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Titolo: Contabilità separata IVA immobiliare

Una societa' di costruzione  termina la costruzione di 6 unita'
immobiliari nel 2008; nel 2011 (in attesa che passi la crisi e di
vendere il tutto) ne loca temporaneamente una.
Se si opta per la separazione ex art.36 tra  attivita' di costruzione
e attivita' di locazione (esente da iva), il passaggio interno dell'
immobile destinato alla locazione deve essere fatturato  al valore
normale con iva; ma nella contabilita' dell'attività di locazione l'
iva relativa al pass.interno dell' immobile in oggetto è detraibile
oppure no in base all' art.19bis1???
 
In parole povere: nella liquidazione iva relativa al mese in cui si
effettua il passaggio interno si fa pari tra iva vendite e iva
acquisti delle 2 contabilita' o invece (come temo) si deve versare l'
iva afferente la fattura di vendita (contab.costruzione) perche'
nell'altra contabilita' (locazione es.iva) non e' detraibile ??!!
Ma se cosi' fosse, dove sta la convenienza della contabilità separata,
che in questi casi sembra essere sbandierata come il rimedio a queste
situazioni assai diffuse negli ultimi tempi?
 
E poi, se nel 2012 (sempre percio' entro i 5 anni dall' ultimazione
dei lavori) tale immobile (che era stato temporaneamente locato)
dovesse essere venduto si deve fare un altro passaggio interno dalla
contabilità locazione alla contabilità costruzioni ??????
Ma il passaggio interno si fattura anch' esso al valore normale con
iva?? o esente???
 
Qualcuno ha casi analoghi e riesce a chiarirmi le idee?
-- 
Saluti
Conte Oliver
(togli le scarpe per mandarmi una mail)


 
ti attacco un vecchio articolo da Eutekne.
 
mz
 
Il passaggio interno di immobili equivale a
 
cessione
 
 
 
Esenzione IVA, se la cessione non avviene entro 4 anni
 
dall'ultimazione della costruzione o entro 5 anni per fabbricati non
 
strumentali per natura
 
 
 
È molto frequente che le società del settore immobiliare pongano in essere
 
contemporaneamente più attività, tipicamente quella della costruzione di 
edifici e
 
quella della gestione passiva degli immobili, consistente, per lo più, nella 
loro
 
locazione. Tali società "miste" possono adottare la contabilità separata per 
ogni
 
attività ed effettuare i necessari passaggi interni di immobili da un'attività 
all'altra
 
quando cambia la loro destinazione (vendita o locazione permanente).
 
L'art. 36, comma 3 del DPR 633/1972 stabilisce che i soggetti che esercitano 
più
 
imprese o più attività nell'ambito della stessa impresa, ovvero più arti o 
professioni,
 
hanno facoltà di optare per l'applicazione separata dell'imposta 
relativamente ad
 
alcuna delle attività esercitate, dandone comunicazione all'Ufficio nella 
dichiarazione
 
relativa all'anno precedente o nella dichiarazione di inizio dell'attività; 
in tal caso la
 
detrazione di cui all'art. 19 spetta a condizione che l'attività sia gestita 
con
 
contabilità separata ed è esclusa, in deroga a quanto stabilito nell'ultimo 
comma, per
 
l'imposta relativa ai beni non ammortizzabili utilizzati promiscuamente.
 
L'opzione ha effetto fino a quando non sia revocata e in ogni caso per 
almeno un
 
triennio.
 
Alla luce di tale disposizione, generalmente le società immobiliari tengono 
una
 
contabilità IVA per l'attività di costruzione ed una separata per quella di 
gestione,
 
effettuano liquidazioni periodiche distinte, e predispongono una 
dichiarazione IVA
 
per ogni attività (o meglio, un'unica dichiarazione con due moduli). Si 
pone, però,
 
talvolta il problema di come far transitare i beni da un'attività all'altra, 
come, ad
 
esempio, nel caso tutt'altro che infrequente in cui, dopo svariati anni 
dalla costruzione
 
di un immobile che non si è riuscito a vendere sul mercato, la società 
intenda
 
destinarlo permanentemente alla locazione, dovendo, quindi, far transitare 
tale unità
 
immobiliare verso l'altra attività esercitata, quella di gestione (si 
intende, con ciò,
 
mutare la destinazione dell'immobile, che passa da immobile-merce a 
immobilepatrimonio).
 
A tal fine, tornano applicabili le disposizioni dell'ultimo comma del 
predetto art. 36,
 
in base alle quali il passaggio interno di beni va regolarmente fatturato 
con
 
riferimento al loro valore normale. La fatturazione va effettuata con gli 
stessi termini
 
e modalità previsti in via ordinaria dall'art. 21 del DPR 633/1972, così 
come la
 
relativa registrazione delle operazioni: in particolare, va emessa la 
fattura con
 
applicazione dell'IVA o in esenzione della stessa, a seconda delle ipotesi, 
con
 
riferimento al valore normale; tale documento va registrato sia sul registro 
delle
 
fatture emesse dell'attività cedente sia sul registro degli acquisti dell'attività
 
cessionaria, entro lo stesso mese di emissione; infine, è necessario 
procedere, in base
 
ai rispettivi regimi delle varie attività, alla liquidazione ed all'eventuale 
versamento
 
del tributo. In sostanza, quindi, i passaggi interni di beni da un'attività 
all'altra sono
 
trattati ai fini IVA come vere e proprie cessioni di beni, con i relativi 
obblighi di
 
fatturazione e registrazione (cfr. ris. n. 445015 del 20 maggio 1991).
 
Considerando l'esempio sopra proposto, poiché il passaggio interno di 
immobili
 
equivale a cessione degli stessi, si rendono applicabili le disposizioni di 
cui all'art. 10,
 
numeri 8-bis) ed 8-ter) del DPR 633/1972, in base ai quali le cessioni di 
fabbricati o
 
porzioni di fabbricato da parte delle società costruttrici o di ripristino 
sono
 
ordinariamente esenti da IVA, salvo che le cessioni vengano effettuate entro 
quattro
 
anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento (cinque 
anni per i
 
fabbricati diversi da quelli strumentali per natura, a decorrere dal 24 
gennaio 2012 ex
 
art. 57, comma 1, lett. b) del DL n. 1/2012; vi sono, inoltre, altre ipotesi 
marginali).
 
Pertanto, nel caso di passaggio interno di immobili molto datati, oltre l'anzidetto
 
periodo dalla data di costruzione, la fattura emessa da un'attività all'altra 
non è
 
soggetta ad imposta; diversamente, qualora il passaggio interno degli 
immobili
 
avvenga, ad esempio, dopo un anno dalla loro costruzione, la fattura emessa
 
dall'attività di costruzione a quella di gestione deve recare l'imposta.
 
Per quanto riguarda, in particolare, l'eventuale passaggio interno di 
immobili
 
strumentali per natura, l'art. 10, numero 8-ter) del DPR 633/1972 prevede 
anche
 
che il cedente possa optare per l'applicazione dell'IVA formalizzando tale 
scelta nel
 
relativo atto di cessione. Poiché, ovviamente, nel passaggio da un'attività 
all'altra,
 
sotto il profilo civilistico, non varia la proprietà, si pone il problema di 
come
 
esercitare tale opzione: si ritiene, allora, che possa avvenire comunque per
 
comportamento concludente, non essendo previsto alcun atto di compravendita.
 
Peraltro, nel caso di opzione per assoggettamento ad IVA del passaggio 
interno di
 
immobili strumentali per natura, l'art. 17, comma 6, lettera a-bis) del DPR 
633/1972
 
stabilisce l'applicazione del reverse-charge, per cui l'attività di 
costruzione emette
 
fattura senza addebito d'imposta ma con l'indicazione che l'IVA verrà 
assolta ai sensi
 
del predetto art. 17, mentre l'altra attività di gestione integra la 
predetta fattura con
 
assoggettamento ad imposta.
 
 

Il passaggio interno di immobili equivale a cessione
 
Ti ringrazio; avevo trovato anch'io questo articolo, ma non mi risolve
il dubbio: è corretto che l'attività di locazione (esente) che
"riceve" la fattura dell'immobile (con IVA) la consideri indetraibile
in quanto relativa attività che effettua operazioni esenti?


Così al volo, senza troppo riflessioni, mi verrebbe da pensare che la 
convenienze dovrebbe stare nel fatto che se, ad es., stai solo costruendo, 
senza nel frattempo, effettuare cessioni imponibili iva, e nel contempo 
lochi esente, senza separare l'attività, poiché avresti un prorata di 
detraibilità pari a zero, andresti a perdere la detrazione anche su tutti 
gli acquisti per le costruzioni in corso.
Così  perderesti "solo" la detrazione sull'immobile locato.
Sempre al volo, senza troppo riflessioni, riterrei che al momento della 
eventuale cessione entro i 5 anni, quindi imponibile iva, ritengo che non 
sarebbe necessario fare il "passaggio interno" ma fatturare direttamente e 
recuperare i decimi di iva non detratti a suo tempo (comma 6 dell'art. 
19-bis2).
 
ciao 
 
 


La butto li senza riflettere
 
Ma se l'attivit� � di costruzione, le operazioni di locazione non potrebbero
essere considerate "occasionali" e sfuggire pertanto alla regola del 
pro-rata ?
 
OP 
 
 


Guarda io, in linea di massima, sarei fondamentalmente d'accordo con te. Per 
non parlare di quelle occasionali cessioni esenti perché fatte oltre i 5 
anni rispetto alla generalità di operazioni di cessione imponibili perché 
effettuate normalmente nei 5 anni (una impresa di costruzione costruisce 
generalmente per vendere e generalmente per farlo appena finito di costruire 
e la cessione oltre il 5 anni è un evento eccezionale rispetto alla normale 
attività di costruzione e successiva vendita).
Però se nel'oggetto sociale della società vi fosse anche la locazione di 
immobili quella sporadica, magari unica, operazione viene generalmente 
considerata attività tipica e quindi rientrante nel prorata.
Con tutte le conseguenze che ne derivano (e una serie di "storture" non da 
poco conto).