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Titolo: Globale Fabbricati dubbi

Abito in un palazzo di 7 condomini (1 appartamento  a piano terra e 2
per ognuno dei 3 piani) costruito nel 1970 e ristrutturato solo
esternamente nel 2002. Stiamo discutendo sulla possibilità di
stipulare una polizza globale fabbricati. Nel condominio non abbiamo
un amministratore professionista (è mio padre ed è pensionato), mi
sono offerto di andare in alcune agenzie per calcolare un preventivo 
Ad ogni agenzia  ho chiesto le seguenti garanzie (le altre garanzie
accessorie non mi sembrano utili)
- Incendio
- RCT (con massimale 1 mln di euro) 
- Danni d'acqua
- Ricerca guasti
- Eventi atmosferici
 i miei dubbi al momento sono i seguenti:
1. Dato che il fabbricato ha 35 anni e che gli impianti idrici (non
centralizzati), eccetto in un appartamento, non sono stati mai
ristrutturati conviene assicurarlo per i danni d'acqua condotta? 
2. Incendio. 
Supponiamo che l'incendio sia dovuto a colpa di un condomino, i danni
siano al proprio appartamento, a quelli  vicini, a cose e persone
contenute negli altri appartementi. 
Se ho ben capito gli appartamenti (escluso il contenuto), nonchè le
parti comuni dell' edificio vengono risarciti,  essendo danni diretti,
fino al valore di ricostruzione a nuovo dell'immobile  stabilito in
contratto.. L'assicurazione può rivalersi poi sul condomino colpevole?
Per i danni a cose e persone copre la garanzia  RCT se è  prevista la
clausola " conduzione" oppure occorre una propria assicurazione? 
Grazie per le eventuali risposte.

- Eventi atmosferici
imho l'elemento *essenziale* non e' tanto il "titolo" di ciascun
evento assicurato, quanto la relativa descrizione.
Tanto per farti un esempio tra i tanti: per una assicurazione di
capofamiglia offertami, al capitolo RC fabbricato, voce "Danni da
spargimento di acqua" (attraente, no?) veniva poi specificato "rottura
accidentale di tubi" (discreto, no?) ma poi tra parentesi quel
"accidentale" veniva spiegato come "quindi ad esclusione di rotture
dovute ad usura o corrosione" ... il che equivale in pratica ad
escludere la quasi totalita' del rischio   :-(
Ovviamente non ho stipulato quella assicurazione. 
In conclusione, bisogna leggere *con estrema attenzione* l'intero
prospetto informativo parola per parola, ed in particolare il capitolo
"Esclusioni" che non manca mai, per non parlare delle franchigie e dei
massimali.
Per il resto vediamo cosa ti diranno gli esperti,
ciao
--
uplbet
(in email reply delete 01234xxx from the address)

ciao
Spero che qualche amministratore navigato, risponda al post precedente
in fondo mi basta un sì o un no.
Ciao e grazie della risposta.

 clausola " conduzione" oppure occorre una propria assicurazione? 
Dipende dal contratto. Se tutti sono d'accordo l'assicurazione puo' 
estendere la globale alla conduzione.
Le polizze condominiali sono polizze "speciali", cioe' trattabili da 
cima a fondo. Infatti anche le agenzie delle grosse assicurazioni in 
genere passano la polizza alla sede centrale per l'approvazione prima di 
fare la stipula.
Oltre al consiglio di leggere attentamente la lista delle "esclusioni" 
dopo ogni voce di assicurazione indicata, una nota sul capitale 
assicurato per "Incendio". Quando l'agente vi chiede il valore del 
condominio, spesso viene fornito il valore "commerciale". Ma, 
specialmente nelle citta', il valore commerciale e' di molto superiore 
al valore che l'assicurazione vi rimborsera' in caso di catastrofe. 
Infatti se leggete, vedrete scritto: si paghera' la rimozione delle 
macerie (con un tetto massimo molto basso rispetto al capitale) ed il 
costo della ricostruzione ridotto della vetusta'.
Ora il valore commerciale include:
- il valore del terreno (che non e' danneggiabile dall'evento e quindi 
l'assicurazione non vi rimborsa) e che specie nei centri storici puo' 
essere molto alto;
- il costo di costruzione (che e' la parte che vi l'assicurazione 
rimborsa) e che e' quella parte del costo che e' uguale sia che 
l'edificio e' fatto in pieno centro storico che in periferia;
- il valore di "appettibilita'" dovuto alla zona (che l'assicurazione 
ovviamente non rimborsa - dato che non subisce danni);
- altre voci;
Per esempio: un condominio di valore commerciale 5'000'000 euro puo' 
avere un costo di ricostruzione di soli 3'000'000 euro, e se poi ha 20 
anni puo' vedersi ulteriore ridotta la somma risarcita.
In altre parole quel condominio non dovrebbe essere assicurato per un 
capitale incendio superiore a 3'000'000 euro.
In genere nei condominio in cui ho avuto a che fare la convenienza c'era 
nel fare solo la polizza Incendio-RCT. Infatti, con una adeguata 
manutenzione, la ricerca guasti ed i danni per allagamenti imprevisti o 
perdite di tubi erano cosi rari che il solo risparmio di premio era 
sufficiente per coprire i danni. Se poi si aggiunge che non e' 
necessario fare alcuna pratica (i soldi dalla assicurazione si prendono 
se qualcuno fa la domanda, presenta una eventuale perizia, preventivo e 
cosi' via) la convenienza dell'assicurazione va valutata con attenzione.
Insomma, come dico io, vale sempre la regola del 90/10. Cioe' se avere 
il 90% di un servizio costa 10, aggiungere l'ulteriore 10% costa 90 (per 
un costo totale di 100, cioe' dieci volte di piu' che se si ha "quasi 
tutto" il servizio).
Anche le assicurazioni seguono questo metodo, con le franchigie. Se 
volete la copertura totale costa 100. Se accettate una franchigia del 
10%, la copertura costa 50. Ora visto che la funzione principale di una 
assicurazione e' evitare grosse difficolta' economiche impreviste, una 
piccola percentuale di rischio puo' essere sempre accettabile. 
Oltretutto con una funzione utile di "promemoria" dell'evento per vedere 
che non accada piu'. Ad esempio se ad ogni incidente auto si e' 
costretti a pagare 100 euro di franchigia, e' una seccatura, ma non un 
dramma e puo' aiutare a guidare "meglio". E in caso di incidente, costa 
meno del bonus-malus che semplicemente rateizza la cifra corrispondente 
alla franchigia, con tanto di interessi, per molti anni.
Il bonus-malus in pratica conviene a chi gli incidenti non li fa' 
(ricordatevi che il malus scatta anche per il minimo concorso di colpa) 
perche' circola poco, diciamo meno di 10'000 km/anno, perche' nella sua 
zona i guidatori sono civili, perche' e' un osservatore rigoroso del 
codice [e quindi ha sempre ragione] e viaggia sempre con un passeggero 
[testimone], etc.). Del resto l'opzione di "pagare" l'incidente lo 
forniscono anche molte polizze bonus-malus, per evitare di perdere un 
paio di classi.
Pekilan

 Utile e costa relativamente poco
Possibile che negli ultimi venti anni sia stato tanto avventato da pagare
con supplemento a nuovo gli incendi?
In caso di fabbricato vetusto, dopo l'incendio si stabilisce un
risarcimento.
Tale risarcimento, funzione di una laboriosa trattativa che per ora non sta
a descrivere, e' diviso in due parti: Risarcimento del valore allo stato e
supplemento a nuovo .
Qualsiasi siano le condizioni dell'immobile, si definisce una cifra (
mettiamo il 60% del valore complessivo) che viene erogata a fine trattativa.
Il restante 40% , definito " Supplemento a nuovo"  ( e di ammontare
variabile in base alle condizioni del fabbricato) viene erogato  solo a
termine dei lavori di ripristino del fabbricato danneggiato, in quanto, nel
caso di mancato ripristino, si tratterebbe di un illecito arricchimento, in
quanto il fabbricato non era in condizioni tali da valere il costo di
ricostruzione.
Ma  stante il fatto che la polizza Incendio paga a NUOVO, lo iato deve
essere colmato, e lo e' con la clausola supplemento a  nuovo.
Per quanto riguarda le rotture accidentali di tubi, forse una volta l'anno
si applica  la clausola di corrosione diffusa, in quanto la prima rottura in
un appartamento e' in ogni caso considerata accidentale, fatto salvo
l'accertamento in sede di riparazione, di condizioni particolarmente
degradate, che implicano la necessaria manutenzione ( da non confondere con
ricerca e riparazione del guasto...).
Pi chiaro ora?
Raffaele

 Pi chiaro ora?


Da quando hanno creato i centri servizi per le liquidazioni dei sinistri
esiste una legione di professionisti con denti avvelenati contro le
compagnie di assicurazione. Un centro servizi e' molto vulnerabile, a sapere
il lato da cui attaccare...
Raffaele

Pekilan
Ciao e grazie della risposta molto esauriente

 il risarcimento di questi danni spetterebbe per legge,
Quale legge??????

> danni d' acqua condotta e ricerca guasto.
scusa se mi inserisco: in una polizza RC capofamiglia che ho
recentemente preso in esame per la mia abitazione in condominio di
trenrt'anni, l'opuscolo informativo specificava che la copertura
assicurativa dello "Spargimento di acqua" riguardava esclusivamente la
rottura di tubazioni "accidentale, con esclusione quindi di rottura
dovuta ad usura o corrosione dei tubi". Mi hanno spiegato che in
pratica l'unica rottura accidentale da loro coperta era quella
consistente in esplosione del tubo a seguito di otturazione dello
stesso.
Io mi sono messo a ridere, non ho firmato nulla e sto cercando di
meglio: secondo te ho fatto bene?
Grazie


stesso.
Alcune escludono anche l'otturazione, se ti consola :)



Codice civile art 1914 "obbligo di salvataggio". 
Seconco l'autore  sostenendo le spese di ricerca guasto, in pratica si
assolve sempre all'obbligo di salvataggio per le cui spese è previsto
il risarcimento per legge (art. 1914 cc appunto) quindi a che serve
questa clausola?  
Ciao