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Titolo: Condominio in ........ partenza

Dovendo redigere il 1° bilancio preventivo di un condominio di recente
costruzione, mi sorge un dubbio diciamo "formale".
Siccome la prima assemblea (straordinaria) è stata convocata dal costruttore
con il solo ODG di illustrazione del regolamento di condominio
(contrattuale) e nomina dell' amministratore, il mio dilemma è questo:
consigliereste di convocare l'assemblea ordinaria con un bilancio che
contiene solo le voci di spesa per amministrazione e luce scale, ed in OdG
l'accettazione di un preventivo per la polizza assicurativa, pulizia scale,
giardiniere ecc..
Oppure convocare di nuovo un'assemblea straordinaria, con lo scopo di
recepire le intenzioni dei condomini in merito ai servizi di cui vogliono
usufruire, e sulla base di questo fare la successiva ass.ordinaria per
l'accettazione di un bilancio preventivo più veritiero?
Spero si capisca ciò che intendo dire.
Grazie anticipatamente.
--
* gmd *

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tanto per cominciare definisci i servizi "obbligatori" ovvero quelli
necessari per la il mantenimento del bene e per la fruizione dei servizi
essenziali
pertanto
energia elettrica illuminazione
forza motrice ascensore
forza motrice autoclave
assistenza obbligatoria ascensore
tasse e imposte varie (passo carraio etc )
canoni acqua (l'eccedenza si paga a consumo all'arrivo delle relative
bollette)
piccola manutenzione elettrica
piccola manuttenzione idraulica
se esiste giardino (manutenzione dello stesso)
tutto il resto fallo deliberare dai condomini, anche l'assicurazione, dato
che non  è obbligatoria non tutti la ritengono necessaria (a torto , ma così
è)
il calcolo dei vari preventivi  (data l'assenza di uno storico)  fallo
empiricamente  basandoti su palazzine simili o al limite moltiplicando i kw
delle  varie uttenze per il costo unitario e abbondando di un buon 30%
è altamente consigliabile la costituzione di due fondi
uno fisso definito di liquidità di cassa per per piccole spese
e l'altro cumulativo  (un tot al mese fisso ) da destinarsi ad un fondo
intoccabile con finalità spese di manutenzione straordinaria
definite poi di aprire un conto corrente e depositarvi le somme di cui sopra
il fondo cumulativo è comodissimo i nquanto permette di accumulare piccole
somme che negl ianni saranno utilissime per far fronte a spese di
manutenzione straordinaria piuttosto grosse
poco al mese non pesa e dopo dieci anni si ha in cassa la somma giusta per
oerare le manutenzioni necessarie senza svenarsi
inoltre alcuni proprietari utilizzano questa forma per far pagare agli
inquilini le spese straordinarie
infatti inserendo una quota minima per un fondo cumulabile inserito nelle
quote condominiali il proprietario si garantisce un fondo manutenzioni senza
cacciare un centesimo

 è)
infatti il mio dubbio nasce proprio qui.
ok per i servizi ordinari "monopolizzati", cioè luce, acqua, forza motrice
ascensore (anche se qui fortunamente non c'è) ecc. si tratta di fare una
stima preventiva, ma prendiamo per esempio la manutenzione del giardino che
anch'essa è essenziale:
1)compilo il bilancio preventivo contenente la voce "manutenzione annua
giardino = 100" e contestualmente sottopongo dei preventivi magari di 75,
100 e 130, e poi sulla base di quello scelto in assemblea verrà corretto
l'importo totale della voce nel consuntivo?
2)compilo il bilancio preventivo senza questa voce e nello stesso OdG
inserisco la eventuale scelta del giardiniere con relativi preventivi?
Qual'è la procedura più corretta? Perché ho citato il giardiniere, ma il
problema ce l'ho anche con l'assicurazione(in quanto il regolamento
contrattuale la impone obbligatoriamente), e per la pulizia scale, alla
quale teoricamente i condomini potrebbero decidere di provvedere
direttamente, non approvando il bilancio preventivo per l'esistenza di una
voce indesiderata.
Grazie, e penso che per il fondo cumulativo seguirò il tuo consiglio, l'idea
mi piace!!!
--
* gmd *

 mi piace!!!
okkio che deve essere approvato all'unanimità :-)
infatti ti riporto questa sentenza per chiarirti le idee
E' inammissibile la costituzione di un fondo cassa condominiale per spese
straordinarie, non determinate nè determinabili. Tale potere esula dalla
competenza dell'assemblea condominiale, la quale è limitata, ex art. 1135 n.
2 c.c., all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante
l'anno. E' illegittimo quindi andare oltre la dimensione annuale della
gestione condominiale, così come è illegittimo onerare i condomini di spese
che non abbiano una urgente o specifica causale o destinazione.
Trib. Lucera, 20/12/1996

Che velocità di risposta ... proprio non ci speravo!!! :-))
Quindi mi sembra di capire che posso inserire una voce direttamente in
bilancio, ed eventualmente non tenerne di conto nella gestione se il
bilancio venisse approvato con l'esclusione o la modifica di quella sola
voce.
Ho capito bene?
--
* gmd *

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mettiamola così
tutti gli interventi di ordinaria manutenzione del bene immobiliare sono
sotto diretta gestione dell'amministratore
ovvero se si dovesse rendere necessario chiamare un giardiniere per la
normale operazione di manutenzione del verde condominiale (una tantum e non
appalto) la competenza è dell ámministratore
che deve far effettuare l'intervento utilizzando i lbudget in suo possesso
terminato il budget o non dà incarichi (se prossimo alla chiusura di
bilancio) rinviando gli interventi
o è costretto a indire una assemblea straordinaria dichiarando la fine dei
fondi in sua gestione
è facoltà dell'assemblea scegliere le imprese di fiducia della stessa
ma se non lo fà la scelta ricade sull'ammiistratore secondo regole della
buona gestione
pertanto se in bilancio inserisce solo una voce varie ed eventuali (il primo
anno è quasi d'obbligo) piuttosto corposa, potrai far fronte alle spese di
varie voci non ancora codificate perchè non ben conosciute
è ovvio che l'anno prossimo potrai elencare meglio le voci in preventivo
pertanto per pararti le chiappe
fai solo scegliere le imprese o gli artigiano che forniranno i servizi senza
definire il numero di interventi o il costo complessivo
fai definire solo un tetto di spesa e gestisci in questo primo anno in
questo modo
per il prossimo avrai più esperienza e potrai essere più preciso

 appalto) la competenza è dell ámministratore
Concordo pienamente con te per quanto riguarda gli interventi una tantum, ma
siccome mi sembri uno con le idee chiare, approfitto ancora del tuo parere.
Dovendo quindi sottoscrivere un contratto a nome del condominio
(assicurazione, pulizia scale) devo far scegliere un preventivo e deliberare
la sottoscrizione del relativo contratto.
Lo faccio preventivamente alla presentazione del bilancio o successivamente
?
La mia ipotesi può (vedi post precedenti) ritenersi corretta ?
--
* gmd *

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non si può approvare un bilancio preventivo che riporti un determinato
importo destinato alla pulizia se poi si approva un preventivo con importi
differenti (sarebbe un controsenso)
pertanto la prassi corretta sarebbe
approvazione preventivi fornitori di servizi e altri fornitori di fiducia
(idraulico, elettricisca, giardiniere, autospurgo etc etc )
sulla base degli importi approvati definire il bialncio preventivo e
approvare quello
tieni conto che di solito le assicurazioni pretendono contratti pluriennali
(eccedenti pertanto la competenza di firma dell'amministratore)
quindi se non si riportano esattamente le condizioni contrattuali nel
verbale (anche come allegato) e se i condomini non sottoscrivono tutti per
accettazione il contratto non val se non un solo anno
altra cosa a livello europeo i contratti non devono superare i tre anni
pertanto non suggerire contratti con agenzie assicurative di durata
superiore
un altra cosa relativamente al contratto con l'impresa delle pulizie leggiti
il post "caduta dalla scale consigli"
p.s.
le imprese di fiducia devono essere scelte in sede di preventivo
affinchè venga affisso in bacheca il loro recapito per le urgenze
se per caso tu stai a letto con la febbre o a trombare sulle spiagge
francesi devi essere sicuro che ci sia un pronto intervento risolutivo con
aziende già scelta dai condomini altrimenti son cazzi
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