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Titolo: amministratore a porta o a condomino?

Buongiorno, mi servirebbe proprio sapere se in una palazzina di proprietà di
due fratelli, composto da 6 appartamenti ed un negozio al piano terreno dei
proprietari, essendo abitati 4 appartamenti (gli altri due sono vuoti), due
dai due proprietari, uno in affitto ad uso abitativo ed uno in affitto ad
uso ufficio, è d'obbligo l'amministratore.
Si supererebbe la soglia dei 4 condomini qualora nell'ufficio ci fossero due
liberi professionisti individuali e non uno studio associato?
Grazie
Giovanna

Ciao,
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Mi sa che già così c'è l'obbligo dell'amministratore, il fatto che due
appartamenti non siano abitati non vuol dire che non ci siano (e che
quindi non abbiano un proprietario fosse pure la ditta costruttrice o
uno dei proprietari di altri appartamenti come risulta da ciò che
dici). Chi è in affitto in realtà non è un condomino, e all'assemblea
parteciperà solo quando si dovrà discutere di spese di ordinaria
amministrazione (ad esempio l'orario di accensione dei riscaldamenti
se l'impianto è centralizzato) dato che di norma dovrà pagarsi queste
spese (salvo se il contratto di affitto preveda diversamente),
l'amministratore comunque "risponde" per legge al proprietario e non
all'inquilino.
Per quanto riguarda il discorso dell'ufficio il problema non si pone
dato che comunque se l'appartamento è uno "conta" un condomino a
prescindere dal numero dei proprietari, se poi l'ufficio è in affitto
il problema è risolto in partenza.
Eventualmente il ruolo di amministratore lo potrebbe svolgere uno dei
condomini ma per legge temo che siate obbligati ad averne uno.
-- 
Ciao, Enrico.
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PER RISPONDERMI TOGLIERE .noallarumenta
http://members.fortunecity.it/enrmb/

Mi risulta che per obbligare un condominio ad avere un amministratore ci
devono essere più di 4 condomini, intesi però come proprietari, e non come
inquilini. Nel tuo caso quindi, visto che i proprietari sono solo 2, non vi
è obbligo di nominare l' amministratore. Mi riservo però di vedere se anche
gli altri "inquilini" di questo NG la pensano come me, visto che per certo
loro hanno molta più esperienza di me.
Saluti.

 due fratelli [...]
Probabilmente non č neppure un condominio ma una comunione.
Se comunque i proprietari sono solo due non c'č obbligo di amministratore,
obbligo peraltro dei condomini.
Saluti
Paolo

 due fratelli,
Non c'e' obbligo di amministratore perche' i condomini sono solo due.
Condomino = proprietario, l' art.1129 parla di persone non di appartamenti.
Il perche' e' facile da capire: la legge disciplina la gestione delle parti
comuni tra i proprietari (e non tra gli inquilini) e, con buon senso, ha
stabilito che solo nel caso di almeno 5 proprietari la gestione diventa
cosi' complicata da richiedere un'amministratore.
Infatti, tra due persone la gestione dei beni comuni (si puo' dire che
l'assemblea condominiale si costituisce automaticamente ogni volta
che i due si incontrano per parlare del condominio) e' di una
semplicita' estrema, la difficolta' e' solo nel caso litighino, ma
non per il calcolo di una semplice proporzione tra le due
proprieta' per la ripartizione delle spese e il peso delle decisioni.
Un'amministratore che dovrebbe principalmente curare la
convocazione delle parti, la comunicazioni della gestione,
l'incasso delle quote, etc. e' decisamente al di sopra delle
necessita'. Se poi uno dei fratelli o tutti e due incaricano un
professionista per gestire i LORO rapporti con gli inquilini
e' una cosa che puo' essere fatta ma non ha nulla a che fare
con le norme sui condomini.
Pekilan.