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Titolo: Magazzino "abusivo" nelle fondamenta di un palazzo e relativi problemi

Stavolta esco dal lurking per chiedere un'opinione su una situazione che si e'
venuta a creare in un condominio dove abita un mio parente.
Situazione:
Il condominio e' composto da 2 scale (11+21 appartamenti) con portoni separati
e 2 negozi al piano terra che danno sulla strada principale e un piccolo
piazzale adibito a parcheggio per alcune auto dei condomini di uno dei 2
civici. L'edificio risale alla fine degli anni '20.
Sotto al piano terra vi sono dei fondi che, da quanto abbiamo riportato anni
fa dai proprietari piu' vecchi (ora defunti), in origine dovevano essere
adibiti a cantine (sono presenti nell'atrio di ingresso anche dei sottoscala
che in origine dovevano servire come accesso alla zona), ma queste non furono
mai realizzate e questo spazio fu usato come deposito del materiale da riporto
e dei rifuti edili prodotti durante l'edificazione dello stabile. Questa zona
ovviamente non e' in vista (non ci sono neppure delle grate) ed e' chiusa, per
accedervi e' necessario passare per due strette botole di cui una presente nel
piazzale adibito a parcheggio e un'altra presente sull'altro lato
dell'edificio, in un piazzale chiuso da cancellata usato come parcheggio da un
altro palazzo a cui i condomini non hanno normalmente accesso. Le botole non
sono mai state aperte se non recentemente 1 volta all'anno per gettare dento
alcune esche per la derattizzazione e la situazione della zona e' rimasta
"sconosciuta" per decenni.
5 anni fa, durante i lavori di rifacimento della facciata, alcuni condomini
discussero con l'impresa che li stava effettuando della possibile
realizzazione di alcune piccole cantine in questa zona (1 per appartamento, ma
di dimensioni totali minori rispetto all'area disponibile).
Scendendo per un'ispezione nella zona si accorsero della presenza, in mezzo
alle montagnette di terra e residui vari, di alcuni muri di mattoni che non
avrebbero dovuto esserci. Rompendo il muro in un punto si scopri che era il
magazzino di uno dei due negozi della cui esistenza nessuno era a consocenza
(e che era accessibile solo dall'interno del negozio tramite una scaletta) ne'
la cui esistenza era mai stata considerata a livello di tabelle millesimali.
Dato mandato all'amministratore di chiedere informazioni ai proprietari dei
locali del negozio (una coppia separata, proprietaria al 50%), questi
verificava che nell'atto di vendita risalente a 15 anni prima (quindi 20 da
ora) questo magazzino risulatava un abuso effettuato in data sconosciuta dai
vecchi proprietari o da ancora quelli precedenti (ora defunti) durante dei
lavori nel negozio (senza passare quindi dalle botole per effettuare i
lavori), "sanato" (non so con che condono o in che forma) e ora risultante
accatastato con i locali del negozio (o per lo meno questo e' quanto ha
riferito l'amministratore ai condomini). Visti i costi preventivati per la
costruzione delle cantine del progetto non fecero nulla e l'amministratore
suggeri'di non aggiornare neppure le tabelle millesimali, visto che i benefici
(maggiori spese a carico del proprietario dei locali del negozio rispetto al
totale) erano infinitaemnte minori dei costi e dei possibili problemi che
potevano presentarsi.
A questo punto la 1' domanda: il proprietario poteva "appropiarsi" di quella
che a prima vista sembrerebbe una zona comune, effettuare un abuso edilizio,
sanarlo e non comunicare per decenni nulla di tutto questo al condominio (che
vista l'innaccessibilita' della zona non si e' mai accorto di nulla)? Se non
fosse una situazione legale i (minimo) 20 anni trascorsi l'hanno "prescritta"
in qualche modo?
Andiamo avanti e veniamo al perche' di questo: uno dei due civici ha deciso di
installare un'ascensore, l'ingresso e' del tipo
portone, ingresso piano, prima rampa di scale larghe, pianterottolo e tromba
delle scale
Il progetto iniziale era di mettere l'apertura dell'ascensore a filo del
pianerottolo (in questo caso l'ascensore avrebbe una sola porta essendo poi i
pianerottoli dove sono presenti le porte da quel lato) e lasciare lo spazio di
sicurezza sotto la cabina (hanno detto 1 m) in uno scavo. A questo punto e'
pero' sorto un probelma: parte del magazzino del negozio sta proprio li'
sotto! l'alternatica a questo punto sarebbe rifare tutta l'ulta rampa di scale
in modo da creare una zona piana rialzata sul lato (quindi cabina con 2
porte), spostare la ringhiera, perdere l'accesso al locale del sottoscala,
perdere la superfice del pianerottolo (utilizzata per prolungare le scale),
ecc... oltre al fatto che i proprietari del 1' piano erano disposti a
partecipare nel caso l'ascensore gli avesse permesso di "saltare" tutta la 1'
rampa ma ovvimanete non sono interessati all'ascensore se questo gli fa
evitare solo 10 gradini... insomma la spesa procapite, i tempi dei lavori e i
disagi crescerebbero parecchio. L'idea, non ancora tentata, e' di proporre
bonariamente al proprietario del negozio lo spostamento di alcuni metri del
suo magazzino a spese dei condomini (che comunque a detta dei muratori sarebbe
una spesa minore dei lavori necessari per la 2' versione dell'ascensore) e
regolarizzando definitivamente il tutto, magari garantendogli anche un paio di
m2 in piu' (tanto l'area non viene utilizzata visto che il progetto cantine e'
stato abbandonato). Il problema e' che questi eventuali lavori ovviamente
causerebbe dei disagi al negoziante (in affitto), per di piu' tra i 2
proprietari non corre buon sangue, per cui il timore e' che non accettino la
proposta.
C'e' da aggiungere che tutti gli edifici di quella parte di strada sono stati
costruiti negli stessi anni e hanno l'acesso dell'atrio uguale (l'edificio a
fianco e' proprio speculare e anche le ringhiere sono uguali), per cui
sconvolgere la disposizione delle scale nell'atrio "stonerebbe", considerando
anche che il portone da' sulla strada principale.
Per cui arriviamo alla 2' domanda (che tempo avra' risposta negativa): nel
caso il proprietario non accetti, visto che l'abuso iniziale di fatto
costringe ai fare i salti mortali per installare l'ascensore e, nel caso si
decidesse poi di costruire le cantine, impedisce anche la realizzazione degli
acessi dove erano previsti (e unico punto in cui non era necessario passare
per appartamenti o negozi), secondo voi c'e' il modo di forzarlo a concedere
l'uso dell'area? O al limte di fargli accettare la proposta minacciando di
"rompergli le scatole" in qualche modo per via dell'abuso?
Ao Alex

 "rompergli le scatole" in qualche modo per via dell'abuso?
      Non e' molto chiara la situazione 
      Come ti ho gia' detto e' legittimo l'uso delle intercapedini poste
      al di sotto del pavimento di chi possiede il piano terra, quindi 
      tutto il volume generato dalla proiezione in basso del vano scala
      ed androne,e' condominiale, non usucapibile e se questo magazzino
      lo occupa, lo fa abusivamente poiche' non rispetta l'art 1102.
      Ora se vuoi spiegare meglio il problema ascensore,concentrandoti
      solo sull'aspetto tecnico, potro risponderti piu' appropriatamente.
      ciaofelix:-)
 
 
-- 
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       ciaofelix:-)
In pratica, da quello che ha riferito la ditta (io non ci ho parlato, l'ha
fatto mio cugino che abita li') sotto al vano dell'ascensore servono 90 cm e
davanti alla porta dell'ascensore e' necessario che ci sia una zona piana. Ora
se si potesse (come hanno fatto tutti i palazzi della zona) mettere
l'ascensore a filo del piano da cui partono le scale i 90 cm finirebbero nel
magazzino. In questa configurazione basterebbe una porta per la cabina
(ingresso ed uscita dallo stesso lato) e si manterebbe l'accesso al localino
del sottoscala (dove vengono tenute scope, secchi, ecc.. e che in origine
doveva esse il punto dove partivano le scale per andare nei sotterranei mai
realizzati) e sopratutto non sarebbe necessario fare nessun grosso lavoro di
muratura o cambiare le ringhiere.
Se non si potesse usare la zona del magazzino sotto per ottenere i 90 cm
dovrebbero mettere il "piano terra" dell'ascensore piu' in alto e quindi
ricavare una zona piana sulla prima rampa di scale (in basso nel disegno
sopra). A questo punto si dovrebbe rifare questa rampa, un basamento che, a
detta della ditta andrebbe ad occupare una superfice maggiore di quella del
semplice vano ascensore rendendo non piu raggiungibile il sottoscala, rifare
tutta la prima parte della ringhiera (le ringhiere sono in ferro lavorato con
tutti i ghirigori e che quindi sarebbe necessario farle fare appositamente da
un fabbro se le si vuole mantenere uguali), la cabina dovrebbe prevedere 2
porte, una laterale per l'ingresso al piano terra e quella per l'uscita ai
pianerottoli e si perderebbe tutya la superfice utilizzabile di questo primo
pianerottolo (oggi alcuni ci tengono per es i passeggini o momentaneamente le
borse della spesa aproffitando dell'angono che non rimane visibile dalla
strada).
All'incirca un qualcosa cosi': 
http://s03.imagehost.org/0290/scala2.jpg
Ao Alex

 strada).
     Adesso e' tutto chiaro, la sanatoria viene concessa salvo diritti di
     terzi, e l'accatastamento non determina la proprieta', ma io non sono
     un legale e non so se si puo' agire in questo senso.
     Se il negoziante non soffre troppo per questa modifica, provate ad
agi-
     re con risoluzione, puo' darsi che tema una causa e cedera' sulla
modi-
     fica.
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