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Titolo: Muro di cinta: spese stra o di ripristino - suddivisione spese

In un condominio si verifica dopo un paio di anni dalla sua costruzione un
cedimento strutturale di una parte del muro di recinzione perimetrale del
condominio stesso. Necessita la sua demolizione e ricostruzione.
Intraprese le rimostranze di rito con il costruttore l'assemblea decideva di
non procedere nei suoi confronti per le vie legali ad evitare una lite,
anche se quasi certamente vittoriosa, lunga e di dubbio ristoro (la ditta
costruttrice è una srl ormai vuota di ogni bene), ma di accollarsi la spesa
del rispristino.
Il regolamento condominiale contrattuale nella fattispecie recita: le spese
di manutenzione straordinaria relative alle recinzioni saranno divise per il
50% da parte del condomino che ne usufruisce e per la restante parte per
millesimi di proprietà.
Ora: come si debbono suddividere le spese per la demolizione e ricostruzione
del muro tra i condomini?
Alcuni condomini sostengono la tesi che l'intervento debba essere ricompreso
nella fattispecie della manutenzione straordinaria e quindi della
ripartizione delle relative spese come da regolamento condominiale
Altri sostengono la tesi che non possa parlarsi di manutenzione
straordinaria ma di ripristino degli elementi costruttivi a regola d'arte
come avrebbe dovuto essere sin dall'origine per cui debba applicarsi la pura
ripartizione millesimale di tabella di proprietà generale, puntualizzando
anche sul fatto che nel caso l'assemblea avesse deciso di continuare per le
vie legali le relative spese sarebbero state suddivise per millesimi di
tabella di proprietà generale e quindi per via estensiva anche alle spese
per il ripristino del muro questo criterio è quello che va utilizzato.
Grazie in anticipo
Giovanni

 ha scritto nel messaggio 
news:4ba26301$0$1114$4faf...@reader4.news.tin.it...

  A mio parere , in questo caso, va sposata la tesi del ripristino degli 
elementi
  costruttivi a regola d'arte.Pertanto suddivisione spese in base ai 
millesimi di
  proprietà.
  w 

 spese in base ai millesimi di proprietà. w
Ma il "ripristino degli elementi costruttivi a regola d'arte" non è 
solamente un modo contorto per dire "manutenzione straordinaria"?
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 spese in base ai millesimi di proprietà. w
Ma il "ripristino degli elementi costruttivi a regola d'arte" non è
solamente un modo contorto per dire "manutenzione straordinaria"?
Mi rifaccio a quanto deliberato dall'assemblea. Troppo comodo non
voler sostenere spese di giudizio ( che , in teoria, avrebbero ripristinato
la situazione del muro come nuova e senza sostenere spese) e poi da
parte di questi condomini invocare ciò che dice il regolamento per la
suddivisionie di tali spese. Non ti pare ?
Ciao w 

 regolamento per la suddivisione di tali spese. Non ti pare?
IMO semplicemente avrebbero pagato ulteriori spese per la causa.
L'OP dice che praticamente il venditore ha chiuso (situazione classica 
di molte immobiliari che chiudono appena rogitato).  Allora a chi fare 
causa?


 spese in base ai millesimi di proprietą. w
Ma il "ripristino degli elementi costruttivi a regola d'arte" non č


 regolamento per la suddivisione di tali spese. Non ti pare?
IMO semplicemente avrebbero pagato ulteriori spese per la causa.
L'OP dice che praticamente il venditore ha chiuso (situazione classica
di molte immobiliari che chiudono appena rogitato).  Allora a chi fare
causa?
Hai o no capito la logica del mio ragionamento ? Il fatto che l'immobiliare
sia fallita è marginale ,al piu' interessa solo  il fatto di non farle 
causa, ma
non il principio in se stesso......il muro deve essere ripristinato come 
nuovo.
Se l'impresa non può intervenire perchè fallita,ecco che i proprietari 
avendo
deliberato di ripristinarlo partecipano alla sua spesa in base alle loro 
quote
di proprietà.
A mio parere questa tipologia di lavoro si configura in : intervento di 
restauro
e risanamento conservativo. Intervento rivolto a conservare il muro e ad
assicurarne la funzionalità iniziale compromessa dal cedimento strutturale.
Ciao w

 iniziale compromessa dal cedimento strutturale.
Stai descrivendo un intervento di manutenzione straordinaria.



Direi di no:nel senso che se io acquisto un prodotto che poi si rompe da sè,
pretendo la sostituzione, cioè voglio riprisitinare la situazione originaria
(nei termini di garanzia si intende).
La manutenzione straordinaria è un riprisitinare a seguito
consumo/uso/utilizzo, anche rottura vero, ma sempre a seguito consumo/uso.
Qui si è rotto perchè era stato fatto male non perchè si è consumato o è
stato usato.
Penso sbagliato?
Giovanni
(scusate mi era partito il post senza la risposta!)

 Penso sbagliato?
Penso proprio di si.  IMO si sta giocando con le parole.
Rispondi a queste domande!
Perché si è rotto il muro?  Forse perché fu costruito male e dopo solo 
due anni è crollato?.
Ma se fosse stato costruito meglio e fosse crollato dopo 20 anni che 
differenza farebbe?
Io dico che in entrambi i casi il muro è crollato per *usura*. La sola 
differenza è che nel primo caso ci sarebbe la possibilità di ottenere 
la ricostruzione in garanzia da parte del costruttore.
Capisco che sia difficile, se non impossibile, ottenere qualsiasi cosa 
da un'impresa che è stata liquidata (ci sono passato anche io per 
l'impermeabilizzazione dei box sotto il giardino) ma a mio avviso 
questo non cambia la situazione.
D'altronde io interpreto dai tuoi post che quel muro non è proprietà 
comune ma appartiene al 50% a dei condomini in quanto fa da confine 
alle loro proprietà esclusive.  Perché chi non è proprietario 
esclusivo deve pagare per loro e non solo per la parte comune di loro 
pertinenza?  Tuttalpiù ci sarebbe da verificare come è stata presa la 
decisione di non avvalersi della garanzia.  Come è stata raggiunta la 
maggioranza?  Tieni anche presente che i condomini che sono 
proprietari esclusivi (anche uno solo) possono ricorrere al giudice 
indipendentemente per ottenere la riparazione in garanzia per quanto 
riguarda la sua proprietà.


 strutturale.
Stai descrivendo un intervento di manutenzione straordinaria.
Ciao
Giovanni
-- 
 No quello che descrivo io è ben altro , leggi qui sotto :
L'art. 22 precisa che sono realizzabili con denuncia di inizio attività 
tutti gli interventi non espressamente indicati nell'art. 10, cioè (per 
esclusione) quelli definiti di manutenzione straordinaria e di risanamento 
conservativo, di cui all'art. 3, lett. b) e c) del D.P.R. 380/2001 qui di 
seguito indicati:
  a.. interventi di manutenzione straordinaria di cui all'art. 3, lett. b), 
del D.P.R. 380/2001: sono definite di manutenzione straordinaria le opere e 
le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali 
degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari 
e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole 
unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;
  b.. interventi di restauro e di risanamento conservativo di cui all'art. 
3, lett. c), del D.P.R. 380/2001: sono definiti interventi di restauro e di 
risanamento conservativo quelli rivolti a conservare l'organismo edilizio e 
ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, 
nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo 
stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali 
interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli 
elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e 
degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli 
elementi estranei all'organismo edilizio.

 Penso sbagliato?
Penso proprio di si.  IMO si sta giocando con le parole.
Rispondi a queste domande!
Perché si è rotto il muro?  Forse perché fu costruito male e dopo solo
due anni è crollato?.
-Proprio così.
Ma se fosse stato costruito meglio e fosse crollato dopo 20 anni che
differenza farebbe?
-Beh, avrebbe assolto onorevolmente il suo dovere. Non a caso la garanzia
civilistica è di 10 anni.
Io dico che in entrambi i casi il muro è crollato per *usura*. La sola
differenza è che nel primo caso ci sarebbe la possibilità di ottenere
la ricostruzione in garanzia da parte del costruttore.
-Usura, mi sembra un pò "tirata" come definizione. In due anni uso
intensivo? molto più probabile assestamenti non adeguatamente calcolati dal
costruttore.
Capisco che sia difficile, se non impossibile, ottenere qualsiasi cosa
da un'impresa che è stata liquidata (ci sono passato anche io per
l'impermeabilizzazione dei box sotto il giardino) ma a mio avviso
questo non cambia la situazione.
-Beh! questa ormai è "incartata e immagazzinata" non ci sono speranze!:-(
Il problema che rimane è come si dividono le spese?
D'altronde io interpreto dai tuoi post che quel muro non è proprietà
comune ma appartiene al 50% a dei condomini in quanto fa da confine
alle loro proprietà esclusive.  Perché chi non è proprietario
esclusivo deve pagare per loro e non solo per la parte comune di loro
pertinenza?  Tuttalpiù ci sarebbe da verificare come è stata presa la
decisione di non avvalersi della garanzia.  Come è stata raggiunta la
maggioranza?  Tieni anche presente che i condomini che sono
proprietari esclusivi (anche uno solo) possono ricorrere al giudice
indipendentemente per ottenere la riparazione in garanzia per quanto
riguarda la sua proprietà.
Purtroppo a complicare la situazione c'è il fatto che le aree recintate sono
in uso esclusivo non in proprietà.
Grazie aconra a tutti
per le attente analisi.
Ciao
Giovanni

non cambia la situazione.
 Concordo con te sul fatto che è difficile ottenere qualcosa da una
 impresa fallita , ma la situazione  in questo caso, è diversa da
 quanto si era inteso indicare come manutenzione straordinaria sul
 regolamento del condominio.
 Ciao w

 a conservare l'organismo edilizio
sembrano solo la ripetizione dello stesso concetto.
In ogni caso dal post originale io deduco che quel muro è di proprietà 
al 50% di alcuni condomini essendo confine con alcune proprietà 
esclusive.  Quindi è corretto il regolamento che suddivide le spese 
fra i proprietari esclusivi ed il condominio come proprietario della 
parte esterna.


  regolamento del condominio.
Vedi la risposta ad altro post di pochi minuti fa.


  regolamento del condominio.
Vedi la risposta ad altro post di pochi minuti fa.
Ciao
Giovanni
-- 
Lo letta, ma io rimango della mia opinione ....come tu d'altronde resti 
della tua.
Abbiamo quindi una diversa opinione  nel giudicare questo caso....tutto 
qua.:-)
Ciao w 

 questo caso....tutto qua.:-)
Cambia news reader.  A volte i tuoi messaggi sono illeggibili.


 Giovanni
   Ho reimpostato Outlook Express con OE-QuoteFix
   spero che ora vada meglio.
   Grazie e ciao w