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Titolo: Nomina Amministratore

Ciao a tutti,
abito in un complesso di villette a schiera di 6 unità da 2 anni e non
esiste un condominio costituito ne un amministratore. Sicuramente tale
quesito è stato posto da qualcun altro in precendeza, ma essendo
entrato in questo forum da pochi giorni non ho avuto abbastanza tempo
per poter esaminare tante discussioni sul forum. Comunque ciò che sono
a chiedervi è il seguente :
dato che siamo più di 4 proprietari di questo complesso di 6 villette,
è obbligattorio avere un amministratore, può farlo uno di noi
nominato dai vari proprietari ?.
Nel caso di un si, credo non ci siano difficoltà, ma in caso che non
sia possibile fare questo e si debba nominare un amministratore esterno
iscritto all'apposito albo, se uno o più condomini si rifiutassero (
dato che probabilmente questo incarico avrebbe un costo ), che cosa
posso fare ? Quali eventuali sanzioni di tipo economico sarebbero
applicate ai vari proprietari ?.
A breve entro pochi giorni andremo a discutere sull'installazione di un
cancello automatico sulla rampa d'accesso ai garages. Se è
obbligatorio per legge avere un amministratore per il nostro
condominio, con quale autorità, un'assemblea per così dire, fatta dei
6 proprietari, può decidere in merito ? Se per caso dopo aver deciso
di installare questo cancello, accadesse un incidente, per un mal
funzionamento del cancello, a terzi o a uno dei proprietari, oltre alla
ditta installatrice, esisterebbero delle responsabilità civili o
peggio penali per i 6 proprietari che decisero di far installare quel
cancello ?.
Finchè si tratta di decidere di mettere delle fioriere per "abbellire"
il condominio è un discorso, ma decidere l'installazione di un cancelo
automatico che potrebbe causare danni a persone, e deciderlo non avendo
tutti i requisiti legali per farlo ( manca l'amministratore ), può
essere opportuno rimandare tale decisione ed installazione fino al
momento di aver raggiunto un accordo fra i proprietari sulla nomina di
un amministratore al fine di essere in regola ncon le leggi ?.
Grazie per ogni aiuto in merito
Enrico da Verona

 per poter esaminare tante discussioni sul forum.
Il tuo non è un condominio.
Cass. civ. sez. II. 22 luglio 2005, n. 15357
Qualora un complesso residenziale composto da più palazzine, abbia spazi e 
manufatti di godimento comune, questi debbono ritenersi soggetti al regime 
della comunione e non a quello del condominio. 

 6 proprietari, può decidere in merito ?
Troppi se, aspettiamo prima di capire se siete un condominio, altrimenti 
per rispondere ci vuole un trattato che esamini tutte le possibilita'.
R.L.Deboni

R.L. Deboni ha scritto:

Innanzitutto grazie di tutte le informazioni così chiaramente spiegate
nella sua risposta. Direi che ora le cose mi sono molto più chiare.
Domenica ( cioè ieri ) ci siamo trovati insieme e discusso
sull'argomento cancello automatico e sull'utilizzo dello scivolo come
parcheggio da alcuni di noi.
Tutti siamo stati d'accordo sul cancello automatico e quindi da quel
punto di vista non ci sono stati problemi. Rimangono alcuni particolari
da verificare ma credo che entro la settimana decideremo a chi affidare
la realizzazione del cancello e la sua automazione.
Sono riuscito grazie al buon senso degli intervenuti a far rimuovere
dallo scivolo le macchine che occupavano alcuni spazi comuni, e direi
che da stamane tale invito sia stato recepito con mia grande
soddisfazione.
Rigurado alla figura dell'aministratore, se non è obbligatorio per
legge, ben venga, in quanto siamo già d'accordo per ora che lo faccia
in un certo senso uno di noi.
Alla fine un'amministratore nel nostro caso dovrebbe fare ben poco, a
parte pagare le bollette dell'Enel per la luce in comune e raccogliere
di 6 mesi in 6 mesi i soldi per piccole eventuali spese, non c'è mai
stato bisogno d'altro. Già sto facendo questo da 2 anni quindi si può
continuare a gestire la " cosa " nello stesso modo.
Se un domani ci saranno controversie e fra noi condomini non si andrà
più d'accordo, penseremo alle varie soluzioni.
Volevo solo farLe un'ultima domanda: pur non esistendo un condominio e
qundi essere sottoposti alle regole della comunione, possiamo con il
consenso di tutti ( o della maggioranza ) redarre un regolamento
condominiale ?. Se possiamo farlo, è necessaria l'approvazione di
tutti o è sufficiente la maggioranza ?.
Grazie ancora per le Sue spiegazioni, e con l'occasione, La saluto.
Enrico Gaglio

 tutti o è sufficiente la maggioranza ?
L'approvazione unanime serve solo se si intaccano o vengono ceduti 
diritti reali.
R.L.Deboni

 diritti reali.
Allora se si decide che l'amministratore deve essere maschio, bianco e di 
razza ariana, basta la maggioranza?

 razza ariana, basta la maggioranza?
Che c'entra !
Se anche ci fosse l'unanimita', tale norma sarebbe valida?
C'e' una gerarchia del diritto (Art.1 C.C.)
    1.le leggi;
    2.i regolamenti;
    3.gli usi.
Ed ogni livello inferiore non piu' disporre in contrasto di norme del 
livello precedente. Percio' le norme del regolamento condominiale non 
possono violare ne' i codici, ne' le leggi.
Percio' una tale norma non e' valida, non tanto per un problema di 
maggioranze o di unanimita', ma perche', a naso, direi che viola qualche 
legge contro la discriminazione.
Piu' interessante sarebbe stato domanda piu' seria, come:
"Un regolamento condominiale puo' disporre che l'amministratore debba 
essere un professionita, ad un'esempio un geometra ?"
A mio parere no, perche' violerebbe lo spirito di due articoli:
L'art. 1105 - Amministrazione
	Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione 
della cosa comune (1106).
	Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della 
maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro 
quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.
... omissis ...
L'art. 1106 Regolamento della comunione e nomina di amministratore
	Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo 
precedente, può essere formato un regolamento per l'ordinaria 
amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune.
	Nello stesso modo l'amministrazione può essere delegata ad uno o più 
partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli 
obblighi dell'amministratore.
Nel senso che una tale norma (obbligo che sia un geometra) precluderebbe 
in partenza la facolta' menzionata al comma 1 dell'art.1105. A mio 
parere questo vuol dire che deve essere concessa la possibilita' di 
qualsiasi condomino a candidarsi come amministratore, indipendentemente 
dalle sue qualifiche (a patto che abbia le piene facolta' giuridiche, 
cioe' non si interdetto o simile). Se poi la maggioranza vuole per forza 
un geometra, dovra' ogni volta bocciare la sua candidatura ed eleggere 
il geometra prescelto. Tra parentesi e' lo stesso per il maschio, bianco 
e di ETNIA ariana. Se la maggioranza vuole che sia cosi', dovra' ogni 
volta sorbirsi la candidatura opposta, bocciarla e nominare il suo 
candidato "speciale".
Ma so gia' che i burocrati diranno che l'art.1105 non e' menzionato 
all'ultimo comma dell'art.1138 percio' la mia presunzione e' idealista.
Pero' insisto, appellandomi alla gerarchia dell'art.1 del codice civile.
R.L.Deboni

 Pero' insisto, appellandomi alla gerarchia dell'art.1 del codice civile.
Come immaginavo, ho gia' trovato una sentenza che mi da' torto:
Trib. Milano 27 gennaio 1977
Qualora il regolamento contrattuale stabilisca che amministratore di un 
condominio debba essere un professionista tale qualifica non puo' mai 
spettare a chi e' dipendente di terzi.
A mio parere questa e' una sentenza sbagliata (oltre che moralmente 
ingiusta, ma questo non conta in giurisprudenza), perche' esclude a 
priori il diritto di un condomino di proporsi amministratore. Ma peggio 
ancora, impedisce alla maggioranza di eleggere altrimenti (e' 
contrattuale e' percio' revocabile SOLO all'unanimita').
Non mi e' chiaro quale interesse voglia tutelare una tale sentenza ed 
una tale norma regolamentare ? Qualche associazione professionale o 
l'interesse dei proprietari ?
Leggendo la giurisprudenza, sono caduto su questa:
Cassazione, sentenza n.2155 del 3 Agosto 1966
Il patto che riservi l'amministrazione del condominio ad uno o piu' 
condomini anche se contenuto in un regolamento contrattuale o negli atti 
di acquisto dei singoli appartamenti, essendo contrario all'art.1129 
C.C., che inderogabilmente conferisce all'assemblea la nomina e la 
revoca dell'amministratore, e' nullo fin dall'inizio se i condomini 
siano originariamente almeno cinque. Diversamente diventa invalido nel 
preciso momento in cui i condomini raggiungono tale numero.
Si deduce, che fino a quattro condomini, si puo' stabilire a priori vita 
natural durante chi sia l'amministratore (tipicamente potrebbe essere il 
proprietario originario che vende uno o due appertamenti).
R.L.Deboni

 L'art. 1106 Regolamento della comunione e nomina di amministratore
Sono norme derogabilissime, per contratto e anche per regolamento approvato
a maggioranza.
Il regolamento potrebbe anche vietare (e sarebbe più intelligente) di
nominare amministratore un estraneo e regolare le esternalizzazioni
condominiali. Se quel 53% di cittadini che, a quanto pare, sanno bene cos'è
e a cosa serve una Costituzione (indipendentemente da come hanno votato) si
soffermassero a considerare un attimo cos'è e a cosa serve un regolamento
della comunione o condominiale, assisteremmo ad un fiorire di forme
organizzative, invece che all'attuale piatto conformismo standardizzato
utile solo ai mercenari per realizzare il massimo profitto, sostituendo la
produzione in serie alla personalizzazione del prodotto.
Il diritto privato si occupa solo di soldi (anche se chi legge il codice
civile non se ne accorge) ma è difficile parlare d'economia a chi, come il
condomino tipo, è solo consumatore e quindi preferisce non occuparsi di
divisione del lavoro e produzione della ricchezza.

 Viola l'ordine pubblico e il buon costume?
Viola l'uguaglianza di sesso e razza, etc. Art.3 della Costituzione. E' 
sufficiente ? :-)
Sto selezionando l'amministratore in base a criteri "proibiti".
Non solo:
"è punito con la reclusione sino a tre anni chi diffonde in qualsiasi 
modo idee fondate sulla superiorità o sull'odio razziale o etnico, 
ovvero incita a commettere o commette atti di discriminazione per motivi 
razziali, etnici, nazionali o religiosi (art. 3, comma 1, lett. a, della 
legge n. 654 del 1975, come modificato dall'art. 1 del decreto-legge n. 
122 del 1993):
Mi pare che una forma che privilegi un'amministratore maschio, bianco ed 
ariano si qualifica come "atto di discriminazione per motivi razziali ed 
etnici". Forse, maschio poteva passare (a parte la Costituzione) dato 
che la donna non sembra tutelata alla pari, ma il "bianco ed ariano" mi 
pare uno scoglio insuperabile.
R.L.Deboni

 braccio armato.
Tra gli obblighi internazionali, allo stesso livello della Costituzione.
C'è stato un referendum, ieri, che voleva modificare anche l'articolo
citato. Immagino lei sappia come è andata a finire.
Non commento il resto, perché sono sostanzialmente d'accordo. Mi premeva
solo sottolineare che non sono solo le limitazioni alla proprietà quelle
vietate ai legislatori condominiali.