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Titolo: Responsabilità amministratore

Desidero porre questo quesito (scusate la lunghezza):
Nel mio condominio stiamo provvedendo a installare un citofono esterno sulla
cancellata del giardinetto condominiale, all'ingresso dalla strada e a
riverniciare detta cancellata. L'amministratore, telefonicamente, ha dato
incarico (dopo delibera dell'assemblea) ad un fabbro di saldare al cancello,
prima della verniciatura, una piastra in metallo sulla quale l'elettricista
installerà il citofono.
Per arrivare al cancello dal condominio vi é un vialetto lastricato in sasso
e i portacavi interrati arrivano fino al cancello da un lato del vialetto.
Il fabbro, che non era tenuto a sapere da che parte stanno i cavi interrati,
ha saldato la piastra sul lato del cancello che, riteniamo, opposto alla
posizione dei portacavi (la posa di questi portacavi é stata fatta diversi
anni fa, io non ero ancora venuto ad abitare e questi lavori mi erano stati
descritti dagli altri condomini).
Mi é venuto il dubbio e ho inviato subito un fax d'avviso all'amministratore
affinché verificasse se l'installazione del citofono fosse giusta o se si
fosse dovuto rimuovere le lastre della pavimentazione, prolungare i cavi
dall'altro lato e ripristinare il vialetto, quindi sostenere delle spese
aggiuntive rispetto ai preventivi deliberati in assemblea.
Il giorno dopo, ritornando a casa, trovo che la piastra é stata dissaldata
da un lato e risaldata all'altro lato del cancello, cioé dalla parte dove si
trovano i cavi per il citofono predisposti interrati.
Ora, poiché deve essere per forza intervenuto nuovamente il fabbro a
dissaldare la piastra e a rimetterla sul cancello nella giusta posizione e
tra uscita e lavoro la spesa sarà comunque da pagare, domando se questo
onere supplementare, come condomini, possiamo rifiutarci di pagarlo nelle
spese e metterlo a carico dell'amministratore, che sapeva o avrebbe dovuto
sapere dove stavano i cavi interrati.
Non é questa una prova di quella che io chiamerei "direzione lavori
telefonica", cioé svolgimento delle funzioni dalla propria scrivania,
sperando che i condomini non se ne accorgano e poi, alla resa dei conti,
comnque paghino senza fiatare?
Grazie.
ing. Franco Barlocci
Varese
barl...@iol.it

Entrero' nel merito del quesito, se ne avro' voglia, successivamente. Per
ora vorrei solo sottolineare la definizione " direzione lavori telefonica ".
Non capisco. Non credo che una persona inelligente possa pensare che,
qualunque lavoro che non sia la mera sostituzione di una lampadina, porti
l'Amm.re, in trepidante attesa ( da reparto maternita' ), davanti ai lavori
in corso a dirigere, disporre ed organizzare.
I doveri dell'Amm.re sono nell'art. 1130 del C.C.; certo, altri, e non
pochi, se ne aggiungono ma se si desidera tanto questa presenza ( fa tanto
buon padre di famiglia ... sic. ), che si incarichi un tecnico di fiducia,
specializzato nella tipologia degli interventi in esecuzione e lo si paghi.
Saluti                            Fabio
P.S.: Dottore, mi si e' allagata casa e Lei non e' neppure venuto mentre lo
avreebbe dovuto fare. Il suo predecessore ... lo faceva quando c'erano
questi problemi !!! ( come dire: Lei e' un cane ).
Signora, dopo quanto tempo era da Lei l'Idraulico ?? Dopo mezz'ora.
E la ditta di disostruzione fognature ??? Dopo 45 minuti
Il problema e' stato risolto ? Si
Il tutto a prezzi di mercato ( e la Signora fu anche risarcita dall'Istituto
assicurativo ).
E allora Signora, ma che diavolo vuole ??? ( successa a me )
Franco Barlocci ha scritto nel messaggio ...


in corso a dirigere, disporre ed organizzare.
In attesa che ti arrivi la voglia, mi pare che il quesito del mio messaggio
non fosse "la mera sostituzione di una lampadina" o lo spurgo della fogna di
un'inquilina, bensi' l'esecuzione di piu' lavori - non stratosferici di
certo - ma da coordinare (fabbro, elettricista, muratore). Tanto piu' che
questi lavori, alla fine, saranno da pagare ai vari artigiani (totale lavori
16 milioni da dividere in 6!) da qualcuno, cioé dai condomini che hanno
affidato all'amministratore l'incarico di fare eseguire detti lavori.
Che l'amministratore telefoni al fabbro e lo incarichi di saldare la piastra
sul cancello mi puo' anche stare bene, ma che lo faccia a ragion veduta
credo proprio che sia un nostro diritto.
Visto che poi, dopo il mio fax, sia stato fatto intervenire ancora il fabbro
a cambiare di posizione la piastra, lascia supporre che - in origine -
l'incarico al fabbro sia stato dato senza ponderare quale posizione era la
migliore, tanto per fare, tanto é lo stesso, tanto chi se ne frega se i fili
del citofono sono da una parte e il citofono dall'altra ! ! ! ! !
Questo, viene da pensare, é stato il processo mentale che il mio
amministratore ha seguito.
Quindi viene da pensare che segua lo stesso processo anche per tutti gli
altri lavori.
E allora perché devo pagarlo se commette errori? ? ?
Attendo da qualcun altro che abbia voglia di dare consigli seri, qualcosa di
sensato.
Grazie
Franco Barlocci
Varese
barl...@iol.it



barl...@iol.it
Saluti                                Fabio



Le "risposte non proprio eleganti" falle a tua sorella. Le certezze, a
quanto pare, le nutri solo tu, e con molta arroganza anche! Tipico! Uguale
uguale al mio amministratore, che tra sei mesi prende il benservito perché
lo cacciamo a calci in c....!!!!!!!


Vedo che sono stato chiaro. Mi fa sempre piacere, come - penso - a tutti, di
essere compreso " al volo ".
Cordialita'                    Fabio


>
Nella fattispecie l'amministratore ha e/o dovra':
1) dedicato tempo per raccogliere la richiesta dei condomini
2) valutato se il lavoro era necessario e se rientrava nella sfera delle sue
competenze
3) ricercato ed individuato un artigiano disponibile ad eseguire l'opera
(che deve accertare essere iscritto alla CCIIAA ed in regola con gli
adempimenti previsti dalla L.626)
4) ha stipulato con lo stesso (sia pure telefonicamente) un contratto di
appalto (di cui si suppone conosca la normativa, compresa la parte inerente
i vizi dell'opera appaltata)
5) dovra' contestare l'opera e farla rifare (oppure prendere i provvedimenti
del caso)
6) dovra' prenderla in consegna una volta rifatta
7) dovra' controllare documento di consegna e fattura
8) dovra' procedere al pagamento utilizzando (possibilmente) il c/c
condominiale e facendo le scritture contabili del caso
9) dovra' inserire a rendiconto la spesa ripartendola fra i condomini cosi'
come previsto dalla Legge e/o dal regolamento condominiale (che deve
conoscere)
10) dovra' inserire importo e dati anagrafici del fornitore nel modello SW
del 770
11) oltre tutto questo dovra' dare ascolto alle piu' o meno civili lamentele
dei condomini i quali lo reputeranno colpevole dell'accaduto
Onestamente non mi sembra che tutto questo sia non fare nulla.
Tutto cio' un po' di tempo lo richiede.
 In particolare se lo si moltiplica per tutti gli interventi che in un anno
si
debbono eseguire oltre alle manutenzioni ordinarie, al pagamento delle varie
utenze, alla gestione della polizza assicurativa e degli eventuali sinistri,
alla responsabilita' in tema di impianti, all'incasso ed alla
contabilizzazione delle rate spese, alla disciplina dei servizi,
all'osservanza degli adempimenti fiscali, alla convocazione e tenuta
dell'assemblea ecc. ecc.
Alla fine dell'anno le ore impiegate risultano parecchie.
Correttamente tu sostieni che lo pagate.
Pagate pero' un professionista che deve essere preparato ed aggiornato
quanto alla normativa del condominio, agli adempimenti fiscali connessi, che
deve curare la gestione contabile-amministrativa dello stabile e
disciplinare i servizi utilizzando i fornitori appropriati, non qualcuno che
sia nel contempo fabbro, idraulico, elettricista od altro.
A prescindere da questo, puoi soddisfarmi una curiosita' ?
Quanto lo pagate ?
Quante ore pensi possa impiegare per gestire correttamente l'immobile ?
Quanto fa all'ora ?
A me il meccanico fattura la M.O. a £ 60.000 all'ora + IVA, tornano i conti
??
Ciao.
Maurizio.

Quando abbiamo effettuato lavori del genere nel nostro condominio č stata la
ditta intervenuta ad interessarsi di tutti i dettagli, dove erano gli
scarichi, dove le condutture del gas, e quelle elettriche. (per evitare con
i loro scavi danni ed effettuare il lavoro nel migliore dei modi).
Certo, tutta questa ricerca ci č stata poi fatturata (poco) ma ha garantito
una perfetta riuscita del lavoro. Anzi, nel corso dei lavoro si sono pure
accorti che un tubo di scarico delle acque piovare era in fasi di rottura.
Delfinio