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Titolo: Terrazza di proprietà

Buongiorno a tutti,
avevo postato in geometri, ma un collega mi ha consigliato di postare
qui.
Ho appena terminato la redazione di tabelle millesimali dove è
presente una terrazza di proprietà ed una u.i. al di sotto (piano
terreno) di proprietà di altra persona. Secondo il c.c. 1126 ho
attribuito 1/3 al proprietario della terrazza e 2/3 al prop.
sottostante che ne fa uso come copertura della sua u.i.
So che l'argomento è stato trattato già e Felix ci ha dato chiare
spiegazione, ma l'amministratore ha detto che secondo lui dovrò
cambiare i
valori in 50% cad poichè afferma che esiste una sentenza recente (dal
2004) che in casi particolari indica di cambiare la percentuale, cioè
quando ci sono solo due proprietà in gioco (piano terra e piano
primo).
Sinceramente ho cercato ovunque on-line, ma nulla del genere. Visto
che dovrò andare in riunione per spiegare le tabelle volevo sapere se
qualcuno ha trovato una sentenza così.
Grazie.
Little Roma

 primo).
     E da quanto in qua una sentenza viene applicata senza entrare nel
     caso specifico? Conosco un caso particolare ma si trattava di un
terrazzo che fungeva da passaggio per tutti i condomini e sotto c'erano
    i box auto, in questo caso il giudice ha preso in considerazione il
    concetto di maggior utilita' ripartendo al 50% fra tutti i condomini
    e quelli sottostanti.
     ciaofelix:-)
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 sottostante che ne fa uso come copertura della sua u.i.
Scusa gl'ignoranza, ma pensavo che la suddivisione in 1/3 2/3 riguardasse
solo la suddivisione
delle spese in caso di manutenzione del terrazzo, non sapevo riguardasse
anche i mm di proprietà..
Io sono proprietario di un'ampia terrazza a livello, che fa da copertura a 2
altre U.I., ma, quando un paio di
anni fa hanno rifatto i mm nel mio condominio, la terrazza è stata
attribuita completamente alla mia U.I., vuoi dire che il tecnico ha
clamorosamente sbagliato?
Felix, aiutaci tu a far chiarezza sulla questione.
Grazie
archben
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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

 Felix, aiutaci tu a far chiarezza sulla questione.
     Ci provo!   ciao!


Si scusate. La tabella di cui parlavo riguarda le spese di
manutenzione, ripartizione e ricostruzione della terrazza a livello.
cercando ho trovato questa sentenza:
"Condominio (Cassazione 15 luglio 2003, n. 11029)
In tema di condominio negli edifici, le spese di manutenzione,
riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello,
equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 Cod.
civ. Tale norma ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a
carico del condomino che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due
terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni
di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da
copertura. L'art. 1125 Cod. civ. - che prevede la ripartizione in
parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro
sovrastanti - è per contro applicabile solo alla manutenzione e alla
ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello,
pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la
funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno.
(Cass. 15 luglio 2003, n. 11029 - Sentenza commentata a cura del Prof.
Vittorio Barosio)"
e questa andrebbe ad avvalorare il mio lavoro, ma non è che c'è
qualche sentenzina che da ragione all'amministratore?
AIUTOOOOOOO Felixxx  :)
Little Roma

 AIUTOOOOOOO Felixxx  :)
    Di all'amministratore di fare l'amministratore, che alle tabelle ci
pensi tu,
   hai un codice civile chiaro, numerose sentenze che equiparano le
terrazze
   a livello al lastrico solare nonche'  questa sentenza cristallina.
    ciaofelix:-)


Ok. Un salutone grande e grazie
Little Roma


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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

 si, ha utilizzato il 40% come coeff di riduzione
     Un po tantino.... per una terrazza di solito si applica il 20  - 25 %
    come coefficiente.   ciaofelix:-)


 ha scritto nel messaggio
news:f4p7so$atr$1...@news.newsland.it...
Ciao Felix. Questa volta ti chiedo una consulenza tecnica.
Ho un vecchio cascinale non abitato, che uso solo per coltivare
fiori, ortaggi, frutta e grigliate domenicali. Un androne di questo
fabbricato, é gravato di una servitù di passaggio (era già
esistente all'atto dell'acquisto), una vera scocciatura. Una
mia proposta agli aventi diritto al passaggio, di estinguere
la servitù pervio il pagamento di una cifra da parte mia, é
stata presa in seria considerazione e si sono riservati 15
giorni per documentarsi circa la cifra, io ho offerto 2000,00
euro e sono anche disposto a rivedere l'offerta al rialzo.
Tu, nella tua vasta conoscenza delle cose, hai un riferimento
preciso di che valore può avere una cancellazione legale a
tale gravame ??? Vi sono delle tariffe legali in merito o é solo
una questione di trattative tra le parti ???
Ciao Ragassuolo, spero che mi darai una dritta,

 una questione di trattative tra le parti ???
      No e' esclusivamente legato alla trattativa ovviamente il prezzo
     sara' proporzionato al beneficio che ne ricaverai ed al maggior
     onere che dovranno (se e' il caso) sostenere i rinunciatari, c'e'
     anche un'altra strada:
      Art. 1068 Trasferimento della servitù in luogo diverso
Il proprietario del fondo servente non può trasferire l'esercizio della
servitù in luogo diverso da quello nel quale è stata stabilita
originariamente.
Tuttavia, se l'originario esercizio e divenuto più gravoso per il fondo
servente o se impedisce di fare lavori, riparazioni o miglioramenti, il
proprietario del fondo servente può offrire al proprietario dell'altro
fondo un luogo egualmente comodo per l'esercizio dei suoi diritti, e
questi non può ricusarlo (1350, 2643).
Il cambiamento di luogo per l'esercizio della servitù si può del pari
concedere su istanza (Cod. Proc. Civ. 163) del proprietario del fondo
dominante, se questi prova che il cambiamento riesce per lui di notevole
vantaggio e non reca danno al fondo servente.
L'autorità giudiziaria può anche disporre che la servitù sia trasferita su
altro fondo del proprietario del fondo servente o di un terzo che vi
acconsenta, purché l'esercizio di essa riesca egualmente agevole al
proprietario del fondo dominante.



Grazie anzitutto per la risposta rapidissima.
Gli aventi diritto al passaggio, in caso di accordo per
l'estinzione, aprirebbero un passaggio in una loro proprieta
adiacente con la perdita di parte di un vano.
Bay.

 come coefficiente. ciaofelix:-)
E' il coefficiente che il tecnico ha utilizzato, nel nostro condominio, per
i balconi. La mia č una
terrazza a livello molto ampia, per cui l'ha valutata di piů.
ciao
archben


 ha scritto nel messaggio 
news:zJ8ci.37845$U01.4...@twister1.libero.it...

a mio avviso allora dovresti pagargli l'equivalente di quella parte
di vano persa, oltre ai lavori per aprire il passaggio ecc...
alberto 

 di vano persa, oltre ai lavori per aprire il passaggio ecc...
       Una parte di un vano significa il deprezzamento di tutto il vano
      dubito che 2.000 euro bastino a meno che non siano con l'acqua alla
      gola o.....alla canna...non importa quale!! :-)


 primo).
Non e' una questione di "solo" due proprieta', ma del diverso valore 
della funzione. La funzione di copertura e' "tarata" per 2/3, 
indipendentemente da quante persone ci sono sotto.
Consideriamo il caso banale del solaio tra due appartamenti.
La spesa si suddivide secondo il 50% perche' il valore di superficie 
coperta vale 100% sia sopra che sotto il solaio.
Se invece, sotto il solaio abbiamo una superficie coperta e sopra una 
superficie scoperta, l'utilita' non e' piu' uguale. Il legislatore pare 
avere optato che il valore della superficie "scoperta" di un lastrico 
solare (o terrazzo a livello che per sua dimensione e' paragonabile) e' 
del 50%. Percio', la ripartizione segue questo criterio: fatto 150 il 
totale del valore sopra e sotto, quello sotto contribuisce per 100/150 e 
quello sopra per 50/150 ... appunto 2/3 ed 1/3.
Colgo l'occasione del paragone con il solaio che divide due appartamenti 
in verticale per precisare una cosa che mi pare alcune volte non si 
vuole intendere ...
Nel caso del solaio mi pare assodato che:
- l'intonaco a soffitto e' di competenza del proprietario sottostante ed 
e' solo un problema suo
- la pavimentazione (piastrelle o quant'altro) e' di competenza del 
proprietario soprastante ed e' solo un problema suo
Ebbene: nel caso del lastrico solare, vale lo stesso criterio. La 
ripartizione 2/3 + 1/3 si riferisce solo alla struttura portante del 
terrazzo, incluso la guaina isolante ed il massetto protettivo della 
guaina. Infatti e' ovvio che la guaina isolante ha la funzione anche 
protettiva nei confronti della struttura portante. Ed il massetto 
protegge la guaina.
Pare pacifico che l'intonacatura sottostante della terrazza a livello e' 
a carico e di competenza del proprietario sottostante.
Ma alcuni fanno fatica a comprendere che la pavimentazione, cioe' la 
superficie di protezione dal calpestio dell'utilizzatore sovrastante, 
sia completamente a carico del proprietario della terrazza a livello, 
esattamente come il pavimento e' di competenza del proprietario 
dell'appartamento di sopra del solaio che divide due appartamenti.
Del resto se non fosse cosi', ma la spesa della pavimentazione del 
terrazza fosse a carico per 2/3 a tutto il condominio sottostante, 
costoro (che ovviamente in tal caso rappresentano la maggioranza) 
potrebbero tranquillamente deliberare che venga steso un bel manto di 
cemento grezzo.
Altro punto dolente e' il parapetto della terrazza a livello. La sua 
manutenzione, ricostruzione, ordinaria e straordinaria, sono a carico 
del proprietario della terrazza a livello. Esattamente come la 
manutenzione, ricostruzione, ordinaria e straordinaria dei parapetti dei 
balconi sono a carico dei rispettivi proprietari.
Quando si menziona che la facciata e' parte "comune" ci si riferisce di 
fatto alla tinteggiatura ed il motivo e' puramente per un "controllo" 
collettivo del decoro, non per imputare una spesa alla collettivita' di 
una struttura che assolve una funzione a favore di un solo condomino.
R.L.Deboni

 dell'appartamento di sopra del solaio che divide due appartamenti.
     Lastrico e' esclusivamente una superficie comunque pavimentata con
lastre, nel 1942 anno di approvazione del cc le guaine non esistevano
neppure
    quindi il legislatore nemmeno ipotizzava il tetto piano di un
fabbricato
    senza un ammattonato che oltretutto svolgeva la funzione protettiva
della
    bitumatura colata non idonea a restare  esposta alle intemperie al sole
    ed alle relative escursioni termiche, di conseguenza il rifacimento
della
    pavimentazione e' funzionale a tutta la struttura, considerato inoltre
l'architettura tipica dei fabbricati ottocenteschi e' evidente che il
condomi-
    no con l'uso esclusivo del lastrico con il suo contributo di 1/3 viene
    ad essere penalizzato appunto per il suo maggior godimento del
pavimento.
    ciaofelix:-)
     P.S. da tener presente che nel 99% dei casi la demolizione ed il
rifacimento del pavimento viene fatta esclusivamente per poter riprisinare
     la impermeabilizzazione ammalorata e quindi nell'interesse di tutti i
     condomini.


      condomini.
Se l'impermeabilizzazione e' fatta bene (2 cm di spessore per 
intenderci), essa dura di piu' del fabbricato e l'unico motivo per 
rifare la pavimentazione e' che il proprietario della terrazza e' stufo 
di vedere le solite vecchie e rotte piastrelle.
E dato che con la tesi che mi pare intravvedere riescerebbe 
(nell'ipotesi) a scaricare 2/3 della spesa sul resto del condominio
potrebbe essere tentato di "trapanare" in qualche punto la guaina, 
contando sull'azione del condomino sottostante nei confronti del resto 
del condominio.
Io vedo solo un modo per evitare un tale tentazione: la pavimentazione 
la paga chi la consuma.
R.L.Deboni

 pavimento.
E questo ragionamento (ammesso e non concesso) ove differisce se si 
tratta di balconi ?
R.L.Deboni

 tratta di balconi ?
       Il balcone e' considerato una proiezione verso l'esterno del solaio
      interpiano e ne segue le sorti.......Art. 1125 Manutenzione e
ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e
dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani
l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano
superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano
inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto
        ciaofelix:-)


 la paga chi la consuma.
        Il codice ed i giudici non sono daccordo con te!
 
http://www.confedilizia.it/RAS25.html
        ciaofelix:-)


Rom ha scritto:

Salve, comunque la domanda primordiale a tutto ciò è: il terrazzo è 
scoperto?Perchè in caso contrario tutto quello detto non varebbe più.
Forse mi sarò saltato qualche messaggio, o sbaglio?

         
http://www.confedilizia.it/RAS25.html
Comincio con il prendere atto di questa definizione (finora per me il 
lastrico solare e la terrazza a livello erano la stessa cosa):
Mentre il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la 
funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia 
sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, la 
terrazza a livello è invece costituita da una superficie scoperta posta 
al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei 
quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso 
che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a 
coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare 
un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del 
quale costituisce una proiezione verso l'esterno.
* Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1986, n. 2924, AA. c. AA.
Probabilmente non ci capiamo, nel senso che, nella definizione di cui 
sopra, il lastrico solare era quello che io definivo "un tetto piano" ed 
il cui uso come "balconata" era piuttosto limitato e magari anche scomodo.
Tutta le argomentazioni che invece ho sollevato le riferivo e le 
riferisco a quella superficie che offre "un affaccio e ulteriori 
comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una 
proiezione verso l'esterno".
Ed a confermare la mia tesi che "il lastrico solare" e' di fatto solo un 
tetto (percio' da condividere le sue ipotesi) e' questa, ove si 
*implica* (caso inverso) che il lastrico solare e' PRIVO di parapetti:
"Le terrazze a livello si differenziano dai lastrici solari non solo 
perché la loro funzione essenziale non è quella di copertura 
dell'edificio, ma anche perché sono delimitate da parapetti i quali 
servono soltanto a rendere praticabile la terrazza, consentendone ai 
proprietari l'affaccio ed il più sicuro passaggio. Ne deriva che le 
spese di manutenzione e di riparazione dei parapetti vanno poste a 
carico dei proprietari esclusivi delle terrazze, unici beneficiari della 
loro presenza.
* Trib. civ. Salerno, 10 novembre 1989, in L'Ammin. 1991, n. 8.
E quindi mi consolo che i parapetti sono appunto a carico del proprietario.
In quanto alla pavimentazione, se lei menziona questa sentenza:
"Il criterio di ripartizione fra i condomini di un edificio delle spese 
di manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a 
livello che serva di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art. 
1126 c.c., (un terzo a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo 
del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle 
unità abitative sottostanti) riguarda non solo le spese per il 
rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto 
impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si 
rendono necessari in via conseguenziale e strumentale, sì da doversi 
considerare come spese accessorie (nella specie: spese per il 
rifacimento della pavimentazione e del parapetto, nonché per il 
trasporto e la discarica dei detriti)."
* Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1992, n. 11449, Ridella c. Morano.
mi trovo d'accordo, ma in quel caso particolare e' perche' la 
demolizione della pavimentazione dei parapetti era FUNZIONALE ad 
accedere allo strato isolante sottostante. Ovvero, NON e' colpa del 
proprietario della terrazza.
Ma INSISTO, se il proprietario della terrazza vuole rifare i pavimenti 
senza il condominio rifaccia l'isolamento (perche' integro e privo di 
infiltrazioni), la spesa e' tutta del proprietario della terrazza. Idem 
per i parapetti pericolanti che il proprietario debba demolire. Anzi, se 
per ripristinare i parapetti, e' costretti a riprendere la continuita' 
del manto isolante sottostante nella prossimita' del perimetro dei 
parapetti, deve pure pagare quella spesa. Perche' ? Perche' il danno 
fatto alla guaina (nella parte che "rimonta" il battiscopa del 
parapetto) e' conseguenza della demolizione del SUO parapetto.
Anche la seguente sentenza mi trova d'accordo:
"E' illegittimo, per contrasto con l'art. 1126 c.c., il criterio di 
riparto o di spesa che, in relazione ad opere di riparazione o 
ricostruzione della copertura di un edificio, oneri i soli condomini 
utenti in via esclusiva delle spese di pavimentazione, limitando 
l'applicazione del diverso criterio di cui all'articolo citato, alle 
spese di impermeabilizzazione."
* Trib. civ. Genova, 7 novembre 1990.
Perche' nuovamente, siamo in presenza di un "ripristino" della copertura 
che ha implicato la "demolizione" della pavimentazione, cioe' 
demolizione di cui i proprietari delle terrazze NON hanno colpa.
Se invece mi e' sfuggito una sentenza che dica il contrario ... :-)
Ed osservare che succede se il terrazzo e' condominiale (nonostante 
l'uso esclusivo):
"Il condomino è legittimato ad impugnare con l'azione di nullità ex art. 
1421 c.c. una deliberazione assembleare come esorbitante i poteri che 
competono all'assemblea purché deduca e dimostri di avere interesse 
all'accertamento della nullità, e cioè che la deliberazione impugnata 
gli arreca un apprezzabile pregiudizio ( nella specie di un condomino 
avente l'uso esclusivo di una parte del lastrico solare aveva fatto 
valere la nullità della deliberazione assembleare che aveva deciso il 
rifacimento della pavimentazione per tutta la superficie del lastrico 
medesimo sostituendo altro tipo di mattonato a quello preesistente, 
senza indicare quale concreto pregiudizio era a lui derivato 
dall'anzidetta sostituzione)."
* Cass. civ., sez. II, 5 novembre 1990, n. 10602, Pieragnoli c. Cond. V. 
Coppo.
Ove cioe' l'assemblea decide quello che vuole, essendo a carico del 
esclusivista indicare un pregiudizio "apprezzabile", un'interesse, etc.
R.L.Deboni

 inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto
Dai link che mi ha fornito, ho capito che scrivevamo di cose diverse.
Io mi riferivo ai terrazzi a livello (menzionando erroneamente "lastrico 
solare").
In conclusione, mi pare che per il "terrazzo a livello" con riferimento 
alla pavimentazione segua lo stesso destino dei balconi.
Arrivo a pensare che se il proprietario sottostante il balcone, volesse 
rifare la guaina isolante, dovrebbe pagare anche la meta' della spesa 
del ripristino della pavimentazione, se tale ripristino e' conseguenza 
funzionale della riparazione della funzione "copertura" del balcone.
Ovvero a prima vista potrebbe sembrare contradittorio, ma invece e' 
perfettamente coerente con l'imputazione della spesa alla "causa" della 
stessa.
R.L.Deboni

 Se invece mi e' sfuggito una sentenza che dica il contrario ... :-)
      Ti ripeto dura molto piu' il pavimento che non la guaina!
      ciao.


 funzionale della riparazione della funzione "copertura" del balcone.
       Non volesse, si dovesse dover rifare, poiche' la struttura e la
      impermeabilizzazione sono comuni ai due condomini.
       Quindi il pavimento resta a carico di chi lo calpesta.


 scoperto?.....................................
       Un terrazzo coperto non e' un terrazzo ma una loggia o veranda.


        Quindi il pavimento resta a carico di chi lo calpesta.
Inzomma ... non siamo d'accordo su nulla :-)
R.L.Deboni

 felix. wrote:


         Se vi fossero certezze i tribunali non sarebbero intasati da cause
        derivanti da liti condominiali!  ciao.


 
Guarda che rientra nella definizione di terrazzo e la giurisprudenza ne 
fa distinzione.

 fa distinzione.
          Logge e verande sono di competenza di due soli condomini il
         sottostante ed il soprastante, nulla a che fare con terrazze a
livello
         e lastrici solari.   ciaofelix:-)



se usi una ottima guaina bituminosa dura molto di più lei che il
pavimento, ma pochi la usano per paura dell'elevato costo iniziale che
andrebbe invece suddiviso per gli anni di durata.....

scheg...@libero.it
 ha scritto:

      Non lo metto in dubbio ma fino ad ora, a mia memoria, e non sono
certo
    un giovincello, ho sempre visto, saputo e rifatto lastrici solari solo
    a seguito di perdite della impermeabilizzazione e mai perche gli
ammattonati si erano consumati per l'uso.
    ciaofelix:-)


 questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuitohttp://
www.newsland.it/newssegnala
 gli abusi ad 
a...@newsland.it
a me sono capitate entrambe le ipotesi anche se la maggior parte delle
volte è dovuta ad una perdita del manto impermeabile.

 volte č dovuta ad una perdita del manto impermeabile.
     Ho visto pavimenti frantumati dal gelo ma con la tenuta all'acqua
ancora impeccabile, ma cio' era dovuto a difetto o pessima scelta del tipo
di
    pavimento.  ciao.
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 


 
TI ripeto non sono d'accordo, la distinzione operata dalla 
giurisprudenza avviene su altro tipo, appena posso ti mando una sentenza. :)