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Titolo: Compravendita terreno

Nel caso di compravendita di terreno con sovrastante struttura in cemento
armato edificata oltre 5 anni fa in che misura si pagano le imposte di
registro nel caso in cui il venditore sia un privato?
Per quanto riguarda l'eventuale plusvalore per il venditore da inserire
nella dichiarazione dei redditi cosa si prende a riferimento? la differenza
tra l'attuale catastale e il maggior valore del rogito o cosa? o essendo
cessione di immobile acquistato oltre 5 anni non si paga?
Grazie

Il terreno è edificabile?
La struttura in prefabbricato è censibile al Catasto Urbano?.

 La struttura in prefabbricato è censibile al Catasto Urbano?.
Trattasi di 2 parti:
                1) terreno agricolo non edificabile
                2) Terreno con fabbricato in corso di costruzione non ancora
accatastato quindi non ha ancora rendita

 accatastato quindi non ha ancora rendita
Imposta di registro:
1) per terreno agricolo 15% (oltre ipocatastali per 3%) salvo che 
l'acquirente non sia imprenditore agricolo (in questo caso l'imposta di 
registro è al 8%);
2) Per il secondo terreno mi sembra quindi di capire che risulti ancora 
tutto a catasto terreni e niente all'urbano. In questo secondo caso potrebbe 
essere cessione di terreno edificabile con imposta di registro al 8%, oltre 
alle ipotecarie e catastali per complessivo 3%
Per l'imposizione diretta sulle plusvalenze da parte del venditore:
1) Nessuna plusvalenza
2) Se cessione di terreno edificabile è sempre reddito diverso; per la 
determinazione artt. 67 e 68 DPR 917/86 nel testo vigente dal 01/01/2004.
Se viceversa risulta come fabbricato e non come terreno, non è plusvalenza 
se è decorso almeno un quinquennio dall'acquisto o dalla costruzione.
-- 
Un saluto a tutti
Eric
(che spera che A. Zanardi sappia configurare il kill file)


Ti ringrazio di tutti i chiarimenti che mi stai dando.
Di dove sei?
Devo trovare un commercialista forte su compravendite immobiliari e su Soc.
Immobiliari.

 plusvalore?
Il fatto che sia ente urbano non significa che possa considerarsi
automaticamente "fabbricato" ai fini fiscali.
L'area è superioriore o inferiore a mq. 5000?
Si può ipotizzare di che sia un fabbricato al "grezzo" (cioè il tetto c'è
almeno?)
Se non ci sono questi requisiti rimane sempre una vendita di area
edificabile e la plusvalenza c'è sempre.
Ciao.
Paolo


 Ciao.
L'area è inferiore a mq 5000
C'è tetto e tamponature, mancano le rifiniture e i servizi.
Ma non c'è il limite dei 5 anni? E' stato fatto da oltre 5 anni quindi come
da post sopra non ci dovrebbe essere plusvalenza.
Che dici?

 Ma non c'č il limite dei 5 anni? E' stato fatto da oltre 5 anni quindi


 edificabile e la plusvalenza c'è sempre.
No, vale quanto detto sopra. Se c'è stata denuncia di nuova costruzione 
(vera o falsa che sia...) è cessione di fabbricato e non di terreno. In ogni 
caso l'AdE ha in mano unicamente i dati catastali e del rogito, non esce a 
verificare lo stato di fatto. Al NCEU non risultano le finiture.


 Di dove sei?
Seconda stella a destra, questo č il cammino...
A parte gli scherzi, sicuramente tra le tue conoscenze puoi trovare un 
valido professionista esperto del settore immobiliare.
E' piů opportuna la ricerca di un professionista tramite il passaparola di 
amici e conoscenti piuttosto che tramite internet.
E poi se qualcosa va male almeno sai di potertela prendere con chi ti ha 
segnalato il professionista.
:-)


 plusvalore?
No, per me nessuna plusvalenza.





 segnalato il professionista.
Sono d'accordo con te se non fosse per il fatto che in giro ho trovato
praticamente nulla di veramente esperto su compravendita immobiliare, ti
dico solo che uno era molto lacunoso sulle agevolazioni prima casa...,
affitti e quant'altro, quindi visto che qui ho trovato facilmente risposte
ai miei quesiti ho pensato di vedere se "fisicamente" ci fosse qualcuno di
voi dalle mie parti.
Ciao

 edificabile........sarebbe facile trane le relative conclusioni.
Scusami Paolo, avevo letto un po' di fretta.
Hai perfettamente ragione, se risulta solo "ente urbano" a catasto terreni e 
non è stata ancora presentato l'accatastamento all'urbano.
Di conseguenza sono corrette le tue conclusioni ed i tuoi consigli.


 (che spera che A. Zanardi sappia configurare il kill file)
O ragazzi non facciamo scherzi.
Che devo fare per essere tutto in regola?
Il suddetto fabbricato deriva da regolare progetto ed è ad uso magazzino e
deposito.
Sono ok o devo adempiere qualche altra formalità?

 Sono ok o devo adempiere qualche altra formalità?
Prima di tutto è quantomai opportuno un consulto diretto di un 
professionista e che qui pèer alcuni aspetti siamo più nel campo di un 
geometra.
Ai sensi dell'articolo 67 le plusvalenze da cessione di terreno edificabile 
sono *sempre* imponibili.
Le plusvalenze da cessione di fabbricato acquistato o costruito da più di 5 
anni *non sono* imponibili.
Quindi è indispensabile valutare attentamente l'oggetto della cessione ed 
essere sicuri che oggetto della compravendita sia effettivamente un 
*fabbricato* (ancorché non ultimato) e non un *terreno*.
Nella mia prima - ed affrettata - lettura avevo inteso che l'immobile fosse 
già accatastato all'urbano, ma mi sembra di capire non sia effettivamente 
così.
E' stata presentata la prima pratica, il primo passo, che è quello di 
presentare un modello di variazione al catasto terreni per far diventare il 
terreno un "ente urbano".
Il passo successivo, cioè l'accatastamento del fabbricato al NCEU tramite 
DOCFA, mi sembra di capire che non sia stato ancora fatto. (i geometri spero 
mi perdoneranno l'improprietà di linguaggio)
Di conseguenza attualmente oggetto della compravendita oggi non può che 
essere un *ente urbano* censito a CT, anche se, di fatto, esiste già un 
fabbricato.
Per evitare complicazioni è necessario l'accatastamento "ad hoc" da parte 
del tuo geometra, corredato ad abundatiam da relazione scritta dello stesso 
che accerti lo stato di fatto del fabbricato ad una certa data.
Di conseguenza otterrai un fabbricato iscritto al NCEU con eventuale corte 
esclusiva.
Mi rimane inoltre un grosso dubbio: l'articolo 67 parla esplicitamente di 
fabbricato "acquistato o costruito". Ritengo a sensazione che sia da 
intendersi "finito di costruire".
Tu mi dici che i lavori sono *iniziati* nel 1997. Quando sono finiti? 
Ritengo sia da valutare non tanto l'inizio lavori, ma il completamento del 
fabbricato perlomeno allo stato di fatto attuale. E' possibile "retrodatare" 
l'accatastamento al 1998? Sinceramente non lo so. A fronte di un 
accatastamento del 2004 ci starei un po' attento. Purtroppo non mi è mai 
capitato il caso specifico, ma probabilmente in dottrina e/o giurisprudenza 
e/o prassi qualcosa si trova al riguardo.
Data la non chiarezza della situazione catastale ed il rischio di pesanti 
accertamenti, ripeto però il consiglio di rivolgerti ad un valido 
professionista, il quale dovrà verificare attentamente la documentazione.


Concordo pienamente.
Ciao.
Paolo
