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Titolo: Fondo obbligatorio per lavori straordinari

Tra un paio di mesi sara' obbligatorio per i lavori straordinari
la creazione di un fondo speciale di costituzione della cifra
necessaria.
 
Ecco come sara' l'art.1135 in vigore:
 
Art. 1135 Attribuzioni dell'assemblea dei condomini
	Oltre a quanto e stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea
dei condomini provvede (att. 66):
 
1) alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione;
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno
e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e
all'impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo
*obbligatoriamente* un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei
lavori;
	L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione
straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso
deve riferirne nella prima assemblea.
	L'assemblea puo' autorizzare l'amministratore a partecipare e
collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle
istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere
di risanamento di parti comuni degli immobili nonche' di demolizione,
ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero
del patrimonio edilizio esistente, la vivibilita' urbana, la sicurezza e
la sostenibilita' ambientale della zona in cui il condominio e' ubicato.
[Fine articolo]
 
L'enfasi al punto 4) e' stato aggiunta dal sottoscritto, per evidenziare
la novita'. Il fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori
e' OBBLIGATORIO, ovvero PRIMA di INIZIARE i lavori e' RICHIESTO che
venga raccolta la somma necessaria.
 
Le motivazioni sono molteplici.
 
Prima di tutto si tratta di garantire che le imprese siano pagate entro
i termini di legge. Insomma e' ora di finirla con il metodo all'italiana
che prima si cominciano i lavori, e poi ci si mette d'accordo (cosi'
promettono gli amministratori) per dilazionare i pagamenti (cosa che
in realta' e' una bufala, perche' con le nuove legislazioni, le imprese
partono in quarto pretendendo il pagamento in tronco, immediato, salvo
pesanti spese di recupero crediti).
 
Secondo: si tratta di evitare che i condomini, specialmente quelli in
regola con i pagamenti, si trovino a sostenere spese per penalita'
o sforamento del credito necessari per pagare il fornitore entro i
termini di cui ha diritto e che giustamente pretende.
Infatti, cosa succede se uno i piu' condomini diventano morosi (e non
e' detto per partito preso, ma perche', pensando in assemblea di potere
avere un prestito in banca, scoprono che oggi non e' cosi' facile ne
automatico, anche se si e' proprietari immobiliare) ?
Che ovviamente l'amministratore si trova a non potere pagare
l'intera somma richiesta per i lavori.
Qui si aprono due scenari:
 
a) l'impresa presenta decreto ingiuntivo a tutto il condominio, e
quindi l'amministratore e' costretto a convocare una assemblea
urgente per ripartire il debito, provvisoriamente sui condomini
paganti (gia' oberati dalle loro pesanti quote) per raccogliere un
fondo provvisorio a copertura dello scoperto di fattura.
 
b) l'impresa ottiene dall'amministratore il riparto dettagliato e
richiede il decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini morosi,
gravando quindi questi delle maggiori spese di ingiunzione e
pignoramento (si tratta di cifre dell'ordine dei 3000 Euro) che si
poteva evitare se la somma veniva raccolta PRIMA di iniziare i
lavori. 
 
Insomma, l'assemblea che improvvidamente approva lavori di enorme
ammontare (diciamo dell'ordine di un decimo pro-quote del valore
dell'appartamento) rischia di rendersi responsabile nei confronti di
chi si trova in poco tempo a dovere raccogliere la cifra necessaria,
con conseguente impresa e suo avvocato al collo.
 
-- 
Roberto Deboni

 venga raccolta la somma necessaria.
 
Naturalmente, se manca la figura del tesoriere, ovvero la firma sul
conto corrente condominiale l'ha l'amministratore, il fondo straordinario
non va mai appoggiato sul conto corrente condominiale, ma su un conto
di servizio appositamente aperto, con la firma "congiunta" di due
condomini, magari che notoriamente sono sempre in contrasto.
Ovvero i successivi bonifici vengono eseguiti con la firma contemporanea
dei due condomini "tesorieri", una volta verificato lo stadio lavori
come da delibera assembleare.
 
-- 
Roberto Deboni

 venga raccolta la somma necessaria.
 
Vuoi dire che prima di fare una ristrutturazione facciate del costo di 
1.300.000 euro il condominio deve gi� averli in cassa???
Noi (condominio con 100 condomini) stiamo pagando quasta cifra in 5 anni, 
praticamente � un piccolo mutuo... Mi spieghi come facevamo ad accantonare 
una somma simile in pochi mesi??? 
 
 


  Semplice i lavori verranno eseguiti dopo 5 anni quando sul Fondo
  straordinario saranno versati tutti i soldi. Se vi è urgenza le
  somme da versare sul Fondo saranno piu' alte e di minor durata.
  w
 
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   somme da versare sul Fondo saranno piu' alte e di minor durata.
 
Oppure facevano il mutuo, come hanno fatto, versavano sul fondo e poi partivano.
 
Ciao
  Francesco

  w
 
Certo: nel frattempo cadono mattonelle di clinker sui passanti per 5 anni? 
no, non pu� essere possibile una cosa del genere... 
 
 

 anni? no, non può essere possibile una cosa del genere...
 
Se arriviamo ad una situazione del genere, c'e' stata mancanza di
diligenza da parte della gestione. Visto che in futuro la legge
vieta comportamenti precipitosi, in futuro gli amministratori
dovranno imparare a prevenire i tempi.
 
In ogni caso, quando le cose precipitano, si puo' (e si fa) un intervento
di emergenza, usando una piattaforma mobile, per rimuovere tutte le parti
pericolanti e cosi' guadagnare alcuni anni di tempo.
 
Consideriamo che nel caso di problemi con i pagamenti, i 3000 Euro tipici
per un intervento del genere sono gia' stati ripagati. Ed in ogni caso,
la "colpa" di una tale spesa extra e' della gestione facilona, non della
legge e della prudenza che porta a raccogliere preventivamente somme di
una tale importanza. Solo chi non ha spese famigliari ed ha un reddito a
lavoro fisso puo' fare il "signore" e negare il rischio di problemi a
pagare.
 
-- 
Roberto Deboni