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Titolo: Controllo amministratore

L'amministratore quanti anni deve tenere le ricevute o fatture del
condominio e per quanti anni è responsabile dei conteggi condominiali?
Grazie

 wrote in message
MUTn6.52917$Y93.1...@news.infostrada.it...






Fabio, ma queste cose te le studi di notte per 
farle di giorno,


oppure ne sei veramente convinto?


 


Cerca di ponderare un pò meglio questi post perchè 
credo


che alle cretinate esista un 
limite....


 


Che cosa intendi dire: io amministratore scrivo su 
un riparto


l. 1.000.000 quando la fattura è di 500.000 lire, e 
questo


sì è un errore di conteggio, ma siccome l'assemblea 



approva.....


 


 



Tanto per mettere un puntini sulle i ed i trattini
sulle t si riportano due recentissime sentenze:
  Il procedimento di rendiconto è fondato sul presupposto
  dell'obbligo di una parte, derivante dalla legge e dall' accordo
  delle parti, di rendere il conto all' altra parte, facendo conoscere
  il risultato della propria attività, in quanto influente nella sfera di
  interessi patrimoniali; ne consegue che tale obbligo può ritenersi
  adempiuto solo quando colui che vi è tenuto ha assolto l'onere di
  fornire la prova non soltanto della quantità e qualità dei frutti percetti
  o delle somme incassate, nonchè dell' entità e della causale degli
  esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto che consentano di
  individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito.
  (Tribunale Milano 9 giugno 1997 n. 6226)
  L'approvazione assembleare del consuntivo di gestione di un
  esercizio, con deliberazione che non è stata oggetto di impugnazione,
  NON preclude ai condomini il diritto ad esercitare nei suoi confronti
  azione di responsabilità per illeciti attinenti all'esercizio medesimo.
  L' approvazione del rendiconto fornisce all' amministratore il titolo per
  richiedere ai condomini i contributi a carico di ciascuno, NON copre le
  irregolarità della gestione cui il documento contabile si riferisce e non
è
  quindi di ostacolo alla proposizione di domanda risarcitoria contro
  l' amministratore nel caso di accertata infedeltà dei dati dallo
  stesso sottoposti all' esame dell' assemblea condominiale.
  (Corte Appello Milano 11 aprile 1997 n. 1111)
Il chè significa che la truffa non si sana dopo trenta giorni (tradotto in
parole spicciole). Sai, ogni tanto da questo NG passano degli amministratori
che decantano tanto la loro professionalità (amministratori dotati di
ampioooo curriculum, mica noi poveri mortali), che sostengono che dopo
30 giorni il malloppo del collega è bello ed al sicuro. Evidentemente
in questo paese ci sono giudici che la pensano in modo in pò diverso.
Per la responsabilità, io ritengo che trattandosi di azione risarcitoria
in sede civile (lasciamo andare l'ipotesi di dolo che porterebbe ai reati
di falso e truffa previsti dall'art. 640 C.P., trattandosi di mala gestio),
il termine di prescrizione sia da porsi a 5 anni.
Per il termine ultimo oltre il quale decade l'obbligo di tenere fatture
però il problema è disgraziato. Io credo
che l'interpretazione stavolta spetti veramente al giudice di turno.
Da un lato dovrebbe essere possibile ricavare qualcosa dal fatto che
il condominio è sostituto di imposta, e quindi dovrebbe esserci un
termine in alcune leggi tributarie perchè la Guardia di Finanza, in
teoria, può effettuare sempre un controllo sulla documentazione
fiscale condominiale al fine di verificare che le somme denunciate nel
modello 770 non siano errate (mendace dichiarazione). Suggerirei
di consultare uno studio legale tributario, che possiede sicuramente
i decreti IVA e le altre leggi in materia, e sa "dove mettere le mani".
Sul piano civile, invece, sto riflettendo anche sul fatto che un
amministratore è solo il detentore dei giustificativi di spesa, e non
ne è il proprietario. In altre parole l'amministratore non possiede i
giustificativi di spesa della sua gestione, tanto è vero che in caso
di revoca del mandato o non rinnovo, è tenuto a fornirli al nuovo
amministratore. Questa non è una mia teoria, ma un dato di fatto
che nasce dalla giurisprudenza: per esempio:
  Si deve escludere che l'azione di rendiconto sia azione che
  spetta esclusivamente al singolo condòmino, dovendosi rilevare
  che fra le attribuzioni dell'assemblea è sicuramente quella di
  approvare il preventivo delle spese, il piano di riparto ed il
  rendiconto annuale dell'amministratore (art. 1135 nn. 2 e 3, cod.civ.);
  nè riveste alcuna efficacia sul punto il rilievo che l'impugnativa
  del rendiconto spetti al singolo condòmino e non al condominio,
  considerato che il richiamo è da intendersi riferito al rendiconto
  approvato dall'assemblea, onde la norma giustamente ha previsto
  l 'ipotesi di impugnativa da parte del condòmino dissenziente
  o che comunque ne abbia interesse. Non è dubitabile che normale
  destinataria del rendiconto di gestione sia l'assemblea quale tipica
  espressione della collettività condominiale, onde in assenza di spontanea
  sottomissione del rendiconto all'organo che per legge è destinato
  all'esame ed all'approvazione del rendiconto, la medesima assemblea
  sia legittimata ad investire l'amministratore del potere di agire per
  richiedere la presentazione del conto al precedente amministratore.
  (Corte d'Appello Milano n. 2215 del 6 agosto 1999 a
  conferma sentenza n. 7643/98 del Tribunale di Milano)
Quindi, sul piano del diritto, se il tuo amministratore ha gettato le
fatture, con quale diritto lo ha fatto? Mica erano sue, ma del
condominio....
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Caro Vegeta,
preciso quanto segue con altra sentenza:
N. 10427/00
" In caso di procedura monitoria per riscuotere oneri condominiali, il
condomino ingiunto può opporsi circa la sussistenza del debito e la
DOCUMENTAZIONE posta a fondamento dell'ingiunzione, cioè il verbale
assembleare, ma non può opporsi alla annullabilità della delibera, avente ad
oggetto il rendiconto, che deve essere fatta valere in via separata ed entro
i termini stabiliti dall'Art. 1137 c.c."
L'onere è sempre dei condomini.
Il punto debole è sempre la mancanza di tempestivi controlli o meglio è la
presenza di continua ....strafottenza dei condomini.
DELLA VALLE GIOVANNI
"vegeta" ha scritto nel messaggio
<001201c0a37b$9b1c4540$0598623e@stealth>...


 wrote in message
vG4o6.4908$zH1....@news1.tin.it...


Io vorrei farvi capire, visto che non c'è verso, che la truffa
condominiale sanabile entro 30 giorni non esiste nel nostro
ordinamento. E, se anche fosse, potrebbe essere proposto
ricorso alla Corte Costituzionale, per lesione del diritto di
proprietà.
Il tanto decantato principio della decadenza entro 30 giorni
si basa sul presupposto della tacita accettazione, che non è
esattamente punizione della strafottenza dei condomini, e
neanche legittimazione di furto....
Attenzione: la tacita accettazione nasce su un accordo, in cui
pur essendo previsti criteri di legge, l'ultima parola spetta
all'assemblea. Pertanto, può essere ravvisato nel caso di un
piano di riparto illeggittimo: poichè l'assemblea emana il piano
di riparto, e non il giudice, se io non impugno la delibera è
come se avessi accettato di pagare in più.
Stessa cosa per l'oggetto dei lavori. Il bilancio consultivo
deve contenere le voci di spesa che hanno fatto parte dell'
amministrazione:
se il mio amministratore mi prende un impresa di pulizia
diversa da quella approvata dall'assemblea, e poi mi mette il
maggiore importo a consultivo, posso impugnare entro 30
giorni dalla delibera dell'approvazione rendiconto contestando
la violazione dell'articolo di legge che assegna a questa, e
non all'amministratore, il potere di scegliere i fornitori di
servizi. Se il mio amministratore mi mette a consultivo il
lavoro di messa in opera di nuove mattonelle nella scala
dove io non abito, posso impugnare entro 30 giorni per
violazione dell'art. 1123 secondo comma del C.C. Se
l'amministratore mi mette a consultivo la sostituzione del
water della sig.ra Bianchi del terzo piano, insieme al lavoro
di spurgo della colonna di scarico, impugno la delibera
sottolineando che la colonna di scarico la pago io, ma il water
della sig.ra Bianchi lo paga la sig.ra Bianchi.
Ma, tanto per farti un esempio, se l'assemblea votasse
qualcosa che non rientra nelle sue attribuizioni, il 1137 C.C.
non vale più, perchè nessun accordo "condominiale" può
essere fatto da persone che non possiedono il potere di
sancirlo. Ecco perchè esiste la distinzione tra delibere nulle
ed annullabili (ti faccio notare che facendo una interpretazione
assoluta di quell'articolo come la fai tu, anche l'eccesso
di potere dovrebbe sanarsi entro 30 giorni, ed invece non è
così: lo capisci che qualcosa nei tuoi ragionamenti non funziona?):
si distingue la possibilità che il ricorrente abbia perso il proprio
diritto per "tacita accettazione", dalla possibilità
che il ricorrente abbia ancora intatto il proprio diritto in quanto la
delibera è viziata da eccesso di potere dell'assemblea.
Ora ragioniamo sul fatto specifico: a giurisprudenza si dice
spesso che un consultivo può essere oggetto di impugnazione sul
"cosa" (annullabile), sul "come" (una volta nulla, ora annullabile), e
sul "QUANTO" (e qui è NULLA).
Se l'amministratore mi scrive a verbale una cifra diversa da quanto
risulta nei giustificativi di spesa, non si può parlare di tacita
accettazione
del non impugnante: infatti un amministratore di questo genere inganna
l'assemblea, in quanto presenta una documentazione non rispondente
al vero (e nessuna volontà assembleare di ratifica dell'operato del
mandatario sussiste qualora il mandante non sia a conoscenza dell'esatto
operato di quest'ultimo, ovvero qualora l'amministratore abbia dichiarato
il falso all'assemblea), ed in secondo luogo inganna il singolo condomino.
Ed anche se l'assemblea fosse a conoscenza che quegli atti possono
essere falsi, e dicesse "Va bene, approviamo lo stesso, così tu ti metti
in tasca cinque, sei milioni in più", non potrebbero di sicuro farlo, perchè
delibererebbero che il sig. Rossi del piano X deve farsi truffare della
cifra
relativamente ai suoi millesimi. E, tra i poteri dell'assemblea, non mi
sembra che ci sia "decidere se l'art. 640 C.P. è in vigore in questo
condominio oppure no." In altre parole, una delibera che decide che il
sig. Rossi deve farsi truffare, è viziata da eccesso di potere
dell'assemblea,
e quindi NULLA.
La tua sentenza, e la mia, in realtà dicono la stessa cosa: quando il
rendiconto viene approvato, non è possibile opporsi in sede di decreto
ingiuntivo alla ripartizione (che del rendiconto è parte integrante), od
alla
natura delle spese effettuate. Però la sentenza del Tribunale di Milano dice
che, se quel rendiconto è falso, allora non ci troviamo più nella materia
condominiale, ma in quella civilistica generale, ed il singolo condomino
può richiedere il RISARCIMENTO DEI DANNI (che non c'entra niente
con l'opposizione al decreto ingiuntivo). Pertanto io ti pago la cifra in
più
(e questo già di per sè ti impedisce di farmi decreto ingiuntivo), ma se in
seguito ad un provvedimento di riconsegna del pretore adito ex art. 700
cpc, ravviso che i conteggi che tu hai mostrato all'assemblea sono falsi,
allora l'approvazione dell'assemblea non c'entra più niente (perchè la
volontà assembleare si è formata su informazioni che tu hai contraffatto),
e ti chiedo i danni in sede civile.
Non trattasi quindi di impugnazione, ma di "azione risarcimento danni per
falso e mala gestio". Capito la "sottile differenza" giuridica?
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Qualcuno mi sa dire che cos'è il CONSULTIVO?
Ciao
laur...@libero.it
""vegeta"" <veg...@BoatingMail.Com> ha scritto nel messaggio
news:000601c0a3e9$89d63c00$56ab623e@stealth...


 wrote in message
xS9o6.59829$Y93.1...@news.infostrada.it...
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Sempre per la precisione, per quanto il termine più comune sia
bilancio consuntivo, è possibile usare anche il termine consultivo
dal latino consulo,is,consului,consultum,consulere che significa
deliberare  od anche ritenere qualche cosa riferita da qualcuno
per buona.
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Per Vegeta.
A proposito del provvedimento per ricosegna del pretore adito ex art. 700 
c.p.c. per controllare i conteggi dell'amministratore (dal momento che mi 
interessa molto perchè sarebbe anche una mia necessità per passate vicende) 
non è possibile avere un provvedimento in via d'urgenza senza 
contemporaneamente presentare una citazione!
Quindi se io voglio controllare i conteggi relativi ad una vicenda (di 
circa quattro anni fa) in pratica non mi risulta di poterlo fare: che 
citazione dovrei presentare per fruire del suddetto articolo ? Solo se 
denuciassi l'amministratore per truffa, potrei! Ma in questo caso dovrei 
affrontare di incorrere nel reato di calunnia, perchè dovrei fare una 
denuncia a tentoni!
-- 
Posted from 
relay2.inwind.it
 [212.141.53.73] 


Questa osservazione è la stessa che viene fatta da molti
condomini: ed è un paradosso che ha portato alla situazione
assurda della denuncia alla cieca da lei prospettata.
Tra parentesi, c'è da osservare che i nostri parlamentari, nei vari
DDL che ho letto per la riforma dei condomini degli edifici,
stanno studiando cose che fanno rabbrividire, come portare
a 4 anni il mandato dell'amministratore, dargli il potere di
redigere autonomamente il regolamento condominiale
imponendolo all'assemblea, o portare a 300 millesimi le
maggioranze qualificate per elezione amministratore e
manutenzione straordinaria. Le cose che realmente si
dovrebbero fare, come abolire l'art. 1137 C.C., o istituire
una procedura standard per l'esercizio del diritto di ispezione,
naturalmente non passano neanche per la testa dei nostri
politici!
Tornando a noi, cerchiamo di ragionare. Voglio partire dal
presupposto che dall'altra parte ci sia un giudice di pace
che ha una cultura del diritto e prenda i diritti dei condomini
in seria considerazione: se c'è un giudice che chiede
all'amministratore se è vero che lui è un ladro, aspettandosi
che quello gli dica sì per poterlo condannare (come ho letto
in questo NG), è del tutto inutile qualsiasi altra
considerazione.
Esiste un primo punto su cui dobbiamo accordarci: il singolo
condomino ha o meno il diritto di accedere alla documentazione
di spesa? E se sì, su quali basi giurisprudenziali si basa questo
diritto? Voglio ricordare agli amministratori, che il codice si
limita a dire che l'amministratore, al termine del suo mandato,
deve rendere conto della sua amministrazione.
Le altre considerazioni, entro 5 giorni prima della delibera,
pagando,
a casa dell'amministratore, senza testimoni, ecc. ecc. ecc. se
non previste nel regolamento condominiale.... per me non
hanno valenza alcuna.
Il fatto importante è questo: una recentissima sentenza della
Cassazione, che sta facendo scuola, ha riconosciuto al
condomino il diritto di accedere a tutta la documentazione
di spesa IN QUALSIASI MOMENTO. Da un lato, infatti,
è stato affermato dall'ordinamento giurisprudenziale il
diritto del condomino ad accedere alla documentazione di
spesa nei giorni antecedenti l'approvazione del bilancio
consultivo.... la Cassazione dall'altro lato ha confermato
il diritto del condomino di accedere alla documentazione
di spesa anche DOPO l'approvazione del rendiconto,
ed ha stabilito le modalità.
Vediamo in proposito cosa dice il Tribunale di Genova:
Il diritto di esaminare la documentazione contabile
 e amministrativa del condominio deve essere
riconosciuto al condomino in misura e con larghezza
tale da consentirgli un controllo effettivo sull'operato
dell'amministratore. Pertanto il condomino ha diritto di
estrarre, a proprie spese, copia di tutta la documentazione
relativa alla gestione da approvarsi in sede di assemblea,
prima della riunione e comunque in tempo utile a
 consentirgli un esame approfondito dei documenti ed un
riscontro effettivo della gestione. (Nella fattispecie l'amministratore
aveva respinto la richiesta di visione ed estrazione di copie,
avanzata prima della riunione dell'assemblea, sul presupposto
che la documentazione "de qua" può essere posta a disposizione
dei condomini soltanto in sede di assemblea e che il rilascio di
copie, limitato peraltro a documenti determinati, deve essere
giustificato da un interesse specifico del richiedente)
(Tribunale di Genova 21 ottobre 1998)
Che è importante perchè afferma il diritto del condomino
di ottenere copia della documentazione di spesa PRIMA
dell'approvazione del rendiconto. E dopo? Vediamo cosa
ha detto la Cassazione:
  In tema di comunione dei diritti reali ciascun comproprietario
  ha la facoltà di richiedere e di ottenere dall'amministratore del
  condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi
  tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di
  approvazione del bilancio da parte dell'assemblea) e senza
  l'onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere
  visione o estrarre copia dei documenti), purché l'esercizio di tale
  facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non
  sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere
  economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni
  compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti).
  (Cass. iv. Sez. II, 26 agosto 1998 n. 8460)
In altre parole il condomino può ottenere la documentazione di
spesa anche dopo; e se l'aggiungi all'orientamento del Tribunale di
Milano che ho citato, credo che basti per introdurre il diritto del
condomino di accertarsi che non sia stato falsificato il rendiconto
anche DOPO la sua approvazione.
A questo punto bisogna vedere quali sono gli articoli di legge da
invocare per l'azione. Interessante una norma che riguarda il
mandato, che dice:
Art. 1713 C.C. - Il mandatario deve rendere al mandante il conto
del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del
mandato (Cod. Proc. Civ. 263 e seguenti).
La dispensa preventiva dall'obbligo di rendiconto non ha effetto
nei casi in cui il mandatario deve rispondere per dolo o per
colpa grave (1229).
Ed è da notare che il mandante è l'assemblea, ma la Cassazione ha
stabilito che questa non è un organo astratto, ma nasce dalla
comunione dei diritti reali dei vari proprietari, quindi il singolo
condomino ha diritto alla visione degli atti condominiali, proprio
per verificare che non sussista dolo o colpa grave.
Secondo me la cosa più opportuna da fare è questa: richiedere
all'amministratore visione delle pezze d'appoggio di quegli anni,
se vuoi citando le precedenti sentenze di Cassazione. E' chiaro
che l'amministratore se ne fregherà.
A questo punto, si può chiedere al giudice un provvedimento
di visione degli atti condominiali, citando nella richiesta
le precedenti sentenze di Cassazione che hanno stabilito il
recente ordinamento giurisprudenziale, sottolineando che
l'ottenimento di tale diritto per via diverse da quella giudiziale
non ha fornito alcun esito, e che ritieni tuo diritto accedere a
tale documentazione perchè, qualora questo fosse negato,
ti sarebbe preclusa la possibilità di verificare se il rendiconto
risponda o meno al vero, e di proporre eventuale azione
risarcitoria contro quest'ultimo. Con questa formula, non stai
accusando di truffa nessuno, ma stai solo invocando l'intervento
del giudice per ristabilire il tuo diritto al controllo degli atti
di tuo interesse in modo da tutelare economicamente la tua
proprietà. Sarebbe interessante anche ricercare in qualche
sentenza della Cassazione se la norma prevista dall'art. 2422 in
tema di società per azioni sia stata considerata di carattere
generale e quindi suscettibile di applicazione anche ai condominii
degli edifici; inutile dire che in questo caso la tua posizione
processuale si rafforzerebbe....
Mi rendo conto che sono questioni di lana caprina, ma....
diciamo che non siamo sicuri di farcela, perchè una sentenza
non è una legge, ma possiamo provare. L'importante è
avere un avvocato che chiede la possibilità di verifica per
un'azione di risarcimento danni; non trasformare la causa in
un'accusa aperta di truffa, perchè in quel caso si rischia, come
hai detto tu, di essere querelati.
-- 
Posted from 
boatingmail.com
 [208.243.164.65] 


Beh ho capito la sottile differenza.
Alla prossima avvincente discussione :-)))))
DELLA VALLE GIOVANNI
"vegeta" ha scritto nel messaggio
<000601c0a3e9$89d63c00$56ab623e@stealth>...
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