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Titolo: locazione magazzino commerciale: durata e soluzioni alternative?

Salve.
ho ricevuto la proposta di fitto per un mio magazzino sfitto da tempo.
Ovviamente il canone e' molto inferiore a quello richiesto, ma non
credo che trovero' valide alternative per i prossimi mesi, per cui
avrei deciso di accettare. Allo stesso tempo pero', non vorrei perdere
troppo quando la situazione economica cambiera', per cui vorrei
limitare nel tempo la durata di questo contratto. Oppure devo
stabilire nel contratto delle variazioni di canone a determinate
scadenze?
Io avrei fatto il contratto a canone ridotto per 1 o 2 anni. Ma mi e'
stato detto che il canone e' di 6 anni per legge. Siccome vorrei fare
tutto in regola, che soluzioni ho? cosa mi suggerite?
grazie in anticipo
l


puoi stabilire -oltre al resto - diversi canoni annuali.
2009            1000
2010             1100
2011             1500
2012             2000
2013             2500
2014             3000
sempre che il conduttore te lo firmi..
;-))))
st

 
se l'attività che svolge il conduttore è di natura stagionale, il 
contratto può avere durata inferiore, però devono esserci elementi che 
giustifichino la stagionalità

 tutto in regola, che soluzioni ho? cosa mi suggerite?
Ben poche; salvo casi particolari, ogni clausola che limiti la durata
minima  del contratto o aumenti il canone di locazione secondo me non
regge.
Qualcuno tenta di aggirare la norma prevedendo un canone che, pur essendo
fisso, viene graziosamente ridotto nei primi anni dal proprietario. Io non
credo  stia inpiedi neppure questo..
-- 
Tango
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

credo  stia inpiedi neppure questo..
interessante.
Ma perche' non regge modificare il canone, gia' prefissato dal
contratto?
Ma non posso neanche fare come suggerisce Stunat?

 Ma non posso neanche fare come suggerisce Stunat?
Puoi farlo ma se il conduttore chiede in giudizio la nullità della
clausola è probabile  che un giudice gli dia ragione e a questo punto il
canone potrebbe essere ricondotto al più basso, salvo adeguamento ISTAT,
se previsto,  per 6, anzi 6+6 anni.


 On Wed, 07 Jan 2009 15:35:47 +0100, 
redlibertang...@yahoo.it
 (Tango-)

 il canone deve essere indicato totale per i sei anni e suddiviso in
rate diverse in modo da graduare diversamente e gradatamente nel
tempo.
Io ne ho visti altri e nessuno se ne è mai lamentato nè mi risultano
liti perse.
Però, ne convengo,  è pur sempre una " forzatura " e quindi lascia
sempre scoperto il fianco a possibilità di lite.
ciao
st

 tempo.
in effetti messa giů cosě č meglio..
Ciao


 in effetti messa giů cosě č meglio..
Fondamentalmente č una cosa che mi sono sempre chiesto anche io.
E per i "secondi" sei anni quale sarebbe il canone da corrispondere? 
Immagino sempre quello originariamente previsto per il totale dei sei anni.
Domando perché non č che segua affitti ma di contratti fatti "a scalare" ne 
ho visti diversi e mi sono sempre chiesto se non fosse violato il principio 
del massimi adeguamento annuale.
Ciao

 adeguamento annuale. 
tu stabilisci il canone per sei anni e poi li fai a scalare, 
giustificando nel contratto che si tratta di un'agevolazione che dai al 
conduttore

 ha scritto nel messaggio 
news:Xns9B8CBA1B27297L3...@127.0.0.1...

ok ... e per i successivi 6 anni?
Il canone per i sei anni successivi dovrebbe sempre essere quello 
inizialmente previsto. O no?
Oppure per i sei anni successivi fai pagare canoni mensili (o periodo 
diverso in base al contratto originario) pari all'ultimo canone del sesto 
anno? Ma così facendo il canone per i sei anni non è uguale a quello dei sei 
anni precedenti per un importo che certamente sarà ben superiore alla 
eventuale rivalutazione istat?
ciao

casanmaner ha scritto:


infatti casca l'asino proprio nei secondi sei anni. O lasci il canone
complessivo dei secondi sei anni identico al totale dei primi sei, salvo
l'ISTAT o rendi palese il fatto che  si è cercato di eludere la legge
sull'equo canone.
Quindi il conduttore avrebbe buon gioco nel richiedere in giudizio la
restituzione dei maggiori canoni pagati.


grazie a tutti
non avevo mai sentito del contratto che stabilisce il canone da
versare nell'arco temporale di durata, poi scaglionato a piacere tra
le parti.
di sicuro glielo devo spiegare al futuro conduttore, quando vedra' "il
canone per il presente contratto e' pari a XXXXX" potrebbe svenire....

restituzione dei maggiori canoni pagati.
Mi sembra che il quesito trattasse di un immobile commerciale non
soggetto ad equo canone.
Perchè non sarebbe possibile fissare un canone per ogni anno con
relativo aumento ISTAT ?
Il canone di rinnovo ( + 6 ) nel caso dovrebbe essere quello
dell'ultimo anno aumentato
-----------------
bb - Bruno Bruni

 ha scritto nel messaggio
news:vmbam4pd8q0rd2uhd...@4ax.com...

Il problema è che non è il canone annuale ad essere determianto ma quello
complessivo dei sei anni il cui pagamento avviene in modalità crescente.
Così crescente che da un anno all'altro l'aumento del canone annuale (o se
vuoi mensile) è superiore a qualsiasi aumento derivante da un adeguamento
istat.
Se ad esempio il canone di affitto per i 6 anni fosse 81.000 euro da pagare
in modo seguente:
      importo mensile n mesi importo annuale anno
                           500,00  12                   6.000,00  1
                           750,00  12                   9.000,00  2
                        1.000,00  12                 12.000,00  3
                        1.250,00  12                 15.000,00  4
                        1.500,00  12                 18.000,00  5
                        1.750,00  12                 21.000,00  6
Se nei successivi 6 anni parti da 21.000 a che canone per 6 anni arrivi
(anche a voler ipotizzare canoni costanti e non progressivi come nei primi
sei anni)? Arrivi a:
21.000 * 6 = 126.000
E non ti pare che un aumento di 45.000 (126.000-81.000) superi
abbondantemente qualsiasi adeguamento istat del canone di 81.000
originariamente concordato per i 6 anni di locazione?
Metti anche un 5% annuo di rivalutazione, già abbattuo al 75%, per 6 anni
con calcolo composto (tanto per esagerare) avresti 81.000 *
(1,05)^6=108.548.
Gli altri 17.452 per arrivare a 126.000 non sarebbero di eccesso?
Da qui i miei dubbi.
ciao

 modalità crescente. Così crescente che da un anno all'altro
Canone per sei anni 60.000, cioè 10.000 all'anno che per i primi sei 
anni viene scaglionato come segue:
primo anno 5.000
secondo anno 6.000
terzo 7.000
quarto 8.000
quinto 9.000
sesto 25.000
poi dal settimo il canone diventa di 10.000 fissi + l'Istat dal secondo 
anno in poi

e per quanto riguarda la registrazione annuale del contratto? quale
importo si considera?

 importo si considera?
 
il canone annuo da contratto

in_Q ha scritto:




così starebbe  in piedi, ma chi fa un contratto così ha in testa un'altra
cosa...


 un'altra cosa...
;-) 
č l'unico modo per scaglionare il canone

 wrote:

HOriletto or ora gli interventi dei miei colleghi e quindi devo
ampliare l'ipotesi frettolosamente indicata:
il contratto prevede un canone complessivo di sei anni ( rateato in
diverse rate disuguali ) e NON prev ede aggiornamento istat per il
primo seiennio ( che brutta parola) intendendo così fermo il canone
fissato per la durata convenuta(il seiennio).
Il problema effettivo, per me, nasce al rinnovo del successivo
seiennio e stabilire il canone di riferimento
io lo ripropongo identico ma con l'aumento istat ( canone medio )
calcolato con effetto dall'inizio contrattuale...
ovvio che spero di interromperlo prima del secondo seiennio.
Infatti si rischia un canone minore, ma, a mio modesto parere, deve
essere considerato che l'azienda se va male chiude e quindi il  tutto
finisce prima
l'azienda se va bene ha interesse a proseguire l'attività o a cederla
e quindi intende salvaguardare il contratto di locazione.-
conseguentemente il conduttore tende a rivedere il contratto con il
proprietario poichè si avvicina la scadenza del rinnovo contrattuale
( che verrà denegata ).
Insomma : la cosa sicurissima non è però rispetto alle tue premesse
( un canone basso basso con la speranza di aumentarlo o accettare un
contratto breve sperando rimanga tale )
il contratto unico con  aumenti rateizzati  e diluiti nel tempo del
seiennio, per me ,  è meglio.
Per il resto valgono le obiezioni dei colleghi.
Io rischierei.
grazie a tutti
stunat

 grazie a tutti
farei anche rilevare, nel contratto, che l'attività che vi va a 
svolgere il conduttore non comporta contatti diretti con il pubblico.

 primo seiennio (che brutta parola)
Infatti non esiste. Il termine corretto e' "sessennio".
Termine derivato, sessennale. 


purtroppo esiste eccome!
guarda:
b) canone primo seiennio invariato pari ad Euro 1.150,00 (rivalutato
Istat) ... c) canone del secondo seiennio pari ad Euro 6.000,00 dal
01/07/2011 oltre ...
www.comune.villadichiavenna.so.it/docs/files/delibere_giunta/Dgm_24_barRistPOSMOTTA.pdf
prova a digitare seiennio in google e ne salta fuori una fila notevole
utilizzata in bandi pubblici.
fa spavento la mia, ma anche sessennio, forse più corretta
linguisticamente, non scherza.
Ed è anche un pò...  ehm...equivoca
;-)))))))
st

 
meglio sessennio che sessenale
il secondo si presta ad assonanze poco nobili ;-)