Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: divisione soldi fondo condominiale

Buongiorno a tutti,
alla cooperativa che ha costruito la nostra palazzina abbiamo versato
250 euro ad unita' abitativa per le spese di condominio(acqua,
luce...)ora che sono stato eletto amministratore mi daranno indietro la
rimanenza che dovrebbe essere intorno ai mille euro.
Se l'assemblea decide di dividersi la somma, come doveri distribuirla?
Io non credo di doverla dividere per millesimi ma semplicemente per i
15 appartamenti che compongono la palazzina...confermate?
grazie.

Alexander ha scritto:

se ognuno ha pagato la stessa cifra, l'eventuale rimborso deve essere
anch'essa uguale per tutti
comunque non vi conviene riprendervi i soldi, tanto fra pochi mesi dovete
ridarli indietro. e un fondo cassa fa sempre comodo
-- 
Quack
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

Alexander wrote:

Premesso che non ci dici se gli appartamenti sono uguali o diversi, 
presuppongo che siano diversi, percio' la ripartizione finale non e' per 
parti uguali.
Quanto da te esposto e' un'esempio di complicazione di affari semplici, 
nel nome di una apparente semplificazione.
Il fondo in genere non si restituisce, specialmente se e' una cifra 
piccola. Il fondo e' semplicemente un'acconto e si "dissolve" nel 
consuntivo oppure resta sotto forma di una sommatorio di crediti 
individuali.
Esempio:
Anno zero di un condominio di 15 condomini. Versamento di acconti 
calcolati su una cifra concordata per tutti di 250 euro.
Totale incassato: 3'750 euro.
A fine anno, il rendiconto mostra una spesa totale di 2'750 euro.
Questi 2'750 euro vengono ripartiti tra i condomini usando le tabelle 
millesimali o i criteri previsti o decisi all'unanimita'. Chi ha 
appartamenti grandi paga di piu' e chi li ha piccoli paga di meno. 
Supponiamo che siano di tre tipi, 5 appartamenti da 80 millesimi, 5 
appartamenti da 65 millesimi e 5 appartamenti da 55 millesimi.
Il riparto sara':
220 euro, 178,75 euro, 151,25 euro per tipo di appartamento.
E il versamento di 250 per il fondo ? E' semplicemente da considerare 
un'acconto. A null'altro servono i fondi se non ad incassare acconti!
Acconti che poi verrano spesi realmente come indicati dal rendiconto, in 
cui la voce "fondo" non compare piu' perche' e' sostituita/inclusa dalla 
voce "entrate". Chiaro ?
Nell'esempio, gli appartamenti grandi, hanno:
acconto 250
debito  220
-----------
saldo   +30 (a credito)
Appartamenti medi, hanno:
acconto 250,00
debito  178,75
--------------
saldo   +71,25 (a credito)
Appartamenti piccoli, hanno:
acconto 250,00
debito  151,25
--------------
saldo   +98,75 (a credito)
A questo punto, se proprio vuoi restituire i 1'000 euro, come li 
divideresti ? (notare che 30x5 + 71,25x5 + 98,75x5 fa 1'000)
Ma non e' meglio semplicemente tenere i 1'000 euro come riporto a 
credito della gestione per le spese dell'anno dopo ?
Come funziona ?
Fai la tua previsione di spesa (ricordati che non e' un preventivo come 
quello di prestatore d'opera, ma semplicemente un conteggio che serve a 
cercare di "indovinare" quanti soldi sono necessaria in anticipo in modo 
che l'amministratore arrivi a fine anno pagando tutte le spese).
Se non c'e' gia' nel preventivo, aggiungi un fondo di riserva in modo da 
essere sicuri di arrivare a fine anno in credito (una gestione 
condominiale non deve mai terminare in debito, perche' i casi sono due:
- o non sono stati pagati alcuni fornitori e questo in genere non e' una 
cosa buona
- o l'amministratore ha pagato usando crediti eventuali dei condomini o 
(molto raramente) di tasca sua, cosa che crea una situazione in cui i 
piu' imbroglioni sono tentati dalla regola di vita del "chi ha dato, ha 
dato, chi ha avuto, ha avuto", garanzia sicura di finire, prima o poi, 
in tribunale.
Il risultato di questa operazione di "preventivo piu' nuovo_fondo" va 
poi ripartito tra i condomini come si vuole. Anche in parti uguali. 
Normalmente si divide per millesimi, in modo che a fine anno non ci 
siano situazioni troppo dispari, come nel caso sopra da me ipotizzato, 
ove alcuni hanno un credito di 30 euro ed altri di 98,75 euro. Ma nulla 
toglie che se gli appartamenti sono abbastanza simili, e per una 
comprensione piu' semplice del preventivo, non si divida in parti 
uguali, come avete fatto voi.
Ma attenzione: nel fare il versamento di questo preventivo, ogni 
condomino detrae prima il suo credito. Gli appartamenti grandi hanno 
meno credito, percio' hanno un saldo piu' alto. Gli appartamenti piccoli 
hanno piu' credito, percio' un saldo piu' basso.
Poi a fine anno, con il rendiconto, fatto in millesimi, chi ha gli 
appartamenti piu' grandi semplicemente avra' semplicemente meno credito 
di quelli piu' piccoli.
Naturalmente la divisione in parti uguali della previsione e' 
un'approccio pratico e semplice che si puo' usare solo se:
- non c'e' una forte disparita' tra appartamenti (monolocali ed attici, 
ad esempio)
- oppure, anche se le differenze sono modeste, i proprietari degli 
appartamenti piccoli sono dei micragnosi piantagrane che mugugnano sui 
mancati interessi di 40-50 euro versati in piu' per un'anno.
Nota bene: il metodo funziona anche se i fondi sono caricati in modo 
diverso ed arbitrario (ad esempio pagano solo in 10 perche' gli altri 
sono dei morosi). Funziona, perche' a rendiconto si fa il conguaglio e 
chi non ha pagato il fondo ha zero credito, cioe' il debito pieno. 
Naturalmente in questo caso e' possibile che i crediti per i paganti 
salgano a livelli tali da richiedere il rimborso (quando finalmente i 
morosi pagano) altrimenti ci vorrebbero anni per "assorbire" il credito.
Ogni altro approccio o e' una inutile complicazione o crea ingiuste 
disparita'.
Infatti questo non e' l'unico modo per gestire i conteggi. Si puo' 
andare all'estremo opposto e gestire ogni posizione condominiale come un 
conto corrente bancario, faccendo un riparto di previsione per ogni 
condomino, con immediato riporto dei saldi, poi aggiustamento a 
rendiconto per ogni condomino e cosi' via. Si puo' anche tenere tutta la 
contabilita' in partita doppia.
E poi ci sono soluzione intermedie, come quella di fare solo il riparto 
della Previsione di spesa e a Rendiconto indicare solo i saldi dei 
condomini, senza ulteriore riparto millesimale, riportando pero' il 
credito di gestione in detrazione della successiva Previsione (o 
aggiungendo il debito della precedente gestione alla Previsione).
R.L.Deboni