Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Regolamento condominiale e amministratore.

Salve a tutti. 
Vi risulta valida una clausola del regolamento condominiale votato a maggioranza che imponga limita alla nomina dell'amministratore? tipo: l'amm può essere solo una persona interna al condominio.
 
Grazie
 
Paolo


  No, la nuova legge indica chiaramente chi può amministrare un
  condominio e quali requisiti deve avere.
  Secondo me è valida solamente se approvata all'unanimità.
  w
 
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l'amm può essere solo una persona interna al condominio.
 
La clausola non ha alcun valore.
Limitare o addirittura abolire le facoltà di libera scelta di una assemblea 
che di volta in volta ha il diritto giuridico di scegliere l'amministratore 
è una cosa che non può avere alcuna validità.
Se l'assemblea regolarmente costituita con la maggioranza prevista accetta 
l'offerta di amministrare il condominio avanzata da un condomino che ne 
abbia i requisiti, non capisco dove sia il problema.
Gi 
 

 
 
Ciao W.
Il tuo raginamento non fila e ti speigo perché:
1) la nuova legge indica i requisiti che deve avere l'amm profesionista ma questi non valgono se l'amm è uno dei condomini (diritto dei condomini alla gestione). ma comunque se anche fosse e se nel regolamento condominiale si aggiungge un ulteriore requisito questo, purché non in contrasto con la legge, non contraddice la legge
2)Se nel regolamento può essere inserita una clausola limitativa, non dei diritti dei condomini perché in tal caso il regolamento dovrebbe avere natura contrattuale, alla nomina di un amministratore il regolamento va approvato a maggioranza e non sarebbe necessaria l'unanimità.
 
Comunque secondo il Tamborrino, anche se con qualche dubbio, una clausola del genere sarebbe legittima.(cassazione n4287 del 23.11.1954)
 
Quindi pongo la seguente domanda: si è a conoscenza di una qualche sentenza che avvalori oppure rigetta una clausola del genere? 
 

che avvalori oppure rigetta >una clausola del genere?
 
Mi permetto di ridire la mia.
Punto uno, stiamo dimenticando che nella nostra giurisdizione sentenza non 
giurisprudenza, se mai può generare un orientamento.
Punto due, i diritti dei condomini non vengono limitati o sanciti da un 
regolamento ancorché di tipo contrattuale, non nel caso dell'espressione 
della loro sovranità in sede assembleare.
Voglio dire, l'assemblea è nel pieno diritto di nominare chicchessia abbia i 
requisiti per amministrare il condominio ad ogni scadenza di mandato nei 
secoli dei secoli, ma ad ogni scadenza di mandato.
La stessa assemblea non può essere privata dell'onore e dell'onere ma 
soprattutto del diritto di decidere. Se l'assemblea di quest'anno inserisse 
una clausola del tipo proposto priverebbe l'assemblea del prossimo anno 
dello stesso diritto concesso all'assemblea precedente.
Forse mi sono leggermente incartato e non sono stato sufficiente chiaro ma 
ci ho provato.
Cordialità
Gi 
 


  Secondo il tuo ragionamento nel regolamento condominiale potrebbe
  essere inserita a maggioranza anche la clausula che il condominio
  non debba essere gestito da un amministratore, caso di 8 condomini.
  Ma tu ben sai che basterebbe un solo condomino affinchè l'A.G.
  intervenga e su sua richiesta nomini, se condomini contrari, un
  amministratore giudiziario.I motivi di tale richiesta potrebbero
  essere vari: cattiva gestione, incompetenza, non rispetto norme
  fiscali, ecc,ecc.
  Ciao e Buon Natale w


   gestione, incompetenza, non rispetto norme fiscali, ecc,ecc.
 
No, signore, lei ha fatto confusione tra la richiesta AUTOMATICA di un
amministratore di nomina giudiziaria (in ambito condominiale non esiste
piu' l'amministratore "giudiziario") e quella ottenibile SOLO se
l'amministratore esistente ha dato ragione per subire la REVOCA.
 
Insomma, lei invece di rispondere all'OP pare quasi avere fatto credere
che un amministratore non professionista si possa sostituire in
AUTOMATICO da un amministratore di nomina giudiziaria su semplice
richiesta di un condomino. Nega ? Rilegga cosa ha scritto e ci mediti
sopra sulle implicazioni della forma confusa in cui lei ha mescolato
un tema AGGIUNTO da LEI con la richiesta dell'OP.

 abbia i requisiti, non capisco dove sia il problema.
 
Condivido la perplessita' SOLO se la norma e' stata presa a maggioranza.
Francamente non ha molto senso, salvo costringere l'assemblea a due
votazioni (se si vuole operare formalmente in modo corretto): prima la
revoca della norma condominiale e poi la nomina dell'amministratore.
 
Un tale norma ha, come nel caso dei cani e simili, solo se la norma e'
contrattuale ed avrebbe il senso di tenere lontani i proprietari
(acquirenti) "sudditi" come carattere o credo politico, in modo da
mantenere la democraticita' della gestione condominiale ed evitare la
sua caduta in una di stampo fascista, piu' o meno dittatoriale.
 
Un tale norma non farebbe altro che ricalcare la logica delle costituzioni
democratiche, che pongono opportuni paletti per bloccare o almeno frenare
l'involuzione del sistema politico in uno diverso liberticida.

 l'amm può essere solo una persona interna al condominio.
 
L'idea e' magnifica, ma ha senso solo se la norma e' contrattuale (quindi
da prendere in ogni caso all'unanimita' e quindi da richiedere l'unanimita'
anche per la sua revoca).
 
Suppongo che la ratio e' quella di avere un amministratore che da garanzia
di operare nell'interessa dei proprietari, senza i costi (che ironicamente
ricadrebbero in ogni caso sui condomini) di una fideussione o altra garanzia
reale fornita dall'amministratore.
 
In sostanza chi e' proprietario di una appartamento ha tutto da perdere a
cercare di truffare il condominio perche' rischia di perdere il suo
capitale. Un amministratore mercenario invece puo' essere nullatenente
o cedere tutto alla moglie o prestanome un anno prima di quando decide
che e' ora di fare il colpaccio, tipo incassare 500'000 Euro per una
ristrutturazione spendendone solo 300'000 Euro e poi dando le dimissioni
prima che un controllo incrociato tra fatture e bilanci mostri l'errore
di (riesce se opera in accordo con un paio di condomini corrotti molto
attivi in assemblea). Questo e' solo un esempio di come oggi si puo'
truffare senza che i polli (perche' sono cosi' intrisi della logica del
"fidarsi" da zittire e qualificare come "bastian-contrario" i pochi
condomini che volessero un controllo approfondito dei bilanci e conteggi.
 
Quindi, per quieto vivere, le persone oneste potrebbero volere scegliere
di andare a vivere in condominii ove l'amministratore non sarai mai una
figura esterna.
 
Attenzione! Questo non significa che questo non possa essere una
amministrazione "professionale", fosse anche un mega-complesso.
Per esempio, l'assemblea puo' benissimo dare indicazioni che TUTTI i
compiti specifici di una gestione condominiale, eccetto quella della
rappresentanza (e corrispettivo potere di firma) siano esercitati da
professionisti opportunamente incaricati, anzi, meglio ancora, scelti,
uno per uno, compito per compito, dall'assemblea condominiale.
E nulla vieta che tutto questo "lavorio" della assemblea condominiale
sia fatto una volta sola, per eventualmente rivedere un incarico solo
quando motivi richiedano la sostituzione di un professionista.
 
Si, avete capito: perche' un fiscalista non dovrebbe svolgere la sua
attivita' per un condominio per decenni, risparmiando sui costi, non
dovendo mai studiare nuove posizioni, dato che di tale soggetto
conosce tutta la storia ?
 
Idem per la gestione contabile (registrazione entrate ed uscite,
generazione tabelle di riparto, etc. insomma tutta la produzione di
"numeri" necessaria nella gestione condominiale). Se' e' bravo e
preciso, questo commercialista puo' avere la gestione contabile a
lungo termine.
 
Parimenti per la gestione legale: un avvocato sarebbe legato ad un
condominio, non all' "amministratore di turno" ed avrebbe tutto
l'interesse ad operare nell'interesse del condominio, perche'
perderebbe incarichi futuri certi.
 
Idem per le varie figure professionali, che risponderebbero
all'assemblea dei  condomini e non sarebbero piu' cosi' "puttane" come
accade oggi.
 
Ci si guadegnerebbe in efficienza, non avendo, ogni professionista il
continuo balletto di apertura e chiusura posizioni condominiali, senza
alcun motivo di essere "fedeli" ad un condominio, ripeto, ed invece
operano come vere "puttane" (capitemi in che senso lo sto usando, ovvero
di una mancanza di un vero interesse a "conservare" quello specifico
condominio ma piuttosto quello di essere "legati" allo specifico
"personaggio" amministratore).
 
Come vedete, non ho alcuna intenzione (io stesso professionista) a togliere
il lavoro ai professionisti. Quelli che oggi fanno gli amministratori
mercenari, avrebbero ugualmente abbondante lavoro da svolgere: fare le
registrazioni di fatture e pagamenti, stampare ripartizione, etc.
 
Ma cio' che cambierebbe e' che NON SAREBBERO loro a prendere le decisioni
che contano in un condominio, bensi' un RAPPRESENTANTE vero dei proprietari
un incarico esattamente uguale a quello, per fare un paragone, di un
MINISTRO, che non e' affatto detto abbia fatto piu' della quinta
elementare, ma che se e' una persona capace puo' benissimo amministrare
ovvero gestire gli incarichi e rapporti con le figure professionali che
affrontano i dettagli di una gestione condominiale.
 
Una tale logica e' basilare perche', ad esempio, nel regolamento
condominiale si possa anche includere il vincolo che il compito di
amministratore e' svolto a rotazione dai condomini. Infatti cosi' non e'
necessario niente piu' della capacita' di controllare l'operato dei
veri professionisti come quando si controlla l'operato dell'idraulico
o dell'elettricista chiamato a casa propria. E visto che ora e' anche
prevista nella legge la figura del consiglio di condominio, chi ha
delle incertezze, puo' benissimo convocare all'occorrenza il consiglio
(e' una facolta' dell'amministratore) per consultarsi ed ottenere un
indirizzo specifico.
 
Insomma non e' in gioco il lavoro di milioni di amministratori, bensi'
si gioca quel mondo di truffe, quei bassifondi di bustarelle e lavori
inutili. Chi veramente rischia di perderci da una visione come dipinta
della amministrazione condominiale, non sarebbero, quindi gli
amministratori mercenari onesti, che anzi sarebbero molto meno stressati,
non dovendo ogni anno domandarsi se restano amministratori (e quindi
costretti a fare i cagnolini con i condomini VIP del condominio).
Chi perderebbe sarebbe tutto quel sottofondo di ditte imroglione che
vivono alle spalle dei condominii: dovrebbero andarsi a cercare altri
polli da spellare, o piu' auspicabile, cessare le loro attivita' e 
magari emigrare altrove.

Il giorno domenica 21 dicembre 2014 22:32:03 UTC+1, Roberto Deboni DMIsr ha scritto:
 
Scusa Deboni quando rispondi dovresti quotare un pochino meglio perché non sono riuscito a capire bene a chi rispondi anche perché il mio servere news non funziona più e leggere con google group non è facile capire perché non incatena le risposte.
Grazie

 
 
Se intendevi la violazione dell'art. 1129 be' hai detto bene essendo inderogabile l'esempio da te portato non va bene.
 
Inoltre ti ricordo, ma sono sicuro che lo sai già, che per redigere un regolamento condominiale basta applicare l'art. 1138 che dice:
 
 
1. Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
[...]
 
l'utima parte del comma dice: ....quelle relative all'amministrazione.
 
Magari è proprio in questa parte che si può ritenere valida una clausola limitativa sull'amm che ovviamente non violi le altre leggi sul condominio.
 
Comunque giusto per essere precisi io non ho idee in merito anche perché sarebbero poco importanti. A me interesa solo sapere se una cosa è legalmente valida oppure no e quindi sono interessato a sapere qual è la direzione attuale della giurisprudenza per capire se una clausola del genere può applicarsi oppure no. 
 
personalmente non voterei mai una clausola del genere in un regolamento condominiale solo perchè è limitativo nelle possibili scelte e creerebbe più problemi che altro. E se in certo periodo storico nessuno dei condomini vuole fare l'amm? Che si fa? Si blocca il condominio in attesa di risolvere il problema? Tanto se l'assemblea vuole segliere uno interno basta che ci sia una proposta di uno interno che voglia fare l'amm e l'assemblea lo vota e finsce la storia
 
Saluti W e buon Natale anche a te

 capire perché non incatena le risposte.
 
E come dovrei "quotare" per risolvere il SUO problema ?

 A lei ovviamente, what else!
 
e se hai risposto a me come che hai risposto a frasi che non ho scritto io? 
 
 
 
 
 


Prego ?
 
Faccia l'esempio ad una sola delle frasi a cui avrei risposto e che lei
non avrebbe scritto ?
Ma sta dando i numeri ? Cosa non capisce della definizione di
questo consenso: "Gruppo di discussione it.diritto.condominio" ?
 
Non siamo in un forum, non ci sono regole e regolette su come si ha da
rispondere! Sono partito dalle uniche tre sue righe che ho quotato
ed ho elaborato il mio pensiero.
Non le piace, allora si iscriva a qualche forum con moderatore
e regole come piacciono a lei!
 
Svegliato male ? O e' l'eta' ?

 Se intendevi la violazione dell'art. 1129 be' hai detto bene essendo inderogabile l'esempio da te portato non va bene.
 
   Infatti e perchè dovrebbe essere valido ciò che dici tu ?
 
   Comunque ciò è il mio pensiero...per quello che vale.



Molte clausole di regolamenti condominiali o comunque delibere 
assembleari prese a maggioranza, limitano la
liberta' dei condomini quindi non vedo in questa clausola tutta
questa differenza. 
 
Ma secondo me qui si tratta di un "falso problema", la cosa piu'
importante da considerare e' che il regolamento condominiale si puo'
modificare in qualsiasi momento, basta che l'assemblea condominiale
raggiunga la maggioranza richiesta per approvare la modifica, 
a patto di non violare leggi o regolamenti comunali eccetera. 
 
Quindi se nel condominio c'e' una maggioranza che vorrebbe un
amministratore professionista da fuori del condominio, questa
assemblea dovrebbe poter prima annullare la delibera che ha
istituito quel limite, e quindi agire di conseguenza nominando
un amministratore a proprio piacimento
 
A volte si rimane un po' vittime di un atteggiamento del tipo
"eh, ma e' scritto nel regolamento quindi dobbiamo fare cosi'", 
come si farebbe per le normali leggi, dimenticando che in fatto
di regolamento condominiale l'assemblea e' sovrana e puo' 
sempre modificare il regolamento o le proprie delibere precedenti!
(fatte salve le maggioranze richieste e la non violazione di leggi
o norme comunali, come gia' detto prima...)
 
ciao
Giacomo
 
 
 


    refuso " a stabilire ciò" (sic,sic)



  Concordo è quello che "in pratica" sostengo anche io, che scopo vi
  è di inserire tale clausola nel regolamento se poi questa un domani
  alla maggioranza non gli sta bene?
  E' quindi una clausola "inutile"e quindi " nulla" perchè oggi è
  valida un domani no ....la maggioranza di volta in volta nomina
  chi gli pare. In caso contrario sarebbe come riconoscere che la
  assemblea non è " sovrana".
  Ciao e Buon Natale w
 


 A lei ovviamente, what else!
 
*** WHO*** else..
 
T&P 
 

 
 
 
Rileggi bene l'ultima parte del miop precedente post


Va be' Deboni lascia stare, fai finta che non abboia scritto niente

 o norme comunali, come gia' detto prima...)
 
 
Be' non è un falso problema. Hai pensato al caso che invece è proprio la maggiornaza a voler quella clausola? Il problema non è la maggioranza ma la miniranza. Cosa deve fare? ritenerla valida? 
Ma non solo. 
Prendiamo ad esempio un super condominio farmato da due soli condomini. I due rappresentanti eleggono un amministratore esterno "dimenticando" la fantomatica clausola. L'amm estrno viene eletto senza sapere di quella regola. accetta l'inacarico e poi scopre, perché è suo dovere prendere conoscenza del regolamento condominiale, che c'è una regola che di fatto lo mette fuori. A quel punto si chiede se è una regola che può reggere oppure no. Magari un condomino può decidere di impugnare la sua nomina e potrebbe anche avee ragione. 
Copm evedo non è un acosa da poco. E' necessario capire se un a regola del genere è legittima oppure no.
 
Gxis
 
Paolo

 regolamento contrattuale.
 
Trattandosi di limitazione delle scelte dei condomini, concordo che sarebbe
meglio prenderla all'unanimita'. Ma, come da me osservato, se e' una
delibera presa con il voto e non contrattuale, non ritengo molto
significativo una regola che discrimina la qualifica dell'amministratore,
salvo che si voglia forzare un riflessione, con la doppia votazione, prima
di passare ad amministratore "vietato".
 
Diversa forza avrebbe se invece fosse contrattuale.


   Mi fermo a quanto lei specifica nell'ultima sua frase, nel post il
   quesito era se è legale inserire una clausola limitativa e non se
   la maggioranza vota o meno un amministratore interno anzichè uno
   esterno ( ho semplificato il discorso sperando che sia chiaro),
   vedo pertanto che lei concorda con me...allora perchè questa sua
   lunga risposta a me rivolta ?



   Ma scusa L'amministratore che viene eletto per amministrare le parti
   comuni del Supercondominio è eletto oppure no dalla maggioranza ?
   I due rappresentanti che lo hanno eletto rappresentano appunto tutti
   i condomini e quindi questo amministratore è legale.Come vedi questa
   clausola non fa altro che creare problemi inutili....tanto prima o
   poi i condomini votano "a maggioranza" chi vogliono e quindi dove
   sta il problema? Necessita fare capire ciò ai vari condomini.
   Vogliono un amministratore interno che lo votino a maggioranza, ne
   vogliono uno esterno idem.


 regola del genere è legittima oppure no.
 
Fintato che non contrasta con qualche legge o con i diritti acquisiti 
dalla stipula del contratto di acquisto e viene votata dalla maggioranza 
qualsiasi clausola del regolamento può ritenersi valida.
 
La minoranza può ritenersi lesa e ricorrere per vie giudiziarie ma a mio 
avviso con scarse possibilità di successo.
 
Una qualsiasi delibera è legittima se votata dalla maggioranza e può, in 
qualsiasi momento, essere revocata e/o cambiata da una successiva 
delibera se la maggioranza cambia idea.
 
Qualora il regolamento dica che l'amministratore deve essere interno, 
nel momento che una maggioranza vota per un amministratore esterno va da 
se che è come se abolisse implicitamente tale regola.  Sarebbe meglio se 
ciò fosse fatto esplicitamente ma il fatto stesso di eleggere una 
persona esterna dovrebbe essere sufficiente per ritenere che si intende, 
anche se solo temporaneamente, derogare e/o abrogare la norma.
 
Qualcuno in un precedente post ha scritto che se il regolamento è 
contrattuale ciò (cioè la nomina di un esterno) non sarebbe possibile ma 
la cassazione ha detto che qualsiasi regolamento condominiale può essere 
modificato a maggioranza purché non tocchi punti che stabiliscono 
diritti di proprietà sottoscritti nella stipula del contratto di 
acquisto.  E non credo che queta regola riguari tali diritti.
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >


 
E no! Devono prima cambiare il regolamento cancellando la fantomatica 
clausola e poi i rappresentanti (che poi sono solo due) potranno votare 
chi vogliono. Con la nuova legge la "maggioranza dei condomini", per la 
nomina dell'amm, non esiste più.
 
Se non fai così rischi che qualcuno della maggioranza impugni la nomina 
dell'amm che non rispetta la clausola e visto che a quanto pare c'è più 
probabilità che la clausola sia legittima di quanto non lo sia il 
rischio poi di "pagare" è alto.
 
Gxis
 
Paolo
 
 
---
Questa e-mail è stata controllata per individuare virus con Avast antivirus.
http://www.avast.com
 
 

 ciò fosse fatto esplicitamente
 
esatto. Si eviterebbero un sacco di problemi.
