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Titolo: Riforma normativa condomini degli edifici: un anticipo (OT)

Non vi dico da dove arriva questa parte di un disegno
di legge (non arriva dal parlamento, comunque :)))) ),
ma vorrei sapere che cosa ne pensate:
Saluti
Vegeta
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Parte C - L'amministratore
Capo 11 - Amministratore in carica. Durata del mandato.
Art. 11.1 - Natura giuridica del rapporto
1. L'amministratore agisce su mandato dei condomini. Egli può essere
nominato dai condomini, o dall'autorità giudiziaria.
2. La nomina dell'amministratore non può avvenire per comportamento
concludente dei condomini.
Art. 11.2 - Nomina assembleare dell'amministratore
1. Per provvedere alla nomina od alla revoca, l'assemblea si riunisce
periodicamente convocata dall'amministratore [art. 8.1].
2. L'assemblea può inoltre riunirsi in qualsiasi momento per procedere alla
nomina od alla revoca dell'amministratore su iniziativa di ciascun condomino
(autoconvocazione).
Art. 11.3 - Nomina giudiziaria dell'amministratore
1. L'amministratore può altresì essere nominato dall'autorità giudiziaria,
nei casi previsti dalla legge e su ricorso di uno o più condomini [art.
13.3]
2. L'autorità giudiziaria può imporre, al momento della nomina, il vincolo
di non revocabilità. Tale vincolo rende impossibile la revoca assembleare ma
non quella giudiziaria.
3. Il vincolo di non revocabilità non può essere disposto dal giudice per un
periodo superiore sei mesi dalla nomina dell'amministratore.
Art. 11.4 - Requisiti per l'amministrazione
1.  Non può essere eletto alla carica di amministratore colui che:
a)  sia stato condannato, con sentenza passata in giudicato, per reati
contro la persona o contro il patrimonio ;
b)  sia stato precedentemente revocato dall'autorità giudiziaria nello
stesso condominio ;
c)  sia figlio, coniuge o parente fino al primo grado di un amministratore
che sia stato revocato dall'autorità giudiziaria nello stesso condominio.
2.  Le norme di cui al comma 1 lett. b) e lett. c) non si applicano qualora,
al momento della nuova nomina dell'amministratore, ovvero del figlio,
coniuge o parente di quest'ultimo, siano trascorsi almeno venti anni dal
giorno in cui la precedente sentenza di revoca è passata in giudicato.
3.  Per la nomina ad amministratore, non è necessaria la registrazione
presso l'elenco degli amministratori della provincia in cui si trova il
condominio.
4.  Qualora l'assemblea nominasse amministratore un soggetto non dotato dei
requisiti di cui al comma 1, ovvero qualora durante il mandato si
verificasse un evento che privi quest'ultimo dei requisiti richiesti,
ciascun condomino può ottenerne la revoca e la sostituzione con un
amministratore giudiziario per mezzo dell'azione di accertamento
disciplinare [art. 14.1].
5.  Qualora l'assemblea nominasse amministratore una persona non dotata dei
requisiti di cui al comma 1, in alternativa a quanto disposto dal comma 4,
ciascun condomino può ottenere il transito dell'amministrazione in modalità
di prorogatio, per mezzo dell'impugnazione della delibera di nomina [art.
12.4].
Art. 11.5 - Ciclo di amministrazione
1.  Il mandato dell'amministratore ha la durata di un anno. Tale periodo,
detto ciclo di amministrazione, è suddiviso in due sottoperiodi :
a)  il periodo primario, della durata di 10 mesi ;
b)  il periodo secondario, della durata di 2 mesi.
2.  Al termine di ogni ciclo, il mandato dell'amministratore si rinnova
tacitamente per un eguale periodo, finquando non si verifichi una delle
cause di interruzione del mandato.
3.  Il ciclo di amministrazione può avere durata inferiore a 12 mesi,
qualora si verifichi prima della sua scadenza una causa di interruzione del
mandato.
Art. 11.6 - Procedure di fine amministrazione
1.  Negli ultimi due mesi del ciclo di amministrazione (cioè nel periodo
secondario), l'amministratore avvia le procedure di fine amministrazione.
Esse sono :
a)  la presentazione, presso la OCC, del rendiconto di amministrazione
relativo al ciclo di amministrazione appena trascorso ;
b)  la convocazione delle assemblee ordinarie per l'elezione del nuovo
amministratore.
2.  Qualora l'amministratore in carica non avesse provveduto, in uno o più
periodi secondari dei cicli precedenti, alla presentazione del rendiconto di
amministrazione, egli diviene passibile di accertamento disciplinare [art.
14.1].
Art. 11.7 -  Modalità dell'amministrazione
1.  L'amministratore può esercitare il mandato in due modalità: ordinaria e
di prorogatio.
2.  Dopo ogni nomina da parte dell'assemblea o dell'autorità giudiziaria, il
mandato viene esercitato in modalità ordinaria. Si mantiene in tale modalità
fino alla fine del primo ciclo di amministrazione o finchè non si verifichi
un evento di precarizzazione del mandato [art. 12.1]
3.  Dopo ogni evento di precarizzazione, il mandato si mantiene in modalità
di prorogatio finchè non si verifica una causa di interruzione del mandato
[art. 13.1],  ovvero finchè non avvenga nuovamente la nomina dell'
amministratore.
Comm. Per capire il perché di questa norma, è sufficiente osservare questo.
Si è voluta introdurre una norma certa per la cosiddetta prorogatio
temporum. L'amministratore, se nessuno fa nulla, continua ad amministrare di
ciclo in ciclo (cioè di anno in anno), il primo anno in modalità ordinaria,
e gli anni successivi in modalità di prorogatio.
Sono previsti degli eventi (il mancato rinnovo del mandato da parte dell'
assemblea, la revoca dell'amministratore senza nomina contestuale di un
sostituto, le dimissioni dell'amministratore), che provocano il transito del
mandato in modalità di prorogatio. Questo significa che l'amministratore
continuerà ad amministrare fino a fine ciclo (e se nessuno fa nulla, si
rinnoverà il mandato per un altro ciclo) a tempo indeterminato. Ma durante
tale tempo indeterminato, il rapporto si manterrà in modalità di prorogatio.
Ed in tale modalità, è possibile per il singolo condomino richiedere al
giudice la nomina di un amministratore giudiziario.
Ora vediamo un possibile scenario. Un amministratore viene eletto l'1/1/2004
in un condominio sotto amministrazione controllata. Dopo l'elezione la
modalità è ordinaria, perciò nessun condomino può richiedere al giudice la
nomina di un sostituto. Decorsi 12 mesi, il mandato si rinnova per ulteriori
12, indipendentemente dall'operato dell'amministratore. In questi ulteriori
12 mesi il mandato transita in modalità di prorogatio, perché l'
amministratore non ha ottenuto una nuova nomina da parte dell'assemblea. Per
esercitare sempre in modalità ordinaria, l'amministratore ha la necessità di
ottenere ogni anno una nuova nomina dall'assemblea.
Ora, immaginiamo che negli ultimi due mesi del ciclo precedente (dal
1/10/2004 all'1/12/2004), l'amministratore abbia sì presentato il rendiconto
di amministrazione, ma non abbia convocato le due assemblee ordinarie per l'
elezione del nuovo amministratore. Anche se è vero che la legge lo
riconferma tacitamente dall'1/1/2005 al 1/12/2005, il mandato ora è in
modalità di prorogatio ed il condomino può agire contro di lui
giudizialmente ottenendo la nomina di un amministratore giudiziario.
Se immaginiamo che il provvedimento di nomina giudiziaria venga emesso in
data 1/4/2005, il vecchio amministratore diverrà automaticamente un
amministratore uscente, e dovrà provvedere entro 90 giorni (ossia entro
1/7/2005) a presentare il rendiconto della sua amministrazione per il
periodo dal 1/1/2005 all'1/4/2005.
Art. 11.8 - Assemblee ordinarie
1. Durante il periodo secondario di ogni ciclo di amministrazione, l'
amministratore in carica convoca un'assemblea allo scopo di confermare il
mandato o di nominare un sostituto.
2. Qualora la prima assemblea non raggiungesse i quorum previsti dagli art.
9.15 e 9.25, l'amministratore provvede alla convocazione di una nuova
assemblea entro la fine del periodo secondario.
3. Qualora anche questa nuova assemblea non raggiungesse i quorum prescritti
per la nomina di un nuovo amministratore o per la riconferma dell'
amministratore in carica, quest'ultimo non è tenuto a convocare ulteriori
assemblee.
4. Qualora il periodo secondario scada senza che l'amministratore in carica
sia riuscito ad ottenere una nuova nomina, il mandato si rinnova a norma del
comma 2 dell'art. 11.5, transitando automaticamente in modalità di
prorogatio
Capo 12 - Cause di precarizzazione del mandato
Art. 12.1 - Cause di precarizzazione del mandato :
1.  Causano il passaggio del mandato nella modalità di prorogatio :
a)  la mancata rielezione dell'amministratore al termine del periodo
secondario del ciclo di amministrazione;
b)  la revoca assembleare dell'amministratore ;
c)  le dimissioni dell'amministratore ;
d)  la sentenza che dichiari illegittima la delibera di nomina;
Comm. Le cause di questo articolo, invece di provocare l'interruzione del
mandato, determinano solo il passaggio nella modalità di prorogatio. Questo
significa che l'amministratore continua ad amministrare, finquando non venga
sostituito da un sostituto.
Notate che la revoca assembleare (non speciale) provoca solo il passaggio
nella modalità di prorogatio e non l'interruzione del mandato. Questo
significa che l'amministratore revocato continuerà ad amministrare fino alla
fine del ciclo, e poi ancora per un altro ciclo... all'infinito se nessuno
fa niente. In realtà, l'assemblea può nominare un nuovo amministratore (e
questo revoca definitivamente il vecchio, art. 13.1 c.1 lett. a)), ovvero il
singolo condomino può richiedere l'assegnazione di un amministratore
giudiziario (ed anche questo revoca il vecchio amministratore, art. 13 c. 1
lett. b).
Art. 12.2 - Revoca assembleare dell'amministratore
1.  Salvo quanto previsto all'art. 12.2 - bis, l'assemblea può revocare l'
amministratore in qualsiasi momento del ciclo di amministrazione, senza
addurre alcuna motivazione e senza bisogno di alcuna giusta causa.
2.  La revoca viene decisa dall'assemblea con i quorum previsti dall'art.
9.15 e dall'art. 9.25.
3.  La revoca è atto fondamentale del condominio, pertanto è sempre
provvisoriamente esecutiva. L'amministratore revocato non può opporre
giudizialmente l'irregolarità della delibera di revoca, in quanto non è
legittimato all'azione di impugnazione.
4.  Se l'assemblea non elegge nella stessa riunione un nuovo amministratore,
la revoca non comporta l'interruzione del mandato, ma solo il passaggio di
questo in modalità di prorogatio.
Comm. Notare che la revoca comporta solo il passaggio del mandato in
modalità di prorogatio. Ciò significa che l'amministratore, all'indomani
della revoca, potrebbe essere sostituito da un nuovo amministratore nominato
dall'autorità giudiziaria. Ma se nessuno si attiva per farlo (e se l'
assemblea non provvede), egli prosegue nel suo mandato a tempo indeterminato
in modalità di prorogatio.
Art. 12.2 - bis - Revoca assembleare di amministratore con vincolo di non
revocabilità
1. Le disposizioni dell'art. 12.2 non trovano applicazione qualora la revoca
riguardi un amministratore nominato dal giudice ed in favore del quale sia
ancora operativo il vincolo di non revocabilità.
2. Qualora l'assemblea provvedesse alla revoca nel caso previsto dal comma
1, la delibera è affetta da nullità assoluta e radicale.
Art. 12.3 - Dimissioni dell'amministratore
1.  L'amministratore può dimettersi in qualsiasi momento dall'incarico,
senza dovere addurre al condominio alcuna motivazione.
2.  Per presentare le proprie dimissioni, l'amministratore deve inviare a
tutti i condomini giuridici una lettera raccomandata che comunichi la sua
decisione.
3.  Le dimissioni dell'amministratore non comportano l'interruzione del
mandato, ma solo il passaggio di questo in modalità di prorogatio.
4.  Le dimissioni presentate dall'amministratore non possono essere ritirate
e gli effetti sono irreversibili. Una volta rassegnate, solo una nuova
nomina può consentire all'amministratore di portare nuovamente il proprio
mandato in modalità ordinaria.
Comm. Potrebbe sembrare che una conseguenza di questa norma sia l'asimmetria
del rapporto tra amministratore e condominio, in quanto l'amministratore non
può interrompere il suo mandato neanche volendolo. Non è così, per due
motivi. Intanto, l'amministratore che presenta le proprie dimissioni
portando il proprio mandato in modalità di prorogatio, è legittimato a
richiedere la nomina di un amministratore giudiziario (interrompendo così il
proprio mandato). In secondo luogo, l'amministratore ha a disposizione lo
strumento delle dimissioni speciali, che gli consentono di interrompere
perentoriamente qualsiasi rapporto con il condominio.
Art. 12.4 - Impugnazione della delibera di nomina
1. Il condomino che ritenga illegittima la delibera di nomina può impugnarla
in ogni tempo presso il giudice condominiale competente per territorio.
2. Per l'impugnazione si segue la procedura prevista dall'art. xxx. L'
impugnazione non sospende in ogni caso l'esecutività della delibera di
nomina.
3. Se il giudice pronuncia una sentenza che dichiara l'illegittimità della
delibera di nomina, si ha il passaggio del mandato dell'amministratore in
modalità di prorogatio, salvo che non si sia realizzato nel frattempo il
decadimento della materia del contendere [art. 12.7].
4. La sentenza emessa dal giudice liquida anche le spese di lite, che
seguono la soccombenza. Qualora il giudice dichiarasse l'illegittimità della
delibera di nomina, le spese di lite sostenute dal ricorrente gravano sui
soli condomini che hanno votato la deliberazione.
5. Contro la sentenza emessa dal giudice condominiale  è ammesso ricorso a
norma dell'art. 12.9.
Art. 12.5 - Atti compiuti dall'amministratore eletto illegittimamente
1. Gli atti compiuti dall'amministratore nell'ambito delle sue funzioni
prima che venisse pronunciata la sentenza che ha dichiarato illegittima la
delibera di nomina, non vengono automaticamente dichiarati nulla dal
provvedimento e restano vincolanti per i condomini.
Art. 12.6 - Modalità di ricorso
1. Contro la sentenza che dichiara l'illegittimità della delibera di nomina,
è possibile proporre ricorso in corte d'appello entro 20 giorni dalla
pubblicazione.
2. Contro la sentenza d'appello è ammesso ricorso in corte di cassazione a
norma dell'art. 360 e seguenti del codice di procedura civile.
3. Qualora la sentenza di primo grado che ha disposto il provvedimento fosse
riformata nei gradi di giudizio successivi, e qualora a causa di tale
sentenza il mandato dell'amministratore si fosse nel frattempo interrotto,
questi non ha  diritto al reintegro nella carica.
Art. 12.7 - Decadimento della materia del contendere
1. Qualora, prima dell'emissione della sentenza che dichiara l'illegittimità
della delibera di nomina, l'assemblea eleggesse un nuovo amministratore, la
materia del contendere decade e l'eventuale sentenza emessa successivamente
dal giudice non produce effetti, salvo che per la parte che liquida le spese
processuali.
2. Se la nomina del nuovo amministratore avviene durante il procedimento,
esso può proseguire su richiesta di una delle due parti, allo scopo di
accertare se il ricorso era comunque fondato nel merito e di disporre la
liquidazione delle spese di lite.
Capo 13 - Cause di interruzione del mandato
Art. 13.1 - Cause di interruzione del mandato
1.  Sono cause di interruzione del mandato :
a)  la nomina assembleare di un nuovo amministratore ;
b)  la nomina giudiziaria di un nuovo amministratore;
c)  la revoca giudiziaria dell'amministratore ;
d)  la morte o grave infermità dell'amministratore.
2.  Le cause di cui al comma 1 lett. a), lett. b) determinano la
commutazione dell'amministratore in carica in amministratore uscente, con i
conseguenti obblighi di cui all'art. 16.
3.  Si considerano inoltre causa di interruzione del mandato, la delibera
assembleare di revoca speciale [art. 15.2], e la presentazione da parte dell
'amministratore delle dimissioni ad effetto immediato [art. 15.3].
Comm. La nomina di un nuovo amministratore da parte dell'assemblea o del
giudice determinano subito il transito del vecchio nella carica di
amministratore uscente, con l'obbligo di rendiconto e di riconsegna degli
atti. La revoca giudiziaria, invece, non provoca questo passaggio perché il
rendiconto dell'amministratore revocato viene scritto da un perito del
tribunale. Neanche la morte o grave infermità dell'amministratore provocano
la commutazione del mandato dell'amministratore in carica in amministratore
uscente, perché chiaramente egli non potrebbe onorare gli obblighi che la
legge mette a suo carico.
Art. 13.2 - Nomina assembleare di nuovo amministratore
1. L'assemblea può nominare in qualsiasi momento e senza alcuna motivazione
un nuovo amministratore in sostituzione di quello attualmente in carica,
salvo quanto disposto dall'art. 13.2 - bis.
2. La nomina, da parte dell'assemblea, di un amministratore diverso da
quello attualmente in carica comporta la commutazione del mandato di quest'
ultimo che diviene così, con efficacia ex nunc, amministratore uscente.
3. La nomina, da parte dell'assemblea, dello stesso amministratore che è
attualmente in carica determina solo l'eventuale ritorno del mandato nella
modalità ordinaria. Essa non determina la novazione oggettiva del ciclo di
amministrazione.
4. La nomina di un nuovo e diverso amministratore sottintende sempre la
revoca assembleare dell'amministratore attualmente in carica, qualora questa
non sia stata già decisa esplicitamente con separata delibera assembleare.
5. La nomina di un nuovo amministratore è atto fondamentale del condominio,
pertanto è sempre provvisoriamente esecutiva. L'amministratore revocato non
può opporre giudizialmente l'irregolarità della delibera di nomina del
sostituto, in quanto non è legittimato all'azione di impugnazione.
Art. 13.2 - bis - Nomina giudiziaria di nuovo amministratore in caso di
vincolo di non revocabilità
1. Le disposizioni dell'art. 13.2 non trovano applicazione qualora la nomina
del nuovo amministratore comporterebbe la revoca dell'amministratore
nominato dal giudice ed in favore del quale sia operativo il vincolo di non
revocabilità.
2. Qualora l'assemblea provvedesse alla nomina di un nuovo amministratore
nel caso previsto dal comma 1, la delibera è affetta da nullità assoluta e
radicale.
Art. 13.3 - Nomina giudiziaria di nuovo amministratore
1. Qualsiasi condomino giuridico può presentare istanza per la nomina
giudiziaria di un nuovo amministratore, nei seguenti casi:
a) qualora il condominio sia attualmente sprovvisto di amministratore;
b) qualora l'amministratore attualmente in carica stia amministrando in
modalità di prorogatio.
1. L'istanza viene presentata al giudice condominiale competente per
territorio, allegando la documentazione che prova la sussistenza delle
circostanze di cui al comma 1.
2. Il giudice decide se disporre la nomina con sentenza motivata. Qualora l'
istanza venga respinta, essa può essere presentata nuovamente in un momento
successivo.
3. La sentenza di cui al comma 1 non è suscettibile di ricorso in corte d'
appello o in corte di cassazione, trattandosi di provvedimento di ordinaria
giurisdizione insuscettibile di passare in giudicato.
4. Se il giudice decide di disporre la nomina, egli assegna un
amministratore che faccia parte dell'elenco degli amministratori della
provincia in cui si trova il condominio. Il giudice ordina inoltre alla OCC
di aggiornare, nel file di riferimento del condominio, il campo relativo al
nome dell'amministratore.
5. Il giudice determina altresì il compenso dell'amministratore, che non può
superare il valore massimo previsto per il condominio dalla convenzione CNA.
6. La sentenza di cui al comma 1 viene notificata all'amministratore che
stava esercitando in modalità di prorogatio. Dal momento in cui viene emessa
la sentenza, avviene la commutazione del mandato di quest'ultimo in
amministratore uscente.
7. Colui che ha proposto l'istanza ha diritto di rivalsa sugli altri
condomini per le spese legali sostenute durante il procedimento di nomina
giudiziaria.
Art. 13.4 - Morte o grave infermità dell'amministratore
Capo 14 - Accertamento disciplinare contro l'amministratore in carica
Art. 14.1 - Irregolarità di amministrazione. Tipologia.
1.  Le irregolarità che possono essere compiute dall'amministratore sono di
quattro tipi :
a)  omissione del rendiconto di amministrazione;
b)  alterazione del rendiconto di amministrazione;
c)  violazione delle norme disciplinari sul mandato ;
d)  mancanza dei requisiti per l'amministrazione.
2.  Qualora il condomino ritenga che sia stata compiuta almeno una delle
irregolarità di gestione previste dal comma 1, può presentare una richiesta
di accertamento disciplinare contro l'amministratore in carica.
Comm. Molti amministratori nel regime normativo civilistico, usano
dimettersi subito dopo la notifica della citazione per l'azione di revoca.
Infatti, grazie alla prorogatio, sanno che possono proseguire nel mandato a
tempo indeterminato senza nessuna conseguenza (ed anzi, se la prorogatio
prosegue per un ragionevole lasso di tempo, possono sostenere di essere
stati rieletti per facta concludentia). Il grottesco, era che il condomino
che aveva avviato l'azione di revoca di fatto si vedeva compensate le spese
di lite perché, una volta dimessosi l'amministratore, il giudice non poteva
più pronunciare la revoca.
Nel nuovo regime normativo tutto questo viene abbandonato. L'azione di
accertamento disciplinare può essere promossa qualora sussista anche solo
una delle ragioni di cui al comma 1, e porta sempre al provvedimento
disciplinare di sanzione e di revoca che prevede, indipendentemente dal
fatto che l'amministratore sia attualmente in carica, l'erogazione di una
sanzione amministrativa e la condanna al risarcimento dei danni.
Il secondo punto è che la revoca, che può essere proposta come conseguenza
della sussistenza di almeno una delle irregolarità, non implica solo la
decadenza del mandato dell'amministratore, ma implica anche la sua
sostituzione immediata con un nuovo amministratore nominato dal giudice.
Quindi, anche se al momento della sentenza l'amministratore fosse
dimissionario, non otterrebbe niente perché il giudice lo sostituirebbe
comunque con un nuovo amministratore.
Si noti inoltre che l'amministratore revocato nel condominio non può più
essere rieletto [art. 11.4] nello stesso condominio, come non sono più
eleggibili i suoi parenti.
Infine, si osservi che la nomina per facta concludentia non è più possibile
[art. 11.1].
Art. 14.2 - Omissione di rendiconto. Sussistenza.
1.  L'amministratore è considerato responsabile di omissione di rendiconto,
nei seguenti casi :
a)  qualora egli abbia omesso la presentazione del rendiconto di
amministrazione nel periodo secondario di uno o più cicli precedenti ;
b)  qualora egli abbia presentato, durante il periodo secondario di uno o
più cicli precedenti, uno o più rendiconti ma la OCC ha respinto la
certificazione di bilancio per ognuno di essi.
2.  Nel caso previsto dal comma 1 lett. a), l'azione di accertamento
disciplinare può essere avviata appena scaduto il periodo secondario del
ciclo oggetto di contestazione.
3.  Nel caso previsto dal comma 1 lett. b), l'azione di accertamento
disciplinare può essere avviata solo qualora il periodo secondario del ciclo
oggetto di contestazione sia scaduto, e la OCC abbia terminato il check-in
per l'ultimo rendiconto di amministrazione presentato, respingendone la
richiesta di certificazione. La norma si applica anche qualora il periodo di
check-in perduri oltre la scadenza del periodo secondario.
Comm. Si noti che la richiesta di accertamento disciplinare può essere
avviata immediatamente se al termine del periodo secondario (ossia gli
ultimi due mesi del mandato) risulti che l'amministratore non ha presentato
alcun rendiconto. Più complesso il caso in cui il rendiconto viene
presentato. Durante il periodo di check-in dell'ufficio certificazioni non è
possibile avviare azione di rendiconto, anche se questo periodo si trascini
oltre la scadenza del periodo secondario. Solo se l'ufficio certificazioni
bocciasse il riparto, e l'amministratore non fosse più in tempo a
presentarne un altro perché nel frattempo il periodo secondario è scaduto,
il condomino potrebbe avviare la richiesta di accertamento disciplinare per
omissione di rendiconto.
Art. 14.3 - Presentazione fuori termine del rendiconto di amministrazione.
Efficacia sanante.
1.  L'amministratore può presentare il rendiconto di amministrazione
relativo ad un ciclo, anche dopo la scadenza del periodo secondario. In tal
caso, si parla di presentazione fuori termine del rendiconto di
amministrazione.
2.  In caso di presentazione fuori termine, la posizione dell'amministratore
si sana ad ogni effetto solo qualora si realizzino due condizioni :
a)  che nessun condomino abbia avviato un'azione di accertamento
disciplinare contestando l'omissione del rendiconto né prima della
presentazione fuori termine, né durante il periodo di check-in.
b)  che al termine del periodo di check-in il rendiconto d'amministrazione
presentato sia stato certificato dalla OCC.
3.  Qualora un condomino avesse già avviato un'azione di accertamento
disciplinare prima della presentazione fuori termine e del periodo di
check-in, l'eventuale certificazione del bilancio non sana la posizione
processuale dell'amministratore. In tal caso egli è ancora suscettibile del
provvedimento disciplinare di sanzione e di revoca, anche se il giudice
applica il minimo delle sanzioni amministrative previste dall'art. 14.9.
4.  Qualora un condomino avviasse un'azione di accertamento disciplinare
dopo la presentazione fuori termine e durante il periodo di check-in, il
procedimento viene sospeso fin quando l'ufficio certificazioni non abbia
emesso il responso di cui all'art. xxx. Qualora quest'ultimo certificasse il
bilancio, l'omissione di rendiconto decade ed il procedimento prosegue solo
se sono state contestate altre irregolarità.
5.  Qualora un condomino avviasse un'azione di accertamento disciplinare
dopo la presentazione fuori termine, dopo il periodo di check-in, e dopo la
certificazione positiva del bilancio, la sua richiesta deve essere
dichiarata inammissibile, salvo che essa non sia suffragata dalla
sussistenza di altre irregolarità.
Art. 14.4 - Alterazione del rendiconto di amministrazione. Sussistenza.
1.  L'amministratore è considerato responsabile di alterazione del
rendiconto di amministrazione, nei seguenti casi :
a)  qualora abbia presentato giustificativi di spesa falsi od alterati ;
b)  qualora abbia riportato delle spese mai realizzate ;
c)  qualora abbia riportato una situazione di cassa diversa da quella reale
;
d)  in tutti gli altri casi di irregolarità contabili e fiscali.
Art. 14.5 - Violazione delle norme disciplinari sul mandato. Sussistenza.
1.  L'amministratore è considerato responsabile della violazione delle norme
disciplinari sul mandato, nei seguenti casi :
a)  non provveda alle sue attribuizioni [art. 7.2];
b)  ecceda i limiti del suo mandato, causando un danno al condominio ;
c)  non abbia effettuato i pagamenti per mezzo delle procedure prescritte
[art. xxx]
d)  abbia eseguito per almeno due volte delibere affette da nullità assoluta
e radicale ;
e)  abbia avviato l'esecuzione di delibere prima della scadenza dei termini
di sospensione previsti dall'art. xx ;
Art. 14.6 - Mancanza dei requisiti per l'amministrazione. Sussistenza.
1.  L'azione di accertamento disciplinare può essere avviata anche qualora:
a)  al momento della nomina, l'amministratore non fosse in possesso dei
requisiti richiesti dall'art. 11.4 ;
b)  sia intervenuto, successivamente alla nomina, un evento che abbia
privato l'amministratore dei requisiti richiesti dall'art. 11.4.
2.  La mancanza dei requisiti rende l'amministratore soggetto a revoca
indipendentemente dall'operato effettivo.
Art. 14.7 - Procedura di accertamento disciplinare
1.  L'azione di accertamento disciplinare viene avviata notificando all'
amministratore in carica un atto di citazione presso il giudice condominiale
competente per territorio.
2.  Il giudice condominiale conduce un'istruttoria ai sensi dell'art. 311 e
seguenti del codice di procedura civile, allo scopo di accertare la
sussistenza delle irregolarità di gestione contestate dal condomino.
3.  Il giudice può esercitare i più ampi poteri volti ad accertare la
sussistenza di irregolarità, basandosi anche sulla documentazione depositata
presso la conservatoria della OCC. Egli inoltre  può provvedere al sequestro
della documentazione detenuta dell'amministratore.
4.  Il giudice può provvedere inoltre alla nomina di uno o più periti, che
provvedono alla verifica delle irregolarità contestate nominando un
consulente tecnico d'ufficio [art. 191 cpc]
5.  Se il giudice riscontra almeno una delle irregolarità contestate, emette
sentenza motivata in cui dispone i provvedimenti disciplinari di sanzione e
di revoca, a norma dell'art. 14.8.
6.  Qualora il giudice non riscontrasse la sussistenza delle irregolarità
contestate, egli pone le spese di giudizio e le spese di consulenza legale
sostenute dall'amministratore a carico del condomino ricorrente, a norma
dell'art.  cpc.
Art. 14.8 - Provvedimenti disciplinari di sanzione e revoca
1.  I provvedimenti disciplinari di sanzione e revoca configurano cinque
effetti :
a)  l'irrogazione, a carico dell'amministratore, delle sanzioni
amministrative ;
b)  la condanna dell'amministratore al risarcimento dei danni ;
c)  la trasmissione degli atti all'autorità giudiziaria competente nell'
ipotesi di illecito penale ;
d)  la redazione da parte di CTU nominato dal tribunale del rendiconto
tecnico sostitutivo ;
e)  la revoca dell'amministratore dalla carica e la nomina di un sostituto
da parte del giudice.
Art. 14.9 - Irrogazione di sanzioni amministrative a carico dell'
amministratore.
1.  Qualora l'amministratore sia soggetto ad un provvedimento disciplinare
di sanzione e revoca, è punito con una pena pecuniaria determinata dal
giudice nei limiti previsti dai commi  4-8.
2.  Qualora il provvedimento disciplinare di sanzione e revoca sia dovuto a
più irregolarità tra quelle citate al comma 1 dell'art. 14.1, il giudice può
cumulare le sanzioni previste.
3.  La sanzione amministrativa comminata dal giudice deve essere pagata
entro 90 giorni dall'emissione della sentenza. Si applicano le norme di cui
all'art. 179 e seguenti del codice di procedura civile
4.  Se il provvedimento di sanzione è stato motivato dall'omissione di
rendiconto, a carico dell'amministratore viene irrorata una sanzione
compresa tra 200 e 2000 Euro.
5.  Se il provvedimento di sanzione è stato motivato dall'alterazione di
rendiconto, a carico dell'amministratore viene irrorata una sanzione
compresa tra 200 e 6000 Euro.
6.  Se il provvedimento di sanzione è stato motivato dalla violazione delle
norme sul mandato, a carico dell'amministratore viene irrorata una sanzione
compresa tra 50 e 500 Euro.
7.  Se il provvedimento di sanzione è stato motivato dalla mancanza dei
requisiti per l'amministrazione, a carico dell'amministratore viene irrorata
una sanzione compresa tra 50 e 200 Euro.
8.  I limiti delle sanzioni previste dai commi 4,5,6,7 del presente articolo
si ritengono ogni anno automaticamente aggiornati sulla base del 100% della
variazione relativa dei prezzi al consumo per famiglie ed operai verificata
dall'istituto di statistica (ISTAT).
Art. 14.10 - Condanna dell'amministratore al risarcimento dei danni
1.  L'amministratore oggetto di un provvedimento disciplinare, è tenuto a
risarcire al condomino ricorrente le spese di consulenza legale sostenute. E
' altresì tenuto a pagare le spese di giudizio e di CTU.
2.  Qualora il giudice, durante l'istruttoria di cui all'art. 14.7 c.2,
abbia rilevato che è stato causato un danno patrimoniale quantificabile al
condominio,  condanna l'amministratore al risarcimento, dopo avere stabilito
le quote di ripartizione del credito (QRC).
Art. 14.11 - Trasmissione degli atti all'autorità giudiziaria penale
1.  Qualora il giudice, durante l'istruttoria tenutasi a norma dell'art.
14.7 c.2, rilevasse fondati elementi che possano fare assumere carattere
penalmente rilevante alla condotta dell'amministratore, provvede alla
trasmissione d'ufficio degli atti istruttori alla Procura della Repubblica
competente per territorio.
Art. 14.12 - Redazione di un rendiconto tecnico sostitutivo
1.  Nel provvedimento di sanzione e revoca, il giudice nomina un CTU che
provvede a redarre un rendiconto tecnico sostitutivo. In esso, il giudice
rileva la situazione patrimoniale di cassa, le passività ed attività, la
sussistenza di quote non pagate dai condomini, la sussistenza di crediti e
debiti condominiali insoluti.
2.  Il rendiconto tecnico sostituisce ad ogni effetto il rendiconto di
amministrazione non presentato dall'amministratore soggetto a revoca.
Art. 14.13 - Revoca dell'amministratore in carica e nomina di un sostituto
1.  Nel provvedimento di sanzione e revoca, il giudice dispone la revoca
dell'amministratore condannato e la nomina giudiziaria di un sostituto.
2.  La revoca giudiziaria determina l'interruzione del mandato dell'
amministratore, senza che si verifichi la commutazione della carica in
quella di amministratore uscente.
3.  Il giudice sceglie l' amministratore giudiziario dall'elenco degli
amministratori della provincia in cui si trova il condominio. Egli inoltre
determina il compenso del nuovo amministratore, che non può superare il
valore previsto per il condominio oggetto del provvedimento dalla
convenzione CNA.
4.  Nel medesimo provvedimento il giudice decide se imporre il vincolo di
non revocabilità sul mandato del nuovo amministratore a norma dell'art.
11.3.
5.  Il giudice inoltre ordina alla OCC di aggiornare il campo relativo all'
amministratore in carica presso il file di riferimento del condominio ;
6.  Se durante il procedimento di accertamento disciplinare si è provveduto
al sequestro di atti relativi al condominio, il giudice ne dispone il
dissequestro e la riconsegna al condominio.
7.  Nel provvedimento che dispone la revoca, il giudice ordina all'
amministratore revocato di provvedere alla riconsegna di tutto quanto è
stato ricevuto dal condominio ed è ancora in suo possesso, entro 20 giorni
dalla pronuncia della sentenza.
Art.14.14 - Decadimento della materia del contendere
1. Se l'interruzione del mandato dell'amministratore oggetto di accertamento
disciplinare, avviene durante lo svolgimento del processo, quest'ultimo può
proseguire su richiesta di una delle due parti, allo scopo di accertare
comunque la sussistenza di irregolarità. Qualora queste irregolarità fossero
provate, il giudice emette sentenza a norma dell'art. 14.7 c.5, disponendo i
provvedimenti previsti dall'art. 14.8 c.1 lett. a),b),c),d).
2. Qualora prima della pronuncia delle sentenza si verificasse una delle
cause di interruzione del mandato, il provvedimento disposto dal giudice
rimane pienamente operativo, salvo che nella parte in cui dispone la revoca
dell'amministratore condannato e la nomina giudiziaria di un sostituto.
Art. 14.15 - Modalità di ricorso in corte d'appello
1.  Contro la sentenza pronunciata a norma dell'art. 14.7 c.5, è ammesso
ricorso in corte d'appello a norma dell'art. 339 e seguenti del codice di
procedura civile.
2.  Contro la sentenza di corte d'appello, è ammesso ricorso in corte di
cassazione, a norma dell'art. 360 e seguenti del codice di procedura civile.
3.  Legittimato a proporre ricorso è qualsiasi condomino, anche qualora non
abbia partecipato al procedimento di primo grado, e l'amministratore
revocato.
Art. 14.16 - Irreversibilità del provvedimento di revoca
1.  Qualora la sentenza che dispone i provvedimenti di sanzione e revoca
fosse riformata in un successivo giudizio, il  ricorrente ha diritto alla
inversione degli effetti di cui all'art. 14.8 c. 1 lett. a), b), c), d).
2.  Anche in caso di riforma della sentenza di revoca in un successivo
giudizio, l'amministratore revocato non ha diritto ad essere reintegrato
nella propria carica.
Capo 15 - Amministratore uscente. Obblighi.


gli altri articoli me li leggo domani
comunque, con qualche rifinitura  .....  :-)

 > 5. Contro la sentenza emessa dal giudice condominiale  è ammesso ricorso



In aggiunta vorrei osservare che:
Per la nomina dell'amministratore del condominio di un edificio è
applicabile l'art. 1392 c.c., in base al quale, salvo che siano prescritte
forme particolari e solenni per il contratto che il rappresentante deve
concludere, la procura che conferisce il potere di rappresentanza può essere
verbale o anche tacita. Detta nomina, pertanto, può risultare,
indipendentemente da una formale investitura da parte dell'assemblea e
dall'annotazione nello speciale registro di cui all'art. 1129 c.c., dal
comportamento concludente dei condomini, che abbiano considerato
l'amministratore tale a tutti gli effetti, rivolgendosi a lui abitualmente
in tale veste [Cass. civ., 12 febbraio 1993, n. 1791].
Questa possibilità, nel nuovo regime normativo, deve sparire....

 comunque, con qualche rifinitura  .....  :-)
Allora leggi questa:
l'articolo 1117 del codice civile è sostituito dal seguente:
I proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio,
conferiscono ad una società per azioni, ovvero ad una società a
responsabilità limitata, ovvero ad una società cooperativa a responsabilità
limitata:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, ecc.
2) i locali per la portineria ecc.
3) le opere, le installazioni ecc.
l'articolo 1118 del codice civile è sostituito dal seguente:
Chiunque occupi, a qualsiasi titolo, un piano o porzione di piano, è tenuto
a stipulare un contratto di locazione delle cose comuni.
Il canone, che deve comprendere ogni onere accessorio, è determinato
annualmente dalla società. Il conduttore che ritenga non adeguato il canone
può farlo determinare promovendo un arbitrato irrituale presso la locale
Camera di Commercio (o dell'economia).
Gli articoli da 1119 a 1139 del codice civile e gli articoli da 61 a 72
delle disposizioni di attuazione
sono abrogati.
Questa è una riforma. E permetterebbe di innescare un processo di
valorizzazione del patrimonio immobiliare, anche mediante fusioni o
incorporazioni di società. Mantenere la comunione forzosa e regole  uguali
per tutti  per imposizione statale non è altro che perpetuare l'italietta
fascista tanto cara ai  pezzenti.

 ha scritto nel messaggio
news:bbv05f$dm1gf$4...@ID-189361.news.dfncis.de...

E TU SARESTI UN GIUDICE DI PACE VERO?
OBBLIGO DI CONFERIMENTO DELLE STRUTTURE COMUNI
ALLA SOCIETA' =
VIOLAZIONE DIRITTO DI PROPRIETA'
ART. 42 Cost.
OBBLIGO DI STIPULA DI UN CONTRATTO DI LOCAZIONE
= VIOLAZIONE AUTONOMIA CONTRATTUALE DELLE PARTI
ART. 41 Cost.
Matteo sù, ma perchè non mi fai sbellicare ancora dalle risate?
Vegeta

Ho realizzato una nuova versione più chiara recependo alcuni dei
suggerimenti. Ho eliminato il ciclo di amministrazione, e ho stabilito
che l'obbligo di rendiconto sorge DOPO la fine del mandato (e
non durante gli ultimi due mesi).
Te la riporto:
Art. 11.1 - Natura giuridica del rapporto
1. L'amministratore agisce su mandato dei condomini. Egli può essere
nominato dai condomini, o dall'autorità giudiziaria.
2. La nomina dell'amministratore non può avvenire per comportamento
concludente dei condomini.
Art. 11.2 - Nomina assembleare dell'amministratore
1. Per provvedere alla nomina od alla revoca, l'assemblea si riunisce
periodicamente convocata dall'amministratore [art. 8.1].
2. L'assemblea può inoltre riunirsi in qualsiasi momento per procedere alla
nomina od alla revoca dell'amministratore su iniziativa di ciascun condomino
(autoconvocazione).
Art. 11.3 - Nomina giudiziaria dell'amministratore
1. L'amministratore può altresì essere nominato dall'autorità giudiziaria,
nei casi previsti dalla legge e su ricorso di uno o più condomini [art.
13.3]
2. L'autorità giudiziaria può imporre, al momento della nomina, il vincolo
di non revocabilità. Tale vincolo rende impossibile la revoca assembleare ma
non quella giudiziaria.
3. Il vincolo di non revocabilità non può essere disposto dal giudice per un
periodo superiore a dodici mesi dalla nomina dell'amministratore.
Art. 11.4 - Requisiti per l'amministrazione
1.  Non può essere eletto alla carica di amministratore colui che:
a)  sia stato condannato, con sentenza passata in giudicato, per reati
contro la persona o contro il patrimonio ;
b)  sia stato precedentemente revocato dall'autorità giudiziaria nello
stesso condominio ;
2.  La norma di cui al comma 1 lett. b) non si applica qualora, al momento
della nuova nomina dell'amministratore, siano trascorsi almeno venti anni
dal giorno in cui la precedente sentenza di revoca è passata in giudicato.
3.  Per la nomina ad amministratore, non è necessaria la registrazione
presso l'elenco degli amministratori della provincia in cui si trova il
condominio.
4.  Qualora l'assemblea nominasse amministratore un soggetto non dotato dei
requisiti di cui al comma 1, ovvero qualora durante il mandato si
verificasse un evento che privi quest'ultimo dei requisiti richiesti,
ciascun condomino può ottenerne la revoca e la sostituzione con un
amministratore giudiziario per mezzo dell'azione di accertamento
disciplinare [art. 14.1].
5.  Qualora l'assemblea nominasse amministratore una persona non dotata dei
requisiti di cui al comma 1, in alternativa a quanto disposto dal comma 4,
ciascun condomino può ottenere il transito dell'amministrazione in modalità
di prorogatio, per mezzo dell'impugnazione della delibera di nomina [art.
12.4].
Art. 11.5 - Annualità di amministrazione
1.  Si definiscono scadenze di amministrazione, le date annuali successive
alla nomina di un nuovo amministratore nel condominio.
2.  Si definisce prima annualità di amministrazione, il periodo compreso tra
la nomina del nuovo amministratore, e la prima scadenza di amministrazione.
3.  Si definisce annualità di amministrazione di ordine n, il periodo
compreso tra la (n-1)-esima scadenza di amministrazione, e la scadenza
successiva.
Art. 11.5 - bis. Durata del mandato. Rinnovo tacito.
1. Dopo ogni nomina di un nuovo amministratore nel condominio, questo
amministra in modalità ordinaria per tutta la prima annualità, salvo che non
si verifichi anticipatamente un evento di precarizzazione o di interruzione
del mandato.
2. Qualora si sia giunti alla prima scadenza annuale di amministrazione
senza eventi, e l'assemblea non avesse provveduto a riconfermare l'
amministratore in carica ovvero ad eleggere un sostituto, il mandato dell'
amministratore in carica si rinnova tacitamente per una seconda annualità.
3. L'amministratore in carica amministra in modalità di prorogatio per tutta
la seconda annualità, salvo che non si verifichi anticipatamente una causa
di interruzione del mandato.
4. Qualora si sia giunti alla seconda scadenza annuale di amministrazione
senza eventi, e l'assemblea non avesse provveduto a riconfermare l'
amministratore in carica, ovvero ad eleggere un sostituto, il mandato si
rinnova tacitamente per una ulteriore annualità mantenendosi in regime di
prorogatio.
5. Il regime di cui ai commi 3-4 si applica ad ogni scadenza ed ad ogni
annualità di gestione successive alla seconda.
Art. 11.6 - Procedure di fine amministrazione
1.  L'amministratore in carica ha l'obbligo di presentare alla OCC il
rendiconto di amministrazione per ogni annualità trascorsa.
2.  Il rendiconto relativo all'annualità di ordine n deve essere presentato
entro 60 giorni dalla n-esima scadenza annuale di gestione. Il termine è
soggetto alla sospensione festiva prevista dalla legge 742/1969.
3.  Qualora l'amministratore in carica non provvedesse, entro il termine
previsto dal comma 2, alla presentazione del rendiconto di amministrazione,
egli diviene passibile di accertamento disciplinare [art. 14.1].
Art. 11.7 -  Modalità dell'amministrazione
1.  L'amministratore può esercitare il mandato in due modalità: ordinaria e
di prorogatio.
2.  Dopo ogni nomina da parte dell'assemblea o dell'autorità giudiziaria, il
mandato viene esercitato in modalità ordinaria. Si mantiene in tale modalità
fino alla fine della prima annualità di amministrazione o finchè non si
verifichi un evento di precarizzazione del mandato [art. 12.1]
3.  Dopo ogni evento di precarizzazione, il mandato si mantiene in modalità
di prorogatio finchè non si verifica una causa di interruzione del mandato
[art. 13.1],  ovvero finchè non avvenga nuova nomina dello stesso
amministratore.
Art. 11.8 - Assemblee ordinarie
1. Negli ultimi due mesi di ogni annualità di amministrazione, l'
amministratore in carica convoca un'assemblea allo scopo di confermare il
mandato o di nominare un sostituto.
2. Qualora la prima assemblea non raggiungesse i quorum previsti dagli art.
9.15 e 9.25, l'amministratore provvede alla convocazione di una nuova
assemblea entro la fine della corrente annualità.
3. Qualora anche questa nuova assemblea non raggiungesse i quorum prescritti
per la nomina di un nuovo amministratore o per la riconferma dell'
amministratore in carica, quest'ultimo non è tenuto a convocare ulteriori
assemblee.
4. Qualora l'annualità corrente scada senza che l'amministratore in carica
sia riuscito ad ottenere una nuova nomina, il mandato si rinnova a norma
dell'art. 11.5-bis, transitando automaticamente in modalità di prorogatio
Capo 12 - Cause di precarizzazione del mandato
Art. 12.1 - Cause di precarizzazione del mandato :
1.  Causano il passaggio del mandato nella modalità di prorogatio :
a)  la mancata rielezione dell'amministratore al termine di ogni annualità
di amministrazione;
b)  la revoca assembleare dell'amministratore ;
c)  le dimissioni dell'amministratore ;
d)  la sentenza che dichiari illegittima la delibera di nomina;
Art. 12.2 - Revoca assembleare dell'amministratore
1.  Salvo quanto previsto all'art. 12.2 - bis, l'assemblea può revocare l'
amministratore in qualsiasi momento nel corso di una annualità di
amministrazione, senza addurre alcuna motivazione e senza bisogno di alcuna
giusta causa.
2.  La revoca viene decisa dall'assemblea con i quorum previsti dall'art.
9.15 e dall'art. 9.25.
3.  La revoca è atto fondamentale del condominio, pertanto è sempre
provvisoriamente esecutiva. L'amministratore revocato non può opporre
giudizialmente l'irregolarità della delibera di revoca, in quanto non è
legittimato all'azione di impugnazione.
4.  Se l'assemblea non elegge nella stessa riunione un nuovo amministratore,
la revoca non comporta l'interruzione del mandato, ma solo il passaggio di
questo in modalità di prorogatio.
Art. 12.2 - bis - Revoca assembleare di amministratore con vincolo di non
revocabilità
1. Le disposizioni dell'art. 12.2 non trovano applicazione qualora la revoca
riguardi un amministratore nominato dal giudice ed in favore del quale sia
ancora operativo il vincolo di non revocabilità.
2. Qualora l'assemblea provvedesse alla revoca nel caso previsto dal comma
1, la delibera è affetta da nullità assoluta e radicale.
Art. 12.3 - Dimissioni dell'amministratore
1.  L'amministratore può dimettersi in qualsiasi momento dall'incarico,
senza dovere addurre al condominio alcuna motivazione.
2.  Per presentare le proprie dimissioni, l'amministratore deve inviare a
tutti i condomini giuridici una lettera raccomandata che comunichi la sua
decisione.
3.  Le dimissioni dell'amministratore non comportano l'interruzione del
mandato, ma solo il passaggio di questo in modalità di prorogatio.
4.  Le dimissioni presentate dall'amministratore non possono essere ritirate
e gli effetti sono irreversibili. Una volta rassegnate, solo una nuova
nomina può consentire all'amministratore di portare nuovamente il proprio
mandato in modalità ordinaria.
Art. 12.4 - Impugnazione della delibera di nomina
1. Il condomino che ritenga illegittima la delibera di nomina può impugnarla
in ogni tempo presso il giudice condominiale competente per territorio.
2. Per l'impugnazione si segue la procedura prevista dall'art. xxx. L'
impugnazione non sospende in ogni caso l'esecutività della delibera di
nomina.
3. Se il giudice pronuncia una sentenza che dichiara l'illegittimità della
delibera di nomina, si ha il passaggio del mandato dell'amministratore in
modalità di prorogatio, salvo che non si sia realizzato nel frattempo il
decadimento della materia del contendere [art. 12.7].
4. La sentenza emessa dal giudice liquida anche le spese di lite, che
seguono la soccombenza. Qualora il giudice dichiarasse l'illegittimità della
delibera di nomina, le spese di lite sostenute dal ricorrente gravano sui
soli condomini che hanno votato la deliberazione.
5. Contro la sentenza emessa dal giudice condominiale  è ammesso ricorso a
norma dell'art. 12.9.
Art. 12.5 - Atti compiuti dall'amministratore eletto illegittimamente
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del nuovo amministratore comporterebbe la revoca dell'amministratore
nominato dal giudice ed in favore del quale sia operativo il vincolo di non
revocabilità.
2. Qualora l'assemblea provvedesse alla nomina di un nuovo amministratore
nel caso previsto dal comma 1, la delibera è affetta da nullità assoluta e
radicale.
Art. 13.2 - tris - Riconferma dell'amministratore in carica
1. Si definisce riconferma la delibera con la quale l'assemblea nomina
amministratore colui che è attualmente in carica.
2. Qualora l'assemblea riconfermasse l'amministratore mentre egli amministra
in regime ordinario, il mandato si intende confermato per tutta l'annualità
successiva. A decorrere da tale data, il mandato sarà considerato ad ogni
effetto di legge ancora come prima annualità e l'amministratore vi opererà
ancora in regime ordinario (novazione del regime di amministrazione).
3. Qualora l'assemblea riconfermasse l'amministratore mentre egli sta
operando in regime di prorogatio, la delibera ha il solo effetto di
riportare il mandato in modalità ordinaria. Il mandato prosegue in tale
modalità solo sino alla scadenza dell'annualità in corso.
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amministrazione entro il termine previsto dal comma 2 dell'art. 11.6;
b) qualora egli abbia presentato, entro il termine previsto dal comma 2 dell
'art. 11.6, uno o più rendiconti ma la OCC ha respinto la certificazione di
bilancio per ognuno di essi.
2.  Nel caso previsto dal comma 1 lett. a), l'azione di accertamento
disciplinare può essere avviata appena scaduto il termine previsto dall'art.
11.6 per l'annualità oggetto di contestazione.
3.  Nel caso previsto dal comma 1 lett. b), l'azione di accertamento
disciplinare può essere avviata solo qualora il termine previsto dall'art.
11.6 sia già scaduto, e la OCC abbia terminato il check-in per l'ultimo
rendiconto di amministrazione presentato, respingendone la richiesta di
certificazione.
Art. 14.3 - Presentazione fuori termine del rendiconto di amministrazione.
Efficacia sanante.
1.  L'amministratore può presentare il rendiconto di amministrazione
relativo ad una annualità, anche dopo la scadenza del termine previsto dall'
art. 11.6. In tal caso, si parla di presentazione fuori termine del
rendiconto di amministrazione.
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amministratore in carica un atto di citazione presso il giudice condominiale
competente per territorio.
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 ART. 42 Cost.
La proposta è trattabile, ma è adesso che è violato il diritto di proprietà.
Io voglio poter vendere la mia quota di parti comuni, indipendentemente
dalla vendita dell'appartamento. E adesso non posso.
Io voglio comprare i servizi comuni da qualcuno che si obblighi, con un
contratto sinallagmatico, a fornirmeli. E adesso non posso.
Io non voglio avere niente a che fare con nessun tipo di amministratore di
condominio. Preferisco avere a che fare con una società specializzata nel
fornire servizi. E adesso non posso.
Io no voglio essere associato in nessun modo con un vicino al quale ho tolto
il saluto. E adesso non posso.
E' proprietà questa? La servitù della gleba era uguale.
La prima cosa da fare è permettere a chi lo voglia di vendere la sua quota
di proprietà comune. Poi, chi ci abita, come paga la bolletta della luce,
del gas, del telefono, paga la bolletta delle parti comuni e, se vuole, ha
le azioni della società che se ne occupa e ha più diritti di qualsiasi
condomino attuale.


Questa è una fesseria. Io ho una casa: allora, per amministrarla meglio,
devo venderla ad uno che non ci abita e che me l'affitta?
Cerchiamo di essere meno fantasiosi. Vai a vedere come stanno
quegli inquilini di grosse società immobiliari che hanno la proprietà
di tutti i palazzi. Anche quelle società applicano il modello tuo: il
canone di locazione comprende le spese di manutenzione
straordinaria.
Chissà perchè i palazzi cadono a pezzi......
Vegeta

 al mondo ti farebbe un contratto simile.
Che strano, chi fa global service stipula già contratti che comprendono le
spese straordinarie. Evidentemente si tratta di società marziane.
Resta pure nella tua italietta del '42, coi bambinetti in divisa.
Nel XXI secolo si sa che gli stabili hanno bisogno di essere ben tenuti e
valorizzati, non di liti tra condomini e amministratori, e di leggi che le
perpetuino. La legge condominiale attuale, con qualsiasi ritocco, favorisce
solo i praticoni dello sparagno.


Matteo, io la vedo così.
Attualmente c'è l'amministratore che vorrebbe potere sparagnare allegro
e indisturbato senza quei rompi dei condomini. E ci sono i condomini che
gli impugnano le delibere e vorrebbero mettergli i bastoni tra le ruote.
Questo provoca conflittualità giudiziaria.
Ma Matteo ha trovato la soluzione: eliminare i condomini......
Vegeta

 Ma Matteo ha trovato la soluzione: eliminare i condomini......
Non LA soluzione. Una delle possibili soluzioni.
Il problema è il degrado del patrimonio edilizio italiano e la scarsissima
qualità e competenza media degli operatori del settore.
Non mi sembra che lo si risolva tentando di schiavizzare i responsabili
dell'organizzazione.
Comunque, se mi paghi adeguata provvigione, posso metterti in contatto con
due deputati verdi e uno dell'Udc che saranno felici di mettere la loro
firma sotto il tuo testo.