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Titolo: Tabella millesimale x lavoro straordinario

Un condominio minimo necessita di un lavoro di manutenzione 
straordinaria. Un condomino lo vuole fare effettuare, ma vuole anche sia 
realizzato il suo progetto, che ha fatto redigere da un tecnico.
 
Nell'edificio non esiste (ovviamente) una tabella millesimale. Egli ha 
una superficie abitativa di 10 mq maggiore dell'altro condomino, però ha 
una rendita catastale di 70 euro minore, poiché il suo appartamento è in 
categoria catastale A4, mentre quello del condomino 'minoritario' è in A3.
In base alla superficie maggiore (e ai vari coefficienti moltiplicativi) 
il condomino che ha preso l'iniziativa fa redigere una tabella 
millesimale che mostra che lui ha più millesimi. Quindi su tale base 
convoca l'assemblea condominiale con all'ordine del giorno il lavoro 
straordinario e il progetto che vuole fare eseguire.
 
L'altro condomino contesta la tabella millesimale chiedendo che venga 
definita in base la valore catastale dei due immobili, dato che per il 
suo immobile egli può dimostrare di aver anche pagato più tasse del suo 
vicino, presumibilmente in ragione del maggior valore del suo 
appartamento, sebbene di superficie inferiore.
 
Può valere una tabella millesimale in base alla rendita catastale?
In caso di ricorso al giudice è possibile che questi definisca un 
maggior numero di millesimi sulla base della maggiore superficie di un 
appartamento, che a livello fiscale è considerato di minor valore?

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Se per "condominio minimo" (correttamente) intendi un condominio di 2 
proprietari distinti, occorre che si mettano d'accordo. Perché 1 su 2 non 
è una maggioranza, se la logica ha ancora un fondamento. A prescindere 
dai millesimi. E comunque, la 69.a disp. att. c.c. continua a prevedere, 
per l'approvazione della formazione delle tabelle millesimali il consenso 
della totalità dei condomini (con i conseguenti 1.000/1.000, una volta 
approvata).
Parlatevi. Conviene ad entrambi. Con franchezza e gentilezza. 
 
-- 
Ciao! Stefano

 Parlatevi. Conviene ad entrambi. Con franchezza e gentilezza.
 
In assenza di unanimità e di tabella dei millesimi, chiedo: se c'è un 
precedente di divisione consensuale delle spese al 50%, per la 
convenienza del proprietario che aveva più superficie, si può ritenere 
che sia stata approvata una tabella che distribuisca i millesimi nella 
misura di 500+500?
 
 
 
 
 

 approvata).
 
Ciò significa che in assenza di accordo non è possibile ricorrere al 
giudice?
In assenza di accordo le deliberazioni che l'art.1136 prevede siano 
definite dal secondo comma (in base al 50% valore dell'immobile) possono 
essere definite sulla base del valore catastale, o si intende in ogni 
caso il 'valore millesimale'?
 

 misura di 500+500?
 
No. Al limite, entro 5 anni (prescrizione semplice) si può operare un 
ricalcolo con conguaglio. Cioè potrebbe essere considerato, ad esempio in 
caso di spese urgenti, un criterio provvisorio, da completare e rifare 
una volta raggiunto un accordo.
Se in 5 anni non si raggiunge un accordo, la cosa resta com'è. Fino ad 
accordo raggiunto.
 
Lo ripeto: maggioranza minima per approvare la qualunque, in un 
condominio minimo è: 2. Quindi, anche l'intera proprietà (1.000/1.000).
 
Ogni formulazione relativa a maggioranze, presente nel c.c. ha lo schema:
"La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli 
_intervenuti_ con un numero di voti che rappresenti almeno un ... del 
valore dell'edificio".
A volte, vengono indicate maggioranze più qualificate, a volte meno 
qualificate. In OGNI caso, per deliberare, dev'essere favorevole alla 
delibera la maggioranza degli intervenuti. Se gli intervenuti non possono 
che essere 2, evidentemente, se entrambi non sono d'accordo, non esiste 
maggioranza, di alcun tipo, né semplice, né qualificata, né ridotta. Ne 
consegue che siete obbligati a trovare un accordo. SEMPRE.
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 caso il 'valore millesimale'?
 
In mancanza di tabella millesimale, la rendita catastale e' quella
che ci va piu' vicina.  Una rendita catastale "sbaglia" solo o piu'
che altro, quando nel condominio sono in gioco parti comuni ad
uso privilegiato o esclusivo, che sono "vantaggi" che non risultano
nel calcolo della rendita' catastale, ma vanno, cio' nonostante, a
dare un diverso "valore" delle parti.
 
Ad un esempio, una villetta con "uso esclusivo" di una parte del
giardino condominiale, ha un maggiore valore di una villetta che
ha semplice accesso al giardino condominiale. E se l'uso
esclusivo origina nel regolamento condominiale che non sia
contrattuale, non e' detto sia "visibile" nell'anagrafe catastale.
 
Ma tolti questi casi speciali, la rendita catastale e' una buona
approssimazione di una corretta tabella millesimale.

 approssimazione di una corretta tabella millesimale.
 
Quindi la proprietà di un giardino antistante l'abitazione può far 
aumentare la rendita e invalidarla come criterio per definire 
rapidamente una maggioranza, in assenza della tabella millesimale?
 

 una volta raggiunto un accordo.
 
In questo caso sono passati circa 15 anni da una sostanziosa spesa 
"condominiale" che anziché essere divisa 60% e 40% è stata concordemente 
divisa 50% e 50% .
Quindi l'unica cosa che potrebbe fare il condomino che ha pagato di più 
è chiedere indietro i soldi; anche se c'era stato un accordo in tal senso?
 
 > Se in 5 anni non si raggiunge un accordo, la cosa resta com'è. Fino ad
 > accordo raggiunto.
 
Cosa resta com'è il mancato conguaglio, o la ripartizione dei millesimi?
 

 Cosa resta com'è il mancato conguaglio, o la ripartizione dei millesimi?
 
Il mancato conguaglio. Si può chiedere entro i 5 anni, poi si prescrive.
I millesimi vanno calcolati. La cosa migliore è incaricare un 
professionista (io suggerirei di andare nel locale tribunale a consultare 
la lista degli ingegneri civili ammessi come CTU, in cui scegliersi 
qualcuno vicino all'immobile in questione) di stilare una tabella 
millesimale. Che poi andrà comunque approvata.
Se ci si mette d'accordo PRIMA su CHI incaricare, poi ci si impegna 
moralmente ad accettarne l'elaborato, a prescindere dal risultato.
In questo modo otterreste due risultati:
1. soluzione a norma di legge, che vi mette al riparo da un contenzioso 
lungo, costoso e d'incerto risultato.
2. una soluzione che evita che vi mettiate a discutere di ciò che non 
conoscete, cosa che di solito non porta a soluzioni brillanti...
 
Potrebbe anche essere un modo per cominciare (ri-cominciare?) a parlarsi 
da persone civili ed educate. Una risorsa, al giorno d'oggi.
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 
 
Fra le righe delle vostre risposte, di cui vi ringrazio, ho trovato la 
soluzione per il problema della persona in oggetto.
Mi è stato indicato, da un esperto consultato, che era collegata al 
secondo comma dell'art.1137 del CC ed era quindi appunto dipendente 
dalla rendita catastale (per un caso molto particolare).
 
Fermo restando che farò tesoro dei consigli su come sia meglio far 
redigere una tabella millesimale, che può sempre servire.
 

 rapidamente una maggioranza, in assenza della tabella millesimale?
 
La *PROPRIETA* risulta catastalmente quindi viene considerata
sempre nelle rendite catastali. Come anche i vantaggi
"contrattuali" (che sono registrati in documenti ufficiali, ovvero
gli atti di proprieta' e quindi noti al catasto).