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Titolo: danni ad immobile locato

Vorrei sottoporre un quesito alla cortese attenzione del Newsgroup.
Grazie anticipatamente delle risposte.
Un appartamento viene locato per uso residenziale nel 1996 completo di
mobilio ed elettrodomestici.
Viene redatto un elenco sintetico ma completo del bene e degli arredi
presenti che si allega al contratto di locazione, regolarmente registrato.
Circa le condizioni dell’immobile e dei beni mobili, la descrizione risulta
essere un generico e riepilogativo (apposto alla fine dell’elenco) “le parti
convengono sull’ottimo stato”.
Il contratto ha inizialmente la durata di un anno, viene tacitamente
rinnovato fino al 2003, quando il conduttore si trasferisce presso altro
comune e lo lascia libero.
Il proprietario-locatore, presenta il conto.
Chiede all’ex inquilino il danno per le condizioni in cui versano i beni,
mobili ed immobili.
Il danno, secondo il locatore, si rappresenta nelle scarse condizioni in cui
versano i mobili e i rivestimenti dell’appartamento, nonché gli infissi,
interni ed esterni.
Chiede il danno per parecchie cose, ma in particolare:
- sostituzione della carta da parati con cui sono rivestite le pareti
murarie;
- rilevigatura e riverniciatura del parquet;
- rinnovo (sistemazione e verniciatura) degli infissi esterni;
- parziale sistemazione di quelli interni (sistemazione e verniciatura);
- sostituzione di tutti gli elettrodomestici (frigo, lavatrice, forno,
lavastoviglie);
- rinnovo di tutti i tessuti (consunti) di sedie e divani;
- sistemazione e, in alcuni casi, completa sostituzione di alcuni mobili
(armadi, comò, ect..);
- sostituzione degli elementi sanitari perché macchiati di calcaree (non
rotti, macchiati);
più genericamente ha richiesto il recupero del danno per ogni graffio
presente su mobili, pareti, infissi e pavimenti.
Ho eseguito il sopralluogo per accertare l’entità di questi danni.
Il bene fa parte di un fabbricato condominiale, edificato agli inizi degli
anni ’70 circa, che si eleva su 6 piani fuori terra e, in 30 anni, non è mai
stato oggetto né di rinnovamento, né, tanto meno, di ristrutturazione.
Lo stile dei mobili presenti è congruente con l’epoca di costruzione dell’
edificio: tutti anni ’70.
Solo qualche elettrodomestico è più recente: lavatrice polaris anni ’90;
lavastoviglie indesit metà anni ’80, ect.
Ho ragionato cercando di stabilire se la condizione in cui versava ciascun
bene “danneggiato” era dovuta alla vetustà o ad un uso improprio da parte
del conduttore.
In effetti ci sono alcuni piccoli strappi alla carta da parati, qualche
cerniera di mobile non sistemata, mancano i coperchi di due rubinetti,…
insomma cose così.
Si accettano pareri sul come devo impostare la perizia.
Non sono d’accordo sull’entità dell’importo e sui presupposti della perizia
di parte, come lo dimostro?
Il canone versato, ho verificato, è parecchio più alto rispetto alla media
dei canoni della zona.
Non sono riuscito a trovare niente circa la locazione di immobili arredati.
Devo ragionare, per estensione, come per le locazioni normali?
Esiste una distinzione tra il concetto di manutenzione
ordinaria-straordinaria relativa ai doveri Locatore-Conduttore, e quello
classico che si usa nell’edilizia?
grazie
p.s. per questioni di tempo adesso mi limito a questa breve sintesi, ma
posso fornire ulteriori chiarimenti.

 ordinaria-straordinaria relativa ai doveri Locatore-
Io non sono un tecnico, né un'esperta di queste cose, ma, Codice Civile alla
mano, la distinzione viene fatta solo per i lavori di manutenzione
ordinaria, quindi piccole aggiustature e mantenimento in uso del bene
locato, e lavori di straordinaria manutenzione che sono quelli che si fanno
una volta ogni tanto o che prevedono la sostituzione integrale di alcune
parti del bene locato.
Ora, questo furbetto proprietario, mi sembra voglia far fare i lavori di
straordinaria manutenzione all'inquilino.
E' ovvio che bisogna valutare se i mobili, ed in generale l'appartamento, è
stato tenuto in maniera "normale" o se i danni sono eccessivi, ma dovrebbe
esserci già il deposito cauzionale che mette al riparo da cattive sorprese.
Ma che pretese!
Ha affittato un appartamento ammobiliato perché ci vivessero oppure perché
lo guardassero da fuori?
Trovo che sarebbe difficile dimostrare, alla luce di quello che dici sullo
stato dell'immobile, che i danni possano essere stati causati solo
dall'ultimo inquilino. A parte le cerniere dei mobili e i coperchi dei
rubinetti che sono senz'altro a carico dell'inquilino, il resto credo che
sia manutenzione straordinaria.
Se in 30 anni non sono mai stati riverniciati i parquet o cambiate le carte
da parati, trattasi di lavoro di straordinaria manutenzione a carico del
proprietario. Lo stesso dicasi per i mobili, i sanitari e gli
elettrodomestici, a meno che non siano stati riconsegnati rotti e
inservibili!  Se l'appartamento fosse stato sistemato a nuovo prima del 1996
potrei capire una quantificazione dei danni come richiestoti, diversamente
no.
Scusa, ma credo che se dovessi impostare una perizia dando retta al
proprietario credo che questi non recupererebbe neanche un centesimo! Fossi
io l'inquilino gli riderei in faccia!!
Ciao