Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: help - riparrtizione spese proprietario-inquilino

Salve,
amministro il mio condominio in cui sono presenti 12 appartamenti di cui 4
in affitto, finora ho emesso le bollette condominiali a nome dei proprietari
ma alcuni propietari mi hanno chiesto una bolletta separata per la quota
dell' inquilino.
Ho interpetrato vari testi e spesso ho trovato suddivisioni discordanti.
Gradirei avere, da qualcuno più esperto, delle delucidazioni oppure qualche
segnalazione per approfondimenti.
   Grazie anticipatemente
dol...@tin.it

LA RIPARTIZIONE TRA PROPRIETARIO ED INQUILINO DELL'IMMOBILE MANUTENZIONE
PER LE SPESE DI GESTIONE DELLE PARTI COMUNI DELL'EDIFICIO.
**Con la lettera p si intende il proprietario dell'immobile con la lettera
c il condomino-conduttore
AMMINISTRATIVE
- Depositi cauzionali per erogazioni di servizi comuni (illuminazione,
forza motrice, gas, acqua, telefono, ecc.) (p)
- Assicurazione dello stabile, ivi compresi gli impianti (50% tra p e c)
- Cancelleria, copisteria, postali, noleggio sala per riunioni (50% tra p
e c)
- Cancelleria, copisteria, postali, spese di fotocopia dei documenti
giustificativi richiesti (c)
- Compenso all'Amministratore del condominio (50% tra p e c)
- Tasse per occupazione temporanea del suolo pubblico e tributi in genere
(p)
- Tassa per passo carraio (c)
ASCENSORE
- Installazione (p)
- Sostituzione integrale dell'impianto (p)
- Manutenzione straordinaria compresa sostituzione motore, ammortizzatori,
parti meccaniche, parti elettriche (p)
- Consumi forza motrice e illuminazione (c)
- Riparazione e manutenzione ordinaria della cabina, delle parti
meccaniche, elettriche, dei dispositivi di chiusura, della pulsanteria e
sostituzioni di piccola entità (c)
- Ispezioni e collaudi periodici e relative tasse di concessione annuali
(c)
- Adeguamento alle norme legislative (p)
- Manutenzione in abbonamento (c)
- Rinnovo licenza d'esercizio (c)
- Sostituzione delle funi in conseguenza dell'uso (c)
AUTOCLAVE
- Installazione e integrale rifacimento (p)
- Sostituzione di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante,
avvolgimento elettrico, ecc.) (p)
- Consumi forza motrice (c)
- Collaudo, imposte e tasse di impianto (p)
- Ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli Enti e relative tasse di
concessione (c)
- Riparazione e piccole sostituzioni di parti in conseguenza dell'uso (c)
- Manutenzione in abbonamento (c)
- Ricarica pressione del serbatoio (c)
- Consumo acqua potabile e calda (c)
- Depurazione e decalcificazione (c)
CANTINE
- Installazione impianto elettrico e suo rifacimento (p)
- Sostituzione lampadine e riparazione impianto elettrico e del regolatore
a tempo (c)
- Installazione impianto idrico e suo - anche parziale - rifacimento (p)
- Riparazione impianto idrico (c)
- Installazione e sostituzione di gettoniera per erogazione dell'acqua (p)
- Manutenzione della gettoniera (c)
- Servizio di disinfestazione: derattizzazione (c)
- Servizi di disinfestazione: disinfestazione dei bidoni dell'immondizia
(c)
- Consumi di energia elettrica e acqua (c)
- Tinteggiatura pareti e soffitti (c)
- Pulizia e relativi materiali d'uso (c)
COPERTI E LASTRICI
- Rifacimento della struttura del coperto, ivi compreso il manto (p)
- Riparazione del manto di copertura (c)
- Rifacimento - lastrici solari - manto impermeabilizzante e della
pavimentazione (p)
- Riparazioni delle pavimentazioni, qualora il conduttore ne abbia il
diritto d'uso (c)
- Sostituzione grondaie e pluviali (p)
- Pulizia e verniciatura grondaie e sgombero neve nei lastrici agibili (c)
- Rifacimento camini (p)
- Pulizia camini (c)
- Installazione parafulmine (p)
CORSIE E RAMPE AUTORIMESSE
- Rifacimento delle pavimentazioni (p)
- Riparazione e manutenzione delle pavimentazioni (c)
- Installazione di apparecchiature automatiche - cancello ecc -(p)
- Riparazione degli automatismi di chiusura e di radiocomando, comprensiva
delle sostituzioni di piccola entità (c)
- Installazione e rifacimento di impianto elettrico d'illuminazione (p)
- Sostituzione di lampadine; riparazione impianto elettrico e del
regolatore a tempo (c)
- Installazione impianto idrico e suo - anche parziale - rifacimento (p)
- Riparazione impianto idrico e sostituzione del lavello (c)
- Installazione e sostituzione della segnaletica verticale (p)
- Realizzazione della segnaletica orizzontale (p)
- Manutenzione ordinaria della segnaletica (c)
- Sostituzione di elementi protettivi (guard-rail, parapetti, cavedi,
ecc.) (p)
- Riparazioni e verniciatura degli elementi protettivi (c)
- Installazione e sostituzione dell'impianto antincendio, comprese le
relative spese di collaudo (p)
- Ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli Enti e relative tasse di
concessione (c)
- Consumi di energia elettrica e acqua, compreso il canone, per i consumi
di elevata intensità (c)
- Pulizia corsie e rampe, compresi i relativi materiali d'uso (c)
CORTILI E GIARDINI
- Installazione e sostituzione di recinzioni e di cancelli; costruzione
passi carrabili (p)
- Riparazione e verniciatura dei cancelli (c)
- Installazione/sostituzione di apparecchiature automatiche per il comando
di elementi di chiusura e di radiocomando(p)
- Riparazione degli automatismi di chiusura e di radiocomando, comprensiva
delle sostituzioni di piccola entità (c)
- Esecuzione di pavimentazione di cortili, marciapiedi in zone verdi
eseguita con materiali di qualsiasi natura (p)
- Riparazione e verniciatura di attrezzature per stendere la biancheria (c)
- Installazione e sostituzione di attrezzature per stendere la biancheria
(c)
- Realizzazione di segnaletica per la delimitazione dei posti macchina
all'aperto (p)
- Rifacimento periodico della segnaletica per la delimitazione dei posti
macchina all'aperto, in conseguenza dell'uso (c)
- Impianto arboreo ed erbaceo per le aree verdi (p)
- Acquisto attrezzature e macchine occorrenti per la manutenzione delle
aree verdi (p)
- Riparazione delle attrezzature occorrenti per la manutenzione delle aree
verdi, in conseguenza dell'uso (c)
- Manutenzione delle aree verdi: taglio del tappeto erboso, potature,
giardinaggio, innaffiature, acquisto concimi ed antiparassitari, consumi
d'acqua (c)
- Sostituzione piante ornamentali (p)
- Installazione e sostituzione di impianto di irrigazione e di
attrezzature sportivo-ricreative (panchine, giochi per i ragazzi, ecc.) (p)
- Riparazione dell'impianto di irrigazione e delle attrezzature
sportivo-ricreative (c)
- Installazione impianto di illuminazione (p)
- Riparazione impianto di illuminazione; sostituzione lampadine; consumi
di energia elettrica (c)
- Pulizia cortili e aree verdi; sgombero neve, compresi i relativi
materiali d'uso (c)
FOGNATURE E SCARICHI
- Allacciamento rete comunale (p)
- Rifacimento e riparazione della rete fognante dal collettore urbano al
fabbricato e all'interno del fabbricato stesso; installazione del sifone
(p)
- Installazione e rifacimento delle colonne montanti e della rete di
raccolta delle acque pluviali nelle aree cortilizie, ivi compresi i
pozzetti a sifone (p)
- Riparazione delle colonne montanti e della rete di raccolta delle acque
pluviali nelle aree cortilizie ivi compresi i pozzetti a sifone (c)
- Pulizia e spurgo dei pozzetti a sifone (c)
- Installazione e sostituzione dell'impianto di sollevamento delle acque
di rifiuto, compreso l'avvolgimento elettrico della pompa (p)
- Riparazione e sostituzione di parti avariate dell'impianto di
sollevamento in conseguenza dell'uso (cuscinetti, paracqua, ecc.) (c)
- Spurgo delle reti fognarie e disotturazione delle colonne di scarico e
relativi pozzetti (c)
- Riparazione e disotturazione dei sifoni(c)
IMPIANTO CENTRALIZZATO TV
- Installazione e sostituzione di impianto centralizzato TV per la
ricezione di programmi nazionali ed esteri (p)
- Riparazione dell'impianto centralizzato TV per la ricezione di programmi
nazionali ed esteri (c)
- Sostituzione cavi, prese ed altri accessori (p)
- Sostituzione cavi, prese ed altri accessori per l'impianto della
ricezione (p)
IMPIANTI SPORTIVI 
- Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari) (c)
- Acqua (pulizia, depurazione, acquisto terra rossa, manutenzione
ordinaria) (c)
Installazione e manutenzione straordinaria (p) 
PARETI ESTERNE
- Restauro integrale delle facciate: rifacimento di intonaci,
tinteggiatura, dei rivestimenti, dei basamenti, dei balconi, delle
pensiline e di ogni altro motivo ornamentale (p)
PORTIERATO
- Indennità particolari come da contratto nazionale ed accordi particolari
(c)
1) annaffiamento aiuole, giardini, fiori e piante (c)
2) rotazione sacchi e/o bidoni della spazzatura e loro eventuale trasporto
dal piano cantina al piano stradale (c)
3) conduzioni impianto riscaldamento, condizionamento e acqua calda (c)
- Indumenti da lavoro del portiere (c)
- Salario, tredicesima, ferie, accantonamento, liquidazione, indennità
supplementari come da vigente contratto nazionale di lavoro dei portieri
ed eventuali contratti integrativi provinciali, contributi previdenziali
ed assicurativi (c)
- Costo dell'eventuale alloggio del portiere pari alla indennità
sostitutiva prevista dal Ccnl (c)
PULIZIE
- Acquisto attrezzature specifiche (lucidatrice, aspirapolvere, spazzole
elettriche, scale, ecc.) (p)
PRE-RACCOLTA RIFIUTI
- Salario o compenso addetto pre-raccolta dei rifiuti (c)
- Contributi previdenziali ed assicurativi addetto (c)
- Sacchi per pre-raccolta e acquisto materiali di pulizia (c)
- Deratizzazione e disinfestazione in genere dei locali legati alla
raccolta delle immondizie (c)
- Tassa rifiuti (c)
RISCALDAMENTO, PRODUZIONE D'ACQUA CALDA E CONDIZIONAMENTO
- Installazione e sostituzione integrale dell'impianto di riscaldamento,
produzione acqua calda per condizionamento (p)
- Adeguamento - dell'impianto di riscaldamento, produzione d'acqua calda e
di condizionamento - alle leggi e ai regolamenti in materia di prevenzione
incendi, contenimento dei consumi od altro (p)
- Sostituzione di caldaia, bruciatore, cisterne e boyler (p)- Sostituzione
di apparecchiature o parti di esse per danno accidentale (valvole,
saracinesche, pompe di circolazione, manometri, termometri) limitatamente
al danno accidentale (c)- Riparazione di parti accessorie delle
apparecchiature: valvole, saracinesche, pompe di circolazione, manometri,
termometri; avvolgimento elettrico pompe (c)
- Installazione e sostituzione dell'impianto antincendio, comprese le
relative spese di collaudo; acquisto estintori (p)
- Ricarica degli estintori; ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli
Enti preposti e relative tasse di concessione; compensi relativi alla
tenuta del libretto di centrale (c)
- Retribuzione degli addetti alla conduzione della caldaia, ivi compresi
gli oneri assicurativi e previdenziali (c)
- Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e
acqua (c)
- Pulizia annuale dell'impianto per messa a riposo stagionale: caldaie,
bruciatori, canne fumarie, ecc. (c)
- Riparazione del rivestimento refrattario (c); ricostruzione (p)
- Costi della fornitura del calore comprendenti consumo combustibile,
assistenza tecnica all'impianto, forza motrice per il bruciatore, compenso
a fuochista (c)
- Spese manutenzione e funzionamento dei depuratori dell'acqua (c)
- Piccola manutenzione e pulizia filtri dell'impianto di condizionamento e
di depurazione dell'acqua (c)
- Per l'impianto autonomo, manutenzione ordinaria e piccole riparazioni e
sostituzioni a: caldaia, bruciatore, tubazioni, radiatori, valvole e
manopole (c)
- Compenso a tecnici per il bilanciamento dell'impianto termico (c)
Tassa Usl verifica impianto (c) 
 
SCALE ED ATRI
- Ricostruzione struttura portante della scala, dei gradini e dei
pavimenti dei pianerottoli (p)
- Tinteggiatura e verniciatura delle pareti del vano scale, ivi compresi
gli infissi, il parapetto e il corrimano (c)
- Fornitura di guide e zerbini (c)
- Fornitura e montaggio di armadietto per contatori (gas, luce, acqua); di
contenitore per bidoni immondizie; di bacheca portatarghe (p)
- Riparazione, manutenzione e sostituzione dell'armadietto per contatori
(gas, luce, acqua); di contenitore per bidoni immondizie; di bacheca
portatarghe (c)
- Fornitura e montaggio di casellari postali (p)
- Installazione dell'impianto elettrico: suoneria, comando tiro porte e
cancelli, illuminazione vano scale, citofono, ecc. (p)
- Riparazione di parti dell'impianto elettrico: suoneria, comando tiro
porte e cancelli, illuminazione vano scale, citofono, ivi compresi i
relais, le elettroserrature e i temporizzatori (c); sostituzione (p)
- Applicazione targhette nominative personali (c)
- Installazione di dispositivi automatici di chiusura con relative chiavi
(p)
- Riparazione e sostituzione di dispositivi automatici di chiusura e
chiavi relative (c)
- Sostituzione dei vetri degli infissi (c)
- Installazione e sostituzione dell'impianto antincendio comprese le
relative spese di collaudo; acquisto estintori (p)
- Ricarica degli estintori; ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli
Enti e tasse di concessione (c)
- Installazione di portalampade, plafoniere e lampadari (p)
- Riparazione e sostituzione di portalampade, plafoniere, sostituzione di
lampade (c)
- Consumi energia elettrica (c)
TRATTAMENTO DELLE ACQUE POTABILI
- Installazione di impianto di trattamento delle acque potabili (p)
- Riparazione e sostituzione di parti componenti l'impianto di trattamento
delle acque potabili, necessaria in conseguenza dell'uso (c)
- Consumo di sali, di resine, di forza motrice, ecc. (c)
- Retribuzione dell'addetto alla conduzione dell'impianto (c) Manutenzione
e gestione delle parti comuni dell'edificio.
- Installazione impianto elettrico e suo rifacimento (p)
- Sostituzione lampadine e riparazione impianto elettrico e del regolatore
a tempo (c)
- Installazione impianto idrico e suo - anche parziale - rifacimento (p)
- Riparazione impianto idrico e sostituzione lavello (c)
- Installazione e sostituzione di gettoniera per erogazione dell'acqua (p)
- Manutenzione della gettoniera (c)
- Servizio di disinfestazione: derattizzazione (c)
- Servizi di disinfestazione: deratizzazione e disinfestazione (c)
- Consumi di energia elettrica e acqua (c)
- Tinteggiatura pareti e soffitti (c)
- Pulizia e relativi materiali d'uso (c)
 
 
 
 
 
 
PASSAGGIO DELLE CONSEGNE 
ELENCO DEI DOCUMENTI AMMINISTRATIVI DA CONSEGNARE AL NUOVO AMMINISTRATORE
 
ULTIMO BILANCIO CONSUNTIVO APPROVATO
(con contabilità successiva fino al passaggio delle consegne). In caso per
un qualunque motivo non vi sia, si ha il diritto di pretendere una
contabilità chiara e dettagliata.
ELENCO DEI CONDOMINI E RELATIVI INDIRIZZI
(richiesto per convocare le assemblee, ripartire le spese fra
usufruttuario e nudo proprietario - art. 67 d.a.) L&#8217;Amministratore è
legittimato ad esperire anche ricerche - addebitando le spese - per avere
l&#8217;elenco aggiornato in quanto è responsabile nel caso che le
assemblee vengano annullate per difetti di convocazione.
TABELLE MILLESIMALI E REGOLAMENTO CONDOMINIALE.
Debbono possibilmente essere in originale. Se non vi sono, e vengono
consegnate le solite fotocopie, fate in modo di procurare una copia degli
originali per riordinare la documentazione. 
CHIAVI E TIMBRO DEL CONDOMINIO:
Accertarsi di aver consegnate tutte le chiavi. Quando ne manca una, di
solito bisogna correre e cercare un fabbro la Domenica mattina per un
problema urgentissimo...
REGISTRI DEI VERBALI DI ASSEMBLEA.
I Verbali di assemblea sono la storia del condominio, e debbono esserci
tutti dalla sua costituzione alla ultima assemblea. Poiché non esiste
termine per opporre la nullità, ad ogni verbale devono essere collegati
gli atti di convocazione di tutte le assemblee, ovvero copia delle
raccomandate effettuate o degli elenchi di consegna a mano, copia
dell&#8217;avvenuta notifica del verbale, etc. 
CONTRATTI CON LE DITTE FORNITRICI.
Tutti i contratti in essere debbono essere descritti e consegnati. Nei
contratti sono compresi anche quelli dell&#8217;Enel, acqua, oltre
naturalmente a quelli di manutenzione per l&#8217;ascensore, autoclave,
cancello automatico, pulizia, etc.
LIBRETTI DI ESERCIZIO E DOCUMENTAZIONE RELATIVA AGLI IMPIANTI.
Vanno consegnate il libretto di manutenzione ascensore, il libretto della
Centrale Termica, il libretto di omologazione autoclave, più naturalmente
tutte le garanzie e documentazioni relative agli impianti.
ADEMPIMENTI AGLI OBBLIGHI DI LEGGE.
Pratiche relative alla Legge 46/90, alla Legge 818, alla richiesta di
allaccio fognatura etc.
 
 
SERVIZIO DI PORTIERATO E CONTRATTI DI LAVORO IN GENERE.
Tutta la documentazione relativa al contratto di lavoro, completa di tutti
gli adempimenti dal momento di assunzione del lavoratore. Conservare tutti
i modelli INPS (prima o poi serviranno) e tutte le ricevute di pagamento,
anche successivamente alla data di obbligo di tenuta dei documenti.
ELENCO DELLE AZIONI GIUDIZIARIE EVENTUALMENTE PENDENTI,
ELENCO DI TUTTI GLI ATTI AMMINISTRATIVI PENDENTI.
Le ordinanze del comune, rimborsi assicurativi, etc.
CODICE FISCALE DEL CONDOMINIO.
Attenzione a provvedere ad effettuare la relativa variazione, presso
l&#8217;anagrafe tributaria del Ministero delle Finanze.
DOCUMENTAZIONE RELATIVA AD EVENTUALI LAVORI STRAORDINARI IN CORSO
DOCUMENTI RICHIESTI DALLA NUOVA FINANZIARIA.
Elenco dettagliato e copie dei versamenti delle eventuali ritenute di
acconto, correttamente versate entro i termini.
PASSAGGIO DEL CONTO CORRENTE BANCARIO.
Comprende anche tutta la documentazione ad esso relativa.
NOTIZIE SU EVENTUALI DEBITI DEL CONDOMINIO,
risultanti dai bilanci, dalla situazione contabile o evidenziando le
scadenze dei contratti.
DOCUMENTAZIONE RELATIVA ALLE VECCHIE GESTIONI.
CORRISPONDENZA DEL CONDOMINIO
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SEDE DEL PASSAGGIO DELLE CONSEGNE. 
Per uso ormai consolidato, per deontologia professionale la consegna della
documentazione deve essere effettuata presso lo studio
dell&#8217;amministratore uscente. L&#8217;Amministratore uscente comunque
può, nel caso ci siano i presupposti, offrire al collega più anziano o di
maggiore importanza di portare tutta la documentazione allo studio del
subentrante.
VERBALE DI CONSEGNA.
La buona educazione e la deontologia professionale vogliono che
l&#8217;amministratore uscente possa preparare in anticipo il verbale di
consegna. Naturalmente in questo caso il verbale deve essere preparato con
competenza, professionalità ed in modo da non dare adito a nessuna
contestazione. Il sistema più opportuno è - se si dispone di un computer -
preparare il verbale, offrire una buona bozza al collega per eventuali
modifiche o suggerimenti, e stamparlo per la firma. Tutti e due gli
amministratori debbono firmare il verbale di consegna.
RESIDUI ATTIVI E PASSIVI DI GESTIONE.
L&#8217;eventuale esistenza di cassa va consegnata immediatamente al
collega subentrante. Se invece esiste un residuo credito
dell'amministratore uscente, è compito del collega subentrante provvedere
nel più breve tempo possibile a saldarlo.
TEMPI E COMPORTAMENTI IN ATTESA DEL PASSAGGIO DI CONSEGNE.
Bisogna mettere immediatamente il collega in condizioni di organizzarsi,
anche perchè di solito il passaggio di consegne non può essere immediato.
COMPORTAMENTO DELL&#8217;AMMINISTRATORE SUBENTRANTE DOPO IL PASSAGGIO DI
CONSEGNE.
Lettera circolare a fornitori, legali, etc per comunicare la nomina.
Immediata notifica ai condomini del verbale di nomina.
 
Autore: Accademia Immobiliare 
Data: 3 ottobre 2001  
www.condomini.org
reda...@condomini.org
Nico wrote:

-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 ha scritto nel messaggio
news:3c38...@news.netsys.it...
