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Titolo: autonomia decisionale di spesa dell'amministratore

salve a tutti,
la mia richiesta riguarda il condominio di un palazzo di nuova
costruzione (consegnato meno di un anno fa): l'amministratore è stato
designato dall'impresa con un vincolo nei contratti di acquisto degli
appartamenti, per due anni. Noi speriamo però, visto il disastro di
questo primo anno di riuscire a mandarlo via prima... ma questa è
un'altra storia (e forse un altro post... in futuro! eheheh)
Per fortuna noi condomini siamo abbastanza affiatati e cerchiamo di
tenerci in contatto e scambiarci informazioni, nonché agire il più
possibile di concerto.
Vi eviterò la geremiade sul nostro triste caso e su tutte le questioni
in cui stiamo cercando di raccapezzarci, e vengo invece al punto di
una in particolare:
un mese fa l'amministratore ci ha inviato (glielo abbiamo chiesto noi
perché il preventivo era vago e molto alto) un consuntivo
"provvisorio", dei primi 7 mesi di gestione.
In tale consuntivo compare l'acquisto di un modulo GSM per ogni scala
(quattro) a cui va aggiunto un canone annuo. Non sapevamo cosa fosse
questo modulo, ma ci siamo informati ed abbiamo capito che si tratta
dell'apparecchio per gestire le comunicazioni di emergenza
dell'ascensore, in luogo di un abbonamento telefonico tradizionale.
Interpellato, l'amministratore ci ha detto che ha scelto lui questa
opzione perché, per quanto più costosa inizialmente, sulla distanza è
assai più conveniente, tanto che si ammortizza in due anni.
Questo però senza fornire conti precisi in merito, che ci
permettessero di fare raffronti tra le due opzioni.
Fatto sta che, chiedendo a telecom i costi di un impianto per
ascensore, pare che le cose non stiano precisamente come dice lui: se
le cifre che ci ha detto la telecom sono , fatti due conti per
ammortizzare la spesa di anni ce ne vogliono ben 10! Senza contare che
adesso - visto che ci sono metà degli appartamenti invenduti e
l'impresa ha dalla sua una clausola che non gli fa pagare quasi nulla
delle spese condominiali - i condomini presenti si accollano il costo
per tutti e quindi i conti sull'ammortizzamento della spesa, se sono
validi per il condominio non lo sono per i singoli condomini.
Ma il punto più interessante è un altro: in nessuna delle due
assemblee che ci sono state quest'anno l'amministratore ci ha parlato
di questa spesa da fare, né prima né dopo averla fatta. Né ce n'era
traccia di questo costo nel bilancio preventivo (percentualmente non
trascurabile sul totale del bilancio). Tanto che tutti noi avevamo
pensato che questa attivazione l'avesse fatta l'impresa e che facesse
parte degli oneri di "consegna" del palazzo.
Scusate se l'ho fatta un po' lunga ma la sintesi non è tra le mie
virtù :-((
arrivo ai quesiti:
- può l'amministratore prendere una decisione come questa in totale
autonomia e non informarci fino a molti mesi dopo?
- visto che i moduli sono ormai stati installati e sono in funzione e
sono probabilmente anche stati pagati, se lui non aveva il potere di
fare questa spesa come possiamo rivalerci? Tra l'altro molti di noi,
se i conti che abbiamo sono giusti, avrebbero nettamente preferito
l'abbonamento alla telecom.
Come dobbiamo procedere?
grazie mille davvero a chi avrà avuto la pazienza di leggermi e a chi
vorrà darci lumi
viviana

 A mio parere il vincolo nel Vs.contratto è una clausola vessatoria.
   Dovete indire una riunione con all'ordine del giorno : licenziamento
   dell'attuale Amministratore e nomina di un nuovo Amministratore.
   Nel frattempo fate una ricerca di un Amministratore che vi rappre_
   senti meglio dell'attuale. Spero che anche Felix ti risponda perchè il suo
   parere è assennato.
  Ciao w
 
--------------------------------
Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

On 12 Ott, 01:44, 
renato...@libero.it
 (w) wrote:

ciao!
innanzitutto grazie per la tua risposta.
E' nostra intenzione farlo non appena potremo, ma il problema è che
nel contratto di acquisto degli appartamenti c'era una clausola che
riservava la nomina dell'amministratore per il primo biennio
all'impresa costruttrice. Dalle informazioni che abbiamo raccolto la
clausola è inoppugnabile per tutto il primo anno (che deve ancora
finire), mentre per il secondo possiamo "giocarcela", anche se il
rischio è che la cosa debba andare per via giudiziale.
Risulta così anche a te?
In ogni caso per il momento l'impresa costruttrice, seppur di poco
PARE avere ancora la maggioranza dei millesimi, visto che ci sono
molti appartamenti invenduti. E loro di certo vogliono tenersi questo
amministratore, se non altro per le molte questioni sulle quali li sta
"proteggendo" da noi...
restano sempre le vie legali ma, sai com'è, tanti hanno paura delle
spese, dei tempi lunghi etc etc, credo che prima di convincere tutti
ci vorrà ancora un po' di tempo, sempre che nel frattempo l'impresa
non perda la maggioranza dei millesimi e noi non riusciamo a mandarlo
a casa alla fine del primo anno.
Insomma, per ora la nostra linea è: cercare di seguire le questioni
una per una ed impedirgli di danneggiarci ulteriormente, intanto
mettere tutto per iscritto (si moltiplicano le raccomandate!), in modo
che alla fine del primo anno, quando proveremo a non rinnovargli
l'incarico, se lui vorrà far valere la clausola dei due anni per
restare noi potremo opporgli l'alternativa: o se ne va "con le buone"
o abbiamo un bel po' di materiale per dimostrare le sue "malefatte"
anche eventualmente in giudizio (questa dei moduli ascensore è solo
una di tantissime questioni aperte!)
Aggiungo solo che, nel grande complesso di cui fa parte la nostra
palazzina, abbiamo scoperto che la storia si è ripetuta in TUTTI i
palazzi: la stessa impresa ha imposto lo stesso amministratore (tra
l'altro ha lo studio in un'altra provincia e si "degna" di mandare un
suo impiegato una mattina alla settimana qui a bologna. Peccato che la
mattina qui si lavori tutti e non ci serva a nulla!), che ha fatto una
gestione "da brivido", lasciandosi dietro strascichi abbastanza
brutti, scontentando tutti e resistendo fino a che poteva alla
sostituzione. Alla fine però è stato cacciato via dappertutto, ma
sempre dopo i due anni. E' ancora amministratore solo da noi e nelle
palazzine più recenti.
ciao :-)

 "proteggendo" da noi...
________________________________________________________
    La maggioranza in un Condominio non è data solo dai millesimi posseduti
    ma dai millesimi di proprietà e dal n° dei Condomini (1 per appartamento).!!
    Es. di maggioranza per deliberare in 1^ convocazione affinchè l'Assemblea
    sia valida: Presenti i 2/3 dei Condomini con 667 millesimi di proprietà
                       Maggioranza 50% +1 dei condomini con almeno 500 mill.di prop.
    in 2^ convocazione le suddette maggioranza diventano :
                       Presenti 1/3 dei Condomini con 334 mill.di prop.
                       Maggioranza 1/3 dei Condomini con 334 mill.di prop.
    Tieni conto che la norma è quella di mandare deserta la 1^ conv. e fare
    l'assemblea in 2^convocazione.
---------------------------------------------------------------------------------------------------

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  Chiedete una assemblea straordinaria (bastano n° 2 condomini ) con
  all'ordine del giorno quanto ti ho detto in precedenza; se l'attuale Ammini_
  stratore fa lo gnorri dopo 30 gg (per legge ne basterebbero meno) provve_
  dete Voi stessi : revocate l'attuale e nominatene uno di Vs.fiducia che
  avrete contattato preventivamente illustrando tutta la situazione.
Ciao e buona fortuna w


 ha scritto nel messaggio 
news:1192117192....@22g2000hsm.googlegroups.com...
salve a tutti,
cut
Scusate se l'ho fatta un po' lunga ma la sintesi non č tra le mie
virtů :-((
arrivo ai quesiti:
- puň l'amministratore prendere una decisione come questa in totale
autonomia e non informarci fino a molti mesi dopo?
- visto che i moduli sono ormai stati installati e sono in funzione e
sono probabilmente anche stati pagati, se lui non aveva il potere di
fare questa spesa come possiamo rivalerci? Tra l'altro molti di noi,
se i conti che abbiamo sono giusti, avrebbero nettamente preferito
l'abbonamento alla telecom.
Come dobbiamo procedere?
grazie mille davvero a chi avrŕ avuto la pazienza di leggermi e a chi
vorrŕ darci lumi
viviana
Premesso che non so quanto vi ha fatto pagare l'apparecchio 
gsm..................
L'operazione se non si ruba č assai conveniente per il condominio!!! Il 
canone telecom (linea analogica business) costa infatti per il primo anno:
200Euro il contratto
100 Euro anticipo conversazioni (gabella insulsa)
300 euro di canone (euro 50 a bimestre iva compresa difatti il condominio 
paga come un impresa e non come abitazione)
 Piů  circa 25 euro di telefonate prova che andrŕ a fare la ditta delle 
manuenzioni per prova
Totale primo anno Euro 625 circa
anni successivi circa Euro 325.00
Il costo medio di un'apparecchiatura gsm va invece dai 700 ai 900 Euro a 
seconda della marca
Vi č un costo di gestione delle schede gsm che a secopnda della Ditta di 
manutenzioni va dai 25 ai 50 euro l'anno
Facendo un rapido calcolo l'apparecchio si ammortizza in poco piů di un anno
Ma quanto ve lo Ha fatto pagare?????
Ciao
Max

   avrete contattato preventivamente illustrando tutta la situazione.
Molto bello, peccato che ti sia sfuggito che l'impresa è ancora 
proprietaria di più del 50% degli appartamenti e che nominando 
l'amministratore quando probabilmente era ancora proprietaria di tutto 
l'immobile, ha esercitato un suo diritto. Sicuramente un'assemblea ne 
uscirebbe con un nulla di fatto che semplicemente prorogherebbe il 
mandato dell'amministratore attuale. Discutibile è solo il mandato 
biennale.
Quanto al post originale vorrei rispondere che, a parte problemi di 
affidabilità del collegamento GSM, un abbonamento al mobile cista 5 €. 
contro i 12+IVA di una linea telefonica telecom.
E suggerirei di lasciar perdere soluzioni fantasiose come linee VoIP 
od addirittura adsl condominiale perché sono solo un problema che 
porta a liti fra i condomini.
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   Registered Linux user #337974  < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 Facendo un rapido calcolo l'apparecchio si ammortizza in poco più di un anno
Hai dimenticato 12,5 €. al mese per l'abbonamento per ogni scheda GSM.
Come pure hai dimenticato che, ad oggi, ci sono operatori che danno 
servizio a prezzi notevolmente più bassi di telecom.
Non credo quindi che fra linea telefonica e modulo GSM ci siano grosse 
differenze se non la maggior affifabilità della linea telefonica.



  No Giovanni non mi è sfuggito questo fatto, però credo che la maggioranza
  in seconda convocazione si ottenga : 1/3 dei condomini e 1/3 millesimi.
  OK sul fatto di far passare almeno l'anno di gestione. Credo poi che
l'attuale
  Amministratore, buon padre di famiglia, si debba comportare con onestà e
  quindi deliberare le spese se accettate dalla maggioranza di legge (convo_
  candola almeno, cosa che mi è sembrato di capire che non tutte le volte ciò
  succeda).
  Ciao e grazie w


   OK sul fatto di far passare almeno l'anno di gestione. Credo poi che
Articolo 1136 - Costituzione dell'Assemblea e validità delle 
deliberazioni.
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti 
condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero 
edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che 
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del 
valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea 
di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello 
della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la 
deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il 
terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore 
dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca 
dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che 
esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le 
deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o 
riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre 
prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal 
primo comma dell'Articolo 1120 devono essere sempre approvate con un 
numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al 
condominio e i due terzi del valore dell'edificio.  L'assemblea non 
può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati 
invitati alla riunione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da 
trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.


 Questa sì che mi è sfuggita....ed è grave !!!...
     Ciao w


 CUT
Se ti scegli te le schede GSM ti costa molto meno. 
-- 
Apocalysse
"Io sono l'Apocalysse e dopo di me il nulla"
SpacePioners: Attenzione una volta cliccato 
non si torna indietro !
http://tinyurl.com/3xb4ou
Forum Anvi & Samsung:
http://www.federazioneanvi.org/forum

  succeda).
Ma, in pratica, cosa possiamo fare adesso, visto che lui non si è
comportato così? Ha infranto qualche precisa norma di legge che può
essergli contestata? e se sì con che conseguenze e con che forza
cogente?
Dobbiamo per forza ricorrere ad un legale? Voglio dire: uno o più
condomini non potrebbero semplicemente scrivergli una raccomandata per
dirgli che quella spesa lui l'ha fatta senza autorizzazione del
condominio, quindi che convocasse immediatamente l'assemblea e che, se
l'assemblea non approva la sua decisione (c'è sempre però lo "spettro"
dell'impresa con la maggioranza dei millesimi...) dovrà risarcire il
condominio della spesa, far smontare tutto e mettere una linea
telefonica?
insomma, visto che ha fatto così con tante cose (per esempio una
assicurazione esosissima per il palazzo senza farsi fare diversi
preventivi ed informandoci a cose fatte...), possibile che non
possiamo rifiutarci di pagare queste spese in più? Lui naturalmente ci
informa solo dopo aver già pagato tutto dal conto corrente del
condominio.
viviana
ps: non sono sicura di aver fatto il quoting come si deve: come si fa
a quotare stralci di differenti email??

 Non entro in merito alle scelte tecniche del vs.amministratore ,il quale
  per l'art.1130 -2) deve disciplinare l'uso delle cose comuni e la
prestazione
  dei servizi nell'interesse comune ....assicurando così il miglior godimento
a
  tutti i condomini ; se Voi constatate che ciò non avvenga, vuoi perchè fà
solo
  l'interesse dell'impresa o è "in combutta " (passami il termine) con qualche
  fornitore allora potreste avere degli elementi di cui all'art 1129.....può
altresì
 essere revocato dall'autorità giudiziaria ,su ricorso di ciascun condomino,
 ..........se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
 Comunque per quanto riguarda l'opera del vs amministratore.. .io se mi
trovassi
 nelle Vs. condizioni.... una bella lettera raccomandata a nome di tutti la
invierei ......
 chiedendo educatamente spiegazioni del suo comportamento.
 Ciao w


mandar via subito? e se sì facendo quali passi formali?
Nossignora; al di la dei costi che non mi sembra abbia fatto la scelta 
proprio sbagliata e che comunque "sbagliato" può essere opinabile, i nuovi 
impianti di sollevamento per essere a norma devono avere, per legge, 
l'impianto telefonico di emergenza; la legge non entra nello specifico della 
tipologia della comunicazione, questa è lasciata all'assemblea. 
L'amministratore, quindi, per rendere a norme e funzionante l'ascensore ha 
fatto un contratto. E' discutibile, può essere.
Doveva sentire prima voi? Beh, si; ma lui doveva far funzionare quanto prima 
quell'impianto ed è contestabile da Natale a Santo Stefano.
Tenetevi per il biennio quell'amministratore, state bene attenti al suo 
operato senza correre dietro ai principi. In questa fase ciò che è 
importante è che non saltino fuori problemi con l'impresa costruttrice e che 
l'
amm.re
 cerchi di sminuire o mimetizzare; questo si che è importante. 
Aggiungo, sicuri che un altro 
amm.re
 si comporti tanto diversamente? Io ne 
dubito.
Cordialità
Gi
-- 
Per chi avesse necessità di contattarmi privatamente: 
gsassachiocciolatiscalipuntoit
Scusate il disturbo.