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Titolo: Condominio e regolamento con villete a schiera?

Ciao a tutti,
ho un dubbio circa la costituzione di un nuovo condominio. Abbiamo 8
villini a schiera che hanno come unica parte in comune un viale di
accesso alle ville stesse all'interno del quale vengono parcheggiate le
autovetture. L'accesso al viale e' delimitato da un cancello pedonale e
uno carrabile e all'esterno del tutto c'e' un videocitofono.
All'interno del viale ci sono anche una serie di lampade per
l'illuminazione notturna. Pertanto, sarebbe di competenza di un
ipotetico condominio le spese per l'illuminazione, per l'apertura dei
cancelli e per il funzionamento del videocitofono, oltre alle eventuali
spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria di questi beni
comuni.
Visto il numero di proprietari, la tipologia delle abitazioni e la
quantita' delle parti in comune, siamo obbligati a costituire un
condominio? Se si (o se e' comunque la soluzione migliore, visti i
problemi che potremmo avere - es. chi si intesta il contatore
dell'elettricita'?), siamo obbligati a redigere un regolamento di
condominio? E anche a definire le tabelle millesimali?
In pratica, cosa "dobbiamo" fare e cosa invece "ci conviene" fare?
Grazie
Ciao
Alessandro

 le autovetture.
E' una comunione, non un condominio.
Quindi il quadro normativo-organizzativo si trova negli artt. 1005-1007 del 
codice civile.
Diffidate di chi vi vorrebbe irreggimentare negli articoli da 1117 in 
avanti, e per il resto trovate la soluzione più economica.
Io costituirei un'Onlus di gestione, ma il discorso si fa lungo e troppo 
complicato da spiegare a chi non conosce la disciplina delle Onlus. 

 complicato da spiegare a chi non conosce la disciplina delle Onlus.
Grazie per la risposta... ma cosa significa in pratica costituire una
"comunione" piuttosto che un "condominio"? Possiamo costituirla con una
normale assemblea? E poi? Possiamo richiedere un Codice Fiscale
all'Ufficio delle Entrate?
Grazie
Saluti
Alessandro

 l'illuminazione notturna.
    Poi avete le piante, la recinzione, gli scarichi fognarii la linea
   dell'acquedotto......altro?, muri in comune tetti grondaie pluviali
rampe scale.....
    Condominio orizzontale
Esaminiamo ora i condomini orizzontali, formati da ville di proprietà
esclusiva costruite su lotti di terreno che, facendo parte di un unico
grande lotto, sono collegati con cose comuni.
Le parti comuni a tutti i lotti di terreno di esclusiva proprietà ove sia
costruita o meno una villa, si possono identificare in : - recinzioni -
cancelli . videocitofoni - viali - acquedotti - piscine - campi da tennis
- impianto di illuminazione. Trattandosi di un condominio atipico, la
tabella millesimale sarà del tutto particolare e dovrà tenere conto della
superficie dei lotti, della superficie di costruzione, sul volume
costruito su di essa e valutare poi la distanza che intercorre tra
l'entrata comune e l'entrata in ogni lotto.
    Quindi una via di mezzo fra condominio e comunione.
    ciaofelix:-)
 
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 ha scritto:

Prima domanda: hai letto gli articoli 1005, 1006 e 1007 del codice civile? 

 Prima domanda: hai letto gli articoli 1005, 1006 e 1007 del codice civile?
     Tranquillo! Ora li leggera'!
DELLA COMUNIONE 
CAPO I 
Della comunione in generale
Art. 1100 Norme regolatrici 
Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone,
se il titolo o la legge (Cod. Nav. 258 e seguenti, 872 e seguenti) non
dispone diversamente, si applicano le norme seguenti (2711). 
Art. 1101 Quote dei partecipanti 
Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono uguali. 
Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della
comunione, è in proporzione delle rispettive quote. 
Art. 1102 Uso della cosa comune 
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri
la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti
uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le
modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa. 
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in
danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il
titolo del suo possesso (1164). 
Art. 1103 Disposizioni della quota 
Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il
godimento della cosa nei limiti della sua quota. 
Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le
disposizioni contenute nel capo IV del titolo III del libro VI (2825). 
Art. 1104 Obblighi dei partecipanti 
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la
conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese
deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la
facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto (882). 
La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente
approvato la spesa. 
Il cessionario (1260) del partecipante e tenuto in solido (1292 e
seguenti) con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non
versati. 
Art. 1105 Amministrazione 
Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione
della cosa comune (1106). 
Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della
maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro
quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. 
Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che
tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto
della deliberazione. 
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della
cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione
adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla
autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche
nominare un amministratore (872). 
Art. 1106 Regolamento della comunione e nomina di amministratore 
Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo precedente,
può essere formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il
miglior godimento della cosa comune. 
Nello stesso modo l'amministrazione può essere delegata ad uno o più
partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli
obblighi dell'amministratore. 
Art. 1107 Impugnazione del regolamento 
Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'autorità
giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni (2964)
dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine
decorre dal giorno in cui e stata loro comunicata la deliberazione.
L'autorità giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni
proposte (1109). 
Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento
sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi
causa dai singoli partecipanti. 
Art. 1108 Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione 
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti
almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono
disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a
renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non
pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una
spesa eccessivamente gravosa. 
Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria
amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di
alcuno dei partecipanti. 
E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di
alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le
locazioni di durata superiore a nove anni. 
L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal
primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle
somme mutate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa
comune. 
Art. 1109 Impugnazione delle deliberazioni 
Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti
all'autorità giudiziaria le deliberazioni della maggioranza: 
l) nel caso previsto dal secondo comma dell'art. 1105, se la deliberazione
e gravemente pregiudizievole alla cosa comune; 
2) se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell'art. 1105 
3) se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti
l'ordinaria amministrazione e in contrasto con le norme del primo e del
secondo comma dell'art. 1108 (1137-2). 
L'impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza (2964 e
seguenti), entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il
termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la
deliberazione. In pendenza del giudizio, l'autorità giudiziaria può
ordinare la sospensione del provvedimento deliberato. 
Art. 1110 Rimborso di spese 
Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o
dell'amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione
della cosa comune, ha diritto al rimborso. 
Art. 1111 Scioglimento della comunione 
Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della
comunione (1506); l'autorità giudiziaria può stabilire una congrua
dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l'immediato
scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri (717). 
Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni
è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se e
stato stipulato per un termine maggiore di questo si riduce a dieci anni. 
Se gravi circostanze lo richiedono, l'autorità giudiziaria può ordinare lo
scioglimento della comunione prima del tempo convenuto. 
Art. 1112 Cose non soggette a divisione 
Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di
cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate. 
Art. 1113 Intervento nella divisione e opposizione 
I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire
nella divisione a proprie spese, ma non possono impugnare la divisione già
eseguita, a meno che abbiano notificato un'opposizione (2646)
anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l'esperimento
dell'azione revocatoria o dell'azione surrogatoria (2900 e seguenti). 
Nella divisione che ha per oggetto beni immobili, l'opposizione, per
l'effetto indicato dal comma precedente, deve essere trascritta prima
della trascrizione dell'atto di divisione e, se si tratta di divisione
giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda. 
Devono essere chiamati a intervenire, perché la divisione abbia effetto
nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato
diritti sull'immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e
trascritti prima della trascrizione dell'atto di divisione o della
trascrizione della domanda di divisione giudiziale (2646, 2685, 2825). 
Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla
comunione può opporsi contro le persone indicate dal comma precedente,
eccetto le ragioni di prelevamento nascenti da titolo anteriore alla
comunione medesima, ovvero da collazione (737 e seguenti). 
Art. 1114 Divisione in natura 
La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa
in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti (718 e seguenti). 
Art. 1115 Obbligazioni solidali dei partecipanti 
Ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni in
solido (1292) contratte per la cosa comune, le quali siano scadute o
scadano entro l'anno dalla domanda di divisione. 
La somma per estinguere le obbligazioni si preleva dal prezzo di vendita
della cosa comune, e, se la divisione ha luogo in natura, si procede alla
vendita di una congrua frazione della cosa, salvo diverso accordo tra i
condividenti. 
Il partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto
rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota corrispondente al
suo diritto verso gli altri condividenti. 
Art. 1116 Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria 
Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione
dell'eredità (713 e seguenti, 757 e seguenti), in quanto non siano in
contrasto con quelle sopra stabilite. 
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