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Titolo: Conferma amministratore casa comunali

Sono proprietario di un appartamento acquistato dal comune.
Meno della metà degli appartamenti dove abito sono stati
venduti dal comune,la rimanenza sono in affitto.
Quando si fanno le assemblee dei proprietari siamo sempre
in quattro gatti,su una ventina di proprietari sono presenti
meno della metà.Il comune è sempre presente rappresentato
da un suo incaricato.
Cosa succede?
Quando si fa l'assemblea per la conferma dell'amministratore
di solito nel mese di febbraio o marzo,malgrado non siamo
contenti del suo operato,viene sempre confermato.
Perché?Ad un certo punto dell'assemblea l'amministratore
chiede chi è contrario alla sua nomina e nessuno alza la mano.
L'amministratore si è" autonominato" e si và avanti così per
un altr'anno. Quando ci si incontra e ci si chiede come mai è stato 
confermato,
viene sempre fuori che: Comunque è raccomandato dal Comune
e non possiamo farci niente ,dobbiamo per forza di cosa tenercelo
dato che il comune ha la maggioranza degli appartamenti.
Il sottoscritto d'accordo con altri cinque o sei proprietari ha deciso
che alla prossima assemblea per la conferma dell'amministratore
di fare in modo che non venga confermato.
La mia domanda è questa:Mettiamo che, contrari alla nomina siamo
sette teste e a favore siano sei compreso l'incaricato del comune,
l'amministratore viene confermato avendo il comune più millesimi?
Ovviamente io penso che la differenza questa volta dovrebbe essere
più di una persona.Comunque voglio essere pessimista e confermo
ancora la differenza di una persona,l'amministratore riusciamo a non
confermarlo?
Se mi si dice che non è possibile perché occorrono entrambi le cose:
sia le teste che i millesimi,allora mi chiedo: sin quando noi non
avremo anche la maggioranza dei millesimi, alle assemblee cosa ci
andiamo a fare?Quei due fanno e disfano come vogliono loro.
Spero di essere stato chiaro,ringrazio a chi ha avuto la pazienza
di leggermi e a chi mi farà la cortesia di informarmi al riguardo.
Un saluto a tutto l'N.G.
Ciao Giovanni

 ha scritto nel messaggio 
news:47852729$0$37203$4faf...@reader3.news.tin.it...

Innanzitutto sono i millesimi che contano e non le teste.In secondo luogo 
alla fine del mandato l'amministratore è tenuto a dimettersi e al tempo 
stesso l'assemblea deve dare il mandato al nuovo amministratore. Ti 
consiglio per evitare sorprese di prendere anche tu le deleghe di chi non va 
all'assemblea. 

 andiamo a fare?
    Innanzitutto per sapere cosa decide la maggioranza, poi per impugnare
   le eventuali deliberazioni illegittime.
Quei due fanno e disfano come vogliono loro.
    Avete mai verificato se il rappresentate del comune e' munito di delega
   specifica (valida) e relativa a tutte le unita' di proprieta' comunale?
    ciaofelix:-)
-- 
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 andiamo a fare?Quei due fanno e disfano come vogliono loro.
Hai già ricevuto due risposte, una più assurda dell'altra.
In diritto, visto che la maggioranza legale non c'è: "Se l'assemblea non
provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o
più condomini".
Dal punto di vista pratico, mi piacerebbe capire cosa pensi di ottenere.
Il Comune è quello che deve pagare più di metà delle spese. Pagherà sempre
se vuole, quanto vuole, e coi criteri che vuole, sulla base del suo bilancio
preventivo, che prevedrà un apposito capitolo.
Perciò imporre al comune un personaggio non gradito serve solo a peggiorare
la gestione condominiale.
Le persone pratiche trattano e s'accordano col padrone, senza occuparsi più
che tanto del servo. E accordarsi con un Comune è molto più facile di quanto
si pensi, se ci si vuole accordare invece che piagnucolare e pensare a
soluzioni burocratiche che farebbero comandare un quarto dei capifamiglia
che vivono nel palazzo.

 più condomini".
Diciamola tutta: alcuni (e forse anche buona parte ?) dei Tribunali, 
qualora il problema e' di una nomina non raggiunta per insufficienza di 
voti e *Attenzione* non ci siano serie irregolarita' che giustificano la 
revoca dell'amministratore, i Tribunali rimandano la palla all'assemblea 
condominiale con le seguenti istruzioni:
a) se alcuni condomini vogliono cambiare amministratore, che raccolgano 
i voti intorno ad un nome concordato, altrimenti tacciano
b) qualora l'amministratore uscente non risulta confermato, ma neanche 
sostituito, resta in carica con pieni poteri, non essendoci alcun 
impedimento giuridico che resti in carica prorogata per sempre a causa 
della passivita' o decisione voluta di astenersi (a chi va bene, perche' 
cambiare amministratore ?) per anni dalle assemblee.
Percio' e' meglio avvisare i "protestatari" che quell'articolo, da lei 
menzionato, non va preso alla lettera, ma interpretato secondo la 
giurisprudenza degli ultimi decenni della Corte di Cassazione ed i 
tribunali.
R.L.Deboni

 Quei due fanno e disfano come vogliono loro.
Quei due ? Uno ho capito che e' l'amministratore, l'altro chi e' ?
R.L.Deboni

> Quei due ? Uno ho capito che e' l'amministratore, l'altro chi e' ?
L'altro è ovviamente l'incaricato del comune  ,in assemblea si siedono
accanto e non fanno altro che parlare tra loro due.
Comunque a titolo di curiosità l'amministratore lo vogliamo cambiare
semplicemente perchè è completamente assente,dopo l'assemblea
per la sua conferma ci manda a casa i conto correnti da pagare
per tutto l'anno e fino al nuovo incarico  non lo si vede più.
Quando si fà vivo? Quando per errore (che non ammette) ti rimanda
un nuovo bollettino dicendoti che non abbiamo pagato qualcosa.
Tralascio di parlarti di altre mancanze ,penso che non sia il caso.
Ti ringrazio per le informazioni che mi hai dato e per la pazienza che
hai avuto.Ancora grazie ,un saluto a te e a tutto l'N.G.
Ciao
Giovanni 

 tribunali.
Della giurisprudenza si citano gli estremi, se no c'č il sospetto che si
tratti di giurisprudenza immaginata.
Sono curiosissimo di capire come una volontaria giurisdizione possa finire
in Cassazione, visto che non si tratta d'attivitą giurisdizionale.

 Quando si fà vivo? Quando per errore (che non ammette) ti rimanda
Scusa se mi intrometto ma da quello che dici mi pare che l'amministratore 
faccia ne più ne meno quello per cui lo remunerate.
Mi spiego, l'amministratore non deve fare altro che curare normale gestione 
e interviene di sua iniziativa solo in caso di mancata sicurezza; in questo 
caso non ha bisogno di alcun mandato speciale, anzi, ne risponde se non 
interviene.
Per tutto il resto è l'assemblea che stabilisce cosa l'amministratore deve 
mettere in atto durante l'esercizio per cui si approva un preventivo. E non 
serve che l'amministratore si "faccia vivo" è sufficiente che mandi 
l'impresa/operaio competente che risolva i problemi.
Domanda: voi in assemblea approvate qualche spesa/opera? Se si e 
l'amministrore non adempie allora si che vi è un valido motivo per farlo 
fuori diversamente non vedo cosa si pretenda da lui.
Ma forse potrei aver male interpretato il tuo discorso, in tal caso mi scuso
Cordialità
Gi
-- 
Per chi avesse necessità di contattarmi privatamente: 
gsassachiocciolatiscalipuntoit
Scusate il disturbo. 

 per tutto l'anno e fino al nuovo incarico  non lo si vede più.
L'amministratore di condominio risponde alla maggioranza millesimale.
Nominate tra voi, o assumete, un rappresentante della minoranza che si
occupi dei problemi dei quali la maggioranza non si cura e supplisca alle
sue carenze.
I problemi pratici si risolvono in modo pratico, non con onanismi mentali
burocratici e un vetusto codice che non si sogna neppure di dire ciò che
molti sognano.
Ai tempi del codice l'amministratore prezzolato di condominio manco
esisteva. I condomini erano signori che delegavano ad uno dei dipendenti di
riscuotere gli affitti e provvedere ai pagamenti. L'uomo di fiducia era il
portinaio, non il ragioniere.
L'Ina casa, il piano Fanfani, la Gescal, i palazzinari e i frazionamenti
immobiliari hanno fatto diventare proprietari di case gente che non ha la
più pallida idea dei costi della proprietà e di come si spendono bene i
soldi.
I risultati si vedono.

 sue carenze.
Questo e' un'ottimo suggerimento.
Potrebbe essere una specie di "super-caposcala".
R.L.Deboni


Infatti non ci arriva. Pero' i giudici della volontaria giurisdizione 
citano le sentenze della cassazione, ad esempio:
  Cass.civ. sez.II, 24/01/94 n.705
R.L.Deboni

  Cass.civ. sez.II, 24/01/94 n.705
Se ci fosse contraddittorio, forse.
Ma non c'è.
Il giudice nomina. L'assemblea, immediatamente convocata, revoca la nomina e 
nomina un altro. La prassi è questa, se la maggioranza assembleare esiste.
Un po' d'esperienza di condomini e tribunali bisognerebbe averla, prima di 
fantasticare in pubblico. 

 Se ci fosse contraddittorio, forse.
Perche', gli amministratori lasciano sempre perdere ?
Forse quelli mercenari, ma non gli amministratori proprietari, che 
essendo direttamente interessati dalle spese conseguenti alla nomina 
giudiziaria, si battono come leoni per opporsi.
R.L.Deboni

 Perche', gli amministratori lasciano sempre perdere ?
Il procedimento non prevede alcun contraddittorio. Quindi né il vecchio
amministratore, né nessun altro condomino ne sa niente, finché
l'amministratore nominato dal giudice non si fa vivo per il passaggio delle
consegne e per convocare l'assemblea.
A quel punto è l'assemblea l'unico giudice del provvedimento
(amministrativo, non giurisdizionale) del magistrato. Se c'è una
maggioranza, l'amministratore nominato dal giudice non amministra neanche un
giorno. Se manca, amministra finché l'assemblea o, scaduto il mandato e su
ricorso, il giudice, non ne nomina un altro.
Che la norma sia che i condomìni siano amministrati in prorogatio e che le
assemblee siano di regola semideserte, non giustifica la diffusione di
leggende metropolitane.

 consegne e per convocare l'assemblea.
Un momento. Come mai invece io sono stato convocato ?
Ed ai condomini e' stato detto dai giudici: "se volete un nuovo 
amministratore, dovete eleggerlo."
Da quel che ho capito della sentenza, anche gli assenti contano, nel 
senso che la loro assenza vale come "tacito assenso" che gli "sta bene" 
l'amministratore attuale (il che, tra parentesi, in questo caso 
particolare, e' anche vero).
R.L.Deboni


Qualcuno ha sbagliato qualcosa.
Capita.