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Titolo: Lastrico condominiale

Un piccolo aiuto per un riparto.............
Supponiamo di avere un cortile lastricato all' interno di un condominio.
Sotto di esso c' un garage di proprietà esclusiva. Il cortile è
condominiale. Come ripartireste le spese di riparazione alla pavimentazione
del cortile necessaria per fermare infiltrazioni nel garage sottostante?
1123 cc., 1125 cc. o 1126 cc.????
Grazie...........

Dima ha scritto nel messaggio <01be6551$3f977740$3e3fbfc3@default>...

1125 cc. la manutenzione dell'intonaco e tinteggiatura resta a carico del
proprietario del garage, i pavimenti a ciscun condomino (compreso il
proprietario del garage) in base alla tabella millesimale.
Maurizio

Grazie...........
1125 cc.   ( Salvo disposizioni diverse dettate dal R.d.C.)
Saluti 
          Marlboro

Grazie...........
Mi spiace non potermi unire al coro, ma non vedo proprio alcun motivo per
non applicare il 1126!
Saluti

>del cortile necessaria per fermare infiltrazioni nel garage sottostante?
Se si dovessero verificare delle infiltrazioni a causa di una parte comune
che causa danni ad una proprietà esclusiva quest'ultima chiederebbe il
risarcimento al condominio.
Di conseguenza non vedo perché le spese di manutenzione che evitino una
richiesta di danni debbano essere divise tra i condomini in modo differente
da quanto stabilito dall'art.1123 c.c.
Saluti.
Lino P.
lin...@infuturo.it

Lino P.
E con la risposta di Lino abbiamo ripartito la spesa in tutti e tre i
modi  richiesti da Dima. Ci siamo impazziti? Qualcuno di noi è un
incompetente? Siamo inaffidabili?  Niente di tutto cio` !!!
Semplicemente la questione è  molto più complicata di quello che
sembra a prima vista. Vi allego un articolo tratto da una rivista
specializzata. E` un po` lungo ma almeno dopo averlo letto avrete le
idee piu` ......confuse di prima !!      :-))))
Saluti
          Marlboro
LA COPERTURA DEI BOX INTERRATI
Spese condominiali - criteri di ripartizione
impermeabilizzazione dei box interrati
"La questione è controversa e costituisce da sempre un rompicapo per
gli amministratori, alle prese con i problemi di riparto.
Il problema si pone soprattutto in presenza di lavori di
impermeabilizzazione, sempre onerosi, posto che i condomini sprovvisti
di box interessati all'impermeabilizzazione, contestano di dover
corrispondere le spese relative, al più riconoscendo un contributo,
laddove la soletta di copertura consenta accessi, ovvero sostenga
giardini condominiali o parcheggi.
La questione è controversa anche perché, a parte il buon senso degli
amministratori - che prevalentemente applicano alla specie l'art. 1226
Cod. civ. (due terzi della spesa a carico del condominio e un terzo a
carico dei proprietari dei box), la magistratura non offre indirizzi
sufficientemente univoci e affidabili.
Quest'ultima, infatti, oscilla tra soluzioni che privilegiano, di
volta in volta, il riparto a norma dell'art. 1123, 2° comma Cod. civ.
(riparto in base al criterio dell'utilità) o dell'art. 1125 (50% a
carico dei proprietari dei box e 50% a carico degli altri condomini) o
dell'art. 1126. Una recente sentenza della Cassazione - 18 marzo 1989,
n. 1362 - pone addirittura a carico esclusivo dei proprietari dei box
l'intera spesa di impermeabilizzazione.
Appare quindi opportuno fare il punto della situazione.
Alcune premesse
Occorre premettere che, in regime condominiale, il sottosuolo, così
come lo spazio sovrastante il suolo, costituisce parte comune, sicché
il condominio può fare qualsiasi escavazione od opera che non rechi
danni al vicino (art. 840 Cod. civ.). La premessa è necessaria anche
nell'ottica della legge n. 122/1989  - cosiddetta legge Tognoli - che
all'art. 9, 1° comma, dispone che i proprietari di immobili possono
realizzare nel sottosuolo degli stessi, ovvero nei locali siti al
piano terreno dei fabbricati, parcheggi da destinare a pertinenze
delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti
urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti. Poiché, dunque, la
proprietà del suolo si estende anche al sottosuolo, con tutto ciò che
vi si contiene, ne deriva che a norma degli artt. 840 e 1117 Cod.civ.
le costruzioni eseguite nella parte sotterranea del condominio sono,
salvo titolo contrario, di proprietà dello stesso condominio. Gli atti
notarili di trasferimento possono però riservare la proprietà delle
opere relative (per esempio, dei box sotterranei) ai singoli
condomini. Nell'ipotesi di box interrati costruiti successivamente,
per esempio ai sensi della legge n. 122/1989, la proprietà delle unità
sotterranee costruite con il beneficio della legge richiamata dovrà
ritenersi comune a tutti i condomini pro quota millesimale - per
effetto del principio della accessione - salva la stipula di atti
notarili di assegnazione dei box ai singoli condomini, laddove ciò sia
consentito (ovviamente con il consenso unanime di tutti i condomini).
Ciò detto, occorre anche premettere qualche considerazione circa il
regime della proprietà della soletta di copertura dei box interrati, e
delle unità sotterranee in genere, utilizzata in superficie come
sostegno del cortile, delle vie di accesso o dei giardini
condominiali. È qui che le opinioni divergono rendendo difficile una
soluzione univoca, quantomeno laddove il regolamento condominiale
contrattuale o i rogiti notarili non riconoscano espressamente, come
parti comuni, le solette in questione. In una ipotesi di questo genere
ha, per esempio, deciso il Tribunale di Milano 19 giugno 1989 che,
laddove vi sia una clausola regolamentare che definisca come comuni le
coperture dei box, è al condominio che tocca di provvedere alle spese
relative al rifacimento delle opere di impermeabilizzazione delle
stesse, quando servano da sostegno al giardino comune e di ripartirle
a norma dell'art. 1123 Cod. civ. L'ipotesi esaminata dal Tribunale non
è però ipotesi frequente, sicché il primo problema da affrontare è
proprio quello di definire il regime giuridico della proprietà della
soletta dei box interrati.
Infine, dobbiamo anche premettere che i giardini condominiali non sono
specificamente menzionati, come parti comuni, dall'art. 117 Cod. civ.
È però evidente che, nella misura in cui i giardini condominiali
adempiano alla funzione di cortile o comunque rientrino nelle parti
dell'edificio necessarie all'uso comune (art. 1117, n. 1) essi pure
devono qualificarsi presuntivamente, salvo titolo contrario, come
parti comuni condominiali.
La proprietà della copertura dei box sotterranei
Abbiamo già anticipato che, in materia, le opinioni divergono. Ad
esempio, la sentenza della Cassazione, 18 marzo 1989 n. 1362, ha
affermato che la proprietà di un locale sotterraneo e, in particolare,
di una autorimessa sottostante ad un'area adibita a giardino ed
accesso al vicino fabbricato, deve ritenersi appartenere in proprietà
esclusiva al proprietario dei box. Secondo il ragionamento della
sentenza, la proprietà della soletta dei box appartiene al titolare
degli stessi, laddove nulla risulti in contrario dagli atti notarili o
dal regolamento contrattuale. Sicché la soletta, come il resto dei
box, deve ritenersi di proprietà esclusiva del singolo condomino
proprietario del box. L'affermazione della Cassazione, condivisibile
in astratto, presta però il fianco a diverse censure. Ed infatti, la
soletta di copertura dei box, nella misura in cui assolve al compito
di sorreggere il giardino condominiale o di costituire piano di
calpestio del cortile condominiale o di servire da accesso ai
condomini, al di là dei titoli, potrebbe costituire parte comune
condominiale per destinazione, ai sensi dell'art. 1117, n. 3.
Si osserva infatti che, secondo il disposto di quest'ultima norma,
sono parti comuni condominiali anche le opere, le installazioni, i
manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento
comune. Ovviamente anche quest'ultima tesi non è da tutti condivisa,
soprattutto in presenza di un titolo contrario di proprietà esclusiva.
Peraltro, se la copertura fosse comune, non vi sarebbero più problemi,
perché al caso di specie dovrebbe applicarsi l'art. 1125.
In ogni caso, anche non condividendo la tesi della comunione della
copertura, non si può però negare che quest'ultima - ancorché di
proprietà esclusiva - assolve comunque ad una funzione di uso comune,
alla stregua di un lastrico solare di uso esclusivo (art. 1126 Cod.
civ.).
Di sicuro, non si può però ritenere applicabile per analogia, salvo
titolo contrario, il disposto di cui all'art. 1069 - dettato in
materia di servitù ed evocato nella richiamata sentenza della
Cassazione - secondo cui il proprietario del fondo dominante, nel fare
le opere necessarie per conservare la servitù, deve farlo a sue spese,
salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge. Fermo
restando che, se le opere giovano anche al fondo servente, le spese
sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi. Ed infatti, la
norma di cui all'art. 1069 è inapplicabile alla fattispecie esaminata
anche perché, per potersi parlare di servitù, occorrerebbe che queste
ultime - che costituiscono diritti tipici - siano previste da un
titolo, non potendosi ammettere, in materia di servitù,
interpretazioni analogiche.
Il regime di riparto delle spese
Alla stregua delle considerazioni e delle premesse contenute nella
richiamata sentenza n.1362/1989 della Cassazione, le spese di
manutenzione e di rifacimento delle strutture di copertura di un
locale sotterraneo - in mancanza di una diversa pattuizione negoziale
- graverebbero allora unicamente sul proprietario del locale medesimo,
posto che tali strutture costituiscono parte integrante della
proprietà esclusiva.
Sicché, stante che le strutture di copertura non sono oggetto di
comunione, alla materia delle spese non potrebbe applicarsi
analogicamente il disposto degli artt.1125, 1126 (in tema di soffitti
solai o volte o di lastrico solare). La pronuncia della Cassazione non
convince e si pone tra l'altro in contrasto con altra giurisprudenza,
che ritiene invece applicabili, per analogia, sia il disposto
dell'art. 1125, sia il disposto dell'art. 1126 (cfr., ad esempio,
Corte d'Appello di Milano, 4 novembre 1983 e Tribunale di Milano 24
gennaio 1984). Si pensi agli azzardati equilibrismi cui la Corte è
costretta, ricorrendo ad esempio all'analogia con l'art. 874 Cod. civ.
Quest'ultima norma, dettata al di fuori della materia condominiale e
relativa alla comunione forzosa del muro sul confine - muro, si badi
bene, in senso verticale - dispone che il proprietario di un fondo
contiguo al muro altrui può chiedere la comunione per tutta l'altezza
o per parte di essa. Per ottenere la comunione, il proprietario deve
pagare la metà del valore del muro o della parte di muro resa comune e
la metà del valore del suolo, su cui il muro è costruito.
L'analogia invocata dalla Corte è, di sicuro, assai più azzardata del
ricorso analogico agli artt.1125, 1126 Cod. civ. Ed infatti, essa
estende una norma di diritto comune alla specifica materia
condominiale, adattando alla materia condominiale una norma speciale
relativa alla comunione di un muro verticale di confine. Al contrario,
il ricorso alle norme di cui agli artt.1125 o 1126 avrebbe quantomeno
il pregio di applicare analogicamente, alla materia condominiale,
norme - sia pure speciali e specifiche - dettate però in materia
condominiale.
In questo senso, ben più consentibili sembrano allora le pronunce di
quella magistratura che, quando applicano alla specie l'art. 1123, 2°
comma, Cod. civ., affermano che la copertura dell'autorimessa serve
sia come tetto e riparo dei box che come piano di appoggio del
giardino o cortile. In particolare, secondo la richiamata
giurisprudenza, la copertura è destinata a servire i proprietari dei
box in maniera prevalente, in quanto la loro stessa costruzione ed
impermeabilizzazione è resa necessaria e determinata dalla funzione di
parte integrante delle autorimesse, mentre è solo consequenziale e
dipendente l'uso come supporto del giardino, fatto da tutti i
condomini (cfr. Tribunale di Milano 26 gennaio 1988). Qualche autore
tiene poi distinta l'ipotesi in cui l'uso in superficie della soletta
dei box sia limitato al calpestio e al solo passaggio pedonale dalla
diversa ipotesi in cui il cortile sia soggetto a transito o a
parcheggio di automezzi. Nella prima ipotesi, generiche e non meglio
precisate ragioni di equità porterebbero ad applicare per analogia la
norma di cui all'art. 1126 (attribuendo un terzo di spesa a carico di
tutti i condomini e i due terzi a carico dei condomini proprietari dei
box, cui la soletta serve di copertura). Nella seconda ipotesi, quando
cioè l'uso in superficie della soletta sia più intenso, perché
destinato al transito veicolare o addirittura al parcheggio degli
automezzi, la quota di partecipazione di tutti i condomini dovrebbe
essere aumentata al 50%, restando l'altro 50% a carico dei condomini
proprietari dei box sottostanti.
L'opinione ricordata indubbiamente contribuisce ad una soluzione
empirica del problema, ma non scioglie il nodo giuridico di fondo: la
copertura è comune o no? Nell'affermativa, non si vedrebbe perché non
applicare rigorosamente l'art. 1125. Nella negativa e nell'ipotesi in
cui la copertura non sia comune, avrebbe allora sicura valenza
operativa il ricorso analogico all'art. 1126, considerando la
superficie della copertura alla stregua di un lastrico solare di uso
esclusivo. A meno che la soluzione pratica prospettata sottintenda che
l'uso più intenso (accessi carrabili, parcheggi) porti alla comunione
della copertura per destinazione, a norma dell'art.1117, n. 3; mentre
l'uso meno intenso porti solo ad una comunanza di godimento, a norma
dell'art. 1126 Cod. civ.
Certo è che non è sufficiente che il titolo attribuisca la proprietà
esclusiva di una cosa, che la legge presume comune, perché debba
desumersi la conseguenza che tutte le spese necessarie per la sua
conservazione e manutenzione gravino sul proprietario e solo su di
lui.
Se la cosa di proprietà esclusiva serve necessariamente ed è destinata
al godimento degli altri partecipanti, per la sopportazione delle
spese necessarie per la conservazione e godimento, vale il principio
generale di cui all'art. 1123 (di cui gli artt. 1125 e 1126 sono solo
applicazioni specifiche) e secondo cui i condomini, che traggano
utilità dalla cosa, sono tenuti a contribuire alla sua manutenzione,
salvo che uno o più condomini abbiano assunto, a loro carico, tale
obbligo.
Il risarcimento danni per difetto di manutenzione
Se per analogia possono applicarsi al caso esaminato le norme di cui
agli artt. 1125, 1126, è certo però che, in materia di risarcimento
danni, occorre far capo all'art. 2051 Cod. civ., dettato in materia di
responsabilità da custodia. In quest'ottica, incideranno
sull'individuazione dei custodi sia la proprietà che l'uso.
Dispone, infatti, l'art. 2051 che ciascuno è responsabile del danno
cagionato dalle cose che ha in custodia, salva la prova del caso
fortuito. Sicché, per esempio, nel caso in cui a causa di difetto di
manutenzione o di insufficiente impermeabilizzazione del giardino
condominiale si verifichino infiltrazioni di umidità nei box
sottostanti, non potrà non farsi ricorso alla norma di cui
all'art.2051.
In quest'ottica, il custode che abbia arrecato danni è liberato dalle
relative responsabilità solo ove provi il caso fortuito, la forza
maggiore o il fatto del terzo, che può anche consistere nell'omessa
colpevole manutenzione da parte del condominio o degli organi preposti
alla sua amministrazione, quando siano stati tempestivamente informati
dell'esistenza di vizi o difetti (Cass. 30 maggio 1988, n. 3696).
Buona  Ripartizione  :-)
Marlboro
 


Ottimo lavoro di ricerca!
Un sentito ringraziamento.
Lino P.
lin...@infuturo.it


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