Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Lavori extra

Ciao a tutti,
Stiamo facendo un bel po' di lavori (di fatto rifacimento
di UNA facciata, rifacimento balconi e tetto) per un totale
di oltre 300.000 euro.
Oggi ci arriva una lettera dell'amministratore che dice
l'aspetto della facciata che avevamo votato di NON rifare
"si mostrava del tutto inaccettabile" e quindi "ho deciso di
autorizzare l'impresa costruttrice a ritinteggiare la superficie
di facciata per renderla omogenea e visivamente accettabile".
"Stiamo valutando con l'impresa il minor costo possibile da
applicarsi alle operazioni descritte".
Domanda banale, può farlo? :-)
Purtroppo i soldi non sono molti... già pagare 200 euro al
mese per 24 mesi per quei lavori mi pone molto in difficoltà...
Grazie
Fra

Fra ha scritto:

No, a meno che non sia un lavoro urgente ed il cui rinvio possa creare
danni a cose o persone, oppure esista una legge comunale che vi
obblighi a mantenere "visivamente accettabile" il palazzo pena
sanzioni, (vivete in zona turistica?)(in quest'ultimo caso
ritinteggiare e' piu' conveniente che pagare la sanzione).
Fate presente all'amministratore che NON pagherete spese non
autorizzate dall'assemblea e che se vuole paga lui la ditta per rifare
la facciata.

 Domanda banale, può farlo? :-)
Non è che può farlo, DEVE farlo.
Dipingere una facciata è manutenzione ordinaria, e la manutenzione ordinaria 
è compito dell'amministratore, non dell'assemblea (Articolo 1130 del codice 
civile, ATTRIBUZIONI).
E visto che l'amministratore ha il dovere d'amministrare come il buon padre 
di famiglia, ha il dovere di capire che non ha senso rimandare una spesa 
oggi per farne una maggiore domani e nel frattempo vedere notevolmente 
svalutato il proprio patrimonio.
E, per concludere, ricordo che:
"Articolo 1133 - Provvedimenti presi dall'amministratore, I provvedimenti 
presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i 
condomini".
Non si può invocare il codice civile solo quando conviene a una certa 
propria teoria. 

 propria teoria.
Art. 1130
" L'amministratore deve: eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei
condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi
nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior
godimento a tutti i condomini; riscuotere i contributi ed erogare le
spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni
dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; compiere gli atti
conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua
gestione."
Deve erogare (erogare e non far lievitare le spese senza motivo) le
spese occorrenti per la manutenzione ordinaria, (che devono essere
state approvate a consuntivo - art. 1136: l'assemblea dei condomini
provvede ...(tra le altre cose) all'approvazione del preventivo delle
spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i
condomini;....)
Mica c'e' stato un attentato che ha rovinato la facciata (ed in tal
caso sarebbe manutenzione straordinaria), e' una spesa ordinaria,
prevedibile e NON approvata.

 provvede ...(tra le altre cose) all'approvazione del preventivo delle)....
errore di trascrizione: le spese devono essere approvate a
preventivo...

 Domanda banale, può farlo? :-)
    No soprattutto perche' era stato un argomento trattato in modo speci-
   fico e si era deciso di non intervenire, che poi sia piu' vantaggioso
far-
   lo ora  con i ponteggi gia' montati questo e' un altro discorso.
    ciaofelix:-)
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 prevedibile e NON approvata.
Il codice civile prevede una ripartizione di attribuzioni, non un organo che 
dispone per l'altro.
L'assemblea può sfiduciare l'amministratore e prenderne uno meno diligente e 
più docile. Se non lo fa le opere ordinarie sono compito suo, le 
obbligazioni da lui assunte in nome e per conto del condominio (che è 
l'insieme di tutti i proprietari, non l'assemblea) vanno onorate e i 
condomini pagheranno, checchè pensino quattro pezzenti che vanno alle 
assemblee.
Sostituire prassi pseudodemocratiche (molto pseudo) alla legge si può, ma 
diventa diritto solo se la prassi è codificata come si deve in un 
regolamento di condominio regolarmente approvato e/o in un chiaro contratto 
verbalizzato all'atto della nomina.
In mancanza, la legge non dice quello che vorresti tu, e proprio perchè si 
tratta di ordinaria manutenzione le decisioni spettano all'amministratore. 

   lo ora  con i ponteggi gia' montati questo e' un altro discorso.
Fino al quinto piano almeno, per dipingere non si usano più i ponteggi.
Non ti aggiorni assolutamente in niente, vedo. 


No, a meno che non sia un lavoro urgente ed il cui rinvio possa creare
danni a cose o persone, oppure esista una legge comunale che vi
obblighi a mantenere "visivamente accettabile" il palazzo pena
sanzioni, (vivete in zona turistica?)(in quest'ultimo caso
ritinteggiare e' piu' conveniente che pagare la sanzione).
Fate presente all'amministratore che NON pagherete spese non
autorizzate dall'assemblea e che se vuole paga lui la ditta per rifare
la facciata.
---
La Cassazione ha precisato che l'erogazione delle spese di manutenzione 
ordinaria e quelle relative ai servizi essenziali non richiede la preventiva 
approvazione dell'assemblea potendo l'amministratore, in base ai suoi 
poteri, provvedere a tali esborsi, così come le spese sostenute per opere 
urgenti e indilazionabili. Spese necessarie sono le spese destinate ad 
assicurare la stabilità e l'efficenza delle cose comuni, la loro naturale 
destinazione o il loro naturale servizio al fine di evitare danni e 
l'invecchiamento delle strutture murarie.
L 

 tratta di ordinaria manutenzione le decisioni spettano all'amministratore.
Insisto: ancora non ho trovato il punto che autorizzi l'amministratore
ad effettuare spese di manutenzione ordinaria in contrasto alla
volonta' dell'assemblea condominiale.
Il fatto che "possa" stipulare contratti non significa che "debba" o
che possa farlo in barba a quanto deciso dal condominio.
Si va a finire dal giudice e l'amministratore dovra' spiegare come mai
ha autorizzato un lavoro espressamente NON consentito dal condominio.
Altrimenti un amministratore puo' a suo insindacabile giudizio decidere
quando e se rifare la facciata, il tetto, il giardino.

Lambert ha scritto:

Qui non stiamo parlando di preventiva approvazione, ma di preventiva
NON approvazione.
Il condominio ha stabilito che il lavoro non si deve fare.
Allora se i condomini non possono pagare (e hanno gia' detto che NON
vogliono fare il lavoro) possono trovarsi con un ingiunzione di
pagamento perche' l'amministratore ha autorizzato il lavoro?
Non e' che l'amministratore ha fatto fare i lavori senza interpellare,
ha interpellato e gli e' stato detto di no.

Il condominio ha stabilito che il lavoro non si deve fare.
Esatto!
Era stata proprio presa in considerazione l'ipotesi di rifare la facciata
visto che c'era già il ponteggio ed era stato votato NO perché era stata
già rifatta pochi anni fa (mentre era stato votato sì per rifare un'altra 
facciata
che erano tantissimi anni che non veniva rifatta). In quella facciata 
dovevano
rifare solo i balconi (che perdevano pezzi).
Fra

Matteo ha scritto:


     Vedo che sei distratto, "Balconi e tetto" ti dice niente?
     So'.. cose tecniche sai?
     Eppoi cosa significa non usano piu' solo perche' alcune ditte meglio
     organizzate adottano altri sistemi, puoi affermare cio' io invece ti
dico
     che la maggiornza usa ancora i ponteggi visto che in genere i lavori
di pitturazione coincidono con interventi piu' impegnativi.


 è compito dell'amministratore, non dell'assemblea
Dipende.
Dalle tue parti non so, ma dalle mie tutto ciò che tocca i rivestimenti
esterni è considerata manutenzione straordinaria e richiede DIA.
A puro titolo di esempio:
http://www.comune.udine.it/opencms/opencms/release/ComuneUdine/cittavicina/territorio/guidaedilizia/050504-lineeguidaedilizia.pdf
-- 
Saluti           NuovoMedioevo
******************************************************
Non esiste uomo il cui tempo sia tanto prezioso, da non potersi
fermare un attimo a raddrizzare un chiodo ancora buono.
*******************************************************


 
http://www.comune.udine.it/opencms/opencms/release/ComuneUdine/cittavicina/territorio/guidaedilizia/050504-lineeguidaedilizia.pdf
Dove si legge, a pag. 75:
"Il comma 1 dell'art. 68 della L.R. n. 52/91 precisa che oggetto 
dell'ordinaria
manutenzione sono le finiture degli edifici. Ne consegue che i sottoelencati
interventi di riparazione, rinnovamento e sostituzione degli elementi
sopraindicati rientrano nel campo della ordinaria manutenzione ai sensi 
dell'art.
4 del Regolamento Edilizio:
  1.. a) tinteggiatura interna ed esterna"
ecc.
Bel lavoro, quello del Comune di Udine. Si vede che a non essere italiani si
sa come lavorare.