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Titolo: La storia infinita del mio condominio...

Salve,
dopo diversi solleciti, il nostro amministratore ha finalmente consegnato le
tabelle millesimali ed il regolamento contrattuale (che in realtà avrebbe
dovuto darci il costruttore, ma poi capirete perché lo ha fatto fare
all'amministratore...) relativi alle unità immobiliari del mio condominio.
Va premesso che un mio vicino era riuscito ad ottenere, dietro numerosi
solleciti, la copia originale del regolamento contrattuale, non vidimato dal
costruttore e da un geometra, e il confronto con quello ufficiale e vidimato
non è potuto mancare; abbiamo rilevato abbondanti modifiche proprio nella
sezione relativa all'amministratore (che è stato nominato dal costruttore),
ed in particolare si legge che: "l'Amministratore del condominio per i primi
24 mesi dalla data di ultimazione del fabbricato sarà nominato dalla società
venditrice in nome e per conto ed a spese dei condomini", mentre il termine
del regolamento iniziale era di 10 mesi.
A questo punto vi chiedo: a vostro avviso, questa clausola ci impedisce di
revocare comunque l'amministratore prima del termine previsto dal
regolamento, ovviamente raggiungendo il 50% dei millesimi dei costituenti il
condominio?
Grazie per le vostre risposte sempre esaurienti
Lucia

      Se il regolamento condominiale ti e' stato consegnato in un
      secondo tempo,perche' lo definisci "regolamento contrattuale"?
      ne avevi firmato una copia' durante il rogito?
      L'amministratore dura in carica un anno,e puo'essere rimosso
      in qualsiasi momento,l'impresa come ha nominato,ed a che ti-
      tolo,l'amministratore?
      Felix
-- 
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 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 ha scritto nel messaggio
news:b2srci$4psk$1...@stargate1.inet.it...

Se il regolamento non è stato consegnato al momento del rogito ed allegato
allo stesso, non è un regolamento contrattuale.
E se non è un regolamento contrattuale, non essendo stato approvato
dall'assemblea, non è neppure assembleare: è solo una proposta di
regolamento che, alla prima assemblea, dovrà (eventualmente) esser
approvato.
E, già che ci siete, alla prima assemblea trombate l'amministratore, così,
giusto per far capire chi è che comanda...
--
Saluti                                   Meneldil
"Neanche una goccia di sangue europeo per le guerre petrolifere del sig.
Bush"

      tolo,l'amministratore?
Il titolo usato dall'impresa e' che era l'unico
condomino.  La nomina in tal caso e' informale
e non richiede assemblea o verbali, ma
una semplice dichiarazione.
Pekilan

venditrice in nome e per conto ed a spese dei condomini"
Tale regola viola la norma, quindi non e' valida, pero'
se fossi in voi la impugnerei entro 30 gg da
quando ne' siete a conoscenza.
Ho gia' spiegato tutto nei thread precedenti.
Aggiugno che al vostro posto mi muoverei
rapidamente a convocare l'assemblea ed
a iniziare l'amministrazione condominiale
da parte vostra con vostro amministratore.
Spiazzate l'impresa, e costringete lei a
rivolgersi al giudice se vuole.
Ricordatevi che l'amministratore che comanda
e' quello che ha i soldi e se voi i vostri soldi
li date ad un vostro amministratore, eletto
nel rispetto delle norme, l'altro e l'impresa
cederanno in poco tempo.
Pekilan

 condomino. 
       Mi domando allora se esiste una definizione legale
       di "condominio negli edifici"
       Poiche'praticamente un fabbricato in costruzione
       e' gia' un condominio,con tanto di amministratore,
       e giusto?


       e giusto?
Vediamo il codice:
Art. 1100 Norme regolatrici
Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più
persone, se il Titolo o la legge (Cod. Nav. 258 e seguenti, 872 e
seguenti) non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti
(2711). [cioe': Della comunione in generale ]
Capo II - Del condominio negli edifici
Art. 1117 Parti comuni dell'edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani
o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal
titolo:
 
Art. 61 Disp.Att.
Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o
porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che
abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può
essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono
costituirsi in condominio separato.
Mi sembra che possiamo intendere che il condominio
e' un caso particolare di comunione in cui la proprieta'
riguarda un'edificio. La comunione si definisce come un
diritto di piu' persone. Il numero minimo di pluralita'
di persone e' 2. Percio' il condominio sussiste da
quando i proprietari siano almeno due.
Quindi, hai ragione e la mia risposta e' stata
superficiale. In quanto alla nomina dell'amministratore, la legge
dice solo che e' necessario quando i condomini siano piu'
di quattro (cioe' da cinque in su) ma non vieta la nomina
se siano meno di quattro. Anche un condominio con
due condomini puo' nominare un'amministratore.
(Puo' sembrare incredibile, ma e' anche intervenuta
la Cassazione per confermare questo: Cass. 3 gennaio 1966, n.24)
Poi ho trovato questa sentenza:
(Cass. 18 novembre 1981, n.6115) che afferma, quando
il condominio ha quattro o meno proprietari, che il proprietario
(esempio il costruttore) che svolga alcune delle funzioni
attribuite dalla legge all'amministratore (esempio gestione
impianti comuni) puo' agire nei confronti dei condomini per
il recupero delle somme anticipate sulla base dell'instaurato
rapporto di mandato.
In conclusione, la mia risposta e' stata imprecisa,
anche se non proprio errata. Di fatto l'amministratore
nominato dal costruttore non e' un vero e' proprio
amministratore, che dovrebbe essere eletto nella
assemblea con i primi proprietari (che possono anche
essere solo due). E' semplicemente un delegato
dal costruttore per amministrare provvisoriamente
il condominio ed agisce secondo la linea della sentenza
n.6115, cioe' nel vuoto di presenza di un'amministratore
un condomino (anche tramite suo delegato) che
svolga funzioni attribuite per legge all'amministratore
puo' agire come amministratore per il recupero
delle somme. IHMO.
La conclusione e' sempre la stessa: i condomini
devono attivarsi, convocare l'assemblea, come
suggerito.
Pekilan

 ha scritto nel messaggio
news:b2srci$4psk$1...@stargate1.inet.it...

L'art. 1129 del Codice civile è inderogabile, ai sensi dell'art. 1138 C.C.,
e di conseguenza la norma che volete inserire nel regolamento contrattuale
di condominio, è affetta da nullità assoluta e radicale. L'amministratore
resta revocabile in qualsiasi momento dall'assemblea.
Saluti
Vegeta

      La mia domanda,non era relativa a tue inesattezze o
      imprecisioni,semplicemente al fatto che sarebbe piu'
      opportuno che una norma definisse con chiarezza da
      quale momento si puo'parlare di condominio in edifici
      per esempio: Dopo che vi siano piu'di 5 diversi pro-
      prietari... o altro.. si eviterebbero cosi'situazio-
      ni che conosciamo e che sanno tanto di "patto leonino"
      ciaofelix
      PS. inesattezze o imprecisioni,che non ho notato ap-
          punto per la obbiettiva,imprecisione legislativa.


       tolo,l'amministratore?
Come detto sopra, lo ha fatto in base ad una clausola inserita nel nostro
contratto di acquisto dell'appartamento; e l'amministratore (che era in
possesso del nostro regolamento contrattuale) ha modificato il regolamento
inizialmente consegnato dal costruttore all'amministratore (che non porta
vidimazione nè date), portando i 10 mesi iniziali della validità
dell'amministratore imposto dall'impresa a 24.
Il mio timore è che essendo questa clausola presente nel regolamento
contrattuale, ciò rappresenti un vincolo nel caso volessimo deporre
l'amministratore prima di questi 24 mesi.
Grazie ancora
Lucia


 l'amministratore prima di questi 24 mesi.
      Avete validi motivi per,sostituire l'amministratore,anche prima
      della scadenza dei 12 mesi,i 24 mesi ripeto,sono un'accordo fra
      il costruttore e l'amministratore,non puo'essere trasferito pe-
      na nullita' neanche in sede contrattuale.
      Felix


 la motivazione che un geometra lo stava revisionando;
Il "regolamento contrattuale" (espressione entrata nell'uso comune, ma
giuridicamente priva di senso) contiene quelle convenzioni che l'unico
proprietario stipula con sé stesso, e trascrive presso la conservatoria,
prima di stipulare il primo preliminare di compravendita. La trascrizione lo
rende opponibile erga omnes.
Dopo, qualsiasi scritto, è solo una proposta, che l'assemblea può approvare,
respingere o modificare, quando e quanto vuole.
Se ciò è chiaro, tutto diventa facile. Se si permette che si affermino idee
confuse, il condominio nasce male (ma è in ottima e abbondante compagnia).

      ni che conosciamo e che sanno tanto di "patto leonino"
Non e' un  vero un patto leonino. Perche' si basa tutto
sulla sottomissione (psicologica) e non su un vero
vincolo legale. Diverso e' il problema dei millesimi,
se il costruttore ha piu' millesimi, non e' questione
di patto leonino, ma di maggiore diritti (dopotutto
con piu' millesimi, il costruttore e' anche quello
che paga piu' spese condominiali).
Pekilan

      Ciao Felix !



Fammi capire. Secondo te, qualsiasi regolamento definito contrattuale,
ovvero redatto dal costruttore e fatto firmare ai propietari dei
singoli appartamenti, prima del/al/dopo il rogito č comunque non
valido oppure modificabile in qualsiasi momento anche da solo un
propieterio che ad es. non gli stesse bene anche solo una clausola?
----------
Ciao da Gianni
IHHC - Member of HT-Group
Togli ciao per la email
----------

>respingere o modificare, quando e quanto vuole.
Non mi sembra che NON si parli di singolo proprietario,
ma di assemblea. Dopotutto, non si dice
sempre che l'assemblea (maggioranza)
e' sovrana ?
Pekilan


wrote:

Hai perfettamente ragione, ma io andavo oltre, nel senso che volevo
capire se il regolamento contrattuale è valido oppure no. Se non è
valido, ma comunque sta bene così per ignoranza, per pigrizia, non so,
non è detto che anche un solo condomino anche in futuro abbia la
possibilità di farlo rifare. No?


possibilità di farlo rifare. No?
No. Le regole non le rifa' un condomino solo (come ovvio!),
ma l'assemblea con le maggioranze.
Pekilan


Sbagliato.
Nel punto a) la deliberazione sarebbe nulla e non annullabile
e quindi impugnabile anche dopo 30 giorni.
Saluti
Vegeta

e quindi impugnabile anche dopo 30 giorni.
D'accordo, quale e' il limite (di prescrizione ?) in tal caso ?
Un'anno, o di piu' ?
Vent'anni, come l'ususcapione ? :-)
Pekilan

      Segue argomento,quando comincia un condominio.
      Su un sito del Sole 24 ore,ho trovato che il 
      condominio per poter esistere deve avere al-
      meno tre proprietari,purtroppo non cita l'ori-
      gine di questa affermazione,tu cosa ne pensi?
      ciaofelix


      Segue,quando e' un condominio.
      Su questo sito 
www.casa24.ilsole24ore.com/miacasa/
      leggo che il condominio e' definibile tale con non
      meno di tre diversi proprietari,tu cosa ne pensi?
      ciaofelix


      gine di questa affermazione,tu cosa ne pensi?
Che e' una interpretazione restrittiva del sole 24 ore,
salvo che mi sia sfuggita qualche sentenza.
Non e' la prima volta che il sole 24 ore esprime
opinioni come fossero leggi.
Qualche volta, precedendo il disposto di una
vera e nuova legge, quando si trattava di
soddisfare una richiesta dei cittadini
o dei contribuenti che poi in ritardo il legislatore
soddisfava.
Qualche volta inventando invece gratuitamente
nuovi bizantinismi, che poi vengono riportati
come verbo della legge, da altre fonti.
Per ora, anche se la notizia dei 3 condomini e'
stata riportata anche da altri siti, non mi
risulta che il sole 24 ore abbia potere
di leggiferare.
Prova a chiedere alla redazione del
"Consulente immobiliare" la fonte
della loro affermazione. Dopotutto sono
loro i meglio informati sulla perche'
hanno deciso di limitare a tre e non
a due il condominio.
Non vedo perche' escludere l'applicazione
della legislazione dei condomini
anche al caso di due soli proprietari.
L'unica vera differenza e' che in caso che
ci siano due soli proprietari, non e'
possibile il veto della minoranza millesimale
per numero di voti nei confronti della maggioranza
millesimale, ma tutto il resto, con le sue
tutele mi sembra si possa bene applicare.
Pekilan

 
       Si,sfogliando quel sito ho avuto la sensazione
       che utilizzano spesso sentenze di Cassazione che
       da quel che sento e leggo,sono contraddittorie       non ultima
quella sui jeans,e violenza sessuale
       boh!.. graziefelix
