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Titolo: sopralzo vs recupero sottotetto

Come distinguere un recupero sottotetto da un sopralzo ex art. 1127 ?
Di fronte ad un recupero sottotetto, con tanto di DIA e autorizzazioni
comunali, i condomini ritengono invece trattasi di un sopralzo in piena
regola (ovviamente puntano all'indennita' !).
        Rebrac

 ha scritto

E a te che ne cale?
L'art. 1127 dice: "Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri
condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la
nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da
edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante".
Gli altri condomini non sono nè l'assemblea nè l'amministratore.
Ci pensino loro.
Le autorizzazioni comunali, comunque, fanno pensare a una nuova costruzione,
quindi all'appropriazione di una quota del terreno. Io non lo darei
volentieri gratis.

 Io non lo darei volentieri gratis.
Questa invece si     :-P
        Rebrac

 Questa non l'ho capita.
Perchè si deve pagare quell'indennizzo?
Perchè chi "eleva una nuova fabbrica" deve comprare il terreno relativo.
Per intenderci: se un immobile è di un piano, il 100% del terreno è di
proprietà di chi ha quel piano, se aggiungi un secondo piano devi comprare
il 50% del terreno, se aggiungi un terzo piano devi comprare 1/3 di terreno
dagli altri due, e così via. Se col recupero del sottotetto un immobile di x
piani abitabili diventa di x+1 piani abitabili quel +1 di terreno lo si
paga. Forse no, ma visto che è una questione solo di soldi magari conviene
pagare, senza aspettare 10 anni a sapere che ne pensa un insieme di giudici
col rischio di pagare 30 volte di più 10 anni dopo.

Rebrac ha scritto:

     Il sopralzo presume un aumento di volume, non un semplice cambio di
    destinazione.  ciaofelix.
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 col rischio di pagare 30 volte di più 10 anni dopo.
Rendendo abitabile il sottotetto i piani abitabili diventano certo x+1 ma
non c'è stata costruzione di nessun "corpo di fabbrica".
Il fatto che sia questione di soldi (e, probabilmente, non pochi...) fa si
invece che a pagare ci sia sempre tempo, magari contando sulla non più
arzilla età della rompi marroni di turno.
Oltretutto il fantomatico incaricato della rompi ha calcolato il prezzo del
"valore attuale dell'area" basandosi non sul prezzo del terreno ma su quello
dell'abitazione, facendo risultare rimborsi astronomici.
        Rebrac

 ha scritto nel messaggio
news:ZVJbf.1344$r_4...@news.edisontel.com...

Io la vedo cosi:
Il recupero del sottotetto non comporta una sopraelevazione, in quanto di
sopraelevazione si puo' correttamente parlare nel caso di una costruzione di
un piano ulteriore o di una porzione ( trib. di Cagliari 7.12.93).
Si puo' invece dubitare sulla variazione della tabella  millesimale perche'
e' in funzione della "vastita'" della variazione. poiche' l'art. 69 n.2 Att.
e Trans. Cod.Civile consente che possano essere rivedute o modificate, anche
nell'interesse di un solo condomino, quando risulti che i valori
proporzionali dei vari piani o porzioni di piano siano notevolmente
alterati, in conseguenza di sopraelevazioni di nuovi piani o di innovazioni
di VASTA portata.
In tale situazione si rendera' necessaria una perizia tecnica che accerti se
l'ampliamento abbia comportato un'alterazione dei rapporti proporzionali fra
i piani.
Inoltre la variazione millesimale dovra' essere comunque votata
all'unanimita', compreso il tuo voto, essendo altrimenti nulla la relativa
deliberazione ( Cass. 7 Nov. 1981 n. 5905.

facendo risultare rimborsi astronomici.
 stessa zuppa: i prezzi degli edifici sono alti,
 conseguentemente anche i prezzi dei terreni edificabili
 un saluto da
 Sebastiano Venabile

 arzilla età della rompi marroni di turno.
Questa leggenda l'ho già sentita. Solo all'inizio, però. Alla fine la stessa
persona dice sempre che, se avesse saputo che tutti i giudici sono
criminali.....
Capisco che gli amministratori di condominio non siano abituati a trattare i
prezzi, ma molti negoziatori, quando vogliono ottenere 10, cominciano con lo
sparare  100.
Io non credo che qualcuno possa sapere a priori come un giudice possa
interpretare un "nuove fabbriche" del 1942 alla luce di una legge regionale
di questo secolo che rende lecito ciò che nel '42 e per molti anni
successivi era vietato.  A leggere il testo unico per l'edilizia, tutto ciò
che non è manutenzione ordinaria o straordinaria è un nuovo insieme
edilizio.
E credo che a qualsiasi giudice sembri un po' strano che qualcuno possa
farsi una casa senza comprare il terreno.
Un avvocato bravo tratterebbe e chiuderebbe prima che il giudice disponga
una CTU e che la consulenza sia depositata. Dopo che margine c'è più?
E non chiamare "rompi" una persona che vuole dei soldi. Viviamo in una
società capitalista e chi vuole soldi fa girare il sistema.

 farsi una casa senza comprare il terreno.
infatti e' cosi', ma non per quanto riguarda i sottotetti, il cui recupero
e' stato addirittura incentivato da apposite leggi regionali.
Mi pare ha iniziato proprio Milano, poi a seguire le altre regioni.

 Mi pare ha iniziato proprio Milano, poi a seguire le altre regioni.
Quali altre regioni?
La Regione Lombardia regala terreni non suoi? Ne prendo atto e sono contento
d'averla lasciata.


Uffa...ma chi regala terreni? Che c'entra la regione o il comune? Il terreno
e' gia' del condominio o del singolo se trattasi di casa singola.Per CC il
sottotetto e' di proprieta' del proprietario dell'ultimo piano, se non
disposto diversamente dai titoli e dal regolamentoe se non c'e' accesso
comunea tutti.
Trattandosi di un diverso uso di un locale destinato a sottotetto, e quindi
ad isolamento dell'ultimo piano, le regioni hanno deliberato, con apposite
leggi, di "sanare" ed incentivarne la trasformazione. Cosa piu' che saggia!
Non si elevano nuovi piani, non si modificano i diritti degli altri, il
terreno e' gia' di proprieta', ma che altro vuoi?
Un giro con google per vedere tutto sulle leggi regionali sul  "recupero
sottotetti" no, eh!

 "recupero sottotetti" no, eh!
Cos'è google?
Tu hai scritto:
"certo, il sottotetto esisteva gia' anche se inutilizzato, un nuovo insieme
e', appunto, nuova costruzione ma non sopraelevazione.Ergo: millesimi si, se
vasto aumento, quattrini NO".
Se hai 100 millesimi, significa che sei proprietario del 10% dell'edificio.
Se passi a 120 millesimi, vuol dire  che sei diventato proprietario di un
ulteriore 2% e che gli altri non hanno più il 90% ma solo l'88%. Da quando
esiste una proprietà che si acquista gratis?

e' stato addirittura incentivato da apposite leggi regionali.
 si`: ma incentivato dal punto di vista urbanistico, non dal
 punto di vista civilistico (cioe` l'indennizzo ai proprietari
 del terreno), in materia civile le Regioni non possono, per
 fortuna, disciplinare nulla
 se non dove il Codice Civile le autorizza, per esempio: distanza
 dai fabbricati, il limite del Codice e` un minimo, le Regioni, o
 i Comuni, possono stabilire una misura maggiore




 quello che il nostro amico non ci dice (o che forse ha
 detto ma non leggo a causa dei disservizi nelle news),
 e` se c'e` stata sopraelevazione oppure no
 per quel che ne so, la giurisprudenza e` orientata
 in questo modo:
 recupero sottotetto (ovviamente il sottotetto deve
 essere di proprieta` esclusiva di chi lo intende
 sfruttare, certo non di proprieta` condominiale)
 1) senza sopraelevazione (cioe` lo spazio che gia`
    c'e`): non c'e` indennizzo
 2) con sopraelevazione (cioe` il tetto viene demolito
    e riscostruito piu` alto, a volte anche di poco,
    per consentire l'utilizzo del sottotetto): c'e`
    indennizzo
 ti risultano cose diverse ? mi interessa
 ovviamente sull'indennizzo la regione Lombardia non
 puo` dire nulla, (ho colto la tua ironia) e non avra`
 detto nulla
 in questi tempi lugubri di federalismo ognuno fa
 come gli pare, ma non credo che siamo arrivati a
 tanto
 anche perche` se non si ci accorda sull'indennizzo, decide
 un giudice, che se ne frega di cosa ha eventualmente (ma
 non credo) disciplinato la Regione in merito


sottotetti" no, eh!
 cosa dovremo leggere in quelle leggi regionali ?
 le leggi regionali non possono modificare i diritti civili
 comunque deciditi: le regioni c'entrano oppure no ?
 nella prima riga del tuo post dici che non c'entrano, poi,
 invece, dici il contrario, approvandone l'iniziativa


il tetto e` stato toccato ?>
Incollo:  >Di fronte ad un recupero sottotetto, con tanto di DIA e
autorizzazioni
comunali, i condomini ritengono invece trattasi di un sopralzo in piena
regola (ovviamente puntano all'indennita' .>
sembra chiaro che si tratti di un recupero, anche se "forse"
pretestuosamente i condomini cercano di trarne vantaggio.
Potrei sbagliare, ma da come Rebrac ha descritto la cosa non credo proprio,
anche perche' ci sono gia' passato io con legali, architetto ed esperti
vari, per cui so quel che dico.
Salutoni

esiste una proprieta` che si acquista gratis?
 capisco il ragionamento, ma non e` esattamente cosi`
 i condomini devono essere risarciti in quanto comproprietari
 del terreno sul quale sorge l'edificio (ex art 1117 cc)
 l'articolo citato e` derogabile, per cui spesso l'imprenditore
 accorto si riserva la proprieta` esclusiva del suolo
 proprio in questo periodo i figli e i nipoti dei suddetti
 imprenditori sopralzano i sottotetti grazie alle leggi regionali
 tanto amate dal nostro amico, e senza pagare il terreno, grazie
 all'accortezza del loro padre/nonno


appunto, se sopraelevi. Nessuno ha mai parlato di sopraelevare.
 possiamo anche smetterla, non siamo in tribunale, ma mi
 farebbe piacere una tua risposta:
 il tetto lo ricostruisci ad una quota diversa ?
 un semplice si` o un semplice no


l'articolo citato e` derogabile, per cui spesso l'imprenditore
 accorto si riserva la proprieta` esclusiva del suolo>
Il suolo e sottosuolo e' proprieta' comune. Cass. 25/10/1961 n. 2377.
Il sottotetto, non servendo da copertura dell'edificio, non puo'
comprendersi nel novero delle parti comuni dell'edificio (suolo,muri
maestri, tetto, etc.), o in generale necessario all'uso comune.( art.1117
C.C. n. 1).
"Il sottotetto assolve una funzione isolante,protettiva del piano piu'
elevato (difesa dal caldo/freddo).
Pertanto deve ritenersi che esso costituisca una pertinenza del piano piu'
elevato, OVE IL CONTRARIO NON RISULTI DAL TITOLO e se non sia dimostrata,
secondo le regole dettate dalla legge, la sua destinazione ad un servizio
comune." Cassazione 11-11-1961, n. 2646.
Ora basta, fate come vi pare.

 ????
Ho fatto la scuola dell'obbligo, il liceo e l'università. Non era materia di
esame in nessun corso, quindi ho il diritto di non saperlo.
Siccome m'interesso un po' alla finanza, so che c'è una ditta americana,
chiamata Google (con la maiuscola) che fa un sacco di quattrini. Però
siccome il cambio col dollaro è troppo ballerino non tengo in portafoglio
azioni americane e non so cosa venda per fare così tanti soldi.
Parli di quella ditta e ne sai qualcosa in più? Illuminami.
Per il resto hai copiato per rispondere un post non scritto da me.
Io so che non è possibile, dal punto di vista semplicemente igienico,
rendere abitabile un sottotetto senza aumentarne la volumetria. La legge
regionale lombarda permette di aumentare la volumetria in deroga agli
strumenti urbanistici vigenti.
Nulla e nessuno, invece, ha mai vietato di abitare in sottotetti nei quali i
rapporti aeroilluminanti e gli altri requisiti igienici ci sono. Prima che
fosse inventata quella legge regionale, e prima del primo condono, io
abitavo a Milano in un appartamento in cui le camere da letto sono nel
sottotetto. E aveva tanto d'abitabilità e nulla da condonare.
Quindi, chi si avvale di quella legge aumenta la volumetria e costruisce una
nuova "fabbrica".
Poi, che chiunque faccia una causa possa perderla non v'è dubbio.
Hai letto Protagora e Lisia? Non è cambiato granché, in quasi tremila anni.

  il tetto lo ricostruisci ad una quota diversa ?
Spesso solo con un'inclinazione diversa.
Cambia solo il volume.
Per me, anche se non è un nuovo piano è comunque una nuova fabbrica.

Ora basta, fate come vi pare.
 vedo che sei nervoso, capisco, ti fai trovare in contraddizione
 insisti, in diversi post, sul fatto che (ti cito):
 >"... il CC dice che la proprieta' del sottotetto e'
 >     del proprietario dell'ultimo piano ..."
 al che ti ho chiesto quale sia l'articolo del Codice
 Civile al quale fai riferimento
 quindi te ne esci con sentenza della Cassazione
 autorevolissima, senza dubbio, ma il Codice e` un altra cosa
 non fosse altro perche` per cambiare il Codice serve la
 maggioranza in Parlamento, invece di sentenze la Cassazione
 ne puo` fare subito un'altra
 per tacere del fatto che l'ultimo degli ex-pretori se ne puo`
 fregare di quella sentenza e fare come gli pare


Per me, anche se non e` un nuovo piano e` comunque una nuova fabbrica.
 anche per me, ma, per quel che ne so, la giurisprudenza
 non e` d'accordo con noi
 per cio` ti ho chiesto se avevi notizie diverse
 riassumo:
 - recupero con modifica del tetto: si paga
 - recupero senza modifica del tetto: non si paga
 ti torna ? (ripeto, come giurisprudenza, ho capito
 che per te si dovrebbere pagare sempre)


 ha scritto

Mi torna, ma, senza aumento di volumetria è un semplice mutamento di
destinazione d'uso, che è sempre stato consentito, visto che i requisiti
previsti dai regolamenti edilizi e d'igiene esistono già.
Se il lavoro è come quello di trasformare due magazzini in un negozio,
convengo che il codice civile non ci ha manco pensato.
Quanto alla giurisprudenza, a Milano ci sono almeno 500.000 nuovi metri
quadri, grazie a quella legge. Qualche decisione di primo grado dovrebbe
esserci, ma a me non risulta. Non sono attento nell'aggiornarmi o dipende
dal fatto che le transazioni non si pubblicano?

  - recupero senza modifica del tetto: non si paga
Non mi sfagiola.
Prendo un sottotetto, nel corso del recupero rubacchio 20-40 cm alla base e
altrettanti al colmo.... e viene equiparato tale e quale come se sopra
l'ultimo piano ci piazzassi un altro piano di m. 2,80 oltre al tetto
originale (eventualmente ancora "recuperabile")?
    Rebrac

 ha scritto

Magari non c'entra, ma segnalo questa decisione:
"Al sottotetto di un edificio condominiale, in assenza di titolo idoneo, si
applica la presunzione di comunione ex art. 1117, n. 1, c.c. qualora il
vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti
oggettivamente destinato, sia pure in via potenziale, all'uso comune oppure
all'esercizio di un servizio di interesse comune.
Lo ha stabilito dal Consiglio di Stato, con la decisione n. 4744 del 14
settembre 2005, richiamando il costante orientamento giurisprudenziale della
Corte di Cassazione.
Nel caso di specie il Consiglio di Stato ha confermato la sentenza di primo
grado che, accertata la comunione del sottotetto, aveva annullato il
permesso di costruire per ristrutturare e sopraelevare l'unità rilasciato ai
condomini dell'ultimo piano senza il necessario consenso degli altri
condomini".
(Altalex, 22 settembre 2005)
Immagino che sia ancora più fastidiosa, per qualcuno.

originale (eventualmente ancora "recuperabile")?
 cosa vuoi che ti dica ? non rubacchiare e sei a posto
 comunque cio` che ho indicato _mi pare_ sia
 l'orientamento attuale della giurisprudenza
 "mi pare", e infatti ho chiesto conferma
 per tornare al tuo esempio l'ulteriore tetto non sarebbe
 piu` recuperabile, perche` il sottotetto deve esistere
 alla data di entrara in vigore della Legge [*], se lo
 fai ora, e` nato dopo: quindi non ha diritto
 [*] almeno per le Leggi Regionali che conosco, con questo
     deprecabile federalismo, le Legge Regionali sono quasi
     uguali, (si copiano gli uni con gli altri) cambiando una
     parolina qua e una la`, puo` darsi che qualche regione
     che non conosco consenta anche il recupero di quel
     sottoetto, mi sembrebbe strano, comunque          
