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Titolo: Modifiche AL REGOLAMENTO CONTRATTUALE

Alcuni condomini nella prossima assemblea intendono apportare aggiunte
modifiche (non di tipo economico) al regoalmento contrattuale, ad esempio:
è vietato stendere sul balcone
è vietato mettere suppellettili sul balcone
è vietato fare pulizie dalle 22 alle 08
etc...
Credo che per queste aggiunte siano sufficienti 500 millessima ma...
Alcuni condomini mi dicono che già si sentono menomati da tali variazioni e
che quando hanno acquistato queste regole non c'erano, per cui in base
all'art. 1138 sentono lesi i loro diritti.
La domanda è quindi duplice: bastano 500 mm, e se sì che ne dite delle
presunte menomazioni.
Grazie
Renato


per simili variazioni č necessaria l'unanimitą
anzi non basta neanche quella .... :-))))
dato che sono limitazioni all'uso della proprietą privata e potrebbero
essere impugnate anche successivamente, ad esempio un nuovo proprietario che
non accetti tali disposizioni anche se sono state approvate all'unanimitą.
il nuovo proprietario infatti accetta le disposizioni limitative imposte
contrattualmente all'origine
ed in sede di rogito accetta solo ed esclusivamente quelle
altre norme limitanti approvate successivamente sono vincolanti solo per i
firmatari e non per i futuri condomini.

 non accetti tali disposizioni anche se sono state approvate all'unanimità.


 che quando hanno acquistato queste regole non c'erano.
       Non credo che mettere ordine in un condominio,significa viola-
      re,liberta' individuali acquisite.
       Stendere i panni o mettere suppellettili in balcone puo' ed in
      molti casi lo e',un'alterazione del decoro architettonico,imma-
      giniamo la collocazione di lamiere a protezione di suppellettili,
      per il vietato fare pulizie,e'evidentemente inteso fare rumori
      non di certo usare il piumino,diritti si ma anche doveri legati
      alla convivenza civile.
       Io penso proprio che basti la maggioranza di 500 MM.
       Aspetto il camaleontico parere dei giuristi.
       Felix
 
-- 
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firmatari e non per i futuri condomini.
Non se i futuri condomini sono informati delle norme,
vecchie o nuove che siano. Per questo nei regolamenti
e' saggio mettere un'articolo che imponga l'obbligo ai
venditori di allegare il regolamento condominiale (o di
menzionare ove e' allegato). In caso contrario, ci
troveremo nella incertezza del diritto ed in regole
diverse per le stesse situazioni (suona molto italiano ? ...)
tipica di una cultura mafiosa che privilegia "l'amico" alla
onesta' dei comportamenti.
Pekilan

 etc...
Il condominio è l'ente che gestisce la proprietà comune. Le norme che,
invece di regolamentare la proprietà, regolano la convivenza tra le persone
che vivono nel palazzo (in maggioranza non condomini, di regola) sono
estranee al potere regolamentare dell'assemblea dei comproprietari.
Per rendere efficaci regole così non basta l'unanimità. E' necessario un
contratto trascritto, nel quale i contraenti accettino limitazioni del loro
diritto di proprietà.
E' più  semplice attivare il legittimo potere regolamentare di un organismo
democratico come il Comune.

 professionale dei proprietari di fabbricati)
Cos'è l'ufficio del territorio?
L'associazione indicata dal codice (che si chiamava "sindacato fascista")
non esiste più perché un decreto legislativo luogotenenziale del '45 ha
abrogato l'ordinamento corporativo e sciolto le relative organizzazioni.
Comunque, considerata la famiglia media italiana, in un appartamento vivono,
di norma, marito, moglie, e uno-due figli. Uno solo è il condomino, e due o
tre non hanno legami, se non di fatto, con la proprietà. Come fa l'assemblea
condominiale ad imporre comportamenti a quei due terzi - tre quarti di
abitanti nel palazzo che non hanno titolo per partecipare e tanto meno per
votare in assemblea?
Il regolamento riguarda i rapporti tra i comproprietari, ma non può regolare
il comportamento di altri, anche dei minorenni, alla luce del vigente
diritto di famiglia, che non è più quello del '42.


Non solo necessita l'unanimitą ma bisogna anche procedere al altre
formalitą, note solo ai camaleontici giuristi.
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Un saluto da Lino Petrella
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 formalitą, note solo ai camaleontici giuristi.
     Che bello! Imparare da chi risponde con grazia,e afferra
     lo spirito di chi ha postato.
     graziefelix


diritto di famiglia, che non è più quello del '42.
Se invece non c'e' contratto d'affitto, vedi conviventi, come
si fa a stabilire a cosa si impegna a rispettare il
convivente ?. Hmmm, devo pensarci sopra.
La prima ipotesi, in base alla tua osservazione e' che
l'entita' "condominio" dovrebbe pretendere da
chiunque entri ad abitare, la firma di un documento
in cui costui si impegna a rispettare il regolamento
condominiale. A prima vista sembra che abbiamo
un potenziale "far-west" che dorme nei condomini.
Per quanto riguarda i minorenni non prendo
in considerazione la tua osservazione: se non hanno
titolo a firmare impegni giuridici, non hanno diritto
di esprimere volonta' autonome, ma le decisioni
sarano prese dai loro tutori.
Per semplicita' tralascio la casistica degli anni
di passaggio, durante la crescita dei minorenni.
Pekilan

 sarano prese dai loro tutori.
Ti consiglio la lettura della:  Convenzione Internazionale sui Diritti del
Fanciullo, New York, 20 novembre 1989, Entrata in vigore : 2 settembre 1990.
Magari cambi qualche idea sull'inesistenza di diritti che i minori possano
esercitare autonomamente.

esercitare autonomamente.
E come viene esercitato questo diritto ?
Sempre con l'intervento di qualche adulto,
mi sembra ...
Pekilan

firmatari e non per i futuri condomini.
Quindi, da qualsiasi parte la giri .... :-)
Pekilan

 è vietato fare pulizie dalle 22 alle 08
Un regolamento contrattuale *non* lo modifichi, neppure con l'unanimità, a
meno che non ci sia un *negozio contrattuale* alla base (ovvero un "do ut
des"... ovvero: fino ad oggi potevo stedndere i panni, da oggi non posso più
farlo, però in compenso ho un posto macchina... non posso più mettere
suppellettili sul balcone, però l'inquilino del terzo piano mi cede in
comodato d'uso uno sgabuzzino... e così via.
Il tutto registrato, trascritto, firmato, controfirmato, bollato, vidimato,
con assistenza di pletora di notai, avvocati, geometri e lattai.
E' più facile divorziare.
--
Saluti                                   Meneldil
"Neanche una goccia di sangue europeo per le guerre petrolifere del sig.
Bush"

 firmatari
Neanche per loro: c'è il diritto di cambiare idea... ;-)


 proprietario.
Dimentichi che la cassazione ha stabilito che le variazioni di regolamento
assembleari sono nulle (e non meramente annullabili) quando vanno contra
lege o contro accordi contrattuali...
Quindi, una variazione assembleare di un regolamento contrattuale vale meno
di nulla.
Chi la vuole seguire, la segue.
Chi non la vuole seguire, non la segue. E se l'amministratore è tanto pazzo
da trascinarlo in tribunale, il condominio ne uscirà con il portafogli
alleggerito.


lege o contro accordi contrattuali...
Se vanno contra lege e' anche ovvio, e credo che nessuno
abbia a sostenere il contrario. E' quindi tautologico.
Ma che "vanno contro gli accordi contrattuali" e' tutto da vedere.
Leggersi sempre bene le motivazioni delle sentenze.
Esempio:
a) e' l'accordo contrattuale ad essere contra legem, allora, chi
     prevale ?
b) l'accordo contrattuale e' stato fatto "dopo" la modifica
     del regolamento, e reso pubblico od allegato (anche
     indirettamente) all'atto di acquisto, chi prevale ?
c) la delibera contrastante l'accordo contrattuale NON e' stato
    impugnato entro i 30 gg da quando i dissenzienti hanno avuto
    notizia, chi prevale ?
Osserva bene il punto c), se, secondo te non vale, vuol
dire che l'unico modo per cambiare un regolamento
contrattuale e' l'unanimita' "esplicita" di i condomini,
come infatti e' da te affermato. Ma non riesco a trovare
dove sta scritto sul codice. Anche il seguente:
Art. 1108 Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria
amministrazione-comma 3
E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di
alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per
le locazioni di durata superiore a nove anni.
dice che nei casi indicati ci vuole il consenso di tutti,
ma non specifica la forma in qui questo consenso deve
essere espresso. Ho trovato solo il seguente:
Art. 1137 Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea - commi 2-3
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di
condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità
giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del
provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità
stessa (1109).
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza (2964 e
seguenti), entro trenta giorni, che decorrono dalla data della
deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli
assenti.
Mi sembra che dica: "se viene approvato qualcosa che non ti piace
e tu pensi di avere ragione, lo devi far valere entro 30 giorni
altrimenti dovrai tacere per sempre."
Quindi l'impostazione del legislatore, mi sembra, IMHO,
che nel condominio valga la regola del silenzio = assenso.
Per cui il consenso unanime puo' anche essere espresso in
modo "implicito" per mancata attivazione.
E ci sono sentenza della Cassazione che sostengono
quell "implicito".
Questa regola del silenzio = assenso e' molto poco recepita,
specie dai condomini meno esperti, ed e' il motivo principale
per cui alcuni amministratori fanno quello che gli pare.
Ti faccio un'esempio: tu lasci la macchina con le chiavi
del cruscotto quando vai dal barbiere. Ed ogni volta arriva
un tizio che si fa un giretto mentre aspetti il tuo turno.
Tu ogni volta brontoli, ma non fai altro. Dopo un'anno ti stufi
e lo denunci, ma, attenzione, senza dirgli nulla di esplicito.
L'altro porta i barbieri e tutti i clienti a testimone.
Cosa pensi che decidera' il giudice ?
Che la macchina e' tua e resta tua non ci sono dubbi.
Ma il resto della sentenza potrebbe sorprenderti,
specie se speravi in una condanna.
Pekilan


Spero di non scatenare un bel flame, ma ad un certo punto, nel limite
del comune buon senso, se metto un armadietto sul balcone, se stendo
sul balcone (all'interno), se devo per necessità una volta utilizzare
il battitappeto dopo le 22, me ne frego del regolamento, sia esso
contrattuale o no.
Certo che se il balcone diventa il magazzino di un rigattiere, stendo
lenzuola e stracci all'esterno, uso la macchina lava pavimenti sempre
a mezzanotte, allora il discorso cambia e probabilmente alla lunga
dovrei anche rinnovare la foto sulla carta d'identità :-)
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Ciao da Gianni
IHHC - Member of HT-Group
Togli ciao per la email
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