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Titolo: Re: locazioni: legge equo canone

 all'oggetto.
Le cause si vincono, si perdono o si transigono.
Un buon avvocato una causa cosě la transige.

 Un buon avvocato una causa così la transige.
Mi pare di capire, quindi, che se "entrambi" le parti si accordano,
invece di € 7.000 la proprietà potrebbe doverne pagare solo € 5.000
(per es.).
In ogni caso questa è una situazione per cui la proprietà "deve"
sicuramente sganciare un rimborso?
Mi sembra una Legge stupida perchè l'inquilino ha accettato
liberamente un canone (per altro del tutto sostenibile) e dopo anni
doverglielo rimborsare è una bella fregatura. O no?

 sottrarsi alle disposizioni della Legge sull'equo canone?
Devo sapere due cose:
a) se nel contratto di locazione avete citato, per iscritto, la
legge 359/92 art. 11 e se il locatore si è impegnato,
sempre per iscritto, a non disdettare il contratto alla
prima scadenza;
b) l'anno di costruzione dell'immobile
c) la data esatta (giorno, mese, anno) di stipula del
contratto di locazione, e se si trattava di un normale
contratto quadriennale.
Saluti
Vegeta



 contratto quadriennale.
1° contratto: 11/11/1988 (non registrato perchè il canone era di £.
2.000.000 ed allora i canoni inferiori a £. 2.500.000 non era obbligo
che venissero registrati)
Prorogato periodo 11/11/1992 - 10/11/1996 (denuncia di contratto
verbale reg. a Maggio 1993 canone £. 3.097.000)
2° CONTRATTO: 11/11/1996 (data stipula)  con scad. 10/11/2000 £.
4.200.000
Prorogato 11/11/2000 - 10/11/2004
Volevo aggiungere una mia curiosità: se un contratto cita "le clausole
di cui alla presente priv. scrittura sono valide ed efficaci tra le
parti se non derogate e modificate dalle Leggi...in materia di
locazione..."
Questo non vale anche per il discorso del canone? Anche la clausola
relativa al canone non può essere derogata in base alle nuove
disposizioni che verranno approvate durante il periodo della
locazione?
Scusate la mia incompetenza e forse banalità nelle domande ma non
capisco perchè su canoni di questi tenori un proprietario si debba
ritrovare dopo anni a dover rimborsare soldi sui quali ha anche
regolarmente pagato le tasse!!
Grazie per il vs. competente aiuto.

"Manuel@" <jocker@.it> ha scritto nel messaggio
news:d83ieq$1tl$1...@fata.cs.interbusiness.it...

Qui è necessario fare una serie di considerazioni
abbastanza complesse. Le osservazioni che farò
fanno riferimento a diversi articoli di legge, quindi
ti consiglio di affidarti ad un ottimo avvocato.
Innanzitutto è necessario chiarire che l'azione di
ripetizione d'indebito per canoni versati in eccedenza
rispetto all'equo canone è regolata dall'art. 79 della
legge 392/78.
Questo articolo dispone che l'inquilino possa procedere
alla ripetizione dell'indebito solo ove provveda a
notificare l'atto di citazione al locatore entro 6 mesi
dal rilascio dell'immobile. In realtà, la Cassazione ha
osservato (tra le tante, Cass. 25.5.1994 n. 1931), che
tali sei mesi godono della sospensione feriale e
festiva. Pertanto, è necessario prendere un calendario,
iniziare a contare dalla data di rilascio dell'immobile
da parte dell'inquilino, saltando i giorni festivi ed i
giorni di inattività del tribunale, fino ad arrivare a 180
giorni.
Questo allo scopo di verificare se il diritto dell'inquilino
è decaduto ex art. 79 legge 392/78. Se è così, è già
sufficiente questo per invalidare qualsiasi suo diritto.
Ma supponiamo che la domanda sia stata presentata
nei termini.
E' da osservarsi che, in ogni caso, la domanda di ripetizione
di indebito è soggetta a prescrizione decennale e, pertanto,
l'inquilino non ha il diritto di richiedere canoni versati in
eccedenza per il periodo precedente a Luglio 2005.
Quindi, primo punto fermo, i canoni pagati in eccedenza
prima di Luglio 2005 non possono essere corrisposti.
Ed infatti l'inquilino lo sa, e limita nell'atto di citazione la
richiesta al periodo a decorrere dal 2005.
Ora arriva il bello. Concentriamoci sul secondo contratto.
Esso è stato stipulato in data 11/11/1996, con scadenza
11/11/2000.
Notate che questa scadenza cade dopo il 31/12/1998,
data in cui entra in vigore la legge 431/98. Tale legge
dispone, all'art. 14 c. 5, che "ai giudizi in corso ed ai
contratti per la loro intera durata continuano ad
applicarsi ad ogni effetto le disposizioni vigenti prima
di tale data.".
Senonchè, tralasciando tutta una serie di considerazioni
legali che mi richiederebbero 10 pagine di dottrina e che
non è il caso di fare qui, è stato autorevolmente sostenuto
da dottrina e giurisprudenza che ove il contratto si rinnovasse
dopo il 31/12/1998, ed ove il termine ultimo di disdetta fissato
ex. art. 3 legge 392/78 cadesse dopo il 31/12/1998, (come in
questo caso), alla scadenza del contratto (cioè in data 11/11/2000)
esso si trasforma in un contratto a canone libero (art. 2 c. 6 legge
431/98), con la conseguenza che le disposizioni imperative in
materia di equo canone cessano con efficacia ex nunc per
tutto il periodo successivo.
In sostanza, dopo la data del 11/11/2000 cessa l'ultraattività
disposta dall'art. 14 c. 5 della legge 431/98 (che teneva in
vita l'abrogato equo canone e l'art. 79 della legge 392/78),
ed il contratto viene disciplinato ad ogni effetto dalla normativa
in materia di contratti a canone libero.
In altre parole, l'inquilino non ha il diritto di richiedere tutti
i canoni versati in più dal 1995 al 2004, ma solo i canoni
che sono stati versati in più dal 1995 al novembre 2000,
poichè dopo tale data il suo contratto si è trasformato in
un contratto a canone libero.
Tale tesi è stata sostenuta, in giurisprudenza, da due famose
sentenze dei tribunali di Palermo (sezione distaccata Carini),
e di Milano. Fino a qualche tempo fa queste sentenze erano
disponibili su Internet. Non so se posso rintracciarle (saranno
in qualche vecchio zip che ho salvato prima di cambiare gli
hard disk), ma tu forse puoi tentare di procurartele in modo
semplice: vai su 
www.latribuna.it
 e chiedi di essere ammesso
al periodo di prova per l'accesso al database giuridico.
Queste considerazioni ci consentono di ridurre del 50% quanto
richiesto dall'inquilino. Vi è inoltre da osservare che non
è dovuta rivalutazione monetaria, dovendosi considerare il
debito un debito di valuta (Cass. 2/2/1995 nr. 1239,
Cass. 11440/96, 11519/95, 12942/92).
Inoltre, a mente del secondo comma dell'art. 2033 C.C.,
gli interessi legali saranno dovuti solo ove il conduttore
provasse che vi è stata malafede da parte del locatore
nel ricevere i canoni.
A questo punto, esiste un problema. Se si sostiene che
il contratto di locazione si è trasformato in un nuovo
rapporto a decorrere dal 11/11/2000, assoggettato
solo alla disciplina di cui all'art. 2 c. 1 della legge
431/98, ci si può porre il problema della effettiva
durata dello stesso.
Infatti, esiste una corrente della dottrina e della
giurisprudenza (da me e da qualche giudice non
condivisa), che sostiene che ove un contratto ad
equo canone si rinnovasse tacitamente a norma
dell'art. 2 c. 6 legge 431/98 trasformandosi in
un contratto libero, sarebbe assoggettato anche alla
durata quadriennale doppia prevista dal primo
comma dell'art. 2 comma 1 della legge 431/98.
In altre parole, secondo questa tesi, l'inquilino
avrebbe ottenuto il diritto di rimanere in quell'immobile
allo stesso canone, fino al 11/11/2008, ed alla data
dell'11/11/2004 sarebbe stato possibile per il locatore
rientrare in possesso dell'immobile solo ed esclusivamente
per i motivi previsti (e con la complessa procedura
prevista) dall'art. 3 della legge 431/98.
Questo avrebbe una conseguenza devastante: supponiamo
che tale tesi venga ritenuta valida dal giudice.
In tal caso, l'inquilino sarebbe stato sfrattabile, nel 2004
solo con una complessa procedura ordinaria (art. 3 c. 5
legge 431/98) e solo con una speciale disdetta (comunicazione
di diniego di rinnovo) ed in casi particolari (necessità del
locatore).
Allora ci sono due possibilità.
A) L'inquilino nel 2004 ha interrotto il rapporto inviando
per primo la disdetta. A quel punto gli sono dovuti solo
le eccedenze sull'equo canone ridotte come prima visto;
B) Nel 2004 sei stata tu a disdettare il contratto. A quel
punto, l'inquilino potrebbe richiedere anche l'applicazione
delle sanzioni previste dall'art. 3 legge 431/98 consistenti
in un risarcimento danni non inferiore a 36 mensilità
dell'ultimo canone di locazione percepito. Interpretazione
aberrante della legge (considerato che il comma 1 dell'art.
3 della legge 431/98 esclude che sia possibile applicare
tale articolo ai contratti stipulati prima del 31/12/1998
come il tuo), ma che purtroppo oggi viene applicata
da tanti giudici.
Va però osservato che tale tesi, pur essendo prevalente in
dottrina, è stata recentemente rifiutata da alcune isolate
sentenze: in particolare Genova (sent. 30/4/2002 est.
Tuttobene),  Torino, Firenze (sent. 14/3/2003 est.
Macherelli).
Spero di esserti stato d'aiuto.
Saluti
Vegeta


P.S. Un consiglio: evita di parlare con il teorico del
vuoto pneumatico spinto.....
P.P.S. Per la cronaca, il dott. Matteo è quello che ha
testualmente scritto:
" Quindi i pezzenti hanno poco da lamentarsi: il paese è più ricco anche
perché la redditività del loro investimento è stata artificialmente
depressa. Io, poi, se ci  fossero davvero centinaia di migliaia di case
sfitte, non mi lamenterei proprio: sarebbero ottime da requisire in
situazioni di emergenza. "
Quindi puoi capire quanto può avere a cuore un caso come
il tuo....
Saluti
Vegeta

"Manuel@" <jocker@.it> ha scritto nel messaggio 
news:d83ieq$1tl$1...@fata.cs.interbusiness.it...

Qui è necessario fare una serie di considerazioni


"Manuel@" <jocker@.it> ha scritto nel messaggio 
news:d83ieq$1tl$1...@fata.cs.interbusiness.it...

Qui è necessario fare una serie di considerazioni


"Manuel@" <jocker@.it> ha scritto nel messaggio 
news:d83ieq$1tl$1...@fata.cs.interbusiness.it...

Qui è necessario fare una serie di considerazioni


"Manuel@" <jocker@.it> ha scritto nel messaggio
news:d83ieq$1tl$1...@fata.cs.interbusiness.it...

Qui è necessario fare una serie di considerazioni
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"Manuel@" <jocker@.it> ha scritto nel messaggio 
news:d83ieq$1tl$1...@fata.cs.interbusiness.it...

Qui è necessario fare una serie di considerazioni


"Manuel@" <jocker@.it> ha scritto nel messaggio 
news:d83ieq$1tl$1...@fata.cs.interbusiness.it...

Qui è necessario fare una serie di considerazioni


 doverglielo rimborsare è una bella fregatura. O no?
Non puoi giudicare una legge da una causa.
La legge è stata fatta da Andreotti. Tra il 1978 e il 1983 serviva ad
aumentare gli affitti. Negli anni successivi è sopravvissuta perchè
invogliava i proprietari a vendere (per investire in titoli di stato o
azioni) e gli inquilini a coprare. E' stata abrogata quando ha raggiunto il
risultato, con l'80% degli italiani che vivono in case di proprietà.
Per l'inquilino, la legge è intelligente: permetteva di firmare qualsiasi
cosa e considerare i soldi in più come una sorta di risparmio, da recuperare
nel momento più opportuno.

"Manuel@" <jocker@.it> ha scritto nel messaggio
news:d83ieq$1tl$1...@fata.cs.interbusiness.it...

Qui è necessario fare una serie di considerazioni


 Spero di esserti stato d'aiuto.
Lo sei stato e ti ringrazio. Saluti, Manuela

 ha scritto nel messaggio 
news:d84233$1jg$1...@area.cu.mi.it...

Scusa Matteo, toglimi una curiosità.
Le ca@@ate che dici ti vengono spontanee o le studi prima a "tavolino" ?
Oloap 

 Oloap
E non hai visto quando da il meglio di se
stesso....
Saluti
Vegeta

 Oloap
E non hai visto quando da il meglio di se stesso.....
Saluti
Vegeta

 Oloap
E non hai visto quando da il meglio di se
stesso....
Saluti
Vegeta

 Oloap
E non hai visto quando da il meglio di se stesso.....
Saluti
Vegeta

 "tavolino" ?
Il conformismo è spontaneo?
Nel 1978 le famiglie italiane vivevano in affitto per il 50%, e la maggior
parte degli affitti erano bloccati da decenni.
Oggi più dell'80% vive in case di proprietà, e il resto abita
prevalentemente in case di enti pubblici o investitori professionali.
Com'è successo? Chi ha venduto? E che ne ha fatto dei soldi?
Le chiacchiere da bar di quattro sfigati che sono intoppati in qualche comma
di troppo, non spiegano una politica economica. E il conformismo di chi
s'accontenta dei soliti si dice non spiega 50 anni di governi democristiani,
nè la capacità dei democristiani di costruire una società anche coi
paradossi.