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Titolo: Iva su riaddebito spese condominiali, AIUTO

Alfa Srl affitta immobile a Beta Srl. Il canone di locazione è 
assoggettato a Iva 22%
Le spese condominiali che Alfa riaddebita a Beta vanno con Iva 22% 
oppure sono escluse art. 15?
 
BDC risponde sostiene che (risposta del 2013):
 
"Si ritiene che le utenze si possano considerare spese accessorie alla 
locazione dell'immobile, ai sensi dell'articolo 12 del Dpr 633/72, e in 
quanto tali, soggette al medesimo trattamento di esenzione o 
imponibilità.Questa interpretazione trova una conferma nella 
giurisprudenza della Corte di Giustizia Ue che, nella sentenza C-392/11 
del 27 settembre 2012, ha precisato che la fornitura al locatario di 
acqua, energia elettrica, assicurazione e servizi condominiali resi 
nell’ambito di un contratto di locazione dell’immobile, debbano seguire 
il trattamento riservato all’operazione principale. Pertanto, nel caso 
in esame, le medesime spese andranno riaddebitate con lo stesso criterio 
dei canoni."
 
 
Orbene, ho letto l'articolo 12 del dpr 633/72. Al secondo comma 
stabilisce che:
 
"Se la cessione o prestazione principale è soggetta all'imposta, i 
corrispettivi delle cessioni o prestazioni accessorie *imponibili* 
concorrono a formarne la base imponibile."
 
Quindi solo le prestazioni accessorie IMPONIBILI vanno assoggettate ad 
Iva? Concordate?
 

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per poter rispondere è necessario sapere esattamente cosa devi farti rimborsare...
prima parli di spese condominiali... poi citi una risposta ad un quesito relativa al rimborso di utenze...
 

 prima parli di spese condominiali... poi citi una risposta ad un quesito relativa al rimborso di utenze...
 
hai ragione, ho citato la risposta sbagliata. Chiedo scusa. Adesso però 
sto leggendo Renato Portale: "Le spese condominiali, seguono le regole 
della locazione (esenzione o imponibilità) se costituiscono con essa una 
prestazione *unica*. Se, invece, sono autonome dalla locazione vanno 
tassate secondo la loro specifica natura e con la loro aliquota propria."
 
Dice "se costituiscono con essa una prestazione *unica*". Che significa 
secondo te? che deve essere previsto nel contratto che tali spese siano 
sostenute dal locatore e poi riaddebitate?
 
 

 prima parli di spese condominiali... poi citi una risposta ad un quesito relativa al rimborso di utenze...
 
La risposta corretta à questa, risalente al 2007:
 
"L’art. 9 della legge n. 392 del 1978 che disciplina le locazioni di 
immobili urbani così come modificato dall’art. 67 del D.L. n. 331 del 
1993 stabilisce che gli oneri condominiali addebitati dal locatore al 
conduttore, costituiscono prestazione accessoria agli effetti dell’art. 
12 del Decreto Iva, a meno che non siano riferibili ad una specifica 
attività imprenditoriale del locatore o se non configurano oggetto di 
autonomo contratto. Pertanto il regime fiscale delle locazioni viene 
esteso ai corrispettivi per gli oneri accessori quali le spese 
condominiali. Il locatore che abbia i requisiti di soggetto passivo 
d’imposta deve fatturare seguendo le regole Iva, l’addebito al 
conduttore delle spese di riscaldamento e di quelle di condominio."

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non conoscevo tale norma che sinceramente mi lascia molto preplesso (tanto per dirne una il condominio non è soggetto passivo per cui non detrae IVA e poi quando riaddebiti rimetti IVA... bah!?)...
 
 
io avrei fatto questo ragionamento:
 
le spese condominiali ( quelle che ti manda l'amministratore di condominio... luce delle scale, assicurazione edificio, compenso amministratore, ecc...) sono per legge a carico di uno o dell'altro (proprietario o locatore).
 
che poi la prassi voglia che l'amministratore continui a mandare il conto totale alla proprietà lasciando a questa l'onere di farsi rimborsare è un altro discorso.
 
in questo caso quindi ritengo che il rimborso sia fuori campo iva... in altre parole non devi emettere alcuna fattura (e quindi di IVA nemmeno ne parliamo)
 
poi se vuoi proprio fare un foglio ( magari ai fini coge) e quel foglio lo vuoi chiamare fattura, non credo ci siano problemi... naturamelnte in tale foglio/fattura tutto quanto sarà fuori campo
 
 
tutt'altro discorso per oneri e spese direttamente sostenute ( o meglio commissionate) dalla proprietà ( e non dal condominio) e riaddebitate all'inquilino.
 
per esempio se l'impresa di pulizie fattura direttamente alla proprietà, il riaddebito delle spese va assoggettato ad IVA.
 
 
 
 
 

 non conoscevo tale norma che sinceramente mi lascia molto preplesso (tanto per dirne una il condominio non è soggetto passivo per cui non detrae IVA e poi quando riaddebiti rimetti IVA... bah!?)...
 
[..]
 
grazie, la penso anch'io come te