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Titolo: Condominio minimo bloccato per mancanza amministratore

Ciao a tutti,
vi scrivo per conto di una amica che si trova in una situazione spiacevole.
 
Condominio di 6 appartamenti (1 proprietario ha 2 appartamenti e quindi 
in totale sono 5﻿), non hanno mai avuto amministratore o tabelle 
millesimali.
 
Ora dovrebbero fare delle spese di manutenzione ma 2 proprietari (3 
appartamenti) non vogliono spendere niente.
 
La situazione dello stabile sta lentamente degenerando e i restanti 3 
non sanno cosa fare.
 
Come aggravante i 2 appartamenti non si sa effettivamente a chi siano 
intestati, se sia la persona che ogni tanto si fa vedere o della madre 
come qualcuno dice, oltre il fatto che non si sa dove abbiano la 
residenza, se nell'appartamento o in Belgio.
 
Oltretutto a domanda diretta "dove hai la residenza?" la risposta è 
stata "non te lo voglio dire".
 
 
 
Come possono risolvere?
 
Ai 3 rimanenti andrebbe bene anche l'amministratore giudiziale ma non 
avendo vecchio amministratore, certezza del proprietario dei 2 
appartamenti, indirizzo di residenza non sanno come muoversi.
 
Vi ringrazio si d'ora


Fino a prova del contrario, in Italia esiste una cosa che si chiama 
"Pubblicità immobiliare". Adesso è in mano all'Agenzia delle entrate, ma 
è passata di mano (actasto, poi ag. del territorio) ed ha cambiato nome 
diverse volte, negli ultimi anni.
Spendendo poco (un centinaio di euro), si va a fare una ricerca degli 
effettivi proprietari. Se parliamo di immobili regolarmente accatastati, 
è la soluzione più semplice. Ed un problema l'abbiamo risolto:
https://wwwt.agenziaentrate.gov.it/servizi/UfficiProvinciali/index.php
 
(cerchi la tua provincia, poi trovi gli uffici di "Pubblicità immobiliare").
 
Per quel che riguarda il condominio, beh, non è "minimo", ma sotto il 
limite di legge che rende obbligatorio un amministratore. Il condominio 
minimo ha 2 proprietari, altrimenti non sarebbe minimo, ma "inferiore". :-)
 
Grammatica a parte (ci cascano anche i giudici, per essere all'altezza 
con la bassezza dei tempi...), 3 contro due vuol dire che c'è una 
maggioranza. Se ha anche una quantità di millesimi adeguata (le tabelle 
dovrebbero essere calcolate al momento del rogito! controllate bene nei 
vostri documenti d'acquisto... scommetto che ci sono), può decidere a 
maggioranza.
 
Amministratore: optional, come detto. Forse consigliato, se siete tutti 
a digiuno della materia. Ma vedete voi.
 
Ultimo punto: si, ci si può rivolgere ad un giudice per la nomina di un 
amministratore, rovesciando le disposizioni attuative del c.c. (che 
prevedono l'esonero), ma credo sarebbe meglio che siate voi a scegliere 
chi ritenete sia degno della vostra fiducia.
 
-- 
Stefano

 chi ritenete sia degno della vostra fiducia.
 
Avevano pensato alla nomina giudiziale perchè non sanno più che fare, 
non sapevano neanche chi fosse uno dei proprietari (ora dovrebbero 
scoprirlo grazie al tuo primo suggerimento).
 
Quindi diciamo che a breve sapranno chi sono effettivamente tutti i 
proprietari, che sono al 50% esatto come millesimi "temporanei", come si 
possono muovere?
 
Grazie
 

 appartamenti, indirizzo di residenza non sanno come muoversi.
 
Magari rivolgendosi ad un professionista competente, che non
e' l'amministratore. Voi infatti non avete un problema di
amministrazione condominiale, ma di contenzioso con dei
"soci" che vogliono negarsi al loro dovere.
 
Cominciate a muovervi da "padroni di casa" (come farebbe il
dirigente di una azienda, per capirci), incaricando il
professionista che vi serve, e muovendo il sedere per fare
cio' che va fatto. In un paese normale, uno direbbe: chiedete
ad un amministratore, avete i voti, non serve giudiziario.
Ma in Italia e' notorio che troppo amministratori di mestiere
sono, per fare un paragone con il settore pubblico, dei
"corrotti". Quindi, e' molto piu' saggio affrontare qualche
fastidio in prima persona "prima", invece che piangere
lacrime amare dopo.


 per proprietario.
 
Se la situazione non è aggiornata senza i rogiti dei proprietari 
sconosciuti diventera` una procedura lunga e costosa.  Per avere 
l'aggiornamento ho dovuto presentare il rogito.
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 possono muovere?
 
Come brevemente indicato sopra.
Tutto ciò, però, mi lascia perplesso. Per un semplice motivo. O non 
c'erano parti comuni (e quindi diventa difficile parlare di condominio) 
o non ho capito come è stata gestita sinora tutta la problematica che ne 
deriva.
I 5 proprietari in questione, che cosa condividono?
 
 
-- 
Stefano

 per pagare il consulto di un avvocato ?!!!
 
Infatti è quello che vogliono fare, sono anni che provano a ragionarci 
con queste due persone ma si sono solo fatti infinocchiare e ora il 
palazzo ha bisogno di cure urgenti e quindi non si può più rimandare.
La cosa ridicola è che il palazzo è anche degli altri 2, soldi sembra 
che non manchino e quindi non capiscono il perchè di questo comportamento.
 
Ricapitolando nel caso vogliano muoversi da soli:
  - devono conoscere i nomi reali dei proprietari facendo una visura
  - devono indire una assemblea di condominio
  - in assemblea quali maggioranze sono necessarie per approvare 
amministratore o tabelle?
 
Grazie

 Giovanni
 
 
stai confondendo il catasto con la conservatoria dei registri 
immobiliari detto anche ufficio ipoteche; purtroppo adesso sono entrambi 
sotto la denominazione unica di agenzia delle entrate (e questo crea 
confusione);
 
alla conservatoria trovi la storia di tutti i proprietari da ieri ad 
almeno il 1920 data nella quale è stata resa obbligatoria la 
trascrizione immobiliare (ma in certe conservatorie ci sono ancora gli 
atti del 1848; la conservatoria ha carattere probatorio; quindi puoi 
vedere sia la nota di trascrizione del titolo che il titolo (l'atto vero 
e proprio firmato dai contraenti)
 
al catasto trovi la storia sia grafica degli immobili che dei soggetti 
proprietari ma non è probatorio, quindi non è neanche aggiornato, anche 
se negli ultimi anni (dal 2011) per poter fare un atto di compravendita 
è obbligatorio aggiornare prima il catasto; quindi anche a catasto si 
sta raggiungendo l'allineamento della banca dati; ma, grosso modo, ci 
vorranno ancora almeno 50 anni
 
a proprosito di subinterni; non si dice subinterni ma subalterni catastali
 
 

 I 5 proprietari in questione, che cosa condividono?
 
Ingresso, corridoio, scale e box auto sotterraneo.
Per intenderci è un palazzo di 1 piano + 1 sottostante per i box (3 
livelli insomma) con 3 appartamenti al piano terra e 3 al primo piano.
Giangi
 
p.s. se viene nominato un ammministratore è obbligatorio il conto corrente?
 

 a proprosito di subinterni; non si dice subinterni ma subalterni catastali
 
Svista "condominiale" :-)
 

 p.s. se viene nominato un ammministratore è obbligatorio il conto corrente?
 
In presenza di amministratore sono obbligatori una quantita' industriale
di formalizzazioni, "altro" che conto corrente. La quota di partenza di
tutti questi costi, mediamente facilmente vola verso i 1000-2000 euro
all'anno. Piu' il compenso amministratore (ma sono pazzi ?!)
Aggiungo che i primi due anni, per impostare tutto, ci sara' da fare
pratiche di apertura.
 
Gestione fiscale, alcuni vogliono il DUVRI, poi vi rifilano
l'assicurazione per RC dell'amministratore, verifica antincendio
dei box (che concludera' che sono esente, ma intanto va fatta)
regolarizzazione "formale" incartamenti impianti elettrici,
ispezione periodica dei salvavita (potreste farla voi, ma
l'amministratore vuole i pezzettini di carta con timbretto),
vi obbligano (terrorizzando) a mettere l'anticaduta sul tetto,
la pulizia delle scale finisce appaltata, la fornitura di
energia elettrica diventera' cara, perche' vi trovate senza
accorgervi un contratto di quelli che fanno i promotori porta
a porta (il paragone e' riferito alla "convenienza"), e questo
e' solo l'inizio, se capitano male, ci sono amministratori
veramente delinquenti, ma non essendo il condominio un ente
pubblico (quindi non c'e' il reato di corruzione, etc.), e stante
il disastroso  stato della giustizia (le sentenze le vendono al
miglior offerente ...) molti cittadini rinunziano all'idea di
mettere l'amministratore dietro le sbarre, protetto come e' dalla
sua potente corporazione.
 
Ma il vero colmo, e' se l'amministratore riesce ad avere la
delega dei tre "oppositori" (promettendo in cambio dei vantaggi
"riservati" ai "sparagni"), finisce che, agendo in modo da
avere la neutralita' di un quarto, gli altri due condomini,
quelli diligenti scoprono di essere diventati "minoranza" e
che, una volta capito quanto gli costa il scherzetto (a fine
della fiera, gli sarebbe costato meno pagare di tasca propria
i lavori, che le quote che ora si beccano ogni anno), non
riescono neanche piu' a cacciare l'amministratore che loro
hanno voluto !!!
 
I condomini minori, raramente hanno una reale necessita' di un
amministratore, esattamente come molti condomini medio-piccoli,
non hanno necessita' di un servizio di portineria: troppa poca
attivita' per giustificare l'onere di un "tirapiedi".
 
Ma l'italiano medio deve uscire dalla mentalita' dello scrocco o
dello sparagnare sulle consulenze professionali, altrimenti si
inguaia, perche' essere i padroni di un fabbricato porta con se
anche della gravi responsabilita'. Quindi, il suggerimento
caloroso per le situazioni in condominio minore e' prevedere
ogni anno una cifra corrispondente a quello che "si crede"
basti per pagare un amministratore (in realta', come spiegato,
un amministratore si porta dietro valanghe di altri costi),
ed usare questa cifra per un "fondo spese professionisti".
Prima di tutto, e' meglio un consulto periodico (per quello che
va oltre la generalita' che potete chiedere anche in questo
gruppo) con un geometra (o figura simile) che vi tiene
aggiornati sulle incombenze tecniche, ma attenzione, fatevi
citare ogni volta gli estremi di legge e chiedete conferma
altrove (magari in questo NG), solo con il tempo potete capire
se e' onesto e quindi fidarvi a ragione veduta.
 
Poi, ogni volta che ci sono dubbi o difficolta' giuridiche, si
chiede un consulto con un avvocato, che vi spiega cosa fare.
Anche qui, meglio controllare altrove che la racconti giusta.
 
Un costo medio di 500 euro all'anno in queste consulenze,
evita guai e toglie l'amministratore di torno.
 

 amministratore o tabelle?
 
Prima di tutto chiariamo che le tabelle millesimali non si approvano,
si "calcolano". Quello che fa l'assemblea e' solo approvare le
ripartizioni secondo i criteri di una tabella millesimale che viene
allegata la prima volta. La differenza e' sostanziale, perche' una
tabella millesimale puo' essere corretta al riscontro di errori
materiali, senza alcuna formalita': si ricalcola e si rifanno o si
applica da allora ai nuovi riparti.
 
Insomma, la delibera che approva meramente una tabella millesimale
non ha alcun significato. Potrebbe averla in certi casi (quando e'
chiaramente errata) se approvata all'unanimita' e poi inserita
nei rogiti, ma questi sono casi particolari.
 
Per la nomina di un amministratore servono 500 millesimi e 3 voti,
Per le spese di manutenzione ordinaria, bastano 1/3 dei millesimi
e la maggioranza dei presenti (che siano almeno 2 voti).
 

 di formalizzazioni, "altro" che conto corrente.
 
[CUT]
 
Diciamo che se formalizzano il tutto a livello di millesimi e continuano 
ad occuparsene loro ma in maniera più formalizzata e chiara sarebbero 
più contenti anche i 2 simpaticoni.
 
Molte grazie per tutte le informazioni
Giangi

 e la maggioranza dei presenti (che siano almeno 2 voti).
 
Ottima ricapitolazione
Ancora grazie
Giangi

 in poi?
 
Lei metterebbe ai voti la seguente formula:
 
2+2 = 4
 
?
 
E' la stessa cosa: si stampa le tabelle per comodita', perche'
tutti possano sapere "da dove sono partiti i calcoli del rendiconto"
(se fossimo telepatici, non ci sarebbe neancbe bisogno).
Avendo tutti in mano gli stessi numeri di partenza, diventa
facile inviduare gli errori (o le furbate).
 
Ma la tabella non ha nulla di misterioso, ma e' semplicemente
una lista di numeri facilmente ricalcolabile e verificabile
a volonta' (nel caso citato dei 6 appartamenti).
 
Quando ero studente universitario, avendo la fiducia del locatore,
mi delegava alle assemblee condominiali (e' cosi' che ho
cominciato, a  causa di una amministratrice che si faceva
portare il gasolio del condominio a casa sua). Naturalmente
per un efficace controllo mi servivano le tabelle millesimali
ed il locatore le aveva perse (e non volevo mettere a dura prova
la sua pazienza). Detto fatto, faccendo la proporzione delle
quote divise tra i condomini, me la sono stampata (usando
le potenti risorse del centro di calcolo ... a quel tempo
vedere un tabulato creava sentimenti di meraviglia :-)
Quando l'amministratrice ha visto il tabulato e' sbottata,
dopo una rapida occhiata:
"Ma chi gliela ha data!"
Le questione era che era quasi identica (probabilmente c'era
qualche differenza sulle ultime due cifre dopo la virgola)
a quella reale.
Oggi nell'era dei fogli elettronici, e quindi con le
proporzioni calcolabili in automatico anche senza
avere accesso all'unico elaboratore centrale della citta'
(escludendo quello delle sedi centrali delle banche),
dovrebbe avere ormai smitizzato questo graal delle tabelle
millesimali! O no ? :-)
 
...snip...
 

 millesimali! O no ? :-)
 
Non lo dica a me, sia io che la mia amica siamo informatici :-)
Il problema sono gli altri.
Giangi
 
p.s. ancora grazie per i consigli, sembra tutto chiaro.
 
p.p.s. proprio oggi la mia amica mi ha comunicato che il signor "non 
voglio dirti dove ho la residenza" qualche hanno fa, per non pagare una 
spesa ridicola, aveva fatto mandare da un avvocato una lettera "per 
conto di... residente in ..." :-) Se ne è ricordata proprio ieri ed è 
andata a ricercarla.
Ora hanno tutti gli indirizzi di residenza, partono le convocazioni.

 semplice umidità è arrivata a perdite e sul registro sempre 2 righe.
 
Io, in ogni caso compilerei ugualmente le due tabelle (quella
millesimale per valori e quella derivata per la scala), utilizzando
le rendite catastali, e la allegherei alla convocazione (con la
dicitura per uso provvisorio). La ragione ? Quando arriva la tabella
del professsssionista, coglierei l'occasione per sottolineare quanto
poco diversa e' dalla mia, a rimarcare l'imbecillita' di chi sceglie
(o costringe) di pagare un dotto per fare i conti della spesa domestica.
 

 (o costringe) di pagare un dotto per fare i conti della spesa domestica.
 
Stamattina, sta facendo il lavoro della messa su foglio delle rendite 
catastali, fortunatamente sono solo 19 sub.
Le ho suggerito una "cattiveria", se il totale dei 3 è superiore al 50% 
di allegarla o semplicemente portarla in assemblea, in caso contrario di 
fermarsi ai 3/6.
Grazie
Giangi