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Titolo: Impresa e condomino!!!!!!

Può un condomino, titolare di Impresa, chiedere di eseguire i lavori per il
rifacimento della copertura?
E nella votazione ha diritto di voto e votare quindi per se stesso?
Grazie


wrote:

Un condomino può certamente proporre la propria impresa per lo
svolhìgimento dei lavori su parti comuni.
Per quanto riguarda il diritto di voto, si ritengono applicabili le
norme in materia societaria, pertanto il condomino in conflitto di
interessi non può partecipare al voto, ma la votazione è invalida solo
se il suo voto è stato determinante per l'approvazione della delibera.
Un saluto.
Roberto.
R.Lozupone - Avvocato in Roma.
E-Mail: togli [rimuovi] dall'indirizzo.
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 wrote in message
3adac351...@news.iol.it...


Caro Fabio, tanto per completezza (come sei solito dirmi tu)....
  Poiché l'ordinamento, pur non riconoscendo una
  personalità giuridica, sia pure limitata, al condominio,
  attribuisce, tuttavia, ad esso potestà e poteri sostanziali
  e processuali, come risulta dalla sua struttura e dai suoi
  organi regolati da norme particolari, è applicabile, nel
  computo della maggioranza dell'assemblea del condominio,
  la norma dettata in materia di società per il conflitto d'interessi
  (art. 2373), e pertanto: il diritto di voto non può essere
  esercitato dal condomino che in una deliberazione
  assembleare abbia un interesse proprio in potenziale conflitto
  con quello del condominio (nella specie trattavasi di
  deliberazione avente ad oggetto la locazione di un locale
  condominiale)
  [Cass. civ., Sez. II, 28 gennaio 1976, n. 270].
Quindi, sul piano giuridico puro, l'avv. Lozupone ha ragione
quando afferma che delle norme in materia di società per
azioni sono state considerate suscettibili di applicazione
anche ai condomini degli edifici (non rimarrà comunque
estranea all'avvocato una riflessione sulla criticità della presente
normativa che ancora una volta sono costretto a denunciare:
poichè una sentenza non è una legge, vi
sono dei giudici che possono accogliere l'orientamento della
Cassazione, mentre altri possono respingerlo). C'è inoltre da
osservare, che una normativa che si basa per il 95% su sentenze
della Cassazione per spiegare in che modo le norme si devono
applicare ed interpretare, non è una normativa seria o che
dia una particolare tutela alle parti in causa: basti pensare che
gli orientamenti della Cassazione possono benissimo cambiare,
(si ricordi il caso della sentenza 13013/93), rendendo il
diritto condominiale e la reale conclusione delle vicende
davvero "l'araba fenice".
Detto questo, vorrei però fare un'osservazione. Occorre notare
che la sentenza in questione parla di interesse del singolo
condomino in potenziale conflitto con quello del condominio.
Come tutti i fatti giudiziari occorre provare che tale
interesse esista. Ora, solo un idiota non potrebbe capire che
il condomino titolare di un'impresa ha tutto l'interesse
affinchè il lavoro sia appaltato a lui, e non ad imprese
esterne. Ma come è possibile dimostrare che tale interesse
(ad un profitto) è in potenziale contrasto con quello del
condominio (di ottenere un lavoro ben fatto?).
Vegeta
-- 
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boatingmail.com
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Ma .... allora l'hai scritta tu !!!!! Grande !!!!
Cass. 2^ Sez. Civ. - 14.11.97 n. 11254 " Massima "
" L'ordinamento, pur non riconoscendo al condominio una sia pur limitata
personalità giuridica, tuttavia attribuisce ad esso potestà e poteri di
carattere sostanziale e processuale, desumibili dalla disciplina della sua
struttura e dai suoi organi, così che deve ritenersi applicabile, quanto al
computo della maggioranza della relativa assemblea, la norma dettata, in
tema di società, per il conflitto di interessi, con conseguente esclusione
dal diritto di voto di tutti quei condomini che, rispetto ad una
deliberazione assembleare, si pongono come portatori di interessi propri, in
potenziale conflitto con quello del condominio. Ai fini della invalidità
della delibera assembleare, peraltro, tale conflitto non è configurabile
qualora non sia possibile identificare, in concreto, una sicura divergenza
tra ragioni personali che potrebbero concorrere a determinare la volontà dei
soci di maggioranza ed interesse istituzionale del condominio (nella specie,
uno dei condomini aveva partecipato all'assemblea convocata per la nomina
del nuovo amministratore nella triplice veste di condomini pro se, di
amministratore uscente e di condomino delegato, votando nella sola qualità
di delegato degli altri condomini. La Suprema Corte, ritenendo che, in tal
caso, non potessero dirsi identificati, in concreto, due interessi in
contrasto tra loro, ha confermato la sentenza del giudice di merito, che
aveva escluso ogni profilo di invalidità della delibera assembleare) ".
Saluti            Fabio
P.S.: Tanto per la completezza.
"Vegeta" <veg...@BoatingMail.Com> wrote in message
000b01c0c6a0$c3bec3e0$22aa623e@stealth...


Scusami ma non ho proprio capito il significato di questo
post. Che cosa mi sarei scritto io? La sentenza che hai
citato conferma parola per parola quanto da me
sostenuto:
1) Il conflitto d'interesse può essere invocato anche nella
materia condominiale (sei stato tu a chiedere chi lo
sosteneva e dove.... la Cassazione nella mia e nella tua
sentenza)
2) Perchè vi sia conflitto d'interesse è necessario che
questo sia conprovabile e che l'interesse del singolo sia
contrario a quello del condominio;
Ti dispiacerebbe essere più chiaro?
Vegeta.


Scusami ma non ho proprio capito il significato di questo
post. Che cosa mi sarei scritto io? La sentenza che hai
citato conferma parola per parola quanto da me
sostenuto:
1) Il conflitto d'interesse può essere invocato anche nella
materia condominiale (sei stato tu a chiedere chi lo
sosteneva e dove.... la Cassazione nella mia e nella tua
sentenza)
2) Perchè vi sia conflitto d'interesse è necessario che
questo sia comprovabile e che l'interesse del singolo sia
contrario a quello del condominio;
Ti dispiacerebbe essere più chiaro?
Vegeta.
P.S. Per un errore nell'invio automatico di Outlook
potrebbe essere arrivato un altro messaggio identico sul
server (con un banale errore di battitura). Se è così, me
ne scuso in anticipo con tutti i frequentatori del NG.


Sono stato chiarissimo.
Ma, secondo te, il punto 2) da te riportato, nell'ambito di cui si parla,
non annulla completamente il punto 1) ???
Saluti            Fabio
P.S.: Non lo hai capito e te lo dico: il mio dove e perchè era una
provocazione appunto per quanto sopra scritto.
"Vegeta" <veg...@BoatingMail.Com> wrote in message
002901c0c6e6$df420f00$c3a0623e@stealth...


 non annulla completamente il punto 1) ???
Naturalmente SI. Nel caso specifico su cui è stata richiamata la nostra
attenzione (condomino titolare di un'impresa che vota per la sua
impresa in assemblea). In generale, naturalmente NO.
Un'esempio: condomino titolare di un'impresa che ha sbagliato i lavori
che vota sulla delibera con cui si dà mandato ad un avvocato di citare
in giudizio la stessa impresa, al fine di vederla condannata al risarcimento
del danno.
Naturalmente in un'assemblea di questo genere vince la maggioranza,
ma il condomino-appaltante, nel voto e quindi nella determinazione
dei quorum per accettare o respingere l'istanza, non deve essere
considerato, essendo il suo voto viziato dal conflitto d'interesse.
Vegeta.


Infatti nel caso prospettato è talmente evidente che il conflitto di
interesse " sia comprovabile e che l'interesse del singolo sia contrario a
quello del condominio " da non suscitare dubbi e rientrando nella "
casistica prevista ".
Forse su qualcosa .... potremmo anche essere d'accordo.
Saluti            Fabio
"Vegeta" <veg...@BoatingMail.Com> wrote in message
000d01c0c759$2e14b660$a9a1623e@stealth...


 wrote in message
3adac351...@news.iol.it...


La mettiamo ai voti e ne riparliamo il 14 maggio?
Mi sembra una di quelle questioni sulle quali il condominio Italia deve
pronunciarsi, apprestandosi ad eleggere l'amministratore.
"Fabio" <arpze...@ROMAusa.net> ha scritto nel messaggio
news:OS%C6.31119$r67.6...@news2.tin.it...


condominio (di ottenere un lavoro ben fatto?).
L'esistenza del conflitto può essere anche presunta dal giudice in
base alla comune esperienza.
Infatti, il conflitto non è tanto con l'interesse del condominio ad
ottenere un lavoro eseguito a regola d'arte, quanto con quello ad
ottenerlo con criteri di economicità. Questo secondo interesse si
scontra inevitabilmente con il primo interesse tipicamente
imprenditoriale alla massimizzazione del profitto.
Questo non vuol dire che siamo tutti inguaribili mascalzoni...
semplicemente il diritto presume che non siamo nella posizione
migliore per esprimere in assemblea un voto disinteressato.
Il diritto naturalmente classifica le azioni umane sempre per
categorie generali ;-)
Comunque non dimentichiamo che la norma sul c.i. prevede la cd. "prova
di resistenza", per cui la delibera è impugnabile solo se il voto in
conflitto è stato determinante. E così ridimensionata, la portata del
principio mi sembra abbastanza equilibrata.
Certamente condivido però l'esigenza di non affidare una materia così
delicata a meri criteri interpretativi.



Per quanto riguarda i precedenti giurisprudenziali (rarissimi) sono
già stati postati da Fabio e Vegeta, per cui è inutile ribadirli (al
limite, se non ricordo male, lo stesso principio può essere stato
ribadito da qualche sentenza ancora più recente... qppena ho un attimo
cerco di verificare.)
Per quanto riguarda la norma sul conflitto di interessi si tratta
dell'articolo 2373 cod. civ. che riguarda le deliberazioni societarie,
ma che può essere applicato anche al condominio (dal momento che in
materia manca una norma ad hoc). Anche la norma sulla "prova di
resistenza" è caratteristica del diritto societario ed è dettata dal
comma 2 dello stesso articolo.
Attenzione: come nel diritto societario, il principio della votazione
in conflitto di interessi è teoricamente sempre invocabile, ma la sua
concreta applicazione in sede giudiziaria può essere complessa.
Infatti la giurisprudenza tende a "indebolirne" la portata,
richiedendo non il semplice sospetto ma bensì la prova di un pericolo
di danno concreto, probabile ed attuale in capo alla società (o nella
specie, al condominio).
Insomma si tratta di uno di quei casi in cui per il diritto 2+2 non è
sempre =4.
Infine attenzione, perché se l'impresa è costruttrice dell'immobile,
potrebbe aver riservato per sé o altri il diritto di effettuare taluni
lavori (occorre controllare il contratto d'acquisto ed il regolamento
di condominio): ed in questo caso le possibilità di impugnare la
delibera sono più remote.
Se ti occorrono maggiori informazioni puoi contattarmi per e-mail, ove
posso risponderti con maggior celerità perché non seguo sempre il ng.
Un cordiale saluto a tutti. 


 wrote in message
ewnn9r8...@cwnts22.ciaoweb...


 wrote in message
3ade8f5...@news.iol.it...



Esattamente.
Comunque è opportuno verbalizzare le contestazioni sul c.i. in modo
che rimangano a futura memoria.
Saluti



Dimenticavo:
occorre anche verificare se il regolamento di condominio (specie se di
natura contrattuale) non preveda espressamente qualcosa al riguardo
del c.i. dell'impresa...
Ancora saluti!
