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Titolo: Corte di Cassazione, Sez. III civile, sentenza n. 1596 del 26 gennaio  2005

Salve,
mi servirebbe copia di tale sentenza (che online non c'è). Qualcuno
può aiutarmi?
Grazie in anticipo!!
Augusto

Ciao,
questa è la sentenza integrale richiesta con due massime.
Cordialità
Walter
Estremi
Autorità:  Cassazione civile  sez. III
Data:  26 gennaio 2005
Numero:  n. 1596
Classificazione
LOCAZIONE DI COSE Durata della locazione immobili ad uso diverso
LOCAZIONE DI COSE Rinnovazione in genere
LOCAZIONE DI COSE Durata della locazione immobili ad uso diverso
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Locazione di cose - Durata della locazione - Immobili ad uso diverso -
Prima durata del contratto superiore al periodo di legge -
Rinnovazione del rapporto alla prima scadenza - Applicabilità -
Conseguenze - Clausola di limitazione del rinnovo sino al termine
complessivo di dodici anni - Nullità.
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Massima
Nei contratti di locazione indicati dall'art. 27 della legge sull'equo
canone, la pattuizione di una durata iniziale superiore a quella
minima di legge (nella specie nove anni) non esclude l'applicabilità
della disciplina del rinnovo alla prima scadenza per una durata non
inferiore a sei anni prevista dall'art. 28 della stessa legge, con la
conseguenza che è affetta da nullità, ai sensi del successivo art. 79
legge cit., la clausola diretta a limitare la durata della
rinnovazione sino al raggiungimento di un termine complessivo di
dodici anni
In terna di locazione di immobili adibiti ad una delle attività
indicate dall'art. 27 l. 392/78, l'iniziale pattuizione di un termine
di durata del contratto superiore a quella minima di legge non esclude
l'applicabilità della disciplina del rinnovo alla prima scadenza
dettata dal successivo art. 28; con la conseguenza che è affetta da
nullità, ai sensi dell'art. 79 l. 392/78, la clausola diretta a
limitare la durata della rinnovazione al compimento di una durata
complessiva di dodici anni (nella specie, la locazione era stata
stipulata per la durata iniziale di nove anni, con la previsione che
l'eventuale rinnovazione alla prima scadenza avrebbe avuto la durata
di tre anni).
Intestazione
                   LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
                        SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Gaetano           FIDUCCIA       -       Presidente -
Dott. Roberto           PREDEN         - Rel. Consigliere -
Dott. Michele           VARRONE        -      Consigliere -
Dott. Giovanni Battista PETTI          -      Consigliere -
Dott. Bruno             DURANTE        -      Consigliere -
ha pronunciato la seguente
                              SENTENZA
sul ricorso proposto da:
SACIS AZIONI COMMERCIALE INIZIATIVE SPETTACOLO SPA  in  Liquidazione,
in persona del suo legale rappresentante pro tempore, il liquidatore,
rag. E.Q., elettivamente domiciliata in ROMA VIA NICOTERA 29,  presso
lo studio dell'avvocato  GIORGIO  ASSUMMA,  che  la  difende,  giusta
delega in atti;
                                                       - ricorrente -
                               contro
ROMANA  PARTECIPAZIONI  SOCIALI  SPA,  in  persona  del  suo   legale
rappresentante pro tempore, elettivamente  domiciliata  in  ROMA  VIA
PIETRO DELLA  VALLE  1,  presso  lo  studio  dell'avvocato  FRANCESCO
FERRAZZA, che la  difende  unitamente  all'avvocato  GIUSEPPE  GRECO,
giusta delega in atti;
                                                 - controricorrente -
avverso la sentenza n. 2542/00 della Corte d'Appello di ROMA, sezione
terza civile, emessa il 22 marzo 2000, depositata  il  20/07/00;  RG.
2910/1996.
udita la relazione della causa  svolta  nella  pubblica  udienza  del
25/10/04 dal Consigliere Dott. Roberto PREDEN;
udito l'Avvocato Giorgio Assumma;
udito l'Avvocato Francesco Ferrazza;
udito il P.M. in persona del  Sostituto  Procuratore  Generale  Dott.
Pasquale Paolo Maria CICCOLO che ha concluso per  l'accoglimento  del
ricorso.
(Torna su   ) Fatto
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 20.1.1988 la S.p.a. Romana Partecipazioni
Sociali intimava alla S.p.a. S.A.C.I.S. licenza per finita locazione
alla data del 14.3.1988 in relazione a locazione non abitativa
stipulata il 7.3.1979 per la durata di anni nove e la citava
contestualmente per la convalida davanti al Pretore di Roma.
L'intimata si opponeva; eccepiva che, trattandosi di un diniego di
rinnovo alla prima scadenza, doveva essere seguita la procedura
prevista dall'art. 46 della legge n. 392 del 1978; in via
riconvenzionale chiedeva dichiararsi la nullità delle clausole n. 2 e
5 con le quali aveva preventivamente rinunziato ai diritti di
rinnovazione e prelazione ed all'indennità di avviamento, e della
clausola n. 16 con la quale era previsto, in caso di contestazione
sull'esclusione della rinnovazione, che la rinnovazione avrebbe avuto
una durata triennale, fino al 14.3.1991.
Il pretore negava l'ordinanza di rilascio e rimetteva le parti davanti
al tribunale.
Riassunto il giudizio, la Romana Partecipazioni Sociali chiedeva
dichiararsi la cessazione del contratto alla data del 14.3.1988, o, in
subordine, del 14.3.1991. La S.A.C.I.S. chiedeva l'accoglimento della
riconvenzionale.
Il tribunale, con sentenza del 6.4.1990, rigettava sia la domanda che
la riconvenzionale; compensava le spese.
Proponeva appello la Romana Partecipazioni Sociali, insistendo per
l'accoglimento della domanda. Resisteva la S.A.C.I.S. che proponeva a
sua volta appello incidentale chiedendo l'accoglimento della
riconvenzionale.
La Corte d'appello di Roma, con sentenza del 25.6.1992, accoglieva
l'appello principale e dichiarava cessato il contratto alla data del
14.3.1988; rigettava l'appello incidentale nella parte relativa ai
punti della controversia investiti dall'impugnazione principale e lo
dichiarava inammissibile nella parte relativa alle questioni di
nullità sollevate sulle rinunzie alla prelazione ed all'indennità di
avviamento.
Pronunciando sul ricorso della S.A.C.I.S., la Corte di cassazione, con
sentenza n. 10270/95, lo accoglieva parzialmente, cassando la sentenza
impugnata nella parte in cui aveva ritenuto valida la preventiva
rinunzia alla rinnovazione.
La Corte d'appello di Roma, in sede di rinvio, con sentenza del
20.7.2000, dopo aver dichiarato, facendo applicazione del principio di
diritto enunciato dalla Cassazione, la nullità della clausola di
rinunzia preventiva del conduttore alla rinnovazione, ha esaminato la
domanda subordinata di cessazione del rapporto alla data del
14.3.1991, ed ha ritenuto valida la clausola n. 16, con la quale si
prevede, nel caso di contestazione sull'esclusione del diritto di
rinnovazione alla prima scadenza novennale (14.3.1988), che la
rinnovazione non si sarebbe potuta protrarre oltre il 14.3.1991, e
cioè per tre anni, ed ha quindi dichiarato cessata la locazione a tale
data. Ha considerato la corte che l'indicata pattuizione appare del
tutto valida, in quanto rispetta comunque la previsione di legge che,
dando tutela alle esigenza dei conduttori, ha voluto assicurare la
disponibilità del bene, in via normale, per la durata di dodici anni.
Avverso la sentenza la S.A.C.I.S. ha proposto ricorso per cassazione
affidandone l'accoglimento a due motivi.
Ha resistito, con controricorso, la Romana Partecipazioni Sociali.
(Torna su   ) Diritto
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con il primo motivo, denunciando violazione e/o falsa applicazione
degli artt. 384 c.p.c., 1418 e 1419 c.c., 27, 28 e 79 della legge n.
392 del 1978, in relazione all'art. 360, n. 3, c.p.c., omessa,
insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo
della controversia, in riferimento all'art. 360, n. 5, c.p.c., il
ricorrente censura l'impugnata sentenza nella parte in cui ha ritenuto
valida la clausola con la quale le parti hanno previsto, in relazione
a locazione non abitativa stipulata per la durata di nove anni, che la
eventuale rinnovazione avrebbe avuto la durata di anni tre, così
determinando una complessiva durata di dodici anni.
Sostiene: che l'art. 28 della legge n. 392 del 1978 prescrive che il
contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione si rinnova di
sei anni in sei anni; che il contratto in oggetto, dopo la prima
scadenza convenzionale di nove anni, deve intendersi rinnovato per il
periodo previsto dalla legge di sei anni; che la clausola sulla durata
del contratto che, nel suo complesso, prevedeva la cessazione del
rapporto alla prima scadenza ed il rinnovo, in subordine, per soli tre
anni, è quindi nulla, perché contraria all'art. 79 della citata legge,
posta a tutela inderogabile dell'art. 28.
2. Il motivo è fondato.
2.1. Questa Corte, esaminando una fattispecie analoga, ha avuto modo
di statuire che, in tema di locazione di immobili per lo svolgimento
di una delle attività indicate nell'art. 27 della legge n. 392 del
1978, la previsione di un termine di durata del contratto superiore a
quella minima di legge non esclude la applicabilità della disciplina
del rinnovo alla prima scadenza di cui al successivo art. 28, ancorché
la durata del contratto inizialmente pattuita sia uguale o superiore a
quella di dodici (o diciannove) anni risultante dalla somma della
durata minima legale iniziale e da quella minima di rinnovo,
rispettivamente disposta per le attività indicate nei primi due commi
dell'art. 27 e nel terzo comma del medesimo articolo (sent. n.
22129/04).
Con la citata sentenza, ha osservato la Corte, che, nel disciplinare
la locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello
abitativo, il legislatore ha inteso assicurare al conduttore, in
ragione di alcune particolari attività da questi svolte nell'immobile
condotto in locazione, una congrua durata del rapporto ed una
continuità dello stesso.
A tale scopo sono state previste due distinte norme dirette a
soddisfare le due esigenze sopra indicate: la prima (art. 27) è
infatti volta ad assicurare una durata minima iniziale del contratto;
la seconda (art. 28, completata dall'art. 29) è invece diretta ad
assicurare la continuità del rapporto.
La disciplina contenuta nell'art. 27 costituisce una deroga all'art.
1574 c.c., nel senso che la locazione senza determinazione della sua
durata si intende stipulata per il periodo minimo di sei o nove anni,
ed un limite all'autonomia delle parti, nel senso che la locazione non
può essere stipulata per un periodo inferiore a quelli minimi; nel
caso ciò avvenisse la locazione si intenderà pattuita per la durata
minima legale. Le parti restano naturalmente libere di stabilire una
durata superiore a quella minima, nel qual caso la durata pattuita
sarà quella vincolante per le parti.
La disciplina dettata dall'art. 28 costituisce una deroga all'art.
1596, primo comma, c.c., nel senso che la locazione, pur essendo a
termine (quello minimo di legge o quello superiore pattuito dalle
parti) non cessa con lo spirare dello stesso, senza che sia necessaria
la disdetta, ma si rinnova se questa non sia data.
Il primo comma dell'art. 28 afferma che la locazione,
indipendentemente dalla misura della durata iniziale e quindi anche se
la stessa è stata pattuita in misura superiore a quella minima legale,
si rinnova di sei anni in sei anni o di nove anni in nove anni, da
intendersi come durata minima, potendo le parti nella loro autonomia
stabilire una durata superiore indipendentemente dalla durata iniziale
ovvero corrispondente a quella iniziale già pattuita in misura
superiore a quella minima.
Il secondo comma dell'art. 28 detta poi una disciplina particolare con
riferimento alla prima scadenza; recita infatti la norma che «alla
prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il
locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione
soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le modalità e i
termini ivi previsti».
Dalla lettera del secondo comma dell'art. 28 si è voluto inferire che
la disciplina del diniego di rinnovazione alla prima scadenza sia
applicabile solo nel caso in cui il contratto abbia la durata minima
iniziale corrispondente a quella minima di legge, sostenendo si che
l'art. 28 della legge n. 392 del 1978 prevede espressamente per il
locatore l'obbligo di motivare ai sensi dell'art. 29 il diniego di
rinnovazione, soltanto alla prima scadenza contrattuale,
rispettivamente di sei o nove anni, soltanto cioè nel caso in cui la
durata del contratto sia non superiore a quella minima di legge, ed
argomentando altresì che la finalità dell'art. 28 è evidentemente
quella di assicurare al rapporto una durata minima pari,
rispettivamente, ad anni dodici o ad anni diciotto, salvo che il
locatore opponga una diniego di rinnovazione, motivato ai sensi del
successivo art. 29.
Tale interpretazione non può essere seguita.
Essa, infatti, non tiene conto, sul piano sistematico, del diverso
fine, sopra indicato, che la norma sulla durata minima iniziale del
contratto persegue rispetto alla norma che regola la disciplina della
rinnovazione; confonde, inoltre, la durata minima complessiva del
rapporto, risultante dalla somma tra il termine minimo iniziale di
durata ed il termine minimo di rinnovo, che risulta di dodici o di
diciotto anni, con la durata del rapporto risultante da una diversa
volontà delle parti, le quali nel fissare una durata iniziale del
rapporto superiore a quella legale, derogano legittimamente alla
durata minima fissata dall'art. 27. (che parla di durata non
inferiore), ma senza per ciò derogare alla autonoma e distinta
disciplina della rinnovazione; non tiene, infine, conto del fatto che,
attenendosi alla interpretazione letterale sostenuta, ove fosse
stabilita una durata iniziale superiore a quella minima di legge (ma
inferiore a dodici o diciotto anni) con negazione del diritto al
rinnovo, il rapporto avrebbe una durata complessiva inferiore a dodici
o diciotto anni, che è quella minima legale, derivante dalla somma tra
la durata minima iniziale e quella conseguente al rinnovo del
contratto alla prima scadenza.
La lettera della legge (secondo comma dell'art. 28) non è un ostacolo
alla interpretazione della disciplina del rinnovo alla prima scadenza
nel senso che essa si applica anche nelle ipotesi in cui sia stata
pattuita un durata della locazione superiore a sei o nove anni; il
richiamo alla prima scadenza di sei o nove anni contenuto nell'art. 28
secondo comma, sebbene possa essere fonte di equivoco, si spiega con
il fatto che di sei o nove anni è la durata minima iniziale del
contratto dettata dall'art. 27 e pertanto tali termini sono stati
presi a riferimento dal legislatore, senza che per ciò possa
escludersi che la medesima disciplina si applichi anche alla prima
scadenza di un contratto il cui termine iniziale di durata sia
superiore a quello minimo, atteso che, come si è visto, l'art. 27
parla di durata non inferiore a sei o nove anni.
2.2. Alle suesposte considerazioni il Collegio aderisce, facendole
proprie.
Consegue che l'impugnata sentenza, incentrata sul riconoscimento della
validità di una pattuizione diretta a limitare ad anni tre la
rinnovazione di un contratto ad uso non abitativo originariamente
stipulato per la durata di anni nove, "in quanto rispetta comunque la
previsione di legge che, dando tutela alle esigenze dei conduttori, ha
voluto assicurare la disponibilità del bene, in via normale, per la
durata di dodici anni", va cassata.
3. Resta assorbito il secondo motivo, con il quale, denunciando
violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1341 e 1418 c.c., viene
addebitato alla corte territoriale di non aver rilevato d'ufficio la
nullità della clausola sotto il diverso profilo del difetto di
specifica approvazione.
4. In conclusione, la sentenza va cassata con rinvio ad altra sezione
della Corte d'appello di Roma, che si atterrà al seguente principio di
diritto:
In tema di locazione di immobili per lo svolgimento di una delle
attività indicate nell'art. 27 della legge n. 392 del 1978, la
iniziale pattuizione di un termine di durata del contratto superiore a
quella minima di legge non esclude la applicabilità della disciplina
del rinnovo alla prima scadenza di cui al successivo art. 28, con la
conseguenza che è affetta da nullità, ai sensi dell'art. 79 della
legge n. 392 del 1978, la clausola diretta a limitare la durata della
rinnovazione sino al compimento di una complessiva durata di anni
dodici.
5. Il giudice di rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di
cassazione.
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P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa e rinvia, anche per le spese, ad
altra sezione della Corte d'appello di Roma.
Roma 25.10.2004
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 26 GEN. 2005
(Torna su   ) Note redazionali
- In senso conforme cfr. Cass. 24 novembre 2004 n. 22129.
(Torna su   ) Correlazioni
Legislazione correlata:
Codice Civile (1942) art. 1419
LS 27 luglio 1978 n. 392 art. 27 L.
LS 27 luglio 1978 n. 392 art. 28 L.
LS 27 luglio 1978 n. 392 art. 79 L.
Coordinate del diritto Contratti:
Art. 1419 cod. civ. - Nullità parziale

 Walter
Mille grazie e a buon rendere!
Augusto