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Titolo: Condomino-amministratore

Per un condominio di una 15ina di appartamenti ci si può proporre
come condomino-amministratore?
E in questo caso verrebbe considato come un normale amministratore
o solo come un condomino che si occupa del condominio?
Verrebbe comunque retribuito come per il normale amministratore?

 Verrebbe comunque retribuito come per il normale amministratore?
 
Questo lo decide l'assemblea in fase di nomina, su eventuale richiesta
del proponente:
 
Art. 1129 - Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore.
Comma 14 (mi pare) L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina
e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della
nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
 
Quindi, se non specifica il compenso, con dettaglio (affermando ad esempio:
lo faccio "gratis") la nomina non ha effetto.
 
Per avere una idea dei compiti dell'amministratore, ecco tutto l'art.1129
 
Art. 1129 - Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore.
Comma 1 - Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un
amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o
dell'amministratore dimissionario.
Comma 2 - Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore
comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la
sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo
1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può
prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
Comma 3 - L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una
polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio
del mandato.
Comma 4 - L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo
incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore
all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso
in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile
professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una
dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo
precedente per lo specifico condominio.
Comma 5 - Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa
l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore.
Comma 6 - In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune,
accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della
persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.
Comma 7 - L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o
da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto
corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite
dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della
rendicontazione periodica.
Comma 8 - Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in
suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine
di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Comma 9 - Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per
la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio
nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle
disposizioni per l'attuazione del presente codice.
Comma 10 - L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.
L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo
amministratore.
Comma 11 - La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la
maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di
condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino,
nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero
in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non
ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i
condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare
la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte
dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento
della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio,
che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
Comma 12 - Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto
rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri
casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni
dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del
condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei
registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al
condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente
articolo.
Comma 13 - In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente
l'amministratore revocato.
Comma 14 - L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare
analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per
l'attività svolta.
Comma 15 - Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del
capo IX del titolo III del libro IV.
Comma 16 - Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica,
realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato,
delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici
o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica.
 

 esempio: lo faccio "gratis") la nomina non ha effetto.
 
Questo è quanto dispone la legge. Per esperienza, so di amministratori 
che lo facevano gratis. In fase di controllo periodico dei quadri AC, 
l'agenzia delle entrate ha scoperto che il condominio "X" non dichiarava 
compensi per l'amministratore. La GdF ha fatto un accertamento, ha 
ritenuto che il condomino-amministratore venisse pagato "in nero" ed ha 
sanzionato il condominio. Insomma: non è una pratica conveniente in 
alcun modo. Poco, magari, ma è sempre meglio pattuire un compenso. 
Indicando "analiticamente" quanto dovuto. Non basterà cioè fare 
un'offerta con una generica dicitura tipo "per amministrare ogni anno il 
condominio tot euro", ma occorrerà specificare tutte le attività con il 
relativo prezzo.
 
Riporto la prima parte dell'art. 25 della riforma del condominio (220-2014):
 
Art. 25
 
   1. Dopo l'articolo  71  delle  disposizioni  per  l'attuazione  del
codice civile e disposizioni transitorie sono inseriti i seguenti:
   «Art. 71-bis. - Possono svolgere l'incarico  di  amministratore  di
condominio coloro:
     a) che hanno il godimento dei diritti civili;
     b) che non sono stati condannati per delitti contro  la  pubblica
amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica,
il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per  il  quale  la
legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel  minimo,  a
due anni e, nel massimo, a cinque anni;
     c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute
definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
     d) che non sono interdetti o inabilitati;
     e) il cui nome non  risulta  annotato  nell'elenco  dei  protesti
cambiari;
     f) che hanno  conseguito  il  diploma  di  scuola  secondaria  di
secondo grado;
     g) che hanno  frequentato  un  corso  di  formazione  iniziale  e
svolgono  attivita'   di   formazione   periodica   in   materia   di
amministrazione condominiale.
   I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo  comma  non  sono
necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello
stabile.
   Possono svolgere l'incarico di amministratore di  condominio  anche
societa' di cui al titolo V del libro V del codice. In  tal  caso,  i
requisiti  devono   essere   posseduti   dai   soci   illimitatamente
responsabili, dagli amministratori e  dai  dipendenti  incaricati  di
svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a  favore  dei
quali la societa' presta i servizi.
   La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d)  ed  e)
del  primo  comma  comporta  la  cessazione  dall'incarico.  In  tale
evenienza  ciascun  condomino   puo'   convocare   senza   formalita'
l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
   A quanti hanno svolto attivita' di  amministrazione  di  condominio
per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti  alla  data  di
entrata in vigore  della  presente  disposizione,  e'  consentito  lo
svolgimento dell'attivita' di amministratore anche  in  mancanza  dei
requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo  comma.  Resta  salvo
l'obbligo di formazione periodica.

 relativo prezzo.
 
Gia', ed una volta scattato il compenso, parte la ritenuta' d'acconto
e tutto quello che segue. Aggiungo, che poi per l'amministratore si mette
male per quanto riguarda i suoi doveri come mandatario. No, mi dispiace,
se decido di amministrare gratuitamente, mi scontro volentieri con l'AdE.
E' una questione di liberta'! (ed una delle poche battaglie facili:
l'AdE non e' ne' legislatore, ne giudice, e ne procuratore, ma una parte
alla pari con il contribuente in fase di giudizio: ovviamente se non si
hanno scheletri nell'armadio ... ed e' questo che lei forse ha sottinteso,
ma non scritto: "tutti abbiamo qualcosa da nascondere" ?).
 
...snip...
 
Non deve citare la legge promulgante, ma l'articolo (che ora fa parte
del Codice Civile) altrimenti rende la lettura ancora piu' fumosa.
In ogni caso non e' pertinente al mio commento, perche' mi riferivo a
"cio' di cui l'amministratore e' competente" e non le "sue capacita'".
 

 riceve tutti i poteri ed oneri dell'amministratore.
 
Ma un normale condimino che gestisce il condominio non è sotto il 
profilo giuridico paragonabile a chi gestisce la sua abitazione?
Cioè pagare le bollette, la luce, le varie spese ecc.?
 
 


Certamente. Basta evitare votazioni e la denominazione "amministratore".
Ovvero se tutto avviene tramite tacito accordo, e' un "normale condomino".
 
Ma attenzione! Se, da normale condomino, esercita compiti tipici
dell'amministratore, come dare incarichi con conseguenze rilevanti dal
punto di vista della sicurezza, una certa giurisprudenza pare imputare
TUTTA la responsabilita' penale, invece di una generica responsabilita'
collettiva dei proprietari.
Insomma, una magistratura pesantemente orientata secondo una logica
fascistoide (ovvero una suddivisione dei compiti per corporazioni:
ognuno fa il suo mestiere, se mi spiego, anche quando si tratta di
questione senza rilevanza scientifica/tecnica), costringe a prendere
una chiara posizione come amministratore. Infatti, cosi' faccendo, in
cambio della responsabilita', si hanno gli enormi poteri di fatto
(seppure non previsti dal legislatore) che permettono all'amministratore
esperto (come lo sono tutti i mercenari) a, per usare una terminologia
tipica: "pararsi il didietro".