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Titolo: Amministratore può mostrare l'estratto conto della banca?

Alla mia richiesta di vedere l'estratto conto del conto corrente
aperto per il condominio, l'amministartore mi ha detto (in modo
seccato) che lo avrebbe fatto ma solo per me e per dimostrare che le
cose che lui faceva erano pulite. Ma non dovrebbe essere un diritto di
tutti i condomini vedere l'estartto conto?
Massimiliano Cantarella
"l'esistere rovina la mia immagine"
Venezia - ITALIA -
e-mail: 
charli...@inwind.it

 tutti i condomini vedere l'estartto conto?
L'unico luogo deputato ai controlli ed alle verifiche, nonché richieste di
chiarimenti sull'operato dell'amministratore, è l'assemblea annuale dove si
approva il rendiconto consuntivo (e conseguentemente l'operato
dell'amministratore).
Ciao
Cly


Non sono del tutto d'accordo: personalmente (ma è un orientamento seguito
dalla maggior parte dei colleghi che conosco) metto a disposizione dei
condomini tutta la documentazione (previo appuntamento) nei quindici giorni
precedenti e nei cinque successivi all'assemblea. Non sono del tutto
d'accordo con quei colleghi che ritengono la documentazione sempre a
disposizione dei condomini per un motivo pratico: immaginatevi un condomino
rompiscatole che tutti i giorni si presenta allo studio per guardare le
carte... ecco perchè usiamo circoscrivere il periodo in venti giorni l'anno.
Cordiali saluti.
Marco

 chiarimenti sull'operato dell'amministratore, è l'assemblea annuale
Al solo pensarci mi viene da ridere :-)
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Un saluto da Lino Petrella
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 Al solo pensarci mi viene da ridere :-)
A dire il vero vien da ridere anche a me! E mi spiace non esssermi spiegato
bene e sufficientemente.
Battute a parte, ogni 
amm.re
 di condominio dovrebbe essere anche un buon
psicologo e capire quando il condomino richiedente vuole "solo" rompere i
co... oppure ha fondate ragioni per fare le sue richieste.
Personalmente sono disponibilissimo nei confronti di quest'ultimo anche dopo
l'orario di ufficio per chiarire e spiegare le "pezze" giustificative delle
spese sostenute, mentre per i cosiddetti "bastian contrari" sono
disponibilissimo anche per loro, in orario d'ufficio, previo appuntamento,
preavvisando l'applicazione del tariffario professionale (avvocati)  essendo
una prestazione straordinaria, ed emissione della relativa fattura, ben
sapendo, come enunciato dall'amica Vegeta, che ci sono fior di sentenze
della Cassazione che impongono all'
amm.re
 di essere a disposizione, ma
sicuramente non "a gratis".
Ciao
Cly

 carte...    --------cut
....  e sono taaaaanti, quelli che non sanno come fare per far venir sera.
Per il resto leggi la risposta a Lino Petrella.
Con cordialità.
Cly

 sicuramente non "a gratis".
Spiacente, la Cassazione ha detto che i costi di fotocopia sono
a carico del condomino. Punto. Non quello che avete voluto
credere voi. L'
amm.re
 può risolvere il problema senza essere
a disposizione.... Mi invia un fax del documento incriminato,
mi manda una lettera, mi fa venire in studio e mi dà il documento
e poi me ne vado. Non c'è bisogno di un'ora per darmi ciò
CHE E' GIA' MIO!
Ascolta, finiamola con le buffonate o con gli sciacallaggi....
Una volta ad una riunione io ho fatto un ragionamento. Ogni
giorno in buca ci arriva una montagna di pubblicità, fatture
ecc. Un amministratore bravo potrebbe fare una cosa molto
semplice: prende le dieci, venti pagine di fatture che deve
rendere pubblici prima dell'approvazione rendiconto, và
in copisteria, ed ordina venti copie di quel fascicolo (o trenta,
quello che è), dando gli indirizzi a cui la copisteria deve
spedirle. Semplicissimo. Io sarei ben felice di spendere anche
50.000 lire all'anno per avere un fascicolo che contenga tutta
la documentazione relativa agli interventi di manutenzione
straordinaria, i preventivi, le fatture, i verbali, l'estratto conto
di condominio ecc. ecc. ecc.
Perchè nessun amministratore lo fa? Ma non si fanno nessun
problema quando invece devono fare spendere al condominio
decine di milioni (anzi, meglio, visto che hanno ottenuto di
essere pagati a percentuale).. DOMANDA SENZA
RISPOSTA!
Semplice: la verità è che non si fa perchè bisogna mantenere il
rapporto di forza che c'è attualmente. E' una situazione assurda
che esiste solo in Italia: l'
amm.re
 è almeno dieci volte più
forte del proprietario. Quindi, il condomino deve stare zitto,
aspettare che l'
amm.re
 si degni (sua maestà) di accoglierlo
nel suo ufficio (perchè così non ci sono testimoni) solo ed
esclusivamente quando sua maestà lo riterrà opportuno (la
chiamano "prorogatio": è una geniale invenzione della Cassazione),
e non deve chiedere documenti all'amministratore.... Si deve...
insomma... fidare. O se proprio vuole fare una azione, deve
farla alla cieca, in modo che l'
amm.re
 possa subito prendere
opportune precauzioni per correre ai ripari e salvarsi....
O se proprio è così esperto da volere vedere CIO' CHE E'
SUO, è giusto che paghi un milioncino, così la prossima volta
capisce e.... non lo fa più.
P.S. Comincio a capire perchè in Puglia si dice che gli amm.ri
di condominio non si controllano andando dall'avvocato, ma
andando dal mafioso. Un amico mio mi ha detto che un 
amm.re
,
tanti anni fa, era conosciuto per la sua capacità di manipolare
gli atti giudiziari oltre ogni prospettiva. Persone che avevano
dei diritti, hanno sempre perso contro di lui, perchè era
in grado di falsificare le cose in una maniera tale che... alla
fine... la colpa era sempre degli altri.... Un furbo sveglio,
diremmo oggi. Una famiglia, a furia di D.I. su quote già
pagate che poi venivano giustificate come fondi cassa
non verbalizzati, impugnazione per non avere ricevuto
copia dell'avviso di convocazione che poi venivano
perse in Cassazione perchè l'
amm.re
 aveva presentato
un suo amico che aveva detto che la famiglia X lo sapeva
e siccome la Cass. ha ipotizzato la convocazione orale allora...,
di verbali in cui tu votavi contro, ma lui poi faceva scrivere
che tu avevi votato a favore in modo da impedirti l'impugnazione,
di verbali consegnati dopo 30 giorni, ma facendo risultare che
tu il verbale l'avevi avuto il giorno dopo la riunione, di buste
vuote inviate tramite raccomandata R.R (in modo da prendere
la ricevuta di ritorno), e che in sede di giudizio diventavano
magicamente buste in cui la persona rispettabile aveva messo
il documento incriminato; di lavori fatti iniziare senza quorum,
e poi fatti ratificare dieci giorni prima della sentenza in modo
da causare il "decadimento della materia del contendere" (altra
geniale ideale di una certa Cass.), in modo da fare perdere
le spese di giudizio al ricorrente ecc. ecc. ecc. Quella famiglia,
dicevo, si stava rovinando.
Fino a quando, un bel giorno, la famiglia non ha cambiato....
"difensore".... E quell'amministratore improvvisamente ha
cominciato a comportarsi in modo diverso.... Probabilmente
il nuovo difensore aveva argomenti molto convincenti contro
i quali tutti i giochetti possibili alla Suprema Corte valgono poco....
Ora, questa storia non vuole essere un esempio da seguire.
Però bisogna capire che un comportamento, ed un ragionamento
simile non può essere tollerato: queste storie purtroppo dimostrano,
come ho scritto più volte in questo NG, che dal punto di
vista legale siamo nel FarWest ed ogni amministratore ne
approfitta come può.
Vegeta
A saper maneggiare bene le norme condominiali,
nessun 
amm.re
 ha torto, e nessun condomino può
mai avere ragione (Manzoni/Vegeta)

-------  cut
Scusa se ho tagliato la tua lunga risposta.
Mi sembra di capire che la categoria degli amministratori non gode della tua
simpatia.
1.a considerazione: o sei in malafede o conosci solo amministratori
"truffaldini"...
2.a considerazione: con i ragionamenti che fai ti consiglio di non vivere in
condominio, da chiunque sia amministrato.
3.a considerazione (e chiudo): ci sono anche (E SONO LA MAGGIORANZA)
amministratori onesti, preparati professionalmente e che sicuramente
potrebbero insegnarti ad affrontare i problemi in maniera diversa.
Non č mia abitudine atteggiarmi a maestro di vita e di costumi altrui, ma
una risposta - almeno per educazione - dovevo dartela.
Non volermene, e vivi sereno.
Ciao
Clyde

 wrote in message
9oaecn$me4$1...@newsreader.mailgate.org...



Grazie....
Non lo conosco, ma ho l'impressione che sono tutti uguali...
Secondo me, come ho sottolineato in un altro mex (albo
amministratori, ti invito a leggerlo ed a darmi una tua opinione
se vuoi), piuttosto che pensare ad un ordine (che è una soluzione
che l'ANACI vuole perchè accresce ulteriormente il potere dell'
amm.re
,
questo i condomini ancora non lo hanno capito!), occorrerebbe
che tutti i proprietari casa si riunissero in una grande associazione
e raccogliendo le firme, presentassero una loro proposta di
legge in Parlamento (come previsto dalla Costituzione), che
cambi VERAMENTE il diritto condominiale (ammesso che
l'ANACI lo consenta....).
Perchè, così com'è ora, è solo una accozzaglia di giochetti,
paradossi, stupidaggini, ipocrisie, manipolazioni dei fatti,
tutte in un'unica direzione. Noi siamo l'unico paese dove
le delibere illeggittime sono esecutive, dove l'
amm.re
 deve
rendere conto alla fine dell'anno della sua amministrazione,
ma di fatto può essere revocato solo se non l'ho fa per
due anni consecutivi (ed il primo?); dove l'
amm.re
 può
fare decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nonostante
opposizione; dove l'
amm.re
 ha poteri legali di rappresentanza
ma poi non paga mai le spese legali quando una delibera
viene riconosciuta illeggittima; dove il suo mandato dura
un anno ma poi, grazie alla prorogatio, se lui ne ha voglia
può durare anche dieci anni; l'unico paese in cui le delibere
illeggittime si possono impugnare solo entro 30 giorni, e
spesso finiscono con compensazione delle spese; l'unico
paese che non prevede il commissariamento del condominio;
l'unico dove l'assemblea decide i riparti ed approva i rendiconti
(ossia dove non c'è distinzione tra aspetto legale, amministrativo
e deliberativo)....
Invochiamo la trasparenza di gestione da parte dell'
amm.re
 a
parole, ma poi accettiamo che passi il principio che la documentazione
di spesa sia fatta vedere solo nell'intimità dello studio dell'
amm.re
(ossia senza testimoni), solo quando vuole lui, solo dopo sua
gentile concessione, addirittura ora pagando. Invochiamo questa
trasparenza (ripeto: a chiacchiere!), ma poi nessuno in questo
paese ha mai ipotizzato l'obbligo di registrazione della documentazione
condominiale presso pubblico ufficio (come avviene per i contratti
di locazione), che farebbe saltare all'
amm.re
 molti giochetti in
partenza.
Stratuteliamo il conduttore rispetto al proprietario, ed invece non
abbiamo nessuna, sottolineo nessuna norma, che consenta al
condomino di rifiutarsi di pagare una quota senza che l'
amm.re
possa fare D.I. o altro, sino a quando l'
amm.re
 non ha fornito
le adeguate garanzie. Ci lamentiamo del fatto che l'
amm.re
 spesso
non sa neanche cosa dice il regolamento di condominio (il mio
magari nemmeno ce l'ha), ma il suo unico pensiero è "Quanti
lavori posso fare fare alle imprese (da me suggerite)? Entro
due anni riesco  a farmi la casa al mare?". Ma nessuno ha mai
pensato a quello che si fa negli appalti pubblici: un protocollo
di sicurezza antispeculazioni che tuteli la minoranza contro il
blocco 
amm.re/maggioranza
.
Quindi, una situazione di autentico far west e di assenza dello
stato (nata, è bene sottolinearlo da una legge del 1939 che
è stata scritta per tutelare l'
amm.re
, non i condomini: questo
non si era capito), e che non so come possa essere risolta.
Mi piacerebbe, se non ti dispiace,  conoscere la tua opinione
a riguardo.....
Saluti
Vegeta

 Non è mia abitudine atteggiarmi a maestro di vita e di costumi altrui, ma



Permettimi di fare alcune considerazioni.....
Come hai riconosciuto tu, purtroppo di amministratori onesti e
preparati in Italia ce ne sono pochi. Mi sembra perт, che sarebbe
giusto chiedersi come mai in Italia si vive questa situazione mentre
in altri paesi l'
amm.re
 di condominio che sbaglia passa veramente
i guai, e tutto questo senza bisogno di "ordini", corporazioni
et similia. Come mai ci sono delle famiglie che vivono in un
autentico inferno e che prima o poi perdono la loro casa grazie
agli illustri "professionisti", e come mai in altri paesi tutto questo
non accade.
Il problema non и tanto "l'amministratore". Il problema sono
le collusioni amministratore corrotto/assemblea di mafiosi.
Il punto и tutto qui. Un amministratore serio ed onesto (tu), non
sarebbe mai potuto arrivare nel mio condominio, cosм come
non arriverа mai in un condominio di disonesti. Perchи,
parliamoci chiaro, al di lа di tutti i giochetti giudiziari, le
volponate, le falsificazioni, le manipolazioni della cassazione,
in un condominio se un amministratore и una persona
onesta oppure и un corrotto, SI SA. Che poi un corrotto
rimanga lм perchи la maggioranza ha il suo interesse a
mantenerlo lм, questo и un altro discorso.
Quindi, sicuramente ci sarа anche il professionista che lavora
in maniera corretta. Cosм come и vero che se domani
arriva una legge che consente al medico di ammazzare un
malato e non essere processato per colpevole negligenza,
non и che tutti i medici si metterebbero subito ad uccidere
i propri pazienti. Qualcuno, oltre all'avvocato, ha pure una
coscienza. Il vero problema и che lentamente, con
un processo iniziato nel 1970 ed arrivato ad aggravarsi
sempre piщ fino ai giorni d'oggi, certi furbi hanno capito
come funzionano le norme condominiali.
Hanno capito che, se vuoi lasciare una famiglia senza acqua
per quattro anni e chiedere a lei il pagamento dell'acqua non
consumata con D.I. LO PUOI FARE (perchи la famiglia in
questione non ha con il condominio un "contratto sillagmatico",
ancora e sempre grazie Cassazione!!!). Che se vuoi fare
iniziare i lavori a tuo cognato senza raggiungere i quorum per
farli iniziare puoi farlo! (Cass. 13013/2001). Che se vuoi
fare dei lavori anche senza assemblea puoi farlo, basta che
poi ne dichiari l'urgenza! Che puoi essere pagato sulla
manutenzione straordinaria a percentuale, ottenendo anche
il 10% sull'importo dei lavori! Ma per fare che? Perchи
le DIA, i piani di sicurezza ecc., quando non vengono
sistematicamente ignorati (tanto chi controlla? ed anche se
controllassero e multassero, per l'amministratore и facile:
una voce in piщ nel consultivo), vengono fatti redarre a
professionisti esterni; che per un'ora di lavoro puoi farti
pagare anche un milione; che una famiglia puт pagare
4 rate condominiali su 4, e per te и facile fregarla: scrivi
a consultivo che la famiglia in questione non ti ha pagato
due rate e te lo fai approvare dai tuoi amici dell'assemblea.
La famiglia, se vuole riconosciuto il suo diritto a non pagarti
600.000 lire in piщ, deve fare una causa che tu ti divertirai
a fare finire in Cassazione solo per il gusto di farla costare il
piщ possibile. Se la famiglia in questione и economicamente
debole (e certi amm.ri colpiscono solo una certa parte del
condominio, quella dove sanno che si puт) non impugnerа
entro 30 giorni ed a quel punto il gioco и fatto. Tu gli
fai un bel D.I. immediatamente esecutivo nonostante
opposizione e gli estorci i soldi in piщ comprese le tue spese,
poi tra quattro anni un giudice ti darа anche ragione perchи
и vero che la famiglia in questione puт dimostrare de facto
che le quote sono state pagate, ma siccome il consultivo
truffaldino (ossia contrario alla legge), non и stato impugnato
entro 30 giorni.... Risultato: soldini estorti alla famiglia Rossi
e che finiscono nelle tasche dell'amministratore!
Tutte queste cose non sono favole. Esistono. Possono essere
dimostrate in base a leggi, sentenze ecc. Ed i delinquenti hanno
capito. Basta mettersi un bell'abito elegante, mostrare di essere
senza scrupoli, scegliersi un condominio dove ci sono i condomini
giusti (naturalmente con una brillante collaborazione che si
instaurerа tra l'
amm.re
 e questi condomini giusti), e bombardare
a ripetizione i piщ deboli sapendo che questi non avranno la
forza di reagire. A questo punto... una cuccagna: possibilitа
di eseguire delibere illeggittime, preventivi che si possono
gonfiare quanto vuoi, possibilitа di fare D.I. su quote giа
pagate, brillanti avvocati pagati dal condominio, possibilitа
di convocare assemblee allo scopo di dichiarare il falso nel
verbale e simulare cosм l'esistenza di atti in realtа inesistenti
(una volta ho scritto questo: se il condomino vuole dimostrare
che gli asini volano in cielo, ha bisogno di una perizia; se
l'
amm.re
 vuole dimostrare che gli asini volano in cielo,
si convoca i suoi amici dell'assemblea e gli fa deliberare nel
verbale che...), elevati onorari professionali, lavori fatti fare
alle imprese amiche, ogni volta che si muove un dito
integrazione straordinarie di milioni; garanzia che le responsabilitа
saranno sempre dei condomini, e quindi immunitа dal pagamento
delle spese di giudizio.....
Fu cosм che la categoria amministratori si inquinт di questi
delinquenti in giacca e cravatte, che i condomini divennero
associazioni a delinquere a scopo di estorsione tutelate
dalla legge, e le poche persone oneste (COME TE) che
pur esistevano diventarono sempre piщ rare.
Ed insieme agli elevati guadagni, arrivт la qualifica
dell'amministratore "professionista", il potere politico
dell'ANACI, le richieste di ordini e corporazioni,
i legami degli amm.ri con alcuni importanti parlamentari ecc.
ecc. ecc.
Immagina di avere una delibera che non raggiunga i 500 millesimi.
Cosa fai? la esegui o non la esegui? Io non la eseguo, casomai
riconvoco. E, probabilmente, lo stesso faresti anche tu. Ma
esiste un buon 90% di professionisti brillanti che eseguirebbero
subito (non si sa mai, che si abbia qualcosa da perdere), e
che subito verrebbero in questo NG a chiedere cosa dice
l'art. 1137 ultimo comma C.C. e la sentenza della corte di
Cassazione n. 837 del 2001 per fare perdere le spese al
rompi.... che magari impugna e cerca (povero illuso!) di
rompere le uove nel paniere all'
amm.re
.
E' questo il vero problema: и un far west! Clyde stesso ha
fatto un discorso che non stava in piedi: ma se chiedi a
lui, questo ti dirа che lui и un amministratore professionista.
Mi dicono che non и vero che tutti gli amministratori sono
ladri. Che non bisogna fare di tutta l'erba un fascio ecc.
Perт dobbiamo capire che in questo NG vengono postate
decine di esperienze simili e che molte famiglie hanno
cambiato tre o quattro amm.ri ma, come и stato qui
dichiarato testualmente, l'unico problema di questi era
cercare di buttare giu la casa per "prendere quanti piщ
appalti possibili". Quando ci sono tutte queste avvisaglie,
vuol dire che non sono casi isolati! Vuol dire che c'и
una tendenza tangentara generalizzata!
Vа inoltre detto che tra le proposte di legge che gli
amm.ri di condominio hanno presentato in parlamento,
non c'и n'и UNA, dico UNA SOLA, che abbia proposto
di introdurre norme a tutela del condomino, come dargli
il diritto di sospendere i pagamenti, regolamentare lo
svolgimento delle assemblea, introdurre la forma
scritta per tutti gli atti condominiali, introdurre le multe
per le delibere illeggittime, la responsabilitа oggettiva
dell'amministratore nell'esecuzione di delibere contrarie
alla legge, l'abolizione dell'impugnazione entro 30 giorni
e del D.I. esecutivo nonostante opposizione, l'obbligo
di registrazione degli atti condominiali, l'istituzione della
perizia preventiva di valore vincolante (PPVV) che in
altri paesi CEE ha risolto brillantemente il problema
degli amministratori che speculavano sugli interventi ecc.
ecc.
Le proposte ANACI si sono concentrate intorno a questi
utilissimi temi:
1) l'introduzione dell'ordine (utile sia perchи l'
amm.re
 possa
decuplicarsi gli onorari, sia per superare il problema dell'art. 1710
C.C.)
2) portare il mandato a quattro anni (per fare, sono parole del
relatore, un'adeguata programmazione degli interventi nel
palazzo! Vado giа ad aprirmi un mutuo....)
3) diminuire i quorum per la manutenzione straordinaria (ma no!)
4) aumentare le multe a lire 100.000 (certo cosм abbiamo una nuova
arma contro i dissidenti)
Tutto il resto della macchina (revoca, D.I., norme vessatorie contro
i condomini, 1137 C.C. ecc.) DEVE RIMANERE COSI' COM'E'!
Concludo: quando si vedono simili proposte, и difficile fare finta di
non capire. Tu sarai anche una persona corretta, ma la tua categoria
si comporta piщ come un gruppo di cravattari senza scrupoli che
come un gruppo di professionisti con un'etica. Mi dispiace, ma и
cosм.
Riguardo alla questione dei compensi a prezzi stracciati, permettimi
un'osservazione. La gente non campa d'aria. Ma non campa di
aria neanche il condomino. Io ho visto famiglie pagare lavori per
10 milioni a condomino, e quando i lavori si sono sbagliati, l'
amm.re
ha fatto l'impossibile per convincere i suoi amici dell'assemblea a
non fare causa alla precedente societа. Ecco, a me piacerebbe se
invece di avere una norma che mi impedisce di avere testimoni in
assemblea, il nostro Codice Civile avesse una norma che mi consente
i secondi lavori di non pagarli. Visto che decidete di non fare causa
alla precedente societа, ve li pagate voi. Punto. Il tutto con una semplice
lettera notificata all'
amm.re
 in cui cita l'art.di legge e gli annuncio che
mi esonero dal pagamento dei secondi lavori. Immagina che domani
un parlamentare facesse questa proposta. Bene, tutte le associazioni
di categoria insorgerebbero! Perchи? Ma, forse... perchи sanno che
introducendo l'obbligo di fare causa alla societа precedente, il
muratore in giudizio potrebbe dichiarare una cosa che l'
amm.re
ha tutto l'interesse a tenere nascosta (capiamoci).
Concludendo, quando le categorie di amm.ri faranno proposte di
legge serie per colpire i colleghi che rubano e ripulire il mercato,
studiando mosse e contromosse sulla base della vastissima esperienza
in truffe condominiali che i proprietari hanno accumulato, in modo
da costringere l'
amm.re
 a rigare dritto.... allora la smetterт di fare
di tutta l'erba un fascio. Ma, allo stato attuale, pur apprezzando il
fatto che ci sia qualche caso isolato come il tuo, il mio giudizio e
quello degli altri condomini non puт che essere fortemente
negativo.....
Saluti
Vegeta

 (come faccio io di solito con una bella riga in fondo)
L'amministratore che si preoccupa del verbale, non è un amministratore: è un
papà.
Un buon condominio è quello nel quale i condomini sanno cosa deve fare
l'amministratore (poco) e sanno come decidere ciò che spetta loro decidere.
Normalmente chi arriva in un buon condominio trova subito il modo di
inimicarsi tutti gli altri, e, dal momento che più facile leggere il codice
che studiare un buon manuale d'organizzazione (anche aziendale andrebbe
bene) , diventa un esperto in cavilli legali, e spesso il pane quotidiano di
una figura professionale che in Italia ha tanti componenti quanto tutto il
resto d'Europa messo insieme.
Un caso a sé è quello degli immobili frazionati e venduti agli inquilini: lì
l'amministratore succede al padrone di casa, ne assume il ruolo ed è
trattato allo stesso modo.
In ogni caso, gestire un negozietto o una qualsiasi aziendina individuale è
infinitamente più complicato che amministrare condomini, però lo fanno
milioni di italiani. Non mettiamola giù tanto dura.

 wrote in message
fSenOyBnUpHLQk...@4ax.com...
