Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Diritto di prelazione - Immobili ad uso abitativo

Se nelle more di una vendita immobiliare, l'inquilino dichiara, con
scrittura privata, di essere a conoscenza dell'intenzione di vendere da
parte del proprietario dell'immobile e dichiara, inoltre, di essere
intenzionato a lasciare l'immobile (anche prima della scadenza prevista nel
contratto di locazione regolarmente registrato);
da tale dichiarazione, si può evincere che:
l'inquilino ha rinunciato al diritto di prelazione (ex art 38 e 38 L. n°392
del luglio 1978) ?
--
Grazie per le eventuali risposte.

Byo ha scritto:



Rispode il Dott. Sante Zambonelli
per effetto dell'art 38 della legge n. 392 del 1978 nelle locazioni ad uso
diverso da quello abitativo il proprietario che intenda vendere il proprio
immobile deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato
dall'Ufficiale Giudiziario, comunicazione nella quale rende noto il prezzo
al quale desidera vendere l'immobile . Il conduttore ha così la
possibilità di esercitare entro 60 giorni il diritto di prelazione
riconosciutogli dalla legge . Qualora il proprietario in spregio a tale
norma, venda l'immobile , il conduttore potrà ex art 39 legge 392 del 1978
riscattare, entro sei mesi, l'unità immobiliare nei confronti
dell'acquirente e di ogni altro successivo avente causa .
L'ultimo comma del sovra-menzionato articolo precisa poi che tale
prelazione non opera nell'ipotesi prevista dall'art 732 (prelazione a
favore del coerede ) e nel caso di trasferimento effettuato a favore del
coniuge o dei parenti entro il secondo grado . 
In ultimo va ricordato che il conduttore è sempre in tempo a rinunciare
preventivamente al diritto di prelazione giacché esso afferisce ad un
diritto patrimoniale. Qualora invece essa avvenisse contestualmente alla
stipula del contratto di locazione , tale rinuncia verrebbe in rilievo
quale clausola attributiva di un ingiusto vantaggio per il locatore e
quindi nulla ai sensi dell'art 79 Legge 392 del 1978 . 
     ciaofelix:-)
 
 
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

      ciaofelix:-)
Grazie per la risposta, felix.
Il caso che a me interessa, riguarda, però, una vendita di immobile ad uso
abitativo (come da oggetto).
Devo considerare - inesistente - il diritto di prelazione del conduttore,
anche dopo la L.9 dicembre 1998, n.431 ?
Riguardo, invece, alla rinuncia del diritto di prelazione, prima della
denuntiatio, ho trovato questa Sentenza di senso contrario:
SEZ. 3 SENT. 08444 DEL 24/09/1996 RV. 499728 PRES. Longo GE REL. Preden R
COD.PAR.144 PM. Iannelli D (Conf.) RIC. Vecchi RES. Salluce 104332
LOCAZIONE - DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI URBANI (LEGGE 27 LUGLIO
1978 N. 392, COSIDDETTA SULL'EQUO CANONE) - PATTI CONTRARI AL- LA LEGGE -
Diritto di prelazione ex art. 38 legge n. 392 del 1978 - Rinuncia da parte
del conduttore anteriormente alla "denuntiatio" del locatore -
Inammissibilita'. L. DEL 27/7/1978 NUM. 392 ART. 38 L. DEL 27/7/1978 NUM.
392 ART. 39 L. DEL 27/7/1978 NUM. 392 ART. 79 L'art. 79 legge 1978 n. 392,
che commina la nullita' delle convenzioni tendenti ad escludere
preventivamente i diritti del conduttore, non esclude la possibilita' per il
conduttore medesimo di disporre dei diritti una volta che questi siano sorti
e possano essere fatti valere. Pertanto, non e' am- messa la rinunzia del
conduttore al diritto di prelazione di cui all'art. 38 legge citata prima
che gli sia pervenuta la "denuntiatio" da parte del loca- tore, posto che
solo da tale momento il diritto di prelazione diviene attua- le, mentre se
la denuntiatio" e' omessa, diviene operativo il succedaneo di- ritto di
riscatto previsto dall'art. 39. VEDI 9304041 481693 VEDI 9311402 484377 VEDI
9502069 490665
Secondo te, devo considerare prevalente ciò che mi scrivi o questa sentenza?
Grazie per le eventuali nuove risposte. Ciao.

Legge equo canone.
Art.38. (Diritto di prelazione). Nel caso in cui il locatore intenda
trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al
conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella
comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in
ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita
dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di
prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro
il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con
atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo
condizioni uguali a quelle comunicategli . Ove il diritto di prelazione
sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa
condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere
effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo
giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione
da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto
di compravendita o del contratto preliminare. Nel caso in cui l'immobile
risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve
essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere
esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi
rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore. L'avente titolo che,
entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia
comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della
prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Le
norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste
dall'articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a
favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore
del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.
-- 


 Secondo te, devo considerare prevalente ciò che mi scrivi o questa sentenza?
       Credo che Anna Maria abbia contribuito fugare dubbi!
       Va seguito l'iter previsto della notifica,personalmente penso che
       la arrendevolezza del conduttore possa tornare comoda allo stesso
       per evidenti motivi.





 Legge equo canone.
[cut]
Ciao Anna Maria,
grazie per aver postato la legge sull'equo canone. Vorrei chiederti, se
posso, un'altra domanda:
- Esiste il diritto di prelazione negli immobili adibiti ad uso abitativo?
E... posto che esista il diritto di prelazione:
- Se il proprietario di un immobile, adibito ad uso abitativo, fa firmare
una "carta" al conduttore, nella quale il conduttore dichiara di essere a
conoscenza dell'intenzione del proprietario di voler vendere l'immobile, e
dichiara inoltre di lasciare l'immobile entro una determinata data, si può
interpretare questa "carta" come se il proprietario avesse esercitato la
prescritta "denuntiatio" ed il conduttore avesse implicitamente rinunciato
al suo diritto di prelazione?
Grazie per le evetuali risposte.

 allo stesso per evidenti motivi" ?
     Questo e' un mio malizioso punto di vista:" Il
proprietario,tranquillizzato dalla rinuncia dell'inquilino potrebbe
fornirgli elementi a lui utili per future azioni di rivalsa" non e' la pri-
     ma volta che il venditore presenta un falso compratore al solo scopo
     di disincetivare l'inquilino per i piu' svariati motivi.
     ciaofelix:-)


Byo ha scritto:
      Ti aggiungo inoltre che l'irritualita' e'aggravata dalla assenza
      del prezzo a te offerto per la vendita,requisito essenziale del
      diritto di prelazione.
      ciaofelix:-)


Grazie infinite.

Felix ha già risposto più in basso, basta inviare una raccomandata con
ricevuta di ritorno in cui offri il tuo immobile ad un certo prezzo. Mi
raccomando poi di non vendere ad un prezzo inferiore altrimenti avrebbero
diritto ad una rivalsa. Indica poi  un termine di 15 giorni dal
ricevimento di detta raccomandata per una eventuale risposta. Se non li
senti, sei libero di vendere a chi ti pare. 
Importante: la raccomdnata non metterla in busta ma spedisci direttamente
il foglio ripiegato in due/tre parti con l'offerta, almeno non potranno
dire di aver ricevuto una busta vuota. Ciao


Ma non è che avete fatto un po' di confusione tra abitativo e NON abitativo?
Se il contratto è sotto la 392/78:  NON c'è prelazione per l'uso abitativo!
Se è sotto la 359/92:   NON c'e.
Se sotto la 431/98:  c'è solo per il primo quadriennio cioè per necessità!
All'ottavo anno NON c'è.
ppp