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Titolo: ### AIUTO: Uso cortile come parcheggio

Salve,
spero che qualcuno possa darmi una mano.
Ho acquistato da poco un appartamento in un condominio di 8 
appartamenti dove ho trovato una situazione che ora vi illustro.
La palazzina ha un piano "piloty" (piano terra) in parte coperto
dalla palazzina stessa ed in parte scoperto.
Qualche anno fa i condomini ne hanno cambiato la destinazione d'uso
che nel regolamento NON prevede il parcheggio. Anzi, il costruttore
aveva detto che il piano non era costruito per le auto.
Nonostante cio', verbalmente, si era deciso di suddividere
la parte coperta in base ai millesimi, in modo che ciascuno avesse 
una auto al coperto e le altre allo scoperto. (Forse risulta anche
in qualche delibera condominiale.)
Risultato: ciascuno parcheggia in modo indiscriminato due o piu' auto
sia sotto la parte coperta che nello spazio scoperto, anche nello spazio
adiacente al portone di ingresso, ostruendo spesso il passaggio (nonche'
la vista...). Inoltre un condomino tiene il camper che, secondo me, e' 
troppo pesante e temo possa arrecare danni al solaio (al di sotto del 
quale c'e' un altro locale).
Faccio presente che, al momento, anch'io parcheggio la mia autovettura 
sul piloty al coperto, mentre un'altra allo scoperto.
Esiste la maniera di costringere il condominio a regolamentare
la situazione, in modo che le auto non intralcino, magari suddividendo
lo spazio coperto/scoperto, oppure sono costretto tramite avvocato 
a far rispettare il regolamento iniziale e quindi non far parcheggiare
nessuno? E' giusto che qualcuno tiene fino a 3 auto al coperto
ed io solo una? Posso impedire almeno che non si posteggi il camper?
Vi prego di aiutarmi, perche' la situazione e' invivibile.
Saluti,
Patrick.
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La prima cosa da fare è capire se il solaio è stato progettato o meno 
per sopportare i carichi relativi al parcheggio. Il fatto che non si sia rotto 
niente finora, non significa che non ci sono problemi; infatti in genere (e 
fortunatamente!) nei calcoli i margini di sicurezza sono molto ampi. Ma se quel 
solaio non è stato previsto per sopportare carichi di parcheggio, il condominio 
non potrà mai sancire con tanto di regolamentazione che li ci si parcheggia. 
Quello che ha detto il costruttore al riguardo non è incoraggiante. Ciò 
premesso, si dovrà poi provvedere a modificare il regolamento che vieta il 
parcheggio ottenendo le necessarie maggioranze; è ovvio che in un clima di 
anarchia in cui c'è sempre chi ci sguazza più di altri, è difficile trovare una 
unità di intenti. Riguardo al camper, non è che ci sia una grande differenza tra 
il peso del camper e quello dell'auto; il problema è di principio, perchè se poi 
tutti mettessero il camper sul solaio allora la questione cambierebbe. Per come 
stanno le cose, al tuo posto mi accerterei con sicurezza in merito alla portata 
a metro quadrato del solaio (se il costruttore è ancora reperibile 
approfittane). Se il solaio è idoneo al parcheggio, mi adopererei per 
regolarizzare la questione anche mediante modifica del regolamento; è chiaro che 
avere chiarezza sul diritto di parcheggiare due auto in posti definiti valorizza 
l'appartamento molto di più che avere un parcheggio indiscriminato a vantaggio 
di chi arriva prima. Se il solaio non è idoneo hai due possibilità: continuare 
come ora, magari apponendo qualche paletto in prossimità dei passaggi per 
evitare l'invasione totale oppure imporre la regola che non parcheggia nessuno ( 
e mi sembra la cosa migliore visto che il solaio "mantiene" solo finchè i 
margini di sicurezza hanno voglia di funzionare). Saluti.



Salve,
innanzi tutto grazie per l'attenzione e per la cortese risposta.
Il costruttore purtroppo non e' piu' reperibile. Come faccio a stabilire
il carico sopportabile? Dovrei andare al catasto? Ma non sarebbe compito
dell'amministratore una tale verifica?
OK, supponiamo che il solaio tenga. Per regolamentare la sosta basta
la maggioranza o serve necessariamente l'unanimita'? Non so se ci sono
altri modi per costringere alla regolamentazione.
C'e' poi un'altra questione. Ovviamente il piano si e' rovinato col
tempo e le auto e tra poco si dovranno fare dei lavori, la cui spesa prevista supera i 100 milioni. Io non conosco la normativa, ma a me secca che chi ha 4 auto paghi solo in base ai millesimi, come me che ne tengo due. Posso imporre una diversa ripartizione per le spese relative al piloty in base all'uso effettivo, o devo continuare a pagare in base ai soli millesimi?
La ringrazio in anticipo per ogni consiglio che vorra'
gentilmente darmi.








Diamoci pure del 
tu...


Dal tuo primo post avevo 
capito che il costruttore era reperibile. Invece così non è e la faccenda si 
complica. Occorre conoscere lo spessore e soprattutto le armature del solaio in 
questione. Al catasto non trovi niente di utile. Stando così le cose, è 
necessario procurarsi (ma a questo punto vi occorre inevitabilmente l’ausilio di 
un
  
tecnico) i grafici del progetto 
esecutivo del fabbricato; in assenza del supporto del costruttore, mi recherei 
al Comune e/o presso gli uffici del Genio Civile, dove il costruttore avrà 
depositato i grafici ed i relativi calcoli del fabbricato. Da tali documenti, 
per un ingegnere sarà semplice capire qual’è il sovraccarico sopportabile dal 
solaio e la eventuale rispondenza di questo alle norme vigenti. Inoltre farei 
delle prove di carico per accertarmi della effettiva rispondenza del solaio al 
progetto.


Fin qui la questione 
tecnica.


E’ compito 
dell’amministratore? Se gli date mandato si. Ma non potrà fare a meno di 
chiedere l’ausilio di un tecnico.


Supposto che il solaio è in 
regola, si può procedere alla “ufficializzazione” del parcheggio mediante 
regolamentazione assembleare. La relativa delibera deve essere adottata con la 
maggioranza indicata dal 2° comma del 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti e 
almeno metà del valore dell’edificio o quote millesimali). Aggiungo (ma vorrei 
conferma da altri) che non ritengo si tratti di innovazione, quindi non occorre 
la speciale maggioranza del 5° comma del 
1136.


Come costringere alla 
regolamentazione? Semplice: minaccia di imporre con ogni mezzo l’attuale regola 
di divieto di sosta in nome della sicurezza statica dell’immobile e relativa 
richiesta all’amministratore di istallare idonei paletti e catene. Vedrai che 
tutti addiverranno a miti consigli.


100 milioni? Mi sembrano 
proprio tanti! Se il palazzo è di 8 appartamenti, immagino (ma potrei sbagliare) 
un piano pilotis di 250 metri quadrati. 100 mln / 250 fa lire 400.000 al metro 
quadrato. Che lavori sono previsti per tale cifra? In quale zona d’Italia ti 
trovi?
Ritengo, 
in linea di principio, che sia corretto richiedere all’assemblea di dividere la 
spesa in misura proporzionale all’utilità che ognuno ne trae, anche se in 
effetti al momento l’uso dell’area per parcheggio è illecita, e quindi la 
richiesta va presentata contestualmente alla richiesta di vietare e/o 
regolamentare il parcheggio. Saluti.