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Titolo: Assemblea straordinaria e deleghe "vincolate"

Salve a tutti.
Torno su un argomento già parzialmente discusso in un precedente thread ad
oggetto "documento sostitutivo di assemblea", ma affrontandolo da un altro
punto di vista.
PROBLEMA (chi vuole arrivare al dunque può saltare alla voce SOLUZIONE):
da circa due anni è in predicato di deliberare una manutenzione
straordinaria dell'ingresso dell'edificio, ormai indecoroso. Quasi tutti i
condomini sono convinti della necessità di tali lavori (di importo peraltro
modesto) ma... non si decide perchè le assemblee sono ormai una farsa! Vige
la più totale anarchia, ognuno parla di tutto, non si arriva mai ad una
votazione e, quel che è peggio, il verbale finisce per essere un semplice
appunto dal quale l'amministratore (un condomino) nei giorni successivi trae
un riassunto a sua libera interpretazione che costituisce il verbale
"ufficiale".
Lo so, ci vorrebbe un amministratore più professionale, ma sapete com'è... è
un piccolo condominio di persone invecchiate insieme ed abituate ad una
gestione familiare: chi le cambia?
Il problema è aggravato dal fatto che nessuno sa quali elementi servono per
decidere: ad esempio, se si decide di ristrutturare l'ingresso, la domanda è
"come farlo?" Se si decide come farlo la domanda è "ma quanto costa"? Per
saperlo bisogna avere un progetto (quanto costa?) e dei preventivi. Per
avere dei preventivi ed un progetto bisogna avere una seria intenzione di
fare qualcosa e sapere cosa, intenzione che non si conosce perchè nessuno si
pronuncia se non sa quanto costa.... e così via!
Ho cercato allora di far decidere a fasi successive, facendo votare (non
immaginate la fatica) una generica volontà di destinare un certo importo
alla realizzazione dei lavori, salvo rinvio ad altra assemblea per i
particolari dell'opera....
È successo che per via delle "libere interpretazioni" del verbale questa
votazione è magicamente "sparita" dal documento ufficiale perchè
l'amministratore non ha capito bene per che cosa si è votato!
Stanco di perdere inutilmente le mie serate, ho pensato ad un modo
alternativo di deliberare.
SOLUZIONE proposta
Supponiamo di avere un progetto ben definito (con tanto di computo metrico e
costi presunti). Faccio il giro degli appartamenti (sono pochi...) e
raccolgo le firme di coloro che vogliono realizzare il progetto in un
documento che contiene (A) la richiesta di assemblea ex 66 dip att. C.C. e
(B) una delega ad un condomino per l'assemblea stessa, delega però (NOTA
BENE) limitata e condizionata al voto favorevole circa l’esecuzione di quei
lavori.
Supponiamo che il delegato sia lo stesso amministratore-condomino, questi
potrà fissare l'assemblea in prima convocazione in casa sua e, la mattina
dopo, potrà verbalizzare che l'assemblea si è svolta con un numero
sufficiente di partecipanti e che, in forza delle deleghe, la delibera è
stata presa all'unanimità.
Dubbi? Obiezioni?
Grazie anticipatamente a tutti e scusate la lunghezza.
Ricky
L'indirizzo? cibi58CHIOCCIOLAinwindPUNTOit
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 Se alle assemblee nicchiano significa che non vogliono farlo.
         Grazie Felix,
ma esattamente cosa è irrituale? L'assemblea così fatta o la delega
vincolata?
Se il problema è l'assemblea, la si può fare in modo "rituale", ottenendo lo
stesso risultato (i condomini che avessero conferito delega non andrebbero
in assembolea e, d'altra parte, se la maggioranza avesse già dato una delega
specifica, per gli altri in assemblea resterebbe poco da fare.)
La vera questione qui è l'ammissibilità di una delega con specifiche
istruzioni. Non mi pare sia vietata- Giusto?
Grazie ancora e ciao!



Da quello che so la delega non può riportare condizioni, se delego una 
persona accetto tutte le decisioni che prenderà in quella assemblea anche se 
avevo dato disposizioni contrarie.
Forse il vs. problema può essere risolto facendo fare un preventivo 
(dettagliato e completo!) e facendo firmare (passando porta per porta) una 
lettera nella quale si dice che "... con la firma della presente autorizzo 
l'amministratore ad eseguire i lavori come da preventivo allegato 
consistenti in ... per l'importo di ... e mi impegno a ratificare quanto 
sopra nella prima assemblea utile ..."
se con le firme ottenete la maggioranza (meglio abbondante) l'amministratore 
potrà eseguire i lavori senza rischio di vedersi contestare i lavori 
effettuati.
ciao
Simone

E come si fa a distinguere il caso in cui le firme sono estorte. Capisco 
la logica della tua idea, ma la legge non puo' permetterlo perche' si 
presta molto bene ad essere strumentalizzata dalla malavita organizzata 
(mafia violenta o mafia bianca che sia).
Quindi, anche se e' lecito dare disposizioni di voto sulla delega, pero' 
il delegante e' libero di ignorarle, infatti, il fatto non tocca il 
condominio, ma il rapporto diretto fra i due interessati (delegato e 
delegante).
Si presuppone infatti che il parere si debba formare durante la libera 
discussione assembleare e il delegato potrebbe venire a conoscenza di 
informazioni o punti di vista che lo possono convincere che l'interesse 
del delegante sia diverso da quanto indicato nelle istruzioni. E quindi 
proprio per l'obbligo di diligenza del mandatario e' costretto a 
cambiare il voto. Naturalmente e' sua la responsabilita' poi di 
giustificare l'operato con il delegante. Si noti che il delegato non 
puo' cavarsela con una pedisqua obbedienza di quanto specificato sulla 
delega se durante la discussione in assemblea gli viene chiarito che in 
realta' tale voto danneggia il delegante (a cui evidentemente tali 
informazioni mancavano).
Pekilan


Ma queste cose vengono in mente a te, o le hai trovate scritte da qualcuno
con laurea in giurisprudenza e titolo accademico?
Secondo me, visto che siamo nell'ambito del diritto privato, quanto hai
scritto non sta né in cielo né in terra.
Hai presente i patti parasociali nelle S.P.A.? Perché patti analoghi
sarebbero leciti in organizzazioni importanti e illeciti in
un'organizzazione privata da quattro soldi come il condominio?
"pekilan" <pek...@hotmail.com.invalid> ha scritto nel messaggio
news:3607hgF...@individual.net...


 pronuncia se non sa quanto costa.... e così via!
a mio modesto avviso dovreste cercare delle soluzioni logiche e pragmatiche
più che delle soluzioni "legali".
dici che fondamentalmente la volontà di far fare i lavori c'è, ma poi vi
perdete lungo la via.
prova a metterti d'accordo con un altro condomino e fatevi fare almeno 4
preventivi i più dettagliati possibile. poi parlatene con gli altri,
illustrateli e valutateli.
dopo convocherete un'assemblea dove voterete di affidare i lavori,
specificando cosa avrete deciso di fare, alla ditta x che presenta il
preventivo y, la divisione in millesimi tabella a (millesimi proprietà)
dell'androne ed in tabella b (millesimi scale) quelli delle scale
eventualmente e quando pagare. a quel punto l'amministratore darà
semplicemente il mandato alla ditta scelta di eseguire i lavori decisi.
tieni presente che se avete lavorato bene arriverete in assemblea avendo già
deciso cosa fare e a chi farlo fare. l'assemblea sancirà la legittimità del
tutto.
potrebbe essere più semplice di quel che sembra, se realmente c'è la
volontà. ci sono persone che si perdono in un bicchier d'acqua e hanno
bisogno che qualcuno organizzi da un punto di vista pratico le cose. di
solito l'amministratore, in questi casi, serve anche a questo.
ciao
mikila

 un'organizzazione privata da quattro soldi come il condominio?
Infatti... però neppure il richiamo ai patti parasociali mi sembra
appropriato.
In confidenza, da quando un amico inglese mi ha manifestato la sua curiosità
per le assemblee di condomino, che a suo dire sono un’usanza tutta italiana,
mi sono posto delle domande (e porsi delle domande è sempre un’abitudine
salutare!)
Può darsi che il diritto anglosassone preveda altre formalità, ma chi ha
detto che le formalità non possano essere adattate -anche da noi- al
cambiamento dei tempi?
Considerate anzitutto che la pedissequa osservanza di quanto previsto dal
C.C. non è un dogma inviolabile. Ad esempio: chi ha mai partecipato ad
un’assemblea in PRIMA convocazione? Quella che di solito è fissata alle 5
del mattino o altro orario impossibile?
Si dà per scontato che la vera convocazione dell’assemblea è la seconda,
seguendo una prassi consolidata. Eppure anche questa prassi potrebbe
comportare rischi: e se un gruppo di condomini, per escludere altri, si
riunisse “a sorpresa” alle 5 del mattino in prima convocazione?
Con questo argomento, qualcuno potrebbe sostenere l’irritualità di una
convocazione (la prima) solo fittizia! Come vedete, ragionando in termini
rigorosi tutto (o quasi) si potrebbe sostenere: malgrado ciò, il diritto si
evolve e gli usi cambiano!
Secondo me, la delega può contenere specifiche istruzioni e queste sono
vincolanti anche nei confronti dell’assemblea. Ecco perchè.
Anzitutto la c.d. “delega” è un mandato. Lo si ricava dall’art. 67 disp att.
C.C. che parla di “rappresentanza” e, comunque, lo dice la Cassazione: “in
difetto di norme particolari, i rapporti tra il rappresentante ed il
condomino rappresentato sono disciplinati dalle regole del mandato, […]” -
Cass. civile, sez. II, 27 marzo 2003, n. 4531).
Al mandato si applica il disposto del’art. 1711 C.C.:
“Il mandatario non può eccedere i limiti fissati nel mandato. L'atto che
esorbita dal mandato resta a carico del mandatario, se il mandante non lo
ratifica.
[II]. Il mandatario può discostarsi dalle istruzioni ricevute qualora
circostanze ignote al mandante, e tali che non possano essergli comunicate
in tempo, facciano ragionevolmente ritenere che lo stesso mandante avrebbe
dato la sua approvazione.” (questo 2° comma sembra riprodurre il caso limite
di pekilan... dandogli ragione :-)
Sembra quindi lecito imporre limiti e impartire istruzioni. Questo, secondo
me, può aprire la strada a nuove prassi.
Ringrazio anche mikila per i consigli di buon senso
Come al solito scusate la lungaggine... (p.s.: spero di non sembrare
saccente, cerco solo di confrontare le mie idee :-)


 C.C. non è un dogma inviolabile.
Sei la seconda persona che lo dice, in questo NG.
Il modello organizzativo suggerito (non imposto) dal C.C. è adatto a
condomìni del 1942, abitati dai capifamiglia proprietari, tutti maschi e
timorati di Dio, e di uguale estrazione sociale.
Oggi che la famiglia patriarcale è un lontano ricordo, e che l'estrazione
sociale e gli interessi di chi condivide la proprietà (ma non
necessariamente l'abitazione) sono diversissimi, il codice sopravvive solo
perché un modello unico corrisponde alle esigenze di standardizzazione di
prezzolati che amministrano numerosi condomìni.
Guarda, io sono stato condomino in uno stabile con 100 unità immobiliari,
tra appartamenti, uffici e negozi. 50 appartamenti erano affittati, i
proprietari non partecipavano alle assemblee e nessuno sapeva che faccia
avessero. Quando sono stati decisi lavori per un paio di miliardi, ben 60
appartamenti (compreso  il mio)  sono stati venduti, e negli ultimi 8 anni
hanno cambiato proprietario tre volte in media. Oggi è impossibile
raggiungere i 500 millesimi in qualsiasi assemblea, e solo il lavoro assiduo
di cammellaggio dell'ex portinaio permette di approvare con un terzo di
presenti (per delega) preventivi e consuntivi.
Il modello organizzativo del codice civile è chiaramente del tutto
inadeguato in una situazione del genere. Miracolosamente, e contro ogni mia
previsione, quell'edificio non è ancora crollato. Ma non è certo merito del
codice.

                   Per mia fortuna non abito in un maxi condominio :-P ! Ciao!
