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Titolo: Modalità ripartizione spese scale

Buonasera,
amministro un piccolo stabile familiare (nel quale sono posseditrice di 
un appartamento) disposto su 3 piani, con due unità immobiliari per 
piano e dunque per un totale di 6 appartamenti.
 
Scrivo in merito alla ripartizione  delle spese per la pulizia delle scale.
 
Sin d'oggi, ho sempre provveduto al riparto secondo le consuete tabelle 
millesimali, senza alcuna contestazione, ma il subentro di un erede mi 
oppone la necessità di ripartire la spesa in base all'effettivo uso , 
quindi in relazione all'altezza piano come peraltro previsto dalla 
recente modifiche che fissano la suddivisione delle spese per scale ed 
ascnsori per metà in base al valore millesimale e per l'altra metà in 
base al piano.
 
In termini pratici però non riesco a capire come suddividerle.
Si consideri a titolo di esempio il condominio alfa:
 
1°piano -> condomine Tizio (millesimi proprietà 50)
1°piano -> condomine Pluto (millesimi di proprietà 50)
 
2°piano -> condomine Caio (millesimi di proprietà 120)
2°piano -> condomine Sempronio (millesimi di proprietà 180)
 
3°piano -> condomine Romolo (millesimi di proprietà 300)
3°piano -> condomine Remo (millesimi di proprietà 300)
 
Totale millesimi 1000
Si consideri una spese annua per la pulizia delle scale pari ad euro 
800,00; applicando le normali tabelle millesimali abbiamo per
 
Tizio : (800x50)/1000 tot. 40
Pluto :(800x50)/1000 tot. 40
Caio : (800x120)/1000 tot. 96
Sempronio: (800x180)/1000 tot. 144
Romolo : (800x300)/1000 tot. 240
Remo: (800x300)/1000 tot. 240
 
Come ripartisco la spesa applicando il criterio sopra enunciato per metà 
in base al valore millesimale e per l'altra metà in base al piano.?
 
Grazie, Laura
 
--- news://
freenews.netfront.net/
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ne...@netfront.net
 ---


prova su Google > Coefficienti > spese pulizia scale.
 
T&P 
 


   Devi operare in siffatto modo :
             1/2 in millesimi   1/2 in base H piano
   Tizio     =400*50/1000 =20 +  400*1/6=66,66*50/100=33,33  = 53,33
   Pluto     =400*50/1000 =20 +  400*1/6=66,66*50/100=33,33  = 53,33
   Caio      =400*120/1000=48 +  400*2/6=133,33*120/300=53,33=101,34
   Sempronio =400*180/1000=72 +  400*2/6=133,33*180/300=80   =152,00
   Romolo    =400*300/1000=120+  400*3/6=300,00*300/600=100  =220,00
   Remo      =400*300/1000=120+  400*3/8=300,00*300/600=100  =220,00
             totale       =400             totale      =400 = 800,00
 
  Ciao w


 base al piano.
 
    E questo dove lo hai letto?
    La pulizia scale non ha nulla a che vedere con la manutenzione o
ricostruzione scale, e va ripartita in base alle quote di proprietà-
    felix.
 
 
 
 
 
-- 
 
 
 Noi italiani aspiriamo alla democrazia per trasformarla in anarchia,
  ma in cuor nostro da bravi irresponsabili sognamo la dittatura.
 
 
 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it
 
 
 

 appartamento)
 
un fiorino!
 
p.s. il multiposting � male 
 
 

 forse intendevi dire in base all'uso, cioe' al piano?
 
NO le spese di pulizia vanno ripartite per millesimi di proprietà.
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >
 

    felix.
 
scusate, ma nei condomini che amministro io, hanno delle apposite tabelle 
millesimali per la pulizia delel scale, dal 18 giugno non sono più valide? 
non sono mai state valide? eppure nessun condomino si è mai lamentato 
....questo tra parentesi 
 
 

 più valide?
 
Cosa c'entra il 18 Giugno ?
 
In ogni caso, la pulizia scale E' una opera di manutenzione.

 Cosa c'entra il 18 Giugno ?
 
Forse perche' in quella data entreranno in vigore alcune norme? 
 
 

 tratto da 
http://www.condomini.altervista.org/ScalePulizia.htm
 
 
Come al solito le sentenze dicono tutto ed il contrario di tutto, sia 
perché generalmente si riferiscono a casi specifici sia perché sono 
l'interpretazione della legge in relazione a quel caso.
 
Le sentenze - Cass. civ., sez. II, 19 febbraio 1993, n. 2018 e Cass. 
civ., sez. II, 3 ottobre 1996, n. 8657 - (che hai riportato) affermano 
che alla pulizia delle scale non si applicano le disposizioni 
dell'articolo 1124, e anche se viene richiamato il 2ocomma dell'art. 
1123 io ritengo che sia più che legittimo pensare che *tutti* i 
condomini possono godere un egual modo di una scala ben pulita e ben 
illuminata.
 
Anche se abitano ai piani bassi fanno tutti uso di un servizio 
generale di cui tutti possono far egual uso e di cui usufruiscono in 
egual misura.
 
Diversa applicazione va invece fatta per l'ascensore in quanto le 
spese di gestione sono principalmente costituite dal consumo di 
energia elettrica e nessuno mette in dubbio che salire (o scendere) ai 
piani alti genera maggior consumo, giustificando quindi una 
ripartizione secondo i criteri dell'art. 1124.


FALSO
 
Lasciamo stare le sentenze che in ogni caso, nel nostro paese, non fanno 
giurisprudenza.
Che direbbe la Cassazione se in un condominio provvisto di ascensore, gli 
abitanti dei piani alti, volessero pagare un minimo forfettario di 
partecipazione?
In fondo sporcherebbero solamente il loro pianerottolo e l'ingresso sino 
all'ascensore.
Mah!
Gi 
 

              totale       =400             totale      =400 = 800,00
 
Caso interessante, e' la prima volta che vedo una tabella di manutenzione
scale in cui al primo piano pagano di piu' rispetto alla ripartizione
millesimale. Potrebbe spiegare come mai in passato hanno semplificato
la ripartizione, applicando solo i millesimi. Pero' sono dubbioso
ai valori indicati per il 2 piano. E' una casa costruita a piramide
rovescia ? Capisco il primo piano con pochi millesimi, potrebbero
esserci ampi porticati, ma il secondo piano la meta' del terzo piano ?
 
In ogni caso, il calcolo descritto e' sbagliato. La legge non scrive di
"piano", ma di "altezza" dal suolo. Considerando che si puo' partire
da terra, come da un piano rialzato, come da un piano porticato molto
piu' alto di un appartamento normale, la differenza puo' essere
importante.
 
Inoltre c'e' anche questo correttivo:
 
"Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione
del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le
soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di
proprietà comune."
 
Questo articolo voleva introdurre un concetto razionale:
 
"se esistono delle cantine, la parte della rampa delle scale corrispondente
e' usata in modo pari (visto dalla posizione dell'appartamento e non dal
numero e dalle abitudini dei residenti) da tutti i condomini" e quindi
dovrebbe pesare, moderando la ripartizione per piani"
 
Pero' e' scritto in modo poco chiaro, e mi pare che nel 99% dei casi
venga semplicemente ignorato (la tipica divisione portata da lei e'
quella che va per la maggiore, ma una prassi non fa legge).
 
Inoltre la legge menziona solo la scala e non l'atrio. Se ci sono
appartamenti a piano terra (altezza dal suolo = zero) con un atrio
di una certa importanza, sarebbe opportuno scomporre la fattura
pulizia in due voci: pulizia scale e pulizia atrio. Ovviamente
l'atrio va diviso per millesimi.
 
Anzi, volendo dirimere il dubbio creato dal comma 2 dell'art.1124,
direi che la cosa migliore e' scomporre la voce in fattura (nei casi
in cui ci sono cantine nello scantinato e di tutti gli appartamenti)
pulizia in:
- pulizia scale a partire dal suolo (riparto secondo art.1124)
- pulizia atrio e rampa scale cantine (riparto per millesimi puri
e va in fila nelle spese generali)
 
Altrimenti, la quota che l'impresa delle pulizie aggiunge per le
scale alla cantine (le imprese calcolano in base al numero di
rampe da pulire o riparare, non dall'altezza del suolo) viene
caricata in modo ingiusto sui proprietari dell'ultimo piano.
 
Un'esempio dettagliato, ove le spese della cantine e relativa 
scala di accesso e' stata separata (tabella D) lo avete qui:
 
http://www.alessandrogargiulo.it/files/Esempio-di-tab-mill.pdf
 
 
Notare che per l'altezza dal suolo ha indicato i piani e non la
quota in metri, ma se i piani sono tutti di pari altezza, incluso
il piano terra, e' una semplificazione ammissibile. Notare come
dalla tabella C sono stati esclusi gli appartamenti al piano terra.
Ma gli appartamenti al piano terra contribuiscono alle spese
della rampa di scala che va alle cantine (tabella Dx) ed
alle spese per la manutenzione ingresso scale, androne e
spazio comuni non inclusi nella scala vera e propria (tabelle Ax)
 
-- 
Roberto Deboni

> Buonasera,
 
[cut]
 
mi piace questo thread perchè è più sfumato di quanto sembri.. Bisogna 
mettere d'accordo due opinioni: la parte di scale che non uso è di mia 
competenza per le pulizie o non..?
 
Senza entrare nella difficoltà dei conteggi oppure delle referenze legali 
vorrei dire questo..
 
Se abito al primo piano perchè non ho un coefficiente che mi abbatta le 
spese per la pulizia perchè non uso le scale dal secondo in su..? Ma se 
andassi a piedi verso gli altri piani troverei le scale pulite, cosa che mi 
è gradita..
 
Oltre qualsiasi indicazione legale, la mia opinione - credo di buon senso - 
la pulizia scale andrebbe divisa per millesimi senza applicare coefficienti 
perchè fa parte del decoro dell'immobile nel suo totale. Se le scale dei 
piani superiori fossero sporche un visitatore potrebbe avere una diversa 
opinione.. il sudic io dei piani superiori potrebbe scendere verso le scale 
del mio primo piano, etc.
 
Del resto quando viene rifatta la facciata, non ne godono tutti insieme i 
condomini del nuovo decoro..? Se non sbaglio, nel caso del rifacimento della 
facciata le spese sono divise per millesimi e basta ..
 
T&p 
 

 In ogni caso, la pulizia scale E' una opera di manutenzione.
 
   Discutibile: "In tema di condominio di edifici, la disposizione
dell'art. 1124 cod. civ. concernente la ripartizione fra i condomini delle
spese di manutenzione delle scale, come la norma di regolamento
condominiale che vi si conformi, riguarda le spese relative alla
conservazione della cosa comune e che si rendono necessarie a causa della
naturale deteriorabilità della stessa per consentire l'uso ed il godimento
e che attengono a lavori periodici indispensabili per mantenere la cosa in
efficienza. La disposizione non riguarda, pertanto, le spese di pulizia
delle scale, alle quali i condomini sono tenuti a contribuire in ragione
dell'utilità che la cosa comune è destinata a dare a ciascuno e che
l'assemblea può legittimamente ripartire in virtù delle attribuzioni
riconosciutele dall'art. 1135 cod. civ., anche modificando i precedenti
criteri con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 cod. civ. trattandosi
di criteri aventi natura solo regolamentare"  
(Cassazione, sent. n. 2018 del 19 febbraio 1993) 


bicicletta o, piu' semplicemente, per tenersi in forma).
 
Lo stesso che dice che un condomino del piano terra non possa fare le scale 
su e giù enne volte al giorno per tenersi in forma; la riabilitazione di 
molte patologie prevedono un continuo utilizzo delle scale.
Anche questo, ovviamente, secondo me.
 
Cordialità
Gi 
 

 proprietà comune."
 
   Vedi risposta al punto primo....era un esempio è chiaro che se i piani
   partono dalle cantine sino al solaio il discorso va modificato.
 
   Taglio tutto il resto perchè come dice una canzone del povero VASCO
   " tutto il resto è noia ".



La logica sembrerebbe darti ragione, ma applicare la logica in un 
condominio è spesso di dubbia interpretazione dalle varie parti in 
conflitto......tante che vi sono sentenze che danno ragione e sentenze 
che danno torto al riguardo.
w


   " tutto il resto è noia ".
 
Franco Califfo Califano
 
T&P 
 

 tenuto a pulire soltanto dal "piano zero" al proprio piano.
 
questa la trovo meno battuta di quello che possa sembrare, ma è 
irrealizzabile, perchè ci sarebbero condomini che avrebbero le scale in 
ordine solo al momento della loro partecipazione alla pulizia.. Questo per 
dire che ognuno deve pulire le scale di tutti, oltre il limite del proprio 
utilizzo. Altrimenti, i primi piani sarebbero privilegiati nell'ottenere un 
decoro che gli ultimi non potrebbero..
 
T&P 
 

    piani partono dalle cantine sino al solaio il discorso va modificato.
 
Sicome chi ha postato non ha detto nulla sulle cantine (che ormai sono
molto comune anche in Italia) e visto che da come chiede si capisce che
non ha idea di come si effettua il calcolo, mi pare evidente che non si
puo' partire semplicemente a fornire una formula, ma occorre fare qualche
domanda integrativa, altrimenti Laura potrebbe presumere che non dovra'
mai considerare la presenza delle cantine.
 
Se l'annoia cio' che scrivo, non mi legga. Ma scrivere che "l'annoio" e'
atto di gratuita scortesia.
 
-- 
Roberto Deboni

 Forse perche' in quella data entreranno in vigore alcune norme?
 
E quale norma entra in vigore che cambierebbe i criteri di pulizia ?
Ripeto: cosa c'entra il 18 Giugno ?


La sentenza e' vecchia di 20 anni (ed in giurisprudenza
vale la regola che quelle piu' recenti soppiantano quelle piu' vecchie
(altrimenti se cosi' non fosse, non si potrebbe mai modificare
l'indirizzo giurisprudenziale).
 
Ma cosa piu' importante, quando la sentenza e' ambigua, e' necessario
citare anche la motivazione.
 
-- 
Roberto Deboni

 modo sarebbe mettere il pedaggio
 
Ma siete davvero convinti che una impresa di pulizie che deve pulire 
una rampa di scale fino al decimo piano metta in conto tempo/spesa 
maggiore per pulire la prima rampa rispetto all'ultima?
 
In condizioni normali (e per condizioni normali penso all'uso fatto da 
persone rispettose delle proprietà comune e con abitudini civili) le 
scale della prima rampa comportano lo stesso lavoro dell'ultima.
 
Non so di altri condomini ma nel mio il lavoro viene fatto 
settimanalmente ed in parte a macchina per cui salvo qualche 
particolare giorno di acquazzoni o neve non vi sono mai grosse 
differenze fra un piano e l'altro.



  Principalmente mi annoia la prolissità dei suoi discorsi ( ed è una
  cosa che anche in passato non sono stato il solo a farglielo notare)
  comunque lei è libero di scrivere quel che vuole così come io sono
  libero di leggere e dire quel che voglio. Mi spiace per lei ma questa
  si chiama "DEMOCRAZIA".Se poi ciò la offende vuol dire che o ha la coda
  di paglia oppure è permaloso.
  E' evidentemente che dove abito io e forse anche dove abita Laura le
case non hanno le caratteristiche da lei descritte se non sporadicamente
  ....se avesse postato una Laura svedese le case avrebbero avuto delle
  caratteristiche ancora diverse...quello che intendo far capire è il
  concetto espresso in tale calcolo e credo che quello si comprenda bene
  e che lo si possa estendere e applicare a tutti gli altri casi.


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 ---
 
 
Carissimo W, chiedo scusa se torno a leggere solo adesso.
 
Adesso è davvero tutto chiaro!
 
Sei stato gentilissimo , davvero completo ed esaustivo ed hai risposto 
appieno al mio quesito senza inutili giri di parole.
 
Infatti, dopo qualche riflessione in merito alla ripartizione in base 
all'altezza piano, ho capito concettualmente come ragionare.
 
1)Determinare la spesa da imputare ad ogni singolo piano-
 
Per il primo piano: (400/(1+2+3 -> la somma dei tre piani )x1)
 
Dunque provvedere a ripartire le risultanze secondo i millesimi di 
proprietà dei condomini del piano -
 
Pertanto x 50 /(50+50)per il primo piano ;
          x 120/(120+180) Caio secondo piano e coì via.
 
Ad ogni modo, ho interpretato male la norma regolatrice art. 1124 CC." 
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani 
a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in 
ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra 
metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo 
(att. 68 e seguenti) " ; che difatti riguarda solo il mantenimento e la 
ricostruzione e non la semplice pulizia.
 
Quanto alla puliza delle scale, la giurisprudenza consolidata è concorde 
di applicare solo parzialmente il disposto articolo 1124 c.c.
 
In particolare , la Cass., sez. II, n. 432/2007 ritiene che la 
ripartizione delle spese per la pulizia delle scale va effettuata solo 
in base al criterio proporzionale dell’altezza dal suolo di ciascun 
piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione combinata 
degli art. 1124 c.c. e 1123 c.c., 2° co., di cui si riporta il testo: 
“Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, 
le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno puo` farne.”.
 
Sulla base dell'enunciato della Suprema Corte e dei tuoi insegnamenti 
pratici di calcolo, dovrebbe essere agevole ricalcolare le quote per 
ciascun condomine dell'esempio.
 
In base H piano
           pr   h/piano
Tizio     800 x 1/6 = 133,33 x 50 /100 =  66,66
Pluto     800 x 1/6 = 133,33 x 50 /100 =  66,66
Caio      800 x 2/6 = 266,66 x 120/300 = 106,66
Sempronio 800 x 2/6 = 266,66 x 180/300 = 160,00
Romolo    800 x 3/6 = 400,00 x 300/600 = 200,00
Remo      800 x 3/6 = 400,00 x 300/600 = 200,00
					--------
                                   totale 800,00
 
Ti prego gentilmente di confermare il calcolo sopra; dunque com'è 
possibile procedere per la redazione delle tabelle millesimali nei due 
casi (manutenzione e pulizia)?
 
Ti saluto, tornando a ringraziarti e a complimentarmi per le capacità e 
competenze che ti contraddistinguono, e che sembrano aver persino 
suscitato invidia ai tuoi successori.
 
Proprio a tal riguardo , degli interventi che ti hanno seguito, ho letto 
parzialmente solo quello del sig. Roberto , a cui tengo a precisare che 
era di tutta evidenza il supposto ragionamento ipotetico. (almeno per 
quanto riguarda le quote , ovviamente i nomi dei condomini sono tutti 
veritieri :-)
 
Saluti cordiali
Laura


 
 
-------- Messaggio originale --------

Solitamente i personaggi come Lei non li degno nemmeno di un cenno di 
riscontro, ma ci tengo a confermare quanto di già - e sin troppo- 
esaustivamente detto da W.
 
D'altra parte, è evidente che la Sua è più una biasimevole polemica di 
invidia e di protervi arroganza , oltre che di ingenerante gravissimo 
antagonismo, che di voglia e capacità per portare contributo prezioso 
alla discussione.
 
Resta inteso che Le sarei immensamente grata se potesse desistere dal 
porre in essere ulteriori interventi alle discussioni che mi riguardano.
 
Ovviamente la richiesta Le viene formulata con i caratteri della 
cortesia, poi faccia come meglio crede.
 
La ringrazio
Laura


 danno torto al riguardo.
 
.. e questo thread più di altri dimostra che qualsiasi comunità - specie 
quelle piccole e relativamente dinsformate come il condominio - i singoli 
componenti tendono a portare l'acqua al proprio mulino. Chi pensa che la 
divisione millesimale sia lex regia perchè "tutti paghino il suo" , chi 
invoca i coefficienti "perchè chi sporca di più paghi di più"..
 
Chi è che aveva teorizzato del "proprio particulare".. Guicciardini..?
 
T&P 
 

 cortesia, poi faccia come meglio crede.
 
Puo' usare tutta la cortesia che vuole, ma questo e' un tentativo di
censura. Lei ha il diritto di non leggere (ci sono funzioni apposite
nei programmi che utilizza). Ma non ha in alcun modo il diritto,
neanche per cortesia, di pretendere di pubblicare degli scritti
senza libera replica da qualsiasi partecipante. In sostanza lei si arroga
il diritto (con cortesia, e' anche peggio) di selezionare le repliche
ai suoi interventi. Tra parentesi, questo e' il sogno dei Berlusconi e
dei Bersani, ed e' quello che opera il "cosidetto" servizio pubblico.
Per fortuna Usenet non e' censurabile, e quindi le nego questa sua
pretesa.
 
QUESTO e' un principio di DEMOCRAZIA, non quello di offendere le altre
persone.
 
Oltretutto la sua reazione scostante ed offensiva e' totalmente gratuita.
Ho cercato di dare un mio apporto al problema che lei ha posto, non mi pare
in alcun modo di avere potuto urtarla personalmenet in cio' che ho
scritto.
 
Lei, inoltre, in questo momento ha mostrato un classico esempio di mobbing,
ove persone non coinvolte in un diverbio, intervengono nel dare addosso
a chi pare un oppositore sgradevole e solo verso un conformismo imperante.
Che accada a scuola, tra bambini e ragazzini, passi.
Ma tra adulti ?
Si faccia un esame di coscienza.
 
-- 
Roberto Deboni

superiori
 
attenzione a non immettersi nella "probabilità" che qualcuno faccia o non 
faccia qualcosa.. E' la potenzialità - anche minima - a renderlo partecipe 
economicamente alla gestione. Esempio, qualsiasi condomino è comunista nella 
proprietà della terrazza condom. o del vano caldaia o del vano argano 
dell'ascensore , ma può non andarci proprio mai, etc. Eppure la manutenzione 
gli compete.. Per me il vano scalo è un ambiente unico che qualcuno usa a 
propria utilità..
 
T&P 
 

   e che lo si possa estendere e applicare a tutti gli altri casi.
 
Mi pare che lei stia reagendo per partito preso a causa del mio
disprezzo rispetto alle capacita' di 9 amministratori su 10.
Eppure non ho implicato in alcun modo che lei faccia parte di questo
gruppo. Per chiarezza e togliere ogni dubbio, preciso che il fatto che
abbia visto (mio parere) da parte sua degli errori di applicazione della
legge non e' sufficiente perche' io la valuti un amministratore incapace.
Infatti l'amministratore non e' un avvocato e quindi non si pretende che
conosca la legge a perfezione. La qualita' di un amministratore si
valuta dal suo comportamento come mandatario, da come cura gli interessi
dei suoi clienti, dall'onesta' nei rapporti, sia economici che personali.
Percio' perche' e' cosi' aggressivo ?
 
-- 
Roberto Deboni

 parzialmente solo quello del sig. Roberto ,
 
Se si riferiva a me, eviti la forma paternalistica nel usare il mio nome
di battesimo.
Sono della vecchia scuola, quindi significa che il "sig." va seguito
dal cognome. Il nome lo usavano i padroni verso i loro servitori.
 

 illuminata.
 
Mi sbaglio, o quella e' l'UNICA sentenza che in apparenza appoggia
la tesi di chi vuole ripartire le pulizie solo per millesimi e non
in base all'uso che ogni condomino puo' fare della parte comune
"giro scale" ?
 
[Mi viene in mente il detto: l'eccezione conferma la regola ...]
 
Ovviamente, tale ripartizione deriva dal non avere letto la motivazione.
 
Unili' ha portato una profusione di sentenze, che mostra una linea
giurisprudenziale consolidata della Cassazione verso un riparto
delle spese "in base all'uso che se ne puo' fare".
 
Quello che forse confonde e' che quando c'e' un lastrico solare di
accesso libero ai condomini (parte comune) l'art.1124 non si puo'
piu' applicare nella forma semplice di cui al comma 1.
E quando cio' accade ed il condomino si rivolge ai giudici, si puo'
arrivare ad una sentenza della Cassazione che a prima vista sembra
sovvertire la logica. Ma basta rileggere con attenzione e notare
l'insistente "in base all'uso che se ne puo' fare" per capire
la ratio.
 
-- 
Roberto Deboni

 Laura
 
   Contraccambio i saluti



   Il beneficio che ne deriva dal fatto che una parte della sua
   comproprietà sia mantenuta efficiente e idonea all'uso.
   Per uso da intendersi non costante o sporadico, ma "potenziale".



   Non si smentisce mai.:-((((((


>
 
 
E per quanto riguarda la redazione delle tabelle millesimali, tabula 
rasa? attendiamo autorevole intervento del Mr. Roberto ?
 
Ciao!



Non c'e' bisogno del mio intervento, la relazione del mio collega mi
pare dia sufficienti indicazioni:
 
http://www.alessandrogargiulo.it/files/Esempio-di-tab-mill.pdf
 

 
 
-------- Messaggio originale --------

OTTIMO Roberto, Grazie Mille!
 
Ci sono stralci di redazione di tabelle millesimali davvero molto 
interessanti soprattutto per un approfondimento didattico.
 
Appena trovo un poco di tempo e a mente più libera,  mi studio il tutto 
e ti faccio sapere se ho problemi.
 
Comunque,  mi rammarica leggere tutti questi interventi astiosi e 
polemici, non pensi sia più proficuo per tutti cedere ad un clima più 
distensivo e cordiale ?
 
Lo stesso invito ovviamente vale anche W e tutti gli altri.
 
Ciao e di nuovo grazie.



  Da parte mia accolgo l'invito.....e sarà da me messo da subito in atto.
  Ciao w


 --- news://
freenews.netfront.net/
 - complaints: 
ne...@netfront.net
 ---
 
 
Spirito di saggezza e di intelligenza che prevale sul malevole agonismo.
 
Auspico che le medesime buone intenzioni improntate al buon senso , 
appartengano nella stessa misura anche a Roberto.
 
Vi ringrazio per la disponibilità
 
L.


 interessanti soprattutto per un approfondimento didattico.
 
http://giovanni.homelinux.net/docs/RegolamentoCondominioTipo.pdf
 



http://giovanni.homelinux.net/docs/RegolamentoCondominioTipo.pdf
 
 
Ogni regolamento ha qualche punto ispiratore da prendere in considerazione 
cosï¿œ come avrï¿œ altri punti da evidenziare per fare il contrario.
Questo citato, ad esempio, parla di ripartizione delle spese per il consumo 
dell'acqua sulla base dei millesimi di proprietï¿œ; significa supporre che una 
persona che abiterï¿œ da sola un appartamento di 250 mq pagherï¿œ molto di piï¿œ 
di 4 persone abitanti un appartamento di 90 mq.
Non l'ho letto tutto, ho solo buttato l'occhio qua e la, perï¿œ non mi sembra 
chiara la distinzione, ad esempio, della manutenzione ordinaria delle parti 
comuni, tipo scale, ecc.; per manutenzione sembra intendersi anche la 
pulizia che quindi viene messa sullo stesso piano dell'imbiancatura...
Come dicevo, ogni regolamento pare bello se non si va ad approfondire; in 
fin dei conti come meravigliarsi?! Vengono creati regolamenti per cercare di 
ordinare la vita in comune di una popolazione condominiale piï¿œ litigiosa 
d'Europa!
 
Gi 
 

 Giovanni
 
Ciao Giovanni, grazie anche a te.


 dell'imbiancatura...
 
Per la ripartizione delle spese di pulizia , mi pare faccia giusto 
riferimento all'effettivo uso art. 1123 regolamento cond. , quindi in 
linea con la normativa.
Ciao


 
 
"Laura"  ha scritto
 
Sin d'oggi, ho sempre provveduto al riparto secondo le consuete tabelle
millesimali, senza alcuna contestazione, ma il subentro di un erede mi
oppone la necessitï¿œ di ripartire la spesa in base all'effettivo uso ,
 
S:
mi spiegheresti questa tua affermazione? Cioï¿œ, ogni volta che muore
un condomino rifate la tabella millesimale delle scale? E senza
nessun problema? Perchï¿œ se non sbaglio, per rifare le tabelle
occorre l'unanimitï¿œ e non credo che siano tutti accondiscendenti.
-- 
Sito di schemi elettronici utili e belli,
di "SOMMERGIBILE":
http://am3zz.altervista.org
 
 

 occorre l'unanimitï¿œ e non credo che siano tutti accondiscendenti.
 
Secondo la tabella millesimale di proprietï¿œ, piuttosto che secondo il 
criterio dell'altezza di ciascun piano dal suolo come ï¿œ lecito.


criterio dell'altezza di ciascun piano dal suolo come ï¿œ lecito.
 
Siamo sempre al punto del lecito e dell'illecito.
Continuo a sostenere che non esiste alcunchï¿œ di certo e inconfutabile che 
stabilisca l'uno piuttosto che l'altro; anzi, se si vuol sottilizzare la 
maggioranza applica il criterio dei millesimi di proprietï¿œ.
E le sentenze della Cassazione, fermo restando che nel nostro paese sentenza 
non fa giurisprudenza, raccontano a volte una storia altre volte la storia 
contraria. E nulla potrï¿œ cambiare sino a che cento giudici possono emettere 
cento sentenze differenti pur di fronte allo stesso caso.
 
Buon fine settimana
Gi 
 

"Laura"  ha scritto nel messaggio news:klgari$1sdr$1...@adenine.netfront.net...
 
Ho inviato ma ho lasciato nelle dita una importante precisazione: in ogni 
caso qualsiasi scelta ï¿œ lecita se accettata e quindi approvata 
dall'assemblea secondo le corrette maggioranze.
 
Gi 
 

 in linea con la normativa.
 
Tutte le spese escluse quelle per l'ascensore sono ripartite in base 
ai millesimi di proprietà come disposto dall'articolo 1123 CC in 
quanto tutti possono fare ugual uso delle parti comuni e dei servizi.


 
 
"Gi_pll"  ha scritto
 
 
Ho inviato ma ho lasciato nelle dita una importante precisazione: in ogni
caso qualsiasi scelta ï¿œ lecita se accettata e quindi approvata
dall'assemblea secondo le corrette maggioranze.
 
S:
ecco, questo ï¿œ un linguaggio che comprendo.
Da parte mia vedo irrealistica l'unanimitï¿œ dei condomini sulla
revisione delle tabelle per il solo fatto che un condomino ï¿œ morto.
Ma forse non ho afferrato bene il senso del post iniziale.


 Ma forse non ho afferrato bene il senso del post iniziale.
 
Forse sono io che non mi spiego bene!
Prima si ripartiva secondo le tabelle millesimali di proprietï¿œ,(mai 
avute quelle per le scale!); oggi c'ï¿œ un nuovo condomine che lamenta la 
ripartizione secondo i millesimi di proprietï¿œ, in quanto in palese 
violazione col codice civile.


 Ma forse non ho afferrato bene il senso del post iniziale.
 
Forse sono io che non mi spiego bene!
Prima si ripartiva secondo le tabelle millesimali di proprietï¿œ,(mai
avute quelle per le scale!); oggi c'ï¿œ un nuovo condomine che lamenta la
ripartizione secondo i millesimi di proprietï¿œ, in quanto in palese
violazione col codice civile.
 
S:
ecco, ora ci sono.
Quindi, giustamente, dovete fare la tabella per le scale.


 
http://giovanni.homelinux.net/docs/RegolamentoCondominioTipo.pdf
 
 
Urca!
 
"... è vietato estrarre acqua calda dall'impianto di riscaldamento ..."
 
Essere costretti a scrivere questo ? Ma che cosa e'? il Bronx ?
 
Tra l'altro il danno causato da un vizio del genere puo' costare caro
al responsabile, se preso in castagna.
Una ripetuta estrazione di acqua calda dall'impianto di riscaldamento
causa una corrosione accelerata delle tubazioni, con ovvia
manutenzione straordinaria. Qualsiasi serio perito e' in grado di
affermare in sede di CTU che la colpa dei costi della riparazione
straordinaria di tubazioni e serbatoi e' colpa del "prelevatore
abusivo". E naturalmente poi c'e' il furto di acqua comune.
 
Mi domando se e' opportuno scrivere una cosa del genere in un
regolamento. Infatti, invece potrebbe fare venire l'idea (non avevo
considerato un tipo del genere di furto, che non e' solamente il
calore, ma anche l'acqua pagata in comune). Volendo l'elenco delle
furbizie riscontrate nelle gestioni condominiali potrebbe essere
lungo e preventivamente inserito nei regolamenti condominiali potrebbe
invece diventare un suggeritore di metodi per fregare o farsi giustizia
da se.
 
-- 
Roberto Deboni

 Ma forse non ho afferrato bene il senso del post iniziale.
 
   Per la revisione delle tabelle millesimali non serve l'unanimità.
   w


 Per la revisione delle tabelle millesimali non serve l'unanimitą.
 
Interpretazione "creativa" dell'art. 69 delle Disposizioni per 
l'attuazione del codice civile.
 
 
 

 l'attuazione del codice civile.
 
Forse ï¿œ creativo anche il Giudice di questa sentenza :
 
Fino ad ora modificare le tabelle millesimali era un'operazione 
impossibile poichï¿œ, per una consolidata prassi, tale operazione 
richiedeva l'unanimitï¿œ dell'assemblea condominiale.
  ï¿œ facile comprendere che la piï¿œ banale delle modifiche alle tabelle 
millesimali finisce comunque per "penalizzare" almeno un condomino che, 
quindi, ha tutto l'interesse a votare contro.
  Una sentenza della Cassazione a sezioni unite sconfessa questa tesi 
rivoluzionando l'orientamento precedente della stessa corte.
  Con la sentenza 18477 del 9 agosto 2010 la Corte ha chiarito che per 
modificare le tabelle millesimali ï¿œ sufficiente la maggioranza 
qualificata definita al comma 2 dell'art. 1136 del Codice Civile.
  In altre parole, per modificare le tabelle millesimali ï¿œ sufficiente 
una delibera assembleare approvata dalla maggioranza degli intervenuti 
in assemblea, che rappresentino almeno la metï¿œ del valore dell'edificio 
(500 millesimi).
 
Cordialitï¿œ w


 Forse � creativo anche il Giudice di questa sentenza :
 
Forse non hai capito un cazzo (cit).
 
 


  Se te lo togli dalla bocca...forse non solo capisco io,
  ma anche altri utenti del NG.
  Molto cortese , grazie w



 
 
Chi nasce tondo non puï¿œ morire quadrato. Questo ï¿œ uno dei miei modi di
dire preferiti, ï¿œ uno di quegli assiomi in cui credo fermamente quando
si parla dello Sparroviano.
 
E' evidente che aveva la bocca cosï¿œ piena, che questa volta la solita
ricerca googliana non ha risposto a dovere.
 
I miei complimenti, gli hai dato la risposta che meritava, e debbo
constatare che ï¿œ stata anche molto efficace giacchï¿œ sembra averlo
azzittito seduta stante. :-(


 
 
-------- Messaggio originale --------

La volgaritï¿œ del linguaggio di taluni soggetti ï¿œ davvero deplorevole e 
in un certo senso anche irriconoscente verso chi offre gratuitamente il 
proprio tempo condividendo il sapere per renderli colti.
 
Ciao!
Laura.



E ancora :
La revisione delle tabelle millesimali di un condominio non necessita 
dell'unanimitï¿œ dei consensi essendo sufficiente anche la maggioranza.
 
(15/05/2013)Cassazione - Sez. II Civ, Sentenza del 13 maggio 2013 n. 11387
 
La modifica delle tabelle millesimali puï¿œ essere fatta non piï¿œ 
all'unanimitï¿œ, ma con la maggioranza di cui all'art. 1138 c.c. Secondo 
il nuovo indirizzo giurisprudenziale delle Sez. U l'atto di approvazione 
delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, 
non ha natura negoziale, per cui esso non deve essere approvato con il 
consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la 
maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c.. Al 
riguardo, le S.U., dopo un'ampia e dettagliata rassegna critica della 
precedente, non univoca e variegata giurisprudenza in tema di 
approvazione e modifica delle tabelle millesimali, ha posto finalmente 
un punto fermo alla controversa questione, in relazione ai criteri 
richiesti per l'approvazione o la modifica delle tabelle millesimali. Le 
S.U., in specie, si sono cosï¿œ espresse: "Una volta chiarito che a favore 
della tesi della natura negoziale dell'atto di approvazione delle 
tabelle millesimali non viene addotto alcun argomento convincente, se si 
tiene presente che tali tabelle, in base all'art. 68 disp. att. c.c., 
sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all'art. 
1138 c.c., viene approvato dall'assemblea a maggioranza, e che esse non 
accertano il diritto dei singoli condomini sulle unitï¿œ immobiliari di 
proprietï¿œ esclusiva, ma soltanto il valore di tali unitï¿œ rispetto 
all'intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, 
dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con 
la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio. In 
senso contrario non sembra si possa sostenere (sent. 6 marzo 1967, cit.) 
che la allegazione delle tabelle al regolamento ï¿œ puramente formale, ma 
non significa anche identitï¿œ di disciplina in ordine alla approvazione". 
"In linea di principio, infatti, un atto allegato ad un altro, con il 
quale viene contestualmente formato, deve ritenersi sottoposto alla 
stessa disciplina, a meno che il contrario risulti espressamente. Va, 
infine, rilevato che la approvazione a maggioranza delle tabelle 
millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei 
condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unitï¿œ 
immobiliari di proprietï¿œ esclusiva, coloro i quali si sentono 
danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex 
art. 69 disp. att. c.c. "Alla luce di quanto esposto deve, quindi, 
affermarsi che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il 
consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza 
qualificata di cui all'art. 1139 c.c, comma 2, con conseguente 
fondatezza del primo motivo ricorso principale ed assorbimento degli 
altri motivi dello stesso ricorso. Occorre aggiungere che il legislatore 
(con la recente legge 11 dicembre 2012 n. 220 (in vigore dal 18 giugno 
2013) ha sostanzialmente recepito quanto l'insegnamento di cui alla 
sentenza delle S.U. n. 18477/10 modificando e profondamente innovando 
(art. 23, comma 1) l'art. 69 delle disp. att. c.c. Tale norma, nel testo 
no veliate, prevede appunto in linea generale, che i valori espressi 
nelle tabelle millesimali "possono essere rettificati e modificati 
all'unanimitï¿œ"; tuttavia a questa regola generale (inesistente nel testo 
previgente) prevede perï¿œ che tali tabelle possono essere modificate 
anche nell'interesse di un solo condomino e con un numero di voti che 
rappresenti la maggioranza prevista dall'art. 1136, 2 comma c.c. 
(maggioranza degli intervenuti e almeno la metï¿œ del valore 
dell'edificio). CondominioWeb.com
