Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Per VEGETA: contratto locazione ingarbugliato

Chiedo il tuo aiuto per districarmi tra le scadenze di un contratto troppo
intricato per me: spero tu possa aiutarmi.
Contratto stipulato nel 1964 relativo ad un immobile composto da 1 vano
adibito all'attività professionale del conduttore + 4 vani per abitazione.
1998 mutamento d'uso nel senso di destinazione ad uso interamente
commerciale.
Il contratto scritto iniziale prevedeva una durata di 5 anni e clausola di
non rinnovo alla scadenza. Invece il rapporto prosegue sino ad oggi.
Potresti, per favore, con la tua consueta chiarezza e completezza
espositiva, spiegarmi come sono articolate le scadenze dal 1964 ad oggi?
Grazie infinite.
Gilia

Gilia <risp...@sulNg.it> wrote in message
UiSVa.435$cl3....@news2.tin.it...

E' un contratto micidiale, altro che intricato.....
Comunque, facciamoci coraggio, e cerchiamo di capire in
che modo è possibile districarsi nella questione.
Innanzitutto il contratto, è un contratto misto. Infatti la destinazione
dell'immobile non è nè a scopo professionale, nè a scopo puramente
abitativo. Ora, in tema di contratti misti, in genere si adottano due
soluzioni giurisprudenziali: la teoria della combinazione, e la teoria
dell'assorbimento. Per alcune ragioni, io ritengo che si debba adottare
la teoria dell'assorbimento e che l'uso di carattere professoniale debba
ritenersi prevalente sull'uso di carattere abitativo. Infatti, il
legislatore,
ha inteso con la legge 392/78 tutelare in misura maggiore la locazione
a carattere professionale che non quella a carattere abitativo. Pertanto
occorre scegliere la disciplina più onerosa perchè è quella che consente
di rendere legittime entrambe le tipologie di locazione che sono
oggetto di contratto.
Consideriamolo quindi come una locazione ad uso non abitativo.
Contratto stipulato nel 1964, di 5 anni, e con clausola di non rinnovo.
Quindi, scaduto nel 1969.
Il locatore non avvia lo sfratto, e quindi il contratto si rinnova
tacitamente
ai sensi dell'art. 1597 C.C. Lo stesso articolo dice che la nuova
locazione ha la durata prevista per i contratti a tempo indeterminato,
richiamando l'art. 1574 C.C.
L'art. 1574 C.C., a sua volta, stabilisce che la locazione di immobili
per l'esecuzione di un'attività professionale, ha la durata di un anno.
Quindi, il nuovo contratto inizia nel 1969, e si rinnova tacitamente ai
sensi dell'art. 1597 C.C. di anno in anno fino a giungere al 1978.
Si noti che, per giurisprudenza consolidata, la rinnovazione tacita ai
sensi dell'art. 1597 C.C. non è considerata come una prosecuzione
dell'accordo originario, ma come una vera e propria nascita di un
nuovo contratto accettato dalle parti per facta concludentia. Ecco
perchè a nulla vale la clausola di non rinnovo inserita nel contratto:
essa avrebbe avuto valore, al contrario, se il contratto fosse stato
soggetto alla rinnovazione tacita a norma dell'art. 3 legge 392/78.
Per capire cosa succede nel 1978, occorre innanzitutto vedere se
il contratto è soggetto o non soggetto a proroga a norma della
legge 298/78 (non è la legge sull'equo canone).
Il criterio che si attua è molto complesso, ma cercherò di
essere il più chiaro possibile.
Data la data del contratto originario, si considera la data del 1969
e si considerano tutte le scadenze annuali successive sino a quella
immediatamente precedente la data di entrata in vigore della
legge sull'equo canone (29.07.1978).
Questa scadenza chiamamola "ultima novazione tacita pre equo
canone".
Se la data dell'ultima novazione tacita pre equo canone è
compresa tra il 24.06.1978 ed il 29.07.1978, allora il
contratto "non è soggetto a proroga".
In tutti gli altri caso è invece "soggetto a proroga".
Questa informazione serve perchè ci consente di applicare gli
articoli 67 e 71 della legge 392/78.
Immaginiamo che il contratto sia soggetto a proroga (è il
caso più frequente).
Allora, poichè di fatto all'entrata in vigore della legge 392/78
è in corso un contratto che si è novato l'ultima volta nel 1977
(o 1978), allora si applica l'art. 67 c. 1 lett. c) della legge
sull'equo canone che stabilisce che i contratti stipulati (o novati
a norma dell'art. 1597 C.C.) dopo il 31.12.1973 sono
prorogati di anni 6.
Segue che il contratto, che si è novato l'ultima volta nel 1977,
è prorogato di diritto sino al 1983.
A questo punto le parti proseguono il rapporto. Poichè la disciplina
transitoria della legge 392/78 è terminata, trova applicazione un
conosciuto principio giurisprudenziale che ora illustrerò (vedi
in proposito Cass. 12948/93, 6416/91, 2520/91).
In pratica, poichè il conduttore nel 1983 era sfrattabile senza bisogno
di disdetta, la prosecuzione del rapporto tra le parti per un
ragionevole periodo di tempo implica la nascita di un nuovo
contratto di locazione per facta concludentia che è soggetto
in tutto e per tutto alle norme delle locazioni a carattere non
abitativo previste dalla legge 392/78.
A norma dell'art. 27 c. 2 della legge 392/78, quindi, il nuovo
contratto nato nel 1983 avrà durata di sei anni + sei anni (e
si rinnoverà di sei anni + sei anni).
Segue che il contratto sorto nel 1983 ha avuto la sua prima
scadenza nel 1989 e la sua scadenza successiva nel 1995.
Nel 1995, il contratto si è rinnovato per carenza di disdetta
(la clausola di non rinnovo del precedente accordo non
opera perchè è relativa al contratto originario e qui siamo
in presenza di un nuovo contratto nato per il comportamento
concludente delle parti), di altri sei anni + sei anni, a norma
dell'art. 28 legge 392/78.
Quindi, la scadenza successiva sarebbe avvenuta nel 2007.
Ecco, a questo punto, che si verifica una novità.
Nel 1998 le parti stipulano un nuovo contratto che stabilisce
una destinazione puramente commerciale.
Il problema è se questo mutamento di destinazione, voluto dalle
parti, costituisca una novazione oggettiva nel rapporto di
locazione, ovvero una semplice modifica di un elemento
accessorio del contratto originario del 1995.
Ebbene, riporto una massima della corte di cassazione, che
spiega bene la situazione:
Cass. civ., sez. III, 14 dicembre 1994, n. 10683, Annibaldi c. Società
Magilusa.
Le sole variazioni di misura del canone e la modificazione del termine di
scadenza non sono di per sé indice di una novazione di un rapporto di
locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa
obbligazione o di modalità non rilevanti ai fini della configurabilità di
una novazione. La novazione oggettiva del rapporto obbligatorio postula,
infatti, il mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione, ex art.
1230 c.c., mentre non è ricollegabile alle mere modificazioni accessorie, ai
sensi dell'art. 1231. Essa, inoltre, deve essere connotata non solo
dall'aliquid novi ma anche dagli elementi dell'animus novandi (inteso come
manifestazione inequivoca dell'intento novativo) e della causa novandi
(intesa come interesse comune delle parti all'effetto novativo), e
l'accertamento che su tali tre elementi (volontà, causa ed oggetto del
negozio) compia il giudice di merito è incensurabile in cassazione se
adeguatamente motivato.
E qui capisci, Gilia, che il problema è complicato perchè si tratta
di capire se le parti abbiano effettivamente manifestato la volontà
di creare una nuova locazione che sostituisca in tutto e per tutto
la locazione originaria del 1995, ovvero se il mutamento di
destinazione sia un solo elemento accessorio del rapporto di
locazione, che rimane quello originario.
Il problema è cruciale perchè nel primo caso, nel 1998 è nato
un nuovo contratto di 6 anni + 6 anni, e quindi questo proseguirà
fino al 2004/2010.
Altrimenti, il contratto del 1995 è ancora in vigore e la sua successiva
scadenza sarà nel 2001/2007.
Spero di esserti stato d'aiuto.
Saluti
Vegeta

> Spero di esserti stato d'aiuto.
Come sempre, in modo completo ed esaustivo!
Grazie infinite.
Gilia