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Titolo: Assemblea clandestina

Leggo da sempre il NG, ma finora non avevo problemi.
Il fatto nuovo è: assemblea di prima convocazione venerdì alle 7 presso lo
studio dell'amministratore, seconda convocazione sabato alle 16 nella
trattoria che fa parte del condominio.
Alla seconda convocazione siamo presenti in pochi, ignari di tutto,
l'amministratore e due condomini che gli consegnano il  verbale
dell'assemblea di prima convocazione e deleghe per complessivi 525 milesimi.
L'assemblea, dicono, è già stata fatta (davanti all'ufficio, perchè alle
sette  del mattino era chiuso), ha respinto i bilanci, nominato un nuovo
amministratore e rinviato ogni decisione alla prima assembleea convocata dal
nuovo amministratore. Poi  dichiarano che il verbale è già stato consegnato
in banca per bloccare ogni operazione sul conto del condominio.
Dopo che l'amministratore se n'e' andato infuriato, mi raccontano di avere
concordato la cosa in alcune riunioni segrete col nuovo amministratore, un
po' per fargli un dispetto (al vecchio) e un po' per non avere casini in
assemblea, dove l'amministratore normalmente aveva 200 mm di deleghe e i
suoi cortigiani. Me, non m'hanno messa al corrente, perchè mi conoscono
poco,  non sapevano da che parte stavo, se sapevo mantenere i segreti,
eccetera.
E' tutto OK? Cosa devo  pensare di un amministratore (il nuovo) che comincia
la sua attività organizzando la carboneria?
Ciao, ciao a tutti.
Giuliana
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...
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Io la prima convocazione la metto sempre in casa mia alle, che so 22, e poi
sto in casa quella sera. Comunque tutto è legale.
P.S. Se molti condomini erano molto inc..... vuol dire che il motivo c'era.
La cosa che mi lascia un po' perplessa è l'atteggiamente del nuovo
amministratore.
Ciao
laur...@libero.it
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 dell'amministratore, ma tant'è....
Io aggiungerei che forse troppi colleghi prendono sotto gamba la prima
convocazione, nel senso che la voncocano ma sanno di partenza che non si
presenterà nessuno, e da qui la furbizia dei condomini e il fatto che ci ha
raccontato Giuliana.
Cmq anche a me, come per Laura, mi ha lasciato un po perplesso non tanto
l'amministratore nuovo ma la sua professionalità.
Ciao Paolo
P.S.: non me ne vogliano i colleghi amministratori :-)
so quant'è duro ottenere la presenza alle prime convocazioni ma a volte
basta poco, ovviamente nei condomini con massimo 10 15 appartamenti :.-)

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Secondo me alle 7 di mattina non ci sono andati nemmeno quelli della
maggioranza. Semplicemente si erano già accordati ed avevano già
scritto il verbale dalla sera prima.
Censurabile comunque il comportamento di tutti, nuovo amministratore
compreso.
Saluti
          Marlboro

la sua attività organizzando la carboneria?
Secondo me, il nuovo amm, è un "FURBO" che amministrerà condomini ancora più
"FURBI".  :-)))))))))))))))))))))))))))
DELLA VALLE GIOVANNI

 wrote in message
824e72$eeq$5...@nslave1.tin.it...


> >Il fatto nuovo è: assemblea di prima convocazione venerdì alle 7 >>


Che faccio?
STRINGI UN PATTO DI ALLEANZA col vecchio amm.
Impugnate entro i 30 gg e dopo riscuotete un lauto indennizzo da dividere in
due. :-))))))))))))))
DELLA VALLE GIOVANNI

La situazione si complica sempre di piů. Un altro condomino ha chiesto al
Tribunale la nomina di un amministratore e pare ci sia riuscito.
Vorrei che mi si spiegasse una cosa: il nostro condominio fa parte di un
supercondominio (sono 12 scale di otto piani l'una, divise in sei
condomini).
Tutti i servizi sono centralizzati e quindi ogni condominio non ha in
pratica spese, tranne l'amministratore, che passa al supercondominio quasi
tutto. Grossi lavori di manutenzione non se ne dovrebbbero prevedere, almeno
a breve. Allora, cosa puň esserci sotto? Per me č un mistero, e per voi che
siete esperti?
Dimenticavo: l'assemblea del supercondominio č formata da due delegati per
ogni condominio. Quindi anche l'assemblea di condominio fa ben poco: nomina
i due delegati e l'amministratore e poi decide sulle quattro spesucce che
riguardano le due scale. Le decisioni che contano le prendono in dodici e
poi ogni amministratore divide tra i suoi condomini preventivi e consuntivi,
senza aver nessun altro rapporto col supercondominio.
Mi spiace, son stata lunghetta, ma la cosa č cosě complicata, stavo cosě
bene quand'ero in affitto.


tre condomini.
Quest'ultimo consiglio di Laura, secondo me, è una perdita di tempo.
Comunque fammi sapere, mi sono incuriosito alla vicenda.
DELLA VALLE GIOVANNI

 wrote in message
3jV14.10593$Q.10...@typhoon.libero.it...


Ciao 
laur...@libero.it



Se non tutti i condomini hanno ricevuto l'avviso di convocazione o se
le delibere vengono prese con maggioranze inferiori a quelle previste
dalla legge le delberazioni sono nulle e non soltanto annullabili.
Ciao
         Marlboro




>>(e non ho voglia di alzarmi per cercare l'articolo del CC)
....Invece, TI PREGO di farlo e informarmi subito di questo Art. del
c.c.......del tutto....inesistente......
P.S. per Giuliana.
Ho letto in altro post che è stato nominato un nuovo amm dal Tribunale.
Confermi ? Beh, allora tutti questi ragionamenti si estinguono
immediatamente. Alla prossima. :-)
DELLA VALLE GIOVANNI

         Marlboro
Caro Malboro,
l'Art. 1137 c.c. stronca ogni discussione definitivamente.
"omissis...contro le delibere contrarie alla Legge o al regolamento di
condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità
giudiziaria PUO' fare ricorso all'autorità giudiziaria....omissis...Il
ricorso DEVE ESSERE PROPOSTO, SOTTO PENA DI DECADENZA, ENTRO TRENTA
GIORNI.....omissis"
Ti racconto una mia esperienza personale:
L'assemblea aveva deliberato lavori straordinari di rilievo economico con
450 mm.  Dopo 30 gg iniziano i lavori e l'amm invia il riparto spese. Tutti
pagano, meno uno che GIUSTAMENTE  oppone le mancate maggioranze. Allora
l'amm gli invia il decreto ingiuntivo, che come è noto, è esecutivo
nonostante l'opposizione. Il giudice a sua volta gli ha intimato di pagare
proprio perchè erano scaduti i 30 gg. Del resto ormai la ditta, avendo
eseguito i lavori, doveva essere pagata.
Dunque, per non passare dalla ragione al torto, è opportuno osservare
scrupolosamente il limite dei 30 gg.
Se hai ancora perplessità, sono pronto a chiarirle.:-)))))
DELLA VALLE GIOVANNI


Caro Giovanni,
le mie perplessità derivano piu` che altro da una diversa
interpretazione che tu ed io diamo all' Art.1137.
Secondo me l'art. 1137 si riferisce solo alle delibere annullabili, in
quanto inficiate da vizi formali; quando sono adottate violando regole
legali, convenzionali o regolamentari che stabiliscono di seguire un
determinato procedimento per giungere alla manifestazione di volontà
dell’organo condominiale; quando sono inficiate da eccesso di potere
oppure da incompetenza, perché si riferiscono a materie riservate
all’amministratore. 
La legge, quindi, non pone alcuna distinzione fra le delibere nulle e
quelle annullabili, ci ha dovuto pensare la giurisprudenza, nel
silenzio della legge, ad elaborare con un lungo elenco di sentenze una
speciale categoria di deliberazioni, dette appunto deliberazioni
nulle. Da esse vengono tenute distinte le deliberazioni a cui si
riferisce l’art. 1137 e che vengono denominate deliberazioni
annullabili.
Le deliberazioni sono, invece, considerate nulle nei seguenti casi:
1) quando sono colpite da vizi che riguardano la regolarità della
costituzione dell’assemblea e la valida espressione del voto;
2) quando sono adottate senza le maggioranze prescritte dalla legge;
3) quando hanno un oggetto impossibile o illecito (perché contrario
all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume);
4) quando ledono i diritti dei condomini sulle cose comuni o sulle
parti di proprietà esclusiva. ( Cass. Sez. II  20/12/1974  n° 4372 )
Quindi quando si parla di "delibere contrarie alla legge o al
Regolamento di condominio contro le quali il condomino dissenziente
puo` fare ricorso......" non si intendono affatto le delibere prese
senza le maggioranze previste. Queste delibere per me rientrano nella
categoria di quelle nulle e quindi non soggette al vincolo dei 30 gg.
per l'impugnazione.
A titolo di esempio ti riporto alcune sentenze 
E` nulla la deliberazione approvata con maggioranze inferiori a quelle
prescritte dalla legge (Cass. n. 1079 del 6 aprile 1973), come
avviene, per esempio, nel caso in cui la delibera concerne
un’innovazione sottoposta alla disciplina prevista dagli artt. 1120 e
1136, comma 5, cod. civ., e, nonostante ciò, viene adottata con un
numero di voti che non rappresenta i due terzi del valore
dell’edificio (Cass. n. 3232 del 27 maggio 1982).
E` nulla la deliberazione approvata senza avere prima inviato l’avviso
di convocazione a tutti i condomini (Cass. n. 3246 del 12 giugno
1975).
E` nulla la deliberazione adottata senza che tutti i condomini abbiano
ricevuto tempestivamente la notizia dell’assemblea e la relativa
convocazione (Cass. n. 6919 del 15 dicembre 1982).
Ovviamente l'elenco è molto piu` lungo e destinato ad aumentare
continuamente.
Ciao
         Marlboro

...


 wrote in message


Per favore, Laura,
spiegami che significa tutto il tempo che vuoi.
Allora, posso impugnare anche dopo 15 anni !!!!!!!!!!!!!!
Ancora, per favore, elencami quali sono quelle nulle da VIZIO FORMALE e
quali quelle nulle da VIZIO SOSTANZIALE. :-)
DELLA VALLE GIOVANNI
Laura Bandiziol ha scritto nel messaggio


per l'impugnazione.
Caro Malboro,
Concordo che sono Sostanzialmente nulle le delibere da te postate ai punti
3. e 4.
Invece ho dubbi per i punti 1. e 2. e cioè
Tutto dipende dal regolamento di condominio.
Infatti, il regolamento del mio condominio ad esempio (ma credo che il
discorso si estende a tutti o quasi) all'Art. 27 stabilisce così:
" Per la costituzione dell'assemblea e per la validità delle sue delibere si
osservano le disposizioni dell' Art. 1136 c.c."
Ora l'assemblea delibera violando quest'articolo di regolamento. Allora
diventa caso contemplato dall'Art. 1137 c.c. (..omissis..delibere contro
Regolamento...omissis) e naturalmente scatta il vincolo dei 30 gg, pena la
decadenza per tacito assenso.
Per favore, spiegami che significa non soggette al vincolo dei 30 gg per
l'impugnazione. Mica posso fare il ricorso dopo per assurdo 10 anni ?????
In ogni modo, in questi casi bisogna fugare tutti i dubbi e togliere tutte
le armi all'avversario. E' meglio osservare scrupolosamente i 30 gg.
Fammi sapere, come la pensi.
DELLA VALLE GIOVANNI

DELLA VALLE GIOVANNI
Ciao
         Marlboro

come tale estremamente opinabile.
....Invece è condivisibile.
Caro Malboro,
ti espongo sinteticamente il mio punto di vista altrettanto opinabile.
Le delibere da te postate al n. 1 e n. 2 rientrano prima di tutto come
violazione di Regolamento e quindi vincolate ai 30 gg.
Invece, il Codice dice INDIRETTAMENTE cioè non esplicitamente quali sono le
delibere NULLE (tu hai postato la mancanza di un art. esplicito) e cioè
l'Art 1120 e 1121 c.c.
Art 1120 "..omissis...sono vietate le innovazioni che possono recare
pregiudizio alla stabilità ecc...omissis"
Art. 1121 "..omissis...Se l'uso separato non è possibile, l'innovazione non
è consentita....omissis"
In questi casi, essendoci un articolo del Codice INDIRETTO, la delibera è
nulla, cioè non vincolata ai 30 gg.
DELLA VALLE GIOVANNI


Quindi se ho ben capito il tuo ragionamento, fatta eccezione per le
innovazioni (1120 e 1121) tutte le altre delibere sono annullabili ex
art. 1137 !
 è tutto regolare.

...


art. 1137 !
Hai capito bene. Continuo a sostenere questa mia personale opinione, finche
non avrò smentite più concrete.
Alla prossima appassionante discussione :-))))))))))))))))
DELLA VALLE GIOVANNI


Nè 15 nè 10 anni. Ma avete tutta la vita per impugnare una delibera
nulla. Almeno così sembra di capire da quanto disposto dall' Art. 1422
C.C.
" L'azione per far dichiarare la nullità non è soggetta a
prescrizione, salvi gli effetti dell'usucapione [1158 ss.] e della
prescrizione delle azioni di ripetizione [2934 ss.]
Saluti
           Marlboro

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Alla prossima :-)) 
       Marlboro

Mi dispiace dieci anni e poi si prescrive.... se sento il mio legale e amico
oggi gli chiedo per quali norme (me lo ha detto lui 10 anno ed è un MITO!).
ciao
laur...@libero.it
Marlboro ha scritto nel messaggio ...
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Posso dire la mia? Ho l'impressione che la giurisprudenza abbia inventato la
categoria delle delibere nulle senza alcun criterio univoco. Caso per caso,
uno che ha impugnato dopo i trenta giorni, merita di essere salvato, o no.
Se non è così, qualcuno mi spiega il senso di questa massima
dell'Eccellentissimo Supremo Collegio?
" Il condomino opponente a decreto ingiuntivo emesso ex art. 63 disp.
 att. c.c. per il pagamento di contributi condominiali, sulla base di
 una deliberazione assembleare non impugnata nel termine di cui
 all'art. 1137 c.c., non può contestare il titolo dell'avversa
 pretesa con il dedurre l'inosservanza dei termini previsti dalla
 legge o dal regolamento condominiale per la convocazione della
 relativa adunanza, posto che l'irregolarità denunziata è
 suscettibile di dar luogo ad un'annullabilità che può essere
 denunciata nel termine di cui all'art. 1137 cit., con la conseguenza
 che, in mancanza di impugnazione, l'efficacia della deliberazione
 diviene incontestabile."
Cass. civ., sez. II, 20 marzo 1993, n. 3302


Io mi basavo solo su questo art. del C.C. ed eventualmente anche sulla
Sent. Cass. n° 2696 del 9/7/75. La prima che ho trovato facendo una
ricerca veloce. Un po` poco lo so.
Comunque se te lo ha detto il tuo amico legale mitico.......allora non
insisto. :-)))
Saluti
           Marlboro 



 Dimostrazione pratica e palese della confusione che c'è in giro. :-))
Ciao
        Marlboro

>>
laur...@libero.it

...


Qualcuno sogna che io vado dall'avvocato per un amministratore che
amministra le stampe da appendere in due androni. Ho profittato del
megaponte di S. Ambrogio e sono andata a sciare.
--
Ciao, ciao a tutti.
Giuliana

>>rampicante che si abbarbica sulla gabbia dei canarini).
.......ma la pianta rampicante è innovazione (Art. 1120 c.c.). Quindi,
solo se pregiudica la stabilità o la sicurezza del condominio, se altera il
decoro, se impedisce il godimento anche ad un sol condomino (....cioè non ai
canarini) è VIETATA e di conseguenza delibera Nulla sostanziale e pertanto


Chi ha posto il quesito ha ritenuto che la risposta giuridicamente più
corretta fosse andare a sciare.
La questione non so quanto interessi, nella pratica: da anni io vedo solo
decisioni unanimi, nelle assemblee alle quali partecipo, e non ho mai visto
un'impugnazione. Anche quand'ero a Milano, ed ero un semplice condomino,
prima di ogni assemblea ci riunivamo in 5 o 6, e poi pilotavamo l'assemblea
che, regolarmente, votava all'unanimità e spiazzava l'amministratore, con
qualche piccola perfidia. Sarà che avevamo fatto il '68.
Nullità e annullabilità sono questioni da facoltà di (chi studia studia e
chi non studia) legge, o che deve dirimere l'avvocato prima di impostare
un'impugnazione. Per gli amministratori non ci sono decisioni nulle o
annullabili, ci sono decisioni che ti convincono a rinunziare all'incarico.
P.S. Qual mai immaginabile decisione nulla vi è interesse ad impugnare dopo
10 anni? In linea puramente teorica l'azione di nullità non si prescrive, ma
nella pratica...


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laur...@libero.it
Cara Laura,
non sono assolutamente d'accordo con te.
Credo che tu abbia una grossa confusione in merito sia sul tipo di delibere
(scambi manutenzione straordinaria per innovazione: cifra parabola e
canarini) sia sui vincoli di tempo per le impugnazioni sia sulle delibere
passibili di impugnazione.
Aggiungo che vivere in condominio significa accettare le decisioni della
maggioranza, approvate in modo legale, anche se il bilancio ci sta male
...anzi malissimo oppure il preventivo prevede £ 300.000.000 per il
riscaldamento (parole tue).
In tal caso tu puoi solo votare contro (che non significa impugnare), ma
devi democraticamente osservare la delibera. Solo se la delibera, che ti fa
star male...anzi malissimo, è contraria alla legge o al regolamento, puoi
impugnarla (ribadisco entro i 30 gg e non entro 10 anni: Art. 1137 e 1109
c.c.).
Personalmente mi sono arreso.
Non ha senso più continuare questo thread.:-))
DELLA VALLE GIOVANNI

...
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