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Titolo: Supercondominio

Abito in una villetta, parte un gruppo di circa 20 abitazioni costruite intorno al 1990 a seguito di una lottizzazione.
Tutta l'area è privata, nel senso che le strade che consentono gli accessi non sono comunali, dovendo noi provvedere alla manutenzione, illuminazione, sgombero della neve etc.
Una soluzione discutibile attuata dal progettista della lottizzazione fu quello di non disegnare strade, ma di estendere la proprietà di ciascuna abitazione fino al confine di di quella adiacente. Ogni proprietà è assoggettata a servitù di passaggio. La lottizzazione, in questo modo, non prevede parti comuni.
La gestione delle "strade" è sta fino ad ora presa in carico di una signora volenterosa, abitante in una delle villette, che provvede, all'occorrenza, ad una informale raccolta di fondi. 
Alcuni vicini sostengono, ora, che dobbiamo, per obbligo, avere un amministratore del "super condominio".
E' così?

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Mah. Premesso che il supercondominio è costituito da parti comuni fra 
più condominii (e non fra più condomini, cioè sono parti comuni tra 
gruppi di privati (raggruppati in un condominio o più), non fra privati 
intesi come proprietari di una singola proprietà esclusiva).
Quindi, leggendo ciò che scrivi, eventualmente si potrebbe parlare di 
condominio singolo, avente come membri i proprietari delle singole unità 
(villette) e come parti comuni la strada. Quindi, al minimo, chi parla 
di supercondominio, non sa di che cosa sta parlando...
 
Però.
 
Mi pare di capire, da ciò che scrivi, che i "titoli" di proprietà, cioè 
i rogiti delle singole unità (villette) NON parlano di parti comuni, ma 
semmai stabiliscono un vincolo di passaggio (servitù) a carico del 
proprietario del tratto di strada antistante la proprietà. In uno stato 
di diritto del genere, non è proprio possibile parlare di condominio, 
men che meno di supercondominio, secondo me.
 
Per poter passare alla situazione di condominio, TUTTI i singoli 
proprietari dei pezzi di strada dovrebbero cedere il proprio tratto di 
strada in favore di un costituendo condominio XYZ. Francamente, non vedo 
vantaggi di sorta: la gestione rimarrebbe la stessa, ma meno "leggera", 
quindi più costosa. Forse sarebbe meglio accordarsi per disciplinare 
meglio le servitù, con un qualche tipo di regolamento. Credo che un 
notaio potrebbe essere una mano santa, per la stesura e la successiva 
registrazione.
 
 
-- 
Ciao!
Stefano
 

 E' così?
 
Al massimo potreste organizzare una comunione per la gestione
delle strade, ma non c'e' alcun elemento in cio' che racconta
per parlare di condominio.
 
Tutto la manfrina condominiale e' descritta sotto il Capo II
del Titolo VII del Codice Civile. Il nome del "capo", una volta
(pre-2012) tranciava ogni speranza: "Del condominio degli edifici".
 
L'art.1117 che definisce l'ente comincia con le parole:
"Sono oggetto di proprieta' comune dei proprietari  delle singole
  unita' immobiliari dell'edificio ..."
Notare il singolare: si parla di "dell" ( *UN* ) edificio, non di
tanti edifici. Se ognuno e' proprietario di un diverso edificio
(come e' il vostro caso), non c'e' alcuna gestione di parti di
fabbricato in comune (come sono muri, scale, etc.) ovvero  non c'e'
il "condominio". Nell'elenco dell'articolo, e' vero che ci sono
anche aree esterne, giardini, impianti, etc. ma tutte queste
parti *DEVONO* essere a servizio di *UN* edificio con diversi
alloggi (e non una generica multi-proprieta'), ognuno intestato
ad un proprietario diverso. Cioe', un condominio ( *UN* edificio)
puo' avere un giardino in comune. Ma l'avere *SOLO* un giardino
in comune non fa un condominio, perche' manca il fabbricato su
cui si hanno parti in comune ad una molteplicita' di proprieta'
esclusive (minimo "due", caso del "condominio minimo").
E per fabbricato si intende "edicio" e non altro tipo di struttura.
 
Pero' nel 2012 hanno introdotto l'articolo 1117-bis:
 
Art. 1117-bis - Ambito di applicabilita'
c.1 Le  disposizioni  del  presente  capo  si  applicano,  in  quanto
compatibili, in tutti i casi in cui piu' unita'  immobiliari  o  piu'
edifici ovvero piu' condominii di unita'  immobiliari  o  di  edifici
abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.
 
Quindi, abbiamo il caso di piu' "edifici" (il vostro caso) che abbiano
parti comuni come indicati nell'articolo 1117. Pero' l'introduzione
dell'art.1117 parla di un unita' immobiliari di un edificio (ovvero
in questo caso di piu' edifici) e quindi mancherebbe l'unita'
immobiliare in comune ? Qui occorre giurisprudenza (per fortuna sono
passati dieci anni dalla introduzione).
 
Cassazione n.32237/2019.
La questio: la sussistenza di un supercondominio in relazione al
parcheggio e all’area pedonale, beni comuni a servizio di corpi
di fabbrica di un complesso immobiliare.
La conclusione della suprema corte e' stata che, in forza del
1117-bis, le norme sul condominio negli edifici si applicano ai
singoli condominii, così come a complessi costituiti da più
edifici purchè, per la loro struttura, abbiano in comune alcune
delle parti indicate all’art. 1117 c.c.
 
Per i legulei:
 
"L’elemento identificativo del supercondominio risiede quindi nella
  natura specificamente condominiale del complesso immobiliare,
  connotata da una relazione di accessorietà tra la parte comune
  servente e la pluralità di immobili serviti, prescindendo dal
  fatto che questi integrino un condominio unitario o più."
 
Ma attenzione ai "se":
 
"Se il titolo o il regolamento non dispongono altrimenti, il
  supercondominio sorge quindi ipso iure et facto, dalla
  semplice compresenza di più edifici (costituiti o meno in
  condominii distinti), unificati entro una più ampia
  organizzazione condominiale legata dall'esistenza di cose,
  impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i
  fabbricati."
 
Quel "se", significa che se c'e' un titolo (per esempio nel
contratto) diverso, come la definizione di una servitu',
allora tutto il castello della tesi condominiale crolla.
Vedi anche Cassazione n.19939/2012.
PS: il tizio aveva citato il condominio nel 2011, quindi la
sentenza per un verso non gli si applica, ma la corta ha
deciso di cogliere l'occasione per mettere un punto fermo.
 
In principio di diritto: "anche per effetto dell'art. 1117-bis
  C.C., utilizzabile in via interpretativa pur se inapplicabile
  ratione temporis, il supercondominio viene in essere ipso iure
  et facto, sempre che il titolo o il regolamento non dispongano
  altrimenti, quando più edifici, costituiti o meno in distinti
  condomini, sono tra loro legati dall'esistenza di cose, impianti
  e servizi comuni, in relazione di accessorietà necessaria con i
  fabbricati, sì da rendere applicabile la disciplina specifica
  del condominio, anzichè quella generale della comunione".
 
I vostri singoli edifici non sono costituiti in condominio, ma
se ci sono parti comuni, pare che formereste un condominio.
 
In conclusione, da quello che lei scrive (ipotesi, mancando
il testo esatto della voce sui passaggi) non c'e' alcuna parte
comune tra di voi, quindi non si applica la legge sul
condominio.
 
Per quanto riguarda il vostro problema, io vi suggerisco una
comunione (di cui il condominio e' il caso particolare come
gia' descritto):
 
Art. 1100 . Norme regolatrici
c.1 Quando la proprieta' o altro diritto reale spetta in comune
a  piu' persone, se il  titolo  o  la  legge  non  dispone
diversamente,  si applicano le norme seguenti.
 
Non avete una proprieta' comune, ma avete una diritto reale in
comune: le servitu'. Quindi potreste definire un "servizio di
gestione comune per la manutenzione della parti in servitu'"
con delega volontaria di tutti quei proprietari che non vogliano
gestirsi in proprio il loro pezzo di strada.
In questo modo potreste anche acquistare in comune eventuali
attrezzi e macchinari utili allo scopo (se c'e' il fai-da-te)
o incaricare le ditte per lo scopo, con la formazione di una
cassa per le spese e formalizzare la ripartizione delle spese
(non piu' una specie di "colletta" volontaria, ma una richiesta
sulla base di ripartizione tabulate, peraltro molto semplici,
perche' si potrebbe anche ricondurre ad una divisione in parti
uguali, salvo uno non voglia fare valere il principio che
"chi usa, paga", ovvero le quote sono stabilita in rapporto ai
metri lineari del percorso, cosi', chi si trova solo ad una
"proprieta'" dalla strada paga meno di chi si trova "in fondo"
alla strada.
 
-- 
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 intesi come proprietari di una singola proprietà esclusiva).
 
Era il mio primo pensiero, vecchia scuola pre-2012, ma pare che
la Cassazione abbiamo cambiato principio. Parafrasando: un
gruppo di edifici (quindi anche una villettina che da sola e'
un edificio) che abbia parti comuni configura un "supercondominio",
vedi la sentenza citata nel mio altro intervento.
 
IMHO (perche' si fa fatica a capire il legalese ... :-)
 
PS: nel caso in oggetto, pare manchino pero' le "parti in comune".
 
8>< ----
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L' atto di compravendita che riguarda la mia proprietà recita:
....
Il signor XX costituisce a carico del terreno di sua proprietà, sopra descritto, ed a vantaggio delle proprietà pure sopra descritte dei signori YY e ZZ, la servitù perpetua
di passaggio pedonale e carraio, mediante ogni sorta di veicoli, sulla porzione di fondo delimitata dalle lettere a-b-c-d-e- f-g, e colorata in rosso nel Tipo planimetrico che, bollato e qui firmato dalle Parti e da me notaio, al presente si allega sotto A.
...
 
La planimetria generale della lottizzazione (allA) presenta in effetti delle linee rosse, che rappresentano il percorso delle strade esistenti, ora con tanto di marciapiede e punti di illuminazione. Le linee rosse sono sovrapposte (in quasi tutto il percorso) ai confini tra ogni lotto e gli adiacenti. Immagino che tutti i proprietari abbiano sottoscritto analoga postilla, al momento dell'acquisto del terreno poi edificato

 La planimetria generale della lottizzazione (allA) presenta in effetti delle linee rosse, che rappresentano il percorso delle strade esistenti, ora con tanto di marciapiede e punti di illuminazione. Le linee rosse sono sovrapposte (in quasi tutto il percorso) ai confini tra ogni lotto e gli adiacenti. Immagino che tutti i proprietari abbiano sottoscritto analoga postilla, al momento dell'acquisto del terreno poi edificato
 
Quindi niente condominio.
Fattevi una comunione per la gestione del servizio di manutenzione
ordinaria e straordinaria di tutti quei tratti per conto di tutti
i proprietari che ci vogliano aderire. Chi non vuole aderire, si
arrangera' (e voi avendo una gestione comune, potrete anche permettervi
facilmente un avvocato per mettere in mora gli "isolazionisti" che
siano eventualmente svogliati nella loro manutenzione).
Evidenzio: stante la documentazione, l'adesione alla comunione e'
volontaria e serve a sostituire la signora che tanto generosamente
si e' data da fare finora. Chi non vuole, se ne sta fuori, e si
gratta personalmente le rogne.
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vedi dalla fine della pagina 4 alla pagina 5.
 
Attenti alla assegnazione eventuale (se volete farlo) del
codice fiscale: qualche funzionario dell'AdE potrebbe cercare
di farvi selezionare nel modello AA9 la casellina del "condominio".
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 La planimetria generale della lottizzazione (all. A) presenta in effetti delle linee rosse, che rappresentano il percorso delle strade esistenti, ora con tanto di marciapiede e punti di illuminazione. Le linee rosse sono sovrapposte (in quasi tutto il percorso) ai confini tra ogni lotto e gli adiacenti. Immagino che tutti i proprietari abbiano sottoscritto analoga postilla, al momento dell'acquisto del terreno poi edificato
 
 
Ok, è già, ad ogni effetto, un insieme di proprietà private, legate da 
vincoli che un avvocato definirebbe di servitù di passaggio.
Se non è già presente nei rogiti, andrà escogitata una formula che 
potremmo definire "regolamento di gestione" dell'insieme delle singole 
proprietà. A rigore, non si può nemmeno parlare di comunione di beni, 
che è una cosa "filosoficamente" diversa.
Ad esempio, se un signore lascia in eredità ai suoi "n" discendenti un 
bene, tale bene è posseduto fra tutti loro in comunione, cioè tutti sono 
titolari dell'intera proprietà, per la loro quota di spettanza, fino a 
divisione, ove possibile.
Invece, nel vostro caso, ognuno è proprietario di un ben determinato 
pezzo di strada. Ed è l'unico ed il solo titolare del diritto di 
proprietà su quel pezzetto. Dato che è presumibile che la manutenzione 
possa coinvolgere anche le infrastrutture poste sotto il piano stradale 
(tubazioni di acquedotto e fognatura, cavidotti elettrici, telefonici, 
ecc.), oltre alla manutenzione della strada propriamente detta, mi pare 
importante trovare un accordo unanime fra i proprietari, per definire 
una volta per tutte le procedure di gestione.
Un buon avvocato oppure un notaio avrà la possibilità, studiata bene la 
situazione, di formulare una proposta di regolamento, che andrà discussa 
fra TUTTI i proprietari, fino ad avvenuta approvazione.
Vi dirà lui se basta una scrittura privata oppure occorre registrare 
l'atto. Potrebbe anche usare una classica soluzione intermedia: si fa 
una scrittura privata che include il patto che, se dovesse occorrere la 
registrazione, sarà a carico della parte che causa l'obbligo di 
registrazione.
 
In alternativa, ognuno vende il proprio pezzo di strada ad un ente 
terzo, di nuova costituzione, con caratteristiche che non so immaginare. 
Ovviamente, ogni soluzione qui accennata ha pro e contro, da valutare 
con ponderazione, in funzione dei dati di fatto: situazione dei rogiti, 
numerosità dei partecipanti, oneri derivanti da manutenzioni ordinaria 
(e da presumibili future straordinarie), ecc. ecc.
 
 
-- 
Ciao!
Stefano
 


 
"Il condominio i cui soci erano riuniti è il consorzio Valleverde, una
  urbanizzazione collocata in un'area turistica residenziale che si
  estende per circa 25 ettari tra i comuni di Ascrea e Rocca Sinibalda,
  in provincia di Rieti, sul costone di una collina che domina il lago
  del Turano. Il Consorzio nasce negli anni '70 a seguito di un piano
  di lottizzazione approvato dai due comuni. Si occupa della gestione e
  manutenzione ordinaria delle strade, della rete fognaria,
  dell'illuminazione, dei servizi e delle zone a verde."
 
Se dovessi fare un parafrasi, il condominio (come concepito da tanti
in Italia) funzione come un potere autoritario centralista, con alcuni
condomini "chiave" nelle vesti di "gerarca" e l'amministratore come
"dittatore".
 
La comunione e' invece l'equivalente di una "federazione", ove il potere
e' distribuito. Come detto, se "volontaria", chi non e' d'accordo piu'
restarne fuori e autogestirsi.
 
"Il movente che ha fatto aprire il fuoco a Campiti sarebbe una lite per
  ragioni legate al consorzio, contro cui l'uomo nutriva da tempo un
  radicato odio, tanto che sulla sua casa, un rudere non finito,
  campeggia uno striscione con la scritta "Consorzio Raus"."
 
Sono le situazioni di "potere assoluto" che possibilmente (non e' una
regola generale, sia chiaro) possono generare "odio radicato", ovvio
che il pensiero salta subito alla fobie, una esplosione di rabbia
permessa perche' i piu' hanno voltato le spalle, tanto era l'odio verso
i fascisti dopo un lunghissimo periodo di locale "gestione autoritaria",
quanto sa essere vessatoria la burocrazia nazionale (in ogni sua forma,
da quella statale a quella giu' fino all'infimo livello condominiale,
ove c'e' sempre qualcuno che tenta di riportarci metodi e normative
da ideologia accentrata statalista).
 
Tra parentesi, evidenzio come nella notizia la versione dei fatti
cambi due volte. All'inizio leggiamo:
 
La testimonianza di una delle condomine:
            "Ha aperto la porta e ha iniziato a sparare"
 
Ma poi leggiamo:
 
"Dopo l'inizio della riunione, all'improvviso è scoppiata una
  discussione tra l'uomo, ora in stato di fermo, e tre donne."
 
Tipico esempio dell'affidabilita' nulla delle memorie di certo
tipo di testimoni (probabilmente voleva "infiorare" l'atto come
azione di un pazzo - sparare entrando e' diverso che sparare
dopo scoppiata la lite, anche se e' evidente la premeditazione).
 
Infatti sappiamo tutti che "dopo l'inizio della riunione"
puo' significare anche un tempo lungo, finche' si organizza
il verbale e si ordinano le deleghe. Una bella differenza tra
l'entrare sparando aprendo la porta. Sarebbe da chiedere alla
signora perche' racconta cosi' quando e' stato diverso.
 
Ancora un esempio di come i fatti cambiano leggendo.
All'inizio avevo scritto "Complimenti per la rapida azione di
un uomo che ha evitato il peggio (che pero' non capisco cosa
c'entri la sua attivita' nella notizia):
 
"Campiti è stato poi disarmato da un impiegato del settore del
  turismo che ha raccontato: "Gli sono saltato addosso prima che
  uccidesse ancora"
 
pensando quanto fosse stato coraggioso, ma poi leggiamo:
 
"L'arma si è inceppata ad un certo punto ed è stato bloccato da
  alcuni consorziati che hanno anche sbloccato la porta."
 
Notare anche un altra donna:
 
"Un'altra testimone racconta: "E' entrato nella sala, ha chiuso
  la porta e ha urlato vi ammazzo tutti e ha cominciato a sparare".
 
Eppure e' stato scritto che prima avesse atteso l'inizio della
riunione, poi c'e' stata la lite con tre donne e poi e'
iniziata la sparatoria. Quale e' la verita' ?
 
Chissa se anche qui saltano fuori con la storia del femminicidio,
magari "triplo", anzi quadruplo, chiaramente nascondendo che
sono stati colpiti anche tre maschi del consiglio di amministrazione,
come fanno nascondendo dalle statistiche sui media tutti i casi
di uomini uccisi dalle compagne.
 
L'ironia e' che si trattato di uno scontro tra un fascista nostalgico
contro il nuovo fascismo dal "viso umano", ma non meno vessatorio di
quello storico.
 
Per come intravvedo, la questione e' nata dai costi della
gestione condominiale che probabilmente, di fronte ad un proprietario
di un rudere (cosi' descritto nella notizia), e' finita con
esecuzione giuziaria e pignoramento per le spese condominiali.
Essendogli anche morto il figlio non aveva piu' nulla da perdere.
 
Quindi, meglio una comunione ex-art. 1110 e ss., che costa molto
meno, meno "burocratica", piu' "democratica".
 
Corollario, divagando: interessante notare come sulla base dello
sole testimonianze probabilmente non si avra' mai un reale racconto
della sequenza degli eventi. Probabilmente ognuno che legge si
fa una sua idea a prescindere.
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
Grazie a tutti delle indicazioni.
In effetti anche io credo che la situazione odierna presenti delle criticità 
- la persona che oggi tira le fila, gratuitamente, della gestione delle servitù di passaggio potrebbe, a peno diritto, smettere di farlo
- ad oggi non abbiamo avuto problemi, perchè si è trattato di pagare lo spazzaneve, o la persona che toglie le erbacce, o anche pagare chi mette le pezze alle buche (roba di qualche decine di euro per proprietario). Ma che succederebbe in caso di una manutenzione straordinaria importante? Qualcuno solleverebbe il problema (magari per non pagare) del metodo di suddivisone della spesa. Infatti può non essere corretta la divisione in parti uguali.

 fa una sua idea a prescindere.
 
Questo è vero, molte testimonianze sono sbagliate se non false, per
non parlare dei giornalisti che sottointendono se non inventano 
proprio.
Magari su alcune faccende condominiali e del consorzio aveva pure
ragione, almeno in parte. Comunque l'unica cosa certa è che sia un
sociopatico fuori di testa, visto come voleva farsi giustizia da solo.


 
"... aveva piazzato telecamere nascoste davanti all’abitazione che
  nel 2010 aveva acquistato all’asta per circa 200 mila euro ..."
 
e poi fotogrammi che mostrano persone intorno allo scheletro
di quella che doveva essere un villetta.
 
Una storia di chi si era rivolto alla magistratura, forse restando
deluso e non credendo piu' al funzionamento della Giustizia in
Italia. I costi di cui si parla sono 170 euro a trimestre per
i servizi menzionati in questa discussione.
 
Il motivo e' il classico di una logica fascista delle maggioranze:
imporre alle minoranze scelte intollerabili:
 
"...  ci sarebbe stata la costruzione di una piscina e di campi da
  tennis nel complesso. Il 57enne era contrario: avrebbero
  rappresentato spese ulteriori per lui che viveva con un allaccio
  elettrico abusivo, senza acqua e senza servizi igienici, in quella
  che era comunque diventata la sua residenza ufficiale."
 
Il problema dei condominii e' che si fanno prendere la mano, nel
nome della collettivita'. Se poi nella ricetta ci aggiungiamo
l'ignoranza di un povero disgraziato (poteva semplicemente chiedere
l'esonero per esosita'/voluttuarieta' della spesa:
 
Art. 1121 - Innovazioni gravose o voluttuarie
c.1 Qualora l'innovazione importi  una  spesa  molto  gravosa  o  abbia
carattere  voluttuario  rispetto  alle   particolari   condizioni   e
all'importanza  dell'edificio,  e  consista  in  opere,  impianti   o
manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non
intendono trarne vantaggio sono  esonerati  da  qualsiasi  contributo
nella spesa.
 
Ma forse l'avevo chiesto, l'esonero, e gli e' stato negato dal
consiglio di amministrazione (contando sul fatto che per
bloccare delibere anche nulle occorre prendere un avvocato e
fare causa). Insomma, e' difficile capire l'intera storia.
 
L'unica cosa certa e' che nel momento che ha sparato e' passato
nel torto, quale che fossero le sue ragioni. Insomma, hanno
vinto i suoi persecutori, se tali erano.


 - ad oggi non abbiamo avuto problemi, perchè si è trattato di pagare lo spazzaneve, o la persona che toglie le erbacce, o anche pagare chi mette le pezze alle buche (roba di qualche decine di euro per proprietario). Ma che succederebbe in caso di una manutenzione straordinaria importante? Qualcuno solleverebbe il problema (magari per non pagare) del metodo di suddivisone della spesa. Infatti può non essere corretta la divisione in parti uguali.
 
Sicuramente puo' essere utile stilare una tabella millesimale
per la ripartizione delle spese (e dei voti), cosa che, sia
chiaro, esiste anche nella comunione (preciso che il condominio
non e' altri che un caso particolare di comunione, in cui si
ha un fabbricato come "bene comune").
 
A causa della rigida "burocriticita'" della gestione condominiale,
a causa degli obblighi fiscali, l'obbligo di una assicurazione RC,
l'obbligo di riunioni "ufficiali" almeno annuali e di un rendiconto
altrettanto annuale (anche se non c'e' nulla), le segnalo che una
minima gestione condominiale per 20 proprietari parte da almeno
1000 euro all'anno (quindi siamo a 50 euro per proprietario, come
solo prezzo base di partenza). Ora per alcuni puo' essere "niente",
anche se si tratta del sola spesa di "esistenza" del condominio,
ma per altri, che magari pensano che "il condominio non fa nulla"
e in piu' c'e' il fastidio delle regolare convocazioni vincolanti
(non si puo' "ignorare" una convocazioni condominiale, anche nel
non fare nulla ci sono conseguenze), gia' questi 50 euro "per
niente" possono fare saltare la mosca al naso a qualcuno.
Una comunione e' invece molto piu' elastica, specialmente in
auto-gestione (magari a turno). E se per alcuni anni non ci sono
spese particolari per cui sia degna una riunione o un rendiconto
tempestivo, con la comunione non ci sono problemi a non fare nulla.



Sono al cento per cento d'accordo che sparando e' passato nel
torto, ma andrei piano a sbolognarlo come un sociopatico.
Magari e' vero, ma magari invece e' stato portato alla esasperazione
usando classiche "tecniche del branco" (tipiche nella cultura di
stampo fascista nazionale, come quella della "maggioranza che
piglia tutto", ma che in una democrazia libertaria e' invece vietata).
Sbolognarlo, in questo caso, come sociopatico, non porta a capire
le cause e quindi a sventare che casi del genere possano ripetersi.
Specialmente visto che l'Italia sta andando incontro a tempi
economici "incerti".





 Magari e' vero, ma magari invece e' stato portato alla esasperazione
 
Una persona "normale", anche se esasperata, non uccide i vicini.

 restarne fuori e autogestirsi.
 
 
Tralascio le sue considerazioni politiche e di cronaca, perché sono 
semplicemente OT ed inutili.
Torniamo a noi, al concetto di comunione e condominio. Semplicemente per 
capirci.
 
Il condominio è una particolare forma di comunione. Che cos'è il 
condominio? L'intero immobile meno le parti in proprietà esclusiva.
Nel caso più comune, quindi, parliamo di scale, tetto, terreno, 
recinzione dell'area, scivoli e parti indivisibili degli impianti 
comuni, fino al punto di derivazione alla singola proprietà, ecc. ecc..
 
Che caratteristiche ha il condominio? TUTTE le parti comuni sono di 
proprietà di TUTTI i condomini, indistintamente, ognuno "proprietario al 
100%" e responsabile dei costi per la propria quota millesimale.
 
Tutto ciò vale anche per le comunioni. Se io e mio fratello ereditiamo 
un appartamento, entrambi siamo proprietari nel senso più totale del 
termine e se la eredità ci perviene per quota legittima (cioé senza 
testamento che dispone diversamente) ognuno di noi due ha diritti e 
doveri sulla metà del bene. Cioé paghiamo la metà delle spese e ci 
dividiamo parimenti a metà i proventi dello sfruttamento (affitto, 
vendita, ad esempio). Per poter decidere, andiamo all'unanimità. Eh, si: 
tante comunioni formatesi per eredità finiscono in mano a giudici, per 
evitare guai peggiori e vanno all'asta, perché spesso l'unanimità non si 
riesce a raggiungere. E magari nel frattempo il bene continua a 
frazionarsi nella proprietà e svalutarsi nell'incuria.
 
Tutto ciò per dire che la comunione dei beni non è il paradiso che si 
evidenzia nel suo scritto, caro Deboni.
 
Venendo al caso di specie, ho molti dubbi che si possa configurare 
l'istituto giuridico della comunione dei beni. Prima di tutto perché 
parliamo di beni di ben definiti proprietari, solamente contigui fra 
loro. Cioé non c'è comproprietà. Nemmeno di 1 metro quadrato, se ho ben 
capito.
Poi, perché l'usura di una strada segue il principio delle scale: chi 
abita nel punto più lontano dall'immissione alla pubblica strada, la 
strada la percorre sempre tutta, mentre chi abita vicino alla strada 
pubblica non ha servitù attiva (= non passa su suolo altrui), ma solo 
passiva (= deve lasciar passare gli altri). Quindi, evidentemente, la 
suddivisione in parti uguali (che è sempre presunta, art. 1101 c.c., per 
le comunioni) qui non ha senso che si applichi.
Ci si può accordare perché si usi il criterio "in parti uguali" per lo 
spazzamento neve, perché in fondo è già così, la neve, se gli 
appezzamenti hanno tutti identica dimensione e la neve non viene portata 
via,  comporta un costo uguale per ogni partecipante. Ma è un'eccezione.
E darsi un MINIMO di regole, in vista di costi importanti, è meglio. Si 
ragiona meglio e con più calma, senza l'assillo di dover intervenire 
rapidamente e la prospettiva di dover tirare fuori migliaia di euro. 
Diciamo che si è tutti più obiettivi.
 
Facciamo un'ipotesi: sostituzione di un tratto di condotto fognario. 
Scavo a 4 metri di profondità, rimozione terreno inquinato e 
conferimento in publica discarica, sostituzione tubazioni, aggiunta 
terreno, ecc. ecc.: già che ci siamo, vuoi non rifare gli allacci 
singoli? Pensare ad un costo di alcune migliaia di euro a testa, non è 
azzardato, anzi.
Ok? Senza nessuna regola fissata prima - ragionando con calma quando i 
problemi non ci sono - scommettiamo che finisce tutto davanti ad un giudice?
Quindi, i tempi si allungano ed i problemi si aggravano ed i costi 
aumentano.
 
Boh, se volete fare la politica dello struzzo (in caso di pericolo, 
nasconde la testa sotto la sabbia...), seguite i consigli di Deboni. Che 
però - almeno! - non è fascista! :)
 
-- 
Ciao!
Stefano
 


Ohhi, si', si puo' esasperare anche la persona piu'
equilibrata del mondo, specialmente usando tattiche
da mobbing e branco per decenni.
 
Pero' posso convenire su un punto: una persona "sana"
(e badi bene, non e' affatto la normalita', che forse
lei pare intendere) capisce quando la situazione
sta per degenerare in un vicolo senza ritorno, e
semplicemente "abbandona" (se ne va).
Ma se ci sono gravi ristrettezze economiche, puo'
anche scattare un meccanismo psicologico di rinvio
della questione, molto noto ai tanti che si fanno
sfrattare ogni giorno (mi riferisco ai conduttori).
 
Anche se non conta, non pare fossero dei vicini.
 
Ma torniamo sul "normale": intende per "normale"
come "piu' numeroso" (ovvero, diciamo piu' del 50%
della popolazione) oppure "altro" ?


 E darsi un MINIMO di regole, in vista di costi importanti, è meglio.
 
Ogni comunione puo' prevedere un suo regolamento.
 
Art. 1106 - Regolamento della comunione e nomina di amministratore
c.1 Con  la  maggioranza  calcolata  nel  modo  indicato  dall'articolo
precedente,  puo'  essere  formato  un  regolamento  per  l'ordinaria
amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune.
c.2 Nello stesso modo l'amministrazione puo' essere delegata ad  uno  o
piu' partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i  poteri  e
gli obblighi dell'amministratore.
 
Ma forse le da fastidio questo:
 
Art. 1105 - Amministrazione
c.1 Tutti    i    partecipanti    hanno    diritto    di     concorrere
nell'amministrazione della cosa comune.
 
Cioe' mentre nel condominio, il condomino che agisce al posto
dell'amministratore lo fa a suo rischio, nel caso della
comunione, il comunista che opera per l'utilita' collettiva,
direi che l'esempio della signora di buona volonta' e' un
classico, ma anche quella del condomino, o financo inquilino
che cambia la lampadine per evitare l'esoso (60 euro) intervento
dell'amministratore, invece ha diritto al rimborso.
 
In particolare:
 
Art. 1110 - Rimborso di spese
c.1 Il partecipante  che,  in  caso di trascuranza degli altri
partecipanti o dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per
la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso.
 
Invece nel condominio:
 
Art. 1134 - Gestione di iniziativa individuale
c.1 Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni  senza
autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al
rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
 
Il caso della lampadina: se passa una settimana senza che venga
sostituita ("trascuranza") nella comunione il comunista volonteroso
ha diritto al rimborso. Nel caso del condominio, stante che il
cambio lampadine in genere non rientra nelle "urgenze", il
volonteroso viene pure sgridato dall'amministratore, oltre a
rischiare di non vedere un centesimo.
 
8>< ----
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Mi devo scusare, si e' preso un proiettile, quindi aveva
agito quando la pistola funzionava ancora. Sono gli
altri che sono intervenuti solo a pistola inceppata.


 della popolazione) oppure "altro" ?
 
Intendo uno che non uccide i vicini.

 rischiare di non vedere un centesimo.
 
Secondo me lei deve cambiare il SUO amministratore. Meglio cadere dalle 
scale al buio? se un condomino mi cambia la lampadina e mi porta lo 
scontrino, glielo sconto dalle rate e lo ringrazio! Solo se è vecchio e 
barcollante, con i dovuti modi, gli spiego che è meglio se lo fa fare a 
qualche giovane di belle speranze.
 
 
Il nocciolo delle sue contestazioni è incentrato su una serie di 
maggiori tutele che il legislatore (badi: il legislatore, non gli 
amministratori) ha inteso offrire ai condomini, data l'alta litigiosità 
presente in tale ambito.
Io sarei d'accordo con lei: via tante norme che complicano inutilmente 
la vita condominiale. Ma finché le leggi sono queste, mi sembra poco 
saggio ignorarle.
 
Comunque, mi pare che siamo d'accordo, anche se io ho semplicemente 
indicato una soluzione in un consulto con un legale, mentre lei delinea 
una delle possibili soluzioni come fosse già fatta. Mentre il 
regolamento rimane tutto da scrivere.
 
 
-- 
Ciao!
Stefano
 

 Secondo me lei deve cambiare il SUO amministratore.
 
A parte il fatto, che da solo non posso cambiarlo,
perche' dovrei cambiarlo ?
Se in 20, 60 euro fanno 3 euro a testa, e cambiando da me
la lampadina spendo 1 euro: chi se ne frega dei morti di
fame, io per intanto ho risparmiato 2 euro.
 
8>< ---- (non pertinente - cosa fa lei non interessa)
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