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Titolo: pulizia scale

Condominio,quello del primo piano deve iniziare a pulire scale da ultimo o 
fa solo il suo e piano terra?
 
 
grazie
 


  Deve partire dal terrazzo.
 
---
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 o fa solo il suo e piano terra?
 
Se si riferisce alla ripartizione secondo legge, dall'art.1124
 
"La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore
delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in
misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo."
 
e supponendo che gli appartamenti siano tutti uguali (altrimenti
ci imbarchiamo nel calcolo di quanto spazzare corrisponde ad ogni
millesimo), il condomino del primo piano dovrebbe pulire:
 
- l'atrio
- lo scantinato
- le rampe di scale che vanno dallo scantinato al suo piano
- meta' degli scalini delle rampe che vanno dal suo piano all'ultimo
piano
- meta' dei pianerotoli superiori
 
O forse piu' praticamente: pulisce interamente scale e pianerotoli
dal suo piano all'ultimo a turni alternati rispetto a quando gli
spetta il resto (atrio, scantinato, rampe fino al suo piano).
 
Questo ovviamente se si vuole rispecchiare fedelmente la ripartizione
proposta dalla legge.
 
Altrimenti la risposta alla sua domanda e':
"come e' stato pattuito tra i condomini"
(all'unaminita' di puo' ripartire gli oneri come si vuole).
 
Ma forse dovrebbe precisare meglio che cosa vuole sapere: il suo
regolamento condominiale oppure, cioe' che sembra giusto (secondo
chi poi ?) oppure e' un altra l'intenzione della domanda che aveva posto ?

 dal suolo."
 
Anche se la legge 220/12 ha modificato l'articolo 1124, mantiene la sua 
applicazione alla "manutenzione e sostituzione" delle scale.
 
La pulizia non rientra a mio avviso in questa categoria ma è un servizio 
generale dell'edificio e va ripartita per millesimi.
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 Giovanni
   Ottima risposta di cui mi associo,ma il DEBO' le leggi le interpreta
   sempre a suo modo, ovvero a vanvera.


 generale dell'edificio e va ripartita per millesimi.
 
Anche per i servizi vale il disposto dell'art.1123
 
Comma 2 - Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura
diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno
può farne.
 
Se un servizio non e' utile a dei condomini (ad esempio, abitano
in altra parte del fabbricato), non sono tenuti a contribuire.
 
Dato pero' che una rigorosa applicazione di questo comma sarebbe
troppo punitiva per chi abita in alto, ritengo che la scelta
salomonica di dividere a meta' in base al principio di uso ed a
meta' in base ai millesimi, sia un saggio compromesso.
 
Nei condomini i conflitti nascono quando la maggioranza vuole
"pigliare tutto". Ribadisco invece il convincimento che una via
di mezzo, scontentando tutti, evita l'acuirsi dei conflitti,
dato che nessuno cosi' si sente discriminato.
Questo e' l'atteggiamento democratico.
L'atteggiamento fascistoide e' invece quello della prevaricazione
della maggioranza sulla minoranza. Non considerate questo aspetto ?
 
Cioe', le concedo che, visto che la legge tace in proposito, non ci
sia una assoluta certezza se sia piu' corretta la ripartizione per
millesimi verso quella per piano d'altezza (seconda c.art.1123).
Ci sono validi argomenti per ambedue le tesi (per esempio, il
decoro interessa tutti, ma e' anche vero che chi scende per tutte
le rampe delle scale sporca molto di piu' chi non le usa perche'
si trova gia' al piano terra).
Quindi un 50%/50% mi pare l'approccio decisamente piu' equo.
 
Naturalmente chi non ha dubbi e' disposto ad andare alla guerra,
restio a qualsiasi compromesso salomonico.

 restio a qualsiasi compromesso salomonico.
 
Abiti per caso in un centro sociale?


 Abiti per caso in un centro sociale?
 
Questa non la comprendo.
 
Piuttosto, ci sarebbe piu' materia da discutere se chi abbandona un
appartamento per anni (magari e' andato all'estero) debba contribuire
anche alle spese di pulizia. Secondo la legge, si'.

 anche alle spese di pulizia. Secondo la legge, si'.
 
Cosa c'è da discutere?  La legge è più che chiara.  Vuoi forse dire che 
non può usufruire dei servizi e quindi non dovrebbe pagare?
 
Rileggi per intero l'articolo 1123 del CC
 
Articolo 1123 - Ripartizione delle spese.
 
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti 
comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse 
comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute 
dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di 
ciascuno, salvo diversa convenzione.
 
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, 
le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
 
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o 
impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese 
relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini 
che ne trae utilità.


 Rileggi per intero l'articolo 1123 del CC
 
E' inutile, visto che ho scritto: "Secondo la legge, si'."
Punto.
 
O forse intendeva contestare questa mi affermazione, ed invece
affermare che ci sarebbe un qualche spiraglio di esonero ?
 
Francamente non riesco a seguire la logica di questo ultimo suo
intervento, chi mi appare piu' che altro intensamente occupato
ad una sottile denigrazione, senza in alcun modo entrare nel
merito delle questione sollevate o dei ragionamenti posti.


io nn conosco la legge etc
secondo me ognuno pulisce la rampa di scale che va dal piano inferiore
fino al piano della sua casa compreso [eventualmente a turno se sono
due o piu']; per il piano terra, si fa a turno
in pratica si decide un giorno, un ora, preferibilmente al mattino
presto o a sera tardi e si opera tutti
 


  DEBO' hai torto marcio l'art.1123 c,c, è chiaro a tutti noi
  chissà perchè a te no...certo la polemica e il fascistoide
  che è in te prevale su tutto.



  Bravo Rosario voi avete trovato la soluzione più facile ed economica.


 
 
Nel mio condominio (nuovo) ci siamo ritrovati il regolamento contrattuale fornito all'atto del rogito che prevede per le scale la divisione esattamente come proposta da Deboni (50% millesimi e 50% a piano)


L'articolo 1124 specifica le modalità di ripartizione delle spese in 
caso di manutenzione o sostituzione delle scale quindi non dovrebbe 
riguardare le spese per il godimento delle parti comuni.
 
Tuttavia all'articolo 1123 dove viene indicata la ripartizione in 
millesimi è anche scritto "salvo diversa convenzione".


 Giovanni
 
Questo è chiaro. Quello che volevo far presente è che la soluzione prospettata da Deboni non è una cosa mai sentita, se dei costruttori la propongono ordinariamente di propria iniziativa.

 millesimi è anche scritto "salvo diversa convenzione".
 
In effetti, stiamo parlando di un regolamento contrattuale in cui
vale tutto, persino (esagerando!) che le spese per le pulizie le paga
tutte il proprietario del superattico all'ultimo piano! :-)
 
Ma immagino che anche nel caso dei regolamenti contrattuali ci si regoli 
applicando dei criteri "ragionevoli" per il caso. 
Il 1124 a mio parere e' un po' una stranezza perche' e' in contraddizione
con l'articolo precedente e introduce un inutile caso particolare,
ma dal momento che c'e' va rispettato e posso capire che venga
usato come ispirazione per un regolamento contrattuale.
 
Sarei curioso di vedere come sono divise le spese per la corrente
elettrica. A logica il criterio di distribuzione dovrebbe essere
analogo a quello delle pulizie, ma a volte non lo e'.
 
ciao
Giacomo
 

 a quello delle pulizie, ma a volte non lo e'.
 
Basta leggersi il comma 2 dell'art.1123
 
Comma 2 - Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura
diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno
può farne.
 
Se un punto luce, per la sua posizione, e' *oggettivamente* utilizzato
da solo alcuni condomini, ne segue che ...
 
Quell "oggettivamente" intende una situazione per cui la condizione
avviene a prescindere dai comportamenti (nel qualcaso sarebbe
"soggettivamente").
 
Pare che siamo tutti d'accordo che, se un punto luce e' posto in un
giro scale diverso da quello del condomino a cui la logica scroccona
(o come preferisce definire la parte scroccona: "sociale" ma del tipo,
gli oneri sono comuni, ma i vantaggi sono miei!) sta tentando di
appioppare le spese, allora il comma 2 art.1123 si applica pienamente.
 
La logica mi sembra evidente: come "residente" (che non esclude in alcun
modo la possibilita' che, come "visitatore", passi in quella scala, sotto
quel punto luce, per andare a trovare un ivi residente, magari per
accordi sulla prossima assemblea condominiale comune) in altra scala,
non ha oggettivamente vantaggio ed interesse diretto dalla/alla presenza
di quel punto luce. E fin qui, pare che non ci piove.
 
Passiamo ora invece all'interno della scala, e supponiamo che ci sia
un lastrico solare agibile (magari usato come stenditoio). In quel caso,
una volta molto frequente (e la tradizione tira spesso brutti scherzi
nelle menti semplici quando si cambiano le condizioni di contorno)
e' "oggettivo" che, nonostante la possibilita' "soggettiva" di non andare
mai a stendere il bucato, i condomini residenti in quella scala hanno
il diritto e possono passare sotto il punto luce dell'ultimo piano,
per accedere alla porta che porta al lastrico solare. Anche di sera,
anche di notte. E quindi il comma 2 dell'art.1123 non si applica
piu'.
 
Ma oggi la tradizione degli stenditoi, anzi degli stessi terrazza
sul tetto, di accesso ed uso comunitario e' in decadenza, preferendo
i costruttori vendere "super-attici" a cui la terrazza e' strumentale
per rendere l'attico particolarmente "autosufficiente" dal resto
del contesto condominiale (financo con la possibilita' di una sua
piscina se sono soddisfatte le condizioni strutturali, magari profonda
solo 50 cm, ma fa sicuramente scena). Quindi sono sempre piu' numerosi
i condomini, ove i residenti al primo piano, "oggettivamente" non hanno
alcuna ragione lecita per soffermarsi sotto il punto luce dell'ultimo
piano.
Il dubbio nasce pero' sul fronte del "diritto" e forse qui si puo'
giocare qualche carta in piu'. Allora, se io debbo contribuire
paritariamente (inteso come "quota millesimale", ovvero senza alcuna
considerazioni sull'uso, ovvero del piano), ad una qualsiasi parte
di un fabbricato, automaticamente ne viene un mio diritto di "uso"
(compatibilmente con la sua funzione archittetonica e/o di servizio).
Insomma, se io debbo pagare l'illuminazione e le pulizie dell'ultimo
piano per millesimi, tanto e come i residenti dell'ultimo piano,
ne viene che posso, usufruire di tale piano, ad esempio per disporre
piante, decorazioni o quant'altro oggi e' tollerato fare nel giro
scale. Corretto ? Altrimenti se i residenti dell'ultimo piano se ne
vengono fuori con ragionamenti del tipo: "lei qui non ha nulla da
perdere" cosa ne seguirebbe ?
 
In realta', il legislatore, che si dimostra mediamente piu' saggio
del popolo bue (che oscilla tra una rigorosa applicazione per altezza
ed una distribuzione uguale per altezza solo per millesimi), ha
considerato un intelligente compromesso che tiene conto del fatto che
"oggettivamente" l'uso (ed anche la pulizia ha riferimento con l'uso,
come risulta evidente, ad esempio, se le strade fuori sono fangose
per la pioggia o la neve) che viene fatto di una scala e' diverso
a seconda del piano a cui si abita (esclusi i casi di parti condominiali
di accesso comune come lavatoi, lastrici solare, mansarde depositi, etc.)
e pero' e' anche vero che non e' previsto un qualche privilegio esclusivo
ai pianerotoli alti da parte dei residenti in alto e che, collateralmente
esiste anche un interesse indiretto a che i piani alti siano puliti
quanti i piani bassi.
E l'unico modo intelligente per uscire da una situazione che giuridicamente
presenta aspetti di ambiguita' (da un lato un "uso" oggettivamente in
*misura maggiore* da parte di alcuni condomini, dall'altro pero' una
mancanza di privilegio giuridico a questo uso *maggiore*) e' quella di
una mediazione salomonica, ovvero 50% per criterio, non dando ragione
a nessuno. Ma questo cozza con una certa logica di certe regioni, per
cui qualcuno deve "vincere tutto" ed opprimere il perdente, senza
nulla concedere: e poi ci si meraviglia se la gente si scanna.
 
 
Un ulteriore questione riguardo ai consumi elettrici: occorre distinguere
quelli per l'ascensore da quelli della illuminazione.
 
Per i consumi elettrici dell'ascensore, finora non ho trovato nessuno
che razionalmente neghi che la ripartizione va fatta tenuta conto del
piano (ma sempre mediato con la regola del 50% per ragioni simili a quelle
esposte, ovvero che la ripartizione spese e' un arte perfettibile,
ovvore l'arte del compromesso, e non un meccanismo perfetto).
 
Quella della illuminazione invece pare essere esposta alle critiche
gia' fatte con riguardo al servizio di pulizia.
 
Qui faccio valere pero' un altra considerazione: i consumi di energia
elettrica per illuminazione sono di norma molto minori di quelli della
forza motrice per l'ascensore. Vedo a tale proposito che le associazioni
di amministratori hanno inventato la prassi di stabilire, in mancanza
di un misuratore dei consumi separato, che, ad esempio, un 15% dei consumi
sia imputabile alla illuminazione (stabilendo cioe' che la luce pesi per
1/6 sui consumi totali). Non so secondo quale criterio e' stata stabilita
una tale percentuale, ma oggi non ha alcun senso, perche' l'uso esteso
delle lampadine a risparmio enegetico ha ridotto drasticamente i consumi
di illuminazione (fino a dieci volte se sono state sostituite tutte le
lampadine con lampadine LED). Per esempio, in un edificio di 5 piani,
con l'atrio (ma scantinato illuminato con circuito separato), due
punti luce per piano, il servizio di illuminazione notturna (che e'
quella illuminazione che serve ad evitare di ruzzolare giu' per le scale
quando e' scaduto il timer della luce temporizzata) a LED consuma in
tutto 36W (nella ipotesi di 12 lampadine da 3W che oggi significa
600 lumen per piano, quanto una lampadina ad incandescenza da 50W dei
tempi passati) che supposto un ciclo di 12 ore fa un totale di 0,43 kW*h
al giorno ovvero 158 kW*h all'anno che a 20 centesimi/kW*h (lordi) fanno 
31,54 Euro all'anno.
 
Ora vi dimostro come una ripartizione pretestuosa che voglia
imputare quel consumo separatamente dai consumi dell'ascensore
onde applicare una ripartizione millesimale pura, non solo sia
inutile, ma anche controproducente.
 
Per semplificare i ragionamenti, supponiamo che ad ogni piano ci
siano 4 appartamenti uguali (ma anche se fossero diversi, di
dimenssione e numero,, la ratio resta in piedi). Quindi 5 piani
per 4 per piano fanno 20 appartamenti, che secondo il criterio
millesimale, significa 1000/20 = 50 millesimi per appartamento.
 
Secondo questo criterio, ogni appartamento contribuisce per 1,58 Euro
alla spesa della illuminazione secondo il criterio millesimale puro.
 
Ora facciamo il calcolo nel caso del criterio misto. La parte
millesimale facciamo presto a calcolarla, basta dividere per due
e cioe' si ottiene 50/2 = 25 millesimi per appartamento.
 
Il criterio per piano si calcola a partire dal terreno, quindi le
quote per piano seguono il rapporto: 1,2,3,4,5 per un totale di
15 che significa che le quote per piani sono:
1/15, 2/15, 3/15, 4/15 e 5/15 che rapportati a mille, danno i
valori: 66,67 - 133,33 - 200,00 - 266,67 - 333,33 che vanno
dimezzati (il criterio e' applicato al 50%):
        33,33 -  66,67 - 100,00 - 133,33 - 166,67
Questi rapporti per piano vanno poi ripartiti per gli appartamenti
di ogni piano, che essendo uguali basta fare una divisione per il
loro numero che sono 4, quindi:
         8,33 -  16,67 -  25,00 -  33,33 -  41,67
che sommati alla quota millesimale pura ci danno alla fine le quote
secondo legge:
 
Appartamenti al
 1mo piano 33,333
 2do piano 41,667
 3zo piano 50,000
 4to piano 58,333
 5to piano 66,667
 
che ci darebbe la seguente ripartizione:
 
             Quota Differenza (rispetto a 1,58 Euro, arrotondato)
-----------------------------
1mo piano    1.05    -0.53
2do piano    1.31    -0.26
3zo piano    1.58     0.00
4to piano    1.84    +0.26
5to piano    2.10    +0.53
 
Ora onestamente, una differenza di 50 centesimi giustifica l'aumento
di complessita' della stesura del rendiconto, con indicazione separata
della voce elettrica in una componente di forza motrice ed una di
illuminazione, il relativo calcolo ?
 
Ed ogni riga in piu' nel rendiconto aumenta complessita' nella sua
lettura e quindi la probabilita' che uno rinunci a leggere il
rendiconto oppure aumenta la sua confusione mentre cerca di seguire
i conteggi (che sia la ragione di questo improvvisa pignoleria di
certi amministratori ... ma solo in questi casi ?)
 
Ma c'e' di piu', se a causa di queste righe in piu' (come minimo sono
tre, contando anche quelle vuote) finisce che occorre stampare una
pagina in piu', come costo carta e stampa, sono un maggior costo di
almeno 10 centesimi a testa che non solo vanifica in parte il 
microrisparmio degli scrocconi (li definisco cosi' perche' mentre
quelli dei piani bassi spesso fanno le scale a piedi, quelli degli
ultimi piani e statisticamente piu' raro che si avventurino a fare tutte
le rampe a piedi, quindi il criterio di legge e' gia' ancora piu' benefico
verso di loro, perche' non tiene conto di questo fattore soggettivod
di difficile quantificazione - salvo inserire sistemi a gettoniera
o a conteggio degli accessi, etc.), ma carica ingiustamente gli altri
(ad esempio chi e' neutro su questa ripartizione, ovvero quelli del
secondo piano) di uno onere che e' uno spreco, e per questo fastidioso
anche se minimo.


  I costruttori fanno e disfano a loro piacimento...delle leggi se ne
  sbattono.Purtroppo giocano sull'ignoranza dei compratori.


   sbattono.Purtroppo giocano sull'ignoranza dei compratori.
 
Ovviamente questa regola mi viene abbastanza a danno, essendo al piano più alto.
 
Di contro però mi chiedo... Che interesse avrebbe il costruttore a fare una regola piuttosto che un'altra sulla divisione della spesa della pulizia delle scale?


 
In questo modo riesce a vendere più facilmente gli appartamenti ai piani 
bassi dimostrando che, oltre a costare di meno, hanno meno spese.
 
In ogni caso quella norma può essere modificata dall'assemblea anche se 
di tratta di un segolamento condominiale (Cassazione sentenza 10 agosto 
2010, n. 18477).


 2010, n. ).
 
Se contrattuale, solo all'unanimita'. Non esiste che una qualsiasi
maggioranza possa modificare una condizione contrattuale diretta.
 
Infatti, nella sentenza da lei citata si legge:
 
"la precedente tabella millesimale ... e' stata approvata con la
MAGGIORANZA di cui all'art.1136, co.2, c.c."
 
quindi non si trattava di una tabella contrattuale (che come ho gia'
osservata potrebbe usare i criteri piu' assurdi, ma essendo accettati
in fase rogitale, sono vincolanti per sempre, salvo tutte le parti
coinvolte concedano la loro modifica).
 
In altre parole, la sentenza ha semplicemente affermato che una
decisione assembleare unanime puo' anche essere modificata a
maggioranza qualificata.
 
Ma nulla dice questa sentenza riguardo alle condizioni risultanti
da RAPPORTI CONTRATTUALI, ovvero NON risultante da precedenti
delibere assembleari.

 delibere assembleari.
 
Se leggi la sentenza più attentamente viene anche affermato che anche il 
regolamento cosi detto contrattuale può essere modificato qualora non ai 
tratti di diritti contrattuali ma che per le norme regolamentari non 
deve essere applicata la regola dell'unanimità solo per il fatto che 
sono incluse in un regolamento contrattuale.
 
Riporto in parole povere quanto spiegatomi da un avvocato esperto.
Significa che per la determinazione delle maggioranze per la 
partecipazione alle assemblee ed alle delibere i valori millesimali 
possono essere modificati solo all'unanimità (si tratta di diritti 
contrattuali), mentre tutto quanto riguarda regole derivate da norme di 
legge, ripartizione delle spese, si può procedere alla modifica con la 
maggioranza di cui all'art.1136, comma 2, C.C.
 
Per queste ragioni la sentenza afferma che anche le delibere votate 
all'unanimità possono essere modificate a maggioranza.
 
 
"tale giurisprudenza, infatti, aveva chiarito che occorre distinguere 
tra disposizioni tipicamente regolamentari e disposizioni contrattuali e 
che solo per le seconde è necessario, ai fini della loro modifica, 
l'accordo di tutti i partecipanti, mentre le prime sono modificabili con 
le maggioranze previste dalla legge, precisando ulteriormente che:
a) sulla diversa natura dei due gruppi di disposizioni e sul diverso 
loro regime di modificabilità non può incidere la loro comune inclusione 
nel regolamento (sent. 14 novembre 1991 n. 12173);
b) hanno natura contrattuale solo le clausole limitatrici dei diritti 
dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni attributive ad alcuni 
condomini di maggiori diritti rispetti ad altri (sent. 30 dicembre 1999 
n. 943);
sulla base di tali premesse non sembra, in linea di principio, non 
sembra poter riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali 
per il solo fatto che, ai sensi dell'art. 68 disp. att. cod. civ., siano 
allegate ad un regolamento di origine c.d. "contrattuale", ove non 
risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di 
ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè, approvare quella "diversa 
convenzione" di cui all'art. 1123 c.c., comma 1, (in senso conforme cfr. 
implicitamente la sentenza 2 giugno 1999 n. 5399, la quale, con 
riferimento ad una ipotesi in cui le tabelle allegate al c.d. 
regolamento contrattuale non avevano rispettato il principio della 
proporzionalità di cui all'art. 68 disp. att. cod. civ., ha affermato 
che le tabelle millesimali allegate a regolamento contrattuale non 
possono essere modificate se non con il consenso unanime di tutti i 
condomini o per atto dell'autorità giudiziaria)
Alla luce di quanto esposto deve, quindi, affermarsi che le tabelle 
millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei 
condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui 
all'art. 1139 c.c., comma 2, con conseguente fondatezza del primo motivo 
ricorso principale ed assorbimento degli altri motivi dello stesso ricorso.



  Ma quante cazzate dice e scrive....non ha proprio nulla da fare.
  Si vada a fare una bella passeggiata in centro.
