Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: manutenzione straordinaria ascensore

Nella prossima assemblea l'amministratore presenterà la proposta di 
modificare in parte l'ascensore attuale, passando al sistema inverter + 
lampadine led (sic) e altre minori modifiche/migliorie. Questo porterebbe ad 
un risparmio dell'energia elettrica e, afferma la ditta proponente, una 
maggior durata delle funi e loro leveraggi.
 
Domanda:
 
i condomini del piano terreno NON hanno la disponibilità dell'uso 
dell'ascensore condominiale, nel senso che non hanno la chiave del cancello 
che accede al vano dell'ascensore.
 
Ora è pacifico che dell'eventuale risparmio di energia non può loro fregar 
di meno, mica pagano per l'uso dell'ascensore le spese di manutenzione 
ordinaria, energia, pulizia, ecc. ecc.
Sono tenuti, se trattasi come ho scritto nell'oggetto di manutenzione 
straordinaria, a concorrere alla spesa sulla base dei millesimi (generali, 
particolari, specifici, ecc. ecc.)?
 
Aggiungo che è un condominio di seconde case, tranne due condomini che lì 
risiedono tutto l'anno su un totale di 23 unità immobiliari, di cui sette 
poste al piano terreno.
 
Grazie in anticipo.
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 


Se sono esclusi dall'utilizzo, non vedo come si possa anche
solo pensare a chiedere un contributo a loro.
 
Art.1123 comma 2:
 
"Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura
diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che
ciascuno puo' farne."
 
e la sua applicazione specifica nel comma 3:
 
"Qualora un edificio abbia piu' scale, cortili, lastrici solari,
opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero
fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono
a carico del gruppo di condomini che ne trae utilita'."
   ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
 
Pensi ai due del piano terra come se fossero di un altra scala ...
 


Il mio dubbio deriva dal ricordo di aver letto tempo fa che nel caso di 
manutenzione straordinaria alle spese concorrono tutti i condomini "in 
quanto aumenta il valore dell'intero condominio".
I miei ricordi sono fallaci?
Ben lieto, considerato che nel caso specifico il sottoscritto fa parte dei 
condomini che non hanno accesso all'ascensore e che è pure il titolare della 
maggiore percentuale (singola, non generale) di proprietà.
 
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

 I miei ricordi sono fallaci?
 
Il ragionamento vale solo se l'aumento di valore si riflette su
tutte le proprieta'.
Questo puo' accadere se i citati condomini al piano terra,
seppure al momento esclusi, potrebbero potenzialmente usufruire
dell'ascensore.
 
Esempio: parti condominiali comuni utilizzabili ordinariamente
ai piani superiori (terrazzi, lavatoi, sottotetti).
 
Esempio: l'ascensore scende fino al piano scantinato e ci sono
cantine o garage e sottopassi accessibili/di proprieta' dei
condomini al piano terra.
 
Ma se i condomini al piano terra non hanno alcuna ragione
logica per usare l'ascensore in forza dei loro titoli di
proprieta' (non vale nulla, ad esempio, che usassero
l'ascensore per andare a trovare il vicino del piano
superiore, perche' in questa funzione sono equiparati agli
altri "visitatori" del vicino di sopra), allora che
l'ascensore ci sia o non ci sia, non migliora la loro
situazione. Anzi! Essendo in genere l'ascensore rumoroso
(apertura e chiusura porte spesso sbattono metallicamente
e chi entra, a causa degli spazi stretti e manovre con
carrozzelle o altro aggiunge rumore) chi vive al piano terra
potrebbe anche dimostrare che la presenza dell'ascensore
per lui e' solo un motivo di disagio.
 
Insomma, occorre considerare ogni caso a se'.
 

 Insomma, occorre considerare ogni caso a se'.
 
 
Perfetto, mi presenterò in assemblea "armato" per resistere ad eventuali 
pretese di chicchessia.
 
Grazie
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

 ferro, tant'è vero che non possiedono la chiave per accedervi.
 
Attenzione, forse non sono stato chiarificatore, si ponga la
domanda:
 
"I proprietari degli immobili del piano terra, se fossero muniti
della chiave del cancelletto, potrebbero fare un uso sensato
dell'ascensore ?"
 
 


Evidentemente mi sfugge qualcosa ...
Stai dicendo che i condomini a cui ora è precluso l'utilizzo 
dell'ascensore, potrebbero dover concorrere alle spese perchè in un 
futuro DEL TUTTO IPOTETICO potrebbero essere ammessi al suo utilizzo per 
" un uso sensato " ?
 
Miro
 


Se ne fossero in possesso significherebbe che potrebbero usare l'ascenscore 
a loro piacimento, naturalmente entro i limiti "dell'uso corretto".
 
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 


Esatto. Purtroppo e' cosi'.
Ho fatto gli esempi: presenza di parti condominiali accessibili
ordinariamente e raggiungibli tramite l'ascensore con meno fatica.
 
Ovviamente un regolamente contrattuale puo' anche escludere
da questo rischio.
 
...snip...
 


Intendovo scrivere: se entrano nella cabina dell'ascensore,
avrebbero una meta' utile da raggiungere con meno fatica ?
(che non sia l'abitazione di un altro condomino)
 


No, nessuna parte comune posta al di sopra del piano terra. naturalmente 
escluse le scale, pianerottoli e ascensore.
 
In ogni caso l'assemblea ha deliberato i lavori di aggiornamento alle nuove 
tecnologie. Nessuna partecipazione dei condomini del piano terreno alle 
spese relative.
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

 ha scritto nel messaggio 
news:BKWdnRAxRPGWaRrE...@giganews.com...

Abbi pazienza ma questa cosa mi sembra sconcertante...
Anche nel caso di " presenza di parti condominiali accessibili 
ordinariamente e raggiungibli tramite l'ascensore con meno fatica ", 
resta il fatto che l'utilizzo dell'ascensore è precluso ad alcuni 
condomini ed a quanto pare lo sarà anche in futuro, almeno stando al 
fatto che l'OP non fa alcun accenno alla possibilità che tale situazione 
possa cambiare a seguito dei lavori da farsi.
Quindi non si capisce in base a cosa, solo per il fatto che l'ascensore 
venga fatto oggetto di migliorie e senza che intervengano modifiche 
relativamente alla possibilità di utilizzarlo, si è tenuti a concorrere 
alle spese di tale intervento.
Se non ti è di troppo disturbo, potresti gentilmente citare le norme 
vigenti in materia secondo cui, in assenza di un regolamente 
contrattuale che possa escludere da questo rischio, si sarebbe 
CERTAMENTE tenuti a pagare ORA, per un servizio di cui FORSE si potrà 
usufruire DOMANI ?
 
Miro
 


Il fatto che un condomino, in sostanza, non usi un certo bene, non 
significa certo che non sia tenuto a contribuire al suo mantenimento.
La giurisprudenza, nei decenni, ha introdotto il concetto di "uso 
potenziale". Cioè, in astratto, i condomini del piano terra, potrebbero, 
usare l'ascensore? E ti faccio alcune domande per definire il termine 
"in astratto".
1. nei locali in cui c'è anche l'ascensore, ci sono impianti comuni 
(rubinetto generale dell'acqua, contatori luce, gas, acqua, comuni od 
individuali dei 7?).
2. Ci sono cantine anche dei 7 a pian terreno?
3. in generale, i 7 (avendo la chiave che non hanno) potrebbero aver 
bisogno di accedere ai vani che contengono anche l'ascensore?
4. antenne tv: sono centralizzate? Le centraline sono accessibili dal 
vano scale/ascensore?
Se hai risposto si ad una di queste domande, hai il diritto di avere la 
chiave del cancello ed il dovere di contribuire ad alcune spese. Provo a 
farti un esempio.
 
In un condominio, il condomino del primo piano ha chiesto ed ottenuto 
dal costruttore edile di NON aprire la porta dell'ascensore. Quindi, il 
nostro ascensore ha le fermate "Terra"-"2"- e via contando fino 
all'ultimo piano. Manca il pulsante "1", insomma.
 
E' evidente che il nostro "signor primopiano" non paga la manutenzione 
ordinaria e le spese di energia, non POTENDO usare IN VIA ORDINARIA 
l'impianto. Preciso che l'ascensore in questione non arriva in 
cantina/box, altrimenti, avendo i contatori nel corridoio cantine, 
pagherebbe anche queste spese.
 
Viceversa, paga SICURAMENTE la messa a norma (i lavori prescritti 
dall'ente di sorveglianza, oggi assai spesso l'AUSL). Perché è una spesa 
che viene considerata simile all'assicurazione (evita infortuni).
 
Un lavoro di installazione di un inverter, è sicuramente qualificabile 
da molti punti di vista:
- riduce i consumi (e per questo soltanto non pagherebbe),
- migliora l'allineamento al piano (e per questo, dovrebbe pagare),
- aumenta la durata dell'impianto (pure per questo dovrebbe pagare, 
godendo dei minori costi di riparazione straordinaria ordinata dall'AUSL).
 
Insomma: la cosa è piuttosto controversa.
 
Aggiungo che, almeno in linea teorica, il signor primopiano o chi 
acquisterà la sua casa nei secoli a venire, può in qualsiasi momento 
chiedere l'apertura della porta dell'ascensore al suo piano.
In quel momento dovrà corrispondere integralmente, con gli interessi, 
tutto quanto speso fino a quel momento, per la sua quota parte, dagli 
altri condomini. Ed è esattamente questo il motivo per cui la 
giurisprudenza parla di "uso potenziale". Una volta pagato il dovuto, è 
come se avesse sempre goduto dell'uso dell'ascensore.
 
Non bisogna dimenticare poi che un immobile con un ascensore in buono 
stato d'efficienza, magari più silenzioso, vale di più di uno con un 
ascensore in cattivo stato di manutenzione, perché l'acquirente (temendo 
spese future) sarà portato a deprezzare maggiormente l'immobile.
 
Valuta tu, il più oggettivamente possibile, sulla base delle 
considerazioni che ti ho proposto, la reale situazione del condominio in 
questione.

 vano scale/ascensore?
 
Antenna centralizzata ma vietato l'accesso a tutti i condomini al tetto 
condominiale. La centralina TV è in un vano situato sul tetto.

Come del resto già esplicitato in risposta all'ing. Deboni, la delibera dei 
lavori è stata votata dall'assemblea con voto unanime dei presenti, esclusi 
i condomini del PT, con riparto della spesa per gli altri condomini.
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

 condominiale. La centralina TV è in un vano situato sul tetto.
 
Anche se l'accesso al tetto è vietato, quando viene l'antennista deve 
accedere al vano dove c'è l'impianto.  L'impianto è comune a tutti e, 
almeno nel mio condominio, chi lo fa intervenire più spesso sono i 
condomini del piano terreno, vista la scarsa qualità dell'impianto (ma 
questa è una mia lamentela e non ha a che vedere col tuo problema :-) ).
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

Il 02/08/2017 18:20, Giampaolo Natali ha scritto:

Non mi pare che altri ti abbiano fatto una specifica domanda, se me la 
sono persa chiedo venia.....
 
Ma nel tuo rogito di acquisto cosa c'è scritto?
 
Se l'ascensore è un bene comune (magari non censibile) e nel tuo rogito 
c'è scritto che tu ne acquisti parte di proprietà la vedo ardua non 
partecipare alla manutenzione straordinaria. Vada per i consumi, che 
essendoti precluso l'utilizzo è palese che non partecipi a tale spesa, 
ma la manutenzione straordinaria mi sa che ti tocca.

Mi sembra che Roberto Deboni abbia già spiegato chiaramente
la cosa, ed io sono dello stesso avviso,
 
Un caso, vediamo, potrebbe essere forse questo:
 
c'è una parte del condominio raggiungibile da chi sta al pian terreno,
ma questi vi ha rinunciato a raggiungerla con consenso verbalizzato
dell'Assemblea, ad esempio una terrazza per stendere che causa vertigini
non andrà ad usare e i suoi fili li usa ora un condomino che ha bisogno di
lavar spesso anche questo con consenso verbalizzato dell'Assemblea.
Se guarisce tornerà a raggiungere la terrazza.
 
PS:
la testa al toro la potrebbe tagliare il regolamento contrattuale (quello
stilato dal costruttore e primo venditore e passato con l'atto di vendita)
che quasi sempre (ancor più se è recente) ha già le suddivisioni delle
varie spese per i lavori alle varie parti degli edfiici


Il rogito prevede la comproprietà di tute le parti comuni, ascensori 
compresi.
Il regolamento contrattuale iniziale **  prevede l'accesso ed uso di tutte 
le parti comuni.
 
** di fatto il regolamento contrattuale è stato più volte disatteso, anche 
tacitamente.
Per esempio i prorietari del piano terreno, essendo proprietari anche di una 
parte del terreno adiacente, non hanno il diritto di usare il parcheggio 
comune. Ma all'origine tutto lo spazio circostante era bene comune :-) :-)
Ancora, il regolamento contrattuale vieta espressamente ogni modifica che 
alteri l'estetica dell'intero immobile.
La maggioranza dei condomini ha provveduto a chiudere il proprio balcone con 
verande, addirittura un condomino del PT ha chiuso il porticato 
trasformandolo in stanza a tutti gli effetti. Idem altri condomini dei piani 
superiori.
Di tutto questo non risultano delibere approvate dall'unanimità dei 
condomini. Bel quadro, vero???
 
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 


Vedi la mia risposta ad Al.Ba.
 
 
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 


Guarda, mi pare poco probabile che tu possa sotratri al pagamento delle 
spese per manutenzione straordinaria..... vero è che tutto passa 
comunque per una delibera assembleare..... trova il modo di farti 
esentare dall'assemblea :-)


Già ottenuto senza nemmeno chiedere e pure con voto unanime di approvazione 
dei lavori; mi è andata bene :-) :-)
 
Però guarda, forse illo tempore qualche delibera ci sarà pure stata, ma nei 
vari cambi di amminstratore dal 1983 ad oggi, probabilmente quasi tutta la 
documentazione pregressa è andata perduta. E pure i rogiti di epoca 
contemporanea :-) si rifanno al regolamento condominiale originale, salvo le 
modifiche risultanti al catasto.
Puoi quindi ben immaginare come la realtà di oggi sia ben distante da quella 
che, in teoria, dovrebbe essere.
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

 quella che, in teoria, dovrebbe essere.
 
Alla fine l'assemblea è stata più che ragionevole nei tuoi confronti. 
Conserva con cura il verbale!!!! :-)


Ci puoi contare. Comunque anche l'amministratore, quando ho dicharato la mia 
astensione, ha commentato:  ovviamente, non è interessato al problema".
 
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 


Assoluto rispetto per la tua convinzione.
Sta di fatto che Deboni non ha ritenuto di rispondere al quesito 
chiarificatore CHE A LUI avevo rivolto.
Inoltre, sarà un caso, ma dai successivi post dell'OP appare chiaro che 
la cosa si è risolta CONCRETAMENTE in modo diverso dal tuo " avviso ".
 
Miro
 

 accedere al vano dove c'è l'impianto.
 
L'accesso da parte dell'antennista non fa parte di un utilizzo
dell'ascensore da parte di chi abita al piano terra.
Neanche se hanno una antenna individuale (parabola) e l'antennista
e' da loro incaricato.
 
 


 
Questa è una tua opinione di cui già in passato abbiamo discusso.  E 
proprio quella discussione è servita per bloccare le richieste dei 
condomini dell'ultimo piano che volevano rendere abitabile il sottotetto 
ed includerlo nella loro proprietà.
 
Nel sottotetto, accessibile dalla scale, sono presenti gli amplificatori 
ed i filtri dell'impianto di antenna e questo è bastato a rendere il 
sottotetto un locale tecnico che include impianti comuni e che deve 
essere accessibile a tutti per la manutenzione.


la cosa si č risolta CONCRETAMENTE in modo diverso dal tuo " avviso ".
 
Riportare cosa abbiano deciso altri non significa riportare necessariamente
la scelta giusta (e nella fattispecie visto che sono stati disattesi il
rogito e il regolamento contrattuale la riterrei errata),
 
ma a prescindere da ciņ, Deboni ad un certo punto faceva un discorso
teorico astraendosi dal caso di Natali, e ipotizzava, se ho capito bene,
casi per cui temporaneamente si poteva evitare di essere coinvolti nell'uso
della cosa, ma casi comunque che erano potenzialmente reversibili 
per cui certi tipi di spese, a prescindere, il condomino lo andavano a
coinvolgere ugualmente e lui doveva pagare.
 
E io ho ipotizzato un caso (magari poi sbagliato, eh...).
 
 
 


Proprio non afferro il senso di questa tua ( inutile ) replica ...
 
Miro
 

Proprio non afferro il senso di questa tua ( inutile ) replica ...
 
Per avvisare debitamente tutti che se anche una cosa come dicevi te nel
penultimo post "si è risolta CONCRETAMENTE in modo diverso dal mio
"avviso"", non deve essere presa come soluzione da seguire per casi futuri
dato che è una risoluzione sbagliata, impugnabile già domani mattina.
 
 
 


E quale utilita' ha questa sua di replica ?
 
"Assoluto rispetto per la tua convinzione.
"Sta di fatto che Deboni non ha ritenuto di rispondere al
quesito chiarificatore CHE A LUI avevo rivolto."
"Inoltre, sarà un caso, ma dai successivi post dell'OP appare
chiaro che la cosa si è risolta CONCRETAMENTE in modo diverso
dal tuo " avviso "."
 
La sua replica e' replica e' dello stesso tipo di quell
che lei ritiene utile, solo che e' di segno opposto.
 
 
E ricordo il quesito (con evidente malevole tendenziosita'
in quelle parole *urlate*) a cui lei cosi' tanto ci tiene:
(ed a cui non sono tenuto a rispondere come vorrebbe lei)
 
"Se non ti è di troppo disturbo, potresti gentilmente citare le
norme vigenti in materia secondo cui, in assenza di un regolamente
contrattuale che possa escludere da questo rischio, si sarebbe
CERTAMENTE tenuti a pagare ORA, per un servizio di cui FORSE si
potrà usufruire DOMANI ?"
 
Non ho replicato perche' il quesito e' malposto in termini di
generalita' (ad esempio non distingue tra opere ordinarie,
gravose o voluttuarie). A tale proposito, una dritta la
puo' avere leggendo l'art.1121 CC. (con l'ultimo comma che
offre una soluzione alternativa al pagare subito)
 
 
L'utilizzabilita' intesa di un servizio e indicata nel presente,
non in un potenziale (forse) futuro.
Esistono "ora" parti comuni accessibili ordinariamente (quindi
con questo "ordinario" si esclude l'accesso occasionale al
tetto per riparare l'antenna) a livelli diversi a cui si trova
la proprieta' e che sono collegati tramite l'ascensore ?
E' una domanda sulla situazione presente, non quella futura
ed ha una risposta univoca attuale.
 
In quanto al *certamente*, e' lei, come un ponzio pilato, a
buttarlo li'. Perche' non contesta Cordy che ha una posizione
ben piu' estremista del sottoscritto ? Arriva ad affermare che
anche la sola manutenzione della antenna giustifica l'obbligo
di partecipare al miglioramento dell'ascensore.
Una volta che ha sbolognato la faccenda con Cordy, le
replichero' anch'io.
 


Non ritengo di aver nessuna faccenda da sbolognare con Cordy, e mi 
sembra decisamente puerile che se hai qualche cosa da confutare circa 
quanto lui ha scritto, cerchi di forzare altri a fare ciò che tu non 
vuoi o non sei in grado di fare.
Sino ad oggi ho cercato di non dare troppo peso a chi ti denigra in vari 
newsgroup ( ho anche trovato interesse per alcuni tuoi interventi ), ma 
dopo questo tuo post credo che mi unirò alla schiera di chi evita anche 
solo di doverti leggere.
Stammi bene, tu ed il tuo socio.
 
Miro
 


 
Nè l'una nè l'altra; c'è afa non agitarti senza motivo 


Assolutamente nessuna agitazione da parte mia,  ( per che cosa poi ? ).
Comunque in considerazione della conferma con questa tua risposta che 
qualche cosa di strano c'č, visto che replicavo a Deboni ed invece " 
casualmente " rispondi tu, per togliermi ogni dubbio ti aggiungo 
all'elenco in cui č finito il tuo compare cosě non ci penso piů.
Stammi ( statemi ) bene.
 
Miro
 


Ti sei agitato e l'afa ha colpito.