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Titolo: Assemblea - Maggioranza

Come da oggetto, avevo gia' chiesto qui aiuto.
 
Spiego meglio il quesito: in un piccolo condominio composto da quattro 
appartamenti, uno ha 550 millesimi. Io so che per poter deliberare 
occorrono due condizioni; la maggioranza dei millesimi dell'assemblea e 
dei condomini partecipanti alla assemblea condominiale.
 
In questo caso, tra l'altro in lite giudiziaria tra tre condomini contro 
il condomino che ha 550 millesimi per quanto concerne la ripartizione 
delle spese condominiali (a millesimi o a corpo delle varie voci, la 
maggioranza non c'e' mai, costringendo l'amministratore a non indire le 
assemblee perche' inutili.
 
Qualcuno di questa lista puo' darmi una soluzione/escamotage?
 
Ci sono novita', al riguardo?
 
Grato
marco


  In seconda convocazione le maggioranze ordinarie diventano :
  1/3 dei millesimi ed 1/3 dei condomini.Quindi per avere la
  maggioranza e deliberare la maggior parte dei problemi per
  la gestione condominiale sono sufficienti, nel vs. caso,
  n° 2 condomini e 333,33 millesimi.
  w
 
-- 
Meglio l'ignoranza che la troppa supponenza.[ cit.]


Si questo lo so, pero':
 
1) Quando sono presenti tutti i condomini all'assemblea i millesimi sono 
mille, e la maggioranza dei millesimi presenti e' 501;
 
2) Per quello che so (non sono amministratore di condomini) per 
approvare un bilancio occorre la maggioranza sia dei millesimi sia dei 
partecipanti;
 
3) L'avvocato che ci sostiene, all'ultima assemblea aveva imposto il 
principio dei 333 mm, come dici tu, ma il condomino con 550 mm ha 
impugnato la delibera dell'assemblea ed ha vinto il ricorso presso il 
tribunale civile, che ci ha dato torto addebitandoci le spese per € 4.300.
 
Come se ne esce?

 Come se ne esce?
 
   Innanzi tutto  quale delibera è stata impugnata e perchè ?
   Se il Tribunale vi ha dato torto evidentemente il bilancio o
   non era conforme ...o conteneva forse qualche anomalia oppure
   la ripartizione delle spese non era esatta. Pertanto dovresti
   o postare la sentenza o essere piu' preciso in merito.
   Per quanto riguarda ciò che ti ho detto in merito alle maggioranze
   per deliberare in seconda convocazione il codice civile è chiaro:
   vedi art.1136 comma 3 , non credo che un Giudice possa decidere
   diversamente.Pertanto in ciò che tu racconti vi è qualcosa di poco
   chiaro a meno che la deliberazione riguardi argomenti quali :
   lavori straordinari, nomina amministratore, innovazioni , ecc. per
   i quali tali maggioranze non sono valide, ma occorra sempre e
   comunque attenersi ai commi 2,4 e 5 dell'art.1136.



Premesso che W ti ha dato indicazioni giuste, saresti così gentile da 
farci leggere la sentenza per capire cosa diavolo ha detto il giudice? 
(sono proprio curioso di sapere perché il condomino dissenziente ha 
avuto ragione, e non credo sia per il quorum in assemblea)
 
Gxis
 
Paolo

    comunque attenersi ai commi 2,4 e 5 dell'art.1136.
 
cosi' si trova in internet
 
seconda convocazione
 
1/3 del valore dell'edificio + 1/3 dei partecipanti al condominio (occorre
altresì che il numero dei voti rappresenti la maggioranza tanto degli
intervenuti, quanto del valore rispetto ai voti dei dissenzienti)
 
-- 
 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it
 
 
 

 -- 
Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni
 
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di 
seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e 
in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è 
valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei 
partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
 
 
è chiarissimo quale maggioranza decide.
è bene imparare ad essere forte dei propri diritti perchè "chi pecora si fa, 
il lupo se la mangia"
Forza Marco 
 

 mangia"
 
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >
 


 
dice marco: la
maggioranza non c'e' mai, costringendo l'amministratore a non indire le
assemblee perche' inutili
 
Pare di capire che il condominio sia in una specie di paralisi a causa di un 
condomino che possiede da solo 550millesimi.  Voglio far notare ai tre che 
hanno la maggioranza per decidere dal momento che si decide "per teste".
Certo sarà sempre un condominio "difficile".
 
 


   Le maggioranze stabilite dalla legge impegnano anche i dissenzienti.
 
   Che la delibera, se prevede maggioranza semplice in 1^ convocazione,
   è valida i contrari se vorranno potranno sempre impugnare nel termine
   dei 30gg previsti.  Sarà poi un Giudice a stabilire la correttezza o
   meno della deliberazione.



Su questo non concordo!  Se i contrari sono più dei favorevoli ad una 
delibera non credo proprio che questa sia approvata.
 
Il comma sopra riportata dice, a mio avviso, che la delibera è 
*valida* se partecipano almeno un terzo dei condomini ed almeno un 
terzo dei millesimi.  Interpretare che *valida* equivale ad 
approvazione è comune, ma non vero se i contrari hanno numeri più 
grandi dei favorevoli.



  Ti sbagli Giovanni,vai su qualsiasi sito, in cui vengono riassunte
  le maggioranze richieste in 1^ 2^ convocazione per le piu'
  frequenti deliberazioni condominiali e vedrai che  quanto da me
  riportato corrisponde al vero.
  Ciao w



   Ad esempio :
 
http://www.avvocatisanremo.it/TabellaCond.pdf
 


Il 13/01/2012 19:37, w2009 ha scritto:

   Ad esempio :
http://www.avvocatisanremo.it/TabellaCond.pdf
 



W mi sa che ti sbagli tu :-((.
 
Cass. n 6625 del 5.4.2004. In questa sentenza la corte dice, in sintesi, 
che vince la maggioranza più alta che soddisfa il minimo richiesto dalla 
legge.
 
Infatti se in seconda conv. l'assemblea si spacca in due su una 
questione che richiede un quorum di 1/3 e 1/3  ed entrambe le fazioni 
raggiungono il minimo richiesto, entrambe sarebbero valide, ma poiché 
non è possibile che sia valide entrambe allora vale quella che ha più 
voti, in millesimi o in teste, rispetto all'altra.
 
Gxis
 
Paolo

Vi ringrazio tutti, e mi scuso per il ritardo.
 
Si tratta dell'art.1136 terzo comma. per le delibere assembleari in 
seconda convocazione. Il giudice ha ritenuto che la maggioranza e' 501 
sui 1000 presenti (la nostra maggioranza si basava su 447 dei 1000 
presenti e tre condomini favorevoli su 4).
 
 
 


Ma evidentemente la deliberazione riguardava argomenti che richiedevano 
la maggioranza indicata nel secondo comma del citato articolo, che poi 
per l'esattezza non è 501 ma è almeno la metà del valore millesimale e 
quindi se il tot dei millesimi è 1000,  vuol dire che bastano 500 
millesimi e non 501. Spero che tu abbia letto male altrimenti il giudice 
in questione non sa fare il suo lavoro.
 
 
Gxis
 
Paolo


Ho il pdf della sentenza e se mi dite come fare sarei felice di metterla 
a Vs disposizione.
marco

Giudicate Voi.
 
Questo e' uno stralcio del
 
FATTO E DIRITTO
 
OMISSIS................................................................
 
Un'interpretazione corretta delle previsioni contenute nell'art.1136 cc 
induce a ritenere che il legislatore abbia privilegiato, 
nell'individuazione della maggioranza necessaria per approvare 
legittimamente le delibere assembleari, il criterio del valore 
dell'edificio e non del maggior numero dei votanti come si ricava dai 
primi due commi dell'art. 1136 cc ed in tema di innovazioni ma anche dal 
terzo (oggetto del presente esame) la cui previsione si fa solo carico 
dell'esigenza che il condominio possa prendere piu agevolmente le 
necessarie deliberazioni ponendo il doppio quorum su un piano paritario. 
Senza che tale disposizione possa stravolgere i criteri generali con la 
conseguenza che per l'approvazione delle delibere in seconda 
convocazione devono sussistere entrambi i quorum previsti dal 3o comma 
dell'art.1136 cc ed entrambi devono risultare maggioritari rispetto al 
numero ed alla rappresentativita dei partecipanti contrari 
all'approvazione (in tal senso Cass. 6625/04)
 
OMISSIS

 Paolo
   E come mai in questa sentenza il Giudice ha ritenuto sufficiente
   in 2^ 
conv.la
 maggioranza di 1/3 condomini ed 1/3 dei millesimi?
   Sentenza n.10701 del 15/5/2009 del Tribunale di Roma.


 Giovanni
 
Rileggendo il copia/incolla che ti riporto ,mi è ora piu' chiara
la questione.
Le maggioranze in assemblea per deliberare
 
Pubblicato nella sezione 'Consulenza' - domenica 17 ottobre 2010
 
 
 
Sembrerebbe tutto scontato, ma l’esperienza insegna che quando si tratta 
di deliberare le certezze possono divenire dubbi e una decisione presa, 
magari con fatica, può essere annullata da una banale imperfezione.
 
 
 
 
Cosa avviene nel caso in cui, in seconda convocazione costituita, ad 
esempio, con 700 millesimi, 334 di questi approva un deliberato, mentre 
i restanti 366 non lo approvano?
  La risposta sembrerebbe ovvia ma non è così scontata!
 
La sentenza della Corte di Cassazione n.6625 del 5.4.04 ha esaminato il 
problema che si presenta in relazione a una delibera approvata dai 
condomini in seconda convocazione con la maggioranza prevista 
dall’art.1136 c.c. 3 comma e specificatamente nel caso in cui i valori 
millesimali dei condomini che hanno votato contro la delibera siano 
superiori a quelli dei condomini che invece hanno votato a favore della 
stessa.
  In proposito la Corte ha affermato che in tema di condominio, la 
regola posta dall’art.1136 c.c. 3 comma, secondo la quale la 
deliberazione assunta dall’assemblea condominiale in seconda 
convocazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il 
terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore 
dell’edificio, deve essere interpretata nel senso che coloro che abbiano 
votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore 
proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, 
perché l’art.1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del 
valore dell’edificio come strumento coerente per soddisfare l’esigenze 
condominiali.
 
La Corte con la propria sentenza ha statuito che era necessario 
procedere ad una interpretazione complessiva dell’art.1136 c.c. tenendo 
conto che il primo e secondo comma dello stesso, in relazione alla 
validità delle deliberazioni in prima convocazione, prevedono una doppia 
maggioranza costitutiva e una doppia maggioranza deliberativa, 
precisamente che i voti favorevoli devono rappresentare la maggioranza 
degli intervenuti ed almeno la metà del valore, mentre il 3 comma, 
relativo all’ipotesi che in prima convocazione non sia stato possibile 
raggiungere il numero legale e per consentire che il condominio possa, 
comunque, procedere alla deliberazione, fissa in modo implicito in un 
terzo della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un 
terzo del valore, prevedendo la stessa doppia maggioranza come limite 
minimo per la validità delle deliberazioni.
 
La Cassazione con ciò ha voluto stabilire che in caso di partecipazione 
all’assemblea di un solo terzo dei condomini, che rappresentino un terzo 
del valore, la deliberazione è valida se viene approvata all’unanimità, 
mentre nel caso di una partecipazione più nutrita, la deliberazione 
resta comunque soggetta al raggiungimento da parte della maggioranza dei 
votanti a favore del doppio quorum.
  Con detta sentenza la Corte ha, inoltre, voluto sottolineare che non 
può bastare che la maggioranza dei votanti a favore sia rappresentativa 
di almeno un terzo del valore, ma è necessario che coloro che abbiano 
votato contro non siano rappresentativi di un valore maggiore rispetto 
agli altri, anche se numericamente inferiori.
  In definitiva occorre che la maggioranza sia tale non solo in 
relazione al numero di coloro che votano favorevolmente, ma anche al 
valore che essi rappresentano.
  In conclusione per l’approvazione delle delibere assembleari in 
seconda convocazione devono sussistere entrambe le maggioranze stabilite 
dall’art.1136 c..c. 3 comma ed entrambe devono risultare maggioritarie 
rispetto al numero ed alla rappresentatività dei partecipanti contrari 
all’approvazione.
  In prima convocazione
  L’assemblea in seconda convocazione è stata oggetto d’esame da parte 
dei magistrati.
  Infatti deve considerarsi nulla l’assemblea condominiale se non si è 
raggiunto il quorum previsto dall’art.1136 c.c.  che richiede i due 
terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al 
condominio in prima convocazione, e un terzo del valore dell’intero 
edificio  e un terzo dei partecipanti in seconda convocazione (trib. 
Cagliari 1.3.96).
 
In seconda convocazione
  La seconda convocazione dell’assemblea condominiale è condizionata 
dall’inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa 
assenza dei condomini, sia per insufficiente  partecipazione degli 
stessi in relazione al numero e al valore delle quote.
  La verifica di tale condizione va espletata in seconda convocazione, 
sulla base delle informazioni orali rese dall’amministratorere, il cui 
controllo può essere fatto dagli stessi condomini, che sono stati 
assenti alla prima convocazione o essendo stati presenti, sono in grado 
di contestare tali informazioni, e pertanto, una volta accertata la 
regolare convocazione dell’assemblea, l’omessa redazione del verbale che 
consacra la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione  non 
impedisce che si tenga l’assemblea in seconda convocazione, né la rende 
invalida (Cass.n.3862/96).
 
I termini per la convocazione
  Infine il termine di 5 gg prima della data fissata per l’assemblea dei 
condomini stabilita dall’art.66 disp.att.c.c., si riferisce alla data 
indicata per la prima convocazione, a nulla rilevando che 
l’amministratore fissi per questa un’ora insolita, implicitamente 
invitando i condomini a disertarla (Corte Appello Genova 26.4.96).
 
 
Conclusioni
  In conclusione di ciò si deve far presente che vi sono quattro recenti 
interventi pubblicistici e precisamente l’art. 2 L. 9.1.89 n. 13 
(superamento barriere architettoniche), art. 9 L. 24.3.89 n. 24 (in 
materia di parcheggi), l’art. 26 L. 9.1.91 n. 10 (piano energetico), 
l’art. 15 L. 17.2.92 n. 179 (edilizia residenziale) che stabilisce, in 
caso di interventi di recupero: “in deroga agli articoli 1120, 1121 e 
113, 5 comma cc, gli interventi di recupero relativi ad un unico 
immobile composto da più unità immobiliari, possono essere disposti 
dalla maggioranza dei condomini che comunque rappresenti almeno la metà 
del valore dell’edificio”,  che hanno semplificato la formazione della 
volontà assembleare in deroga alla disciplina  del Codice.
 
———————————-
 
 
 
 
In tema di condominio negli edifici, la regola posta dall’art. 1136, 
comma 3, c.c., secondo la quale la deliberazione assunta dall’assemblea 
condominiale in seconda convocazione è valida se riporta un numero di 
voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un 
terzo del valore dell’edificio, va intesa nel senso che, coloro che 
abbiano votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore 
proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, 
atteso che l’intero art. 1136 c.c. privilegia il criterio della 
maggioranza del valore dell’edificio quale strumento coerente per 
soddisfare le esigenze condominiali. (In applicazione di tale principio, 
la Corte ha cassato la sentenza del giudice del merito che aveva 
ritenuto sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti 
favorevoli, pari ad un terzo dei presenti, unitamente alla condizione 
che essi rappresentassero almeno un terzo della proprietà, ritenendo del 
tutto irrilevante che la parte contraria alla delibera detenesse un 
valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto 
personale).
 
Cassazione civile, sez. II, 5 aprile 2004, n. 6625
 
Il principio per cui la validità delle deliberazioni dell’assemblea 
condominiale sotto il profilo della maggioranza necessaria alla loro 
approvazione deve essere valutata con riguardo al loro specifico 
oggetto, comporta che quando l’assemblea è chiamata ad assumere anche 
deliberazioni per le quali è prevista una maggioranza qualificata, la 
mancanza di tale maggioranza al momento in cui l’assemblea ha inizio non 
condiziona la validità delle deliberazioni il cui oggetto richiede una 
maggioranza semplice, non essendo previsto dall’art. 1136 c.c., quando 
si tratti di assemblea di seconda convocazione, un quorum costitutivo ma 
solo le maggioranze con le quali le varie deliberazioni a seconda del 
loro oggetto debbono essere assunte.
 
Cassazione civile, sez. II, 28 gennaio 1997, n. 850
 
In materia di condominio non può qualificarsi innovazione ai sensi 
dell’art. 1120 c.c. la realizzazione di opere che rendano l’impianto di 
riscaldamento dello stabile conforme alla normativa in materia di 
prevenzione degli incendi, non eccedendo i limiti della conservazione e 
del godimento della cosa comune ed in ogni caso non alterandone la 
destinazione originaria, con la conseguenza che per l’approvazione della 
relativa delibera è sufficiente in seconda convocazione un numero di 
voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio ed almeno 
un terzo del valore dell’edificio (art. 1136 comma 3 c.c.).
 
Cassazione civile, sez. II, 22 aprile 1992, n. 4802
 
 
In tema di delibere assembleari condominiali, la delibera, assunta 
nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’art. 1135, 
n. 2 e 3, c.c., relativa alla ripartizione in concreto tra i condomini 
delle spese relative a lavori straordinari ritenuti afferenti a beni 
comuni (posti auto e vano ascensore) e alla tassa di occupazione di 
suolo pubblico, ove adottata in violazione dei criteri già stabiliti, 
deve considerarsi annullabile, non incidendo sui criteri generali da 
adottare nel rispetto dell’art. 1123 c.c., e la relativa impugnazione va 
pertanto proposta nel termine di decadenza (trenta giorni) previsto 
dall’art. 1137, ultimo comma, c.c.
 
Cassazione civile, sez. un., 7 marzo 2005, n. 4806
 
In tema di deliberazioni condominiali, l’installazione dell’ascensore, 
rientrando fra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche 
di cui all’art. 27, comma 1, della legge n. 118 del 1971 e all’art. 1, 
comma 1, del d.P.R. n. 384 del 1978, costituisce innovazione che, ai 
sensi dell’art. 2 legge n. 13 del 1989, è approvata dall’assemblea con 
la maggioranza prescritta rispettivamente dall’art. 1136, commi 2 e 3, 
c.c.; tutto ciò ferma rimanendo la previsione del comma 3 del citato 
art. 2 legge n. 13 del 1989, che fa salvo il disposto degli art. 1120, 
comma 2, e 1121, comma 3, c.c.
 
Cassazione civile, sez. II, 29 luglio 2004, n. 14384



Infatti le sentenza di cassazione di cui ti avevo dato il riferimento 
aveva annullato proprio un caso come questo che dici tu.
 
 
Gxis
 
Paolo