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Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Condomino apparente ma non del tutto.

Sono diventato amministratore di un condominio è chiedo aiuto su questo
problema:
Nel condominio da me amministrato un appartamento risulta essere di
proprietà di un determinato signore. Tale certezza è stata confermata anche
dalle visure da me effettuate presso il catasto e la Conservatoria dei
RR.II. Sta di fatto che il condominio da altre 18 anni non è assolutamente
in grado di  mettersi in contatto con tale condomino che risulta di fatto
irreperibile.
L'appartamento è occupato da un signore (non si sa a che titolo, comodato,
locazione o altro) che ultimamente ha deciso di non pagare più ulteriormente
le quote ordinarie. Ho constatato che tutte le convocazione sono state
inviate al reale proprietario presso l'abitazione sita nello stesso stabile
da me amministrato e che l'occupante l'appartamento si presenta ogni volta
con "regolare" delega firmata in assemblea.
Ho scritto a tale signore invitandolo formalmente ad indicarmi i recapiti
dell'effettivo proprietario ma la richiesta non ha avuto alcuna risposta.
Non ritengo sia possibile proporre una eventuale citazione o decreto
ingiuntivo nei confronti dell'occupante l'immobile invocando la figura tutta
giurisprudenziale del condomino apparente, non per altro perchè il
condominio è perfettamente a conoscenza che quel signore non è il
proprietario.
    Cosa fare?
                            Grazie
                                                            Federico
gi...@mbox.netway.it

...



Ti ringrazio per la sollecita risposta, ma mi domando:
Se il decreto ingiuntivo lo faccio al proprietario, non saprei dove
notificarlo.
Se lo faccio all'occupante (e ti ripeto non assolutamente a quale titolo
occupi l'appartamento) l'ooposizione sarebbe facile per carenza di
legittimazione passiva e credo che nel merito non potrei invocare la figura
del condomino apparente perchè il condominio è ben consapevole che il
proprietario è un altro.
Esiste un metodo per la notifica del decreto ingiuntivo per un irreperibile?
Se la risposta è affermativa potrei sicuramente mettere in esecuzione il
decreto ingiuntivo con un bel pignoramento immobiliare!!.
    Cordialmente
Federico
gi...@mbox.netway.it





Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Lavori di rifacimento terrazze

Salve
avrei questo dubbio, nel mio condominio
è stato deliberato in un assemblea,
in cui io non ho partecipato, dei lavori di
rifacimento delle terrezze, descritti come indifferibili ed
urgenti.
L'amministratore nel verbale redatto menziona la ditta
che è stata vincitrice, senza menzionare chi è il direttore
dei lavori e quali lavori nello specifico si devono fare.
mi domando
1) se tutto cio è possibile?
2) molti condomini non hanno pagato tra cui io, quindi
   l'amministratore procederà a vie legali. cosa si rischia?
3) Ha questo punto senza dare comunicazione ha fatto iniziare
   i lavori. E' possibile tutto questo?
4) una volta che lui procedera a vie legali nei miei confronti,
   io posso invalidare l'assemblea se esistono i presupposti?
grazie

    io posso invalidare l'assemblea se esistono i presupposti?
      Quali per esempio? Sono passati 30 giorni dalla data dell'assemblea?
      ciaofelix:-)
-- 
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felix :- ha scritto:


 si il verbale l'ho ricevuto
 ma nel verbale non è menzionato
 che lavori nello specifico dovranno essere eseguiti,
 ne quando sarebbero iniziati.
Inoltre se lui agisce per vie legali
nei mie confronti io posso oppormi ed
io posso dimostrare che nel verbale ci sono queste omissioni ed errori:
1) le quote millesimali non sono calcolate in modo corretto;
2) nei presenti fisicamente e per delega non esiste inserire
l'abitazione
   del portiere che è di prorpieta di tutti i condomini e quindi non
fa
   presenza;
3) dove sta la perizia tecnica per cui bisgnora rifare le terrazze, in
quanto
   l'umidità è sicuro che proviene dalle terrazze;
4) nel verbale devono essere menzionate tutte le ditte che partecipano
e non
   solo quella che vince;
5) nel verbale non è menzionato il direttore dei lavori.
che ne pensi?

 solo quella che vince;
dove c'è scritto ciò?
Saluti
 
--------------------------------
Inviato via 
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 che ne pensi?
        Che il condominio e' meno burocratico di quanto siamo portati a
       pensare, se la maggioranza lo ha approvato significa che va bene
       cosi' carenze incluse.

Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Tinteggiatura scale

Salve,
qualcuno può dirmi se per la tinteggiatura parziale delle scale condominiali
è necessaria l'autorizzazione dell'assemblea dei condomini?
Grazie.
G.D.

 è necessaria l'autorizzazione dell'assemblea dei condomini?
     Cosa vuoi tinteggiare il tuo pianerottolo?
     Si trattandosi di una parte comune.
     ciaofelix:-)
-- 
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Titolo: Difetti tinteggiatura vano scala

Deliberati i lavori ed approvato il preventivo (il piu basso,
chiaramente) per la tinteggiatura del vano scala, rientro da una
settimana di ferie e ritrovo il lavoro eseguito in maniera maldestra,
tanto che sono visibili le singole passate di rullo, in più è stato
cambiato il colore originale, senza che nulla fosse stato deliberato
in merito.
Naturalmente l'impresa è stata già liquidata.
Che si può fare, a parte rodermi il fegato?

Santi_LicheNi ha scritto:

            Assolutamente nulla!
            Preventivo piu' basso?
            Prevedibile risultato!
            ciaofelix
 
-- 
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            ciaofelix
(non votato da me chiaramente), ma non si puo far nulla neanche per il
cambio di colore non previsto?

 cambio di colore non previsto?
      Se ormai l'hanno pagato! Dovresti addebitare il costo a
qualcun'altro!
      ne vale la pena? :-)))



il colore da chi è stato stabilito?
difficilmente l'impresa si prende la briga di scegliere il colore (per loro
uno vale l'altro)
solo per il colore puoi fare qualcosa ma non contro l'impresa ma solo contro
chi ha deciso tale tinta, difforme dall'originale
se per risparmiare non avete nemmeno nominato un direttore dei lavori ....
ve lo siete meritato

chi ha deciso tale tinta, difforme dall'originale
e per la scarsa qualità del lavoro no?
 Tieni presente che si posson contare  le passate di rullo, le
stuccature sono ancora visibili, sotto la tinteggiatura, e , per non
perder tempo a mascherare i soffitti son stati tinteggiati sino ad una
distanza di 5-10 cm dalle pareti, insomma dovrò rassegnarmi ad esser
preso eternamente per i fondelli a causa dell'ignavia dei "colleghi"
condomini????

 e per la scarsa qualità del lavoro no?
per questo era doveroso nominare un direttore dei lavori


per questo era doveroso nominare un direttore dei lavori
il lavoro è fatto male ed è evidente, che lo dica io (che tra l'altro
sono un tecnico) o che lo dica un direttore dei lavori nominato,   mi
spieghi la differenza?

 spieghi la differenza?
       Se succede un'incidente,chiamano in causa il Direttore dei Lavori
       non il primo inquilino anche se Costruttore,imbianchino,ingegnere
       o geometra...che passa! Non credi?
       E' un problema di ufficialita'nella responsabilita' non di
competenza
       dei lavori! :-))


       ciaofelix
Mi dispiace contraddirti ma in lavori di questo tipo la figura del
direttore dei lavori non è prevista, per quanto riguarda la sicurezza
poi, è l'impresa esecutrice che deve essere in regola con la 626, e
l'amministratore, in quanto committente è tenuto a verificarne
l'iscrizione, la regolarità dei dipendenti ecc.
Tu quando fai ridipingere le pareti di casa tua nomini un direttore
dei lavori?
E se ti accorgi che il lavoro è stato eseguito male che fai? Dici
"pazienza"?
Saluti

 "pazienza"?
pertanto alla fine il condomino che non risulti soddisfatto potrà avere una
figura con cui prendersela

             Graziefelix! :-))

Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Consulenza contratto preliminare.

Salve. Venerdì prossimo stipulerò con il venditore, di fronte al notaio,
un contratto preliminare di compravendita immobiliare, a seguito del
quale mi verranno consegnate le chiavi ed entrerò nel possesso della
casa. Il rogito definitivo è stato differito all'autunno del 2001. Posso
iniziare ad effettuare lavori di ristrutturazione dell'immobile ed altri
lavori di manutenzione ordinaria già dopo aver stipulato il preliminare
oppure devo attendere per questi la stipula del rogito? Qualcuno
saprebbe farmi una panoramica dei diritti e doveri spettanti al
possessore legittimo di un immobile in attesa di divenirne il
proprietario a tutti gli effetti? Grazie a ciao a tutti.


Se sul compromesso è scritto chiaramente sei proprietario a tutti gli
effetti salvo quelli della registrazione nei pubblici registri.
Il rogito diviene solo un puro atto formale per permettere la trascrizione
della proprietà.
Ciao
Cly

 wrote in message 3B13B5C9...@tin.it...


Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: competenze straordinaria manutenzione

Sono un geometra libero professionista, che  oltre a svolgere la libera
professione, da qualche anno amministra un condominio sul lago di Garda,
condominio di 30 appartamenti interamente di proprietà di Tedeschi.
Quest'anno l'assemblea ha deliberato di eseguire dei lavori di straordinaria
manutenzione e interventi particolari sull'area a lago, interventi di cui
sono stato nominato dall'assemblea progettista, direttore dei lavori ecc.
Sempre durante l'assemblea è stato deliberato che questi lavori mi andavano
pagati a parte, oltre al normale compenso come amministratore, secondo la
tariffa professionale.
Ora un mio collega mi ha riferito che lui, quando capitano questi casi,
nello "stipendio" come amministratore si riconosce una percentuale
sull'importo delle opere che spazia dal 3% al 5% (oltre alle sue competenze
per il progetto, la sicurezza ecc) come disturbo per aver gestito tutti i
lavori (pagamenti, ecc).
Premesso che al sottoscritto basta il pagamento delle sue prestazioni
professionali e che già trovare qualcuno che ti paghi a tariffa é raro, é
giusto il comportamento del mio collega ??
Non avendo deliberato nulla in tal senso l'assemblea come può pretendere
tale percentuale ??
Saluti a tutti e un grazie a chi mi vorrà rispondere.
Tommaso 

 tale percentuale ??
se non è stata approvata deve fare riferimento al preventivo approvato in
sede di mandato
se nel suo preventivo approvato in sede di nomina di amministratore
precisava una percentuale per i lavori straordinari non è prevista una
ulteriore ratifica di tale accordo

Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: SERBATOIO GPL CONDOMINIO E NORME RELATIVE

- DOPO QUANTI ANNI DEVE ESSERE SOSTITUITO UN SERBATOIO PER GAS GPL TIPO
"ESTERNO" INSTALLATO NEL GIARDINO CONDOMINIALE??
- QUALI SONO GLI ADEMPIMENTI RELATIVI AI SERBATOI GPL PER LA PREVENZIONE
INCENDI ??
- DOVE E' POSSIBILE REPERIRE INFORMAZIONI SULL' ARGOMENTO ??
GRAZIE IN ANTICIPO PER LE RISPOSTE.

Il serbatoio dovrebbe avere un certificato di collaudo o un libretto su cui
si puo'
vedere la scadenza.
Roberto

Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Zanzariere/2

Il fatto di dover aspettare la delibera dell'assemblea per
l'istallazione delle zanzariere impedisce la sclelta del tessuto delle
tende da sole che invece non necessitano di nessuna
maggioranza(naturalmente colore e tipo uguale per tutti su questo non
si discute)
Dato l'avanzare della stagione io desidero istallare le tende da sole
come posso fare per accelerare la scleta del tessuto e colore senza
dovere aspettare le lunghe discussioni che averranno per le
zanzariere?

 ha scritto nel messaggio
news:89a277c4.02042...@posting.google.com...

le zanzariere non credo siano installazioni per cui serva una
qualche maggioranza assembleare ... se sono del tipo mobile
poi (avvolgibili, ad esempio) non vedo come possano alterare
la linea architettonica della facciata... non siamo mica nel paese
dei Lego !
(vuoi vedere che tra poco non posso nemmeno cucinare
la peperonata se alla maggioranza dei condomini da fastidio
l'odore di peperoni ???)
per le tende da sole invece serve il parere dell'assemblea sul
tipo di tenda e i colori del tessuto, in quanto e' una installazione
che si mette all'esterno della facciata.
alberto.

Probabilmente mi sono spiegato male tant'è vero che poi ho subito
inoltrato un'altro post vedi zanzariere/2.
Le zanzariere non sono quelle normali a filo della finestra(anche
perchè  quelle le abbiamo già in tutti gli appartamenti erano di
capitolato)sono zanzariere che chiudono completamente i
terrazzi/balconi quindi con dei montanti in alluminio esterni al
balcone e la parte che si arrotola sul soffitto dello stesso.
In sostanza vogliono chiudere completamenti i balconi che sono 6 metri
per tre.
Grazie per la tua risposta comunque.

 per tre.
la maggioranza richiesta e' la stessa delle tende da
sole, visto che comunque si va a lavorare sull'estetica
della facciata.
Essendo entrambe spese suscettibili di utilizzazione
separata, basta stabilire tipo e colorazione dei montanti,
dei tessuti eccetera, lasciando poi ai condomini la
liberta' di farla installare da chi vogliono e se vogliono.
alberto.

Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: iva al 20 per intervento straordinario

sapete dirmi se esiste una disposizione di legge che preveda che per i
lavori di straordinaria manutenzione iniziati prima del 2006 e completati
nel 2006 l'iva rimane al 10%?
-- 
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 nel 2006 l'iva rimane al 10%?
Si applica l'aliquota valida al momento dell'emissione della fattura.
Saluti            Archi
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Titolo: ristrutturazione appartamento

Salve, stanno ristrutturando un appartamento confinante con il 
mio e cominciano a lavorare martellando incessantemente già alle 
7,45 continuando senza far pausa fino alle 17. Lo stesso dicasi 
per il sabato fino alle 13,30.
Sono gli orari giusti ?
Grazie
Stefano di Verona
--  
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 Sono gli orari giusti ?
     Dovresti chiedere al comune ma e' un orario mediamente corretto,
consi-
    dera che sono in fase di demolzione che presto questo tipo di rumore
    smettera` e che se lavorassero per meno ore al giorno si prolungherebbe
    solo il tuo disagio.
     ciaofelix:-)
-- 
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Titolo: studenti in affitto: si può fare un contratto di 1-2 anni?

ciao a tutti, perdonate in anticipo la mia ignoranza: siamo una coppia,
studiamo entrambi e a ottobre vorrebbe trasferirci a Parma in affitto
(cerchiamo un bilocale). Molto semplicemente vorrei sapere se esiste la
possibilità di stipulare contratti che durino meno di 4 anni, per il
semplice fatto che probabilmente finiremo entrambi nel giro di 2 anni, se
non meno. Esistono contratti flessibili oppure sono tutti della forma 4+4?

. Esistono contratti flessibili oppure sono tutti della forma 4+4?
Certo che esistono. In base alla legge 431/98 c'e' la possibilità di
stipulare un contratto detto "LOCAZIONE ABITATIVA PER STUDENTI
UNIVERSITARI"
Questo tipo di contratto ha una durata che non può superare 36 mesi.
Il contratto è automaticamente rinnovabile a vantaggio dello
studente-inquilino, nel senso che alla prima scadenza il proprietario
non può risolvere il contratto.
Il canone è definito negli accordi comunali fra le Aziende per il
diritto allo studio, le associazioni degli studenti, i sindacati degli
inquilini e quelli della proprietà immobiliare, che dovranno tener
conto anche della durata, della presenza del mobilio,
di particolari clausole e delle eventuali modalità di rilascio.
Il contratto oltre ad avere la forma scritta deve utilizzare
obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto
Ministeriale 30.12.2002 e recepito dagli accordi territoriali.
Il contratto ha le stesse caratteristiche del contratto cosiddetto
libero.
Marco B.
Vimodrone (MI)
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Titolo: Disagi da innaffiatura piante. Come procedere?

Salve a tutti, ho ancora dei problemi con gli inquilini di due piani
piu' in su' (quelli delle grigliate). Essendo completamente ignorante
in materia legale vengo di nuovo a chiedervi un consiglio su come
comportarmi. Il nuovo problema e' il seguente:
La signora, abitante al secondo piano, regolarmente innaffia le piante
poste sui suoi balconi e puntualmente lo fa con cosi' tanta
"esuberanza" da far straripare dai vasi l'acqua dell'innaffiatura mista
a terra, e magari, anche a dei fertilizanti). Questo liquido,
naturalmente, finisce sul mio terrazzo da un lato e sul mio bancone dal
lato opposto dell'appartamento.
Ora sul regolamento condominiale e' estressamente vietato che per
innaffiatura si vada a sporcare il balcone sottostante. Forte di questo
sono andato a parlare (educatamente) con la signora. Ella ha addotto la
scusa che non si e' mai lamentato nessuno prima e che loro innaffiano
cosi' da 18 anni; da quando abitano li. (Tra l'altro sono le stesse
scuse addotte per non farci grigliare).
Ora vorrei sapere come muovermi legalmente. Devo rivolgermi alla
polizia/carabinieri per un Esposto? / Diffidarla? / Denunciarla? /
Querelarla? / Cercare un giudice di pace?.
Angelo

 Querelarla? / Cercare un giudice di pace?.
Si potresti, art. 844. Il problema è che la turbativa deve essere
oggettivamente ed inequivocabilmente tale. Una causa lunga, moooolto lunga.
Potresti però prendere un vaso delle piante ed innaffiarlo sul suo zerbino
davanti la sua porta. Se dice qualcosa le puoi dire:
dove abitavo prima, per 18 anni, ho innaffiato le piante sullo zerbino del
mio vicino....

 mio vicino....
Non si chiamano atti di emulazione? Non sono vietati dal codice civile?
Non passerebbe in questo modo dalla parte del torto?
Fra

 lato opposto dell'appartamento.
A me sembra semplicemente assurdo che una persona possa andare contro le piů 
elementari regole di convivenza ed educazione.
Sul mio balcone, per essere sicuro di non bagnare, ho messo dei sottovasi 
belli grandi, e verso l'acqua con molta calma per non farla tracimare. Sotto 
di me c'č gente con i tendoni abbassati, che mette gli stendipanni sul 
balcone, per non parlare delle persone che camminano sul marciapiede.
Ma questa signora ce l'ha un po' di sale in zucca? 

 Querelarla? / Cercare un giudice di pace?.
     Lo stillicidio e'vietato, faglielo dire dal giudice.  ciaofelix.
-- 
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Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: 3 assemblee, non si è raggiunto il quorum

Salve
E' la teza assemblea dove non si è raggiunto il quorum per deliberare.
All'ordine del giorno ci sono:
Apertura busta contenente le offerte per lavori di straordinaria
manutenzione;
Dimissioni amministratore
Nomina nuovo
ed altro
Che fare???
Grazie anticipatemente

 ha scritto nel messaggio
news:cr2T6.1626$Zo3....@news1.tin.it...


 All'ordine del giorno ci sono:
Fatene una quarta.
E vai in giro dai condomini a recuperare deleghe scritte, in modo da
aumentare i partecipanti (questo se la carenza di partecipanti dipende solo
dal fatto che gli pesa il culo).
Saluti            Meneldil

 E' la teza assemblea dove non si è raggiunto il quorum per deliberare.
E ti lamenti? Io venerdi sera ho avuto la *prima* assemblea in assoluto del
nuovo condominio ed eravamo appena 1/3 dei condomini... :(  Dico: MA ALMENO
ALLA PRIMA!!!!
Ciao!!
Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: posto auto

Sono il proprietario di una piccola palazzina composta da 4 appartamenti e 
ogni appartamento ha il proprio posto auto coperto nel retro accessibile da 
porta carraia. Il cortile dove ci sono i posti auto è molto grande ed avendo 
altri 2 appartamenti nelle vicinanze sprovvisti di garage ho pensato di 
ricavare 2 posti auto scoperti logicamente senza invadere nessuna area di 
manovra. Non vi dico le lamentele di 2 affittuari...quasi come fossero loro 
i proprietari.
Domanda:
Sono legittime le loro lamentele calcolando che nessuno viola la loro 
privacy?
Come accordi presi ho dato il permesso di passaggio solo in auto, no moto no 
bici
penso che l'unica cosa di cui si possono lamentare è sul fatto che entrando 
ed uscendo aumenta il consumo di energia visto il cancello elettrico e che 
comunque terrò in considerazione.
Voi che fareste?
Saluti a tutti
GianCarlo

 Voi che fareste?
     Li metterei sull'attenti, accollandoti pero` tutte le spese relative a
    queste nuove utenze.
     ciaofelix:-)
-- 
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 lamentele di 2 affittuari...quasi come fossero loro i proprietari.
Stai sottraendo loro uno spazio che detengono.
Se lo fai unilateralmente possono esercitare l'azione prevista dall'art. 
1168 del codice civile.
Finchč incassi dei canoni tu sei proprietario solo dei soldi. Tutti gli 
altri diritti li hai ceduti agli inquilini, che legittimamente ragionano 
come se fossero i proprietari, visto che provisoriamente il godimento č 
loro.
Ti conviene chiedere gentilmente il favore di lasciarti fare qualche soldo 
in piů, e pensare a come ricambiare il favore. 

 loro.
  Il godimento č il loro degli spazi che occupano loro, io come proprietario 
penso di avere il potere di destinare una parte di zona a garage o posti 
auto anche da affittare, quello che č il loro non gielom tocca nessuno. 
Sbaglio?


 ha scritto nel messaggio 
news:ejnk8d$cop$1...@news.newsland.it...

Le spese non gravano certamente sulle loro spalle
ciao

 Sbaglio?
    In effetti sarebbe il caso di leggere con attenzione i contratti di
   affitto.   ciao.


> soldo in più, e pensare a come ricambiare il favore.
Confermo. 

 Sono frasi copiate dal codice civile, e ti danno dei problemi.
Allora c'č solo da sperare di avere a che fare con gente che si limita nel 
lamentarsi a voce senza prendere in mano il contratto.
Vorra dire che alla scadenza di questi contratti e quindi in quelli nuovi 
inserirņ questa clausola. Bisogna pur tutelarsi in qualche modo 

ia-ck ha scritto:


     Ecco lasci all'inquilino il solo diritto di passaggio per entrare
    nei box o al massimo la breve sosta in area designata, tracciando i
    posti auto che intendi riservarti.
     ciaofelix:-)

Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: rumore

Posso utilizzare nel mio appartamento il martello pneumatico per
l'esecuzione di lavori di ristrutturazione? I restanti condomini
potrebbero opporsi?
Grazie.
-- 
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 Grazie.
nel rispetto degli orari definiti dal tuo comune  puoi farlo (gli orari
variano di solito in base alla stagione quindi verifica quando i suddetti
lavori devono cominciare)
ovviamente se trattasi di lavori occasionali e non di attività specifica con
uso continuato di martello pneumatico (ad esempio studio di scultore)
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Titolo: Lavori

Ciao e grazie anticipato a chi mi risponderà. La mia domanda è semplice:
come posso tutelarmi individualmente da un amministratore che affida lavori
elettrici ad un pensionato non iscritto all'Inail?
Non vorrei ritrovarmi denunciato anche se non ho colpa.
Erre.

 ha scritto

Con una polizza assicurativa per l'eventuale responsabilità civile.
In ogni caso il lavoro occasionale dei pensionati non è vietato. Basta rispettare poche regole.

Bob ha scritto:

      Con una assicirazione R.C.   ciaofelix:-)
-- 
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Titolo: Docce otturate

Una doccia che scarica l'acqua delle grondaie del  tetto si č otturata;
l'acqua filtrando ha provocato danni sui muri delle scale.
Chi deve pagare la riparazione: il proprietario o gli inquilini? Ed in
quest'ultimo caso, come si ripartisce la spesa: solo fra quelli che abitano
su quel lato della casa, che hanno accesso a quella scala, o fra tutti?
Grazie
--
Stefano Drei
sd...@racine.ra.it

I condomini, cioč i proprietari.


 ha scritto nel messaggio
news:N01I6.8392$FS.1...@news1.tin.it...


 Tante grazi esin d'ora
Art. 1609 del codice civile primo comma
Piccole riparazioni a carico dell'inquilino
Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell'Art. 1576 devono
essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da
deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da
caso fortuito.
In pratica l'inquilino paga solo ciò che si rompe per il suo uso personale,
e non certo le grondaie del palazzo, che competono ai proprietari. Ad
esempio: la persiana dopo 15 anni che l'inquilino la ha alzata e abbassata
tutti i giorni, si rompe; la riparazione è a carico dell'inquilino. Se però
la persiana al momento del fitto era già vetusta (nel senso che stava li li
per rompersi), la riparazione compete al proprietario.
Nel caso in questione, l'impluvio della grondaia non c'entra proprio con le
cose che sono in uso all'inquilino e che si rompono per usura.
Se però in contratto si è pattuito diversamente la cosa ovviamente cambia.
Saluti.
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Titolo: CONTROSOFFITTATURA PORTICO

Un condomino, proprietario di un appartamento posto al primo piano e
sovrastante il portico condominiale, per ragioni di isolamento dal freddo,
vorrebbe, a sue spese, controsoffittare il portico per la parte che
interessa la sua unità immobiliare, affidando i lavori a ditta
specializzata.
La mia domanda è:
- quale atteggiamento deve assumere l'amministratore (che sono io)?
- l'assemblea può negare l'autorizzazione?
Se qualche collega mi legge, gli sarei grata per la sua risposta.
Silvia

 Silvia
 
    Non e'possibile stabilirlo,mancano elementi:
    Nascerebbero problemi di estetica, rilevanti? 
    Che tipologia di fabbricato?
    Che tipo di intervento prevedi di fare?
    Ledi diritti altrui?
    Non puoi operare dall'interno?
    Perche temi che gli altri condomini si oppongano? felix
 
-- 
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 - l'assemblea può negare l'autorizzazione?
il c/c dice sinteticamente che e' possibile operare su parti
comuni per proprio beneficio se non si danneggiano oppure
se non se ne preclude ad altri l'uso.
In questo caso, se il lavoro viene fatto a regola d'arte,
senza danneggiare impianti, impedire accesso ad eventuali
scatole di derivazione, coperchi di ispezione e quant'altro,
riposizionando eventuali altre cose presenti sul soffito
e ripristinando il colore, nessuno si puo' opporre (fatti
salvi eventuali divieti derivanti dal regolamento)
alberto

 Silvia


                                          chiaro?ciao mariotto
 
        Nulla da eccepire sul tipo di intervento da te prospettato
        Ma tu che hai esperienza in questo NG ti sarai accorto che
        molti richiedenti,chiedono consigli come se stessimo a testa
        in su (sotto il portico nel caso).
        Ho fatto una serie di chiare domande a Silvia,e non ha anco-
        ra risposto,noi non abbiamo la "sfera" condividi?
        Poi parto dall'idea che la stragrande maggioranza,ha gia,af-
        frontato il problema,e gia'conosce le eventuali difficolta'
        non ne parlano,perche vogliono solo uno che gli dia ragione.
        Se Silvia avesse scritto per esempio: abito in un palazzo tre-
        centesco,tutelato dalla sovraindendenza dei beni culturali,
        etc etc. tu,alberto ed io cosa avremmo risposto?
        E' gia tanto che Alberto ha pensato,alle cassette luce,ma se
        sotto la volta del portico passa la linea del metano,cosa avres-
        ti prospettato?
        ciaofelix

Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: spese

il nuovo amministratore chiede un compenso  xy   e in più  chiede la
"ritenuta d'acconto"...
di ke si tratta e a quanto ammonta?
grazie a tutti....
nico


e' un po' come l'iva nelle fatture... una sorta di tassa
che il committente corrisponde allo stato per conto
del professionista ... va intorno al 20% della prestazione
alberto.

 ha scritto nel messaggio
news:abfrb9$2pg$1...@lacerta.tiscalinet.it...



il mio concetto era lo stesso... tu paghi 1000, di cui
800 al professionista e 200 allo stato (talvolta per
semplicita' si paga tutto al professionista e ci pensa
lui  a versare la ritenuta di acconto...)
alberto.

 ha scritto nel messaggio
news:abg0fa$h45$1...@pegasus.tiscalinet.it...


 > > sempre 1.000 ?.

Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Compenso amministratore per lavori extra

Per dei lavori di restauro che dobbiamo fare alla palazzina per circa 30000 
euro, quale è il compenso per l'amministratore?

 euro, quale è il compenso per l'amministratore?
       Quando si da mandato all'amministratore, e' buona norma chiedere
quali sono le sue richieste per svolgere l'incarico assegnatogli, spesso
accade che ad un compenso apparentemente basso vengano via via aggiunti
 costi aggiuntivi tipo gettone di presenza per assemblee, quota per lavori
 etc...... Nel tuo caso dipende da quanto sara' tenuto ad impegnarsi in
 quale qualita' sara' in grado di seguire i lavori e se lo fara' altrimenti
 la somma destinatagli equivarra' ad un semplice ed ingiustificato *pizzo*!
        ciaofelix:-)
-- 
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 > euro, quale č il compenso per l'amministratore?


 (Di solito è il 2-3%)
      Sarebbe piu' saggio parlarne in sede di nomina ed affidamento
mandato.

Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Acquisto appartamento

Buongiorno a tutti,
    vorrei porVi un problema sorto a mia sorella:
ha acquistato a Giugno 2002, tramite agenzia,  un appartamento dal
precedente proprietario. Al momento del rogito, davanti al notaio, il
vecchio proprietario ha dichiarato che sull'appartamento non pendeva ipoteca
e di non avere spese condominiali arretrate. Purtroppo, solo 2 giorni fa, si
è fatto vivo l'amministratore del condominio chiedendo a mia sorella gli
arretrati delle spese, pari a 5.500,00 Euro, che il vecchio proprietario
ancora gli deve, asserendo che ora tocca a lei saldare il debito.
La domanda è spontanea: se il precedente proprietario ha dichiarato il falso
davanti al notaio, non rischia qualcosa di penale? E l'agenzia, di
intermediazione (molto famosa a livello nazionale) non doveva sapere come
stavano le cose? Spetta veramente a mia sorella pagare il debito del
precedente proprietario?
Scusate la marea di domande, ma questa cosa sta rovinando le ferie a tutti
in famiglia.
Ringrazio anticipatamente tutti quanti vorranno aiutarci.
Marco.


chiedi all'amministratore (è un tuo diritto) la causale delle spese
richieste,
chiedi inoltre, se sono spese maturato ora o residui di spesa di anni
precedenti che ora maturano in seguito a sentenza o altro.
se trattasi di spese riguardanti gli ultimi due anni devi pagare e rivalerti
immediatamente sul venditore per l'immediato rimborso (comprese spese extra)
se invece trattasi di spese antecedenti se le devono spartire gli altri
condomini.

 precedente proprietario?
le spese le devi pagare in quanto sei responsabile, in solido
con il vecchio proprietario.
Una volta pagate, poi potrai rivalerti su di lui, facendogli causa,
sara' l'avvocato a decidere le modalita' per procedere.
L'agenzia non ha alcuna responsabilita', in quanto e' tenuta
solamente a mettere in contatto le parti, senza pero' entrare
nello specifico degli accordi.
alberto.

 ha scritto nel messaggio
news:ailgru$9pv$1...@lacerta.tiscalinet.it...


 ha scritto nel messaggio
news:ailbpb$7p2$1...@lacerta.tiscalinet.it...


 Grazie ancora, Marco
fatti consegnare i bilanci da cui si evinca l'origine delle spese in
questione.
devi verificare l'intervento della prescrizione
Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Lavori non urgenti, ma necessari?

[Scusate, riposto qui una parte di un 3d precedente, perchè non è più
coerente con il topic]
Il citofono di alcuni condomini 
non apre il portone di ingresso e siamo costretti a scendere le scale per 
aprire. E' risultato che il problema è l'estrema vecchiaia dei cavi 
interni nel palazzo. Secondo l'amministratore, bisogna aspettare 
la prossima assemblea e deliberare a maggioranza i lavori.
Ossia, se alcuni non vogliono fare i lavori, io ed altri rimaniamo
senza citofono.
Ho provato a citare gli articoli che mi ha suggerito alberto
e la risposta è stata: "il codice civile è stato scritto prima
dell'invenzione del citofono e quindi è impossibile che si riferisca
a tali problemi come <urgenti>". A me sembra assurdo.
Ma è proprio cosi?
Ale

 Ma è proprio cosi?
No
--------------------------------
Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

 ha scritto nel messaggio 
news:gg6j6a$13o$1...@aioe.org...

Gli impianti esistenti devono essere mantenuti in efficienza,
curando la manutenzione corretta.
In questo caso,vuoi per incuria, vuoi per vetusta' o altro,
non si tratta di un piccoli intervento ma di una manutenzione
straordinaria, di una sostituzione piuttosto onerosa. Oltretutto
dubito che nel giro di un anno si sia passati da un impianto
perfettamente efficiente ad uno da sostituire quindi e' evidente
che ci si doveva render conto da tempo che quel lavoro andava
preventivato. Ora come ora, visto che comunque non ci saranno
fondi in cassa per un lavoro del genere, sara' il caso di accordarsi
con i condomini piu' toccati da questo guasto e richierede la
convocazione di una assemblea straordinaria con l'ordine del
giorno : rettifica bilancio gestione 2008/2009 per intervento
straordinario necessario all'impianto citofonico. In questo modo
si potranno scegliere anche preventivi diversi ed eventualmente
valutare se passare ad un impianto video...
alberto
Certo che se dei vandali nottetempo danneggiassero ulteriormente
l'impianto, qualche condomino in piu' forse sarebbe piu' toccato
dal problema... 

sandro rossi ha scritto:


Il cavo che va dal citofono dell'unita' immobiliare fino al portone e'
esclusivo del singolo utente come lo e' il citofono nell'appartamento
quindi chi impedisce  all'interessato di provvedere?
ciaofelix:-)
-- 
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 provvedere? ciaofelix:-)
I cavi del citofono sono tutti in comune.  Tuttalpiù esiste un filo 
che serve un solo appartamento all'interno di un cavo con molti fili. 
  Se questo cavo è avariato la sostituzione deve essere a carico del 
condominio.
Solo l'apparecchio all'interno dell'appartamento è di uso esclusivo di 
un singolo.
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   Registered Linux user #337974  < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 un singolo.
Uso esclusivo?
E il proprietario chi č?
Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Uso aree private e rifacimento ringhiere delle terrazze.

Per effettuare dei lavori di manutenzione straordinaria del condominio 
devono essere installate delle impalcature su mie proprietą private, tra cui 
una terrazza, impedendomi per mesi l'utilizzo di queste.
Non ho intenzione di oppormi ma vorrei sapere se ho il diritto di chiedere 
all'impresa che esegue i lavori un corrispettivo per l'occupazione, costo 
che verrą poi eventualmente girato all'intero condominio e ripartito tra da 
tutti come da legge e millesimi.
In questa manutenzione č prevista anche la sostituzione delle ringhiere 
delle terrazze della facciata principale. Non tutti i condomini le hanno. Ho 
letto che:
"Balconate e ballatoi a cielo aperto: manutenzione e consolidamento 
ringhiere e parapetti devono essere pagati dal condominio secondo i 
millesimi di proprietą. Anche la manutenzione straordinaria dei balconi a 
castello (quelli incassati nel perimetro dell'edificio) spetta al 
condominio. La manutenzione dei parapetti del balcone spetta al 100% ai 
proprietari singoli.
Il rifacimento dei frontalini dei balconi seppure di proprietą privata,deve 
essere coperto dall'intero condominio poiché l'aspetto estetico e il decoro 
architettonico dell'intero edificio costituisce, secondo il legislatore, un 
bene comune."
Vorrei sapere a chi tocca pagare.
Molte grazie! 

 Il rifacimento dei frontalini dei balconi 
   A carico del condominio.
   ciaofelix:-)
-- 
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 ha scritto nel messaggio
news:e0upqj$1h7$1...@news.newsland.it...


 inerromperlo). Ho ragione?
      Il tuo permesso era legato al tempo previsto, l'occupazione di spazi
     e' a carico del committente,ordinagli per vie legali l'immediata rimo-
     zione del ponteggio, vedrai che qualcuno si fara' vivo per trattare.
      ciaofelix.

Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: multe condominiali

l'assemblea condominale approvò qualche anno fa che per le infrazioni al
regolamento di condominio si dovrà versare una somma di 50.000lire
E' legittimo ciò oppure contrasta col disposto del C.C. (100lire)?
Un condomino si è proprosto di fare il "vigile" e di portare i numeri di
targa di chi sosta fuori posto all'amministratore per l'applicazione della
sanzione.
E' una procedura corretta?
grazie
-- 
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 E' legittimo ciò oppure contrasta col disposto del C.C. (100lire)?
Purtroppo la delibera è illegittima e nulla.
Saluti            Meneldil

 Saluti            Meneldil
grazie per la risposta..
e allora come intervenire?
si doveva impugnare entro i 30 giorni oppure è sempre impugnabile?
nel cosa dovessi ricevere qualche sanzione della somma predetta come mi
consiglieresti di intervenire? 
sull'altra questione...quella del condomino vigile...che mi dici?
saluti


 si doveva impugnare entro i 30 giorni oppure è sempre impugnabile?
     Mi sembra che Meneldil abbia scritto * Nulla!* cosa vuoi impugnare!
     Nulla? :-))
     ciaofelix


 sull'altra questione...quella del condomino vigile...che mi dici?
Che mi sembra una ca%%ata, anche se non so dartene degli estremi
normativi... ;-)
Saluti                Meneldil

 normativi... ;-)
nessuno può senza preventiva autorizzazione svolgere azioni di competenza
delle forze dell'ordine
il condomino vigile dovrebbe seguire un corso da vigilantes e superare il
relativo esame etc etc
ed anche questo non sarebbe sufficiente ....
persino gli ausiliari del traffico non possono emettere contravvenzioni
e parecchi ricorsi sono stati vinti proprio basandosi su tale principio
pensa un po' un cittadino normale eletto a figura di pubblico ufficiale con
poteri speciali da una assemblea di condominio  :-))
come detto in un vecchio post se ne è parlato in senato per modificare
l'articolo sanzionatorio condominiale
ma poi ci si arena sulle modalità applicative
Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: affitto e pagamento condominio

Salve,
sto per prendere in affitto un appartamento e volevo chiedere se è vero il 
fatto che la quota condominiale si paga in base ai metri e al piano 
dell'appartamento.
Il mio è un appartamento di 45 mq al piano rialzato. Zona Camilluccia - via 
Mario Fani  a Roma, sapete dirmi per caso se 60 euro compreso il 
riscaldamento (centralizzato) è un prezzo ragionevole o meno?
Grazie 

 riscaldamento (centralizzato) è un prezzo ragionevole o meno?
     Immagino che sia per acqua,luce scale, pulizie, e riscaldamento....
     e' una cifra piu' che corretta.
     ciaofelix:-)
-- 
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     ciaofelix:-)
Grazie della risposta,
dici quindi che mi devo accertare che in quel prezzo ci sia l'acqua, e la 
luce?
Per luce si intende la luce del condominio giusto? per l'acqua? 

 Per luce si intende la luce del condominio giusto?
         Si androne, scale, ascensore se ti spetta.
 per l'acqua?
         In molti condominii, l'acqua viene ripartita, ma non so se anche
       a Roma e' cosi'.  ciao,


Grazie mille delle info!

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Titolo: rami invadenti

Il proprietario del giardino confinante al mio ha piantato anni fa un
pino(era un alberetto di natale) che ora è diventato talmente grande che
alcuni rami invadono il mio giardino non facendo
crescere niente al di sotto  perchè rilasciano una enorme  quantità di aghi.
Essendo un persona indisponente vorrei sapere se posso tagliare da me i rami
che invadono il mio giardino ?
Saluti e grazie

 che invadono il mio giardino ?
       No! ma se si trova a meno di 3 metri fagli tagliare l'albero! :-))
       ciaofelix
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
no ma puoi tagliare le radici  .... :-)))
comunque ti conviene inviare una richiesta al tuo vicino richiedendo il
taglio dei rami a sue spese entro 5gg altrimenti ti adopererai per farlo
abbattere ...


Art. 896 Recisione di rami protesi e di radici
Quegli sul cui fondo si protendono i rami degli alberi del vicino può in
qualunque tempo costringerlo a tagliarli, e può egli stesso tagliare le
radici che si addentrano nel suo fondo, salvi però in ambedue i casi i
regolamenti e gli usi locali.
Se gli usi locali non dispongono diversamente, i frutti naturalmente caduti
dai rami protesi sul fondo del vicino appartengono al proprietario del fondo
su cui sono caduti.
Se a norma degli usi locali i frutti appartengono al proprietario
dell'albero, per la raccolta di essi si applica il disposto dell'art. 843.
Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: danni edili e ditta che non vuole fatturare al condominio

Abito in un condominio e, come gią successo in passato, ho avuto dei
danni da rottura delle vecchie tubazioni condominiali, con necessitą
di imbiancare due pareti.
In passato il Condominio ha preteso di pagare direttametne la ditta,
per poter usufruire di uno sconto sull'IVA (avendo diritto al
pagamento dell'IVA al 10%, differentemente al sottoscritto che
dovrebbe pagare il 20%).
Questa volta, perņ, l'imbianchino si č rifiutato di andare a
riscuotere direttamente dal Condominio, asserendo che la volta
precedente l'amministratore gli aveva fatto perdere troppo tempo (non
facendogli trovare  subito la disponiblitą del pagamento, oppure non
avendo pronta la certificazione, ecc.).
Ora, come allora, l'amministratore mi richiede, ugualmente, di fare
intestare la fattura al condominio (sempre per i soliti motivi di
economia), ma la ditta di imbiancatura si rifiuta e pretende di
intestare e riscuotere la fattura direttamente dal sottoscritto.
Con l'amministratore non sono in buoni rapporti, quindi č da escudere
che pagi io direttamente una fattura intestata al Condominio (non mi
fido di poterne ottenere successivamente il rimborso).
Posso con diritto scrivere all'amministratore che se vuole la fattura
intestata al condominio mi deve fare pervenire la cifra dovuta entro e
non otre la fine dei lavori?
Grazie anticipatamente
Ciao
Stefano

 non otre la fine dei lavori?
Scrivigli di far pervenire la somma direttamente all'imbianchino;
l'imbianchino avrà l'obbligo fiscale di emettere fattura (intestata al
condominio) lo stesso giorno che riceve il pagamento.
Comunque: chi ha dato l'incarico all'imbianchino? Tu direttamente o
l'amministratore?
Saluti                Meneldil

Stefano ha scritto:
    Cosa significa *entro e non oltre*?
    Comunque una fattura a saldo la si emette *dopo* la fine dei lavori!
    ciaofelix
 
-- 
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Comunque: chi ha dato l'incarico all'imbianchino? 
Io, sapendo di aver diritto a far eseguire i lavori da parte di una di
mia fiducia.
Ciao
Stefano

    ciaofelix
Nella risposta a Meneldil ho spiegato tutto.
Ciao
Stefano

 portafogli).
Procedura corretta, soprattutto fiscalmente:
- tu ti fai fare fattura dall'imbianchino, con IVA al 20%; l'IVA la recuperi
in quanto soggetto IVA.
- dal condominio ti fai rimborsare l'imponibile, dietro emissione di
semplice ricevuta o di fattura esente IVA
non-mi-ricordo-ai-sensi-di-quale-articolo
- se il condominio non rimborsa celermente, tu vai a compensare con le spese
che dovresti pagare, dandone semplice comunicazione, ed addebitando gli
interessi (per i quali vai ad emetter regolare fattura esente IVA art. 15)
Saluti            Meneldil

interessi (per i quali vai ad emetter regolare fattura esente IVA art. 15)
?
Ciao
Stefano

 Nella risposta a Meneldil ho spiegato tutto.
        LETTO! ciaofelix

Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Colonna sfiato e odori che persistono

Ciao a tutti.
vi descrivo in breve la mia vicessitudine:
condominio su tre piani di 9 appartamenti che di tre in tre
usufruiscono di una colonna di sfiato in comune. Il mio appartamento
si trova al secondo piano.
Poichè da quando ho acquistato questo appartamento ho sempre subito
odori che mi entravano in casa dal bidet, lavandino e doccia e poiché
ogni volta che si tira l'acqua del water si sente borbottare la
colonna di sfiato, abbiamo deciso di comune accordo con i condomini
che usufruiscono della stessa colonna di effettuare una verifica dello
sfiato e di accertarsi che esca verso l'esterno della facciata (spesa
poi da dividere in tre) ed  in contemporanea ho deciso di effettuare
la completa sostituzione del plasma e del tratto di colonna di sfiato
di mia pertinenza (spesa a mio carico su mia decisione).
A lavori effettuati - sia tutto il tratto di mia competenza sia la
fuoriuscita del tubo di sfiato verso l'esterno nell'appartamento del
terzo piano - il problema degli odori persiste e la colonna borbotta
ancora. i proprietari del terzo piano non hanno voluto avvalersi dei
miei uomini perché li hanno ritenuti troppo cari ed hanno mandato un
muratore...
Vorrei procedere contattando il proprietario del terzo piano per
protestare contro dei lavori che presumo non fatti a regola d'arte
utilizzando - immagino - un tubo troppo piccolo di diametro e non
accertandosi che lo sfiato funzionasse prima di chiudere muro e
piastrelle; in secondo luogo vorrei contattare l'amministratore e fare
in modo - non so come - che intervenga lui per far si che i
proprietari del terzo piano si adoperino in modo da risolvere il
problema invece che far fare i lavori in economia tanto da non
ottenere alcun risultato.
Attendo un Vs. aiuto in merito.
Vi ringrazio in anticipo.
Ciao


nessuno mi sa aiutare ??
Per favore...
Grazie