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Titolo: Valutazione TERRENO

Acquistato nel 2001 per 25.000.000 lire mq650  Edificabile
Terreno da apportare in società...
Come calcolare il valore senza che l'AdE ci si butti sopra?
Non mi è mai capitato un caso del genere... il notaio ha chiesto a me un 
valore congruo... da inserire nell'atto...
Che parametri potrei utilizzare?
Grazie, Ruf 

:[ATR]:. ha scritto:
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 area edificabie e' un po' vago, per prima cosa occorre capire se sopra ci
puoi costruire abitazioni o ad esempio laboratori artigianali  o altro. 
Ammesso che sia destinata ad edilizia abitativa:
1) fatti spiegare quanti metri cubi ci puoi costruire sopra. esempio 1000
mc
dipende tutto dall'indice di edificabilita'. Se e' lo 0,20 puoi costruire
una piccola casa, se e' l'80% puoi fare una palazzina da 4 o 5
appartamenti.
 
2) dai metri cubi ricavi i metri quadrati. esempio 333,33 mq: questa e' la
superficie utile
3) aumenti i la superfice utile (SU) di un 20 o 30% per le superfice
accessorie (terrazze, mansarde, cantine garage ecc) ed ottieni la
superficie vendibile (SV)
4) Le SV hanno un loro valore di mercato che dipende dal pregio e
dall'appetibilita'  della zona, nonche' dalla disponibilita' di aree
edificabili e dagli oneri per rilasciare la concessione edilizia che
chiede il Comune. Qualunque operatore immobiliare della zona ti puo'
indicare il valore approssimativo .
Prima di conferire l'area pero' fatti spiegare da un comercialista che
cosa significa : "rideterminare il costo di riferimento dell'area
edificabile sulla base di perizia giurata con versamento dell'imposta
sostitutiva del 4% entro il 30 giugno 2005". Puoi risparmiare un sacco di
soldi..
Ciao
Tango
 
-- 
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 Grazie, Ruf
Alle volte capita che nei regolamenti comunali ICI (Aaaaaaaaastro del 
cieeeeeeeeeeel)
venga quantificato anche il valore venale delle aree fabbricabili distinte 
per categorie omogenee (D2 H2 ecc).
Prova a fare una ricerca li.
Saluti, Mor

 Saluti, Mor
forse hai ragione tu,  ho frainteso il quesito. ATR e' un collega e piu'
che il valore di mercato gli serve un valore, diciamo cosi',  fiscalmente
attendibile.
Chiedo scusa.
Ciao



Le finanziaria 2005 ha riperto i termini per le rivalutazioni dei terreni ed 
aree edificabili con affrancamento al 4% ........ vedi se ti puņ essere 
utile...
ciao.
VB 

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          Le riaperture sono le uniche misure stabili...non so che senso abbia la
prorga della proroga della proroga...
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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/



    Innanzi tutto verifica nell'Ufficio Tecnico del Comune la situazione
alla data dell'eventuale trasferimento poichè in moltissimi casi i terreni
in base allo strumento urbanistico vigente risultano a destinazione
agricola, mentre in base al piano regolatore adottato, ma non ancora
definitivamente approvato, risultano qualificati come edificabili. Infatti
la Cassazione usa l'espressione "terreni per i quali gli strumenti
urbanistici prevedono la destinazione edificatoria", contenuta nell'art. 52,
quarto comma, del D.P.R. 131/86, proprio perchè non specifica ulteriormente,
non può che fare riferimento agli strumenti urbanistici già perfezionati: se
fosse cosi' il terreno da apportare sarebbe agricolo e non edificabile.
In ogni caso, il valore del terreno non sembra elevato: non penso che sia a
destinazione industriiale. Se il CDU non è a destinazione industriale, sei
sicuro di far fare una buona operazione conferendolo in società?
Comunque mi metterei in contatto con un buon tecnico. Come ha consigliato il
Collega farei fare una perizia giurata in tribunale, ma non per
cristalizzare il valore iniziale, ma quello finale: è quel valore che ti può
tagliare le gambe!!  Per determinare tale valore, oltre a considerare
elementi che Ti ha illustrato il Collega Tango, ipotizzerei l'esecuzione di
una costruzione  nel rispetto degli indici di fabbricabilità, specificando
analiticamente i costi (progetti,scavo, cemento armato, tetto, oneri di
urbanizzazione primaria e secondaria, ecc.). Al valore del costruendo
fabbricato si applica il coefficiente di rivalutazione e cosi' si trova il
valore di mercato.
Adesso si' che puoi valutare di fare una seconda perizia per cristalizzare,
come ha detto il Collega Tango, il valore iniziale (questo perche' conosci
l'ipotetico valore finale che Ti potrebbe contestare l'Amministrazione).
Valuta anche se esistono vincoli di asservimento: potrebbero ridurre o
aumentare il valore potenziale del terreno stesso. Meglio 2 perizie giurate,
piuttosto che un'accertamento sul valore del terreno.
Se come detto all'inizio il valore è agricolo, allora applichi il semplice
criterio di valutazione automatica.
Ciao e buon lavoro.
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista

 sicuro di far fare una buona operazione conferendolo in societą?
C'č un problema.
Due anni fa č iniziata una costruzione (un nuovo capannone con concessione
della licenza edilizia alla societą.)
Il "geometra" ha sbagliato... perchč, il capannone doveva essere costruito
sul suolo della societą ed invece č ricaduto sul terreno dei soci...
(confinante) adesso... il capannone non puņ essere accatastato... SOLO ALLA
SOCIETA', poiché... costruito in parte anche sul terreno dei soci...
soluzione consigliata dal Notaio:
apporto del terreno da parte dei soci in soc...
successivamente accatastamento del capannone alla societą...

Prova a pensare differente:
Cessione del diritto di superficie?
Ciao. 


    Ok, eeeeh, questi Notai.
    Valuta, nel caso prospettato dal collega, l'eventuale presenza di
agglomerati consortili: vincolano anche tali cessioni. E i Notai non ci
pensano mai, con gravi conseguenze per la parte.
    Ciao.
    Rag. Sergio Lo Cascio - Ventimiglia

Grazie... avevo pensato anchio agli ;-) AGGLOMERATI del CASO... cmq... 
vedremo dopodomani cosa succederà...
Altri suggerimenti GRADITISSSSIMI
Buon pranzo a tutti... ATR 


    Non ho capito, comunque va bene lo stesso.
Ciao.
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista

>    Non ho capito, comunque va bene lo stesso.
...era un modo per ringraziarvi tutti...
Siete gentilissimi... Nessuna ironia...
La soluizione la preferisco alle altre...
Ciao Ruf