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Titolo: Ripartizione spese di risanamento del muro in comune tra condominio e privato

Salve,
ho bisogno di una piccola consulenza legale su una questione piuttosto 
fastidiosa.
Io e la mia famiglia viviamo in una casa singola, al cui fianco sorge un 
condominio.
Si è reso necessario effettuare dei lavori di risanamento di un muro di 
nostra proprietà su cui si è "appoggiato" decenni fa il condominio (di 
costruzione successiva alla nostra casa). Il condominio, 
sostanzialmente, è a un livello più alto, con la rampa per i garage che 
appoggia sul nostro muro.
I danni derivano dal fatto che il loro impianto fognario praticamente 
scarica contro il nostro muro (sotto la loro rampa, all'interno) e il 
muro si è letteralmente aperto: quella che sembrava una crepa 
dell'intonaco si è rivelata essere una grossa rottura interna, con i 
mattoni che si sono spostati gli uni dagli altri verso il lato in 
pendenza.
L'amministratore del condominio insiste a dire che sono "soltanto delle 
migliorie" e quindi credo nemmeno voglia pagare... in ogni caso avrei 
bisogno di sapere come vengono ripartite le spese (tra noi e il 
condominio) in un caso del genere.
Aggiungo inoltre che sulla rampa, proprio vicino al muro che si è 
aperto, vengono continuamente parcheggiate delle auto, che a mio avviso 
hanno contribuito a causare il problema. Secondo l'amministratore, 
ovviamente, "le macchine non hanno peso" (testualmente).
Grazie mille
-- 
Jollino

 ovviamente, "le macchine non hanno peso" (testualmente).
    Le auto hanno peso ma non tale da danneggiare strutture murali o stra-
    dali costruite decentemente.
 
    ciaofelix:-)
-- 
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 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

     contibuire alla apesa.
Grazie mille!
Nel frattempo ho parlato con una amica laureanda in architettura e mi ha 
spiegato diverse cose relative al caso specifico.
In pratica prevedo una causa, visto che l'amministratore del suddetto 
condominio ha un atteggiamento a dir poco allucinante.
-- 
Jollino

 condominio ha un atteggiamento a dir poco allucinante.
    Ci lasci in ambasce.


    architettura potrebbe essere molto interessante!
Volentieri. Ho preso alcuni appunti mentre ne parlava, eccoli dopo 
averli rimessi un po' a posto:
---8<---
- La rampa non è povvista di una canaletta di scolo, quindi il danno è 
del condominio perché è stato costruito dopo.
- Il condominio deve provvedere a sue spese a costruire un sistema di 
scolo valido.
- È necessaria l'approvazione del condominio per effettuare i lavori 
(non è possibile farli fare e poi rivalersi su di loro se non per vie 
legali); la firma del preventivo da parte dell'amministratore è 
sufficiente.
- Le spese sono interamente a carico del condominio, che dovrebbe 
provvedere anche a riparare il sistema fognario per evitare che il 
problema si ripresenti in futuro, ed è una cosa accertata che si 
ripresenterà se le cose non vengono risolte.
- Alla luce di tutto questo, non è possibile sostenere che si tratti di 
semplici migliorie estetiche, dato che si tratta della salvaguardia 
della proprietà da parte di danni di terzi. Per questo motivo, le spese 
dei lavori sono interamente a carico dei danneggiatori, ovvero del 
condominio.
- Il peso delle macchine è irrilevante nell'inclinazione e nella rottura 
del muro, che sono state invece causate dalla spinta delle terre; è il 
peso dei palazzi a incidere.
- La rampa è stata progettata male, perché un muro divisorio non è un 
muro di sostegno valido. Andava creato un muro di sostegno e di rinforzo 
all'esterno del muro divisorio pre-esistente per contenere le spinte.
- In conseguenza di questo grossolano errore progettuale e al fatto che 
le fogne scaricano effettivamente contro il lato esterno del muro 
divisorio sotto la rampa, il muro stesso continuerà a inclinarsi e a 
cedere (anche in seguito a piccole riparazioni). Per risolvere il 
problema, andrebbe risolto in primis il problema della fogna, e 
possibilmente costruire un muro di sostegno sul terrazzo (perdendo 
spazio) o, eventualmente, ricostruirne una partre in calcestruzzo armato 
(in seguito a opportuna perizia ingegneristica).
- Secondo l'architetto, il condominio dovrebbe anche rimborsare i lavori 
per l'installazione nel cartongesso nella camera sottostante il 
terrazzo, dato che le infiltrazioni d'acqua erano - e sono tuttora - 
causate dall'errata progettazione sia della rampa sia della fogna.
- Nel caso si dovesse procedere per vie legali, andranno anticipati 
esclusivamente gli onorari dei tecnici che interverranno; in caso di 
vittoria, il condominio è tenuto a pagare tutte le spese processuali, 
inclusi gli avvocati e le perizie tecniche.
--->8---
-- 
Jollino

 inclusi gli avvocati e le perizie tecniche.
     Questo lo decidera' il giudice non l'aspirante architetto.


 inclusi gli avvocati e le perizie tecniche.
Se non sei un esperto in questo tipo di trattative, le vie legali saranno la
più ovvia delle conclusioni, vista l'asimmetria delle posizioni (tu cerchi
di tutelare i tuoi personali interessi, mentre i soldi dei quali dovrebbe
preoccuparsi l'amministratore non sono suoi e lui non ha nessuna fretta di
andare dai suoi amministrati a dire che ci sono spese impreviste da pagare,
meglio dire che uno scriteriato ha fatto causa e che bisogna solo pagare
l'avvocato).
Quanto alle conseguenze economiche della causa, il laureando è troppo
ottimista: è difficile che le spese a carico di controparte superino la metà
di ciò  che devi pagare, in una causa vera (non decreti ingiuntivi e
robaccia simile).
Sei sicuro che l'ufficio tecnico del tuo Comune non possa esserti utile,
senza dover affrontare le spese che qualche scriteriato vuole procacciare al
su amico avvocato (non mi riferisco allo studente d'architettura,
ovviamente).

      Questo lo decidera' il giudice non l'aspirante architetto.
Indubbiamente, ma sembra lapalissiano che se mi sta crollando un muro 
per colpa di un palazzo costruito dopo il mio, la responsabilità ricade 
sul palazzo. :)
-- 
Jollino

 ovviamente).
Sono completamente ignorante in materia: quali informazioni utili mi 
darebbe l'ufficio tecnico del Comune?
Grazie mille
-- 
Jollino

 darebbe l'ufficio tecnico del Comune?
Tu hai scritto:
"- La rampa non è povvista di una canaletta di scolo
- Il condominio deve provvedere a sue spese a costruire un sistema di
scolo valido.
dovrebbe
provvedere anche a riparare il sistema fognario per evitare che il
problema si ripresenti in futuro
Andava creato un muro di sostegno e di rinforzo
all'esterno del muro divisorio pre-esistente per contenere le spinte.
il muro stesso continuerà a inclinarsi e a
cedere (anche in seguito a piccole riparazioni).
le infiltrazioni d'acqua erano - e sono tuttora -
causate dall'errata progettazione sia della rampa sia della fogna".
Se la legge e i regolamenti prevedono che i lavori da te indicati siano
obbligatori, i lavori possono essere ordinati e poi fatti eseguire sia
dall'autorità giudiziaria che dall'autorità amministrativa.
L' autorità giudiziaria civile (cioè il tribunale) provvede solo su istanza
di parte, presentata tramite avvocato, e dopo che la parte ha pagato sia un
proprio consulente tecnico di fiducia, sia un tecnico indifferente nominato
dal giudice. Provvede inoltre nel contraddittorio delle parti e, in tempi
non biblici, solo se l'avvocato segue passo passo il procedimento con la
dovuta diligenza.
Il Comune è l'autorità amministrativa. Procede anche senza istanza di parte
e sempre a sue spese (anzi a spese della  collettività che paga le tasse).
Al Comune può rivolgersi chiunque, senza filtri prezzolati, e, se sa
descrivere bene la situazione, il Comune provvede a sopralluoghi, perizie
ecc. e ordina a chi di dovere l'esecuzione dei lavori indispensabili per il
rispetto delle norme d'edilizia e d'igiene violate.
Fisicamente, proprio come persone, il Tribunale è di regola una graziosa
signora quarantenne o infraquarantenne, molto preoccupata d'andare a
prendere i bambini a scuola, laureata in legge, che lavora in una stanza di
un grosso palazzo pubblico, nel quale si reca due giorni la settimana perché
il lavoro di scrivere (fondamentale) lo fa a casa. La signora parla solo con
avvocati, in una lingua strana chiamata legalese, e se è ligia parla solo se
di avvocati ce n'è due e i due dicono cose opposte. Siccome siamo tutti
esseri umani, capita talvolta di vincere la causa non perché l'avvocato è
bravo o (più raro) perché si ha ragione, ma perché l'avvocato è maschio e
bello.
Il Comune sta in un altro palazzo pubblico, facile da capire se il comune è
piccolo, complicato quanto un palazzo di giustizia se il comune ha un
discreto numero d'abitanti. Nei comuni piccoli normalmente è un geometra, in
quelli più grandi un ingegnere o un architetto, capo di uno staff di
geometri.
Per un normale cittadino è necessario un mese d'assidue frequentazioni del
palazzo per trovare la persona giusta con cui parlare, cordiale attenta e
disponibile, ma una volta trovatala il resto della strada è in discesa.
Esistono comunque esperti frequentatori di palazzi comunali, ma non si
trovano negli studi legali, bensì nelle associazioni di consumatori o
ambientaliste o nei partiti. Per le associazioni il costo è quello di una
tessera, per i partiti basta una vaga simpatia politica e ricordarsi chi s'è
votato alle ultime elezioni amministrative (maggioranza o opposizione non
contano, nel seguire queste pratichette).
Io preferisco, normalmente, l'autorità amministrativa a quella giudiziaria.
La trovo più efficace ed efficiente, una volta che si sono capiti i suoi
meccanismi. Inoltre un dipendente comunale ha sempre un superiore cui
rivolgersi per reclamare, può sempre essere imputato d'omissioni d'atti
d'ufficio, e quando ho esaurito la scala gerarchica del comune posso sempre
andare dal prefetto.
Invece né il giudice né l'avvocato hanno superiori, col giudice non ci puoi
parlare e l'avvocato (che paghi profumatamente) non deve rispondere a
nessuno se ti trascura per seguire un cliente più importante.
Visto che il Comune lo paghi, anche con l'Ici, e dev'essere trasparentemente
al tuo servizio, perché non rivolgersi a lui quando hai bisogno, non
d'informazioni, ma di provvedimenti che gli competono?
Le varie vannemarchi, invece, convinte che è meglio che il popolo ignori
come funziona una società civile contemporanea, conoscono e indicano una
sola soluzione a qualsiasi problema (che sia medico, edilizio o di civile
convivenza è indifferente): quattro articoli d'un vecchio codice e un
laureato in legge pagato direttamente coi soldi tuoi che gli  passa una
provvigione. Il mondo che ti mostrano (non gratis) la pubblicità e le
televendite. Tu ti fidi della pubblicità?

Jollino ha scritto:
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     Nessun dubbio, l'ho sollevto solo sulle spese processuali che, per
    motivi che mi sfuggono non sempre il giudice le addebita alla parte
    perdente. (*)
     ciaofelix:-)
     (*) veramente un sospetto ce l'ho.
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