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Titolo: Amministratore e lavori "urgenti"

Salve a tutti
L'amministratore del mio condominio ha fatto eseguire dei lavori senza
previa autorizzazione dell'assemblea adducendo come causale l'urgenza
del lavoro stesso (eseguito su un terrazzo a causa di
un'infiltrazione).
Tali lavori sono stati decisi dall'amministratore nel giro di MESI
(primo motivo per cui contesto l'urgenza) e vagliando (almeno secondo
lui) 3 preventivi presentati da 3 società di sua stessa scelta a cui è
seguita una preferenza espressa comunque sempre dall'amministratore
stesso.
A lavori ormai terminati l'amministratore ha richiesto il saldo delle
spese (che è stato tra l'altro il modo in cui mi è stata data
comunicazione dei lavori stessi) decidendo in maniera autonoma ratei e
tempistiche di pagamento che sono comunque precedenti alla data della
prima assemblea di condominio.
Ho contestato all'amministratore il suo modus operandi ed ho richiesto
la documentazione che attesti il carattere di urgenza ma a tutt'oggi
l'unica cosa che sembra disposto a farmi vedere sono i 3 preventivi di
cui sopra.
Secondo voi la situazione è normale ? Può un'amministratore fare dei
lavori senza autorizzazione facendoli passare per urgenti e non
addurre alcuna prova dell'urgenza stessa ?
Purtoppo l'art. 1135 mi da risposta sulla prima parte della domanda ma
non chiarisce nulla rispetto alla seconda parte della stessa.
Saluti a tutti
Sperando che qualcuno possa aiutarmi

 Sperando che qualcuno possa aiutarmi
    Tutto dipende dai tuoi condomini.
-- 
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Bisogna vedere quali erano le cause dell'infiltrazione, se da acque
piovane si poteva convocare l'assemblea, se invece era una perdita di
una conduttora andava riparata subito.
Per farsi fare i 3 prevntivi ci vogliono circa 10-15gg, altri 10-15gg
per convocare un'assemblea ecco che è passato un mese, poi mica si
poteva non eseguirli questi lavori.
Io chiederei prima i preventivi una volta verificato che è tutto a
posto allora procederei, se invece trovi delle discrepanze paghi le
rate dovute e non approvi il bilancio.

     ciaofelix:-)
Ciao e grazie :-)

 rate dovute e non approvi il bilancio.
Scusa, ma ammesso che i preventivi rientrino nei tempi previsti (e
comunque dubiterei della loro veridicità in quanto si chiamano
PREventivi non POSTventivi) cosa cambierebbe ai fini della vicenda ?
Quello che contesto fondamentalmente è che l'amministratore si sta
trincerando dietro la parola "urgenza" per evitare di dare spiegazioni
a chi le chiede.
Tra l'altro, pagando le rate "dovute" che senso avrebbe non approvare
il bilancio poi considerando tra l'altro che nessuna delibera ha
ancora accettato il carattere di urgenza ?
Ciao e grazie per ogni ulteriore delucidazione :-)

 dal buon senso ?
      Quando si compra casa bisognerebbe informarsi anche sul funzionamento
     delle..."cose condominiali"....ma lo fa solo chi e' al...terzo
acquisto
     ......cioe' ben pochi.
      Hai imparato per la prossima approfitta della riunione per
puntualizzare tutto con l'amministratore e schiudere le orecchie alle
     pecore tue condomini.
      ciaofelix:-)
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      Infatti e' frequente.
Il finale "pizza e fichi" con la possibilità di variazioni a
"taralucci e vino" è dietro l'angolo lo so
ma chiedere ulteriori info non fa mai male no ? :-)
Ma magari in questi giorni le raccomandate che ho inviato hanno
svegliato qualcuno ed oggi sono già tutti d'accordo con me ma non mi
dicono nulla per farmi una sorpresa davanti all'amministratore... si
vabbè... mi ributto all'angoletto degli incompresi con l'etichetta
"del rompiballe del condominio X".
Ciao e grazie per il tempo dedicatomi.

 Ciao e grazie per ogni ulteriore delucidazione :-)
Il senso si deduce al momento in cui l'amministratore porta la
questione al voto dell'assemblea, se l'assemblea ratifica la decisione
dell'amministratore e appoggia il carattere d'urgenza tu ti ritrovi
moroso e con la probabilità, alta visto che sei il rompiballe, di un
decreto ingiuntivo emesso il giorno dopo l'assemblea. Finiresti con il
pagare anche le spese dell'avvocato, se invece paghi prima ti sei
messo al riparo da azioni pecuniarie e nel caso in cui l'intervento
non venga ratificato o si intenti una causa perchè l'amministratore
dietro al carattere d'urgenza nel ha aprofittato facendo lavorare la
sua ditta xxyyy che gli ha lasciato la mancetta avanzeresti un credito
nei confonti del condominio.
Sostanzialmente meglio sempre pagare e poi vedere come vanno le cose,
ma poi ogniuno fà come meglio crede.

 ha scritto nel messaggio 
news:1178543541.6...@h2g2000hsg.googlegroups.com...
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delle volte e' un vero peccato che chi si lamenta non sia lo stesso
danneggiato... vorrei vedere te se ogni volta che piove, ti dovessi
premurare di mettere le pentole sotto al soffitto, magari spostare
armadi, quadri, coprire pavimenti di legno ecc...
L'amministratore deve essere una persona che opera con la fiducia
dei condomini, altrimenti le cose non funzioneranno mai... non e' possibile
fare una assemblea ogni volta che c'e' da fare un lavoro... per di piu'
immaginati, si chiede l'assemblea, tra richiesta, convocazione, tempi
minimi ecc, passano 20 giorni, poi si decide di presentare i preventivi,
poi ci sono i condomini che non vogliono fare i lavori (come se non
riguardasse loro) e bigogna spiegargli che il tetto copre tutti e non
solo l'ultimo piano, poi c'e' quello che chiede la perizia ecc... col 
risultato
che alla fine il lavoro si fa, il danno e' aumentato e bisogna pagarlo
al povero sfortunato, si e' perso tempo ecc...
alberto 

 
Questa può essere la vera giustificazione di urgenza.  Hai mai parlato 
col condomino danneggiato?  Sai se ha fatto richiesta al condominio di 
una riparazione per evitare danni più gravi al suo appartamento.
Una richiesta da parte sua in tal senso potrebbe ampiamente 
giustificare l'amministratore per un intervento urgente.  In fin dei 
conti vi risparmierete spese maggiori future.
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   Registered Linux user #337974  < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 ha scritto nel messaggio 
news:1178525200.1...@e51g2000hsg.googlegroups.com...
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spero tanto che dopo quest'episodio tu abbia un problema urgente e 
l'amministratore ti dica che bisogna convocare una assemblea per 
decidere.....

Bisogna vedere quali erano le cause dell'infiltrazione, se da acque
piovane si poteva convocare l'assemblea,
eggià, cosi una settimana di pioggia avrebbe arrecato ancora maggiori danni 
all'appartamento infiltrato, con conseguente aumento di costi per il 
condominio. 

 una conduttora andava riparata subito.
Su questo la risposta c'è ... acque piovane.
Ma dopo aver contestato all'amministratore che l'acqua è di per se il
mezzo che provoca il danno e non la causa e che quindi volevo
visionare la documentazione che attestasse quale fosse il problema
strutturale che permetteva all'acqua di filtrare ho avuto come
risposta che l'unico "documento" che possiede in tal senso è il
soffitto danneggiato del condomino abitante sotto il terrazzo
incriminato.
e che altro vuoi scusa? una perizia giurata? indovina un poco la perizia 
giurata chi l'avrebbe pagata. 


quoto tutto.
hai sintetizzato egregiamente quello che io ho detto in vari post e con 
spirito polemico. 

 decidere...
E bbbbbbbbravo .... non ci hai capito molto ma la cosa non ti
impedisce di sentirti superiore alla situazione e sparare sentenze
tanto perchè non hai molto da fare.
Se secondo te l'infame sono io perchè a LAVORI FATTI ho chiesto
spiegazioni e non lo è un amministratore che lascia passare MESI prima
di eseguire i lavori stessi (MESI che avrebbe potuto impiegare quanto
meno per farmi una telefonata) può significare una più delle seguenti
cosette :
1) Non sai cosa significa in URGENTE
2) Leggi saltando diverse parole
3) Sei stato lasciato da poco e ti sfoghi a modo tuo
4) Sei un amministratore e giri in Porsche
In ogni caso : legge e correttezza vogliono che si diano spiegazioni
documentate o documentabili delle azioni che si eseguono a titolo di
altre persone senza appellarsi in modo vago ad articoli di legge
interpretati ed applicati secondo un metro di giudizio personale.
Tanto per dirtene una : come in questo caso il mio amministratore si è
appellato all'art. 1135 cc senza fornimi alcuna prova io in passato mi
appellai all'art 1134 cc FORNENDO le prove dell'urgenza, quindi non ti
preoccupare del mio futuro visto che ho già fronteggiato la situazione
in passato e con un'inoppugnabile chiarezza che ha dato la possibilità
a quanti lo volessero di avere delucidazioni e prove che il mio
operato non fosse semplicemente il modo di scaricare spese non
necessarie sul condominio.
Sperando tu abbia letto tutto ti auguro di trovarti nella condizione
di cui mi sono lamentato io per farti capire che quando ti chiedono
soldi a giochi fatti è anche plausibile pensare che qualcuno ci abbia
mangiato sopra.
Ma del resto siamo in Italia no ?
Chissà quanti fanno i tuoi ragionamenti e poi si lamentano che le cose
non vanno bene.
Complimenti !

 giurata chi l'avrebbe pagata.
Visto che l'amministratore (dopo diverse discussioni) se ne è uscito
che l'infiltrazione era dovuta alla mancanza della guaina  e visto che
ho saputo (io ma anche gli altri interessati) dei lavori solo al loro
termine, mi sarebbe bastata una semplice foto che mostrava la mancanza
della guaina stessa.
L'uomo è andato sulla luna e un amministratore non è in grado di dare
spiegazioni senza far pagare ai condomini un perito che attesti le sue
ragioni ?
Non diciamo cose tanto per dirle ...

 armadi, quadri, coprire pavimenti di legno ecc...
Se il danneggiato avesse chiesto esposto il problema agli altri
condomini invece di riferirsi al solo amministratore non avrebbe visto
passare MESI su quel danno, MESI che ha fatto passare
l'amministratore, non noi.
Ho da ridire sul modus operandi dell'amministratore, non sul fatto che
mi siano stati chiesti soldi per tutelare non solo "il danneggiato" ma
anche la cosa comune (e dunque anche una mia risorsa).