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Titolo: revocare amministratore

Sono proprietario (non residente) di un appartamento in una palazzina 
suddivisa in 10 proprietari (compresi posti auto).
I primi anni dopo la sua costruzione non abbiamo nominato nessun 
amministratore esterno ma ci siamo suddivi le spese tra noi (piu che 
altro spurgo pozzetti e illuminazione esterna visto che le entrate sono 
tutte indipendenti). Successivamente si ï¿œ dediciso di affidarci ad una 
societï¿œ di amministrazioni condominiali ma ci sono molto malumori per il 
loro comportamento e alti costi. La maggioranza di noi sarebbe d'accordo 
sul non rinnovargli il mandato.
E' possibile ritornare ad una gestione interna fra condomini nominando 
amministratore uno di noi (anche non residente).
Come si gestisce il C.F. e il c/corrente che ci ï¿œ stato aperto 
dall'amministratore?
Grazie


certo che potete!
 
gxis
 
PaOLO

 certo che potete!
 
ma con la nuova riforma del condominio non ï¿œ obbligatorio sopra 8 ?
spiegami per cortesia perche su internet ho trovato informazioni 
contrastanti
grazie
 


sï¿œ ï¿œ vero. ma tu avevi chiesto se potevate scegliere un amm tra di voi e 
la risposta ï¿œ si: potete nominare un amm scelto tra i condomini stessi.
 
Gxis
 
Paolo

 la risposta ï¿œ si: potete nominare un amm scelto tra i condomini stessi.
 
ah ok, quindi non ï¿œ obbligatorio che sia una figura professionale 
esterna ma anche un condomino che ne fa le veci a titolo gratuito e 
senza una formazione particolare
grazie
 


 
E' esattamente quello che dice la nuova legge sul condominio.
 
Gxis
 
 
Paolo

 contrastanti
 
C'e' poco da spiegare:
 
Primo comma dell'art.1129 CC
 
"Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la
nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso
di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario."
 
L'unica (triste) novita, e' che tra i riccorrenti e' stato aggiunto
l'amministratore dimissionario (prima SOLO un condomini poteva attivare
il giudice).
 
So benissimo che su internet si legge di tutto e l'opposto e spesso
per vili motivi pecuniari (non ci vuole molto a capire).
 
La differenza sta tutta tra "obbligo" e "diritto".
 
Allora, per cominciare, se si tratta di un "obbligo" c'e' scritto nella
legge. E se c'e' un "obbligo" c'e' anche una "sanzione" o una "punizione"
per la sua disapplicazione.
 
Legge qualcosa del genere nell'articolo in questione ? Io, no!
 
Ed ora proviamo a guardarlo come "diritto". La cosa interessante dei
diritti e' che sono attivabili solo dal portatore del diritto. Ovvero,
se il portatore di un diritto rinuncia ad applicarlo (salvo ci sia
una evidente estorsione o minaccia), nessuno, ne' legge o giudice puo'
agire. Ora, rilegga il testo della legge:
 
"Quando i condomini sono più di otto"
 
Questa e' la precondizione per fare scattare il diritto
 
"se l’assemblea non vi provvede"
 
indica che la procedura ordinaria per l'applicazione del diritto
passa per la via assembleare
 
"la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su
ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario"
 
e questo indica la procedura se uno dei condomini (o l'amministratore
uscente) VOGLIA fare valere il suo diritto CONTRO LA VOLONTA' dei
restanti INTERESSATI.
 
Ora, una volta (prima del Giugno 2013) era piu' semplice, perche' gli
unici considerati INTERESSATI dalla legge erano i proprietari. Se i
proprietari erano tutti di comune accordo (cosa facile nei mini
condomini, specie negli ultimi anni, visti i costi sempre piu'
esuberanti delle gestioni condominiali anche minime), semplicemente si
mandava una lettera di benservito al vecchiho amministratore e si
smetteva di eleggere l'amministratore. NESSUNO privato o pubblico poteva
interferire, perche' l'esercizio di un DIRITTO spetta SOLO ai portatori
del diritto, che se rinuncia all'unanimita' non fanno scattare la terza
parte del primo commma art.1129.
 
La novita' di questa legge non tanto e' una "concessione" alle associazioni
di amministratori condominiali, come a prima vista potrebbe sembrare,
ma la soluzione di due casi perniciosi che a danno dei condomini onesti
o dell'amministratore sfruttato.
 
Infatti, la mancata nomina di un amministratore puo' essere il risultato
di tre casi diversi:
 
a) l'assemblea non concorda (manca un quorum)
 
b) il condominio e' rovinato da criminali e l'amministratore non vuole
puo' averci a che fare
 
c) i proprietari vogliono autogestirsi, senza gestione da parte di un
amministratore
 
Nel caso a), l'amministratore potrebbe avere un legittimo interesse
(perche' fatto per conto di una minoranza consistente di proprietari
"paganti" a fronte di tanti "svogliati") a chiedere la nomina da
parte dell'giudice, nel qual caso si propone (presentando, ad esempio,
il verbale di assemblea da cui si evince la sua "quasi" nomina) come
amministratore. Francamente, in questo caso non vedo perche' no (salvo
gli altri condomini non intervengano indicando un pari numeri di
"contrari").
 
Nel caso b), invece l'amministratore si trova davanti ad un condominio
ingestibile (insomma, senza i soldi per pagare le spese) o peggio, ha
anche subito vandalismi ai suoi beni e minacce. Il gioco dei criminali
e' naturalmente di continuare con la situazione di "terra di nessuno",
e quindi di sabotare ogni nomina di nuovo amministratore (quello nuovo
potrebbe essere "tosto" e mandarli in galera). Oggi le responsabilita' ed
incombenze dell'amministratore sono tali che semplicemente "abbandonare"
il condominio puo' essere rischioso. Mi pare giusto che l'amministratore
uscente abbia il diritto di farsi sostituire dal giudice, che se non
altro stabilira' a forza di legge un compenso sufficiente per affrontare
i costi di una gestione in una situazione del genere.
 
Nel caso c), invece l'amministratore potrebbe (e dovrebbe) rinunciare
ad esercitare il suo diritto. A mio parere, sarebbe sufficiente che
facesse sottoscrivere a tutti i condomini (la decisione deve essere
unanime) un documento dove e' scritto:
 
"I condomini, comproprietari del condominio XYZ, di via e citta' ...
CF nnnn dichiarano e sottoscrivono la loro decisione unanime di
passare alla autogestione diretta del suddetto condominio, indicando
contestualmente come "rappresentante fiscale" il sig. ABCDEF,
che si impegnera' ad effettuare il passaggio entro 30 giorni,
liberano di ogni impegno ed obbligo futuro il sig. [nome dell'amministratore
uscente]."
 
Questo documento puo' anche essere utile per far "cancellare" 
il nome dell'amministratore dall'elenco pubblico relativo a quel
condominio.
 
In un paese civile di persone civili, questo basta ed avanza.
 
Ma se l'amministratore e' una carogna, e nonostante l'evidente scelta
dei proprietari, vuole forzare la nomina di un costoso amministratore
giudiziario, e' sufficiente presentarsi dal giudice con un verbale di
assemblea condominialie in cui, con adeguato quorum, e' stato nominato
un condomino come amministratore per rimandare a casa il furbetto.
 
Poi farete il documento di cui sopra a favore del condomino "amministratore"
e cosi' iniziate l'auto-gestione.
 
Nota 1: il rappresentante fiscale non deve per forza essere l'amministratore
condominiale.
 
Nota 2: e' meglio spezzare gli incarici tipici della figura
dell'amministratore, assegnandoli ufficiosamente a vari condomini.
Ad esempio, e' utile (necessario ?) che i pagamenti confluiscano su
un conto bancario specifico (che non dovra' essere intestato a
"condomonio ...") che oggi, con i conti on-line o su carte
ricaricabili intestata ad una persona fisica sono totalmente gratuite
ed esenti da bollo sia gestito da un "tesoriere" che sia una persona
diversa dal rappresentante fiscale. Lo stesso per la intestazione
delle bollette dei servizi comuni, sarebbe giusto "spalmarle" tra i
vari proprietari. Ma questi sono solo suggerimenti.
L'utilizzo di un conto corrente "ad hoc" soddisfa il requisito che
i soldi della gestione comune sia "separati" da quelli personali
del condomino tesoriere e gli permettono di fornire senza problemi
copia degli estratti conto integri agli altri condomini.


 
 
Rispondo a quello che ha scritto Deboni su un argomento già ampiamente 
discusso.
 
Quello che dice è formalmente giusto cioè non c'è scritto che è un 
obbligo, ma in alcune sentenze (non le riporto perché le dovrei trovare 
e non ho voglia) i giudici hanno certificato che è un obbligo. Quindi i 
giudici battono Deboni :-)
 
In definitiva? è un obbligo senza sanzioni e cioè se nessuno dice niente 
non succede niente come molte altre cose che possono accadere nel 
condominio.
 
Certo,come indicato da Deboni, con la nuova legge ci si mette anche 
l'amm uscente a rompere :-)
 
Gxis
 
Paolo
 
 

 unanime) un documento dove e' scritto:
 
grazie per la esauriente e molto competente risposta.
La delibera assembleare di far decadere l'attuale amministrazione puo 
essere presa con la semplice maggioranza dei millesimi o serve l'unanimità?
Inoltre il C.F. del condominio si puo chiudere?
grazie
Luca
 

 il C.F. del condominio si puo chiudere?
 
Provate ad affermare al fisco che il condominio si e' sciolto. Magari
vi credono.

 l'amm uscente a rompere :-)
 
All'inizio l'avevo vista negativamente, ma poi nello scrivere le "ragioni",
mi sono reso conto che ci sono due casi in cui l'aggiunta
dell'amministratore tra gli aventi diritto ha anche senso, anche se il
senso nel caso b) e' colpa di una legislazione che trasforma sempre piu'
il condominio in una specie di azienda per spolpare i condomini tordi.
Peccato che se i condomini tordi sono la maggioranza (pare che a tanta
gente i soldi "bruciano" in mano) finisce che anche i meno tordi sono
costretti a pagare (salvo poi, raccolto un campionario sufficiente che
riesca a configurare una andazzo vero e proprio ...).

 Inoltre il C.F. del condominio si puo chiudere?
 
Temo che sia piuttosto difficile.  L'AdE non cancella il C.F 
sostenendo che il condominio non cessa le sue attività.
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >
 


 
E' semplice. Una qualsiasi delibera contro legge resta valida e 
applicata se nessuno dice niente. Di certo non viene la polizia a 
verificare che le delibere sono o no contro legge.
 
Gxis
 
Paolo
 


Per nominare un nuovo amm sono necessari la maggioranza dei presenti con 
almeno la metà del valore millesimale.
 
Gxis
 
 
Paolo

 che il condominio non cessa le sue attività.
 
Infatti, l'unica ipotesi potrebbe essere quello dello scioglimento di un
condominio improprio (per esempio: fila di villette a schiere che sarebbero
piu' propriamente una comunione). A proposito, mi dicono che l'AdE non
prevede l'assegnazione del CF alle comunioni ... come tali.
Qualcuno ha informazioni piu' precise: ovvero una comunione tocca
registrarla come se fosse una associazione di fatto ?


Ripeto: un esempio concreto, la cui conoscenza implica la automatica
perseguibilita' ?