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Titolo: Messa in sicurezza e Maggioranze

Fatto: si stacca un piccolo pezzo di cornicione dalla facciata del 
condominio dopo un violento acquazzone, senza far danni.
L'amministratore convoca in pochissimo tempo una assemblea di condominio 
per approntare la messa in sicurezza del fabbricato prima che la 
"imponga" il Comune.
Obiettivamente la facciata mostra, all'altezza dei terrazzi e del 
cornicione degli evidenti segni di ammaloramento.
L'amministratore dice che ha convocato l'assemblea solo per maggior 
scrupolo in quanto, trattandosi di situazione di emergenza, poteva 
affidare l'incarico senza passare per l'assemblea.
Ora in sede di deliberazione in seconda convocazione quanti millesimi 
sono necessari per approvare la spesa? 333? 500?
Se l'assemblea vota all'unanimit� votasse CONTRO l'amministratore 
potrebbe comunque fare i lavori?
Grazie...

"Reflex79" <cast...@ELENASPAMinwind.it> ha scritto nel messaggio 
news:rs19m.38827$1s6....@twister2.libero.it...

da quanto ne so' io l' Amministratore ha la responsabilita' civile e penale 
x danni
causati dall' immobile (parti comuni) su terzi. Puo' far eseguire lavori, 
con sua autonoma decisione,
SOLO x la messa in sicurezza (togliere gli elementi pericolosi). Se 
l'assemblea si oppone all' unanimita'
si apre un contenzioso tra proprieta' e amministratore che puo' anche 
sfociare in una
causa. Da vedere poi chi la vince. E' solo la mia opinione, di condomino e 
consiliere che segue da tempo
alcuni condomini. Interessante un parere di un esperto (se c'e' e ... non e' 
in vacanza!)
Saluti. 

Dunque, l'amministratore pu� eseguire i lavori d'urgenza per la messa in 
sicurezza (anche ne � lui penalmente responsabile, mica i condomini...!).
Da questo punto di vista, il tuo amministratore � stato un signore che ha 
inteso rischiare del proprio per darvi modo di deliberare la ditta che pi� 
vi piace (e non sceglierne una delle sue...) e non farvi pagare alcune voci 
due volte (ad es. i ponteggi, che potrebbero essere necessari sia nella fase 
della messa in sicurezza, sia in quella del ripristino del decoro 
architettonico), procedendo di ufficio per la prima parte del lavoro 
convocandovi solo per la seconda parte (quella del ripristino del decoro 
architettonico, intendo).
Per le maggioranze occorrenti, posto che se io fossi l'amministratore 
procederei d'ufficio se l'assemblea non si costituisse o non fosse 
deliberante per il non raggiungimento del numero legale e del quorum 
millesimale minino, devo dirti che in seconda convocazione, trattandosi 
spesso di riparazioni di notevole entit� (economica), le maggioranze per 
deliberare dovrebbero essere 1/3 dei partecipanti al condominio (quindi si 
contano le teste dei presenti all'assemblea + le deleghe) che rappresentino 
almeno i 500 millesimi.
Ciao, Enzo. 

 potrebbe comunque fare i lavori?
Se l'assemblea vota contro l'amministratore ha in ogni caso l'obbligo
di eseguire il minimo necessario per mettere in sicurezza la facciata.
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 ha scritto nel messaggio 
news:h43hq6$i89$1...@milena.home.net.it...
I lavori per la facciata, seppur lavori straordinari e onerosi, non
sono innovazioni e pertanto la spesa va approvata con la maggioranza
degli intervenuti ed almeno 500 millesimi se deliberata in assemblea
di prima convocazione oppure 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi in
seconda convocazione.
Non concordo, e a supporto della mia tesi ti invito a leggere il documento 
riassuntivo redatto dagli esperti della Confedilizia denominato "tabella 
delle maggioranze assembleari":
http://www.confedilizia.it/MAGGIORANZE_ASSEMBLEARI.pdf
In tale documento, alla voce "Manutenzione strordinarie: riparazioni di 
notevole entitï¿œ" (quindi non si parla di innovazioni), recita che in seconda 
convocazione sono necessari 500mm e almeno 1/3 dei condomini.
Ciao, Enzo. 

 seconda convocazione sono necessari 500mm e almeno 1/3 dei condomini.
Nessun articolo del C.C. prescrive quella maggioranza.  Quella tabella 
è una libera interpretazione di chi ha scritto il documento.
L'articolo 1136 indica che le riparazioni straordinarie di notevole 
entità devono essere approvate dalla maggioranza degli intervenuti e 
almeno la metà del valore dell'edificio anche in seconda convocazione 
(e su questo ho sbagliato).  Ma si tratta di capire se mettere in 
sicurezza la facciata, nello stesso tempo il suo rifacimento e 
risparmiando non facendo il lavoro due volte è da considerare o meno 
gravoso.
--------------
Articolo 1120 - Innovazioni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma 
dell'Articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al 
miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose 
comuni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla 
stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro 
architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio 
inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Articolo 1121 - Innovazioni gravose o voluttuarie.
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia 
carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e 
all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o 
manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non 
intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo 
nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è 
consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata 
o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi 
causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi 
dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di 
manutenzione dell'opera.
Articolo 1136 - Costituzione dell'Assemblea e validità delle 
deliberazioni.
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti 
condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero 
edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che 
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del 
valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea 
di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello 
della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la 
deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il 
terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore 
dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca 
dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che 
esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le 
deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o 
riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre 
prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal 
primo comma dell'Articolo 1120 devono essere sempre approvate con un 
numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al 
condominio e i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può 
deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati 
alla riunione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da 
trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.


 potrebbe comunque fare i lavori?
L'amministratore puo' ottenere l'ordinanza che "ordina i lavori". A quel
punto puo' incaricare l'impresa che vuole, a prezzi di mercato (quindi
niente contrattazione), e poi presentare il conto ripartito ai signoli
condomini, con ordine di pagare entro 10 gg (possono anche essere 8 gg),
senza neanche convocare l'assemblea. I condomini che non pagano entro 10
gg ricevono entro una quarantina di giorni l'ordine di pagare dal GdP
(se la somma individuale rientra nei limiti di competenza) entro 10 gg
ulteriori, e poi scatta pignoramento e poi l'esecuzione forzata, con
visita dell'Ufficiale Giudiziario o pignoramento del quinto dello stipendio.
Le basta ?
Attenzione: gli uffici del comune non fanno mandare l'ordinanza "in
automatico", ma fanno le loro verifiche, con tanto di foto. Percio'
l'ordinanza parte solo se effettivamente c'e' una situazione di pericolo.
-- 
Roberto Deboni
[Messaggio Usenet via Tiscali su 
text.giganews.com
. Se leggete via Web
il sottoscritto informa che non conosce o partecipa al sito/forum Web.]

una libera interpretazione di chi ha scritto il documento.
Posso concordare con te che prudenza suggerirebbe di adottare la maggioranza 
della metï¿œ numerica piï¿œ uno dei condomini che rappresentino almeno i 500mm 
(cosï¿œ che non possano sorgere distinguo interpretative della norma, specie 
da persone aduse a portare avanti argomentazioni speciose anche in casi di 
urgente gravitï¿œ come puï¿œ essere quello dei cornicioni che stanno cadendo in 
testa ai passanti) ma ti esorto a considerare che la Cassazione in almeno 
due casi, ha confutato la necessarietï¿œ di avere almeno la metï¿œ numerica dei 
condomini ritenendo sufficiente il terzo numerico:
Cass. civ., sez. II, 26 aprile 1994, n. 3952, Safier c. Cond. di via Livorno 
n. 85 di Roma.
Per le deliberazioni dell'assemblea in seconda convocazione concernenti le 
materie indicate dall'art. 1136, quarto comma, c.c., tra le quali la nomina 
dell'amministratore, il richiamo alle maggioranze stabilite dall'art. 1136, 
secondo comma, c.c., non vale ad estendere il quorum costitutivo 
dell'assemblea in prima convocazione, ma importa che per la costituzione 
dell'assemblea, come per l'approvazione di esse, ï¿œ richiesta una maggioranza 
che rappresenti almeno la metï¿œ del valore dell'edificio e che sia costituita 
dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno un terzo dei partecipanti al 
condominio.
simile ï¿œ stata la precedente sentenza Cass. 9 febbraio 1980 n.901.