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Titolo: Per Blindonet

Volevo chiederti un favore: hai trovato per caso giurisprudenza
sull'art. 2 comma 6 legge 431/98? Sto preparando una causa di
sfratto e mi servono gli ultimi orientamenti giurisprudenziali: già
c'è una sentenza di Genova, ma vorrei sapere se sono stati
registrati orientamenti contrari.
Ciao e grazie in anticipo
Vegeta


te lo cerco stasera adesso devo uscire ..
postami all'indirizzo personale
io non ho il tuo e non posso mandartela
saluti

 ha scritto nel messaggio
news:2Foh9.866$Av4....@twister2.libero.it...

dato che non mi hai postato personalmente te la invio su NG
LOCAZIONE DI COSE
Articolo 2
Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione.
1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore
a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di
quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire
l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo
3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al
medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle
parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni
o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria
intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei
mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo
lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della
raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo
il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.
In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è
rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti
possono avvalersi dell'assistenza delle organizzazioni della proprietà
edilizia e dei conduttori.
3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare
contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del
contratto, anche in relazione a quanto previsto dall'articolo 5, comma 1,
nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo,
ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi
accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà
edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative,
che provvedono alla definizione di contratti-tipo. Al fine di promuovere i
predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare
le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del
decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4. I medesimi accordi sono
depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune
dell'area territoriale interessata.
4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni
possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio, aliquote
dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i proprietari
che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle
condizioni definite dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali
delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai fini della
determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le
delibere stesse sono assunte. I comuni di cui all'articolo 1 del
decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla
legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, per la stessa
finalità di cui al primo periodo possono derogare al limite massimo
stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille,
limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere
stati registrati contratti di locazione da almeno due anni.
5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere
durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all'articolo 5.
Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo
del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva
la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile
agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero
vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo
articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle
parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni
o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione
con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima
della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato
tacitamente alle medesime condizioni.
6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore
della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal
comma 1 del presente articolo.


Non hai capito. Il problema da risolvere in giurisprudenza è questo: i
vecchi contratti di locazione ad equo canone (quindi ad importi del
tutto irrisori), che entrano nel nuovo regime normativo e si rinnovano
tacitamente in forza dell'art. 2 c. 6, si rinnovano per 4 anni, oppure
per 4+4 anni? In altre parole, alla prossima scadenza contrattuale,
il proprietario potrà richiedere lo sfratto senza alcuna motivazione,
oppure lo potrà fare solo nei casi previsti dall'art. 3 della legge 431/98?
In realtà ci sono, secondo me, motivi che portano a ritenere che per
un rapporto vecchio a canone irrisorio, il contratto sia liberamente
disdettabile alla prossima scadenza. Il SUNIA invece ritiene che l'art.2
c. 6 sia un rinvio totale all'art. 2 c. 1, quindi l'inquilino riceverebbe la
stabilità contrattuale a GRATIS dei 4+4, pur pagando l'equo canone
per più "liberalizzato", dall'obbligo di pagare adeguamenti ISTAT e
dall'obbligo di pagare adeguamenti in caso di interventi di manutenzione
straordinaria (a causa dell'abrogazione degli art. 24 e 25 della legge
392/78 che non sarebbero più applicabili al rapporto dopo il rinnovo
tacito), interventi di manutenzione straordinaria che l'inquilino comunque
potrebbe pretendere a GRATIS per 8 anni. Infine, trattandosi di canone
"libero" (leggi "equo canone liberalizzato da obblighi per l'inquilino di
aggiornamento"), la tassazione è quella dei contratti primo canale, cioè
intera!
Non male come idea. Ti do addirittura meno che nel vecchio regime
vincolistico, te lo faccio stare di più, e le tasse te le paghi come chi
prende 1.600.000 lire al mese, anche se tu prendi si e no 200.000.
Geniale!
Ora, io sosterrò in Tribunale che nel momento in cui il rapporto nasce
quel canone (l'equo canone), viene accettato perchè la durata del
contratto è di 4 anni, perchè sono previsti gli adeguamenti ISTAT e
gli aggiornamenti. Nel momento in cui lo stato mi impone un contratto
di 4+4 anni, senza adeguamenti ISTAT e senza aggiornamenti, di
fatto quello è un diverso contratto. Imposto dallo stato. Sostengono
i sindacati degli inquilini che il mancato invio della disdetta manifesta
la volontà delle parti di sottoscrivere il contratto (a condizioni
capestro per il proprietario). Questo non è accettabile perchè la
disdetta a questo punto non serve a riavere indietro l'immobile, ma
ad impedire la formazione di un contratto per legge. E poichè la
Costituzione impedisce la formazione di contratti tra le parti, imposti
dallo stato (principio di tutela dell'iniziativa privata), ci troveremmo
di fronte ad una norma incostituzionale.
Inoltre, osserverò che l'art. 2 c. 6 inizia dicendo che "i contratti
stipulati prima dalla data di entrata in vigore della legge", indicando
che al rapporto non si può applicare la prima parte dell'art. 2 c. 1
nella parte in cui recita "le parti possono stipulare", proprio perchè
l'art. 2 c.1 dice che il rinnovo automatico di 4 anni salvo casi di
necessità previsti dall'art. 3 avviene "decorsi quattro anni dalla
stipula", NON dal rinnovo contrattuale.
Infine, è da osservarsi che l'art. 3 dice "Alla prima scadenza (e questi
non sono contratti alla prima scadenza) dei contratti stipulati ai sensi
dell'art. 2 comma 1 o 2 comma 3", escludendo il caso dei contratti
"stipulati prima della data di entrata in vigore della legge", come li
definisce lo stesso legislatore nell'art. 2 c. 6.
Ora, malgrado la spaventosa pressione dei sindacalisti del SUNIA
che hanno intravisto la possibilità di tenersi gli immobili fino al 2007/8/9
(+ proroghe), ad equo canone, già c'è stata una sentenza del
Tribunale di Genova che ha rigettato la loro interpretazione dell'art.2
c.6 con motivazioni sostanzialmente analoghe a quelle da me
sostenute.
Ma questa sentenza non è da considerarsi decisiva. Per questo volevo
sapere se avevi avuto notizia di sentenze diverse riguardo al rinnovo
di questi vecchi contratti di locazione.


 Vegeta
scusa non avevo capito (dato che dovevo scappare via non ci ho fatto molto
caso)
ma postarmi in privato ... ?
comunque ora faccio un po' di ricerche e ti posto il risultato
Ciao.

 Vegeta
Ciao e fammi sapere.
Blindonet
p.s.
scrivimi in privato così potrò anche inviarti ulteriore documentazione
quando la troverò.