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Titolo: Nomina e riconferma amministratore

Smanetto giorni fa chiedeva se per nominare un amministratore occorrono il
50% +1 dei condomini oppure il 50% +1 dei presenti in assemblea?Fermo
restando il discorso dei millessimi(501).
Le risposte che ho letto dicevano che occorrono 50%+1 dei presenti in
assemblea,comprese eventuali deleghe.
La mia domanda per chi mi vorrà rispondere è la seguente: E' vero che l'am=
ministratore può essere nominato o confermato ma è altrettanto vero che se
nell'assemblea non sono presenti 50%+1 dei condomini(con eventuali
deleghe) l'assemblea può essere impugnata e non essere ritenuta valida
da un condomino non presente in assemblea.O no?Grazie.

 da un condomino non presente in assemblea.O no?
  Dipende da cosa si deve deliberare!.......
....................
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di
seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima
e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è
valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei
partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio
  ciaofelix:-)
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 Ciao Felix,
mi  riferisco sempre all'assemblea  che ha all'ordine del giorno  la 
conferma o la nomina dell'amministratore.Chiedo in questo caso è 
indispensabile che siano presenti per forza la metà + 1 dei condomini.? In 
poche parole: la metà + 1 dei presenti in assemblea eleggono l'amministatore 
daccordo,ma se più della metà dei condomini è rimasta a casa come può essere 
valida la nomina?
Approfitto della tua disponibilità per chiederti per cortesia  un'altra 
cosa.Mettiamo il caso che in una assemblea l'amministratore non venga 
rieletto è indispensabile che nella stessa assemblea sia presente il nuovo 
incaricato?O si può procedere successivamente al nuovo incarico? Ti 
ringrazio per la tua disponibilità.Ciao e buona serata.


 incaricato?
    No! Resta lui in "prorogato imperii", fino alla nomina del successore.
O si può procedere successivamente al nuovo incarico? 
   Vedi sopra.  ciaofelix:-)
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 partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio
In seconda convocazione delibera con sempre la maggioranza + 1 dei 
partecipanti ( che rappresentino almeno 1/3 dei condomini).
Per quanto riguarda il valore, guarda che ci vuole 1/2 del valore e non 
1/3....

 incaricato?
L'amministratore NON E' MAI indispensabile in assemblea.
Da dove viene questo convinzione che l'amministratore, debba essere 
presente, o peggio ancora, abbia il diritto di essere presente in 
assemblea ?
Che l'amministratore sia in carica, o uscente, o proponente, le cose 
stanno cosi':
- non ha alcun diritto ad essere in assemblea, fatta eccezione che porti 
una delega, ma in tal caso e' in assemblea principalmente per che e' un 
delegato
- non ha alcun obbligo ad essere in assemblea, fatta eccezione per 
accordi/impegni che abbia preso con il condominio
In realta' gli amministratori "scafati" si fanno sempre dare almeno una 
delega, cosi' se durante l'assemblea litiga con qualche condomino non 
rischia di vedersi buttato fuori dall'assemblea. Infatti basta che solo 
un condomino chieda l'espulsione dell'amministratore (che non sia 
presente con altro titolo, come quella di delegato) dalla sala, che se 
non viene accontentato, puo' dopo impugnare l'assemblea per essere stati 
violati i suoi diritti ad una libera discussione (non possibile in 
presenza dell'amministratore che sia presente solo a titolo personale).
R.L.Deboni

Studio Legale B&P ha scritto:
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     Dove lo hai letto?   ciao!
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felix. ha scritto:
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Stiamo messi bene: codice civile.
Cordialmente

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         Perche allora non presti piu' attenzione?  ciao.
         Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validità delle
deliberazioni
......................omissis.................................
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di
seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima
e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è
valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei
partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. 
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Ehem ... il comma successivo pero' scrive:
"Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca 
dell'amministratore ...omissis... devono essere sempre prese con la 
maggioranza stabilita dal secondo comma."
Ed il secondo comma scrive:
"Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che 
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del
valore dell'edificio."
Ovvero, per la nomina dell'amministratore, anche in seconda convocazione 
e' richiesto la meta' del valore dell'edificio. Quello che e' risultato 
"ridotto" e' il numero di intervenuti che passa da 2/3 ad, appunto, 1/3.
A gianriver48:
Ed ovviamente questo e' un fatto aritmeticamente possibile solamente se 
gli appartamenti sono di diverso valore e nell'assemblea in seconda 
convocazione si presentano i condomini "pesanti" in millesimi.
In altre parole, se nell'assemblea di seconda convocazione intervengono 
solo i condomini con piccoli appartamenti, se anche superano il terzo 
dei partecipanti del condominio, non riusciranno mai a scegliere 
l'amministratore.
La cosa e' cosi ingarbugliata che e' meglio fare un'esempio.
Prendiamo una palazzina di 4 piani: 3 piani con 3 appartamenti e 
l'attico all'ultimo piano con un grande lastrico solare, e supponiamo 
che ci siano 10 partecipanti (nessun condomino e' proprietario di piu' 
unita' immobiliari) con i seguenti millesimi:
n.1 x 200 = 200 (A)
n.3 x 120 = 360 (B)
n.3 x 100 = 300 (C)
n.3 x  80 = 240 (D)
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Totale     1000
Prima vediamo i voti
Quorum minimo intervenuti valida costituzione assemblea:
- in prima convocazione devono intervenire almeno 7 condomini (art.1136 
comma 1 - esplicito)
- in seconda convocazione devono intervenire almeno 4 condomini 
(art.1136 comma 3 - implicito se si vuole deliberare, ma un'assemblea 
che voglia solo scrivere il verbale e lasciare mozioni, puo' ritenersi 
validamente costituita anche con un solo condomino, solo che e' una 
assemblea che non e' in grado di deliberare validamente alcunche')
Il quorum minimo voti per la nomina dell'amministratore:
- in prima convocazione almeno 4 condomini (art.1136 comma 2 - 
ricordando che il numero minimo di intervenuti e' 7 e la maggioranza di 
7 e' 4).
- in seconda convocazione almeno 4 condomini (art.1136 comma 3, dato che 
il quorum minimo degli intervenuti e' ottenuto implicitamente dal quorum 
minimo di validita' della delibera)
In altre parole, in seconda convocazione, per la nomina 
dell'amministratore, ci vuole l'unanimita' dei presenti se e' presente 
solo il minimo legale.
Vediamo i millesimi.
Quorum minimo millesimi valida costituzione assemblea:
- in prima convocazione devono intervenire almeno 666,667 millesimi 
(art.1136 comma 1 - esplicito)
- in seconda convocazione devono intervenire almeno 333,334 millesimi 
(art.1136 comma 3 - implicito se si vuole deliberare, ma un'assemblea 
che voglia solo scrivere il verbale e lasciare mozioni, puo' ritenersi 
validamente costituita anche con un solo millesimo, solo che e' una 
assemblea che non e' in grado di deliberare validamente alcunche')
Il quorum minimo millesimi per la nomina dell'amministratore:
- in prima convocazione almeno 500 millesimi (art.1136 comma 2)
- in seconda convocazione almeno 500 millesimi (art.1136 comma 4 e comma 2)
Fermiamoci all'assemblea di seconda convocazione, ove si presentino solo 
in 4 condomini.
Se sono presenti solo 3 condomini di tipo D, abbiamo 3x80=240 millesimi. 
Ed anche se il quarto condomino e' quello dell'attico, abbiamo 
240+200=440 millesimi e non si nomina nessuno.
Ma se sono presenti 3 condomini di tipo B 3x120=360 millesimi, ed il 
condomino dell'attico, abbiamo 360+200=560 millesimi e abbiamo la 
situazione in cui un'assemblea con l'intervento di solo un terzo dei 
partecipanti pero' supera i 500 millesimi e puo' nominare l'amministratore.
Ricordiamoci pero' che, nei condomini "tranquilli", si puo' "provare" 
anche a far passare la nomina, con meno di 500 millesimi, consegnando a 
tutti il verbale ove si indica la nomina dell'amministratore approvata 
con voti 4 e, ad esempio, 440 millesimi.
Semplicemente, se nessuno contesta il verbale entro 30 giorni e poi 
tutti pagano regolarmente le rate, per "factia concludenda" si deduce 
che la nomina e' stata confermata. Insomma una specie di "silenzio=assenso".
Ovvero, non e' detto che la gestione del condominio debba essere 
fiscalmente formale come quella di una societa' per azioni. Anzi non e' 
neanche detto che la nomina dell'amministratore debba essere messa ai 
voti ogni anno. Sempre per "factia concludenda", si intende la conferma 
implicita seconda la regola che se la maggioranza tace, acconsente.
I dissenzienti, che pretendano l'applicazione pedisqua della forma della 
legge, in altre parole, non hanno alcuna tutela, ne' simpatia da parte 
dei giudici. Se vogliono cambiare l'amministratore DEVONO raccogliere 
voti e millesimi. Altrimenti, se non ci sono irregolarita' gravi (cosa 
che purtroppo succede fin troppo spesso nei condominii italiani) non 
hanno alcun mezzo legale per imporre i loro desideri fiscali alla 
maggioranza dei condomini che preferiscano un quieto tran-tran.
R.L.Deboni

 partecipanti pero' supera i 500 millesimi e puo' nominare l'amministratore.
Ovviamente i numeri cambiano, anche qui:
Ma se sono presenti 3 condomini di tipo B 3x120=360 millesimi, ed il
condomino dell'attico, abbiamo 360+190=550 millesimi e abbiamo la
situazione in cui un'assemblea con l'intervento di solo un terzo dei
partecipanti pero' supera i 500 millesimi e puo' nominare l'amministratore.
R.L.Deboni

 Ehem ... il comma successivo pero' scrive:
     Lo so cosa scrive, ma se rileggi il mio primo post capirai.  ciao.
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Sei te che non presti attenzione, mi spiace te lo riporti per intero
Art. 1136 (Costituzione dell' Assemblea e validita' delle deliberazioni)
1136. (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni). 
1.L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti 
condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio 
e i due terzi dei partecipanti al condominio.
2.Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che 
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore 
dell'edificio.
3.Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea 
di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della 
prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la 
deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il 
terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore 
dell'edificio.
4.Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca 
dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che 
esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le 
deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o 
riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese 
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R.L. Deboni ha scritto:
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Impeccabile...non avevo letto questo post altrimenti evitavo di 
rispondere col mio.
Cordialmente

 da un condomino non presente in assemblea.O no?
     felix risponde:
Dipende da cosa si deve deliberare!.......
....................
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di
seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima
e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è
valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei
partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio
      Quindi la mia risposta non e' riferita alla validita' della nomina
    dell'amministratore ma della impugnabilita' dell'assemblea.   ciao.
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Un grazie per le vostre precisazioni a Felix ,R.L.Deboni e a Studio Legale 
B&P.Ciao e buona serata ,ciao alla prossima
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