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Titolo: CESSIONE AREA FABBRICABILE

Gentilissimi colleghi,
un mio cliente ha un fabbricato A3 con terreno pertinenziale iscritto
al catasto terreni ed alcuni terreni adiacenti (con mappale diverso),
tutti i terreni sono edificabili.
Ai fine del calcolo della plusvalenza ex art 67 lettera b) il
fabbricato è stato ricevuto per successione e quindi non è imponibile,
ma il terreno pertinenziale è considerato area edificabile come gli
altri terreni oppure segue la tassazione del bene principale cioè il
fabbricato e quindi non è tassato?
in altre parole il fatto che questo terreno sia classificato come
pertinenza mi esula dal consideralo terreno edificabile?

pertinenza mi esula dal consideralo terreno edificabile?
No, poichè ha una propria autonoma/valenza economica.
Ciao
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista

 wrote:

se ho compreso bene il quesito
se il terreno pertinenziale viene frazionato dalla casa e poi messo in
vendita separatamente, occorrera' pagare le relative plusvalenze
conseguite a tassazione ordinaria
il valore di acquisizione del solo terreno pertinenziale sara' dato dal
valore catastale della casa+terreno (valore probabilmente dichiarato in
sede di successione), "ripartito" da parte di un tecnico abilitato con
perizia giurata tra casa e terreno e aumentato delle spese di notaio e
Istat dalla data della successione alla data di vendita (esiste una
sentenza favorevole Corte Costituzionale n. 328 del 9/7/2002)
in caso di permuta del terreno pertinenziale+terreni adiacenti si
potrebbe optare per la "lottizzazione" ex art 67 lettera a) di miglior
favore quanto a plusvalenze ma che ha delle serie controindicazioni:
1) eventuali strade "private" e parcheggi interni vanno ceduti al
comune, quindi la relativa superficie divenuta "pubblica" non determina
volumi utili, inoltre non e' possibile chiudere la strada con cancelli
in quanto "pubblica"
2) la procedura tecnico/amministrativa del piano di lottizzazione e'
particolarmente defatigante e spesso richiede tempi lunghi
occorre dire anche che per ben 5 anni, con reiterate riaperture dei
termini, e' stato possibile aggiornare con perizia giurata il valore dei
terreni edificabili e agricoli, mediante corresponsione del 4 % sul
totale del nuovo valore periziato
che in questo periodo, a tale ipotesi di aggiornamento valore non erano
interessati coloro che supponevano di poter acquisire per donazione o
successione, in quanto potevano aggiornare il valore al costo del 3 %, -
pagando la differenza tra valore di futura vendita e valore di
acquisizione + spese notarili + Istat
che con il decreto bersani del 4/7/2006, (solo quattro giorni dopo la
scadenza dell'ultima riapertura dei termini del 30/6/2006) con il
pretesto della lotta alla elusione fiscale (alcuni furbi per non pagare
il 4 % hanno donato fittizziamente e immediatamente venduto pagando il 3
%) si e' provveduto ad escludere le "donazioni" di terreni edificabili
dalla possibilita di aggiornare il valore in sede di "donazione".
Mentre sono rimaste esenti da plusvalenze le vendite relative alle sole
abitazioni e terreni agricoli acquisite e vendute dopo 5 anni e quindi
esclusi i terreni edificabili.
che con la legge finanziaria 2007, per le vendite infraquinquennali di
abitazioni e terreni si e' provveduto ad innalzare l'imposta
sostitutiva, di miglior favore, dal 12,5 % al 20 %, mentre per buona
misura, si sono esclusi i terreni edificabili le cui plusvalenze sono
quindi ora a tassazione ordinaria, ovvero dal 23 % al 43 % secondo i
singoli casi
infine, cosa che suscita ilarita', l'ANCI associazione dei costruttori,
che per ben 5 anni ha usufruito della possibilita' di aggiornare i
valori dei terreni edificabili al costo del 4%, ha recentemente inviato
al governo un documento di vibrata protesta sul fermo del settore
costruzioni e sulle sue implicazioni economico/sociali. 
Mentre il popolo dei "donatari" dai genitori, che evidentemente non si
sono ancora accorti della mega-fregatura, vive ancora sogni tranquilli
che verranno irrimediabilmente trasformati in incubo quando, per farsi
la casa, acquisiranno per donazione terreni edificabili e scopriranno le
enormi plusvalenze da sborsare in sede di vendita/permuta.
scusate il papocchio ignobile e buone cose
alf

 Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
Sono stato un po' troppo sintetico, il mio cliente (padre, madre e 2
figli) venderà  terreni e fabbricato ad un 'impresa edile,
ma il terreno ha una sua valenza economica perchè iscritto al catasto
terreni o lo è per natura?
In altre parole se fosse "graffato" al fabbricato ovvero iscritto al
catasto fabbricati non sarebbe soggetto a tassazione?
Se io ricevo in successione una casa con annesso giardino da i miei
genitori, quando la rivendo devo tassare la plusvalenza sul solo
giardino?

 wrote:

se ho compreso bene il quesito
se il terreno pertinenziale viene frazionato dalla casa e poi messo in
vendita separatamente, occorrera' pagare le relative plusvalenze
conseguite a tassazione separata


giardino?
No, se naturalmente invece del terreno mappale n. x, hai una corte. Però
devi valutare la convenienza, nel senso che, essendo area edificabile, ha un
suo valore economico magari non indifferente: occorre verificare cosa
prescrive il Prg e di conseguenza valutare il da farsi.


 edificatori).
"perde definitivamente la sua capacita' edificatoria" va inteso nel
senso sino a quando non avviene un nuovo frazionamento di tutta o parte
dell'area pertinenziale precedentemente divisa o e' una perdita
definitiva della capacita' edificatoria originaria ?
spiego il mio caso
il suolo in origine, con la casa rurale non accatastata, aveva una
capacita edificatoria in quanto preesistenza edilizia e classificata D11
ho accatastato il fabbricato rurale nel 1988 e l' UTE mi ha scorporato
il fabbricato dal suolo dando un valore catastale sia per il villino che
per il suolo 
nel 1989 ho graffato il suolo (che e' un giardino) al villino
non vorrei aver commesso a suo tempo una fesseria graffando e perdendo
"definitivamente" la capacita' edificatoria perche' ci vorrei costruire
in futuro, previo frazionamento, la mia villa.......


 definitiva della capacita' edificatoria originaria ?
Diversi anni fa, in fase di accatastamento, so che era obbligatorio
prevedere una corte/area urbana intorno al fabbricato, naturalmente a
discrezione dell'Agenzia del Territorio che non si comportava uniformemente
in tutto il territorio italiano (ogni circoscrizione provinciale/regionale
faceva a modo suo). Molti tecnici hanno accatastato all'urbano interi
mappali anche di 1000/1500 mq. (invece di poche centinaia di mq). Alla
situazione attuale so che non č possibile il procedimento inverso, ovvero
una volta passato all'urbano non si puň ritornare indietro (almeno, in
provincia d'Imperia č cosě).
Ciao
-- 


conte-oliver wrote:
abbiamo un novello conte oliver..
personalmente preferisco the original
saluti 

"ponziopilato" <nonscrivermi@nonricevo> wrote:

novello mica tanto... ho questo nick da 10 anni .o)
per evitare il problema dei due conti qui scrivero come alan ford
IMHO preferisco conte-oliver con il trattino
ciao
conte-oliver

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beh io ti leggo solo oggi :-) 

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
fermo restando le possibili interpretazioni da parte delle varie Agenzie
del Territorio, suppongo che un frazionamento di parte del giardino
pertinenziale, per la porzione che mi interessa, sia forse possibile in
quanto vista l'estensione non e' strettamente pertinenziale
nel mio caso ho fuso l'area del fabbricato con il  terreno usando il
Mod. 3/SPC Istruz. XIV e presentato all UTE - Catasto Terreni, ottenendo
alla fine il totale dei mq originari, non so se e' questa la cosiddetta
"aggraffatura" 
ma resta da vedere se mi riconoscono poi la caratteristica di
"preesistenza edilizia" con il suo coefficiente di edificabilita'
originario 1mc x mq o si inventano qualche storia strana..... :o(
mi sa che ho fatto una fesseria e mi devo studiare per bene la cosa
ciao
alan-ford (ex conte-oliver)