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Titolo: Come evitare che chi compra possa cambiare l'uso

 
          Ho ereditato un immobile ex rurale, ora accatastato all'urbano, adibito a
civile abitazione confinante con la mia abitazione. Non utilizzando questo
immobile, ho deciso di venderlo, ma vorrei evitare che chi compra possa
cambiarne l'uso adibendolo magari ad agriturismo, ristorante o altro che
possa creare rumore o traffico d'auto lungo il viottolo d'accesso comune a
entrambi gli immobili. E' legittimo inserire nel contratto di vendita una
clausola che mi tuteli in questo senso anche nel caso l'attuale acquirente
in futuro rivenda a terzi?
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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

A mio parere cio che tu poni in essere è una condizione meramente
potestativa vietata dal nostro ordinamento giuridico ( volue voluerò ). Non
si può condizionare un diritto facendolo dipendere esclusivamente dalla
volontà del soggetto che lo pone in essere.  Le conseguenze sarebbero
facilmente percepibili.
Per le molestie rumorose i rimedi sono altri e sono sia di carattere
amministrativo sia civile sia penale.
Tuttavia se quella clausola non è intesa a risolvere il contratto, sia molto
gravosa potrebbe essere ammessa ma dubito assai che qualcuno che percepisca
l'imponenza dei diritti pregiudicati.
Ciau


Allora questa risposta è sbagliata?
          Il lettore chiede di sapere se è possibile inserire nell'atto di vendita di
un immobile un vincolo di destinazione, possibilmente (sembrerebbe di
capire) di carattere perpetuo. Ebbene, il vincolo di destinazione è
quell'atto mediante il quale viene prescelta una fra le tante delle
possibili utilizzazioni del bene. Secondo l'opinione prevalente in dottrina
e giurisprudenza, i vincoli di destinazione sono soggetti alla medesima
disciplina prevista dall'articolo 1379 del Codice civile per i divieti
convenzionali di alienazione, in quanto un vincolo di destinazione genera
sempre un vincolo di inalienabilità o di indisponibilità del bene e,
correlativamente, un'esclusione o limitazione delle facoltà di godimento del
proprietario. Si consideri, altresì, che è principio generale del nostro
ordinamento giuridico l'inammissibilità di vincoli obbligatori di carattere
perpetuo. In particolare, la Cassazione - con sentenza del 17 novembre 1999,
n. 12769 - ha avuto modo di precisare che "la disposizione dell'articolo
1379 del Codice civile con riguardo alle condizioni di validità del divieto
convenzionale di alienare (limite temporale di durata; rispondenza ed
apprezzabile interesse di una parte) si applica, essendo espressione di un
principio di portata generale, anche a pattuizioni che come quelle
contenenti un vincolo di destinazione, seppur non puntualmente riconducibili
al paradigma del divieto di alienazione, comportino comunque limitazioni
altrettanto incisive del diritto di proprietà" (in questo senso si veda
anche Cassazione, 11 aprile 1990, n. 3082 e Cassazione, 30 luglio 1984, n.
4530, la quale esclude la perpetuità del vincolo di destinazione). La
giurisprudenza ha altresì affermato che il vincolo contrattuale ed
obbligatorio di destinazione è soggetto a prescrizione decennale (Corte di
appello di Genova, sentenza del 4 ottobre 1989). Da quanto sopra esposto
consegue che non è possibile stabilire nel contratto di vendita che la
destinazione voluta dal lettore sia perpetua ed abbia efficacia reale (cioè
sia opponibile ai terzi). Sarà invece possibile inserire nel contratto di
vendita una clausola con la quale l'acquirente si obblighi a rispettare una
determinata destinazione del bene, precisando quale è l'interesse che ha
spinto il venditore all'inserimento di simile clausola e stabilendo al
contempo convenienti limiti di tempo del vincolo di destinazione. Sarà
opportuno poi prevedere l'obbligo a carico dell'acquirente di far assumere,
in caso di successiva alienazione del bene, al suo sub-acquirente le stesse
obbligazioni portate nel contratto di vendita, e di inserire nel successivo
contratto di alienazione, per il caso di inadempimento del sub-acquirente,
apposita clausola risolutiva espressa (che si suggerisce di inserire anche
nello stesso atto di vendita).


 in futuro rivenda a terzi?
Non ne sono sicuro pero' penso che non sia valida nei confronti di 
terzi. Un contratto non produce effetti per i terzi. Quindi puoi 
imporre una limitazione al contraente ma non ad altri, i quali sono 
liberi (se le disposizioni catastali e di legge lo permettono) di fare 
quello che vogliono
Un alternativa potrebbe essere quella di vendere l' immobile (leggi 
fondo) senza apertura sulla strada (chiuso) e di inserire delle servitu'
tali da renderne disagevole un uso commerciale  oppure imporgli una 
prelazione (diritto di acquisto) sul immobile in caso di vendita. (ma 
non otterresti molto)

Con un vincolo cosi' pesante, io mi domanderei: "riesco a venderlo 
oppure a che prezzo ?".
Per esempio, anche se trovi un compratore, potresti essere costretto a 
vendere a meta' prezzo.
Ed inoltre sono disposto alle spese legali per contrastare i tentativi 
che potranno accadere in futuro di scavalcare i vincoli ?
In altre parole forse alla fine una soluzione piu' "sicura" e' quella di 
tenersi l'immobile, affittarlo e se il motivo della vendita era avere 
della liquidita', fare un mutuo sull'immobile (fino a meta' valore) le 
cui rate siano uguali al canone di affitto ricavato.
In questo modo hai i soldi che non ti costano nulla, resti proprietario 
e quindi decidi che cosa vuoi fare.
So che questa non era la domanda, ma vedo che hai gia' alcune risposte e 
ho pensato di aggiungere alcune considerazioni.
Pekilan


Come ha ben detto Sergio Strati anche io intendevo nelle mie intenzioni fare
riferimento ancorche indirettamente al principio di relatività secondo cui
il contratto non puo imporre effetti ai terzi.
A mio parere il vincolare un immobile nella sua destinazione ha un senso se
si parla di impresa e non di civile abitazione.
Peraltro sono chiarissime anche le sentenze che hai allegato che limitano la
possiblita di vincolare la destinazione a casi particolarissimi.