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Titolo: Come scegliere l'amministratore?

Il nostro amministratore (condomino) dopo tre mesi di ospedale 
e' morto.
Ora sono incaricato dagli altri condomini a reperire nominativi 
e relativi preventivi per scegliere un'amministratore, potete
aiutarmi? 
Piu volte su questo NG ho letto:
"ma questo non spetta all'amministratore, che i condomini si 
arrangino...", 
"ma questo esula dai normali compiti dell'amministratore, va 
compensato a parte..." 
ed a scrivere erano amministratori professionisti...
Cio che si chiede il piu delle volte e' di interessarsi dei 
problemi piu che di avere la competenza per risolverli 
personalmente...
Devo dire che nella mia personale esperienza, gli amministratori 
professionisti che ho conosciuto usano molto la segreteria 
telefonica, ma rispondono solo ai messaggi che non creano 
ulteriore lavoro o problemi.
Non ne faccio certo una colpa, come mi comporterei io se 
avessi da amministrare centinaia di condominii?
Certo e' che non vorrei un'amministratore cosi'.
Allora che fare?
Come scegliere un'amministratore che non crei tutti questi 
problemi?
Non ci sono esami di stato e l'iscrizione alle varie associazioni 
non da garanzia di professionalita!
Che facciamo, prendiamo un nome a caso dall'elenco?
Prendiamo quello che ci fa pagare meno? 
E la qualita del servizio?
Prendiamo il piu caro? 
Ma essere il piu caro e' garanzia di professionalita?
Ieri sera abbiamo fatto un'assemblea, dalla quale emerge la 
volonta di nominare un'amministratore condomino principalmente 
per non dover incorrere in problemi del tipo irreperibilita o 
scarsa disponibilita dell'amministratore a risolvere i problemi 
che possono verificarsi nella normale vita di condominio.
(Nessuno si e' offerto spontaneamente...)
Si potrebbe nominare amministratore un condomino e fargli 
frequentare un corso a spese del condominio; alcuni 
hanno proposto me come nuovo amministratore, ma chi se la 
prende tutta quella responsabilita?
Se manco una scadenza ed il condominio prende una multa, 
chi paga? (I professionisti sono assicurati?)
E se esce una nuova norma ed io non la rispetto perche non 
sono aggiornato?
E se do le chiavi per salire sul tetto ad un condomino e 
questo nel montare un'antenna cade di sotto, ne rispondo io?
Grazie fin d'ora a chi mi risponde...
Ciao a tutti,
nighitron.
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questo nel montare un'antenna cade di sotto, ne rispondo io?
Hai proprio ragione.
Allora, senza dubbi e senza offesa, dimettiti prima di iniziare.
Chi te lo fa fare ?????
DELLA VALLE GIOVANNI

 si trova (e puň anche essere uno studente delle medie).
Il condominio e' di 10 famiglie, 
il riscaldamento e' centralizzato ancora per quest'anno, l'anno scorso si e' 
speso 17 milioni di gasolio, 
non c'e' ascensore, 
c'e' acqua e luce vano scale,
la pulizia scale la fa una signora a ritenuta d'acconto,
ed infine piccole spese per manutenzioni varie e fiori per il giardino.
Vi pare una gestione complicata tanto da dover essere affidata ad un 
professionista?
Oppure e' una gestione che puo essere affrontata anche da un semplice
condomino, magari non perfettamente aggiornato, ma che puo ricorrere a
professionisti per singole questioni di non facile soluzione?
Voi che siete professionisti quanto chiedereste all'anno? 
(su questo potete rispondermi in privato se vi secca farlo sul NG)
Dove comincia il troppo poco compenso per aver un servizio decente?
E dove comincia il prezzo esageratamente alto?
Ciao ed ancora grazie per le risposte.
nighitron


Non resisto, grrr! Devo rispondere.
1) l'assicurazione RC per errori lo puo' fare anche un privato
2) per la parte fiscale fai incaricare dall'assemblea un
commercialista (costera' circa 250.000 lire anno o meno se
avete solo la donna delle pulizie e te stesso)
3) chi fa da se, fa per tre (se ha la testa sulle spalle e
si appoggia sempre a seri professionisti: avvocati,
consulenti, etc.,) perche' e' casa tua.
4) fatti assegnare un compenso nominale adeguato
(per 10 condomini direi 1.000.000 (fisso) + 50.000x10
+200.000 (assemblea annua) + 20% rit.acc. =2.125.000)
poi, di ai condomini che se:
- pagano sempre puntualmente
- vengono sempre in assemblea
- rispettano il regolamento condominiale
a fine anno gli rimborsi la singola quota del compenso
amministratore (questo serve a scremare i rompi...)
Roberto il missionario


 amministratore (questo serve a scremare i rompi...)
più che per i rompi mi sembra una pazzia ...
ciao
Paolo

 > si trova (e può anche essere uno studente delle medie).


 Per quello che pensate voi, un professionista č proprio inutile.
L'assicurazione c'e' ma ho dimenticato di citarla.
Hai ragione, i miei condomini sono dell'idea che non ci serva un 
professionista, tant'e' vero che non hanno mai compilato il 770, 
non sapevano neanche che esiste.
Quando in assemblea chiesto di votare un nuovo amministratore, mi e' 
stato detto: ma che ci serve? basta che ci riuniamo una volta l'anno
per dividere le spese...
Ho dovuto faticare non poco per spiegare che e' obbligatorio, e si 
sono convinti solo quando ho parlato dell'Art.1129 C.C. e della multa
di 4 milioni per mancata consegna del 770.
Alla fine ho deciso cosi: 
se trovo un professionista che mi da fiducia, lo propongo all'assemblea
(con non poco impegno per farlo accettare agli altri, credo),
se invece non trovo nessuno che mi dia fiducia, allora mi propongo
come amministratore (aggratisss, immolandomi per la gloria del 
condominio...), precisando che i conti li tiene un commercialista,
e che si stipulera un'assicurazione contro gli errori.
E per i rischi penali? La vita senza imprevisti e' una noia....
Grazie ed ancora grazie a tutti per le risposte.
Ciao,


 Grazie fin d'ora a chi mi risponde...
Non sono ne' Francescano, ne' Trappista ne' Comboniano; mi sono solo fatto
una decina di anni di scuola dai Gesuiti ( per piacere ) e, dopo tutto
quanto premesso ed al  di la delle professionalità espresse dai singoli
colleghi che avrete la volontà di contattare posso solo dire che
difficilmente troverete ( come asserisce Paolo ) una corrispondenza lineare
fra l'onorario richiesto e le dimensioni del Condominio ( almeno verso il
basso )
Paolo, per meno di quanto ha suggerito Roberto ( escluso il .... rimborso a
fine anno ) .... non si prende neppure la penna in mano.
Saluti                Fabio

 professionista tra tanti possibili candidati sulla piazza...
Io te l'ho dato: guarda la segretaria, e preoccupati di capire che succede
quando si rompe una braga a ferragosto, mentre la segretaria è in Grecia e
l'amministratore è nel nord della Scozia a frequentare un corso
professionale di sparagno (chi c'è stato sa cosa voglio dire).

 piů che per i rompi mi sembra una pazzia ...
Il punto e' questo, un compenso salato, approvato dalla maggioranza
(quella che coerentemente, proprio perche' dice di non avere bisogno
di un amministratore, si fanno scrupolo di non disturbarlo :-) e che
quindi sanno di essere rimborsati. Compenso che invece quei
due o tre rompi... inguaribili pagherano.  Se uno amministra dove
abita, specie se il condominio e' grosso (160 appartamenti) e'
l'unico modo per sopravivvere (il primo anno, prima di adottare
questo metodo, avevo la processione davanti alla porta tutte le sere).
Ho delle perplessita' sulla regolarita' del metodo, ma ho fatto
mettere le regole a verbale ben in chiaro, in modo che non si tratti
di favoritismi da parte mia (infatti c'e' uno antipatico, che alle
assemblee mi crocifigge tutte le volte, ma dato che rispetta le
regole, ogni anno ottiene il rimborso). Il compenso a preventivo
in pratica mi serve come fondo cassa.
Ho chiesto alla Telecom se potevo avere una linea 147 o 167
cosi' ogni volta che i condomini mi chiedono spiegazioni ci
guadagno qualcosa, ma quelli vogliono almeno 15 linee :-(
Con il telefonino (magari a 1500 lire/minuto), li freni, ma
ci guadagna la Telecom.
Roberto

 news:0007261122...@hermes.freemail.it...


E per i rischi penali? La vita senza imprevisti e' una noia....
Il mio consiglio è di accettare la gestione, non a gratisse, senza fare
l'eroe (non ti devi immolare).
Alle prime difficoltà chiedi senza indugio "aiuto", magari proprio su questo
NG.
DELLA VALLE GIOVANNI

 e' via di testa.
Anche tu non l'hai capito: la ritenuta d'acconto non si aggiunge, si toglie
dal compenso. E per chi paga le imposte è un vantaggio.

 e' via di testa.
non sarà via di testa ma è assurdo ... a vedere certi preventivi di colleghi
...
e comunque la ritenuta d'acconto si toglie e non si aggiunge
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
regola elementare ...
P.S.: non so se te lo ho già detto ma qui gli associati anaci escono con
preventivi decisamente più bassi e mooooooolto più concorrenziali ...
partono dalle 50.000 e non li ho mai visti arrivare sopra le 80.000 per
condomini sopra le 12 unità ...
base minima è sulle 800.000/1.200.000 ... per i condomini con meno di 10/12
unità
2° P.S.: è cosa certa e fondata in quanto l'ho scoperto a mie spese ... del
tipo che appena finito il corso chiesi consiglio all'anaci per il tariffario
e mi dissero che dovevo stare fra le 100 e le 150 mila lire .... dimmi tu se
è stata correttezza !
ciao Paolo

 ha scritto nel messaggio
news:8lp0u6$61s$1...@nslave1.tin.it...


 una decina di anni di scuola dai Gesuiti
Guarda caso, anch'io (qualche anno meno). Anche a te, forse senza
accorgersene, hanno insegnato il materialismo dialettico?

 wrote in message
lr%f5.18544$wS2.1...@news.infostrada.it...


 > e' via di testa.


Prima di fare il golpe e passare amministratore, per anni ho
cercato di convincere i miei co-condomini che prendere un
buon amministratore che ci costava il doppio a conti fatti
ci avrebbe fatto risparmiare: manutenzione fatta in tempo,
niente lavori inutili, decoro ed efficienza che in fondo
aumentano anche il valore degli immobili. Cominciando
dalle cose piu' stupide (perche' in fondo di costo ridicolo
ma di grande efficacia), come nomi sui campanelli con
targhette e non pezzi di carta attaccati con il nastro
adesivo. Nulla da fare. Nel dubbio di farsi fregare, molti
sceglievano di spendere il meno possibile ... facendosi
poi ... fregare :-( Il guaio era che venivo trascinato dalla
maggioranza e/o perdevo ore a controllare l'amministratore
o pagavo anch'io. Alla fine, perdevo cosi' tanto tempo
che mi son detto: visto che tengo una contabilita' parallela
(rifacevo anche i tabulati), tanto vale amministrare.
Roberto


 wrote in message
39820E37...@tiscalinet.it...


 della minoranza ?
Cioč, pagare i condomini se sono stati buoni, e a discrezione
dell'amministratore? E gli fai la ritenuta d'acconto per la collaborazione?
E se uno č un professionista o ditta deve farti la fattura?
Non č piů semplice concordare, con regolare delibera, un tariffario con voci
punitive per i rompiballe (es. 50.000 a telefonata)? In tal caso potrebbe
essere anche concordata una cauzione alla quale attingere, e i buoni non
dovrebbero mai reintegrarla. Mi sa che hai letto troppi libri di token
economy.
PS I polli non sono tanto polli. Te lo lasciano credere perché cosě, al
momento opportuno, non sono tenuti ad usare la vaselina.

 momento opportuno, non sono tenuti ad usare la vaselina.
Ahiaaaaaaaa ... che dolore ...
Roberto