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Titolo: Assicurazione sul condominio

In un condominio (formato da soli 3 anni) di 18 appartamenti,
il mio appartamento ha una Polizza (privata) R.C. da me sottoscritta
da oltre 15 anni.
 
Ora l'amministratore vuole fare una Polizza collettiva R.C.
per tutto il condominio,facendo pagare le relative quote
nelle spese condominiali.
 
Come mi devo comportare?
Mi sarà possibile disdettare la mia vecchia polizza
per validare quella condominiale?
O posso essere esentato da quella collettiva? 
 
 


Consiglio di addetto al settore specifico:
 
- puoi disdire la tua vecchia polizza quando vuoi.
  Manda la disdetta almeno 60 giorni prima della scadenza annuale
- Poichè per determinati rischi è prevista una franchigia, due polizze per 
lo stesso evento significano due franchigie.
- Aderisci a quella condominiale, salvo che il valore del fabbricato (è il 
parametro per determinare il costo della garanzia) non sia adeguato. Deve 
essere pari al costo di ricostruzione a nuovo dell'immobile, recinzione 
compresa.
 
 
-- 
Giampaolo Natali
 
giampaol...@alice.it
 
 
 


Ciao Io non sono del settore assicurazioni, ma posso dire che la polizza 
privata potrebbe coprire alcuni eventi che quella condominiale non 
copre. Quindi prima di disdire leggi bene i due contratti e poi valuti.
 
Gxis
 
Paolo


Certamente sì, ma mi sono attenuto a quanto scritto dall'OP:
"il mio appartamento ha una polizza (privata) R.C."
 
Ne ho dedotto che sia una polizza che copre solamente i rischi della 
proprietà dell'immobile.
Chiaro che se è una polizza che copre anche la vita privata il discorso è, 
parzialmente, diverso:
 
Aderisci alla polizza condominiale per quanto riguarda il rischio della 
proprietà e modifichi la tua vecchia polizza limitandola esclusivamente ai 
rischi della vita privata.
 
 
-- 
Giampaolo Natali
 
giampaol...@alice.it
 
 
 


Le polizze assicurative condominiali coprono tre, anzi quattro tipi di
rischi diversi:
 
a) quella RC ovvero la responsabilita' collettiva dei condomini (e non
del condominio, che essendo un ente di gestione non ha autonomia
patrimoniale) verso terzi
 
b) quella dei danni alle parti comuni ovvero del condominio
 
c) quella dei danni alle proprieta' individuali
 
d) quella della responsabilita' dell'amministratore per le sue
responsabilita' e che la nuova legge del condominio permette ai condomini,
se vogliono, di farsi carico di pagarla (sic!)
 
In un mondo onesto, in un altro paese, le polizze collettive sono piu'
convenienti di quelle individuali, e quindi in apparenza non ci sarebbe
alcuna questione. Ma cosi' non e'.
Come chiunque abbia seriamente fatto delle ricerche, e si sia informato
su come funziona le polizze, su cose effettivamente restituiscono per
quello che si paga, in realta' le cose non stanno cosi'. Spesso le
polizze condominiali sono letteralmente una truffa, uno strumento
ulteriore con cui certi amministratori prelevano dai condomini
"seccatori" per dare ai condomini "amici" o almeno "ligi" ai voleri
dell'amministratore.
 
Quindi e' da valutare se "separare" la propria posizione da quella degli
altri condomini (il "gregge"). Vediamo voce per voce.
 
a) RC = tecnicamente e giuridicamente non c'e' alcun motivo per cui
ogni condomini offra garanzie separate. Specialmente da quando e'
cambiato il Codice Civile (Art.63 
Disp.Att.CC
)
"l’amministratore ... omissis ... è tenuto a comunicare ai creditori non
ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi"
 
E perche' e' importante ? Perche' il comma 2 dispone:
"I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con
i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini."
 
Vediamo di fare un esempio pratico, cosi' si capisce meglio.
 
Supponiamo che entri un VIP nel vostro condominio (non fatemi fare nomi,
diciamo una persona molto importante e con buoni avvocati, magari un
calciatore nel pieno della sua carriera).
E che cada una tegola in testa a questa persona e come conseguenza
della commozione cerebrale rimanga semiparalizzato.
Supponiamo che gli avvocati di questa persona (o quelli della squadra di
calcio che lo aveva comperato) chiedano ed ottengano da un giudice una
richiesta di danni per 1'000'000 Euro e che il condominio sia composto
di dieci appartamenti uguali.
 
Senza una assicurazione RC sarebbe un problema serio, ogni condomino
dovrebbe tirare fuori 1'000'000/10 = 100'000 Euro, il che significa
per molti condomini probabilmente il dovere vendere l'appartamento.
 
Ed allora facciamo l'assicurazione.
 
Ma in sostanza, chi assicuriamo ?  Il condominio ? No. Senza
l'assicurazione, non e' il condominio a pagare, perche' non ha autonomia
finanziare (non ha un capitale, non ha proventi, ed in genere non ha beni
vendibili separatamente dalle strutture comuni) , ma alla fine e' ogni
condomino a pagare in base ai millesimi di proprieta'. Quindi in
realta' l'assicurazione sta coprendo il singolo condomino, per il
valore che dovrebbe coprire (ed e' per questo che la polizza e'
ripartita in base ai millesimi di proprieta').
 
Quindi nulla osta a che ogni condomino si assicuri separatamente.
L'unico obbligo che si puo' imporre e' che se la maggioranza dei
condomini decide di assicurarsi, allora tutti i condomini devono
prestare idonea garanzia. Come gia' osservato, logica vorrebbe che
a tutti i condomini conviene affidarsi ad una stessa polizza, perche'
dovrebbe costare meno. Ma nella realta' dei fatti, non e' detto che
sia cosi', perche' spesso capita che i condomini non sappiano
distinguere la sostanza del prodotto dalla capacita' di venditore
dell'amministratore condominiale.
 
Quindi puo' essere che una polizza individuale costi meno, a parita' di
protezione, di quella collettiva. Ma prima delle nuova legge sul
condominio c'era un serio ostacolo per le assicurazioni: la responsabilita'
in solido dei condomini, ovvero il debitore in teoria poteva scegliere
anche un singolo condomino per ottenere tutto il risarcimento, lasciando
a questo poi la rogna di farsi i dari i soldi dagli altri condomini.
Questo significava che qualsiasi assicurazioni "individuale" doveva
prevedere l'eventualita' di dovere pagare l'intero danno, insomma, se
andavate a chiedere una polizza "separata" ad un'alta assicurazione
diversa da quella condominiale, vi avrebbero fatto pagare quanto
l'intera polizza condominiale (insomma, se il condominio pagava 1000 Euro
e voi riuscivate ad ottenere condizioni migliori, poteva pero' essere
che vi costava 800 euro ... ma da solo).
 
Ma oggi non e' piu' cosi', come avete visto dal nuovo comma: ogni
condomino deve rispondere solo della sua quota. Salvo che altri condomini
risultino inadempienti. A questo problema pero' si risolve semplicemente
condizionando l'assicurazione individuale a quella condominiale e degli
altri "individuali". Ovvero, le assicurazioni oggi sono in grado di
quantificare quale e' la copertura "limitata" al singolo condomino e
chiedere un premio corrispondente. Inoltre, l'extra copertura per
l'evenienza di anadempienza, puo' essere risolta con il condizionamento
(una co-assicurazione ? magari un assicuratore puo' spiegare meglio)
a che tutti i condomini siano assicurati ovvero offrano adeguate
garanzie (al posto di una assicurazione vale anche una fideussione
o altra garanzia reale per il valore della copertura).
 
b) si tratta di quella che per un automobilista sarebbe la kasko. Ovvero
il rischio incendio o crollo, ma riferito alle parti comuni (in sostanza
il fabbricato per le strutture portanti ed i muri esterni). Valgono gli
stessi discorsi fatti prima, ovvero ogni condomino che non voglia
associarsi alla polizza collettiva, deve fornire una polizza equivalente
individuale per la sua quota di partecipazione alla ricostruzione dei
danni.
 
Nota: un argomento che certamente sarebbe tirato in ballo dai giudici,
ma piu' che altro nei piccoli condominii, e' che la mancata partecipazione
di un condomino alla polizza collettiva aumenta il costo per i restanti
condomini (c'e' un costo fisso gestionale che piu' persone partecipano
meno incide). Pero', se ci troviamo nel caso in cui un condomino ha
trovato una polizza individuale piu' economica di quella collettiva,
sara' ovvia che tale assicurazione offra una sua collettiva piu'
conveniente di quella votata dalla maggioranza dei condomini, e quindi
l'argomento della controparte cadrebbe per fallacita'. In sostanza,
se la polizza condominiale e' una truffa, non hanno interesse a portarla
in tribunale, altrimenti finisce che i condomini della maggioranza devono
spiegare al giudice perche' vogliono spendere di piu' per la polizza
proposta da loro. E notare, stranamente le polizze che costano di piu'
sono quelle delle piccole assicurazioni, quindi non vale neanche un
ipotetico argomento di maggiore "solidita'" della assicurazione piu'
costosa.
 
Se ci fosse qualche dubbio sulla nuova tendenza della giurisprudenza,
basta leggere il comma 4 dell'art.1118:
 
"Il condomino puo' rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di
riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano
*notevoli* squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri
condomini ..."
 
Non solo e' stato rotto un altro tabu' collettivista (prima non c'era
alcuna possibilita' di staccarsi), ma la nuova legge scrive chiaro e
tondo che il diritto puo' essere negato solo se le conseguenze sugli
altri condomini sono *notevoli*, ovvero se la maggioranza deve subire
qualche fastidio o seccatura da parte degli individualisti, LO DEVONO
ACCETTARE.
 
c) questa e' la copertura dei danni alla proprieta' individuale di
ogni condomino. E' da sempre che ci si puo' opporre a partecipare a
questa componente. E sa la polizza collettiva la prevede, pretendere
che sia scorporata, cosi' da farvi pagare solo la quota RC e la
kasko. Insomma, non c'e' storia, solo ignoranza.
 
d) qui invece e' una novita' su cui occorre dare alcuni chiarimenti.
 
Questa garanzia e' citata all'art.1129 comma 3 (assicurazione RC per gli
atti compiuti nell'esercizio del mandato).
Ma nonostante che ripetutamente sia stato scritto che la polizza sarebbe
a carico dei condomini, se la chiedono.
 
Qualcuno mi cita la parte della legge ove sarebbe scritto che e' a carico
del condominio ?


Da manifesesti di .it
   •In linea di massima raccomandiamo di non scrivere righe più lunghe 
di 72 caratteri, che renderebbero l'articolo scomodo da leggere con 
molti newsreader.
 
E si che te lo hanno già detto molti utenti dell'NG che sei troppo
prolisso....la sintesi non è il tuo forte.
w
 
--- news://
freenews.netfront.net/
 - complaints: 
ne...@netfront.net
 ---


 
Condivido. Anche perchè, alla fine della fiera, una polizza condominiale ben 
fatta
è sempre meglio della polizza del singolo condomino.
Naturalmente il singolo condomino provvcederà, se lo crede, ad assicurare 
quei rischi
e/o beni non coperti dalla polizza condominiale.
 
 
-- 
Giampaolo Natali
 
giampaol...@alice.it
 
 
 

 molti newsreader.
 
In effetti avrei potuto spezzare l'argomento in 4 parti.
 
In ogni caso, non riesco a trovare se e' vero che la polizza assicurativa
sulla responsabilita' dell'amministratore sia a carico dei condomini
che chiedano tale garanzia.

 molti newsreader.
 
Un momento, ma il mio testo (anzi i miei testi, tranne per quanto riguarda
i link al web) non contiene righe piu' lunghe di 72 caratteri ?
 
E poi cosa c'entra la lunghezza del testo con la lunghezza delle righe ?

 è sempre meglio della polizza del singolo condomino.
 
Insomma lei vuole negare il problema delle truffe in cui, con la connivenza
dell'agente, si pagano ogni anno risarcimenti sospetti per i motivi piu'
vari sempre ai condomini amici dell'amministratore ?
Devo spiegare quale e' il gioco ?
Ovviamente tale gioco diventa impossibile se le polizze sono frazionate
tra i condomini.
 
E' come per la faccenda del riscaldamento centralizzato. A rigore di logica
tecnica dovrebbe essere piu' efficiente di quello autonomo, se "ben fatto"
(come la sua polizza "ben fatta").
In realta' nella pratica reale, un tubo che e' cosi'. Quando c'era il
gasolio, l'amministratore letteralmente rubava il combustibile (complice
l'operatore addetto al rifornimento). E poi ci sono i condomini che
spalancano le finestre o girano in canottiera in pieno inverno (tanto
pagano tutti). E cosi' via.
 
Per cui le teorie centraliste, in questo paese in cui manca la cultura
della responsabilita' individuale, vanno a farsi benedire.
 
In ogni caso, vedo che ambedue evitate anche di commmentare una sola
delle 4 voci citate.


   E' vero ma l'associazione esiste anche con la lunghezza del testo.
   Per quanto riguarda l'assicurazione sulle responsabilità dello
   amministratore ho letto anche io che è a carico dei condomini,
   ora faccio una ricerca.....


    ora faccio una ricerca.....
      w
      Quanto da me letto si riferiva ad un articolo precedente la
      approvazione della legge 220/2012 e quindi si trattava di una
      ipotesi.
      Al riguardo l'art.1129 della nuova legge così dice in merito:
      <L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore
      alla presentazione ai condomini di una polizza individuale
      per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio
      del mandata>
      Pertanto ne deduco che non vi è obbligo e che tale assicurazione
      non debba essere a carico del condominio a meno di accordi fra
      le parti.
      w



Egregio ing. Deboni,
 
lei vede dappertutto truffe e truffette.
Io questo lavoro lo faccio da 45 anni ormai e di truffe ai danni delle 
assicurazioni ne ho viste, eccome se ne ho viste.
Ma da qui a raccomandare ai condomini di fare polizze singole ce ne passa. 
Ce ne passa tanto che io, invece di truffare i singoli condomini, 
raccomandando loro di fare polizze singole,
riaffermo che è sicuramente meglio una polizza condominiale ben fatta. Lei 
se lo immagina un bel sinistro da acqua condotta per 5.000 euro di danni con 
i condomini che si trovano a pagare, ciascuno, la loro bella franchigia di 
50 - 100 - 150 euro?
Ma per favore ..............
Circa le 4 voci da lei citate, se non le dispiace stendo un velo pietoso.
 
 
 
-- 
Giampaolo Natali
 
giampaol...@alice.it
 
 
 


Non solo. Per esempio la polizza condominiale (INA Assitalia) non copre 
la ricerca guasti o la riparazione a meno che non si vuole pagare un 
premio molto elevato. Invece, una mia vecchia polizza con la genertel li 
prevedeva.
 
Gxis
 
Paolo


Interessante. Il messaggio da te citato risulta leggibilissimo, aderendo
probabilmente allo standard degli 80 caratteri per linea (non l'ho
controllato tutto), mentre tu scrivi fino a 155 caratteri per linea.
Chissà se mentre scrivevi avevi il cervello collegato.
 


Grazie della conferma. Cominciavo a pensare di essere gia' pronto per il
ricovero, perche' mi ricordo benissimo di un mio intervento indignato
a proposito ed ora non riesco piu' a trovare il riferimento nella
legge.
 
Insomma, ha prevalso la correttezza, la copertura delle MIE responsabilita'
la pago IO, mica la faccio pagare ad altri. Che poi pesi sui miei costi
generali e si rifletta sulle mie parcelle e' un altro discorso.
 
Infatti e' chiaro che il professionistia "pasticcione" si trovera' ad
avere premi salati, ed:
- o costera' di piu' dei concorrenti
- o dovra' rassegnarsi a guadagnare meno, sempre che ci stia entro i costi
 
In altre parole, la polizza a tutela della responsabilita'
dell'amministratore per cio' che combina, se la paga LUI. Se poi vuole
aumentare in proporzione la sua parcella, padronissimo, il mercato poi
fara' la selezione.


   Esatto credo che all'atto pratico sia proprio così....ciò faciliterà
   i professionisti e le società che gestiranno molti condomini perchè
   ripartiranno su piu' clienti questi aggravi di costi e quindi potranno
   applicare tariffe piu' convenienti a parità di servizio.


 ha scritto nel messaggio 
news:524ee621$0$44925$4faf...@reader1.news.tin.it...

 Semplifichiamo la cosa che vedo arrampicate su specchi siliconati....
 
La Globale fabbricati assicura il fabbricato ( da incendio  es.) ma  non il 
contenuto.
Assicura il contenuto di condomini danneggiati dalla rottura di tubazioni 
condominiali,
ma non quello causato dalla arottura delle tubazioni di pertinenza del 
proprio appartamento, se si e' proprietari.
SE si e' inquilini, la globale copre anche il danno al contenuto, perche' 
parte che ciascun condomino e' terzo nei confronti di tutti gli altri.
 
Quindi, dato il costo irrisorio di una polizza abitazione in grado di 
coprire il rweale valore di ricostruzione dell'immobile e quello allo stato 
del contenuto, e' molto saggio avere entrambe le polizze. Nel caso si sia 
inquilini, tyale spesa e' inutile , bastando una " responsabilita' della 
conduzione", che pero' dubito sia oggi disponibile  da sola.
 
State ben accorti ad assicurare i valori giusti, sia per il fabbricato ( il 
valore e' facilmente deducibile, non e' MAI quello commerciale...)
 
Per una copertura su misura, stima i costi di ricostruzione del tuo 
immobile: un'indicazione semplice e di pronto impiego dell'entità di un 
eventuale danno, per poterlo assicurare in anticipo.
 
COEFFICIENTE PER METRO CUBO*: ? 367,5
 
Coefficiente valido per grande citta', posizione semicentrale, rifiniture 
signorili.
 
I costi forniti sono indicativi e al netto dell'IVA. I valori di 
ricostruzione vanno calcolati al 50% nel caso di:
 
Sotterranei o seminterrati
Dipendenze, box e autorimesse
Sottotetti abitabili (mansarde e simili).
Ricorda che il proprietario dell'immobile è il soggetto più indicato per una 
stima del valore, e che è sempre possibile un'assicurazione parziale, con un 
rimborso proporzionale in caso di sinistro. ( deprecabile ipotesi)
 
* La cubatura, vuoto per pieno, si ottiene moltiplicando la superficie dell'appartamento 
stesso (compresi i muri sia interni, che di confine con altri locali) per l'altezza, 
misurata dal pavimento dell'appartamento interessato al pavimento dell'appartamento 
soprastante.
 
( in pratica , superficie totale, vuoto per pienomoltiplicato per H= 3 o 
3,2., bhe gli ultimi abituri costruiti hanno anche 2,70 di altezza, 
purtroppo....)
 
Il contenuto deve essere valutato caso per caso.
Auspicabile, ma costosa, l'estensione ricerca del guasto, DA RICORDARE 
SEMPRE CHE DUE FRANCHIGIE SULLO STESSO DANNO SI ELIDONO , NON SI SOMMANO.
 
 
 
 
 


Ciao Raffaele, mi spieghi meglio la frase in maiuscolo?
A me risulta il contrario, se ho capito bene il senso.
Ciao
 
 
-- 
Giampaolo Natali
 
giampaol...@alice.it
 
 
 

 Ciao
 
 
 
Ti confermo la scomparsa delle franchigie  al momento del riparto tra le due 
polizze, sempre che siano entrambe congrue, in pratica, ciascuna considera 
la franchigia dell'altra parte del danno ( non e' proprio cosi' , 
contabilmente, ma e' una convenzione assodata negli anni e dall'uso tra 
periti.). La realta' e' che con due polizze ottieni il risarcimento netto. 
 
 

 Ciao
 
 
Dimenticavo di dirti che la franchigia si applica sul danno e non sul 
risarcimento,
quindi, quando vai ad applicare la formula per il riparto , le franchigie si 
annullano,
a condizione che le due polizze paghino entrambe lo stesso danno.
 
Ci sarebbero molte migliaia di assicurati che dovrebbero richiedere le 
franchigie,
malamente applicate indietro.... 
 
 

 proprio appartamento, se si e' proprietari.
 
Mah! La globale fabbricati dell'INA ASSITALIA invece li copre e ha anche 
già pagato in passato
 
 
 
 
Gxis
 
Paolo
 

 gią pagato in passato
 
 
Ho detto il CONTENUTO, nei confronti del PROPRIETARIO.....
Se sei un inquilino il discorso cambia.
Ma non per l'incendio, e non per la conduzione dell'immobile da parte 
dell'affittuario...