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Titolo: Problema per vendita o donazione al xcondominio di parte di mia proprietà

Cribbio Cordy,
hai ragione a non aver capito niente del mio post. :-)
Ricopio soltanto quanto doveva essere:
 
Mi attacco qui per un quesito personale:
 
per un caso strano del destino, sono proprietario di un tratto del porticato
che accede alla porta di ingresso del condominio.
 
Quindi pago per i millesimi corrispondenti, sono responsabile di 2/3 dei
lavori eventuali di sistemazione del balcone soprastante, ecc. ecc.
 
Notare che io ho un accesso privato alla mia proprietą, quel tratto lo 
percorro solamente qualora debba entrare nella sala contatori elettrici :-)
 
Ho proposto al condominio di acquistare quella parte del porticato, al
prezzo simbolico di UN euro, oppure la mia donazione.
Questo per non pagare per millesimi di ci non godo e che sono solamente un 
costo per me e pure tutte le spese di manutenzione, ecc. ecc.
 
In alternativa vorrei proporre l'utilizzo perenne da parte dei condomini di 
questo tratto con corrispondente accollo all'intero condominio dei costi e 
oneri come sopra descritto.
 
Pare che per le prime due ipotesi e forse pure per la terza occorra un 
rogito notarile con la firma davanti al notaio di tutti i condomini o loro 
delegati, naturalmente forniti di delega notarile.
 
Tenendo conto che  č un condominio di seconde case a Portogaribaldi e la 
maggior parte dei condomini risiedono a Torino, Varese, ecc. ecc. č di fatto 
impossibile da realizzare.
 
Chiedo cortesemente un tuo parere in merito (se hai tempo e voglia, 
naturalmente)
 
-- 
 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

 naturalmente)
 
Se non accettano la donazione, allora il porticato io lo donerei
al comune :-)  cosi' poi pagano la TOSAP ... grin :-D
 


La pagheremmo pro-quota, ma il Comune non l'accetterebbe MAI una donazione 
del genere.
Solo oneri e niente onori (tosap esclusa).
 
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

 naturalmente)
 
Boh, proviamo. Non sono infallibile. Ma magari con l'aiuto di qualcun 
altro del ng...
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 porticato che accede alla porta di ingresso del condominio.
 
 
Apro un altro sotto-ramo dell'argomento, per migliore leggibilità.
Se non sono troppo indiscreto: a cosa dobbiamo lo "strano caso del 
destino"? Errore materiale? O cosa?
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 altro del ng...
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 


Bella domanda :-)
 
Non ne ho la più pallida idea. Presumo comunque che si tratti di errore 
materiale di qualche geometra che ha fatto la parcellizzazione del terreno.
 
I condomini acquirenti iniziali, tipici immigrati dal sud che sgobbando da 
mattina a sera erano riusciti a farsi un piccolo gruzzolo.
 
Portati ai lidi ferraresi nei weekend con autobus, pranzo, cena e 
pernottamento completamente gratuiti. Riempiti gli occhi di questi piccoli 
appartamenti, imboniti con le classiche tecniche ancora oggi usate in zona, 
hanno acquistato con appena il versamento di 5 milioni di lire entrando 
immediatamente in  possesso dell'appartamentino al mare. Ma senza alcuna 
conoscenza di leggi, diritti, doveri, ecc. ecc.
 
Ancora oggi quacuno dei vecchi condomini insiste nel dire che il "giardino" 
cioè tutta l'area scoperta, era condominiale al 100%. A quanto pare non è 
mai stato così.
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

 è mai stato così.
 
Mi fa pensare ad un altro classico: muratori ed artigiani più o meno 
fiscalmente a posto, che hanno lavorato alla costruzione e poi sono stati 
pagati con parti dell'edificio. Che poi si vendono con calma e 
guadagnandoci qualcosa. Un mondo che non esiste più, con i prezzi in 
picchiata dell'edilizia.
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano


Intanto mille grazie per la pazienza e la competenza. Non a caso ho 
coinvolto
tu e non altro partexcipante al ng. :-)
 
L'amministratore attuale non è malvagio, diciamo che sembra sopra la media, 
soprattutto degli amministratori dei condomini nelle località marittime in 
particolare.
 
Ciao Stefano, di nuovo grazie
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

Nel suo scritto precedente, Roberto Deboni DMIsr ha sostenuto :

Debo', il comune non è fesso!

 capisca: non è materia per tutti.
 
il procedimento di usucapione deve preventivamente passare per 
l'istituto della mediazione/conciliazione e se sono tutti d'accordo 
(usucapito e usucapienti ovvero condominio) è rapidissimo (anche solo 15 
giorni se il notaio ha tempo, normalmente 2/3 mesi) e non paga tasse di 
registro, quindi è molto conveniente; prima di fare l'usucapione o 
l'atto di vendita bisogna però fare il frazionamento catastale per 
staccare l'area urbana di questo tratto di corte/portico dall'alloggio; 
costo circa 800 euro
mediazione: costo circa 300 euro (detraibili fiscalmente)
avvocato che segua le due parti (obbligatorio) circa 300 euro a parte
costo del notaio per effettuare l'atto di usucapione: circa 1500 euro
e dico tutto quanto sopra perchè sono un mediatore iscritto ad un 
organismo di mediazione (obbligatoriamente cercane uno nella 
circoscrizione del Tribunale dove è sito l'immobile)
 
in ogni caso mi sembra strano che il condominio abbia persa la causa; 
per capire cosa sia successo ai tempi bisogna avere in mano almeno il 
primo atto di vendita; il regolamento di condominio (che molte volte è 
stato costituito con un atto notarile specifico oppure allegato al primo 
atto di vendita); il primo atto di vendita del tuo alloggio, la pratica 
iniziale catastale completa; i disegni ed il provvedimento del primo 
permesso di costruire e sue eventuali varianti consegnate in comune; 
sono pressochè sicuro che venga fuori la motivazione del perchè è stato 
fatto l'accatastamento in quella maniera

 Solo oneri e niente onori (tosap esclusa).
 
E' chiaramente una situazione anomala, sanabile con
richiesta di decisione da parte di un giudice.
Non e' un "processo", ma la richiesta al giudice di
prendere la decisione che sembra piu' logica, e
visto che la richiesta la presenta il titolare del
diritto, credo si accoglibile.
Eventualmente il giudice nominera' un perito che
fornira' al giudice le risultanze documentali per
assistere la sua decisione.
 


evidentemente non sei pratico di queste cose;
tu dovresti fare un atto di donazione al comune (ovviamente con tutti i 
costi di frazionamento e di donazione a tuo carico); il Comune, prima di 
accettare la donazione, ha dei paletti molto stretti, ovvero deve 
motivare se tale donazione è per lui un vantaggio o uno svantaggio, nel 
senso che NON può acquisire (a qualsiasi titolo) una proprietà per 
accollarsi dei costi (esempio esagerato: io riempio un capannone di 
rifiuti e poi lo regalo al comune; è ovvio che il comune non accetta e 
non può accettare tale donazione perchè sarebbe un danno per il Comune);
se il Comune ritiene che l'acquisizione anche a titolo gratuito del 
porticato sia uno svantaggio o comunque che non abbia alcun vantaggio 
pubblico, ha l'obbligo di NON ACCETTARE la donazione (ha un certo 
periodo di tempo per fare questo dal momento che gli viene fatta la 
donazione) e nessun Giudice potrà mai obbligarlo ovvero andare contro la 
Legge dello Stato; oltretutto, per quale causa di giudizio dovrebbe 
esprimersi il Giudice ?
Non esiste l'usucapione al contrario: ovvero io posso fare richiesta di 
usucapione di un tuo bene (cosa contemplata dal codice civile) ma non 
posso obbligare te ad usucapire un mio bene (non esiste traccia di 
questo nel CC e neppure in giurisprudenza)
E anche fare una rinuncia abdicativa a favore dello Stato non è così 
semplice; allego un link con un articolo semplice e molto chiaro, facile 
per tutti
https://www.laleggepertutti.it/198986_si-puo-cedere-la-proprieta-di-un-immobile-allo-stato
 

 fatto l'accatastamento in quella maniera
 
Si, se si vuole capire il perché della situazione attuale, questi sono i 
passi. Se invece si vogliono sancire in modo diverso i diritti sull'area 
in questione, sarà un problema dell'avvocato, definire quali sono i 
documenti necessari, no?
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 porticato che accede alla porta di ingresso del condominio.
 
Provvedimento alternativo, ancora più economico. Sempre sull'ipotesi di 
concorde intenzione di sistemare meglio il problema.
 
Si va da un avvocato e si stipula una scrittura privata, in cui si 
sancisce che pur senza passaggio di proprietà, l'area in questione viene 
mantenuta ed usata dalla collettività condominiale, che si assume ogni 
responsabilità ordinaria e straordinaria inerente la gestione. L'avvocato 
saprà consigliarvi una formulazione adeguata. Con poco si fa e non c'è 
obbligo di registrazione, essendo possibile inserire la classica clausola 
"chi intende far valere in giudizio tale scrittura si assumerà a tempo 
debito gli obblighi di registrazione, con i costi inerenti". In pratica, 
al solo costo dell'avvocato, che non vi chiederà uno sproposito, avete un 
documento, da tenere *allegato* *al* *regolamento* *condominiale* (così 
che ogni amministratore ne tenga conto nell'imputare i vari costi in modo 
corretto), che esplicherà gli stessi effetti di una donazione/vendita.
Continuerai a pagarci su le tasse, purtroppo, non essendo la cosa valida a 
fini fiscali: IMU, TARI, IRPEF, ecc.
 
 
-- 
Ciao! Stefano


Bravo Stefano!
 
Mi sembra l'idea migliore per superare l'impasse, garantendo sine die 
l'utilizzo di tutti i condomini per accedere al portone di accesso ai 
singoli appartamenti.
 
La proporrò alla prossima assemblea. Sarò molto curioso di vedere le 
reazioni degli altri condomini :-) :-)
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

 
 
anche io come mediatore redigo verbali di accordo per parecchie 
usucapioni e solamente quelle che non possiamo risolvere (per svariati 
motivi) vanno poi dall'avvocato

 Boh. Non credo che ci sia mai stata nessuna causa.
 
Rispondo a Castore per completezza.
 
La causa cui ho accennato è quella avviata dai condomini del fabbricato di 
fianco al nostro, quando un condomino decise sua sponte di chiudere l'area 
del porticato di sua proprietà, facendo cadere la servitù di pubblico 
passaggio. Servitù compresa nel regolamento contrattuale redatto dalla 
proprietà dell'intero complesso di 4 fabbricati costiuenti il 
supercondominio relastivo alle parti comuni. Questo in quanto il costruttore 
aveva previsto che tutto il piano terra sarebbe stato utilizzato da attività 
commerciali o di servizi, ma non abitazioni. Poi soltanto tre attività 
iniziarono ad operare, ma 2 durate poco con relativo fallimento.
 
Di fatto tutto il piano terra dei quattro fabbricati è adibito a civili 
abitazioni o uffici (nessun ufficio in realtà) e quindi è venuta a cadere di 
fatto la servitù.
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

 cadere di fatto la servitù.
 
Non vedo come, la variazione della destinazione d'uso, possa far decadere 
la servitù di passaggio, peraltro già sancita in un documento contrattuale 
fra le parti.
In ogni caso, l'esistenza della servitù ti solleva da molti costi: 
manutenzioni ordinarie in primis. Certo: un vero e proprio passaggio di 
proprietà sarebbe preferibile, perché ti solleverebbe da tutti i costi, 
tasse in primis.
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 
 
So perfettamente che questa che enunci è la teoria. La pratica è che per 
esplicare correttamente i propri effetti, l'usucapione ha bisogno della 
pronuncia (una sentenza vera e propria) del tribunale, che una volta 
registrata presso l'ufficio di pubblicità immobiliare dell'agenzia delle 
entrate competente per territorio, se posso esprimermi in modo un pochino 
approssimativo, "funge da rogito" (più correttamente: è il titolo) per i 
successivi adempimenti catastali, cioè frazionamento e successivo 
trasferimento del diritto di (nuda, parrebbe, leggendo un altro ramo 
dell'argomento) proprietà.
La pronuncia di un organismo (di natura privatistica) di conciliazione, 
non esplica gli stessi effetti e richiederebbe, come hai correttamente 
ipotizzato, l'esecuzione di tutte le pratiche catastali PRIMA della 
sentenza. Motivo per cui, gli avvocati che "ne sanno" saltano a pié pari 
la conciliazione. E motivo per cui i tribunali NON li rimandano alla 
conciliazione. Per concreta ed indiretta esperienza, come detto in altro 
post.

Probabilmente, uno dei motivi è quello che ho enunciato qui sopra. Certo, 
anche la mancanza di accordo fra le parti, le questioni sulla "più comoda 
divisione", ecc. ecc. faranno la parte del leone. Però, mi pare, nel caso 
specifico, più semplice e veloce andare direttamente in tribunale, tramite 
avvocato.
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano


Ok. Prima, però, senti un avvocato della zona, per farti consigliare al 
meglio. Giusto per arrivare con qualcosa di già più definito, come un 
preventivo di parcella per stilare l'atto.
Se poi, vuoi investire un 100-200 euro (si spendono in tante 
sciocchezze...) PRIMA ti fai fare anche una consulenza, in cui ti farai 
spiegare bene quali possono essere gli effetti di un atto così. Magari, se 
vi mettete d'accordo, potrebbe anche essere possibile trovare una 
compensazione ai costi che dovrai continuare a sostenere. 
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 avvocato.
 
non dare false informazioni su un ng; perlomeno fatti venire il dubbio 
(visto che è la terza volta che te lo scrivo) che le cose siano cambiate
 
se proprio non credi a me perchè ti stò antipatico guarda i seguenti link
 
https://www.inmediar.it/usucapione-mediazione-tribunale/
 
 
https://www.studiocataldi.it/articoli/43105-usucapione-in-mediazione-iter-e-vantaggi.asp
 
 
https://www.adrintesa.it/usucapione-in-mediazione
 
 
ps: non ho tempo e voglia di controbattere quanto hai scritto sopra ma 
hai asserito una marea di falsità belle e buone; "l'indiretta 
esperienza" come la chiami tu, ha capito poco oppure stà ancora seguendo 
pratiche molto vecchie; ora voglio dire: se non sai taci che fai più 
bella figura ed ascolta chi ti dice: è il mio lavoro

 bella figura ed ascolta chi ti dice: è il mio lavoro
 
Forse l'avvocato per cui lavora mia moglie non è aggiornato. Ma le 
pratiche di usucapione pre-2013 sarebbero davvero molto stagionate!
Probabilmente lui usa poco la conciliazione (e solo quando non può farne 
proprio a meno) per consolidata prassi, non so.
Fatto sta che, quando, come amministratore condominiale, mi capita di 
parlare con avvocati (ogni condominio ne ha uno suo di fiducia, quindi ne 
conosco diversi) e capita di parlare di conciliazione, tutti, 
invariabilmente, sono... mmmh... come dirlo in modo gentile?... mmmh... 
perplessi?
 
Dato che "è il tuo lavoro", chiediti perché, con tutto il rispetto.
 
E: grazie per aver arricchito l'argomento con un'ulteriore possibilità 
offerta al nostro OP.
Non sono certo geloso! :)
 
Dato che asserisci che avrei scritto falsità, nel dubbio di aver scritto 
qualche cavolata, ripeto il nocciolo del mio consiglio: parlare con un 
buon avvocato del luogo, prospettando il problema e chiedendo come si può 
fare. Per parte mia, le strade sono diverse:
- conciliazione per usucapione da parte del condominio
- direttamente ricorso al giudice (ad insindacabile giudizio del legale, 
direi)
- eventuale scrittura privata
- classica soluzione: frazionamento e successiva vendita.
 
Deciderà l'OP con il condominio, cosa si può fare.
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 Dato che "è il tuo lavoro", chiediti perché, con tutto il rispetto.
 
gli avvocati hanno osteggiato la mediazione come la peste;
 
statisticamente parlando, l'organismo di mediazione degli avvocati è uno 
di quelli con il più basso successo di mediazioni chiuse
 
gli avvocati hanno studiato per litigare, non certo per conciliare; è 
come chiedere ad un prete di bestemmiare
 
l'usucapione DEVE obbligatoriamente passare dalla mediazione; dopo di 
chè si fanno i verbali per mancata comparizione perchè tanti avvocati 
hanno paura che gli si porti via il lavoro o anche solo per principio 
sconsigliano il cliente di partecipare alla mediazione;
 
ti posso però raccontare che anche un mio compagno di scuola avvocato 
che assolutamente non voleva parlare di mediazione, quando ha provato 
proprio con un usucapione ed ha visto la velocità e la semplicità, 
adesso quasi ogni mese viene a farne uno; e su 150 avvocati della città 
solamente 10/15 vengono da noi (e con grande soddisfazione perchè 
prendono la stessa parcella in molto meno tempo), gli altri proprio ci 
rifuggono come la peste; comunque tra non molto le cose cambieranno 
ancora (sono già state approvate in parlamento) e la mediazione sarà 
rafforzata ed ampliata; con buona pace di chi non ci crede
 
provala (ne facciamo diverse per i condomini) e vedrai che ti troverai bene

 
 
è quello che capita da molto tempo oramai; e comunque non serve un 
extracoumunitario, basta un nullatenente italiano con pensione minima; 
ma se il giudice ha le palle e dimostra che è una truffa fotte anche te 
senza tanti problemi

 bene
 
 
Non spetta a me decidere, in ogni caso. Di solito, formalmente, la 
decisione spetta all'assemblea dei condomini, che seguono pedissequamente 
i consigli dell'avvocato che si scelgono. Come detto, per me 
amministratore, tutti gli avvocati voluti dai miei condomini sono 
bravissimi, per definizione.
Poi, se vuoi, ti posso anche dire, ma che rimanga un segreto fra noi due 
( :) ), che ce ne sono di bravi, bravissimi e così così, come in tutte le 
professioni. Non farei nomi neanche con il siero della verità!
Però noi amministratori nella decisione contiamo nulla. E gli avvocati 
(che comunque guadagnano anche sulla mediazione, dato che anche lì 
l'avvocato è una buona pratica o addirittura necessario averlo), come sai, 
spesso si regolano in altro modo.
Quando le novità legislative saranno scritte in GU, torna a trovarci e 
spiega: non se ne sa mai abbastanza, in Italia, specie in materia di leggi.
Buone feste a tutti. Torno ad occuparmi dei miei cantieri...
 
 
-- 
Ciao! Stefano


TI SPIEGO SUBITO: IN Materia di condominio e di diritti reali (e non 
solo) è OBBLIGATORIA la mediazione/conciliazione; solamente dopo aver 
esperito il tentativo puoi andare in Tribunale; è legge già da parecchi 
anni (2010)
 
le materie obbligatorie sono queste:
     condominio
     diritti reali
     divisione
     successioni ereditarie
     patti di famiglia
     locazione
     comodato
     affitto di aziende
     risarcimento del danno (da responsabilità medica e da diffamazione 
a mezzo stampa o con altro mezzo)
     contratti assicurativi, bancari e finanziari
 
alcuni link per chiarire le idee:
 
https://www.mondoadr.it/mediazione-obbligatoria/
 
https://www.consulenzalegaleitalia.it/mediazione-civile/
 
https://www.avvocatoandreani.it/attivita/mediazione-conciliazione-obbligatoria.html
 
https://www.altalex.com/documents/altalexpedia/2016/11/30/mediazione-obbligatoria
 


Infatti, incassa la TOSAP, che volete di piu' ?