Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Dividere spazi condominiali all unanimita' in assemblea, Trascrizione o regolamento?

Caso: Quadrifamiliare con tre proprieta'(1 proprietario ha due 
appartamenti) tutte suddivise tra marito e moglie.
Puo' un assemblea(molto mini) convocata estemporaneamente assegnare in 
via esclusiva degli spazi di terra prima comuni(orti gia in suo ad ogni 
appartamento) all'UNANIMITA' sottoscrivendo la piantina che delimita gli 
stessi ?
E' necessario che sottoscrivano gli intervenuti all' "assemblea" o anche 
i comproprietari degli appartamenti?
In caso di vendita come si trascrive questo atto ?
Sono vincolati a trascriverlo tutti i condomini venditori o possono 
"dimenticarsene" ?
Non essendoci ne amministratore ne regolameto chi deve conservere questo 
  unico atto di un sostanziale "regolamento contrattuale"?
Ponete pure le domande necessarie a chiarire quanto ho scritto......
Maria Giulia Milano.

"Giulia"  ha scritto nel messaggio:
Accatastamento dell'appezzamento;
Frazionamento dello stesso;
Rogito di TUTTI i comproprietari a favore dei compratori.
Inserimento come pertinenza dell'abitazione del nuovo acquisto.
Una paccata di soldi ...... ne vale la pena ?
        Rebrac

 Una paccata di soldi ...... ne vale la pena ?
Si perche' l'appartamento aumenta di valore ........ma quanto paccata ? 
Stiamo parlando di 25 mq di orto.
Maria Giulia Milano

 Stiamo parlando di 25 mq di orto.
Fate un p� di conti e poi decidete...
    Rebrac

Torniamo un attimo all'inizio,se l'assemblea decide l'uso 
esclusivo(quindi non la proprieta') che succede in caso di vendita ?
Visto che non e' trascritto non sarebbe opponibile ai terzi, quindi 
l'acquirente dovrebbe sottostare a tale regolamento o no una volta 
entrato nella comunione ?
Giulia

....l'acquirente dovrebbe sottostare a tale regolamento..
 No.
 Ciao 


Quindi sostanzialmente l'assemblea all unanimita' non decide una 
benemerita ........interessante.
Giulia

Giulia ha scritto:

Non e' vero. Si puo' decidere di assegnare un usufrutto perenne o per 
tot anni (eventualmente rinnovabile).
Ci vuole l'unanimita' ed e' meglio far presenziare all'assemblea un 
notaio, che scrivera' la cosa, autentichera' la firme di tutti ed 
alleghera' il documento al regolamento condominiale.
Quindi anche chi acquistera' sara' soggetto a queste condizioni di 
usufrutto.
Si fa spesso per i posti auto, se ne e' gia' parlato in questo NG.
Ciao

Samba ha scritto:

Il notaio e' solo per autenticare o al fine di trascrivere nei relativi atti di acquisto ?
Sei cosi sicuro che un acquirente debba sottostare a condizioni non riportate nel proprio atto ?
Giulia

Cara Giulia :
Si pu� fare solo come dice Samba, alla condizione che
tale documento riportante le firme di tutti i condomini e
autenticato da un notaio sia poi registrato ed inserito su
tutti gli atti (rogiti) dei condomini.Ci� vincoler� i futuri
acquirenti.Chi acquista deve conoscere in cosa consiste
la sua propriet�.
Ciao

 riportate nel proprio atto ?
credo proprio di si, se ne e' parlato varie volte in relazione ai posti 
auto. Cerca anche sul sito condominioweb

 la sua proprietï¿œ.
quindi in sostanza bisogna modificare tutti i rogiti integrandoli con la 
nuova situazione di usufrutto?


Il rischio di "vizio occulto" non dovrebbe essere garantito dai pubblici 
registri ma dal venditore che dovrebbe mettere a disposizine tutta la 
documentazione in essere, la tua interpretazione comunque non e' in 
assoluto da scartare, pero' non puo' nemmeno valere il discorso che chi 
entra in comunione e' libero di infischiarsene degli accordi presi 
liberamente tra le parti della comunione antecedentemente ancorche' non 
trascritti , come succede nella successione, quando possibile, nei 
contratti ordinari.
L'unico problema secondo me interviene quando il perito del tribunale a 
seguito di procedura esecutiva "dimentica" di citare l'esistenza di tale 
accordo nella perizia a quel punto il compratore non ha proprio nessun 
modo di venire a conoscenza delle clausole di tale accordo.
Giulia

Risposta a Giulia :
Il "vizio occulto" � una cosa, mentre la "propriet� e compropriet�"
sono un'altra cosa.Qui parliamo di "compropriet� di parti comuni".
Se in un condominio si fanno dei patti per suddividere delle parti
comuni , anche se fatti all'unanimit�, questi patti se non legalizzati
non avranno valore per Terzi acquirenti.Infatti sul rogito di questi
all'atto di acquisto risulter� la loro propriet� e la proporzionale
quota di compropriet� sulle parti comuni condominiali; ed essi
esigeranno di esercitare i loro diritti su tali parti.
Ciao


Come li legalizzeresti ? A cosa li alleghi ?
Giulia

Risposta a Giulia :
Va fatto un atto (contratto) presso un Notaio per la divisione
di una comunione di beni tra condomini effettuata a tacitazione
dei rispettivi diritti ed in assenza di corresponsione di conguaglio.
L'istituto della divisione all'art.34 TUR al 1^ comma considera
vendita la sola parte eccedente la quota spettante ad ogni singolo
condomino sul valore totale. Pertanto se al condividente sono
assegnati beni ( parti comuni)  per un valore complessivo non
eccedente a quello a lui spettantesulla massa comune, la divisione
in parola ha natura meramente dichiarativa e su questo valore si
applica l'imposta di registro con aliquota dell'1% (Uno per cento).
Basta poi allegare tale contratto ai relativi futuri rogiti.