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Titolo: sfratto anticipato...

Salve a tutti...ecco il mio problema:
Sono il proiprietario di un'appartamento, il quale è affittato ad un
inquilino attraverso un contratto di 2+2 anni. Per legge il contratto
scade alla fine dell'anno 2004. Sto pensando di sposarmi e di avere al
più presto a disposizione il mio appartamento.
Come da accordo verbale (ecco il mio errore) preso all'atto della
firma del contratto, l'inquilino si impegnava a lasciare libero in
anticipo l'appartamento nel caso in cui (io) avessi preso in
considerazione di sposarmi.
Così in data 2/12/2002 ho mandato una RACCOMANDATA al suddetto
inquilino invitandolo a lasciare libero l'app entro dicembre 2003.
Dopo ben 5 mesi (oggi) ho ricevuto una sua raccomandata, specificando
il fatto che non vi erano delle motivazioni scritte nella mia
precedente raccomandata, tali per cui doveva lasciare l'app e però lui
stesso dice che saranno soddisfatte le mie richieste nella condizione
in cui avrà avuto modo di trovare una soluzione idonea alle esigenze
della sua famiglia....
ora io pensavo di sposarmi per settembre 2004...quindi avendo a
disposizione il tutto a inizio anno (2004) potevo sistemarmi per tale
data.
ora:
-) di fatto credo che non ci sia nessuna intenzione da parte
dell'inquilino di lasciare in anticipo l'app...a meno che come da lui
specificato nella sua racc di ritorno, non gli mando le
motivazioni....e cioè: devo sposarmi e ho bisogno dell'app...
non esiste nessuna legge o qualche comma che mi permetta di anticipare
per questa ragione lo sfratto, considerando anche il fatto che gli è
stato ricordato più di un anno prima?
-) devo comunque specificare già da ora che comunque non intendo
rinnovare nessun contratto successivo (nel caso rimanesse fino alla
fine)?
-) può valere la pena di rivolgersi ad un'avvocato?
Vi prego illustratemi, aiutatemi.
Gene.

 -) può valere la pena di rivolgersi ad un'avvocato?
     Temo proprio di si!Con quella risposta ti ha detto in pratica che
     finche'non trova altro di idoneo non se ne va!
     ciaofelix
 
-- 
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 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

-) può valere la pena di rivolgersi ad un'avvocato?
Vedi sopra. Se hai qualcosa in mano (anche un'offerta)
puoi provare con un'avvocato.
Altrimenti rischi di buttare via dei soldi per poi avere
l'appartamento alla stessa data della scadenza.
Pekilan

 ha scritto nel messaggio
news:f4e60ef7.03052...@posting.google.com...

Quando si stipula un contratto in Italia, bisognerebbe sempre
sapere bene che l'inquilino gode di tutele pazzesche, e che
la legge è in pratica tutta contro il proprietario.
Di conseguenza, bisogna conoscere la legge correttamente,
perchè ad ogni minimo errore si viene bastonati senza alcuna
pietà.
Vediamo il caso di questo contratto. Poichè tu dici che il
contratto scade il 31/12/04, e che un 2+2 anni (cosa
impossibile, poi vediamo perchè), ipotizzerò che la data
di stipula sia il 31/12/00.
In questo caso, il contratto rientra nella previsione della
legge 431/98. Innanzitutto occorre inquadrare quale
tipologia di contratto abbiamo di fronte.
Occorre innanzitutto precisare che il contratto non può
essere di tipo transitorio. Questo contratto infatti, prevedeva
che al testo contrattuale si accompagnasse una documentazione
che attestasse la sussistenza delle esigenze transitorie del
conduttore. Documentazione che qui non c'è.
Il contratto non può essere neanche un contratto di tipo
concordatario, con durata di 3 anni + 2. Infatti, perchè un
contratto sia di questo genere, è necessario che il proprietario
e l'inquilino, nel testo del contratto, facciano esplicito
riferimento alla disciplina dell'art. 2 c. 3 della legge 431/98,
e che affermino di stipulare un contratto in linea con la
convenzione stipulata tra proprietari ed inquilini nella città
in cui si trova l'immobile.
Questo premesso, il contratto non può che essere un contratto
"canone libero" (art. 2 c. 1 legge 431/98). Tale contratto ha
una durata di 4 anni + 4 anni, indipendentemente dalle
pattuizioni stabilite dalle parti.Quindi, se il contratto è stato
stipulato il 31/12/00, la sua prima scadenza sarà il 31/12/04,
e la sua seconda scadenza sarà il 31/12/08.
Ogni eventuale patto contrario a tale norma imperativa, è
nullo (art. 13 legge 431/98). Quindi a nulla giova che le parti
si siano accordate su una durata di 2+2 anni, nè tantomeno
che vi sia stato un accordo verbale (che è nullo, sia nel merito,
sia per un vizio di forma, perchè l'art. 1 c.4 della legge 431/98
impone la forma scritta ad substantiam del contratto di locazione,
con la conseguenza che ogni accordo verbale integrativo è
nullo).
La prima scadenza del contratto cade il 31/12/04. Ora, l'art. 3
della legge 431/98 afferma che alla prima scadenza il proprietario
può liberare l'alloggio qualora sussista una delle ragioni di cui
allo stesso art. 3 (in questo caso trattasi della ragione prevista
dall'art. 3 c. 1 lett. a), ossia la necessità di adibire l'alloggio ad
uso di abitazione proprio).
Per ottenere la liberazione dell'alloggio, il proprietario deve
attuare una particolare procedura, detta "diniego di rinnovo"
(da non confondere con la "rinuncia al rinnovo").
Il primo passo di questa procedura, consiste nell'inviare al
conduttore una lettera raccomandata con sei mesi di preavviso
sulla data della prima scadenza del contratto (se il contratto
scade il 31/12/04, la raccomandata deve giungere all'indirizzo
del conduttore entro il 31/06/04). La raccomandata deve,
a pena di nullità assoluta e radicale, avere alcune caratteristiche:
a) il testo della raccomandata deve indicare chiaramente che si
intende "disdettare il contratto e denegare il rinnovo". E' importante
l'uso di questa espressione per evitare che il conduttore possa
sostenere la nullità della disdetta per irregolarità della procedura
adottata (tesi di recente proposta dal SUNIA in un tribunale).
b) il testo della lettera deve indicare esplicitamente la ragione con la
quale si motiva il diniego di rinnovo. E' necessario indicare l'art. 3
della legge 431/98 e la ragione (lett. a), b), c), d)) per la quale si
richiede il rilascio. Non è consentito al proprietario indicare due o
più ragioni diverse: in tal caso la disdetta è nulla (come sostenuto
dalla corte di cassazione).
c) il testo della disdetta deve indicare sufficienti elementi da consentire
al conduttore di eseguire le verifiche necessarie allo scopo di saggiare la
bontà delle motivazioni addotte dal proprietario (che sta osando
richiedere il rilascio di casa sua). Questi elementi devono essere
indicati nella disdetta, non possono essere portati in giudizio
successivamente. Significa che se si vuole adibire l'immobile a
residenza della propria moglie, occorre indicare i dati della moglie
affinchè il conduttore possa verificare che questa persona è effettivamente
la consorte del proprietario.....
Inviata la disdetta che contiene tutte queste informazioni (con raccomandata
e ricevuta di ritorno, mi raccomando in busta aperta e non in busta
chiusa), è possibile passare alla fase 2 del diniego di rinnovo.
Trascorsa la scadenza del 31/12/04, il proprietario deve avviare la
causa ordinaria di diniego di rinnovo, citando l'inquilino presso il
tribunale  competente. In questo caso, l'art. 3 della legge 431/98
afferma che si deve procedere con l'art. 30 della legge 392/78,
e che non si può procedere invece con le procedure di convalida di
sfratto o di licenza per finita locazione.
Qual è la differenza? Che il proprietario ci rimane fregato un'altra
volta. Infatti, mentre la convalida di sfratto si svolge con rito sommario
(molto più veloce), il procedimento di cui all'art. 30 della legge 392/78
è di tipo ordinario (mooolto lento, dell'ordine di mesi o di anni a
seconda del tribunale). In questo procedimento, il proprietario deve
dimostrare al giudice la bontà e la serietà delle sue intenzioni di liberare
l'immobile. Ricordiamo che le prove della bontà e serietà devono già
essere state scritte nella lettera di disdetta, e non possono essere
indicate ex novo in tribunale dal proprietario.
Contro la sentenza del giudice, l'inquilino può proporre ricorso in
corte d'appello, e successivamente in corte di cassazione.
Chiaramente se si è sbagliata una virgola, l'inquilino vince la causa,
e così gli devono anche essere pagate le spese legali (oltre al fatto
che l'inquilino rimane comunque lì fino alla seconda scadenza,
ossia il 31/12/08).
Mi sembra inutile osservare che, intanto che il processo si
svolge, e che il giudice saggia la serietà degli intenti del proprietario
che osa addirittura richiedere indietro la sua casa, l'inquilino
rimane allegro e tranquillo in casa TUA.
Se il giudice riconosce la bontà e serietà del tuo intento, egli
dichiarerà decaduto il contratto, e fisserà un termine di rilascio.
Se siamo sfortunati, ed al termine di rilascio il conduttore è
ancora lì, l'avvocato notifica il precetto, con il quale ordina
lo sgombero dell'immobile (in genere il conduttore non accetta
il precetto e lo lascia in giacenza alla posta, così passano altri
2 mesi ed i tempi si allungano notevolmente).
A questo punto si deve procedere allo sfratto con l'assistenza
della forza pubblica. E' comunque da osservare che gli sfratti
sono stati più volte prorogati dal governo (attualmente le
esecuzioni sono ferme da due anni, dopo le ultime 3 proroghe
consecutive).
Se il conduttore non fa resistenza allo sfratto (e come no....)
l'ufficiale giudiziario notifica al conduttore la monitoria di
sgombero, con la quale lo avverte che entro 10 giorni
verrà e lo sbatterà fuori nei termini e nei modi stabiliti dalla
legge.
Alla fine di tutta questa via crucis, ecco arrivare l'ufficiale
giudiziario, che esegue materialmente lo sfratto. Il fabbro
viene portato dal proprietario che se lo deve poi pagare.
Piccola osservazione: in genere l'inquilino non si fa trovare
in casa o l'autorità giudiziaria non ha disponibile la forza
pubblica, percui l'ufficiale giudiziario decide di rinviare
l'esecuzione dello sfratto (circa una ventina di volte, in
città come Roma e Milano...).
Se l'inquilino ha poi lasciato i mobili nel luogo ove avviene
lo sfratto, l'ufficiale giudiziario nomina il proprietario custode
del mobilio del conduttore, di modo tale che questi è
obbligato ad affittare una casa per ospitare i mobili del
conduttore in attesa che questo si degni di venirli a prendere
(ecco perchè bisogna essere furbi e non farsi nominare
custodi dall'ufficiale giudiziario).
Se poi il proprietario, dopo avere ottenuto la liberazione
dell'alloggio, non lo adibisse all'uso per il quale era stata
richiesta la liberazione entro 6 mesi, il conduttore ha diritto
al reintegro del contratto (così per sbatterlo fuori alla
seconda scadenza ti deve fare per la seconda volta tutta
la via crucis suddetta), ovvero, a sua scelta, ad un cospicuo
risarcimento danni in ogni caso non inferiore a 36 mensilità
del canone (che il proprietario deve pagare perchè c'è la
casa a fare da garanzia...).
Saluti
Vegeta
P.S.
(sarebbe utile che qualche proprietario di casa andasse
su 
www.parlamento.it
 e guardasse negli atti parlamentari
chi ha votato tutti gli allegri emendamenti di cui sopra....
Per la cronaca Fabio e Matteo fanno parte della stessa
parte politica.... e poi dicono che il pezzente sono io....)