Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Dibattito sulla legislazione condominiale

Polemiche a parte, il thread con Matteo e' Vegeta
secondo me e' interessante. Pensavo di approfondire
la questione, dopo tutto guardando come si fa altrove
si possono raccogliere idee per suggerire perfezionamenti
alla legge proposti "dal basso" come la composizione
di questo NG probabilmente e' invece di partire dalle
atmosfere rarefatte dei rappresentanti delle associazioni,
di proprietari, avvocati od amministratori.
Anche se leggi portate da Vegeta riguardano le
cooperative edilizie e non i condomini o meglio di residence
per intendersci (cioe' una via di mezzo tra le due), ci sono degli
spunti interessanti (comincio con questi perche' mi ci vuole
tempo per leggere 235 pagine di legge :-).
a)  una completa e adeguata informativa agli acquirenti e' una valida
alternativa alla registrazione e supervisione del governo.
b)  inquilini ribelli e distruttivi sono un problema significativo
(anche negli States :-) nelle amministrazioni in comune
 (amministrazioni condominiali): la UCIOA prevede che
 l'amministrazione abbia il diritto di imporre norme e regole non solo
 contro il condomino, ma anche contro l'inquilino. L'amministrazione
 ora puo' anche imporre multe contro gli inquilini ed imporre i
 diritti del condomino come proprietari.
 

 ha scritto nel messaggio
news:3c7f895e...@news.cis.dfn.de...


confronto mi tengo i miei Amministratori !!!
In quale parte ?
Pekilan

  diritti del condomino come proprietari.
Quella non è un'amministrazione nel senso in cui l'intendiamo noi. E' un
organo di tutela della convivenza tra tutti coloro che, a qualsiasi titolo,
vivono nello stesso gruppo di edifici. Da noi qualcosa di simile si può fare
nelle cooperative a proprietà indivisa. Negli altri palazzi bisognerebbe
cominciare ad inventare l'assemblea dei residenti. E poi, si tratta di
problemi di vicinato, non relativi alla comproprietà. A partire dal vigile
di quartiere, passando per l'ASL, e finendo in Cassazione le autorità
preposte alla soluzione dei problemi di vicinato sono troppe. Vogliamo
aggiungerne ancora?
PS Visto che stai leggendo la pappardella, vuoi spiegare al tuo amico
pezzente che l'Agency farebbe ciò che da noi fanno il catasto e il registro
delle imprese?
Poi, il problema che io vedo più urgente nei condomini è la più totale
disattenzione nei confronti del bilancio preventivo, e il rifiuto della
programmazione. Se la legge prevedesse l'obbligo del budget, qualcosa
potrebbe cominciare a cambiare. Resterebbe però il fatto che in Italia ci
sono troppi avvocati, e un bel po' di tipi come Vegeta servono a dare da
mangiare a tutti.

 ha scritto nel messaggio
news:3c801f24...@news.cis.dfn.de...



Infatti la giustizia dovrebbe servire solo a fare esibire ai saputelli
cretini come te le loro profonde "verità".
Cazzata nr. 10.
VI PRESENTO MATTEO: DIECI CAZZATE IN
QUINDICI RIGHE.
Saluti
Vegeta

 ha scritto nel messaggio
news:RG3g8.30872$Ns4.1...@news2.tin.it...


On Fri, 01 Mar 2002 14:28:04 GMT, 
pek...@hotmail.com
 (Pekilan) wrote:
Seguito:
una norma che limita la proprieta' o l'affitto in un condominio
a persone di almeno 55 anni in su e' considerata valida
(con l'ovvia condizione che quando venga attivata, se 
non precedente alla costituzione, non vi siano persone
sotto i 55 anni o che continuino a mantenere il diritto).
Molto pratici :-) Invece di farsi ricoverare in un ospizio,
i vecchietti americani cacciano i giovani dalle loro
vicinanze, cosi' stanno tranquilli.
un'altra considerazione, la norma, quella dell'Illinois
non e' obbligatoria. Cioe' se un gruppo di proprietari
vuole riunirsi in condominio e sottostare a tale
norma lo fa con una registrazione volontaria.
Nel preparare il bilancio preventivo si deve prevedere
ragionevoli riserve per spese in capitale e manutenzione
differita o riparazione o sostituzione degli elementi
comuni. L'ammontare delle riserve per un dato condominio
si calcola considerando i costi di riparazione o sostituzione
e la vita utile stimata, incluso e non limitati ai componenti
strutturali e meccanici, le superfici delle costruzioni, e
compensando con la rendita della riserva, tenuto conto
dell'impatto finanziario sui condomini e il valore di
mercato delle singole proprieta', e la possibilita'
per il condominio di ottenere finanziamenti
(suppongo presso banche od altri istituti
finanziari) per esempio con mutui per sopperire
alle emergenze.
(cosi' noi amministratori abbiamo pure un
patrimonio mobiliare da gestire insieme al
comitato di gestori eletto tra i nostri sostenitori :-)
Con 2/3 dei voti totali si puo' pero' rinunciare
(o ripristinare) la costituzione di questa riserva.
Questa informazione va data a qualsiasi
potenziale proprietario che la chieda prima
dell'acquisto.
L'ammontare dei versamenti e le scadenze
seono determinate dal consiglio dei gestori
del condominio.
Un'altra cosa interessante: mentre in Italia per
l'art.1108 ci vuole l'unanimita' per cedere
la proprieta' comune, per l'Illinois basta la
maggioranza (salva norma piu' stretta del
regolamento), anche se qualificata (solo un
contrario fino a 4 condomini, poi il 75%).
Vegeta, mi sa che la legge che hai
portato e' peggiore ancora, rispetto
alla minoranza, del nostro codice.
E poi c'e' un'altro aspetto, quella riportata
e' la legge, ma come e' applicata ?
Forse dovresti provare a leggere
tra le righe dei post su siti USA
per capire come vanno veramente le cose.
Pekilan

> >confronto mi tengo i miei Amministratori !!!
Concordo, e mi sembra utile spiegare perche'.
Infatti, tanto grido' il popolo che alla fine ... ottene.
Magari se si vede accuratamente come va'
altrove, forse .... mah!
Come, ad esempio, gli argentini hanno
scoperto, non si stava cosi' male prima
dell'ultimo crack.
Noi latini siamo dei grandi lamentoni e ci
rendiamo conto di quello che abbiamo
perso solo quando e' troppo tardi.
Pekilan

 e' la legge, ma come e' applicata ?
Non è che la nostra sia applicata meglio.
Non si può dire ad una persona: questa cosa
è illeggittima, ma tu intanto PAGA, e tra cinque
anni ci vediamo per l'impugnazione.
Secondo me il punto debole è lì, nell'art. 1137 C.C.
Se l'
amm.re
 sapesse che la delibera illegittima non
si sana MAI, e che il giudice ti rileva l'illegittimità
in sede di D.I., non proverebbe un'azione di forza.
Si cercherebbe, all'interno del condominio, un'accordo
non giudiziario con la controparte. Ma per ottenere
questo, occorre dare al singolo un potere contrattuale,
per mezzo di norme non eludibili, non per mezzo di
assemblee che posso fare delibere illeggittime
esecutive, ed amm.ri che possono fare decreti ingiuntivi
immediatamente esecutivi nonostante opposizione....
Saluti
Vegeta

in sede di D.I., non proverebbe un'azione di forza.
Insisto: il DI e' uno spauracchio SOLAMENTE
perche' in Italia ci vogliono anni per arrivare a
sentenza. Perche' se nel giro di qualche mese
il condomino ottiene ragione, e si vede
rimborsare tutto con tante scuse e le spese,
che interesse avrebbe l'amministratore a fare il DI ?
In ogni cosa: prova a proporre qui un testo alternativo
e vediamo cosa viene fuori.
Pekilan

 di proprietari, avvocati od amministratori.
Tu, evidentemente, non hai mai partecipato ad un'assemblea dell'UPPI,
dell'ASSPI, o dell'Assocond.
Se no, non parleresti di atmosfere rarefatte.
L'atmosfera rarefatta, al limite, si respira in quegli uffici ministeriali
nei quali si sta studiando ed elaborando il nuovo codice civile.
Ma già al CNEL, dove l'avv. Rezzonico rappresenta, nella consulta, gli
amministratori che premono per l'albo e si sentono dare dei sorpassati,
l'atmosfera è densa e bollente, e si pensa ad organizzare la distribuzione
gratuita di ansiolitici.

 altrove, forse .... mah!
Il nostro codice segue il modello liberale introdotto da Napoleone,
inserendoci un pizzico del corporativismo che era la filosofia dell'epoca.
Il ventennio, però, ha distrutto quel poco di cultura liberale che stava
faticosamente affermandosi in Italia, e quando è caduto la sua cultura è
stata assorbita e sostituita dal  popolarismo cattolico, sicché anche Arturo
Carlo Jemolo appariva come un pericoloso sovvertitore di costumi.
Del liberalismo napoleonico è rimasta solo l'idea di uguaglianza puramente
formale. Quella secondo la quale chi compra una FIAT, firmando un modulo
immodificabile predisposto da Agnelli, è un contraente pari ed uguale ad
Agnelli.
E così i progressi culturali del liberalismo europeo, anche se scritti nella
nostra Costituzione, alla quale hanno contribuito liberali seri, stentano ad
affermarsi nella coscienza popolare, sicché si elegge anche, spacciandolo
per liberale, chi fa professione del più becero statalismo.
La premessa, per dire che ogni condominio può, se vuole, regolare
autonomamente l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, la
tutela del decoro dell'edificio e l'amministrazione, e così darsi la
fisionomia più opportuna per le sue dimensioni e ogni sua altra
caratteristica.
Invece, l'esigenza regolarmente manifestata è quella di un'organizzazione di
collettività diversissime con un'uniforme normativa statale, fino a proporre
il superamento di un esame di stato per chi deve solo pagare con  regolarità
le bollette della luce delle scale di un negozio e 4 appartamenti.
Io suggerisco, a chi si lamenta delle leggi condominiali, di armarsi di
carta, penna e calamaio, e scrivere le norme che vorrebbe, proporle come
revisione del regolamento di condominio, adoperandosi per convincere sulle
sue idee la maggioranza dei condomini.
Convincere un gruppo di condomini è molto più semplice che convincere 500
parlamentari, i quali, quando si sono occupati di condominio, lo hanno fatto
solo per attenuare, nell'interesse generale, i vincoli alle innovazioni
disposti da un codice che considerava l'immutabilità degli edifici un bene
degno della massima tutela.
Così risparmi energetici, eliminazione di barriere architettoniche,
parcheggi anche sotterranei, e antenne centralizzate satellitari, che prima
pretendevano l'unanimità o almeno i due terzi si possono decidere con
maggioranze risicate.
Sui pagamenti, invece, il legislatore è intervenuto solo con la legge 179
del '92, piuttosto anteriore ai governi comunisti, che ha previsto, per il
piacere di chi odia i decreti ingiuntivi, che certi piani di riparto
divengano direttamente titolo esecutivo per l'ottenimento delle somme da
recuperare.
Direi quindi che chi non è capace di parlare con gli altri condomini, e sa
che ben difficilmente troverà ascolto da parlamentari italiani, europei, o
anche regionali, non può far altro che trasferirsi in America, luogo nel
quale non sanno cos'è un decreto ingiuntivo, per il semplice motivo che
hanno trovato altri sistemi: lì chi non paga una fattura diventa un barbone
nel giro di una settimana, altro che procrastinare il pagamento per dieci
anni, per il solo gusto di vedere la controparte frequentare assiduamente la
sala d'attesa d'un avvocato.
Per concludere, dei buoni regolamenti di condominio, studiati ed approvati
senza approssimazione sono la soluzione del 90% dei problemi dati da una
legislazione giustamente generica e comunque statalista e illiberale (e che
poteva fare, il fascismo?). Gli altri problemi si risolvono non affidando a
diligenti pagatori di bollette dei complessi contratti d'appalto. Per quelli
ci vogliono bravi, esperti e costosi specialisti dell'appalto. Si assumono
una tantum, una volta ogni dieci-quindici anni, si pagano, e si dimenticano.

degno della massima tutela.
Tra l'altro se la modifica proposta e' a livello
di regolamento condominiale c'e' anche il vantaggio
di potere fare retromarcia, se l'esperimento va male,
senza dovere convocare un referendum :-)
Pekilan


Peccato che li paga l'amministratore i fornitori....
Ed è sempre l'
amm.re
 che decide altre cosette come l'o.d.g.,
quando si riunisce l'assemblea (ossia quando lo dico io), e
che decide le procedure....
Vabbè, ma questi sono dettagli....
Saluti
Vegeta
DELIRIO PURO!

 senza dovere convocare un referendum :-)
Questa la racconto a te, perché coi pezzenti non voglio avere nulla a che
vedere:
 "č ammissibile e vincolante la clausola compromissoria contenuta in
 un regolamento condominiale che deroghi a quanto stabilito nell'art
 1137 c. c. in quanto č da ritenere che anche la materia delle
 deliberazioni condominiali, siccome attinente a diritti soggettivi
 patrimoniali disponibili, sia devolvibile ad arbitri."
Trib. Milano, 06 aprile 1992
Chi non pensa che il diritto italiano sia fatto di sette articoli e mezzo,
sa anche come liberarsi, tutt'in una volta, dell'art. 1137, degli avvocati,
e dell'A.G.O.


Interessante.
E per curiosità, conosci anche qualche sentenza che dice
che è possibile derogare a ciò che è centrale nell'art. 1137
ossia:
1) Decadenza entro 30 giorni
2) Esecutività delle delibere illegittime (che è la cuccagna dell'
amm.re
?)
Qualcosa di più di una sentenza che mi dice che, invece di
rivolgermi all'autorità giudiziaria, mi posso rivolgere ad
un arbiter? (Ma sempre a qualcuno mi devo rivolgere...
è lì il problema! Solo che non lo capisci!)

vita, sperando di poterci passare la vecchiaia.
Lo stesso succede a chi compra al secondo piano
e non interessa l'ascensore, perche' preferisce
fare a piedi le scale dallo scantinato a casa
sua, pur di fare almeno un po' di moto ogni giorno
e che invece si vede obbligato a contribuire alla
spesa di installazione dell'impianto di ascensore
solo perche' dei vecchietti pensionati che abitano
al primo piano sono troppo pigri per fare le
scale a piedi. O che abita in un condominio con
riscaldamento centralizzato, dove la maggioranza
sono dei vecchietti pensionati freddolosi e che
quindi gli impongono di contribuire a spese
di riscaldamento almeno doppie di quelle che
spenderebbe se la temperatura scelta fosse
la sua.
Da che mondo e' mondo quando si deve fare
qualcosa collettivamente, qualcuno resta sempre
scontento. L'unica soluzione e' la villetta schiera
di legno di tipo americano che costa come un
nostro appartamento e permette ad ognuno di
farsi i fatti suoi. Ma qui in Italia ci sono due
ostacoli:
1) prima di costruire qualcosa su un pezzo di
terra che si e' acqistato occorre sudare cento
camice (da una parte non approvo l'abusivismo,
ma da un'altra parte capisco chi si stufa di
aspettare e costruisce ugualmente la sua casa)
2) una casa di legno e' una casa transitoria,
ragionando a lungo termine, e quindi prevedibile
cambiarla anche un paio di volte, ma con gli
elevati costi dei passaggi di proprieta' ogni
mobilita' e' preclusa in partenza, a meno che
non si abbia abbondanti mezzi.
Per le case sembra che ci sia la stessa situazione
del lavoro: tutta la burocrazia sembra impostata
per legarti allo stesso posto di lavoro e alla
stessa abitazione per tutta la vita. E le condizioni
al contorno che ha creato sono tali per cui
restare oggi in Italia senza lavoro o senza casa
puo' diventare un vero dramma. Che ironia!
Pekilan