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Titolo: Perizia rivalutazione quote (lungo)

La proroga dei termini per le rivalutazioni in oggetto, attualmente spostati
al 16 marzo 2004, ripropone un tema sul quale abbiamo spesso dovuto
applicarci in questi ultimi anni.
Il riferimento per la perizia è rimasto al 1° gennaio 2003, quindi un po' in
là nel
tempo... rispetto ad oggi. I valori di allora sono ragionevolmente più bassi
di quelli di oggi, quando magari vogliamo realizzare ed è logico (anche se
non obbligatorio) attendersi in caso di cessione l'emersione di valori
imponibili.
Caso:
Partecipazione estera (in un Paese dal mercato immobiliare frizzantissimo da
molti anni) posseduta da diversi anni, contenente un immobile del valore di
500 (irrilevante ai fini della stima). Nel mese di dicembre 2002 la società
partecipa ad un'asta
e si aggiudica per 10.000 un immobile per il quale nei mesi precedenti un
perito giudiziale aveva redatto, utilizzando metodi misti, una stima di poco
superiore. Ma alle aste
giudiziarie, a volte, restano invenduti a lungo beni (soprattutto se di
grande valore) che poi vengono esitati ben al di sotto dei valori della
precedente stima. E' il nostro caso, tanto che pochi giorni dopo
l'aggiudicazione l'aggiudicatario ricevette la proposta (rifiutata) di
riesitare il bene al doppio. Ma nel frattempo il mercato cresce
ancora ed il bene risulta di particolarissima attrattiva, tanto che oggi ne
viene discussa la cessione a oltre il triplo del suo costo di acquisto
(diciamo a 30.000), attraverso la cessione delle partecipazioni.
Vorrei per ora trascurare tutte le problematiche relative alla fiscalità
trasferita, all'apparente complicazione data dalla nazionalità della
partecipazione (prendete per buono che sia ininfluente per quanto attiene al
trattamento fiscale) e anche sui criteri generali cui deve ispirarsi il
redattore della perizia (tenuto anche conto delle responsabilità che
assume), per concentrarmi su un solo aspetto: ammesso che esistano valide
ragioni per sperare che il perito possa "scegliere" tra determinare un
valore di 25.000 e uno di 31.000 (quest'ultimo uguale o superiore al prezzo
cui si venderà la partecipazione), quale "riteniamo vantaggioso" che esca
dal cilindro ? Ovviamente, non ne faccio una questione di mero risparmio
(che pure c'è: se emerge una plus di 5 o 6 mila l'imposta ammonterà a circa
mille mentre la sostitutiva costa solo 200-240 in più) ma soprattutto di
opportunità.
Infatti è ormai chiarito che non è obbligatorio dichiarare le operazioni che
hanno generato minusvalenze (se non si vuole farne uso o riportarle) o
comunque senza emersione di plusvalenze (CM 24/6/98, n. 165/E, parag. 3.2).
Se il caso di operazioni in perdita è relativamente poco frequente per cause
"naturali", la frequenza con cui si può presentare dopo aver rivalutato
(ancorché il valore periziato non costituisca base di realizzo di minus,
semplicemente non si realizzano plus) è certamente interessante.
Tutte le operazioni di cessione di partecipazioni qualificate vengono
comunicate all'AF dalla società emittente (770), dalla banca-sim o dal
notaio rogante, quindi ancorché il contribuente non dichiari nulla nel suo
Unico, la possibilità di controlli dell'AF non è compromessa.
Ma.... qui siamo all'estero.
Se non deve dichiarare nulla il contribuente, nessuno comunica all'AF
l'avvenuta cessione e la necessità del controllo, con l'esclusione delle
informazioni che lo stesso contribuente è tenuto a comunicare tramite il
famigerato quadro RW. Un'altra evidente fonte informativa (ma generica, mi
sbaglio ?) è data dal versamento dell'imposta sostitutiva per la
rivalutazione.
E' chiaro che diminuiscono le probabilità che l'operazione, sebbene
monitorata tramite l'RW (con quale attenzione lo sappiamo....) venga
esaminata se la perizia porta il valore di carico fiscale sopra il prezzo di
vendita.
Così ci si deve porre il dubbio se sia meglio, sotto ogni profilo e non solo
sotto quello evidentissimo del risparmio fiscale immediato (zero imposta
"ordinaria", qualcosa in più di imposta sostitutiva: un 18% abbondante
risparmiato contro un 4% speso) "sperare" in perizie abbondanti piuttosto
che in
perizie che lascino emergere un imponibile ordinario.
Il problema che mi pongo, dunque, è di carattere tutt'altro che matematico
(i conti sono facili da fare), bensì tattico.
In sostanza: è preferibile fare emergere un imponibile, o "più che
affrancare" la partecipazione ?
Enotrio

 affrancare" la partecipazione ?
nella decisione che peso ha l'eventuale rientro dei capitali dall'estero?


praticamente nessuno. La partecipazione estera è stata a suo tempo
regolarmente scudata prima di diventare contenitrice di questa nuova
importante, ma successiva operazione immobiliare.
Sotto il profilo normativo il rientro in Italia del corrispettivo è lo
stesso con o senza perizia, salvo la successiva dichiarazione della
plusvalenza e le conseguenti imposte se la plusvalenza emerge.
Se c'è la perizia, sul valore stimato si paga comunque qui in Italia la
sostitutiva del 4%.
La plusvalenza non viene tassata nello stato estero, ma nello stato di
residenza del venditore, quindi in Italia. La fiscalità estera a questo
punto diventa indifferente.
La scelta, di non immediata e facile intuizione, è se sia "meglio" che la
perizia copra abbondantemente la plusvalenza (atteso che la plusvalenza si
realizza oggi e la perizia si riferisce a un anno e rotti fa, ancor più
segnatamente a meno di un mese dopo l'acquisto del bene che da solo vale la
società) o se sia più logico pagare qualcosa. Ancora più specificamente, si
può temere che una perizia soddisfacente (cioè che preveda l'emersione di
una piccola plusvalenza) procurerebbe comunque qualche inquietudine (stimo
30.000 quello che venti giorni prima è stato acquistato a 10.000), mentre
una perizia violenta, che copra e annulli tutta la plusvalenza, pur essendo
ancor più censurabile della prima, potrebbe avere il pregio di rimanere
invisibile.
Poi tutto si può sostenere, per l'amor del cielo, ma a volte si preferisce
(anche quando si ritiene di avere tutte le ragioni del mondo) non dover
discutere affatto. Solo che per non dover discutere affatto in questo caso
ci si dovrebbe posizionare su una posizione che, oggettivamente, è un po'
più discutibile.
E' una scelta .... che dà qualche imbarazzo.
Certo però non ad uno vecchio come te, con tutta l'esperienza che hai
acquisito in 184 stagioni.
;-)
Enotrio

 più discutibile.
Ho afferrato meglio adesso il concetto.
Bella domanda. Punto primo: non ho verificato, ma l'affrancamento è
possibile anche per le partecipazioni in società estere?
Rigiro la questione: il perito italiano come fa a fare una perizia di una
società il cui unico asset importante è un immobile senza verificarne
attentamente le caratteristiche, il mercato in cui si trova, i prezzi di
riferimento, ecc...?
Non sarebbe più razionale e ***conveniente*** che un perito in loco ti
attestasse il valore dell'immobile in modo che il perito italiano si
"esentasse" da responsabilità al riguardo?
In ogni caso, come già ho risposto a lino.toi, se il prezzo di cessione
effettivo a distanza di un anno o poco più rispetto alla data di riferimento
della perizia non si discosta molto dal valore attestato in questa, trovo
arduo contestare alcunché al perito, in assenza di modificazioni sostanziali
della situazione oggettiva societaria.
-- 
Paolo Locati
DC     BG

 acquisito in 184 stagioni.
e allora, forte delle mie 184 stagioni, ti rispondo che in medio stat
virtus.
:-)

 della situazione oggettiva societaria.
Se la società avesse la proprietà del bene da 10 anni, tutto ok. Ma se lo ha
comprato venti giorni prima del 1° gennaio 2003 e in quei venti giorni il
terreno non ha cambiato natura da agricola ad eficatoria, o l'immobile
affittato non è stato interamente liberato, o l'immobile ad uso residenziale
non è divenuto suscettibile di utilizzo per attività alberghiera, ma tutte
queste caratteristiche erano solo potenziali, a qualche censura ci si espone
comunque. L'immobile di cui parliamo è certamente stato acquistato molto, ma
molto bene (e lo dimostra il fatto che pochi giorni dopo l'acquisto è stata
ricevuta un'offerta per il doppio del valore), ma nel corso dell'anno che è
passato sono andate a posto anche tutte quelle altre caselline che oggi
rendono sicura la realizzazione, in caso di cessione, della plus che prima
era molto probabile, ma ancora da blindare.
Sotto questo profilo e per dircela tutta, la perizia più equilibrata ci
farebbe oggi rendere imponibile un dieci per cento del corrispettivo che si
realizza, ma restano le considerazioni che ho svolto in precedenza.
Grazie del contributo.
Enotrio


d'accordo, però memento audere semper.
:-)
Enotrio

 Il problema sotto questo profilo è risolto.
[cut]
Non ponevo in dubbio la resposabiltà del professionista per la ***propria***
perizia (***esentato*** l'avevo virgolettato appositamente - ovvio che però,
nel caso in cui il mio incarico sia stato portato a compimento utilizzando
la miglior diligenza possibile
Sulla base di quello che mi dici io, come perito, mi sentirei
sufficientemente tranquillo a scrivere: "Giuro di avere bene e fedelmente
proceduto alle operazioni a me affidate e di non avere avuto altro scopo che
quello di fare conoscere la verità.”
Sicuramente nessumo mi potrà incolpare del 373 cp
Se la scelta è quella, e se le perizie "giurate" ti supportano in questo, e
se il prezzo effettivo di vendita rispecchia più o meno il valore
periziato...audere, audere, audere!



D'accordo, il problema  è se sia più tattica l'emersione di una piccola
plusvalenza imponibile (più corretto sotto il profilo logico, ma comunque
potenzialmente censurabile in ordine alla "piccola") o la quasi invisibilità
della operazione (minusvalenza tra valore periziato e valore successivamente
realizzato, irrilevante fiscalmente: nessuna indicazione in dichiarazione,
eccettuate, in quanto dovute, le annotazioni nel quadro RW).
Epson, forte di 184 stagioni, ha detto che una squadra di pallacanestro è in
un dito, che vuol dire pagare qualcosa e sostenere l'eventuale futuro (quasi
probabile) impatto della verifica da una posizione abbastanza sostenibile.
L'alternativa è spingere sull'acceleratore e non evidenziare l'esistenza di
operazioni da assoggettare a controllo, evitando quasi certamente verifiche
future, ma con una posizione un po' meno sostenibile.
Grazie ancora.
Enotrio