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Titolo: Distacco unilaterlale dalla Centrale Termica

Premesso che una circolare dell’Associazione della Proprietà Edilizia
recita quanto segue:
Con la decisione n.1775 del 20-2-98 la Corte di Cassazione ha ricordato
che dopo aver inizialmente adottato la tesi
secondo cui il distacco di un impianto dalla Centrale Termica, così come
la creazione di un impianto autonomo di
riscaldamento, concretano un’alterazione della destinazione della cosa
comune e non già una delle modificazioni
consentite dall’art.1102 Cod. Civ., LA STESSA CORTE è STABILMENTE
ORIENTATA NEL SENSO CHE, la rinuncia al riscaldamento condominiale è
legittima ove l’interessato DIMOSTRI che non ne deriva uno squilibrio
termico pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio o un
aggravio di spese per coloro che continuano a
fruirne.
Che la centrale termica del mio Condominio serve due edifici  composti
disposti su 5 piani, incluso il piano-terra
per 20 famiglie ciascuno, con consumo annuale di circa 35.000 litri di
combustibile ed una spesa complessiva di
lire 50.000.000 (di cui 47.500.000 per il combustibile)
Il Sig. xxxx  proprietario di 2 appartamenti siti all’ultimo piano di
uno dei due edifici asserisce di voler rinunciare unilateralmente
al riscaldamento centralizzato e passare all’autonomo.
Sul suo esempio pare che altri Condomini degli ultimi piani, e/o dei
piani terra (ovviamente con pari diritto) ed altri che
occupano gli immobili per periodi limitati, intenderebbero
conseguentemente anch’essi passare all’autonomo, per un totale di circa
il 25/30 percento dei valori millesimali complessivi.
Viceversa  i rimanenti Condomini, vuoi per il volume di spese che
dovrebbero affrontare, vuoi per i disagi dei lavori, vuoi perche sono
soddisfatti del centralizzato sono fermamente intenzionati a lasciare la
situazione
inalterata .
DOMANDA:
E’ LEGITTIMO CHE QUESTO, diciamo 30%, SI DISTACCHI????
I CIRCA 10/12 MILIONI CHE VERREBBERO A MANCARE PER LA BOLLETTA DEL
COMBUSTIBILE
IN CHE MISURA SAREBBERO COMPENSATI DA UN IPOTETICO MINOR CONSUMO???
NON RICORRONO in questo caso  GLI ESTREMI PER CONSIDERARE CHE SIFFATTO
DISTACCO
CAUSEREBBE UN DANNO ECONOMICO COSPICUO A COLORO CHE CONTINUEREBBERO A
FRUIRE
DELLA CENTRALE TERMICA TANTO DA RENDERLO NON PRATICABILE E QUINDI
ILLEGGITTIMO??
Grato se vorrete esprimervi il Vs parere in quanto l’argomento mi sembra
di estremo interesse generale.
F:Valerio
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Evidentemente sei solo spaventato dalle novita' e non hai ancora parlato con
un tecnico. Il punto e' che gli appartamenti degli ultimi piani sono quelli
che assorbono piu' calore, in proporzione agli altri appartamenti.
Per cui se questi appartamenti sono regolarmente abitati ... e quindi
riscaldati, il consumo della centrale termica sicuramente, a pari
condizioni, diminuira' sensibilmente. Tra l'altro, proprio per scaldare
adeguatamente gli ultimi piani, puo' succedere che gli impianti siano spinti
con spreco di calore e quindi di combustibile ai piani bassi. Per cui
eliminando gli
appartamenti alti, pero' mantenendoli riscaldati, vedo solo ottime
possibilita' di eliminazione degli sprechi e riduzione dei consumi.
Piu' serio e' invece il problema degli appartamenti occupati per periodi
limitati. Perche' finche' sono vuoti, non contribuiscono al mantenimento.
Il 30% e' notevole, voglio dire che hanno un certo peso. Come sono
ripartiti nei due edifici ? Perche' se in un edificio superano il 50%, non
potete impedire nulla, dato se due edifici hanno in comune solo
l'impianto termico, potrebbero arrivare al punto di dividere il
condominio e formare due condomini separati.


Ciao.
In teoria (perche' con la legge vale sempre tutto e il contrario di tutto)
per dimostrare " uno squilibrio termico pregiudizievole per la regolare
erogazione del servizio " basta che si verifichi che gli elementi dei
caloriferi dei vari appartamenti sono in numero o dimensioni diverse a
seconda della posizione dell'appartamento. In questo caso e' dimostrato che
l'impianto di riscaldamento e' stato dimensionato nel suo complesso, tenendo
conto di influenze reciproche tra le temperature dei vari appartamenti.
Normalmente i caloriferi dei piani esterni, ultimo e primo, sono
sovradimensionati rispetto a quelli interni, il che vuol dire che l'interno
sfrutta la temperatura del superiore o dell'inferiore, per raggiungere la
temperatura obbiettivo della centrale termica. Pertanto rendere indipendente
un appartamento, rende necessario rivedere tutto l'equilibrio dell'impianto
comune di riscaldamento. Senza pensare che una riduzione del 30% del
riscaldamento potrebbe rendere sovradimensionata la centrale termica oggi
attiva. In quel caso andrebbe considerato anche il costo della sostituzione
dell'eventuale caldaia con una di dimensioni idonee a coprire la nuova
situazione. In ogni caso fate bene i vostri calcoli, normalmente una persona
ha convenienza a rendersi indipendente perche' ha intenzione di "ridurre" il
proprio consumo energetico, non certo perche' lo vuole aumentare. E se il
calore della vostra abitazione dipende anche da lui, perche' ad esempio i
vostri caloriferi sono piccoli, puo' non essere molto piacevole.

Al contrario, per l'ultimo piano, nella mia esperienza ho avuto solo casi in cui
il condomino voleva l'impianto autonomo perche', a suo dire, aveva freddo, e
stufo di lamentarsi con l'amministratore, dato che un impianto integrativo
autonomo costa quasi come uno completamente autonomo ...
Il discorso del risparmio in genere riguarda solo persone abitanti nei piani
intermedi.
La legge non e' che dice il contrario di tutto, ma se applicata correttamente,
in fase giudiziaria tiene conto di tutte le condizioni al contorno, per questo
ci vuole una persona che fa da' giudice e gli avvocati. Di conseguenza puo'
accadere che casi in apparenza simili risultino in sentenze opposte.
Se non fosse cosi' potremo fare a meno dei giudici ed ottenere la sentenza da un
programma su PC (che allo stato dell'arte troverei allucinante).
Roberto



Grazie Roberto per la pronta risposta, spero ne arrivino altre per chiarire meglio questo problema il cui punto è
sapere se il distacco dalla centrale termica di uno o più appartamenti costituisca o meno un aggravio di
spese per i condomini che continuano ad usufruirne (secondo me si) e pertanto dovrebbe essere
illegittimo.
Per esperienza posso dirti che l'appartamento della Sig.ra XXX sito al 1° piano dell'edificio in cui
abito è rimasto sfitto per quasi tre anni, con radiatori smontati a causa di ristrutturazione ed agli effetti
consumo (fatture alla mano) ti posso garantire  che non ce ne siamo minimamente accorti.
Che dire pertanto se la Sig.ra XXX avesse preteso di non pagare il suo milione annuale per il riscaldamento???
Questo milione, ovviamente sarebbe ricaduto sul resto dei Condomini, ti pare ??
Quel 30 percento di probabili millesimi che andrebbero a distaccarsi possiamo considerare che siano mediamente
ripartiti in eguale misura tra i due edifici e i miei timori che ritengo fondati, sono che il minor consumo
compenserebbe soltanto in minima parte (stimiamo un 10 percento)  i mancati introiti delle quote parti per la bolletta
del combustibile, mentre il restante 20 percento (che non è poco) andrebbe a gravare sul restante 70 percento
di condomini allacciati alla centrale termica .
Consideriamo inoltre i costi fissi quali la forza motrice per il bruciatore, la manutenzione, le piccole riparazioni
permessi, verifiche ecc. e vedi che c'è poco da stare allegri.
Rimbalzo quindi il discorso sugli intendimenti della CORTE DI CASSAZIONE che asserisce la leggittimità
del distacco ove il Condomino interessato DIMOSTRI CHE NON C'E' AGGRAVIO DI SPESA PER GLI
ALTRI .
Ciao e grazie nuovamente
F.Valerio


Ma se la signora avesse avuto un riscaldamento autonomo funzionante
allora avreste visto un risparmio (pero' dovete controllare il consumo
di combustibile, non quanto pagate, altrimenti un aumento dei prezzi
o spese impreviste vi fanno fare confronti sbagliati ...).
Roberto
