Newsgroup: it.discussioni.commercialisti
Titolo: Immobiliari di costruzione e locazione abitazioni

Una immobiliare di costruzione e rivendita (codice 70110 se non ricordo male 
ma dovrei verificare sul "librone" dei codici attivitа) ha nell'oggetto 
sociale oltre che la costruzione dei fabbricati anche la locazione degli 
stessi.
Questa societа ha costruito alcune abitazioni successivamente al 4/7/2002 
(quindi teoricamente nel periodo soggetto a rettifica della detrazione) ma 
non le ha vendute e le ha concesse in affitto dal 2006.
Gli affitti sono stati fatturati esenti in applicazione delle novitа del 
decreto di luglio.
In studio questa mattina si и posto il problema se rettificare la detrazione 
dell'iva sugli acquisti fatti per la costruzione delle suddette abitazioni. 
I dubbi ovviamente sono derivati dalla lettura della recente circolare (a 
domande e risposte) emanata dal ministero su queste questioni che, anche se 
in veritа non ho letto in modo molto approfondito, non trovo particolarmente 
brillante. Ma mi riprometto di leggerla con piщ attenzione.
Il ragionamento и stato basato sul fatto che vi sarebbe un "cambio di 
destinazione" dei beni con conseguente rettifica della detrazione passata.
Inoltre si vorrebbe far concorrere tali affitti nel calcolo per la 
determinazione del prorata di detraibilitа.
Io non sarei d'accordo.
In particolare non sarei d'accordo sulla rettifica ex art. 19bis1, c. 1.
Ma se tale dovesse essere la strada da percorrere, a questo punto le 
operazioni attive esenti derivanti da questi immobili per cui si и 
rettificata la detrazione dell'iva (determinandosi cosм una indetraibilitа 
specifica dei bei da cui derivano operazioni esenti) non dovrebbero 
concorrere al prorata.
Il mio ragionamento и il seguente.
Sappiamo che l'indetraibilitа di cui all'art. 19. c. 2 si trova in 
"contrapposizione" con l'indetraibilitа (o meglio la parziale detraibilitа) 
prevista dal successivo c. 5 del medesimo articolo 19.
In pratica sappiamo che se l'attivitа di un soggetto и caratterizzata da 
operazioni imponibili e nell'ambito di questa attivitа vengono svolte 
"singole operazioni" esenti occorre applicare il c. 4 rendendo indetraibile 
l'iva sugli acquisti di beni afferenti le operazioni esenti. In pratica se 
le operazioni esenti non sono oggetto dell'attivitа e/o sono accessorie vi и 
una indetraibilitа specifica degli acquisti relativi a tali beni ma vi и una 
detraibilitа generale e integrale per gli acquisti relativi a tutti gli 
altri beni afferenti operazioni imponibili. In tali ipotesi l'eventuale 
destinazione del bene a queste "singole operazioni" esenti comporterebbe la 
rettifica della detraibilitа ex art. 19bis2, c. 1 se inizialmente la 
detrazione fosse stata integrale.
Se perт l'attivitа di un certo soggetto si caratterizza per la presenza sia 
di operazioni imponibili sia di operazioni esenti, in base al c. 5 dell'art. 
19, vige la c.d. regola del "pro rata di detraibilitа generale". In questo 
caso l'iva su tutti gli acquisti effettuati da un certo soggetto и 
detraibile anche se nella misura del rapporto tra le operazioni imponibili e 
il totale delle operazioni (comprese quelle esenti).
Quindi non vi и una indetraibilitа specifica per l'iva su quei beni da cui 
derivano le operazioni esenti, ma una "detraibilitа generale" determinata in 
proporzione alle operazioni imponibili rispetto al totale.
Ulteriore conseguenza и che se la misura del prorata si modifica negli anni, 
oltre il 10%, ogni anno si andrа a rettificare l'iva a suo tempo detratta in 
base al differente pro rata di detraibilitа.
Ma solo questa sarа, in generale, la rettifica da fare.
Ora nel caso di specie l'attivitа di affitto и espressamente prevista come 
un'attivitа tipica della societа.
Il fatto che, a seguito delle modifiche introdotte dal d.l. di luglio, gli 
affitti (che, ribadisco, rappresentano delle operazioni caratterizzanti 
l'attivitа dell'impresa) siano esenti non comporterа l'applicazione 
dell'art. 19, c. 2, ma, bensм, l'applicazione del comma 5 del medesimo 
articolo 19. Siamo di fronte ad un soggetto che nell'ambito della sua 
attivitа caratteristica svolge sia operazioni imponibile (cessioni entro i 4 
anni con applicazione dell'iva) che esenti (affitto di abitazioni esenti).
Con la conseguenza che tutta l'iva sugli acquisti sarа soggetta al prorata 
di detraibilitа generale. Con l'ulteriore conseguenza che se il pro rata non 
subirа una modifica superiore al 10% non si dovrа effettuare alcuna 
rettifica in futuro.
Non ritengo corretto, nel caso di specie, invece applicare la rettifica di 
detrazione di cui all'art. 19-bis2, c. 1, in quanto ciт vorrebbe dire 
applicare il c. 2 dell'art. 19. Articolo che comunque non dovrei applicare 
per il fatto che non siamo di fronte ad un'attivitа caratterizzata solo da 
operazioni imponibili dove l'operazione esente (l'affitto delle abitazioni) 
rappresentano un'attivitа "occasionale".
D'altra parte, se invece si dicesse che si deve effettuare la rettifica 
della detrazione (ex art. 19bis2,c.1), in quanto applicabile l'art. 19, c. 
2, allora si dovrebbe anche arrivare alla conclusione che le operazioni 
esenti (derivanti da beni per cui non si и detratta l'iva in modo 
"analitico") non devono concorrere a formare il pro rata di detraibilitа 
generale.
Diversamente questo pro rata di detraibilitа andrebbe a colpire l'iva sugli 
acquisti di beni che sono afferenti a sole operazioni imponibili, in quanto 
per i beni afferenti alle operazioni esenti avremmo giа reso indetraibile 
l'iva sui relativi acquisti.
Per fare un esempio se un certo anno ho i seguenti dati:
1000 iva su acquisti (di cui 500 ipoteticamente imputabili a beni afferenti 
operazioni esenti)
Operazioni esenti per 5000
Operazioni imponibili per 7000
Se applico il c. 2 dell'art. 19 rendo indetraibile l'iva (500) afferente le 
operazione esenti.
Perт le operazioni esenti non concorrendo alla formazione del pro rata di 
detraibilitа generale.
Ne deriverа che l'iva sulle operazioni imponibili sarа integralmente 
detraibile.
Se invece dicessi che applico il c. 2 dell'art. 19, rendendo 
"analiticamente" indetraibile l'iva di 500 e poi facessi anche partecipare 
le operazioni esenti al prorata di detraibilitа avrei che quest'ultimo 
sarebbe pari a 7000/12000=58%
Ma questo 58% dovrei applicarlo, a questo punto, all'iva che risulta 
"generalmente detraibile" quindi a 500. Si avrebbe che quindi la detrazione 
diverrebbe 290.
Ma sappiamo che quei 500 in veritа afferiscono solo ed esclusivamente alle 
operazioni imponibile di 7000, in quanto giа in precedenza si era 
determinata l'indetraibilitа di 500 di iva afferenti beni relativi ad 
operazioni esenti.
In pratica si avrebbe una doppia indetraibilitа che non и propria del 
sistema iva.
Detto questo concludo comunque dicendo che io personalmente ritengo che non 
sia da applicare nel caso specifico l'art. 19, c. 2 e, di conseguenza, non 
trovi applicazione la rettifica della detrazione prevista dal comma 1 
dell'art. 19bis2, ma, trovando applicazione l'art. 19, c. 5, trovi, 
tuttalpiщ, applicazione la eventuale rettifica della detrazione ex art. 
19bis2, c. 4.
ciao

Puoi darmi il numero di circolare ? Grazie 

La trovi qui
http://www.finanze.it/export/download/altri/circ12e.pdf
ciao

 19bis2, c. 4.
Concordo. Solo un particolare, quel "tuttalpiù" lo toglierei perchè ritengo 
non ci siano dubbi sull'applicazione del 19bis2 comma 4.
PS: ma perchè non ha optato per l'IVA?
--
A.Co. 

Grazie A.Co..
Non č stato optato perché si tratta di abitazioni (A/2).
ciao