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Titolo: riparto spese di servitù

Il problema è questo:
il sig. A è proprietario di un appartamento per accedere al quale transita
su una strada di proprietà della società di costruzioni B, strada sulla
quale è stata costituita servitù di passaggio a favore di A.
Inoltre il sig. A è proprietario di un box (inserito in un palazzo della
società B distinto dalla casa di abitazione di A - in pratica dall'altro
lato della strada). Anche per l'accesso al box è stata costituita servitù a
favore di A. Riguardo al box si paga già per la servitù una quota inclusa
nelle spese di condominio (il palazzo di B è infatti un condominio).
Ora la società B pretende di imporre al sig. A un contratto in base al quale
A ( per il fatto di avere anche l'accesso all'abitazione ) deve pagare una
percentuale delle spese di manutenzione in aggiunta a quanto già pagato in
sede di condominio per il box.
Vorrei sapere quanto sia lecito questo sovrappiù per le spese di
manutenzione (a carico SOLO di A) e, nel caso fosse lecito vorrei un
suggerimento sul miglior modo di ripartire queste spese. Concludo dicendo
(può essere utile per il riparto) che i metri lineari che utilizza A per
l'abitazione sono inferiori a quelli utilizzati (da A e dagli altri) per
entrare ai box sull'altro lato della strada.
Mi scuso per la lunghezza del quesito e ringrazio anticipatamente chi sarà
così cortese da aiutarmi.
Saluti a tutto il NG
Antonio Nieddu

entrare ai box sull'altro lato della strada.
La società B ha ragione.
Sono due distinte servitù di passaggio, una relativa all'accesso al box,
l'altra relativa all'accesso all'appartamento; che i proprietari di
appartamento e box siano la stessa persona è irrilevante. Infatti
la servitù di passaggio è un diritto legato alla proprietà immobiliare, non
alla persona. Intendo dire che il soggetto titolare del diritto di passaggio
per raggiungere l'appartamento non è "il signor A" ma "l'appartamento A",
sicchè se il signor A vende l'appartamento, con esso trasmette pure il
diritto di passaggio, che, appunto "segue" l'immobile nelle sue sorti, ma
resta titolare dell'altro diritto relativo al box. Neanche nulla importa che
l'oggetto del diritto di passaggio sia lo stesso, cioè il passaggio per la
stessa strada B. Sono due diritti reali di servitù che, infatti, danno due
distinti benefici a due distinti immobili, che seguiranno per sempre i due
immobili distintamente. Anche il fatto che per raggiungere il box si
percorrano più metri che per andare all'appartamento è irrilevante; una
calzante analogia è rintracciabile nella ripartizione delle spese per le
scale: il fatto che caio sia proprietario di un appartamento all'ultimo
piano (e quindi di pagare il massimo della quota scale) non significa poter
risparmiare la quota scale per l'appartamento al primo piano anch'esso di
caio perchè "compreso" nella percorrenza scale pagata per l'ultimo piano. I
diritti (e i vantaggi) sono distinti e separati.
Riguardo alla ripartizione spese, è giurisprudenza costante che, salvo patto
contrario, la manutenzione per le servitù di passaggio deve essere
proporzionale all'uso. Quando si parla di uso ci si riferisce ovviamente a
parametri oggettivi e potenziali e non soggettivi o contingenti; intendo
dire che non è esatto sostenere, ad esempio, che di fatto A accede in auto
per andare al box, poi "consuma poco la strada" per andare all'appartamento
perchè tanto è già transitato in auto. Bisogna valutare il beneficio per
quello che può potenzialmente rappresentare, indipendentemente dall'uso
effettivo.
A solo titolo di completamento, segnalo che se per caso sono trascorsi 20
anni durante i quali il passaggio di A per andare all'appartamento è stato
gratuito e pacifico, nulla può più pretendere la società B: si tratterebbe
di una usucapione di servitù di passaggio a titolo gratuito.
Saluti.
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 entrare ai box sull'altro lato della strada.
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