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Titolo: Lo sapete che?

    Nel rogito debutta il mediatore
     Angelo Busani
      Entra in vigore oggi (secondo giorno successivo alla pubblicazione
sulla «Gazzetta Ufficiale» 153 del 4 luglio del decreto legge 223/2006)
l'obbligo di indicare nei rogiti delle compravendite immobiliari (mediante
dichiarazione sostitutiva di atto notorio) le modalità "analitiche" di
pagamento del prezzo. In particolare, occorre indicare se i contraenti si
sono avvalsi di un mediatore.
      Le modalità di pagamento. D'ora in poi negli atti si dovrà segnalare:
      se il pagamento è avvenuto in contanti (ma la somma, in questo caso,
non può eccedere i 12mila 500 euro, altrimenti scatta una sanzione
pecuniaria tra l'1 e il 40% dell'importo pagato);
      se il pagamento è avvenuto mediante bonifico bancario (di cui debbono
essere indicati gli estremi) oppure mediante assegni bancari, postali o
circolari (anche qui occorre indicarne gli estremi).
      La norma non riguarda solo i pagamenti effettuati a saldo in sede di
rogito ma anche quelli effettuati anteriormente a titolo di acconto o di
caparra confirmatoria. Nessun obbligo, invece, vi è con riguardo ai
pagamenti che nel rogito sono dichiarati come dovuti posteriormente
all'atto. La norma, infine, non si applica ai contratti preliminari, in
quanto in questo caso non vi è trasferimento di diritti reali immobiliari.
      I pagamenti prima del 6 luglio 2006. Dal testo del decreto legge non
emerge una distinzione tra i pagamenti effettuati prima e dopo l'entrata in
vigore della norma. La menzione analitica dei pagamenti effettuati sembra
dunque riguardare anche i pagamenti avvenuti in passato. Certo, un
atteggiamento prudente è quello di comportarsi in questo senso ma è evidente
l'eccessività di una simile soluzione in quanto i pagamenti potrebbero anche
essere stati effettuati molto tempo fa e comunque con strumenti non
rintracciabili o difficilmente recuperabili. Si potrebbe desumere
l'esclusione dei vecchi pagamenti dall'obbligo e l'applicazione della norma
solo per quelli effettuati dal 6 luglio in poi.
      La presenza del mediatore. La nuova norma impone ai contraenti di
dichiarare se si sono avvalsi di un mediatore e, in caso affermativo, di
dichiarare:
      chi è il mediatore e il suo numero di partita Iva o di codice fiscale;
      l'ammontare della spesa sostenuta per la mediazione;
      le modalità analitiche di pagamento del mediatore.
      Le sanzioni. Per le dichiarazioni (sui metodi di pagamento e il
mediatore) omesse, incomplete o mendaci, il provvedimento stabilisce che: 1)
è applicabile una sanzione amministrativa da 500 a 10mila euro; 2) i beni
trasferiti sono assoggettati ad accertamento di valore, nel senso che l'aver
dichiarato valori pari o superiori alle rendite catastali moltiplicate per i
coefficienti non ferma l'azione del Fisco; 3) è applicabile la sanzione
penale della reclusione fino a due anni, secondo l'articolo 483 del Codice
penale (falsità ideologica commessa da privato in atto pubblico).
      Il valore catastale e il prezzo pattuito. Dal 1° gennaio 2006, nelle
compravendite tra privati che hanno per oggetto abitazioni è consentito
utilizzare come base imponibile il valore catastale dei beni trasferiti e
non il prezzo effettivamente pattuito e indicato nell'atto.
      Con il decreto legge 223/2006 nulla cambia sotto questo aspetto: nelle
vendite con Iva (e pure quelle con Iva esente) rimane come base imponibile
il prezzo pattuito e non il valore catastale. Il valore catastale non può
essere utilizzato come base imponibile nelle vendite tra soggetti diversi
dalle persone fisiche che non agiscono nell'esercizio d'impresa, arte o
professione. Inoltre, non si può usare il valore catastale se la vendita
avviene tra privati ma ha per oggetto beni diversi dalle abitazioni.
      Il decreto legge 223/2006 impone peraltro ai contraenti, con riguardo
ai rogiti per i quali si può utilizzare il valore catastale come base
imponibile, «l'obbligo di indicare nel l'atto il corrispettivo pattuito».
Questa espressione, che a prima vista appare lapalissiana, serve
all'applicazione, nel caso in cui sia mendace l'indicazione del prezzo
effettivamente pattuito, delle seguenti "sanzioni": le imposte sono dovute
sull'intero importo del prezzo pattuito (e quindi non più sul solo valore
catastale); è applicabile una sanzione amministrativa dal 50 al 100% della
differenza tra l'imposta dovuta e quella applicata in base al corrispettivo
dichiarato.
      ANGELO BUSANI
      06/07/2006

Ahia, ahia, ahia ! :-)
R.L.Deboni


era ora...