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Titolo: Caldaia condominiale guasta dopo meno di 2 anni e sostituzione a spese nostre

Salve a tutti,
ho cercato nei vecchi post, ma non ho trovato una situazione simile a 
quella che è capitata al mio condominio.
2 anni fa fu cambiata la caldaia condominiale per guasto della vecchia, 
ma non fu deciso in assemblea, forse perché fatta passare come spesa 
urgente.
Ora già l'anno scorso si guastò la nuova caldaia, e fummo costretti a 
stare parecchi giorni senza caldaia.
Ora quest'anno è risultata guasta alla prima accensione, e 
l'amministratore l'ha fatta cambiare perchè la ditta ha detto che non 
era più riparabile. Il fatto è che stavolta dobbiamo pagarla noi di 
tasca nostra! La ditta ha detto che la vecchia si è rotta perchè 
l'impianto è vecchio e sporco, ed ha rovinato la caldaia. Secondo loro 
bisognava ripulire l'impianto (perchè non ce lo hanno detto prima di 
cambiare la caldaia?). Quindi la sostituzione non poteva rientrare in 
garanzia.
Ora molti condomini sono imbestialiti per diversi motivi, tra i quali il 
fatto che, anche questa volta, l'amministratore ha fatto cambiare la 
caldaia senza una riunione condominiale e la presentazione di preventivi 
(un'altra volta la scusa dell'urgenza?)
Secondo poi, chi ci assicura che la caldaia non si sia potuta riparare?
Inoltre se l'impianto era sporco e l'ha danneggiata, perchè non ce lo 
hanno detto prima di cambiarla?
Adesso hanno messo la nuova e l'impianto è ancora sporco, allora è 
inutile quanto detto prima!
MA LA COSA PIU' IMPORTANTE:
Può l'amministratore far cambiare la caldaia per ben 2 volte in 2 anni 
SENZA indire un'assemblea condominiale, per una spesa di circa 16.000 
euro? Esiste una normativa al riguardo? Può farlo?
Grazie a tutti
Tony


   A questo amministratore , se le cose stanno come da te raccontato, va
   revocato il mandato. Sostituitelo con uno piu' affidabile e competente e
   che a fronte di spese urgenti provveda poi a indire riunione per informare
   i condomini sui motivi di queste spese improvvise ed onerose.
   w
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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

 
Sulla revoca siamo d'accordo, ma sarà difficile raccogliere le firme in 
quanto molti sono affittuari, ed i proprietari vivono lontano. Forse 
quando vedranno il conto si faranno vivi!!!
Ma resta la domanda:
può cambiare la caldaia sempre senza indire un'assemblea?
Ciao
Tony


   Art.1135 c.c. ultimo comma :L'amministratore non può ordinare lavori di
  manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in
  questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
  L'art 66 disp.att.c.c. , peraltro vi dà la possibilità qualora
l'amministratore
  non provveda ad indire riunione straordinaria di richiederla.Bastano n.° 2
  condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell'edificio.Passati
  inutilmente dieci giorni, i condomini possono provvedere direttamente alla
 convocazione.
 Il vostro amministratore ha sbagliato per ben due volte. Inoltre sarebbe
utile
 che nel vostro condominio nominiate dei consiglieri in modo tale che , in
 casi simili,affianchino l'amministratore e controllino il suo operato.
 Ciao w


 
La cosa, secondo me, contestabile, è il fatto che il lavoro non sia di 
"carattere di urgenza".
Infatti, perchè paghiamo, ogni anno la manutenzione, se poi non si 
controlla prima dell'inizio della stagione fredda il funzionamento 
dell'impianto?
Forse per far passare sempre i lavori come urgenti e quindi non 
sottoposti all'assemblea con tanto di presentazione preventivi?
A me sembra un atteggiamento quantomeno sospetto...
Ok, ora, secondo la legge, deve riferirne alla prima assemblea, ma 
oramai i buoi sono scappati dalla stalla!
Ciao
Tony


   Spero che su quanto ti dirò ora vi sia qualcuno piu' competente di me che ti
   risponda in merito perchè , a mio parere , vi è anche una certa
responsabilità
   da parte del Terzo responsabile e manutentore della caldaia.Se poi è lo
stesso
   che vi ha sostituito per ben due volte la caldaia non solo non andrebbe
pagato,
   ma andrebbe addirittura citato per danni.
   La cosa però va ben valutata chiedendo un parere ad un legale perchè si
   potrebbe rivelare lunga e costosa.



La normativa e' semplicemente quella che i condomini possono revocare
l'amministratore quando vogliono. Se ai condomini non piace come si
comporta l'amministratore, non c'e' bisogno di leggi speciali, di forze
antisommossa, o del procuratore: c'e' uno strumento molto piu' potente
che e' la cacciata in tronco.
Poi con il nuovo amministratore, si controlla l'operato, si esegue una
perizia, ci si rivolge da un'avvocato e si fanno tornare indietro i
soldi spesi male.
Voi siete i PADRONI. Comportatevi come tali, e domandatevi: se a casa
vostra vi cambiano la seconda volta la caldaia dopo 2 anni, come vi
comportate con l'installatore ?
[Messaggio Usenet via Tiscali su 
text.giganews.com
. Se leggete via Web
il sottoscritto informa che non conosce o partecipa al sito/forum Web.]
R.L.Deboni

 
Credo, in effetti, che la ditta sia la stessa.
Mi informo meglio.
Comunque sono d'accordo con te e sarebbe utile sapere se ci sono i 
termini legali per agire come dici sopra.
Una domanda che mi è venuta:
ma alla prossima riunione, agli atti, non si può far scrivere che la 
sostituzione della caldaia non rappresenta carattere d'urgenza, e quindi 
in caso di guasto bisogna SEMPRE indire una riunione?
Ciao
Tony

 R.L.Deboni
Su questo siamo completamente d'accordo.
Ma sarà difficile raccogliere le firme in quanto molti sono affittuari, 
ed i proprietari vivono lontano.
Alle riunioni non c'è mai la maggioranza assoluta (50%+1) necessaria a 
defenestrare l'amministratore.
Potremmo quindi valutare se sia possibile revocarlo per dolo o colpa 
grave... ma credo sia anche questo difficile da dimostrare.
Ciao
Tony


   Scusa ma quanto tu dici ora mi sembra inutile, il problema si è verificato
   piu' volte ed è stato trattato ogni volta con superficialità ed
incompetenza.
   Inoltre come ti dicevo le colpe sono da attribuire sia a voi condomini, sia
   all'amministratore e sia al manutentore e fornitore caldaia.
   Per quanto riguarda l'urgenza ti faccio io una domanda : se il guasto e/o
   sostituzione caldaia avvenisse nel periodo di accensione invernale, tu
   staresti 1 o 2 mesi senza riscaldamento e quindi al freddo in attesa che
   l'assemblea condominiale si riunisca per decidere il dà farsi ?
   Ricordati che in questi casi il codice civile è chiaro su come operare.
   Ciao w


 
I condomini colpevoli, perchè?
Tu dici:
"...se il guasto e/o
 >    sostituzione caldaia avvenisse nel periodo di accensione invernale, tu
 >    staresti 1 o 2 mesi senza riscaldamento e quindi al freddo in 
attesa che
 >    l'assemblea condominiale si riunisca per decidere il dà farsi ?"
Ma è successo già 2 volte alla prima accensione! Non ci sono scuse...
Tony


   Appunto.... ed è per questo che i condomini non possono accampare scuse.
   Avete fatto gestire la cosa da irresponsabili.!! Il condominio è vostro e
non
   dell'amministratore.


 quando vedranno il conto si faranno vivi!!!
Ad un buon amministrtore basta un giro di telefonate, per sapere come
comportarsi e come andrà a finire l'assemblea, se il suo comportamento sarà
discusso.
L'assemblea è una pura formalità, come sa chiunque s'intenda di condominio.
Se sei un condòmino, e sei informato solo a cose fatte, o chi amministra è
pazzo, o tu e i tuoi millesimi non contate nulla.

 grave... ma credo sia anche questo difficile da dimostrare.
Abuso ? Direi che e' facilissimo da provare, basta avere copia del
contratto con la sua firma. Anzi prima chieda agli inquilini a che
titolo stanno occupando l'immobile, e si faccia dare copia del contratto
o scrivere che hanno firmato con l'amministratore.



Ma che cavolo sto scrivendo ? Mi scusi, ma ho fatto un po' di confusione.
R.L.Deboni