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Titolo: Servitù per destinazione o Pertinenza Condominiale

Salve,
Il quesito è il seguente.
Un complesso condominiale è formato da tre parti limitrofe: FABBRICATO con vari appartamenti di singoli proprietari, VIALETTO di accesso necessaria per entrare nel fabbricato e/o nel Parcheggio, PARCHEGGIO auto scoperto, dove ogni proprietario ha un posto auto.
L'originario venditore-proprietario si è tenuto un appartamento di proprietà e alcuni posti auto, ha venduto gli altri appartamenti ed i posti auto agli altri acquirenti-proprietari.
Nei rogiti non è stata citata la particella catastale e quindi ceduta la proprietà della stradina, necessaria sia per entrare nell'appartamento sia per andare al posto auto di proprietà.
Le domande sono: 
1) Il Vialetto d'accesso, rimasto nella proprietà del venditore e ceduto solamente in una piccola frazione ad un solo acquirente (e non a tutti gli altri acquirenti) di fatto o diritto si può ritenere un pertinenza necessaria e quindi una proprietà acquisita di tutti i condomini-proprietari sulla quale si applicano le regole condominiali?
2) Oppure su quel vialetto, al di là della proprietà, di fatto e di diritto si è costituito una SERVITU' di passo per destinazione del padre di famiglia? Del resto sotto la stessa stradina passano anche gli impianti fognari del condominio, luce, acqua, ecc. ecc.
3) Questo perché i due attuali proprietari vorrebbere "formalizzare" presso un notatio la servitù di passo ponendo però condizioni onerosi agli altri condomini, come ad es. la non applicazione delle regole condominiali dei millesimi ma la suddivisione delle spese su quel vialetto in parti uguali.
Ringrazio chi può rispondere a questi quesiti.
Cordiali saluti
Ant


Premesso che non sono un professionista, ma provo a dare il mio parere:
 
Se esistono due persone che hanno la proprieta' esclusiva del vialetto, direi che non si puo' considerare una pertinenza del condominio,
per esserlo dovrebbe essere di proprieta' dell'intero condominio, non di
soli due condomini. 
 
Si tratterebbe quindi di una condizione di servitu tra i due proprietari e
il resto dei condomini che hanno bisogno di raggiungere la propria
proprieta (esiste un altro modo per arrivarci, anche facendo un giro
piu' lungo? Oppure e' proprio l'unico modo passare dal vialetto privato?)
 
Sulla formalizzazione... al momento voi non state pagando per usufruire
della servitu, quindi al massimo si potra' formalizzare questo. Aggiungere
condizioni onerose mi sembra cambiare le condizioni, non formalizzarle :)
 
Potete eventualmente cambiare la natura del vialetto: i due proprietari
vendono al condominio la proprieta' del vialetto a quel punto diventa
condominiale e diventando una pertinenza condominiale giustificando la
suddivisione delle spese.
 
ciao
Giacomo
 
 
 
 
 
 
 


Giacomo.
Innanzitutto, Ti ringrazio molto per la tua risposta!
No, non esiste un altro modo per arrivare a casa oppure per arrivare al parcheggio condominiale! Il vialetto (strutturalmente nel corpo dell'intera struttura) è assolutamente indispensabile al Condominio.
Quindi, se non è Pertinenza del Condominio allora su di esso dovrebbe essere stata costituita di fatto la Servitù per Destinazione del Buon Padre di Famiglia, almeno questo "mi sembra" di aver capito.
Sono d'accordo con te nel non formalizzare la servitù a condizioni più onerose ma resta il problema che qualora questo viale avesse bisogno di una manutenzione, quale criterio di spesa dovrebbe applicarsi?
I millesimi condominiali? Ma se non fa parte del Condominio allora in base a quale altro criterio?
Se ci fosse anche il parere di un professionista, sarebbe molto ben accetto!
Grazie e Cordiali Saluti
Antonio


  Va suddiviso in parti uguali fra tutti i possessori del posto auto.
  Sarebbe interessante sapere cosa riporta il rogito di proprietà e se
  sulla cartina tale vialetto è o meno indicato parte comune ( di solito
  le parti comuni sono evidenziate in giallo)
  w
 
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Ciao W,
Come criterio da te suggerito non mi sembra male, resta da capire se è quello "legale" in questo caso. Ciò spiega perché i due attuali proprietari della stradina vogliono - come contropartita della formalizzazione del diritto di passo - il criterio della ripartizione spese in parti "uguali" indipendentemente da tutto in quanto sono gli unici che hanno poi nel parcheggio "più posti auto" di loro proprietà! 
 
Il rogito di proprietà (non solo il mio ma anche degli altri acquirenti) non riporta nulla di quella particella catastale che individua la stradina. Ed anche dal catasto tale vialetto risulta attualmente dell'originario proprietario-venditore con una piccola frazioncina ceduta ad un solo acquirente-proprietario. 
Gli altri acquirenti sono stati completamente esclusi. Non sappiamo se è una scorrettezza o una furberia.
 
Resta da capire se comunque - allo stato attuale - esiste già "di diritto" (di fatto sicuramente) sul vialetto la Servitù per Destinazione del buon padre di famiglia per tutti gli altri condomini che necessariamente devono utilizzare quel vialetto per entrare a casa o posteggiare l'auto.
GRAZIE ancora per chi ci può aiutare.
Antonio

 Resta da capire se comunque - allo stato attuale - esiste già "di diritto" (di fatto sicuramente) sul vialetto la Servitù per Destinazione del buon padre di famiglia per tutti gli altri condomini che necessariamente devono utilizzare quel vialetto per entrare a casa o posteggiare l'auto.
 
Se non avete altro modo se non passare sul vialetto, c'e' una
servitu' di fatto. 
Se nel rogito non si regolamenta questa servitu' significa 
implicitamente che vale quanto dice la legge: le spese sono del
proprietario e voi avede diritto di passaggio senza spese.
 
Chiaramente immagino che non vorrete passare per scrocconi quindi
volete cercare di arrivare ad un compromesso, partecipando alle
spese ma senza che loro possano imporvi le loro condizioni.
 
Secondo me la cosa migliore e' che vi offriate come condominio 
di comprare da i deu proprietari il vialetto 
(quindi in parte lo venderebbero anche a loro stessi)
in modo che diventi una pertinenza condominiale. 
In quanto tutti proprietari hanno tutti diritto di passare e 
dovere di pagare le spese, la situazione e' molto piu' semplice.
 
Per la divisione delle spese a quel punto salvo accordi
diversi si divide per millesimi. 
 
ciao
Giacomo 
 
 


Grazie Giacomo per i preziosi consigli.
In realtà, sono i condomini i più "preoccupati" di questa situazione, i proprietari sono dei furboni che vorrebbero sfruttare le preoccupazioni dei condomini a loro vantaggio quando sono loro che dovrebbero temere questa situazione di fatto, così come mi hai ben spiegato.
Non cederebbero mai agli altri le quote di proprietà proprio per non far ricadere tutta la stradina (in realtà si è scoperto dalle mappe catastali che è in parte è condominiale ed in parte di proprietà esclusiva dei due prorpeitari) sotto il regime condominiale che è loro nettamente sfavorevole.
Gli proporremo per la formalizzazione da parte nostra un criterio misto delle spese, metà uguale e metà millesimi, proprio per la situazione sopra scoperta.
Grazie ancora e Cordiali saluti
Antonio