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Titolo: [OT] Contratto locazione Box auto

Ciao,
 
devo locare un box auto.
Il canone di affitto mensile è di 100€, le spese condominiali sono di 15€.
Posso scrivere nel contratto qualcosa del genere?
 
<<Il canone è determinato in Euro 100 Euro mensili, da far pervenire 
entri i primi quindici giorni di ciascun mese presso il domicilio del 
Locatore (ovvero Via ........) oppure tramite bonifico bancario. Le 
spese condominiali sono interamente a carico del Conduttore e sono 
fissate nell'importo 15 Euro mensili, queste devono pervenire al 
Locatore con la stessa modalità modalità del canone di locazione>>
 
In sostanza vorrei incassare canone e quota condominiale, poi penserei 
io a pagare la quota condominiale all'amministratore.
La quota condominiale è giustificata dal bilancio Preventivo 
dell'amministratore.
 
E' regolare come cosa? o L'ADE potrebbe vederci un "escamotage" per 
incassare 15€ senza pagarci le tasse?
Grazie
 
---
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 Grazie
 
E' regolare se, invece di prevedere un forfait di 15 euro al mese (180 
euro di spese condominiali per un box???), viene indicato un anticipo 
spese mensile di 15 euro, da conguagliare (in più od in meno) a fine 
anno, secondo i calcoli approvati dall'Assemblea dei condomini.
In linea teorica, il contratto in questione è un cosiddetto contratto 
libero, in cui cioè locatore (tu) e conduttore si accordano liberamente 
su clausole, condizioni e prezzi. Ma in realtà, non dovresti far pagare 
al conduttore i costi inerenti la proprietà (gestione conto corrente, 
amministratore, assicurazione, ecc.) ma solo i costi "del conduttore". 
Cioè la quota parte di consumi per l'illuminazione dei vani comuni, la 
cosap per il passo carraio, ecc. ecc.
 
 
-- 
Ciao!
Stefano

incassare 15€ senza pagarci le tasse?
 
Giusto per fare seguito all'interrogativo di Cordy, condominio con 17 box, 
nell'ultimo esercizio ho pagato 40 Euro.
Ovviamente riguarda principalmente una quota dei costi di pulizia del 
corsello, e la quota di illuminazone dello stesso.
Chiaro che i costi di 
amm.ne
 e menate varie incidono poco o nulla in quanto 
ricadono principalmente sull'abitazione, inoltre se ha l'illuminazione del 
box collegata alla tua abitazione e non ha un suo contatore potrai 
arrotondare in su.
Ma 15 Euro/mese mi sembra eccessivo.
Gi 
 
 
---
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 Ma 15 Euro/mese mi sembra eccessivo.
 
 
guarda quella è la quota.
Ho solo il box li, al secondo sottopiano.
Pago:
-ascensore
-pulizia scale
-pulizia/estintori secondo sottopiano
-manutenzione e corrente cancello elettrico
-spese generali
 
purtroppo la quota è quella (scale e ascensore arrivano al secondo 
sottopiano).
 
Comunque ho il il bilancio preventivo dell'amministratore, che posso 
citare tranquillamente nel contratto, sia estremi del documento che 
dell'amministratore.


 
 
Ma non saranno 15 al trimestre?

 Ma non saranno 15 al trimestre?
 
no


 no
 
è un box grande, 26 mq. Il contesto è particolare, doppi cancelli 
elettrici ecc ecc, ha i sui millesimi (e le sue spese)


ecc ecc, ha i sui millesimi (e le sue spese)
 
Chiarissimo e giustificato.
A questo punto mi verrebbe da dire che i 100 Euro sono pochi.
Certo dipende dalla localizzazione.
 
Gi 


 Certo dipende dalla localizzazione.
 
infatti è locato a 120€+15€ di spese condominiali.
Ho semplificato in 100€ perchè non era quello il focus della discussione.
 
Per la precisione, nel bilancio preventivo l importo è di 14€/mese. Io 
pensavo di chiedere 15 per semplificare. Se poi, a consuntivo, saranno 
16€ non starò a chiedergli la differenza, idem se sono 13 o 14 non 
vorrei star li a restituire, si perde solo tempo alla fine.
 
Che dite? Se chiedo 15€ ci sono irregolarità che potrebbero creare problemi?
Grazie



Secondo me stai facendo solo questioni di lana caprina.
Perché non lo affitti a un tot fisso mensile (senza distinguere affitto 
e spese condominiali), ti paghi le spese e tutto finisce lì?
 
 

 e spese condominiali), ti paghi le spese e tutto finisce lì?
 
Concordo totalmente.
Anch'io ho dato in affitto un box, mi paga un tot fisso mensile che
comprende tutto, al condominio penso io.
 
-- 
mangi (54, 416+184+60, MB)
https://www.facebook.com/biesseracing/videos/10154435206497854/
 
Il mio bar preferito:
https://imgur.com/i8oM6Gu
 

 comprende tutto, al condominio penso io.
 
e paghi l'irpef sulla quota condominiale .....


 e spese condominiali), ti paghi le spese e tutto finisce lì?
 
se non distingui finisci per pagare l'irpef anche sulla quota condominiale


problemi?
 
Secondo me per stare al riparo da ogni questione dovresti seguire il 
suggerimento di Cordy: motivarlo come anticipo salvo conguaglio a chiusura 
di ogni esercizio.


 
 
Non ti seguo. Irpef su quota condominiale? Ma di che stai parlando?
L'irpef la paghi sull'affitto percepito. Quindi tutto il tuo discorso si 
basa su 15*12 euro/anno (perché solo di questa differenza si parla) su 
cui calcolare l'eventuale irpef? E una cifra di questo genere di crea 
tali problemi? Boh!
 

 
 
La risposta di Cordy è corretta. Ma la ritengo troppo perfezionista in 
questo contesto.
Stiamo parlando di 15 euro/mese di spese condominiali per un box (che 
anche a me sembrano eccessive, ma non voglio entrare nel merito).
Cioè, dico, si tratta di 180 euro/anno in +/- di reddito soggetto ad 
irpef. D'accordo che sui soldi non ci sputa nessuno, ma qui siamo...
 
cit: "infatti è locato a 120€+15€ di spese condominiali. "
 
Affittarlo a 140€ e liberarsi di ogni preventivo, consuntivo, resocnti 
vari, conguagli ecc. ecc. non è più semplice? Ovviamente... imho!

 vari, conguagli ecc. ecc. non è più semplice? Ovviamente... imho!
 
hai sicuramente ragione, ma ho 4 box, per cui sarebebro 180€X4 soggette 
a irpef.
 
Certo fare le cose a puntino è seccante come dici tu, poi il Conduttore 
mal vede queste integrazioni a fine gestione condominiale....ci penso su...


 su...
 
Se nel contratto metti 15 euro/mese a titolo acconto spese condominiali con 
conguaglio positivo o negativo, probabilmente il conduttore non avrà nulla 
da eccepire.
 
IMHO, come sempre
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

vede queste integrazioni a fine gestione condominiale....ci penso su...
 
Se un locatario dovesse mal vedere la correttezza dei conti, che non per 
forza saranno sempre a suo sfavore, a mio parere avrebbe da tontognare molto 
di più sulle spese in generale. Comincerebbe a dire i 15 sono troppi, magari 
ne ha spese 10 e lucra anche sulle spese per non pagare le tasse, e via 
dicendo...
Certo la strada può essere più impervia, ma difficilmente potresti avere 
contestazioni; qualsiasi dubbio sorgesse sarebbe facilmente dimostrabile in 
ogni momento.
 
Buona giornata



Come già ti è stato suggerito, inserisci nel contratto 15 euro di spese 
forfettarie, o una cifra che, in accordo col conduttore, possa andar 
bene ad ambedue.
In questo modo non dovrai far conteggi specifici annuali e non sarai 
tenuto a dichiararli come reddito soggetto ad irpef. Ovviamente non 
dovrete poi farvi le pulci se le spese effettive sono state 14 invece di 
16 euro/mese.

 16 euro/mese.
 
 
ciao,
ho fatto all'incirca come hai detto tu, ho scritto questo
<<Le spese condominiali sono interamente a carico del Conduttore e sono 
fissate forfettariamente in 15 Euro mensili (come da bilanci 
2016,2017,2018,2019,2020 dell'Amministratore del Condominio Paolo 
....... - Studio Amministrazione .....), da versarsi al Locatore 
insieme, e con le stesse modalità, del canone di locazione.>>
 
nei bilanci citati le spese oscillano attorno al valore dei 15€.
per il conduttore va bene, a loro interessa sapere il costo totale 
mensile, poi quale è la quota condomiale piuttosto che quella di 
locazione è indifferente.
Volevo tutelarmi un minimo con l'ADE (anche perchè ho vari box), ma non 
posso impazzire a ogni fine bilancio restituendo qualche centesimo...



Ok. Mi pare scritto correttamente.
Nella dichiarazione dei redditi indicherai, ovviamente, la somma 
percepita defalcata dalle spese.
 


Dimenticavo. Un consiglio sicuramente superfluo, ma...
Tieni tutta la documentazione relativa alle spese rilasciata 
dall'amministratore per eventuali controlli.
 

 percepita defalcata dalle spese.
 
sperando che l'amministratore produca il bilancio consuntivo prima della 
data in cui si deve fare la dichiarazione dei redditi....


 
 
Scusa, eh!
Ma non parlavamo di forfait? Cosa c'entrano quindi i tempi in cui 
l'amministratore mette a disposizione il consuntivo?


forse avevo capito male quello che intendevi.
Avevo inteso come: "Se hai ricevuto 180€/annue di quota condominiale ma 
poi l'amministratore te ne ha chiesto 170€ (consuntivo) devi dichiarare 
i 10€ di differenza come reddito"


 
 
Se forfetizzi, non devi star lì a spulciare i 10/20 euro di differenza 
ogni anno.
Scusa, tu stesso hai scritto nel post del 15/10 che metti nel contratto 
la forfettizzazione delle spese. E allora su cosa non ci siamo capiti?
 
Se nel contratto hai scritto 120 euro + 15 euro forfettari a titolo di 
rimborso per spese condominiali, va da sè che nella dichiarazione dei 
redditi denuncerai euro 1440 (120*12) quale reddito da affitto. Però dal 
locatario ti farai dare euro 1620 (135*12) omnicomprensivi.
Poi con l'amministratore, ovviamente, te la vedi tu. Che questi ti 
addebiti in un anno 180 piuttosto che 160 o 200 euro per spese, sono 
cavoli tuoi. Non puoi chiedere conguagli al conduttore.
 
Da questo tipo di accordo deriva la mia precedente affermazione che non 
ha nessuna importanza il periodo in cui l'amministratore ti presenta il 
consuntivo. Tu paghi e basta. Una volta puoi guagnare qualche euro, 
un'altra volta invece lo perdi. Il conduttore la sua parte l'ha già 
fatta rimborsandoti, appunto, *forfettariamente*.
 
 

rimborsandoti, appunto, *forfettariamente*.
 
Con conseguente dichiarazione errata all'AdE


 Con conseguente dichiarazione errata all'AdE
 
anche secondo me.
Se il 2019 (ad esempio) si chiude a consuntivo con 14€/mese  e il 
conduttore me ne ha dato 15€/mese l'eccesso di 12€ o glielo rimborso 
oppure diventa un reddito da dichiarare.


 oppure diventa un reddito da dichiarare.
 
Infatti. Il concetto di rimborso spese forfettario non esiste. A meno 
che tu sia SICURO che è inferiore ai costi effettivi. In quel caso, è 
evidente che non evadi una tassa, ma che paghi tasse su costi che 
sostieni. Nel caso contrario, sei un pericoloso evasore, da mettere in 
una cella di cui buttare la chiave... :)
 
 
-- 
Ciao!
Stefano

diventa un reddito da dichiarare.
 
Secondo me dovresti seguire il suggerimento di Cordy e ti togli ogni 
eventuale fastidio futuro.



Ma il thread da dove ha avuto origine?
Riassumendo direi che si voleva evitare lo sbattimento per redicontare 
ogni anno cifre irrisorie per rimborso spese.
Tutto corretto quello che hai scritto tu (di cui ho sempre apprezzato le 
risposte date in varie occasioni) e gli altri.
 
Adesso siamo qui a discutere di una decina di euro 'eventualmente' in 
esubero e non dichiarati?
Allora se abbiamo di questi timori facciamo le cose come vanno fatte - 
cioè rimborso spese a fronte consuntivo dell'amministratore - e dormiamo 
sonni tranquilli. Ma non lamentiamoci per le seccature!
 
Dico il mio parere anche se nessuno me l'ha chiesto! :-)
Se io fossi al posto di Roberto ed acclarato che le spese ammonterebbero 
a circa 15€/mese come da consuntivi anni precedenti, chiederei non più 
di 12€/mese forfettari (lo so che non è valido questo concetto, ma 
lasciamelo passare) tanto per essere al coperto da inutili quanto 
fastidiose contestazioni di qualche funzionario troppo 'zelante' dell'AdE.
Se a causa di tale 'perdita' sarò costretto a rivolgermi alla Caritas... 
beh... me ne farò una ragione!
 
 

 beh... me ne farò una ragione!
 
si ma ho 4 box, e ne sto prendendo altri, insomma già il guadagno non è 
tanto se si inizia a rimetterci col condominio buonanotte...
 
No farò così, chiedo 15€ e quando arriva il consuntivo 
dell'amministratore faccio eventualmente un rimborso all'inquilino con 
tanto di ricevuta, oppure gli faccio un bonifico di rimborso e amen


oppure gli faccio un bonifico di rimborso e amen
 
In questo modo,  mi sono dimenticato di aggiungerlo prima, ti metti al 
riparo anche da eventuali spese eccezionali e non previste che riguardassero 
la gestione ordinaria relativa ai box.


 riguardassero la gestione ordinaria relativa ai box.
 
si infatti, non volevo star li a far conticini ma vedo che non c'è modo 
di far le cose regolari senza, alla fine fare un bonifico online è un attimo


Il 18/10/2019 20:56, rennio ha scritto:

L'AdE non ragiona così. Il loro ragionamento è diverso. 15 euro sono 
pura evasione, se determinati forfettariamente. Quindi: 15 x 12 mesi x 
(4+4) anni di durata del contratto: 1.880 euro di imponibile non 
dichiarato. Tassa, diciamo il caso intermeedio della cedolare secca al 
23% (fosse IRPEF potrebbe arrivare, secondo gli scaglioni, anche oltre 
il 40%). 331,2 euro. Su cui si paga la sanzione (il triplo). Forse non è 
roba da andare alla Caritas, ma per pagare 331,2 euro di meno su 8 anni?
Insomma: o diventa tutto affitto, ci pago su le tasse e quando si 
tratterà di votare cercherò un partito meno "cacciatore di evasori" (ma 
una volta al governo, li diventano tutti...), o faccio ogni anno i 
conticini esatti al centesimo. Rottura di scatole, ma così vuole il fisco.
 
Lo ripeto. Per il nostro fisco, il concetto di spese forfettarie non 
esiste, in questo campo.
 
Poi, si vuole provare? Se ti arriva la cartella calcolata come dico io e 
vuoi provare a difenderti singolarmente contro un fisco ingiusto, pronti 
via un avvocato ti chiederà un anticipo spese di 1.000 euro. E fra 
udienze rinviate, bolli, diritti vari assortiti, dopo 10 anni di causa, 
non si sa bene che cosa succederà. Ma nel frattempo avrai speso qualche 
"millino".
Ah: e nel frattempo, comunque, dovrai pagare.
 
Fate vobis. Così funziona in Italia. Poi si chiedono come mai la gente 
evade...
 
-- 
Ciao!
Stefano

 evade...
 
 
ok, mi hai straconvinto :-)
 
Riassumendo... ho scritto questo nel contratto:
 
<<Le spese condominiali sono interamente a carico del Conduttore e sono 
fissate forfettariamente in 15 Euro mensili (come da bilanci 
2016,2017,2018,2019,2020 dell'Amministratore del Condominio Paolo 
....... - Studio Amministrazione .....), da versarsi al Locatore 
insieme, e con le stesse modalità, del canone di locazione.>>
 
quando arriva il consuntivo annuale dell'amministratore, se le spese 
sono superiori a 15X12mesi= 180€ non faccio nulla, viceversa se sono 
inferiori (saranno max 15-20€) faccio un bonifico della differenza 
pagata al Conduttore.
 
Posso stare tranquillo secondo te?
Grazie ciao



Io formulerei diversamente il contratto.
 
Una cosa del tipo "le spese condominiali, per la parte di spese di 
competenza del conduttore, come da allegato "D" del DM 16.1.17 del 
ministro delle Infrastrutture, verranno versate in misura anticipata 
mensile di € 15,00 ogni mese insieme con il canone d'affitto e 
conguagliate appena approvato in via definitiva e comunicato alle parti 
il consuntivo annuale di spesa".
 
Non è mai una cattiva idea aggiungere che "in caso di morosità, gli 
anticipi da versare sulle spese condominiali contribuiscono all'importo 
oggetto della morosità".
 
La tabella "D" del citato DM è solo un mio suggerimento. Ce ne sono a 
iosa, anche disponibili su internet, sui siti di Confedilizia e Sunia, 
per esempio. Da allegare al contratto in forma scritta, onde evitare 
discussioni future. Accollare interamente al conduttore tutte le spese 
condominiali, ti espone ad un rischio contenzioso, che personalmente 
eviterei. Anche se magari ti firma una clausola così "pesante" per lui, 
in caso di esborsi significativi diventerà oggetto di contenzioso (di 
incerto risultato per te) e motivo di dilazione di pagamento.
 
-- 
Ciao!
Stefano

 il consuntivo annuale di spesa".
 
si certamente meglio, ma oramai abbiamo depositato.
Penso che restituendo eventuali eccedenze posso tutelarmi da "accuse" da 
parte dell'ADE di reddito non dichiarato, o no?


 
[cut]
 
Ti rispondo solo per non fare la figura dello stordito.
Tutto quello che hai scritto lo conosco anch'io nonostante la mia 
competenza non sia pari alla tua.
 
Perché allora ho parlato di forfait e altre amenità?
L'OP è partito chiedendo un parere sulle spese per un affitto per box di 
120€/mese e dando l'impressione, a me almeno, di non voler rotture di 
scatole per una cifra, tutto sommato, non rilevante.
 
Basandomi sul mio carattere (come ho pure specificato) che è propenso a 
sacrificare qualche euro per una vita più tranquilla, ho parlato di 
forfait in accordo con il conduttore consigliandogli di dichiarare solo 
l'affitto percepito.
 
Strada facendo, però, i box sono diventati quattro con la prospettiva di 
aumento di numero, cifre insignificanti che però possono diventarlo, 
timore di toppare nella dichiarazione dei redditi ecc.
 
Solo nel proseguio, quindi, mi sono reso conto anch'io che il consiglio 
non era dei migliori perché l'OP era un po' titubante su tutta la linea. 
Quando stavo per correggere il tiro, è arrivata la risposta di Gi e la 
tua e... a quel punto sono stato zitto!
 
La conclusione poi mi piace...
Dopo che hai consigliato all'OP di... ecc... ecc... come ti risponde? 
Che ha già fatto e già depositato!!!... wow
 
 
 
 
 
 

 Che ha già fatto e già depositato!!!... wow
 
si, ho fatto la cazzata, ma penso di poter risolvere con rimborso al 
conduttore
