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Titolo: Acquisto parti comuni

            Salve a tutti!
Ho un piccolo quesito da porvi:
Nel condominio in cui risiedo vi è un cortile comune utilizzato abitualmente
come parcheggio auto dai condomini, sia da coloro che hanno il garage, sia
da chi ne è sprovvisto.
Attualmente non vi è nessuna assegnazione specifica di tali spazi, vale la
norma che chi prima arriva la posiziona dove meglio crede, comunque sia al
momento i "posti auto" sono superiori alle esigenze.
La mia intenzione è quella di proporre al condominio di vendere al
sottoscritto uno spazio da utilizzare come parcheggio per le mie due auto da
annettere come pertinenza del mio appartamento.
Per fare tutto ciò so che sono necessari 1000/1000 + una delibera
condominiale e qui sorgono i primi problemi:
1) Uno degli appartamenti nel condominio al momento è stato pignorato ed è
in mano ad un curatore fallimentare (è un notaio).
2) Nelle assemble, da cinque anni a questa parte non si sono mai presntati
più di 8/10 condomini su 14.
A questo punto mi chiedo.
1) Il curatore fallimentare può fare le veci dell'ex proprietario e votare
per la quota di millesimi di competenza di quell'appartamento
2) E' necessaria per forza un'assemblea per deliberare la vendita o è
possibile fare un documento/contratto con indicati i termini della questione
(prezzo di vendita, delimitazioni dello spazio) e recante in calce la firma
di tutti i proprietari.
3) Nell'ipotetico caso venga raggiunto l'accordo quali sarebbero i passi
successivi da fare?
                 Frazionamento..., accatastamento...., atto notarile.....
Grazie per l'aiuto.
 
 
 
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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

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rinuncia all'acquisto
il futuro proprietario dell'unità sotto sequestro potrebbe invalidare la
vendita
del resto il curatore lo sa e ovviamente voterebbe contro per evitare rogne
(del resto chi gli e lo fà fare?)
proponi un affitto decennale con possibilità di prelazione alla scadenza

 condominiale e qui sorgono i primi problemi:
Non è necessaria alcuna delibera. Tu devi comprare da ciascun
comproprietario la sua quota. Quando le hai comprate tutte hai la proprietà
esclusiva.
Tieni presente che l'avido comproprietario di un decimo di una cantina ti
cederà la sua quota per ultimo, ad un prezzo pari alla differenza tra quanto
hai pagato complessivamente agli altri e il massimo che sei disposto a
spendere.
Ovviamente tutte le compravendite andranno fatte con atto notarile. Può
essere un unico atto, ma possono essere più di uno, fino a tanti quanti sono
i comproprietari.
Se vuoi proprio provarci, fatti scrivere un compromesso, condizionato alla
firma di tutti (mariti e mogli, coeredi, minori autorizzati dal giudice
tutelare, ecc., con l'indicazione esatta del prezzo che paghi a ciascuno, e
comincia a girare.
Se no, aspetti che cambi la legge: le modifiche già approvate al Senato
permetterebbero al condominio di vendere parti comuni  che la maggioranza
ritiene inutili.


Grazie mille per il suggerimento.
Per l'appartamento pignorato chi può firmare la vendita? Il curatore
fallimentare ne ha facoltà?


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Anche per l'affitto è necessaria l'unanimità, o sbaglio? Quindi siamo al
punto di partenza...


 punto di partenza...
L'art. 1108 del codice civile è esplicito: "È necessario il consenso di
tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di
diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove
anni".
Quindi per una locazione di durata inferiore a 9 anni è sufficiente la
maggioranza (d'altra parte, nessuno va dal notaio per una locazione).
.

Questa mi suona nuova.
Per poter alienare una parte comune è necessaria l'unanimità, proprio in
virtù del fatto che il proprietario non è un singolo, nè tantomeno un gruppo
di persone (trattasi in quel caso di "proprietà indivisa" NON di "proprietà
comune") ma un entità composita e indefinibile (teoricamente variabile di
continuo) fino al momento in cui tutti contemporaneamente decidono di
vendere.
Se la proprietà è condominiale i passaggi dovrebbero essere due: 1) delibera
condominiale all'unanimità (e con le firme di tutti i proprietari: occhio
agli atti stipulati senza che il condominio ne sia stato informato) con
decisione di vendere (e quindi di variare la destinazione d'uso originaria
del bene) 2) rogito notarile (tutti presenti) in cui si perfeziona la
vendita fra i condominio e l'acquirente (condomino o Sig Rossi non ha
importanza). Con la vendita della parte comune vanno riscritte e riformulate
le tabelle millesimali relative alla nuova situazione di proprietà.
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 > proprietą esclusiva.
Io non vedo la differenza. Tu, nella procedura, prevedi una inutile
deliberazione che comunque obbliga, dopo, a trascinare tutti i
comproprietari dal notaio.
Quello che a me preme evidenziare č che chi ha un millesimo non č tenuto a
vendere a un millesimo del prezzo totale: puņ cedere il suo assenso alla
vendita al prezzo che crede.
Poi si segua la strada che si vuole: io, col mio millesimo, diserto
qualsiasi assemblea e paralizzo completamente gli altri 999 millesimi.
Questa č la conseguenza della tua tesi.

 (esempio: un eredità di 100.000 ettari di terreno indivisa fra 25 eredi).
Sta scritto da qualche parte? Norme di ordine pubblico, intendo. Nessuno
compra una quota ideale di un androne solo perchè la cosa è antieconomica,
ma sta scritto da qualche parte che il contratto avrebbe causa illecita,
oggetto illecito o impossibile? E sta scritto da qualche parte che non
potrebbe essere trascritto?
Il condominio è solo un tipo particolare di comunione, che un codice di 60 e
più anni fa suggerisce di regolare in un certo modo, salvo quanto prevedono
titoli anteriori, contestuali o successivi. Tu lo vedi come una specie di
repubblica una e indivisibile, basata su una forma particolare di servitù
della gleba. Siamo nel XXI secolo, lo sai?


 della gleba. Siamo nel XXI secolo, lo sai?
A differenza di te, che metti troppo sarcasmo e troppo  "patos" in quel che
scrivi, io mi limito a prendere atto delle leggi. Non mi lamento anche se
risalgono all'epoca degli antichi romani, ma mi limito a seguire
interpretazioni e norme condivise dalla maggioranza delle persone e dai
Tribunali d'Italia.
Purtroppo i Tribunali sono tuttora pieni di persone che pensano di poter
piegare le norme al proprio volere e piacere, salvo ricredersi e
piagnucolare contro la Giustizia Ingrata o per fantomatici brogli con i
magistrati, quando scoprono di avere torto.

 ci attacchi....
Non sei stato capace di citare un articolo di legge.
Stiamo parlando di diritto?
Che per vendere una parte comune sia necessaria l'unanimitą non ci piove. Ma
che un diritto non si possa alienare  č idea contraria a qualsiasi
concezione del diritto privato.

 qualsiasi concezione del diritto privato.
Allora la famosa unanimità a qualcosa finalmente serve...non acquistiamo più
diritti nottetempo per poi dire (come Superman quando si strappa i vestiti):
"ecco a voi il nuovo proprietario di tutti i millesimi dell'ascensore"....
come sostenevi fino a poco fa... migliori a vista d'occhio...
Ovviamente tu l'unanimità continui a raccoglierla casa per casa, non in
assemblea, magari di nascosto, perchè, come dici tu, l'assemblea è inutile e
superflua....e magari superata dai tempi....che diamine!
Mi hanno detto che nel XXII secolo il consenso si raccoglierà
telepaticamente.... se aspetti un altro po'....il futuro è tutto tuo.
Dura Lex, sed Lex.
Terminata la parte comica, veniamo all'argomento serio: non stiamo parlando
di diritti generici, ma di beni condominiali, che hanno nome e cognome al
catasto e per variare la proprietà dei quali ci voglio atti giudiziari o
notarili, non contrattini alla buona. Mai fatto una visura del catasto sulla
casa del portiere, vero ?
Il condominio e i beni comuni sono regolamentati dagli articoli del codice
dal 1100 al 1139, dagli articoli di attuazione del codice civile e, come
tutto il resto delle leggi dello Stato Italiano, dalla Dottrina (detta anche
Giurisprudenza, Diritto etc), che ne forma l'interpretazione più valida e di
cui ti ho "donato" alcuni modesti, specifici, esempi. Quindi non troverai
mai l'articolo di legge con descrizione delle tue necessità, ma dovrai,
ahimè, studiare sempre la Dottrina per capire se il fatto fa al caso tuo.
Inoltre, l'art. 1118 "Diritti dei partecipanti sulle cose comuni" dice che:
"Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo
precedente e proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli
appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi
al contributo nelle spese per la loro conservazione."
Quindi secondo te uno vende il suo diritto e continuando ad essere
condomino, paga lo stesso per far piacere a chi ha comprato, con un
contrattino, il suo "diritto". O pensi che paga chi ha comprato il "diritto"
?
E in base a quale legge, tabella, regolamento condominale ? Sai che nei
regolamenti di solito è scritto anche chi costituisce il condominio ? E
mister X acquirente dei diritti alienati (di nome e di fatto) da qualche
buontempone il primo di aprile, di solito non è ammesso in assemblea, nè
ricordo di aver mai visto alcuna tabella, regolamento o norma che prevedesse
come attribuire ad un "fantasma" (il proprietario dei diritti altrui, per
contrattino non trascrivibile)  le spese di gestione.
Forse nel tuo condominio siede un rappresentante per le scale, uno per
l'ascensore, uno per i pilastri, uno per il tetto etc etc ? E li inviti
regolarmente alle assemblee... per fare un numero di cabaret !...  le
assemblee sono così noiose che a volte un po' di buonumore serve a
stemperare le tensioni....
Il risultato di quella sentenza di Cassazione che ti ho citato è che se
anche qualcuno trovasse un Notaio un po' brillo e vendesse i suoi diritti
separatamente, chiunque nel condominio può chiedere l'annullamento di tale
atto.
Hai mai visto pignorare le quote di proprietà delle parti comuni di Tizio da
parte di un suo creditore ? Eppure se fossero cedibili separatamente il
creditore si affannerebbe a pignorarle e venderle "separatamente", non pensi
?
Il fatto che tizio non possa cedere a mister X il suo diritto sulle parti
comuni protegge Caio, Sempronio etc da situazioni paradossali come quella
che ti ho descritto per le scale del palazzo. Per di più tu ipotizzavi una
vendita "sotterranea" fatta di acquisizioni separate che non sono valide
neanche per dare la scalata alle società di Borsa ( le quote superiori ad
una certa percentuale vanno dichiarate e le OPA pure).
Le parti condominiali si possono vendere, ma visto che i proprietari sono un
entità indefinita, o sono solidali o non se ne fa nulla. Il "diritto", come
lo chiami tu, segue la corrispondente quota di proprietà, che è, e resta,
inalienabile separatamente.

 ha scritto
tutte le considerazioni di ordine pratico che scoraggiano dal comprare quote
di parti comuni condominiali.
Però il diritto è un'altra cosa. Sono pochissimi i casi di contratti o
clausole nulli, e l'inderogabilità deve essere sancita espressamente dalla
legge.
Il codice, negli articoli sul condominio dice normalmente "se il titolo non
dispone altrimenti" o "salvo diversa convenzione". Suggerisce, non impone.
Che poi a te piacciano gli schemi mentali dell'italietta fascista è
evidente.
Tienteli pure e nel frattempo studiati la teoria generale del contratto.
Senza, non puoi neppure capire come si dispone di un bene, e neppure capire
che nella fattispecie dovresti citare e applicare l'art. 1418.
PS Dove hai letto che le parti comuni condominiali si censiscono in catasto?

 PS Dove hai letto che le parti comuni condominiali si censiscono in
catasto?
Non svicolare ancora. Le parti di cui si discuteva, parcheggi, case del
portiere, vani caldaia e similari, le uniche cedibili davvero (con
l'unanimità !) senza fare sosta al Cottolengo, sono accatastate o vanno
accatastate per una regolare vendita (il famoso androne del palazzo con due
ingressi). Se dopo la vendita vengono annesse ad una abitazione del
condominio possono diventare "pertinenze" e finire sulla stessa particella
catastale dell'appartamento.
Tu oltre che in "diritti immaginari" commerci di sicuro anche in beni
immobili non iscritti al catasto... sempre nottetempo e di contrabbando... e
di cognome fai "l'uomo ragno". E fai coppia con uno strato Tizio che si dice
Notaio e ti asseconda sempre... vi siete conosciuti nell'anticamera dello
stesso Psichiatra.
Ma davvero credevi che volessi proporre la vendita delle scale o dei
pilastri?  Scusa, dei "diritti immaginari" sulle scale e sui pilastri?
Si era partiti dalla (tentata) vendita di un pezzetto di cortile... ricordi
? E anche se parlassimo di "diritti immaginari", come definiremmo l'area
oggetto della compravendita? "Un posto al Sole"? Dovrebbe avere delle
misure, confini e magari una particellina catastale tutta sua, non trovi?
Giusto per evitare che sparisca nei prossimi Rogiti...o che si debba
litigare per i prossimi trenta anni per sapere dove risiedono i nostri vaghi
10 metri quadri di sudato cortile una volta rifatto l'asfalto... Al catasto
oltre che la polvere, conservano anche degli strani fogli di carta
millimetrata, che in Tribunale vengono costantemente esibiti per dirimere
questioni di confine fra contadini...le chiamano mappe. Farebbero proprio al
caso dell'incauto acquirente del posto auto nel cortile del condominio di
cui sopra.
Certamente i pilastri e le scale la particella non ce l'hanno, finchè sono
beni condominiali indivisibili e inalienabili. Ma se i beni vengono venduti
per davvero la particella o ce l'hanno già (casa del portiere, garages, vani
caldaia, depositi etc) o la acquisiscono.
Lo Stato pretenderebbe, guarda un po', anche delle Tasse sulla compravendita
degli immobili, che si calcola proprio sulla rendita catastale... ma pensa
te che cattiveria. Per questo hanno inventato Matteo, Giustiziere senza
paura.....
Che bello, mi hai finalmente fatto balenare davanti agli occhi un mondo
tutto nuovo, fatto di proprietà immobiliari senza confini, senza Rogiti,
senza Tasse e senza ICI ....
Mi hai convinto: cambio vita, mi ritiro e compro da te tutte le parti comuni
non accatastate che mi puoi vendere, su cui poi costruisco un fortuna,
fittandole e intascando i soldi del fitto,  su cui non pago le Tasse, perchè
non esistono,  perchè sono il frutto di una vendita privata di "diritti"
immaginari di proprietà inesistenti per tutti, anche per la Guardia di
Finanza, che non potrebbe mai provare la mia proprietà, perchè l'ho
acquistata di soppiatto, millesimo su millesimo, nei giorni festivi, come
Pollicino, senza dare tanto nell'occhio con contratti ai sensi di articoli
di legge vaghi e non pertinenti ("mica c'è scritto che si riferiscono a
questo condominio di via Marconi, signor Giudice, mi faccia vedere dove lo
legge, per favore"), che però , volendo, nessuno ti può dimostrare che non
siano trascrivibili (sul muro del Catasto, visto che viaggiano in assenza di
qualsiasi registrazione) . Evviva! Mi si apre davanti una prospettiva da
novello Berlusconi, ma che dico, novello Trump, di più, novello Paperon dei
Paperoni: un nuovo mondo senza Tasse, senza Leggi, senza Regole, più Moderno
e non più Fascista.....
Matteo for President.....Hurrà.....
Senti a me.... cambia spacciatore che è meglio, questa roba che prendi ti fa
solo del male....
Ma ti era così difficile dire semplicemente "ho detto una minchiata" e non
trascinarti appresso tutto questo esilarante duetto ?

"Indipendente"
Cioè Vegeta.
Logorroico e pezzente. Al solito.

Matteo, fatti a ricoverare che è meglio.
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ps: ma chi è adesso questo "Vegeta" ? Il tuo amico Notaio ? Quello che hai
incontrato dallo Psichiatra ?
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