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Titolo: proprietà del sottotetto

Vi sottopongo un quesito relativo alla proprietà di un sottotetto che
mi sta letteralmente facendo impazzire!
Ho appena acquistato un appartamento al piano attico/sottotetto di un
edificio storico del 1400 (vincolato) attualmente in totale
ristrutturazione. In questo appartamento, a fianco del corridoio che
unisce zona giorno/zona notte, corre, per tutta la sua lunghezza, un
sottotetto che è sempre stato utilizzato come ripostiglio attraverso
una porta. Nel tempo il solaio si è deteriorato ma è rimasta l'antica
travatura. L'accesso a tale sottotetto è possibile solo dalla nostra
proprietà (dalla quale ora nulla lo separa, essendo esso a vista) e al
suo interno non vi è nulla che possa essere destinato ad uso comune.
L'inquilino del piano sotto ne pretende la proprietà (impedendomi
quindi di ripristinare il solaio) nonostante la Soprintendenza alle
Belle Arti gli abbia intimato di mantenere il controsoffitto che da
sempre esiste nel suo appartamento. Tale sottotetto non è accatastato
e non esistono documenti che ne attestino la proprietà. Ho letto tutte
le sentenze in merito ma qui la stranezza è che "l'ultimo piano" cui
in genere esse attribuiscono la proprietà è costituito proprio dal
mio appartamento e non da quello sottostante. In pratica tale
sottotetto è una sorta di "naturale" proseguimento in orizzontale del
mio appartamento. Secondo la Soprintendenza io ho ragione ma essa non
può mai entrare nel merito della proprietà. Di chi è?

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 può mai entrare nel merito della proprietà. Di chi è?
        Fatti intimare dalla sopraintendenza il ripristino del solaio
      la presenza della porta di accesso e' significativa per attribuirtene
      l'uso.
        ciaofelix:-)
-- 
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Forse il termine "sottotetto" che io uso è improprio. Cerco quindi di
spiegarmi meglio: il mio appartamento, che deve essere totalmente
ristrutturato (come tutto l'edificio) in quanto non più abitato da
circa 10 anni, occupa l'ultimo piano del condominio (definito sul
rogito "piano sottotetto") ed è l'unico su quel piano. Si compone di
una cucina/soggiorno, una camera da letto con bagno e un enorme
terrazzo. Un lungo corridoio collega il soggiorno alla camera da letto.
Sopra di me c'è il tetto vero e proprio, nel senso che esso è a vista
in tutto l'appartamento (quindi io non ho un controsoffitto, bensì
vedo il tetto con il colmo e le due falde).
Come da rogito, la mia proprietà finisce in corrispondenza del
corridoio e un tempo, a delimitarne la fine, era stato posto
dall'antico proprietario un cartongesso per tutta la sua lunghezza. In
realtà, però, la stanza "proseguiva" oltre il corridoio con un solaio
(e sopra la falda del tetto continuava) per cui il proprietario, in
quanto unico a poter accedere a questa zona altrimenti "morta", aveva
posto una porta al centro del cartongesso per usarla come ripostiglio.
Naturalmente nell'appartamento sottostante c'era il controsoffitto e
mai nessun proprietario ha neanche lontanamente pensato di "bucarlo"
per espandersi in verticale.
Oggi, dopo molti anni di abbandono, il cartongesso non esiste più e il
solaio di quella zona è crollato lasciando però l'antica orditura di
travi per cui ora, una volta entrati nel mio appartamento, non si vede
più un corridoio bensì si ha la sensazione di essere in un'unica
stanza nella quale, ad un certo punto, è semplicemente crollato un
pezzo di solaio.
Proprio in questi giorni il proprietario dell'appartamento sottostante
(è un pazzo pericolosissimo...un ingegnere iraniano col quale è
impossibile qualunque ragionamento civile!!!) nel tentativo di
dimostrare che tale zona è sua ha rimosso senza criterio alcuno il
proprio controsoffitto lasciando a vista una voragine di 11mtx5mt (tale
è l'ampiezza della zona "incriminata"). Come risultato ha ottenuto di
mettere in serio pericolo la stabilità dell'intero edificio e di
ricevere dalla Soprintendenza una lettera ulteriore che questa volta
gli dice non solo di rifare il controsoffitto ma anche un "soffitto
antisismico" per separare il suo appartamento da quello soprastante (il
mio).
Ancora una volta però la Soprintendenza (all'interno della quale ho
per fortuna alcuni cari amici che mi tengono informata degli sviluppi
di questa tormentatissima vicenda) non può dire di chi è quella zona
e il fatto di imporgli di rifare il soffitto non significa
automaticamente che quella zona è mia e che di conseguenza io ne posso
usufruire.
Adesso però si pone una curiosa questione: poichè la staticità
dell'edificio è stata messa in serio pericolo dai lavori scriteriati
del pazzo e che il corridoio del mio appartamento  sta cedendo
(ovviamente poggiava sulle stesse travi del sottotetto, che egli ha in
parte scardinato), se io non posso intervenire in quanto non
proprietaria di quella zona, chi deve rifare il solaio accollandosene
quindi le spese? (perchè è chiaro, secondo la Soprintendenza, che un
solaio ci deve essere!)
Tutti gli altri condomini sono d'accordo che io me ne occupi pagando di
tasca mia a patto che poi io ne possa usufruire interamente (del resto
nessuno di loro ha alcun accesso) ma il pazzo mi ha inviato una pioggia
di minacce dicendo che se mi azzardo a costruire un solaio mi
denuncerà...
...Ma se io il giorno che ho deciso di comprare quell'appartamento
fossi invece andata a fare un bel giro fuori porta, non avrei fatto
meglio??? Che ne dite????
Grazie per i consigli che potrete darmi.

 denuncerà...
   Avevo capito perfettamente la situazione.
   Dal tuo atto di acquisto si identifica con esattezza il tuo appaatamento
   cioe' e' munito di pianta quotata o lascia spazio ad equivoci?
   C'e' la dizione relativa ai diritti, servitu attive e passive etc etc?
   Non capisco perche' il togliere un controsoffitto minerebbe la statica
   dell'edificio.
   Fatti fare una ordinanza per rifare il solaio e fallo.
   L'iraniano ha poco da denunciare, al massimo puo' ricorrere in tribunale
   ma se hai l'autorizzazione e l'appoggio della maggioranza dei condomini
   probabilmente sbattera' il muso.
   Non hai detto da quanto tempo quello di sotto ha tolto il
controsoffitto,
   come non hai spiegato come faceva il vecchio proprietario ad utilizzare
   il controsoffitto senza che ci fosse il solaio.


Il mio atto di acquisto non cita espressamente quella zona come facente
parte della mia proprietà ma nelle mappe catastali appare chiaro che
essa non è compresa.
Dalle stesse mappe però appare altrettanto chiaro che in quella zona
il solaio portante c'era (il controsoffitto dell'appartamento
sottostante era al di sotto di esso) ed è per questo che il vecchio
proprietario riusciva a sfruttare quella zona come ripostiglio.
L'iraniano ha smantellato il controsoffitto la scorsa settimana.
Poichè esso era fissato alle antiche travi esistenti del solaio della
zona in discussione, rimuovendolo senza nessuna competenza egli ha
tolto anche diversi travetti e l'assito lasciando solo le travi più
grosse.
Attenzione: stiamo parlando di un edificio del XV secolo piuttosto
"rattoppato" (come dicono in Soprintendenza) cioè vittima di
rimaneggiamenti infiniti che ne hanno reso estremamente fragile
l'equilibrio. In questo tipo di immobili, dicono, è molto pericoloso
intervenire anche solo togliendo il più piccolo elemento poichè ciò
potrebbe davvero compromettere la stabilità del tutto.
Proprio oggi, fra l'altro, ho saputo dal proprietario dell'appartamento
esattamente sotto l'raniano che quest'ultimo, proseguendo nei suoi
lavori senza criterio (non si avvale di ditte specializzate,
naturalmente, ma di "amici" e "parenti"), ha tolto tutta la
pavimentazione del proprio appartamento creando spaventose crepe
all'appartamento sottostante. 
Mica male come situazione, no?

 Mica male come situazione, no?
      Lui intende appropriarsi di quel volume considerandolo una camera
    d'aria, se tu resti inerte non vedo cosa potrai ottenere.


 ha scritto nel messaggio
news:1147206310.5...@j73g2000cwa.googlegroups.com...
Il mio parere è che quel sottotetto è condominiale.
Le mappe catastali sono indicative e da esse non si può attribuire
la proprietà di strutture divisorie orizzontali.
Il tuo 'amico' ha diritto (salvo limiti imposti dalla sovrintendenza)
a rimuovere il controsoffitto ma non certo le strutture del solaio, dove per
strutture si intendono anche i travetti, che formano la piccola orditura.
A mezzo legale il condominio dovrebbe intimare il ripristino del solaio.
Per quanto riguarda l'uso del sottotetto, visto che il tuo dante causa lo
utilizzava,
occorrerebbe accertare da quale data ne ha usufruito e se nell'atto
d'acquisto il bene è stato compravenduto nello stato di fatto con tutte le
servitù attive e passive, clausola solitamente riportata nei trasferimenti
di proprietà.
Per la data d'utilizzo potrebbero essere determinanti le testimonianze degli
altri condomini.
Vi è poi la questione del come ripartire la spesa per la ricostruzione del
solaio, ma questo è un quesito che non hai posto, per cui non mi pronuncio.

Scusami, ho dimenticato i saluti e l'augurio che tu possa risolvere presto e
bene la questione.
ciao