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Titolo: Mediatori

direttamente dalla proprietaria?


E' piuttosto singolare però che il mediatore non abbia ricevuto un
incarico, o comunque non si sia fatto rilasciare una dichiarazione
riguardante lo svolgimento della propria attività: infatti a lui
spetterà dimostrare che le parti sono venute in contatto per mezzo
della sua attività (pubblicazione annuncio).
La provvigione spetta anche se il mediatore non è intervenuto nelle
trattative, ma certamente il compenso (che di norma, credo, sia sul
4%) non potrà essere identico a quello previsto per il caso in cui il
mediatore abbia svolto anche attività materiali di preparazione del
contratto: prova ad informarti presso le Camere di Commercio.
Al riguardo vale la pena di sottolineare che a norma di legge hanno
diritto a provvigione soltanto i mediatori professionali iscritti in
appositi ruoli.
Saluti!
Roberto.
Dr. ROBERTO LOZUPONE - E-MAIL: togli "rimuovi" dall'indirizzo.
http://users.iol.it/robloz
 
http://repertorio.freeweb.org
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preliminare, non ha nemmeno procurato i documenti richiesti, consegnati
L'agente iscritto nell'apposito albo ha diritto alla provvigione per il solo
fatto di aver messo in relazione le parti che abbiano concluso l'affare
(abbiano almeno stipulato il contratto preliminare). La predisposizione del
preliminare non è a carico dell'agente, anche se la prassi lo considera un
onere accessorio (che comunque non incide, se non in maniera irrisoria,
sulla determinazione del compenso). Quindi l'unica cosa da fare è accertare
la regolare iscrizione all'albo e poi pagare la prvvigione, se l'affare si è
concluso.
Gianni


Vorrei intervenire, se lo permettete, solo al fine di non confondere le
idee al richiedente.
 In merito al quesito le espongo quanto segue: 
La conclusione dell'affare quale effetto dell'intervento del mediatore è
il presupposto del diritto alla provvigione in favore di questi e a
carico di entrambe le parti. Si rileva che la nozione di affare non
coincide necessariamente con quello di contratto «specifico che deve
essere concluso» (Cass., 20 gennaio 1983, n. 574) ma assume il
significato più ampio di utilità economica che le parti abbiano
conseguito per suo intervento nell'ambito di un rapporto tutelato
dall'ordinamento; il diritto alla provvigione sussiste anche se le parti
dell'affare sostituiscano a se stesse altre parti nella stipulazione del
contratto (Cass., 7 giugno 1990, n. 5457).
Secondo la giurisprudenza, la stipulazione di un contratto preliminare
di vendita di immobili integra gli estremi di affare concluso,
indipendentemente dalla sua coercibilità ai sensi dell'art. 2932, Codice
civile  e pertanto il mediatore ha diritto alla provvigione (Cass., 14
giugno 1978, n. 2944), egualmente vi ha diritto, se il contratto di
compravendita immobiliare venga concluso con scrittura privata e non per
atto notarile (Cass., 7 ottobre 1978, n. 4477), ovvero se l'operazione
di trasferimento immobiliare venga effettuata non con la compravendita,
ma mediante cessione delle quote della società proprietaria (Cass., 23
ottobre 1976, n. 3820).Tra l'attività del mediatore e la conclusione
dell'affare deve esistere un nesso di causalità, nel senso che la
conclusione deve essere il risultato utile del suo intervento, quali che
siano le forme in cui si è esplicato, e di cui le parti si siano
avvalse, non essendo nemmeno richiesto che il mediatore abbia
partecipato a tutte le fasi delle trattative.
L'intervento del mediatore deve essere determinante ai fini della
conclusione dell'affare, e deve esplicarsi con la messa in relazione
delle parti, perché lo scopo sia raggiunto: non ha diritto a provvigione
il mediatore che si sia limitato a mostrare l'immobile al potenziale
acquirente senza compiere nessuna altra attività rilevante rispetto alla
stipulazione del negozio (Cass., 8 agosto 1985, n. 4399). Fra l'opera
del mediatore e l'affare concluso deve correre un criterio di continuità
logica, nel senso che l'affare concluso deve rappresentare lo sviluppo
dei negoziati intrapresi attraverso l'attività del mediatore, continuità
che è esclusa quando il mediatore abbia partecipato ad una prima fase di
trattative, poi abbandonate e riprese ex novo dalle parti con modalità e
condizioni totalmente diverse (Pret. Macerata, 2 aprile 1990, n. 63); il
diritto alla provvigione non sorge se la parte trovi direttamente la
controparte dell'affare (Cass., 16 giugno 1986, n. 4003).
L'obbligo di corrispondere la provvigione a carico di entrambe le parti
non comporta un vincolo di solidarietà tra di loro; come detto, è
ammissibile che l'obbligo di pagare le provvigioni rimanga a carico di
una sola parte che abbia conferito l'incarico, ovvero gravi su ciascuna
in misura disuguale in seguito ad accordo col mediatore.
Nel caso di mediazione unilaterale, con la quale una parte si impegna a
corrispondere la provvigione solo se, a seguito della attività del
mediatore, venga concluso un contratto bene determinato nei suoi
termini, il diritto alla provvigione sorge qualora il contratto venga
concluso negli esatti termini previsti (Cass., 8 aprile 1981, n. 2002).
E' stata riconosciuta la liceità della pattuizione con la quale viene
attribuita al mediatore una provvigione corrispondente al sovrapprezzo
nella vendita di immobile, cioè ad un importo superiore al prezzo
stabilito sia che venga conseguito dal mediatore sia direttamente dal
proprietario entro una certa data (sul proprietario incombe l'obbligo di
comunicare al mediatore l'intendimento di vendere prima della scadenza
fissata il bene ad un prezzo che non comporta il supero e ciò per non
incorrere in responsabilità verso il mediatore per l'inutile ricerca di
un compratore - Cass., 16 giugno 1986, n. 4003).
Il mediatore è ammesso a provare per testi l'avvenuta stipulazione del
contratto ai fini del diritto alla provvigione, anche se si verte in
tema di negozio per il quale è necessaria la forma scritta (Cass., 5
ottobre 1983, n. 5795). Il conferimento dell'incarico al mediatore non
necessita della forma scritta (Cass., 29 marzo 1982, n. 1934).
Occorre ricordare, che la materia della provvigione è stata regolata
dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39 , citata in apertura, nel senso che
essa spetta solo al mediatore iscritto nei ruoli appositi (ciò vale per
ogni tipo di mediatore, professionale discontinuo o anche occasionale).
  La mancata conclusione dell'affare attribuisce al mediatore il diritto
al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della
quale sono state erogate (1756, Codice civile ). Nei casi di contratti
sottoposti a condizione occorre distinguere se si tratti di condizione
sospensiva o risolutiva. Nel primo caso, il diritto alla provvigione
matura nel momento in cui la condizione si verifica, nel secondo il
diritto stesso non viene meno col verificarsi della provvigione. Nel
caso di contratti annullabili o rescindibili il diritto alla provvigione
spetta al mediatore se il medesimo non era a conoscenza della causa di
invalidità (1757, Codice civile ), mentre il mediatore non ha diritto
alla provvigione se il contratto concluso è affetto da nullità.      
Spero di essere stato di aiuto. 
                                  Marco Magaglio
                        Presidente FIAIP - Federazione Italiana
                        Agenti Immobiliari Professionali
                          Collegio di Imperia

idee al richiedente.
La Sua esposizione è stata molto completa ed aprezzabile dal punto di
vista tecnico-giuridico; ma rimane una curiosità:
In che modo avremmo confuso le idee al richiedente?
I migliori saluti.


idee al richiedente...............
Mi ero rifatto alla tesi prevalente secondo cui il diritto alla provvigione
si pereziona solo alla conclusione di un affare "giuridicamente rilevante",
non essendo sufficiente la messa in relazione delle parti, che hanno in ogni
momento il diritto di revocare l'incarico (così come il mediatore ha la
facoltà di non attivarsi per mettere in relazione le parti). Per questo ho
pensato almeno al contratto preliminare, che la normativa attuale ha
rivalutato in ambito negoziale.
Capisco la tendenza a voler estendere il diritto alla provvigione, ma non
vorrei che si finisse per considerare la stessa una "retribuzione" per
l'attività prestata anche senza risultato e per prestazioni accessorie.
Se poi ci si mette d'accordo sui termini, possiamo essere senz'altro
d'accordo.
Gianni
p.s. non sono un esperto in materia, ma sto facendo una tesi sull'argomento.
Cmq ringrazio perché la risposta mi è stata utile per approfondire la
questione in tema di mediazione immobiliare.

Ringrazio tutti per quanto espresso ma vorrei chiedere a MM se ho ben
capito:
1 - Se non viè continuità della trattativa , cioè le parti interrompono  il
rapporto con il mediatore per poi riprendere il dialogo tra di loro e
2 - Se la trattativa avviene direttamente tra venditore e acquirente;
in questi due casi , anche se l'affare si è comunque concluso, qual'è il
ruolo del mediatore ed il suo compenso di diritto?


L'entità della provvigione è di libera contrattazione tra le parti, di
conseguenza in mancaza di accordo/patto ( possib.anche scritto),
l'entità di essa viene decisa dal giudice secondo equità, considerando
le tariffe d'uso della Camera di Commercio IAA del luogo ove si trova
l'immobile. Mediamente la provvigiuone applicata in Italia è il 3% per
ciascuna parte + IVA 20%.
Il rapporto di mediazione, a patto che il mediatore non abbia taciuta la
sua qualità alle parti, è valido anche se non richiesto dalle parti ed
il diritto alla provvigione spetta se l'intervento del mediatore (in
qualche modo) è stato utile alla conclusione dell'affare. Quindi, anche
se caso limite, la sola e semplice indicazione del venditore e/o
dell'immobile può essere sufficiente alla legittima richiesta
provvigionale. Per ciò che riguarda l'interruzione della trattativa devo
dire che spesso, e non sarà certo il Suo caso, le parti si accordano per
apparentemente interrompere la trattativa in corso iniziata o propiziata
dal mediatore per concludere all'insaputa dello stesso l'affare, questo
naturulmente allo scopo di evitare di pagarne l'onere, che viene spesso
ritenuta una voce poco gradita di spesa.
 Rimango a Sua disposizione per ulteriori chiarimenti.
 
                                            Marco Magaglio
                                    Presidente Prov. Fiaip Imperia