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Titolo: [RIFORMA] Amministratore obbligatorio solo per 9 condomini

Dal 2013, se la maggioranza lo vuole, tutti i condominii con meno di
9 condomini, possono finalmente rinunciare all'amministratore imposto
dal rompiscatole di turno che lo voleva solo perche' erano almeno in
5.
 
Art.9 di "Atto Senato n. 71-355-399-1119-1283-B"
 
1. L’articolo 1129 del codice civile è sostituito dal seguente:
 
«Art. 1129. – (Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore) –
Quando i condomini sono più di OTTO, se l’assemblea non vi provvede,
la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su
ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.
 
 
Mi pare che sulla rete, molti abbiano menzionato del diritto
dell'amministratore dimissionario a richiedere la nomina di un
amministratore giudiziario (prima potevano essere solo i condomini
a chiederlo), ma poco si e' scritto sul fatto che e' stato elevato
il numero di condomini per cui la minoranza possa imporre a forza di
legge la nomina di un amministratore condominiale.
 
Quando sara' pubblicata la riforma, solo se il condominio e' composto di
almeno 9 proprietari diversi (potrebbero anche essere dieci o piu'
appartamenti, quello che conta e' il numero di "proprietari"), il
condomino dissenziente "rompiscatole" puo' imporre il mercenario di
turno.
 
A tale proposito, osservo che l'inserimento della facolta'
da parte dell'amministratore dimissionario di chiedere la nomina di
un amministratore giudiziario, significa che, qualora un condominio
con 9 o piu' proprietari decida per la PRIMA VOLTA la nomina di
un'amministratore, NON SI TORNA PIU' INDIETRO !!!
Infatti, si crea una catena continua, ove ogni amministratore, a forza
di legge, puo' chiedere la nomina di un suo successore.
 
 
Insomma, la riforma ha dato un po' a ciascuno. Ai condomini, elevando
il numero che impone l'amministratore. Agli amministratori, garantendo
che una volta che un condominio e' entrato nelle loro grinfie, non ci
esca piu'.
 
-- 
Roberto Deboni
 
[Messaggio Usenet via Tiscali su 
text.giganews.com
. Se leggete via Web
il sottoscritto informa che non conosce o partecipa al sito/forum Web.]

 esca piu'.
 
Si puo' sempre nominare un interno , che (non so dove lo ho letto) ha anche meno vincoli (titolo di studio/corsi) di un esterno.
 
Giulia
 
 
 

 chiedere in giudizio la nomina di un successore.
 
Interessante interpretazione. Quindi, se un condominio con, ad esempio,
8 proprietari, decidesse d'ora in poi di non volere piu' amministratore,
dovrebbe semplicemente effettuare la "revoca" dell'amministratore,
prima che esso dia le dimissioni ?
 
Tutto sta nell'interpetare cosa significa:
 
"o dell’amministratore dimissionario"
 
 ...temo che abbiamo gia' argomento per contenziosi giudiziari e l'attesa
di una pronuncia da parte della Corte di Cassazione.
 
Bene (anzi male).
 
Vede, si immagini che un'amministratore venga revocato (non importa qui
sapere il motivo, se era giusto o meno) e che l'assemblea non faccia nulla
per nominare un nuovo amministratore.
 
Cosa succede ?
Cosa cambia rispetto alla legge in vigore oggi ?
Resta in prorogatio imperii l'amministratore revocato ?


 5.
 
... ma perchè in questo forum si tende sistematicamente a classificare 
"rompiscatole di turno" chiunque osi chiedere l' ottemperanza di un diritto 
di legge ? 
 


Primo) le maggioranze tendono abitualmente a definire "rompiscatole"
quelli della minoranza che non recedono dalle loro posizioni, peggio
ancora se spingono le loro "pretese" fino davanti al giudice.
Credo che abbia a che fare con la tradizione culturale latina di
definire una spia chi si rivolge alle autorita' ("Chi fa la spia non
e' ..."). Insomma, in Italia chi "attiva le autorita'" e' piu' spesso
considerato qualcosa del genere di una spia piuttosto che un cittadino
diligente, tanto meno un eroe.
 
Secondo) non esiste l'"ottemperanza" di un "diritto". Esiste la richiesta
di applicazione di un "diritto". Ha presente il cosidetto vantaggio
calcistico ? Significa che non sempre uno ha interesse a chiedere
l'applicazione di un diritto (per esempio, la concessione di un fallo).
Parimenti, i "diritti" vanno sempre applicati su richiesta dei beneficiari,
non IMPOSTI da persone piu' o meno benevolenti, forzandoli giu' per la
gola dei presunti beneficiari. Specialmente in un paese in cui troppi
"diritti" sono di dubbia moralita'.
 
Nel caso specifico: se i requisiti richiesti sono soddisfatti, ogni
condomino ha il *diritto* a pretendere l'amministrazione formale di
un amministratore condominiale. Ma questo *diritto* non implica un
*dovere* qualora *tutti* i condomini siano disposti a fare a meno.
 
Ora, in una situazione dove la maggior parte va d'accordo, e magari
per anni, si e' fatto democraticamente a rotazione, con spese moderate
(un piccolo condominio, anche di 6 appartamenti in genere non ha
ascensore) e bilanci minori, l'arrivo di un nuovo arrivato con una
mentalita' un po' burocratica-fascistoide che pretende che tutto
venga fatto secondo "forme burocratiche" non e' umanamente comprensibile
che venga un po' considerato un "rompiscatole" ?
Specialmente se come conseguenza dell'esercizio del  *suo* diritto,
il bilancio condominiale triplica ? (se nessuno della maggioranza
se la sente di assumere l'incarico ufficiale, gia' solo il compenso
amministratore significa una botta di almeno 500 Euro all'anno, e
poi scatta l'obbligo del commercialista, sempreche' qualcuno
sappia fare ritenute d'acconto ... etc.).
 
 
Le faccio un esempio (che potrebbe anche essere un caso concreto).
In un condominio composto da 3 appartamenti grossi (6 vani) e
3 appartamenti piccoli (2 vani), senza amministratore, storicamente
si e' sempre diviso le spese in parti uguali (magari perche' i
proprietari dei bi-vani sono single senza problemi economici ed
amici delle famiglie, per cui si sentono disposti ad essere
generosi). Supponiamo che la spesa media sia di 200 euro all'anno.
A testa (come scritto si divide in parti uguali).
 
Uno dei bi-vani poi viene venduto ad un tizio "delle questioni di
principio" (quanti c'e' ne sono in Italia ?). A costui, ovviamente
non va giu' che si divida in parti uguali e, dopo che gli e' stato
risposto picche dalla maggioranza (5 contro 1) decide che, invece
di ricorrere semplicemente al giudice per imporre una tabella
millesimale (cosa che potrebbe fare anche senza amministratore),
magari per vendetta, di pretendere l'applicazione del suo *diritto*
alla nomina di un amministratore. Saputo di questo, un rappresentante
della maggioranza, gli presenta una stima delle conseguenze che mostra
che, a parita' di spese e servizi, con la nuova gestione "con
amministratore", da una parte e' vero che le spese saranno
ripartite nel rapporto 3 a 1 tra appartamenti grandi e piccoli, ma
la cifra che ricade sugli appartamenti piccoli sara' sempre di
200 Euro all'anno. Il risultato piu' importante e' che gli appartamenti
"grandi" passerano da 200 Euro a 600 Euro all'anno ...
Comprendera' che, mentre da una parte il "bastian-contrario" non
raccogliera' particolare simpatia da parte degli altri due bi-vani
(pagano come prima), non sara' particolarmente amato dai restanti
condomini che si vedono triplicare le spese!
Ho l'impressione che in questo paese sono molti coloro che per
"questione di principio", ovvero anche senza alcun reale beneficio,
vanno a provocare spese enormi a persone che in fondo non gli hanno
mai fatto nulla di male. Puro sadismo ?
 
 
Aggiungo una considerazione. Spesso leggo che chi vuole l'amministratore
lo vuole per "difendersi da una maggioranza prevaricatrice". Il guaio
che cio' funziona solo se riesce ad ottenere la nomina di un'amministratore
giudiziario. Nella normalita' dei casi, invece, l'amministratore preteso
dal "bastian contrario" e' scelto dalla maggioranza, e quindi le cose
peggiorano per l'oppositore, che poi si trova a che fare con un uno
che si dedica al condominio a tempo pieno, di professione.
Parimenti, l'oppositore avrebbe problemi, se la maggioranza nominasse
un'amministratore tra le proprie righe. Per questo ho scritto che
il "diritto" all'amministratore puo' essere un diritto "dubbio" delle
minoranze. Insomma dipende dalle circostanze.
 
 
Insomma, non e' pacifico che chi pretenda un suo *diritto* sia una vittima
innocente. Specialmente, ripeto, con i tanti *diritti* esistenti in Italia.



   Ma lei fa dei ragionamenti astrusi, ha un concetto della proprietà
   della giustizia e di diritti assai contorto.
   Sta asserendo che un proprietario contrariamente a quanto stabilito
   dalle legge paghi le proprie quote condominiali in egual misura
   rispetto a chi detenga un appartamento piu' piccolo.
   Mi piacerebbe sapere se poi sarebbe altrettanto d'accordo che lo
   stesso , in caso di vendita, dia una parte del ricavato a coloro
   in possesso di una proprietà piu' piccola per compensarli dei costi
   maggiori subiti.
   Ogni proprietario ha il *Diritto* di salvaguardare la proprietà e
   quindi il suo valore nel tempo. Come ? Per prima cosa facendo si
   che questa venga ben amministrata e poi che venga anche ben tenuta
   (conservata) nel tempo . Come ? Eseguendo periodicamente le manut.
   ordinarie in modo tale che l'edificio e i suoi componenti non si
   rovinino.Se vi è un condomino capace di tale compito bene se no
   obbligo o non obbligo il ricorso ad un professionista/società è
   d'obbligo e nessuno può impedirmelo.Se per anni si è operato in
   modo errato ed a tutti stava bene....arrivo io e pretendo che si
   faccia tutto regolarmente....ne ho diritto.Pertanto o gli altri
   si adeguano altrimenti io non pago e vediamo poi come andrà a
   finire.
   Di prepotenze in un condominio ve ne sono già molte....le ne vuole
   aggiungere altre ?
   w
 
 
--- news://
freenews.netfront.net/
 - complaints: 
ne...@netfront.net
 ---

 aggiungere altre ?
 
Non e' affatto pacifico chi sia il prepotente del caso.
 
Il fatto di avere una pistola non significa che debba usarla.
Il fatto di avera una bomba nucleare non significa affatto
che debba usarla.
 
...


 Si spieghi chiaramente o la smetta di divagare.
 
   Se la maggior parte delle spese condominiali devono essere
   sostenute dai vari proprietari in proporzione al valore della
   loro proprietà, se lei fa si che tutti paghino tali spese in
   egual misura ne deduco che tutte le proprietà abbiano lo stesso
   valore. Orbene se lei vende il suo appartamento piu' grande e
   ne ricava 300.000 euro ed io vendo il mio piu' piccolo e ne
   ricavo 100.000 euro come concilia quanto sopra enunciato ?
   w
   PS: io non sto sostenendo che non si debba affidare una
       amministrazione condominiale ad un condomino capace
       risparmiandoci pure, ma sostengo che ciò non debba
       avvenire in modo improvvisato pur di risparmiare.
       Cosa che purtroppo avviene in molti condomini....
       pentendosene poi.



Ma e' proprio cosi'? Non si puo' piu' tornare indietro?
Forse qualcuno ricordera' i miei post a proposito di un condominio 
composto da cinque appartamenti, di cui uno ha 550 millesimi. In breve 
assolutamente ingovernabile. Tra l'altro tale condomino (550mm) e' in 
lite con gli altri quattro ed anche con il condominio, ed impedisce di 
fatto l'approvazione annuale dei bilanci, impedendo cosi' 
all'amministratore la riscossione delle quote. Siamo arrivati a 12000 
euro anticipate in parte dall'amministratore, hanno staccato la luce e 
fra poco anche l'acqua (3600 non pagate solo per l'acqua).
In questo caso sarebbe altamente auspicabile sciogliere il condominio 
per gli evidenti motivi, ma 1) Si puo'? 2) E come fare per ottenere tale 
scopo?
Grazie
marco

 altamente auspicabile sciogliere il condominio
 
Ancora una volta:
- un condominio non si costituisce
- un condominio non si scioglie
 
Esiste o non esiste. Chiaro?!
 
Altrimenti, se due persone hanno in comune la proprieta' di una
serie di scalini, di un tetto, di un portone, di un tetto, etc.
lei come definirebbe il loro rapporto giuridico ?
 
Purtroppo, una classe diffusa di amministratori la cui preparazione
fa veramente venire il "latte", ha confuso in molti la nozione
di condominio (che e' semplicemente uno STATUS giuridico, ovvero
ESISTE o NON ESISTE, ma non si afferma o richiede) con quella
di una delle possibili possibilita' di amministrazione di tale
situazione giuridica.
 
In altre parole, nel momento in cui un'atto notarile fa nascere
una multiproprieta' in un fabbricato, abbiamo uno status giuridico
che la legge definisce come "condominio". Volere o non volere, e' cosi'.
Altrimenti si compera una casa isolata.


 venga fatto secondo "forme burocratiche"
 
durante quel periodo andavano tutti di corsa, però.. Hai mai sentito parlare 
di apparat-ciky staliniani oppure della metodologia di adeguamento alla 
norma di scuola teutonica dell'est dove si burocratizzava anche la seduta 
sul water.. ma così la norma era la stessa per tutti e soprattutto faceva da 
manuale di applicazione.. e quindi era democratica..
 
'A Debo'.. e parla con parole tue..!
 
T&P 
 

 quindi era democratica..
 
Anche se la DDR si definiva democratica (probabilmente e' la parola
peggio usata), a riprova di quanti diversi significati di democrazia
vengono dati (piu' una parola e' "pericolosa", e piu' e' mistificata)
per me, democrazia implica pluralismo. Altrimenti, se tutti pensano
e agiscono all'unisono, non serve a ... niente, perche' non ci sono
conflittualita' da mediare.


(piu' una parola e' "pericolosa", e piu' e' mistificata)
 
quindi anche "fascistoide", no..?!
 
T&P
 
PS
ovvio non per adesione o per simpatia all'ideologia richiamata dalla parola, 
ma per un senso di equilibrio..
 
Cmq, ottimo lavoro di analisi della nuova legge sul condominio italiano.. 
 

 parola, ma per un senso di equilibrio..
 
Infatti per equilibrio, fa rima con "socialistoide"  :-)
 
Ambedue descrivono distorsioni manipolatorie ...


Io leggo a questo link:
 
http://www.guidelegali.it/Approfondimento/come-tutelarsi-dal-condomino-moroso-4643.aspx?key=condominio#
 
 
quanto segue (che e' in contrasto con quello che asserisci);
 
A molti di coloro che vivono in condominio sarà capitato di chiedersi 
come far fronte allo stato di morosità di un condòmino che non 
corrisponde la propria quota di oneri condominiali.
Ebbene, la soluzione giuridica del caso di specie risiede nell'art. 
1130 n. 3 del Codice Civile il quale prevede tra le attribuzioni 
dell'amministratore anche quella di "riscuotere i contributi ed erogare 
le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni 
dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;".
A mente del succitato articolo, quindi, il condominio, in persona del 
proprio amministratore, potrà agire dinanzi la competente Autorità 
Giudizaria per chiedere l'emissione di un Decreto Ingiuntivo contro il 
condòmino inadempiente.
Ma, affinchè tale Decreto Ingiuntivo possa avere l'efficacia esecutiva 
prevista dall'art. 63, co. 1 Disp. Att. Codice Civile che a tal 
proposito dispone "... Per la riscossione dei contributi in base allo 
stato di ripartizione approvato dall'assemblea l'amministratore può 
ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante 
opposizione", è necessario che l'assemblea abbia approvato sia il 
bilancio consuntivo delle spese ordinarie e straordinarie, sia la loro 
ripartizione.
Tanto è vero che, in caso di mancanza di approvazione, la Corte di 
Cassazione, con giurisprudenza ormai consolidata si è pronunciata 
statuendo che la conditio sine qua non, che permette all'amministratore 
del condominio di agire in giudizio ai sensi dell'art. 63, co. 1 Disp. 
Att. Codice Civile, contro il condòmino moroso anche in mancanza di 
apposita autorizzazione dell'assemblea è la preventiva approvazione del 
bilancio consuntivo delle spese ordinarie e/o straordinarie e della loro 
ripartizione.
A conforto di quanto esposto, si riporta di seguito la sentenza della 
Cass. civ., n. 27292/05: " L'amministratore di un condominio e' 
legittimato ad agire - ed a chiedere, percio', l'emissione del decreto 
ingiuntivo previsto dall'art. 63 disp. att. cod. civ. - contro il 
condòmino moroso per il recupero degli oneri condominiali, una volta che 
l'assemblea condominiale abbia deliberato sulla loro ripartizione, 
nonostante la mancanza dell'autorizzazione a stare in giudizio 
rilasciata dall'assemblea medesima; e, poiche' la fonte di tale potere 
discende dall'approvazione assembleare del piano di ripartizione, non 
v'e' ragione di distinguere tra gli oneri condominiali relativi a spese 
ordinarie e quelli riguardanti le spese straordinarie".
Riferimenti normativi:
Art. 1130, n.3 del Codice Civile;
Art. 634 del c.p.c;
Art. 63 Attuazione del Codice Civile;
Cass. civ., n. 27292/05.
 
marco

 Cass. civ., n. 27292/05: " L'amministratore di un condominio e'
 
bla, bla, bla ...
 
Bene, dopo avere ben bene diluito la sostanza dell'argomento, cosa ha
concluso ?
 
Lei "crede" di cavarsela con le due sentenze indicate che si riferiscono
a casi "normali" di non approvazione.
Invece avevo scritto:
 
"Per quanto riguarda i rendiconti, per la loro approvazione basta 1/3
dei voti e dei millesimi. Il fatto che "un condomino", anche se con
la maggioranza dei millesimi, blocca sistematicamente l'approvazione
dei rendiconti (solo per i "millesimi", si badi, non per la
maggioranza "numerica", che normalmente non viene considerata, perche'
approssima piu' o meno quella millesimale, ma diventa determinante
in casi come questi) non e' un problema (lo e' solo per quelli della
"prassi", o dei "manualetti" dell'amministratore modello)."
 
Precisando che:
 
"Bastava compilare il verbale indicando ogni volta i nomi dei
risultati delle votazioni, precisando che si tratta di spese 
ordinarie, per servizi e obblighi di legge."
 
Attenzione: parlo per esperienza diretta, per anni ho gestito un
condominio con 600 millesimi bloccati da una impresa, poi immobiliare.
Ripeto: basta rivolgersi al migliore avvocato sulla piazza
e tutto cio' che e' logico ed ha senso (come la riscossione delle quote
per SPESE di SERVIZI ed OBBLIGHI DI LEGGE) diventa possibile.
Le teorie lasciatele a quelli di Forum.
La giurisprudenza invece fattela *applicare* da buoni avvocati.
 
Dimentica forse che la situazione e' tale per cui se non ci fosse il voto
contrario esplicito del "rompi", i rendiconti sarebbero approvati
anche per i millesimi ?
[a casa 1000-550 fanno 450 e 450 sono piu' di 1/3)
 
Ma vado oltre, anche nel caso che anche l'avvocato "bravo" dica che ci
sono problemi ad ottenere un rapido D.I. c'e' in ogni caso la procedura 
ordinaria, con cui il condominio fa una normalissima causa verso il
condomino, peraltro con Giudice di Pace (visto che se si interviene
tempestivamente le somme sono modeste) che fa un evidente ostruzionismo
di comodo. Se si comincia subito, dopo 6 mesi dalla fine della gestione
(ma la legge ora ne' prevedera' entro i 4 mesi, trattandosi di cifre
piccole, si puo' benissimo aspettare un paio di anni (ma e' il massimo
con il GdP per cause di piccolo importo) che la causa arrivi
a sentenza (causa banale, non servono un pluralita' di udienze) ed una
volta "agganciato" il sistema, il condominio ha un flusso costante di
entrate ed il condomino ostruzionista un flusso costante di sberle
giuridiche e finanziarie (un processo costa di piu' di un decreto
ingiuntivo, perche' oltre alle spese del creditore, ci sono le proprie
spese legali da pagare).
Vale la pena di fare causa per 400 Euro ?! Certamente, perche' il credito
e' certo (o vuole che i consumi di energia elettrica venga deciso dal
giudice che si ripartono solo su alcuni condomini tordi ?).



Mi puoi dire il nome dell'avvocato che ti a risolto il problema?
Io sono di Roma.
Se me lo mandi alla mia e-mail te ne sarei molto grato.
marco

 Se me lo mandi alla mia e-mail te ne sarei molto grato. marco
 
Ovviamente lo deve prendere nella sua provincia e non credo che proprio
a Roma non ci siano di "bravi".
 
Come trovarlo ? E' come trovare un lavoro: se non fa nulla, non trova
nulla. Alcun spunti: provi ad informarsi dei nomi di amministratori
condominiali di condominii importanti e chieda a loro se per cortesia
gli da il nome di un avvocato specializzato nel recupero crediti
condominiali.
