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Titolo: Tabelle millesimali

Salve, sono nuovo di questo NG e ho provato a fare alcune ricerche su Google
senza trovare risposta al mio quesito.
La situazione è la seguente: sono un architetto ed ho redatto le tabelle
millesimali per uno stabile d'epoca (tali tabelle non esistevano fino ad
ora).
Purtroppo dopo varie riunioni, ora un condomino, ora l'altro, contestano le
tabelle per FUTILI motivi.
Io penso che vogliano approfittare del fatto che le tabelle debbano essere
approvate all'unanimità. Così facendo, infatti, scoraggiano l'approvazione
delle stesse e, di conseguenza,  i lavori di ristrutturazione di cui
l'edificio abbisogna  (motivo per cui si è resa necessaria la redazione
delle tabelle).
La mia domanda è:
se è vero che la legge dice che le tabelle debbano essere approvate
all'unanimità, è normale che un solo condomino possa impedire
VOLONTARIAMENTE l'approvazione???
Cosa può fare il condominio in questo caso?
P.S.: Sottolineo il fatto che fino ad oggi non esistevano tali tabelle in
codesto condomino.
Grazie

 all'unanimità, 
     No! Felix
-- 
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 Cosa può fare il condominio in questo caso?
tu fatti pagare per la redazione; l'amministratore, successivamente,
si rivolgera' al giudice per farle approvare da lui.
alberto

      No! Felix
in che senso no?
io credevo di si :-(
mi spieghi?
;-)

 si rivolgera' al giudice per farle approvare da lui.
Diciamo che ho cercato di semplificare la situazione ma in realtà io sono,
oltre che tecnico, anche amministratore e condomino!!!
Sul discorso di farmi pagare non c'è problema perchè, comunque vadano le
cose, penso che mi pagheranno ugualmente.
Il problema, invece, è questo discorso dell'unanimità!!
Se mi sai dire come funziona il discorso del giudice, tanto meglio.
Comunque, grazie ;)))

      No! Felix
Illuminaci!!! ;)))))

 si rivolgera' al giudice per farle approvare da lui.
A che titolo l'amministratore si rivolge al giudice?
Una causa sulle tabelle millesimali prevede il litisconsorzio necessario di
tutti i comproprietari, cioè tutti (compreso il solito coerede di un
ventesimo di una cantina che vive in Australia) debbono essere parti nel
relativo giudizio, al quale l'amministrazione condominiale resta estranea.
L'assemblea non può né approvare né disapprovare le tabelle (che sono un
accertamento puramente tecnico: neppure all'unanimità si può dire che
2+2=5). Può però approvare i riparti. Chi impugna il riparto dovrà dire che
il riparto è sbagliato, e spiegarne il perché, dimostrando che la sua unità
immobiliare vale meno di quanto accertato, o che il criterio usato è, per
qualche motivo, illegittimo.

 Illuminaci!!! ;)))))comunicazione per gli assenti.
Art. 1138 Regolamento di condominio
Quando in un edificio il numero dei condomini e superiore a dieci, deve
essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso
delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli
obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del
decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione (att. 68 e
seguenti, 155)
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del
regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza
stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro
indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129 (att. 71). Esso può essere
impugnato a norma dell'art. 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di
ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle
convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli
artt. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 (att.
72, 155).
Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini
che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due
terzi dei partecipanti al condominio (att. 67 e seguenti).
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di
seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima
e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è
valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei
partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore
o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle
attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che
concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di
notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita
dal secondo comma.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo
comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti
che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due
terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono
stati invitati alla riunione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da
trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.
NOTE Deroghe alle maggioranze previste dagli artt. 1120 e 1136 sono
previste nelle seguenti leggi: 
 
        Non e'necessaria l'unanimita'come potete leggere!
        ciaofelix



il fatto che non preesistessero è irrilevante
dopo che i condomini danno ufficialmente il mandato ad un tecnico per la
stesura delle tabelle e nessun ha opposto nulla, il tecnico indicato ha solo
il dovere di redigerle in osservanza delle norme relative.
successivamente sarà onere dell'assemblea approvarle.
l'amministratore non ha alcun compito se non applicare i riparti sulla base
delle tabelle esistenti (o secondo i criteri esistenti) se le tabelle
vengono approvate all'unanimità l'amministratore ripartirà secondo i nuovi
criteri, se l'assemblea ha deliberato di applicare il criterio anche per le
passate gestioni l'amministratore dovrà (compenso a parte come prestazione
straordinaria) conguagliare tutti i bilanci retroattivamente per 10 anni a
partire dalla data di entrata in vigore delle nuove tabelle.
di solito un amministratore prudente propone (non dispone ma semplicemente
consiglia) di far approvare contestualmente alle nuove tabelle anche di far
entrare in vigore le stesse a partire dalla data della loro stesura
ratificando i riparti eseguiti in passato (si evitano così fastidiosi
recuperi da venditori di appartamenti o da persone eventualmente decedute,
che anche se sarebbero a carico dell'attuale proprietario portano sempre a
rogne).
In assenza di unanimità si consiglia di far deliberare dall'assemblea di
dare mandato all'amministratore ad eseguire i riparti sulla base delle
tabelle appena formate, in assenza di tale mandato preciso l'amministratore
sarebbe tenuto al rispetto dei criteri preesistenti.
Ora con tale mandato assembleare l'amministratore ripartirà secondo i nuovi
criteri e se tutti verseranno le loro quote con i nuovi criteri le tabelle
si riterranno tacitamente approvate.
Se invece uno o più condomini si opporranno a tale riparto lo potranno fare
unicamente in via giudiziaria
sarà allora che il giudice potrà o meno ratificare tali tabelle anche in
assenza della maggioranza prevista o ritoccarle se ne rinverrà la necessità
in ogni caso alla sentenza si avranno delle tabelle millesimali valide a cui
l'amministratore potrà fare riferimento senza dubbio alcuno.