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Titolo: Tabelle millesimali

Nel condominio nel quale possiedo un appartamento sono state predisposte 
nuove tabelle millesimali in sostituzione di quelle che fanno parte del 
regolamento di condominio contrattuale in seguito ad una sopraelevazione 
costruita dal proprietario del lastrico solare.
Qualcuno esperto pu� precisarmi quali maggioranze di condomini e di 
millesimi si richiedono, secondo le leggi attualmente in vigore, per 
l'approvazione in assemblea delle nuove tabelle millesimali?
Grazie. 


  La maggioranza dei condomini 50%+1 aventi almeno il 50% dei millesimi.
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Grazie per la sollecita risposta. Per� alcuni condomini sostengono che 
essendo le tabelle millesimali contenute nel regolamento di condominio 
contrattuale e registrate presso la Conservatoria dei registri immobiliari 
la loro sostituzione pu� avvenire soltanto se le nuove tabelle sono 
approvate con l'unanimit� dei condomini e 1000 millesimi.
Come stanno realmente le cose? 

 1000 millesimi.
Le cose stanno che la cassazione ha deciso che le tabelle millesimali 
possono essere cambiate in qualsiasi momento e approvate a 
maggioranza.  (cass, 9 agost0 2010 No. 18477).
Ciao
Giovanni
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 maggioranza.  (cass, 9 agost0 2010 No. 18477).
mmmmmmmmmmmm dubbio
Tabelle, la Cassazione precisa quando l'assemblea pu� approvarle e
modificarle a maggioranza
di Antonella Donati
Tabelle di propriet� generale, del riscaldamento, delle scale, dell'acqua
e dell'ascensore: se non sono state messe a punto dal costruttore per
approvarle e modificarle non serve l'unanimit� ma � sufficiente la
maggioranza semplice. Con la sentenza 18477 a sezioni unite (sentenza,
quindi che va obbligatoriamente rispettata da ora in poi) del 9 agosto
scorso la Cassazione ha dunque chiarito definitivamente che se non si
tratta di tabelle contrattuali � ossia se non si tratta di tabelle messe a
punto dal costruttore � l'approvazione e la modifica a maggioranza sono
sempre possibile. 
Regolamento e assemblea � La vicenda affrontata dalla sentenza della Corte
si riferisce all'impugnazione di una tabella per il riscaldamento
approvata dall'assemblea e contestata da una condomina in quanto approvata
non all'unanimit� ma a semplice maggioranza. Nel dare ragione al
condominio che l'aveva approvata e torto alla condomina che aveva avviato
la causa per contestarla nel 1994 � 16 anni, quindi, per arrivare alla
sentenza definitiva � la Cassazione ha dunque fatto chiarezza una volta
per tutte sui poteri dell'assemblea in materia. 
Tabelle contrattuali e tabelle assembleari � La Corte, nella lunga
motivazione con la quale illustra i motivi che hanno portato alla
decisione, per prima cosa affronta le differenze tra le tabelle messe a
punto dal costruttore e allegate al contratto di acquisto, e quelle che
invece vengono sottoposte all'approvazione dell'assemblea. Per quel che
riguarda le prime la Cassazione ribadisce, dunque, l'obbligo di approvare
le modifiche sempre e solo all'unanimit�. Occorre, infatti � si legge
nella sentenza - �distinguere tra le disposizioni tipicamente
regolamentari e contrattuali e che solo per le seconde � necessario, ai
fini della loro modifica, l'accordo di tutti i partecipanti�. In caso di
tabelle allegate al regolamento messo a punto dal costruttore, quindi,
continua ad esistere l'obbligo di modifica all'unanimit�, o su sentenza
del giudice. Se invece le tabelle non ci sono o si tratta di approvare
tabelle ad hoc per specifiche spese, come, appunto, quelle di
riscaldamento, la maggioranza � sovrana: non occorre l'unanimit� perch� ma
� sufficiente la maggioranza richiesta per l'approvazione del regolamento,
ossia la maggioranza dei presenti all'assemblea e almeno 500 millesimi. 
Modifiche possibili ma nel rispetto della legge � Cos�, ad esempio, non
occorre l'unanimit� per rivedere i criteri di ripartizione delle spese di
riscaldamento se un condomino ha aggiunto dei radiatori al suo
appartamento dopo una ristrutturazione. Oppure si possono rivedere i
criteri di ripartizione di altre spese comuni se sono cambiate le
condizioni previste all'atto di approvazione della precedente tabella di
spesa, ad esempio quelle relative alle spese per l'acqua se non si
intendono installare contatori comuni. Tutto quello che passa per
l'approvazione dell'assemblea, in sostanza, pu� essere a sua volta
modificato dall'assemblea. Secondo la sentenza, infatti, le tabelle
approvate dall'assemblea �non accertano il diritto dei singoli condomini
sulle unit� immobiliari di propriet� esclusiva, ma soltanto il valore di
tali unit� rispetto all'intero edificio ai soli fini della gestione del
condominio.� Quindi le tabelle di spesa si possono sempre approvare e
modificare a maggioranza semplice, quelle di propriet� generale no, a meno
che non siano state a loro volta approvate dall'assemblea perch� il
costruttore non le aveva predisposte. 
Per le tabelle contrattuali sempre l'unanimit� � Il costruttore, infatti,
nel mettere a a punto le tabelle ha anche la facolt� di derogare ai
criteri di legge, e prevedere, ad esempio, alcune limitazioni o alcuni
privilegi per singoli immobili, ovvero di esentare alcune propriet� o di
conservare per s� alcune aree comuni. In questi casi, ossia quando
regolamento e relativa tabella di propriet� sono allegati all'atto di
acquisto, la modifica � come confermata dalla Cassazione � � possibile
sempre e solo all'unanimit� dato che si viene ad incidere sui diritti dei
singoli. 
(27 agosto 2010)
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

Corium ha scritto:

   Prima di parlare di nuove tabelle,vi siete fatti pagare una adeguata
   somma dal condomino che ha sopraelevato?
   felix.
-- 
Video meliora proboque deteriora sequor. 



Fabin dove hai preso questo articolo? Io ho sempre avuto il dubbio circa 
la sentenza cass, 9 agost0 2010 No. 18477
per quanto riguarda la possibilitï¿½ di cambiare le tabelle mill. 
contrattuali a maggioranza assoluta, perï¿½ sul gruppo l'opinione generale 
era che si potessero cambiare a maggioranza anche le suddette tabelle 
"contrattuali".
Che facciamo rimettiamo tutto in discussione?
Gxis
Paolo


   No non c'ï¿½ nulla da mettere in discussione la tabelle che possono
   essere aggiornate a maggioranza sono solo quelle evidenziate nella
   sentenza piu' volte citata :
   Cosï¿½ ï¿½ stato e la massima espressione della Corte di legittimitï¿½ 
(sent. n. 18477/10) ha statuito che le tabelle millesimali, conformi ai 
criteri legali di ripartizione delle spese possono essere approvati con 
le maggioranze di cui al secondo comma dellï¿½art. 1136 c.c.
La ragione ï¿½ ben fotografata in un passaggio delle motivazioni con cui 
il Supremo Collegio ha deciso nel senso testï¿½ specificato. Le tabelle, 
si dice, non creano nulla, piï¿½ semplicemente ï¿½fotografanoï¿½ un dato giï¿½ 
esistente per legge, che aspetta semplicemente dï¿½essere reso intellegibile.
In questo contesto, affermano i giudici di piazza Cavour: ï¿½ 
l'approvazione del risultato di una operazione tecnica non importa la 
risoluzione o la preventiva eliminazione di controversie, di discussioni 
o di dubbi: il valore di una cosa ï¿½ quello che ï¿½ e il suo accertamento 
non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice 
riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformitï¿½ al 
precetto legislativo non puï¿½ qualificarsi attivitï¿½ negoziale.
Il fine dei condomini, quando approvano il calcolo delle quote, non ï¿½ 
quello di rimuovere l'incertezza sulla proporzione del concorso nella 
gestione del condominio e nelle spese: incertezza che non esiste perchï¿½ 
il rapporto non puï¿½ formare oggetto di discussione, dovendo essere 
determinato sulla base di precise disposizioni; il fine dei condomini ï¿½ 
solo di quello di prendere atto della traduzione in frazioni millesimali 
di un rapporto di valori preesistente e per conseguire questo scopo non 
occorre un negozio il cui schema contempla come intento tipico 
l'eliminazione dell'incertezza mediante accertamento e declaratoria 
della situazione preesistente.
In definitiva, la deliberazione che approva le tabelle millesimali non 
si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, che 
ï¿½ nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione 
dell'obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica; 
caratteristica propria del negozio giuridico ï¿½ la conformazione della 
realtï¿½ oggettiva alla volontï¿½ delle parti: l'atto di approvazione della 
tabella, invece, fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale 
realtï¿½, donde il difetto di note negoziali. (cosï¿½ Cass. SS.UU. 9 agosto 
2010 n. 18477).
CondominioWeb.com
Avv. Alessandro Gallucci
Ecco .....credo che i tuoi dubbi siano risolti.:-))))
w

 w
Tabelle, se del costruttore Cassazione conferma unanimit�
maralb chiede:
Con la recente sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010 delle sezioni unite
della Corte di Cassazione si fa finalmente un p� di chiarezza riguardo
alla questione della revisione delle tabelle millesimali, per la quali la
prassi e numerose sentenze succedutesi nel corso degli anni avevano
ingenerato una certa confusione (cio�, le quote millesimali si possono
cambiare con una maggioranza assembleare del 51%). Cosa cambia per il
piccolo proprietario? Cio�, quando l'abuso � stato perpetrato dal
proprietario che detieni oltre i 650 millesimi di propriet�, gi� nella
costruzione (cio�, inizialmente tutta di sua propriet�) ed a fatto
eseguire le tabelle ad hoc da suoi tecnici "fidati", omettendo volutamente
dalle tabelle millesimali alcune parti della propriet� stessa, cosa
succede ? 
L'esperto risponde:
Nel caso da lei descritto non cambia nulla: per la modifica delle tabelle
di propriet� generale messe a punto dal costruttore � sempre necessaria
l'unanimit�. A confermarlo anche la sentenza da lei citata. Nella sua
decisione, infatti, la Cassazione non introduce alcun principio
innovativo, ma si limita a confermare che l'assemblea ha la possibilit� di
approvare e modificare tabelle di spesa con la maggioranza semplice,
mentre per le tabelle del costruttore che hanno natura contrattuale, sono
cio� accettate al momento del rogito, la modifica � possibile sempre e
solo all'unanimit�. Questo perch� la legge consente al costruttore di
riservarsi diritti maggiori di quelli degli altri condomini, come pure di
esentare alcune propriet� dal pagamento delle spese. Se nonostante ci� lei
ritiene che le tabelle siano errate dovr� seguire la prassi ordinaria,
ossia rivolgersi al giudice per richidere la loro modifica. In questo
articolo tutti i dettagli. (27 agosto 2010)



Se se fosse scritto in italiano sicuramente :-))).
Insomma le tabelle che sono allegate ad un regolamento contrattuale (e 
mi riferisco solo a queste e per essere precisi mi riferisco a tutti i 
tipi di tabelle: Tab A, scale risc e chi piï¿½ ne ha. ) possono essere 
cambiate a maggioranza? Io continuo a pensare di no.
Gxis
Paolo

 no.
Mi sembra che abbiamo lungamente discusso qualche tempo fa 
dell'argomento.
La sentenza della cassazione in pratica si riferisce alle tabelle di 
ripartizione delle spese.
Le tabelle di proprietà di un regolamento contrattuale saranno 
modificabili solo all'unanimità.  Queste tabelle serviranno solo per 
la costituzione delle assemblee e per le maggioranze delle delibere.
Le tabelle di ripartizione delle spese derivano da un semplice 
accertamento tecnico dei valori proporzionali della varie unità ed è 
regolamentata dal C.C.  Come tale entra a far parte del regolamento di 
condominio.  Essendo quest'ultimo modificabile a maggioranza lo sono 
quindi anche le tabelle di ripartizione delle spese.
La cosa è alquanto confusa, ma ho cercato di dire con parole mie 
quanto ho capito (e sembra che anche gli esperti concordino) leggendo 
e rileggendo la sentenza.



applicando il principio al caso in oggetto
modificando sostanzialmente la volumetria si rientra nei termini
privisti dalle disposizioni attuative del c.c.
che prevede una "rinegoziazione" dei millesimi
e quindi non si può applicare la sentenza sucitata
 pertanto o si approva all'unanimità o ci si rivolge ad un giudice

 costituzione delle assemblee e per le maggioranze delle delibere.
Sï¿œ di questa questione ne avevamo ampiamente discusso. Perï¿œ nei 
regolamenti contrattuali non si fa nessuna distinzione tra tabelle di 
proprietï¿œ e tabelle di spesa per la manutenzione di dette proprietï¿œ.
Per esempio nel regolamento contrattuale del mio condominio vengono 
riportate le voci di proprietï¿œ dei singoli condomini e la tabella a cui 
si riferiscono ï¿œ una tabella di proprietï¿œ ma anche di spesa.
Per esempio nel mio regolamento l'ascensore non ï¿œ di proprietï¿œ di chi 
abita al piano terra perchï¿œ nella relativa tab. questi condomini hanno 0 
mill.
Ma poi non capisco come sia possibile che da un lato tu sei proprietario 
di una cosa per un certo valore, ma poi se si tratta di dover cacciare i 
soldi lo fai con un criterio diverso da quello legato alla tua quota.
Quindi le tabelle di proprietï¿œ nei reg. contrattuali che si riferiscono 
anche alla spesa per la conservazione delle suddette proprietï¿œ si 
potranno cambiare a maggioranza oppure no?
Io penso di no e secondo me quella sentenza non ï¿œ stata scritta bene e 
crea confusione.
Gxis
Paolo

 bene e crea confusione.
Hai ragione!  Ma è quella sentenza oppure è il codice civile oppure 
sono entrambi che non sono scritti bene?  Oppure sono sbagliate le 
interpretazioni che vengono date?
