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Titolo: Per Vegeta: ho letto il contratto - Era: normativa applicabile ai contratti

Ho potuto finalmente prendere visione del contratto di locazione, al fine di
stabilire quale possa essere la normativa applicabile.
L'ultimo contratto (preceduto, cioè da una disdetta) è stato stipulato con
durata 1.11.94 - 31.10.98: non si prevedeva automatico rinnovo,
precisandosi, al contrario, che alla data di scadenza l'immobile doveva
essere restituito libero da persone e cose.
Morta l'originaria locatrice il 21.3.98 subentra il figlio e con scrittura
privata di poco successiva  - poche righe, giusto per chiarire i nuovi
termini - si concorda il nuovo canone che troverà applicazione dall'1.11.98
al 31.7.2002.
Ebbene, può questa nuova -piccola - scrittura, valere quale nuova
stipulazione per applicarsi la disciplina della 431?
Grazie per ogni delucidazione che potrai darmi.
Gilia

 al 31.7.2002.
E' necessario osservare che la legge 431/98 è entrata in vigore il
31/12/1998.
Quindi, la stipulazione di questo contratto è precedente l'entrata in vigore
della
legge. Infatti, anche volendo considerare l'inizio della locazione (e non la
data
di effettiva stipulazione), la locazione inizia un mese prima della data di
entrata
in vigore della nuova legge.
Quindi, il contratto stipulato il 31.11.1998 è ancora un contratto ad equo
canone
sottoposto, nel senso che in seguito preciserò, alle norme della legge
392/78.
La prima cosa da osservare, è che la durata del contratto concordata dalle
parti è inferiore a quella prevista dalla legge 392/78 e, quindi, sostituita
di
diritto dalla durata minima quadriennale prevista dalla legge. Quindi, il
contratto vige dal 31.11.1998 al 31.11.2002 (e non 31.7.2002).
Il secondo problema, riguarda la natura del contratto di locazione. Non vi
sono dubbi sul fatto che il contratto di locazione stipulato nel 31.11.1998
sia
a tutti gli effetti valido. Infatti, essendo stato stipulato prima della
data di
entrata in vigore della nuova legge sulle locazioni abitative, non è
applicabile
ad esso l'art. 1 c. 4 della legge 431/98 che stabilisce la forma scritta ad
substantiam dei contratti di locazione. Allora, anche se la *piccola*
scrittura
privata contiene solo poche righe, il comportamento concludente
delle parti è già sufficiente per integrare la nascita del contratto di
locazione. Anche se le parti si fossero accordate verbalmente, il
contratto ci sarebbe stato, valido e perfettamente operativo.
Non vi è dubbio nemmeno sul fatto che il contratto stipulato nel 31.11.1998
non possa considerarsi come la prosecuzione del contratto stabilito il
31.11.1994. Questo perchè la clausola di non rinnovo stabilita nel testo
del 1994 fa cessare gli effetti giuridici di quest'ultimo nel 1998,
impedendo
così il tacito rinnovo.
Il vero dubbio riguarda l'applicabilità della clausola di non rinnovo del
contratto del 31.11.1994 al contratto del 31.11.1998. In altre parole si
tratta di stabilire se il 31.11.2002 il proprietario, per impedire il
rinnovo
del contratto (e l'azione del devastante art. 2 c. 6 legge 431/98 di cui
parleremo poi), dovesse inviare o meno la disdetta.
Vi sono infatti due possibilità:
a) la scrittura privata di poche righe sottoscritta dalle parti nel 1998
implica una vera e propria novazione oggettiva del rapporto,
creando un vinculum iuris del tutto nuovo rispetto al contratto
stipulato il 31.11.1994. In tal caso, il nuovo contratto avrebbe dovuto
contenere una nuova clausola di non rinnovo. In mancanza di tale
clausola, il contratto poteva (e doveva) essere disdettato nel 2002
con lettera raccomandata inviata con sei mesi di preavviso
sulla scadenza (cioè entro il 31.5.2002), come previsto dall'art. 3 legge
392/78. Se ciò non è stato fatto, il contratto si è rinnovato tacitamente
in data 31.11.2002 ai sensi dell'art. 2 comma 6 della legge 431/98.
E di questa questione parleremo perchè vi sono 10 pagine di dottrina....
b) la scrittura privata di poche righe sottoscritta dalle parti nel 1998,
costituisce un nuovo contratto. Ma in esso le parti intendono riproporre ad
ogni
effetto le condizioni contrattuali stabilite nell'originario contratto del
1994, ivi
compresa la clausola di non rinnovo ed eccettuato il canone. Con tale tesi
la clausola di non rinnovo rimarrebbe valida anche per il contratto del
1998-2002,
con il risultato che alla data del 31.11.2002 cessa senza bisogno di
disdetta
(ed il conduttore attualmente è occupante sine titulo).
Per stabilire quale delle due soluzioni adottare, è necessario esaminare
quelle
poche righe scritte dal figlio nel 1998. Se in esse vi è un esplicito
riferimento
al contratto stipulato dalle parti nel 1994, allora si preferirà la tesi b).
Se invece
le due righe nulla dicono del contratto stipulato nel 1994, allora si è in
presenza
di un nuovo contratto distinto dal precedente e quindi si adotta la tesi a).
Si noti che quando scrivo è peraltro perfettamente in linea con quanto
statuito
dalla giurisprudenza di legittimità riguardo al periodo transitorio della
legge
392/78 per le locazioni a carattere commerciale. Mi spiego meglio.
I più anziani ricorderanno che la legge dell'equo canone prevedeva un
periodo
transitorio per i vecchi contratti antecedenti il 1978. Durante tale periodo
i
contratti (abitativi e commerciali) venivano prorogati per un certo periodo
di
tempo, durante il quale le parti dovevano avviare una trattativa per il
rinnovo
a nuove condizioni (ossia equo canone). Cosa accadeva al termine del periodo
di proroga legale? Poichè la legge nulla diceva, la cassazione ritenne che
trovasse
applicazione il codice civile che dice che, se non è previsto diversamente
tra le
parti, la locazione cessa senza bisogno di disdetta.
Quindi, terminato dopo il 1978 il periodo di proroga legale per le locazioni
a carattere
commerciale, l'inquilino diventava automaticamente sfrattabile dal suo
proprietario
senza bisogno di alcuna ulteriore comunicazione. Che cosa accadeva se però
le
parti continuavano a versare ed a ricevere il canone senza far nulla per un
certo
periodo di tempo (24 mesi, v. Tribunale di Napoli) ?
La Cassazione osservò (1982) che il contratto di locazione che si formava
tra le
parti non poteva essere una prosecuzione dell'accordo stipulato prima del
1978.
Questo perchè vi era stata un'interruzione nel periodo legale del contratto.
Infatti
***cessato il periodo di proroga legale l'inquilino era sfrattabile e quindi
il contratto
in quel momento non esisteva già più***. Quindi, ciò che univa le parti
ancora dopo
il 1978 doveva **necessariamente** essere un nuovo contratto. Soggetto, per
le locazioni
a carattere abitativo, alla durata minima legale di 4 anni, ovvero per le
locazioni a
carattere commerciale, alla durata minima legale di 6 anni + 6 anni.
Tale nuovo contratto nasceva fra le parti per facta concludentia (ecco
perchè
era necessario che il conduttore e locatore avessero proseguito nel proprio
comportamento concludente per un lungo periodo di tempo).
Ora, nel nostro caso, trattandosi di locazione a carattere abitativo, si
propone un
problema simile perchè il contratto stipulato nel 1994 ha cessato i suoi
effetti
giuridici nel 1998 e quindi il contratto stipulato il 31.11.1998 è un
accordo negoziale
autonomo rispetto a quello originario.
Il dubbio comunque, riguarda solo la clausola di non rinnovo.
Veniamo ora ad un altro punto.
Abbiamo un contratto di locazione stipulato il 31.11.1998 e con scadenza del
31.11.2002. Visto che il contratto è stato stipulato prima della data di
entrata
in vigore della legge, che cosa accade durante la sua durata?
L'art. 14 comma 5 della legge 431/98 dispone che ai giudizi in corso ed ai
contratti per la loro ***intera durata*** continuano ad applicarsi ad
ogni effetto le disposizioni normative precedenti la data di entrata in
vigore
della legge. Non pochi problemi, però, provoca quell'intera durata perchè
può essere inteso in due modi:
a) come la durata del contratto fino alla sua prima scadenza quadriennale
successiva il 31/12/1998 (salvo un cavillo che poi spiegheremo);
b) come la durata del contratto comprensiva di qualsiasi rinnovo stabilito
di
diritto e fino all'effettivo rilascio.
Ebbene, la giurisprudenza di merito attualmente è concorde nel ritenere che
sia da adottarsi l'interpretazione a). Tale orientamento nasce dal fatto che
l'art. 14 c.5 è una disposizione transitoria che quindi ha effetti temporali
limitati. Seguendo questo orientamento è possibile capire fino a che data
il contratto di locazione stipulato prima della data di entrata in vigore
della
legge resta soggetto alla 392/78, e qual è l'esatto momento in cui invece
esso
entra nel nuovo regime normativo.
La dottrina ha distinto due diverse situazioni (so che è complicato ma...)
a) Qualora il termine ultimo di disdetta ex art. 3 legge 392/78 fosse già
spirato
all'entrata in vigore della legge 431 (31/12/1998), il contratto ad equo
canone
in corso giungerà alla sua prima scadenza quadriennale successiva il
31/12/1998,
dopodichè si rinnoverà di altri 4 anni ai sensi dell'art. 3 della legge
392/78, per
giungere alla sua seconda scadenza quadriennale successiva la legge 431.
Durante tale periodo, il contratto rimane subordinato alla legge sull'equo
canone.
Per esempio: Tizio stipula un contratto equo canone il 31.3.1995. La prima
scadenza è il 31.3.1999 (il rispettivo termine ultimo di disdetta è il
31.10.1998,
quindi precedente la 431). Siccome all'uscita della nuova legge il termine
di
disdetta è già spirato, Tizio non potrebbe impedire l'ingresso del contratto
nel nuovo regime normativo, neanche volendolo. Allora, il contratto arriverà
alla sua scadenza del 31.3.1999, dopodichè si rinnoverà di quattro anni per
giungere alla nuova scadenza il 31.3.2003 (rispettivo termine ultimo di
disdetta
31.10.2002). Sarà adesso compito di Tizio disdettare il contratto entro il
31.10.2002 nei modi previsti dall'art. 3 legge 392/78. Qualora non lo
facesse,
il contratto ENTRERA' NEL NUOVO REGIME NORMATIVO IN DATA
31/3/2003. Fino a quel momento rimane soggetto alla legge 392/78.
b) Qualora il termine ultimo di disdetta ex art. 3 legge 392/78 fosse
successivo
la data del 31/12/1998, allora il proprietario deve disdettare
tempestivamente
il contratto, nelle forme previste dallo stesso art. 3 legge 392/78.  Se non
lo
fa, il contratto rimane soggetto alla 392/78 fino alla sua prima scadenza
quadriennale
successiva al 31/12/1998, dopodichè entra nel nuovo regime normativo.
Per esempio: Tizio stipula un contratto equo canone il 31.9.1995. La prima
scadenza
è il 31.9.1999 (rispettivo termine ultimo di disdetta il 31.3.1999, quindi
successivo
alla legge 431/98). In questo caso, poichè è possibile disdettare il
contratto, la
mancata disdetta di Tizio viene considerata volontà di fare transitare il
contratto nel
nuovo regime normativo. Quindi, il contratto di locazione ENTRERA' NEL NUOVO
REGIME
NORMATIVO IN DATA 31.9.1993. Fino a quel momento rimane soggetto alla
legge 392/78.
Venendo a noi, il contratto di cui parliamo è stato stipulato il 31.11.1998,
ed ha scadenza 31.11.2002 (termine ultimo di disdetta 31.5.2002). Poichè
il termine ultimo di disdetta è successivo al 31/12/1998, siamo nel caso
b) e pertanto il contratto di locazione resta sotto il regime di equo
canone fino al 31.11.2002.
Concludendo, il conduttore ha diritto di ripetere le somme pagate in
più rispetto al valore determinato dall'equo canone dal 1.11.1994 al
1.11.2002.
CHE COSA SUCCEDE QUANDO IL CONTRATTO ENTRA
NEL NUOVO REGIME NORMATIVO?
Il problema ora è che cosa accade a partire dal 1/11/2002, se
il contratto non è stato disdettato dal proprietario.
Cominciamo con il dire che, nel momento in cui il contratto entra
nel nuovo regime normativo, l'art. 14 comma 4 della legge 431/98
abroga una serie di norme del vecchio equo canone, ivi compreso
l'art. 79 legge 392/78. Segue che, dalla prima mensilità successiva
al momento in cui il contratto entra nel nuovo regime normativo
(nel senso prima precisato) il conduttore non può più richiedere la
ripetizione delle somme pagate in eccesso rispetto all'equo canone.
Precisa il tribunale di Palermo che "il conflitto tra l'eterodeterminazione
normativa del canone e l'autodeterminazione pattizia si sana, con
efficacia sanante ex nunc". Segue allora che dal 1/11/2002 il contratto
di locazione non sarà più soggetto ad equo canone, e che il conduttore
potrà ripetere le somme pagate in eccesso rispetto al vecchio canone
solo fino al 1/11/2002.
A questo punto però nasce un gravissimo problema, sul quale sono state
scritte decine di pagine di dottrina: se non interviene la disdetta ed il
contratto entra nel nuovo regime normativo, questo si rinnova di
quattro anni, o di quattro anni + quattro anni?
La risposta è di soli quattro anni. Ma si tratta di un problema abbastanza
complesso, e non voglio approfondirlo per non prolungare a dismisura
un post già lunghissimo.
Spero di esserti stato d'aiuto.
Saluti
Vegeta
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Pertanto credo che mi opporrò alla richiesta di adeguamento per il periodo
successivo al 30.11.2002.
Che posso dirti?
Non so davvero come ringraziarti per la precisione e la completezza dei
chiarimenti che mi hai dato.
Di nuovo GRAZIE e... speriamo bene!
Gilia