Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: Disegno di legge condomini

Onorevoli Senatori.   Il disegno di legge si propone anzitutto di 
aggiornare la normativa disciplinata dagli articoli 1117 e seguenti del 
codice civile, in materia di condominio negli edifici, normativa ormai 
ritenuta in parte superata, considerata la notevole evoluzione che in 
oltre cinquant anni ha subito la proprietà edilizia e, segnatamente, la 
proprietà condominiale; si propone inoltre di risolvere le problematiche 
connesse alla pubblicità dei fatti condominiali, pubblicità mai attuata, 
in parte per il venire meno dell ordinamento corporativo su cui era 
imperniata, in parte per il difficile raccordo tra gli istituti 
condominiali e quelli inerenti i diritti reali.
Le direzioni di intervento possono cosí riassumersi:
1) attribuire al condominio capacità giuridica speciale;
2) conferire la facoltà di accertare la cessazione della qualità 
condominiale di parti comuni ed acquisire al condominio altre parti;
3) disciplinare ex novo la pubblicità dei «fatti» condominiali ed in 
particolare del regolamento di condominio;
4) integrare la normativa con previsione di figure non disciplinate ex 
professo;
5) chiarire il significato di alcune norme che hanno dato luogo a 
difficoltà interpretative.
L attribuzione al condominio della capacità giuridica «speciale» si 
giustifica sulla base della considerazione che il condominio (così come, 
ad esempio, le associazioni non riconosciute) costituisce un centro 
unitario di riferimento di interessi plurisoggettivi che ben può formare 
centro di imputazione di rapporti giuridici, individuati in ragione 
della correlazione con la gestione del condominio stesso; il 
riconoscimento esplicito della «capacità» giuridica consente di 
istituire una vera e propria forma di rappresentanza organica del 
condominio, particolarmente utile allorché si tratti di compiere atti 
dispositivi in genere per i quali, allo stato della vigente 
legislazione, occorrerebbe il consenso di tutti i condomini.
Il secondo degli scopi che ci si prefigge consiste nell introdurre una 
disciplina relativa sia alla perdita della qualità condominiale di 
alcune parti comuni (si pensi, ad esempio, all ipotesi di un condominio 
che deliberi di non avvalersi più del servizio di portierato e che sia 
provvisto di alloggio del portiere e di altri locali a ciò adibiti) sia 
all acquisizione di altre parti condominiali, di altri beni cioè che si 
vogliono porre a servizio del condominio successivamente alla 
costituzione del condominio stesso. L attuale normativa impedisce ogni 
atto di disposizione (vendita o acquisto) che non abbia il consenso di 
tutti i condomini espresso nelle ordinarie forme contrattuali.
Viene quindi disciplinata la pubblicità di una serie di notizie 
riguardanti la vita del condominio, istituendo il registro del 
condominio presso il Dipartimento del territorio del Ministero delle 
finanze ove è sito l immobile.
Viene poi regolamentata la trascrizione dei regolamenti di condominio, 
che comportino la costituzione, il trasferimento o la modificazione dei 
diritti di cui all articolo 2643 del codice civile e vengono introdotte 
alcune norme di aggiornamento; infine, con opportune modifiche, vengono 
chiarite alcune disposizioni che hanno dato luogo a contrasti 
interpretativi.
Passando all esame analitico delle singole disposizioni, si fa presente 
quanto segue. L articolo 1 modifica l articolo 1117 del codice civile, 
attribuendo al condominio, costituito da tutti i proprietari delle unità 
che lo compongono, capacità giuridica per gli atti di conservazione e 
amministrazione delle parti comuni dell edificio nonché per il 
compimento di altri atti espressamente previsti dalla legge, statuendo 
che la sua rappresentanza è disciplinata dall articolo 1131 
(conseguentemente modificato dal successivo articolo 6); di conseguenza 
si stabilisce che i casi di cessazione della qualità di bene 
condominiale, ovvero di acquisizione al condominio di altre parti 
comuni, sono determinati dall assemblea dei condomini la quale ha quindi 
potestà di deliberare in merito, quale organo di amministrazione del 
condominio stesso.
L articolo 2 aggiunge all articolo 1118 del codice civile un comma 
diretto a disciplinare in maniera più organica le competenze e le 
procedure relative alla determinazione delle tabelle millesimali, 
attribuendo un vero e proprio valore contrattuale alla determinazione 
consensuale, senza possibilità di contestazione.
L articolo 3, modificando l articolo 1129 del codice civile, introduce 
la possibilità che nel condominio composto da piú di trenta condomini il 
regolamento possa affidare l amministrazione ad un consiglio di 
amministrazione composto da un numero pari di condomini o di loro aventi 
diritto e dall amministratore che lo presiede. Il medesimo articolo 
introduce l istituto della conferma tacita dell amministratore e ne 
prevede la revocabilità da parte dell autorità giudiziaria nei casi in 
cui non adempia ai propri obblighi ovvero se vi siano fondati sospetti 
di gravi irregolarità.
L articolo 4 modifica la normativa concernente la pubblicità dei fatti 
condominiali, provvedendo ad istituire il registro dei condomini, ove 
saranno pubblicati gli atti di cui al quarto comma dell articolo 1129 ed 
al quarto comma dell articolo 1138 del codice civile; la norma prevede 
inoltre che il registro sia tenuto dall Agenzia del territorio del 
Ministero dell economia e delle finanze ove è sito l immobile, con 
sistemi informatici, avvalendosi della rete telematica della pubblica 
amministrazione, e garantendone la diffusione a livello nazionale; al 
regime attuativo e transitorio provvede il successivo articolo 12.
L articolo 5 indica gli obblighi dell amministratore del condominio 
stabilendo, in particolare:
a) l obbligo di tenere i registri di contabilità, il registro del 
consiglio di amministrazione e delle assemblee, sottoponendoli a 
vidimazione preventiva in modo da garantire la fedeltà di dati e notizie 
e comunicandone gli estremi al registro dei condomini;
b) l obbligo di convocare ogni anno l assemblea per le deliberazioni 
previste dall articolo 1135, entro tre mesi dalla chiusura della gestione;
c) l obbligo di richiedere la trascrizione del regolamento prevista 
dall articolo 1138, entro trenta giorni dall avvenuta approvazione.
La trascrizione è attuata dal notaio che ha ricevuto o autenticato 
l atto di approvazione del regolamento da parte dell unico proprietario 
originario ovvero ha redatto il verbale dell assemblea condominiale che 
lo approva, nel caso in cui si debba provvedere anche alla trascrizione 
ex articolo 2643 del codice civile, pure novellato, e quindi si renda 
obbligatorio il ministero notarile.
L articolo 6 aggiunge all articolo 1131 del codice civile un comma che 
attribuisce espressamente all amministratore (o ad un condomino 
designato dall assemblea) la rappresentanza del condominio per gli atti 
di cui all articolo 1117, come modificato dall articolo 1 del presente 
disegno di legge.
L articolo 7 modifica l articolo 1135 del codice civile, prevedendo 
l approvazione sia del regolamento di condominio che delle tabelle 
millesimali e loro eventuali modifiche da parte dell originario unico 
proprietario dell edificio; introduce inoltre tra i poteri 
dell assemblea sia quello di accertare la cessazione della qualità di 
bene condominiale di cui all articolo 1117, come modificato 
dall articolo 1, attribuendo a tale deliberazione, purché assunta con le 
forme previste dall articolo 1136 del codice civile (atto pubblico o 
scrittura privata autenticata), il valore di titolo per la trascrizione 
di cui all articolo 2643 e per la voltura catastale, sia quello di 
autorizzarne la vendita, nonché quello di acquisire al condominio parti 
di uso comune, legittimando l amministratore a stipulare gli atti necessari.
L articolo 8 modifica l articolo 1136 del codice civile, introducendo 
nel primo comma l obbligo per i condomini di dare notizia 
all amministratore di ogni atto che comporti variazione del proprio 
diritto o della sua titolarità, prevedendo che, in caso di omissione e 
salvo il risarcimento del danno, l assemblea è validamente tenuta 
rispetto all inadempiente.
La lettera b) introduce una norma di raccordo, mentre la lettera c) 
prevede la forma pubblica per il verbale di assemblea da trascriversi a 
norma dell articolo 2643 del codice civile (vedi articolo 10 che segue).
L articolo 9 attribuisce al regolamento di condominio la disciplina dei 
rapporti tra le parti comuni dell edificio, tra queste e le singole 
proprietà e tra le singole proprietà tra loro, colmando una lacuna 
normativa che ha dato luogo a innumerevoli incertezze.
L articolo 10 integra l articolo 2643 del codice civile, prevedendo 
espressamente tra gli atti da rendere pubblici a mezzo della 
trascrizione i regolamenti di condominio allorché operino la 
costituzione, il trasferimento o la modificazione dei diritti menzionati 
nello stesso articolo 2643, ovvero disciplinino i rapporti di cui 
all articolo 1138, comma secondo (vedi articolo 9).
L articolo 11 apporta le opportune modifiche all articolo 2659 del 
codice civile al fine di rendere possibile la trascrizione dei 
regolamenti condominiali e la pubblicità di tutti i fatti condominiali, 
prevedendo che le trascrizioni riguardanti il condominio devono indicare 
non solo gli elementi identificativi del condominio stesso in base alla 
toponomastica comunale (anziché le generalità dei singoli condomini), ma 
anche tutte le unità costituenti il condominio.
L articolo 12, infine, introduce le disposizioni di attuazione e 
transitorie per disciplinare il sistema di pubblicità del registro dei 
condomini di cui all articolo 4, stabilendo che tale sistema debba 
trovare piena attuazione entro il termine massimo di tre anni dalla data 
di entrata in vigore della legge, e che detto sistema sia disciplinato 
con regolamento da emanarsi ai sensi dell articolo 17 della legge 23 
agosto 1988, n. 400, su proposta del Ministro della giustizia, di 
concerto con il Ministro dell economia e delle finanze, entro 
centottanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge; è 
previsto in particolare il rilascio, anche per corrispondenza o per via 
telematica, a chiunque ne faccia richiesta, di certificati di iscrizione 
nel registro o di certificati attestanti il deposito di atti a tal fine 
richiesti o di certificati che attestino la mancanza di iscrizione, 
nonché di copia integrale o parziale di ogni atto per il quale siano 
previsti l iscrizione o il deposito nel registro, in conformità alle 
norme vigenti.
Si stabilisce infine che le norme relative alla pubblicità sul registro 
dei condomini entrino in vigore contestualmente al regolamento.
------------------
Considerazioni ?

 Considerazioni ?
Il testo approvato, in sede referente e in prima lettura, dalla Commissione
Giustizia del Senato il 20 maggio, all'unanimità, è quello che trascrivo. La
proposta da te citata è stata assorbita e non è più d'attualità. Il Ddl ora
deve andare in aula e poi passare alla Camera. Chiederei agli amministratori
di mestiere cosa pensano dell'obbligo di dare ad ogni condominio l'elenco
dei condomini amministrati. Il resto, ad una prima lettura, non mi pare
contempli grandi novità, nulla che non possa essere previsto da un buon
regolamento di condominio.
Ddl Senato 1708 - Modifica agli articoli 1117, 1120, 1124, 1129, 1130, 1137
e 1138 del codice civile, agli articoli 63, 64, 66, 67, 70 e 71 delle
disposizioni di attuazione del codice civile nonché all'articolo 7 del
codice di procedura civile circa la disciplina del condominio negli edifici
Articolo 1.
1. L'articolo 1117 del codice civile è sostituito dal seguente:
"Articolo 1117. - (Parti comuni dell'edificio). - Sono oggetto di proprietà
comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piano di un edificio,
se non risulta il contrario dal titolo che, a pena di nullità, deve
precisarne la diversa destinazione d'uso:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, quali il suolo su
cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici
solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici,
i cortili;
2) i locali per servizi in comune, quali la portineria, incluso l'alloggio
del portiere, la lavanderia, il riscaldamento centrale, gli stenditoi, le
centraline di controllo delle energie e delle telecomunicazioni;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono
all'uso e al godimento comune, quali gli ascensori, i pozzi, le cisterne,
gli impianti idrici e fognari e i sistemi di distribuzione e di trasmissione
per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento, per le
telecomunicazioni e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai
locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Il valore proporzionale delle singole unità immobiliari deve essere
precisato dal regolamento di condominio o dalle deliberazioni di cui all'
articolo 1117-quater ed essere espresso in millesimi da apposita tabella
allegata. Ai soli fini della ripartizione delle spese, la tabella deve tener
conto dell'uso anche potenziale delle parti comuni come determinato dalla
legge e dal titolo".
Articolo 2.
1. Dopo l'articolo 1117 del codice civile sono aggiunti i seguenti:
"Articolo 1117-bis. - (Ambito di applicabilità). - Le disposizioni del
presente Capo si applicano, in quanto compatibili, quando più unità
immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di
edifici abbiano parti che servono all'uso comune, quali aree, opere,
installazioni e manufatti di qualunque genere.
Le disposizioni sulle distanze di cui agli articoli 873 e seguenti e quelle
relative alla corrispondente tutela si applicano, in quanto compatibili,
tenendo conto della condizione dei luoghi, delle destinazioni d'uso, nonché
dell'amenità, della comodità e delle altre particolari caratteristiche
ambientali e reddituali.
Articolo 1117-ter. - (Partecipazione ed usi omogenei). - Le deliberazioni
delle assemblee che riguardano le parti comuni sono annullabili se non sono
approvate anche dalla maggioranza dei proprietari di unità immobiliari
aventi le medesime destinazioni d'uso.
Articolo 1117-quater. - (Modificazioni e sostituzioni delle parti comuni). -
La sostituzione delle parti comuni ovvero la modificazione della loro
destinazione d'uso, salvo quanto disposto dal secondo comma dell'articolo
1120, può essere approvata dall'assemblea, fermo restando quanto previsto
dall'articolo 1117-ter, con un numero di voti che rappresenti almeno un
terzo dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore complessivo,
nei soli casi in cui ne risulti cessata l'utilità ovvero risulti egualmente
realizzabile l'interesse comune.
La convocazione dell'assemblea deve essere effettuata mediante raccomandata
con avviso di ricevimento non meno di trenta giorni liberi prima della data
di convocazione, deve individuare le parti comuni, deve indicare l'oggetto
della deliberazione e deve descrivere il contenuto specifico e le modalità
delle sostituzioni o modificazioni che si intendono apportare. La
convocazione deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi
nei locali di maggior uso comune o in quelli a tal fine destinati.
La deliberazione, se approvata dall'assemblea con un numero di voti che
rappresenti almeno la metà del valore, può produrre effetto anche con l'
adesione successiva da parte di partecipanti al condominio non presenti all'
assemblea che deve essere espressa in forma scritta all'amministratore, a
pena di decadenza, nei sessanta giorni successivi alla comunicazione, tale
da rappresentare il valore di almeno i due terzi del condominio e di almeno
un terzo dei partecipanti allo stesso. I termini di cui all'articolo 1137
decorrono dalla data di scadenza di tale termine.
La deliberazione, a pena di nullità, deve:
1) essere assunta con atto ricevuto da pubblico ufficiale o scrittura
privata autenticata;
2) contenere la dichiarazione espressa dell'amministratore dell'attuazione
degli adempimenti di cui al secondo comma;
3) determinare l'indennità che, ove richiesta, è attribuita ai condomini che
sopportino diminuzione del loro diritto in ragione di qualità specifiche dei
beni di proprietà esclusiva, avuto riguardo alla condizione dei luoghi.
Articolo 1117-quinquies. - (Tutela delle destinazioni d'uso). - In caso di
attività contraria alla destinazione d'uso delle parti comuni o delle unità
immobiliari di proprietà esclusiva, ogni condomino può diffidare l'
amministratore affinché entro trenta giorni agisca per la tutela degli
interessi comuni. In mancanza dell'amministratore o se l'amministratore non
provvede entro trenta giorni dalla diffida, ogni condomino può chiedere che
il tribunale ne ordini la cessazione in via di urgenza, salvo in ogni caso
il risarcimento del danno. Il danno deve essere determinato tenendo conto
degli incrementi di valore, degli investimenti compiuti e dei benefici
ricavati da ciascun interessato, nonché della gravità della colpa e dell'
esigenza di scoraggiare reiterazioni".
Articolo 3.
1. L'articolo 1118 del codice civile è sostituito dal seguente:
"Articolo 1118. - (Diritti dei partecipanti sulle cose comuni). - Il diritto
di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionato al valore delle
parti di sua proprietà esclusiva, se il titolo non dispone altrimenti.
Il valore proporzionale di ogni unità immobiliare non può essere modificato
che da atti o da sentenze che devono essere resi pubblici col mezzo della
trascrizione.
Il condomino non può, rinunziando al suo diritto sulle parti comuni o
modificando la destinazione d'uso della sua proprietà esclusiva, sottrarsi
all'obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione, né esserne
liberato da alcuni degli altri condomini".
Articolo 4.
1. All'articolo 1120 del codice civile, il comma 1 è sostituito dal
seguente:
"Articolo 1120. - (Innovazioni). - Salvo che la legge non disponga
diversamente, i condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma
dell'
'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al
miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose
comuni. Ove le opere e gli interventi siano connessi alla sicurezza ed alla
salubrità degli edifici e degli impianti sono valide le deliberazioni
approvate con la maggioranza prevista dal comma secondo dell'articolo 1136.
Articolo 5.
1. L'articolo 1122 del codice civile è sostituito dal seguente:
"Articolo 1122. - (Opere nell'edificio). - Ciascun condomino, nel piano o
porzione di piano di sua proprietà ovvero nelle parti comuni di cui si sia
riservata la proprietà o l'uso esclusivo ai sensi dell'articolo 1117, non
può eseguire opere o modifiche o svolgere attività ovvero variare la
destinazione d'uso indicata nel titolo qualora ciò rechi danno alle parti
comuni o alle altrui proprietà immobiliari, o ne diminuisca comunque il
godimento o il valore.Se le modifiche comportano l'esecuzione di opere, deve
essere data comunicazione delle stesse all'amministratore".
Articolo 6.
1. Dopo l'articolo 1122 è inserito il seguente:
"Articolo 1122-bis. - (Opere individuali di interesse collettivo). - Nelle
parti comuni e nelle parti di proprietà o di uso esclusivo degli edifici
condominiali non possono essere fatti o mantenuti impianti od opere se non
nelle condizioni di sicurezza prescritte dalla legge. La mancanza delle
condizioni di sicurezza si considera situazione di pericolo immanente
rispetto all'integrità delle parti comuni e delle altre parti di proprietà
esclusiva, nonché rispetto all'integrità fisica delle persone che
stabilmente occupano o abitualmente accedono al condominio, anche ai fini
della tutela giurisdizionale.
Il detentore a qualunque titolo di unità immobiliari di proprietà o di uso
esclusivo deve consentire l'accesso, previo interpello dell'amministratore,
a un tecnico qualificato nominato d'accordo con l'amministratore stesso
ovvero, in mancanza, nominato dall'assemblea se ne fanno richiesta due
condomini, al fine di accertare che gli impianti e le opere sono stati
realizzati o sono mantenuti in condizioni di sicurezza per la sanità e l'
incolumità pubblica.
Il condomino, dopo essere stato interpellato, può, d'accordo con il tecnico
nominato, stabilire le modalità dell'accesso. In mancanza, non può
impedirlo, ma è esonerato dalla spesa se non risulta la situazione di
pericolo di cui al primo comma e in ogni caso gli è dovuta un'indennità se l
'accesso cagiona danno.
La documentazione amministrativa relativa all'osservanza delle normative di
sicurezza in una o più unità immobiliari di proprietà esclusiva o comune non
è di ostacolo all'ispezione ai fini dei precedenti commi.
Se dall'ispezione risulta la situazione di pericolo di cui al primo comma,
il condomino deve comunicare all'amministratore le modalità e il tempo di
esecuzione degli indispensabili lavori di messa in sicurezza degli impianti
e delle opere, nonché le modalità e il tempo dell'accesso per ogni opportuna
verifica. In mancanza, l'amministratore predispone senza ritardo, con la
collaborazione del tecnico qualificato, il piano di intervento con l'
indicazione dettagliata dei lavori da eseguire e lo comunica ai condomini. L
'inerzia del condomino interessato o del detentore a qualunque titolo
importa approvazione del piano e delle modalità per la sua esecuzione.
Se l'amministratore manca o rimane inerte per dieci giorni dopo che anche un
solo condomino lo abbia diffidato ad agire, l'iniziativa per l'ispezione e
per le attività successive può essere assunta anche da uno solo degli
interessati di cui al primo comma.
L'inerzia dell'amministratore è considerata grave irregolarità ai fini della
revoca dell'incarico.
Nei confronti di coloro che non permettono l'ispezione, o che contestano il
piano di intervento, ovvero che ostacolano o contestano l'esecuzione di
esso, può essere proposta denuncia di danno temuto ai sensi dell'articolo
1172, previa, se ritenuta opportuna, istanza di accertamento tecnico
preventivo ai sensi dell'articolo 696 del codice di procedura civile.
La documentazione amministrativa formata dopo l'esecuzione del piano d'
intervento deve essere integrata con una relazione in cui sono elencati
dettagliatamente i lavori eseguiti e i materiali impiegati. Copia della
documentazione è conservata negli atti del condominio. Tutti i soggetti
indicati nel primo comma hanno diritto ad avere copia della documentazione
relativa a tutte le unità immobiliari".
Articolo 7.
1. All'articolo 1124 del codice civile, il primo comma è sostituito dal
seguente:
"Articolo 1124. - (Manutenzione e ricostruzione delle scale). - Le scale
sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono
e dei locali che costituiscono corpo di fabbrica autonomo rispetto all'
edificio principale".
Articolo 8.
1. L'articolo 1129 è sostituito dal seguente:
"Articolo 1129. - (Nomina e revoca dell'amministratore). - Quando i
condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina amministratore uno di essi
o un terzo. Se l'assemblea non provvede, l'autorità giudiziaria, su ricorso
di uno o più condomini, nomina amministratore uno di essi o altro condomino
da essi indicato; in caso di mancata designazione o di mancata accettazione,
nomina un terzo.
Al momento dell'accettazione della nomina e in ogni caso di rinnovo dell'
incarico, l'amministratore deve dichiarare i propri dati anagrafici, di
avere il godimento dei diritti civili, l'eventuale appartenenza ad
associazioni di categoria, gli altri condominii amministrati il locale ove
si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) nonché i giorni e le ore in
cui ogni interessato può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo
rimborso della spesa, copia dell'originale dall'amministratore che ne
attesta la conformità.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, aperto al
pubblico, deve essere affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti,
anche telefonici dell'amministratore.
In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di
maggior uso comune, aperto al pubblico, deve essere affissa l'indicazione
della generalità e dei recapiti, anche telefonici della persona che svolge
funzioni analoghe a quelle dell'amministratore.
Il condominio, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma,
può deliberare che l'amministratore nominato, prima dell'accettazione,
presti idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi derivanti dall'
espletamento del suo incarico, anche mediante prestazione di fideiussione.
Sono privi di effetto, in mancanza della relativa prestazione, la nomina o
il rinnovo del suo incarico.
L'amministratore è obbligato a collocare le somme ricevute a qualunque
titolo dai condomini in specifico conto separato, con modalità idonee a
consentirne l'accesso a fini informativi da parte di ciascun condomino.
Per gli edifici di oltre nove unità immobiliari, l'assemblea che delibera l'
approvazione del bilancio preventivo, dispone altresì le modalità e i limiti
con i quali l'amministratore può prelevare somme dal conto condominiale,
eventualmente indicando quello dei condomini cui è attribuito il potere di
forma congiunta con l'amministratore. Analogamente l'Assemblea provvede nel
caso in cui siano da essa stabilite spese straordinarie. Le somme versate
non sono soggette a revocatoria fallimentare e a revocatoria ordinaria. I
creditori del condominio sono preferiti ai creditori particolari dell'
amministratore ed ai creditori di ciascun condomino.
Il compenso dell'amministratore comprende le operazioni necessarie alla
successione nel suo incarico. Nell'ipotesi di revoca prima della scadenza, è
dovuto all'amministratore un compenso determinato dall'assemblea in funzione
del tempo necessario, non superiore a venti giorni, per le operazioni di
presentazione del rendiconto e di successione dall'incarico, fermo restando
l'obbligo della consegna immediata della cassa, del libro verbale e di ogni
altro carteggio relativo ad operazioni di riscossione delle quote nonché a
quelle da svolgere con urgenza, al fine di evitare il pregiudizio degli
interessi comuni e dei singoli condomini.
L'amministratore è sempre tenuto a mettere in mora gli obbligati
inadempienti decorsi trenta giorni da quando il credito è divenuto
esigibile.
L'amministratore è obbligato a intraprendere iniziative giudiziarie per la
riscossione forzosa delle somme dovute da ciascun obbligato, incluse quelle
di cui all'articolo 63, comma 1 delle disposizioni per l'attuazione del
codice civile entro tre mesi dal giorno in cui il credito è divenuto
esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall'assemblea.
In mancanza, scaduto tale termine, gli obbligati in regola con i pagamenti
sono liberati dal vincolo di solidarietà. In tal caso, l'amministratore
risponde nei confronti dei terzi nei limiti delle somme non riscosse per le
quali non abbia attivato le iniziative di cui al primo periodo del presente
comma.
Salvo diversa deliberazione, l'amministratore dura in carica un anno e può
essere revocato in ogni tempo dall'assemblea. L'assemblea convocata per la
revoca può deliberare sulla nomina del nuovo amministratore.
L'amministratore può essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso
di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dal quarto comma dell'
articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero se vi sono
fondati sospetti di gravi irregolarità.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità dell'amministratore, oltre
alla comunicazione di notizie incomplete o inesatte di cui al primo comma:
a) il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la nomina del nuovo
amministratore;
b) la mancata esecuzione di un provvedimento giudiziario;
c) la gestione che generi confusione tra il patrimonio del condominio e il
patrimonio personale dell'amministratore ovvero quelli di altri condominii
gestiti dal medesimo;
d) aver consentito senza che ve ne fossero i presupposti, alla cancellazione
di formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela di ragioni di
credito del condominio;
e) l'omissione delle iniziative di cui al nono e al decimo comma per la
riscossione forzosa delle somme dovute da ciascun obbligato entro tre mesi
dal giorno in cui il credito è divenuto esigibile.
Articolo 9.
1. L'articolo 1130 del codice civile è sostituito dal seguente:
"Articolo 1130. - (Attribuzioni dell'amministratore). - L'amministratore,
oltre agli obblighi ed ai compiti di cui alla disposizione precedente, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini, incluse quella di
cui all'articolo 1117-quater, e curare l'osservanza del regolamento di
condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'
interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti
i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la
manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio
dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni
dell'edificio;
5) eseguire tutti gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale formato dai
nominativi dei singoli proprietari e dai dati catastali di ogni unità immobi
liare nonché da annotazioni circa eventuali limitazioni o ampliamenti
inerenti l'esercizio del diritto di proprietà e dagli atti concernenti l'
attuazione delle normative di sicurezza. Tali comunicazioni devono essere
fornite in forma scritta dai singoli condomini all'amministratore entro
quindici giorni dalla variazione dei dati. L'amministratore, in caso di
inerzia, incompletezza o mancanza delle relative comunicazioni da parte dei
condomini, deve richiedere a questi ultimi, con lettera raccomandata, tutte
le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi
trenta giorni, in caso di omessa o non esaustiva risposta, l'amministratore
può citare in giudizio il condomino inadempiente innanzi al giudice di pace
competente ai sensi dell'articolo 7 del codice di procedura civile al fine
di far accertare e disporre giudizialmente l'acquisizione di ogni elemento
idoneo alla verifica della titolarità del bene. Il giudice di pace, qualora
voglia avvalersi per l'accesso presso gli uffici competenti della consulenza
di un tecnico, deve porre l'anticipazione delle spese a carico esclusivo del
condomino inadempiente;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro
di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel
registro dei verbali delle assemblee condominiali, al fine di garantire la
tutela degli assenti, devono essere annotati: le eventuali mancate
costituzioni delle assemblee, i contenuti delle discussioni e delle delibere
formate nelle assemblee, nonché le dichiarazioni espresse dai singoli
condomini che ne facciano richiesta. Nel registro di nomina e revoca dell'
amministratore devono essere annotate, in successione tra loro, le date
della nomina e della revoca di ogni amministratore succedutosi nel
condominio, nonché la descrizione del decreto in caso di provvedimento
giudiziale. Nel registro di contabilità devono essere annotati in ordine
cronologico i singoli movimenti; esso contiene una sola colonna per le
entrate, dove annotare le quote di spese riscosse e tante colonne di spesa,
ciascuna per ogni voce omogenea di spesa. Tale registro può tenersi anche in
via informatica;
8) provvedere all'affissione degli atti di cui all'articolo 1117-quater .
Il rendiconto condominiale è redatto secondo i criteri di cassa e di
competenza ed in ogni caso nella forma atta a consentire una chiara verifica
delle voci di spesa e di entrata e della situazione patrimoniale del
condominio nonché dei fondi e delle riserve previste. Il rendiconto annuale
deve essere accompagnato da una relazione esplicativa di tutta la gestione
con l'indicazione anche dei principali problemi risolti e da risolvere nell'
interesse del condominio. Ogni condomino e conduttore di unità immobiliare,
in relazione ai rispettivi diritti, può prendere visione dei documenti
giustificativi. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere
conservati per cinque anni dalla data dell'ultima registrazione.
Per edifici di oltre nove unità immobiliari l'assemblea può nominare,
unitamente all'amministratore, un consiglio di condominio che è composto da
non meno di tre condomini. Il consiglio ha funzioni consultive e di
controllo e su delega dell'assemblea, quando per qualsiasi causa manchi il
legale rappresentante del condominio, può assumere in via provvisoria le
funzioni dell'amministratore, anche nel caso di dimissioni di questo o
scadenza dell'incarico senza che l'assemblea abbia provveduto alla nuova
nomina".
Articolo 10.
1. All'articolo 1131 sono apportate le seguenti modificazioni:
"a) al comma 1, in fine, sono aggiunte le seguenti parole: "L'amministratore
rappresenta il condominio nell'attuazione delle deliberazioni di cui all'
articolo 1117-quater ed è legittimato ad eseguire gli atti ad esse relativi.
Ogni limite o condizione si considera non apposto";
b) dopo il comma 4 è aggiunto il seguente:
"L'amministratore, anche in mancanza di espressa autorizzazione dell'
assemblea, è legittimato a consentire la cancellazione delle formalità
eseguite nei registri immobiliari a tutela di ragioni di credito del
condominio"".
Articolo 11.
1. L'articolo 1137 del codice civile è sostituito dal seguente:
"Articolo 1137. - (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea). - Le
deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono
obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio
ogni condomino dissenziente può adire l'autorità giudiziaria con atto di
citazione; l'impugnazione non sospende l'esecuzione della deliberazione,
salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.
L'atto di citazione deve essere notificato, sotto pena di decadenza, entro
trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i
partecipanti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Al predetto termine di impugnativa si applica la sospensione feriale di cui
all'articolo 1 della legge 7 dicembre 1969, n. 742.
Qualora vi siano valide ragioni per temere che l'imminente esecuzione della
volontà assembleare comporti un pregiudizio irreparabile del diritto
vantato, l'impugnativa con richiesta di sospensione della esecutività della
delibera può essere proposta con ricorso depositato nella cancelleria del
giudice competente per il merito.
La proposizione di rimedi cautelari preventivi sospende il termine di
decadenza dell'impegnativa. Il termine è altresì sospeso a seguito della
proposizione di ricorsi a procedure di conciliazione stragiudiziale delle
controversie presso le Camere di commercio, industria, artigianato e
agricoltura o altri organismi ovvero nell'ambito di attività conciliative
svolte dalle associazioni di rappresentanza dei proprietari, dei conduttori
e degli amministratori ove previsti nel regolamento di condominio e
nuovamente decorre dopo dieci giorni dalla comunicazione dell'esito della
procedura conciliativa e in ogni caso dopo che sono trascorsi novanta giorni
dall'avvio della stessa.
Negli altri casi la richiesta di sospensione della esecutività della
delibera può essere chiesta unitamente all'impugnativa proposta con atto di
citazione o in corso di causa".
Articolo 12.
1. Il comma 3 dell'articolo 1138 del codice civile, è sostituito dal
seguente:
"Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza
stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e, controfirmato da ogni
votante, deve essere allegato al relativo verbale di approvazione facendone
parte integrante, salve le disposizioni in materia di formazione e di
sottoscrizione degli atti in via telematica".
Articolo 13.
1. L'articolo 1139 del codice civile è abrogato.
Articolo 14.
1. All'articolo 2643 del codice civile sono apportate le seguenti
modificazioni:
"a) il numero 14) è sostituito dal seguente:
"14) gli atti e le sentenze, nonché le delibere di cui all'articolo
1117-quater, che operano la costituzione, il trasferimento o la
modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti e le
domande giudiziali che li riguardano;";
b) dopo il numero 14), è aggiunto il seguente:
"15) gli atti che operano la modificazione della proprietà o di uno dei
diritti menzionati nei numeri precedenti ovvero impongono, modificano o
vietano destinazioni specifiche a beni o a complessi di beni per realizzare
interessi meritevoli di tutela da parte dell'ordinamento giuridico ai sensi
dell'articolo 1322."".
Articolo 15.
1. All'articolo 2659 del codice civile, sono apportate le seguenti
modificazioni:
"a) al numero 1), sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: "Per i
condominii, devono essere indicate la denominazione, ubicazione e codice
fiscale.";
b) dopo il secondo comma, è aggiunto, in fine, il seguente:
"Le trascrizioni delle delibere di cui all'articolo 1117-quater e degli atti
che impongano, vietano o modificano specifiche destinazioni d'uso delle
parti comuni o delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, eseguite a
favore e contro i condominii si considerano eseguite a favore e contro tutti
i singoli proprietari delle unità immobiliari. Gli atti di cui al numero
14-bis dell'articolo 2643 devono essere trascritti a favore e contro le
parti medesime."".
Articolo 16.
1. All'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie, sono apportate le seguenti modificazioni:
"a) dopo il primo comma, è aggiunto il seguente:
"Gli obbligati in regola con i pagamenti hanno il beneficio della preventiva
escussione. Il ricorso a strumenti coattivi di riscossione delle somme
dovute da ciascuno obbligato entro tre mesi dal giorno il cui il credito è
divenuto esigibile deve essere comunicato dall'amministratore ai creditori
del condominio ancora insoddisfatti.";
b) il comma 2, è sostituito dal seguente:
"Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con
questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello
precedente. Tuttavia, la solidarietà perdura fino a quando non sia stata
comunicata all'amministratore copia conforme all'originale del titolo che
attua il subentro.";
c) il comma 3, è sostituito dal seguente:
"In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un
trimestre, l'amministratore può sospendere l'utilizzazione dei servizi
comuni suscettibili di godimento separato, salvo che l'autorità giudiziaria
riconosca in via d'urgenza l'essenzialità del servizio per la realizzazione
di diritti fondamentali della persona e l'impossibilità oggettiva del
ricorso a mezzi alternativi. Il divieto di sospensione non può avere durata
superiore a sei mesi."".
Articolo 17.
1. All'articolo 64 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie, il comma 1 è sostituito dal seguente:
"Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dal dodicesimo comma
dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il
tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'
amministratore in contraddittorio con il ricorrente".
Articolo 18.
1. All'articolo 66 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie il comma 3 è sostituito dai seguenti:
"L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque
giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione,
specificando il luogo e l'ora della riunione. La incompleta o mancata
convocazione dei condomini determina l'annullabilità della delibera
assembleare impugnabile, nei termini di decadenza di cui all'articolo 1137
del codice civile, solo dai condomini, assenti o dissenzienti, titolari del
diretto interesse alla completezza della convocazione in quanto da questa
pretermessi.
L'assemblea chiamata in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo
giorno solare della prima.
L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da
assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando i
condomini con un unico avviso ove sono indicate le ulteriori date di
eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi, senza la
necessità di ulteriori convocazioni".
Articolo 19.
1. L'articolo 67 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e
disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:
"Ogni proprietario di ogni unità immobiliare può intervenire all'assemblea
anche a mezzo di rappresentante.
Qualora un piano o porzione di piano appartenga in proprietà indivisa a più
persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è
designato dai condomini interessati; in mancanza provvede per sorteggio il
presidente.
Nei casi di cui all'articolo 1117-bis, i condomini di ciascun edificio e i
proprietari di unità immobiliari facenti parte di un condominio, ovvero i
condominii formati da più edifici o da condominii di unità immobiliari
designano con la maggioranza dell'articolo 1136, comma quinto, il loro
rappresentante. In mancanza provvede per sorteggio il presidente. Il
rappresentante può esercitare tutti i poteri inerenti al diritto di
proprietà sulle parti comuni, incluso quello di concorrere a formare il
regolamento, a precisare il valore proporzionale delle singole proprietà e
ad esprimerlo con apposita tabella ad esso allegata, nonché di concorrere
all'approvazione delle delibere di cui all'articolo 1117-quater e eseguire
le relative trascrizioni. Ogni limite o condizione al potere di
rappresentanza si considera non apposto.
All'amministratore non possono essere conferiti poteri di rappresentanza
diversi da quelli stabiliti dalla legge né deleghe per la partecipazione
all'
'assemblea. Il condomino che sia amministratore non ha diritto di voto nelle
materie che riguardano la sua attività.
L'usufruttuario, ovvero, salvo espresso patto contrario, il conduttore, di
un piano o porzione di piano esercita il diritto di voto nella delibera che
attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e
dei servizi comuni ed è obbligato in via principale nei confronti del
condominio a concorrere nelle spese relative.
Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di
manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio ed in quelle
dell'articolo 1117-quater il diritto di voto spetta invece al proprietario".
Articolo 20.
1. All'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, dopo
il numero 2), è aggiunto il seguente:
"3) quando risultino alterati in conseguenza di trasformazioni o
modificazioni oggetto di sanatoria edilizia che siano approvate dagli altri
condomini. In tal caso ogni spesa relativa è a carico del condomino che ne
ha tratto vantaggio".
Articolo 21.
1. All'articolo 7 del codice di procedura civile sono aggiunte, in fine, le
seguenti parole: "nonché per le procedure relative all'accertamento da parte
dell'amministratore della titolarità dell'immobile ai fini del corretto
inserimento e mantenimento nel registro di anagrafe condominiale di cui all'
articolo 1130, primo comma, numero 6 del codice civile".
Articolo 21-bis.
1. All'articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, le parole:
"con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo e terzo comma del
codice civile" sono sostituite dalle seguenti: "con la maggioranza prevista
dal secondo comma dell'articolo 1136 del codice civile"".
Articolo 21-bis.
1. All'articolo 26 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: "l'
assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e
1136 del codice civile" sono sostituite dalle seguenti: "l'assemblea di
condominio delibera con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'
articolo 1136 del codice civile"".
Articolo 21-bis.
1. All'articolo 2-bis del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito in
legge, con modificazioni, dall'articolo 1 della legge 20 marzo 2001, n. 66,
al comma 13, la parola: "terzo" è sostituita dalla seguente: "secondo"".