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Titolo: Supercondominio virtuale(?)

Salve ho alcuni quesiti da sottoporre.
Sono proprietario di un appartamento in un condominio di 18 unità. Da più di
due
anni, in una nostra riunione condominiale è stato deciso di istituire e far
parte di un
*supercondominio* ("SC") insieme ad altri due condomini, per un totale di
circa 80
appartamenti. A tuttoggi non abbiamo:
- tabelle millesimali del "SC",
- ricevuto alcuna comunicazione di partecipare a riunioni del "SC",
- partecipato ad alcuna rionione di "SC",
- votato l'amministratore del "SC",
- alcun documento relativo al "SC".
Nel frattempo l'amministratore del nostro condominio inserisce nel bilancio
di ogni
anno una quota relativa al "SC" per il pagamento dell'amministratore,
illuminazione,
assicurazione del "SC" (tale bilancio è sempre stato votato all'unanimità).
Tali spese sono sempre state pagate da tutti, ma mi chiedo se questo sia
corretto,
o se invece c'è qualcosa da cambiare e/o da verificare. Tutti ci siamo
fidati, ma come
si dice: *fidarsi è bene, ...*
Ciao e grazie a chi mi saprà consigliare/rispondere.
Livio

 assicurazione del "SC" (tale bilancio è sempre stato votato all'unanimità).
        Ma voi vi riunite e deliberate di far parte di un supercomdominio
      senza prima conoscere quali saranno i vostri oneri?
        ciaofelix:-)
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   E' tutto da rifare.
Come? Hai suggerimenti?



Da quello che ho capito, il motivo ineluttabile per far parte del
SC è stata la "scoperta" che la strada (in cui sta il nostro condominio
e gli altri due) è privata, quindi dovendo pagare illuminazione ed
assicurazione, è stato necessario istituire il SC.
Pensi che sia possibile ritornare autonomi?
Cosa possiamo trattare?
Grazie dell'interessamento
Livio

 strada, per cui il super-condominio č nato per la gestione della strada.
         E per arricchire meglio l'ex vostro amministratore.


 Per curiosità: quali sono i rischi contro i quali è assicurata la strada?
Non avendo in mano nulla del "SC" non ti posso rispondere con certezza,
ma penso (e spero) che si tratti di un'assicurazione contro i possibili
danni
e/o infortuni che possono accadere a chi si trova nella nostra strada
privata.
Quindi un'assicurazione come ce ne sono tante per i normali condomini.
Ciao Livio

 dalla sua costituzione.
Chi ce li ha, tali documenti? Ci vai, e chiedi di vederli. Se no, fai
quattro chiacchiere, vis a vis, col tuo amministratore e ti chiarisci
qualche idea.

 l'abbiamo o no.
       La mia era una battuta ironica, sulla disinvoltura
dell'amministratore, non vedo perche' ci dovrebbe essere una specifica
       assicurazione per la strada quando la globale fabbricati comprende
       anche le pertinenze, in quota parte.


Dalle mie parti il presupposto di un condominio e' una proprieta' 
immobiliare "edili" in comune (CC art.1117 comma 1). Una strada non e' 
una proprieta' immobiliare edile.
Per fare chiarezza comincerei a fare alcune visure catastali. Se per 
esempio risulta che ognuno dei vostri edifici si trova su un mappale 
separato, non c'e' modo da parlare di condominio (o supercondominio che 
si voglia). Anche un semplice confronto degli atti di proprieta' tra 
condomini di edifici diversi puo' dare utili informazioni, specialmente 
dell'edificio piu' vicino all'area pubblica (vedi dopo perche' ...).
In tal caso l'unico modo per gestire la strada in comune e' la 
comunione. Tra l'altro, come ha detto Felix: sei proprio sicuro, carte 
alla mano, che la strada non sia di proprieta' di uno solo dei 
condomini' (fondo servente) ? Perche' in tal caso per gli altri 
condomini' (fondi dominanti) l'approccio e' completamente diverso (forse 
anche piu' economico).
In queste cose disinteresse e approssimazione dei proprietari hanno 
conseguenze costose per gli stessi. Superiori al tempo "perso" per 
informarsi. Angelo si domanda cosa facevano gli amministratori. 
Stupidaggini! Facevano i loro interessi. La domanda giusta e' cosa 
facevano i proprietari ? Sono loro che alla fine pagano tutto.
Se nessuno di voi si intende di questi aspetti tecnici/giuridici, 
valuterei se incaricare un professionista (tipo geometra, visurista o 
insomma non del settore contabile) sia per fare le visure che per avere 
un parere tecnico sulla situazione di proprieta'. Arriverei a far capire 
al tecnico che ogni rapporto con gli amministratori non e' gradito, 
perche' si preferisce una opinione indipendente. Chiaramente questo vuol 
dire che vi convocate e riunite solo tra voi proprietari (non e' neanche 
necessario che ci siano tutti: chi non vuole partecipare, ad esempio 
perche' gli sta bene come e' oggi, semplicemente si sottrae a 
contribuire alla spesa del tecnico). Oppure lasciata la gestione del 
tecnico all'amministratore della scala, ma non conoscendolo, non so 
dirvi se questo e' garanzia di un informazione completa e chiara a voi 
proprietari. Pero' almeno in tal caso pagano tutti, anche i dissenzienti.
Un'ultima osservazione: osservato che per gestire la strada, 
un'amministratore e' eccessivo (probabilmente la sua parcella 
rappresenta oltre meta' del bilancio), anche ammesso che 
preferiate/ritenere gestire la strada come se fosse un condominio, la 
norma che obbliga l'amministratore per piu' di 4 condomini puo' essere 
fatta valere solo da un condomino. In altre parole, se tutti gli 80 
condomini sono d'accordo di fare a meno dell'amministratore, nessuno vi 
puo' obbligare a tenerlo. Il guaio e' che come dei tordi avete nominato 
per la prima volta un'amministratore. E dato che finche' non viene 
sostituito, resta in carica per progratio imperii per l'eternita' (salvo 
sentenza di un giudice), vi tocchera' prendere un condomino da nominare 
amministratore al posto suo. Dopo mi organizzerei in questo modo:
- il condomino si fa mandare a casa sua le fatture relative alla strada
- ogni assemblea condominiale approva un fondo cassa per la propria 
quota relative alle spese della strada ed incarica l'amministratore a 
versare questa cifra al condomino "amministratore della strada".
Questo metodo in pratica lascia l'onere dell'incasso delle quote agli 
amministratori degli edifici, che si noti bene, non devono fare alcun 
lavoro in piu', a parte il versamento quota al condomino suddetto.
- ogni anno tutti i condomini si trovano informalmente tra di loro per 
valutare le spese dell'anno passato e discutere sulle spese future. Tale 
decisione puo' essere informale, perche' le delibere "formali" (e 
vincolanti per i dissenzienti) che stabiliscono i fondi da versare sono 
prese nelle assemblee degli edifici.
Pekilan


Ringrazio felix e Matteo per le risposte e per il tempo che mi hanno
dedicato. Finalmente mi sono fatto un'idea un po' più precisa della
situazione. Non so quello che riuscirò ad ottenere, purtroppo
ormai conosco abbastanza bene i condomini del nostro condominio.
Speriamo bene.
Comunque grazie anora.
Ciao Livio

 sentenza di un giudice), ...
All'epoca ho spedito varie raccomandate all'amministratore che ci ha "tirato
il pacco" sostenendo la nullità di quella delibara, ma forse non ho
combinato molto. Per completezza di informazione poichè alcuni condomini non
erano presenti all'assemblea (nemmeno per delega), ci sono i presupposti per
una dichiarazione di nullità?
Grazie di tutto
livio

E' tutto possibile, se trovate un legale che segua la vostra tesi, ma e' 
probabilmente piu' semplice, rapido ed economico procedere come ti ho 
suggerito (renditi conto che non sono un'avvocato e quindi ho 
un'approccio piu' "costruttivo" per risolvere i problemi).
Pekilan
