Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: di chi la colpa?

Oggi ne è saltata fuori una nuova. Abbiamo nel condominio un condomino 
moroso, è moroso da credo almeno 5 anni e due anni fa gli è stato fatto 
tramite avvocato un decreto ingiuntivo, ma è stata fatta una stronzata, le 
raccomandate mai ritirate e/o notificate  sono state fatte a nome di Roberto 
Brandi e non Alberto Brandi che è il suo vero nome(il cognome è di 
fantasia), perchè lui si è fatto sempre chiamare Roberto e non Alberto. 
L'avvocato dice che è tutto da rifare e da la colpa all'amministratore, 
mentre l'amministratore dice che lui non fa l'avvocato. Possibile che per un 
errore "di forma" bisogna rifare tutta la pratica? E a questo punto con chi 
mi dovrei incavolare visto le lungaggini per avere i soldi di almeno 3 anni 
di condominio MAI PAGATI?? 

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Art.1130 - Attribuzioni dell'amministratore - L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare
l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi
nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior
godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la
manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per
l'esercizio dei servizi comuni;
4) compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni
dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
si evince da cio che è onere dei condomini fornire i dati corretti
all'amministratore
in quanto non vi è alcun obbligo a procurarseli da solo

 lungaggini per avere i soldi di almeno 3 anni di condominio MAI PAGATI??
Per quanto riguarda il ritardo di 3 anni, e' l'amministratore il 
responsabile.
-- 
Roberto Deboni
[Messaggio Usenet via Tiscali su 
text.giganews.com
. Se leggete via Web il 
sottoscritto informa che non conosce o partecipa al sito/forum Web.]

 
e secondo quale norma?
l'amministratore le raccomandate di sollecito le ha fatte e ha anche
dato incaricato un legale per il recupero
aveva i dati errati in quanto i condomini errati glieli hanno dati
l'incaricato per il recupero ha eseguito malamente la pratica per
negligenza
esistono pertanto due responsabilità
quella dei condomini
e quella dell'avvocato
non vedo quella dell'amministratore


Infatti, se l'amm si fosse mosso prima avrebbe scoperto subito il vero 
nome del condomino e a quest'ora sarebbe tutto risolto.
Gxis
Paolo

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Cioè l'amm per fare un decreto ingiuntivo aspetta tre anni e tu non vedi 
la colpa dell'amm? Allora comprati un paio di occhiali così ci vedrai 
meglio!
Gxis
Paolo

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Io sto ipotizzando il caso in cui l'amministratore ha ricevuto un riparto 
spese condominiali regolarmente approvato dall'assemblea. A quel punto, 
manda il documento a tutti i condomini, ed, eventualmente, anche una 
richiesta dettagliata inviduale ad ogni condomino.
La domanda ora e': per quanto tempo dovra' aspettare prima di iniziare 
con la messa in mora ?
Si tratta tutto nel come si interpreta il seguente:
Art. 1710 Diligenza del mandatario
	Il mandatario è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza del 
buon padre di famiglia; ma se il mandato è gratuito, la responsabilità 
per colpa è valutata con minor rigore.
E' evidente che la morosita' crea un buco nella cassa condominiale, buco 
finanziario che puo' avere svariati effetti, come ad esempio il pagamento 
ritardato di un fornitore (che poi si ripercuote sul condominio nelle 
prossime offerte che fara' il fornitore), o peggio il rinvio di lavori 
deliberati, etc.
Secondo il mio concetto di "diligenza del buon padre di famiglia", 
significa che l'amministratore deve adoperarsi per assicurare la messa a 
disposizione delle somme per l'esecuzione delle delibere ed il pagamento 
dei fornitori, ALMENO entro l'anno gestionale. Altrimenti, si 
presenterebbe alla prossima assemblea con alcune delibere non eseguite 
oppure con l'indicazioni a rendiconto, di debiti verso i fornitori.
E questo significherebbe un chiaro inadempimento della volonta' dei 
proprietari.
C'e' naturalmente una possibile e lecita alternativa provvisoria: che 
l'amministratore anticipi di tasca sua le somme mancanti dei condomini 
morosi (con tutti i rischi conseguenti).
Ma quello di aspettare 3 anni prima di attivare l'intervento del giudice 
non mi sembra affatto "diligenza del buon padre di famiglia".
Consideriamo, ad esempio, l'aspetto costi. Se l'amministratore si attiva 
subito, il debito del condomino sara' quello di una quota annuale, il che 
significa la possibilita' del ricorso al Giudice di Pace. 
Un'amministratore "esperto" potrebbe anche fare a meno dell'avvocato (non 
gli conviene perche' c'e' il rischio che non gli venga riconosciuta 
l'attivita' "extra"). In ogni caso, il punto e' che la procedura si 
esaurisce in pochi mesi. Specialmente, quando si e' raggiunto 
l'affiattamento con un'avvocato (oggi, per me significa al massimo 90gg 
dal momento in cui firmo la richiesta dall'avvocato alla ricezione del 
decreto da parte del debitore).
Se invece si aspettano tre anni, il debito potrebbe superare la 
competenza del Giudice di Pace e significa passare ai ben piu' lunghi 
tempi della giustizia ordinaria, quella dei tribunali.
E poi ricordiamoci, della prescrizione quinquennale ... se passano 5 anni 
da quando si chiede un debito condominiale ... nulla e' piu' dovuto.
Ergo l'amministratore dovrebbe, ogni 4 anni, mandare un promemoria di 
morosita' ?


 ha scritto nel messaggio 
news:4d96e46a$0$38646$4faf...@reader1.news.tin.it...

Il punto è questo, se l'amministratore o l'avvocato invia una raccomandata 
che il destinatario è impossibilitato a ricevere proprio per il fatto di 
chiamarsi Alberto e non Roberto, all'ufficio postale l'impiegato legge nome 
e cognome e basta una virgola per non poter ritirare una raccomandata 

 e cognome e basta una virgola per non poter ritirare una raccomandata
e allora?
tornera' indietro al mittente no?
e questi chi era?
perche' non ha letto le info che dicevano sconosciuto anziche' pensare non 
ritirata?
chi e' il colpevole?
mah
-- 
"La probabilità che una certa persona sia stupida è indipendente da
qualsiasi altra caratteristica della stessa persona."

 ha scritto nel messaggio 
news:4d972ae3$0$38646$4faf...@reader1.news.tin.it...

Il postino suona al citofono, nessuno risponde e lascia il cartoncino nella 
buca delle lettere col cognome esatto ma nome inesatto,perciò la 
raccomandata non può essere ritirata e torna al mittente.Di conseguenza 
l'avvocato visto che le tornano in ufficio tutte le raccomandate è portato a 
pensare che il destinatario non le vuole ritirare NON che non le possa 
ritirare. Alla fine il giudice andrà a chiamare in causa una persona 
INESISTENTE. Quel che mi chiedevo se questo errore rientra negli errori 
formali o no 

 lungaggini per avere i soldi di almeno 3 anni di condominio MAI PAGATI??
Prova a riflettere.
-- 
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 In ogni caso l'errore non e' grave.
Certo. L'amministratore è un deficiente e la colpa è degli altri.


 aveva i dati errati in quanto i condomini errati glieli hanno dati
Tu sei suonato quanto quell'amministratore.


 ritirare una raccomandata
Ma questo ritirava o no la corrispondenza?


 ha scritto nel messaggio 
news:VgKlp.1093$GZ3...@tornado.fastwebnet.it...

Ritirava tutta la corrispondenza, ma non ritirava le raccomandate, si 
limitava a ritirare solo l'avviso di raccomandata ma chiaramente non poteva 
ritirarla in posta perchè il nome era inesatto, e lui prende spunto da 
questo per ritardare il tutto. 

 per colpa è valutata con minor rigore.
A proposito ... ecco la risposta a chi dice che quanto e se viene pagato 
il mandatario non ha importanza sulle sue responsabilita'.
Recentemente un condomino mi ha detto, non importa se anche lo fai 
gratuitamente, ma se ti prendi l'impegno sei responsabile di adempiere ai 
tuoi doveri nel modo piu' sollecito. SOLLECITO ?! :-)
In realta' se si arriva alla causa per danni (supposto che la conseguenza 
della "mancanza di sollecitudine" sia stato un danno "reale" per il 
condominio, il giudice tiene conto, eccome', del compenso pagato.
Ed e' forse questo uno dei motivi per cui gli amministratori 
condominiali, apparentemente (perche' molti si rifano in altri modi) si 
fanno pagare cosi' poco.


 spunto da questo per ritardare il tutto.
Come avete fatto a notificare il decreto ingiuntivo?


 ha scritto nel messaggio 
news:gvNlp.1163$GZ3...@tornado.fastwebnet.it...

Non credo sia stato notificato visto che lui è introvabile o non apre a 
nessuno, e dalle ultime nuove che mi sono giunte all'orecchio pare abbia 
cambiato residenza e affittato la casa . E' un continuo rincorrersi, sia 
l'avvocato che l'amministratore mi sembra di capire che vogliono mollare 
tutto 


e quindi non ha mai ritirato una convocazione, la trasmissione del 
verbale eccetera. Tutto ovviamente se l'amm  ha sempre utilizzato le 
raccomandate per comunicare con il condomino. Da qui si deduce che in 
tutto questo tempo, qualsiasi comunicazione inviata al condomino sia 
tornata indietro nelle mani dell'amm il quale non si è mai posto il 
problema di capire perché mai tutte, o una buona parte delle sue 
raccomandate siano tornate indietro.
certo è che l'amm avrebbe potuto pensare che il condomino semplicemente 
non andava a ritirare le raccomandate in giacenza, ma è mai possibile 
che in tutto questo tempo mai nessuna raccomandata sia tornata indietro 
perché il mittente risultava sconosciuto? Oppure il condomino ha 
accettato di ritirare la raccomandata direttamente dal postino pur 
notando che il nome di battesimo non corrispondeva?
Gxis
Paolo

 tutto
Avete una bella accoppiata di avvocato e amministratore...


Allora, inizialmente l'amministratore mandava le raccomandate che 
regolarmente tornavano indietro. Il primo pensiero era che cestinava 
regolarmente i cartoncini delle raccomandate che il postino lasciava nella 
cassetta delle lettere, invece il destinatario non poteva proprio ritirare 
le raccomandate perchè il nome era inesatto e chiaramente se ne fregava. 
Preciso che sia l'Amministratore che l'Avvocato sono ben pagati e che a 
questo punto siamo portati a pensare che lo sbaglio sia stato fatto di 
proposito, l'amministratore non fa altro che dirmi "si è fatto sempre 
chiamare Alberto, non è colpa mia se mi ha dato un nome per l'altro!" 
L'avvocato "io mi sono basato sui dati che mi ha fornito l'amministratore, 
ora l'è tutto da rifare!" 

 l'amministratore, ora l'è tutto da rifare!"
Pure lui se se n'è accorto dopo 3 anni.


Ragna tu parli bene, cacciarlo a zampate, ma non hai idea di che gente è 
fatta il condominio, pensionati e qualche giovane rincoglionito, non 
riescono a vedere l'incapacità della persona e si limitano a dirti " e già, 
ma chi ci mettiamo poi?"  e giù che mi cascano le braccia, sembra la 
pubblicità della Tim "e ma dove lo troviamo un idraulico?". A questo punto 
mi viene da pensare che non si tratti solo d'incapacità ma di ladrocinio 
misto a furbizia per rimanere ancora ad amministrare, già qualche mese fa 
gli chiesi conto il perchè un semplice cancello fosse costato più del doppio 
e guardava il soffitto col dito in bocca dando la colpa a quel e quell'altro 
consigliere. E allora devo aspettare che faccia un qualche passo falso per 
farlo sbattere fuori dalla forza pubblica visto che il resto dei condomini è 
senza palle? 

 già, ma chi ci mettiamo poi?"
Proponine un altro.



Scusa, ora al di la di tutto, prima di questo amministratore, il vecchio 
amministratore che nome utilizzava per convocare il condomino? Cioè il 
precedente amm riusciva o no a convocare correttamente il condomino? 
Oppure anche lui ha avuto problemi? Questo è importante perché 
significherebbe che il vecchio amm ha passato al nuovo, cioè questo 
attuale amm, i dati corretti. Allora sorge la domada: come mai i dati 
giusti passati dal precedente amm sono poi diventati sbagliati?
Io approfondirei questa questione.
Gxis
Paolo

 ha scritto nel messaggio 
news:4d997cad$0$18238$4faf...@reader2.news.tin.it...

Il vecchi amministratore ha passato al nuovo i dati non corretti, ma durante 
la sua gestione il condomino non aveva mai creato problemi, pagava e 
ritirava tutto nell'ufficio del vecchio amministratore.Ha cominciato a 
creare problemi col subentro del nuovo amministratore che in effetti è di 
manica larga, del tipo più spendo meglio è, chi più spende meno spende, se 
costa tanto è segno che è buono, questa è la sua filosofia, l'inquilino 
moroso evidentemente la pensa diversamente e ha deciso di punto in bianco di 
non pagare più 

 Certo. L'amministratore è un deficiente e la colpa è degli altri.
L'amministratore non e' colui che mantiene i rapporti con la 
magistratura, bensi' l'avvocato (tranne che nei casi di recupero crediti, 
ove l'amministratore, se vuole, puo' arrischiarsi con il fai-da-te).
Ad ogni funzione, le sue competenze.
L'amministratore invece ha sbagliato per il ritardo con cui ha agito.
NB: l'errore non e' dal lato condominiale, perche' la giurisprudenza e' 
concorde che chi si qualifica in modo inesatto (o anche di essere 
proprietario senza esserlo) risponde delle quote condominiali esattamente 
come il proprietario correttamente qualificato.
Esempio, se sono stati stampati un certo numero di tabuluti, consegnati 
al moroso, in cui risulta stampato l'errore di nome, senza che mai il 
condomino debitore si sia attivato per effettuare la rettifica, l'errore 
non puo' essere usato per contestare la messa a conoscenza.
Diverso e' il caso dell'avvocato, a cui si chiede di non citare persone 
estranee per errore. Ed e' l'avvocato che deve preoccuparsi del perche' 
le raccomandate non sono state ritirate (e' compito dell'avvocato 
verificare che sono stati correttamente operati tutti i passi 
propedeutici alla richiesta del D.I.). Infatti, e' vero che una 
raccomandata non ritirata si da' per consegnata, ma almeno la prima volta 
si fa' una verifica del motivo del mancato ritiro. Anzi, se non sbaglio, 
il postino scrive il motivo, ed un'avvocato dovrebbe conoscere la 
differenza tra:
"Indirizzo sconosciuto"
"Ritiro respinto"
E l'avvocato sembra un po' tordo, anche perche' se ci sono testimoni che 
il sig.Alberto si e' sempre fatto chiamare sig.Roberto ... avrebbe potuto 
far firmare una dichiarazione ad alcuni condomini e fornirla al giudice.
Sono certi che in questo caso, molti giudici mangerebbero la foglia (la 
furbizia del Roberto/Alberto) e emetterebbero il decreto ingiuntivo.



   Questa è una grossa imprecisione < che chi si qualifica proprietario
   senza esserlo risponda delle quote condominiali > dove ha letto questa
   "corbelleria " ?
   w

 far firmare una dichiarazione ad alcuni condomini e fornirla al giudice.
A quale fne?




Mamma, ma sono veramente cosi' vecchio ?
La corbelleria e' stata costantemente ripetuta dalla Corte di Cassazione.
Fine anni '80 ho avuto un paio di casi del genere ed hanno pagato tutto, 
fino all'ultima lira, anche quando hanno abbandonato la loro posizione.
Cassazione Civile sentenza n.907 del 14 febbraio 1981
 	Deve essere respinta l'opposizione all'ingiunzione per il 
pagamento di spese condominiali proposta dall'apparente condomino, che 
deduce essere l'immobile intestato non a se' ma ai propri figli, se il 
costante comportamento del soggetto aveva indotto l'amministratore a 
ritenere in buona fede che egli fosse condomino, ancorché tale 
convinzione non fosse suffragata dalla consultazione dei registri 
immobiliari.
Cassazione Civile sentenza n.5818 del 16 novembre 1984
	L'apparenza del diritto puo' essere invocata anche quando la 
situazione apparente non coincide con quella risultante dai pubblici 
registri, ove questa non venga in rilievo direttamente, ma solo come 
presupposto di una fattispecie complessa, rilevante autonomamente sul 
piano giuridico, per giustificare l'errore del terzo di buona fede; ne 
consegue che la rilevanza discriminante dell'errore deve essere accertata 
nel singolo caso con riferimento alla peculiarità della specie (nella 
specie: e' stata ritenuta l'applicabilita' del suesposto principio 
all'ipotesi di un amministratore condominiale il quale, senza il previo 
controllo dei pubblici registri, aveva chiesto e ottenuto decreto 
ingiuntivo per il pagamento di quote condominiali nei confronti di chi si 
era comportato come condomino, apparendo quale proprietario di due 
appartamenti i quali appartenevano, invece, ad altro soggetto).
Cassazione Civile sentenza n.9079 del 1 settembre 1990
	Il principio dell'apparenza del diritto puo' essere invocato 
anche in tema di condominio di edifici ai fini dell'individuazione del 
soggetto tenuto al pagamento delle quote condominiali se il suo costante 
comportamento abbia indotto l'amministratore a ritenere in buona fede che 
egli fosse il proprietario di un appartamento, appartenente invece ad 
altro soggetto.
Ricordo che fino agli anni '90 fare una visura immobiliare era 
impegnativo e costoso (a meno di non avere a disposizione un visurista).
Si poteva pagare 50'000 lire per avere solo un responso.
Oggi vedo che la giurisprudenza e' cambiata, e cioe' si osserva che la 
facilita' di una visura (oggi si puo' fare anche da internet), non 
giustifica piu' il "fidarsi" di uno sconosciuto.
In ogni caso, c'e' modo e modo di rilevare un cambiamento della 
giurisprudenza ... non mi sono piu' capitati casi quelli capitati, 
proprio perche' oggi posso andare all'angrafe, farmi dare il codice 
fiscale e poi fare la visura da internet. Per questo non sono dovuto piu' 
riccorrere all'avvocato con questa fattispecie, altrimenti sarei stato 
informato che dallo stesso che le cose sono cambiate.
Pero' e' stato utile a ricordare che la giurisprudenza del condominio si 
evolve con le possibilita' della tecnologia e delle pratiche e la 
riduzione dei costi delle stesse.



   Purtroppo le devo comunicare ,che..." è proprio vecchio " senza offesa
   ...perchè proprio recentemente le Sezioni Unite della Cassazione sono
   intervenute per dirimere ciò e hanno affermato :
   < in caso di azione giudiziaria dell'amministratore del condominio per
   il recupero della quota spese di competenza di una unità immobiliare
   di proprietà esclusiva,è passivamente legittimato il vero proprietario
   di detta unità e non anche chi possa apparire tale ".
   Come vede la giurisprudenza si evolve......
   W

 W
Mettiamo il caso che un amm, giusto per stare tranquillo, faccia una 
visura su tutte le unità immobiliari di un condominio. Chi paga la 
spesa? I singoli condomini pro quota? A tabella proprietà? E nel caso un 
condomino si opponesse adducendo che lui aveva comunicato dati veri (che 
poi dopo la visura si sono verificati tali) e che quindi non ha 
intenzione di pagere che cosa succede? chi paga?
Gxis
Paolo


   Caro Paolo, anche il piu' " scalcinato " degli amministratori basta
   che sia in possesso del codice PIN dell'A.d.E. tramite questo sito
   ed in collegamento con l'Agenzia del Territorio , può fare le visure
   gratuitamente di tutte le proprietà immobiliari del condominio.
   Basta essere in possesso,cosa auspicabile, del codice fiscale di
   ogni condomino.
   Nel caso risultasse che qualche condomino non abbia proprietà in tale
   edificio ( e si è sempre presentato quale proprietario ) basta inviare
   a costui lettera d'invito a presentare un " Titolo " comprovante tale
   pretesa.
   Ciao w
   Provare per credere.....
   Ciao w

 pretesa.
Si questo è vero ma a volte anche invitando a fornire la prova è 
possibile che non ti rispondano. A quel punto non sai se è perché non ha 
la prova o solo perché "pigri".
Comunque quella dell'AgE è un'ottima soluzione al problema.
Gxis
Paolo



   Inoltre legga  quanto scritto su questo sito :
http://www.propit.it/content.php?r=1...2-gennaio-2011
Saluti w

 la prova o solo perché "pigri".
   Tieni presente cosa comporta quanto sopra,ovvero che le varie delibere
   potrebbero essere,un domani, impugnate perchè nulle. In ultima analisi
   ti posso dire che , comunque un buon amministratore , nel caso di non
   risposta da parte di tali condomini,si attiva per il meglio ed è ovvio
   che andando incontro a spese addebiterà queste a tali condomini.
   Ciao w

    giurisprudenza si evolve...... W
... che volutamente hanno ignorato il fatto che abbia preso atto del 
cambiamento di rotta, significa che lei non e' interessato ad un correto 
scambio dialettico, ma solo a spargere dispregio sul mio pensiero.
E poi lei e' incongruente: scrive "proprio vecchio",ma poi aggiunge 
"recentemente" (ma se l'intervento della Cassazione a dirimere la 
questione e' recente, come fa ad associare una "vetusta" della mia 
posizione ?)
In ogni caso, il cambiamento di linea della Corte di Cassazione non e' 
"recente", bensi' gia' della fine degli anni '90. Io non mi sono accorto 
perche' gli eventi di "condomini apparenti" non ci sono piu' stati.


 intenzione di pagere che cosa succede? chi paga?
Se un condomino consegna fotocopia dei suoi documenti, la visura non e' 
necessaria (salvo che l'amministratore non voglia uscire da un rapporto 
di correttezza e buonafede e presumere l'esistenza di documenti 
contraffatti ... allora si che rischia ...) perche' ci sono sufficiente 
elementi per un controllo incrociato che e' molto meno oneroso di una 
visura vera e propria e si puo' fare anche dal PC.
Se il condomino si e' rifiutato di fornire copia, ma ha preteso di 
scrivere gli elementi con una lettera, dipende dalla reputazione del 
condomino. Se e' un professionista che fino a quel momento non ha mai 
dato dubbio sul suo comportamenti, e' meglio che l'amministratore faccia 
le verifiche incrociate e non pretenda di piu' (ricordiamoci dei principi 
di buonafede e correttezza che devono sempre improntare i rapporti tra 
parti contrattuali, come quelle tra mandatario e mandante).




Per le visure deve usare il SUO di pin, non quello del condominio.
Da alcuni anni, credo per la legge sulla protezione dei dati personali, 
l'accesso alle banche dati deve essere fatto in modo da identificare con 
precisione chi sta faccendo l'accesso. Questo significa che l'accesso 
puo' essere fatto solo con PIN legati ad una persona, non ad una entita' 
giuridica.



   Poteva risparmiarsi di elencare tutte quelle sentenze e cercarne piu'
   recenti.( come fatto da me in altro post...senza polemica::-) )
   w


Si so bene cosa intendi, e ti assicuro che quando qualcosa non mi 
convince mi attivo immediatamente.
Gxis
Paolo



Forse è per questo che mi hanno fatto un po' di problemi. Però a me 
serviva proprio avere uno strumento per verificare la situazione fiscale 
del condominio.
Mi sa che mi devo studiare un po' sta cosa.
Gxis
Paolo


  Ai servizi online condominiali si accede con utente autenticato e poi
  con utente di lavoro. Dove per autenticato è l'Amministratore o chi
  per esso(rappresentante) e lavoro è il Condominio.
  Pertanto necessita richiedere per il Condominio il codice PIN tramite
  il suo rappresentante che a sua volta deve già essere abilitate al
  servizio FISCONLINE e/o Entratel con codice PIN.
  Vi è tutta una procedura e se vai al sito dell'A.d.E - clicci su" non
  sei ancora registrato "; entri nei Servizi Fisconline clicci su :
  richiedi il codice PIN online, vi leggerai il da farsi.
  Altra alternativa è quella di prendere appuntamento con un funzionario
  dell'A.d.E. questi sarà cosi gentile da spiegartelo.
  Ciao w


Grazie W
Gxis
Paolo