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Titolo: Ripartizione spese danni

Formulo meglio :  Causa infiltrazione umidita  da Mia terrazza ad 
appartamenti sottostanti e adiacenti   mi viene richiesto, per indennizzo 
danni  ,la somma di 500 euro .pari a 1/3 del danno totale.
La somma scaturente  e motivata   "  un terzo dei danni  procurati ".
premesso che in quasi contemporaneo momento, abbiamo rifatto la terrazza
e per tale lavoro ho gia' pagato  un terzo della spesa .
Ora la legge prevede  1/3  della spesa totale (per riparare la terrazza)
ma per i danni provocati  a terzi  o ad altri condomini , la ripartizione e'
sempre di  1/3  a carico del proprietario -- e  2/3  a carico dei condomini 
??.
OPPURE  la ripartizione totale e secondo millesimi di proprieta'.
GRAZIE .

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   Leggi quanto segue, ciao w:
   15 dicembre 2009
“LASTRICI SOLARI DI USO ESCLUSIVO: CRITERIO DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE 
IN CASO DI DANNI DA INFILTRAZIONI” – Maria TALARICO
Le spese di riparazione e ricostruzione sono quelle connesse agli 
interventi manutentivi necessari a far fronte alla vetustà del lastrico 
e, secondo la giurisprudenza di legittimità, si ricomprendono solo le 
spese che finanziano gli interventi manutentivi a quelle parti del 
lastrico che assolvono alla funzione di copertura dei vani sottostanti 
ad esso, restando a completo carico del proprietario o dell’utente 
esclusivo del lastrico tutte le spese riguardanti parti di esso che non 
siano funzionali alla copertura dei vani sottostanti, come parapetti, 
ringhiere, etc… (ex pluribus, Cass. 25/02/2002 n°2726).
Dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che la norma in 
questione sia analogicamente applicabile alle c.d. “terrazze a livello” 
nonché ai tetti ad uso esclusivo qualora, al pari dei lastrici solari, 
svolgano funzione di copertura dei piani sottostanti.
Nell’esperienza comune, tuttavia, non è infrequente il caso in cui le 
spese di riparazione e ricostruzione non siano solo quelle relative alla 
manutenzione generale, ma riguardino interventi di ripristino volti a 
eliminare danni causati da infiltrazioni d’acqua provenienti dal 
lastrico solare e affioranti nei vani sottostanti ad esso.
In riferimento a tale evenienza, la giurisprudenza di merito e quella di 
legittimità si sono poste il problema di ricercare un criterio di 
imputazione della responsabilità dei danni sofferti, onde stabilire il 
regime di ripartizione delle spese di manutenzione del lastrico.
A fronte di indirizzi contrastanti, le Sezioni Unite della Corte di 
Cassazione (sent. 29/04/1997 n°3672) hanno sancito il principio per cui, 
sebbene il lastrico sia di proprietà o uso esclusivo di uno dei 
condomini, è fatto obbligo a tutti i condomini provvedere alla 
manutenzione o ricostruzione dell’opera, in concorso con il proprietario 
o utente esclusivo.
Infatti, la Suprema Corte ha ritenuto che la responsabilità per i danni 
prodotti nell’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua 
provenienti dal lastrico solare, derivi dall’inadempimento delle 
obbligazioni concernenti la conservazione delle parti comuni, che, 
secondo la lettura della Cassazione, si inquadrano nella categoria delle 
obbligazioni propter rem, ovvero di quelle obbligazioni in cui la 
qualità del soggetto che resta obbligato, dal lato passivo come da 
quello attivo, si determina in relazione all’appartenenza del bene reale 
che forma oggetto di obbligazione. Infatti, secondo gli Ermellini, nella 
fattispecie di cui all’art. 1126 c.c., la legge pone tali obbligazioni 
di conservazione e mantenimento dei beni condominiali, 
contemporaneamente, a carico ed a favore dei condomini dell’edificio, 
attesa la loro coesistente qualità di proprietari di singoli piani o 
porzioni di piano e di comproprietari dei beni comuni del condominio. 
Pertanto, stante l’interesse di tutti i condomini al mantenimento 
dell’integrità dei beni comuni, va da sé che la responsabilità dei danni 
causati dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico derivi 
dall’inadempimento dell’obbligazione, gravante su tutti i condomini, di 
mantenere l’integrità del bene comune. Ciò determina l’applicabilità del 
criterio di ripartizione delle spese posto dall’art. 1123 e basato sulla 
partecipazione alle spese in base ai millesimi di proprietà. In caso di 
lastrico solare ad uso esclusivo, tuttavia, poiché esso è 
contemporaneamente un bene condominiale in quanto assolve alla funzione 
di copertura del condominio, ma è anche un bene oggetto di proprietà o 
uso esclusivo, si applica lo speciale criterio di cui all’art. 1126 in 
considerazione del fatto che la ripartizione di due terzi a carico del 
condominio e di un terzo a carico del proprietario esclusivo trova la 
ragion d’essere nella particolare utilità goduta da quest’ultimo, 
titolare di tale specifico diritto reale.
In quest’ottica, secondo la Cassazione, le conseguenze 
dell’inadempimento di queste obbligazioni propter rem sono disciplinate 
in base al criterio posto dall’art. 1218 c.c. poiché tali obbligazioni, 
dal lato passivo, non sorgono a carico di chiunque bensì di soggetti 
determinati e sono contrassegnate dal carattere della relatività, 
proprio come accade nelle obbligazioni nascenti da contratto, per il cui 
inadempimento si applica l’art. 1218 c.c. In definitiva, poiché il 
difetto manutentivo deriva dall’inadempimento delle obbligazioni propter 
rem poste a carico di tutti i condomini, questi ultimi rispondono dei 
danni e del risarcimento dei medesimi partecipando alle spese di 
riparazione secondo il criterio dell’art. 1126.
La disamina dei Supremi Giudici, tuttavia, non esclude che si possa 
rinvenire anche una fattispecie di responsabilità extracontrattuale, ciò 
che accade allorquando si rinvenga un fatto illecito all’origine del 
danno, dovendosi ritenere che tale fatto, qualora abbia efficacia 
causale nella produzione del danno, sia da considerarsi estraneo al 
rapporto di condominio, come avviene, ad esempio, nel caso in cui ci sia 
la lesione di un diritto soggettivo di un condomino - quale può essere 
il diritto all’integrità della salute del proprietario del piano 
sottostante - o la lesione di un diritto soggettivo di un terzo estraneo 
al condominio. In tal caso, argomenta la Cassazione, va ritenuta 
corretta la giurisprudenza che rinviene una fattispecie di 
responsabilità extracontrattuale ai sensi dell’art. 2051 c.c., venendo 
in rilievo non già la colpa del proprietario del lastrico quanto, 
piuttosto, la sua relazione con il bene custodito, suscettibile di 
arrecare danno a terzi, salva la prova liberatoria del caso fortuito.
In tal caso, l’imputazione, la suddivisione e la valutazione del danno 
seguono i criteri posti dalle norme in tema di responsabilità 
extracontrattuale.
Va detto che la sentenza a Sezioni Unite testé esaminata, ha avuto ad 
oggetto una fattispecie riguardante il caso di danno da infiltrazioni 
idriche lamentato dallo stesso condomino proprietario esclusivo del 
lastrico solare da cui provenivano le infiltrazioni, il quale aveva 
convenuto in giudizio il condominio. Sul punto, dottrina rilevante (v. 
ad es., Maurizio De Giorgi, Il Condominio, Cedam 2009) ha specificato 
che qualora ricorra un caso del genere, il proprietario esclusivo del 
lastrico è tenuto ad una doppia contribuzione dovuta al fatto che è 
anche proprietario dell’appartamento sottostante, interessato dal danno 
da infiltrazioni, per cui deve partecipare alla spesa sia in ragione di 
un terzo, a suo esclusivo carico, sia in ragione di una percentuale, 
calcolata in base ai millesimi di proprietà, che rappresenti la sua 
partecipazione alla spesa gravante su tutti gli altri condomini per i 
due terzi.
Va, altresì, evidenziato il caso in cui il lastrico o la terrazza a 
livello non siano posti alla sommità del fabbricato, ma svolgano 
funzione di copertura solo di uno o di una parte di appartamenti 
condominiali sottostanti. In tal caso, la giurisprudenza di legittimità 
chiarisce che la partecipazione dei condomini nella misura di due terzi 
alla spesa manutentiva, non riguarda la totalità dei condomini, bensì 
solo quelli di essi ai quali il lastrico o la terrazza fungono da 
copertura, atteso che l’espressione contenuta nell’art. 1126 e relativa 
a “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il 
lastrico solare serve” si riferisce a coloro ai quali appartengono le 
porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto 
da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da 
copertura, con esclusione dei condomini alle cui porzioni il lastrico 
stesso non sia sovrapposto (così, Cass. 4/06/2001 n°7472).
In tema di responsabilità da infiltrazioni d’acqua, tuttavia, gli 
Ermellini non hanno sempre espresso un univoco orientamento e, anche 
successivamente alla pronuncia a Sezioni Unite, sono stati espressi 
indirizzi difformi, seppure solo in parte. Un esempio è dato dalla 
sentenza di Cass. 7/06/2000 n°7727 che ha analizzato il caso di un danno 
da infiltrazioni provenienti da un lastrico solare ad uso esclusivo 
sotto il quale vi era un appartamento con terrazzo, sottoposto dalla 
proprietaria a lavori di ristrutturazione volti a trasformare in vano 
abitabile la parte delimitata dal terrazzo. Tale attività, in sede di 
gravame alla sentenza di primo grado, fu giudicata idonea a profilare un 
concorso di colpa della proprietaria dell’appartamento sottostante 
poichè, attesa la trasformazione del terrazzo a vano abitabile, la 
porzione di lastrico sovrastante il terrazzo chiuso era, di fatto, 
diventata la copertura del vano sottostante, la cui diversa destinazione 
d’uso richiedeva una prestazione, in termini di coibentazione ed 
impermeabilizzazione del lastrico, più incisiva rispetto a prima. 
D’altra parte, sosteneva la Cassazione, andava ritenuto corretto 
l’inquadramento della fattispecie operato dai giudici di merito in sede 
di gravame, avendo essi rinvenuto la responsabilità del proprietario del 
lastrico ai sensi dell’art. 2051 per omessa manutenzione, ma poiché 
ritenevano altresì sussistente un concorso di colpa della proprietaria 
del vano sottostante nella determinazione del danno, la ripartizione 
delle spese non poteva seguire il criterio dell’art. 1126, né del 1125 
(come giudicato dalla Corte d’Appello), bensì il criterio derivante dal 
combinato disposto degli artt. 2051 e 2056 con l’art. 1227, in tema di 
concorso di colpa del creditore.
La pronuncia in esame va considerata non tanto per la scelta del 
concorso di colpa nella ripartizione delle spese, evidentemente 
afferente alla specifica fattispecie esaminata, quanto per il fatto che 
fa discendere la responsabilità dei danni da infiltrazioni non già dalla 
violazione delle obbligazioni propter rem, gravanti su tutto il 
condominio, di mantenimento dell’integrità delle parti comuni, bensì 
dalla condotta illecita extracontrattuale di chi era obbligato a 
custodire il bene, ai sensi dell’art. 2051 c.c.
In ultima analisi, va considerato il caso che il danno da infiltrazioni 
non sia conseguente a vetustà del lastrico bensì derivi da un difetto 
originario di progettazione e/o esecuzione dell’opera che, ove 
conosciuto e tollerato dal proprietario esclusivo del lastrico, 
determina la responsabilità extracontrattuale di quest’ultimo ai sensi 
dell’art. 2051, obbligandolo alla riparazione ed al risarcimento del 
danno in via esclusiva, non sussistendo una responsabilità, sia pure 
concorrenziale, del condominio (così, Cass. Civ. 18/06/1998 n°6060).
Nel caso, al proprietario esclusivo riconosciuto responsabile aquiliano, 
onerato completamente delle spese di ripristino e risarcimento, sarà 
possibile rivalersi sul costruttore-venditore come ammette Cass. 
18/05/2001 n°6849.