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Titolo: Spazi comuni e conflitto d'interessi del costruttore

Salve a tutti,
la scorsa settimana abbiamo fatto un'assemblea condominiale su richiesta di
un "futuro" condomino che subordina l'acquisto di un negozio del nostro
condominio, in cui vuole aprire una gelateria-pasticceria,
all'autorizzazione da parte nostra a concedergli l'uso degli spazi comuni
antistanti (sottoportico e piazzetta di fronte allo stesso) per piazzarvi
sedie e tavoli durante la stagione estiva.
Il problema è che il costruttore del condominio, non essendo ancora riuscito
a vendere gran parte degli immobili tra cui il negozio in questione, si è
presentato all'assemblea forte dei suoi 581 millesimi ed ha fatto passare la
delibera di concessione, grazie alla quale ora potrà vendere al gelataio il
negozio. Ora io ed altri che hanno votato contro (per un totale di circa 155
millesimi), riteniamo che ci sia un palese conflitto d'interessi e ci
chiediamo se non sia possibile annullare la delibera. Che ne pensate?
Aggiungo che alcuni condomini hanno deciso di votare a favore della
richiesta, e che c'erano degli assenti. Quindi escludendo il costruttore e
gli assenti i votanti a favore e quelli contrari si equivalevano
all'incirca.
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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

 all'incirca.
    Se nei vostri atti di acquisto quelle aree risultano condominiali il
   costruttore non ha diritto di concedere un bel nulla, se possiede 581
   millesimi non puo' nemmeno cedere in affitto novenale quelle superfici.
    Quindi impugnare di corsa la delibera!
    ciaofelix:-)
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 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

     Quindi impugnare di corsa la delibera!
Hai mai letto un certo articolo 1102 del codice?

 Hai mai letto un certo articolo 1102 del codice?
     Si inizia cosi'!
........., purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli
altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto..........
     Si e finisce cosi'!
     Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in
danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il
titolo del suo possesso (1164). 
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 mutare il titolo del suo possesso (1164).
Da quando?
Basta interpretarlo "alla felix" e il gelataio mette i tavolini in qualsiasi
parte comune, checchč dica qualsiasi delibera. E' solo un "uso piů intenso".
E tu gli dici di correre dall'avvocato. Hai la provvigione?

Matteo ha scritto:
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      Nossignore e' un cambio di destinazione! Non s'ha da fare!......
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       Nossignore e' un cambio di destinazione! Non s'ha da fare!......
Cambio di destinazione un arredo mobile estivo?
Quando devi difendere a tutti i costi una stupidaggine diventi ridicolo.
Quella delibera è inutile, e comunque può essere revocata o modificata da
qualsiasi assemblea successiva. Per il momento c'è una maggioranza alla
quale una gelateria con tavolini non dà fastidio. Nessuna sentenza potrà
cambiare questo stato di fatto. Magari domani la maggioranza sarà un'altra.

Matteo ha scritto:
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USO DELLA COSA COMUNE CONDOMINIALE
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SOMMARIO: a) Abuso; b) Accessione: e) Alterazione della destinazione; d)
Aree destinate a giochi; e) Autorizzazione assembleare; f) Concessioni
amministrative; g) Controversie; h) Disposizione della quota; i) Forno: j)
Godimento separato; k) Limiti: l) Modificazioni: m) Ostacoli al diretto
godimento; n) Pari uso; o) Piscina; p) Rilascio di nullaosta: q) Targhe e
insegne (apposizione); r) Tende (installazione): s) Uso diverso; t) Uso
esclusivo; u) Uso frazionato; v) Uso più intenso; w) Uso turnario; x) Uso
vietato; y) Usucapione; z) Usufruttuario.
 
a) Abuso
L'amministratore del condominio, che è responsabile dei danni cagionati
dalla sua negligenza. dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi
inadempimento degli obblighi legali o regolamentari. non può essere
ritenuto responsabile, ancorché sia tenuto a far osservare il regolamento
condominiale, dei danni cagionati dall'abuso dei condomini nell'uso della
cosa comune, non essendo dotato di poteri coercitivi e disciplinari nei
confronti dei singoli condomini - salvo che il regolamento di condominio,
ai sensi dell'art. 70 att. c.c., preveda la possibilità di applicazione di
sanzioni nei confronti dei condomini che violano le norme da esso
stabilite sull'uso delle cose comuni - né obbligato a promuovere azione
giudiziaria contro i detti condomini in mancanza di una espressa
disposizione condominiale o di una delibera assembleare.
* Cass. civ., sez. II, 20 agosto 1993, n. 8804, Ersoni c. Cond. Abruzzo I
di Pineto.
b) Accessione
Ove una fattispecie trovi specifica disciplina nell'art. 1102, che regola
l'uso della cosa comune da parte dei partecipanti alla comunione, è
preclusa l' applicazione alla stessa, in via analogica, dell'art. 936 c.c.
in materia di accessione. non essendo consentito il ricorso alle
disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe (c.c. analogia
legis) in assenza di una qualsivoglia lacuna dell'ordinamento.
* Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1994, n. 10699, Parrocchia della
Cattedrale di Avellino c. Camera commercio di Avellino.
La disciplina dell'accessione contenuta nell'art. 934 c.c. si riferisce
solo alle costruzioni (o piantagioni) su terreno altrui e non anche alle
costruzioni eseguite da uno dei comproprietari sul terreno comune, per le
quali debbono ritenersi, invece, applicabili le norme sul condominio ed,
in particolare, la disposizione dell'art. 1120 c.c., che vieta, tra
l'altro, le innovazioni che rendano alcune parti comuni dell'edificio
inservibili all'uso o al godimento di altri condomini, a meno che non vi
sia il consenso di questi, nella forma scritta richiesta, a pena di
nullità, per la costituzione di diritti reali su beni immobili.
* Cass. civ., sez. II, 18 aprile 1996, n. 3657, Perolio c. Peroglio.
La norma dell'art. 938 c.c., che disciplina la cosiddetta accessione
invertita, ha carattere eccezionale - in quanto derogativa sia del
principio dell'accessione ("quod inaedificatur solo cedit"), sia di quello
secondo cui il proprietario ha diritto di disporre della propria cosa in
maniera piena ed esclusiva - e come tale non può trovare applicazione
nell'ipotesi di costruzione eseguita in tutto o in parte su un suolo di
proprietà comune del costruttore e di terzi, nella quale si applicano le
norme sulla comunione, senza che sia eccepibile una disparità di
trattamento tra comunista e terzo, rientrando nella discrezionalità del
legislatore la delimitazione del campo di operatività dell'accessione
invertita. (Fattispecie relativa alla costruzione eseguita su un cortile
destinato all'uso comune degli edifici che lo circondano).
* Cass. civ., sez. II, 14 novembre 1996, n. 9982, Tossi ed altro c.
Condominio di Via Varè nn. 7/9 in Milano ed altro, in Arch. loc. e cond.
1997, 438.
c) Alterazione della destinazione
L'art. 1102 cod. civ., nel regolare i diritti dei partecipanti alla
comunione, prescrive che in ogni caso non può essere alterata la
destinazione della cosa comune, sicché solo le modificazioni di questa, in
quanto consentano il pari uso secondo il diritto di ciascuno, rientrano
nella previsione legale, mentre è vietata ogni diversa attività
innovatrice. (Nella specie, alla stregua del principio enunciato, è stata
giudicata corretta la decisione che ha ritenuta vietata la costruzione di
un terrazzo pensile soprastante un cortile comune, con la costruzione,
inoltre di gradini e di un'aiuola sul cortile stesso).
* Cass. civ., sez. II, 26luglio 1983, n. 5132, Bono c. D'Accordo.
La destinazione della cosa comune - che, a norma dell'ari. 1102 c.c.,
ciascun partecipante alla comunione non può alterare - dev'essere
determinata attraverso elementi economici, quali gli interessi collettivi
appagabili con l'uso della cosa, giuridici, quali le norme tutelanti
quegli interessi, e di fatto, quali le caratteristiche della cosa; e
dev'essere cassata con rinvio la sentenza del merito che esclude essere
stata alterata la destinazione di un pozzo comune dalla costruzione di un
impianto di adduzione dell'acqua ad una casa di proprietà singola, senza
accertare se ciò abbia implicato limitazioni allo sfruttamento da parte
degli altri partecipanti.
* Cass. civ., sez. II, 22 novembre 1976, n. 4397.
d) Aree destinate a giochi
La disciplina dei giochi dei bambini nei viali del cortile-giardino
condominiale non integra un'occupazione degli stessi né un'alterazione
della destinazione della cosa comune, con impedimento del pari uso degli
altri condomini, risolvendosi in una forma di utilizzazione diversa da
quella normale ma non illegittima, essendo compatibile con la destinazione
del bene. Essa può, di conseguenza, essere disposta dall'assemblea con
deliberazione adottata con la maggioranza prevista dall'art. 1136 cod.
civ., ancorché il regolamento di condominio di natura contrattuale vieti
l'occupazione delle parti comuni da parte dei condomini.
* Cass. civ., sez. II, 8 luglio 1981, n. 4479, Medeghini c. Cond. V.
Orbetel.
L'utilizzazione del cortile comune come spazio destinato al gioco
limitatamente ai soli bambini di età inferiore ai dodici anni, integra un
uso aggiuntivo della cosa comune la cui disciplina è rimessa alla volontà
dell'assemblea, la quale ben può deliberare sul punto con la maggioranza
di cui all'art. 1136.
* Trib. civ. Milano, 28 gennaio 1991, in Arch. loc. e cond. 1991, 604.
L'utilizzazione per il gioco dei bambini di una parte assai limitata
dell'area verde consortile non contrasta con la destinazione a giardino
prevista, per quella stessa area, dal Regolamento consortile, ma ne
costituisce unicamente un migliore e più intenso godimento per soddisfare
esigenze che pure appaiono insopprimibili e, comunque, senz'altro
meritevoli di tutela nella vita di un condominio.
* Trib. civ. Milano, 3 ottobre 1991, in Arch. loc. e cond. 1991, 767.
La norma di un regolamento condominiale che disciplina il criterio di
ripartizione delle spese di manutenzione relative al campo da tennis
condominiale non pregiudica il godimento del campo anche a favore dei
figli dei proprietari degli appartamenti non residenti nel condominio,
godimento configurabile quale uso indiretto della cosa comune.
* Trib. civ. Milano, 28 febbraio 1991, in Arch. loc. e cond. 1991, 603.
e) Autorizzazione assembleare
La deliberazione dell'assemblea condominiale. con la quale venga
autorizzato l'uso di un bene comune in modo incompatibile con
l'utilizzazione ed il godimento di parti dell'edificio di proprietà di un
singolo condomino, è illegittima indipendentemente dalla circostanza che,
per ragioni contingenti e transitorie, il bene di proprietà individuale ed
esclusiva non sia attualmente utilizzato secondo la sua naturale
destinazione (In base al suddetto principio la S.C. ha ritenuto corretta
la decisione del giudice di merito che aveva dichiarato la illegittimità
di una delibera con la quale era stata decisa l'utilizzazione come
parcheggio di un'area condominiale sotto il profilo che detto uso avrebbe
ostacolato l'accesso ad alcuni locali di proprietà individuale destinati
ad essere utilizzati come autorimesse, a nulla rilevando che detto uso non
fosse attuale per la necessità di realizzare alcuni lavori di rifinitura e
di adattamento dell'immobile).
* Cass. civ., sez. II, 5 settembre 1989, n. 3858, Cond. Via Ronci e. Soc.
Getfa.
Nel condominio di edifici allorquando una deliberazione dell'assemblea
condominiale, la quale sancisce un determinato uso della cosa comune,
venga adottata con il voto unanime dei partecipanti al condominio, l'atto
conserva la sua validità anche se abbia, in ipotesi, a limitare il
godimento di alcuno dei condomini.
* Cass. civ., sez. II, 27 giugno 1987, n. 5709, Cond. Roma MN c. Lasagna.
f) Concessioni amministrative
In tema di condominio negli edifici, qualora uno dei condomini, senza
violare i limiti di cui all'art. 1102 c.c., faccia uso della cosa comune
(nella specie mediante la costruzione di un comignolo sul tetto
dell'edificio), la mera mancanza delle concessioni o autorizzazioni
amministrative non può essere invocata dal condominio quale fonte di
risarcimento del danno, riflettendosi esclusivamente nei rapporti tra il
privato e la pubblica amministrazione.
* Cass. civ., 8 agosto 1990, n. 8040.
g) Controversie
Quando tra alcuni comunisti insorga controversia sulle modalità di uso
della cosa comune, ancorché riguardanti una modificazione che, non
incidendo sull'estensione dei diritti degli altri partecipanti (art. 1102,
comma secondo, cod. civ.) né eccedendo l'ordinaria amministrazione (ari.
1108 cod. civ.), tende al suo migliore godimento, nel giudizio instaurato
fra i comunisti in disaccordo, non v'è litisconsorzio necessario di tutti
gli altri partecipanti alla comunione.
* Cass. civ., sez. II, 27 gennaio 1988, n. 734, Zammataro c. Pitonio.
Il condomino, il quale denunci la violazione dei limiti che debbono
osservarsi dai singoli condomini nell'uso della cosa comune, assumendo che
taluno di quelli abbia destinato parte della cosa stessa al servizio della
sua proprietà esclusiva e, così, impedito l'esercizio sulla medesima del
concorrente diritto di tutti gli altri condomini, propone un'azione reale
che va ricondotta nel paradigma delle azioni negatorie, il cui valore deve
essere determinato a norma dell'art. 15 cod. proc. civ. e, in particolare,
in base al criterio sussidiario previsto dall'ultimo comma essendo venuto
meno - a seguito della abolizione delle imposte reali e la loro
sostituzione con l'imposta sul reddito delle persone fisiche (art. 82 del
d.p.r. 29 settembre 1973 n. 597) - il criterio del riferimento al tributo
diretto verso lo Stato.
* Cass. civ., sez. II, 6 luglio 1984, n. 3964. Cond. Napoli c. Comotti.
Lo stabilire se un determinato uso della cosa comune da parte del singolo
condomino (nella specie: posa di tubazioni) rientri o meno tra quelli
consentiti è compito del giudice del merito la cui valutazione è
incensurabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivata.
* Cass. civ., sez. II, 13 marzo 1982, n. 1624, Di Russo c. Melloni.
Nella controversia concernente l'inosservanza delle norme condominiali
riguardanti la condotta dei condomini nell'uso o godimento delle cose
comuni, sono legittimati passivi, in assenza di dolo o colpa da parte
dell'amministratore, solo coloro che in effetti abbiano compiuto le
trasgressioni e cioè i singoli condomini, tenuti ad osservare le regole di
condotta dettate dal regolamento.
* Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 1974, n. 397.
L'indagine sulla illiceità o meno dell'uso della cosa comune, da parte del
condomino di edificio, va condotta alla stregua degli obiettivi criteri
legali della sussistenza o meno di un pregiudizio alla cosa medesima,
ovvero di una lesione del diritto di godimento spettante agli altri
partecipanti, mentre rimane irrilevante, a tal fine, ogni valutazione
sulla concreta idoneità di quell'uso ad arrecare utilità al suo autore,
salva la configurabilità di atti d'emulazione, ai sensi ed agli effetti di
cui all'art. 833 c.c. Nel contrasto fra le parti, il giudice è chiamato a
dichiarare la volontà concreta della legge nel fatto dedotto ed accertato,
non anche ad indicare astrattamente quali fatti sarebbero conformi o meno
a diritto. Pertanto, nella controversia diretta a stabilire la liceità od
illiceità di una determinata opera, eseguita da un condomino su parte
comune di edificio (nella specie, vetrina apposta su muro perimetrale),
non può ritenersi consentito di richiedere al giudice di indagare o
pronunciarsi su quali eventuali modifiche di quell'opera potrebbero
assicurarne la liceità.
* Cass. civ., sez. II, 30 maggio 1978, n. 2749.
h) Disposizione della quota
A norma dell'art. 1103 cod. civ., la vendita di quota di bene indiviso è
ammissibile e valida, senza che gli altri comproprietari abbiano diritto
di opporsi, e, pertanto, se in un contratto di vendita è indicato che il
bene appartiene a più persone e solo alcune di esse lo sottoscrivono, non
può negarsi a priori la validità della vendita delle singole quote, a meno
che non ricorra l'inscindibilità della prestazione, da dedursi e
verificarsi nel giudizio di merito.
* Cass. civ., sez. II, 28 ottobre 1982. n. 5647, Ferrari c. Oneta.
Qualora il compartecipe alieni la sua quota della proprietà indivisa,
l'acquirente subentra nella comunione al posto dell'alienante, ma se
l'alienazione riguarda non la quota ma la parte determinata corrispondente
alla quota e vi sia l'assenso di tutti gli altri compartecipi, si ha una
vera e propria divisione o atto equiparato alla divisione, perché si
realizza il risultato tipico della divisione. Pertanto, se chi chiede la
divisione non contesta l'avvenuto scioglimento nei modi predetti,
l'oggetto della pretesa si riduce ad un mero accertamento, ma se lo
contesta e non risultano provati nelle forme idonee la divisione o i suoi
surrogati, va disposta la divisione, ma il fatto storico rimane, con la
conseguenza che ognuno deve imputare alla sua quota ciò che ha ricevuto,
con le rivalutazioni del caso e con le responsabilità conseguenti, giacché
la stima per la divisione è coeva alla sua attuazione.
* Cass. civ., sez. II, 8 febbraio 1982, n. 753, Mazzafoglia c. Mazzafoglia.
In tema di comunione, il diritto di ciascun partecipante di cedere ad
altri il godimento della cosa, nei limiti della sua quota (art. 1103 cod.
civ.), implica che al partecipante medesimo deve riconoscersi anche la
facoltà di costituire, sempre nei limiti della sua quota. un diritto reale
di uso a favore di un terzo.
* Cass. civ., sez. II, 18 luglio 1980, n. 4706, Cattaneo c. Albini.
La rinunzia abdicativa del partecipante ad una comunione, in quanto
determina l'accrescimento della quota rinunciata a favore degli altri
partecipanti, ha una funzione satisfattiva-liberatoria; ne consegue che il
rinunziante, con la dismissione del proprio diritto (reale) si libera
delle obbligazioni (propter rem) a quel diritto collegate, e queste vanno
a carico dei rimanenti partecipanti.
* Cass. civ., sez. II, 23 agosto 1978, n. 3931.
Il trasferimento della proprietà esclusiva di una porzione di piano di un
edificio in condominio comporta altresì il trasferimento delle parti
oggetto di proprietà comune, salvo che il trasferimento di queste ultime
non risulti espressamente escluso dal titolo.
* Cass. civ., sez. II, 25 luglio 1978, n. 3719.
i) Forno
L'art. 1117 n. 3, c.c., elenca, in via del tutto esemplificativa, le
opere, le installazioni e i manufatti di qualunque genere che servono
all'uso comune e che il legislatore ha voluto comuni ai proprietari dei
diversi piani o porzioni di piano di un edificio, facendo salva la diversa
volontà di detti proprietari o del loro autore; conseguentemente, un forno
sistemato su un pianerottolo comune, in difetto di un titolo che ne
attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei proprietari, ben può
ritenersi destinato all'uso e al godimento comune, come accessorio di
parti od opere comuni, da presumersi del pari comune.
* Cass. civ., sez. II, 14 marzo 1977, n. 1030.
j) Godimento separato
L'atto scritto, che è necessario per lo scioglimento della comunione e la
divisione della proprietà immobiliare, ai sensi dell'art. 1350 n. 11 cod.
civ., non occorre invece per la semplice attribuzione, ferma rimanendo la
comproprietà, fra gli aventi diritto, di un godimento separato del bene
comune che può essere validamente attuata anche con convenzione verbale.
* Cass. civ., sez. II, 28 febbraio 1984, n. 1428, Calabrese c. Calabrese.
k) Limiti
L'art. 1102, primo comma, cod. civ. assoggetta l'uso della cosa comune da
parte di ciascun condomino al duplice limite di non alterarne la
destinazione e di non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti
uso secondo il loro diritto; e tale principio vale, ovviamente, anche per
le modificazioni che il condomino, ai sensi della stessa norma, voglia
apportare a proprie spese per il miglior godimento della cosa comune.
* Cass. civ., sez. II, 18 marzo 1987, n. 2722, Catalani c. Cond. V.
Malakoff.
L'art. 1102 c.c. intende assicurare al singolo partecipante, per quel che
concerne l'esercizio del suo diritto, la maggior possibilità di godimento
della cosa comune, nel senso che, purché non resti alterata la
destinazione del bene comune e non venga impedito agli altri partecipanti
di fare parimenti uso della cosa, egli deve ritenersi libero di servirsi
della cosa stessa anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni
possibile utilità, senza che possano costituire vincolo per lui forme più
limitate di godimento attuate in passato dagli altri partecipanti, e può
scegliere, tra i vari possibili usi quello più confacente ai suoi
personali interessi. (Nella specie si è escluso che esorbiti dal corretto
uso della cosa comune la transennatura e l'occupazione periodica di un
portico con legna da parte di un condomino, in assenza di prova del
carattere stabile dell'occupazione e di un apprezzabile pregiudizio per
gli altri condomini).
* Cass. civ., sez. II, 5 settembre 1994, n. 7652, Pezzi c. Bertagnolli.
La norma dell'ari. 1102 c.c., concernente la facoltà del condomino di
apportare modifiche a sue spese per il migliore godimento della cosa
comune, è derogabile per regolamento condominiale avente efficacia
contrattuale in quanto sottoscritto da tutti i condomini, ma tale deroga
deve risultare in modo espresso e non può ritenersi implicitamente
disposta per la previsione nel regolamento dell'assoggettamento a delibera
assembleare (a maggioranza qualificata) delle modificazioni alle cose
comuni finalizzate al miglior godimento delle cose stesse, da parte della
pluralità condominiale, dato che queste ultime comportano non solo
l'incidenza della spesa su tutti i condomini, ma altresì la modifica in
tutto o in parte nella materia o nella forma ovvero nella destinazione di
fatto o di dritto della cosa comune, a differenza delle modificazioni
apportabili dal singolo condomino, che non possono incidere che sul pari
uso (anche potenziale) degli altri condomini.
* Cass. civ., sez. II, 5 ottobre 1992, n. 10895, Valletta c. Condominio di
Via Zamenhof 7/9 di Bologna.
L'uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante è sottoposto
dall'art. 1102 c.c. a due limiti fondamentali, consistenti nel divieto di
alterare la destinazione della cosa comune e nel divieto di impedire agli
altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Pertanto, a rendere illecito l'uso basta il mancato rispetto dell'una o
dell'altra delle due condizioni, sicché anche l'alterazione della
destinazione della cosa comune determinato non soltanto dal mutamento
della funzione, ma anche dal suo scadimento in uno stato deteriore, ricade
sotto il divieto stabilito dall'art. 1102 c.c.
* Cass. civ., sez. II, 15 luglio 1995, n. 7752, Pinelli c. Muccilli.
Le due condizioni d'uso della cosa comune, consistenti, a norma dell'art.
1102 c.c., nella non alterazione della cosa stessa e nel non impedimento
agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il loro diritto,
debbono necessariamente coesistere, onde a rendere illecito l'uso è
sufficiente la sola alterazione della cosa, determinata non solo dal
mutamento della sua funzione ma anche dal suo scadimento a deteriore
condizione.
* Cass. civ., sez. II, 26 gennaio 1976, n. 247.
L'uso da parte di ciascun condomino - nonché del locatario che da
quest'ultimo ha causa - della cosa comune e delle parti comuni di una cosa
è sottoposto, ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., al divieto di alterare la
destinazione della cosa comune, nonché a quello di impedire agli altri
partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, con
preminenza dell'osservanza del primo divieto potendosi avere salvaguardia
degli interessi dei condomini solo col rispetto della destinazione
attualmente impressa alla cosa comune. L'accertare se gli atti e le opere
dei singoli condomini, miranti ad una intensificazione del proprio
godimento della cosa comune, siano conformi o meno alla destinazione della
cosa comune, è compito del giudice del merito, incensurabile in sede di
legittimità se congruamente motivato. (In applicazione del principio di
cui alla massima, è stata ritenuta corretta la decisione del giudice del
merito che, sulla base di una norma del regolamento di condominio che
prevedeva una espressa autorizzazione condominiale, ha affermato che
l'apposizione di cartelloni pubblicitari sulla facciata non può essere
considerata esplicazione del normale uso di godimento della cosa).
* Cass. civ., sez. II, 18 luglio 1984, n. 4195, Soc. Supermoda c. Lucarini.
Il limite al diritto di godimento spettante a ciascun condomino iure
proprietatis sulle parti comuni - nella specie divieto di sosta, anche per
il carico e discarico di masserizie, in tutti gli spazi comuni
dell'edificio - disposto dal regolamento condominiale nell'interesse
comune e accettato nei singoli atti d'acquisto, ha natura negoziale e
perciò può essere modificato soltanto per iscritto e con il consenso
unanime dei condomini.
* Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 1997, n. 854, Pascale ed altri c. Cond.
V. Petrarca 175 Napoli.
Il condomino non ha il dovere di limitare l'uso della cosa comune ai soli
casi in cui il suo interesse non possa essere altrimenti soddisfatto con
il medesimo costo, perché il solo limite che l'art. 1102 c.c. pone al
potere di utilizzazione della cosa comune da parte di ciascun condomino è
quello del divieto di alterarne la destinazione e di impedire che altri ne
faccia parimenti uso secondo il suo diritto.
* Cass. civ., sez. II, 11 gennaio 1993, n. 172, Bolgianni c. Del Pani.
La coesistenza di una comunione d'uso e di separate proprietà esclusive in
relazione ad un determinato bene, possibile quando proprietari di esso
siano dei privati, in quanto è compatibile con il godimento o uso comune
del bene, la proprietà esclusiva di sue parti separate, intesa come
residua facoltà di disposizione di esse, va esclusa quando invece i
proprietari siano due enti pubblici territoriali ed il bene sia un bene
demaniale (nella specie, una strada), poiché la demanialità esclude la
facoltà di disposizione e l'unico modo di esercizio della facoltà di
godimento da parte dei suddetti enti pubblici, in relazione alla natura
del bene, è quello della destinazione al pubblico transito, coincidente
con la sua comunione d'uso.
* Cass. civ., sez. I, 11 maggio 1983, n. 3246, Soc. Lloyd. Adr. c. Com.
Cervignano.
L'uso della cosa comune da parte del condomino, oltre ad essere soggetta
ai limiti interni posti dalla legge nei rapporti tra condomini (art. 1102
cod. civ.), incontra anzitutto un limite esterno, in relazione all'ambito
stesso delle parti di proprietà condominiale, al di fuori del quale non
può parlarsi di uso o miglior uso della cosa comune, poiché il rispetto
della proprietà esclusiva dei singoli condomini esige che gli altri non
possano invaderne la sfera, né gravarla di pesi o limitazioni, ove non
abbiano al riguardo un particolare diritto. (Nella specie, enunciando il
surriportato principio, il S.C. ha confermato la decisione del giudice del
merito di condanna di un condomino alla rimozione di tubazioni con cui
aveva invaso una cantina di proprietà esclusiva di altro condomino).
* Cass. civ., sez. II, 13 marzo 1982, n. 1624, Di Russo c. Melloni.
Poiché l'art. 1102 cod. civ. vieta le utilizzazioni della cosa comune che
impediscono agli altri condomini di continuare a farne uso in conformità
alla sua destinazione, il condomino di un edificio non può, eseguendo una
costruzione in appoggio al muro perimetrale comune (nella specie:
tettoia), chiudere le aperture del medesimo destinate a dare luce ad un
vano di proprietà di altro condomino, sicché tale opera che sia stata
eseguita lecitamente al momento della sua realizzazione, non può essere
frustrata da una siffatta utilizzazione successiva della cosa comune
pretesa dall'altro condomino.
* Cass. civ., sez. II, 6 aprile 1981, n. 1941, Resegna C. c. Ascione A.
Il divieto di modificare la cosa comune, sottraendola alla possibilità di
sfruttamento da parte di tutti i partecipanti alla comunione secondo
l'originaria funzione della cosa stessa, opera anche in relazione alle
porzioni del bene comune delle quali i comproprietari si siano
convenzionalmente attribuiti il godimento separato, in quanto anche in tal
caso, non venendo meno la contitolarità dell'intero bene, la facoltà di
utilizzazione della cosa attribuita a ciascuno dei comproprietari trova
limite nella concorrente ed analoga facoltà degli altri, con la
conseguenza che sono consentite solo le opere necessarie al miglior
godimento, dovendo per contro ravvisarsi una lesione del diritto di
comproprietà degli altri condomini quando la cosa comune sia stata
alterata, in tutto od in parte, e quindi concretamente sottratta alla
possibilità dell'attuale sfruttamento collettivo nei termini funzionali o
originariamente praticati.
* Cass. civ., sez. II, 4 maggio 1993, n. 5161, Inno c. Inno, in Arch. loc.
e cond. 1993, 744.
Nel condominio di edificio, al fine di determinare la portata del
godimento spettante a ciascun partecipante sui beni comuni, occorre fare
riferimento al momento in cui l'unico dominio esclusivo si fraziona in più
proprietà individuali. Pertanto, tale godimento non può estendersi a
vantaggio di costruzioni realizzate da un condomino nell'ambito della sua
proprietà individuale successivamente alla costituzione del condominio, in
ampliamento oppure a completamento dell'edificio condominiale, anche se in
attuazione degli intendimenti dell'originario costruttore ed unico
proprietario.
* Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 1980, n. 5719, Turturno c. Martino.
Il principio di cui all'art. 1102 cod. civ., sull'uso della cosa comune
consentito al partecipante, non è applicabile ai rapporti tra proprietà
individuali (e loro accessori) e beni condominiali finitimi, che sono
disciplinati dalle norme attinenti alle distanze legali ed alle servitù
prediali, ossia da quelle che regolano i rapporti tra proprietà contigue
od asservite e che non contraddicono alla particolare normativa della
comunione.
* Cass. civ., sez. II, 10 gennaio 1980, n. 221, Galeano c. Grasso.
L'esercizio della facoltà di ogni condomino di servirsi della cosa comune,
nei limiti indicati dall'ari. 1102 c.c., deve esaurirsi nella sfera
giuridica e patrimoniale del diritto di comproprietà sulla cosa medesima e
non può essere esteso, quindi, per il vantaggio di altre e diverse
proprietà del medesimo condomino perché in tal caso si verrebbe ad imporre
una servitù sulla cosa comune per la cui costituzione è necessario il
consenso di tutti i condomini.
* Cass. civ., sez. II, 23 dicembre 1994, n. 11138, Società Albergo
Saturnia Internazionale c. Piamonte.
L'assemblea del condominio di un edificio ha il potere di disciplinare, e,
eventualmente, nel concorso di giustificate ragioni ed interessi comuni,
di ridurre l'uso della cosa comune da parte dei singoli partecipanti, ma
non anche quello di sopprimere totalmente l'uso medesimo, ancorché
limitatamente a determinati periodi di tempo. (Nella specie, premesso il
principio di cui sopra, la S.C. ha ritenuto correttamente affermata dai
giudici del merito la nullità, e, quindi, l'impugnabilità oltre il termine
stabilito dall' art. 1137 terzo comma c.c., della delibera con la quale
era stata decisa l'assoluta chiusura di un cancello di accesso al cortile,
in determinate ore del giorno).
* Cass. civ., sez. II, 9 maggio 1977, n. 1791.
A norma dell' art. 1138 c.c., l'assemblea dei condomini può, in sede di
formazione o di modifica del regolamento condominiale, regolare, a
maggioranza, le modalità di godimento delle cose e dei servizi comuni
(istituendo, se del caso, l'uso turnario degli stessi), ma non anche
disciplinare la misura e l'intensità di esso quale risulta dal titolo di
acquisto o dalla legge ed, in particolare dall'art. 1102 c.c., limitando
tale godimento ad una soltanto delle forme di uso di cui la cosa comune
sia suscettibile secondo la sua destinazione. Le norme del regolamento
condominiale che introducano tali limitazioni specialmente nel caso in cui
queste possono incidere sull'utilizzabilità e sulla destinazione delle
parti dell'edificio di proprietà esclusiva, hanno carattere convenzionale,
nel senso che, se predisposte dall'originario proprietario dello stabile,
debbono essere accettate dai condomini nei rispettivi atti di acquisto,
ovvero con atti separati e, se, invece, deliberate dall'assemblea
condominiale, debbono essere approvate all'unanimità. Inoltre, i vincoli
da esse costituiti, avendo natura di oneri reali, per poter essere opposti
ai terzi acquirenti a titolo particolare, debbono essere trascritti nei
pubblici registri, ovvero accettati nei singoli negozi di acquisto.
* Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 1977, n. 621.
L'art. 1102 c.c., non pone una norma inderogabile i cui limiti non possano
essere resi più severi da un predisposto regolamento condominiale,
successivamente recepito nel contratto d'acquisto di beni compresi nel
complesso condominiale.
* Cass. civ., sez. II, 24 aprile 1975, n. 1600.
La sfera dei diritti dei singoli condomini sulla cosa comune può essere
suscettibile di restrizioni purché abbiano natura contrattuale e siano
trascritte per la loro ulteriore validità anche nei confronti dei
successivi acquirenti (la fattispecie esaminata riguarda una veranda
appoggiata ed ancorata al muro della facciata dell'edificio).
* Trib. civ. Napoli, 30 novembre 1991, n. 13613, in Arch. loc. e cond.
1992, 129.
L'annessione effettuata da un singolo condomino di una porzione della cosa
comune a locale di sua proprietà esclusiva e la correlativa sottrazione
ditale porzione al pari diritto degli altri condomini, configurano
violazione del disposto dell'art. 1102 cod. civ., il quale, nel permettere
a ciascun condomino di servirsi della cosa comune e di apportarvi le
modifiche necessarie per il migliore godimento, pone come condizione
limitativa il divieto di alterare la destinazione e quello di impedire
agli altri partecipanti di fanne parimenti uso, secondo il loro diritto.
* Corte app. civ. Napoli, sez. II, 30 marzo 1987, n. 574, Paolucci c.
Manco e Condominio di via M. Ruta, in Arch. loc. e cond. 1987, 323.
In un condominio composto da meno di dieci condomini, sebbene non sussista
l'obbligo giuridico di formare un apposito regolamento che disciplini
l'uso della cosa comune, tuttavia il potere della maggioranza dei
condomini di disporre o meno le modalità per il migliori godimento della
cosa comune trova il suo limite nel rispetto della condizione che il
diritto di comproprietà possa estrinsecarsi liberamente e, in ogni caso,
non può menomare le facoltà attribuite dalla legge all'amministratore.
* Giud. conc. Roma, 20 novembre 1986, Battista c. Condominio di via dei
Tecii n. 14, Roma, in Arch. loc. e cond. 1987, 579.
L'assemblea condominiale può, in sede di approvazione del regolamento, e
con le maggioranze previste dall'art. 1136 cod. civ., imporre ai singoli
condomini limitazioni all'uso e alla destinazione dei loro appartamenti,
quando tali destinazioni, per loro natura, necessariamente implichino un
uso eccessivo o sproporzionato delle cose comuni ovvero ne alterino la
destinazione. Di conseguenza, spetta al condominio dissenziente provare
l'esistenza di un regolamento contrattuale che, accettato dai singoli
compratori, abbia fissato una determinata destinazione dell'edificio.
* Trib. civ. Agrigento, sez. I, 4 luglio 1977, Miceli c. Condominio Sud,
in Arch. loc. e cond. 1980, 85.
l) Modificazioni
A differenza dalle innovazioni - configurate dalle nuove opere, le quali
immutano la sostanza o alterano la destinazione delle parti comuni, in
quanto rendono impossibile la utilizzazione secondo la funzione
originaria, e che debbono essere deliberate dall'assemblea (art. 1120,
comma 1, c.c.) nell'interesse di tutti i partecipanti - le modifiche alle
parti comuni dell'edificio. contemplate dall'art. 1102 c.c., possono
essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie
spese, al fine di conseguire un uso più intenso, sempre che non alterino
la destinazione e non impediscano l'altrui pari uso. Pertanto, è legittima
l'apertura di vetrine da esposizione nel muro perimetrale comune, che per
sua ordinaria funzione è destinato all'apertura di porte e di finestre,
realizzata dal singolo condomino mediante la demolizione della parte di
muro corrispondente alla sua proprietà esclusiva. Alla eventuale
autorizzazione ad apportare tale modifica concessa dall'assemblea può
attribuirsi il valore di meno riconoscimento dell'inesistenza di interesse
e di concrete pretese degli altri condomini a questo tipo di utilizzazione
del muro comune.
* Cass. civ., sez. II, 20 febbraio 1997, n. 1554, Astori c. Condominio di
Corso Rosselli n. 1 in Torino, in Arch. loc. e cond. 1997, 411.
In caso di condominio negli edifici, la modificazione di una parte comune
e della sua destinazione, ad opera di taluno dei condomini, sottraendo la
cosa alla sua specifica funzione e quindi al compossesso diluiti i
condomini, legittima gli altri all'esperimento dell'azione di
reintegrazione con riduzione della cosa stessa al pristino stato, tal che
possa continuare a fornire quella utilitas alla quale era asservita
anteriormente alla contestata modificazione senza che sia necessaria
specifica prova del possesso di detta parte (che non abbia una sua
autonomia rispetto all'edificio), quando risulti quello di una o più delle
porzioni immobiliari in cui l'edificio stesso si articoli.
* Cass. civ., sez. II, 13luglio 1993, n. 7691, Muraro c. Zuccato, in Arch.
loc. e cond. 1993, 706.
Le modificazioni della cosa comune o di sue parti (muri perimetrali,
cortili ecc.), eseguite dal singolo condomino ai fini di un suo uso
particolare, diretto ad un migliore e più intenso godimento della cosa
medesima, costituiscono una consentita esplicazione del diritto di
comproprietà ex art. 1102 cod. civ., ove non implicano alterazioni della
consistenza e della destinazione del bene e non pregiudichino i diritti di
uso e di godimento degli altri condomini. Diversamente, si risolvono in
una innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120 stesso codice, e nel caso
di costruzione, nel cortile comune, di una autoclave per il servizio di
una singola unità abitativa - seppure consentita con deliberazione della
assemblea dei condomini a norma del quinto comma dell'art. 1136 - comporta
sottrazione di una parte del suolo comune alla sua naturale destinazione
ed all'uso e godimento degli altri condomini.
* Cass. civ., sez. II, 23 febbraio 1987, n. 1911, Nilo c. Centonze.
Il divieto di modificare la cosa comune, sottraendola alla possibilità di
sfruttamento da parte di tutti i partecipanti alla comunione secondo
l'originaria funzione della cosa stessa, opera anche in relazione alle
porzioni del bene comune delle quali i comproprietari si siano
concordemente attribuito il godimento separato, in quanto anche in tal
caso, non venendo meno la contitolarità dell'intero bene, la facoltà di
utilizzazione della cosa attribuita a ciascuno dei comproprietari trova
limite nella concorrente ed analoga facoltà degli altri, con la
conseguenza che sono consentite solo le opere necessarie al miglior
godimento, e dovendo per contro ravvisarsi una lesione del diritto di
comproprietà degli altri condomini quando la cosa comune sia stata
alterata, in tutto od in parte, e quindi concretamente sottratta alla
possibilità dell'attuale sfruttamento collettivo nei termini funzionali o
originariamente praticati.
* Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 1986, n. 421, Fusco c. Di Resta.
Costituiscono esplicazione del diritto di comproprietà ex art. 1102 cod.
civ., e in quanto tali non richiedono la preventiva autorizzazione
dell'assemblea condominiale, le modificazioni della cosa comune eseguite
dal singolo condomino ai fini di un suo uso particolare diretto al miglior
godimento della medesima (e, quindi, anche in assenza di una necessità in
senso assoluto), che non implichino alterazioni della consistenza e della
destinazione della cosa stessa e non pregiudichino i diritti di uso e di
godimento degli altri condomini. Sono, invece, innovazioni le
modificazioni che importino alterazioni della consistenza della cosa
comune o ne mutino la destinazione e che, ai sensi dell'art. 1120, primo
comma, cod. civ., richiedono, perché possano essere disposte, la
maggioranza assembleare di cui al quinto comma del successivo art. 1136.
* Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 1982, n. 6608, Zecca c.Rossi.
L'art. 1102 cod. civ., nel regolare i diritti dei partecipanti alla
comunione al fine di salvaguardare l'interesse comune e quello dei
singoli, consente solo di apportare modificazioni alla cosa comune purché
non ne sia alterata la destinazione e non vengano pregiudicati i
concorrenti diritti di uso degli altri comproprietari, onde ogni attività
costituente non modificazione, ma innovazione (nella specie: costruzione
eseguita su suolo comune), è vietata dalla norma citata.
* Cass. civ., sez. II, 8 febbraio 1982, n. 734, Maini c. Davì.
E' validamente dato in forma verbale, da un comproprietario all'altro,
l'assenso per semplici modificazioni della cosa comune nel quadro di un
accordo sul contemperamento concreto dei rispettivi singoli usi
concorrenti della cosa stessa.
* Cass. civ., sez. II, 26 gennaio 1977, n. 398.
A norma dell'art. 1102 c.c. ciascun condomino può servirsi della cosa
comune apportandovi le modificazioni che egli ritenga utili per il miglior
godimento di essa, fino a sostituirla con altra che offra maggiore
funzionalità. Tali facoltà, peraltro, sono legittime solo se si esplicano
nei limiti dettati dalla legge, e cioè con l'astensione da ogni
alterazione del bene comune e conservando la possibilità dell'uso di esso
da parte di ogni altro condomino nell'ambito del suo diritto. I limiti ora
indicati non vengono superati dal solo fatto dell'uso più intenso da parte
di uno o più condomini, purché attraverso lo stesso non si giunga al
turbamento dell'equilibrio con tutti i diritti di costoro o a un
cambiamento della destinazione del bene comune, non soltanto in vista
dell'uso attuale, ma anche di quello potenziale secondo la natura della
cosa e il fine al quale essa venne predisposta, sicché resta del tutto
indifferente - salvo che in relazione alla costituzione di diritti
esclusivi a favore di alcuno dei condomini o di terzi - che da tempo più o
meno lungo uno o più degli interessati non si siano serviti del bene in
questione.
* Cass. civ., sez. II, 21 maggio 1976, n. 1836.
In caso di condominio negli edifici, la modificazione di una parte comune
e della sua destinazione, ad opera di taluno dei condomini, sottraendo la
cosa alla sua specifica funzione e quindi al compossesso di tutti i
condomini, legittima gli altri all'esperimento dell'azione di
reintegrazione con riduzione della cosa stessa al pristino stato, tal ché
possa continuare a fornire quella utilitas alla quale era asservita
anteriormente alla contestata modificazione senza che sia necessaria
specifica prova del possesso di detta parte (che non abbia una sua
autonomia rispetto all'edificio), quando risulti quello di una o più delle
porzioni immobiliari in cui l'edificio stesso si articoli.
* Cass. civ., sez. II, 13 luglio 1993, n. 7691, Muraro e Zuccato.
m) Ostacoli al diretto godimento
L'ostacolo al diretto godimento della cosa comune da parte di uno dei
comproprietari frapposto dagli altri non richiede di necessità un formale
rifiuto in risposta ad una identica richiesta bensì può risultare, oltre
che da espresse manifestazioni di volontà, anche da comportamenti al fine
equivalenti da apprezzare in relazione alle condizioni oggettive del bene
comune ed ai rapporti personali tra i diversi comproprietari. Tale
ostacolo fa sorgere, a carico di chi lo ponga in essere, l'obbligo di
prestazione risarcitoria sostitutiva del godimento non fruito.
* Cass. civ., sez. II, 10 gennaio 1983, n. 176, Benedetti c. Aspesi.
In applicazione dell'art. 1102 c.c., qualora il partecipante alla
comunione, con l'esecuzione di nuove opere, renda impossibile o menomi
l'esercizio del diritto degli altri partecipanti, frapponendovi un qualche
ostacolo, che si traduca in un pregiudizio giuridicamente rilevante ed
apprezzabile, ciascuno degli altri condomini può chiedere la rimozione
dell'opera che altera e sconvolge il rapporto di equilibrio della
comunione.
* Cass. civ., sez. II, 14 marzo 1974, n. 716.
n) Pari uso
La parità dell'uso assicurata dall'art. 1102 c.c. ad ogni condomino, è
intesa a consentire qualsiasi altro miglior uso e non anche quel
particolare, specifico ed identico uso realizzato con la modificazione in
atto. Il concorso di diritti al miglior godimento della cosa comune si
risolve non col criterio della priorità (presupposizione), bensì con
quello dell'equo contemperamento dei contrapposti interessi.
* Cass. civ., sez. II, 9 settembre 1970, n. 1378.
La nozione di pari uso della cosa comune che ogni compartecipe,
utilizzando la medesima, deve consentire agli altri a norma dell'art. 1102
cod. civ., non è da intendere nel senso di uso identico, giacché
l'identità nello spazio, o addirittura nel tempo, potrebbe importare il
divieto per ogni condomino di fare della cosa comune un uso particolare o
addirittura un uso a proprio esclusivo vantaggio, soprattutto nel caso di
modificazioni apportate alla cosa. (Nella specie, in cui i giudici del
merito avevano ritenuto uso legittimo della cosa comune ai sensi dell'art.
1102 cod. civ. l'appoggio, da parte di un condomino, di una trave del
solaio di separazione tra due piani alla "cassa" delle scale comuni, il
S.C. alla stregua del principio che precede, ha considerato corretta la
decisione).
* Cass. civ., sez. II, 14 luglio 1981, n. 4601, Gravina c. Trillo.
Per pari uso della cosa comune deve intendersi non un uso identico nello
spazio o addirittura nel tempo, a quello attuato dal
comproprietario-condomino modificatore, ma quel qualsiasi altro miglior
uso che gli altri condomini possano convenientemente fare in altra parte
della cosa comune.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 19 settembre 1988, Deccesari c. Condominio
di Via Archimede 16, Milano, in Arch. loc. e cond. 1989, 740.
L'unità sistematica tra la disposizione dell'art. 1118 comma 1 c.c., a
norma del quale il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni
dell'edificio è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che
gli appartiene, e la disposizione del comma 1 dell'art. 1123 c.c., per il
quale le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti
comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune
e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai
condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno,
non impedisce, trattandosi di norme derogabili, che siano
convenzionalmente previste discipline diverse e differenziale tra loro dei
diritti di ciascun condomino sulle parti comuni (che possono essere
attribuiti in proporzione diversa - maggiore o minore - rispetto a quella
della sua quota individuale di piano o porzione di piano) e degli oneri di
gestione del condominio, che possono farsi gravare sui singoli condomini
indipendentemente dalla rispettiva quota di proprietà delle cose comuni o
dall'uso. (Nella specie, è stata riconosciuta la validità dell'accordo che
attribuiva ai condomini, proprietari di unità abitative di diverso valore,
un uguale diritto dominicale sulle parti comuni prevedendo la formazione
di tabelle millesimali solo ai fini della ripartizione delle spese di
manutenzione e pulizia delle stesse).
* Cass. civ.. sez. II, 8 luglio 1995, n. 7546, Bernardini c. Masieri e
altri.
o) Piscina
Il diritto di invitare ospiti nella piscina condominiale costituisce un
modo di fruizione del bene comune e come tale ai sensi degli arti. 1118 e
1123 cod. civ. deve essere proporzionato alla proprietà.
* Pret. civ. Roma, 13luglio 1989, Vianelli e altra c. Condominio "Le
quattro rose" sito in Ardea, via Latina - località nuova Florida, in Arch.
loc. e cond. 1989, 757.
p) Rilascio di nulla-osta
Il diritto del condomino di usare le parti comuni dell'edificio, purché
non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di
farne parimenti uso (arti. 1102 e 1139 c.c.), implica per questi ultimi
l'obbligo di comportarsi in modo da non rendere impossibile, e
ingiustificatamente più gravoso, l'uso del singolo e così il dovere di
quell'attiva cooperazione necessaria per l'uso del condomino. Pertanto,
qualora un terzo estraneo alla comunione, ma di cui il condomino debba
necessariamente avvalersi per la sua posizione di monopolio o supremazia,
contesti il diritto del condomino di fare un certo uso legittimo della
cosa comune senza il preventivo nulla-osta degli altri condomini, costoro
non possono rifiutarne il rilascio, sempreché il rifiuto non risulti in
concreto giustificato da un ragionevole motivo. (Nella specie l'Acea e la
Soc. Romana Gas, richiesti da un condomino dell'installazione dei servizi
di acqua e gas, avevano preteso il preventivo nulla-osta del condominio).
* Cass. civ., sez. II, 5 giugno 1978, n. 2816.
q) Targhe e insegne (apposizione)
Ciascuno dei condomini può servirsi dei muri perimetrali dell'edificio
condominiale per quelle utilità accessorie che ineriscono al godimento
della sua proprietà esclusiva, qual è l'utilità del risalto pubblicitario
dell'attività professionale o commerciale svolta, che si realizza
normalmente mediante l'apposizione di insegne, targhe, cartelli e simili.
Consegue che - poiché la utilizzazione del muro perimetrale comune
mediante tale apposizione non ne altera la naturale e precipua
destinazione di sostegno dell'edificio condominiale - l'utilizzazione
stessa, ove non impedisca l'esercizio concorrente del diritto degli altri
partecipanti di fare eguale uso del muro, costituisce normale esercizio
del diritto di usare la cosa comune.
* Cass. civ., sez. III, 24 ottobre 1986, n. 6229, Ruggeri c. Grassitelli.
n tema di condominio di edifici, i partecipanti con voto unanime possono
sottoporre a limitazioni, nell'ambito dell'autonomia negoziale,
l'esercizio dei poteri e delle facoltà che normalmente caratterizzano il
contenuto del diritto di proprietà sulle cose comuni, venendosi in materia
disponibile, con la conseguenza che con regolamento contrattuale possono
vietare l'apposizione di insegne, targhe e simili sui muri perimetrali
comuni, ovvero subordinarla al consenso dell'amministrazione.
* Cass. civ., sez. II, 3 settembre 1993, n. 9311, Cond. di Piazza di
Spagna, n. 20, di Roma c. Credito Italiano.
Il conduttore, cui è consentito trarne dalla cosa locata tutte le utilità
inerenti al suo normale godimento, escluse solamente quelle espressamente
vietate dal contratto o confliggenti con il diritto del locatore o di
terzi, può utilizzare le parti comuni dell'edificio condominiale, ove è
sito l'immobile locatogli, con eguale contenuto ed eguali modalità del
potere di utilizzazione spettante al proprietario. Consegue che, ove non
sia stato escluso dal contratto, il conduttore può apporne sul muro
perimetrale dell'edificio condominiale targhe od insegne atte a
pubblicitarie la sua attività commerciale svolta nel locale locatogli.
* Cass. civ., sez. III, 24 ottobre 1986, n. 6229, Ruggeri c. Grassitelli.
L'utilizzazione del muro perimetrale comune da parte del singolo condomino
mediante l'apposizione di insegne, targhe, cartelli e simili non ne altera
la naturale e precipua destinazione di sostegno dell'edificio condominiale
e, ove non impedisca l'esercizio concorrente del diritto degli altri
partecipanti di fare uguale uso del muro, costituisce normale esercizio
del diritto di usare la cosa comune.
* Pret. civ. Trani, 25 luglio 1989, Guastadisegno ed altra c. De Gennaro,
in Arch. loc. e cond. 1989, 751.
E' illegittima la collocazione, da parte di un condomino, di insegne
luminose, targhe e cartelli pubblicitari sul portone di ingresso, sul muro
e nel corridoio dell'atrio condominiale, in quanto tale utilizzazione, non
concessa dal condominio, è comunque in contrasto con la funzione o la
destinazione tipica ditali parti comuni.
* Trib. civ. Brescia, 26 aprile 1994, n. 1100, Bonfiglio c. Soc. Ocean
Viaggi, in Arch. loc. e cond. 1995, 161.
La norma di un regolamento condominiale che vieti la collocazione di
targhe, insegne o tende di qualsiasi genere senza il permesso scritto
dell'assemblea, non è applicabile nel caso in cui un condominio collochi,
sulla parte di pianerottolo strettamente al servizio dell'ingresso al
proprio alloggio, alcune piastrelle in ceramica di notevole pregio
artistico e non recanti alcuna scritta.
* Pret. civ. Ravenna, 24 marzo 1992, n. 29, in Arch. loc. e cond. 1992,
641.
La controversia relativa alla rimozione di un'insegna apposta sulla
facciata dell'edificio condominiale in violazione del regolamento di
condominio, deve essere compresa tra quelle aventi ad oggetto le modalità
e 1' uso dei servizi condominiali. ora di competenza del giudice di pace.
* Giud. pace Bari, 12 febbraio 1996, Condominio Viale Unità d'Italia n.
13/A in Bari c. Magazzini del Faraone, in Arch. loc. e cond. 1996, 267.
E' suscettibile di valutazione economica l'azione, basata sul divieto
contenuto nel regolamento di condominio, diretta alla rimozione di
un'insegna dalla facciata dell'edificio condominiale. Siffatta azione va
inquadrata negli obblighi di fare, che trovano sistemazione nell'ambito
dell'art. 14 c.p.e., secondo il quale. se la somma non è stata indicata o
il valore non dichiarato, la causa si presume di competenza del giudice
adito, senza possibilità di poterne contestare il valore a mente del comma
2, atteso che la lite non concerne somme di denaro o beni mobili.
* Giud. pace Bari, 12 febbraio 1996, Condominio Viale Unità d'Italia n.
13/A in Bari c. Magazzini del Faraone, in Arch. loc. e cond. 1996, 267.
r) Tende (installazione)
Nel caso di installazione di una tenda e delle relative intelaiature
metalliche su di uno spazio di proprietà comune, da parte del condominio
del piano terreno che lo abbia in uso esclusivo e destinato a ristorante,
per la sussistenza della violazione dell'art. 1102 c.c., con riguardo al
mutamento della struttura e della funzione del detto bene comune ed in
particolare al diritto di veduta in "a piombo" dei condomini dei piani
superiori, deve accertarsi sia l'utilitas (specifica o socialmente
rilevante) derivante da quel diritto che in concreto la sua menomazione,
tenendo conto in ispecie del distacco (in altezza) della tenda dalle
vedute dei piani superiori, delle caratteristiche dei luoghi e dell'uso
normale, nonché, in relazione alla specifica destinazione dello spazio
comune, delle consuetudini e del normale comportamento degli esercenti di
attività consimili.
* Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 1991, n. 11392, Spa Porto Salvo c.
Garbagnati ed altri.
s) Uso diverso
L'utilizzazione della cosa comune ad opera del condomino può avvenire
tanto secondo la destinazione usuale della cosa stessa, quanto in modo
particolare e diverso da quello praticato dagli altri partecipanti alla
comunione, sempre però nell'ambito della destinazione normale della cosa
senza alterazione del rapporto di equilibrio tra le utilizzazioni
concorrenti attuali e anche potenziali diluiti i comproprietari, ma non
quando quel godimento peculiare e inconsueto del singolo compartecipante
determini pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti diritti
degli altri comproprietari. (Nella specie, si è ritenuto che il
comproprietario di una striscia di terreno non abbia il diritto di
occupare lo spazio aereo sovrastante la striscia stessa con una
costruzione sullo stesso aggettante, in quanto in tal caso la occupazione
si risolve in una utilizzazione particolare realizzata mediante la stabile
incorporazione al contiguo bene del singolo comproprietario di una
porzione dello spazio aereo sovrastante il bene comune).
* Cass. civ., sez. II, 28 novembre 1984, n. 6192, inzerilli c. Mustica.
La cosa comune, ai sensi dell'art. 1102 c.c., può essere utilizzata dal
condomino anche in modo particolare e diverso dal suo normale uso se ciò
non alteri l'equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali o
potenziali degli altri e non determini pregiudizievoli invadenze
dell'ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari pertanto, è
legittima la costruzione di sporti sul cortile, (sulla strada o sul
passaggio comune) se sia realizzata in modo da non pregiudicane né la
normale funzione del cortile, che è di regola, quella di fornire aria e
luce agli immobili circostanti (e, per la strada, quella di permettere il
transito dei condomini) né le possibilità di utilizzazione particolare
eventualmente prospettate dagli altri condomini. (Nella specie, trattavasi
del telaio e dei battenti degli infissi, in posizione di completa apertura
o di completa chiusura, realizzati, al pianterreno, nel muro prospiciente
il passaggio comune senza ridurne la larghezza utilizzabile, dato che nel
tratto precedente il passaggio era ristretto da un 'antica sporgenza).
* Cass. civ., sez. II, 11 gennaio 1993, n. 172, Bolgianni c. Del Pani.
L'utilizzazione della cosa comune da parte del condominio può aver luogo
anche in modo particolare e diverso da quello praticato dagli altri
compartecipanti, sempre che l'utilizzazione particolare rientri tra le
destinazioni normali della cosa e non alteri l'utilizzazione praticata
dagli altri, ossia il rapporto di equilibrio fra le utilizzazioni
concorrenti - attualmente ed anche potenzialmente - di tutti i
comproprietari. Tale alterazione sussiste qualora il godimento particolare
ed inconsueto del singolo condomino determini pregiudizievoli invadenze
nell'ambito dei coesistenti diritti altrui, quali asservimenti, immissioni
e molestie.
* Cass. civ., sez. II, 10 novembre 1981, n. 5954. Pirolozzi c. Pinolozzi.
L'utilizzazione della cosa comune ad opera del condomino può aver luogo
non soltanto secondo la destinazione usuale, ma anche in modo particolare
e diverso da quello praticato dagli altri partecipanti, sempre che
l'utilizzazione particolare non impedisca l'utilizzazione degli altri e
non alteri il rapporto di equilibrio tra le facoltà di utilizzazione,
attualmente o potenzialmente concorrenti, dei comproprietari.
* Cass. civ., sez. II, 24aprile 1981, n. 2451, Ferrara c. Carosello.
Una volta che sia stato convenuto l'uso frazionato e precario di una cosa
comune, l'utilizzazione della cosa anche in modo particolare e diverso da
quello praticato dagli altri compartecipanti non viola la norma di cui
all'art. 1102 cod. civ., sempre che tale utilizzazione rientri fra le
destinazioni normali della cosa comune e non alteri o ostacoli
l'utilizzazione praticata dagli altri condomini.
* Cass. civ., sez. II, 6 dicembre 1979, n. 6338. Borra c. Galli.
Nel condominio di edificio, al fine di determinare la portata e
l'estensione del godimento spettante a ciascun partecipante sui beni
comuni, nonché di accertare l'eventuale esistenza, in favore del singolo
condomino, di particolari diritti di utilizzazione, contrastanti con la
destinazione normale dei beni medesimi, occorre tener presente la
situazione al momento della nascita del condominio, in relazione alle
disposizioni del suo atto costitutivo e del regolamento, rimanendo
irrilevante l'eventuale diversità della situazione medesima in epoca
anteriore.
* Cass. civ., sez. II, 15 aprile 1976. n. 1348.
t) Uso esclusivo
Il regolamento condominiale contrattuale - il quale viene ad esistenza nel
momento in cui, contestualmente al primo atto di vendita di una frazione
esclusiva dell'edificio. comportante la nascita del condominio,
l'acquirente ne accetta le varie clausole - può contenere, oltre
all'indicazione delle parti dell'edificio di proprietà comune ed alle
norme relative all'amministrazione e gestione delle cose comuni, la
previsione dell'uso esclusivo di una parte dell'edificio definita comune a
favore di una frazione di proprietà esclusiva. In tal caso il rapporto ha
natura pertinenziale, essendo stato posto in essere dall'originario unico
proprietario dell'edificio, legittimato all'instaurazione ed al successivo
trasferimento del rapporto stesso ai sensi degli arti. 817 e 818, secondo
comma, c.c., con l'ulteriore conseguenza che, attenendo siffatto rapporto
alla consistenza della frazione di proprietà esclusiva, il richiamo puro e
semplice del regolamento condominiale in un successivo atto di vendita (o
promessa di vendita) da parte del titolare della frazione di proprietà
esclusiva, a cui favore sia previsto l'uso esclusivo di quella parte
comune, può essere considerato sufficiente ai fini dell'indicazione della
consistenza della frazione stessa venduta o promessa in vendita.
* Cass. civ., sez. II, 4 giugno 1992. n. 6892.
A norma dell' art. 1102 cod. civ. l'utilizzazione della cosa comune da
parte di uno dei partecipanti alla comunione, anche se più intensa o
diversa da quella degli altri, non vale di per sé sola a mutare il titolo
del possesso, e, quindi, ad attrarre la cosa comune o parte di essa nella
sfera della disponibilità esclusiva del singolo comunista, il quale, ove
intenda espandere il suo possesso in via esclusiva sul bene, pur non
dovendo necessariamente compiere gli atti di "interversio possessionis",
previsti dagli art. 1141 e 1164 cod. civ., rispettivamente per il
mutamento della detenzione in possesso, e del possesso di un diritto reale
su cosa altrui, in possesso corrispondente all'esercizio della proprietà,
deve tuttavia concretarsi in atti integranti un comportamento durevole,
tali da evidenziare un possesso esclusivo ed animo domini sulla cosa,
incompatibile con il permanere del compossesso altrui.
* Cass. civ., sez. II, 24 gennaio 1985, n. 319, Alberio c. Incorvaia.
Il condomino che, col consenso degli altri comproprietari, usa in modo
esclusivo una cosa comune, non estende il suo dominio su di essa neppure
sotto il profilo di maggiori poteri, in quanto sarebbe all'uopo necessario
il compimento ad opera del medesimo, di atti idonei a mutare il titolo del
possesso.
* Cass. civ., sez. III, 22 giugno 1978, n. 3091.
L'originario proprietario diluito l'edificio divenuto poi condominiale
ovvero tutti i condomini possono conferire ad un singolo condomino sulla
cosa comune un particolare diritto, il quale alteri la destinazione
funzionale della cosa comune; e questo particolare diritto secondo la
volontà delle parti interessate può avere contenuto meramente obbligatorio
con effetti limitati alle parti contraenti, ovvero il contenuto reale di
una servitù.
* Cass. civ., sez. II, 11 marzo 1975, n. 899.
Il diritto di comproprietà dei condomini sulle parti comuni di un edificio
deve ritenersi leso ogni qualvolta uno dei condomini abbia attratto la
cosa comune in tutto od in parte nella propria disponibilità esclusiva,
sottraendola alla possibilità di sfruttamento collettivo. (Nella specie,
il proprietario di alcuni scantinati confinanti con il terrapieno
sottostante all'androne dell'edificio in condominio, aveva messo in
comunicazione detti scantinati aprendo i muri delimitanti il terrapieno,
procedendo allo sbancamento di questo e provvedendo alla costruzione di
una soletta in cemento armato di sostegno del soprastante androne).
* Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 1973, n. 2759.
u) Uso frazionato
Allorquando sia possibile l'uso frazionato della cosa comune in
considerazione della sua natura e destinazione, i partecipanti alla
comunione (ovvero il giudice in caso di controversia sulle modalità d'uso)
possono accordarsi circa l'utilizzazione di parte di questa da uno dei
comproprietari purché. a norma dell'art. 1102 cod. civ., tale
utilizzazione rientri tra quelle cui è destinata la cosa comune e non
alteri od ostacoli il godimento degli altri comproprietari.
* Cass. civ., sez. II, 28 gennaio 1985, n. 434, Michelon c. Stocchero.
v) Uso più intenso
Al singolo condomino è consentita l'esecuzione di un'opera implicante un
maggiore suo godimento della cosa comune soltanto se la realizzazione di
essa non impedisca agli altri condomini il compimento di opere, già
previste o ragionevolmente prevedibili in base alla destinazione attuale
della cosa comune ed alle prospettive offerte dalla sua natura, le quali
permettano ai medesimi lo stesso od altro miglior uso di tale cosa, a
vantaggio delle loro proprietà esclusive. (Nella specie, il S.C.,
enunciando il surriportato principio, ha cassato la decisione di merito
che aveva riconosciuto legittima la costruzione, da parte di un condomino,
di un pensile sovrastante il cortile comune, senza accertare se questo
manufatto costituisse o non impedimento alla costruzione di ulteriori
pensili ed alla esecuzione di opere simili o anche diverse [balconi,
finestre, ecc.] che, secondo una ragionevole previsione, gli altri
condomini potessero realizzare in futuro al servizio delle unità
immobiliari di loro proprietà esclusiva).
* Cass. civ., sez. Il, 5 aprile 1982, n. 2087, Deidda c. Lama.
La nozione di pari uso della cosa comune che ogni compartecipe
nell'utilizzare la cosa medesima deve consentire agli altri, a norma
dell'art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico perché
l'identità .nello spazio o addirittura nel tempo potrebbe importare il
divieto per ogni condomino di fare della cosa comune un uso particolare o
a proprio esclusivo vantaggio. Ne deriva che per stabilire se l'uso più
intenso da parte di un condomino venga ad alterare il rapporto di
equilibrio fra i partecipanti al condominio - e perciò da ritenersi non
consentito a norma dell'art. 1102 - non deve aversi riguardo all'uso fatto
in concreto di detta cosa da altri condomini in un determinato momento, ma
di quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.
* Cass. civ., sez. II, 23 manzo 1995, n. 3368, Pipan c. Cond. via C.
D'Appello.
Il giudice del merito, per accertare se l'uso più intenso della cosa
comune da parte di un condomino venga ad alienare il rapporto di
equilibrio tra i partecipanti al condominio e debba perciò ritenersi non
consentito ex art. 1102 c.c., non deve tener presente l'uso fatto in
concreto di detta cosa dagli altri condomini in un determinato momento, ma
quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno. (Nella specie in
base al principio surriportato, è stata ritenuta corretta la decisione di
merito, la quale aveva affermato che la collocazione da parte di un
condomino sul muro perimetrale comune di tre bacheche, fornite di impianto
di illuminazione, per l'esposizione di quadri in vendita, era illegittima,
perché tale da impedire agli altri condomini ogni eventuale uso che in
avvenire essi avrebbero voluto fare di detto muro, per collocarvi targhe
professionali o commerciali).
* Cass. civ., sez. II, 11 dicembre 1992, n. 13107, Franco c. Del Buono.
L'esecuzione, da parte del comproprietario, di una modificazione alla cosa
comune, al fine di farne un uso più intenso (nella specie, l'apertura di
un nuovo accesso su cortile fra fabbricati) non è illegittima per il solo
fatto che determini un'alterazione dell'equilibrio fino allora esistito
fra gli usi esercitati dai comunisti; tale illegittimità sussiste solo ove
si accerti che l'incremento dell'uso del singolo partecipante pregiudichi
la possibilità degli altri di continuare nell'esercizio del loro uso, e di
ampliare eventualmente il medesimo in modo e misura analoghe.
* Cass. civ., sez. II, 11luglio 1975, n. 2746.
L'art. 1102 c.c. consente al condomino di usare della cosa comune per un
suo fine particolare, ove egli, in tal modo, ritragga dal bene una
specifica utilità aggiuntiva, rispetto alle utilità generali ridondanti a
vantaggio dei condomini tutti, ma gli vieta in modo assoluto di alterare
la destinazione della cosa stessa, snaturandola, impedendone o
compromettendone la funzione che le è propria.
* Cass. civ., sez. II, 21 febbraio 1976, n. 579.
w) Uso turnario
L'assemblea condominiale può legittimamente regolamentare l'uso dei beni
comuni limitando il godimento dei condomini, nell'interesse comune, senza
incorrere in causa di nullità assoluta, salvo escludere il godimento
diretto dei condomini o di alcuno di essi; sicché, in caso d'incapienza
dei beni, il godimento turnario offre l'unico strumento idoneo a
consentire il godimento diretto di tutti i condomini, e nessuna norma
inderogabile impone di ragguagliare la durata dei periodi di godimento
all'entità delle quote di comproprietà dei turnisti.
* Trib. civ. Genova, sez. III, 10 ottobre 1992, n. 2927, Barabino c. Cond.
di viale Pio VII n. 38-40 di Genova, in Arch. loc. e cond. 1993, 113.
x) Uso vietato
L'accordo di tutti i condomini che, anche imponendo divieti (nella specie
proibizione di occupare temporaneamente le parti comuni dell'edificio),
tenda ad assicurare ai condomini stessi un migliore e più funzionale
godimento delle cose e dei servizi comuni attenendo alla disciplina delle
modalità di uso di questi, è sempre modificabile con una deliberazione
assembleare, senza necessità di un successivo consenso diluiti i condomini
che l'hanno in precedenza stipulata.
* Cass. civ., sez. III, 13 maggio 1977, n. 1898.
La deliberazione con la quale l'assemblea di un condominio di edificio,
alla stregua del regolamento condominiale, accerti eccesso od abnormità
nell'uso dei beni comuni da parte di un singolo condomino (nella specie,
per deposito di materiali nel cortile e nell'androne), ed applichi, nei
confronti di quest'ultimo, la sanzione pecuniaria prevista, non comporta
una lesione dei diritti del condomino medesimo sulle cose e servizi
comuni, ma attiene esclusivamente alla disciplina dell'uso di quelle cose
e servizi: detta delibera, pertanto, non è affetta da nullità, deducibile
in ogni momento con azione di accertamento, ma è solo impugnabile ai sensi
e nei termini perentori di cui all'art. 1137 c.c.
* Cass. civ., sez. II, 15 gennaio 1976, n. 132.
Deve ritenersi vietata dall'art. 1102 cod. civ. la divisione orizzontale
di un appartamento, che comporti la totale utilizzazione del preesistente
margine di sicurezza statica dell'edificio condominiale pur non
pregiudicando la funzione portante dei muri comuni e così la stabilità
dell'edificio, in quanto le opere eseguite dal singolo condomino,
finiscono col precludere sostanzialmente agli altri condomini sia
l'utilizzazione dei muri comuni secondo il loro diritto, che la facoltà di
sopraelevazione consentita dall'art. 1127 cod. civ.
* Cass. civ., sez. II, 23 aprile 1980, n. 2673, Montalbano c. Montesanti.
Il provvedimento del giudice che interdisce l'uso non consentito della
cosa comune, reso possibile dalle modifiche avvenute nella proprietà
esclusiva di uno dei comproprietari, non può limitarsi a vietare l'uso non
consentito, ma deve contenere disposizioni che rendano materialmente
impossibile il perpetuarsi dell'uso illegittimo.
* Cass. civ., sez. II, 25 luglio 1980, n. 4841, Sorrentino c. Nappi.
Rientra nei poteri dell'assemblea del condominio regolare l'uso delle cose
comuni, ma non escludere uno o più condomini dall'uso delle cose comuni,
se ad esso abbiano diritto in base al titolo o alla legge (nella
fattispecie l'assemblea, decidendo di escludere i proprietari soltanto di
boxes e non anche di appartamenti nel condominio, dall'uso degli ascensori
anche ai soli fini del raggiungimento dei boxes, aveva deliberato in
materia sicuramente esulante dal campo delle sue attribuzioni, e, stando
alla prospettazione aveva sacrificato il diritto degli stessi sulle cose
comuni).
* Corte app. civ. Milano, sez. I, 21 giugno 1991, medita.
E' invalida la delibera assembleare che faccia divieto di accedere alla
terrazza comune - destinata esclusivamente per copertura - per stendere i
panni e battere i tappeti in quanto tale diritto si fonda sul principio di
cui all'art. 1102 c.c., in virtù del quale ognuno può servirsi della cosa
comune purché non ne alteri la destinazione.
* Trib. civ. Milano, 14 gennaio 1991, in Arch. loc. e cond. 1991, 799.
y) Usucapione
Il partecipante alla comunione può usucapire l'altrui quota indivisa del
bene comune senza necessità di interversio possessionis, ma attraverso
l'estensione del possesso medesimo in termini di esclusività. A tal fine
si richiede, tuttavia, che tale mutamento del titolo (art. 1102, secondo
comma, c.c.) si concreti in atti integranti un comportamento durevole,
tali da evidenziare un possesso esclusivo ed animo domini della cosa,
incompatibili con il permanere del compossesso altrui sulla stessa e non
soltanto in atti di gestione della cosa comune consentiti al singolo
compartecipante o anche atti familiarmente tollerati dagli altri (art.
1141 c.c.) o ancora atti che, comportando solo il soddisfacimento di
obblighi o erogazioni di spese per il miglior godimento della cosa comune,
non possono dar luogo a un'estensione del potere di fatto sulla cosa nella
sfera di altro compossessore.
* Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 1990, n. 10294.
La disposizione dell'art. 1102, comma 2 c.c., secondo la quale il
partecipante alla comunione non può estendere il suo diritto sulla cosa
comune in danno degli altri se non compie atti idonei a mutare il titolo
del suo possesso impedisce al compossessore che abbia utilizzato la cosa
comune oltre i limiti della propria quota non solo l'usucapione ma anche
la tutela possessorie del potere di fatto esercitato fino a quando questo
non si riveli incompatibile con l'altrui possesso.
* Cass. civ., sez. II, 25 novembre 1995, n. 12231, Polito c. Condominio
via E. Nicolardi n. 56.
Il condomino, per usucapire la cosa di proprietà comune, non deve
dimostrare l'interversione del possesso, ma deve fornire la prova di avere
sottratto la cosa all'uso comune per il periodo utile all'usucapione e,
cioè, di una condotta univocamente diretta a rivelare che nel condominio
si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, e non la
prova del mero non uso della cosa da parte degli altri condomini.
* Cass. civ., sez. II, 26 aprile 1984, n. 2622, Spinelli c. Riccio.
Il godimento del bene comune può essere invocato dal comproprietario al
fine dell'usucapione della proprietà dello stesso solo quando si traduca
in un suo possesso di tipo esclusivo, con riguardo sia al corpus sia
all'animus, incompatibile con la possibilità degli altri condomini di uso
del bene medesimo.
*Cass. civ., sez. II, 16 luglio 1983, n. 4908. Coppola c. Codella.
L'uso della cosa comune da parte del singolo condomino non può estendersi
alla occupazione permanente di una parte del bene comune, tale che, nel
concorso degli altri requisiti di legge, possa portare alla usucapione
della parte occupata.
* Cass. civ., sez. II, 5 febbraio 1982, n. 663, Di Scala c. Trani. Conf.,
Cass. civ., 14 dicembre 1994, n. 10699.
Il partecipante alla comunione di un bene non può estendere il suo diritto
sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti se non compie atti
idonei a mutare il titolo del suo possesso; ai fini dell'usucapione della
cosa comune è sufficiente che il condomino, per tutto il tempo necessario
ad usucapire, possieda l'intera cosa in modo esclusivo ed inconciliabile
con il godimento comune della cosa stessa.
* Cass. civ., sez. II, 27 giugno 1974, n. 1923.
Il condomino può usucapire la cosa di proprietà comune e senza necessità
di una interversione del possesso ai sensi dell'ari. 1164 c.c. soltanto
attraverso una estensione del possesso medesimo, in termini però di
esclusività. A questo fine, tuttavia, non è sufficiente che gli altri
partecipanti si siano astenuti dall'uso della cosa, ma occorre che quel
condomino abbia goduto in modo oggettivamente incompatibile con la
possibilità di godimento altrui, che risulti in radice eliminata, non
bastando a surrogare siffatta connotazione di esclusività ed
incompatibilità (con il compossesso degli altri soggetti) la mera
utilizzazione del bene in maniera più intensa, ed ancor meno la sola prova
del mero non uso della cosa da parte degli altri condomini.
* Corte app. civ. Milano, sez. III, 12 novembre 1993, n. 2261.
z) Usufruttuario
Poiché l' usufruttuario ha il godimento dei beni e dei servizi
condominiali, egli risponde di fronte al condominio delle quote di
manutenzione e gestione ordinaria.
* Trib. civ. Milano, 15 gennaio 1992, in L'Ammin. 1993, 1,16.
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 USO DELLA COSA COMUNE CONDOMINIALE
Se vuoi rispondo con tutto "Guerra e pace" di Tolstoj.
L'attinenza è identica.
Dov'è l'arredo mobile estivo di una piazzetta, nel tuo romanzo?

 Magari domani la maggioranza sarà un'altra.
Insomma il fatto che il costruttore si sia fatto i suoi interessi non
costituisce pregiudizio e non ci consente di andare a contestare la
delibera. Dobbiamo aspettare che tutti gli immobili vengano venduti e
successivamente proporre il ritiro della concessione degli spazi comuni.
:-(
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 comuni. :-(
Più rapido, più facile, meno costoso e più efficace che fare una causa, che
non è neanche detto si vinca.
Quanto agli interessi del costruttore, non so se vi rendete conto che finchè
581 millesimi restano invenduti i vostri appartamenti perdono ogni giorno di
valore.

 valore.
Mi spiace ma su questo non sono d'accordo. Non vende perché chiede cifre
così alte da essere fuori mercato, e danneggia chi come noi già ci vive
perché abbiamo servizi ridotti a causa del funzionamento "zoppo" del
condominio.
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