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Titolo: tinteggiatura, 3% amministr., bonus

Ciao
 
un condominio vuole usare il 'Bonus 90 facciate'
per tinteggiare quanto il bonus prevede di tinteggiare;
 
la tinteggaitura pare essere "ordinaria manutenzione",
però l'amministratore chiede il 3% sull'ammontare dei lavori
 
Domanda: gli è consentito farlo (e perchè)?
 
Domanda: questo 3%, è coperto dal bonus 90%
o sarà una cifra che i condomini dovranno pagare per intero loro
fuori dal bonus 90% ?

 dal bonus 90% ?
 
Si, è tutto agevolabile, è scritto chiaramente nella norma.
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 come detto il lavoro è tanto e potenzialmente in perdita.
 
Non sono d'accordo.
Tu scrivi "se è parte integrante del contratto con l'amministratore si, 
altrimenti bisogna trattare."
Io invece dico "se è parte integrante del contratto con l'amministratore 
si, altrimenti NO".
Il contratto è vincolante per entrambi (amministratore e condomini) e 
sempre e non quando conviene.
Magari è stato scelto questo amministratore che ha chiesto 100 senza 
altre spese invece di un altro che chiedeva 99 con il 2%.
Giangi
 


In linea di principio hai ragione, però ci sono circostanze che non sono 
prevedibili e per le quali di volta in volta si discute.
Personalmente nel preventivo inserisco sempre la dicitura "Qualsiasi 
aspetto non citato nel presente preventivo non è da ritenersi compreso 
ed in caso di necessità dovrà essere oggetto di apposita discussione"
 
Al.Ba.


Una tinteggiatura non è prevedibile?
Dei lavori di risanamento non sono prevediili?
Scusa ma ... no.
In ogni accordo tra le parti il nero su bianco conta, il resto no.
Ripeto: "Magari è stato scelto questo amministratore che ha chiesto 100 
senza altre spese invece di un altro che chiedeva 99 con il 2%."
Uno è stato onesto ed ha chiarito tutto subito e, per questo è stato 
escluso, ed ora si vuole premiare il fubacchione? No grazie
Giangi
 

 
 
 
Io conosco nel dettaglio gli accordi presi con l'amministratore ce citi 
come non consco quelli di chi ha scritto il post originario..... mi 
limito a riportare la mia esperienza. Non è assolutamente mio interesse 
difendere o accusare nessuno.
 
Vuoi rimanere sul concetto "nero su bianco"? Allora trovami un appiglio 
da cui si possa evincere che le pratiche inerenti al bonus fiscale sono 
comprese nell'incarico ordinario dell'amministratore.
 
Al.Ba.
 
 
 

 comprese nell'incarico ordinario dell'amministratore.
 
Il contratto, se non specificato come extra è compreso.
Giangi


E qui ti sbagli di grosso.......
 
Ma ripeto, non voglio passare per avvocato difensore. ;-)
 
Al.Ba.

 E qui ti sbagli di grosso.......
 
Si, ma così è facile "ti sbagli" senza giustificazioni.
Io ti dico che di solito si scrive "per l'ordinaria e straordinaria 
gestione" oppure "per la straordinaria è previsto...".
Giangi
 


Secondo me la confusione nasce dal fatto, erroneamente, si posse 
equiparare la dicitura "ordinaria amministrazione" con quella di 
"manutenzione ordinaria"
 
Sebbene la tinteggiatura esterna, ai sensi della vigente normativa in 
ambito edilizio, sia classificata come manutenzione ordinaria non 
significa che la gestione delle pratiche per fare ottenere ai condomini 
gli sgravi fiscali rieentri tra le mansioni ordinarie dell'amministratore.
 
Il post originale verteva proprio su quello.
 
Al.Ba.
 
 

gli sgravi fiscali rieentri tra le mansioni ordinarie dell'amministratore.
 
si può pensare pensare allora che per le pratiche fiscali
che debba percepire un extra sia il fiscalsita?
 
nota:
il fiscalista al quale alcuni amministratori rinunciano perchè fanno le
cose da soli (pochi), ed altri invece lo hanno con sè, con voce separata
nel rendiconto e che costicchia...
comunque costa sempre meno del amministartore che prenderebbe
il 3% sull ammonatre dei lavori
 
nota 2:
il condominio di cui parlo io, non ha un amministratore (5 unità),
ma lo prenderebbe per fare questa tinteggiatura (con bonus facciate 90%)
e poi lo terrebbe definitivamente perchè non volgiono più fare da soli
(in comune pensate hanno una rampa di scale con due lapadine e un pozzetto
di scarico acque nere, soltanto...)
però dato che la tinteggiatura è manutenzione ordinaria come da codice
civile (se non erro) si domandano perchè l'amministartore deve chiedere un
extra
 


Ora la questione è un pò più chiara.
Potete sempre chiedere di modificare tale voce del preventivo motivando 
con le argomentazioni che hai appena esposto oppure chiedere un 
ulteriore preventivo ad altro professionista (o più di uno).
 
Al.Ba.

 fuori dal bonus 90% ?
 
Faccio notare che potete anche rispondere no. E se
l'amministratore in assemblea insiste: l'assemblera puo' anche
indicargli la porta e dire, vuole che cambiamo l'amministratore ?

 Premesso che per l'amministratore non è una sine cura,
 
Tutto quello che vuole, ma un 3% non le sembra un po' tantino ?
Ai miei tempi si viaggiava con l'1% con lavori dell'entita'
descritta, il 3% era per piccole opere. Anzi, c'era un tariffario
dell'ANACI che era su quell'ordine. Il tariffario e' stato
bocciato dal Garante per la concorrenza, ma cio' nonostante e'
un utile indicazione di cosa ne pensano amministratori meno esosi.

 prevedibili e per le quali di volta in volta si discute.
 
Un amministratore che si presenta senza indicare i costi per
i casi di manutenzione oltre un certo ammontare lascia
perplessi a meno che non dichiari che e' "tutto compreso".
 
Del resto, nulla obbliga l'amministratore a seguire tutto
personalmente. In lavori edili, le attivita' piu'
impegnative sono quelle fiscali e di gestione del cantiere:
basta incaricare un fiscalista e un direttore dei lavori
(cosa saggia anche per altre ragioni) per cui l'amministratore
si trova solo a gestire il riparto. E se permette, prendere
il 3% solo per suddividere in tabella anche un opera
straordinaria mi sembra decisamente esoso.


Come sempre, esiste un mercato. Basta chiedere ad altri amministratori un 
preventivo, per chiarirsi le idee.
 
Occorre capire che cosa significa, per un amministratore, la 
"manutenzione ordinaria" in caso di bonus facciate (ma vale anche con i 
normali lavori detraibili al 50, 65% ecc.): per ogni proprietario, 
occorre andare a caricare in anagrafe tributaria, direttamente nei 
sistemi di Agenzia delle entrate (con software scomodi e macchinosi) 
codice fiscale, coordinate catastali, cifra pagata, flaggare il campo che 
indica che l'importo è stato interamente versato nel corso dell'anno in 
questione.
Per OGNI errore (e dopo un po' - provare per credere - ti si incrociano 
dita ed occhi...) la sanzione è di 300 euro, a carico dell'amministratore.
Al minimo, per 5 unità immobiliari, si rischia qualche centinaio di euro 
di sanzioni. Da considerare che ci sono casi come questo: in un mio 
condominio, una unità immobiliare è stata oggetto di una complessa linea 
ereditaria, per cui i proprietari sono in 15, con quote che vanno dal 50% 
a pochi centesimi.
 
Non vedo perché un professionista SERIO dovrebbe regalare tutto ciò. 
Certo: se si fa pagare ai vostri fornitori, non avrà grossi problemi. Ma 
non penso che alla fine risparmierete molto....
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano


Come potrà leggere in un altro mio post, il mondo è cambiato da quei 
giorni. Idem le leggi ed i relativi adempimenti e sanzioni. Più rischio, 
più voglio essere pagato.
 
Il super-eco-sisma bonus al 110% prevede una sorta di incubo normativa, 
con qualcosa come 30-40 adempimenti e documenti diversi da ottenere, 
controllare e produrre. Tutto gratis? Si, si, certo... poi non ci si 
lamenti se i costi sono lievitati.
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano


E' da anni che non abbiamo piu' amministratori che entrano nel
labirinto normativo in "fai-da-te". Tutti di propinano la spesa
di un fiscalista e professionista del caso, con extra ogni volta che
c'e' qualcosa fuori gestione ordinaria. E poi magari ci si aggiunge
pure sopra un 3% ?
Per cosa ? Per gestire la fattura del fiscalista ? Un paio di
visite dal fiscalista ? Ripeto: un 3% per lavori di entita', lo
ritengo esoso, forse perche' avendo lavorato come amministratore
so esattamente quale e' l'incombenza a "gestire" un altro
professionista.


Quando si parla di questi argomenti sfugge quasi sempre un aspetto 
fondamentale: la responsabilità, sia civile che penale!
 
Io personalmente quella percentuale che chiedo in caso di lavori edili 
non è direttamente legata all'aumento della mole di lavoro ma alla 
responsabilità che mi accollo.
 
Per un condomino può sembrare un discorso "evanescente" ma per chi 
gestisce vari condomini e vari lavori presto comprende che il rischio è 
tutt'altro che trascurabile.
 
L'assemblea ritiene che la mia richiesta sia esosa?
Nessun problema! Uno dei condomini accetta la nomina di responsabile dei 
lavori ed io sono in pace col mondo. ;-)
 
Al.Ba.

 tutt'altro che trascurabile.
 
Il problema della nostra categoria è un certo tipo di amministratore.
 
Faccio un esempio per farmi capire. Qualche anno fa, un mio congiunto mi 
ha chiesto di fare un'offerta per amministrare il condominio in cui 
abita. Analizzo bene tutta la situazione e formulo offerte per 4.900 euro 
annui per la parte ordinaria, oltre una serie di extra, molto ben 
dettagliati. La mia offerta di solito è di 7-8 pagine.
Alla riunione ci sono altre 3 offerte. Di UNA pagina. Una a 5.000, una a 
5.100 ed una a 1.500, che è quella che si aggiudica l'incarico.
 
Ora, passati alcuni anni, i costi si sono più che raddoppiati. No, 
l'amministratore fattura sempre 1.500 euro all'anno. Quasi tutti gli 
altri costi si sono raddoppiati. Eh, ma hanno risparmiato 3.400 euro, 
mica scemi, eh?
 
Lo dico contro il mio stesso interesse, ma l'offerta da scegliere era 
quella da 5.000...
 
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 lavori ed io sono in pace col mondo. ;-)
 
Non va bene, scusami ma il tuo discorso non va per niente bene.
Mia suocera aveva una badante, stava bene, l'aiutava con le pulizie e 
basta. Faceva più la dama di compagnia che la badante anche se per 
quella era pagata.
Poi mia suocera è caduta ed ha richiesto più attenzioni e indovina che 
ha fatto la badante?
Ha chiesto di più, ripeto anche se quello che prendeva era quello che 
una normale badante prendeva, e quando non lo ha avuto se n'è andata.
Ti sembra un comportamento normale?
Se prendi un incarico che prevede tutto, finchè non c'è niente da fare 
sii felice, ma se devi fare di più (e sei già pagato per quello) non ti 
puoi lamentare.
Il punto focale lo ripeto è: sei stato scelto tu perchè il tuo 
preventivo era migliore (a parità di competenze) ora non puoi pretendere 
di rivedere il compenso.
Giangi
 

 Il post originale verteva proprio su quello.
 
Se non specificato diversamente invece è proprio così.
Dei tre condomini che vedo direttamente come condomino (mio, miei, 2° 
casa miei) un amministratore fa tutto lui e 2 si affidano ad un esterno.
Indovina chi paga l'esterno? Loro
In sede di preventivi si sceglie in base a determinate caratteristiche e 
quelle devono essere.
Noi abbiamo sempre scelto in base a quest'ottica.
 
Giangi


La tua visione non conincide con la realtà.
 
Nel rapporto tra amministratore e condominio valgono solamente due cose:
1) Ciò che il C.C. attribuisce all'amministratore come gestione ordinaria.
2) Quanto scritto nel preventivo e accettato dall'assemblea.
 
Sul punto 1 manco stiamo a discutere.....
Per quanto riguarda il punto 2 vale solo quello che c'è scritto, la tua 
idea del "se non è specificato è compreso" non trova riscontro nella realtà.
 
Cordy ha affermato che i suoi preventivi sono di 7 pagine (vado a 
memoria) quelli che faccio io sono di 4 (magari scrivo più in 
piccolo....), l'amministratore Tizio magari ti chiede la metà e ti 
scrive una mezza paginetta......
 
Se pensi che la mancanza di dettaglio implichi che le voci non citate 
siano comprese commetti un madornale errore!
 
Al.Ba.


Ciò non toglie che nel caso in questione si parla di questo:
https://tinyurl.com/yys2zr7t
 
 
in chiaro:
 
https://www.ilsole24ore.com/art/superbonus-36-documenti-che-privato-deve-
 
presentare-banca-il-cappotto-termico-ADL1wpl
 
Questo per il 90%. Per il 110 salgono a 48.
Il tutto moltiplicato per il numero dei fruitori/proprietari (vedi 
l'articolo). TUTTO passa, necessariamente, per lo studio 
dell'amministratore. Con pesanti responsabilità penali e civili (se manca 
un documento e decade il diritto al credito d'imposta, si parla di 
responsabilità per l'intero importo lavori!).
Gratis? Scusa, eh? TU lo faresti? Bene: prenditi per iscritto l'incarico. 
Il tuo amministratore ne sarà entusiasta, credimi. 
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 siano comprese commetti un madornale errore!
 
Mi dispiace ma quello che commette un errore madornale sei tu.
Un aereo precipita sul condominio e tu non attivi l'assicurazione perchè 
non era previsto nel preventivo?
Ma stiamo scherzando?
Senza arrivare a casi al limite dell'assurdo come quello i casi che 
nessuno può prevedere sono infiniti e, visto che fai questo mestiere, lo 
sai bene.
Tutto quello che riguarda la gestione condominiale che non vuoi gestire 
"compreso" DEVI specificarlo altrimenti è incluso.
 
Giangi

 Il tuo amministratore ne sarà entusiasta, credimi.
 
E chi ha parlato di gratis?
Lo stipendio lo prende già.
Come la badante di mia suocera: quando le cose sono calme tutti amici ma 
quando bisogna lavorare si batte cassa?
Non funziona così, c'è un contratto.
E poi non parlarmi di responsabilità, mia moglie è ingegnere, esistono 
le polizze professionali nel caso non lo sapessi.
Giangi


Scusa l'intromissione nel thead, ma come amministratore condominiale non 
curi/segui le pratiche di singole unità immobiliari ma quella dell'intero 
condominio. Quindi dovrebbero essere magari alcuni documenti in più per un 
intero condominio, ma da non moltiplicare per i singoli proprietari delle 
unità immobiliari che ne fanno parte.
 
Oppure non ho capito nulla?
 
P.S. unicamente per conoscenza e nessuna polemica latente o espressa: il 
nostro amministratore del condomino al mare ha un compenso fisso annuale, 
comprensivo di tutte le attività necessarie, ad esclusione dell'invio delle 
documentazioni all'ADE, in quanto questo invio deve essere eseguito da un 
professionista abilitato. Per quanto riguarda invece il progetto 110% ha 
precisato in assemblea che, per questa pratica di cui ci sarà un 
progettista, un direttore dei lavori e un certificatore terzo finale, 
chiederà un compenso forfettario di 300 euro per unitatà immobiliare. 
Proposta accettata all'unanimità dei presenti. Anche per il fatto che 
l'ammininstratore, sua sponte, ha già ottenuto l'OK da parte di grossa 
azienda nazionale per avere lo sconto in fattura. Pure "assoldato" il 
progettista, la ditta esecutrice di tutti i lavori necessari, il direttore 
dei lavori. Nomi non ne faccio per ovvii motivi, ma l'amministratore non è 
un ciarlatano e se mette a verbale che la ditta disposta a faere i lavori 
con lo sconto in fattura è la ditta "XYZ", non abbiamo dubbi in tal senso.
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

 Giangi
 
Tutto quello che non è espressamente riportato ma che è contemplato 
nelle mansioni dell'amministratore (come da codice civile) hai ragione 
ad affermare che è compreso. Tutto il resto no, fattene una ragione 
perchè dal punto di vista giuridico è come dico io!
 
Tutto quello che non è specificato è ESCLUSO, come del rescto scritto 
nel 99,99% dei preventivi, che sia per una fornitura, per una 
prestazione professionale o altro.
 
Sul preventivo non c'è scritto che l'amministratore deve lucidare i 
pomelli delle porte, quindi puoi chiederlo quanto vuoi ma 
l'amministratore non li lucida.
 
Qualcuno potrebbe rispondermi che non è compito dell'amministratore..... 
ma allora quali sono i compiti dell'amministratore? Quelli stabiliti nel 
C.C.! Tutto il resto è amministrazione straordinaria.
 
Al.Ba.
 
 


Senza focalizzarci troppo sul prezzo la questione verte sul fatto che il 
post originario chiede se tali lavori giustifichino una richiesta 
economica aggiuntiva da parte dell'amministratore oppure il suo compenso 
sia già comprensivo di tali adempimenti....
 
Da quanto ci dici, sempre lasciando stare la cifra, il vostro 
amministratore ha richiesto un compenso aggiuntivo e voi avete valutato 
la sua richiesta più che legittima.
Qualcuno di voi ha per caso asserito che quei €300 non dovevano essere 
riconosciuti perchè già facevano parte di adempimenti a cui 
l'amministratore avrebbe dovuto ottemperare in virtù della nomina annuale?
 
Al.Ba.
 

 "XYZ", non abbiamo dubbi in tal senso.
 
Guarda, io ho appena spedito un dettagliato preventivo per il rifacimento 
di balconi, in cui specifico il mio compenso a termini di contratto, per 
poi indicare a 0 il costo. Proprio per il motivo che dici: in pratica, 
faccio "solo" la parte di contabilità pre e post lavori, oltre a tutte le 
pratiche fiscali (per il momento, riesco, per le cose semplici, a 
curarmele in-house). Da quel che ho capito, i condomini (alcuni, non 
tutti) già fanno fatica così, quindi non voglio sparargli una cifrona, 
per poi non fare i lavori e rischiare di andare in galera (innocente) 
perché un balcone è finito in testa a qualcuno...
 
Di qui a dire che regalerò sempre e per sempre, qualsiasi sia l'impegno 
richiesto, beh, non mi sembra molto ragionevole.
Quando ho formulato i miei preventivi, il bonus 90 per le facciate non 
esisteva. Idem i super eco-sisma bonus. Non vedo perché dovrei lavorare 
(molto, parrebbe) gratis, prendendomi un mare di rischi civili e penali.
Se poi tutti i colleghi regaleranno questo lavoro, non potrò che 
adeguarmi anch'io. Fin che riesco a tenere aperto. Ma questo è un 
problema mio. Finché un giorno non rimarranno aperti solo quei pochi 
grossi studi, che a quel punto saranno liberi di mettersi d'accordo fra 
loro. O con i fornitori, come sento spesso raccontare, senza mai trovare 
poi le prove, quando subentro a qualche collega chiacchierato. Boh.
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 perchè dal punto di vista giuridico è come dico io!
 
:-) Scusa ma il "dal punto di vista giuridico è come dico io" mi ha 
fatto veramente sorridere.
Comunque siamo palesemente di pareri opposti e non ne verremo a capo.
Direi di finirla qui.
Tu resta pure delle tue opinioni, io delle mie.
Giangi

 l'amministratore avrebbe dovuto ottemperare in virtù della nomina annuale?
 
Domandare è lecito, rispondere no è cortesia :-)
Lui lo chiede, se gli viene concesso felici tutti, ma non era questo il 
caso.
La domanda iniziale, togliendo i fronzoli, era: "li ha chisti, li 
dobbiamo dare per forza?
La risposta è: se sul preventivo è previsto un extra per i lavori extra 
allora si, altrimenti no.
E ripeto, o forse non lo avevo scritto, non ricordo più: il nostro 
amministratore voleva questo extra, senza peraltro specificare 
percentuali, ma abbiamo preferito alzare di poco il compenso ed 
annullare qualunque richiesta aggiuntiva.
Giangi

 Giangi
 
 
Daccordissimo, mica è una guerra a prevalere sull'altro.
Ormai ogni lettore può farsi la propria idea e, se del caso, portarla in 
assemblea ;-)
 
Al.Ba.
 


Assolutamente no. Il motivo?
Se non si fosse interessato lui a tutto pur senza mandato assembleare, 
avremmo dovuto cercare un professionista per fare lo stesso lavoro 
propedeutico che ha effettuato lui. Il costo complessivo di 6.600 ci è parso 
economico.
Per inciso tutto il lavoro svolto non rientra nei compiti 
dell'amministratore.
 
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 


Pienamente d'accordo a quanto scrivi.
 
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

 assemblea ;-)
 
Yes
Ciao
Giangi