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Titolo: piscina condominiale e box

Buonasera, potreste cortesemente darmi un'opinione?
Un tale ha acquistato un box nel condominio della nostra casa al mare
perche' cosi' "puo' anche accedere alla piscina condominiale"...
Puo' davvero farlo?
Prego notare che nella tabella millesimale i costi della piscina sono
esclusivamente ripartiti tra gli appartamenti (quindi i box non entrano nel
conteggio) e che l'accesso alla piscina e' strettamente riservato ai
condomini.
Grazie in anticipo per opinioni ed eventuali fonti legislative.
DMaster

 Grazie in anticipo per opinioni ed eventuali fonti legislative.
       Siete stati imprevidenti a non regolamentare questo.
       ciaofelix:-)
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

condomini.
 e questo da dove risulta ? quindi c'e` una disciplina
 degli accessi, leggi bene tutto e riferisci
 comunque anche lui e` un condomino
 un saluto da
 Sebastiano Venabile

  comunque anche lui e` un condomino
E si... infatti di primo acchito avevo pensato avesse ragione, pero' poi...
Se volete dettagli specifici ho tutto sotto mano (ovviamente non ho il
rogito di chi ha comperato il box, ma non credo sia necessario... voglio
dire, puo' anche esserci scritto che acquista il diritto di entrare a cenare
a casa mia, ma se il venditore questo diritto non ce l'ha...)
Grazie ancora, anche a "felix" che ha risposto piu' sopra.
DMaster

  comunque anche lui e` un condomino
E si... infatti di primo acchito avevo pensato avesse ragione, pero' poi...
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Fatemi dire anche la mia.
Ho visto che nel N.G. si tende a complicare le situazioni .
orbene:
Se le spese per la piscina vengono suddivise in base ad una tabella (la
tabella poggia sulla proprietà del bene) allora l'acquirente del box, se non
ha "millesimi piascina" non può usufruirne.
Se, viceversa le spese piscina vengono divise solo tra gli appertamenti per
una consuetudine o una qualdiasi altra decisione, allora il proprietario del
box che è condomino e come tale comproprierario anche della piscina può
tranquillamwente usufruirne.
C'è da osservare che, nel caso di piscine, il regolamento di condominio reca
anche un "regolamento piscina" ove vengono regolate alcune questioni ad
esempio :
Responsabilità
Orari
Ingressi.
regole per gli ospiti
regole per i condomini
ecc..
Sei sicuro che il tuo regolamento non dica nulla al riguardo.
daluti
aldo_d


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  comunque anche lui e` un condomino
E si... infatti di primo acchito avevo pensato avesse ragione, pero' poi...


  comunque anche lui e` un condomino
E si... infatti di primo acchito avevo pensato avesse ragione, pero' poi...
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  comunque anche lui e` un condomino
E si... infatti di primo acchito avevo pensato avesse ragione, pero' poi...


     Ho letto il parere del *legale* che hai postato,ma quello e' purtroppo
    un suo punto di vista,e non escludo che un giudice potrebbe essere dac-
    cordo,ma purtroppo il cc e' stato fatto quando di piscine in condominio
    non se ne parlava,e fino a prova contraria la piscina e' un'*impianto*
    quindi regolato dall'art 1117. e conseguenti doveri e diritti.
      Non hai detto se il nuovo condomino e' gravato da oneri condominiali.


 ha "millesimi piascina" non può usufruirne.
      Gli eventuali millesimi piscina sono relativi alle quote di riparti-
      zione delle spese,non hanno nulla a che fare con la proprieta'.
      Va esaminata invece la tabella *quote di proprieta'* se il box o i
      box sono presenti con quote in millesimi,l'acquirente ha titolo per
      accedervi,salvo espresso divieto.


     non se ne parlava
C'erano già. Diciamo che il legislatore non pensava che qualsiasi pezzente
arrivasse a potersela permettere. I ricchi, a differenza di chi si sente
arricchito, non hanno bisogno di regole scritte in Gazzetta e applicate da
un ragioniere pagabollette.

Matteo ha scritto:
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      E chi nasceva ricco non si vendeva il box, magari si giocava tutto
    al casino'!! :-))


tranquillamwente usufruirne.
 ma a semplificare, come hai fatto tu, e come hanno fatto
 quando hanno costituito il condominio del nostro amico,
 spesso si sbaglia
 perche`, infatti, rompersi la testa mettendo nell'atto di
 acquisto che la piscina e` di pertinenza dei soli proprietari
 di appartamenti e che in caso di frazionamento solo uno degli
 appartamenti frazionati avra` diritto di usare la piscina,
 cosa sono tutte queste complicazioni ?
 facciamo le cose semplici
 i risultati pero` si vedeono dopo anni


a casa mia, ma se il venditore questo diritto non ce l'ha...)
 occorre vedere:
 1) nel tuo rogito cosa dice "esattamente" della piscina
 2) se il regolamento dell'uso della piscina e` allegato
    al rogito (quindi e` contrattuale)
 3) se si`, cosa dice degli accessi alla piscina
 4) se nel rogito di chi gli ha venduto il garage non ci fosse
    stata la clausola di infrazionabilita` dell'appartamento
    dal garage; e` rara, ma se c'e` sei a posto


Al catasto ci sono dei foglietti (in realta' sono piuttosto grandi :-)
ove, tra i disegni, si elenca le parti private che hanno in comune 
"parti comuni".
Esempio: un vano scale, supponiamo il subinterno n.200 e' indicato come 
parte comune ai subinterni da xx ad yy. Dove se uno va a controllare, i 
numeri da xx ad yy, per quella che forse e' una stranezza del caso, 
scopre che sono i subinterni che hanno l'accesso da quel vano scale.
Lo stesso puo' accadere per le aree verdi.
Ora anche se la piscina non era esistente nelle mappe al catasto, 
sicuramente e' stata costruita sull'area verde e' quindi rientra nel 
mappale dell'area verde, per analogia di funzioni (ricreativo).
A questo punto tutto dipende dalla previdenza del professionista che ha 
fatto l'accatastamento. Infatti in alcuni condomini ho notato che 
l'elenco dei subinterni che vantano "diritti" sui subinterni indicanti 
l'area verde e altre aree ricreative comprende solamente gli 
appartamenti. In altri condomini invece, il professionista ha incluso 
pedisquamente tutto l'elenco delle unita' immobiliari (quindi anche i box).
Poi naturalmente ci sono anche i casi in cui le mappe non dicono nulla 
(da cui si puo' capire la differenza tra il rivolgersi a professionisti 
seri e dilettanti allo sbaraglio). Allora puo' darsi che questi elenchi 
siano contenuti nel regolamento condominiale.
Se le mappe e regolamenti non dicono nulla, si pone l'arduo problema: se 
separo una pertinenza (avendo sua autonomia catastale, con un suo numero 
di subinterno) dall'appartamento che "convenzionalmente" era associato, 
la pertinenza acquisisce la quota proporzionale dei diritti 
dell'appartamento ?
A prima vista direi di si', specie se si e' tenuto conto nella vendita. 
Infatti il valore di una unita' immobiliare facente parte di un 
condominio e' strettamente legato ai diritti comuni che porta. Infatti 
il valore di un'appartamento di 100 metri quadri in un condominio 
circondato da una striscia di cemento e' ben diverso dallo stesso 
appartamento di 100 metri quadri sito in un condominio un'isolato piu' 
avanti, ma circondato da 10'000 metri quadri di parco.
Insomma, non e' sufficiente che ci dici che hai tutte le carte, una 
risposta seria puo' essere data solo osservandole direttamente (a te 
puo' sfuggire qualche quisquilia "importante") e faccendo eventualmente 
qualche visura di controllo negli uffici competenti.
Pekilan


"parti comuni".
 si pero` non contano niente
 o meglio, in caso di contrasto con le risultanze degli
 atti pubblici, quest'ultime prevalgono
 in caso, invece, di atti pubblici poco chiari, forse
 (dico forse) possono contare qualcosa
 secondo me, in mancanza di chiarezza nell'atto pubblico,
 lo stato di fatto dei luoghi prevale sulle planimetrie
 catastali (sulle mappe catastali, invece, e` certo, c'e`
 un articolo di legge apposta)
 a meno che la planimentria catastale non sia allegata
 all'atto e sottoscritta, ma allora cessa di essere una
 semplice planimetria catastale: infatti non e` la copia
 che ti rilascia il catasto a fare fede, ma quella
 rilasciata dal notaio presa dall'originale allegato e
 sottoscritto all'atto


Fatemi dire anche la mia.
Ho visto che nel N.G. si tende a complicare le situazioni .
orbene:
Se le spese per la piscina vengono suddivise in base ad una tabella (la
tabella poggia sulla proprietà del bene) allora l'acquirente del box, se non
ha "millesimi piascina" non può usufruirne.
Se, viceversa le spese piscina vengono divise solo tra gli appertamenti per
una consuetudine o una qualdiasi altra decisione, allora il proprietario del
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 mi sembra strano, o quantomeno teorico, che una< tabella fissi il
pagamento di spese, per alcuni, per il mantenimento di un bene che è anche
di altri.
La tabella spese piscina "poggia" indubbiamente sulla proprietà.
Se non paghi le spese non entri. Questo è il concetto.
saluti aldo_d


 mi sembra strano, o quantomeno teorico, che una< tabella fissi il
pagamento di spese, per alcuni, per il mantenimento di un bene che è anche
di altri.
La tabella spese piscina "poggia" indubbiamente sulla proprietà.
Se non paghi le spese non entri. Questo è il concetto.
saluti aldo_d


 Se non paghi le spese non entri. Questo è il concetto.
     Nel condominio il concetto *bene comune di altri* e' applicabile solo
    ad una innovazione alla quale non si e' voluto aderire.
     ciaofelix:-)


  1) nel tuo rogito cosa dice "esattamente" della piscina
Quando ho comprato la piscina non era ancora completata...
Comunque ti riporto tutte le volte che viene citata:
****
rogito
[omissis]
Il terreno residuato dalla costruzione e' condominiale solamente per quelle
parti adibite ad accesso ai posti macchina scoperti, a transiti
condominiali, ad aiuole condominiali (in parte delle quali insiste piscina
sempre condominiale) [omissis]
****
regolamento condominiale
[omissis]
Art. 1 - parti comuni fra tutti i condomini
Sono parti comuni indivisibili e inalienabili fra tutti i condomini del
complesso in base ai millesimi di proprieta' (colonna A della tabella
allegata) [nota: nella colonna A ci sono sia gli appartamenti che i box che
i posti macchina]
- L'area del complesso contornata in rosso nella planimetria allegata [nota:
nell'area c'e' la piscina]
[omissis]
Art. 2 - destinazione delle aree
In base alle caratteristiche del complesso le aree sono cosi' destinate:
[omissis]
a sedime della piscina il cui uso e relativo criterio di ripartizione delle
spese sara' definito in un secondo tempo.
[omissis]
****
Dopodiche' c'e' la tabella millesimale con CINQUE colonne:
La prima comprende tutto, appartamenti, box e posti macchina.
La seconda comprende i millesimi per ciascuno dei corpi di fabbrica (2) del
condominio (esclusi box e posti macchina) e serve ad esempio alla
ripartizione delle spese per la pulizia delle scale.
La terza comprende i millesimi per ciascuno dei corpi di fabbrica (inclusi i
box, esclusi i posti macchina) e serve per esempio alle spese di riparazione
dei lastrici solari o all'assicurazione del fabbricato
La quarta comprende i millesimi utilizzati per l'ascensore (quindi
differenziati fra i piani)
La quinta e' per l'appunto denominata "Millesimi piscina" e comprende solo
gli appartamenti, esclusi quindi box e posti macchina)
****
Poi c'e' il regolamento della piscina condominiale dove all' art. 2 si dice:
L'uso della piscina e' riservato ai soli proprietari o conduttori e loro
famigliari che risiedono nel condominio
[omissis]
non mi pare di aver trascurato niente....
ciao e grazie ancora
DMaster



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 Sei sicuro che il tuo regolamento non dica nulla al riguardo.
Ho postato il postabile poco piu' sopra...
Grazie anche a te
DMaster

 [omissis]
     Ti avevo gia' scritto che era molto importante il termine *residenti*
     Stando cosi' le cose l'acquirente del box non ha nessun onere, titolo
     o diritto di accedere alla piscina.
     Anzi quale comproprietario potrebbe essere tenuto a contribuire agli
     eventuali oneri per manutenzione straordinaria  e/o ricostruzione.


      eventuali oneri per manutenzione straordinaria  e/o ricostruzione.
Ma come si fa ad impedire ad un proprietario di usufruire della sua
proprietą?
Perché la norma regolamentare abbia una minima parvenza di legittimitą quel
"che risiedono" va riferito solo a conduttori e familiari.
Secondo me il problema si risolverebbe dando in gestione la piscina: il
gestore fa pagare tutti e i proprietari recuperano quanto speso con l'attivo
che ritrovano nelle spese condominiali.

 proprietą?
    Semplice si tratta di parti comuni ad uso esclusivo.


     Semplice si tratta di parti comuni ad uso esclusivo.
Si tratterebbe di uso "escludente", nella fattispecie.
L'uso esclusivo evita che il proprietario di un lastrico solare sia
proprietario anche dello spazio aereo sovrastante, o che il proprietario di
un giardino sia proprietario anche del sottosuolo. Ma va trascritto nei
registri immobiliari e comporta che il condominio sia del tutto estraneo ai
problemi economici dell'uso.
Aggiungo che un regolamento efficace di una piscina permette, in caso di uso
da parte di chi non ha diritto, di denunciare la violazione di domicilio e
far portare via gli indesiderati dalla polizia o dai carabinieri.
Con quel regolamento, se lo leggi bene, polizia e carabinieri non
allontanano non solo il proprietario di un box, ma proprio nessuno.

 allontanano non solo il proprietario di un box, ma proprio nessuno.
      Mi sembra una chiara volonta' del costruttore,non mi sorprenderebbe
    che si tratta di un regolamento contrattuale.


famigliari che risiedono nel condominio
 forse mi hai gia` risposto ma non ricordo bene: il regolamento
 e` allegato all'atto di acquisto ?
 se non e` allegato (allegato significa anche che e` richiamato
 ed accettato nell'atto stesso, allegato alla muta non serve
 a niente, ne` un notaio lo farebbe mai) il regolamento e`
 assembleare e ha poco valore, nullo in questo caso
 il proprietario del garage viene in piscina come te
 se, invece, e` allegato ed accettato all'atto di acquisto (suo,
 o meglio, di chi gli ha venduto il garage) e` un regolamento
 contrattuale, molto piu` forte (enormemente piu` forte)
 e abbiamo anche un problema:
 secondo l'atto il "garagista" (chiamiamolo cosi`) e`
 comproprietario anche della piscina
 pero` il regolamento ne riserva l'uso ai soli "residenti"
 l'uso esclusivo di parti comuni, e quindi l'esclusione di altri
 comproprietari, e` ammissibile, ma non e` questo il punto
 trovo estremamente infelice quella dicitura "residenti"
 denuncia che chi ha scritto il regolamento non sapeva quello
 che scriveva e che quindi il regolamento va interpretato,
 e puo` cosi` accadere che l'interpretazione non ti piaccia
 ecco perche` sostengo che sia infelice:
 ho riletto il tuo post iniziale dici "casa al mare", quindi il
 complesso si trova in una zona di seconde case, e i proprietari
 delle quali, in genere, hanno la residenza da un'altra parte
 tu stesso, probabilmente, non risiedi li`
 per cui non potresti usare la piscina
 uso il condizionale perche` la parola "residenti" e` ovviamente
 sbagliata, e allora qual'e` quella giusta ?
 vedi l'interpretazione di cui sopra
 e ancora, metti che quello nel garage ci butta una branda, poi,
 magari c'e` la possibilita` di un cambio di destinazione d'uso,
 ci prende la residenza e cosi` lui ci va e tu no
 un bel guaio, per il momento fai sapere se il regolamento
 e` allegato all'atto, poi andiamo avanti


 mi sembra strano, o quantomeno teorico, che una< tabella fissi il
pagamento di spese, per alcuni, per il mantenimento di un bene che è anche
di altri.
La tabella spese piscina "poggia" indubbiamente sulla proprietà.
Se non paghi le spese non entri. Questo è il concetto.
saluti aldo_d


 E allora ?
Mi pare che mi dai ragione o sbaglio ?
saluti aldo_d


 E allora ?
Mi pare che mi dai ragione o sbaglio ?
saluti aldo_d


 E allora ?
Mi pare che mi dai ragione o sbaglio ?
saluti aldo_d


 Mi pare che mi dai ragione o sbaglio ?
       Dagli atti che hai trascritto ora si! :-)


 Mi pare che mi dai ragione o sbaglio ?
        Hopss,correggo il tiro!:
        Puo' capitare in un condominio di dover pagare e non usufruire.come
        pure il contrario.
        Nel caso specifico,dai documenti descritti,il garagista.e'
comproprietario,quindi partecipa alle sole spese straordinarie,ma non a
quelle ordinarie e di gestione in quanto non autorizzato ad utilizzarla.
        ciaofelix:-)


  contrattuale, molto piu` forte (enormemente piu` forte)
Quello che, molto impropriamente, si chiama regolamento contrattuale, è un
contratto (nella parte in cui supera i limiti dell'art. 1138).
Ora un  contratto, per non essere nullo, deve avere contenuto patrimoniale,
una causa lecita, un oggetto determinato, lecito e possibile, la forma
prevista dalla legge.
Per i contratti, poi, è esclusa l'interpretazione letterale,  ma
l'interpretazione deve tendere a realizzare l'equo contemperamento degli
interessi  delle parti.
Io dubito molto che un contratto possa sottrarre ad un proprietario l'uso di
una parte della comproprietà pretendendo anche il requisito della residenza
(requisito del tutto estraneo all'istituto "condominio", che è un insieme di
proprietari, non di residenti). Il divieto del patto leonino è un principio
generale del nostro diritto e si applica ad ogni accordo di tipo
associativo.
Ma, tutto ammesso e non concesso, se il proprietario del box va a fare il
bagno in quella piscina, chi lo caccia?

  e` allegato all'atto, poi andiamo avanti
E... come faccio a saperlo? quando ho comprato io mi avevano dato tutto,
ma non posso sapere cosa il venditore ha dato al "garagista"... anzi,
credo che il venditore abbia avuto tutto l'interesse a sottacere la cosa.
Certo che se il "garagista" finisse con l'avere ragione sarebbe una figata
(ma paradossale) perche' allora potrei tranquillamente vendere i miei
posti macchina scoperti (anche loro presenti nella parte a della tabella
millesimale) con annuncio: "vendesi posto auto con piscina"... Ci farei
una bella cifretta e avremmo una piscina bella animata... praticamente
pubblica.
DMaster


 bagno in quella piscina, chi lo caccia?
E beh... se pensassi di aver ragione ci metterei un lucchettone e
aspetterei che il tizio mi citi in giudizio...


 aspetterei che il tizio mi citi in giudizio...
Sei l'unico residente?
Ma perché non fate pagare l'ingresso in piscina? Poi chi ha piů millesimi ci
guadagna e chi ha solo box o posto macchina viene salassato.

 guadagna e chi ha solo box o posto macchina viene salassato.
E' un'idea carina, pero' volevamo evitare... i condomini sono una
quindicina e vanno d'amore e d'accordo... non c'e' sufficiente "massa
critica" per mettere un guardiano alla piscina, pero' vediamo come va a
finire... a mali estremi...


bagno in quella piscina, chi lo caccia?
 non credo che ce la faranno, ma se si arrivasse ad una sentenza
 definitiva per la quale non ci puo` andare, lo caccierebbero con
 gli stessi strumenti con i quali caccieresti chi pretendesse di
 piazzarsi in casa tua


credo che il venditore abbia avuto tutto l'interesse a sottacere la cosa.
 a parte che puoi saperlo benissimo, basta che vai in Conservatoria
 (vecchio nome, quello nuovo e` pazzesco: Ufficio Pubblicita`
 Immobiliare dell' Agenzia del Territorio)
 comunque non ti serve sapere cosa il venditore ha "dato" al
 garagista, occorre vedere cosa aveva il venditore del garagista,
 o chi ha venduto al venditore ... indietro sino alla costituzione
 del condominio:
 e` il primo atto quello che conta, chi viene dopo, nel senso che
 acquista successivamente un bene, e` tenuto a rispettare quanto
 trascritto in Conservatoria anche se nel suo atto non risulta
 ed e`, anche, per questo che esiste la pubblicita` immobiliare,
 per sapere quello che stai comprando
 per farla breve pero` guarda il tuo atto, o dei tuoi danti causa,
 se il regolamento e` allegato e accettato molto probabilmente lo
 sara` anche in quello dei danti causa del garagista; pero` per
 essere sicuro devi fare una ricerca in Conservatoria


  piazzarsi in casa tua
Io chiamo i carabinieri, denuncio la violazione di domicilio, e lo faccio
portare via.
Con una sentenza devi notificare il precetto, dare dieci giorni di tempo,
far intervenire l'ufficiale giudiziario che è tenuto a farsi dire dal
magistrato come procedere.... poi devi ancora fare una causa per recuperare
le spese.... e poi il condomino affitta il box con uso piscina....
Quel regolamento è un inutile spreco d'inchiostro.

  (dico forse) possono contare qualcosa

Lasciando perdere il fatto che il regolamento non puo' disporre contram 
legge, ti farei notare che hai inteso male il significato della norma 
(invero ambigua):
L'uso della piscina e' riservato ai soli proprietari o conduttori e loro
famigliari che risiedono nel condominio
[omissis]
La frase, IMHO, si legge cosi':
L'uso della piscina e' riservato ai soli proprietari o conduttori. Punto.
L'uso della piscina e' riservato anche ai soli famigliari "residenti" 
dei precedenti nominati. Punto.
Cioe' l'intenzione e' vietare l'uso anche a famigliari non residenti, 
per evitare il portomercato di cugini, zie, nipoti di eventuali 
proprietari con famiglie matro/patriacali numericamente significative.
Cosa mi conforta in questa interpretazione ? Che l'estensore del 
regolamento ha tenuto conto dell'art.1 che a suo volta rispetta il 
codice civile. Quindi arrivato ai vincoli di uso della piscina, non 
poteva escludere proprietari non residenti ed il cui appartamento non e' 
locato.
Altrimenti avrebbe dovuto scrivere:
L'uso della piscina e' riservato ai soli proprietari "residenti o loro" 
conduttori e loro famigliari che risiedono nel condominio.
Del resto se il garage non e' stato venduto secondo il suo valore a 
corpo, ma secondo un valore convenzionale (superiore) che include anche 
le parti ricreative, l'acquirente ha pagato la sua parte del diritto.
Semmai si pone un nuovo problema (che prima poteva essere irrilevante), 
il diritto all'uso della piscina "va' proporzionato al valore 
millesimale di cui si dispone ?" (domanda da un milione di dollari :).
Pekilan


 millesimale di cui si dispone ?" (domanda da un milione di dollari :).
      E' un problema gia' superato,il diritto,non e' riferito alla
    quantita' d'uso o utilizzo di superficie,bensi diritto di decidere
    al riguardo,esempio' e': condominio con 10 appartamenti e 10 posti
    macchina nel parcheggio,se un condomino ha piu' millesimi avra' diritto
    ad un posto auto come gli altri.


conosco io), diventano determinanti.
 non sono d'accordo
 secondo me il contratto prevale sullo stato di fatto
 (a meno di usucapione) e lo stato di fatto prevale
 sulle risultanze delle planimetrie catastali
 anche se sono allegate al regolamento, a meno
 che non sia un regolamento contrattuale (cioe`
 accettato nel rogito notarile) e allora cessano
 di essere semplici planimetrie catastali ma parti
 sostanziali del contratto di acquisto
