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Titolo: Piccolo condominio senza amministratore e proprietario despota

Ciao a tutti,
da circa un anno sono in affitto in un piccolo condominio composto di 6
appartamenti, tutti di proprietà di un'unica persona e tutti dati in
affitto.
Non c'è un amministratore condominiale né un regolamento, o perlomeno io
non ne ho ricevuto nessuna copia. Il proprietario decide a suo
piacimento, senza consultare nessuno degli inquilini, su interventi
negli spazi comuni e non: ad esempio qualche giorno fa ha fatto potare
praticamente a zero un albero che si trova nel cortile condominiale,
nonostante io gli avessi espresso verbalmente la mia contrarietà a
riguardo, ed ha anche fatto effettuare un lavoro all'interno del mio
garage senza darmene preventiva comunicazione.
 
Davvero il proprietario può fare ciò che vuole o sei inquilini abbiamo
dei diritti riguardo alle decisioni riguardanti negli spazi comuni?
 
E' corretto che non ci sia un amministratore condominiale?

 piacimento, senza consultare nessuno degli inquilini,
 
beh, sai com'č, č  il proprietario
 
 

E' corretto che non ci sia un amministratore condominiale?
 
Certo che c'e', e' il proprietario stesso che amministra la propria
proprieta'.
 
-- 
 
Byebye from Verona, Italy
 
Bernardo Rossi              
b.r...@tin.it
 

 E' corretto che non ci sia un amministratore condominiale?
 
Si.  L'amministratore è quello che gestisce ed amministra le parti 
comuni a più proprietà.  Un unico proprietario gestisce ed amministra 
la sua proprietà e non è obbligato a dare il mandato ad un 
amministratore come in genere fanno le grosse società immobiliari.
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >
 

 Cosa ti dice la parola "proprietario"?
 
Quindi se, ad esempio, decidesse di scavare una fossa nello spazio verde
comune e riempirla di letame, ne avrebbe pieno diritto e gli inquilini
non potrebbero dire nulla?
 
 

 quindi non è un condominio
 
Quando scatta quindi la definizione di condominio e la necessità di
dotarsi di amministratore e regolamento?

non potrebbero dire nulla?
 
Anche lui deve rispettare le leggi e il contratto di affitto.
 
Dal dizionario hoepli:
condominio
1 Dominio in comune con altri di un determinato bene; comproprietà:
avere un palazzo in c.
 
 
Essendo quindi il proprietario unico, non e' un condominio.


 ha scritto nel messaggio 
news:j6en12$1dv$1...@tdi.cu.mi.it...

il condominio inteso come stabile e come entita' giuridica sono
due cose diverse.
Il primo e' un palazzo con diversi appartamenti, il secondo invece
e' un insieme di proprieta' diversi aventi delle parti in comune.
 
Tutte le norme che regolano il condominio, quindi assemblee,
ripartizioni spese... sono riferite al condominio giuridico.
 
In questo caso invece abbiamo un palazzo di un proprietario
che ne affitta delle parti secondo delle norme che stabilisce
lui, chiaramente entro i termini di legge.
 
In cosa si riassume tutte questo?
il proprietario ha tutta la gestione delle parti comuni, della struttura,
dell'immobile, impianti, tetto, pitture delle scale, giardino etc.
e puo' decidere lui come agire.
Quello che non puo' fare e': entrare nelle proprieta' private
a insaputa dei relativi proprietari (puo' entrare dal cancello,
nel giardino, nell'androne, in soffitta, nel corridoio dei box, ...
non puo' entrare nei singoli appartamenti occupati ne nei box privati
e chiusi) - apportare modifiche che rendano inutilizzabili delle parti
precedentemente concordate come comuni  (recintare il giardino
e impedirne l'uso, chiudere a chiave il locale comune lavanderia... ...)
addebitarvi costi per spese decise da lui in maniera totalmente
arbitraria e incompatibili con la normale amministrazione (che so,
ridipingere i muri due volte all'anno e chiedere i soldi,
creare un giardino giapponese spendendo 50k euro ... ... )
 
alberto
 
 

 
 
Uno dei problemi è che non c'è niente di scritto a livello di
regolamento di utilizzo delle parti comuni: ad esempio lui può vietare
di "parcheggiare" nell'androne delle biciclette?
Più in generale può imporre ad arbitrio un qualsivoglia regolamento
dell'uso degli spazi comuni da lui redatto?

 Anche lui deve rispettare le leggi e il contratto di affitto.
 
Ok, ma se né nel contratto d'affitto né nelle "leggi" è specificato
nulla riguarda a determinati utilizzi degli spazi comuni (vedi l'es.
delle biciclette che faccio in un altra risposta), come ci si regola?
Esistono dei riferimenti normativi a riguardo?
 

 dell'uso degli spazi comuni da lui redatto?
   Si
   w
 

   Si
 
Uhm, non dovrebbe sottopormelo prima del contratto, ed io approvarlo con
la firma dello stesso?
 

dell'uso degli spazi comuni da lui redatto?
 
Si. Se non ti va bene, si va dal giudice.



   Ma tu lo hai richiesto ? Ed il proprietario cosa ti ha detto o fatto
   sottoscrivere? Nel contratto cosa vi è specificato ? In ultima analisi
   è questo documento che fa fede ai vs. impegni. Non concordi ?
   w

Nel suo scritto precedente, Michelasso ha sostenuto :

Il Condominio è fatto dai proprietari, devono essere almeno quattro.
Il regolamento lo stabilisce il proprietario e l'inquilino l'accetta 
alla firma del contratto.
Nel tuo garage, se lo usi solo tu, non poteva intervenire, salvo casi 
di forza maggiore, senza il tuo consenso.
Per gli alberi, visto che sono suoi, li pota come vuole.
 
Comunque per tutto vale quanto è scritto sul contratto di affitto se 
non è in contrasto con le leggi ordinarie.
 
-- 
"Nitto Palma: "Entro ottobre pronto il ddl per depenalizzare i reati 
minori"
Si riferisce al falso in bilancio o al furto di un paio di calzini al 
supermarket?
 
Don Andrea Gallo e Norberto Bobbio:
«la vera distinzione non è tra credenti e non credenti, ma tra pensanti 
e non pensanti».
 
LIBERA CHIESA IN LIBERO STATO.
Per l'abolizione del concordato ed i privilegi ecclesiali.
 
Parlamento: Inquisiti e Condannati
http://tinyurl.com/3j9x32v
 
 
 

 dell'uso degli spazi comuni da lui redatto?
 
 
Si, purchè non sia in contrasto con le leggi vigenti.


 E' corretto che non ci sia un amministratore condominiale?
 
Se l'edificio è di un unico proprietario, allora non si tratta di
condominio.
In tal caso conviene fare riferimento al contratto di locazione.
 
-- 
Gabriele Orlando - Avvocato in Palermo
 

 dell'uso degli spazi comuni da lui redatto?
 
tutto quello che riguarda le parti comuni che sono comunque di
sua proprieta' puo' essere regolamentato da lui, stando ovviamente
entro i limiti di legge.
Peraltro il problema non si pone perche' anche se i proprietari fossero
uno per appartamento, sono loro a decidere come gestire le parti
comuni e non gli inquilni.
 
alberto 
 
 


Se si tratta di regolamenti che restringano quello che la legge
dispone come diritto del conduttore, ha ragione.
 
Ma se si tratta di regolamenti che disciplinano l'uso di sue
proprieta' private che ha liberamente messo a disposizione
dei suoi inquilini, allora no.
 
A meno che nel contratto non ci sia scritto qualcosa che abbia
fatto intendere che il canone includa anche l'uso di determinate
parti comuni.
 
-- 
Roberto Deboni
 
[Messaggio Usenet via Tiscali su 
text.giganews.com
. Se leggete via Web
il sottoscritto informa che non conosce o partecipa al sito/forum Web.]

 non potrebbero dire nulla?
 
Non puo' farlo, se il letame causa esalazioni odorose superiore
alla normale tollerabilita'. Direi che in pieno centro cittadino,
e' difficile che possa farlo. In campagna, invece, se il letame
e' maturo, potrebbe certamente averne la facolta'.
 
Puo' anche mettersi a coltivare ortaggi e voi non potreste
farci nulla di legittimo.


 Avete il diritto di usarle, ma niente altro.
 
"diritto" ad usare "parti di proprieta privata", hmmm e' sicuro ?
Come minimo andrei a leggermi il contratto di affitto.
Se il proprietario concede l'uso del SUO giardino non significa
che ci sia un diritto degli inquilini.


 e' esplicitamente specificato un suo uso del giardino ?
 
Non è menzionato il giardino, come non è menzionata nessuna delle parti
comuni, però sono menzionati il garage, per accedere al quale devo
passare per il giardino, ed il posto auto, che si trova all'interno del
giardino, quindi immagino che sia implicito che io possa "usufruire" del
giardino e che il proprietario non possa vietarmene l'accesso, per cui
la situazione è un po' più complessa.
 
 
 
 

la situazione è un po' più complessa.
 
Allora in quel giardino hai una servitu' di passaggio. Puoi passarci,
ne' piu' ne' meno.



Il tuo non è un condominio. per avere un condominio e far "scattare" le 
relative regole è necessario che ci siano almeno due proprietari.
 
Comunque anche se fosse un condominio gli inquilini per la stragrande 
maggioranza delle questioni non hanno voce in capitolo.
 
Gxis
 
Paolo

 sia un diritto degli inquilini.
 
Dare in affitto un appartamento dà, se non diversamente indicato dal 
contratto il _diritto_ di usare le parti "comuni", necessarie per 
l'uso dell'edificio.
 
Se il giardino non gli viene precluso dal contratto penso che sia 
libero di usarlo, nel limite delle necessità che vivere in un edificio 
impone.


 relative regole č necessario che ci siano almeno due proprietari.
 
non erano 4 ?
 
 
 
 


Il condominio e' una parte in comune tra piu' proprietari. Che
significa piu' di uno, quindi minimo 2.
A partire da 4 scatta l'obbligo dell'amministratore.



   No è da 5 che scatta l'obbligo dell'amministratore e da 11
   l'obbligo del regolamento.
   Ciao w

 di usarlo, nel limite delle necessità che vivere in un edificio impone.
 
Libero di usarlo ? No.
 
Nel senso che non puo' piantumare, ne' fare modifiche.
 
Puo', eventualmente, trascorrerci del tempo, passeggiare, oppure
nel caso in oggetto passare per accedere al garage (ma non capisco
che razza di giardino se si puo' circolare con le auto ...),
almeno fino al che proprietario non stabilisce diversamente.
 
Ci tengo, insomma, che in inquilino ha possibilita' molto limitate
per quanto riguarda l' "uso del giardino"


 giardino
 
Idem ?
 
Guardi che sei lei puo' arrivare all'auto passando dalla strada,
il proprietario puo' benissimo chiudere il giardino.
Il diritto di passaggio menzionato e' riferito solo al caso
in cui non c'e' altro modo per arrivare al Garage.
 
 
Vediamo di capirci. Se quando e' andato a vedere la cosa,
il proprietario le ha fatto vedere le pertinenze, magari
una saletta, descrivendola come ritrovo per gli inquilini,
il giardino, come "polmone verde" a disposizione, etc.
e poi lei ha stipulato il contratto con tutte queste cose
agli occhi, lei ha certamente i diritti menzionati, perche'
sono stati implicitamente dichiarati dal proprietario (pero'
lei dovra' trovare dei testimoni per provarlo).
 
In caso contrario, invece, se tutto questo non e' accaduto,
mi scusi, ma mi sembra un inquilino dalle notevole pretese ...
Almeno puo' sostenere di pagare di piu' degli affitti in
quella zona per edifici di pari condizione ?



Bernardo ha solo perso per strada, un "piu' di" :-)


Per il caso specifico, il Codice Civile non pone vincoli al diritto
del proprietario. Caspita, la casa e' sua, ci mancherebbe altro che
arrivo uno a dirgli che cosa deve fare.
Potrebbe anche mettere un tassametro per far pagare il tempo la
sosta nel giardino.


Bernardo ha solo perso per strada, un "piu' di" :-)
 
Ah ecco da dove mi ricordavo il 4.
Grazie per la precisazione.


 quella zona per edifici di pari condizione ?
 
Non credo di avere delle pretese eccessive: vorrei soltanto essere stato
consultato in merito ad alcune decisioni che impattano (in negativo) la
qualità del mio soggiorno in questo stabile; nel caso in particolare
l'albero potato, anzi praticamente destinato a morte certa visto il modo
barbaro in cui è stata eseguita la potatura, era uno dei pochi elementi
che abbelliva il panorama che si vede dalla finestra del mio soggiorno,
e contribuiva a creare un po' di ombra.
 
 

 E' corretto che non ci sia un amministratore condominiale?
 
succhiagli anche la minchia vedrai che ti fa uno sconto sull'affitto