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Titolo: Approvazione variazione lavori e condomino che abbandona l'assemblea

Salve a tutti, vi prospetto una questione condominiale relativa
all'approvazione di variazione di lavori.
Nella specie l'assemblea si svolge in una prima data con
l'approvazione di una serie di lavori e l'affido di questi ad una
ditta, con scelta di una soluzione ben definita per lo svolgimento
degli stessi.
In una successiva assemblea, durante la quale vengono consegnati i
lavori dal direttore cui era stato affidato l'incarico, lo stesso
chiarisce che vi è una differenza di costo nello stato finale,rispetto
al preventivato, assorbito, a suo dire, da un risparmio di spesa
grazie a lavori eseguiti in difformità da quanto concordato nella
precedente assemblea per evitare differenze estetiche.
Sono presenti a questa assemblea un totale di 3 condomini su 4 totali,
2 condomini ( X e Y )su 3 contestano a verbale l'intervento, il
condomino X in particolare contesta l'intero lavoro ritenendo che non
sia stato eseguito a regola d'arte, ed in segno di protesta abbandona
l'assemblea.
L'amministratore si impegna a mandare comunicazione alla ditta per
eseguire i lavori così come concordati.
Successivamente, nella stessa assemblea, una volta passati ad un
successivo o.d.g., il condomino dissenziente Y, ancora presente in
assemblea, di fronte alla prospettazione di ulteriori costi per
l'effettuazione dei lavori così come concordati, accetta la variazione
dei lavori così come consegnati dal direttore e pertanto viene messo a
verbale che "la variazione risulta approvata da due condomini su
quattro" (si ritiene non necessario acquisire il parere del quarto
condomino assente in quanto non partecipante all'intervento).
Pertanto i lavori vengono approvati e non viene comunicata
l'approvazione degli stessi al condomino X che era assente, in quanto
allontanatosi come detto.
Il condomino X non paga la propria quota, il Condominio richiede ed
ottiene decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.
Domanda: è esecutiva una delibera di questo tipo? Anche se non è stata
impugnata la delibera è a questo punto contestabile in sede di
opposizione a d.i. ? Giurisprudenza in merito?
Vi ringrazio e mi scuso per la lunghezza del post.


   Non comunichi i millesimi di questi condomini, art.1136 prevede per
   tali lavori questa maggioranza: 50%+1 intervenuti e almeno 50% del
   valore dell'edificio (mill.), perchè nelle delibere condominiali occorre
   la duplice maggioranza.
   Torniamo al fatto che tu descrivi.   I condomini possono lasciare la
   assemblea, possono arrivare dopo che è iniziata, ma ciò deve essere
   annotato , occorrendo che per ogni votazione sia verificato il
   raggiungimento del quorum stabilito.
   Se la deliberazione in questione riguarda riparazioni straordinarie di
   notevole entità, occorre secondo l'art.1136 comma 2 la maggioranza
   qualificata e pertanto questa delibera è nulla, in caso contrario 
necessita
   la maggioranza normale ( in 2^ conv. 1/3 cond.+1/3 mill.) e pertanto
   questa delibera è valida.
   Ciao w 

    questa delibera è valida.
Si tratta di lavori urgenti di riparazione per complessivi € 7000, la
votazione si svolge in seconda convocazione.
Domanda: ma il verbale di approvazione non andava comunicato al
condomino che si è allontanato??


 La delibera è quindi valida ( importo non di notevole entità ) perchè
 prevede le maggioranze normali.
 Il verbale , di norma, viene inviato dopo la riunione dall'amministratore
 a tutti i condomini assenti o presenti all'assemblea. Pertanto il condomino
 che si è allontanato viene , in tale momento e non in altro, a conoscenza
 di quanto deliberato.Nel caso non gli pervenga è sufficiente che ne faccia
 esplicita richiesta.
 Ciao w
 


Il quarto condomino (quello esonerato dalla spesa) andava computato
nel calcolo della maggioranza?
Si dice nel verbale "due su quattro" ma il quarto era stato escluso
dal pagamento dunque non interessato..
Altra delucidazione: per il condomino allontanatosi quindi non sono
decorsi i 30 giorni per l'impugnazione?

    
Per il condomino allontanato va considerato non presente all'assemblea 
almeno dal momento in cui se ne andato. Dunque tutto quello che è 
successo dopo il suo allontanamento, quando riceverà il verbale, avrà 30 
giorni per impugnare.
Saluti
Paolo

 giorni per impugnare.
Il verbale non è stato mai inviato al condomino che si è allontanato,
quindi non ha mai potuto impugnare nel senso che non è mai decorso il
termine.. tra l'altro il d.i. è stato richiesto ben prima dei 30
giorni decorrenti dalla data dell'assemblea suddetta!

 decorsi i 30 giorni per l'impugnazione?
   Per questo condomino i 30 gg. decorrono dal ricevimento del verbale.
   w
 

    
Se il verbale non � stato ancora ricevuto, vuol dire che pu� ancora 
impugnare. Anzi ha tutto il tempo che vuole. In tal caso � l'amm. che 
non ha saputo gestire come si deve la cosa.
Per quanto riguarda il d. i. vorr� dire che l'avvocato del dissenziente 
avr� ottime armi per spuntarla e l'amm sar� tenuto a pagare i danni.
Saluti
Paolo


Confermo.. verbale non ricevuto nè vi sono comunicazioni nella
documentazione posta a base del d.i.,
pertanto non è definitiva la delibera che ha approvato la variazione
dei lavori in quanto non sono decorsi i 30 gg.

    
E il condomino che è andato via ha votato favorevolmente anche lui? No 
perché se non ha votato, allora ha una ragione in più per impugnare e 
non pagare. Infatti potrà sostenere che sono stati sbagliati i riparti!
Saluti
Paolo


   Paolo perchè No ? Se occorreva  la maggioranza qualificata ero d'accordo
   con te però, in questo caso , basta la maggioranza normale e pertanto in 
2^
   convocazione va considerato. Art.1136 comma 
3-.........omissis.......................
   ....la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che 
rappresenti
  il terzo dei partecipanti al condominio ( e non gli intervenuti ) e almeno 
un
  terzo del valore dell'edificio.
  w 


Sì in questo senso va bene.
Però per il lavori non devi applicare il 2 comma del 1136 e cioè la 
maggioranza dei presenti con almeno la metà del valore anche in seconda 
convocazione??
Paolo

 Paolo
 A mio parere no perchè la spesa non è di notevole entità.
 w 

Grazie innanzitutto per il proficuo confronto.
Chiarisco meglio. Nell'assemblea precedente a quella "incriminata" era
stata deliberata l'esclusione di quel condomino perchè i lavori non
interessavano la sua proprietà.
Relativamente al condomino che è andato via dall'assemblea prima della
votazione, nel verbale è stato inserito il suo totale dissenso
rispetto ai lavori effettuati, non ha quindi espresso nessun
preventivo parere favorevole, nè tantomeno ha partecipato alla
votazione effettuata con una "riapertura" dell'o.d.g. sostanzialmente
già chiuso in precedenza senza votazione.
Credo che la votazione sia comunque valida, nel senso che votano a
favore due condomini su quattro (gli altri due sono quello
allontanatosi dall'assemblea e quello esonerato).
Sicuramente non è tutto lineare...


Se sicuro?? Mi sembra di aver letto 7000 euro. Dividi per 4, anzi per 
tre visto che uno è stato esonerato e fa, mediamente 2333 euro ciascuno. 
Se questa non è una spesa elevata quale è il massimo??
Saluti
Paolo


E no perché se le spesa può essere considerata come dice W, allora è 
sufficiente 1/3 dei condomini con almeno 1/3 dei millesimi. Ora 1/3 di 4 
fa 1,33 e quindi sono sufficienti 2 condomini (lo stesso se il quarto 
non dovesse partecipare). Però anche se, come penso io, bisognava 
applicare il secondo comma della 1136, allora era sufficiente la 
maggioranza dei presenti con almeno la metà del valore. Ora nel tuo caso 
erano presenti alla votazione solo due condomini. Poiché hanno votato 
tutti e due in modo favorevole hai rispettato il primo dei requisiti ( e 
cioè la maggioranza dei presenti che nel caso è l'unanimità). Ora se 
questi due, come mi sembra di ricordare dalle tue risposte, hanno almeno 
la metà del valore millesimale, la delibera è valida.
Saluti
Paolo

 Paolo
   E' vero quello che tu dici , dire che una spesa di euro 2333 � elevata
   � a mio parere un giudizio soggettivo. A parte il fatto che l'art.1121
   parla di " spesa molto gravosa " lo stabilire quale lo sia dipende da
   molti fattori.Ti faccio un esempio : riparare un'auto che vale 3000?
   spendendone 1500 euro � da considerarsi spesa molto gravosa.
   Torniamo al quesito questa spesa di 7000 euro si riferisce ad una
   differenza di costo per una variazione di lavori gi� eseguiti, orbene
   se tale importo non dovesse superare cir.30% (tieni presente che se
   la fattura dovesse superare di cir.10% il preventivo questa di norma
   non � contestabile) della  spesa totale ecco che non va considerata
   una " spesa molto gravosa ", in caso contrario lo � .( questo � il mio
   parere che per nessuna ragione vuole essere "il verbo assoluto")
   Comunque , come gi� da te evidenziato in altro post, in un modo od
   in un altro la delibera � da ritenersi valida.
   Ciao w 

    
E' infatti hai centrato il punto. Quale criterio assoluto si può 
prendere per stabilire se una spesa è da considerarsi elevata? Ma poi è 
da considerarsi elevata in senso assoluto oppure va considerato pro capite?
Tu hai descritto un metodo che in linea generale può andare, ma resta 
sempre attaccabile.
Personalmente, io mi sono fissato un mio criterio. Per esempio per le 
spese straordinarie urgenti mi limito alla sostituzione di una fecale il 
cui costo non deve superare i 1500 euro (con tutti i lavori necessari 
per il ripristino dei luoghi). Quindi, anche in situazioni gravi, il 
limite che mi sono fissato è intorno ai 2500 euro. Dopo questa cifra 
faccio un'assemblea per essere autorizzato. Oltre a valutare la spesa 
totale verifico che la spesa pro capite non superi certi valori. Quindi 
vado a controllare la spesa di quello che ha più millesimi.
Nel caso di cui stiamo discutendo, per me 2300 euro pro capite sono alti 
e quindi preferisco che venga approvata con la maggioranza larga così 
non ci possono essere dubbi.
Ti faccio un esempio di come considero la questione: nel mio condominio 
ci sono un bel po' di frontalini pericolosi. Ebbene dopo aver fatto 
spicconare alla meglio quelli più preoccupanti (avrò speso un centinaio 
di euro), ho fatto una assemblea per far scegliere i modi e i costi per 
fare una spicconatura generale. l'assemblea ha approvato la nomina di un 
ingegnere e una commissione che sceglierà il preventivo della ditta.
Pensa che avevo portato un preventivo di circa 4500 euro (con ragno e 
tutto il necessario) per un fabbricato di 7 piani con metri e metri di 
balconi. Avrei potuto intervenire direttamente, considerato che ci sono 
40 u.a. il costo pro capite sarebbe stato accettabile. Eppure ho 
preferito far scegliere all'assemblea proprio per una questione di 
trasparenza e per stare tranquilli di aver fatto bene il mio lavoro e di 
non entrare nella discussione soggettiva del valutare se la spesa poteva 
essere considerata alta oppure no. Inoltra ho dato la possibilità di 
scegliere le modalità di intervento. Ed infatti, hanno deciso di 
nominare un ingegnere.
Saluti
Paolo