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Titolo: Morosità e Rogiti mai fatti

Ciao, mi trovo ad amministrare un supercondominio dove ci sono alcuni 
appartamenti  abitati da famiglie che nn hanna mai rogitato. Mi spiego. 
Per una serie di motivi, l'impresa di costuzione risulta ancora 
intestataria dell'appartamento, all'epoca mi hanno detto che si 
verificarono alcuni problemi che portarono delle persone ad acquistare 
senza però mai rogitare. Attualmente quindi ..nonostante vivono da più 
di 20 anni in quella casa, non ne sono proprietari. Chiaramente queste 
persone hanno pensato bene di non pagare il condominio accumolanto 
morosità di migliaia di euro che annualmente si accollano gli altri 
condomini. La società costrutrice è praticamente irrintracciabile. Un 
eventuale decreto ingiuntivo quindi è difficile da proporre....a chi lo 
faccio ? Consigli ?
Grazie

 ha scritto nel messaggio
news:3F28E2E...@libero.it...
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In prima battuta. lo notifichi alla sede legale dell'impresa. Anche se lì
non c'è + nulla, e quindi la notifica non andrà a buon fine.
Sulla base della prima notifica non andata a buon fine, e forte del verbale
dell'ufficiale giudiziario che non ha potuto notificare il d.i. alla parte
perchè "irreperibile", la notifica successiva la fai mediante esposizione
all'albo pretorio del comune. Il che significa che il decreto ingiuntivo
sarà esposto in una saletta, a disposizione di chiunque passi da quelle
parti e si prenda la briga di guardarlo, per (mi sembra) un mese.
Trascorso il mese, si dà per regolarmente notificato.
Trascorsi i termini di opposizione, il D.I. è diventato esecutivo: parti
pure col pignoramento degli appartamenti... ;-)
(Comunque, svegliarsi un po' prima? Se sono 20 anni la situazione è
ingarbugliata, perchè si potrebbero eccepire delle usucapioni...)
Saluti            Meneldil

 ingarbugliata, perchč si potrebbero eccepire delle usucapioni...)
          Domanda! Ma all'inquilino moroso non si possono pignorare
          i beni mobili? :-))
          ciaofelix
-- 
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           i beni mobili? :-))
Risposta: perchè perdere tempo con un pignoramento mobiliare (tipicamente
inefficace), quando c'è un bell'immobile a disposizione?
Inoltre: come fai a pignorare all'inquilino? L'amministratore non ha titolo
per farlo!!!
Saluti                Meneldil

Meneldil ha scritto:
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          Giusto! Grazie! :-) ciaofelix
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 all'albo pretorio del comune.
Hanno cambiato la legge e nessuno mi ha detto niente?
Sarà meglio che l'interrogante passi la pratica ad un avvocato, che, magari,
fa subito istanza di fallimento e risolve più agevolmente il problema.

 fa subito istanza di fallimento e risolve più agevolmente il problema.
SCHERZI?!?!?!
Se passi attraverso un fallimento, gli immobili finiscono sotto curatela
fallimentare.
Ovvero la peggior maledizione che possa capitare ad un creditore.
Qualche soldo, se sopravvive alla parcella del curatore fallimentare, lo
vedi sei anni dopo.
Se invece fai i tuoi bei D.I. senza alzare troppo fumo, e vai dopo a
pignorare gli immobili, in meno di sei mesi hai risolto il problema.
Saluti                Meneldil

 pignorare gli immobili, in meno di sei mesi hai risolto il problema.
Nel 99% dei casi un'istanza di fallimento va a finire col pagamento da parte
di chi ha interesse a che la società non fallisca.
Nel restante 1% il fallimento ci sarebbe comunque, e il pignoramento degli
immobili è solo un gran favore agli altri creditori.
Infine, spargi pure la voce che in sei mesi si vende all'asta un
appartamento, così tutti capiscono che sei straniero.
Nella fattispecie si può anche pensare ad un'azione surrogatoria, o ad
altro, ma la procedura standard è pura follia.

 appartamento, così tutti capiscono che sei straniero.
Io non ho detto che in sei mesi lo vendi: ho detto che in sei mesi hai i
tuoi soldi.
Infatti:
- primo D.I. infruttuoso: 30 gg.
- secondo D.I. affisso all'albo pretorio: 30 gg.
- attendi 40 gg. perchè non sia opponibile
- precetto ed istanza di pignoramento: altri 30 gg.
A questo punto, dai solo un colpo di telefono al personaggio che occupa
l'appartamento (non si capisce bene a quale titolo) e gli fai presente la
situazione (che lui non ha + modo di contrastare in nessun modo...).
Una settimana dopo è nel tuo ufficio con il libretto degli assegni.
Saluti            Meneldil

 Una settimana dopo è nel tuo ufficio con il libretto degli assegni.
Davvero? Io aspetterei tranquillamente l'asta, se occupassi senza titolo
qualsiasi cosa: compro il bene a un quarto del suo valore, dopo altri
quattro o cinque anni di occupazione gratuita. E se le case sono ancora
ipotecate?
Un bravo avvocato (che, dopo che sono state inventate le ordinanze di
pagamento in corso di causa, non chiede un decreto ingiuntivo neppure se lo
pregano in ginocchio) sa scegliere la via migliore per arrivare al risultato
voluto: può essere l'istanza di fallimento, può essere l'azione prevista
dall'art. 2900 c.c., può essere un'azione di responsabilità.....
E comunque, l'avvocato bravo sa come si fanno le ricerche presso il Registro
delle imprese e presso il Conservatore. E finché non le ha fatte fare e non
conosce i risultati non prende nessuna decisione.

 dall'art. 2900 c.c., può essere un'azione di responsabilità.....
Ribadisco: a venti anni di distanza?
Saluti            Meneldil

 Ribadisco: a venti anni di distanza?
Ti arrampichi sugli specchi.
Sono passati venti anni dalla consegna degli immobili, non dall'ultima rata
di mutuo (la banca non s'è mossa perché qualcuno ha pagato), né
dall'eventuale procedura giudiziaria.
Se non sai com'è la situazione, è inutile che insisti a credere nelle virtù
miracolose del decreto ingiuntivo.
Potrebbe anche darsi che quelli che occupano gli appartamenti siano gli ex
proprietari del terreno, che lo hanno venduto libero da pesi e, trovandosi
un mutuo da pagare, hanno chiesto la risoluzione del contratto e l'hanno
ottenuta. Così adesso sono proprietari del terreno e di tutto quanto c'è
sopra e si stanno preparando ad esercitare i diritti previsti dagli art. 934
e seguenti del codice.
Può essere avvenuto di tutto, e se non si rivolgono ad un avvocato che
sappia almeno la differenza tra ufficio IVA e registro delle imprese e tra
catasto e conservatore dei registri immobiliari nonché tra accessione e
usucapione, creditore e debitore, ecc., non ne escono: si ritrovano in mano
un decreto meno efficace di un'immaginetta (magari quella i miracoli li fa
davvero) e neppure in dieci anni si trovano i soldi in tasca. Un'opposizione
di terzo all'esecuzione, notificata qualche giorno prima della prima asta, è
uno dei divertimenti preferiti dagli avvocati carogna (che sono quelli che
non fanno decreti ingiuntivi, ma cause, scegliendo il momento più
opportuno).
E infine, che il regolamento contrattuale non assicuri qualche privilegio
alla società costruttrice, non ci credo, neppure se lo vedo. Siamo in
Italia, non in Patagonia.

faccio ? Consigli ?
Un decreto ingiuntivo lo puoi (forse) ottenere solo
se hai un credito esigibile (vedi sopra).
Una volta pero' che il credito condominiale "sussiste"
agirei rapidamente.
Infatti, se il costruttore non e' piu' "solvibile", mi darei da
fare per far scattare prima possibile il fallimento. Infatti, mentre
i crediti condominiali precedenti al fallimento vanno inseriti
a chirografo (quindi possono anche valere zero), dalla
data del fallimento in poi, le spese condominiali sono
"spese fallimentari" e vanno pagate fino all'ultima lira,
e, si noti bene, a precedere anche i creditori privilegiati.
Cioe' prima si pagano le spese condominiali, poi si 
pagano banche, INAIL, etc.
Pekilan