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Titolo: scadenza amministratore

Se da regolamento l'amministratore dura in carica un anno, alla scadenza del
suo mandato deve dare le dimissioni oppure l'assemblea può nominare un altro
senza avere prima le dimissioni?
Saluti.

 ha scritto nel messaggio
news:94p4i2$1mt$2...@nread2.inwind.it...


 wrote in message
OKVb6.17395$ew1.1...@news.infostrada.it...


A me sembrava anche abbastanza logico, evidentemente mi sbagliavo!!
Pagamento bollette ENEL
Pagamento acqua
Riscossione quote
ecc.
NO a lavori straordinari
NO a tinteggiatura facciate
NO a sostituzione fosse biologiche
neo
"Fabio" <arpze...@ROMAusa.net> ha scritto nel messaggio
news:vAWb6.573$N1.1...@twister1.tin.it...


 wrote in message
QBYb6.19726$ew1.1...@news.infostrada.it...


Alla scadenza  automaticamente l'amministratore non è più incarica, ma
conserva le funzioni  fino a quando non viene sostituito (proprogatio).
Quindi non si devono attendere dimissioni, l'assemblea può validamente
deliberare la nomina di uno nuovo.
Saluti

 wrote in message
Pt_b6.1851$N1.3...@twister1.tin.it...








L'amministratore del condominio conserva i poteri conferitigli dalla legge, 
dall'assemblea o dal regolamento di condominio anche se la del nomina (o quella 
di conferma) sia stata oggetto di impugnativa all'Autorità giudiziaria per vizi 
comportanti la nullità o annullabilità della delibera stessa, ovvero sia 
decaduto dalla carica per scadenza del mandato, fino a quando non venga 
sostituito con provvedimento del giudice o con nuova deliberazione 
dell'assemblea dei condomini [Cass. civ., Sez. II, 27 gennaio 1988, n. 739].


Mi piacciono sempre di più le norme condominiali e le relative sentenze della 
Cassazione perchè quando riguardano amministratore ed assemblea, affermano un 
principio molto semplice: DOPO AVERE LETTO LE NORME DEL CODICE CIVILE SUI 
CONDOMINI DEGLI EDIFICI.... SCORDATELE. 


Infatti, il legislatore ha fatto una legge talmente insufficiente da rendere 
queste norme le più eludibili del mondo. Non c'è norma condominiale che non sia 
stata fatta appositamente per consentire all'amministratore (od all'assemblea) 
di fare tutto quello che vuole. Questo è uno dei casi.... quando si manda una 
persona a rappresentare qualcuno in tribunale, questa deve essere munita di 
apposito mandato che ne attesti il diritto di rappresentanza. Se non c'è l'ha, o 
se il suo mandato è sottoposto a clausole che limitino o vincolino il suo 
mandato, è chiaro che questa limitazione può essere fatta valere anche dalla 
controparte. Altrimenti, che motivo ci sarebbe di distinguere il mandato 
temporaneo da quello a durata illimitata? Che motivo avremmo di distinguere i 
diversi tipi di mandato, se poi praticamente il mandatario può fare quello che 
vuole?


Il mandato dell'amministratore dura un anno. Il codice civile impone, quindi, 
che il mandato dell'amministratore sia di durata temporanea. Se così non fosse 
stato, il legislatore avrebbe semplicemente scritto che l'amministratore dura in 
carica per sempre, fino a quando non sia revocato dall'assemblea o (difficile) 
dall'autorità giudiziaria.


Se il legislatore ha imposto una norma, evidentemente questa deve avere delle 
conseguenze pratiche. Ed invece.....


Di fatto accade questo: nei condomini degli edifici la prorogatio è solo una 
condizione fittizia creata da uno status di fatto (e da alcune sentenze). 
Tuttavia ciò non significa che anche senza mandato l'amministratore può fare 
quello che vuole (come crede Fabio). Intanto occorre vedere quando scade il 
mandato dell'amministratore.


Poichè la Cassazione ha stabilito l'obbligo dell'amministratore di indirre 
l'assemblea annuale per provvedere all'approvazione del consultivo ed alla 
nomina dell'amministratore, se l'amministratore tarda a convocare l'assemblea, 
ciascun condomino può farne all'amministratore espressa richiesta. Non trattasi 
di autoconvocazione, come subito sosterrà Fabio, ma di semplice esplicita 
richiesta all'amministratore di far fede ai suoi obblighi quali sanciti 
dall'art. 1710 C.C. in tema di mandato (molto spesso Fabio dimentica che il 
rapporto amministratore-assemblea è un rapporto di mandato e non di prestazione 
professionale).


Se l'amministratore se ne frega, essendosi concluso il legame giudiziario ex 
lege tra amministratore ed assemblea, ciascun condomino può rivolgersi al 
presidente del tribunale richiedendo l'assegnazione di un amministratore 
giudiziario. Una volta che l'amministratore giudiziario è stato eletto, è 
possibile richiedere al vecchio amministratore di fornire tutta la 
documentazione sul condominio (e questo non può fare nulla, perchè la 
documentazione condominiale è di proprietà del condominio, egli nè è solo il 
detentore, non il proprietario). 


Se l'amministratore convoca l'assemblea, e non si raggiunge il quorum 
necessario per la sua riconferma, o per la nomina di un nuovo amministratore, si 
fa mettere a verbale la cosa al segretario (in genere quello che succede è che 
il segretario è in combutta con l'amministratore e cerca disperatamente di 
non mettere a verbale che non sono stati raggiunti i 500 millesimi, perchè sa 
che a quel punto per il suo amico sono guai), poi si combatte perchè 
l'amministratore dia la copia del verbale, ed infine ci si presenta davanti dal 
presidente del tribunale sottolineando che l'amministratore ha il mandato 
scaduto, che il palazzo ha urgente bisogno di un amministratore regolare e che 
nella riunione del xx/xx/xxxx il condominio, come in atti evidenziato, non è 
riuscito a raggiungere un quorum valido per l'elezione di un nuovo 
amministratore.


Attenzione però: esistono, poichè siamo in Italia, due possibilità:


1) L'assemblea può strafregarsene dell'art. 1136 C.C. e deliberare la 
conferma dell'amministratore anche senza raggiungere i 500 millesimi. A questo 
punto, i dissenzienti (o gli idioti, chiamali come vuoi), possono impugnare 
entro 30 giorni la decisione all'Autorità Giudiziaria. Questo significa che 
l'impugnazione priverà l'amministratore dei suoi poteri fino a quando un giudice 
non si sarà pronunciato sul difficile argomento: "430<500 = Annulliamo la 
delibera con vittoria di spese ed onorari"? Naturalmente no! Ricordati che siamo 
in Italia, e non in America, Germania, Francia, Inghilterra ecc. ecc. ecc.


2) L'assemblea può lasciare fare l'amministratore, e deliberargli delle opere 
di manutenzione straordinaria. In questo caso, sempre secondo la cara 
Cassazione, si configurerebbe il tacito rinnovo (brillante invenzione, non c'è 
che dire), che naturalmente è un modo molto scaltro per superare il problema dei 
500 millesimi.


Detto questo, vedi un pò tu..............


 


 


 


 


 



 wrote in 
  message 000201c0870c$72165f40$ce9a623e@stealth...


 ha scritto nel 
messaggio 
news:000201c0870c$72165f40$ce9a623e@stealth
...


 


 


... devi aver subito qualche trauma...


visto che Fabio ti sta antipatico, parliamone. Magari si 
riesce a risolvere il problema o ad alleviarne le conseguenze...


 


FrancescoFranz


 



E ci risiamo. Proviamo cosi':
L'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO NON E'
UN "AMMINISTRATORE". PUNTO!
L'amministratore di condominio e' un semplice ed
umile "gestore" della volonta' assembleare.
Per cui un'amministratore di condominio non fa' ne
gestione ordinaria, ne' gestione straordinaria.
Esegue solamente gli ORDINI dell'assemblea
(ordini ordinari o straordinari che siano :-))).
E CHIARA ADESSO LA DIFFERENZA TRA
L'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO E
L'AMMINISTRATORE DI SOCIETA' !!!
In altre parole, se prima l'assemblea non
delibera la conferma dell'amministratore
per poi subito dopo deliberare a maggioranza
schiacciante di eseguire la ristrutturazione
completa da casa popolare a villa multiabitazione
con marmi di Carrara, impianto di filodiffusione
hi-fi, piscina olimpionica e campi da tennis
l'amministratore puo' tranquillamente stampare
il preventivo, farlo controfirmare da chi previsto
nel regolamento e fare il decreto ingiuntivo
contro i condomini che non vogliono pagare :-)
In questo caso parlerei di schizofrenia
assembleare (comportamenti contradittori :-)
Questo finche' la legge e' cosi'. A proposito,
come nel resto del mondo ? Esempio negli USA ?
Roberto
PS Non c'e' peggior sordo di chi non vuole sentire
(o rileggersi i post passati :-))))






Caro Francesco, veramente qui nessuno ha subito 
traumi di alcun genere (io almeno no, gli altri.....)


 


Fino a questo momento ho postato solo 3 volte, 
limitandomi, per curiosità ed interesse per la materia più che altro, 
a 


leggere i giudizi di Fabio e degli altri. Alcune 
volte mi sono trovato in disaccordo con le tesi di Fabio, ma non ho 
MAI


OSATO postare due righe.


 


Adesso però credo che si sia arrivati ad un 
limite oltre il quale non è più possibile usare la buona educazione. Io 
credo che


lo scopo di questo NG sia che tutti possano 
esprimere una propria libera opinione; lo scopo non è quello di vedere 
delle 


persone che pongono delle domande, e leggere i 
post di 4 amministratori che sono gli unici investiti da chissà 
quale diritto


divino a commentare le vicende che sono 
discusse (e guai ad osare commentare le loro conclusioni!). Per quanto 
riguarda 


il civilissimo e simpaticissimo Fabio 
mi permetto solo di farti notare che:


 


1) In un NG un amministratore di 
condominio lamentava il fatto che una delibera poteva essere annullata da un 
condomino


perchè "la distinta della raccomandata R.R. era 
andata smarrita". Giustamente, mentre una certa Laura Bandizol, si chiedeva 



saggiamente come era possibile che la distinta 
fosse stata smarrita (chiedendo: non è che veramente non l'hai mandata?), 



Fabio citava una
 sentenza della Cassazione che in buona sostanza affermava 
che l'amministratore può, riconvocando nuova 


assemblea, fare
 perdere le spese al condomino il quale pur ha agito nel suo diritto 
impugnando l'assemblea. La mia posizione 


nasceva dall'osservazione che l'atto di violenza 
consisteva nell'avere deciso un lavoro per la modica cifra di 13.000.000 
a 


condomino, senza invitare un condomino (cioè un 
comproprietario), ed estrapolandolo quindi dal diritto di concorrere 
alla 


discussione che è fase preliminare per 
la decisione. Pertanto, poichè sono una persona intellettualmente 
libera, ritengo che


fosse mio diritto considerare ingiusta una 
sentenza che arrivi a questa conclusione, e sapendo che in realtà questa 
conclusione


non è altro che il risultato di una legge che 
considero lacunosa ed in alcuni punti assurda, mi chiedevo se anche negli 
altri


paesi le cose andassero così (dopo avere visto 
le legislazioni degli altri paesi, ho capito che non mi sbagliavo.... 
le cose stanno


così solo da noi). NON ERA STATO FATTO 
ALCUN ATTACCO A FABIO e ritengo che sia mio diritto fare un commento 
critico


su una sentenza o su una interpretazione della 
legge. Questi mi ha risposto con un post molto divertente,
 a cui io ho risposto 


mitiga
ndo le 
mie posizioni per non litigare, in cui ha sostenuto che:


a) la magistratura è un organo democratico che 
ha il compito di disciplinare .... (Montesquie docet): grazie per la 
citazione colta, ma


    lo so anch'io che cos'è la 
divisione dei poteri;


b) c'è differenza fra amministratore ed 
assemblea.... e qui mi dava del qualunquista gratuitamente. Ebbene CAZZATA, 
perchè la


    divisione dei poteri, se c'è, 
deve essere vera e reale. Pertanto, se io fossi il legislatore, l'atto di 
citazione lo si notifica all'assemblea,


    ed a rappresentare ed a 
difendere la decisione viene un membro dell'assemblea che ha firmato il 
verbale; se osa presentarsi 


    l'amministratore, inserire 
una clausola con la quale il giudice non gli dà la possibilità di rappresentare 
l'assemblea. Le decisioni in 


    caso di impugnazione 
le deve difendere in sede giudiziaria chi le prende, e non chi le deve solo 
eseguire. Il fatto che nel 90% dei


    casi il condominio è 
rappresentato dall'amministratore vuol dire che dietro alle decisioni 
illegittime dell'assemblea ci sta sempre


    lo zampino ed il 
suggerimento di alcuni di questi "professionisti". Non c'è dunque distinzione 
tra potere legislativo ed esecutivo.


    N.B. Naturalmente la 
parcella la paga il condominio.....


c) in Italia persone di poca 
cultura...... : a parte che tu non sai qual è il mio titolo di 
studio e quindi non puoi cons
entirti 
queste 


    osservazioni verso una 
persona che non conosci, per essere una persona di grande cultura ti devo 
dire che una legge del 1940, 


    mai riformata, che afferma 
che il 
condominio può violare la legge 
quando vuole, e che è sempre il singolo che deve correre per i tribunali, 



    allo scopo di annullare 
tutte le
 loro idee geniali, favorendo 
così le violazioni e le prepotenze in assemblea, che garantisce l'ingolfamento 



    delle aule giudiziarie, 
che 
costringe intere famiglie a vendersi 
la casa, e dove ognuno manipola il codice come meglio vuole, è una legge 
ben fatta?


d) si consigliano un pò di letture, anche 
non molto impegnative, sul funzionamento dei sistemi democratici: 
quelle PIU' IMPEGNATIVE 


    LE LASCIO A TE, NON 
PREOCCUPARTI. Sarei curioso di sapere se quando lo hanno eletto 
amministratore, ha acquisito facoltà


    paranormali percui è in grado 
di fare considerazioni da giureconsulto affermato.


 


2) Nel precedente POST, si voleva solo 
rispondere non tanto a lui, quanto a neo. Era necessario però 
specificare che non è che i poteri


    e la condizione 
dell'amministratore in scadenza di mandato, siano del tutto identici a quelli di 
un amministratore il cui mandato sia


    stato regolarmente rinnovato. 
A sentir lui sembrava che l'amministratore potesse dimenticarsi di farsi 
rinnovare il mandato e tenerselo


    per sempre. Non è 
così. La sfiducia costruttiva si adotta in Germania, non nei condomini 
italiani. L'amministratore di condominio in 


    scadenza di mandato si 
tiene il mandato fino a quando l'assemblea non decide, ma anche fino a 
quando anche un solo condomino non


    ottiene dal giudice 
l'assegnazione di un nuovo amministratore, o fino a quando l'assemblea non gli 
revoca esplicitamente il mandato.




    Tutto qui. Non è 
dunque in una condizione così normale, perchè oggi amministra,
 domani potrebbe non farlo più. Riguardo alla 
lunghezza, 


    mi sono solo limitato a 
citare una sentenza (che peraltro dà parzialmente ragione al nostro Fabio), ed a 
commentarla. Se poi Fabio, crede di


    potere considerare le idee 
contrarie alle sue "masturbazioni mentali" e di intrattenere un dialogo con 
un'aria di superiorità del tipo


    "cazz... non vale nemmeno la 
pena di risponderti", non sono certo io ad avere una spiccata 
antipatia per lui, ma è lui a possedere una


    grande dose di saccenza 
con chi non la pensa come lui. Faccio inoltre notare che in un NG le 
risposte sono pubbliche (se avessi


    voluto esprimere un pensiero 
solo a Fabio mandavo una mail);


 


3) Sinceramente, non stimo una persona 
che giudica chi impugna nel seguente modo: " Io lascerei che il 
rompipa... facesse i propri passi...


    Almeno inizierà a 
spendere un pò di soldi ed a rompersi un pò le scatole.." oppure "Di motivi 
e modi per divertirsi con le realtà condominiali


    c'è ne sono talmente tanti 
che non si vede perchè ci si deve ancora divertire dietro le fantasie di due 
imbecilli". Invece di consigliarmi qualche


    testo sul funzionamento 
delle strutture democratiche, ci rifletta un pò su: chi impugna può avere 
ragione, o avere torto. MA E' UNA 


    PERSONA, CHE 
MERITA RISPETTO. NON E' UN IMBECILLE, NON E' UN ROMPIPALLE, E' UNA PERSONA 
CHE CERCA DI DIFENDERE


    I PROPRI INTERESSI CON 
L'UNICO MEZZO CHE LA LEGGE GLI METTE A DISPOSIZIONE.


 


Tanto detto basta, ed avanza. Per favore, non 
c'è l'ho minimamente con te, ma evita di fare osservazioni tipo, hai subito 
qualche trauma o


cose simili. Gradirei molto di più che in questo 
NG si discutesse sulle idee, piuttosto che attaccare chiunque la pensa 
diversamente da un


certo gruppetto di persone. 


Saluti.


 


 


 


 









Compagni di merende ???


 ha scritto nel messaggio
news:94p4i2$1mt$2...@nread2.inwind.it...


 Roberto

 Vegeta wrote:


Condivido nel merito ... per la forma cambierei sciocchi con ...non addetti
ai lavori o meritevoli di cambiare occupazione.
-----------------------------------------
Un saluto da Lino Petrella
-----------------------------------------



Mi piacciono sempre di più le norme condominiali 
e le relative sentenze della Cassazione perchè quando riguardano amministratore 
ed assemblea, affermano un principio molto semplice: DOPO AVERE LETTO LE NORME 
DEL CODICE CIVILE SUI CONDOMINI DEGLI EDIFICI.... SCORDATELE. 






Le cose non stanno proprio così.


Quando sarai un pò più sereno e conciso se ne 
  potrà riparlare.


 wrote in message
NbBc6.11354$Up.9...@twister1.tin.it...


Ciao Roberto, ho letto con interesse la tua risposta al mio post, in cui
rispondevo a chi mi accusava di avere una spiccata
antipatia per Fabio, e facevo le mie considerazioni su quella che è la legge
che regola i condomini degli edifici in Italia.
Ho anche letto il post in cui chiedevi qual è la situazione negli altri
paesi, in particolare negli USA.
Riguardo alla questione dei condomini degli edifici, io sarò ostinato, ma
continuo a restare della mia idea. Se esiste un
art. 1129 C.C. che limita la durata del mandato conseguito
all'amministratore di condominio ad 1 anno, non si riesce a
capire perchè noi dobbiamo riscriverlo in "L'amministratore dura in carica
per sempre, fino a quando non sia revocato
dall'assemblea". Ma l'amministratore di condominio non è un amministratore!
Ma non esiste distinzione tra manutenzione
ordinaria e manutenzione straordinaria! Ma esiste la fame nel mondo! Tutto
quello che volete, ma il punto è che
l'amministratore deve richiedere all'assemblea conferma della "fiducia"
accordata ogni anno. Una volta un noto signore,
dal nick penitening, lamentava che il suo amministratore aveva fatto la
seguente scena: "497 millesimi... L'assemblea
rinnova l'incarico all'amministratore... Grazie... Grazie...". Ed in questo
NG si disse: anche se impugni LUI CONTINUA A
FARE QUELLO CHE VUOLE PER LA QUESTIONE DELL'INTERINATO.. Ma una legge in cui
lui continua a fare quello
che vuole, malgrado l'art. 1136 del Codice Civile non è quello che considero
una legge BEN FATTA. Nelle democrazie,
una delle forme di garanzia nei confronti dell'opposizione è il fatto che
anche la maggioranza è tenuta a rispettare le regole
ed i quorum. Secondo te perchè è caduto il Governo Prodi? Non era più
semplice dire: vabbè, per pochi voti, facciamo che
la fiducia c'è ancora! Anche un Governo dimissionario continua ad esercitare
fino a quando non siano stato sostituito
da uno nuovo. Però quando è stato sfiduciato non può fare nulla per restare
al potere. Attenzione però! Anche se LA
LEGISLAZIONE E' FINITA NON PUO' FARE NULLA PER RESTARE AL POTERE. Te lo
immagini Amato fare questa dichiarazione:
per la prorogatio legis, restiamo al potere fino a 6 anni, anzi no, fino a
7,8,9, fino a quando non ci tolgono il potere
(con qualche insurrezione popolare magari). La chiameresti democrazia?
Il problema non è: "quali sono i suoi poteri mentre è in regime di
prorogatio" e non è neanche "quando lo si può revocare".
La differenza tra l'amministratore regolarmente eletto e quello in
prorogatio legis è "chi e come lo può revocare".
L'amministratore regolarmente eletto può essere revocato: a) dall'assemblea
b) dal singolo condominio dopo processo per
revoca giudiziaria in cui si dimostrino "gravi irregolarità".
L'amministratore in prorogatio legis: a) non deve essere "revocato"
perchè il suo mandato è scaduto, e quindi non c'è proprio niente da revocare
(se non ci credi prova a fare una revoca
giudiziaria ad un amministratore a mandato scaduto: il giudice ti dice che
stai facendo un'azione a vuoto e ti compensa le
spese) b) cessa il suo mandato se un condomino, a mente dell'art. 1129 III
comma del codice civile si fa assegnare un
amministratore giudiziario, poichè quello attuale non ha la fiducia
sufficiente per amministrare (anche se è l'amministratore
più onesto del mondo non cambia niente).
Un'altra questione da sfatare è quella che l'amministratore è un semplice
esecutore della volontà assembleare. In realtà,
per me è spesso solo una persona che approfitta di una legislazione in
materia molto lacunosa. Vediamo qualche esempio:
(*) Art. 1130 - Attribuzioni dell'amministratore - L'amministratore deve:
1)eseguire le deliberazioni dei condomini e curare l'osservanza del
regolamento di condominio;
2)disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi
nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior
godimento a tutti i condomini;
3)riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione
ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per
l'esercizio dei servizi comuni;
4)compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni
dell'edificio.
I punti 2) e 4) danno all'amministratore poteri e responsabilità autonomi
che non lo vincolano all'assemblea.
(*) Art. 1131 - Rappresentanza - Nei limiti delle attribuzioni stabilite
dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal
regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la
rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia
contro i condomini sia contro i terzi.
Può decidere autonomamente di agire in giudizio contro condomini e terzi? Ma
non era un "semplice esecutore di ordini"? Le cause
che gli altri iniziano contro il condominio devono essere tempestivamente
comunicate all'assemblea. Le cause che sono iniziate dal
condominio possono essere decise autonomamente da lui. Ed uno che può
decidere: che bello oggi facciamo una causa alla x
impresa od al y condomino mi sembra uno che abbia un potere ben preciso (e
ne deve rispondere se non lo usa, come avviene negli altri paesi),
piuttosto che un semplice esecutore di ordini.
(*) Art. 1133 - Provvedimenti presi dall'amministratore - I provvedimenti
presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori
per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso
ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità nei
casi e nel termine previsti dall'art. 1137.
Provvedimenti? Nelle industrie ci sono gli ingegneri (che decidono i
progetti), e gli operai (che eseguono gli ordini). Mi stupirei se mi
dicessero
che oggi l'operaio del mio staff ha preso un provvedimento vincolante per
l'ingegnere. Quando mai si è visto un "semplice esecutore di
ordini" che prende dei "provvedimenti"?
Tu mi hai chiesto come stanno le cose negli Stati Uniti. Il problema è molto
complesso perchè negli Stati Uniti non c'è un Codice Civile,
ma solo delle leggi che sui condominiums variano da stato a stato. Comunque,
la costituzione dei condominiums è
consultabile su rete ed appaiono chiare alcune cose. A differenza
dell'Italia, dove tutte le norme sono contenute in 40 articoli, lì
abbiamo ben tre leggi, per un totale di almeno 150 norme che riguardano sia
i condomini, sia la legislazione sugli immobili in
generale. Di nuovo rispetto all'Italia, appaiono subito l'aspetto
"societaristico" dell'amministrazione, e le norme che regolano
lo svolgimento dell'assemblea e che in Italia non sono dettate da altro se
non dal buon senso. Poichè le differenze sono immense,
se facessi un'analisi esaustiva del problema, questo post diventerebbe un
libro. Comunque ci sono delle cose che dovrebbero fare
imparare noi italiani:
A) NON ESISTE L'ART. 1137 C.C. Le deliberazioni contrarie alla legge o al
regolamento contrattuale di condominio sono
automaticamente nulle e sono sostituite automaticamente, in sede di
giudizio, dalle disposizioni di legge. Le somme pagate
illecitamente al condominio possono essere richieste entro un anno dal
pagamento, indipendentemente dall'assemblea.
I poteri dell'assemblea, inoltre, sono stati limitati e disciplinati in modo
che questa non potesse in alcun modo violare i diritti
dei singoli condomini. Esiste una differenza sostanziale tra i due sistemi,
e cercherò di spiegartela. In un condominio italiano
composto da condomini disonesti le deliberazioni contengono spesso i
peggiori soprusi. Tanto si sa che, contro la delibera illeggittima,
è il danneggiato che deve fare ricorso a spese sue entro 30 giorni. Ancora
mi ricordo la delibera a Forum di un condominio
il quale all'unanimità aveva deliberato che la sig.ra xxxx non aveva il
diritto di affittarsi il suo appartamento. La condomina
ha impugnato entro 30 giorni, ma cosa accadeva se questa in quel momento non
aveva le disponibilità economiche, (o la
voglia o il tempo) di fare impugnazione? Lo so che esiste differenza fra
delibera nulla ed annullabile ma questa è stabilita
dalla giurisprudenza, non dal codice. Il risultato è che, per qualche
giudice disattento, sarebbe stato facile ragionare così:
sì, la delibera è viziata da eccesso di potere e contraria alla legge, ma
siccome non è stata impugnata entro 30 giorni...
Aggiungici le delibere dove si stabiliscono piani di riparto fatti secondo
l'art. GLI-AMICI-DELL'AMMINISTRATORE-DEVONO
PAGARSI-I-LAVORI-1/8-DEI-FESSI-DEL-PIANO-X-CHE-SONO-I-PIU'-DEBOLI; quelle
dove si delibera che
L'ASSEMBLEA-PAGA-L'AVVOCATO-DELL'AMMINISTRATORE-CHE-LO-HA-DIFESO-NELL'AZIONE
-DI
REVOCA-GIUDIZIARIA (e già che ci siamo nella causa dell'amministratore
contro la sua assicurazione auto e per la
sua causa ereditaria per la sua villa a 96 km. dal condominio e via
dicendo). Contro tutte queste mosse geniali il condomino
può difendersi impugnando, ma il risultato sono solo grandi perdite di
soldi. L'arma finale del mio amministratore, la final
weapon, era sempre "Ed adesso io mi convoco l'assemblea, e gli faccio
dichiarare che..." e così ti copriva i furti, ti
dichiarava il falso, ti cambiava le carte processuali, si autocostituiva i
titoli esecutivi per agire contro di te, e faceva tutto
ciò che voleva (naturalmente con una serie di delibere prese senza
rispettare i quorum e che, se impugnate, avrebbero subito
a lui dato la possibilità di nascondersi dietro l'assemblea). Alcuni giudici
stranieri leggendo l'art. 1137 si sono chiesti
se in Italia il potere legislativo c'è l'hanno prima le assemblee
condominiali e poi, in assenza della relativa delibera, il Parlamento.
In America la situazione è diversa perchè ogni spesa è sottoposta a norme
ben precise che tutelano il singolo condomino.
Se l'assemblea approva un piano di riparto in cui c'è scritto che devi
pagare il triplo rispetto a quanto previsto dalla legge,
ti calcoli quanto dovuto IVA inclusa in base ai tuoi millesimi, paghi, e poi
invii una semplice letterina al consiglio ristretto ed all'amministrazione
dove mandi cortesemente a fanculo assemblea ed amministratore. Vogliono
altri soldi? Mi facciano il decreto ingiuntivo.
Intanto non pago un dollaro perchè sono nel giusto, poi ci vediamo davanti
al
giudice condominiale (altra novità degli USA) e li dovranno spiegarmi perchè
gli devo altri soldi, cercando di essere MOLTO convincenti.
Attenzione: se tu dici al giudice che hai già pagato quanto prescritto
dall'art. 18.3.4 (che è il nostro 1123) il giudice si gira verso
l'amministratore
e dice "Ma, se questo signore ha già pagato quanto previsto dalla legge, lei
adesso da me che vuole?". Risposta dell'amministratore
che pensa all'italiana: "Ma l'assemblea ha detto, ha deliberato, ha
approvato... Insomma, mi dai l'ufficiale giudiziario così io posso andare a
perfezionare il sopruso e consentire ai miei amici ed elettori di pagare
quattro soldi,
solo perchè lo hanno deciso loro?". Risposta del
giudice americano: "si, come no, certo! (mentre i giurati ridono a
crepapelle). Ascolta, caro amministratore, in questo paese
le leggi le fa il Consiglio (Parlamento americano) e non le fate voi.
Pertanto, quando non c'è una legge voi potete decidere per il meglio; ma
quando
c'è una legge, NON C'E' PROPRIO NIENTE DA DECIDERE. Pertanto il piano di
riparto approvato dai furbastri dell'assemblea
te lo annullo d'ufficio, ed emetto un'ordinanza con la quale ti ordino di
restituire le somme illecitamente versate a chi ha già
pagato. Ah un attimo, non dimentichi di pagare a questo signore le
competenze legali, gli interessi, i danni ecc. ecc. ecc."
Sai qual è il risultato? Che in America l'assemblea discute realmente di
problemi condominiali, che i quorum vengono rispettati
alla lettera, che le delibere rispettano tutte le norme di legge, sicurezza
sul lavoro ecc. ecc. ecc. Proprio per evitare che in sede
di decreto ingiuntivo, il condomino moroso possa agganciarsi a qualcosa. Ma
è anche vero che così non esiste che l'assemblea
approvi un piano di riparto illeggittimo, o vada contro i diritti del
singolo condomino.
La delibera che viola la legge e che è esecutiva (addirittura
nonostante ricorso; se anche facendo ricorso contro una cosa illegale loro
se la fanno lo stesso, che lo faccio a fare il ricorso?)
è una invenzione idiota tutta italiana. Negli altri paesi LA DELIBERA CHE
VIOLA LA LEGGE NON SI FA, E SE SI FA
POVERI I CONDOMINI CHE SE LA SONO APPROVATA, E L'AMMINISTRAZIONE CHE L'HA
ESEGUITA SENZA
PRIMA GUARDARE QUELLO CHE C'ERA SCRITTO DENTRO.
B) NON L'AMMINISTRATORE, MA L'AMMINISTRAZIONE.
Il potere deliberativo e quello amministrativo sono rigidamente separati. Il
potere deliberativo è affidato a due organi: un consiglio ristretto
ed il consiglio. Il consiglio ristretto, è composto da n condomini (in
genere 4) che vengono cambiati a rotazione. Questo significa
che ogni condomino ha la possibilità di assumersi, seppure per un anno, la
responsabilità di dirigere un condominio, e questo nei
piccoli condomini, avvicina i condomini alla concezione del condominio-cosa
di tutti. Il consiglio ristretto decide quando convocare
l'assemblea e decide l'o.d.g. In una situazione di grave emergenza, può
decidere un intervento di manutenzione straordinaria con una
disciplina simile a quella del nostro art. 1135, ma solo dopo averne
richiesto una esplicita autorizzazione ad un giudice della corte di
zona, dove si dimostri che il palazzo è in una situazione tale da mettere in
pericolo l'incolumità fisica dei condomini (cose del tipo, ti
fai il lavoro di manutenzione straordinaria e te lo fai approvare alla fine
dell'anno, come suggerito da Fabio in un post, te le puoi
scordare). Le deliberazioni le fa il consiglio, e sono opponibili al
condomino solo quando sono raggiunti i quorum prescritti e non
violano la legge. Ogni condomino deve tenere un comportamento composto, ma
ha diritto a mettere a verbale le proprie considerazioni,
ed ha diritto all'assistenza di due testimoni (in Italia abbiamo l'art. 67
Disp. Att. C.C. che consente all'amministratore di dirti che ti
prende a calci in culo, tanto non ci sono testimoni tranne i suoi amici). Il
compito di raccogliere le quote spetta all'ufficio legale
dell'amministrazione. Ogni delibera, per essere valida, deve essere
registrata presso apposito ufficio, dove si depositano anche
le deleghe, i documenti presentati nel dibattimento, le petizioni dei
condomini ecc.
Sull'amministrazione vanno spese due parole. Sono società che gestiscono
decine di condominii. Hanno un ruolo completamente
diverso dall'amministratore di condominio. Ogni condomino ha il numero della
società di amministrazione, e può chiamarla in
caso di guasto delle strutture comuni dell'edificio. L'intervento avviene
entro 24/48 ore e viene fatturato a carico del condominio,
con importi che non possono superare un valore stabilito da un accordo fra
l'associazione delle società di amministrazione del
condominio e l'associazione della proprietà edilizia. L'amministrazione è
legata da un regolare contratto con il condominio che
è vincolante tra le parti. Il condominio può rompere il contratto con una
società di amministrazione, ma solo alla scadenza del
contratto stesso (diversamente viene pagata una penale). L'amministrazione,
quando si insedia, provvede sotto sua responsabilità
penale e civile a regolarizzare il condominio sul piano fiscale ed
assicurativo (quindi tutta la parte burocratica è a carico di queste società
ed il consiglio deve solo fruire dei servizi e dei vantaggi).
L'amministrazione è responsabile del pagamento delle fatture, e del recupero
crediti. Non ha alcun potere di rappresentanza legale del condominio. Il
compenso richiesto dall'amministrazione per il suo lavoro
è stabilito per contratto annuale all'inizio dell'anno secondo norme ben
precise, non modificabili, nè dalla società di amministrazione nè
dall'assemblea. L'amministrazione si occupa anche di contattare le imprese
per i lavori di manutenzione straordinaria al fine di
provvedere al loro pagamento. La firma del contratto d'opera deve avvenire
da parte del consiglio ristretto e da parte di un
legale rappresentante dell'amministrazione (che certifica di essere a
conoscenza del lavoro). Ha l'obbligo di conservare tutte le
fatture, i progetti, le relazioni del direttore dei lavori ecc., che possono
essere consultati in qualsiasi momento da qualsiasi
condomino.
C) DIRITTO DI ISPEZIONE STRATUTELATO
Alla fine dell'anno l'amministrazione ha l'obbligo di inviare ad ogni
condomino resoconto dettagliato di tutte le spese fatturate, della
situazione patrimoniale di cassa, delle fatture per le opere di manutenzione
straordinaria affidate ad imprese esterne. Se non lo
fa, il singolo condomino può richiedere i documenti necessari per lettera.
Se l'amministrazione rifiuta, od ignora le richieste del
condomino, questo ha il diritto di interrompere il pagamento dei servizi
condominiali e di rivolgersi al giudice per un accertamento
sull'attività dell'amministrazione (a spese legali di quest'ultima).
In Italia il diritto d'ispezione è l'Araba Fenice percui, in base a non so
che articolo del codice civile, la documentazione di spesa:
a) se la tiene l'amministratore;
b) la puoi vedere solo cinque giorni prima dell'approvazione del rendiconto;
c) a casa sua in modo che non ci siano testimoni nel caso in cui volessi
denunciarlo;
d) senza acquisirne copia fotostatica;
e) pagando l'amministratore perchè è così gentile da farti esercitare un tuo
diritto;
f) nel caso vi siano dei buchi di bilancio, sta sicuro che lui due giorni
prima dell'udienza di fronte al giudice penale
    si convoca l'assemblea a casa sua e gli fa dichiarare che vi era una
cifra per un fondo cassa per pura dimenticanza non verbalizzato
    (e che guarda caso corrisponde al buco di bilancio di cui tu ti sei
accorto e che sarà registrato in qualche c/c di cui ovviamente,
    per motivi di privacy, egli non può fornire l'estratto conto)
D) DIRITTO DI PETIZIONE
Ogni condomino può portare una petizione in consiglio. Nel caso in cui
questa non fosse approvata, per mancanza del quorum,
il condomino od il gruppo di condomini possono rivolgersi alla Corte dello
Stato in cui il condominio si trova indicando i motivi
della petizione, gli sforzi che sono stati fatti per ottenere il
provvedimento, e chiedendo che intervenga il giudice, sentito il
consiglio ristretto, ad attuare in modo vincolistico la petizione. In Italia
il giudizio del giudice di pace è un giudizio di merito e
non di opportunità percui, in certi condominii, i problemi si trascinano per
anni, anni, ed anni.
Spero che questo post ti abbia fatto capire perchè io dico che in Italia la
legge sui condomini degli edifici è assolutamente inadeguata,
mentre in altri paesi hanno trovato delle altre soluzioni. Scusa per la
lunghezza del post ma... avevo molte cose da dire.
Saluti.
-- 
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Tanto detto basta, ed avanza.


 


Noooo. Sono solo un paio di Mb di 
  post....


 


Per favore, non c'è l'ho minimamente con te, 
  ma evita di fare osservazioni tipo, hai subito qualche trauma o


cose simili.


 


Purtroppo la tua risposta non mi aiuta a 
  cambiare idea. Sicuramente la "disavventura" (così va meglio?) l'hai vissuta. 
  Il tuo post è lo specchio del tuo modo di vedere le problematiche 
  condominiali. Auspico che il tempo e la tua intelligenza ti 
  aiuteranno ad approcciarla con minore coinvolgimento.


 


Gradirei molto di più che in questo NG si 
  discutesse sulle idee, piuttosto che attaccare chiunque la pensa diversamente 
  da un


certo gruppetto di persone. 


 


Sono d'accordo con te, infatti mi ero offerto 
  in aiuto. Però, se pensi che ti ho risposto per difendere Fabio, mortifichi la 
  tua intelligenza e sottovaluti la perfidia di Colui che per sommo disprezzo 
  non oso neanche nominare.


 


Saluti.


 


 


Ciao.


F.F.


 


P.S.: Non oso pensare che dirà di te e del tuo 
  post da 22K il tizio (ho scordato il nome) difensore della 
  "banda"....


 



 non addetti ai lavori " ma, purtroppo, parlano come se lo fossero :-)))
Ora racconto un condominio di addetti ai lavori, e poi mi dite il vostro
parere.
Una volta abitavo in un condominio rigidamente governato da un'oligarchia
condominiale, della quale facevo parte.
Le assemblee si tenevano in una sezione di partito (il mio) che si trovava
nel palazzo di fronte.
Poiché i 501 millesimi non si raggiungevano mai, era normale che dopo il
primo appello qualche volenteroso facesse il giro del palazzo e tornasse
accompagnato da qualche condomino o qualche delega.
Sei anni fa, io ed altri oligarchi abbiamo venduto.
Da allora le assemblee si svolgono nello studio dell'amministratore
(piuttosto lontano e con difficoltà di parcheggio), alla  presenza dei
restanti oligarchi e dei loro 300-350 millesimi di deleghe.
Ora, dopo che l'assemblea ordinaria ha -per l'ennesima volta- constatato la
prorogatio, viene convocata un'assemblea straordinaria con all'ordine del
giorno manutenzioni straordinarie (necessitano più di 500 millesimi).
Guarda caso, stavolta la sede dell'assemblea è la sezione di partito (sempre
il mio) nel palazzo di fronte.
Ma all'ordine del giorno non dovrebbe essere anche la nomina
dell'amministratore?
Cosa dico a quei poveretti che hanno comprato e nonostante tutto non mi
hanno tolto il saluto?

 ha scritto nel messaggio
news:002001c088bc$be481c80$0baa623e@stealth...


Caro Matteo se proprio vuoi risolvere il problema al tuo ex condominio non
devi far altro che far convocare l'Assemblea nella sede del tuo partito...
pero poi (visto i tempi che corrono) devi cambiare l'insegna con quella di
F. I. (il loro capo promette i miracoli) e stai sicuro che raggiungerai la
maggioranza necessaria, anzi anche di più.
 Tu non preoccuparti  puoi venire nella mia ti sentirai a casa e se verrai
fra una ventina di giorni ti ospito a vedere il concerto di Guccini.
Saluti Luciano.
Matteo ha scritto nel messaggio ...


     per motivi di privacy, egli non può fornire l'estratto conto)
il problema in questo caso non e' l'amministratore ma
i condomini "operai" e non "padroni" che VOGLIONO
accontentare l'amministratore :-(
Roberto
PS una gestione come quella che descrivi e' anche piu' costosa
in termini di tempo ed impegno: l'italiano medio e' pronto a
pagarne i costi ? quali sono le tariffe americane medie ?

>pagarne i costi ? quali sono le tariffe americane medie ?
Sicuramente i costi sono almeno il doppio di quelli italiani, però
considera che parliamo di condominii che hanno 70-80 condomini.
Pertanto le spese per compiti di carattere amministrativo sono
sostenute da un numero maggiore di persone e possono essere
maggiori. Ciao.
-- 
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

 venire a testimoniare per te in un processo penale per truffa?
perche' anche loro devono pagare ... :-))
Roberto

> perche' anche loro devono pagare ... :-))
Per alcuni и meglio pagare che testimoniare in un processo penale.....
purtroppo...
A mio giudizio, и l'amministratore che deve essere costretto da una norma
di legge ad inviare copia fotostatica di tutta la documentazione di
spesa presso il condomino, e non il contrario
Ciao.
-- 
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 [212.141.53.74] 


Stealth wrote:
...snip...
Capisco la tua situazione, ma quello che descrivi
trascende nel penale e non ha nulla a che fare con
il codice civile e gli articoli sul condominio.
Capisco che se disperato e sfiduciato e ti
trovi nella situazione di quei cittadini che chiedono
norme piu' severe ogni volta che avviene
un fatto efferato. In realta' le norme ci sono,
il problema e' solo di farle applicare.
Le famose "grida" di manzoniana memoria
non servivano a nulla. Squartare uno perche' aveva
violato la legge non era piu' efficace di metterlo
in carcere.
Non hai bisogno di norme diverse, hai
bisogno di una magistratura piu' onesta
di quella che mi descrivi. Il magistrato, anche
in Italia (nonostante smentite di parte) ha
notevoli margini di discrezionalita' e li
deve usare, non puo' limitarsi a fare da
notaio nella contrattazione tra i due avvocati
(come in effetti ho visto fare una volta).
Se penso ai procuratori! Saprai che in Italia
l'azione penale e' obbligatoria. Ebbene,
il risultato che con la scusa che i reati sono
cosi' tanti e quindi un procuratore non puo'
seguire oltre un numero x di azioni penali,
finisce che e' il procuratore che sceglie
quali azioni penali attivare :-(
Altro esempio di discrezionalita'
negata a parole, ma esistente nei fatti
(e male usata in alcuni eventi finiti
sulla stampa).
Roberto

 > intervento, chiarezza della documentazione ecc. ecc. ecc.
Cosa altamente possibile anche da noi. Solo che qui si pensa che le
associazioni servano solo a procurarsi avvocati a basso prezzo e,
addirittura, la più grossa associazione di proprietari di case, iscrive,
prepara e colloca gli amministratori.
Lo ripeto. Chi vuole il condominio all'americana, non fa altro che indossare
le vesti di legislatore condominiale e far approvare a maggioranza (con 500
millesimi) le regole che preferisce, regole vietate ce n'è proprio poche.
Personalmente, i contratti che stipulo con i condomini sono di quattro
pagine, senza nessuna pagina scritta in piccolo, ma, siccome odio il lavoro
in più, non faccio assolutamente nulla che non sia previsto nell'accordo, e
quando lo ha previsto la legge, ho subito convocato le assemblee per
modificare gli accordi.

 prepara e colloca gli amministratori.
:-) hai colpito il nocciolo, si bada al risparmio assoluto e non alla
qualita' con il risultato che ... alla fine...si spende di piu'.
E quello che succede nei condomini succede anche nella
vita statale (e viceversa), ci hanno promesso, sanita' "gratis",
vacanze "gratis" (termo e compagnia), trasporti "gratis", la
casa "gratis" e ora ? Ho l'impressione che se dividiamo tutto
il debito pubblico tra i contribuenti finisce che abbiamo spesso
dieci volte (20 o 30 anche) di piu' che se avessimo rinunciato
a tutto quel "gratis" e pagato subito quello che ci serviva.
Se poi si pensa di risolvere tutto non restituendo il debito
pubblico e' lo stesso, perche' non restituendo i risparmi
in pratica si fa pagare ugualmente il "gratis" in altro modo,
cambia solo il modo di "distribuire", cioe' o tra tutti o solo
tra chi ha risparmiato (e non e' per forza detto che sia
"colui che ha", anche perche' "coloro che hanno" non sono
scemi, titoli di stato e polizze vita o simile non c'e' le
hanno piu', arggh., gasp, devo correre ad estinguere
la mia polizza vita (molti forse non sanno, che per
legge il 90% o giu' di li' del patrimonio delle polizze
vite e' in titoli di stato ?))
Con simpatia,
Roberto

 wrote in message
3A776661...@tiscalinet.it...


Per il sig. Vegeta.
Il Codice Civile stabilisce all'Art. 1129 che l'
amm.re
 dura in carica un
anno.
Ma la legge non ammette ignoranza !!!!
Ne deriva che i condomini, sapendo che la carica dura un anno, hanno il
dovere di riunirsi annualmente, per provvedere o alla nomina del nuovo o
alla conferma del vecchio.
Insomma, l'interinato non deve mai verificarsi !!!!
Se si verifica è solo per strafottenza, incompetenza e inerzia dei "poveri"
condomini.
Che si arrangino !!!
DELLA VALLE GIOVANNI


tutto fatto: amministatore non riconfermato convoca assemblea mettendo all'o.d.g. la nomina. viene presentata da un condomino un preventivo di un nuovo amministratore che viene approvato ai voti con maggioranza. chi ha votato contrario vuole invalidare l'assemblea in quanto non ha avuto possibilità di scelta tra più preventivi. oltretutto il preventivo non è rimasto neanche agli atti  perché il condomino che l'ha portato se l'è preso e portato con sé. possono davvero invalidare l'assemblea?

 
 
No. Ma si può consultare copia del preventivo presso lo studio del nuovo 
amministratore, eventualmente estraendone copia (a proprie spese e cura).
Di solito io tengo allegati insieme il verbale d'assemblea di nomina ed 
il preventivo, che viene controfirmato da presidente e segretario (alla 
fine dell'assemblea) in ogni singola pagina. Oltre che da me (si, faccio 
l'amministratore, si, sono un pignolino... :-) ). Non è obbligatorio ma 
così è più chiaro per tutti.

 tutto fatto: amministatore non riconfermato convoca assemblea mettendo all'o.d.g. la nomina. viene presentata da un condomino un preventivo di un nuovo amministratore che viene approvato ai voti con maggioranza. chi ha votato contrario vuole invalidare l'assemblea in quanto non ha avuto possibilità di scelta tra più preventivi. oltretutto il preventivo non è rimasto neanche agli atti  perché il condomino che l'ha portato se l'è preso e portato con sé. possono davvero invalidare l'assemblea?
 
Ci avete messo 17 anni?
 
 
---
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https://www.avast.com/antivirus
 
 


Ehhh..... gli amministratori sono tipi tosti..... :-)

 così è più chiaro per tutti.
 
L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo 
rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina 
stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
 
Dove li specifica se non sul verbale o in un allegato allo stesso?
