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Titolo: Millesimi

Mi servirebbe avere una risposta ad un quesito che mi è stato posto
dall'amministratore di un caseggiato per il quale ho calcolato i millesimi.
Si tratta di un condominio di 5 piani con ascensore e riscaldamento
centralizzato; al piano terreno ci sono i box, le cantine ed un appartamento
da cui si accede tramite un giardino privato piuttosto ampio (non passando
dal portone di ingresso).
Io ho calcolato i millesimi da attribuire al giardino come se fosse un
balcone (un coeff. un pò + basso), ma i proprietari di questo appartamento
dicono che il  giardino non dovrebbe rientrare nel computo dei millesimi
generali facendo parte di un mappale indipendente da quello del condominio
ed essendo stato acquistato in un secondo tempo rispetto all'appartamento
(prima a questo si accedeva da una porta al piano terreno passando per una
cantina, con conseguente condono).
Pensate che debba ricalcolare i millesimi scorporando il giardino o che
debba essere considerato parte privata ma nella totalità del condominio e
quindi attribuire ad esso i millesimi del caso???
Grazie anticipatamente, Gio

 quindi attribuire ad esso i millesimi del caso???
     Da quando in qua un proprietario viene messo al corrente dei conteggi
    in corso di redazione? Lui approvera' o meno le tabelle come tutti gli
    altri,il tecnico registra la situazione di fatto,quel giardino per
essere considerato avulso dal condominio come vorrebbe il *signorino* sara'
   recintato e con accesso indipendente dalla abitazione del furbetto.
    Vai avanti per la tua strada!
    ciaofelix:-)
-- 
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 Ti ringrazio, i millesimi però sono già stati consegnati ed approvati da
tutti gli altri condomini tranne questo che ha fatto l'obiezione riguardante
il giardino.
Il giardino è recintato e si entra da un cancello indipendente; una volta
entrati nel giardino si accede all'appartamento che rimane al piano terreno
del condominio, con il quale non ha "contatti", (non ha nemmeno il
riscaldamento che per gli altri alloggi è centralizzato).
"quel giardino per essere considerato avulso dal condominio come vorrebbe il
*signorino* sara' recintato e con accesso indipendente dalla abitazione del
furbetto."
quanto dici è una tua opinione o posso trovare riferimenti giuridici??? (da
esporre in modo da non dover + fare altri conti....)
ti ringrazio anticipatamente se mi risponderai ancora. Gio


 ti ringrazio anticipatamente se mi risponderai ancora. Gio
     Spiega meglio la situazione,il signore in questione e' un condomino
     o no? Cosa ha in comune con il condominio?
     ciaofelix:-)
-- 



Questo proprietario entra in aree condominiali soltanto accedendo dal
portone principale ma non ne ha interesse dato che lui è condomino solo per
il fatto che il suo appartamento fa parte del palazzo ma è stato ricavato da
fondi (ex cantine) e poi condonato (entra in casa sua come un qualsiasi
condomino che non abita lì entra in un garage di proprietà).
l'unica cosa è che passa per il suo giardino che contorna un lato del
palazzo, dove c'è l'entrata dell'appartamento.
Con il condominio ha in comune solo la manutenzione dello stabile (facciata
o tetto), non la scala o il riscaldamento.
di nuovo ciao!


 o tetto), non la scala
      La scala non gli serve ma non gli e' impossibile accedervi per andare
      sul tetto,quindi il tetto,i muri perimetrali,le fondazioni,gli scari-
      chi fognarii,tutto in comune,quindi e' un condomino a tutti gli
effetti.
      Il giardino va conteggiato nelle sue quote millesimali,poiche' e'
vietato mettere in conumicazione proprieta' estranee con aree condominiali.
       ciaofelix:-)
 o il riscaldamento.


 o tetto), non la scala
      La scala non gli serve ma non gli e' impossibile accedervi per andare
      sul tetto,quindi il tetto,i muri perimetrali,le fondazioni,gli scari-
      chi fognarii,tutto in comune,quindi e' un condomino a tutti gli
effetti.
      Il giardino va conteggiato nelle sue quote millesimali,poiche' e'
vietato mettere in conumicazione proprieta' estranee con aree condominiali.
       ciaofelix:-)
 o il riscaldamento.


        ciaofelix:-)
mi espliciti meglio questa cosa delle scale?
I proprietari di Box partecipano alle spese delle scale?
Noi abbiamo una tabella millesimale (scale) che non comprende i proprietari
di box.

 di box.
     No qui il caso e' diverso,un condomino ha acquistato successivamente
     una particella di terreno che utilizza come giardino,e nonostante che
     sia interconnessa con il condominio,ritiene che non venga calcolata
     ai fini delle quote millesimali,visto che e' in corso la redazione
     delle tabelle.
     Nel tuo caso,se i proprietari dei box non POSSONO usare le scale,non
     pagheranno le spese di manutenzione,ma PAGHERANNO le spese di
manutenzione straordinaria o ricostruzione.
     ciaofelix:-)


  > Mi sapresti indicare dove è scritto che è vietato?
        - vogliono riferimenti a leggi in materia...-
        ciao, grazie.


         - vogliono riferimenti a leggi in materia...-
 
    Il quesito non va posto in questi termini,perche' non e' vietato 
    da un articolo di legge.
    Il condominio nasce quando piu' proprietari,con le loro unita'im-
    mobiliari hanno in comune ovvero in comproprieta'alcune parti in-
    dispensabili alla funzionalita'dei singoli immobili,nel caso specifico
    il signore in questione e' un condomino a tutti gli effetti,la sua pro-
    prieta' e' composta da un appartamento con giardino,il cui valore
mille-
    simale sara' maggiore di un'analogo appartamento senza giardino.
 
    Lui dice che avendo acquistato il giardino dopo vuole considerare
questo
    una appendice,che non fa parte del condominio,pero' pretende che dallo
    stesso si possa accedere alle parti comuni,creando cosi' una servitu'
    cioe' la servitu' del proprietario del giardino (lui stesso) sulle aree
    comuni.
    il giorno in cui lui,vende o affitta il giardino i nuovi proprietari
    avranno il diritto di utilizzare le parti comuni,senza ovviamente paga-
    re una lira.
    Se il giardino fosse edificabile,il nuovo edificio avrebbe un comodo
    accesso gratis dal portone dell'altro condominio.
 
    Ti ho riportato gli articoli del cc sulla costituzione delle servitu'
 
CAPO III 
Delle servitù volontarie
Art. 1058 Modi di costituzione 
Le servitù prediali possono essere costituite per contratto (1061, 1321,
1350 n. 4, 2643 n. 4) o per testamento (649 e seguenti, 2648). 
Art. 1059 Servitù concessa da uno dei comproprietari 
La servitù concessa da uno dei comproprietari di un fondo indiviso non è
costituita se non quando gli altri l'hanno anch'essi concessa unitamente o
separatamente (1108). 
La concessione, però, fatta da uno dei comproprietari, indipendentemente
dagli altri, obbliga il concedente-e i suoi eredi o aventi causa a non
porre impedimento all'esercizio del diritto concesso. 
Art. 1060 Servitù costituite dal nudo proprietario 
Il proprietario può, senza il consenso dell'usufruttuario, imporre sul
fondo le servitù che non pregiudicano il diritto di usufrutto (981, 1078). 
CAPO IV 
Delle servitù acquistate per usucapione e per destinazione del padre di
famiglia
Art. 1061 Servitù non apparenti 
Le servitù non apparenti non possono acquistarsi per usucapione (1158,
att. 158) o per destinazione del padre di famiglia (1062). 
Non apparenti sono le servitù quando non si hanno opere visibili e
permanenti destinate al loro esercizio. 
Art. 1062 Destinazione del padre di famiglia 
La destinazione del padre di famiglia ha luogo quando consta, mediante
qualunque genere di prova (2697 e seguente), che due fondi, attualmente
divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha
posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù. 
       Ora dimmi con quale di questi metodi lui ha acquistato il diritto
     di imporre la servitu' a quel condominio.
       Purtroppo momentaneamente non posso postarti un sito con sentenze
     di cassazione che vietano l'apertura di porte comunicanti con
condominii adiacenti,appunto perche' impongono arbitrariamente servitu di
     passaggio non autorizzate.
       Beninteso con le maggioranze previste,credo l'unanimita',i condomini
     possono accettare queste innovazioni.
       ciaofelix:-)


      ciaofelix:-)
...quindi quando e se decideremo di restaurare la scala, parteciperanno
tutti!!
BELLO!
:DD

      passaggio non autorizzate.
       TROVATE!!!
 
In tema di utilizzazione del muro perimetrale dell’edificio condominiale
da parte del singolo condomino, costituiscono uso indebito della cosa
comune, alla stregua dei criteri indicati negli artt. 1102 e 1122 del cod.
civ., le aperture praticate dal condomino nel detto muro per mettere in
collegamento locali di sua esclusiva proprietà, esistenti nell’edificio
condominiale, con altro immobile estraneo al condominio, in quanto tali
aperture alterano la destinazione del muro, incidendo sulla sua funzione
di recinzione, e possono dar luogo all’acquisto di una servitù (di
passaggio) a carico della proprietà condominiale.
* Cass. civ., sez. II, 25 ottobre 1988, n. 5780, Parr. SS. Vito M. c.
Cond. Via Fratt. Conf., Cass. civ., sez. II, 13 gennaio 1995, n. 360.
 
Qualora l’apertura del muro perimetrale comune di un edificio condominiale
sia eseguita dal singolo condomino per mettere in comunicazione una unità
immobiliare di sua esclusiva proprietà con un’altra unità compresa in un
diverso fabbricato, l’uso del muro comune non può ritenersi consentito a
norma dell’art. 1102 c.c. in quanto non si risolve in un semplice maggiore
suo godimento, ma integra una anormale e diversa utilizzazione diretta a
sopperire ai bisogni di un bene al quale non è legato da alcun rapporto,
venendo inoltre il muro e, quindi, le parti comuni del fabbricato, quali
le fondazioni ed il suolo di cui esso fa parte, ad essere gravate da una
vera e propria servitù a favore di un bene estraneo al condominio, per la
cui legittima costituzione, vertendosi in tema di diritti reali
immobiliari, è richiesta a pena di nullità la manifestazione del consenso
in forma scritta di tutti i partecipi.
* Cass. civ., sez. II, 7 marzo 1992, n. 2773, Magazzini c. Alessandri.
 
Costituisce uso indebito della cosa comune, non consentito, quindi, dalla
norma dell’art. 1102 cod. civ., l’apertura praticata da un condomino nel
muro comune per mettere in collegamento un vano dell’edificio condominiale
con altro suo immobile estraneo a detto edificio, in quanto tale apertura
viene a creare una servitù a carico del condominio, per la cui
costituzione è richiesto il consenso di tutti i partecipanti alla
comunione risultante da atto scritto a pena di nullità.
* Cass. civ., sez. II, 11 giugno 1986, n. 3867, Cond. V. Teramo c. Soc.
Setta.
Il comproprietario o compossessore non può servirsi di un’area comune per
accedere, attraverso un’apertura appositamente creata in un muro divisorio
comune, ad un immobile di sua esclusiva proprietà o di suo esclusivo
possesso, diverso dal fondo al cui servizio l’area venne originariamente
creata, perché ciò si risolverebbe nella costituzione di una vera e
propria servitù di passaggio su tale area, ovvero in una molestia del
compossesso altrui.
* Cass. civ., sez. II, 27 marzo 1987, n. 2973, Gianella c. Bickler.
I muri che delimitano il complesso condominiale, costituendone quindi il
perimetro, non tollerano - abbiano essi natura di muri portanti o
meramente divisori - aperture, da parte di un condomino, ove realizzando
un passaggio con un immobile di appartenenza dello stesso condomino ma
estraneo al condominio, possano dar luogo, attraverso il prolungato
possesso, ad acquisto di servitù a carico dell’entità condominiale che
circoscrivono.
* Cass. civ., sez. II, 16 novembre 1985, n. 5628, Magnetto c. Fazzini.
L’apertura di un arco nel muro perimetrale di edificio condominiale,
eseguita dal singolo condomino per accedere in altra sua proprietà
esclusiva, estranea al condominio, costituisce un indebito uso di tale
muro, in quanto ne altera la destinazione e la funzione di recinzione del
fabbricato condominiale, assoggettandolo a quel passaggio in favore di un
bene non compreso in detto fabbricato, suscettibile di tradursi nel
corrispondente diritto reale a carico dell’immobile condominiale.
* Cass. civ., sez. II, 8 aprile 1982, n. 2175, Grimaldi c. Castiglione..
L’apertura di un vano nel muro perimetrale di edificio condominiale,
eseguita dal singolo condomino in corrispondenza dell’androne comune per
accedere in altra sua proprietà contigua, estranea al condominio,
costituisce un indebito uso del muro medesimo, in quanto ne altera la
destinazione e la funzione di recinzione del fabbricato condominiale,
assoggettandolo a passaggio in favore di bene non compreso in detto
fabbricato.
* Cass. civ., sez. II, 21 aprile 1981, n. 2339, Valeriani c. Valeriani.
Nella controversia concernente la legittimità di un’apertura praticata nel
muro perimetrale di un edificio condominiale da uno dei condomini, per
mettere in comunicazione il proprio appartamento con altro, di sua
proprietà, posto in un edificio attiguo, oggetto di diverso condominio,
non è necessario integrare il contraddittorio nei confronti di
quest’ultimo.
* Cass. civ., sez. II, 29 ottobre 1974, n. 3274.
Non è consentito ad un condomino, senza il consenso degli altri condomini,
praticare nel muro perimetrale un’apertura in modo tale da mettere in
comunicazione due edifici completamente distinti fra di loro.
* Trib. civ. Piacenza, 3 luglio 1987, n. 314, Marchesi c. Burzi.


>        TROVATE!!!
...grande!  :D