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Titolo: Acquisto negozio - imposta di registro corretta

Sto acquistando un piccolo locale catastato come negozio. Il prezzo
reale di vendita, senza nessun sotterfugio di pagamento in "nero" o
altro, é di 21.000 euro ma il prezzo che si viene a determinare
calcolando dalla rendita catastale é di oltre 40.000 euro. Non sono
riuscito ancora a parlare con il notaio e la sua assistente mi ha solo
confuso le idee dicendomi dapprima che sarebbe stato meglio per
evitare accertamenti e/o multe da parte dell´Agenzia delle Entrate
dichiarare il valore determinato dalla rendita catastale mentre poi si
é corretta dicendomi che si era sbagliata in quanto il calcolo del
maggiore importo tra prezzo di acquisto e valore determinato da
rendita catastale si applica solo per le abitazioni rimanendo peró
molto sul vago rispetto ad eventuali controlli e accertamenti da parte
del fisco. Visto che c´é una differenza di ben 1.900 euro di imposta
di registro tra una ipotesi e l´altra mi dite cortesemente quale
sarebbe la cosa corretta da fare?
Grazie, saluti.

 ha
scritto:

  La base imponibile è data dal valore del negozio dichiarato nell'atto e in
  alternativa , se non si vuol incorrere in accertamenti fiscali, un valore
non
  inferiore a quello determinato su base catastale.
  Questo vale per tutti i tipi di fabbricati o unità immobiliare.
  w
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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

 ha scritto nel messaggio 
news:151Z20Z150Z240Y...@usenet.libero.it...

ovviamente se effettivamente il valore commerciale di quell'unita'
immobiliare e' piu' bassa del valore catastale, questo sara' facilmente
dimostrabile in caso di controlli.
alberto 


   E come è dimostrabile ? Se per l'A.d.E. il valore catastale di quella zona
   è corretto ....la vedo dura fare loro cambiare opinione.



     Se ti interessa leggi il sottostante articolo.
     Ciao w
     Casa, nel rogito debutta il valore catastale
Dal 1° gennaio 2006 l'imposta di registro ha voltato pagina: la base
imponibile dei trasferimenti di abitazioni tra privati non fa più
riferimento al prezzo del bene trasferito (o al suo valore venale, se
superiore), ma al suo valore catastale: quello, cioè, che si ottiene
moltiplicando la rendita catastale per determinati coefficienti di
aggiornamento (si veda il grafico 1). Si apre dunque uno scenario prima
sconosciuto, quello del rogito in cui sono dichiarati due importi: il prezzo
effettivamente pattuito (che diviene fiscalmente irrilevante sotto il
profilo della tassazione indiretta) e il valore catastale del bene (che
costituisce ora l'importo su cui applicare l'aliquota d'imposta). Il prezzo
e il valore dei beni e l'imposta di registro. L'imposta di registro è basata
sul fondamentale principio che, nei contratti traslativi di diritti reali su
beni immobili, la base imponibile è rappresentata dal "valore venale" dei
beni oggetto del contratto, indipendentemente dal corrispettivo dichiarato
(a meno che questo corrispettivo non sia superiore al valore venale, caso
nel quale la base imponibile è rappresentata dal prezzo pattuito). Pertanto,
visto che la base imponibile è rappresentata dal "valore" dei beni,
all'ufficio impositore spetta di svolgere un'attività di accertamento del
valore dichiarato nel contratto (che, nella massima parte dei casi, coincide
con il prezzo dichiarato): e se, a seguito di questa attività di
accertamento, scaturisce che il valore accertato è maggiore di quello
dichiarato, ne consegue una maggiore tassazione (e pure, nei casi più gravi,
anche l'applicazione di una pesante sanzione: articolo 71 del Testo unico).
Peraltro, nonostante l'imposta di registro sia fondata, come detto, sul
valore venale dei beni oggetto di contrattazione, anche il corrispettivo
effettivamente pattuito tra i contraenti non è indifferente al Fisco: di
regola, il corrispettivo convenuto corrisponde al valore di mercato del bene
e quindi occultare il corrispettivo al Fisco (in gergo mercantile: «pagare
il prezzo in nero») significa commettere una grave scorrettezza, che è
infatti pesantemente sanzionata (articolo 72 del Testo Unico). La
valutazione automatica degli immobili. Fino all'entrata in vigore del Testo
unico dell'imposta di registro (Dpr 26 aprile 1986 n. 131) vigeva dunque la
regola secondo cui il valore dei beni "trattati" in qualsiasi contratto
soggetto a imposta di registro era passibile di un'attività di verifica da
parte dell'ufficio impositore, il quale poteva pretendere una maggior
imposta rispetto a quella liquidata in base al valore dichiarato nel
contratto, sulla base di una maggiore valutazione dei beni stessi. Questo
sistema finiva per sottoporre uffici e contribuenti a una defatigante
rincorsa reciproca e a un contenzioso dagli esiti incerti in quanto avente a
oggetto un dato, il valore dei beni appunto, la cui esatta quantificazione
dipende da una serie di parametri caratterizzati da ampia discrezionalità.
Si trattava inoltre di un sistema che poteva favorire (e talora, in effetti,
ha favorito) illeciti accomodamenti tra i contribuenti più intraprendenti e
i funzionari fiscali meno rigorosi. Per rimediare in un solo colpo a questo
stato di cose (la situazione si era fatta via via sempre più ingestibile),
con il Testo unico il legislatore decise dunque di cambiare marcia: venne
introdotto nel sistema tributario il cosiddetto sistema di "valutazione
automatica" dei beni immobili e cioè si stabilì che per tutti i beni dotati
di rendita catastale (fatta eccezione per le aree edificabili) l'ufficio
impositore non avrebbe potuto svolgere la sua azione di accertamento di
valore se il valore dichiarato nel contratto fosse stato pari o superiore a
quello risultante dalla moltiplicazione delle rendite catastali per
determinati coefficienti di aggiornamento. In altri termini: se nella
compravendita di un bene del valore catastale pari a 90 fosse stato
dichiarato un prezzo di 100 (e quindi un prezzo superiore alla rendita
catastale rivalutata), per quel trasferimento l'ufficio non poteva più
svolgere alcuna attività di accertamento di maggior valore (fermo restando
che l'ufficio avrebbe potuto però ricercare se vi fosse stata occultazione
del corrispettivo, cioè il pagamento "in nero" di una parte del prezzo, caso
nel quale avrebbe potuto riscuotere una maggiore imposta e applicare una
pesante sanzione). L'introduzione di questo sistema di "valutazione
automatica", se, di certo, ha raggiunto il seppur importante obiettivo di
abolire l'infinito e incerto contenzioso tra uffici e contribuenti derivante
dalle verifiche di valore, d'altro canto ha sollecitato la generalizzata
convinzione che nei contratti di trasferimento immobiliare il contribuente
svolgesse diligentemente il suo dovere con la dichiarazione di un prezzo
appena superiore al valore catastale: la convinzione, in sostanza, che il
pagamento in nero di una parte del prezzo non fosse un comportamento
illecito. La riforma del 2006. Così come era divenuto insostenibile il
contenzioso sui valori (che sospinse il legislatore del 1986 a introdurre la
"valutazione automatica"), altrettanto insostenibile si è resa la situazione
di palese scollamento tra il prezzo formalmente dichiarato nei contratti (al
fine di applicare la tassazione a un importo pari o appena superiore alla
rendita catastale rivalutata) e quello effettivamente pattuito. Situazione
che il legislatore ha voluto rimediare disponendo dunque (comma 496
dell'articolo unico della legge 23 dicembre 2005, n. 266, la Finanziaria per
il 2006) che nelle compravendite tra privati aventi a oggetto abitazioni la
base imponibile per l'applicazione dell'imposta di registro non è più il
prezzo dichiarato ma è la rendita catastale rivalutata. Entrata in vigore.
Il comma 612 della Finanziaria dispone la sua entrata in vigore con il 1°
gennaio 2006; quindi la novità, in tema di base imponibile nei trasferimenti
immobiliari tra privati, è applicabile: agli atti pubblici formati; alle
scritture private autenticate; alle scritture private presentate per la
registrazione; in tutti e tre i casi dalle ore 0,01 del 1° gennaio 2006 in
avanti. In altri termini: per atti pubblici e scritture private autenticate
si deve osservare la data di formazione (che è "certa" e quindi non importa
la data di registrazione); per le scritture private non autenticate si deve
invece aver riguardo alla data di registrazione (e non conta nulla la data
di formazione dell'atto, che non è "certa"). Cessioni tra privati. La nuova
norma si applica solo nel caso in cui si tratti di «cessioni fra persone
fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche
o professionali» (si veda il grafico 2). Per «cessioni» devono intendersi
tutti quei trasferimenti, in primis ovviamente le compravendite, nei quali
vi sia un corrispettivo il cui valore possa eccedere quello determinato
catastalmente. La cessione cui la nuova norma si applica deve inoltre
intervenire tra contraenti che siano: persone fisiche (e quindi non enti
collettivi, quali associazioni, fondazioni, società di ogni tipo, eccetera);
non agenti nell'esercizio della loro attività commerciale, artistica o
professionale. Pertanto, ove all'atto intervengano (o dal lato della parte
venditrice o dal lato della parte acquirente) soggetti diversi dalle persone
fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche
o professionali, la nuova norma non si può applicare e la tassazione andrà
operata con le regole tradizionali (cioè base imponibile uguale al prezzo o,
se superiore, al valore del bene). Atti soggetti a Iva. Dall'ambito
applicativo della nuova normativa fuoriescono dunque i trasferimenti cui si
applica l'Iva: (si veda il grafico 3) e non solo perché vi è la
partecipazione a tali contratti di persone diverse dalle persone fisiche che
non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o
professionali, ma anche perché la novità riguarda esclusivamente la base
imponibile ai fini dell'imposta di registro (e non concerne quindi la base
imponibile ai fini Iva, che rimane rappresentata dal corrispettivo).
Immobili a uso abitativo. La nuova norma non riguarda qualsiasi tipologia
edilizia, ma concerne esclusivamente gli «immobili a uso abitativo e
relative pertinenze» (ne sono quindi esclusi uffici, negozi, opifici,
terreni, eccetera): pertinenze classiche delle abitazioni sono il garage, la
cantina e il solaio, ma può pensarsi anche a pertinenze meno frequenti, come
i locali di deposito (spesso ricorrenti nelle abitazioni ex rurali) o la
chiesetta annessa a una villa di campagna. La legge non contiene limitazioni
alle pertinenze (né tipologiche né di numero) e quindi tutto ciò che sia
qualificabile come bene immobile preposto a servizio od ornamento di un
altro bene (questa è la nozione di pertinenza ai sensi del Codice civile) e
che sia effettivamente destinato a tale utilizzo rientra nel novero
applicativo della nuova disposizione. Piuttosto c'è subito da domandarsi se
la novità legislativa si applichi anche al contratto che abbia a oggetto la
sola pertinenza (e non anche il bene "principale", in ipotesi già di
titolarità dell'acquirente): ma non appare esservi ragione (prendendo spunto
ad esempio dalla normativa che su questa materia è dettata dalla disciplina
delle agevolazioni "prima casa") per concludere negativamente. La richiesta
della parte acquirente. Il nuovo trattamento fiscale non è automatico: la
legge prescrive infatti che la base imponibile ai fini delle imposte di
registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell'immobile
(invece che dal prezzo) solo se vi sia una «richiesta della parte acquirente
resa al notaio». In mancanza di questa richiesta, si torna al "vecchio"
sistema, e cioè la tassazione del trasferimento sulla base del prezzo
dichiarato (o del valore del bene, se superiore al prezzo). La nuova
tassazione. In presenza dei presupposti di cui fin qui s'è detto, il comma
497 della Finanziaria 2006 dispone dunque che la base imponibile ai fini
delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore
catastale dell'immobile indipendentemente dal corrispettivo pattuito
indicato nell'atto. Ad esempio (si vedano i grafici 4 e 5), se si ha una
compravendita di un appartamento con rendita catastale di 634,92 euro nella
quale si dichiara un prezzo di 300mila euro, a richiesta dell'acquirente la
tassazione va operata non più prendendo a riferimento il prezzo (caso nel
quale - immaginando che non si applichino agevolazioni - le imposte di
registro, ipotecaria e catastale dovute scenderebbero a 30mila euro) ma il
valore catastale (e cioè 634,92 x 126 = 80mila), con il risultato che
l'ammontare da pagare in sede di registrazione risulta - sempre immaginando
di non godere di agevolazioni - di 8mila euro (vale a dire la somma di 5.600
euro per imposta di registro, di 1.600 euro per imposta ipotecaria e di 800
euro per imposta catastale). Valore catastale a geometria variabile. Va
ricordato, ai fini della nuova tassazione, che il valore catastale è
variabile a seconda che per il trasferimento dell'immobile ricorrano o meno
i presupposti per la concessione dei benefici "prima casa": se infatti il
contratto gode di queste agevolazioni, la rendita catastale si deve
moltiplicare per 115,5 (e al risultato si applica l'aliquota del 3% di
imposta di registro e si aggiungono le imposte ipotecaria e catastale nella
misura fissa di 168 euro per ciascuna); se le agevolazioni "prima casa" non
possono essere domandate, la rendita catastale deve essere moltiplicata per
126 (e al risultato si applicano le aliquote del 7% per imposta di registro,
del 2% per imposta ipotecaria e dell'1% per imposta catastale). L'emersione
del prezzo vero. La finalità della nuova norma è nota: rimediare al fenomeno
dei pagamenti "in nero" e fare emergere la "realtà" delle contrattazioni. Da
quando venne introdotto il sistema di «valutazione automatica» dei beni
immobili, si è infatti ingenerata la collettiva convinzione che bastasse
dichiarare nei contratti un prezzo non inferiore al valore catastale.
"Accecato" dal miraggio del risparmio fiscale, il contribuente
conseguentemente dimenticava in un sol colpo: i pericoli "civilistici": il
prezzo dichiarato condiziona ad esempio l'esercizio di eventuali prelazioni
e la richiesta di rimborsi e risarcimenti in caso di risoluzione del
contratto per inadempimento o di azioni per vizi o mancanza di qualità del
bene trasferito; i pericoli "fallimentari": l'azione revocatoria può essere
fondata sulla non congruità del prezzo e il prezzo dichiarato condiziona
l'entità del credito da insinuare nel passivo del fallimento del venditore;
i pericoli di "riciclaggio": se il prezzo viene pagato in contanti (ovvero
con assegni bancari trasferibili, anche frazionati) in misura superiore a
12.500 euro, sono applicabili le sanzioni (fino al 40% dell'importo)
previste dalla normativa antiriciclaggio; i pericoli "fiscali". Infatti,
anche sotto il profilo fiscale, la dichiarazione di un prezzo inferiore a
quello realmente pattuito è un comportamento tutt'altro che legittimo (ed è
quindi assolutamente infondata la diffusa affermazione secondo cui la
dichiarazione di un prezzo pari al valore catastale costituisce un
"salvacondotto" consentito dal Fisco). Basti almeno ricordare che: a) non è
possibile detrarre (ai fini Irpef) interessi passivi derivanti da somme
mutuate in misura superiore al prezzo di acquisto; b) occultare la
plusvalenza (cioè la differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita)
conseguita vendendo un immobile prima del decorso di un quinquennio dal suo
acquisto significa sottrarre a tassazione Irpef un reddito percepito dal
contribuente, con conseguente applicabilità delle relative sanzioni; c) la
disciplina dell'imposta di registro prescrive che, in caso di occultazione
del corrispettivo, oltre al pagamento della maggiore imposta dovuta sulla
differenza di prezzo, è applicabile una sanzione dal 200 al 400% della
differenza suddetta. Ebbene, il "calcolo" del legislatore della Finanziaria
2006 è stato il seguente: - incentivare l'emersione del prezzo "vero"
disinnescandone la rilevanza fiscale; - rinunciare temporaneamente a
incassare la (limitata) differenza di gettito correlata alla differenza tra
il valore imponibile che sarebbe stato dichiarato in mancanza della nuova
normativa (pari o superiore al valore catastale) e quello che verrà
dichiarato in base a essa (pari al valore catastale); - poter monitorare
l'andamento del mercato in tempo reale; - sfruttare questi dati per
aggiornare le rendite catastali con maggiori tempestività ed efficienza; -
puntare al cospicuo maggior gettito (di imposta di registro, di Ici e di
Irpef) che scaturirà automaticamente a rendite aggiornate (a quel punto ci
si potrà chiedere se la misura attuale delle aliquote di registro e Ici
abbia ancora senso). Funzionerà? In molti casi sicuramente il legislatore
raggiungerà il suo scopo; la nuova norma infatti sospingerà a dichiarare il
prezzo "vero" almeno: a) tutti coloro che provano insofferenza per il
"nero", che è comportamento (prima ancora che fiscalmente illecito)
socialmente incivile e percepito come tale da un'area di persone, via via
sempre più vasta, che crede nel valore degli atteggiamenti qualificabili nel
novero del politically correct; b) tutti coloro che non vogliono correre
inutilmente i rischi sopra elencati e, in particolare, tutti coloro che non
sanno o non vogliono "organizzare" o percepire pagamenti in "nero".
Peraltro, non si comprende il perché la nuova norma si limiti alla
compravendita di abitazioni (non minore esigenza di emersione del "nero" vi
è anche nei trasferimenti di altre tipologie immobiliari). Ancora: seppur si
possa capire la scelta di campo del legislatore nel non voler prendere in
considerazione l'ambito dei trasferimenti soggetti a Iva, almeno si sarebbe
potuto osare di più e far rientrare nel novero della nuova norma tutti quei
trasferimenti nei quali intervengono bensì soggetti con partita Iva, ma che
siano comunque da tassare con imposta di registro (vuoi perché il soggetto
Iva interviene come acquirente, vuoi perché il soggetto Iva effettua un
trasferimento per il quale appunto l'Iva non si applica). Permarranno
comunque, nonostante la nuova norma incentivante all'emersione del prezzo
reale, ipotesi di occultamento del corrispettivo effettivamente pattuito che
solo il timore di un'attività repressiva del Fisco potrà sconsigliare: ad
esempio, quello di chi, dichiarando il reale prezzo pattuito, percepisce una
plusvalenza tassabile (per rivendita di una abitazione acquistata da meno di
5 anni); e quello di chi non possa giustificare la provenienza del denaro
utilizzato per pagare un prezzo di una certa entità. L'imposta sostitutiva
sulle plusvalenze immobiliari. La Finanziaria 2006 contiene una rilevante
novità anche per la tassazione delle plusvalenze realizzate da privati nella
vendita di beni immobili, alle quali d'ora innanzi potrà essere applicata,
in luogo dell'imposizione che normalmente si opererebbe (si tratta, a
seconda dei casi, di un reddito che va a comporre l'ordinario imponibile
Irpef oppure che è soggetto alla cosiddetta "tassazione separata"), una
imposta sostitutiva del 12,5 per cento (si veda il grafico 6). Al riguardo
occorre precisare che: se viene venduto un bene acquistato (o costruito) da
meno di cinque anni, costituisce reddito per il cedente la plusvalenza che
il medesimo realizza (vale a dire la differenza tra il prezzo incassato e il
costo di acquisto o di costruzione); in altri termini, la vendita
infraquinquennale è presuntivamente considerata dal legislatore fiscale come
un'attività "speculativa" (cioè si è acquistato al fine di rivendere) e
quindi un evento rilevante dal punto di vista tributario; costituisce
reddito per il privato venditore anche la plusvalenza (e cioè, anche qui, la
differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto) che egli
realizza nella vendita di un'area edificabile: in questo caso, l'intento del
legislatore è quello di effettuare un prelievo, a vantaggio della
collettività, in capo a quel privato che si veda beneficiato per il motivo
che la sua proprietà terriera ottiene un sensibile incremento di valore
dalla pianificazione urbanistica del Comune, la quale consente che
quell'area possa essere oggetto di utilizzazione edificatoria. In altri
termini, in questo caso, la tassazione serve a redistribuire una parte del
valore che il proprietario terriero lucra per effetto della decisione
dell'ente pubblico preposto al governo del territorio di consentire
l'edificabilità di un dato appezzamento di terreno. A queste plusvalenze la
Finanziaria per il 2006 dunque consente di applicare, se il contribuente lo
richiede nel rogito di vendita, un'imposta sostitutiva del 12,5% (in luogo
della tassazione che normalmente invece dovrebbe essere applicata). A
seguito di questa richiesta, il notaio provvede all'applicazione e al
versamento dell'imposta sostitutiva della plusvalenza: a tal fine l'agenzia
delle Entrate ha istituito (risoluzione 5 gennaio 2006, n. 1) il codice
tributo 1107 (in sede di compilazione del modello F24, deve essere indicato
nella colonna «Anno di riferimento» l'anno in cui è avvenuta la cessione del
bene). In un primo periodo di applicazione di questa novità normativa, non
vi dovrebbero tuttavia essere conseguenze rilevanti né per i contribuenti né
per il gettito erariale: a) da un lato, infatti, le vendite
infraquinquennali sono eventi assai infrequenti (è assai raro il caso che un
immobile venga rivenduto a poco tempo dal suo acquisto); inoltre, se si
tratta di abitazioni, la tassazione della plusvalenza non scatta, per
espressa previsione di legge, quando il contribuente abbia posto la propria
residenza nell'immobile venduto (a meno di cinque anni dal suo acquisto) per
un tempo maggiore della metà del periodo decorso dalla data di acquisto a
quella di vendita (ad esempio: se Tizio ha comprato un'abitazione nel
gennaio del 2003 e la vende nel febbraio del 2006, egli non sconta alcuna
tassazione della plusvalenza realizzata in sede di vendita se per tutto il
2004 e per tutto il 2005 egli ha abitato in quella casa); b) quanto alle
vendite di aree edificabili, c'è da aspettarsi che dell'imposta sostitutiva
per qualche tempo quasi nessuno si avvarrà, in quanto, negli ultimi anni,
chi ha programmato la vendita di terreni si è senza dubbio avvalso della
possibilità di rivalutare il costo d'acquisto delle aree da cedere (al fine
di abbattere o di annullare la plusvalenza in sede di vendita), sfruttando
la legislazione di favore che è intervenuta in questa materia da lungo tempo
a questa parte. Nel medio-lungo periodo (e cioè quando si venderanno aree
per le quali la rivalutazione non sia stata effettuata) c'è invece da
prevedere un ampio ricorso all'imposta sostitutiva per evitare la tassazione
che altrimenti si applicherebbe per il divario di valore che inevitabilmente
si viene a determinare tra il costo di acquisto di un'area non edificabile e
la sua vendita una volta che il Comune ne abbia appunto consentito lo
sfruttamento edificatorio.Martedí 31 Gennaio 2006
 
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


  Dall'articolo inviato si evince che il nuovo sistema di tassazione, non
  č da applicare ai negozi, terreni, ecc., ma solo alle abitazioni e alle
  relative pertinenze.
  Pertanto per l'acquisto del negozio si pagheranno le imposte in base
  al prezzo indicato sul rogito.


 Inviato viahttp://
arianna.libero.it/usenet/
Grazie di tutte le info.
Solo per scrupolo non mi é chiara ancora una cosa:
L´agenzia delle entrate puó, nonostante non riesca a dimostrare che c
´é stato un pagamento in "nero", che c´é stata un qualsiasi tipo di
evasione fiscale o occultamento di pagamento etc. pretendere che venga
comunque pagata l´imposta sul valore di mercato del bene immobile
anche se viene chiarito che il prezzo effettvamente pagato é quello
risultante dal rogito?
Intendo, lo Stato puó applicare la regola piuttosto contorta per cui
il cittadino puó anche regalare o vendere un bene sottocosto ma lo
Stato deve comunque percepire le tasse sul valore reale del bene
stesso?
Scusate la probabile assurditá del mio dubbio ma visto che viviamo
nella repubblica delle banane penso che tutto sia possibile.
Grazie

 ha
scritto:

   La donazione è il solo strumento giuridico di trasmissione a titolo
   gratuito di un bene ( legge 383/2001). Per quanto riguarda il fatto
   che tu abbia acquistato un bene immobile ad un prezzo inferiore
   al valore catastale ,traendone un indebito arricchimento , penso che
   come minimo ti debba aspettare un accertamento da parte dell'A.d.E.
   Spero che qualcuno piu' afferrato di me ti sappia meglio precisare.
   Ciao w
