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Titolo: micro condominio , ma...

3 proprietari, ciascuno con 4-5 locali affitti (magazzini)
 
Siccome le spese condominiali sono minime 500 euro/anno per ciascun proprietario circa (in sostanza corrente condominiale e passo carrabile comune), per accordo verbale le gestisce uno dei tre (io) con un foglio excel e una volta l'anno lo invia agli altri due.
 
Poi ciascuno si fa la sua ripartizione e la manda ai rispettivi affittuari.
 
Assemblee si fanno solo in caso di interventi straordinari, a volte ci si sente solo per telefono (es. una volta ogni tot anni si fa lo spurgo della fogna).
 
Cosa fare se alcuni di questi affittuari non pagano le spese spettanti?
 
(p.s. il condominio ha un regolare regolamento di condominio comprensivo di tabelle millesimali [x proprietario], registrato negli anni '90, non ha pero ne amministratore, ne libri contabili, solo le fatture e qualche foglio excel per le ripartizioni).
 
non so come muovermi. 
 
fuzzy

 
 
Le paga il corrispondente proprietario

 non so come muovermi.
 
Chiedi ai proprietari di pagare la spese.  Se incassano gli affitti 
possono anche incassare la quota spese.
 
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 
 
Deve avere: conto corrente dedicato, suo codice fiscale (ma se pagate la 
luce...) ed amministratore nominato regolarmente. Al limite, libro dei 
verbali e (se non usato il solo c/c) un registro di cassa. Nulla di che, 
un quaderno dove mese per mese si appuntano entrate ed uscite.
I fogli excel sono già ripartizioni, che anche se non approvate in 
assemblee regolari, dato che ci sono i conseguenti pagamenti, provano 
l'approvazione degli stessi...


 l'approvazione degli stessi...
 
ok
 
fuzzy

 Sono infatti i miei affittuari che non pagano.
 
I suoi poteri di "amministratore" non servono a nulla verso
gli inquilini. Deve arrangiarsi come fa qualsiasi
locatore verso gli affittuari che non pagano.
 
 

 l'approvazione degli stessi...
 
bene.
 
grazie
Fuzzy

 
 
Gli ingiungi lo sfratto, raggiunto il limite economico di due mensilità, 
per morosità. Come PROPRIETARIO, non come amministratore del condominio, 
sia ben chiaro!

 (la luce momentaneamente è intestata a me
E' una procedura corretta e accettata dalla ADE per i condomini minimi.


> E' una procedura corretta e accettata dalla ADE per i condomini minimi.
 
Dimenticavo i riferimenti:
https://www.mycaf.it/it/novita-sul-fisco/lavori-su-parti-comuni-condominio-senza-obbligo-di_2018_news/
 
 
Comunque non era necessario nemmeno prima, l'ADE non e' fonte normativa, solo che probabilmente
a suon di palate nei denti in Tributaria ha dovuto ammorbidire la cosa (io lo avevo scritto gia anni fa a riguardo).
 
Giulia
 


si è chiaro grazie.
 
Ora pero' il mio problema è: in qualità di locatore, in che modo formale posso
contestare ai conduttori il mancato pagamento delle spese condominiali posto
che non c'è amministratore, libro contabile, cf, ma solo le fatture  e i pagamenti 
effettuati, e un regolamento di condominio regolarmente registrato?
 
I conduttori mi hanno detto "io non pago perchè la corrente è utilizzata per 
delle pompe sommerse che non sono spese ordinarie"
 
Invece nel regolamento c'è scritto che sono spese ordinarie tutto cio che 
riguarda la manutenzione delle fondazioni, e le pompe servono per togliere l'acqua 
e salvaguardare le fondazioni.
 
quindi il mio dubbio era semplicemente: siccome non c'è un amministratore 
con tutti i crismi, posso cmq io - avendo una mandato poco piu che verbale dagli 
altri due proprietari di occuparmi delle spese comuni - posso intimargli
il pagamento lo stesso? 
 
non so se mi sono spiegato
 
fuzzy

 spese comuni - posso intimargli il pagamento lo stesso?
 
Tu sei il proprietario ed hai accettato il regolamento di condominio e 
come amministrarlo.  Poi dipende da come hai fatto il contratto di 
affitto.
 
Le spese per il funzionamento delle pompe (energia elettrica, revisioni 
periodiche ed altra manutenzione) sono da considerare spese ordinarie di 
cui beneficia l'affittuario (da quanto descrivi potrebbero esserci 
infiltrazioni che danneggerebbero quanto contenuto nei locali).
L'installazione delle pompe od il rifacimento dell'impianto dovrebbero 
essere spese straordinarie.
 
Di regola, se non diversamente convenuto nel contratto di affitto, le 
spese ordinarie sono a carico degli inquilini.  Al proprietario sono in 
carico le spese straordinarie.


 Giovanni
 
Io - come proprietario - invio una lettera annuale, in cui 
-ricalcolo il canone (se necessario)
 
poi a parte
-calcolo gli interessi legali sulle cauzioni
-attribuisco il 50% dell'imposta di registro
-e aggiungo le spese condominiali
 
questi ultimi tre sommati diventano un importo da saldare
oltre il canone successivo. es.
 
prossimo canone = 1000 lire + 
varie = 100 lire (+imp.reg + cond. -interessi)
 
ora due conduttori ricevuta l'ultima lettera si sono rifiutati di 
saldare questa cifra (stiamo parlando di 150-200 euri), adducendo 
che non esiste un libro contabile, e che le spese per dette pompe 
non spetta a loro.
 
che faccio?
 
fuzzy

 delle pompe sommerse che non sono spese ordinarie"
 
La corrente elettrica condominiale e' sempre una spesa ordinaria su, stanno tergiversando,
ho parti con raccomandate e ingiunzioni o si va a chiacchiere...
Comunque niente ti vieta di essere nominato amministratore temporaneamente e agire con i pieni poteri se vuoi,
ma agiresti contro te stesso il rapporto e' sempre amministratore-proprietario   locatario-inquilini mai e poi mai
inquilini-amministratore (meno per il riscaldamento centralizzato).
 
 
Giulia
 

> lo sto richiedendo ora, che codece ATECO di attività devo mettere?
 
Fatti consigliare dagli impiegati AdE della tua zona. Di solito qui si 
usa il 949990 (Attività di altre organizzazioni associative NCA).
 

 
 
Aggiungo che qui da noi richiedono copia del verbale in cui vieni 
nominato. Dovrai specificare la nomina secondo quanto indica il 1129. 
Cioè dove tieni i vari registri, generalità, codice fiscale, ecc. ecc.

 esiste un obbligo.
 
poniamo che esista questo obbligo. Se non ho il conto corrente
il conduttore è giustificato se non paga il dovuto.
 
 
- Le fatture ci sono
- sono condominiali
- MA manca il conto corrente
 
è sufficiente questa mancanza per evitare di pagare e farla franca?
 
fuzzy


Ovviamente no. Le due cose non hanno alcuna connessione. Il conduttore 
le spese condominiali le paga al proprietario, se non è convinto della 
correttezza del versamento sul conto di un terzo. Che poi in questo caso 
mi pare si tratti della stessa persona, ma vabbé...
Però non è che l'obbligo è astratto. C'è. Se non hanno ancora abolito il 
codice civile, per lo meno. E prevengo la tua prossima domanda: non c'è 
sanzione.
 
MA: un altro proprietario potrebbe chiedere la revoca della nomina 
dell'amministratore che non apre un conto bancario o postale intestato 
al condominio.
Se poi sono tutti d'accordo, fin che le cose non cambiano, non ci sono 
problemi.
Ma nel momento in cui non si è più d'accordo (o si litiga per altri 
motivi), beh: perché mettere in mano agli altri una pistola carica 
puntata alla mia testa? Ed alla testa di tutti gli altri condomini. 
Insomma: ci si mette un nanosecondo, a passare da "quello bravo che ci 
fa risparmiare i soldi delle spese del conto" a "quel pirla che ha 
violato la legge e ci fa sborsare qualche centinaio di euro di spese 
legali perché un altro pirla gli ha fatto causa".
 
Le leggi ci sono e sono a tutela di tutti: rispettarle è così faticoso?