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Titolo: Contrasto con amministratore condominio

Gentili utenti,
nel mio condominio ci troviamo in serio contrasto con l'amministratore
attuale per alcune inadempienze (l'amministratore è un geometra che fa
questo di professione), in particolare:
- la mancata nomina di un segretario dell'assemblea, quindi
l'impossibilità di tenere una storia degli interventi in quanto i
verbali non ci sono, e le richieste dei condomini restano solo parole
e così in caso di inadempienze dell'amministratore non ci si può
appellare a niente.
- la convocazione dell'assemblea in maniera "bizzarra" cioè si convoca
l'assemblea direttamente come "seconda seduta" in modo da "snellire le
procedure" dice lui, in modo da "lavorare di meno"  e "condizionare le
decisioni" dico io.
Considerato che l'amministratore viene pagato profumatamente (2800
Euro annuali lordi) e che nel bilancio preventivo ha inserito anche un
fantomatico rimborso di 300 Euro per spese postali, telefonate, e
cancelleria.
Vorremmo prendere in mano la situazione e visto che fa i suoi
interessi ma non i nostri vorremmo revocarlo.
Quali adempimenti dobbiamo fare?
Che maggioranza ci vuole per revocarlo?
Chi puo' prendere il suo posto, anche un semplice condòmino o ci vuole
qualche requisito?
Grazie anticipatamente a chi vorrà rispondermi
Sal

Grazie anticipatamente a chi vorrà rispondermi
prego.
Alessandro. 

sal...@gmail.com
 ha pensato forte :

per revocare l'amministratore basta il 50% + 1 delle quote millesimali 
della proprietà.
Chiunque può svolgere il ruolo di amministratore ma è comunque 
consigliabile che quanto meno la parte contabile sia affidata ad un 
commercialista.
Mi sembra assurdo poi il fatto che non esiste un verbale scritto delle 
delibere assembleari.
www.aniasud.it

 interessi ma non i nostri vorremmo revocarlo.
Più che giusto, se non ha la vostra fiducia...
-- 
ValeRyo
  (...), se al 90% delle persone piace il pesce e al 70% il gelato
di lamponi, ti verra' fornito un pesce surgelato ai lamponi :-), e
qualche brillante marketroid sosterra' d'aver accontentato il 160%
del mercato.  -- Leonardo Serni 

 ha scritto nel messaggio
news:1174899601....@l77g2000hsb.googlegroups.com...
Gentili utenti,
nel mio condominio ci troviamo in serio contrasto con l'amministratore
attuale per alcune inadempienze (l'amministratore è un geometra che fa
questo di professione), in particolare:
- la mancata nomina di un segretario dell'assemblea, quindi
l'impossibilità di tenere una storia degli interventi in quanto i
verbali non ci sono,
Siete voi che dovete eleggere il presidente e un segretario
tra i condomini presenti (non l'amministratore),
quest'ultimo redigerà il verbale in un apposito libro mastro
che alla fine verrà firmato, oltre che dal presidente e dal
segretario, dai condomini presenti. L'amministratore ne farà
copia da spedire a tutti i condomini. Il libro verra conservato
dall'amministratore ma a disposizione di tutti i condomini che
vorranno consultarlo.
e le richieste dei condomini restano solo parole
e così in caso di inadempienze dell'amministratore non ci si può
appellare a niente.
E a che cosa dovete appellarvi se non vi è il verbale ?
(Pertano la colpa è vostra).
- la convocazione dell'assemblea in maniera "bizzarra" cioè si convoca
l'assemblea direttamente come "seconda seduta" in modo da "snellire le
procedure" dice lui,
Procedura normale e generalizzata.
Considerato che l'amministratore viene pagato profumatamente (2800 Euro
annuali lordi).
Non dici di quante unità abitative e composto il condominio ?
fantomatico rimborso di 300 Euro per spese postali, telefonate, e
cancelleria.
Le spese vanno documentate, anche se la prassi per la
cancelleria, é una ciffra forfettaria, ma se si ritiene eccessiva,
deve darne documentazione.
Vorremmo prendere in mano la situazione e visto che fa i suoi
interessi ma non i nostri vorremmo revocarlo.
Quali adempimenti dobbiamo fare?
Vedi sopra.
Che maggioranza ci vuole per revocarlo?
Maggioranza + 1.
Chi puo' prendere il suo posto, anche un semplice condòmino o ci vuole
qualche requisito?
Chiunque ne abbia la vostra fiducia.



Le unità abitative del condominio sono 20, ed il "profumatamente" lo
riferisco al bilancio tra tempo dedicato e soldi incassati, più nello
specifico cerco di fare un esempio sul quale aspetto una vostra
opinione.
Secondo una mia stima personale credo che l'amministratore, in
situazione normale, cioè a regime, senza nessuna grana da sbrigare
(lavori di ristrutturazione ecc..) dedichi al mio condominio un tempo
che si aggira tra un'ora e tre ore al mese,  tempo che stimo nel
prendere le cifre delle bollette arrivate e ripartirle, con uno dei
tanti programmini in circolazione, tra i condomini considerando i
millesimi rispettivi.
quindi considerando che il mio amministratore percepisce 2800 Euro
lordi gli bastano soltanto 10 condomini da gestire per avere uno
stipendio lordo del tutto ragguardevole cioè ben 28.000 Euro lordi
annui lavorando la bellezza di 10-30 ore al mese.
Io sono un Ing. (purtroppo) e mi spacco il CXXX per quaranta ore
settimanali, quando va bene, prendendo molto meno del mio
amministratore e con un mare di responsabilità in più.
Quindi visto che chi fa l'amministratore deve essere al servizio del
condominio, almeno deve fare le cose per bene, se ha 40 condomìni
(cosa plausibile per chi fa questo mestiere in una città) e non riesce
a dedicare un tempo minimo alla normale amministrazione allora o si
prende un aiutante o se ne va a casa.
Sia ben chiaro non ho niente contro la categoria degli amministratori,
e forse sono stato un po' brusco ma nel mio caso credo che ci troviamo
davanti ad una sanguisuga che marcia sull'ignoranza e la benevolenza
di ignari condòmini.
saluti
Sal


Le unità abitative del condominio sono 20, ed il "profumatamente" lo
riferisco al bilancio tra tempo dedicato e soldi incassati, più nello
specifico cerco di fare un esempio sul quale aspetto una vostra
opinione.
mi incuriosisce il tuo ragionamento... di solito il conto della
serva lo fanno i vecchietti in osteria oppure altre categorie
di persone... non certo gli ingegneri...
il lavoro dell'amministratore (se svolto bene, ovviamente) consiste
anche nell'avere rapporti con i condomini, con i fornitori, presenziare
quando c'e' da spurgare i pozzi neri, piuttosto che verificare quando
qualche tecnico esegue un lavoro, sbrigare la corrispondenza, evadere
le richieste di qualche vicino, qualche condomino, svolgere le
pratiche fiscali (770, 4%...)  ecc. ... ...
Poi questo amministratore avra' un computer, uno studio in affitto
delle spese e tutto il resto...  bisgona metterci dentro tutto, senno'
rischi di fare come quei vecchietti secondo cui il caffe' al bar
dovrebbe costare 20 centesimi perche' ce ne sono 15 di polvere,
1 di acqua, 2 di corrente 2 di zucchero... ..
alberto 

 - la mancata nomina di un segretario dell'assemblea
Se non siete capaci di tenere un'assemblea, cominciate a impararlo.
Le assemblee (tutte, associazioni, societą e... Onu comprese) nominano
autonomamente presidente e segretario e tutti, compresi gli amministratori,
parlano solo quando il Presidente concede la parola.
Quando riuscirete a svolgere un'assemblea decorosa potrete anche pensare a
come si pagano le bollette di un condominio. Per il momento non mi sembra
proprio il caso.

delle spese e tutto il resto...  bisgona metterci dentro tutto, senno' "
sono daccordo sul fatto che è un po' riduttivo ma se si parla delle
spese allora come si giustificano 300 € di spese varie e di
cancelleria al di fuori del compenso dell'amministratore?
non è che forse è un'altra voce dove si può marciare?
ho un'ultima richiesta da farvi:
Chi è che decide il compenso dell'amministratore?
Nel nostro caso sembra piovuto da cielo, e se ci avesse chiesto magari
5000€ o 10.000€ come facciamo a sapere se è un compenso "giusto"?
Non credo che esistano dei tariffari (Legge Bersani) qual è il
criterio che ci deve far capire se i soldi che ci chiede
un'amministratore sono ben spesi?
Spero di essere stato di stimolo alla conversazione.
Ciao
Sal


Sarà anche generalizzata, ma non è legale.
Paolo Kap 

> annuali lordi).
Leggi e medita:
In Italia, gli amministratori sono tutti sottopagati. All'estero
sono meglio pagati. Esempio : Un mio appartamento a Parigi:
l'amministratore prende il 20% sul totale del bilancio
condominiale, fai il conto e vedrai che cifra comporta,
la conduzione però é impeccabile.
Il condominio dove abito (40 unita abitative), é sempre stato
amministrato da qualche condòmino volenteroso e direi che
la conduzione é sempre stata soddisfacente, merito anche
di 6 volonterosi consiglieri di amministrazione ( non sono
obbligatori ma servono e non costano nulla ). Dopo la dipartita
dell'ultimo, nessuno si é più prestato e ci siamo rivolti a un
cosiddetto studio professionale ( commercialista ). Un vero
disastro, sbagliava perfino i conteggi gestionali, probabilmente
fatti da qualche suo impiegatuccio e non vi dico il resto.
Sollecitato a fare il suo dovere e a tenere conto dei consiglieri
sui doveri di un amministratore, abbiamo tenuto conto di
avvisarlo che in caso contrario avremmo gradito le sue
dimissioni.  Sono passati 2 anni e ora tutto fila liscio come
l'olio, siamo soddisfatti e il suo onere é di 4000,00 Euro
anno, che mi sembra più che onesto.
Ingeniere, sveglia, un professionista non si paga ad ore, ma
in base alla sua professionalità, il lavoro lo fa fare ai suoi
impiegati, loro si, pagati a ore, ma le responsabilità sono
tutte sue.
Perché non fate una bella assemblea straordinaria di voi
condòmini, senza amministratore ( che non é obbligatorio ),
eleggete un presidente e un segretario, ordine del giorno :
Soluzione Problemi Amministrazione.
Elezione di 4/6 consiglieri di amministrazione.
Meglio se i consiglieri si prestano spontaneamente, redigete
regolare verbale terminato con la frase che vi ho suggerito
riguardo le dimissioni.
Morale, datevi da fare voi per primi e non scaricate ad
altri i vostri doveri, ignoranza e responsabilità. Dopodichè
potrete essere esigenti con gli altri.  Certo, può sembrare
una chimera, ma con me ha sempre funzionato.
By.
PS. Suggerimento per i consiglieri di amministrazione, date
loro un incarico di massima, ad esempio :
1 per il riscaldamento,
1 per le aree comuni,
1 per elettricità e problemi idrici,
1 per giardini e posteggi auto,
ecc. ecc.  Ognuno avrà la responsabilità di sollecitare
l'amministratore nei relativi interventi, il quale, sia chiaro,
sarà sempre lui il responsabili per le parti comuni.

PaoloKap ha scritto:

Perche'?
-- 
fulmo

 Sarą anche generalizzata, ma non č legale.
Parliamone.


 Grazie anticipatamente a chi vorrà rispondermi
Lei scrive di essere ingegnere ... dai suoi commenti sul compenso, mi 
pare ovvio che lei sia un dipendente, infatti non ha la piu' pallida 
idea di quanto costa il lavoro e questo puo' passare. Dopotutto il 
sistema "Italia" e' piuttosto complicato da capire per chi e' dipendente.
Pero', mi scusi collega, lei ci sputtana quando mi fa il commento sui 
300 euro di spese amministrative ... mi pare che una delle 
caratteristiche della nostra professione e' quella di fare "ipotesi" e 
quattro conti e lei pare non avere  fatto tali conti ... prima di 
digitare quella pesante insinuazione sul povero geometra che mi pare 
solo un povero ingenuo inesperto (e' giovane ?).
Tanto per capire ... in che ramo e' laureato ?
R.L.Deboni

 Sia ben chiaro non ho niente contro la categoria degli amministratori,
     No........ gli fai solo i conti in tasca astiosamente!
     ciaofelix.  (che non e' un amministratore)
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 2006, io subentro solo a Novembre 2006
Un neonato, quindi.
Come fai a pretendere che un neonato nasca già maggiorenne e vaccinato?
Con un po' di  pazienza arriverete ad avere in un annetto il solito 
squallido e noioso condominio normale. 

OK, allora niente conti in tasca a nessuno, così qualcuno non si urta,
o meglio diciamo che  se uno fa bene il suo lavoro è giusto che abbia
il suo compenso!
Ma qui stiamo parlando di divisioni millesimali sbagliate, palesi
violazioni delle procedure e soprattutto la volontà di non lavorare e
di risolvere le piccole qestioni di un condominio appena costituito,
senza ristrutturazioni, con riscaldamenti autonomi, senza giardino,
con l'unico onere della pulizia delle scale come spesa accessoria
oltre a quelle di routine (ascensore, luce scale, acqua).
E nonostante questa "apparente" semplicità un professionista crede di
farsi furbo e marciarci...
...non resisto, DEVO aprire una doppia parentesi ROTFL ((10 min
dedicati ogni tre mesi, considerando che da dicembre non ci riuniamo,
per 4 trimestri = 40 min/anno -> 2800€ lordi di compenso... adesso
forse non sono un po' troppi?))
Ma la questione che avevo posto nel mio ultimo intervento ancora
merita un approfondimento cioè:
- Chi stabilisce il compenso?
- L'attuale amministratore è stato delegato dal costruttore che ci ha
detto che per "legge" avrebbe dovuto fare lui l'amministratore per il
primo anno, questo è vero?
- E se avesse delegato un amministratore disonesto che ci avesse
chiesto 50.000€ l'anno come potevamo proteggerci e non cadere nelle
sue grinfie?
grazie ancora di una discussione così dinamica
Ciao
Sal

 forse non sono un po' troppi?))
... ma come li calcoli questi dieci minuti? Ti rendi conto che in dieci
minuti non si prepara neppure un caffè decente, figurati amministrare
un condominio?
Poi, come detto, può essere anche il peggiore degli amministratori,
eh. Ma per quanto (non) s'impegni ci metterà un po' di tempo
per organizzare l'amministrazione del vostro condominio (prima che
qualcuno dica che basta un software: 10 minuti non bastano neppure
per accendere il pc, avviare il so, il software, stampare, spegnere).


>non resisto, DEVO aprire una doppia parentesi ROTFL  = acronimo di "Rolling on the floor laughing", cioè "mi sto rotolando sul pavimento dalle risate" quindi non cercate una polemica dove non c'è, era un modo per ironizzare, le faccine ed altri strumenti cercano di dare un tono alle semplici parole scritte in modo da simulare una conversazione reale tra persone.
A presto

 sue grinfie?
In nessun modo, quando si compra casa ci si informa anche
dell'importo delle spese condominiali.


 sue grinfie?
Evitando di acquistare un'immobile senza informarsi prima di quali pesi 
ci gravano sopra, come i costi della gestione condominiale.
I costruttori in genere scelgono il primo amministratore perche' sono il 
socio di maggioranza alla costituzione del condominio (formazione che 
avviene automaticamente alla prima vendita). E percio' come tutti i soci 
di maggioranza "comandano". Gli altri condomini, quando sono piu' di 
uno, al massimo possono porre un "veto" (avendo il maggiore numero di 
voti), ma non basta per cambiare l'amministratore che resta in progatio 
imperii finche':
a) il costruttore resta l'azionista di maggioranza con 501 millesimi
b) a qualche condomino non inizino a girare i cosidetti e ci siano 
sufficienti elementi per rivolgersi dal giudice ed ottenere la nomina di 
un'amministratore giudizario (che pero' state sicuri non amministra un 
condominio di 20 appartamenti per 1000 o 1500 euro come mi pare che lei 
invece tenda a suggerire, o mi sbaglio ?).
R.L.Deboni

 sue grinfie?
Credi che il costruttore corra il rischio di pagare cifre simili?
Lui rimane proprietario di appartamenti non ancora venduti.
PS:  Vista la cifra e tutte le grane che vi ha risolto (anche se non 
te ne rendi ancora conto) devi solo ringraziarlo.
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   Registered Linux user #337974  < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 Lui rimane proprietario di appartamenti non ancora venduti.
Onestamente, quando mai il costruttore paga in questi casi ?
Forse di facciata ... ma in realta' e' proprio quando il compenso e' 
stratosferico, visto che il costruttore in teoria non dovrebbe fare 
"hara-kiri" che dovrebbe venire il sospetto che meta' di quel compenso 
sia solo "virtuale" ...
R.L.Deboni

 sia solo "virtuale" ...
ROTFL  O per te e` pratica comune o non hai mai vissuto in una realtà 
condominiale ;-)


 te ne rendi ancora conto) devi solo ringraziarlo.
Ok avrà risolto pure tante grane ma non può viaggiare sugli allori,
quando si va da un profesionista qualunque, ci si aspetta che svolga
sempre il lavoro a "regola d'arte".
Quindi dovrà continuare a fare il suo mestiere e farlo bene, poi
possiamo discutere se il compenso è adeguato ma se il lavoro è fatto
male non si merita niente.
Semplificando un po' la questione tento di fare un esempio:
Un idraulico deve fare un impianto in una abitazione, allora posa
tutti i tubi, e lo fa bene, poi quando si tratta di montare i
rubinetti, li monta male e non funzionano o perdono acqua, gli dareste
tutto il compenso pattuito o fareste in modo di risolvere i problemi?
saluti
Sal