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Titolo: Dichiarazione d'indipendenza di un box

Il proprietario di un box del mio condominio ha mostrato il rogito nel quale
è indicato che è "esentato in perpetuo dalle spese condominiali in quanto
non usufruisce dei servizi condominiali".
Il box ha l'accesso carrabile dalla serranda condominiale come tutti gli
altri, oltre ad avere un accesso pedonale da una proprietà esterna al
condominio.
Questo condomino ha diffidato il condominio dal richiedergli il pagamento di
quote condominiali in quanto non farebbe parte dello stesso.
Può avere legittimità una clausola del genere inserita nel rogito?
Se il rogito fosse stato firmato prima di tutti gli altri potrebbe avere
validità l'esenzione (in quanto stabilita tra gli unici 2 proprietari
iniziali)?


se ha una servitù di passaggio senza oneri e tale servitù è trascritta
il condominio non può richiedere alcun pagamento

"blindonet" ha scritto

Il rogito ( redatto circa 1 anno fa) parla esplicitamente di esenzione dalle
spese condominiali per il fatto che l'accesso è esterno.
Questo non è vero (l'accesso è comune!) e non si parla di servitù ... le
strutture in c.a. sono comuni, la copertura dei box è un terrazzo a livello
condominiale (con posti auto).
Di fatto il box è interno al condominio a tutti gli effetti, il fatto che il
rogito riporti informazioni false (ingresso indipendente) non lo rende
annullabile?

 annullabile?
solo per la clausola in oggetto?
la vedo dura
Art. 1123 - Ripartizione delle spese
1. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti
comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e
per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini
in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa
convenzione [ 1104, 1118 c. 2 ].
bisogna dimostrare che la clausola riferita a  "salvo diversa convenzione"
sia erronea o riferita ad un oggetto differente del contratto
in ogni caso sol ola sentenza di un giudice potrebbe essere risolutiva
pertanto si potrebbe procedere inserendo la clausola "salvo rettifica
giudiziaria delle quote di competenza)
tale richiamo andrebbe riportato in ogni bilancio fino al termine della
vertenza che si potrebbe rivelare lunghissima

"blindonet" ha scritto

Sì, ma come può un costruttore vendere legittimamente escludendo
l'acquirente dalle spese condominiali? Dovrebbe riportare la clausola su
tutti gli atti di vendita (come regolamento contrattuale). Oppure vendere
con questa clausola solo al primo acquirente, per poi vendere agli altri con
una situazione preesistente . Come potrebbe imporre una servitù o una regola
ad altri proprietari che già hanno acquistato un bene non gravato da alcuna
servitù?
Inoltre l'esenzione è motivata esplicitamente dal fatto che l'accesso è
indipendente, ed è facilmente dimostrabile che non lo è! .. al limite si
potrebbe imporre la chiusura dell'accesso, visto che il rogito dice che non
esiste.

 esiste.
esatto
hai perfettamente ragione
cioè se i lvenditore ha venduto al primo acquirente inserendo tale clausola
gl ialtri sono solidalmente obbligati
il problema nasce dal fatto che solo una sentenza può annullare una clausola
contrattuale
pertanto è indispensabile andare in giudizio e se è come dici, ovvero che
non è riportato in nessun contratto di acquisto tale clausola il giudice non
avrà difficoltà ad eliminarla anche dal contratto del proprietario del box
sarà poi sua cura rivalersi sul costruttore chiedendo i danni per tale
clausola ingannevole


Parlo da profano,ma mi verrebbe da dire che il contratto di vendita di una
pertinenza annessa ad un immobile è contrario a norme imperative.
(v.L'art.9 della legge 24 marzo 1989 n.122).
Poi se l'ha fatto un notaio tanto di cappello...


il tutto è perfettamente lecito per i box eccedenti il numero degli
appartamenti inseriti nel lotto edificato
ad es. stabile con 9 appartamenti e 13 box auto
4 box auto possono essere ceduti singolarmente in osservanza di tutte le
leggi vigenti
e questo i notai lo sanno :-)

 pertinenza annessa ad un immobile
(vendita separata dall'immobile stesso)


 ha scritto nel messaggio
news:buhh7b$uiu$1...@lacerta.tiscalinet.it...

Rimarrebbe da chiedere a Flying se il proprietario del box in questione ha
aqcauistato la pertinenza di un appartamento,in tal caso il contratto è
nullo per violazione di norme imperative( e ci metterei anche per violazione
del buon costume visto che il creanzoso non vuol pagare il condominio).
Ad ogni modo la clausola è nulla perchè essendo l'accesso di fatto (ed anche
il muro circostante la serranda nonchè il terreno che porta alla
serranda)proprietà comune non può derogare al codice civile.
Ancora una volta propenderei per la violazione di norme imperative senza
ricorso a sentenza costitutiva ma solo dichiarativa.

 ricorso a sentenza costitutiva ma solo dichiarativa.
vabbè lasciamo cadere la cosa :-)

 cosa ben diversa.
Ne avrebbe invece la proprietà ma non il possesso,perchè le chiavi ce l'ha
l'acquirente futuro.


E anzi,a voler ragionare sulla nullità della sola clausola dell'esonero del
pagamento del condominio la nullità dell'atto sarebbe parziale,seppure si
trattasse di una pertinenza in eccedenza e quindi vendibile,ma basterebbe
che il contraente frodato impugni l'atto dimostrando che se avesse
conosciuto la nullità della clausola non avrebbe concluso il contratto per
renderlo nullo.

 serranda)proprietà comune non può derogare al codice civile.
La situazione è esattamente questa, il notaio ha invece permesso che si
scrivesse sull'atto che l'esenzione dalle spese condominiali è dovuta al
fatto che l'unità non usufruisce di servizi condominiali ed ha accesso
indipendente, in realtà ha *anche* un accesso indipendente pedonale, ma ha
una serranda con accesso dall'area condominiale coperta di accesso ai box
interrati.


 interrati.
date incarico al vostro legale di effettuare i dovuti accertamenti
sull'effettiva trascrizione di tali privilegi dell'unità in oggetto
se tali privilegi non sono riportati in nessun altro contratto, potete agire
tranquilli
al limite il proprietari odel box si rivarrà sul suo venditore ma è un
problema che non vi tocca
ripeto non aspettate a ricevere una azione da parte del tizio prima di
muovervi
ma agite prima voi (gli accertamenti immobiliari possono essere lunghi e
potreste trovarvi in difficoltà se dovrete difendervi) procurandovi  i
documenti necessari
al limite se riuscite ad ottenere tutte le informazioni e le prove
necessarie iniziate voi una azione di recupero chiedendo l'annullamento
della clausola in oggetto