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Titolo: E’ obbligatorio l’Amministratore?

Salve a tutti,
ho il seguente problema da risolvere con una certa urgenza!
Sono proprietaria di un box auto in un piccolo stabile composto da 3 appartamenti e 10 box sotto il fabbricato.
Il costruttore non a provveduto a rilasciare un regolamento di condominio, ne a nominare un amministratore ne tanto meno a rilasciare le tabelle millesimali.
Attualmente, noi dei box, abbiamo diversi problemi per i quali vorremmo costituire formalmente il condominio (cod. fiscale, e amministratore).
Peccato che i proprietari degli appartamenti non hanno alcuna intenzione di essere coinvolti nelle spese di gestione del condominio perché sostengono “loro ne sono esenti in quanto totalmente indipendenti dalla zona box, e non intendono spendere per un amministratore”.
Noi dei box non siamo d’accordo, perché: 1) fanno parte del medesimo stabile; 2) le acque piovane e i loro scari, prima di versarsi nel collettore comunale, sono convogliati in tubazioni e pozzetti, all’interno dell’area box e sulla rampa di ingresso, che si possono ostruire e causare rigurgiti (come già è successo); 4) i giardini e le terrazze degli appartamenti sono sovrastanti ai box e già, in quest’ultimi, ci sono delle infiltrazioni; 4) ecc.
Le mie domande sono?
E’ lecito escludere gli appartamenti dalla gestione condominiale?
Se non lo è, quali motivazioni possiamo far valere?
Se anche loro ne facessero parte e non intervenissero alle assemblee, quando mai si riuscirà a raggiungere la quota di millesimi necessaria per la validità di quest’ultime, visto che i box avrebbero un peso nettamente inferiore a quello degli appartamenti; come gestire questa situazione?
Spero proprio di ricevere un aiuto e vi ringrazio
-- 
roberta

 di ricevere un aiuto e vi ringrazio
 
Primo) Fino a 4 proprietari (attenzione "proprietari", non 4 unita'
immobiliari!!!) l'amministratore e' un "diritto" scelto dalla
maggioranza. Dai 5 proprietari in su', l'amministratore e' un "diritto"
del singolo condomino.
L'amministratore percio' non e' MAI un obbligo (tanto meno imponibile
dall'esterno, ente, fornitore o fisco che sia).
 
Secondo) quando ci sono box e giardini (per terrazze cosa intende ?
lastrici solari o balconi ?), specialmente se di proprieta' di diversa
da quella delle abitazioni, siamo in presenza di una situaizone di
supercondominio (in questo caso improprio, perche' c'e' un solo
fabbricato abitativo).
In sostanza ci sono due gestioni da affrontare:
 
- quella interna della scala, atrio, portone, etc., fognature
"verticali", definiamola la "gestione della scala"
 
- quella esterna, giardini, box, tetti e coperture, fognature
"orizzontali" che potremo definire "gestione esterna"
 
Per capire competenze e diritto occorre pero' a questo punto
avere alcune informazioni accessorie (ma non trascurabili)
tipo:
 
a) i proprietari dei box hanno diritto di passaggio per l'atrio ?
(per esempio l'accesso dei box e' possibile solo passando dall'atrio
e nell'atto di proprieta' dei box e' specificato che il box ha diritto
ad una quota millesimali (da calcolare) dell'atrio ? [nota bene:
diritto significa anche dovere di spesa]
 
b) il passo carraio e' utilizzabile anche per l'accesso al giardino
oppure e' solo un rampa che da accesso ai box interrati ?
 
Questi sono solo due esempi di possibili fattori che modificano
la risposta.
 
In ogni caso, la regola generale, e' che i box non hanno diritto di
interferenza su come i proprietari della abitazioni si gestiscono
le scale e l'ingressso, gestione che quindi (salvo fattori modificativi
che pero' dovranno essere esplicitati da lei nella discussione, magari
allegando le parti dell'atto notarile che si riferiscono alla descrizione
delle proprieta' comuni - nel suo caso, sicuramente avra' citato le
corsie di accesso e manovra ), nel suo condominio, puo' benissimo
essere esclusa dalla competenze di un eventuale amministratore.
 
In quanto all'amministratore che sarebbe nominato, le sue competenze
sarebbero in generale solo all'esterno del fabbricato, includendo
tetti e muri e copertura SOLO se riguardano anche i box. In questo
caso, si tratta di discutere le tabelle millesimali, in rapporto a
quale sara il corrispondente onere amministrativo per l'amminstratore.
Se gli viene preclusa la gestione della scala e del fabbricato (muri
esterno e tetto e coperture a parte) e' anche possibile che la quota
millesimale di competenza sia divisa in parti uguali o anche principalmente
caricata sui proprietari dei box (potrebbe accadere se l'unico ingresso
carraio non e' di alcun utilizzo per il giardino, tipicamente se manca
un parcheggio esterno - inteso come esterno al fabbricato, ma ovviamente
interno alla recinzione, altrimenti non avrebbe alcuna rilevanza
condominiale).
 
Notare che sei i millesimi sono rapportati al servizio effettivamente
fornito, avete anche superato la vostra difficolta' che se venissero
calcolati i millesimi pieni degli appartamenti, i proprietari
delle abitazioni avrebbero di fatto un potere di veto reale su qualsiasi
decisione assembleare, potendo quindi bloccare tutto.
 
Insomma, se il vostro sogno e' di vivere alle spalle degli appartamenti,
non avete speranza, a meno che non avete un ottimo consigliere legale
ed i proprietari degli appartamenti sono tutti e tre ingenui.
 
Se vuole una risposta piu' precisa, dovrebbe fornire ulteriori
informazioni, possibilmente i passi degli atti di proprieta' in cui
si menzionano le parti condominiali e descrivere come e' disposto il
giardino, come si accede, il tipo di accesso delle auto, se le corsie
sono anche utilizzabili per veicoli che entrano nell'area verde, etc.
 
-- 
Roberto Deboni
 
[Messaggio Usenet via Tiscali su 
text.giganews.com
. Se leggete via Web
il sottoscritto informa che non conosce o partecipa al sito/forum Web.]

 Se anche loro ne facessero parte e non intervenissero alle assemblee, quando
mai si riuscirà a raggiungere la quota di millesimi necessaria per la
validità di quest’ultime, visto che i box avrebbero un peso nettamente
inferiore a quello degli appartamenti; come gestire questa situazione?
 
   Ci pensa il giudice.
   felix.
 
 
 
 
-- 
Video meliora proboque deteriora sequor. 
 
 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it
 
 
 

Scusate il ritardo nel rispondere alle vostre domande, ma in questi giorni non ho potuto avvicinarmi al PC.
Si, Roberto, scusa le imprecisioni, mi è, anche, scappato un “?” di troppo,  ma evidentemente è rappresentativo della quantità di interrogativi che mi pongo!
 
Evidentemente, volendo essere concisa, non sono stata sufficientemente chiara.
Allora:
- nello stabile siamo effettivamente 13 proprietari, gli appartamenti non hanno box;
- lo stabile ha 4 numeri civici su strada: 3 per gli appartamenti e 1 per la rampa di ingresso ai box;
- gli appartamenti sono praticamente indipendenti, 2 al pian terreno e uno al primo piano; non hanno androne o parti comuni interne fra loro, ne luce o servizi di pulizia e sono indipendenti dai box sia come entrata sia come utenze.
- I giardini che insistono sopra i box sono di proprietà degli appartamenti al piano terra; per terrazzi, intendevo la parte pavimentata dei giardini che è proprio la parte sovrastante ai box;
- Le parti comuni fra appartamenti e box, sono, quindi, quelle che per definizione sono comuni: il suolo su cui sorge il fabbricato, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, il tetto, i lastrici solari, le facciate, gli impianti fognari, i vani contatori luce e acqua; volendo essere precisi la rampa di accesso ai box è esterna e laterale alla palazzina, quindi non ha appartamenti sovrastanti; non mi vengono in mente altre indicazioni.
 
Ricordo che già abbiamo dei problemi con i proprietari degli appartamenti a causa delle infiltrazioni dai giardini, che, comunque, al momento dovrebbero essere risolti dal costruttore visto che la palazzina ha meno di 2 anni e sono state segnalate già da tempo.
 
Vorrei essere chiara, il nostro “sogno” non è assolutamente quello di “vivere alle spalle degli appartamenti”, anzi se fosse possibile vorremmo non avere nulla a che fare con i loro proprietari ne vogliamo interferire con le loro proprietà. Ma essendoci, di fatto, delle parti comuni vorrei sapere come fare a gestirle rimanendo il più possibile indipendenti da loro. Anche per le spese dell’amministratore e di quant’altro di amministrativo ci sarà in seguito, avrei qualche dubbio sul far pagare proporzionalmente ai millesimi, visto che l’impegno gestionale per gli appartamenti sarebbe, almeno per il corrente, praticamente nullo. 
 
Mentre scrivo ho avuto una discussione con un proprietario di appartamento, che mi riferisce che tassativamente loro non vogliono l’amministratore perché essendo in 3 possono non averlo.
Che fare? Come rispondergli? Vorrei mandarlo a quel paese ma non mi sembra il caso!
Il super condominio è una ipotesi? Come mi consigliate di procedere? 
 
Ragazzi, scusate per la lungaggine.
Intanto, vi ringrazio e auguro un Buonissimo Natale a voi e a tutti coloro che leggeranno questa mia richiesta di aiuto.
-- 
roberta
 

 ha meno di 2 anni e sono state segnalate già da tempo.
 
Chi ha provveduto materialmente ad "invitare" il costruttore a provvedere
alle riparazioni ?
 
...snip...
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Eccomi a rispondere alle domande di Roberto Deboni, mi farebbe anche piacere sapere come si fa ad inserire nel mio testo le parti delle vostre risposte, c’è un ‘Help’ da qualche parte? 
 
Ecco domande e risposte!
“Quindi il primo piano e' servito da una rampa di scale (esterna ?)
esclusiva ?”
•	Si, il primo piano è servito da una rampa, ma questa è interna, collocata fra i due appartamenti al piano inferiore, alla quale ci si arriva dalla strada tramite uno stretto passaggio pedonale fra i due giardini degli appartamenti al pian terreno.
 
“Mi pare che lei sia un po' confusa. Abbiamo dei giardini
individuali. Punto.”
Poi abbiamo dei terrazzi a livello (dei giardini) che fanno da
tetto ai box. Punto.”
•	Perché sarei un po’ confusa? Si, i giardini sono individuali e fanno da tetto ai box.
 
“Completiamo con due domande:
a) sotto il tetto dei 3 appartamenti c'e' qualche box ?”
b) sotto il tetto dei 3 appartamenti c'e' la corsia di manovra
o parte della corsia di manovra ?”
•	a) Si, una parte della superficie dei box è sotto il tetto degli appartamenti, l’altra parte è sotto i giardini.
•	b) Si, sotto al tetto c’e anche quasi tutta l’area di manovra dei box, intorno alla quale vi sono gli ingressi dei singoli box. Una piccola parte dell’area di manovra, quella alla fine della rampa, è sotto un giardino.
•	La rampa di accesso è completamente scoperta
 
“intendeva: a causa delle infiltrazioni dai terrazzi di copertura ?”
•	Si, abbiamo problemi a causa delle infiltrazioni, provenienti dai giardini “terrazzati” o pavimentati, come vuole chiamarli, di proprietà degli appartamenti a copertura dei box.
 
“Chi ha provveduto materialmente ad "invitare" il costruttore a provvedere
alle riparazioni ?”
•	Tutti i problemi sono stati più volte segnalati, dal rispettivo proprietario del box, al costruttore, personalmente anche via raccomandata. Ora il problema è che il costruttore vuole interfacciare il solo rappresentante del condominio, vale a dire l’amministratore, e si rifiuta di parlare con altri.
 
Ritengo, in oltre, che il costruttore dovrà rilasciarci tutta la documentazione della palazzina, non so bene, ad esempio: licenza, planimetrie, abitabilità. In particolare, mi risulta che per il contratto dell’energia elettrica sia necessaria una qualche documentazione di queste. Anche in questo caso il costruttore dice di volerla consegnare il tutto al rappresentante del condominio.
 
Il problema imminente per noi dei box è il contratto della luce, che dovrà servire, oltre che ai singoli box, anche al cancello elettrico e l’area di manovra che sono comuni. Ad oggi siamo con il contratto del cantiere, che non è stato più pagato da tempo e rischiamo il distacco della corrente da un momento all’altro. Anche per stipulare il contratto dell'energia elettrica servirà un rappresentate e il Cod. Fisc. del condominio.
 
Spero di aver risposto a tutti i dubbi. Non vorrei essere pedante, ma la mia domanda è, se qualcuno è in grado di rispondere, come è gestibile una simile situazione? Noi dei box possiamo gestirci in modo autonomo? Siamo costretti a coinvolgere anche gli appartamenti?
Ringrazio ancora
roberta
 

 Siamo costretti a coinvolgere anche gli appartamenti?
 
Vediamo di capirci, se l'unico problema e' il contratto elettrico,
potute costituire una comunione per l'uso comune dell'energia e del
funzionamento (manutenzione e riparazioni) del cancello elettrico
(art.1100-1116 Codice Civile).
 
Potete nominare un'amministratore e lasciare che se la sbrighi lui con
tutte le formalita'. In questo caso, i proprietari degli appartamenti
restano fuori e voi potete fare come meglio credete. Invece per le
infiltrazioni, il proprietario di sopra deve pagare il suo "terzo"
e quello del box sottostante i suoi "due terzi" per le riparazioni 
(che non siano in garanzia per vizio nascosto). Nel caso delle
coperture dei box, il condominio entra in gioco solo se "sopra" ci
sono piu' proprietari. Per quanto riguarda invece le riparazioni
del tetto, in questo caso gli appartamenti sono totalmente coinvolti
(ed anche voi dovete pagare la vostra quota ... problema che si pone
tra dieci anni e piu' ... sempre che' il costruttore non abbia
fallato ancora).
 
In ogni caso la procedura e' la seguente:
 
"Almeno 2 condomini che rappresentano 1/6 dei millesimi (suppongo che
nel vostro caso occorrano parecchi box, quindi il nunero "2" e'
sicuramente superato) del fabbricato totale, sottoscrivono la
convocazione di una assemblea con ordine del giorno:
 
- nomina amministratore e suo compenso
- approvazione spese preventive ed approvazione fondo spese necessario
e suo riparto (si puo' fare con assemblea successiva se non avete
problemi a tenere piu' assemblee in pochi mesi)
 
Se la prima assemblea, anche alla seconda convocazione non riesce
per mandanza del quorum, ripetete ancora il processo, avvisando
che se va buca ancora una volta, vi rivolgerete dal giudice per la
nomina di un amministratore giuziario.
 
 
Dalle mie parte, i giudici pretendono che si sia provato almeno un
paio di volte prima di prendere in esame la citazione.
 
[Divagazione: ma avete notato quanti giudici sono contrari al
federalismo, eppure l'organzzazione dei tribunali e' gia' federata,
con ogni provincia a decidere le sue regole, come dettate dal
Presidente del Tribunale]
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