Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Cancelletto per accedere a servitù prediale

E' la prima volta che scrivo in questo Newsgroup, ma spero possiate
essere utili a risolvere un problema che mi sta assillando.
Vivo in un condominio di 6 appartamenti. In un giardino privato di un
condomino esistono 2 pozzetti da cui si accede a più pozzetti
contenenti utenze telecom di tutto il condominio e utanze enel.
Purtroppo il condomino era ignaro della presenza di tali servitù e ha
chiesto al condominio di agevolare l'accesso ai tombini creando un
cancelletto che renda possibile l'ingresso nel suo giardino senza
passare da casa sua. A questo cancelletto si accederà dalla rampa dei
box.
La mia posizione è di assoluta disponibilità a creare il cancelletto,
ma i problemi sono sorti in assemblea quando ho chiesto di approvare
questa "innovazione" (è un'innovazione?) dividendo il costo in parti
uguali e non a millesimi, vista la presenza nei tombini di utenze
identiche per ogni condomino. A tale richiesta un mio vicino ha
dichiarato che lui vuole il rispetto della legge, quindi si fa a
millesimi. Punto e basta. Gli altri.....zitti.
Non si è votata l'innovazione e si è rimandato il tutto al preventivo
che ci sarebbe stato fornito.
2 settimane fa arriva il preventivo....spesa veramente minima, comunque
parlando con i miei vicini 3 su 6 mi dicono: "ma si....facciamo in
parti uguali....è logico". Arriva il solito tipo che dice la solita
cosa: "No. Quello che dice la legge si fa. Punto e basta." A quel punto
la mia pazienza era finita.
Ora viene la mia domanda:
Visto che si è così rigidi nel non valutare proposte che secondo me
sono dettate dal buon senso ho preso una posizione netta, contraria,
per principio, alla realizzazione del cancelletto, in quanto, secondo
me, voluttuaria. Quindi ho comunicato di non voler partecipare alla
spesa, e che non sono interessato ad usufruire del cancelletto. Quando
avrò bisogno di accedere ai tombini lo farò come con qualunque
servitù, cioè chiedendo autorizzazione al proprietario e una volta
ottenuta entrare nel giardino, anche con una scaletta, se proprio non
vuole che passi da casa sua.
Ecco la risposta del mio amministratore :
"Le rispondo punto per punto:
Non ritengo che si possa definire, la realizzazione del cancelletto una
"innovazione voluttuaria", in quanto non finalizzata ad abbellire la
cancellata, ma a favorire l'accesso ai pozzetti di diramazione.
Non si può definire che sia soggetto a "utilizzazione separata" in
quanto la sua realizzazione serve a fare accedere gli oprerai addetti
alla manutenzione degli impianti condominiali, presenti nel giardino;
Non si può altresì definire la spesa "gravosa", visto che stiamo
parlando di € 300,00+IVA da ripartire tra tutti i Condomini;
Non essendo possibile "l'utilizzazione separata" non si può decidere
di "partecipare ai vantaggi dell'innovazione,contribuendo nelle spese
di esecuzione e di manutenzione dell'opera"  in un secondo tempo,
quindi la partecipazione alla spesa non è procrastinabile;
Le ricordo che la Sua posizione va in netto contrasto con quella di
tutti gli altri Condomini, La invito pertanto a voler rivedere la Sua
decisione in merito.
L'occasione mi è gradita per salutarLa cordialmente."
Insomma...non ho via d'uscita?
Oltretutto il cancelletto non va a vantaggio prevalentemente del
condomino che ospita le servitù? E per quale motivo il condominio deve
accollarsi la spesa?
Come avrete comunque capito io sono quello che ha più millesimi di
tutti....260.
Grazie delle eventuali risposte.

> Grazie delle eventuali risposte.
Non ho ben capito la domanda.
Comunque non tutto si divide sempre x millesimi, vedi spesa antenna
televisiva che và divisa x presa TV.
In questo caso mi sembra più consono dividere la spesa per unità immobiliari
visto che nel pozzetto transitano cavi enel e telecom.
Comunque l'unico che trae un vantaggio da questo cancello sembrerebbe il
propretario del giardino che in pratica sè fatto un'uscita secondaria a
spese condominiali, uscita che sicuramente terrà chiusa con lucchetto o
catena (non lo può fare o comunque deve darvi copia della chiave).-
http://www.studiocelentano.it/codici/cc/lIIItVI.htm
La questione è abbastanza complessa, e l'amministratore la fà più facile del
previsto.
la servitù è un diritto reale di godimento consistente nel peso imposto su
di un fondo (servente) per l'utilità di un altro fondo (dominante)
appartenente ad un diverso proprietario.
Il rapporto tra i fondi si traduce, dal punto di vista giuridico, in una
situazione di vantaggio per il proprietario del fondo dominante ed in una di
svantaggio, con correlativa restrizione della facoltà di godimento, per il
proprietario del fondo servente.
L'utilità può consistere in un qualsiasi vantaggio, anche non economico, che
si traduca in una migliore utilizzazione del fondo e può essere diretta a
soddisfare qualunque bisogno del fondo dominante.
Le servitù presentano i seguenti caratteri essenziali:
- la predialità, nel senso che la servitù è posta a vantaggio del fondo e
non del proprietario, sicchè questi riceve il vantaggio della servitù
appunto attraverso il suo bene;
- l'ambulatorietà attiva e passiva nel senso che le servitù si trasferiscono
congiuntamente al trasferimento del fondo dominante o servente cui accedono;
- la servitù deve riguardare fondi appartenenti a diversi proprietari per il
principio nemini res sua servit;
- servitù non può consistere in un facere da parte del proprietario del
fondo servente, ma solo in un suo non facere o pati in base al principio
servitus in facendo consistere nequit;
- la vicinanza tra i fondi la quale, tuttavia, non va'intesa in senso
assoluto, ma solo in senso relativo, con la conseguenza che la materiale
contiguità tra i fondi non necessariamente assurge a carattere essenziale
della servitù (come avviene per esempio, nella servitù di presa d'acqua o
nella servitù d'acquedotto);
- l'indivisibilità: essendo una qualità del fondo, la servitù si estende ad
ogni parte di esso art.1071 c.c.
Le servitù si estinguono per:
- confusione che consiste nella riunione nella stessa persona della
proprietà del fondo dominante e del fondo servente;
- prescrizione estintiva ventennale (non uso);
- scadenza del termine e verificarsi della condizione risolutiva previsti
nel titolo;
- abbandono del fondo servente a favore del titolare del fondo dominante
(art. 1070 c.c.) da parte del proprietario che voglia così sottrarsi alle
spese per la servitù, cui è tenuto in forza di legge o del titolo.
A questo punto non sò se il proprietario del giardino è disposto a
consegnarvi chiave del proprio cancello e permettervi l'accesso senza
preventiva autorizzazione, con tutti i benefici derivanti dalla costituzione
di una servitù mi sà che ci rimette.
Ciao

 tutti....260.
A parte ogni considerazione giuridica, essere proprietario di un quarto di 
uno stabile ed essere un pezzente non è bello. In Italia capita. 

Matteo ha scritto:

Scusa ma non colgo l'ironia.....ho cercato di applicare un criterio di
buon senso sull'applicazione di una norma. Perchè darmi del pezzente?
Se la spesa fosse stata di 10.000 euro cambiava il principio? Spero di
aver capito male

 tutti....260.
    Non esiste nessun articolo del codice civile che preveda la
ripartizione
    di qualsiasi spesa in parti uguali, sono metodi da: Asilo infantile,
    case popolari, caserme di basso rango,organismi comunisti....scegli
    tu.
    Le spese vanno ripartite sempre e solo per millesimi salvo quanto dis-
    posto in casi specifici quali scale,lastrici, ascensori etc..
    ciaofelix:-)
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 buon senso sull'applicazione di una norma.
    Quale sarebbe la norma se non questa?:
Art. 1123 Ripartizione delle spese 
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti
comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune
e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai
condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno,
salvo diversa convenzione (1104, att. 68 e seguenti).


felix. ha scritto:

Chiaro. Nulla da eccepire. Ma si può ritenere l'innovazione
voluttuaria e posso quindi non partecipare alla spesa?
Firmato il pezzente.....

 Firmato il pezzente.....
    Azz qualche difficoltà a leggere il post precedente ??????
    ma quale innovazione voluttuara, tu stai parlando di apertura di
un'accesso da un'area comune ad area privata/uso esclusivo e che è una
"servitù" a tutti gli effetti.
    Se il proprietario del giardino acconsente all'aparura di un cancello
quindi apre una servitù e la maggioranza decide l'installazione, non ti
resta altro che PAGARE.
    Poichè si tratta di servitù a tutti gli effetti
Art. 1058 Modi di costituzione
Le servitù prediali possono essere costituite per contratto (1061, 1321,
1350 n. 4, 2643 n. 4) o per testamento (649 e seguenti, 2648).
Saranno problemi del proprietario del giardino un domani che cambia qualche
proprietario tentare di cancellare/chiudere il cancello.
Ri-ciao

 Firmato il pezzente.....
    ROTFL!  :-)


felix. ha scritto:

Quindi riassumendo:
la maggioranza approva di installare a spese del condominio questo
cancelletto che darà accesso al giardino in cui ci sono i tombini. Io
pago la mia parte, ma successivamente avrei diritto ad avere le chiavi
di questo cancelletto e potrei accedere ai pozzetti ogni volta che lo
desideri? Senza chiedere autorizzazione?
Ho capito bene? Scusate...solo per scrupolo....non vorrei essere oltre
che pezzente un po' rimbambito :)

 che pezzente un po' rimbambito :)
    Mettiti al posto del condomino e pensa a come tu gradiresti che questa
   servitu' venga esercitata.
    ciaofelix:-)


Matteo ha scritto:

Scusate il disturbo, ma a forza di rileggere questa cosa mi sono girate
un po' le scatole...ma non ho capito. Che male c'è ad avere 260
millesimi di un condominio?? In quanto proprietario, con sacrifici
infiniti, del mio appartamento, dovrei evitare di capire se ho torto o
ragione? Non informarmi, pagare e stare zitto? Sentirmi chiamato
pezzente? Sinceramente la prendo come uno scherzo, ma poi guardando
dove posta il "compagno" Matteo mi sono un po' arrabbiato. Le tue
teorie comuniste, per cui chi più ha, anche se a fronte di grandi
sacrifici, deve soccombere a chissà quali pene....io lavoro come tante
altre persone. Forse sarò stato fortunato...ma non mi piace essere
chiamato pezzente, solo perchè ho la fortuna (e forse la capacità) di
aver acquistato una casa più grande in cui insediare la mia (spero in
futuro) numerosa famiglia.
Spero, Matteo, tu legga questo post, quando avrai finito di postare sul
newsgroup del Pds....grazie!

felix. ha scritto:

Anche secondo me è logico quello che dici, ma Mark sostiene che la
legge parla differentemente, e che una volta aperto il cancelletto i
condomini avrebbero tutti diritto alla chiave e ad entrare nel giardino
in cui ci sono i tombini, senza chiedere autorizzazione. Mi interessa
la legge...il buon senso era quello che inizialmente avrei desiderato
utilizzare, ma da alcuni condomini mi è stato detto "si fa come dice
la legge".....ergo....

la maggioranza approva di installare a spese del condominio questo
cancelletto che darà accesso al giardino in cui ci sono i tombini. Io
pago la mia parte, ma successivamente avrei diritto ad avere le chiavi
di questo cancelletto e potrei accedere ai pozzetti ogni volta che lo
desideri? Senza chiedere autorizzazione?
Ho capito bene? Scusate...solo per scrupolo....non vorrei essere oltre
che pezzente un po' rimbambito :)
Capito benessimo, mettete due righe per scritto firmate dal proprietario del
giardino, l'atto così stilato registratelo.-
Da questo momento puoi accedere al pozzetto utilizzando il cancelletto senza
preventiva autorizzazione.-
Mi sa che il proprietario del giardino ci ripensa.-
Un'altra cosa, poichè nessuno è tenuto a pagare per delibere o atti contrari
alla legge, nessuno può importi di pagare se la questione non si risolve in
questi termini.-
Ri-ri-ciao
p.s. se fossi il proprietario del giardino non se ne parla nemmeno di aprire
la servitù, al massimo chiederei di aprire un cancelletto a proprie spese,
in quanto le rogne future posso essere tante.-

    campanello sara' opportuna.
    Felix stavolta hai preso una cantonata.
    Si tratta di servitů, in quanto i proprietari sono diversi, non si
tratta di creare un passaggio tra una parte condominiale e un'altra ma tra
una parte privata e una parte condominiale.-
Ciao

Mi sembra di capire da quanto scrivi che stai cercando una soluzione
diversa, in qanto quella prospettata non piace.-
Gli articoli principali sono quelli sotto riportati.-
Art. 1027 Contenuto del diritto
La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità
di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (1072, 1100
Art. 1032 Modi di costituzione
Quando, in forza di legge, il proprietario di un fondo ha diritto di
ottenere da parte del proprietario di un altro fondo la costituzione di una
servitù, questa, in mancanza di contratto, e costituita con sentenza (2908,
2643 n. 14, 2932). Può anche essere costituita con atto dell'autorità
amministrativa nei casi specialmente determinati dalla legge (853 e
seguenti).
La sentenza stabilisce le modalità della servitù e determina l'indennità
dovuta.
Prima del pagamento della indennità il proprietario del fondo servente può
opporsi all'esercizio della servitù.
Art. 1058 Modi di costituzione
Le servitù prediali possono essere costituite per contratto (1061, 1321,
1350 n. 4, 2643 n. 4) o per testamento (649 e seguenti, 2648).
Art. 1063 Norme regolatrici
L'estensione e l'esercizio delle servitù sono regolati dal Titolo e, in
mancanza, dalle disposizioni seguenti.
Art. 1064 Estensione del diritto di servitù
Il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne.
Se il fondo viene chiuso (841), il proprietario deve lasciarne libero e
comodo l'ingresso a chi ha un diritto di servitù che renda necessario il
passaggio per il fondo stesso.
Art. 1067 Divieto di aggravare o diminuire l'esercizio della servitù
Il proprietario del fondo dominante non può fare innovazioni che rendano più
gravosa la condizione del fondo servente.
Il proprietario del fondo servente non può compiere alcuna cosa che tenda a
diminuire l'esercizio della servitù o a renderlo più incomodo
Art. 1075 Esercizio limitato della servitù
La servitù esercitata in modo da trarne un'utilità minore di quella indicata
dal Titolo si conserva per intero (att. 158).
Art. 1079 Accertamento della servitù e altri provvedimenti di tutela
Il titolare della servitù può farne riconoscere in giudizio l'esistenza
contro chi ne contesta l'esercizio (949) e può far cessare gli eventuali
impedimenti e turbative (1168 e seguenti). Può anche chiedere la rimessione
delle cose in pristino, oltre il risarcimento dei danni (2933).
Se la questione non piace e volete adagiarvi su interpretazioni tipo "alla
buona o all'italiana" può sempre accadere che un domani cambia un
proprietario e quello che viene rimette tutte le cose a posto in quanto la
servitù direttamente oppure indirettamente sè costituita.-

 altre persone.
"Il sottoproletariato, questa putrefazione passiva degli infimi strati della
società" l'hanno scritto Marx ed Engels, non io. La campagna elettorale è
finita e i sottoproletari che hanno investito sull'abrogazione dell'Ici
hanno perso. Rassegnati e cerca di arricchirti un po'. Almeno quel tanto che
basta per non fare una questione di stato per 30 euro una tantum.

 felix. ha scritto:


   Tu hai scritto questo:
    "Vivo in un condominio di 6 appartamenti. In un giardino privato di un
condomino esistono 2 pozzetti da cui si accede a più pozzetti
contenenti utenze telecom di tutto il condominio e utanze enel"
    Sai dirmi se quei cavi sono dell'ente erogatore del servizio o del
    singolo comdomino? In pratica i contatori ENEL sono a monte o a valle
    del giardinetto?
    Se questa servitu' verra' regolata da un accordo, sara' il proprietario
    a stabilirne i termini e non credo che accettera'che chiunque ne abbia
    voglia entri a passaggiare nella sua proprieta', se si tratta di
passaggio cavi quei pozzetti saranno aperti una volta ogni dieci anni.
     ciaofelix:-)
Art. 1065 Esercizio conforme al titolo o al possesso 
Colui che ha un diritto di servitù non può usarne se non a norma del suo
titolo o del suo possesso. Nel dubbio circa l'estensione e le modalità di
esercizio, la servitù deve ritenersi costituita in guisa da soddisfare il
bisogno del fondo dominante col minor aggravio del fondo servente


 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it
Chiaro. Nulla da eccepire. Ma si può ritenere l'innovazione
voluttuaria e posso quindi non partecipare alla spesa?
se 300 euro ti sembrano una spesa gravosa e voluttuaria...
alberto