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Titolo: Ristrutturazione immobile in locazione

Un inquilino di immobile commerciale si accorda con la proprietà in questo 
senso:
a fronte di un canone di locazione MODESTO si fa carico di alcune importanti 
spese di ristrutturazione.
Ovviamente il contratto è un  6+6.
L'immobile acquistato per 1mln di euro è fatiscente e l'inquilino si accolla 
una spesa di ristrutturazione di circa 500000 euro che comporta un 
rifacimento importante di praticamente TUTTO...inpianti elettrici, 
serramenti, pavimenti.... con anche abbattimento muri, cambio planimetrie 
ecc.ecc.
Ammesso che si tratti di opere incrementative del valore dell'immobile (cosa 
di cui NON sono convinto) ho i due seguenti quesiti:
1 Io farei ammortizzare la spesa dell'inquilino nei 12 anni del contratto di 
locazione. Condividete la mia impostazione?
2 tenuto conto che l'inquilino prima della fine dell'anno avrà pagato un 
avanzamento lavori di circa 250000 euro, da quando e in che misura fareste 
cominciare l'ammortamento di questa spesa? Io considererei la prima tranche 
di 250k per 12 anni e la seconda tranche di 250k del 2011 per 11 anni. 
Condividete la mia ompinione?
Ciao e grazie 

Condividete la mia ompinione?
per me l'ammortamento dovrebbe partire da quando le utilizzi.
Comunque ci ragiono, interessa pure a me.
ANCHE SE PENSO CHE TANGO ABBIA GIA' LE RISPOSTE IN TASCA ;-)

Aggiungo, altrimenti mi dimentico di dirlo, che nel contratto va
previsto che il conduttore possa effettuare i lavori sull'immobile,
altrimenti in caso di accertamento recuperano i costi dedotti e l'Iva
detratta.

 ha scritto nel messaggio 
news:sg73d6p2tuj26ve19...@4ax.com...

vero..
però io ci leggo anche questo..
a fronte di canone basso mi fai questi lavori (che alla fine restano a me 
senza nulla a tuo pretendere)
il locatore non dichiarerà mica solo il canone  basso voglio sperare..
ciao 


ovvio che questo è il disegno sottostante ;-PPPPPP

 ovvio che questo è il disegno sottostante ;-PPPPPP
tanto lo sgamano :-) 

tanto lo sgamano :-) 
beh, dipende com'è messo il tutto dopo 6/12/18/24/30 anni ;-pppppp

scherzi a parte, il canone deve essere alto


il proprietario � impresa? 
immagino che il conduttore lo sia

L'immobile acquistato per 1mln di euro è fatiscente e l'inquilino si accolla 
art. 1617 c.c. "Il locatore è tenuto a consegnare la cosa [...] in
istato da servire all'uso e alla produzione a cui è destinata".

L'immobile acquistato per 1mln di euro è fatiscente 
art. 1617 c.c. "Il locatore è tenuto a consegnare la cosa [...] in


 ha scritto nel messaggio 
news:ipr4d618a527d6et4...@4ax.com...

L'immobile è agibile ma fa schifo.
Non è un rudere e teoricamente potrebbe pure metterci la sua attività....ma 
visto che lo vuole "superlusso" ci farà un macello di interventi.
E' come se affittasse una casa di corte e volesse farla diventare un 
appartamento lusso.... 

 scherzi a parte, il canone deve essere alto
....allora.
Cerco di esse un po' più chiaro anche perchè in effetti sono rimasto 
CRIPTICO.
HO MENTITO
Il canone in realtà non è basso. E' normale.
Il contratto durerà sicuramente 12 anni in quanto la società (SRL) 
proprietaria dell'immobile è riconducibile all'inquilino/imprenditore 
individuale.
Si è scelto di far fare i lavori (circa 500k di lavori su immobile da 1mln 
comperato 2 anni fa) perchè:
1 si vuole evitare di cacciare soldi dentro la srl e si vuole evitare di 
indebitarla
2 l'imprenditore i soldi li ha e li caccia direttamente
3 (questa è in relatà la ragione fondamentale) se alcuni lavori fossero 
classificabili come incrementativi del valore dell'immobile, mentre la srl 
incrementerebbe il valore a bilancio con tristissimo ammortamento al 3% 
l'inquilino, a mio avviso, potrebbe recuperare il costo al massimo in 12 
anni.
4 se la srl si sobbarcasse i costi & interessi andrebbe in perdita cronica 
salvo locare a un prezzo oscenamente alto.
Per tutta questa serie di ragioni ho pensato a far fare i lavori di 
ristrutturazione all'inquilino e non alla srl.
La srl ovviamente autorizza i lavori che sono sturtturalmente specifici per 
l'esercizio di quell'attività (un domani un altro esercizio commerciale 
dovrebbe rifare quasi tutto....quindi grosso arricchimento non ce 
l'avrebbe).
MA...tornando a BOMBA sul quesito....CONFESSATO che l'affitto è di importo 
in realtà "normale" mi continuo a domandare:
Una ristrutturazione importante fatta dall'inquilino è ammortizzabile in 
quenti anni? 


pc contabile 16 e circolare 27/2005
ciao