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Titolo: non mi pagano l'affitto!

Salve,
sono il proprietario di un appartamento affittato ad uso commerciale ad una
ditta. Da cinque mesi la ditta non mi paga, invio fax di sollecito e scopro
che la ditta ha ceduto il contratto a terzi: cio' è previsto dal contratto
stipulato ma solo se l'intestatario della ditta cede l'attivita', cosa che
non è avvenuta.
Mi rivolgo al nuovo inquilino che si dichiara all'oscuro di tutto(pure dei
mancati pagamenti che pensava avesse risolto l'altro) perchè tra lui e il
precedente inquilino c'è un rapporto di amicizia (???)...e mi invia una
lettera con un assegno di una mensilita'
Gli dico che è meglio che mi paghi i mesi dovuti e di liberarmi
l'appartamento essendo la sua una posizione di "abusivo".Mi propone invece
di stipulare un nuovo contratto ripartendo da zero, senno' mi riconsegna le
chiavi e amici come prima, cioè dei 5 mesi di arretrati non se ne parla.
La questione per me è chiara: far valere i miei diritti tramite
avvocato...pero' visto che non intende nemmeno liberare l'appartamento da un
mese e mezzo a questa parte mi chiedevo se posso denunciarlo ai carabinieri
senza perdere ulteriore tempo
Grazie

gino ha scritto:

         Cosa c'entrano i carabinieri? Avvia regolare sfratto per morosita'
         ciaofelix:-)
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

>          Cosa c'entrano i carabinieri? Avvia regolare sfratto per
morosita'
di un abusivo?

 di un abusivo?
      No! Dell'inquilino con il quale hai il contratto!



puoi chiedere i soldi dell'affitto sia al vecchio che al nuovo inquilino
informati su chi ha più da perdere

 informati su chi ha più da perdere
il discorso è che non vorrei mai che, trascinati in tribunale, mi pagassero
il dovuto davanti al giudice di pace ed io fossi obbligato a continuare la
locazione dell'ufficio: con questi "birbanti" io voglio chiudere il
contratto .
Ho sudato ogni volta 7 camicie per avere i soldi e, vista la possibilita' di
sublocazione, hanno fatto il bello e il cattivo tempo, incluso l'uso
"abitativo" dei locali (leggi: ci hanno dormito dentro e chissa'
quant'altro:-(((((( )
Insomma, ora la situazione è insostenibile e voglio chiudere i rapporti


hai la possibilità di non accettare il nuovo conduttere entro 30gg
dall'avvenuta notizia del fatto
(sempre che si abbia una cessione contemporanea di azienda)


beh, la cessione del contratto, ma non dell'azienda ( uno è uno studio
grafico, l'altro un commercialista) è avvenuta 5 mesi fa senza darmi
notifica...il commercialista pero' ora vuole un nuovo contratto senno' non
mi paga i 5 mesi che è stato dentro, adducendo che è bene non andare in
causa senno' ci rimettiamo tutti, me compreso(???)...dimmi un po' tu:-((((((


inoltre aggiungo che il commercialista ha cambiato recentemente la
serratura. Puo' farlo di sua iniziativa e nella posizione in cui si trova?
mah!

> hai la possibilitą di non accettare il nuovo conduttere entro 30gg

questo č irrilevante
la chiave potrebbe averla anche il vecchio inquilino
a quanto pare a te non interessa regolarizzare la posizione attuale ma
rescindere il contratto per inadempienza da parte del primo inquilino
per simili casi  ci vorrebbe la preziosa collaborazione di "Vegeta" speriamo
che legga il post
perņ dato che siamo sotto le feste, non lo condannare se avrą altro a cui
pensare
intanto io mando a te ed a lui i miei migliori auguri di santo Natale


si, grazie mille dell'aiuto e i migliori auguri di buon Natale a voi
tutti!!!
Gino

 > hai la possibilitа di non accettare il nuovo conduttere entro 30gg

No.
Ora analizziamo con calma la questione e poi ti
spiego come li mandi fuori in tempi rapidissimi.
Ti anticipo che il problema, dal punto di vista giuridico,
и molto, ma molto complesso. Anche se la soluzione
и incredibilmente semplice.
Innanzitutto dobbiamo chiarire bene il problema della
cessione del contratto di locazione ad uso commerciale.
L'art. 36 della legge 392/78 afferma che:
    Art.36. (Sublocazione e cessione del contratto di locazione). Il
conduttore puт sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche
senza il consenso del     locatore, purchи venga insieme ceduta o locata
l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata
con avviso di ricevimento. Il                 locatore puт opporsi, per
gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel
caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, puт     agire
contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni
assunte. Le indennitа previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di
colui che             risulta conduttore al momento della cessazione
effettiva della locazione.
Sennonchи qui ci sono giа due irregolaritа:
a) la comunicazione dell'avvenuta cessazione della locazione
non и avvenuta tramite lettera raccomandata (lo hai
scoperto tu, mica te lo ha comunicato il conduttore
cedente)
b) и avvenuta la cessazione del contratto di locazione
ma non и avvenuta la cessione dell'azienda.
Qui bisogna allora stare molto, molto attenti.
Innanzitutto va detto che la disciplina codicistica dispone che
la cessione di un contratto di locazione non puт avvenire senza
il diretto consenso del locatore.
    Art. 1594 C.C.
    Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltа di sublocare la cosa
locatagli, ma non puт cedere il contratto senza il consenso del locatore.
    Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal
locatore o consentita dagli usi.
Sennonchи, l'art. 36 della legge 392/78 dispone una deroga
all'art. 1594 C.C. prevedendo che sia possibile cedere il
contratto di locazione senza il consenso del locatore, ma solo
ad una precisa condizione: che sia ceduta anche l'attivitа
aziendale.
Tutta la complessa giurisprudenza sull'art. 36 della legge 392/78
in materia di cessioni di contratti di locazione ad uso non abitativo,
si era formata sempre partendo dal presupposto che la cessione
del contratto avviene indipendentemente dalla volontа del locatore,
che ha solo il diritto di opporsi successivamente in giudizio agendo
contro il cedente e richiedendo la risoluzione del contratto di
locazione per inadempimento.
Ma quella giurisprudenza, in alcuni punti complessa e contraddittoria,
era stata sviluppata partendo dal presupposto che vi fosse
una cessione contemporanea di azienda e di locazione, perchи
in quel caso (e solo in quello) il requisito della cessione del
contratto possibile solo con il consenso del locatore viene
derogato dall'art. 36 della legge 392/78.
Ora, se il contratto di locazione и stato ceduto, ma non c'и stata
cessione d'azienda, и chiaro che tutto questo и avvenuto
illegittimamente e tu puoi agire contro il primo conduttore
richiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento.
In questo senso:
Per le locazioni di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, l'art. 36
della legge n. 392 del 1978 ha sostanzialmente lasciato immutato la
disciplina della sublocazione dettata dall'art. 1594 c.c. (modificati,
invece, dall'art. 2 della stessa legge per le locazioni ad uso abitativo),
con la conseguenza che il conduttore puт, salvo patto contrario, sublocare
l'immobile a prescindere dal consenso del locatore, e puт farlo anche in
presenza di tale patto (in difformitа, peraltro, in siffatta ipotesi, dalla
disciplina codicistica) quando, trattandosi di immobile destinato
all'esercizio di un'impresa, alla sublocazione si accompagni la cessione o
locazione dell'azienda.* Cass. civ., sez. III, 22 febbraio 2000, n. 1966,
Enneautoccasioni Srl ed altro c. Cavicchi.
E' legittima la sublocazione dell'immobile adibito ad uso diverso da
abitazione quando venga insieme ceduta (anzichй locata) l'azienda, in
considerazione sia della formulazione dell'art. 36 della L. n. 392/1978, in
cui l'affitto o la cessione dell'azienda non sono indicati in posizione di
necessaria corrispondenza rispettivamente con le ipotesi della sublocazione
o della cessazione del contratto di locazione, che della ratio legis, che
consiste nell'agevolare il trasferimento delle aziende esercenti la loro
attivitа in immobili condotti in locazione dell'imprenditore e di tutelare
l'avviamento commerciale.
* Cass. civ., sez. III, 25 giugno 1990, n. 6402, Pioli c. Pigiani.
Con riguardo a locazione di immobile urbano ad uso diverso da quello
abitativo, l'art. 36 della L. n. 392 del 1978 disciplina nello stesso modo
il caso della sublocazione dell'immobile e quello della cessione del
contratto di locazione stabilendo che il conduttore puт, senza il consenso
del locatore, sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione purchй
venga, insieme, ceduta o locata l'azienda; conseguentemente, se l'azienda
non viene ceduta o locata, il conduttore deve avere il consenso del
locatore, sia nel caso in cui voglia sublocare l'immobile - sicchй in deroga
all'art. 1594 c.c., la mancanza di un patto contrario non consente piщ al
conduttore l'esercizio della facoltа di sublocazione, occorrendo invece, per
tale esercizio, il consenso del locatore - e sia nel caso in cui voglia
cedere il contratto (come giа prevede l'art. 1594 c.c.).
* Cass. civ., sez. III, 21 marzo 1994, n. 2655, Soc. Lambro c. Soc. Cotrin
Italia.
La fattispecie della cessione forzosa del contratto di locazione postula
come sua condizione imprescindibile una corrispondenza integrale fra
l'oggetto del contratto di locazione e l'oggetto del negozio di cessione
dell'azienda, nel senso che l'immobile locato deve essere interamente
assorbito nell'azienda ceduta, e cioи nella sua interezza deve essere
elemento costitutivo dell'azienda ceduta.* Trib. civ. Milano, sez. X, 30
settembre 1982, n. 6991, Zama Sas c. Angelini.
Con riguardo a locazione di immobile urbano ad uso diverso da quello
abitativo, la possibilitа del conduttore di cedere il contratto senza il
consenso del locatore, secondo la previsione dell'art. 36 della L. 27 luglio
1978 n. 392, postula la contestuale cessione o locazione dell'azienda, cioи
del complesso dei beni destinati all'attivitа esercitata nell'immobile,
ovvero di una loro porzione autonoma e funzionalmente sufficiente per tale
attivitа, e, pertanto, deve essere negata nel caso di mera alienazione al
cessionario della locazione di singoli beni privi degli indicati connotati.
* Cass. civ., sez. III, 14 dicembre 1985, n. 6346, Soc. Selection c.
Siciliano.
La cessione del contratto di locazione con cessione di azienda ai sensi
dell'art. 36 della L. 27 luglio 1978 n. 392 - attuabile anche senza il
consenso del locatore - richiede il trasferimento del complesso dei beni
organizzati per lo svolgimento dell'attivitа imprenditoriale del conduttore
nel locale locato e non puт, quindi, configurarsi quando non vi sia stata
cessione di alcun elemento costitutivo dell'azienda dal conduttore
installata in detto locale, avendo il cessionario intrapreso un'attivitа del
tutto nuova.
* Cass. civ., sez. III, 5 settembre 1985, n. 4614, D. German. Fab. c.
Miconi.
Non solo, ma va osservato che la giurisprudenza di legittimitа и
concorde nel ritenere che in mancanza della comunicazione di
cui all'art. 36 della legge 392/78, la cessione non sia opponibile
al locatore salvo che questi non sia venuto a conoscenza della
cessione attraverso un terzo e non l'abbia accettata con il suo
comportamento tacito o concludente (per esempio, accettando
dei canoni di locazione dal nuovo inquilino....)
In tal senso:
La cessione del contratto di locazione che avvenga con la cessione
dell'azienda del conduttore non ha bisogno del consenso del locatore, ma
deve essergli comunicata, divenendo efficace nei suoi confronti soltanto dal
momento di tale comunicazione, e fermo restando che il locatore puт opporsi
per gravi motivi. Non и invece rilevante la conoscenza della cessione che il
locatore abbia acquisito aliunde, occorrendo in tal caso che egli, avendola
conosciuta, l'abbia accettata, secondo la regola generale di cui all'art.
1407 c.c.
* Cass. civ., sez. III, 26 maggio 1999, n. 5102, Soc. Casa dell'alpino sport
c. Palmieri, in Arch. loc. e cond., 1999, 801.
La sublocazione o la cessione del contratto di locazione di immobile adibito
ad uso non abitativo sono consentite al conduttore, ai sensi dell'art. 36
della legge n. 392 del 1978, qualora venga locata o ceduta contestualmente
l'azienda, anche senza il consenso del locatore e pure nel caso in cui un
apposito patto contrattuale contenga il divieto espresso di sublocare
l'immobile o di cedere il contratto; la mancata comunicazione della cessione
al locatore non pone il conduttore in una situazione di inadempienza ma
comporta soltanto l'inopponibilitа della cessione al locatore.
* Cass. pen., sez. III, 13 aprile 2000, n. 4802, Botti c. SMAF spa, in Arch
La mancata comunicazione della sublocazione o della cessione del contratto,
nel caso di immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo, rende
solo inopponibile l'avvenuta sublocazione o la cessione al locatore, il
quale, peraltro, non puт considerare di per sи inadempiente il conduttore,
ma solo notificargli la sua opposizione, specificando altresм i gravi motivi
che la giustificano, all'accertamento della sussistenza dei quali resta
subordinata la risoluzione del contratto di locazione.
* Cass. civ., sez. III, 2 agosto 2000, n. 10124, Ikem c. Rago, in Arch. loc.
e cond., 2001, n. 245.
La sublocazione dell'immobile o la cessione della locazione, operate dal
conduttore nell'esercizio della facoltа accordatagli dall'art. 36 della L.
27 luglio 1978 n. 392 - che consente la sublocazione e la cessione, anche
senza il consenso del locatore, del contratto di locazione di immobili
adibiti all'esercizio di un'attivitа commerciale o artigianale, qualora
venga locata o ceduta l'azienda - non devono essere necessariamente
precedute, a pena d'invaliditа, dalla comunicazione prescritta dalla stessa
norma. Infatti, fino a quando il conduttore non provvede a tale incombente,
seppure la sublocazione o la cessione non sono opponibili al locatore che
non le abbia accettate, questi tuttavia non puт considerare inadempiente il
conduttore, ma soltanto notificargli la sua opposizione, specificando i
gravi motivi che la giustificano, all'accertamento della sussistenza dei
quali resta subordinata la risoluzione del contratto di locazione, con il
conseguente venir meno di quello di sublocazione o di cessione della
locazione.
* Cass. civ., sez. III, 19 marzo 1985, n. 2028, Rotella c. Soc. Vas.
La mancata comunicazione al locatore dell'avvenuta cessione dell'azienda ai
sensi dell'art. 36 della legge 27 luglio 1978 n. 392, non produce effetti a
carico del conduttore allorchй il locatore abbia comunque accettato la
cessione, la quale dal momento dell'accettazione diviene a lui opponibile
anche in difetto della prescritta comunicazione.
* Cass. civ., sez. III, 12 gennaio 1996, n. 189, Frigerio c. Soc. Amonn
Food, in Arch.loc.e cond., 1996, 349.
Da queste due considerazioni sembra possibile fare due
considerazioni:
a) la cessione del contratto di locazione и nulla sotto
il profilo sostanziale, essendo stata ceduta la locazione
ma non l'attivitа commerciale (salvo patto contrario
contenuto nel contratto di locazione, che qui mi sembra
non ci sia)
b) la cessione del contratto di locazione non и giudizialmente
opponibile al locatore che, quindi, ha pieno diritto di
agire contro il conduttore originario (e non contro il
nuovo conduttore).
Dunque, per la notifica dello sfratto per morositа il locatore
deve agire contro il conduttore originario (e non contro questo
nuovo conduttore). Naturalmente devi avere la furbizia di
non accettare alcun canone di locazione dal nuovo inquilino,
perchи altrimenti metti in atto un comportamento concludente
che di fatto ti fa accettare la cessione della locazione (o,
peggio ancora, fa nascere un nuovo rapporto di locazione
per facta concludentia con durata di 6 anni + 6 anni da
oggi).
A questo punto vediamo cosa fare per i canoni scaduti.
Il conduttore originario deve essere citato in giudizio richiedendo:
a) la risoluzione del contratto per inadempimento, per avere
il conduttore ceduto il contratto senza cedere nel contempo
l'azienda, e senza la preventiva autorizzazione del locatore
a norma dell'art. 1594 C.C.
b) la risoluzione del contratto per morositа, non avendo provveduto
il conduttore al pagamento degli ultimi 6 canoni di locazione (poichи
la cessione и inesistente dal punto di vista giuridico, tutti i canoni
rimangono a carico del conduttore originario).
La competenza di questa causa и del pretore (e non del giudice di
pace).
Tu hai paura che sanino alla prima udienza i canoni scaduti, ai sensi
dell'art. 55 della legge 392/78.
Ebbene, ho giа spiegato in questo NG che la sanatoria giudiziale
per morositа dei canoni di locazione scaduti non и possibile per
i contratti di locazione ad uso diverso da quello di abitazione.
I tribunali di Bassano del Grappa e Terni
(Trib. Bassano d.G. 2/12/99 e Trib. Terni 14/12/99) hanno ritenuto
applicabile l'art. 55 della legge 392/78 sia alle locazioni a carattere
abitativo, che a quelle a carattere commerciale.
Tali sentenze sono state rigettate dalla Corte di Cassazione, con sentenza a
sezioni unite n. 272 del 28/4/99, (che, tralaltro, contraddice quella di
poco anteriore n. 4031/98), ritenendo inapplicabile la sanatoria agli "usi
diversi da abitazione".
A questo punto, il tribunale di Torino, ha ritenuto di dover porre questione
di legittimitа costituzionale dell'art. 55 legge 392/78, nella parte in cui
non consente al conduttore di locazione commerciale di sanare la morositа
come invece puт il conduttore di locazione a carattere abitativo.
La Corte Costituzionale, con sentenza 410 del 14/12/01, ha ritenuto
manifestamente infondata la questione di legittimitа proposta dal tribunale
di Torino.
Riassumendo: l'art. 55 della legge 392/78 non si applica alle locazioni a
carattere commerciale, ma solo a quelle di tipo abitativo. Segue che il
conduttore che non paga, puт essere subito sfrattato senza possibilitа
di sanatoria giudiziaria della morositа.
Saluti
Vegeta
---
Outgoing mail is certified Virus Free.
Checked by AVG anti-virus system (
http://www.grisoft.com
).
Version: 6.0.520 / Virus Database: 318 - Release Date: 18/09/03


Blindonet, i migliori auguri di un santo Natale
anche a te.


 oggi).
Innanzitutto ti ringrazio di cuore per la chiarezza e pazienza con cui mi
hai risposto .
Purtroppo avendo mandato una diffida al primo inquilino via fax e per
conoscenza al secondo, quest'ultimo mi rispose con una raccomandata
allegando un assegno di pagamento di una mensilita'! Ora non ricordo se tale
assegno sia stato incassato, poichè l'ho consegnato ad una terza persona .
D'altro canto cio' è avvenuto in ottobre, per cui qualora il nuovo inquilino
cosi' facendo abbia automaticamente regolarizzato la propria posizione
diventa egli stesso a tutt'oggi moroso di quasi 2 mesi! O mi sbaglio?
Grazie ancora  per l'esauriente risposta

 ha scritto nel messaggio
news:m%kFb.200543$vO5.8...@twister1.libero.it...

Non ti sbagli.
Comunque, io rimanderei l'assegno al nuovo inquilino,
insieme ad una raccomandata (inviata per conoscenza
anche al vecchio inquilino) in cui affermo che:
"si fa presente che lei non è conduttore dell'immobile poichè la
cessione del contratto di locazione non è avvenuta insieme alla
cessione dell'azienda, con la conseguenza che l'art. 36 della legge
392/78 non è applicabile e si segue la normativa di cui all'art. 1594
C.C.: normativa che prevede che la cessione della locazione possa
avvenire solo dopo consenso da parte del locatore. Tale consenso
viene, con la presente, espressamente negato. Ne consegue che
la cessione della locazione è affetta da nullità e che non vi è nessun
vinculum iuris negoziale attualmente attivo tra lei e me. La somma
da lei corrisposta in data xx/xx/xxxx le viene restituita. Sarà mia
attenzione e cura agire in giudizio contro il cedente, allo scopo di
risolvere il contratto di locazione, per inadempienza contrattuale."
Dopodichè farei una bella causa al vecchio inquilino, facendo
dichiarare risolto il contratto per morosità.
Saluti
Vegeta

 oggi).


 Vegeta
caspita se più rapido di una seduta spiritica :-)))
naturalmente ricambio con affetto

 Vegeta
faro' tesoro dei tuoi preziosissimi suggerimenti!!!
Grazie mille e buon Natale!
Gino