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Titolo: Modificare contratto di utenza

Non riesco a conoscere esattamente i millesimi occorrenti per cambiare una clausola di un contratto di regolamento contrattuale ripeto si tratta di una clausola contrattuale e non disciplinare la clausola, all'unanimità abbiamo accettato e firmato il contratto ed ora alcuni  esperti affermano che  e sufficiente la metà dei condomini per cambiarla ma allora che razza di contratto abbiamo sottoscritto.

 Non riesco a conoscere esattamente i millesimi occorrenti per cambiare una clausola di un contratto di regolamento contrattuale ripeto si tratta di una clausola contrattuale e non disciplinare la clausola, all'unanimità abbiamo accettato e firmato il contratto ed ora alcuni  esperti affermano che  e sufficiente la metà dei condomini per cambiarla ma allora che razza di contratto abbiamo sottoscritto.
 
Secondo l'orientamento recente, l'unanimita' e' necessaria solo per le
clausole che modificano i diritti reali dei condomini (per esempio
l' uso esclusivo di alcune parti.)
 
Le clausole che regolamentano l'uso delle cose comuni sono assimilabili
a regolamento assembleare, quindi modificabili a maggioranza.
 
ciao
Giacomo


Quindi il cosidetto "regolamento contrattuale" sarebbe stato abolito ?
Ha qualche sentenza di Cassazione a tale proposito ?
 
 
 


Non è, forse, quanto prevede la nuova legge sui condomini del 2013?
 
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 
 

 Non è, forse, quanto prevede la nuova legge sui condomini del 2013?
 
Il riferimento è alla sentenza della cassazione No. 18477 del 09-08-2010
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 Il riferimento è alla sentenza della cassazione No. 18477 del 09-08-2010
 
Ma riguarda solo il caso, ben particolare, delle tabelle di condominio, 
che e' una mera valutazione del rapporto dei valori individuali in 
rapporto al totale. Che in passato la giurisprudenza pretendesse 
l'unanimita', anche in caso di evidenti errori materiali mi era sempre 
sembrato anomalo. Del resto ero sempre stato portatore della tesi che le
tabelle millesimali non si approvano, ma "si calcolano e si usano".
Al massimo si approvano i "criteri" (per "millesimi", "ad occupante", 
"in parti uguali", un misto dei sistemi, etc.). Ma una volta stabiliti i 
criteri, ogni modifica puramente materiale (per cambiati millesimi o per 
riscontro di errori materiali) dovrebbe essere una pura operazione 
artimetica. Non ho bisogno di una assemblea o di un giudice che mi dica 
che 2+2 = 4.
 
Ed ha funzionato: in venti anni (tutti prima del 2010) ho ottenuto 
decreti ingiuntivi anche contro proprietari avvocati civilisti (che 
hanno pagato anche le spese del giudizio prima del successivo passo del 
pignoramento).
 
Vediamo cosa c'e' scritto:
 
" ... chiedendo che venisse dichiarata la nullita' o annullata la 
delibera dell'assemblea condominiale in data 30 settembre 1994, con la 
quale era stata approvata a maggioranza, e non all'unanimita', la nuova 
tabella per le spese di riscaldamento."
 
Nel 2000 il Tribunale di Roma dichiarava nulla la delibera.
Nel 2004 la Corte di appello di Roma, confermava il primo grado:
 
"... le tabelle millesimali, comprese quelle relative a servizi dei 
quali i singoli condomini usufruiscono in maniera diversa quali il 
riscaldamento o le scale e gli ascensori, sono pur sempre riferite alle 
esclusiva proprieta' dei singoli partecipanti al condominio e 
costituiscono il presupposto per la concreta ripartizione delle relative 
spese. Sulla base di tale distinzione deve essere interpretato il 
combinato disposto del comma 1 e del comma 3 dell'art.1138 CC, nel senso 
che, mentre il regolamento, riguardante la concreta ripartizione delle 
spese, puo' essere approvato dalla maggioranza di cui all'art.1136, 
comma 2, CC, le tabelle millesimali devono essere approvate all'unanimita'."
 
La Cassazione nel 2010 (partendo dalla giurisprudenza precedente), cassa 
("boccia") la sentenza:
 
"Si e' affermato che la determinazione dei valori della proprieta' di 
ciascun condomino e la loro espressione in millesimi e' regolata 
direttamente dalla legge, per cui non rientra nella competenza 
dell'assemblea (sent. 27 dicembre 1958 n.3951; 9 agosto 1996 n.7359) 
oppure si e' fatto riferimento alla natura negoziale dell'atto di 
approvazione delle tabelle millesimali, nel senso che, _pur_non_potendo 
_essere_considerato_come_contratto_ [l'enfasi e' mia], non avendo 
carattere dispositivo (in quanto con esso i condomini, almeno di solito, 
non intendono in alcun modificare la portata dei loro rispettivi diritti 
ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, ma intendono 
soltanto determinare quantitativamente tale portata), deve essere 
inquadrato nella categoria dei negozi di accertamento, con conseguente 
necessita' del consenso di tutti i condomini (sent. 8 luglio 1964 
n.1801) oppure si e' fatto leva sul fatto che, essendo le tabelle 
millesimali predisposte anche al fine del computo delle maggioranze dei 
condomini (quorum) nelle assemblee, hanno carattere pregiudiziale 
rispetto alla costituzione e alla validita' delle deliberazioni 
assembleari, e quindi non possono formarne oggetto (sent. 6 marzo 1967, 
cit., per la quale il fatto che le tabelle siano contenute nel 
regolamento, a norma dell'art. 68 disp. att. CC, sta semplicemente ad 
indicare una allegazione formale che non muta la natura intrinseca 
dell'istituto come innanzi descritta)."
 
[vedi pagina 5]
 
Evidenzio questa parte per mostrare come le "tabelle" sono un caso 
particolare all'interno del regolamento condominiale, ovvero che cio'
che le corti decidono a proposito delle tabelle non si puo' trasporre 
facilmente per analogia ai rapporti contrattuali.
 
Da pagina 11 comincia la costruzione del nuovo criterio giurisprudenziale:
 
"In ordine all'argomento secondo il quale la determinazione dei valori 
della proprieta' di ciascun condomino e la loro espressione in millesimi 
e' regolata direttamente dalla legge, per cui non rientra nella 
competenza dell'assemblea, si puo' obbiettare che:
 
a) la legge non regola le concrete modalita' di determinazione dei 
millesimi, ma si limita a stabilire che essi debbono essere espressione 
del valore di ogni piano o porzione di piano, escludendo l'incidenza di 
determinati fattori (art. 68 disp. att. CC); [eureka!!! finalmente un 
po' di buonsenso e di semantica logica]
 
b) se la determinazione dei valori delle singole unita' immobiliari e la 
loro espressione in millesimi fosse effettivamente regolata dalla legge, 
nel senso di escludere ogni margine di discrezionalita', non si 
comprenderebbe per quale motivo le tabelle millesimali dovrebbero essere 
necessariamente approvate all'unanimita' o formate in un giudizio da 
svolgere nel contradditorio di tutti i condomini, potendo, in teoria, 
addirittura provvedere l'amministratore [ndr: "ad applicare la legge", 
ancora una volta: finalmente un po' di buonsenso nel leggere cio' che 
c'e' scritto!]
 
... omissis ... [ndr, da pag.12 - per la giurisprudenza] la tabella 
millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un 
gia' preesistente rapporti di valore tra i diritti dei vari condomini, 
senza incidere in alcun modo su tali diritti (sent. 25 gennaio 1990, 
n.431; 20 gennaio 1977 n.298; 3 gennaio 1977 n.1 ...) [ndr: mera natura 
valutativa ... come ho sempre sostenuto]
[ndr: divertente la "distruzione" delle spese invece della 
"distribuzione" ... uno svarione in un sentenza di cassazione ...]
 
"Quando, poi, i condomini approvano la tabella che ha determinato il 
valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti 
dalla legge non fanno altro che riconoscere l'esattezza delle operazioni 
di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del 
fabbricato; in sintesi, la misura delle quote risulta determinata in 
forza di una precisa disposizione di legge."
 
A pagina 16 la SC osserva che quindi non ci sono argomenti convincenti a 
favore di una "natura negoziale di approvazione delle tabelle millesimali"
 
A pagina 17:
 
"Va, infine, rilevato che la approvazione a maggioranza delle tabelle 
millesimali non comporta incovenienti di rilievo nei confronti dei 
condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unita' 
immobiliari di proprieta' esclusiva, coloro i quali si sentono 
danneggiati possono chiedere, _senza_limiti_di_tempo_, la revisione ex 
art. 69 disp. att. CC."
 
A pagina 20:
 
"... sulla base di tali premesse non sembra, in linea di principio, non 
sembra di poter riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali 
per il solo fatto che, ai sensi dell'art.68 disp. att. cod. civ., siano 
allegate ad un regolamento di origine c.d. "contrattuale", 
_ove_non_risulti_espressamente_ che si sia inteso derogare al regime
legale di ripartizione delle spese, si sia inteso cioe', approvare 
quella "diversa convenzione" di cui all'art.1123 comma 1, cod. civ. (in 
senso conforme cfr. implicitamente la sentenza 2 giugno 1999 n.5399 ...)"
 
Conclusione:
 
"Alla luce di quanto esposto deve, quindi, affermarsi che le tabelle 
millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei 
condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui 
all'art. 1139, secondo comma, cod. civ. ..."
 
Per chi avesse perso il filo: esistono ancora i regolamenti 
contrattuali, ed anche millesimi in deroga (se esplicitamente esposti 
contrattualmente e non meramente allegati al contratto di regolamento).
 
 
La sentenza di Cassazione e' del luglio 2010. Volevo solo evidenziare un 
calvario durato 16 anni! E mi sono trovato infognato personalmente in 
due procedimenti durati decenni (incappato per acquisto o per eredita') 
che proprio per loro lunghezza e la dilazione estrema dei tempi delle 
udienze, erano "nascoste", ignote anche al notaio (e conseguenti gravi 
errori in atti compiuti da ogni nuovo proprietario per ignoranza), oltre 
ad un procedimento fallimentare di un costruttore parimenti durato 15 
anni. Quindi tempi ultra decennali sono l'ordinarieta', non una rarita'. 
Una giustizia cosi' lenta vanifica il significato della parola 
"giustizia", diventa una "tortura a fuoco lento" a danno dei giusti, 
gioca a favore di truffatori occasionali, mantiene alti in modo cronico 
i livelli di attrito nei rapporti condominiali (ad ogni udenza si 
risvegliano le ostilita'), creando rotture che poi si coagulano in modo 
insanabile, costa cifre spropositate ed ostruisce/ingolfa il sistema 
giudiziario (dovendo tenere 15 volte X cause in parallelo invece di 
farle in "serie", cioe' una dietro l'altra, man mano che arrivano, come 
si fa nei paesi civili)
e fa passare la voglia di utilizzare le "vie legali".
 
"Ma sono i tempi di 3 gradi ?!"
Vero, ma la qualita' dei periti (CTU, consulenti tecnici ufficiali) e' 
mediamente cosi' bassa (ed ogni giudice si tiene il suo, in violazione
dei regolamenti dei tribunale che obbligano alla rotazione, come 
candidamente ammesso in un convegno sulla materia agli ingegneri) che
le sentenza di primo grado sono una pagliacciata, un terno al lotto,
e quindi l'appello e' quasi d'obbligo  (e quindi siamo alla certezza che 
per una sentenza "ragionevolmente sensata" ci vogliono 10 anni!).
 


Questo ?
 
-----------------------------------------------------------------------
Art. 1138. (Regolamento di condominio).
	Quando in un edificio il numero dei condomini e' superiore a dieci, 
deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa 
l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti 
e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonche' le norme per la 
tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
	Ciascun condomino puo' prendere l'iniziativa per la formazione del 
regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
	Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza 
stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro 
indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso puo' essere impugnato a 
norma dell'articolo 1107.
	Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti 
di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle 
convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli 
articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
	Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere 
animali domestici.
-----------------------------------------------------------------------
 
Ma in particolare il seguente articolo che non e' stato minimanente 
toccato dalla riforma del 2012 (in vigore dal 2013).
 
-----------------------------------------------------------------------
Art. 1123. (Ripartizione delle spese).
	 Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle 
parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi 
nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza 
sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della 
proprieta' di ciascuno, _salvo_diversa_convenzione_.
 
...omissis...
-----------------------------------------------------------------------
 
 
 

 Ha qualche sentenza di Cassazione a tale proposito ?
 
Bella domanda... in effetti mi sono fidato delle fonti "di secondo
livello" senza aver mai indagato sulle sentenze originali... :-)
 
Con una ricerca su google pare che ne escano diverse, di cui
non riesco pero' ad arrivare al testo (esiste una fonte ufficiale
consultabile via web?) tranne che per alcuni estratti.
 
Ad esempio questo, che e' di una sentenza in cui si parla
di parcheggi (una questione specifica) pero' compaiono principi generici:
"Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 c.c., comma 2” (Cass. 15 giugno 2012 n. 9877)"
 
Oppure questa: 14 agosto 2007, n. 17694
"E' opportuno, innanzi tutto, precisare che è stata da tempo abbandonata l'opinione secondo cui sarebbero di natura contrattuale, quale che sia il contenuto delle loro clausole, i regolamenti di condominio predisposti dall'originario proprietario dell'edificio e allegati ai contratti d'acquisto delle singole unità immobiliari, nonché i regolamenti formati con il consenso unanime di tutti i partecipanti alla comunione edilizia.
 
La giurisprudenza più recente e la dottrina ritengono, invece, che, a determinare la contrattualità dei regolamenti, siano esclusivamente le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l'immobile a studio radiologico, a circolo ecc. ... ) o comuni, ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri. Quindi il regolamento predisposto dall'originario, unico proprietario o dai condomini con consenso totalitario può non avere natura contrattuale se le sue clausole si limitano a disciplinare l'uso dei beni comuni pure se immobili. Conseguentemente, mentre è necessaria l'unanimità dei consensi dei condomini per modificare il regolamento convenzionale, come sopra inteso, avendo questo la medesima efficacia vincolante del contratto, è, invece, sufficiente una deliberazione maggioritaria dell'assemblea dei partecipanti alla comunione per apportare variazioni al regolamento che non abbia tale natura."
 
ciao
Giacomo