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Titolo: modifica tabelle

Una proposta di revisione delle tabelle millesimali va disacussa e 
approvata in assemblea condominiale? Se sì basta la maggioranza o è 
necessaria l'unanimità?
 
thanks
 
Jorma


   Si , a maggioranza, purchè rientri nei casi previsti art.69 dacc.
   w

 sta antipatico possiede il 99% dei millesimi?
 
   Solo se lo puoi dimostrare .Tieni conto che i millesimi di proprietà
   nascono dal valore della propria proprietà dedotto dal " Titolo ".
   Ne consegue poi tutte le altre tabelle , le quali vengono redatte
   in base a dei criteri, che penso ti siano ben chiari.
   Ciao w

 sta antipatico possiede il 99% dei millesimi?
 
Da " Il sole 24 ore "-Articolo di Saverio Fossati del 25 agosto 2010.
 
La Cassazione ha sbloccato il nodo delle tabelle millesimali. Erano 
considerate impossibili da cambiare, perché occorreva l'unanimità e, 
dato che il cambiamento avrebbe finito con il danneggiare qualcuno, era 
chiaro che nulla poteva mutare. C'era chi si rivolgeva al giudice per 
segnalare interi piani sopraelevati o sottotetti diventati abitazioni 
che non pagavano spese millesimali ma la procedura era lunga e costosa.
Adesso le sezioni unite della Cassazione, con la sentenza 18477 del 9 
agosto, hanno ribaltato questa prassi.

 sta antipatico possiede il 99% dei millesimi?
 
     Il calcolo per la determinazione dei valori viene fatto da un tecnico
     tenuto a seguire dei criteri, e non da un'assemblea di nevrotici.
     felix.
 
-- 
Video meliora proboque deteriora sequor. 
 
 
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Il 23/11/2011 13:57, Jorma ha scritto:

Divertiti a leggere questa sentenza
 
 
Le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso 
unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata, 
anche se allegate ad un regolamento di origine c.d. "contrattuale".
Cassazione civile, Sezioni Unite, 09.08.2010, n. 18478
 
 
Svolgimento del processo
 
Con atto di citazione notificato il 30 luglio 1994 I. E. conveniva il 
condominio di (OMISSIS) in Roma, di cui faceva parte, davanti al 
Tribunale di Roma, chiedendo che venisse dichiarata la nullità o 
annullata la delibera dell'assemblea condominiale in data 30 giugno 
1994, con la quale era stata approvata a maggioranza, e non 
all'unanimità, la nuova tabella per le spese di riscaldamento.
 
Il condominio si costituiva, resistendo alla domanda.
 
Con sentenza in data 23 ottobre 2000 il Tribunale di Roma dichiarava la 
nullità della delibera in questione.
 
Contro tale decisione proponeva appello l'altra condomina M. A.M.; la 
Corte di appello di Roma, con sentenza in data 20 luglio 2005, 
accoglieva l'impugnazione, in base alla seguente motivazione:
 
Va disattesa, anzitutto, la eccezione di difetto di legittimazione 
dell'appellante rilevata dalla appellata I.E.
 
Sostiene l'appellata che, trattandosi di giudizio di impugnazione di 
deliberazioni della assemblea condominiale poichè in questo caso le 
deliberazioni tendono a soddisfare soltanto esigenze collettive della 
gestione stessa senza attinenza diretta all'interesse esclusivo di uno o 
più partecipanti la legittimazione ad impugnare spetta in via esclusiva 
all'amministratore. L'assunto è infondato.
 
Osserva la Corte che la delibera condominiale del 30/6/1994, che ha 
approvato la modifica delle tabelle di ripartizione delle spese di 
riscaldamento, si traduce in obblighi (e ripartizione degli stessi) per 
i singoli condomini sicchè a ciascuno di essi compete il potere di agire 
a difesa del suoi interessi.
 
Con il primo motivo di impugnazione l'appellante deduce che erroneamente 
il giudice di primo ha ritenuto che per approvare la modifica della 
tabella di ripartizione delle spese di riscaldamento era necessaria la 
unanimità dei consensi dei condomini, e, sulla base di tale erroneo 
presupposto, ha dichiarato la nullità della delibera condominiale del 
30/6/1994.
 
Sostiene l'appellante che la precedente tabella di ripartizione delle 
spese di riscaldamento era stata approvata a maggioranza nella assemblea 
condominiale tenutasi il 9/3/1983 e poichè la tabella precedente non 
faceva parte di un regolamento c.d. "contrattuale" poteva essere 
modificata a maggioranza, senza bisogno di unanimità.
 
Il motivo di impugnazione è fondato.
 
Va premesso, in punto di diritto, che i regolamenti condominiali, di cui 
fanno parte le tabelle di ripartizione delle spese, sono espressione 
della autonomia organizzativa, avvalendosi della quale, i condomini 
stabiliscono le regole ritenute più idonee per la gestione della cosa 
comune.
 
I regolamenti condominiali e le tabelle di ripartizione delle spese 
possono essere modificati da quella stessa maggioranza qualificata, 
stabilita dall'art. 1136 c.c. che ha approvato le tabelle, salva 
naturalmente la impugnazione a norma dell'art. 1107 c.c. riservata al 
condominio dissenziente.
 
Va aggiunto che l'autonomia organizzativa nella formazione e modifica 
delle tabelle, oltre che nel caso di deroga ad una serie di norme 
espressamente individuate, incontra un limite solo nel caso dei 
cosiddetti "regolamenti contrattuali", previsti dall'art. 1138 c.c., 
comma 4 i quali si distinguono dal regolamento condominiale perchè hanno 
per fonte una "convenzione" intervenuta fra tutti i condomini 
contestualmente oppure mediante adesione di tutti gli acquirenti, con i 
loro atti di acquisto, ad un testo di regolamento predisposto 
dall'originario proprietàrivenditore.
 
Nella fattispecie, non sussistendo i limiti di cui sopra, l'autonomia 
organizzativa del condominio si è legittimamente espressa modificando, a 
maggioranza qualificata, la tabella di riparto delle spese di riscaldamento.
 
Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione, con tre 
motivi, I.E..
 
Resiste con controricorso M.A..
 
Motivi della decisione
 
Con il primo motivo I.E. si duole del fatto che i giudici di secondo 
grado abbiano ritenuto legittimata M.A. M. alla proposizione 
dell'appello, pur nella acquiescenza del condominio alla sentenza di 
primo grado, invocando la giurisprudenza di questa S.C., secondo la 
quale nel condominio d'edifici, il principio, secondo cui l'esistenza 
dell'organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del 
potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, 
nè, quindi, del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa 
sia stata legittimamente assunta dall'amministratore e di avvalersi dei 
mezzi d'impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza 
pronunciata nei confronti del condominio, non trova applicazione 
relativamente alle controversie che, avendo ad oggetto non diritti su un 
servizio comune, ma la sua gestione, sono intese a soddisfare esigenze 
soltanto collettive della comunità condominiale o l'esazione delle somme 
dovute in relazione a tale gestione da ciascun condomino; pertanto, 
poichè in tali controversie non vi è correlazione immediata con 
l'interesse esclusivo di uno o più partecipanti, bensì con un interesse 
direttamente collettivo e solo mediatamente individuale al funzionamento 
e al finanziamento corretti dei servizi stessi, la legittimazione ad 
agire e ad impugnare spetta esclusivamente all'amministratore, sicchè la 
mancata impugnazione della sentenza da parte di quest'ultimo esclude la 
possibilità per il condomino di impugnarla (sent. 9213/05).
 
Il motivo è infondato, anche se va in parte corretta la motivazione 
della sentenza impugnata.
 
Nella specie, infatti, l'oggetto del giudizio non riguarda la semplice 
gestione di un servizio comune o l'esazione delle somme dovute in 
relazione a tale gestione da ciascun condomino, ma anche la difesa dei 
diritti esclusivi e comuni inerenti all'edificio condominiale, per cui 
trova va riconosciuta la legittimazione ad impugnare anche del singolo 
condomino, alla stregua di quanto affermato da questa S.C. con la 
sentenza 28 agosto 2002 n. 12588.
 
Con il secondo motivo del ricorso si contesta l'esattezza del principio 
affermato dai giudici di merito secondo il quale le tabelle millesimali 
non vanno approvate all'unanimità, per cui sarebbe sufficiente la 
maggioranza qualificata prevista dall'art. 1136 c.c., comma 2.
 
Ritiene il collegio che la doglianza sia infondata.
 
Per lungo tempo questa S.C. ha ritenuto che per l'approvazione o la 
revisione delle tabelle millesimali è necessario il consenso di tutti i 
condomini; ove tale consenso unanime manchi, alla formazione delle 
tabelle provvede il giudice su istanza degli interessati, in 
contraddittorio con tutti i condomini (cfr. in tal senso: sent. 5 giugno 
2008 n. 14951; 19 ottobre 1988 n. 5686; 17 ottobre 1980 n. 5593; 18 
aprile 1978 n. 1846; 8 novembre 1977 n. 4774; 6 marzo 1967 n. 520).
 
A sostegno di tale sono stati addotti vari argomenti.
 
Si è affermato che la determinazione dei valori della proprietà di 
ciascun condomino e la loro espressione in millesimi è regolata 
direttamente dalla legge, per cui non rientra nella competenza 
dell'assemblea (sent. 27 dicembre 1958 n. 3952; 9 agosto 1996 n. 7359) 
oppure si è fatto riferimento alla natura negoziale dell'atto di 
approvazione delle tabelle millesimali, nel senso che, pur non potendo 
essere considerato come contratto, non avendo carattere dispositivo (in 
quanto con esso i condomini, almeno di solito, non intendono in alcun 
modo modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di 
partecipazione alla vita del condominio, ma intendono soltanto 
determinare quantitativamente tale portata), deve essere inquadrato 
nella categoria dei negozi di accertamento, con conseguente necessità 
del consenso di tutti i condomini (sent. 8 luglio 1964 n. 1801) oppure 
ancora si è fatto leva sul fatto che, essendo le tabelle millesimali 
predisposte anche al fine del computo della maggioranza dei condomini 
(quorum) nelle assemblee, hanno carattere pregiudiziale rispetto alla 
costituzione e alla validità delle deliberazioni assembleari, e quindi 
non possono formarne oggetto (sent. 6 marzo 1967, cit. , per la quale il 
fatto che le tabelle siano contenute nel regolamento, a norma dell'art. 
68 disp. att. c.c., sta semplicemente ad indicare una allegazione 
formale che non muta la natura intrinseca dell'istituto come innanzi 
descritta).
 
Secondo tale orientamento, in conseguenza della inesistenza di una norma 
la quale attribuisca all'assemblea la competenza a deliberare in tema di 
tabelle millesimali, la deliberazione di approvazione delle tabelle 
adottata a maggioranza è inefficace nei confronti del condomino assente 
o dissenziente per nullità radicale deducibile senza limitazione di 
tempo (sent. 9 agosto 1996 n. 7359). La eventuale approvazione a 
maggioranza di una tabella millesimale non sarebbe, tuttavia, senza effetti.
 
Si è, in proposito, affermato che le deliberazioni in materia adottate 
dalla assemblea, sia a maggioranza sia ad unanimità dei soli condomini 
presenti, configurerebbero una ipotesi di nullità non assoluta, ma 
soltanto relativa, in quanto non opponibile dai condomini consenzienti, 
e non obbligherebbero i dissenzienti e gli assenti, i Vi quali 
potrebbero dedurne la inefficacia secondo i principi generali, senza 
essere tenuti all'osservanza del termine di decadenza di cui all'art. 
1137 c.c. (sent. 6 marzo 1967, cit.; 23 dicembre 1967 n. 3012; 6 maggio 
1968 n. 1385; 6 marzo 1970 n. 561; 14 dicembre 1974 n. 4274; nel senso 
che gli assenti ed i dissenzienti potrebbero far valere la nullità 
relativa dell'atto,- ai sensi dell'art. 1421 cod. civ., costituita dalla 
loro mancata adesione, cfr. sent. 14 dicembre 1999 n. 14037).
 
La limitata efficacia da attribuire a tabelle millesimali approvate a 
maggioranza è stata giustificata con la considerazione che la 
determinazione dei valori viene attuata agli effetti degli art. 1123, 
1124, 1126 e 1136 c.c.: essa riguarda, cioè, la ripartizione delle spese 
e il funzionamento delle assemblee, ma non incide sui diritti reali, e 
neppure sul valore reale dei beni; dato che, a norma dell'ultimo comma 
dell'art. 68 cit., nell'accertamento dei valori in millesimi non si 
tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di 
manutenzione della cosa, ne consegue che la formazione o la 
modificazione dei valori millesimali non può che dar luogo a un rapporto 
di natura personale, le cui diverse determinazioni ben possono avere 
efficacia limitatamente ai condomini che le posero in essere, senza che, 
al riguardo, debba dunque parlarsi di nullità assoluta (6 marzo 1967, cit.).
 
Si è anche ritenuto (sent. 6 marzo 1967, cit.) che la impugnazione non è 
consentita neppure al successore a titolo particolare nella proprietà 
dell'appartamento del condomino che ha dato il suo consenso alla 
approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali: posto, infatti, 
che gli obblighi dei condomini, relativi ai beni compresi nel 
condominio, come quello della partecipazione alle spese comuni, o del 
rispetto della maggioranza assembleare, rappresentano, nell'ambito del 
particolare istituto, vincoli di natura personale previsti dalla legge 
(e non dalla volontà delle parti) in diretta dipendenza del diritto 
reale, essi si trasferiscono automaticamente, anche per atto tra vivi, 
con il trasferimento di quel diritto, e indipendentemente dalle 
limitazioni che derivano dalla pubblicità per esso prevista, alla 
stregua di quanto avviene, a causa del loro carattere ambulatorio, per 
le obbligazioni propter rem o rei cohaerentes, non potrebbe negarsi che 
anche le determinazioni necessariamente connesse con quegli obblighi si 
trasferiscano contemporaneamente con essi nel successore a titolo 
particolare, in forza del principio per il quale l'oggetto del 
trasferimento perviene all'acquirente nella stessa misura e con le 
stesse facoltà con cui esso appartenne al precedente titolare (nemo plus 
iuris quam ipse habet transferre potesti. Tale conclusione troverebbe 
conferma nella considerazione che la stessa osservanza dei valori 
millesimali costituisce una obbligazione ex lege, sì che, rappresentando 
i valori medesimi la valutazione proporzionale della parte rispetto al 
tutto, ed avendo funzione strumentale al fine precipuo della 
ripartizione delle spese comuni e della formazione del quorum della 
maggioranza assembleare, essi vengono, in sostanza, a realizzare la 
quantificazione e la determinazione concreta di quell'obbligo, con la 
conseguenza che, con il trasferimento di esso nel successore a titolo 
particolare, si trasferisce la determinazione concreta dei valori fatta 
in sede assembleare con il consenso del dante causa, in forza dei 
principi sopra enunciati.
 
Secondo altre decisioni la deliberazione assunta a maggioranza sarebbe 
affetta da nullità assoluta (e quindi inefficace anche per coloro che 
hanno votato a favore) ove non sia stata assunta con la maggioranza 
degli intervenuti che rappresentino anche la metà del valore 
dell'edificio, mentre sarebbe affetta da nullità relativa derivante 
dalla loro mancata adesione solo nei confronti degli assenti e 
dissenzienti ove assunta con la maggioranza in questione (sent. 24 
novembre 1983 n. 7040; 9 febbraio 1985 n. 1057).
 
E' stata anche prospettata la semplice inefficacia della delibera di 
approvazione non all'unanimità dei condomini, da ritenere condizionata 
al raggiungimento in epoca successiva del consenso unanime verificatosi 
in virtù dell'applicazione di fatto delle tabelle da parte dei condomini 
assenti (sent. 17 ottobre 1980 n. 5593).
 
E' comunque costante l'affermazione che nel comportamento dei condomini 
assenti i quali abbiano pagato i contributi condominiali secondo la 
tabelle approvate a maggioranza è possibile individuare una accettazione 
delle tabelle stesse, non vertendosi in tema di effetti reali, per cui 
il consenso alla approvazione delle tabelle, non postulando il requisito 
di particolari requisiti formali, può ben manifestarsi per facta 
concludentia (sent. 8 novembre 1977 n. 4774; 19 ottobre 1988 n. 5686).
 
Principi analoghi sono stati affermati con riferimento alla modifica 
delle tabelle millesimali.
 
Si è, pertanto, ritenuto che la partecipazione con il voto favorevole 
alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini di un 
edificio per ripartire le spese straordinarie secondo un valore delle 
quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle 
millesimali, o l'acquiescenza rappresentata dalla concreta applicazione 
delle stesse tabelle per più anni (sent. 16 luglio 1991 n. 7884; 19 
ottobre 1988 n. 5686), può assumere il valore di univoco comportamento 
rivelatore della volontà di parziale modifica delle tabelle millesimali 
da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno 
aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, 
ad una convenzione modificatrice della disciplina sulla ripartizione 
delle spese condominiali, che, avendo natura contrattuale e non 
incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il 
consenso anche tacito o per facta concludentia, purchè inequivoco di 
tutti i condomini (sent. 17 maggio 1994 n. 4814).
 
Il consenso non potrebbe, invece, dedursi dal comportamento tenuto da 
quei condomini che nella assemblea abbiano già espresso dissenso dalla 
approvazione delle tabelle millesimali, in quanto, in presenza della 
loro esplicita volontà, non è lecito ricercare una contraria volontà 
tacita o presunta che sulla prima dovrebbe prevalere (sent. 9 febbraio 
1985 n. 1057; nel senso che i condomini, partecipando alle assemblee per 
tre anni ed effettuando i pagamenti in conformità delle nuove tabelle, 
non manifestano per facta concludenti quel consenso che avevano 
espressamente negato in occasione della relativa delibera condominiale 
cfr. sent. 28 aprile 2005 n. 8863) o dal comportamento degli acquirenti 
(sent. 9 agosto 1996 n. 7359).
 
Si distacca implicitamente, ma immotivatamente, da tale orientamento la 
sentenza 11 febbraio 2000 n. 1520, secondo la cui "massima" la modifica 
delle tabelle millesimali già esistenti, ovvero la creazione di tali 
tabelle, costituisce facoltà riservata all'assemblea dei condomini, e 
non rientra i compiti dell'amministratore di condominio.
 
Rileva il collegio che gli argomenti addotti per sostenere la tesi della 
incompetenza della assemblea in ordine alla approvazione delle tabelle 
millesimali non sembrano convincenti.
 
In ordine all'argomento secondo il quale la determinazione dei valori 
della proprietà di ciascun condomino e la loro espressione in millesimi 
è regolata direttamente dalla legge, per cui non rientra nella 
competenza dell'assemblea, si può obiettare che: a) la legge non regola 
le concrete modalità di determinazione dei millesimi, ma si limita a 
stabilire che essi debbono essere espressione del valore di ogni piano o 
porzione di piano, escludendo l'incidenza di determinati fattori (art. 
68 disp. att. c.c.); b) se la determinazione dei valori delle singole 
unità immobiliari e la loro espressione in millesimi fosse 
effettivamente regolata dalla legge, nel senso di escludere ogni margine 
di discrezionalità, non si comprenderebbe per quale motivo le tabelle 
millesimali dovrebbero essere necessariamente approvate all'unanimità o 
formate in un giudizio da svolgere nel contraddittorio di tutti i 
condomini, | potendo, in teoria, addirittura provvedere l'amministratore.
 
La affermazione che la necessità della unanimità dei consensi 
dipenderebbe dal fatto che la deliberazione di approvazione delle 
tabelle millesimali costituirebbe un negozio di accertamento del diritto 
di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni è in 
contrasto con quanto ad altri fini sostenuto nella giurisprudenza di 
questa S.C. e cioè che la tabella millesimale serve solo ad esprimere in 
precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i 
diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti 
(sent. 25 gennaio 1990 n. 431; 20 gennaio 1977 n. 298; 3 gennaio 1977 n. 
1; nel senso che non è richiesta la forma scritta per la rappresentanza 
di un condomino nell'assemblea nel caso in cui questa abbia per oggetto 
la approvazione delle tabelle millesimali, in quanto tale approvazione, 
quale atto di mera natura valutativa del patrimonio ai limitati effetti 
della distruzione del carico delle spese condominiali, nonchè della 
misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà 
assembleare del condominio, non è idonea a incidere sulla consistenza 
dei diritti reali a ciascuno spettanti, cfr. sent. 28 giugno 1979 n. 3634).
 
Quando, poi, i condomini approvano la tabella che ha determinato il 
valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti 
dalla legge non fanno altro che riconoscere l'esattezza delle operazioni 
di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del 
fabbricato; in sintesi, la misura delle quote risulta determinata in 
forza di una precisa disposizione di legge.
 
L'approvazione del risultato di una operazione tecnica non importa la 
risoluzione o la preventiva eliminazione di controversie, di discussioni 
o di dubbi: il valore di una cosa è quello che è e il suo accertamento 
non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice 
riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al 
precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale.
 
Il fine dei condomini, quando approvano il calcolo delle quote, non è 
quello di rimuovere l'incertezza sulla proporzione del concorso nella 
gestione del condominio e nelle spese: incertezza che non esiste perchè 
il rapporto non può formare oggetto di discussione, dovendo essere 
determinato sulla base di precise disposizioni; il fine dei condomini è 
solo di quello di prendere atto della traduzione in frazioni millesimali 
di un rapporto di valori preesistente e per conseguire questo scopo non 
occorre un negozio il cui schema contempla come intento tipico 
l'eliminazione dell'incertezza mediante accertamento e declaratoria 
della situazione preesistente.
 
In definitiva, la deliberazione che approva le tabelle milllesimali non 
si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, che 
è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione 
dell'obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica; 
caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della 
realtà oggettiva alla volontà delle parti: l'atto di approvazione della 
tabella, invece, fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale 
realtà, donde il difetto di note negoziali.
 
Se si considera che in base all'art. 68 disp. att. c.c. le tabelle 
servono agli effetti di cui agli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c. cioè 
ai fini della ripartizione delle spese e del computo dei quorum 
costitutivi e deliberativi in sede di assemblea, si avverte subito la 
difficoltà di supporre che una determinazione ad opera dell'assemblea 
possa incidere sul diritto di proprietà del singolo condomino. Una 
determinazione che non rispecchiasse il valore effettivo di un piano o 
di una porzione di piano rispetto all'intero edificio potrebbe risultare 
pregiudizievole per il condomino, nel senso che potrebbe costringerlo a 
pagare spese condominiali in misura non proporzionata al valore della 
parte di immobile di proprietà esclusiva, ma non inciderebbe sul diritto 
di proprietà come tale, ma piuttosto sulle obbligazioni che gravano a 
carico del condomino in funzione di tale diritto di proprietà, a cui si 
può porre riparo mediante la revisione della tabella ex art. 69 disp. 
att. c.c..
 
Un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità 
immobiliari e sulle parti comuni, poi, dovrebbe risultare per iscritto; 
non sembra possibile, pertanto, sostenere che il consenso dei condomini 
che non hanno partecipato alla delibera di approvazione delle tabelle 
millesimali potrebbe essere validamente manifestato per facta 
concludentia dal comportamento dagli stessi tenuto successivamente alla 
delibera stessa, a prescindere dal fatto che è difficile attribuire un 
valore negoziale alla manifestazione di volontà dei condomini diretta 
alla approvazione della delibera (cioè di assunzione di un impegno nei 
confronti di coloro che hanno votato nello stesso modo e di proposta 
contrattuale nei confronti degli altri condomini) sia al comportamento 
degli altri condomini successivo alla delibera (cioè di accettazione di 
una proposta).
 
Anche la affermazione secondo la quale le tabelle millesimali, essendo 
predisposte anche al fine del computo delle maggioranze nelle assemblee, 
hanno carattere pregiudiziale rispetto alla costituzione ed alla 
validità delle deliberazioni assembleari e non possono quindi formarne 
oggetto, sembra in contrasto con la giurisprudenza secondo la quale un 
criterio di identificazione delle quote di partecipazione condominiale, 
dato dal rapporto tra il valore delle proprietà singole ed il valore 
dell'intero edificio, preesiste alla formazione delle tabelle 
millesimali e consente di valutare (ove occorre a posteriori ed in 
giudizio) se i quorum di costituzione dell'assemblea e di deliberazione 
sono stati raggiunti, per cui le tabelle agevolano, ma non condizionano 
addirittura lo svolgimento delle assemblee ed in genere la gestione del 
condominio (cfr., in tal senso, da ultimo: sent. 25 gennaio 1990, cit.; 
20 gennaio 1977, cit.; 3 gennaio 1977, cit.).
 
In ordine alla affermazione che la deliberazione con la quale 
l'assemblea dovesse approvare non all'unanimità le tabelle millesimali 
sarebbe affetta da nullità assoluta (e quindi inefficace anche per 
coloro che hanno votato a favore) ove non assunta con la maggioranza 
degli intervenuti che rappresentino anche la metà del valore 
dell'edifico, mentre sarebbe affetta da nullità relativa solo nei 
confronti degli assenti e dissenzienti, ove assunta con la maggioranza 
in questione, è agevole osservare che presuppone una distinzione tra 
nullità relativa e nullità assoluta di cui non vi traccia nella legge ed 
è affetta da una intima contraddizione, in quanto se si parte dalla 
premessa che l'assemblea non ha il potere di deliberare a maggioranza, 
non si riesce a comprendere come, a seconda della maggioranza raggiunta, 
il vizio sarebbe di maggiore o minore gravità.
 
Da un punto di vista pratico la tesi della natura negoziale dell'atto di 
approvazione delle tabelle millesimali presenta, poi, degli inconvenienti.
 
Non va, infatti, dimenticato che i contratti vincolano solo le parti ed 
i loro successori a titolo universale. Il considerare una tabella 
millesimale vincolante per i condomini solo in virtù del consenso dagli 
stessi, espressamente o tacitamente manifestato, comporterebbe la 
inefficacia della tabella stessa nei confronti di eventuali aventi causa 
a titolo particolare dai condomini, con la conseguenza che ad ogni 
alienazione di una unità immobiliare dovrebbe far seguito un nuovo atto 
di approvazione o un nuovo giudizio avente ad oggetto la formazione 
della tabella.
 
Una volta chiarito che a favore della tesi della natura negoziale 
dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali non viene addotto 
alcun argomento convincente, se si tiene presente che tali tabelle, in 
base all'art. 68 disp. att. c.c. sono allegate al regolamento di 
condominio, il quale, in base all'art. 1138 c.c. viene approvato 
dall'assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei 
singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma 
soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli 
fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere 
che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per 
il regolamento di condominio.
 
In senso contrario non sembra si possa sostenere (sent. 6 marzo 1967, 
cit.) che la allegazione delle tabelle al regolamento è puramente 
formale, ma non significa anche identità di disciplina in ordine alla 
approvazione.
 
In linea di principio, infatti, un atto allegato ad un altro, con il 
quale viene contestualmente formato, deve ritenersi sottoposto alla 
stessa disciplina, a meno che il contrario risulti espressamente.
 
Va, infine, rilevato che la approvazione a maggioranza delle tabelle 
millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei 
condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità 
immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono 
danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex 
art. 69 disp. att. c.c. Negli ultimi tempi si è affermato un 
orientamento il quale si distingue inconsapevolmente da quello 
"tradizionale" e secondo il quale in tema di condominio degli edifici, 
le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale, qualora 
abbiano natura convenzionale - in quanto predisposte dall'unico 
originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle 
singole unità ovvero abbiano formato oggetto di accordo da parte di 
tutti condomini - possono, nell'ambito dell'autonomia privata, fissare 
criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli 
stabiliti dalla legge ed essere modificate con il consenso unanime dei 
condomini o per atto dell'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 69 
disp. att. c.c.; ove, invece, abbiano natura non convenzionale ma 
deliberativa perchè approvate con deliberazione dell'assemblea 
condominiale - le tabelle millesimali, che devono necessariamente 
contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli legali e 
a tali criteri devono uniformarsi nei casi di revisione, possono essere 
modificate dall'assemblea con la maggioranza stabilita dall'art. 1136 
c.c., comma 2 (in relazione all'art. 1138 c.c., comma 3) ovvero con atto 
dell'autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. citato. Ne consegue che, 
mentre è affetta da nullità la delibera che modifichi le tabelle 
millesimali convenzionali adottata dall'assemblea senza il consenso 
unanime dei condomini o se non siano stati convocati tutti i condomini, 
è valida la delibera modificativa della tabella millesimale di natura 
non convenzionale adottata dall'assemblea con la maggioranza prescritta 
dall'art. 1136 c.c., comma 2 (sent. 28 giugno 2004 n. 11960; in senso 
conforme cfr.: sent. 23 febbraio 2007 n. 4219; 25 agosto 2005 n. 17276; 
sembra operare un sintesi tra il nuovo ed il precedente orientamento la 
sentenza 28 aprile 2005 n. 8863, per la quale l'adozione di nuove 
tabelle millesimali a modifica di quelle allegate a regolamento 
contrattuale deve essere deliberata con il consenso di tutti i condomini 
e, in presenza di espresso dissenso, non può ritenersi prevalere una 
volontà diversa, tacita o presunta, essendo quest'ultima di per sè 
intrinsecamente equivoca; non è ben chiaro il pensiero della sentenza 22 
novembre 2000 n. 15094, la cui "massima" afferma che la divergenza tra i 
valori reali dei piani o delle porzioni di piano, rapportati al 
medesimo, e le tabelle millesimali derivata da innovazioni e 
ristrutturazioni successive all'atto che le approva giustifica la 
revisione delle stesse ad opera dell'assemblea condominiale, dei 
condomini per contratto, ovvero dell'autorità giudiziaria).
 
Tale nuovo orientamento, il quale è stato espressamente disatteso dalla 
sentenza 26 marzo 2010 n. 7300 però, non chiarisce, in primo luogo, come 
possano esservi tabelle millesimali approvate con deliberazione 
dell'assemblea condominiale, se la precedente giurisprudenza aveva 
escluso una competenza dell'assemblea in merito, e, in secondo luogo, 
sembra porsi in contrasto la precedente giurisprudenza in tema di c.d. 
regolamento condominiale di origine "contrattuale"; tale giurisprudenza, 
infatti, aveva chiarito che occorre distinguere tra disposizioni 
tipicamente regolamentari e disposizioni contrattuali e che solo per le 
seconde è necessario, ai fini della loro modifica, l'accordo di tutti i 
partecipanti, mentre le prime sono modificabili con le maggioranze 
previste dalla legge, precisando ulteriormente che: a) sulla diversa 
natura dei due gruppi di disposizioni e sul diverso loro regime di 
modificabilità non può incidere la loro comune inclusione nel 
regolamento (sent. 14 novembre 1991 n. 12173); b) hanno natura 
contrattuale solo le clausole limitatrici dei diritti dei condomini 
sulle proprietà esclusive o comuni attributive ad alcuni condomini di 
maggiori diritti rispetti ad altri (sent. 30 dicembre 1999 n. 943); 
sulla base di tali premesse non sembra, in linea di principio, non 
sembra poter riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali 
per il solo fatto che, ai sensi dell'art. 68 disp. att. cod. civ., siano 
allegate ad un regolamento di origine c.d. "contrattuale", ove non 
risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di 
ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè,approvare quella "diversa 
convenzione" di cui all'art. 1123 c.c., comma 1, (in senso conforme cfr. 
implicitamente la sentenza 2 giugno 1999 n. 5399, la quale, con 
riferimento ad una ipotesi in cui le tabelle allegate al c.d. 
regolamento contrattuale non avevano rispettato il principio della 
proporzionalità di cui all'art. 68 disp. att. cod. civ., ha affermato 
che le tabelle millesimali allegate a regolamento contrattuale non 
possono essere modificate se non con il consenso unanime di tutti i 
condomini o per atto dell'autorità giudiziaria).
 
Alla luce di quanto esposto deve, quindi, affermarsi che le tabelle 
millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei 
condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui 
all'art. 1139 c.c., comma 2, con conseguente fondatezza del primo motivo 
ricorso principale ed assorbimento degli altri motivi dello stesso ricorso.
 
Con il terzo motivo del ricorso, denunciando violazione e falsa 
applicazione dell'art. 345 cod. proc. civ., si deduce che la prova del 
fatto che la tabella all'origine della controversia era stata approvata 
a maggioranza era stata fornita solo nel corso del giudizio di secondo 
grado.
 
Il motivo è infondato, in base alla decisiva considerazione che tutto il 
giudizio si è svolto sul presupposto pacifico che esso aveva ad oggetto 
la impugnazione di una deliberazione che aveva approvato a maggioranza e 
non all'unanimità le tabelle millesimali per le spese di riscaldamento.
 
In definitiva, il ricorso va rigettato.
 
In considerazione della particolarità e complessità della questione, 
ritiene il collegio di compensare le spese del giudizio di legittimità.
 
P.Q.M.
 
LA CORTE rigetta il ricorso; compensa le spese del giudizio di cassazione.

 ricorso.
 
Il mio parere e' che la sentenza sia semplicemente assurda (non vado
oltre perche' i giudici, se ci leggono, mi mettono anche dentro).
Ma sono veramente indignato.
 
	Resto del convincimento che quello che solo puo' fare
l'assemblea condominiale e' l'approvazione dell'assegnazione del
calcolo delle tabelle millesimali (variazione, incremento, aggiornamento),
ad un tecnico competente che effettui il calcolo dei valori in modo
omogeneo, secondo i criteri di legge, che sono di una semplicita'
adamantina:
 
" ... il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione
di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini."
 
	Il lavoro non sarebbe tecnicamente particolarmente complicato,
arriverei a dire che se le tabelle catastali fosssero veritiere, basterebbe
fare la proporzione con riferimento alle stesse. Purtroppo molti di questi
valori sono stati calcolati con criteri semplicistici (vi ricordate
le formule per il calcolo dell'ISI, precursore dell'ICI: numero stanze,
numero servizi etc.) arrivando ad equiparare un locale di 20 m2 con 
uno di 9 m2 ... oppure una cantina con soffitto da 1,90 mt con una
cantina con soffitto da 4 mt di altezza.
 
	Percio' l'unica risposta che rispetti il dettato della legge
e principi di equita' e' quella della valutazione diligente ed omogenea
da parte di un tecnico preparato, ovvero a prescindere dai valori
commerciali, che di volta in volta variano nel tempo e dipendono dalle
capacita' contrattuali delle parti (oltre a non dimenticare il vizio delle
vendite con parte del pagamento in nero).
Del resto con riguardo alle condizioni dell'appartamento (come
migliorie, porte blindate, pavimenti in marmo, la legge e' secca,
senza appello:
 
"...NON SI TIENE CONTO del canone locatizio, dei miglioramenti e
dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di
piano."
 
	Ebbene, non si puo' lasciare all'arbitrio di una assemblea
ignorante (ignorante di estimo, della stima dei valori, dei costi di
costruzione, di calcolo delle superfici, ma che dico, di come si
calcolano valori proporzionali ..., c'e' di questo e peggio ...)
lo stabilire i valori di una tabella millesimale.
 
	Perche' e' questo il significato di "approvazione a maggioranza
delle tabelle millesimali": l'assemblea decide con pieno e totale
arbitrio, restando ai condomini dissenzienti la sola via onerosa dell'art.69
Disp.Att. C.C. che pero' non spiega, alla luce del nuovo orientamento,
in cosa consisterebbe l'errore che permetesse ai dissenzienti il
ricorso al giudice per un ricalcolo delle tabelle approvate.
 
	Ovvero, se le tabelle millesimali sono approvabili a maggioranza
e:
- NON c'e' stato alcun errore nella loro formazione secondo i desideri
della maggioranza, e
- NON si tratta di " ...  mutate condizioni di una parte dell'edificio,
in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione
parziale o di innovazioni di vasta portata, e' notevolmente alterato
il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano."
 
con quale motivazione un condomino dissenziente si rivolge dal giudice ?
Quella che la tabella votata non rispetta il valore proporzionale ?
E chi lo decide ? Una costosa consulenza tecnica preventiva ?
 
Io non so se i giudici siano stati mossi dall'obbiettivo di far
risparmiare ai condomini il costo una tantum del tecnico per il calcolo
dei valori proporzionali, ma certamente hanno ampliato le possibilita'
di contenzioso ove una maggioranza arbitrariamente prepotente tenti di
schiacciare i diritti delle minoranze.
 
 
Quanto segue, non e' solo la legge, ma anche buonsenso.
 
Art.68 Disp.Att. Codice Civile
	Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136
del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore
proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante
in proprietà esclusiva ai singoli condomini (69).
	I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a
quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in
apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
	Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del
canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di
ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.
 
Questa non e' giustizia ...
 
-- 
Roberto Deboni
 
[Messaggio Usenet via Tiscali su 
text.giganews.com
. Se leggete via Web
il sottoscritto informa che non conosce o partecipa al sito/forum Web.]

 schiacciare i diritti delle minoranze.
 
La cassazione dice che le tabelle si calcolano applicando la legge, 
quindi non serve unanimità ma è sufficiente la maggioranza per 
l'approvazione del regolamento essendo la delibera un allegato del 
regolamento. L'unanimità serve solo se l'assemblea vuol derogare le 
disposizioni di legge.
Capito?
 

 disposizioni di legge.
 
Quali sono le disposizioni di legge da applicare per determinare le 
tabelle millesimali?
 
Nel mio condominio, dopo 36 anni, su richiesta di un solo condomino 
che si appella alla sentenza della cassazione minacciando di 
rivolgersi all'autorità giudiziaria siamo in procinto di portare in 
assemblea nuove tabelle.
 
Purtroppo non esistono leggi in materia, ma tutto è lasciato alla 
discrezione del tecnico incaricato e due tecnici interpellati hanno 
presentato valori diversi e diversi da quelli scritti sui rogiti ed 
accettate da tutti per 34 anni).
 
Naturalmente ora si tratta di scegliere, ma si può immaginare che ogni 
condomino sta scegliendo quello per lui più conveniente.
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >
 

 Capito?
 
Lei confonde teoria con la pratica. Nella lettera, la Cassazione, con
il fuggente riferimento all'art.68 ha confermato che non si tratta
di un arbitrio dell'assemblea, ma nella pratica dei fatti, di un
sistema giudiziario "rotto" ed "esoso", e di una mancanza cronica
del rispetto dei principi del mandato da parte della massa degli
amministratori condomniali, e di una ignavia generalizzata dei
condomini, significa che e' stata data via libera alla prepotenza
assembleare sull'aspetto piu' delicato della vita condominiale:
la suddivisione delle spese.
 
Ne' vedremo delle belle  ... come se gia' non bastasse lo sfascio
della economia e del bilancio statale.
 
 
Qualsiasi soluzione estrema puo' sembrare portare sempre piu'
ad un sospiro di sollievo, rispetto a questo andazzo sempre piu'
ignobile.


 tabelle millesimali?
 



 condomino sta scegliendo quello per lui più conveniente.
 
Diciamo che e' aumentato l'arbitrio, ma la legge e' rimasta
uguale. Non la vedo bene, specialmente con la mentalita' di
molti italiani del tipo "tentare il bidone non nuoce ..."


 condomini non consenzienti.
 
In tal caso serve l'unanimità.