Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Incredibile.. aministrattrice falsa ed inutile

 Situazione che postai qualche settimana fa.
Lavori di rifacimento del Condominio.
Alla fine, oltre ai lavori programmati, vengono fuori degli extra:
stuccare e verniciare la parte di sotto tetto che fa anche da grondaia e
copre i marciapiedi e il terrazzo dei due coinquilini dell'ultimo piano.
Dei 6 Condomini 5 sono stati informati e visto che il ponteggio costa
decidiamo di approfittarne..
Il problema:
Uno dei condomini è bastardo dentro e poichè dice di non esser stato
avvisato dei lavori extra, con APPOSTI ASSEMBLEA e RIUNIONE, decide di non
pagare.
Riunione di un paio di GG fa.
L'amministrattrice dice che LUI ha ragione e che nella relazione
dell'assemblea ( laprima) non si faceva mansione dei eventuali extra (
cosa che si è dimenticata di scrivere).. e carta canta.
Siamo rimasti allibiti!
Ma come! Diamine. Sono lavori fatti per il condominio, per risparmiare
qualcosa.. e poichè non è stato avvisato non deve pagare?
E l'amministrattrice? Cosa caspita combina? Perchè ci ha fatto ritrovare
tra capo e collo questa situazione? Per cosa diabolo la paghiamo?
Eppure qui sopra qualcuno di voi mi disse che lui doveva pagare. Come mai
l'amministratrice dice che invece NON è così?
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 l'amministratrice dice che invece NON č cosě?
     Non e' l'amministratore che decide se quel condonino deve pagare o
    meno, ma e' l'assemblea, che decide e se e' il caso lo porta dal
giudice.
     ciaofelix:-()
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 l'amministratrice dice che invece NON è così?
Perche' o e' un'oca o e' stata corrotta.
Prendete l'amministratrice per le orecchie e dite che deve convocare una
riunione (convocando con almeno 20 giorni di preavviso il piantagrane, a
scanso di sorprese) con ordine del giorno:
- approvazione spesa per i lavori "extra".
All'assemblea i 5 condomini approvano la cifra spesa e fanno mettere a
verbale che l'amministratrice ha 30 giorni di tempo per far pagare il
piantagrane, in caso contrario DEVE iniziare subito la procedura per il
decreto ingiuntivo.
Almeno cosi' insegnate all'amministratrice il suo lavoro.
Una possibilita'  meno frenetica e' invece di dire all'amministratrice di
non dire stupidaggini, di mettere la spesa extra nel primo consuntivo che
ovviamente approverete in 5 e poi si fara' quello che occorre se il
piantagrane non paga il saldo.
Pekilan

 Pekilan
MA si puň fare tutto dopo che i lavori sono stati effettuati ed anche pagati 
con regolare fattura?
Sei sicuro che non andava fatto prima, cosě come dice la Amministratrice? 


Lo chiedo anche a te.. ma il tutto è fattibile anche dopo che è già accaduto 
tutto? Mi puoi postare qualche link con gli articoli di legge? 

Oiddimobile ha scritto:


     Il codice civile lascia al condominio e per esso l'assemblea, con le
   dovute maggioranze, ampia discrezionalita' per la gestione condominiale,
   i cavilli tecnico contabili sono riservati alle societa' commerciali,per
   i condomini "bastardi dentro" ci pensa il giudice.
     ciaofelix:-)


     ciaofelix:-)
Nel caso il bastardo volesse andare per vie legali..  che possibilità ci 
sono di vincere? E quali che alla fine lui paghi le nostre spese di 
avvocato? 

 avvocato?
    Elevatissime! La maggioranza lo ha ratificato, la necessita' indubbia,
    l'economia per la presenza del ponteggio indiscutibile e dimostrabile.
    Ma tanto quello non fara' ricorso! 


   Codice civile  Art.1118-1135-1136-1137
OK ho letto qualcosa.
Il punto su cui sembra che abbiamo torto č questo:
"delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da 
trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore"
Da questa delibera si puň pretendere che Lui paghi grazie all'articolo 1137.
Il fatto č che l'amministratrice ha redatto un verbale in cui si mensiona 
esplicitamente che saranno fatti i lavori XYZ e non ABC ( che sono venuti in 
corso d'opera).
Ora mi metto dalla  parte del diavolo... si dice anche che :
"L'assemblea non puň deliberare, se non consta che tutti i condomini sono 
stati invitati alla riunione. "
Questo č stato detto in riunione... cioč XYZ č stato deliberato mentre ABC č 
venuto fuori durante i lavori..
Nessuna Riunione č stata indetta.. Solo che 5 dei 6 condomini per via breve 
hanno dato l'ok ai muratori che hanno eseguito..E' stato fatto solo un 
foglio volante lo stesso giorno con le 5 firme ma tutto senza convocare una 
Assemblea..

 Assemblea..
    Ti ho detto niente formalismi, se volete convocate una regolare
assemblea per ratificare l'operato, cosa' potra' contestare a questo
    punto?  ciaofelix:-)


    punto?  ciaofelix:-)
Scusami ma forse mi sfugge qualcosa: Si può davvero fare una regoluar 
asseblea DOPO che è stata fatta fattura e lavori?
NON è un arma a doppio taglio? 

Oiddimobile ha scritto:


       Il condoninio e' l'insieme di tanti proprietari ed i proprietari
      sono liberi di decidere come quando e dove spendere i loro soldi
      , ovviamente con le relative maggioranze e che
      non siano lesive dei diritti reali dei singoli, ora se si decide di
      sanare una situazione, e se il lavoro e' stato fatto, mi dici quale
      diritto viene leso a quel tizio? 


 NON è un arma a doppio taglio?
confermo
è cosa risaputa e spesso utilizzata
se un condomino contesta per puro formalismo delle opere utili
è sufficiente convocare una assemblea di ratifica delle opere svolte
se la maggioranza è d'accordo difficilmente il dissenziente contesterà o
impugnerà la delibera
infatti se i lavori si sono svolti correttamente e se sono necessari
difficilmente un giudice definirà gli stessi opere voluttuarie (cosa che
dispenserebbe il dissenziente dal pagare)
pertanto utilizzate tale strada e vivete tranquilli
p.s.
deliberate nella stessa assemblea di dare mandato al recupero coatto
immediato delle somme dovute
in questo modo l'amministratore richiederà un bel decreto ingiuntivo al
dissenziente
il quale se non vorrà pagare dovrà fare due azioni impugnare l'assemblea e
contestare il DI
con un aggravio dei costi legali a suo danno
la prossima volta ci penserà una , due , tre , quattro .... volte prima di
rompere ......

 Sei sicuro che non andava fatto prima, così come dice la Amministratrice?
L'assemblea dei proprietari e' sovrana. Finche' approva spese:
- a carico di tutti (secondo i giusti millesimi)
- che non siano voluttuarie
- che non siano fatte solo per molestare
- che siano nell'interesse del condominio
l'assemblea puo' approvare anche a posteriori qualsiasi spesa extra. Tra
l'altro e' proprio su queste approvazioni postume che si basano anche gli
amministratori imbroglioni che fanno lavori non richiesti. Se funziona con
loro perche' non dovrebbe funzionare quelle volte che si tratta di lavori
leggitimi ed utili al condominio ?
Se poi c'e' stata una decisione informale di un gruppo di proprietari prima,
ha solo importanza per l'amministratrice che in forza di quell'assenso
informale puo' contare su una vera approvazione nella regolare assemblea
ove anche gli assenti avranno la possibilita' di esprimersi.
Pekilan

 NON è un arma a doppio taglio?
In che senso ?
Semmai e' l'amministatore che puo' essere restio a fare un lavoro senza una
vera assemblea. Perche' durante l'assemblea la maggioranza potrebbe fare un
voltafaccia e piantarlo in asso, con un consuntivo respinto.
La maggioranza invece non rischia nulla.
Pekilan


Ed ha ragione l'amministratrice.....
Vediamo di parlarci chiaro, va bene?
Se tu parcheggi la macchina in un posto dove
E' LECITO parcheggiare, ed io vigile ti faccio una
multa, al chè tu ti incazzi e vai dal giudice per
chiedere di non pagare la multa, è perchè tu
"sei bastardo dentro"?
O è perchè esistono delle regole e vanno
rispettate, non solo quando ci fa comodo, ma
anche quando non ci fa comodo?
Il condomino dice semplicemente che lui è tenuto
a pagare solo i lavori deliberati dall'assemblea
in una regolare convocazione in cui si raggiungano
i millesimi previsti dall'art. 1136 C.C, ed in cui
lui sia stato informato con cinque giorni di
preavviso, e con regolare e completo ordine del
giorno.
Queste sono le regole, e lui chiede semplicemente
che siano rispettate.
Poi che, siccome siamo in Italia, esiste subito
l'escamotage della delibera postuma per fregare
il "bastardo dentro" (che poi è semplicemente un
tizio che chiede l'applicazione della legge), è un
fatto dovuto al problema che siamo in un paese
dove il legislatore è un cretino, non in una situazione
da paese normale.
In un paese normale, ci sarebbe una norma a rendere
inapplicabile il 1710 C.C., così i lavori ve li pagate
voi e la prossima volta imparate che prima si fanno
le riunioni, e poi si iniziano i lavori (e non il contrario).
Ma, poichè siamo in Italia, applicate quanto detto da
Pelikan, e mettetela in quel posto al "bastardo dentro"....
Buon divertimento a tutti.....
Saluti
Vegeta

> La maggioranza invece non rischia nulla.
OK
VI posso fare una domanda?  Avevo trovato qualche settimana fa una leggge
in cui sembrava che l'amministratrice potesse decidere di eseguire i
lavori ordinari ... senza fare l'assemblea. Questa cosa è possibile? Se
si, dove c'è scritto?

> Pekilan
Grazie č quello che volevo sentire...
Solo che,, lo so sono monotono.
Poichč devo andare a litigare sia con il bastrdo che e spero di no, con
l'amministratrice..
Sicuramente mi diranno... " e chi te lo ha detto?" Io vorrei potergli
portare delle leggi... Qualcosa di Ufficiale e di scritto ni merito alle
ultime frasi che hai postato. MI voglio preparare per bene prima di andare
a contestare le affermazioni fatte dalla amministratrice.
Grazie ancora.

> Buon divertimento a tutti.....
Il bastardo ora la pagherà stanne certo..

> le riunioni, e poi si iniziano i lavori (e non il contrario).
Ho letto questo articolo
1710. Diligenza del mandatario. - Il mandatario è tenuto a eseguire il
mandato [1703] con la diligenza del buon padre di famiglia (1); ma se il
mandato è gratuito [1709], la responsabilità per colpa è valutata con
minor rigore (2).
Il mandatario è tenuto a rendere note al mandante le circostanze
sopravvenute che possono determinare la revoca o la modificazione del
mandato (3).
Diligenza del buon padre di famiglia!! Hai letto? O no? Il buon padre di
famiglia (5 condomini) ha dovuto prendere una decisione senza che la mamma
( assemblea) fosse presente...
Sfido qualunque Giudice a non dire che la scelta è stata DILIGENTE..
Basta mangiare qualche pizza in meno per poter fare qualche mangiata al
rirstorante in più tra un paio di anni... o se non vai al risotrante, ci
compri il cellulare a tua figlia.
ciau

 si, dove c'è scritto?
Art. 1135 Comma 2:
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria,
salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve
riferirne nella prima assemblea.
In altre parole: se si tratta di lavoro urgente (cornicione che casca,
pericolo per le strutture dell'edificio, perdite di tubazioni condominiali,
cancelli staccati dai cardini, etc.).
Pekilan

 compri il cellulare a tua figlia.
Mi pare di ricordare che Vegeta ha a che fare (o ha avuto) con un condominio
ove c'era una maggioranza "mafiosa" che continua a fare soprusi (ben altra
roba che approvare lavori utili a posteriori) ed e' per questo che chiede
leggi rigide per il condominio.
Pekilan

 le riunioni, e poi si iniziano i lavori (e non il contrario).
Ma cosa cambia ? Se un lavoro era ritenute necessario dalla maggioranza
(altrimenti non passerebbe neanche postuma) a che cosa serve ritardare la
sua attuazione, specie se provoca pesanti costi aggiuntivi (in questo caso
si parla di ponteggi e saprai che per lavori di riparazione grondaie il
ponteggio puo' costare DIECI volte l'entita' del lavoro vero e proprio) ?
In altre parole anche il "bastardo dentro" ha risparmiato 50 euro.
Pekilan

 leggi rigide per il condominio.
Ricordi maluccio.
Vegeta č un pezzente, che vive in un condominio signorile e si lagna perché
i condomini spendono per evitare che diventi rapidamente un ovile.
Illudendosi di risparmiare, si č ulteriormente rovinato facendo 10 cause al
condominio e perdendole tutte. Per questo vuole altre leggi e una costosa
burocrazia statale.


Ti sembra una cosa da niente, perchè sono 50 euro.
Fare un'assemblea, implica che il condomino rompi può
portare un'impresa diversa da quella dell'amministratore.
Con le conseguenze che puoi bene immaginare.
E' per questo che molti amministratori cercano di mettere
i condomini di fronte al fatto compiuto: sanno che finchè
i lavori vengono fatti dalla loro impresa, è possibile fare
la cresta sui pagamenti. Se un condomino facesse
approvare un preventivo di un'altra impresa, questo
gioco salterebbe. Precisiamo: non è questo il caso, ma
ammetterai che è possibile.
Inoltre, oggi il giochino della delibera postuma viene usato
per fare perdere al condomino le spese legali. Ne abbiamo
parlato qui due anni fa (un caso di Como se ricordi). Si
facevano delibere di ratifica su ratifica per fare passare
voci che erano già state annullate da CTU nominati dal
Tribunale. Altra cosa possibile.
Naturalmente cosa dovrebbe essere fatto se ci fosse
una buona (non la nostra) legislazione?
Secondo me, occorrerebbe stabilire un tetto massimo
di sforamento nei costi del 10% sull'importo stabilito da
una delibera. Nel nostro caso la norma avrebbe
funzionato.
Per importi superiori, sarebbe obbligatoria la delibera
dell'assemblea. Ove questo non vi fosse, e l'amministratore
procedesse ugualmente, o dimostra l'urgenza (come è
adesso), o l'opera non potrebbe essere sanata
successivamente. Nel senso che il condomino dissenziente
potrebbe richiedere al magistrato di porre gli effetti della
delibera di ratifica sui soli condomini che l'hanno sottoscritta,
ripetendo le somme già irregolarmente versate al condominio.
Saluti
Vegeta

> stante per falsa testimonianza...."
CUT
Se questo è il tuo caso non capisco cosa centri con il Mio.
Ma hai letto le mie risposte alle tue?
Credo di no.
MI dispice che tu sia in una situazione come quella... ma purtroppo quando
dei condomini si mettono daccordo il miraggio della legalità si allontana.
Non è il  nostro caso.
Come hai detto tu  la legge serve per tutelare chi cerca di approfittare
di una situazione.
Io credo che invece ( a prescindere dagli accordi sottobanco) che la
delibera postuma sia una gran bella cosa.
Il condominio diventa come un organo più vivo e ( come nel mio caso) con
capacità decisionali più reattive.
Il condominio non può essere un organo brucratizzato all'eccesso così come
tu chiedi. E speriamo che resti così.

 ripetendo le somme già irregolarmente versate al condominio.
Ecco.. quello che hai scritto lo abbiamo fatto NOI senza che nesusna legge
imponesse tetti o lavori per situazioni di urgenza.
Abbiamo agito con DILIGENZA.
Ciao e buona serata


Ecco bravo, e quindi?
Ma non lo capisci che un tetto di spesa servirebbe proprio
ad evitare che le medesime norme che voi avete usato
per fare risparmiare soldi al condominio, vengano usate
da persone meno oneste per causare danni ad un singolo
o per imbrogliare le carte giudiziarie?
Saluti
Vegeta

 capacità decisionali più reattive.
Ma assolutamente no.
C'è un problema che non consideri. Vediamo di esplicitare il
mio pensiero.
Supponiamo che si faccia un'assemblea in cui una delibera
per manutenzioni straordinarie di notevole entità venga
approvata con 445 millesimi. La legge (art. 1136 del
Codice civile), afferma che per tali interventi è necessaria
una maggioranza di 500 millesimi. Pertanto, ove un
condomino impugni, entro i 30 giorni previsti dalla legge,
ha a termini di legge, sacrosanta ragione. Sacrosanta.
Secondo te, perchè in questi ultimi anni gli amministratori
hanno rivalutato tanto la "delibera postuma"?
Perchè se viene eseguita una delibera postuma prima
che inizi il processo che deve giudicare sulla prima
delibera, con effetti sananti retroattivi, in base alla
giurisprudenza attuale il giudice deve dichiarare
risolta la materia del contendere e compensare le
spese.....
E' un gioco molto furbo: il condomino impugna,
anticipa i soldi dell'avvocato, io amministratore sano
il vizio di forma pochi giorni prima del processo, ed
il condomino ci rimette i soldi del suo avvocato.
Così la prossima volta non rompe più i coglioni e
l'amministratore ed i suoi amici fanno ancora meglio
ciò che vogliono. Simple as that.
Quando si fa una delibera postuma si sta semplicemente
sanando un abuso. Esattamente quello che si fa quando
si usufruisce di un condono fiscale.
Per le decisioni condominiali, il legislatore ha previsto
un iter preciso che passa per la riunione condominiale.
Tanto è vero che ha previsto i 5 giorni a pena di
nullità, e la stesura del verbale a garanzia degli
assenti. Tanto è vero che ha previsto la possibilità
di bloccare (in teoria) l'esecuzione di una delibera
contraria alla legge. Per l'esecuzione di opere urgenti,
la legge ha previsto appositi strumenti che derogano
da questo principio, ma sono l'eccezione, non la
regola.
Con il "prima decidiamo, poi ti mettiamo di fronte al
fatto compiuto", si nega il diritto del singolo. Poi, che
sia possibile "aggiustare" dopo le cose, è un fatto tecnico,
ma secondo me sbagliato. Ossia, è sbagliato che questa
possibilità non sia rigidamente normata e regolamentata,
in modo che gli onesti possano usarla, mentre i
disonesti no.
Spero di averti chiarito il mio pensiero.
Saluti
Vegeta

> Spero di averti chiarito il mio pensiero.
Messa così è paurosa la situazione.
Ma possibile che in questo caso, non ci sia un minimo di tutela?
Cmq lo rileggo ancora un paio di volte perchè è la prima volta che mi
imbatto in queste cose.

> o per imbrogliare le carte giudiziarie?
Ora ho letto il tuo risvolto.
In effetti sarebbe logico il tetto..
LA delibera postuma solo per eventuali correzzioni.. le correzioni
solitamente non superano il 10/20% di un progetto..
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