Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: nomina giudiziale dell'amm.re

Forse ad alcuni può essere utile.
http://avvertenze.aduc.it/condominio/condominio+ricorso+giudiziale+nomina+dell_18370.php


Mi viene un dubbio. Chi pagherà le spese per una tale procedura 
?(nell'articolo si parla di 85 euro)
Gxis
Paolo


Io soprattutto spero che di queste "pratiche" ce ne siano pochissime o per 
niente.
Sono preoccupato per la distrazione dei giudici da compiti più attinenti 
all'amministrazione vera e propria della giustizia, intesa come celebrazione 
di processi penali e civili, che tanto hanno bisogno di attenzioni e 
presenza.
Infatti, pare, che per queste nomine giudiziali non ci sia un solo giudice 
ma più giudici che a quanto pare si devono riunire in camera di consiglio.
Cordialità
Gi 

Ma questa nomina di amministratore si può chiedere anche nei casi in cui gli 
altri condomini (4 in tutto, senza condominio costituito)siano restii a 
affrontare spese di normale gestione condominiale o veri e propri lavori che 
poi pesano sul tutto la palazzina? 


Il condominio si costituisce dal momento che che ci sono almeno due 
proprietari che hanno "delle cose" in comune.
La legge dice che nel caso di un numero di condomini (bada bene di 
persone singole e non di case) superiore a 4 (art. 1129 cc)allora 
l'assemblea "deve" nominare un amministratore. Se non lo fa allora la 
nomina ï¿œ fatta dall'autoritï¿œ giudiziaria su ricorso di almeno un condomino.
Cioï¿œ se siete cinque o piï¿œ condomini, se l'assemblea non provvede a 
nominare un amm, basta un solo condomino per farlo nominare 
semplicemente rivolgendosi al giudice.
Gxis
Paolo


  In questo caso si può mettere in atto l'art.1105 c.c. che all'ultimo
  comma così dice :
  -Se non si prendono provvedimenti necessari per l'amministrazione
   della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la
   deliberazione adottata non viene eseguita , ciascun partecipante
   può ricorrere all' autorità giudiziaria. Questa provvede in camera
   di consiglio e può anche nominare un amministratore.
   Ciao w 

In pratica siamo 4 nella palazzina e gli altri e tre se ne fregano 
altamente, ogni tanto faccio io dei lavori per tutti ma non vengo liquidato 
per la mia parte con la scusa che non ci parliamo.
L'obbligo quindi di creare un amministratore non c'è.
Se mi rivolgo al giudice è solo attraverso una causa civile?
Ne ho già in piedi una e conosco i suoi tempi biblici e le spese mostruose 
che sto affrontando: in pratica pur avendo ragione al cento per cento già mi 
hanno detto che ci vorranno annoni prima di ottenere quello che è giusto, e 
intanto pago io, avvocato, periti, consulenti, spese legali e balzelli 
assortiti.
Una via di mezzo non esiste per una questione condominiale del genere?
Tipo giudice di pace.
Grazie per le risposte! 


   Il fatto che il codice civile non renda obbligatoria la nomina 
dell'amministratore
   per quei condomini con un numero inferiore a cinque,non implica che questi 
per
   gestirsi e amministrarsi possano ricorrere ad un amministratore.
  Di norma  il compito viene affidato ad un condomino che se ne vuole assumere
  tale responsabilità, ma quando , come nel vostro caso, vi è totale 
menefreghismo
  e poco senso di collaborazione da parte degli altri condomini è bene operare 
al
  fine di affidare tale incarico ad un amministratore esterno "professionista".
  Come  già indicato da gi_pll ecco come operare senza avvocato ed a mio parere
  consultando prima un amministratore "professionista" in modo da averne già uno
  da proporre ed inoltre un valido aiuto nella presentazione di quanto segue.
 Vale la pena comprendere esattamente cosa si debba fare per il caso in cui si 
dovesse decidere d’agire senza l’ausilio d’un avvocato.
      In primo luogo e’ necessario redigere il ricorso (in carta semplice) nel 
quale esporre i motivi per i quali e’ chiesto l’intervento dell’Autorita’ 
Giudiziaria.
      Sostanzialmente si dovra’ specificare quanto segue:
      a) che per il condominio e’ necessaria la nomina dell’amministratore;
      b) che l’assemblea, chiamata a farlo, non ha provveduto.
      Di quest’ultima circostanza bisogna fornire prova scritta; in tal senso 
sara’ sufficiente allegare la copia del verbale dell’ultima assemblea svolta, 
dal quale la si possa desumere.
      Nelle conclusioni dell’atto bisognera’ chiedere all’Autorita’ Giudiziaria 
di fissare il giorno in cui si terra’ l’udienza per decidere sul ricorso stesso. 
In pratica, in questa prima fase non si chiede direttamente l’adozione del 
provvedimento ma la fissazione della data d’udienza per discutere nel merito.
      Redatto il ricorso, lo si dovra’ depositare nella cancelleria del giudice 
competente che per questo genere di procedimenti e’ sempre il tribunale del 
luogo in cui e’ ubicato l’immobile.
      Unitamente al ricorso ed ai documenti allegati bisognera’ depositare la 
nota d’iscrizione ruolo, una marca da bollo da € 8 ed il contributo unificato 
per le spese di giustizia per un importo pari ad € 77.
      Dopo questi adempimenti il giudice fissera’ l’udienza con un decreto 
indicando contestualmente il termine entro il quale il ricorso ed il decreto di 
fissazione dovranno essere notificati a tutti i condomini che non hanno 
presentato il suddetto ricorso. La funzione della notifica e’ quella di 
permettere agli interessati di essere informati per tempo del giorno dell’udienza 
e quindi di parteciparvi.
      Il giorno fissato per la decisione le parti dovranno ribadire al giudice 
(piu’ correttamente: ai giudici trattandosi di procedimento in camera di 
consiglio) la necessita’ di provvedere alla nomina dell’amministratore. Non v’e’ 
motivo per non consentire la possibilita’ d’indicarne uno, ma l’Autorita’ 
Giudiziaria potra’ comunque provvedere discrezionalmente attingendo anche da 
propri elenchi.
      L’atto finale del procedimento e’ un decreto che puo’ essere sostituito 
dall’assemblea in qualsiasi momento con le maggioranze sopraindicate.
      Sarebbe auspicabile prima di procedere secondo quanto sopra riportato, 
informare gli altri condomini
      su quanto intendi fare nella speranza che questi , messi alle strette, 
accettino di procedere alla nomina
      di un amministratore senza che questo sia deciso dall'A.G.
      Auguri w

Grazie infinite dei preziosi consigli.
L'unica cosa che non mi è chiara è le assemblee che giustamente bisognerebbe 
fare ma noi non le abbiamo mai concordate nè fatte, per incuria loro non 
essendocene un obbligo sotto amministratore, ma teoricamente abbiamo deciso 
insieme a parole, e poi quando non ci siamo più parlati, non abbiamo deciso 
più niente!
Come faccio io un condomino su 4 a stabilire queste assemblee, la cui 
diserzione degli altri dovrò poi citare nelle procedure che elenchi 
perfettamente?
Se non c'è amministratore, finchè cioè un eventuale giudice non ne stabilirà 
uno, come e chi convoca le assemblee in cui decidere oltre che della 
ripartizione spese anche della nomina dello stesso amministratore (che per 
inciso finora praticamente ho fatto io occupandomi di tutti e che sarei 
disposto a fare ma UFFICIALMENTE, anche senza mio pagamento ma solo per la 
ripartizione delle spese secondo la propria parte!)?
Basta secondo te una lettera anche fatta scrivere dal mio avvocato in cui si 
avvisa che se non ci si mette d' accordo si finisce a far decidere al 
giudice?
In ogni caso grazie ancora della risposta competente e precisa. 

 perfettamente?
Mi è sorto un dubbio, si sta parlando di condominio o supercondominio? 
sostanzialmente non è che cambi molto, certamente vedo la strada più 
difficile da percorrere, anche per via giudiziale.
Cordialità
Gi 


Scusa ma io ancora non sono riuscito a capire quanti proprietari siete. 
Prima sembra che siete 4 proprietari e poi sembra che siete in 7. Questa 
cosa è importante.
Comunque, come indicato nell'art. 66 DACC, in mancanza dell'amm 
l'assemblea può essere convocata da un qualsiasi condomino.
Quindi devi:
1) procurarti i nominativi esatti di tutti i proprietari e i loro indirizzi.
2) prepari una convocazione con all'OdG la nomina di un amm. (nella 
convocazione sarà bene fare riferimento all'art 66 su citato)
3) per evitare problemi invita tutti i proprietari a proporre un amm di 
loro fiducia.
4) nella convocazione indica il luogo la data e l'ora esatta dove si 
svolgerà l'assemblea, sia in prima che in seconda convocazione. 
Ovviamente a te conviene fare andare deserta quella in prima convocazione.
4) invia il tutto mediante raccomandata A/R, avendo cura di far 
pervenire le convocazione almeno 5 giorni prima rispetto alla data di 
prima convocazione.
5) vai in assemblea e se c'è la maggioranza dei condomini con almeno la 
metà del valore millesimale che vota uno stesso amm allora è fatta.
Poi se il condominio è formato da 4 o meno, non credo che si possa 
ricorre al giudice per la nomina di un amm. Se invece siete più di 4 
allora potrai ricorrere al giudice.
Però il consiglio che ti do è quello di verificare, numeri alla mano chi 
tra i condomini è d'accordo con te, altrimenti perdi tempo e soldi. 
Ricordati che non serve il voto di tutti. E' sufficiente la maggioranza 
dei presenti in assemblea che abbiano almeno la metà del valore millesimale.
Gxis
Paolo

 allora potrai ricorrere al giudice.
   Ciò che dici Paolo è errato leggi l'art.1105 del c.c. e il codice civile
   all'art.1139 così dice in merito al CAPO III:
   -Per quanto non è spressamente previsto da questo capo si osservano
    le norme sulla comunione in generale (1100 - 1115 ).
   Ciao e buona domenica, w 


Ciao W. Scusami ma non capisco cosa centra il problema che è stato 
esposto con gli articoli da te citati.
Da quello che ho capito io il problema è che n0one vuole un amm che al 
momento non c'è. Giusto? Poiché sono in 4, e non c'è obbligo, non credo, 
ed è un mio parere personale, che se l'assemblea non vuole l'amm si 
possa ricorre ad un giudice. Per quale motivo la dove non c'è l'obbligo 
il giudice deve imporre un amm? Cioè, secondo me, si può ricorrere al 
giudice solo la dove c'è l'obbligo e l'assemblea non provvede. Pensi che 
stia sbagliando?
Quindi l'unica cosa che si può fare è quella di indire un'assemblea con 
all'OdG la nomina di un amm. Se verrà eletto bene (chiunque esso sia) 
altrimenti niente.
Buona domenica anche a te.
Gxis
Paolo

Si siamo in 4 proprietari (io sono uno dei 4).
Chiedo scusa per la poca chiarezza con cui ho esposto.
I problemi sorgono proprio per la mancanza totale di comunicazione da parte 
degli altri 3 proprietari: potessi parlare e discutere con loro di 
amministratori ecc. non avrei problemi anche a affrontare insieme la 
gestione delle cose da fare e le spese da suddividere tra noi, e non ci 
sarebbe neanche bisogno dell'amministratore dato che ho sempre fatto io 
tutto anche per gli altri e gratis! 


Praticamente allora sei l'amministratore :-)
Come già ti hanno suggerito non ti resta che comportarti da vero 
amministratore e convocare una assemblea per discutere dei bilanci e 
per la revoca/nomina dell'amministratore.
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >


  L'art.1105 lo si applica appunto  dove non vi ï¿œ l'obbligo di nomina
  amministratore nel caso in cui , per l'incapacitï¿œ, l'inefficienza e la non
  partecipazione degli altri condomini la gestione ed amministrazione
  delle parti comuni condominiali risulta impossibile.
  Ciao w 

 Ciao w
Ciao W. Preciso che questo gruppo mi è molto utile per scambiare pareri 
in modo che io possa migliorare la mia conoscenza delle regole del 
condominio.
Allora tornando al caso in questione, tu ti stai riferendo all'ultimo 
comma dell'art. 1105:
"Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione 
della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la 
deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può 
ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di 
consiglio e può anche nominare un amministratore"
Vediamo se ho capito come vedi tu la cosa. Tu dici che se l'assemblea 
per qualche motivo non si forma, allora un qualsiasi condomino può 
ricorrere all'AG così come è indicato nell'art. 1105 ultimo comma.
Quindi se ho interpretato bene il tuo pensiero, è possibile estendere 
l'art. 1129 anche al caso di un numero di condomini pari o inferiore a 4?
Se è così di fatto si starebbe estendendo l'obbligatorietà dell'amm 
anche ai condomini con numero di condomini inf. a 5.
Cioè, mi spiego meglio, se è possibile applicare l'ultimo comma 
dell'art. 1105 anche nel caso di un numero di condomini inf. a 5 allora 
ne segue per logica che è possibile chiedere al giudice la nomina di un 
amm praticamente sempre.
E' questo che stai dicendo?
L'unica parte dell'ultimo comma che potrebbe interessarci sarebbe quella 
che dice "Se non si prendono i provvedimenti necessari per 
l'amministrazione della cosa comune", il cui significato sarebbe tutto 
da interpretare sul corretto significato.
perché le altre due: "non si forma una maggioranza, ovvero se la 
deliberazione adottata non viene eseguita" non vedo come possano essere 
utile. Infatti, se non si forma una maggioranza, la dove non c'è un 
obbligo di avere l'amm, vorra dire che la maggioranza non vuole un amm. 
Poi quella relativa alla deliberazione che non viene adottata mi sembra 
giusto chiedere al giudice di far rispettare una deliberazione. però la 
delibera deve essere fatta.
Non so se mi sono spiegato.
Gxis
Paolo

Ciao W. Ho consultato il mio libro Tamborrimo, è di questa questione 
dice solo poche cose. Ovviamente dice che nel caso si verificassero le 
condizioni del 4° comma dell'art. 1105 e su richiesta di un condomino, 
l'amm può esere nominato dall'AG
Però restano le mie perplessità. In pratica se gli altri condomini se ne 
fregano di venire a decidere se vogliono o no un amm. allora il giudice 
può decidere al posto loro. Mah!
In pratica a N0ne gli basta, in seconda convocazione, far intervenire 
almeno un altro condomino, in modo che la somma dei loro millesimi sia 
almeno pari alla metà del valore millesimale, per poter eleggere, 
all'unanimità un amministratore.
Gxis
Paolo

Ciao W. Scusami ma la questione mi ha intrigato.
Quello che penso ï¿œ che quello che dici tu sia applicabile solo al caso 
di piccoli condomini, cioï¿œ quelli che hanno solo due condomini. Infatti, 
ï¿œ solo in questo caso che non ï¿œ mai possibile raggiungere la 
maggioranza, ma solo l'unanimitï¿œ. In questo modo ha senso, almeno per 
me, l'applicazione dell'art. 1105.
A tal fine ho trovato le seguenti sentenze:
http://www.confedilizia.it/cond-minimo.html
.
Quindi se ï¿œ come dico io allora N0ne non ha nessuna possibilitï¿œ di 
nominare un amm se non attraverso una regolare assemblea.
Che ne pensi???
Gxis
Paolo


Ma non è obbligato a fare un'assemblea, o meglio, lui dovrà 
invocarla/indirla per poter dimostrare ad un giudice la colpevolezza di 
negligenza degli altri partecipanti alla comunione; qualora costoro 
ovviamente si rifiutassero in qualche modo di partecipare alla corretta 
manutenzione delle parti comuni.
E' sufficiente, a mio parere, rivolgersi ad un giudice di pace, sia che i 
partecipanti siano 4 o due. Immagino infatti una situazione di una 
bifamiliare verticale, in cui uno dei due non vuole partecipare alla spesa 
di rifacimento del tetto che presenta infiltrazioni. E non ci sarà giudice, 
ordinario o di pace, che possa dare corso alla nomina di un 
amm.re
, bensì 
emetterà una sentenza valutando la situazione denunciata.
Cordialità
Gi 


Io resto della mia opinione. Secondo me nel caso in questione non si puï¿œ 
applicar l'art. 1105 per nominare un amm. Se fosse cosï¿œ allora l'amm 
sarebbe obbligatorio anche per condomini con solo tre o quattro 
condomini. Infatti basta che uno dei due si rivolge al giudice e oplï¿œ 
ecco nominato l'amm..
Credo che l'art. 1105 vada applicato solo ed esclusivamente nel caso di 
due soli condomini.
Gxis
Paolo


Confesso di non aver ben compreso cosa intendi, i due punti non sono in 
antitesi?
In ogni caso, non dimentichiamo che il 1105 non dice che i giudici 
nomineranno un amministratore ma che potranno, anche, nominare un 
amm.re
.
Ciò che dicevo io era sostanzialmente la stessa cosa; cioè, che il nostro 
amico, non deve rivolgersi all'autorità per far si che venga nominato un 
amministratore, che sarebbe una forzatura e un precedente contro il dettato 
del cc, bensì, a fronte di un rifiuto a riparare qualche cosa che si sta 
ammalorando, può sporgere denuncia o anche rivolgersi ad un giudice di pace 
affinchè possa imporre il rispetto dell'art. 1104 cc
Buona serata
Gi 

 rispetto dell'art. 1104 cc
  Rispondo a te ma il mio intervento è rivolto anche a Paolo.
  Per me la cosa è abbastanza chiara.
  Il fatto che non vi sia un obbligo quando il condominio è composto
  da un numero inferiore a cinque  non preclude che non si possa
  nominare un amministratore, infatti anche la dove non è obbligatorio
 di fatto vi è un condomino che ne fa le veci. L'art.1105 in questione è
 chiaro e dice (1)che nei casi in cui nessuno prende provvedimenti (o
 non si vuole prendere tale responsabilità , aggiungo io  )  necessari per
 l'amministrazione della cosa comune ,(2) o non si forma la maggioranza
 (1 contr 1, 2 contro 2 ; con pari millesimi ), (3)ovvero la deliberazione
 adottata non viene eseguita ciascun partecipante può ricorrere all'A.G.
 Questa provvede in camera di consiglio e può anche  nominare un
 amministratore. (Cosa vuol dire : se l'A.G.  nel dibattere l'argomento
 constata che i condomini non si sanno amministrare oppure che nessuno
 vuole assumere tale incarico ecco che per consentire di gestire  e
 amministrare la cosa comune impone la nomina di un amministratore).
 Sono stato chiaro ? Spero di si.
 Ciao w 


Ciao W. Io ho capito perfettamente quello che dici. Ho solo una 
considerazione da fare quando dici:
L'art.1105 in questione è
 > chiaro e dice (1)che nei casi in cui nessuno prende provvedimenti 
necessari per
 > l'amministrazione della cosa comune ,(2) o non si forma la maggioranza
Bisognerebbe capire esattamente, o meglio bisognerebbe capire cosa 
intende un giudice,  su "non si forma la maggioranza". Se significa che 
non si mettono d'accordo (e dico io sembrerebbe che ci sia una forma di 
obbligo a concordare per forza), oppure che gli altri non vengono alle 
riunioni (e dico io sembrerebbe che ci sia un obbligo a partecipare alle 
riunioni) allora concordo con te. Però se viceversa dovesse 
semplicemente significare che la maggioranza non si può formare perché 
matematicamente ciò non è possibile, vedi caso di un condominio con solo 
due condomini, allora la storia è diversa.
Bisognerebbe vedere se ci sono sentenze nelle quali viene applicato il 
1105 nel senso che dici tu. Io avevo, in un precedente messaggio, 
indicato un collegamento con una serie di sentenze che sembrano essere 
sempre applicate al caso di due soli condomini. però confesso che ho 
fletto il tutto in modo molto veloce.
Ovviamente ci tengo a precisare che io sto facendo un ragionamento, non 
essendo un avvocato potrei non aver colto la sottigliezza legale che c'è 
dietro all'applicazione del suddetto articolo. La mia formazione è 
esattamente opposta a quella di tipo legale. Io sono abituato alla 
logica e al rigore nella formulazione degli enunciati e a volte mi rendo 
conto che questo modo non si adatta bene alla comprensione delle leggi 
fatte all'uomo che spesso sono scritte male e poi interpretate peggio.
Gxis
Paolo

 che non si mettono d'accordo
   Visto che asserisci che sei abituato a ragionare ovvero alla logica delle 
cose
    prova ad immaginare noi due davanti al giudice ( oppure quattro persone )
    che di fronte al condominio avente o un edificio bisognoso di restauro,
    oppure a pagamenti di fatture e/o altro che nessuno intende pagare ( sono
    esempi questi ) cosa possa decidere per consentire non solo la risoluzione
    del contenzioso, ma anche per un proseguo pacifico e possibile della 
gestione
   del condominio. Ecco � in questi casi, e mi pare che l'OT parli appunto di
    condomini  " menefreghisti " ed altro, che secondo l'art. 1105 l' A,G. pu�
    imporre un amministratore ( magari anche su richiesta da parte di un 
condomino
    che intende proteggere il valore del proprio bene immobile)
    Ciao w

 del condominio.
  Su questo convergo con te. Certo, nel caso di fatture da pagare, poi 
bisognerebbe capire quale azienda fa un lavoro senza avere ben 
individuato chi è/sono i committenti.
Però noi stiamo discutendo sulla necessità di nominare un amm. che è il 
problema sollevato da N0ne. Tutto il resto dei possibili casi non ci 
interessano. Perché tutto quello che dici lo si può fare anche senza un 
amministratore.
Comunque io resto non molto convito che None possa applicare questo art. 
per far nominare un amm. Magari se ci dirà come risolverà la questione 
in concreto sarà molto utile saperlo.
Gxis
Paolo


Concordo.
E ribadisco anche, mia opinione ovviamente, che qualora un condomino 
ritenesse non tutelata appieno l'intergrità del bene in comunione, può 
rivolgersi con tanto di esposto/dnuncia o come cavolo si può chiamare, 
all'autorità giudiziaria che, indipendentemente dalla necessità o meno di 
nominare un 
amm.re
, valuterà, magari avvalendosi di un CTU, le ragioni di 
chi e di come, ed emetterà la sua sentenza.
Sono anche convinto che la prassi appena detta è applicabile anche in 
presenza di un 
amm.re
 in un condominio con 100 condomini. Perché se da una 
parte è vero che la minoranza deve adattarsi alla maggioranza, è anche vero 
che la minoranza non può esimersi dal tutelare la sua parte di proprietà 
dalla trascuratezza di una maggioranza negligente e cosciente.
Buona serata
Gi 


   Questa è la vostra opinione che io rispetto, ci mancherebbe che tutti la
   pensassimo allo stesso modo, ma ripeto l' articolo del codice civile  da
   me citato è pertinente al caso citato .
   Cordialità w
 

   me citato è pertinente al caso citato .
E no che non puoi uscirtene così! E la buona discussione, dove la metti?! 
Bisogna continuare e alimentare. :-))
A parte gli scherzi, vuoi perché la memoria mi comincia a fallare troppo 
sovente, vuoi perché in questo periodo ho la testa altrove, rischio di 
ricordare male a cosa ti riferivi; mi pare all'art. 1105.
Ora quell'articolo conclude dicendo che l'autorità giudiziaria riunita in 
camera di consiglio, può "anche" nominare un amministratore. Facciamo il 
caso che optino per nominare un amministratore che, guarda caso, sarà uno 
inserito negli elenchi del tribunale. In seguito, il nostro amico insieme, 
forse, agli altri 3 condomini si presenterà in assemblea; sempre il nostro 
amico avrà provveduto a far mettere all'aordine del giorno questo e quel 
lavoro. All'orario stabilito si dichiareraà aperta la seduta, appello, 
conteggio, bla, bla, bla e poi ancora bla, si arriverà al fatidico: punto 4, 
si fa presente la necessità di sostituire le caselle della posta che stanno 
andando in pezzi; allo scopo ci sono da esaminare 3 preventivi. Chi è a 
favore? Il nostro amico alza lamano, chie è contro? I suoi tre vicini alzano 
la mano. Cosa hanno guadagnato? Spese legali, spese per i giudici, spese 
amm.re
 e via discorrendo.
Buona serata
Gi 


Quello che scrivi è giusto e sono d'accordo, però tu la metti su piano 
dell'opportunità o meno di applicare la procedura dettata dall'art 1105. 
Secondo me, ed è un parere personale, a volte conviene valutare strade 
alternative a quelle che vengono indicate dalla legge, perché la loro 
applicazione, oltre a portare via tempo e soldi, poi nei fatti possono 
essere facilmente aggirate vanificando la sforzo di chi ha tentato di 
applicarle come hai fatto vedere tu con l'esempio che hai riportato.
Detto questo noi dovremmo capire, al di là  l'opportuno o meno, se è 
possibile applicare l'art. 1105 al caso indicato da N0ne e cioè quello 
di nominare una amm.
Se leggiamo l'art. 1105 insieme all'art. 1129, per la sola parte 
relativa alla nomina di un amm. si vede che alla fine queste due art. 
differiscono di poco. Infatti, l'applicazione del 1129, in pratica 
permette la nomina di una amm. in ogni caso, mentre l'art. 1105 lascia 
la decisione all'AG che può o no nominare una amm. Però nel caso di un 
condominio come quello di N0ne, e cioè con 4 condomini, se l'AG  nomina 
un amm è come se ci fosse un obbligo ad averlo per forza. In questo caso 
particolare sarebbe come estendere l'art. 1129 a tutti i condomini.
Quindi, secondo me, l'attenzione va portata alla frase, contenuta nel 
1105, relativa a "o non si forma una maggioranza" perché, da come ho 
capito io, poiché gli altri condomini se ne fregano allora non si forma 
una maggioranza e quindi, secondo W, puoi applicare l'art. 1105.
Però, il  "non si forma una maggioranza" può semplicemente significare 
che la maggioranza non si forma perché matematicamente non è mai 
possibile formarla indipendentemente dalla volontà e dalla 
partecipazione dei condomini. E l'unico caso dove ciò si verifica è 
quello di un condominio con solo due condomini. Infatti, in questo caso 
molto particolare, non è mai possibile formare una maggioranza 
(ovviamente riferita alla parte che conta le "teste" dei condomini 
perché ci potrebbe essere che uno dei due abbia almeno la metà del 
valore millesimale).  questo è l'unico caso che anche volendo non esiste 
la maggioranza, ma solo l'unanimità. Invece, la cosa è ben diversa da 
caso di N0ne dove è possibile formare una maggioranza, ma questa non si 
forma perché gli altri non vengono alla riunione. Ma anche se venissero 
e non fossero d'accordo a nominare un amm. la maggioranza per avere un 
amm comunque non si avrebbe. E allora la minoranza che fa? Attraverso 
l'art. 1105 tenta di imporre un amm nonostante gli altri non lo 
vogliono? Ma ancora, se gli altri non vogliono venire all'assemblea dove 
all'OdG c'è la nomina dell'amm, può questo significare che la 
maggioranza non si è formata? Non può semplicemente significare che la 
maggioranza, cioè tutti quelli che non sono intervenuti in assemblea, 
non vogliano l'amm?
Come si vede i due casi sono differenti: nel primo, cioè quello con solo 
due condomini, il concetto di maggioranza non esiste, mentre nel secondo 
esiste, almeno sulla carta, ma si esprime non partecipando all'assemblea 
dove c'è all'OdG la nomina di un amm.
Ovviamente il ragionamento che ho fatto vale solo ed esclusivamente per 
il problema posto che sarebbe quello della nomina di un amm. e non per 
altri casi come quello di imporre l'esecuzione degli atti di ordinaria 
amministrazione, i quali possono essere imposti ai condomini 
menefreghisti anche in assenza di un amministratore.
Gxis
Paolo

 Gi
   Si tutte belle parole quelle che tu dici, ma veniamo alla realt�.
   Poniamo e succede piu' spesso di quello che tu pensi che vi siano
   4 condomini di cui uno di questi non paga ed � gi� moroso per
   molti euro, un'altro usa le parti comuni come cose sue e la fa da
   padrone, un'altro non vuole sentire parlare di manutenzioni e o
   spese legate alle parti comuni condominiali.
   Tu in questa situazione cosa faresti ?Non dirmi di cambiare casa
   perch� risposta troppo ovvia.
   Ciao w
 


Ovviamente quello che dici è sacrosanto.
Però, scusa W, ma il problema non è come applicare l'art. 1105 a tutti i 
casi possibili. Poi non è detto che nell'esempio da te indicato sia 
utile applicare tale articolo. Per esempio per le spese non pagate forse 
la strada da scegliere è un'altra.
Noi dovremmo discutere solo ed esclusivamente del caso posto da N0ne e 
cioè: può rivolgersi (a parte la convenienza a farlo)all'AG sfruttando 
l'art. 1105 per far nominare un amministratore?
Poi per come poni tu la questione sembrerebbe che avere un amm, anche 
per un condominio con 4 o meno condomini sia la soluzione a tutti i 
problemi e su questo ho qualche dubbio. Anche con un amm nominato (vuoi 
dal giudice o dall'assemblea) l'amm potrà fare ben poco se gli altri 
condomini (e cioè la maggioranza di loro) non verranno all'assemblee per 
votare il bilancio preventivo o consuntivo, le spese di gestione 
eccetera eccetera, che senza tali approvazioni, come tu ben sai, l'amm 
non potrà fare nessun decreto ingiuntivo.
E non credo che appellarsi all'AG per la gestione ordinaria del 
condominio sia poi nei fatti praticabile. Ci pensi, ogni volta che devi 
fare una spesa devi ricorre al giudice? A quel punto, e scusami per la 
facile battuta, sarebbe veramente meglio prendere in considerazione 
cambiare casa!
Gxis
Paolo


 Come ribadivo io e come succede nel caso di NOne , leggi queste sentenze :
TRIBUNALE DI NOLA, Sezione Feriale, Giudizio n. 5813/2006
In materia di gestione condominiale il ricorso all'autorità giudiziaria ex art. 
1105 c.c. presuppone ipotesi tutte riconducibili ad una situazione di assoluta 
inerzia in ordine alla concreta amministrazione della cosa comune per mancata 
assunzione dei provvedimenti necessari o per assenza di una maggioranza o per 
difetto di esecuzione della deliberazione adottata
Tribunale Napoli, sez. X, 10 febbraio 2000, n. 1927
Il ricorso all'Autorità giudiziaria in sede di volontaria giurisdizione, 
previsto dall'art. 1105, quarto comma, Codice civile, presuppone l'inerzia 
dell'assemblea nell'adottare quei provvedimenti necessari per l'amministrazione 
della cosa comune, o provvedimenti dell'amministratore che non esegua le 
decisioni prese dall'organo deliberante l'atto.
Ciao w

 condominio sia poi nei fatti praticabile.
   Che sia praticabile lo dimostrano le sentenze da me indicate in altro post.
   Ciao w 

Ho letto gli sviluppi del post e vi ringrazio della profondità con cui avete 
sviscerato la questione.
Premetto che non esistono valori millesimali stabiliti: si tratta di una 
palazzina ereditata, io e altri 3 parenti, ognuno con un suo appartamento.
Finora ho fatto appunto tutto io, sobbarcandomi anche spese comuni tipo 
tinteggiare, asfaltare il tetto con l'isolante, lavoretti muratura, citofono 
ecc.
Si in pratica sono IO l'amministratore...ma lo potrei essere anche in 
pratica o serve una abilitazione anche in casi "semplici" senza particolari 
problematiche di parti comuni, se non la non-partecipazione pratica dei 
proprietari?
Ora bisognerebbe fare lavori più seri pena la compromissione del bene comune 
su cui IO i lavori importanti li ho già fatti (nel mio appartamento) e 
voglio andare a fondo della cosa.
Effettivamente l'opportunità di avere un amministratore mi è sempre parsa 
dubbia visto che la maggioranza in questo caso ce l'avrebbero gli altri 3 
parenti menefreghisti uniti tra di loro, per quello cercavo una soluzione 
alternativa. Nemmeno quella penale mi pare una soluzione, perchè so per 
esperienza quanti soldi a palate si spendono per fare una causa, migliaia di 
euro che non si recupereranno in consulenze, avvocati e professionisti vari 
che devono certificare tutto il certificabile, per non parlare del tempo che 
ci vorrà e che cristallizza le cose e le crisi.
Quindi l'amministratore è la soluzione?Non credo, ma magari una soluzione 
parziale potrebbe esserla, anche se in sè non avrebbe molto senso, visto che 
ci si potrebbe gestire benissimo anche così, basterebbe solo capire che 
avere un bene vuol dire esserne responsabile e far fronte alle sue spese.
Farò valutare a questo punto al mio avvocato questo articolo che mi citate 
con i dubbi che però si applicano alla mia situazione particolare...sperando 
che non mi proponga subito un giro di consulenze farò scrivere seriamente 
una diffida agli altri 3 e poi vedremo eventualmente il giudice di pace, ma 
in una ennesima causa civile non mi voglio impelagare, soprattutto nella 
realtà territoriale dove è questo immobile, con troppi inciuci tra esperti 
del ramo per insabbiare le irregolarità. Paradossalmente, uno che è regolare 
è una mosca bianca e fa paura.
Un mio conoscente geometra mi dice che prima di qualsiasi altra cosa devo 
creare le quote millesimali...come procedere sempre solo?
Mi attirerebbe molto la soluzione di convocare un'assemblea...creare una 
ufficializzazione legale del nostro status di condominio che loro nemmeno 
sospettano nella loro crassa arroganza...
Molte idee e confuse come vedete...
millesimi, amministratore,nomina di assemblea...vi ringrazio ancora di 
questa discussione nata intorno al mio problema che mi sta facendo 
focalizzare meglio la mia situazione! 

 focalizzare meglio la mia situazione!
  Vorrei darti un piccolo consiglio che a mio parere ti potrebbe risultare 
utile.
  Leggi e/o scaricati la Guida fiscale -Condominio:adempimenti e agevolazioni
  fiscali da sito : htpp://
www.agenziaentrate.it
 (da Home clicca su:Guide 
fiscali)
  Da tale guida apprenderai molte cose sul condominio e sull'amministratore
  ( integrandola perņ con la lettura un buon manuale sul "Condominio") ed
  apprenderai che il condominio necessita del codice fiscale  , perchč  esso č
  un " sostituto d'imposta " e pertanto soggetto ad una serie di obblighi 
fiscali
  che devono essere assolti. Dove non vi č stata nomina di un amministratore
  perchč non obbligatorio e/o non voluto queste incombemze devono essere
  assolte da uno qualunque dei condomini.
  Altra fonte da dove reperire informazioni č il codice civile dall'art .1100 
sino
  art.1139 e disp.att.c.c. dall'art..56 sino art.72.
 Pertanto verifica , se intendi proseguire tale incarico presso il tuo 
condominio,
 se sono stati messi in atto gli strumenti sopra descritti.
 Informa di ciņ gli altri condomini e spiega loro la necessitą di formare delle
 tabelle millesimali , indire delle assemblee , formalizzare dei bilanci 
consuntivi
 e previsionali e redigere dei verbali allo scopo di amministrare e gestire al 
meglio
 la vostra proprietą.
 Ciao w
 

 sospettano nella loro crassa arroganza...
La vedo grigia, disse la marchesa camminando sugli specchi!
Cordialità
Gi