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Titolo: contacalorie al piano: proprietà singola o comune?

Salve a tutti,
nello stabile in cui abito abbiamo il problema di decidere di chi è la
proprietà dei contacalorie al piano.
Mi spiego: lo stabile è allaccato alla rete cittadina di
teleriscaldamento e il fornitore di energia ci fattura al condominio
in base all'energia sottratta in sottocentrale (posta in un vano
tecnico dello stabile al piano terra dove c'è lo scambiatore
prinicpale, la stazione di pompaggio, l'accumulo, etc.). Dalla
sottocentrale si dipartono delle condutture montanti che "innervano"
tutto lo stabile salendo lungo gli androni delle 3 scale.
Ad ogni piano, entro un piccolo cavedio sul pianerottolo c'è per ogni
appartamento (2 per piano) una scatola di derivazione dalla dorsale e
altri oggetti termoidraulici che servono la singola unità immobiliare
per quanto a riscaldamento e acqua calda sanitaria. La distribuzione
del calore ai termosifoni dell'appartamento è del tipo a zona con
collettore cui arrivano 2 tubi (mandata e ritorno) da questa scatola
di derivazione.
 All'interno della scatola di derivazione c'è il contacalorie che
misura quanta energia consuma quell'appartamento (per risc. e acs).
Purtroppo capita che il contacalorie o il gruppo elettrovalvola o il
circolatore si guasti e necessita di riparazione. Naturalmente se si
rompe l'elettrovalvola o il circolatore e non lo si aggiusta
quell'appartamento sta al freddo, ma se si rompe il contacalorie
elettronico il riscaldamento per quell'appartamento continua a
funzionare ma il suo consumo non viene contabilizzato.
Se il contacalorie fosse di proprietà e la proprietà non lo aggiusta
(per vari motivi, non ha i soldi, si scopre che il con si configura un
danno per gli alttacalorie è di proprietà e non viene permesso di
accedere al cavedio per lal lettura), se invece fosse un bene
condominiale, allora appena si rompe (le letture dei consumi
energetici sono fatte mensilmente) lo si fa riparare subito a spese
del condominio e così tutti sono sicuri che nessuno "ci marcia".
Il regolamento condominiale di natura contrattuale specifica solamente
che "...sono parti comuni gli impianti di riscaldamento,..., sino al
punto di allacciamento con le singole unità immobiliari". Siamo
nell'incertezza di capire quale sia questo punto di allacciamento:
- il collettore di zona posto all'interno dell'appartamento?
- il "modulo di derivazione"? compreso o escluso?
Grazie a chi proverà a dire la sua.
KMo

 Grazie a chi proverą a dire la sua.
    Decidetelo con votazione a maggioranza!
    ciaofelix:-)
-- 
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     ciaofelix:-)
Grazie felix,
è quello che ho suggerito anche io sopratutto perchè per quanti
termotecnici si possano anche interpellare, ognuno darà la sua visione
della cosa e si potrebbero benissimo avere risposte divere da soggetti
diversi.
Ti chiedo una cosa però sulla votazione: sei sicuro che non serva
l'unanimità per deliberare questa cosa? lo chiedo perchè qui si vanno
potenzialmente (nel caso in cui il contacalorie sia di proprietà) a
ledere i diritti di proprietà dei singoli.
Puoi chiarirmi se siamo nel caso dell'unanimità o basta la maggioranza
(501/1000 o solo quella degli intervenuti?)
Grazie,
KMo

 (501/1000 o solo quella degli intervenuti?)
    Basta la maggioranza poiche' e' relativa a criteri di ripartizione
della spesa.
    ciaofelix:-)
    P.S. personalmente ritengo che solo dopo il misuratore o contatore un
         impianto o parte di questo diventa proprieta' escxlusiva
dell'utente.


 - il "modulo di derivazione"? compreso o escluso?
Cerchiamo di fare un ragionamento giuridico, basato sulle vigenti norme.
Codice civile:
Libro terzo, titolo secondo, capo primo.
Art. 832 Contenuto del diritto [di proprietà]
"Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed
esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti
dall'ordinamento giuridico".
Per la definizione di "cose":
Libro terzo, titolo primo, capo primo.
Art. 810 Nozione
"Sono beni le cose che possono formare oggetto di diritti".
Art. 812 Distinzione dei beni
"Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d'acqua, gli alberi, gli
edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio,
e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al
suolo.
Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti
quando sono saldamente assicurati alla riva o all'alveo e sono destinati ad
esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione.
Sono mobili tutti gli altri beni".
Art. 813 Distinzione dei diritti
"Salvo che dalla legge risulti diversamente, le disposizioni concernenti i
beni immobili si applicano anche ai diritti reali che hanno per oggetto beni
immobili e alle azioni relative; le disposizioni concernenti i beni mobili
si applicano a tutti gli altri diritti".
Art. 814 Energie
"Si considerano beni mobili le energie naturali che hanno valore economico".
Art. 816 Universalità di mobili
"E' considerata universalità di mobili la pluralità di cose che appartengono
alla stessa persona e hanno una destinazione unitaria.
Le singole cose componenti l'universalità possono formare oggetto di
separati atti e rapporti giuridici".
Art. 817 Pertinenze
"Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad
ornamento di un'altra cosa.
La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale
o da chi ha un diritto reale sulla medesima".
CAPO III
Dei modi di acquisto della proprietà
Art. 922 Modi di acquisto
"La proprietà si acquista per occupazione, per invenzione, per accessione,
per specificazione, per unione o commistione, per usucapione, per effetto di
contratti, per successione a causa di morte e negli altri modi stabiliti
dalla legge".
Per le definizioni di comunione e condominio:
Libro terzo, titolo settimo, capo primo.
Art. 1100 Norme regolatrici
"Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone".
Libro terzo, titolo settimo, capo primo.
Art. 1117 Parti comuni dell'edificio
"Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o 
porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo".
Nella fattispecie:
l'originario unico proprietario di un edificio e delle sue pertinenze 
(impianti) ha frazionato la proprietà trasferendo a singoli la proprietà di 
porzioni  di piano e delle relative pertinenze e a più persone la proprietà 
dei beni mobili e immobili che costituiscono (a suo parere) le parti 
dell'edificio necessarie all'uso comune, ovvero che servono all'uso e al 
godimento comune.
Le parti di proprietà individuale e quelle di proprietà comune sono state 
identificate per contratto.
Ora: Libro quarto, titolo settimo, capo quarto
Dell'interpretazione del contratto
Art. 1362 Intenzione dei contraenti
"Nell'interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune 
intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole.
Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro 
comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto".
Con queste premesse, cerchiamo di capire cosa sia stato venduto a più 
persone e cosa a un singolo, di una pertinenza che originariamente era un 
unico bene mobile.
L'impianto di riscaldamento centralizzato è una macchina che produce (o, 
come nel caso di specie, compra) acqua calda, e poi la distribuisce alle 
singole unità immobiliari.
Non v'è dubbio  che l'acqua calda e il calore (bene mobile ex art. 814) 
siano originariamente proprietà comune. Tale proprietà comune, passando 
nelle unità immobiliari diventa proprietà individuale, si raffredda e torna 
(fredda) proprietà comune?
Se sì, come viene acquistata la proprietà dell'acqua calda che circola nella 
singola unità immobiliare?
Se la quantità viene conteggiata e pagata dal singolo alla collettività, lo 
stesso contratto dovrebbe dire chi e come effettua il conteggio.
Non lo dice. Però:
Libro quarto, titolo settimo, capo quinto:
Art. 1374 Integrazione del contratto
"Il contratto obbliga le parti non solo a quanto e nel medesimo espresso, ma 
anche a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la legge, o, in 
mancanza, secondo gli usi e l'equità".
Ora, secondo gli usi, ovunque vi sia un'erogazione contabilizzata 
(elettricità, acqua, gas) il contatore è proprietà della ditta erogatrice, 
ed è essa che provvede alla lettura.
Quindi, interpretando secondo buona fede quel contratto (scritto con la 
leggerezza tipica di chi si preoccupa solo dei suoi interessi e non di 
quelli degli altri contraenti) l'allacciamento inizia dopo il contatore e 
tutte le apparecchiature che permettono la contabilizzazione sono proprietà 
comune. Spetta poi alla proprietà comune provvedere alla lettura, nel 
rispetto del contraddittorio eventuale, all'addebito individuale e alla 
gestione e manutenzione dello strumento di misura.
Se qualcuno vuol fare un altro ragionamento, è benvenuto, se il ragionamento 
è basato sulla normativa vigente in materia di diritti reali e obbligazioni. 

 è basato sulla normativa vigente in materia di diritti reali e obbligazioni.
grazie Paolomaria
KMo


Condivido, anche se mi sarei limitato a rispondere con un'esempio:
"Di chi sono i contatori che servono a fatturare al condominio il 
consumo di calore ?"
Ebbene, lo stesso ragionamento, per trasposizione, si applica al 
condominio, ovvero, i contatori di ripartizione dei consumi, sono 
condominiali.
R.L.Deboni

 condominiali.
Ho scopiazzato da un parere che è stato lautamente retribuito, quindi non ho
fatto una gran fatica a rinfrescare un po' la memoria di chi crede che il
diritto condominiale sia due solo articoli,  anzi il solo 1102 che neppure è
nel capo relativo al condominio.
C'è però un problemino: l'art. 26 comma 5 della legge 10/91 recita
testualmente: "Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di
termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente
riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente
registrato, l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli
articoli 1120 e 1136 del codice civile".
La fonte del "riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo
effettivamente registrato", quindi, non è contrattuale, ma necessariamente
assembleare. Quando entra in gioco la  potestà regolamentare delle assemblee
si entra in un ulteriore ramo del diritto, del quale i burosauri ignorano
financo l'esistenza.
Meglio non complicare inutilmente le cose.

 ha scritto nel messaggio
news:fo069a$r7v$3...@tdi.cu.mi.it...

Proprio tu parli di non complicare le cose, che
non vai neppure al gabinetto senza consultare
il codice. Ma per piacere, se dovessimo vivere
esclusivamente a norma di codice, la vita
sarebbe un vero inferno, Vuoi un esempio:
Per 40 anni. il condominio dove abito é stato
amministrato da amministratori, diciamo ruspanti,
come dire da qualche pensionato ex impiegato ecc.
Tutto a funzionato perfettamente e rapidamente, il
semplice cambio di una lampadina bruciata,
avveniva in pochi minuti (piccolo esempio dei
tanti). Poi per colpa di qualche saccente come te,
siamo passati a un amministratore cosidetto
professionista, commercialista di professione,
a parte la lievitazione enorme del costo, non funziona
più nulla, per non farla tanto lunga, il semplice cambio
do una lampadina bruciata richiede 2 mesi di tempo
e numerosi solleciti. Tutto ora rimpiangiamo il
ruspante, che forse non guardava tanto il codice,
ma la praticità delle cose, vale più l'esperienza
di mille codici ed è senz'altro piu umana.


Non sono sicuro che sia questa la direzione del suo pensiero ... il 
fatto che sappia la legge per trattare con un'amministratore mercenario 
non implica che una sua preferenza assoluto per l'amministratore 
mercenario. Ho l'impressione che, se il condominio e' d'accordo su un 
approccio efficiente, senza amministratore mercenario, lui non sia il 
tipo di incasinarsi la vita. L'ironia certe volte e' difficile da 
interpretare e forse mi sbaglio.
R.L.Deboni

 implica che una sua preferenza assoluto per l'amministratore mercenario.
Era un bel po' che non leggevo le fesserie del suo interlocutore, che ho
filtrato.
Chi mi legge sa che non posso soffrire né il codice civile, né la sedicente
classe forense, né le dittarelle pagabollette che usano il pomposo nome
d'amministratore.
Non poterli soffrire non significa, però, non doverli conoscere e non
studiarli criticamente.
Il codice civile è un regio decreto, un testo unico scritto da burocrati
iscritti al partito (PNF), che ha affastellato un po' di leggi precedenti,
basate tutte sul diritto romano o su quello napoleonico, tranne qualcosa
inventata dal regime, cioè l'ordinamento corporativo. Il condominio, fino
agli anni '30, non era normato, nelle leggi italiane, e nessuno sentiva la
mancanza di norme ad hoc. Fu normato per avere un modello organizzativo
mutuato su quello del gran consiglio del fascismo, con un duce
(amministratore) e un'assemblea che si riunisce per approvare ciò che piace
a lui. Lo scopo è reso evidente dall'art.71 dacc: "Il registro indicato dal
quarto comma dell'art. 1129 e del terzo comma dell'art. 1138 del codice è
tenuto presso l'associazione professionale dei proprietari di fabbricati",
sindacato fascista al quale ogni proprietario doveva obbligatoriamente
iscriversi.
I "professionisti" (in realtà piccoli imprenditori) usano quel testo come
una specie di bibbia, perché fa i loro interessi, invece che quelli dei
clienti, permette di lavorare meno e anzi, grazie all'innovazione
tecnologica, di incassare soldi senza lavorare affatto, tranne un paio d'ore
l'anno.
E' gente che ha vita facile solo perché fa cose che a qualsiasi persona
normale fanno schifo e all'italiano medio piace che il suo rappresentante
rubacchi un po', così, quando sbaglia o esagera, lo si può cacciare a pedate
senza scrupoli, a differenza dalle persone integerrime che possono provocare
rimorsi di coscienza se le si vuole sostituire.
Evito di parlare dei mozzorecchi, che ormai prendono laurea e titolo a un
tanto al chilo. Sto per importarne una tribù rumena da sparpagliare per
l'Italia, grazie alle norme UE. Tanto, a firmar moduli sono bravi tutti e
fatturandoli a un decimo dei minimi previsti dagli ordini non si diventa
ricchi, ma ricchissimi.
Quando, invece che le solite domande sceme, mi chiedono cosa ci vuole per
amministrare un palazzo, io dico sempre che necessitano almeno 22 figure
professionali specializzate. Quindi la dittarella vanitosa non serve. Per
trovare il modo di evitare conflitti d'interesse tra il cliente e chi lavora
per lui bisogna prima rendere simmetrica l'informazione e vedere come si
coordinano i servizi che ormai il mercato offre di buona qualità e quasi
gratis.
Anatema, è ovvio.

 gratis.
      Va bene pero' adesso rilassati!!
