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Titolo: Domanda sul 110%

Salve,
 
In assemblea di condominio che maggioranza serve per far approvare i 
lavori col 110%?
Chi è stato contrario, come si potrebbe tutelare per non essere chiamato 
in causa per irregolarità nella domanda o nei lavori?
Grazie a chi vorrà rispondere. :-)
 
 
-- 
    * b *
  *   y   *
*   Piero   *
#v+
Assolto perché il fatto non costituisce dibattito.
#v-
 
 

 Grazie a chi vorrà rispondere. :-)
 
A) Si passa sempre per il tribunale: sei pronto a pagare un legale?
B) Occorre rivolgersi ad un tribunale, che poi decide come meglio crede.
C) Serve assolutamente la pronuncia di un giudice.
 
Se hai ben compreso i primi tre punti, ti fornisco un'informazione.
Di recente (30 settembre 2021) il tribunale di Milano ha annullato la 
delibera di approvazione di spesa per 33 mioni di euro di lavori (!) da 
eseguire con agevolazione al 110%, per la riqualificazione energetica di 
un edificio.
La delibera aveva approvato la rimozione del klinker che riveste le pareti 
esterne, con successiva installazione di un cappotto per migliorare la 
prestazione energetica, per poi rivestire il tutto con un più moderno 
rivestimento in gres ceramico per esterni.
Il rivestimento in klinker bicolore lucido, giocato sui toni del marrone e 
beige. Il gres ceramico del progetto, opaco e verde e rosa.
Era inoltre stato approvata la modifica dei parapetti dei balconi, con 
installazione di un ombreggiante a tutta altezza ad alette orientabili.
 
Insomma: oltre alla riqualificazione energetica, un bell'aggiornamento dei 
canoni estetici dell'edificio, reso più "à la page", se così mi posso 
esprimere.
Il tutto, rispettando le maggioranze stabilite dalle norme in materia di 
110%.
 
Il condomino che ha proposto la domanda, ha eccepito la violazione del 
decoro architettonico.
 
Nota: in termini legali il "decoro" in questione non è la decorosità 
dell'edificio, quanto "l'armonioso insieme di linee e colori che formano 
l'aspetto estetico dell'edificio" (così definito dalla Suprema Corte).
 
Ciò considerato, vediamo la decisione del tribunale (primo grado, se non 
ricordo male, quindi tribunale ordinario, dato l'importo): radicale 
nullità della delibera, perché modificare il decoro architettonico 
richiede l'adesione unanime dei partecipanti al condominio (1000/1000 come 
suol dirsi).
 
Radicale nullità: impugnabile in qualsiasi momento, anche fra 20 anni. Se 
riconosciuta la radicale nullità, è come se la decisione non fosse mai 
stata presa.
Annullabilità: implica il ricorso avverso la delibera, da parte di un 
condomino che ha votato contro oppure che era assente, entro il termine 
massimo di 30 giorni da quando ne ha avuta notizia. Cioè, per i contrari, 
dal giorno stesso della delibera e per gli assenti dal giorno in cui il 
postino gli lascia la raccomandata o l'avviso di giacenza della stessa.
 
My 2 cents.
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 Ciò considerato, vediamo la decisione del tribunale (primo grado, se non
 
 
https://www.youtube.com/watch?v=9aIwHPBWcR4&t=18s
 
 
Qui, dal minuto 10 circa, l'avv. Nasini esprime alcune perplessità sulle 
maggioranze in materia di 110% e subito dopo l'avv. Terenziani analizza 
(meglio di quel che posso fare io, in modo sintetico, su un ng) la 
sentenza in questione.
 
Giusto per qualificare gli interventi: l'avv. Nasini è un patrocinante di 
Cassazione del foro di Genova, anima del Coram (Coordinamento Registri 
degli amministratori iscritti a Confedilizia), mentre l'avv. Terenziani è 
presidente della sede di Reggio Emilia (o forse un'altra città emiliana? 
boh!) di Confedilizia. Entrambi, insomma, sono legali e sono abbastanza 
specializzati in materia di diritto condominiale.
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano

"Cordy" [by Pan/0.146 (Hic habitat felicitas; d7a48b4 

Ti ringrazio per le informazioni (tutte dettagliate ed esaustive) che mi 
hai dato. :-)
-- 
    * b *
  *   y   *
*   Pierо   *
#v+
Da noi le perle del pensiero sono prodotte dalle cozze.
#v-
 
 

 hai dato. :-)
 
Prego. Giusto per essere esaustivi: pur rappresentando un importante 
precedente, non siamo in un paese in cui sia in vigore il sistema legale 
"all'anglosassone", quindi una sentenza non è legge, specie in un paese 
come il nostro, in cui i gradi di giudizio sono 3,qualcosa.
 
Spiego il "virgola qualcosa": di solito, il primo grado è rappresentato 
dal tribunale ordinario (o dal giudice di pace, a seconda di una serie di 
parametri), cui può seguire l'appello (cioè il ricorso in Corte d'appello) 
e poi la cassazione (cioè il ricorso presso la Corte di cassazione).
 
Il tribunale è, più o meno, su base provinciale (ci sono numerose 
eccezioni), l'appello più o meno regionale, la Cassazione è a Roma.
 
Si può ricorrere in appello per vizi giuridici. In Cassazione per 
richiedere un chiarimento sulla "filosofia del diritto", cioè sulla 
correttezza dei principii enunciati nella sentenza d'appello.
 
La Cassazione ha diverse sezioni, al proprio interno, specializzate in 
determinate materie. Quando diverse sentenze di Cassazione, dopo qualche 
anno, si accumulano su un unico principio, magari affermando argomenti in 
contrasto fra loro, ecco che può subentrare (di solito accade su principii 
giuridici di un certo "spessore", cioè importanti, controversi e non 
immediati) il giudizio di "Cassazione a sezioni (ri)unite". Cioè una 
solenne riaffermazione di un particolarissimo principio, con enunciazione 
dottrinale del perché e del percome... in pratica, il grado di giudizio 
3,qualcosa di cui sopra. Magari arriva dopo 40 anni e sovverte i principii 
precedentemente dati per pacificamente accettati. E comunque, bada, non è 
legge: da noi non vige la common law anglosassone, ma siamo in una 
derivazione del diritto romano. Ormai lontana e molto imbastardita, ma 
questo è.
 
Insomma: se si decide di andare in giudizio, occorre essere preparati ad 
una trafila molto lunga, di risultato incertissimo ed in cui i colpi di 
scena non mancano mai.
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 C) Serve assolutamente la pronuncia di un giudice.
 
Se impugna la delibera il 110 non lo fanno più.

"Tarantola" [by Mozilla/5.0 (Windows NT 10.0; Win64; x64; rv:91.0) 

Come non lo fanno più se in assemblea viene approvato a maggioranza?
Come ha spiegato Cordy, l'unica possibilità è andare per vie legali, con 
tutto quello che ne consegue.
-- 
    * b *
  *   y   *
*   Pierо   *
#v+
-ad maiora-
#v-
 
 

 colpi di scena non mancano mai.
 
Grazie ancora Cordy, mi hai spiegate molte cose che di più non si può, e
dopo attenta lettura e riflessione, la prudenza mi dice di evitare il
Tribunale. :-)
 
Mentre attendo l'esito dell'assemblea indetta a tale scopo, mi viene
questo dubbio:
se fatti i lavori col 110%, un condomino decidesse di vendere il suo
appartamento prima della conferma che tutto risulti fiscalmente
regolare, chi se lo comprerebbe assumendosi il rischio del venditore?
 
È un dubbio da prendere in considerazione o no?
 
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    * b *
  *   y   *
*   Pierо   *
#v+
-carpe diem-
#v-
 
 

 tutto quello che ne consegue.
 
Come pensi di impugnare la delibera?

 È un dubbio da prendere in considerazione o no?
 
Certo che si.
La regola è semplice: chi vota, paga. Quindi, se i lavori vengono 
approvati prima del rogito, comunque la responsabilità è di chi ha votato 
(o avrebbe potuto votare od ha votato contro).
Tutto ciò, semplicemente perché il nuovo proprietario non ha potuto in 
alcun modo concorrere nella decisione.
 
Io, come amministratore professionista, quando debbo redigere la 
dichiarazione di assolvimento dei debiti condominiali per il notaio, 
indico sempre con chiarezza la situazione: eventuali debiti giacenti, 
situazione dei documenti richiesti, liti in corso. Poi, sta al notaio ed 
alle parti prendere eventuali accordi specifici sull'argomento.
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 regolare, chi se lo comprerebbe assumendosi il rischio del venditore?
 
I rischio, alla fine, resta sul condominio.
 

"Tarantola" [by Mozilla/5.0 (Windows NT 10.0; Win64; x64; rv:91.0) 

Non intendo ricorrere al Tribunale, l'avevo già scritto a Cordy, quindi 
deciderà l'assemblea.
-- 
    * b *
  *   y   *
*   Pierо   *
#v+
-do ut des-
#v-
 
 

 ed alle parti prendere eventuali accordi specifici sull'argomento.
 
Purtroppo alcune persone (e non sono poche) s'improvvisano
amministratori di condominio. Per fortuna nessuna di queste, amministra
il nostro.
 
-- 
    * b *
  *   y   *
*   Pierо   *
#v+
-in medio stat virtus-
#v-
 
 

"Tarantola" [by Mozilla/5.0 (Windows NT 10.0; Win64; x64; rv:91.0) 

Ovviamente, ma la domanda era su vendita/acquisto dell'appartamento 
prima della convalida fiscale o scadenza del termine del relativo 
controllo; ed a questo aveva già risposto Cordy.
-- 
    * b *
  *   y   *
*   Pierо   *
#v+
-summum ius summa iniuria-
#v-
 
 

 controllo; ed a questo aveva già risposto Cordy.
 
13 anni per il 110 e 18 anni per le altre detrazioni.
Se per te questo non è un dato significativo non so cosa aggiungere.

"Tarantola" [by Mozilla/5.0 (Windows NT 10.0; Win64; x64; rv:91.0) 

Se certo di queste scadenze?
Io sapevo che il termine del controllo erano 5 anni.
Se Cordy volesse intervenire sulla scadenza dei controlli, gliene sarei 
molto grato.


"Tarantola" [by Mozilla/5.0 (Windows NT 10.0; Win64; x64; rv:91.0) 

Aspetta un po'!
Ho dato un occhiata veloce ma:
Gli avvisi di accertamento devono essere notificati, a pena di 
decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in 
cui è stata presentata la dichiarazione. Nei casi di omessa 
presentazione della dichiarazione o di presentazione di dichiarazione 
nulla l'avviso di accertamento può essere notificato entro il 31 
dicembre del settimo anno successivo a quello in cui la dichiarazione 
avrebbe dovuto essere presentata.
 
In caso di reato di indebita compensazione (art. 10-quater del D.Lgs. n. 
74/2000) l'accertamento deve essere notificato, a pena di decadenza, 
entro il 31 dicembre dell'ottavo anno successivo a quello del relativo 
utilizzo.
 
https://www.lavoripubblici.it/news/superbonus-110-controlli-fisco-enea-sue-26653
 
 
 
 
Tarantola...
 
-- 
    * b *
  *   y   *
*   Pierо   *
#v+
-rebus sic stantibus-
#v-
 
 

 Se certo di queste scadenze?
 
No, parlo a vanvera.
 

 avrebbe dovuto essere presentata.
 
Nel caso di cessione del credito gli anni sono 8, poi aggiungi 5 anni 
(per il 110) o 10 (per le detrazioni diverse)...


Non so, i controlli fiscali non sono la mia materia, ma ho la sensazione 
che Tarantola sappia molto bene di che cosa sta parlando.
Aggiungo che ci sono un paio di "dettagli" da considerare. Credo che 
Tarantola volesse farti riflettere su questi, forse senza entrare in 
troppi dettagli. Vediamo se riesco ad aggiungere qualcosa.
 
1. I problemi che potrebbero portare ad un accertamento fiscale, per 
decadenza del diritto alla detrazione, sono talmente tanti e diversi per i 
loro effetti, che diventa impossibile anche solo enumerarli.Credo che ne 
leggeremo fin troppi, nei prossimi anni. Però, in una cosa Tarantola 
potrebbe avere ragione: in definitiva, tutto inizierà con un accertamento 
intestato al condominio. E, come detto, la conclusione è tutt'altro che 
scontata. Ma...
 
2. Se chi ha votato per fare i lavori al 110% poi vende la sua unità 
immobiliare e poi il fisco si attacca ad un qualche cavillo ed inizia un 
contenzioso, il condominio ne risponde nella composizione che ha al 
momento dell'emissione dell'accertamento tributario. Cioè, il proprietario 
al momento dell'accertamento è colui che paga e poi (eventualmente) sarà 
lui a rivalersi sul precedente proprietario, che ha votato un qualcosa che 
ha prodotto l'effetto negativo.
 
Se ci si pensa, questo genererà un effetto paradossale.
 
Oggi la cosa è smentita, ma fino a ieri c'era sul tavolo l'ipotesi di 
rendere non vendibili beni al di sotto di una certa classificazione 
energetica.
 
Io, sulla base delle regole vigenti, invece, credo che sarebbe 
potenzialmente molto pericoloso per il proprio patrimonio, acquistare un 
bene immobile che ha fruito degli incentivi al 110%! Per le ragioni che ho 
appena esposto.
 
Continuo a pensare che questi incentivi siano "brain damaged" (sbagliati 
nel concetto). Era molto meglio mettere i soldi equivalenti in tasca ai 
proprietari di casa: avremmo meno casino sul mercato degli appalti, i 
prezzi non si sarebbero gonfiati ed i lavori sarebbero stati fatti nei 
tempi utili e doverosi (oggi vedo dipingere facciate sottozero... auguri 
di durata! :-P )con maggior vantaggio collettivo, perché i soldi sarebbero 
spesi meglio ed i lavori più durevoli.
 
Invece, no: invece di provvedimenti liberisti, il massimo del dirigismo. 
Per di più, condito da una durata eccessivamente limitata, che genera una 
confusione incredibile.
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 d'azzardo dove il banco vince sempre
 
Questo l'avevo pensato anch'io.
-- 
    * b *
  *   y   *
*   Pierо   *
#v+
Tutto il futuro è racchiuso nella sacra sillaba "bo!".
#v-
 
 

"Tarantola" [by Mozilla/5.0 (Windows NT 10.0; Win64; x64; rv:91.0) 

No, non credo funzioni addizionando cessione del credito agli altri, nei 
primi otto anni rientrano anche gli altri, poi come ha spiegato molto 
bene Cordy, se si apre un contenzioso questo può durare anni, come tutti 
i processi.
-- 
    * b *
  *   y   *
*   Pierо   *
#v+
-cogito ergo sum-
#v-
 
 

 Il Wed, 15 Dec 2021 17:48:50 +0100, P/ero ha scritto:
 
    ..._skipped!_

Quanto hai scritto non fa una piega :-)
Nell'ipotesi di un contenzioso non è possibile prevederne la fine.
-- 
    * b *
  *   y   *
*   Pierо   *
#v+
-audaces fortuna iuvat-
#v-
 
 

 appena esposto.
 
Dipende da chi ha fatto i lavori.

 niente di intestato, ecc.
 
Il cedente resta responsabile.
 

 No, non credo funzioni addizionando cessione del credito agli altri,
 
Non funziona come credi tu.
La detrazione è di 5/10 anni.
A questi si aggiungono gli 8 per effettuare il controllo.
 


Indubbiamente. Tuttavia, l'Italia non è la Romania. Qui, se hai un debito, 
non vai in galera. Prima o poi (aggiungerei: forse) lo pagherai. E se non 
lo paghi, peggio per il creditore.
A meno che tu non abbia qualche bene "aggredibile": un conto corrente od 
un immobile. E non è detto che il cedente ne abbia, no?
Se non ne ha, povero acquirente. Perché in prima battuta, credimi, il 
condominio li chiederà a lui (che ha un bene aggredibile, essendo 
condomino, cioè proprietario di un immobile). E poi saranno problemi suoi 
fare causa e recuperarli (ri-aggiungerei: forse) dal cedente.
Per questo parlavo di effetti paradossali del 110%...
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 Dipende da chi ha fatto i lavori.
 
In che senso?
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano


Domanda:
 
fin qui avete parlato di cessione del credito.
Se invece si trattasse di sconto in fattura?
Cioè: l'esecutore dei lavori sconta in fattura l'intero importo dei lavori 
effettuati, compresi i compensi ai professionisti.
Già questo fa presumere che non sia un quauaraquà ma ben attento a quello 
che andrà a fare.
Quindi il tecnico che verifica la rispondenza catastale alla realtà 
dell'esistente, poi il progettista dei lavori da eseguire, il direttore dei 
lavori e alla fine l'asseveratore dei lavori eseguiti li sceglie 
direttamente l'esecutore dei lavori.
 
Funziona sempre come per l'ipotesi della cessione del credito?
In linea teorica sicuramente, ma in pratica?
 
Non dimentichiamo che tutte le figure professionali coinvolte debbono 
stipulare una polizza fidejussoria per un capitale pari all'importo dei 
lavori da eseguire, compresa l'impresa esecutrice. Almeno quanto a mia 
conoscenza.
 
Grazie
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

 In che senso?
 
Da come sono stati fatti i lavori.
 

 condomino, cioè proprietario di un immobile).
 
Ma anche no.
Hai idea di come funzioni il 110%?
Il nuovo proprietario sarà, in quanto condomino, responsabile del debito 
in solido col resto dei condomini. Ma nn sarà mai responsabile di un 
debito assunto da un terzo, per di più anni prima.
 

 conoscenza.
 
Senza appendice in favore del condomionio...
 

 Se invece si trattasse di sconto in fattura?
 
Ehm. Facciamo chiarezza.
 
Alla base di tutto, c'è una detrazione fiscale. Cioè la possibilità di 
dedurre da un importo di tasse da pagare, l'importo della detrazione 
concessa. Fino al 2019, tutte le forme di incentivazione fiscale 
funzionavano così. Hai 1.000 euro di tasse da pagare, ma hai sostenuto 
1.000 euro di lavori per "ristrutturazione edilizia"? Ok. La metà, in 10 
anni, di viene scontata sotto la forma di detrazione fiscale. Quindi, nel 
tuo Unico, scrivi: tasse: 1.000. Meno un ventesimo dei 1.000 (il 50% 
diviso 10 anni, se preferisci, il 5%), cioè 50 euro. Mi paghi 950 euro.
 
Tutto chiaro? Bene...
 
Il problema di questa formula è quando non campi per 10 anni, oppure non 
hai sempre un importo di tasse da pagare superiore alla detrazione 
concessa in quell'anno. In quel caso, te li perdi. Punto.
 
Per venire incontro a queste situazioni, che creano un oggettivo conflitto 
fra condomini con situazioni economiche diverse, a detrimento di chi ha un 
reddito più basso, il legislatore ha pensato "bene" di introdurre il 
credito fiscale cedibile.
Cioè, l'intero importo diventa un credito, liberamente commerciabile con 
chi fosse interessato a "comprare" tali importi. Commerciabile ha il 
seguente significato...
 
Esempio di cui sopra: 1.000 euro di tasse, 1.000 euro di lavori con 
detrazione 50% su 10 anni. I 500 euro possono essere commerciati. Le 
banche, trattandosi di un recupero su 10 anni, ti pagano il credito ad un 
importo più basso, all'incirca il 22% più basso, attualmente. Cioè, i 
"tuoi" 500 euro diventano 500 x 0,78 = all'incirca 350-400 euro. Perché i 
100-150 euro se li tiene la banca, che li anticipa.
Ok? Bene...
 
Ancora non basta. L'azienda che fa i lavori potrebbe (uso il condizionale 
perché non è obbligata) assorbire lei il credito fiscale. Magari perché ha 
ingenti importi da pagare in tasse. Non essendo un ente benefico, tenderà 
ad usare gli stessi tassi delle banche, aggiungendo qualcosa per il suo 
disturbo... come? Semplice: ti fa lo sconto del 50% direttamente in 
fattura, ma "gonfia" leggermente i prezzi, in modo da portarsi comunque a 
casa i suoi 100-150 euro + qualche altro euro "per il disturbo". Basta che 
rimanga all'interno dei prezzi dei prezziari DEI o di altri indicatori di 
prezzo.
 
Questo ha fatto sì che molte aziende si allineassero ai prezziari DEI, che 
per molte zone d'Italia significa guadagnare molto bene. Cioè, detto in 
altro modo il "debito pubblico" che si introduce con tali provvedimenti, 
per dirla alla Draghi, non è affatto "buono", perché i soldi vengono spesi 
male, molto male.
 
Tornando quindi alla tua affermazione: lo sconto in fattura è per sua 
stessa natura una cessione del credito. Il rischio, in ogni caso, rimane 
sempre in capo al committente, cioè ai condomini. Che io sappia, una 
polizza che protegga da eventuali illeciti non esiste, perché non può 
esistere. Prova a cercare una polizza, che so?, contro le multe prese per 
superamento dei limiti di velocità imposti dal codice della strada. Se 
trovi un'assicurazione che te la stipula, faccelo sapere! Però non credo 
che avrai fortuna, essendo illegale...
 
 
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 debito assunto da un terzo, per di più anni prima.
 
In teoria, no. Ma in pratica, credimi, in Italia funziona diversamente. Ne 
faccio esperienza quotidianamente, facendo l'amministratore. Non è giusto? 
No, non è giusto. Ma è così. Anche le occupazioni abusive non sono giuste. 
Anche il fatto che se qualcuno ti occupa casa, non puoi buttarlo fuori in 
malo modo od usando i suoi stessi metodi (cambio della serratura DI CASA 
TUA), non è giusto. Ma in Italia, funziona (maluccio, in verità...) così.
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 entità giuridica a richiedere il superbonus
 
E non solo. E' l'amministratore che fa i calcoli di suddivisione, che ha 
la custodia del regolamento e delle tabelle millesimali che sono la base 
di partenza del calcolo che imputa ad ognuno la sua specifica quota di 
costi, che raccoglie tutte le informazioni e la documentazione necessaria.
 
Ah, a proposito di documentazione: mi sono preso la briga di pesare i 
documenti minimi indispensabili per un recente intervento con bonus 
facciate, in un condominio con 12 unità immobiliari. E' un chilogrammo 
esatto di fogli A4. E non parlo di tutta la documentazione, ma solo di 
quella che devo conservare, per legge. Cui si aggiungono 248 email, per 
un'occupazione su disco di oltre 180 MB... Ed è "solo" un bonus facciate.
 
Leggevo di recente una stima giornalistica che parlava di 7,5 kg di 
documenti per ogni unità immobiliare, per un bonus 110%. Io, per il 
momento, non ne ho attivati, quindi non so dirvi quanto possa essere 
affidabile, la stima.
 
Ma... notoriamente, noi amministratori, per il 110% ed affini, "non 
dobbiamo fare niente"... :-D
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 sbagliato qualcosa, ormai è tutto prescritto"
 
Infatti, non esiste e non può esistere un termine del genere.
-- 
    * b *
  *   y   *
*   Pierо   *
#v+
-rebus sic stantibus-
#v-
 
 


L'illecito non è assicurabile, essendo un atto doloso.
Poco ma sicuro.
Ma, per esempio, il costruttore rilascia fidejussione per gli errori occorsi 
nella costruzione.
che hanno evidenziato danni nel decennio successivo al termine dei lavori.
Ora, chi sono le aziende che offrono lo sconto  infattura del totale dei 
lavori da effettuare?
Nomi a caso:
 
Eni, Enel, A2A, Hera, Acea, Snam, ecc. ecc.
Cioè aziende che hanno una capienza fiscale enorme.
Se tutte le figure professionali vengono scelte dall'azienda capofila dei 
lavori, la vedo difficile che "scappino" da qualche parte. Possiamo pensare 
che non stiano molto attente alle figure professionali scelte da loro 
stesse?
 
IMHO, naturalmente.
 
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it