Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Proposta di legge


Saluti
Vegeta

 e quelle norme che rendano più chiara ed agevole la vita condominiale.
Non esiste la vita condominiale. Esiste la proprietà comune di più persone.
Il comproprietario di un decimo di una cantina, che vive in Australia, ha
gli stessi diritti ed obblighi di chi vive in un appartamento e di chi
acquista solo un lastrico solare al fine di affittarlo ad uso installazione
antenne per telefonini.
Stessi diritti ed obblighi, ma interessi diversi e contrastanti.
Allo stesso modo, in un condominio a Forte dei Marmi, gli interessi di chi
ci vive tutto l'anno e magari adibisce l'appartamento a B&B nei mesi estivi,
sono contrastanti o almeno diversi da quelli di chi ci abita (o lo affitta)
solo nei mesi estivi.
Dare un'unica regola uniforme ad organismi diversissimi è tipico della
filosofia del ventennio, e spacciare tale filosofia per pura tecnica non ne
muta la natura.
Poi vediamo di aggiornarci: le leggi non le fa solo lo Stato. Le leggi le
fanno l'Unione Europea, le Regioni e lo Stato. Altre normative, che hanno la
stessa forma cogente delle leggi, le fanno i Comuni, le Province e altri
enti  pubblici come le autorità indipendenti.
Se si vuol pensare ad una normativa di base sul condominio, si deve pensare
ad una normativa europea (sulla multiproprietà c'è), non certo ad una
normativa statale.
Io preferisco ragionare sui doveri che i proprietari di case hanno verso la
collettività. Poi, per adempiere a tali doveri, si organizzino come credono.
Il modello del codice fascista può anche andar bene, nei condomini standard.
E' insensato in moltissime situazioni. Imporlo a tutti, dopo averlo
inutilmente complicato, è indice di una visione abbondantemente superata
della legislazione.
C'è un signore che ragiona su come complicare la vita a tutti, solamente
perché non può permettersi di abitare in un prestigioso residence abitato da
persone ricche e che ragionano da ricchi. Non sarebbe meglio se cambiasse
casa, e andasse ad abitare in mezzo a persone del suo stesso ceto?
Se si vuole partire dalla definizione di condominio perché lasciare questo
istituto nella disciplina della proprietà? Non sarebbe più opportuno
affermare che i comproprietari debbono obbligatoriamente associarsi e a tale
associazione obbligatoria si applicano le norme sulle società, comprese
quelle che consentono la trasformazione delle società di persone in società
di capitali?
Se le normative condominiali fossero attratte nel diritto societario
(abbondantemente normato a livello europeo) tante problematiche si
vedrebbero con un altro occhio.
Si potrebbe quindi iniziare: "Il condominio è la società costituita dai
proprietari delle parti comuni di un edificio. La società va registrata
presso il registro delle imprese, ed è soggetta agli obblighi delle società
commerciali".


Bene vedo che sei entrato nella giusto spirito dell'iniziativa (a parte
commenti non pertinenti).
Dal tuo punto di vista il condominio è una società e questo è in parte vero,
in parte perché le società hanno come finalità il raggiungimento di un
utile, mentre i condomini possono essere equiparati in linea di massima ad
associazioni senza scopo di lucro (anche se il mantenimento del bene alla
fine porta vantaggi economici ai proprietari dello stesso).
Relativamente agli obblighi delle società e normative europee sono
d'accordo, e sono anche del parere che un discorso aperto a problematiche
comunitarie sarebbe quanto meno auspicabile, ma modestamente penso che se
non si parte da piccole proposte realizzabili, difficilmente si giunge a
risultati concreti.

 ha scritto nel messaggio
news:aj2kc5$qpf$1...@lacerta.tiscalinet.it...

Blindonet, ti voglio raccontare una storia. Purtroppo è un racconto lungo,
ma è molto interessante.....
Nel "Giorno della civetta" di L. Sciascia il protagonista, un colonnello dei
carabinieri
che stava svolgendo le indagini, di fronte all'antagonista del romanzo, un
importante
boss della mafia, pensa (il pensiero rappresenta la posizione dello stesso
Sciascia):
"bisognerebbe fare come in America: piombare all'improvviso nelle banche,
verificare
i conti correnti, chiedere spiegazioni. Una frode fiscale come questa, negli
Stati Uniti,
sarebbe gravemente punita: questo invece se la ride. Sa che non gli ci vorrà
molto
ad imbrogliare le carte.".
Ora, ricordati che l'ingresso dell'inferno è lastricato di buone intenzioni.
Tu credi che
gli avvocati della mafia, spesso anche parlamentari, quando qualcuno ai
tempi di
Sciascia suggeriva soluzioni di controllo bancario, congelamento dei conti,
sequestro
dei beni (poi sarà la legge Rognoni-La Torre), dicessero chiaramente in
televisione
od in Parlamento: "Questa legge non si deve fare, perchè altrimenti i
mafiosi non
possono più rubare, corrompere, uccidere come prima."?
Certo che no. Sostenevano, invece, che queste norme non si dovrebbero fare,
perchè sarebbero staliniste, stataliste, da stato di polizia. Si
nascondevano dietro
il loro atteggiamento da finti intellettualoni, solo per nascondere
ipocritamente i
propri sporchi interessi di bottega.
Tu ti sei trovato con l'amministratore, che ha risolto tutti i suoi problemi
di
fronte alle nostre completissime norme, in maniera estremamente semplice:
ti racconta di avere perso la valigia, ed il gioco è fatto. E ti è stato
detto,
che lo puoi denunciare a patto di avere le prove, prove che guarda caso
sono nella valigia dell'indagato (valigia che naturalmente nessuno vedrà
mai).
Io mi sono trovato a combattere con un 
amm.re
 corrotto che ha fatto
approvare all'assemblea un preventivo ma che per ben sei mesi, malgrado
ci fossero di mezzo gli avvocati, è rimasto nascosto. Quando si è deciso a
convocare un assemblea (alla prima è andato il mio avvocato e sono
scappati tutti, alla seconda l'avvocato l'avevano già corrotto e così
siamo andati io ed un altro), ha potuto sostenere che:
a) il preventivo me lo ha inviato in quella famigerata busta di 3 mesi prima
(cosa falsa, ma lui già ha la ricevuta di ritorno, e quindi ti ha già
sconfitto)
b) il preventivo ce l'ha anche li e te lo fa vedere. Poi, quando tu ti
accorgi
che è falso, lui te lo strappa dalle mani, ed alle tue resistenze ti
risponde
che ti prende a calci in culo.
Naturalmente ho richiesto che la cosa fosse messa a verbale, ma il
segretario in combutta con il farabutto si è rifiutato, ed ha invece
annotato che l'assemblea si è svolta in maniera regolare. Sottolineando
che, nell'ipotesi non andasse bene, avrebbe annotato che io (io!) ho
aggredito l'amministratore.
Si noti che il verbale veniva fatto firmare PRIMA di essere scritto,
in modo che qualsiasi cosa fosse messa lì, avesse valore di prova.
E che il falso ideologico nei verbali d'assemblea non è punibile.
Tuttavia, nota bene, il verbale ha valore di prova. Segue che, se
l'amministratore vuole rovinarti, ti dice che ti prende a calci in
culo davanti a 10 testimoni, poi fa scrivere che tu lo hai aggredito
e si presenta, povera vittima, in tribunale con la prova provata
(ossia il verbale scritto dalla sua gang).
Certo, forse se ti potessi portare dei testimoni in assemblea, magari...
peccato che un articolo delle DD.AA. te lo impedisca esplicitamente
(naturalmente, solo per "evitare sovraffollamento dell'assemblea").
Quando l'indomani ho telefonato all'impresa (ti sei mai chiesto perchè
l'impresa deve essere amica dell'amministratore quando si appaltano
i lavori?) alla mia domanda, di quant'era il preventivo, quello si
è messo a balbettare "non... non... non mi ricordo.. non mi ricordo...".
Dopo 6 ore l'amministratore ha convocato l'assemblea per appaltare
a nuova impresa (perchè?)
La mafia aveva deciso che pagassi 1 milione in più. Quale articolo 1123...
Come si fa? Essendosi resi conto che il vecchio amministratore era
troppo compromesso, fecero approvare un preventivo di impresa non
collusa con loro, e poi fecero saltare l'amministratore in modo da avere
la scusa per non eseguire la delibera. Il nuovo amministratore era una
persona legata ad una impresa che aveva lavorato in condominii dove,
in passato, stranamente, qualche condomino che aveva parlato troppo
si era visto la macchina bruciata ed altre amenità del genere. Quindi,
si fece una terza gara d'appalto, con un nuovo capitolato d'appalto
(fatto scrivere allo stesso condomino che aveva scritto il primo....
perchè un nuovo capitolato se il danno era lo stesso? Semplice: si
fa preciso identico a quello di prima, solo che magicamente scompare
l'ultima riga che dice quanto valgono i lavori). Risultato: si appalta per
10 milioni in più, in modo che applicando l'art. 1123 C.C., il fesso
che aveva contestato deve comunque pagarsi di più!
Naturalmente, si potrebbe pensare, le detrazioni fiscali avrebbero
portato alla scoperta della truffa, visto che il pagamento si doveva
fare tramite bonifico bancario. Ecco, il nuovo amministratore
fece scrivere a verbale che l'assemblea decideva di non presentare
alcuna pratica per l'ottenimento della detrazione 36%.
Mi fu poi spiegato che, essendo la delibera a doppia interpretazione,
in caso di impugnazione l'
amm.re
 avrebbe subito spiegato che la
pratica era solo la comunicazione all'ufficio fiscale. E' chiaro,
pacifico, nel caso si fossero portati di fronte al giudice,
che la DIA ed il pagamento tramite bonifico sarebbero
stati effettuati, come no! Invece potevi decidere di non impugnare.
Bene, in quel caso l'
amm.re
 mi ha detto, alla mia richiesta di avere
la documentazione dei lavori, per avviare la pratica di detrazione
in proprio, che non ne avevo diritto!
Naturalmente, i lavori furono pagati in contanti. Per quanto riguarda
il libretto di condominio, mi disse testualmente "e come lo facevo?
senza l'autorizzazione dell'assemblea?". Certo no?
Rimaneva il problema della DIA. Beh, mi furono fatte telefonate
di minacce per me ed i miei familiari, dicendo che non dovevo
mettere i bastoni fra le ruote, se non volevo ritrovarmi nelle stesse
condizioni dei condomini rompicoglioni che abitavano vicino ai
luoghi di lavoro dell'impresa guardacaso legata al nuovo onestissimo
amministratore.
Fu allora che cominciai a capire che il diritto condominiale, così
com'è, non serve a niente.
Come si contrastano questi tizi?
Pensando che un amministratore corrotto vuole i SOLDI. E che
l'
amm.re
 corrotto non è nessuno se non potesse fare il DI. E' quello
il punto debole dell'amministratore di condominio, non l'impugnazione
o la revoca. Quelle cose, non fanno paura a nessuno. Fanno ridere.
Allora, il preventivo il mio primo amministratore me lo mette in un
ufficio pubblico dove c'è un computer che registra la data e l'ora in
cui lo mette. Non mi invia a casa una busta vuota, in modo che possa
dirmi che dentro c'era il preventivo.
Non lo fa? ED ALLORA IO NON LO PAGO. CON TANTI
SALUTI A LUI ED AL SUO AVVOCATO.
Ora come la mettiamo? Scommettiamo che improvvisamente nella
fervida mente dei cari amici dell'amministratore inizia ad apparire un
raggio di luce?
Dopo, gli mando il condominio in condition yellow e ci sarà qualcuno
che avrà la premura di confrontare al computer la firma sul preventivo
(magari messa dal fidanzato della figlia dell'amministratore), con una
firma sicuramente autentica del titolare di quell'impresa. E, verificato che
non corrispondono, avrà cura di mandare il condominio in condition
red, di sospendere l'amministratore seduta stante, e di avvisare un
magistrato che firmerà subito un mandato di cattura..... Nel frattempo,
il commissario giudiziario avrà cura di nominare un'impresa per il
valore previsto dalla perizia preventiva di valore vincolante (e non
per il valore previsto dalla mafia), facendo sballare il conto ai
condomini corrotti del condominio che già pregustavano la loro
fetta di torta. Dopo, con calma, si analizzeranno le 7 delibere false
ed illegittime di quell'anno, fatte dai suoi amici per proteggere
l'amministratore: quando gli fai pagare 3*7=21 milioni a testa per
le varie delibere viziate da illeggittimità o falsità, penso che la voglia
di fare i furbi gli passa.
Purtroppo io non vedo altre soluzioni. Se tu ne avessi altre, sono
ben accette. Ora, la mia storia, il sig. Matteo, la conosce.
E guarda come te la rigira:
C'è un signore che ragiona su come complicare la vita a tutti, solamente
perché non può permettersi di abitare in un prestigioso residence abitato da
persone ricche e che ragionano da ricchi. Non sarebbe meglio se cambiasse
casa, e andasse ad abitare in mezzo a persone del suo stesso ceto?
Ora, non fa prima a dire, l'onestissimo Matteo, che se la
documentazione di spesa si fa mettere in un ufficio pubblico,
l'
amm.re
 ha dei problemucci che Matteo gli vorrebbe, come
dire, evitare?
Uno così, tu lo giudichi onesto?
P.S. Nei condominii di Matteo, l'impresa la trova lui (naturalmente perchè
"l'impresa scelta dall'amministratore offre maggiori garanzie, in quanto
l'amministratore ha un potere contrattuale che il condominio non ha",
e le riunioni non hanno fase di discussione preliminare, ossia si votano
solo gli emendamenti che lui ha fatto preparare il giorno prima dai
condomini da lui ritenuti più ricchi, "perchè solo un ingenuo, sconoscitore
delle regole democratiche, può pensare che le decisioni si prendano in
assemblea". Ai non intervenuti vengono inviati solo i bollettini di
pagamento,
e non i verbali perchè "tanto chi vuole il verbale, sa dove trovarlo".
Inoltre,
il sig. Matteo amministra coadiuvato da altri 21 tecnici che vengono pagati
a parte dal condominio, e quindi ha tanto tempo libero, tempo che impiega
facendo il consigliere comunale. Naturalmente, essendo un lavoro che
lascia tanto tempo libero, si fa pagare 15 milioni al mese "perchè
altrimenti
uno fa l'insegnante o la serva.". Inoltre, gli appalti dei condominii di
Matteo
hanno un costo il 30% superiore al valore di mercato perchè lui inserisce
nel contratto una fideiussione bancaria a favore del condominio, a copertura
della penale (proprio perchè l'impresa è di fiducia, chissà se non si
fidava....).
Trai tu liberamente le conclusioni.

 Trai tu liberamente le conclusioni.
le mie conclusioni sono queste.
tutte le voci vanno ascoltate anche quelle fuori dal coro, in quanto sono
gli attacchi che permettono di consolidare la difesa. Tieni conto che se non
si analizzano tutte le eventualità positive e negative di un discorso non
sarà successivamente, possibile, sintetizzare un concetto scevro da difetti.
Poi il principio guida che illuminerà il percorso di questa nuova iniziativa
sarà il rispetto, rispetto per tutti anche per i "furbi" sentiamo anche
loro, perché no?


E' un problema vecchio come il mondo, se ci pensi bene.
Nell'amministrare la giustizia, è meglio avere un innocente dentro o
dieci colpevoli fuori? Se fai una legge paranoica, nella quale il
truffatore ha grosse difficoltà a farla franca, allora ottieni effetti
di regressione (nessuno amministra), mentre se fai una legge
liberista, il numero dei furbastri che accorrono sale in proporzione.
Ma purtroppo, questo ragionamento non si può accettare.
Vedi, io sono convinto che dopo una riforma Vegeta del diritto
condominiale, il numero di amministratori che amministrano
diminuirebbe del 70%. Perchè? Forse perchè prima potevano
allegramente rubare, mentre ora è diventato tutto controllato,
complicato, documentato in maniera ferrea: i controlli sono
continui, prevedono le tue mosse e ti mettono i bastoni fra le
ruote ecc. ecc. E quindi, per molti, la professione di amministratore
di condominio diventa non più appetibile.
Però, se vogliamo migliorare il diritto condominiale, dobbiamo
accettare il rischio. Non possiamo dire: le procedure devono
essere snelle perchè altrimenti i ladri cambiano lavoro. Che
cambino lavoro, dico io! Le azioni giudiziarie caleranno in
proporzione e rimarranno solo gli amministratori onesti.
Altrimenti, si torna al problema italiano del "fatta la legge,
trovato l'imbroglio.".
Ora, io sono favorevole a qualsiasi semplificazione ed automatismo
possibile, a patto che si tenga sempre presente la sicurezza. La
fattura all'amministratore la faccio registrare per mezzo di uno
scanner che l'impiegato della conservatoria passa sopra e che ne
registra copia in un apposito file in formato PDF compresso.
In questo modo, libero l'amministratore anche dell'incombenza
di andare in copisteria e di farsi la copia della documentazione
di spesa. Ma la documentazione di spesa la voglio in un ufficio
pubblico, non nello studio dell'amministratore.
Poi, dovremmo educare il condomino medio all'idea, che
l'amministratore furbo il quale ti propone di non registrare il
condominio e di continuare ad amministrare abusivamente ed
all'antica (con risparmi di IVA ecc. ecc.) NON TI FA
RISPARMIARE.
Perchè di multe, spese legali per l'impugnazione, cause contro le
imprese che non si fanno perchè sennò l'impresa rivela chi si è
fregato quei soldi lì (quel tizio chiamato amm....tore), lavori
fatti più volte perchè così l'
amm.re
 può guadagnarci ecc. ecc. ecc.,
si spende di più che a seguire le nuove norme ed avere un
condominio amministrato nella legalità e professionalità.
La legalità fa risparmiare.
Considera poi che certi costi sarebbero bilanciati dall'abolizione
del modello 770, che è una voce di spesa onerosa nei
bilanci condominiali italiani, e che serve solo a fini fiscali
(la registrazione dei bilanci sostituisce perfettamente la
funzione del 770 che diventa inutile).
Infine, vorrei osservare che c'è tanta gente come noi che è
condomino, ma capisce che le spese del condominio nascono
dal fatto che l'amministratore ci specula. Molta gente ha capito
che se fenomeni simili sono tanto diffusi (il problema è la
diffusione), vuol dire che la funzione deterrente della legge non
funziona. E questa gente sarebbe ben felice di una riforma
ferrea e precisa, a patto di fare cessare lo sparagno dell'
amministratore.
Saluti
Vegeta

 amministratore.
Devi vivere in un inferno per arrivare a tali catastrofiche conclusioni.
Ti garantisco che esistono dei veri e propri paradisi in cui  si affaccia
solo  l'oscura ombra demoniaca delle vessazioni statali.
saluti blindonet