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Titolo: Costruttore esonerato dalle spese condominiali x unità invendute

Nel caso in cui il costruttore sia esonerato dalle spese condominiali pe
quanto riguarda le unità immobiliari invendute, desidererei sapere:
1) Questo esonero puo' essere a tempo indefinito oppure la cassazione ha
stabilito un periodo massimo? (qualcuno ha parlato di 2 anni ma non ho
trovato conferme). Qualcuno addirittura sostiene che sia una clausola 
vessatoria.
2) Il costruttore non pagante ha comunque potere decisionale nelle
assemblee? Cioè in teoria avendo la maggioranza dei millesimi puo' far
approvare spese folli o scegliere come amministratore un suo amico/complice
che dovremmo poi pagare solo noi condomini paganti? Oppure essendo condomino 
non pagante non ha potere decisionale nelle assemblee?
3) Nel caso di fabbricato che si estende per una certa lunghezza in
orizzontale cioè costituito da piu' numeri civici, il futuro condominio sarà
un unico gigante condominio oppure ogni numero civico (ogni scala) è un
mini-condominio a se stante?
In pratica sono uno dei primi condomini (si fa per dire, perche' ancora non
c'e' nessun amministratore, né c'è la luce sulle scale e gli ascensori sono
ancora spenti) e vorremmo fare un assicurazione di responsabilità civile
contro i danni a terzi (se cade una tegola in testa a qualcuno) e siccome
dovro' (almeno per adesso) pagarmela quasi tutta io, volevo sapere se devo
assicurare tutto il fabbricato (comprendente diversi numeri civici che danno
in almeno 2 vie separate) oppure se posso assicurare solo la parte relativa
alla mia scala.
In altre parole, sono condomino (e quindi obbligato in solido) anche per
eventuali danni causati da una parte di fabbricato che si trova 50 metri piu
in là, che affaccia in un'altra via oppure no?
Grazie del chiarimento.
Stefano

 condomino non pagante non ha potere decisionale nelle assemblee?
Aggiungo anche: qualora il costruttore, avendo la maggioranza dei millesimi, 
scegliesse un amministratore costosissimo e si mettesse a fare spese folli, 
potrebbe configurarsi il reato di truffa?
Grazie in anticipo per la risposta 

 Grazie in anticipo per la risposta
Non ho buone notizie da darti (parlo per esperienza personale in un
caso simile)
1) trattasi pur sempre di contratto tra privati, la Cassazione potrà
aver stabilito la liceità o meno di questo tipo di vincoli (ma ne
dubito). Tuttavia è una prassi comune adottata da molti costruttori:
se non ti andava bene perchè hai accettato il contratto di acquisto
con quella clausola? (scherzo,...c'era anche nel mio rogito e l'ho
dovuta ingoiare. Per fortuna in 2 anni il palazzo è andato venduto
tutto)
2) il costruttore, pagante o no, è pur sempre proprietario di tutti
gli appartamenti non ancora venduti e quindi ha:
   - potere in assemblea (eccome se ce l'ha, con tutti i suoi
millesimi)
   - spesso nomina addirittura lui stesso l'amministratore e questa
nomina è prevista nel contratto dove c'è scritto che non paga il
condominio
   - poco/nullo interesse ad intervenire in assemblea (a meno che non
si stia deliberando una azione legale nei suoi confronti)
Benvenuto in Italia: la Cassazione non ti aiuterà, la giustizia
ordinaria per una causa di diritto civile ci metterà 10 anni, il
costruttore non si presenterà mai alle udienze, dimostrare la natura
vessatoria delle clausole di questo tipo ti costerà un patrimonio per
assoldare un barone universitario esperto in materia (sempre se poi il
giudice gli darà ragione).
Purtroppo per te (e per me e per molti altri) per le persone per bene
ci sono solo lacrime e sangue in questo bel paese.
....meditate gente, meditate.
KMo

 vessatoria.
Art. 1138 Regolamento di condominio 
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di
ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle
convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli
artt. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 (att.
72, 155). 
Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle cose comuni 
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo
precedente e proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli
appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. 
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette,
sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione (1104). 
     ciaofelix:-)
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
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 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 quanto riguarda le unità immobiliari invendute
Siamo nel 2.008.
Una clausola di quel tipo era valida fino al 1.996.
Ora non lo è più, ed è anche possibile la class action.
La legge è la stessa in tutt'Europa ed è stata promossa dalla Bonino, che 
era nel governo europeo.
E' tipicamente italiano ignorare che fanno i connazionali quando legiferano 
(anche per l'Italia) a Brouxelles o a New York o comunque fuori dalla 
penisola. 

 ha scritto nel messaggio 
news:fptc6k$6gn$1...@tdi.cu.mi.it...

grazie per la risposta, hai mica dei riferimenti a norme o sentenze?
grazie 

 messaggionews:3Xiwj.253362$%k.38...@twister2.libero.it...
...
2) il costruttore, pagante o no, è pur sempre proprietario di tutti
gli appartamenti non ancora venduti e quindi ha:
   - potere in assemblea (eccome se ce l'ha, con tutti i suoi
millesimi)
   - spesso nomina addirittura lui stesso l'amministratore e questa
nomina è prevista nel contratto dove c'è scritto che non paga il
condominio
   - poco/nullo interesse ad intervenire in assemblea (a meno che non
si stia deliberando una azione legale nei suoi confronti)
beh... speriamo che davvero il costruttore abbia poco o nullo interesse ad 
intervenire in assemblea: se fosse in palese malafede potrebbe invece, 
avendo la maggioranza dei millesimi, cominciare a dire: "si mette la 
parabola condominiale per la ricezione satellitare; si mette l'aria 
condizionata in tutto il condominio; si costruisce un nuovo ascensore; si 
mette il videocitofono....." tutte spese che dovremmo pagare NOI anche per 
LUI e che oltretutto andrebbero ad aumentare il valore dei suoi appartamenti 
invenduti... e se fosse ancora piu' in malafede potrebbe dire: "siccome ho 
la maggioranza io, si sceglie la ditta che voglio io" (la ditta di suo 
cugino, con prezzi gonfiati, tanto si paga noi), cosi' prenderebbe anche la 
tangente dal cugino!!! 

Ciao Felix,
sarei interessato anch'io alla cosa, perchè nel mio caso era scritto (mi 
sembra nel preliminare) che il costruttore, per il primo anno, sarebbe stato 
esonerato dalle spese condominiali relative agli appartamenti invenduti.
Premesso che verificherò stasera a casa, volevo sapere se questa clausola 
sia illegale.
Grazie.


 si paga noi), cosi' prenderebbe anche la tangente dal cugino!!!
IMO tutto quello che potrà ottenere sarà di bloccare ogni spesa. 
Anche se ha la maggioranza dei millesimi rappresenta 1 solo condomino. 
  Se siete almeno in quattro condomini non gli sarà possibile agire in 
nessun caso.
Le deliberazioni dell'assemblea sono valide se, in seconda 
convocazione, sono prese con un numero di voti che rappresenti il 
terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore 
dell'edificio. (art. 1136 del C.C.).
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   Registered Linux user #337974  < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 tangente dal cugino!!!
infatti è esattamente quello che succede nel 90% dei casi.
Per quanto poi agli articoli del c.c. elencati dall'ottimo felix e
alla possibilità che c'è ad oggi di iniziare un class action, se
qualcuno ha esperienza DIRETTA e PERSONALE di un caso in cui si è
fatto causa ad un costruttore che si comporta in questo modo e la
causa è finita con la condanna definitiva del costruttore, gradirei
postasse:
- quanto tempo ci è voluto per la sentenza
- a quanto è stato condannato a pagare il costruttore
- a quanto ammontano complessivamente le spese legali/CTP sostenute
durante l'iter giudiziario
ricordatevi che siamo in Italia (paese dei balocchi, fanalino di coda
che "arriva dopo la puzza") e non in un paese civile Europeo.
Lo dico perché ci sono passato da compratore (e anche io come TUTTI ho
accettato la clausola, mugugnando, ma cmq. alla fine chinando il capo
perché le persone per bene in Italia sono lasciate SOLE quando c'è da
agire in loro favore ma sono SEMPRE chiamate in causa quando c'è da
"mungerle")
....meditate gente, meditate.
KMo

 sia illegale.
    Ritengo che possa, contrattualmente, esonerarsi dalle spese di
   gestione ma non da quelle necessarie alla conservazione del bene
   ed alle spese generali, tipo compenso amministrastore etc etc..


 C.C.).
Lui ha la maggioranza assoluta sia del valore dell'edificio che dei 
millesimi che del numero di appartamenti.
Quindi puo' tranquillamente fare il "dittatore"
E oltretutto è esonerato dalle stesse spese che lui delibera e impone.
Tutto questo puo' essere P.A.Z.Z.E.S.C.O. 

 che "arriva dopo la puzza") e non in un paese civile Europeo.
E con gente che non sa fare ricerche in Internet e non sa iscriversi a
un'associazione di consumatori, la tua mezza Italia resterà sempre la "serva
Italia, di dolore ostello, nave senza nocchiero in gran tempesta, non donna
di province ma bordello" (Dante, Divina commedia).
L'altra mezza quella robaccia non la  firma. E non la vede.

 P.A.Z.Z.E.S.C.O.
Allora non hai capito cosa dice la legge.  Può avere anche la 
maggioranza degli appartamenti ma il suo voto vale sempre per uno.
Se, oltre al "dittatore", siete almeno 3 proprietari con un 
appartamento ciascuno e agite concordi, non potrà mai ottenere la 
maggioranza per deliberare una spesa. Per l'approvazione è necessario 
che entrambe le condizioni (1/3 dei millesimi *e* 1/3 dei partecipanti).
-----------
Articolo 1136 - Costituzione dell'Assemblea e validità delle 
deliberazioni.
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti 
condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero 
edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che 
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del 
valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea 
di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello 
della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la 
deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il 
terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore 
dell'edificio.


 L'altra mezza quella robaccia non la  firma. E non la vede.
seeeeee.....ciao!
Il tempo delle "questioni di principio" è finito (da tempo): oggi
siamo nel tempo del "o magni sta minestra...." e siccome la gente deve
mangiare per vivere....la robaccia la firma....e poi la vede anche.
Certo che se la disponibilità economica non fosse un
problema....allora tutte le cose che hai scritto sarebbero possibili.
Ti riporto una esperienza personale sulle associazioni di consumatori:
se hai un problema, PRIMA ti iscrivi, PAGHI la tua quota, poi si fanno
tante belle riunioni per parlare con il giovane avvocato praticante di
turno che si sta facendo le ossa, un bel sacco di fax, lettere
raccomandate, etc......e poi alla fine bisogna cmq. pagare un avvocato
di uno studio blasonato che collabora con l'associazione e che non
costa proprio poco per finire con l'intentare una causa civile
dall'esito incerto e dai tempi altrettanti incerti.
cmq. hai ragione tu,
KMo

 Ti riporto una esperienza personale sulle associazioni di consumatori
Quale associazione, e dove?
Non sono tutte uguali e poi non tutti gli iscritti sono disperati 
atomizzati. "Mi manda Rai 3"  funziona molto meglio della magistratura e c'è 
chi sa come arrivarci.
Tu non sei, comunque, l'esempio dell'effettivo italiano medio, che non è 
affatto l'ingenuotto che si vuol far credere.