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Titolo: chiarimenti articolo 1136c.c

     P.S. Altrimenti chi vorra' potra' comunque farlo a proprie spese!
vedendo l'art 1136 comma 5
"un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al
 condominio"
significa che devono essere almeno il 51% del numero dei proprietari
del condominio
oppure
significa che devono essere almeno il 51% del numero dei proprietari
del condominio *intervenuti* alla riunione
presumo la 1)
inoltre se uno č proprietario solo di un garage del condominio: esso
rientra nel numero calcolato del 51%?
inoltre ammettiamo che il condominio delibera di fare la "facciata"
del palazzo:
Quale č la maggioranza in questo caso particolare?
Tale spesa č del tipo previsto dal secondo comma dell'art 1136?
La risposta č 51% intervenuti + >=500/millesimi valore dell'edificio?
Grazie tantissime a chi mi vorrą rispondere

 La risposta è 51% intervenuti + >=500/millesimi valore dell'edificio?
Il codice dice: "riparazioni straordinarie di notevole entità", e lo dice
dopo "ricostruzione dell'edificio", quindi la  maggioranza qualificata non
è necessaria se le riparazioni non sono particolarmente importanti (cioè
tali che la maggioranza può scegliere di mandare in malora l'immobile e
dividersi il  prezzo del terreno).
Ai tempi del codice civile la definizione era:
"Art. 1005 Riparazioni straordinarie
Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità
dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il
rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale,
argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta".
Oggi la legge così definisce:
a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che
riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle
finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in
efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche
necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici,
nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e
tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole
unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;
Nella quasi totalità dei casi, quindi, di "straordinario" e "di notevole
entità" c'è solo la sensazione di spesa del condomino medio, che non è più
abbiente come il  condomino medio degli anni '30, ma è quotidianamente alle
prese con le rate del mutuo e quelle della macchina, se non con quelle del
telefonino e delle vacanze all'estero.
Forse sarebbe meglio soffermarsi a considerare quali siano le esigenze di
chi amministra, a fini di lucro e  quindi con l'obbligo di garantirsi la
massima produttività del lavoro, i condomini, prima di considerare "legge"
le prassi condominiali. Dove la comunicazione, tra condomini e tra condomini
e amministratore, è costante, l'assemblea è solo una formalità e il problema
della maggioranza non si pone neppure. Ma, naturalmente, in quei casi, chi
amministra non è una ditta prezzolata.

 Quale č la maggioranza in questo caso particolare?
      Potrebbe provvedere l'amministratore poiche' rifare e' una ordinaria
     manutenzione, ma trattandosi di una *spesa straordinaria* la si deli-
     bera con queste maggioranze:
      Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metą del valore
dell'edificio. 
      ciaofelix:-)
-- 
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      ciaofelix:-)
il nostro amministratore ha fatto approvare tale lavoro con
<500millesimi dell'edificio (450 millesimi circa)
mi domando: lo fanno apposta o non lo sanno? 

che_nome ha scritto:
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       In prima o seconda convocazione?
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di
seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima
e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è
valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei
partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
        ciaofelix:-)
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non concordo. Nell'art. 1136
al comma 4 si legge:
"...di notevole entità devono essere *sempre* prese con la maggioranza
stabilita dal secondo comma."
al comma 2 si legge:
 "Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del
valore dell’edificio."
quindi se "sempre" significa sempre, i millesimi devono essere 500.
poi ho trovato anche questo non so se è utile
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(2) Cfr. art. 15, l. 17-2-1992, n. 179 (Norme per l’edilizia
residenziale pubblica) che consente, con la maggioranza *di almeno la
metà del valore dell’edificio*, gli interventi di recupero previsti
dalla l. 5-8-1978, n. 457. Cfr. 
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1136. Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni
                        comma(1)
L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti
condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero
edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
                        comma(2)
  Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del
valore dell’edificio.
                        comma(3)
Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea
di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello
della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la
deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il
terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore
dell’edificio.
                        comma(4)
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dell’amministratore o le liti attive e passive (1) relative a materie
che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, nonché
le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o
riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre
prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
                        comma(5)
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal
primo comma dell’articolo 1120 devono essere sempre approvate con un
numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al
condominio e i due terzi del valore dell’edificio (2) (3).
                        comma(6)
L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini
sono stati invitati alla riunione.
                        comma(7)
Delle deliberazioni dell’assemblea si redige processo verbale da
trascriversi in un registro tenuto dall’amministratore [1135, 11384]
(4).
la divisione in commi è giusta?

 dalla l. 5-8-1978, n. 457. Cfr. 
     Ovviamente dipende dal tipo di lavoro!
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     Certo!  ciao!
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      Ovviamente dipende dal tipo di lavoro!
Cioè?

 Cioè?
 
     Che si tratti di un intervento di recupero!
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 e di notevole entità? io dico di sì
     E' probabile che nel tuo caso lo sia,ma tutto e' relativo per la
    Trump-Tower di N.Y. 100.000 USD sono la spesa di gestione quotidiana
    ordinaria!
     Inoltre si parla di ricostruzione e riparazioni straordinarie, non
     di ordinaria manutenzione anche se onerosa.
     ciaofelix:-)
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      Che si tratti di un intervento di recupero!
l. 5-8-1978, n. 457 art. 31
Gli  interventi  di recupero del patrimonio edilizio esistente sono così
definiti:
        a)  interventi  di  manutenzione   ordinaria,  ...
        b) interventi di manutenzione straordinaria....
        c) interventi di restauro  e  di  risanamento  conservativo...
        d) interventi di ristrutturazione edilizia...
        e)  interventi  di  ristrutturazione   urbanistica.....
Dì che ignoravi, finora, l'esistenza della legge e farai una figura
migliore. Se poi la leggi, insieme al testo unico per l'edilizia, magari
riesci a renderti conto che dopo la guerra il parlamento ha lavorato un
pochino.

     ciaofelix:-)
appunto si parla di "riparazioni straordinarie di notevole entità" 
non di "ordinaria manutenzione"
fare la facciata è "riparazione" ?
yes
fare la facciata è "straordinaria" ?
yes, non si fa tutti i giorni è "diverso dal normale"
fare la facciata è "di notevole entità"?
yes (almeno per me)
cmq grazie per l'input

 ha scritto nel messaggio 
news:uoafg1pou31m1645l...@4ax.com...

Non mi piace questa corrente di pensiero che decide le maggioranza in base 
al "titolo" della spesa e non all'importo, che è poi quello che interessa.
Sulla voce rparazioni straordinarie corrono le più varie e inconsuete 
interpretazioni.
Alcuni ritengono che rifare la facciata sia ordinaria altri straordinaria 
talchè potrebbe accadere che una "riparazione straordinaria" di importo 100 
necessiti di una maggioranza più qualificata di un lavoro, cosidetto 
ordinario, (sarà poi ordinario?) del costo di 1000.
La notevole entità apre un'altrto capitolo. Tutti possono sostenere tutto.
All' atto pratico chi fa le carte è l'importo, senza tante indagini  sullo 
straordinario, ordinario, riparazione ecc... e sarà l'assemblea, se ben 
diretta, a valutare se, in rapporto alle condizioni economiche correnti nel 
condominio, l'importo da stanziare sia a meno di notevole entità tenendo 
conto che notevole significa proprio molto
Io la vedo così
saluti aldo_d

 conto che notevole significa proprio molto.
      Non ti piace ma e' cosi' d' altronde invertendo il problema, una
     maggioranza *taccagna* porterebbe in malora un fabbricato, quando
     l'art 1104 e' chiaro sull'obbligo di contribuire alla conservazione,
     il problema risiede solo sul fatto che non si fanno accantonamenti
     annuali in vista di manutenzioni ordinarie *importanti*....
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      ciaofelix:-)
secondo me il problema è dell'art 1136; non dice che cosa significa 
"di notevole entità"
Se per esempio fosse scritto a posto di "spesa di notevole entità"
"con spesa superiore al totale delle spese ordinarie dell'anno
precedente" non ci sarebbe stato niente da discutere.
Cmq il tutto non sembra irrilevante: mi sembra che nessuno
ricorrerebbe al giudice per approvazione di spesa straordinaria come
ordinaria. Come finirebbe? Boo?

      ciaofelix:-)
da che cosa distingui una "manutenzione ordinaria importante" da una 
"riparazione straordinaria di notevole entità" ? :)

 ordinaria. Come finirebbe? Boo?
        Basta convincersi sul significato di manutenzione ordinaria o
       lavori straordinari, il codice parla di conservazione.
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che_nome ha scritto:
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         Per me la prima e' il rifacimento dell'intonaco,
      la seconda e' un muro di sostegno del parcheggio che cede,e va 
      rinforzato con,pali-radice per esempio. )
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