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Titolo: immobiliare e rivalutazione

Ciao a tutti...é la prima volta che pongo un quesito e spero
di essere nel gruppo giusto!
Vorrei il Vostro parere relativamente a questo caso:
s.a.s. oggetto attività: acq.vend.gestione di beni ad uso civile
industr. e agricolo - codice attività 70200 locazione di beni immobili
propri  e sublocaz.; unico immobile posseduto dal 1985 e locato ad un
socio é un A/3, con emissione di fattura esente iva art.10 ; quadri
compilati nella dich.redditi: RB- redditi di fabbricati e RG dove
viene inserito l'affitto percepito come "altri componenti positivi".
Fatte tutte queste premesse, vorrei avere Vostra opinione sulla
possibilità di procedere ad una rivalutazione di tale immobile, ai
sensi della legge 350/2003, considerando che non possono essere
oggetto di rivalutazione i beni materiali o immateriali alla cui
produzione o al cui scambio é diretta l'attività d'impresa.
In realtà la società non ha mai effettuato l'attività di acq. e
vendita di immobili (a parte l'acquisto della suddetta unità), bensì
ha sempre e solo locato tale immobile (attività effettiva come da
codice attività 70200).
Che ne pensate?
Ringrazio anticipatamente.
niki

> compilati nella dich.redditi: RB- redditi di fabbricati
Perchè?
---
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 ha scritto:

 penso che il comportamento non sia stato quello di una Societa' 
immobiliare e che la sostanza debba prevalere sulla forma. Ne consegue 
che la rivalutazione dovrebbe essere possibile; ma in queste cose le 
cautele non sono mai troppe quindi, forse,vale la pena di modificare 
l'attivita' effettivamente esercitata (presso il Registro  delle Imprese) 
con effetto retroattivo, pagando la sanzione..  
Ciao
--
tango
Inviato da 
www.mynewsgate.net

...

Il perché sia stato compilato il quadro B, in aggiunta al quadro G, 
francamente non lo capisco neppure io.....le dichiarazioni sono fino 
ad oggi state redatte da un altro professionista, questa pratica mi 
é pervenuta da pochi giorni per effettuare il condono fiscale.
In tutta franchezza ho riscontrato diversi errori e stranezze nella
compilazione delle dichiarazioni, tra l'altro non sono mai stati
allegati né parametri e neppure lo studio di settore, quindi
sicuramente procedo con il condono, però sto anche valutando se é
possibile effettuare la rivalutazione di tale unico immobile, in
quanto presto verrà ceduto, dopodiché posta in liquidazioe la società.
Ti ringrazio molto per il tuo interessamento.
niki

...

Intendi dire che sarebbe meglio modificare lo statuto della società e
quindi anche al Registro delle Imprese oppure pensi che la sola
modifica al Reg.Imprese sia sufficiente?
Grazie. Ciao.
niki

Al di là del fatto della dichiarazione precedente mi vengono in mente alcune
considerazioni:
1) Se l'immobiliare è di locazione si potrebbe pensare che l'immobile A/3
sia strumentale all'esercizio dell'impresa (questione perlatro controversa e
osteggiata dalla AdE in quanto c'è una espressa previsione di non
strumentalità nel TUIR per gli immobili abitativi) pertanto rivalutabile.
2) Inoltre Il fatto che si trovi in locazione da tempo immemorabile potrebbe
far propendere per il fatto che l'immobile non sia merce perchè non
acquistato per la sua cessione.
3) Alla luce di ciò potrei anche poter sostenere che il bene sia strumentale
(come dicevo con le cautele del caso) e quindi che possa essere rivalutato.
4) Mi chiedo pero: perchè rivalutare un bene che non posso ammortizzare
fiscalmente?
5) E se eventualmente adeguassi le scritture contabili del magazzino merci
sottovalutato aderendo ad un bel tombale?
Saluti
Pierangelo


...

Grazie per le Vs. risposte.
Ho comunque nuovi elementi su cui poter fare le dovute considerazioni.
In passato, fino al 1988, la società era una s.r.l., poi
successivamente trasformata in s.a.s. e passata al regime di
contabilità semplificata.
Andando a sfogliare il libro degli inventari della s.r.l., ho potuto
notare che
l'unità abitativa veniva iscritta fra le IMMOBILIZZAZIONI MATERIALI -
Fabbricati civili. A quel tempo il libro degli inventari, tra l'altro,
era soggetto a vidimazione annuale, che la società regolarmente ogni
anno effettuava. A questo punto credo di essere in una botte di
ferro....a mio parere posso tranquillamente procedere alla
rivalutazione di tale unità in quanto era stato inserita tra le
immobilizzazioni, escludendo in tal modo ogni possibilità di
considerarlo bene merce.
Che ne pensate? Avete qualche altro sugerimento per avvalorare la mia
tesi? Secondo voi, é opportuno effettuare una stima peritale
dell'immobile e al limite farla anche giurare entro il termine della
dichiarazione dei redditi dell'anno 2003, così che la rivalutazione
possa già avere i propri effetti dall'anno 2004?
Grazie per le Vostre opinioni, sempre molto interessanti.
niki