Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Sostituzione citofoni

 
Abbiamo citofoni vecchi e alcuni non funzionano, non si trovano pezzi di 
ricambio.
 
La sostituzione dei citofoni viene deliberata a maggioranza semplice 
mentre l'installazione dei videocitofoni a maggioranza 50%+1 (innovazione)?
 
Se l'asemblea decidesse di non sostituirli si può impugnare la delibera 
(quantomeno da parte dei condomini che non hnno il citofono funzionante)?
 
Per quanto riguarda la ripartizione delle spese dovrebbe essere per 
millesimi l'impianto e, per unità immobiliare il citofono. In rete ho 
trovato diverse sentenze citate ma nessun riferimento. Ne avete?

 trovato diverse sentenze citate ma nessun riferimento. Ne avete?
 
Il mio amministratore ha ripartito tutto per unità immobiliare 
riferendosi al fatto che serve in egual misura ad ogni unità.
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 riferendosi al fatto che serve in egual misura ad ogni unità.
 
Qua c'è confusione tra citofoo interno e impianto.
Così opinando tutto viene servito in egual misura.
 

 tutto viene servito in egual misura.
 
Questa è stata la mia obiezione ma l'amministratore ha portato come 
supporto un documento di cui ti riporto il 2o paragrafo:
 
Il riparto delle spese. Trattasi di un’opera a cui nessuno dei 
partecipanti al condominio può rinunciare e che porta a loro un pari 
vantaggio, svincolato cioè dal valore millesimale del singolo immobile 
in quanto destinato a servirli in modo uguale ed indiscriminato.
La relativa spesa va pertanto ripartita in ragione del numero degli 
allacciamenti, restando naturalmente esonerati dal parteciparvi i 
proprietari di quelle unità immobiliari per le quali è oggettivamente 
escluso il collegamento: ci si riferisce ai negozi, che avendo il 
diretto accesso dalla strada non necessitano certo del citofono. Del 
pari dicasi per i boxes, in quanto funzionalmente destinati ad un uso
che non prevede la costante permanenza di persone.
E’ necessario però operare una distinzione tra le parti comuni
dell’impianto e quelle invece di proprietà esclusiva del singolo condomino.
Appartengono alle prime il quadro esterno e in genere tutte le parti 
dell’impianto che precedono le diramazioni dei cavi elettrici 
indirizzati alle singole unità immobiliari. Sono invece di proprietà 
esclusiva tutte le altre parti che si estendono dall’ingresso 
dell’appartamento o dell’ufficio in poi, vale a dire il ricevitore, uno 
o più che siano, e tutta la rete elettrica necessaria al collegamento.
Nel caso di unico impianto destinato a servire più edifici, resta di 
proprietà comune tutto ciò che, partendo dal quadro centrale esterno, 
arriva sino all’ingresso del singolo edificio, mentre rimane di 
competenza di quest’ultimo tutto ciò che da tale punto si dirama verso 
il singolo appartamento. Tale distinzione assume primario rilievo
ai fini della ripartizione delle spese, dovendosi addebitare a
tutti i condomini in parti uguali quelle relative all’installazione
e alla manutenzione delle parti dell’impianto che servono in maniera 
indistinta l’intera collettività dei partecipanti al
condominio, mentre devono restare a carico di ogni condomino (o 
dell’autonomo fabbricato) quelle destinati a servire il singolo 
appartamento. All’interno di ogni fabbricato, costituente come tale un 
cosiddetto condominio parziale, la spesa va poi suddivisa tra i 
proprietari dei piani o delle porzioni di piano situati nel fabbricato 
stesso.
 
http://rivistacondominio.ideaetica.it/images/Documenti/citofoni.pdf
 
 
Come vedi qui si parla di "parti uguali", salvo fate riferimento ai 
regolamenti condominiali che possono disporre diversamente.  Alla fine 
dell'articolo sono riportati alcuni riferimenti normativi che dovrebbero 
essere pertinenti (non li ho consultati).


 escluso il collegamento:
 
Quindi si ripartiscono per appartamento pure le spese della svuotatura 
dei pozzi neri. Perché quanto descritto si applica anche a quel caso 
(giusto per fare un esempio).
 


Sembra che questo sia l'orientamento della giurisprudenza.


 ma nessun riferimento. Ne avete?
 
Se non e' specificato nel regolamento condominiale
(trattandosi di questione non univoca, viene spesso
disciplinato nei regolamenti), vale il riferimento al
solito articolo sulla ripartizione delle spese in base
all'uso che ognuno fa dell'impianto comune, come per
l'antenna TV, a meno che non entri in gioco il criterio
dell'aumentato valore dell'immobile.
 
Nel caso dell'ascensore, ad esempio, e' fuor di dubbio
che abbiamo un aumento del valore degli appartamenti,
aumento che proporzionalmente e' maggiore per gli
appartamenti piu' grandi. D'altra parte si aggiunge
anche il fattore per cui gli appartamenti piu' in alto
fanno un 'maggior uso' dell'ascensore. Ed ecco che cosi'
il legislatore (non la giurisprudenza, ma proprio la legge)
e' venuto fuori con un compromesso salamonico:
- meta' della spesa dell'ascensore e' imputata per valore
  millesimale (perche' la presenza del servizio fa
  aumentare il valore degli appartamenti - anche dei piani
  bassi, perche' significa meno via-vai davanti alle loro
  porte, perche' chi ha per meta i piani alti non usa le
  scale, e quindi meno rumori dalla porta)
- meta' della spesa dell'ascensore e' imputata tenendo
  conto del diverso uso fatto da ognuno, in questo caso il
  legislatore si limita all'altezza del piano (ma ci sono
  regolamenti condominiali che considerano anche il numero
  di residenti ovvero l'utilizzo di una gettoniera, oggi si
  direbbe una schedina RFID, etc.)
 
Mi sono dilungato per il caso dell'ascensore, perche' gli
elevati costi in gioco hanno spinto il legislatore ad usare
il 'bilancino' nel definire la regola.
 
Nel caso di un citofono, il servizio base, quello solo voce,
non aumenta il valore degli immobili, perche' e' un servizio
che tutti si aspettano di trovare. Quindi per quanto riguarda
il montante dell'impianto base, non vedo corretta
l'applicazione per millesimi (a meno di non volere ragionare
da comunisti). Percio', e' mia opinione, che la spesa per
pulsantiere e/o elettronica di alimentazione, amplificatore,
posto esterno e derivatori ai piani e/o cablaggi fino al
montante ai derivatori dei piani, vada divisa in parti uguali.
 
Per quanto riguarda le derivazioni (i cavi che vanno al proprio
apparecchio personale), quelle sarebbero a carico di ogni
singolo proprietario, come la spesa dell'apparecchio stesso.
Se si tratta di un rifacimento, e non ci sono problematiche
particolari che riguardano un appartamento solo (ad esempio,
una ristrutturazione ha schiacciato i tubi al citofono
interno - ho deciso che le ore di lavoro per risolvere quella
derivazione con nuovo impianto era tutta a carico di
quell'appartamento), dato che una ripartizione delle derivazioni
per 'imputazione individuale' darebbe un risultato praticamente
uguali a dividere tutto l'impianto per parti uguali, si risolve
dividendo l'intera spesa in parti uguali. Poi spesso le cifre
in gioco, sono modeste, per cui non si sta a fare i pignoli
per spostare dieci euro ad un condomino con problemi tecnici,
e si divide per parti uguali l'intera fattura, a meno che il
condominio si di poche persone (4-6 ?). Spesso poi gli
elettricisti mostrano fattura unica e quindi e' difficile
fare altrimenti.
 
E se viene aggiunto il video-citofono ? Secondo il criterio
dell'aumento del valore, se si tratta di edilizia economica,
la spesa andrebbe divisa per millesimi, perche' la presenza
della sezione video non sarebbe pacifica.
Se si tratta di edilizia signorile, invece la sezione video
e' un elemento pacifico nel mercato e quindi non aumenta
il valore e quindi si divide per parti uguali.
 
Queste distinzioni sopra sono, a mio modesto parere, le
ragioni per chi non ci sono sentenze univoche sul tema. Per
questa ragione, sarebbe opportuno inserire, una volta per
tutte, il criterio di ripartizione nei regolamenti condominiali,
che cosi' decidono se l'immobile e' da considerarsi economico,
con ripartizioni differenziati a seconda del livello di 'lusso'
delle aggiunte, oppure a livello signorile, dove quindi si
applica la ripartizione in parti uguali, salvo non si installi
un servizio decisamente innovativo e di prestigio (come potrebbe
essere un servizio video-citofonico di portineria intelligente,
cio' che riceve con un messaggio chi suona al campanello e ne
registra la risposta, con facolta' del residente di rispondere
o meno, ovvero di essere avvisato via smartphone o attivare
altre desiderato funzionalita' domotiche: un tale tipo di
impianto non sarebbe oggi 'pacifico' neanche per una abitazione
signorile, quindi in quelcaso i costi vanno per millesimi, perche'
sono costi che vanno ad aumentare il valore dell'intero fabbricato
e quindi di piu' quello degli appartamenti con maggiori millesimi).
 
Il tutto IMHO (se no qualcuno mi spara che farei il solone ...)
 
PS: usando il centralino apposito della BTicino aveva sperimentato
qualcosa del genere, ma poi ho lasciato perdere perche' il centralino
piu' il risponditore automatico da solo consumavano il duppio di
tutti gli standby messi insieme, e, a parte l'interesse tecnico
(o il divertirsi a guardare la faccia di chi aveva fruito del
servizio in mia assenza) non e' il servizio mi fosse cosi' utile.
Oggi pero', gli apparecchi sono progettati per consumare molto poco
quando in pausa, e quindi potrei riprendere in mano la
sperimentazione riprogettando con cio' che oggi offre il mercato.
L'ho menzionato se qualcuno si domandasse cosa si puo' fare,
oltre a registrare la ricezione video.

 riferendosi al fatto che serve in egual misura ad ogni unità.
 
Tale ripartizione e' corretta se dalla presenza o meno
dell'impianto gli immobili non subiscano alcuna variazione
di valore sul mercato.
 
Ma se come conseguenza e' oggettivamente riconoscibile un
aumento del valore di mercato dell'immobile, una ripartizione
per parti uguali, specialmente con differenze importanti di
millesimi, sarebbe un ingiusto arricchimento dei 'ricchi'.
In ogni caso, sicuramente, per la sola parte audio non vedo
alcun 'rischio' del genere, quindi parte uguali sia.

 (giusto per fare un esempio).
 
Quello e' un casa di ripartizione sulla base dell'uso
che ognuno fa, diversamente dall'incidenza sul valore
degli immobili. In assenza di soluzioni pratiche per
individuare come ognuno usasse diversamente i pozzi
neri, non resta che la divisione per parti uguali.
 
Certo che se mettono i contatori anche sugli scarichi
della fognatura allora le cose potrebbero essere
diverse :-)
 
In alcuni regolamenti considerano il numero di persone
che fa parte del nucleo famigliare (come per
l'acquedotto). Gia', l'acquedotto: gli enti locali
utilizzano una soluzione interessante per come ripartire
il costo dei depuratori: si paga in base alla quantita'
di acqua consumata. Il che ha abbastanza senso.
 
Riflessione: quando il condominio ha in mano i consumi
di acqua di ogni famiglia (tipico il caso dell'unico
contatore condominiale) fare pagare i pozzi neri in
proporzione alla quantita' di acqua consumata (che
per la maggior parte finisce in fognatura) sarebbe
un metodo equo che ricalca la soluzione preferita
dagli enti locali.

 di valore sul mercato.
 
Così si svuota di significato (e si rischia di adare contro) il 1117.

 ragioni per chi non ci sono sentenze univoche sul tema.
 
non ci sono proprio sentenze...

 Così si svuota di significato (e si rischia di adare contro) il 1117.
 
Spiegarsi, prego. Il 1117 stabilisce semplicemente di cosa
e' formato il condominio. In cosa il mercato (che e' signore,
e neanche lo Stato del sig.Putin riesce a piegarlo) andrebbe
a svuotare l'art.1117 quando tiene conto delle condizioni del
condominio nel momento che stabilisce il valore di un
immobile ?
 
Sono veramente interessato (non sono domande retoriche,
se per caso, cosi' le ha intese) ad una diversa visione
dell'articolo e della lettura delle stesse.

 non ci sono proprio sentenze...
 
Cos'e' ? Un modo di far cercare le sentenze
ad altri, provocandoli ?
 
Se invece di scrivere in modo cosi' perentorio
e sfidante avesse scritto con cortesia:
 
"Avete qualche sentenza sul tema ?"
 
avrebbe fatto piu' bella figura.
 
22824/2013, 4806/2005, 12654/2006,
24006/2004, 1004/2004, 14384/2004,
8553/2006, 20639/2005, 12873/2005,
15460/2002, 9033/2001, 3795/1982
 
Non sono un avvocato, ma ho capito che se prima non
si comprende la ratio dietro le decisioni (dalla
motivazione e dal legislatore), e' difficile
seguire la giurisprudenza, a meno che non rispecchi
in modo identico proprio il caso proprio.
 
Chiudo riguardo al tema della innovazione, ritenedo
che perche' sussista innovazione occorre che le
modificazioni apportate alle cose comuni siano di
tale entita' qualitativa e quantitativa da incidere
sulla sostanza del bene sino a fargli perdere la sua
originaria destinazione ovvero variare il valore
degli immobili afferenti. Ma proprio l'impatto sul
valore immobiliare individuale sta dietro alla
ripartizione millesimale, v.2000 n. 8292, come ho
ragionato in questa discussione.

 immobile ?
 
Combinato disposto 1117, 1118.
 

 perchÃ© il costo degli apparecchi interni Ã¨ di circa 200 euro.
 
Due anni fa ho pagato 150 €. il video citofono "Giotto" a colori.  Chi 
ha scelto il citofono normale (solo voce ed apri-porta) ha pagato 
l'apparecchio appena 60 €.
 
Globalmente per 28 unità, con 3 pulsantiere video-citofono (una esterna 
+ una per ciascuna scala) ed il rifacimento di tutto l'impianto la spesa 
è stata di 150 €. per unità.   Chi ha scelto il citofono solo voce ha 
speso poco più di quanto dici che costerebbe il solo apparecchio interno.
 
http://tinyurl.com/y94f6a9c
 


 15460/2002, 9033/2001, 3795/1982
 
Queste sentenze non riguardano i citofoni...