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Titolo: impossibilita' a costituire il condominio

In un palazzo, costituito da 5 comproprietari, non è stato mai 
costituito un condominio e i comproprietari hanno sempre diviso le 
poche spese comuni tra di loro.
ora c'è necessita' di rifare il tetto e dei 5 condomini solo 3 sono 
d'accordo nella riparazione, essendo gli altri sprovvisti di denaro.
i 3 condomini d'accordo nel riparare il tetto, hanno pensato di 
costituire un condominio, ma ovviamente per la sua costituzione c'è la 
necessità che tutti e 5 i condomini siano d'accordo, percio' ad oggi 
non hanno potuto richiedere il codice fiscale all'agenzia entrate.
in questa situazione, essendo un atto di straordinaria amministrazione, 
è solo applicabile la norma comune sulla Comunione dei beni che prevede 
una maggioranza di 2/3 dei comproprietari (per cui 4 su 5)
domande:
la nomina di un amministratore della cosa comune, è un atto di 
ordinaria amministrazione, dunque preso a maggioranza delle quote, 
oppure puo' essere una decisione presa solamente da parte del 
tribunale?
possono essere applicate le norme sul condominio, anche se di fatto il 
condominio non esiste?
nel caso di deperimento della cosa comune e danni anche a terzi, le 
eventuali assicurazioni risponderebbero se non si è in presenza di un 
vero e proprio condominio?
suggerimenti su come affrontare la situazione?
 
Grazie
 
-- 
 .
 
 

non hanno potuto richiedere il codice fiscale all'agenzia entrate.
 
Ciao!
 
l'argomento è molto delicato e si è complicato dopo la riforma, in
quanto sembra non sia più possibile, per i condomini con meno di 8
proprietari impossre la nomina di un amministratore per vie legali.
 
Ti consiglio di leggere questa discussione:
 
http://www.condominioweb.com/forum/f10/amministratore-di-condominio-con-meno-di-8-a-67533/
 
 
e questa: 
 
http://www.condominioweb.com/con-la-riforma-diventa-obbligatoria-la-nomina-dellamministratore-condominiale-quando-i-condomini.1574#ixzz33TJBPzJ9
 
 
in sostanza: se quei due si impuntano a non pagare vi andate ad
infangare in un pantano legale da cui ne uscirete, se ne uscirete,
tutti quanti perdenti e con parecchi soldi in meno.
 
ricorda poi che certe decisioni devono essere prese a maggioranza
degli intervenuti all'assemblea e maggioranza dei millesimi, in
particolare il rifacimento del tetto, visto che si tratta di un lavoro
straordinario di carattere oneroso (art 1136) deve essere approvato
con una maggiornaza qualificata sia in prima che in seconda
convocazione dell'assemblea: la metà dei millesimi e più della metà
degli intervenuti all'assemblea, che devono rappresentare un terzo più
uno dei condomini.
Quindi bisognerebbe anche vedere le tabelle millesimali: se quei 2
hanno, sommati, 500 millesimi, anche se costituite il condominio e
amministratore,  possono non far passare il lavoro in regolare
assemblea semplicemente votando contro.
_________
 
Togliere NOSPAM per rispondere
_________

 proprietari impossre la nomina di un amministratore per vie legali.
 
intanto grazie per la risposta
quindi mi pare di capire che comunque, il condominio esiste e che 
dunque il problema è solo la nomina dell'amministratore
a questo punto per nominare l'amministratore che strada abbiamo, a 
parte il 1105?
 
-- 
 .
 
 

parte il 1105?
 
Il dialogo con gli oppositori. Ma a quanto ammonterebbe la spesa??
magari cercate di capire quale sia il loro limite di spesa e se sia
possibile intervenire con una riparazione anzich� una sostituzione.
 
ripeto che anche se nominate un ammistratore, nel caso loro si
rifiutino di pagare egli non avr� altri mezzi se non quello di
procedere per vie legali con il decreto ingiuntivo e i soldi per il
procedimento li dovete anticipare voi. Non � detto che poi il decreto
porti a qualcosa, in compenso inasprir� i rapporti di buon vicinato e
la cosa potrebbe essere la conseguenza peggiore.


 strada abbiamo, a parte il 1105?
 
La strada per nominare l'amministratore è semplice se siete in tre su 
cinque a volerlo.  Supponendo che in tre abbiate più del 50% della 
proprietà è sufficiente che autoconvochiate un'assemblea per la nomina 
dell'amministratore (articolo 66  d.a.c.c.).  L'amministratore può 
essere eletto con una maggioranza qualificata cioè 50% dei millesimi e 
maggioranza degli intervenuti in assemblea).
 
Nel vostro caso l'amministratore può essere un condomino che lo fa 
gratuitamente, salvo rimborsi spese.  Per le pratiche amministrative e 
le dichiarazioni all'AdE potete avvalervi di un commercialista.   Anche 
se l'amministratore vi costerà qualche centinaio di euro all'anno vi 
farà risparmiare parecchio  IVA al 10% a detrazione per il 50% in dieci 
anni.
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >


 
Giusto, ma se non hanno le tabelle millesimali non serve l'unanimità?
E se devono farle, poi come possono approvarle?
 
E' sempre un casino...


 E' sempre un casino...
 
grazie a entrambi
abbiamo solo un abbozzo di tabelle ma siamo in 3 su 5 a volere 
l'amministratore
a quel punto lo nomineremmo e poi se qualche condomino non è d'accordo 
con le attuali tabelle, l'assemblea valuterà il da farsi
la cosa positiva è che i condomini possono convocare l'assemblea e 
nominare un amministratore
 
-- 
 .
 
 

 suggerimenti su come affrontare la situazione?
 
Convocate l'assemblea dei condomini e nominate un amministratore.
 
 

 Giusto, ma se non hanno le tabelle millesimali non serve l'unanimitą?
 
La comproprietą si presume parietaria, in molti condomini non ci sono 
tabelle millesimali e si procede cosģ.
 

tabelle millesimali e si procede così.
 
Cioè.. nel caso loro a ognuno sono assegnati, per così dire 200
millesimi o non si tiene conto della voce "...metà del valore
millesimale", nell'approvazione della delibera dei lavori
straordinari?
 
Se per legge serve la doppia maggioranza, non è impugnabile una
delibera approvata da 3 su 5 contando solo la proprietà?


 delibera approvata da 3 su 5 contando solo la proprietà?
 
io ho inteso che se siamo nell'ambito del condominio, devo fare le 
tabelle millesimali
se non le ho per me valgono i dettami della comunione, cioè tutti i n 
parti uguali
detto questo, una ripartizione millesimale i condomini ce l'hanno
 
-- 
 .
 
 

 millesimi
 
Si.
 

 di loro.
cut
 
ti diverti tanto a fare i fake
testa di cazzo
 
-- 
Sono così vecchio che mi ricordo
quando Prince era quello strano
e Michael Jackson quello normale.

 io ho inteso che 
 
intendi que 8============D nell'ano


 qualificata sia in prima che in seconda convocazione dell'assemblea:
 
Tralasciamo tutte le mene su maggioranza e prima e seconda convocazioni
(valgono anche se c'e' un amministratore, quindi il citarlo in questa
discussione e' irrilevante, una estensione dell'oggetto che tende solo
ad offuscare l'argomento).
 
Andiamo al caso specifico (altrimenti questa discussione si amplierebbe
ad un trattato in materia): abbiamo 2 condomini (di cui non si hanno i
millesimi, ma suppongo un quinto a testa) su 5 che vogliono curare
la manutenzione dell'immobile.
 
Appurato che possono arrivare alla convocazione dell'assemblea SENZA ALCUNA
DIFFICOLTA' GIURIDICA, e che la loro convocazione non puo' essere ignorata
dai tre condomini renitenti, ci troviamo nella stessa condizione di
un amministratore: gestire una maggioranza renitente. Non cambia nulla.
 
Sia l'amministratore (di suo, quando si tratta di intervento urgente,
se l'assemblea non delibera, puo' ottenere una ordinanza o attivarsi
autonomamente per un intervento conservativo e poi presentare il conto
ai condomini renitenti) sia il condomino, grazie all'articolo 1134
hanno autonomia ad agire se il caso e' urgente.
 
In altre parole, suggerisco al condomino (ai due condomini) di convocare
l'assemblea e se non ottiene un nulla di fatto, di rivolgersi ad un
avvocato per valutare se sussistono le condizioni per una azione
diretta di autogestione. Avendo convocato prima l'assemblea cade ogni
ipotesi di "eccesso di potere" da parte dei condomini "attivi", perche'
hanno dato modo ai renitenti di fare valere le loro ragioni.
 
Ricordo tra l'altro che oggi esiste l'opzione di richiedere un
parere preventivo ad un tribunale, PRIMA di iniziare un processo.
 
 
L'unica vera differenza tra un condomino "autogestente" e l'amminstratore
sta nella mancanza dello strumento del decreto di ingiunzione
immediatamente esecutivo, nonostante opposizione di cui all'art.642
del Codice di Procedura Civile. Ma tutto il resto, seppure con i tempi
piu' lunghi di un decreto ingiuntivo ordinario, resta uguale.
 
 
In realta', il problema citato dall'OP non e' tanto il fatto di nominare
o meno l'amministratore, bensi' e':
 
"Cosa fare se occorrono lavori di manutenzione - non urgente, ma importanti
per risparmiare spese maggiori in futuro - e la maggioranza non ci sta ?"
 
 
Nota: tra spendere soldi per un amministratore e spendere soldi per una
consulenza legale, considerate che nel caso di un avvocato potete
abbandonarlo quando volete.


 
Gi�... Avrebbero dovuto/potuto fare dei capitoli apparte nella riforma
considerando la situazione dei piccoli condomini, invece con lo
spostamento del numero da 5 a 9 secondo me hanno solo complicato le
cose perch� � aumentato il numero negli stabili che potenzialmente
sono senza amministratore.


 ...omissis...
 
grazie a tutti per le cortesi risposte
anche a quello che rompe con gli insulti
 
-- 
 .
 
 

Il 17/10/2014 10:00, catrame ha scritto:

  Un condominio non si costituisce ,ma esso di fatto esiste non appena
  vi siano due o più proprietari.
  Detto questo non essendoci obbligo di nomina amministratore esistono
  due strade:
  1^ un condomino ne fa le veci e quindi richiede c.f.,definisce tabelle
     millesimali,convoca riunioni,...quindi gestisce l'amministrazione
     delle parti comuni;
  2^ si nomina un amministratore...il fatto che non vi sia obbligo non
     esclude tale possibilità.
  E' tutto chiaro ?
  w
 
--- news://
freenews.netfront.net/
 - complaints: 
ne...@netfront.net
 ---

      esclude tale possibilità.
 
Quale potrebbe essere il costo minimo per una gestione condominiale OGGI,
con tanto di amministratore, con 5 appartamenti, diciamo da 100 mq cadauno ?
 
- compenso amministratore
- conto corrente condominiale (e' un obbligo per l'amministratore)
- assicurazione dell'amministratore (ormai e' prassi farla pagare
direttamente ad ogni condominio)
- tenuta gestione fiscale e dichiarazione mod.770 (magari c'e' solo il
compenso amministratore, ma cosi' e')
- adempimenti burocratici conseguenti alla presenza di un amministratore
di mestiere
 
Io credo ci sia un motivo razionale per avere portato il numero minimo di
condomini per l'obbligo da 5 a 9. Proviamo a quantificarlo in moneta ?


amministratore 600 iva compresa
conto corrente 50
assic condominio 400
gestione fiscale 120
 
tot 1170:1300 max
 
ma con il condominio assicurato da responsabilità civile

tot 1170:1300 max
 
direi più 1440-1600



Cosa che non ha nulla a che fare con la presenza di un amministratore.
Lei ha confuso l'assicurazione RC fabbricati (che si fa indipendentemente
e suggerisco sempre di fare) con la RC dell'amministratore per le SUE
malandrinate (e che, ironicamente i condomini pagano gioiosamente di
tasca propria).

 condomini per l'obbligo da 5 a 9. Proviamo a quantificarlo in moneta ?
     E' vero ed è quello di risparmiare sull'amministratore solo nel
     caso che in un piccolo condominio tutti vadano d'accordo ed uno di
     essi si prende l'onere di gestirlo gratuitamente.


      da uno qualsiasi dei condomini ( leggi Guida A.d.E.)
 
La questione si presenta in due termini:
 
a) Di prassi, senza amministratore, per i piccoli condomini, molti
adempimenti semplicemente si saltano. Tutti responsabili, nessuno
responsabile.
 
b) Gli amministratori di mestiere hanno una diabolica abilita' a cercare
sempre nuovi adempimenti inutili, tipo il DVR in un condominio senza
dipendenti. La loro dialettica e' tale che se tra i condomini non c'e'
qualcuno preparato che goda della fiducia degli altir condomini, neanche
costui riesce a smontare il gioco alla spesa perpetrato dall'amministratore,
per l'effetto plagiante che "l'autorita' costituita" (LUI) esercita sul
condomino medio in questo paese.

 dipendenti.
 
 
questa non l'avevo ancora vista, notevole; il problema è capire se sono 
disonesti o se sono ignoranti e quindi, non sapendo neanche cosa è un 
documento di valutazione dei rischi e quando si fa, fanno che imporlo 
(per ignoranza); ma per tutti gli appalti che fanno (dalle pulizie alla 
manutenzione) richiedono il DURC ed il POS?? perchè qui li puoi 
veramente prendere in castagna
 


hai ragione, anche questa proprio non la conoscevo e non sapevo neppure 
esistesse; quindi i condomini pagano la polizza perchè, se io scappo con 
i soldi della cassa (cosa che ho già visto più volte) loro non devono 
nuovamente pagare le spese condominiali
 

nuovamente pagare le spese condominiali
 
Diciamo anche che molte compagnie, adesso includono la clausola
dell'amministratore nella RC-globale fabbricati. Chiedere di toglierla
non porta, in molti casi, ad una riduzione del premio.



   E' evidente che lei porta sempre esempi di amministratoritruffaldini
   e/o poco corretti, ma mi creda vi sono tanti amministratori corretti
   e professionali ed è a questi che si deve fare riferimento.
   L'amministratore non lo si è sposato... se non ci aggrada si cambia.


 veramente prendere in castagna
 
Ovviamente no, perche' si tratta di "amici".

    L'amministratore non lo si è sposato... se non ci aggrada si cambia.
 
Parole come "plagio" non vuole proprio prenderle in considerazione ?
Se l'amministratore e' "furbo", e' come avere sposato un coniuge
infedele. Ha la legge dalla sua e prosciuga il portafoglio.

 gestione fiscale 120
 
Lì'assicurazione è un costo a prescindere dall'amministratore.
 

 dipendenti
 
posso chiedere lumi su questo punto?
ho visto proprio ieri sera un aggiornamento privacy e DVR su un 
preventivo di spese condominiali per il 2015
 
-- 
 .
 
 


Il "datore di lavoro" deve prevedere un piano sicurezza e valutare i
rischi per i suoi dipendenti.
 
Ma un condominio privo di dipendenti non e' un "datore di lavoro".
E tanto meno un condominio deve farsi carico dei rischi delle ditte
che incarica di fare lavori (non esiste alcuna norma che impone una
idiozia del genere), che sono le sole responsabili di cio' che fanno
"a se stesse o ai propri dipendenti".
 
Per chi ancora non ha capito, e' come pretendere che chi chiama un
idraulico debba rispondere se si fa male mentre lavora a casa sua.
 
Ricordo ancora una volta che il condominio e' giuridicamente assimilato
ad una persona fisica, non ad una societa' (nonostante il nome altisonante
di "amministratore" a quello che non e' altro che un "gestore di conteggi"
privo di definitiva autonoma decisionale - quelle poche volte che un
amministratore puo' agire senza chiedere all'assemblea poi pero' ha
obbligo di riferire prima possibile - cosa che un amministratore societario
NON HA, avendo invece pieno potere decisionale).


Quella citata non e' l'assicurazione RC per la responsabilita' del
condominio, ma quella RC dell'amministratore per le sue responsabilita'
verso il condominio ed i condomini.


Visto che la confusione in proposito pare coinvolgere molti, ritengo
utile rinfrescare (o aggiornare) la memoria di chi legge:
 
Art.1129 - comma 3
 
"L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla
presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione
per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio
del mandato."
 
Art.1129 - comma 4
 
"L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza
se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari.
Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato
e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso
in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la
responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui
svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione
dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal
periodo precedente per lo specifico condominio."
 
Sottolineo specialmente:
 
"Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di
assicurazione per la responsabilità civile professionale generale..."
 
ed aggiungo:
 
http://www.professionisti24.ilsole24ore.com/art/AreaProfessionisti/Diritto/DIR_LIBERE%20PROF%20ASSICURAZ%20OBBL.shtml
 
 
entrata in vigore dal 15 Agosto 2014. Vedi DPR 137/2012 art.5
 
1. Il professionista e' tenuto a stipulare, anche per il tramite di
convenzioni collettive negoziate dai consigli nazionali e dagli enti
previdenziali dei professionisti, idonea assicurazione per i danni
derivanti al cliente dall'esercizio dell'attivita' professionale,
comprese le attivita' di custodia di documenti e valori ricevuti dal
cliente stesso. Il professionista deve rendere noti al cliente, al
momento dell'assunzione dell'incarico, gli estremi della polizza
professionale, il relativo massimale e ogni variazione successiva.
 
 
Il combinato disposto di queste norme porta a tre conclusioni:
 
a) l'amministratore condominiale costa sempre piu' caro (e' come per le
polizze auto: i condomini diligenti devono pagare per i condomini stupidi
o truffatori)
 
b) esercitare una professione "part-time" in Italia diventa impossibile
 
c) l'Italia e' una repubblica governata dalla casta dei commercialisti
ed affiliati

 pretendere... salvo non si chieda la detrazione fiscale.
 
   No un condomino che gestisce il proprio condominio deve fare fatturare
   e pagare in nome del condominio e non in nome proprio.
   Le è chiaro questo punto ?
   I vari lavori ordinari,straordinari fatti dai vari prestatori d'opera
   sono assoggettati alla R.A. del 4%, mentre quelli dei professionisti
   al 20% (22%).Il condominio è un sostituto d'imposta sia che venga
   gestito da persona fisica sia da una società.
   Il condomino persona fisica ha gli stessi obblighi di unamministratore
   professionista. Tutto chiaro ora.
 
   w



Stralcio tratto dalla Guida A.d.E. :
"CONDOMINIO: ADEMPIMENTI E AGEVOLAZIONI FISCALI"
      Per i condomini con non più di quattro condòmini, qualora non si è 
inteso nominare l'amministratore,
le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condòmini 
che, utilizzando
il codice fiscale del condominio medesimo, provvederà ad applicare le 
ritenute alla fonte,
ad effettuarne i relativi versamenti e a presentare la dichiarazione dei 
sostituti d'imposta per
le ritenute, i contributi e i premi assicurativi.


    Tutto chiaro ora.
 
Come vede non siamo affatto d'accordo.
E come me milioni di condomini.
Mi cita un caso di un condomino sanzionato dall'AdE perche' cambia
da se le lampadine del suo pianerotolo, senza fatturare al condominio le
lampadine ? E tanto meno faccendo passare la spesa dal conto corrente
del condominio ?
 
Se lei e' un amministratore "di mestiere" deve mettersi in testa, che 
IO sono il PADRONE (insieme ai miei SOCI, ognuno con pari diritto
ex-art.1134) e lei non potra' impedirmi (salvo con la violenza fisica
degli sgherri o condomini tirapiedi, nuovi squadristi di una rinata
logica fascista) di agire come tale sulla proprieta' comune.
 
La sua posizione e' l'altra faccia di quella brutta medaglia per cui
la proprieta' pubblica "non e' di nessuno" e quindi cosi' si giustificano
i vandalismi. Dovrebbe meditare invece sulla diversa logica
dell'Alto-Adige, dove vede strade pulite, e parti comuni "linde" perche'
ognuno si comporta come se fosse il PADRONE di cio' che e' pubblico.
 
Nel piccolo cio' si riflette nel condominio. Dove il condomino si sente
padrone a casa sua, il condomino e' piu' pulito, piu' funzionale, meno
"decaduto". Dove invece vige la logica "che i lavori li fa solo
l'amministratore, con fattura ed etc." abbiamo quei brutti condominii
con i campanelli pieni di graffi ed etichette strappate, e strutture...
 
Dimenticavo, la mancata "ritenuta fiscale" NON E' EVASIONE FISCALE!
SE LO TENGA BENE IN MENTE! L'evasione fiscale sara' semmai quella
del prestatore d'opera che poi non paga le tasse. Ma meglio suonargliela
in stereo, perche' pare ottusa nel leggere i miei testi.
Il mancato rispetto degli obblighi del sostituto d'imposta NON E'
EVASIONE FISCALE, e' un semplice inadempimento formale.
 
L'evasione fiscale invece si ha quando un condominio paga in nero un
ditta, un prestatore d'opera, perche', ovviamente cosi' non paga l'IVA.
Ebbene, non incito in alcun modo di pagare in nero. Pagare come condomino
non significa automaticamente pagare in nero. La fattura o lo scontrino
lo voglio lo stesso. Ma io mi riferivo a quello che sappiamo invece
fanno molti in questo paese quando hanno l'occasione...

   Bla,bla,bla, lei è tutto chiacchere e come si dice
      poco "arrosto"... fatti: anche senza amministratore
      qualunque condominio deve ottemperare a quanto disposto
      dall'A.d.E.,...che le piaccia oppure no...tutto quanto
      fa lei sono solo chiacchere e modo di operare contrario
      alle leggi vigenti.



tutto parte dal testo unico D.LGS 81/2008
 
il DVR è testualmente "Documento di Valutazione dei Rischi" propri di 
una impresa anche solo con un dipendente; in tal caso il datore di 
lavoro deve ANALIZZARE e SCRIVERE ovvero VALUTARE quali sono i rischi 
inerenti la sicurezza sul lavoro dei suoi dipendenti e spiegarli loro; 
serve insomma per prendere coscienza e far prendere coscienza ai propri 
dipendenti di quali rischi si corrono lavorando (e quindi bisogna 
prendere le dovute precauzioni, datore di lavoro e dipendenti); non 
conosco condomini che abbiano dipendenti; penso che capiti solo nelle 
grandi città dove ci sono ancora i custodi/portieri/manutentori; se il 
condominio è in questa situazione ogni volta che chiama qualche esterno 
a lavorare dovrà redigere il DUVRI (documento unico valutazione dei 
rischi interferenti) ovvero deve spiegare a chi viene a lavorare da 
fuori quali sono i lavori che possono essere eseguiti in contemporanea 
con i dipendenti interni e quali rischi si corrono; la ditta esterna 
dovrà redigere il POS (vedi dopo)
 
se non ci sono dipendenti l'amministratore chiama una qualsiasi ditta e 
prima di farla entrare chiede il POS (piano operativo della 
sicurezza)che è ad esclusivo carico della ditta appaltante; chi vuole 
lavorare deve lui verificare quali sono i rischi a cui va incontro e 
soprattutto dire all'amministratore come farà ad eseguire quel tale 
lavoro; sperando che l'amministratore sia in grado di capire e comprendere
 
se invece l'amministratore chiama un lavoratore autonomo (ovvero una 
persona fisica che non ha dipendenti, soci, coadiuvanti (neanche moglie 
e figli che lavorano con lui a qualsiasi titolo nella ditta) allora il 
lavoratore autonomo non ha/aveva obbligo di POS; perchè in alcuni casi 
anche lui ha obbligo di POS (nel caso lavori in contemporanea con altre 
ditte)
 
spero di essere stato chiaro perchè capire la differenza tra ditta e 
lavoratore autonomo non è sempre facile
 
 

       modo di operare contrario alle leggi vigenti.
 
 
Mi dispiace che lei scenda a questo livello.