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Titolo: L'Amministratore può mandare lettere

ad un condomino di richiamo al rispetto del regolamento di condominio.
 
Un condomino che staa piano terra non taglia il suo verde che supera la
ringhiera ed ingombra il passaggio pedonale comune
 
A voce gli altri condomini non hanno ottenuto nulla
 
l'Amministratore vuole allora far mandare una lettera da un avvocato
 
Prima d'ora l'Amministratore non ha mai contattato il condomino
indisiplinato a riguardo di questo problema
 
Domanda:
rientra nei compiti di un Amministratore il richiamo al rispetto del
Regolamento di condominio, contattando quindi di persona 
(lettera, telefono...) il condomino indisciplinato?
O fare la predica non è nei suoi compiti e può quindi rifiutarsi 
ed adire immediatamente le vie legali?
 
 
 
 
 
 


Curare che il regolamento di condominio venga rispettato è uno dei 
compiti dell'amministratore. Come intenda svolgerlo, è cosa che attiene 
al suo insindacabile giudizio.
Se ritiene che un richiamo suo sia insufficiente, può in qualsiasi 
momento rivolgersi ad un legale per far una "lettera di messa in mora", 
anche senza procedere prima di persona.
Rientra, sin qui, nei suoi compiti ordinari, che non hanno bisogno di 
delibera assembleare.
 
Adire le vie legali, come scrivi, cioè rivolgersi all'autorità 
giudiziaria per iniziare una lite giudiziaria, viceversa, non fa parte 
dei suoi poteri, ma di quelli dell'Assemblea, cui dovrà rivolgersi 
preventivamente, proponendo nel dettaglio l'azione che intende proporre 
innanzi al giudice, il legale che intende incaricare ed il relativo 
preventivo di spesa per onorari e spese.
Incaricare un legale di mettere in mora un condomino riottoso ed 
iniziare una lite giudiziaria, insomma, sono due cose profondamente diverse.

delibera assembleare.
 
Cioè... la predica l'Amministratore non è tenuto a farla ma, visto che ne
ravvisa la necesità, deve farla fare ad un legale (anche quella di un
legale è in fin dei conti una semplice predica dato che serve solo per
spaventare; con tra l'altro il fatto che la predica del legale costa,
quindi chi lo autorizza a fare ciò e sarebbe da aggiungersi chi paga il
legale: tutto il condominio senza che ne abbia mai saputo nulla del legale,
l'Amministratore o il soggetto riottoso)?
 
Siamo sicuri che vigilanza e richiami non siano compiti che spettano
all'Amministratore e naturalmente da farsi in prima persona, esauriti i
quali (ma appunto devono essere stati fatti almeno qualche volta...), c'è
eventualmente poi l'autorità?

 
 
L'avvocato  non è l'autorità. Opera per l'autorità che gli concede 
l'amministratore. E' semplicemente un tecnico che fa le cose al meglio. 
In fondo, l'amministratore non cambia le lampadine o olia i meccanismi 
degli ascensori, ma nell'esercizio dei suoi poteri ORDINARI si serve di 
tecnici che eseguono al meglio tali attività, pagati dalla collettività 
condominiale. Senza prima essere tenuto a provarci lui...
 
Mi sembra evidente che è la collettività condominiale che pagherà 
l'avvocato. Come paga l'ascensorista o l'elettricista...
 
L'Assemblea potrebbe, però, a seguito della "messa in mora" di cui 
sopra, ove non venisse rispettata la prescrizione del regolamento 
condominiale, irrogare sanzioni al condomino riottoso. In pratica, 
"multarlo", recuperando così in tutto, in più od in parte, le spese del 
legale.
 
Parlando di soldi, in concreto.
La lettera di messa in mora, da parte di un legale costa intorno agli 80 
euro + spese vive e tasse varie. Diciamo poco più di 100.
La sanzione da irrogare al condomino può andare fino ad un massimo di 
200 euro per la prima infrazione e fino ad 800 in caso di recidiva (70 
disp. att. c.c.). La sanzione e la sua entità sono decise dall'Assemblea 
E NON dall'amministratore.

Mmmhh... aspetta, mettiamo da parte la messa in mora, l'autorità... 
cioè mettiamo da parte i passi ufficiali che giocoforza devono essere fatti
dal professionista relativo.
 
Qui si tratta di richiamare un condomino a rispettare le regole
condominiali.
 
Per far meglio capire le cose, è successo questo:
nell'assemblea ordinaria alcuni condomini hanno fatto presente il problema
del verde sporgente ed hanno detto che gli inviti a voce fatti da una parte
(piccola) di questi condomini al condomino proprietario del verde sono
andati vani.
Allora l'Amministratore durante l'assemblea ha detto: "Va bene, gli faccio
mandare una lettera di richiamo da un avvocato".
 
Al che, io ed altri condomini, ci siamo domandati se la lettera di richiamo
(che non dovrà contenere alcun passo ufficiale) non dovesse farla
l'Amministratore;
perchè io e gli altri condomini non vediamo la cosa come quella di un
elettricista o di un fabbro, in quanto l'Amministratore il regolamento di
condominio lo conosce e vediamo la figura professionale dell'Amministratore
coinvolta nel mantenimento dell'ordine nel condominio
(senza contare che è più logico (e forse più efficace) fare le cose per
gradi, tipo lettera morbida dell'Amministratore, lettera dura
dell'Amministratore e poi lettera dell'Avvocato).
 
In buona sostanza, un richiamo all'ordine (senza mettere in atto alcun
passo ufficale) quando necessario (o perchè se ne accorge lui o perchè
glielo fa presente un'assemblea riunita) è tra i compiti che rientra tra le
attività di un Amministratore (anche eventualemtne a pagamento come
prestazione extra)? 
 
 

 prestazione extra)?
 
Scrivere una lettera con contenuti giuridi porta rischi e
responsabilita' di natura giuridica.
 
Se l'amministratore non e' un avvocato o non ha le nozioni basilari
del diritto (come ad esempio, i Geometri, come previsto dal programma
scolastico), a scrivere quella lettera si mette nelle condizioni di
un amministratore che diplomato ragionere e senza altre competenze,
si mette con cacciavate e forbice a modificare l'impianto elettrico
del giro scale in condominio.
 
Forse per chi non ha mai avuto a che fare con avvocati e giudici,
scrive una lettera del genere e' come scrivere una cartolina di
saluti ai genitori quando si e' in ferie, ma non e' vero.
Ad esempio, c'e' chi reagisce molto male, e si prende un
avvocato che contesta anche la "minaccia". A quel punto
voglio vedervi la vostra convinzione che sia facile e senza
rischi scrivere lettere del genere e quindi puo' farle
chiunque. Forse in un paese normale e dove vige il senso della
misura. Ma non e' l'Italia di oggi.
 
Questa e' solo una delle conseguenze del fatto che la "massa"
si disinteressa di cosa succede realmente nel settore "Giustizia".
 

 condominiale, irrogare sanzioni al condomino riottoso.
 
Questo sarebbe il modo corretto di operare.
 
 
---
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si disinteressa di cosa succede realmente nel settore "Giustizia".
 
Come detto, potrebbe essere anche un caso che si possa verificare 
da qualche altre parte, ma nel caso da me posto questa possibilità
è esclusa.
Ma ti accenno comunque una risposta, e cioè che secondo me 
comunque l'Amministratore è un professionista che l'osservanza del
regolamento la deve gestire (quindi anche dire o scrivere due parole al suo
riguardo, pena sue, e ripeto sue, responsabilità).
 
 

Nel frattempo, 
per capire più chiaramente quseta cosa,
ho cecato un pò,
 
e ho trovato il Codice Civile,
articolo 1130, punto 1
http://www.brocardi.it/codice-civile/libro-terzo/titolo-vii/capo-ii/art1130.html
 
in vigore dal 17 giugno 2013
 
che parla chiaro:
"L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle
vigenti disposizioni di legge, deve (2):
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per
l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130 bis e
curare l'osservanza del regolamento di condominio"
 
Viene scritto 
"curare l'osservanza"
quindi nel richiamo di noi al rispetto
è coinvolto.
 
Se non sa scrivere e vuole far scrivere 
un avvocato, un illustre letterato o Umberto Eco... 
li paga lui.
 
Nota:
non ho trovato scritto,
deve riparare le lampadine o l'ascensore,
quindi l'esempio con l'elettricista o l'ascensorista non regge
dato che per tali espletamenti servono evidentemente
conoscenze professionali ulteriori,
che il Codice Civile però non gli chiede.
 

 
 
E' tra i compiti, ma le modalità le decide in autonomia l'amministratore 
stesso.
Se vi avesse risposto che non intende operare richiami di sorta al 
rispetto del regolamento, gli avreste potuto opporre il contenuto del 
c.c. (art. 1130 comma 1 punto 1, al termine dice "curare l'osservanza 
del regolamento di condominio"), capirei.
Ma lui è disponibile, purché la cosa sia fatta nei dovuti modi!
 
Guarda, vorrei farti capire una cosa: ci mette molto più tempo a far 
fare una lettera da un legale, che non scrivere due baggianate su un 
foglio, metterlo in una busta e spedire il tutto, per posta e/o 
raccomandata. Se si affida ad un legale, deve concordare un 
appuntamento, fare copia del regolamento, andare dall'avvocato, spiegare 
il problema, pagarlo e pagare le ritenute!
 
Se non vi va bene, cambiate amministratore. Poi tornerai qui a chiedere 
lumi, perché magari il nuovo ha fatto qualche imprudenza e siete stati 
trascinati in giudizio. Ma la situazione è quella che ti ho già spiegato 
e non cambia insistendo con me (od altri)...
 
Siete proprio dei bei tipi, tu ed i tuoi condomini... per una volta che 
un amministratore si comporta bene! :D

che il Codice Civile però non gli chiede
 
riscrivo questa frase:
 
dato che per l'espletamento di tali operazioni servono evidentemente
conoscenze professionali ulteriori
(e il Codice Civile non glielo chiede)


Non sei avvocato, immagino. Neanche una vaga infarinatura di legge, 
suppongo.
In altri punti, il c.c. impone all'amministratore attività che sono 
consentite solo a determinati professionisti. Primi fra tutti proprio 
gli avvocati. Quindi la tua deduzione, in punta di diritto, fa 
semplicemente ridere.

 li paga lui.
 
Vero ma ... se ha messo a verbale che lui ha detto che
avrebbe incaricato un avvocato e voi non avete fatto mettere
a verbale che l'assemblea ha votato contro, invitandolo ad
una semplice lettera, allora pagate voi.
 
La "fregatura" sta nei dettagli. Per questa sola ragione
una assemblea di condomini diligenti ed intelligenti
non fara' mai stendere il verbale dall'amministratore.
 
...snip...
 
 

 
 
No, paga il condominio!!!
 
 

 che l'osservanza del regolamento la deve gestire (quindi anche
 > dire o scrivere due parole al suo riguardo, pena sue, e ripeto
 > sue, responsabilità).
 
Certamente.
 
Puo' citarmi l'articolo del regolamento che e' sarebbe
stato violato ? (mi scusi se faccio l'avvocato del diavolo,
ma se mi limito a darle ragione a priori, non credo di
farle un buon servizio ... :-)
 


È più probabile che l'amministratore addebiti le spese al condomino che 
viene richiamato.  O per lo meno il mio amministratore fa pagare ai 
condomini (come spese personali) le raccomandate che invia a chi ha più 
di tre mesi di ritardo nel pagamento di una rata.
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

farle un buon servizio ... :-)
 
L'articolo del Condominio sul taglio del verde?
Andando a memoria, dice di mantenere potature a filo, cioè con fronde che
non oltrepassino l'inferriata, e dice pure che qualora cadano foglie sul
suolo condominiale il proprietario della pianta o siepe le deve spazzare.
 
 
 
 
 

semplicemente ridere.
 
Tu mi devi mostare dove per "curare l'osservanza"
il Codice impone sempre l'avvocato,
poi ne riparliamo.


Ma difatti poi nel nostro caso non è stata fatta andare a verbale.


Qui io non saprei,
ma è un'altra discussione eventualmente questa....


wrote:

Guarda tu concordi sull'operato dell'Amministartore,
io invece sono dell'avviso opposto, totalmente.
 
Lui per me doveva prendere,
o almeno paventare, 
se non era stata già tentata (e non la era..),
la strada più veloce ed economica.
 
La vediamo in posizioni antitetiche...
 
 
 
 
 

 Giovanni
 
Il tuo amministratore sbaglia.....
Non può addebitare nulla, eventuali solleciti o lavoro extra che 
l'amministratore fa deve essere ripartito per millesimi generali.
 
Potrebbe solo in caso di delibera votata all'unanimità oppure se lo 
specifico caso è riportato sul regolamento CONTRATTUALE

 specifico caso è riportato sul regolamento CONTRATTUALE
 
 


 usufruiscono, non sono spese comuni.
 
Ripeto, l'amministratore non può addebitare spese personali se non a 
seguito di delibera votata all'unanimità di tutti i condomini oppure se 
previsto dal regolamento contrattuale (e ribadisco CONTRATTUALE).
 
Che poi un amministratore lo faccia più o meno in buona fede è un altro 
discorso.
 
Fai una ricerca e leggi con i tuoi occhi :-)
 
Al.Ba.
 
 

 suolo condominiale il proprietario della pianta o siepe le deve spazzare.
 
Bene, a questo punto potete incaricare l'amministratore di
segnalare al violatore, che se non cessa il suo comportamento,
sara' sanzionato di "xxx" (scegliete la somma).
 

> "formazione professionale" non cambia la sostanza
 
Non leggo il Deboni e quindi mi era sfuggita. Ringrazio "a" per la 
quote, quindi.
 
La formazione professionale è obbligatoria per legge, non è una fisima 
di qualche associazione privata. Si legga al riguardo il punto g della 
71-bis disp. att. cod. civ. e d.m. 140/2014.

 di qualche associazione privata. Si legga al riguardo
 > il punto g della 71-bis disp. att. cod. civ.
 
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale
e svolgono attivita' di formazione periodica in materia
di amministrazione condominiale.
 
Questo effettivamente ha valore di legge, ma il problema
e' che e' cosi' generico che nel decreto ministeriale ci
hanno buttato di tutto, rendendo la faccenda decisamente
ridicola! Cosa e' la "materia di amministrazione
condominiale" ? Tutto lo scibile che entra nelle
problematiche di un condominio ?! Suvvia, siamo seri.
 
 > e d.m. 140/2014.
 
Questo me l'ero perso, non sapevo che era uscito alfine
il regolamento.
Ministero della Giustizia (ogni Ministero ha la sua
numerazione di decreti, se non specifica quale ministero
si finisce per trovare altro, non e' come le leggi che
hanno numerazione univoca per tutta lo stato.)
 
Art. 2 - Finalita' della formazione e dell'aggiornamento
 
   1. Le attivita' di formazione ed aggiornamento devono perseguire  i
seguenti obiettivi:
     a) migliorare e perfezionare la competenza tecnica, scientifica e
giuridica in materia di amministrazione condominiale e  di  sicurezza
degli edifici;
 
...omissis...
 
Commento: prima di tutto osservate, secondo il Ministero
della Giustizia, non e' necessario che l'AC "acquisisca"
la competenza, basta che genericamente la migliori, la
perfezioni. Ridicolo.
Cioe' non e' richiesta alcuna competenza minima di partenza
in tema condominiale. Il "migliorare" puo' anche partire da
un livello di preparazione quasi nullo.
 
Poi ci sono troppe "competenze" in questa definizione.
Vorrei evidenziare che il corso di formazione e' di
72 ore nominali (un po' meno sono quelle effettive).
Sono 9 giorni, in cui, secondo il punto a) l'aspirante
dovrebbe diventare competente in materia tecnica (qui
credo si intende la tecnica contabile), scientifica
(quella che noi intendiamo per "tecnica") e giuridica
(le materie dell'avvocato).
In realta' questa descrizione e' strumentale per fare
credere ai condomini che l'amministratore condominiale, solo
per avere fatto quelle 72 ore, sia diventato un "esperto"
contabile, tecnico e giuridico, seppure ristretto
all'ambito condiminiale. Se fosse vero, nessun AC
avrebbe necessita' di rivolgersi ad un professionista.
 
Art. 3 - Requisiti dei formatori
 
   1. I formatori devono  provare  al  responsabile  scientifico,  con
apposita  documentazione,  il  possesso  dei  seguenti  requisiti  di
onorabilita' e professionalita':
 
...omissis...
 
     e) di aver  maturato  una  specifica  competenza  in  materia  di
amministrazione condominiale o di sicurezza degli edifici e  di  aver
conseguito alternativamente uno dei  seguenti  titoli:  laurea  anche
triennale; abilitazione alla libera professione; docenza  in  materie
giuridiche, tecniche ed economiche  presso  universita',  istituti  e
scuole pubbliche o private riconosciute. Possono  svolgere  attivita'
di formazione ed aggiornamento anche: i docenti che abbiano elaborato
almeno due pubblicazioni in materia  di  diritto  condominiale  o  di
sicurezza   degli   edifici,   dotate   di   codice    identificativo
internazionale (ISBN) ai  sensi  dell'articolo  1,  lettera  t),  del
decreto ministeriale 7 giugno 2012, n.  76;  coloro  che  hanno  gia'
svolto attivita' di formazione in materia di diritto  condominiale  o
di sicurezza degli edifici in corsi della durata  di  almeno  40  ore
ciascuno, per almeno sei anni consecutivi prima della data di entrata
in vigore del presente regolamento.
 
Solo per evidenziare come per il Ministero della Giustizia, la
"competenza" professionale (il formatore e' un professionista o un
insegnante) e' l'ultimo requisito (il quinto) richiesto per diventare
un formatore. Un lapsus interessante ...
 
 
Art. 5 - Svolgimento e contenuti dell'attivita' di formazione
           e di aggiornamento
 
...omissis...
 
3. I corsi di  formazione  e  di  aggiornamento  contengono  moduli
didattici attinenti  le  materie  di  interesse  dell'amministratore,
quali:
     a) l'amministrazione condominiale, con  particolare  riguardo  ai
compiti ed ai poteri dell'amministratore;
 
Commento, questo e' pertinente l'attivita' di AC.
 
     b) la  sicurezza  degli  edifici,  con  particolare  riguardo  ai
requisiti di staticita' e di  risparmio  energetico,  ai  sistemi  di
riscaldamento e di condizionamento, agli impianti  idrici,  elettrici
ed agli ascensori e montacarichi, alla  verifica  della  manutenzione
delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione incendi;
 
Commento, questa e' una vera e propria scemenza, perche' non bastano
24 ore per dare ad un AC la competenza anche solo a capire i requisiti
di quel lungo elenco di competenze.
Sarebbe invece corretto se la descrizione fosse stata
"in tema di obblighi giuridici" di quel lungo elenco di materie.
 
Cioe' l'amministratore deve "sapere" della necessita' di consultare
le varie figure professionali corrispondenti alle competenze
descritte, ma non deve sapere *nulla* di statica, risparmio
energetico,  sistemi  di riscaldamento e di condizionamento, impianti
idrici,  elettrici ed ascensori e montacarichi, verifica  della 
manutenzione delle parti comuni degli edifici
e prevenzione incendi. Ci mancherebbe altro che acquisisca un
"patentino" in tutte quelle materia sulla base di 72 ore di corso
(anzi, solo di una parte, perche' c'e' anche il resto da infilare
dentro). Quindi, sta bene una spolverata della normativa in modo
che sappia quando occorre consultare il genio civile o un ingegnere
civile, un termotecnico, un tecnico idraulico, un tecnico
elettricista, un tecnico ascensorista, un direttore lavori.
 
     c)  le  problematiche  in  tema  di  spazi  comuni,   regolamenti
condominiali,  ripartizione  dei  costi  in  relazione  alle  tabelle
millesimali;
 
Commento, questo e' pertinente l'attivita' di AC.
 
     d) i diritti reali, con particolare riguardo al condominio  degli
edifici ed alla proprieta' edilizia;
 
E torniamo a capo, l'area e' troppo vasta perche' possa starci
dentro le 72 ore o una parte, quindi ancora una volta, siamo
alla bufala. Queste (come quelle del punto b) sono dei tecnici
rispettivi) sono aree degli avvocati, non dell'AC (se non e'
anche un avvocato).
 
     e)  la  normativa  urbanistica,  con  particolare   riguardo   ai
regolamenti  edilizi,   alla   legislazione   speciale   delle   zone
territoriali di interesse per l'esercizio della professione  ed  alle
disposizioni sulle barriere architettoniche;
 
Idem, come sopra. Posso concordare sulla necessita' di un AC di
sapere grosso modo quando ci vuole una SCIA o no, etc. Ma l'incipit
dovrebbe essere del tipo: rivolgersi agli uffici della edilizia
privata dell'ente locale oppure ad un professionista del settore.
 
     f) i contratti, in particolare quello d'appalto ed  il  contratto
di lavoro subordinato;
 
Qui proprio siamo fuori di testa! Ci sono avvocati specializzati
in queste due materie che diventano competenti solo dopo anni di
tirocinio presso studi specializzati. Fidarsi di un AC in base
solo alle nozioni di questo pseudo corso di 72 ore, e' da pazzi!
 
     g) le tecniche di risoluzione dei conflitti;
 
Commento, non sarebbe parte del compito di un AC, pero',
indubbiamente conoscere quelle tecniche puo' salvargli
l'incarico.
 
     h) l'utilizzo degli strumenti informatici;
 
Pure questo, nelle 72 ore ? Ma sono pazzi ?
A meno che intendano "utilizzo di applicazione per la gestione del 
condominio"
 
     i) la contabilita'.
 
Precisiamo, qui non puo' trattarsi di "Contabilita'", bensi della
versione edulcorata per condominii (del resto la legge non impone
alcun bilancio particolare come per le societa').
 
Ecco come la legge descrive la "contabilita'":
 
"Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita
ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del
condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che
devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.
Si compone di un registro di contabilita', di un riepilogo finanziario,
nonche' di una nota sintetica esplicativa della gestione con
l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
...omissis...
 
Sarebbe stato opportuno scrivere:
 
     i) la contabilità condominiale ex-art.1130-bis
 
che e' il minimo previsto per legge e ci puo' stare sicuramente
in una sessione di 8 ore, incluse alcune prove pratiche.
 
 
5. Il corso di formazione e di  aggiornamento  puo'  essere  svolto
anche in via telematica, salvo l'esame finale, che  si  svolge
nella sede individuata dal responsabile scientifico.
 
Cioe' in pratica, non c'e' modo di verificare la partecipazione al
corso. Noi ingegneri abbiamo sostanzialmente sempre l'obbligo di
partecipazione al 100% del tempo dei seminari a cui ci iscriviamo
salvo siano di piu' giorni, in cui allora si puo' scendere al 90%.