Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: locazione usufrutto

Ho un  cugino di primo grado, 67enne, di cui sono  il parente più
stretto, fatta esclusione per una  zia, sorella della madre, ormai
novantenne, residente in un'altra città.  Questo cugino  è  affetto fin
dalla nascita da una forma di demenza non gravissima ma che lo rende
incapace di autogestirsi. Egli ha comunque lavorato, nell'ambito delle
"categorie protette" presso il Comune di Milano, finchè  è andato in
pensione.
Per dovere morale nei confronti di mio zio, morto da parecchi anni,  mi
sono sempre occupato di questo cugino (pur non avendone mai avuto
un'investitura ufficiale) e l'ho seguito soprattutto nella gestione delle
sue finanze. Recentemente ho ritenuto di assumere ufficialmente  il ruolo
di suo "amministratore di sostegno"e sono in attesa di convocazione dal
Tribunale competente.  
Tre anni fa ci fu la necessità di far vendere a mio cugino  la nuda
proprietà del suo appartamento in quanto le  non grandi risorse
lasciategli dai genitori si stavano ormai esaurendo non essendo né il suo
stipendio prima, né  la sua pensione ora,  mai stati tali da poter far
fronte a tutti i suoi costi. 
Lo  scorso anno, avendo  la signora che lo assisteva da lungo tempo dovuto
rinunciare,  per motivi di salute, ad occuparsi di lui, e data
l'incapacità  del soggetto di provvedere a se stesso, gli consigliai di 
farsi accogliere in un Istituto per lungodegenti, dove ora si trova
ricoverato. 
Recentemente ho  ricevuto una richiesta da parte di comuni amici di poter
affittare temporaneamente il suo appartamento rimasto vuoto e del quale  a
lui è rimasto  l'usufrutto.
Per correttezza ho ritenuto di avvisare il "nudo proprietario" circa le
mie intenzioni e grandi sono stati  la   mia sorpresa ed il  mio
disappunto quando questi si è nettamente opposto a questa possibilità
rifacendosi  all'articolo 4 dell'atto di vendita che, secondo lui, 
negherebbe questo diritto.
Mancandomi una preparazione tecnico-legale ho consultato amici più
esperti, i quali mi hanno fornito pareri non omogenei: in parte 
favorevoli, in parte contrari.
In ogni caso, a mio avviso, sussistono elementi di malafede da parte
dell'acquirente, che ha voluto far inserire nel testo dell'articolo  (cosa
che peraltro, a quanto mi è stato detto,  avviene molto  raramente) alcune
parole, per me di difficile interpretazione, ma che di fatto
determinerebbero una blindatura. Per ottenere questo, durante la stesura
del contratto si è  sicuramente avvalso dei suggerimenti di un esperto,
ma ha fatto anche affidamento sulla mia incompetenza in materia, oltre
che, com'è ovvio,  su quella di mio cugino.
Debbo precisare che il contenuto di tale art.4  (di cui  trascrivo di
seguito la parte essenziale perché possiate prenderne visione)   non è
stato mai concordato né con me, né  tantomeno con mio cugino, il quale,
inconsapevole e su mia indicazione, ha sottoscritto un atto che, se fosse
valido l'impedimento a locare,  gli arrecherebbe  grave  danno perchè: 
1 -  senza  afflusso di nuove risorse appare  del tutto evidente che  il
capitale, formatosi con la vendita della nuda proprietà,  è destinato  
col tempo ad esaurirsi,
2 -  sull'atto medesimo,  è altresì chiaramente indicato che  oneri come
ICI,  spese ordinarie  e quant'altro,  permangono a carico del venditore.
Alla luce di quanto sopra chiedo indicazioni sulla possibilità di poter
locare comunque  l'appartamento anche senza il consenso del "nudo
proprietario" senza per questo commettere un illecito, o se invece
necessiti l'azione legale da parte mia (ovviamente se e quando  ne avrò 
mandato dal Giudice Tutelare) per il recupero del diritto di tale
locazione, con il relativo conseguimento dei "frutti" da essa producibili,
tenendo conto che questi frutti andrebbero ad esclusivo benessere di un
soggetto che si trova, sia socialmente che fisicamente, in stato di
inferiorità. 
In attesa di cortese risposta  porgo  distinti saluti 
ALLEGATO 
ESTRATTO DAL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA:
ARTICOLO 4 - POSSESSO
La parte venditrice, in forza della riserva del diritto di usufrutto come
sopra pattuita, permane nel possesso di quanto in contratto per ogni
effetto anche di godimento ed è dispensata, dalla parte acquirente,
dall'obbligo di redazione dell'inventario di cui all'art. 1002 cod. civ..
Pertanto continuano a decorrere, a favore e carico della parte venditrice,
tutti i frutti, imposte, tasse ed oneri relativi, pure relativi agli oneri
condominiali di ordinaria manutenzione, relativi all'immobile in oggetto.
Ai sensi dell'articolo 980 del Codice Civile, il signor xxx xxx si obbliga
nei confronti del signor yyy yyy che accetta, a non trasferire a terzi, ad
alcun titolo, il diritto di usufrutto vitalizio come sopra riservato, e a
non costituire a favore di terzi diritti reali di garanzia o personali di
godimento sull'immobile in oggetto.
Gli oneri condominiali di straordinaria amministrazione graveranno a
carico della parte acquirente a far data da oggi; a tale riguardo, la
parte venditrice dichiara e la parte acquirente ne prende atto che non
sono in corso né sono stati ad oggi deliberati dall'assemblea
condominiale lavori ed opere di natura straordinaria…………..
 
 
 

 
In linea generale potrebbe darlo in locazione, ma senza lettura del 
contratto la vedo difficile darle una risposta.
Comunque se suo cugino ha firmato il contratto e allora c'è ben poca da 
fare.
Le consiglio dato che ha scritto che non ha conoscenza tecnico-legale di 
non chiedere ad amici o altri ma si rivolga ad un legale.

 godimento sull'immobile in oggetto.
Anche qui non mi pare ci siano impedimenti per una locazione.
Se i rifermenti sono questi non credo il proprietario possa in alcun modo 
impedirti di locare.
Il possesso lo mantiene l'usufruttuario, in questo caso il proprietario sta 
cercando di impedire al possessore di godere del proprio bene.
Locare e trattenere i frutti di un contratto di locazione fanno capo al 
possessore e in questo caso all'usufruttuario.
Stai tranquillo.
Faby 

 Stai tranquillo.
"Diritti personali di godimento", non ti dice nulla?
Resta il fatto che non si capisce come si possa conseguire il frutto
dell'usufrutto se non trasferendo i diritti personali di godimento.
Per evitare rogne io tratterei la vendita dell'usufrutto al nudo
proprietario. Una somma tale da assicurare una rendita vitalizia pari al
profitto di una locazione è il prezzo giusto.

 "Diritti personali di godimento", non ti dice nulla?
Appunto! I diritti reali sono una cosa ben precisa. Nulla hanno a che fare 
con la locazione, che è un contratto tra le parti ben definito dalla legge e 
non viene citato da questo articolo 4.
Io me ne sbatterei allegramente. Sarei curiosa di vedere se il nudo 
proprietario si impianta a fare causa.
Faby 

 proprietario si impianta a fare causa.
Nell'art. 4 si legge anche "diritti personali di godimento". Che poi cosě la
sostanza non sia piů usufrutto, e neanche uso, ma solo abitazione, obbliga a
capire come s'interpreta il contratto secondo buona fede, cioč cosa
effettivamente volessero i contraenti, indipendentemente dal nomen juris
usato.
In causa, vince chi ha l'avvocato piů bravo. E se il piů bravo č quello del
proprietario, quel diritto puň cessare, e gratis. Direi che non č il
massimo.

 massimo.
La vedo molto dura per il proprietario, ma in causa si sa...tutto č 
possibile.:-)
faby