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Titolo: Un altro condominio minimo

In un condominio minimo un proprietario ha più millesimi e un altro ce 
ne ha di meno. Fin qui tutto normale.
Il proprietario minoritario ha due appartamenti e li dona ai suoi due figli.
 
Il proprietario maggioritario è spesso fuori casa e così non riesce a 
seguire sempre le assemblee e la ordinaria gestione di questioni che, 
volendo, possono essere tantissime quando ci sono due altri condomini 
che hanno molto tempo per la casa. Sono le cose che in assenza di un 
condominio una persona farebbe quando ha tempo di seguire la propria 
abitazione.
 
Domanda: con questo sistema un ipotetico proprietario minoritario può 
realmente deliberare qualsiasi cosa mentre il suo vicino è in viaggio di 
lavoro, scaricandogli sulle spalle la maggior parte dei costi, in base 
ai suoi millesimi?

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Qualsiasi cosa, no. Ci sono maggioranze qualificate, per molti argomenti, 
ad esempio le innovazioni. Che si dividono, sempre per fare un esempio, 
in particolarmente onerose e/o voluttuarie o semplici, con conseguenti 
diverse maggioranze minime necessarie.
Se i due fratelli hanno ricevuto ognuno, in proprietà esclusiva un 
singolo appartamento, in termini di maggioranza, se vanno d'accordo, 
hanno sempre la meglio, essendo 2 contro 1.
Per questo, su molti argomenti, la legge stabilisce che la maggioranza 
debba rappresentare anche una certa quota del valore.
Esiste sul sito di Confedilizia un file pdf con le maggioranze necessarie 
sia ai fini di costituire validamente una riunione, sia per deliberare su 
un argomento, differenziata per tipo di argomento. Ogni volta che devo 
consultarla, mi viene la nausea: sono pagine e pagine... cerca:
http://www.convfedilizia.it
 
 
Ah: viene periodicamente aggiornata, man mano che escono le nuove norme. 
Credo che nell'ultima non ci siano ancora i super eco e sisma bonus, ma 
per il resto c'è tutto.
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 in base ai suoi millesimi?
Dall'art.1136
 
Comma 3 - Se l'assemblea in prima convocazione non puo' deliberare
  per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione
  delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni
  caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda
  convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti
  condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero
  edificio
 
[ndr:quindi, in pratica, almeno 333,334 millesimi]
 
  e un terzo dei partecipanti al condominio.
 
[ndr:quindi almeno un proprietario su 3]
 
  La  deliberazione e' valida se approvata dalla maggioranza degli
  intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo
  del valore dell'edificio.
 
[ndr: quindi per l'approvazione bastano i citati 333,334 millesimi]
 
Se i due proprietari non arrivano neanche ai 333,334 millesimi,
allora, il condominio e' bloccato senza il terzo proprietario.
 
Attenzione: i commi successivi dell'art.1136 elencano le delibere
che non possono essere fatte con la maggioranza relativa in
seconda convocazione, di cui sopra, ma richiedono:
- o la maggioranza assoluta (500 millesimi)
- o la maggioranza qualificata (666,667 millesimi)
 
In particolare vedi l'art.1120, quello delle innovazioni:
 
"I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma
  dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette
  al miglioramento o all'uso piu' comodo o al maggior rendimento
  delle cose comuni."
 
Leggere il resto dell'articolo per l'elenco di massima.
 
Ricordo anche l'art.1121, che invece riguarda innovazioni che
richiedono l'unanimita' (quindi anche nel mega-condominio non
passano senza l'accordo di tutti, anche del piu' piccolo).
 
Nel caso citato di tre condomini, ma con un condomino di
oltre 500 millesimi, di fatto, i casi di maggioranza assoluta
e maggioranza qualificata si trovano accorpati tutti in uno
stesso gruppo: non passano se il proprietario maggioritario
non e' d'accordo.
 
Resta pero' sempre l'opzione menzionata nell'art.1121, ma
che vale ovviamente anche per i casi piu' generali:
 
" ... i condomini che non intendono trarne vantaggio sono
   esonerati da qualsiasi contributo nella spesa."
 
Parafrasi: se e' possibile una utilizzazione separata, i
condomini che vogliono fare una innovazione, possono farla
ugualmente, ove la mancata approvazione in assemblea
significa semplicemente che la spesa non potra' essere
fatta gravare pro-quota sui condomini dissenzienti.
 
Se l'utilizzazione separata non e' possibile, resta pur
sempre la possibilita' ai condomini proponenti di pagarla
interamente loro. Il dissenziente anche in quel caso non
puo' opporsi.
 
Ovviamente non devono trattarsi di innovazioni che possono
alterare il decoro architettonico o che rendano talune
parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento
del terzo condomino.
 
Ricordo infine i casi di cui all'art.1134
 
Art. 1134 - Gestione di iniziativa individuale
 
	Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni
senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha
diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
 
In altre parole, se un condomino da solo puo' fare tutto quello
che riguarda la gestione delle parti comuni (senza ovviamente
violare l'ultimo comma dell'art.1120), con unica conseguenza
che non avra' diritto al rimborso, allora anche due condomini
possono fare tutto quello che vogliono, basta che paghino di
tasca loro, ovviamente restando nei limiti di cui al citato
ultimo comma dell'art.1120.

 
 
 
La questione che cercavo di capire, che posto ora più direttamente, 
verte sulla normativa del sisma in cui i millesimi sono sostituiti dal 
valore catastale dell'immobile, ma nelle decisioni relative a 
sistemazione e demolizione dell'edificio, di cui al 4° comma 
dell'art.1136 del CC (in parte derogato) è sufficiente la maggioranza 
dei presenti e 1/3 del valore (catastale) dell'immobile.
 
Se i presenti sono due possono diventare 3 in corso di pratica e 
permettere a chi ha un valore d'immobile inferiore alla metà di decidere 
la demolizione di un edificio?
 
Io riterrei di no, però il dubbio mi era sorto e, mentre è pacifico 
quello che dicevi nelle usuali normative condominiali, a prima vista 
sembrerebbe che in zona sisma basti spezzettare gli edifici per avere 
più voce. Probabilmente invece la situazione viene fermata al 24 agosto 
2016.
Però non ne sono certo. Di qui la domanda un po' defilata, per non 
parlare sempre di terremoto, un tema intrigante, perché c'è poca gente 
che ne conosce bene la normativa.
 

 dei presenti e 1/3 del valore (catastale) dell'immobile.
 
Mi spiace, ma non ho studiato la normativa specifica, non avendo immobili 
in zona sismica da gestire, quindi rischierei di scrivere grosse 
castronerie. Me ne astengo. Spero che la mia dissertazione teorica ti sia 
stata di qualche aiuto.
 
 
 
-- 
Ciao! Stefano

Ti ringrazio molto. Quello che mi hai risposto è più o meno quanto 
sapevo. Probabilmente la persona con cui ogni tanto discuto non ha letto 
la nuova normativa sul condominio.
 
Da quel che ho capito fino alla nuova normativa non c'era un obbligo di 
organizzarsi in condominio minimo, in presenza dei requisiti che 
contraddistinguono un condominio. Adesso c'è una normativa molto chiara 
in tal senso, sebbene non ci sia l'obbligo di avere un amministratore e 
un regolamento condominiale.

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Doppio errore. La normativa del 2012 non ha inciso, in tal senso, sul 
codice civile. Che è del 1943...
 
 
-- 
Ciao! Stefano

 
 
Grazie. Si ci sono delle cose che mi sfuggono. Sto cercando di imparare 
la normativa condominiale, ma non ci sono ancora.
 
Ero convinto che fosse cambiato qualcosa in questo ambito con la 
riforma. Quindi apprendo che non è così.
 
Ho ora sott'occhio un articolo che raffronta il prima e dopo della 
normativa e spero di riuscire ad arrivare presto ad una più chiara 
comprensione.