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Titolo: Atti convocazione e compiuta giacenza

Questa sera avrò nel mio condominio un'assemblea straordinaria per discutere
di nomina di tecnici, costituzione fondo cassa lavori edificio e normativa
trattamento acque condominiali.
Ho appena saputo che due raccomandate sono ritornate all'amministratore per
compiuta giacenza, questo vuol dire che i due non sanno che stasera c'è
assemblea. Sentito l'amministratore mi ha detto che possiamo deliberare lo
stesso, poi gli invierà la notifica e loro avranno 30 giorni per impugnarla,
ma è vero? E se questi non ricevono neppure la copia della notifica visto
che non abitano sempre nel palazzo cosa può succedere?
Sinceramente non ci vedo chiaro mi sembra tutto un pò strano, ma lui dice
che è previsto dalla legge, qualcuno sa darmi lumi?
Grazie mille a tutti


potrebbero sempre eccepire la nullità della riunione ... per vizio di
convocazione
senza bisogno di impugnare le eventuali delibere (potrebbero fare pure
quello)
in effetti se sono due condomini pianta grane di strumenti ne
avrebbero...... per dare fastidio
sarebbe saggio che l'amministratore faccia presente questo rischio in
assemblea e deliberare solo argomenti di cui si sa che non verranno
sollevate obiezioni.

 ha scritto nel messaggio
news:b61hja$j3o$2...@lacerta.tiscalinet.it...


convocazione
Ma per eccepire la nullità della riunione bisogna pur impugnare la
delibera comunque, vero? Non si può far valere al di fuori di
un'impugnativa dell'intera assemblea, mi pare...
Ti sarei grata per una conferma.
Ciao
Marella


purtroppo non è così (altrimenti non esisterebbe la notifica mediante
ufficiale giudiziario)
a me è sucesso con un condomino estemamente ostico che non ritirava mai le
raccomandate di convocazione
e impugnava ovviamente tutte le assemblee (vincendo purtroppo la prima)
pertanto le successive solo notifica a mezzo ufficiale giudiziario
(in effetti una volta lo abbiamo fregato gli abbiamo spedito un vaglia di
poche lire con annessa la convocazione
il pollo ha ritirato il vaglia e si è beccata la convocazione

 ha scritto nel messaggio
news:vtu88v80uavflvet6...@4ax.com...


 ha scritto nel messaggio
news:b50ha.24883$Jg1.5...@news1.tin.it...


il pollo ha ritirato il vaglia e si č beccata la convocazione
Vedi che una soluzione si trova sempre :-)
Un'altra soluzione (se e' un caso clinico,
puo' valere la pena farlo, specie se si ha
poco tempo di preavviso) e' andarlo a trovare
con due testimoni, che in precedenza hanno
firmato un verbalino specificando il
contenuto della busta, e consegnarli
una busta chiusa contenente la convocazione.
E' facile che lui la accetti se non c'e'
da firmare. E anche se non la accetta la si
infila sotto la porta (dichiarandolo ad alta
voce) subito dopo che lui
ve la chiude in faccia. A quel punto e' fatta,
lui puo' bruciarla, che la comunicazione
e' fatta. Se il condomino non apre la porta,
e' un problema, perche' i testimoni (salvo
dichiarare il falso) non possono essere
sicuri che ci sia ed infilare la lettera sotto
la porta non c'e' sicurezza che la riceva.
Come vedete bisogna essere molto precisi
e corretti, altrimenti ...
Se il condomino abita nel condominio, uso
l'ultimo metodo. Se il condominio non abita,
uso posta celere.
Pekilan

deliberare lo stesso, saranno poi i due assenti a muoversi.
In genere se un condomino si allontana per
un lungo periodo (oltre la settimana) dovrebbe
comunicare il nome di una persona a cui
rivolgersi in casi di emergenza (per esempio
per il caso di una rottura di tubazioni, etc.).
Non e' una regola che c'e' in tutti i
regolamenti, ma ha una certa logica.
Oppure si chiede che venga fornito un
recapito telefonico. Quindi non capisco perche'
l'amministratore non ha provato semplicemente
a telefonare, appena visto che la raccomandate
sono state respinte per sincerarsi che veramente
e' un'ostruzionismo voluto (in modo da essere
piu' preciso in assemblea), avvisando
con la stessa telefonata, dell'assemblea.
Dimenticavo, in effetti, relativamente all'argomento
raccomandate, una volta mi sono trovato ad avere
un'avvocato "che non riceveva le raccomandate".
In quella occasione, ho spedito due convocazioni
solo all'avvocato (senza sprecare tempo e soldi
a convocare gli altri condomini), quindi senza avere
intenzione di tenere l'assemblea in queste due
date (al limite se accettava la raccomandata, mi
scusavo dicendo di avere sbagliato mese :-).
Alla terza convocazione (40 gg tra una convocazione
e' l'altra, convocavo tutti.
Al giudice gli e' stato mostrato che per 3 volte
di fila "l'avvocato" ha respinto le raccomandate
e che alla terza volta e' stato deciso che l'assemblea
si tenesse ugualmente, deliberando quello che
l'avvocato non voleva ma, contro cui era l'unico.
Cosa pensi che il giudice abbia deciso ? :-)
Se uno vuole sicurezza, non esiste.
Pero' e' possibile andarci vicino :-)
Pekilan

 Pero' e' possibile andarci vicino :-)
un altro trucco (usato però per un altro condomino ostico)
inserire la convocazione nella confezione di un pacco con all'interno un
peluche da 1 euro...
il pollo ritira il pacco ed il gioco è fatto (il timbro postale stava
sull'involucro del pacco al cui interno era stampata la convocazione,
inoltre piegata nel pacco abbiamo inserito il verbale della passata
assemblea che il tizio non ritirava mai)
una volta per poter leggere il contatore dell'acqua (stesso condomino che si
negava anche alla porta) abbiamo telefonato simulando la scuola dove andava
la figlia annunciando di consegnare materiale relativo alla stessa
il pollo ha aperto la porta e siamo riusciti a leggere il contatore
(ovviamente con i testimoni)
il tizio in questione non apriva neanche all'ufficiale giudiziario .... alla
fine siamo riusciti anche a pignorare l'appartamento
il problema deriva dal fatto che l'onere della prova spetta al condominio,
solo dopo aver dimostrato il consumo dell'acqua è stato possibile esercitare
i giusti diritti (in una azione analoga eccepì l'inesattezza del riparto per
carenza dei dati , mancando la sua lettura appunto)
dato che il tizio impugnava tutte le assemblee ordinarie da cui risultava
moroso per vizi di forma , mancata comunicazione etc negli ultimi 10 anni
non aveva pagato mai nulla, risolvere una situazione che si trascinava da
anni nonostante l'intervento (devo dire approssimativo) di due precedenti
amministratori non propriamente professionisti (sono queste le occasioni in
cui la differenza tra il fai da te ed il professionista emerge) ci si è
riusciti a venirne a capo.
chi è abituato a vivere ai confini della legalità e sa come sfruttare i
guasti della giustizia italiana la vita non è tanto difficile
per fare un esempio il tizio aveva collezionato ben 11 procedimenti a suo
carico da parte del condominio siamo riusciti a battere la sua strategia
dilatoria facendolo cadere in un tranello e denunciandolo sul penale ...
alla fine siamo arrivati ad un compromesso ed ha iniziato a pagare tutto
senza aspettare le sentenze del civile (c'erano ben 10 cause in piedi da
anni iniziate da ben 2 diversi amministratori precedenti)
la giustizia italiana è fatta a posta per favorire i delinquenti i quali
sguazzano tra ritardi, rinvii, vizi di forma ed altri ammennicoli vari.

 ha scritto nel messaggio
news:b63l98$m86$1...@lacerta.tiscalinet.it...


 ....... tacchete, gliela mette in mano ( la convocazione, ovviamente )
mi passi l'indirizzo?
avrei una convocazione urgentissima da effettuare.... :-))))

 ha scritto nel messaggio
news:b63om0$nkt$1...@lacerta.tiscalinet.it...


dire spedire circa 40 giorni prima, se va bene).
Nel mio condominio gli avvisi di convocazione vengono spediti sempre e
solo all'ultimo momento (nonostante il sottoscritto abbia più volte
già reclamato in passato, inutilmente, dal momento che tanto la
maggioranza è sicuramente avvertita per tempo dall'amministatore in
via informale), per cui spesso mi sono dovuto scapicolare per
presentarmi ad una riunione condominiale di cui, in pratica, ero
venuto a conoscere solo due o tre giorni prima (essendo spesso assente
ritiro quasi tutte le raccomandate all'uffcio postale, una volta
rinvenuto l'avviso di ricevimento).
Credevo che la raccomandata si dovesse considerare comunque pervenuta
anche in assenza del destinatario ed ignoravo del tutto la faccenda
della compiuta giacenza. 
Potrei avere( per stare più tranquillo), qualche riferimento giuridico
al riguardo?
Grazie molto anticipatamente
Saluti
Salvo

 Vedi che una soluzione si trova sempre :-)
Sě, in "Totň, Peppino e la malafemmina", o "Ciccio e Franco amministratori
di condominio".
Leggere, ogni tanto, l'art. 1335 del codice civile: "si reputano conosciute
nel momento in cui GIUNGONO all'INDIRIZZO del destinatario, se questi non
prova...", e chiedersi perchč c'č cosě poca giurisprudenza, mai, vero?
Il diritto italiano non comincia con l'articolo 1117 e non  finisce con
l'articolo 1139 (che comunque studenti e turisti tipo Bugianet non hanno mai
trovato il tempo di leggere).

 peluche da 1 euro... Ecc.
Altro film della serie Totò e Peppino, ovvero Franco e Ciccio. Quando
arriveremo, finalmente, almeno ai coatti di Carlo Verdone?

trovato il tempo di leggere).
Ultimamente ho avuto varie "traversie legali" in cui
mi sono reso conto che non sempre quello che c'e'
scritto nel codice viene poi "applicato". Ne' abbiamo
parlato anche in altri thread, di come vengano
emesse anche sentenze estemporanee. Credo che sia
da imputare al fatto che alcuni giudici siano "pigri"
e decidano in base a quale avvocato sembra piu'
"convincente", senza preoccuparsi di ricordarsi
quello che lui ricorda del codice. Classico esempio,
uno degli avvocati e' considerato "il principe del
foro" della provincia e' l'altro e' un giovanotto di
belle speranze. Ora, anche se il giovanotto ha fatto
un lavoro adeguato, anche se non eccezionale,
ma il principe snocciola una lunga
giurisprudenza di casi che fanno "eccezione"
arrivando a dimostrare che 2+2=3, accade che il giudice
di fronte a tanta dovizia, dimenticando, ad esempio,
l'art.1335 di cui sopra ... dia ragione al principe.
Per non parlare dei molti legali che non sanno fare il
loro lavoro. E' specialmente per difendermi da questa
ultima tipologia che si cercano metodi alla Ciccio e
Franco per avere una posizione il piu' possibile
inattacabile (senza ugualmente sicurezza).
Tra parentesi, dimenticavo, c'e' un'altro metodo
ancora, per assicurarsi la convocazione, ma e' il
piu' costoso. Fare spedire la comunicazione da un
legale. Infatti, stranamente, ai legali (e anche banche,
istituzioni, grosse societa', etc.) non succede
mai che le loro raccomandate possano "non
pervenire" a destinazione ed e' il malcapitato,
in buona fede che deve dimostrare (1335 CC)
l'impossibilita' alla ricezione.
Questa potrebbe essere una risposta alla tua
argomentazione: e' vero esiste l'art.1335. Ma non
vale per tutti, specie se il destinatario e' l'INAIL
(per fare un'esempio di vita vissuta) oppure
condomino che di mestiere fa l'avvocato ...
Chi e' al di fuori del giro, fa come gli stregoni,
usa pozioni magiche e scongiuri, sperando
che il giudice ritenga la raccomandata
sufficiente.
Pekilan

prova...", 
Quale sarebbe un esempio di esimente? Cioè: quale giustificato motivo
può esistere perchè l'interessato sia scusato per non aver ritirato la
posta durante il periodo di giacenza? Poter provare di essere stato in
vacanza fuori città (oppure, meglio ancora, all'estero) per tutta la
durata della giacenza andrebbe bene, oppure i motivi devono essere
meno "ludici"?
Oppure: come fare a dimostrare di non aver trovato  l'avviso per
ritirare la raccomandata all'ufficio postale?
Grazie
Ciao

al riguardo?
Cosa vuoi che ti dica ... il buon senso (e Matteo) direbbe 
che la legge parla chiara.
A) La comunicazione dovrebbe essere fatta in modo
che possa con ragionevole certezza pervenire al
condomino almeno 5 giorni prima dell'adunanza.
B) E la comunicazione si dovrebbe dare per fatta
se e' ragionevolmente certo che il condomino
abbia potuto riceverla entro i 5 giorni precedente,
applicando un minimo di diligenza (penso sia
questo il senso ... Matteo ?).
Pekilan

Forse non mi sono spiegata bene: i condomini (che chiamerò Sigg. X) hanno
fatto causa ai  condomini (ai tempi io non abitavo e avevano un
amministratore fantasma) perchè non gli facevano i lavori di riparazione del
terrazzo condominiale (che loro volevano usucapire come proprio... ma questa
è un'altra faccenda.. per altro conclusa a favore del condominio) che a
causa di rottura di tegole e mancata manutenzione  a loro provocava
infiltrazioni. Dopo varie battaglie, si riesce a nominare un amministratore
esterno il quale deve rimboccarsi le maniche e muoversi per guidare i
condomini a ristrutturare tutto l'edificio. I Sigg. X partono per un'altra
città (dove vanno spesso perchè abita un figlio, poi voci di corridoio
dicono pure che il Sig.X fa piccoli lavoretti da muratore in nero) nel
frattempo il giudice che ha in mano la causa nomina un tecnico per
verificare la tipologia di lavori che va eseguita, il tecnico che ha il num.
di cell. dei Sigg. X li avvisa dei suoi (TRE) sopralluoghi e i Sigg. X
tornano (per due volte) in città. Noi condomini sollecitiamo nel frattempo
all'amministratore la convocazione dell'assemblea e lo stesso chiama più
volte al cell (è vero perchè l'ha fatto anche davanti a me al suo studio) i
Sigg. X per sapere quando tornavano in città per poter convocare una
regolare assemblea i Sigg. X rispondono che per motivi di salute (supposta
rottura di una spalla e relativo ricovero in ospedale) non possono al
momento tornare (poco vero perchè nello stesso periodo la moglie ètornata
per il sopralluogo del perito del tribunale). Ieri in assemblea l'Amm.re ci
confessa che  nell'ultima telefonata che ha fatto, prima di decidersi a
convocare l'assemblea, la signora gli avrebbe detto "abbiamo aspettato tanto
tempo noi, ora aspettano loro, perchè hanno premura di convocare
l'assemblea, perchè adesso c'è di mezzo il perito del tribunale? Appena il
perito finisce tutti i rilievi che deve fare ed è pronto convochiamo
l'assemblea" .... a questo punto l'
amm.re
 chiama un legale e gli spiega la
situazione, sembra che il legale gli abbia detto: "per mettersi "nel giusto"
lei e i condomini, convochi lo stesso l'assemblea, la sig.ra non vi può far
rischiare, se chiama il tribunale e vi chiede cosa avete fatto per risanare
l'immobile almeno voi fate vedere che la volontà c'è e che vi state
interessando, tanto se sono residenti li e non vi hanno voluto dare un
indirizzo dove recapitargli la posta  la compiuta giacenza dimostra che li
avete convocati, a limite si muoveranno appena riceveranno il verbale..",
devo aggiungere che l'
amm.re
 poichè la condomina al tel. l'ultima volta non
ha mostrato particolare gentilezza, ma menefreghismo anche nei confronti
dell'
amm.re
 che la invitava ad indicargli anche una data per dimostrare
anche agli altri condomini che lui si stava interessando, non li ha chiamati
al cellulare per avvisarli almeno telefonicamente o almeno li ha chiamati
una sola volta erano irraggiungibili e non ha più provato.
Dopo questo romanzo spero che la situazione sia un pò più chiara, cioè i
Sigg. X non tornano in città volutamente per non far convocare regolarmente
l'assemblea e non nominare un tecnico del condominio che possa occuparsi
della redazione di tutti i documenti che servono poi per darli alle ditte
per presentare i preventivi per le opere varie da fare.
Io non so se quello che ha fatto l'
amm.re
 sia giusto, ma credo che almeno
stavolta lo stesso abbia cercato di tutelare noi e lui stesso anche da
eventuali richieste anche da parte del giudice che ci possa chiedere che
avete fatto fino ad oggi, e poi cmq il mio condominio ha davvero un grande
bisogno di opere di ristrutturazione è in bruttissime condizioni.
Grazie per essere arrivati a leggere fino alla fine questa "rottura" e buon
fine settimana.

 ha scritto nel messaggio

Nell'esempio si parla di due amministratori
precedenti che da anni cercano di fare
pagare il tizio.
E' evidente che quei amministratori non sapevano
o non volevano fare il loro lavoro oppure che si
sono appoggiati a legali della stessa risma.
Ora, prendi persone il cui retroterra culturale,
e', ad esempio, tecnico e il piu' lontano possibile
da quello giurisprudenziale.
Prendono in mano le cose (come fatto da
blindonet) non credendo possibile che le cose
possano andare in questo modo. Capiscono
solo che ogni cavillo puo' fargli perdere la
causa. E che dipende anche dalla bravura
dell'avvocato. Ma essendo fuori dall'ambiente,
come si fa a scegliere l'avvocato con ragionevole
certezza che sia capace ? E allora si cerca
di fare da se tutto il possibile, per stornare
ogni futuro cavillo della controparte,
sicuramente esagerando, ma sperando cosi'
che l'avvocato vinca anche se imbranato ...
Posso pero' concordare con te, che quando si
risponde nel NG si dovrebbe specificare quale 
e' la legge e quali sono opinioni o consigli
pratici/personali.
Pekilan

 pratici/personali.
Uno studente delle medie che preferisce passare la giornata al computer,
piuttosto che studiare le materie curriculari, scrive allo scopo di sfogare
un personale e adolescenziale delirio di onnipotenza, e quando si imbatte in
uno di quegli ingenui che pensa che i newsgroup tecnici siano frequentati da
esperti (gratuitamente ben  retribuiti -????- ) e non persone che scrivono
per divertimento, inventa, e poi passa una mezz'oretta a immaginare la
faccia
del cretino che si adegua al suo consiglio.
Ti regalo un paio della ventina di sentenze che la Cassazione ha emesso
sul'argomento negli ultimi 15 anni (è ovvio che si trovano cercando l'art.
1335 del codice, e non cercando il condominio, ma bisogna sapere che il
codice ha qualche articolo nel quale si parla di comunicazioni recettizie,
atti unilaterali, ecc.: teoria generale del contratto -terzo anno della
scuola per segretarie, ma solo per quelle che hanno 8 in diritto-)
"La proposta di alienazione al fine di consentire all'avente diritto
l'esercizio della prelazione per il fondo rustico in vendita, si
reputa conosciuta, secondo quanto disposto dall'art. 1335 c. c., nel
momento in cui giunge all'indirizzo del destinatario se questi non
prova di essere stato, senza sua colpa, nella impossibilità di
averne notizia (nella specie, avendo il portalettere annotato sul
plico contenente la proposta di vendita di avere trovato chiusa la
casa del destinatario e provveduto ad inviare a quest'ultimo, ai
sensi dell'art. 26 cod. postale, l'avviso di giacenza del plico
presso l'ufficio postale, la corte ha ritenuto che dalla data
dell'avviso doveva ritenersi concluso il procedimento di consegna
del plico con il duplice effetto della presunzione di conoscenza del
suo contenuto e della decorrenza del termine di trenta giorni per
l'esercizio del diritto di prelazione)."
Cass. civ., 14 febbraio 1987, n. 1651
"Gli atti ricettizi in forma scritta, come la dichiarazione di
licenziamento ex art. 2 l. 15 luglio 1966, n. 604, si considerano
conosciuti dal destinatario, a norma dell'art. 1335 c. c., quando
siano giunti al suo indirizzo; pertanto, il termine perentorio
fissato per l'impugnazione del licenziamento, ai sensi dell'art. 6
l. cit., decorre dal momento in cui la dichiarazione di
licenziamento è pervenuta all'indirizzo del lavoratore, salva la
dimostrazione, da parte del medesimo, che egli, senza sua colpa,
fosse impossibilitato ad avere conoscenza della lettera di
licenziamento o, comunque, ad impugnare lo stesso con qualunque
scritto (nella specie: la sentenza impugnata, confermata dalla
suprema corte, aveva ritenuto irrilevante la circostanza che il
lavoratore, al momento della ricezione della lettera di
licenziamento, fosse detenuto, non avendo egli dimostrato di essere
stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia)".
Cass. civ., 10 gennaio 1984, n. 197
E quanto ad idiozie, tipo vaglia e pacchi dono:
"La presunzione posta dall'art. 1335 c. c., secondo cui la proposta,
l'accettazione, la loro revoca ed ogni altra dichiarazione diretta
ad una determinata persona si reputano conosciute nel momento in cui
giungono all'indirizzo del destinatario, se questi non prova di
essere stato, senza sua colpa, nell'impossibilità di averne notizia,
non si applica quando quella dichiarazione prende una forma
consentanea alla sua propria natura ed il destinatario non abbia
ragione di aspettarsi che essa abbia un contenuto diverso da quello
esteriormente denunciato; pertanto ove nella fattura vengano
inserite delle modificazioni ai patti contrattuali di vendita non
può presumersi la conoscenza e l'accettazione di tali modifiche da
parte del compratore per il solo fatto del ricevimento della
fattura, attenendo di regola la fattura al momento esecutivo di un
contratto già concluso e di contenuto già noto al compratore, salvo
che quest'ultimo non sia stato posto sull'avviso, e così abbia
ragione di attendersi che essa contenesse anche una dichiarazione
negoziale modificativa dei patti originariamente convenuti".
Cass. civ., 14 marzo 1983, n. 1888
E' ovvio, naturalmente, che riportare sentenze può servire a chi cerca uno
spunto per ragionare. Chi vuole la pappa in bocca, gratis, rimane estasiato
dalle pericolose fantasie di bugianet. E così gli avvocati saranno sempre
più ricchi, le cause sempre più troppe e la loro definizione sempre più
affare degli eredi. E' l'economia di un paese feudale, che si sviluppa in
mezzo alle più recenti tecnologie, ma chi lo sa?

mezzo alle piů recenti tecnologie, ma chi lo sa?
Grazie per i regali :-)
Capisco anche che non si devono fare trucchetti.
Perche' si possono ritorcere contro (vaglia
e peluche ... :-).
Il comportamento "schietto" e' sempre il migliore.
Pekilan