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Titolo: infiltrazioni da tetto abusivo/condonato

20 anni fa il palazzo in cui abito aveva l'aspetto mostrato qui:
https://i.ibb.co/d5CC1FB/2.jpg
 
 
Successivamente il sig. X chiudeva il suo terrazzo con una costruzione in muratura abusiva, successivamente condonata.
 
L'attuale aspetto del palazzo e' mostrato qui
https://i.ibb.co/5YxyKrJ/3.jpg
 
 
Ora il sig. X (o meglio il nuovo proprietario) si lamenta perche' ci sono infiltrazioni dal tetto abusivo/condonato.
 
Deve intervenire il condominio o si tratta di un intervento a carico del solo sig. X?
 
Grazie
 
Peppe Polpo


Dunque... non ho una risposta certa, ma posso offrire qualche 
ragionamento: "condonato" immagino che significhi che il proprietario in 
questione (o suoi aventi causa, cioè proprietari successivi) s'è avvalso 
di una delle numerose occasioni di sanatoria, versando quanto previsto, 
per regolarizzare la posizione a fini catastali ed urbanistici.
Tutto ciò, se completato dal pagamento per il rifacimento delle tabelle 
millesimali (l'immobile in questione ha aumentato la propria superficie 
e cubatura, quindi i propri millesimi) è di competenza del condominio. 
Se, invece, il proprietario non ha provveduto a pagare la modifica in 
questione, si paga lui il tetto, che a fini condominiali è ancora 
abusivo. Al limite, potrebbe chiedere un contributo se deve rifare 
l'impermeabilizzazione sotto al pavimento dell'attuale bagno (ex 
terrazzo), con la regola dei lastrici solari: 1/3 lui e 2/3 i 
proprietari sottostanti. Ammesso che abbia senso...
In alternativa, potrebbe far eseguire il calcolo delle nuove tabelle 
millesimali, pagare per almeno i 5 anni precedenti la differenza a suo 
carico, in favore di tutti gli altri condomini e poi chiedere di 
considerare tetto l'attuale copertura di un ex balcone. Veda lui che 
cosa gli conviene di più: però, prima o poi, sarà lì che dovrete 
arrivare. Non penso che demolirà un bagno...
Questo è il mio punto di vista. Magari un legale od un giudice 
potrebbero vederla diversamente, naturalmente...
 
-- 
Ciao!
Stefano

Il 25/11/2019 22:39, peppe polpo ha scritto:

deve intervenire il condominio; del resto, se non fosse stato fatto il 
tetto, il problema lo si avrebbe avuto dal terrazzo che ha le stesse 
funzioni del tetto

 stesse funzioni del tetto
 
Forse non hai visto bene.  Quel tetto prima non esisteva.
Quello che scrivi varrebbe se ci fossero infiltrazioni dal terrazzino al 
sottostante locale.
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

Caro Cordy,
 
il tuo ragionamento mi piace. E' serio e pacato.
 
Possiamo approfondire? 
 
Sembra che le tabelle millesimali vadano rettificate solo quando l'abuso altera per piu' di un quinto il valore proporzionale dell'unita' immobiliare
 
https://www.condominioweb.com/forum/quesito/abuso-edilizio-e-richiesta-nuove-tabelle-millesimali-85293/
 
 
Che ne dici se intanto chiediamo al proprietario l'attuale planimetria dell'appartamento?
 
In questo modo potremo concludere se l'appartamento e' in regola e se l'abuso ha interessato il famoso 20% della superficie utile.
 
Se l'inquilino fosse in fallo, sappiamo come procedere.
 
Cosa succede invece se l'abuso e' minore del 20%?
 
E ancora: il discorso di pagare i 5 anni passati delle quote condominiali extra, deriva da un tuo pensiero "salomonico" o e' suffragato da leggi o sentenze? :)
 
Mi piacerebbe che tutti i giudici fossero come te.
 
Grazie
 
Peppe Polpo

 Giovanni
 
il mio ragionamento è: il terrazzo prima faceva da copertura 
all'edificio e, come ben dici, tutto il condominio avrebbe pagato per la 
sua manutenzione; ora questa funzione di copertura è stata spostata dal 
terrazzo al tetto condonato; e quindi a mio avviso la riparazione del 
tetto condonato la deve pagare tutto il condominio; concordo anche sul 
discorso delle tabelle millesimali da rivedere

 
 
 
-- 
Ciao!
Stefano

 all'edificio 
 
no: era un terrazzo di proprieta' esclusiva del sig. X.
 
Credo che il tuo ragionamento sia risolutivo.
 
Nel senso che anche dopo aver cambiato le tabelle millesimali (se mai verranno cambiate) il sig. X paghera' di tasca propria le spese da infiltrazione... :)
 
Grazie
 
Peppe
 
 

 dell'unita' immobiliare
 
Mi sono andato a rileggere la 69.a disp. att. c.c. e secondo me dice una
cosa diversa. Cioè: se la variazione del valore proporzionale
dell'immobile supera il 20%, non occorre l'unanimità dei partecipanti al
condominio, ma "basta" la maggioranza qualificata indicata. Che può
comunque essere complesso raggiungere...
 
Se è meno del 20%? Ah, boh...
 
Magari qualcun altro può intervenire e dirci come la vede lui. Deboni
esentato... :-)
 
https://www.brocardi.it/disposizioni-per-attuazione-del-codice-civile/capo-i/sezione-iii/art69.html
 
 
Formulo un paio di ipotesi.
 
1. Il legislatore ha sbagliato. Voleva scrivere "NON supera il 20%" 
invece di "supera il 20 %". In questo caso, la norma avrebbe senso e non 
lascerebbe aperto il caso della variazione in misura inferiore ad un 
quinto. Anche se avessi ragione, finché non correggono la legge 
220/2012, art. 23... questa è la legge da applicare in Italia. Si 
spiegherebbe in questo modo l'unificazione in un unico articolo di due 
difetti "lievi" nella formazione delle tabelle millesimali, come 
l'errore (ad es.: di calcolo o trascrizione) e la variazione per meno di 
un quinto. Però, oggi non è così.
 
2. Se hanno scritto quella cosa lì in quel modo, perché così volevano 
che fosse, mi pare chiaro che una variazione di più di un quinto del 
valore anche di una singola proprietà immobiliare si può approvare con 
una maggioranza - più semplice da raggiungere dell'unanimità dei 
partecipanti al condominio; quindi, per evitare che chi si è 
"arricchito" ingiustamente in modo significativo (+ di 1/5) possa 
esercitare il proprio diritto di interdizione, vanificando gli sforzi di 
equità e correttezza di amministratore e restanti condomini. Lasciando 
impregiudicato il diritto nel caso l'"arricchimento" sia inferiore al 
20%. Boh. Potrebbe anche essere. Tutto può essere. Bisognerebbe risalire 
agli stenografici del dibattito sulla legge 220/2012. Se qualcuno ne ha 
voglia... poi, interessi il proprio parlamentare di fiducia...?
 
-- 
Ciao!
Stefano


Vero che le funzioni del detto riguardano tutti i sottostanti, ma visto
che il lavoro e' stato:
a) fatto da un condomino
b) senza la vigilanza/verifica del condominio
c) senza la vigilanza urbanistica, essendo stata abusiva (e non e'
   detto che la regolarizzazione abbia verificato la qualita'
   dell'opera)
d) la durata dell'opera non pare adeguata ovvero puo' esserci una
   questione di garanzia da parte dell'impresa/muratore la cui
   contropparte e' il condomino e non il condominio
 
direi che una perizia sulla:
1) modalita' tecnica di esecuzione del lavoro
2) qualita' di esecuzione del lavoro
 
ci sta tutta. Altrimenti un condomino si mette una pezzo di
lamiera sopra il balcone/terrazzino, poi fa regolarizzare
fiscalmente e giuridicamente e poi si fa fare il lavoro di
mettere un tetto serio dal condominio.
 
Eh, no! Troppo comodo ...


per me era sottinteso, del resto se ha fatto un bagno presumo che abbia 
fatto i lavori come si deve; comunque concordo con te, tutto giusto

 no: era un terrazzo di proprieta' esclusiva del sig. X.
 
Cioe' il sig.X e' proprietario di tutto il volume (cioe' tutti
i piani) sotto il terrazzo ?

 poi, interessi il proprio parlamentare di fiducia...?
 
La vicenda e' durata quasi 20 anni ... se cerca nell'archivio
(2011 e prima) avevo proposto di discutere le bozze in questo gruppo,
ma nessuno era interessato. Comodo criticare dopo, faticoso leggere
e fare proposte prima.
 

>se la variazione del valore proporzionale dell'immobile supera il 20%
 
il 20% dell'immobile del condòmino, non di tutto il palazzo, giusto?
 
Buffo che per quote minori debba essere conseziente lo stesso autore dell'abuso per procedere a variare le tabelle millesimali
 

 i piani) sotto il terrazzo ?
 
oops. No, giusto. 
 
Eventuali infiltrazioni sotto il terrazzo un tempo sarebbero state pagate in ragione di 2/3 il sig. X e 1/3 il proprietario sottostante. Giusto?
 
Anche se ora con un bagno abusivo/condonato costruito sopra il vecchio terrazzo, magari le cose stanno diversamente. 
 
Fortunatamente qui NON ci sono infiltrazioni, per ora, quindi meglio non divagare :)
 
Un piccolo abuso ha provocato un considerevole garbuglio legislativo IMHO :)
 
"Può, il batter d'ali di una farfalla in Brasile, provocare un tornado in Texas?" fu il titolo di una conferenza tenuta da Lorenz nel 1972.
 
SI'   :)
 

:)
 
Piccolo abuso, dici? Certo di fronte alla costruzione di una villetta sul 
basgnasciuga è piccolo. :-(
Ma forse mi è sfuggito, all'epoca il condominio, da come racconti gli 
eventi, sembra non sia stato informato ufficialmente della chiusura. Ma 
davvero nessuno si è accorto di questi lavori?
Perché il condominio nel concedere l'autorizzazione doveva mettere nero su 
bianco onori ma anche gli oneri.
Cosa che può/deve fare ora, sia per l'attuale che per il futuro stato 
condominiale.
 
Gi 
 

 
 
 
-- 
Ciao!
Stefano

> E' il contrario. 
 
preso nota :)
 
Grazie
 
Peppe