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Titolo: Un obbligo o un scelta il Condominio

E' un obbligo o e' una scelta la costituzione di un Condominio ?
 
Attenzione, per "costituzione" di un Condominio, non intendo
la richiesta del codice fiscale, la convocazione dell'assemblea,
o altre operazioni burocratiche.
 
Ma intendo proprio gli atti di trasferimento dei diritti reali,
ovvero il "titolo" che inizialmente costituisce il Condominio.
 
Una classica situazione di partenza e' un fabbricato con
piu' abitazioni ed unico proprietario (ad esempio, una societa'
che ha fatto la costruzione o la ristrutturazione).
 
Prendiamo il caso piu' semplice e nel contempo con maggiori opzioni:
due villette a schiera in appoggio (cioe' con un muro in comune),
in mezzo ad un piccolo giardino che circonda il corpo fabbricati.
 
Viene stipulato l'atto di vendita di una delle due abitazioni.
 
Se e' il classico atto di vendita generico, senza particolari
indicazioni, in forza dell'art.1117, dovremo avere un condominio
(minimo, ma rimane un condominio). I pignoli direbbero che si
tratterebbe di un condominio "orizzontale".
 
In tale condominio e' facilmente la divisione. Anzi forse e'
piu' probabile che gia' in fase di vendita si aggiunga una
accurata descrizione di cio' che e' in vendita per escludere il
condominio, lasciando solo in comunione il muro divisorio e
l'eventuale muro che taglia a meta' il giardino.
 
Supponiamo allora che sotto ogni villetta ci sia un posto
auto coperto (un garage), che da' su una corsia che sfoccia su
una rampa che da' sull'unica uscita carraia sulla strada.
 
Dividendo a meta' il giardino e la corsia, si ha che una
delle villetta (villetta S) ha un pezzo di corsia, la rampa e
l'uscita. L'altra villetta (villetta D) ha solo il pezzo di corsia
che finisce in quella della villetta confinante. Qualora l'atto di
vendita (il "titolo") lasci spazio alla costituzione del
condominio, non ci sono dubbi su come si gestisce la situazione.
 
Ma se il rogito definisce chiaramente che alla villetta S viene
assegnato in proprieta':
- il suo pezzo di corsia
- la rampa di accesso
- il cancello carraio
 
E che alla villetta D viene assegnato in proprieta' solo il suo
pezzo di corsia dirimpetto il suo garage ?
 
In base al "titolo" non c'e' alcuna comproprieta' delle corsie,
della rampa e del cancello carraio. Quindi mancando la comproprieta'
non c'e' Condominio (vedi testo art.1117:
 
"Sono oggetto di proprieta' comune dei proprietari dei diversi piani
o porzioni di piani di un edificio, *se il contrario non risulta*
dal titolo ..."
 
Aggiungiamo una ulteriore condizione: la villetta senza rampa
(la villetta D) si trova sull'lato opposto dalla strada. Ovvero, la
villetta con la rampa ed il cancello carraio (villetta S), confina
con la strada. La villetta D invece si trova "dietro" rispetto
alla strada. Ne viene fuori che la villetta D non ha modo di
aprirsi un suo varco "indipendente".
 
Se applichiamo le regole della servitù abbiamo un fondo chiuso
(la villetta con la sola corsia, cioe' la villetta D). E quindi
vale per la villetta D la regola del diritto di passaggio sulla
proprieta' della villetta S. La cosidetta servitu' di passaggio.
(un caso di servitu' "prediale", se volte cercare nel Codice Civ.)
La villetta D diventa il fondo "dominante" sulla villetta S, che
e' il cosidetto fondo "servente".
 
Supponiamo altresi' che il venditore, persona lungimirante
(un avvocato esperto), per evitare questioni future, faccia
stilare anche un atto di servitu' volontaria che assegna alla
villetta D un diritto di passaggio carraio sulla *proprietà* della
villetta S.
 
A questo punto, cosa rimane del Condominio ?
 
Ah, gia', il passo pedonale. Ma puo' essere gestito nello stesso
modo del passo carraio. La villetta D, retrocessa rispetto alla
strada, puo' avere una "camminamento" fino ad in contrare
il "camminamento" della villetta S verso il cancello pedonale
di proprieta' della villetta S.
 
L'unica cosa in comune (in "comunione") e' il muro che divide i
due fabbricati, vedi:
 
Art.880 - Presunzione di comunione del muro divisorio
	Il muro che serve di divisione tra edifici si presume comune
fino alla sua sommità e, in caso di altezze ineguali, fino al punto
in cui uno degli edifici comincia ad essere più alto.
 
Non c'e' scritto presunzione di "condominio". C'e' scritto
presunzione di "comunione".
 
Tralasciamo la questione della gestione del muro in comunione (invero
banale), ed andiamo alla questione dell'atto di servitu'.
Esso sussiste solo perche' nel "titolo" della villetta D c'e'
scritto chiaramente che alla villetta D sono abbinate solo la
proprieta' della sua meta' del giardino e della sua parte della
corsia a fronte del suo garage. Nel "titolo" della villetta D
non c'e' alcuna menzione di proprieta' comune della corsia
antistante la villetta S, ne del suo cancello carraio, ne' del
suo cancello pedonale, ne del suo camminamento. Tale proprieta'
e' chiaramente indicato nel titolo della villetta S, come tutto
di proprieta' del solo proprietario della villetta S.
 
Supponiamo, infine, che per bonta' (ed un po' di equita' ?) alla
villetta S viene assegnata pari servitu' di passo sul camminamento
della villetta D e sulla sua corsia. Mentre sul camminamento non
ci pare essere molto beneficio (ad esempio per fare una passeggiata
intorno ai due fabbricati ?), l'utilizzo della corsia della villetta D
ha senso per la villetta S, per agevolare eventuali manovre di
inversione di marcia, ad esempio, entrando con l'auto nel
garage con il muso, uscire in retromarcia nella corsia D,
permette ad S di girarsi facilmente con il muso verso il cancello.
Quindi la cosa ha senso.
 
Ed ora la domanda da un milione di euro: come si ripartiscono le
spese del cancello carraio e della rampa e del cancello pedonale ?
 
La mia tesi:
 
Rispetto alle opere sul fondo servente, dall'art. 1030 CC, che
dispone: "il proprietario del fondo servente non e' tenuto a compiere
alcun atto per rendere possibile l'esercizio della servitù da parte
del titolare, salvo che la legge o il titolo disponga altrimenti"
 
Quindi cio' che serve al fondo dominante non puo' essere messo
in conto al fondo servente.
 
Tuttavia, specifica l'art.1068, terzo comma, CC, che se le opere
"giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in
proporzione dei rispettivi vantaggi".
 
Ad esempio, asfaltare una strada, quanto meno nel tratto che serve
anche per l'accesso al fondo servente è innegabilmente un vantaggio
anche per il fondo servente.
 
E come dividere la spesa tra villetta S e villetta D ?
Essa va stabilita in accordo tra le parti (e se si tratta di due
Condominii, in accordo approvato dalle rispettive assemblee).
E se non si raggiunge un accordo, occorre chiedere la ripartizione
ad un giudice.
 
Mentre per l'asfaltatura o pavimentazione, raggiungere un accordo
puo' essere relativamente facile, che dire dei cancelli ?
 
Una cosa da chiarire subito e' che la proprieta' dei cancelli e
del proprietario del suolo su cui e' ubicato. Punto (art.934 CC).
 
Questo aspetto della proprieta' va ad incidere sulle spese fatte
per ragioni estetiche (ad esempio tinteggiare i cancelli di un
nuovo colore). Il colore del cancello non e' funzionale al suo
uso, quindi la proprieta' della villetta D non e' tenuta a
partecipare a tale spesa.
 
E se la proprieta' S installa un cancello molto piu' largo del
necessario (e quindi con un costo maggiore) ?
 
Per quanto riguarda riparare la serratura riguarda anche la
villetta D, quindi avra' interesse a partecipare alla sua spesa.
 
E se le due proprieta' servente e dominante sono "Condominii" molto
diversi di dimensioni, criteri per la ripartizione ?
Trattandosi di utilizzo, direi che il numero di veicoli (garages)
puo' essere un primo riferimento. Se ad esempio, un condominio ha
100 posti auto e l'altro 50 posti auto, ne viene fuori che il
cancello ha un utilizzo proporzionalmente maggiore con 100 posti
auto.
 
E se il cancello carraio e' usato anche dai pedoni ? Ancora una
volta, la proporzione tra il numero di condomini ed auto ?
Nota bene: all'interno del condominio servente, essendo proprieta'
comune, indubbiamente la loro quota va divisa per millesimi.
Ma, una volta concordata la quota tra i due condomini, una idea
di come dividere le spese all'interno del Condominio D, se non c'e'
alcuna indicaizone ? Parte condominiale non e'. E' il costo di
un "diritto di servitu'" ...
 

un "diritto di servitu'" ...
 
la quota dei condomini direi che possa senza troppi scandali
seguire i millesimi di ogni appartamento presenti all'interno di S e di D
(due tabelle di sub millesimi in pratica, una per S e una per D, come
accade in un condominio con corpi fabbrica separti)

diversi
 
Ah no, qui ho invertito le proprietą:
per me allora si dovrebbe applicare la cervellotica soluzione
che va a basarsi sulla regola "in proporzione dei rispettivi vantaggi",
quindi se chi ha la servitł ha la macchina sempre delle stesse dimensioni
e quindi fa sempre lo stesso uso del cancello, deve pagare le spese di
pittura come se ci fosse ancora il cancello corto

se chi ha la servitů
 
spiegazione: "se chi ha il diritto di passarci"