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Titolo: Verticalità? Ma siamo matti?



Saluti a tutti.

scrivo per sottoporvi una questione di carattere generale relativa
alla ripartizione delle spese di riparazione dei lastrici solari ad uso
esclusivo.

L’articolo 1126 fa al caso nostro in quanto si riferisce a lastrici
solari di uso esclusivo e impone una ripartizione delle spese suddivisa
tra persone che utilizzano il bene (1/3 dell’importo dei lavori) e gli
altri condomini (2/3 dell’importo dei lavori). Non vi sono dubbi nella
definizione degli utenti che beneficiano del lastrico. Gli altri condomini,
tuttavia devono essere così individuati

<<tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui
il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione
di piano di ciascuno>>.

E qui se ne vedono di tutti i colori!!

Non parlatemi di sentenze perchè da queste si evince solamente
che gli uomini di legge non sanno far di conto.

Voglio solo evidenziare il fatto che la frase tra virgolette sopracitata
utilizza la stessa definizione e le stesse parole già utilizzate
nell'articolo 1123 (su cui spero nessuno abbia dubbi).

A questo punto cercerò di chiarire il problema con un piccolo
esempio

Poniamo il caso di un condominio costituito da un unico fabbricato in
cui una parte della copertura sia costituita da una terrazza di uso comune.
Tutti i condomini concorrono alla ripartizione delle spese in proporzione
ai millesimi di proprietà secondo l'articolo 1123. Praticamente,
ognuno dei condomini paga sia la quota di utilizzo, sia le spese per la
manutenzione della struttura del lastrico.

La terrazza viene venduta a uno dei condomini che diviene, quindi,
utente esclusivo della terrazza. A questo punto deve cambiare anche il
criterio di ripartizione delle spese. Per quanto riguarda la quota esclusiva
(1/3), non ci sono problemi.

Ipotizziamo i diversi casi per quanto riguarda i restanti 2/3:




1. Ripartizione in base ai millesimi di proprietà degli appartamenti
che si trovano sulla verticale. Criterio scorretto e ingiusto in quanto
non c’è relazione tra la superficie (e quindi i millesimi) degli
appartamenti sottostanti e la superficie interessata dai lavori (non è
necessario aggiungere altro, basta fare quattro conti per verificare l’inapplicabilità
del criterio).







2. Ripartizione sulla base dei millesimi di proprietà risultanti
dalla proiezione verticale della superficie della terrazza sugli appartamenti
sottostanti. Criterio più macchinoso, senza dubbio più corretto
del precedente ma pur sempre scorretto. Nella situazione precedente alla
vendita, infatti, tutti i condomini contribuivano alle spese per la manutenzione
della terrazza. Dopo la vendita, i condomini che non si trovano sulla verticale
della terrazza sono totalmente sgravati dalle spese. I condomini che si
trovano sulla verticale, invece, si ritrovano quote di contribuzione aumentate
pur non utilizzando più la terrazza. In pratica si verifica un ingiustificato
aumento dei costi in corrispondenza di una riduzione del beneficio. Inoltre,
il condominio che vende la terrazza all’utente esclusivo cede contemporaneamente
i 2/3 dei costi di manutenzione ai condomini che hanno la sfortuna di trovarsi
sulla verticale e che tuttavia non rientrano nella transazione. Inoltre,
gli stessi condomini che si trovano sulla verticale pur pagando 2/3 delle
spese relative alla copertura della terrazza (senza dividerle con gli altri
condomini), sono chiamati a contribuire anche alle spese di manutenzione
degli altri lastrici solari comuni e del tetto in relazione all’intera
superficie del loro appartamento (comprendendo, quindi anche la parte coperta
dalla terrazza che, tuttavia, è totalmente a loro carico).







3. Ripartizione sulla base dei millesimi di proprietà dell’intero
fabbricato. In tal caso, l'utente esclusivo paga una quota superiore rispetto
agli altri. I restanti 2/3 delle spese continuano a gravare su tutti i
condomini (anche quelli che si trovano a piani superiori e, in tutti i
casi, compreso il condòmino che ha l'uso esclusivo della terrazza).
In definitiva, i condòmini hanno ceduto solo l'uso del bene (dietro
pagamento) e per questo si vedono ridotta di 1/3 la quota spettante per
la manutenzione. I restanti due terzi sono comunque dovuti da tutti in
quanto il lastrico solare (con o senza terrazza) fa parte dell'involucro,
della struttura esterna dell'edificio (esattamente come le pareti perimetrali).



Scusate per il messaggio troppo lungo e fatemi sapere cosa ne pensate.

--

Marco

 


 wrote in message 
  
39C1FDEF...@unimi.it
...


 wrote in 
    message 
39C1FDEF...@unimi.it
...



wrote in message 
39C1FDEF...@unimi.it
...Saluti
a tutti.

scrivo per sottoporvi una questione di carattere generale relativa
alla ripartizione delle spese di riparazione dei lastrici solari ad uso
esclusivo.




--

Marco Cattaneo

Istituto di Alimentazione Animale

Università degli Studi Milano

via Celoria, 10

20133 - Milano (Italy)

phone/fax +39 2 23691461

fax       +39 2 23691499

 




 >




Vedi, Fabio, forse non mi sono spiegato...

Il nostro C.C., a mio avviso, dice esattamente ciò che io sostengo
(vedi primo messaggio).

Il problema sta nel fare riferimento a sentenze che:




si riferiscono a situazioni particolari e vengono utilizzate come regole
generali;



non necessariamente sono corrette (vedi sentenze che si contraddicono a
ripetizione).



E non stiamo discutendo di "sesso degli angeli", una ripartizione errata
obbliga i tuoi clienti a cacciare soldi (e tanti!) non dovuti.

In quanto alle "seghe mentali", ti chiedo scusa, credevo che questo
fosse un "gruppo di discussione".

Infine, se l'argomento non ti interessa nessuno ti obbliga a rispondermi.
Puoi tranquillamente continuare a fare il primo della classe rispondendo
alle domandine che riesci a razzolare nel gruppo.

Saluti



    * non necessariamente sono corrette (vedi sentenze che si


>, esattamente la stessa espressione utilizzata nel successivo
art. 1126)




A questo punto:

è chiaro che le spese per la manutenzione del lastrico solare,
quando di proprietà comune, debbano essere ripartite tra tutti i
condomini, anche tra quelli che eventualmente si trovassero a un livello
superiore. Su questo non ci possono essere obiezioni, 1117 e 1123 parlano
chiaro.

A mio avviso, questo ci dice una cosa molto importante: il lastrico
solare è un elemento strutturale di tutto il condominio, come il
tetto e le fondazioni. Senza lastrico solare, il condominio non può
dirsi finito.

Gli stessi lastrici solari di cui sopra, quando di uso esclusivo, sono
considerati nell'art. 1126 il quale stabilisce che i 2/3 dei costi debbano
essere ripartiti tra i condomini: <<...
a cui il lastrico solare
serve>>
. Non si specifica che tipo di servizio. Tuttavia, come ho già
fatto notare, la stessa espressione viene utilizzata nell'articolo 1123.

Se però valutiamo la possibilità di assegnare i 2/3 delle
spese di riparazione alla colonna di appartamenti coperti dal lastrico,
neghiamo un criterio che prima abbiamo riconosciuto come esatto.

In definitiva, secondo me, i 2/3 della ripartizione rappresentano la
quota comune (di tutto il condominio) del lastrico solare.

Saluti e a presto



    * Sempre l'art. 1123 parla di parti comuni che possono essere












A gennaio 2000 ho comprato un appartamento, oggi a 
      distanza di 9 mesi, mi è stato chiesto il pagamento dei 
debiti


condominiali del vecchio proprietario verso il 
      condominio, riferiti agli anni 95/96/97/98/99.


Se qualcuno sa cosa prevede la legge o varie sentenze, 
      lo pregherei di darmi notizie.


 


drag...@hotmail.com


 



 stai incrocchiando :-)
Incrocchiando :-?
Scusa per il ritardo ma mi sono preso un paio di settimane di vacanza e, al
ritorno, mi è crollato addosso un po' di lavoro arretrato (si dice che è
meglio prenderrsi le vacanze fuori stagione: non c'è niente di più falso!).
Ecco il mio reply:
Tu credi che nella mia tesi vi sia una contraddizione. Io vedo , invece, una
contraddizione nel tuo discorso.
A questo punto non ci rimane che una cosa da fare: stabilire un punto di
riferimento preciso e valido per entrambi.
Per questo preciserò meglio quanto avevo già detto nel mio ultimo messaggio:
Parliamo di lastrici solari e non consideriamo le pavimentazioni; gli
interventi di cui si parla sono, quindi, di tipo strutturale o di
rifacimento della impermeabilizzazione:
Parliamo di lastrici solari comuni. L'art. 1117 dice che i lastrici solari
sono da considerarsi "parti comuni" di un edificio.
Le spese di manutenzione di una parte comune devono essere ripartite in
funzione dei millesimi di proprietà di tutti i condomini (art. 1123).
Esattamente come succede per le riparazioni che riguardano, ad esempio, i
muri maestri. Non si fa riferimento, per quanto riguarda tetto e lastrici, a
ripartizioni solo tra gli appartamenti sottostanti. Tanto meno, si parla di
quote di ripartizione tra appartamenti sottostanti e gli altri
conproprietari del lastrico.
Il lastrico è comune a tutti, e tutti concorrono alle spese di manutenzione.
Questo, a mio avviso, è un punto fermo.
Ho detto qualche fesseria?

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