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Titolo: Forse OT: Calcolo dei mq commerciali

Ciao a tutti,
a dispetto dei proclami sul prezzo delle case in diminuzione, io sto
affrontando il difficile problema dell acquisto casa a Milano.
Deprimente perche' gli appartamenti offerti sul mercato nella fascia a
me accessibile (sui 300000E) sono mediamente brutti e le agenzie
mentono su tutto pur di attrarre potenziali acquirenti . A questo si
aggiunge un problema:
La differenza tra mq calpestabili e commerciali DICHIARATI a volte
supera il 30%: 42 mq calpestabile spacciati per 65 commerciali. E'
vero che si compra "a corpo" ma cio non giustifica la leggerezza con
cui si fanno le valutazioni sulla superficie.
I mq calpestabili son facili da valutare; io mi domando se esista un
regolamento per il calcolo del commerciale:
Ho provato a fare una ricerca in internet ma ottengo risultati
contraddittori.
Le scale sono da computare?
Il cortile? Da dividere tra condomini pesato sui millesimi?
Il tetto?
Il giardino?
Grazie

 aggiunge un problema:
In questo particolare momento storico, con la bolla che sta per 
scoppiare, ti consiglio di comprare DAL COSTRUTTORE. I prezzi sono molto 
più bassi rispetto ai privati perché le imprese si rendono conto meglio 
che il mercato sta scendendo e vogliono vendere abbastanza in fretta. Il 
privato, in genere, non ha invece fretta di vendere (salvo casi 
particolari).
Nella mia (ormai ex visto che ho comprato casa a Como) zona (viale 
Jenner) le nuove costruzioni stanno a 3300 al mq (di listino, poi si 
tratta senza troppi problemi). Non è affatto male come prezzo.
Ah, e le imprese non mentono sui mq :)
Per l'appartamento che ho comprato io a Como avevano proprio una tabella 
con su i mq dell'appartamento + i balconi + il giardino + le parti 
comuni (si somma tutto ma ogni cosa vale in percentuale diversa). 
Insomma, massima trasparenza!
Un'ultima cosa: occhio che l'usato crollerà molto più del nuovo nei 
prossimi mesi!

On 4 Ago, 08:19, "Fra - Thunderbird!!" <supervisor...@NSgmail.com>
wrote:

Scusa, ma son circa tre anni che la bolla sta per scoppiare. Qullo che
noto io e' che la gente si vuole liberare della zavorra: in altri
termini milano e' piena di appartamenti letteralmente indecenti
( definiti PARTICOLARI dalle agenzie); quelli si che si svendono!! Ma
di certo non li compro io.
Ma i due appartamenti degni di tale denominazione (per il contesto
esterno e come struttura) che ho trovato si son venduti subito ed al
prezzo nominale, senza sconti.
Per quanto riguarda i millesimi:
Ho letto che il cortile concorre alla definizione del prezzo: Se il
cortile e' bello il prezzo a mq sale e giustamente. Ma non rientra nel
computo dei mq commerciali. E' vero?

 computo dei mq commerciali. E' vero?
Che io sappia il giardino di proprietà influisce sui mq commerciali in 
una certa percentuale (che a memoria non ricordo). Idem i balconi/terrazzi.

 contraddittori.
 
Leggi  Come si  valutano  gli  immobili  di  Tamborrino,
Il SOle  24  ,la  sup  com  e` all  incirca  il  16%  in piu`
della  superficie calpestabile  .
Le  mura  interne  ed esterne entrano  nel  calcolo  .
 
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 prossimi mesi!
Luoghi comuni, dipende dalla tipologia dell'immobile (qualità della
costruzione in sè, non tanto degli interni dell'alloggio che si
possono rifare) e dalla collocazione.
Case nuove in zone centrali o semicentrali in città grandi o non
esistono od hanno prezzi proibitivi (son poche).
Considera poi che chi entra al giorno d'oggi di default ristruttura,
di solito pure demolendo bagni e cucina, anche quando si tratta di
stabili di 3-4-5 anni fa, quindi il fattoche sia recente non ha molta
importanza, al massimo solo negli infissi.

 esistono od hanno prezzi proibitivi (son poche).
Milano, Viale Jenner, 4,5 km da piazza Duomo, 3300 euro al mq di listino 
(poi si tratta). Stessa zona, costruzioni anni 60 di scarsa qualità non 
scendi sotto ai 3000. Vedi tu......


Secondo me stai sbagliando approcio, facendo la pulce sui mq di
cortile, balconi ecc.
Io acquisto immobili abitualmente, basandomi sui mq reali, che volendo
ti puoi misurare pure tu mentre ti mostrano l'immobile, come faccio
io, o controllando al catasto per gli immobili più recenti, poi guardo
ad occhio le condizioni dell'immobile, del cortile, delle parti
comuni,...
Confrontando poi con altri immobili da me visionati possono scegliere.
Piuttosto ti consiglio di esaminare attentamente le spese condominiali
(ho visto immobili così così avere spese elevatissime, ai livelli di
immobili centralissimi) e se ci sono lavori straordinari da fare
prossimamente (tetto, facciata, scale).
Queste, per me sono le cose determinanti.

On 4 Ago, 10:13, "Fra - Thunderbird!!" <supervisor...@NSgmail.com>
wrote:

Non conosco Milano, conosco Torino.
4,5 km dal Duomo mi sembrano abbastanza, poi viale Jenner non ha
cattiva fama tra musulmani preganti sul marciapiede( da quello che
riferiscono i media)?
Comunque come dicevo non conosco Milano.
Però di recente ho acquistato una casa del'68 ad 1 km dal centro di
Torino, 120mq, 4400€ al mq, in ordine: avendo le parti comuni,tetto e
facciata in ordine l'ho preferita a degli stabili a 100m di nuova
costruzione su di una ex-fabbrica, a poco più, per i seguenti motivi:
-spese condominiali alte, ma paragonabili, in più la vecchia ha la
portineria
-nella vecchia le magagne di costruzione sono già saltate fuori,
mentre in quelle nuove, per esperienza, tirate su in fretta e con
manodopera straniera improvvisata ci sono sempre, ed è sempre una
rogna far valere la garanzia in maniera soddisfacente per i problemi
più bizzarri
-spesso le parti comuni delle case nuove sono scialbe
-esistono costruzioni degli anni 60 scadenti, ma in contemporanea si
tiravano su case di pregio per un'utenza differente, bisogna
scegliere, certo i prezzi cambiano di conseguenza

 scegliere, certo i prezzi cambiano di conseguenza
E' vero che bisogna scegliere, io però ho appena comprato casa e quello 
che ho notato è che i prezzi dei privati sono completamente fuori 
mercato. In questo particolare momento storico (almeno a Como e Milano 
che sono le due zone dove mi sono informato dovendo vendere e 
ricomprare) il nuovo costa MOLTO MENO dell'usato. E' assurdo ma è così 
perché l'impresa si rende conto del reale andamento del mercato molto 
meglio rispetto al privato e adegua i prezzi di conseguenza. Il privato 
magari li adeguerà pure lui ma tra sei mesi, un anno, due anni... chissà!
Inoltre comprando dall'impresa non si paga la provvigione all'agenzia 
immobiliare (visto che almeno dalle mie parti trovare immobili che non 
siano in mano ad agenzie è praticamente impossibile).
Ultima cosa: un immobile di nuova costruzione viene in genere valutato 
dal perito della banca molto di più rispetto ad un immobile usato. 
Sembra una stronzata ma il perito mi ha valutato l'immobile 190.000 euro 
(io lo pago 176.000). Questo mi porta ad avere uno spread dello 0,20% 
più basso.

 più basso.
Di mutui non me ne intendo, nella mia vita ne ho fatti tre, l'ultimo
nel 1992, sempre solo su frazioni dell'immobile, spesso minime, dando
però in garanzia l'intero ed ho avuto sempre la sensazione di venir
spolpato,anche se nell'ultimo caso l'avevo stipulato anche per motivi
fiscali dietro consiglio del commercialista.
Sono uno di quelli che non usa quasi mai la carta di credito se non
per affittare auto quando serve, alla larga dalle banche. :-)
ciao

 contraddittori.
E' il destino di chi fa le ricerche con google.
Trova solo pubblicità, ed è ovvio che la pubblicità non sia univoca.
La fonte normativa è:
Codice civile:
Art. 1537 Vendita a misura
Quando un determinato immobile è venduto con l'indicazione della sua
misura e per un prezzo stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di
misura, il compratore ha diritto a una riduzione, se la misura effettiva
dell'immobile è inferiore a quella indicata nel contratto.
Se la misura risulta superiore a quella indicata nel contratto, il
compratore deve corrispondere il supplemento del prezzo, ma ha facoltà di
recedere dal contratto qualora l'eccedenza oltrepassi la ventesima parte
della misura dichiarata.
Art. 1538 Vendita a corpo
Nei casi in cui il prezzo è determinato in relazione al corpo dell'immobile
e non alla sua misura, sebbene questa sia stata indicata, non si fa luogo a
diminuzione o a supplemento di prezzo, salvo che la misura reale sia
inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel
contratto.
Quando si passa dal generico al concreto, si interpreta il contratto, e
allora:
Art. 1368 Pratiche generali interpretative
Le clausole ambigue s'interpretano secondo ciò che si pratica generalmente
nel luogo in cui il contratto è stato concluso.
Gli usi commerciali li accerta la locale camera di commercio, che è anche 
quella che esercita la vigilanza sui mediatori professionali (e qualcuna, 
con quelli che operano in malafede, non scherza).
Perciò, per conoscere le regole del luogo, o si esplora il sito della locale 
camera di commercio, o ci si va se il sito è insufficiente.
Google non te lo dirà mai. Se vuoi che sia utile, comprane le azioni: come 
fabbrica di quattrini funziona egregiamente. 

 una certa percentuale (che a memoria non ricordo). Idem i balconi/terrazzi.
Esiste un articolo 1538 che pare regolamenti la vendita a corpo dove
nel caso i mq non siano quelli dichiarati , ma differiscano di 1
ventesimo da questi, l'acquirente ha diritto a rivedere il prezzo dell
immobile.
Almeno io cosi la interpreto
Ecco perche mi preme capire come si calcolino i mq commerciali. Perche
devo farmi prendere per il culo?

 devo farmi prendere per il culo?
Perché i mq commerciali sono un buon metodo per comprendere anche altre 
cose oltre alla superficie calpestabile (cose che influiscono sul prezzo 
totale dell'immobile).
Cmq se vuoi un suggerimento quando vai a vedere una casa porta una 
bindella e prendi le misure... così hai anche le misure calpestabili e 
puoi meglio paragonare i vari appartamenti che andrai a vedere.

 puoi meglio paragonare i vari appartamenti che andrai a vedere.
So bene misurare i mq calpestabili, il problema e' per me capire se a
fronte di un calcolo di questi, posso farmi una idea dei mq
commerciali REALI e verificare se non mi stiano buggerando.
Eventualmente glie li facci scrivere nel contratto di impegnativa e se
poi dietro verifica le cose non tornano, ho diritto ad una
rivalutazione del bene

 rivalutazione del bene
Sinceramente mi pare una minchiata. Puoi andare a vedere la casa quante 
volte vuoi, puoi portarti una bindella e fare le misure, puoi portarti 
dietro un geometra. Perché mai dovresti comprare un immobile di cui non 
sei convinto per poi andare a impantanarti in lunghissime cause legali 
che arricchiscono solo gli avvocati?

 rivalutazione del bene.
Contratto d'impegnativa?
Ne devi fare di strada, per capire come si compra bene...

 ha scritto

Sono qui per imparare da chi abbia qualcosa da insegnare e soprattutto
sapia come farlo. Se non ti ritrovi in questa categoria puoi astenerti
nel rispondere, ciccio.

 nel rispondere, ciccio.
Le lezioni costano. E un po' più d'un libro, che costa anche lui.
Gratis insegnano solo dei tipi che non sanno praticamente niente, ma sono
vanitosi.
Io ti metto in guardia. Poi tu fatti pure le seghe mentali che vuoi e non
farti assistere da professionisti.
La prima cosa, per chi compra, è sapere vita morte e miracoli di chi vende,
tanto per capire perchè cerca soldi, quanta fretta ha, ecc. e trattare il
prezzo ad occhi aperti. Invece l'agenzia immobiliare fa l'impossibile perchè
venditore e compratore s'incontrino e si parlino solo il giorno del rogito.
E il milanese-tipo, che non sa comprare neppure al mercato, ci casca come
una pera cotta.

 prezzo ad occhi aperti.
Questo lo condivido in pieno, ma tu hai pero' una idea di cio che ci
vorrebbe nella pratica?
Ad esempio: "perche cerca soldi": glie lo chiedi direttamente? non
direi!. Apri una indagine con Tom Ponzi?
Quanta fretta ha lo capisci dal fatto che spari una offerta
decisamente inferiore al prezzo nominale (ma ragionevole, credetemi!)
e verifichi la reazione. Ecco perche ritengo che le case (quelle degne
di chiamarsi cosi) a milano non son calate di prezzo.
Se poi ti chiami Mohamed allora ci sono un sacco di occasioni al
ribasso
P.S. Che merda di citta