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Titolo: Quando l'amministratore è anche un conodomino...

condominio di 4 proprietari
 
uno dei quattro svolge la funziona di amministratore.
 
In tal caso in assemblea puo' rappresentare qualcuno per delega?
 
come amministratore no, ma essendo anche condomino?
 
fuzzy

 come amministratore no, ma essendo anche condomino?
 
Esattamente, come condomino.
 
Se lei sta pensando al caso del conflitto di interesse,
deve essere un conflitto oggettivo, non ipotetico.
 

 
 
No. Per prudenza, riterrei prevalente la qualità d'amministratore. Ed il 
testo della legge è piuttosto drastico, al riguardo. In altre parti 
della 220/2012 (che ha recato questa innovazione) si distingue fra 
"amministratore" ed "amministratore del proprio condominio" (che è il 
caso in questione), ad esempio in materia di aggiornamento 
professionale, obbligatorio per i primi, facoltativo per i secondi. Od 
in materia di requisiti per poter fare l'amministratore, più stringenti 
nel primo caso. Se il legislatore avesse voluto, avrebbe potuto ben 
specificare che l'amministratore del proprio condominio mantiene la 
propria qualità di condomino e quindi in tale veste può essere delegato. 
Ma la legge non è stata scritta così, anzi!
 
Ciao!
-- 
Stefano


grazie Stefano,
mi pare una risposta pertinente e fondata.
 
ciao
Fuzzy


no il conflitto di interesse non c'entra un fico secco.
mi riferisco alla norma che vieta all'amministratore di 
ricevere deleghe da altri condomini.
 
ha risposto esaurientemente cordy.
 
grazie
fuzzy


Guarda, per correttezza voglio precisare che la mia è solo 
un'interpretazione. Fondata su dati oggettivi, ma comunque 
un'interpretazione.
Dovendomi sciroppare ogni mese, per tenermi aggiornato, la lettura di 
sentenze in materia immobiliare, posso assicurarti che se si dovesse 
finire davanti ad una corte, beh... tutto è possibile! Certi giudici 
hanno una fantasia... :(
 
Ciao!
-- 
Stefano


si si lo so benissimo.
Solo che il tuo ragionamento fila. Almeno a me persuade.
E' ragionevole. Semplicemente basato su alcuni principi, ma mancando una
certezza giustamente meglio mantenersi sulla interpretazione piu
cautelativa e ragionevolmente fondata.
 
Anche perchè nel mio caso c'è in ballo un contenzioso, quindi meglio evitare 
appigli...
 
fuzzy

 No. Per prudenza,
 
Non esiste "prudenza", ma giurisprudenza. O lei porta la
giurisprudenza che lo vieti, o un condomino-amministratore ha
il diritto che io affermo esserci.
 
Quando una sentenza della Cassazione interviene ad
interpretare "la legge", essa va ritenuta modificate o
dettagliata come deciso nella sentenza. Ovvero ogni
interpretazione avversa va ritenuta cassata.
 
 
Nel 2001, sei condomini impugnano una approvazione del
rendiconto per l'anno 2000 del loro condominio.
Tra le varie ragioni pretese per l'impugnazione, quella
che ci interessa e' la seguente:
 
"2) la deliberazione medesima in effetti aveva riportato voti
favorevoli inferiori al minimo di legge, considerato che nella
asserita maggioranza di 357,55 millesimi erano stati conteggiati
illegittimamente quelli spettanti a 25 condomini che avevano
delegato l'amministratore, anch'egli condomino, il cui
operato era in discussione ... omissis ... (l'altra questione
della delega falsificata qui non ci interessa, del resto non
era rilevante per il risultato della votazione)
 
Il tribunale in data 12 marzo 2004 sentenzia che:
 
"correttamente erano stati conteggiati ai fini della
determinazione della maggioranza i voti espressi per delega
dal condomino amministratore"
 
Non so se mi spiego: il condomino-amministratore portava
come delegato ben VENTICINQUE deleghe !!!
 
Secondo la sua tesi, roba da buttarlo in galera e gettare via
la chiave ... (esagero, ma voglio solo evidenziare quanto lei
afferma con saccente sicurezza)
 
Con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria
il 14 febbraio 2007 la Corte d'appello di Milano ha dichiarato
inammissibili le domande proposte da (elenco dei condomini stizziti).
 
Ecco cosa scrive la Corte d'appello di Milano:
 
"il conflitto *potenziale* di interessi tra Lo.Gi. , condomino
rivestente la carica di amministratore e quindi autore del
rendiconto contestato, e l'ente condominiale, relativamente
all'approvazione del rendiconto medesimo, era palese ai
numerosi condomini che hanno delegato il predetto a partecipare
in loro nome e conto alla riunione assembleare; e poiche' gli
stessi hanno ricevuto preventivamente, al pari di tutti gli altri
condomini, copia del consuntivo in questione, deve reputarsi che in
concreto essi lo abbiano condiviso e ritenuto conforme agli
interessi non soltanto loro esclusivi, ma anche della collettivita'
condominiale, come confermato dalle attestazioni in atti;"
 
Ed ecco cio' che cruciava il nostro OP (un pelo petulante,
perche' forse sperava nella replica di Cordy):
 
"i soli voti erroneamente computati in favore della deliberazione
in oggetto sono stati quelli del Lo. in proprio, in conflitto di
interessi ..." (e della delega falsificata, ma sia il voto
del condomino amministratore che quello della condomina della
delega falsificata, non erano rilevanti ai fini del quorum)
 
Quindi, trattandosi di una votazione di controllo dell'operato,
come ho sostenuto, l'amministratore non poteva votare se stesso,
ma puo' benissimo portare 25 deleghe a suo favore, nella
veste, che preavale, di condomino.
 
Cosa aggiunge la Cassazione ?
 
"... la Corte d'appello si e' attenuta al principio - costante
nella giurisprudenza di questa Corte (Sez. 2, 22 luglio 2002,
n. 10683; Sez. 2, 25 novembre 2004, n. 22234) - secondo cui, in
caso di conflitto di interessi fra un condomino ed il condominio,
qualora il condomino in conflitto di interessi sia stato delegato
da altro condomino ad esprimere il voto in assemblea, la
situazione di conflitto che lo riguarda non e' estensibile
aprioristicamente al rappresentato, ma soltanto allorche' si
accerti, in concreto, che il delegante non era a conoscenza di
tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il
delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il
proprio interesse - non personale ma quale componente della
collettivita' - e lo abbia ritenuto conforme a quello portato
dal delegato."
 
La chiarezza della motivazione e' tale da evidenziare che anche
dopo la Legge 220/2012, essa e' ancora pienamente valida.
E continua:
 
"Non rileva che, con l'approvazione del rendiconto, fossero
sottoposte alla ratifica dell'assemblea anche spese, effettuate
dall'amministratore, prive di formale preventiva autorizzazione,
perche' la Corte d'appello, avendo sottolineato che i condomini
deleganti (al pari di tutti gli altri condomini) avevano ricevuto
copia del consuntivo in questione, ha evidentemente inteso
considerare che essi erano facilmente in grado di percepire la
situazione di conflitto, anche, se del caso, prendendo visione
presso l'amministratore stesso di tutti i documenti giustificativi
delle spese esposte nel rendiconto, cosi' pervenendo alla
conclusione che, nel dare mandato all'amministratore di
rappresentarli, i deleganti abbiano anche valutato il proprio
interesse di componenti della collettivita' condominiale,
ritenendolo conforme a quello portato dal delegato."
 
Tra parentesi, la parte che segue e' molto interessante anche
agli amministratore professionisti, perche' conferma la
sanabilita' a posteriori di ogni spesa utile che l'amministratore
abbia fatta (amministratore-condomino o di mestiere che sia).
 
Io invito alla cautela quando si vuole interpretare la
giurisprudenza, come posso sbagliare io, puo' sbagliare anche
un commercialista, ma anche un avvocato. Anche un giudice,
considerando la farraginosita' della giurisprudenza italiana,
considerato l'eccessivo, enorme numero di leggi, disposizioni
e norme, non di rado in contraddizione. Come vede, non mi
metto affatto a "cantar vittoria", ma se permette, intendo
cassare con decisione le vostre ... "cassazioni".
 
 

 hanno una fantasia... :(
 
La fantasia e' tale anche se sostenuta in sequenza e coerenza,
da Tribunale, Corte d'appello, e Corte di Cassazione, ovvero in
tutti e tre i gradi di giudizio ?
 

 Solo che il tuo ragionamento fila. Almeno a me persuade.
 
Il piu' grande errore che si puo' fare e' quello di cercare
"conferme" alle proprie tesi, ignorando qualsiasi notizia
che vada a conflittare con la tesi.
 
...snip...
 

 cassare con decisione le vostre ... "cassazioni".
 
a e impari magari a scrivere
 
"ignorando qualsiasi notizia 
che vada a conflittare con la tesi. "
 
"CONFLITTARE"?
MA CHE LINGUA è?
 
FUZZY

 caso di conflitto di interessi fra un condomino ed il condominio,
 
Bel lavoro di ricerca, ma ti è sfuggito il fatto che tutto quanto citi è 
anteriore alla legge 220/2012 citata da Cordy.
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 anteriore alla legge 220/2012 citata da Cordy.
 
Cioe' lei che significato ha dato alle mie parole
(mi ricito):
 
-------------------------------------------------------------


 MA CHE LINGUA è?
 
Fiorentino dal Vocabolario della Crusca Compendiato,
Volume 2 da Accademia della Crusca (Florencia),
pagina 54.


 
Siamo a 4 anni dopo la legge, nell'aprile 2016 e scrive
Giuseppe Donato Nuzzo.
 
"Il conflitto di interessi è quella situazione conflittuale,
anche potenziale, nella quale ciascun condòmino può trovarsi in
relazione alla gestione del condominio. Secondo la Cassazione
«sussiste il conflitto di interessi ove sia dedotta e dimostrata
in concreto una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali
di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a
determinare la necessaria maggioranza ed un parimenti specifico
contrario interesse istituzionale del condominio»
(Cass. n. 13004/2014).
Le situazioni di conflitto possono coinvolgere i singoli condòmini
per le circostanze più varie. Molto spesso, soprattutto in caso di
delega in bianco, la situazione di conflittualità può riguardare
anche il soggetto delegato. Si tratta comunque di una nozione non 
tipizzata dal codice, anche dopo la legge di riforma del 2012,
per cui rimangono validi i principi elaborati in giurisprudenza."
 
Ripeto:
 
"... anche dopo la legge di riforma del 2012, per cui rimangono
validi i principi elaborati in giurisprudenza."
 
 
"Alcuni esempi: il condòmino è in conflitto d'interessi se
l'assemblea deve decidere di fargli causa; oppure è potenzialmente
in conflitto d'interessi se l'assemblea deve decidere di
riconoscergli la spesa urgente di gestione effettuata ex articolo
1134 del Codice civile.
La delibera votata dal condòmino in conflitto d'interessi è da
ritenersi annullabile (Cass. n. 18192/2009) e va impugnata nei modi
e termini di cui all'articolo 1137 del Codice civile. Il condòmino
che impugna la delibera avrà l'onere di provare: 1) l'esistenza del
conflitto d'interesse; 2) che il voto del condòmino in conflitto è
stato determinante per l'approvazione della delibera impugnata;
3) che la delibera impugnata gli ha recato un danno."
 
"È possibile che la situazione di conflitto riguardi il soggetto
delegato. In questi casi, il conflitto di interessi del delegante
non si estende al condòmino delegato: se Mario, in conflitto di
interessi, delega il condòmino Luigi, non potrà essere computato
il voto dato da Luigi quale delegato di Mario, mentre sarà valido
il voto dato da Luigi a nome proprio. Qualora, invece, sia il
delegato a trovarsi in conflitto di interessi, l'invalidità del
voto espresso in proprio dal delegante non si estende automaticamente
al voto espresso quale delegato, occorrendo indagare se la situazione
di conflitto fosse nota o meno al delegante: solo nel secondo caso,
il voto del delegante sarà valido (Cassazione, sentenza 18192/2009)."
 
Notare come dopo avere citato la sentenza del caso del
condomino-amministratore, l'esperto descriva il caso specifico
dell'amministratore:
 
"Una delle ipotesi in cui maggiormente si verificavano situazioni
di conflitto d'interessi era la delega conferita da uno o più
condòmini all'amministratore del condominio. Oggi il nuovo comma 5
del citato articolo 67 (introdotto dalla legge 220/2012) dispone
il divieto assoluto di delega all'amministratore, così risolvendo
il problema alla radice."
 
E chiude con:
 
"Problemi potrebbero sorgere poi sulla applicabilità del divieto
all'amministratore che sia anche lui stesso condòmino."
 
Traducendo: la tesi di un divieto di portare delega da parte
dell'amministratore-condomino presenta problemi di applicabilita'.
Ecco dove finiscono le vostre certezze. In una forzatura della
lettura, nonostante il costante richiamo all'unica situazione
giuridica paragonabile, quella societaria.
 
 
Del resto, un avvocato, la sig.ra Paola Pontanari,
scrive sul numero 44 del 10 novembre 2014 sul Sole 24 Ore
alla rubrica l'"esperto risponde":
 
 
"Con la legge di riforma 220/ 2012 è stato modificato l'articolo
67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, il cui quinto
comma prevede che «all'amministratore non possono essere conferite
deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea». Dal tenore
della norma emerge che all'amministratore, in quanto tale, non
possono essere rilasciate deleghe.
 
La Suprema Corte, sin dal 1976 (28 gennaio 1976, n. 270), ha più
volte riaffermato il principio che, se l'amministratore
è anche condomino, non può votare quando la delibera riguarda
la sua nomina oppure il suo operato (per esempio, l'approvazione
del bilancio condominiale). Si tratta di una interpretazione
estensiva dell'art. 2373 del Codice civile, che regola l'assemblea
delle società.
 
Sicché, da quanto appena esposto, si può affermare che
all'amministratore "condomino" *possono essere rilasciate*
*deleghe purché non partecipi alle deliberazioni* in cui può
sussistere un conflitto d'interesse."
 
Richiesti chiarimenti, l'avv.Pontanari e' molto esplicita:
 
"Analizzando la predetta norma dal punto di vista letterale emerge
che “all’amministratore” in quanto tale – quindi, si fa riferimento
solo ed unicamente alla figura/funzione di amministratore – non
possono essere conferite deleghe. Tale novellata disposizione, in
considerazione soprattutto della peculiare posizione ricoperta
dall’amministratore all’interno del Condominio – al quale deve,
comunque, rendere conto del suo operato - ha inteso contrastare la
cattiva abitudine di molti condomini di conferire deleghe
all’amministratore."
 
Ma aggiunge:
 
"Dal punto di vista normativo e giurisprudenziale, allo stato, non vi
è alcuna espressa previsione che vieti al condomino – che ricopra anche
la figura di amministratore – di ricevere delle deleghe sempre nei
limiti previsti dalla Legge di riforma n. 220/2012."
 
E l'avv.Pontanari richiama ancora una volta la sentenza della
Cassazione n.18192/2009, come ancora perfettamente valida.
 
 
Ed ora la ratio, per come la vedo io: esisteva una inquita'
specifica per il caso in cui un amministrare "non condomino"
ricevesse ed usasse deleghe dei proprietari per "auto-approvarsi",
ed e' che un amministratore "non condomino" non subisce le
conseguenze delle delibera. Ne in termini di mancanza di opere
necessarie, di manutenzione ritardata, di squallore ambientale
per mancanza di pulizie ed ordine. Ne l'amministratore
"non condomino" si trova a pagare il costo delle delibere, di
opere fatte in modo azzardato o inutile, di ... cause, come quella
che pare essere in aria a partire, sostenute per e contro il
condominio.
 
Che il condominio perda o vinca una causa, all'amministratore
"non condomino" non fa nessuna differenza (salvo la brutta o
bella figura e conseguenza destino del suo incarico).
 
Invece l'amministratore-condomino subisce, come tutti i condomini,
in pieno l'impatto delle delibere condominiali, nel bene e nel
male, e quindi e' automaticato presumere che, applicando un
comune buon senso e diligenza, e' ben piu' frenato di un
amministratore "non condomino" a fare scempiaggini a danno del
condominio. Perche' ogni danno al condominio alla fine si
ripercuote sia sulla sue tasche sia sul valore della sua
proprieta' immobiliare (provate a vendere un appartamente in un
condominio fortemente degradato!).
 
In ogni caso, mi consolo che c'e' un esperto reputabile (almeno
quanto della del Sole 24 Ore, non esattamente un rotocalco
scandalistico, anzi per anni, la sua pagina fiscale e' stata
usata anche nei tribunali della giustizia amministrativa ...)
che concorda con me sulla piena validita' attuale della
sentenza di Cassazione n.18192/2009.
 
E questo per me basta per mollarvi una "aringa" in faccia a
ciascuno di voi :-)
 


NOI QUI PARLIAMO ITALIANO. 
 
fuzzy


Qualcuno dice che l'italiano derivi dal fiorentino ...
 

 il diritto che io affermo esserci.
 
Vedo che ho scatenato il Deboni. Mi taccio per qualche mese.
Io ho scritto che "per prudenza" opterei per il no. Lui afferma certezze 
che io non ho. Ognuno giudichi da sé. Addio
 
 
Ciao!
-- 
Stefano


nel 1200... il che non significa che il fiorentino attuale
sia = all'italiano. Infatti non lo è.
Infatti in Italiano "Conflittare" non esiste, manco alla crusca.
 
impara a parlare.
 
fuzzy

 Infatti in Italiano "Conflittare" non esiste, manco alla crusca.
 
La Treccani riporta confliggere non conflittare :
 
http://www.treccani.it/vocabolario/ricerca/confliggere/
 
 
conflìggere v. intr. [dal lat. confligĕre, comp. di con- e fligĕre [...] 
, in netto contrasto, o, come più spesso si dice, in conflitto: in lei 
la generosità confligge con l’ambizione. Con questa accezione, è in uso 
spec. il part. pres.: diritti ... ... Leggi Tutto


 Infatti in Italiano "Conflittare" non esiste, manco alla crusca.La Treccani riporta confliggere non conflittare 
 
Conflittare suona molto svizzero 
 
 
-- 
 
 
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http://usenet.sinaapp.com/
 

 Vedo che ho scatenato il Deboni. 
 
si, infatti. parla facile.
 
tanto se  poi finiamo in tribunali a lui che gli frega?
mica ci sarà lui a spiegare al giudice le sue teorie retroattive.
il culo è il mio e me lo fanno a me a spicchi.
 
fuzzy