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Titolo: plusvalenza da cessione immobili

..posseduti da meno di 5 anni da una persona fisica. 
Nel calcolare la plusvalenza posso tener conto degli interessi passivi
pagati sul mutuo ipotecario che grava sull'immobile? La norma parla di
"ogni altro costo inerente", quindi direi di sì.
-- 
Tango-
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"Tango-"  ha scritto nel messaggio news:imupbe$4fa$1...@news.newsland.it...
..posseduti da meno di 5 anni da una persona fisica.
Nel calcolare la plusvalenza posso tener conto degli interessi passivi
pagati sul mutuo ipotecario che grava sull'immobile? La norma parla di
"ogni altro costo inerente", quindi direi di sì.
-- 
Tango-
Si, compreso parcella notarile e imposta sostitutiva, nonchè qualsiasi altra 
spesa inerente.
Ciao
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista 

 "ogni altro costo inerente", quindi direi di sě.
anch'io sarei di questo parere, ma questo notaio dice di no, per quel che
conta:
http://www.notaioricciardi.it/UFFICIO/PLUSVALENZE/PLUSVALENZE%20IMMOBILIARI%20TASSAZIONE%20SOSTITUTIVA%20(Trabace).pdf
 
Ciao


Tango-
"....da considerarsi non costi inerenti all’immobile ma costi relativi alle 
modalità di acquisizione della provvista necessaria per l’acquisto."
.... e la parcella notarile non rientrerebbe, allora, nella stessa 
casistica? Perchè la parcella notarile si e gli interessi no???
Non capisce un c@@@@@o!!!!



però non è peregrina l'osservazionel notaio..
" Sembra doversi escludere la possibilità di portare in deduzione della base 
imponibile    le spese notarili relative a mutui contratti per l'acquisto 
dell'immobile e i
relativi  interessi  passivi,    da  considerarsi  non  costi  inerenti  all'immobile 
ma  costi  relativi alle modalità di acquisizione della provvista necessaria 
per l'acquisto"
. il costo è corrispettivo pattuito piu l'ammontare degli oneri fiscali 
(imposta di registro o IVA, imposte ipotecarie e catastali, ecc.) sostenuti 
in relazione all'acquisto dell'immobile
oggetto di cessione, l'ammontare della parcella corrisposta al notaio per l'acquisto 
dell'immobile oggetto di cessione,.l'ammontare delle spese incrementative 
del valore dell'immobile sostenute in relazione al bene oggetto di cessione, 
poi vero, ogni altro costo accessorio .
 

 poi vero, ogni altro costo accessorio .
Mah, a me pare che il costo sia inerente. Comunque spiegherò la situazione
al cliente e, visto che parliamo di 70.000 Euro di interessi e 14.000 di
maggiore imposta, farò scegliere a lui.


Tango-
Infatti, il testo unico tratta di "....aumentato di ogni altro costo 
inerente al bene medesimo.".
La frittata si può girare come si vuole, ma il costo dev'essere solamente 
inerente al bene. Il principio è l'inerenza senza nessuna 
"sotto-specificazione" d'inerenza.
Se dovessimo "sotto-specificare" l'inerenza, allora non ne veniamo più 
fuori: le imposte non rappresenterebbero una spesa strettamente 
incrementativa come una ristrutturazione. Che rapporto di uguaglianza lega 
il costo delle imposte alla spesa per la ristrutturazione. E il costo per 
liberare l'immobile da vincoli (non parliamo d'ipoteca), perchè dovrebbe 
essere incrementativo? La proprietà è e rimarrà sempre acquisita. Quindi, se 
valutassimo queste differenze, secondo me, non se ne uscirebbe più fuori, 
anche perchè il Tu è chiarissimo.


 anche perchè il Tu è chiarissimo.
sono sostanzialmente d'accordo.


E la provvigione per la mediazione alla vendita? La dedurreste? 

E la provvigione per la mediazione alla vendita? La dedurreste?
Il bene correlato alla provvigione genera ricavo tassabile e senza la quale 
il ricavo non si sarebbe generato.
Checchenedica il fisco, per me è un costo inerente.



ok, però il fisco anche se in riferimento all'invim, sul tema si era 
espresso così come cita  quel notaio
"Il d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 643 sull'INVIM, disciplina spesso richiamata
per analogia, all'art. 12    escludeva espressamente dalle spese detraibili 
gli interessi
passivi corrisposti in relazione all'acquisto. Tanto secondo la Circolare 19 
dicembre
1972,  n.  16  del  Ministero  delle  Finanze,  allo  scopo  di  non  creare 
disparità  di
trattamento  tra  soggetti  che  acquistavano  con  mezzi  propri    e 
contribuenti  che
procedevano all'acquisto mediante la contrazione di un mutuo. "
ciao 

gli interessi passivi corrisposti in relazione all'acquisto.
Grazie, nell'Invim la norma specificava chiaramente cosa significasse 
(art.13) spesa incrementativa. L'art. 12 specificava le spese relative 
all'acquisto. Nelle spese relative all'acquisto ci potrebbe essere di tutto 
e di piů, quindi, per interpretazione (assurda), si č trovata la quadra per 
la circolare ministeriale.
Qui la norma tratta solo ed esclusivamente di ogni altro costo inerente.
Non si puň fare nessun raffronto con l'invim.


 Non si può fare nessun raffronto con l'invim.
non lo so, però magari il fisco il raffronto te lo fa e nel caso dovessi 
dire al cliente che la cosa non è chiara gli farei presente anche questo, se 
poi lui decide per l'inserimento ok..
ciao 

ciao
Questo è scontato: al cliente si deve mettere tutto sul piatto.



Lo faresti quindi rientrare come "costo inerente al bene" che va ad 
aumentare il costo di acquisto anche se si tratta di  un costo di vendita e 
l'art. 68 dalla parte attiva richiama i corrispettivi percepiti (senza 
specificare la possibilità di dedurre gli oneri di vendita)?
E' questo il ragionamento che faresti? 

E' questo il ragionamento che faresti?
No, stai ingarbugliando la frase. Lo considero un costo inerente al bene. 
Stop. Perché? Perché grazie a quel costo il mio bene produce reddito 
tassabile. Stop.
Se non ci fosse l'intermediazione il bene non è venduto, quindi non produce 
reddito, quindi l'intermediazione è strettamente inerente all'operazione che 
si sta effettuando.
L'art. 68 tratta solo di costi inerenti, senza specificare null'altro.



E' vero che parla di ogni altro costo inerente al bene, però ne parla 
facendo seguito al periodo relativo al costo di acquisto e potrebbe essere 
letto nel senso che i costi da aggiungere al costo di acquisto in qualche 
modo siano quelli sostenuti per avere a disposizione l'immobile così come è 
al momento della vendita.
A differenza di altre plusvalenze (es. redditi d'impresa), dove quando si 
disciplina come determinare la plusvalenza, viene specificato che il 
corrispettivo conseguito è al netto degli oneri accessori di diretta 
imputazione, in questo caso il riferimento e ai soli corrispettivi percepiti 
(senza specificare al netto di oneri accessori di diretta imputazione, quali 
potrebbero essere le provvigioni per la mediazione).
Quindi a questo punto tu nella voce "costi inerenti al bene", a prescindere 
che dalla lettera della norma sembrerebbe far riferimento a costi sostenuti 
per l'acquisizione del bene, faresti rientrare anche quelli di vendita in 
quanto in generale onere inerente al bene.
Ci penso ancora un po' .....

Ci penso ancora un po' .....
La frase non č congiunta con un "o", ma con "aumentato": quell'aumentato 
"stacca" la correlazione degli oneri relativi ai costi e la estende a 
qualsiasi onere.



Se ci fosse stata un "o" avremmo avuto una "disgiunzione" in questo caso al 
costo di acquisto (o produzione) invece vengono "congiunti" altri elementi 
(ogni altro costo inerente il bene).
Il problema è intendere cosa significhi "ogni altro onere relativo al bene". 
Perché da un certo punto di vista una provvigione sulla vendita non è un 
costo "relativo al bene" in sé (non ne "aumenta" il costo) ma è un elemento 
che cercamente, essendo legato al corrispettivo della vendita, concorre a 
ridurre il guadagno del venditore (in termini numerici concorre a produrre 
la plusvalenza riducendola).
D'altra parte però il riferimento non è nemmeno ad ogni costo inerente alla 
produzione della plusvalenza (come avviene ad esempio nelle plusvalenze di 
cui alle lettere c) e cbis) regolate dal comma 6 dell'art. 68) nel qual caso 
certamente il costo della provvigione potrebbe concorrere a formare la 
plusvalenza.
Per questo ho il dubbio che il costo della provvigione, sostenuto non tanto 
per il bene in sè ma per la vendita della stesso, quindi, per usare una 
terminologia che si trova in altra parte del tuir, per la produzione della 
plusvalenza, non venga considerato rilevante. E' un dubbio che ho e non ho 
la certezza di poter considerare questo elemento come "deducibile 
fiscalmente" (anche se da un punto di vista economico ha sicuramente 
determinato una plusvalenza più bassa).
Boh .... ci penso ancora un po'. 

Boh .... ci penso ancora un po'.
Comunque è assurdo vedere come nelle cose più semplici, in Italia, ci si 
debba perdere in tempo e denaro in fatto d'imposte o potenziali accertamenti 
e per che cosa??? Per l'incapacità legislativa di tutti i governi.
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 E la provvigione per la mediazione alla vendita? La dedurreste?
io direi di sì. E anche il notaio di cui ho linkato il parere prima è
dello stesso parere.
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