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Titolo: Condominio "fai da te"

Avrei un quesito da sottoporvi.
Due lotti di villette a schiera condividono l'accesso ai box e le spese
per la luce interna ed esterna.
Nel corso degli anni (oramai quasi venti!) pur essendoci un regolamento di
condominio non abbiamo mai avuto un amministratore vero.  Abbiamo
preferito assegnare ad un condomino la "responsabilit�" di riscuotere le
quote e pagare le bollette elettriche e/o gli eventuali guasti al cancello
elettrico. Tale assegnazione vale un anno e poi il condomino passa la
documentazione con i pagamenti avvenuti al condomino successivo.  E cos�
via.
Ora un condomino afferma che in realt� chi accetta l'incarico annuale
assume, di fatto, il ruolo di amministratore con tutti gli oneri (onori
non ne esistono) del caso.
Secondo voi � cos�?  Nella mia ignoranza sapevo che per essere un vero e
proprio amministratore occorre, oggi, avere una specie di "patente".
Vi ringrazio delle delucidazioni.
Loredano
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 
ho un incarico analogo ed ho fornito le mie generalità all'ufficio iva
giorgio


In ItaGLia non esiste un albo degli amministratori, in teoria può farlo 
chiunque (anche se uno sprovveduto simile non so quanto possa durare senza 
una formazione specifica...).

 --
   Non necessariamente per amministrare un condominio occorre avere la
   partita IVA ed essere iscritto a qualche Albo o Associazione , tutti lo
possono
   fare. Ovviamente come per tutti i lavori ( od hobby) necessiata avere delle
basi
   ed un minimo d'istruzione.
   Per questo tipo di attività almeno conoscenze amministrative e fiscali,
anche
   se non si è retribuiti, perchè vi sono delle responsabilità.
   Per avere un quadro completo delle varie competenze va su questo sito del
   l' A.d.E. e scarica la Guida : Condominio-Adempimenti e agevolazioni
fiscali.
 
http://www.agenziaentrate.it/ilwwcm/resources/file/eba403459bde29e/GUIDA
  %20N6_07.pdf
  Ciao w
--------------------------------
Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

 proprio amministratore occorre, oggi, avere una specie di "patente".
No non e' vero!
felix.


secondo il codice civile se in un condominio ci sono piu' di 4
proprietari è obbligatorio avere un amministratore, il cui incarico
dura appunto un anno.
quindi, si, "chi accetta l'incarico annuale assume, di fatto, il ruolo
di amministratore con tutti gli oneri del caso".
Va da se che l'amministratore incaricato dovrebbe essere adeguatamente
competente ...

 competente ...
dovrebbe.


 dovrebbe.
E quali competenze dovrebbe avere? Qualsiasi massaia fa un lavoro molto più 
complesso. E senza software dedicato.
Per vendere arance ci vogliono due lauree, coi vostri criteri? 

 Per vendere arance ci vogliono due lauree, coi vostri criteri?
tipico atteggiamento itagliota.

tipico atteggiamento itagliota.
Hai una vaga idea di quante incombenze contabili, amministrative,
assicurative, previdenziali, sanitarie, ecc. ecc. gravino su un venditore
d'arance? E quello, se non conosce il mercato, fallisce e muore di fame.
Un amministratore di condominio si fa quattro seghe mentali coi soldi degli
altri. E solo in quello č competente.

 competente ...
A mio avviso un conto è l'obbligo di avere un amministratore con X o + 
proprietari, un altro è essere obbligati a fare l'amministratore.
Nel condominio in oggetto i partecipanti alla comunione hanno convenuto, 
di comune accordo, che con turnazione annuale uno di essi svolgesse 
determinati compiti.
Si presume che ogni partecipante abbia accettato sulla base dei compiti 
previsti, ritenuti non onerosi e fattibili. Se cambiassero i termini 
della "collaborazione", qualunque partecipante alla comunione potrebbe 
eccepire di non potere o non volere svogere tali compiti.
Ovviamente ove fosse necessario un amministratore, tutti sarebbero 
tenuti a sostenerne i costi. L'amministratore potrà essere un condomino, 
un professionista esterno, o nominato dal giudice.

 competente ...
Per nulla. Deve solo avere le capacita' di un buon capofamiglia. Ovvero
sapere a chi rivolgersi per ogni competenza.
Anzi, raramente l'amministratore "adeguatamente competente" e' un buon
amministratore se poi si fa tentare dal fai-da-te ...
Messaggio Usenet via Tiscali su 
text.giganews.com
. Se leggete via Web
il sottoscritto informa che non conosce o partecipa al sito/forum Web.]
Roberto Deboni


  E' essenziale che ciò risulti dalla volontà della maggioranza ( di legge)
  dei condomini. Questa volontà dovrà quindi essere espressa e risultare
  dal verbale assembleare di ogni anno (al massimo 2 anni).
  w


 proprio amministratore occorre, oggi, avere una specie di "patente".
Nessuna patente. Ma una delibera assembleare, rappresentata dal verbale
(un foglietto, firmato da una persona che si qualifica come Presidente
della riunione, ove, e come minimo, si elencano i nomi dei presenti, la
proposta della nomina di Caio ed il risultato della votazione.
Poi bisogno avere prova di avere spedito copia del verbale ai condomini
(assenti e presenti) ed attendere i 30 gg dal ricevimento che nessuno
impugni il verbale.
Quindi state tranquilli, non siete amministratori.
Preciso altresi, che se anche c'e' un rimborso spese, finche' non si
tratta di un compenso, non c'e' alcun obbligo fiscale per quanto
riguarda l'incaricato di turno (o l'amministratore di turno senza compenso).
Attenzione pero' per un'altra novita' (dal 2008). Anche se non avete
amministratore, dovete fare la ritenuta d'acconto del 4% alle imprese
che fanno lavori per conto del condominio (e del 20% ai professionisti)
e quindi la dichiarazione annuale mod.770.
Per questa gestione fiscale vi consiglio di incaricare un
commercialista, che anzi potete incaricare anche se avete
un'amministratore. Infatti la legge fiscale assegna la responsabilita'
fiscale ai proprietari (e quindi le sanzioni, fino a 4'000 euro), non
all'amministratore.


   dal verbale assembleare di ogni anno (al massimo 2 anni).
Questo invece non corrisponde inevitabilmente alla realta'.
A parte l'ovvio scenario in cui i condomini sono d'accordo (tacito
assenso), per cui non ci sara' alcun nomina anche dopo decine di anni,
eppure l'amministratore resta in carica con tutti i poteri.
Le do' uno scenario tipico (che e' uno dei motivi di cruccio di alcuni
condomini minoritari). L'amministratore e' almeno mediamente competente,
non ruba, insomma non fa gravi irregolarita'. Ad ogni assemblea i
contrari propongono e votano un'amministratore nuovo, ma arrivano a 400
millesimi, un'altra volta a 300 millesimi, un'altra a 450 millesimi ...
insomma non arrivano mai a 501 millesimi. Durante l'assemblea
l'amministratore in carica invece piglia solo 200 millesimi o meno.
Risultato, resta in carica. Alcuni condomini chiedono l'intervento dei
giudici che replicano: il comportamento degli assenti o astenuti fa
concludere che gli sta bene l'amministratore attuale, o che in ogni caso
lo preferiscono ai candidati di volta in volta proposti.
Notare bene: non dico che la legge preveda cosi', dico che nella
"PRATICA" (cioe' nella vita REALE) non e' detto per nulla, che ci voglia
la nomina almeno ogni 2 anni. Dimenticavo, l'amministratore
sopradescritto ottiene regolarmente i decreti ingiuntivi dal giudice,
ognivolta che ne' ha bisogno, percio' che cosa gli manca per essere
un'amministratore con pieni poteri ?


 annuale non ha "l'onere" di ottenere il decreto ingiuntivo, lo strumento
annuale non ha "l'ONORE" di ottenere il decreto ingiuntivo, lo strumento
scusate, ho in pratica invertito il significato. Ottenere il decreto
ingiuntivo e' un vantaggio, non un peso ... :-)


  Insisto questo , tacito assenso, deve risultare dai verbali d'assemblea.


 iva ecc.), 
Non è necessaria la partita IVA. Può 
farlo, se non ci sono particolari 
impedimenti, come un parasubordinato.
Gxis
Paolo

Roberto Deboni ha scritto:

Non è necessario 501. Il codice dice 
almeno la metà del valore dell'edificio. 
E' almeno la metà di 1000 è 500 e non 
501. Poi richieda un altro parametro: la 
maggioranza delle teste presenti in 
assemblea.
Gxis
Paolo

 amministratore se poi si fa tentare dal fai-da-te ...
Il fai-da-te lo fa chi s'improvvisa, si presume che l'amministratore,
visto che si fa pagare per tale, sia un tecnico, specializzato
nell'amministrare i condominii.
però per competente intendevo: un condomino che s'improvvisa
amministratore-o-facente-tale dovrebbe avere chiare le proprie
responsabilità, il quadro normativo, se esiste una patente o meno e
cosi' via, dovrebbe almeno aver letto:
http://www.agenziaentrate.it/ilwwcm/resources/file/eba403459bde29e/GUIDA%20N6_07.pdf
buon weekend
FabiOCP

 nell'amministrare i condominii.
In cosa consiste la specializzazione "tecnica" che si richiede
all'amministratore di condominio. Faccia pure l'elenco che le spiego
dove presume a torto (ignorando anche le disposizioni, oltre che lo
spirito del Codice Civile).
[Messaggio Usenet via Tiscali su 
text.giganews.com
. Se leggete via Web


 spende di piu' del necessario e si spende anche quando non serve
Tutto il mondo è paese

 grado di capire se il lavoro è stato fatto decentemente.
Cioè l'esatto contrario di ciò che deve fare l'amministratore secondo i 
teorici che vanno per la maggiore in questo NG.
L'amministratore, secondo loro, deve solo obbedire all'assemblea, che è 
quella che sceglie anche dove si comprano le penne per firmare le 
convocazioni. 

 finanza e timbra sulla fronte l'incaricato ? :-)
Quando si costituisce un condominio l'assemblea nomina un amministratore il 
quale si reca all'ufficio dell'Agenzia Entrate di competenza per la zona e 
si fa attribuire il codice fiscale. L'Agenzia rilascia il "Certificato di 
attribuzione del numero di codice fiscale" sul quale sono riportati i dati 
del condominio e alla riga "RAPPRESENTANTE" ci sono i dati anagrafici 
dell'amministratore con tanto di codice fiscale.
Quando l'amministratore cambia si deve dare comunicazione della circostanza 
all'Agenzia delle Entrate la quale aggiornerà i dati in suo possesso 
rilasciando un nuovo foglio. 


  R. Deboni ora le è chiaro l'argomento ? Vedo che al riguardo non è molto
  aggiornato ....non era male però l'idea della G.d.F. che poneva un timbro
  sulla fronte del rappresentante condominiale .:-))


  w
Preciso solo che non sono un professionista ma solo un amministratore 
"interno"... tuttavia, siccome la procedura è uguale per tutti, l'ho fatta 
anch'io e quindi so benissimo che le cose stanno in questi termini, a meno 
che non sia cambiato qualcosa dal 17 aprile 2008!


   Avviene tutto esattamente come l'hai descritto tu .....ancora oggi.
   Grazie w


 rilasciando un nuovo foglio. 
Sa quante volte che l'amministratore entrante non fa questo ?
In genere attende l'incarico ufficiale (e pagato) dall'assemblea o il
sollecito dell'amministratore uscente (che ovviamente non gradisce di
essere il responsabile fiscale di un condominio non piu' suo cliente).
[Messaggio Usenet via Tiscali su 
text.giganews.com
. Se leggete via Web



  La legge cita solo che l'obbligo ad operare le ritenute ed le altre
incombenze
  fiscale è " il condominio quale sostituto d'imposta ", pertanto " è il
condominio
  in quanto tale "anche se " il soggetto normalmente incaricato dal condominio
  a porre in essere gli adempimenti correlati alle funzioni di sostituto
d'imposta
  sia l'amministratore" laddove sia nominato per obbligo o nell'esercizio di
una
  facoltà.
  Sarà poi l'amministratore che si rivolgerà o meno ad un Ente esterno per
detta
  incombenza , ma ciò sarà sempre una sua responsabilità verso il condominio.
  Diverso è il discorso se in sede di nomina assembleare egli dichiari di
voler
  svolgere solo incarichi gestionali ed amministrativi, perchè in questo caso
si
  dovrà , da parte dell'assemblea, nominare un rappresentante fiscale.
  Infatti l'A.d.E. affinche venga rilasciato il codice fiscale del condominio,
oltre ai
  dati del richiedente richiede anche il verbale di nomina dell'assemblea.
  La chiami prassi o quello che vuole, ma anche la Legge individua normalmente
  l'amministratore, là dove vi è l'obbligo, come il naturale incaricato a
porre in
  essere tali incombenze: Che poi le effettui personalmente o tramite Terzi è
  altra cosa.


   l'amministratore,
La LEGGE non INDIVIDUA alcunche'.
La legge cita solo che " ...ricade sul condominio quale sostituto
d'imposta ..."
Ed a tagliare la testa al toro a questa sua tesi, entra una disavventura
capitata proprio al mio condominio. Un "tributarista" si e' permesso un
giorno di sostituire il mio nominativo con quello di un suo assistito
(che aveva disperatamente bisogno di un codice fiscale per fatturare il
suo compenso ed indovinate: ha preso il nostro codice fiscale)
sfruttando l'omonimia del condominio. Ma quale verbale di assemblea ?
Il passaggio e' stato fatto a terminale sulla parola del tributarista.
L'avventura e' durata meno di 60 giorni, giusto il tempo per consegnare
una dichiarazione mod.770 fasulla. Mi sono accorto perche' ovviamente,
la mia e' stata rifiutata, perche' duplicato di dichiarazione gia'
presentata.
Naturalmente, ripristino del mio nominativo, pero' non mi hanno voluto
spiegare (ho spedito anche raccomandata) come e' avvenuto "il disguido".
In ogni caso l'altro amministratore ha pagato i danni (le ore perse in
vacazioni e per rimediare al pasticcio).
Alla faccia del rigore nell'assegnazione del nominativo del
rappresentante fiscale.
Vede: per l'impiegato i casi sono pochi:
a) il condominio e' senza codice fiscale e quindi era un'atto richiesto
... nessuno potra' far cancellare quel codice fiscale.
b) il tizio ha dichiarato il falso, dichiarando l'esistenza di un
condominio inesistente (perche' quelli esistenti con il codice fiscale
sono censiti a terminale, quindi se avesse avuto gia' un codice fiscale,
l'impiegato avrebbe chiesto: scusi, ma non e' quella che c'e' gia' a
questo indirizzo ?) ed in tal caso all'AdE interessa perseguire il
tizio, ma non ha problemi con altri, tantomeno con i condominii omonimi
gia' muniti di codice fiscale
Quindi se presso qualche provincia (magari quelle dove gli italiani piu'
furbotti sono piu' densamente popolati), il direttore introduce la
prassi che l'assegnazione di un CF condominiale e' fatta a visione del
verbale assembleare, non significa che sia una previsione di legge. Ma
semplicemente una scelta autonoma di un dirigente (peraltro
contestabile, dal proprietario che voglio provvedere di persona, in
contumacia di altri condomini renitenti od evasori fiscali, per evitare
le sanzioni che ricadrebbero anche su di lui).
In quanto alle circolari e comunicazione dell'Agenzia delle Entrate,
spesso si "adegua" alle prassi dei personaggi con cui ha rapporti piu'
frequenti: i commercialisti (della serie non pestiamoci i piedi, tanto
chi paga e' pantalone). Ma si tratta di allusioni che fanno credere,
anche dove la legge nulla dice, come le tabelline che lei ha forse
consultato in cui c'e' scritto:
- soggetto d'imposta                      -> condominio
- chi materialmente adempie agli obblighi -> amministratore
Se lei si e' fatto travisare da quelle pubblicazioni, mi dispiace, ma
sono niente piu' aiuti "discorsivi", suggerimenti, su come operare, non
imposizioni di legge.
Sempre che non e' uscita qualche nuova disposizioni a tale proposito
(cosa possibile, ma in tal caso gradirei avere gli estremi della nuova
norma).
Roberto Deboni

 ha
scritto:

   I provvedimenti presi dall'A.d.E. diventano norme di attuazione delle
   relative leggi finanziarie e per questo pubblicate sulla G.U. dello
   Stato.
   Le leggi ,il piu' delle volte purtroppo, sono lacunose ed incomplete ed
   è per questo che vanno interpretate, corrette ed aggiornate.
   Che poi le multe affibbiate al condominio debbano essere ripartite fra i
   condomini è una sua "maldestra asserzione" perchè sono imputabili
   al firmatario , cioè a chi è stato incaricato della compilazione e che per
   tale compito è stato retribuito.(Cosa avvenuta nel mio condominio)


    tale compito è stato retribuito.(Cosa avvenuta nel mio condominio)
Lei ha appena scritto quello che sostengo:
Il firmatario ha pagato il danno causato perche' "è stato incaricato
della compilazione e che per tale compito è stato retribuito."
E sono certo che c'e' il suo nome come rappresentante fiscale.
Se l'amministratore mette a rendiconto 200 euro per "compilazione
mod.770", e dalla fattura risulta che e' lui stesso il precettore della
somma, allora, anche in assenza di delibera esplicita, l'amministratore
di fatto ha preso liberamente in carico la gestione fiscale.
Pero' anche questo caso puo' prestarsi a problemi se, l'amministratore:
- non mette il suo nome come rappresentante fiscale
- fa firmare il mod.770 dal rappresentante fiscale risultante
Si puo' anche discutere se e' indicato a preventivo, ma manca il nome
del percettore.
Ho sottomano i rendiconto 2007 di alcuni amministratori che non hanno
indicato alcun compenso per la compilazione mod.770 (della serie e'
tutto compreso ... a voce). L'unico modo che il condomino per essere
certo che l'incarico e' stato preso e' controllare se il nome
dell'amministratore in carica risulta come rappresentante fiscale.
In caso contrario, campanelli d'allarme ...
Insomma, se l'amministratore ha messo il suo nome come rappresentante
fiscale, tutto bene per i condomini. Se ci sono errori imputabili a lui,
le sanzioni le rimborsa lui (ma arrivano sempre per prima istanza al
condominio), come lei ha citato.
Ma l'amministratore condominiale non e' obbligato ne' a compilare il
mod.770 (ma il mod.AC del modello unico, invece si'), ne' a fare il
rappresentante fiscale, e se il nome del rappresentante fiscale e' altri
... i condomini e' meglio che chiariscano la faccenda.
Roberto Deboni