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Titolo: Principio dell'apparenza

L'amministratore, solo al momento di richiedere ingiunzione di pagamento,
per alcuni condomini morosi per spese di manutenzione straordinaria si è
accorto che uno di essi, che risultava proprietario dell'appartamento e
destinatario delle comunicazioni inerenti il condominio, non aveva in realtà
alcun titolo (è proprietaria la madre). Il soggetto in parola è stato
considerato legittimo titolare per anni..
L' errore per il mancato recapito dell'avviso di convocazione al reale
proprietario, annulla probabilmente le deliberazioni di tutte le assemblee
convocate negli ultimi anni, anche dal precedente amministratore.
Una sentenza (Cass.civ. sez.II.,3/5/76n.1561) stabilisce che restano salvi
ed azionabili, in ogni caso,  nei confronti del condominio e dei singoli
condomini i diritti acquisiti da terzi in buona fede in esecuzione della
deliberazione, anteriormente al suo annullamento.
Domanda: a questo punto, l'amministratore può ugualmente agire in giudizio
per conto del condominio nei confronti dei condomini morosi al fine di
soddisfare suddetti diritti di terzi (naturalmente sostituendo il condomino
apparente con quello effettivo)?
Ringrazio anticipatamente chi mi fornirà un parere competente o segnalarmi
sentenze in merito.

 apparente con quello effettivo)?
Perchè deve sostituire il condomino apparente con quello effettivo ?
Può agire contro il condomino apparente in quanto per anni si è comportato
come il titolare del bene.
Dovrebbero esserci anche alcune sentenze a riguardo che non ho sottomano
(dgt da casa).
    Rebrac

convocate negli ultimi anni, anche dal precedente amministratore.
Mi sembra un po' eccessivo.
Secondo me, e ragiono a buon senso, masticando
di traverso il codice civile (non sono avvocato):
1) nei confronti degli altri condomini le delibere
sono tutte valide, non avendo loro impugnato entro 30 gg
le decisioni (quindi vuol dire che gli andava bene)
2) nei confronti del condomino in questione, la
faccenda e' piu sottile. Il vero proprietario sapeva,
per esempio, accompagnando il presunte alle assemblee,
oppure ricevendo la delega, oppure firmando la
consegna delle comunicazioni condominiali, etc.
ripeto, sapeva che vi era questo equivoco ? Se si',
allora le delibere sono tutte valide.
Se no, allora tutti i danni conseguenti all'errore,
sono a carico di chi con i fatti, anche se non con
le parole, si e' qualificato proprietario condomino.
Quindi in questo caso, all'atto pratico, credo che
non succeda nulla, trattandosi di madre e figlio,
sempre che non ci sia una faida tra i due.
Pekilan

Il cuore del problema è un po' diverso.
Infatti il condomino apparente non ha fatto nulla per apparire tale,
l'errore di titolarità è stato fatto chissà quando come e perché dal vecchio
amministratore ed il nuovo ha preso pedissequamente l'elenco dei condomini
dal suo predecessore.
La mancata convocazione in assemblea del reale proprietario, porta in base
al codice, alla nullità delle stesse assemblee. Naturalmente
l'amministratore potrà essere chiamato ha risarcire i danni che un suo
negligente comportamento ha generato, anche se in buona fede (secondo la
Cass. sent.6187 è tenuto a verificare l'effettività della posizione
giuridica).
Nel nostro caso, nel frattempo, sono sorti diritti di terzi in buona fede
per esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria approvati dalle varie
assemblee. Tali diritti come stabilisce altra sentenza restano salvi ed
azionabili  nei confronti del condominio e dei singoli condomini.
Resta quindi la domanda: si ritiene che, a questo punto, l'amministratore
possa ugualmente agire in giudizio per conto del condominio nei confronti
dei condomini morosi al fine di soddisfare suddetti diritti di terzi
(naturalmente sostituendo il condomino apparente con quello effettivo)?
Esiste qualche sentenza in merito?

 al codice, alla nullità delle stesse assemblee.
No.
L'ultima dottrina ha stabilito che ciò porta all'annullabiltà (come saprai
c'è una certa differenza..)
Rebrac

(naturalmente sostituendo il condomino apparente con quello effettivo)?
L'amministratore puo' agire in giudizio senza
problemi, ma naturalmente contro il
condomino apparente. Quello effettivo
pero' non mi sembra innocente. Come e'
possibile che non si sia mai preoccupato
della vita condominiale ?
Neanche il minimo di diligenza di
chiedersi perche' non viene mai
convocato alle assemblea e
contattare l'amministratore.
Prima di preoccuparti delle sentenza,
domandati, sta in piedi un ragionamento
cosi' cavilloso ? E' plausibile che una 
persona diligente se ne' freghi completamente
del pagamento dei servizi comuni
e delle decisioni relative da non
sapere nulla ? Sto ragionando sempre
per ipotesi, perche' non e' chiaro dai
tuoi post in che termini e' tutta
la faccenda.
Pekilan

Vi ringrazio entrambi, comunque, per la collaborazione.
Tengo a precisare che non sono né l'amministratore né il condomino
apparente; sono un condomino terzo, con un po' d' infarinatura giuridica,
che ha fatto ultimamente il possibile per approfondire l'argomento e
verificare quanto sostiene l'amministratore.
Il caso č un caso concreto che riguarda il nostro condominio e, da quanto ho
potuto appurare, gli errori di questo tipo commessi da amministratori sono
molto frequenti ed hanno piů volte richiesto sentenze della stessa
Cassazione.