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Titolo: SCUSATE MA STO CERCANDO

DI FOTTERE LO STATO
Legalmente.
Ho un immobile strumentale per natura e destinazione da parte d'impresa
commerciale (Albergo). Ditta individuale. Stipulo un contratto di locazione
d'azienda con X. Successivamente costituisco un diritto d'usufrutto a favore
del coniuge. Cedo l'immobile al figlio che, guarda a caso, si occupa di
investimenti finanziari (pro-rata 100%). La cessione dovrebbe essere esente
+ 168 registro e 3+1 ipocatastale.
Il figlio decide, una volta acquisito l'immobile, per l'estromissione
agevolata: paga solo il 10% e non il 30% dell'iva??
Giusto?
Ciao
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista

 Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
Dimenticavo: lasciamo perdere le date in relazione all'estromissione
agevolata, come se non ci fossero.


 + 168 registro e 3+1 ipocatastale.
come esente? Se il figlio non detrae IVA la vendita dovrebbe essere per
forza imponibile al 20%
-- 
Tango
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anche a me risulta che dovrebbe essere al 20%

+ 168 registro e 3+1 ipocatastale.
Imho in questo caso c'è l'IVA al 20%.
-- 
Ciao
Conte Oliver (che NON risponde in privato)
-Togli le scarpe per scrivermi una e-mail-

 Tango
Ho tralasciato un passaggio: entro l'anno la mia percentuale č del 26%, vado
in reverse. L'anno successivo č 100%.
Cosa succede in caso di estromissione, con la norma attuale, solo il 10%,
giusto?
Ciao
-- 


 >
Se ha effettuato un affitto d'azienda ( e questa era l'unica
posseduta), il padre perde la soggettività passiva ai fini IVA e la
cessione dell'immobile al figlio diviene imponibile ai fini delle
ordinarie imposte di registro ipotecarie e catastali.
Saluti

Saluti
No, il padre non perde la soggettivitą.
Ciao
-- 


 Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
Non vado in reverse. E' esente. stop.



Rettifico: indipendentemente dal fatto che perda o meno la
soggettività IVA la cessione dell'immobile, effettuata in vigenza del
periodo di affitto, è sempre soggetta ad IVA (Circ. Min. 30.5.95 n.
154)

154)
Per questo ho costituito un diritto d'usufrutto: il coniuge non proprietario
loca l'azienda, ma il proprietario non è lui, è l'altro.


 Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
Il padre che cede l'usufrutto alla moglie, mantiene sempre la
titolarità della nuda proprietà.
Perchè si perfezioni la cessione della piena proprietà dell'immobile
al figlio è necessario che madre e padre cedano l'una l'usufrutto,
l'altro la nuda proprietà.
E comunque, evitando di addentrarsi nei meandri delle possibili
ipotesi elusive, l'attenzione deve essere prestata all'art 37-bis del
DPR 600/73.
Saluti

Saluti
Fatto salvo il 37bis che è tutto da discutere.
Madre titolare immobile e azienda. Costituisce usufrutto azienda al padre,
mantenendo la proprietà dell'immobile. Il padre diventa imprenditore
commerciale. La madre, proprietaria dell'immobile, gestisce una qualsiasi
altra attività  nell'immobile, magari il bar. Cede al figlio che ha un
pro-rata iniziale del 26%. L'anno successivo il pro-rata diventa 100.
Domanda: fatte salve le date e la possibilità di estromettere, secondo Voi,
dall'anno successivo, con la norma attuale, paga solo il 10%.
E' così?
Ciao


 dall'anno successivo, con la norma attuale, paga solo il 10%.
Non parlavi di attività finanziaria?
Come può avere un prorata del 100%?
Avrà, eventualmente un pro rata prossimo allo zero...
No?
Se ho capito bene come stanno le cose, l'estromissione sarebbe astrattamente 
in iva, quindi sostitutiva maggiorata.
Ciao
Fil 

 Fil
No, nell'anno in cui c'è la cessione dell'immobile siamo in presenza di una
% di detraibilità superiore al 25%, pertanto operazione esente con registro
fisso e ipocatastali 3+1. Se al termine del periodo d'imposta in cui è
avvenuta la cessione la % non supera il 25%, ho l'obbligo di comunicarlo al
cedente per l'applicazione dell'iva.
Ma se questa situazione si verifica l'anno successivo, variando leggermente
la tipologia dell'attività, passando ad un'esenzione del 100% e in
quell'anno estrometto l'immobile, cosa succede con la normativa attuale?
Solo la sostitutiva del 10% e non la maggiorazione......
Ciao
-- 


 % di detraibilità superiore al 25%
Sergio, non ti seguo.
Parliamo di estromissione, non di cessione.
Ossia parliamo di quella operazione, rilevante ai fini iva (il passaggio 
dalla sfera imprenditoriale a quella personale) che avviene PRIMA che la 
persona fisica ceda a terzi l'immobile estromesso.
Questa operazione che in condizioni normali (extra normativa della 
finanziaria) costituirebbe cessione per effetto della finzione giuridica 
dell'art. 2 sconterebbe l'imposta in modo ordinario visto che il privato non 
ha diritto alla detrazione delll'iva.
Quello che poi ne fa il privato dell'immobile estromesso (la successiva 
cessione a terzi) perde di importanza.
Insomma: sostitutiva + maggiorazione, io ne sono certo
Ciao
Fil


 Parliamo di estromissione, non di cessione.
L'anno scorso ho ceduto l'immobile al figlio: l'operazione era esente poiché
la percentuale di detrazione superava il 25%. E' finito l'anno e la
percentuale non č scesa sotto il 25%. Dall'01/01/2008 ho un pro-rata zero,
ovvero tutte operazioni esenti. Ora decido di estromettere l'immobile:
occorre la maggiorazione del 30% oppure no e se si in base a che?


 occorre la maggiorazione del 30% oppure no e se si in base a che?
Aspetta.
Allora non avevo capito.
Io avevo interpretato che era la madre ad estromettere e successivamente a 
cedere al figlio.
Rebus sic stantibus, le cose cambiano.
Se il figlio ha acquistato in esenzione, allora la successiva estromissione 
non costituisce cessione (neppure in senso lato) ed ai fini dell'imposta 
sostitutiva non č dovuta la maggiorazione.
Ora sě che ci siamo
Ciao
Fil

 Fil
Volevo questa conferma, ho cercato se c'era qualche trabocchetto, ma non mi
sembra. L'unico problema è che sull'atto dev'essere riportata la menzione
della dichiarazione con cui il cessionario comunica al cedente la propria %
di detraibilità e se al termine tale percentuale diminuisce in base al 25%,
occorre comunicarlo. Ma la mia diminuisce l'anno dopo. La problematica
decennale del pro-rata, però, c'è quando si passa da un regime
d'imponibilità generalizzato ad uno in cui si applica
parzialmente-totalmente, e non è nemmeno questo il caso. Poi l'estromissione
è in corso d'anno e non alla fine dell'anno e, successivamente, potrei
variare nuovamente.
Troppe norme, circolari e risoluzioni non chiare che s'intrecciano, come
sempre.
Tanto poi hanno il paraculo del 37bis: valide ragioni economiche. Le valide
ragioni sono che non siete capaci a scrivere, applico le vs. leggi e non
voglio pagare le tasse su un bene che è già mio.
Fanc......
Grazie e Ciao
-- 
