Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Speriamo finisca nel cesso alla svelta...

http://www.condominioelocazioni.it/index_file/news4.htm
 
 
aumenta a dismisura gli obblighi (tanto per liberalizzare istituisce ben due albi),
senza effettivi benefici.......
 
Giulia


La legge in questione ha un lungo iter (dal secolo scorso ...) e non
credo che il suo augurio sia realizzabile.
Adesso dovrebbe tornare al Senato e poi dovrebbe diventare legge.
 
In ogni caso, vedo che sono saltati alcuni tentativi di
"burocratizzare" il condominio, ad esempio, e' stato soppresso:
 
"L’amministratore è tenuto a convocare senza indugio l’assemblea.
Decorso il termine di trenta giorni dalla richiesta senza che
sia stata convocata l’assemblea, è ammesso il ricorso all’autorità
giudiziaria che provvede in via di urgenza."
 
Questa norma conteneva due significati impliciti deleteri.
Una manomissione dei diritti dei proprietari che in realta'
possono cacciare quando vogliono l'amministratore e non ha
bisogno di attendere 30 gg prima di farsi parte attiva.
 
L'implicito che non ci si possa rivolgere al giudice prima
della scadenza di questi 30 gg.
[La furbata di come una norma apparentemente messa per uno certo
scopo, in realta' mira ad ottenere i risultati inversi ...]
 
 
Bella la norma "di sussidiarieta'" che tutela il condomino di
fronte all'inerzia condominiale:
 
"Il condomino, ove venga oggettivamente constatato che il proprio
immobile non gode della normale erogazione di calore, a causa di
problemi tecnici dell’impianto condominiale, e questi, nell’arco di
una intera stagione di riscaldamento, non sono risolti dal condominio,
può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di
riscaldamento o di condizionamento, a condizione che dal suo distacco
non derivino squilibri tali da compromettere la normale erogazione
di calore agli altri condomini o aggravi di spesa. In tali casi il
rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese
di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua
conservazione e messa a norma »"
 
Se approvata, significa che in futuro quei disgraziati che abitano
all'ultimo piano non devono piu' pagare il riscaldamento per gli
"altri", ma continuando ad avere freddo, ma possono provvedere
autonomamente.
 
Abbassato il quorum a "maggioranza degli intervenuti ed almeno
la meta' del valore dell'edificio" per innovazioni di:
 
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere
architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli
edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità
immobiliari o dell’edificio e per la produzione di energia mediante
l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o
comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano
a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico
solare o di altra idonea superficie comune;
 
3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione
radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso
informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti
fino alla diramazione per le singole utenze, 
*ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado
di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli
altri condomini di farne uso secondo il loro diritto*.
 
Sono perplesso sul significato della parte che ho asteriscato
dell'articolo. Esclusione se l'impianto NON crea problemi o NON
impedisce ? Qualcuno mi spiega l'arcano ?
 
 
Hanno anche chiuso un "buco" giuridico, ove si creava il ridicolo che
il proprietario sulla sua proprieta' aveva meno diritti che sulle
parti ricevute in uso esclusivo (vedi parte asteriscata):
 
ART. 1122. – (Opere su parti di proprietà o uso individuale). – 
Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti *normalmente
destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà
esclusiva o destinate all’uso individuale,* il condomino non può eseguire
opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un
significativo pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al
decoro architettonico dell’edificio.
 
 
Eliminata anche tutta la parte in cui l'amministratore era
obbligato ad attivita' ispettive e reppressive, configurando una
figura di amministratore "supervisore" dei singoli condomini, che
quindi da "padroni" venivano declassati a "dipendenti"
dell'amministratore. Ecco tutto l'articolo sopresso:
 
   « ART. 1122-bis. – (Interventi urgenti a
tutela della sicurezza negli edifici). – Nelle
parti comuni e nelle unità immobiliari di
proprietà individuale non possono essere
realizzati o mantenuti impianti od opere
che non rispettino la normativa sulla si-
curezza degli edifici. Il mancato rispetto di
detta normativa si considera situazione di
pericolo immanente per l’integrità delle
parti comuni e delle unità immobiliari di
proprietà individuale, nonché per l’inte-
grità fisica delle persone che stabilmente
occupano il condominio o che abitual-
mente vi accedono.
    L’amministratore, su richiesta anche di
un solo condomino o conduttore, nel caso
in cui sussista il ragionevole sospetto che
difettino le condizioni di sicurezza di cui
al primo comma, accede alle parti comuni
dell’edificio ovvero richiede l’accesso alle
parti di proprietà o uso individuale al
condomino o al conduttore delle stesse.
    La semplice esibizione della documen-
tazione amministrativa relativa all’osser-
vanza delle normative di sicurezza non è
di ostacolo all’accesso.
    L’amministratore esegue l’accesso alle
parti comuni con un tecnico nominato
d’accordo con il richiedente ed esegue
l’accesso alle unità immobiliari di pro-
prietà individuale con un tecnico nomi-
nato di comune accordo tra il richiedente
e l’interpellato. Il tecnico nominato, al
termine dell’accesso, consegna una sinte-
tica relazione al richiedente ed all’ammi-
nistratore, il quale la tiene a disposizione
di chiunque vi abbia interesse.
    A seguito dell’accesso, qualora risulti la
situazione di pericolo di cui al primo
comma, l’amministratore convoca senza
indugio l’assemblea per gli opportuni
provvedimenti, salvo il ricorso di chiunque
vi abbia interesse al tribunale per gli
opportuni provvedimenti anche cautelari.
    Nel caso in cui l’interpellato non con-
senta l’accesso o non si raggiunga l’ac-
cordo sulla nomina del tecnico, previa, ove
possibile, convocazione dell’assemblea,
possono essere richiesti al tribunale gli
opportuni provvedimenti anche in via di
urgenza. Il tribunale, valutata ogni circo-
stanza e previo accertamento delle condi-
zioni dei luoghi, può, anche in via prov-
visoria, porre le spese a carico di chi abbia
immotivatamente negato il proprio con-
senso all’accesso.
    Le spese delle operazioni di cui al
presente articolo, qualora i sospetti si
rivelino manifestamente infondati, sono a
carico di chi ha richiesto l’intervento al-
l’amministratore. In tal caso, se vi è stato
accesso a proprietà individuali, il mede-
simo richiedente è tenuto, oltre che al
risarcimento del danno, a versare al pro-
prietario che ha subìto l’accesso un’inden-
nità di ammontare pari al 50 per cento
della quota condominiale ordinaria dovuta
dallo stesso proprietario in base all’ultimo
rendiconto approvato dall’assemblea.
 
Come vedete, un articolo lunghissimo, e repressivo. Abolito.
 
Attenzione, nel'articolo che disciplina l'installazione di
propri impianti (le parabole non si possono piu' piantare dove
si vuole, in piena facciata), pero' c'e' aggiunto:
 
"È consentita l’installazione di impianti per la produzione di
energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità
del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie
comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato."
 
In altre parole, se volete installare moduli fotovoltaici su
tutta la parte della parete esterna dell'edificio che delimita
la vostra proprieta', non c'e' bisogno di chiedere il permesso
all'assemblea condominiale.
 
L'assemblea condominiale puo' intervenire a suddividere il lastrico
solare tra i condomini (ovviamente i criteri se non sono basati sulla
ripartizione millesimale, vanno approvati all'unanimita') per
l'utilizzo delle energie rinnovabili. Questa suddivisione preventiva
e' utile ad evitare problemi a chi installa per primo gli impianti e
non sa quanto puo' occupare senza rischiare che poi arrivi un secondo
condomino e gli faccia smontare parte dell'impianto per fare posto al suo.
 
Tolta l'unanimita' per gli impianti di videosorveglianza condominiali.
Basta la maggioranza degli intervenuto ed almeno la meta' dei millesimi:
 
ART. 1122-ter. – (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni). –
Le deli- berazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni
dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza
su di esse sono approvate dall’assemblea con la maggioranza di cui
al secondo comma dell’articolo 1136 ».
 
Quando approvata e' la fine dell'ostruzionismo da parte di vandali
e dispettosi.
 
 
Hanno "sostituito" a "ricostruito" ... "sostituito" nell'art.1124.
A che pro ? Che differenza c'e' tra "sostituire le scale" e
"ricostruire le scale" ?
 
Notare che hanno rafforzato con un "esclusivamente" la parte in cui
la meta' della spesa va suddivisa in misura proporzionale
all'altezza dal suolo.
 
Nel titolo e nel testo e' aqggiunto "ascensori" per chiarire che
il criterio 1124 vale anche per gli ascensori.
 
 
Soppresso anche il tentativo di caricare il lastrico solare,
per la quota dei 2/3, a tutti i condomini (invece di quelli a cui
serve ... ma non e' chiaro se inteso come "tetto").
 
 
Finalmente una via di fuga per l'amministratore che e' stufo di
condomini "furbetti". Se da le dimissioni, e l'assemblea non si mette
d'accordo, o non vuole nominare un nuovo amministratore, il diritto
a ricorrere al giudice per la nomina di un amministratore giudiziario
spetta anche all'amministratore uscente. Se penso quante volte e'
apparsa la domanda: ho dato le dimissioni ... posso stare tranquillo ?
Oggi si deposita la richiesta in tribunale e si dorme tranquilli.
In quanto ai condomini "furbetti" si beccano uno giudiziario che
gli costa come un professionista.
 
 
Intereressante la precisazione che sulle fotocopie fornite
dall'amministratore, il condomino puo' chiedere la firma (a riprova
della "autenticita'" e della "provenienza" ? ).
Non ci avevo pensato, mi pare una buona idea, sia contro i condomini
"taroccatori", sia contro gli amministratori "bugiardi".
 
 
Poi la norma a doppio taglio:
 
"L’amministratore, all’atto della nomina deve presentare ai condomini
una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti
nell’esercizio del mandato i cui oneri sono posti a carico dei
condomini."
 
ovvero l'amministratore fornisce garanzie, ma l'onere e' in capo
ai condomini. Questo e' male perche' impedisce la selezione tra
amministratori competenti (che avranno premi da pagare piu' bassi)
e quelli pasticcioni (che nel caso la polizza e' pagata dai
condomini, possono fregarsene di fare pasticci, tanto le
maggiorazioni di premi negli anni successivi sono imputati al
condominio).
 
Inoltre:
 
"Nel
caso in cui l’amministratore sia coperto da
una polizza di responsabilità civile profes-
sionale generale per l’intera attività da lui
svolta, tale polizza deve essere integrata
con una dichiarazione dell’impresa di as-
sicurazione che garantisca le condizioni
previste dal periodo precedente per lo
specifico condominio."
 
 
Tolto l'obbligo di rapida azione verso i morosi. Ecco la norma
soppressa:
 
"    Salvo che sia stato espressamente di-
spensato dall’assemblea, l’amministratore
è tenuto ad agire per la riscossione forzosa
delle somme dovute dagli obbligati entro
quattro mesi dal momento in cui il credito
è divenuto esigibile, anche ai sensi dell’ar-
ticolo 63, primo comma, delle disposizioni
per l’attuazione del presente codice. L’am-
ministratore risponde dei danni a lui im-
putabili per il ritardo."
 
 
Definita la durata biennale dell'amministratore (e non piu'
annuale):
 
"L’incarico di amministratore ha durata di due anni e si intende
rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o
le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore."
 
Aggiunta anche questa parte alla legge:
 
"      Nei casi in cui siano emerse gravi
irregolarità fiscali o di non ottemperanza
a quanto disposto dal numero 3) dell’un-
dicesimo comma, i condomini, anche sin-
golarmente, possono chiedere la convoca-
zione dell’assemblea per far cessare la
violazione e revocare il mandato all’am-
ministratore. In caso di mancata revoca da
parte dell’assemblea, ciascun condomino
può rivolgersi all’autorità giudiziaria e in
caso di accoglimento della domanda, il
ricorrente, per le spese legali, ha titolo di
rivalsa nei confronti del condominio che a
sua volta può rivalersi nei confronti del-
l’amministratore revocato."
 
E' stato definito come grave irregolarita
la mancata convocazione dell'assemblea per l'approvazione
del rendiconto. Ehm. .. qui occorre aggiornarsi.
 
Pero' e' stato stabilito un termine di 180 giorni (6 mesi)
per la convocazione dell'assemblea (suppongo dalla fine
dell'anno da rendicontare).
 
E' considerata anche grave irregolarita' cio' che si legge
tante volte in questo NG:
Il non avere curato con diligenza l'azione di recupero,
sbagliando l'azione giudiziaria.
 
 
Attenzione:
 
"In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea
non può nominare nuovamente l’amministratore revocato."
 
Sembra una norma "anti-mafia", quindi se un amministratore non
e' gradito alla minoranza che riesca a farlo revocare, allora
la maggioranza non potra' piu' nominarlo. Il riferimento che
mi viene in mente e' all'amministratore il cui unico
difetto e' essere pigro. Con la nuova norma sarebbe revocabile,
anche se la maggioranza lo desidera per l'economicita' e la
competenza in altri ambiti (escluso quello contabile, visto che
e' lento a fare i rendiconti).
 
Obbligo di indicazione analitica dei compensi, altrimenti la
nomina e' nulla. Ribadito che all'amministratore non spetta
altro oltre a cio' che e' analiticamente specificato (salvo
diversa volonta' assembleare, come ovvio).
 
 
NOVITA' !!! Introdotto il concetto di amministratore condominiale
anche nelle case degli enti pubblici (case ICIAP, etc.).
 
"    Il presente articolo si applica anche agli
edifici di alloggi di edilizia popolare ed
economica, realizzati o recuperati da enti
pubblici a totale partecipazione pubblica o
con il concorso dello Stato, delle regioni,
delle province o dei comuni, nonché a
quelli realizzati da enti pubblici non eco-
nomici o società private senza scopo di
lucro con finalità sociali proprie dell’edi-
lizia residenziale pubblica ».
 
Il presente articolo e' il n.1129
 
 
Sono date indicazioni su come va tenuto il bilancio condominiale
ed e' introdotta la facolta' di nominare un revisore contabile,
anche solo per un anno, ed in qualsiasi momento.
 
 
Viene resa ufficiale l'esistenza dle consiglio di condominio,
con attivita' di consultazione e controllo.
 
 
Attenzione alla perdita dei diritti reali dei dissenzienti:
 
"                      « Nell’attuazione delle
deliberazioni di cui all’articolo 1120 e, in
ogni caso, in materia di atti di alienazione,
concessione in godimento o disposizione di
beni comuni, costituzione di servitù attive e
passive nonché nell’esecuzione degli atti ad
esse relativi, l’amministratore rappresenta
anche i condomini assenti o dissenzienti e
ogni limite o condizione ai poteri di rappre-
sentanza si considera non apposto ».
 
 
Per gli amanti dei cani:
 
"   « Le norme del regolamento non pos-
sono porre limiti alle destinazioni d’uso
delle unità di proprietà esclusiva né vie-
tare di possedere o detenere animali da
compagnia ».
 
ma anche per chi vuole usare la propria casa come ambulatorio
studio o ... centro massaggi ?
 
 
Riguardo agli elenchi dei condomini morosi ed i fornitori:
 
    « ART. 63. – Per la riscossione dei
contributi in base allo stato di ripartizione
approvato dall’assemblea, l’amministra-
tore, senza bisogno di autorizzazione di
questa, può ottenere un decreto di ingiun-
zione immediatamente esecutivo, nono-
stante opposizione, ed è tenuto a comu-
nicare ai creditori non ancora soddisfatti
che lo interpellino i dati dei condomini
morosi.
    I creditori non possono agire nei con-
fronti degli obbligati in regola con i pa-
gamenti, se non dopo l’escussione degli
altri condomini.
 
Tolto ogni limite di co-responsabilita' da parte
degli acquirenti:
 
"   Chi subentra nei diritti di un condo-
mino è obbligato solidalmente con questo
al pagamento dei contributi dovuti alla
data del subentro."
 
Prima erano solo le spese dell'anno in corso e
quello precedente. Ora diventerebbe i dieci
anni di prescrizione per i crediti richiesti e
non pagati.
 
Delimitati i mezzi di comunicazione per la convocazione
(niente piu' bacheche ...):
 
"a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica
certificata, fax o tramite consegna a mani, "
 
 
Divieto di creare conflitti esistenziali ai fedeli e
religiosi:
 
"inoltre l’assemblea, sia
in prima sia in seconda convocazione, non
può svolgersi in un giorno in cui ricorre
una festività religiosa riconosciuta come
tale dalla Chiesa cattolica o dalle confes-
sioni che, ai sensi dell’articolo 8, terzo
comma, della Costituzione, hanno stipu-
lato intese con lo Stato.
 
Questo significa la fine delle assemblee tenute 
il Lunedi' ?
 
Interessante chiarimento sulla multi-proprieta'
(eredi, usufruttario e nuda proprieta', etc.).
La nomina del rappresentante in assemblea va fatta
come per la comunione, niente piu' scelte all'ultima
ora, magari con tutti comproprietari presenti e
che sembrano votare in due o tre. Si ha la nomina
di una persona "ufficiale" e tale e' il referente,
che sara' indicato nel verbale di assemblea, senza
piu' confusione tra una pluralita' di nomi.
 
 
Chiuso il conflitto d'interesse:
 
"   All’amministratore non possono essere
conferite deleghe per la partecipazione a
qualunque assemblea."
 
Chiaro ?! :-)
 
 
Questo chiarisce una volte per tutte che l'amministratore puo'
benissimo non essere presente alle assemblee, visto che in
futuro non avra' neanche piu' la scusa di una delega strappata
a qualche vecchietta.
 
 
Hanno sopresso praticamente tutta la parte del supercondominio e 
poi lasciano il criterio dei 60 condomini per la nomina di
un rappresentante ?
 
 
Riguardo ai cambiamenti delle tabelle millesimali, viene chiarito
che se cio' diventa necessario perche' un condomino ha ampliato
la sua proprieta' (ad esempio, sopraelevazione) o i suoi diritti,
i costi di una nuova tabella millesimale sono a suo carico.
 
 
Aggiornate le multe per le violazioni del regolamento del condominio.
Si parte fino a 100 Euro, che diventano fino a 1000 Euro in caso di
recidivia. L'ammontare delle multe va nel fondo per le spese
*ordinarie* ovvero riduce cio' che i condomini devono versare
a rendiconto dell'anno in chiusura.
 
E finalmente istituito il registro presso l'AdT del Repertorio dei
condominii, in questo modo gli acquirenti hanno una fonte da cui
attingere preziose informazioni prima dell'acquisto.
 
Ed una bella sfoltita degli amministratori loschi ...
 
Se l'assemble chiede, obbligo del sito internet, con aggiornamento
mensile. Ovviamente paga il condominio.
 
Obbligo della mediazione (sfoltisce le cause verso i tribunali ed
accelera il responso per i condomini quando la materia e' chiara)
 
La maggioranza per gli interventi in parti comuni di edifici, volti
al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi
ed all'utilizzazione delle fonti di energia e' abbassata ad 1/3
dei millesimi, e la maggioranza degli intervenuti.
 
 
La competenza del foro nella localita' del condominio e' confermata
anche nel caso di causa tra condomini e condominio.
 
Non e' solo una modifica del Codice Civile, ma sono modificati
anche molte leggi posteriori.

 condominio).
 
A me sembra che l'interpretazione data sia errata.
 
Io la interpreto così:
 
la polizza di responsabilità civile che l'amminiistratore deve presentare 
può (vedere il passaggio successivo)
garantire i condomini esclusivamente per gli atti relativi al condominio in 
questione e non altro.
Infatti il passaggio successivo recita che, qualora la polizza copra tutti 
gli atti relativi all'attività di amministratore per la totlità dei 
condomini di cui assume l'incarico, debba essere inserita la esplicita 
dichiarazione della Compagnia assicurativa che le norme tutte di polizza 
siano operanti anche per il condominio di cui l'amministratore accetta la 
carica.
 
 
-- 
Giampaolo Natali
 
giampaol...@alice.it
 
 
 


Sono pienamente d'accordo.
 
Mi piace che per fare l'amm devi essere un santo ma per andare in
parlamento puoi essere un mariuolo. Cioč si richiede che l'amm sia una
persona integerrima, come č giusto che sia, ma poi non si richiede
nessun attributo ai parlamentari. Che assurditą.
 
Poi mi chiedo: chi paga per avere i requisiti indicati nella parte
relativa all'amm? e il diritto del condomino di amministrare il proprio
condominio?
 
Gxis
 
Paolo
 

 condominio?
 
Ecco un link:
 
http://documenti.camera.it/apps/commonServices/getDocumento.ashx
?
sezione=lavori&tipoDoc=testo_pdl_pdf&idlegislatura=16&codice=16PDL0045130
 
della versione come arrivata dalla Camera.
 
Un commento istituzionale:
 
Il nuovo testo dell’AC 4041, elaborato dalla Commissione Giustizia, 
riordina complessivamente la disciplina in materia di condominio degli 
edifici, con importanti novità rispetto al testo originario approvato in 
prima lettura dal Senato il 26 gennaio 2011.
 
In particolare, rispetto al testo approvato dal Senato, la Commissione ha:
 
§          soppresso alcune norme, ritenendo che potessero comportare un 
incremento del contenzioso giudiziario;
 
§          modificato alcune disposizioni che riducevano eccessivamente i 
quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea (in particolare in 
relazione alla modifica delle destinazioni d’uso delle parti comuni e 
alle innovazioni);
 
§          definito il concetto di “controversia in materia di 
condominio”, al fine dell’applicazione della mediazione obbligatoria;
 
§          disciplinato il tema della morosità del condomino;
 
§          previsto l’istituzione, presso l’Agenzia del territorio, del 
Repertorio dei condominii e del Registro degli amministratori di 
condominio.
 
Il provvedimento consta di 32 articoli, che novellano il Capo II del 
Titolo VII del Libro III del codice civile, gli articoli 63 e seguenti 
delle disposizioni di attuazione e alcune leggi speciali.
 
L’art. 1 sostituisce l’art. 1117 c.c., introducendo una definizione più 
articolata di «parti comuni» dell’edificio; sono ora esplicitamente 
compresi nelle parti comuni le facciate, i parcheggi, i sottotetti, gli 
impianti di condizionamento, quelli per la ricezione radio TV, anche 
satellitare o via cavo.
 
L’art. 2 introduce due nuovi articoli nel codice civile. L’art. 1117-bis 
chiarisce l’ambito applicativo della disciplina sul condominio, esteso a 
complessi immobiliari composti da unità unifamiliari (condominio 
“orizzontale”, es. villette a schiera) nonché ai cd. supercondomini. 
L’art. 1117-ter detta una specifica procedura per la tutela contro le 
attività che incidano negativamente e in modo sostanziale sulle 
destinazioni d’uso delle parti comuni; non solo l’amministratore, ma 
anche il singolo condomino, può diffidare l’esecutore della condotta e 
chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, 
anche attraverso azioni giudiziarie.
 
L’art. 3 interviene sull’art. 1118 c.c. per precisare che il singolo 
condomino può distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento in 
presenza di due condizioni: i) l’unità abitativa non gode della normale 
erogazione di calore, per problemi tecnici all’impianto condominiale, che 
non vengono risolti nel corso di una intera stagione di riscaldamento; 
ii) il distacco non comporta squilibri tali da compromettere la normale 
erogazione di calore agli altri condomini o aggravi di spesa. In tali 
casi il rinunziante è tenuto a concorrere esclusivamente al pagamento 
delle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua 
conservazione e messa a norma.
 
L’art. 4 modifica l’art. 1119 c.c., in materia di indivisibilità del 
condominio prevedendo che le parti comuni possano essere soggette a 
divisione solo in presenza di una delibera unanime che le sottragga 
all’uso comune.
 
L’art. 5 novella l’art. 1120 c.c., in materia di innovazioni. Il testo 
conferma che i condomini (a maggioranza degli intervenuti all’assemblea, 
che rappresentino almeno i 2/3 dei millesimi), possono disporre tutte le 
innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior 
rendimento delle cose comuni ma aggiunge che per le innovazioni che hanno 
ad oggetto sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti, 
abbattimento di barriere architettoniche, contenimento consumi 
energetici, parcheggi, installazione di impianti per la produzione di 
energia da fonti rinnovabili, impianti centralizzati radiotelevisivi e 
telematici è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che 
rappresentino almeno la metà dei millesimi.
 
L’art. 6 sostituisce l’art. 1122 c.c. escludendo che il condomino possa 
eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero pregiudizio 
alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico dell’edificio. 
L’amministratore deve in ogni caso essere avvisato prima dell’avvio dei 
lavori ai fini della relativa comunicazione in assemblea.
 
L’art. 7 introduce due nuovi articoli nel codice civile. L’art. 1122-bis, 
disciplina le installazioni non centralizzate di impianti autonomi per la 
ricezione radiotelevisiva nonché l’installazione di impianti di 
produzione di energia da fonti rinnovabili. La disposizione riconosce il 
diritto del condomino a provvedere, senza un preventivo voto 
dell’assemblea, e prevede che, per la progettazione e l’esecuzione 
dell’impianto, i condomini debbano lasciare libero accesso alle loro 
proprietà individuali. L’intervento dell’assemblea condominiale è 
richiesto (con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino i 2/3 
dei millesimi) soltanto quando siano necessarie modifiche alle parti 
comuni; in tal caso possono essere ordinate modifiche al progetto 
iniziale e richiesta garanzia per eventuali danni. L’art. 1122-ter 
richiede, per l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle 
parti comuni dell’edificio, la maggioranza degli intervenuti 
all’assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi.
 
L’art. 8 novella l’art. 1124 c.c. sancendo l’equiparazione tra scale ed 
ascensori ai fini del riparto delle spese di manutenzione e sostituzione.
 
Gli artt. 9 e 10 della p.d.l. riguardano l’amministratore del condominio. 
In particolare, l’art. 9 sostituisce l’art. 1129 c.c. e pone in capo 
all’amministratore una serie di specifici obblighi da assolvere 
(comunicazione di dati anagrafici, professionali e fiscali, obbligo di 
pubblicità della documentazione condominiale, assicurazione 
professionale) a fini di trasparenza, verifica della qualifica 
professionale e controllo del suo operato. La disposizione prevede 
l’apertura di un c/c bancario o postale a nome del condominio nonché il 
raddoppio (da uno a due anni) della durata in carica dell’amministratore. 
Infine, l’art. 9 amplia e tipizza i gravi motivi alla base della revoca 
dell’incarico: si segnalano, in particolare, l’omissione del rendiconto 
di gestione per un anno, irregolarità nella tenuta della documentazione 
del condominio, la mancata apertura del conto del condominio, 
irregolarità fiscali, l’inerzia nel promuovere l’azione giudiziaria per 
la riscossione delle somme dovute dal condominio.
 
L’art. 10 integra l’attuale formulazione dell’art. 1130 c.c., in materia 
di attribuzioni dell’amministratore, aggiungendo in particolare 
l’esecuzione degli adempimenti fiscali; la tenuta di due nuovi registri 
obbligatori; la conservazione di tutta la documentazione; la consegna al 
condomino che ne faccia richiesta dell’attestazione dei pagamenti degli 
oneri condominali e delle eventuali liti in corso; la convocazione 
dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale di gestione.
 
L’art. 11 inserisce nel codice civile l’art. 1130-bis relativo al 
rendiconto condominiale annuale prevedendo che in particolari ipotesi 
l’assemblea possa nominare a fini consultivi e di controllo contabile un 
consiglio di condominio.
 
L’art. 12 modifica l’art. 1131 c.c., in materia di rappresentanza del 
condominio da parte dell’amministratore, specificando che 
l’amministratore rappresenta anche i condomini assenti o dissenzienti.
 
L’art. 13 ha un duplice contenuto: i) riformula l’art. 1134 c.c. 
confermando, nella sostanza, il contenuto della norma vigente relativa 
all’esclusione del diritto al rimborso per le spese fatte dal condomino 
che ha assunto la gestione delle cose comuni senza autorizzazione; ii) 
novella l’art. 1135 c.c., in materia di attribuzioni dell’assemblea 
condominiale, prescrivendo la costituzione di un fondo speciale, di 
importo pari all’ammontare dei lavori, in caso di deliberazione di opere 
di manutenzione straordinaria o di innovazioni.
 
L’art. 14 sostituisce l’art. 1136 c.c., abbassando i quorum costitutivi e 
deliberativi dell’assemblea.
 
In particolare, la disposizione prevede:
 
§    la validità della costituzione dell’assemblea in prima convocazione 
ove sia presente la maggioranza dei condomini (attualmente servono i 2/3 
dei condomini) che rappresentano i 2/3 dei millesimi (primo comma). In 
tal caso la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli 
intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio 
(secondo comma);
 
§    le deliberazioni dell’assemblea in seconda convocazione sono valide 
se ottengono un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli 
intervenuti (anziché 1/3 dei partecipanti al condominio); rimane ferma la 
necessità che i voti favorevoli alla delibera costituiscano 1/3 dei 
millesimi (terzo comma);
 
§    le deliberazioni sulla nomina e revoca dell’amministratore, sulle 
innovazioni di interesse sociale (sicurezza, barriere architettoniche, 
parcheggi, impianti centralizzati etc.) e sulle riparazioni straordinarie 
sono valide se prese a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei 
millesimi (attualmente sono necessari i 2/3 dei millesimi) (quarto comma);
 
§    le deliberazioni su tutte le altre innovazioni (art. 1120, I° comma) 
e sulle installazioni non centralizzate di impianti autonomi (TV ed 
energia) sono adottate con la maggioranza degli intervenuti ed i 2/3 dei 
millesimi (quinto comma);
 
§    l’accertamento della regolarità della convocazione all’assemblea 
(sesto comma) e l’obbligo di redigere il processo verbale (settimo comma).
 
L’art. 15 sostituisce l’art. 1137 c.c., in materia di impugnazione delle 
deliberazioni assembleari attribuendo la legittimazione ad impugnare, 
oltre che al condomino dissenziente e all’assente, anche all’astenuto.
 
L’art. 16 coordina il terzo comma dell’art. 1138 (sull’approvazione del 
regolamento di condominio), con le nuove disposizioni dell’art. 1130 c.c. 
(sulle attribuzioni dell’amministratore). Inoltre, con l’aggiunta di un 
comma all’art. 1138, la Commissione ha specificato che le norme del 
regolamento di condominio non possono porre limiti alle destinazioni 
d’uso delle singole unità immobiliari né vietare di possedere animali da 
compagnia.
 
L’art. 17 novella l’art. 2659, primo comma, c.c., stabilendo che chi 
domanda la trascrizione nei registri immobiliari di un atto tra vivi 
debba presentare al conservatore una nota nella quale devono essere 
indicati, per i condominii, anche l’eventuale loro dominazione, 
ubicazione e codice fiscale.
 
Gli articoli da 18 a 27 della proposta di legge intervengono sulle 
disposizioni di attuazione del codice civile. In particolare, l’art. 18 
sostituisce l’art. 63, in tema di riscossione dei contributi dai singoli 
condomini.
 
La disposizione prevede:
 
§          che per la riscossione delle somme dovute dai condomini, 
l’amministratore può attivare la procedura d’ingiunzione senza 
autorizzazione dell’assemblea;
 
§          che l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori del 
condominio i dati dei condomini morosi, affinché questi possano agire in 
prima battuta nei loro confronti (rivolgendosi solo in un secondo momento 
ai condomini in regola con i pagamenti);
 
§          che l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla 
fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato quando la 
mora nel pagamento dei contributi di sia protratta per un semestre 
(attualmente è necessaria una specifica disposizione del regolamento 
condominiale).
 
L’art. 19 interviene con finalità di coordinamento sull’art. 64 disp. 
att., in tema di revoca dell’amministratore.
 
L’art. 20 novella l’art. 66 disp. att., in ordine alle modalità di 
convocazione dell’assemblea di condominio.
 
La disposizione stabilisce:
 
-    che l’avviso di convocazione dell’assemblea – che può essere 
trasmesso anche per posta elettronica certificata o fax - deve contenere 
l’ordine del giorno della stessa (principio già ampiamente affermato 
dalla giurisprudenza);
 
-    che ogni omissione relativa alla convocazione dell’assemblea rende 
le delibere assunte annullabili;
 
-    che l’assemblea in seconda convocazione non può tenersi lo stesso 
giorno nel quale era prevista l’assemblea in prima convocazione;
 
-    che nessuna assemblea di condominio può essere convocata nei giorni 
in cui ricorre una festività religiosa (riconosciuta dalla Chiesa 
cattolica o dalle confessioni che hanno stipulato intese con lo Stato);
 
-    che per velocizzare la procedura è possibile già in sede di prima 
convocazione dell’assemblea indicare data e luogo delle eventuali 
successive convocazioni.
 
L’art. 21 sostituisce l’articolo 67 disp. att., relativo alle modalità di 
partecipazione all’assemblea condominiale (caratteristiche e limiti della 
delega). La riforma disciplina inoltre l’assemblea per la gestione delle 
parti comuni a più edifici o a più condominii (ogni condominio designa il 
proprio rappresentante che agisce su mandato e riferisce 
all’amministratore del proprio condominio gli esiti dell’assemblea).
 
Con finalità di coordinamento, l’art. 22 riscrive l’art. 68 disp. att., 
in tema di tabelle millesimali mentre l’art. 23 interviene sull’art. 69 
disp. att. relativo alla revisione delle tabelle millesimali. In 
particolare, la p.d.l. afferma il principio per cui la revisione delle 
tabelle può essere effettuata, anche nell’interesse di un solo condomino, 
con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del 
valore dell'edificio, nelle seguenti ipotesi: errore di calcolo materiale 
e mutate condizioni dell’immobile.
 
L’art. 24 interviene sull’art. 70 disp. att., per aggiornare il valore 
delle sanzioni pecuniarie per la violazione del regolamento di condominio.
 
L’art. 25 riscrive l’art. 71 disp. att., per introdurre una compiuta 
disciplina del Repertorio dei condominii istituito presso ogni ufficio 
provinciale dell’Agenzia del territorio. Il repertorio dovrà contenere 
l’anagrafe di ogni condominio comprensiva di tutte le principali delibere 
condominiali, i regolamenti, i bilanci e gli atti di contenzioso. 
Spetterà all’amministratore comunicare ogni atto soggetto ad annotazione 
all’Agenzia del territorio entro 30 giorni dal compimento, pena una 
sanzione amministrativa pecuniaria.
 
L’art. 26 inserisce tre nuovi articoli nelle disposizioni di attuazione. 
L’art. 71-bis istituisce presso l’ufficio provinciale dell’Agenzia del 
territorio il Registro degli amministratori di condominio, disciplinando 
i requisiti per l’esercizio della professione (godimento dei diritti 
civili, assenza di specifici carichi penali, titolo di studio, 
formazione, assicurazione professionale), che viene consentito anche in 
forma societaria. Peraltro, la disposizione che prevede una sospensione 
dal registro per gravi negligenze professionali, consente l’esercizio 
della professione anche a coloro che non sono iscritti nel registro.
 
L’art. 71-ter prevede che l’assemblea possa disporre la creazione di un 
sito internet del condominio, ad accesso individuale e protetto, per 
consultare tutti gli atti e i rendiconti mensili. L’art. 71-quater 
definisce le controversie in materia di condominio (al fine 
dell’applicazione della disciplina sulla mediazione obbligatoria), come 
quelle derivanti dalla violazione o errata applicazione del capo II del 
titolo VII del libro III del Codice civile (artt. 1117-1139) e degli 
articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione. La disposizione 
disciplina inoltre alcuni specifici aspetti della mediazione di queste 
controversie.
 
L’art. 27 introduce nelle disposizioni di attuazione l’art. 155-bis che 
detta una disciplina transitoria per l’adeguamento degli impianti non 
centralizzati di ricezione radiotelevisiva esistenti al momento 
dell’entrata in vigore della riforma.
 
Gli artt. 28, 29 e 30 hanno finalità di coordinamento sostituendo in 
alcune leggi speciali (su abbattimento delle barriere architettoniche, 
risparmio energetico e installazione di impianti televisivi) il 
riferimento all’art. 1136 c.c. con l’art. 1120, II comma c.c.
 
L’art. 31 definisce i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e 
straordinaria nonché per le innovazioni come crediti prededucibili in 
caso di procedura concorsuale (conseguentemente, se il condomino fallisce 
il condominio avrà diritto di essere soddisfatto prima degli altri 
creditori).
 
Infine, l’art. 32 novella l’art. 23 c.p.c. in tema di individuazione del 
giudice competente a conoscere delle controversie tra condomini e 
condominio.
Relazioni allegate
 
Ai disegni di legge originari del Senato (S. 71, 355, 399, 1119, 1283) 
sono allegate le sole relazioni illustrative.
Collegamento con lavori legislativi in corso
 
Il D.L. n. 74/2012 (Interventi urgenti in favore delle popolazioni 
colpite dal terremoto in Emilia) prevede all’art. 3, comma 4, deroghe 
alla disciplina sul condominio negli edifici: la norma intende facilitare 
le decisioni sul recupero edilizio e gli interventi di ricostruzione 
degli immobili condominiali colpiti dal terremoto, derogando alla 
disciplina del codice civile relativa alle maggioranze necessarie per la 
validità delle deliberazioni. Il decreto, già esaminato dalla Camera, è 
in corso di conversione al Senato (AS 3402).
Rispetto delle competenze legislative costituzionalmente definite
 
La proposta di legge novella il codice civile e le sue disposizioni di 
attuazioni. Il contenuto della proposta è riconducibile alla materia 
ordinamento civile, di competenza legislativa esclusiva dello Stato (art. 
117, secondo comma, lettera l), Cost.).
 
Nella sentenza n. 369 del 2008 la Corte costituzionale ha ribadito 
l’attribuzione delle norme in materia condominiale alla regolamentazione 
statale, in forza dell'art. 117, secondo comma, lettera l) Cost.. Sulla 
materia “ordinamento civile”, si vedano altresì le sentenze n. 189, n. 95 
e n. 24 del 2007.
 
Per quanto riguarda il registro degli amministratori di condominio, si 
ricorda che le professioni sono in base all’art. 117, terzo comma, Cost., 
materie di legislazione concorrente.
 
Peraltro la Corte costituzionale ha in più occasioni affermato che in 
questa materia spetta allo Stato dettare le norme di principio e che 
l’individuazione della professione rientra fra i principi generali, di 
competenza esclusiva delle norme statali (cfr. da ultimo sent. n. 57 del 
2007 con la quale la Corte ha dichiarato illegittima la L.R. Marche n. 28 
del 2005 che istituiva proprio il registro regionale degli amministratori 
di condominio).
Rispetto degli altri princìpi costituzionali
 
Da un punto di vista generale, si evidenzia che le disposizioni del 
provvedimento in esame disciplinano la materia dell’ordinamento civile, a 
cui la giurisprudenza costituzionale attribuisce rilievo ai fini della 
tutela del principio di eguaglianza, riconosciuto e garantito 
dall’articolo 3 della Costituzione.
 
Anche su questo punto si richiama la pronuncia n. 369 del 2008 in cui la 
Corte costituzionale ha ribadito che “l'esigenza di garantire 
l'uniformità nel territorio nazionale delle regole fondamentali di 
diritto che, nell'ambito dell'ordinamento civile, disciplinano i rapporti 
giuridici fra privati deve ritenersi una esplicazione del principio 
costituzionale di eguaglianza”.
 
La disciplina della proprietà condominiale, inoltre, va ricondotta alle 
previsioni contenute all’articolo 42 della Costituzione che prevede la 
tutela costituzionale della proprietà privata.