dei dissenzienti. In particolare ipotizzando che questi possano mantenere il centralizzato:
per gentile concessione della maggioranza o se ne ha diritto per legge?
le spese di manutenzione della caldaia sono a carico di tutti o solo dei dissenzienti?
se dopo la trasformazione della maggioranza il rendimento dell'impianto si riduce, ovvero ho freddo oppure è aumentato il consumo del combustile, ho dei diritti di rivalsa nei confronti degli
"autonomi"?
E se invece non viene permesso il mantenimento del centralizzato, non c'è proprio niente a cui io possa appellarmi per evitare di accollarmi tutte le spese del caso (a parte la vendita dell'alloggio)?
Inoltre relativamente alla canna fumaria (che potrebbe avere un peso non indifferente sui costi):
secondo le norme in vigore, deve essere singola per ogni impianto o se ne può avere una unica comune (opportunamente dimensionata) per ogni cascata verticale di condomini?
se deve essere singola, deve arrivare sino al tetto o con gli ultimi modelli non è richiesto? E se non deve arrivare sino al tetto, posso appellarmi al fatto che non deve in alcun modo arrecare danno
o disturbo ai vicini?
Grazie ancora.
CP

 per gentile concessione della maggioranza o se ne ha diritto per legge?
La perizia del termotecnico dovrà dimostrare che n caldaie autonome
inquineranno meno di una caldaia centralizzata.
Nel tuo caso mi sembra di capire che vorresti dimostrasse che n-x caldaiette
(dove x sta per quelli che non vogliono passare ad autonomo) inquini meno di
una caldaia centralizzata + x caldaiette.
Non penso sia possibile.
La caldaia centralizzata va resa inutilizzabile, per tutti.
IMHO
        Rebrac

 una caldaia centralizzata + n caldaiette.
ovviamente..
        Rebrac

 le spese di manutenzione della caldaia sono a carico di tutti o solo dei
dissenzienti?
Se c'è un progetto unico di "trasformazione", e se tecnicamente un
riscaldamento per metà autonomo e per metà centralizzato riesce a procurare
comunque un risparmio energetico, questi problemi si risolvono all'atto
dell'approvazione del progetto, stipulando un'apposita convenzione tra i
condomini interessati.
Si tratta quindi di dare l'input giusto al progettista, cosa troppo spesso
trascurata dai condomini.

 ha scritto nel messaggio
news:isZW8.18969$K_4.4...@twister1.libero.it...


 CP

 ha scritto nel messaggio
news:D75X8.53818$Jj7.1...@news1.tin.it...


 non è sempre vero dipende dalle disposizioni in materia locali
La legge (statale) è la Legge 9 gennaio 1991, n. 10.
Di tale legge rilevano le disposizioni di cui agli art. 8, lett. g) e 26,
che prevedono che per gli interventi in parti comuni degli edifici e
consistenti nella trasformazione di impianti di riscaldamento in impianti
unifamiliari a gas siano valide le delibere assembleari prese a maggioranza
delle quote millesimali.
La legge contiene "norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in
materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo
delle fonti rinnovabili di energia".
La legge inizia:
"Art. 1. Finalità ed ambito di applicazione.
1. Al fine di migliorare i processi di trasformazione dell'energia, di
ridurre i consumi di energia e di migliorare le condizioni di compatibilità
ambientale dell'utilizzo dell'energia a parità di servizio reso e di qualità
della vita, le norme del presente titolo favoriscono ed incentivano, in
accordo con la politica energetica della Comunità economica europea, l'uso
razionale dell'energia, il contenimento dei consumi di energia nella
produzione e nell'utilizzo di manufatti, l'utilizzazione delle fonti
rinnovabili di energia, la riduzione dei consumi specifici di energia nei
processi produttivi, una più rapida sostituzione degli impianti in
particolare nei settori a più elevata intensità energetica, anche attraverso
il coordinamento tra le fasi di ricerca applicata, di sviluppo dimostrativo
e di produzione industriale.
2. La politica di uso razionale dell'energia e di uso razionale delle
materie prime energetiche definisce un complesso di azioni organiche dirette
alla promozione del risparmio energetico, all'uso appropriato delle fonti di
energia, anche convenzionali, al miglioramento dei processi tecnologici che
utilizzano o trasformano energia, allo sviluppo delle fonti rinnovabili di
energia, alla sostituzione delle materie prime energetiche di importazione".
Solo con un bel po' di fantasia si può far entrare in una legge siffatta le
incredibili disposizioni che ti sei inventato.
E infatti, i giudici, laureati in legge abituati a leggersele, hanno detto:
"è nulla la deliberazione condominiale di trasformazione
 dell'impianto centralizzato di riscaldamento adottata a maggioranza
 dei millesimi qualora non sia accompagnata dall'approvazione di un
 progetto e della relativa relazione tecnica di conformità prescritti
 dalla l. n. 10/91, in modo da consentire ai condomini dissenzienti
 di verificare che il sacrificio del loro diritto al mantenimento del
 servizio comune risponda alle finalità ed alle prescrizioni della
 legge stessa".
Trib. Roma, 3 marzo 1993
 "Una delibera assembleare che - in applicazione della l. n. 10/1991 -
 approvi la trasformazione dell'impianto centralizzato di
 riscaldamento in singoli impianti autonomi è legittima solo se viene
 assunta in presenza di un progetto idoneo a stabilire sia la
 concreta attuabilità sia l'effettiva convenienza, sotto il profilo
 del risparmio energetico, di tale trasformazione".
 Trib. Milano, 2 aprile 1992
 "La delibera assembleare costituisce solo il momento iniziale del
 procedimento di trasformazione dell'impianto di riscaldamento da
 centralizzato a unifamiliare a gas, procedimento che prevede
 anzitutto che, a cura del proprietario dell'edificio o di chi ne ha
 titolo, sia redatto un progetto delle opere da realizzare, corredato
 da una relazione tecnica, da allegare alla denuncia dell'inizio dei
 lavori (art. 28), finalizzato al rilascio della certificazione e
 collaudo delle opere (art. 29) e alla certificazione energetica
 dell'edificio (art. 30)".
Trib. Roma, 04 marzo 1992
 "La trasformazione di un impianto centralizzato di riscaldamento in
 impianti a gas di proprietà singola (avvenuta in virtù di quanto
 dispone la l. 9 gennaio 1991, n. 10) esclude sia sotto l'aspetto
 funzionale che sotto quello giuridico la conservazione attiva del
 sistema termico trasformato, le cui componenti materiali rimangono
 solo come semplici residuati per la opportuna rottamazione, non
 potendo la minoranza dissenziente pretendere di lasciare attivo
 ovvero riattivare e far funzionare a proprie spese l'impianto
 trasformato, in quanto ciò sarebbe contrario alla ratio legis che è
 chiaramente quella della razionalizzazione dell'energia sotto il
 triplice profilo termico, economico ed ecologico".
Trib. Napoli, 29 novembre 1991
Conclusione: si può approvare qualsiasi cosa, ed anche pagare l'IVA al 10%
invece che al 20, facendosi anche rimborsare il 36% di tutta la spesa dallo
Stato, solo a condizione che l'edificio, al termine della trasformazione
risulti (e la cosa possa essere certificata) meno energivoro.
In difetto:
" In tema di condominio di edifici, la delibera dell'assemblea di
 eliminazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato per far
 luogo ad impianti autonomi di riscaldamento richiede il consenso
 unanime dei condomini, senza che sia sufficiente la maggioranza di
 cui al 2  e 4  comma, art. 1136, c. c., né quella di cui al 5
 comma, stesso art., configurando non una semplice modifica, ma una
 radicale alterazione della cosa comune nella sua destinazione
 strutturale od economica, obiettivamente pregiudizievole per tutte
 le unità immobiliari già allacciate o suscettibili di allacciamento,
 che urta contro il limite invalicabile di cui all'art. 1120, 2
 comma, c. c., che vieta tutte le innovazioni che rendano parti
 comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un
 solo condomino dissenziente; in tale ipotesi non può trovare
 applicazione l'art. 5, 4  comma, l. 29 maggio 1982, n. 308, il quale
 dispone che, in caso di interventi su punti comuni di edifici volti
 al contenimento del consumo energetico termico degli edifici stessi
 ed alla utilizzazione delle fonti energetiche rinnovabili, sono
 valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote
 millesimali, atteso che presuppone l'attuazione di un migliore uso o
 di un maggiore rendimento della cosa comune, ma non il suo mutamento
 ex art. 1120, 2  comma, c. c., e tantomeno la sua soppressione".
Cass. civ. , sez. II, 10 giugno 1991, n. 6565
Non è tutto così semplice. :-)

parliamo di trasformazione dell'impianto centralizzato in autonomo per tutti i condomini


 un singolo dall'impianto centralizzato č possibile senza delibera del
condominio?
Certo che si.
Basta che continui a pagare la tua quota come se fossi ancora allacciato...
        Rebrac

Penso che nel mio messaggio iniziale non fosse cosi` esplicito.
L'impianto centralizzato e` perfettamente funzionante e nessuno si lamenta del suo rendimento
Potrebbe rivalutare il suo intervento in considerazione di tale fattore ?
Grazie
CP

 Potrebbe rivalutare il suo intervento in considerazione di tale fattore ?
Non influisce sostanzialmente.
        Rebrac

Penso che nel mio messaggio iniziale non fosse cosi` esplicito.
L'impianto centralizzato e` perfettamente funzionante e nessuno si lamenta del suo rendimento
Potrebbe rivalutare il suo intervento in considerazione di tale fattore ?
Grazie
CP


scusa se è perfettamente funzionante ed il rendimento termico e l'immissione
inquinanti sono nella norma (altrimenti non si avrebbe l'autorizzazione ad
accenderla), a quali norme si appellano i condomini che vogliono l'autonomo?
se è solo un problema di scelta  dei periodi di accensione al fine di
garantire il riscaldamento anche ai locali commerciali, bisogna vedere che
cosa prevede il regolamento condominiale.
il fatto poi che alcuni condomini a loro spese abbiano predisposto un uso
diverso dal centralizzato è irrilevante.


quindi è una semplice controversia per gli orari di accensione e
spegnimento.
ma per questo esistono precise disposizioni ritoccabili al ribasso e non al
rialzo.
salvi i diritti del singolo condomino, quale tu sei.
ma non ce bisogno di fare molto, basta inviare un lettera raccomandata
(anche a mano) in cui inviti l'amministratore al rispetto di dette
disposizioni, (le puoi trovare c/o il comune dove risiedi).
Non credo che l'amministratore sia così stupido da avallare operazioni fuori
legge.
comunque l'autorizzazione al distacco dei locali commerciali (se lo stesso
paga le spese previste) non può essere negato.
si avrebbe sicuramente un risparmio, tenuto conto delle unità radianti in
meno, quindi perché opporsi?

 meno, quindi perché opporsi?
Starebbe a dire che paga tutte le spese che pagava ad oggi piu` quelle per il suo consumo da autonomo?

 Starebbe a dire che paga tutte le spese che pagava ad oggi piu` quelle per
il suo consumo da autonomo?
certo che si (salvo disposizioni regolamentari).
Pensa che genio il commerciante che s'imbarca in siffatta avventura !
        Rebrac

 meno, quindi perché opporsi?
Sicuro? Se si vuol fare un contratto di appalto calore che comprenda
l'ottimizzazione dell'impianto ai fini del risparmio energetico (I.V.A. 10%
invece che 20) il prezzo è calcolato a grado-giorno, sulla base del volume
dell'edificio, vuoto per pieno. Che un locale sia scaldato o no non rileva.
Quindi il distacco di un'unità costringe, ammesso di avere sicuramente un
minor consumo di combustibile, e non è detto, a gestire il riscaldamento in
economia, ad avere un amministratore che s'intende di riscaldamento, ecc.
ecc. Guarda, io prima faccio un contratto con l'AGIP, poi mando il
negoziante a trattare con l'AGIP. Se sconta la sua quota non c'è problema.


scusa ma i termini erano che il titolare del locale commerciale voleva un
incremento della temperatura e non un decremento.
Pertanto tenuto conto che lo stesso pur pagando le sue quote (a cui non può
esimersi) elimina le masse radianti condominiali per installare al loro
posto le proprie e tenendole accese ugualmente, però in orari diversi,
quindi non vi è riduzione di temperatura media.
Ecco perché non ha senso opporsi.
Il commerciante farebbe cosa migliore integrando il riscaldamento
centralizzato con altro proprio impianto, funzionate solo nelle ore da lui
richieste.
Anche tenuto conto delle calorie perse per dispersione delle pareti il
riscaldamento centralizzato dovrebbe mantenere il locale quanto meno
riscaldato.
questa soluzione è quella più economica per tutti.