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Titolo: crediti condominiali

La mia compagna ha acquistato, il 4 maggio 2005, un appartamento.
Abbiamo pagato tutto quanto ci è stato richiesto, sia alla parte
venditrice, sia al Condominio. La gestione annuale del Condominio va
dal 1 maggio di un anno al 30 aprile di quello dopo. In questo caso,
quindi, andava dal 1 maggio 2004 al 30 aprile 2005.
Il preliminare di vendita, con il pieno consenso di ambo le parti, è
stato redatto dalla nostra commercialista.
Com'è facile immaginare, la quasi coincidenza fra la fine dell'anno di
gestione del bilancio condominiale e l'acquisto dell'immobile ha fatto
sì che ben presto siamo stati convocati per la riunione di condominio
che ha approvato il bilancio e consegnato a ciascun condomino la
tabella con le quote di ognuno. Confesso che, stante la nostra totale
ignoranza in materia, non abbiamo nemmeno tentato di capire come sono
stati generati gli importi, ci siamo fidati dell'amministratore e delle
cedole di versamento che ci ha dato, e quelle abbiamo pagato.
Sembra però che nel bilancio 2004/05 ci fosse un conguaglio a credito
e che l'amministratore abbia defalcato tale credito dalla nostra quota,
anziché rifondere la parte venditrice e fare partire noi da zero.
Ignoro se esistono documenti scritti in proposito, ma prima che tutto
iniziasse l'amministratore aveva detto che era tutto a posto. Suppongo
che sia probabile che fra le carte ci sia anche questa  dichiarazione,
ma ammetto di non saperlo con precisione. Quello che so di sicuro è
che, interpellato dalla venditrice per ottenere questo credito, le ha
detto che erano affari suoi (di lei) e nostri.
La nostra commercialista sostiene che, essendo scritto nel preliminare
che non sussistevano pendenze, insieme all'appartamento la mia compagna
si è accollata anche eventuali oneri e crediti. In altre parole,
secondo la commercialista se avessimo scoperto un conguaglio negativo i
debiti sarebbero stati tutti nostri, e quindi allo stesso modo lo sono
invece i crediti.
Ignorando se questo concetto fosse impugnabile o meno, ma spinti
comunque da un senso interiore di giustizia che va oltre quella del
Codice Civile, pensavamo comunque di rimborsare la signora, e siccome
nessuno (né noi, né la signora) riusciva a fare il conteggio esatto
(che da quel che ho capito non coincide con il conguaglio del 30
aprile, ma non chiedetemi perché) e l'amministratore si rifiutava di
farlo, lo abbiamo fatto fare, a nostre spese (intendo della mia
compagna e mie) alla commercialista. La venditrice però ha sempre
contestato questi calcoli sostenendo che, essendo la commercialista
pagata da noi, era ovvio che tirava dalla nostra parte. Questo ha fatto
sì che i rapporti, che quando il conguaglio sembrava essere a zero
erano ottimi, si siano deteriorati sempre di più.
Adesso, la venditrice si è rivolta a un avvocato il quale ci ha
spedito una raccomandata intimandoci di versare detta quota entro 5
giorni dalla ricezione della raccomandata stessa. In realtà questa
raccomandata è ancora in viaggio. Siamo venuti a saperlo in anticipo
sia perché la venditrice ce lo ha preannunciato, sia perché la stessa
lettera, per conoscenza, è stata anche inviata via fax alla
commercialista.
Mi rivolgo agli esperti di questo forum e chiedo: la parte venditrice
ha qualche diritto o ha ragione la mia commercialista?
E in più: quale data fa fede come ricezione della raccomandata? quella
in cui la cartolina finisce nella cassetta delle lettere (siccome
entrambi lavoriamo, è impossibile che ci sia qualcuno quando arriverà
il postino) o quella in cui firmo la ricevuta di ritorno?
Vi ringrazio moltissimo e porgo cordiali saluti

 erano ottimi, si siano deteriorati sempre di piů.
Chi non č capace di sopportare il male non faccia del bene.
Ma di quanti soldi stiamo parlando ?
        Rebrac

 Ma di quanti soldi stiamo parlando ?
La commercialista ha calcolato 450 euro, arrotondando (dice lei) per
eccesso.
La signora ne vuole 808
Personalmente non le darei niente, infatti a questo punto non si tratta
di 450 o di 808, bensì di vedere se glieli si deve o meno...

 di 450 o di 808, bensì di vedere se glieli si deve o meno...
Che ne dite di sedervi ad un tavolino (prima di arrivare ad eventuali
citazioni) voi, la commercialista, la signora, il suo avvocato (che
puo' essere presente come si dice "in via amichevole") e la
commercialista spiega come ha calcolato i 450 euro e la signora dice
come ha calcolato 808?
Sinceramente state perdendo (voi e la signora) la minestra per un acino
di pepe, visto che rispetto al costo dell'appartamento (posso supporre
oltre centomila euro) la differenza (meno di 400 euro) tra cio' che lei
vuole e cio' che le volete dare e' veramente un'inezia

 vuole e cio' che le volete dare e' veramente un'inezia
Si sono sentiti alcune volte. Ciascuno accusa l'altro di aver
modificato i conti a proprio vantaggio.
Ma non è una questione di soldi. Anzi.
La situazione sta diventando stressante (prima della raccomandata, a
intervalli regolari suonava il telefono e diceva "allora quando mi
pagate?", e alla nostra risposta "come pattuito, appena la
commercialista fa i conti" seguiva una filippica sulla scarsa onestà
della commercialista) e pur di levarmela di torno gliene darei anche
mille, di euro, non solo ottocento.
D'altro canto, sentirsi dire (nell'ambito delle filippiche di cui
sopra) che è un'appropriazione indebita, che noi perdiamo tempo
apposta, che la commercialista o non sa fare i conti o è in malafede,
che è stata stupida a vendere a noi quando probabilmente poteva
vendere ad altri guadagnandoci sopra di più, e vedersi arrivare una
raccomandata dove dice che se non si paga entro 5 giorni ci cita in
giudizio, dopo che il preliminare (steso peraltro dalla stessa
commercialista, la signora d'accordo) dice che sull'immobile non
pendeva alcunché e dopo che, dal nostro punto di vista, abbiamo
ottemperato tutti gli obblighi (quando compri casa, ti senti dire che
le spese precedenti sono tutte a posto, paghi quello che l'acquirente
ti chiede nonché tutte le spese condominiali che l'amministratore ti
chiede, che altro devi fare ancora?) e che siamo stati i primi a dirle
"vedrà che tutto si sistema" quando l'amministratore l'ha mandata a
stendere, è un qualcosa che, diciamo così, non invita alla
diplomazia...

 di 450 o di 808, bensì di vedere se glieli si deve o meno...
Infatti.
Rimane una questione di principio, che sono le peggiori.
Ritengo che non gli si debba nulla.
A questo punto occorre valutare la controparte per capire sino a che punto è
disposto ad arrivare (ovvero quanto vuole spendere) per far valere quelli
che ritiene i suoi diritti violati.
Non perche' cio' a te freghi molto, ma solo perche' potresti trovarti a
spendere altrettanto per sostenere il contrario.
        Rebrac

 E in piů: quale data fa fede come ricezione della raccomandata?
Secondo buona fede la raccomandata č stata ricevuta nel momento in cui la 
commercialista vi ha fatto vedere la copia. Sempre secondo buona fede la 
commercialista sta cavillando e ha torto.
I contratti si trattano, si stipulano, si eseguono e s'interpretano secondo 
buona fede, inoltre "si deve indagare quale sia stata la comune intenzione 
delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole. Per determinare 
la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento 
complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto" (1362 cc).
Poi puň anche capitare che i cavilli vincano in Tribunale. Ma i cavilli 
dovrebbero costare molto piů d'un conguaglio, a meno che non si tratti del 
condominio piů di lusso di tutt'Europa.