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Titolo: Normativa che autorizza l'amministratore a fare piccoli interventi senza delibera assebleare

Buon giorno a tutti,
 
Nel cortile di un condominio c'è un cancelletto pedonale in ferro un po' arrugginito  che da sulla pubblica via.
 
 
Un condomino in pensione si è gentilmente offerto di ridipingerlo gratuitamente.
 
Un altro condomino gentile, con autorizzazione dell'amministratore , ha provveduto all'acquisto della vernice per un costo di ben 24 euro, con scontrino.
 
I soliti prepotenti del condominio hanno telefonato all'amministratore diffidandolo da far ridipingere il cancelletto senza delibera assembleare.
 
Il motivo è purtroppo il solito: queste persone hanno finora fatto il bello ed
il brutto tempo nel condominio grazie ad un amministratore debole e si oppongono all'intervento solo in quanto non deciso da loro.
 
Mi sembra di aver letto in questo gruppo tempo fa che l'amministratore non
necessita di delibera per effettuare interventi di importo modesto.
 
Potreste indicarmi gli estremi della relativa normativa per poterla indicare all'amministratore ?
 
Vi ringrazio tutti anticipatamente.
 
Un saluto,
Marina
 
 
 


Art. 1135 c.c.:
(omissis)
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria,
salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne
nella prima assemblea (4).
(omissis).
 
Occorre stabilire se un lavoro che costa ben 24 euro possa essere
considerato "manutenzione straordinaria", magari andando a spulciare nel
regolamento edilizio del comune in questione. In generale, se la vernice
usata è di identico tipo e colore, tale opera viene normalmente
rubricata come manutenzione ordinaria, ma nell'"italia (volutamente
minuscola) dei comuni", non si sa mai...
 
Ciao.
 
-- 
Stefano

 indicare all'amministratore ?
 
Non credo esista alcuna norma specifica al riguardo.  L'articolo 1130 
del codice civile, fra le attribuzione dell'amministratore elenca 
l'obbligo di "compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni 
dell'edificio".
 
Normalmente nel preventivo annuale viene prevista una quota per la spese 
impreviste.  Se, su segnalazione dei condomini, ritiene che vi sia la 
necessità di qualche lavoro per mantenere la sicurezza ed il decoro nel 
condominio, nei limiti di spesa autorizzata dall'assemblea, può e deve 
procedere.
 
Ciao
Giovanni
-- 
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http://giovanni.homelinux.net/
 >

 indicare all'amministratore ?
 
Chiariamo ancora una volta ai zucconi del condominio (zucconi non e'
sinonimo di condomini, ma indica i condomini zucconi) che
l'amministratore di condominio non e' un dipendente che deve
attendere, di volta in volta, cio' che decide il capo.
 
L'amministratore e' un "mandatario" (art.1703 e successivi)
 
Art. 1708 - Contenuto del mandato
	Il mandato comprende non solo gli atti per i quali e' stato
conferito, ma anche quelli che sono necessari al loro compimento.
	Il mandato generale non comprende gli atti che eccedono
l'ordinaria amministrazione, se non sono indicati espressamente.
 
a) il mandato comprende anche gli atti necessari per compiere
    il mandato
 
b) tali poteri sono limitati alla ordinaria amministrazione
 
Inoltre:
 
Art. 1711 - Limiti del mandato
	Il mandatario non puo' eccedere i limiti fissati nel
mandato. L'atto che esorbita dal mandato resta a carico del
mandatario, se il mandante non lo ratifica.
	Il mandatario puo' discostarsi dalle istruzioni ricevute
qualora circostanze ignote al mandante, e tali che non possano
essergli comunicate in tempo, facciano ragionevolmente ritenere
che lo stesso mandante avrebbe dato la sua approvazione.
 
Infine:
 
Art. 1717 - Sostituto del mandatario
	Il mandatario che, nell'esecuzione del mandato, sostituisce
altri a se stesso, senza esservi autorizzato o senza che cio' sia
necessario per la natura dell'incarico, risponde dell'operato della
persona sostituita.
	Se il mandante aveva autorizzato la sostituzione senza indicare
la persona, il mandatario risponde soltanto quando e' in colpa nella
scelta.
	Il mandatario risponde delle istruzioni che ha impartite al
sostituto.
	Il mandante puo' agire direttamente contro la persona
sostituita dal mandatario.
 
Direi che con questi tre articoli possiamo dirimere buona parte, se
non tutta, la casistica dei rapporti tra amministratore e condomini,
che non sia chiaramente definita negli articoli dall'.1117 in poi
specifici per il condominio. E per i soldi, vale aggiungere:
 
Art. 1719 - Mezzi necessari per l'esecuzione del mandato
	Il mandante, salvo patto contrario, e' tenuto a
somministrare al mandatario i mezzi necessari per l'esecuzione
del mandato e per l'adempimento delle obbligazioni che a tal
fine il mandatario ha contratte in proprio nome.
 
Art. 1720 - Spese e compenso del mandatario
	Il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni,
con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, e deve
pagargli il compenso che gli spetta.
	Il mandante deve inoltre risarcire i danni che il mandatario
ha subiti a causa dell'incarico.
 
Ricordato questo (anche a molti amministratori ... ma forse oggi
con la formazione obbligatoria la situazione sta migliorando), da
cui si evince una precisa discrezionalita' nel suo operato,
a mio modesto parere, la problematica si risolve ponendosi due
semplici domande:
 
1) E' vietato all'amministratore condominiale di eseguire/far eseguire
    la manutenzione del fabbricato senza specifico mandato assembleare ?
 
No, non esiste alcun divieto, salvo che tale manutenzione vada ad 
eccedere cio' che si considera comunemente ordinaria manutenzione
e (ATTENZIONE!) salvo, che nel contratto stipulato con l'amministratore
in fase di nomina, siano stati estremamente stabilita' dei limiti.
Tipico, ad esempio, e' il caso un cui una assemblea di condomini
diligenti stabilisce una somma limite (tipo "50 euro", o altra cifra)
ai lavori di piccola manutenzione che si esonera l'amministratore
di attendere approvazione condominiale
 
2) E' obbligato l'amministratore condominiale ad eseguire/far eseguire
lavori di manutenzione ordinaria senza specifico mandato assembleare ?
 
No, a meno che non siano di natura urgenti oppure espressamente
previsti nel contratto stipulato con la sua nomina.
 
Naturalmente, qualora l'amministratore decida "di fare", viene fuori
la questione soldi. Nel caso 1), vale l'art.1720 (obbligo del
condominio a rimborsare l'amministratore delle spese fatte).
Nel caso 2) vale l'art.1719, l'obbligo di fare dell'amministratore
e' effettivo solo dal momento in cui ha in mano la somma necessaria.
 
IMHO
 

Non hanno nemmeno chiesto di quale colore fosse la vernice, non era quello il motivo della diffida.
 
Come dicevo il motivo era unicamente il voler dimostrare che li comandano loro,
e, per il momento,  ci sono riusciti ...

Vi ringrazio tutti per l'aiuto.
 
Un saluto a tutti,
Maria