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Titolo: affitto terrazza condominiale e accatastamento

ho bisogno della vostra cortesia e competenza per risolvere una questione
che ha diviso l'assembela ieri sera
il  Condominio  ha deciso di affittare una terrazza condominiale
ci sono 2 tesi .
 1 °     la terrazza si affitta con un contratto (ovviamente registrato) 4 +
4
2 °    come la 1° però è  necessario incaricare un geometra per
l'accatastamento in quanto attualmente  la terrazza non ha la particella ed
è inserita nelle varie parti comuni
domanda : è necessario procedere all'accatastamento?
un contratto di affitto può essere effettuato per un bene non accatastato
???
grazie fab

 ???
        Si! Nei contratti tipo sono indicati solo via civico livello e des-
        crizione! In caso di vendita ovviamente occorre frazionare ed ov-
        viamente trascrivere in catasto la nuova proprieta' :-))
        ciaofelix
-- 
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 il  Condominio  ha deciso di affittare una terrazza condominiale
Felix ti ha risposto correttamente
per la precisione
voi potete concordare un periodo differente , in quant oterrazzo non rientra
nelle norme relative alla casa (4+4 etc )
pertanto potreste affittarlo per periodo che si consiglia non superiore a 9
anni
preciso ulteriormente
che il contratto di affitto deve essere definito in assemblea e poi dato il
mandato all'amministratore per la sottoscrizione dello stesso
inoltre non è necessaria nessuna operazione ne di frazionamento ne di
accatastamento
(tali operazioni si renderebbero necessarie nel caso di vendita del
terrazzo)
però andrebbe quantificata un rimborso di spesa forfettaria in relazione
alla pulizia scale e forza motrice, in quanto tale terrazzo non ha
attribuiti millesimi di alcun tipo, pertanto onde evitare in futuro
discussioni su spese non pagate è preferibile definire con anticipo un
rimborso forfettario da pagare a chiusura di bilancio calcolato tenendo
conto della superficie del terrazzo e rapportandolo alla superficie di un
appartamento di egual piano e il tutto ridotto del 50% (un terrazzo non ha
la stessa valenza di un appartamento)
tale spesa verrà poi sottratta proporzionalmente ai millesimi di tutti i
condomini dai relativi conti

 terrazzo)
grazie per la precisione
il dubbio sulla necessità di frazionamento è sorto in quanto problema
sollevato proprio da un geometra  che si ritiene informato
e confermato dal fatto che sui contratti i dati catastali vengono richiesti
d'altronde se , per assurdo,  avessi 10 terrazze diverse come farei ad
individuarle se non facessi il frazionamento ??
blindonet fa riferimento alla durata e alla non applicazione delle norme
sulla casa   ( quindi posso fare un contratto con durata a mio piacere ??
ovviamente concordandolo con le  parti di durata non supeiore a 9 anni ( per
un problema di maggioranza assembleare )  è corretto ??
fab sempre dubbioso

 un problema di maggioranza assembleare )  è corretto ??
più o meno
tieni conto che contratti superiori se prorogati tacitamente produrrebbero
un periodo equivalente o superiore ai 20 anni pericolosi se qualcuno vuole
sfruttare  servitù o usucapione di parti modificate (se ad esempio uno si
affitta la terrazza vicinoria e ci fà delle opere dopo 20 anni tali opere
sono usucapite, meglio evitare problemi e fissare periodi più tranquilli

 individuarle se non facessi il frazionamento ??
Con una banalissima scrittura privata, a cui possono esser allegati anche
disegni, mappe, fotografie e quant'altro, se necessario...
Saluti            Meneldil

 ha scritto nel messaggio
news:7ChRa.76560$qa5.1...@news2.tin.it...

caro fab,
tento di rispondere ai tuoi quesiti in quanto vagamente "insoliti".
veniamo alla prima tua domanda ...
1. cosa dareste in locazione. la risposta parrebbe una terrazza (o un
lastrico solare?). ora, il contratto cosa prevede, la cessione di un
terrazzo ad uso???
parrebbe una domanda bislacca ma serve per determinare una prima grande
divisione che opera il nostro ordinamento in materia. difatti ciò che
oggettivamente e per destinazione urbanistico catastale non è considerabile
come un appartamento ad uso abitazione, dovrebbe rientrare "nell'uso diverso
dall'abitativo" e quindi con una durata contrattuale immodificabile di 6+6.
ora, non conoscendo le parti del contratto (sono queste infatti che rendono
un contratto "buono"), suggerirei di valutare bene la fattibilità di questo
contratto. io posso fare qualsiasi scrittura privata, non definendola con il
proprio nomen iuris, prevedendo il godimento da parte di un terzo di un bene
di mia proprietà, che in caso di vertenza giudiziale il giudice la
considererebbe immediatamente come una locazione. sul fatto che debba essere
registrato lo trovo quasi pleonastico precisarlo soprattutto se siete un
condominio regolarmente costituito. ricordata che tutta l'attività va
autorizzata dall'assemblea con delibera ad hoc.
2. in base al combinato disposto delle normative sulle locazione che quelle
sul registro, ogni contratto di locazione deve contenere i dati catastali
del bene concesso. poichè come mi dici la terrazza non è accatastata, o al
limite è accatastata come bene comune non censibile, si potrebbe indicare
foglio e particella con tra parentesi la dicitura quota parte; ma su questo
punto bisognerebbe sentire il parere delle singole Agenzie delle Entrate
competenti per zona (alcuni lo accettano altri no), in quanto il principio
che ha animato questa scelta è principalmente di natura fiscale per
scoraggiare locazioni "sotto-valutate".
peraltro ti evidenzio che accatastare un bene come questo comporta in primis
la determinazione di una rendita in quanto teoricamente fruttifero ed
inoltre per farlo sarebbe meglio presentare il docfa per tutto l'immobile
come b.c.n.c. in quanto l'ufficio del territorio potrebbe non accettarti un
accatastamento parziale.
ribadisco quanto ti ho precedentemente indicato: è bastevole la generica
indicazione di foglio e particella ...
per ciò che riguarda descrizione et similia, suggerisco di allegare una
bella pianta del terrazzo contornando ciò che viene consegnato in locazione;
la descrizione minuziosa dei confini attiene principalmente alla legge
notarile.
spero di essere stato chiaro nell'esposizione
ti saluto
raffaele


grazie per il tempo dedicato
cero di spiegare meglio
un condomino ha chiesto in affitto al condominio una terrazza/chiostrina al
piano terra confinante al suo appartamento
tale luogo di circa 20mq  è di proprietà condominiale  e verrebbe usato come
pertinenza dell'appartamento
da quello che capisco bidsogna applicare la legge degli affitti non come
abitazione quindi 6 + 6 ( giusto ??)  e se volessi fare un periodo + breve
non si possono usare i patti in deroga ??
in merito al frazionamento il ragionamneto che mi è stato fatto ( che
prevede la necessità del frazionamento  ) é :
un bene che produce reddito  deve essere identificato , se prima non lo era
perchè faceva parte dei beni comuni condominiali non censiti, ora che è
affittato deve essere frazionato , anzi per pochi euro deve pagare anche
l'ici .
si faceva l'esempio dell'affittacamere ma secondo me non è assimilabile
continuo ad avere dei dubbi
fab
grazie a chi vorrà continuare la discussione


bè il mio contributo l'ho dato...
saluti
raffaele

 si faceva l'esempio dell'affittacamere ma secondo me non è assimilabile
Perchè mai?
Saluti                Meneldil


cordialità...
raffaele

 > Perchè mai?
Ad esempio, potresti cominciare col rispondere a questa mia domanda...
Saluti            Meneldil