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Titolo: calcolo plusv. cessione immobile strumentale

Il mio sw mi calcola una riduzione sulla plusvalenza da cessione di immobile 
strumentale.
Ad esempio.
valore residuo:   90.000
Prezzo cessione 600.000
Plusvalenza contabile  510.000
Mi calcola come plusvalenza fiscale di  500.000.
La differenza dei 10.000 è rappresentata dalla quota di ammortamento fiscale 
non deducibile riferita al terreno scorporato dall'immobile. Questa cosa me 
l'ero persa....
E' corretto questo conteggio?
Vi_Zeta 

 E' corretto questo conteggio?
Direi di sì perché il costo riferito al terreno non è "ammortizzabile", ma 
costituisce senz'altro "costo fiscalmente riconosciuto" del bene immobile.
Se quindi l'ammortamento civilistico è stato calcolato sul valore 
complessivo (senza "scorporo" in bilancio) e la parte riferibile al terreno 
ha dato origine a variazioni in aumento, il costo fiscalmente riconosciuto 
dell'immobile (terreno + fabbricato) è superiore rispetto al valore netto 
civilistico. 

Il costo fiscalmente riconosciuto della plusvalenza č inferiore.
La plusvalenza sarebbe di 510.000 CIVILE.
Il sw mi calcola una plusvalenza facendo:
PLUSVALENZA CIVILE 510.000
                  meno
AMMORTAMENTI NON DEDOTTI riferiti al terreno: 10.000
              mi considera pertanto
PLUSVALENZA FISCALE 500.000.
A parte che, nel caso il calcolo sia corretto,  mi sono persa questo pezzo 
di normativa fiscale.
Perņ mi aspettavo allora un riproporzionamento della plusvalenza fiscale 
sulla base dei calcoli che si fanno per la vendita delle autovetture ( 
ovvero beni a deducibilitą limitata come i fabbricati):
imponibilitą fiscale ragguagliata alla medesima proporzione che c'č fra 
totale ammortamenti effettuati e totale ammortamenti deducibili.
Ecco...
per questo non capisco.
Vi_Zeta 


Dipende.
Hai ammortizzato civilisticamente* anche il terreno facendo poi delle
riprese in aumento in dichiarazione? Oppure hai ammortizzato
civilisticamente il solo fabbricato, senza, quindi, fare riprese in
aumento?
Nel primo caso la plusvalenza fiscale è 510.000 Euro perché le riprese
in aumento (nell'esempio 10.000 euro) fanno aumentare il valore
residuo fiscalmente riconosciuto.
Nel secondo caso la plusvalenza, anche fiscale, corretta è 510.000.
Ciao
* prassi che quasi tutti seguivano fino al 2006 per evidenti ragioni
fiscali, sebbene contraria ai principi civilistici.

 totale ammortamenti effettuati e totale ammortamenti deducibili.
Direi che è proprio il concetto alla base delle due diverse discipline a 
comportare un trattamento fiscale diverso della plusvalenza.
Nel caso delle autovetture è il costo di acquisto dell'autovettura che è 
soggetto ad una limitazione (art. 164 TUIR le spese e gli altri componenti 
negativi...sono deducibili... nella misura del 40 per cento... Non si tiene 
conto: della parte del costo di acquisizione che eccede 35 milioni...) e la 
quota di ammortamento che eccede quella fiscalmente ammessa in deduzione è 
una variazione in aumento definitiva.
Nel caso dei terreni, la norma (come precisa la circolare AdE 11 del 2007 
punto 9.5) prevede "la necessità di effettuare lo scorporo tra il valore del 
terreno e quello del fabbricato solo ai fini della determinazione della 
quota (riferibile al fabbricato) che può essere ammortizzata e non anche ai 
fini della relativa plusvalenza (ovvero minusvalenza) di cessione".
Il concetto è forse più chiaro se consideriamo "l'origine" della 
disposizione: l'ammortamento del terreno (rectius della quota parte 
idealmente riferibile al terreno) non è deducibile non perché il costo del 
terreno non sia fiscalmente riconosciuto, ma perché non è corretto 
"ripartirlo" (e quindi ammortizzarlo) durante un periodo di "vita utile" 
che, di fatto, è illimitata. Al momento della cessione, però, il costo del 
terreno deve essere interamente riconosciuto e, quindi, se si è 
civilisticamente ridotto (perché ho operato ammortamenti civilistici anche 
sulla quota idealmente riferibile al terreno, ripresi in aumento in 
dichiarazione dei redditi), per la differenza è corretto operare una 
variazione in diminuzione.
Se rileggessi tutto mi renderei conto di non essere stato molto chiaro, 
quindi... non rileggo :-)
 

 residuo fiscalmente riconosciuto.
Ovviamente intendevo 500.000... :P