Newsgroup: it.discussioni.commercialisti
Titolo: Cliente incastrato dalla banca

Un cliente sta costruendo la sede nuova (capannone+uffici) per iniziare 
i lavori ha dato una caparra 100 e il costuttore ha aperto un 
finanziamento a stato di avanzamento lavori. Valore totale 600. Nel 
frattempo il cliente, nella stessa banca, ha fatto le pratiche per la 
pre-approvazione di un mutuo.. che prima era di X.. dopo gli è stato 
aumentato a Y (80%) ma gli verrebbe erogato ad un tasso pessimo.
 
Ora la costruzione è all'80% e il cliente ha saputo che in un'altra 
banca gli farebbero un tasso migliore sul mutuo e ha iniziato a 
interessarsi.
Oggi il costruttore lo chiama perchè la banca non gli eroga più 
finanziamenti per l'avanzamento dei lavori perchè ha avuto notizia 
(probabilmente dal costruttore stesso.. o perchè il cliente non si è 
impegnato ad aprire il mutuo ) che andrà in un'altra banca a farsi 
erogare il mutuo.
La banca del costruttore ora per proseguire vuole l'impegno del cliente 
ad aprire il mutuo altrimenti il costruttore dice che gli chiedono il 
rientro del finanziamento perchè per loro non c'è l'acquirente.
 
Ora il cliente non è che sull'unghia può pagare i lavori al costruttore 
e mi chiede cosa fare..
 
Sbaglio o è una scorrettezza ?
Uno può chiedere in altre banche fino a quando non fa tutta l'istruttoria..
A me sembra una strategia per incastrare il cliente e costringerlo ad 
aprire il mutuo nella stessa banca del costruttore che così guadagna di più.
Non mi è mai capitato il caso ma si possono avere pre-approvazioni in 
più banche e poi scegliere la migliore ?

 più banche e poi scegliere la migliore 
 
Secondo me qualcuno non la racconta giusta.
 
Innanzitutto cosa intendi per preapprovazione?
 
Una delibera scritta, magari con condizioni vincolanti, o un "si dai mi 
ha detto i capo che te lo da" detto a voce? La seconda non vale 
assolutamente nulla.
 
Secondo me potrebbe essere che la banca (filiale) ha capito che la 
direzione non concederà il mutuo all'acquirente: da un lato ha fatto un 
preventivo a tasso scoraggiante, dall'altra si sta preoccupando perché 
teme che nessuno possa finanziare l'acquirente.
 
Temo che ci sia stata molta leggerezza da parte di tutti.
 
Il percorso ideale sarebbe stato, secondo me:
- la banca approva i finanziamento dell'intera opera all'acquirente
- man mano che il costruttore avanza nei lavori la banca eroga e 
l'acquirente paga il costruttore.
 
Per concludere, ovviamente anche dopo la vera e propria approvazione di 
un mutuo il cliente può cambiare idea: ovviamente se la banca gli chiede 
le spese di istruttoria è tenuto a pagarle. Se poi si fa deliberare il 
mutuo, trova un'offerta migliore e rinuncia, poi è costretto a tornare 
indietro per qualche motivo ci sta pure che la prima banca lo sfanculi.


Ci sono state solo pre-approvazioni scritte vale a dire valutazione del 
merito creditizio e in base a quello potevano concedergli TOT.
Non c'è mai stata istruttoria completa del mutuo perchè dell'opera, la 
banca del costruttore, sa già tutto perchè viene fatta una perizia ad 
ogni avanzamento lavori.
 
Ma la prima banca che ne sa che ti stai facendo fare il mutuo da 
un'altra parte ? Ok pagargli le spese di istruttoria se c'è stata.. ma 
uno può cambiare idea fino al rogito.
 
Per me la banca del costruttore agisce così per costringere il cliente a 
fare il mutuo con loro.

 
 
IMHO il problema passa in questa frase, il costruttore senza la vendita del capannone non è probabilmente in grado di far fronte al finanziamento e la banca sospetta che il cliente non ci sia/non sia solvibile/non possa piu' ottenere il mutuo e di conseguenza cerca di forzare la mano.
 
Poi magari vogliono il mutuo davvero per lucrare .


Ma se fosse.. che non è solvibile... perchè gli dicono di andare in 
banca e firmare per confermare l'istruttoria del mutuo ?
Per caricarlo di spese ? XD
 
Che gli stanno forzando la mano è palese.. anche perchè il costruttore 
gli ha già detto.. ma si.. stai 6 mesi con loro e poi fai una surroga.
Non è una cosa da esposto per pratica scorretta all'istituto di vigilanza ?

 Non è una cosa da esposto per pratica scorretta all'istituto di vigilanza ?
Dipende chi l'ha detto e in che termini ... se lo ha detto il costruttore la banca non ha responsabilità anche se magari verbalmnete e magari anche fuori dai locali gli è stata data una imbeccata


Il cliente mi ha raccontato oggi per bene. Il costruttore ha iniziato a 
costruire dopo il compromesso aprendo un finanziamento nella sua banca. 
Poi ha mandato lì il cliente dicendo che doveva fare la pre-delibera.. 
che è arrivata 4 mesi dopo.. per mandare avanti il finanziamento.
A cantiere iniziato nessuna banca voleva "entrare" in corsa e gli hanno 
detto di valutare il mutuo quando la costruzione era al 90%. Cosa che 
sta facendo ora.
 
Il costruttore non ha la forza finanziara per sostenere la spesa per 
questo va a finanziamento SAL. Ha aperto una SRL (Progetto SRL) solo per 
quel lotto (lottizzazione su cui dovrebbero sorgere 3 capannoni) che la 
banca finanzia. Di fatto la Progetto SRL ha in pancia il terreno e la 
caparra.

 caparra.
 
Ecco questo alle banche (ma anche a me) fa alzare le antenne .
 
La caparra probabilmente se la è già spesa, avrà anche un po' di debiti e il valore del terreno copre una minina parte del finanziamento ... .sbaglio ?
 
 

 
 
Formalmente l'impresa di costruzione proprietaria della Porgetto SRL ha 
altri cantieri è sulla piazza da anni.. impresa di buone dimensioni.
La caparra copre formalmente il valore del terreno.
Ma la garanzia della banca dovrebbe essere il cantiere.. ormai all'80%.
 

 Ma la garanzia della banca dovrebbe essere il cantiere.. ormai all'80%.
 
Formalmente in che senso ? i soci sono gli stessi ma le due società non hanno partecipazioni reciproche ? 
 
Oggi come oggi un capannone all'80% ha purtroppo ben poco mercato.
 
Imho bisognerebbe conoscere tutta la storia comprese le condizioni iniziali del finanziamento. Poi ci sta che la banca pressi per chiudere un mutuo in piu'
 

 Di fatto la Progetto SRL ha in pancia il terreno e la caparra.
 
solito giochetto
fai una nuova societa', gli fai prendere un terreno, poi vendi le quote 
sociali
se dovesse andare male, la banca non ha nulla se non un terreno mezzo 
edificato (forse) e con spese enormi per ripartire
al sistema bancario questo non piace perchè progetto srl è una startup 
e non merita credito secondo la loro valutazione
ai soci questo piace eprche se le cose vanno in vacca bruciano una 
societa' invece di tutto, mentre se la vendono fanno i soldi
 
-- 
ciau

 fare il mutuo con loro.
 
Non ne sono convinto. Però possono provare: se l'acquirente porta alla 
banca del costruttore la delibera del mutuo su nuova banca, non c'è più 
il problema.

 altri cantieri è sulla piazza da anni.. impresa di buone dimensioni.
 
E immagino che la proprietaria sarà anche garante giusto?


 più banche e poi scegliere la migliore ?
 
Come è andata a finire ?


Il cliente ha dovuto promettere di fare il mutuo con la banca del 
costruttore portando avanti tutte le pratiche altrimenti avrebbe tolto 
il fido al costruttore che non avrebbe potuto portare avanti i lavori.
 
Chiedendo ad altri clienti dello stesso costruttore ha capito che fa 
spesso così. Praticamente sei costretto a fare il mutuo nella sua banca 
e poi farà la surroga con un'altra banca.
Deve essere un meccansmo di scambio di favori tra il costruttore e la 
banca che lo finanzia.
Alla banca (una popolare di una provincia dell'alta lombardia), che sa 
di non essere competitiva sui mutui con cifre alte, interessa fare il 
mutuo (così magari il direttore prende il premio..), incassare le spese 
di istruttoria e la prima/prime rate per guadagnare.. poi lo sanno già 
che i clienti fanno la surroga per andare altrove.
 
La costruzione non è ancora finita perchè nel frattempo avevano bloccato 
il cantiere.
 
I rapporti con il costruttore sono un po' tesi perchè secondo lui il 
cliente dovrebbe fare sempre come dice lui. Addirittura voleva che 
andassero per forza dal suo notaio per il rogito. Se non scelgono il suo 
notaio per il rogito gli ha già detto che lui non fornisce i documenti e 
che se li deve fare il notaio del cliente (visure catastali etc.) e che 
non pagherà l'atto di svincolo dall'ipoteca che c'è sul terreno.. che 
boh.. di solito sono a carico della banca che dà il finanziamento.

 
... CUT ...
 
Alla fine direi che il costruttore non si è comportato proprio "benissimo" e il fatto del notaio lo denota in maniera evidente.
 
Grazie dell'aggiornamento


Chiedendo ad altri clienti è proprio così.
Il costruttore è uno con cui si deve fare sempre e solo come dice lui. 
Addirittura arriva a dirti che o si fa così o ti fa mandare la lettera 
dall'avvocato per adempiere al contratto o trattiene la caparra e ti 
chiede i danni. Adempiere entro 15 giorni.
 
A saperlo prima di sicuro ne stava alla larga.
 
Anche perchè alla fine ha capito che è uno che ha la tendenza a gonfiare 
i costi rispetto al compromesso a suon di varianti di cui non fa mai il 
preventivo di costo. Tu gliele dici.. lui dice ok ma non fa preventivi.. 
ti dice sempre dopo.. dopo.. saranno X euro.. e intanto le fa. Alla 
chiusura del cantiere ti trovi con costi "a sorpresa" sul conteggio 
finale. Quindi adesso sono in rapporti tesi anche perchè gli ha detto di 
non eseguire tutte le varianti non ancora eseguite.. in attesa della 
"sorpresa" finale.
 
Di fatto si comporta come se il compromesso fosse un assegno in bianco.
Il bello è che sta sulla piazza da più di 30 anni e trova sempre polli 
(tra cui il mio cliente) a cui far firmare compromessi con capitolati 
talmente generici che alla fine può fare un po' quello che vuole.

 talmente generici che alla fine può fare un po' quello che vuole.
 
Questo mi stupisce sempre, capita piu' spesso di quello che si penserebbe.
 
Imprenditori anche di discreto livello che di fronte a certe cose perdono completamente la razionalità e tesdardatamente ne sentono i dubbi degli altri ne si vogliono avvalere di tecnici per fare le verifiche.
 
Ho un cliente geometra che si è specializzato proprio nel controllo dei capitolati e dei contratti, alla fine il suo costo è irrisorio sul contratto ma ti permette di evitare almeno una parte dei problemi sai quanti lo trattano con sufficienza o dicono che sono soldi buttati ? e non per opere da 5/10.000 euro ....

 boh.. di solito sono a carico della banca che dà il finanziamento.
 
Ma chi è questo costruttore così potente in un periodo così brutto per 
il mercato immobiliare?


Non è potente.. è che ormai hai già versato una lauta caparra e se ti 
tiri fuori la perdi ! Semplicemente ti tira la "fregatura".


Non è tanto quello.. è che chiedendo in giro come si comporta questo 
costruttore, fa così con tutti.
Non dettaglia i capitolati. Se gli chiedi di farlo ti dice che non 
lavora così e che è impossibile all'inizio del progetto dettagliare 
tutto e quindi non fa il contratto.


Ciao, sono un individuo che offre prestiti internazionali.  Avendo un capitale che servirà per concedere prestiti tra privati ​​a breve e lungo termine che vanno dai 10.000 ai 50.000.000 di euro a tutte le persone serie con un reale bisogno, il tasso di interesse è del 2% annuo. Somma prestata perché essendo privato non lo faccio vogliono violare la legge sull'usura.  Puoi rimborsare da 3 a 35 anni.  Concedo Prestiti Finanziari, Mutuo per la casa, Prestito per investimenti, Prestito auto, Prestito personale.  Sono disponibile a soddisfare i miei clienti entro un massimo di 03 giorni dal ricevimento del modulo di richiesta.
 PS: messaggi molto seri quindi nessuna persona seria astenersi
  E-mail : 
pauldu...@gmail.com
 
        Wathsapp : 
+33 7 56 91 80 43