Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: RE PER VEGETA 2°

Grazie ancora per la tua cortese risposta,spero che la leggano in molti
dell'HG.
A proposito di REVOCA,quale è la procedura? C'è l'Assemblea straordinaria
fra dieci giorni, deve necessariamente essere posto all'o.d.g.?
Posso presentare la proposta all'inizio dell'Assemblea ? E' sufficiente la
maggioranza semplice oppure ci vuole il 500?
Ti ringrazio e saluto cordialmente Maria G.

 wrote in message
l2Ju7.15975$0Y2.2...@news.infostrada.it...

Attenzione: bisogna distinguere il caso in cui l'
amm.re
è a scadenza mandato (in questo caso non si tratta di
revocare un bel niente, ma semplicemente di non
conferire il nuovo mandato sempre allo stesso 
amm.re
),
od il caso in cui il mandato non è ancora scaduto.
Ipotizzerò che il mandato dell'
amm.re
 non sia ancora
scaduto.
E' da osservare che una delibera non può essere presa
se prima non si inserisce all'o.d.g. . In mancanza di questo
requisito, la delibera è nulla, e quindi impugnabile anche oltre
i 30 giorni da chiunque ne dimostri di avere interesse (l'
amm.re
uscente ad esempio, è uno di questi soggetti).
Quindi, è necessario che la voce "revoca amministratore" venga
messa nella convocazione assemblea e che siano informati
tutti i condomini con regolare convocazione inviata 5 giorni
prima dell'assemblea. E qui arrivano altri punti controversi
dello splendido codice che abbiamo!
Il problema è che l'unico ad avere il potere legale di
decidere che cosa mettere all'o.d.g. di una riunione
straordinaria è l'amministratore.
E' vero che l'assemblea può autoconvocarsi per revocare
un amministratore, nel caso in cui questo rifiutasse di
fare una riunione con all'o.d.g. l'istanza di revoca, perchè
sa che in quel caso sarebbe spacciato. Ma l'autoconvocazione,
come ogni cosa che riguarda i diritti del condomino, prevede
una serie di meccanismi che sono a favore dell'
amm.re
medesimo. In particolare, il nostro codice prevede che
l'autoconvocazione possa essere richiesta NON DAL
SINGOLO CONDOMINO, ma da un numero di
condomini che costituiscano almeno 1/6 del valore
dell'edificio. Inoltre, questi non possono direttamente
convocare l'assemblea, ma prima devono chiedere
all'amministratore di volere fissare la data, l'ora ed
il luogo della riunione, con all'o.d.g. la discussione
della revoca amministratore (che bello! devo chiedere
all'
amm.re
 di volere fissare la data della riunione in cui
silurarlo! Cosa dirà la Cassazione quando l'
amm.re
solertemente fisserà la riunione al 15/02/2013? Che
la cosa è perfettamente legittima perchè il Codice non
pone limiti sulla data in cui l'
amm.re
 fissa l'assemblea
di autoconvocazione). Solo se l'amministratore
non provvede a fissare la convocazione entro 10 giorni,
i richiedenti possono procedere direttamente ad
istanza di autoconvocazione, nei modi e nei termini
di legge.
Fatta questa considerazione, non banale, vediamo qual è
la procedura da attuare.
L'ideale sarebbe avere altri condomini che possano
appoggiare l'istanza di revoca, e non essere soli.
In ogni caso, se l'
amm.re
 non è a fine mandato,
inviare all'
amm.re
 una lettera raccomandata con R.R.
in cui si richiede formalmente di volere mettere all'o.d.g.
la revoca dell'amministratore e di convocare con
urgenza l'assemblea nei termini previsti.
Se l'amministratore convoca, già è un passo avanti....
Il mio problema è: e se non convoca? se se ne frega
che succede? Succede che sono guai. L'unica strada
legale (al di là della revoca giudiziaria avviata dal
singolo che è un'idea totalmente sbagliata), a mio
giudizio è quella di raccogliere le firme di altri
condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore
dell'edificio (166 millesimi) ed inviare all'
amm.re
una istanza formale di autoconvocazione (art. 66 Disp.
Att. C.C.) chiedendo di voler fissare la riunione entro
10 giorni dal ricevimento della presente e preannunciando
che in mancanza di esito, si provvederà all'autoconvocazione.
Questo in linea con quanto previsto dallo stesso articolo
66, che qui ti riporto per tua comodità:
(*)Art. 66 - L'assemblea, oltre che annualmente in via
ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del
Codice, può essere convocata in via straordinaria
dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario
o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che
rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi
inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini
possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria
quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun
condomino. L'avviso di convocazione deve essere comunicato
ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata
per l'adunanza.
Ottenuta in qualche modo la riunione, è necessario tenere
presente alcune cose.
1) L'amministratore revocato non ha diritto al pagamento di
alcun indennizzo per l'interruzione del rapporto di mandato,
diversamente da quanto accade per altri tipo di mandatario.
In questo senso:
All'amministratore del condominio, in quanto organo,
lato sensu, del condominio - considerato quale centro autonomo
di interessi collettivi - non sono applicabili le norme che disciplinano
l'istituto del mandato, in relazione alla revoca da parte dell'assemblea
dei condomini, di cui al 2° comma dell'art. 1129 c.c.
Conseguentemente, qualora l'assemblea, nell'esercizio dell'ampio
potere ad essa conferito dalla indicata norma, proceda, prima della
scadenza del termine previsto nell'atto di nomina, alla revoca dell'
amministratore, senza indicare i motivi o per motivi non sufficienti,
l'amministratore stesso, ancorché retribuito, non ha diritto ad ottenere
il risarcimento del danno [Pret. civ. Roma, 26 ottobre 1966].
La giurisprudenza è abbastanza unanime nel ritenere che l'unica
cosa a cui l'
amm.re
 ha diritto è il compenso in proporzione al
numero di mesi per il quale è rimasto in carica. L'unica sentenza
che ha riconosciuto all'
amm.re
 una possibilità di risarcimento se
destituito senza giusta causa, è la sentenza del Tribunale di
Monza 27 giugno 1985. Per il resto la giurisprudenza è concorde
con il pretore di Roma.
2) Per revocare l'
amm.re
 deve essere presente un quorum di 500
millesimi. In realtà, qualcuno ha teorizzato la possibilità di revoca
anche con quorum inferiori, ma è una cosa rischiosissima, perchè
si basa su un giochetto giudiziario "stile-amministratore" che si
dovrebbe evitare. In pratica la questione è questa. L'art. 1137
C.C. stabilisce che contro le delibere contrarie alla legge è ammesso
ricorso all'autorità giudiziaria entro 30 giorni dal provvedimento.
Tra parentesi, in caso di delibere annullabili (una volta la delibera
priva di quorum era considerata nulla, adesso, vedi Cass. 13013/01
sembra sia annullabile: chi si assume la responsabilità di chiedere
al giudice?), solo un condomino (non l'amministratore, capisci?)
è legittimato ad agire per l'impugnazione. L'idea è che si possa
revocare l'
amm.re
 con un quorum inferiore ai 500 millesimi,
puntando tutto sul fatto che nessuno dei condomini impugni nei
trenta giorni successivi. Funziona (è una mossa furba) quando
l'
amm.re
 nel condominio non ha amici. Quando l'
amm.re
 nel
condominio ha anche un solo amico, è una mossa suicida,
è quindi è molto meglio scordarsela in partenza.
Risultato: per revocare l'
amm.re
 è necessario il voto della metà
dei condomini, rappresentanti almeno 500 millesimi (fare indicare
a verbale i nomi dei condomini, per complessivi millesimi ed
il numero: importantissimo, specie se nel condominio l'
amm.re
ha degli amici).
3) E' consigliabile, anzi di più, vitale, eleggere nella stessa
assemblea un altro amministratore che prenda subito il posto
di quello vecchio e che si faccia consegnare la documentazione
dal vecchio amministratore. Questo perchè, se l'
amm.re
 viene
revocato, ma non viene subito eletto un sostituto, questi
rimane ugualmente in carica e continua ad amministrare.
E, attenzione, checchè ne dicano alcuni, conserva intatti tutti
i suoi poteri anche durante la prorogatio. Quindi, può rappresentare
il condominio legalmente, inguagliare il condominio stesso,
fare tutti gli interventi di manutenzione che vuole, cancellare
quello che vuole ecc. ecc. Ecco perchè è importante che sia
subito eletto un sostituto, in modo da impedire il realizzarsi
della prorogatio. Tenete presente inoltre che la Cassazione
ha stabilito che il condomino è tenuto ha pagare l'
amm.re
 per
l'attività amministrativa espletata in regime di prorogatio,
finchè non sia stato sostituito da nuovo amministratore in
assemblea regolare.
4) L'
amm.re
 non ha diritto ad alcun compenso per il passaggio
di consegne, in quanto la documentazione è di proprietà
del condominio. Non credere a quello che ti racconterà.
In questo senso:
L'amministratore revocato deve far pervenire tempestivamente
e spontaneamente al nuovo amministratore tutta la documentazione
in suo possesso che detiene unicamente nella sua veste di mandatario
e che è di esclusiva pertinenza del mandante; è pertanto da ritenere
tardiva la consegna della documentazione eseguita solo a seguito
dell'ordine del pretore, adito ex art. 700 c.p.c [Trib. civ. Milano,
Sez. VIII, 5 novembre 1992, n. 10467].
Spero di esserti stato di aiuto.
Saluti
Vegeta