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Titolo: Perizia di stima stabilimento balneare

Avrei bisogno di aiuto.....Sto redigendo una perizia per la
valutazione economica di una SAS esercente attività di stabilimento
balneare ed in contabilità semplificata; non ho problemi con la
valutazione delle immobilizzazioni materiali e delle altre voci
costituenti il patrimonio ma ho dei seri dubbi ed incertezze sulla
valutazione o meno dei beni oggetto della concessione demaniale.
Faccio presente che la Società è nata dalla donazione di una ditta
individuale (madre ai figli) e conseguente regolazione della Società
di fatto. I miei dubbi nascono dal fatto che a seguito di una ricerca
ho appurato che la madre persona fisica è ancora intestataria del
diritto di superficie (visura catastale) su cui insiste lo
stabilimento mentre la Società è regolarmente intestataria della
concessione demaniale della durata di anni sei. ( o dovrebbe essere
intestataria anche del diritto di superficie a seguito di
donazione??'')
Alla luce di quanto "più o meno illustrato" dovrei valorizzare anche i
beni oggetto della concessione o limitarmi ad attualizzare il solo
canone demaniale???
Grazie per che mi da una mano.
Gianlugi Bacigalupo

 canone demaniale???
Qual'� lo scopo della perizia? Trasformazione o valutazione?
-- 
Tango
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ab...@newsland.it

 > canone demaniale???
Imho, un bene costruito su un terreno demaniale non ha alcun valore.  O
meglio il suo valore � 
ricompreso nel valore dell'avviamento.


O meglio il suo valore �  ricompreso nel valore dell'avviamento.
E quello risultante dai bilanci e dalle scritture (spesso contabilit�
semplificata) � quasi sempre irrisorio, dato che il 90% dei ricavi di
queste attivit� (specie nei luoghi pi� "in") � spesso in nero!
A quanto mi risulta, gli stabilimenti nelle zone "nobili" della
Versilia non passano mai di mano per meno di 2-3 milioni!!
Poi vai a vedere i numeri e... il bar incassa una miseria e ombrelloni
e tende (che ad agosto arrivano anche a 80-100 euro al giorno) restano
vuoti per gran parte della stagione.
-- 
Ciao
Conte Oliver (che NON risponde in privato)
-Togli le scarpe per scrivermi una e-mail-

 vuoti per gran parte della stagione.
Certo che sta "Versilia" � veramente per VIP!
-- 
Saluti
GV 

Gianni Verducci ha scritto:


la riviera romagnola, VIP o non VIP, funziona nello stesso modo. Gli
stabilimenti passano di mano 
a suon di milioni di euro  dichiarando profitti ridicoli, come ridicoli
sono i canoni di concessione 
che pagano i gestori.
Comunque penso che  il nostro amico stia trasformando la sua sas in srl e
che lo scopo della 
perizia sia quello.


Gianlugi Bacigalupo
Attenzione, ai fini della valutazione, come si sta evolvendo la problematica 
delle concessioni demaniali che, secondo l'unione europea, devono essere 
messe "a gara" pubblica. Fin'ora c'� sempre stato il rinnovo automatico di 6 
anni in 6 anni a favore dello stesso concessionario.
Alcune regioni, come la Liguria, stanno gi� prorogando, in fretta e furia, 
con disegni di legge in corso, il rinnovo fino al 2015. Bisogna vedere cosa 
succeder�.
Ciao
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista

 - Mostra testo citato -
Ciao Tango, devo valutare la quota di un socio deceduto.

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 gli abusi ad 
ab...@newsland.it
I beni sul territorio demaniale, nel mio caso, un po di valore
dovrebbero averlo, essendo costituiti da una costruzione in muratura
che ospita un ristorante e un bar; questa costruzione è stata eseguita
proprio dalla vecchia titolare della ditta individuale, ora conferita
nella Società oggetto di valutazione, che ha potuto effettuarla grazie
al suo famoso "diritto di superficie".
C.que hai ragione nel citare gli assurdi prezzi di mercato nei
confronti degli utili dichiarati e dei canoni irrisori pagati e questo
crea ancora maggiori difficoltà nella valutazione.
Un saluto

 Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
Hai ragione esiste un progetto di legge che le proroga al 2015, però
questo non mi toglie il dubbio se valutare solo il canone demaniale o
i relativi beni.
Un saluto
Gianlugi Bacigalupo

Gianlugi Bacigalupo
Si, per�, come andr� a finire? Come valuti l'azienda, visto che tutte le 
concessione demaniali scadono il 31/12/2009 ??? Qual'� il prezzo di mercato 
dell'azienda di tizio che magari 01/01/2010 potrebbe essere di caio? E in 
che modo? La licenza commerciale di tizio, nel momento in cui caio vince la 
gara, che fine far�? Tizio dovr� "cedere" la licenza a caio automaticamente? 
Verr� revocata a tizio e rilasciata ex-novo a caio? Oppure tizio dovr� 
pagare il sub-affitto a caio? Ma nel settore pubblico-demaniale non � 
possibile il sub-affitto e la mia attivit� che vale 1000 (in virt� del fatto 
che il diritto di superficie rappresenta una semplice formalit� di rinnovo 
automatico) ora, in conseguenza di questo problema, quanto vale????
Il solito puttanaio all'italiana, dove esistono licenze commerciali di 
tizio, su aree demaniali, con un certo valore di mercato, le cui 
concessioni, fin'ora sono sempre state riprorogate automaticamente agli 
stessi soggetti e ............un bel giorno arriva l'Europa e dice: avete 
fatto solo cazzate, poich� le concessioni, essendo pubbliche, devono andare 
a "gara".
Pensa se hai acquistato aziende pagando prezzi assurdi in quale bella 
situazione ti ritrovi..........


 Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
.........e nonostante ciò,  da me (Lavagna _Riviera Ligure di Levante)
le compravendite continuano (per la gioia dei venditori e
l'inconsapevolezza degli acquirenti e dei loro consulenti)  a prezzi a
dir poco folli!!!
Ciao

 al suo famoso "diritto di superficie".
sì, però penso  che, come sempre accade,  il contratto di concessione
preveda che quei beni restino di proprietà del demanio al termine
della concessione quindi vedo qualche problema a valutarli
autonomamente in una perizia ex art. 2465, ad esempio.
Se invece, devi valutare l'azienda per altri scopi, sempre a mio
modesto parere, si può tener conto di questi valori immobiliari, ma
solo  subordinando questo  valore al rinnovo più o meno tacito della
concessione, cioè alla continuità di una prassi garantita dalla lobby
dei bagnini, non certo dal diritto.

 Ciao Tango, devo valutare la quota di un socio deceduto.
Allora, ammesso che ti interessi la mia personale opinione, ritengo
che un metodo di valutazione empirico sia il più appropriato.
Difficilmente un approccio scientifico porta ai valori a qui vengono
trasferiti gli stabilimenti balneari in qualunque parte d'Italia


Funziona  così in gran parte delle riviere italiane ma il valore non
deriva tanto dagli immobili che sorgono sul terreno demaniale, ma dal
fatto che gli stabilimenti balneari, o almeno molti di essi,  sono
l'unica impresa ad alta redditività che consente di concentrare il
lavoro in soli 6 mesi all'anno.
Certo, immobili più grandi, più funzionali e/o più belli consentono di
qualificare e aumentare la clientela e il profitto, ma resta il fatto
che quell'immobile, al termine della concessione resterà  di proprietà
del demanio.
Ma se, come dice Sergio, la prassi di rinnovare automaticamente la
scadenza della concessione dovesse venir meno,l che succederà? Non
credo che questo avverrà, ma  non vedo improbabile che, ad  Tremonti
rispolveri la proposta di qualche anno fa che, se non ricordo male,
era più o meno la seguente:
O mi paghi un canone di concessione decente oppure ti compri la
stramaledetta spiaggia dal demanio.

stramaledetta spiaggia dal demanio.
E il bello � che ti fanno pagare pure l'ici. Un po' come se il propietario 
chiedesse, secondo legge, l'ici dal conduttore. E il bene che sorge sopra la 
superficie � del demanio.
Demanio, vuoi il canone? Vuoi l'ici? Va bene: mi si � rotto l'impianto, � 
onere straordinario, visto che sei il proprietario entro domani vieni a 
ripararlo. Ho una perdita nel tetto, Demanioooo???


 wrote:
sai che ti dico Sergio? I n 5 o 6 anni di NG questa è la prima volta
che più o meno siamo d'accordo:-) Il che non significa che abbiamo
ragione, naturalmente:-)

 Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
Parole sante Sergio...!!!
Ciao

 - Mostra testo citato -
Grazie del consiglio lo terrò in considerazione.
Ciao

ragione, naturalmente:-)
Dai, dai, che sotto sotto (non effetto amarrazzo, naturalmente) il tuo 
alter-ego mi d� quasi sempre ragione contro questi dottori.............
:-)))))))
Ciao
-- 
