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Titolo: Approvazione bilancio

L'amministratore ha indetto l'assemblea condominiale nella quale chiede 
l'approvazione del bilancio consuntivo.
Io non ho nessuna intenzione di approvarlo in quanto l'amministratore 
nonostante le mie ripetute richieste (e le sue promesse di risposta 
esauriente scritta) non mi ha dato nessuna risposta e fa orecchie da 
mercante.
Detto questo, cosa accade se io non approvo il bilancio consuntivo?
Qual'è la maggioranza necessaria per approvare il bilancio consuntivo?
2° domanda
Nella stessa assemblea si chiede di approvare il bilancio preventivo che 
però non viene allegato alla lettera di convocazione in quanto "già in 
vigore per la gestione 2008-2009 e quindi si omette" (ma si chiede di 
approvarlo!)
Posso (credo proprio di sì!) ma con quali ragioni, oppormi alla (cito 
testualmente) "conferma bilancio preventivo dal 01.04.2008 al 31.03.2009 e 
relativo riparto spese."?
Inoltre con quale maggioranza può essere sfiduciato l'amministratore (che 
chiede tra l'altro la riconferma?)?
Può essere considerata colpa greve dell'amministratore e quindi motivo di 
mancata riconferma il fatto che in occasione di lavori straordinari 
(nonostante l'aver fatto più volte presente il <disguido>) calcola il suo 
compenso per spese straordinarie sul totale della fattura (I.V.A. compresa!) 
e non sul solo imponibile?
Aspetto consigli e suggerimenti
[Felix se ci sei fatti vivo!]
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 e non sul solo imponibile?
        Per destituire l'amministratore non e' necessario che compia colpe
      gravi lo si puo' fare`senza motivarlo basta che questa volonta' sia
      manifestara dalla maggioranza.
        ciaofelix:-)
-- 
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    in seconda convocazione 1/3 dei partecipanti ed 1/3 del valore.
molto spesso non serve nemmeno approvazione
e' sufficiente che almeno il 50% dei condomini che rappresentano almeno 
501 millesimi
paghino le somme richieste e ottengano come ricevuta la dicitura "saldo 
consuntivo esercizio xxx"
e implicitamente il consuntivo e' bello ed approvato
inoltre in assenza di regolare nomina di nuovo amministratore
il fatto stesso di pagare le quote ordinarie ratifica la nomina del 
precedente anche se in regime di prorogathio (anche se in pratica non 
cambia nulla)
se sei scontento del tuo amministratore non ha senso piagnucolare o fare 
dispettucci
aggregati ad altri condomini forma una maggioranza e nominatevene un altro
-- 
Mio figlio rivuole indietro il mondo che mi ha prestato ... con gli 
interessi ...

 dispettucci
Non mi sembrava di aver dato l'impressione di uno che piagnucola o fa 
dispettucci!
Chiedo informazioni per capire come è meglio muoversi!
Grazie comunque per i consigli


     vrebbe riallegarlo.
Sarà noto a lui (l'amministratore) ma a noi (condomini) non l'ha mai 
comunicato.


 comunicato.
      In pratica il preventivo e' la copia del consuntivo relativo al
periodo
     trascorso!


 Chiedo informazioni per capire come č meglio muoversi!
In assenza di una "vera" disciplina del mestiere di pagabollette (  anche di
professionalita' ed onorabilita') e a causa dell'ignavia di condomini che
"lasciano correre", per mancanza di conoscenze, ma spesso di carattere, ogni
comportamento critico viene inteso come "piagnucoloso, dispettoso,
piantagrane".
E i pagabollette prolificano e ingrassano.
Ma santo Iddio, ci vuole cosi' tanto a rispettare regole lineari, il
prossimo, la chiarezza ed avere comportamenti di buon senso?
A parte Felix, che mi pare abbia una certa indulgenza verso i pagabollette e
che, non ci giurerei, oltre che il geometra sembra fare pure questo poiche'
giustifica troppo spesso il comportamento dei suddetti, questo e' un ng
frequentato intensivamente proprio da loro, che hanno tutto l'interesse
a dare pareri di parte. Loro.
Adoro Felix quando qui, ma anche su it.hobby e it.diritto da' pareri
sensati, ma spesso anche se fondamentalmente giusti o solo pragmatici
e' troppo indulgente con questa categoria che solo in questo paese fa quello
che vuole.
Lo dico perche' ho vissuto a lungo negli Usa, caro a Felix, in Belgio,
Francia e Germania. Il comportamento e' diverso, da professionista serio e
rispettoso delle regole, del buon senso e della formalita' degli atti, non
come qui sempre pronti ad arraffare, a piegare ai propri interessi ogni
situazione e regola.
Certo basta licenziare il pagabollette se si comporta male, ma non siamo
Francesi, siamo Italiani. Non e' facile mettersi d'accordo.
E i pagabollette prolificano e ingrassano

 che vuole.
    Ti ringrazio e ricambio la simpatia, voglio solo assicurarti che non
   faccio l'amministratore di condominio, seguendo questo NG noto frequen-
   temente che molti condomini si aspettano dai loro amministratori presta-
   zioni non di competenza e quindi non dovute ed e' forse in questi casi
   che le mie risposte appaiono di parte e deludenti rispetto alle aspetta-
   tive del condomino.
    ciaofelix:-)
   P.S. Richiamo di seguito i compiti dell'amministratore come da Cod.
civile.
Art. 1130 (Attribuzioni dell' Amministratore)
L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare
l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi
nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento
a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la
manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio
dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni
dell'edificio. Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto
della sua gestione.
     Ora per esempio al primo comma ..." Curare l'osservanza del
regolamento
     del condominio..." non significa che deve badare che la signora del
     terzo piano non sbatta la tovaglia con le briciole sulla terrazza
della
     comare di sotto....


     trascorso!
Non direi! Non ho mai visto un preventivo che non abbia qualche importo 
maggiore del consuntivo! Mi spiego meglio: a volte c'è l'aumento per 
l'assicurazione, per le spese di pulizia, per le competenze dell' 
amministratore, per la manutenzione dell'ascensore, per le spese di 
cancelleria, ... etc. .
L'amministratore a cui mi riferisco adotta il sistema di maggiorare sempre 
un po' il bilancio preventivo e poi regolarmente accade che le sue 
"previsioni" si avverano e senza che nessuno possa obiettare alcunchè 
(perchè già approvato nel bilancio preventivo), richiede il pagamento delle 
rispettive quote.   Insomma fa approvare un bilancio un po' "largo" e poi fa 
in modo di saturarlo.  ;-)
Capisco che ci siano delle spese che con gli anni possano aumentare (vedi 
ISTAT o semplicemente il maggior costo della vita) ma mi sembra che ci marci 
un po'. Quindi preferisco visionare con attenzione il bilancio preventivo 
prima di approvarlo. Sbaglio?


 prima di approvarlo. Sbaglio?
     Non sbagli nel principio, sbagli nel ritenere che da solo tu possa
   cambiare lom status quo, contatta i condomini formate una maggioranza
   e decidete tutto cio' che vi pare!



Magari fosse cosě semplice! Sono in un condominio di vecchie casalinghe che 
si ritrovano sul pianerottolo a protestare contro l'amministrazione; poi il 
giorno della assemblea, si fanno la permanente, si vestono come x andare 
alla festa del paese e buone buone accettano qualsiasi proposta 
dell'amministratore (anche se fino al giorno prima erano apertamente 
contrarie).
Per risolvere il problema, una volta, le ho fatto firmare una lettera con le 
decisione prese di comune accordo. Ma la sera prima dell'assemblea mi č 
stata richiesta la lettera ed il giorno dopo era spartita!


 prima di approvarlo. Sbaglio?
non approvare un bilancio preventivo non ha alcun senso in ambito 
condominiale
ha senso invece verificare la congruità del bilancio consuntivo
consuntivo
se in cassa non ci sono abbastanza fondi per far fronte alla gestione a 
causa di un preventivo troppo basso, l'amministratore ha tutti i mezzi 
per richiedere una o più integrazioni durante l'anno
questa tecnica viene usata dagli amministratori "furbi" che buttano fumo 
negli occhi ai condomini in sede di approvazione bilancio preventivo 
occasione in cui ovviamente ricade ance la conferma della sua nomina
infatti i furbacchioni abbassano artificiosamente le spese in preventivo 
per far vedere ai propri amministrati di avere una gestione 
"parsimoniosa" e quindi garantirsi la rielezione
tanto poi in sede di gestione avviata convoca una assemblea 
straordinaria a addebitando fatti nuovi e imprevedibili richiedere 
l'integrazione
i "fessi" dei condomini abboccano e credono cosi di risparmiare
un buon amministratore DEVE mantenersi largo in sede di preventivo
altrimenti in presenza di un imprevisto si trova costretto a richiedere 
un integrazione mediante un assemblea straordinaria che ha dei costi 
"morti" che ovviamente graveranno sui condomini
non solo ma senza soldi in cassa per far fronte immediatamente al 
problema imprevisto lo stesso potrebbe degenerare in azione legale con 
costi aggiuntivi non indifferenti
poi ovviamente dipende da come uno vuole essere amministrato :-)
p.s.
i cosiddetti amministratori "furbi"  che mantengono basso il preventivo 
di solito hanno amici avvocati "molto riconoscenti"
e dati i tempi tecnici per convocare una assemblea straordinaria e 
raccogliere i nuovi fondi si può far fronte alle necessita stranamente 
sempre dopo che e' iniziata una azione legale di rivalsa
o ancor meglio e' giunta una diffida ad adempiere che libera le mani 
dell'amministratore dagli obblighi di legge sulla richiesta di 
preventivi da far approvare in assemblea permettendo di chiamare in modo 
diretto le imprese "più riconoscenti" esistenti sul mercato
tali imprese infatti contando su un più alto ingaggio non richiedono 
acconti permettendo all'amministratore di far fronte agli imprevisti pur 
senza aver fondi in cassa e data l'esistenza di una diffida ad adempiere 
si evita anche l'ostacolo dell'approvazione assembleare
ne consegue che i condomini che approvano un bilancio non largo se non 
sono "fessi" poco ci manca



Non basta licenziare il pagabollette, perchè i suoi amiconi
dell'assemblea lo cambiano con un altro più delinquente
di quello di prima.  E poi stai parlando ormai di un sistema,
basta vedere i dati sulle denunce penali a carico dei
pagabollette (il 60% di denunce penali riguardano proprio
i pagabollette). In pratica, è una situazione simile a
Tangentopoli.
Serve una legge seria e di tipo repressivo, questa è la verità.