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Titolo: Aggiudicazione dei lavori

In una riunione di condominio, convocata per l'apertura delle buste
contenenti le offerte per l'esecuzione di alcuni lavori, può un condomino
sostenere, dopo la presa visione delle offerte, che trattandosi di "gara"
privata intende far presentare da una impresa di sua fiducia un preventivo?
Grazie


tutto è possibile, ma correttezza vuole che non venga presa in
considerazione tale richiesta.
In alcuni condominii abitati dai soliti furbi, i condomini aspettano
l'apertura delle buste poi con scuse varie rimandano la decisione a prossima
assemblea,  fanno poi  compilare il preventivo opportunamente ribassato da
un loro conoscente (magari concordando un congrua percentuale). Purtroppo ci
troviamo in Italia e bisogna affrontare la classica cultura italiota.
Dato che non trattasi di asta pubblica, ma che la decisione ultima spetta
all'assemblea, i condomini offuscati dalla volontà dell'estremo risparmio
utilizzano tutti i mezzi leciti e non per ottenere lo scopo, anche e
soprattutto appalti truccati.
In alcuni casi estremi in assemblea giungono falsi preventivi gonfiati ad
arte, poi nella successiva assemblea tali preventivi vengono "limati"
opportunamente sulla base degli accordi di "maggioranza".

 ha scritto nel messaggio
news:ai3ul2$sav$1...@lacerta.tiscalinet.it...

Scena vera:
- prima di un'assemblea mi faccio dare dall'amministratore i preventivi per
dei lavori di manutenzione straordinaria, che dovevano venir presentati in
assemblea pochi giorni dopo
- interpello un'impresa *a caso* presa dalle pagine gialle, e chiedo un
preventivo sulla base dello stesso capitolato: risultato: più basso del 30%
- giorno dell'assemblea: io tiro fuori il coniglio dal cilindro, e
l'amministratore risponde tirando fuori il *suo* coniglio: un preventivo che
si era "dimenticato" di darmi (e che, fino a quel momento, si era
"dimenticato" anche di sottoporre all'assemblea...) più basso quasi del
40%...
Purtroppo, non sono ancora riuscito a far trombare quel fdp...
Saluti            Meneldil


Vedi Meneldil, qualche tempo fa io scrissi che, secondo me, questi
problemi si potrebbero risolvere introducendo qualche nuovo
strumento giuridico come, ad esempio, la perizia preventiva di
valore vincolante.
In pratica, il tuo fdp, sarebbe stato costretto a consegnare al
tribunale copia dell'elenco dei lavori che l'assemblea intende
effettuare, un'apposita commissione giudiziaria faceva venire da fuori
città un perito (di cui si negava all'amministratore la conoscenza
di nome, cognome, data in cui verrà ecc. ecc.: non puoi
corrompere uno che non conosci...), e questo scriveva accurata
relazione in cui:
a) diceva quali interventi erano assolutamente necessari
b) ne quantificava il valore sulla base di alcuni parametri oggettivi
previsti da una circolare aggiornata periodicamente.
La perizia preventiva è vincolante per l'assemblea, nel senso che
gli assenti ed i dissenzienti sono tenuti a pagare fino alla cifra
periziata. La differenza rimane a carico di coloro che votano i
lavori. Se l'amministratore fa un D.I. al dissenziente, prima di
qualsiasi atto contro di questi, il magistrato verificherà che la
quota intimata sia compatibile con il valore della perizia preventiva, e
nel caso in cui invece fosse superiore rigetterà l'istanza nella
parte in cui si richiede la cifra eccedente; inutile dire che se tu
versi quanto previsto dalla perizia fregandotene dell'
amm.re
 e
del suo preventivo gonfiato, questo non potrà farti assolutamente
nulla.
Ora, in questo sistema il tuo fdp non avrebbe vita facile... Non
serve a niente presentare un preventivo di 100 milioni per dei
lavori che si possono fare con 80 milioni, magari nel neanche
tanto nascosto tentativo di fregarsi 20 milioni sottobanco.
Semplicemente perchè questi 20 milioni in più, se li pagherebbero
i suoi amici dell'assemblea, che tromberebbero l'fdp in cinque
minuti scarsi.
Ora, quando io proposi questo, insieme ad una conservatoria
degli atti condominiali dove l'amministratore era tenuto a
presentare la documentazione, e dove apposite commissioni
giudiziarie di esperti certificavano la veridicità dei bilanci e
dei giustificativi di spesa (magari anche per mezzo di appositi
controlli presso gli stessi condominii), che cosa mi fu risposto
dagli illustri professionisti di questo NG?
Il tuttologo immobiliare, che noi conosciamo bene, affermò
che io volevo creare un sistema profondamente illiberale,
che volevo fare controllare i condominii dal KGB o dall'OVRA,
e si è permesso, non avendo abbastanza argomenti per
contrastare in modo credibile la mia idea (che non gli deve
essere piaciuta, chissà perchè), di dirmi per una ventina di
volte che ero un pezzente ed un morto di fame.
Ma quello che era più divertente della posizione del Matteo, era
il richiamo espresso ai principi del liberalismo. Io posso capire
che la mia posizione non possa essere condivisa perchè, ad
esempio, richiederebbe delle risorse economiche che probabilmente
non ci sono. Una posizione, antagonista rispetto alla mia, ma del
tutto ragionevole e rispettabile. Ma che si risponda che il mio è
stalinismo statalista, e poi si esprimano le proprie geniali idee sui
condizionatori d'aria o sull'equo canone non è credibile. E'
ridicolo. Il Matteo, naturalmente, nei suoi post si è dimenticato di
dire due cose:
1) Il liberalismo non è potere buttare le lattine per strada. Gli
USA hanno una certa SEC che mi sembra sia una commissione
di controllo dei bilanci delle aziende quotate in borsa....
Perchè? Perchè gli States sono un paese stalinista?
Così come non ci ha spiegato perchè l'UPCA (United Planned
Community Act) ed il Condominium Act, prevedono delle
Investigative Agency per il controllo della gestione del Board
of Managers.
2) Un vero liberalista, di fronte al problema condizionatore, lo
risolve nel seguente modo: "Vai al supermercato, lo compri,
lo installi... PUNTO.". Se poi si creano dei danni durante
l'installazione, allora il responsabile li pagherà.
Mentre, se ti ricordi, il sedicente liberista iscritto al PCI/PDS, voleva
che si comprasse un condizionatore per 500 Euro, e che poi
si spendessero 4500 Euro fra autorizzazioni, relazioni tecniche,
richieste al comune, alla provincia, assicurazione relativa all'
l'installazione, con valzer di geometri, avvocati, periti, ingegneri,
amministratore e chi più ne ha più ne metta. E qualora uno non
capisse il significato di una cosa simile, che si prenda l'aereo e
che se ne vada a Capo Nord!
Ora, a voler pensare male, si può capire perchè in Italia ci sono
questi strani liberisti amministratori che vorrebbero che il
proprietario dovesse spendere milioni in burocrazia, ma che
si mettono a strillare tutte le volte che qualcuno parla non
di controlli al mio condizionatore (di cui al comune non
può fregare di meno), ma ai LORO BILANCI ed alle
LORO FATTURE.
Nel mondo delle amministrazioni condominiali, ci sarebbero
diversi servizi interessanti che si potrebbero fornire, a costo
del tutto irrisorio, e che porterebbero una vasta clientela agli
amministratori onesti. Chissà perchè nessuno o quasi ci
pensa: non sarà perchè l'amministratore sa che non è
tanto facilmente revocabile, una volta entrato? Se il rapporto
fosse diretto, allora vedresti amministratori che fanno il
massimo, proprio perchè il cliente, appena sente puzza di
bruciato, si rivolge altrove... Ma poichè l'amministratore lo
revoca un'assemblea, che può convocarsi solo dietro
autorizzazione dell'amministratore stesso (altro che semplice
esecutore di ordini!), lo stesso è portato a farsi i suoi interessi
fregandosene di tutto e tutti.
E quando la mentalità che ci anima è che il condominio è
sempre uno sciocco (Fabio) o un pezzente (Matteo), ovvero
una specie di Fracchia da prendere per il culo ad ogni
occasione (giudiziaria e non), è chiaro che non si potrà mai
creare una buona amministrazione....
Un'ultima osservazione: in questo NG è stata di recente ignorata
una interessante notizia. Siccome l'ANACI ha visto che non è
riuscita ad ottenere in Parlamento la legge sull'ordine professionale
degli amministratori di condominio, ha ritenuto opportuno cercare
di ottenerla nella diverse regioni (insomma, non si può fare per
legge nazionale? vuol dire che lo faremo per legge regionale...)
Hanno iniziato in Liguria. Interessante un articolo della proposta
di legge, in cui si prevede una targa affissa sul portone di ogni
condominio, con su scritto: "Condominio TalDeiTali, qui amministra
il dott. Mario Rossi". Che nobili, eh? Siccome l'amministratore è
un semplice esecutore di ordini, coerentemente.....
Con stima
Vegeta


Vegeta! ottima analisi


Vegeta! ottima analisi

 Purtroppo, non sono ancora riuscito a far trombare quel fdp...
beh pero' hai risparmiato un 40% mentre il fdp si e' beccato una nottata
di rosicamento ^_^
-- 
"Il sogno della mia vita si e' realizzato: lavorare accanto 
 a S.Berlusconi per cambiare l'Italia" - Sen. R. Schifani
... davvero un brutto presagio!!!

 sarebbe cosa grande e giusta.
Le camere di commercio distribuiscono (non gratis) dei cd-rom coi quali
passi, con incredibile facilità, da capitolato al preventivo.
Praticamente chiunque può, se è in possesso del capitolato,  farsi la
perizia.
E non ho mai visto un preventivo che raggiungesse l'esosità dei prezzi
accertati dalla Camera di Commercio.
Quindi una perizia vincolante è l'unico modo di alzare tutti i prezzi.
Piuttosto, il condomino attento si preoccuperebbe molto del contratto, delle
garanzie offerte dalla ditta, dei termini di pagamento, delle penali, ecc.
ecc.
E si preoccuperebbe molto del fatto che l'amministratore ha un'infarinatura
sugli articoli intorno al 1117 del codice civile, ma degli articoli da 1655
in poi non sa assolutamente niente.
Poi, magari, il buon condomino, si accorgerebbe che per ogni appalto si
debbono assumere tre figure professionali: progettista, direttore lavori,
collaudatore. Se quei tre (o due) sono bravi e del mestiere non si fanno
fregare da preventivi ad arte di ditte inventate ad hoc, o da pantomime per
bambini tipo tre preventivi o buste chiuse. E il loro interesse coincide
spesso con quello del condominio.
E' però inutile dire queste cose a chi preferisce che mamma Stato ragioni
per lui, e si sostituisca alle regole, più che serie per chi le conosce, del
mercato.
Per non farsi derubare ci vuole informazione e serietà. Chi se le aspetta
come dono statale come va chiamato, dal punto di vista filosofico, prima che
politico?
Dì pure al pezzente che la Consob l'abbiamo anche noi. Serve per roba seria,
non per robetta da quattro soldi.

 ha scritto nel messaggio
news:YyR19.21776$n04.6...@twister2.libero.it...

scusa parli giustamente del buon condomino, ma quanti condomini hanno la
pazienza, il tempo e la dovuta cultura per simili accertamenti?
non sarebbe meglio definire tali procedura come prassi?
ciò eviterebbe l o squallido gioco del dietro le quinte in cui gruppi di
condomini si mettono d'accordo per votare o trombare le proposte di questo o
quello magari con la interessata complicità dell'amministratore.
Non si sta' parlando di dono statale ma una forma di garanzia per il povero
condomino succube dei giochi scorretti della maggioranza. o ancora peggio
dell'amministratore.

 un semplice esecutore di ordini, coerentemente.....
A Milano č obbligatorio !
Art. 17 Reg. Edil. Comune di Milano (sanzione per la mancata affissione:
258,22 euro)
        Rebrac

 non sarebbe meglio definire tali procedura come prassi?
Proponi la relativa legge.
Io sono dell'idea che se l'amministratore fa i conti, firma i contratti
preparati dall'avvocato nello studio dell'avvocato, paga gli acconti quando
glielo dice il direttore lavori, e il saldo quando glielo dice il
collaudatore ha fatto troppo.
Se poi la legge dice la stessa cosa, per me va bene.
Potrebbe anche dire che tecnici e imprese debbono essere da dieci anni sul
mercato senza alcuna lamentela, e sarebbe meglio.
Però, anche senza leggi, chiunque abbia compiuto 18 anni e abbia frequentato
la scuola dell'obbligo, non è un minus habens che ha bisogno di tutela. Se
si fa imbrogliare avrà la sua convenienza, e sono fatti suoi.
E se poi si inventano sistemi più convenienti? Si aspetta che sia fatta una
legge nuova?
Il mercato ci offre ogni giorno nuovi modi di fare amministrazione,
manutenzione, gestione, ecc. Lasciamo che competano, e immaginiamoci che i
consumatori non siano scemi.

 consumatori non siano scemi.
Scusa in Italia le leggi ci sono ma sono del tutto inapplicabili perché se
si inizia una azione legale quando questa termina si è felici per il
semplice fatto che sia finita indipendentemente se si vince o si perde,
Conseguenza si evita per quanto possibile di rivolgersi alla giustizia la
cui assoluta e manifesta impotenza è dato di fatto. Soprattutto per beghe di
piccolo conto, la conseguenza a tutto ciò e data dal fatto che i soliti
furbi sfruttando la situazione si allargano a dismisura. Diviene quindi una
lotta a chi è più forte in negativo o a costruire associazioni interne di
autotutela. Non è raro che poi il singolo condomino si trovi costretto a
reagire a volte in modo spropositato magari ricorrendo all'uso delle armi.
Mi sono trovato a "calmare" un condominio inferocito sull'uso dell'area
comune condominiale abusata da alcuni condomini, che stava (anzi aveva già)
mettendo mano alla sua personale registrata, dopo che gli ho riferito che le
auto parcheggiate irregolarmente in area privata non potevano essere
spostate neanche con il carro attrezzi in quanto il proprietario avrebbe
denunciato il condominio con azione possessoria.
Quindi sarebbe auspicabile non una serie di sentenze infinite a volte
contraddittorie o una miriade di regolamentini inapplicabili ma una
normativa specifica completa e particolareggiata che oltre alla parte
amministrativa definisca anche la parte esecutiva dando poteri di sanzione
amministrativa anche per chi gestisca aree private senza dover ricorrere
sempre per ogni piccola p.....ata alla magistratura. Inoltre sarebbe
d'obbligo la certificazione e deposito dei bilanci e la verifica delle voci
per congruità con accertamenti automatici se vengono violati per eccesso.
Esiste una norma secondo la quale è possibile multare il condomino
inadempiente per alcune tipologie di azioni, ma la sanzione è ferma a secoli
fa' (cento lire) sarebbe ora di regolamentare anche questa forma e dare la
possibilità all'amministratore di applicarla senza inutili e cavillosi
orpelli.
Sarebbe cosa necessaria anche fissare il tetto anno per anno degli interessi
di mora da applicare ai ritardatari in modo automatico con maturazione
giornaliera.
e soprattutto definire la prassi di aggiudicazione delle gara d'appalto,
"piatto ricco mi ci ficco" di ogni condominio.

 "piatto ricco mi ci ficco" di ogni condominio.
Io comincerei col mettere la spesa a carico di chi ha amministrato negli
ultimi 10 anni, a meno che non dimostri di avere fatto tutto il possibile
per evitarla.
Poi la soluzione è semplice: basta vietare a chi segue l'ordinaria
amministrazione di occuparsene in qualsiasi modo. Si elegge un
amministratore ad hoc, usa e getta, e tutto diventa più semplice. D'altra
parte, ciascuno ha i suoi pregi e i suoi limiti: chi è bravo nel lavoro
standard, difficilmente è bravo in quello eccezionale. E viceversa. Per
trovare qualcuno bravo in tutt'e due, debbo rivolgermi ad un grosso studio
che amministri, da anni, qualche centinaio di condomìni.
E quello frega me, frega te, e frega anche la guardia di finanza e qualsiasi
altro controllo pubblico.
Per terminare non esistono prassi d'aggiudicazione ideali. Esistono prassi
trasparenti e prassi non trasparenti. Se l'amministratore è esperto e bravo,
la ditta migliore è sempre quella di fiducia dell'amministratore, sulla
quale egli ha il massimo potere contrattuale. Difficile da spiegare a chi
non ha la più pallida idea di cos'è il mercato dei lavori edili.

 ha scritto nel messaggio
news:aianog$jjv$1...@lacerta.tiscalinet.it...

Innanzitutto è necessario osservare che una legge funziona quando
non può essere elusa. In Italia abbiamo migliaia di cause l'anno perchè
ci sono troppe leggi, ma fatte male. Per esempio tu scrivi che bisognerebbe
scegliere tra amministrazione libera ed amministrazione certificata: è un
errore, perchè nei condominii corrotti l'
amm.re
 convoca subito i suoi
complici, e gli fa immediatamente deliberare di scegliere l'
amm.ne
 libera.
Ciò che invece si può fare, ed è sensato, è inserire dei diversi livelli di
sicurezza: una sorta di condition green, yellow, e red. Normalmente
il condominio è in condition green: le commissioni di controllo non
esaminano la veridicità della documentazione, ma si limitano a verificare
che ogni voce di spesa del consultivo presentato dall'amministratore
abbia un codice fattura, a cui corrisponde il relativo giustificativo. Tutto
il materiale rimane in un ufficio pubblico, a disposizione di qualsiasi
condomino ne faccia richiesta. Rimangono comunque delle garanzie nei
confronti di un condomino che attualmente non ci sono: non è possibile
fare D.I. nei confronti di un condomino se prima non si è presentata presso
l'ufficio pubblico la relativa documentazione; la convocazione deve essere
fatta per mezzo di servizio PostMail e deve riportare obbligatoriamente
alcuni documenti (per esempio il capitolato d'appalto), affinchè il
condomino
abbia il tempo di consultare le proprie imprese; ogni D.I. può essere fatto,
ma solo nei limiti della perizia preventiva di valore, e non per quote
superiori; se una ripartizione è errata, la relativa delibera è nulla (non
annullabile),
ed il condomino ha il diritto di rifiutarsi di pagare la quota in più ecc.
ecc.
Tuttavia, basta che un solo condomino abbia sospetti sulla trasparenza
dell'operato
dell'amministratore, perchè possa subito richiedere il passaggio del
condominio
in condition yellow: la documentazione viene prelevata dall'ufficio pubblico
ed
esaminata dalle commissioni giudiziarie, che verificano la veridicità e
congruenza
delle fatture; la situazione patrimoniale di cassa ed il conto corrente di
condominio
vengono analizzati con cura; appositi ispettori entrano nel condominio ed
esaminano lo stato dei lavori, la loro realizzazione, la congruità con le
relazioni
dei direttori dei lavori, eventuali falsi, eventuali speculazioni sui
materiali,
l'esatta esecuzione delle delibere ecc. ecc. Quindi le commissioni
intervengono
solo quando il condomino richiede il passaggio a condition yellow, ma
certamente
solo molto più efficienti di un misero CTU di un tribunale che viene
chiamato
a periziare in una revoca giudiziaria.
Se poi si verifica che i sospetti di irregolarità sono fondati, allora si
passa in
condition red: l'amministratore viene sospeso subito dall'incarico, almeno
fino
alla fine del processo, e sostituito da un commissario giudiziario scelto
dalla
magistratura. Se vi sono state collusioni amministratore/assemblea
(dichiarazioni
false nei verbali di assemblea, impedimenti nel mettere le proprie
dichiarazioni
a verbale, delibere postume ecc. ecc.), ai firmatari vengono notificati gli
avvisi
di garanzia; le delibere adottate negli ultimi tempi vengono tutte sospese
ed
annullate, in attesa che se ne verifichi la legittimità; eventuali documenti
privati
dell'amministratore possono essere sequestrati; le riunioni sono consentite
solo in caso di emergenza ed in presenza del commissario giudiziario, e nei
verbali qualsiasi dichiarazione a carattere processuale è destituita di ogni
fondamento. In caso di condanna dell'amministratore, questi è punito con
l'interdizione perpetua dall'incarico in qualsiasi condominio, con una
sanzione
non inferiore al triplo della somma lucrata, e con 24 mesi di reclusione:
la pena può essere diminuita dal magistrato per fatti di particolare
tenuità.
Al termine del processo, il commissario giudiziario rimette i suoi poteri,
ma
la magistratura può prorogare il suo mandato fino ad ulteriori cinque anni,
se risultano collusioni amministratore/assemblea. I condomini firmatari dei
verbali, se hanno adottato delibere illegittime, sono puniti con una
sanzione compresa tra 1 e 5 milioni a testa, che servono ad alimentare le
commissioni di controllo; se il fatto ha rilevanza penale (dichiarazioni
false
nel verbale per coprire l'amministratore; impedimento nel mettere le proprie
dichiarazioni a verbale), il presidente, il segretario, od i responsabili,
sono
puniti con una pena tra 2 a 6 mesi di reclusione, convertibile in ammenda
da lire 500.000 a lire 3.000.000 e con l'interdizione perpetua dal ruolo di
amministratore e dalla partecipazione all'assemblea.
Ora, una soluzione di questo genere può cambiare le regole del gioco,
perchè colpisce duramente i condomini dove si fanno delibere illegittime
a ripetizione, con sanzioni amministrative, ed addirittura penali. Ma il
sistema attuale, il nostro sistema, che garanzie dà?
Se un'assemblea viola una legge a danno di un condomino, questo non ha
altra possibilità che impugnare la delibera entro 30 giorni di fronte
all'autorità
giudiziaria. Ora, l'impugnazione non sospende l'esecutività del
provvedimento
(art. 1137 C.C.), pertanto l'
amm.re
, anche se sa di essere dalla parte del
torto, procederà subito con decreto ingiuntivo contro il dissenziente. E non
si
dica che il dissenziente può mettere i bastoni fra le ruote
all'amministratore
con l'opposizione a D.I., perchè l'art. 63 DD.AA. dice chiaramente che il
decreto ingiuntivo è immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.
Il chè è una vergogna, perchè significa che non è più l'
amm.re
 che deve
dimostrare che quel condomino è colpevole, ma è il condomino che è
colpevole perchè lo dice l'amministratore salvo che provi di essere
innocente
a spese giudiziarie sue.
Ma immaginiamo che il condomino faccia quello che dice la legge. Immaginiamo
che impugni la delibera entro 30 giorni. Con quali garanzie? Ricordiamo che
la causa si svolge davanti al gdp: e ci sono stati processi che si sono
risolti
in cinque minuti chiedendo all'
amm.re
 se quello era colpevole, ricevendo un
bel no, e chiudendo il processo con compensazione delle spese. Ma
immaginiamo
anche che il gdp sia un giudice oculato che tratta con attenzione anche le
cause
condominiali. Quale può essere il motivo dell'impugnazione? Che il condomino
non è stato convocato? E non sapete che esiste corposa giurisprudenza che
dice
che la convocazione può essere anche orale? E cosa aspetterebbe un 
amm.re
disonesto, a presentarsi con il condomino amico suo, che affermerà in
tribunale di
avere avvertito il ricorrente per caso sei giorni prima, in un incontro
informale
avvenuto mentre erano davanti all'ascensore? Quale potrebbe essere il motivo
dell'impugnazione: che l'
amm.re
 ha fatto dei lavori urgenti che urgenti non
erano,
violando l'art. 1135 C.C? E non sapete che l'
amm.re
 può immediatamente
convocarsi
i suoi amici dell'assemblea, facendosi ratificare l'operato, e la
giurisprudenza dice che
il giudice deve dichiarare decaduta la materia del contendere e mettere le
spese legali
a carico del condomino che ha firmato il ricorso?
Ora, quando per ogni articolo del codice civile è pronta la procedurina che
l'
amm.re
può mettere in atto per aggirarlo (e si può dimostrare), è chiaro che le
prepotenze
ed i soprusi crescono in proporzione. Ma immaginiamo anche che l'
amm.re
 non
riesca a mettere in atto questi giochetti da ragazzi davanti al giudice. Il
giudice lo
condannerà. Chi pagherà le spese legali? Spesso in queste causa il giudice
da
ragione al condomino, ma provvede a compensare le spese... Ma immaginiamo
anche che il condomino ottenga vittoria di spese. Su chi si rivarrà il
condomino?
Certamente non può pignorare il patrimonio dell'amministratore.... Che cosa
fa,
un D.I. a tutti i condomini in relazione alle relative quote? Mica è detto
che ci sia
un libretto di condominio su cui rivalersi.
Ma immaginiamo anche che ci sia. Ora, anche se l'
amm.re
 di condominio è un
semplice esecutore di ordini (per il fesso che ci crede), stranamente la
rappresentanza
legale del condominio c'è l'ha LUI. Il che fa ridere perchè se un
amministratore non
c'entra nulla con le decisioni dell'assemblea, allora non potrà mai andare a
difenderle
in un tribunale; se ci và, evidentemente lui nella formazione di queste
decisioni mette
lo zampino, anche se la scusa del mandato serve, quando si viene condannati,
a
rimanere legalmente immuni da ogni responsabilità in merito
all'illegittimità delle
delibere (eseguite perchè facevano comodo). L'
amm.re
, proprio perchè ha la
rappresentanza legale del condominio, avrà cura di prendere brillante e
costossissimo
avvocato, il quale ricorrerà in corte di appello, e poi in corte di
cassazione. Magari
l'
amm.re
 sa perfettamente di avere torto marcio, ma lui se lo può permettere
perchè
il superavvocato lo paga il condominio; il singolo condomino invece si
dissangua in
spese legali solo perchè ha osato mettere i bastoni fra le ruote. Ma questo
è utile,
perchè rovinare il pirla che ha tentato di opporsi parlando di leggi, è il
modo migliore
per evitare che altri alzino la testa e si ribellino a tutte le mie
prepotenze: ed ecco
il classico scenario di condominio dove si finisce a pistolettate. Tra
parentesi,
intanto che si svolgono tutte queste cose, l'
amm.re
 il suo obiettivo l'ha
ottenuto
lo stesso, i soldi in più te li ha fregati ugualmente, i lavori li ha fatti
fare a suo
cognato e la mazzetta se le intascata ecc. ecc. Perchè, se non si è capito,
a
questo servono art. 1137 C.C. e 63 DD.AA.: a non mettere all'amministratore
i bastoni fra le ruote quando si parla di leggi (che non vengano utili alle
sue
tasche).....
Ora, il sig. Matteo vorrebbe far credere che il singolo condomino, ha tutta
questa
voglia di passare tutto questo, e che va dall'avvocato ad iniziare cause
contro
l'
amm.re
, solo perchè non ha altro da fare nella vita. Insomma, voi capite
benissimo
che non c'è aspirazione migliore per un proprietario di casa che fare una
bella
causa all'
amm.re
 che durerà dieci anni solo per non farsi derubare per la
volta
nr. 2873 con il rischio di spendere il quadruplo, e con la certezza quasi
assoluta
che l'
amm.re
 troverà in quel colabrodo che è una legge del 1933 fatta a suo
uso e
consumo, il modo di rigirare la frittata a suo piacimento. Il condomino non
ha
di meglio da fare, come no! Questo, vorrebbe farvi credere lui....
Certo, il condomino, forse, vorrebbe potere semplicemente scrivere
all'amministratore
una bella letterina in cui dice:
a) la ripartizione dei tuoi amici è illegittima;
b) ti pago questa quota che è quella legittima;
c) se non ti sembra corretta ne discutiamo;
d) se mi fai causa, ed ho ragione io, te lo faccio ricordare per il resto
della vita :)))))
L'amministratore chiama i suoi brillanti avvocati che gli dicono che:
a) effettivamente è illeggittima;
b) se gli fai D.I. non vedi un bel niente fino alla fine del processo
c) e non vedi niente neanche dopo
d) il giudice accertato che è illeggittima, ti condanna addirittura ai danni
punitivi,
e ti manda il condominio in condition yellow
e) i membri delle commissioni di controllo scoprono tante cosette
interessanti
sui lavori fatti fare da te negli ultimi cinque anni
f) le commissioni ti mandano il condominio in condition red e subisci un
processo
per acclarare le cosette interessanti scoperte dalle commissioni
g) se non riesci a chiarire in modo convincente il perchè di quelle cosette
interessanti, finisci in un posto chiamato carcere, ed in più non amministri
per il resto della tua vita, mentre i tuoi amici dell'assemblea si
sorbiscono
un commissario giudiziario per altri 5 anni ed una serie di sanzioni....
Ora, io sarò un pezzente, ma qualcosa mi dice che l'amministratore,
magari capisce che aria tira, e riconvoca subito i suoi amici fedeli
dell'assemblea, e gli fa cambiare il piano di riparto, proprio perchè
sa di avere TORTO. La magistratura non è stata neanche interpellata,
l'impugnazione non è avvenuta, e la soluzione del problema è stata
interna.... Ed a cinque-sei anni dalla legge Vegeta sui condomini, sono
rimasti solo gli amm.ri onesti a lavorare (gli altri si sono dimessi perchè
hanno capito che il periodo dei giochetti è finito), le impugnazioni
sono diminuite del 70%, i D.I. si fanno quando effettivamente un
condomino è moroso, le delibere sono sempre legittime e studiate
in modo da non ledere i diritti di alcun partecipante al condominio
ecc. ecc. ecc.
Pensateci un pò su.....
Saluti
Vegeta

bel no, e chiudendo il processo con compensazione delle spese.
Smettila: siamo alle solite: se hai le prove, vinci anche
con questo sistema legale, se non hai le prove, con il
sistema legale da te proposto e' ancora peggio.
Pekilan

 al condomino.
Immaginiamo che l'
amm.re
 appalti lavori per 100 milioni con
un'assemblea in prima convocazione ove si raggiungono 512
millesimi: tu ti appelli all'art. 1136 C.C., impugni la delibera
entro 30 giorni, ma poichè sai che è ugualmente esecutiva paghi
lo stesso quanto dovuto, e l'amministratore inizia i lavori, li
completa, intasca quanto deve intascare ed ha già raggiunto
l'obiettivo. Poi, arriva il giorno dell'udienza, quella in cui tu,
avendo le prove, puoi stracciare tutti e vincere la causa.
L'
amm.re
, due giorni prima dell'udienza, si convoca l'assemblea,
si fa ratificare l'operato con i giusti millesimi, e sana il vizio della
convocazione impugnata. Dopodichè, si presenta in giudizio con
l'ultima delibera. Sai chi se le paga tutte le spese legali (anche quelle
della controparte), caro Pelikan? TU!
E se non ci credi ti posto giurisprudenza conforme.
Concludo riportando la testimonianza di un certo Giancarlo Penitenti,
che postava qui due anni fa. Giudica un pò tu:
Messaggio del 30/09/2000:
Gentile sig.Roberto per tutte le volte che leggo i suoi messaggi e le sue
risposte sono certo che (il suo lavoro è molto difficile),sia persona per
bene.       Ho saputo che Lei è proprietario ed amministratore allo stesso
tempo,dunque il problema condominio è da Lei sentito più di altri.......
Ormai Lei mi conosce,perchè più di una volta ho voluto lanciare messaggi
,attaccando la rispettabilità del mio amministratore ,che sembrano essere
molto simili ad altri che ho letto e che sembra continuerò a leggere(alcuni
ancor più disperati dei miei).......non tutti gli amministratori sono come
Lei......Lei e molti altri, in maniera certo lodevole, cercate di aiutare
coloro che hanno dei problemi ,forti della vs esperienza, rispondete alle
loro domande. .....A questo punto vorrei farLe una domanda, mai fatta sino
ad ora, nè mai letta in altri messaggi almeno così  mi
sembra...........Supponiamo che chi si è rivolto a questa NEWS chiedendo
informazioni sul proprio diritto, abbia da  Voi avuto informazioni accurate
con le dovute citazioni di legge,tali per cui egli ha la certezza che non
avrebbe dovuto pagare certe somme di denaro che invece, erroneamente
l'amministratore gli addebita,il buon senso continuamente da Voi
ripreso,vorrebbe che si chiami l'amministratore e gli si chieda gentilmente
di rettificare l'errore, ma se questo non lo vuole fare!.......... allora
chiedere subito la convocazione dell'assemblea e chiedere alla stessa di
ottemperare alla rettifica.........e se la maggioranza non è interessata al
problema del singolo condomino ed addirittura,ammesso che si faccia questa
assemblea ,diserta l'assemblea.......... al povero condomino non resta altro
che impugnare la delibera a lui contraria .............Spero sia chiaro che
questo modesto esempio(potrebbero esserne descritti altri molto ben più
gravi),dimostrano come in certi casi ci si possa trovare senza averne alcuna
colpa,a dover difenderci da un soppruso.(hai ragione,ma molti condomini
interessati o disinteressati o disonesti, col supporto dell'amministratore,o
peggio causa diretta dell'amministratore,ti sono contro)...che
fare!!.....Coloro che volessere il rispetto del loro diritto,devono seguire
il seguente ITER...(sembra costi meno pagare quanto non dovuto leggere per
credere)....1) Cercare un buon avvocato (fra le categorie che difendono i
piccoli proprietari che ho conosciuto,non ho trovato certezze nè chiarezza
nè capacità, tanto che ho stracciato la tessera d'iscrizione)dunque meglio
affidarsi ad un avvocato,  sperando che sia fuori dai giochi intriganti
(vedi avvocati avversari amici fra loro che accomodano le cose a favore di
una sola parte,a danno dell'altra, nel mio caso fu a favore
dell'amministratore,ma penso che se mai vi fosse un intrigo,è sempre
l'amministratore ad avere la meglio)il quale costa moltissimo; di contro
l'amministratore (pagato dal condominio), può godere a gratis dei migliori
avvocati....2) Deve impugnare pena la decadenza entro trenta giorni la
delibera truffaldina o l'assemblea stessa.........costo di detta
impugnazione (meglio non dirlo perchè non è poco e se a difendersi fosse un
poveretto con modesto reddito!)....3) Dopo, si deve aspettare con tanta
pazienza, non si sà quando avviene l'incontro delle parti  in tribunale ,in
una certa sezione ,dove sembra che si svolgano tutte le cause a carattere
condominiale.....andare a vedere per credere!......dopo aver aspettato per
quasi un ora, gli avvocati delle parti entrano nell'ufficio anche se non
chiamati, ....all'interno vi è un solo giudice che risponde
contemporaneamente ad almeno tre persone per tre cause diverse e pur facendo
quello che può, il risultato è terrificante.......trattandosi, di sola
impugnazione delibera,avviene che il giudice (che non conosce minimamente il
tuo problema),chiede all'amministratore e solo all'amministratore se
l'addebito a lui fatto è vero......e giacchè l'amministratore che arriva sin
davanti al giudice non è masochista,risponde....certo che nò, questo
condomino, risponde lui, si lamenta perchè non è mai contento,perchè non
vuole rispettare la maggioranza ed i consigli del suo amministratore!!!!
Sentito ciò ,per il giudice è abbastanza ed immediatamente senza aggiungere
altro decreta il non luogo a procede con la compensazione delle spese....il
che significa che il condomino paga il suo avvocato ed il condominio paga
l'avvocato dell'amministratore,che ho riscontrato essere stata parcella
doppia rispetto quella pagata dal sottoscritto,dopo di chè l'amministratore
spedisce lettera ad ogni condomino precisando che la sentenza è stata a suo
favore e che il condomino disseziente è un povero diavolo incapace di
intendere, da qui il conto dell'avvocato che per colpa dello stesso
condomino,il condominio deve pagare...........ATTENZIONE! nello spazio tra
l'impugnazione..e l'eventuale sentenza, il condomino deve comunque pagare
l'eventuale somma che l'amministratore gli ha addebitato indebitamente!.e se
del caso (improbabile) che avesse ragione il condomino, l'amministratore
restituirà la somma,ma le spese di avvocato saranno comunque tutte
addebitate al condominio mentre l'amministratore sembra che non debba mai
pagare nulla!.(la descrizione di cui sopra è risultato di mia
esperienza).................................Domanda:   Lei crede che ciò
possa essere solo "FANTASCIENZA",oppure può essere che taluni amministratori
supportati da taluni condomini disonesti possano all'interno del condominio
creare danni ed in alcuni casi addirittura panico, fra i più deboli nel
condominio ......................Quanto sopra ,è intesa anche come risposta
alle sue considerazioni:                     "Questa associazione esiste già
..(la conosco ed ho stracciato la tessera).......Da come scrivi però
francamente mi sembri più un inquilino......(se lo fossi certo avrei meno
problemi)........parli degli amministratori in modo difensivo (sono
terrorizzato da quello che mi ritrovo)..............mentre in realtà siamo
noi proprietari i datori di lavoro degli amministratori.(se fosse vero, il
mio amministratore lo licenzierei in tronco). Distinti
saluti...........GIANCARLO.

 non ha la più pallida idea di cos'è il mercato dei lavori edili.
Scusa ma sai le gare al rialzo delle varie imprese mi fanno per divenire di
"fiducia"  ?
è una pantomima ignobile. Se permetti io diffido sempre delle imprese di
"fiducia" dell'amministratore.
io personalmente non presento nessuna impresa ma proprio nessuna, mi limito
a fare delle ricerche sui precedenti giudiziari delle imprese partecipanti
alle gare (azioni in corso o concluse sfavorevolmente per lavori fatti male,
fallimento o se il titolare o titolari avevano in passato operato sotta
altro nome).
è compito dei condomini scegliersi le imprese, è compito del tecnico
incaricato stilare il capitolato, è compito del direttore dei lavori
verificarne la corrispondenza, L'amministratore deve non "consigliare"
l'impresa, ma verificare che l'impresa scelta dall'assemblea sia affidabile
e rispettosa delle norme vigenti e che non abbia un passato un presente
dubbio, in poche parole che lavori bene.

 sistema attuale, il nostro sistema, che garanzie dà?
se è troppo oneroso non è attuabile.
meglio semplificarlo oppure non si và da nessuna parte.

il condomino che non è stato convocato denuncia entrambi e se dimostra il
contrario li sacramenta.

a Vegè  leggerti tutto è ritornato l'incubo scolastico delle ricerche
enciclopediche.
come succo non hai torto ma come applicabilità ... lasci molto a desiderare,
troppo contorto e con oneri maggiori dei benefici.
Quando nell'equazione costi-benefici l'ago della bilancia pende troppo sui
costi difficilmente vedrà mai una soluzione.
Bisogna trovare soluzioni che garantiscano il minimo (che attualmente è
assente) e che diano la possibilità di arrivare al massimo.
Se ci sono tanti amministratori disonesti è perché è il mercato che
seleziona. Gli amministratori onesti vivono solo del 'loro" lavoro gli utili
provengono solo dal loro "compenso" che pertanto deve essere adeguato, per
gli amministratori disonesti invece l'onorario è solo una piccola entrata
rispetto al "resto" e quindi la possono limitare al minimo della soglia di
sospetto (anche perché su quello pagano le tasse sul nero no). Personalmente
ho conosciuto amministratori che prendono circa 300 euro all'anno di
compenso per un condominio (intero stabile)  con segretarie etc. come
faranno ? bho? parlo di amministratori con addirittura diplomi delle varie
associazioni nazionali.
Poi uno di questi una volta revocato stranamente mentre viene a consegnare
la documentazione subisce il furto della valigetta contenente tutte le pezze
contabile e i capitolati delle opere eseguite  durante la sua gestione, che
sfortunata coincidenza.
E sai cosa mi ha risposto con solerzia il funzionario a cui mi sono rivolto
per mettere a conoscenza della cosa? che senza prove (senza cioè le carte
che non mi sono state consegnate) non potevo sporgere denuncia, e
vaiiiiiiiiii bella Italia.


D'accordo. Suggerimenti?

Solo che non può farlo perchè è la sua parola contro quella dell'amico
dell'amministratore. Almeno che non possa dimostrare che nei giorni
precedenti la riunione il condomino era in Australia.

Chissà che succede quando si scopre che senza valigetta il
tizio il D.I. non lo fa, e che l'impresa può rivalersi sul condominio
solo fino al valore della perizia preventiva di valore vincolante,
dopodichè il resto è a carico dell'amministratore?
Ciao
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E se è corrotto anche lui?
Appunto: quindi la risposta e': non dare mai a nessuno
poteri troppo forti. Attualmente l'amministratore non ha
poteri: e' l'assemblea ad averli. L'amministratore e'
solo un esecutore della volonta' (o della "non volonta'")
dell'assemblea. Il tuo commissario invece' puo'
diventare micidiale. Come la chemio: c'e' gente
che si suicida per non ripeterla.
Pekilan
PS: ma leggendo sotto un'altro aspetto la tua linea,
che per anni sostieni: non e' che per caso sei
un'amministratore di quelli "furbi" ? Perche'
quello che proponi favorisce cosi' sfacciatamente
la corruzione ed e' di pesante deterrente per
il condomino che vuole amministrare da se che,
come dicevano i romani: "quid prodest ?".