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Titolo: Spese Condominiali Straordinarie

Salve a tutti,
volevo chiedervi un consiglio, abito in un condominio con due negozi al pian
terreno con accesso indipendente rispetto alle scale del condominio. Dato
che sul terrazzo del condominio bisogna effettuare dei lavori di
riparazione, i due negozi si sono riufitati di contribuire alle spese dei
lavori dicendo che per legge non gli tocca pagare ed anche perchè loro non
hanno le chiavi per l'accesso al terrazzo. E' giusto questo? C'è qualche
legge che li può obbligare? Purtroppo l'amministratore non molto competente
ha accettato le condizioni imposte dai due negozi.
Volevo chiedervi anche un altro consiglio, uno dei due negozi vorrebbe
mettere un antenna per la ricezione televisa sul terrazzo ma siccome non ha
le chiavi le ha chieste ai condomini ma nessuno gliele ha consegnate,
l'amministratore ha detto che per legge noi non possiamo opporci
all'installazione dell'antenna. Non vogliono pagare ma vogliono usufruire
dei spazi in comune.
Grazie per i consigli che mi darete.
Luca

 dei spazi in comune.
Quella dell'antenna e' un'altro discorso. Il diritto di antenna c'e' 
anche se il terrazzo e' proprieta' di un solo condomino (ed e' ovvio che 
le spese di quella terrazza restano al suo proprietario).
Pekilan

 L'altro 1/3 e' a carico di chi usa la terrazza.
Dimenticavo i riferimenti:
Art. 1123 Ripartizione delle spese - comma 3
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o 
impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese
relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini 
che ne trae utilità (att. 63).
Art. 1126 Lastrici solari di uso esclusivo
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a 
tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a
contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni 
del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini
dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve(+), 
in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di 
ciascuno (att. 68 e seguenti).
(+) si intende che "serve come copertura"
Pekilan

 usa la terrazza.
      No Pekilan qualsiasi riparazione del lastrico solare viene ripartita
      1/3 e 2/3  Poiche' la guaina isola dalla pioggia ed il pavimento pro-
      tegge la guaina e consente l'utilizzo all'avente diritto,daltronde
      il terzo di sua spettanza,e'stato determinato dal legislatore ap-
      punto perche *consuma ed usa il pavimento*!
      ciaofelix:-)
-- 
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       punto perche *consuma ed usa il pavimento*!
Prima preciso meglio: se la guaina isolante ha solo una copertura 
prottetiva (come un pavimento fatto con una gettata di malta) condivido 
che sia a carico dei sottostanti la sua manutenzione. Ma in tal caso non 
c'e' uso del terrazzo per calpestio.
Motivo con un caso particolare la mia interpretazione (perche' di tale 
si tratta, lo preciso, altrimenti ...). Se prendiamo per buono, che nel 
2/3 ed 1/3 sia gia' stato tenuto conto della pavimentazione, chi decide 
la qualita' dello stesso ?
O dobbiamo definire un "pavimento tipo" e poi caricare solo il di piu' 
su chi usa tale pavimento ? Puo' l'assemblea deliberare il tipo di 
pavimentazione da posare ? No! Solo chi usufruisce del lastrico solare 
(per proprieta' o altro titolo) ha diritto di deliberare il tipo di 
pavimentazione e si fa carico della spesa relativa. Se vogliono mettere 
un lastricato di marmo invece di piastrelle di gres, il resto del 
condominio non puo' dire nulla e d'altra parte, non partecipa alla spesa.
E' la situazione simile dei balconi. La struttura spetta a tutti e due i 
condomini. Il soffitto spetta al sottostante. Il pavimento al 
soprastante. Lo stesso per il lastrico solare.
a) le spese di manutenzione e ricostruzione del soffitto spettano al 
condomino immediatamente sottostante il lastrico solare
b) le spese di manutenzione e ricostruzione della struttura portante 
spetta sicuramente per 2/3 a tutti i sottostanti e per 1/3 a chi 
usa/accede il lastrico
c) l'isolante, dovendo proteggere dalle infiltrazioni, e quindi 
esplicando la parte essenziale nella funzionalita' di copertura, ad una 
prima estrema interpretazione potrebbe essere solo a carico dei 
sottostanti. Ma e' anche vero che la protezione alle infiltrazioni 
protegge la struttura portante in se stessa e quindi vado tranquillo ad 
associarla al punto b) cioe' serve a tutte e due le parti secondo il 
rapporto 2/3 ed 1/3.
d) le spese di manutenzione del pavimento sono invece a carico di chi 
usa il lastrico solare. La considerazione e' molto semplice: l'entita' 
delle spese di manutenzione, in caso di uso regolare del lastrico 
solare, e' evidentemente direttamente proporzionale all'uso (calpestio) 
che se ne' fa'. Qualsiasi ripartizione che non ne' tenga conto e' 
ovviamente inaccettabile nei confronti di cui dovrebbe subire di fatto 
una spesa per un servizio goduto da altri e questo e' permesso solo con 
una accettazione unanime dell'assemblea condominiale (accettazione che 
puo' anche essere passiva per inerzia dei danneggiati).
E come detto in altro thread, ogni situazione in cui da una parte 
vengono imputate spese per servizi/costi goduti da un'altra sono 
anti-democratiche e violano, per cominciare, l'art.1123 comma 2:
"Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, 
le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può
farne."
Credo di avere anche capito, quale puo' essere l'obbiezione nel caso di 
questo thread: "ma sul lastrico solare ci andiamo una volta all'anno!"
Risposta:
in tal caso il problema non esiste scompare da solo, perche':
a) potete fare a meno di una pavimentazione, limitandovi solo alla 
copertura della guaina con malta, operazione che costa pocchissimo 
(relativamente agli altri costi di manutenzione del lastrico solare)
b) se fatte una pavimentazione "robusta" essa durera' moltissimi decenni
Attenzione: e' ovvio che se per riparare una infiltrazione alla guaina, 
occorre rimuovere un pavimento in buone condizioni che non ha bisogno di 
manutenzione, la spesa per il ripristino del pavimento rimosso va 
imputato insieme alla spesa per la riparazione/ripristino della guaina 
idroisolante e non al suo proprietario.
Pekilan

 che sia a carico dei sottostanti la sua manutenzione. Ma in
t.........................................................................................................................................................
       Parliamo del cassico attico o del latrico ad uso esclusivo.
       Il costruttore avra' gia pavimentato con una tipologia  di
       piastrelle,e' evidente che in caso di sostituzione per vetusta'
       o altro,la tipologia sara' la stessa,qualora il condomino utente
       voglia utilizzare un pavimento piu' costoso,si accollera' ovvia-
       mente il maggior costo,prevedendo se e' il caso una variazione
      della sua percentuale anche in vista di interventi futuri.
 `     Il codice e' chiaro per i lastrici solari,non fa alcuna distin-
      zione,parla di ricostruzione o riparazione,mentre per soffitti ,e
balconi
      distingue con chiarezza le atttribuzioni.


        o altro,la tipologia sara' la stessa,
Dove sta scritto ?
Tesi: ogniqualvolta un condomino ha obbligo di partecipare ad una  spesa 
ha anche diritto di votare su quella spesa (almeno e' quello che sto 
cercando di "propagandare" in questo NG) o come dicono gli americani: 
"no taxation without representation" :-)
Conseguenza: cosa puo' impedire alla maggioranza di votare per una 
pavimentazione di cemento grezzo ?
Quello che non passa con la logica o il buonsenso potrebbe essere fatto 
passare con la forza dei millesimi.
Pekilan

 Dove sta scritto ?
Art. 1125 Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei
solai 
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e
dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani
l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano
superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano
inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. 
       Idem per balconi,che sono considerai proiezione esterna dei solai
       di piano.
       Qui il legislatore chiarisce che il pavimento e' al 100% a carico
       di chi lo calpesta poiche' non protegge il o i sottostanti,volendo
       il proprietario potrebbe non avere nemmeno il pavimento e camminare
       sul soilaio.
 
Art. 1126 Lastrici solari di uso esclusivo 
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a
tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a
contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del
lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini
dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in
proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno
(att. 68 e seguenti).
        Qui per il motivo opposto,non fa nessuna distinzione.
        E dice riparazione o ricostruzione,a prescindere da come perche' e
        cosa si sia rotto,salvo martellate da parte del pripietario.
        Se fai un conto facilissimo ti accorgerai che 1/3 della spesa
signi-
        fica accollarsi in pratica il solo costo del pavimento o
lastricato.
        ciaofelix:-)


 
Mi riferivo alla tipologia: "dove sta scritto ?",
ed infatti dopo espongo che nessuna legge puo' stabilirlo perche' e' la 
volonta' dell'assemblea a stabilirlo.
Pekilan

Bel "battibecco" !!!
Attenzione che ci si perde facilmente!! il 1125 non
può rientrare mai nel battibecco però!
come anche i balconi (sempre di prop. esclusiva!)
che a loro volta non rientrano neanche nel 1125!!
il lastrico solare, per l'art.1117, è bene comune e in
quanto tale va ripartitoin base ai millesimi di
proprietà di tutti, anche non coperti.
L'art. 1126 poi va a coprire solo un caso
particolare (anche se diffuso) Se l'uso o la proprietà
del lastrico tiene fuori anche uno solo dei condomini,
allora si applica tale articolo.
Infine per lastrico va intesa solo quella parte che ha
per funzione la copertura dell'edificio! Restano
quindi esclusi: -sopra il massetto di posa in opera e
le piastrelle; - sotto l'intonaco e la tinteggiatura.
Il problema che le spese di queste voci "escluse"
vengono fatte rientrare nella suddivisione 1/3 2/3
quando per rifare la guaina impermeabilizzante del
lastrico si deve procedere alla demolizione del
pavimento x potervi accedere, o in seguito ad una
infiltrazione va rifatto l'intonaco del sottostante
al lastrico