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Titolo: Cambio amministratore URGENTISSIMO

Scusate se ho messo urgentissimo nel titolo ma la situazione è 
particolare e mi serve un consiglio entro venerdì.
 
Condominio di soli posti auto (120 circa).
Amministratore interno latitante che non presenta consuntivi da vari 
anni e, da altrettanti, non convoca assemblee.
Dopo svariate peripezie durate svariati mesi, che ometto per non 
tediarvi, ha convocato l'assemblea con 10 punti di cui non frega niente 
a nessuno se non nel punto "dimissioni e nomina amministratore".
La fregatura è che non ha convocato tutti (meno di 20) ma noi, con 
passaparola, stiamo cercando di avvisare più persone possibile.
 
Le domande sono queste:
1) chi non siamo riusciti a raggiungere potrebbe opporsi all'eventuale 
nomina del nuovo amministratore?
2) se, comunque, non raggiungiamo il terzo dei proprietari necessari per 
cambiare amministratore potremmo comunque eleggerlo, salvo poi aspettare 
1 mese per eventuali impugnazioni e rendere valida la nomina?
3) essendo l'amministratore interno potrebbe opporsi lui alla nomina nel 
caso 2?
 
Vi ringrazio in anticipo
Giangi

 nel caso 2?
 
Non importa se l'amministratore è interno od esterno, date le premesse 
ai punti precedenti non potrete eleggere un nuovo amministratore e 
chiunque potrà fa annullare la delibera.
 
Poi se tutti se ne fregano ...
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 c'è il quorum per eleggere un nuovo amministratore.
 
?
Io avevo letto questo
https://www.altalex.com/documents/news/2014/05/15/riforma-del-condominio-piu-facile-nomina-e-revoca-dell-amministratore
 
"Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di 
numero legale, l'assemblea in seconda convocazione..... è valida se 
approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che 
rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio."
 
La maggioranza dell'assemblea l'abbiamo di sicuro (siamo intorno al 
100%) per il terzo ci stiamo lavorando ma non ne siamo certi.


 La cosa importante è questa: è nulla o annullabile?
 
 
Radicalmente nulla. Come se l'assemblea non fosse mai stata tenuta.
E la pronuncia di nullità potrebbe avvenire anche fra 20 anni. :(
Probabilmente l'amministratore non ha una lista aggiornata dei 
proprietari (?).
In effetti, potrebbe fare lui un accertamento di proprietà, mettendolo 
in conto a chi non ha avvisato del cambio di proprietà/residenza entro i 
termini di legge. Ma se è dimissionario, magari senza soldi sul conto, 
va a finire che ce li smena lui. E quindi non credo che riuscirete a 
fargli fare nulla. Anche perché non è così facile da fare.
 
L'unica via d'uscita che vedo, in una situazione così, è semplice e 
veloce: uno di voi va dal suo legale, con cui presenta ricorso d'urgenza 
per la nomina di un amministratore, essendo l'attuale amministratore 
inadempiente ai sensi del 1129 c.c.. Ci penserà il giudice a nominarvi 
in modo valido e legale un sostituto. Che di solito potete indicare voi. 
Magari mettetevi insieme in diversi, per sostenere le spese dell'azione 
(avvocato, diritto fisso, registrazione, ecc. ecc.). Poi, saranno 
problemi del nuovo amministratore, avere le informazioni dal vecchio...
 
In alternativa, potreste comunque fare la riunione, nominare un nuovo 
amministratore, fargli fare un accertamento di proprietà collettivo, 
quindi riconvocare una riunione (valida, stavolta...) in cui nominarlo 
"ufficialmente". Va da sé che il disturbo "intermedio", cioè dalla prima 
nomina alla seconda, per quanto vada fatto alla sveltina, andrà pagato. 
Idem l'accertamento di proprietà, che per 120 proprietà diverse non sarà 
certo "una passeggiata dde salute", come dicono a Roma.
Rimane il rischio, fra i due eventi, di una impugnazione. E, se non si 
raggiunge con certezza il quorum nemmeno nella seconda riunione... tocca 
giocoforza tornare al primo amministratore ed alla prima soluzione che 
ti ho proposto.
 
 
-- 
Ciao!
Stefano
 

 voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio."
 
Quello che citi varie per le delibere di normale amministrazione ma il 
comma seguente a quello citato dice:
 
"Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca 
dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che 
esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le 
deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o 
riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui 
agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, 
terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita 
dal secondo comma del presente articolo."



Fatte l'assemblea, sara' il nuovo amministratore a farsi dare le carte.
C'e' il rischio che qualche condomino impugni la nuova nomina, e
allora basta rifare l'assemblea. Potrebbe anche essere che il
vecchio amministratore punti i piedi, opponendosi all'assemblea
irregolare, ma non vedo molti spazi, perche' l'amministratore non
ha il diritto di impugnare le delibere assembleari, per quanto
incomplete o invalide siano. L'amministratore, cioe' deve
sempre appoggiarsi a qualche proprietario (anche uno solo, nel
caso di delibera nulla).
 
Che' dicano gli azzeccagarbugli, la nomina di un amministratore
e' sempre sanabile, basta fare un nuovo voto che lo confermi.
 
-- 
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 e' sempre sanabile, basta fare un nuovo voto che lo confermi.
 
Mi aggancio a questo post per dirvi il finale della storia.
Assemblea agitata con vari litigi.
Fortunatamente erano stati tutti informati dell'assemblea e quindi 
c'erano quasi 600 millesimi, una 30ina di presenti con altrettante 
deleghe quindi sembra essersi aperta regolarmente.
La parte ridicola è stata un tizio "io sono l'avvocato ... non si può 
eleggere un nuovo amministratore se il vecchio non fa il bilancio".
Ho cercato di spiegargli che
1) il vecchio ha avuto 4 anni di tempo per farlo e non l'ha fatto (si 
erano 4, da inizio 2019)
2) il nuovo avrebbe dovuto farsi dare tutte le carte dal vecchio e 
ricostruire con le entrate e uscite il bilancio
Niente, mi parlava sopra, urlava, ... non voleva sentire ragioni ... 
l'avvocato
Salvo poi proporsi "a voce" come nuovo amministratore, e stava anche per 
essere eletto se non si fosse candidato anche l'aministratore interno 
che è stato in carica fino al 2019 per circa 20 anni e che aveva 
lasciato (tra la sconforto di tutti) per allora motivi di salute.
Purtroppo anche così erano quasi testa a testa ma, per fortuna, è stato 
eletto il vecchi(ssim)o amministratore.
A quel punto l'amministratore uscente ha cercato di portare l'attenzione 
dell'assemblea sui restanti OTTO punti in scaletta, ma capirete bene che 
dopo averlo cacciato eravamo troppo felici per poter continuare 
l'assemblea :-)
Giangi