Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Condominio > 4 appartamenti?

Nel nuovo capitolo della mia storia il condomino di sotto mi scrive che non 
ci può essere amministratore nè regolamento perchè il condominio ha meno di 
4 condomini. Corrisponde a verità oppure ciò è abbligatorio se ci sono più 
di 4 condomini ma non lo vieta se la maggioranza lo vuole ?
Grazie
Stefano 

Pag ha scritto:

     La maggioranza se lo nomina e se lo paga.
     ciaofelix:-)
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

Per cominciare il numero e' "meno di cinque" ...
Poi, non c'e' alcun divieto. Se due condomino vogliono un'amministratore 
se lo prendono. Idem per il regolamento.
Se poi i condomini sono piu' di quattro (cioe' cinque, sei o di piu'), 
quello di essere gestiti da un'amministratore non e' un'obbligo (non 
c'e' amministratore se nessuno lo vuole) ma un DIRITTO che spetta se 
ALMENO UN condomino lo chiede. Rif. art.1129 CC
In quanto al regolamento condominiale, il DIRITTO (non l'obbligo !!!) 
per uno QUALSIASI dei condomini di chiederlo scatta solo se i condomini 
sono piu' di dieci (cioe' undici, dodici o di piu'). Rif.art.1138 CC
R.L.Deboni


Ma se la maggioranza in termini millesimali o proporzionali di superficie, 
richiede un regolamento con annesso amministratore senza compenso, può un 
condomino di minoranza, rifiutare regolamento in primis, tabelle 
millesimali, ed amministratore?. ( caso sempre di condominio < 4 condomini)
Grazie
Stefano.


 millesimali, ed amministratore?. ( caso sempre di condominio < 4 condomini)
    Niente regolamento, basta ed avanza il codice civile.
    Si alle tabelle poiche' necessarie per ripartire le spese.
    No all'amministratore perche' e' ridicolo ed inutile.


Precisato che la maggioranza DEVE essere in termini millesimali E 
numerici di partecipanti, la risposta e': la minoranza non puo' rifiutare.
La minoranza ha il DIRITTO a pretendere amministratore e regolamento 
quando ci sono i numeri (5 per l'amministratore e 11 per il regolamento).
Ma non ha il DIRITTO ad opporsi ad una decisione della maggioranza in 
tal senso, anche se i criteri minimi non ci sono.
Le tabelle millesimali invece esistono di fatto, si tratta solo di 
"esprimerle" in chiaro (in modo da evitare che di volta in volta cambino 
le ripartizioni come faccia comodo agli interessati). Le tabelle 
millesimali non sono qualcosa da approvare, da decidere, sono solo da 
calcolare e lo si fa ogni volta con la tabella di riparto. Non si 
confonda una valutazione, una stima tecnica, l'estimazione, con una 
"deliberazione assembleare".
R.L.Deboni


 tal senso, anche se i criteri minimi non ci sono.
   Su cosa si basa questo tuo convincimento?
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di
ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle
convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli
artt. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 (att.
72, 155). 
   Mi sembra che il 1129 sia inderogabile.


   ciaofelix:-)
Per come la poni, sembra che se tu sei in minoranza puoi opporti ad ogni 
decisione presa dalla maggioranza, per cui occorrebbe sempre l'unanimità per 
ogni decisione.
E' giusto che sia la maggioranza in temini proporzionali a decidere.
Pongo un'altro quesito.
Se la minoranza non accetta le tabelle millesimali?
Devo per forza recarmi dal giudice di pace?
Grazie.
Stefano 

    Mi sembra che il 1129 sia inderogabile.
Art. 1129 Nomina e revoca dell'amministratore
	Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un 
amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta
dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L'articolo dispone, parafrasando (mia interpretazione):
"Quando ci sono piu' di quattro condomini, uno qualsiasi dei condomini 
ha il diritto di imporre l'amministratore. A costo di ricorrere 
all'autorita' giuziaria. Ma:
- non c'e' obbligo di avere l'amministratore se nessuno dei condomini fa 
ricorso;
- non c'e' divieto a che i condomini (ovviamente a maggioranza) decidano 
di nominare un'amministratore anche se i condomini sono quattro o meno."
In altre parole l'articolo non scrive: "l'assemblea puo' nominare 
un'amministratore SOLAMENTE se i condomini sono almeno quattro o di 
piu'," Insomma l'articolo non dice nulla contro la nomina di 
un'amministratore se i numeri sono piccoli. L'articolo in pratica 
"invita" i condomini a farsi amministrare se i numeri lo suggeriscono. 
Ma non dice che NON si puo' ottenere un'amministratore per piccoli numeri.
Percio' in base al principio che tutto quello che non e' vietato e' 
permesso ... ;-)
In altre parole, se il numero di condomini è uguale o minore di quattro 
la nomina di un amministratore è facoltativa.
E come si applica questa facolta' ?
Con delibera assembleare, con la maggioranza indicata all'art. 1136 CC 
comma 4:
	"Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca 
dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che 
esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le 
deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o 
riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese 
con la maggioranza stabilita dal secondo comma."
cioe' ... con la maggioranza degli intervenuti (maggioranza che in 
seconda convocazione e' sufficiente sia almeno un terzo dei partecipanti 
al condominio) e la meta' del valore dell'edificio.
Da nessuna parte si menziona che sia richiesta l'unanimita' per 
esercitare questa facolta'. E non credo che si possa qualificare la 
nomina di un'amministratore un lusso od una innovazione.
Percio' se in un condominio di 3 persone, di cui una e' proprietaria di 
500 millesimi, ed in assemblea si presenta solo questa, essa puo' 
nominare l'amministratore. Se si presentano due persone ed una vota 
contro, anche se ha solo un millesimo, non si ha la nomina (un pareggio 
non e' una maggioranza). Percio' come sempre, chi partecipa decide, chi 
si assenta ... acconsenta ... ;-)
R.L.Deboni

Art. 1123 Ripartizione delle spese CC
	Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti 
comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse 
comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute 
dai condomini in misura proporzionale al valore della
proprietą di ciascuno, salvo diversa convenzione (1104, att. 68 e seguenti).
[...]
Chiaramente, chiunque vada a ripartire le spese condominiali deve fare 
una proporzione. E deve farlo a partire da una stima dei valori di ogni 
proprieta' individuale, criterio di cui spetta la proprieta' delle parti 
comuni.
Poi abbiamo:
Art. 68 
Disp.Att.CC
	Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del 
codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore 
proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante 
in proprietą esclusiva ai singoli condomini (69).
	I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello 
dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita 
tabella allegata al regolamento di condominio.
	Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone 
locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di
ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.
che leggendo sembra stabilire che la tabella millesimale segua il 
destino del regolamento condominiale (imponibile solo da undici 
condomini in poi, da approvare con gli stessi criteri, etc.).
Nulla di piu' sbagliato.
IMHO, il primo comma dell'art.68 indica solo quale e' il luogo dove 
riportare la tabella (in appendice al regolamento) dei valori implicita 
nei calcoli dell'art.1123 ed il secondo comma, il tipo di espressione 
(sottoforma di millesimi).
Ma questo non escludo in alcun modo che una tabella proporzionale di 
valori esista anche a prescindere dal regolamento condominiale.
Semplicemente, con dieci condomini o meno, la forma in cui questa 
tabella di ripartizione si puo' esprimere e' libera.
Percio', e' vero che non si puo' imporre le tabelle millesimali, ma non 
si puo' evitare la necessita' di una qualche tabella, anche sottoforma 
di frazioni o di centesimi o di decimi che indichi la proporzione dei 
valori da usare nell'applicazione dell'art.1129 e successivi.
Quindi nella sostanza, gli interessi degli interessati si possono 
tutelare ugualmente. In pratica si puo' fare cosi':
- la maggioranza incarica un consulente per una stima dei valori;
- ne' viene fuori una tabella che puo' essere indicata con un divisore a 
scelta (anche non per 1000, come obbligatorio da 11 condomini in poi)
Una volta calcolata questa tabella, la maggioranza indica 
all'amministratore (o al condomino che cura le ripartizioni) di usare 
questa tabella per fare i conteggi (si potrebbe anche sostenere che e' 
una votazione di approvazione della tabella, ma e' come dire se un 
bicchiere e' mezzo pieno o mezzo vuoto);
- la maggioranza approva i riparti eseguiti usando questa tabella
- dopo un certo numero di riparti approvati usando questa tabella, di 
fatto assume gli effetti di una tabella millesimale.
Infatti se anche in futuro la minoranza diventasse maggioranza, dovrebbe 
giustificare l'uso di una ripartizione diversa. cioe' con conteggi che 
provino una sostanziale differenza dei valori proporzionali 
precedentemente calcolati.
Altrimenti si potrebbe sostenere che si voglia modificare le proporzioni 
a comodo proprio, a seconda se c'e' da pagare od incassare e questo e' 
chiaramente non lecito, indipendentemente dalla validita' della tabella 
di ripartizione (da distinguere dalle tabelle millesimali per i motivi 
detti).
Insomma, anche se la tabella millesimali non esiste, una tabella di 
ripartizione e' sempre implicita e si puo' pretendere che sia sempre la 
stessa. Solo se questa tabella di ripartizione e' evidentemente 
sbagliata oppure se viene modificata di ripartizione in ripartizione ha 
senso rivolgersi da un giudice di pace.
Vediamo di esemplificare, ove ha da intervenire il giudice.
- La maggioranza approva la ripartizione usando i valori indicati nella 
tabella di ripartizione calcolata dal consulente.
- Chi gestisce il tutto, manda i conteggi alla minoranza per l'incasso 
delle quote
- La minoranza si rifiuta di pagare.
Che si fa' ?
Se c'e' un'amministratore, si puo' chiedere un decreto di ingiunzione 
immediatamente esecutivo perche' e' sufficiente uno "stato di 
ipartizione approvato dall'assemblea", cioe' non c'e' menzione di una 
tabella millesimale.
Se non c'e' amministratore, nulla vieta al condomino gestore ugualmente 
di chiedere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo. Se 
mostra un riparto ragionevole, per spese ragionevoli, potrebbe ottenere 
ugualmente il decreto. Ma anche se non ottiene il decreto, i tempi del 
giudice di pace sono ragionevolmente spediti, e quindi anche se si deve 
attendere il giudizio finale, non cambia di molto. Ed alla fine il 
decreto di pagare arriva ugualmente.
La cautela e' quella di non lasciare lievitare troppo le quote di 
morosita' per evitare che esca dalla competenza del giudice di pace.
R.L.Deboni


 di nominare un'amministratore anche se i condomini sono quattro o meno."
      Non concordo o meglio, se lo nominano e se lo pagano.
      Ma e' solo un mio punto di vista.   ciaofelix:-)
