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Titolo: Quanti sono i costi occulti dell'ecobonus 110%

In molti condomini c'è il condòmino fenomeno che ha l'amico con la 
ditta e cerca di convincere gli altri di fare il cappotto termico che 
tanto "è tutto gratis".
Tanto per convincere i condòmini gonzi che non è tutto oro quello che 
luccica, quali sono i costi occulti?
Già ad esempio pare che il compenso all'amministratore non sia incluso 
nel superbonus.
Poi nemmeno i sistemi di areazione.
Vorrei convincere i condòmini gonzi che da che "è tutto gratis" diventa 
"tutto gratis un par di palle, viene 10 mila euro a condòmino"
Grazie
(questo poi a prescindere da rischi di multe, sbattimenti e rogne di 
avere mesi di lavori)

 avere mesi di lavori)
 
Il problema e' che quel 110% e' tale solo per chi ha sufficiente
capienza fiscale (e si tratta di una "grande capienza fiscale"),
Per tutti gli altri, occorre una figura intermedia che sia in
grado di beneficiare del credito di imposta e anticipare i soldi.
E per fare questo vuole farsi pagare (ho letto tipo il 30% del
beneficio). Ma cosa piu' grave, e' che vuole garanzie, ovvero
se il fisco negli anni successivi revoca il diritto al credito
di imposta, il beneficiario dovra' pagare di tasca propria per
risarcire l'ammanco alla parte terza interposta.
 
E dato che le condizioni tecniche per usufruire della agevolazione
fiscale sono molto severe, non e' affatto certo che l'operazione
vada a buonfine, specialmente considerando che bastano anche
errori formali per fare cadere il diritto (e l'Agenzia delle
Entrate potrebbe diventare estremamente fiscale giusto finito
il periodo in cui si puo' accedere al 110%, cioe' quindi dopo
avere raccolto un numero sufficiente di "polli").
 
In altre parole, e' possibile che a partire dal 2023-2024,
le entrate fiscali saranno "coperte" da un significativo
contributo delle messe in mora, con a garanzia del pagamento
dei debiti un proprieta' immobiliare. Queste non saranno
cartelle esattoriali insolute, ma tanti espropri immobiliari.

 
 
Purtroppo non è così......
L'amministratore in carica è anche il legale rappresentante del 
condominio pertanto, nell'iret della pratica edilizia, è il committente.
Il committente firma le pratiche e se ne assume la resposabilità civile 
e penale.
 
Il condomino non vuole pagare un compenso extra all'amministratore? 
Nessun problema, annzi, ce ne fossero.....
Basta che venga nominato responsbile dei lavori ed il gioco è fatto.
Sarà poi una cosa semplice? ;-)

Discorso estremamente articolato e complesso.....
Questa visione è alquanto terroristica e piuttosto populista!
Pensare allo stato come un organismo che mira ad acquisire la proprietà 
immobiliare del cittadino fa un po' rabbrividire, ed è totalmente 
distante dalla realtà.
 
Il problema principale del superbonus è che un coglione (con la c 
minuscola) è andato daanti alle telecamere e durante una confernza 
stampa ha dichiarato "ristrutturerete casa gratis"!!!
 
Poi dall'altra parte dello schermo c'è l'italiano medio...... e la 
frittata è fatta!
 
Il superbonus c'è, è reale ed è mostruosamente conveniente.... ma 
bisogna saperlo cogliere e di sicuro non è per tutti.
 
Al.Ba.
 


Non ci sono costi occulti, è tutto chiarissimo e scritto nero su bianco 
in primis nei vari decreti ed in secondo luogo nelle varie risposte di 
AdE ai vari interpelli.
 
Non è roba da "fai da te", chi non è del mestiere è meglio (per tutti) 
che lasci fare ai professionisti.
 
Come ho già scritto in varie occasioni.... il problema principale è 
stato che qualcuno ha avuto tutti gli interessi a far credere 
all'italiano medio che avrebbe ristrutturato casa gratis.....
 
Al.Ba.

 bisogna saperlo cogliere e di sicuro non è per tutti.
 
Mettiamola cosi': tranne poche situazioni certe (per esempio,
una abitazione *VERAMENTE* in classe G), e' un bonus rischioso.
Ma e' vero che chi non risica, non rosica.
Ma proprio perche' e' rischioso, e' meglio che chi ci prova,
abbia la possibilita', i mezzi, di pagarsi direttamente il bonus,
caso mai qualcosa andasse storto.
Chi invece non ha i mezzi per fare in proprio i lavori di cui
al superbonus, rischia grosso, qualora il superbonus salti.
Specialmente se sta ancora pagando il mutuo alla banca.
 
Ed inoltre, per chi non ha mezzi propri, l'utilizzo di questo
bonus significa doversi appoggiare su qualche finanziamento
(o fornito da banca/finanziaria o fornito dalla stessa impresa
capofila) e questi non lo fanno gratis, ovvero arrivano a
prendersi dal 30% al 50% del superbonus. Per cui il superbonus
alla fine per chi non e' capiente, non e' poi cosi' un affare
(meglio un 50% senza rischi che un 110% nelle condizioni della
norma).
 
 
Riguardo alla famosa "classe G", ci sono degli idioti che credono
che se nel loro atto di acquisto, oppure in fase di accertamento
successivo (on-line), gli e' stato classificato l'immobile in
classe G onde evitare un vero accertamento piu' costoso, che essi
siano al sicuro da rischi. Il problema e' che se l'immobile era
in classe D o C, prima dell'intervento, l'AdE puo' facilmente
scoprire che la classe G era farlocca ... e quindi se i lavori
arrivano solo ad un livello C o B, la frittata e' fatta.

 "ristrutturerete casa gratis"!!!
 
Oltre a lui, in ogni condominio di medie-grandi dimensioni, 
statisticamente ci sono un gatto e la volpe che hanno la ditta di 
edilizia (o peggio l'hanno aperta apposta per il mordi e fuggi del 
superbonus e poi richiuderla) o, quelli piu' furbi, l'hanno intestata 
ad una testa di legno (per non mostrare conflitto di interessi) e 
vengono in assemblea con slide e calcoli per far vedere che si rifà 
tutto il condominio nuovo, tutto gratis, compreso mettere l'aria 
condizionata negli appartementi, pannelli solari e 
chi-più-ne-ha-più-ne-metta conquistando la fiducia dell'assemblea con 
il fatto che "sono uno di voi, eh, sono condòmino anch'io, se non fosse 
conveniente non lo farei"... "conosco questa ditta di fiducia che si 
occuperà di tutto, so'bbravi so'bbravi..."

 lasci fare ai professionisti.
 
Questo mi sembra lapalissiano, nessuno si mette a fare il superbonus da 
solo (anche perché non si puo', da solo non puoi neanche presentare una 
scia asseverata in Comune se non sei un tecnico abilitato). Il problema 
è che i professionisti subentrano dopo. Per ora siamo nella fase in cui 
il gatto e la volpe sono all'assemblea condominiale sbandierando "tutto 
gratis, tutto gratis, venghino si'ori venghino..." e gli allocchi 
abboccano. Poi una volta che l'assemblea ha deliberato favorevolmente, 
il danno è fatto. A quel punto subentrano i professionisti. Vorrei dare 
un valore spannometrico credibile dicendo "cari signori, non è tutto 
gratis, alla fine della fiera tra trippole e trappole vi trovate a 
dover sborsare xx mila euro a testa". Dove xx non deve essere la cifra 
esatta ma l'ordine di grandezza: 1000 euro? 5000 euro? 10 mila euro? 
(ovviamente intendo per ogni unità immobiliare)


 
Ma a parte i rischi, il cappotto termico è davvero l'uovo di colombo?
A me questa copertura, incollata in un secondo tempo al palazzo (e non 
nata con il palazzo) di materiale coibentante mi convince poco.
E' una copertura sottoposta a caldo, freddo, intemperie.
Si va dai 50 gradi di una facciata al sole, al sottozero dell'inverno, 
più il vento e la salsedine per chi vive vicino al mare.
Quanto puo' resistere prima che cominci a sbollare/sgallare o ad avere 
infiltrazioni di acqua o comunque rendere necessaria la sostituzione?
E l'effetto "casermone" dato dall'aumento di spessore del muro 
(notabile in particolare sulle finestre) com'è? C'è qualche palazzo che 
ha fatto recentemente il cappotto termico che sia visibile con lo 
street view in modo che selezionando la data possa vedere il "prima" e 
il "dopo"?
 
Grazie


Fa bene a chiederlo, perche' e' la cifra che si dovra rimborsare,
sperabilmente a rate, se l'AdE fa saltare la detrazione. Si va dai
20'000 ai 40'000, praticamente da un quinto fino a meta' del valore
di mercato dell'appartamento. Ovviamente sto tenendo conto anche dei
sovracosti dovuti al finanziamento, e non dimentichiamo le asseverazioni
dei tecnici e altre amenita', non ultimo il pizzo dell'amministratore.

 insolute, ma tanti espropri immobiliari.
 
Hai un riferimento normativo? In base a che cosa, ritieni che un contratto 
di finanziamento (questo è, in sostanza, la cessione del credito fiscale) 
possa implicare quanto dici?
 
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 On 03/04/2021 13:13, Al.Ba. wrote:
 
 
Ho voluto darti una possibilità ed ho letto tutto quanto, ovviamente ho 
perso tempo pertanto taglio tutti i tuoi deliri.
Non riconoscere le responsabilità penali di un amministratore in un 
contratto da'appalto e nel seguente cantiere edili non si può definire 
ignoranza, è propio malafede!
Comunque ormai abbiamo capito tutti quanti la tattica, scrivere offese 
(velate o meno) rivolte all'interlocutore farcendo il tutto con fiumi di 
parole frutto del più ridicolo copia-incolla oramai lascia il tempo che 
trova.
 
Scrivo queste due righe solo per dare un servizio ai lettori (o se 
preferisci lurker...) in quanto se seguissero ciò che scrivi si 
potrebbero trovare in guai anche piuttosto seri.
 
Evitate di seguire i deliri di anonimi personaggi laureati 
all'università della vita con master in ricerca su google, affidatevi 
sempre a professionisti seri e fidati che costantemente aggiornano la 
propria formazione professionale.
 
Direi che anche per questa volta ti ho dedicato fin troppo tempo, ti 
lascio replicare in santa pace, non risponderò ulteriormente..... anche 
questa volta la vittoria è tua! :-D
 

 Grazie
 
 
Più che uovo di Colombo io lo paragonerei ad un ottimo strumento ma che 
per darti i risultati voluti necessita di un'ottima esecuzione.
 
Per ogni problematica che hai citato c'è la corretta soluzione.
 
 

Al.Ba. ci ha detto :

quale è la soluzione per eliminare l'effetto "casermone" o palazzo 
unione sovietica anni 70 applicando il cappotto termico ad una 
bifamiliare liberty?
 
E ancora, dove posso vedere, con lo street view, un "prima e dopo"?

 E ancora, dove posso vedere, con lo street view, un "prima e dopo"?
 
Non ne ho la minima idea......
 
 
In ogni caso il cappotto è una tecnologia costruttiva e come tale va 
considerata. Ci sono ambiti in cui si può applicare con profitto, altri 
in cui è più difficoltoso fino ad arrivare a casi in cui proprio non si 
può prendere in considerazione. Occorre valutare il caso specifico
 

 possa implicare quanto dici?
 
Se invece si riferisce a finanziare o banche, la prima cosa che
fanno e' una iscrizione di ipoteca. Ma anche se non lo fanno
(l'ipoteca serve solo ad avere la precedenza su altri debitori),
il creditori ha sempre diritto al pignoramento dei beni del debitore.
E se l'unico bene del debitore con capienza sufficiente per il debito
e' la proprieta' immobiliare, se la cifra e' congrua (cioe' un
debito sufficiente per cui i costi di pignoramento e espropriazione
immobiliare siano minori), il creditore espropria.
 
Mi sorprende che un amministratore condominiale chieda i riferimenti
normativi. Possibile che a lei non sia mai capitato di avviare un
procedimento di ingiunzione verso un condomino moroso ? E conseguente
pignoramento ? La prima cosa che chiede l'avvocato e' sempre:
"Lei sa che beni ha il condomino". Infatti non e' banale trovare
qualcosa di decente da pignorare. Occorre sapere se lavora, e se
lavora, occorre individuare la parte giuridica che lo paga
(pignoramento presso terzi).
Se ha l'auto occorre poterla individuare con certezza e il posto in
un momento specifico. E, cosi', se il debito e' grosso, a tutti gli
amminstratori, la prima volta, puo' avere chieste se semplicemente
non si poteva pignorare la proprieta' immobiliare, una proprieta'
"certa", visto che e' condomino, e facilmente individuale, visto
che e' "immobile". E l'avvocato avra' precisto: le proprieta'
immobiliari sono facilmente individuabili, certamente, ma il
pignoramento non e' cosi' semplice. Prima di tutto, occorre vedere
se ci sono ipoteche o altri diritti reali precedenti al debito,
che possono complicare la procedura di vendita all'asta e riscossione
(prima si pagano i privilegiati). Poi il pignoramento immobiliare
e' piu' costoso, il costo e' proporzionale al suo valore e non si
rientra delle spese anticipate fino a completamento della procedura.
Ma non c'e' nulla che impedisca di pignorare il condomino della
sua proprieta'. Anche se e' la prima casa.
 
Ecco un esempio, e vale per qualsiasi creditore, con cifre
ragionevolmente elevate (decine di migliaia di euro sono
piu' che ragionevoli):
 
-notifica pignoramento
-trascrizione (“blocca” l’immobile)
-deposito istanza di vendita
-deposito relazione notarile
-stima dell’immobile da parte di un perito incaricato dal tribunale
-udienza avanti il Giudice dell’Esecuzione
-aste
-distribuzione tra i creditori del ricavato dalla vendita
 
Come si puo' vedere e' un procedura lunga (in certi casi si
arriva fino a 15 anni, quando il responsabile incaricato dal
tribunale/giudice e' stato corrotto e capita molto piu' spesso
di quello che si crede). Ma alla fine, il condomino ha perso i
risparmi di una vita.

Il Tue, 06 Apr 2021 15:33:22 +0200, Roberto Deboni DMIsr ha scritto:
 
Lei può scrivere tutto quello che vuole, ma ci sono responsabilità che 
sono in capo all'amministratore. Punto.
Forse, in Canada, se si presenta la polizia, basta mostrare un verbale 
d'assemblea dove l'amministratore è "esautorato" su una determinata 
materia. Non in Italia. L'amministratore è *sempre* il solo penalmente 
responsabile di ogni fatto inerente le parti comuni. Quando in un 
condominio ci sono problemi di sicurezza (es.: caduta di pezzi di 
cornicione) ed i condomini mi propongono una delibera in cui mi sollevano 
da ogni responsabilità futura, mi dimetto. Perché so perfettamente che non 
è così che funziona in Italia.
E se anche fosse, potrei usare il suo modo di argomentare e far notare 
che, ad esempio, a fronte di un incidente, qualcuno potrebbe rivalersi su 
di me perché ho accettato un patto contrario alla legge. Uno dei tanti 
condomini.
 
Per finire (mi scuso se ho tagliato tutto, ma amo la sintesi) sono 
d'accordo con lei quando scrive che è un bel rischio, accettare di fare i 
lavori con il super bonus. E così torno IT: si, è un gran rischio. Cosa 
potrebbe andare storto? Potrebbero finire i pannelli isolanti (per troppo 
successo) e quindi andare a finire i lavori fuori dai termini, perdendo il 
diritto al credito d'imposta. Potrebbe bloccarsi di nuovo la possibilità 
di aprire cantieri, causa Covid19. I lavori potrebbero essere rallentati 
da quarantene preventive causa focolai in cantiere. I costi del 
polistirene stanno schizzando alle stelle, con conseguenti fuori budget. 
Se l'appaltatore si trova a lavorare in perdita, privilegerà altri 
cantieri.
 
Quindi: si, chi non risica non rosica. Ma qui il risiko sembra più un 
campo minato.
 
Ah, un ultimo dettaglio OT, quasi dimenticavo: le comunicazioni 
telematiche sono punite con un'ammenda (a carico dell'amministratore, 
anche qui unico responsabile di fronte allo Stato) di 300 euro ad errore. 
Affidare il lavoro ad un fiscalista non mi mette al riparo da questo 
rischio. E tutte le volte, in passato, che ho contestato un errore ad un 
mio commercialista (avevo un'azienda), chiedendo di attivare la polizza, è 
andata a finire che ho pagato io... ma sono sicuramente stato scarognato 
io ed i commercialisti sono di gran lunga più bravi di noi amministratori.
Ehm, "forse...", lo posso aggiungere? :)
 
-- 
Ciao! Stefano

 Ehm, "forse...", lo posso aggiungere? :)
 
Dipende dal significato con cui ha scritto "bravi".

 "spostare" le responsabilita' non significa che non c'erano.
 
Mi perdoni, caro Deboni, ma non ci siamo proprio.
Per lo Stato in tutte le sue declinazioni (carabinieri, magistratura, AdE, 
ecc.) l'amministratore del condominio è una ben precisa persona fisica, 
iscritta sul certificato di rilascio del codice fiscale al condominio.
E' responsabile penalmente di fronte all ff.o. ed alla magistratura.
E' responsabile dell'adempimento di tutte le formalità fiscali, pena 
sanzioni che sostiene di sua tasca.
Ha la responsabilità ultima della correttezza dei dati fiscali forniti 
all'amministrazione dello Stato. I fiscalisti si limitano alla correttezza 
della trasmissione.
Ha la responsabilità, come committente e come responsabile dei lavori, su 
ogni lavoro venga svolto "dal condominio". Come tale è l'unico che può 
firmare, ad esempio, un PCS (piano di coordinamento della sicurezza).
Tutto il resto viene visto come un tentativo di "confondere le acque" o di 
evadere tasse. Il codice civile, in materia di poteri dell'amministratore, 
dell'Assemblea e di delega, oltre che di mandato di rappresentanza, è 
particolarmente chiaro, una volta tanto. E' un ragionamento lungo e 
complesso, che non ho il tempo di svolgere.
 
Se lei ha trovato un professionista che crede a quello che scrive, buon 
per lei. Auguro ad entrambi di non scontrarsi mai con la realtà italiana.
 
 
-- 
Ciao! Stefano

Roberto Deboni DMIsr ha usato la sua tastiera per scrivere :

Quelli sono i costi totali che la ditta fatturerà e da rimborsare se 
non viene approvato l'ecobonus. Io sto parlando dei costi extra non 
coperti dall'ecobonus. Uno ad esempio è il compenso 
dell'amministratore. Poi ci sono i sistemi di aereazione. Poi la 
maggior parte delle facciate ha attaccate grondaie, tubi dell'acqua e 
del gas, cavi telefonici e/o elettrici, e siccome la facciata si 
gonfia, tali cavi non potendo essere allungati vanno staccati e 
giuntati o addirittura ricablati. Tali costi sono coperti dal 
superbonus? E i condizionatori attaccati alla parete esterna? Insomma 
quando il gatto e la volpe alle assemblee di condominio sbandierano "è 
tutto gratis" io vorrei replicare con, dati certi, "non è tutto gratis, 
ammesso che vada tutto bene, ci sono circa 5000 euro di costi non 
coperti dal superbonus per ogni appartamento".... ad esempio

 coperti dal superbonus per ogni appartamento".... ad esempio1--
 
Se ti fai un giretto sul sito dell'ADE troverai non solo le regole da 
seguire, ma anche un ricchissimo elenco di FAQ che ti renderanno edotto di 
tutto quanto chiedi.
 
---
 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

Giampaolo Natali ci ha detto :

Vero, grazie. Pero' mi sarebbe utile una testimonianza diretta di 
qualcuno che lo ha fatto e dicesse "io l'ho fatto e ho avuto xx euro di 
costi non compresi nell'ecobonus" e, se ne avesse voglia, le coordinate 
street view per vedere il "prima e dopo" come è venuto. Grazie

 qualcuno che lo ha fatto
 
Ti posso portare un'informazione alternativa.
Partecipo alla vita di un'associazione di amministratori professionisti, 
nella mia città. Come forse avrai letto, l'iter di approvazione di lavori 
al 110 % di credito fiscale prevede un _minimo_ di 3 riunioni 
straordinarie.
Circa il 70% dei condominii rappresentati da colleghi con cui ci siamo 
sentiti ha deciso positivamente alla prima assemblea. Moltissimi (direi un 
altro 50, quindi con 20% residuo) non sono arrivati alla seconda assemblea.
Al momento, non sono al corrente di lavori iniziati. Parlo, a fini 
statistici, di un piccolo capoluogo di provincia in nord Italia, con 
100.000 abitanti. La nostra associazione, per motivi storici, è la più 
rappresentativa.
Se speri di trovare storie di vita vissuta, mi sa tanto che dovrai avere 
pazienza...
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano


È impossibile darti una risposta in quanto la tua domanda deve essere 
circostanziata al tuo specifico caso.
 
Io sto facendo le pratiche, i computi, i preventivi, e tutto il 
cucuzzaro per usufruire dell'ecobonus 110% per casa mia.
 
Anche se ti trasmettessi tutti i conti non starebbero a significare 
nulla per la tua specifica situazione in quanto sicuramente molto 
diversa dalla mia.
 
Un esempio.....
Faccio la coibentazione della copertura e questa rientra tra le opere 
finanziate, però qui in Emilia Romagna quando si fa un intervento sulla 
copertura c'è l'obbligo d'installare la linea vita (ovviamente se non 
già presente). La linea vita me la devo pagare tutta in quanto non 
compresa tra le opere ammesse al bonus.
 
Esempio 2.....
Rifaccio completamente l'impianto di riscaldamento installando una 
caldaia ibrida e passando dai termosifoni al riscaldamento a pavimento.
L'impianto rientra nelle opere finanziate dal bonus ma i pavimenti che 
dovrò tassativamente rifare non rientrano e me li pagherò io.
 
Esempio 3....
Isolamento a cappotto. Nel mio caso rimango ampiamente al di sotto dei 
limiti di spesa e rispetto il limite del costo unitario al mq. Di 
quest'opera non avrò nessun esborso.
 
Esempio 4.....
Sostituisco tutti gli infissi e passo dalle tapparelle agli scuri.
Il costo degli infissi rispetta il limite di spesa ed il costo unitario 
al mq pertanto non avrò esborso.
Per gli scuri invece il discorso è diverso, pur rispettando il limite di 
spesa hanno un costo unitario quasi doppio rispetto al limite pertanto 
la somma in eccedenza non sarà coperta dal bonus e me la pagherò.
 
Ora comprendi che l'andamento non può essere lineare e non si possono 
fare paragoni?
Il tuo specifico caso va studiato mediante un'analisi preliminare del 
tuo specifico edificio.