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Titolo: Possibilità di auto amministrarsi all'interno del proprio condominio

Buongiorno a tutti,
nel nostro stabile ( palazzina da 7 unità abitative) vorremmo
rinunciare all'ammistratore ed autoamministrarci.
Secondo voi a norma di legge è possibile?
Se si i contratti in essere devono esser volturati o il contraente è
il condominio quindi non ce n'è bisogno ma va data solo comunicazione
per l'invio delle bollette/fatture?
Potrebbero esserci altri problemi?
Grazie a tutti

 ha scritto nel messaggio 
news:372ca705-57cf-4236...@l9g2000yqi.googlegroups.com...
Buongiorno a tutti,
nel nostro stabile ( palazzina da 7 unit� abitative) vorremmo
rinunciare all'ammistratore ed autoamministrarci.
Secondo voi a norma di legge � possibile?
Si ma dovete nominare uno di voi amministratore
Se si i contratti in essere devono esser volturati o il contraente �
il condominio quindi non ce n'� bisogno ma va data solo comunicazione
per l'invio delle bollette/fatture?
Il contraente � il Condominio (quasi sempre)
pertanto solo comunicazione per l'invio delle bollette/fatture
Potrebbero esserci altri problemi?
trattenere il 4% sulle prestazioni  e versarlo tramite F24 con i codici 
giusti
e dichiarazioni conseguenziali
fare il bilancio annuale e approvarlo
fare oramai l'obbligatorio 770
inviare il quadro SV insieme alla dichiarazioni dei reddi del amministratore 
in carica il 31 dicembre
Grazie a tutti 

 ha scritto nel messaggio 
news:372ca705-57cf-4236...@l9g2000yqi.googlegroups.com...
Buongiorno a tutti,
nel nostro stabile ( palazzina da 7 unit� abitative) vorremmo
rinunciare all'ammistratore ed autoamministrarci.
cut
A me risulta che puoi fare a meno dell'amministratore quando le unit� sono 
inferiori o uguali a 8. Io abito in una palazzina di 8 unit� e non abbiamo 
l'obbligo dell'amministratore. Le bollette arrivano a nome del condominio 
accreditate sul conto corrente di un condomino che poi suddivide fra noi le 
quote. Nessun obbligo ci compete per quanto riguarda la parte fiscale, non 
c'� nessun compenso. 

 quote. 
  Bene, per la legge quel condomino � l'amministratore!
  felix.
-- 
Video meliora proboque, deteriora sequor.
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 -- 
cut
la legge dice che nel nostro caso (sotto le 8 unit�), non e obbligatorio 
l'amministratore, potremmo anche aprire un conto corrente a nome del 
condominio con tutti i nomi dei condomini, a quel punto chi sarebbe 
l'amministratore?
Inoltre non abbiamo nessun obbligo fiscale. 

 Inoltre non abbiamo nessun obbligo fiscale.
Non mi è chiaro il perché non abbiate alcun obbligo fiscale.
Questo deriva dagli importi e dalla tipologie delle spese piuttosto che 
dalla tipologia del condominio.
..

 la legge dice che nel nostro caso (sotto le 8 unit�), non e obbligatorio
Ma non erano 4? 

 Ma non erano 4?
non c'� pi� nulla da meravigliarsi
ognuno si fa le leggi ad personam ...pardon .. ad condominium
non hanno obblighi fiscali e nulla di nulla
le leggi e le Finanziarie, tipo quella del 2006 ...  :-||  ...sono solo per 
i ...
;-) 

 obbligo fiscale.
Errato.  La legge impone l'obbligo dell'amministratore quando i 
condomini sono più di 4 (quattro) come stabilito dal primo comma 
dell'articolo 1129 del CC.  Quando i condomini sono più di 10 (dieci) 
vi è l'obbligo di munirsi di un regolamento. Articolo 1138, comma primo.
Nel vostro caso, anche se non nominato formalmente chi si occupa di 
pagare le bollette e ripartisce le quote è l'amministratore.  Quanto 
al fatto di non aver obblighi fiscali non ne sarei tanto sicuro.
O tutto viene fatto dai condomini gratuitamente o fatturate tutto in 
nero.  Anche una semplice riparazione agli impianti condominiali 
(citofoni, serratura del portone, ecc...) per non parlare della 
pulizia delle parti comuni e la manutenzione dell'ascensore comportano 
adempimenti fiscali.
---------------
Articolo 1129 - Nomina e revoca dell'Amministratore.
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un
amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta
dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
Articolo 1138 - Regolamento di Condominio.
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, 
deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa 
l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i 
diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme 
per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative 
all'amministrazione.
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 
il limite non ï¿œ di 4?

 
mah! in un caso analogo la figlia dell'intestatario (praticante in uno 
studio legale) ha invitato il genitore a disdire il contratto enel per 
le luci comuni

 obbligo fiscale.
Errato.  La legge impone l'obbligo dell'amministratore quando i
condomini sono pi� di 4 (quattro) come stabilito dal primo comma
dell'articolo 1129 del CC.  Quando i condomini sono pi� di 10 (dieci)
vi � l'obbligo di munirsi di un regolamento. Articolo 1138, comma primo.
CUT
chiedo scusa, pensavo fossero 8, la mia confusione deriva dal fatto che dove 
abito io siamo 8 unit� ma con due entrate separate, in pratica in comune non 
abbiamo niente, ci sono 4 unit� da una parte e 4 a fianco. C'� comunque 
qualcosa legato alle 8 unit�, oltre questo numero viene definito 
condominio.Nel comune dove risiedo, le immondizie dei condomini hanno una 
raccolta in bidoni condominiali, quelle delle unit� abitative singole, hanno 
i bidoncini personalizzati.In quella occasione, la circolare emessa dal 
comune diceva che si intendeva condominio quando le unit� abitative 
superavano le 8, altrimenti veniva considerata unit� singola. Vivo nel nord 
in una regione dove le regole vengono applicate fin troppo, se ci fosse 
stato l'obbligo di un regolamento e di un amministratore lo avebbero 
sicuramente fatto. Quando acquistammo dall'impresa c'era un amministratore, 
e fu lui stesso a dirci che non avevamo l'obbligo, da questo deriva la 
confusione, di fatto noi siamo considerati 4 unit�.Per obblighi fiscali 
intendo tutte quelle pratiche burocratiche necessarie in un condominio. Un 
amministratore deve aver documentato tutto, la pulizia delle scale deve 
essere fatturata, oppure, se le puliscono i condomini, deve risultare una 
ritenuta d'acconto, nel nostro caso invece non serve.Comunque un p� di 
confusione in testa ce l'ho, chiedo perci� lumi a voi scusandomi per 
eventuali cose errate. 

 per eventuali cose errate.
Anche il fabbro o l'elettricista che vengono a riparare la serratura 
del portone od il citofono devono fatturare e anche questo comporta 
obblighi fiscali.
Con questo non è illegale che un condomino si assuma l'incarico di 
fare i pagamenti ed eventualmente coordinare eventuali interventi per 
la manutenzione, ma così facendo si assume anche tutte le 
responsabilità inerenti all'amministratore.
Forse il condominio è relativamente recente e non avete ancora avuto 
grossi guai, ma più il tempo passa più la necessità di un 
amministrazione si fa pressante (avete un'assicurazione globale 
dell'edificio?).


cut
Il tetto e le pareti esterne sono la prima cosa che mi viene in mente
nel caso di edificio unico.  Vivi al nord quindi, almeno in Lombardia,
cut
abbiamo due entrate con due n.civici, due utenze luce-acqua separate.Si 
tratta in pratica di due casette attaccate. La facciata � unica, al momento 
della pittura il conto sar� sicuramente suddiviso per 8.
cut
Forse il condominio � relativamente recente e non avete ancora avuto
grossi guai, ma pi� il tempo passa pi� la necessit� di un
amministrazione si fa pressante (avete un'assicurazione globale
dell'edificio?).
cut
Abitiamo tutti dal '93, abbiamo un'assicurazione globale per entrambi gli 
edifici. 

   
Scusami ma per applicare la legge non si contano le unitï¿œ abitative ma 
il numero di condomini.Quindi fino a 4 non c'ï¿œ obbligo, per un numero 
superiore bisogna nominare l'amministratore.
Condomino e chiunque abbia almeno una proprietï¿œ facente parte del 
condominio, poi se questo condomino ha piï¿œ proprietï¿œ, (una, due , mille) 
va contato sempre una sola volta.
Dunque per rispondere alla tua domanda, bisogna prima rispondere a 
quest'altra domanda: quanti condomini ci sono nel condominio???
Saluti
Paolo


cut
mi potresti citare l'articolo di legge? Te lo chiedo perch� nel mio stabile 
abita un avvocato-giudice di pace che sostiene la versione delle 4 unit�. 

 abita un avvocato-giudice di pace che sostiene la versione delle 4 unit�.
Andiamo bene ....
Come hanno gi� scritto, articolo 1129 codice civile, dove si parla
espressamente di CONDOMINI e non di unit� abitative.
Porta il ragionamento al limite: un palazzo di 100 appartamenti di un unico
proprietario � un condominio ?
        Rebrac


grazie,molto utile.ultima domanda:per condomini si intende chi ha la 
residenza o chi vive? Esempio: qui vivono 7 persone ma la residenza ce 
l'hanno solamente 4, gli altri risiedono altrove. 

 l'hanno solamente 4, gli altri risiedono altrove. 
Sono condomini i PRORIETARI.  Possono anche vivere in Australia o 
anche più lontano ma rimangono condomini con tutti i diritti e doveri.
Se anche affittano chi vi risiede è un inquilino a cui il proprietario 
ha affidato l'unità e la residenza non da alcun diritto sulla 
proprietà comune anche se rimane il dovere di comportarsi secondo le 
regole del vivere civile.


   
*Ti hanno giï¿œ citato l'articolo. Per completezza ti riporto l'articolo 
in questione (del codice civile). Come vedi si parla solo ed 
esclusivamente di CONDOMINI e cioï¿œ dei PROPRIETARI  (i proprietari sono 
quelli che si prendono i soldi per l'affitto) degli immobili e non di 
quante case ci sono nel palazzo. Conta quanti sono sti proprietari e 
vedi in quale caso rientra il tuo condominio.
Saluti
Paolo
Art.1129 - */Nomina e revoca dell'amministratore -/ Quando i 
_*condomini*_ sono piï¿œ di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. 
Se l'assemblea non provvede, la nomina ï¿œ fatta dall'autoritï¿œ 
giudiziaria, su ricorso di uno o piï¿œ condomini. 
L'amministratore dura in carica un anno e puï¿œ essere revocato in ogni 
tempo dall'assemblea. 
Puï¿œ altresï¿œ essere revocato dall'autoritï¿œ giudiziaria, su ricorso di 
ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma 
dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua 
gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolaritï¿œ. 
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore 
dall'ufficio sono annotate in apposito registro.
P.S. Ma tu sei un proprietario?

 l'amministratore,
   Il numero 8 non � menzionato in nessun articolo del codice civile che
   riguardi il condominio.


 di CONDOMINI e cio� dei PROPRIETARI  (i proprietari sono
cut
adesso mi crei un p� di confusione, nel mio caso ci sono 4 unit� che 
corrispondono a 4 proprietari quindi non c'� bisogno di amministratore? E se 
uno di noi si porta a casa una persona convivente cambiano le regole perch� 
divetiamo 5? 

   
Scusami Franco, non voglio sembrarti scortese, ma prima di continuare la 
discussione sarï¿œ meglio che tu approfondisca il concetto di* 
proprietario. *Quando avrai chiaro cos'ï¿œ un proprietario, e sarai in 
grado di distinguere tra proprietario, inquilino, abitante (con o senza 
residenza) numero di abitanti un appartamento eccetera, allora ne 
riparliamo.
Per venirti in contro, dammi la tua definizione di proprietario, cioï¿œ 
chi e cosa ï¿œ per te un proprietario.
Saluti
Paolo

 Paolo
Non sei per niente scortese, scusami tu per la mia ignoranza. Proprietario 
per me � la persona a cui e intestato l'appartamento.Nel mio caso la 
proprietaria � la mia fidanzata residente, io convivo ma risiedo altrove.Al 
fine della definizione di condominio siamo 2 oppure 1? 

   
Ok . Quindi nel tuo caso la tua fidanzata ï¿œ la proprietaria. Ora un 
proprietario ï¿œ sempre tale indipendentemente se vi abita nella casa di 
cui ï¿œ proprietario oppure se abita da un'altra parte. Resta comunque 
proprietario. Sei d'accordo?
Cioï¿œ il fatto che tu sia proprietario di una casa, nulla cambia, dal 
punto di vista della proprietï¿œ,  se ci abiti dentro oppure tu viva da 
un'altra parte o addirittura in un'altra nazione per non dire su un 
altro pianeta. Resti sempre tu il proprietario. Sei d'accordo?
Ovviamente nulla cambia se il proprietario non ha la residenza oppure ce 
l'ha. Ragiona, il fatto ce tu possegga una casa, cioï¿œ sei il 
proprietario, pensi che cambi qualcosa se hai la residenza oppure no? Se 
e resti sempre tu il proprietario.
Non sarai piï¿œ proprietario solo quando venderai la casa ad un'altra 
persona, e come sai, solo il proprietario puï¿œ vendere la casa (ameno che 
tu non sia Totï¿œ e allora in tal caso puoi vendere anche la fontana di 
Trevi:-)
Fin qui tutto chiaro? Penso di si.
Ora sostituisci alla parola "proprietario" la parola "condomino" . Cioï¿œ 
il "condomino" ï¿œ un proprietario. Quindi nel tuo caso, la tua fidanzata 
ï¿œ una condomina, mentre tu, a livello condominiale, non sei niente, cioï¿œ 
non conti assolutamente nulla. E questo vale per tutti gli inquilini a 
qualsiasi titolo, residenti o no, paganti o no, amici o no e cosï¿œ via. 
Nel condominio si fa riferimento solo ai condomini e cioï¿œ ai proprietari.
Ora ci possono essere dei casi in cui la stessa casa sia di proprietï¿œ di 
piï¿œ di una persona. Per esempio, supponiamo che la casa della tua 
fidanzata sia anche tua, oppure che sia in comproprietï¿œ con il fratello 
(ipotizzo che ci sia un fratello).  In tal caso la proprietï¿œ ï¿œ in capo a 
due  (o piï¿œ persone) , cioï¿œ qualunque decisione spetta solo ai due (o 
piï¿œ persone) , perï¿œ a livello condominiale si conta sempre e solo un 
condomino. Cioï¿œ in una ipotetica assemblea, devo essere convocati la tua 
fidanzata e il fratello, perï¿œ quando si vota il loro voto non si conta 
per due ma per uno e i millesimi non si divido fra i due ma restano 
indivisi.
Ricapitolando per rispondere alla tua domanda devi:
1) dimenticarti di quante case, box, negozi o altro, ci sono nel tuo palazzo
2) contare quanti sono i Proprietari dei vari locali che stanno nel tuo 
palazzo (cioï¿œ devi sapere i nomi e cognomi dei proprietari dovunque 
stiano nel mondo o al di fuori:-)
3) Se ad uno stesso proprietario corrispondono piï¿œ case o negozi o box, 
questo va contato una sola volta
4) Se ad una casa (negozio o latro) corrispondono piï¿œ proprietari (basta 
pensare agli eredi) questi vanno contati una sola volta (cioï¿œ 
corrispondono ad un solo condomino).
Fatto questo, (spero di non aver dimenticato nulla) conti i condomini: 
se sono 4 o meno non c'ï¿œ l'obbligo dell'amministratore, se invece sono 5 
o di piï¿œ allora ci vuole l'amministratore che puï¿œ anche essere uno dei 
condomini.
Spero di esser stato chiaro
Saluti
Paolo

 Paolo
Chiarissimo, aveva perci� ragione l'avvocato-giudice di pace che abita qui. 
Ci sono 4 proprietari quindi non abbiamo l'obbligo dell'amministratore anche 
se, magari vivamo in 7, solo 4 sono gli effettivi proprietari. L'unico 
dubbio mi sorge per una coppia sposata, se hanno la comunione dei beni sono 
da considerare 2 condomini? Mi sa di d�, ma non rientra nel nostro 
caso.Grazie per le spiegazioni.ciao 

 Chiarissimo, aveva perci� ragione l'avvocato-giudice di pace che abita
qui.
Se sosteneva la tesi delle 4 "unit�", come dicevi tu, direi proprio di no.
        Rebrac

 Paolo
Grazie per i molti chiarimenti che mi state dando in quest'ambito per
me completamente sconosciuto...
Ora appurato che necessitiamo di un amministratore e che vorremmo
nominarne uno tra noi:
deve esser una persona iscritta necessariamente ad un qualche albo?
se la persona in questione ha già un lavoro e per questa attività non
percepisce compenso ci sono complicanze a livello fiscale?
se vi viene in mente altro vi prego di aggiungere tutto sto cercando
di farmi una cultura per capire quanto sia percorribile questa
strada...
GRAZIE

Risposta a AA:
Spendere pochi euro per comperarti un libro sul
condominio ti sembra una esagerazione ?
Se speri di farti una cultura sul condominio ponendo
di volta in volta domande su questo NG....... "campa
cavallo che l'erba cresce".Fatti prima una cultura di
base e poi ne parliamo!
Cordialit� 

 Cordialità
Le cordialità te le puoi anche tenere, pensavo che oltre allo scambio
di opinioni i gruppi di discussione potessero esser anche
un mondo dove chi è più preparato può aiutare altre persone che
necessitano di risposte.
Penso che la tua disponibilità e simpatia puoi tenerla all'interno del
tuo ambito familiare senza sfogare la tua frustrazione su persone
presenti in questo gruppo.
Cordialità

 Cordialit�
Le cordialit� te le puoi anche tenere, pensavo che oltre allo scambio
di opinioni i gruppi di discussione potessero esser anche
un mondo dove chi � pi� preparato pu� aiutare altre persone che
necessitano di risposte.
Penso che la tua disponibilit� e simpatia puoi tenerla all'interno del
tuo ambito familiare senza sfogare la tua frustrazione su persone
presenti in questo gruppo.
Cordialit�
Guarda che la mia disponibilit� su questo NG � a 360 �, ma il mio
era un consiglio che tu sei libero o meno di accettare e non una
imposizione. Vedo comunque che sei molto permaloso e me ne
dispiace......mi pari come uno scolaretto che ha appena imparato
l'alfabeto....ecco � in questo senso che ti invitavo a leggerti un libro
sul condominio ( ne esistono in circolazione molti ed ad un prezzo
irrisorio, oppure vai su google e clicca "Condominio" imparerai
cos� almeno le cose piu' elementari e poi potrai ampliare la tua
cultura su questo NG senza ( e non offenderti) fare figuraccie.
Buon Natale, w 

> Cordialit�

   
Se veramente tu o qualcuno del tuo palazzo decidesse di fare l'amm, 
allora seguirei il consiglio che ti ha dato w.2009 (anche se ti � 
sembrato un po' sgarbato), perch� fare l'amm senza un minimo di 
conoscenze � da folli.
Saluti
Paolo