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Titolo: Per parcheggiare in area condominiale regolata, la seconda auto ha gli stessi diritti della prima?

Buongiorno,
Il mio condominio ha il cortile comune con spazio per solo 5 posti auto
da assegnare. Purtoppo esistono quattro appartamenti tutti senza
garage, e ben nove garage appartenenti a persone non residenti.
Ho trovato questa sentenza della cassazione.
Cass. sentenza n. 1004/2004
Costituisce innovazione, vietata ai sensi dell'art. 1120 secondo comma,
cod.civ. e, come tale, affetta da nullità, l'assegnazione nominativa
da parte del Condominio a favore di singoli condomini di posti fissi
nel cortile comune per il parcheggio della seconda autovettura, in
quanto tale delibera, da un lato, sottrae l'utilizzazione del bene
comune a coloro che non posseggono la seconda autovettura e,
dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino,
che usi la cosa comune con animo domini, della relativa proprietà a
titolo di usucapione, non essendo a tal fine necessaria l'interversione
del possesso da parte del compossessore il quale, attraverso
l'occupazione della relativa area, eserciti un possesso esclusivo,
impedendo automaticamente agli altri condomini di utilizzarla allo
stesso modo.
Secondo voi, possiamo utilizzarla per sostenere che i propietari dei
garage (hanno 400 millesimi i fetusi) non abbiano diritto
all'assegnazione di un posto auto esterno se prima non ne godono i
propietarti di unita' abitative per la loro prima auto? (in pratica si
potrebbe mandarli tutti in rotazione sul quinto posto auto)
Si potrebbe desumere che la prima auto dei garagisti stia in garage.
Quindi rendento utilizzabile questa sentenza..
C'e' qualcuno che abbia voglia di fare l'avvocato del diavolo per
simulare se regge?

 propietarti di unita' abitative per la loro prima auto? 
      Non esistono condomini di serie A e serie B , anzi loro hanno diritto
    ad utilizzare spazi pari al 40% della disponibilita'.
      ciaofelix:-)
-- 
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Raffaele ha scritto:

Non ci si può arrampicare sugli specchi. Tutti i condomini hanno 
uguali diritti sullo spazio comune.
-- 
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Secondo il codice hai sicuramente ragione, ma secondo le leggi
urbanistiche; Tognoli bassanini ecc che tendono ad evitare che qualcuno
debba posteggiare in area pubblica, e che hanno effetto anche sulle
aree private, ogni posto auto dovrebbe essere di pertinenza di una
unita' immobiliare, e da questa inscindibile. Se un garagista vuole
parcheggiare la propria auto, non nel garage, ma in area comune,
sottrae un posto agli alti condomini, che non potendo rifugiarsi
parimenti in garage, li costringe ad andare in strada, venendo meno
alle intenzioni delle leggi urbanistiche. Inoltre si creano dei
condomini di serie A e B, in quanto non sono uguali di fronte al
godimento dell'area comune. Come se un condomino volesse piazzare un
letto nell'androne, contendendo il posto al barbone, avendo a
disposizione una camera. :-)
Mizzica... mi sa che non regge pure questa..

Secondo il codice avete sicuramente ragione, ma secondo le leggi


Ad ogni modo, i giudici che hanno emesso la sentenza di cassazione n.
1004/2004 sembrano piu' sensibili ed elastici di voi. :-)
Hanno mica un forum? :-)

Perdonate le doppie risposte, non e' colpa mia, sto testando il nuovo
programma di google destinato ai newsgoup, hanno fatto bene a definirlo
una "preview". Comunico i bug, e torno..

 Mizzica... mi sa che non regge pure questa..
      Non regge no poiche' se parcheggia uno, l'altro la mettera' per
strada
    invece la Tognoli consente di fare un bel garage sotterraneo senza vin-
    coli e a spese di tutti, inclusi i *fetusi*  PPP


Raffaele ha scritto:

 Ogni condomini ha diritto di utilizzare la cosa comune nel modo 
migliore che crede, sempre che questi non limiti il pari diritto 
sulla cosa degli altri condomini. I condomini senza garage non 
potrebbero proprio parcheggiare nell'area comune perché 
impedirebbero la parità di uso degli altri condomini, anche se 
provvisti di garage.
Perché non trascrive la sentenza che ha citato?.


Non l'ho trascritta perche' faceva parte del post di testa.
La ricopio qui sotto:


 alle intenzioni delle leggi urbanistiche.
Le macchine sono due, una in strada e una no. Cosa cambia a seconda di chi
sia proprietario della macchina sulla strada?

Le macchine sono due, il posto auto e' uno, il garage e' uno per un
totale di due spazi dove porre le proprie ruote. Se il garagista tiene
la macchina in garage, nessuno deve andare in strada.

Ripeto quel che ho detto a matteo. Non si sta discutendo tra due
individui che hanno le stesse possibilita'. Se il garagista tiene
l'auto in garage, nessuno va in strada. Se il garagista porta fuori
l'auto dal garage, costringe un'altra auto a finiere in strada. Il
garagista ha un altro posto dove metterla, l'altro no. Non sono sullo
stesso piano.

Raffaele ha scritto:

In effetti questa sentenza dice quello che le ho detto io. 
Quindi le dà torto.
La sentenza dice che non si possono dare posti fissi, nel 
parcheggio comune, per una seconda vettura perché, oltre a 
limitare l'uso del parcheggio agli altri, i primi potrebbero 
divenire addirittura proprietari assoluti del posto auto per 
usucapione. Questo vale, ovviamente, anche per chi non possiede 
il garage.
Angelo


Raffaele ha scritto:

       Dal tuo punto di vista, ma sul piano del diritto no, lui ha speso
     dei soldini per avere un garage + un diritto sul parcheggio comune.


Perche' secondo lei quella sentenza mi da torto? Io non ho il garage e'
dovrei parcheggiare la prima auto, non la seconda. Chi pretende di
parcheggiare nel posto auto nel cortile comune la seconda auto sono i
garagisti, che hanno la prima al calduccio.
Probabilmente non ha letto il post originario del mio quesito, le
riassumo il mio problema:
Il mio condominio ha il cortile comune con spazio per solo 5 posti auto
da assegnare. Purtoppo esistono quattro appartamenti tutti senza
garage, e ben nove garage appartenenti a persone non residenti nel
condominio.
Vorrei utilizzare la sentenza per sostenere che i propietari dei
garage (hanno 400 millesimi) non abbiano diritto
all'assegnazione di un posto auto esterno se prima non ne godono i
propietarti di unita' abitative per la loro prima auto. (in pratica si


FEEELIIIX, leggi piu' sotto.
Ed ora smontami questa!! :-)
SENTENZA N. 4197 DEL 5 APRILE 2000
La disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, interne o
circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, impone un vincolo di
destinazione, di natura pubblicistica, per il quale gli spazi in
questione sono riservati all'uso diretto delle persone che stabilmente
occupano le singole unità immobiliari delle quali si compone il
fabbricato o che ad esse abitualmente accedono; non impone, per contro,
all'originario proprietario dell'intero immobile la cessione in
proprietà delle dette aree in una alla cessione a tale titolo di
ciascuna unità, in quanto le finalità perseguite dal legislatore,
d'interesse collettivo e non individuale dei singoli acquirenti di
porzioni del fabbricato, o del complesso di essi, sono egualmente
conseguite sol che il vincolo di destinazione venga rispettato con il
riconoscere e garantire a costoro uno specifico diritto reale d'uso
sulle aree stesse.

 occupano le singole unità immobiliari delle quali si compone...........
      Se avessero scritto RISIEDONO e non OCCUPANO......ti sarebbe piaciu-
     to di piu'........scommetto!! PPP


Anche io ho sborsato dei soldini per un posto che non riesco ad
occupare. Ad ogni modo, il punto di vista non e' solo mio. Spetta che
ti piazzo un'altra sentenza. Ma non ti offendere, eh! Che tu mi servi
per tentare di smontarmi la tesi. Mi dovresti allenare, i garagisti, al
contrario di te, possono moriscare. :-)
Ad ogni modo, senza farti leggere tutto, nelle sentenze qui sotto, si
parla sempre di posti auto di pertinenza delle unita "abitative" agli
effetti della legge urbanistica. Visto che nessuno abita in garage,
penso siano da escludere. A loro sembra venire concessa la possibilita'
di rivalersi sul ventitore.
SENTENZA N. 1248 DEL 4 FEBBRAIO 2000
Con riguardo all'attuazione del vincolo di destinazione a parcheggio
degli appositi spazi delle nuove costruzioni in favore dei proprietari
delle unità abitative site nei fabbricati, operante in forza della
legge n. 765 del 1967, il diritto del costruttore - venditore ad
esigere il maggior compenso per il diritto di uso dell'area di
parcheggio può essere esercitato solo in presenza della domanda
dell'avente diritto alla esecuzione della prestazione di cui si tratta.
Ne consegue che, sino al momento in cui non venga richiesta, ad opera
dell'acquirente del singolo appartamento, l'attribuzione dell'uso
dell'area di parcheggio, non decorre il termine di prescrizione
relativo al predetto diritto del venditore.
- II -
Colui che aliena gli appartamenti di un immobile eludendo il vincolo di
destinazione dell'area di parcheggio edificata ai sensi dell'art. 41
sexies della legge n. 1150 del 1942 (aggiunto dall'art. 18 della legge
n. 765 del 1967 ), viola una norma edilizia ed, ai sensi dell'art. 872
cod. civ., secondo comma, cod. civ., è tenuto perciò al risarcimento
dei danni nei confronti dei soggetti che sono stati privati del diritto
di godimento dell'area di parcheggio loro attribuito da una norma
pubblicistica incidente sul regime della proprietà privata. L'importo
di tale risarcimento dovrà essere determinato con decorrenza dalla
data del perfezionamento dei singoli contratti di compravendita.
- III -
La nullità della clausola del contratto di compravendita di
appartamento che esclude il trasferimento della proprietà o del
diritto reale di utilizzazione dell'area condominiale da riservare a
parcheggio, ai sensi dell'art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942,
aggiunto dall'art. 18 della legge n. 765 del 1967, ed il conseguente
trasferimento ex lege del predetto diritto all'acquirente, comportano
il diritto dell'alienante al corrispettivo di tale trasferimento, che
dà luogo ad un debito di valore, rivalutabile fino alla data della
sentenza.

 sentenza.
        E' fatta allora! Fate causa, forse la vincerete, ma non ve la
prendete con i *fetusi* la colpa e' solo vostra e del costruttore.
        ciaofelix:-)
        P.S. Resta il fatto che tutte queste sentenze non vi/ti autorizzano
        ad imporre ai garagisti, il turno sul quinto posto macchina. cvd.


Raffaele ha scritto:

La sentenza dice che non è possibile assegnare posti fissi per 
il parcheggio della seconda vettura nel parcheggio (cortile) 
condominiale perché ciò limiterebbe il diritto di chi non ha la 
seconda vettura su tale spazio comune e, peggio ancora, nel 
tempo, i parcheggianti portrebbero acquisire la proprietà di 
tale spazio per usucapione.
Concludendo significa che non si possono assegnare posti fissi.
Se ai quattro condomini privi di garage vengono assegnati 
quattro posti fissi, significa che di quello spazio non ne 
possono fare uso gli altri condomini, pur costretti a pagare le 
spese di manutenzione straordinaria o ordinaria di tale spazio: 
non le sembra questo un assurdo?
Quando lei dice che i 9 garages sono di proprietà di condomini 
non residenti cosa significa che non hanno pure l'appartamento 
in condominio, ma solo il garage? Se hanno l'appartamento ed il 
garage hanno anche diritto di sfruttare lo spazio comune, come 
tutti gli altri.
Spero di essere stato chiaro.


 precedenza sul parcheggio in area comune.
Di nuovo. L'hai letta la norma? Originariamente era l'art. 18 della legge 6
agosto 1967, n. 765, disposizione che imponeva per gli edifici a qualunque
uso destinati e ovunque ubicati, costruiti con licenze edilizie rilasciate
dopo il 1° settembre 1967, l'obbligo di riservare appositi spazi per
parcheggi nelle nuove costruzioni o anche nelle aree di pertinenza delle
stesse, secondo un rapporto pari ad un metro quadro di parcheggio per ogni
20 metri cubi di costruito.
"A qualunque uso destinati e ovunque ubicati" non fa venire in mente niente?

 "A qualunque uso destinati e ovunque ubicati" non fa venire in mente niente?
      La speranza e' l'ultima a morire, Raffaele non riflette che il co-
    mune briga affinche' piu' macchine possibili stiano dentro i condomini
    a prescindere di chi.
      ciaofelix:-)


 auto". :-)
        Finche' continuerai a pensare a loro come condomini con meno
diritti
        non ne verrai mai a capo.


 nel cortile
       Infatti farete i turni! :-))PPP



Capisco il suo cruccio. Ma purtroppo i fatti stanno nei termini 
che le ho detto.
Però mi tolga una curisosità: come mai i 9 possessori del solo 
garage hanno un proprietà complessiva, espressa in millesimi, di 
400/1000? Se facciamo 400 millesimi diviso i 9 garages, viene 
fuori una media di 44,44 millesimi per garage. Se dividiamo i 
600 millesimi rimanenti per le 5 unità abitative viene fuori 120 
millesimi per unità. Un garage, quindi, ha un valore millesimale 
superiore ad un terzo di quello di una unità abitativa. Una 
rilevante quota millesimale quella dei garage, che si ripercuote 
pure quando dovete fare gli interventi sulle parti comuni 
dell'edificio. Questo è un altro motivo per il quale i garagisti 
hanno gli stessi diritti vostri sulla cosa comune. Purtroppo 
l'unica cosa che potete fare, visto il numero insufficiente di 
posti auto nel cortile, è la turnazione. Diversamente, se non 
siete d'accordo su quest'ultima soluzione, nessuno può 
parcheggiare nel cortile.


 ha scritto
Ho letto la norma e non sto inventando. La mia supposizione si basa su
successive sentenze della cassazione che la commentano. Se hai voglia
di leggerla e' qui sotto. Qui si parla chiaramente di unita' abitative.
La Cassazione non commenta le leggi, ma decide delle cause.
Se la causa la promuovono dei proprietari di abitazioni, le sentenze parlano
di abitazioni.
Qui, invece, si discute della proprietà comune di un bene indiviso e (salvo
una procedura che non so quanto attuabile) indivisibile. Ogni proprietario,
indipendentemente dalla sua quota, ha gli stessi diritti relativamente alla
proprietà comune (famoso art. 1102 sul quale qualcuno talvolta esagera).

 ha scritto
Costituisce innovazione, vietata ai sensi dell'art. 1120 secondo comma,
cod.civ. e, come tale, affetta da nullità, l'assegnazione nominativa
da parte del Condominio a favore di singoli condomini di posti fissi
nel cortile comune
Fermati pure qui. Il resto è solo contorno, determinato dal caso di specie.
In un condominio non si possono assegnare posti fissi, ma la regola è che
chi prima arriva parcheggia.
Il solo modo per superare la regola è dare in affitto i posti auto, con
regolare asta, ai migliori offerenti, con un contratto di durata inferiore a
9 anni.
PS Se la seconda, e anche terza, auto la compra un non garagista, dove deve
metterla?

 Con voi finira' che dovro' mollare.
http://condomini.altervista.org/ParcheggiCortili.htm


Affittare i posti? Tu mi vuoi in galera. :-) Leggi sta sentenza:
E' illegittima, in quanto lesiva dei diritti dei partecipanti
pretermessi, la delibera con la quale, nell'ipotesi in cui il cortile
comune non sia abbastanza ampio da accogliere le autovetture di tutti i
condomini, l'assemblea anziché prevedere un uso turnario dell'area
abbia stabilito di concedere in locazione i posti macchina disponibili
ad alcuni soltanto dei condomini stessi.
Trib. civ. Milano, sez. VIII, 12 febbraio 1987, n. 1266, Immobiliare
Chicca c. Condominio di Via Monte di Pietà n. 19, Milano, motivaz. e
nota in Arch. loc. e cond. 1988, 159.
Per quanto riguarda il numero delle auto, tu sostieni che se per
assurdo un tizio avesse 10 auto, ed i posti in condominio fossero 10,
potrebbe occuparli tranquillamente tutti? Mi sembra non molto equo che
lo faccia, magari mandando qualcuno a dargli un giro ogni tanto, per
evitare l'accusa di occupare gli spazi stabilmente. Se uno si dovesse
comportare in questo modo, che fanno gli altri, dovrebbero farsi
giustizia da se?

Comprendo il motivo per cui, ragionando in termini di millesimi
dovremmo concedere l'uso di due posti auto. Su questo non ci piove. Io
sto facendo leva sulle leggi urbanistiche. Nelle quali, sembra essere
intenzioni del legislatore ottenere almeno un posto auto per ogni
unita' abitativa immobiliare.  Ad ogni modo, solo per chiarezza, gli
appartamenti sono 4, quindi visto che i posti auto nel cortile sono 5,
resterebbe un posto auto per i garagisti.
Una ulteriore congettura, che potrebbe fare pendere le interpretazioni
a mio favore, sarebbe quella che ho appena espresso a Matteo. A tutti
gli effetti,  le unita' immobiliari "garage" incorporano la funzione di
posto auto. La mancanza di un posto auto esterno a loro stessi,
potrebbe non essere rilevante ai fini urbanistici, che sono quelli di
avere almeno un posto auto per unita' immobiliare. In termini puramente
di contenuti e di logica delle risorse, pretendere di riservare un
posto auto per un garage, sarebbe come voler riservare dell'acqua per
un mare, dividendola con dei deserti. :-)

Ciao felix,
Grazie del sito. Tutti quei riferimenti alle attribuzioni dei parcheggi
alle unita' abitative, sono una esortazione a "non mollare"? :-)

 alle unita' abitative, sono una esortazione a "non mollare"? :-)
     Ti evidenzio semplicemente che il diritto italiano comprende tutto
    ma non certezze,dopo duemila anni di storia e di leggi mai abrogate,
    le cause sono vinte da chi ha tempo e soldi.
     ciaofelix:-)


Raffaele ha scritto:

Umanamente parlando (e anche logicamente) chi ha comprato il 
solo garage già ha come parcheggiare la propria auto, nel garage 
appunto. Poter parcheggiare anche l'auto nel cortile per chi 
possiede già il garage mette questi in una posizione dominante 
in fatto di parcheggio. Ma la legge è quella che è: pagano per 
la manutenzione straordianria e ordinaria della cosa comune e, 
pertanto, si possono servire della cosa comune.
Se il suo edificio è stato costruito dopo il 1967 il costruttore 
doveva prevedere un garage o almeno un posto auto per ogni unità 
abitativa. Prima del 1967 questo non era obbligatorio. Di 
sentenze ce ne sono tante, qualcuna "POTREBBE" essere anche a 
suo favore, ma bisogna intentare una causa con scarse previsioni 
di vittoria.
