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Titolo: Delibera valida?

Sono proprietario di un appartamento situato in un palazzo di
vecchissima costruzione, in un centro storico. La situazione delle
fosse biologiche delle unità costituenti il condominio è la seguente:
1. Un fondo "A" con f. b. privata di nuova costruzione, su suolo
pubblico;
2. Un fondo "B", non occupato, sprovvisto di f. b.;
3. Tutti gli appartamenti utilizzano una f.b. di vecchia costruzione
situata in un cortiletto interno facente parte del fondo "B", sul
quale grava dunque una servitù di passaggio.
Durante l'ultima assemblea di condominio è stata tra l'altro
deliberata la costruzione di nuove fosse biologiche, che dovrebbero
servire tutti gli appartamenti e il fondo "B", e dovrebbero essere
situate nello stesso cortiletto.
L'assemblea è stata dichiarata validamente costituita (6 condomini su
10, 583 millesimi) anche in virtù della presenza del proprietario del
fondo "A".
Ora a me sembra illogico che un condomino del tutto estraneo alla
questione, il quale non avrà alcuna spesa da sostenere nei lavori, che
neanche è interessato alla ubicazione presente o futura delle fosse
biologiche, e che ovviamente non contribuisce alle spese attuali di
manutenzione e spurgo, sia stato ammesso al voto e conteggiato anche
per questa delibera, ma così è avvenuto, a leggere il verbale di
assemblea speditomi dall'amministratore, e al momento non so se il
ricorso all'autorità giudiziaria basato su questo punto abbia una
possibilità di essere accolto. In altre parole, non so se la
situazione è illogica ma legale :-)
Qualche parere? Grazie e auguri per l'anno nuovo.
Fulvio


hai omesso dei dati importanti
il condominio come è costituito?
ovvero quali sono le parti comuni?
come sono assegnati i millesimi?


Vediamo se così è più chiaro:
1. Tabella valori millesimali di proprietà generale, per 10 unità (i
due fondi più otto appartamenti)
2. Tabella valori millesimali relativa all'androne di ingresso e fosse
biologiche (riguarda solo gli otto appartamenti, i fondi hanno
ingresso separato sulla strada e fosse biologiche come dicevo)
3. Tabella valori millesimali scale (riguarda gli otto appartamenti)
4. Sei tabelle distinte relative alle coperture, composte da tetti e
terrazze, a livelli diversi (il palazzo non è che assomigli a un cubo
:-) ), riguardanti i dieci condomini, ovviamente per le relative parti
di spettanza. 
In particolare copio&incollo dalla relazione tecnica per
l'attribuzione dei valori millesimali:
"La tabella Generale " A " sarà usata per la ripartizione delle spese
comuni 
- ripartizione di tutte le spese amministrative propriamente dette;
- ripartizione spese di manutenzione ordinaria e straordinaria di
tutte le parti comuni a tutto l'edificio od a parte dell'edificio;
- ripartizione spese di manutenzione ordinaria e straordinaria ad
opere ed impianti comuni a tutto l'edificio od a parte dell'edificio;
-quant'altro può essere preso in esame nell'analisi del fabbricato e
che interessi la proprietà condominiale."
e per quanto riguarda la tabella fosse biologiche e androne:
"-ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria
delle fosse biologiche interessanti gli 8 appartamenti del
fabbricato."
Nello stesso paragrafo si spiegano i motivi dell'esclusione dei due
fondi da questa tabella (quelli che ti dicevo)
Ciao
Fulvio

 Fulvio
dunque l'assemblea č validamente costituita non vuol dire che le maggioranze
necessarie alla costituzione siano poi egualmente valide per le votazione
dei singoli punti all'odg
pertanto l ássemblea č realmente regolamente costituita
poi bisogna andare a vedere se per i punti in questione si possano
utilizzare i millesimi di proprietŕ generale o solo i millesimi relativi
alla comunione della parte oggetto della votazione
IMHO si devono utilizzare solo i millesimi di proprietŕ rapportati a 1000
dei soli comunisti
pertanto alla votazione relativa alla F.B. su fondo B il condomino
proprietario del fondo A non ha titolo a partecipare, di conseguenza i suoi
millesimi non sono da considerarsi
in appendice a ciň andrebbe sempre a verificare la servitů che deve sempre
essere in forma pubblica (con atto notarile)
con questa votazione di fatto state alterando i termini della servitů
esistente
bisognerebbe andare a verificare cosa preveda il vecchio accordo e cosa
prevede il nuovo
potrebbero verificarsi gli estremi di un equo indennizzo da destinare al
proprietario del fondo B
a mio modesto parere state iniziando una strada irta di cavilli legali, si
consiglia il consulto preventivo di un buon avvocato , per definire gli
accordi tra le parti
non si risolve cosě alla buona una problematica del genere con un semplice
voto assembleare
e questo indipendentemente dalle maggioranze


Sono completamente d'accordo con te. A questo punto non vedo altre
alternative che rivolgermi al legale, bloccare la delibera e vedere se
č possibile trovare un accordo extragiudiziale, tanto piů che la
questione mi pare sia stata gestita dall'amministratore in modo a dir
poco disinvolto.
Approfitto della tua cortesia per un altro dubbio che ho: per
decisioni del genere č comunque necessaria la maggioranza del 50% dei
millesimi "interessati", o possono (o debbono) esistere maggioranze
diverse?
Ciao e grazie
Fulvio

 Fulvio
per far che?
se per deliberare i nmerito ad una fossa biologica in aree private
è necessario in modo indispensabile l áutorizzazione scritta del proprietari
odell área
poi le maggioranze necessarie per le innovazioni non voluttuarie
naturalmente le maggioranze si riferiscono al ristretto numero dei condomini
utilizzatori dell'innovazione
pertanto tra i soli condomini della palazzina
ricapitolando
A non vota
B non vota ma deve dare esplicito consenso scritto
i condomini restanti votano secondo la norma delle innovazioni non
voluttuarie


Mi sono spiegato male. Intendevo dire se, in un caso come questo, una
volta appurato chi sono gli effettivi aventi diritto al voto, la
maggioranza richiesta per l'approvazione debba essere del 50%, dei
2/3, o che altro.
Ciao 
Fulvio


de che?
ripeto sono solo i condomini interessati (esclusi A e B) ad avere diritto di
voto
pertanto le maggioranze si rapportano solo a loro
e queste dipendono da prima e seconda convocazione
A e B non devon oessere considerati come formanti alcuna percentuale in sede
di voto per il punto specifico