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Titolo: ripartizione spese condominiali scala destra (corretto)

Il mio condominio è un palazzo rettangolare con un'unica portineria in mezzo
ed è suddiviso in modo speculare e simmetrico in scala sinistra e scala
destra.
La parte del tetto della scala destra va sistemata.
Ma alla ripartizione delle spese devono concorrere entrambi i condomini 
delle
due scale o vanno ripartite solo tra i condomini della scala destra?
Grazie per la cortese risposta.
Cordiali saluti
Franco 
 

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   Se il fabbricato è unico la riparazione del tetto, parte comune e
   quindi in comproprietà di tutti i condomini,deve essere ripartita
   fra tutti i proprietari in base al valore della loro proprietà.
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 due scale o vanno ripartite solo tra i condomini della scala destra?
 
Se un regolamento contrattuale non stabilisce esplicitamente in modo
diverso, l'unica risposta corretta e': "No, solo i condomini sottostanti"
 
Quello dell'INapplicazione del secondo comma dell'articolo 1123 e'
probabilmente uno dei modi piu' subdoli con cui gli amministratori
gestiscono favori e "punizioni". Ma vediamo tutto l'articolo
(ho evidenziato in maiuscolo parole significative):
 
Art. 1123 Ripartizione delle spese
	Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento
delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi
nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza
sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della
proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (1104, att. 68 e seguenti).
	Se si tratta di cose destinate a SERVIRE i condomini in misura
DIVERSA, le spese sono ripartite in proporzione dell'USO che ciascuno
PUO' farne.
	Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari,
opere o impianti destinati a servire una PARTE dell'INTERO fabbricato,
le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di
condomini che ne TRAE utilità (att. 63).
 
Nell'eventuale dubbio su cosa intendessero i legislatori come ratio
e spirito del secondo comma della legge, basta leggere il terzo comma
che riafferma il concetto, senza entrare nel merito se l'edificio e'
parte unica o strutturalmente separata (per esempio muri affiancati
che a prima vista possono sembrare un'unico fabbricato). Anzi,
nel terzo comma scrivono "intero fabbricato", quindi a togliere
ogni dubbio il significato di avere muri maestri in comune. Ma non
basta, nessuno degli articoli che segue smentisce la ratio del secondo
comma, ma uno dietro l'altro che vanno a confermare e dettagliare
sempre piu' il comma 2 dell'art.1123.
Per esempio, nel caso specifico della manutenzione e ricostruzione
delle scale (notare che non c'e' alcun riferimento al fatto che
si tratti di fabbricato unico o suddivisi strutturalmente in
parti separate):
 
Art. 1124 Manutenzione e ricostruzione delle scale
	Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei
diversi piani a cui SERVONO. La spesa relativa è ripartita tra essi,
per META' in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano,
e per l'altra META' in misura proporzionale all'altezza di ciascun
piano dal suolo (att. 68 e seguenti).
	Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita
in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi
morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non
siano di proprietà comune.
 
Quindi l'art.1124, non solo rafforza il significato del comma
dell'art.1123 (... dai proprietari dei diversi piani a cui
servono ... e' una diretta applicazione del significato di ... destinate
a servire i condomini in misura diversa ...), ma anzi specifica in
dettaglio quale criterio usare per ripartire le spese ... in proporzione
dell'uso che ciascuno puo' farne ... venendo in soccorso di chi potrebbe
trovarsi in crisi sul decidere quale tipo di proporzione di uso c'e'
nell'uso delle rampe delle scale.
A tale proposito, molte volte abbiamo letto (o sentito in assemblea)
la lamentela di chi, agli ultimi piani, si lamenta che una applicazione
in pura proporzione al piano di altezza e' troppo  punitivo, perche' ci
sarebbero anche "valori" di interesse comune nelle manutenzioni e
ricostruzioni di un "giro" di scale. Ebbene, costoro si lamentano a
torto, perche' la legge prevede, in modo salomonico (e quindi piu' che
accettabile per le persone "giuste") una ripartizione che e' SOLO per
la meta' dipendente dalla proporzione del piano di altezza, mentre
l'altra' meta' e' suddivisi equamente tra i partecipanti in proporzione
ai millesimi di proprieta'.
Quindi coloro che chiedono solo una parziale "applicazione" dell'art.1124
in realta' stanno faccendo i furbetti, volendo diluire ancora di piu'
la "proporzionalita'" di quell'onesto 50% stabilito dalla legge.
Ma andiamo avanti, dove e' sempre una applicazione specifica del secondo
comma dell'art.1123 il seguente:
 
Art. 1125 Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e
dei solai
	Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti,
delle volte e dei solai sono sostenute in parti EGUALI dai proprietari
dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del
proprietario del piano SUPERIORE la COPERTURA del pavimento e a carico
del proprietario del piano INFERIORE l'intonaco, la tinta e la
decorazione del SOFFITTO.
 
Infatti, uno specifico solai e' ... destinate a servire i condomini in
misura diversa ... con riferimento ai soli due proprietari divisi dallo
stesso solaio.
E l'articolo entra anche nel dettaglio a specificare, caso mai i soli
furbetti socialistoidi (quelli che le "loro spese" sono collettive e
le spese altrui sono personali, ovvero quelli che io definisco "scrocconi")
volessero tentare di accezzare un garbuglio, che tutto cio' che non ha
a che fare con la struttura portante del solaio, va pagato solo dal
proprietario che utilizza la componente. Ergo, il sottostante si ha
da curare intonaco e tinta e decorazioni (per esempio un'affresco del
'600 ...), il soprastante, invece piastrelle, massetto, foglio impermeabile
(qui non si applica la nozione di "copertura" come nel caso del tetto).
A proposito, la scelta della parola "pavimento" da parte del legislatore
e' stata infelice, perche' qualche "furbetto" ha tentato di argomentare
che il pavimento sarebbe il ... pavimento. In realta' il legislatore avrebbe
dovuto scrivere: 
"... la copertura della SOLETTA ..."
in applicazione corretta del significato di struttura portante, come e'
evidente dalla coerente ratio del secondo comma 2 dell'art.1123. Ma per
fortuna, costante giurisprudenza hanno confermato che per "pavimento"
nell'art.1125 va intesa la struttura portante (soletta e travetti) e
non l'insieme del foglio impermeabilizzante, massetto e pavimentazione.
E questa costante giurisprudenza gia' e' da sola conferma della stessa
ratio principe di cui al comma 2 dell'art.1123.
Ma andiamo oltre: come si applica il secondo comma dell'art.1123 nel caso
dei terrazzi e dei tetti ?
 
Art. 1126 Lastrici solari di uso esclusivo
	Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è
comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'USO esclusivo sono
tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o
ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti
i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico
solare SERVE, in proporzione del valore del piano o della porzione
di piano di ciascuno (att. 68 e seguenti).
 
Ove possiamo vedere un'altro esempio di applicazione del secondo comma
dell'art.1123, con l'intervento dell'art.1126 solo a stabilire come
si ripartono le spese. Insomma, e' evidente che il lastrico solare
riguarda solo chi lo usa e chi ha proprieta' SOTTO, perche' solo
chi usano il calpestio del solaio (condominio o singolo condomino)
e coloro che usano la funzione di tetto del solaio (i sottostanti)
DEVONO contribuire a tutte le spese, nelle proporzioni definite.
 
 
Purtroppo, l'Italia e' il paese del milione di allenatori, del
milione di politici e del milione di ... avvocati. Ovvero tanti si
vestono impropriamente dei panni di "esperti" senza capire nulla
della materia. Per esempio, di come si usa del principio di "analogia" 
in giurisprudenza. Oppure del significato stesso della parola
"coerenza".
 
Eppure, se ci pensate bene, il comma 2 dell'art.1123 e' profondamente
equo, perche' evita di far pagare agli altri i porci comodi altrui.
Ed e' ovvio di quali "porci comodi" si tratta: dei prepotenti, delle
maggioranze abusanti, dei truffatori, insomma di coloro che "aggrediscono"
i diritti altrui, parassitando e rubando ai piu' deboli.
Percio', perche' e' cosi' difficile rispettarlo ?
Perche' cosi' tanti e cosi tante volte leggiamo di chi vuole far pagare
alla collettivita', spese per parti di cui e' l'unico beneficiario ?
 
-- 
Roberto Deboni
 
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