Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: l'amministratore revocato ...rimane in sella :)

abbiamo nominato un nuovo l'amministratore con una assemblea
autoconvocata con grande urgenza e senza avvertire il vecchio
amministratore.
Il nuovo amministratore e' stato revocato all'unanimita' da 847
millesimi dei proprietari.
Il vecchio amministratore - raggiunto con un telegramma - ci contesta
la regolarita' dell'assemblea a causa della non corretta applicazione
dell'art. 66 Dacc e pertanto rifiuta di cedere carte e cassa al nuovo
amministratore.
Il nocciolo del discorso e': _verso chi_ deve essere regolare
l'assemblea autoconvocata ?
Puo' il portiere dello stabile contestare la regolarita'
dell'assemblea ? Penso di no...
Puo' un qualsiasi condomino fra i non presenti (pure regolarmente
avvertito con R/R contestare la regolarita' dell'assemblea ?
Sicuramente si'.
L'amministratore non e' un proprietario, ma un professionista
incaricato dai proprietari: puo' questi (l'amministratore) contestare
la validita' dell'assemblea e rifiutarsi di passare la mano ?
Grazie
Peppe Polpo

 la validita' dell'assemblea e rifiutarsi di passare la mano ?
  L'amministratore da Voi nominato per essere revocato deve o su
  Vs richiesta o di sua iniziativa indire apposita riunione.
  E' compito dell'amministratore fare ci� e solo se non rispetta il
  termine dei 10 gg. dalla Vs richiesta Voi potete provvedere in
  modo diretto. Pertanto dovete ripetere la procedura , anche se
  poi la conclusione sar� quella della nomina di un nuovo Amm.re.
  A meno di sorprese , ad esempio che non si raggiunga la
  maggioranza stabilita dal c.c. :50% +1 degli intervenuti e 50%
  dei millesimi.
  Ciao w 

   dei millesimi.
Formalmente forse si.
Ma l'eventuale irregolarit� pu� essere invocata da un avente titolo, ovvero
da un condomino.
Non certo dall'amministratore.
        Rebrac


Per star tranquilli, e senza ripetere quello che ha gi� detto w.2009 nel 
suo intervento, invece di litigare, fate prima ad inviare una racc. al 
vecchio amm chiedendogli di indire una assemblea con all'OdG  la nomina 
di un nuovo amm. Se entro 10 giorni dal ricevimento della racc. l'amm 
non provvede, allora vi potete autoconvocare.
Vi ricordo che a  chiedere l'assemblea ci devono essere almeno 2 
condomini con almeno 1/6 dei millesimi di propriet� e che questi stessi 
poi, potranno convocare l'assemblea.
Inoltre per star tranquilli, vi consiglio di tracciare la raccomandata 
sul sito della posta, perch� l'amm, sapendo le vostre intenzioni, 
potrebbe lasciare in giacenza alle poste la vostra raccomandata. Poich� 
sul sito viene indicato se � in giacenza, allora siete poi sicuri che 
l'amm non � andato a ritirarla.
Anzi mo che ci penso, se fossi in voi, utilizzerei la raccomandata1 (se 
attiva nella vostra citt�) la quale ci mette 1 giorno ad essere recapitata.
Se vi muovete ai primi di febbraio avrete un nuovo amministratore!
Paolo

 da un condomino.
e' esattamente come la vedo io ... poffarbacco  !
Grazie
Peppe

 ha scritto nel messaggio 
news:hip8s5$am1$1...@newsread.albacom.net...


 ha scritto nel messaggio 
news:hip8s5$am1$1...@newsread.albacom.net...

   O.K. per� la revoca dell'amministratore deve essere fatta secondo quanto
   � disposto dalla legge. In caso contrario l'amministratore ha tutti i 
titoli per
   ritenersi ancora il rappresentante del condominio.
   Ciao w 

 l'amm non � andato a ritirarla.
oppure fate un vaglia postale di 2 euro quale pagamento spese
condominiali con annessa lettera
il pollo va a ritirare i soldi e firmando all'incasso attesta anche di
aver ricevuto la richiesta di convocazione
-- 
Saper dimenticare � un arte difficile, a me riesce naturale, rendendomi
un uomo fortunato che vive sempre nel futuro.

 ha scritto nel messaggio 
news:jIY3n.11530$Ua....@twister2.libero.it...

io non vedo problemi... l'assemblea e' stata comunque convocata
e se tutti hanno ricevuto la convocazione e nessun condomino la
contesta, questa e' valida.
Il tutto fatto salvo che l'amministratore uscente non sia un condomino,
in questo caso ha titolo di richiedere l'annullamento...
alberto

    ritenersi ancora il rappresentante del condominio.
per me (profano) la cosa e' interessante dal punto di vista
filosofico.
Una scuola di pensiero vede un rito (assemblea di condominio) valido
solo verso gli aventi diritto.
In questo caso solo gli aventi diritto (cioe' i condomini) possono
obiettare e - poiche' nessuno dei condomini obietta - l'amministratore
e' fuori.
Un'altra scuola di pensiero vede un rito (la stessa assemblea di
condominio) valido erga omnes (o - se cosi' posso dire - addirittura
verso un'entita' superiore, chiamiamolo pure il Codice Civile).
Se il rito non e' stato compiuto con le dovute prescrizioni, questo
non e' valido erga omnes e quindi e' come se il rito non fosse mai
avvenuto.
In questo caso l'amministratore e' in sella.
Esiste nel forum un esperto di diritto che possa arbitrare fra le due
scuole di pensiero ?
Grazie
Peppe

 aver ricevuto la richiesta di convocazione
ogni giorno se ne impara una ... :)
Grazie
Peppe



...sciocchezza.
Se l'amministratore ha ricevuto il verbale dell'assemblea e non lo ha 
contestato entro 30gg. è decaduto dal diritto di fare valere le sue 
ragioni e deve considerarsi sostituito.
Fate escluderlo da qualunque atto di gestione dal nuovo amministratore e 
dategli incarico di recuperare i documenti, anche chiamandolo in giudizio.
Se l'amministratore vecchio propone la causa o vi resiste da convenuto 
potrebbe contestare la delibera ed in quel caso: o sono passati i trenta 
giorni da quando ne ha avuto notizia ed allora la sua eccezione è 
inammissibile, o i termini non sono decorsi e voi convocate correttamente 
un'assemblea secondo quanto previsto dalle disposizioni di attuazione al 
Codice civile in cui confermate la delibera precedente.


Potresti anche avere ragione. Resta il fatto che è stata convocata 
un'assemblea senza seguire le norme di legge. Quindi è gravata da vizio. 
A questo punto perché rischiare quando è possibile risolvere il problema 
in modo radicale e sicuro? Perché innescare una bagarre generalizzata 
dall'esito incerto (e forse anche costoso) quando si può rimediare in 
modo più semplice e senza possibilità di repliche?
Saluti
paolo

>     � disposto dalla legge. In caso contrario l'amministratore ha tutti i

  Nel caso ci sia un amministratore, � lui l'unico che pu� indire 
l'assemblea. Quindi non c'� nulla da interpretare. poi a richiesta fatta 
da almeno due condomini con almeno 1/6 si pu� chiedere (bada bene si pu� 
chiedere e non convocarla direttamente!) all'amm di convocare 
l'assemblea. se l'amm non lo fa entro 10 giorni allora e solo allora i 
condomini sono autorizzati a convocare un'assemblea.
Conclusione, se non avete seguito il DDAA art. 66 non potevate convocare 
l'assemblea. Allora come fa ad essere valida un'assemblea che non 
potevate convocare?
Saluti
Paolo

 ragioni e deve considerarsi sostituito.
  L'art.1137 c.c. dice che le deliberazioni prese dall'assemblea a norma
  degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
  L'amministratore non � un condomino, inoltre l'assemblea � nulla per
  il noto art.66 dacc e pertanto non occorre che sia contestata.
  Ciao w 

 � disposto dalla legge. In caso contrario l'amministratore ha tutti i

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Grazie
Peppe
Io non sono un esperto di diritto,e spero che uno di questi ti risponda,ma
di una cosa sono certo : l'amministratore � il legale rappresentante del
condominio e ad esso � attribuito il compito di convocare annualmente
in via ordinaria l'assemblea per le deliberazioni indicate nell'art.1135 
c.c..
Esso inoltre sempre per l'art.66 dacc pu� convocare in via straordinaria
l'assemblea quando lo ritiene necessario o su richiesta di almeno due
condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.
Assemblee convocate da condomini senza seguire questa prassi sono nulle,
ovvero come non avvenute.
Ciao w

 
Perché è meglio mettere subito fuori dalla gestione economica un 
amministratore sgradito e "nemico", non si sa che può combinare.

   il noto art.66 dacc e pertanto non occorre che sia contestata. Ciao w
Sbagliato.
L'amministratore ha il compito di eseguire tutte le deliberazioni 
dell'assemblea e, inoltre, è mandatario del condominio.
Dato che è stato revocato cessa le sue funzioni.
Poi l'assemblea non è nulla, ma annullabile, e comunque finché un giudice 
non si pronuncia sul vizio la delibera va applicata.
E' chi ha interesse a dover ricorrere al giudice.

 E' chi ha interesse a dover ricorrere al giudice.
  O.K. allora secondo te ogni condomino pu� convocare una assemblea,
  con all'O.d.G. un qualsiasi argomento , e farsi che questo venga 
deliberato?
  Mi chiedo perch� il legislatore ha indicato diversamente ? Cosa ci sta a
  fare l'amministratore............allora  i suoi compiti possono essere 
benissimo
  eseguiti dai vari condomini.....perch� lo hanno nominato ? Non esegue 
forse
  il suo lavoro come desiderato.....ebbene la legge prevede come revocarlo.
  Non ti pare.
  Ciao w 

 amministratore sgradito e "nemico", non si sa che può combinare.
Gabriele ha centrato la ragione della nostra autoconvocazione :)
A quanto pare ci sono due scuole di pensiero.
Una delle due scuole (di cui prendo Gabriele come 'padre') vede la
validita' dell'assemblea definita 'erga pares'. Solo i condomini
possono obiettare sulla validita' dell'assemblea.
L'altra scuola (di cui prendo W come 'padre') vede la validita'
dell'assemblea definita 'erga omnes'. Se la liturgia non e' stata
rispettata, e' come se l'assemblea non sia mai avvenuta. E chiunque
(in primis l'amministratore) puo' obiettare che la sua revoca non e'
valida.
Per me (digiuno di diritto) e' fondamentale capire quale delle due
scuole di pensiero e' corretta.
Ho cercato allora di creare esempi analoghi per vedere se alcuni di
questi potevano creare una 'reductio ad absurdum'.
Cioe' assumo temporaneamente una delle due ipotesi. Se giungo ad una
conclusione assurda, l'assunto originale deve essere errato.
Purtroppo ho trovato assurdita' in entrambi i casi :)
Caso 1
=====
l'assemblea si riunisce (magari con il vizio di forma che ha avuto la
nostra autoconvocazione) e decide di licenziare il portiere. Il
portiere si rifiuta di lasciare il suo posto citando a propria ragione
il sopraddetto vizio di forma.
Questo caso, abbastanza assurdo, va contro i postulati della scuola
'erga omnes' e fa 'pendere la bisaccia' verso la scuola 'erga pares'.
Caso 2
=====
l'assemblea si riunisce ma stavolta i vizi di forma sono macroscopici:
manca la maggioranza, numerosi condomini non hanno ricevuto la
convocazione, etc.
Cio' nonostante, l'assemblea stila un verbale, decide per il
licenziamento del portiere e invia il telegramma di licenziamento.
Credo che il portiere - opportunamente informato dell'accaduto - si
guardera' bene dal lasciare il posto. E considerera' il sopraggiunto
telegramma  come uno scherzo di cattivo gusto.
In questo caso l'assemblea non e' annullabile, ma e' proprio come se
non sia mai avvenuta.. come sostiene la scuola 'erga omnes'.
Conclusione
=========
Scartabellando in internet, ho scoperto che un'assemblea di condominio
puo' essere nulla, annullabile o inesistente.
E ora comincio a  vedere un po' di luce...
E' come quando i fisici discutevano della natura particellare o
ondulatoria della luce: hanno ragione  tutte e due le scuole !
A seconda dei casi, le assemblee (e le loro delibere) sono nulle,
annullabili o inesistenti (v. 
http://studiogiuridico.it/condominio/impugnazioni.htm
).
Quando le assemblee sono annullabili, solo un condomino (e non
l'amministratore) puo' obiettare !
Ora resta da appurare la natura della nostra assemblea autoconvocata.
Posso stare sicuro che si tratta di un'assemblea annullabile (e non
nulla/inesistente) ?
Grazie
Peppe


Perfetto, ma come fai tu forse ci vuole un tempo biblico. come dico io 
nel giro di un mese metti tutto a tacere

 nel giro di un mese metti tutto a tacere
il vecchio amministratore - dopo la sua revoca in occasione
dell'assemblea autoconvocata - ha preso decisioni arbitrarie e
particolarmente onerose per i condomini.
Nessuno ha voglia di legittimare queste decisioni e temo che la
ripetizione della 'liturgia' avrebbe proprio questo effetto ...
Giusto ?
Grazie
Peppe



Ho seguito con interesse il thread e sebbene vi sia una varietà di 
risposte credo sia difficile dare ragione ad uno od all'altro.  Il CC 
effettivamente stabilisce delle regole su modi e tempi di convocazione 
delle assemblee, ma dà anche ai condomini ogni potere decisionale.
Naturalmente le procedure devono essere seguite ma le parole del CC 
(purtroppo) vanno interpretate e vedo che vi è un'ampia scelta.
In ogni caso mi vengono spontanee alcune considerazioni:
1) Per quale ragione più di ottocento millesimi si sono trovati 
d'accordo nel revocare il mandato dell'amministratore?  per quale 
ragione si è arrivati ad un auto convocazione?
Trovo impensabile che una mattina dei condomini si siano svegliati 
decidendo di autoconvocarsi per cambiare amministratore.  Anche se 
fosse stata l'iniziativa di uno solo è evidente che la stragrande 
maggioranza lo ha seguito.  È mia impressione che vi fossero ragioni 
importanti per contestare l'operato dell'amministratore.
2) Per quale ragione l'amministratore è così restio a mollare?
Può essere che lo faccia per non perdere il suo emolumento oppure (non 
voglio pensare male, ma ...) che sia restio ad andarsene perché ha 
qualche cosa da sistemare.
3) Quale professionalità ha quell'amministratore che a fronte di una 
maggioranza così alta ritiene di dover ricorrere per mantenere il suo 
mandato, quando chiaramente non ha più la fiducia dei condomini?
A questo punto la domanda "è valida o meno l'assemblea convocata senza 
farne formale richiesta all'amministratore" ne pone altre.
Possibile che si sia arrivati a questo punto senza che vi siano stati 
segnali all'amministratore che un numero consistente di condomini non 
approvava più il suo operato?
Può un esterno al condominio appellarsi all'articolo 66 d.a.c.c. (o 
per qualsiasi altra ragione) per invalidare una assemblea autoconvocata?
L'articolo 66 stabilisce che "L'assemblea, oltre che annualmente in 
via ordinaria per deliberazioni indicate dall'Articolo 1135 del 
codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore 
quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da 
almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore 
dell'edificio.  Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i 
detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione."
Tuttavia il successivo comma dice che "In mancanza 
dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria 
può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino."
Quale significato ha la parola "mancanza" nella frase precedente?
Mancanza perché non esiste l'amministratore?
Mancanza perché l'amministratore manca nel suo operato?
Quest'ultima è una mia interpretazione che non so se è corretta ma che 
è scaturita dalle precedenti risposte e dalle spiegazioni sul 
comportamento dell'amministratore e dei condomini.
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

    
Ciao W. Condivido e sottoscrivo.
Comunque noi abbiamo dato il consiglio che dovrebbe seguire Peppe e i 
condomini per evitare di perdere tempo e forse anche soldi. per giunta 
seguire il consiglio dato, e cioï¿œ ripetere tutto secondo le regole non 
costa ne soldi e ne tempo.
poi facessero come vogliono.
In generale le regole del condominio sono interpretabili in 1000 modi 
diversi, specie poi se ci sono delle sentenze . allora che diamine, 
quelle altre che sono oggettivamente "poco" interpretabili,  come la 
questione di cui stiamo parlando, eppure ci sono persone che per forza 
vogliono "forzare" la regola e fare di testa loro. poi si dice che in 
Italia ci sono troppe cause civili. E ci credo!
Saluti
poalo


ok allora se non ripetete l'assemblea secondo le regole, l'amm vecchio 
non se ne andr� mai, oppure ci vorr� tanto tempo mentre la questione si 
chiarisce. Magari bisogner� ricorre ad un giudice. E in questo lasso di 
tempo, cosa pensi che far� l'amm vecchio??
Se non ricorrerete ad un giudice chi dir� al vecchi amm che se ne deve 
and�? avete intenzione di andare a casa dell'amm prenderlo per il collo 
scuoterlo un po', dargli un po' di calci nel culo nella speranza che si 
spaventi e molli spontaneamente?? E' cos� che volete riprendervi 
l'amministrazione del condominio? Eppure questo � l'unico modo veloce 
per mandarlo via. Infatti ci vogliono 10 minuti.
ma non credo (e non approvo) che vogliate fare cos�.
Ora visto che il vostro vecchio amm non � persona seria (e su questo non 
c'� dubbio alcuno, perch� non vuole accettare di essere estromesso come 
se il condominio fosse "cosa sua") e visto che non si deve ricorre alle 
maniere forti, l'unico modo veloce � rifare tutto applicando le regole. 
Come ho detto se vi impegnate al massimo tempo 20-25 giorni e avrete un 
nuovo amm.
cosi intendi poi quando dici che l'amm ha preso decisioni arbritarie e 
onerose? cio� cosa ha fatto di concreto?
Quanto tempo � passato ad oggi dal momento che il vecchio amm ha saputo 
che se ne doveva andare?
paolo

 ha scritto nel messaggio 
news:352b8b93-9bb0-438d...@p8g2000yqb.googlegroups.com...
A quanto pare ci sono due scuole di pensiero.
Una delle due scuole (di cui prendo Gabriele come 'padre') vede la
validita' dell'assemblea definita 'erga pares'. Solo i condomini
possono obiettare sulla validita' dell'assemblea.
L'altra scuola (di cui prendo W come 'padre') vede la validita'
dell'assemblea definita 'erga omnes'. Se la liturgia non e' stata
rispettata, e' come se l'assemblea non sia mai avvenuta. E chiunque
(in primis l'amministratore) puo' obiettare che la sua revoca non e'
valida.
Per me (digiuno di diritto) e' fondamentale capire quale delle due
scuole di pensiero e' corretta.
Ora resta da appurare la natura della nostra assemblea autoconvocata.
Posso stare sicuro che si tratta di un'assemblea annullabile (e non 
nulla/inesistente) ?
Grazie
Peppe
La legge consente la protesta, ma ne disciplina i modi. Ad esempio, � 
possibile protestare in piazza con striscioni e simili, ma � vietato - pena 
l'intervento della polizia - rompere vetrine, bruciare auto o rovesciare 
cassonetti.
Se avete da protestarem, avete da seguire le norme del codice ovvero 
osservare l'Art. 66.
La tua assemblea � INESISTENTE e ogni contestazione � inutilite data.
DELLA VALLE GIOVANNI

 ha scritto nel messaggio 
news:his81e$ls1$1...@milena.home.net.it...
On 01/14/10 20:38, octopushole wrote:
Ho seguito con interesse il thread e sebbene vi sia una variet� di
risposte credo sia difficile dare ragione ad uno od all'altro.  Il CC
effettivamente stabilisce delle regole su modi e tempi di convocazione
delle assemblee, ma d� anche ai condomini ogni potere decisionale.
Naturalmente le procedure devono essere seguite ma le parole del CC
(purtroppo) vanno interpretate e vedo che vi � un'ampia scelta.
In ogni caso mi vengono spontanee alcune considerazioni:
1) Per quale ragione pi� di ottocento millesimi si sono trovati
d'accordo nel revocare il mandato dell'amministratore?  per quale
ragione si � arrivati ad un auto convocazione?
Trovo impensabile che una mattina dei condomini si siano svegliati
decidendo di autoconvocarsi per cambiare amministratore.  Anche se
fosse stata l'iniziativa di uno solo � evidente che la stragrande
maggioranza lo ha seguito.  � mia impressione che vi fossero ragioni
importanti per contestare l'operato dell'amministratore.
2) Per quale ragione l'amministratore � cos� restio a mollare?
Pu� essere che lo faccia per non perdere il suo emolumento oppure (non
voglio pensare male, ma ...) che sia restio ad andarsene perch� ha
qualche cosa da sistemare.
3) Quale professionalit� ha quell'amministratore che a fronte di una
maggioranza cos� alta ritiene di dover ricorrere per mantenere il suo
mandato, quando chiaramente non ha pi� la fiducia dei condomini?
Leggi mio post in altra risposta. Una cosa � la protesta, ben altra � la 
forma di protesta.
A questo punto la domanda "� valida o meno l'assemblea convocata senza
farne formale richiesta all'amministratore" ne pone altre.
Possibile che si sia arrivati a questo punto senza che vi siano stati
segnali all'amministratore che un numero consistente di condomini non
approvava pi� il suo operato?
Pu� un esterno al condominio appellarsi all'articolo 66 d.a.c.c. (o
per qualsiasi altra ragione) per invalidare una assemblea autoconvocata?
In tal caso l'
amm.re
 � danneggiato, per cui si.
L'articolo 66 stabilisce che "L'assemblea, oltre che annualmente in
via ordinaria per deliberazioni indicate dall'Articolo 1135 del
codice, pu� essere convocata in via straordinaria dall'amministratore
quando questi lo ritiene necessario o quando ne � fatta richiesta da
almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore
dell'edificio.  Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i
detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione."
Tuttavia il successivo comma dice che "In mancanza
dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria
pu� essere convocata a iniziativa di ciascun condomino."
Quale significato ha la parola "mancanza" nella frase precedente?
Mancanza perch� non esiste l'amministratore?
Mancanza perch� l'amministratore manca nel suo operato?
Quest'ultima � una mia interpretazione che non so se � corretta ma che
� scaturita dalle precedenti risposte e dalle spiegazioni sul
comportamento dell'amministratore e dei condomini.
Mancanza Matreriale, cio� � morto, � fuggito, � all'estero. La mancanza che 
tu intendi, invece, � disciplinata da Art. 1129 cio� dopo due anni che non 
presenta bilancio. Allora scatta la mancanza gestionale. Ma comunque va 
fatto il ricorso al Giudice e non l'autoconvocazione.
DELLA VALLE GIOVANNI 

 Mancanza perchï¿œ l'amministratore manca nel suo operato?
No perchï¿œ c'ï¿œ l'amm. Che poi non faccia bene il suo lavoro ï¿œ un'altra 
questione
saluti
Paolo

 l'autoconvocazione.
La tua è una interpretazione che ha la stessa validità di tutte le 
altre.
L'articolo che citi dice anche "L'amministratore dura in carica un 
anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea."  E non c'è 
alcuna necessità di fare ricorso al giudice ne di motivare la revoca.
Il problema qui è valutare non tanto se la revoca è valida quanto se 
l'assemblea che ha sancito la revoca è valida e se un estraneo al 
condominio può fare ricorso per annullare le delibere.



  Condordo su tutto . Per me � cosi lineare la questione e non riesco a
  comprendere perch� non � stata seguita la normale prassi.
  ( F� cosi timore questo vecchio amministratore ?)
  Ciao w 



Esatto. Fate mettere in esecuzione la delibera dal nuovo amministratore.
Esempio: con la delibera in mano il nuovo amministratore andrà in banca 
ad escludere il vecchio dalla gestione del conto.
Sempre con la copia della delibera contatterà dipendenti (ad es. impresa 
di pulizie) ed eventuali fornitori (ad es. utenze di luce ed acqua) 
comunicando loro il nuovo soggetto cui rivolgersi.
Intimando a tutti di non rivolgersi ad altri, perché in tal caso il 
condominio non riconoscerà loro alcun impegno o comunicazione.
Mettete il vecchio amministratore sotto scacco così e vedete cosa succede.
Naturalmente questo funziona se gli avete già comunicato il verbale con 
la delibera di revoca.
In questo modo i documenti salteranno fuori presto, per risolvere le 
pendenze ed ottenere gli emolumenti dovuti sino alla delibera e che non 
gli avrete pagato.
La sua condotta costituisce comunque un illecito.

   Ciao w
L'esperienza del foro dice diversamente.
Secondo la giurisprudenza una delibera di assemblea è valida finché non 
se ne contesta ritualmente la forma (e.g. vizi di convocazione) o il 
contenuto (e.g. limitazioni alla proprietà esclusiva del condomino).
Se la delibera è nulla questi vizi si possono fare valere sempre, a meno 
di acquiescenza, se, invece, la delibera è annullabile, la giurisprudenza 
afferma che il termine di impugnazione della stessa è *decadenziale*, 
ragion per cui il suo decorso estingue il diritto e rende la delibera 
definitiva ed incontestabile.

 definitiva ed incontestabile.
 Da quanto dici..............nel condominio � ammesso " il colpo di Stato " 
e
 quindi l'anarchia impera , sar� poi colui che vuole ripristinare " la 
legalit� "
 a dovere ricorrere all'A.G.. Ne prendo atto.:-)
 Seguire le buone regole, per noi Italiani, diventa sempre piu' difficile ed 
il
 trasgredirle e sempre piu' " da furbi"
 E' chiaro che una revisione delle leggi diventa sempre piu' impellente.

    
Infatti, ora che mi ci fai pensare, l'art. in questione ï¿œ di una 
chiarezza allucinante! che cavolo ci voleva e seguire le sue 
prescrizioni? mah. A volte ci si crea dei problemi come se nulla fosse!
Saluti
Paolo

  delle leggi diventa sempre piu' impellente.
Le tue mi sembrano considerazioni troppo late.
Più semplicemente secondo la giurisprudenza l'assemblea è l'organo in cui 
attraverso il principio di maggioranza si forma una decisione in merito 
ai beni comuni, pertanto l'azione del giudice e della legge devono 
soprattutto avere cura di circoscrivere l'ambito in cui ciò è legittimo 
ed ingerirsi il meno possibile sulle scelte puramente discrezionali.
Che poi i condomini siano superficiali e stupidi è un altro paio di 
maniche.
Del resto, se vogliamo divagare, la legge dovrebbe darti solo le 
condizioni per essere libero e consapevole, mica può sostituirsi a te in 
questo.


Premetto che non sono un giurista.
Quello che dici tu è esatto. peccato che queste regole, disposizioni, 
valgono nel rapporto di un condomino verso il condominio in quanto tale.
Invece, la nomina di un amministratore, che viene fatta in assemblea, 
secondo me, si riferisce più ad un contratto che ad una disposizione 
condominiale a cui l'amm deve attenersi e che quindi nel fattispecie, di 
doverla impugnare entro i 30 giorni come se fosse un condomino.
quindi essendo un contratto fra l'amm e il condominio, questo contratto 
può essere sciolto solo da una assemblea validamente costituita. Se non 
agisci in questo modo il contratto vale ancora e quindi, anche se 
discutibile, l'amm può tranquillamente non riconoscere quella delibera 
che di fatto lo licenzia ma che viola palesemente le regole contrattuali 
(nel senso delle regole che stabiliscono come si annulla il contratto in 
atto tra l'amm ed il condominio).
Quindi, secondo me, non centra nulla la possibilità da parte dell'amm. 
di dover impugnare la delibera, facoltà questa, del solo condomino e di 
nessun altro. (visto che la delibera impegna i condomini e nessun altro)
Saluti
paolo

 La sua condotta costituisce comunque un illecito.
mi sembra di capire che sei un avvocato.
Potrei sapere in quale zona d'Italia eserciti ?
E'  consolante trovare un professionista che sappia disquisire di
diritto in modo cosi'  lucido: ho finalmente capito anch'io  :)
Puoi scrivermi in privato, se vuoi.
Il condomio potrebbe essere interessato a una consulenza.
Grazie
Peppe

    
Sono curioso di sapere come nei fatti andr� a finire questa storia. Ci 
terrai informati?
paolo

    
Bene! Due amministratori (in contrasto tra loro) che gestiscono i soldi 
del condominio. C'� proprio da ridere (per non piangere) Se ne vedranno 
delle belle.
Saluti
Paolo

 questo.
Secondo te cosa potrebbe succedere se in una societ� per azioni
l'assemblea viene convocata da un socio (azionista) anzich� dallo
amministratore o dal consiglio di gestione ?

 amministratore o dal consiglio di gestione ?
Che nessuno penserà di trovarsi in un'assemblea di condominio.
P.S. Sono due cose diverse.

 amministratore o dal consiglio di gestione ?
Che nessuno penserà di trovarsi in un'assemblea di condominio.
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1) L'art. 1130 c.c. prescrive che è compito dell'amministratore eseguire 
le delibere, quindi significa che ne è soggetto e le stesse lo impegnano. 
Ciò dipende dal fatto che l'amministratore dipende dal condominio.
2) Gli artt. 1135 e 1136 c.c. individuano come materia di esclusiva 
competenza dell'assemblea la nomina e la revoca dell'amministratore, 
nonché la sua retribuzione. Ciò significa che l'assemblea con propria 
delibera può sciogliere il rapporto.
3) Le delibere sono valide a meno che non si dimostri il contrario.
Quelle semplicemente annullabili, di fatto, si sanano trascorso il 
termine di impugnazione, poiché questo è termine *decadenziale* e non di 
prescrizione.
Da sempre in questi casi succede che l'amministratore contesta la 
delibera; nelle more del giudizio si riconvoca l'assemblea che con le 
giuste maggioranze ratifica la precedente; il giudice dichiara la revoca 
e rigetta quella domanda dell'amministratore; accogliendo, se del caso, 
la domanda relativa al compenso non corrisposto. Il resto sono chiacchere 
da bar.

 
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Ed è esattamente quello che sto dicendo io: riconvocare l'assemblea

 Ed è esattamente quello che sto dicendo io: riconvocare l'assemblea
forse c'e' una differenza :)
L'assemblea e' stata riconvocata dal nuovo amministratore
congiuntamente a un certo numero di condomini (>1/6 dei millesimi).
Nella nuova assemblea eravamo 947 millesimi e abbiamo ribadito e
ratificato le decisioni prese nell'assemblea autoconvocata.
Abbiamo anche dato mandato a un avvocato locale di procedere contro il
vecchio amministratore per ottenere carte e cassa, cui fara'
probabilmente seguito altra azione civile risarcitoria (ancora da
definire).
Forse Gabriele intendeva una cosa del genere.
Ciao
Peppe

    
Mah!! Sono perplesso! Tutto questo (immagino che l'avvocato debba essere 
pagato) per non rifare un'assemblea seguendo le regole alla lettera. Se 
siete contenti cos� allora buona fortuna.
Saluti
Paolo

"Paolo Kap" <noIn...@si.esperanto.eo> ha scritto nel messaggio 
news:4b5358e5$0$1134$4faf...@reader1.news.tin.it...

  Alle volte le persone orgogliose e/o ottuse intasano i Tribunali d'Italia
  proprio per delle cose futili.E poi ci meravigliamo che le cause durano
  anni e anni.
  Ciao w 

 
non sempre ï¿œ un problema di ottusitï¿œ ma semplicemente quando si ï¿œ in
tanti e nessuno vuole o puï¿œ prendersi la briga di perdere tempo per
informarsi (perchï¿œ devo lavorare solo io mentre gli altri ne beneficiano
senza muovere un dito)
la soluzione che sembrerebbe piï¿œ ovvia consiste nel rivolgersi ad un
terzo che teoricamente ï¿œ piï¿œ preparato
ora un legale davanti alla possibilitï¿œ di rispondere sensatamente e
guadagnare solo la parcella di una consulenza o iniziare una vertenza
con risultati non certi tranne la sua esosa parcella cosa credi che
consiglierebbe?
certo ci sarebbe la deontologia professionale ma ï¿œ merce rarissima e in
tempo di crisi quasi introvabile
la lite temeraria ormai non viene nemmeno presa in considerazione degli
ordini professionali come materia di deplorazione dei propri iscritti :-(
-- 
Saper dimenticare ï¿œ un arte difficile, a me riesce naturale, rendendomi
un uomo fortunato che vive sempre nel futuro.

 paolo
Confermo e condivido il post.
DELLA VALLE GIOVANNI 

 definitiva ed incontestabile.
OK per le delibere nulle o annullabile.
Ma per le delibere INESISTENTI, cio� per assemblee convocate da amici al BAR 
all'insaputa dell'
amm.re
 che essi stesso avevano nominato mesi addietro ???
Fammi sapere.
DELLA VALLE GIOVANNI 

 l'autoconvocazione.
La tua � una interpretazione che ha la stessa validit� di tutte le altre.
L'articolo che citi dice anche "L'amministratore dura in carica un anno e 
pu� essere revocato in ogni tempo dall'assemblea."  E non c'� alcuna 
necessit� di fare ricorso al giudice ne di motivare la revoca.
Le regole del codice sono COORDINATE. Se tu rispetti la procedura e poi lo 
revochi Ecco non hai neppure bisogno di motivare la revoca. Pi� chiaro di 
cos�.
Immagine un medico che fa prima l'operazione e poi la narcosi. Diresti � 
sbagliato bisogna fare prima la narcosi e poi l'operazione. Ecco le 
procedure vanno osservate.
Il problema qui � valutare non tanto se la revoca � valida quanto se 
l'assemblea che ha sancito la revoca � valida e se un estraneo al condominio 
pu� fare ricorso per annullare le delibere.
Nel momento in cui si incarica l'
amm.re
, cio� all'atto della delibera di 
nomina, l'
amm.re
 da estraneo diventa un contrante del contrattro di mandato. 
Dunque, l'
amm.re
 � legittimato al ricorso e al congruo risarcimento per 
violazione di contratto.
DELLA VALLE GIOVANNI 

 delibera; nelle more del giudizio si riconvoca l'assemblea
ehm ehm ehm ....si riconvoca ... uhm uhm uhm
Potresti precisare come si riconvoca ???
Desumo come da Art. 66. Solo cos� si sana il vizio e il giudice dichiara la 
cessazione del contendere.
DELLA VALLE GIOVANNI

 Ed � esattamente quello che sto dicendo io: riconvocare l'assemblea
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Ciao
Peppe
Tutto sbagliato. Autocorregetevi. Le cause non sono brevi come si crede ma 
durature. L'
amm.re
 pu� impugnare e andare in Corte di Appello e in 
Cassazione. Restatre incastrati per 8 anni o pi�. :-)))
DELLA VALLE GIOVANNI

    
Ciao Giovanni,
scusami ma forse hai un problema con l'invio dei messaggi. Infatti, non 
viene evidenziato la citazione del messaggio a cui rispondi rispetto 
alla tua risposta. questo rende difficile seguire quello che scrivi 
(almeno a me)
Saluti
Paolo

 al congruo risarcimento per violazione di contratto.
L'amministratore è legittimato al ricorso *per violazione del
contratto* ed per un risarcimento, non per la invalidità dell'assemblea.
L'articolo 66 è a protezione dei condomini, non dell'amministratore.
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 
In qualunque modo previsto, in realtà.
Avete tutti dimenticato che le norme sulla convocazione esistono solo per 
garantire al partecipazione dei condomini e per impedire che 
l'amministratore faccia i suoi comodi impedendo all'assemblea di 
deliberare sul suo operato.

 
La categoria di inesistenza è una costruzione giurisprudenziale che si 
limita a quegli atti che a nome sono una cosa, ma che dalla loro forma è 
assolutamente incomprensibile a quale scopo sono stati redatti.
Quello che scrivi tu quindi è sbagliato.
L'assemblea convocata dagli amici del bar nemmeno si riunisce, ma 
l'assemblea che riunisce i legittimi condomini ha valore.
L'assemblea è l'organo che comanda, l'amministratore esegue.
E ogni anno rende il conto, e se ci sono problemi riconvoca l'assemblea 
per farsi dire cosa fare.
Se non la convoca, allora c'è l'art. 66 di cui abusate con un certo 
formalismo.


  Ed io vorrei ricordarti quanto dice , fra l'altro, l'art.12 delle 
disposizioni
  preliminari c.c.-Interpretazione delle leggi :
  Nell'applicare la legge  non si pu� ad essa attribuire altro senso che 
quello
  fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la connessione 
di
  esse, e dalla intenzione del legislatore.( art.66, ecc., ecc.) 

 l'assemblea che riunisce i legittimi condomini ha valore.
   Ti sta contradicendo , non sei tu quello che ha asserito che se anche un 
solo
   condomino non � d'accordo su come � stata convocata questa assemblea esso
   pu� impugnarla e chiederne la sua ripetizione?
   Pertanto dove st� la validit� di questa assemblea.
 

 formalismo.
Rileggiti il 66 comma 1 e 2.
Esiste differenza tra condomini con e senza 
amm.re
. Quelli senza 
amm.re
 
procedono alla convocazione diretta.
Il caso del post � un condominio con 
amm.re
 che procede alla convocazione 
diretta. Ovvero un miscuglio tra comma 1 e comma 2. Tipico deggli Italiani 
:-(((.
DELLA VALLE GIOVANNI 

 risarcimento per violazione di contratto.
L'amministratore � legittimato al ricorso *per violazione del
contratto* ed per un risarcimento, non per la invalidit� dell'assemblea.
L'articolo 66 � a protezione dei condomini, non dell'amministratore.
Esatto. Allora se i condomini sono ben disposti a risarcire l'
amm.re
, che 
discutiamo a fare.
La discussione era per revocare l'
amm.re
 e contestualmente evitare grane di 
risarcimento.
DELLA VALLE GIOVANNI 

"Paolo Kap" <noIn...@si.esperanto.eo> ha scritto nel messaggio
news:4b544f9c$0$1117$4faf...@reader2.news.tin.it...

Sono io che ho tagliato parte dei post, scusami.
DELLA VALLE GIOVANNI

    la validità di questa assemblea.
La validità è presunta finché l'interessato non ne dimostra l'invalidità 
in giudizio.

 
Peggio per l'amministratore.
Io al posto suo invece di comportarmi come un bambino dell'asilo, 
manderei le dimissioni ai condomini chiedendo quanto di spettanza e amen.

 
Il contraddittorio è una regola *processuale* e, dove prevista, 
amministrativa.
Il rapporto con l'amministratore è imparagonabile a quello dell'imputato,
"non c'entra proprio un cazzo".
Dato che il contratto di mandato presuppone un rapporto di fiducia fra le 
parti, quando questa non c'è ognuno se ne va per la sua strada.

   esse, e dalla intenzione del legislatore.( art.66, ecc., ecc.)
Peccato che non c'entra niente.
Qual'è il problema? 
Il problema consiste nella validità dell'assemblea.
Risposta: l'assemblea è viziata da annullabilità, ciò significa che essa 
è valida e vincolante per tutti finché chi ha interesse non agisce per 
farla annullare dal giudice.
L'azione è sottoposta a termine di decadenza.
La spiegazione "da scuola elementare" basta o ti servono i disegnini?


  O forse ....peggio per i condomini .Io al loro posto avrei fatto domanda 
di
  riconvocare l'assemblea raggiungendo cosi , in breve tempo, lo scopo di
  poter ottenere tutti i documenti e gestire al meglio il condominio. 


anche io avrei fatto la stessa cosa e avrei mandato al quel paese il 
condominio. E fin qui non c'è problema, anzi, sarebbe un no-problema. 
Invece, se l'amm (che poi sembra che sia quello che ha fatto), contesta 
il modo in cui è stato "licenziato" allora si che ci saranno problemi. 
In più potrebbe accadere che per questioni di principio l'amm non voglia 
affatto mollare e potrebbe trascinare il condominio in un contenzioso 
lungo e costoso. E alla fine si rischia che l'amm abbia pure ragione e i 
condomini si troveranno a pagare, oltre alle spese legali, anche il 
compenso a due amministratori (quello nuovo nominato e il vecchio). E 
tutto questo per non ripetere l'assemblea seguendo quello che dice la 
legge. Trovo la cosa più che assurda, stupida la massimo livello.
Può anche darsi che il vecchi amm si tolga dalle scatole da solo e non 
succederà nulla. Ma se non lo fa? vale la pena di correre il rischio?
Ti dico solo una cosa: se fossi un condomino chiederei di rifare 
l'assemblea altrimenti impugnerei la delibera di nomina del nuovo amm. 
Poi voglio vedere se hanno ragione.
saluti
Paolo

 in giudizio.
  Cosa che mi risulta abbia fatto....fra qualche anno vedremo cosa avr�
  stabilito il giudice.Intanto i vari condomini andranno incontro a molte
  spese e liti.....spero che siano almeno tutti consapevoli di cio.
 

 Paolo
   Caro Paolo se ti interessa conoscere come stanno attualmente i fatti
   vai su it.diritto e leggi il post : filosofia del diritto.
   Ciao w 

    
  aggiungi anche che per aver riconosciuto il risarcimento l'amm 
potrebbe portare il condominio in giudizio, in tal caso i condomini devo 
essere ben disposti a pagare un avvocato e le eventuali spese.
saluti
Paolo

    
Ho letto! Allucinante! Si mette peggio di come avevo pensato.
E' c'ï¿œ pure un'altra questione. Il nuovo amm si  sta infilando in un bel 
casino. Se fosse vero quello che viene scritto nella lettera che ha 
inviato il vecchio amm, potrebbe essere chiamato a rispondere per aver 
illegittimamente rappresentato il condominio. Forse non gli succede 
nulla, ma vuoi mettere la rottura di palle?
Certo che quando uno ha la testa dura non c'ï¿œ nulla che lo possa fermare.
Saluti
Paolo
P.s. Se segui quel gruppo, mi informi se qualcun altro che non siano le 
stesse persone di questo gruppo, risponde?

 parti, quando questa non c'� ognuno se ne va per la sua strada.
Dare la possibilit� all'
amm.re
 di giustificare il proprio mandato non 
esclude la revoca ovvero di andare ognuno per la sua strada.
DELLA VALLE GIOVANNI.

 manderei le dimissioni ai condomini chiedendo quanto di spettanza e amen.
In democrazia, si pu� pensare diversamente.
Se l'
amm.re
 la pensa come te OK, siamo tutti felici.
ma se non la pensa come te e decide di regolarsi diversamente. Facci sapere.
DELLA VALLE GIOVANNI 

    
Mi sa che la pensa, molto, diversamente. Dai un'occhiata al collegamento 
che ho trovato nel gruppo it.diritto nella discussione: filosofia del 
diritto che mi gentilmente segnalato w.2009
http://i46.tinypic.com/2lbnzpw.jpg
http://i45.tinypic.com/2aig3l5.jpg
Saluti
Paolo

 Paolo
Visto :-))
Conosci qualche sentenza di Cassazione su caso simile.
DELLA VALLE GIOVANNI 


No! Per  niente!
Paolo