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Titolo: ICI su terreno edificabile inserito in una ZCV

Buonasera al NG,
vorrei porre una domanda circa la correttezza di una richiesta di pagamento 
ICI da parte del Comune.
Nel piano regolatore uno stacco di terreno di 2000 mq � stato inserito, 
insieme ad alcuni altri, in una ZCV (zona di concentrazione volumetrica). 
Questo comporta, tra l'altro, che i singoli proprietari dei terreni inseriti 
nella ZCV non possono richiedere indipendentemente l'autorizzazione ad 
edificare ma debbono presentare, tutti insieme, un unico progetto dando 
incarico ad un tecnico. Basta che anche uno solo dei proprietari non sia 
interessato che tutto quanto si blocca, gli altri non possono presentare 
nessun progetto.
Come se questo non bastasse, il proprietario dello stacco di terreno in 
questione, in base al PRG, dovr� cedere parte del terreno al Comune per 
"opere di pubblica utilit�".
L'ufficio tributi del Comune invia al proprietario un avviso di accertamento 
per ICI, imponendo il pagamento del tributo all'aliquota massima e per i 5 
anni precedenti considerandolo terreno edificabile perch� cos� � indicato 
nel PRG e calcolandone il valore sulla base delle compravendite di terreni 
simili (che per� non hanno il vincolo della ZCV) e tenendo conto di tutti i 
mq del terreno, anche se circa un terzo di questi dovrebbero essere ceduti 
al Comune ed una parte del rimanente con ogni probabilit� al proprietario di 
un altro terreno della ZCV a cui tutto il terreno dovrebbe essere 
espropriato per farne un parcheggio.
Il proprietario, per�, di fatto non pu� usufruire di tale terreno come 
edificabile per il vincolo indicato prima (ZCV, necessit� di agire insieme 
agli altri proprietari). Anche tentare di vendere il terreno in tale 
condizione � impresa a dir poco disperata (nessuno, con la testa sulle 
spalle, acquisterebbe un terreno siffatto a quotazioni di terreno 
edificabile).
In definitiva, non solo il proprietario non pu� in maniera indipendente fare 
nulla in tale terreno, ma anche nel caso in cui si arrivasse ad una 
edificazione la parte che gli resterebbe sarebbe molto ridotta e nel 
frattempo il Comune lo tassa come terreno edificabile per tutta 
l'estensione, anche quella che lo stesso Comune dovrebbe espropriare.
Girando su internet ho trovato una sentenza della Cassazione che dice, in 
parole povere, che ai fini ICI un terreno pu� essere considerato edificabile 
solo se lo � realmente, non potenzialmente. In presenza di vincoli alla 
edificazione il terreno deve essere tassato come agricolo.
 
http://www.altalex.com/index.php?idnot=221
 
 
Devo procedere con un ricorso alla Commissione Tributaria Provinciale e 
vorrei citare questa sentenza.
Secondo voi tale sentenza � applicabile al caso descritto?
Qualcuno ha suggerimenti in merito?
Grazie a chi vorr� rispondere.
Max
 
 


 
 
Il fatto è un altro, ma se il tuo cliente vende tale terreno lo vende come 
agricolo o a cifre maggiori ???
 
salvo che il tuo cliente sia uno soprovveduto, nonostate tutti i vincoli 
presenti, il terreno probabilmente lo cederebbe a prezzi maggiori rispetto a 
quelli dei terreni non edificabili.
 
detto ciò la questione secondo me stà nel fatto di accertare l'effettivo 
valore di quell'area e di sconfessare i valori indicati nella perizia del 
comune.
 
la cosa migliore probabilmente è quella, magari mettendosi assieme ad altri 
proprietari (tanto anche loro avranno il medesimo problema), di fare 
redigere una valutazione secondo gli IVS e far eseguire un riesame della 
valutazione fatta fare dal Comune.
Documentazione che potrà essere prodotta al comune chiedendo che si attivi 
in autotutela ed in commissione tributaria.
 

 Qualcuno ha suggerimenti in merito?
 
Io penso che l'approvazione del PSC, almeno da noi in Emilia Romagna, non 
cambi le cose ai fini ICI  e sia legittimo continuare a  pagarla sul
valore 
agricolo fino all'approvazione degli strumenti attuativi , cioé il POC o
il  
RUE o  come diavolo si chiamano oggi i vecchi piani particolareggiati.
Ti copio e incollo uno stralcio di  parere che ho fatto qualche mese per
un 
cliente:
 
"Il PSC infatti non possiede un’autonoma potestà conformativa ma
costituisce 
il primo passo di una tipologia di pianificazione urbanistica comunale 
che, 
solo ove giunta alla composizione finale, acquista efficacia in termini di 
conformazione della proprietà privata. 
Tali affermazioni sono state riprese e condivise anche dal T.A.R. Emilia 
Romagna, sede di Parma, che, con sentenza n. 578/2007, ha ribadito che “il 
piano strutturale comunale non possiede un’autonoma potestà conformativa, 
potendo la definitiva classificazione urbanistica essere impressa alla 
proprietà solo al termine dell’ <<iter>> comprendente anche l’adozione
anche 
degli altri strumenti pianificatori, ovvero il piano operativo comunale e
il 
regolamento urbanistico ed edilizio”.
Parimenti, con sentenza n. 1667 del 25 luglio 2007, il T.A.R. per l’Emilia 
Romagna, sede di Bologna, ha affermato che “la Legge regionale E.R. n. 
20/2000 ha previsto un ventaglio pianificatorio articolato in tre momenti 
ossia il Psc, il Poc e il Rue e, pertanto, l’ambito pianificatorio prima 
riservato – a livello comunale – allo strumento urbanistico generale
(PRG), 
risulta ora integralmente <<coperto>>, in Emilia – Romagna, solo dalla 
contemporanea presenza/interazione dell’insieme di tre nuovi strumenti 
pianificatori (PSC, RUE, POC). Nessuno di questi tre nuovi strumenti è, 
isolatamente preso, in grado di riassumere in sé la stessa capacità di 
incidenza del <<vecchio>> PRG; nessuno, neppure il PSC che costituisce il 
momento privilegiato di conoscenza e analisi del territorio, attraverso la 
c.d. <<descrizione fondativa>>, sulla base della quale ogni Comune, 
considerate le proprie caratteristiche e vocazione, può compiere <<le
scelte 
strategiche di assetto e sviluppo>>”.
Da ultimo, il Consiglio di Stato, con ordinanza n. 5832 del 6 novembre
2007, 
non nota ai più, ha negato (sia pure in sede cautelare) la sospensione 
dell’esecuzione della citata sentenza n. 1667/2007, affermando
espressamente 
che essa appare formulata “in corretta attuazione della disciplina
contenuta 
nella L.R. 20/2000”.
Alla luce del quadro normativo di cui alla legge regionale n. 20/2000 e
del 
richiamato orientamento giurisprudenziale amministrativo, si ritiene
dunque 
che, ai fini della determinazione della base imponibile per l’applicazione 
dell’Imposta Comunale sugli Immobili (I.C.I.), la classificazione operata 
dal Piano Strutturale Comunale – avendo valenza generale - non possa 
conferire in via definitiva il carattere di edificabilità alle aree
oggetto 
della pianificazione.
Solo l’adozione delle disposizioni attuative contenute nel RUE e nel POC - 
perfezionando l’iter procedimentale avviato per la pianificazione 
territoriale e urbanistica comunale – può imprimere un determinato vincolo 
conformativo alla proprietà privata, classificata come edificabile dal
PSC, 
con conseguente assoggettabilità all’ICI delle relative aree"
 
Speriamo che Sergio Lo Cascio sia d'accordo:-)
Ciao
 
 
 
 
-- 
Tango-
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