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Titolo: palazzina con giardino comune.

 
Chiedo per una amica che vuole comprare un appartamento con il giardino
per sgambare i cani.
 
Ha identificato una palazzina con 3 unita' abitative sovrapposte, di
proprieta' di un signore che l'ha presa in blocco all'asta e si e'
trasferito al primo piano x godere delle agevolazioni prima casa.  
 
Poi il proprietario ha affittato l'ultimo piano a un inquilino, e ora
venderebbe il piano terra, con affaccio al giardino, alla mia amica.
Solo che al momento del compromesso il notaio ha osservato che il
giardino e' "proprieta' comune" e quindi non vendibile assieme
all'appartamento, per il che il compromesso e' saltato.
 
In famiglia abbiamo fatto un po' di pettegolezzi e secondo me la
soluzione sarebbe un atto di divisione della proprieta' in cui il
giardino da comune diventa pertinenza esclusiva all'app. del piano
terra, e le altre due unita' abitative non hanno altri diritti (tranne
immagino la servitu' del vialetto). L'inquilino non conta e l'atto di
divisione compete al solo proprietario, che gestisce del suo. 
 
Mia moglie dice che se gli appartamenti sono tre, il giardino va
prima diviso in tre e poi la mia amica puo' comprare o affittare gli
altri 2/3.
 
Chi ha ragione?
 
 
-- 
Arrivanda uccellone! (H. Pratt, "Anna nella jungla")
 
 

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La signora tua moglie
 
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 

 Chi ha ragione?
 
Credo tua moglie.
Prova a chiedere sul ng dei commercialisti.
 
-- 
mangi (58, 493+260+60, MB)
https://imgur.com/GpneVis
 
https://imgur.com/UAkmOhX
 
https://imgur.com/wMtiiO6
 
https://imgur.com/i8oM6Gu
 

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In questo momento il condominio non esiste. Nel momento in cui l'unico 
proprietario decide di vendere un pezzo, si costituisce "ipso facto" (= 
per il fatto stesso) il condominio. E solo in quel momento si stabilisce 
come si fraziona, che cosa è proprietà comune, cosa invece è proprietà 
esclusiva. Non capisco in base a cosa il "notaio" al "compromesso" 
avrebbe rilevato la situazione di cui parli. Tutto il racconto non è 
attendibile, così come ce lo hai scritto.
 
Se si trattava di un atto "promessa di vendita" (= compromesso), bastava 
modificarlo nel senso che vuole la tua amica, se l'unico proprietario è 
d'accordo. Se non lo è, beh, non vuole vendere, inutile proseguire le 
trattative ed ha avuto ragione la vostra amica.
 
Quindi, in sostanza, tu non hai ragione e tua moglie non ha ragione!!! :)
-- 
Ciao!
Stefano
 

 attendibile, così come ce lo hai scritto.
 
E' un racconto di quarta mano (notaio, amica, moglie, io). L'anomalia
e' stata rilevata dal notaio guardando i dati catastali. 
 
La palazzina e' stata comprata all'asta in blocco, ma probabilmente in
origine era  divisa in piu' proprietari (parenti o soci, poi falliti)
per questo al catasto esistono ancora delle "parti comuni". 
 
Il proprietario e' unico ma potrebbe benissimo aver acquistato tre lotti
(U.A.) accatastati separatamente + parte comune.
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Mi piace, quando i notai si inventano le cose, per giustificare le loro 
esose parcelle...
 
ADESSO, OGGI, il condominio non esiste. E' esistito in passato? Il 
proprietario è in effetti proprietario di più particelle catastali? E 
CHI SE NE FREGA? Occorre stilare un nuovo atto, definire una nuova 
situazione: in fase di scrittura delle clausole dell'atto di promessa di 
vendita (e successivamente nel rogito) si prende atto dei nuovi accordi 
intervenuti fra le parti. Mah... la differenza sarà un maggior lavoro in 
fase di registrazione degli atti di vendita presso il catasto. Non mi 
sembra un problema insormontabile, SE le parti sono d'accordo sul 
risultato finale.
 
 
-- 
Ciao!
Stefano
 

 Non mi sembra un problema insormontabile, SE le parti sono d'accordo sul risultato finale.
 
Non ho detto che e' insormontabile, ho detto che c'e' stata questa
complicazione che allunga i tempi e probabilmente le spese. Per
esempio non so se per far modificare il catasto puo' andarci
direttamente il notaio o deve andarci un tecnico, il notaio in fondo
lavora guardando le carte e le carte non gli stavano bene.
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 Quindi, in sostanza, tu non hai ragione e tua moglie non ha ragione!!! :)
 
Concordo.
Salvo per quella mina vagante dell'inquilino, che pero' non credo
possa fare valure un annullamento, ma solo una compensazione
economica dal suo locatore.

 catastali ...)
 
Il problema della "mera rettifica catastale" se la porra' anche, anzi
e' ovvio che il notaio se la e' posta; solo che: prima rettificare, dopo
stipulare. 
 
Quindi nel giorno originariamente fissato per il compromesso non si e'
concluso niente, comprensibilmente il notaio non ha voluto mettere il
carro davanti ai buoi. 
 
L'aggiustamento catastale richiedera' un minimo di tempi e di
adempimenti, al termine dei quali -se nessuno cambia idea-
faranno il compromesso aggiornato.
 
Quando mi arriveranno nuove notizie vi faro' sapere.
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 stipulare.
 
Mah! Non credo che la rettifica catastale sia dirimente,
ovvero, come scritto da Cordy, e' l'atto notarile che
commanda. Le "rettifiche" catastali si possono anche fare
dopo (e spesso passano anni prima che le facciano, per
pigrizia della proprieta').
 
8>< ----

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In effetti, ripensandoci, ha pienamente ragione il notaio.
 
Di solito, il costo di stipula della promessa di vendita è equamente 
diviso fra le parti. O, peggio, la paga la parte acquirente (perché è 
ciò che lo tutela dall'... acquistare il colosseo! :) ). Come in questo 
caso, peraltro. Ed è il motivo per cui consiglio SEMPRE di andare da un 
notaio a far stilare l'atto di promessa di vendita. NON FIDATEVI DELLE 
AGENZIE. Quelli bravi ci sono, ma non sono molti. Tanto, l'atto va 
obbligatoriamente registrato, perché abbia un qualche valore.
 
Il notaio si sarebbe fatto pagare dall'amica dell'OP, in tutto od in 
parte, senza diligentemente verificare se c'erano le pre-condizioni per 
la stipula dell'atto.
 
Ammettiamo che, arrivati al rogito, il promittente venditore si rimangi 
la parola, non volendo sostenere i costi della variazione catastale. In 
teoria, paga il notaio!
Quindi, in fin dei conti, ha fatto benissimo, ma lo ha fatto per 
tutelare sé stesso.
Ora il promittente venditore deve "mettere a posto la situazione 
catastale", prima di poter promettere di vendere l'appartamento con il 
giardino come parte della proprietà.
Situazione che lo mette in una posizione difficile, perché lui i soldi 
per la variazione catastale li deve comunque tirare fuori, ma non ha in 
mano nulla da parte della acquirente. Quindi, rischia tutto lui, in 
proprio. Del resto, è giusto così: il "ricco", di fronte alla legge, è lui.
 
 
-- 
Ciao!
Stefano
 

  Quindi, rischia tutto lui, in proprio. 
 
Se i contratti sono scritti bene e cosa si vuole ottenere e ' chiaro non rischia nessuno, pero' ci vogliono tre professionisti
coordinati per derimere la questione (un notaio , un geometra e un avvocato) ognuno per i propri ambiti, nessuno dei tre 
professionisti puo' estendere le competenze nelle aree di competenza(stipula,redazione e oggetto del contratto) degli altri.
 
 
Giulia