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Titolo: Formazione tabelle millesimali

Nella formazione delle tabelle millesimali del mio condominio sono stati
applicati dei coefficienti di riduttività che non mi sembrano corretti, tra
cui un coefficiente di prospetto (e fin qui niente da dire) ed un
coefficiente di panoramicità che mi pare la stessa cosa.
Qualcuno può dirmi con esattezza cosa prevedeva il Decr. Min. LL.PP.
12.480/66 che fissava questi coefficienti?
Grazie anticipatamente.
Angelo
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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

 12.480/66 che fissava questi coefficienti?
       Queste? ciaofelix:-)
http://www.abitiamo.it/moduli/modtab.asp
-- 
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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

 >
 Queste le avevo già trovate, volevo avere la certezza che fossero SOLO ed
ESCLUSIVAMENTE queste. Se qualcuno potesse darmi questa sicurezza gliene
sarei infinitamente grato.
P.S. scusate per il doppio posting, un errore di "smanettamento" :)
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 sarei infinitamente grato.
      Non esistono tabelle codificate! Ogni tecnico le redige in base
      al proprio criterio che puo' tranquillamente cambiare da un quarti-
      ere all'altro di una stessa citta'!
      Rifletti su due fabbricati identici uno nel centro storico ed
      uno in periferia magari vicino ad una fabbrica!
      ciaofelix:-)


 12.480/66 che fissava questi coefficienti?
         Forse questo ti convincera' du piu! ciaofelix!
          (criteri utilizzati di solito!)
Le Tabelle Millesimali.
 
In Generale:
Le tabelle millesimali sono previste e disciplinate dagli artt. 68 e 69
delle disposizioni di attuazione del codice civile, i quali stabiliscono
che il regolamento di condominio precisi il valore proporzionale di
ciascun piano o porzione di esso e che tali valori siano espressi in
millesimi in apposita tabella allegata al regolamento stesso.
Le tabelle devono ragguagliare, ponendoli su di un'unica base, i valori
delle proprietà esclusive, consentendo di ripartire le spese tra i
condomini in modo unitario. Oltre la tabella che attiene alla proprietà
generale e che viene normalmente indicata con la lettera «A», esistono
ulteriori tabelle, che vengono predisposte per ripartire, sulla base dei
criteri di legge, le spese di singoli servizi.
 
Come si calcolano:
La determinazione dei valori è un'operazione tecnica, che deve essere
compiuta misurando la superficie reale di ogni unità immobiliare e
ragguagliandola, in millesimi, al volume totale dell'edificio. Restano
escluse dal calcolo parti esterne al fabbricato e non edificate [es. i
giardini]. Nell'accertamento dei valori non si tiene conto dello stato di
manutenzione di ciascun piano o porzione di piano.
Il calcolo, di solito, viene fatto moltiplicando la superficie reale
dell'appartamento per dei coefficienti di riduzione (o in qualche caso di
aumento) che modificano i metri quadri in funzione dell'effettivo utilizzo
della superficie dell'appartamento. Questi coefficienti di solito vanno da
0,20 a 1,20 e sono scelti dal tecnico sulla base della sua esperienza o
rifacendosi a delle tabelle, in particolare alla circolare ministeriale n.
12480 del 26/3/1966 (che aggiorna e sostituisce la precedente n. 9400 del
1/7/1926).
I Criteri utilizzati, di solito, sono i seguenti:
Coefficiente di destinazione 
Coefficiente di piano 
Coefficiente di orientamento 
Coefficiente di prospetto 
Coefficiente di luminosità 
A scopo puramente esemplificativo, diamo un esempio dei coefficienti,
utilizzando quello di destinazione:
Camere
 1,00
 
Servizi (Cucina, bagno, ripostigli)
 0,90
 
Corridoi, disimpegni
 0,80
 
Logge racchiuse da tre pareti
 0,50
 
Cantine e soffitte
 0,45
 
Balconi scoperti
 0,30
 
Balconi scoperti
 0,25
 
Terrazze a livello
 0,22
 
Giardini
 0,15
 
Da quanto esposto appare evidente che due appartamenti, anche se posti
nello stesso stabile e della stessa superficie, difficilmente avranno
valori millesimali uguali: bisognerà valutare il taglio dell'appartamento,
la posizione, l'orientamento e tutti gli altri fattori.
Le tabelle millesimali costituiscono la base per qualsiasi ripartizione di
spesa, all'interno del condominio. Esse servono, inoltre, per determinare
la validità delle assemblee e per calcolare le maggioranze. Per la
validità delle tabelle, approvate in assemblea, non è sufficiente
l'approvazione unanime dei presenti all'assemblea, essendo necessaria
l'unanimità di tutti i partecipanti al condominio. Gli assenti potranno
proporre impugnativa.
Quando le tabelle millesimali vengono predisposte dal
costruttore-venditore e la loro approvazione risulta dagli atti di
compravendita dei singoli appartamenti, l'efficacia vincolante di esse si
basa su tale approvazione e non può essere contestata fino ad eventuale
ricorso alla procedura di cui all'art. 69 disp.. att. C.C.
 
Modificare/Correggere le tabelle:
L'affermazione più comune, a proposito delle tabelle millesimali, è: "Sono
sbagliate!". Speriamo che quanto scritto sopra vi abbia dato un minimo di
infarinatura sull'argomento, e adesso vediamo cosa prevede la Legge.
L'art. 69 disp.. att. C.C. prevede la possibilità di rivedere o modificare
i valori risultanti dalle tabelle, solo nell'ipotesi di errore o di
modifiche dello stato di fatto.
La revisione in conseguenza di errore si riferisce, non solo agli errori
di calcolo, ma ad ogni ipotesi di errore. Pertanto, la revisione si
riferisce solo alle tabelle determinate contrattualmente e non a quelle
definite con sentenza, per le quali saranno applicabili i rimedi previsti
per le impugnazioni processuali.
Nell'ipotesi di modifiche di una parte dell'edificio (ad esempio:
innovazioni, ristrutturazioni di vasta portata o sopraelevazioni di nuovi
piani) le tabelle vanno rifatte quando "e' notevolmente alterato il
rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano". 
Ed ecco qui la domanda più comune: "Nel caso di realizzazione di una
veranda, il condomino che la realizza deve pagare di più?". La risposta,
secondo quanto detto dall'art. 69 delle disposizioni di attuazione del
codice civile, spetta soltanto al giudice. Infatti e' solo Lui che può
valutare se c'e' un'alterazione sostanziale nei rapporti di superficie,
aiutandosi di solito con un tecnico. Ma certamente pochi metri quadrati
spesso non sono talmente significativi da giustificare una revisione.
Far fare le tabelle "dal Tribunale"
Per la formazione giudiziale delle tabelle, è necessaria la proposizione
di una domanda specifica. La domanda giudiziale può essere proposta anche
dopo che, tra i condomini, sia intervenuto l'accordo di ripartire le spese
condominiali. La decisione finale, all'esito del giudizio, ha effetto di
giudicato



Su questo non ci piove. Ma seguendo alla lettera quello che dici si giunge
alla conclusione che la formazione delle tabelle millesimali di uno stesso
edificio possono essere stilate in maniera diversa da due tecnici diversi in
base al proprio criterio. E se così fosse dove va a finire l'oggettività di
una misurazione? E inoltre e soprattutto, può un tecnico "inventarsi" delle
tabelle di riduzione non comprese nel D.L. tipo la tabella di panoramicità
oltre a quella di prospetto?


 oltre a quella di prospetto?
       Il D.L. da solo un'orientamento non puo' entrare nel merito di ogni
       situazione!
       Ma immagina un condominio a Taormina penso che prospetto e panora-
       micita'siano due aspetti ben distinti,piu' parametri vengono presi
       in considerazione piu' preciso sara' il risultato finale,non trovi?


Scusatemi se mi intrometto, ma ho bisogno di un chiarimento in merito. Nel
mio fabbricato stiamo rifacendo le tabelle millesimali e nel determinare i
valori delle mansarde, il CTU ha considerato solo l'area con un'altezza
superiore a mt. 1,60. A me pare eccessivo non considerare quasi un terzo
dell'area totale quando poi questa superficie esiste ed è lì utilissima ed
al servizio del resto dell'area considerata, per mobili, librerie,
elettrodomestici ecc ecc. Vi pare giusto questo criterio? non sarebbe piu'
corretto utilizzare tutta la superficie e poi valutare l'altezza media del
vano? in ogni caso mt 1,60 mi sembrano veramente tanti.
Grazie tantissimo per le risposte.

Nemo ha scritto:
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       Capisco la tua perplessita',il CTU e' un tecnico rigoroso e si
       sta' attenendo a quanto le normative impongono per l' abitabilita'
       e queste coincidono con le misure che hai indicato!
       ciaofelix:-)
       P.S. Non potrebbe fare altrimenti poiche' quegli spazi *non 
            esistono* Infatti dovrebbe chiudere quelle aree.
            Potreste pero' sollevare il quesito sul riscaldamento
            se e' centralizzato!
.


             esistono* Infatti dovrebbe chiudere quelle aree.
Eppure esistono e sono essenziali per gli altri due terzi, ma che almeno
venissero considerati come aree accessorie con un coefficiente ridotto....
Non ti risulta niente nella giurisprudenza?
Grazie mille Felix

Aggiungo che tutta l'area, risulta anche modificata aggiornata nella
destinazione (ha raddoppiato vani e servizi dell'abitazione sottostante


 > Non ti risulta niente nella giurisprudenza?
        La giurisprudenza entra nel merito solo in presenza di gravi
        errori,questo non e' il caso! Inoltre e' un CTU che le sta'
        redigendo ed e' impensabile un ricorso!
        ciaofelix:-)
