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Titolo: ingiunzione di pagamento.

il mio mitico amministratore, che appartiene alla categoria degli
amministratori furbacchioni,
ha fatto dei lavori, (70.000 Euro), senza seguire le regolari procedure
previste dal c.c.
Nel corso dell' assemblea č stato verbalizzato che questi lavori sono
effettivamente da fare e si dava incarico all'
amm. di contattare dei periti per valutare che tipo di intervento eseguire.
L'amministratore, preso dalla foga di spendere i soldi altrui, č partito
direttamente con i lavori e ha mandato le ripartizione delle
quote da versare. Io non ho versato niente e ho risposto che i lavori non
erano regolarmente autorizzati.
a questo punto lui avrebbe dovuto chiedere un'ingiunzione di pagamento, ma
essendo in torto completo, non ha piů fatto nessuna azione
legale nei mie confronti e, visto che i lavori sono stati eseguiti,
sicuramente ha intenzione di farsi ratificare i lavori alla prossima
assemblea.
Cosa posso fare,
sarň costretto a pagare e zitto anche questa volta?
posso iniziare una causa per danni nei suoi confronti?
mille grazie e saluti.


Ecco qui....
C'è uno che sbattendosene bellamente del codice civile si fa dei
lavori per 70.000 Euro, e poi, quando qualcuno gli risponde "Adesso
te li paghi tu", ha la possibilità di risolverla ridendogli in faccia e
facendosi ratificare il mandato. Come funziona bene il nostro
diritto condominiale!!!!
Chissà che illuminanti osservazioni farà Matteo di fronte all'ennesima
prova dell'evidenza dei fatti....
Mi dispiace per te, ma se l'assemblea ratifica sei tenuto a pagare.
Saluti
Vegeta

 Mi dispiace per te, ma se l'assemblea ratifica sei tenuto a pagare.
Guardiamola da un altro punto di vista: se riesce a convincere una
consistente minoranza di partecipanti all'assemblea che hanno la possibilità
di risparmiare 70.000 euro, non gli ratificano i lavori, l'amministratore si
prende 70.000 euro nel gobbo (in realtà molti di meno, lo sappiamo...) ed i
condomini sono felici, contenti e con 70.000 euro in più sul loro cc.. ;-)
Saluti            Meneldil

 ha scritto nel messaggio
news:aknm8q$1jtu3i$1...@ID-82056.news.dfncis.de...


 a quanto sancito dal codice civile, hanno già versato le quote.
Il problema è: sono lavori fatti male e che valgono molto meno?
La magistratura pretende che si sappia rispondere a questa domanda, per
intervenire.
Questo problema, comunque, si potrebbe  risolvere (e in qualche condominio
si risolve) nel modo più semplice: basta escludere l'amministratore che paga
le bollette e si occupa di ordinaria amministrazione, da qualsiasi attività
straordinaria, nominando, di volta in volta, un responsabile di quei lavori,
con tutti i diritti e i doveri dell'amministratore.
Ruberà anche lui, ma si toglierà automaticamente dai piedi.
Naturalmente cose così semplici non passano neppure per la testa ad uno che
pensa che i problemi dell'economia si risolvano facendosi venire il diabete.
PS l'articolo 1131 del codice dice: "Nei limiti delle attribuzioni stabilite
dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento
di condominio o dall'assemblea....."
Quindi l'assemblea, oltre che ratificare, può conferire maggiori poteri
all'amministratore. Il codice non l'ho fatto io: non ero neanche nato, in
quell'epoca, e per quello che mi hanno raccontato quelli che c'erano,
sarebbe meglio se quell'epoca non tornasse.

 ha scritto nel messaggio
news:aknm8q$1jtu3i$1...@ID-82056.news.dfncis.de...

Assemblea di condominio. Si presenta l'fdp con il
sorriso sulle labbra....
Amm. - Carissimi fessacchiott... pardon, amministrati, ho fatto qualche
   lavoretto per 140 milioni di lire... Qualcosa da obiettare?
Cond. - Si, ma adesso se li paga lei perchè noi non le ratifichiamo il
  mandato...
Amm. - Ho una bella notizia per voi.... Il fatto è che l'obbligazione che
voi
avete nei confronti dell'impresa sussiste *indipendentemente* dalla
ratifica del mio operato. Infatti, (e la corte di Cassazione con sentenza
857 del 26/01/00 è d'accordissimo con ME), voi non potete dire
all'impresa di rivolgersi a me per il pagamento. Dovete prima pagare
VOI il conto all'impresa (ed il mio sottobanc... scusate, lapsus froidiano)
e poi, sempre secondo la Suprema Corte, sarà compito vostro rifarvi
sul sottoscritto.
Cond. - Va bene. Allora paghiamo questa cifra all'impresa, e poi la
portiamo in Tribunale.
Amm. - Purtroppo però, io ho una situazione patrimoniale un pò speciale.
Infatti, pur essendo un professionale amministratore, ho tutti i miei
beni intestati a mia moglie con la quale sono in regime di separazione
dei beni. Non solo: ho già pronto uno squadrone di avvocati per
dimostrare che quei lavori, erano *effettivamente* urgenti.
Ora, tenuto conto che se non ratificate il mandato e mi revocate, io
ve lo metto in quel posto ugualmente, che ne direste di ratificare
tutto, e di evitarmi il disturbo di mostrarvi, ancora una volta, quanto
sono bravo?
Tu Meneldil, che gli rispondi a questo punto al lestofante con tanto
di sentenza della Suprema Corte a suo favore in mano?
Ciao
Vegeta


Vediamo di essere seri. Vedi, la polemica nasce perchè esiste un'esigenza
diffusa, e sentita da parte della popolazione, di cambiare le regole, di
mettere dei paletti, di inserire delle garanzie. Qui il problema, Matteo,
non è quello che ci sia un amministratore che ruba. Qui il problema è
che in questo NG i messaggi che parlano di lestofanti patentati, di
procedure scorrette eseguite solo ed esclusivamente contro i condomini,
di ruberie contro i proprietari ecc. ecc. SONO TROPPI.
Un caso o due sono fisiologici. Cento casi al giorno no.
Allora c'è qualcosa che non funziona. C'è qualcosa che non funziona in
un paese dove il 50% dei processi civili sono cause condominiali.
C'è qualcosa che non funziona in un paese dove un'associazione dice
di volere risolvere questo problema, e poi propone che l'amministratore
possa scriversi il regolamento di condominio ed imporlo ai condomini.
C'è qualcosa  che non funziona in un paese dove c'è un signore che
decide di spendere 140 milioni (140 milioni!) senza alcuna autorizzazione.
Evidentemente la legge non gli fa paura perchè sa che la giurisprudenza
gli consentirà di farla franca (ed infatti ho dimostrato in che modo).
Ed allora, in un paese libero, la gente ha il diritto di riunirsi,
di discutere, di stabilire delle procedure standard, di creare
delle regole. D'altra parte, se i proprietari sono i condomini,
perchè non dovrebbero essere liberi di discutere di una proposta
di legge che li riguarda, e di portarla in un parlamento? Se è una
cattiva legge, loro ne subiranno le conseguenze. Se è una buona
legge, loro ne avranno i vantaggi.

 posso iniziare una causa per danni nei suoi confronti?
soluzione rapida efficace ed efficiente, sostituire l'amministratore far
fare una perizia estimativa sui lavori e se l'importo risultante eccede
l'importo definito dall'impresa eseguente i lavori si va' dal giudice e si
fa' stabilire l'equo indennizzo.
se inizi una causa senza cognizione degli effettivi costi delle opere rischi
che in sede giudiziaria arrivi sempre il consulente che trova non solo
congruo quell'importo ma addirittura esiguo per l'entità dei lavori.
se invece il consulente viene scelto dal condominio in contraddittorio con
l'impresa la musica è ben diversa.
se ai signori condomini paventi questa ipotesi hai una buona probabilità che
si decidano di cambiare amministratore.
tempo fa' postai proprio un caso analogo, risolto esattamente così.


che i condomini in questione sono davvero dei gran fessacchiotti.
prima si cambia l'amministratore e successivamente si agisce contro
l'impresa.
quando l'impresa vede che non ha più chi gli para le chia@@e viene a più
miti consigli.

 legge, loro ne avranno i vantaggi.
E perché non lo fanno?
Non mi risulta che ci siano state riunioni o discussioni.
Io penso che sia meglio che chi si occupa di pagamenti di bollette e piccole
manutenzioni non si occupi di manutenzioni straordinarie, specialmente
perché non se ne intende.
Se c'è qualche idea migliore e approda in parlamento, ben venga. Non mi
risulta, però, che il partito forzista si stia sbattendo tanto.  E senza
quel partito, come si fa una legge, in questa legislatura?

 ha scritto nel messaggio
news:akokr7$l3d$1...@lacerta.tiscalinet.it...

Solo quando la plusvalutazione delle opere è avvenuta in corso
di realizzazione. Se invece il contratto plusvalutato è stato regolarmente
firmato dall'amministratore per conto del condominio PRIMA che
si iniziassero i lavori, ti dice che i contratti hanno forza di legge tra
le parti (anche quando contengono dei pessimi affari), e ti vince
tranquillamente la causa.
Ciao
Vegeta


Questo è vero per i contratti stipulati da amministratori di società. per i
condomini la normativa è leggermente diversa.
se l'impresa avesse avuto una delibera dell'assemblea favorevole la cosa
sarebbe diversa, ma in assenza di ratifica ....
Altrimenti tutti gli amministratori furbi firmerebbero contratti capestro
senza delibera assembleare, e le imprese poi sarebbero legittimate alla
riscossione?
Appena arriva da un magistrato l'impresa con un contratto simile la prima
cosa che il giudice chiede se vi è stata assemblea o se c'erano gli estremi
per  delle opere d'urgenza.
Almeno da questo punto di vista un po' di buon senso dell'organo giudicante
c'è.

 ha scritto nel messaggio
news:akpv63$4v4$1...@lacerta.tiscalinet.it...


 comporta??
accordi verbali?????????
se già sono contestabili quelli scritti , gli accordi verbali non hanno
alcun valore.

 ha scritto nel messaggio
news:akpv63$4v4$1...@lacerta.tiscalinet.it...

Dunque, da questo punto di vista ci sono due diversi indirizzi
giurisprudenziali. Uno, che è il tuo:
A differenza dei contratti conclusi dall'amministratore nell'esercizio delle
sue funzioni ed inerenti alla manutenzione dell'edificio condominiale o
all'uso normale delle cose comuni, che sono vincolanti per tutti i condomini
ai sensi dell'art. 1131 cod. civ., quando invece si tratti di lavori che,
seppure diretti alla migliore utilizzazione di cose comuni od imposti da una
nuova normativa, comportino per la loro particolarità e consistenza un onere
di spesa rilevante, superiore a quello normalmente inerente alla
manutenzione dell'edificio e che eccede per di più i limiti imposti dagli
stessi condomini ai poteri dell'amministratore, l'iniziativa del medesimo
amministratore senza la preventiva deliberazione dell'assemblea è consentita
solo se tali lavori presentino il carattere dell'urgenza. Difettando tale
presupposto le iniziative assunte dall'amministratore stesso in riguardo ai
lavori straordinari non creano obbligazioni per i condomini. (Nella
fattispecie, le opere commissionate dall'amministratore in difetto di
deliberazione dell'assemblea riguardavano la trasformazione dell'impianto
termico condominiale per conformarlo alle prescrizioni della legge 30 aprile
1976 n. 373).
(Cass. Sez. II, sent. n. 4232 del 07-05-1987).
Il principio secondo cui l'atto compiuto benché irregolarmente
dall'amministratore (di società) resta valido nei confronti dei terzi che
hanno ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri
dell'amministratore medesimo non può trovare applicazione in materia di
condominio di edifici con riguardo a lavori od opere di manutenzione
straordinari eseguiti da terzi su disposizione dell'amministratore senza
previa delibera della assemblea di condomini, atteso che i rispettivi poteri
dell'amministratore e dell'assemblea sono delineati con precisione dalle
disposizioni del codice civile ( art. 1130, 1135 cod. civ.), limitando le
attribuzioni dell'amministratore all'ordinaria amministrazione e riservando
all'assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione
straordinaria (salvo i lavori di carattere urgente).
(Cass. Sez. II, sent. n. 4232 del 07-05-1987).
Però è anche giusto osservare che ci sono state pronunce contrarie.
In particolare, la citata sentenza n. 857 del 26/01/00 (quindi più
recente di queste), che ha osservato come la sussistenza dell'obbligazione
da parte del condomino verso terzi ci sia indipendentemente dai
rapporti interni al condominio, salvo naturalmente la possibilità
di rifarsi sull'amministratore. Il ragionamento fatto dai giudici, nasce
dal fatto che l'appaltatore non ha alcuna possibilità (ne obbligo) di
vedere il verbale d'assemblea, che resta un documento interno al
condominio. Allora, la corte ha insistito sulla tutela dell'appaltatore,
a cui viene più semplice rivalersi sui condomini (che sono sicuramente
solvibili), che non sull'amministratore.
Ciao


Il contratto d'opera non è soggetto al requisito della forma
scritta, quindi resta valido. Il problema è se questo contratto
obblighi voi condomini (che poi vi potete rifare sull'
amm.re
in caso di mancata ratifica), oppure se semplicemente non
vi obbliga per niente. Si tratta di capire se un articolo riferito
all'amministrazione di società sul diritto di rivalsa da parte di
terzi in buona fede, sia applicabile analogicamente sul
condominio oppure no. Io penso di no, ma come ho mostrato
ci sono state pronunce contrarie in Cassazione.


:))))))))))))))))))))))
Per una volta sono d'accordo con te.

 solvibili), che non sull'amministratore.
appunto questa sentenza conferma le definizioni delle precedenti aggiungendo
solo una tutela per l'impresa appaltata facendo appello ad una sua
estraneità alle delibere interne ed ad una forma di tutela amministrativa.
Ma non toglie nulla al principio.
come ho precisato spesso se si cambia l'amministratore e il nuovo interviene
in tutela effettiva degli interessi dei condomini, impostando una strategia
legale appropriata la sentenza avrebbe avuto ben altro epilogo.
non ho letto il testo integrale (lo farò con calma) ma già da quel poco che
emerge, non si tratterebbe di contestazione di importi e legittimità ma solo
di attribuzione dell'obbligazione, che è cosa ben diversa.
quindi concludo che rimane sempre valido il principio di fondo al quale il
condominio può fare riferimento per avere ragione di eventuali abusi
commessi da un amministratore "discutibile".
per condominio intendo l'operare del NUOVO amministratore, è chiaro che se
l'amministratore non viene sostituito e lo stesso ha "buoni" rapporti con
l'impresa , la strategia legale sarà quasi sempre fallimentare. Anzi in
questo modo l'amministratore avrà la gratitudine di entrambi gli avvocati
quello del condominio e quello dell'impresa i quali avranno abbondante zuppa
da distribuire, il tutto a carico dei poveri allocchi che se lo tengono.

 per  delle opere d'urgenza.
Tu non hai la piů pallida idea di cosa sia un processo civile.
Ed č anche evidente che non sei ancora arrivato all'art. 2697 del codice, e
non sai cosa prevedono gli articoli 2702 e seguenti.
Certo che ne hai di fantasia.....

 ci sono state pronunce contrarie in Cassazione.
contrarie? quali?

 ha scritto nel messaggio
news:akqf8h$dbj$1...@lacerta.tiscalinet.it...

Purtroppo ti sbagli.
Qui non si sta discutendo del fatto che l'amministratore che esegue lavori
non urgenti per 70.000 euro, se non ratificati, ne risponde perchè rimangono
a suo carico. Fin qui ci siamo! Il problema è di carattere processuale: se
l'impresa non pagata cita in giudizio un certo condomino per avere pagati
i 70.000 euro, il condomino può sottolineare il difetto di legittimazione
dell'impresa ad agire contro di lui, rispondendo di rivolgersi all'
amm.re
?
Oppure dovrà prima pagare il condominio, e solo dopo il condominio
si rivarrà sull'amministratore?
Si può pensare che le due soluzioni siano equivalenti, perchè alla fine
a pagare è l'amministratore in entrambi i casi.
Purtroppo non è così, perchè l'amministratore può essere non solvibile
per una cifra simile. Allora, se l'impresa non ha legittimazione attiva
contro
il condominio, a rimanere fregata sarà l'impresa (e se la vedranno tra
amiconi). Ma se l'impresa può dire che delle ratifiche o meno dell'assemblea
non gliene può fregare di meno, trattandosi di atti interni al condominio,
il condominio dovrà pagare (e questo è sicuramente solvibile), e poi
rivalersi
sull'amministratore, che non lo è. In questo caso, ad andarci fregato, sarà
il condominio, non l'amministratore non solvibile, nè tantomeno l'impresa.
E questo indipendentemente dal fatto che si cambi o meno amministratore
(cosa chiaramente consigliabile in ogni caso).
Spero di averti spiegato chiaramente il mio pensiero.