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Titolo: Questa volta ho bisogno di aiuto io

Questa volta ho bisogno io di un vostro parere su una brutta
storia in cui mi sono trovato, mio malgrado, invischiato.
Immaginiamo che un proprietario affitti una casa in un
piccolo paese per L. 100, con regolare contratto
scritto, nel 1989. Le parti, successivamente, si accordano
con degli accordi orali integrativi facendo uso della
autonomia contrattuale delle parti, portando progressivamente
il canone fino a L. 150 (nel 1995). Lo stesso comportamento
concludente delle parti, ci porta a pensare che c'č un
accordo, orale, ad integrazione di quello scritto, per
l'aggiornamento del canone. Si tenga presente che prima
della legge 431/98 non esisteva il regime della forma
vincolata, percui i contratti di locazione potevano essere
tanto scritti che orali: segue che un accordo orale tra
le parti per l'integrazione del canone ritengo fosse
consentito. Nel 1999 il contratto, si č rinnovato, ai
sensi dell'art. 2 comma 6 della legge 431/98 venendo
cosě assoggettato alla nuova normativa. C'č da osservare
che l'art. 13 comma 1 l. 431/98 afferma che sono nulle
le pattuizione volte ad attribuire al proprietario un canone
superiore rispetto a quello del contratto scritto e
registrato.
L'inquilino, guarda caso, si rende moroso. A questo punto
il problema č: quanto puň richiedere, giudizialmente, il
proprietario?
1) L. 150. Infatti, č vero che l'art. 13 comma 1 l. 431/98
ha dichiarato nulle tutte le pattuizioni volte ad attribuire
un canone superiore a quello del contratto scritto e
registrato. Tuttavia, questa norma č applicabile solo
per i contratti successivi al 1998, per i quali la legge
ha stabilito l'obbligo di forma scritta. I previgenti contratti,
anche se orali, ed anche se in violazione della legge
392/78, si rinnovano nella nuova normativa, e si
ritengono completamente assoggettati a questa,
tranne che per il requisito della forma.
2) L. 100. Infatti, ai sensi dell'art. 13 comma 1 l. 431/98
l'accordo orale integrativo fatto nel 1995, viene
annullato da una legge del 1998 (ossia di tre anni
successiva), ed il canone viene riportato al valore
originario scritto nel contratto. Ma cosě facendo,
l'inquilino potrebbe trovarsi a dovere pagare il
canone di 10-15 anni fa!
Secondo voi qual č l'interpretazione giuridica piů
corretta?
Saluti
Vegeta


sottolinei che il contratto deve essere scritto...e lo era...hai
apportato delle variazioni orali: il pagamento del nuovo canone sta lì a
dimostrare che c'era un accordo...presumo che tu lo abbia registrato e
che la tassa annuale di registrazione sia stata commisurata al nuovo
canone...allora per me è valida la nuova quotazione.
non hai aggiornato la quota della tassa di registro continuando a pagare
il 2% su 100£...e allora ho idea che il vecchio canone sia ancora valido
e forse l'inquilino può chiederti anche i maggiori esborsi....
io farei così.
il tuo quesito mi ha incuriosito xchè ti voglio io porre una domanda  su
una situazione: contratto regolare....aumento istat al
75%...registrazioni regolari......poi disdetta e quindi cessazione delle
registrazioni...ma aumenti regolari del canone (anche se oltre il
75%)...quindi non più aumenti (canone ben al disopra che se fosse stato
aumentato del 75%).....cos'è che da forza ad un contratto privato: la
registrazione ( e quindi la sua mancanza presuppone la cristallizzazione
all'ultimo aumento e quindi la perdita del diritto della proprietà di
aggiornarlo)  o il contratto in sè : cioè l'accettazione del contratto
anche se non legale produce cmq aumenti para-legali??
la registrazione ovviamente apre le porte all'uso  della forza pubblica
etc....la mancanza di registrazione ( con la involontaria correità,
visto che se ne fa carico la proprietà tramite i suoi amministratori,
dell'inquilino che potrebbe essere chiamato a pagare la tassa e multe
variabili dal 120 al 240%...poi si potrà rifare sulla parte avversa)
togliendo al contratto la legalità fa cessare questo di produrre azioni:
aumenti e doveri delle parti??
spero di essere stato chiaro....il mio quesito rispecchia il tuo: io ho
idea che nel momento in cui un contratto non viene registrato esso perda
forza legale e quindi anche la forza di imporre aumenti peraltro legali
in situazioni legali....dove scientemente non c'è legalità è ovvio che
non la si può imporre con la sola forza del contratto....altrimenti che
senso avrebbe la legalità?? (ognuno farebbe da se) quindi,per tornare a
te,  se la tassa di registrazione non ha seguito un percorso legale di
adeguamento ho idea che quell'aumento tu non lo possa pretendere...salvo
che imporlo al prossimo rinnovo contrattuale in situazione legale: salti
un giro e vai alla casella.....(paghi pegno)
io infatti per  ora ho aggiornato correttamente i canoni anno per
anno....ma il dubbio che dalla mancata registrazione ad oggi (circa 6
anni) sia legale/giusto riconoscere aumenti in forza di un contratto
soltanto mi sembra troppo moralmente giusto e sto pensando di
comportarmi in modo immorale....specie se io ho dovuto pagare più tasse
perchè qualcuno con la mancata registrazione ha risparmiato tasse ( non
solo la registrazione ma tutto quello che ne consegue): pagare tutti e
pagare meno.....ma se qualcuno non paga io,te...pagheremo per lui.
qual'è l'interpretazione che dai del mio quesito...e che suggerimenti mi
puoi dare??
ciao
--
silverluck

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Registrati il contratto e detrai il 50% dal canone di affitto.
Saluti
Vegeta
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 Registrati il contratto e detrai il 50% dal canone di affitto.
oggi forse è il mio turno per non pretendere ciò....e dò una mano alla
proprietà che così non paga le tasse e quant altro....se vuole paghi lui
gli arretrati e le multe....e le tasse evase....chissà se gli conviene!!
cmq tornando a te mi pare che tu non riesca a dare certezza che la somma
non era 100 ma 150: il problema è tutto lì....onestamente da quello che
hai detto non riesco a comportarmi da controparte per darti una mano
fattiva: dovrei prendere per buono la tua affermazione: ma verbam
volant...scripta manent.....credo che il problema sia tutto lì: dare una
certezza alla legge di ieri: esisteva o meno questo contratto orale: per
te sì..per linquilino no.....c'è qualcun altro oltre a te di supporto???
--
silverluck
--
silverluck

 corretta?
scusa... ma secondo me si sta facendo un po di confusione...
secondo me nel 2001 anno di naturale scadenza deol contratto di locazione,
lo stesso se non viene stipulato con nuovi accordi si rinnova per quanto
attiene il canone alle stesse condizioni...
il canone sempre secondo me... sarebbe quello risultante dall'originario
canone concordato nel 1989 (sempre che non sia intervenuto il discorso
dell'applicazione della L. 392/78 in temea di determinazione del canone
stesso), aggiornato unicamjente dell'istat annuale, nulli tutti gli auumeti
eseguiti nel corso della locazione e che non abbiano portato ad una
revisione completa del contratto.
Addirittura l'inquilino "moroso"... potrebbe richiedere le somme
indebitamente versate a titolo di canoni, per un pregresso di anni n10...
praticamente... il danno e la beffa:-(
Cordialità.
SF.


Beh, ci sono tutti i bollettini di versamento postale
dell'inquilino, conservati da me per anni. Quindi non
vi è dubbio che c'era un accordo integrativo orale
per facta concludentia. Si tratta di vedere se, nel
nuovo regime normativo, l'inquilino può fare dichiarare
nullo questo contratto orale, oppure se questo rimane
legittimo.
Saluti
Vegeta
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 > proprietario?
Perché l'inquilino si rende moroso?
Conoscendo il proprietario, è assai probabile che l'inquilino attenda lo
sfratto per morosità, per versare alla prima udienza la somma indicata dal
giudice, e avere così un documento scritto e ufficiale che attesti sia la
vigenza del contratto, sia la misura del canone.
Cosa dirà il Tribunale (versione monocratica) nei 5 minuti che potrà
dedicare alla questione?
Dipende dalla bravura degli avvocati. C'è chi sa dire in due minuti tutto
ciò che è necessario a convincere, c'è chi non sa rispondere se non gli
danno un rinvio.
Chi sceglie l'avvocato più adatto per il tipo di causa che sta facendo,
vince.
E' molto difficile che un pezzente (è una categoria dello spirito) sappia
scegliere il difensore con criteri razionali.
E la legge gli darà comunque torto. Anche perché sarebbe opportuno leggere
gli articoli 2721 e seguenti del codice civile, prima di avventurarsi
nell'interpretazione di leggi speciali.

 ha scritto nel messaggio
news:t59B8.10414$US3.2...@twister1.libero.it...

Matteo, ma perchè non te ne vai a fanculo, una buona
volta?
Attualmente le sue idee hanno la consistenza dell'aria
fritta..... Se uno deve studiare anni diritto per dire le
cretinate che spari tu, c'è da vergognarsi a frequentare
le facoltà di giurisprudenza.


 legittimo.
se ci sono le ricevute io penso che siano inoppugnabili...altrimenti
oggi anche davanti a ciò il conduttore può dire di essere stato
ricattato: o paghi o te ne vai....(e non siamo lontani da molte realtà:
non dico che sia la tua)...o altrimenti perchè pagavi  ciò che non
dovevi??
d'altronde queste sono  situazioni che si vengono a creare quando a mio
avviso non c'è rispondenza tra i guadagni e gli esborsi delle persone:
non si dovrebbero pretendere affitti di 500/700€/mese a fronte di
retribuzioni di 900€/mese....capisco che al privato non gli e ne può
fregar di meno ma queste sono situazioni socialmente esplodenti e quando
nel corso della vita di qualsiasi persona si passa un brutto momento
sono le prime ad esplodere.
è giusto che tu trovi delle certezze di legge ma credo che molto conti
il rapporto tra voi due.
auguri.....per la mia vicenda ti risponderò a parte.
--
silverluck

 registrazione. E quindi ne rispondi al 50%.
e ti ripeto che io rischio il 50% della sanzione che va dal 120 al 240%
della tassa evasa....oggi è diventata una cifra considerevole e se la
proprietà aggiunge che potrebbe avere evaso anche le tasse.....forse nè
io e nè lei abbiamo intenzione di pizzicarci più di tanto (potrei
autodenunciarmi: ci sto pensando...ma visto che me ne vado di mia
iniziativa mi domando che convenienza abbia.....ma per i successivi 5
anni ,prima della prescrizione, potrei sempre essere pizzicato....)....
penso che ti sarai fatto un quadro della mia situazione: mi interessa il
tuo parere che mi pare impersoni abbastanza bene la controparte
proprietaria.
ciao
--
silverluck

 nell'interpretazione di leggi speciali.
matteo mi spieghi la frase del pezzente e quando l'avrei pronunciata??
quello che hai detto mi interessa...compresa la scelta del difensore...:
è una visione molto razionale e fredda della realtà....
mi spieghi cosa dice il cc negli artt.2721 e seguenti??..
--
silverluck


Ripeto la domanda: perchè non l'hai registrato tu il
contratto di locazione?
Saluti
Vegeta

 contratto di locazione?
perchè quando ne ho preso coscienza era passato qualche anno...e pensavo
che con la proprietà potevo sempre ragionarci ma quando ci metti di
mezzo un amministratore imbecille che si fa grande con i soldi
altrui.....
--
silverluck

 mi spieghi cosa dice il cc negli artt.2721 e seguenti??..
Tu non c'entri, del pezzente a Vegeta gliel'ho dato io una volta, e non mi
ha più dato motivo per cambiare idea.
Anche nel risponderti lui manifesta la più totale ignoranza del perchè
esiste un parlamento e del perchè un parlamento fa le leggi, e ogni tanto le
modifica.
Poi evita di capire che l'applicazione concreta della legge è fatta da
esseri umani che, a furia di far sempre le stesse cose, acquisiscono
particolari scale di valori e alcune deformazioni professionali. La
principale è che quando ci si trova davanti una cinquantina di pratiche da
sbrigare in una mattinata e in mezzo ad un brusio insopportabile (prova a
fare un salto nell'aula sfratti del Tribunale di Milano) l'unico modo per
sopravvivere è dar retta solo alle facce note (e se le facce note sono due,
si sono già messi d'accordo il giorno prima, per telefono).
E' il mestiere. E il mestiere s'impara frequentando le persone che lo fanno
tutti i giorni (per soldi, anche se ai pezzenti interessano solo quelli che
hanno o vorrebbero in tasca) e non accontentandosi di leggere testi, spesso
contraddittori, senza avere, tra l'altro, mai assimilato le basi della
scienza giuridica.
Tu, se vuoi una difesa efficace, vai al SUNIA o al SICET, non è che gli
avvocati lì siano tutti geniali, ma conoscono bene l'ambiente, sono
conosciuti e sanno come non irritare i magistrati, quindi, complessivamente
sono i migliori. Poi, le questioncine come la tua sono pane quotidiano.
Gli artt. 2721 e seguenti parlano dei limiti delle prove testimoniali e
delle presunzioni. Roba difficile, non per dilettanti, ma interpretata, con
anche eccessivo rigore, da magistrati che sfuggono come la peste l'audizione
di persone che non parlano legalese.


Chissā perchč nelle udienze ci sono le due parti in causa, ed i rispettivi
avvocati.... Boh, sarā un pazzo il legislatore che ha previsto che una
cosa sia la parte attrice, ed una cosa sia il suo legale. Naturalmente,
se una persona non ti paga, tu non sei libero di dire al giudice che
secondo te non č giusto. E non sei neanche libero di dire che ci sono
circa dieci sentenze della Cassazione che dicono una certa cosa...
No... Ma che sei scemo? Tu, per la legge, devi essere analfabeta e
muto. Questa sarebbe giustizia?
No. Questo č qualcos'altro, che viene spacciato per giustizia quando
con la giustizia non ha niente a che vedere. Ma al sig. Matteo piace,
come piace a tutti i baroni del diritto che, guarda caso, quando
difendono qualcuno che ha ragione si sentono male,  salvo dare del
pezzente a Vegeta perchč lo controbatte sistematicamente, e lui
non trova argomenti sufficienti per giustificare le sue colte fesserie...