Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Condomini morosi

Da un paio di anni alcuni condomini non pagano le quote condominiali. L'
amministratore esita ad agire legalmente, per contro propone un bilancio
preventivo "maggiorato" per coprire le quote dei condomini che non pagano.
E' giusto?
Cosa posso (devo) fare?
Grazie
Daniele

...


 . . . . . . . . . . . . . . .

Concordo su (quasi) tutto quanto ha detto Fabio.
Vorrei, fornire però altri spunti di riflessione su questa diffusa
piaga condominiale che un amministratore dovrebbe valutare
attentamente, nel suo stesso interesse, prima ancora dell'interesse
del condominio.
- Per quanto riguarda l'art 63 DD.AA.  nulla questio
- Con riferimento all'art 1130, 3° comma c.c. sull'obbligo di
riscuotere i contributi alle spese ordinarie, segnalo che la
Cassazione (sent. 184 del 18/1/73) ha ammesso l'immediata esecutività
del decreto ingiuntivo anche per la riscossione delle spese
straordinarie (una volta approvato lo stato di ripartizione ), nonché
per spese aventi riferimento ad esercizi pregressi.
Ma quando il condòmino è moroso e quando il condominio è opportuno che
agisca legalmente per il recupero del credito?
Salvo espresse previsioni al riguardo contenute nel Regolamento
condominiale, è necessario aver presente che  i crediti del condominio
verso i singoli condomini "non sono assistiti da alcun privilegio
legale"! 
Quindi, nel caso che il condòmino sia un soggetto fallibile - in tale
malaugurata eventualità - il suo credito andrebbe nella massa dei
crediti chirografari (praticamente ..... irrecuperabile), con la
possibilità che l'amministratore venga chiamato a rispondere in
proprio, qualora si dimostrasse che non ha agito giudizialmente per
tempo.
Spesso, però, l'amministratore ha la tendenza alla tolleranza (specie
se, a sua volta, condòmino), ma quando la morosità raggiunge e supera
l'anno, ha il DOVERE  esercitare l'azione di recupero, secondo le
modalità previste.
Nel caso in esame, prospettato da "Calasanzio", poiché si afferma che
la morosità risale a due anni pregressi, non condivido il pensiero
dell'amico Fabio quando "promuove" la correttezza dell'operato
dell'amministatore e la soluzione da lui adottata (sulla quale si
potrebbe anche discutere a lungo).
Da ultimo rammento che l'attività dell'amministratore di condominio è
unanimemente configurabile in quella del "mandato con rappresentanza"
che, tra l'altro, all'art. 1719 c.c.  impone al mandante (i condomini)
di  "somministrare al mandatario i mezzi necessari per l'esecuzione
del mandato e per l'adempimento delle obbligazioni che, a tal fine, il
mandatario ha contratto in proprio nome".
Cordiali saluti a tutti.




Rompendo una tradizione per la quale non replico mai ( o almeno molto
raramente ), condivido pienamente la tesi del Ferraro ma, il quesito posto
non presupponeva una trattazione dettagliata.
Difendo, comunque e ancora, l'operato dell'Amm.re ( alle condizioni da me
poste nella precedente risposta ) cio' perche' e' vero che, in genere,
l'Amm.re ha una ampia " tolleranza "; e' vero che il credito pregresso
dichiarato risale a ben due anni; ma, in parole povere, sono disposto a
credere che l'Amm.re " si stia svegliando " e, quindi, sono disposto a
concedergli ancora credito ( almeno per un anno ) cosi' come ben
specificato.
Credo, quindi, nella precedente comunicazione, di non essermi espresso
correttamente ( non e' educato dire " chi ha letto non ha capito " ).
Cordialita'                                Fabio

...


maggioranza dei Condomini.
Deve sussurrare, deve prendere suggerimenti riguardo ai suoi doveri
 perche', senza suggerimenti sono meno doveri ? )
Come Amministratore Giudiziario mi sono trovato nella necessita' di " fare
le pulci " a piu' di qualche sedicente " collega " e quindi non difendo
assolutamente un certo gruppo di Amm.ri. Rilevo che, spesso, sono in ottima
compagnia di Condomini .... pari a loro.
Saluti                    Fabio

 . . . . . . . . . . . . . . .

Concordo su (quasi) tutto quanto ha detto Fabio.
Vorrei, fornire però altri spunti di riflessione su questa diffusa
piaga condominiale che un amministratore dovrebbe valutare
attentamente, nel suo stesso interesse, prima ancora dell'interesse
del condominio.
- Per quanto riguarda l'art 63 DD.AA.  nulla questio


...


no comment
GP


G.P.


...


stuzzicante polemica.
Condivido al 100 %. Per me qui si chiude
Cordialita' e scusa per l'Ecumenismo                            Fabio


Avevo espresso il mio pensiero all'inizio di questo (con l'avrei mai
pensato) lungo dibattito innestatosi per i condomini morosi.
Mi sembra che il quesito iniziale fosse quello di valutare se il
comportamento dell'amministratore - dopo due anni - di contributi in
mora, fosse stato "esaustivo" con la semplice comunicazione
all'assemblea dello stato di morosità.
Non metto in dubbi che l'amministratore debba avere anche delle doti
di mediatore di interessi contrastanti, ma Giovanni Pelletier mi
sembra voglia far prevalere nell'amministratore la figura di "pater
f." o, comunque, di soggetto addetto e attento a voler conciliare e
accomodare tutto, rispetto a quelli che sono i suoi "doveri" derivanti
dal mandato conferitogli dall'assemblea dei condomini.
Questa fase chiamiamola "conciliativa" va bene, ma ........ non oltre
un termine ragionevole! 
Come potrebbe un domani l'amministratore rendere conto di una sua
attesa nell'attivare le procedure di recupero (che si badi bene: sono
nell'interesse di tutti i condomini, anche del moroso) dopo DUE anni?
Sdrammatizzo anch'io (con la mia firma) e un saluto a tutti

...

Egregio Ferraro,
per spiegare bene il perchè delle mie affermazioni, porto l'esempio di un
Condominio che ho attualmente in gestione, nel quale un piccolissimo negozio
ogni anno assomma al debito precedente un importo di lire 150.000 ca. . Ad
oggi, dopo tre anni di mancati pagamenti, ha un debito totale di circa
450.000.
La proprietaria è una anziana donna residente in un paesino della Sicilia,
la quale non risponde in alcun modo alle comunicazioni inviatele, pur
ricevendole tutte essendo racc. A/R.
Dopo aver per tutti e tre gli anni riportato in un apposito ODG la
situazione specifica, ed aver ottenuto dagli altri Condomini una delibera di
non procedere perchè tale procedura costerebbe tanti soldi senza una
certezza di ristoro (il negozio è da anni chiuso, sfitto e improponibile a
qualunque acquirente), cosa deve fare l'Amministratore? Eseguire comunque il
suo mandato, o rispettare la volontà dei diretti interessati?
Come questo caso ne ho avuto un altro, anzi "tre altri", per un costruttore
fallito in un gruppo di palazzine, indipendenti tra loro, ma tutte gestite
dal sottoscritto: anche qui, dopo che i vari immobili erano stati presi in
consegna dal curatore fallimentare, non c'era alcun modo di poter ricevere
alcunchè perchè i suddetti beni erano improduttivi per il curatore, oltrechè
difficilmente vendibili. Anche in questo caso gli altri Condomini hanno
preferito anticipare loro i soldi mancanti, anzichè avviare pratiche legali
infruttifere, in attesa di novità al riguardo  (alla lunga è forse
possibile riavere qualche soldo esclusivamente alla definitiva alienazione a
favore di nuovi acquirenti).
Per fortuna questi sono casi limite ma, proprio perchè vissuti "in primis"
mi hanno insegnato che è meglio far decidere i Condomini per tutto ciò che
li riguarda, non per volontà di paternalismo eccessivo, ma solo perchè al
primo passo falso sei subito giudicato come "eccessivo" o a dir poco
"spendaccione" (dei soldi altrui).
Rinnovo i cordiali saluti,
GP

Se dei condomini sono felici di pagare per altri non possono che essere
contenti dell'amministratore che si sono scelti.
Se dei condomini sono costretti a pagare perchè la maggioranza di essi
convinta dall'amministratore tollera i morosi ...... poveri quei condomini
(incazzati e paganti per forza).
Se poi il buonismo è frutto di un inerzia lavorativa dell'Amministratore che
non adempie dal suo dovere (indicato chiaramente dal codice) per evitare di
"faticare" ed esporsi contro qualcuno...bè è un altro paio di maniche.
Credo che il buonismo a tutti i costi sia a volte se non spesso fuori luogo
James