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Titolo: Termini comunicazione convocazione assembleare e prassi deprecabile

BASTA! Non e' possibile privare cosi' sfacciatamente della possibilita' dei
proprietari di proteggere i propri interessi. Chi e' che e' in grado di
trovare un avvocato e fissare un appuntamento nel giro di 3 giorni ? E
magari in mezzo c'e' pure un sabato-domenica ? Tutti ? Alcuni ? Pochi ?
 
A fare una statistica dei comportamenti degli amministratori mercenari e'
come se per loro la legge disponesse che:
 
"L'avviso di convocazione, ...omissis..., deve essere comunicato almeno
cinque giorni prima *e non piu' di sei giorni prima*, della data fissata
per l'adunanza in prima convocazione, ..."
 
Insomma, regolano i termini di convocazione come se fossero i limiti di
velocita': un suggerimento da violare, perche' comportandosi' cosi
risicatamente, spesso la convocazione perviene DOPO e' iniziato il periodo
INVIOLABILE di 5 giorni prima della prima convocazione.
E perche' lo fanno ? Non mi riferisco alle motivazioni, che sono quelle
ovvie del "fatto compiuto", del rendere impossibile una attivita' di
controllo (il controllo delle fatture in assemblea ? Ma abbiate almeno
il pudore di stare zitti!) e, specialmente, di reazione, anche del
semplice raccogliere offerte e preventivi "di nostra scelta".
 
Mi riferisco alla ragione di tanta sfacciata impunita': non rischiano nulla! 
Se l'assemblea, miracolosamente, si ribellasse, al massimo saranno costretti
a rifare la convocazione. Ma tanto il "popolo" dei condomini, non diversamente
dall'elettorato nazionale, e' supino ai fatti compiuti e dice: "Visto che
ormai siamo qui, mettiamoci una pietra sopra e decidiamo lo stesso ..."
 
"Decidiamo lo stesso su cosa ? Nelle condizioni ristrette e limitative in cui
vi ha messo l'amministratore filibustiere ? Ma siete scemi ?! Anche se voi
siete troppo pigri o svogliati per cercare e brigare alternative, c'e' sempre
qualcuno disposto a farlo ... se e' materialmente possibile. Ed allargare il
campo di scelta non e' ma un vostro danno!"
 
E tanto piu' questo problema si riflette sulle assemblee straordinarie, quelle
che capitano "tra capo e collo", a sorpresa, su problematiche che magari non
sembravano ancora maturate o sconosciute.
 
Oltretutto giocate sporco: scrivete sulla lettera la data 1, poi consegnate
alla segretaria il giorno 2, poi questa, duplicate ed imbustate le consegna
il giorno 3 e se va bene, il giorno 4 sono lavorate ed il giorno 5 la
cartolina o la lettera e' in mano al condomino. Che sulla lettere legge
gia' una data vecchia di 5 giorni ... come se dovesse sentirsi in colpa che
e' gia' 5 giorni che dovrebbe sapere quello che tutti sanno ... cosi'
sembra che se l'assemblea era convocata il 10 (ma sarebbe l'11 come poi
vedrete), la lettera aveva dato 9 giorni di preavviso ...
In realta', la lettera deve avere la data della fine della imbustazione.
Per deontologia professionale (sapete cosa e' ?).
 
 
Nella riforma del condominio era stato cercato di ritoccare questo termine,
ponendo ad esempio, uguale a quello di 8 giorni di cui godono gli avvocati
(prassi o legge ? o sono dieci giorni ?). E, secondo me, per le assemblee
straordinarie, la regola dovrebbe di essere di 30 giorni (salvo ragioni di
oggettiva e comprovata urgenza, che devono essere veramente casi
eccezionali e non la routine). Domanda: quale e', secondo il parere dei
partecipanti di questo gruppo, la lobby che ha bloccato la modifica dei termini
di convocazione assembleare ? ....
E se volete arrischiare ... secondo voi per quale ragione non si e' voluto
toccare quel numero "5" ?
 
Faccio presente che per molte disposizioni societarie vengono prese per
analogia nell'ambito condominiale. Perche' non va bene il periodo di
prevviso di 15 giorni delle assemblee societarie ? O non meno di 8 giorni
come avviene per le assemblee in terza convocazione ?
 
Scusate, ma considerando che i condomini sono dei novellini in materia, non
sarebbe giusto largheggiare con i termini invece di accorciarli ?
Un socio di una societa' che partecipi attivamente e' persona esperta
che sa come muoversi e si tiene documentato: 15 giorni gli bastano di
certo, ed alla terza convocazione, quando scatta il limite di solo 8 giorni,
ormai e' gia' in ballo da un mese e sa tutto quello che c'e' da fare.
Come mai invece da parte di un ignaro condomini, spesso impegnato per tutta
la settimana, da mane a sera, in un lavoro dipendente, senza professionisti
nella manica (o nei numeri rapidi del cellulare), si pretende che faccia
tutto nel giro di 5 giorni ? Seriamente, cari "mestieranti", e' questa la
vostra interpretazione di "partecipazione dei proprietari" alla gestione ?
 
Che state esagerando e' provato dal fatto che alla fine, con vergognoso
ritardo, anche la Corte di Cassazione e' intervenuta:
 
http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2013-10-14/avviso-anticipato-lassemblea-064714.shtml?uuid=AbQvs5tI
 
http://web.archive.org/web/20160914201549/http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2013-10-14/avviso-anticipato-lassemblea-064714.shtml?uuid=AbQvs5tI
 
 
Tutti d'accordo nella prima parte:
 
"L'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale deve essere comunicato
ai condomini almeno cinque giorni prima della data di prima convocazione
(e non di seconda)."
 
Solo qualche amministratore veramente ignorante nega che i termini si contano
dalla prima convocazione. Ma e' il seguito che mi ha spesso costretto,
ovviamente inutilmente, perche' alla massa dei condomini va bene cosi',
(legalita' ? un optional ... la prevaricazione delle masse silenziose)
a vivaci discussioni con amministratore che ci marciavano, sapendo di avere
torto, ma anche sapendo che se urli per ore cose false, i polli ci credono:
 
"Inoltre, per calcolare i termini si deve tenere conto della data di ricezione
e non di quella di invio della comunicazione."
 
Evidenzio: " ... per calcolare i termini si deve tenere conto della
DATA DI RICEZIONE e non di quella di invio della comunicazione."
 
Evidenzio il basso livello di civilta' giuridica espresso platealmente
dal sistema giudiziario nazionale (e che almeno i supremi giudici hanno
fermato), con queste motivazioni:
 
"Sia il tribunale sia la Corte d'appello avevano respinto il ricorso della
condomina affermando che il termine di cinque giorni indicato dall'articolo 66
delle disposizioni di attuazione del Codice civile «dovesse essere
interpretato con riguardo alla seconda convocazione dell'assemblea,
* essendo prassi comune *, da parte dei condomini, quella di non presentarsi
alla prima ma solo alla seconda convocazione». 
 
ASSURDO! Prima di queste motivazioni (ulteriore segno del declino della
civilta' giuridica dell'attuale magistratura) c'e' stata tutta una
giurisprudenza a sostenere che, non importa se la gente vada solo alla
seconda convocazione, ma:
- la prima va sempre fatta
- deve essere almeno il giorno prima
- i termini si contano dalla prima convocazione
 
Evidentemente, negli ultimi anni una certa lobby ha fatto macinare bene i
suoi mulini. Ora dovranno ricominciare.
 
In realta', la questione sarebbe di lana caprina, se i condomini fossero
tutti dei "padroni di casa" e non una mansada di "servi della gleba", perche'
l'assemblea e' sovrana e se intima all'amministratore:
a) che le convocazioni si fanno con dieci o 15 giorni di preavviso (magari
inserendolo nel regolamento condominiale)
b) che una assemblea che abbia violato i termini va riconvocata, stante il
rifuto della maggioranza di deliberare
 
qualsiasi mercenario e' costretto ad obbedire ai suoi mandanti o cambiare
condominio. Ma purtroppo, stante la qualita' di fatto dei "padroni di casa"
(la battuta: ma siamo uomini o caporali, vi dice qualcosa ?) non e' una
questione di maggioranze, ma di tutela delle minoranze e dei dissenzienti,
quindi occorre che la legge ponga dei limiti agli abusi dei diritti di chi
ha, magari, il solo torto di essere l'unico senza interessi particolari da
difendere, ma solo quello comune di tutto il condominio, oltre che il
proprio (tipicamente un condomino "attivo" non e' mai in conflitto di
interesse con gli altri condomini con riguardo alle faccende strettamente
condominiali).
 
Ad aggiungere danno alla spocchiosa lobby, la Cassazione ha anche demolito
la seconda prassi deprecabile:
 
"... i giudici hanno ribadito un ormai consolidato principio di diritto per
cui «ogni condomino ha il diritto di intervenire all'assemblea e deve quindi
essere messo in condizione poterlo fare, con la conseguente necessità che
l'avviso di convocazione, previsto dall'articolo 66 delle disposizioni di
attuazione del Codice civile, sia NON SOLO inviato, MA anche RICEVUTO nel
termine previsto»."
 
Avete capito ? La convocazione deve essere ricevuta ENTRO 5 giorni PRIMA
dalla data fissata per la prima convocazione. Possiamo discutere se per
ricevimento conta l'arrivo della cartolina (la prima tentata consegna)
o la consegna effettiva (con un ovvio limite per la giacenza in caso
di mancato ritiro). Ma quello che e' fuori di dubbio e' che se una
cartolina arriva il giorno 1 e l'assemblea e' convocata il 5, siamo gia'
fuori termine, e su semplice richiesta del condomino, l'assemblea va
riconvocata.
 
Vedo che ci si richiama anche alla vecchia giurisprudenza per una
ulteriore precisazione (stante il costante rosicchiare dei termin operati
dalle "prassi" di mestieranti):
 
"Inoltre, la Cassazione (con la sentenza 995 del 1969) aveva già precisato
che il termine di cinque giorni va calcolato a partire dal primo giorno
immediatamente precedente la data fissata di adunanza e che, pertanto,
deve essere considerato di cinque giorni non liberi prima dell'adunanza."
 
Quindi, siamo proprio come logica vorrebbe:
 
Se, ad esempio, l'assemblea e' convocata in prima per il giorno 10, i
giorni 5,6,7,8,9 sono giorni di prevvviso intoccabili e quindi la
cartolina non puo' arrivare dopo il 4.
Capito ?
 
Ma tutte queste questioni non sarebbero di rilievo, se invece di risicare
sulle ore, convocaste i condomini almeno con una decina di giorni di
prevviso.
 
Lo so che sono passati quasi 3 anni, ma i giochetti del rosica giorni
continuano a ripetersi ...
 
http://www.ilsole24ore.com/pdf2010/Editrice/ILSOLE24ORE/ILSOLE24ORE/Online/_Oggetti_Correlati/Documenti/Norme%20e%20Tributi/2013/10/CASS-22047-2013.pdf
 
 
"Attesa la natura di atto unilaterale recettizio dell'avviso di convocazione
dell'assemblea di condominio, deriva che esso deve essere non soltanto
inviato, ma altresi' ricevuto entro il termine previsto dalla legge."
 
Quindi e' confermato la tesi piu' restrittiva: conta la consegna del
documento (o la scadenza dei limiti di giacenza) e non la ricezione
della cartolina che segnala una raccomandata in pendenza!
 
Se leggete in fondo alla sentenza, capite anche le ragioni della mia rabbia,
della mia frustrazione, che mi fa essere poco gentile: le spese sono
state compensate, ovvero un deterrente per chi vuole giustizia e non ha
soldi. La legge sarebbe uguale per tutti, ma e' piu' uguale per chi e
ricco, per il solo fatto che a molti non e' permesso partecipare alla gara.
E c'e' forte la sensazione che questi amministratori pirata si comportano
con prepotenza perche' sanno di giocare in difesa, e non e' la prima volta
che dal capotavola sento l'amministratore replicare (non a me, ma ad altri):
"mi faccia causa", oppure "impugni il verbale" ...
 

 data fissata per l'adunanza in prima convocazione, ..."
 
Non ti smentisci mai!  Pur di far polemica ti inventi anche nuove leggi!!
 
http://tinyurl.com/h6yr9fw
 
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 
http://tinyurl.com/h6yr9fw
 
 
https://it.wikipedia.org/wiki/Il_lupo_perde_il_pelo_ma_non_il_vizio
 
 
Il vizio di chi sarebbe ?
Di chi viola lo spirito delle leggi ?
Se la legge pone un limite, non significa che quel limite vada considerato
come valore ordinario (peraltro cosi' incrementando esponenzialmente le
impugnazioni per violazione dei termini, dato che "guidando" sul filo dei
limiti, li si sfora facilmente ...), ma solo un valore da non superare neanche
in casi eccezionali.
 

 La legge e' quella che, tacitamente, non scritta
 
Quindi non esiste, cvd.
Cazzaro.


Cielo! Neanche capaci di risconoscere ironia e sarcasmo!
E' evidente che si tratta di una formulazione posticcia della legge.
Ma ci fatte o ci siete ?
 
O dimenticavo di considerare il QI medio ...
 

 della cartolina che segnala una raccomandata in pendenza!
 
Sostanzialmente, il combinato disposto di tutta questa giurisprudenza si
condensa in un criterio per cui qualsiasi amministratore che si ritenga
un mandatario diligente dovrebbe spedire le convocazioni considerando:
 
5 giorni liberi di preavviso
8 giorni come periodo massimo di giacenza (il "dato per ricevuto")
 
e quindi fa un totale di 13 giorni.
 
Se fossimo in un paese civile, ogni amministratore che non calcoli almeno
13 giorni di preavviso, dovrebbe essere considerato imputabile dei danni
conseguenti ad assemblee "impugnate", se non prova che la sua mancanza di
prudente diligenza e' dovuta ad emergenze eccezionali.
 
Ma oltre che a "deontologia", forse dobbiamo domandarci quanti di questi
conoscono il significato giuridico di "diligenza".
 
A meno di volere sostenere la tesi che sarebbe un atto di diligenza
calcolare solo 6 giorni, ovvero con un solo giorno di tolleranza.
 

Quindi non esiste, cvd.
 
basta non leggere i suoi post ma cercare in rete l'argomento.
 
Il Sole
http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2013-10-14/avviso-anticipato-lassemblea-064714.shtml?uuid=AbQvs5tI&refresh_ce=1
 
 
La Cassazione
http://www.anacibat.it/images/PDF/Giurisprudenza/Cassazione-26-settembre-2013,-n.-22047.pdf
 
 
Gi 
 


Ecco un splendido esempio di come fanno anche in assemblea!!!
Neanche l'avessi chiesto!
 
Uno dice/scrive la cosa giusta. Questi, con una faccia di bronzo allucinante,
che ricorda quella di certi truffatori scaffati che si sono presentati a Mi
Manda RAI 3 per difendersi, negando fino all'ultimo, ogni addebito; replicano
e contestano come se il povero condomino avesse affermato l'opposto.
 
E tra parentesi, del primo link si e' dimenticato la versione archiviata per il futuro:
 
http://web.archive.org/web/20160914201549/http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2013-10-14/avviso-anticipato-lassemblea-064714.shtml?uuid=AbQvs5tI
 
 
Nulla di grave, se l'assemblea condominiale *non* fosse fatta da un fritto
misto di distratti, deficienti o burattini con la memoria di una triglia.
E cosi', in una angosciosa situazione kafkiana, il condomino si domanda se si
trova in mezzo ad un manicomio o sta dando i numeri: perche' si vede tale
assemblea dare ragione all'amministratore e torto a lui, nonostante che la
farina che l'amministratore sta macinando e quella da lui messa sul piatto.
 
Forse una delle ragioni per cui i truffatori in questo coacervo di regioni
dal nome Italia, hanno tanto successo, e' perche' un millennio di accurata
selezione genetica (la selezione emigratoria) e propaganda culturale, prima
della religione e poi dei vari dominatori locali, e' che le assemblee sono
un accozzaglia di distratti, deficienti o burattini, con qualche truffatore
che fa la clac all'amministratore lestofante, convincendo i primi.
 
Tra parentesi, cosa non va nella versione della sentenza allegata
all'articolo del Sole 24 Ore, e da me citata nell'apertura della
discussione:
 
http://www.ilsole24ore.com/pdf2010/Editrice/ILSOLE24ORE/ILSOLE24ORE/Online/_Oggetti_Correlati/Documenti/Norme%20e%20Tributi/2013/10/CASS-22047-2013.pdf
 
 
?
Ahhhh ... capisco, volete fare pubblicita' alla vostra associazione, ANACI (e
poi leggo quel "BAT" ... che significa ?), che appare in calce ad ogni pagina
della sua versione della sentenza, quasi a fare apparire che il tutto sia
stato prodotto dall'attivita' della vostra associazione e non merito di una
signora di Gorizia che ha tenuto testa ad un amministratore di condominio ed
una magistratura, connivente alle vostre prassi, nei primi due gradi di
giudizio.
 
Sempre abili nel fare propoganda, cosi', ogni documento citato porta la
vostra firma, il vostro marchio, per commentarlo come se il contenuto
fosse l'inverso di quello che c'e' scritto. Nota: questo chiedo l'ipotesi
che io possa separare commento e testo analitico, fuori discussione.
 
Noto anche che non siete entrati nel merito del mio commento su quale
potrebbe essere il criterio di calcolo del minimo preavviso di convocazione
da parte di un amministratore diligente.
 
Ovviamente, per diligente intendo un amministratore che, NELL'INTERESSE DEI
SUOI MANDANTI ONESTI (quelli che non vogliono perdite di tempo in cause o
consulenze di esperti di legge, etc.), si prende cura che le convocazioni
siano a prova di imprevisto, anche senza considerare il dovere, ripetuto
piu' volte dalle Corti Supreme, di dare spazio alla possibilita' di una
vera partecipazione da parte dei condomini, che richiede per forza una
adeguata preparazione per tempo.
 
E che quindi il ragionamento che deve essere fatto sia simile al seguente:
 
a) prima di tutto consideri la necessita' di 5 giorni liberi dal
  momento del ricevimento del DOCUMENTO
b) poi devo considerare quel periodo che possibilmente potrebbe
  capitare a svariati condomini prima di entrare in possesso materiale
  del documento: c'e' un criterio, che in questo momento non mi ricordo
  nei particolari, per cui, una spedizione si da' per conosciuta
  passati 8 (o erano 10 ?) giorni dal momento della consegna della
  cartolina dell'avviso di giacenza
c) mi ero dimenticato che occorre considerare anche un tempo minimo, se
  non ragionevole (che sarebbe piu' lungo) di lavorazione da parte
  dello spedizioniere, che dite, 2 giorni sono una esagerazione (in
  pratica 1 giorno e' quello della acquisizione, ed il giorno dopo
  e' quello della distribuzione, almeno delle cartoline di avviso,
  quando la prima tentata consegna fallisce
 
Il che somma a 5+8+2 = 15 giorni, un bel numero pulito.
Il numero dell'amministratore diligente. Ed e' ancora un valore
"corto". Perche' per il condomino che effettivamente riceve la
convocazione (e quindi l'ordine del giorno), all'ottavo giorno
della giacenza, restano solo 5 giorni per prepararsi.
 
Naturalmente tutto questo e' superato con la consegna a mano. Che pero'
riporta alla questione primaria: 5 giorni liberi sono sufficienti per
una preparazione ad una assemblea straordinaria con argomenti non
previsti o non noti ?
 
 
Attenzione, so benissimo che non e' sempre cosi' semplice (ma non siete
pagati per questi problemi), dopo venti anni di amministrazione
condominiale e tante convocazioni (anche a raffica, tipo una ogni mese)
sono benissimo che possono esserci problemi pratici che portano a
precipitare i termini, nonostante la buona volonta'.
 
Ed allora, a provare la buona fede di chi e' prima di tutto un condomino,
una persona spinta da motivazioni costruttive, faccio una proposta ed un
suggerimento. La questione verte principalmente intorno alla conoscenza
dell'ordine del giorno e dei rendiconti ed altri documenti che vengano
allegati alla convocazione. Conoscere entro 5 giorni liberi, il luogo ed
il giorno della assemblea, puo' anche essere sufficiente.
 
Una soluzione possibile e' data dal bassissimo costo delle trasmissioni
dei documenti in digitale, specificatamente della PEC. La possibilita'
della PEC (posta elettronica certificata) e' stata specificatamente
introdotta nella legge dal 2014, quindi sostituisce completamente la
necessita' di una raccomandata, peraltro eliminando buona parte dei
problemi sopra discussi (non c'e' una cartolina di avviso di consegna
che puo' essere perso, non e' necessaria la presenza del destinatario
per la consegna, non e' necessario fare la coda per ritirare la
raccomandata, etc.). E permette di operare nel seguente modo:
 
1) se non si tratta di casi veramente urgenti (che in premessa ho
concesso possano richiedere il preavviso stretto di 5 giorni liberi),
l'amministratore sa gia' con un certo anticipo (anche decine di
giorni prima), che dovra' convocare una assemblea e l'ordine del
giorno. Sfruttando i giorni che gli servono per organizzarsi,
trovare e prenotare la sala, trovare spazio nel suo calendario (chi fa
l'amministratore di mestiere non ha un solo condominio da gestire)
potrebbe nel frattempo mandare a chiunque abbia fornita una PEC un
avviso con l'ordine del giorno, preavvisando che e' in arrivo a
breve la convocazione assembleare. In questo modo, questo amministratore
diligente, dara' piena possibilita' ai condomini diligenti di prepararsi
per la prossima assemblea. E potra' spuntare qualsiasi contestazione da
parte dei piantagrane, evidenziando come il "rompiscatole" avesse avuto
precisa informazione di cio' che si andava a dibattere, con 10-15 giorni
di preavviso rispetto alla data della riunione. L'idea di una preavviso
dell'ordine del giorno sarebbe stata impraticabile (o troppo costosa)
con la tradizionale raccomandata. Ma e' perfetta grazie alla PEC.
 
2) quando l'amministratore ha tutti gli elementi (luogo, ora e data)
spedisce poi la convocazione con l'odg definitivo. Infatti, non c'e'
alcun motivo per cui l'odg del preavviso sia esattamente quello della
convocazione (per esempio si puo' aggiungere una nota: questa e una
elencazione minima e non esclusiva degli argomenti dell'odg definitivo).
L'importante e' che nell'odg del preavviso siano inseriti il maggiore
numero (o tutti) gli argomenti che richiedono plausibilmente un lavoro
di preparazione da parte dei condomini (tipicamente le discussioni per
l'approvazione di preventivi, che ovviamente richiedono di avere il
tempo di ottenere dei propri preventivi). Insomma, buonafede e
diligenza. Non ci vuole altro.
 
Perche', la questione qui, non e' dare corda ai furbetti che vogliono
solo frenare od ostacolare la gestione condominiale e tenersi aperti la
possibilita' di tenere in ostaggio il condominio per un mese per una
eventuale impugnativa delle delibere assembleari.
 
La questione qui e' dare modo ai condomini diligenti ed onesti di
potere esercitare quello che e' un loro diritto, per il bene di tutto
il condominio (escluso i disonesti, venduti e menefreghisti).
 
Come dicono in Germania:
 
      "quando c'e' la volonta', si trova una soluzione"