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Titolo: Parti in comunione di casa privata

Sono proprietaria al 50% di un immobile indiviso di 4 piani nel quale io e
la mia famiglia abitiamo al piano terra ed al primo piano.
Il proprietario dell' altra meta' e' deceduto e la quota spettante e' stata
ereditata dalla figlia, la quale, non abitando qui, ha affittato il secondo
piano (l'ultimo piano non e' ancora abitabile in quanto non sono stati
continuati i lavori di costruzione).
Le parti in comune sono: un cortile, un garage, scale esterne che portano
sulla terrazza del primo piano dalla quale terrazza si accede ad un'altra
piccola rampa di scale per giungere alla terrazza del secondo piano dove e'
situato un ingresso per l'entrata nell'appartamento (del secondo piano).
Per entrare all' appartamento del piano terra vi e' un unico ingresso dal
quale vi si puo' accedere solo dal cortile e passando per la scala interna
(che conduce fino all'ultimo piano) si puo' raggiungere il primo piano. In
passato, quando l'ingresso del secondo piano non era ancora stato costruito
sulla terrazza, il precedente proprietario dell'altra meta' entrava nei miei
appartamenti per poter raggiungere i suoi, ai piani superiori. Va aggiunto
che sia il primo che il secondo piano hanno un ulteriore ingresso: trattasi
di un ingresso condominiale posto sul lato della casa  in comune con degli
altri appartamenti (che non hanno alcuna relazione con quelli trattati sino
ad ora). Va sottolineato che, data la convivenza con i miei familiari, non
abbiamo mai usufruito di quest'ultimo ingresso, mentre sia il precedente
proprietario che gli attuali inquilini utilizzano ambedue gli ingressi.
- Si puo' considerare cessato l'utilizzo delle scale interne (e quindi il
passaggio internamente ai miei appartamenti) al nuovo proprietario e agli
inquilini del secondo piano, dato che comunque ci sono altri due ingressi
per accedere al secondo piano? Lascio immaginare a voi come si puo' vivere
sapendo che ci si possa ritrovare in qualsiasi momento estranei  in casa...
- Gli inquilini del secondo piano (che fra l'altro cambiano ogni anno),
possono far accedere al garage persone estranee? (spesso nemmeno
accompagnate)
- Possono far parcheggiare auto e moto di estranei?
- Coloro i quali fanno visita agli inquilini del secondo piano, possono
liberamente girare nelle parti esterne della casa (scale, terrazze e
cortile)? Quali sono le limitazioni?
So che e' un po' complicato, ma spero che qualcuno di voi riesca a darmi
delle risposte concrete che mi possano aiutare a risolvere questa situazione
divenuta insostenibile.
Grazie!

 continuati i lavori di costruzione).
Da come esponi la cosa si ha l'impressione che tu sia comproprietaria dei
quattro piani è così? O sei invece proprietaria esclusiva del tuo 50% e
quindi condomina dell'intero fabbricato?

 Da come esponi la cosa si ha l'impressione che tu sia comproprietaria dei
quattro piani è così? O sei invece proprietaria esclusiva del tuo 50% e
 quindi condomina dell'intero fabbricato?
Scusami se non sono riuscita a spiegarmi meglio..
Dunque, l'immobile in questione e' di proprieta' di due persone (di cui una
sono appunto io). Non si puo' parlare di "proprietaria esclusiva" in quanto
la casa e' indivisa. Io e la mia famiglia siamo condomini del piano terra e
piano primo, mentre l'altro proprietario ha dato in affitto il piano
secondo. Il terzo piano non e' abitabile.
Prima di arrivare ad una divisione, vorrei avere ben chiari quali sono i
diritti di passaggio nelle parti in comune della casa e, cosa piu'
importante, sapere se ed a quale "legge" mi posso appellare affinche'
nessuno senza la mia autorizzazione entri dall'ingresso al pian terreno
violando la mia privacy. (appellarmi solo a questo non e' stato fino ad ora
sufficiente..)
Non so se hai presente le case di cento anni fa (questa e' ristrutturata,
ovviamente..:-)) in cui dal pian terreno si aveva accesso con un giroscala a
tutte le stanze di tutta la casa... :-(
Ora invece aggiungo un'altra domanda alle precedenti .. avendo io acquistato
il 50% che possiedo attualmente, posso esserne diventata proprietaria
esclusiva e contemporaneamente condomina dell'intero fabbricato come dici
tu?
... Questa storia sembra quasi essere un copione di un film di Aghata
Christie ....:-)
Grazie ancora!


C'è proprio un equivoco di fondo, la qualità di condomino di acquisisce
quando si ha una proprietà esclusiva all'interno di un fabbricato dove ci
sono altri proprietari esclusivi
che condividono parti comuni.
Nel tuo caso siete entrambi "comproprietari" cioè ognuno e proprietario del
50% del tutto, ma non di una parte in particolare della proprietà.
La divisione che avete fatto è solo una vostra comodità (dato che tu parli
di proprietà indivisa), in realtà il fabbricato è da considerarsi un tutto
unico ; in pratica tu sei "socia" al 50% di tutta la proprietà.
Tutto il preambolo mi serve alla fine solo per dirti che nessuno dei
"comproprietari" può adibire tutto o parte della proprietà ad un uso
qualsiasi senza il consenso degli altri, quindi nemmeno affittare senza il
tuo consenso.
Ne si può parlare di parti comuni o servitù in quanto la proprietà ti
ripeto, costituisce un insieme unico.
Per il futuro ti consiglio di procedere alla divisione delle due parti prima
però farei eseguire dei lavori atti a consentire a ciascuno dei "futuri
condomini" il godimento della propria parte esclusiva senza interferire
eccessivamente nella vita dell'altro.

 eccessivamente nella vita dell'altro.
Si possono quindi costruire delle porte sulle scale in modo da evitare
l'intrusione di persone estranee negli appartamenti? In base a cosa lo posso
fare? Cosa me lo potrebbe impedire?
Caro Thorval, ... lo sai che sei meglio degli avvocati che ho avuto sino ad
ora??? Grazie ancora!

ma l'atto di acquisto che dice a riguardo?
esiste un testamento che disciplini qualche cosa?
vi e' stata una eredità per entrambi i titolari ?
credo che ci sia un po di confusione dei termini comunione e
condominio

 condominio
In che senso? Per favore spiegami quali dubbi hai. Si tratta di una unita'
immobiliare indivisa di proprieta' di due persone distinte. Il mio atto di
acquisto dice che ho comperato nel 1994  il 50% dell'immobile mentre l'altro
proprietario ha ereditato l'altra quota nel 1997.
Un condominio non si ha quando i proprietari sono almeno in 4? E allora come
ci si comporta sulle parti in comunione?
..attendo altri tuoi commenti! Grazie

 fare? Cosa me lo potrebbe impedire?
Vale lo stesso discorso occorre l'accordo dell'altro proprietario
(comunista) per eseguire questi lavori.

ci si comporta sulle parti in comunione?
in breve e semplificando al massimo i 2 concetti sono tra di loro
diversi l'uno esculde l'altro
si ha CONDOMINIO parallelamente alla proprieta' esclusiva
cioe' per esempio i proprietari dei singoli appartamenti sono
condomini delle strutture comuni e funzionali alle singole proprietą
(ascensore scale pilastri ecc ecc) -art 1117 cc-
di regola non si puo' dividere 
(č una particolare forma di comunione detta forzosa)
si ha condominio -come si puo' ben comprendere- gia' a partire da 2
proprietari di singole unita'
il numero cui fai riferimento 10 (e non 4) e' quello dopo il quale e'
obbligatorio fare regolamento condominiale
si ha COMUNIONE quando tutti sono proprietari di tutto -art 1100 cc-
puo essere divisa
nel tuo caso tu parti dal presupposto che il bene sia in comunione
(pro indiviso) se e' cosi' chiedi la divisione e finisce tutto li
devi solo trovare accordo con gli altri
a leggere tra le righe pero' si capisce che la situazione potrebbe
essere diversa cioč vi sia condominio sulle parti comuni (scale
giardino parcheggio) e proprieta' esclusiva dei piani
tu hai acquistato nel 94 ...subentrando in una situazione gia'
precostituita
la casa ha 100 anni ...da quanti anni quelle quote sono cosi'
costituite?
considera che :
la servitu' di passaggio si costituisce per decorso ventennale 
la servitu' puo essere costituita anche per destinazione del padre di
famiglia....cioe' colui il quale originariamente era l'unico
proprietario (praticamente si tutela lo stato di fatto)
se le cose fossero cosi'
puoi chiedere di fissare delle regole per l'uso delle cose comuni
(parcheggi ecc ecc)
ed eventualmente trovare un accordo economico ( cioe' tu versi dei
soldi ) perche' chi deve acceder ai piani superiori usi altre scale e
non quelle che attraversano la tua abitazione
(p.s. in una situazione simile conosco una persona che per garantire
l'accesso al terrazzo doveva far passare l'latro dalla stanza da letto
!!!!!!!)

 (comunista) per eseguire questi lavori.
Ok.. stasera mi metto a leggerli e poi ti scrivo quello che ho trovato..Lo
so che la legge non comprende proprio tutto.
Se poi ho dei dubbi o delle difficolta' di interpretazione dei "codici", lo
chiedo..OK?
Ma non ho ancora capito se si possono applicare le norme del condominio ad
una proprieta' privata...boh!
...vedremo cosa ne uscira'!
Byeee!

 !!!!!!!)
Ecco, fai conto che chi entra dall'ingresso del piano terra passa di fianco
alla mia camera da letto e salendo le scale passa di fianco alla camera dei
miei ...
Entusiasmante, no? :-(

Sempre restando nel tema, ho appena ricevuto la lettera del mio avv. in cui
mi scrive di aver fatto presente alla controparte quanto piu' o meno ho
citato anche a voi.
La frase centrale della lettera dice : "Non possiamo farci grandi illusioni
sull'esito di tale intervento"
Ecco, questo era il suo commento!
E' inaudito! :-((((((((

 una proprieta' privata...boh!
allora spiegami esattamente parliamo di un fabbricato isolato o inserito in
un complesso di appartamenti?

 wrote in message
news:f4pl7.107051$TS4.9...@news2.tin.it...

Si', e' un fabbricato isolato.
Ciononostante un lato della casa stessa e' adiacente con un altro fabbricato
con il quale sono in comunione delle scale condominiali.
Detto in termini spicci, io e l'altro proprietario abbiamo il diritto di
entrare anche tramite l'ingresso principale di questo fabbricato adiacente
ed usarne le scale, i proprietari e condomini di quel fabbricato, pero'  non
possono entrare dal mio ingresso principale.
Infatti le scale interne del fabbricato di cui sono per meta' proprietaria
portano solo agli appartamenti descritti fino ad ora..
.......

 con il quale sono in comunione delle scale condominiali.
Ripeto il concetto tra te e il comproprietario del tuo fabbricato non c'è
rapporto di condominio, ma di comunione; entrambi però siete condomini con
l'altro fabbricato delle scale comuni.

miei ...
la persona di cui ti riferivo ha risolto la questione versando dei
soldi all'altra parte
comunque qualsiasi discorso di tipo giuridico senza la lettura delle
carte ( atti di acquisto) e' sempre un discorso teorico...credo che il
tuo avvocato abbia inquadrato in senso ottimale la situazione
1 ultimo consiglio....leggere gli articoli del codice non basta
ci si ricava solo 1 gran mal di testa :)

Mumble mumble mumble... sto rielaborando tutte le informazioni che mi avete
dato fino ad ora.
Direi che siete riusciti a rispondere alle mie domande iniziali aiutandomi a
comprendere piu' a fondo la situazione.
Chiedo ancora una piccola cosa.. Se la controparte, senza il mio consenso,
rende i suoi appartamenti "di proprieta' esclusiva" (= nel senso che li
rende tali da impedirmene l'accesso), posso io fare altrettanto con i miei?
Grazie per ... la pazienza!

Ti rispondo con un esempio:
Se hai una macchina in comproprietà e l'atro proprietario cambia la
serratura in modo che tu con le tue chiavi non puoi entrare che fai?

 serratura in modo che tu con le tue chiavi non puoi entrare che fai?
Beh, te lo scriverei ed aspetterei il tuo consiglio! :-))))))))))))))))))

rende tali da impedirmene l'accesso), posso io fare altrettanto con i miei?
forse dai post precedenti non si e' colto che
a mio parere la situazione e' questa
tu sei già proprietaria esclusiva degli appartamenti a piano terra
l'altro e' già proprietario esclusivo del primo piano
il piano in costruzione e' in comunione 
le restanti strutture sono condominiali
questo perche' tu hai acquistato una quota dopo che per 40 anni i
precedenti (che erano comproprietari) hanno posseduto secondo una
certa situazione di fatto in cui tu sei subentrata
per cui se l'altra parte e' ferma nelle sue posizioni non ci sono
divisioni da fare...e' tutto fatto
inoltre in particolare la tua proprieta' e' gravata da 1 diritto di
servitu' di passaggio a vantaggio dell'altro
qualora tu impedissi l'esercizio di questa servitu' 
oltre alla naturale azione perche' la servitu' di passaggio sia
ripristinata con procedure assai rapide (art 700 cpc)
tu sei passibile di denuncia penale (esercizio abusivo delle proprie
ragioni e/o violenza sulle cose)
l'unica cosa e' trovare 1 accordo
- se gli altri ci stanno fare una diversa divisione ( ma non sono
obbligati a farlo)
- oppure  di tipo economico..per esempio rinunciando a qualcosa sul
piano in costruzione come controparte della abolizione della servitu'
1 domanda sorge spontanea..ma quando avete acquistato vi siete fatti
seguire da 1 legale?

 l'altro e' già proprietario esclusivo del primo piano
Scusa l'intromissione da cosa deduci queste due affermazioni?

 
si'! ... i problemi sono sorti in seguito al decesso del comproprietario originario..

 Scusa l'intromissione da cosa deduci queste due affermazioni?
E' evidente che anche tu sei riuscito a cogliere, quanto sostiene Vito..
Chissa' che fra tutti e due ce la facciate a farlo capire anche a me! :-)
vedi il post che ho appena scritto ..

 dell'ultimo piano.
Tralasciando le questioni sulla proprietà, che magari sono più facili da
risolvere di quello che sembra, dal punto di vista pratico i tuoi problemi,
ormai, si risolvono con una ristrutturazione integrale che eviti di farti
passare le scale in casa.
Se la ristrutturazione la paghi tutta tu, credo che non ci siano problemi.
Se vuoi fare spendere soldi al tuo vicino, per il quale la casa è solo fonte
di reddito, puoi prepararti a litigare tutta la vita.

abitiamo.
premesso che qui si parla di qualcosa senza avere tra le mani gli atti
di acquisto o altro materiale cartaceo
(che l'avvocato cui ti sei rivolta ha gia analizzato e sembra aver
gia' espresso notevoli perplessita' sulla possibilità di spuntarla
sulla controparte)
come ti dicevo sopra, tu con il tuo atto di acquisto sei subentrata ad
una situazione che si e' creata in oltre 40 anni di possesso da parte
dei precedenti comproprietari
che a quanto pare hanno posseduto l'immobile non come un tutt'uno ..ma
ognuno secondo una sua quota (ognuno aveva il suo appartamento...non
cambiava stanza da letto a suo piacimento)
anche se nel tuo atto di vendita c'e' scritto che hai acquistato una
quota in comproprietà  l'acquisto e' sempre fatto nella situazione di
fatto e di diritto attuale
un periodo di tempo cosi' lungo non può che avere notevoli conseguenze
sul piano giuridico
il possesso non e' un qualcosa di secondario dal punto di vista legale
ecco perche ti dico che ognuno dei 2 è proprietario esclusivo dei suoi
piani e sulla tua proprieta' vi e' una servitu' di passaggio
sul fatto del piano in costruzione...visto che e' inagibile credo che
si possa parlare ancora di comproprietà..proprio perchè rimasto a
disposizione di tutti i comproprietari durante tutto questo periodo
perchè' fosse completato e reso abitabile
con tutta la buona volontà non mi sento di aggiungere altro :)
servirebbero gli atti cartacei e un sopralluogo dell'immobile

Devo dire che ora ho una visione molto piu' chiara della situazione e mi ha
fatto molto piacere (oltre che essere stato di molto aiuto) avere opinioni e
informazioni in piu' rispetto a quelle che avevo finora.
Siete stati veramente in gamba e.. se avete bisogno di qualche consiglio
sulle questioni condominiali.............! :-))))))
Un grazie anche a Thorval...
Ciao!

perchè' fosse completato e reso abitabile
1 ultima cosa che ho dimenticato di scrivere ieri
SE (ipotesi) dopo una ATTENTA analisi della situazione le cose fossero
come ho ipotizzato io
e la porta sulle scale che impedisce l'accesso all'ultimo piano da
completare e' stata messa da poco tempo (cioe' meno di 20 anni)
allora siete voi che dovete per prima cosa chiedere la rimozione della
porta che impedisce l'esercizio della servitu' sulla proprieta'
dell'altro per accedere all'ultimo piano
resta ben inteso che la vostra situazione vada regolarizzata anche dal
punto di vista catastale per evitare problemi di carattere fiscale

 punto di vista catastale per evitare problemi di carattere fiscale
Qui ti riferisci ad eventuali costruzioni abusive, vero?
Se si', anche una porta e' una costruzione abusiva?


la porta non è una costruzione abusiva
devi chiederne la rimozione solo se impedisce l'uso della servitu' a
tuo vantaggio per accedere al piano in costruzione
il fatto della regolarizzazione al catasto
serve perchè in questa maniera definite una volta per tutte quali sono
le quote di ognuno
e si possa avere una visione piu' chiara
di quanto ognuno deve versare a titolo di ICI e tassa sui rifiuti
e quant'altro grava come tassa sulla proprietà immobiliare