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Titolo: corrente staccata per morosita', ascensore e responsabilita'a mministratore

un condominio dell'ERAP (case popolari dunque) nel 2015 non versa 
sufficienti quote per pagare anche l'energia elettrica
l'amministratore (che è stato 3 mesi in malattia ed non ha sollecitato 
il pagamento delle quote) ha ricevuto 3 giorni fa il preavviso di 
riduzione di potenza che si è concretizzato oggi tanto che l'ascensore 
non funziona.
ora un'inquilina caca cazzo che sta al quarto piano chiama 
l'amministratore per lumi sul problema e ovviamente si confrontano sul 
fatto che i soldi non ci sono, al che sempre la condomina chiama 
l'Ente.
L'ente spara che è responsabilita' dell'amminiisitratore  il  corretto  
fufnzizonamento  e che dunqque è l'ammininstratore che deve pagaare e 
far riattivare l'ascensore
L'amministratore giustamente, dimissionario, al terzo anno senza 
compenso, dopo che nel 2013 fece la stessa cosa e ci mise un anno a 
recuperare i soldi, si rifiuta.
L'unica domanda è: l'amministratore è responsabile del mancato 
funzionamento dell'ascensore a causa del distacco dell'energia 
elettrica? Deve dunque provvedere egli stesso all0immediato pagamento?
 
-- 
ciao

 pagamento?
 
I responsabili sono i condomini che non pagano la loro quota. 
L'amministratore può essere criticato per il ritardo ad intervenire, ma 
potrà provvedere al pavamento e quindi alla riattivazione della 
fornitura quando avrà in cassa abbastanza liquidità.
 
È già un eroe ad amministrarvi gratuitamente ;-)
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

Deve dunque provvedere egli stesso all0immediato pagamento?
 
Certamente se...
Ma i soldi li ha o li dovrebbe mettere di tasca sua?.
Ha chiesto i decreti ingiuntivi verso i morosi? Sempre che siano previsti 
dai regolamenti/contratti ERAP
 
Gi
 
 
 


  No
 
---
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freenews.netfront.net/
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 ---

 È già un eroe ad amministrarvi gratuitamente ;-)
 
non è casa mia, io la penso come te
è un amico e cheidevo dato che le risposte che vedo qui sono competenti
 
-- 
ciao

 regolamenti/contratti ERAP
 
sono previsti, ma l'assemblea dei soci ha espressamente dispensato 
dalla procedura per troppa onerosita'
 
-- 
ciao

procedura per troppa onerosita'
 
I decreti ingiuntivi verso i morosi sono atti che fanno parte dell'ordinaria 
operatività dell'amministratore e dovrebbe agire di default. Nel momento che 
tale atto viene "vietato" o l'
amm.re
 si dimette o accetta tale operatività; 
in ogni caso gli amministrati si assumono, giocoforza, le conseguenze.
 
Buon fine settimana d'agosto
Gi 
 

 Deve dunque provvedere egli stesso all'immediato pagamento?
 
Con quali soldi ?
 
Art. 1719 Mezzi necessari per l'esecuzione del mandato
	Il mandante, salvo patto contrario, è tenuto a somministrare
al mandatario i mezzi necessari per l'esecuzione del mandato e per
l'adempimento delle obbligazioni che a tal fine il mandatario ha
contratte in proprio nome.
 
Capisce ora perche' e' importante sapere chi e' il mandante ?
(l'amministratore e' il "mandatario", ovvero colui che e' stato
"mandato").
 
 
Ed ora una precisazione per quello che credo di avere capito del
comportamento di molti. Ripetutamente si legge di "costituire"
il condominio, che condomino sarebbe sinonimo di "inquilino"
ovvero di "abitante in un grosso palazzo con tanti appartamenti",
e cosi' via.
 
Ora, e' vero che nel linguaggio comune, un po' troppo
sempliciottisticamente, si estende la denominazione di "condomino"
ad "abitanti in palazzone", ma notare che neanche il Treccani e'
d'accordo con costoro:
 
http://www.treccani.it/vocabolario/condomino/
 
 
ove si indica come il condomino chi "partecipa ad un condominio"
ovvero comproprietario, padrone in un condominio.
 
 
La "costituzione" di un condomino si ha, e' vero, con un atto
notarile, ma solo di un tipo: un atto di compravendita che
sancisca che in un fabbricato abbiamo ALMENO due proprietari
DIVERSI. PUNTO! Da quel giorno, quel fabbricato diventa un
"condominio", non importa se i proprietari lo gestiscono o
meno secondo il Codice Civile.
 
Naturalmente nulla vieta ad un gruppo di inquilini di uno
stabile di pretendere di gestirsi in proprio i servizi comuni,
per le ragioni piu' svariate che vanno dal disinteresse del
proprietario alla diffidenza che il proprietario ci marci
sopra.
Questi inquilini possono giuridicamente costituire una
"comunione" per amministrare insieme questi servizi e nulla
puo' impedire loro di adottare un regolamento identico a
quello stabilito per un vero condominio, incluso tutto
l'art.1129 sulla nomina ed obblighi dell'amministratore.
 
Cio' che pero' non possono fare e' pretendere che il resto
del mondo li consideri un condominio, ovvero che il comma 9
nella seconda parte:
 
"Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su
ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma
dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero
in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi
irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal
numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini,
anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea
per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore.
In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino
può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento
della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla
rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi
nei confronti dell'amministratore revocato."
 
 
Per il mondo esterno, trattandosi di una "comunione", vale invece
 
Art. 1105 Amministrazione
	Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere
nell'amministrazione della cosa comune.
	Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni
della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle
loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.
	Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si
richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente
informati dell'oggetto della deliberazione.
	Se non si prendono i provvedimenti necessari per
l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza,
ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun
partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede
in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

 ottengono le risposte sbagliate).
   [ cut]
 
  Sempre più prolisso.....


 in ogni caso gli amministrati si assumono, giocoforza, le conseguenze.
 
ed infatti ha accettato la dispensa dell'assemblea
tra l'altro il decreto ingiuntivo ha un costo, che l'amministratore non 
puo' sostenere causa mancanza di fondi condominiali e direi nessuna 
voglia di anticpare gli importi
 
-- 
ciao

 ottengono le risposte sbagliate).
 
è assolutamente un condominio a tutti gli effetti con proprietario ERAP 
e affittuari i condomini
cio' in forza di richiesto dai condomini e delibera dall'ERAP stesso
 
-- 
ciao


Art. 1117 - Parti comuni dell'edificio.
	Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole
unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento
periodico e se non risulta il contrario dal titolo ... omissis ...
 
 
Se non ci arriva dalla banale lettura dell'articolo, partiamo
dalla definizione di "Condominio Minimo":
 
"Il condominio cosiddetto “minimo” è quello composto da soli due
PROPRIETARI. La Cassazione a Sezioni Unite ha (Cassazione Civile
SS. UU, 31 gennaio 2006, n. 2046) ha preso posizione sostenendo
che al condominio minimo si applica la disciplina del condomino
degli edifici, applicando correttivi logici alle maggioranze
stabilite dal codice civile."
 
"In particolare, soprattutto in caso di condominio minimo in senso
stretto (ovvero quello composto da due soli proprietari) dovrà
essere il voto unanime quello che, a prescindere dalla differenti
previsioni normative, sarà utilizzato per le delibere
assembleari – o comunque per le decisioni in merito alla conduzione
dell'immobile condiviso."
 
Come vede la Cassazione continua a "cianciare" di "proprietari"
e di "immobile condiviso".
 
E "meno" del Condominio minimo non si va. Infatti con un unico
proprietario decade tutto l'armamentario giursprudenziale volto
semplicemente a disciplinare i rapporti economici SULLE PARTI
COMUNI dei PROPRIETARI.
 
Se ancora non le basta, proviamo diversamente:
 
La sentenza della Corte di Cassazione del n.27640/2013 individua il
momento che regola la nascita del condominio e descrive i modi ed i
tempi:
 
http://renatodisa.com/2013/12/23/corte-di-cassazione-sezione-ii-sentenza-11-dicembre-2013-n-27640-per-vincere-in-base-al-titolo-contrario-la-presunzione-legale-di-proprieta-comune-delle-parti-delledificio-condominiale-indic/
 
 
saltiamo al sodo (ed io sarei prolisso ?):
 
"... era irrilevante la iniziale destinazione di tale locale all’impianto
di refrigerazione, posto che all’epoca della prima vendita l’impianto
suddetto non esisteva ed allo stesso non era stato fatto alcun riferimento
nel contratto; del pari era pure ininfluente la presenza nel locale in
questione di quadri elettrici che non risultavano essere stati posizionati
nel vano dal costruttore, e che comunque ben avrebbero potuto essere
spostati in altri locali su iniziativa del costruttore stesso."
 
Traduzione: e' irrilevante cosa si era progettato o si era deciso a
priori o anche al presente. Quello che contano sono i riferimenti
contrattuali. Punto.
 
"Il Collegio ritiene elemento RISOLUTIVO della controversia il rilievo
che la sentenza impugnata ha escluso il locale per cui e’ causa dal
novero delle parti comuni dell’edificio condominiale a seguito
dell’interpretazione del primo CONTRATTO DI VENDITA stipulato tra la
societa’ costruttrice ed il primo acquirente, nel quale la societa’
(OMISSIS) si era riservata anche la proprieta’ dei locali scantinati
tra i quali rientrava, in assenza di distinzioni, anche quello oggetto
della presente lite; ..."
 
"...  e’ noto che, per vincere in base al titolo contrario la presunzione
legale di proprieta’ comune delle parti dell’edificio condominiale
indicate dall’articolo 1117 c.c., occorre fare riferimento all’atto
costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di
una unita’ immobiliare dall’originario unico proprietario ad altro
soggetto, indagando se la previa delimitazione unilaterale dell’oggetto
del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde
volonta’ delle parti di riservare al costruttore – venditore la proprieta’
di quei beni che, per ubicazione e struttura, siano potenzialmente
destinati all’uso comune (Cass. 4-11-2002 n. 16022)."
 
 
Ripeto ancora una volta per chi riesce a comprendere (e non e' colpa
mia se neanche nella ultima recente stesura, il legislatore ha voluto
rendere chiara e semplice la giurisprudenza, anzi aggiungendo ulteriori
dubbi):
 
Il condominio non è altro che una comunione (anche se speciale) alla
quale il legislatore fornisce una normativa specifica (in parte in
deroga alla normativa della comunione ordinaria) solo per la rilevanza
sociale del fenomeno. L'art. 1139 c.c. evidenza chiaramente che si
tratta di una comunione speciale, nel momento in cui dispone che al
condominio di applicano le norme in materia di comunione ordinaria per
gli aspetti che non sono regolati dalla normativa speciale di cui
agli articoli dal numero 1117 c.c. al 1138 c.c..
 
Nel momento in cui si afferma che il condominio rientra nell'ambito
dell'istituto della comunione (anche se speciale) segue che la
manifestazione di volontà dei proprietari o del costruttore non è un
elemento che determina la costituzione del condominio. Non è un elemento
essenziale per costituire un condominio neppure un formale atto
costitutivo come avviene nelle associazioni e nelle società.
 
L'unico elemento che determina la nascita della comunione e quindi
anche del condominio e' la presenza di almeno due comproprietari,
quindi comunione ovvero anche il condominio, si costituisce nel
momento in cui sono presenti due proprietari. Questo avviene tipicamente
quando l'unico ed originale proprietario dell'edificio vende la
prima unità immobiliare, oppure se abbiamo una divisione ereditaria
a partire da un de cuius proprietario unico, etc.
 
La presenza di questo atto di compravendita e' anche fondamentale
per stabilire quali sono le parti comuni, senza le quali manca
l'oggetto per l'esistenza di un condominio. Altrimenti, come nel caso
della sentenza, se il bene non e' stato descritto nell'atto di vendita,
esso non fa parte delle parti comuni. E se manca un qualsiasi atto
di vendita dal primo proprietario unico ad secondo proprietario,
segue che non esiste alcuna possibile elencazione di parti comuni.
Punto.
 
 
Piuttosto, mi vuole rispondere alla domanda:
 
Chi ha nominato l'amministratore: l'Ente proprietario oppure


 dubbi):
 
Ho gia accusato la lobby (non facciamo nomi ...) degli amministratori
condominiali di interferire costantemente nella legislazione, grazie
ad una folta presenza in Parlamento, in senso negativo (ed oltraggioso
verso noi padroni di casa). E l'ambigua espressione della norma, che
ha richiesto ripetutiti interventi chiarificatori della suprema corte,
evidenzia la sua utilita' nefasta da parte della citata lobby, in
repliche di questo genere:
 
http://avvertenze.aduc.it/condominio/amministratore+condominio+requisiti+nomina+compiti_14042.php
 
 
dove un sig.Rossi cerca di capire:
 
"Vivo in un palazzo con più di 15 appartamenti tutti di una unica
proprietà una società di capitali."
"Questa società ha nominato un amministratore di sua fiducia esterno
dai condomini. Vorrei capire chi deve pagare l'opera dell'amministratore
a noi condomini o alla proprietà? Normalmente chi paga ha il diritto
di scegliere, ma in questo caso il codice civile cosa impone?"
 
La risposta giusta e' che non si tratta di condominio e che quindi
quel "amministratore" non e' altro che un tirapiedi del proprietario
unico. Dal che segue sicuramente il pagamento di quel personaggio
puo' essere messo a carico degli inquilini solo se cosi' e'
scritto nel contratto di locazione, ma senza alcuna denominazione
tipo "condominiale", perche' non essendo condominio altrimenti
gli inquilini possono non pagare, sostenendo: "Non e' un condominio
e quindi non ci sono spese condominiali, in quanto ai servizi
comuni agli inquilini, sono ovviamente compresi nell'ammontare
della pigione."
 
Ed invece, guardate come un "esperto" aggiunge ambiguita' alla ambiguita':
 
"Da circa due anni, è possibile attribuire ad una società di capitali
(SPA ed SRL per intendersi) la figura di amministratore, in quanto ne
risulta responsabile la persona fisica, nominato quale legale
rappresentante. Se così non fosse, e si trattasse di una società di
persone (Snc-Sas o quanto altro), questo non è possibie, in quanto la
nomina è "ad personam". E' certo che colui che era precedentemente
nominato amministratore, deve primariamente comunicare agli
amministrati la cessazione dell'incarico e l'indizione di una
nuova assemblea straordinaria, finalizzata all'elezione del nuovo
amministratore ... omissis ..."
 
Ora, chi ha replicato non ha capito la chiara domanda posta
dall'inquilino:
 
"15 appartamenti tutti di una unica proprietà"
 
ma quello che e' certo e' che c'e' una feccia all'interno della comunita'
degli amministratori condominiali che ci marcia nell'amministrare in
modo improprio le case popolari di proprieta' unica (ovvero prima
dei riscatti). Spesso poi sono collusi con dipendenti dell'ente
pubblico gestore che ricevono prebende in cambio della assegnazione
dell'incarico di amministrazione (la cui nomina avviene formalmente
con una assemblea farsa in cui gli inquilini, abilmente pilotati,
semplicemente non capiscono che stanno volontariamente caricandosi
costi e compensi professionali che non sono da loro dovuti).
 
La responsabilita' dei restanti amministratori che non fanno nulla o
molto poco, per esporre queste situazioni, pare seguendo il detto
che "lupo non mangia lupo" ?


  Ma che palle...non poteva fare la succitata domanda senza postare
  prolissamente quanto la precede?



  Ma che palle...lei è passibile di querela da parte associazioni varie
  degli amministratori.Solo lei è onesto e parziale è la sapienza fatta
  uomo.



Immagino che ci sia il solito ignorante dalla coda di paglia che si
mettera' a minacciare querele (eppure ho definito un insieme ridotto
"all'interno della comunita' ...").
 
Sicome capita spesso che qualche fascistoide cerca di zittire il diritto
all'opinione verso le categoria, minacciando chi attacca una casta,
e visto il diffuso senso preverso di "lesa maesta" che pervade con
tanta boria questi signori, penso sia utile ricordare a tale
ignoranza cosa ne pensa la Suprema Corte del loro pensare:
 
http://www.studiocataldi.it/news_giuridiche_asp/news_giuridica_17117.asp
 
 
La quinta sezione penale della Corte di Cassazione, con sentenza n. 51096
del 9 dicembre 2014, ha affermato che non può ravvisarsi il reato di
diffamazione quando le scritte o frasi offensive si rivolgono ad una o
più persone appartenenti ad una categoria, ancorchè limitata, se tali
persone non sono individuabili.
 
Quindi anche se avessi affermato (che non e') che tutta la categoria
degli amministratori e' "feccia", una querela non passa (chiunque
puo' presentare tutte le querele che vuole, altro e' se poi hanno
un seguito).
 
Ora, sono curioso di capire come, per la sola definizione di "feccia"
si possa individuare con previsione una o piu' persone precise di
una categoria che include altri oltre a questa "feccia".
 
Dal Treccani: feccia = la parte peggiore, più spregevole della societa'
 
e come definire altrimenti chi deruba e truffa il prossimo ?

 voglia di anticpare gli importi
 
Questo amministratore è sprovveduto.
tutti gli amministratori conoscono avvocati che gli fanno anticipare 
solo le spese vive (un centinaio di euro) per farsi pagare al momento 
del recupero effettivo.
 
 

 e affittuari i condomini
 
Ma anche no.
Se il proprietario è uno solo non c'è condominio.
 
 


Il mio si limitava a darmi l'F23 per pagare i circa 180 euro della
imposta :-)
 
La questione e' che la "prima volta" un avvocato vuole un acconto.
Ma poi, quando ci si conosce (per esempio, l'avvocato verifica che
ogni volta i documenti sono a posto, la gestione in regola, etc.)
per le procedure successive, si fa va sulla "fiducia del risultato".
Anzi, finisce che non ci si vede neanche, si fa tutto via email, e
si firma solo il mandato passando dalla segreteria dello studio.

 una rinunione tra gli inquilini ?
 
la riunione degli inquilini dopo aver ricevuto il consenso ad operare 
dell'ente proprietario
 
-- 
ciao

 dell'ente proprietario
 
Sarebbe interessante la lettura di questa lettera di consenso,
forse per farsi quattro risate, forse per eccepire l'evidente
assurdita' del tranello teso agli inquilini.
 
Ripeto: NON SIETE UN CONDOMINIO. PUNTO.
 
Quindi non avete alcun diritto dei condomini (non siete neanche
proprietari, cosa pretendete ?), ma solo quelli relativi
al mandato di incarico del vostro tirapiedi, da voi pagato
(art.1703 e successivi del CC) e magari su questo fronte
qualche freccia all'arco l'avete.
 
Ha capito ora perche' era importante sapere chi l'ha scelto
il tizio ?


  E perchè non l'hai chiesto da subito senza le fregnaccie che
  hai raccontato?
