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Titolo: Posto auto in parte comune

Siamo in una compravendita ed il venditore precedentemente si era riservato
il diritto di parcheggiare in porzione comune (nota di trascrizione
registrata in Conservatoria).
Nel rogito e' stato riportato ancora questo diritto che ha la parte
venditrice con allegata la nota di trascrizione.
Quindi il venditore si era riservato un diritto d'uso da quel che ho capito
e, io chiedo, ma il diritto d'uso non si caratterizza per la non
cedibilita'?
In sostanza la parte acquirente non acquista oltre all'immobile
compravenduto anche il diritto suddetto!!!
O sbaglio?
Ciao, Simone

La risposta alle domande è no. L'acquirente acquista ciò che sta scritto in
contratto; se in contratto è espressa una riserva su uno dei contenuti del
diritto di proprietà, questa è valida ed efficace. Il problema è invece
capire se tale "diritto di parcheggiare in porzione comune" regolarmente
trascritto, è stato costituito in modo lecito o no.
Il venditore è forse il costruttore ed originario unico proprietario di
tutte le parti comuni? O comunque questo diritto è stato costituito in
origine da tale soggetto unico proprietario? In tal caso costui potrebbe
aver prestabilito delle regole PRIMA della costituzione del condominio, alle
quali devono soggiacere i condomini subentranti al proprietario unico. E' un
caso tipico del costruttore/venditore che si riserva una serie di diritti e
aspetti della proprietà. Tali riserve sono imprescrittibili perchè facenti
parte del contenuto del diritto di proprietà.


origine da tale soggetto unico proprietario?
Ti riporto la nota di trascrizione:
La societa' acquirente (che in questa compravendita e' il venditore) ha
dichiarato di essere a conoscenza che il dante causa del venditore si e'
riservato il diritto di parcheggiare l'autovettura in porzione di vano
comune sita ....
La nota riguardava un rogito precedente ed il notaio che ha effettuato
quest'ultima compravendita ha ripreso la nota allegandola e trascrivendola
anche all'interno del documento.
Attualmente non sono in grado di dire quando sia stato acquisito il diritto,
consigli una ricerca in Conservatoria?
Un'altra considerazione: i posti auto (non garage) sono tutti stati oggetto
di compravendita, ognuno ovviamente accatastato in quanto produce reddito
quello di cui all'oggetto no.
Simone

 risposta più precisa.
Condivido. Per come stanno le cose, la riserva del diritto di parcheggio è
efficace. Però negli anni sono state emanate delle leggi in tema di
parcheggi annessi alle abitazioni, che potrebbero invalidare tale riserva.
Occorre sapere l'anno di costruzione (per la precisione di inizio
costruzione), la superfice dell'appartamento e se a servizio della
abitazione oggetto di compravendita ci sono altri posti auto e di che
superfice. Grosso modo, occorre sapere se il fabbricato è stato realizzato
ante 1967, tra il 1967 ed il 1989 o dopo il 1989.
Saluti.

Saluti.
Il fabbricato e' ante 1967, inizio 60.
L'immobile oggetto di compravendita e' attualmente destinato e accatastato
come uffici con sup. circa 100 mq., nel fabbricato sono presenti oltre ad
una decina di uffici anche altrettanti negozi e circa 30 appartamenti di cui
solo alcuni proprietari hanno anche garage o posto auto.
Per l'esattezza il diritto d'uso di cui all'oggetto riguarda 2 posti auto
(il proprietario non ne possiede altri).
La nota di trascrizione allegata al rogito e' del '94 e la compravendita e'
stata fatta nel '99.
In origine gli uffici erano destinati ad abitazione ma da almeno 10 anni
sono tali.
Il p.r.g. prevederebbe 1 posto auto per ogni abitazione.
Ma se tale diritto fosse decaduto perche' il notaio avrebbe allegato tale
nota?
Se gli uffici fossero sempre stati tali ci sarebbe differenza?
Grazie anticipatamente
Simone

> Il fabbricato e' ante 1967, inizio 60.
Chiaro. Allora non esiste nessun vincolo di pertinenzialità indissolubile
tra il posto auto e l'immobile. Il notaio ha fatto bene ad allegare la nota
di trascrizione, rendendo noto all'acquirente l'esistenza di una servitù più
che leggittima su una parte condominiale. Anche se il fabbricato fosse stato
recente (es. 1990) il notaio avrebbe fatto bene a allegare la nota. Il
notaio non fa altro che allegare all'atto le prescrizioni e servitù che
riguardano l'immobile (ed è un bravo notaio, perchè non tutti lo fanno).
Però, se il fabbricato era recente, l'atto con cui il tizio si era riservato
il diritto d'uso, era impugnabile ai sensi della legge 122 del 1989, che
stabilisce che un certo numero di mq di parcheggio devono restare per sempre
di pertinenza dell'immobile ed ogni atto legale contrario è da considerarsi
nullo. Trattandosi di un immobile del '60, tali regole non sono valide.
Nulla cambia la destinazione ad uffici o ad abitazioni.
Saluti.



Grazie mille