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Titolo: Approvazione spese prima e dopo tabelle millesimali

Ciao a tutti,
 
grazie ai vostri consigli la mia amica è finalmente riuscita ad avere un 
amministratore esterno che sta lentamente risolvendo i problemi del suo 
stabile.
 
Oggi mi ha posto una nuova domanda.
 
Condominio di 4 appartamenti leggermente diversi uno dall'altro, fino ad 
ora hanno diviso tutto per 4.
 
Devono far redigere le tabelle millesimali.
 
Ci sono 2 preventivi con una differenza notevole di costo (100 contro 
500 euro), il più economico è amico del guerrafondaio del palazzo e 2 su 
4 NON lo vorrebbero assoutamente scegliere.
 
L'amministratrice ha prospettato un problema:
 
- ora dividono al 25% ciascuno, per il lassismo del 4° condomino 
riuscirebbero ad assegnare il calcolo delle tabelle all'altro 
professionista (più caro ma più affidabile)
 
- a tabelle millesimali fatte il guerrafondaio, con l'altro, avrebbe 
oltre i 500 millesimi
 
- a posteriori (forti della maggioranza dei loro millesimi) potrebbero 
chiedere la differenza spesa (400€) agli altri condomini che hanno 
"imposto" la scelta del più caro
 
Vi risulta una possibilità del genere?
 
Io le ho risposto che una delibera approvata a maggioranza (50% contro 
25% visto che l'altro non sta andando alle assemblee) con la maggioranza 
delle teste (2 contro 1), passati i 30 giorni canonici diventa 
"esecutiva" e nessuno può dire più niente.
 
Confermate?
 
Oppure c'è qualcosa che mi sfugge?
 
Grazie

professionista (più caro ma più affidabile)
 
Sul più caro non ci saranno dubbi, ma chi ha deciso ed in base a cosa
che sarebbe più affidabile?
 
 
-- 
 
Byebye from Verona, Italy
 
Bernardo Rossi

che sarebbe più affidabile?
 
Quoto e aggiungo, una volta approvata la scelta e il relativo costo, esso 
viene suddiviso per millesimi e nessuno si può tirare indietro e/o 
modificarne la ripartizione
 
Gi 
 
 
---
Questa email è stata esaminata alla ricerca di virus da AVG.
http://www.avg.com
 
 

 Oppure c'è qualcosa che mi sfugge?
 
Se non sono d'accordo nemmeno sul nome di un professionista, mi chiedo 
come faranno ad approvare le tabelle di ripartizione. Ci vuole l'unanimità.
 
-- 
Stefano


Solo perche' diventino pari a quelle contrattuali
e se le precedenti non erano gia' contrattuali.
 
Per l'approvazione delle ripartizioni con le nuove tabelle
millesimale, bastano le relative maggioranza previste
per l'oggetto della spesa.
 
Solo quelle modifiche delle tabelle che comportino una
ripartizione delle spese condominiali differente rispetto
ai criteri imposti dalla legge necessitano l'unanimita'.
 
Anzi, in questo caso e' proprio il vecchio criterio
a violare la legge (anche se per fatti concludenti si
puo' ipotizzare una assenso unanime tacito nel tempo).
 
Chi ritenesse che le tabelle millesimali nuove lo
danneggiano, puo' sempre rivolgersi al giudice e
sperare che il risultato della CTU provi una
notevole differenza (piu' del 19,999% ...) tra il
calcolo del "suo" perito e quello approvato
dall'assemblea. Se l'assemblea ha operato con un
minimo di equa diligenza, la vedo dura dimostrara una
tale discrepanza.
 
L'unanimita' serve solo ad evitare con certezza
qualsiasi contenzioso, ma siamo in Italia, e si e'
mai visto che gode di un situazione di privilegio,
rinunciarci volontariamente ?
 
 
Riguardo alla formazione delle tabelle, in passato ho visto
orrori di produzione da geometri (che qualche volta si
lasciano perdere nella scienza estimatoria) con complicate
costruzioni a base di parametri che includevano fino
ai sentimenti dei vicini, oltre che l'orientamento del sole ...
La legge e' cambiata:
 
Art. 68.
Comma 3 Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene
conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato
di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di
piano.
 
Se c'e' o non c'e' la porta blindata, se ci sono
marmi o meno, se c'e' il parqueto o no, etc. non
conta assolutmente nulla. Insomma, tutto cio' che sono
affari del proprietario (tranne che impatti il resto
del condominio, come l'uso ufficio) non deve influire
nel calcolo del valore millesimale.
 

 Oppure c'è qualcosa che mi sfugge?
 
Mi pare che c'e' una evidente litigiosita' di principio.
 
Quando ci sono situazioni semplici, come quella descritta,
mi sembra assurdo incaricare un professionista quando la
tabella proporzionale e' calcolabile con le elementare
cognizioni di un amministratore di una volta, che poteva
avere solo la terza media. Oggi che l'amministratore
mercenario e' per forza un diplomato, non c'e' scusa.
 
Capisco il ricorso ad un professionsta quando ci sono
50 appartamenti, perche' anche solo per il lavoro
necessario, ci vuole anche personale apposito da
dedicare, ed un amministratore magari capita solo
una volta una tantum.
 
MA SOLO QUATTRO APPARTAMENTI ?!!!
 
Forse se mancano le planimetrie, potrei affidare ad
un professionista la stesura della metratura per la
necessaria base di calcolo.
 
Ma solo dopo avere fatto la facile verifica presso
il catasto per verificare la presenza di rendite
castatali plausibili. Se esistono, allora basta
una banale proporzione scolastica per ottenere per
miracolo delle tabelle millesimali a prova di giudice.
 
Cioe' che l'amministratore in questi casi semplice
e' semplicemente informare l'assemblea dei criteri
possibili e lasciare a loro la scelta, se ci sono
discordanze degne di nota (per esempio, tra metratura
verso rendite catastali). Od in mancanza di accordo,
proporre una soluzione salomonica (una piu'
complicata media tra metrature e rendite, ma
non cosi' complicata da non essere alla portata
di un qualsiasi diplomato che sappia almeno
cosa e' una proporzione aritimetica).
 
L'obbiettivo alla fine e' costruire una tabelle
millesimale il piu' fedele alla realta' (la
perfezione non esistera' mai) del "valore"
immobiliare e quindi resistente ad ipotesi di
impugnazioni da parti di guerrafondai e condomini
che hanno fatto una questione di principio
l'emulare il guerrafondaio.
 
Non mi ricordo piu', ma da cosa e' iniziata la
faida con il guerrafondaio ?
 

 faida con il guerrafondaio ?
 
Soldi, la costruzione non è perfetta, ci sono vari problemi che 
porteranno ad esborsi.
Il guerrafondaio e l'altro non ne vogliono spendere, non volvano neanche 
l'amministratore, il 4° addirittura "non ci sono neanche le tabelle, in 
base a cosa dobbiamo dividere", tutte le altre spese sono da sempre 
divise per 4.
La cosa buffa è che il problema più urgente è una parete esterna ammalorata.
Faccio un piccolo quiz: indovinate cose c'è dall'atra parte del muro.
...
...
...
...
Si, la casa del guerrafondaio.
Giangi

 Giangi
 
Irrilevante. La parete esterna e' bene comune.
Anche dal lato del guerrafondaio.
 
Io gli darei il massimo dei millesimi che gli si riesce
ad appioppare, poi metto in mora il condominio perche'
si risani la facciata esterna.
Avere un appartamento in un fabbricato con pareti
ammalorate fa perdere valore anche al mio appartamento.
 

 
 
SBAGLIATO
 
La rendita catastale è un PESSIMO indicatore del "valore" di un 
immobile, soprattutto ad uso abitativo.
 

 Anche dal lato del guerrafondaio.
 
Lo so, ma l'ho scritto solo per far capire che il danno fisico maggiore 
lo ha il guerrafondaio e, nonostante questo, stava creando problemi.
Giangi

 
 
Anche questo assunto è sbagliato!
Per le abitazioni la rendita catastale non è proporzionale ai metri 
quadrati.


Vero, infatti avevo suggerito di fare una media tra rendita
catastale e metratura.
 
Curiosita', lei ha qualche criterio preferenziale per il calcolo
del valore come inteso per pesare le parti in un condominio ?
 


Se la rendita catastale e' quella provvisoria, calcolata
con i criteri automatici usati, ad esempio, quando e'
stata introdotta l'ISI (per chi se la ricorda),
concordo.
 
Ma questo fatto si evidenzia subito confrontando le
metrature con le rendite catastali.
 
Domanda: secondo lei, quale e' il criterio usato nella
tassazione degli immobili ? Si vuole fare pagare in
funzione del [...] dell'immobile ? (riempire i puntini)
 
La questione alla fine e' "cosa intende per valore" ?
 


Non è una questione di cosa intendo io o un altro....
La mia puntualizzazione è solo dovuta al fatto che la rendita catastale 
è un vaore numerico sul quale vengono calcolate le tasse sugli immobili, 
nulla di più.
 
Sulle unità ad uso abitativo la rendita catastale è calcolata in 
funzione al numero dei vai di cui è composta l'unità immobiliare stessa, 
ovviamente in base alle tariffe in vigore per quello specifico Comune 
ove è ubicato l'immobile.
 
Es. due appartamenti allo stesso piano di un condominio sito nel comune 
di "vattelapesca"
 
Abitazione "A"
1 soggiorno di 18mq
1 cucina di 9mq
1 camera matrimoniale di 14mq
3 camere singole di 9mq
1 disimpegno di 2mq
1 ripostiglio di 5mq
1 bagno di 10mq
 
Totale 7 vani sui cui calcolare la rendita
 
Abitazione "B"
1 soggiorno di 22mq
1 cucina di 12mq
4 camere matrimoniali di 16mq/cad
1 disimpegno di 6mq
2 bagni di 10mq/cad
 
Totale 7 vani sui cui calcolare la rendita
 
Le due unità hanno la stessa rendita..... metrature sensibilmente 
diverse e "valore" direi piuttosto diverso
 
Tutto qua!
La rendita catastale è un dato, IMHO, alquanto inaffidabile


Io personalmente, in occasione di redazione ex novo di tabelle 
millesimali, prendo in cosiderazione solamente il rilievo delle 
superfici reali a cui successivamente applicare i vari coefficienti 
correttivi che saono da valutarsi specificatamente per ogni singolo 
condominio.
 
 


 
"Sarà determinato partendo dal valore di mercato al metro
quadrato per la tipologia immobiliare relativa, rilevati sul
mercato (probabilmente si useranno i dati dell'ex agenzia del
Territorio). Poi si determina una serie di coefficienti in
successione: le scale, l'anno di costruzione, il piano,
l'esposizione, il riscontro d'aria, l'affaccio, l'ascensore
o meno, il riscaldamento centrale o autonomo, lo stato di
manutenzione. Nasce così un algoritmo che, applicato al
valore al metro di partenza, lo rettifica. Poi lo si
moltiplica per i metri quadrati della casa ed ecco il
«valore patrimoniale»"
 
A prima vista potrebbe sembrare in conflitto con l'ultimo
comma dell'art.68 Disp.Att. ? Non e' cosi', perche' il
comma in questione si riferisce alle diverse condizioni
all'interno del fabbricato. Ma la rendita castatale,
ovvero il calcolo del valore patrimoniale, non tiene
conto dello stato del singolo alloggio, ma del fabbricato
nel suo complesso. Ne viene fuori, che a livello di
calcolo dei millesimi condominiale, gli ultimi fattori
sono "neutri", perche' validi per tutto il fabbricato
(mentre hanno grossa importanza nel paragonare un
fabbricato in periferia con uno identico nel centro
storico). Naturalmente, ancora una volta, ogni professionista
ha ampia discrezionalita' nell'intendere diversamente la
confluenza dei due criteri.
 
Ma cio' che rimane invariabile in tutto questo contendere,
che tra 4 appartamenti omogenei simili, un unita'
immobiliare oggettivamente di maggiore metratura non puo'
in alcun modo finire di avere meno millesimi degli altri.
 
Su questo punto e' meglio metterci una pietra sopra,
altrimenti sara' un giudice a spiegarvelo.
-----------------------------------------------------------
 
Mi pare chiaro il suggerimento, che potrebbe chiudere
sul nascere questa stupida discussione: fatte quelle
due 4 semplici proporzioni, prima con le rendite
catastali e poi con la metratura. Se scoprite che
il risultato e' uguale, millesimo piu', millesimo
meno, allora hanno il loro responso: non ci si scappa,
quelle sono le tabelle di valore patrimoniale
relativo dei 4 appartamenti. Il dubbio se poi
applicare 259 millesimi piuttosto che 261 millesimi
lo risolvete banalmente faccendo la media.
Alla fine discutere se e' piu' 259 piuttosto che
261 sarebbe solo una stupida, ottusa discussione
da lana caprina.
 
Quale sara' la decisione, sara' interessante leggere il
seguito della condominio-novella :-)
 
PS: quello che non sapete, potete chiederlo qui, anche
sul come si fa una stima patrimoniale valida per una
tabella millesimale, quando il caso e' veramente
semplice.
 

 La rendita catastale è un dato, IMHO, alquanto inaffidabile
 
Come detto, si fa prima una semplice verifica di plausiblita'.
Nei comuni dove nell'ufficio del catasto lavorano in modo
diligente, esso e' un prezioso parametro (con valore fiscale,
si noti bene ...).
 
Pare che in questo paese sia di moda scoprire l'acqua calda,
ovveri ricalcolare infinite volte parametri gia' noti e
notori, ottenendo risultati simili, ovvero con differenze
cosi' piccole che non giustificano mai il costo dell'operazione.
 

 in alcun modo finire di avere meno millesimi degli altri.
 
Nessuno vuole affermare il contrario.
Questo è l'assunto iniziale della mia amica.
Oltretutto la differenza c'è ma è minima e quindi quello che il 
guerrafondaio, in generale, pagherebbe in più per varie spese sarebbe 
ridicolo rispetto al vantaggio della maggior voce nelle assemblee.
Giusto per riassumere: tutta questa giostra non è per prevaricare il 
guerrafondaio ma per avere tabelle millesimali reali.
Giangi

 di "vattelapesca"
 
 
Abitazione "A"				Vani
1 soggiorno di 18mq			  1	
1 cucina di 9mq				  1
1 camera matrimoniale di 14mq		  1
3 camere singole di 9mq			  3
1 disimpegno di 2mq			1/3
1 ripostiglio di 5mq			1/3
1 bagno di 10mq				1/3
 
Totale 7 vani sui cui calcolare la rendita
 
Abitazione "B"
1 soggiorno di 22mq			1
1 cucina di 12mq			1
4 camere matrimoniali di 16mq/cad	4
1 disimpegno di 6mq			1/3	
2 bagni di 10mq/cad			2/3
 
Totale 7 vani sui cui calcolare la rendita
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 
 
Classica frase farneticate totalmente scollegata dal contesto..... ma 
ormai ci siamo tutti abituati :-)

 Giovanni
 
Eh.... però così non si fa!!!!
 
Hai svelato il segreto!!!! :-)

 Giangi
 
Continuo a non capire il problema. Provo a spiegarmi con un esempio.
Sig. Rossi (guerrafondaio), 254/1000.
Sig. Bianchi (pacifista), 246/1000.
Sig. Verdi (pacifista), 250/1000.
Sig. Neri (pacifista amico di Rossi), 250/1000.
 
La maggioranza è di 3 PERSONE. Rossi si troverebbe a pagare più di 
Bianchi, Verdi e Neri. And the problem is...???
 
Peraltro: le tabelle millesimali vengono CALCOLATE da un professionista 
esterno al condominio, incaricato (previo approvazione di un DETTAGLIATO 
preventivO) dall'Assemblea.
 
Una volta esperiti tutti i calcoli, il professionista consegnerà 
all'amministratore, in quanto rappresentante del condominio, una 
relazione di calcolo con le tabelle risultanti.
 
Fino ad approvazione del tutto, si può certamente continuare ad usare il 
criterio in essere al momento presente. Per poter usare le nuove 
tabelle, occorre un'approvazione unanime da parte di tutti i 
partecipanti al condominio. Fino a quel momento, le tabelle valgono meno 
della carta su cui sono stampate, dato che c'è un precedente uso diverso 
(ipotizzo una suddivisione in pari quote, da quel che ho letto).
 
 
-- 
Stefano

 Hai svelato il segreto!!!! :-)
 
Basta far riferimento al d.l. 652/39 (nascita NCEU) ed il d.p.r. 1142/49 
(regolamento formazione NCEU).  Alcuni anni fa mi è costato parecchio in 
ricerche per capire per quale motivo un appartamento di 110 mq. 3 
locali, 1 cucina, 2 bagni e 3 disimpegni abbia la stessa rendita 
catastale di quello accanto di soli 104 mq ma con 4 locali, 1 cucina, 2 
bagni e 2 disimpegni.  A causa di un ambiente che supera (anche se di 
poco) i 30 mq. nel primo appartamento risulta per entrambi una rendita 
di 6,5 vani.


 (ipotizzo una suddivisione in pari quote, da quel che ho letto).
 
Domanda:
 
se la nuova tabella rispecchia la realtà in essere rispetto a quella 
codificata dalla tabella precedente, per esempio porticati chiusi e 
trasformati in soggiorno, idem per balconi, ecc. ecc.
occorre sempre l'unanimità dei condomini oppure in questi casi la procedura 
è/può essere diversa?
Grazie
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

 (ipotizzo una suddivisione in pari quote, da quel che ho letto).
 
...
 


Onde evitare confusione, apri un nuovo argomento.
 
-- 
Stefano