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Titolo: spese condominiali

Salve a tutti
 
per la prima volta sono nella situazione di dare in affitto 
l'appartamento dove ho vissuto fino un mese fa. (ho cambiato casa)
 
Attualmente l'appartamento è sfitto.
La prossima settimana è indetta la solita assemblea annuale per 
approvazione bilancio etc etc
 
Nel bilancio è gia indicata la somma a mio carico e le due date di 
scadenza, metà luglio e  fine ottobre per pagare.
 
La mia domanda è la seguente:
supponendo che tra 15 gg trovo da affittarlo e stipulo il contratto.
le spese preventivate questanno, sono totalmente a carico mio ? o parte 
di quelle che dovrebbero spettare all'inquilino vanno ripartite tra me e 
gli inquilini in base ai giorni effettivamente usufruiti dal nuovo 
inquilino?
 
grazie
Fabio


Allora, con ordine:
1. La responsabilità, se tu sei il proprietario, dell'effettivo pagamento 
delle spese è unicamente tua. Di TUTTE le spese. Nessun amministratore 
sano di mente farà mai un'ingiunzione ad un "inquilino" (in italiano 
legale, il "conduttore").
2. Il proprietario paga le spese legate alla proprietà, come 
l'assicurazione, il compenso dell'amministratore, il costo del conto 
corrente bancario, ecc.
3. Il conduttore paga i consumi (es.: acqua, luce scale, ascensore, ecc.) 
e le spese per il mantenimento in funzione dei servizi comuni. Ad esempio, 
se si brucia una lampadina, è ordinaria manutenzione e la paga lui (la 
quota millesimale di competenza dell'immobile).
4. Spese straordinarie, rifacimento di impianti o pezzi di impianti, 
migliorie le paga il proprietario.
 
Ciò detto, finché l'appartamento è sfitto il proprietario paga tutte le 
spese. Quindi, all'inquilino potrà chiedere solo le spese per i giorni 
"maturati", cioè quelli decorrenti dalla consegna chiavi (no, non dalla 
data del contratto, ma dalla effettiva disponibilità del bene).
 
PS: quasi tutte le formule contrattuali più comuni prevedono l'obbligo di 
informare l'amministratore dell'avvenuta stipula del contratto.
 
Un metodo che funziona, di solito, è farsi dividere le spese proprietà/
conduzione dall'amministratore (io lo faccio di default), andare a vedere 
l'effettiva spesa (al netto di debiti/crediti derivanti dal precedente 
esercizio) annuale e poi farsi anticipare 1/12 ogni mese. Quando riceverai 
i conteggi a CONSUNTIVO potrai determinare se, nel periodo di esercizio di 
ha dato di più (ed allora gli diminuirai la prima rata e/o le seguenti) o 
di meno (ed allora aumenterai).
 
Faccio un esempio per farmi capire a cifre tonde. Il preventivo prevede 
una spesa di 1500 euro per l'anno che viene. Di cui, 300 sono debito 
arretrato dall'esercizio precedente. Quindi, 1.200 euro all'anno. Cioè, 
guarda caso :) 100 euro al mese.
Il tizio ti versa, ogni mese, 100 euro. Entra effettivamente in casa il 1 
luglio. Quindi, se l'esercizio segue l'anno solare, a fine anno ti avrà 
versato 600 euro. Nel 2023, il consuntivo 2022 dirà che la spesa effettiva 
per il conduttore è in effetti stata di 120 euro più alta/bassa. Nella 
prima rata, da deteminare sul preventivo 2023, dovrete conguagliare 60 
euro (i 6 mesi da luglio a dicembre) in più/meno. Da spalmare su una o più 
rate, a seconda del valore.
 
E' un mondo complesso, lo so... ;)
 
 
-- 
Ciao! Stefano


chiaro grazie!
 

 effettivamente usufruiti dal nuovo inquilino?
 
Se vuole, puo' fare cosi' ...

 Se vuole, puo' fare cosi' ...
 
 
grazie
il bilancio parla di maggio 2022->aprile 2023
Supponendo che l'inquilino entri il primo luglio posso far vedere che ho 
gia pagato tutta la parte del conduttore, esempio 300 euro
divido i 300 euro per 12 mesi e faccio pagare a lui 10 mesi
 
non dovrebbe contestare nulla giusto?
 
Fabio
 
 
 
 
 

 non dovrebbe contestare nulla giusto?
 
E perche' ?
 
Tra l'altro, lei ha varie opzioni:
 
* se l'amministratore di prassi gestisce direttamente i pagamenti
   con gli inquilini (o se lei chiede la gestione diretta, dipende
   dall'offerta fatta dall'amministratore all'incarico, pagando un
   costo che in   genere e' basso, tipo 10-30 euro/anno) puo'
   incaricare l'amministratore di mandare all'inquilino le richieste
   di pagamento per tutti i 10 mesi prossimi all'inquilino
   MA IO HO GIA PAGATO TUTTO, STRILLERA' LEI! Nessun problema, con
   l'arrivo dell'inquilino, sono nate due posizioni, e la posizione
   "conduttore uscente" diventa creditore per 10/12 della cifra
   pagata. Se fosse un inquilino andato via, avrebbe un rimborso,
   ma essendo lei il locatore che resta, ha piu' senso usare il
   credito per compensare le sue quote future come locatore
 
* lei gestisce direttamente l'inquilino, ovvero:
   - gli mostra il rendiconto e il relativo riparto quote
   - sulla base di quei numeri chiede all'inquilino di pagarle
     10/12 del dovuto dalla posizione inquilino, segnalando che
     e' sua intenzione pagare ogni volta all'amministratore con
     soluzione unica (niente pagamenti diretta tra inquilino
     e amministratore)
 
* propone all'inquilino di pagare una cifra forfettaria, da aggiungere
   all'affitto, per le spese condominiali, ad esempio, se mediamente
   ogni anno ci sono 480 euro annue di spese quota conduttore, propone
   all'inquilino di pagare 40 euro al mese con bonifico separato
   dall'affitto, con causale "quota conduttore spese condominiali".
   Trattandosi di bonifico periodico come per l'affitto, per il
   conduttore non dovrebbe essere un problema lasciare l'ordine
   permanente in banca, e in ogni caso, se fatto a mano, sono cavoli
   suoi. Nel caso di cifra "forfettaria" all'inquilino deve mostrare
   il rendiconto condominiale (per le sole voci conduttore) solo
   se ci sono servizi come il riscaldamento centralizzato.
 
Ci sono anche altre opzioni, dipende dal contratto che ha proposto
e stipulato.
 
A proposito, il suo amministratore separa il rendiconto delle
sole voci conduttore dal resto del condominio ? Perche' vedo molto
vizio di dare all'inquilino una frotta di informazioni che non gli
competono.

 competono.
 
 
l'amministratore ci fornisce questa tabella
 
https://i.imgur.com/OuUeiIo.png
 
 
e un rendiconto dettagliato delle spese sostenute /previste
 
non so se tale copia venga inviata anche al conduttore
 
 
Fabio

 non so se tale copia venga inviata anche al conduttore
 
 
Di norma, no. Lo devi fare tu, togliendo prima i nomi degli altri 
proprietari ed inquilini. Le cifre vanno lasciate, per eventuale verifica. 
Questo, se la privacy ha ancora un senso, in Italia.
Dovresti dare ogni informazione ANONIMIZZATA, ad eccezione della colonna 
dei pagamenti. Lasci, se vuoi, solo la tua riga. Il resto della colonna, 
sono affari altrui, che può conoscere solo il proprietario.
 
Aggiungo che anche l'invito all'assemblea condominiale, ha il doppio 
passaggio amministratore -> condomino (o locatore) -> inquilino (o 
conduttore).
L'ultimo passaggio NON va fatto se non vi sono in discussione argomenti 
inerenti la normale amministrazione e la fruizione di spazi e servizi 
comuni. Esemplificando: contabilità ordinaria, si. Lavori straordinari (li 
paga il solo proprietario), no. Se ci fossero argomenti, come, invento a 
caso, le regole orarie di uso dell'ascensore, si. In un'assemblea mista, 
va invitato, si parla delle parti che interessano anche i conduttori, poi 
li si congeda.
 
Ne approfitto per aggiungere una nota, ché prima mi sono dimenticato. 
Molti contratti fanno espressamente riferimento a specifiche norme per la 
divisione delle spese condominiali. Ad esempio, i contratti stilati ai 
sensi del DM 16.1.17 (per contratti temporanei, per studenti, lavoratori 
fuori sede, ecc.) applicano per espressa disposizione governativa 
l'allegato D al D.M. in questione.
Per i contratti ex equo canone, c'è una tabella (migliorativa per il 
conduttore, rispetto all'allegato D) registrata da Confedilizia presso il 
registro degli atti privati del tribunale di Roma. Roba storica, di quando 
non c'era nulla, faticosamente negoziato con le varie associazioni dei 
conduttori. Credo che, cercando bene, si trovi ancora una copia sul loro 
sito. Idem per il DM già citato: cercando, si trova...
 
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 paga il solo proprietario), no. Se ci fossero argomenti, come, invento a 
 
8>< ----
 
Cioe' vanno anche tolte le colonne di spese non pertinenti
al conduttore.