Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Validità riunione di condominio  con amministratore, ma senza presidente nè segretario.

Salve,
sono andato da pochi mesi ad abitare in un condominio formato da 12 appartamenti,
prima vivevo in affitto da un'altra parte e non andavo alle riunioni di condominio
perchè ci andava il padrone di casa,dico questo per farvi capire che non ho nessuna esperienza di regole condominiali.
Fatta questa premessa vengo alla domanda : una settimana fa abbiamo fatto una riunione di condominio in cui si è discusso di varie cose e si sono prese delle decisioni in merito.Su 12 appartamenti erano presenti 10 persone per cui la maggioranza in millesimi c'era, ma la riunione si è svolta presieduta dall'amministratore senza che fosse stato nominato un presidente nè un segretario.
Praticamente l'amministratore faceva tutto lui,si parlava e lui prendeva appunti su quanto veniva detto, alla fine ha detto che ci avrebbe mandato un verbale della riunione.
La riunione e le decisioni prese sono valide ? 
Mi si potrebbe dire ma perchè non hai parlato durante la riunione ?
Non ho parlato perchè non ci ho pensato (ero in buona compagnia perchè nessuno dei presenti ha obiettato nulla),questa cosa mi è venuta in mente dopo....
Luca

 Non ho parlato perch� non ci ho pensato (ero in buona compagnia perch� nessuno dei presenti ha obiettato nulla),questa cosa mi � venuta in mente dopo....
 
Secondo me � impugnabile, comunque aspetta di vedere il verbale e se 
dice qualcosa che non ti torna, trovati un p� di condomini che siano 
daccordo con te (almeno un tot di 501 millesimi) e rifate l'assemblea 
modificando le decisioni e cambiando l'amministratore seduta stante. :)
 
Marck
 

 Secondo me � impugnabile
 
Mi correggo, � prassi ma pare non sia indispensabile:
 
da: 
http://digilander.libero.it/visca.fabrizio/svolgimentoassemblea.pdf
 
 
La mancata nomina del Presidente rende nulla o  annullabile  
l'assemblea stessa? No.  Infatti  la
figura del Presidente non � prevista dalla normativa vigente (solo l'articolo 67 delle disposizioni di 
 
attuazione al codice civile ne fa cenno) e quindi se l'Assemblea non nomina un Presidente essa pu� 
 
validamente deliberare (orientamento confermato anche dalla sentenza del Tribunale di Trani n. 
 
962 del 29/11/1984). Solo nel caso in cui vi sia la presenza di pi� proprietari pro indiviso di una 
 
unit� immobiliare la scelta del rappresentante in assemblea, se non fatta dai comproprietari stessi, 
 
spetta al Presidente. Quindi solo in questo caso la nomina di questa figura diventa importante. 
 
 
In ogni caso vale quanto suggerito sopra, ovvero che se l'amministratore 
scrive quello che gli pare nel verbale senza rispettare ci� che � stato 
detto deve essere sostituito ;)
 
Nessun condomino ha letto e sottoscritto il verbale a fine assemblea?
 
Marck

La riunione e le decisioni prese sono valide ?
 
Validissime.
Condominio che vai usanze che trovi; ad esempio, in un condominio di 130 
condomini l'assemblea nomina un presidente e un segretario, sono sempre i 
soliti che si prestano/o si impongono e l'amministratore � presente per 
rispondere alle domande e illustrare se richiesto il bilancio, le singole 
voci di spesa, problemi vari, ecc.
Altro esempio, condominio con 18 condomini, l'assemblea nomina un 
presidente, quasi sempre il solito perch� non lo vuol fare nessuno, che a 
sua volta chiama l'amministratore a fare il segretario.
 
Cordialit�
Gi 
 


   Aggiungerei a quanto detto da Gi...purtroppo nei condomini Italiani
   l'Assemblea � vista come una seccatura da evitare se possibile....
   insomma non esiste la cultura del proteggere la propria propriet�.
   Si delega ad altri i propri interessi nella speranza che non si debba
   mettere mano al portafoglio...i problemi sono solo quelli circoscritti
   nelle proprie mura domestiche, ci� che accade fuori ossia nelle parti
   comuni interessa a pochi.Pi� precisamente interessano solo se toccano
   la propria sfera domestica.
   Auguriamoci che tutto ci� abbia a cambiare.
   w
 
--- news://
freenews.netfront.net/
 - complaints: 
ne...@netfront.net
 ---

   Auguriamoci che tutto ci� abbia a cambiare.
 
Avremo una nazione!
 
Gi 
 

   l'Assemblea � vista come una seccatura da evitare se possibile....
 
Non solo nei condomini, ma in tutte le cose che sarebbero
nell'interesse di tutti: vita civile, politica, ecc.
 
-- 
 
Byebye from Verona, Italy
 
Bernardo Rossi

nell'interesse di tutti: vita civile, politica, ecc.
 
Dott Jekill e Mr Hyde � solo letteratura, nella realt� chi ha un certo 
comportamento nel lavoro, lo avr� anche a casa, nella politica, ecc.
 
Gi 
 

 verbale della riunione. La riunione e le decisioni prese sono valide ?
 
In passato, una giurisprudenza altalenante della Corte di Cassazione
ha praticamente reso un "optional" la figura del Presidente di
Assemblea nei condominii. Nonostante che l'art.12 CC con naturalezza
porterebbe ad applicare le regole societarie per il funzionamento
dell'assemblea. E' evidente, la forte pressione di potenti associazioni
di categoria, che peraltro da decenni spingono per la creazione di un
loro albo professionali, tagliando fuori totalmente il diritto del
padrone di casa di essere "padrone a casa sua".
L'articolo societario pertinente e':
 
Art. 2371 Presidenza dell'assemblea
Comma 1 - L'assemblea è presieduta dalla persona indicata nell'atto
costitutivo o, in mancanza, da quella designata dagli intervenuti.
Il presidente è assistito da un segretario designato nello stesso modo.
... omissis ...
 
Uno dei compiti piu' importanti del Presidente e' il seguente:
 
Art. 2375 Verbale delle deliberazioni dell'assemblea
Comma 1 - Le deliberazioni dell'assemblea devono constare da verbale
sottoscritto dal presidente e dal segretario o dal notaio. Nel verbale
devono essere riassunte, su richiesta dei soci, le loro dichiarazioni.
... omissis ...
 
Da cui la sentenza del Tribunale di Appello di Milano del 23 Aprile 1976
Heating Italia c. Condominio via Farneti 10]:
 
	"Il verbale dell'assemblea condominiale ha funzione costitutiva;
pertanto la mancata sottoscrizione del presidente e' causa di inesistenza
della delibera adottata."
 
Questa sentenza, chiara nella sua semplicita' (caso raro nella
giurisprudenza italiana), dispone in modo evidente che:
 
a) il verbale di assemblea e' necessario, altrimenti e' come se
l'assemblea non fosse stata mai tenuta
 
b) la sottoscrizione del presidente e' determinante per l'esistenza
del verbale stesso
 
c) quindi implica che in una assemblea condominiale debba esserci un
"presidente dell'assemblea" come nel caso societario
 
Le associazioni degli amministratori tirano fuori spesso quella
sentenza del Tribunale di Trani (che, notare, gerarchicamente ha un
valore inferiore a quello di un tribunale di appello), che purtroppo
non ha avuto seguito processuale (sarebbe stato interessante il parere
di gradi superiori), perche' le parti non hanno fatto ricorso
alla sentenza. Tra l'altro considerate che non dovrebbe essere difficile
trovare parti compiacenti disposte ad un processo farsa per ottenere una
sentenza ad uso e consumo di interessi particolari, non trovate ?
E' sufficiente anche solo la scelta degli avvocati: uno vero principe
del foro per la tesi che si vuole vincente ed una schiappa alcolizzata
per la parte che si vuole soccombente. Specie a livello di tribunale,
come pensate che un giudice scelga ? Hmmmm ... mi domando se una certa
altalena in passato anche della corte suprema nasce da tattiche di
questo genere ... In ogni caso, occorre leggere con attenzione le
mozioni prima di estrapolare significati generali dalla sentenze.
 
In quanto alla prassi che l'amministratore presieda l'assemblea, nasce
da un vizio idiota dei condomini in passato di dare una delega
all'amministratore. In tal caso, l'amministratore, come "intervenuto"
all'assemblea, poteva anche essere nominato "Presidente" dell'assemblea.
 
TUTTO QUESTO E' ORMAI STORIA PASSATA!!! 
 
Con la L.220/2012, e' stato introdotto questo NUOVO comma, per cessare
il palese conflitto di interesse che si crea quando l'amministratore
dirige l'assemblea in cui magari si vota anche la sua nomina e si
delibera sul suo operato e sul suo rendiconto. Cosa che era una tipica
evidente "farsa alla italiana" (termine usato all'estero al posto di
"repubblica delle banane" in Italia).
 
Art.67 delle disposizioni  per  l'attuazione  del  Codice Civile
(ma perche' l'hanno messo qui in fondo e non negli articoli a partire
dal 1117 CC ? ... una piccola concessione ancora una volta alla "Lobby" ?)
 
Comma 4 - All'amministratore NON possono essere  conferite  deleghe per la
partecipazione a qualunque assemblea.
 
Quindi e' caduta la possibilita' per un amministratore:
1) di entrare di straforo nell'assemblea (senza delega, l'amministratore
puo' essere cacciato fuori dalla sala, o anche impedito che entri).
2) di presiedere l'assemblea, non essendo un "intervenuto"
 
Ed ecco perche' oggi fioriscono queste tesi che "non serve nominare
un Presidente". Perche', non potendo PIU' essere l'amministratore,
dovrebbe essere uno degli intervenuti. E c'e' il rischio che se durante
l'assemblea qualcosa non vada nel modo corretto, il presidente designato
si rifiuti di firmare il verbale, vanificando la costituzione della
assemblea. Percio', "meglio non nominare il Presidente" ...
 
 
Del resto dalla facolta' di un condomino di chiedere l'uscita
dalla sala dell'amministratore (cosa che sarebbe opportuna in un caso
specifico: durante la votazione per la nomina dell'amministratore,
ma questo "cozza" contro la logica fascista che vuole che si eserciti
ogni pressione psicologica possibile sugli incerti e sulla minoranza
perche' si adegui ad una votazione unanime) seguirebbe che si farebbe
uscire il "Presidente" se fosse l'amministratore, il che renderebbe
l'assemblea invalida. Basta questa considerazione per provare
l'impossibilita' giuridica che un amministratore possa dirigere
l'assemblea condominiale.
 
Ma tutto questo non ha importanza, quando, per supinita' della massa
dei condomini, si introducono "prassi" diverse (simili moralmente a
quella che per avere un documento che ci spetta di diritto occorre
"pagare" il funzionario pubblico). Sono "prassi lecite" fino a quando
uno dei danneggiati non si rivolge all'autorita' competente ...

 perche' si adegui ad una votazione unanime)
 
caso più diffuso di quanto si pensi..
Ho una proprietà dove un buon terzo è di proprietà di begalesi benestanti 
(cuochi) e proprietari dell'immobile.. In assemblea proprio nè votano nè 
esprimono opinioni, per via del fatto che non capiscono le sfumature 
dell'italiano, le sotterranee necessità di votare - da parte di pochi altri 
condomini - spese che questi ultimi pagheranno solo la metà per via 
millesimale.. Al momento del voto gli viene strappato un sì od un no dal 
mugugno che loro emettono..
che fare..? registrare la loro risposta chiara..? videoriprenderla..?
T&P