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Titolo: Delibera per uso privato di parte comune, che passaggi sono necessari?

Ciao a tutti,
vorrei porvi una questoione che a chi e' del settore sembrera' magari
banale .... ma mi serve per chiarirmi e fare poi le domande giuste in
sede opportuna.
La situazione di per se' mi pare semplice, mi servirebbe solo capire
quali sono i passaggi istituzionali che il condominio e
l'amministratore devono effettruare per essere a norma e tutti
soddisfatti, evitando liti .....
Dati: condominio con parti comuni.
Supponiamo uno dei condomini abbia necessita', o lo richieda, di uso
di parte comune per uso privato (faccio un esempio, il pian terreno
che vuole mettere un condizionatore sotto il suo terrazzo,
all'esterno, quindi su cortile comune).
Quali passaggi si rendono necessari per avere una situzione definita
chiaramente ed in modo inequivocabile?
Cioe', si rende necessaria approvazione in assemblea della richiesta?
Unanimita' o semplice maggioranza?
Il risultato va riportato semplicemente in verbale oppure necessita di
qualche modifica di documenti di condominio?
In tale delibera o descrizione di provvedimento, sono necessari anche
i dettagli, la normativa da rispettare, le modalita' dell'intervento?
Quanto puo' essere vaga e quanto deve essere precisa la descrizione di
un tale uso?
La validita' di un tale uso, potrebbe essere a vita oppure e'
rimovibile, rinegoziabile, necessita di qualce rinnovo?
Un grazie in anticipo per i vostri suggerimenti e buona continuazione
d'estate
Saluti

Luigi Anfossi ha scritto:

    Sotto il suo terrazzo e SUL cortile comune non rendono certo l'idea
    della reale situazione!
    felix.
-- 
Primum vivere deinde philosophari.
http://tinyurl.com/y4gmu5y
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ab...@newsland.it

     felix.
si, immagino, ma non lo riterrei cosi' importante.
invece i dati sono:
spazio comune (tipo il cortile interno di un palazzo, le scale, le
cantine o simili. Solo per fare un esempio)
un condominio fa/richiede/risulterebbe che da verbali precedenti ci
sia menzione della cosa,  un uso privato di una tale area comune.
Era un esempio. Il pian terreno che non ha modo di installare da
nessuna parte un condizionatore, non ha terrazzi o simili, allora lo
installa all'esterno della sua proprieta', ma in area comune, nel
cortile interno del palazzo.
Mi serve capire la procedura ed i passaggi necessari affinche' questa
sia una manovra che risulti in modo ufficiale, maggioranza,
unanimita', delibera, progetto, dati manutenzione altro.
Nella fattispecie si tratta di una caldaia installata in zona
corridoio cantine, sotto al pian terreno, all'esterno.
Per sapere che documentazione esattamente posso richiedere di
visionare.


Per prima cosa nessuno può usare una parte comune per un uso privato. A 
meno che tutto il condominio non decida di vedere la parte comune.
Per quanto riguarda l'uso delle parti comuni queste sono disciplinate 
dall' art 1102 C.C. che recita:
Art. 1102 - Uso della cosa comune 1. Ciascun partecipante può servirsi 
della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca 
agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto 
[1108 ]. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni 
necessarie per il migliore godimento della cosa. 2. Il partecipante non 
può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri 
partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo 
possesso [714, 1164 ].
Quindi se si segue alla lettera il suddetto articolo, non è necessario 
fare nessuna assemblea, chiedere autorizzazioni eccetera.
Passando al tuo esempio, bisogna dire che non è affatto chiaro. l'unica 
cosa che sembra è che il condizionatore stia attaccato ad una parete che 
guarda sull'area condominiale. Però se fosse così, mi sembra strano che 
la parere possa essere di proprietà privata, a meno che la parete non 
guarda su un'altra proprietà sulla quale non ha nulla a che vedere chi 
vuole mettere il condizionatore.
Gxis
Paolo


ok
cancelliamo l'esempio, era solo un esempio.
Lo scenario:
cosa comune e trattasi effettivamente di cosa comune del condominio
(scala, corridoio, cortile interno, altro. Cosa comune).
Questa cosa comune in una sua parte e' usata, privatamente (cose
indispensabile ma che il condomino sostiene non poter effettuare
all'interno), da un condomino.
Perche' cio' non sia un abuso, cosa e' necessario? Che passaggi sono
richiesti?
E' necessario l'assemblea venga informata del fatto? e deve esprimere
assenso? maggioranza? unanimita'?
L'uso privato della cosa comune cosi' concesso, deve risultare in
qualche forma ufficiale. Verbale? delibera? documento? progetto
dell'uso? altro che e' possibile richiedere all'amministratore?
Dopo di che, tale uso che durate puo' avere? Puo' dopo una qualche
richiesta essere revocata?


In realtà ti ho risposto indipendentemente da caso reale. Se una parte 
comune diventa privata, vuol dire che la parte non è più "accessibile" 
agli altri condomini, qualunque cosa possa significare "accessibile". 
Quindi, non c'è nessun passaggio formale da fare la cosa è semplicemete 
illegale. L'unico modo per poter fare uso di una cosa comune è indicato 
nel già citato art. 1102. Se si riesce a stare nel suddetto articolo, 
allora l'uso "privato" sarà lecito senza nessun altro passaggio. Se non 
rientra nel su citato articolo semplicemente non si può fare.
Gxis
Paolo

 Gxis
thanks a lot
Buona giornata

 corridoio cantine la caldaia (sotto appartamento al pian terreno).
Ricapitoliamo.Il caso di cui stai parlando e che alcuni condomini hanno 
installato nel corridoio delle cantine, corridoio che da accesso alle 
cantine private, e quindi questo corridoio è comune a tutti i condomini 
o solo a quelli che hanno l'accesso alle proprie cantine, delle caldaie 
per la produzione di acqua calda (riscaldamento eccetera). Giusto??
Bene allora la prima domanda è: visto che queste caldaie sono a gas, 
tali caldaie sono adatte per potere essere impiantate in un luogo 
chiuso? Se si dove hanno fatto uscire i camini? Dopo aver messo ste 
caldaie nel corridoi lo spazio per poter passare è rimasto 
sostanzialmente inalterato, oppure si è notevolmente ridotto? Perché se 
si fosse notevolmente ridotto allora un qualsiasi proprietario di una 
delle cantine , che ovviamente non ha la caldaia può richiedere 
l'immediata rimozione, proprio in virtù dell'art 1102.
Comunque più caldaie poste in un ambiente chiuso pone un problema di 
sicurezza. Quindi bisogna chiedere ai proprietari tutte le 
certificazioni del caso, la regolare manutenzione, e tutto ciò che 
occorre alla sicurezza.
Quanto detto vale giusto per cominciare. poi si possono trovare altre 
decine di problematiche.
Gxis
Paolo

 decine di problematiche.
si, questo lo immagono :-) ma vorrei solo capire per richiedere in
modo chiaro di fare le azioni X (e poterle PRETENDERE) in modo che la
situazione sia regolarizzata e non ci siano implicazioni, eventuali,
civili o penali.


Secondo me se la caldaia è posta in una zona che effettivamente non da 
fastidio a nessuno, e se rispetta tutte le norme di sicurezza (non c'è 
nessuna differenza dove viene installata) e non crea danni alle zone 
comuni, allora non vedo dove ci possa essere il problema. Se il 
condomino in questione ha anche chiesto il permesso, e questo gli è 
stato dato, sembra tutto ok.
Però visto che è installata in una zona comune e all'interno, io 
chiederei che i fumi di scarico siano portati all'esterno perché mi 
sembra che non sia possibile che chi scenda nelle cantina debba 
respirare i gas di scarico. poi chiederei la verifica del libretto della 
caldaia,  verificherei che venga fatta la normale manutenzione che è tra 
l'altro un obbligo di legge. Insomma, se il condomino vuole, e secondo 
me può, usare quello spazio comune, allora deve seguire alla lettera 
tutte le prescrizioni di legge, altrimenti la toglie e la mette in casa 
sua e così nessuno gli potrà rompere i cosiddetti!
Gxis
Paolo

 sua e così nessuno gli potrà rompere i cosiddetti!
E ci siamo.
ma secondo te perche' se il condomino vuole .... puo'?
visto che dici "altrimenti la toglie e la mette in casa sua ...."
perche' dovrebbe avere questo diritto intoccabile di metterla in uno
spazio comune?
Siccome io so che non e' a norma, l'amministratore fa bene il suo
mestiere, cioe' non prende posizioni (nonostante le mie straripetute
richieste), posso io richiedere che alla prossima assemblea venga
messo a verbale che "dopo mie ripetute richieste rimaste inascoltate,
declino ogni eventuale responsabilita' civile o penale di eventi
conseguenti alla installazione in questione"?
e non ditemi che adesso sarei io a dover chiamare i viglili del fuoco,
pago un amministratore anche profumatamente ..... semmai, come posso
fare pressioni su di lui?

 fare pressioni su di lui?
Inviagli una raccomandata A/R con le tue rimostranze ed evidenzia i 
pericoli connessi a questa installazione e di indire una assemblea per 
discutere della questione.
Fatto questo l'amm non potrà fare finta di non sapere che lì c'è una 
caldaia che molto probabilmente non è a norma e che ci può essere un 
pericolo.
Sa dopo ciò nulla si muove, allora non hai scelta: dovrai consultare i 
vigili del fuoco e farli intervenire.
Gxis
Paolo
P.s. Sarebbe opportuno sentire anche altri pareri da parte del gruppo

 P.s. Sarebbe opportuno sentire anche altri pareri da parte del gruppo
si, e ringrazio in anticipo dei suggerimenti.

 installazione perche' per il 1102 la poteva fare?
Non è vero che non puoi decidere nulla.  Lui ha potuto mettere il suo 
impianto perché nessuno si è opposto.  La legge dice che può fare uso 
della cosa comune se lascia agli altri la stessa possibilità ma i 
condomini possono almeno obbligarlo a mettersi in regola.
Hai pur sempre la possibilità di fare un esposto all'ASL la quale lo 
obbligherà a mettersi in regola (ed a pagare le sanzioni) od a 
rimuovere l'impianto.
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 Giovanni
Grazie delle info, utilissime


Devi chiedere all'mm di imporre al condomino proprietario della caldaia 
di fornire tutte le prescrizioni di legge altrimenti sarà costretta a 
farla togliere. Quando parli con l'amm fallo sempre a mezzo raccomandata.
GFxis
Paolo

 GFxis
ora mi pare piu' chiaro, thanks delle delucidazioni e della pazienza,
ma sorry, arrivo ad tutt'altro ambito .....
buona serata a tutti

Luigi Anfossi ha scritto:


   Si tratta di un abuso che esula dai diritti previsti dall'art 1102.
   ciao.
