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Titolo: Condominio di 3 proprietari - spese urgenti

Ecco il problema:
1) Esiste un condominio di 3 proprietari senza amministratore e senza
tabelle millesimali
2) per anni tutto fila liscio, poi uno dei 3 lascia al figlio e il
figlio non fa "buon vicinato"
3) dopo anni di incuria il tetto di copertura tende a degradarsi, fra
le tegole cresce l'erba e si manifestano copiose infiltrazioni d'acqua
ai danni dell'appartamento all'ultimo piano
4) vengono interpellati i condomini, in particolare il figlio riottoso
il quale dice (a voce) che è necessario eseguire i lavori
tempestivamente onde evitare un ulteriore deterioramento della
situazione
5) il proprietario dell'appartamento all'ultimo piano esegue i lavori,
in mancanza di tabelle millesimale si divide tutta la spesa per 3, il
condomino di lunga data paga subito, il figlio riottoso si rifiuta di
pagare
6) viene convocata l'assemblea di condominio per la ratifica delle
spese qualificate come urgenti col voto contrario del solito figlio
riottoso.
7) nell'assemblea viene conferito ampio mandato al condomino che ha
sostenuto le spese a recuperare le somme versate per la conservazione
delle parti comuni.
Così schematizzato il fatto i quesiti che mi pongo sono i seguenti:
1) il condomino così autorizzato dall'assemblea può chiedere
l'emanazione di un decreto ingiuntivo sulla base della delibera
assembleare non impugnata nei 30 giorni?
2) In mancanza di tabelle millesimali le quote si possono presumere
uguali in applicazione dell'articolo 1102 come richiamato dall'art.
1139 pur essendo il condomino riottoso coperto dal tetto per 2 piani
sui 4 di cui è costituito il fabricato?
un ringraziamento a chiunque dia un parere

 ma poi... quale assemblea se non c'è amministratore? bho.....
l'amministratore è necessario solo se i condomini sono più di 4,
l'asemblea viene convocata anche se manca l'amministratore in quanto è
un organo necessario alla vita e al funzionamento stesso del
condominio, l'amministratore è solo eventuale per i piccoli condomini.
Pare incredibile ma i problemi maggiori si hanno su piccoli importi e
quando ci sono poche "teste" da mettere daccordo... mi sono trovato in
situazioni analoghe in condomini di 50 o anche 100 condomini e tutto
era bello che semplice.
Sembra che il nostro diritto condominiale sia fatto per funzionare solo
per le situazioni estremamente complicate...

 quindi avete eseguito i lavori senza aver fatto un assemblea.
devo precisare che non sono stati fatti lavori di rifacimento totale
del tetto, sono state solo eseguite quelle opere strettamente
necessarie a tamponare la situazione di degrado. Nella specie è stata
tolta l'erba che cresceva fra le tegole, sostituite le tegole spaccate
e rattoppato in un punto il manto di asfalto subito adiacente alle
tegole stesse.
Importo complessivo 800 euro più iva...
In soli 2 giorni di pioggia si erano formate delle macchie di umido e
dei distacchi di intonaco nell'appartamento sottostante realmente
notevoli, si doveva intervenire senza indugio onde evitare un
peggioramento sensibile della situazione. Per inciso il condomino
riottoso ha anche visto la situazione e concordava che si dovesse far
presto...

 
Se come risultato dell'assemblea e` stato redatto un verbale, il mandato 
al condomino per il recupero potrebbe essere considerato equivalente 
all'incarico di amministratore.
Se non lo avete esplicitamente fatto o non e` stato redatto verbale 
potrebbe essere utile indire una nuova assemblea mettendo all'ordine del 
giorno le voci "Scelta dell'amministratore" e "Ratifica delle spese di 
riparazione del tetto".  Il condomino incaricato puo` cosi` procedere ad 
incassare, anche ricorrendo al decreto ingiuntivo.
Quanto alla ripartizione delle spese andrebbe suddivisa in proporzione 
alla superficie coperta dal tetto. se il condomino "riottoso" ha una 
superficie doppia (due piani, quindi una unita` immobiliare doppia?) 
dovrebbe pagare due volte rispetto agli altri.
Ciao
Giovanni
-- 
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 >

 dovrebbe pagare due volte rispetto agli altri.
Si hai capito bene, il condomino sedizioso è proprietario di un
negozio a piano terra e di un grosso appartamento a primo piano, il
condomino collaborativo ha un appartamento a secondo piano, il
condomino danneggiato ha un appartamentino stile mansarda all'ultimo
piano, avevo pensato anche io che metà delle spese andassero
attribuite proprio al condomino riottoso e un quarto agli altri due. Ma
sarebbe una divisione alla buona quando invece l'art. 1134 parla
chiaramente di ripartizione per valore dei cespiti immobiliari. E il
valore dei piani o delle porzioni degli stessi sono desumibili solo
dagli elaborati millesimali.
Avevo pensato ad una ripartizione in parti uguali salvo conguaglio
all'atto di approvare le tabelle millesimali (a questo punto
necessarie) ma una senzenza della cassazione mi ha stroncato escludendo
questa possibilità :-(
Quindi l'appiglio testuale migliore mi è sembrato quello dell'art.
1102 c.c. in quanto applicabile "provvisoriamente" stante il richiamo
dell'art. 1139.
Grazie dell'opinione cmq!


 ma poi... quale assemblea se non c'è amministratore? bho.....
In nessuno punto del Codice Civile e' scritto che l'amministratore deve 
participare all'assemblea condominiale. Se poi non c'e', la domanda non 
esiste. Se non c'e' l'amministratore, l'assemblea puo' essere convocata 
su iniziativa di uno qualsiasi dei proprietari. E' sufficiente che 
questo condomino rispetti nelle convocazione i criteri di preavviso e di 
universalita' della convocazione a tutti i proprietari, perche' 
l'assemblea, se si presenta e partecipa un numero tale di proprietari da 
formare il quorum prevista dalla legge, sia perfettamente valida.
R.L.Deboni

 sui 4 di cui è costituito il fabricato?
Art. 1123 Ripartizione delle spese
	Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti 
comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse 
comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute 
dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di 
ciascuno, salvo diversa convenzione (1104, att. 68 e seguenti).
	Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, 
le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
	Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o 
impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese 
relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini 
che ne trae utilità (att. 63).
Art. 1139 Rinvio alle norme sulla comunione
	Per quanto NON è ESPRESSAMENTE previsto da questo Capo (att. 156) si 
osservano le norme sulla comunione in generale (att. 61-72).
Disp. Att. C.C. Art. 68
	Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del 
codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore 
proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante 
in proprietà esclusiva ai singoli condomini (69).
	I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello 
dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita 
tabella allegata al regolamento di condominio.
	Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone 
locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di
ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.
Quello della mancanza dei millesimi di riparto e' un grosso problema. 
Infatti il Giudice di Pace non e' competente alla sua valutazione. E 
quindi potrebbero esserci problemi.
In ogni caso, visto che dovete rivolgervi ad un'avvocato, che oltre 
tutto conosce la prassi nella vostra provincia (ci sono alcune direttive 
date dal Presidente del Tribunale locale su questi argomenti), perche' 
non portate le carte che avete e fate queste domande ?
Vi consiglio prima di prendere un'avvocato "economico" per fare scrivere 
una lettera al riottoso. Puo' darsi che si spaventi e paghi (per voi si 
tratta di una spesa di circa 60 euro).
Se pero' non paga, cercate tra i migliori avvocati sulla piazza nel 
settore dei condomini e decreti ingiuntivi. Infatti il costo 
dell'avvocato la farete ricadere sul debitore e quindi lesinare vuol 
dire rischiare che, si' costa meno, ma la spesa resti a vostro carico.
Il "consiglio" lo chiedete ovviamente al buon'avvocato (che pero' se 
dovesse spedire una lettera vi chiede anche 200 euro).
R.L.Deboni

 dire rischiare che, si' costa meno, ma la spesa resti a vostro carico.
Per l'importo non vale la pena.
Questo soggetto, nel passato, l'ha sempre fatta franca perché il gioco 
non valeva la candela, si è sempre avvantaggiato del ragionamento tipo 
"se devo spendere 300 euro per averne 200 non ne vale la pena". Pensa di 
poterlo fare ancora. Se riesco devo fare tutto in casa fra un ricorso al 
TAR e uno al CdS...
Gli articoli che hai riportato li ho studiati per bene anche sui codici 
commentati, il mio unico dubbio è relativo alla ripartizione delle spese 
  come ti ho detto prima, e ci tengo a far le cose per bene di modo che 
di fronte ad una procedura ben impostata si renda conto di non poter 
fare più il furbo nel futuro.
Grazie di tutte le delucidazioni cmq, sei stato molto chiaro e pragmatico!
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 "se devo spendere 300 euro per averne 200 non ne vale la pena".
Se lei tenta il decreto ingiuntivo, rischia solo di danneggiare 
economicamente le persone che di lei si fidano. E' meglio che faccia 
esperienza in uno studio di un'avvocato capace in questa branca, prima 
di tentare personalmente.
Uomo avvisato ...
In quanto al furbone, se le cose si fanno in regola, il decreto 
ingiuntivo si fa anche per 50 euro (lui pero' spende almeno 550 euro), 
perche' il condominio a saldo incassa 50 euro e zero spese. SE 
l'avvocato sa' il suo mestiere !
R.L.Deboni

 l'avvocato sa' il suo mestiere !
Beh il procedimento di ingiunzione è una cosa abbastanza semplice, fra 
l'altro dovrei presentarlo proprio al giudice di pace stante la cifra 
irrisoria che richiedo, devo solo far bene le cose precedenti...
Grazie delle dritte!


 avvocato e di questa cosa devo occuparmene io...
Un proverbio americano dice che un avvocato che si difende da solo ha un
cliente pazzo.
Tu lo dimostri, incartandoti sulla possibilità di chiedere un decreto
ingiuntivo.
I decreti ingiuntivi si fanno quando si lavora in serie. Se ne firmano e
depositano almeno 50 per volta e si evitano le udienze (a parte che tutto il
lavoro lo fa la segretaria).
Un avvocato normale, per un caso singolo, spicca un atto di citazione e
chiede ordinanza di pagamento alla prima udienza.
Se poi s'incontrano due avvocati esperti, avversari tradizionali da anni, o
si mettono d'accordo per procurarsi una rendita vitalizia, o litigano solo
su chi deve scrivere la transazione, che in un caso come il tuo si concorda
con una telefonata di 5 minuti.
Fai un salto in Confedilizia e trovati un collega cinquantenne che non
investa emozioni in una vicenda così semplice. Ti tratterà bene.
Con rapporti personali così deteriorati, ci vogliono persone terze e
indifferenti per ripristinare un minimo di convivenza civile. Un giovanotto
con la sindrome del laureato che ritiene che i suoi interessi siano "la
Giustizia" non porterà neppure sé stesso da nessuna parte.

 Giustizia" non porterà neppure sé stesso da nessuna parte.
non ritengo che i miei interessi siano la giustizia, non ho alcuna
sindrome, anzi per me questa è una gran seccatura, preferisco di gran
lunga restarmene a studiare la pianificazione urbanistica generale e a
studiare ricorsi straordinari al PdR, ma se uno stretto congiunto mi
chiede di occuparmi anche di questo non posso dir di no.
Prosit.

 morde la coda..
Ha provato a parlare con il renitente ? Magari cercando di ottenere la 
sua confidenza, presentandosi come un parente seccato di essere tirato 
nella faccenda ? In questo modo avrebbe una situazione piu' oggettiva 
dei fatti. E capire se veramente avete a che fare con un furbo o 
semplicemente e' tutto conseguenza di incomprensioni.
In quanto alle occupazioni, piu' o meno abusive, sono state fatte visure 
catastali ?
Veti incrociati ? Quindi ci sono delle tabelle calcolate ?
Vertenza ? C'e' gia' un processo ?
Ci da' informazioni "trascurabili" (ironico) con il contagocce :-)
R.L.Deboni

 ha scritto:
<cut>
Tu hai scritto:
"La realtà è che un mezzo preventivo è stato
fatto e il condomino riottoso aveva anche portato una sua impresa... "
Visto che, dopo, un condomino di minoranza ha fatto di testa sua, neppure io 
pagherei.
Diritto amministrativo alla mano, dovresti saper dire se quel lavoro era 
obbligatorio per la proprietà. Se lo era bene o male le irregolarità formali 
s'aggiustano. Se non lo era, chi ha fatto di testa sua s'arrangia.
Per il futuro ci si riunisce in tre e ci si mette d'accordo (scrivendolo) in 
tre.
Se ci sono cose necessarie sulle quali non c'è accordo, si chiede al Comune 
d'ingiungerle.
L'inesperienza porta a innamorarsi delle cause senza contraddittorio. Quando 
poi il decreto ingiuntivo viene opposto e la provvisoria esecuzione sospesa, 
si scopre cosa significa essere sostanzialmente attore e processualmente 
convenuto. Se vuoi farti le ossa sulla pelle tua o di qualche stretto 
congiunto sei su un'ottima strada. 

 congiunto sei su un'ottima strada.
Questa mi sembra una opinione del tutto gratuita.
Non voglio farmi le ossa su nessuno, io non ho spinto nessuno al
litigio anzi ho sempre invitato tutti al buon vicinato, vivo anche
distante dal luogo in cui questo condominio si trova, mi è stato
chiesto di occuparmi di questa situazione perché lo faccio gratis
mentre andare da un avvocato costava più di quanto si poteva
recuperare.
Io non me la sento di dir di no, sciolte le 2 questioni che ho posto
nel 3d credo di essere in grado di affrontare questa controversia
nell'immediato o a breve.
Non voglio fare esperienza alle spalle di nessuno, il mio ambito
lavorativo è un altro, per me questa è solo una rogna bella e buona.
Prosit.

Ci da' informazioni "trascurabili" (ironico) con il contagocce :-)
Non credo servano a molto nella situazione attuale.
I miei dubbi erano limitati a 2 questioni essenziali, gli antecedenti
non cambiano di molto la situazione attuale e i rimedi esperibili.

 Non credo servano a molto nella situazione attuale.
... a meno che il giudice del processo che suggerisco sopra, sospendera' 
la sua decisione, finche' non e' terminata la vertenza sulla cisterna ...
L'effetto della malagiustizia (tempi lunghi) si ripercuote a cascata, 
generando nuovi contenziosi, inferocendo gli animi, alimentando i furbi.
R.L.Deboni

 generando nuovi contenziosi, inferocendo gli animi, alimentando i furbi.
e non è giusto tenerselo... mi hai capito...
