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Titolo: I rischi del bonus 110 e pagamento in solido debiti condominiali

Viste le cifre in gioco, con preventivi bonus 110 da un milione di
euro per una palazzina di 20 appartamenti, e' opportuno ricordare
che nel condominio, tutti i condomini sono obbligati in solido nei
confronti dei creditori condominiali, anche se hanno pagato
regolarmente quanto di loro spettanza.
 
Ora, e' vero che la riforma del condominio ha imposto ai
creditori di agire prima preferenzialmente verso i "morosi"
condominiali, e solo in caso di loro incapienza, passare ad
esecutare anche i condomini "diligenti".
 
La questione sta proprio nella enormita' delle cifre che vengono
messe in gioco con il bonus 110 e il rischio "incapienza"
economica dei condomini piu' deboli. Ma hanno un immobile a
garanzia! direte voi. Vero (a parte la cinicita' di mettere in
conto di buttare i vicini sulla strada), ma gli immobili dei
condomini che stanno pagando un mutuo sono ipotecati, e quindi,
bloccati dalla banca che ha erogato il mutuo. E di fronte a
debiti di 50'000 euro gravante su un singolo condomino, e'
facile esaurire ogni valore residuale dopo soddisfatta l'ipoteca.
 
Ma con la cessione del credito, che rischi ci sono ?
I rischi, data la materia (classificazione energetica) sono
puntati sugli edifici costruiti negli anni '80 e successivi.
Ovvero dopo la prima crisi energetica e le prima leggi per
l'efficientamente energetico. Infatti molte delle abitazioni
costruite da quel periodo hanno i muri ad isolamento migliorato
(l'intercapedine tra muro esterno e periana interna e' stata
riempita con schiuma poliuretanica) e i serramenti isolanti
(e' sufficiente che siano integralmente in legno, per avere una
buona caratteristica termica) con doppi vetri sono tali per
una classificazione in classe C. Il bonus 110 spetta solo se
si aumenta di almeno due classi energetiche, il che significa
che gli immobili anni '80 e successivi probabilmente dovranno
arrivare almeno ad una classe A, in caso contrario, alla
verifica fiscale, la detrazione fiscale salta. Ora, una classe A
oggi non e' una passeggiata, ad esempio, esclude anche le
caldaie a condensazione, ovvero richiede la pompa di calore ad
alta efficienza, o almeno il riscaldamento a pavimento (vanno
elimintati tutti i radiatori "sotto-finestra"). Oppure, per
le pareti esposte al Sole (sud, est, ovest) la cosidetta
"parete fotovoltaica".
 
Quindi, la certezza che la cessione del credito passi indenne
una verifica fiscale della pratica, non c'e'. Questo vuole
dire che tutti quelli che aderiscono al bonus 110, dovrebbero
dormire con un occhio sole, molto, ma molto preoccupati,
perche' se salta il credito fiscale, e ci sono condomini che
stanno pagando il mutuo, il rischio di doversi caricare il
loro debito (formato dai citati 50'000 euro piu' tutte le
spese di esecuzione forzosa e interessi moratori, facilmente
si raddoppia).
Ma vale la pena ? Specialmente se il vostro fabbricato e' gia'
stato ritinteggiato pochi anni fa ?
 
Considerato questo, ho visto una delle bozze di delibera
proposte per la cessione del credito. Ebbene, i termini di
servizio di Google, gli fa un baffo: sono una decina di
pagine A4 di verbale piene. A parte il fatto di quanti sono
i condomini che vanno a leggersi un tale papiro e capirlo,
ma e' segno di quanti rischi sono in gioco con il bonus 110
e quindi tutte le cautele che il cessionario del credito si
prende a sua protezione (ovvero scaricano tutti i rischi sui
condomini, se qualcosa va storto, anche se nelle introduzione
scrivono sempre "si fanno carico di tutta la pratica", etc.
 
Sapete cosa mi e' venuto in mente ? Proprio negli anni '80,
la legge per le agevolazioni per le cooperative edilizie,
tanta gente ci si e' tuffata, per tanti e' stata l'occasione
di avere la prima casa, pagando un po' alla volta, senza
avere quel capitale iniziale che una banca chiedeva prima
di concedere un mutuo. Ma e' stata anche l'occasione di
grossi fallimenti, gente che ha perso i risparmi,
procedure concorsuali, vendite all'asta, e anche se magari
qualcuno e' riuscito a vivere "gratis" per una decina di
anni (a causa delle lentezze della giustizia), non e'
un bel vivere, senza certezze, con l'ufficiale giudiziario
o il perito del tribunale che vi bussa alla porta.
Insomma un modo di vivere da "abusivo" (anche se non si
era abusivi, ma paganti aspiranti per la prima casa).
Il fenomeno e' accaduto perche' occorreva leggere pagine
e pagine di documenti, statuti, contratti e molti
semplicemente "si fidavano" del personaggio di turno
che poi dieci anni dopo veniva condannato per truffa
(e qualche volta non era neanche un truffatore, ma
anch'egli un pollo nelle mani di banchieri e/o
faccendieri "squalo", vedi la vicenda della ex-fondazione
Cariplo, con condanne penali). I giovani non si ricordano
(e cosi' sono "carne da cannone" per la prossima ondata
epocale di disastri economico-sociali), ma sono stati
anche scritti libri, tanti erano i casi, ad esempio,
ecco un racconto di un caso finite "meno peggio":
 
<
http://www.vita.it/it/article/2013/03/20/dal-fallimento-allautogestione-
 
la-storia-di-una-cooperativa-ediliza/123026/>
 
"Nei primi anni settanta prende avvio la prima storia per terminare
 nel 1980 con un catastrofico fallimento provocato da promotori
 truffaldini legati al sistema politico. La seconda storia racconta
 come dopo due anni di sofferenze e di autorganizzazione, i soci
 truffati prendono in mano la cooperativa e nel 1987 entrano nelle
 case che sono riusciti a realizzare facendo affidamento sulle
 proprie forze e capacità. Quelle case sono costate la metà dei
 prezzi del mercato e ora valgono un quarto più di quelle adiacenti."
 
Ma per molti non e' andata cosi' bene, per incapacita' di autogestirsi
e il fidarsi troppo di avvocati in combutta spesso con gli stessi
truffatori, sono finiti poveri in edilizia pubblica a causa dei
debiti con banche e professionisti (cioe', oltre a perdere i
risparmi, poi devono pure pagare gli interessi sul debito e le
parcelle salate - a causa di cause che durano un decennio - dei
professionisti, degli avvocati).
 
Quando ho letto queste bozze di verbali "bibbia", mi e'
subito ritornato in mente quel periodo, per la comunanza di una
pratica del fare firmare a scatola chiusa (dato che una persona
comune non e' in grado di leggere e capire pagine e pagine
di "legalese", specialmente se scritto con lo scopo di
tutelare l'estensore e non il firmatario - come avviene
con i contratti bancari e l'adesione ai servizi informatici
- Google, ad esempio - e social).
 
Ora, se con la banca non avete scelta (e poi c'e' un
organo di vigilanza che qualche volta vi tutela, anche se i
vari fallimenti bancari non sembrano indicare una buona tutela),
ma nel caso del bonus 110, cosa di spinge a mettere il collo
nel cappio ? L'avidita' ?

 interessi moratori, facilmente si raddoppia).
 
E va ricordato che questo "carico" si aggiunge al vostro, perche'
se salta il credito fiscale, dovrete chiedere un prestito ad una
banca e pagare le rate del debito di vostra spettanza.
 
Ora immaginate, che su 20 condomini, 4-5 abbiano il mutuo.
E potete vedere lo scenario ...
 
8>< ----


l'unica certezza che hai in vita è quella di morire; ma se per paura di 
morire ti suicidi subito hai risolto il problema ed avrai eliminato ogni 
paura
che ti devo dire? sicuramente il rischio c'è ma lo vedo tanto lontano

 lontano
 
Esattamente quello che ci si raccontava negli anni '80,
nell'entrare in una cooperativa edilizia.
 
Ad occhio, il 30% delle cooperative edilizie (SCARL)
erano finite in fallimento, con casi drammatici in cui
c'erano solo i pilastri (niente muri) e quindi neanche
la possibilita' almeno di abitarci, magari senza
acqua e servizi, ma almeno c'era un tetto, nel mentre
che la vicenda giudiziaria faceva il suo corso.
 
Considerate che basta la piu' piccola irregolarita' edilizia,
anche una banale veranda, per fare saltare il bonus 110.
 
Quindi, come minimo, prima di votare il bonus 110,
occorre darsi da fare per ottenere una dichirazione di
confermata conformita' del fabbricato da parte degli
uffici di edilizia privata. Ragazzi, qui si parla di
cifre dell'ordine di grandezza del valore dell'immobile!
Ci si va con i piedi di piombo, con tanto di consulto
legale indipendente dai tirapiedi della societa' di
amministrazione condominiale.
 


questo è diverso da quello che hai scritto prima e su questo ti dico che 
hai perfettamente  ragione, verificare la regolarità urbanistica prima 
di tutto; ma soprattutto l'assicurazione del verificatore e la certezza 
che la paghi per i prossimi 10 anni


Mi permetto di correggere un piccolo errore:
 
La polizza RCT ai capo ai professionisti che firmano per il superbonus è a 
premio unico ma durata decennale.
Stesso meccanismo della polizza che copre gli eventuali danni alla nuova 
costruzione.
 
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

 che la paghi per i prossimi 10 anni
 
Gli anni sono 13 per il 110% e 18 per le detrazioni diverse.