Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Riforma del condominio

Saluti a tutti,
cosa ne pensate?
http://it.finance.yahoo.com/notizie/riforma-del-condominio--in-arrivo-un-cambiamento-per-30-milioni-di-italiani.html
 
Grazie
Mario
 
-- 
 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it
 
 
 

 ha scritto nel messaggio 
news:k4i79g$334$1...@news.newsland.it...

io ne penso che il "condominio" schifo era prima e schifo resta, non bastano 
4 numeri modificati per dire che si � fatta la riforma del condominio. 
 
 


Ho gai scritto sopra (Speriamo finisca nel cesso...)!
 
Giulia
 

 
http://it.finance.yahoo.com/notizie/riforma-del-condominio--in-arrivo-un-cambiamento-per-30-milioni-di-italiani.html
 
 
La discussione era gia' stata aperta (sotto ... ordine data il recente piu'
in alto):
 
In ogni caso assistiamo ancora una volta ad un giornalismo approssimativo.
 
Ad esempio, la frase:
 
"Chi amministra, lo sappiamo, deve essere trasparente; ecco perché dopo
l’incarico, biennale, può decadere prima della fine del mandato per gravi
irregolarità fiscali, come l’omessa apertura del conto corrente
condominiale."
 
Questa frase potrebbe fare credere che, se l'amministratore rispetta
perfettamente le forme, non fa nessuna irregolarita', e' bravo, etc.,
non possa essere estromesso di punto in bianco.
 
In realta' nel codice vecchio (e mantenuto in quello nuovo) i padroni,
che sono i proprietari, possono cacciare l'amministratore anche nel
giro di 24 ore. Anche solo per capriccio. E quindi, cosa intendeva in
realta' il giornalista con quella frase ?
 
Lo si capisce meglio in quella successiva:
 
"Laddove l'assemblea si rifiuta di revocare il mandato, il singolo
condomino può ricorrere al giudice e farsi rimborsare le spese."
 
In realta' la norma si riferisce al caso in cui, chi voglia cacciare
l'amministratore sia una minoranza. In talcaso la proposta di legge
ha semplicemente semplificato il percorso, indicando alcuni casi in
cui e' automatico per la minoranza o anche il singolo condomino,
ottenere una sentenza favorevole da parte del giudice. Prima, spesso
cio' avveniva ugualmente (in caso delle irregolarita' descritte), solo
che il processo durava di piu', perche' le parti si scontravano sul
fatto che fosse valido motivo di revoca.
 
Piu' interessante, perche' veramente innovativa (ed al giornalista
e' sfuggita) e' la disposizione che la nomina di un'amministratore
revocato dal giudice e' nulla. Ovvero la maggioranza puo' anche
provare a rimettere in sella l'amministratore revocato, ma corre il
rischio che se anche un solo condomino impugna la nomina, essa
salta ancora una volta.
 
In quanto alla disposizione sulla garanzia dell'amministratore:
 
"Su richiesta dei condomini, l’amministratore può stipulare una
polizza assicurativa contro i rischi che derivano dal proprio operato.
Gli oneri sono a carico dei condomini."
 
E' UNA VERA E PROPRIA PRESA PER IL SEDERE !!!
 
Infatti, cosa impedisce OGGI, senza quella disposizione, ad una
assemblea di stipulare una polizza, a carico del condominio, per
assicurarsi contro i rischi che derviano dall'operato dell'amministratore ?
Nel mio condominio, la maggioranza ha infatti gia' da un paio di
anni stipulato (il mio voto era contro, perche' e' una idiozia, dovrebbe
essere l'amministratore a fornire le garanzie) una polizza sulla
responsabilita' civile dell'amministratore.
 
Qualcuno mi spiega cosa cambia con la legge ?
Ringrazio il sig.Natali per avermi evidenziato l'errore di pensare che
sia una garanzia fornita dall'amministratore (nell'altra discussione
del Sabato scorso.
 
 
In ogni caso, le allego una descrizione "istituzionale" (che forse il
giornalista avrebbe dovuto leggere prima di scrivere l'articolo)
delle modifiche, ricopiando nuovamente cio' che evidentemente lei non
ha cercato (ma almeno l'ultima settimane di discussioni le leggete o no,
prima di intervenire ? altrimenti si riaprono sempre le stesse domande
e partecipare diventa una noia per chi ha delle risposte):
 
============================================================
 
 
Un commento istituzionale:
 
Il nuovo testo dell’AC 4041, elaborato dalla Commissione Giustizia, 
riordina complessivamente la disciplina in materia di condominio degli 
edifici, con importanti novità rispetto al testo originario approvato in 
prima lettura dal Senato il 26 gennaio 2011.
 
In particolare, rispetto al testo approvato dal Senato, la Commissione ha:
 
§          soppresso alcune norme, ritenendo che potessero comportare un 
incremento del contenzioso giudiziario;
 
§          modificato alcune disposizioni che riducevano eccessivamente i 
quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea (in particolare in 
relazione alla modifica delle destinazioni d’uso delle parti comuni e 
alle innovazioni);
 
§          definito il concetto di “controversia in materia di 
condominio”, al fine dell’applicazione della mediazione obbligatoria;
 
§          disciplinato il tema della morosità del condomino;
 
§          previsto l’istituzione, presso l’Agenzia del territorio, del 
Repertorio dei condominii e del Registro degli amministratori di 
condominio.
 
Il provvedimento consta di 32 articoli, che novellano il Capo II del 
Titolo VII del Libro III del codice civile, gli articoli 63 e seguenti 
delle disposizioni di attuazione e alcune leggi speciali.
 
L’art. 1 sostituisce l’art. 1117 c.c., introducendo una definizione più 
articolata di «parti comuni» dell’edificio; sono ora esplicitamente 
compresi nelle parti comuni le facciate, i parcheggi, i sottotetti, gli 
impianti di condizionamento, quelli per la ricezione radio TV, anche 
satellitare o via cavo.
 
L’art. 2 introduce due nuovi articoli nel codice civile. L’art. 1117-bis 
chiarisce l’ambito applicativo della disciplina sul condominio, esteso a 
complessi immobiliari composti da unità unifamiliari (condominio 
“orizzontale”, es. villette a schiera) nonché ai cd. supercondomini. 
L’art. 1117-ter detta una specifica procedura per la tutela contro le 
attività che incidano negativamente e in modo sostanziale sulle 
destinazioni d’uso delle parti comuni; non solo l’amministratore, ma 
anche il singolo condomino, può diffidare l’esecutore della condotta e 
chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, 
anche attraverso azioni giudiziarie.
 
L’art. 3 interviene sull’art. 1118 c.c. per precisare che il singolo 
condomino può distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento in 
presenza di due condizioni: i) l’unità abitativa non gode della normale 
erogazione di calore, per problemi tecnici all’impianto condominiale, che 
non vengono risolti nel corso di una intera stagione di riscaldamento; 
ii) il distacco non comporta squilibri tali da compromettere la normale 
erogazione di calore agli altri condomini o aggravi di spesa. In tali 
casi il rinunziante è tenuto a concorrere esclusivamente al pagamento 
delle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua 
conservazione e messa a norma.
 
L’art. 4 modifica l’art. 1119 c.c., in materia di indivisibilità del 
condominio prevedendo che le parti comuni possano essere soggette a 
divisione solo in presenza di una delibera unanime che le sottragga 
all’uso comune.
 
L’art. 5 novella l’art. 1120 c.c., in materia di innovazioni. Il testo 
conferma che i condomini (a maggioranza degli intervenuti all’assemblea, 
che rappresentino almeno i 2/3 dei millesimi), possono disporre tutte le 
innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior 
rendimento delle cose comuni ma aggiunge che per le innovazioni che hanno 
ad oggetto sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti, 
abbattimento di barriere architettoniche, contenimento consumi 
energetici, parcheggi, installazione di impianti per la produzione di 
energia da fonti rinnovabili, impianti centralizzati radiotelevisivi e 
telematici è sufficiente la maggioranza degli intervenuti che 
rappresentino almeno la metà dei millesimi.
 
L’art. 6 sostituisce l’art. 1122 c.c. escludendo che il condomino possa 
eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero pregiudizio 
alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico dell’edificio. 
L’amministratore deve in ogni caso essere avvisato prima dell’avvio dei 
lavori ai fini della relativa comunicazione in assemblea.
 
L’art. 7 introduce due nuovi articoli nel codice civile. L’art. 1122-bis, 
disciplina le installazioni non centralizzate di impianti autonomi per la 
ricezione radiotelevisiva nonché l’installazione di impianti di 
produzione di energia da fonti rinnovabili. La disposizione riconosce il 
diritto del condomino a provvedere, senza un preventivo voto 
dell’assemblea, e prevede che, per la progettazione e l’esecuzione 
dell’impianto, i condomini debbano lasciare libero accesso alle loro 
proprietà individuali. L’intervento dell’assemblea condominiale è 
richiesto (con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino i 2/3 
dei millesimi) soltanto quando siano necessarie modifiche alle parti 
comuni; in tal caso possono essere ordinate modifiche al progetto 
iniziale e richiesta garanzia per eventuali danni. L’art. 1122-ter 
richiede, per l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle 
parti comuni dell’edificio, la maggioranza degli intervenuti 
all’assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi.
 
L’art. 8 novella l’art. 1124 c.c. sancendo l’equiparazione tra scale ed 
ascensori ai fini del riparto delle spese di manutenzione e sostituzione.
 
Gli artt. 9 e 10 della p.d.l. riguardano l’amministratore del condominio. 
In particolare, l’art. 9 sostituisce l’art. 1129 c.c. e pone in capo 
all’amministratore una serie di specifici obblighi da assolvere 
(comunicazione di dati anagrafici, professionali e fiscali, obbligo di 
pubblicità della documentazione condominiale, assicurazione 
professionale) a fini di trasparenza, verifica della qualifica 
professionale e controllo del suo operato. La disposizione prevede 
l’apertura di un c/c bancario o postale a nome del condominio nonché il 
raddoppio (da uno a due anni) della durata in carica dell’amministratore. 
Infine, l’art. 9 amplia e tipizza i gravi motivi alla base della revoca 
dell’incarico: si segnalano, in particolare, l’omissione del rendiconto 
di gestione per un anno, irregolarità nella tenuta della documentazione 
del condominio, la mancata apertura del conto del condominio, 
irregolarità fiscali, l’inerzia nel promuovere l’azione giudiziaria per 
la riscossione delle somme dovute dal condominio.
 
L’art. 10 integra l’attuale formulazione dell’art. 1130 c.c., in materia 
di attribuzioni dell’amministratore, aggiungendo in particolare 
l’esecuzione degli adempimenti fiscali; la tenuta di due nuovi registri 
obbligatori; la conservazione di tutta la documentazione; la consegna al 
condomino che ne faccia richiesta dell’attestazione dei pagamenti degli 
oneri condominali e delle eventuali liti in corso; la convocazione 
dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale di gestione.
 
L’art. 11 inserisce nel codice civile l’art. 1130-bis relativo al 
rendiconto condominiale annuale prevedendo che in particolari ipotesi 
l’assemblea possa nominare a fini consultivi e di controllo contabile un 
consiglio di condominio.
 
L’art. 12 modifica l’art. 1131 c.c., in materia di rappresentanza del 
condominio da parte dell’amministratore, specificando che 
l’amministratore rappresenta anche i condomini assenti o dissenzienti.
 
L’art. 13 ha un duplice contenuto: i) riformula l’art. 1134 c.c. 
confermando, nella sostanza, il contenuto della norma vigente relativa 
all’esclusione del diritto al rimborso per le spese fatte dal condomino 
che ha assunto la gestione delle cose comuni senza autorizzazione; ii) 
novella l’art. 1135 c.c., in materia di attribuzioni dell’assemblea 
condominiale, prescrivendo la costituzione di un fondo speciale, di 
importo pari all’ammontare dei lavori, in caso di deliberazione di opere 
di manutenzione straordinaria o di innovazioni.
 
L’art. 14 sostituisce l’art. 1136 c.c., abbassando i quorum costitutivi e 
deliberativi dell’assemblea.
 
In particolare, la disposizione prevede:
 
§    la validità della costituzione dell’assemblea in prima convocazione 
ove sia presente la maggioranza dei condomini (attualmente servono i 2/3 
dei condomini) che rappresentano i 2/3 dei millesimi (primo comma). In 
tal caso la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli 
intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio 
(secondo comma);
 
§    le deliberazioni dell’assemblea in seconda convocazione sono valide 
se ottengono un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli 
intervenuti (anziché 1/3 dei partecipanti al condominio); rimane ferma la 
necessità che i voti favorevoli alla delibera costituiscano 1/3 dei 
millesimi (terzo comma);
 
§    le deliberazioni sulla nomina e revoca dell’amministratore, sulle 
innovazioni di interesse sociale (sicurezza, barriere architettoniche, 
parcheggi, impianti centralizzati etc.) e sulle riparazioni straordinarie 
sono valide se prese a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei 
millesimi (attualmente sono necessari i 2/3 dei millesimi) (quarto comma);
 
§    le deliberazioni su tutte le altre innovazioni (art. 1120, I° comma) 
e sulle installazioni non centralizzate di impianti autonomi (TV ed 
energia) sono adottate con la maggioranza degli intervenuti ed i 2/3 dei 
millesimi (quinto comma);
 
§    l’accertamento della regolarità della convocazione all’assemblea 
(sesto comma) e l’obbligo di redigere il processo verbale (settimo comma).
 
L’art. 15 sostituisce l’art. 1137 c.c., in materia di impugnazione delle 
deliberazioni assembleari attribuendo la legittimazione ad impugnare, 
oltre che al condomino dissenziente e all’assente, anche all’astenuto.
 
L’art. 16 coordina il terzo comma dell’art. 1138 (sull’approvazione del 
regolamento di condominio), con le nuove disposizioni dell’art. 1130 c.c. 
(sulle attribuzioni dell’amministratore). Inoltre, con l’aggiunta di un 
comma all’art. 1138, la Commissione ha specificato che le norme del 
regolamento di condominio non possono porre limiti alle destinazioni 
d’uso delle singole unità immobiliari né vietare di possedere animali da 
compagnia.
 
L’art. 17 novella l’art. 2659, primo comma, c.c., stabilendo che chi 
domanda la trascrizione nei registri immobiliari di un atto tra vivi 
debba presentare al conservatore una nota nella quale devono essere 
indicati, per i condominii, anche l’eventuale loro dominazione, 
ubicazione e codice fiscale.
 
Gli articoli da 18 a 27 della proposta di legge intervengono sulle 
disposizioni di attuazione del codice civile. In particolare, l’art. 18 
sostituisce l’art. 63, in tema di riscossione dei contributi dai singoli 
condomini.
 
La disposizione prevede:
 
§          che per la riscossione delle somme dovute dai condomini, 
l’amministratore può attivare la procedura d’ingiunzione senza 
autorizzazione dell’assemblea;
 
§          che l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori del 
condominio i dati dei condomini morosi, affinché questi possano agire in 
prima battuta nei loro confronti (rivolgendosi solo in un secondo momento 
ai condomini in regola con i pagamenti);
 
§          che l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla 
fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato quando la 
mora nel pagamento dei contributi di sia protratta per un semestre 
(attualmente è necessaria una specifica disposizione del regolamento 
condominiale).
 
L’art. 19 interviene con finalità di coordinamento sull’art. 64 disp. 
att., in tema di revoca dell’amministratore.
 
L’art. 20 novella l’art. 66 disp. att., in ordine alle modalità di 
convocazione dell’assemblea di condominio.
 
La disposizione stabilisce:
 
-    che l’avviso di convocazione dell’assemblea – che può essere 
trasmesso anche per posta elettronica certificata o fax - deve contenere 
l’ordine del giorno della stessa (principio già ampiamente affermato 
dalla giurisprudenza);
 
-    che ogni omissione relativa alla convocazione dell’assemblea rende 
le delibere assunte annullabili;
 
-    che l’assemblea in seconda convocazione non può tenersi lo stesso 
giorno nel quale era prevista l’assemblea in prima convocazione;
 
-    che nessuna assemblea di condominio può essere convocata nei giorni 
in cui ricorre una festività religiosa (riconosciuta dalla Chiesa 
cattolica o dalle confessioni che hanno stipulato intese con lo Stato);
 
-    che per velocizzare la procedura è possibile già in sede di prima 
convocazione dell’assemblea indicare data e luogo delle eventuali 
successive convocazioni.
 
L’art. 21 sostituisce l’articolo 67 disp. att., relativo alle modalità di 
partecipazione all’assemblea condominiale (caratteristiche e limiti della 
delega). La riforma disciplina inoltre l’assemblea per la gestione delle 
parti comuni a più edifici o a più condominii (ogni condominio designa il 
proprio rappresentante che agisce su mandato e riferisce 
all’amministratore del proprio condominio gli esiti dell’assemblea).
 
Con finalità di coordinamento, l’art. 22 riscrive l’art. 68 disp. att., 
in tema di tabelle millesimali mentre l’art. 23 interviene sull’art. 69 
disp. att. relativo alla revisione delle tabelle millesimali. In 
particolare, la p.d.l. afferma il principio per cui la revisione delle 
tabelle può essere effettuata, anche nell’interesse di un solo condomino, 
con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del 
valore dell'edificio, nelle seguenti ipotesi: errore di calcolo materiale 
e mutate condizioni dell’immobile.
 
L’art. 24 interviene sull’art. 70 disp. att., per aggiornare il valore 
delle sanzioni pecuniarie per la violazione del regolamento di condominio.
 
L’art. 25 riscrive l’art. 71 disp. att., per introdurre una compiuta 
disciplina del Repertorio dei condominii istituito presso ogni ufficio 
provinciale dell’Agenzia del territorio. Il repertorio dovrà contenere 
l’anagrafe di ogni condominio comprensiva di tutte le principali delibere 
condominiali, i regolamenti, i bilanci e gli atti di contenzioso. 
Spetterà all’amministratore comunicare ogni atto soggetto ad annotazione 
all’Agenzia del territorio entro 30 giorni dal compimento, pena una 
sanzione amministrativa pecuniaria.
 
L’art. 26 inserisce tre nuovi articoli nelle disposizioni di attuazione. 
L’art. 71-bis istituisce presso l’ufficio provinciale dell’Agenzia del 
territorio il Registro degli amministratori di condominio, disciplinando 
i requisiti per l’esercizio della professione (godimento dei diritti 
civili, assenza di specifici carichi penali, titolo di studio, 
formazione, assicurazione professionale), che viene consentito anche in 
forma societaria. Peraltro, la disposizione che prevede una sospensione 
dal registro per gravi negligenze professionali, consente l’esercizio 
della professione anche a coloro che non sono iscritti nel registro.
 
L’art. 71-ter prevede che l’assemblea possa disporre la creazione di un 
sito internet del condominio, ad accesso individuale e protetto, per 
consultare tutti gli atti e i rendiconti mensili. L’art. 71-quater 
definisce le controversie in materia di condominio (al fine 
dell’applicazione della disciplina sulla mediazione obbligatoria), come 
quelle derivanti dalla violazione o errata applicazione del capo II del 
titolo VII del libro III del Codice civile (artt. 1117-1139) e degli 
articoli da 61 a 72 delle disposizioni di attuazione. La disposizione 
disciplina inoltre alcuni specifici aspetti della mediazione di queste 
controversie.
 
L’art. 27 introduce nelle disposizioni di attuazione l’art. 155-bis che 
detta una disciplina transitoria per l’adeguamento degli impianti non 
centralizzati di ricezione radiotelevisiva esistenti al momento 
dell’entrata in vigore della riforma.
 
Gli artt. 28, 29 e 30 hanno finalità di coordinamento sostituendo in 
alcune leggi speciali (su abbattimento delle barriere architettoniche, 
risparmio energetico e installazione di impianti televisivi) il 
riferimento all’art. 1136 c.c. con l’art. 1120, II comma c.c.
 
L’art. 31 definisce i contributi per le spese di manutenzione ordinaria e 
straordinaria nonché per le innovazioni come crediti prededucibili in 
caso di procedura concorsuale (conseguentemente, se il condomino fallisce 
il condominio avrà diritto di essere soddisfatto prima degli altri 
creditori).
 
Infine, l’art. 32 novella l’art. 23 c.p.c. in tema di individuazione del 
giudice competente a conoscere delle controversie tra condomini e 
condominio.
Relazioni allegate
 
Ai disegni di legge originari del Senato (S. 71, 355, 399, 1119, 1283) 
sono allegate le sole relazioni illustrative.
Collegamento con lavori legislativi in corso
 
Il D.L. n. 74/2012 (Interventi urgenti in favore delle popolazioni 
colpite dal terremoto in Emilia) prevede all’art. 3, comma 4, deroghe 
alla disciplina sul condominio negli edifici: la norma intende facilitare 
le decisioni sul recupero edilizio e gli interventi di ricostruzione 
degli immobili condominiali colpiti dal terremoto, derogando alla 
disciplina del codice civile relativa alle maggioranze necessarie per la 
validità delle deliberazioni. Il decreto, già esaminato dalla Camera, è 
in corso di conversione al Senato (AS 3402).
Rispetto delle competenze legislative costituzionalmente definite
 
La proposta di legge novella il codice civile e le sue disposizioni di 
attuazioni. Il contenuto della proposta è riconducibile alla materia 
ordinamento civile, di competenza legislativa esclusiva dello Stato (art. 
117, secondo comma, lettera l), Cost.).
 
Nella sentenza n. 369 del 2008 la Corte costituzionale ha ribadito 
l’attribuzione delle norme in materia condominiale alla regolamentazione 
statale, in forza dell'art. 117, secondo comma, lettera l) Cost.. Sulla 
materia “ordinamento civile”, si vedano altresì le sentenze n. 189, n. 95 
e n. 24 del 2007.
 
Per quanto riguarda il registro degli amministratori di condominio, si 
ricorda che le professioni sono in base all’art. 117, terzo comma, Cost., 
materie di legislazione concorrente.
 
Peraltro la Corte costituzionale ha in più occasioni affermato che in 
questa materia spetta allo Stato dettare le norme di principio e che 
l’individuazione della professione rientra fra i principi generali, di 
competenza esclusiva delle norme statali (cfr. da ultimo sent. n. 57 del 
2007 con la quale la Corte ha dichiarato illegittima la L.R. Marche n. 28 
del 2005 che istituiva proprio il registro regionale degli amministratori 
di condominio).
Rispetto degli altri princìpi costituzionali
 
Da un punto di vista generale, si evidenzia che le disposizioni del 
provvedimento in esame disciplinano la materia dell’ordinamento civile, a 
cui la giurisprudenza costituzionale attribuisce rilievo ai fini della 
tutela del principio di eguaglianza, riconosciuto e garantito 
dall’articolo 3 della Costituzione.
 
Anche su questo punto si richiama la pronuncia n. 369 del 2008 in cui la 
Corte costituzionale ha ribadito che “l'esigenza di garantire 
l'uniformità nel territorio nazionale delle regole fondamentali di 
diritto che, nell'ambito dell'ordinamento civile, disciplinano i rapporti 
giuridici fra privati deve ritenersi una esplicazione del principio 
costituzionale di eguaglianza”.
 
La disciplina della proprietà condominiale, inoltre, va ricondotta alle 
previsioni contenute all’articolo 42 della Costituzione che prevede la 
tutela costituzionale della proprietà privata.


  Beninooooooo...:-)))
  w
 
--- news://
freenews.netfront.net/
 - complaints: 
ne...@netfront.net
 ---