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Titolo: La causa è un terrazzo

 Salve ho tutti,è la prima volta che posto qui.
Lo faccio perchè ho questo problema.
Vivo in un condominio e siamo in 3 condomini.
Il condomino del 2° piano ha un terrazzo molto ampio,è il suo,e ne gode
ovviamente solo lui.
Ora, da questo terrazzo filtra acqua (la guaina si è andata a farsi
friggere) e ha spaccato parte del rivestimento esterno dell'edificio
(compresa la parte che da accesso all'ingresso di cui usufruiamo solo io e
appunto tale condomino.Il condomino del primo piano accede invece da un
altro ingresso) e le mura interne del garage del condomino che sta al primo
piano.
Questa situazione va avanti da 6/7 mesi ed è chiaro che il danno qui è
dovuto ad una chiara negligenza nei lavori di risistemazione del terrazzo a
cui non ha fatto fronte finora il condomino.
Visto che il terrazzo è il suo,ci cammina lui,credo che sia giusto che
dell'intera spesa (terrazzo,rivestimento parte muraria esterna edificio e
rivestimento corridoio d' accesso) se ne faccia carico lui,sbaglio?
Grazie per chi mi voglia rispondere.
Ciao.
 
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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

>se ne faccia carico lui,sbaglio?
Sbagli!
A meno che tu non viva in un capanno a cielo aperto devi contribuire alle
spese di rivestimento. Il _suo_ terrazzo č anche la *tua* copertura, senza
di esso ti pioverebbe in testa l'inverosimile...


Scusami,ma il terrazzo č il loro.Io quando ho comprato la casa non ho
comprto il loro terrazzo.
Quindi se quel terrazzo č causa di infiltrazioni d'acqua perchč devo
contribuire anche io alle spese di riparazione del loro terrazzo?


 ha scritto nel messaggio
news:80Z181Z71Z6Y11...@usenet.libero.it...


 Quindi se quel terrazzo è causa di infiltrazioni d'acqua perchè devo


 contribuire anche io alle spese di riparazione del loro terrazzo?
    Semplicemente perche' quella cosa sulla tua testa' e' il tuo tetto,
    che lui usa per passeggiarci quindi il tetto e' indispensabile mentre
    lui puo' usarlo o meno a causa di tutto cio' il tuo interesse e' pari
a 2/3 della spe-
    sa mentre il suo e' pari ad 1/3 come da codice civile!
    ciaofelix:-)
 
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 Saluti.
La parte sottostante del terrazzo copre un garage (condomino primo piano) ed
un sottopassaggio che fa d'accesso all'ingresso (in questo sottopassaggio ci
passiamo io ed il condomino del terrazzo).Allora mi sembra più giusto che io
partecipi a metà delle spese di intonacatura e riverniciatura di tale
passaggio E BASTA.
Ma che io entri nelle spese di mattonelle e quant'altro per rifargli fare il
suo terrazzo mi sembra aberrante.
Al limite potrei anche partecipare per 1/3 alla spesa per l'intonacatura e
riverniciatura del muro esterno dell'edificio,MA il TERRAZZO NO!!!
Vi è chiaro adesso il concetto?


 Vi è chiaro adesso il concetto?
...a me si, a te?
Quello che tu sostieni deve essere supportato da qualche argomentazione di
diritto un pò + efficace da: "MA IL TERRAZZO NO!"
altrimenti il proprietario di sopra vi fa correre per tutti i tribunali del
circondario!

 Vi è chiaro adesso il concetto?
    E' a te che non e' chiaro! 
LASTRICI SOLARI
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SOMMARIO: a) Accesso da un solo appartamento; b) Difetto di manutenzione;
c) Differenze; d) Diritto di costruire sul lastrico; e) Funzioni del
lastrico solare; f) Giardino pensile; g) Infiltrazioni d'acqua; h) Nozione
di terrazza a livello; i) Opere abusive; l) Parapetti; m) Proprietario
esclusivo; n) Sopraelevazione; o) Sostituzione con un tetto a falde; p)
Spese; q) Uso esclusivo del lastrico; r) Vedute.
 
a) Accesso da un solo appartamento
 
In tema di condominio degli edifici, il più ampio uso del bene comune, da
parte del singolo condomino, non può configurare una lesione o menomazione
dei diritti degli altri partecipanti, qualora trovi giustificazione nella
conformazione strutturale del fabbricato, come risultante dalla sua
originaria costruzione (nella specie, trattandosi di lastrico solare sopra
il quale era possibile accedere, alla stregua di situazione coeva alla
nascita del condominio, da uno solo degli appartamenti di proprietà
esclusiva).
* Cass. civ., sez. II, 9 giugno 1986, n. 3822, Franzoni c. Buschini.
 
b) Difetto di manutenzione
 
I singoli proprietari delle varie unità immobiliari comprese in un
edificio condominiale, sono a norma dell'art. 1117 c.c., (salvo che
risulti diversamente dal titolo) comproprietari delle parti comuni, tra le
quali il lastrico solare, assumendone la custodia con il correlativo
obbligo di manutenzione, con la conseguenza, nel caso di danni a terzi per
difetto di manutenzione del detto lastrico, della responsabilità solidale
di tutti i condomini, a norma degli artt. 2051 e 2055 c.c. ove non
provino, come unica causa di tali danni, il caso fortuito, e ciò a
prescindere dalla conoscenza o meno dei danni stessi (salvo regresso del
condomino che abbia risarcito l'intero danno verso gli altri condomini in
ragione delle rispettive quote di proprietà).
* Cass. civ., sez. III, 25 giugno 1990, n. 6405, Vasile c. Vasile.
 
I danni cagionati dalla mancata manutenzione del lastrico solare di un
edificio in condominio, al pari delle spese della sua riparazione o
costruzione, non possono porsi interamente a carico del proprietario o
usuario del lastrico stesso, ma debbono essere risarciti con il concorso
degli altri condomini nella proporzione stabilita dall'art. 1126 c.c. Ciò
non esclude l'eventuale concorso di responsabilità, da accertare in via di
rivalsa ove non sia stata dedotta nello stesso giudizio, del costruttore o
dell'amministratore del condominio in proprio per vizi di costruzione o
per negligente omissione delle necessarie riparazione.
* Cass. civ., sez. II, 17 maggio 1994, n. 4816, Giordani c. Tarquini.
Conforme, Cass. civ., sez. III, 7 dicembre 1995, n. 12606.
 
c) Differenze
 
Mentre il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la
funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia
sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, la
terrazza a livello è invece costituita da una superficie scoperta posta al
sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali
forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per
il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le
verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio
e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale
costituisce una proiezione verso l'esterno.
* Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1986, n. 2924, AA. c. AA.
 
Le terrazze a livello si differenziano dai lastrici solari non solo perché
la loro funzione essenziale non è quella di copertura dell'edificio, ma
anche perché sono delimitate da parapetti i quali servono soltanto a
rendere praticabile la terrazza, consentendone ai proprietari l'affaccio
ed il più sicuro passaggio. Ne deriva che le spese di manutenzione e di
riparazione dei parapetti vanno poste a carico dei proprietari esclusivi
delle terrazze, unici beneficiari della loro presenza.
* Trib. civ. Salerno, 10 novembre 1989, in L'Ammin. 1991, n. 8.
 
A differenza dei lastrici solari, che disimpegnano essenzialmente e
principalmente il compito di copertura di un edificio, a servizio
presumibilmente comune dei proprietari dello stesso, le terrazze a livello
devono, invece, considerarsi come facenti parte, strutturalmente e
funzionalmente, degli appartamenti da cui vi si accede, ed al cui uso
esclusivo esse sono destinate, quali appartenenze degli stessi, in difetto
di contrarie risultanze di un titolo.
* Cass. civ., 26 febbraio 1959, n. 563.
 
d) Diritto di costruire sul lastrico
 
Il lastrico solare di un edificio condominiale, che sia stato venduto dal
costruttore ed originario proprietario dell'intero edificio come area
interamente edificabile, in forza di valido titolo opponibile agli
acquirenti delle altre unità immobiliari, non rientra fra le parti comuni,
secondo la previsione dell'art. 1117 c.c. In tale ipotesi, pertanto,
l'assemblea del condominio, ancorché in sede di approvazione del
regolamento, non può disciplinare e limitare il diritto di costruire sul
lastrico, senza il consenso del relativo proprietario.
* Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 1978, n. 4782.
 
e) Funzioni del lastrico solare
 
Il lastrico solare quale superficie terminale dell'edificio esercita
l'indefettibile funzione primaria di protezione dell'edificio medesimo,
pur potendo essere utilizzato in altri usi accessori, come quello del
terrazzo. L'anzidetta funzione accessoria del lastrico solare a terrazza
in uso esclusivo di un solo condomino, come non fa venir meno la sua
destinazione primaria all'uso comune, così in mancanza di un titolo
contrario lascia inalterata la presunzione di proprietà comune di cui
all'art. 1117 c.c.
* Cass. civ., sez. II, 1 giugno 1990, n. 5162, Salina c. Pigli.
 
Il lastrico solare, ai sensi dell'art. 1117 c.c, è oggetto di proprietà
comune dei diversi proprietari dei piani o porzioni di piano dell'edificio
se il contrario non risulta, in modo chiaro ed univoco, dal titolo, per
tale intendendosi gli atti di acquisto dei singoli appartamenti o delle
altre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio accettato dai
singoli condomini.
* Cass. civ., sez. II, 7 aprile 1995, n. 4060, Soc. Edilbas c. Della
Pittima e altri e Isidori e altri.
 
Il lastrico solare riveste, nel quadro della sua normale destinazione, una
duplice attitudine: quella tipica di copertura del fabbricato sottostante
e quella di superficie praticabile (arg. ex art. 1126 cod. civ.). Il
condomino che, non impedendo un pari uso agli altri partecipanti e
lasciando inalterate le possibilità delle concorrenti utilizzazioni,
realizzi ex novo una fruizione del secondo tipo per mezzo di opere che
consentono un uso più intenso ed agevole di quello precedente (nella
specie si tratta di una scala a chiocciola costruita nella proprietà
esclusiva del condomino, attraverso la quale il medesimo accede al
lastrico solare di proprietà comune, lasciando inalterato il vecchio
passaggio, con scala a pioli, in precedenza utilizzato, in comune, dai
vari condomini) non altera per ciò stesso la destinazione del bene,
trasformandolo in terrazzo, né viene ad integrare una ipotesi di uso
esclusivo ovvero di interferenza sull'equilibrio dei contrapposti
interessi condominiali. La sua azione, al contrario, si mantiene nei
limiti di normalità di cui all'art. 1102 cod. civ.
* Pret. civ. Torre Annunziata, 19 marzo 1982, n. 42, Vastola e altri c.
Raiola, in Arch. loc. e cond. 1982, 526.
 
La copertura a lastrico, sovrastata da terra e da manto erboso, che
assolva anche alla funzione di sostenere un'area verde condominiale,
rientra sulle parti necessariamente comuni.
* Trib. civ. Parma, 18 dicembre 1995, n. 940, Del Canale c. Condominio di
via Volturno n. 18 in Parma e Condominio di via Ravà n.  1 in Parma, in
Arch. loc. e cond. 1996, 75.
 
f) Giardino pensile
 
Le norme sul condominio degli edifici, consentendo la divisione della
proprietà per piani orizzontali, escludono l'applicazione dell'accessione
anche nell'ipotesi di costruzioni, quale un giardino pensile in
continuazione di una terrazza a livello annessa ad un appartamento,
facenti corpo con l'edificio condominiale, ma sporgenti dalla sua linea
verticale e gravanti su area appartenente al condominio: in tal caso
occorre accertare in base al titolo o, in mancanza, in base alla
presunzione di cui all'art. 1117 cod. civ. se la riconosciuta comunione
dell'area di base su cui la sporgenza sorge comporti o meno la comunione
anche del piano (o dei piani) e delle porzioni di piano ( o di piani)
sporgenti o comunque sorgenti sopra tale area.
* Cass. civ., sez. II, 15 marzo 1980, n. 1738, Magistri c. Condominio Via
S.R. Bellarmino, 13, Roma.
 
Colui che esercita un diritto - nella specie, di proprietà - terrazzando
il proprio giardino a livello dell'appartamento e modificando il flusso
delle acque piovane, ha l'obbligo di usare il grado di prudenza e
diligenza in concreto richiesto onde evitare di danneggiare i terzi.
* Cass. civ., sez. III, 22 aprile 1998, n. 4074, Condominio di via Italo
Panattoni n. 89 in Roma c. Zingales, in Arch. loc e cond. 1998, 546.
 
g) Infiltrazioni d'acqua
 
Poiché il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del
condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se
appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo
ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o
alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il
proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le
infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di
manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempimenti alla funzione
di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126,
vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in
proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o
dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo
residuo.
* Cass. civ., Sezioni Unite, 29 aprile 1997, n. 3672, Norsa c. Condominio
di Via Borgognone n. 31 in Milano, in Arch. Loc. e cond. 1997, 395.
 
Il proprietario di una terrazza a livello che abbia anche funzione di
copertura dell'edificio condominiale è liberato dalla responsabilità per i
danni derivati ad appartamenti sottostanti per infiltrazioni di acqua
dando la prova del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del
terzo, che può anche consistere nell'inerzia colpevole del condominio (o
degli organi preposti alla sua amministrazione) che sia stato
tempestivamente informato dell'esistenza di guasti, vizi o difetti della
terrazza da cui il danno è derivato.
* Cass. civ., sez. III, 30 maggio 1988, n. 3696, Degiacomo c. Cond. V.
Giotto 3 Mi.
 
L'amministratore del condominio, tenuto ex art. 1126 c.c. alla
manutenzione della terrazza a livello di proprietà esclusiva, è
legittimato passivo quanto alla denuncia di danno temuto proposta dal
condomino proprietario della sottostante unità, il quale lamenti
infiltrazioni causate dalle condizioni della terrazza stessa.
* Pret. civ. Catania, ord. 13 dicembre 1993, in Foro it. 1995, I, 416.
 
h) Nozione di terrazza a livello
 
In mancanza di titolo di proprietà esclusiva, terrazza a livello è, nel
condominio, una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e, nel
contempo, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte
integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che, per il modo in
cui è stata realizzata, risulta destinata non tanto e non solo a coprire
le verticali sottostanti - ché in tal caso si tratterrebbe di lastrico
solare - quanto, e soprattutto, a dare un affaccio ed ulteriore comodità
all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce in definitiva,
una proiezione verso l'esterno.
* Cass. civ., 28 marzo 1973, n. 836.
 
In tema di condominio di edifici la terrazza a livello, ossia quell'area
scoperta alla quale si accede da un solo appartamento e solo con questo in
comunicazione, appartiene al proprietario del contiguo appartamento di cui
costituisce la continuazione priva di copertura a meno che non risulti
diversamente dal titolo.
* Cass. civ., sez. II, 16 settembre 1991, n. 9629, Roggero c. Facincani.
 
Per terrazza a livello deve intendersi, in un edificio condominiale, una
superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo
stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante
strutturalmente e funzionalmente, tale che deve ritenersi, per il modo in
cui è stata realizzata, che è destinata non solo e non tanto a coprire una
parte di fabbricato, ma soprattutto a dare possibilità di espansione e di
ulteriore comodità all'appartamento del quale è contigua, costituendo di
esso una proiezione all'aperto; quando ricorre tale situazione dei luoghi,
la funzione della terrazza, quale accessorio rispetto all'alloggio posto
allo stesso livello, prevale su quella di copertura dell'appartamento
sottostante e, se dal titolo non risulta il contrario, la terrazza
medesima deve ritenersi appartenente al proprietario del contiguo
alloggio, di cui strutturalmente e funzionalmente è parte integrante.
* Cass. civ., sez. II, 18 agosto 1990, n. 8394, Fioretto c. Fioretto.
 
Nella controversia fra due aventi causa dall'unico originario proprietario
di fabbricato poi divenuto condominiale, circa la proprietà di terrazza a
livello, svolgente funzione di copertura dei sottostanti piani
dell'edificio, che sia contigua a (ed accessibile da) entrambi gli
appartamenti, deve darsi prevalenza al titolo di acquisto, ancorché
successivo, nel quale la terrazza formi oggetto di esplicito trasferimento
in favore dell'acquirente dell'appartamento, rispetto al titolo, relativo
all'altro immobile, in cui del manufatto non si trovi alcuna menzione.
Infatti l'attribuzione legale della terrazza in proprietà condominiale ai
proprietari di piano o porzioni di piano, a norma dell'art. 1117 c.c.,
quale parte necessaria all'esistenza del fabbricato da essa coperto, è
derogabile solo quando in virtù del titolo di acquisto dall'unico
originario proprietario dell'edificio (o con atto di disposizione dei
condomini titolari del diritto di proprietà comune) venga stabilito il
diverso regime della proprietà superficiaria (o dell'uso esclusivo) della
terrazza, in favore dell'acquirente dell'immobile ad essa contiguo, in
mancanza della quale deroga, il proprietario originario dell'intero
fabbricato, rimasto proprietario anche della terrazza, può successivamente
attribuirne la proprietà all'acquirente di altro immobile, mediante
espressa pattuizione in tale senso. 
* Cass. civ., sez. II, 22 novembre 1996, n. 10323, Amodeo c. Preziosi. 
 
i) Opere abusive
 
In tema di condominio negli edifici, l'azione contro il singolo
partecipante, rivolta a conseguire, in via cautelare o definitiva, la
rimozione di opere abusivamente realizzante sul lastrico solare, di
proprietà comune, configura atto di conservazione dei diritti inerenti a
detta porzione comune, e, pertanto, può essere proposta
dall'amministratore senza necessità di autorizzazione assembleare, ai
sensi del combinato disposto degli artt. 1130 e 1131 cod. civ., mentre
resta a tal fine irrilevante la natura reale o personale dell'azione
medesima, così come la circostanza che quelle opere abusive ledano anche
diritti individuali dei singoli condomini, e che questi possano a loro
volta agire a tutela delle cose di proprietà comune od individuale.
* Cass. civ., sez. II, 27 luglio 1983, n. 5160, Puca c. Mele.
L'abolizione di rivendicazione della proprietà comune dell'appartamento
abusivamente costruito da un condomino sul lastrico solare comune
dell'edificio condominiale, non avendo scopo meramente conservativo, non
rientra tra gli atti che, ai sensi dell'art. 1130 n. 4 c.c.,
l'amministratore ha il potere di compiere senza necessità di delega o
autorizzazione dell'assemblea dei condomini.
* Cass. civ., sez. II, 16 aprile 1993, n. 4530, Condominio Via Montello n.
11 c. Graziani.
 
Colui che, acquistata dal proprietario dell'appartamento sottostante la
proprietà di parte della terrazza a livello del proprio appartamento, ma
con funzione di copertura ed illuminazione di quello sottostante, si sia
obbligato a non costruirvi, non può oscurare con vasi le aperture
lucifere, costituite da lastre di vetrocemento. Benvero, mentre il divieto
di costruire ha portata pratica analoga all'imposizione di una servitù ne
luminibus officiatur a carico del titolare del diritto di aderenza o di
appoggio ex art. 904 c.c., l'oscuramento dell'orditura lucifera comporta
una innovazione non consentita della soletta comune rispetto alla
destinazione ad essa convenzionalmente impressa dai comproprietari.
* Cass. civ., sez. II, 10 gennaio 1970, n. 63.
 
Un condomino non può trasformare un manufatto condominiale, avente la sola
funzione di copertura di una terrazza a livello per il proprio uso
esclusivo, atteso che in siffatto modo viene alterata la destinazione
della cosa comune e si attrae, in contrasto con l'art. 1102 c.c. nella
proprietà esclusiva un bene di uso condominiale, senza che
l'autorizzazione possa trovare un'analogia con l'art. 1127 c.c., che
presuppone il pagamento di un'indennità e la ricostruzione dell'intero
tetto, senza pregiudizio per la proprietà condominiale.
* Trib. civ. Milano, 13 settembre 1991.
 
l) Parapetti
 
Le spese inerenti alla riparazione o ricostruzione di un parapetto di un
terrazzo di proprietà esclusiva (costituito dalla prosecuzione in altezza
del muro perimetrale di un edificio condominiale) che, pur assolvendo
prevalentemente ad un compito di affaccio, di appoggio e di protezione,
eserciti altresì una funzione legata al decoro architettonico
dell'edificio, sono ripartibili secondo il criterio di cui all'art. 1126
c.c.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 10 febbraio 1992, Zaglia e altra c. Cond.
di via Bitti n. 32 di Milano, in Arch. loc. e cond. 1993, 129.
 
Le spese di riparazione e di manutenzione dei parapetti delle terrazze a
livello, quand'anche queste ultime disimpegnino pure il compito di
parziale copertura dell'edificio, vanno poste a totale carico dei
proprietari esclusivi delle terrazze, unici beneficiari della loro
presenza, ai quali, grazie a tali manufatti, è consentito l'affaccio ed il
più sicuro passaggio sulla loro proprietà esclusiva.
* Trib. civ. Salerno,10 novembre 1989, Di Stasio ed altri c. Condominio di
via Luigi Guercio n.117, Salerno, in Arch. loc. e cond. 1990, 282.
 
Dovendo i parapetti dei lastrici solari considerarsi accessori e
indispensabili completamenti di questi ultimi, le spese relative debbono
seguire il medesimo regime giuridico dei lastrici ai quali sono annessi.
* Trib. civ. Genova, 5 gennaio 1996, n. 55, Gaggero ed altri c. Condominio
di Fossato S. Nicolò n. 1 in Genova, in Arch. loc. e cond. 1997, 289
m) Proprietario esclusivo
 
Il proprietario esclusivo del lastrico solare partecipa ai diritti ed agli
obblighi della comunione delle cose e dei servizi dell'edificio, che
derivano dalla disciplina del condominio edilizio, quand'anche non sia
proprietario di un piano o di porzione di un piano; pertanto partecipa
anche alla comunione di quella parte dell'edificio necessario alla sua
esistenza, vale a dire alla comunione del suolo su cui l'edificio sorge.
* Cass. civ., sez. II,21 maggio 1960,n. 1300.
 
In tema di edifici in condominio, affinché una terrazza a livello, che
esplichi anche funzioni di copertura dei piani sottostanti, possa
ritenersi di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento da cui
si accede alla terrazza stessa, ove tale appartenenza non risulti dal
titolo, è necessario che essa faccia parte integrante da un punto di vista
strutturale e funzionale del piano cui è annessa, di guisa che la funzione
di copertura dei piani sottostanti si profili come meramente sussidiaria.
* Cass. civ., sez. II, 22 aprile 1994, n. 3832, Fiorillo c. Aliboni.
 
La presunzione che il diritto di proprietà esclusiva su di un piano di un
edificio si estenda anche ai terrazzi a livello del piano stesso
comunicanti con il medesimo si applica soltanto a quei terrazzi che dal
punto di vista strutturale e funzionale presentino la natura e le
caratteristiche di estensione e di parte integrante del piano cui siano
annessi, sicché la funzione di copertura dei piani sottostanti si profili
meramente sussidiaria. La presunzione anzidetta resta, altresì, esclusa
quando la costruzione del terrazzo sia stato il frutto di uno specifico
accordo tra le parti; in tal caso, invero, è a questo soltanto che si deve
far riferimento per stabilire l'appartenenza della terrazza medesima.
* Cass. civ., 5 febbraio 1968, n. 363.
 
Il lastrico solare di un edificio condominiale, che sia stato venduto dal
costruttore ed originario proprietario dell'intero edificio come area
interamente edificabile, in forza di valido titolo opponibile agli
acquirenti delle altre unità immobiliari, non rientra fra le parti comuni,
secondo la previsione dell'art. 1117 cod. civ. In tale ipotesi, pertanto,
l'assemblea del condominio, ancorchè in sede di approvazione del
regolamento, non può disciplinare e limitare il diritto di costruire sul
lastrico, senza il consenso del relativo proprietario.
* Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 1978, n. 4782, Villani e Manganello c.
Mascolo ed altri.
 
L'incorporazione della terrazza a livello nel piano o nella porzione di
piano oggetto di signoria autonoma deve essere obiettiva, cioè risultare
dallo stato delle cose, piuttosto che da una destinazione soggettiva, la
quale può giovarsi dell'interpretazione del titolo -ove esiste e sia di
non chiaro significato- oppure, al fine dell'usucapione, per desumere
l'esercizio di un possesso esclusivo, ma non è determinante quando la
sottrazione al regime della comunione si faccia derivare da
caratteristiche del bene in sé, che ne impediscano la configurazione come
lastrico solare. Inoltre gli eventuali dubbi di qualificazione vanno
risolti tenendo presente che, per regola generale, vige il regime di
comunione, dato che la superficie di cui si discute serve sempre ed almeno
a coprire i vani sottostanti dell'edificio condominiale; e che, per altro
verso, tale regime non è escluso dal solo fatto che dal bene uno o più
comproprietari traggano utilità maggiori rispetto agli altri.
Conseguentemente, soltanto se dalla struttura e dalla funzione obiettiva
risulti preponderante la destinazione particolare su quella comune, è
consentito ravvisare nella terrazza un oggetto di proprietà esclusiva.
(Nella specie è stato ritenuto sufficientemente motivato il giudizio del
giudice del merito che aveva qualificato lastrico solare e non terrazza a
livello un'area posta a copertura di due vani, costruiti uno sull'altro
fra gli edifici di diversi proprietari, dei corrispondenti piani dei quali
ciascuno formava il rispettivo prolungamento orizzontale, caratterizzata
da un piano inclinato recante incavi destinati al convogliamento delle
acque piovane verso una cisterna appartenente ad uno dei condomini e dalla
possibilità di comodo accesso solo per l'altro condomino).
* Cass. civ., 28 marzo 1973, n. 856.
 
Se non risulti diversamente dal titolo, non è configurabile la presunzione
di parte comune dell'edificio condominiale in relazione ad un lastrico
solare che funga da copertura di uno o più locali di proprietà di un solo
condomino.
* Cass. civ., sez. II, 27 marzo 1996, n. 2707, Diorio c. Soc. Liva, in
Arch. loc. e cond. 1996, 503.
 
Perché una terrazza a livello, che esplichi anche funzione di copertura
dei piani sottostanti, possa ritenersi di proprietà esclusiva del
proprietario dell'appartamento da cui alla terrazza medesima si accede, è
necessario che essa faccia parte integrante, da un punto di vista
strutturale e funzionale, del piano cui è annessa, di talché la funzione
di copertura dei piani sottostanti si profili come meramente sussidiaria.
* Cass. civ., 21 maggio 1974, n. 40.
 
L'assemblea condominiale può legittimamente deliberare la riparazione o il
rifacimento anche del lastrico solare di proprietà esclusiva, ma tale
decisione non può incidere sulle facoltà di godimento del piano di
calpestio dello stesso, di pertinenza del proprietario esclusivo, facoltà
di godimento che ricomprendono il diritto a che i lavori non comportino
mutamento dell'aspetto estetico del bene.
* Trib. civ. Sanremo, 12 dicembre 1990, in Arch. loc. e cond. 1991, 607.
 
n) Sopraelevazione
 
La terrazza a livello, anche se di proprietà esclusiva, è equiparata (in
relazione alla sua funzione di copertura della parte sottostante
dell'edificio) al lastrico solare in senso stretto e tale è considerata
anche nel regime della sopraelevazione.
* Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 1988, n. 5776, Belforti c. Dedè.
 
La terrazza a livello, anche se di proprietà esclusiva, è equiparata (in
relazione alla sua funzione di copertura dell'edificio) al lastrico solare
in senso stretto e tale è considerata anche nel regime della
sopraelevazione; ne consegue che il regolamento condominiale può limitare
il diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell'appartamento
a cui la terrazza afferisce soltanto se esso ha natura contrattuale.
* Cass. civ., sez. II, 19 luglio 1999, n. 7678, Ercolino c. Cond. via
Doria 40 Roma.
 
Il giudice che richiesto di ordinare la demolizione di un'opera eseguita
da un condomino su una terrazza di copertura condominiale perché altera il
decoro architettonico dell'edificio, e perciò costituisce innovazione
vietata ai sensi dell'art. 1120, comma secondo, c.c., accoglie la domanda
ai sensi dell'art. 1127, comma terzo, c.c. perché ravvisa il pregiudizio
estetico dell'edificio, e perciò l'illegittimità della sopraelevazione, ma
accerta, incidenter tantum, conformemente alle difese del convenuto, la
proprietà esclusiva della terrazza, non va ultra petita perché questo è un
presupposto della causa petendi - alterazione del decoro architettonico -
rimasta identica, come il petitum attribuito - la demolizione - pur se con
argomenti diversi da quelli prospettati.
* Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1998, n. 10334, Meroni e altra c. Bianco.
 
I condomini possono opporsi alla sopraelevazione eseguita dal condomino
dell'ultimo piano sul suo terrazzo a livello, o lastrico solare, che
pregiudica le caratteristiche architettoniche dell'edificio e, se
eseguita, ne possono chiedere la riduzione in pristino e il risarcimento
del danno; ma la relativa azione, posta a tutela dei proprietari esclusivi
del piano sottostante, comproprietari delle parti comuni, è soggetta a
prescrizione ventennale, perché il diritto soggettivo reale del condomino
a far valere la non alterazione del decoro architettonico, è disponibile e
si prescrive per mancato esercizio ventennale, sì che il condomino che ha
sopraelevato in violazione dell'obbligo di cui al comma terzo dell'art.
1127 c.c. acquista, per usucapione, il diritto a mantenere la costruzione
così come l'ha realizzata, diversamente dal caso in cui con essa
comprometta le condizioni statiche dell'edificio, perché in questo caso
non vi è un limite al suo diritto di sopraelevare, ma manca il presupposto
stesso della sua esistenza, e perciò la relativa azione di accertamento
negativo è imprescrittibile.
* Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1998, n. 10334, Meroni ed altra c.
Bianco P. ed altri.
 
o) Sostituzione con un tetto a falde
 
La sostituzione della copertura di lastrico solare con un tetto a falde
richiede l'autorizzazione paesistica, poiché non costituisce opera di
manutenzione straordinaria. La L. 8 agosto 1985, n. 431 esclude la
configurabilità di tale ultimo intervento (in ciò differenziandosi dalla
normativa urbanistica) quando, come nel caso suddetto, si verifichi una
immutazione appariscente e rilevante, dell'aspetto esteriore dell'edificio.
* Cass. pen., sez. III, 21 giugno 1994, n. 1447 (c.c. 6 maggio 1994),
Vitolo, in Arch. loc. e cond. 1995, 101.
 
p) Spese
 
 Il proprietario esclusivo del lastrico solare partecipa ai diritti e agli
obblighi della comunione delle cose e dei servizi dell'edificio che
derivano dalla disciplina del condominio edilizio, anche se non sia
proprietario di un piano o di una porzione di piano; partecipando egli,
pertanto, alla comunione del suolo su cui l'edificio insiste, deve
regolarmente operarsi la detrazione dell'importo della quota di
comproprietà a lui spettante per determinare l'indennità che egli è tenuto
a corrispondere, in caso di sopraelevazione, gli altri condomini, a norma
dell'art. 1127 c.c.
* Cass. civ., sez. II, 26 marzo 1976, n. 1084.
 
Il proprietario esclusivo del lastrico solare è tenuto al pagamento, in
porzione dei relativi millesimi, delle spese condominiali comuni anche nel
caso in cui è vietato sopraedificare dalla normativa edilizia applicabile
nella zona ove esiste l'edificio, perché tale divieto - peraltro non
immutabile- non fa venir meno il suo diritto di proprietà sul lastrico
solare, né questo è utilizzabile soltanto per sopraelevare.
* Cass. civ., sez. II, 29 novembre 1999, n. 13328, Cerruti c. Cond. Via
Pareto,6, Noli.
 
In base al criterio di ripartizione delle spese stabilito dall'art. 1126
c.c. il proprietario esclusivo del lastrico solare (cui va equiparata la
terrazza a livello) deve contribuire nelle spese di riparazione soltanto
nella misura di un terzo, senza dover concorrere nella ripartizione degli
altri due terzi della spesa stessa, che restano a carico dei soli
proprietari dei piani sottostanti ai quali il lastrico (o la terrazza)
serve da copertura.
* Cass. civ., sez. II, 3 maggio 1993, n. 5125, Marimonti c. Buoncristiano
e Condominio di via Cadlolo n. 118/134.
 
La norma dell'art. 1126 c.c., prevedendo testualmente che la contribuzione
per un terzo delle spese di rifacimento del lastrico solare deve far
carico ai condomini <<che ne hanno l'uso esclusivo>> anziché a quelli che
ne <<fanno>> uso esclusivo, attribuisce all'espressione <<uso esclusivo>>
il significato di mera potenzialità o facoltà dell'uso, quale che sia il
concreto modo, anche di semplice inerzia, del suo estrinsecarsi,
confermandosi dal tenore della stessa norma, come dalla sua ratio, la
volontà del legislatore di prescindere da una effettiva utilizzazione del
bene ed il riferimento alla utilitas ricavabile all'infuori od in più di
quella insita nella generale funzione di copertura sui cui soli fruitori
non far gravare le relative spese.
* Cass. civ., sez. II, 12 marzo 1993, n. 2988, Penna, Cerciello c.
Condominio alla XI Rampa S. Antonio a Posillipo 104, Napoli.
 
La spesa per la riparazione o ricostruzione del lastrico o della terrazza
a livello deve essere sostenuta per un terzo da coloro che ne hanno l'uso
esclusivo e per due terzi dai condomini dell'edificio o delle parti di
edificio a cui il lastrico serve come copertura; pertanto, individuati i
condomini che hanno l'uso esclusivo del lastrico e posto a loro carico un
terzo delle spese di ricostruzione o riparazione, la rimanente parte di
dette spese deve essere imputata esclusivamente ai proprietari degli
appartamenti situati nella zona dell'edificio coperta dal lastrico.
* Cass. civ., sez. II, 15 aprile 1994, n. 3542, Monguzzi c. Condominio
Villa Keller.
Il criterio di ripartizione fra i condomini di un edificio delle spese di
manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello
che serva di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art. 1126 c.c.,
(un terzo a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo del lastrico o
della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative
sottostanti) riguarda non solo le spese per il rifacimento o la
manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma
altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via
conseguenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese
accessorie (nella specie: spese per il rifacimento della pavimentazione e
del parapetto, nonché per il trasporto e la discarica dei detriti).
* Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1992, n. 11449, Ridella c. Morano.
 
L'articolo 1126 c.c, nel disciplinare la ripartizione delle spese di
riparazione e ricostruzione del lastrico solare per chi ne ha l'uso
esclusivo non specifica la natura reale o personale di esso, che è invece
determinata dal titolo, né al fine rileva l'attribuzione millesimale,
utilizzata come criterio per contribuire agli oneri condominiali.
* Cass. civ., sez. II, 9 agosto 1999, n. 8532, Bellerate c. Cond. Tre Pini
- Lido di classe - Ravenna.
 
La disposizione dell'art. 1126 c.c, il quale regola la ripartizione fra i
condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo
di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a
quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione
dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario. In tale
ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a
terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione
delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al
proprietario del lastrico solare, ex. art. 2051 c.c., e non anche -sia
pure in via concorrenziale- al condominio.
* Cass. civ., sez. III, 18 giugno 1998, n. 6060, Tozzi c. Suma ed altro,
in Arch. loc. e cond. 1998, 685.
 
Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà
esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del
fabbricato e perciò l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o
ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto
condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative
spese secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c.; di conseguenza il
condominio risponde, quale custode ex art. 2051 c.c, dei danni che siano
derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del
lastrico solare, non rilevando a tal fine che i necessari interventi
riparatori o ricostruttivi non consistano in un mero ripristino delle
strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica od integrazione
in conseguenza di vizi o carenze costruttive originarie, salva in questo
caso l'azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore. (Nella
specie per impedire infiltrazioni d'acqua ai piani sottostanti, era
necessaria la messa in opera di materiale isolante, idoneo a sopperire
all'inadeguata coibentazione delle strutture originarie).
* Cass. civ., sez. II, 29 ottobre 1992, n. 11774, Salvo c. Cond. di via
Berti n. 63 di Roma.
 
In un condominio, il lastrico di copertura di una parte individuata
dell'edificio condominiale che ha la funzione, oltre che di copertura di
tale parte, anche di raccolta delle acque di scolo di altre parti
dell'edificio deve ritenersi destinato a servire anche queste ultime, con
la conseguenza che le spese di manutenzione devono essere ripartite tra
tutti i condomini che ne traggono utilità, tenendo conto della diversa
utilità che ciascuna parte può trarre.
* Cass. civ., sez. II, 16 aprile 1999, n. 3803, Loscialpo c. Condominio di
via Valsesia n. 47 in Roma [RV525463]
 
In tema di condominio di edifici la terrazza a livello, anche se di
proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla
stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità
dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue
che a norma dell'art. 1126 c.c. alla manutenzione della terrazza a livello
sono tenuti, a norma dell'art. 1126 c.c., tutti i condomini cui la
terrazza funge da copertura, in concorso con l'eventuale proprietario
superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo. Conseguentemente, i
danni cagionati all'appartamento sottostante da infiltrazioni di acqua
provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione devono
rispondere tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo i
criteri di ripartizione della spesa stabiliti dall'art. 1126 c.c. La
domanda di risarcimento dei danni è proponibile nei confronti del
condominio in persona dell'amministratore, quale rappresentante di tutti i
condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il
proprietario dell'appartamento posto allo stesso livello della terrazza.
* Cass. civ., sez. II, 11 settembre 1998, n. 9009, Cond. Via Gradoli, 65 -
Roma c. Gorgerino.
 
Il condomino di un edificio che, come proprietario del piano attico, ha
l'uso esclusivo di terrazze poste a livello del suo appartamento aventi
anche funzione di copertura (lastrico solare) delle sottostanti parti
dello stabile, deve concorrere alla spesa di riparazione o ricostruzione
del lastrico solare soltanto nella misura di un terzo, restando gli altri
due terzi della spesa stessa a carico dei proprietari di piani o porzioni
di piani sottostanti, ai quali il lastrico serve da copertura, in
proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
* Cass. civ., sez. II, 16 febbraio 1976, n. 497.
 
L'onere del condomino il quale sia stato gravato, ai sensi dell'art. 1126
cod. civ. di un terzo delle spese di rifacimento del lastrico solare di
cui abbia l'uso esclusivo in base ad una clausola del regolamento
contrattuale del condominio, non viene meno ove l'accesso al detto
lastrico rimanga assicurato ancorché con manufatti diversi da quelli
all'uopo previsti nella suddetta clausola e non eseguiti dal costruttore
dell'edificio.
 
* Cass. civ., sez. II, 9 dicembre 1988, n. 6681, Balestrero c. Cond. V.
Puggia.
Il lastrico solare, anche attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini
- ovvero in proprietà esclusiva dello stesso - svolge funzione di
copertura del fabbricato e perciò, ai sensi dell'art. 1126 cod. civ., le
spese per la sua riparazione o ricostruzione sono poste per due terzi a
carico del condominio. Di conseguenza, anche i danni cagionati dalla
mancata manutenzione del lastrico o del manto impermeabile che protegge
l'ultimo piano dell'edificio non possono essere messi interamente a carico
del proprietario o usuario del lastrico stesso, ma debbono essere
risarciti col concorso del condominio nella proporzione prevista dalla
citata norma.
* Cass. civ., sez. II, 14 febbraio 1987, n. 1618, Miglio c. Mosca.
 
In tema di ripartizione delle spese condominiali le attribuzioni
dell'assemblea ex art. 1135 c.c. sono circoscritte alla verificazione ed
all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge, che non
comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso
che tali deroghe venendo ad incidere sul diritto individuale del singolo
condomino di concorrere nelle spese per le cose comuni dell'edificio
condominiale in misura non superiore a quelle dovute per legge, possono
conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca. Pertanto è nulla
e non meramente annullabile, anche se presa all'unanimità, la delibera che
modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di ripartizione
del lastrico solare stabilito dall'art. 1126 c.c., senza che i condomini
abbiano manifestato la espressa volontà di stipulare un negozio
dispositivo dei loro diritti in tal senso, con la conseguenza che detta
nullità può essere fatta valere, a norma dell'art. 1421 c.c., anche dal
condomino che abbia partecipato all'assemblea esprimendo voto conforme
alla deliberazione stessa, purché alleghi e dimostri di avervi interesse
per derivare dalla deliberazione assembleare un apprezzabile suo
pregiudizio, non operando nel campo del diritto sostanziale la regola
propria della materia processuale secondo cui chi ha concorso a dare causa
alla nullità non può farla valere.
* Cass. civ., sez. II, 3 maggio 1993, n. 5125, Marimonti c. Buoncristiano
e Condominio di via Cadlolo n. 118/134.
 
La funzione delle terrazze a livello di copertura dei piani sottostanti
non è essenziale e preminente come nel caso dei lastrici solari
condominiali, bensì meramente sussidiaria rispetto all'altra derivante
dalla loro natura e caratteristica di estensione ed integrazione
dell'appartamento cui sono annesse. Conseguentemente, la ripartizione
delle spese di manutenzione o ricostruzione deve effettuarsi tra il
proprietario della terrazza e gli altri condomini in proporzione dei
vantaggi da essi rispettivamente ritrattati, soccorrendo all'uopo la
disciplina degli artt. 1123 e 1126 cod. civ., salvo che le spese si siano
rese necessarie per fatto imputabile solo a chi ha l'uso esclusivo del
terrazzo.
* Cass. civ., sez. II, 19 febbraio 1986, n. 1029, Tersigni c. Pullini.
La spesa per la riparazione o ricostruzione del lastrico o della terrazza
a livello va sopportata per un terzo da coloro che ne hanno l'uso
esclusivo e per due terzi da tutti i condomini dell'edificio o della parte
di questo a cui il lastrico o la terrazza serve, in proporzione del valore
del piano di ciascuno. Pertanto, non solo bisogna separare i condomini che
hanno l'uso esclusivo del lastrico e della terrazza, per porre a loro
carico un terzo dell'onere della ricostruzione o riparazione, ma,
nell'ambito dei rimanenti condomini, va fatta un'ulteriore distinzione fra
coloro che hanno e coloro che non hanno appartamenti nella zona
dell'edificio coperta dal lastrico o dalla terrazza.
* Cass. civ., sez II, 29 gennaio 1974, n. 244.
 
L'obbligo dei condomini dell'edificio cui il lastrico solare serve di
copertura, di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione
dello stesso - ancorché esso sia in tutto o in parte sottratto all'uso
comune - trova fondamento non già nel diritto di proprietà sul lastrico
medesimo ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a
contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da riparare o
da ricostruire è destinata a dare ai singoli loro appartamenti. Da tanto
consegue che anche i correlativi poteri deliberativi dell'assemblea
restano circoscritti nell'ipotesi anzidetta alle decisioni concernenti la
riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del
lastrico solare, inscindibilmente connessi con la sua funzione di
copertura (solaio, guaine impermeabilizzanti etc.) senza che nessuna
rilevanza rivesta la natura del diritto di uso esclusivo, ovverossia il
suo carattere reale o personale, spettante a taluni condomini, i quali
soltanto, quali fruitori delle relative utilità debbono sostenere le spese
di riparazione e manutenzione e di quegli altri elementi costruttivi e
manufatti (ringhiere e simili ripari) che servono non già alla copertura
dell'edificio ma a soddisfare altre utilità del lastrico o di quella parte
di esso di uso esclusivo.
* Cass. civ., sez. II, 5 novembre 1990, n. 10602, Pieragnoli c. Cond. V.
Coppo.
 
La disposizione dell'art. 1126 c.c., il quale regola la ripartizione fra i
condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo
di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a
quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione
dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario. In tale
ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a
terzi (nella specie: imperfetta impermeabilizzazione e difetti nei canali
di scarico delle acque piovane che avevano invaso le proprietà
sottostanti) la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata
eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via
esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non
anche - sia pure in via concorrenziale - al condominio.
* Cass. civ., sez. II, 24 agosto 1990, n. 8669, Zorzan c. Omodei.
 
Nel condominio degli edifici, il godimento delle cose comuni da parte dei
singoli condomini assurge ad oggetto di tutela possessoria quando uno di
essi abbia alterato e violato, senza il consenso ed in pregiudizio degli
altri partecipanti, lo stato di fatto o la destinazione della cosa oggetto
del comune possesso, in modo da impedire o restringere il godimento
spettante a ciascun compossessore pro indiviso sulla cosa medesima.
Pertanto, con riguardo al lastrico solare, cui è connaturata la funzione
di copertura delle parti sottostanti dell'edificio condominiale, commette
spoglio il condominio che ne immuti lo stato di fatto o ne alteri la
destinazione, con l'effetto di escludere o ridurre apprezzabilmente, anche
soltanto sul piano delle possibilità o modalità di esercizio
(accessibilità, ispezionabilità del manufatto), le precedenti facoltà di
utilizzazione e godimento del lastrico stesso - riguardo in questa
specifica funzione - degli altri condomini, restando irrilevante, in tale
ipotesi, che l'eventuale fine della immutazione sia quella di consentire o
rendere più agevole allo spoliator l'utilizzazione del lastrico solare
come piano di calpestio, non astrattamente incompatibile con la sua
funzione di copertura.
* Cass. civ., sez. II, 11 marzo 1993, n. 2947, Santi c. Addari.
 
Le spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare di un edificio,
cui va assimilata la terrazza a livello, devono essere sopportate a norma
dell'art. 1126 c.c., in ragione di un terzo dal condomino che ne abbia
l'uso esclusivo, restando gli altrui due terzi della spesa stessa a carico
dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti ai quali il
lastrico o la terrazza serve di copertura. Pertanto il proprietario
esclusivo del lastrico o della terrazza è tenuto alla doppia contribuzione
soltanto quando sia proprietario anche di una delle unità immobiliari
sottostanti, in proporzione al valore della medesima.
* Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1992, n. 11449, Ridella c. Morano.
 
Il principio della rimborsabilità al condominio - in assenza di
autorizzazione dell'organo competente - delle sole spese da costui
sostenute in via d'urgenza deve essere applicato anche alle spese di
riparazione e ricostruzione del lastrico in uso esclusivo del condomino,
trattandosi di spese comunque destinate ad essere ripartite tra tutta la
collettività condominiale (secondo i criteri dell'art. 1126 c.c.) in
funzione della comune utilità del bene quale copertura dell'edificio.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 27 maggio 1993, Ceva Valla c. Cond. Di via
Roentgen nn. 16/18 di Milano, in Arch. loc. e cond. 1994, 128.
 
I proprietari dei lastrici solari rispondono delle spese rese necessarie
dal godimento esclusivo delle terrazze, come nel caso di danni provocati
da sovraccarichi o da esondazioni, così come rispondono delle spese
destinate al ripristino della parte interna dei parapetti.
* Corte app. civ. Milano, 15 settembre 1989, n. 1345.
 
E' illegittimo, per contrasto con l'art. 1126 c.c., il criterio di riparto
o di spesa che, in relazione ad opere di riparazione o ricostruzione della
copertura di un edificio, oneri i soli condomini utenti in via esclusiva
delle spese di pavimentazione, limitando l'applicazione del diverso
criterio di cui all'articolo citato, alle spese di impermeabilizzazione.
* Trib. civ. Genova, 7 novembre 1990.
 
Nel caso in cui un lastrico solare non svolga alcuna funzione di copertura
dello stabile condominiale o, se lo svolga, lo faccia del tutto
inutilmente e contro la volontà dei condomini, le spese per la sua
manutenzione vanno ripartite ex art. 1123, secondo comma, c.c. e non ex
art. 1126 c.c.
* Trib. civ. Roma, sez. V, 18 marzo 1993, n. 4499, Boccardi e altra c.
Condominio di via Santuario della Regina degli Apostoli n. 25 di Roma, in
Arch. loc. e cond. 1993, 746.
 
I condomini di un edificio cui un lastrico solare serva da copertura hanno
l'obbligo di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione,
ancorché esso sia in tutto od in parte sottratto all'uso comune, perché
tale obbligo trova fondamento non già nel diritto di proprietà del
lastrico, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a
contribuire alle spese in ragione della utilità che la cosa da riparare o
ricostruire è destinata a dare ai singoli.
* Trib. civ. Milano, 4 luglio 1991, in Arch. loc. e cond. 1992, 633.
 
Le spese di manutenzione di una copertura a lastrico con funzione di
sostegno di un'area verde condominiale, vanno ripartite tra i condomini
proprietari del lastrico e della sovrastante area verde da una parte e i
proprietari delle sottostanti autorimesse, e devono essere rapportate alla
diversa utilità ritratta, che può equitativamente fissarsi rispettivamente
in 1/3 e 2/3. Gli interventi di manutenzione di tale copertura sono di
competenza dell'amministratore, ed è l'assemblea che delibera sulle spese
di manutenzione straordinaria.
* Trib. civ. Parma, 18 dicembre 1995, n. 940, Del Canale c. Condominio di
via Volturno n. 18 in Parma e Condominio di via Ravà n. 1 in Parma, in
Arch. loc. e cond. 1996, 75.
 
Deve porsi a carico dei soggetti interessati alla funzione di copertura
della terrazza a livello la quota (dell'importo pari ai due terzi
dell'intera spesa) proporzionale alla parte di edificio condominiale in
cui sono contenute le proprietà comuni e quelle esclusive, calcolando
opportunamente la misura dell'incidenza di tali parti.
* Trib. civ. Milano, 7 novembre 1994, in Giust. civ. 1995, I, 1371.
 
Nel caso di rifacimento di una terrazza a livello, attrezzata e corredata
da aiuole in muratura, posta al primo piano e costituente il tetto di un
solo locale adibito ad autorimessa, le spese condominiali devono essere
ripartite secondo i criteri indicati dall'art. 1126 c.c.
* Trib. civ. Genova, sez. III, 14 febbraio 1996, n. 417, Accame c.
Corsanego, in Arch. loc. e cond. 1996, 400
 
La disciplina di cui all'art. 1126 non è applicabile in ordine alla
ripartizione delle spese di riparazione di un terrazzo che, pur svolgendo
funzione di copertura per una limitata colonna di appartamenti, è nella
libera disponibilità di tutti i condomini.
* Corte app. civ. Milano, 9 marzo 1990, n. 392, in Arch. loc. e cond.
1991, 325.
 
q) Uso esclusivo del lastrico
 
L'art. 1126 c.c., nel prevedere la possibilità di uso esclusivo del
lastrico solare, non specifica la natura giuridica di tale diritto, il
quale può avere carattere reale o personale ed è comunque quello che
risulta dal titolo, ma, in mancanza di titolo, ha vigore la regola
generale del regime di comunione, dato che la superficie (della
terrazza-lastrico solare) serve pur sempre a coprire i vani sottostanti
dell'edificio condominiale, e che tale regime non è escluso dal solo fatto
che dal bene uno o più comproprietari traggano utilità maggiori rispetto
agli altri. Perché una terrazza a livello, che esplichi anche funzione di
copertura dei piani sottostanti, possa ritenersi di proprietà esclusiva
del proprietario dell'appartamento da cui alla terrazza medesima si
accede, è necessario che essa faccia parte integrante, da un punto di
vista strutturale e funzionale, del piano cui è annessa, di tal che la
funzione di copertura dei piani sottostanti si profili, come meramente
sussidiaria.
* Cass. civ., sez. II, 21 maggio 1974, n. 1501.
 
Il condomino che, essendo titolare del diritto di uso esclusivo sul
lastrico solare, vi rinunzi è esonerato dalla contribuzione nelle spese di
riparazione e ricostruzione del lastrico secondo il criterio dell'art.
1126 c.c., e deve parteciparvi in base alla quota millesimale di
proprietà, non potendo estendersi analogicamente alla rinunzia ad un
particolare diritto di uso sulla cosa comune la norma dell'art. 1118,
secondo comma, c.c., in base alla quale la rinunzia al diritto di
proprietà sulle cose comuni non esonera il rinunziante dalle spese per la
loro conservazione, dal momento che tale norma, oltre a costituire deroga
all'opposto principio generale stabilito dal primo comma dell'art. 1104
c.c., trova la sua ratio nell'inscindibile collegamento tra la fruizione
della proprietà comune e la fruizione di quella individuale e nella
conseguente esigenza di non consentire e al condomino di sottrarsi alla
contribuzione nelle spese per la conservazione di beni dei quali egli
continuerebbe necessariamente a godere pur dopo avervi rinunziato, che non
sussiste invece nel caso di un bene il cui godimento, puramente eventuale,
è rimesso alla libera determinazione del suo titolare e con la rinunzia di
questi si trasferisce alla collettività dei condomini.
* Cass. civ., sez. II, 10 aprile 1996, n. 3294, Meroli c. Bonfiglio.
 
Il diritto esclusivo di calpestio del lastrico solare può essere
acquistato per usucapione.
* Cass. civ., 17 aprile 1973, n. 1103.
 
Il condomino è legittimato ad impugnare con l'azione di nullità ex art.
1421 c.c. una deliberazione assembleare come esorbitante i poteri che
competono all'assemblea purché deduca e dimostri di avere interesse
all'accertamento della nullità, e cioè che la deliberazione impugnata gli
arreca un apprezzabile pregiudizio ( nella specie di un condomino avente
l'uso esclusivo di una parte del lastrico solare aveva fatto valere la
nullità della deliberazione assembleare che aveva deciso il rifacimento
della pavimentazione per tutta la superficie del lastrico medesimo
sostituendo altro tipo di mattonato a quello preesistente, senza indicare
quale concreto pregiudizio era a lui derivato dall'anzidetta sostituzione).
* Cass. civ., sez. II, 5 novembre 1990, n. 10602, Pieragnoli c. Cond. V.
Coppo.
 
r) Vedute
 
Al fine di configurare una veduta da terrazze, lastrici solari e simili, è
necessario che queste opere, oggettivamente considerate, abbiano quale
destinazione normale e permanente, anche se non esclusiva, quella di
rendere possibile l'affacciarsi sull'altrui fondo vicino, così da
determinare il permanente assoggettamento al peso della veduta; e non
occorre che tali opere siano sorte per l'esclusivo scopo dell'esercizio
della veduta, essendo sufficiente che esse, per l'ubicazione, la
consistenza e la struttura, abbiano oggettivamente la detta idoneità.
* Cass. civ., sez. II, 17 novembre 1990, n. 11125, De Carlo c. Console.


 ciaofelix:-)
Si ma qui abbiamo un danno imputabile al condomino titolare dell'uso
esclusivo del terrazzo a livello.Non siamo in presenza di caso fortuito,o
forza maggiore,o di terzi.


 forza maggiore,o di terzi.
     Imputabile per scarsa od omessa manutenzione da parte di entrambi!
      .........eventualmente...ma la guaina si rovina e perde anche per
     semplice vetusta'.


 > > Quindi se quel terrazzo è causa di infiltrazioni d'acqua perchè devo


 forza maggiore,o di terzi.
...fai un pň come ti pare...


sei molto divertente.
quindi, a tuo dire, se domani lui decide di abbattere il terrazzo, tu non
avresti nulla da ridire... ti trovi senza tetto e fine... ???
alberto 

 alberto
Ok Alberto,mi rifaccio all'art 1125 codice civile.
Al proprietario del terrazzo aspetta la copertura del pavimento (in fondo è
lui che ci cammina in quel terrazzo,è lui che ci vive,è lui che ci prende il
sole...io non posso nemmeno fumarci una sigaretta...):quando ci fa comodo le
spese si dividono e quando non ci fa comodo l'uso del terrazzo non si
divide?ma per favore....
Poi,all'inquilino che ha il garage rovinato dalle infiltrazioni aspetterà il
rifacimento d'intonaco,tinta e decorazione del soffitto.
A me aspetterà,per metà,la spesa del rifacimento verniciatura del
sottopasaggio (di cui usufruiamo appunto in 2,io ed il proprietario del
terrazzo);mentre per quanto riguarda l'intonaco esterno di parte
dell'edificio (interessata dalle infiltrazioni) la spesa sarà di 1/3 per
ogni condomino.(la parete esterna è di tutti e tre i condomini).
Mi sembra un'ottima interpretazione dell'art.1125...e pensare che non ho
studiato diritto...eh eh eh...
Oppure:
Art.1126:
1/3 delle spese aspettano al proprietario del terrazzo.
2/3 delle spese sono da dividere per tutti i condomini,IN PROPORZIONE DEL
VALORE DEL PIANO O DELLA PORZIONE DI PIANO DI CIASCUNO.
Quindi io entrerò nelle spese (per 1/2)per quei metri quadrati di soffitto
contigui al terrazzo E BASTA.Questa è la mia interpretazione.
A proposito come avvengono le divisioni millesimali?
Ammettiamo che il terrazzo sia di 18 metri quadrati di cui 15 coprono il
garage dell'inquilino del primo piano e 3 metri quadrati coprono il soffitto
del "tunnel"d'accesso all'ingresso (mio e dell'inquilino proprietario del
terrazzo).
Cioè io dovrò pagare 1/6 diviso a metà della spesa complessiva?
Mentre per l'inquilino del primo piano che ha 15 di 18 metri quadrati in
contiguità col terrazzo son cazzi?
Spiegatemi,spiegami Alberto per favore,grazie.


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                            _________a________________|
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                            | | c |
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Sezione
Legenda
a=terrazza
b=tunnel d'accesso ad ingresso (di uso comune tra me ed il proprietario di
A)
c=muro esterno edificio
d=muro esterno edificio
c è anche uno dei lati che delimitano il perimetro del garage dell'inquilino
del primo piano.
ART 1126:
1/3 della spesa al proprietario di A (terrazza)
2/3 della spesa a carico di tutti i condomini
IN PROPORZIONE DEL VALORE DEL PIANO O DELLA PORZIONE DI PIANO DI CIASCUNO).
Quindi la mia proporzione è B (per metà ovviamente, visto che nel "tunnel"ci
pasiamo in 2)
e C (per 1/3 visto che è mura di cinta dell'edificio e quindi di tutti e tre
i condomini).
L'inquilino del primo piano che ha C come uno dei quattro lati del garage e
che dunque ha una grossa fetta di soffitto contigua ad A...son cazzi amari
per quanto riguarda la SUA proporzione di spesa...???
Questa secondo me è la mia idea,voi che dite?
Scusatemi se non sono stato chiaro,ma ho fatto il possibile anche con il
disegno.Non sono un tecnico non sono un architetto non sono un giurista
etc...
Grazie.


Cavolo č venuto male il disegno con l'invio del post. :-(
Ovviamente C č tutto spostato a destra!!! e D gli sta sopra!!!


 Questa secondo me č la mia idea,voi che dite?
      Che non c'e' peggior sordo di chi non vuol capire!!!
      Art. 1126 (Latsrici solari di uso esclusivo) 
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non č comune a
tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a
contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del
lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini
dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in
proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. 
-- 


 proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Mi spieghi cortesemente cosa significa l'ultima riga,grazie,poi vediamo se
sono io il sordo.


 sono io il sordo.
Quello che c'è scritto:
Il totale della spesa è per assurdo 900 euro. Il proprietario del lastrico
paga 300 euro perchè paga 1/3, ed in più partecipa alla quota parte di sua
spettanza ai 2/3, cioè la quota parte delle restanti 600 euro, a cui
partecipano tutti i condomini coperti dal terrazzo.
Spero che sia chiaro e che tu non sia un TROLL!

 > proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno"
    ciaofelix:-)


 Spero che sia chiaro e che tu non sia un TROLL!
Ti ringrazio per la tua risposta MA:
Non sono un TROLL.Punto.
Ammettiamo che io sono copero dal terrazzo per un misero metro quadrato(sui
18 complessivi del terrazzo) mentre il condomino del primo piano ha il suo
garage coperto per i restanti 17 metri quadrati!!!
Secondo me si deve pagare PER MILLESIMI!!!
Cioč io debbo contribuire per per la porzione di piano che mi aspetta
(Art.1126)
Ciao e grazie.


 (Art.1126)
     Tu pagherai circa 1/18 dei 2/3 del costo, cioe' una ca@@ata!!! :-)


 (Art.1126)
...è quello che stiamo tentando di dirti, i tuoi millesimi di proprietà
corrispondono esattamente alla tua quota parte! se hai 300 mm. paghi
300*600(euro quelli di prima)/1000 cioè 180 euro...

    ciaofelix:-)
e chi decide quali sono le proporzioni "di piano" di ciascuno?
La tabella millesimale? Per me qui c'e' scritto che devono pagare
tutti i condomini in funzione del valore del loro immobbbile

 tutti i condomini in funzione del valore del loro immobbbile
Ma per favore....questo terrazzo serve a me per 2 metri quadrati e
basta...cacchio centra il valore ultramiliardario del mio appartamento?
Domanda:ma per fare questa tabella millesimale,bisogna chiamare un tecnico?
Oppure in assenza di essa possiamo accordarci tra condomini?
Ah,una cosa...ma che vor dě questo?:
Art.1125 - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei
solai - Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle
volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due
piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del
piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del
piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Non č in contraddizione con l'art 1126 che parla di spese da suddividere,1/3
e 2/3?
A me, sinceramente parlando, me piace moolto questo articolo 1125,anche
perchč lo trovo piů in sintonia al mio caso,dove c'č un solo beneficiario di
un terrazzo,una sola persona che ci cammina ,una sola persona che ci prende
il sole,una sola persona che ci fa i ca**i suoi...ERGO mi sembra giusto,come
dice appunto l'art.1125,che sia a suo intero carico la PAVIMENTAZIONE!!!!
L'art.1126 mi da ragione!!!
L'art.1125 mi da torto!!!
Gli esperti cosa dicono?


 Gli esperti cosa dicono?
L'art. 1125 si riferisce ai balconi, mentre l'art.1126 ai lastrici solari.
Quindi riferendosi di due cose distinte non sono in contraddizione come
invece asserisci tu.


 invece asserisci tu.
Ok anche se nel 1125 vedo scritto tutto meno che "balconi"..comunque...
oramai psicologicamente e grazie anche al vostro aiuto,mi sono preparato a
pagare anche io le spese di manutenzione di questo terrazzo.
Il punto che mi sfugge è questa benedetta tabella millesimale su cui poi
calcolare la porzione di spesa all'interno dei 2/3.
Do cacchio è sta tabella?
Bisogna chiamare 1 geometra del comune e pagarlo pure?
O cosa?
In assenza di questa,fa fede un accordo tra condomini?
E' l'accordo è:
Ognuno paga in base ai metri quadrati in percentuale che ha serviti dal
terrazzo.
Il terrazzo è 18 metri quadrati?
Copre 15 metri quadrati di garage del condomino del primo piano? (questo
pagherà l'83.3% di spese diviso due=41,6% di spesa relativa alla
pavimentazione)
Il terrazzo serve i rimanenti 3 metri quadrati per il passaggio?(io pagherò
il 16,7% di spesa per la pavimentazione diviso 2= 8,35)


Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/
io sono un povero profano di leggi etc non conosco quasi niente su
esse posso solo intuire che necessariamente le leggi si fondano sulle
*parole* e sul loro *significato*. Non è ammessa nessuna ignoranza.
Noi da profani non sappiamo molte volete il significato specifico che
esse hanno in ambito legislativo.
A proposito ...
L'articolo piu' bello che ho letto fino a ora è l'articolo 12 delle
"Disposizioni Sulla Legge in Generale"
"Interpretazione della legge"
La legge è caratterizzata da avere un'unica interpretazione per le
suoe parole; 
se una legge offre più interpretazioni, che legge sarebbe? :)

Scusatemi ho sbagliato a digitare il nick.
Gecky
Attendo una risposta,grazie.
PS:so di aver ragione
