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Titolo: Come controllo la congruità dei preventivi?

Salve a tutti.
Mi è arrivato il preventivo per il 2015, da discutere nell'assemblea che si svolgerà a breve.
 
Se già ritenevo follemente alte le spese per il prossimo anno sono ancora più alte, se verrà approvato il preventivo così com'è. Parlo di spese esclusivamente ordinarie e slegate dai consumi (no riscaldamento, no acqua, no a rifacimento alcunché).
 
Il problema è che il preventivo pare unicamente un elenco di controlli e manutenzioni ordinarie e controlli di legge, quindi nulla che si possa tagliare, se non eventualmente magari un 10% del totale se decidessimo di tagliare le pulizie interamente! Inoltre non vi è nessuna voce predominante, giusto una 15ina di voci da 100 euro l'una.
 
Il problema è che sono tutti argomenti di cui sono assolutamente profano (manutenzione caldaia qual è il giusto prezzo? controllo ascensori? manutenzione addolcitori acqua?)
 
Ora... come posso fare a farmi un'idea se le cifre son giuste o se ci si sta marciando?
Pagare 1'500 (tolto riscaldamento e acqua) per una palazzina modesta fuori città senza portineria, senza giardino, senza piante in un anno in cui non viene fatto alcun lavoro di manutenzione di nulla mi pare un po' troppo

Il problema è che sono tutti argomenti di cui sono assolutamente profano (manutenzione caldaia qual è il giusto prezzo? controllo ascensori? manutenzione addolcitori acqua?)
 
Per ogni singola voce puoi farti fare un preventivo da altre ditte che
fanno quel lavoro.
 
--
 
Byebye from Verona, Italy
 
Bernardo Rossi


1.500 euro sono la tua sola quota o il totale?
Se mi dici in quale zona vivi, quanti siete (unità immobiliari e proprietari) e quali servizi avete esattamente ed il loro costo, forse posso aiutarti, cosi' come lo descrivi e' un po' troppo generico.
 
Cordiali saluti
 
Abele
 
Tutto quanto e' scritto in questo libro, potrebbe non essere vero.
(Richard Bach)

 
 
Stiamo a nord di Milano, in un paesino (non nell'hinterland lì vicino, più a nord, zona di paesini da 3'000 abitanti l'uno). Siamo 5 palazzine a 2 piani da 7 appartamenti l'uno, con un unico corsello dei box e caldaia. 
Abbiamo 4'300 euro di amministratore tra tutto, 3'600 di assicurazione, 900 euro di manutenzione verde (ladro, abbiamo una aiuola da 30 m di lunghezza e non più di 40 cm di larghezza), 900 euro di "manutenzioni varie"(100 euro per interventini misti e 800 per "verifica periodica impianto messa a terra"), 5500 euro di manutenzione ascensori (880 l'un l'anno più un po' per il controllo biennale), 6'400 euro di elettricità condominiale (chissà che c****o c'è attaccato...), 8400 euro di pulizie, 5'000 euro di "manutenzioni addolcitori e fornitura sale" e 3'000 euro di manutenzione centrale termica e assunzione incarico di terzo responsabile più un altro 500 euro di controllo cancello ingresso e antincendio.
 
Grazie!

 
 
 
Indubbiamente sarebbe il modo esatto per tagliare la testa al toro. Ma visto che sono lavori che ignoro nel modo più assoluto e non ho idea di quali siano le ditte che li fanno, inoltre immagino che le ditte vorrebbero uscire e farsi un'idea del lavoro esatto etc...etc.. Mi andrebbero anni!

500 euro di controllo cancello ingresso e antincendio.
 
A me sembrano costi più che congrui, compreso quello per il giardinaggio per 
cui, tra l'altro non spieghi cosa si intende per aiuola, fiorita, arbustiva, 
ecc.. Dipende da cosa volete, un'aiuola curata che non faccia schifo o come 
nel mio condominio che la maggioranza non vuole spendere per il giardinaggio 
ed è una cosa che si può definire tutto meno che un giardino. Da noi sono i 
condomini che annualmente stabiliscono quanti tagli d'erba si debbono fare, 
quest'anno saranno 4; ovviamente senza alcun innaffiamento. Certo si 
risparmia ma...
 
Gi 
 

vorrebbero uscire e farsi un'idea del lavoro esatto etc...etc.. Mi andrebbero anni!
 
Allora tieniti quelli che hai e non fare il piagnone.


 ecc..
 
Arbusti. Comunque nel condominio dove vivevo con i miei pagano 7'000 euro l'anno per 5'000 m^2 di giardino con 5 tagli più una potatura di una siepe di circa 500 m di lunghezza. MI pare sproporzionato. Inoltre del giardino mi ero fatto fare i preventivi. Le 7 compagnie principali della zona chiedevano tra i 1'500 e i 1'800 euro per 8 uscite l'anno per la manutenzione di questa aiuoletta e della parte comune del supercondominio. Questo simpatico pensionato che lo fa giusto per arrotondare chiedeva 3'6000, poi contrattati a 3'000. Se ti pare giusto...
 
E' la somma di elettricità condominiale più manutenzione addolcitori più manutenzione caldaia che mi sembra di sicuro troppo alta. 100 euro ad appartamento di manutenzione caldaia centralizzata quando con la autonoma costa circa uguale? E 170 euro ad appartamento di "manutenzione addolcitori"?


   Concordo.
   A volte le risposte ai quesiti posti paiono la scoperta
   dell'acqua calda. E' mai possibile che esistano condomini
   che non hanno la minima idea di come si controllino le
   spese in un condominio.
   Pare quasi evidente che non sappiano gestirsi nemmeno in casa
   propria....se si rompe una tapparella si rivolgono al primo
   che gli capita?
   w
 
--- news://
freenews.netfront.net/
 - complaints: 
ne...@netfront.net
 ---

    che gli capita?
 
Senti... Visto che per ragioni professionali ne capisco moltissimo di energetica non fosse stato per me *nessuno* dei 34 altri condomini si sarebbe accorto che avevamo l'impianto dell'acqua calda sanitaria totalmente starato che ci faceva pagare più del doppio di quanto avremmo dovuto stante la classificazione energetica. 
Dire "è facile, basta contattare circa 40 ditte dopo essere riusciti a preparare dei complessi capitolati da presentare ad ognuna da decine di pagine" non mi pare così "scoprire l'acqua calda"

addolcitori"?
 
Scusa, non voglio farla troppo facile ma ti assicuro che è una cosa 
fattibile, provato nel nostro condominio.
Non devi prendere in blocco tutti gli argomenti, comincia con uno, ad 
esempio la conduzione/manutenzione della caldaia centralizzata. In questo 
periodo, ovviamente per il prossimo anno, prova a rivolgerti a qualcuno 
della tua zona, basta che prendi un pagine gialle o similare in rete. Ci 
passi una sera, gli racconti della tua caldaia e ti darà un ordine di 
grandezza, ringrazi e memorizzi; poi ne provi un altro. Se entrambi ti 
sembrano più a buon mercato non fai altro che farti fare un preventivo 
ufficiale intestato al condominio e che farai avere all'amministratore 
chiedendo di mettere all'ordine del giorno della prossima assemblea la 
sostituzione del manutentore/gestore. Fatto uno potrai proseguire con un 
altro argomento e coinvolgere magari qualche altro condomino volonteroso.
 
Gi 
 

Dalla mia esperienza c'è scritto 
Che pagano dai
 200 ai 500 anno.
 
Se il condominio ha l'ascensore
e sei nei piani alti 6  7 etc anche 
1200 EURO
 
Escluse spese x riscaldamento e
caldaia

Dalla mia esperienza c'è scritto 
Che pagano dai 
 200 ai 500 anno. 
 
Se il condominio ha l'ascensore 
e sei nei piani alti 6  7 etc anche 
1200 EURO anno
 
Escluse spese x riscaldamento e 
caldaia, e lavori straordinari
 

 Abbiamo 4'300 euro di amministratore tra tutto, 3'600 di assicurazione, 900 euro di manutenzione verde (ladro, abbiamo una aiuola da 30 m di lunghezza e non più di 40 cm di larghezza), 900 euro di "manutenzioni varie"(100 euro per interventini misti e 800 per "verifica periodica impianto messa a terra"), 5500 euro di manutenzione ascensori (880 l'un l'anno più un po' per il controllo biennale), 6'400 euro di elettricità condominiale (chissà che c****o c'è attaccato...), 8400 euro di pulizie, 5'000 euro di "manutenzioni addolcitori e fornitura sale" e 3'000 euro di manutenzione centrale termica e assunzione incarico di terzo responsabile più un altro 500 euro di controllo cancello ingresso e antincendio.
 
Tutti i prezzi che indichi sono piuttosto alti, per la regione dove opero io (l'Abruzzo), ma in linea di massima non sono abnormi e la Lombardia e' sicuramente piu' cara della mia regione.
 
Ma veniamo con ordine:
 
Amministratore: per 35 unita' immobiliari siamo su circa 10 euro al mese per ciascun appartamento. Considerando che sono lordi, e comprendono qualche spesa aggiuntiva, assemblea straordinaria, ecc., direi che per la Lombardia va bene.
 
Assicurazione: dipende dal valore dell'immobile (alla ricostruzione), dai rischi aggiuntivi assicurati e dall'entita' delle franchigie. A volte il premio e' basso perche' una polizza non indicizzata non viene adeguata magari da decenni; poi pero', quando risarcisce applica la proporzionale. Stesso discorso per le franchige; piu' sono alte piu' il premio e' basso. Vi sono inoltre rischi particolari che si possono assicurare, ma sono molto cari, ad esempio la rottura di tubi interrati o l'occlusione, ecc. Fatti dare dall'Amministratore una copia della polizza e se hai un amico assicuratore fagliela vedere. Dirti che qui spenderemmo la meta' non significa niente, tra l'altro il costo di ricostruzione qui e' sicuramente piu' basso.
 
Manutenzione del verde: Dipende da che aiuola avete, se e' una striscia di erbacce da pulire ogni tanto, affidate l'incarico all'impresa di pulizie, se e' una raffinata coltivazione di delicatissime piante esotiche, allora e' pure poco. Il giardinaggio comunque costa caro anche qui, perche' tenere un giardino in ordine e' davvero un impegno notevole, tanto che spesso gli stessi condomini, quando vanno d'accordo, cercano di farsi parte del lavoro in proprio.
 
Manutenzioni varie: puoi regolarti su quelle elencate nel rendiconto. Comunque questa voce e' per molti Amministratori un piccolo fondo cassa per assorbire senza danni qualche inevitabile ritardo nei versamenti di condomini un po' distratti. Se non vengono spesate, ti ritrovi un piccolo credito alla fine dell'anno, quindi nulla di grave.
 
Verifica periodica impianto messa a terra: ?!? ... mah? e' bene verificare ogni tanto l'impianto elettrico e soprattutto la messa a terra, ma tutti gli anni? boh? qui da noi non lo facciamo in modo cosi' sistematico, poi e' una questione anche di scelte.
 
Manutenzione ascensori: trattandosi di impianti piccoli, piuttosto caro se il manutentore e' un artigiano, abbastanza congruo se una multinazionale (Otis, Schindler, ecc.).
 
Elettricita' condominiale: qui basta Verificare le bollette. Se la spesa vi sembra comunque eccessiva, installate lampade a basso consumo (led) e diventate risparmiosi. Comunque siete pochi, ma avete pure un sacco di impianti e aree esterne.
 
Impresa di pulizie: considerando la piccolezza delle palazzine, qui staremmo sulla meta' o anche meno. Ma bisogna vedere il contratto che hanno, e quanto pesano le aree esterne.
 
Manutenzione addolcitori e fornitura sale: qui da noi non si usano, quindi non so che dirti.
 
Manutenzione C.T. e terzo responsabile: Per un impianto solo e' caro, anche considerando l'incarico di terzo responsabile.
 
Controllo cancello e antincendio: Dipende da quanti interventi fa al cancello e dal tipo di impianto antincendio. Potrebbe essere una sine cura, come una rogna; chiedi ragguagli all'Amministratore.
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Grazie delle informazioni.
 
Per l'elettricità condominiale il costo è, ovviamente, congruente alle bollette. La cosa di cui non mi capacito è che abbiamo dei sotto-contatori per tutte le varie aree (ogni scala, centrale termica e corsello box+luci esterne). Per qualche motivo ogni scala, che ha ascensore, luci e pompe per i pannelli solari, si spende 800 euro l'anno. Per la centrale termica 300 euro l'anno. Per l'illuminazione esterna e per i box (che non mi risulta abbiano alcun impianto) 2'2000 euro!!! Morire se riuscissi a capire dove diavolo vanno a finire tutti sti kWh. Abbiamo una decina di neon nei box e una dozzina di led nei passaggi pedonali esterni! come facciano a consumare tutti sti kWh mi è impossibile da comprendere. (che poi se conti che io spendo 30 euro a bimestre di elettricità casalinga immaginati quanto mi fa rodere pagare 200 euro l'anno di elettricità condominiale!)
 
Per il giardiniere tieni conto che è una piccola aiuola di arbusti che vengono su da soli senza cura (lavanda e rosmarino, a loro agio nel nostro clima). Fan giusto qualche uscita di potatura e rimozione erbacce. Infatti tutte le ditte della nostra zona proponevano 1'700 euro per condominio+supercondominio . Questo faceva 3'600, contrattato a 3'000...