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Titolo: box e ripartizione spese riparazione

Buona giornata a tutti.
se potete darmi una delucidazione ve ne sarei grata.
la situazione è questa:
2 palazzine  (chiamiamole A e B)
fila di box sotto ogni palazzina.
corsello in comune
i giardini sono tutti privati.
nella palazzina A un box è sotto il giardino di un condomino, ora  in 
questo box si è creata una infiltrazione d'acqua (non molto ampia).
Il Proprietario ha fatto preparare un preventivo di spesa ( rimozione 
giardino, rifacimento impermeabilizzazione, tinteggiatura box con un 
speciale  stucco anti acqua) risultato un preventivo con molti zeri.
il proprietario risiede nella palazzina B.
Come vanno suddivise le spese ?
Premesso che il proprietario non vuole pagare un euro.
e vuole imputare tutto il costo dei lavori alla palazzina A
E se ho capito bene anche i condomini della palazzina B si rifiutano di 
pagare.
AsparagA


  Se il giardino è di proprietà ( privato ) si applica l'art.1126 c.c.
  ossia : 1/3 di spesa al proprietario del giardino ed i 2/3 della spesa
  al proprietario del box. Diversamente se il giardino fosse condominiale
  si applicherebbe l'art.1125 c.c.dove il condominio pagherebbe rimozione
  giardino e suo ripristino ed impermeabilizzazione soletta solai box
  (parte esterna);mentre il proprietario box le spese della sistemazione
  soffitto,intonaci ed eventuale imbiancatura(parte interna).
  w

 w
grazie della risposta
Il giardino è privato, e' di proprieta' di un condomino.
Tra l'altro mi è stata recapitata ora la comunicazione di un'assemblea 
straodinaia che recita : esame e delibera lavori per sig.XXX : modalita' 
tempi di intevento e riparto  rate  straordinarie a copertura dei lavori.
Messa cosi sembra che l'amministratore e il condomino abbiano gia' 
deciso tutto.
Come posso intervenire x bloccare il tutto?
Come mi debbo comportare  in assemblea che  tra l'altro è stata fissata 
fra 10 gg !!!
Grazie 1000 x l'aiuto ?

 10 gg !!!
Chiederne l'annullamento perché il condominio non può e non deve 
pagare per le parti private.
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >


Scusa W perché hai paragonato il giardino ad un lastrico solare? Se il 
giardino è a quota strada l'avrei considerato un solaio e come tale 
tutto a carico del proprietario del giardino. Se invece il giardino è 
posto ad una quota superiore a quella della strada allora, indubbiamente 
lo considererei un lastrico.
Gxis
Paolo

 l'impermeabilizzazione.
Il soffitto non è nemmeno in discussione ma l'impermeabilizzazione è ad 
esclusivo carico del proprietario del box.
Prova ad immaginare un box privato singolo staccato dal condominio, pur 
inserito nello stesso, con copertura senza giardino; nel momento che si 
verificasse un'infiltrazione perché dopo enne anni l'impermeabilizzazione 
deve essere rifatta, chi se ne deve fare carico, l'intero condominio o 
solamente il proprietario del box?
Cordialità
Gi 


Premesso che l'amm non può decidere un bel niente, ti basterà andare in 
assemblea e dire agli altri condomini che il danno è tra due privati e 
che la questione non è di competenza del condominio. Certo chi vuole 
contribuire a proprie spese è libero di farlo ma certo non è obbligato. 
Inoltre minaccia che impugnerai la delibera e che in tal caso chi voterà 
a favore pagherà le spese legali.
Però prima di fare questo accertati al 100% che effettivamente il 
giardino è di proprietà esclusiva e non condominiale (controlla il 
regolamento di condominio, il contratto di acquisto della tua casa).
In più, in assemblea, chiedi all'amm  che venga dimostrato che il 
giardino è di proprietà condominiale mediante validi titoli.
Se nonostante ciò l'assemblea vota a favore dei lavori, a quel punto 
dovrai valutare con un avvocato se ti conviene impugnare la delibera o 
aspettare l'eventuale decreto ingiuntivo che l'amm potrà richiedere per 
i mancati pagamenti da parte tua.
Gxis
Paolo


Bravissimo. Infatti potrebbe anche essere che il giardino sia condominiale 
con uso esclusivo del condomino.
Cordialit�
Gi

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
   In effetti ripensandoci l'applicazione dell'art.1126 c.c. non è del tutto
   corretta, proponderei piu' per applicare , come dice Giovanni, l' art.
   1125 c.c. e nei termini da lui indicati.
   Ciao w


Articolo 1125 - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte 
e dei solai.
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte 
e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due 
piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario 
del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del 
proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione 
del soffitto.
Devono concorrere al 50%.  L'impermeabilizzazione fa parte, a mio 
parere della parte comune ai due proprietari, la parte calpestabile di 
chi sta sopra ed il soffitto di chi sta sotto.
Quanto al quesito che poni penso che se la parte superiore è parte 
comune, si applicherà il 1125 (l'intero condominio rappresenta il 
proprietario soprastante), mentre se il box è una costruzione a se 
stante, senza che sopra vi sia accesso, sarà tutto a carico del 
proprietario del box.
Ciao



Ciao Giovanni.
Sono d'accordo con quello che hai scritto, ma solo nel caso che si debba 
rifare completamente il solaio (chiamiamolo così per capirci meglio). 
però ti chiedo: secondo te è necessario arrivare a tanto' Cioè, visto 
che "quello di sopra" ha un giardino, potrebbe trattarsi semplicemente 
di una questione di l'impermeabilizzazione e in tal caso, secondo me, 
spetterebbe al proprietario del giardino provvedere visto che 
l'impermeabilizzazione la vedo come se stessi mettendo un pavimento che 
è risaputo essere a carico del proprietario "di sopra".
Gxis
Paolo


A questo punto trovo più sensata la formulazione fatta da Giovanni e 
cioè che l'impermeabilizzazione sia a carico di tutte e due.
Cioè se non è a carico del proprietario del giardino, a maggior ragione 
non potrà essere a carico del proprietario del box.
Gxis
Paolo


In relazione alla questione sollevata ho trovato solo una sentenza del 
tribunale di milano (sent. 3048 del 27.3.80)che nel caso di un giardino 
condominiale sovrastante dei box interessati da infiltrazioni, box 
costituenti corpi di fabbricati a parte, ha ritenuto che la spesa di 
rifacimento o riparazione dell'imperm. sia a carico di tutti i condomini 
per quota di proprietà, e non solo a carico dei proprietari dei box, 
perchè è stata riconosciuta l'utilità del giardino.
Poi c'è un'altra sentenza, corte di appello di milano (sent. 653 del 
20.5.80) che anche in presenza di un regolamento di condominio che 
attribuisce ai propr. dei box, con corpi di fabbrica separati, sia le 
spese di manutenzione ord. che straord., ha attribuito a quest'ultimi 
anche le spese di rimozione e di rifacimento del giardino.
Certo è che andrebbero verificati i motivi di tale infiltrazione 
(cattiva manutenzione)
Ho letto che tutto sommato, nei casi dubbi, è possibile anche applicare 
l'art. 1126 (come diceva W) oppure il 1125 anche per l'impermeabilizzazione.
Comunque a parte queste precisazioni, se è vero che il giardino non è 
condominiale, il problema di come e chi debba pagare si limita ai due 
proprietari e quindi interessa poco AsparagA che ha inviato il post.
Gxis
Paolo

 che è risaputo essere a carico del proprietario "di sopra".
Ed è qui che non sono d'accordo!
L'impermeabilizzazione non è un pavimento, ma la considero come parte 
funzionale della soletta perché serve per proteggerla (il cemento se 
non adeguatamente protetto non ha vita lunga) quindi sono di utilità 
per entrambi i proprietari.  La sua integrità è anche funzionale a chi 
sta sotto!
Il giardino (od il pavimento) hanno la funzione di rendere il tutto 
calpestabile e sono di utilità del solo condomino di sopra.


 Giovanni
Penso che il tuo ragionamento sia alla fine il più corretto.
Gxis
Paolo

anche funzionale a chi sta sotto!
No, č funzionale solo a chi sta sotto; chi sta sopra, che ha il giardino, 
non gli importa un dalmine se sotto un 50 cm di terra c'č una soletta o 
altri 3 metri di terra. Diciamo che ne č coinvolto in quanto non puņ 
piantare specie che possano danneggiare la soletta.
Cordialitą
Gi 


Di certo va valutato il motivo delle infiltrazioni. Se queste sono 
causate da cattiva manutenzione di quello di sopra, allora è evidente 
che spetta a quest'ultimo i costi della riparazione. ma il bello è come 
si fa a dimostrare questa cosa??
Gxis
Paolo


Con una fotografia di qualche pianta che si sa radica in profondità e ha 
forza per rompere/danneggiare il cemento, oppure trovando colpi di piccone 
sulla soletta. Diversamente è solo usura della guaina, anche se, 
tendenzialmente si cerca di incolpare sempre quello che c'è piantato sopra; 
nel condominio ove abito hanno cercato di dare la colpa a degli arbusti di 
rose. :-(
Sopra  il mio box c'era un pino/abete o comunque una pianta della categoria, 
non ricordo; le loro radici non vanno in profondità ma si allargano appena 
sotto la superfice. Infatti io non ho mai avuto problemi; da quando si è 
fatta la reimpermeabilizzazione io ho cominciato ad avere macchie di umidità 
su tutto il box; quindi...
Cordialità
Gi 


   Infatti .....pensa ai balconi sporgenti ( aggettanti ).
   w