Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Regolamento disatteso e degrado.

Salve e grazie per aver selezionato questo messaggio.
L'argomento e' dei piu' comuni, ma per quanto tenga d'occhio il newsgroup da
un paio di mesi, non mi e' ancora capitato di leggere niente in materia.
L'oggetto dice gia' tutto: pur vigendo un voluminoso regolamento
condominiale ("acquistato" insieme all'immobile in "parco residenziale" a
suon di centinaia di milioni !!!) quotidianamente da molti viene calpestato
nei piu' disparati modi:
si va dai panni regolarmente stesi ad asciugare (vietati) alla destinazione
dei viali pedonali al parcheggio di moto e motocicli e partite di pallone ad
ogni ora (il gioco dei "bambini" e' regolamentato in termini di orario a
livello del regolamento, l'uso di palloni e' stato vietato in sede
assembleare).
Chi ha voluto aumentare la superfice coperta ha fatto erigere indisturbato
verande, infischiandosene delle parti condominiali presenti all'interno di
un balcone, dell'estetica della facciata e truffando mese dopo mese il
condominio (la quota millesimale non e' di certo cambiata !).
Il condominio ed il suo amministratore sono presenti solo per intascare le
relative quote; ma anche qui chi mi tutela?
Chi ritiene di non dover pagare la propria quota di partecipazione
all'impianto di riscaldamento, per esempio, non la paga (altri nelle stesse
condizioni invece si') chi ha il contatore condominiale dell'acqua fermo
perche' rotto, paga solo le quote fisse, ma consuma tutta l'acqua che vuole
(la differenza in qualche modo la pagano gli altri condomini) etc.etc. .
Tempo addietro taluni protestarono per un' errata ripartizione di una grossa
spesa: ebbene solo costoro hanno ottenuto (con lettera a parte) la riduzione
della loro quota ma, poiche' il resto del condominio non e' stato mai
informato, ne' tantomeno e' stata mai redatta di nuovo la tabella di
ripartizione, ignaro ha pagato piu' del dovuto.
Da tale amministrazione non ci si puo' certo aspettare poi che venga anche
fatto rispettare il regolamento:
l'amministratore (su segnalazione perche' "sua sponte" certamente non alza
un dito) ai colpevoli scrive una "letterina" e per lui la cosa finisce li'.
Anche dopo sette anni di "letterine", l'assemblea dei condomini,
espressamente interpellata, ha messo nero su bianco che non ha intenzioni di
perseguire legalmente i trasgressori.
A cio' si aggiunga che l'immobile, nelle parti condominiali (facciata,
scale, viali) cade letteralmente a pezzi non avendo mai ricevuto lavori di
manutenzione straordinaria nei suoi quarant'anni di vita, unicamente per il
volere di alcuni condomini e la complicita' dell'amministratore (una grana
in meno).
Bisogna poi mettere in conto i danni arrecati alla proprieta' condominiale
da manodopera non qualificata, autonomamente scelta dall'amministratore,
nonche' le mancate verifiche, da parte di quest'ultimo, di conformita' delle
prestazioni richieste prima di effettuarne i relativi pagamenti
Morale: in questo condominio, pago in qualche modo per chi ritiene di non
dover pagare, pago anche per i truffatori, pago in termini economici e di
tranquillita' perche' i rumori provenienti dall'esterno non sono quelli che
dovrebbero essere e, come se non bastasse, oggi mi ritrovo ad avere casa in
un edificio di edilizia popolare mal tenuto, anziche' in un parco
residenziale (e' un sicuro danno economico per il mio immobile!).
Di questi danni, posso richiederne il risarcimento?
In caso positivo, e per i casi descritti di inosservanza del regolamento, a
chi vanno richiesti? (Cioe', di chi e' la responsabilita').
E' molto probabile che in passato siano gia' stati trattati argomenti di
questo genere e, poiche' molto diffusi, ritengo che anche un "re-post"
potrebbe essere gradito a molti.
Un grazie anticipato a chi vorra' darmi giusti consigli.
Roberto.

(la differenza in qualche modo la pagano gli altri condomini) etc.etc. .
Taglio, per ovvi motivi di spazio il re-post
Le trascrivo un paio di articoli dal C.C. che, ho l'impressione, Lei non
abbia ancora letto:
Art. 1130 Attribuzioni dell`amministratore
L`amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell`assemblea dei condomini e curare
l`osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l`uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi
nell`interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a
tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la
manutenzione ordinaria delle parti comuni dell`edificio e per l`esercizio
dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni
dell`edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
Art. 63 DD.AA. C.C.
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione
approvato dall`assemblea (Cod. Civ. 1123), l`amministratore può ottenere
decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione
(Cod. Proc. Civ. 642). .... omissis
Art. 1129 Nomina e revoca dell`amministratore
Quando i condomini sono più di quattro, l`assemblea nomina un
amministratore. Se l`assemblea non provvede, la nomina è fatta dall`autorità
giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L`amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo
dall`assemblea.
Può altresì essere revocato dall`autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun
condomino, oltre che nel caso previsto dall`ultimo comma dell`art. 1131, se
per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono
fondati sospetti di gravi irregolarità (att. 64).
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell`amministratore
dall`ufficio sono annotate in apposito registro (att. 71).
Da cio' ogni decisione ed azione non puo' essere altro che conseguente.
Saluti                                Fabio

fondati sospetti di gravi irregolarità (att. 64).
Appellandomi a quest'ultima ipotesi, posso far qualcosa per sbatterlo via
???
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Piuttosto, una domanda e' rimasta priva di risposta: le parti comuni
(facciate, scale, viali) cadono letteralmente a pezzi: l'amministratore
sostiene che si tratta di manutenzione straordinaria, l'assemblea non ha
alcuna intenzione di deliberare tali lavori. Oltretutto forse dovremo pagare
e non poco per far "spicconare" gli intonaci pericolanti, peggiorando
ulteriolmente l'attuale stato dei luoghi che costituisce gia', mio malgrado,
motivo di danno nei miei confronti (cfr.mio precedente post).
Ora mi chiedo: perche' mi trovo a dovermi vergognare per lo stato penoso di
scale ed androne? O curare fiori e piante su di un balcone che non ha piu'
neanche tracce di pitturazione, ma mostra, grazie all'intonaco staccatosi,
tondini arrugginiti. E' questa una forma di danneggiamento forse
difficilmente quantificabile dal punto di vista monetario, ma, di certo, se
volessi oggi vendere quest'immobile non vi riuscirei facilmente (chiunque lo
sceglierebbe in un altro isolato dello stesso parco!). Dovrei offrirlo ad un
prezzo decisamente piu' basso e la differenza non sarebbe certamente pari
alla spesa mai sostenuta per gli interventi.
Qui e' in difetto l'amministratore o il resto del condominio ha realmente il
potere di infliggermi questo danno economico e costringermi a vivere in una
catapecchia (vista dall'esterno ovviamente !!!)
Un grazie anticipato per i chiarimenti che vorra' fornirmi.
Cordiali saluti.
Roberto.

...


Grazie,
a questo punto mi rivolgero' effettivamente ad un legale, esponendogli i
fatti e cercando di "rimuovere" il male maggiore di questo condominio:
l'amministratore.
Per quanto attiene ai lavori di ristrutturazione, posso certamente
risponderLe che sono stati posti piu' volte, negli ultimi dieci anni circa,
all'o.d.g., ma mai approvati. Il motivo risiede nella presenza di alcuni
condomini "squattrinati", un proprietario di garages al quale, in rapporto
alla grossa spesa da sostenere, la facciata poco importa, e la cronica
assenza di altri.
La mia domanda e' sempre la stessa: devo io sopportare tutto cio' ? (Lo
stato dell'edificio ed il danno economico all'immobile di mia proprieta')
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Restando in tema di "sopportazione" cosa posso fare nell'immediato per
ottenere il rispetto del regolamento condominiale ? (Oltre i dieci anni di
inutili segnalazioni all'amministratore?)
Il mio studio, scelto perche' affaccia su di una zona del parco
inaccessibile a chiunque, chiusa e recintata, adesso sovrasta la stessa
area, ma eletta ora dai figli di alcuni condomini (ed inquilini) a campo di
calcio per loro ed i loro amici, con la conseguenza che son costretto a
lavorare DI NOTTE !!!
Ed e' proprio su questo punto che, dopo dieci anni di inutili raccomandate,
l'assemblea si e' rifiutata di prendere seri provvedimenti.
Ma allora continuo a chiedermi CHI DEVE far rispettare il regolamento, e
QUALI MEZZI DEVE utilizzare per farlo?
Mi aiuti a capire, mentre la ringrazio ancora per la Sua cortese
disponibilita'.
Cordiali saluti.
Roberto.

QUALI MEZZI DEVE utilizzare per farlo?
Ho gia' detto. Ripeto non e' propriamente semplice ma ... basta cominciare
con un po' di buona volonta' che, al momento, non sembra esserci.
Saluti                                        Fabio

garanzie " da far valere".
E' venuta meno ogni garanzia oramai: lo dimostra sia lo stato delle parti
condominiali sia il fatto che l'assemblea, dopo dieci anni circa di continue
segnalazioni per un regolamento calpestato da tre o quattro condomini, si e'
rifiutata (nero su bianco) di prendere seri provvedimenti nei confronti di
quei tre o quattro.
2) Modifica della destinazione d'uso, per quanto riguarda l'utilizzo delle
aree recintate, nonche' per l'uso sistematico e non consentito di palloni
sui viali condominiali.
3) Truffa in atto nei confronti del condominio da parte di alcuni
proprietari per l'aumento della superfice coperta (costruzione di verande)
in assenza dell'autorizzazione del condominio nonche' delle nuove tabelle
millesimali.
4) Truffa dell'amministratore nei confronti del condominio per aver
modificato, solo per alcuni proprietari, gli importi precedentemente
richiesti secondo millesimi, e cio' unicamente in base al diverso livello di
contestazioni e/o proteste sollevate da ciascun condomino (chi piu' "rompe",
meno paga e chi arriva al top si ritrova i propri lavori pagati dal
condominio!). Non ultimo perche' continua a richiedere ed ad ottenere da
condomini "distratti" somme non dovute.
5) Inadempienze gravi dell'amministratore per non aver ottenuto ancora dai
condomini morosi il pagamento delle somme dovute, nonostante i mezzi messi a
disposizione dalla Legge.
6) Occupazione di suolo da parte dei proprietari dei veicoli parcheggiati
abusivamente sui viali pedonali. Io credo di non poter sporgere denuncia
poiche' si tratta di proprieta' condominiale, ma se l'amministratore non lo
fa' per me, se ne rende complice e rientra nelle inadempienze di cui sopra.
Questo e quanto mi viene in mente cosi', su due piedi: dove sbaglio? Non e'
sufficiente un legale qualsiasi per intraprendere queste strade con lo scopo
di rimuovere (o far rigar dritto) l'amministratore e far valere da oggi in
poi i miei diritti?
Sempre grato a chi vorra' rispondermi (grazie Mr.Fabio!).
Saluti.
Roberto.

poi i miei diritti?
Se Don Chisciotte fosse vissuto oggi non avrebbe assaltato i mulini a vento,
gli avrebbe fatto causa.
Come ogni comunità organizzata il condominio è goverrnato dal consenso anche
tacito della maggioranza. Prendere il potere e quindi realizzare i propri
obiettivi significa conquistare la maggioranza, ma per farlo occorrono
strumenti diversi dall'incazzatura, dal cattivo carattere e dalla capacità
di inventare disposizioni legislative.

dedicato un monumento in ogni palazzo di giustizia.
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Purtroppo non condivido affato quanto Lei scrive e probabilmente nessun
altro tra i  frequentatori di questo ng sareppe capace di esprimersi con i
Suoi termini.
Tutti sanno che il mondo e' pieno di persone ignoranti ed incivili, convinte
nella loro bestialita' che Leggi e Regolamenti siano concepiti e scritti per
i fessi. E' perfettamente inutile che Ella (Matteo) ce ne ricordi
l'esistenza nonche' la sua appartenenza a tale feccia del genere umano.
Credo invece di poter interpretare, con questo messaggio, il disgusto che
gli altri frequentatori (civili) del ng provano nel leggere interventi come
il Suo.
Cio' che rammarica tutti e' che un ng non moderato non possa esistere fino a
quando ci sara' qualcuno che ritiene di avere il diritto di esprimere il
proprio pensiero, senza sentire alcun dovere nei confronti della Legge e
nessun rispetto per il prossimo.
Le Leggi ed i Regolamenti a cui allude Roberto la nostra societa' li ha
scritti proprio per difendersi da quelli come Lei: se infatti ciascuno fosse
in grado di operare nella propria sfera di
liberta', senza intaccare quella altrui, di tutto questo se ne potrebbe fare
tranquillamente a
meno.
Purtroppo non e' cosi', messaggi come il Suo non fanno altro che rafforzare
la convinzione di ogni essere civile di non essere tutelato a sufficienza da
simili soggetti e ne' c'e' tanto da stupirsi se il primo a ribellarsi, alle
parole di Roberto, sia proprio Lei.
I conti tornano !
A tutti gli altri, cordiali saluti.
Paolo.

...
concordo sotto ogni profilo, anzi aggiungo: stomachevole. l'unica cosa che
posso augurargli è di trovarsi solo e soltanto con persone come lui. E' un
augurio, perchè sono certo che gli piacerebbero.......... nè più nè meno
come potrà piacersi lui ........
cordialmente,


l'esistenza nonche' la sua appartenenza a tale feccia del genere umano.
Ignorantemente ed incivilmente insisto: se la maggioranza č convinta che dei
giovani che giocano a pallone non siano da riempire di botte finchč smettono
quello č il regolamento, effettivo anche se non  scritto... ecc.
Chiedo scusa al NG per l'espressione rompicoglioni, ma mi aspetteo le scuse
di Paolo (o č roberto sotto falso nome?) per le pesanti espressioni
riservatemi.

 quello è il regolamento, effettivo anche se non  scritto... ecc.
La differenza che fai tra legge formale (regolamento condominiale)  e legge
sostanziale
(maleducazione diffusa), ha un senso se TUTTI sono d'accordo  .
Non mi pare che TUTTI i condomini desiderino essere maleducati.
E' un po' come il divieto di sosta ( tutti ci si mettono), ma poi qualche multa
alla fine arriva.
Nel caso di Roberto, mi sembra che di multe e provvedimenti neanche l'ombra.
Leonardo