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Titolo: La rosticceria ha il diritto di installare un camino?

In quesi giorni un condomino ci ha avvisati che affitterà la sua
proprietà sita a piano terra ad un'impresa che intende aprire una
rosticceria.
All'uopo, ci informa, verrà installata all'esterno, lato cortile, una
canna fumaria che salirà sino al tetto(3 piani). Già dispone delle
autorizzazioni dell'Autorità sanitaria e del comune.
Noi condomini siamo contrari, perchè il tetto in questione è di due
piani più basso del rimanente dell'edificio (5 piani), e quindi i
condomini del quarto e quinto piano si troverebbero più in alto di
detto camino, nè risulta possibile prolungare detta canna oltre la
parte più alta dell'edificio (la canna attraverserebbe un lastrico
solare di proprietà esclusiva).
Domando se il condominio può opporsi a questa installazione, o se
invece ha ragione l'aspirante rosticcere il quale afferma di voler
procedere a detta installazione senza indugio, avendone il diritto.
Grazie per avermi letto e per eventuali risposte.
Roubaud.

 procedere a detta installazione senza indugio, avendone il diritto.
Ne ha diritto , e dovra' probabilmente arrivare ad un accordo con il proprietario esclusivo
anche ricorrendo ad un giudice.....
Giulia

 Ne ha diritto
Non è affatto detto.
Max max 

Max max ha scritto:

Vuoi argomentare o lo archiviamo come Trollata?
Giulia

 Vuoi argomentare
Non и detto che quell'installazione sia per forza lecita dato che le 
variabili sono tante  (specie se i fumi vengono scaricati sotto altre unitа 
immobiliari come scritto nel post.).
Non puoi quindi dare una risposta in un senso o nell'altro senza conoscere 
bene i fatti e i luoghi ed il condominio farebbe bene a chiedere un parere 
legale che esaminerа tutti i termini del problema che non puт essere ridotto 
ai minimi termini come hai fatto tu.
I motivi ostativi ad una eventuale installazione possono essere vari e non 
li puoi escludere a priori.
Tanto per citarti l'ultima pronuncia della Cassazione in tema (si parla di 
vedute ma anche lo scarico sotto altre unitа abitative puт rendere non 
possibile l'installazione):
Cass. civ. Sez. II, Ord., 29-04-2010, n. 10402
che la Ruit Hora s.r.l. convenne in giudizio, dinanzi al Tribunale di Roma, 
il Condominio di (OMISSIS), al fine di sentir annullare la Delib. 
Assembleare 20 gennaio 1999, con la quale era stata negata ad essa condomina 
l'autorizzazione ad installare una canna fumaria sul muro perimetrale, e di 
sentire, in ogni caso, accertare il diritto dell'attrice ad installare la 
canna fumaria;
che nella resistenza del Condominio convenuto (che propose anche una domanda 
riconvenzionale diretta ad ottenere l'eliminazione della parte di canna 
fumaria giа installata sulla chiostrina interna dello stabile), il Tribunale 
di Roma, con sentenza emessa il 20 settembre 2001, rigettata ogni altra 
domanda ed eccezione, dichiarт il diritto della Ruit Hora a collocare, sulla 
parete esterna dell'edificio prospiciente il cortile, una canna fumaria per 
l'espulsione dei vapori di cucina secondo il percorso suggerito dal 
consulente tecnico d'ufficio, da realizzare secondo le indicazioni della 
c.t.u.;
che, in accoglimento del gravame del Condominio, la Corte d'appello di Roma, 
con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 15 gennaio 
2008, in totale riforma della pronuncia di primo grado, ha rigettato le 
domande della s.r.l. Ruit Hora nei confronti del Condominio ed ha condannato 
la predetta societа alla rimozione della restante parte della canna fumaria 
posta a servizio dei locali di sua proprietа;
che, premesso che la installazione di una canna fumaria sul muro perimetrale 
di un edificio condominiale, ad esclusivo servizio di un condomino, 
costituisce legittimo uso della cosa comune purchи tale uso non arrechi 
pregiudizio alla sicurezza, alla stabilitа ed al decoro dell'edificio nи ai 
diritti degli altri condomini, la Corte territoriale, tenendo conto delle 
note a chiarimento rese dal c.t.u., ha osservato che il montaggio della 
nuova canna fumaria, per le sue dimensioni e per la sua posizione, 
comporterebbe una riduzione di visuale per i proprietari dei due balconi che 
si trovano lungo il lato sinistro del percorso verticale della esistente 
canna fumaria, nonchи di quella nuova, giacchи l'estremitа dei detti balconi 
verrebbe a trovarsi a circa 40 cm, dalla nuova canna;
che inoltre - ha proseguito la Corte d'appello - la nuova canna facilita la 
possibilitа a terzi malintenzionati di introdursi nelle unitа abitative 
private; e, per le sue dimensioni e posizione, comporta un impatto che 
riduce la veduta delle finestre che si affacciano sul cortile;
che quanto, infine, alla domanda riconvenzionale, la Corte d'appello ha 
rilevato che la domanda era stata ben proposta nei confronti della societа 
Ruit Hora, quale proprietaria dell'immobile a servizio del quale era stata 
posta la canna fumaria, a nulla rilevando che l'opera fosse stata realizzata 
dalla societа affittuaria dei locali;
che per la cassazione della sentenza della Corte d'appello la Ruit Hora 
s.r.l. ha proposto ricorso, sulla base di sette motivi, cui ha resistito, 
con controricorso, il Condominio;
che, essendosi ritenute sussistenti le condizioni per la decisione in camera 
di consiglio, и stata redatta relazione ai sensi dell'art. 380-bis cod. 
proc. civ., che и stata notificata alle parti e comunicata al pubblico 
ministero.
Rilevato che il relatore designato, nella relazione depositata il 24 
novembre 2009, ha formulato la seguente proposta di definizione:
" (...) Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione degli artt. 132 
e 161 cod. proc. civ.), la ricorrente deduce la nullitа della sentenza 
impugnata, perchи in essa risulta soltanto la data del deposito, mentre и 
omessa la data della deliberazione. Il motivo appare manifestamente 
infondato, perchи l'indicazione della data di deliberazione della sentenza 
non и, a differenza dell'indicazione della data di pubblicazione (che ne 
segna il momento di acquisto della rilevanza giuridica), elemento essenziale 
dell'atto processuale, e la sua mancanza non integra, pertanto, gli estremi 
di alcuna ipotesi di nullitа deducibile con l'impugnazione, costituendo, per 
converso, fattispecie di mero errore materiale emendabile ex artt. 287 e 288 
cod. proc. civ. (Cass., Sez. 3, 23 febbraio 2007, n. 4208). La censura 
veicolata con il secondo motivo (violazione e falsa applicazione degli artt. 
1102 e 1120 cod. civ.) - la quale si conclude con il quesito di diritto se 
nella fattispecie costituita da collocazione di canna fumaria sul muro 
perimetrale condominiale trovi applicazione l'art. 1102 cod. civ. con gli 
eventuali limiti di cui all'art. 1122 cod. civ. e con la conseguente 
esclusione di preventiva autorizzazione dell'assemblea o invece 
l'applicazione dell'art. 1120 cod. civ. regolatore delle innovazioni 
sottoposto a deliberato condominiale - и inammissibile, perchи non coglie 
nel segno. La Corte d'appello, infatti, ha inquadrato la fattispecie 
nell'art. 1102 cod. civ., rilevando che l'installazione della canna fumaria 
sul muro condominiale costituisce un legittimo uso della cosa comune; ma ha 
osservato - con motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici - 
che, in concreto, tale installazione comporta un pregiudizio per la 
sicurezza delle altre unitа abitative e una limitazione della veduta per i 
balconi e le finestre che si affacciano sul cortile. E questa Corte (Sez. 2, 
11 febbraio 1977, n. 620) ha giа statuito che costituisce pregiudizio al 
concorrente diritto degli altri condomini di utilizzare in modo conveniente 
la cosa comune, la installazione in esso di una canna fumaria che, per le 
sue dimensioni o la sua ubicazione, riduca in modo apprezzabile la visuale 
di cui tali condomini godono dalle finestre site nello stesso muro.
Del pari inammissibile и il terzo motivo (violazione e falsa applicazione 
degli artt. 906 e 907 cod. civ.), che si conclude con il quesito se, in tema 
di distanze da canne fumarie, sia legittimo applicare la disciplina di cui 
agli artt. 906 e 907 cod. civ..
Difatti, contraria mente a quanto prospettato nel motivo di ricorso e nel 
quesito che lo accompagna, la sentenza impugnata non ha preso in 
considerazione nи ha applicato le disposizioni di cui agli artt. 906 e 907 
cod. civ., ma ha fatto riferimento alla distanza di 40 cm., (che separa 
l'estremitа dei balconi dalla canna fumaria) per argomentare che la nuova 
opera, per le sue dimensioni e per la sua posizione, determina una invadenza 
pregiudizievole nell'ambito dei coesistenti diritti degli altri condomini. 
Cosм decidendo , la Corte capitolina si и attenuta al principio per cui non 
и consentito al condomino installare sul muro perimetrale comune una canna 
fumaria che, per la sua dimensione o per la sua ubicazione, riduca in modo 
apprezzabile la visuale di cui altri condomini usufruiscono dalle vedute 
situate nello stesso muro perchи, diversamente, l'installazione 
costituirebbe innovazione eccedente i limiti segnati dall'art. 1102 cod. 
civ., in relazione sia alla struttura del muro sia all'uso della cosa comune 
in concreto fatto da costoro (Cass., Sez. 2, 8 aprile 1977, n. 1345).
Analoga sorte deve essere riservata al quarto motivo (violazione e falsa 
applicazione dell'art. 890 cod. civ.), con cui si vorrebbe vedere affermato 
il principio della prevalenza delle norme sul condominio (art. 1102 cod. 
civ.) su quelle delle distanze (artt. 906, 907 e 890 cod. civ.) nel caso di 
collocazione di una canna fumaria da parte di un condomino sulla parete 
condominiale per assolvere ad un bisogno essenziale del proprio immobile. 
Ancora una volta la doglianza и inconferente rispetto alla ratio decidenti, 
giacchи il riferimento alla distanza и stato utilizzato nella sentenza 
impugnata esclusivamente in relazione ai limiti dettati dall'art. 1102 cov. 
civ. all'utilizzo della cosa comune. Il quinto motivo и rubricato violazione 
e falsa applicazione dell'art. 115 cod. proc. civ. nonchи omessa motivazione 
su un fatto controverso e decisivo per il giudizio; con esso la societа 
ricorrente lamenta che la Corte d'appello non abbia tenuto conto delle 
risultanze probatorie costituite da accertamenti peritali e abbia ritenuto 
la sussistenza di pericoli della nuova opera per la salubritа, sicurezza e 
decoro dell'edificio senza motivazione e contro le prove acquisite. Il 
motivo и in parte infondato ed in parte inammissibile. Per un verso, la 
Corte di merito ha dato conto del proprio convincimento con una motivazione 
congrua e logica, che condivide le conclusioni alle quali и pervenuto il 
consulente tecnico d'ufficio, sia nella relazione del 15 novembre 2000, sia 
nelle note a chiarimento del 20 marzo 2001. Per l'altro verso, tanto la 
denuncia di violazione di legge, quanto quella di vizio di motivazione (tra 
l'altro prospettata senza neppure curare la trascrizione - imposta dal 
rispetto del principio di autosufficienza del ricorso -delle risultanze che 
si assumono male o insufficientemente valutate), finiscono con il 
risolversi, inammissibilmente, nella sollecitazione a procedere ad un nuovo 
giudizio di merito attraverso l'autonoma valutazione, da parte di questa 
Corte, delle prove risultanti dagli atti di causa.
Il sesto motivo (violazione e falsa applicazione degli artt. 101 e 102 cod. 
proc. civ.), con cui ci si chiede se violi l'art. 101 cod. proc. civ. "chi 
propone la domanda di condanna ad un facere che riguarda un terzo locatario 
senza averlo convenuto in giudizio", и manifestamente infondato: solo 
nell'ipotesi di richiesta nei confronti del conduttore che abbia installato 
la nuova canna si verifica una situazione di litisconsorzio con il 
proprietario, non anche quando, come nella specie, la domanda sia proposta 
nei confronti del proprietario del locale (Cass., Sez. 2, 29 ottobre 2003, 
n. 16240). Il settimo motivo - con cui si denuncia omessa motivazione circa 
un fatto contrario e decisivo per il giudizio - и, infine, inammissibile, 
perchи non contiene un momento di sintesi (omologo del quesito di diritto ex 
art. 366-bis cod. proc. civ.) che ne circoscriva puntualmente i limiti, come 
richiesto dalla costante giurisprudenza di questa Corte (v. , per tutte, 
Sez. Un., 1 ottobre 2007, n. 20603) in tema di formulazione dei motivi di 
ricorso per cassazione avverso i provvedimenti pubblicati dopo l'entrata in 
vigore del D.Lgs. 2 febbraio 2006, n. 40, ed impugnati per omessa, 
insufficiente e contraddittoria motivazione".
Letta la memoria di parte ricorrente.
Motivi della decisione
che il Collegio condivide argomenti e proposte contenuti nella relazione di 
cui sopra;
che l'assunto da cui muove la ricorrente nella memoria illustrativa - che 
cioи, ai fini di determinare l'uso consentito della cosa comune, ai sensi 
dell'art. 1102 cod. civ., occorrerebbe fare riferimento alla disciplina 
delle distanze - non puт essere seguito, giacchи, in considerazione del 
rapporto strumentale fra l'uso del bene comune e la proprietа esclusiva, ai 
fini dell'utilizzazione delle parti comuni non puт assegnarsi rilevanza 
decisiva a limiti o condizioni estranei alla regolamentazione e al 
contemperamento degli interessi in tema di comunione;
che, d'altra parte, l'indagine rivolta a stabilire se l'installazione della 
canna fumaria sul muro perimetrale arrechi o meno pregiudizio alla 
sicurezza, al decoro o all'aspetto esteriore dell'edificio ed ai diritti 
degli altri condomini rientra nei poteri del giudice del merito (Cass., Sez. 
2, 7 febbraio 1998, n. 1297), e non и sindacabile in sede di legittimitа 
ove, come nella specie, sia stata adeguatamente motivata;
che, sotto questo profilo, la censura di violazione dell'art. 115 cod. proc. 
civ. e di vizio di motivazione si esaurisce in una - inammissibile - istanza 
di revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice del merito;
che devesi, al riguardo, ribadire che il controllo di logicitа del giudizio 
di fatto, consentito dall'art. 360 c.p.c., n. 5, non equivale alla revisione 
del "ragionamento decisorio", ossia dell'opzione che ha condotto il giudice 
del merito ad una determinata soluzione della questione esaminata, posto che 
una simile revisione, in realtа, non sarebbe altro che un giudizio di fatto 
e si risolverebbe sostanzialmente in una sua nuova formulazione, 
contrariamente alla funzione assegnata dall'ordinamento al giudice di 
legittimitа; ne consegue che risulta del tutto estranea all'ambito del vizio 
di motivazione ogni possibilitа per la Corte di Cassazione di procedere ad 
un nuovo giudizio di merito attraverso l'autonoma, propria valutazione delle 
risultanze degli atti di causa (tra le tante, Cass. Sez. Lav., 5 marzo 2002, 
n. 3161);
che neppure и condivisibile la critica mossa con la memoria alla proposta di 
dichiarare inammissibile il settimo motivo;
che, infatti, allorchи nel ricorso per cassazione si lamenti un vizio di 
motivazione della sentenza impugnata in merito ad un fatto controverso, 
l'onere di indicare chiaramente tale fatto ovvero le ragioni per le quali la 
motivazione и insufficiente, imposto dall'art. 366-bis cod. proc. civ., deve 
essere adempiuto non giа e non solo - come sembra sostenere la ricorrente 
nella memoria - illustrando il relativo motivo di ricorso, ma anche 
formulando, al termine di esso, una indicazione riassuntiva e sintetica, che 
costituisca un quid pluris rispetto all'illustrazione del motivo, e che 
consenta al giudice di valutare immediatamente l'ammissibilitа del ricorso 
(Cass., Sez. 3, 7 aprile 2008, n. 8897);
che tale onere non risulta soddisfatto nel caso di specie;
che, pertanto, il ricorso deve essere rigettato;
che le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, 
seguono la soccombenza.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna la societа ricorrente al rimborso 
delle spese processuali sostenute dal Condominio controricorrente, che 
liquida in complessivi Euro 2.200, di cui Euro 2.000 per onorari, oltre a 
spese generali ed accessori di legge.

 ai minimi termini come hai fatto tu.
Ovviamente se chiede sui newsgroup ottiene risposte da ng, hai 
argomentato bene,
ma comunque rimane solo il fatto(per quello che ne sapppiamo) che deve 
ottenere una servitu' (almeno sembra)  e per ottenerla ci sono vari 
modi........diciamo che ne ha diritto(il condominio si oppone solo a 
fermarsi al secondo ppiano) a meno di quella servitu'....
Giulia

 servitu'....
La possibilità di una servitù coattiva non la vedo nel caso di specie.
Inoltre vanno esaminati ulteriori motivi ostativi ai sensi dell'art. 1102 
c.c. che possono essere vari (presenza di vedute vicine, influenza sulla 
sicurezza di altre unità immobiliari., etc.)
Probabilmente con un bravo avvocato il rosticciere migrerà verso altri lidi 
:)
E questo senza andare a fare le pulci alle autorizzazioni amministrative che 
sovente sono rilasciate con leggerezza e la cui legittimità va anch'essa 
verificata.
Max max

>
cut...
Grazie per le risposte. L'Amministratore ha già interessato un legale.
Intanto io ho chiesto il vostro parere per farmi qualche idea.
Soprattutto circa il fatto che il camino, anche se portato in sommità
del tetto, viene a trovarsi su di una casa piccola (3 piani)
circondata da case più alte, con evidente immissione di "profumi"
nelle medesime. D'altronde non mi pare tecnicamente possibile
innalzare detto camino di una decina di metri sopra la casetta...
Ad ogni modo attendo di vedere come si sviluppa la cosa; ringrazio
tutti per l'interesse.
Ciao.
Roubaud.

io ti posso solo dire questo premettendo che non sono un avvocato.
Per esperienza perosnale ho lavorato in uno studio professionale dove ci si 
occupava abitualmente di dimensionare  eprogettare locali tipo pizzerie al 
trancio, rosticcerie ed affini...
ed in tutte ma dico proprio TUTTE TUTTE il tema della canan fumaria di è 
sempre vivelato il più ostico da digerire per i condomini.
SEMPRE nel 100% dei casi la maggioranza dei condomini erano contrari OGNI 
volta qualcuno andava da un avvocato e mandava tonnellate di lettere 
minatorie a destra e a manca.
REGOLARMENTE i lavori subivano un ritardo che andava da minimo 3 ad un 
massimo di 12 mesi.
MATEMATICAMENTE i lavori riprendevano, la canna fumaria si faceva lo stesso 
nonostante le ritrosie dei condomini e l'attività partiva.
certo, il progeto della canna subiva moltospesso delle modifiche in itinere.
salvo restando che si progettava fin da subito secondo i canoni  delle 
normative di sicurezza ed ovviamente igenico sanitarie altrimenti l'asl ed 
il comune non avrebbero MAI e poi MAI rilasciato alcuna autorizzazione, però 
a volte capitava che per ammorbidire un po la situazione si accettava di far 
passare la canna un po più in la o farle fare una certa deviazione giusto 
per accontentare tutti per quieto vivere (sempre che fosse tecnicamente 
possibile) una volta qualche condomino pretendeva di farci fare la canna 
fumaria in modo tale che per un tratto il flusso dei fumi doveva andare 
all'ingiù e ovviamente gli abbiamo risposto che poteva sognarselo inquanto 
per avere il tiraggio la canna dovrebbe essere quanto più possibile 
verticale, è ammesso qualche scostamento, non è tollerabile un zig zag con 
un un flusso che prima va su, poi torna giù e poi ritorna su.
Ma non capirono e rimasero convinti che le l'avevamo particolarmente con 
loro e non avevamo voluto accontentarli....
in ongi caso quello che voglio dire è che sulla base della mia esperienza 
circa le canne fumarie per negozzi et simila
su 100 fatte 100 hanno avuto problemi ed incontrato il "divieto" del 
condominio, 100  sono andate a discussione, 0 sono andate sul serio in 
tribunale, 100 sono state regolrarmente realizzate in ritardo sui tempi.
e quando alla fine il condominio si stava accorgendo che non avrebbe potuto 
fare molto per evitare chi ha tentato la carta di "spillare" qualche soldo 
all'imprenditore per dargli l'autorizzazione, in questi casi TUTTTI si sono 
visti mandati a quel paese sentendosi dire qualcosa del tipo "se mi aveste 
chiesto un anno fa qualche euro per darmi il permesso non sarei stato troppo 
li a guardare, ve li avrei dati e buonanotte, ma oggi dopo 12 mesi che pago 
l'affitto a vuoto di un locale che grazie a voi non mi sta facendo lavorare 
ve li potete proprio scordare!"
ciao.
Lo

 nelle medesime.
il profumo di pollo arrosto o altro che sia non e' considerabile come
inquinamento... dando ragione alla tua teoria non potrebbe esistere
nessuna pizzeria, nessun ristorante, nessuna pasticceria, panetteria
e quant'altro in zone abitate...
e nemmeno gli aspiratori dei cessi e delle cucine di centinaia di persone
che tutti i giorni fanno da mangiare e dopo mangiato... eliminano le scorie 
!
alberto 

"Roubaud" <nob...@nowhere.it.invalid> ha scritto nel messaggio 
news:pi4c46dh8jr244m6g...@4ax.com...

a mio parere il condominio in se non ha diritti in questo senso.
semmai i proprietari degli appartamenti alti e al limite del lastrico
solare dovranno verificare le corrette distanze previste per il
posizionamento di camini e altro, presso l'ufficio tecnico del comune.
alberto 




Sig.ra Donatella Favero, l'argomento ha ricevuto undici repliche.
Se non ci scrive cosa non le sta bene in quelle repliche,
e riferendosi a tali repliche, come cavolo facciamo a capire
quali sono i suoi dubbi ?
 
Non pretendera' che ripetiamo tutta la discussione solo per i
suoi comodi ?
 
Distinti saluti,
 
  "uno dei partecipanti a questo gruppo Usenet"
 


Si presume che in 7 anni il problema sia stato risolto in una qualche 
maniera.
Non crede? :-) :-) :-)
 
 
-- 
Giampaolo Natali
giampaol...@alice.it
 
 

 ha scritto nel messaggio 
news:f97b0c...@mid.individual.net...

la rosticceria sarà fallita 
 


Battute a parte, evidentemente tale signora, riportando
tal quale il messaggio di apertura della discussione,
vorrebbe riproporre il tema (un altra rosticceria in altro
condominio). Ma essendo gia' stato risposto, se non chiarisce
cosa non "le basta", io personalmente non ho voglia di
ripetere quanto hanno gia' scritto altri.
 
Ovviamente replico nel pressuposto che la scrivente sia in
buonafede e non uno dei tanti troll perditempo.