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Titolo: Contratto d'affitto e stato di necessità

Il proprietario di un appartamento invia, al'inquilino che da 20 anni e'
affittuario di tale immobile, con contratto ad equo canone legge 392 del
1978, come previsto dalla legge 392 l'avviso di fine locazione ben 12 mesi
prima della scadenza quadriennale del contratto quindi molto tempo prima
dei 6 mesio previsti dalla legge.
    A questo punto l'inquilino per evitare una rottura insanabile e quindi
una causa giudiziaria muro contro muro chiede al proprietario il perche'
di tale azione e il proprietario in una conversazione dichiara di volere
un consistente aumento dell'importo del canone di locazione offrendo
all'inquilino un contratto standard di locazione, con patti in deroga alla
legge 392 del 1978.
  L'inquilino raggiunto dalla lettera di avviso di fine locazione e
dall'offerta  di rinnovare il contratto accetta e firma il contratto nuovo
con patti in deroga fidando in altri venti anni di buoni rapporti.
  Al termine del secondo quadriennio il proprietario dell'appartamento
invia, entro i termini previsti dalle leggi vigenti, la richiesta,
all'inquilino di lasciare l'appartamento vuoto da persone e cose per
finita locazione. Appartamento che ora risulta occupato dall'inquilino in
virtu' di un contratto con patti in deroga e non piu' come otto anni prima
con la legge dell'equo canone.
  Secondo voi si puo' affermare, otto anni dopo la firma del contratto con
patti in deroga, che questo contratto con patti in deroga e' stato firmato
dall'inquilino in stato di necessita' indotto dall'intimo della lettera di
finita locazione? E quindi invocare la nullita' di tale contratto? 
  In tal caso, se venisse riconosciuta la nullita' del contratto
all'immobile andrebbe applicata la legge dell'equo canone 392? E quindi
l'inquilino avrebbe anche diritto alle somme  in piu' rispetto al canone
equo previsto dalla 392 versate negli otto anni precedenti al proprietario?
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 finita locazione? E quindi invocare la nullita' di tale contratto? 
 
         No! Uno stato di necessita' che dura da 28anni si chiama parassi-
        tismo! :-(    
         ciaofelix:-)
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          ciaofelix:-)
lo stato di necessita' non dura da 28 anni ma avrebbe avuto origine solo 8
anni prima quando l'inquilino raggiunto dalla lettera di fine locazione si
e' trovato costretto "per necessita'" o a firmare il nuovo contratto o a
dover lasciare l'appartamento. 
La necessita' di trovare un alloggio avrebbe "costretto" quindi
l'inquilino a firmare il contratto. Da cio' la scelta forzata appunto,
dallo stato di necessita', in parole povere dall'esigenza dell'inquilino
di dover trovare una casa in cui dormire in una grande citta' dove la
carenza degli alloggi e' un fatto noto e dunque sussiste la concreta
difficolta' di trovare un alloggio.
Si puo' immaginare per comprendere meglio i termini in cui si vuole
inquadrare lo stato di necessita' all'inquilino che abbia firmato il
contratto come colui che e' costretto a firmare con una pistola puntata
alla tempia. In quest'esempio volutamente esagerato non vi e' alcun dubbio
che sussista lo stato di necessita' per chi e' costretto a firmare con una
pistola alla tempia :-P
La mia domanda allora rimane quella iniziale: la richiesta di fine
locazione puo' secondo voi determinare in una grande citta' lo stato di
necessita' nell'inquilino costretto a trovare un alloggio sostitutivo e
quindi indotto ad accettare la prima e piu' naturale proposta cioe' quella
fatta dal proprietario dell'appartamento che conduce. 
L'aver condotto per 20 anni lo stesso appartamento da parte dell'inquilino
puo' esser interpretato non solo come un aver usufruito della normativa
vigente (e dunque non si puo' sostenere il parassitismo dell'inquilino
visto che avrebbe agito sempre nei termini di legge a meno di non
sostenere che la legge e' una legge che alimenta il parassitismo il che
forse lo pensiamo tutti ma non lo possiamo affermare davanti ad un giudice
:-P)
ma il ventennio trascorso lontano dal mercato immobiliare degli affitti
potrebbe esser interpretato anche come una ulteriore difficolta' di
conoscenza dell'inquilino e dunque motivare con tale ignoranza del mercato
 la scelta effettutata dall'inquilino tesa a mantenere nel modo piu'
naturale possibile lo status tenuto per 20 anni. E dunque sostenere che la
firma del contratto e stata, mi si passi il termine molto forte, "estorta"
facendo leva sulla necessita' di trovare un alloggio per una persona che
da vent'anni non ha la piu' pallida idea di cosa sia cercare un alloggio.
A voi i commenti sbranatemi pure per questa tesi ardita che io stesso ho
definito fanta-diritto ma ho questo tarlo nella testa che da un po' di
tempo mi sta facendo vedere questa tesi poi non necessariamente portata
avanti da un Avvocato di Marte.
Lo lo so devo smetterla di vedere Forum e i suoi casi di diritto civile
perche' poi queste sono le conseguenze :P
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 perche' poi queste sono le conseguenze :P
    Nessuno ti sbrana ma tutti conosciamo la legge sull'equo canone, i suoi
   continui rinvii e proroghe, e' ovvio che in una trattativa ognuno cerca
   di ottenere il massimo vantaggio, per decenni lo stato ha favorito gli
   inquilini, tanto che si era giunti alla paralisi del settore
immobiliare,
   oggi prevale la legge del mercato e cioe' domanda ed offerta, basta ade-
   guarsi.
    ciaofelix:-)
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    basta ade- guarsi.
Da ambo le parti (art. 1438 e artt. 1477 sgg, del codice civile).

 Da ambo le parti (art. 1438 e artt. 1477 sgg, del codice civile).
      Da buon inquilino impenitente adesso ti fa comodo il vecchio c.c.!
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 forse lo pensiamo tutti ma non lo possiamo affermare davanti ad un giudice
La legge dell'equo canone era sfacciatamente a favore degli inquilini, di
fatto espropriando il proprietario del suo immobile (come chiamarlo
altrimenti l'obbligo di affitto, a perona anche non gradita ed a prezzi
piu' bassi di quelli di mercato ?). Conosco persone che non hanno potuto
dare la casa ai propri figli cresciuti e sposati, a causa di inquilini
munti di avvocati armati fino ai denti.
In altre parole, per 20 anni hai usufruito di affitti agevolati, non ti
sembra che la tua dose di faccia tosta e' ormai consumata ?
E proprio per questi motivi, non aspettarti dal giudice la concessione dello
"stato di necessita'". Infatti l'equo canone e' stata una legge anomala,
che ormai ha passato il suo tempo, anche se i danni fatti (mercato degli
affitti piu' alti a causa di una maggiore difficolta' di affittare)
dureranno per anni a venire.
Pekilan

 dureranno per anni a venire.
Da quel che mi sembra di capire dalle tue parole, a tuo avviso a seconda
delle opinioni del giudice sull'anomalia o sulla vecchiaia o meno della
legge si potrebbe accettare o meno lo stato di necessita'? (A dir il vero
tu sostieni che non verrebbe riconosciuto senza indicare altre scelte
possibili ma mi concederai di averle aggiunte come possibili alternative). 
Prendo dunque atto della tua opinone anche se come motivazione scorgo una
solida base politica e una meno solida, e non per questo insufficiente,
base giuridica, ma nulla vieta ad un giudice di sostenere come motivazione
esattamente il discorso fatto da te citando suoi conoscenti a cui e' stato
negato di rientrare in possesso dell'appartamento per destinarlo ai figli.
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