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Titolo: Amministratore immobiliare oppure condominiale e Cassazione 40050

Una recente, condivisibile, sentenza della Cassazione (n.40050/2012) ha
sollevato un vespaio di interventi funerei verso i condominii ed i
loro amministratori, specialmente se "non" professionisti (perche'
il professionista ha il suo avvocato e se la ride di questo terrorismo
da leggende metropolitane tipo internet).
 
L'errore, come sempre, quando si tratta di legge e condominii e' l'uso
improprio o "esteso" a "propio uso e consumo" delle parole.
In questo caso si tratta di "amministratore".
 
Sappiamo tutti che amministratore significa una varieta' di cose, anzi,
probabilmente, quello "condominiale" e' il meno amministratore di tutte
le figure (ed e' gia da anni che propongo che venga sostituito dalla
parole "gestore", perche' e' questo il vero compito assegnato dalla
legge, anche se titola diversamente).
 
 
Immaginiamo un proprietario di un fabbricato (che sia un ricco
rampollo ereditario o una anziana signora che ha accumulato in tanti
anni, non fa alcuna differenza), con tanti appartamenti (3 ? 6 ?
10 ? di piu' ... non ha importanza).
 
NOTA: per gli ignoranti: NON SI TRATTA DI UN CONDOMINIO !!!
 
Questo proprietario, per tanti motivi o diversi interessi, non ha
alcuna intenzione di caricarsi tutte le beghe di gestire un fabbricato
e tanti inquilini, e potendoselo permettere, incarica un personaggio
che svolge l'incarico di amministrare in vece sua. Questo personaggio
e' la figura dell'"Amministratore Immobiliare". Esso, spesso, in base
all'incarico, sostituisce in tutto e per tutto il proprietario, dovendo
pero', alla fine, rendere conto al proprietario.
La disciplina relativa la troviamo nelle norme sul mandato. nel CC:
 
Art. 1703 Nozione
	Il mandato è il contratto col quale una parte si obbliga a compiere
uno o più atti giuridici per conto dell'altra.
 
Nota: e' evidente che l'Amministratore Immobiliare e' responsabile anche
della gestione degli appartamenti interni, perche' svolge l'incarico
per conto di un proprietario UNICO. Insomma, una tale personaggio, che
per qualche motivo volesse gestire solo le parti comuni agli appartamenti
(anche se ci si dovrebbe domandare per quale motivo un proprietario unico
dovrebbe prenderesi un'amministratore per gestire la pulizia delle scale,
mentre il proprietario unico si prende la briga di litigare con gli
inquilini ...) dovrebbe farselo mettere chiaro e tondo per iscritto,
altrimenti si presume che operi anche per la gestione degli appartamenti.
 
 
Ed ora cambiamo edificio, qui abbiamo un proprietario per ogni appartamento.
Ed abbiamo un problema: chi pulisce le scale, fa la manutenzione delle
parti comuni, e sistema l'impianto elettrico relativo ?
Dopo tutto, ogni proprietario ha diritto assoluto solo sulle proprie
proprieta' esclusive, ma e' un "socio" per quanto riguarda le proprieta'
comuni.
E' evidente, che trattandosi di una "societa'" la gestione deve essere
collegiale, ed avviene tramite una assemblea.
Abbiamo cioe' descritto un condominio. Poi la legge, da' la facolta' o
il diritto, se e' un solo condomino a richiederlo: di nominare un
rappresentante se i proprietari diversi sono almeno 5 (cinque).
Questo rappresentante, che sostituisce la collegialita' dei soci condomini
nella operativita' giornaliera, ed esegue la volonta' esplicitita dal
collegio menzionato, e' la figura dell'Amministratore Condominiale.
 
Questa attivita', dell'Amministratore Condominiale, e' ugualmente
disciplinato dal mandato dell'art.1703 e successivi, ma NON SU TUTTO
IL FABBRICATO !!!
Bensi secondo l'elenco specifico indicato sempre nel Codice Civile:
 
Art. 1117 Parti comuni dell'edificio
	Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi
piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta
 dal titolo:
     il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri,
i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, ... omissis...
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono
all'uso e al godimento *comune* ... omissis ... fino al punto di
diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli
condomini.
 
Mi pare evidente che l'Amministratore Condominiale gestisce, ha poteri
(ed e' quindi responsabile) SOLO sulle parti comuni.
E si DEVE fermare ai locali di proprieta' esclusiva dei condomini !!!
Unica, OVVIA, deroga e' quella che riguarda la statica dell'edificio
e dove abbiamo una necessaria servitu' di passaggio degli impianti.
 
Insomma, se l'inquilino muore perche' l'appartamento e' senza salvavita
in galera di va certamente l'Amministratore Immobiliare, ma non
l'Amministratore Condominiale.
 
Mi sono domandato spesso, come mai certi amministratori condominiali si
atteggiano da amministratori immobiliari ... ora mi e' chiaro perche'.
Voglio i vantaggi, i maggiori compensi e poteri dell'amministratore
immobiliari, ben sapendo, pero', che se ci scappa il morto, devono solo
mostrare l'incarico ricevuto, ovvero di amministratore condominiale,
per scapolare (giustamente) qualsiasi responsabilita'.
 
 
Nella sentenza in oggetto, abbiamo una signora anziana, che vive in
uno degli appartamenti, e ivi spesso ospita il figlio, che non ha
piu' voglia di seguire le sue proprieta' immobiliari. Di fatto
il figlio ha sostituito la madre nei suoi compiti di amministrare
la proprieta'. Ed e' questo che i giudici hanno giustamente rilevato:
il figlio, anche senza incarico, era l'amministratore di fatto
delle proprieta' immobiliari di sua madre. Ed in tutta questa faccenda,
il condominio non c'entra nulla. Ripeto, il figlio era l'amministratore
degli APPARTAMENTI degli inquilini, e non solo dell'androne e del
giro scale (e altri parti comuni), come invece avviene nel condominio.
Tra l'altro la cosa era aggravata, perche' il figlio in fase
processuale ha detto varie volte "casa mia" riferendosi al fabbricato
in oggetto, oltre a dormirci con frequenza.
 
 
Se invece la sentenza ha voluto evidenziare che se un'inquilino muore
per colpa di un'impianto non sicuro, il gestore dell'impianto ne'
risponde penalmente, questo era cosa risaputa da ... sempre!
Nel caso del condominio, cio' puo' interessare l'Amministratore
Condominiale solo se si trattava di un autoclave condominiale e
quindi sotto la vigilanza dell'amministratore condominiale che ha
da gestire e riferire al collegio dei proprietari: l'assemblea
condominiale.
 
 
L'allarme quindi, per gli amministratori fai-da-te (quindi tipicamente
piccoli condominii) vale solo con riferimento agli impianti condominiali.
Ovvero se uno, che mai e' stato dichiarato amministratore, ma di fatto
paga sempre le bollette, e si fa da intermediario con gli altri
proprietario verso l'esterno, e' possibile che si possa ravvisare una
sua responsabilita' se un'autoclave CONDOMINIALE fulmina un'inquilino
di uno dei proprietari.
Specialmente se la stanza o il terrazzo in cui c'e' l'autoclave non e'
chiusa a chiave (nel caso della sentenza, direi che il guaio piu'
grosso per il proprietario e' che l'inquilino abbia potuto
impunentemente entrare in un locale "macchina". Insomma, lucchetti e
serratture non le hanno inventate per nulla. Ed anche questo ha
certamente pesato sulla responabilita' del figlio.
 
 
Queste sono mie "interpretazioni", e non sono un'avvocato (ho fatto
solo due anni di diritto) ma se qualcuno non e' d'accordo, e' pregato
di argomentare, e non di cassare a pie' pari presentandosi con qualche
titolo altisonante.
Dopotutto la logica di una "discussione" e' quella di trovare un
soluzione comune e non di fare "l'esame" al "coraggioso di turno"
(o "sfacciato" ?).
 
 
Nota: chi pensa di avere ragione perche' riporta uno scritto a firma
di "Avv." si ricordi che un'avvocato e' pagato per scrivere quello che
chiede il suo cliente ed e' facile che, tra gli avvocati che mettono,
in apparenza gratuitamente, la loro opera a disposizione su internet,
alcuni siano pagati da interessi corporativi o associazionistici ...
Dopo tutto non commettono alcuna illegalita', anche se l'opinione
espressa e' contraria al disposto di legge: si tratta del diritto di
opinione.
 
-- 
Roberto Deboni
 
[Messaggio Usenet via Tiscali su 
text.giganews.com
. Se leggete via Web
il sottoscritto informa che non conosce o partecipa al sito/forum Web.]


   L'avvocato in questione non fa altro che riportare ciò che si può
   leggere anche nella sentenza.
   w
 
--- news://
freenews.netfront.net/
 - complaints: 
ne...@netfront.net
 ---

    accettato dai vicini ( inquilini dai quali riscuoteva i canoni )
 
Amministratore "immobiliare", ovvero di "tutto" il fabbricato e
non delle sole parti comuni.
 
ED E' PER QUESTO CHE codesto AMMINISTRATORE E' COINVOLTO CON LA
QUESTIONE SALVAVITA ALL'INTERNO DI UNA PROPRIETA' PRIVATA!
Perche' quella proprieta' privata era nella SUA gestione.



 
 
  E non gridi...perchè non si ha ragione gridando.:-(((
  L'inquilino è rimasto fulminato perchè l'impianto autoclave
  non era a norma.....capito!!!!Proprietà privata o condominiale
  di fronte alla morte di una persona poco importa..........il
  Giudice ha sentenziato che chi amministra edificio privato o
  condominiale ne risponde penalmente di eventuali omissioni alle
  leggi vigenti.


  w
 
Quindi lei crede che l'amministratore di un condominio, ribadisco di un 
condominio,
� responsabile "anche" della mancata, corretta manutenzione degli impianti 
posti esclusivamente all'interno delle unit� immobiliari private?
Sinceramente non � la mia chiave di lettura della sentenza in questione.
Vabb� che io valgo meno del 2 di coppe quando briscola � denari, ma 
.........
 
-- 
Giampaolo Natali
 
giampaol...@alice.it
 
 
 


   Se lo dice Lei ...vuole che io non ci creda.....
