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Titolo: Lastrici solari e ripartizione delle spese

Buongiorno a tutti,
mi permetto di intromettermi nel Vostro gruppo di discussione per
sottoporvi una questione che mi vede in disaccordo, con l’amministratore
del mio condominio.
Ebbene, premetto che il condominio è una corte, suddivisa in tre ali,
ognuna delle quali risulta indipendente per quanto riguarda le proprie
spese di manutenzione. Le spese comuni a tutto il condominio sono,
ovviamente, quelle relative alla corte, al portone di ingresso, alla
pulizia ecc.
Il problema che vi sottopongo è relativo alle spese di riparazione di
una terrazza di proprietà dei condomini di una delle tre ali della
corte.
L’amministratore ha fatto questo ragionamento: siccome la terrazza è ad
uso esclusivo di alcuni condòmini, la ripartizione da applicare è quella
dettata dall’art 1126 secondo cui 1/3 delle spese deve essere ripartito
tra i proprietari esclusivi (nel nostro caso tutti quelli dell’ala nord)
e i 2/3 restanti vanno ripartiti tra i condòmini che stanno sotto il
lastrico solare da riparare.
A questo punto devo fare due osservazioni:
1) nell’ambito dell’ala di corte cui appartiene il lastrico, sono tutti
proprietari, il lastrico è da considerarsi, quindi, “parte comune. In
questo senso, a mio avviso, la ripartizione delle spese deve essere
fatta secondo i millesimi di proprietà. Anche perché la terrazza viene
utilizzata da tutti allo stesso modo (passaggio al sottotetto,
stenditoio, piante e fiori ecc.). Con la suddivisione proposta
dall’amministratore, invece, due proprietari che in totale possiedono il
33% dell’ala di corte, pagano il 77% dell’intervento di cui però
beneficiano tutti allo stesso modo.
2) la seconda osservazione è relativa alla definizione di “condòmini
sottostanti”. A mio avviso, i condòmini sottostanti non sono solo quelli
che si trovano fisicamente sulla verticale del lastrico, bensì sono
quelli che appartengono a una porzione “omogenea” di condominio. Nel
nostro caso, quindi tutti i proprietari dell’ala.
Un esempio per chiarire il concetto:
Porzione di corte con 3 proprietari: A, B e C.
Il signor A possiede tutto il primo piano (50% dell’ala, in un’unica
unità immobiliare)
Al piano terra ci sono i signori  B e C che possiedono ognuno 25%
dell’ala.
Il lastrico solare, nell’ambito di tutta la corte, è ad uso esclusivo
dei tre proprietari dell’ala ed è composto da una terrazza e un
sottotetto.
La terrazza si trova sulla verticale dell’appartamento del sig. A e B.
Il sottotetto sulla verticale dell’appartamento del sig. A e C.
In tempi diversi vengono fatti lavori di manutenzione dei due lastrici
solari con una spesa di 3.000.000 per ogni intervento.
Alla fine dei lavori, secondo la ripartizione proposta dal mio
amministratore, e attribuendo i 2/3 della spesa ai proprietari che si
trovano sulla verticale del lastrico da riparare, il sig. A anziché
pagare il 50% pagherà il 61% e rotti della spesa e gli altri due il 19%.
Fatemi sapere cosa ne pensate

Effettivamente, a quanto dici sembrerebbe che il lastrico non sia di
uso esclusivo, ma condominiale dell'ala del condominio a cui
appartieni. 
Questo perché il lastrico è accessibile da tutti i condomini dell'ala.
(Come fate a non fare venire i proprietari degli appartamenti delle
altre ale nel vostro lastrico ?)
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 altre ale nel vostro lastrico ?)
In realtà il lastrico è accessibile a tutti. Semplicemente gli altri
condòmini sanno che non potrebbero andare a stendere i loro panni sulla
nostra terrazza.
Comunque, oggi ho un incontro con l'amministratore per chiarire la questione.
Credo che ci sarà qualche rimostranza sia da parte di quelli che, fino
adesso, hanno pagato meno del dovuto, sia da parte di chi invece ha pagato
anche per gli altri (per fortuna io sono nuovo nel cortile).
Vi faccio sapere come va a finire....
--
Marco Cattaneo
Istituto di Alimentazione Animale
Università degli Studi Milano
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