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Titolo: Necessario condominio?

In gruppo di 18 villette hanno un'unica cosa in comune, che è un'area verde 
adiacente.
Le spese per anni si sono limitate al taglio dell'erba e le spese relative 
sono state distribuite equamente tra quelli che ci stavano a pagarle. Due o 
tre non hanno mai pagato in trent'anni.
Recentemente il ramo di uno degli alberi che insistono nell'area verde ha 
causato danni ad una delle villette che chiede i danni.
Ora alcuni chiedono di costituire un condominio, ritenendo di facilitare 
così la raccolta forzata dei contributi alle spese da parte di tutti.
Chiedo:
- E' obbligatorio il condominio nel nostro caso ?
- Cosa consigliereste di fare ? 
 
 
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 di fare ?
 
Una comunione. Il condominio e' una comunione in cui si ha in comune il
fabbricato. Se non c'e' il fabbricato in comune, non c'e' condominio.
Art,1100-1116 del CC. La gestione e' molto piu' semplice e quindi
non c'e' nessuna scusa per cui l'amministratore si a turno uno di voi.

 Se non c'e' il fabbricato in comune, non c'e' condominio.
 
 
ahahahah
ma non dire minchiate che poi la gente ci crede pure 
 
 

 - E' obbligatorio il condominio nel nostro caso ?
 
Una domanda: esiste un regolamento (cercare negli atti originari) ?

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E' sufficientemente leggere:
 
Codice Civile
 
Libro Terzo - Della proprietà
 
Titolo VII - Della comunione
 
Capo II - Del condominio negli edifici
 
La gerarchia e' evidente a chiunque abbia un sufficiente quoziente di
intelligenza.
 
E se ancora ci sono dubbi:
 
Capo I - Della comunione in generale
 
Art. 1100 Norme regolatrici
	Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più
persone, se il Titolo o la legge (Cod. Nav. 258 e seguenti, 872 e
seguenti) non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti.
 
Quindi, nel caso in cui il giardino sia l'unica cosa in comune, il caso
generale della comunione e' piu' che sufficiente.
 
 
Ma andiamo a leggerci il primo articolo del secondo capo, quello specifico
che disciplina il condominio:
 
"Art. 1117 Parti comuni dell'edificio
	Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole
unita' immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento
periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
..."
 
Prego ? Si definisce l'oggetto come "parti comuni" di UN "edificio" ?
"Delle singole unita' immobiliari" di UN "edificio" ?
 
 
Precisiamo una cosa: nulla vieta, alla sua costituzione, con apposito
regolarmente controfirmato da tutti i proprietari, di gestire il
giardino comune secondo le regole del condominio.
Ma se non esiste alcuna definizione documentata precedente, la vedo dura,
con due oppositori, l'impostazione della regola piu' rigida (e costosa).
Ergo si applica il caso generale, che nessuno puo' contestare.
 
Una delle differenze che salta subito all'occhio e' che nella comunione
le quote sono sempre in parti uguali.
 
L'altra, ovvia differenza, e' che il condominio ha tutta una obbligatoria
gestione fiscale (costo minimo sui 200 Euro/anno), mentre con la comunione
e' sufficiente farsi assegnare il codice fiscale (gratuito).
 
Naturalmente amministratori mercenari e fiscalisti vi diranno che e' sempre
obbligatorio il condominio ...

Un regolamento esiste ed è contrattuale, perchè incluso nel rogito. Ma 
risale al 1975 e non è mai stato messo in atto. Nel frattempo le cose sono 
cambiate; per esempio le cose in comune prima comprendevano le strade e 
l'illuminazione, che poi si sono trasferite al Comune. Ci sarebbero stati 
anche altri obblighi inerenti le modifiche alle unità immobiliari (tutte 
villette unifamiliari) che nessuno ha mai rispettato nel silenzio generale 
(colore delle imposte, divieto di modifiche strutturali etc.).
Si può sostenere che il "condominio" vada realizzato ora, dopo 40 anni, per 
gestire un campo, quando non lo si è fatto per cose ben più rilevanti ?
 
"Roberto Deboni DMIsr"  ha scritto nel messaggio 
news:_ZadncCV9Z-rLu_P...@giganews.com...
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 cose ben più rilevanti ?
 
Il regolamento contrattuale in oggetto assomiglia a quello condominiale ?

Se il regolamento incluso nel rogito è ancora valido, chi volesse farlo 
valere si troverebbe davanti a degli stati di fatto che non riesco ad 
immaginare come potrebbero essere gestiti. Ad esempio, se io volessi adesso 
modificare la mia casa e qualcuno si opponesse in forza del regolamento, che 
riflessi avrebbe questa cosa nei riguardi di chi la modifica l'ha già fatta 
ormai da un paio di decenni e nessuno gli ha fatto opposizione ?
 
C'è una ulteriore complicazione: Non ho visto i rogiti, ma alcune case sono 
state vendute recentemente e i proprietari sostengono che nel loro rogito 
non ci sia menzione del regolamento originario.
 
Le cose cedute al Comune sono state cedute con atti propri, quindi le aree 
cedute immagino siano catastalmente attribuite al Comune.
 
Per il momento facciamo finta di niente e continuamo a gestire la cosa come 
se fossimo una Comunione ufficiosa, cioè senza codice fiscale o altro. 
Abbiamo firmato una delega ad una persona del gruppo ad occuparsi della 
manutenzione del verde e basta. 
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