Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Di chi sono alberi piantati ed accessori fissi in giardino

Leggo ormai alla noia di questa diffusa convinzioni che il padrone non abbia
alcun diritto sul bene che ha in comune con altri padroni (i "condomini").
 
Vediamo di sfattare questo credo e magari fare intuire anche le conseguenze
per chi passa "a vie di fatto" (come uccidere/distruggere, e questo e' gia'
un segno della consapevolezza che si ha passare al penale per fare cio' che
si "vuole" fare).
 
Cominciamo alla lontana, ovvero considerando il caso di chi non ha alcun
diritto al terreno (ad esempio, l'inquilino, non essendo uno dei padroni).
 
Tutti conoscono o intuiscono qualcosa come dal Codice Civile:
 
Art. 934. (Opere fatte sopra o sotto il suolo)
	Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto
il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto e' disposto
dagli articoli 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal
titolo o dalla legge.
 
Questo articolo non significa affatto che TUTTO cio' che si trova piantato
o costruito nella proprieta' sia automaticamente del suo padrone. Significa
invece che, salvo non ci siano altri fatti, condizioni, prove, etc., da
considerare, e solo allora, che tutto quello che risulta essere piantato e
costruito su un terreno si presume di proprieta' del padrone del terreno.
 
Saltiamo il 935, che riguarda il caso del padrone del terreno che si
prende materiale altrui (del confinante o altrove).
 
Art. 936. (Opere fatte da un terzo con materiali propri).
	Quando le piantagioni, costruzioni od opere sono state fatte da un
terzo con suoi materiali, il proprietario del fondo ha diritto di ritenerle o
di obbligare colui che le ha fatte a levarle.
	Se il proprietario preferisce di ritenerle, deve pagare a sua scelta
il valore dei materiali e il prezzo della mano d'opera oppure l'aumento di
valore recato al fondo.
	Se il proprietario del fondo domanda che siano tolte, esse devono 
togliersi a spese di colui che le ha fatte. Questi puo' inoltre essere 
condannato al risarcimento dei danni. 
	Il proprietario non puo' obbligare il terzo a togliere le 
piantagioni, costruzioni od opere, quando sono state fatte a sua scienza e
senza opposizione o quando sono state fatte dal terzo in buona fede.
	La rimozione non puo' essere domandata trascorsi sei mesi dal giorno 
in cui il proprietario ha avuto notizia dell'incorporazione. 
 
Come potete leggere, se un estraneo pianta o costruisce su terreno altrui,
il padrone del terreno non diventa automaticamente pieno proprietario delle
piante e delle opere.
 
Per cominciare, deve fare una scelta:
a) la rimozione
b) trattenere
 
a-1) se preferisce la rimozione, il proprietario deve, qualora sia stato
informato della intenzione, opporsi nei modi previsti dalla legge. Altrimenti
perde il diritto alla rimozione "a spese/carico di chi ha fatto l'azione".
Notare che se l'abusivo non sapeva di essere su terreno esclusivo altrui,
il padrone non puo' chiedere la rimozione a carico del terzo.
 
a-2) se invece l'opera e' fatta a sua insaputa, cioe', arriva un mattino e vede
lo scavo, o la pianta o l'opera gia' in opera, allora DEVE domandare la
rimozione entro sei mesi dal giorno in cui ha avuto notizia (nel caso che
frequenti il terreno ogni giorno, come chi ci abita, sostanzialmente vuol dire
entro pochi giorni dalla data della attivita' (salvo non possa dimostrare di
essere stato in trasferta per lungo tempo). L'area e' nascosta, periferiche,
abitualmente non visibile da chi ci abita, il calcolo dei 6 mesi diventa piu'
complicato, con l'onere della prova a carico di chi ha fatto l'attivita'.
 
a-3) qualora il diritto alla rimozione sussiste e viene esercitato, se dalla
rimozione seguono dei danni, o per l'occupazione si sono subiti dei danni, o
nel dovere provvedere direttamente, ha dedicato tempo che non aveva,
al padrone spetta anche un risarcimento corrispondente (non e' automatico,
lo decide un giudice).
 
b-1) se invece il padrone prende la decisione di trattenere l'opera, prima di
diventare proprietario deve PAGARE. Il prezzo puo' essere, a sua scelta:
- o il valore dei materiali usati + il prezzo della mano d'opera
- o l'aumento di valore recato al fondo dalla pianta o dall'opera
 
Come vedete, con il cavolo che il padrone puo' prendersi piante ed opere
altrui, senza colpo ferire! Ha certamente il diritto al ripristino della
sua proprieta' (rimozione) a spese dell'abusivo, ma questa sua scelta
deve essere chiara:
- preventiva se l'abusivo lo avvisa
- entro 6 mesi se si trova di fronte al fatto compiuto
Ed oltre al ripristino, gli potrebbe anche venire riconosciuto un
risarcimento, per tutti i disturbi e costi ulteriori incorsi.
 
Quindi, niente furbizie da "scrocconi"! Se non vuoi, sie chiaro.
 
Viceversa, se la pianta, l'opera, ti e' di gradimento, PRIMA paghi, poi
decidi cosa farne, come potarla, tinteggiarla, etc.
 
 
Ed ora passiamo al caso del condominio, ove il "costruttore" non e'
propriamente un estraneo, ma qualche diritto su quel pezzo di terreno o
parte comune c'e' l'ha. Ora, per quale dannata ragione, secondo alcuni, solo
perche' non e' "abusivo", perderebbe i diritti che avrebbe se fosse un
"abusivo" su proprieta' altrui ?!!! Ovviamente non li perde! Il suo diritto,
in caso di "accessione" da parte del condominio, ad un risarcimento dei costi
o dell'aumento del valore, permane.
 
Ma andiamo avanti: in che situazione si trova chi fa piantagioni o opere, con
materiali propri, sul terreno di cui e' comproprietario ?
 
Si trova in situazione di "sudditanza" rispetto al condomonio, come nel caso
di una proprieta' altrui ? Ovvero, si trova nella situazione di dovere
subire le scelte della assemblea condominiale, con le opzioni a) verso b)
citate ?
 
Oppure, ha una maggiore capacita' di agire ? Cosa leggiamo nel Codice Civile ?
 
Art. 1102. (Uso della cosa comune)
	Ciascun partecipante puo' servirsi della cosa comune, purche' non ne
alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne
parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine puo' apportare a proprie
spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
	Il partecipante non puo' estendere il suo diritto sulla cosa comune
in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il
titolo del suo possesso. 
 
Oltre a questo articolo occorre leggere il Regolamento Condominiale che
puo' aggiungere vincoli o fare concessioni ulteriori, ma in modo coordinato
al Codice Civile, senza limitarsi a divieti che possono essere espressi solo
con il consenso unanime dei condomini.
 
Riguardo all'uso, cosa significa: "pari diritto degli altri" ?
 
"il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo
uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta
affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la
nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso
necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini
nell’unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso
simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità
per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse
insufficiente a tal fine"
 
In soldoni: non si puo' piantare piu' piante di quelle che ci stanno se
tutti i condomini piantassero una pianta e se non c'e' abbastanza spazio
per una pianta per tutti i condomini, il primo che arriva, pianta il suo
albero. Ma quando l'albero morisse, un altro condomini, che si sia
prenotato, abbia avvisato dell'intenzione, potra' piantare un suo albero.
Ovvero vale anche il principio della turnazione (invero piu' pratico con
il parcheggio in pochi posti auto, che nelle coltivazioni arbricole ...).
Esempio parcheggio: se ci sono 10 posti auto, e 20 condomini, e solo
10 condomini hanno l'auto, mentre la turnazione non e' piu' necessaria,
cio' non costituisce una possibilita' per i 10 di usucapire una specie di
diritto al parcheggio a danno dei 10 senza auto. Anzi, se uno dei 10
senza auto, noleggiasse un auto, ed arrivasse primo, quel giorno, uno dei
10 automibilisti, dovrebbe rinunciare al parcheggio.
 
Nel caso specifico degli alberi, ecco dalla motivazione della sentenza
di Cassazione n.3188/2011:
 
"Nella specie, in applicazione del suesposto principio, la Corte
d’appello è giunta alla conclusione – argomentata ed immune da vizi
logici e giuridici – che la piantagione delle essenze arboree e
floreali è avvenuta in modo del tutto compatibile non solo con la
destinazione dell’area, ma anche con il diritto di tutti gli altri
condomini di farne parimenti uso."
 
Conclusione:
 
I) l'assemblea condominiale non puo' vietare specificatamente ad un
condomino di piantare un albero nel giardino condominiale
II) se l'assemblea condominiale decide di mettere divieti generalizzati,
non devono memonare in modo generico i diritti di cui all'art.1102 CC
III) se il condominio vuole acquisire la proprieta' dell'albero, deve
pagare al condomino proprietario o il valore della piantina, piu'
la manodopera per la piantagione e la manutenzione fino al momento della
acquisizione, oppure l'aumentato valore che il terreno ha acquisito con
la presenza della pianta (si pensi ad un albero secolare ...) [salvo
il condomino, o eredi, facciano "donazione".
IV) trattandosi di proprieta' individuale, il condominio non puo'
arbitrariamente decidere potature o altri interventi sugli alberi,
neanche se non chiede il rimborso spese al proprietario dello stesso
V) in ogni caso, il condominio non ha il diritto all'accessione, come
nel caso di cui all'articolo art.936, ma attendere la disponibilita'
del proprietario (esempio, se il proprietario ha installato una
altalena, e dopo dieci anni se ne va, puo' portarsi via l'altalena,
anche se nel tempo usata da tutti i condomini, anche se il condominio
la vuole.)
 
Stabilito di chi e' la proprieta', se e' necessaria una potatura (ad
esempio, perche' toglie la vista ad un condomino), il condominio puo'
certamente chiedere (magari con cortesia) al proprietario dell'albero
di effettuare la necessaria potatura (inclusa la "cimatura", se l'albero
e' troppo cresciuto in alto). Se il proprietario dell'albero non provvede,
il condominio puo' metterlo in mora, dandogli un termine, ma ho dei dubbi
che possa avvisare di provvedere direttamente. Mi sa che dovra' chiedere
ad un giudicie.
 
E quali sono le opzioni del proprietario, che non possa piu' potare
o pagare le potature ? La piu' semplice e' quella di "donare" l'albero
al condominio. Se il condominio accetta, la pianta diventa condominiale,
e la questione si estingue.
 
Un altra opzione e' trovare qualcuno interessato al tronco e che quindi
provveda all'abbattimento. Altrimenti, mi sembra che il proprietario
dell'albero debba curare a proprie spese la rimozione.
 
Qui, a parte i divieti comunali, mi viene il dubbio, se il condominio,
qualora la pianta abbia un valore decorativo, possa esprimere una specie
di diritto di prelazione, del tipo: "Se ha intenzione di abbattere la
pianta, mi offro di acquisirne la proprieta', nei modi di legge, pagando
cioe' i costi o il valore della accessione."
Oppure, se la decisione del proprietario (sempre a prescindere dai
regolamenti comunali-ecologici) di abbattere la pianta e' inappellabile.
 
Qualcuno ha esperienza in questo proposito ?
 


Intendo che "entro pochi giorni" parte il conto alla rovescia dei 6 mesi,
altrimenti e' l'abusivo che deve provare la data da cui con certezza il
padrone "sapeva" dell'opera.


Il 17/03/2016 20:06, Roberto Deboni DMIsr ha scritto:
ZIP!
 
"sii breve nei tuoi discorsi, perchè non ve n'è alcuno che sia gradito, 
se è lungo"
  (come disse don Chisciotte della Mancia al fido Sancio Panza).


A parte che Don Chisciotte non e' certamente il mio modello, quello che
ho scritto non era un discorso.
 


  Infatti era un testo palloso...
 
--- news://
freenews.netfront.net/
 - complaints: 
ne...@netfront.net
 ---

   Infatti era un testo palloso...
 
Su questo posso concordare.
Non ho mai pensato di essere uno scrittore.
E la materia non e' certamente gradevole.