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Titolo: convocazione dell'assemblea

L'
amm.re
, malgrado sia stato inviato al rispetto della legge, continua a 
convocare l'assemblea inserendo la convocazione in casella.
La prassi, secondo l'
amm.re
, viene tenuta per non gravare i condomini delle 
spese di raccomandata.
Ora, alcuni condomini, si sono detti disponibili a discuterne in assemblea 
proponendo di accettare ufficializzando tale comportamento.
Che succede approvando tale comportamento? Il non legale diventa legale? E 
se domani un'anima bella dovesse chiedere la nullità del deliberato? Che 
fare in caso di cessione dell'immobile, nel senso: è sufficiente informare 
il compratore di tale prassi ?
Grazie
Gi 
 
 
---
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http://www.avg.com
 
 

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L'amministratore può anche consegnare a mano l'avviso di convocazione 
dell'assemblea e relativo ordine del giorno.
Dovrà farsi firmare la ricevuta della avvenuta consegna da parte dei 
condomini.
Così sarebbe tutto regolare, altrimenti direi proprio di no.
A me viene inviato via mail ordinaria, non PEC, ma per preventivo,  espresso 
desiderio/autorizzazione da parte da usare tale mezzo.
Naturalmente l'
amm.re
 mi chiede SEMPRE un cenno di ricevuta, come è giusto 
che sia.
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

 sufficiente informare il compratore di tale prassi ? Grazie Gi
 
Prima domanda: può e dovrebbe farlo.
 
Seconda domanda: no. Il venditore ne risponderà, non avendo provveduto 
per tempo a chiedere la nullità della convocazione.
 
Insomma: consiglio di far ragionare il collega. Una raccomandata non ha 
mai mandato in rovina nessuno...

mandato in rovina nessuno...
 
Con me sfondi una porta aperta.
Il problema è/sembra che possa prevalere una maggioranza assembleare a 
continuare con l'inserimento in casella.
A quel punto che fare?
Dissociarsi non serve a nulla, credo. Perché, per ipotesi, io mi dissocio, 
di conseguenza a me invierà la raccomandata; un bel giorno uno arriverà a 
chiedere la nullità, si rifarà l'assemblea ma io non avrò risolto un tubo.
 
Siamo sempre nelle ipotesi


condomini.
 
Il vecchio 
amm.re
 faceva così, mandava la moglie alla sera intorno alle 21 a 
fare il giro del condominio.
Questo è scapolo :-) e fuori orario non lavora, di giorno, dice, che non 
trova nessuno; è una balla ma...



Appunto. Basta che si faccia firmare una ricevuta e tutto è perfettamente 
legale.
Mettere l'avviso semplicemente in buchetta NON è legale.
 
 -- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

 risolto un tubo.
 
Chiedi di essere nominato presidente. Come primo atto, per costituire 
l'assemblea, chiedi la copia della ricevuta d'invio delle raccomandate. 
Non ci sarà. Fai verbalizzare che l'assemblea non essendo stata 
convocata validamente non può essere costituita validamente, mandi tutti 
a casa e si fa una nuova convocazione, con le regole espresse dalla 66.a 
d.a. c.c.
Il presidente è responsabile di questo e della correttezza della lista 
dei presenti. Il segretario del verbale.

attuativa.
 
Non hai commentato, forse non hai visto, quanto ho scritto a Giampaolo 
Natali, cioè: sarebbe una scappatoia una convocazione via e-mail, ancorché 
non certificata, con il vincolo di inviare una conferma della ricezione?
Ovviamente se trascorse 48/72 ore dall'invio l'
amm.re
 non ricevesse 
riscontro sarebbe tenuto ad inviare la raccomandata ma limitata a coloro che 
non hanno dato cenno di risposta.
Non è perché non mi fido dell'opinione del Natali, spero non se l'abbia a 
male, soltanto che più opinioni fanno una quasi certezza.
Cordialità


 a male, soltanto che più opinioni fanno una quasi certezza.
 
Quindi, non ti fidi neanche della mia. Ma almeno della tua, dovresti 
fidarti: leggi cosa dice la legge e regolati di conseguenza.


Cordy, il mio caso è particolare (forse).
 
IO ho chiesto all'amministratore di mandarmi il tutto sempre e soltanto via 
mail.
naturalmente l'ho chiesto per iscritto su carta, non e-mail precisando che 
avrei SEMPRE ritenuto valido questo mezzo di comuinicazione.
Capisco che tu non voglia rogne e con la raccomandata risolvi il problema, 
purchè questa venga ritirata entro i canonici 5 giorni precedenti 
l'assemblea. Quinid nemmeno di questo mezzo hai la certezza di essere in 
regola. Salvop che la racocmandata tu la spedisca almeno 30 giorni prima 
della prevista per l'assemblea :-) :-).
Mi sembra ci sia già qualche sentenza in tal senso, forse della suprema 
corte.
Dove possibile (residenza di tutti i condomini nel condominio e normalmente 
sempre presenti in loco) il sistema più sicuro è quello della consegna a 
mano. Ho scritto CONSEGNA, non semplicemente infilata nella buchetta della 
posta.
SEMPRE IMHO !!
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

fidarti: leggi cosa dice la legge e regolati di conseguenza.
 
Non mi sembrava di aver usato un linguaggio riprovevole.
Ero quasi certo di aver chiesto opinioni basate sulla conoscenza delle 
leggi, che ero buono di leggere anch'io, ma soprattutto sull'esperienza 
operativa di ogni giorno; quella che molto banalmente viene definita prassi.
Ero e sono altresì convinto che sollevare dubbi e creare discussioni può 
essere utile a chi le solleva, a chi interviene nonché a chi nell'ombra 
legge.
Mi scuso, non lo faccio più :-)


 puntualmente la legge E BASTA.
 
Devi mandare la raccomandata 20 giorni prima se vuoi star sicuro allora...
10 giorni di ritardo postale e 10 giorni per il perfezionamento della 
notifica qualora il destinatario non volesse / potesse ritirare la 
raccomandata.
 
 
---
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https://www.avast.com/antivirus
 
 

 legge.
 
Il problema è proprio questo... Sollevare discussioni in chi ha 
geranitiche certezze perché non è capace di fare un ragionamento 
giuridico perché è un geometra o un ragioniere.
Tutte le volte che parlo con un amministratore mi arrendo, non ci 
arrivano...


 convocare l'assemblea inserendo la convocazione in casella.
 
Art.66 Disp.Att. CC
 
Comma 3 - L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione
dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni
prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo
di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite
 
	*consegna a mano* ,
 
e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione.
 
Non tutto quello che entra nella cassetta postale e' una spedizione
postale.
 
La questione sta tutto nel "cosa si intende" per "consegna a mano".
 
Il legislatore ha voluto concedere all'amministratore alcune
modalita' di consegna in cui possa essere ragionevolmente
sicuro che il messaggio sia consegnato. Infatti, nessuna delle
quattro modalita' (ove la "consegna a mano" significa il
deposito semplice nella cassetta) assicura la certezza della
consegna, dato che il messaggio potrebbe essere "intercettato"
in modo legittimo da un terzo (chi ritira la raccomandata
con delega, chi legge la posta PEC a cio' delegato, chi
legge i fax perche' a cio' incaricato, chi recupera la
posta dalla cassetta perche' a cio' incaricato).
 
Invece gli amministratori di professione sono puntati sulla
questione (per loro importante), di una prova della consegna.
Ma questo riguarda relativamente i condomini, che sono piu'
interessati a ricevere il messaggio che lasciare all'amministratore
al prova della consegna. Un lapsus che gli porta a leggere le
legge con un occhio deformante.
 
Se il legislatore per "consegna a mano" avesse inteso la
consegna "direttamente nelle mani" del destinatario (e mi
piacerebbe sentire come Cordy considera il ritiro da parte
di una domestica al servizio del mittente) avrebbe scritto
un testo come quello per gli ufficiali giudiziari:
 
        "consegna nelle mani proprie"
 
che non lascia dubbi sul fatto che la consegna deve essere
fatto direttamente nelle mani del destinatario.
 
Invece la "consegna a mano", vale letteralmente, oltre che
logicamente, nella operazione di deporre "a mano" il messaggio
nella cassetta postale. Ne' piu', ne' meno.
 
Ed e' per questo che ultimamente, amministratori che una volta
rompevano continuamente con raccomandate, oggi si limitano ad
usarle con condomini "problematici" (addebitando il costo)
oppure per convocazioni "critiche" (tipo la sua nomina ove
voglia essere sicuro che non sia impugnabile).
 


Aggiungiamo:
 
Art. 1335 Presunzione di conoscenza
	La proposta, l'accettazione, la loro revoca e ogni altra
dichiarazione diretta a una determinata persona si reputano
conosciute nel momento in cui giungono all'indirizzo del
destinatario, se questi non prova di essere stato, senza sua colpa,
nell'impossibilità di averne notizia.
 
E tanto per chiarire la giurisprudenza, che tagli le gambe alle
tesi di tanti improvvisati legulei (ragionieri e commercialisti)
 
"L'inserimento dell'avviso di convocazione nella cassetta della posta
delle lettere del condomino è alla base della «ragionevole presunzione»
della conoscenza dell'avviso, posto che si verifichi la fattispecie
dell'articolo 1335 del Codice civile, cioè un'attività materiale idonea
a portare l'atto nella sua sfera di conoscibilità del condòmino."
 

 arrivano...
 
:-)
 
Ho una tesi: sono cosi' abituati a vedere quotidianamente
come i condomini "pendono letteralmente dalle loro labbra"
che alla fine si montano la testa e credono veramente di
"parlare" il "verbo" in ogni materia che li tocca.
 

 Ehm, non ho idea se studiano "diritto".
 
Ho fatto ricerche, pare che facciano tre anni di diritto :-)
 
Quindi la questione diventa "quale era la qualita' dell'insegnante ?"
 
Pessima se guardiamo i risultati, del resto temo che i
"diplomifici" a livello di scuole medie siano stati
numerosi.
 


NOI ragionieri abbiamo fatto veramente tre anni di diritto, portandolo, anni 
'60, all'esame di stato.
1° anno diritto civile
2° anno diritto pubblico
3° anno diritto commerciale
 
Naturalmente lo studio era a livelli generali e non specifici.
 
Comunque una buona infarinatura l'abbiamo avuta.
Personalmente ho avuto un OTTIMO insegnante per tutto il triennio.
Peccato che, appunto, l'ho studiato fino al 1962 :-( :-( :-(
Poi per ragioni di lavoro almeno il diritto delle assicurazioni l'ho 
studiato per bene, così come il diritto ereditario.
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

 studiato per bene, così come il diritto ereditario.
 
Purtroppo il diritto, che dovrebbe essere "logico", ha il problema
nazionale della "insindacabilita'" dei giudici (che non pagano
neanche in caso di colpa grave) con il risultato di una giurisprudenza
contradditoria, in non pochi casi fino alla iniquita' (praticamente
per "fare" vincere la parte "forte" o "protetta" si arriva a far
passare come valide perizie di CTU che affermano che 2-2=4 ... caso
capitato nella vita reale, dove sono state sommate entrate ed uscite
per arrivare ad "debito" miliardiario - in lire - quando erano solo
poche centinaia di milioni ... no comment).
 
Quello che un avvocato porta' e' spesso la conoscenza di quale e' la
linea "corrente" dei giudici ... indipendentemente da quello che e'
lo spirito della legge.
 

 fanno le figuracce :-)
 
Oh!, non si preoccupi.
Non ha bisogno di chiedere scusa, figuriamoci.
La mia risposta non voleva essere polemica, ma solamente informativa.
Il "noi" iniziale in maiuscolo voleva significare che quelli della vecchia 
scuola avevano studiato diritto con ottimi insegnanti, oggi non saprei dire.
La scuola non è più come dovrebbe essere da molti decenni. Da quando il 
movimento sessantottino prese piede: tutti promossi almeno alle elementari e 
medie con fortissima diseducazione dei giovani cui è stato insegnato ad 
avere diritti ma non doveri.
Vabbè, ho divagato :-)
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

 
 
Parzialmente vero. E' difficile trovare in casa tutti quanti: quante 
volte facciamo tornare 'sto povero amministratore?
E poi gli amministratori tendono ad andare con un metodo unico, 
sicuramente buono per tutti, condomini piccoli e grandi.
Può andare bene per il condomino che amministra il condominio di cui è 
anche parte e solo se tutti i condomini sono residenti lì e ci abitano 
effettivamente.
Meglio ancora, se sono tutti pensionati: ad ora di cena, li becchi 
tutti! Ma andiamo nel caso particolare del caso particolare del caso 
particolare...

 Gi
 
Premesso che hai tutti i diritti di non fidarti della mia opinione - ci 
mancherebbe! - io non mi sono offeso, eh? Era un invito ad usare un po' 
la tua testa, posto che ti ho messo il testo della legge.

la tua testa, posto che ti ho messo il testo della legge.
 
:-|
 
Complimenti!



Ti sbagli e di grosso.
 
Non solo mi ha risposto, ma mi manda qualunque comunicazione, convocazione 
di assemblea, invio dei verbali, bilanci preventivi e consuntivi, tutto per 
mail.
E sempre pretende, come è giusto che sia per avere la certezza che io abbia 
ricevuto il tutto, la mia mail di conferma.
 
Buona giornata
 
P.S. - volutamente tu vuoi ignorare che l'avviso di convocazione possa 
essere fatto anche con "consegna a mano".
          A te va bene così? Nessun problema da parte mia :-) :-)
          Ma la raccomandata NON è l'unico mezzo legale previsto dalla 
normativa vigente.
 
 
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

 essere fatto anche con "consegna a mano".
 
Fino al 2013 il nostro amministratore faceva la "raccomandate con 
consegna a mano" incaricando i consiglieri di scala di distribuirle e di 
far firmare per il ritiro.  Ai condomini assenti o che non volevano 
ritirarla le comunicazioni venivano in ogni caso lasciate nella casella 
postale con firma e data apposte dal consigliere (come del resto fa il 
postino lasciando l'avviso di raccomandata).
 
A seguito della sua interpretazione della nuova legge fa la consegna a 
mano inserendo personalmente le comunicazioni nelle caselle della posta 
dei condomini.
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 Gi
 
da sempre in italia si è fatto così o con avviso in bacheca, per risparmiare 
ancora di più.
Vuoi far annullare un assemblea? hai 30 giorni di tempo, poi rimane valida 
con le relative delibere.
 
Un modo per ovviare a questo problema ci sarebbe, ma sarebbe troppo semplice 
per lo stupido italico legislatore. Ovvero far decidere al costruttore 
quando fare l'assemblea annuale, ovvero il primo lunedì di febbraio per dire 
e il 3 maredì di mardetì di marzo in seconda battuta, ovviamente sono 
esempi. Chiunque compri casa saprebbe al momento dell'atto quando ha tutte 
le riunioni condominiali da qui a quando avrà proprietà in quel condominio. 
zero problemi per tutti.
ma siamo in italia