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Titolo: R: amministratori  truffaldini

 
IO!
 COSA C'è DA FARE ?
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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

 profittatore  condominiale
Non esiste una piaga, esiste un mercato malato. L'amministratore di
ocndominio non e' una professione, ma una libera attivita', che anche le
giustizia ha ribadito assimilibale ad attivita' di impresa.
Attivita' di impresa che chiunque puo' svolgere.
Quindi la soluzione e' tutta nelle mani dei condomini (cioe' i proprietari).
Che possono scegliere liberamente l'amministratore.
Che possono mandarlo via senza alcuna spiegazione in qualsiasi momento (al
massimo dovranno pagarli il compenso fino alla fine dell'anno di gestione).
Che possono contrattare liberamente le condizioni (al massimo si cerca
un'altro amministratore se quello non accetta).
Che possono anche gestire a turno direttamente la comune proprieta'.
Che possono in qualsiasi momento affiancare l'attivita' dell'amministratore,
ove esso sia troppo pigro o faccia difficolta'.
Insomma, potenzialmente, un condominio puo' essere una vera e propria
democrazia. La vera piaga e' quella della vasta schiera composta da
proprietari ladri, imbroglioni, avidi e ultimi, ma non meno importanti, i
pigri. Ladri quelli che si appropriano di beni e servizi condominiali a
scapito degli altri proprietari. Imbroglioni quelli che non vogliono pagare
le loro quote, sostenendo le tesi piu' assurde e pure negando le loro
morosita'. Avidi quelli che pretendono di pagare le persone molto meno di
quanto e' il compenso medio per un lavoro simile e sicuramente meno di
quanto prendono nel loro lavoro. Pigri perche' si rifiutano di informarsi
sui propri diritti e doveri e poi di seguire il condominio. Ed in tutto
questo c'e' la malafede di prendere subito per ladro una persona che non si
conosce, inventandosi una categoria che non c'e' (come ho detto,
l'attivita' di amministratore e' una attivita' di impresa aperta a
chiunque) per catalogarlo in tale modo (non si dovrebbe fare neanche per le
professioni, figurarsi per una attivita' di impresa).
Risultato: tutta questa abbondante clientela ha "selezionato" un mercato di
amministratori "profittatori" condominiali. Perche' ? Perche'
un'amministratore onesto, se non e' casa sua, getta la spugna. Chi glielo
fa fare di litigare per quattro soldi (se e' onesto, e' molto se rientra
delle spese) ? Quando un condominio stabilisce un compenso per
l'amministratore che e' inferiore alla paga di un manovale agricolo in nero
e lo tratta pure da ladro, sostenendo che per quello che fa e' anche
troppo, non deve meravigliarsi se la maggior parte degli amministratore
mercenari (cioe' quelli che lo fanno per mestiere e non per casa propria)
sono degli "profittatori". Infatti se hanno una famiglia da mantenere, da
qualche parte gli faranno saltare fuori i soldi che gli servono per andare
avanti. E questo avviene principalmente in un modo: con la cosidetta
"cresta" sui lavori. Il guaio e' che con questo sistema si incentiva la
tendenza a fare/proporre/pretendere (interpretando
disposizioni/prescrizioni piu' severe di quelle che sono) lavori non
necessari. E' come con tangentopoli ed il debito pubblico. Le tangenti
erano la causa di tutti i lavori messi in cantiere, ma quello che oggi pesa
sul debito pubblico sono l'ammontare delle somme pagate per fare i lavori
non le percentuali delle tangenti. Lo stesso accade in un condominio, ove
l'amministratore per pigliare il suo 5-10% di cresta, spinge e spesso ci
riesce a fare lavori che pesano per dieci-venti volte quanto e' il suo
"interesse personale". Tra l'altro non capisco questa tendenza delle
assemblee di approvare queste spese facoltative, sembra quasi che molti
facciano a gara a fare i signori per dimostrare che non sono loro "a
tirarsi indietro". C'e' un'imbarazzo simile a quello che molti hanno a
contrattare sui funerali o le lapidi (in cui percio' si fanno lucrosi
affari: una volta scelta il tipo di lapide ed il suo materiale, perche'
dovrei pagare 100 se posso pagare 50 ? Mah !).
I "poveri" evidentemente non sanno che i "ricchi" in genere lo sono perche'
girano le monete piu' volte prima di passarle.
Tornando al condominio: se ai condomini fosse chiaramente offerta questa
opzione:
A) compenso annuo 1'000 euro e lavori "gonfiati" per 50'000 euro.
B) compenso annuo 3'000 euro e lavori "giusti" per 10'000 euro.
Quale sarebbe la piu' intelligente ? Secondo me la B). Secondo il 99% dei
condomini, sembra la A). Perche' ? La mia teoria e' perche' i 3'000 euro
sono "sicuri", mentre per i lavori, i condomini "sperano di essere capaci"
o "credono di essere cosi' furbi" da tirare giu' il prezzo. Senza rendersi
conto che anche se ottenessero uno sconto del 50% si trovano ugualmente con
13'000 euro di spese inutili.
Io conosco svariati "profittatori" (in genere quelli confinanti, ma anche
perche', con la scusa che faccio l'amministratore, spesso conoscenti e
parenti mi danno la delega per spulciare nel loro condominio), e la cosa
interessante e' che non tutti sono "ricchi", molti sono dei poveracci che
con i loro imbrogli a malapena sbarcano il lunario.
I condomini invece dovrebbero svegliarsi. Studiare un'attimino le nozioni
elementari di economia domestica e seguire con attenzione le notizie di
economia sui TG. Imparerebbero cosi' che le imprese di successo non
scelgono i dirigenti (o manager come oggi gli chiamano) in base a quanto
costano, ma in base alle capacita' e per avere i migliori gli pagano
profumatamente.
Ci sono molti esempi di buoni amministratori tra quelli che amministrano il
condominio ove abitano (e' l'unico motivo per cui lo fanno, altrimenti,
come detto non e' redditizio). Eppure non ho mai visto la caccia
all'amministratore che si e' dimostrato "capace", pagandoli ovviamente
quanto chiede (anche tre volte il mercato) per accapararselo.
Faccio un'esempio personale: non dico che il condominio e' un gioiello
(dopotutto non e' omogoneo e' c'e' chi fa fatica ad arrivare a fine mese,
spesso famiglie giovani, quindi il "passo di spesa" di un condominio e'
spesso commisurato sui piu' deboli), pero' non ha nulla di meno dei
condomini confinanti equivalenti, ed anzi d'estate siamo spesso invasi da
visitatori per il verde (irrigazione ed alberi). Ma mediamente, sui lavori,
spendiamo dieci volte meno. Ed anche vari intoppi ed errori sono stati
risolti con somme minime. Inoltre danni e rimborsi sono attivamente
richiesti ed ottenuti dai responsabili, compresa una procedura fallimentare
e immobiliari "morose". La polizza assicurativa e' solo RC, senza regali
alla assicurazione (paghiamo un terzo di premio rispetto agli altri
condomini) eppure la completa copertura del valore di ricostruzione ed un
milione di euro di danni RC. E potrei continuare di questo passo. Ritengo
di potere dire che alla fine sono un buon amministratore (almeno dal punto
di vista di gestione economica). Eppure, ogni anno sono pesantemente
contestato. Posso capire quelli che vorrebbero che fosse fatto di
piu' (quelli per cui la spesa non e' un problema), ma quelli che mi
contestano perche' si spende troppo ? E che vorrebbero che amministrassi
gratis o quasi ? Oppure perche' non sono disponibile (sto gia' regalando
sottocosto il mio tempo, per avere voglia di fare ulteriore beneficienza) ?
Insomma, sembra che i condomini preferiscano pagare 1'000 euro all'anno
anche se poi si trovano un bilancio di 51'000 euro, piuttosto che dare
3'000 euro all'amministratore e trovarsi un bilancio di 13'000 euro. Quando
non ero amministratore ho cercato di spiegare ai miei "colleghi
proprietari" che era meglio se pagavamo bene l'amministratore, perche' in
tal caso ci avrebbe curato i nostri interessi. Ho cercato loro di spiegare
il ragionamento.
a) si paga l'amministratore un buon compenso (in linea con le tariffe
professionali di attivita' simili, il risultato e' da tre a quattro volte a
quanto OGGI molti condomini pensano sia giusto)
b) si informa chiaramente l'amministratore che verra accuratamente seguito e
che non pensi di avere trovato il "bengodi", al primo dubbio di non curare
l'interesse del condominio, ad esempio, per fare lavori inutili, non agire
contro terzi (ovviamente nei limiti del mandato), oppure per contrastare
costose pretese assurde delle PA (avviene piu' spesso di quello che
immaginate ed in genere proprio perche' le PA sanno che troveranno
un'amministratore docile, anzi interessato a fare i lavori), insomma, se
non garba come spende i nostri soldi, viene subito cacciato
c) a fine anno, se l'amministratore non e' stato soddisfacente, LO SI DEVE
SOSTITUIRE e non fare con il solito "volemosse ben" ed in ogni caso
bocciare quello che non e' nel preventivo e non giustificato veramente
dalla legge o dalla necessita' e tanto meno approvare preventivi per lavori
"inutili" (ovviamente ci si deve perdere il tempo per informarsi sulla
necessita').
d) se non al primo colpo (non e' detto), entro un paio di anni, si trova
un'amministratore interessato al buon compenso, oltretutto informato che i
condomini fanno sul serio e lo cambiano subito se fa il "furbo", e che
quindi tutela gli interessi del condominio perche' coincidono con i suoi
(un lavoro tranquillo pagato giustamente).
Come vedi, la vera piega non sono gli amministratori, ma una massa di
condomini che non sa come ci si gestisce e come si sceglie chi ci
rappresenta (del resto basta dare un'occhiata in parlamento).
Tra parentesi, questo "blob", termina con un corollario.
Se la gente vota nello stesso modo in cui sceglie l'amministratore, allora
e' proprio vero che il parlamento e' lo specchio di questa societa' e non
c'e' nessuna truffa elettorale dietro a cui nascondersi.
Pekilan