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Titolo: Millesimi

Secondo voi nel ri-conteggio di una tabella millesimale bisogna tener conto 
di balconi e esposizione doppia o tripla che sia? 


Ciao
Giovanni
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 conto di balconi e esposizione doppia o tripla che sia?
Il concetto base nel calcolo della tabella millesimale e' stabilire il 
valore relativo tra le varie proprieta' individuali.
Quindi il balconi, esistenti alla nascita dell'edificio, vanno 
conteggiati.
Pero' non mi e' chiaro che cosa intende per "doppia" o "tripla" 
esposizione.
Le poche "regole" di calcolo sono elencate nella legge.
Disp. Att. Cod. Civile Art. 68
Comma 1 - Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 
del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore 
proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante 
in proprietà esclusiva ai singoli condomini.
Comma 2 - I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a 
quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in 
apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Comma 3 - Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del 
canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di
ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.
Il primo comma e' abbastanza semplice da capire. Occorre fare una stima 
del valore di ogni proprieta' esclusiva. Non importano i criteri ed i 
"valori assoluti", l'importante e' che si applichino gli stessi criteri, 
ovvero si operi una stima omogenea per ogni proprieta'. Infatti, non ci 
interessa che il valore assoluto della stima sia uguale, maggiore o 
minore di quello commerciale. Perche' quello che ci interessa e' la 
proporzione tra i valori dei vari appartamenti. Percio' puo' ben essere 
che il valore calcolato nella stesura della tabella condominiale sia 
anche difforme dal prezzo pagato dai singoli condomini. E non puo' essere 
altrimenti, visto che ci sara' chi sara' riuscito rogitare "trattando al 
ribasso" il prezzo e chi invece ha pagato senza trattare piu' di tanto, 
senza considerare che in genere i vari acquisti sono fatti in tempi 
diversi.
Il secondo comma spiega poi come si utilizzano i valori calcolati come 
descritto. Essi vanno sommati tutti insieme per ottenere il valore 
dell'intero edificio. Questo valore va poi usato come "divisore" per ogni 
"valore individuale", per ricavare il coefficiente di incidenza di ogni 
valore individuale sul valore totale (in altre parole e' il coefficiente 
proporzionale). Questo coefficiente va poi moltiplicato per mille, per 
comodita' di uso (altrimenti si avrebbe a che fare solo con numeri 
decimali, tipo 0,0458 - 0,0156 etc.). Quello che si ottiene e' la 
proporzione in "millesimali" del valore della proprieta' individuale 
rispetto alla somma di tutte le proprieta'.
Il terzo comma puo' sembrare in parte un po' ostico. Per quanto riguarda 
il canone locatizio, pare evidente che condizioni contrattuali tra un 
proprietario ed un terza parte (l'inquilino) non abbiano rilievo ne 
interesse per quanto riguarda i rapporti condominiali.
La parte invece sui miglioramenti e lo stato di manutenzione richiede 
forse un paio di parole di spiegazione. Consideriamo il caso dei 
manutenzione carente. Se fosse ammissibile una riduzione del valore 
millesimale, con quindi riduzione delle spese, dei condomini che lascino 
decadere lo stato di manutenzione degli immobili, creiamo un pericoloso 
incentivo per chi si vuole sottrarre alle spese e non e' interessato al 
decoro (ad esempio, oggi potremo pensare a chi affitta ad extra-
comunitari, fa grandi guadagni anche con una topaia), per lasciare 
decadere la propria proprieta'. A questo punto si dovrebbe capire perche' 
la regole della non rilevanza, valga anche in senso opposto. Ovvero le 
migliorie fatte alla propria proprieta' non debbono ad andare ad incidere 
sul valore millesimale, altrimenti si crea un deterrente ai 
miglioramenti, che possono avere riflessi positivi su tutto il condomini 
(per esempio migliorando la qualita' del tipo di abitanti).
-- 
Roberto Deboni
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 di balconi e esposizione doppia o tripla che sia?
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    felix.
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