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Titolo: Parcheggio condominiale

Sono proprietario di un box auto nel sottosuolo del palazzo. Intorno al 
palazzo c'� anche un giardino comune in cui � ammesso parcheggiare e i posti 
sono liberi quindi chi primo arriva puo parcheggiare in un posto libero.
Come proprietario del solo box auto vorrei sapere se ho anche diritto al 
posto auto nel giardino comune.

 posto auto nel giardino comune.
Salve Oscar,
per essere sicuro dovresti dare una occhiata al Regolamento
Condominiale.
Se non c'è scritto nulla in merito ai posti auto, puoi parcheggiarla
tranquillamente.
Tu sei proprietario insieme a tutti gli altri condomini di tutte le
parti comuni e puoi utilizzarle.
Per approfondire vedi art 1102 del C.C. Uso della cosa comune.
Ciao
Alberto B.

Alberto B.
Grazie Alberto per la riposta, adesso chiamer� l'amministratore cosi mi far� 
preparare una copia del Regolamento.
Io alcune cose regolarizzate le ho lette e riguardano il divieto di rumori 
in determinati orari, il divieto di giocare a pallone
nell'area condominiale, il divieto di posteggiare camper e/o furgoni 
ingombranti. Il divieto di posteggiare due auto per condomino ecc... Cosa 
dovrebbe esserci scritto affinch� mi sia negato l'uso del parcheggio ? 


Che ai proprietari dei box � precluso il parcheggio nelle aree scoperte 
destinate alla sosta (o frasi simili).
Ciao, Enzo. 

 ha scritto nel messaggio 
news:4a842c49$0$43590$4faf...@reader1.news.tin.it...

Mi sono informato e ho scoperto che il condominio non ha alcun regolamento 
riguardante i parcheggi liberi. L'unica cosa che ha scritto l'amministratore 
� quello che ogni unit� abitativa ha diritto ad 1 posto macchina. Pero da 
quello che ho capito � una regola di buon senso e non sta sul regolamento 
condominiale. In base a cio mi si vieta il parcheggio perche il box non � 
una unit� abitativa. C'� scritto anche che chi non � residente non puo 
parcheggiare pero conosco dei non residenti che prendono il posto di chi ha 
unita abitativa e nessuno gli dice niente. Come al solito le regole le deve 
rispettare sempre il piu educato o il piu fesso perche poi gli altri se ne 
fregano. 


Scusa ma non ho capito bene.
E' l'amministratore che ha scritto, cio� che ha stabilito, che ogni unit� 
abitativa ha diritto ad un posto macchina o � stata l'assemblea del 
condominio (in quest'ultima ipotesi, fatti dare la relativa delibera).
Facci sapere.
Ciao, Enzo. 

 Ciao, Enzo.
Ho chiesto il Regolamento del Condominio e l'amministratore ha detto che � 
quello sintetico (1 pagina) esposto al primo piano.
Questo presunto Regolamento per esempio non vietava di giocare a pallone 
nell'area parcheggio/giardino e poi dopo le proteste di qualcuno
� apparso un avviso ulteriore riguardante il divieto di giocare a pallone.
Ho l'impressione che le regole le decidono i singoli e l'amministratore poi 
le affigge.....in questo condominio c'� qualcosa che non quadra.
Adesso come mi hai suggerito richieder� il Regolamento Condominiale con 
relativa delibera, e se non me lo fornisce cosa posso fare ? 


Le cose vanno fatte per gradi.
Se la richiesta in via bonaria non ha esito (ovviamente, offri di pagare le 
spese delle fotocopie), dato che � un tuo diritto avere copia del 
regolamento integrale e di ogni delibera assembleare, gli invii una 
raccomandata con ricevuta di ritorno chiedendo quanto sopra ed avvisandolo 
che sino al ricevimento di tale documentazione nella quale si evinca il 
divieto di godere di tale area comune come per gli altri condomini, tu ti 
sentirai libero di posteggiare l'auto (il caso migliore per te � che sia una 
disposizione introdotta dallo stesso amministratore senza avallo 
assembleare. In tale caso sarebbe del tutto arbitraria non potendo 
l'amministratore diminuire il tuo diritto di godere delle aree comuni al 
pari degli altri condomini e non rilevando che tu sia condomino perch� 
proprietario di un solo box piuttosto che di un appartamento).
Una volta che ti arriva il regolamento, bisogna vedere se � di tipo 
contrattuale o meno (in tale ultimo caso, � stato approvato o modificato con 
una o pi� delibere assembleari) e comunque controllerai che effettivamente, 
il divieto esista nei termini che ti ha accennato l'amministratore.
In caso tale regolamentazione sia stata deliberata in assemblea, dal 
relativo verbale dovrai desumere se non vi siano motivi per cui la 
deliberazione � da considerarsi viziata (potrebbe essere addirittura nulla).
E' per� evidente che per fare un'analisi del genere, ti ci vuole qualcuno un 
po' pi� esperto di te in diritto condominiale (per cui chiedi a qualche 
amico o parente di assisterti un attimo).
Ma, lo ribadisco, sino a quando l'amministratore non ti invia le carte a 
giustificazione di quanto asserisce, avvisalo che posteggerai 
tranquillamente la tua auto come fanno gli altri condomini.
Ciao, Enzo. 

Oscar ha scritto:

   Certo che si!  ciao.
-- 
Video meliora proboque, deteriora sequor.
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 ï¿œ quello che ogni unitï¿œ abitativa ha diritto ad 1 posto macchina. 
A meno che questa regola non sta scritta nel regolamento condominiale di 
tipo contrattuale, e/o meglio se l'area in questione ï¿œ di proprietï¿œ 
condominiale, come ti ï¿œ stato giï¿œ detto in base all'art. 1102 tutti i 
condomini (cioï¿œ i proprietari di una qualunque qualcosa all'interno del 
condominio) hanno diritto all'uso della cosa comune purchï¿œ non ne alteri 
la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne 
parimenti uso secondo il loro diritto. In particolare porrei la tua 
attenzione sulla parola "parimenti" che significa che se un condomino ha 
piï¿œ proprietï¿œ (per esempio 10 case) ha diritto ad un solo posto auto e 
non a 10.
Saluti
Paolo

 non a 10.
   Parimenti significa ugualmente.....
 
Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle cose comuni 
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo
precedente e proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli
appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. 


felix... ha scritto:

Ciao felix
Ecco appunto proporzionale. Assegnare un posto auto ad ogni appartamento 
di sicuro non � un criterio di proporzionalit�.
Comunque puoi consultare il Tamborrino pagina 740-742. Inoltre a pagina 
396 dello stesso libro � riportata la sentenza del 15.1.1962 del 
tribunale di Milano nel quale si stabiliva quello da me indicato sopra.
Inoltre dalllo Zingarelli 2006 si ha:
parimenti o (raro) parimente
[comp. di pari (1) e -mente; av. 1342]
avv. (lett.) Ugualmente, nello stesso modo: sono parimenti belli | 
(raro) Insieme, unitamente: procedere parimenti.
Quindi parimenti significa allo steso modo e cio� nel caso 
dell'assegnazione dei posti auto un posto ad ogni condomino; un 
condomino? un posto.
Paolo


Come si intitola il tamborrino ? 

   
Come si amministra un condominio di Francesco Tamborrino editore il 
sole24ore edizione 27a del 2006 con cd rom numero di pagine 860.
Mi sembra che sia uscita una nuova edizione.
saluti
Paolo

 condomino? un posto.
   Strano poi che precise leggi urbanistiche ed in materia di costruzioni
   impongano la presenza di posti macchina in ragione della superficie o
   cubatura delle unit� immobiliari.
   ciaofelix:-)


   
Ciao Felix.
Mi sembra strano che tu dica questo. Leggo sempre con grande interesse i 
tuoi interventi che ritengo sempre validi.
Quello che sostengo io (che poi � quello che ho letto nel Tamborrino) va 
applicato solo quando non esiste nessun tipo di regolamento condominiale 
contrattuale o altro titolo. Cio� quando non c'� nessuna regola 
contrattuale che risulti vincolante per i condomini come � il caso che 
hai citato tu relativo alle leggi urbanistiche.
Quindi il caso in questione � valido solo quando ci si deve affidare al 
solo art. 1102 del codice e si deve usufruire di un'area condominiale e 
quindi di tutti.
Saluti
Paolo

 quindi di tutti.
  Quindi un condomino che acquista 10 appartamenti su 15 e li affitta non
   ha diritto a far percheggiare i propri inquilini nel parcheggio
condominiale?..Il problema sta nella tua interpretazione del termine
  "parimenti"   ciaofelix:-)



Diciamo che l'interpretazione di parimenti che porti al caso che dico io 
non l'ho interpretata io ma, ti ripeto, sta su Tamborrino. A dire il 
vero io lo condivido, anche se questo significa poco.(perch� � logico e 
si incastra con i vari art.)
Invece qual'�, secondo te, la definizione giusta di "parimenti"?
Per� se uno ragiona su, ammesso che sia possibile farlo, perch� a 
dispetto di ogni ragionamento, vale quello che dice il giudice in 
tribunale, si vede che effettivamente la cosa del posto ogni casa non va 
bene. (preciso: all'unanimit� � possibile farlo)
Infatti, nel condominio i rapporti di forza sono regolati dai millesimi 
che, in generale, hanno valori diversi per le varie unit� imm. e non c'� 
nessun tipo di "forza" legata alla singola unit� immobiliare. Inoltre, 
come tu mi insegni, l'altro valore di forza � il numero di teste che 
vale sempre uno per ogni condomino indipendente dal numero di propriet� 
possedute dallo stesso.
Allora se proprio si dovesse applicare la suddivisione dei posti auto 
mediante l'art. Art. 1118 (Diritti dei partecipanti sulle cose comuni) 
che tua hai citato, di sicuro non puoi applicare il rapporto uno a uno 
(cio� un posto un abitazione) perch� tale criterio non � di tipo 
proporzionale (sarebbe vero solo nel caso in cui tutti i condomini 
avessero la stessa quota millesimale), ma al limite, si dovrebbe 
calcolare l'area disponibile al parcheggio e poi dividerla in 
proporzione ai millesimo dei singoli condomini. Con questo criterio, 
rispetteresti l'art. 1118 e in pi� anche il 1102 nella parte, almeno, di 
non escludere condomini che non hanno la casa ma altro tipo di unit� 
immobiliare.
Ovviamente questo sempre se ho interpretato bene il termine 
"proporzionale" contenuto nell'art. da te citato;-). Altrimenti, ci si 
sarebbe aspettati  termini del tipo "paritario", "uguale", "allo steso 
modo" e cos� via.
Inoltre, sempre ragionando, (solo per il gusto di farlo) se il condomino 
del tuo esempio acquista dieci appartamenti e non li affitta potrebbe, 
in barba all'art. 1102, "godere" di pi� di altri condomini che invece ne 
hanno uno di appartamento, e comunque applicare la regola un posto ogni 
abitazione, ripeto, l� dove non ci sono regolamenti, escluderebbe chi 
poi l'appartamento non ce la ma che � comunque condomino a tutti gli 
effetti e che ha diritto di godere del bene comune.
Infine volevo sottolineare una incongruenza nell'esempio che hai citato 
e che riporto:
"Quindi un condomino che acquista 10 appartamenti su 15 e li affitta non
   ha diritto a far percheggiare i propri inquilini nel parcheggio
condominiale?.."
Il caso da te riportato, secondo me, non � calzante. Infatti, tu presupponi che ci sia gi� un parcheggio condominiale, e che quindi sia giusto che un proprietario possa usufruirne.
Io invece parlo di un'area condominiale che poi si decide di usarla a parcheggio (supponendo che nulla sia scritto in tal proposito sul reg. cond. contrattuale).
Saluti
Paolo

Posto un abstract dal sito del Sole 24 ore:
Nello stabilire l'uso del parcheggio condominiale deve essere
garantito il pari uso a tutti i condomini. Ne deriva che il criterio
dei millesimi, che comporterebbe un'utilizzazione diversa dal bene
comune, non si può applicare per l'assegnazione dei posti auto.
L'articolo 1102 del Codice civile impedisce, infatti, che alcuni
comproprietari facciano un uso della cosa comune, dal punto di vista
qualitativo, diverso rispetto agli altri. Così ha deciso la Corte di
cassazione con la sentenza n. 26226 del 7 dicembre 2006.
L'assemblea condominiale non può, quindi, deliberare che l'uso del
parcheggio sia riservato ai soli condomini proprietari di una
determinata quota millesimale inibendo agli altri proprietari, con
quota millesimale inferiore a detto limite, l'uso dell'area destinata
a parcheggio.
Assegnazione in esclusiva
Del pari è illegittima la deliberazione, adottata a maggioranza, che
assegna il singolo posto macchina personalmente a un singolo condomino
in via esclusiva, definitiva e permanente, in quanto comporta, di
fatto, la divisione di un bene immobile, per la quale è richiesto il
consenso di tutti i condomini (Tribunale di Foggia, sentenza del 25
marzo 1994). Orientamento confermato dalla Cassazione (sentenza
1004/2004), che ha affermato che costituisce innovazione affetta da
nullità l'assegnazione nominativa da parte del condominio a favore di
singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio
della seconda autovettura. Tale delibera, da un lato, sottrae
l'utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono la seconda
autovettura e, dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte
del condomino, che usi la cosa comune con animo domini, della relativa
proprietà a titolo di usucapione.
Uso turnario
Inibito, per interpretazione di legge, l'uso esclusivo o definitivo
del parcheggio, va invece affermata la piena legittimità di un uso
turnario del bene comune, a volte necessitato dall'insufficienza degli
spazi comuni.
In linea con questo principio si è sancita la nullità della delibera
assembleare con cui si concede in locazione, a vantaggio esclusivo di
alcuni condomini, il cortile per uso di parcheggio delle autovetture,
senza stabilire, a fronte dell'esiguità dello spazio esistente in
rapporto al numero complessivo dei condomini, forme di godimento
turnario del bene da parte di tutti gli aventi diritto.
Si è, inoltre, affermato che la deliberazione dell'assemblea
condominiale, con la quale venga autorizzato l'uso di un bene comune
in modo incompatibile con l'utilizzazione e il godimento di parti
dell'edificio di proprietà di un singolo condomino, è illegittima
indipendentemente dalla circostanza che, per ragioni contingenti e
transitorie, il bene di proprietà individuale ed esclusiva non sia
attualmente utilizzato secondo la sua naturale destinazione.
I divieti
Riguardo ai divieti condominiali, è principio pacifico che il
regolamento condominiale possa vietare la sosta e il parcheggio nel
cortile comune: tale divieto, incidendo sulle facoltà dominicali, per
essere legittimo, deve però essere necessariamente contenuto in un
regolamento contrattuale oppure in una convenzione adottata
all'unanimità dei condomini (Corte d'appello di Napoli, sentenza del
10 giugno 1999).
In mancanza di espresso divieto deve ritenersi legittimo per il
condomino posteggiare veicoli nel cortile salvo che tale uso, a causa
delle ridotte dimensioni e dalle caratteristiche strutturali del
cortile stesso, ne comporti un mutamento di destinazione.
Si è così ritenuta nulla, in quanto lesiva del diritto di ciascun
condomino all'uso della cosa comune, la delibera con la quale
l'assemblea, senza l'unanimità di tutti i partecipanti al condominio,
e in assenza di qualsivoglia limitazione prevista nel regolamento
condominiale, vieti l'utilizzazione di un area esterna comune a
parcheggio dei veicoli dei condomini, trattandosi di un uso
particolare della cosa comune che non altera la destinazione e non
limita l'uso paritetico da parte degli altri condomini (Cassazione, 26
settembre 1998 n. 9649).
Con riguardo alle aree destinate a parcheggio può essere prevista, per
una migliore coesistenza delle proprietà confinanti e di una migliore
utilizzazione dell'intera area per le manovre di accesso e parcheggio,
la limitazione del diritto di godimento di singoli condomini dei posti
macchina di proprietà esclusiva consistente nel divieto di recinzione
di tali posti macchina (Cassazione, sentenza 11019/91).
Nel caso in cui un'assemblea condominiale riconosca la necessità di
adottare un progetto di regolamentazione della sosta e del parcheggio
degli autoveicoli, in modo da ovviare alla situazione di turbativa,
impedimenti e danneggiamenti conseguente alla caotica situazione di
fatto venutasi a creare, senza però far seguire atti concreti a tale
disponibilità, l'autorità giudiziaria deve sopperire all'inerzia
dell'assemblea in ordine alla gestione della cosa comune nominando un
amministratore ad acta (Tribunale di Napoli, sentenza del 3 marzo
1994).
Bye