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Titolo: Bagno ed infiltrazioni: un vero dilemma.

Salve a tutti.
Recentemente e' comparsa sul soffitto del mio bagno un'infiltrazione
d'acqua che, lentamente e' andata allargandosi. Normalmente la questione
sarebbe facilmente imputabile ad una perdita del bagno soprastante.
Purtroppo, nel mio caso la situazione e' piu' complessa in quanto subito
al di sopra del mio soffitto passano delle serpentine che provvedono al
riscaldamento al posto dei comuni termosifoni. Tengo a precisare che
dette serpentine sono sotto-soletta, e quindi non si trovano sotto il
pavimento dell'alloggio di sopra, ma subito al di sopra del mio soffitto
(dato documentato).
La ditta che gestisce questo particolare impianto di riscaldamento tende
ad escludere dette serpentine in quanto sostiene che il liquido di
riscaldamento che vi scorre e' colorato di rosso, e quant'anche si fosse
un po' scolorito con i vari ricarichi, le macchie d'infiltrazioni
sarebbero colorate (cosa che non appare, ...solo un po' di muffa
verde.).
Per contro l'idraulico che segue da anni il nostro complesso edilizio
tende invece ad attribuirne la causa alle serpentine.
Ma entrambi, su richiesta, si guardano bene dal farmi (pagando il
giusto) un'asserzione simile per iscritto.
Ovviamente il proprietario del bagno soprastante non e' dell'idea di
rompere il pavimento e dice che se sara' costretto a farlo, ed emerge
che il danno non e' legato alle sue tubature, mi chiedera' legalmente i
danni. Dal canto mio mi e' stato detto che per appurare la perdita di
dette serpentine dovrei di fatto spaccare quasi l'intero soffitto, con
rischio di rovinare anche le serpentine, per poi magare scoprire che
esse non perdono.
Mi chiedo 2 cose:
1) possibile che con tutte le diavolerie tecnologiche di oggi (cerca
metalli, sonde ecc.) non vi sia un metodo poco demolitivo per la ricerca
di questa perdita?
2) esiste una figura professionale (es. un  perito) in grado di
certificare per iscritto l'esclusione dell' una o dell'altra causa,
dandomi cosi' un mezzo di difesa in caso di azioni legali?
2) l'amministrazione mi ha confermato che esiste una copertura
assicurativa per "ricerca guasto", ma non mi ha saputo dire di che
entita' in percentuale e' detta copertura e se copre i due aspetti
(serpentine al mio soffitto e tubi sotto il pavimento del piano
superiore).
Vi ringrazio sentitamente ed anticipatamente per ogni vostro
suggerimento od indicazione in merito.
Valter

<1) possibile che con tutte le diavolerie tecnologiche di oggi (cerca
<metalli, sonde ecc.) non vi sia un metodo poco demolitivo per la ricerca
<di questa perdita?
I tubi del riscaldamento sono in pressione. In genere le perdite di tubi in
pressione sono caratterizzate da una certa "abbondanza" di liquido. Se non
c'è gocciolio, tenderei ad escludere questa causa.
Da come descrivi la situazione ("un'infiltrazione d'acqua che, lentamente e'
andata allargandosi"  ... "...solo un po' di muffa verde.") sarei propenso a
pensare ad uno stillicidio di un qualche scarico del bagno soprastante.
<2) esiste una figura professionale (es. un  perito) in grado di
<certificare per iscritto l'esclusione dell' una o dell'altra causa,
<dandomi cosi' un mezzo di difesa in caso di azioni legali?
No. E' molto improbabile che lo trovi. E anche se lo trovi ti servirà a poco
in una azione legale, perchè oggettivamente la causa non è individuabile con
sicurezza. Ti consiglio di non perdere tempo su questa linea.
<2) l'amministrazione mi ha confermato che esiste una copertura
<assicurativa per "ricerca guasto", ma non mi ha saputo dire di che
<entita' in percentuale e' detta copertura e se copre i due aspetti
<(serpentine al mio soffitto e tubi sotto il pavimento del piano
<superiore).
I tubi di scarico del bagno del piano superiore sono di proprietà del
condomino, pertanto ritengo che l'assicurazione condominiale non c'entri
nulla. I tubi delle serpentine (sebbene la cosa non sia limpidissima) sono
attribuibili in proprietà al condominio, e l'assicurazione potrebbe coprire
le spese. Ma il fatto che l'assicurazione intervenga o meno non è affare
tuo: il tuo (eventuale) interlocutore è il condominio; che poi quest'ultimo
abbia una copertura assicurativa è cosa buona per lo stesso.
Il problema principale è capire la fonte dell'infiltrazione. Non è semplice.
Durante l'estate l'impianto di riscaldamento è stato in pressione? Poteva
essere l'occasione buona per capire.
Ad ogni modo, prescindendo dall'aspetto tecnico, ti suggerisco di scrivere
una raccomandata indirizzata sia all'amministratore che al condomino del
piano di sopra in cui spieghi la situazione "...non più sostenibile per
motivi estetici e di igiene"; nella stessa precisi che non è possibile allo
stato della situazione capire se l'infiltrazione proviene dalle tubazioni
del bagno superiore o dalle serpentine del riscaldamento di proprietà
condominiale e che entrambe le cause sono probabili. Concluderei con
"Pertanto invito i soggetti in indirizzo a provvedere ad eliminare il
problema ed a riparare i danni prodotti e che si produrrano per
inadempienza, ognuno per le proprie competenze. Salvezze illimitate."
La sentenza che dice che le serpentine sono condominiali è: Cassazione n.
960 del 5.2.1983. Non sono in grado di dartene il testo perchè mi si è rotto
il cd rom. Se qualcun altro potesse farlo....
Saluti.
-- 
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Francesco,
     prima di tutto desidero ringraziarti per la sollecita e competente risposta
al mio problema.
Per completezza di informazione aggiungo che ho interpellato la ditta di
manutenzione di questo particolare tipo di riscaldamento e mi e' stato
confermato che il liquido riscaldante e' presente (loro usano il termine
"caricato") anche in estate anche se, non essendo in quel periodo riscaldato,
esso presentera' una pressione inferiore (credo).
La macchia e' apparsa sul soffitto a meta' luglio, con un diametro di circa 20
cm. Poi, fino ai primi di settembre non ha subito evoluzioni, e cio' potrebbe
coincidere con l'assenza per ferie dei proprietari al piano superiore.
Nell'ultimo mese, lentamente si e' allargata raggiungendo un diametro di circa
un metro, piu' un altro piccolo "focolaio" a mezzo metro di distanza. Preciso
infine che quando la macchia si allarga essa e' incolore, semplicemente e'
bagnata, e solo col tempo tende a fare un po' di muffa (credo aiutata dal fatto
che le serpentine aiutano molto l'evaporazione). Il fatto che il liquido
riscaldante e' colorato di rosso mi ha, indirettamente, fatto venire la seguente
idea (...ovviamente da incompetente): se dal bagno del piano superiore venisse
abbondantemente fatto scaricare acqua da tutti i sanitari unitamente ad un
colorante (non nocivo) di un colore particolare (es. blu), non dovrei rilevare
detto colore nel giro di pochi giorni qualora la causa sia una perdita delle
tubazioni?
Bhe' l'ho fatta lunga, comunque ogni commento in merito mi fa molto piacere.
Ancora grazie.
Valter

<Per completezza di informazione aggiungo che ho interpellato la ditta di
<manutenzione di questo particolare tipo di riscaldamento e mi e' stato
<confermato che il liquido riscaldante e' presente (loro usano il termine
<"caricato") anche in estate anche se, non essendo in quel periodo
riscaldato,
<esso presentera' una pressione inferiore (credo).
<La macchia e' apparsa sul soffitto a meta' luglio, con un diametro di circa
20
<cm. Poi, fino ai primi di settembre non ha subito evoluzioni, e cio'
potrebbe
<coincidere con l'assenza per ferie dei proprietari al piano superiore.
<Nell'ultimo mese, lentamente si e' allargata raggiungendo un diametro di
circa
<un metro, piu' un altro piccolo "focolaio" a mezzo metro di distanza.
Preciso
<infine che quando la macchia si allarga essa e' incolore, semplicemente e'
<bagnata, e solo col tempo tende a fare un po' di muffa (credo aiutata dal
fatto
<che le serpentine aiutano molto l'evaporazione). Il fatto che il liquido
<iscaldante e' colorato di rosso mi ha, indirettamente, fatto venire la
seguente
<idea (...ovviamente da incompetente): se dal bagno del piano superiore
venisse
<abbondantemente fatto scaricare acqua da tutti i sanitari unitamente ad un
<colorante (non nocivo) di un colore particolare (es. blu), non dovrei
rilevare
<detto colore nel giro di pochi giorni qualora la causa sia una perdita
delle
<tubazioni?
Quanto dici conferma il mio sospetto. Quasi sicuramente la perdita riguarda
uno scarico del bagno. Escluso il vaso, che provocherebbe macchie nella zona
laterale del bagno in corrispondenza della sua ubicazione, restano
imputabili gli altri apparecchi. Il tuo sistema di colorare l'acqua č
senz'altro valido. Perň puoi prima usare un altro sistema, anche perchč il
sistema della pittura nell'acqua nulla ti dice su qual'č il tubo che perde.
Se l'impianto di scarico del bagno č stato fatto con criterio, deve esserci
una cassetta intercettatrice degli scarichi; in genere si tratta di un
coperchio tondo metallico cromato lucido del diametro di circa 15 cm. In
questa cassetta opportunamente sifonata, confluiscono tutti gli scarichi
(lavabo, bidet, lavatrice, ecc.) prima di essere convogliati alla colonna
fecale verticale. Svita il coperchio cromato ed il sottostante coperchio
ermetico (in genere in plastica) (presuppongo ed immagino che quello di
sopra non sia un rompi...). Osserva all'interno la cassetta: se non c'č
liquido, oppure se il livello scende un po' alla volta nel giro di
un'oretta, hai risolto il tuo problema: la cassetta intercettatrice č bucata
e va cambiata. Se non č cosě, tappa in qualche modo uno per volta ogni
scarico che confluisce nella cassetta, e riempi il singolo apparecchio
corrispondente di acqua, in modo che il tubo corrispondente entri in
pressione (esempio: tappa lo scarico del lavabo e riempi lo stesso fino
all'orlo). Verifica se si registra, nelle ore successive una discesa del
livello dell'acqua nell'apparecchio e se, eventualmente, si verifica un
inumidimento sul tuo soffitto. Prosegui cosě fino ad individuare lo
scarico..... colpevole!
Non so se mi sono riuscito a spiegare bene. Comunque il tutto puň anche
essere fatto da un idraulico.
Saluti.
n.b. l'altro piccolo "focolaio" a mezzo metro di distanza č una prova
abbastanza significativa del fatto che la perdita riguarda il bagno
soprastante. Provo a spiegare il perchč. Il solaio che divide il bagno di
sopra dal tuo soffitto č costituito, nell'ordine dall'alto al basso da:
pavimento di quello di sopra, impianto di scarico del bagno di quello di
sopra, parte strutturale del solaio costituita da travetti larghi 10 cm e
pignatte larghe 40 cm, serpentine del riscaldamento, intonaco e pittura del
tuo soffitto. Ebbene, l'acqua dell'impianto di scarico del bagno di sopra,
scorre in parte nei fori delle pignatte fuoriuscendo nel tuo soffitto a
circa 40 cm di distanza dal punto di perdita! Se invece a perdere era la
serpentina, non era possibile che la macchia si riproducesse mezzo metro piů
in la, perchč le serpentine stanno sotto alle pignatte.
Non so se sono riuscito a farmi capire (ho qualche sincero dubbio). Cerca di
convincere quello di sopra di questa tesi.
ri saluti.
-- 
Posted from 
mta04-acc.tin.it
 [212.216.176.35] 
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(dato documentato).
Purtroppo devo confermare quello che dice l'ing.peduto, prima di tutto
dovete accertare la possibile perdita, mi è capitata una cosa analoga
anni fa: mi hanno rotto il pavimento e le mattonelle in cucina,
convinti dal piano di sotto che la perdita era sotto il lavello,
invece era la vasca da bagno bucata che perdeva. Ma penso anch'io che
questa perdita sia dovuta ad uno scarico del bagno sovrastante, come
di fatti d'estate la macchia si è asciugata proprio perchè al piano di
sopra non c'era nessuno che scaricava l'acqua. Se fossero state le
serpentine ti saresti allagato! Capitò anni fa nel mio palazzo, si
allagò perfino l'ascensore. Devi vedere al posto della macchia cosa
c'è al piano di sopra, potrebbe essere anche la colonna fecale; è
normale che la macchia si muffisce, tutte le infiltrazioni d'acqua lo
fanno. Ormai sono diventata esperta in questo campo, ho avuto per anni
delle infiltrazioni d'acqua nel soffitto, avevo lo stesso problema, al
piano di sopra non volevano rompere ne il pavimento ne le mattonelle,
all'inizio era solo una macchia poi con gli anni mi allagai, mi
pioveva tutti i giorni acqua dal soffitto. Potrebbe accadere anche a
te se non provvedete.
A presto Viola.
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