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Titolo: [HELP-LUNGO]: contratto d'affitto PPTT

Buongiorno a tutti,
Un conoscente ha ricevuto una proposta di locazione di un immobile da
parte delle PPTT.
A parte la proposta d'affitto vergognosa (meno di 1000 euros al mese
per la sede di una banca quale a tutti gli effetti è ormai un ufficio
PPTT - 166 mq), ho esaminato il contratto e da perfetto ignorante l'ho
trovato deficitario ed estremamente oneroso per il locatore.
PPTT dice "è il nostro contratto standard".
Come primo dato, trovo strano che dei 21 articoli del contratto 21
siano da sottoscrivere espressamente ai sensi degli art. 1341 e 1342
c.c. ... E' lecito chiedere che per ogni articolo del contratto sia
indicato a quale articolo del c.c. deroga?
Dopo di che: gran parte del contenuto del contratto mi lascia
perplesso.
Per esempio:
- la destinazione d'uso dell'immobile va variata; a parole PPTT se ne
incarica, nel contratto non ve n'è traccia (anzi: "Il Locatore, con il
presente contratto, cede in locazione al Conduttore  la porzione
immobiliare ad uso commerciale..." - mentre la destinazione attuale è
differente)
- il Locatore paga meno del valore di mercato perché deve fare dei
lavori di adeguamento: "Il Locatore dichiara espressamente che il
canone previsto dal presente articolo è per lui remunerativo e congruo
ed è atto a compensare le spese sostenute dal Conduttore per i lavori
di adeguamento del bene locato"... Capisco la pretesa del Locatore,
però: se ti va il mio immobile, lo prendi come è; se scegli di
adeguarlo alle tue necessità, non è che mi paghi di meno per questo.
O no?
- "Ai sensi dell'art. 32 della legge 27 luglio 1978, n. 392, così
come sostituito dall'art. 1, co. 9 sexies, della legge 5 aprile 1985,
n. 118, il canone potrà essere aggiornato annualmente a decorrere
dall'inizio del secondo anno di locazione, previa richiesta del
Locatore, che dovrà pervenire al Conduttore entro e non oltre il
termine di scadenza di ciascun anno di locazione. "
Perché? Nel mio contratto d'affitto, il canone si aggiorna
autmaticamente. Perché in questo caso PPTT pretende che il locatore lo
chieda espressamente? Mi sembra scorretto.
- "In caso di ritardo di pagamento del canone, Poste Italiane S.p.a.,
previa apposita nota di preavviso del Locatore, riconoscerà al
locatore stesso un interesse di mora pari al saggio di interesse del
principale strumento di rifinanziamento della Banca Centrale Europea
applicato alla sua più recente operazione di rifinanziamento
principale effettuata il primo giorno di calendario del semestre in
questione, maggiorato di due punti percentuali."
Perché tutta questa ambiguità? Non si potrebbe semplicemente
chiamarlo Euribor, o in una maniera più chiara? Chi stabilisce qual è
il principale strumento di rifinanziamento...?
- "Il Locatore autorizza sin d'ora il Conduttore a fare e a farsi
pubblicità, mediante apposizione all'esterno della porzione
immobiliare per fini di promozione di cartelli, scritte, insegne
luminose, ecc." ... quanta libertà di attacchinaggio si assicura PPTT
con questo articolo? Essendo i muri perimetrali condivisi con altre UI,
non si tratta di una pretesa troppo ampia?
- "Secondo quanto previsto dall'art. 36 della legge 27 luglio 1978,
n. 392, il Locatore autorizza il Conduttore, liberandolo, a cedere il
contratto in favore di Società collegata, controllata o controllante."
Va bene, ma andrebbe limitata la destinazione d'uso: continua ad
essere ufficio postale, o diventa discoteca?
I dubbi sono molti ancora...
Se possibile, potete darmi qualche parere volante su quanto riassunto?
Dopo di che: credo sarebbe meglio dare un'occhiata al documento con un
legale - o per lo meno con un serio agente immobiliare.
Grazie mille.

 ha scritto nel messaggio 
news:1136461550.7...@g43g2000cwa.googlegroups.com...
Buongiorno a tutti,
Un conoscente ha ricevuto una proposta di locazione di un immobile da
parte delle PPTT.
A parte la proposta d'affitto vergognosa (meno di 1000 euros al mese
per la sede di una banca quale a tutti gli effetti è ormai un ufficio
PPTT - 166 mq), ho esaminato il contratto e da perfetto ignorante l'ho
trovato deficitario ed estremamente oneroso per il locatore.
PPTT dice "è il nostro contratto standard".
Come primo dato, trovo strano che dei 21 articoli del contratto 21
siano da sottoscrivere espressamente ai sensi degli art. 1341 e 1342
c.c. ... E' lecito chiedere che per ogni articolo del contratto sia
indicato a quale articolo del c.c. deroga?
Be' si, ma si trova spesso nei contratti.
Dopo di che: gran parte del contenuto del contratto mi lascia
perplesso.
Per esempio:
- la destinazione d'uso dell'immobile va variata; a parole PPTT se ne
incarica, nel contratto non ve n'è traccia (anzi: "Il Locatore, con il
presente contratto, cede in locazione al Conduttore  la porzione
immobiliare ad uso commerciale..." - mentre la destinazione attuale è
differente)
A parole è bene non fare nulla e se la destinazione non è attualmente 
commerciale il proprietario deve fare il cambio di destinazione oppure 
apposita clausola che se ne prenderà carico il conduttore e che nel caso non 
venga concessa il contratto verrà risolto senza penali, rimborso danni etc.
- il Locatore paga meno del valore di mercato perché deve fare dei
lavori di adeguamento: "Il Locatore dichiara espressamente che il
canone previsto dal presente articolo è per lui remunerativo e congruo
ed è atto a compensare le spese sostenute dal Conduttore per i lavori
di adeguamento del bene locato"... Capisco la pretesa del Locatore,
però: se ti va il mio immobile, lo prendi come è; se scegli di
adeguarlo alle tue necessità, non è che mi paghi di meno per questo.
O no?
Si tratta di accordo, il proprietario chieda l'affitto che gli sembra 
corretto!
- "Ai sensi dell'art. 32 della legge 27 luglio 1978, n. 392, così
come sostituito dall'art. 1, co. 9 sexies, della legge 5 aprile 1985,
n. 118, il canone potrà essere aggiornato annualmente a decorrere
dall'inizio del secondo anno di locazione, previa richiesta del
Locatore, che dovrà pervenire al Conduttore entro e non oltre il
termine di scadenza di ciascun anno di locazione. "
Perché? Nel mio contratto d'affitto, il canone si aggiorna
autmaticamente. Perché in questo caso PPTT pretende che il locatore lo
chieda espressamente? Mi sembra scorretto.
No è corretto, nei contratti di locazione commerciale l'aggiornamento è al 
75% e deve
essere richiesto a mezzo raccomandata a.r.
- "In caso di ritardo di pagamento del canone, Poste Italiane S.p.a.,
previa apposita nota di preavviso del Locatore, riconoscerà al
locatore stesso un interesse di mora pari al saggio di interesse del
principale strumento di rifinanziamento della Banca Centrale Europea
applicato alla sua più recente operazione di rifinanziamento
principale effettuata il primo giorno di calendario del semestre in
questione, maggiorato di due punti percentuali."
Perché tutta questa ambiguità? Non si potrebbe semplicemente
chiamarlo Euribor, o in una maniera più chiara? Chi stabilisce qual è
il principale strumento di rifinanziamento...?
Anche qui si tratta di trovarsi d'accordo!
- "Il Locatore autorizza sin d'ora il Conduttore a fare e a farsi
pubblicità, mediante apposizione all'esterno della porzione
immobiliare per fini di promozione di cartelli, scritte, insegne
luminose, ecc." ... quanta libertà di attacchinaggio si assicura PPTT
con questo articolo? Essendo i muri perimetrali condivisi con altre UI,
non si tratta di una pretesa troppo ampia?
Mi sembra un po' troppo ampia e comunque sempre nei limiti della proprietà e 
non delle parti condominiali.
- "Secondo quanto previsto dall'art. 36 della legge 27 luglio 1978,
n. 392, il Locatore autorizza il Conduttore, liberandolo, a cedere il
contratto in favore di Società collegata, controllata o controllante."
Preferirei non dare la liberatoria.
Va bene, ma andrebbe limitata la destinazione d'uso: continua ad
essere ufficio postale, o diventa discoteca?
Certo ma questa viene indicata dove si dice: locata ad uso esclusivo di 
ufficio  PPPP
e rimane anche per eventuali cessioni.
I dubbi sono molti ancora...
Se possibile, potete darmi qualche parere volante su quanto riassunto?
Dopo di che: credo sarebbe meglio dare un'occhiata al documento con un
legale - o per lo meno con un serio agente immobiliare.
Perchè non senti una associazione di categoria?
Comiuque i contratti "standard" di solito vengono poi personalizzati 
se......... il proprietario non cede subito.