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Titolo: Prorogatio

E'normale/ammesso che un 
amm.re
 per anni non viene confermato ma prosegue in regime di prorogato?
L'Assemblea non lo conferma ma non ne propone altri e lui continua indefinitamente.....

 L'Assemblea non lo conferma ma non ne propone altri e lui continua indefinitamente.....
 
Deliberate la riduzione del compenso...


Non serve.  L'assemblea *deve* nominare un altro amministratore.
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 Non serve.  L'assemblea *deve* nominare un altro amministratore.
 
Come non serve ?
 
Certo che serve :-)
 
Sara' poi l'amministratore a dare le dimissioni ed avviare la
procedura per la nomina di un amministratore giuziario e cosi'
i furbetti imparano la lezione ...
 


Se non hanno i millesimi per nominare/revocare l'amministratore non 
hanno nemmeno i millesimi per deliberarne il compenso.
 
Al.Ba.

Cioè un tale 
amm.re
 sta in una botte di ferro e può continuare a fare ciò che vuole?
Incredibile.......

 
 
No, non fa quello che vuole
 
Fa quello che vuole la maggioranza! Se non si ha la maggioranza non si 
può cambiare lo statu quo.... purtroppo nel tuo caso la maggioranza è in 
mano a condomini disinteressati alla questione (mi pare)


Ahahhhahaa ... mi ha fatto ... quasi me la sono fatto addosso
dal ridere (ROTFL).
 
Vediamo: supponiamo che l'assemblea condominiale con solo,
ad esempio, 200 millesimi, approvi la delibera per cui il
compenso amministratore venga abbassato a 200 euro all'anno.
 
E supponiamo (ipotesi improbabile ? credo di no) che nessuno
dei condomini assenti o astenuti impugni la delibera. A casa
mia, ovvero secondo giurisprudenza, trattandosi di una delibera
*non* nulla, nel giro di 30 giorni dalla comunicazione all'ultimo
degli assenti ovvero del verbale a tutti i presenti, tale
delibera assume piena forza.
 
Ora, ci spiega cosa potrebbe fare l'amministratore per opporsi ?
Impugnare la delibera ? E da quando in qua un amministratore
condominiale che non sia anche un condomino puo' impugnare una
delibera condominiale ?!!!
 
"il potere d'impugnazione spetta ai condomini e quindi solamente
se l'amministratore e' anche condomino gli si potra' riconoscere
il potere di agire impugnando, ferma restando l'esistenza di un
effettivo interesse a farlo"
 
Un amministratore che si ritenga danneggiato puo' al massimo
chiedere un risarcimento al condominio, ma non potra' mai
rivolgersi ad un giudice per chiedere la modifica di una
delibera. Neanche se la delibera fosse stata deliberata,
votata e firmata da un solo condomino, corpo assembleare
ed unico presente in assemblea, se poi tutto il resto del
condominio acconsente.
 
Al massimo, nel caso di delibere nulle, puo' chiedere
l'accertamento della nullita', ma non si tratta
tecnicamente di una impugnazione.
 
Ma se qualcuno ha giurisprudenza contraria, si faccia avanti,
in questo paese tutti e' volubile, tutto e' oppinabile.
 

L'Assemblea non lo conferma ma non ne propone altri e lui continua indefinitamente.....
 
E' un obbligo avere un amministratore.
 
Se l'assemblea non lo fa, non siete in regola
(e vi andrà bene fino alla necessità di firma di un amministratore
o se esistono i controlli, fino ad un qualche controllo...).
 
Le sanzioni per non avere un'amministratore non le conosco.
 
Se fuori dalle regole non ci volete stare,
anche un solo condomino (o l'amministratore uscente che deve dare i
registri all'entrante) può adire le vie legali.
 
 

 dare i registri all'entrante) può adire le vie legali.
 
Ovvero occorre che almeno un condomino lo voglia ed in ogni
caso non deve incaricare un avvocato (andare per vie legali),
deve semplicemente seguire una procedura (costo circa 180 euro
di marche giudiziarie) di richiesta direttamente ad un giudice
incaricato per tali casi.
 
E' vero che la nuova legge del 2012 ha introdotto il caso
dell'amministratore uscente, che e' la ragione per cui faccio
due suggerimenti:
 
a) nei piccoli condomini, prima di incaricare un amministratore,
    pensateci cento volte: poi diventa complicato toglierselo di
    torno
b) l'unico modo per togliersi di torno l'amministratore, una
    volta fatto l'errore, e' che uno dei condomini si faccia
    nominare amministratore, faccia il cambio e poi dia le dimissioni
    in una assemblea in cui si delibera decaduto l'incarico - mancando
    un parte che contesti la delibera, essa non puo' essere contestata
    da estranei al condominio
 
Per quanto riguarda le responsabilita' fiscali e penali, ove esistano,
basta incaricare le opportune figure professionali, senza incaricare
un amministratore. Ad esempio, per la gestione fiscale si puo'
incaricare un fiscalista che avra' quindi solo il compito di compilare
gli F24 ed il mod.770, se occorre. Non avra' in alcun modo il potere
di un amministratore. E cosi' via.
 


Quindi, se ho capito bene il tuo ragionamento, invece di fare tutto sto 
arzigogolo si potrebbe nominare sempre, con quei 200 millesimi che citi, 
un nuovo amministratore (considerato che per la nomina/revoca e per il 
compenso occorre lo stesso quorum).
 
 
In seconda analisi..... da quale fonte normativa attingi l'assunto che 
il quantificare l'importo del compenso per l'amministratore sia una 
competenza dell'assemblea?
 
La normativa dice che è l'amministratore a comunicare l'importo del 
compenso, non il contrario.
Al limite l'assemblea può non confermare l'amministratore qualora il 
preventivo di spesa non sia ritenuto congruo.
 
In ultima battuta.... pare che l'orientamento giurisprudensiale, sebbene 
non delineato chieramente, propenda per ritenere corretto l'operato 
dell'amministratore che non da corso a delibere nulle.
Come la mettiamo se, a fronte di un compenso deliberato illegittimamente 
dall'assemblea, l'amministratore si fa un bonifico di un importo diverso?
 

 compenso occorre lo stesso quorum).
 
Non stare a perderci tempo.
 
Ciao!
-- 
Stefano


Eh.... spesso lo penso pure io....
 
però poi mi viene il dubbio che qualcuno possa seguire le sue 
"consulenze legali". Alla fine mi pare di fare una buona azione :-)
 
Al.Ba.

incaricato per tali casi.
 
Questa non la sapevo.
 
 
 

 Questa non la sapevo.
 
Le parole magiche: "volontaria giurisdizione" (basta consultare
il sito del tribunale della propria provincia)
 
 

 l'amministratore si fa un  bonifico di un importo diverso?
 
Non scherzi: si tratta di appropriazione indebita.
Si va a finire sul penale.
 
Temo che la formazione continua obbligatoria non stia affatto
funzionando, visto che ormai dovrebbe essere operativa da 6 anni.
Ma cosa vi insegnano ?
 
Per una richiesta forzosa di soldi ai condomini e' necessario
un riparto approvato in sede assembleare, e quel riparto fa
riferimento ad una previsione di spesa, ove e' indicato
l'ammontare del compenso amministratore deliberato in
assemblea. Siamo alle nozioni di base.
 


Sprezzo ed inganno. Cosa li distingue ?
 
 
 

>> Non esistono. E' inutile che le cerchi.
 
Alla luce quindi dell'obbligo dell'aministatore (qualunque sia)
per un condominio da 9 in su, sei ancora dell'avviso 
che per il mancato ottemperamento non vi siano sanzioni?
 

 
 
Ne sei proprio sicuro? Beata ignoranza.....
 
Sarei curioso di sapere di cosa ti occupi nella vita..... ma forse è 
meglio non saperlo....

 L'ho già fatto, ma non sei in grado di capirlo
 
Lei deve citare anche le parole, altrimenti non si capisce
a quale parte si riferisca.
 
...snip...
 

 che per il mancato ottemperamento non vi siano sanzioni?
 
Finche' qualcuno non mi cita le parole di una sanzione ...
per me non esistono.

 dall'assemblea, l'amministratore si fa un bonifico di un importo diverso?
 
Sarebbe appropriazione indebita.
Non entro nella questione su chi può proporre la querela.
 
 


Ho fatto un giretto in Internet ed effettivamente non ho letto di
sanzioni... pare si possa stare senza amministratore (ma occorre un codice
fiscale, emettere fatture, e altre cose inevitabili e può farle un tipo in
armonia con gli altri; non so se il tipo deve essere obbligatoriamente uno
dei proprietari)
 
esempio:
https://www.soldioggi.it/condominio-senza-amministratore-14134.html
 
https://www.benecasa.it/condominio/condominio-senza-amministratore.html
 

 dei proprietari)
 
Il nuovo codice condominiale del 2012 ha aggiunto una
disposizione apposita per i casi "dubbi", ovvero se occorre
"la firma", per qualche atto rappresentativo:
 
Disposizione di attuazione del Codice Civile (che molti
amministrator paiono dimenticarsi esistere):
 
Art. 65.
     Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante
dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i
partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un
curatore speciale ai sensi dell'articolo 80 del codice di procedura
civile.
     Il curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea
dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.
 
In pratica, se io, tizio esterno al condominio (ad esempio, proprio
lo stesso amministratore dimissionario che voglio soldi dal
condominio), voglio fare causa al condominio, invece, come si
faceva una volta, pigliare uno dei condomini a caso, oggi la
legge sostituisce una tale situazione kafkiana per il condomino
"scelto a casa" (o perche' ha piu' soldi), ma offre l'opzione
di chiedere una nomina di un rappresentante per la sola gestione
della causa (un "curatore", per capirci, avete presente, un
altro caso: il "curatore fallimentare" ? ... ma qui ovviamente
non si tratta di un fallimento, ma semplicemente di una gestione
"in assenza di un capo", nelle more del contenzioso legale).
 
Quindi, si', puo' essere un estraneo:
* scelto dai condomini stessi (ma con una delega limitata ad
   una sola attivita' specifica)
* nominato da un giudice si istanza di chi ha interesse a
   portare in giudizio il condominio
 

 che per il mancato ottemperamento non vi siano sanzioni? 
 
Fatemi capire...il condominio ha 15 unità. I proprietari sono in tutto 7, alcune unità sono vuote, altre sono a disposizione dei proprietari.
Come si considerano numericamente i condomini, in base alle unità oppure al numero proprietari?


Sempre in base al numero dei proprietari.
 
Quindi con 7, se la maggioranza (4) *non* vuole l'amministratore,
gli altri (3) si attaccano al tram.

OK, chiaro. Ma se i proprietari in maggioranza NON vanno in assemblea lasciando la patata bollente nelle mani di soli due, quelli pluri proprietari, che succede?

 
 
Questo passaggio era palesemente una provocazione ;-)

 
 
Ok, ma se l'amministratore non accetta che succede?
 
Che continua a "traghettare" il condominio fino alla nomina di un nuovo 
amministratore..... cosa che, a quanto pare dal post originale, non 
potrà avvenire in quanto non si riesce ad avere i millesimi necessari
 
 
 


Non esattamente. La nuova legge (la 220/2014) in proposito ha innovato 
qualcosa. Cosa? Il 1129. Inizia con: "Quando i condomini sono più di 
otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è 
fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o 
dell'amministratore dimissionario".
 
Ciò significa che sarà il giudice a stabilire il compenso del nuovo 
amministratore, oltre che concretamente il nome del professionista.
Alla prima Assemblea utile i condomini, con le maggioranza previste (ed 
onorando comunque i patti del contratto sottoscritto dal Giudice in nome 
e per conto loro, quindi presumibilmente pagando almeno 1 anno) potranno 
cambiare l'amministratore, ma sempre in persona diversa dal precedente.
 
Di solito, l'amministratore dimissionario se ne frega.
 
Se, vuoi per un mancato accordo sul compenso, vuoi per mancanza di 
disponibilità da parte dell'amministratore a proseguire il suo incarico, 
non viene nominato un nuovo amministratore, il vecchio amministratore 
non è legalmente in carica.
 
Deve proseguire solo per l'amministrazione urgente (che non è 
l'ordinaria). Cito dal 1129: "Alla cessazione dell'incarico 
l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in 
suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad 
eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli 
interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi".
 
Ma non è più legittimato ad agire in molti casi diversi. Primo fra 
tutti, direi, la rappresentanza in giudizio. Ma anche le manutenzioni 
ordinarie (ad esempio, non pagherà il giardiniere, l'ascensorista, ecc., 
perché non sono attività urgenti). Di giardino curato ed ascensore, si 
può anche fare a meno, come la cronaca c'insegna.
 
A me l'hanno spiegata così.
 
Ciao!
-- 
Stefano


Concordo con questa interpretazione.
 
Al.Ba.


 
"... l’investitura può derivare anche dallo stesso comportamento
concludente dei condomini, che abbiano considerato un soggetto
amministratore, sulla base di abituali contatti e senza metterne
in discussione il suo operato."
 
Attenzione: del "metterne in discussione" deve restare traccia
scritta (tipicamente nel verbale dell'assemblea). Ogni volta
che partecipate ad una assemblea e non fatte verbalizzare la
vostre opposizione, e' come se foste stati *zitti* per tutta
l'assemblea.
 
Ed ogni volta che entrate in contatto ordinario (partecipate
alle assemblee) e pagate normalmente (cioe' senza la minaccia
di un avvocato) un "amministratore" di fatto lo state accettando.


 
Leggendo la sentenza (n.2242 del 2016) non posso fare a meno
di rilevare l'incivilta' del sistema giudiziario italiano.
 
Nel 1998 parte un decreto ingiuntivo.
La condomina fa opposizione (ovviamente subito, cioe' nel
1998, altrimenti non servirebbe a nulla).
 
Il Tribunale di Roma rilascia sentenza nel 2005 (sette anni
dopo).
 
La condomina va in appello (ovviamente entro un anno, i
termini di prescrizione del diritto di appellarsi).
 
La Corte di Appello di Roma rilascia sentenza nell'ultimo
mese del 2009 (4 anni dopo).
 
La condomina riccorre in Cassazione.
 
La sentenza della Cassazione e' datata 1 dicembre 2015
e pubblicata il 4 febbraio 2016.
 
Indipendente da chi aveva ragione e chi torto, non si puo'
tenere un singolo od un intero condomino in balia di
avvocati e giudici per 18 anni!!! Altrove chiudono
l'intero giro in un paio di anni.
 
Questo modo di gestire la giustizia e' una manna, il bengodi
per ladri e truffatori.
 
Insomma, siamo nel 2019, non nel 1999 ed ancora dobbiamo
leggere di queste cose. Considerando che la qualita' delle
sentenza in primo grado e' peggiorata drasticamente, oggi
diventa quasi automatico andare in appello per le persone
oneste. E quindi come dire che si avra' giustizia solo dopo
non meno di 11 anni!!! Se poi il delinquente non demorde,
si finisce dopo 18 anni.
 
Se vi domandate come mai, guardate la vicenda dei tassisti
che vogliono l'esclusiva in quattro gatti. E' la stessa
identica cosa: i giudici non vogliono che sia raddoppiato
il numero di giudici, ad esempio.
 

 Ok, ma se l'amministratore non accetta che succede?
 
Smette di fare l'amministratore e ne verrà nominato uno nuovo dal 
giudice se i condomini continuano a disertare l'assemblea.
 

 perché non sono attività urgenti).
 
Appunto, quando non pagherà il pas, la luce e l'acqua e verranno a 
chiuderla i condomini nomineranno un nuovo amministratore.
 

 amministratore, oltre che concretamente il nome del professionista.
 
Esatto. E i condomini pigri si trovano cosi' ad avere tra i
piedi un compenso "professionale" e non la solita carita'.
Cosi' prossima volta imparano ad essere diligenti invece
di comportarsi con una combinazione di primedonne e bambini.
 


Ho citato i casi meno controversi. Per l'acqua, esiste una 
giurisprudenza che vieta il distacco. Ciò che è possibile fare è una 
limitazione dell'erogazione, comunque non inferiore al minimo vitale. A 
memoria 50 litri pro capite al giorno. Di solito ottenuto riducendo 
l'afflusso (e quindi i piani alti non ottengono nemmeno quelli) o 
mettendo un crono-comando che apre l'acqua solo per mezz'ora al giorno, 
all'incirca. Ogni società di acquedotto si regola come crede.
Il gas, se ci sono i soldi (l'amministratore non è in grado di chiedere 
decreto ingiuntivo, ovviamente, non essendo validamente in carica), va 
pagato, se c'è il riscaldamento centrale. Pena la dichiarazione di 
inagibilità del palazzo, in tempi invernali, con conseguenti cause di 
responsabilità. Per l'elettricità, ci sono due scuole di pensiero. Una 
che la ritiene essenziale per il transito sicuro sulle scale (quindi, 
urgente) e chi invece ritiene che con una torcia elettrica si può 
comunque usare in sicurezza la scala.
 
Tutti casi concreti, già discussi in molte riunioni. Il problema è che 
non girano soldi, non gli amministratori o le leggi sul condominio.
 
Ciao!
-- 
Stefano


Beh, appena giunta la convocazione.
La novità è che questa volta l'
amm.re
 non ha proprio messo all'ordine del giorno la propria elezione.
Sembra che con la riforma non sia più necessario, il rinnovo è automatico, salvo formale richiesta di dimissioni e conseguente destituzione..
Quindi questo signore che da anni è in prorogazio per mancanza di fiducia dei condomini continuerà impassibile a perpetrare le sue malefatte senza problemi.
Un condomino mi diceva: posso ricorrere al giudice, ma chi me lo fa fare? Se gli altri sono così imbecilli da non agire.....

Se gli altri sono così imbecilli da non >agire.....
 
Quindi?
Uniformiamoci agli imbecilli?!
 
Gi 
 
 
---
Questa email è stata esaminata alla ricerca di virus da AVG.
http://www.avg.com
 
 

 non girano soldi, non gli amministratori o le leggi sul condominio.
 
Nel caso del post non sono i soldi a mancare ma la gene non ha voglia di 
fare il minimo indispensabile...
Da me le assemblee si stanno facendo con 400 millesimi perché la gente 
non vuole fare le facciate... Alla prossima dovremo nominare 
l'amministratore senza la maggiorana (tanto nessuno impugna) e, per 
sostituire i citofoni guasti, fare un casino che metà basta.