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Titolo: Convocazione assemblea nuova legge

L'articolo 20 della nuova legge sul condominio recita:
 
1. All'articolo 66 delle disposizioni per l'attuazione  del  codice
civile e disposizioni transitorie, il terzo comma e'  sostituito  dai
seguenti:
   «L'avviso  di  convocazione,   contenente   specifica   indicazione
dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno  cinque  giorni
prima della data fissata per  l'adunanza  in  prima  convocazione,  a
mezzo di posta raccomandata, posta  elettronica  certificata,  fax  o
tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del  luogo  e
dell'ora della riunione. In caso  di  omessa,  tardiva  o  incompleta
convocazione degli aventi diritto, la  deliberazione  assembleare  e'
annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del  codice  su  istanza  dei
dissenzienti o assenti perche' non ritualmente convocati.
 
Tale articolo, diversamente dalla precedente situazione, indica le 
modalità di invio della convocazione (stranamente non indica come 
trasmettere il verbale dell'assemblea)specificando o meglio elencando le 
modalità di invio della convocazione.
 
A questo punto chiedo un parere a tutti voi, e cioè se le modalità 
indicata dalla legge sono esclusive, cioè la convocazione può essere 
fatta solo in quei modi, oppure la legge da solo delle indicazioni e 
cioè i modi indicati sono quelli regolari.
 
Caso specifico che mi trova a dover affrontare: un discreto numero di 
condomini, in forma scritta, mi hanno chiesto di essere convocati 
tramite posta elettronica "normale" e fino all'entrata in vigore di 
questa nuova legge ho sempre fatto così senza problemi. Domanda: secondo 
voi posso continuare a convocarli con l'invio di una normale posta 
elettronica, oppure tale metodo non ha più valore nonostante abbia delle 
richieste scritte da parte degli interessati?
 
Grazie
 
Gxis
 
Paolo

 Paolo
 
   La maggior parte degli amministratori di mia conoscenza
   ha inviato ai condomini la " scheda anagrafica " e su
   tale scheda ha indicato di segnalare come si vuol ricevere
   la corrispondenza inerente tutti i fatti condominiali.
   Ebbene se un condomino dovesse indicare l'invio tramite
   e-mail non certificata ecco l'amministratore sarebbe
   giustificato nell'utilizzo di tale mezzo.
   Ciao w
 
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freenews.netfront.net/
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ne...@netfront.net
 ---


Ciao W.
Quindi tu ritieni che la legge non imponga l'invio della convocazione 
solo ed esclusivamente nei modi indicati?
 
Gxis
 
Paolo
 
 
 


  Secondo me no, purchè il mezzo alternativo di invio venga indicato
  dal condomino stesso.


 richieste scritte da parte degli interessati?
 
Il suo dubito deriva dalla ormai incancrenita confusione sulla funzione
delll'avviso di convocazione.
 
Tutta l'attenzione pare solo incentrata sulla funzione informativa della
stessa. Ed e' infatti in base a questo criterio che il costo delle
raccomandate in molti condominii (anch'io seguendo pedisquamente la
prassi, l'avevo fatto per un lungo periodo) e' imputato direttamente al
destinatario.
 
In realta', la funzione informativa al destinatario si esplica con la
comunicazione, quale sia la forma, telefonica o affisso in bacheca, una
volta che il destinatario l'abbia letta.
 
Quello che invece molti amministratori (e i condomini della maggioranza)
paiono dimenticare e' che la PROVA di avere esplicato all'obbligo della
comunicazione e' a carico del mittente, ovvero dell'amministratore.
 
Ed ecco a cosa servono le formalita' della comunicazione, a fornire una
prova in mano all'amministratore. Ad esempio, la raccomandata permette
all'amministratore di essere in possesso di una ricevuta di spedizione.
Se poi la raccomandata e' stata spedita tramite i servizi postali
elettronici (in sostanza e' la societa' postale che provvede a stampare
la lettera per il destinatario), e' anche provato il contenuto.
 
Per questo motivo, due dei modi offerti:
 
- fax
- consegna a mano
 
vanno gestiti con una cautela. Al fax si chiede replica con fax di
conferma ricezione, e la consegna a mano si fa firmare in calce ad un
elenco o ad una copia del documento.
 
 
La domanda ora e', cosa fare della posta elettronica "non certificata" ?
Una prassi potrebbe essere di chiedere un messaggio di posta elettronica
di conferma ricezione, da tenere come ricevuta della spedizione.
 
Pero', a rigore nella legge non e' specificato come ammissibile, quindi
un avvocato "scafato", potrebbe indubbiamente creare problemi. A mio
parere, se la spedizione via email e' stata richiesta dal condomino,
se il condomino spedisce email di conferma, un tribunale dovrebbe
ritenere soddisfatto lo spirito della norma. Del resto, come ricordato
anche un Fax non e' sicuro (la spedizione puo' dare segnale di successo
lato mittente, eppure il destinatario ricevere ugualmente solo porcheria
illegibile) e quindi senza il Fax di risposta non si sa se veramente
e' arrivato dall'altra parte. Ergo se vale il fax, dovrebbe valere anche
un messaggio di posta elettronica non certificata.
 
Naturalmente, sara' l'amministratore, con l'aiuto del suo gestore di rete
ed un perito a dovere provare che il fax di conferma o l'email di
conferma, siati effettivamente spediti dal condomino (ovvero partiti dalla
sua abitazione, se poi dall'altro lato c'era il "figlio" o la "suocera"
del condomino, l'amministratore non ha responsabilita').

che l'ho inviata per mail. Questo però mi complica la vita!
 
Quindi si suppone che si possegga una stampante.
Inoltre, perché usare l'e-mail quando si può usare la carta? Suppongo per 
velocizzare, semplificare e mettiamoci pure un risparmio di costi (leggasi 
la carta, come minimo).
Se alla e-mail c'è un allegato da stampare a me verrebbe solo da ridere. 
Tanto varrebbe scrivere una e-mail invece di spedirla stamparla e 
recapitarla a mano o per posta per essere sicuri che venga ricevuta. Scusa 
ma mi scompiscio.
Per concludere, non vi sembra il festival della paranoia in cui gli unici 
vincitori sono stati, sono e saranno sempre gli avvocatucoli spennagrulli?
Dove ci porta il continuare a depilare l'uovo?!
 
Cordialità
Gi 
 


Hai ragione. Ma come risolveresti il problema?
 
Giusto per risponderti ti potrei anche dire che non sarebbe necessario 
stampare un bel niente. Infatti la ricevuta sarebbe in formato pdf 
editabile. Apri il file lo compili, ci alleghi la tua firma scansionata 
(magari fatta in precedenza) prendi il file e lo stampi in formato pdf 
(così la firma inserita non può essere recuperata. Certo se scansiono il 
documento posso sempre recuperare la tua firma) e me lo invii per mail! 
Difficile! Sicuramente per il 99,99999999999999 % dei condomini è 
fantascienza. Ma tant'è la nuova legge inserisce delle nuove rotture di 
c....o e bisona trovare un modo per aggirarle. No pensi?
 
 
Gxis
 
Paolo

 tramite consegna a mano,
 
quindi la frase da prendere in considerazione è: deve essere comunicato 
[..] a mezzo di posta elettronica certificata.
 
Quindi sembra che dica che l'amm deve inviarla con la PEC ma non dice 
che il condomino deve riceverla su una PEC. Sembrerebbe che per 
soddisfare la legge sia sufficiente inviarla con la PEC.
 
Ora chi sa come funziona la PEC sa bene che l'invio con PEC su mail no 
PEC, garantisce la certezza dell'invio ma non la ricezione da parte del 
destinatario.
 
Conclusione: cosa ne pensate, sarebbe soddisfatta la legge se si invia 
con PEC anche su mail non PEC?
 
 
Gxis
 
Paolo
 
 
 
 
 


Direi che e' perfetto: lei puo' provare la spedizione. Se poi
il destinatario ha la posta elettronica intassata o perde il messaggio
il problema e' suo'.
 
Per i condomini, in sostanza, sarebbe meglio il sistema della posta
normale con risposta informale di conferma, meglio se con firma
come proposto.
 
Ma se fanno i bastardi, si spedisce con PEC, si ha la prova di spedizione
e di cio' che si e' spedito e vadano al diavolo.


Be' allora a questo punto si potrebbero fondere le due idee: inviare con 
PEC su mail non PEC e richiedere la firma o la risposta informale di 
avvenuta ricezione. In mancanza della risposta almeno si può dimostrare 
che la mail è stata inviata così come richiesto dal condomino in forma 
scritta su una mail da lui stesso indicata.
 
Gxis
 
Paolo

  w
 
secondo te, ma in realtà è sbagliato.
la convocazione deve essere certa e dimostrabile, i mezzi per fare questo 
sono quelli esposti nella legge, tutti gli altri sono errati (ma si usano).
se trovi un condomino rognoso, magari avvocato, sei fottuto.
 
 


  E' il tuo parere....,ma come ho precisato se il condomino
  stesso con un documento da me inviato e da lui sottoscritto
  mi autorizza ad usare un altro mezzo diverso da ciò che vi
  è indicato sulla legge 220/2012 come fa poi a dimostrare
  che io ho torto? Ovviamente uso un comportamento da buon
  " padre di famiglia " e se non ricevo " conferma" dello
  avvenuto ricevimento della mia missava segue raccomadata
  AR di legge. Quanto sopra è una richiesta che al 99,9% il
  condomino fa all'amministratore per risparmiare sulle spese
  postali ( e-mail certificate sono rare presso i privati).


  w
 
questo lo hai detto solo adesso, in questo caso se ricevi conferma forse non 
avresti problemi.
ma anche in altri casi apparte il condomino avvocato rompicoglioni non 
avresti problemi 
 
 


 
cosa ne pensi invece di convocazione inviata via mail da non PEC con 
allegata una ricevuta che va firmata ed inviata all'amm tramite: mail, 
fax, a mano, eccetera?
 
e invece come sopra inviata da PEC su non PEC?
 
Sarebbe come averla inviata come raccomandata a mano
 
Gxis
 
Paolo


Mi sembra piï¿œ simile ad una normale raccomandata.   Tutti gli 
amministratori che si sono succeduti negli anni nel mio condominio 
inviavano una semplice raccomandata solo per il fatto che in questo modo 
avevano in mano una ricevuta che dimostrava l'avvenuta convocazione. 
Nessun modo di dimostrare che la raccomandata fosse stata consegnata o meno.
 
Sul NG si ï¿œ piï¿œ volte discusso del problema ma la tesi che la 
dimostrazione di *invio* era sufficiente ï¿œ sempre stata la piï¿œ accettata.
 
In questi termini non mi sembra che vi siano grosse modifiche nella 
nuova legge, se non il fatto che sono stati identificati mezzi di 
comunicazione, perï¿œ tutti orientati a dimostrare che l'amministratore ha 
inviata la comunicazione, non che il condomino l'abbia ricevuta.
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >


Quando si invia una raccomandata, anche senza ricevuta di ritorno, c'ï¿œ 
la firma di chi la riceve. Senza ricevuta di ritorno non ï¿œ detto che la 
raccomandata sia stata veramente ricevuta perchï¿œ bisognerebbe chiedere 
alla posta se ï¿œ stata consegnata. Tanto vale inviarla con la ricevuta di 
ritorno.
 
La raccomandata a mano funziona come una raccomandata con ricevuta di 
ritorno perchï¿œ quando l'amm la lascia nella mani del condomino, o di un 
suo familiare, si fa firmare un foglio che funziona come una ricevuta di 
ritorno.
 
Quindi con questi due modi oltre alla prova di invio c'ï¿œ anche quella di 
consegna.
 
Quindi se nella legge ï¿œ indicata la raccomandata a mano sembra che sia 
sottinteso che ci sia una prova di consegna e non solo di invio.
Lo stesso dicasi per la raccomandata per posta. Se va tutto bene 
comunque c'ï¿œ la firma di chi la riceve e quindi no solo di averla inviata.
 
Con il fax dove sta la conferma di averla ricevuta? C'ï¿œ solo la conferma 
di averla inviata. Ma poi chi ha il fax come numero ufficiale, con tutto 
quello che puï¿œ significare "ufficiale" ?
 
Resta la PEC. Se la si invia su un PEC allora si ha prova dell'invio e 
della ricezione.
 
Se la si invia con PEC su non PEC si ha la prova dell'invio (ma poi su 
quale mail? Quella fornita dal condomino) ma non della ricezione.
 
Insomma bisognerebbe capire qual ï¿œ lo spirito della legge: si vuole la 
prova del solo invio o anche della ricezione? In alcuni casi sembra che 
si voglia entrambi e in altri sembra di no. Mah!
 
E chi ci garantisce che il condomino poi la legga la convocazione? 
Bisognerebbe anche controllare questa cosa, magari inviando un test di 
prova di saper leggere allegando un valido titolo di studio :-) 
Ovviamente sto scherzando ma quelli al governo di sicuro non scherzano!
 
A questo punto per stare sicuri penso che si debba fornire prova di 
invio e prova la convocazione si arrivata a destinazione.
 
Gxis
 
Paolo

 
tutto questo xke la nuova legge non vale un cazzo, l'hanno fatta per 
eliminare un pò di cause giudiziare in italia dato che come cause civili 
quelle tra condomini sono per numero al primo posto e sono la "causa" dei 
grandi ritardi che la giustizia italiana ha nel gestire le cause civili.
detto questo invece di semplificare hanno fatto peggio.
sarebbe stato molto più semplice indire assemblea condominiale sempre lo 
stesso giorno dell'anno, scritto proprio nel regolamento di condominio, tipo 
l'assemblea condominiale si svolgerà nel primo giorno disponibile tra il 
primo sabato del mese di febbraio, il secondo sabato del mese di febbraio e 
il terzo sabato del mese di febbraio sempre alle ore 17,00. In modo che 
l'amministratore poteva scegliere una di queste tre date precise che con 
semplice abbiso in bacheca condominiale convocare l'assemblea.
oppure alla riunione cond. già scegliere il giorno per la riunione dell'anno 
successivo.
 
inoltre hanno lasciato il doppio quorum che è una cosa assurda che causa più 
danni che altro, hanno lasciato la prima e la seconda convocazione che è 
semplicemente una presa per il culo.
non hanno sistemato un cazzo, hanno solo introdotto stronzate come l'anagre 
condominiale che non serve un cazzo a nessuno e che tra l'altro tra l'averla 
e il non averla non comporta la bencheminima sanzione. Giusto per intasare 
il catasto e fare 4 spiccioli con le visure. 
 
 

ad averla fatta meglio si sarebbe veramente potuto risolvere il problema dei 
colossali ritardi della giustizia civile e soprattutto non ci sarebbero 
tante liti tra vicini che spesso sfociano nel sangue 
 
 

avrei introdotto anche la possibilità di far richiedere i debiti dei 
condomini direttamente da equitalia 
 
 

 condomini direttamente da equitalia
 
Per quale motivo ?
Il decreto ingiuntivo e' concesso anche agli amministratori di condominio.


Al fine di richiedere la convocazione dell'assemblea, ho letto che sia necessaria una raccomandata A/R con la richiesta controfirmata dai condomini che rappresentano 1/6 dei millesimi. Mi chiedevo se quella lettera possa essere consegnata a mano all'amministratore.


 
Certamente!  È sufficiente farsi firmare, al momento della consegna, una 
copia per ricevuta.



 Quindi basta che io consegni all'amministratore l'originale e mi faccia firmare una copia della lettera? Grazie per l'attenzione prestatami.


attenzione che sia indicata la data della consegna
Gxis
 
Paolo
 
---
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
Io dovrei far convocare l'assemblea all'amministratore perchè c'è una grondaia del balcone di sopra marcia. Il mio condominio è composta da due scale, per chiedere la convocazione di un'assemblea limitatamente alla mia scala basta il 1/6 de millesimi della mia scala? Devo comunque avere  il 1/6 dei millesimi totali( scala A + scala B)? I millesimi da indicare nella comunicazione sono quelli relativi alle "Spese comuni della Scala A e B" o o quelli relativi alle quote millesimali "Spese generali" ? Mi scuso per il numero elevato di domande, non vorrei che l'amministratori trovi un appiglio per ignorare la richiesta.


 
Perché convocare un'assemblea per una grondaia da riparare?  Inoltre se 
è la grondaia di un balcone devi rivolgerti al proprietario dello stesso.
 
Per rispondere alla tua domande direi che si devono usare i millesimi di 
proprietà non quelli alla ripartizione spese.



 
 
Per richiedere la convocazione dell'assemblea i millesimi devono essere 
1/6 del totale tab proprietà e almeno due condomini del totale dei 
condomini.
 
gxis



Per consolidata giurisprudenza, l'amministratore per considerare validamente costituita l'assemblea deve  "provare" che la convocazione sia "pervenuta" ai condomini. Non valgono, quindi, accordi bilaterali, che non prevedano un qualsiasi mezzo di conferma di tale ricezione.

 che non prevedano un qualsiasi mezzo di conferma di tale ricezione.
 
Questa frase poi e' del tutto incomprensibile.
Magari ci fa una "parafrasi", con esempio ?