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Titolo: Infiltrazioni da risalita

Approfitto spudoratamente della vostra competenza.
Abito a Venezia - centro storico ed ho acquistato circa  un anno fa un
appartamento che fa parte di un condominio, costituito su mio invito,
costituito da tre unità abitative.
Ho subito notato che una considerevole area di muro perimetrale  è
interessata da "umidità da risalita", frequentissima nella mia città,
ossia da infiltrazioni che dal basso salgono verso l'alto.
La soluzione ideale consisterebbe nel  tagliare il muro a 30 cm dal
suolo ed  isolare la parte inferiore da quella superiore: operazione
che, ovviamente, comporta un costo considerevole anche se non
eccessivo e che, comunque, risulta essere l'unica a garantire la
soluzione del problema.
Ho parlato di tutto ciò con gli altri condomini, facendo presente che
il muro perimetrale è equiparato al muro maestro e quindi rientra
nella categoria dei beni comuni di cui all'art. 1117 c.c., ma si sono
dichiarati contrari ad interventi di questo tipo (altre soluzioni
prospettate dai due genii: eliminazione dell'intonaco,  disposizione
di stufetta elettrica in prossimità del muro ecc.). 
E' in programma il rifacimento del tetto, dal quale pure provengono
infiltrazioni. Ma il danno  che compromette l'isolamento
dell'appartamento sottostante il tetto, non è equiparabile a quello
che deriva da infiltrazioni nel muro perimetrale e che, a lungo
andare, potrebbe causare anche problemi di statica all'edificio?
Se dal tetto provengono infiltrazioni che causano delle macchie di
umidità, non sarebbe sufficiente procedere ad una revisione dello
stesso anzichè al suo rifacimento totale? E se risulta necessaria
quest'ultima operazione, perchè non sarebbe altrettanto urgente la
riparazione del muro maestro?
Vi prego di rispondermi quanto prima.
Grazie per quanto potrete consigliarmi.
Ciao.
Silvia





Hai pienamente ragione su tutto. Scrivi una raccomandata e 
mandala, con ricevuta di ritorno, ad ogni singolo condomino in cui esponi le tue 
sacrosante ragioni e intimi agli stessi di studiare e deliberare in sede 
assembleare i lavori necessari ad evitare un ulteriore deterioramento della tua 
proprietà. Concludi la raccomandata riservandoti di richiedere i danni che hai 
già subito e che subirai se non ci saranno tempestivi interventi.


Ti invidio affettuosamente per la bella città in cui vivi. 
Saluti dalla più asciutta Napoli.



 ha scritto nel messaggio
news:396f75b6...@news.unive.it...


Hai pienamente ragione su tutto. 
prima che Silvia si getti a capofitto in una causa legale o che lo
faccia anch'io (dato che la mia situazione e' simile), vuoi dirci se
questa affermazione e' frutto di un tuo convincimento o se si basa su
precise sentenze di qualche tribunale ? :)
I danni causati ai pavimenti (sempre da infiltrazioni da risalita) chi
li paga ?
Grazie
Duilio





Non ho detto a Silvia di iniziare una causa legale, ma di 
scrivere raccomandate.


Il muro perimetrale è di proprietà condominiale; se la 
struttura è in muratura ciò lo affermo in base al 1117 del codice civile (muro 
maestro); se la struttura è in cemento armato le sentenze di Corte di Cassazione 
2072 del 1943, 1844 del 1953, 3867 del 1986 hanno esteso il concetto di muro 
maestro alle pareti perimetrali degli edifici in cemento armato. Stabilito che 
il muro è condominiale, se da una sua non ottimale conformazione un condomino ha 
un danno (umidità di risalita), egli chiama il proprietario (condominio) ad 
intervenire. Ciò lo inizia a fare a mezzo raccomandata spendendo qualche 
biglietto da 10000; la causa, ben più onerosa e impegnativa, è di la da 
venire.


Che la soluzione ideale consista nel taglio del muro come 
descritto da Silvia è convincimento corrente nel campo tecnico. Esistono al 
momento sperimentazioni di elettro osmosi, ma sono ancora in alto 
mare.


Spero di essere stato esauriente


Riguardo ai danni causati ai pavimenti da infiltrazione di 
risalita, il problema è da valutare nello specifico. Non parliamo più di muro 
condominiale ma di pavimento privato. Bisogna capire se il pavimento è relativo 
ad un cantinato (nel qual caso è anche concepibile che ci possa essere umidità) 
o altro. Se vuoi, spiega meglio il problema e cercherò di dirti la mia 
(compatibilmente con il tempo che ho). Saluti.







PER DUILIO


spiega meglio il problema e cerchero' di dirti la mia (compatibilmente con il tempo che ho). =
e' presto detto: possiedo quasi l'intero piano terreno di uno stabile.
Da qualche tempo, misteriose infiltrazioni (probabilmente di acque
nere) provenienti dal terreno hanno rovinato gran parte del mattonato,
e impregnato le pareti di umidita'.
Le mie azioni sono state le seguenti:
1. R/R all'ammnistratore che infine - un emerito imbecille - e' stato
rimosso
2. effettuazione di una perizia da parte di un CTU per fotografare lo
stato dei luoghi
3. nomina di un nuovo amministratore, che si accinge ora ad affidare a
un tecnico laureato un'indagine preliminare "atta all'individuazione
degli interventi necessari alla sicurezza statica e messa a norma
dell'edificio (comprese fognature)"
Le misteriose infiltrazioni hanno (probabilmente) 2 concause: 
1. perdita di un tratto di fogna comunale
2. perdita di un tratto di fogna condominiale
L'ipotesi 1. e' dovuta al fatto che un paio di chiusini a fianco
dell'edificio non raccolgono l' acqua piovana e mostrano un livello
d'acqua stagnante e maleodorante.
Inoltre un meccanico che ha in affitto un locale di piano terra si e'
trovato la vecchia buca per le auto (ora in disuso) invasa da acque
nere col tipico odore di fogna.
L'ipotesi 2. e' suffragata dal fatto che la parte di pavimento piu'
danneggiata corre parallela a un tratto della fogna condominiale.
Come imposteresti le azioni successive (legali e non) ?
Grazie
Duilio





 

 


Ti premetto che per poter dare un giudizio sereno sarebbe necessario 
un sopralluogo. Se hai un parente o amico tecnico
 
(in 
pratica uno a gratis), fatti supportare, anche se in queste cose la puzza non da 
adito a molti dubbi sulla natura del problema.


Mi sembra comunque che la vicenda sia impostata 
bene. Il tecnico, per mettere a norma la fogna condominiale, dovrà prevedere 
(non so quanto possa farti piacere o meno) dei pozzetti apribili per ispezioni 
(ovviamente impermeabili alla puzza) ai piedi delle colonne fecali montanti e 
quindi ubicati sul tuo pavimento (tieni però presente che i regolamenti sulle 
fognature sono emanati dai singoli Comuni, quindi non so come funziona dove sei 
tu, ma in genere è come ti dico). Non conosco i tempi degli eventi e cosa hai 
scritto nella raccomandata, ma se lo ritieni opportuno e vedi che 
l’amministratore temporeggia potresti inviare una nuova raccomandata di 
sollecito per “l’adozione urgente delle soluzioni più opportune al fine di 
eliminare le infiltrazioni di acqua fognaria nella mia proprietà, con salvezza 
illimitata di ogni diritto, ragione ed azione.”


Riguardo alla sospetta infiltrazione dai tombini 
comunali, cerca di far accertare al tecnico di cui sopra se il problema è reale 
o no (da quello che dici sembra di si). Ad ogni modo ti suggerisco di inviare 
comunque una raccomandata al Sindaco del Comune, in cui in termini morbidi (ma 
che non cambiano il succo della questione) lo responsabilizzi. Del tipo: “Le 
segnalo che i tombini ubicati davanti alla mia proprietà a via xy sembrano non 
recepire le acque piovane ed al loro interno staziona permanentemente acqua 
stagnante e maleodorante. Dal momento che nel mio locale si evidenziano evidenti 
tracce di infiltrazioni, La invito a provvedere per quanto di Sua competenza. 
Sono reperibile per vie brevi al telefono...... Con salvezza illimitata di ogni 
diritto, ragione e azione, porgo distinti saluti.” Raccomandate di questo genere 
sono cautelative e possono portare solo vantaggi.


Fammi sapere. 
Saluti.



 Come imposteresti le azioni successive (legali e non) ?
Io leggerei l'elaborato del tecnico laureato.

comunque una raccomandata al Sindaco del Comune
l'avrei gia' fatto ma... e se poi quelli del Comune intervengono e
_riparano_ i tombini ?
Come potro' poi dimostrare le infiltrazioni e chiedere i danni ?
Io penso che dovrei chiedere un'ispezione in contraddittorio fra un
mio tecnico e un tecnico comunale, con fotografie e tutto. Non trovi ?
Grazie
Duilio







No, non trovo, anche se la strada da te indicata non è 
sbagliata. Io scriverei la raccomandata in termini che già implicano una 
potenziale richiesta di risarcimento danni; infatti tu inviti il Comune a 
prendere contatti con te (inoltre in calce, molto morbidamente prima dei 
distinti saluti, scrivi che ti riservi di far valere in seguito i tuoi diritti, 
le tue ragioni e di fare ogni azione, anche legale, che riterrai opportuna). Poi 
vedrei come si comporta il Comune. Il fatto che riparino, implica un 
riconoscimento di responsabilità. Non so dalle tue parti, ma in genere non è che 
i tecnici comunali lesinano molto per accordare risarcimenti o riparazioni, 
anzi. Non conosco l'entità dell'infiltrazione da parte dei tombini comunali, per 
cui forse quello che dico è esagerato, ma tieni presente che se quelle 
infiltrazioni danneggiano strutture portanti dell'edificio (che sono 
condominiali), la responsabilità di non aver avvisato il Comune è tua. E siccome 
tu hai un altro contenzioso col condominio per il tubo fognario (per il quale 
dovranno sborsare non pochi quattrini tra adeguamento fogna, ripavimentazione 
del tuo locale, tinteggiatura, ecc.), non vorrei che qualche condomino ti 
sollevasse qualche strana questione. Saluti.