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Titolo: Impermeabilizzazione cortile.

Nel parco dove abito si rende necessario fare dei lavori di
impermeabilizzazione di una parte del cortile piastrellato dove sotto
vi sono dei garage. Volevo sapere come devono essere ripartite le
spese, dato che la necessità dei lavori è nata solo dalla presenza di
infiltrazioni in alcuni garage. Inoltre nei lavori è prevista una
pulitura delle piastrelle per rimuovere un precedente tentativo di
impermeabilizzazione fatto male. Secondo il mio parere dovrebbe
applicarsi l'art. 1125 e dividere per metà ai condomini che hanno i
garage sotto il cortile e per metà sugli altri condomini (o su tutti
comunque?).
Grazie.

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
IMO andrebbe applicato l'articolo 1126 (Lastrici solari di uso 
esclusivo). Il cortile di copertura dei garage è equiparabile ai 
lastrici solari.  Il codice civile prevede 1/3 a carico dei 
proprietari del lastrico e 2/3 a carico di chi sta sotto.
Quindi 1/3 a carico di tutto il condominio, se il cortile è parte 
comune, e 2/3 che possiedono garage sotto il cortile.
Ciao
Giovanni
-- 
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 >

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Ho letto un pò di notizie e da più parti sembra che la cassazione nel
2005 abbia applicato per un caso simile l'art. 1125 dato che il
cortile è di proprietà comune e non di uso esclusivo come per i solai.
Ecco una ref.
http://www.anaci.piemonte.it/argomenti/lettere-b-l/cortile/articoli/1048-ripartizione-della-spesa-del-cortile-che-funge-da-copertura-a-garage-sotterraneo.html
Ciao

 comune, e 2/3 che possiedono garage sotto il cortile.
Certo. Il danneggiante paga solo un terzo, e i danneggiati, invece che
vedere il risarcimento dei danni, pagano due terzi (e sono pure esigua
minoranza quando si vota).
Come furto non c'è male.
Paga tutto il condominio, e paga anche i danni dovuti alla sua inerzia.

 ha scritto

Tralasciando ora quelli che sono inerzie o altro, questa questione del
mio condominio sta diventando ostica, nel senso che in una delibera
dell'assemblea è stata applicata l'art.1126, poi l'amministratore su
pressione di alcuni condomini a convocato un'altra assemblea per
annulare la precedente e applicare l'art.1125. A mio parere potrebbe
non applicarsi l'art.1125 poichè l'intervento di manutenzione non
comporta la sostituzione del manto e una nuova pavimentazione, ma la
chiusura delle fughe tra le mattonelle  e sostituzione di mattonelle
rotte e la sistemazione di lucernari con apertura laterale che
impedisca all'acqua di entrare nelle grate di areazione dato che
l'acqua che entra viene fatta scolare in buche del terreno sotto ai
garege, e credo personalmente sia questo il problema maggiore di
infiltrazione nei garage. Credo sia più equo l'art.1126 poichè in
assenza dei garage i lavori non sarebbero stati necessari.

 inerzia.
Di quali danni stai parlando?


 Di quali danni stai parlando?
L'acqua che s'infiltra nei garage provoca danni, di solito.
E quei danni dipendono dal fatto che il condominio ha omesso la manutenzione
ordinaria, o ha pasticciato.
Io, in un caso del genere, non impugnerei la delibera. Denuncerei i
condomini che votano quel riparto per estorsione o, in subordine, truffa.
E credo che dovrebbero avere dei buoni avvocati, per cavarsela col
patteggiamento. Certo che, insieme, tra danni morali ed esistenziali...
Proprio a proposito:
Tribunale Cassino, 17/07/2008
In tema di condominio di edifici dei danni cagionati all'appartamento 
sottostante da infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata 
per difetto di manutenzione rispondono i condomini tenuti alla sua 
manutenzione e la relativa domanda di risarcimento dei danni è proponibile 
nei confronti del Condominio, in persona dell'amministratore, quale 
rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione.
L'obbligazione risarcitoria del condominio trova la sua fonte nel disposto 
dell'art. 2051 c.c., con la conseguenza che, ai fini dell'accertamento della 
responsabilità, è sufficiente che il danneggiato fornisca la prova di una 
relazione tra la cosa in custodia e l'evento dannoso, nonché della esistenza 
di un effettivo potere fisico su di essa da parte del custode, sul quale 
incombe il dovere di vigilare onde evitare che produca danni a terzi.

 incombe il dovere di vigilare onde evitare che produca danni a terzi.
    Oltre al difetto di manutenzione c'e' anche la vetusta` ed il naturale
   degrado delle strutture!
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 assenza dei garage i lavori non sarebbero stati necessari.
    Se si tratta di migliorie o innovazioni necessarie, la spesa andra'
    ripartita fra tutti i condomini e per millesimi.
    ciaofelix:-)


 Davideha scritto:

Grazie per tutte le info, in particolare vedendo un pò di sentenze su
internet, l'argomento non è di facile risoluzione, nel mio caso
specifico il cortile è solo per uso pedonale, ed essendo abbastanza
ampio viene praticamente utilizzato solo ai due lati dove vi sono gli
ingressi alle scale del condominio, a mio parere occorrerebbe
circoscrivere il perimentro del cortile per consentire l'esclusivo
passaggio laterale alle scale, e lasciare libero il centro che deve
svolgere l'unica funzione di dare aria e luce al condominio. Sarei per
giustizia d'accordo nell'applicare la regola dei 2/3 che nel caso di
recinsione potrebbe  applicarsi dato che l'usura non è determinata
dall'uso comune del cortile, considerando anche che il parco ha 8 anni
di vita, quindi si tratta di un difetto di costruzione (si potrebbe
ricorrere al costruttore ma sconfiniamo in un argomento un pò
complesso...). La cosa che mi fà rabbia e che se si fà una delibera in
cui viene deciso di comportarsi nelle spese in un certo modo, non vedo
perchè l'amministratore su pressione di uno o più condomini annulli la
vecchia assemblea e ne indice una nuova senza peraltro dare il verbale
della vecchia assemblea ai non partecipanti alla riunione. Io sono
dell'opinione che bisogna essere professionali e non farsi trasportare
come accade sembre nelle decisioni da alcuni condomini 'influenti'.
Vorrei a tal proposito dare fastidio solo ed esclusivamente perchè le
cose vengano fatto bene ma nei modi giusti, la mia intenzione era di
impugnare l'annullamento della vecchia assemblea anche perchè nella
ripartizione delle spese nel caso specifico ci può essere anche un
accordo condominiale per definire le spese del caso specifico, quindi
non ritengo che sia valida la motivazione di annullare un'assemblea
perchè ha deliberato non in conformità alle videnti leggi. Vorrei un
consiglio in merito.
PS. Per Giovanni: i danni precedenti si riferiscono ad un primo
tentativo di isolamento che consisteva nell'utilizzo di una vernice
isolante, la quale oltre ad essere stata messa male, e stata
utilizzata anche per ricroprire le mattonelle con un esito disastroso,
ovvero le infiltrazioni ci sono ancora e il pavimento e stato rovinato
dalla vernice che sta vendendo via.

 consiglio in merito.
   Il codice civile, salvo che per alcuni casi, non stabilisce con certezza
   i criteri di ripartizione ma ne offre le linee guida, nel vostro caso
   ed in mancanza di patti contrattuali e` l'assemblea l'unica titolata a
   decidere in merito, nel vostro caso non trattandosi di uso esclusivo la
   spesa e' da porre a carico del condominio.
   ciaofelix:-)
-- 
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