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Titolo: Spese condominiali del vecchio proprietario.

Il 21 dicembre 2010 mi sono aggiudicato ad una ASTA fallimentare un 
immobile. Il prezzo di "acquisto" l'ho regolarmente versato interamente 
nel termine e nelle modalita' stabilite nell'ordinanza di vendita (un 
mese dopo, il 20/01/2011).
Il decreto di trasferimento (con relativo deposito in cancelleria il 
14/02/2011) e' stato registrato il 22/02/2011 dopo il versamento delle 
tasse, degli oneri etc... etc... all'Agenzia delle Entrate.
 
Il punto e' che ci sono delle spese arretrate mai pagate dal vecchio 
proprietario. L'amministratore ha pensato bene di caricarle tutte su di 
me, nonostante sia gia' attiva una operazione di "recupero" del credito 
sul vecchio proprietario con tanto di avvocato.
L'esercizio amministrativo va da ottobre-settembre, ovvero, ad esempio: 
1/10/2009-30/09/2010, 01/10/2010-30/09/2011 e cosi' via...
Dopo un colloquio con l'amministratore, egli sarebbe propenso a 
"ricalcolare" gli oneri addebitandomi i 2 anni precedenti all'acquisto 
(quindi 2009, 2010) e il 2011 in corso.
 
Guardando un po' in rete, ho trovato piu' perplessita' al riguardo di 
quanto potessi pensare. Alla fine, io credo di essere costretto a 
pagare "solo" le spese di due anni SOLARI. Quello corrente e quello 
precedente. Nel mio caso, negli anni solari 2010 e 2011.
 
Per favore, fatemi un po' di chiarezza a riguardo. Io credo che per 
l'articolo 63 del d.a.c.c. 2° comma devo pagare 2 anni di spese 
condominiali, i 2 anni sono solari (l'anno in corso e l'anno 
precedente) e che questi partano dalla data del decreto di 
trasferimento (ma non so se aver fatto l'acquisto tramite un'asta mi 
puo' "scombussolare" le date).
 
Su queste spese, sono inoltre considerate tali anche gli interessi 
passivi del conto corrente condominiale (sono chiaramente riportati a 
bilancio e ripartiti secondo millesimi).
 
Inoltre, nell'esercizio amministrativo ottobre2009/settembre2010 sono 
state addebitate interamente al vecchio proprietario delle spese 
PERSONALI. Tali spese sono state messe a bilancio consuntivo 2010 
interamente a carico del vecchio proprietario (e non ripartite tra i 
vari condomini). Sono a carico mio anche queste spese anche se fossero 
state fatte nell'anno solare 2009 (tra ottobre e dicembre 2009?).
 
Una ulteriore (ma credo ininfluente postilla): a causa di cavilli 
burocratici, pur essendone il proprietario, le chiavi dell'appartamento 
le avro' nel prossimo dicembre.
 
Grazie per l'aiuto. Ciao a tutti.
Massimiliano.
 
 

vecchio proprietario con tanto di avvocato.
 
Se l'immobile è andato all'asta significa quantomeno che il proprietario 
precedente è fallito, o giù di li.
Quindi la prima cosa da fare è rileggersi attentamente cosa recitava il 
bando d'asta, è probabile, anzi certo, che vi fossero ben chiare le 
condizioni d'acquisto.
Dopo di che si può ragionare su cosa compete a chi.
Il tutto a mio parere, ovviamente
Cordialità
Gi 
 


Dipende dal tipo di spese, comunque dovrebbe potersi sostenere che il
2009 non è dovuto, bisognerebbe fare una ricerca in proposito.
 
 
-- 
Gabriele Orlando - Avvocato in Palermo
 

 ricavato della vendita dell'immobile.
 
E' una cosa che mi avrebbe anche detto l'amministratore.
L'appartamento e' stato messo all'asta da una banca per il mancato 
pagamento di un mutuo di valore molto piu' elevato rispetto alla sola 
casa. Dato che, orientativamente, conosco le cifre e gli immobili in 
ballo, dubito che la cifra pagata per la sola casa sia servita a 
estinguere l'intero mutuo. Figuriamoci ad eventualmente ricoprire altri 
"creditori" (tra i quali, appunto, il condominio).
Comunque, si', e' una cosa da verificare.
 
 

 C'è scopertura di conto? A chi è addebitabile?
 
C'e' o c'e' stata una scopertura di conto dovuto principalmente al 
mancato pagamento delle quote da parte del vecchio proprietario. E' 
certo che in una precedente assemblea e' stato deliberato di consentire 
all'amministratore di pagare i servizi che ci hanno fatto anche se i 
soldi nel c/c non ce n'erano (quindi mandando temporaneamente il conto 
corrente in negativo).
Questi interessi passivi, messi nel bilancio consuntivo di 
ottobre2010/settembre2011, sono quasi interamente a carico del vecchio 
proprietario moroso, e solo per qualche centesimo a chi, degli altri 
condomini, ha "ritardato" il pagamento delle proprie rate o del proprio 
conguaglio riproporzionato nei tempi e negli importi.
 
E' innegabile che la grossa cifra degli interessi passivi siano dovuti 
al mancato pagamento delle quote da parte del vecchio proprietario, ma 
dato che la decisione di poter andare "sotto" al conto corrente e' 
stata decisa dalla maggioranza in assemblea, volevo sapere se questi 
interessi in qualche modo potevano essere "divisi" dal resto delle 
spese ordinarie oppure no (tutto il condominio ha deciso di gestire la 
cosa in questo modo, con gli interessi passivi, la cosa poteva essere 
gestita diversamente, per esempio, ripianando il passivo tra i 
condomini, oppure istituendo un "fondo" pagando quote leggermente 
superiori a quelle spettanti, per pararsi un po', insomma.).
 
 

Nel suo scritto precedente, Gi_pll ha sostenuto :

Le spese accessorie (quindi anche quelle condominiali) si "riflettono" 
automaticamente sul nuovo proprietario nella misura dei 2 anni.
Io so che DEVO pagare. C'e' solo da stabilire il periodo, che e' 
importante in quanto stabilisce la spesa da effettuare e cioe' TUTTA o 
UNA PARTE (e -naturalmente- l'entita' della parte).
 
Io ho capito questi punti (con i quali sono in completo disaccordo con 
l'amministratore che vorrebbe farmi pagare l'intero importo):
1)
gli anni sono 2 (quello "corrente" e l'anno precedente)
2)
sono solari quindi tutto 2010 e tutto 2011, non amministrativi (escludo 
il periodo ottobre 2009, dicembre 2009)
3)
quale'e' l'anno "corrente"? io credo di aver di fatto acquistato la 
casa nella data della registrazione del decreto di trasferimento, 
quindi febbraio 2011, quindi mi competono solo le spese del 2011 e del 
2010.
 
Pero', come ho letto su qualche forum, e' possibile che la data di 
riferimento sia quella dell'asta? Perche' in questo caso, avendo fatto 
l'asta nel dicembre 2010, gli anni di spesa diventerebbero il 2010 
(corrente), il 2009 (l'anno prima) e il 2011 (quello attuale).
Io credo che non sia cosi' in quanto alla fine dell'asta si stabilisce 
solo l'aggiudicatario ma ancora non ho mica di fatto comprato niente 
(la vendita e' perfezionata solo dopo aver pagato l'intero importo, 
mica solo la "caparra"). E poi la vendita non e' conclusa nemmeno con 
il pagamento dell'intero importo, no? Ci sono le imposte.
 
 

 2009 non è dovuto, bisognerebbe fare una ricerca in proposito.
 
Sono quasi sicuramente spese per i vari solleciti, le varie 
raccomandate per il fatto che non pagava. Credo che ci siano anche le 
spese per l'avvocato (il cui importo e' stato "anticipato" dagli altri 
condomini con la promessa che sarebbe stato "rimborsato" a causa 
"vinta").
 
Tra parentesi. E' stato deliberato di poter andar "sotto" con il conto 
corrente per pagare le spese ordinarie, ma quando si e' trattato di 
pagare l'avvocato, tutti hanno deliberatamente pagato la cifra di 
"competenza" senza fiatare. Questo e' quanto meno incoerente.... :/
 
 

automaticamente sul nuovo proprietario nella misura dei 2 anni.
 
Questo è ciò che vale in una transazione tradizionale venditore/compratore.
In questo caso l'immobile è stato acquistato in asta a seguito di un 
fallimento, quindi prima è stato pubblicato un bando con specificate tutte 
le condizioni d'acquisto.
Soltanto se nel bando non vi fosse stato espresso riferimento alcuno alle 
spese pendenti, agli annessi e ai connessi, allora è lecito rifarsi alle 
disposizioni usuali.
 
Cordialità
Gi