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Titolo: Portoni privati su facciata comune

Su una facciata condominiale,
nella parte bassa (a livello strada) vi sono dei portoni in legno 
che danno accesso a dei magazzini privati.
 
Si decide di ritinteggiare la facciata.
 
Domanda:
le facciatine dei portoni in legno appartengono
alla facciata del condominio 
e quindi se l'assemblea ha deciso di ritinteggiare la facciata
anche essi vanno ritinteggiati
(con spese per queste facciatine da suddiversi
tra tutti i condomini)?


Che cosa intendi per "facciatine"? Immagino che sia un'espressione di uso 
comune dalle tue parti, ma a me non dice nulla.
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano


La domanda è: ma questi portoni fanno parte del condominio?
Detto così sembrerebbe di si  ma leggendo tra le righe sembra di no.
In questo caso voi non potete ASSOLUTAMENTE toccarle perchè pur 
trovandosi sulla facciata non fanno parte del condominio e quindi NON di 
vostra pertinenza.
L'unica cosa che potete fare è contattare il proprietario e chiedergli 
se vuole dividere le spese oppure, se vi da il permesso SCRITTO, di 
dipengerli a vostre spese.
Giangi


intendo la superficie di quei portoni in legno (cioè la facciata visibile
dalla strada);
sono portoni di magazzini privati (e ci entrano solo i proprietari di quei
magazzini e non tutti i condomini),
però appartengono alla facciata del condominio in maniera un pò (non molto)
caratterizzante (sono ad arco, antichi, con maniglie ad anello in ferro)
 
 

La domanda č: ma questi portoni fanno parte del condominio?
 
sono portoni di magazzini privati (e ci entrano solo i proprietari di quei
magazzini e non tutti i condomini),
perň appartengono alla facciata del condominio in maniera un pň (non molto)


che danno accesso a dei magazzini privati.
 
Sui rogiti come vengono considerati questi portoni?
Dubito molto che non siano specificatamente menzionati
 
Gi 
 
 
-- 
Questa email è stata esaminata alla ricerca di virus da AVG.
http://www.avg.com
 
 


Mettiamola così: se l'uso è ESCLUSIVAMENTE privato (cioè nei magazzini in 
questione non c'è nessun servizio comune, come ad esempio pozzetti, 
tubazioni, contatori, ecc.) sono evidentemente privati.
Quindi, il proprietario ne fa ciò che gli pare e piace, senza però poter 
cambiare il decoro, cioè non è che ne viene dipinto di blu ed un altro di 
marrone: devono mantenere, nei limiti del possibile, un decoro uniforme, 
una architettura che abbia un senso compiuto. Vengono trattati come le 
finestre, insomma: sono del proprietario del singolo appartamento, ma non 
può cambiare il colore (non potrebbe, si vedono in giro di quegli 
orrori...).
 
Se invece l'uso è soggetto a condivisione, anche solo episodica, la cosa 
è un po' più complessa ed andrebbe analizzata sul posto. Il regolamento 
di condominio dice qualcosa, al riguardo?
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano


regolamento non ci sta;
di condiviso con altri non ci dovrebbe essere nulla, neanche pozzetti


Se l'assemblea delibera di tinteggiare la facciata,
ed anche i portoni ne hanno bisogno, seguono lo
stesso destino delle inferriate dei balconi.
I portoni sono di proprieta' del singolo condomino,
ma la spesa della tinteggiatura va ripartita tra
tutti.
 
Attenzione: se il portone ha bisogno di un intervento
piu' profondo, come una ricostruzione, quel costo e'
invece "personale" del proprietario del portone.
Solo la componente estetica e' divisa tra tutti i
condomini.

 tinteggiatura va ripartita tra tutti.
 
 
Perché?
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano


Domanda curiosa:
 
Se viene stabilito di approfittare del bonus facciate, e le finestre sono 
protette da scuri e non da tapparelle, la tinteggiatura degli scuri rientra 
nel bonus oppure no? Se la risposta è sì, da incompetente in materia mi 
sembra che i portoni dei magazzini dovrebbero seguire la stessa sorte.
 
Grazie
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

Gi 
 
Sul rogito al quale ho potuto accedere
e che non č di uno dei proprietari dei magazzini
non viene menzionato nulla delle facciate, portoni, tinteggiatura...

sembra che i portoni dei magazzini dovrebbero seguire la stessa sorte.
 
Se la risposta fosse si, ci sarebbe di che disquisire su una supposta 
discriminazione nei confronti delle tapparelle; in fondo anche queste hanno 
la stessa funzione e si rivolgono all'esterno in pari misura.
 
Cordialità


 Gi
 
Vero, ma di solito le tapparelle mantengono quasi lo stesso colore per 
decenni, mentre le imposte in legno difficilmente rimangono tali per 10 
anni.
 
Per quersto ho limitato l'accostamento scuri - portoni.
 
Ricambio la cordialità.
 
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

Per quersto ho limitato l'accostamento scuri - portoni.
 
Credo sia un terreno estremamente scivolo per avventurarcisi senza scarpe 
chiodate, perché se è vero che le tapparelle non le vernici è anche vero che 
potrebbe essere necessario cambiarle o manutenderle. Che si fa, spesa 
condominiale?
Non penso proprio ma non mi dispiacerebbe portare il quesito sino ad una 
sentenza massima.
 
Buona domenica


sentenza massima.
 
Ho dimenticato una doverosa precisazione: sempre che gli scuri vengano 
considerati assoggettati al condominio.


 hanno la stessa funzione e si rivolgono all'esterno in pari misura.
 
Esatto. Ed infatti seguono le stesse regole.
 
 

tutti.
 
su quale riferimento normativo si basa questa cosa?
 
1) che l'assemblea può decidere di far tinteggiare parti private
2) che poi chi paga però non è chi lo ha deciso (una sopruso si direbbe) 


E' il condominio. Art.1117 e successivi.
 
Tutto cio' che riguarda la facciata e' in comunione.
Punto.
 
Prossima volta vada ad abitare da solo.


Mangiato pesante ieri sera?
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 


La cosa non è così facile ed automatica, temo.
Tant'è vero che ci sono infinite sentenze pro e contro la tesi di volta 
in volta ritenuta vincente. E' solo uno dei tanti casi in cui le leggi 
sul condominio sono poco chiare.
 
Per rispondere anche alla diatriba portoncini/scuri/tapparelle: ogni 
sistema ombreggiante o di chiusura di varchi in facciata (si, anche le 
finestre, le porte finestre, ecc.) è di proprietà privata.
Serve inoltre, in modo esclusivo ad una ben determinata proprietà.
Quindi: i costi sono in capo al singolo proprietario che ne beneficia.
 
Tuttavia, il proprietario NON può in alcun modo modificare il "decoro 
architettonico", che per i giudici è quell'insieme "armonioso" di linee e 
colori che formano l'aspetto estetico del palazzo. NB: ciò significa che 
noi non possiamo trasformare uno scuro che in tutta la facciata è dipinto 
di nero, per i pochi esemplari che sono nostri, di verde, "perché sta 
meglio". Perché andremmo a turbare l'armonia di linee e colori della 
facciata. Anche se risulterebbe (per noi, per lo meno) più bello.
 
Quindi: per non variare il decoro architettonico, se si forma una 
maggioranza adeguata, si ridipingono tutti dello stesso identico colore, 
pagando ognuno la vernice e la manodopera necessarie ai propri manufatti.
 
Non vedo il "sopruso", anzi, mi sembra un normale concetto democratico. 
La maggioranza vince e la minoranza si adegua. 
 
Però per i giudici non sempre ciò che ho scritto è valido. Come detto, ci 
sono infiniti casi diversi nella realtà e quindi infinite sentenze con 
risultati difformi da quello che ho enunciato e che risulta essere il 
principio più seguito. Se qualcuno non fosse d'accordo, insomma, potrebbe 
portarvi davanti ad un giudice e non vi garantisco che vi (e mi) dia 
ragione.
 
-- 
Ciao! Stefano

 sul condominio sono poco chiare.
 
Ritengo che la legge sia chiara (concordo con il suo seguito), cio'
che invece potrebbe non essere chiaro e' la distinzione tra "facciata"
e "parte essenziale" della parte in oggetto.
 
La "facciata" e' da dividersi per millesimi in caso di rinnovo totale
(qui ci sarebbe una seconda questione del contendere: e se il rinnovo
riguarda un caso particolare per un evento specifico imputabile
al propietario ... come cambiare l'intero serramento ? vedi in calce)
La "parte essenziale" e' sempre individuale.
 
Ad esempio:
 
* vecchie tapparelle in legno:
   - facciata e' il sottile strato di vernice "esterna"
   - "parte essenziale" e' il listello di legno, ganci e parti accessorie
 
* nuove tapparelle in plastica:
   - facciata e' il "colore" esterno, quindi qualcosa di "intangibile",
     ma eppure ancora "sostanziale"
   - "parte essenziale" e' il listello di plastica
 
Il dirimere salta fuori quando non si capisce/concorda la separazione
tra "facciata" e "parte essenziale".
 
E qui richiamo il secondo caso, un vento "puntuale". Ebbene, esiste
abbondante giurisprudenza nel caso dei lastrici solari che stabilisce
che se le piastrelle vanno rimosse per sistemare la guaina impermeabile
sottostante, il costo del ripristino delle piastrelle va diviso tra
tutti i proprietari sottostanti insieme al proprietario del lastricato.
Se invece e' il proprietario del lastrico a volere cambiare le
piastrelle, ad esempio, perche' con l'eta o l'usura non sono piu'
estetiche o idonee, allora la spesa e' tutta a carico del proprietario
del lastricato (che per questo pensano ad inventarsi la storia di
perdite, senza capire che l'abnorme aumento dei costi non li portera'
alcun vantaggio, ma l'unico e' risultato e' danneggiare economicamente
chi abita sotto).
 
Notare che nel caso del lastrico solare le condizioni sono invertite:
"la parte essenziale" del lastricato e' parte in comunione, mentre
invece la "facciata" (intesa come superficie piastrellata) e' a carico
del singolo proprietario del lastricato.
 
Pero' il criterio e' chiaro: se dobbiamo sostituire le tapparelle
perche' ormai sono marce (tapparelle in legno) allora il costo della
rimessa a nuovo e' individuale, salvo non occorre pitturare
appositamente le tapparelle per una decisione assembleare.
Se invece le tapparelle vanno tinte e basta, la spesa e' divisa
per millesimi. Il criterio insomma e' sempre quello:
"nell'interesse di chi, o *PREVALENTE* si fa una spesa ?"
 
Purtroppo non di rado c'e' contestazione proprio sul "chi ha interesse"
ed ecco perche' di tante cause e sentenze.
 
Ma in astratto, quando non si ha davanti un caso specifico, a me,
IMHO, il criterio mi sembra limpidamente chiaro.
 
PS: nel caso di cortili interni, tutta la manfrina cade, perche' non
esiste uno specifico decordo da tutelare, quindi la tinteggiatura
delle tapparelle e' fatta solo e solamente nell'interesse del
proprietario di mantenere una buona condizione dei listelli e
quindi decisa solo e se lo vuole il proprietario. E questa
distinzione aggiunge un ulteriore casistica di litigi, causati
da chi ragiona da "militare in caserma" (della serie "tutte le
finestre devono essere uguali") ovvero di mentalita' "fascista"
(tra parentesi per indicare che non e' un insulto ma usato
per indicare un tipo di pensiero sociale e politico).
 

 vuole il proprietario.
 
Questa mi è nuova. Da dove deriva questa interpretazione?
 
 
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano


Si chieda perche' il Bonus Facciate non si applica ai cortili
interni ...
 
Tranne casi particolari (edifici storici ? protetti dalle Belle
Arti ? complesso di uffici di prestigio ? un percorso obbligato
dei visitatori esterni ?) il cortile interno ha la funzione di
assicurare aria e luce alle unita' immobiliari prospicienti, ma
non svolge funzione di decoro architettonico, stante la mancata
visibilita' dall'esterno del condominio.
 
Cassazione, sentenza n.1297/1998, secondo la quale e':
 
“escluso il carattere lesivo di una veranda rea­lizzata da un
  condomino sulla terrazza a livello del proprio appartamento
  nella parte retrostante del fabbricato”
 
Cassazione, sentenza n.12491/2007, che aveva rigettato la
richiesta di ripristino a semplice balcone di una trasformazione
in veranda, non essendo emersa la prova di una apprezzabile
limitazione all’ingresso di luce ed aria nel vano scala su cui
si affacciava il citato balcone.
 
In altre parole la corte ha solo valutato la questione luce ed
aria, senza alcun rilievo per un ipotetico decoro di quel
cortile interno.
 
L'unica novita' recente sul tema dalla Cassazione, sentenza n.1718/2016,
in cui precisa che la valutazione se il cortile interno meriti
eccezione, debba essere affidata all'apprezzamento di un giudice,
perche' non sempre e in ogni caso sia legittima la creazione di
verande in corrispondenza di facciate interne.
 
Cioe' la nuova sentenza ha ribadito la generale legittimazione,
che e' in deroga a cio' che vale per le facciate, ma aggiunge
il requisito di una valutazione del giudice per verificare
se una condizione particolare faccia eccezione alla deroga
generale al decoro nelle facciate interne.
 
Dalla sentenze del 1998:
 
"Premette la Corte che, in fatto, e' risultato accertato che le M.
  hanno costruito ... omissis ... nella facciata posteriore dello
  stesso edificio, priva di elementi architettonici (perche' presenta
finestre di varia ampiezza, rientranze costituenti terrazze,
fornite di sistemi di chiusura difformi e, nell'insieme,
linee non armoniche)."
 
"Ora, i giudici del merito, alla luce del materiale acquisito al
  processo, hanno accertato che nessuna menomazione ha subito la
  facciata, su cui si trova la vertrata delle M., anche perche'
  facciata interna all'edificio condominiale. In particolare
  hanno accertato che la facciata, *OLTRE CHE POSTERIORE*
  all'edificio, non presenta alcuna linea armonica ed e' priva
  di simmetria."
 
Quel "oltre che posteriore" dovrebbe essere evidenza del diverso
"trattamento".

 "trattamento".
 
 
Mi sembra un'interpretazione bizzarra, oltre che sbagliata, la sua. Ma 
libero di pensarla come crede, evidentemente.
Nella sentenza che cita, i giudici affermano un principio molto poco 
condivisibile: dato che si è lasciata mano libera a tutti, uno in più, 
uno in meno, a questo punto, non fa nessuna differenza. Mah....
La "posteriorità" della facciata in questione introduce un minore grado 
di gravità nel comportamento lesivo del decoro architettonico, secondo 
questa sentenza. Cosa che non dice nulla a proposito di scuri, 
tapparelle, ecc. come ha inizialmente affermato.
 
 
-- 
Ciao! Stefano