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Titolo: Impianti fotovoltaici singoli su tetto condominiale

Buongiorno,
 
Nella palazzina che amministro, composta da 6 appartamenti, almeno 3
condomini hanno espresso la volotà di installare un impianto
fotovoltaico. La falda del tetto esposta a sud ha una superfcie di
65mq di cui credo 60 siano utilizzabili per la posa dei pannelli. Ora,
secondo l'articolo 1102 la quota tetto va divisa per il numero totale
dei condomini e quindi a ciascuno toccherebbero 10mq di sup. Tale
superficie è però al limite di quella minima per installare un singolo
impianto e quindi i condomini che hanno intenzione di montarlo mi
hanno chiesto se sia possibile acquisire le quote degli altri e le
modalità per farlo.
 
Ho fatto un pò di ricerche e mi sembra che il sistema sia quello di
fare una scrittura privata in cui viene dichiarato il nulla osta
all'utilizzo della propria quota e che tale cessione sia approvata
all'unanimità dall'assemblea.
 
E' giusto procedere così?? Visto che il contratto del fotovoltaico
dura 20 anni, vorrei evitare che sorgessero problemi in futuro, del
tipo che se qualcuno ci ripensa e reclama la sua quota o
l'appartamento viene venduto, l'impianto non debba essere rimosso
(anche perchè non sarebbe possibile)
_________
 
Togliere NOSPAM per rispondere
_________

 (anche perchè non sarebbe possibile)
 
    Quindi atto pubblico registrato e trascritto.
    felix.
 
-- 
Video meliora proboque deteriora sequor. 
 
 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it
 
 
 


 
 


 _________
 
 


  felix.
 
Grazie. 
 
Purtroppo è ciò che temevo. L'impianto fotovoltaico deve essere
dimensionato in rapporto al consumo. Nel condominio consumiamo solo la
luce scale, roba da poco. Quindi o viene fatto un impianto da 1kW, ma
non conviene o dobbiamo giustificare l'installazione di un impianto da
10kW per un consumo annuo di 1/40 della potenza.



Il resto della produzione viene venduto e i ricavi si possono ripartire 
tra i condomini proprietari del tetto
Gxis
 
Paolo


   Forse hai frainteso per impianto solare condominiale non si intende
   solo l'impianto per il solo utilizzo nel condominio, ma è possibile
   estenderlo anche alle proprietà.E' al pari dell'impianto centralizzato
   della televisione:condominiale sino all'ingresso dei vari appartamenti
  Pertanto se fattibile,potenza e costi,tale impianto sarebbe al servizio
  di tutte le unità abitative oltre che alle parti comuni condominiali.
  w
 

    felix.
 
Ni,
gli impianti solari termici non sembrano creare questi problemi (parlo sia di palazzi privati che misti pubblico/privato),
visto che lo si fa sia in sede di costruzione che di ristrutturazione almeno nel mio comune, per estensione direi che i pannelli fotovoltaici occupano
semplicemente una superficie maggiore .
Inoltre per assurdo solo nelle villette monofamiliari si potrebbero installare i pannelli, siccome non e' cosi' ma esistono villette plurifamiliari cono impianti NON CONDOMINIALI
o la cosa non e' mai stata affrontata in giudizio o esistono soluzioni semplici al problema.
 
Giulia
 

  w
 
Ci avevo pensato me diventerebbe un delirio la ripartizione
dell'autoconsumo e dello scambio su posto. Poi con la sup utile per
l'installazione l'impianto diventerebbe troppo sottodimensionato.
Il GSe vuole che ogni singolo impianto si intestato ad una solo
persona fisica o giuridica che sia.
 
O si procede con il contratto registrato o si mette un impianto
condominiale e si redistribuiscono gli incentivi in base alla
proprietà.... Oppure non se ne farà nulla, come credo che sarà la
soluzione scelta. 



 
E' senz'altro utile sviscerare la problematica, ma senza perdere di vista 
l'obiettivo.
L'obiettivo dei tre è l'impianto fotovoltaico?
E la posizione espressa degli altri qual è?
Da queste risposte si parte con la mediazione fra le parti come unica 
soluzione praticabile, essendo chiaro che non vi può essere una leggina 
specifica per ogni possibile caso (che poi, anche quando la leggina c'è, è 
spesso così mal scritta da lasciare spazio a diverse interpretazioni)
 
Se gli altri sono disponibili fategli dichiarare la messa a disposizione del 
tetto come si fa con le ESCO (gratuita?)
Ciao 
 

tetto come si fa con le ESCO (gratuita?)
 
A questo punto esporrò tutte le informazioni nella prossima assemblea
e si vedrà se i 3 non interessati saranno disposti a "cessare" la
propria quota con contratto scritto.


 Inoltre per assurdo solo nelle villette monofamiliari si potrebbero
installare i pannelli,
 
 siccome non e' cosi' ma esistono villette plurifamiliari cono impianti
NON CONDOMINIALI
 
    Avranno trovato un accordo.
    felix.


 propria quota con contratto scritto.
 
   Non voglio scoraggiarti ma i contratti, notarili e trascritti, dovranno
   essere 3 poichè ogni condomino venderà-cederà la sua quota, per contro
   invece potete trovare la più semplice via dell'affitto senza dubbio la
   più rapida economica e deliberabile senza unteriori gravose formalità
   burocratiche.
   felix.


   più rapida economica e deliberabile senza unteriori gravose formalità
 
 
Lo so, ma dubito fortemente che i 3 che vogliono mettere l'impianto
siano d'accordo a corrispondere un affitto: per un impianto da 2kW
l'icentivo annuo è di circa 660€ + 330€ per scambio sul posto e
autoconsumo. Con tale cifre i tempi di ammortamento sono di 7-8 anni.
Se uno deve corrispondere anche un affitto si prolungano fin quasi ai
20.


      felix.
 
Nel finale dell intervento lo avevi escluso in ogni caso (anche di accordo che comunque deve essere opponibile ai terzi 
subentranti),cio non e' vero, tutto qui, si puo' fare l'impianto singolo condomino, e valgono le stesse modalita' e maggioranze di 
quando si piazza un ponte per cellulari o si affitta l'appartamento del portiere (il fattore economico leggi affitto e' irrilevante 
se ci sono le maggiornaze che accettano la cosa).
 
Giulia
 

DooZer ha scritto:

   L'affito, condomini permettendo, potrà essere simbolico, si tratta solo 
   di disponibilità da parte di tutti.


Giulia ha scritto:

   Piazzare un ponte ed affittare l'allloggio del portiere rientrano in
   questo articolo:
 
   Art. 1120 Innovazioni 
 
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136,
possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso
più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (1108). 
 
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita
o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico
o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al
godimento anche di un solo condomino. 
 
   Ovvero maggior rendimento, quindi il tetto o lo si affitta o niente!
   felix,


   felix.
 
Domanda. In luogo del contratto notarile non sarebbe sufficiente una
delibera dell'assemblea del tipo "i condomini C1, C2, C3 e C4
autorizzano i condomini C5, C6, C7 ad installare sul tetto
condominiale, a loro spese, un impianto ad uso personale" magari
aggiungendo "rinunciando a rivendicazioni future sulla parte comune,
che viene concessa in comodato d'uso gratuito per N anni",
assicurandosi infine che questa delibera sia approvata con i 1000
millesimi?

rogosan ha scritto:

   In base all'art 1139.............omissis...
    Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti
di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle
convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli
articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
 
   Questo metodo non essendo trascritto non è opponibile a terzi, in
pratica
   non avrebbe alcun valore verso un condomino subentrante, mentre
l'affitto
   rientra fra le pratiche attuabili a maggioranza.


    dovranno essere 3 poichè ogni condomino venderà-cederà la sua quota,
 
Prego ? Quindi svariati contratti notarili di vendita che ho in mano
in cui, nello stesso atto, una decina di proprietari acquista, ognuno,
un'appartamento diverso, sono falsi ?
 
C'e' una legge che vieta gli atti notarili collettivi ?
 
-- 
Roberto Deboni
 
[Messaggio Usenet via Tiscali su 
text.giganews.com
. Se leggete via Web
il sottoscritto informa che non conosce o partecipa al sito/forum Web.]

 possibile)
 
Che "non sia possibile" non esiste.
Un'impianto fotovoltaico puo' anche essere rimosso il giorno dopo che e'
stato installato. Forse si riferiva ad un "trasloco" e le conseguenze
presso il GSE ?
 
Ed ora la giurisprudenza.
 
Primo) si puo' fare un'uso piu' intenso delle parti comuni ?
 
Certamente, con i limiti, gia' menzionati in questa discussione, che non
alterino la destinazione e non impediscano l'altrui pari uso.
 
Il problema e' che molti non riescano ad intendere o non sappiano
quale sia la destinazione(funzione) delle varie parti comuni e quindi
in cosa consista l'impedimento al pari uso altrui.
 
Provero' a dirimere la logica (umanisti prego astenersi):
 
a) E' permesso effettuare modifiche e spese nel proprio interesse per
un maggiore uso che puo' anche essere di una funzione e destinazione
AGGIUNTIVA a quella originaria. Ovvero il divieto di alterazione va
sempre inteso come una modifica che riduca o ostacoli la destinazione
originaria della parte comune. Non si puo' cioe', considerare il
divieto di alterazione alla stregua di un divieto verso una
qualsiasi opera che in <nessun modo> sottraga agli altri proprietari
la destinazione o funzione originaria della parte comune modificata.
Fin qui siamo d'accordo ? Cominciate a percepire la ratio ?
 
b) Una volta che si e' definito in cosa consiste la funzione <originaria>
di una parte comune, si puo' anche qualificare quale modifica od
alterazione sia un "impedimento al pari uso altrui" per i due casi:
- uso originario
- uso piu' intenso
 
c) Ricordo anche un limite dei proprietari, valido anche in un condominio:
 
Art. 833 Atti d'emulazione
	Il proprietario non può fare atti i quali non abbiano altro
scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri.
 
Ovvero, chi, per suoi motivi, al di fuori del caso di esercizio o non
esercizio del diritto di "uso orginario", non fosse interessato agli
effetti od utilizzi che si hanno con la modifica di una parte comune,
ma esercitasse questo suo diritto SOLO per danneggiare o molestare un
altro proprietario, viola l'art.833
 
Spesso non e' facile da dimostrare (occorre provare una "intenzione"),
ma tanto vale ricordare che la legge non tollera chi fa "dispetti"
(e le logiche che ci stanno dietro, tipo: "tu non puo' giocare con
un giocattolo <comune> solo perche' tocca a me, anche se in questo
momento sto faccendo altro ...", avete presente i bambini ?).
 
Proviamo con degli esempi, e prendiamo un caso tipico: il cortile,
dove ad esempio, si possa parcheggiare l'auto.
 
La destinazione originaria di questo cortile si puo' definire di almeno
tre tipi:
1a) quello di passaggio, calpestio
1b) quello di luce ed aria
3) quello di parcheggio
 
L'uso come parcheggio, ho inteso come subordinato al limite di "aria",
nel senso che ci sono limiti per quanto riguarda l'emissione di fumi.
Ad esempio, non e' permesso "riscaldare" un motore diesel sotto la
finestra di una abitazione, ma non divaghiamo.
 
Ed ora consideriamo due tipi di modifiche alla destinazione del
cortile:
 
I) apertura di "bocche di lupo" per fornire varchi luce nel
piano calpestio del cortile
Opere: scavo, inserimento delle griglie metalliche e ripristino cortile.
 
II) inserimento di un'autocalve ad uso esclusivo
Opere: costruzione di un telaio, inscatolatura, allacciamenti
ed occupazione permanente di una parte del cortile.
 
Caso I) l'opera e' permessa, perche' (e purche') l'eventuale presenza
di solide griglie metalliche non ostacolano la funzione originaria
di passaggio, calpestio, luce, aria e parcheggio.
Vedasi sentenza n.1378 del 9 Settembre 1970 della CdC
 
Caso II) l'opera e' vietata (salvo autorizzazione assembleare) perche'
riduce la funzione originaria di passaggio, calpestio, luce, aria e
parcheggio.
Vedasi sentenza n.1911 del 23 Febbraio 1987 della CdC
NB: se l'autoclave invece e' inserito in una nicchia costruita
appositamente, ad esempio sotto una pensilina o un balcone, e quindi
senza sottrare aria e luce alle proprieta' individuali e condominiali.
PS: leggersi sempre con attenzione le motivazioni delle sentenze,
valgono giuridicamente quanto la decisione della sentenza.
 
 
Pannelli solari:
 
Caso I) posa su un tetto (nessuna limitazione al diritto
originario di copertura - ovviamente se l'opera non intacca la
funzione originaria di tenuta alle acque meteoriche e di eventuale
"luce")
 
Caso II) posa su un terazzo agibile comune (limitazione dei diritti
originari di calpestio e stenditoio)
 
 
Caso I) l'opera e' permessa perche' (e purche') non ostacola ne'
riduca la funzione di copertura, isolamento e luce. Ad esempio,
se il tetto ha parti in vetrocemento per il passaggio della luce,
e' vietata la posa di pannelli solari che vada a ridurre il
passaggio della luce.
 
Caso II) l'opera e' vietata (salvo autorizzazione assembleare) quando,
per le dimensioni reciproche ed il numero di proprieta' si ha una
limitazione dei diritti di calpestio e stenditoio.
Notare: quello di stenditoio e' un esempio classico di un diritto
sporadico, non immediatamente percepibile, ma che puo' essere
gravemente menomato da opere fisse come l'installazione di autoclavi
o pannelli solari.
 
Cominciate a vedere la ratio ?
 
Se ci sono dubbi, dalla sentenza n.4617 del 27 Febbraio 2007 della CdC:
 
" ... l'uso paritetico della cosa comune, che va tutelato, deve essere
compatibile con la ragionevole previsione dell'utilizzazione che in
concreto faranno gli altri condomini della stessa cosa, e non anche della
identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica
e astratta essi ne potrebbero fare ..."
 
Quindi le logiche frequenti nei condominii di "ipotetica divisione
astratta per uso potenziale" non esistono. Ovvero, al limite, potrei
occupare anche tutto il tetto (tralasciamo il problema che se lo
smantello, poi perdo l'incentivo GSE), che non sia un lastrico solare
calpestabile, fino a quando un'altro proprietario non mi chieda di
fare spazio (per al massimo i suoi millesimi) per un suo uso del
tetto (anche con opere diverse come pannelli termosolari).
 
 
Caveat: i regolamenti condominiali contrattuali possono introdurre
divieti piu' severi del CC. Quindi opere permesse senza autorizzazione
assembleare secondo il CC possono essere vietate in un determinato
condominio in forza del Regolamento Condominiale esistente.


 un'appartamento diverso, sono falsi ?
 
   No sono io che ho scritto una sciocchezza mentre intendevo solo
evidenziare che l'atto notarile  andr� sottoscritto da tutti i condomini
 e non dall'amministratore, come da alcuni ipotizzato.



 
 
Ti rispondo a questa domanda: l'impianto deve essere rapportato ai
consumi, ho controllato e tutti i condomini consumano pi� o meno la
stessa quantit� di energia elettrica durante l'anno.
l'art.1102 recita:"... non impedisca agli altri partecipanti di farne
parimenti uso secondo il loro diritto"
 
La differenza tra il condomino che ha il valore millesimale pi� alto e
quello pi� basso � di 110/1000 ma entrambi hanno esattamente gli
stessi consume, cos� come gli altri. Se il tetto fosse diviso in base
ai millesimi in 2 occuperebbeo pi� della met� della superficie e non
ci sarebbe spazio per gli altri.
Ecco perch� avevo scritto "in parti uguali"


Per una volta quoto.
 
Giulia
 
 

 65mq di cui credo 60 siano utilizzabili per la posa dei pannelli.
 
Ma non č utilizzabile anche la falda esposta a nord (ovviamente 
procedendo ad una installazione piů costosa)?
Se cosě fosse basterebbe prevedere che, nel caso in cui ulteriori 
condomini volessero mettere un impoianto fotovoltaico i maggiori costi 
dovuti all'esposizione a nord dovranno essere sostenuti anche da chi ha 
avuto il vantaggio dell'esposizione a sud.
 

avuto il vantaggio dell'esposizione a sud.
 
la falda a nord e quella a nordovest, no, sono proprio sfavorite, ma
quella a Sudest è utilizzabile e il tecnico che ha fatto il
sopralluogo ha detto che un impianto di una stessa potenza su quella
falda avrebbe un calo di prestazioni di un 5-7% rispetto quella a
sud... in pratica basterebbe aggiungere un pannello in più al sistema
per riequilibrare le cose.
Credo quindi che ci muoveremo in questa direzione, ossia che quelli
che vogliono l'impianto adesso occuperanno la falda sud mentre chi
vorrà metterlo dopo avrà a disposizione la SE, eventuali costi in più
saranno sostenuti dagli altri in ragione della % di calo prestazionale
( ma mi sa che fra qualche anno la tecnologia dei pannelli e accessori
costerà molto meno ed è probabile che non sarà necessario alcun
esborso). 
