Newsgroup: it.diritto.condominio
Titolo: listino prezzi discrezionale

Nel mio Condominio gli altri condomini si sono accordati con 
l'amministratore (senza avermene data alcuna comunicazione) per i prezzi 
delle prestazioni straordinarie.
Io avevo chiesto in passato(solo tramite raccomandata, perchè non vado 
abitualmente alle assemblee ) all'amministratore di visionare il listino 
prezzi che lo stesso adottava, ma questi non si era neanche sognato di 
rispondermi.
L'ultima assemblea eccezionalmente mi sono presentata e gliene ho chiesto 
conto ufficialmente. Questi mi ha risposto che non esiste un listino prezzi 
ma adotta dei prezzi "discrezionali", che sarebbero, di volta in volta, 
basati in relazione al tempo che perde.
In pratica le raccomandate private (spese personali) che lo stesso invia a 
me sono sempre addebitate maggiormente che agli altri condomini (esiste 
della ruggine tra noi).
All'assemblea cui ho partecipato quanto sopra mi è stato riferito a titolo 
di informazione, cioè l'assemblea non ha deliberato di approvare tale 
modalità di conteggio delle sue prestazioni, io, perciò, non ho pensato ad 
oppormi (ho solo ascoltato ).
Il giorno dopo, ripensandoci, mi chiedo se posso rivolgermi ad un GdP per 
chiedere che l'amministratore sia costretto ad adottare prezzi precisi che 
non si prestino ad arbitri nei confronti dei singoli condomini?
Posso farlo o no, visto che non esiste formalmente tale delibera (in 
pratica mi è stato solo reso conto di come si svolgeva questa faccenda).
-- 
Posted from 
relay4.inwind.it
 [212.141.53.75] 
via Mailgate.ORG Server - 
http://www.Mailgate.ORG

 ha scritto nel messaggio
news:5.0.0.25.0.200102...@popmail.iol.it...


Dunque, vediamo di capire bene come dovrebbero funzionare le cose (e come di
fatto funzionano).
Art. 1130 - Attribuzioni dell'amministratore - L'amministratore deve:
1)eseguire le deliberazioni dei condomini e curare l'osservanza del
regolamento di condominio;
2)disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi
nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior
godimento a tutti i condomini;
3)riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione
ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per
l'esercizio dei servizi comuni;
4)compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni
dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
Da notare che la legge non prevedeva alcuna distinzione tra delibera
ordinaria e delibera straordinaria, indicando semplicemente
che l'amministratore deve eseguire le deliberazioni dei condomini. Altra
osservazione: il rapporto amministratore-condominio и
un rapporto di MANDATO, non di prestazione professionale.
Il mandato и un contratto, con il quale una parte, detta mandante, incarica
un'altra, detta mandatario, di eseguire un atto in
sua vece. Da notare che i contratti hanno forza di legge tra le parti: se io
amministratore firmo un contratto di L. 1.000.000 per fare
certe cose, non posso poi pretendere che ogni volta che muovo un dito il mio
datore di lavoro mi dia un compenso
straordinario: ho firmato un contratto e sono tenuto a rispettarlo, a me
condomino non puт fregare di meno se ci perdi o
non ci perdi: sono fatti tuoi. (Scusate la violenza ma, ho visto
amministratori prendere importi di 3 o 4 milioni su lavori
di manutenzione straordinaria per 24 ore di lavoro necessarie per
raccogliere le quote dei vari condomini, e 5 minuti per
firmare un contratto d'opera. Responsabilitа? Se la delibera и nulla o
annullabile la colpa и del presidente, del segretario,
dell'assemblea ecc. ecc. ecc.; se i lavori sono in frode fiscale la multa la
paga il condominio; se i lavori si sbagliano la
responsabilitа и del direttore dei lavori, dell'impresa, degli altri; se i
lavori sono fatti senza rispettare le norme di sicurezza sul
lavoro, la colpa и dell'assemblea. L'amministratore puт anche amministrare
un condominio-mafia, non preoccuparti che sarа
sempre una figura inattaccabile. Sempre tra parentesi vа sottolineato che
l'amministratore "professionista" и un'altra delle
invenzioni comiche dello sciocchezzaio condominiale. Professionista и un
medico, un'avvocato, un ingegnere. Ma l'amministratore
di condominio и un professionista? Esiste una laurea in "amministrazione di
condominio"? NO. Esiste un'ordine, con annesso
consiglio di disciplina, che puт revocare l'iscrizione all'ordine? NO.
Esiste un codice deontologico? NO. Uno che и stato condannato
in passato per reati contro la proprietа puт essere eletto amministratore?
ASSOLUTAMENTE SI. In conclusione: professionisti
in chи? Nel chiedere soldi. Cosм avremo questi professionisti che prendono
quattro o cinque milioni su ogni lavoro di manutenzione
straordinaria, e tanti ragazzi che magari fanno i medici dopo anni di studio
e di sacrifici lavorando 8 ore al giorno per 2 milioni al
mese...)
Ora, tornando a noi, i prezziari non possono esistere per un semplice
motivo. Una volta ho chiesto al mio amministratore questo:
"Scusi, ma se lei dice che ci sono dei tariffari di legge con percentuali
stabilite sui lavori di manutenzione straordinaria, perchи
ha tanto bisogno che l'assemblea le deliberi il compenso straordinario? Vа
dal giudice, cita questo articolo di legge che stabilisce questi
prezziari "di legge", e si fa assegnare il compenso straordinario sulla base
di questo articolo di legge che lei dice esistere.".
Inutile dire che l'amministratore si sbiancт in viso e si mise a girarmela,
e rigirarmela come voleva senza perт potere essere
esaustivo: la veritа и che non c'и alcun articolo di legge e
l'amministratore ha bisogno della delibera dell'assemblea per vedersi
assegnare questi soldi per la manutenzione straordinaria, altrimenti non puт
richiederli automaticamente al condominio. Capito?
Perт, purtroppo, poichи non esiste una norma che tutela il singolo dalle
decisioni dell'assemblea, и anche vero che una volta che
l'assemblea stabilisce un compenso anche di 30 milioni per un lavoro di
manutenzione straordinaria, tu sei tenuto a dare la tua
quota....
Attenzione perт: il compenso dell'amministratore per la sua attivitа di
manutenzione straordinaria deve essere approvato dall'assemblea,
ed il suo riparto deve pure essere approvato dall'assemblea, in conformanza
al codice. L'amministrazione di un condominio и un servizio
il cui compenso deve essere ripartito in millesimi fondamentali di
proprietа, secondo l'art. 1123 C.C. Qualsiasi altra ripartizione approvata
dall'assemblea и illeggittima (se il regolamento non dispone altrimenti), ed
и impugnabile di fronte all'autoritа giudiziaria entro 30 giorni
dall'assemblea. La Cassazione ha recentissimamente stabilito che per la
competenza ex-valore, si deve considerare non solo la quota
in piщ illecitamente richiesta al singolo condomino, ma tutto l'importo
ripartito (quindi ti puoi rivolgere al giudice di pace solo se il
compenso dell'amministratore non supera i 5 milioni di lire, altrimenti la
competenza и del pretore). Il sindacato del giudice di pace e
solo di merito e non di opportunitа, pertanto il giudice di pace non potrа
imporre all'amministratore di stabilire prezziari e simili:
devi aspettare che l'assemblea approvi il compenso dell'amministratore, e se
questo non и ripartito ai sensi dell'art. 1123 C.C. puoi
impugnare (in altre parole puoi impugnare la ripartizione, ma non l'entitа
del compenso stabilito DALL'ASSEMBLEA). Leggi
bene l'art. 1137 C.C. e chiediti comunque se ne vale la pena.
Le spese di cancelleria, al contrario, sono diverse. Non si tratta di
compenso amministratore, ma di spese, che dovranno essere
indicate nel bilancio consultivo annuale e di cui l'amministratore deve
potere rendere conto. Vanno ripartite ai sensi dell'art. 1123 C.C.
Se l'amministratore dichiarasse per le spese una cifra diversa da quella
realmente spesa, la Cassazione ha stabilito che il condomino
mantiene diritto di rivalsa contro l'amministrazione indipendentemente
dall'impugnazione o meno entro i 30 giorni.
In ultimo, le spese per le comunicazioni personali si possono quantificare
in 6.000 lire per la raccomandata. Non capisco quali
altre spese per le comunicazioni personali potrebbe addebitarti..... Leggi
gli articoli del codice civile sul mandato ed in particolare
quelli che stabiliscono i rapporti di comunicazione tra mandante e
mandatario: non credo che si possa ritenere legittimo un
compenso all'amministratore perchи si и degnato di rispondere ad un
comproprietario, quindi le uniche spese addebitabili sono
quelle per la raccomandata, lo ripeto.
In conclusione: se l'assemblea non ha ancora deliberato niente, aspetta.
Quando l'assemblea delibererа, tieni presente ciт
che ti ho detto prima. Spero di essere stato chiaro. Ciao.
-- 
Posted from 
relay2.inwind.it
 [212.141.53.73] 


 wrote in message
bO9k6.40958$7U4.1...@news.infostrada.it...


 Quando l'assemblea delibererà, tieni presente ciò


Hai mai visto scrivere un verbale da un segretario? Io l'ho sempre scritti
io e fatti firmare a Presidenti che di solito sono il più anziano del
condominio che poverini manco sanno più di stare al mondo......
Ciao
laura
"Fabio" <arpze...@ROMAusa.net> ha scritto nel messaggio
news:%1ok6.45436$LM4.5...@twister1.tin.it...



post interessantissimo!!
colgo l'occasione per chiedere se è possibile impugnare la delibera
assembleare di approvazione di consuntivo, avendo votato contro, ma
specificando un altro motivo.
in realtà il voto contrario è stato per una consuetudine a gonfiare i prezzi
di preventivo, ma ora mi rendo conto che quella delle spese straordinarie
all'amministratore non preventivamente approvate, ma richieste è un'altra
"gabola" che ci costa circa 1.500.000 all'anno...
peccato che il corposo thread che avevo lanciato tempo fa non sia più in
rete, altrimenti ti chiederei un parere anche su quello...
ciao e grazie

 perlomeno dalle mie parti (mediante 10.000 - 15.000 lire mensili ad
unità);
trasferisciti, perchè dalle mie parti a meno di 5 milioni all'anno più IVA
non trovi nessuno che sia disposto a fare l'amministratore...