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Titolo: c/c condominiale

Ho appena litigato col direttore di una filiale di una tra le pi� grosse
banche italiane il quale sostiene che il condominio E' OBBLIGATO ad avere un
c/c ad esso intestato.
Si badi bene, non conveniente, eticamente corretto, sinonimo di gestione
trasparente ( :-)) ...obbligatorio e basta.
Alla richiesta di riferimenti normativi s'� assistito alla scalata degli
specchi.
Chi sa parli: esiste l'obbligo? E, se si, da dove si deduce ?
        Rebrac
P.s.: il tutto � nato per l'utilizzo di un conto corrente "jolly" di pi�
condomini che, PER ESPRESSA VOLONTA' ASSEMBLEARE, non vogliono un c/c
condominiale (e chiamali scemi: 2-300 euro all'anno risparmiati...)

 risparmiati...)
Se per ipotesi i condomini fossero 100 il risparmio sarebbe di appena 2-3 
euro all'anno o sbaglio? :-) 

 euro all'anno o sbaglio? :-)
Non sbagli.
Ho visto assemblee scannarsi per il prezzo di una lampadina che, suddivisa,
sarebbe costata 2 - 3 centesimi l'uno.
E comunque: condomini da 100 condomini hanno il c/c di default, ma se invece
fossero 4 o 5 condomini ?
    Rebrac

 ha scritto nel messaggio 
news:h4sjo1$2fk$1...@newsread.albacom.net...

con le banche online tipo ing non paghi nulla per tenere un c/c... 

 con le banche online tipo ing non paghi nulla per tenere un c/c... 
Sicuro di poterlo intestare ad un condominio?

    Rebrac
Con 4 o 5 condomini non sussiste l'obbligo di ufficializzare il condominio 
con un regolamento e con un amministratore. Basterebbe che a turno qualcuno 
si organizzasse a raccogliere quei pochi soldi per pagare le spese comuni di 
volta in volta, senza accumulo di somme di denaro. In questo caso non 
sarebbe necessario aprire un c/c.
Ciao    Saro 

 Chi sa parli: esiste l'obbligo? E, se si, da dove si deduce ?
Caro Rebrac,
al momento non esiste alcun obbligo normativo di apertura di un conto 
corrente condominiale. E' solo tutta una questione (eventuale) di 
trasparenza.
Io stesso, in alcune realt� (tra l'altro le pi� piccole) ho chiesto ai 
condomini i quali hanno liberamente scelto di non aprire un c/c.
Altro sarebbe se passasse la "riforma del condominio" della quale si discute 
da un pezzo, ma per ora credo che siamo (purtroppo) lontani da simili 
scenari.
Personalmente per realt� medio piccole mi appoggio ad Unicredit che ha un 
prodotto denominato "condominio small". Un'offerta a pacchetto con relativa 
operativit� a costi per cos� dire "contenuti" alias 150-160 euro anno bolli 
inclusi.
Condivido tuttavia appieno che in realt� piccole (che abbiano un bilancio 
inferiore a 3-5000 euro anno) anche solo un costo di 150- 160 euro per il 
c/c non � indifferente...
Soprattutto laddove possa esserci fiducia nell'amministratore...
E' parzialmente errato quanto dice Saro che "Con 4 o 5 condomini non 
sussiste l'obbligo di ufficializzare il condominio con un regolamento e con 
un amministratore" nel senso che con quatro si, con 5 � in teoria 
obbligatoria la figura di un amministratore condominiale (o meglio pu� 
esserne richiesta coattivamente la nomina al tribunale con ricorso di uno 
dei condomini). Il regolamento di condominio � invece obbligatorio quando i 
condomini sono pi� di 10.
Decisamente improponibile e foriera di dissidi il suggerimento di non 
accumulare danaro e pagare a turno le utenze e le spese che dovessero 
presentarsi. Una cassa ci vuole anche se nessuna legge, ma solo la logica lo 
impone.
Non � possibile l'apertura di conti a canone zero (Che Banca ecc.) in quanto 
sono dedicati unicamente alle persone fisiche. Tributariamente il condominio 
� paragonato alle aziende ed ha accesso ai c/c dedicati alle aziende (vedasi 
ad es. imposta di bollo di 18,45 in luogo, se non erro degli 8,55 euro per i 
c/c dei privati.
Un cordiale saluto a tutti.
Andrea


 trasparenza.
Ed allora a quel fesso di direttore che gliene cale ?
Gli rode che non apra un c/c per ogni condominio ?
E, per gradire, come pu� permettersi di guardare i miei movimenti e dirmi
cosa posso o non posso fare ?
Da quando � diventato un'autorit� giudiziaria ?
p.s. per inciso: la Finanza, nel corso dell'ultima ispezione, ed anche
succesivamente, non ha mai avuto nulla da ridire sull'esistenza e
sull'utilizzo di tale conto....


obbligo esplicito non c'e', pero' nel contempo non e' possibile
versare soldi di qualcuno nel conto di qualcunaltro, non e' possibile
pagare delle fatture intestate al condominio prendendo i soldi
da un conto diverso e via di seguito quindi va da se che alla fine
l'obbligo e' implicito...
alberto 

 l'obbligo e' implicito...
Implicito � un p� diverso da esplicito, vero?
        Rebrac

 Per inciso, quando mi reco alla posta per pagare in contanti una fattura 
meglio bolletta o ccp, sorry

 bonifici n� versare assegni che siano intestati al condominio.
Anche questo non e' problema. Le assicurazioni usano assegno con traenza
che si possono incassare anche senza conto corrente. Per motivi di
valuta, ho sempre ritirato direttamente l'assegno in contante, dietro
esibizione del verbale di nomina e della lettera accompagnatoria
dell'assegno (in cui e' indicato il nome dell'amministratore).
-- 
Roberto Deboni
[Messaggio Usenet via Tiscali su 
text.giganews.com
. Se leggete via Web
il sottoscritto informa che non conosce o partecipa al sito/forum Web.]

 da un conto diverso
Lo faccio spesso, visto che il conto dei condomini e' spesso quasi vuoto.
NON ESISTE ALCUN IMPEDIMENTO PER PINCO PALLINO A FARE UN BONIFICO,
OPERANDO DAL SUO CONTO, PER PAGARE LA FATTURA INTESTATA A SQUATTRINATO.
Privato o condomino, azienda o ente pubblico, che sia.
Certo che si va ad inventare le leggende metropolitane piu' strane pur
di ...


 dell'assegno (in cui e' indicato il nome dell'amministratore).
Certo, anche a me � successo non pi� di due settimane fa. Quello che volevo 
dire � che spesso � piuttosto tortuosa come strada nel senso che sono dovuto 
tornare 2 volte in agenzia (perch� non c'era il direttore) e dare mille e 
una rassicurazioni che io fossi ancora amministratore di quello stabile.
L'impiegato infatti sosteneva che in realt� la sera prima sarebbe potuta 
intervenire una delibera di nuovo amministratore che avrebbe reso obsoleto 
il verbale che gli presentavo.
Ovviamente era uno al quale andava di fare il precisino e con un po' di 
insistenza � andata bene lo stesso.
Certo, la somma era di poche centinaia di euro, non so cosa sarebbe accaduto 
nel caso fossero state migliaia di euro. Certo, in questa remota ipotesi, ad 
aprire un c/c per l'occasione si sarebbe comunque impiegato poco!
:-)
Grazie e buon weekend.
Andrea


 gi� capitati numerosi indennizzi con assegno ordinario del perito... Boh...
In talcaso, un colpo d'occhio all'assegno e se non e' di una banca
presso cui sono conosciuto (ad esempio perche' personalmente
correntista), straccio l'assegno e gli dico che mi paghi con un metodo
di pagamento meno "rognoso". Infatti l'assicurazione non si libera del
suo debito rifilando un semplice assegno bancario.


 Chi sa parli: esiste l'obbligo? E, se si, da dove si deduce ?
http://rapidshare.com/files/262468892/Conto_corrente_condominiale.doc.html

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Prima di commentare le sentenze, osservo che come al solito, come per la
nomina di un amministratore, etc. chi puo' fare valere i propri diritti
sono solo i condomini, e nessuno dall'esterno del condominio puo'
imporre alcunche'.
Inoltre, al direttore della filiale io avrei replicato: "Anche un
libretto di risparmio e' un'ottimo metodo per custodire il "tesoro
condomoniale". Oltre a costare meno, rende piu' di interessi.
Ed oggi che ci sono le nuove carte con operativita' di bonifici in
entrate ed uscita, anche questi vanno piu' che bene, se la maggioranza
dei condomini a cio' concorda.
Ed ora, alcune piccole pecche delle sentenze:
[Numero 1]
Conto corrente condominiale
 
Tribunale civile di Milano sentenza n. 5517 del 26/06/1986,  il
principio secondo cui non risponderebbe a princï¿œpi di corretta
amministrazione e, conseguentemente, di corretta esecuzione
dell'incarico professionale, l'uso dell'Amministratore di fare affluire
gli oneri condominiali su un conto corrente bancario a lui intestato
piuttosto che su altro intestato al Condominio.
[Rimarco che la questione e' l'uso del proprio conto corrente da parte
dell'amministratore, non c'e' riferimento ad un presunto OBBLIGO per il
condominio di AVERE un conto corrente BANCARIO].
Ciï¿œ in quanto in detto conto corrente verrebbero a confondersi
operazioni di accredito e di addebito in parte riferibili al Condominio
ed in parte afferenti al patrimonio personale dell'Amministratore.
Inoltre, il problema finirebbe per acuirsi laddove a carico del
Condominio venissero poi posti gli interessi passivi maturati nel corso
del tempo. In tal caso, il Condominio finirebbe per corrispondere
all'Istituto di credito interessi passivi in parte dovuti alle
operazioni bancarie compiute dall'Amministratore limitatamente ai propri
affari personali.
[Questa motivazione e' ridicola, l'operazione di separare le
movimentazioni del condominio da quelle dell'amministratore e
ricostruire due conti correnti virtuali con il corretto addebiti dei
numeri debitori a chi di competenza e' una operazione cosi' semplice che
si puo' fare con un semplice programma di estrazione da file.
L'artimetica non e' una opinione, si calcola.]
Per giunta - trattasi di argomentazione decisiva - il fatto che il conto
corrente bancario sia intestato all'Amministratore e non al Condominio
finisce per precludere ai singoli condomini la possibilitï¿œ di
verificarne periodicamente la situazione contabile.
[Questo potrebbe diventare un problema, ma i giudici avrebbero potuto
scegliere la strada piu' logica, e nel contempo un'ottimo deterrente,
nel stabilire che QUALORA UN'AMMINISTRATORE USI IL PROPRIO CONTO
CORRENTE PERSONALE, SI RENDE OBBLIGATO A MOSTRARE TUTTE LE
MOVIMENTAZIONI RIGUARDANTI IL CONDOMINIO. Ad esempio, si prende
l'estratto conto, si annerisce tutto quello che non riguarda il
condominio e si fornisce copia dell'estratto cosi' censurato. Pare cosi'
difficile ?]
Il medesimo principio viene confer mato sempre dal Tribunale di Milano
con ordinanza del 29/09/1993 e dal Tribunale civile di Genova con
ordinanza del 16/09/1993. I predetti provvedimenti sottolineano altri
due inconvenienti derivanti dalla mancata tenuta di un conto di cassa da
parte del Condominio: in primo luogo, il fatto che laddove il conto
intestato all'Amministratore presenti un saldo attivo, stante la
confusione delle somme in esso confluite a vario titolo, sarebbe
impossibile individuare l'entitï¿œ degli interessi attivi progressivamente
maturati ed appartenenti  al Condominio; in secondo luogo, laddove detto
conto dovesse presentare un saldo passivo, sarebbe impossibile
ricostruire l'entitï¿œ degli interessi passivi da porre a carico dei
condomini morosi.
[IMPOSSIBILE ? Ma questi giudici dove vivono ? Un conto corrente
bancario reale si puo' facilmente suddividere in piu' conti correnti
virtuali, separando anche le competenze in base i numeri debitori e
creditori risultanti da ogni conto corrente virtuali. E l'operazione e'
cosi' facile e "prefetta" che la somma di interessi e costi combacia con
quelli del conto originario. Ma che diamine, i casi sono due. O i
giudici hanno pensato ad affrontare il problema con le loro limitate
cononoscenze di aritmetica, oppure si sono rivolti a Consulenti Tecnici
Ufficiali incapaci - cosa purtroppo sempre piu' frequente: sembra che
tra quelli che operano per i tribunali ci siano anche i piu' incapaci e
quelli preparati sono ormai delle eccezioni.]
 
Cass. Sezione Tributaria Civile, Sentenza del 13 giugno 2007, n. 13819
Condominio, conto corrente unico, amministratore,presunzioni,
costituisce massima consolidata nella giurisprudenza di legittimitï¿œ che
in tema di accertamento delle imposte sui redditi in virtï¿œ della
presunzione di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 600 del
1973, articolo 32 - che, data la fonte legale, non necessita dei
requisiti di gravitï¿œ, precisione e concordanza richiesti dall'articolo
2729 cod. civ. per le presunzioni semplici - sia i prelevamenti che i
versamenti operati su conti correnti bancari vanno imputati a ricavi
conseguiti dal contribuente nella propria attivitï¿œ d'impresa, se questo
non dimostra di averne tenuto conto nella determinazione della base
imponibile oppure che sono estranei alla produzione del reddito (cfr.
Cass. 9103/01)
[Scusate, ma non ho capito nulla. Qualcuno si ?]
Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 6566 dell'8.9.1991 ha stabilito
un principio, finora spesso ignorato: ogni singolo proprietario ha il
diritto di pretendere che le somme versate vadano a finire non sul conto
personale dell'amministratore,
[Fin qui siamo d'accordo, basta che un condomino lo chieda, perche' non
sia ammissibile che l'amministratore usi il suo conto corrente bancario
per le operazioni condominiali]
ma su uno specifico conto corrente intestato al condominio.
[E qui sono fermamente contrario: ogni singolo proprietario ha il
diritto di pretendere che le somme versate vadano a finire su uno
strumento finanziario intestato al condominio, che sia un conto corrente
bancario, un conto corrente postale, un libretto di risparmio, una carta
ricaricabile, etc. Cosi' come scritta, quella e' chiaramente una
sentenza che sembra fare l'occhiolino all'ABI]
Le motivazioni della sentenza sono chiare: consentire ai proprietari di
controllare la reale situazione economica del condominio e la sua
corretta gestione; evitare i danni derivanti da un eventuale blocco del
conto corrente personale dell'amministratore,
[Questo e' sicuramente un problema concreto. Una motivazione valida.]
in seguito a fallimento o decesso; consentire al condominio di conoscere
l'importo degli interessi attivi maturati, che devono risultare nel
bilancio consuntivo a favore del condominio nel suo complesso.
[E daie' con questa storia degli interessi attivi: si possono calcolare
in modo univoco senza problemi.]
Il Tribunale di Milano (sentenza del 29/9/1993) ha ravvisato gli estremi
della grave irregolaritï¿œ, e quindi della revocabilitï¿œ, nel comportamento
dell'amministratore che faceva affluire i versamenti delle quote
condominiali e i fondi di riserva sul proprio conto corrente personale
anzichï¿œ su un conto separato del condominio.
[Se il condominio ha un conto corrente bancario, in questo caso pare
chiaro che e' estremamente irregolare il comportamento
dell'amministratore che sposta somme condominiali sul suo conto
corrente. Ma qui mi pare che l'argomento era, conto corrente intestato
al condominio, si o no ? Non gli abusi di amministratori "creativi".]
Sempre a proposito di denaro, il Tribunale di Bolzano (sentenza del
9/8/1993) ha ritenuto estensibile alla multiproprietï¿œ la normativa sul
condominio, ravvisando gli estremi della grave irregolaritï¿œ nel
comportamento dell'amministratore che aveva depositato sul proprio conto
personale le somme versate a titolo di deposito cauzionale dai
multiproprietari, creando confusione contabile, dal momento che aveva
disposto di esse come se ne fosse proprietario, senza rendere il conto
agli aventi diritto.
[Questo poi non c'entra una mazza con il condominio, bensi' riguarda i
rapporti diretti tra mandatario di servizi dedicati, foss'anch'io
casualmente l'amministratore del condominio, e proprietari.]


Roberto Deboni ha scritto:

Mi sembra di capire che per te non c'ï¿œ differenza dal tenere un conto 
intestato al condominio e uno intestato all'amm. (magari quello suo 
personale), giusto?
Se ï¿œ vero che la legge non obblighi nulla, secondo me c'ï¿œ una ragione di 
"convenienza" a tenere un conto corrente del condominio separato da 
quello  personale dell'amm. che supera di gran lunga le leggi. Supponi 
che i condomini vogliano vedere le operazioni bancarie effettuate a nome 
del condominio (cioï¿œ gli estratti conti) per verificare i vari pagamenti 
o entrate per quote del condominio. Come fai a separare la tua gestione 
privata da quella del condominio? Non credo che ti possa piacere che i 
condomini per poter controllare la  gestione condominiale di fatto 
debbano poter accedere al conto personale dell'amministratore e quindi 
guardare i suoi fatti personali. E non potrebbe esserci nessuna scusa 
per impedire i condomini, di poter guardare la dove ci sono i loro 
interessi. Personalmente un amm. che facesse una cosa del genere sarebbe 
a dir poco, non molto trasparente nella sua gestione e quindi 
meriterebbe di andare a casa.
Conclusione: a volte conviene spendere qualcosa in piï¿œ per dare il 
massimo della trasparenza.
Saluti
Paolo

 massimo della trasparenza.
Senz'altro. Ma 300 euro, quando ci sono altre soluzioni, mi sembrano
decisamente troppi. E non mi si venga fuori che e' una spesa di divisa
tra tanti. Perche' sono 300 euro per la banca, 300 euro il
commercialista (ora con le ritenute a pie' spinto per ogni lavoro in
condominio, dovro' arrendermi anch'io), 300 euro per l'avvocato per ogni
parere, perche' con tutta questa gente che guarda Forum, ormai
l'amministratore e' costretto ad appoggiare ogni presa di posizione di
rilevanza giuridica, come la ripartizione delle spese ove regolamento e
tabelle tacciano, 1000 euro per l'assicurazione, perche' ormai ogni
bastardo si azzarda a tentare la causa di riscarcimento anche quando
poteva evitare di farsi male con l'ordinaria attenzione, 300 euro in
perizie varie perche' ormai non si fa piu' niente sulla semplice
diligenza del buon genitore,etc. etc. e BASTA!!!


   
Per prima cosa voglio dirti che sui NG ï¿œ normale usare il"tu" :-)) 
quindi se risponderai ti prego di fare altrettanto.
Comunque la mia era una domanda (c'ï¿œ un punto interrogativo e non 
esclamativo).
Ora ho capito meglio il tuo pensiero.
Sono anche d'accordo che per un piccolo condominio puï¿œ essere non 
conveniente aprire un conto corrente. Perï¿œ non si puï¿œ pretendere che 
l'amm. tenga i soldi in casa in un cassetto. Se qualcuno li ruba chi ï¿œ 
il responsabile??
Conclusione se fossi io l'amministratore pretenderei di aprire un conto 
corrente e se i condomini si opponessero darei immediatamente le 
dimissioni. Per pochi euro per uno, si complicano la vita e la 
complicano agli altri.
Saluti
Paolo

 complicano agli altri.
Nel scrivere questa replica, mi sovviene un motivo (da pesare con tutti
gli aspetti contro) per cui il condominio ha tutto l'interesse a che il
conto corrente bancario (se proprio si vuole questo strumento) sia
intestato all'amministratore.
Perche' si dimezza l'imposta sui conti correnti.
Perche' si applicano condizioni molto favorevoli per i clienti domestici
(come i conti a zero-spese).
Il dubbio espresso dai giudici in questo ottica si risolve con una
semplicita' disarmante: basta che l'amministratore apra' un conto
corrente bancario diverso per ogni gestione condominiale.
Ovviamente, l'amministratore si tutelera' faccendo mettere a verbale che
il condominio gli rimborsera' le spese bancarie, come risultanti
dall'estratto conto, anche se il conto e' intestato all'amministratore.
Notare che, essendoci solo movimenti di QUEL condominio, si risolve
anche il problema della trasparenza, perche' l'amministratore non ha
alcun motivo per rifiutare l'esibizione degli estratti conto. Pagano i
condomini, hanno diritto di vedere per cosa pagano.
Il vantaggio e' un risparmio da 200 a 250 euro per ogni gestione.
Percio' quando leggiamo "conto corrente bancario intestato
all'amministratore" vediamo di fare attenzione, non e' detto che sia un
"conto corrente bancario PERSONALE dell'amministratore".


   
E questo che centra con la gestione di un condominio? I condomini devono 
capire che la gestione del condominio ha un costo. Se ne devono fare una 
ragione. Altrimenti vendano la casa e vadano in affitto. Poi si puï¿œ 
valutare, in sede assembleare come fare per ottenere il massimo 
rendimento con il minimo sforzo.
La trasparenza ha un prezzo. E di sicuro pagare i fornitori con bonifico 
bancario con la causale ben in evidenza ï¿œ di sicuro piï¿œ trasparente che 
pagare in contanti o con assegno, magari del conto personale dell'amm.
Saluti
Paolo

 magari del conto personale dell'amm.
Ripeto che ho ammesso come fattibile l'utilizzo del C/C bancario
personale dell'amministratore solo in casi particolari, ad esempio se
tutta l'operativita' del condominio si esplica in due o tre bonifici
annui, nel qualcaso la trasparenza non ha alcuna bisogno di vedere
estratti conto.
E' sufficiente mostrare le contabili dei bonifici. Non trova ?
E' nel dubbio, se si pensa che l'amministratore sia in malafede, si
chiede conferma (magari spedendo via fax copia della contabile) al
fornitore.
Insomma, spesso i condomini, quelli che si "sentono realizzati" per
avere avuto le fotocopie degli estratti conti bancari, poi NON conoscono
o NON usano strumenti molto piu' semplici ed efficaci di controllo REALE.
E concludo, repetita juvant: un condominio in cui ogni anno si hanno una
cinquantina di incassi per quote condominiali, che deve pagare svariati
fornitori e questo piu' volte all'anno [e quindi l'utilizzo del RID
semplifica l'operativita'] ha sicuramente bisogno di uno strumento
finanziario univocamente dedicato alla sua gestione. Su questo non ho dubbi!
Ma non e' affatto necessario che debba essere un c/c bancario, ne' che
debba essere intestato al condominio [le sentenze stesse ricalcono piu'
sul problema dell'esclusivita' che quello della mera intestazione].
Ed ora interrompo, perche' devo andare a modificare il regolamento
condominiale e togliere "ordinario" e "straordinario" (il bello e' che
uno e' propria una mia trascrizione, ma allora ero novellino ... :-)


   
Come lei dicevo le arriva sempre a conclusioni affrettate. Con un conto 
on line non ï¿œ necessario avere il blocchetto degli assegni.
Saluti
Paolo Capaccio


Non so se ridere o se piangere...
Deboni... ma finiamola....