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Titolo: regolamento condominiale ed inquilini

Se un inquilino, volutamente disattende il regolamento condominiale (di tipo
contrattuale), davanti al giudice chi bisogna portare: il proprietario che
non informa l'inquilino o l'inquilino che fa il maleducato?
Tenendo presente che entrambi sono stati informati dall'amministratore.
Grazie Meg.

 ha scritto

Qual è la norma disattesa?
Poi si vedrà se è una norma  contrattuale o regolamentare, e quindi se
l'azione spetta ai contraenti o all'amministratore.
E poi, cosa si vuol chiedere al giudice? Il giudice non è il padreterno e
può solo accertare che un determinato comportamento ha prodotto dei danni e
condannare a risarcirli (di regola). Non esprime pareri e non emette
sentenze che un ufficiale giudiziario non possa materialmente eseguire nelle
forme previste dal processo di esecuzione.

Meg ha scritto:

      Se comportamentale l'inquilino.
      ciaofelix:-)
-- 
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Si tratta del divieto di stendere i panni sul balcone, espresamente previsto
dal regolamento; in realta' in assemblea e' stato deciso di vietare solo le
corde stese, ammettendo i normali stendibiancheria che sono piu' bassi e
meno visibili.
Quindi il divieto riguarda solo il decoro estetico del palazzo, che ripeto
e' espressamente tutelato dal regolamento contrattuale.
Saluti Meg.

 e' espressamente tutelato dal regolamento contrattuale.
     Se il regolamento e' contrattuale potrai farlo valere altrimenti no
      poiche lede diritti reali  del condomino e di conseguenza
      dell'inquilino,il codice civile non prende in considerazione il deco-
      ro estetico come da questo condominio inteso,ma solo il decoro archi-
      tettonico,e non e' questo il caso.
      ciaofelix:-)
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di
ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle
convenzioni.


      Se il regolamento e' contrattuale potrai farlo valere
Come? Cosa può fare un giudice civile? Se il comportamento del condomino o
dell'inquilino non deprezza l'immobile (e voglio vedere come si riesce a
quantificare un deprezzamento anche minimo) il giudice non potrà che
concludere che quella norma regolamentare è un inutile spreco di carta e
d'inchiostro.
Quella dei panni stesi, poi, è una paranoia tipicamente lombarda. E se il
giudice è genovese o napoletano (per citare città nelle quali è vietato NON
stendere i panni in pubblico)?
Tra l'altro, una norma di quel tipo non è regolamentare, ma contrattuale. Il
contratto, però, deve avere contenuto patrimoniale (art. 1321 cc) e
realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l'ordinamento giuridico
(art. 1322). Io non vedo nè l'uno nè l'altro requisito in un accordo diretto
a non usare la cosa propria secondo le modalità consuete nella parte più
civile dell'Italia.
Altro sarebbe se il divieto fosse previsto in un regolamento comunale: si
fanno notare i panni stesi ad un vigile e conseguono verbale e sanzione
pecuniara.


Vi faccio notare che non viene leso alcun diritto, la querelle riguarda solo
il modo di stendere i panni: l'assemblea ha vietato le corde fisse che vanno
da un lato all'altro del balcone ed ha ammesso gli stendibiancheria mobili e
bassi ( il parapetto del balcone e' in cemento e quindi lo stendibiancheria
viene quasi totalmente coperto alla vista dall'esterno). Con lo
stendibiancheria si ottiene anche maggior tempo di esposizione al sole
perche' piu' basso.
Le corde sono solo + comode per stendere le lenzuola, che sono quelle che
deturpano maggiormente l'aspetto estetico della palazzina che affaccia su
strada privata ed e' composta da pianterreno e primo piano.
Saluti Meg.

 strada privata ed e' composta da pianterreno e primo piano.
        Togliere una comodita',per un erroneo senso del decoro,per di piu'
       con affaccio su strada privata,quando perfino l'alterazione del
deco-
       ro architettonico assume valenza se il prospetto interessato affac-
       cia sulla pubblica via?
        ciaofelix:-)



Caro Felix, dai l'impressione di aver letto sommariamente le mie
precisazioni, nonostante esposte in modo chiaro e conciso(scusa
l'autoapprezzamento).
Ti sottolineo i punti salienti della questione:
1) con le corde si beneficia di meno sole rispetto allo stendibiancheria (i
balconi sono del tipo interno, cioe' hanno 5 lati in muratura compreso il
parapetto del sesto lato).
2) la palazzina e' composta solo da pianterreno e primo piano.
3) l'inquilina deficiente che abita al pian terreno si espone oltretutto a
dispetti  di tutti i tipi.
4) l'esposizione multicolore in una palazzina con 2 soli colori di base
(bianco e marrone) e' un cazzotto in fronte ogni volta che rientri a casa,
non c'e'  bisogno neanche di alzare gli occhi per vedere il contrasto.
4) per maggior chiarezza ti aggiungo che piu' si sale di piano e meno la
cosa e' evidente, il guaio reale e' che l'inquilina arrivata da qualche mese
sta sfidando il condominio per un errato senso dell'educazione civica ( " a
casa mia faccio quello che voglio").
Mi interessa il tuo parere, ti prego di immedesimarti per qualche attimo
nella situazione che ti ho descritto.
Saluti Meg.

 nella situazione che ti ho descritto.
        Io mi immedesimo,ma il mio parere personale non ha valore,potrei
        avere una visione del problema esattamente come la tua,ma qui si
        parla di *diritto* ed in questo caso non posso rispondere altri-
        menti.
        A casa mia ho dei balconi sul corso dove nessuno stende,ma non per
        ordini superiori,non sono condomini infatti,ma tutti stendono sul
        retro e cioe' su una strada pubblica secondaria,e vorrei vedere se
        il dirimpettaio si dichiarasse turbato dalla vista delle mie
lenzuo-
        la stese in terrazza.


L'appunto che ti faccio, riguarda proprio il tuo rispondere ad ogni frase.
Ti faccio notare che ho esposto un solo problema utilizzando + frasi.
Rispondendo ad ogni singola frase in sostanza rispondi per altri problemi
leggermente diversi.
Ti ripeto, ad esmpio, una cosa fondamentale che non hai considerato in
alcune tue risposte frase x frase: "il regolamento contrattuale prevede
espressamente il divieto di stendere i panni sul balcone".
Tu non ti sei immedesimato nel problema, come sostieni, ma hai semplicemente
risposto meccanicamente ad ogni singola frase.
Ed e' un peccato che non spremi un tantino le tue meningi; fai un po' scuola
su questo ng,  ma  a volte dai l'impressione di essere superficiale.
Penso al contrario, che sia preferibile rispondere approfonditamente al 50%
dei quesiti, anziche' rispondere superficialmente a tutti i quesiti posti
sul ng.
Trovo professionale ed interessante questo ng anche per tuo merito, al
contrario di tanti altri; per questi motivi non posso accettare le risposte
superficiali.
Se ti rileggi tutto con calma, capirai meglio la mia insistenza.
Ti saluto e ti ringrazio. Meg.

 Se ti rileggi tutto con calma, capirai meglio la mia insistenza.
       Se lo faccio posso solo confermare che non ami le risposte che non
       coincidono con il tuo pensiero!


 il modo di stendere i panni
Stiamo parlando di diritto o dei gusti di un numero piuttosto ristretto di
persone?
Se parliamo di diritto, l'assemblea si deve occupare solo delle condizioni
delle parti comuni e non ha titolo per vietare nulla negli spazi di
proprietà individuale.
Si facciano le pratiche per trasformare il condominio in una repubblica (o
monarchia) indipendente, con un proprio potere legislativo, una propria
polizia, un proprio potere giudiziario, e si avranno i relativi diritti.
Fino ad allora ciascuno, nel proprio domicilio, è tenuto a rispettare solo
la normativa pubblica (lamentandosi perchè è troppa) senza che ad essa
debbano aggiungersi le norme private prodotte da un gruppetto di prepotenti
frustrati.
Parlando di soldi, si spende meno a regalare alla nemica una lavatrice
asciugante e a pagarle l'aumento non indifferente del consumo di
elettricità, che a pagare un avvocato che inventi "la causa delle lenzuola
stese", senza preoccuparsi del fatto che c'è qualche probabilità che il
magistrato ragioni come me o come Felix.
Capisco però che il problema vero è: "come faccio a far capire a quella
zoccola che qui comando io"? Ma questo è un problema che in qualsiasi paese
libero e democratico non si risolve. Per fortuna.


Alla zoccola(inquilina) voglio solo far capire che anche lei come tutti gli
altri (proprietari e non) han gia' fatto, deve rispettare il regolamento.
 Io son solo l'amministratore.
Saluti Meg.

  Io son solo l'amministratore.
E io insisto che i regolamenti si rispettano solo se sono legittimi.
Quello esorbita dalla sfera di competenza di un regolamento condominiale, ed
è inesistente come contratto.
Non tenerne conto è semplicemente normale.
Se no, metti pure nel regolamento che bisogna rispettare la legge mosaica, e
poi chiedi cosa si può fare contro quelli che entrano in condominio senza
cappello e con un salame sottobraccio.

Le prime due sentenze che ho trovato a proposito dei divieti contenuti in un
regolamento contrattuale:
Il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario
dell'intero edificio, ove sia accettato dagli iniziali acquirenti dei
singoli piani e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, assume
carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti, non solo
per le clausole che disciplinano l'uso ed il godimento dei servizi e delle
parti comuni, ma anche per quelle che limitano i poteri e le facoltà dei
singoli condomini sulle loro parti esclusive, venendo a costituire tra
queste ultime una servitù reciproca. (Nella specie si trattava di una
clausola che vietava di destinare gli appartamenti dell'edificio ad uso
diverso da abitazione o da studio professionale privato).
* Cass. civ., sez. II, 13 luglio 1983, n. 4781, Troisi c. Cond. P. Digione.
Il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico proprietario
dell'intero edificio, ove sia accettato dagli iniziali acquirenti dei
singoli piani e regolarmente trascritto nei registri immobiliari assume
carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti, non solo
per le clausole che disciplinano l'uso o il godimento dei servizi o delle
parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà dei
singoli condomini sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su
queste ultime una servitù reciproca. Ne consegue che qualora il regolamento
di condominio faccia divieto di svolgere determinate attività (nella specie:
divieto di adibire i locali del fabbricato condominiale ad esercizio di
ristorante) non occorre accertare, al fine di ritenere l'attività stessa
illegittima, se questa costituisca oppur no immissione vietata a norma
dell'art. 844 c.c., con le limitazioni ed i temperamenti in tale norma
indicati, in quanto le norme regolamentari di natura contrattuale possono
legittimamente imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva
anche diverse o maggiori di quelle stabilite dalla citata norma, e l'obbligo
del condominio di adeguarsi alla norma regolamentare discende in via
immediata e diretta ex contractu per il generale principio espresso
dall'art. 1372 c.c.
* Cass. civ., sez. II, 7 gennaio 1992, n. 49, Morbi c. Costantini.