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Titolo: trasformare appartamento in ristorante

Ciao a tutti, vorrei un consiglio in merito ad una questione di cui
sono venuta a conoscenza durante l'ultima riunione di condominio.
Un appartamento al piano terra del mio condominio a Roma è stato
venduto ad una società che ha provveduto a cambiare la categoria
catastale in C1. L'intenzione dei nuovi proprietari sembra che sia di
trasformare l'appartamento in ristorante. Alcuni condomini hanno visto
l'appartamento durante la fase di ristrutturazione con  le nuove
grandi cucine e gli operai che ci lavoravano hanno confermato che
erano per un ristorante.  A questo appartamento si può accedere, oltre
che dall'interno del palazzo anche dall'esterno da un cortile con
sbocco (tramite cancello) sulla strada. Qualche giorno fa un condomino
ha ascoltato la conversazione di due tizi che indicando lo spazio sul
marciapiede antistante l'appartamento dicevano che ci avrebbero messo
"un bel gazebo" occupando quindi anche un tratto di marciapiede.
Nel regolamento di condominio è ben specificato che non sono ammesse
attività commerciali all'interno del condominio ma ho paura che se
questi riusciranno ad aprire il ristorante poi sarà quasi impossibile
farglielo chiudere. Il cambiamento della categoria catastale l'ha
appreso per caso l'amministratore il quale ci ha anche comunicato che
poichè tale cambio è avvenuto due anni fa noi ormai come condominio
non potevamo più opporci poichè erano decaduti i termini (un anno) per
l'opposizione.
C'è qualcosa che  si può fare per impedire l'apertura del ristorante
con tutti i disagi di chiasso, difficoltà di parcheggio oltre che
svalutazione dell'immobile che porterebbero ai condomini?
Grazie per le risposte
luisa

 luisa
ciao luisa
mettiamo caso che io abbia un appartamento in condominio e decido di 
cambiare la destinazione d'uso ok ?
in questi casi dovrei quanto meno "penso io" :
1)  comunicare subito al capo condominio la variazione per eventualmente far 
edeguare le tabelle millesimali
2) chiedere sempre al capo condominio se nel regolamento condominiale é 
presente qualche clausola che mi impedisce di esplicare l'attivita che 
vorrei svolgere nel locale.
secondo me il capo condominio sapeva ! é ha taciuto
ma se nel regolamento é scritto che i locali sono ad uso esclusivo come 
unita' abitative
e non siete tutti unanimi nel cambiare il regolamento condominale, secondo 
me col cavolo che aprono
il locale se vi opponete per vie legali.
ma con le leggi e leggine che ci sono potrei anche sbagliarmi eh !
ciao
salvatore b 


Agite, con o senza l'amministratore.
Se non volevate che aprisse, sarebbe stato pure meglio lo aveste bloccato 
prima.
Chi sta pensando di aprire il ristorante sta spendendo anche tanti soldini!
duedue

il locale se vi opponete per vie legali.
era proprio questo che chiedevo, se oltre a rivolgersi ad un avvocato
ed inziare una lunga e costosa causa che magari non impedisce al
ristorante di aprire, c'era anche qualche altra azione che si poteva
fare magari un esposto (ma sulla base di che?) alla polizia
municipale?
luisa

prima.
non ha ancora aperto e non c'è ancora nulla che faccia pensare dal di
fuori che apriranno un ristorante. Ancora non hanno chiesto il
permesso per la canna fumaria per esempio ma credo che la metteranno
lo stesso anche se tale permesso gli verrà negato... purtroppo è così
che funziona a meno di non riuscire a trovare un modo per bloccarli
luisa


Credo ci sia un solo modo per bloccarli ma è condizionato al regolamento di 
condominio.
All'inizio hai parlato appunto di un regolamento di condominio che vieta 
attività commerciali all'interno del condominio; beh, già questo è 
discutibile perché hai anche detto che nel condominio ci sono diversi studi 
professionali. E' difficile quindi sostenere che quel condominio sia solo 
residenziale.
Tornando al nostro regolamento, se esso è contrattuale, forse, potrete avere 
qualche possibilità affidandovi ad un buon legale; ho detto forse perché, 
come dicevo, sarà ben difficile sostenere la limitazione delle attività 
commerciali rispetto agli studi professionali. Però un regolamento 
contrattuale con espresso tale divieto di attività avrebbe dovuto essere 
trasmesso tramite rogito all'acquirente che ha cambiato la destinazione 
d'uso.
Mentre se il regolamento fosse assembleare la vedo moooolto difficile 
vietargli tale possibilità.
Ciò che invece dovreste, a mio parere, fare e subito, mettendo nero su 
bianco e facendo controfirmare al proprietario del locale, è la messa in 
opera di tutti quegli accorgimenti che vadano a tutelare il condominio. 
Esempio, insonorizzazione adeguata del locale, insonorizzazione adeguata 
degli impianti di condizionamento e di aspirazione, canne fumarie che vadano 
sino almeno un metro sopra il colmo del tetto, l'impegno a non tenere i 
rifiuti fuori del locale, ne lato strada ne lato cortile, l'accaparramento 
in proprio del cortile, il decoro delle eventuali tende da sole, la 
collocazione delle insegne, ecc. A voi interessa la tranquillità, al 
proprietario del locale interessa lavorare tranquillamente senza tante 
rogne; non è impossibile convivere; con le guerre non si arriva lontano. 
Alla fine, magari, avrete trovato un buon posto per mangiare un primo veloce 
quando arrivate a casa tardi :-)
Cordialità
Gi
PS attenzione agli avvocati, a parole spaccano il sedere ai passeri, nei 
fatti il cliente paga a seguito della classica conclusione: l'operazione è 
riuscita ma il paziente è morto.
-- 
Per chi avesse necessità di contattarmi privatamente: 
gsassachiocciolatiscalipuntoit
Scusate il disturbo. 


Bisognerebbe davvero leggere cosa è scritto nelregolamento.
Nel nostro per es. abbiamo un solo studio commerciale (su 24 appartamenti), 
ma nessuno potrebbe aprire un ristorante, perché il regolamento recita 
testualmente:
"E' vietata la destinazione degli appartamenti a uso diverso dall'abitazione 
o ufficio professionale privato, salvo che non sia consentito 
dall'assemblea..."
duedue 

 catastale in C1.
Io ti do semplicemente uno spunto di riflessione....
cambiare la categoria catastale non significa aver cambiato la destinazione 
d'uso in senso urbanistico.
Per fare un cambio di destinazione d'uso è necessaria una pratica edilizia 
da presentare in comune subordinata all'approvazione dell'ispettorato 
edilizio che ne controlla la fattibilità...
In un paese normale questi signori si sarebbero dovuti rivolgere ad un 
tecnico che avrebbe dovuto controllare tra le altre cose:
- che nella zona di piano regolatore siano ammessi cambi di distenizaione 
d'uso da residenziale a commerciale
- che non ci saino aumenti dei carichi urbanistici e se ci fossero si 
assicura che siano nella disponibilita dei proprietari spazi sufficienti per 
garantire i necessari nuovi spazio di parcheggio
In questo paese che invece di normale non ha praticamente nulla, molte volte 
si cambia semplicemente la categoria catastale facendo di fatto un abuso 
edilizio.....
Segnalo che il catasto italiano è per definizione "geometrico, particellare 
e non probatorio" che in soldono significa che allo stato attuale serve solo 
per calcolare le rendite catastali e per pagare l'ICI...
ma tanto come si dice in questi giorni... "ognuono è padrone in casa 
propria" chi se ne fotte se quello che faccio in casa mia può avere 
ripercussioni anche su altri....
saluti 

quello che è *strano* è che per avvallare certe pratiche usualmente il
comune richiede un nulla osta del condominio, (che poi tale richiesta
sia legittima o meno è da discutere)
 l'installazione della canna fumaria dovrebbe impattare sul decoro del
condominio, anche se installata in un chiostro, quindi avreste dovuto
essere informati.
Prima dirivolgervi a un avvocato chiedete a un geometra o a un
architetto di fare qualche indagine e aiutarvi a capire la situazione
e le sue implicazioni
Ciao
__
Fabio
www.cafelab.it

se vi è una pratica edilia con tanto di autorizzazione comunale, non
credo che un regolamento edilizio possa impedire il godimento appieno
di una proprietà privata, semmai quello che potete impedire è l'uso
comune con gazebo ed altro che intacchi le proprietà individuali o
l'uso comune di spazi condominiali, perchè con il gazebo od altro
diventerebbe esclusivo, ed ovvio un aumento dei millesimi di pagamento
del condominio.
di puù non potete fare, ovvio oltre a controllare che i lavori che
siano fatti a regola d'arte e quelli preventivati nella dia, ma per
questo non vi è bisogno di un regolamento basta avere la pratica ed ad
ogni abuso denunciare alle autorità.

quando arrivate a casa tardi :-)
la vedo dura. Ci sono già altri esempi nella stessa strada perchè ci
sono altri risoranti. Per gran parte dell'anno ci sono i tavolini
fuori per cui diventa impossibile insonorizzare. Un amico che ha
comprato recentemente un'appartamento si è ritrovato un ristorante
dove  al momento dellacquisto c'era un negozio di abbigliamento. Le
finestre della sua camera da letto danno sull'interno del cortile dove
si affaccia il ristorante. e a farla breve d'estate non riesce nemmeno
a guardare la televisione con le finestre aperte. hanno fatto anche
qui le cose alla chetichella e malgrado la mobilitazione dei condomini
anche dei fabbricati adiacenti ora che ha aperto non c'è nulla da fare
luisa

edilizio.....
andrò in comune a richiedere di visionare la pratica, credo che sia il
punto di partenza (sperando che me le facciano vedere)
luisa

ogni abuso denunciare alle autoritŕ.
allora siamo fregati .-(
luisa


Riusciranno a fare cio' che stanno perseguendo, ed essendo una attivita'
commeciale, difficilissimamente potrete osteggiarla.
Provate con L'asl.

di una proprietà privata
i permessi di costruire e tutte le pratiche edilizie sono sempre
"fatti salvi i diritti di terzi".
se nel regolamento di condominio contrattuale c'è un vincolo specifico
esso conta come un contratto registrato e non è possibile modificarlo
unilateralmente.

 essere informati.
   Perchè?
 
Art. 1102 Uso della cosa comune 
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri
la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti
uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le
modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa. 
   felix.
-- 
Primum vivere deinde philosophari.
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