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Titolo: assemblea supecondominio

Con la nuova riforma di legge sul condominio si è introdotta una nuova 
norma su i supercondomini.
 
Volevo sentire un vostro parere sulla questione convocazione e 
svolgimento assemblea del supercondominio nei casi in cui debbano essere 
presenti i delegati dei vari condomini.
 
Secondo voi una volta che i singoli condomini hanno eletto i loro 
rappresentanti, l'amm del supercondominio come deve eseguire le 
convocazioni? Cioè deve convocare l'assemblea inviando la convocazione 
agli amm dei singoli condomini , i quali a loro volta informeranno i 
rappresentanti? oppure deve convocare direttamente i rappresentanti?
E quale art. di legge può essere preso in considerazione per sostenere 
uno dei casi su esposti?
 
 
Certo che i casi sopra elencati vanno in contrasto con il fatto che 
all'assemblea devono essere convocati tutti i condomini anche se gli 
argomenti all'ordine del giorno non li riguardano.
 
Ma poi in assemblea, per i rappresentanti vale la regola uno vale uno? 
(secondo un opuscolo del sole24H pare proprio di si) anche se si porta 
dietro tutti i millesimi del condominio che rappresenta?
e anche in questo caso con quale art. di legge si può giustificare?
 
Siete a conoscenza di eventuali nuove sentenze relative a quanto su esposto?
 
Gxis
 
Paolo
 
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Uno dei nuovi commi aggiunto all'articolo 67 delle d.a.c.c dice:
"Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non 
apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e
comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio 
l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei 
rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in
assemblea."
 
Da questo comma parrebbe che i rappresentanti vengono convocati 
direttamente e agiscono secondo il mandato dell'assemblea che li ha 
nominati e riferiscono le decisioni dell'assemblea del super condominio 
senza però chiarire come vale ogni testa.
 
È una mia opinione ma ogni delegato da una assemblea dovrebbe 
rappresentare tante teste e tanti millesimi per quanto ogni condominio 
partecipa al super condominio.  Questa mia interpretazione viene da come 
veniva (e forse viene) gestito un super condominio di una località di 
vacanze composta da due diversi edifici.  Ancor prima che la legge 
220/12 regolamentasse il super condominio veniva fatta una gestione 
delle parti comuni ai due edifici attraverso dei rappresentanti.
 
Per la gestione ordinaria ogni edificio deliberava in assemblee separate 
oltre che sul proprio OdG anche sull'OdG del super condominio.  Dal 
momento che i due edifici non sono uguali (in millesimi circa 70% e 30%) 
i delegati portavano in assemblea del super condominio il verbale delle 
assemblee precedenti e quindi esattamente i millesimi e le teste 
partecipanti con la relativa votazione.
 
Non so se ora abbiano cambiato dopo l'approvazione della 220/12 ma per 
me questa dovrebbe essere il modo corretto per dare il giusto peso ad 
ogni condomino senza ch in casi particolari vi sia prevaricazione di un 
edificio rispetto ad un altro.
 
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

rispetto ad un altro.
 
Uno, sono i partecipanti, rappresentanti o condomini o entrambi, che 
decidono in assemblea.
Non è ammessa, se non come opinione, la decisione assunta altrove, al di 
fuori dell'assemblea specifica per intendersi.
E' un po' come una decisione operativa presa pure a maggioranza ma tramite 
la raccolta delle firme porta a porta. La decisione deve essere presa a 
maggioranza ma in una assemblea dove è possibile la dialettica tra i 
differenti pareri.
Ne consegue che i rappresentanti al supercondominio, pesano e decidono in 
funzione delle maggioranze espresse in quella assemblea; non dimentichiamoci 
che, se non ricordo male, non è obbligatorio che vi siano dei rappresentanti 
in luogo dei condomini, è solo una facoltà per agevolare le assemblee di 
supercondomini di grosse dimensioni.
Sempre che non mi ricordi male io, eh
Gi 
 

 esposto?
 
Troppo presto :-)
La lentezza del sistema giudiziario italiano implica che dovremo aspettare
almeno un paio di anni, supposto che la prima lite sia partita entro il
primo anno in cui e' in vigore la nuova legge.


 
Quindi ripeto la domanda: anche se si porta
dietro tutti i millesimi del condominio che rappresenta come 
giustificare in numero di teste?
 
gxis



Esatto ed è è proprio qui il problema che però nella legge non si chiarisce.
Magari si potrebbe pensare di equiparare il delegato al rappresentante 
di una  comunione (per esempio un appartamento con 4-5 proprietari). In 
tal caso i millesimi sono tutti quelli del condominio ma come testa vale 
uno.
Inoltre in una pubblicazione del sole 24ore, la nuova guida per 
amministratori e condomini del dicembre 2012 a pagina 33 e la stessa 
guida ripubblicata, aggiornata, il giugno 2013 a pagina 24 e 25 si 
critica questa norma come illogica e piena di buchi. Comunque prosegue 
affermando, mediante un esempio, che un rappresentante vale una testa.



 
Cercando su internet ho trovato un articolo del sole24ore. Non è la 
prima volta che il giornale pubblica articoli dove contraddice se 
stesso. Forse sono utori diversi che la pensano in modo diverso. Mah! 
Comunque vi riporto la parte oggetto del post:
 
Votazione
Il fatto che il condominio sia stato considerato quale soggetto unico, 
porta a chiedersi se in sede di votazione in assemblea, i singoli 
edifici siano conteggiati come "uno" o se, invece, debbano essere 
conteggiati quale somma dei millesimi e del numero dei partecipanti.
La soluzione preferita appare essere la seconda.
In sede di esordio di queste riflessioni, si è precisato che l'articolo 
67 d.a.c.c. disciplina la partecipazione all'assemblea senza apportare 
modifiche alcune al suo svolgimento. Si ricordi anche che l'articolo 
1117 bis del codice civile prevede l'applicazione delle norme del 
condominio al supercondominio.
Non trovando nella norma esaminata deroghe non solo allo svolgimento ma 
anche alla composizione dell'assemblea, essendo solo diversamente 
disciplinata la partecipazione alla stessa, ciascun rappresentante di 
ciascun condominio si ritiene che debba essere conteggiato per il numero 
totale dei pertecipanti-rappresentati e quale somma dei millesimi da 
essi posseduti. In questo caso il principio del doppio quorum e della 
prevalenza del volere della maggioranza non verrebbe disatteso.
Diversamente si avrebbe un diverso trattamento dei "voti" nel caso in 
cui, in un supercondominio composto da oltre sessanta partecipanti, si 
votasse il rendiconto o il preventivo o la nomina dell'amministratore ed 
il caso in cui si votasse per un'opera straordinaria che, si è detto, è 
sottratta alla disciplina ora in esame.
 
L'intero articolo lo si può leggere a
 
http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/condominio/2013-10-30/nuova-assemblea-debutto-supercondominio-152236.php?uuid=Absx1jyI
 
 
 
Comunque farò ulteriori ricerche.
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http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/condominio/2013-10-30/nuova-assemblea-debutto-supercondominio-152236.php?uuid=Absx1jyI
 
 
Questo articolo dà ragione alla gestione che ho decritto nel mio 
precedente post.  Tu obbietti che ad ogni assemblea del super condominio 
debba esserci una pre assemblea dei singoli condominii: da quel che 
ricordo era praticamente così per quanto riguarda gli anni in cui 
frequentavo uno dei condomini.
 
Come ho detto era un condominio di vacanze per cui c'era quasi un anno 
per pianificare e nel breve periodo in cui la maggioranza era presente 
venivano fatte le assemblee dove oltre all'OdG dell'edificio veniva 
presentato l'OdG del super condominio con inclusi consuntivo, riparto e 
preventivo.  Tutto quanto deliberato su questo OdG veniva riportato dal 
delegato all'assemblea dei rappresentanti incluso il numero dei 
condomini ed i millesimi favorevoli e/o contrari.  Ogni delegato aveva 
quindi un peso esattamente come se vi fosse stata una delibera presa da 
un'assemblea a cui tutti partecipavano.
 
Non so come fossero arrivati a queste procedure ma sembra quanto più 
vicino ad una assemblea di super condominio si potesse pensare più di 
venti anni fa.
 
Funzionò anche per introduzione della contabilizzazione del calore con 
contacalorie singole per appartamento in sostituzione delle 
dichiarazioni volontarie dei giorni di uso.  È una località di montagna 
e quindi il riscaldamento rappresenta una spesa che pesa sul bilancio.
 
Ai tempi mi ero fatto spiegare bene il meccanismo perché io abito in un 
condomini di quattro edifici, gestiti in comune, ed avrei voluto 
proporre anche da me un meccanismo simile ma non mi ascoltarono ed ora 
siamo arrivati ai ferri corti al punto che già c'è chi, venuto a 
conoscenza della 220/12, propone la divisione lasciando la vecchia 
gestione come super condominio.


 debba esserci una pre assemblea dei singoli condominii:
 
No anzi secondo me non si deve fare. Una volta che è stato designato il 
rappresentante questo agisce per "il bene del condminio"
 
 
Comunque leggendo un po' di cose, secondo me si può argomentare che il 
rappresentante
 
nell'assemblea del super condominio vale uno per quel riguarda le 
"teste" indipendentemente dal numero di condomini che ci sono nel 
condominio che rappresenta.
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
  La nuova legge in merito ai Supercondomini ha dettato dei punti precisi:
  -l'amministratore nominato dall'assemblea formata dai condomini
   dei vari edifici;
  -Maggioranze sia per costituzione assemblea sia per delibere viene
   fatto assegnando a ogni edificioun certo numero di millesimi,pro_
   porzionale al valore che esso ha nell'ambito dell'interocomplesso
  -Se una delibera ha per oggetto un bene appartenente solo ad alcuni
   edifici, il diritto di voto spetta ai rispettivi condomini;
  -All'Assemblea del Supercondominio hanno diritto ha partecipare tutti
   i condomini dei vari edifici,nulla clasusula del regolamento che
   attribuisce ai solo amministratori tale diritto;
  -Nulla anche clausula che dispone partecipazione di un rappresentante
   per edificio,se però i partecipanti del supercondominio sono più di
   60(sessanta),ciascun condominio deve designare,con il voto della
   maggioranza degli intervenuti alla assemblea,in rappresentanza di
   almeno 667/1000, il proprio rappresentante.
   ecc, ecc..vi sono altri punti che interessano il Supercondominio.
   Ciao w
 
 
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