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Titolo: detrazione o no?

Egregi signori buonasera
quesito:
professionista 35 anni, ristruttura a proprie spese appartamento intestato 
al padre e ne ricava un ufficio per la professione.
Le opere vengono tutte fatturate.
L'appartamento è registrato in catasto come abitazione e non come ufficio.
Queste spese possono essere detratte ai fini IRPEF? tutte? in parte? in che 
entità massima annuale? qual è la norma di riferimento?
Grazie per ogni intervento. 

 Grazie per ogni intervento.
dal Frizz pag 192
Manutenzioni su beni di proprietà di terzi
" non si applica il limite della deducibilità del 5% "
quindi " manutenzioni " .- ( e come tali deducibili
se inerenti l'attività professionale esercitata o funzionali
per svolgerla ).- Però forse l'importo può essere eccessivo
da dedurre in un solo esercizio.
E' bene che chiedi ad un professionista
e valutare il tutto con oculatezza.
Ciao
-- 
Ciao da
Stunat
________________
Saper parlare è un dono di molti
Saper tacere è un dono di pochi
Saper ascoltare è un dono di pochissimi

 ha scritto nel messaggio 
news:u1czf.36639$av6....@tornado.fastwebnet.it...


Si potrebbe valutare l'ipotesi di considerarle quali "spese relative 
all'ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione staordinaria" di 
immobili utilizzati nell'esercizio della professione, da spesare in cinque 
esercizio, in base all'rt. 54, c. 2, ultimo perido, del tuir.
In pratica sarebbero spese su di un immobile dato in comodato per svolgere 
la professione e sul quale il professionista ha effettuato delle spese per 
adattarlo alle proprio esigenze lavorative.

casanmaner ha scritto:

_________________
Ovviamente il contratto di comodato dev'essere stato registrato
prima del sostenimento delle spese di ammodernamento, ecc. ecc.
--  
Postato da Virgilio Newsgroup: scopri i nuovi gruppi 
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 prima del sostenimento delle spese di ammodernamento, ecc. ecc.
Non c'è obbligo di registrazione del comodato che non sia scritto. Sì, sì, 
lo so ... il ministero dice che è obbligatorio avere un comodato scritto e 
registrato.
Ma credo che il fatto che il soggetto abbia fissato il proprio domicilio 
lavorativo nell'immobile del genitore (immagino che vi sia un'indicazione ai 
fini iva di dove viene svolta l'attività), e considerato che il genitore 
concede l'immobile senza nulla chiedere, ne faccia configurare un comodato.
Insomma la dimostrazione che l'immobile è utilizzato per l'attività può 
essere fornita anche con altri mezzi.



Visto l'importo penso sia opportuna e vivamente consigliata
la procedura dell'ammortamento.
cinque anni.
ciao e 'notte
(posta sotto e non sopra la risposta)


 altri mezzi.
io non sono d'accordo:
1- l'immobile non è del professionista
2- le spese non spettano al professionista
3 - le spese son a carico del proprietario
4- per provare che le spese son state poste a carico del professionista va 
fatto un comodato (o contratto affitto) o con data antecedente al 
sostenimento delle spese stesse nel quale si dice che dette spese son a 
carico del comodatario o locatario, o quand'anche lo si faccia dopo, va 
citato in esso che le spese sostenute PRIMA della stipula son a carico del 
comodatario.
Ovviamente è da farsi per iscritto e va obbligatoriamente registrato.
Vi son sentenze in merito ed il codice civile è chiaro nel stabilire a chi 
spettino certe spese (al locatario o comodatario spettano solo quelle di 
piccola manutenzione ordinaria)
in assenza di prova certa il comodatario o locatario non spesa nulla.
saluti

 Ovviamente è da farsi per iscritto e va obbligatoriamente registrato.
E dove nel codice è previsto che occorra un comodato fatto per iscritto.
Cass. 18/11/74 n. 3695 "... quanto alla forma il comodato può essere 
concluso verbalmente anche se ecceda il novennio", e non mi pare che le cose 
ad oggi siano cambiate.
Si tratta di poter dimostare un certo fatto, e certamente sarebbe opportuno 
farlo in forma scritta, registrarlo, ecc. ecc.
Se un cliente venisse da me prima di aver fatto tutto, gli farei seguire la 
strada migliore.
La questione però è un'altra. Se trovi le cose già fatte e magari ci sono 
possibilità per far dedurre una spesa che risulta inerente all'attività 
cerchi gli appigli per dedurre la spesa.
C'è modo di dimostrare che comunque si tratti di spese sostenute per 
l'attività professionale? Bisogna vedere ovviamente il caso concreto, ma 
direi di sì. Il gioco vale la candela? 40.000 euro di spese sostenute per 
svolgere la propria attività, da dedurre o non  dedurre, direi che valgano 
la candela. Ovviamente al cliente si dovrà prospettare la questione e i 
rischi. Ma di certo non prenderei i "pezzi di carta" e li getterei nel 
cestino, dicendo ...."no, non sono deducibili. punto!!!!". Infatti 
rispondendo ho usato il condizionale "si potrebbe valutare ... ecc."
Certamente il nostro "professionista stressato", assieme al cliente, dovrà 
valutare attentamente la situazione, ma non escluderei a priori la 
deducibilità.

 la deducibilità.
io invece mi tutelerei, dato lo scarso costo in rapporto all'operazione, 
procederei come indicato..
poi ognun agisce come gli va...
si parlava nel quesito di spese di ristrutturazione immobile, le quali non 
son di competenza del comodatario.
saluti 

 la deducibilità.
penso che ora abbia elementi sufficienti..
ciao 

 esercizio, in base all'rt. 54, c. 2, ultimo perido, del tuir.
Concordo con la percorribilitą della suddetta strada
VB

 VB
certo.. ma come? 

Ma non si stava parlando di comodato?
Mi richiami gli articoli della locazione (tra l'altro il 1574 non mi pare 
tratti delle spese sostenute dal locatario), mentre stiamo parlando di 
comodato e di spese sostenute dal comodatario.
Io invece richiamo l'art. 1808 e la giurisprudenza relativa che ti riporto 
per "fissare" i paletti.
Articolo 1808 - Spese per l`uso della cosa e spese straordinarie
Il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi 
della cosa.
Egli però ha diritto di essere rimborsato delle spese straordinarie 
sostenute per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie e 
urgenti.
Cass. 26/6/1992 n.7923
Al comodatario non sono rimborsabili le spese straordinarie non necessarie 
ed urgenti, ache se comportino miglioramenti, tenendo conto della non 
invocabilità da parte del comodatario stesso, che non ne è né possessore né 
terzo, dei prinicipi di cui agli art. 1150 e 936 c.c., ed altresì della 
carenza, anche nel similare rapporto di locazione, di un diritto ad 
indennizzo delle migliorie.
Ora le ristrutturazioni di cui si parla immagino siano state fatte per 
adeguare l'immobile alle necessità professionali, potrebbero aver apportato, 
come no, delle migliorie. Immagino che le spese di ristrutturazione debbano 
essere ricomprese nel concetto di "spese strarodinarie" utilizzate dall'art. 
1808. A me pare di capire che queste spese sostenute dal comodatario non 
possano essere rimborsate, che comportino miglioramenti o meno, in quanto 
non sono spese né necessarie né urgenti. Sono spese che il comodatario ha 
sostenuto per adattare l'immobile alle esigenze professionali.
La prova che le spese sono sostenute dal comodatario le avrai con le fatture 
di spesa intestate al comodatario e con i pagamenti effettuati dal 
comodatario. Questa è la prova necessaria per dimostrare che le spese sono 
sostenute. Poi si tratta di stabilire se sono inerenti. L'immobile è, o 
sarà, quello dove viene fissato il domicilio lavorativo. E l'immobile 
utilizzato per svolgere l'attività. Quindi queste spese sono inerenti.
Tu mi dirai che poiché non c'è un contratto di comodato scritto e registrato 
non ho la prova che l'immobile lo utilizzo per l'attività. Ma allora, a 
voler essere "fiscali", anche un contratto scritto, e registrato, 
successivamente al sostenimento delle spese prova che l'immobile è stato 
concesso in comodato solo successivamente e che quindi quelle spese 
potrebbero non essere considerate inerenti in quanto sostenute, su base 
volontaria, precedentemente alla stipuazione scritta del contratto di 
comodato.
A questo punto comunque dovresti trovare altri mezzi per dimostare che 
l'immobile era strumentale già quando hai sostenuto le spese e quelle spese 
le hai sostenute per lo svolgimento dell'attività.

 spese le hai sostenute per lo svolgimento dell'attività.
perchè?
ora vedi tu, fai tu.. sostieni la tua tesi e io me ne lavo le mani
le spese di manutenzione ordinaria, straordinaria è a carico del 
proprietario e per detrarla l'utilizzatore deve dal proprietario esser 
regolata in contratto.
è così per la locazione, per il leasing, per il comodato .. l'immobile non è 
dell'utilizzatore...
saluti 

casanmaner wrote:
e poi scusa.. son tutte cose che posson esser pattuite e regolamentate in 
contratto.. tutte.
e io per risparmiare la marca da bollo e l'imposta di registro di una 
mancata registrazione mi devo ingabolare in contenziosi?
io butto giů un contratto di comodato scritto di immobile, regolo la spesa 
come piů mi piace, lo registro in termine fisso e mi paro il culo ops.. 
scappata..
lo puoi contestare questo? no, penso proprio di no.
saluti 

 ora vedi tu, fai tu.. sostieni la tua tesi e io me ne lavo le mani
Scusa perchè non dovrei sostenere la mia tesi? Tu non fai lo stesso? Su di 
un NG non si sostengono tesi?
O bisogna solo rispondere "fai come ti pare ...", "a be se voi le deducete 
allora ...", "vedi tu, fai tu...", "ognuno fa come gli va...", come se 
l'interlocutore che non la pensa come te sia un coglione?
Cavolo, mi riaffaccio su questo ng dopo parecchio tempo, e vengo accusato di 
sostenere le mie tesi come se fosse una cosa da non fare.... ma pensa te 
....

 fare.... ma pensa te ....
non ho detto questo.. ho detto sostienila pure... io che ci posso fare?  e 
sapessi quante volte lo han detto a me..
io ho la mia e tu la tua.. visto che nessun recede, che si faccia un po come 
ci pare.. ndo sta il problema..
ripeto.. se registro il contratto e prevedo questa ipotesi, penso che 
nessuno mi dirą mai nulla..forse qualcuno che mi contesta il contrario 
invece lo trovo
per quanto riguarda le spese sostenute prima vedi la CTC 2606 del 07/06/1995
mi par di aver citato tutto...
saluti 

ringrazio tutti coloro che sono intervenuti per rispondere al quesito, mi 
scuso anticipatamente per quanto riquarda la forma dei miei interventi 
riguardo le regole dei NG sul postare sopra o sotto, non postare affatto 
ecc......... ma sono poco pratico abbiate pazienza.
magari chiarisco qualche punto in modo tale da fugare ogni dubbio circa le 
opere eseguite:
- l'appartamento di cui parliamo è al piano terra ed era già completamente 
funzionante ed abitabile. Certo, non era di nuova edificazione, ma ci si 
poteva abitare.
- le opere eseguite consistono nel rifacimento/sistemazione degli impianti 
(in quanto in origine erano in comune col piano superiore).
- la rimozione della cucina (poco utile alla professione) lo spostamento del 
bagno (spostato per creare una sala riunioni).
- l'apertura di una porta su strada (per consentire l'ingresso diretto dei 
clienti)
- la formazione di una nuova linea telefonica (per avere nuovo numero 
diverso dal piano superiore) con adsl, fax ecc...
- opere strutturali (le pareti demolite per eliminare cucina e spostare il 
bagno erano portanti) per sostenere il piano superiore.
- da qui chiaramente si è reso indispensabile sostituire i pavimenti.
Penso che come riportato da casanmaner queste opere non sono "utili e 
urgenti" ma concepite esclusivamente per creare un ambiente lavorativo.
Grazie

 Grazie
io leggerei la sentenza 2739/2001 della cassazione...
..certo, non registrare un comodato prevedendo tale ipotesi č di notevole 
risparmio...
ciao, buon lavoro 

 ha scritto nel messaggio 
news:dqniqv$na1$1...@area.cu.mi.it...
Se mi è permesso non concordo con il "principio" fissato da questa sentenza 
di cassazione.
Tra l'altro il principio avrebbe valenza generale, anche se nel contratto 
fosse previsto espressamente in contratto che quelle spese sono a carico del 
locatario. Ciò per la considerazione che tali previsioni contrattuali 
"possono spiegare la partecipazione dell'affittuario ai lavori ed al 
connesso onere economico" (anzi direi che palesano espressamente l'interesse 
alla partecipazione in queste spese e al connesso onere economico) ma 
resterebbe comunque il fatto che "non trasformano un'opera edificatoria 
(n.d.r. l'onere sostenuto), di competenza e profitto del proprietario, in un 
atto dell'impresa che includa nel relativo complesso aziendale soltanto 
l'uso a titolo obbligatorio del bene stesso (non il diritto dominicale)".
In pratica la cassazione sta dicendo, che anche se hai un interesse nel 
sostenere queste spese, che non dovrebbero essere di tua competenza e che 
non sono di tuo profitto, e di cui non dovresti accollarti l'onere, (e 
questo interesse lo puoi palesare anticipatamente al momento della stipula 
del contratto, ma lo puoi sostanziare anche concretamente se in contratto 
non hai previsto qualcosa di particolare ma poi effetti manutezioni, opere e 
altri lavori) e decidi di sostenerle, ciò non giustifica la deduzione del 
costo, in quanto per l'impresa è solo consentito il godimento di quelle 
opere e non comportano un diritto dominicale.
Ma queste considerazioni hanno valore sia che tu nel contratto non preveda 
nulla sul sostenimento di queste spese (cioè non dica che le sostieni ma poi 
successivamente te ne faccia carico anche sapendo che il beneficio sarà del 
propritario), sia che preveda espressamente che ti accollerai l'onere perchè 
anche in questo caso non si avrebbe la trasformazione dell'opera in un atto 
dell'impresa che includa nel complesso aziendale solo l'uso a titolo 
obbligatorio e non includa un diritto di proprietà.
Per quanto riguarda l' "inserimento postumo" la CTC (la data riportata non 
mi sembra corretta) non ha detto espressamente che se vi fosse stata 
l'indicazione in contratto sulla sorte di quelle spese, comunque sostenute 
prima della disponibiltà dell'immobile, che le stesse sarebbero state 
deducibili.
Sono partiti da un contratto dove si specificava che l'immobile era 
funzionale e non presentava difetti, facendo quindi presumere che non 
necessitava di lavori successivi. Hanno constatato che nulla era detto 
rispetto a spese precedenti la disponibilità e che non vi era alcuna 
contrattazione "preventiva" ("l'assenza di ogni previa contrattazione"). Da 
ciò hanno dedotto l'indeducibilità, in base alle considerazione di cui già 
ho scritto nel 3d precedente.
Non è detto però che se ne possa ricavare un principio contrario. Cioè non è 
detto che la lettura in negativo di questa sentenza, possa portare, nei casi 
concreti, all'affermazione che se prevedi una contrattazione successiva  su 
(con una clausola che faccia riferimento a) spese antecedenti agli effetti 
del contratto, che queste spese vengano considerate deducibili. Perchè 
comunque occorrerebbe dimostrare una "previa contrattazione", la quale, per 
sua defizione, dovrebbe essere effettuata precedentemente al sostenimento 
dell'onere e antecedente alla stipula del contratto che consente la 
disponibilità del bene solo da quando il contratto ha effetto.
Per questo comunque, anche volendo registrare successivamente il contratto, 
non mi sentirei in una "botte di ferro" e mi preoccuperei di trovare prove 
che dimostrino una previa contrattazione e cercherei di dimostrare che la 
disponibiltà del bene è comunque antecedente al sostenimento del bene. 

casanmaner wrote:
bon...
e quindi cosa mi costa registrare un contratto di comodato regolando il 
trattamento di dette spese? in deroga al codice civile?
niente, e dormo tranquillo
saluti 


perchè? il trattamento di dette spese è liberamente rimesso alla volontà 
delle parti in deroga al codice civile..(ove non è pattuito nulla per 
iscritto vale il codice civile, a nulla vale il consenso orale)
certo, puoi sempre incappare in un solerte verificatore, ma se non ho 
pattuito nulla per iscritto son certo che al 100% romperan le palle...
ho scorso la banca dati ipsoa in mio possesso ed in tutti i casi simili a 
questo i contraenti avevano:
- contratto di comodato scritto  e registrato
- trattamento spese ordinarie e straordinarie pattuito in contratto
ciao


A me pare di capire che il principio esposto non dipenda dal fatto che tu
abbia o non abbia previsto in contratto il sostenimento delle spese, che
sono di competenza del proprietario, a tuo carico.
Il codice civile dice che certe opere sono di competenza del proprietario e
quindi è il proprietario che le deve sostenere. Tu, in considerazione di
tuoi particolari interessi (che "possono spiegare la partecipazione
dell'affittuario ai lavori ed al connesso onere economico"), derogando a
quanto previsto dal codice civile (e la deroga non è detto che debba essere
per forza prevista contestualmente alla stipula del contratto, ma potrà
anche essere prevista con accordi successivi con i quali si stabilisce che
l'affittuario accetta di sostenere gli oneri di una particolare opera), poni
a tuo carico delle opere, che, ripeto, sono di competenza del (e il cui
profitto rimane in capo al) proprietario.
La cassazione ha affermanto che l'interesse a sostenere tali oneri,
l'interesse a compiere l'opera, benchè giustificato ("possono spiegare"),
***"non trasformano un'opera edificatoria, di competenza e profitto del
proprietario, in un atto dell'impresa che includa nel relativo complesso
aziendale soltanto l'uso a titolo obbligatorio del bene stesso (non il
diritto dominicale)".***
Direi che quel di competenza è da leggere in base a quanto fissato di
regola, e, però, derogato dalle parti (nel contratto stesso o per successivo
accordo e previsione).
Tu nel contratto puoi anche fissare che queste opere le poni a tuo carico,
nonostante siano di competenza e ne benefici il proprietario. Però su
quell'opera continuerai ad avere solo ed esclusivamente un diritto di
godimento e non entrerà nel tuo complesso aziendale un diritto dominicale
(di proprietà) sul risultato dell'opera. E ciò, per la cassazione, sarebbe
presupposto di indeducibilità.
E che nel tuo complesso aziendale non entri SOLO che un diritto di
godimento, e non ANCHE un diritto dominicale, sulle opere che hai sostenuto
non dipende dal fatto che tu abbia o meno inserito in contratto la clausola
di sostenimento a tuo carico delle spese.
Come ho detto prima, una clausola contrattuale che preveda che certe "opere"
siano sostenute dal locatario rende palese l'interesse dello stesso alla
partecipazione "ai lavori ed al connesso onere economico" ma non fa venir
meno la seconda parte della considerazione fatta dalla cassazione.
Che questo interesse a sostenere l'onere economico di certe opere, che non 
entrano nella disponibilità dell'affittuario, sia fissato già al momento 
della stipula del contratto, o sopraggiunga
successivamente, non cambia la questione.

 successivamente, non cambia la questione.
ok, non facciamo nulla di nulla ....
ciao. 

 :-)
...magari... ma anche non facendo niente.. anzi..
saluti

casanmaner wrote:
colgo l'occasione per:
MANUTENZIONI, RIPARAZIONI e
AMMODERNAMENTO - Artt. 102.6 - P.C. n. 16 e 24
http://www.studiorighetti.it/docs/guidadoc.cfm?ID=130
saluti