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Titolo: quanto mi costa l'amministratore?

Siamo un condominio di 13 famiglie, distribuite su tre edifici in
cooperativa; già una volta l'ex amministratore dopo aver svolto per anni il
suo mandato annuale, puntualmente all'unica assemblea condominiale che si
teneva chiedeva il suo aumento. Alla fine si è decisi di liquidarlo. Con il
nuovo amministratore, già con mandato da 6 anni, si ripropone la stessa cosa
pretendendo un aumento al 1.600.000 a cui siamo arrivati a retribuirgli lo
scorso anno. Ma quanto può costare effettivamente un amministratore che
vediamo solo una volta all'anno per il consuntivo? Mi chiedo se questi dovrà
ogni anno richiedere, come punto di discussione, l'aumento o le dimissioni.
Si può considerare serio in questo modo?
Nel paese in cui vivo, purtroppo sono pochissimi quelli iscritti all'albo, e
so, per sentito dire, che la loro politica è questa. Quali sono i mezzi a
nostra disposizione per evitare questo "sfruttamento"? Chiaritemi o
suggeritemi, grazie.

 wrote in message
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Dunque, cerchiamo di riflettere sul serio perchè la questione è complicata.
L'amministratore di condominio è un mandatario (il condominio è il
mandante),
ossia è qualcuno che presta la sua opera in virtù di un mandato. L'art. 1710
C.C. definisce il mandato come un contratto, quindi è qualcosa che si forma
con la libera volontà delle parti. Molti amministratori, semplicemente,
credono
che se loro richiedono dei soldi, presentano fatture ecc., automaticamente
questo li legittima ad avere i soldi che pretendono. Questo non risponde a
verità. Dal punto di vista legale, il compenso dell'amministratore viene
stabilito dall'assemblea in regolare delibera assembleare nel momento in
cui l'amministratore viene eletto o riconfermato. Il mandato, è bene
sottolinealo, può essere anche non oneroso, ossia gratuito, ma questo và
indicato esplicitamente (in altre parole deve essere indicato esplicitamente
nel verbale). Solo se le parti non si sono accordate su un compenso, e
non riescono a trovare un accordo, sono legittimate a rivolgersi al giudice
perchè questo lo stabilisca.
Quanto detto, per chiarire la situazione. Dal punto di vista legale, è
illecita
qualsiasi pretesa dell'amministratore di autoregolarsi il compenso, e,
checchè
ne dicano gli illustri professionisti, sono illecite anche le percentuali
sui lavori
di manutenzione straordinaria, se non deliberati esplicitamente
dall'assemblea
(vedere art. 1130 C.C. primo e secondo comma).
Ora, quando l'amministratore deve discutere con voi del mandato, voi
potete decidere di dargli quanto volete. Non esistono tariffari
professionali,
nè tantomeno albi od ordini (mi raccomando: non si faccia prendere in
giro!). L'assemblea può decidere di pagare l'
amm.re
 0, 1000, o 30 milioni
all'anno: se raggiunge i 500 millesimi la decisione è legittima e,
purtroppo,
vincolante anche per i dissenzienti.
Naturalmente, se l'assemblea reputa troppo onerose le pretese del
nuovo amministratore, può sempre fargli l'offerta che ritiene più
opportuna ed egli è liberissimo di non accettare il rinnovo della
carica e dimettersi. L'assemblea, potrà benissimo affidarsi ad
un professionista meno caro, od addirittura può essere uno stesso
condomino (amministratore interno), a prendersi l'incarico di
amministrare, a patto di seguire alcune semplici regole.
Questo in teoria. In pratica, sono necessarie alcune osservazioni
dettate dall'esperienza.
Quando un amministratore si accontenta di prezzi da fame, vuol
dire che ha intenzione di trasformare un condominio in una
mafia. Gli amministratori sanno benissimo che l'attuale normativa
non consente al condomino nè di controllarli efficacemente, nè
di bloccarli quando superano con le loro speculazioni tutti i
limiti della decenza (è più facile che ti venda la casa tu (o che
te la rubi lui, ancora più facile), che se ne vada un disonesto
sveglio dal ruolo di amministratore: e vedi che l'avvocato
quasi sempre è del tutto impotente). Per questi
manigoldi in giacca e cravatta, l'importante è entrare (per questo
si accontentano di prezzi da fame). Appena entrati, cominciano
a verificare una per una le varie famiglie in modo da organizzare
bene il racket, e sapere quali saranno le vittime, e quali possono
essere gli alleati (i cosiddetti amici dell'amministratore). A quel
punto inizieranno le delibere illeggittime esecutive, i quorum
raggiunti con deleghe false, i lavori di manutenzione a cascata
fatti fare alle imprese amiche ecc. ecc. ecc.
Ci sono poi i disonesti fessi (ma sono la minoranza), che semplicemente
scappano con la cassa. Ma credimi, sono molto rari perchè questa
politica non è redditizia come la precedente.
Quindi, quando occorre valutare il compenso amministratore,
bisogna ragionare così. Se l'amministratore è una persona onesta,
i lavori di manutenzione straordinaria vengono fatti solo quando
strettamente indispensabili, quando si sbagliano si fa causa all'impresa
(non si riappaltano di nuovo, sempre a qualche altra ditta dell'
amm.re
),
chiede percentuali congrue sui vari lavori (2%), compila il modello 770,
opera per farvi ottenere le detrazioni fiscali sui vari interventi che
vengono fatti, nel risolvere i problemi pensa prima a risolvere
celermente i problemi e dopo bada al suo compenso, non
accetta di eseguire delibere illeggittime, non accetta di fare lavori
in frode fiscale, paga con bonifico bancario ai fornitori e con
la massima regolarità;  ha un conto corrente
di condominio intestato a voi, visionabile in qualsiasi momento;
quando qualcuno di voi vuole avere la documentazione di spesa,
vi consente di vederla e di estrarne copia in qualsiasi momento,
senza parcelle, pizzi, e costi aggiuntivi; i lavori fatti sono a prezzi
onesti, la pulizia viene effettuata in modo corretto....
Se l'amministratore si comporta così, credimi, E' MEGLIO
TENERLO. Anche dandogli 1.600.000 lire in più all'anno
(che poi per le varie famiglie sarebbero 160.000 lire in più),
credimi... è meglio, ma MOOLTO meglio così. Voi, convincetevi,
siete persone fortunate.
Se invece l'
amm.re
 di condominio non lavora come descritto
sopra, e quindi quest'atto sembra il nr. 27.362 della commedia
"cuccagna condominio x" o del film "è meglio amministrare un
condominio, fare lo strozzino, od essere amministratore
delegato della Fiat? La prima: si guadagna molto di più e non
si rischia niente!", allora l'unico modo per difendersi dalle
politiche speculative dell'amministratore è dargli il benservito,
eleggendo NELLA STESSA IDENTICA ASSEMBLEA
(importante: nota bene), un nuovo amministratore.
Naturalmente chiedendo al vecchio di consegnare immediatamente
tutta la documentazione condominiale in suo possesso, e se
questo dovesse rifiutarsi dando mandato al successore di
agire presso il pretore per il recupero coattivo degli atti ex
art. 700 cpc (e senza tanti complimenti).
Rifletti con calma su quale amministratore hai davanti (se onesto
o no), e regolati di conseguenza.
Saluti
Vegeta

 nostra disposizione per evitare questo "sfruttamento"?
Sveglati ciccio....secondo te a cosa servono le assemblee .....solo a
sentire le ca**ate di condomini come te, oppure anche a cambiare
l'amministratore ???
Mi sono proprio rotto i COGLIONI di sentire gente come te che scredita il
lavoro degli altri senza sapere di cosa stà parlando !!!!!!!!!!
--
Ciao
Giov@nni
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" E' un mondo difficile...
è vita intensa...
felicità a momenti...
e futuro incerto."
(T.Carotone)
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 ha scritto nel messaggio
news:%AVt7.92596$P04.7...@news2.tin.it...
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 a ragione comunque visto quello che ha detto leonardo...
ciao

 ha scritto nel messaggio
news:9pd76n$o5h$1...@nreada.inwind.it...
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 C'è chi fa questo lavoro con passione e dedizione
Dio ce ne liberi! Meglio chi lo fa per i soldi, senza tante smanie.