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Titolo: MAGAZZINO IN CONDOMINIO

Al piano interrato del piccolo condominio che amministro - e dove vivo - c'è 
un locale adibito a magazzino. La cosa
è regolare in quanto prevista sin dalle origini e quindi ben contemplata nei 
rogiti ove si specifica la destinazione delle varie superfici. Ad esso si 
accede mediante l'apertura del cancello condominiale automatico che da 
ingresso sullo scivolo garage di proprietà comune.
Proprietaria è una ditta individuale, esercente l'attività di impresa di 
pulizie.
Tale impresa mi ha ufficiosamente comunicato che ha trasferito la propria 
sede nel magazzino e vorrebbe quindi installare una cassetta postale accanto 
alle altre del condominio (siamo in 6 in totale) e installare un impianto 
citofonico accanto al cancello condominiale che da accesso allo scivolo 
garage e quindi anche al magazzino.
Io sarei orientato:
a concedere il nulla osta per la cassetta condominiale, giusto per agevolare 
il ricevimento della posta;
a negare l'autorizzazione per il citofono in quanto potrebbe costituire una 
futura apertura di "passaggio" sullo scivolo garage da parte di fornitori, 
clienti, collaboratori ecc. ecc. su una parte comune di uso non pubblico.
E' legittimo quanto sopra? O l'impresa ha diritto all'installazione del 
citofono?
Grazie fin d'ora a chi vorrà gentilmente rispondermi.
Gianfranco 

 ha scritto nel messaggio 
news:4890bec1$0$1078$4faf...@reader2.news.tin.it...

cosa vuol dire parte comune di uso non pubblico?
l'impresa ha diritto di passare e di fare entrare chi vuole...
forse gli ospiti dei condomini non possono entrare nel vialetto
per accedere agli appartamenti?
alberto

 ha scritto nel messaggio 
news:4891876c$0$26157$5fc...@news.tiscali.it..:
cosa vuol dire parte comune di uso non pubblico?
 l'impresa ha diritto di passare e di fare entrare chi vuole...
 forse gli ospiti dei condomini non possono entrare nel vialetto
 per accedere agli appartamenti?
Vuol dire che lo scivolo dei garage non è parificabile all'ingresso 
principale della palazzina.
A mio avviso la destinazione di "magazzino" implica un minimo passaggio da 
parte dell'impresa per carico e scarico della merce ma non per traffico di 
clienti, forintori, consulenti e chi più ne ha più ne metta come se il 
magazzino si trasformasse all'improvviso in ufficio.
Se io concedo l'installazione del citofono è come se dicessi all'impresa: ok 
va bene, questo magazzino resta magazzino ma usalo pure come vuoi, fanne 
pure un ufficio o qualsivoglia altra cosa difforme dalla sua destinazione 
originaria.
Tutto qui
E' errata la mia opinione? 

 parte dell'impresa per carico e scarico della merce ma non per traffico di 
Quindi l'impresa per regolamento di condominio come dici tu dovrebbe essere obbligata ad avere mezzi propri e non potrebbe far 
caricare e scaricare da terzi(nemmeno ad affittare secondo la tua interpretazione!!) ..........mhhh mi sa che non hai ben chiaro il 
tuo ruolo!
TU non puoi negare e autorizzare un bel nulla ad un proprietario, puoi fare solo quello che ti dice l'assemblea che a sua volta ha 
molti limiti dettati dal codice civile anche sull uso delle proprieta' comuni (ad esempio non puo' a priori vietare in alcun modo 
l'installazione della cassetta della posta o parabole ecc ecc).
Il citofono lo potranno installare se lasceranno la possibilita' agli altri condomini di allaciarsi/fare altrettanto,
ringraziali di essere cosi' gentili da avertelo chiesto!!!
Giulia

 magazzino si trasformasse all'improvviso in ufficio.
Sarei curioso di capire da dove ti deriva questo ragionamento...
Non posso avere un magazzino in cui vanno e vengono fattorini e 
fornitori per venti volte al giorno?
Un magazzino è un magazzino a prescindere dal via vai della gente...
O no?

alberto ha scritto:

piuttosto vorrà avere libero l'accesso nel cortile, con divieto di sosta 
per gli altri
è come per l'ascensore: c'è una famiglia numerosa ed un andirivieni 
continuo di persone che lo usano di conseguenza (è una specie di centro 
di smistamento per immigrati): è al primo piano e paga poco e niente ma 
quasi tutti i guasti sono riconducibili ai suoi ospiti
l'A fa finta di niente, come un muro di gomma
E che potrebbe fare?
Per il quesito posto l'idea sarebbe che quello è un magazzino e non un 
negozio e quindi la sede aziendale resta da un'altra parte
giorgio

 giorgio
Attenzione, non si e' parlato di apertura al pubblico!!
Anche il magazzino di TNT,UPS,ecc ecc e' chiuso al pubblico ed e' a tutti gli effetti un magazzino ma tu guarda il traffico di 
persone  che c'e' tutto il giorno!!!
Magazzino non significa che la roba ci deve stare a stagionare dentro!!!!
Giulia

test ha scritto:

per il magazzino si riesce ad avere le deroghe di igiene edilizia ma per 
gli uffici magari si può impedire l'agibilità, se non sono rispettate le 
misure minime (2,70 in altezza); ci sono?
è l'unico modo trovato per impedire un'attività molto fastidiosa 
mascherata da magazzino dalle mie parti;
tra l'altro, loro, con i pochi millesimi del magazzino, parcheggiavano 
di ogni in cortile e noi, ricchi proprietari di appartamenti e 
millesimi, non potevamo lasciare la macchina nemmeno per pochi minuti 
che già suonavano per spostarla.
Alla fine hanno però dovuto andarsene.
giorgio

 ha scritto nel messaggio 
news:4891a218$0$41652$
4faf...@reader4.news.tin.it
:
Quindi l'impresa per regolamento di condominio come dici tu dovrebbe essere 
obbligata ad avere mezzi propri e non potrebbe far
 caricare e scaricare da terzi(nemmeno ad affittare secondo la tua 
interpretazione!!) ..........mhhh mi sa che non hai ben chiaro il
 tuo ruolo!
 TU non puoi negare e autorizzare un bel nulla ad un proprietario, puoi fare 
solo quello che ti dice l'assemblea che a sua volta ha
 molti limiti dettati dal codice civile anche sull uso delle proprieta' 
comuni (ad esempio non puo' a priori vietare in alcun modo
 l'installazione della cassetta della posta o parabole ecc ecc).
Il citofono lo potranno installare se lasceranno la possibilita' agli altri 
condomini di allaciarsi/fare altrettanto,
ringraziali di essere cosi' gentili da avertelo chiesto!!!
Giulia
Forse non mi sono spiegato bene, e ringrazio tutti per i propri interventi 
che ritengo oltretutto molto mirati e competenti.
Provo ad essere più chiaro: per l'accesso al magazzino c'è un cancello 
automatico molto pesante apribile a mezzo chiave o telecomando, con un passo 
carrabile regolarmente denunciato; poi c'è lo scivolo che conduce ai 
garages/magazzini. Il magazzino dell'impresa è il primo in entrata, quindi 
se c'è merce o automezzo davanti non passa più nessuno.
L'impresa vorrebbe realizzare un citofono installandolo sulla colonnina che 
sorregge il cancello. Non mi hanno chiesto nessuna autorizzazione: ieri 
hanno fatto intervenire un elettricista che io ho bloccato - sulla base di 
ciò che prescrive il regolamento condominiale - in quanto un condomino mi ha 
chiamato al lavoro ed era incazzato nero dell'arroganza di questi signori.
Premesso che ho sentito tutti i condomini e la maggioranza è contraria 
all'installazione del citofono, io aggiungo questo: l'impresa ha il diritto 
di trasformare praticamente il suddetto cancello automatico in un fac simile 
di portone di ingresso della palazzina installandoci sopra un citofono? Io 
condomino ho diritto che sullo scivolo che porta ai garage non ci sia un 
viavai di gente continuo che di giorno mi impedisca di entrare nello spazio 
che conduce al mio garage senza oltretutto eliminare il rischio che posso 
investire qualcuno? Il regolamento questo stabilisce testualmente:
1) è vietato occupare stabilmente con oggetti di qualsivoglia specie gli 
spazi di proprietà ad uso comune, salvo che si debbano eseguire lavori ai 
locali dei singoli condomini nel qual caso però l'occupazione deve essere 
temporalmente limitata e non deve impedire l'uso da parte degli altri 
condomini dello spazio comune  (e se nello scivolo c'è un camioncino che 
carica io non posso passare);
2) la corsia di accesso ai garages non potrà mai essere occupata stabilmente 
da alcun condomino, per qualunque motivo, e neppure potranno posteggiarvisi 
mezzi di qualunque natura;
3) su tutte le parti condominiali è fatto assoluto divieto di introdurre 
mezzi di locomozione di qualsiasi natura;
4) le parti comuni esterne destinate al passaggio pedonale non potranno 
essere utilizzate per automezzi, ad eccezione delle sole ambulanze e carri 
mortuari (zut!!!).
In sostanza chiedo questo: certo che l'eventuale diniego verrà deliberato 
dall'assemblea sovrana convocata all'uopo, ma siamo nel giusto se 
deliberiamo il mancato nulla osta all'installazione del citofono? E se 
l'impresa dovesse installarlo di sua iniziativa senza chiedere nulla osta, 
facciamo bene a rivolgeric ad un legale?
Grazie per la gentilezza e la pazienza, Gianfranco 

easyway ha scritto:

dà retta: con i regolamenti condominiali ci cavi nulla, tranne annose 
cause civili (e costose)
vedi di non permettere l'apertura dell'attività locale per igiene 
edilizia, attività non congrua con il condominio, disturbi, ecologia 
(beccali mentre scaricano nel tombino) e simili
sul citofono credo proprio che si tradurrà in un bagno di sangue (per i 
portafogli)
giorgio

 facciamo bene a rivolgeric ad un legale?
La vostra pretesa è assurda. E' un loro diritto installare il citofono 
(ci mancherebbe altro! E' un magazzino... se arriva un fornitore che fa? 
  Urla?) ed è un loro dovere rispettare il regolamento condominiale 
(sinceramente non capisco il nesso tra regolamento condominiale e 
citofono... secondo voi se installano il citofono automaticamente 
violeranno tutti gli articoli che hai citato? Non mi pare un 
ragionamento logico....). Non hanno bisogno dell'autorizzazione 
dell'assemblea e non dovevano neppure avvertire te. Dovresti solo 
ringraziarli per la cortesia.

 ha scritto nel messaggio 
news:fXjkk.126068$
FR.3...@twister1.libero.it
:
dà retta: con i regolamenti condominiali ci cavi nulla, tranne annose
 cause civili (e costose)
vedi di non permettere l'apertura dell'attività locale per igiene
edilizia, attività non congrua con il condominio, disturbi, ecologia
 (beccali mentre scaricano nel tombino) e simili
sul citofono credo proprio che si tradurrà in un bagno di sangue (per i
 portafogli)
giorgio
Il problema è solo uno: come faccio a non permettere l'apertura 
dell'attività locale se nessuno mi ha ufficialmente comunicato che vuole 
aprire una unità locale o spostare qui la sede dell'impresa? Ed anche 
qualora me lo comunicassero ufficialmente: a quale organismo devo rivolgermi 
per impedire questo? 

 ha scritto nel messaggio 
news:fXjkk.126068$FR.3...@twister1.libero.it...
dà retta: con i regolamenti condominiali ci cavi nulla, tranne annose
 cause civili (e costose)
vedi di non permettere l'apertura dell'attività locale per igiene
 edilizia, attività non congrua con il condominio, disturbi, ecologia
 (beccali mentre scaricano nel tombino) e simili
sul citofono credo proprio che si tradurrà in un bagno di sangue (per i
 portafogli)
giorgio
Il problema è solo uno: come faccio ad impedire una cosa di cui non mi è 
stata data alcuna comunicazione ufficiale?
Secondo punto: qualora avessi la comunicazione ufficiale tra qualche giorno, 
a chi devo rivolgermi per impedire l'apertura dell'unità locale o lo 
spostamento della sede?
Grazie 

"Fra - Thunderbird!!" <superv...@NSgmail.com> ha scritto nel messaggio 
news:W6kkk.9291$0N....@tornado.fastwebnet.it...
 La vostra pretesa è assurda. E' un loro diritto installare il citofono
 (ci mancherebbe altro! E' un magazzino... se arriva un fornitore che fa?
 Urla?) ed è un loro dovere rispettare il regolamento condominiale
 (sinceramente non capisco il nesso tra regolamento condominiale e
 citofono... secondo voi se installano il citofono automaticamente
 violeranno tutti gli articoli che hai citato? Non mi pare un
 ragionamento logico....). Non hanno bisogno dell'autorizzazione
 dell'assemblea e non dovevano neppure avvertire te. Dovresti solo
 ringraziarli per la cortesia.
Quindi secondo te se io domani mi sveglio e decido autonomamente di 
installare un citofono collegato con il mio garage non già all'ingresso 
della palazzina dove sono tutti gli altri ma sulla prima colonna di 
proprietà comune realizzando una vera e propria "zingarata" posso farlo?
Mi sembra strano.................. Credo che come minimo dovrò concordare il 
tutto con gli altri condomini e fare in modo che, per decoro, il mio 
citofono si integri esteticamente con gli altri già presenti. Sempre se 
posso farlo oltretutto, visto che il magazzino è lì da 15 anni e nessuno dei 
titolari precedenti si è mai sognato di collegarlo ad un citofono.
Secondo punto: si è un magazzino e se arriva un fornitore fa come ha fatto 
da due anni a questa parte........................ fa squillare il 
cellulare. Il problema - ed è per questo che i condomini si oppongono al 
citofono - è che lui, contrariamente a quanto asserito di fronte a tutti due 
anni fa quando ha comprato il locale dall'impresa precedente, vuole 
trasformare sostanzialmente il magazzino in ufficio ed il citofono 
contribuirebbe alla realizzazione dello scopo. 

easyway ha scritto:

Allora distinguiamo,
ne tu ne l'assemblea potete impedirgli anche con il voto di tutti meno il loro di mettere il citofono, aprire il cancello
e caricare e scaricare, qualsiasi tentativo anche con un avvocato si tradurra' in un bagno di sangue (okkio anche al danno e lucro 
cessante se e' un attivita' per cui e' necessario quell'appoggio)!!!
Io l'elettricista te lo avrei gia' fatto pagare(come amministratore)!!
Pero, c'e' un pero' , se loro intendono far lavorare un magazzinere o una segretaria o qualcosa di simile stabilmente  hanno degli 
obblighi (spogliatoio , bagno ecc ecc) che voi potreste usare per bloccare tutta l'operazione, ma la sede legale di per se non 
richiede la presenza di impiegati e' solo una questione amministrativa/fiscale (infatti spesso sta dal commercialista).
Giulia

 proprietà comune realizzando una vera e propria "zingarata" posso farlo?
Fatto salvo il codice civile (godimento delle parti comuni, decoro, 
ecc.) sì.

 contribuirebbe alla realizzazione dello scopo. 
Sono due problemi distinti. Se/quando trasformerà il magazzino in 
ufficio penserete a cosa fare.

easyway ha scritto:

ufficio commercio del comune

easyway ha scritto:

poi lo denunci per cambio di destinazione d'uso

 organismo devo rivolgermi per impedire questo?
Se il locale ha l'agibilità per magazzino non puoi impedire che lo usi 
per la sua attività.
Non puoi impedire ne che installi la sua cassetta per la posta, ne che 
si installi il citofono (il tutto naturalmente a spese proprie).
Per quanto riguarda automezzi che entrano ed escono dipende dal 
regolamento.  In genere nei corselli box è permesso *solo* il transito 
per raggiungere il garage ed eventualmente per il carico e scarico del 
materiale.  E questo è l'unico punto su cui è possibile ragionare.
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   Registered Linux user #337974  < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 poi lo denunci per cambio di destinazione d'uso
Che cambio di destinazione?  Se il comune gli ha concesso la licenza 
(sempre che non sia un comune da barzelletta) significa che i locali 
sono idonei.


 ha
scritto:

C'e un cambio di destinazione d'uso, da magazzino ad ufficio. Questo a
mio avviso deve essere autorizzato dal Comune. Ed un avvocato può
verificare che siano rispettate la normativa in materia. 
Secondo punto. Bisogna verifica cosa stabilisce Il titolo (atto di
acquisto e regolamento condominiale_contrattuale_ (se l'avete).
Quest'ultimo riguarda gli artt. 117 e 118 comma 1 (ed è diverso dal
regolamento condominiale ex art. 1138 che invece si occupa di
regolamentare l'uso delle parti comuni).
Nel regolamento condominiale_ contrattuale_ è possibile trovare
statuizioni che limitano il diritto del proprietario al godimento del
bene. (ad esempio quelle classiche per cui non si può destianare la
proprietà a studio medico di malattie infettive).
Eseguite tutte queste verifiche si potrà decidere come agire.
Nota polemica. E' pur vero che gli avvocati prendono soldi ma  è anche
pur vero che quando uno fa l'amministratore, quanto sopra riportato,
dovrebbe conoscerlo a memoria. In difetto qualche soldo andrà pur
speso...
roy
 

 Giovanni
il punto è questo: anche da noi avevano aperto un'attività senza 
autorizzazione e l'ha scoperto l'A a seguito delle lamentele dei condomini
sono in tanti ad esercitare senza autorizzazione e, di solito, i locali 
a magazzino negi seminterrati non hanno l'altezza minima di legge
giorgio

 Eseguite tutte queste verifiche si potrà decidere come agire.
Sì ma mi spieghi tutto questo cosa c'entra col volergli vietare di 
mettere il citofono? Perché questo era l'argomento del thread...
Se/quando farà il cambio di destinazione d'uso allora ci penseremo... 
lui per ora vuole solo installare un citofono (e sinceramente mi sembra 
una richiesta legittima anche per un magazzino).

Fra - Thunderbird!! ha scritto:

poi però il thread si era articolato sulle motivazioni che potevano 
essere alla base del citofono che, in quanto tale, effettivamente non ha 
grandi appigli per un eventuale diniego

 proprietà a studio medico di malattie infettive).
Art. 1418 Cause di nullità del contratto
Il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la
legge disponga diversamente.
Producono nullità del contratto la mancanza di uno dei requisiti indicati
dall'art. 1325, l'illiceità della causa, l'illiceità dei motivi nel
caso indicato dall'art. 1345 e la mancanza nell'oggetto dei requisiti
stabiliti dall'art. 1346.
Il contratto è altresì nullo negli altri casi stabiliti dalla legge.
Art. 1467 Contratto con prestazioni corrispettive
Nei contratti a esecuzione continuata o periodica ovvero a esecuzione
differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente
onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la
parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto,
con gli effetti stabiliti dall'art. 1458.
Art. 1468 Contratto con obbligazioni di una sola parte
Nell'ipotesi prevista dall'articolo precedente, se si tratta di un contratto
nel quale una sola delle parti ha assunto obbligazioni, questa può chiedere
una riduzione della sua prestazione ovvero una modificazione nelle modalità
di esecuzione, sufficienti per ricondurla ad equità.
Codice del consumo. Clausole vessatorie nel contratto tra professionista e
consumatore.
Nel contratto concluso tra il consumatore e il professionista, che ha per
oggetto la cessione di beni o la prestazione di servizi, si considerano
vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del
consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obbblighi
derivanti dal contratto.
Costituzione
Art. 4.La Repubblica riconosce a tutti i cittadini il diritto al lavoro e
promuove
le condizioni che rendano effettivo questo diritto.
Ogni cittadino ha il dovere di svolgere, secondo le proprie possibilità e la
propria scelta, un'attività o una funzione che concorra al progresso
materiale o spirituale della società.
Art. 41.
L'iniziativa economica privata è libera.
Non può svolgersi in contrasto con l'utilità sociale o in modo da recare
danno alla sicurezza, alla libertà, alla dignità umana.
Prima di considerare alla stregua di una legge coranica qualsiasi clausola
di un regolamento contrattuale, sarebbe opportuno riflettere sugli articoli
che precedono, ovviamente dopo aver digerito i principi contenuti nel libro
quarto del Codice civile, nella Costituzione e nel Trattato di  Lisbona
(ratificato ieri e quindi da ieri norma imperativa).
Non lo pretendo da un quisque de populo che amministra qualche condominio.
Si può pretendere che non ignori i suoi limiti culturali?

 ha scritto:

Ce ne fosse uno che ci azzecca... ;-))
Prova dal 1117 c.c. 
roy

 E' errata la mia opinione?
direi di si... ti consiglierei di andare a leggere il codice civile in 
merito
all'uso della cosa comune e alle attribuzioni dell'amministratore.
alberto 

 facciamo bene a rivolgeric ad un legale?
se volete buttare soldi, certo che si...
alberto 

mettere il citofono? Perché questo era l'argomento del thread...
Perchè il quesito "è conforme a norme e clausole contrattuali,
l'adibire un locale sito in un condominio a magazzino/sede
amministrativa di una ditta" è pregiudiziale rispetto a quello "è
lecita la richiesta di istallare un citofono".
Dalla soluzione del primo ricavi quella per il secondo.
roy

 Dalla soluzione del primo ricavi quella per il secondo.
Quindi secondo te un magazzino non può avere un citofono?

 Prova dal 1117 c.c.
Certo.
Perchč il regolamento "contrattuale" č regolato dalle norme sul condominio e
non da quelle sui contratti.
Occuparsi di ippica, invece che di diritto, rende gradevole l'esistenza.
Specie agli amministrati.