Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: realizzazione miniascensore: dubbio su demolizione parziale tetto

Buonasera a tutti!
Vengo a chiedere un parere relativo alla prossima (speriamo!)
realizzazione di un miniascensore in un condominio di 3 piani (+
garage + soffitta), per un totale di 6 appartamenti.
Per ora solo i due proprietari (tra cui il sottoscritto) del 3° piano
sono favorevoli all'opera.
Proveremo a convincere quelli del 2° piano.
Nessuna speranza (ahinoi) di convincere il proprietari del piano
rialzato a partecipare alla spesa. Sarebbe già tanto se non si
opponessero fieramente, coinvolgendo quelli del 2° piano nella
battaglia contro l'ascensore.
L'ascensore occuperebbe il vano del giroscale, senza la necessità di
intervenire sulla tromba delle scale (solo sarà ovviamente necessario
tagliare, e forse spostare leggermente, le ringhiere del giroscale).
Non toglierebbe luce al giroscale (le finestre sono ai lati, e
comunque facciamo la struttura trasparente). Non causerebbe alcun
disagio ai condòmini.
Per consentire all'ascensore (in realtà sarà un elevatore con manovra
automatica in cabina e al piano) di arrivare fino alla soffitta (4°
piano), sarà però necessario demolire parzialmente il tetto, per fare
spazio alla testata dell'ascensore.
Questo il quadro generale.
E' nostra intenzione proporre la cosa all'Assemblea, offrendo ai
condòmini che volessero partecipare alle future spese di manutenzione
e ai consumi di pagare noi la realizzazione dell'opera.
La mia domanda è la seguente: in caso di fiera opposizione di alcuni
condòmini (quelli del piano rialzato in genere si oppongono, credo per
partito preso, a qualunque opera di manutenzione straordinaria sulla
casa), di che maggioranza avremmo bisogno per procedere *comunque* con
la parziale demolizione del tetto? (per parziale demolizione intendo
aprire un foro grande più o meno come una finestra, non tirare giù
tutto... :-)))
Grazie in anticipo, ciao
GB


   Gli art.1120-1121 c.c regolamentano la questione da te posta.
   La maggioranza necessaria è qulla del 5^comma art.1136 c.c.,
   ossia maggioranza dei partecipanti al condominio ed i 2/3 del
   valore dell'edificio.
   Ciao w

    Ciao w
Grazie della risposta!
Attualmente possiamo contare con certezza solo su 1/3 del valore
dell'edificio.
A tuo avviso per la fattispecie non è invocabile l'art. 1102 - uso
della cosa comune?
Non altereremmo la destinazione della cosa comune: il vano del
giroscale è attualmente vuoto e l'elevatore avrebbe pareti trasparenti
(non toglierebbe luce); l'apertura nel tetto verrebbe occupata dalla
testata del miniascensore (che continuerebbe a svolgere anche la
funzione di tetto).
Non impediremmo agli altri partecipanti di farne parimenti uso: ogni
piano sarebbe servito dall'elevatore, ed offriremmo a tutti la
possibilità di usarlo, partecipando delle sole spese di manutenzione e
consumi.
Ciao

 Ciao w
Quello che dice W � giusto. In particolare per l'installazione 
dell'ascensore si deve fare riferimento all'art. 1121. Per� tutto questo 
vale solo nel caso che la maggioranza voglia disciplinare l'approvazione 
di innovazioni che comportino una spesa da ripartire tra tutti i 
condomini su base millesimale.
Viceversa in basa all'art. 1102 l'ascensore si pu� installare anche se a 
chiederla � un solo condomino purch� si accolli tutta la spesa a patto 
che l'installazione dell'impianto  non comporti una diminuzione dell'uso 
della cosa comune, l� dove verr� installato.
In pi� anche un solo condomino si pu� opporre (in tutti casi su 
indicati) se l'installazione ledesse gravemente i suoi diritti. Per 
esempio occupazione dell'androne comune tale da rendere difficoltoso il 
passaggio, taglio degli scalini troppo elevato, luce, eccetera.
Conclusione l'ascensore la puoi mettere anche senza approvazione 
dell'assemblea e anche se sei il solo che la vuole (per� guarda prima il 
regolamento condominiale per verificare se ci sono divieti e o che per 
certe opere non sia necessario l'autorizzazione dell'amm oppure 
dell'assemblea).
Inoltre i condomini che non parteciperanno potranno sempre in un secondo 
momento diventare proprietari dell'ascensore pagando la loro quota parte 
e tu non potrai impedirlo.
L'unico dubbio che ho � il fatto che dobbiate rompere una parte del tetto.
Gxis
Paolo

 Paolo
   Per questo citavo l'art.1120 c.c.dove al secondo comma dice :
   Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla
   stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il
   decoro architettonico, ecc.ecc.
   Pertanto dovrà essere predisposto opportuno progetto , sottoposto
   alla visione dell'assemblea condominiale in modo che assicuri
   questa sulla stabilità,sicurezza e decoro dell'edificio.
   L'art. 1102 da te citato si riferisce a parti condominiali già
   esistenti e modificabili per un uso piu' consono.
   Ciao w

Grazie ad entrambi per le precisazioni.
Ho approfondito un po', e mi sembra che varie sentenze della
Cassazione mi confortino nell'ipotesi di procedere basandomi solo
sull'art. 1102 (ovviamente la prima cosa che farò è parlare con i
condòmini, cercando di raggiungere i 2/3 richiesti dal 1120... ma
purtroppo, visti alcuni precedenti, temo che sarà un'impresa
disperata).
Es.: Cass. civ., sez. II, 9 luglio 1975, n. 2696
<<Pertanto, qualora, al posto della tromba delle scale e dell'andito
corrispondente a pianterreno, si immette un impianto di ascensore, a
cura e spese di alcuni condomini soltanto, il venir meno
dell'utilizzazione di dette parti comuni dell'edificio nell'identico
modo originario non contrasta con la norma del secondo comma dell'art.
1120 c.c. perché, se pur resta eliminata la possibilità di un certo
tipo di godimento, al suo posto se ne offre uno diverso, ma di
contenuto migliore, onde la posizione dei dissenzienti è salvaguardata
dalla possibilità di entrare a far parte della comunione del nuovo
impianto.>>
Oppure: *Cass. civ., sez. II, 12febbraio 1993, n. 1781, Fonti e altri
c. Colombo e altri.
<<L'art. 1120 cc., nel richiedere che le innovazioni della cosa comune
siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, mira
essenzialmente a disciplinare l'approvazione di innovazioni che
comportino una spesa da ripartire fra tutti i condomini su base
millesimale, mentre qualora non debba farsi luogo ad un riparto di
spesa, per essere stata questa assunta interamente a proprio carico da
un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all'art.
1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, e secondo cui ciascun
partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la
destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne
parimenti uso secondo il loro diritto e può apportare a tal fine a
proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento
della cosa medesima. Ricorrendo le suddette condizioni, pertanto, un
condomino ha facoltà di installare nella tromba delle scale
dell'edificio condominiale un ascensore, ponendolo a disposizione
degli altri condomini, e può far valere il relativo diritto con azione
di accertamento, in contraddittorio degli altri condomini che
contestino il diritto stesso, indipendentemente dalla mancata
impugnazione della delibera assembleare che abbia respinto la sua
proposta al riguardo.>>
Ma ce n'è una serie...
Come giustamente fatto notare da Paolo, temo che il problema riguardi
il tetto... anche se, con una testata che sporgerebbe di 50-60 cm al
massimo, non credo che lederei il decoro architettonico.
Per la stabilità e sicurezza sicuramente presenterò dettagliato studio
fatto da professionista.
E per quanto riguarda il "mancato utilizzo", non credo che il
pezzettino di tetto che verrà occupato causerà perdite ad alcuno...
Secondo voi è il caso di chiedere un parere legale, o potrebbero
bastare queste considerazioni (e le sentenze della suprema corte a
riguardo)?
Grazie ancora, ciao,
GB


Io direi che la cosa pi� intelligente da fare � quella di trovare un 
accordo tra i vari condomini spiegando bene che chi non vuole 
partecipare non dovr� cacciare un euro e che un domani potranno (per 
esempio se vendono la casa) comunque diventare proprietari dell'impianto 
se lo riterranno utile.
Ti ricordo che chi non partecipa alla spesa non ha diritto all'uso 
dell'impianto.
Inoltre devi garantire che tutti i lavori necessari in caso di modifica 
delle cose comune, verranno fatti sempre in accordo con le decisioni 
assembleari e fatti a super regola d'arte.
Ricorda che anche in base alla sentenza n 3840 del 1.4.1995 cassazione, 
se la spesa � a carico solo di chi vuole partecipare, non � necessaria 
neanche la delibera che ti autorizza.
Se alla fine non se ne ricava niente e ritieni/ritenete che l'impanto sa 
da fare, allora potrebbe essere il caso di rivolgersi ad un avvocato.
gxis
Paolo

Argh, quante menate.
Mettere l'ascensore è diritto, e lo spazio occupato è corretto uso di
bene comune.
Purtroppo le norme sul superamento delle barriere architettoniche
sono, al pari di tutta la normativa edilizia, di materia regionale,
grazie ai pagliacci che son stati al governo negli ultimi anni, e cioè
tutti.
In ogni caso l'ascensore è un diritto, e non servono maggioranze,
basta uno che lo voglia mettere  e se lo paghi, sì come il tetto che
si può alzare il pezzo che serve. Il resto son sciocchezze.

 GB
  Non mi sembra il caso di chiedere parere legale.Il mio parere � quello
  di puntualizzare il fatto che chi non vuol partecipare lo pu� fare
  liberamente senza alcun esborso di denaro ( ci� solo nel caso un domani
  cambiassero idea per l'utilizzo di questo ascensore ) e principalmente
  sulfatto che l'edificio e quindi il valore di ogni singolo appartamento
  aumenterebbe almeno del 30% rispetto ai prezzi di mercato di edifici
  privi di tale servizio.Se ne ricaverebbe cos� un beneficio comune.
  w

Grazie a tutti per le risposte.
Ottenuto il via libera del Comune, è ragionevole operare come segue?
1) Contatto i vicini, proponendo a tutti la partecipazione all'opera,
e - raccolti almeno i due terzi dei millesimi di proprietà - mi
presento in assemblea straordinaria per ratificare la decisione.
2a) L'assemblea approva con almeno i 2/3. Evviva, si procede con i
lavori.
2b) Fallisco nel punto 1, oppure in assemblea qualcuno si rimangia la
parola e l'assemblea NON approva con i 2/3. Pazienza. Invoco l'art.
1102 e realizzo l'opera solo con l'altro proprietario che è d'accordo
(insieme arriviamo ad 1/3), ovviamente lasciando liberi gli altri di
partecipare, IN FUTURO, alla spesa e all'utilizzo dell'elevatore.
Che ve ne pare?
Grazie, ciao,
GB


Allora: comunichi a tutti che fai l'opera con un assemblea. Se nessuno
la impugna parti con i lavori. Se qualcuno si accoda meglio.
E' che se chiedi il permesso all'assemblea e questa te lo nega, poi la
devi impugnare tu, il che ti fa perdere tempo.
Certoanche che se hai i 2/3 sicuri rischi ne corri pochi, ma un
pierino qualsiasi può comunque metterti i bastoni tra le ruote,
quantomeno facendoti perdere tempo.


Va bene. In questo caso i millesimi non contano conta solo le eventuali 
opere che si dovranno fare. poi una precisazione. La partecipazione 
degli altri in futuro non � una tua concessione ma � un loro diritto. 
Ovviamente puoi impedire l'uso dell'impianto a chi non aderisce e puoi 
non prevedere fermate ai piani dove nessuno ha partecipato (anche di non 
fare le porte di accesso al piano)
Gxis
Paolo

 quantomeno facendoti perdere tempo.
   In base al secondo comma dell'art.1137 solo l'A.G.può sospendere
   i lavori e stai sicuro che con i 2/3 di condomini favorevoli ciò
   non potrà mai avvenire. Pertanto anche un pierino qualsiasi non
   potrà fargli perdere tempo.
   w

 opere che si dovranno fare.
Ecco. Avevo dimenticato un particolare non irrilevante... :-(
Per evitare di tagliare le scale (e per contenere i costi) abbiamo
optato per la realizzazione di un elevatore NON esattamente a norma
legge 13/89 (avrà una cabina di 80 cm di profondità per 120 di
larghezza, quando la legge chiede almeno 120 cm di profondità per 80
di larghezza... in pratica la cabina è la stessa, ma non è orientata
nel verso giusto...).
I discorsi fatti restano comunque validi o sono in un vicolo cieco?
Cioé potrei comunque procedere con il consenso di solo 1/3 dei
condòmini, appoggiandomi all'art.1102?
Purtroppo le prime reazioni dei vicini sono piuttosto negative, ed è
possibile che non riusciamo ad arrivare alla maggioranza dei 2/3.
Pur non essendo (dal punto di vista della legge 13/89) un intervento
di abbattimento delle barriere architettoniche con tutti i "crismi",
potremmo lo stesso realizzare l'opera (in particolare aprendo il
tetto!!!)?
Ancora grazie in anticipo a chi vorrà rispondere...
Ciao, GB

 condòmini, appoggiandomi all'art.1102?
Come già detto basta un solo condomini per installare l'ascensore. Poi 
se ti riferisci alla questione relativa all'autorizzazione a fare certe 
modifiche alle aree comuni per poter installare l'impainro, mi sa che 
1/3 è un po' poco.
Gxis
Paolo

 1/3 è un po' poco.
Le aree comuni sarebbero le seguenti:
1) La base su cui appoggerebbe la struttura: 1,32 metri quadrati al
livello del garage, senza intralci al passaggio delle persone.
2) Lo spazio (vuoto, attualmente pieno d'aria :-)) della tromba delle
scale in cui andrebbe la struttura: circa 18 metri cubi contro i circa
200 metri cubi attualmente occupati dall'intero giroscale.
3) Il tetto, che dovrebbe essere aperto per una "finestra" di 1,32
metri quadri attraverso la quale passerà la testata dell'elevatore,
che sporgerà dal tetto per non più di 50-60 cm.
Ora gli svantaggi (ammesso che ci siano) derivanti dall'esecuzione
dell'opera sarebbero ben minori dei vantaggi (ancorché potenziali),
come ha per es. rilevato la Cassazione nella sentenza 2696 del 9
luglio 1975:
<<Pertanto, qualora, al posto della tromba delle scale e dell'andito
corrispondente a pianterreno, si immette un impianto di ascensore, a
cura e spese di alcuni condomini soltanto, il venir meno
dell'utilizzazione di dette parti comuni dell'edificio nell'identico
modo originario non contrasta con la norma del secondo comma dell'art.
1120 c.c. perché, se pur resta eliminata la possibilità di un certo
tipo di godimento, al suo posto se ne offre uno diverso, ma di
contenuto migliore, onde la posizione dei dissenzienti è salvaguardata
dalla possibilità di entrare a far parte della comunione del nuovo
impianto.>>
E nel 1993 ancora la Suprema Corte ha ribadito (ed è la situazione in
cui temo andremo a trovarci):
<<L'art. 1120 cc., nel richiedere che le innovazioni della cosa comune
siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, mira
essenzialmente a disciplinare l'approvazione di innovazioni che
comportino una spesa da ripartire fra tutti i condomini su base
millesimale, mentre qualora non debba farsi luogo ad un riparto di
spesa, per essere stata questa assunta interamente a proprio carico da
un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all'art.
1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, e secondo cui ciascun
partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la
destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne
parimenti uso secondo il loro diritto e può apportare a tal fine a
proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento
della cosa medesima.
Ricorrendo le suddette condizioni, pertanto, un condomino ha facoltà
di installare nella tromba delle scale dell'edificio condominiale un
ascensore, ponendolo a disposizione degli altri condomini, e può far
valere il relativo diritto con azione di accertamento, in
contraddittorio degli altri condomini che contestino il diritto
stesso, indipendentemente dalla mancata impugnazione della delibera
assembleare che abbia respinto la sua proposta al riguardo.>>
Ovviamente è nostro desiderio evitare nella maniera più assoluta di
affrontare tre gradi di giudizio, anche perché in questa casa ci
viviamo, e non vorremmo rovinare fino a quel punto i rapporti con i
vicini.
D'altra parte l'elevatore sta diventando una vera necessità (neonato
in arrivo).
Cosa ne pensi?
Grazie comunque per l'attenzione e la pazienza nel leggermi...
Ciao, GB