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Titolo: Assegnazione parcheggi

Salve un area condomiale è stata destinata al parcheggio. Il
condominio è composto da 13 unità abitative. Ora si sta discutendo
dell'assegnazione dei posti auto e c'è un condomino che ha 2
appartamenti ma ha 250 millesimi del palazzo e chiede 4 parcheggi.
Vale la regola dei millesimi o del numero degli appartamenti? Con che
maggioranza si delibera?(il regolamento condominiale non dice nulla).
Grazie

   
Anche se su questo gruppo sentirai che l'assegnazione dei posti auto 
deve essere data con la corrispondenza di un appartamento un posto auto, 
secondo me questo metodo � sbagliato.
Infatti, sul libro Tamborrino, "Come si amministra un condominio", � 
riportato che nel caso di assegnazione dei posti auto si deve applicare 
l'art. 1102 e che quindi ad ogni condomino (indipendentemente da quanti 
millesimi o appartamenti ha) spetta un sol posto auto. E con condomini 
si intende tutti, nessuno escluso. Quindi anche chi � proprietario di un 
box o negozio o quello che vuoi. E' sufficiente avere la propriet� di 
qualcosa all'interno del condominio per essere condomini e l'area da 
adibire a parcheggio deve essere di propriet� di tutti i condomini.
Sempre sul Tamborrino � citata la sentenza del 15.1.1962 del tribunale 
di Milano nella quale, per l'appunto, un giudice aveva stabilito che era 
legittima la delibera che assegnava un posto ad ogni condomino 
indipendentemente da quanti appartamenti avesse.
Purtroppo non sono riuscito a trovare altre sentenze, n� in un senso n� 
in quello opposto.
Un altro consiglio. Se qualcuno in assemblea dovesse sostenere che 
bisogna attribuire ad ogni appartamento un posto auto, chiedigli di 
portare una legge, una sentenza (di qualsiasi grado) un regolamento 
comunale, un decreto o quello che vuole che dica che bisogna assegnare 
un posto auto ad ogni appartamento.
Ovviamente, all'unanimit� (e cio� tutti d'accordo) � possibile applicare 
la regola un'abitazione un posto auto.
Per quanto riguarda le maggioranza � sufficiente la maggioranza dei 
presenti con almeno la met� del valore dell'edificio.
saluti
Paolo

 Paolo
Ho trovato qualcosa a questo link (sole 24 ore) che in sostanza dice
che per l'assegnazione nomiativa dei posti ci vuole
l'unanimità, ma non mi dice che regola seguire se in base ai millesimi
o in base al numero di appartamenti.
http://www.casa24.ilsole24ore.com/norme-fisco/notizie/in-cortile-parcheggi-temporanei-aprile09_PRN.php

Ho trovato la soluzione sul sito del Sole 24 che chiarisce
definitivamente la qustione. Posto l'abstact:
Nello stabilire l'uso del parcheggio condominiale deve essere
garantito il pari uso a tutti i condomini. Ne deriva che il criterio
dei millesimi, che comporterebbe un'utilizzazione diversa dal bene
comune, non si può applicare per l'assegnazione dei posti auto.
L'articolo 1102 del Codice civile impedisce, infatti, che alcuni
comproprietari facciano un uso della cosa comune, dal punto di vista
qualitativo, diverso rispetto agli altri. Così ha deciso la Corte di
cassazione con la sentenza n. 26226 del 7 dicembre 2006.
L'assemblea condominiale non può, quindi, deliberare che l'uso del
parcheggio sia riservato ai soli condomini proprietari di una
determinata quota millesimale inibendo agli altri proprietari, con
quota millesimale inferiore a detto limite, l'uso dell'area destinata
a parcheggio.
Assegnazione in esclusiva
Del pari è illegittima la deliberazione, adottata a maggioranza, che
assegna il singolo posto macchina personalmente a un singolo condomino
in via esclusiva, definitiva e permanente, in quanto comporta, di
fatto, la divisione di un bene immobile, per la quale è richiesto il
consenso di tutti i condomini (Tribunale di Foggia, sentenza del 25
marzo 1994). Orientamento confermato dalla Cassazione (sentenza
1004/2004), che ha affermato che costituisce innovazione affetta da
nullità l'assegnazione nominativa da parte del condominio a favore di
singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio
della seconda autovettura. Tale delibera, da un lato, sottrae
l'utilizzazione del bene comune a coloro che non posseggono la seconda
autovettura e, dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte
del condomino, che usi la cosa comune con animo domini, della relativa
proprietà a titolo di usucapione.
Uso turnario
Inibito, per interpretazione di legge, l'uso esclusivo o definitivo
del parcheggio, va invece affermata la piena legittimità di un uso
turnario del bene comune, a volte necessitato dall'insufficienza degli
spazi comuni.
In linea con questo principio si è sancita la nullità della delibera
assembleare con cui si concede in locazione, a vantaggio esclusivo di
alcuni condomini, il cortile per uso di parcheggio delle autovetture,
senza stabilire, a fronte dell'esiguità dello spazio esistente in
rapporto al numero complessivo dei condomini, forme di godimento
turnario del bene da parte di tutti gli aventi diritto.
Si è, inoltre, affermato che la deliberazione dell'assemblea
condominiale, con la quale venga autorizzato l'uso di un bene comune
in modo incompatibile con l'utilizzazione e il godimento di parti
dell'edificio di proprietà di un singolo condomino, è illegittima
indipendentemente dalla circostanza che, per ragioni contingenti e
transitorie, il bene di proprietà individuale ed esclusiva non sia
attualmente utilizzato secondo la sua naturale destinazione.
I divieti
Riguardo ai divieti condominiali, è principio pacifico che il
regolamento condominiale possa vietare la sosta e il parcheggio nel
cortile comune: tale divieto, incidendo sulle facoltà dominicali, per
essere legittimo, deve però essere necessariamente contenuto in un
regolamento contrattuale oppure in una convenzione adottata
all'unanimità dei condomini (Corte d'appello di Napoli, sentenza del
10 giugno 1999).
In mancanza di espresso divieto deve ritenersi legittimo per il
condomino posteggiare veicoli nel cortile salvo che tale uso, a causa
delle ridotte dimensioni e dalle caratteristiche strutturali del
cortile stesso, ne comporti un mutamento di destinazione.
Si è così ritenuta nulla, in quanto lesiva del diritto di ciascun
condomino all'uso della cosa comune, la delibera con la quale
l'assemblea, senza l'unanimità di tutti i partecipanti al condominio,
e in assenza di qualsivoglia limitazione prevista nel regolamento
condominiale, vieti l'utilizzazione di un area esterna comune a
parcheggio dei veicoli dei condomini, trattandosi di un uso
particolare della cosa comune che non altera la destinazione e non
limita l'uso paritetico da parte degli altri condomini (Cassazione, 26
settembre 1998 n. 9649).
Con riguardo alle aree destinate a parcheggio può essere prevista, per
una migliore coesistenza delle proprietà confinanti e di una migliore
utilizzazione dell'intera area per le manovre di accesso e parcheggio,
la limitazione del diritto di godimento di singoli condomini dei posti
macchina di proprietà esclusiva consistente nel divieto di recinzione
di tali posti macchina (Cassazione, sentenza 11019/91).
Nel caso in cui un'assemblea condominiale riconosca la necessità di
adottare un progetto di regolamentazione della sosta e del parcheggio
degli autoveicoli, in modo da ovviare alla situazione di turbativa,
impedimenti e danneggiamenti conseguente alla caotica situazione di
fatto venutasi a creare, senza però far seguire atti concreti a tale
disponibilità, l'autorità giudiziaria deve sopperire all'inerzia
dell'assemblea in ordine alla gestione della cosa comune nominando un
amministratore ad acta (Tribunale di Napoli, sentenza del 3 marzo
1994).
Bye

   
Se consideri che a parit� di condomino,  la "forza"  � legata ai 
millesimi di propriet�, (pi� � alta pi� si � "forti") ed � questo il 
criterio che viene utilizzato per far funzionare un condominio, cio� i 
millesimi sono uno dei due parametri di riferimento (l'altro � il numero 
di "teste" cio� di condomini), e se questi, i millesimi, non possono 
essere utilizzati per "appropriarsi" o godere di pi� di altri, allora 
come si pu� considerare di prendere come riferimento il numero di 
abitazioni possedute? Se ne dovrebbe dedurre che non � possibile 
assegnare un posto auto per ogni abitazione anche perch�, ripeto, si 
rischia di tenere fuori condomini che l'abitazione non ce l'hanno ma 
hanno il diritto ad usare il bene comune.
Ovviamente questo � il minimo sufficiente. E' possibile, per ragioni di 
convenienza, anche pensare di utilizzare il criterio una casa un posto, 
ma questo deve essere fatto con l'accordo di tutti.
Paolo

Capisco, ma in base a quanto affermato dalla giurisprudenza nella
sentenza citata la regola dei millesimi non vale, ma vale la regola
del pari uso comune e qundi nel caso in cui manca l'unanimità
nell'assegnazione (in quanto va a modificare la comunione dividendone
la proprietà a favore dei condomini) dei posti l'area a parcheggio
resta libera di essere fruita da chiunque secondo le rogole e neui
limiti previsti dal codice civile a prescindere dai millesimi
posseduti anche da chi è solamente proprietario di un singolo box
auto. Nel caso che i posti auto sono insufficienti si pratica la
turnazione.
Bye