Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Amministrare oggi

Un condomino per di più commercialista e amministratore di condominio 
abusivo, ha l'abitudine di parcheggiare la sua auto, non nel suo box perché 
già occupato dall'auto del figlio, ma nel corridoio condominiale davanti a 
un box, fino a qualche mese fa ancora di proprietà dell'impresa di 
costruzioni, venduto di recente a un condomino non residente nel condominio
Qualche giorno fa il nuovo condomino viene in ufficio lamentandosi che non 
ha potuto utilizzare la sua fiammante Mercedes perché impedito ad utilizzare 
il suo box dall'auto del commercialista
Onde impedire l'innesto di una faida, invio al trasgressore una civile 
raccomandata invitandolo a desistere dal suo comportamento irrispettoso e 
che se continuava avrei preso i provvedimenti previsti dalle 
leggi...rimanendo nel generico.
Risultato!!!
sono stato querelato per diffamazione e gravi offese!
Non è mio compito consentire e regolarizzare l'utilizzo della cosa comune ai 
condomini per poter meglio utilizzare la loro proprietà???
mi sono rotto...!!!
meglio fare il menefreghista e aspettare che i condomini si uccidano!!!
ps.
ho le foto dell'auto parcheggiata e molte testimonianze
ma vale la pena di lavorare seriamente???? 

 meglio fare il menefreghista e aspettare che i condomini si uccidano!!!
Come detto, se esprime un giudizio, deve aspettarsi una reazione forte.
Che si credeva ?
Avrebbe dovuto limitarsi ad una cortese richiesta, senza commenti.

 Avrebbe dovuto limitarsi ad una cortese richiesta, senza commenti.
scrivere che non puoi parcheggiare nei spazi condominali se crei problemi è 
esprimere un giudizio???
vabbé ora capisco perché il nostro mestiere è cosi odiato!!!!
vuol dire che "ero" l'unico che "faceva un po' il suo dovere" oltre a fare 
l'imbrattacarte da 2 centesimi
più mi confronto con gli altri amministratori e più mi convinco che di brava 
gente ce ne è poca e per questo che come categoria professionale abbiamo 
50.000 associazioni ... inutili e rubasoldi
Per quanto riguarda la querela andremo avanti e meno male che mi hanno dato 
le foto e hanno accettato di denunciare "il commercialista" per violenza 
privata e procurato danno
e intasiamo di stupidate le aule dei tribunali!!!
scusate il disturbo e lo sfogo!!! 


Non c'è di che e buona fortuna. Anzi tienici informati sull'esito finale
Gxis
Paolo

 esprimere un giudizio???
Sa benissimo che non e' cio' che ho scritto.
In ogni caso, se ha incontrato un delinquente, e' "normale" che reagisca
cosi', senza avere elementi.
In talcaso scommetto che ritira la querela al tentativo di conciliazione.
Curiosita', e' la prima querela che riceve ?
-- 
Roberto Deboni
[Messaggio Usenet via Tiscali su 
text.giganews.com
. Se leggete via Web
il sottoscritto informa che non conosce o partecipa al sito/forum Web.]

 conciliazione. Curiosita', e' la prima querela che riceve ?
Si, la prima in vita mia e ho quasi 60 anni
e la cosa per un motivo così stupido e sopratutto per aver cercato di 
evitare una vera e propria faida tra condomini, mi ha dato notevolmente 
fastidio, anche perchè proveniente da un "professionista"
ma si vede che l'etica è solo una parola sul vocabolario 


mha?!?!
io sapevo che il CC non può essere derogato da un Regolamento di qualsiasi 
natura esso sia
[CUT]
grazie per il resto
;-) 


E' il codice civile stesso che dice quali sono gli articoli inderogabili 
e quindi quelli derogabili.
Leggi l'ultimo comma del 1138 e l'Art. 72 delle disposizioni.
Bisogna dire che il regolamento condominiale a maggioranza non può 
derogare a nessun articolo, mentre quello contrattuale si.
Gxis
Paolo


   Allora controquerela questo condomino.
   w


   E no caro Paolo qua sbagli l'art.1138 da te citato non fa distinzione
   tra regolamento contrattuale e quello assembleare e quindi entrambi
   possono derogare, preciso solo che quello assembleare può sempre
   essere modificato dall'A.C. con la sola maggioranza di legge .
   Per quello contrattuale l'iter è un poco piu' complesso.
   w


Secondo quanto da me letto sul Tamborrino, per tutta una serie di 
situazioni, è espressamente indicato che il regolamento a maggioranza 
(ed è questo il motivo principale) non può derogare a nessuno degli art. 
del C.C.
Gxis
paolo

 paolo
Ti riporto un parte che è un po' la sintesi del tutto:
il regolamento di condominio approvato a maggioranza non può 
disciplinare, in qunto tale, le situazioni di diritto reale dei 
compartecipanti in ordine alle parti comuni dell'edificio ed a quelle di 
proprietà esclusiva, salvo che non sia stato predisposto dall'unico 
originario proprietario ed accettato coi singoli atti di acquisto ovvero 
adottato col consenso unanime dei partecipanti manifestato nelle debite 
forme,assumendo così natura  contrattuale (cass. sent. n 5078 del 3. 
10.1979)
In pratica per derogare il regolamento deve avere natura contrattuale 
cosa che il regolamento approvato a maggioranza (ma anche all'unanimità 
se poi non si trasforma in contratto) non ha e non può avere.
Gxis
Paolo

 non può avere.
Dopo la sentenza della cassazione dello scorso agosto non esiste più 
alcuna differenza fra regolamento contrattuale e regolamento 
assembleare.  Questo è IMO il succo della sentenza.
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 Giovanni
Su questo non sono d'accordo. Al massimo quella sentenza stabilisce, ed 
secondo me tutto da dimostrare, la possibilità di cambiare le tabelle 
anche a maggioranza. Di certo non stabilisce che il regolamento 
contrattuale perde la sua caratteristica di essere appunto un contratto 
e non una semplice decisione assembleare se pur presa all'unanimità.
Gxis
Paolo

Il 02/03/11 10:52, Paolo ha scritto:

un caso concreto: il proprietario di una porzione di lastrico solare a 
copertura del condominio afferma di volere la ripartizione delle spese 
relative allo stesso lastrico a millesimi anzichè secondo il cc, 
motivando la cosa con una clausola riportata sul suo contratto 
d'acquisto dal primo proprietario.
Gli altri nelle sue condizioni sono ovviamente d'accordo ma il resto dei 
condòmini no.
Per far valere le sue ragioni gli è stato chiesto di esibire copia di 
tutti i contratti di vendita originari per verificare che la clausola 
sia universale, cosa che gli riesce evidentemente difficile.
Credo che si finirà in giudizio, perchè la cifra in ballo è di 25.000€ e 
nessuno vuole cedere.

 assembleare se pur presa all'unanimità.
L'articolo 1138 stabilisce chiaramente che il regolamento di 
condominio va approvato con la maggioranza degli intervenuti 
all'assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio.
La sentenza della cassazione smonta la tesi che vi sia differenza fra 
regolamento contrattuale o assembleare perché
"se si tiene presente che tali tabelle, in base all'art. 68 disp. att. 
c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base 
all'art. 1138 c.c., viene approvato dall'assemblea a maggioranza, e 
che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità 
immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali 
unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del 
condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno 
approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di 
condominio".
(...)
In linea di principio, infatti, un atto allegato ad un altro, con il 
quale viene contestualmente formato, deve ritenersi sottoposto alla 
stessa disciplina, a meno che il contrario risulti espressamente.
(...)
Alla luce di quanto esposto deve, quindi, affermarsi che le tabelle 
millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei 
condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui 
all'art. 1139 (1136 ??) c.c., comma 2, con conseguente fondatezza del 
primo motivo ricorso principale ed assorbimento degli altri motivi 
dello stesso ricorso."
Anche se oggetto della sentenza sono le tabelle di ripartizione delle 
spese, a mio avviso, risulta chiaro che viene ribadito che il 
regolamento può essere modificato con la stessa maggioranza che lo può 
approvare (art. 1138) sia che esso sia contrattuale che assembleare.
http://www.eius.it/giurisprudenza/2010/025.asp



   Mi dispiace , ma il tuo Tamborrino , purtroppo per te ,da una sua 
personale  interpretazione, ribadisco pertanto che ambedue i regolamenti
   possono derogare così come citato dall'art.1138 c.c. :
   < Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci,
    deve essere formato un regolamento ( non pone un limite sul quando e
    non dice da chi ), il quale contenga le norme circa l'uso delle cose
    comuni (1117) e la ripartizione delle spese (1123), secondo.......
    ( come vedi il codice civile se vuole precisare qualcosa, lo fa ....
    evidenziando i riferimenti di legge )
    ....cut...
    Le norme del regolamento non possono in alcun modo.........
  (anche in questo caso non fa nessuna specifica sul tipo di regolamento)
  w


Tutto giusto quello che ha riportato, peccato che il regolamento 
contrattuale non è sottoposto all'approvazione di nessuna maggioranza e 
tanto meno approvato all'unanimità visto che nel momento che viene 
redatto il condominio di fatto non esiste e quindi non c'è assemblea che 
possa approvare ma esistono solo acquirenti che accettano 
contrattualemete quel regolamento nel momento che acquistano.
Gxis
Paolo


E' evidente che il codice si riferisce al regolamento approvato a 
maggioranza. Infatti quando il numero dei condomini è superiore a dieci 
allora.......
si riferisce a quei casi in cui il regolamento non esisteva prima che 
l'edificio diventasse condominio. Il regolamento contrattuale è di 
natura contrattuale, quello riportato dal codice non lo è.
poi per quanto riguarda le interpretazioni del Tamborrino, ti assicuro 
che l'autore non interpreta proprio nulla ma riporta sentenze di 
cassazioni, leggi eccetera. Anzi, a volte è in disaccordo con le 
interpretazioni della cassazione, però poi sostiene che alla fine 
bisogna seguire le interpretazione della suprema corte.
Infine, su questo gruppo nessuno può interpretare un bel nulla, anche se 
fosse un avvocato o un giudice. Le uniche interpretazioni giuste e 
valide sono quelle che vengono fatte da un giudice in un regolare iter 
processuale.  A noi (condomini, amministratori, avvocati) resta solo il 
compito di conoscere queste interpretazioni (le sentenze) quindi il 
fatto che il codice non faccia distinzione fra regolamento contrattuale 
o approvato a maggioranza, perché manca un esplicito articolo di legge 
che appunto affermi questa cosa non significa né  che c'è differenza e 
né che non c'è differenza. D'altra parte il codice, come tutti noi 
sappiamo, dice poco e spesso tutto da interpretare. Purtroppo il codice 
da solo non è sufficiente a governare il condominio, perché se fosse 
così non ci sarebbero le migliaia (o sono miliardi:-) di sentenze del 
tribunale anche sulle stesse questioni.
Gxis
Paolo

 contrattualemete quel regolamento nel momento che acquistano.
Mi piacerebbe tanto che fosse come dici tu!  Ma purtroppo se fai un 
po' di ricerche vedrai che l'orientamento comune è quello che ti ho 
detto.  Ed è anche il parere di due avvocati che abbiamo consultato 
dopo che un condomino ha contestato il regolamento contrattuale, 
appellandosi al nuovo orientamento della magistratura (e forte del 
fatto che lui stesso è magistrato).  Ha convinto l'assemblea a dare 
incarico ad un tecnico per stilare un nuovo regolamento.
Se hai motivi validi da fornire per sostenere la tua tesi te ne sarei 
grato.  Sarebbe di grande aiuto per convincere l'assemblea per 
respingere il nuovo regolamento.



   Concordo con te Giovanni e confermo che ciò è possibile inquanto la
   stessa cosa è avvenuta nel condominio di mia figlia dovè è stato
   modificato il regolamento contrattuale che imponeva ai condomini
   di non avere animali.
   w


Mio caro Giovanni se potessi aiutarti lo farei con il cuore in mano:-). 
La questione si risolve solo in due modi: o una delle due parti cede 
oppure si lascia che a decidere sia un giudice.
Io cederei solo nel caso in cui la tua situazione sia uguale al 100% al 
caso riportato nella ormai famosa sentenza.
Gxis
Paolo

 w
Guarda che il regolamento contrattuale, in alcune sue parti, secondo la 
giurisprudenza, può essere cambiato anche a maggioranza. Questo è vero 
se le clausole sono di natura regolamentale. Non si può invece cambiare 
con la sola maggioranza quelle di natura contrattuale.
Il bello è capire quali possono essere considerate di natura 
regolamentale e quali invece di natura contrattuale.
Per esempio nel caso degli animali la cosa può essere vista come una 
semplice regola oppure è una clausola contrattuale?
Lo stesso dicasi per la tabelle: queste sono delle semplici regole di 
natura regolamentale o contrattuale. certo questo caso è più "difficile" 
da interpretare come clausola regolamentale rispetto al caso dei cani, 
visto che le tabella in qualche modo misurano il grado di proprietà dei 
singolo condomini.
Gxis
Paolo


  E' vero quello che tu dici e la differenza consiste in ciò :
  - le disposizioni di natura regolamentari sono quelle che
    disciplinano l'uso delle parti comuni. ( modificabili a
    maggioranza )
  - le clausole di natura contrattuale pongono nell'interesse
    comune limitazioni ai diritti dei condomini, sia alle parti
    comuni sia alle parti di loro esclusiva proprietà.
    ( modificabili solo all'unanimità )
  Ecco il limitare e/o proibire di tenere degli animali in un
  condominio in quale dei due casi sopra descritti li collocheresti?
  A mio parere nel secondo perchè è una limitazione dei miei diritti.
  Quindi nel caso di mia figlia la modifica è avvenuta solo con la
  approvazione della maggioranza....e allora ?
  Infine è anche vero che l'orientamento dell'A.G. è , attualmente,
  che le tabelle millesimali possono essere modificate a maggioranza.
  w

 w
E vediamo, secondo te, le tabelle millesimali che di fatto determinano 
la proprietà sulle parti comuni e quindi la responsabilità, dove le 
collocheresti nel primo caso o nel secondo? Io le porrei nel secondo, ma 
sono l'ultimo a poter stabilre una cosa del genere.
Gxis
Paolo

 100% al caso riportato nella ormai famosa sentenza.
Difatti sto cercando di combattere ma dopo che la cassazione ha detto 
che "le tabelle millesimali *non* sono di natura contrattuale" (e 
quindi modificabili dalla maggioranza) non mi resta che convincere una 
maggioranza che però ha già approvato di affidare ad un tecnico il 
calcolo di nuove tabelle per la ripartizione delle spese.


 stabilre una cosa del genere.
La sentenza della cassazione esclude che le tabelle millesimali 
abbiano valore contrattuale avendo  "natura contrattuale solo le 
clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà 
esclusive o comuni attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti 
rispetti ad altri"
Vedi la mia precedente risposta.


Il 02/03/11 17:11, Paolo ha scritto:

i problemi nascono a posteriori, quando uno degli acquirenti primari 
vuole far valere il regolamento contrattuale e non è in grado di provare 
che tutti gli appartamenti sono stati venduti con quella clausola

Il 02/03/11 18:41, Giovanni ha scritto:

credo sia lui a dover dimostrare che si può fare


forse ha potuto farlo definendo il contratto anticostituzionale o simili 
(divieto di tenere animali)


Quindi la maggioranza dei condomini vuole cambiare le tabelle? 
Altrimenti perché nominare un tecnico se non si è ancora votato il 
cambiamento?
Gxis
Paolo

 cambiamento?
Perché per paura di una causa hanno accettata la richiesta del 
condomino di revisione le tabelle affidando l'incarico ad un tecnico 
che, sebbene ufficialmente incaricato dal condominio, è stato scelto 
da lui.  La delibera riguardava un incarico generico al tecnico senza 
conoscerlo e senza dare un mandato preciso (semplicemente rifare le 
tabelle) sol sulla base che la sua parcella era la metà degli altri.
Per questo ultimo punto occorre fare una precisazione.
Il condomino contesta che ai saloni del seminterrato sia stato 
assegnato lo stesso coefficiente degli appartamenti e non si sia 
tenuto conto del piano e della destinazione d'uso.
Tre dei quattro saloni sono usati come laboratori/uffici (in 
precedenza uno fu anche negozio di vendita al pubblico).
Quello acquistato dal condomino fu adibito a laboratorio ed ufficio da 
un artigiano con alcuni dipendenti che in seguito fallì ed il locale 
messo all'asta.  Questo locale è ancora registrato al catasto come C/2 
(deposito senza presenza di persone) mentre per gli altri è stata 
fatta la variazione d;uso portandoli a C/1 + C/3.
Il regolamento per certi aspetti è un po' fuori dagli standard ma 
stabilisce chiaramente come sono stati calcolati i millesimi. In più 
nei rogiti è riportata una servitù per cui i saloni possono essere 
adibiti a qualsiasi uso purché legale.  Vedi il regolamento:
http://giovanni.homelinux.net/docs/RegolamentoCondominioTipo.pdf
Alla luce di quanto deciso dalla sentenza sembrerebbe che ci sia poco 
da fare se la maggioranza dovesse approvare le tabelle stilate dal 
tecnico.  Rimane solo da convincere la maggioranza che i locali del 
seminterrato non sono "scantinati" ma locali commerciali a tutti gli 
effetti e che l'uso che se ne fa ora non incide nel calcolo delle 
tabelle millesimali ma che deve essere considerata la servitù e la 
destinazione d'uso al momento della prima stesura delle tabelle.
Ultima alternativa sarebbe il ricorso al giudice sulla base di un 
errore nella valutazione del tecnico.  Ma il ricorso al giudice contro 
il regolamento attuale è quello che ora spaventa la maggionza e che 
farà accettare qualsiasi modifica.


 se la postasti in formato pdf verrei denunciato per diffamazione   :-D
E allora postala in formato jpg dopo avere cancellato per bene con un 
pennarello tutti i dati personali! Anzi, riportala qui in formato puro 
testo!


Ma gli avvocati, al di la del fatto che le tabelle possono essere 
cambiate a maggioranza, cosa dico sulla questione?
Gxis
Paolo


Giovanni giusto per essere sicuro, ma si tratta di un regolamento 
contrattuale, giusto?
Gxis
Paolo

 contrattuale, giusto?
Si, si tratta di un regolamento contrattuale allegato ai rogiti 
originali e che dovrebbe essere stato trasmesso ai nuovi acquirenti. 
Sui rogiti originari sono anche riportate alcune servitù tra cui il 
riquadro di terreno ceduto all'Enel per la cabina di zona, la striscia 
lato strada ceduta al comune per parcheggio pubblico, l'obbligo di 
mantenere una parte di recinzione in accordo con il condominio 
confinante ed infine il diritto dei proprietari dei saloni 
seminterrati di adibirli a qualsiasi attività legale.
Il condomino che contesta l'attribuzione dei millesimi acquistò nel 
2007 (dal fallimento dell'artigiano precedente proprietario dal '77) e 
da allora ha contestato le tabelle portando di volta in volta 
motivazioni diverse e sempre minacciando la causa.
Richieste peraltro sempre respinte dall'assemblea più che altro 
rimandando dato che era convinzione occorresse l'unanimità e, come 
sempre, le presenze erano appena sufficienti per deliberare la normale 
amministrazione.
Dopo agosto ha mandato diffida all'amministratore richiedendo 
all'amministratore un'assemblea straordinaria per discutere del 
problema o in caso contrario avrebbe aperto la causa.  A supporto 
della sua posizione portava appunto la sentenza della cassazione e 
chiedendo la revisione delle tabelle perché errate.  L'amministratore, 
anche se la richiesta era di un solo condomino, ha ritenuto che 
essendoci in mezzo una causa non poteva decidere autonomamente, ha 
interpellato un legale ed ha convocato l'assemblea portando la 
relazione dell'avvocato.
La relazione, in pratica, accoglieva la tesi che anche il regolamento 
contrattuale può essere modificato a maggioranza (comma 2 dell'art. 
1136) perché così ha deliberato la cassazione.  A fronte di ciò la 
maggioranza, più preoccupata dalla causa che dalle conseguenze, ha 
deliberato (ed il condomino ha magnanimamente accettato) l'incarico ad 
un tecnico che ricalcolasse le tabelle.  Queste naturalmente andranno 
discusse ed accettate con delibera da una nuova assemblea.
Dopo l'assemblea ho studiato la relazione dell'avvocato, il testo 
della sentenza ed ho fatto qualche ricerca in rete.  Ma purtroppo 
tutti traggono la stessa conclusione:  da ora le tabelle millesimali 
potranno essere modificate a maggioranza, come del resto risulta dalla 
relazione.
L'ultima mia speranza (come avrai capito cerco di oppormi - per 
principio e perché mi costerà 200 €. all'anno di maggiori spese) è di 
convincere la maggioranza che i locali seminterrati (che ora sono 
equiparati come coefficiente agli appartamenti) sono dei "locali 
commerciali" usati per produrre reddito e che quindi non c'è alcun 
errore e che la richiesta di adottare un coefficiente 0,4 come se 
fossero scantinati (Circ. 26 MARZO 1966 N. 12480 – Ministero dei 
lavori pubblici) contrasta con la servitù presente sui rogiti proprio 
perché questa è una clausola *contrattuale* che vuole espressamente 
derogare al regime legale di ripartizione delle spese richiamando la 
"diversa convenzione" dell'art. 1123.
Vorrei convincere la maggioranza dei miei condomini, non te e (per 
esercitarmi) riporto nuovamente quello che ritengo il punto 
fondamentale pensando che nei precedenti post non son riuscito a 
spiegarmi:
----------
Tale giurisprudenza, infatti, aveva chiarito che occorre distinguere 
tra disposizioni tipicamente regolamentari e disposizioni contrattuali 
e che solo per le seconde è necessario, ai fini della loro modifica, 
l'accordo di tutti i partecipanti, mentre le prime sono modificabili 
con le maggioranze previste dalla legge, precisando ulteriormente che:
a) sulla diversa natura dei due gruppi di disposizioni e sul diverso 
loro regime di modificabilità non può incidere la loro comune 
inclusione nel regolamento (sent. 14 novembre 1991 n. 12173);
b) hanno natura contrattuale solo le clausole limitatrici dei diritti 
dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni attributive ad alcuni 
condomini di maggiori diritti rispetti ad altri;
sulla base di tali premesse non sembra, in linea di principio, non 
sembra di poter riconoscere natura contrattuale alle tabelle 
millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell'art. 68 disp. att. 
cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. 
"contrattuale", ove non risulti espressamente che si sia inteso 
derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, 
cioè,approvare quella "diversa convenzione" di cui all'art. 1123 c.c., 
comma 1,
----------


 risultava ancora chi aveva richiesto il codice Fiscale
Ovvero il richiedente (un condomino ? il primo amministratore ?).
-- 
Roberto Deboni
[Messaggio Usenet via Tiscali su 
text.giganews.com
. Se leggete via Web
il sottoscritto informa che non conosce o partecipa al sito/forum Web.]