Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Amministratore di Condominio VS Bancario

Buongiorno.
Mi scuso con l'amministratore per il cross post, ma ritengo che l'argomento
abbia attinenza con entrambi i gruppi.
Abito in un condominio e lavoro in una banca.
Il conto corrente del condominio è proprio presso la mia banca, nell'agenzia
che chiameremo "A".
Di norma lavoro presso l'agenzia che chiameremo "B".
Da circa una settimana mi hanno trasferito (temporaneamente) presso
l'agenzia A.
E quindi ho avuto modo di vedere i movimenti che fa l'amministratore sul
conto corrente del condominio.
E ho notato gli addebiti relativi alle bollette che vengono tenuti in 
sospeso,
la polizza assicurativa scaduta a novembre non ancora rinnovata, bonifici
a favore dell'impresa di pulizia che sono "parcheggiati" e non eseguiti, in
attesa che i condomini versino per costituire fondi.
E, purtroppo, prelevamenti contanti eseguiti dall'amministratore, non
giustificabili.
Il conto dovrebbe essere sicuramente in attivo,
cioè non ci dovrebbero essere problemi a pagare, per il semplice motivo che
si ha l'abitudine, da sempre, di tenere un "fondo spese impreviste" di un
migliaio di euro.
Che è proprio quello che l'amministratore ha prelevato senza motivo,
portando quindi il conto a zero.
Vengo al dunque.
Come mi comporto?
Alternative:
- sto zitto e aspetto di vedere che succede
- prendo da parte l'amministratore e gli chiedo "Ma cosa sta facendo?"... e
poi? Se quello mi risponde "Si faccia i fatti suoi"?
- ne parlo "in segreto" a qualche altro amico-condomino... e mando avanti
lui?
- cerco di convocare un'assemblea straordinaria per chiedere un resoconto
della situazione (e quali informazioni posso rivelare?)
Ho addirittura pensato di indurre l'impresa che si occupa delle pulizie a
scrivere un lettera aperta ai condomini, lamentando il ritardo nei
pagamenti, per svegliare un po' le coscienze senza espormi direttamente.
Rendo noto che l'amministratore è stato incaricato circa un anno e mezzo fa
(quello precedente è andato in pensione), e finora non si era notato niente.
All'unica assemblea ordinaria tenutasi, i conteggi e i prospetti sembravano
regolari, anche se ammetto che non ci ha fatto vedere gli estratti conto del
conto condominiale. Tra i condomini non abbiamo nessuno che sia autorizzato
ufficialmente a visionare lo stato del conto corrente.
Insomma:
Prevale la mia veste di bancario, tenuto al segreto d'ufficio, o quella di
condomino, che si rende conto che l'amministratore è per lo meno "allegro"?
Ringrazio i partecipanti a entrambi i gruppi per i suggerimenti.
Marco

 ufficialmente a visionare lo stato del conto corrente.
Premetto che io non abito in condominio, ma secondo me, ogni amministrazione 
dovrebbe avere uno o più revisori dei conti dei conti, che io eleggerei in 
assemblea fra i condomini, per controllare quello che fa l' amministratore.
Altrimenti quello vi mette in mutande e voi nemmeno ve ne accorgete :-(
Ciao    ernie 


A mio parere sarebbe una buona cosa che tu lasciassi in ufficio il bancario 
e, dopo l'orario, assumessi la veste del condomino.
Perdona la battuta.
Ci� che volevo dire � che come condomino hai tutto il diritto di chiedere 
visione della documentazione.
Spiego meglio, presumo che in assemblea, in sede di approvazione del 
consuntivo, nomina dell'amministrazione e suo compenso, ecc. ecc., ci sia 
all'ordine del giorno anche la nomina dei consiglieri.
Ecco, costoro ma anche qualsiasi altro condomino, non appena ricevuta la 
convocazione dell'assemblea di bilancio, si chieda l'appuntamento 
all'amministratore per la verifica conatbile. L'amministratore preparer� 
tutte le carte e le dovr� mettere a disposizione, per il controllo, senza 
aggravi di spese. In quella sede, si dovr� fare le pulci alle fatture, ai 
bonifici, agli estratti conto, quindi a tutti i movimenti che dovranno, per 
forza di cose,  avere la loro rispettiva pezza giustificativa, scontrini 
fiscali compresi, per ogni singolo centesimo. Dove qualche cosa non torner� 
o non risulter� chiara, si dovr�, sul momento, chiederne chiarimenti. In 
assemblea, l'amministratore dichiarer� l'avvenuta certificazione e i 
consiglieri confermeranno o meno, dichiarando nel contempo la rispondenza 
del bilancio o diversamente segnaleranno cosa non va e perch�.
Suggerisco ed � buona norma, che alla verifica vadano non meno di due 
condomini; credo sia evidente la motivazione.
E, ripeto, lascia stare la veste bancaria. Primo, come ti ho spiegato non 
serve, secondo, potresti essere accusato di violazione della privacy; sia da 
parte dell'amministratore che potrebbe dimostrarti che ti sei sbagliato e 
stai ingiustamente insinuando che...., sia peggio ancora dalla direzione del 
tuo istituto, con conseguenze per te ancor pi� dannose.
Cordialit�
Gi 


io invece abito in condominio, e non per questo ne so di pi�.
Per�....la mia logica, che non ritengo tanto fasulla, mi dice:
1 - � molto facile far quadrare il bilancio nei prospetti.
2 - tale quadratura non a niente a che vedere con lo stato del conto 
corrente, soprattutto con i suoi movimenti.
3 - nell' unica assemblea tenutasi c'era motivo di chiedere estratto e 
movimenti conto ?
4 - se c'era perch� non lo si � chiesto ?
5 - se io per caso sono condomino e bancario non trovo conflitto 
d'interessi, anzi trovo concordanza di interessi.
6 - credo che qualunque condomino, in qualsiasi momento, con preavviso e 
appuntamento, possa prendere visione, al limite a proprie spese, di 
qualsiasi pezza d'appoggio, compreso movimentazione ed estratto conto.
7 - 2 condomini, che rappresentino mi pare alemno 1 sesto dei millesimi, 
possono sempre chiedere una rapida assemblea con qualsiasi ordine del 
giorno, a cui far seguire qualsisi provvedimento.
Eccetera.... 

 ...
Ricordo che il thread è in crosspost tra un gruppo moderato e uno non 
moderato.
Se intendete scrivere su entrambi i gruppi, dovete attendere il vaglio della 
moderazione.
Se volete che il vostro post appaia esclusivamente ed immediatamente sul 
newsgroup non moderato, è necessario modificare i dati di destinazione.
Saluti.
-- 
Team Moderatori IEBa
modbanche(at)
people.it
mail esatta nel "From"
follow/up it.news.moderazione


Semplice.
Senza dover dire che per il tuo lavoro hai avuto occasione di visionare il 
cc del condominio, chiedi al tuo amministratore, con raccomandata AR, copia 
dell'estratto conto in data odierna e della lista movimenti dalla data 
dell'ultimo rendiconto approvato a quella odierna (tutti i condomini sono 
titolati ad accedere ad ogni carteggio condominiale in ogni momento).
A questo punto, se hai fondate dubbiezze di scorrettezze contabili, anche 
grazie alla tua esperienza contabile, le porti in assemblea.
Enzo. 

 Marco
da uno molto più ignorante (in materia) di te, la nostra amministratrice 
circa un anno fà e sparita con un ammanco di 5000 cocuzze solo con 
noi...siamo in causa...

 conto corrente del condominio.
avverti l'amm. delegato della tua banca di mettere il sistema di contabilità 
in rete fra le varie agenzie nazonali, così potrai controllare il conto 
anche quando torni in agenzia B...! Dài...!
T&P 

 conto corrente del condominio.
CUT
Se il tuo ruolo in banca te lo permette, magari senti prima il direttore di 
filiale per avere il suo via libera, contatta l'amministratore nella tua 
veste di funzionario bancario, dicendo che hai una interessantissima nuova 
formula di conto da propogli per il condominio.
Lo chiami al tuo sportello o nel tuo ufficio e gli dici: "facciamo una bella 
schermata dei movimenti, per vedere quanti ne fa il condominio, se fa più 
bonifici o movimenti di contanti di cassa, così... solo per vedere qual'è la 
proposta migliore che vi posso fare"
non contestare nulla sullo specifico dei movimenti, limitati a dire "vedo 
che ci sono molti prelevamenti per contante, perchè non fate tutte le spese 
per bonifico? potrei offrire un pacchetto con un costo molto contenuto per i 
bonifici", oppure "vedo che il saldo si avvicina spesso allo 0, perchè non 
propone ai suoi condomini di istituire un fondo di cassa per non rischiare 
lo scoperto?"
Insomma, fai il pesce in barile, fagli capire che tu controlli quello che 
fa, ma fingendo di fare solo il tuo lavoro di funzionario bancario.
A quel punto l'amministratore saprà che tu lo tieni d'occhio, suggeriscigli 
di riflettere attentamente sulle condizioni di conto che gli hai proposto e 
digli che lo chiamerai fra qualche settimana, per sentire se ha deciso di 
gestire al meglio quel conto o se vuole continuare ad andare avanti "come ha 
fatto fino ad ora".
Come diceva un vecchio insegnante di mia moglie "uomo avvisato tre quarti 
fottuto", se poi vedi che non rimette a posto i soldi che ha preso, parlane 
con gli altri condomini, convocate un'assemblea e revocategli la firma sul 
conto, affidandola ad uno di voi, rimandando il suo benservito definitivo 
alla scadenza del suo mandato, visto che comunque dovrete pagarlo per tutto 
il periodo.
Repo 

 abbia attinenza con entrambi i gruppi.
cut
il conto corrente non č dell'amministratore, ma č del condominio, quindi
anche tuo.
secondo me hai tutto il diritto di chiedere un estratto conto (o lista
movimenti) all'amministratore.
anche perché se il conto va a zero poi ci vuole poco ad andare un
pochino sotto e quindi interessi ecc ecc che tu ben sai.
una volta che hai richiesto la lista movimenti allora chiederai
delucidazioni.
io mi comporterei cosě.


Be' se i conti sulla carta sembrano a posto resta solo la prova del nove 
e cioï¿½ verificare che ci siano i soldi del saldo finale. Sta tutto lï¿½ il 
trucco!
Gxis
Paolo

 bilancio.
Cosa impedisce all'assemblea di obbligare l'amminstratore a tenere tutti i 
soldi sul conto?
repo 


Be' se i conti sulla carta sembrano a posto resta solo la prova del nove 
e cioè verificare che ci siano i soldi del saldo finale. Sta tutto lì il 
trucco!
Gxis
Paolo

 Come mi comporto?
D'accordo con almeno un altro condomino e senza fare nessun riferimento 
al tuo lavoro, chiedi formalmente all'amministratore di visionare 
movimenti e relativa documentazione giustificativa. Ne avete diritto. 
Dopodiché quando sei legittimamente in possesso di questi dati li porti 
in assemblea e in quella sede decidete il da farsi.


Lo scontrino fiscale � un mezzo tracciabile; a volte, se dimostrato pu� 
essere sufficiente un pezzo di carta in cui Tizio dice di aver ricevuto 10 
Euro per lubrificare le cerniere del cancello. Aggiungo che mi piacerebbe 
veder pagare con un bonifico, ma anche con un assegno, l'acquisto delle 
lampadine.
Il problema �, come dicevi tu, ci si fida o non ci si fida; se ci si fida, i 
consiglieri una volta l'anno fanno la verifica dei conti e, in un certo 
senso certificano la rispondenza del consuntivo. Se per contro non ci si 
fida, si cambia amministratore; punto e basta.
Tanto per ribadire, se tua moglie lavorasse presso il reparto di sicurezza 
dei servizi di controllo comunicazioni, saresti contento se monitorando qui 
e la si mettesse ad ascoltare le tue comunicazioni e a leggere tutti i tuoi 
sms? Eppure avrebbe tutto l'interesse a tenerti sotto controllo; gli hai 
detto che andavio a ritirare la pulsantiera e invece sei andato da 
quell'emiliana che.... cucina cos� bene!!  :-)))
Cordialit�
Gi 

 quell'emiliana che.... cucina così bene!!  :-)))
Apprezzo la battuta, anche se purtroppo a consegnarmi il citofono sarà un 
attempato muratore e non una procace signorina, ma segnalo una diferenza.
Se mia moglie non lavorasse in quel servizio, non avrebbe nessun titolo per 
accedere ai miei sms senza il mio consenso.
L'OP al contrario, nella sua qualità di condomino, quel titolo l'ha, al 
limite sfrutta il suo ruolo per accedervi più facilmente, senza dover 
richiedere all'amministratore di fornigli le copie degli estratti conto, ma 
non viene in possesso di dati che altrimenti gli sarebbero preclusi. 
IMVVVVHO fino a quando non divulga quei dati a terzi non viola la dontologia 
professionale. Ricordiamoci che il conto è intestato al condominio di cui 
lui è parte (o almeno così spero) e non all'amministratore, che è solo il 
delegato ad operare da parte dell'assemblea.
Repo 


Vedo che non sono riuscito a spiegarmi come avrei voluto.
Il msg è stato pubblicato anche sul gruppo banche, senza coinvolgerli con 
domande sulla gestione consominiale che li sarebbe ot, prova a porvi la 
domanda sotto l'aspetto bancario.
Li girano soggetti di diversi livelli; sicuramente la sapranno più meglio 
assai.
Cordialità
Gi 

 non viene in possesso di dati che altrimenti gli sarebbero preclusi.
Per fare questo che dici l'assemblea deve decidere che l'apertura del 
conto corrente sia aperto contestualmente alla firma, (solo per 
visionare) dell'amm. anche da alcuni condomini. Per esempio con il conto 
bancoposte impresa è possibile far accedere on line al conto anche 
persone diverse dall'amm, le quali non possono fare nessuna operazione 
(questo viene limitato dall'amm che può attivare o disattivare le varie 
funzioni)
In mancanza delle firme dei condomini prova a chiedere in banca se ti 
fanno anche solo vedere il conto e vedi cosa ti dicono.
Comunque resto dell'idea che sia giusto controllare l'operato dell'amm, 
ma che ci sono modi e modi per farlo.
Gxis
Paolo


Aridaiee!! Questo non sempre è possibile.
Gxis
Paolo

 questo il motivo dello strano comportamento dell'amm.
puoi vedere le movimentazioni del conto ma non so è possibile per vedere
se gli altri condomini hanno pagato o meno. quindi non saprei come
potrebbe fare per farti vedere solo determinate cose.

 potrebbe fare per farti vedere solo determinate cose.
Be' se si paga con versamento sul conto allora puoi controllare. Se si 
paga anche in altri modi allora non lo puoi sapere.
E per questo che dico che il controllo va fatto nel momento in cui l'amm 
presenta il rendiconto di gestione.
gxis
Paolo

 Ne avete diritto. 
ma non si viene in questo modo a conoscenza di operazioni degli altri
condomini? violando informazioni su privacy?

 presenta il rendiconto di gestione.
e qui potrebbe lavorare di finezza:
ovvero avere la situazione dettagliata
controllare se sono stati fatti tutti i pagamenti, se hanno versato
tutte le quote i condomini e poi controllare se ci sono differenze tra
quello presentato in assemblea e quello che è nella realtà e, cosa ancor
più importante, verificare se ci sono spese/interessi relativi al
discorso che il conto è andato a zero o per un numero di operazioni
"anomale" che hanno portato a delle spese.
se in questo ultimo caso ci sono spese per queste sue operazioni, beh,
mi divertirei.
o lo si sputtana per bene in assemblea (ma è rischioso per la questione
della privacy di prima), oppure lo prendi da parte e gli dici che sta
facendo il furbetto e che l'hai sgamato di brutto e che deve mettere di
tasca sua l'importo di differenza... ovviamente devi avere la
movimentazione che lui fornisce in assemblea.

 Marco
fermo restando che, l'amministratore � sempre colpevole di qualcosa, di
default, e a prescindere, mi sembra  che nel caso in questione, a parte un
utilizzo non conforme dei propri poteri da parte del bancario, non vi siano
allo stato altri illeciti.
I pagamenti effettuati in ritardo potrebbero benissimo avvenire per carenze
di cassa, non imputabili ai condomini, come tu stesso affermi (pagamenti
parcheggiati in attesa che i condomini versino per costituire i fondi), e
ricordo che tra i doveri dell'amminstratore non vi � quello di anticipare
somme per conto dei condomini che amministra. Per quanto riguarda i prelievi
in contanti, prima di pensare ad appropriazioni indebite, vi potrebbero
essere tante altre ragioni per cui si prelevano somme (l'amministratore
potrebbe prelevare il proprio compenso, potrebbe prelevare somme per
effettuare pagamenti in contanti, potrebbe prelevare somme per metterle in
cassa, in tale ultimo caso, basta guardare se ad ogni uscita di banca,
corrisponde una entrata di cassa). insomma, prima di pensare male, ci sono
tante altre cose da guardare.
Vero � che gli amministratori di condomnio sono una brutta razza, ma essi
prosperano grazie a condomini italici, dotati di cervello di gallina e
paranoie schizofreniche, mentre l'unica cosa che dovrebbero fare, nominare
dei revisori scelti tra i condomini, che verifichino i movimenti di cassa
effettivi, nel 99,99% dei condomini italiani non viene fatto. si preferisce
parlare male a prescindere dell'amministratore....

 "anomale" che hanno portato a delle spese.
Esatto!
Gxis
Paolo


Condivido e sottoscrivo al 100%!
Gxis
Paolo

 condomini? violando informazioni su privacy?
Perché "operazioni degli altri condomini"?
Il conto corrente del condominio mica è usato per scopi privati dei 
condomini. Se ti riferisci ai movimenti di pagamento della rata 
condominiale essa è comunque a conoscenza di tutti.


L'ho trovato:
http://www.garanteprivacy.it/garante/doc.jsp?ID=1305181
Leggi il punto 2.
Gxis
Paolo

 prima di pensare male, ci sono tante altre cose da guardare.
Non ne ho trovate altre.
Sono rimaste solo quelle che mi fanno pensare male.
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 Fino ad ora è stato mai approvato un bilancio di gestione di questo amm.?
Solo uno. 
E non c'erano incongruenze.
Gli estratti conto sono stati portati in assemblea, ma quello che si è
fatto (sbagliando, lo ammetto) è stato solo verificare che il saldo del
conto corrente a fine esercizio quadrasse con il saldo finale della
gestione. 
Anzi, a ben pensarci è stato lui stesso a dire "Saldo finale XXXX, come da
estratto conto". Poi ci siamo messi ad analizzare il prospetto di
gestione, nel quale sono raggruppate tutte le operazioni per tipologia,
non l'estratto conto bancario. Quindi, poteva aver prelevato una certa
somma il giorno dopo l'assemblea precedente, averla tenuta a sua
disposizione per 363 giorni, per riversarla il giorno prima dell'assemblea.


 disposizione per 363 giorni, per riversarla il giorno prima dell'assemblea.
E anche qui puoi fare poco e comunque visto che sei in allarme la 
prossima volta guarda più attentamente e verifica se ci sono stati 
prelievi anomali e se questi hanno causato costi a carico del condominio.
Gxis
Paolo


L'unica cosa che ti resta da fare, in virtù di quello che hai scoperto, 
ma che secondo me non puoi dire, è quello di aspettare la fine della 
gestione. Controllerai tutte le carte, controllerai se a causa di questi 
strani comportamenti dell'amm il condominio ha subito dei danni e così 
via. A quel punto l'amm messo alle strette dovrà giustificare il suo 
comportamento. A quel punto l'assemblea valuterà se dargli ancora 
fiducia oppure no. Ti conviene preparare una parte dei condomini sulla 
questione a ridosso dell'assemblea.
Gxis
Paolo

 disposizione per 363 giorni, per riversarla il giorno prima dell'assemblea.
   Con questi presupposti.......vuole dire che manca la fiducia nel vs.
   amministratore. Non ti pare ? Parlatene alla prossima riunione e fate
   in modo che ciò si chiarisca, perchè anche passando ad altro 
ammin.re
   sareste sempre malfidenti.
   w

 questione a ridosso dell'assemblea.
.. e saremmo punto e a capo.
In che termini potrei preparare una parte dei condomini?
Forse un "Ho visto cose che voi umani...(cit), fidatevi che esistono e
sono reali, ma non posso riferirvele?"


 prelievi anomali e se questi hanno causato costi a carico del condominio.
Questo controllo lo farò sicuramente; magari preparandomi a casa sulla
documentazione bancaria ma facendo la manfrina di fare i controlli "in
diretta".



nel senso che chiedi all'amm di voler verificare le carte. Questo lo 
devi fare subito dopo la convocazione dell'assemblea con all'OdG il 
bilancio. Se i tuoi sospetti saranno fondati allora prima di andare in 
assemblea parlerai con gli altri condomini di quello che hai scoperto 
nel verificare le carte.
Gxis
Paolo

 fare subito dopo la convocazione dell'assemblea con all'OdG il bilancio.
Come ebbi a dire: mai fare le verifiche contabili da soli, minimo in due; 
non per niente, solitamente, si eleggono due o più consiglieri, secondo 
quanto è grande il condominio.
Nulla osta che le verifiche le svolga, qualsiasi condomino, ma in genere 
fanno parte delle mansioni dei consiglieri; altrimento che fanno?!.
Cordialità
Gi 

 fanno?!.
Purtroppo nella maggior parte dei condomini ai consiglieri
viene chiesto di fare i portieri.
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >