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Titolo: Responsabilità rispetto a finanziamento banca spese straordinarie

Grazie in anticipo a tutti quelli che vorranno rispondere.
 
Nel mio condominio è stato proposto di effettuare spese straordinarie, e io ho votato a favore, insieme alla maggioranza. L'amministratore ha proposto un finanziamento tramite una banca. Ha detto che chi volesse (io per esempio) potrebbe non aderire al finanziamento e versare subito tutta la quota dovuta. Mi domando quale sarebbe la responsabilità dei condomini che si comportassero così (come penso di fare io) nell'ipotesi che qualche altro condomino non paghi le proprie rate in relazione a questa spesa straordinaria. Resterebbe una faccenda fra loro e la banca o saremmo tirati in ballo anche noi?
 
Per chiarezza mando la bozza di verbale, dove ovviamente ho cancellato i dati sensibili, che è circolata, per la parte connessa a questa questione.
 
Grazie infinite!!!
M.
 
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1)
 
I condomini,  ritenendo necessaria  ed urgente  una manutenzione  straordinaria alla gronda  condominiale  ed  ai parapetti  dei balconi,  interessati  da  deperimento  dei ferri di armatura e conseguente distacco di porzioni di cemento armato, deliberano di  eseguire  gli  interventi  utili  alla  risoluzione   delle  problematiche   ed  a  tale proposito,  dopo  la visione  dei preventivi  raccolti  dall'Amministratore ,  affidano  il lavoro  alla  ditta  XXXXXX,  che  eseguirà  tutte  le  opere  previste, risanando i parapetti di tutti i balconi del condominio,  sia sul retro che in facciata, e tutta la gronda ed i sottobalconi;  il costo dell'intervento  sarà di euro YYYYYY,YY.
 
2)
 
Si  conferiscono  all'Amministratore  XXX  tutti  i  necessari  poteri  al fine di richiedere alla Banca XXX (in seguito denominata Banca) il finanziamento  dei  lavori  sopra  indicati,  fino  all'importo  massimo  di EURO YYYYYY,YY con l'intesa che ogni  variazione  in  aumento  del  consuntivo  di spesa rispetto all'importo del  preventivo  non  riguarderà  la  Banca  né  potrà impegnarla  oltre  i limiti dell'importo  sopra  fissato.
 
3)
 
Il finanziamento in 30 mesi che si intende  destinato all'esecuzione dei lavori sopra descritti da parte delle ditte sopra indicate, potrà  prevedere  il pagamento diretto dell'importo suindicato dalla Banca all'impresa ovvero  l'accredito  della relativa somma sul conto corrente intestato al Condominio, nella persona dell'Amministratore, presso la Banca, l'accredito avverrà in n° 1  (unico) versamento, concomitante all'inizio delle lavorazioni.
 
4)
 
Il rimborso della somma versata dalla Banca verrà effettuata da parte del Condominio nella persona dell'Amministratore, per conto dei sigg. Condomini, nel rispetto delle scadenze degli importi delle singole rate in quota capitale, che verranno stabilite, con addebito automatico sul conto corrente intestato  al Condominio, già aperto presso la Banca.
 
5)
 
Gli interessi, vigenti al momento dell'erogazione della singola tranche, saranno determinati sulla base del tasso annuo nominale come di seguito descritto:
in misura pari a 0,2 punti in meno della media  aritmetica, arrotondata allo 0,05 superiore, dei tassi EURIBOR 3 mesi relativi al mese solare precedente quello di applicazione, come indicato nel contratto di finanziamento. Si intende che, laddove tale conto corrente risultasse non munito della necessaria provvista anche ad una sola delle scadenze fissate, la Banca potrà revocare il finanziamento e pretendere l'integrale restituzione di quanto da essa anticipato.
 
6)
 
Con la presente deliberazione il Condominio, nonché tutti i condomini, si costituiscono debitori della somma complessiva erogata dalla banca a titolo di finanziamento e la stessa Banca avrà diritto di avvalersi di tutte le garanzie patrimoniali previste dalla legge, realizzabili nei confronti del Condominio in quanto tale, ovvero nei confronti di ogni singolo condomino e delle rispettive porzioni individuali di proprietà esclusiva. I condomini prendono atto che il mancato pagamento anche di una sola  rata farà decadere il Condominio e i condomini responsabili, dal beneficio del termine, ai sensi dell'art. 1186 del Codice Civile e la Banca, senza necessità di costituzione in mora, avrà diritto di ritenere risolto il contratto e potrà richiedere il pagamento immediato di quanto dovutole per capitale, interessi, anche moratori, spese ed altri accessori.
 
7)
 
I condomini prendono atto che l'Amministratore dovrà comunicare alla Banca ed agli altri eventuali creditori non soddisfatti che lo interpellino, i nominativi dei condomini morosi, i millesimi di cui sono titolari e gli importi dovuti.
I Condomini e l'Amministratore si impegnano a comunicare alla Banca ogni eventuale variazione della titolarità di taluno degli appartamenti di  proprietà  dei  condomini stessi ed ogni eventuale controversia che sorga con l'impresa  incaricata  dei  lavori, ferma restando in ogni caso la responsabilità del Condominio e/o dei singoli condomini.
 
8)
 
I condomini e l'Amministratore si impegnano altresì ad informare l'eventuale nuovo acquirente dell'esistenza del finanziamento e del relativo impegno di tutti i condomini sottoscrittori del prestito.
 


 
 
Per me è sufficiente leggere l'art. 6
 
 
 


Grazie, in effetti quello è il punto inquietante. Però allora che vantaggio avrei a pagare subito il dovuto? Solo che non dovrei pagare gli interessi, anche se sarei cmq corresponsabile di fronte alla banca? Tra l'altro nella bozza di verbale non si parla della opzione di non aderire individualmente al finanziamento, ma l'amministratore dice che chiarirà la cosa. Cmq siamo in ogni caso tutti corresponsabili, o esistono alternative? 
 
M.
 


Facciamo un passo indietro....
 
I lavori sono stati deliberati, giusto?
L'adesione a tale finanziamento è stata solo proposta o anche 
deliberata? Se deliberata, con quale maggioranza?


Sì sono stati deliberati, a maggioranza fra i partecipanti, anzi all'unanimità dei partecipanti, mi sembra. Però l'amministratore, riguardo al problema del finanziamento (proposto per venire incontro ad alcuni comdomini presenti), aveva detto che chi non aderiva non correva in pratica rischi e che i morosi se la sarebbero vista direttamente con la banca. In questo senso a me e ad altri è sembrato che il verbale non corrisponda alle condizioni prospettate, e quindi abbiamo chiesto una nuova assemblea per chiarire questo aspetto. Io non ho problemi sui lavori, ma sulla modalità di finanziamento. Per me andrebbe anche bene fare tutto senza la banca di mezzo ma alcuni hanno detto che avrebbero preferito così.
 
M.


Mettiamola in altri termini. E' sembrato a me e anche ad altri che con il finanziamento i problemi degli eventuali "morosi" si sarebbero trasformati in problemi banca-morosi. L'amm. aveva detto: avrete 30 giorni per aderire al finanziamento. Se versate direttamente entro 30 giorni  i soldi siete fuori dal finanziamento e fuori dai problemi, se invece non rispondete o cmq non  fate nulla vuol dire che aderite al finanziamento e pagherete dilazionato.
 
M.


Purtroppo la questione non è così pacifica, temo.
 
1. In presenza di un finanziamento, l'amministratore, in pratica, a fini 
di tecnica bancaria, presta una firma di avallo, quindi si rende garante 
(in nome e per conto dell'intero condominio) della cifra prestata. Ergo, 
comunque e sempre, la Banca (giustamente) si rivarrà, in caso di mancato 
pagamento, nei confronti del condominio.
 
2. A quel punto, in caso di problemi, l'Amministratore potrebbe (non è 
un dovere... meglio imporlo in delibera od in caso di problemi dopo), 
limitarsi a rispondere alla Banca indicando i condomini che risultano 
morosi rispetto agli obblighi assunti.
 
A quel punto, in linea *teorica*, la Banca dovrebbe, sulla base delle 
sentenze attualmente prevalenti in materia di parziarietà degli 
obblighi, rivalersi esclusivamente sui morosi.
 
In *pratica*, se i morosi in questione sono degli attaccabrighe 
facoltosi, avranno quel che gli spetta, me se (giusto per fare un 
esempio) sono padri di famiglia che hanno perso l'unica fonte di reddito 
e che hanno solo l'appartamento in questione, in cui magari vivono con 
figli minorenni, la Banca in prima battuta preferirà prendersela con chi 
ha qualcosa di meno essenziale da pignorare, tirando alle calende greche 
un'eventuale causa intentata dal condominio. Insomma: comunque potrebbe 
andarci di mezzo uno qualsiasi di voi. Al di là di quel che potete 
scrivere in delibera, perché non è una scelta del condominio, ma della 
Banca, decidere come fare per rientrare.

Il 17/05/2017, Cordy ha detto :

Se fossi MVS sarei molto preoccupato :-(
 
-- 
Ciao Furio
 
Falco una volta...Falco per sempre!
A TESTA SOTTO!!!   (cit. 13°)

 Per me è sufficiente leggere l'art. 6
 
L'art. 6 lo leggi per cosa?
Per rendere nulla la delibera?
A che titolo tutti i condomini si rendono debitori? Mutuo? Garanzia? Che 
tipo di garanzia?
Buona fortuna..
 


Grazie della risposta ma francamente non ho un'idea precisa. Cmq si tratta di un finanziamento di  40mila euro per un condominio con una dozzina di condomini. Non credo ci siano di mezzo mutui con ipoteche ecc. perché l'amministratore che è lì da anni credo l'avrebbe detto. Non so nemmeno quali siano le garanzie richieste dalla banca. Cmq per chiarire la questione ci sarà domani un'assemblea straordinaria. Cosa mi consigliate di chiedere, precisamente? 
 
Una cosa che non so valutare è se alla fine la presenza di un prestito bancario rende la cosa più o meno a rischio per i condomini in regola. Alla fine il rischio morosi c'è sempre, solo forse che con una spesa extra questo rischio aumenta. L'idea che qualcuno si era fatto è che con un finanziamento bancario il problema diventava morosi-banca e non condominio-morosi, ma la lettura dell'art. 6 dal verbale di assemblea rende chiaro invece che la situazione è diversa. Grazie comunque.
 
M.

MVS.. Alla fine come è andata? Io sono nella tua stessa posizione.  Hai potuto svincolati dalla banca?  Se si,  sei soggetto comunque ai rischi di copertura di eventuali morosi?

 MVS.. Alla fine come è andata? Io sono nella tua stessa posizione.  Hai potuto svincolati dalla banca?  Se si,  sei soggetto comunque ai rischi di copertura di eventuali morosi?
 
Non ci pensavo più.... Alla fine non se n'è fatto nulla. Nessun finanziamento bancario.
 
MVS