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Titolo: HELP SPESE!!! Ripartizione spese

Situazione:
* un cortile condominiale , sotto diversi locali adibiti a box e officina,
infiltrazioni d'acqua nei locali sottostanti il cortile condominiale.
* L'assemblea ha deciso di riparare il cortile per evitare le infiltrazioni
nei locali sottostanti.
* L'amministratore ha cosí deciso la ripartizione delle spese: 2/3 a carico
dei proprietari dei locali sottostanti il cortile,
1/3 a carico di tutti i condomini.
Domanda: Vi sembra corretta tale ripartitione delle spese? A cosa posso fare
riferimento per affermare che tale ripartizione non é corretta (i 2/3 a
carico dei proprietari dei locali sottostanti il cortile condominiale mi
sembrano troppi)
Ringarzio in anticipo chi, cosí gentilmente, mi fornisce una indicazione o
opinione.
Paolo

Ritengo che l'amministratore ha correttamente applicato, in analogia, il
disposto dell'art. 1126 del codice civile. Non credo ci siano altre
possibilità. Mi spiace.
Saluti


Ringrazio per la cortese risposta, ma l'art 1126 parla di lastici solari,
qui si tratta di un cortile condominiale non ad uso esclusivo.
Ammessa l'analogia, ma l'art in questione parla di 2/3 a carico dei
condomini e di 1/3 a carico del singolo proprietario.
Nel mio caso l'amministratore ha invertito le quote 1/3 a carico di tutti i
condomini, 2/3 a carico dei singolo proprietari dei locali sottostanti il
cortile.
Mi sembra un po' troppo 2/3 a carico dei proprietari dei locali sottostanti
il cortile.
Ringrazio per ulteriori delucidazioni.
Paolo

Eppoi.... i luminali sarebbero questi vetrocemento??
Il dubbio è fondato. La questione è controversa e si presta comunque ad
equivoci.
Provo a riassumere, precisando che di tutto ciò che segue non ho riscontro
giurisprudenziale e quindi si fonda su mie deduzioni logiche.
Premetto che analizzo il caso in cui il regolamento di condominio non dice
nulla, altrimenti il problema non si pone.
1° caso) il vetrocemento non è soggetto a passaggio o parcheggio da parte di
terzi. Le spese di manutenzione sono a carico del proprietario dello
scantinato, in quanto trattasi di pertinenza di proprietà esclusiva.
2° caso) il suolo in cui è inserito il vetrocemento è di uso pubblico
(tipico di marciapiedi di contorno degli edifici, portici soggetti a
pubblico transito, ecc.). In tal caso la manutenzione per eventuale
danneggiamento (salvo che non si individui il colpevole) ricade sul
proprietario dello scantinato, insieme con la responsabilità per la mancata
manutenzione (sempre che non ci siano stati specifici patti tra il
costruttore e il Comune che ha consentito quel tipo di opera stabilendo
patti diversi).
3° caso) il vetrocemento è soggetto a passaggio o parcheggio da parte di
condomini, perchè, ad esempio, situato nel contesto di un parco chiuso. La
manutenzione va ripartita in parte a carico dei proprietari dello
scantinato, per il quale il vetrocemento svolge funzione di copertura e
superficie illuminante, in parte a carico di tutti i condomini secondo la
tabella millesimale in quanto utenti della superficie del marciapiede di cui
le opere in questione costituiscono parte integrante. Riguardo all'entità
della ripartizione, se l'uso della superficie è limitato al solo passaggio
pedonale e non automobilistico (parcheggio), potrebbe applicarsi l'unica
norma che disciplina una materia abbastanza simile, e cioè l'art. 1126 c.c.,
attribuendo un terzo di spesa a tutti i condomini (secondo millesimi) e due
terzi al proprietario dello scantinato, principio che può valere per tutta
la superficie che copre lo scantinato (non solo il vetrocemento). Se invece
su tale vetrocemento si parcheggiano condomini, apparirebbe più equo
dividere le spese al 50% tra proprietario dello scantinato e usufruitori dei
posti auto.

 contestabili.
Art. 12 delle preleggi:
Interpretazione della legge
Nell' applicare la legge non si può ad essa attribuire altro senso che
quello fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la
connessione di esse, e dalla intenzione del legislatore.
Se una controversia non può essere decisa con una precisa disposizione, si
ha riguardo alle disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe;
se il caso rimane ancora dubbio, si decide secondo i principi generali dell'
ordinamento giuridico dello Stato.
Art. 14
Applicazione delle leggi penali ed eccezionali - Le leggi penali e quelle
che fanno eccezione a regole generali o ad altre leggi non si applicano
oltre i casi e i tempi in esse considerati.
L'art. 1126 è una norma che fa eccezione alla regola generale, che è la
divisione per millesimi.
L'interpretazione analogica, cui comunque non si vede perché si debba
ricorrere visto che la precisa disposizione c'è, è espressamente vietata. La
regola sui lastrici solari di uso esclusivo si applica a quegli oggetti e
basta.
L'amministratore sbaglia due volte: la prima perché usa a sproposito
l'analogia, la seconda perché prende una decisione che comunque spetta
all''assemblea.

 la seconda perché prende una decisione che comunque spetta all''assemblea.
L'assemblea è ovviamente libera di decidere di ripartire le spese come più
gli aggrada. Ma l'amministratore in mancanza di indicazioni diverse, segue i
criteri stabiliti dalle leggi e dalla giurisprudenza correnti, cosa che ha
correttamente fatto. Proprio per questo ribadisco al dott. Monti: provi pure
a chiedere una diversa ripartizione facendo leva sul fatto che è
effettivamente sproporzionata la ripartizione. Ma tenga presente che
sostanzialmente è in torto, e l'amministratore si è dimostrato ferrato in
materia. Se poi  l'assemblea le accorda delle ragioni che non ha, tanto
meglio per lei :-)
Saluti.

Ringrazio (tantissimo) Matteo e l'Ing. Francesco per le loro risposte.
Anche se (a naso) la ripartizione delle spese non mi sembra giusta.
Ribadisco che i 2/3 a carico dei proprietari dei locali sottostanti mi
sembrano tantini, considerando poi che il (lastrico/cortile) adibito in
parte a verde/giardino ed in parte a parcheggio viene utilizzato/goduto  da
tutti i condomini, concordo con l'analisi dell'Ing. Francesco, alla luce
della massima riportata.
Che dire, ringrazio tutti e se nessuno a nulla da aggiungere non mi rimane
che chiudere il caso oppure...........forse é giunto il momento di riaprire
gli X file......:-)