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Titolo: Nuove tabelle a attribuzione spese.

Un saluto a tutti.
Espongo sintetticamente la situazione:
Condominio: comunione box e posti auto siti sotto un grattacielo ai piani -1 
e -2
Originariamente : 270 posti auto e 178 box
Tabelle millesimali redatte di conseguenza.
ovvero: - posti auto mm/mi 0,88/1,60  cadauno (inferiori ovviamente ai 
box-rimessa)
box: - mm/mi 3,80/4,00 cadauno, maggiori in valore ai posti auto e variabili 
a seconda della loro superficie.
Alcuni condomini essendo proprietari di posti auto contigui  separati da 
colonne a pianta rettangolare
(che costituiscono per la maggior parte i piloni che sorreggono l'edificio 
e/o l'area box sovrastante)
hanno pensato bene di chiudere queste aree con pareti divisorie in muratura 
e relative porte basculanti
(in armonia con quelle dei box preesistenti) trasformando i propri posti 
auto in box bi-posto.
A parte i permessi di legge ed il benestare degli altri condomini, cosa 
ancora non risolta e tutta da vedere
(l'Amministratore a mandato le relative diffide ai responsabili di queste 
modifiche), si pone in ultima analisi
la necessità di adeguare le tabelle millesimali alla nuova situazione 
(faccio notare che l'area individuale di
ciascun posto auto è di circa 25 mq  cad (3,20 mt x 7,00) quindi ciscuno di 
essi  potrebbe essere facilmente
trasformato in box-rimessa abbastanza capiente per contenere un'auto anche 
di grossa cilindrata . Tuttavia
i permessi di costruzione originali (tutt'ora in vigore) prevedevano un 
certo numero di box ed un certo numero
di posti auto individuali, esclusivi e regolarmente identificati e numerati. 
I box costavano circa 28/35mila Euro
e i posti auto dai 13 ai 15mila  a seconda del piano (-1 o -2) e dalla 
distanza di questi dal vano ascensori.
(parlo del 2001, a Genova Zona Ponente.... ora, purtroppo per chi volesse 
acquistarli , sono raddoppiati ;-)))
o quasi...)
Domanda:
- ammesso che si arrivi ad una sanatoria sulla questione permessi, sarà 
necessario a questo punto
   rivedere la situazione millesimale a causa del valore aggiunto  per posto 
auto traformato in box.
- a chi farà capo la spesa per il calcolo e l'emissione delle nuove tabelle 
????? Dobbiamo pagare tutti???
(non ditemi che siii altrimenti mi verrà  un botta di bile da pronto 
soccorso ;-D visto che io a suo tempo ho acquistato
un box pagandolo si fa per dire, la modica cifra di 32mila Euro...
E' giusto questo???
Risposte e commenti saranno graditi.
Grazie 1000 a tutti!!!
Siska/

 E' giusto questo???
       Art. 68
Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice,
il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di
ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà
esclusiva ai singoli condomini.
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello
dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita
tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone
locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun
piano o di ciascuna porzione di piano.
Art. 69
I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere
riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei
seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in
conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione
parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il
rapporto originario tra i valori dei singoli piani o przioni di piano
    Non vedo perche' rivedere le tabelle.....innovazione di VASTA PORTATA?
    ciaofelix:-)
-- 
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 tabelle ????? Dobbiamo pagare tutti???
Ogni posto macchina trasformato in box aggiunge 2-3 millesimi al valore
totale dell'edificio.
E' un dramma mettersi d'accordo e avere, dopo, 1003 1003esimi (o 1006
1006esimi, ecc.) piuttosto che 1000 1000esimi?
Se proprio si è puristi, per trasformare i milletreesimi ecc. in millesimi
bastano uno studente delle medie inferiori e una calcolatrice.

    ciaofelix:-)
A parte il palese abuso commesso da coloro che hanno arbitrariamente 
trasformato i posti auto acquistati come tali
in box, ne consegue che se le tabelle restano invariate, i "furbastri" 
beneficiano di un parametro nettamente inferiore
ai fini della ripartizione delle spese condominiali (sicurezza, luci, 
pulizia, amministrazionene, assicurazione ecc.) per
un bilancio di spesa annuale che supera i 60mila euro ed una spesa media pro 
capite di 120/30 Euro per i titolari di
posti auto contro i 180/200 per quelli che hanno un box. (sempre cifre 
annuali ).
Il punto non è il vantaggio economico comune che io stesso ammetto essere 
esiguo, ma la questione di principio insita nel problema. (Il vantaggio caso 
mai è  tutto appannaggio di coloro che hanno effettuato la modifica):
esistono attualmente 8 box doppi, 2 addiiritura quadrupli che in origine 
erano tutti posti auto (24 per l'esattezza).
Questi signori ora hanno dei box il cui valore millesimale dovrebbe a rigor 
di logica essere superiore alla somma
dei singoli posti auto che possedevano in precedenza e quindi pagare di più.
Tu mi insegni che il Condominio partecipa alla spesa comune in base ai 
millesimi di proprietà e che questi ultimi
sono direttamente proporzionali al valore della stessa ergo se questa, per 
effetto di modifiche e migliorie apportate
(fatti salvi i diritti degli altri condomini) viene a subirne un incremento 
i millesimi devono a mio parere subire un
proporzionale aumento, ti pare.
Le innovazioni di vasta portata mi pare c'entrino poco: qui si tratta di 
MODIFICHE ARBITRARIE che hanno
comportato una sostanziale trasformazione (da posti auto a Box veri e 
propri).
Ciao Felix
Siska

 propri).
     Non sono daccordo, erano posti auto e posti auto restano seppur
protetti
    da pareti, le pareti sono una miglioria che ha avuto un costo e questo
    investimento deve pure avere un ritorno, se il tuo vicino di
pianerottolo
    con i tuoi stessi millesimi apporta al suo appartamento modifiche che
ne
    raddoppiano il valore (commerciale) vorresti aumentargli i millesimi?


    ciaofelix:-)
scusa Felix, la mia insistenza, ma non è la stessa cosa. Nel caso 
dell'appartamento le migliorie avvengono
all'interno di quest'ultimo mentre nel nostro caso i "furbastri"  si sono 
serviti delle strutture portanti dei due
seminterrati dell'edificio (che sono parti comuni) ancorando ad esse la o le 
paratie in questione.
(hai presente i parcheggi sotterranei di alcuni centri commerciali???, tanto 
per intenderci. Molti posti auto sono
costituiti da nicchie aperte sul davanti per cui possono essere facilmente 
delimitati e chiusi)
Dimentichi inoltre un particolare:
- esiste una tabella millesimale che attribuisce  ai Box un valore medio di 
3,80 ed ai posti auto 1,30 cadauno
- i posti auto misurano 3m x 7m; i box 3,20/3,30 x 7m  (quasi uguali)
- alzando due pareti laterali e mettendo una basculante regolamentare (spesa 
complessiva max 2000 euro)
  4gg di lavoro x 2 persone ... il posto auto diventa box a tutti gli 
effetti (abuso edilizio a parte)
Ripeto la domanda:
perchè il sig. X deve continuare a pagare per 1,30 mm ed il sottoscritto e 
tutti gli altri 3,80????
Ad ogni modo la questione è stata posta all'o.d.g. nell'assemblea che si 
terrà domani e ti saprò dire.
Ciao Siska.
PS mio figlio ha acquistato 2 posti auto contigui nel medesimo stabile al 
piano -1. Si da il caso (e non è il solo)
che con la semplice posa in opera di una basculante doppia (max 500 euro) i 
due PA diventerebbero un box doppio
perfettamente chiuso ed esclusivo in quanto delimitati a DX e SX da due 
strutture portanti che costitucono parte
degli elementi strutturali del parcheggio sotterraneo. (Praticamente i due 
PA si trovano in una nicchia di 6,50 m
x 7m di profondità e 2,70 di altezza, altri PA sono nella stessa situazione) 
Se la cosa dovesse passare , come tu dici
suggerirò a mio figlio di agire di conseguenta. Si troverebbe in tal modo:
- Un box doppio, esclusivo costo originale dei due PA 30mila Euro, costo 
attuale 70mila (qualcuno dice di più) e questo  investendo soltanto 500 
Euro.
- Millesimi di proprietà invariati per cui se la cava con 2,50 mmi  in barba 
a coloro che ne pagano per almeno 5.
  (Alla faccia del ritorno economico!!!)
Che te ne pare, ti sembra un buon affare???..... o no??? ;-)))))))))))

 Che te ne pare, ti sembra un buon affare???..... o no??? ;-)))))))))))
      Tu confondi fra rapporto dei millesimi e valore commerciale, se
compri
    un negozio in zona periferica che ha 100 millesimi e dopo alcuni anni
    per l'espansione urbanistica quel negozio decuplica il suo valore
    commerciale non bisognera' certo modificare le tabelle!!
     Rapporto.............originario!!


 Che te ne pare, ti sembra un buon affare???..... o no??? ;-)))))))))))
Aumentare i millesimi di proprietà significa anche aumentare la quota di
comproprietà. Tu sei abituato a regalare terreni, potere decisionale e
altro?
Secondo le dottrine aristocratiche e borghesi, la proprietà e il diritto di
voto sono più importanti dei soldi. Chi non ci arriva, ragiona come un
suddito in affitto (normale, da quando si permette agli impiegatucci di
accedere alla proprietà fondiaria).

    commerciale non bisognera' certo modificare le tabelle!!
E daglieee!!! qui si tratta di una modifica arbitraria e provocata a bella 
posta per trarne un utile
diretto, esclusivo ed immediato, probabilmente in palese violazione di 
qualche articolo del codice
che disciplina l'uso della proprietà comune.
Chiaramente le tue argomentazioni non mi hanno convinto, tuttavia mi auguro 
che tu abbia ragione.
Nel frattempo suggerirò a mio figlio di chiudere immediatamente la "nicchia" 
biposto con una bella porta
basculante e si ritroverà come per incanto un bel box biposto chiuso, 
esclusivo, con possibili scaffalature
varie ai lati (potra fungere anche da cantina) ecc. ecc. ed un domani, 
(perchè no??) rivenderlo  al
triplo del valore originale, senza colpo ferire , cosa che del resto altri 
hanno nel frattempo già fatto o
intendono fare.
Certe volte (ammesso che sia davvero così) le leggi in materia di proprietà 
comune sembrano fatte
ad uso e consumo dei furbi e visto che sono parte in causa (trattandosi di 
mio figlio) la cosa non
mi dispiace troppo.
<< Non capisco.... ma mi adeguo!!>> diceva quel tale
eheheheh!!!
Ciao Felix, e grazie per la "dritta"!!!
Byee!!!

 che disciplina l'uso della proprietà comune.
      Eccotelo! :-)
      Art. 1102 Uso della cosa comune
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri
la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti
uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le
modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa


      ciaofelix:-)
 Su questo non ci piove, ma a mio avviso il punto è un'altro (cosa che ho 
ripetuto fin dal principio
e che mi fa rosikare) e cioè
le modifiche di cui all'Art.1102, modificano sostanzialmente lo status 
originale dell'immobile al punto da assimilarlo in tutto e per tutto a 
quello degli altri box preesistenti e regolarmente accatastati come tali.
Ergo perchè allora l'immobile così modificato dovrebbe continuare a 
contribuire alle spese condominiali come
semplice posto auto e non propriamente come Box al pari (o quasi) di tutti 
gli altri???
Questo è il punto nodale della questione!!
Ciao Siska

 che disciplina l'uso della proprietà comune.
Possibile. La soluzione è far demolire i manufatti o far pagare il 
risarcimento del danno.
Regalare un pezzetto di proprietà in più è come tagliarseli perchè la moglie 
ti fa le corna. 

 mi dispiace troppo.
le leggi sono fatte per intervenire su cose serie e non su quisquilie...
alla fine tutto questo discorso e' per non pagare 50 euro all'anno
di spese in piu' o in meno (oltretutto il tuo ragionamento e' anche
sbagliato perche' se un box paga 50 euro in piu', non e' che tutti gli
altri pagheranno 50 euro in meno ma 50 /200? box = 25 cent.)
Ad ogni buon conto hai degli strumenti legali per agire:
paghi un professionista, fai fare le verifiche con permessi,
regolamenti, progetti ecc... e poi agisci .
alberto

 altri pagheranno 50 euro in meno ma 50 /200? box = 25 cent.)
Non ho detto questo, so bene che la differenza, o meglio il beneficio comune 
è
senz'altro irrisorio e che il gioco non vale la candela. Io ne facevo o ne 
faccio
unicamente una questione di principio e di equità.
es. molti Comuni stanno rivedendo gli estimi catastali proprio perchè alcune 
categorie di palazzi
classificati in origine come A3 o addiritura A5  (e che pagano l'ICI come 
queste categorie) in realtà
a seguito di migliorie e ristrutturazioni effettuate sono di fatto diventati 
A2 e qualche volta A1.
Nella mia Città infatti ci sono fior di palazzi con ascensori, portiere, 
rivestimenti in marmo ecc.atri e portoni
lussuosi situati in pieno centro storico, che pagano l'ICI come fossero 
edifici di edilizia popolare o rurale.
Ti sembra giusto nei confronti di chi ha più o meno recentemente acquistato 
un appartamentino in periferia
classificato A2, come la gran parte delle nuove costruzioni???
Il caso di  Posto auto che diventa BOX   mi sembra assimilabile o quasi???
Che ne dici???
Ciao Siska