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Titolo: lavori all'ascensore condominiale

Dovendo provvedere alla sostituzione per usura delle funi e puleggia
dell'ascensore di un condominio (con relativo collaudo), la spesa
da sostenere dovra' essere ripartita utilizzando la tabella millesimale
di proprieta' o la seconda e terza tabella relativa alle spese di
manutenzione per gli ascensori e le scalinate?
Esiste una normativa che spieghi come debba avvenire tale ripartizione
delle spese?

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funi e puleggia sono organi sostituibili per ordinaria manutenzione dovuta
ad usura.
applica la relativa tabella
il collaudo e relativi adempimenti di legge invece interessano il
mantenimento del bene e dovrebbero essere ripartiti per proprietą

 mantenimento del bene e dovrebbero essere ripartiti per proprietą
 
Scusa... ti spiego meglio i fatti, il messaggio precedente sicuramente
non rende bene l'idea.
Da poco tempo sono diventata proprietaria di un appartamento in un
condominio eretto circa 12 anni fa.
A suo tempo i proprietari originari o il costruttore non hanno 
provveduto al collaudo dell'ascensore... tuttavia la ditta che
aveva installato l'ascensore e in seguito quella che ne e' 
subentrata hanno regolarmente svolto la manutenzione.
Al giorno d'oggi la ditta che ci fa la manutenzione si rifiuta
di continuare a manutenere il nostro ascensore per via della
mancanza di collaudo, quindi il nostro amministratore daccordo
con i condomini ha dato il via ai lavori che stando a quanto
riportato nel preventivo consegnatoci dalla stessa ditta doveva
riguardare: sostituzione di materiali per usura (funi di trazione,
controllo e rettifica delle gole della puleggia, messa in appoggio
del contropeso, messa in tiro, regolazione dell'uniformita' della 
tensione delle funi) e quindi collaudo da parte di un ente 
certificatore.
Stando a quanto riportato su questo estratto del preventivo, come
andrebbe ripartita questa spesa?
L'amministratore ha spiegato in assemblea che dopo ampie ricerche
su internet non e' emersa nessuna legge che imponga l'utilizzo
della tabella 2&3 (manutenzione) per quanto riguarda la 
ripartizione delle spese relative a funi e puleggia, e la tabella  
di proprieta' per il collaudo e che quindi lui decideva di
ripartire l'intero costo in base alla tabella di proprieta'...
purtroppo secondo me lui non ha trovato nemmeno nessuna legge
che avvalorasse la sua tesi ^_^
Durante l'approvazione di questi lavori, in merito a chiarimenti
da me chiesti, l'amministratore si e' lasciato scappare che i
lavori che si stavano facendo non erano precisamente quelli che
erano riportati sul preventivo, infatti la ditta che sta eseguendo
i lavori e' la stessa che ci fa le manutenzioni e quindi 
specificando tutti i lavori che avrebbe dovuto fare avrebbe corso
il rischio di essere chiamata a rispondere del perche' aveva
manutenuto per cosi' tanto tempo un ascensore che non aveva mai
sostenuto un collaudo quando aveva l'obbligo di comunicare a 
chi di competenza l'irregolarita'.
Quindi stando cosi' le cose... sarei stata chiamata ad esprimere
il mio assenso ai lavori in base ad un preventivo fasullo.
Vorrei sapere la vostra opinione su questa situazione, la cosa
che mi preoccupa e' che oltre al preventivo, anche i lavori siano
falsi!!!

 falsi!!!
praticamente l'amministratore ha dato mandato ad eseguire lavori non
approvati dall'assemblea e lo ammette pure?
o è pazzo perché rischia di pagarli lui o è un perfetto ........
Scusa e chi risponde se per disgrazia qualche operaio si fa' male?
e la certificazione di conformità su cosa verrà rilasciata?
per me l'amministratore si è messo in bel casino, lavori non autorizzati e
riparto contestabile.

 riparto contestabile.
Tengo a precisare che l'amministratore e' un improvvisato, ovvero
credo che non abbia sostenuto nessun corso e che non sia nemmeno 
iscritto all'albo. 
Non so su cosa verra' rilasciata la certificazione, sta di fatto che
l'amministratore mi ha assicurato che il collaudo e' stato superato.
Ho constatato pero' che l'ascensore arriva al terzo piano e le porte
non si aprono, al piano terra le porte non si chiudono bene perche'
sembra che non siano a livello (cioe' una e' un po scaduta)... 
io non sono abituata a pensare a male, ma Andreotti diceva che certe
volte a pensar a male ci si indovina ^_^
E non e' finita qui, questa mattina faccio presente all'amministratore
che al mio pianerottolo le porte dell'ascensore non si aprono e lui
mi risponde che potevo chiamare la ditta e fare rilevare il problema...
strano, credevo che fosse un suo compito visto che fino a quel momento
aveva fatto lui da supervisore ai lavori.

 le tabelle di proprieta'.
In tutto il ragionamento c'è un errore: la ripartizione la decide
l'assemblea, anche se segue il suggerimento dell'amministratore.
Quindi, o impugni la delibera dell'assemblea o ti ci adegui, senza
lamentarti perché ha votato secondo la proposta dell'amministratore.
Nel merito, ho l'impressione che il Tribunale ti darebbe torto.

 l'impressione che il Tribunale ti darebbe torto.
 
Allora aggiungo alla discussione ulteriori elementi di cui sono venuta
in possesso negli ultimi giorni.
Il nostro relogamento condominiale riporta una serie di tabelle
millesimali che vado ad elencare per titolo e descrizione
(riporto interamente dal regolamento condominiale senza aggiungere nulla
di mio).
Tabella 1: quote di proprieta'
La tabella ripartisce la spesa relativa alle parti comuni in relazione
alle quote di proprieta' (art. 1123 C.C)
(segue quindi un'equazione per ottenere i millesimi della tabella)
Tabella 2: prima meta' delle spese di manutenzione e ricostruzione scale,
ascensore, portoni, e relativi impianti di illuminazione.
Questa seconda tabella ripartisce la prima meta' delle spese per 
manutenzione e ricostruzione scale, ascensori, ecc. in ragione del valore
dei singoli piani e porzioni di essi, secondo quanto riportato
nell'art. 1024 del C.C.
(segue quindi un'equazione per ottenere i millesimi della tabella)
NOTA: il condominio si compone di 3 palazzine, ogni palazzina ha 10
appartamenti. La Tabella 1 rappresenta la quota di proprieta' (in
millesimi) di ogni condomino in relazione ai 30 appartamenti
dell'intero condominio mentre la Tabella 2 rappresenta la quota di
proprieta' (in millesimi) di ogni condomino in relazione ai 10 
appartamenti della sua palazzina.
Tabella 3: seconda meta' delle spese di manutenzione e ricostruzione scale,
ascensore, portoni, e relativi impianti di illuminazione.
Questa seconda tabella ripartisce la seconda meta' delle spese per 
manutenzione e ricostruzione scale, ascensori, ecc. in ragione del valore
dei singoli piani e porzioni di essi, secondo quanto tiportato
nell'art. 1024 del C.C.
I millesimi di questa tabella vengono calcolati in relazione all'uso che
i condomini ne fanno, cioe' in misura proporzionale all'altezza di
ciascun piano da quello di partenza delle scale.
(segue quindi un'equazione per ottenere i millesimi della tabella)
Tabella 4: spese relative alla manutenzione delle scale del piano
interrato (evito di citarlo per intero perche' non ci interessa)
Ricordo che l'amministratore ritiene di ripartire le spese (di cui si
ha un'ampia trattazione nei miei messaggi precedenti di questa 
discussione) di ogni palazzina in base alla sola Tabella 2 mentre io
sostengo che vanno ripartite per meta' con la Tabella 2 e per meta' con
la Tabella 3.
Ora gradirei sepere da voi, stando cosi le cose, come andrebbe ripartita questa
spesa?
Intanto vi ringrazio per tutta la pazienza che avete avuto fin ora e
per il tempo che mi avete dedicato ^_^

 la Tabella 3.
sei nel giusto in parte
cioè: la spesa relativa all'adeguamento alle norme ripartito con tabella 2
spesa relativa alla sostituzione organi usurati 50% tabella 2 +50% tabella 3


 molto comodo eh! eh! eh!.
Tutti possono prendere una decisione sbagliata, che il giudice, poi,
dichiara nulla o annulla.
Quello che volevo dire è che la decisione sul riparto, giusta o sbagliata
che sia, la prende l'assemblea, non l'amministratore.
Quindi da convincere è l'assemblea.
Nella fattispecie, poi, si tratta di scegliere tra una tabella ed un'altra,
decidendo con criteri comunque opinabili.
Una scelta così (forse purtroppo) può farla solo l'assemblea.
Se io fossi in assemblea, e dovessi votare, voterei come suggerisce
l'amministratore: sono lavori senza i quali l'ascensore non esiste più,
quindi interessano in egual modo tutti i comproprietari. E' opinabile, ma
l'ultima parola, se ne vale la pena, la dirà il Giudice.

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scusa ma la decisione di attribuire una spesa ad una tabelle rispetto ad un
altra non spetta all'assemblea .
altrimenti ne vedremmo delle belle, allora le tabelle millesimali perché
c...o si fanno per poi lasciare la discrezionalità all'assemblea di
applicarle o meno?
sarebbe comodissimo quando fa' comodo alla maggioranza ripartire secondo la
tabella X si applica quella tabella e se non fa' comodo si riparte col la
tabella Y . ottima soluzione. e il diritto del singolo condomino danneggiato
dalla maggioranza chi lo difende?
se la tua tesi sarebbe valida, tutti i bilanci sarebbero da portare in
giudizio , affinché il giudice dica se sono state utilizzate le tabelle
giuste ?

 giuste ?
Tutti i bilanci si possono portare in giudizio, se un assente o un
dissenziente ritiene che non sia stata applicata una tabella valida.
E' ciò che è avvenuto ogni volta che leggi una sentenza di Cassazione.
Secondo te, chi decide quale tabella si applica, nei casi dubbi?
Il condominio ha due organi: l'assemblea e l'amministratore. Di solito la
prima decide e il secondo esegue. Se pensi che questo sia uno di quei casi
nei quali l'amministratore decide ed esegue, devi motivarlo.
Io ho detto solo che il caso è dubbio, e che il dubbio lo scioglie, per
prima, l'assemblea.

 prima, l'assemblea.
sempre più d'accordo (a volte mi stupisce favorevolmente la tua lucidità , e
non sto coglionando)

 questa sta prendendo un cantonata, altrimenti che ci stà a fare?
Anche su questo siamo d'accordo.
Però ci sono assemblee dove i condomini sono tre avvocati, due
commercialisti, due onorevoli, il sindaco, il questore e monsignor
arcivescovo.
Se quelli si mettono a litigare tra loro, assistere in silenzio, e meditare
silenziosamente su "in che mani siamo", credo sia la cosa più saggia.

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mi sono trovato a gestire un immobile adibito a studi professionali
associati con i migliori avvocati della mia città.
ci si ritrovava a convocare assemblee straordinarie in media ogni 45 giorni,
e spesso la convocazione era trascritta direttamente a verbale.
ti posso garantire che mi sono trovato a derimere questioni di una tale
sottigliezza di diritto da fare paura.
non solo si contestavano le attribuzione delle tabelle ma anche la
formazione delle stesse dato che erano in piedi tre azioni di variazione
delle stesse per motivazioni differenti.
Tutte e dico tutte le assemblee con riparto di spesa venivano regolamento
impugnate, si andava avanti a bilanci temporanei salvo conguaglio a seguito
di questa a quella sentenza. si contestava addirittura la competenza ad
accedere al motore di sollevamento delle acque reflue condominiali che per
motivi costruttivi era posizionato in area privata ed addirittura il
proprietario dell'area non faceva entrare nessuno della manutenzione senza
il mandato del giudice contestando che la pompa in quanto non espressamente
definita nel contratto d'acquisto e dal regolamento, era di sua proprietà e
che il condominio doveva costruire nuove condotte  per deviare le acque
reflue in altra area condominiale citando per danni lo stesso condominio per
immissioni d'acqua.
Comunque ora dopo le dimissioni a fine mandato sto molto meglio.