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Titolo: millesimi o regolamento?

Ho cercato in tutte le news da un anno in qua, ma non ho trovato un caso 
simile al mio:
Nel 1993 ho acquistato un appartamneto in un condominio nel cui atto di 
acquisto viene citato il regolamento condominiale, regolarmente depositato e 
viene anche  riportata la quota millesimale (120). In tale atto risulta che 
nel condominio c'è un sottotetto, senza quote millesimali, ma con quota 
nella tabella scale.
In pratica il sottotetto era stato abusivamente trasformato in tre mansarde 
per cui l'allora amministratore applicava delle tabelle che teneva conto 
delle mansarde(approvate forse in assemblee precedenti il mio acquisto, ma 
non depositate come variazione al contratto), io non ho mai obiettato, 
perchè la mia quota era ridotta a 110 millesimi (così come quelle degli 
altri condomini).
Nel 1995 ho acquistato una di queste mansarde, dopo che vennero condonate e 
accatastate e ho continuato a pagare una ulteriore quota di 50 millesimi.
Ora mi sono reso conto, che l'atto di acquisto della mansarda non cita alcun 
regolamento: infatti il regolamento rimasto invariato non le prevede (le 
considera dei sottotetto).
Posso pretendere di pagare solo quanto previsto dalle tabelle del 
regolamento (contrattuale) e cioè 120 millesimi per l'appartamento e 0 
millesimi per la mansarda (ferma restando l'attuale ripartizione di spese di 
riscaldamento e pulizia scale?)
Posso oppormi alle attuali tabelle e pagare solo la quota che il regolamento 
contrattuale prevede?
Non può essere che il regolamento effettivamente non preveda millesimi per 
spese generali, ma solo un diritto di passaggio? (le mansarde non hanno 
facciate, non hanno cantine, non hanno garages)
Si rientra nel caso dell'art. 69?
Se le tabelle vanno cambiate, chi le deve richiedere? (gli altri condomini)
Mi si può obiettare che per tanti anni ho pagato secondo le tabelle attuali 
e quindi le ho tacitamente approvate?
scusate per la lunghezza, non sono riuscito a condensare maggiormente.
saluti a tutti,
marcopolo


esatto
se l'acquisto fosse stato fatto da un nuovo condomino, le nuove tabelle
avrebbe potuto pure ignorarle (per poco comunque gli altri condomini
avrebbero potutro chiedere una rettifica delle tabelle come previsto dal
regolamento di attuazione del codice civile)
ma dato che ha acquistato un condomino che per facta concludendi ha
accettato le nuove tabelle adesso lo stesso condomino non può rinnegarle

 Angelo
--  
Postato da Virgilio Newsgroup 
http://newsgroup.virgilio.it
Completo come il newsreader, ma senza il newsreader


Ma io quelle tabelle (che appaiono solo nei conti da pagare degli 
amministratori) non le ho mai approvate esplicitamente, anzi credevo che i 
proprietari precedenti avessero modificato il regolamento, invece mi sono 
accorto solo da pochi giorni, andando a vedere il regolamento depositato dal 
notato che non è mai stato variato. Quindi è ancora in vigore e nessuno mi 
obbliga a accettare tabelle non approvate da me, essendoci tabelle 
contrattuali.
Il problema è che il contratto della mansarda non fa menzione di 
regolamenti, ma visto che nel condominio ne esiste uno fa fede questo, non 
le delibere (di cui non ho riscontro). Inoltre il regolamento, pur 
menzionando le mansarde come "sottotetto" e non prevedendo quote 
millesimali, le considera comunque nelle tabelle di pulizia scale e non è 
poco.
Cercando nel sito della Confesercenti ho trovato sentenze della Suprema 
Corte che addirittura sostengono che anche le sopraelevazioni non comportano 
la revisione delle tabelle. Altre sentenze confermano che le tabelle 
contrattuali si cambiano solo con l'unaminità.
Sono gli altri condomini che hanno interesse a far cambiare le tabelle 
(sempre che sia dovuto) o no?
Facta concludendi su cosa? in assemblea si approva il rendiconto totale, non 
la ripartizione delle spese in millesimi.
grazie ancora a chi mi illuminerà, desidero solo far chiarezza e far valere 
i miei diritti (anche i proprietari delle altre mansarde potrebbero farlo).
mp

  Perché non è così?!
in buona fede, ma perchè mai dovrei continuare?
In sintesi, che ne pensate? mi cerco un avvocato e faccio valere i miei 
diritti o perdo solo dei soldi?
Mi rifiuto di pagare di più e attendo che qualcuno faccia variare le 
tabelle? (se non mi sparano prima...)
grazie dei vostri pareri

  In effetti le tabelle millesimali di origine contrattuale non 
possono essere modificate anche se ritenute inique perché 
l'acquirente di fatto le accetta nel momento del rogito notarile.
C'è da dire, però, che quando si hanno trasformazioni notevoli 
della proprietà condominiale (ed è il caso della trasformazione 
dei sottotetti in mansarde) qualsiasi condomino può rivolgersi 
al Giudice perché vengano modificate ad hoc. Quest'ultima 
ipotesi, ovviamente, se non si addiviene ad una modifica 
approvata all'unanimità dei condomini (quindi compreso il suo 
assenso). 
Lei ritiene, e non a torto, che non essendoci stata nessuna 
modifica suffragata né dalla unanimità dei condomini, né una 
modifica giudiziale, di poter continuare a pagare come se la 
mansarda non esistesse. Si tratta naturalmente di una forzatura, 
ma non posso biasimarla.........intanto lei risparmia soldi che 
dovrebbe pagare.......
Se non pagherà sicuramente i condomini si rivolgeranno al 
Giudice.
Saluti, Angelo.


 i miei diritti (anche i proprietari delle altre mansarde potrebbero
farlo).
ogni dubbio lo risolverà un giudice che dopo perizia estimativa e
generazione di nuove tabelle millesimali vi obbligherà all'adozione delle
stesse
i costi non sono minimi (anzi) e la sentenza potrebbe arrivare tra anni con
gestione condominiale ingessata e scontri duri tra condomini
alla fine il risultato sarà di poco differente dalla situazione attuale
la domanda è ... ne vale la pena
a proposito il giudice potrebbe decidere di assegnare tutte le spese di
giudizio perizia compresa alla parte soccombente
indovina chi srà con molta probabilità la parte soccombente?  :-)

 Saluti, e grazie del tuo parere
mp


 Le riporto un intervento che le potrà dare tutte le 
indicazioni del caso.
RISPOSTA AL QUESITO PERVENUTO DAL SIG.
BALOCCO Corrado
NARZOLE
OGGETTO: Un condominio di edilizia agevolata, sorto 
originariamente  con due sottotetti  successivamente acquistati 
dai due proprietari sottostanti gli stessi, il cui  regolamento  
non specifica alcunché in merito, può veder trasformare i 
sottotetti in abitazioni (senza modifiche esterne o di 
dimensioni) con il benestare del comune, senza il consenso ed 
anzi nonostante l espresso dissenso degli  altri condomini ? In 
caso negativo, possono questi ultimi far interrompere o 
interrompere loro stessi  tali lavori ? In caso positivo, 
occorre rivedere le tabelle millesimali ?  Quali normative sono 
disponibili in materia?
	Va preliminarmente osservato che una corretta risposta 
richiederebbe alcuni chiarimenti e precisazioni ( il quesito non 
specifica chiaramente dove si trovi il Condominio, il concetto 
di  edilizia agevolata ,  se la dizione "trasformare i 
sottotetti in abitazioni" si riferisca a sottotetti  collegati 
all'alloggio sottostante o costituenti unità immobiliari a se 
stanti, se infine si tratti di sottotetti originariamente 
condominiali o da sempre di proprietà esclusiva di alcuni 
condomini, se le tabelle millesimali a cui ci si riferisce siano 
quelle di proprietà o quelle eventualmente diverse del 
riscaldamento, se le due nuove abitazioni siano collegate 
all impianto di riscaldamento centralizzato, ammesso che vi sia, 
o siano dotate di impianti di riscaldamento autonomo .).
	Ad ogni buon conto, in linea di massima, si può ritenere 
che qualora si tratti di sottotetti di proprietà esclusiva dei 
proprietari delle abitazioni sottostanti (e quindi non di 
sottotetti comuni) è consentita la trasformazione dei sottotetti 
in abitazioni sia dalle norme del codice civile, sia dalla 
recente Legge Regionale 6 agosto 1998 n. 21 che alleghiamo. E 
ciò, riteniamo, indipendentemente dalla sussistenza o meno del 
consenso degli altri condomini che non hanno pertanto diritto di 
interrompere i lavori e tantomeno di richiederne al Comune 
l'interruzione .
	Quanto alla necessità o meno di modificare le tabelle 
millesimali, l autore del quesito dovrebbe chiarire innanzitutto 
se intendeva riferirsi alle tabelle dei millesimi di proprietà o 
ad altre tabelle eventualmente diverse (es. le tabelle per il 
riscaldamento). Non può escludersi invero che la soluzione possa 
essere diversa a seconda del tipo di tabella.
	Se per tabelle millesimali dobbiamo intendere le tabelle 
dei millesimi di proprietà, la materia è regolata dall art. 69 
delle disposizioni di attuazione del C.C. che recita 
testualmente:  I valori proporzionali dei vari piani o porzioni 
di piano possono essere riveduti o modificati, anche 
nell interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1)     omissis    
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell edificio, 
in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di 
espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è 
notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei 
singoli piani o porzioni di piano .
	In altri termini la legge, per  la modifica delle 
tabelle millesimali, richiede:
1)	che si siano verificati mutamenti delle condizioni di 
una parte dell edificio 
2)	che i mutamenti si siano verificati in conseguenza di 
una sopraelevazione o espropriazioni parziali o in innovazioni 
di vasta portata (non tutti i mutamenti delle condizioni 
dell edificio perciò consentono la revisione delle tabelle, ma 
solo quelli verificatisi in conseguenza delle situazioni 
sopraindicate ; tra queste non tutte le innovazioni consentono 
la revisione, ma solo quelle di vasta portata ).
3)	che i mutamenti sopraindicati abbiano notevolmente 
alterato il rapporto originario tra i valori dei piani o 
porzioni di piano (non è sufficiente pertanto che i mutamenti 
abbiano semplicemente alterato detto valore, ma devono averlo 
notevolmente alterato ).-
	Ciò premesso, occorre valutare se nel caso di specie 
ricorrano le predette condizioni previste dalla legge.       
Orbene, è sicuramente da escludersi che la trasformazione dei 
sottotetti possa essere considerata espropriazione parziale. 
	Parimenti e  da escludersi, in conformità  
all orientamento prevalente della Corte di Cassazione e di parte 
della dottrina, che possa  integrare una sopraelevazione, (cfr. 
in tal senso Cass. sent. n. 680 del 24.01.1983 secondo la 
quale  La trasformazione di sottotetti in mansarde abitabili non 
realizza alcun nuovo piano; pertanto a tale opera non si 
applicano le norme sui sopralzi ,  cfr. il Tamborrino Come si 
amministra un condominio   edizioni Pirola  - ventesima 
edizione).
	Si tratta di pertanto di stabilire se detta 
trasformazione possa integrare un innovazione, In caso di 
risposta affermativa occorrerà poi valutare se l innovazione sia 
di vasta portata ed infine se in conseguenza di detta 
innovazione possa dirsi notevolmente alterato il rapporto 
originario tra i vari piani o porzioni di piano.
	Il nodo della questione va ravvisato nell interpretare 
il significato del termine  innovazioni .      In altre parole, 
il legislatore ha inteso utilizzare il termine innovazioni, si 
perdoni l espressione, in senso  tecnico condominiale  
(intendendo pertanto riferirsi ai soli interventi sulle parti 
comuni dell edificio previsti e regolati dall art. 1120 e 1121 
c.c.) o invece in senso generico ed atecnico (intendendo quindi 
riferirsi a qualunque intervento innovativo effettuato 
nell edificio, o in una parte di esso, indipendentemente dal 
fatto che sia  eseguito sulle parti comuni dell edificio o su 
quelle di  proprietà  esclusiva dei singoli condomini ?
	Seguendo la prima tesi (a quanto pare fatta propria da 
autorevole dottrina (cfr. Tamborrino op. cit.) secondo il 
quale   non può parlarsi di revisione della tabella millesimale 
quando un condomino rende abitabile il sottotetto di sua 
proprietà esclusiva, o trasforma in uffici con divisioni interne 
un locale seminterrato o trasforma in negozio di vendita al 
pubblico un magazzino ), la risposta al quesito è semplicissima: 
se la trasformazione ha riguardato solo ed esclusivamente la 
proprietà individuale dei singoli condomini senza interessare le 
parti comuni dell edificio (o interessandole solo marginalmente) 
così da non poter sostenere di essere in presenza di 
un innovazione in senso tecnico di cui agli artt. 1120  1121 
c.c., la revisione delle tabelle non potrà mai essere deliberata 
indipendentemente dalla entità e vastità della trasformazione 
intervenuta
Seguendo la seconda tesi ( che troverebbe un argomento a favore 
nel fatto che il legislatore si riferisce ai mutamenti di 
una  parte dell edificio , senza quindi apparentemente 
distinguere tra mutamenti intervenuti sulle parti comuni 
dell edificio e quelli intervenuti sulle parti dell edificio di 
proprietà esclusiva dei singoli condomini), la risposta al 
quesito e  invece più articolata. Essa comporta infatti  una 
valutazione soggettiva da  effettuarsi caso per caso con 
conseguente impossibilita  di fornire una risposta  univoca 
valida per qualsivoglia fattispecie. 
	Si tratterebbe in questo secondo caso di valutare se 
l innovazione sia o meno di vasta portata, ed in caso di 
risposta affermativa, di valutare ancora se possa o meno dirsi 
notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei 
singoli piani o porzioni di piano (cfr. sul punto, sebbene non 
esattamente in termini,  Cass. 13 settembre 1991, n. 95 secondo 
la quale   la sussistenza di una sopraelevazione non implica 
necessariamente la revisione delle tabelle millesimali ai sensi 
del disposto dell art. 69 n. 2 disp. att. C.C., dal quale 
consegue che non v è assoluta incompatibilità tra la 
sopraelevazione, o comunque la creazione di un nuovo piano, ed 
il mantenimento degli originari valori proporzionali, potendo 
tali rapporti rimanere invariati allorché la loro modifica sia 
ritenuta di entità non notevole  ..
	In linea di massima ed a semplice titolo di esempio, 
seguendo la seconda tesi, se la trasformazione è consistita 
nella realizzazione di due vere e proprie unita  immobiliari 
distinte ed autonome, dotate di autonomi ingressi e 
particolarmente estese sotto il profilo della metratura ( cosi  
da occupare ad es. tutto l ultimo piano ), ben si potrà  
ritenere di essere in presenza della fattispecie prevista 
dall art. 69 disp. Att. C.C. con la conseguente necessità di 
rivedere le tabelle millesimali. Se invece la trasformazione è 
consistita semplicemente nel rendere abitabile un sottotetto 
collegato all appartamento, privo di autonomo ingresso sulle 
scale e non particolarmente esteso come metratura, potrà essere 
più difficile ravvisare la sussistenza degli estremi di legge 
che legittimano la revisione delle tabelle.
	In conclusione: la risposta al quesito richiede 
necessariamente la scelta fra due opposte tesi entrambe 
meritevoli di attenzione. Non e  da escludersi che nei prossimi 
anni la Corte di Cassazione, che non ha ancora avuto 
l occasione, per quanto consta, di esprimersi specificatamente 
sul punto non abbia a pronunciarsi ed a chiarire il problema.
Allo stato, il centro studi ANACI di Cuneo non ha ancora deciso 
a quale tesi aderire e quindi quale soluzione favorire tra i 
propri associati, riservandosi di effettuare ulteriori 
approfondimenti sull argomento e di richiedere un parere al 
centro Studi ANACI nazionale.
	Avvertenza: ribadiamo che naturalmente quanto sopra vale 
solo per le tabelle dei millesimi di proprietà  e che non può 
escludersi che non possa giungersi a diversa conclusione per 
quanto riguarda le tabelle millesimali di riscaldamento. In tal 
caso occorrerà esaminare caso per caso (valutando, ad esempio, 
se le nuove abitazioni abbiano impianto di riscaldamento 
autonomo o si siano allacciate a quello centralizzato, se vi sia 
o meno un consistente aumento delle superfici radianti o della 
volumetria riscaldata etc.etc.) Sarebbe pertanto auspicabile che 
l amministratore interessato si presenti alla prossima riunione 
del centro studi (fissata per il 30.03.2001) per fornire e 
ricevere più approfonditi dettagli e maggiori delucidazioni.
Spero di esserle stato utile.
Saluti,Angelo


 ricevere più approfonditi dettagli e maggiori delucidazioni.
In quattro anni non hanno ancora sciolto il nodo?
Rapidi, a Cuneo!

Evidentemente no. Ma più che l'ironia, al forum servono persone 
che diano delle risposte. Se ne sai di più dai riferimenti ben 
precisi.
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