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Titolo: Nomina e riconferma amministratore di condominio

a)La nomina o la riconferma dell'amministratore richiedono gli stessi quorum 
costitutivi e deliberativi?
b)Il quorum costitutivo in seconda convocazione � di un terzo dei condomini 
e di 500 millesimi del condominio?
c)Il quorum deliberativo � della maggioranza degli intervenuti in proprio o 
per delega e di almeno i 500 millesimi dell'edificio?
d)Se la votazione per nominare l'amministratore non raggiunge il quorum 
deliberativo previsto l'amministratore uscente viene prorogato. La proroga 
riguarda solo l'ordinaria amministrazione? Un singolo condomino � 
legittimato in questo caso a ricorrere all'autorit� giudiziaria per fare 
nominare un amministratore? L'autorit� giudiziaria deve tenere conto del 
voto dell'assemblea che pur non avendo raggiunto il quorum deliberativo si 
era espressa a maggioranza relativa per la nomina dell'amministatore? Oppure 
l'autorit� giudiziaria pu� scegliere a piacere un  nuovo amministratore?

 amministratore?
  Si a tutte le domande.
  Ciao w

> riguarda solo l'ordinaria amministrazione?
Un "si" su questa cosa non mi trova d'accordo al 100%
Saluti
Paolo

 amministratore?
Dipende dal Giudice. Probabile la scelta ex novo.
DELLA VALLE GIOVANNI

 Un "si" su questa cosa non mi trova d'accordo al 100%
   Diciamo che se l'interim � di breve durata questo amministratore deve
   assicurare solo l'ordinaria gestione, in caso contrario concordo con te.
   Ciao w 

 Solo in prima convocazione.
   E' falso , per la nomina e o la revoca dell'amministratore  occorre
   sempre :la maggioranza degli intervenuti ed almeno 50% valore
   dell'edificio (millesimi).
   w 


Se ï¿œ come dici tu allora non c'ï¿œ da dire null'altro a quello che hai 
detto. Se ï¿œ no allora ï¿œ meglio puntualizzare.
Saluti
Paolo

Il 03/03/2010 15.36, w.2009 ha scritto:

Attenzione qua dipende come si legge l'art 1136. Infatti, se si pensa il 
secondo comma come legato al primo si ottiene un risultato, se lo si 
legge come comma indipendente(cioï¿œ non conseguenza del primo ma come 
regola generale) allora si puï¿œ semplicemente applicare la regola della 
maggioranza dei presenti con almeno metï¿œ del valore di proprietï¿œ.
Saluti
Paolo

Volevo aggiungere anche un'altra cosa.
Ci sono due sentenze della cassazione( n 3797 del 28.7.1978 e n4269 del 
4.5.1994) che, per quanto riguarda la conferma dell'amm, richiedono il 
secondo comma della 1136. Perï¿œ l'articolo 1136 non parla di conferma in 
carica ma solo di nomina.
Saluti
Paolo





  L'art.1136 parla di nomina e revoca, ma ti puntualizzo che non si deve
  parlare di conferma dell'amministratore ma sempre di nomina perch� il
  mandato dell'amministratore si intende sempre annuale ( art.1129 c.c.)
  La nomina di un amministratore per piu' anni � quindi nulla ,perch� l'art.
  1129 c.c. non pu� essere derogato.
  Eccoti spiegato perch� l'art.1136 c.c. non parla di conferma.
  Ciao w 


  Mi dispiace ancora una volta contraddirti, l'art.1136 � chiaro e non va
  interpretato.Leggi bene il quarto comma e vedrai che ho ragione.
  Ciao w 

    
Su questo fatto anche il Tamborrino nutre dei dubbi (anche perchï¿œ dice 
che la giurisprudenza non ha ancora chiarito il dubbio), tanto ï¿œ vero 
che consiglia di attenersi alla regola piï¿œ stringente.
Saluti
Paolo

 Paolo
  Per chiarire i tuoi dubbi e quelli del Tamborrino non occorre rivolgersi
  alla giurisprudenza , ma basta attenersi a quanto riportato dal codice 
civile.
  Art.1136 c.c.:
  ..............omissis...........
  2^comma -Sono valide le deliberazioni appovate con un numero di voti
  che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la met� del
  valore dell'edificio.
 ..............omissis.........
 4^ comma-Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'A.
 o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle 
attribuzioni
 dell'amministratore medesimo, nonch� le deliberazioni che concernono la
 ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entit�
 devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal 2^ comma.
 Sono inoltre andato a rileggermi la nuova proposta di legge, gi� approvata
 al Senato,ed anch'essa all'art.1136  riporta esattamente il testo 
precedente
 senza nessuna modifica alle modalit� di delibera dell'argomento in 
questione.
 Ciao w 

    
L'interpretazione non sta in quello che c'ï¿œ scritto, che ï¿œ chiaro, ma 
sta se il secondo comma ï¿œ riferito (collegato, dedotto applicato) al 
primo oppure puï¿œ essere considerato non legato al primo e quindi ha una 
sua valenza indipendente.
Saluti
Paolo

 piacere un  nuovo amministratore?
Esatto.
Ed il motivo e' semplice: non esiste responsabilita' dei giudici.
Ricordo che e' stato ignorato anche il referendum vinto per revocare una
alcune norme che nella pratica "deresponsabilizzava" i giudici.
In specie, il referendum ha abrogato gli articoli 55, 56, e 74 del
Codice di procedura Civile approvato con regio decreto 28 ottobre 1940,
n. 1143, che prevedevano speciali limitazioni della responsabilitï¿½ del
magistrato per il danno causato illegittimamente nellï¿½esercizio delle
sue funzioni.
I piu' vecchi ricorderano che la politica (che anche a quei tempi era
pesantemente in mano ai magistrati) ha reagito introducendo nuove norme
ancora piu' restrittive della possibilita' di chiedere i danni ai
giudici (un vero e proprio sberleffo alla volonta elettorale).
-- 
Roberto Deboni
[Messaggio Usenet via Tiscali su 
text.giganews.com
. Se leggete via Web
il sottoscritto informa che non conosce o partecipa al sito/forum Web.]

    
Su questo sono molto d'accordo!
Saluti
Paolo

 all'assemblea.
Esatto.
E questo toglie ogni ambiguita' nel calcolo dei risultati in seconda
convocazione.


    
No stavo pensando all'esempio dei 12 condomini.


Non e' che hanno abbasato il quorum. Hanno ribadito che il quorum non e'
mai stato del 50%.
Sentenza n.10701/2009 della V sezione civile del Tribunale di Roma.
...omissis...
Nel merito, allo stato, va infatti osservato che il thema decidendum
concerne la nomina dell''amministratore del Condominio convenuto in
carica , deliberata in seconda convocazione con la maggioranza semplice
e non con quella qualificata di cui all'art.1136 IV comma c.c. che
prevede la necessitï¿½ della maggioranza speciale per le deliberazioni che
concernono la nomina e la revoca dell'amministratore .
Invece nella fattispecie trattasi di rielezione dello stesso
amministratore nella carica precedentemente ricoperta.
Conseguentemente la specie di causa va correttamente inquadrata nella
disciplina prevista dall'art: 1135 cc. il quale stabilisce che
l'assemblea dei condomini provvede alla conferma dell'amministratore,
disponendo maggioranze differenti per le due ipotesi.
Ne deriva che per la sola conferma dell'amministratore in carica appare
sufficiente la maggioranza ordinaria prevista dal III comma
dell'art.1136 c.c. (un terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un
terzo del valore dell'edificio ) cosi come risulta effettivamente
deliberato nell'assemblea impugnata.
Invero, la conferma dell'amministratore in carica ï¿½ fattispecie ben
diversa da quella della nomina e della revoca in quanto ï¿½ rielezione
dello stesso nella carica precedentemente ricoperta per la cui
deliberazione ï¿½ sufficiente la maggioranza prevista dal IIIï¿½ comma
dell'art. 1136 c.c.
Per tali motivi, allo stato, il ricorso risulta infondato e, come tale,
va respinto.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in
dispositivo.


    
Grazie, ï¿½ stato molto utile.
Paolo

 Paolo
Maggioranza per l'elezione
Perch� la nomina sia valida � richiesta la maggioranza dei partecipanti 
all'assemblea e la presenza di almeno la met� del valore. Dette maggioranze 
sono inderogabili sia per la prima che per la seconda convocazione. In ogni 
caso la delibera deve essere adottata da almeno 1/3 dei cond�mini i quali 
dispongono di almeno 500 millesimi. La nomina e la cessazione della carica 
devono essere annotate in un apposito registro.
Se, per qualsiasi motivo, l'assemblea non � in grado di nominarlo, 
l'amministratore pu� essere designato dall'autorit� giudiziaria su istanza 
di uno o pi� cond�mini. 


Va precisato quanto segue :
Il Tribunale sostiene, quindi, la differenza tra conferma e nomina dell�amministratore 
e, poich� la seconda � rielezione dello stesso nella carica precedentemente 
ricoperta, sancisce che per la deliberazione in questione � sufficiente la 
maggioranza prevista dal III� comma dell'art. 1136 c.c.
Considerato che quanto sopra �, al momento, unica voce nel merito, sar� 
opportuno attendere gli sviluppi della giurisprudenza.
Fonte: A.N.AMM.I.

 opportuno attendere gli sviluppi della giurisprudenza.
La ratio e' simile alla differenza tra spesa ordinaria e spesa
straordinaria (ed i diveri quorum relativi).
La conferma di un'amministratore, dovendola fare ogni anno, e'
sostanzialmente un'attivita' ordinaria. Il condominio lo conosce (nel
bene e nel male) ed una mole di giurisprudenza ha anche ribadito che
anche nel caso estremo in cui non si tiene alcuna votazione, si possa
ritenere una conferma per tacito consenso (questo ovviamente nel
silenzio, ovvero)  se un certo numero di condomini non abbia attivato la
procedura ex-art.66 
Disp.Att.CC
). Tanto piu' vale questa tesi del tacito
consenso, se, nonostante che venga fornita la ghiotta occasione per
cacciare un'amministratore, pochi si presentano in assemblea, ed i pochi
votano in maggioranza a favore. Ovvero, la giurisprudenza sostiene che
in sostanza per gli assenti e', perlomeno, indifferente se
l'amministratore uscente resta in carica o meno.
Diversamente, la nomina di un nuovo amministratore o la revoca di quello
incarica sarebbero da configurarsi come attivita' straordinaria (non
essendo la "normalita'" nella gestione di un condominio "normale") e
quindi si chiede una maggiore attenzione da parte dei condomini,
imponendo un quorum piu' pesante.
In ogni caso, il punto chiave e' che il legislatore ha messo un comma
apposito che si legge cosi':
"Comma 4 - Le deliberazioni che concernono la NOMINA e la REVOCA
dell'amministratore ...omissis... devono essere sempre prese con la
maggioranza stabilita dal secondo comma."
Anzi, guardiamo tutto l'elenco delle voci (che ho sospeso all'interno
dell'omissis per motivi di chiarezza):
a) la nomina e la revoca dell'amministratore
b) le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle
attribuzioni dell'amministratore medesimo
c) le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio
d) riparazioni straordinarie di notevole entitï¿½
Se noi considerassimo "nomina" e "revoca" solo la tipologia
straordinaria con esclusione cioe' della ordinarieta' di una conferma,
allora l'elenco divente perfettamente omogeneo, trattandosi in tal caso,
tutte di voci che nella vita condominiale NON accadono annualmente.
Se invece forziamo anche la "conferma" nella descrizione "nomina" e
"revoca", allora abbiamo un misto di voci: alcune strarodinarie, come le
tre di cui alle lettere b), c) e d) e poi, nella voce a) anche la
casistica di una voce "ordinaria" (perche' presente ogni anno) ovvero
quella della conferma. Non pare logico e forse un giurisprudenza che sta
aspirando a diventare coerente e razionale, meritevole di competere
quella delle altre democrazie europee, comincia a prenderne atto.
In quanto agli sviluppi della giurisprudenza, suppongo che forse lei
intende dire "aspettiamo una sentenza della Cassazione" ... in tal caso
risponderei: "Perche' ? In altri paesi, quando un giudice minore se ne'
esce con una sentenza logica e razionale, essa fa giurisprudenza, senza
mai arrivare alla corte suprema. Possibile che in Italia abbiamo sempre
questa costosa (ed un po' meschina) tendenza a ridiscutere e cavillare
oltre ogni limite ? Capisco i casi (purtroppo frequenti) in cui sono
stati fatti errori (la "irresponsabilita'" dei giudici dal punto di
vista giuridico non aiuta verso una certa "qualita'" delle sentenze), in
cui ovviamente si e' costretti a rivolgersi alla istanza superiore, ma
certe volte ho l'impressione che si voglia proprio cercare il pelo
dell'uovo.


    
In pratica si sta affermando il principio (come è poi espresso anche nel 
Tamborrino) che sia giusto considerare in modo diverso la nomina dalla 
conferma.
Paolo

    
Scusa W ma cos'ï¿œ questo?
Poi. Sta scritto:
Perchï¿œ la nomina sia valida ï¿œ richiesta la maggioranza dei partecipanti
all'assemblea e la presenza di almeno la metï¿œ del valore.
Sta considerando il caso della seconda convocazione, e la nomina 
dell'amm come esempio, giusto?
Ancora:
"In ogni
caso la delibera deve essere adottata da almeno 1/3 dei condï¿œmini i quali
dispongono di almeno 500 millesimi."
Se stiamo in seconda convocazione come sopra ci vuole la maggioranza dei presenti o un terzo?

 
Negando quindi il 2o comma dell'articolo 1129 dove è scritto che 
l'amministratore dura in carica un anno.
IMO dopo un anno decade ed occorre procedere ad una nuova "nomina".
In pratica si sta affermando che la legge va liberamente interpretata 
:-) ed ognuno può trarre le proprie conclusioni.  Giudici compresi.
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >


  Evidenzia il fatto che una cosa sono i presenti ed un'altra i condomini 
appartenenti
  al condominio.
  Dice che le delibere sono valide se adottate da almeno 1/3 dei condomini a
  condizione per� che essi dispongano di almeno 500 millesimi.Pertanto non �
  sufficiente che le delibere siano approvate dalla maggioranza dei 
partecipanti
  all'assemblea aventi almeno il 50% dei millesimi.
  Ciao w 


Negando quindi il 2o comma dell'articolo 1129 dove � scritto che
l'amministratore dura in carica un anno.
IMO dopo un anno decade ed occorre procedere ad una nuova "nomina".
In pratica si sta affermando che la legge va liberamente interpretata
:-) ed ognuno pu� trarre le proprie conclusioni.  Giudici compresi.
Parole queste che condivido ampiamente.
Ciao.:-) 


  A conclusione di quanto da lei scritto se ne pu� solo dedurre che
  la legge va interpretata ed in questo caso ( sinora unico) � stata
  interpretata in modo differente da tutti gli altri casi. Infatti fa 
notizia!
 

 :-) ed ognuno puï¿œ trarre le proprie conclusioni.  Giudici compresi.
Leggendo le mie considerazioni, cosa le sembra ?



   Anche "conferma" l'ha aggiunta lei, non c'� nella legge. 

    Anche "conferma" l'ha aggiunta lei, non c'� nella legge. 
Art. 1135 Attribuzioni dell'assemblea dei condomini
Oltre a quanto e stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei
condomini provvede (att. 66):
     alla CONFERMA dell'amministratore e dell'eventuale sua
retribuzione;
Io non ho bisogno di "interpretare", mi basta "leggere".


 ha scritto nel messaggio 
news:JrCdnbUEvqisQg_W...@giganews.com...

  O.K. � ne prendo atto, spero per� , tornando ad una vecchia questione
  circa le assemblee ordinarie e straordinarie (art.66 dacc) , che Lei da 
oggi
  sia sempre coerente con quanto sopra riportato. 

 Giovanni
Be' diciamo che gli unici a poterla interpretare sono i giudici. Questo 
fino a ieri. Da oggi tutti possono interpretare. Infatti, tu dici che 
l'amm dura in carica un anno. Ma chi decide quante lungo un anno???:-)))


Condivido
Paolo

Ma chi decide quanto ï¿œ lungo un anno???:-)))

 Ma chi decide quanto è lungo un anno???:-)))
Dipende di quale anno stai parlando!!!


 Ma chi decide quanto � lungo un anno???:-)))
  Sino a prova contraria il calendario dove un anno � di 365 gg.( 366gg il 
bisestile )!!!!
  Ciao w .:-))) 

 ( 366gg il bisestile )!!!!
Eh eh tu dai per scontato l'anno del calendario. ;-)
Ma ci sono anche altri anni (anno siderale, anno solare, anno lunare, 
anno con 'leap second', anno impiegato da un pianeta per una 
rivoluzione attorno alla sua stella, ecc...).


 Giovanni
Infatti va interpretato. Se si prendesse l'anno di Giove allora l'amm 
resta in carica circa 12 anni. Invece se si prende quello di Urano (84 
anni) non se ne va piï¿œ. E allora bisognerebbe cambiare la legge e dire 
aqualcosa del tipo: "l'amm resta in carica fino al giorno del suo funerale"
Saluti
Paolo

   dell'edificio (millesimi).
I quorum costitutivi e deliberativi di prima e seconda convocazione sono 
diversi.
In sintesi, pu� capitare assemblea di seconda convocazione valida 
costituita, ma senza il quorum deliberativo per la nomina di 
amm.re
.
DELLA VALLE GIOVANNI