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Titolo: Cliente incastrato dalla banca - 2

Stamattina viene il cliente che è sarà costretto ad aprire il mutuo 
nella banca del costruttore... mi dice che ha provato in diverse banche, 
oltre alla sua, a chiedere per una surroga e tutti gli hanno risposto 
che la surroga la fanno dopo almeno un anno di mutuo.
 
Mi chiede se è normale e c'è qualche legge che lo vieta.. io come al 
solito, figura del fesso perchè ammetto di non saperlo..
Non è mai capitato che un cliente facesse una surroga subito dopo 
l'apertura del mutuo.
 
Alla fine, se dovesse fare il mutuo e non potesse fare la surroga nel 
breve, prende un'altra fregatura.. oltre a pagare un anno di mutuo a un 
tasso alto, si perde i tassi bassi perchè tra un anno per me saranno più 
alti (anche se non ho la sfera di cristallo...).
 
Avete esperienze di surroghe fatte nel breve dopo il mutuo.. 2-3- mesi 
dopo il mutuo.. ? Davvero non le fanno ?

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Immaginando che l'ipoteca si sia consolidata non vedo problemi a 
surrogare subito (ovvero dopo 1/2 mesi, tempo tecnico per la pratica).
 
Ovviamente la banca si chiederà il perché della surroga subito ma in 
questo caso è abbastanza giustificabile.
 
Poi il tutto dipende dalla desiderabilità del cliente; salvo rari casi 
di clienti buonissimi mi direi anch'io: "ma sì, guardiamo un annetto se 
paga veramente le rate..."

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L'esigenza sarebbe quella di spuntare un tasso migliore e di allungare 
la durata per avere rate più basse.
La banca del costruttore ora farebbe un mutuo su 20 anni, mentre altre 
banche arriverebbero a 25 (30 se ci fossero soci più giovani.. ma per 
ora non ci sono) con conseguente abbassamento delle rate.

 ora non ci sono) con conseguente abbassamento delle rate.
 
Non so se esista un obbligo di surroga ma non penso e tutto sommato ci sta che la nuova banca stia a vedere la situazione, una surroga dopo un mese fa nascere qualche sospetto anche se ala fine sarebbe un passaggio pulito

 ora non ci sono) con conseguente abbassamento delle rate.
 
Un mutuo a 20 anni per un'azienda è un po' lunghino. 25 o 30 anni è 
un'enormità!

 Non so se esista un obbligo di surroga 
 
In che senso obbligo di surroga?

 un'enormità!
 
E' pur sempre per pagare il capannone/uffici dove avrà sede. Un immobile.
Con i prezzi che girano sul nuovo costruito sfido qualcuno a pagarlo in 
10-15 anni.
I leasing adesso non li vogliono più fare.. si vede che sono già gonfie 
di capannoni che poi perdono di prezzo non come più di una decina di 
anni fa dove spingevano per i leasing.

 In che senso obbligo di surroga?
 
Hai ragione ... sono stato criptico, intendevo dire che non so se esistono obblighi o vincoli particolari per la banca che effetturebbe la surroga ma non penso . Immagino che l'unico obbligo sia per la banca "originaria" di lasciare andare il cliente.
 
Per questo dicevo che ci sta che la nuova banca vada con i piedi di piombo.
 
Sulla durata dipende da tantissime cosa ma vedo che comunque è molto difficile che concedano piu' di 20 anni.

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E' una mia impressione o il tuo cliente ha affrontato una cosa così importante con un po' di leggerezza ? 
 
Capita spesso di sentire frasi del tipo "per pagare l'affitto pago il mutuo e poi è mio" dette senza pensare

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Ormai è chiaro che ha preso una gran fregatura.
Prima del progetto avevamo valutato assieme l'opportunità di un leasing 
ma non ha trovato disponibilità in nessuna banca. Gli facevano un mutuo 
ma un leasing no.
Un usato per le sue esigenze non era facile da trovare così ha deciso di 
andare sulla nuova costruzione.
 
Per me è stato bravo il costruttore a tirargli la fregatura.. e pare che 
faccia così con tutti.
Da quello che mi ha riferito il cliente, il costruttore, sulla stessa 
lottizzazione ha avviato i lavori per gli altri 4 capannoni che ci 
stanno e chiedendo agli altri futuri proprietari, si è comportato allo 
stesso modo. Amichevole all'inizio, finché non gli firmi il 
compromesso.. e poi ti tira la fregatura.

 anni fa dove spingevano per i leasing.
 
"perdono di prezzo"
 
due concetti poco compatibili.
 
In più ci sono altri fattori:
- mentre l'età media delle persone passa gli 80 anni, la durata media 
delle aziende è molto più bassa
- dopo 20 anni sul capannone serviranno dei bei lavori di 
ristrutturazione... sarebbe utile aver finito di pagarlo!
- esiste anche l'affitto

 
 
O anche "faccio il leasing così se non riesco a pagarlo lo lascio alla 
società di leasing e sono a posto"

 società di leasing e sono a posto"
 
Si anche questa si sente spesso ...

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Se hai clienti che sono in edilizia, chiedi e vedrai che è così.
C'è una bella forbice tra la nuova costruzione e il vecchio. Sembra 
incompatibile ma è così.
L'unica alternativa economica è se il capannone ti serve come 
magazzino.. allora va bene un po' tutto ciò che ha delle pareti e un tetto.
 
Ristrutturazioni dopo 20 anni non ne ho sentite. Ho clienti che hanno il 
capannone da 30-40 anni (magari comprato dal padre) e gli unici 
interventi sono quelli strettamente necessari. Rimozione eternit.. 
cablaggi elettrici\adattamenti se si cambiano i macchinari ma è roba 
normale... finora non ho ancora visto nessuno che mi dice "devo 
ristrutturare il capannone".