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Titolo: Informazioni per le facciate e il tetto.

Buongiorno a tutti,
mi sono imbattuta in questo gruppo e credo possiate essermi di aiuto.
Sono proprietaria di un appartamento di 45 mq (ma non è utilizzato da parecchio tempo) in uno stabile di 3 piani di cui il sub 1 si trova al sotterraneo con ingresso dal lato opposto al fronte dell'immobile mentre io che sono al sub 2 e il proprietario al sub 3 abbiamo l'ingresso sul fronte dell' immobile.  Il sub 3 sta avendo delle infiltrazioni dal tetto e effettivamente l'immobile è carente di manutenzione e avrebbe bisogno di un ripristino. Vorremmo utilizzare i bonus per il rifacimento della facciata e del tetto e mi hanno detto che serve costituire un condominio come prima cosa per poi fare la richiesta, potreste darmi informazioni sulla costituzione in forma semplice del condominio in quanto il sub 1 ritiene di non essere interessato al problema ed è diffidente quindi  serve fare le cose in maniera semplice, e poi se è possibile avere informazioni sui bonus?
Grazie in anticipo.

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Non c'e' nulla di semplice nella gestione dei bonus da parte
di un condominio. E se sbagliate, addio bonus.
 
Ma prima la parte "formale". Il condominio e' stato giuridicamente
costituito il giorno in cui e' stato stipulata la prima
venduta che ha portato ad avere un secondo proprietario nello
stabile. Punto. Quindi ora, essendo tre proprietari, ognuno
di tre appartamenti diversi nello stesso stabile e quindi
con parti comuni da gestire (tetto, facciate e fondazioni,
come minimo) siete gia' un condominio.
 
Quello che lei vuole fare e' una specie di formalizzazione
della esistenza del condominio, a partire dalla richiesta
del codice fiscale, necessario per la sua identificazione
nella gestione fiscale dei bonus e non. Ma ripeto: il
condominio e' gia' costituito, con tutti gli oneri
conseguenti (ovvero che siete responsabili in solido dei
danni causati dalla infiltrazione alla proprieta' di
un singolo condomino, ad esempio).
 
Ora, va ricordato che fino a 8 condomini non e' richiesto
un amministratore, salvo non lo richieda la maggioranza:
 
Art.1129
  Quando i condomini sono piu' di otto, se l'assemblea non vi
provvede, la nomina di un amministratore e' fatta dall'autorita'
giudiziaria su ricorso di uno o piu' condomini o
dell'amministratore dimissionario.
 
Nel vostro condominio, senza servizi comuni, ma solo la
gestione della manutenzione dello stabile, un amministratore
e' un po' eccessivo rispetto alle necessita' ordinarie.
Anche nominare un amministratore pro-tempore non e' opportuno,
perche' se legge sopra, per mandarlo via, finito i lavori,
dovreste nominare un altro amministratore, ovvero se si
inizia con l'amministratore poi non ve lo togliete piu'
di torno ...
 
Ha piu' senso invece rivolgersi ad un bravo commercialista
o fiscalista che curerebbe tutta la parte fiscale. A
rigore non sarebbe necessario la nomina di un
amministratore, ma se il fiscalista lo vuole, basta che
uno di voi si faccia nominare (basta il voto di 2
condomini su 3). Il commercialista vi spieghera' come
si fa (convocazione con prova di consegna con adeguato
prevviso, verbale della riunione in cui si delibera
la nomina, etc.). Notare che in genere anche gli
amministratori di mestiere non fanno in proprio la
gestione fiscale, ma incaricano (a spese del condominio
e lo vedete nel rendiconto) un fiscalista per quella
parte. Quindi non c'e' nulla di strano se anche un
proprietario-amministratore faccia la stessa cosa.
 
Ovviamente questo commercialista vi costera' quanto
un amministratore, ma solo per una volta e terminati i
lavori non c'e' bisogno di fare nulla per non doverlo
pagare piu', una volta saldate le sue competenze.

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Ringrazio per la risposta, non è che voglio formalizzare il condominio, se come dici è già esistente potrebbe bastare per richiedere il bonus inoltrare la richiesta a nome di tutti e 3 ed eventualmente 2 su 3 se un inquilino non vuole firmare?

 se un inquilino non vuole firmare?
 
Cosa c'entrano gli inquilini ?
 

 inquilino non vuole firmare?
 
 
La via indicata da Deboni è percorribile, con l'aggiunta obbligatoria di 
due ( + 1 ?) azioni concrete:
- richiesta del codice fiscale del condominio. Si fa all'agenzia delle 
entrate, ormai in via esclusiva in modalità telematica, compilando ed 
inviando, con una copia del codice fiscale e del documento d'identità del 
richiedente, alla mail dell'ufficio AdE competente per territorio, del 
modello AA5/6 (ve lo farà il commercialista, ma uno di voi va indicato, 
con il proprio codice fiscale, come amministratore). Ci sono anche le 
istruzioni con i vari codici. In breve: codice nomina (13): 
amministratore. Codice attività condominio: 51. Codice ATECO: 949990.
Ci vorrà anche una copia del verbale dell'assemblea di condominio che dà 
mandato ad una ben determinata persona fisica di chiedere il c.f. ed 
aprire il conto corrente. Nel verbale indicare nome, cognome, luogo e data 
di nascita ed il codice fiscale (del nominato).
- apertura di un conto corrente bancario o postale per raccogliere i soldi 
necessari e per pagare i fornitori. A fine lavori, potrà essere estinto, 
con restituzione del residuo ai 3 condomini. NB: va intestato al 
condominio, con firma di chi fa l'amministratore. Occorre il documento di 
cui al punto precedente, per aprirlo, oltre ad un'altra copia del verbale, 
del documento d'identità dell'amministratore, ecc. ecc. Finché non viene 
cambiato, per l'amministrazione tributaria dello stato quella persona fa 
l'amministratore di quel condominio: ricordarsene in caso di alienazione 
dell'immobile!
- Optional: un minimo di assicurazione sulla responsabilità civile, io la 
stipulerei, anche solo per un anno. Magari prevedendo anche una copertura 
(anche legale) per il poveretto che fa l'amministratore. In caso di 
incidenti, andrà comunque in galera (o per lo meno subirà tutte le 
conseguenze penali personalmente), ma almeno una parte dei costi verrà 
coperta dall'assicurazione.
- non so in quanti comuni accada, ma pare essere una pratica piuttosto 
comune: denuncia al comune da parte dell'amministratore del fatto che è 
lui ad occuparsi dell'amministrazione di quel palazzo. L'omessa denuncia, 
qui da noi costa cara. Verifica presso il tuo municipio. Da noi se ne 
occupano i vigili urbani.
- per finire: l'anno dopo, la persona incaricata potrebbe dover adempiere 
ad alcune formalità fiscali, in funzione di quali spese e con quali 
modalità di pagamento si sono fatte, nel corso dell'anno. Quindi, chiedete 
al commercialista di comprendere nel preventivo anche tutti gli 
adempimenti fiscali necessari, indicando per ogni anno il costo di:
	- 770
	- CU
	- modello AC nella dichiarazione dell'amministratore
 
Sto SICURAMENTE dimenticando qualcosa, magari d'importante. Ma il bello 
dei ng è che qualcuno integrerà o correggerà quello che ho scritto.
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano


Buongiorno a tutti e grazie per le informazioni che mi fornite.
Chiarisco dei punti che forse sono importanti:
Si tratta di uno stabile di case popolari di 3 piani, gli appartamenti sono stati acquistati molti anni fa.
Al Sub 1 ci abita una zia del proprietario, al Sub 2 sono  io la proprietaria ma l'appartamento non è abitato da molti anni e al sub 3 vive la figlia della proprietaria.
Presumo che non abbiano nessun contratto di locazione essendo familiari, adesso chiedo volendo fare una riunione di condominio (sarebbe la prima volta) bisogna chiamare i proprietari (che abitano altrove) o anche con i familiari è valida?
Questo sempre per la questione di ragionare sul chiedere dei contributi per sistemare il tetto e la facciata (bonus) oltretutto siamo tutti e 3 senza disponibilità economica e quindi sarebbe una manna da cielo approfittare dei bonus. 


La riunione va convocata avvisando almeno 5 giorni liberi prima 
dell'assemblea, tutti i proprietari. SOLO i proprietari. Teoricamente, 
situazioni come quella della zia del proprietario, si chiamano "comodato 
d'uso gratuito". Possono anche avere forma non scritta, ma sono comunque 
soggette al pagamento dell'imposta di registro, che io sappia. Ma tornando 
all'assemblea ed alla sua convocazione: forma rigorosamente scritta e 
prova (con data e firma di ricevimento) dell'avvenuta consegna. Forme 
ammesse dalla legge: PEC (entrambe le stazioni devono essere PEC, per 
parlare di PEC legalmente valida) o raccomandata. In una situazione come 
la vostra, un foglio, con fotocopiato l'avviso di convocazione da una 
parte e dall'altra la lista di "ricevuto il x/y/zzzz" con firma a fianco, 
potrebbe anche andare bene. Tutte carte da conservare religiosamente per 
almeno 10 anni. L'avviso di convocazione DEVE contenere il contenuto 
specifico degli argomenti in discussione. Non sono MAI ammissibili 
deliberazioni su argomenti non all'ordine del giorno. Meno che mai, 
argomenti generici come "Varie ed eventuali".
E' un mondo complicato, lo so.
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano


Nulla da aggiungere. Avrei presunto che a tutto questo avrebbe
pensato il commercialista incaricato dall'OP, ma e' sicuramente
utile elencare tutti questi aspetti per fare capire all'OP
della necessita' di appoggiarsi ad un commercialista (o anche
un avvocato o altra figura competente in tema giuridico e fiscale,
un avvocato si fara' indubbiamente assistere da un suo
consulente fiscale). Infatti dalla descrizione non pare essere
una persona che voglia gestire in proprio la sua proprieta'
e la parti comuni associate (un appartamento
"non è utilizzato da parecchio tempo" fa pensare a un disinteresse).
 
Se invece l'OP vuole rimboccarsi le maniche in "fai-da-te", allora
le operazioni qui elencate sono sicuramente valide.

 una manna da cielo approfittare dei bonus.
 
E un rischio.
Sa cosa succede se il bonus salta ?
(cioe' se l'Agenzia delle Entrate torna da voi
tra alcuni anni per chiedervi indietro i soldi a
causa di qualche errore formale o irregolarita'
urbanistica ?)
 
Se riesce a convincere la zia e la figlia, in ogni
caso occorre la firma del proprietario e della
proprietaria per la pratica.
 
L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che anche gli
inquilini che hanno case in affitto possono usufruire
della detrazione al 90% prevista dal bonus facciate
2022 per effettuare lavori di tinteggiatura, recupero,
restauro del fabbricato e di balconi, cornicioni,
grondaie, pluviali, parapetti e parti impiantistiche
interessate a patto che siano parte della facciata
dello stabile o, ancora, lavori a livello termico o
che interessino oltre il 10% dell'intonaco della
superficie disperdente lorda complessiva dello stabile.
Ovviamente sono incluse anche le spese propedeutiche
e per i ponteggi.
 
Non solo gli affittuari, ma anche chi sta nella
abitazione per comodato (prestito grauito) o
altro motivo per detenere l'immobile. Quindi, ancora
una volta non interessa il tipo di inquilinato
dello stabile. Sara' cura del professionista incaricato
della pratica di ottenere la necessaria prova (una
dichiarazione del proprietario o una copia del
contratto, etc.) oltre che l'assenso del proprietario
(non si puo' fare lavori importanti senza il permesso
del "padrone" sulla sua proprieta').