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Titolo: Il suolo...

 
(Regolamento Contrattuale del Condominio...)
 
<<...Sono di proprietà comune e indivisibile di tutti i proprietari...
..tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune dei
proprietari e in particolare:
 
- il suolo su cui sorge l'edificio
- le fondazioni
- gli elementi costituenti la gabbia di cemento armato
- l'impianto di distribuzione idrico...
..
.. >>
 
Che cosa potrebbe rientrare in quel "suolo su cui sorge l'edificio",
ovvero nel termine "edificio"?...
 
S.M.
 
* * * * *
 


Ti riporto l'articolo del mio regolamento di condominio che non 
differisce molto dallo stralcio che hai riportato anche se dettaglia con 
più particolari cosa rientra nella dizione di "suolo su cui sorge 
l'edificio" a quali sono le parti dell'edificio od edifici da includere 
nelle parti comuni.
 
Articolo 4 - Parti Comuni dell'Edificio.
Sono comuni (ove ciò rispondesse allo stato dì fatto esistente 
nell'edificio in questione) pro indiviso fra i Condomini nelle 
proporzioni di legge e dovranno restare indivisi al servizio di tutte le 
porzioni di proprietà particolare, esclusa ogni rinuncia:
• Il suolo su cui sorge il fabbricato, le fondazioni, i tetti, le scale, 
i portoni dl ingresso, gli androni, gli anditi, i corridoi di disimpego 
cantine ed i passaggi di accesso alle autorimesse, i cortili, le 
attrezzature di suolo e tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso 
comune.
• I locali per il riscaldamento centrale e per gli altri servizi simili 
in comune.
• Le opere, le installazioni, gli impianta e le dotazioni di qualunque 
genere che servono all'uso e godimento comune come: gli ascensori, le 
suonerie, i telai ed i vetri delle finestre comuni, i motori dei vari 
impianti, le canne per le immondizie e le canne fumarie in genere, 
nonché l'impianto del citofono, le condutture dell'impianto di 
riscaldamento, dì fognature, di scarico acque piovane, dell'acqua 
potabile, del gas, dell'energia elettrica, delle antenne televisive, 
ecc. fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei 
singoli Condomini.
I muri interni, che dividono gli appartamenti, sono di proprietà dei 
proprietari degli appartamenti stessi. I balconi e le tapparelle delle 
finestre sono di proprietà particolare dei singoli Condomini, con 
l'obbligo di attenersi alle deliberazioni dell'assemblea circa la loro 
conservazione e manutenzione in perfetta uniformità di consistenza e di 
estetica.
 
http://giovanni.homelinux.net/cgi-bin/index.cgi?/docs/RegolamentoCondominio.pdf
 
http://tinyurl.com/23bu6y
 
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >


La particella catastale su cui sono stati costruiti l'edificio e le 
pertinenze ad esso relative (impianti, giardini, recinzione, ecc. ecc.).
L'enumerazione di alcune tipologie non viene considerata come esaustiva 
(cioè che esclude quanto non compreso nella lista) sia nella norma del 
cc che nei regolamenti. Salvo che non ci sia una frase che lo specifica, 
come ad esempio: "tutto quanto qui non espressamente enumerato è da 
considerare proprietà di...".
Spero di rispondere correttamente: non vedo l'op, ma solo la tua 
risposta. Boh...


Ignora la frase qui sotto. La fretta... :) ho fatto casino io.


 l'edificio"... 
 
Dove?...  :-D


 ha scritto:

In altre parole... mi interesserebbe sapere se nel "suolo" "proprietà
comune" devono ritenersi compresi anche i giardini di pertinenza (o
meglio... tutto quello che si trova al di sotto del loro livello di
calpestio) oppure soltanto quanto si trova "coperto" dalla costruzione
principale (palazzo, palazzina, ecc.)...



Giardini, radici, terra... tutto! Anche eventuali tubazioni, fosse 
biologiche, ecc. ecc. A meno che non siano ad uso esclusivo di qualcuno 
(es.: giardino PRIVATO e relativo impianto d'irrigazione).
Se tu fossi un po' meno preoccupato della tua privacy, magari giochiamo 
un pochino meno agli indovinelli...? :)

principale (palazzo, palazzina, ecc.)...
 
Per quanto riguarda i giardini vale come per l'edificio, il piano d 
calpestio e tutto quello che si trova sotto, certo non puoi pensare che ti 
competa anche la Nuova Zelanda che scavando scavando raggiungeresti, salvo 
che sotto il piano di calpestio vi siano proprietà differenti, ad esempio 
box.
 
Gi 
 
 
---
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http://www.avg.com
 
 


Forse, o probabilmente, non mi sono spiegato bene...
 
Quello che vorrei sapere è cosa comprende il *SUOLO* SU CUI SORGE L'
*EDIFICIO*, perché tutto ruota (come accennavo in apertura) intorno al termine
" EDIFICIO "!...
Gli stessi giardini "privati" di cui scrivi possono benissimo appartenere ai
singoli condomini del cd "piano terreno" (che di norma li acquistano come
"pertinenze" dell'immobile), ma non è detto che lo stesso valga anche per il
relativo "suolo", o perlomeno il loro "sottosuolo"...


 
 
La questione che ho sollevato è un po' più sottile di quello che potrebbe
sembrare... Sto chiedendo se, stante quanto scritto nel "regolamento
contrattuale", il SUOLO dell'EDIFICIO è soltanto quello delle cd parti comuni,
oppure comprende anche la porzione occupata dai giardini pertinenze "private"
(ovvero quelli utilizzati dai proprietari del piano terra)...


 relativo "suolo", o perlomeno il loro "sottosuolo"...
 
Bisogna capire bene se i giardini sono una pertinenza dell'appartamento
o se sono terreni adiacenti al condominio ma che non fanno parte
del condominio stesso.
 
In questo secondo caso allora il proprietario e' proprietario anche del
sottosuolo. Mi pare che ci sia un limite al di sotto del quale il 
proprietario e' il demanio, ma immagino sia oltre il caso in esame.
 
Se invece e' il primo caso (giardino pertinenza dell'appartamento)
allora il sottosuolo fa parte della proprieta' comune del condominio. 
I condomini che hanno uso esclusivo di porzioni di giardino possono farne un uso "ragionevole", quindi possono scavare per piantare piante, per interrare 
delle canalette eccetera.
 
La cassazione ha dichiarato illegittimo scavare per altre ragioni come
ricavare cantine interrate o altro (ma non ho gli estremi sottomano)
 
Per dare un parere piu' preciso sarebbe utile sapere quale sarebbe
la questione da decidere, altrimenti e' piuttosto difficile :-)
 
ciao
Giacomo
 
 
 

 
 
Era più che altro una mia curiosità, perché i fatti risalgono ormai a parecchi
anni fa...
Gli appartamenti del piano "rialzato" del condominio (circa un metro dal
terreno) dispongono tutti e tre di un giardino privato raggiungibile con una
scaletta che parte dai balconi e due dei proprietari hanno col tempo scavato il
terreno sottostante per ricavarne dei vani ad uso "ripostiglio/cantina"... Uno
ha addirittura scavato una sorta di "trincea" aderente al muro perimetrale per
collegare poi uno dei vani con un suo garage che altrimenti sarebbe stato
raggiungibile soltanto per mezzo di una rampa discendente situata a lato del
cortile condominiale...
Per far questo le intraprendenti "talpe" hanno dovuto eliminare anche una
porzione dello zoccolo protettivo situato tutt'intorno al muro perimetrale della
palazzina (il cd marciapiede di rigiro...), ma il peggio è che quando ci si è
trovati di fronte alla necessità di far passare degli scarichi appunto nel
sottosuolo immediatamente adiacente al muro perimetrale (quindi al di sotto di
quello che era stato il suddetto marciapiedino di protezione) di uno dei due
condòmini, questi ha ovviamente negato il permesso, anche perché la conduttura a
un certo punto si sarebbe trovata ad attraversare il "vuoto" corrispondente a
uno dei ripostigli ricavati sotto i suoi balconi...
Mi chiedevo pertanto se quegli scavi fossero, come sostenni a suo tempo,
illegali, oppure se avesse in qualche modo ragione il condomino-talpa (l'allora
"amministratore", suo conoscente, sull'accaduto chiuse naturalmente entrambi gli
occhi), in quanto proprietario del giardino e quindi (a suo dire) anche del
relativo sottosuolo...


 

Suolo su cui sorge l'edificio ---> area di sedime del fabbricato
 
Ovvero la sagoma in proiezione a terra dell'immobile ad esclusione degli 
aggetti (balconi, cornicioni, sporto del tetto ecc.)
 
Ancora più semplificando: presa la mappa catastale (ammesso che sia 
corretta) la porzione retinata in grigio (o mattoni).
 
L'area esterna può anche essere proprietà privata ma il suolo non lo 
sarà mai, come da art. 1117 del codice civile, articolo a cui bene o 
male tutti i regolamenti fanno copia-incolla.
 

 ha scritto:

Stando a quello che ho letto a commento dell'art. 1117 del codice civile,
almeno nelle zone in cui i due condòmini hanno ricavato i rispostigli non
avrebbero potuto costruire, in quanto aree sottostanti parti dell'edificio
(marciapiede di rigiro e balconi)... Anche il costruttore, interpellato a
suo tempo, sosteneva che non avrebbero dovuto...


suo tempo, sosteneva che non avrebbero dovuto...
 
Alla luce di ciò che hai precisato, tutte quelle opere sono illegali.
Aggiungo, se il condominio necessità di far passare opere utili e necessarie 
al buon funzionamento delle parti comuni, chi ha costruito illegalmente si 
può attaccare al tram.


 
 
Credo che, a distanza di così tanti anni, gli spazi più o meno indebitamente
ricavati e utilizzati debbano essere considerati a tutti gli effetti come
usucapiti, è l'amministratore di allora che sarebbe dovuto intervenire per
tutelare gli interessi comuni, anche se l'attuale situazione finirà senz'altro
per determinare ulteriori spese e problemi...


tutelare gli interessi comuni,
 
Certamente ma con la connivenza di tutti i condomini che lo hanno lasciato 
fare.
Cordialità


 
 
Ok, grazie a tutti gli intervenuti; il sorpruso sembrerebbe appurato,
anche se rimarrà impunito (salvo recidive)... :-(


 relativo sottosuolo...
 
Hai posto male il quesito. Il fatto del suolo/sottosuolo, a mio modo di 
vedere, non c'entra nulla. C'entra invece l'autorizzazione a modificare 
un fabbricato: esiste una DIA/SCIA od altro titolo autorizzativo, 
rilasciato dal comune, che autorizza gli scavi e la creazione dei vani 
di cui parli? Si? E' così e sta così. No? Si chiede il ripristino allo 
stato originale, pena la richiesta al comune (che oltre ad ordinare il 
ripristino, farà pagare una multa).
 
Dato che parli di fatti "di anni fa": potrebbe essere intervenuta la 
prescrizione/usucapione?

usucapione?
 
Quella comunque non interviene automaticamente, ma deve essere decisa
da un giudice.
 
 
-- 
 
Byebye from Verona, Italy
 
Bernardo Rossi

 
 
Certo: ma noi ne sappiamo qualcosa? Di qui, il mio punto interrogativo.

 prescrizione/usucapione?
 
Probabilmente sì, se l'usucapione si realizza automaticamente per il solo
trascorrere del tempo e quindi senza attiva formalizzazione giuridica...
