Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: HELP - Amministratore inadempiente

Ciao a tutti,
vi illustro la situazione sperando di poter essere aiutato.
Ho acquistato un appartamento in uno stabile di 14 appartamenti. Al
momento sono abitati da 5 proprietari e 3 inquilini e gli altri 6
appartamenti sono ancora vuoti (gran parte invenduti). Sono entrato a
Settembre 2007 e la prima riunione condominiale per approvare il
regolamento di condominio  è stata tenuta a Luglio 2007.
In quella sede fu deciso chi sarebbe stato l'amministratore. In realtà
ci fu praticamente imposto dal costruttore in quanto ci disse che se
non lo sceglievamo subito ci sarebbe stato dei ritardi, l'ascensore
non si poteva attivare, etc. etc. In realtà poi l'ascensore è stato
attivato solo a Marzo 2008 e siamo ancora con la luce di cantiere.
Da Luglio siamo arrivati a Aprile e l'amministratore non ha ancora
formulato le tabelle millesimali, trovato un'impresa di pulizie (lo
stabile versa in condizioni pietose salvo la buona volontà di noi che
ci abitiamo che facciamo da soli), non ci sono le cassette della posta
e tutte le volte che proviamo a contattare l'amministratore ci
risponde una segretaria che dice che è impegnato/fuori ufficio/in
riunione e che ci richiamerà. Mai stati richiamati.
Non sappiamo nemmeno se le bollette del condominio siano pagate e se
sia stato creato un c/c del condominio come era stato deciso in sede
di prima riunione.
Ho fatto firmare a tutti i proprietari una lettera che ho spedito via
fax con la richiesta di convocazione di una riunione di condominio
straordinaria. Non siamo ancora stati convocati.
Cosa possiamo fare? Come possiamo sbloccare la situazione? Per
sostituire l'amministratore quale procedura dobbiamo seguire? Durante
la prima assemblea condominiale non abbiamo firmato nulla, si può
considerare nominato questo amministratore?

 la prima assemblea condominiale non abbiamo firmato nulla
E questo è l'approccio più inefficiente ed inefficace.
Gli onanismi mentali burocratici sono fatti apposta per aggiungere problemi
ai problemi esistenti.
Se una microcollettività non impara a discutere, individuare i problemi
comuni, organizzarsi per risolverli, non sarà  certo qualche firma che
migliorerà la situazione.
Chi va ad abitare in un edificio per metà invenduto dovrebbe capire da
subito che i soldi che ha creduto di risparmiare non sono piovuti dal cielo.
O lavora personalmente, o avrà una casa normale dopo aver speso più del
normale.

 normale.
Cosa ti fa pensare che abbiamo risparmiato qualcosa? E come pensi che
avvengano le compravendite di immobili?
Aspetto e spero che qualcuno mi fornisca un aiuto su come possiamo
procedere per sbloccare questa situazione di stallo.

 procedere per sbloccare questa situazione di stallo.
Se ne esce lavorando, come da qualsiasi  situazione.
Chi non sa o non vuole lavorare, paga qualcuno che lavori  per lui.
Ma siccome quello lavora per i soldi, e non per la bella faccia di chi
l'assume, non farà mai gratis un mestiere per il quale non è attrezzato e
che non offre sul mercato.
L'amministratore di condominio paga bollette e fa conti, usando uno o più
computer. Per occuparsi di 5 polli e una volpe servono altre figure
professionali (non ne basta una sola). Tu non vuoi pensarci. Arrangiati.

 dovrebbero essere pochini, dalle tue parti.
Giusto un troll dovevo trovare...
Qualcuno potrebbe darmi qualche dritta? Prima di essere costretto ad
eliminare fisicamente l'amministratore, vorrei poterlo eliminare
legalmente.
Grazie.

 ha scritto nel messaggio 
news:684236fd-07e8-4583...@c19g2000prf.googlegroups.com...




non e' un troll... e' una persona che dice le cose come stanno,
anche se alle volte usa poco tatto :)
cmq nel tuo caso , la situazione e' questa:
se tutti i proprietari siete daccordo, convocate una assemblea
(chiamando anche la ditta proprietaria degli appartamenti vuoti)
con ordine del giorno "revoca del vecchio amministratore e nomina
del nuovo", presentate gia' una persona di fiducia, non ha senso
decidere di nominarne uno e poi lasciare l'assemblea senza averlo
scelto... A questo punto comunicate al vecchio amministratore
la fine del suo mandato e date le consegne al nuovo che sapra'
senz'altro come fare. Per i primi due anni cercatene uno con le
palle, anche se costa un po' di piu' ma riuscira' ad "avviare" meglio
il condominio.
alberto 

 alberto
Ti ringrazio per la risposta costruttiva. In questi giorni ho condotto
qualche indagine e ho scoperto che in realtà ad oggi solo un
appartamento risulta invenduto. Oltre a noi 5 proprietari che abitiamo
nel palazzo e i 3 condomini a cui i proprietari hanno affittato, ci
sono altri acquirenti che però hanno solo fatto un investimento. La
domanda è: possiamo convocare noi la riunione senza passare
dall'amministratore? Abbiamo fatto richiesta scritta
all'amministratore per una riunione condominiale straordinaria ma non
si è degnato nemmeno di risponderci. Possiamo procedere noi? Dobbiamo
comunque inviare raccomandata a/r a tutti i proprietari?
Siamo legalmente autorizzati a farlo? Possiamo sostituire
l'amministratore o dobbiamo prima dimostrare e denunciare la sua
inadempienza?
Grazie mille
Massimo


   L'art.66 delle Disp.Att.del c.c. dice :
   L'assemblea , oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni
dello
  art.1135 del c.c., può essere convocata in viastraordinaria
dall'amministratore
  quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno
due
  condomini cge rappresentino un sesto del valore dell'edificio.Decorsi
inutilmente
 dieci giorni dalla richiesta ,i detti condomini possono provvedere
direttamente alla
 convocazione. ........cut......
 L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno 5 giorni
 prima della data fissata per l'adunanza .
 Ciao w
--------------------------------
Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/


Molto interessante. I dieci giorni sono scaduti da quando abbiamo
inviato un fax firmato da 5 proprietari. Se ho ben capito dovremmo ora
inviare raccomandata a/r a tutti gli altri proprietari chiedendo che
si presentino per una riunione condominiale straordinaria. Dobbiamo
informare anche l'amministratore di questo? Che maggioranza è
necessaria per approvare la revoca del mandato dell'amministratore?
Quali tipi di prove possiamo portare per sostenere la sua
inadempienza?
Grazie.
Massimo


   Invio lettera ( Racc. A.R.a tutti i condomini ) di convocazione Assemblea
  Straordinaria con all'ordine del giorno : Nomina dell'amministratore.
  Vi dovrà inoltre essere indicato :il giorno,l'ora e il luogo.
  E' bene consultare prima altri amministratori in modo tale che durante
  questa assemblea si possa "licenziare" il vecchio amministratore e
  nominarne uno nuovo di vostro gradimento.
  Le maggioranze di legge per la nuova nomina sono:
  Metà + 1 intervenuti e almeno 500 millesimi. ( art.1136 c.c.)
  Come avrai notato ho usato la parola "licenziare" perchè l'amministratore
  è al vostro servizio ( e voi lo pagate) e quindi in qualunque momento lo si
  può cambiare, non è necessario nessun motivo valido.


   Ciao w
Perfetto. Ti ringrazio per essere così chiaro. Un'ultima cosa. Non
abbiamo ancora le tabelle millesimali, doveva essere una delle cose
che l'amministratore avrebbe dovuto fare ma non ha fatto da luglio ad
oggi. Come facciamo a sapere se arriviamo a 500 millesimi? Immagino
che alcuni proprietari non verranno e quindi la conta dei millesimi
potrebbe diventare indispensabile. C'è una tabella standard a cui
rifarsi in assenza di una specifica per lo stabile in questione?
Grazie ancora
Massimo

 in questione?
Qui troverai un esempio di regolamento (derivato da vari regolamenti 
contrattuali applicati da una Immobiliare) e della relativa 
suddivisione in millesimi:  
http://tinyurl.com/23bu6y
In ogni caso la regola applicata è semplicissima. Anche se in molti 
casi si applicano dei correttivi per il piano, per l'esposizione ed 
altro, il valore degli appartamenti è proporzionale alla sua superficie.
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   Registered Linux user #337974  < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 relativa suddivisione in millesimi:  
http://tinyurl.com/23bu6y
Voglio anche aggiungere che in occasione di un'assemblea straordinaria 
per la nomina dell'amministratore potreste anche inserire la 
presentazione di un regolamento in modo che i condomini inizino a 
venirne a conoscenza.
Ciò servirebbe anche ad introdurre una suddivisione, anche se 
provvisoria, per validare la prima assemblea e le delibere.
In rete si trovano vari esempi e ciascun condomino potrebbe attivarsi 
per portare una propria versione.  Facendosi aiutare dal nuovo 
amministratore i condomini stessi potrebbero elaborare il regolamento 
e la suddivione millesimale definitiva.
