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Titolo: Costo locazione immobile abitativo per studio professionale

Un professionista prende in locazione un immobile accatastato A/3 per insediarci esclusivamente la sua sede lavorativa (abita altrove).
Il relativo costo è deducibile al 100% o necessita di un A/10?

 Il relativo costo è deducibile al 100% o necessita di un A/10?
 
immobile strumentale per destinazione, quindi deducibile integralmente.
(occhio che Tazzina interverrà chiedendoti se intendi portarci le amanti spacciandolo come strumentale)

 Il relativo costo è deducibile al 100% o necessita di un A/10?
 
OK la deduzione (a memoria solo se NON è un contratto in cedolare)....ma se a fatturare fosse una società l'iva sarebbe detraibile?

 immobile strumentale per destinazione, quindi deducibile integralmente.
 
lo sai si, che c'è un sacco di recupero e di contenzioso sul tema?
io son d'accordo con te eh, sia chiaro...
 
-- 
Hari Seldon
(il vostro ex catrame)

 
 
Dò per scontato che Giorgione non ci abbia posto il quesito per l'immobile con cui va assieme al Rag. Calboni a castigare delle amabili fanciulle, ma che sia davvero l'ufficio del tizio in questione...... senza usi promiscui vari

 vari
 
ok ma io intendevo che, non essendo un immobile strumentale, potrebbero 
disconoscerti la deducibilità e la detraibilità
e tu potresti trovarti nel vorticoso giro di un contenzioso
 
tipo, guarda la posizione ade
 
https://www.fiscooggi.it/posta/indeducibilita-dei-canoni-locazione
 
 
I canoni pagati per un immobile utilizzato con un contratto di 
locazione non finanziaria sono deducibili al 100% (secondo il principio 
di cassa), qualora lo stesso sia strumentale, ovvero al 50%, se a uso 
promiscuo. A tal fine, è necessario che il professionista non disponga 
nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente 
all’esercizio dell’arte o della professione (articolo 54 del Tuir). Il 
regime della cedolare secca trova applicazione in relazione ai 
contratti di locazione aventi a oggetto immobili a uso abitativo, 
locati per finalità abitative, e le relative pertinenze (articolo 3 del 
Dlgs 23/2011). Non possono invece usufruire del regime della cedolare 
secca i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, 
ma locati per uso ufficio o promiscuo, così come le locazioni concluse 
con conduttori che agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, 
arte o professione (circolare 26/E del 2011). Una unità immobiliare 
accatastata come A/2 rientra tra le abitazioni di tipo civile. 
Conseguentemente, non appare possibile per un professionista dedurre i 
costi sostenuti per un immobile di tipo residenziale.


 e tu potresti trovarti nel vorticoso giro di un contenzioso
 
va beh ho postato un esempio del cavolo
ma credo che giorgino volesse dire proprio la deducibilita0' e la 
detraibilita' di costi ed iva per immobile A3 ma adibito ad uso ufficio



Se l'immobile e' un A/3 e risulta che non ci si abita (assenza di camere
da letto e cucina) nonche' la sola installazione di strumentazione
professionale e il regolare afflusso di pubblica clientela, nessuno 
potrebbe vietare ad un accertatore di contestare l'abuso di destinazione 
d'uso.


Ma l'immobile in questione è strumentale *PER DISTINAZIONE*.
Il fatto che sia accatastato come abitativo non ne fa venir meno la 
strumetalità.
Ci sarebbe la questione della detraibilità se l'affitto fosse soggetto a 
iva.
Anche se di recente la Cassazione si è espressa per la detraibilità (in 
quel caso si trattava di acquisto ma il ragionamento fatto varrebbe 
anche in caso di affitto).
 

Sembra che casanmaner abbia detto :

Concordo in caso di acquisto dell'immobile. Ma in questo caso c'è un 
contratto di locazione "commerciale" con un immobile a destinazione 
abitativa, e quindi in violazione dell'art. 27 legge 392/78 e imho 
l'agenzia potrebbe disconoscere i costi di locazione. Occorre cambiare 
la categoria catastale.
Non lo fa quasi nessuno, ok, ma è bene farlo presente.

 e quindi in violazione dell'art. 27 legge 392/78 e imho 
 
Dove la vedresti la violazione all'art. 27??
Immagino che la durata minima verrà fissata in 6 anni, visto che 
l'immobile urbano è adibito ad attività professionale.
 

Dopo dura riflessione, casanmaner ha scritto :

Il contratto sarà sicuramente stipulato ai sensi dell'art. 27, il quale 
si applica agli immobili "adibiti ad una delle attività (economiche e 
professionali) appresso indicate", pertanto gli immobili adibiti ad uso 
abitativo ne sono esclusi. E'la categoria catastale che determina la 
destinazione d'uso.
Quanto sopra in ambito di contratto di locazione

 destinazione d'uso.
 
Direi che l'errore in cui cadi sia questo
Il significato di adibire, utilizzato dalla 392/78, direi sia chiaro e 
prescinde dalla categoria catastale.
Contrattualmente quell'immobile urbano viene adibito (adoperato, 
impiegato, destinato), dai contraenti, all'utilizzo per attività 
professionale.
È il contratto che stabilisce a cosa viene adibito.
E questo prescinde dalla categoria catastale assegnata (che dalla norma 
in questione non viene richiamata).
Al più, ma è un problema del proprietario, agenzia entrate terriorio, 
visto che l'immobile è adibito ad un uso differente dalla categoria 
assegnata, potrebbe cambiare la stessa.
Ma Agenzia Entrate non può disconoscere il fatto che il canone di 
locazione è deducibile poiché l'immobile è destinato all'attività 
professionale in modo esclusivo.
 
 
 


Può forse essere utile un parere de L'Esperto Risponde 14 Marzo 2022, [573][415831].
Un professionista ha preso in locazione uno studio e vi svolge la propria attività. L’immobile è però
accatastato come abitazione, e il Comune non consente il cambio di destinazione.
Nella situazione descritta, sono interamente deducibili, dal reddito di lavoro autonomo, il canone di
locazione e il costo dei servizi accessori (telefono, luce eccetera) sostenuti dal professionista
stesso?
 
È utile sottolineare, in premessa, che per il professionista il concetto di immobile strumentale fa
riferimento alla nozione di “destinazione” del fabbricato, non a quella secondo cui la strumentalità
dipende dalla “natura” del bene e quindi dal suo accatastamento. Questa è una differenza che il
Tuir, Dpr 917/1986, pone all’articolo 43, comma 2, tra il professionista e l’imprenditore,
richiedendo al professionista, ai fini della qualificazione dell’immobile quale strumentale, il mero
fatto che esso sia utilizzato esclusivamente nell’esercizio di arte e professione.
Pertanto è legittimo, dal punto di vista fiscale, utilizzare un immobile abitativo per esercitare la
professione. Ai fini della deducibilità dei costi di impiego, poi, l’articolo 54 del Tuir riconosce
pienamente tale diritto se l’immobile è utilizzato esclusivamente come strumentale, e questo
sembra essere il caso descritto dal quesito.

 Può forse essere utile un parere de L'Esperto Risponde 14 Marzo 2022, [573][415831]. 
 
chi l'ha scritto questo parere per l'esperto risponde? sono curioso (n.b.: non per fare il presuntuoso, ma l'esperto risponde si avvale spesso di "figli di papà" che portano, appunto, giusto il cognome del papà che era uno stimato professionista mentre invece i figli spesso danno risposte che lasciano molte perplessità).
 
il concetto dell'immobile strumentale per destinazione, che avevo citato nella mia prima risposta, è ormai assodato anche nella prassi, dato che anche l'AdE lo ha spiegato in diverse circolari.
 
non concordo con la risposta dell'esperto risponde perchè mi sembra che l'AdE non faccia distinzione tra lavoratore autonomo e imprenditore: per l'AdE il concetto di immobile strumentale per destinazione vale anche per l'imprenditore.
 
ovviamente tutto secondo logica: se fai il gommista non puoi affermare che un immobile accatastato come A2 sia strumentale..... devi per forza cambiarlo catastalmente altrimenti non puoi esercitare l'attività

 ovviamente tutto secondo logica: se fai il gommista non puoi affermare che un immobile accatastato come A2 sia strumentale..... devi per forza cambiarlo catastalmente altrimenti non puoi esercitare l'attività
 
Il gommista potrebbe sempre affittare un A2 per utilizzarlo come ufficio 
amministrativo :)
 

Scriveva casanmaner venerdì, 22/12/2023:

Mantengo le mie perplessità: in ambito locativo la destinazione 
catastale è vincolante. Sorgono differenze di imposta in tema di 
registro/TARI/IMU ecc. rispetto all'uso effettivo, e se  l'AdE ci mette 
il naso non sarei tanto sicuro che andrà tutto bene

 il naso non sarei tanto sicuro che andrà tutto bene
 
In base alle tue perplessità allora nessuno potrebbe prendere in 
locazione un D/7 o un D/8 per farne la propria rimessa personale della 
collezione di auto/moto senza adibirli effettivamente ad attività 
produttiva/commerciale.
Dovrebbe trovare sparsi per la città tanti C/6.
Ma non è così.
 

 fatturare fosse una società l'iva sarebbe detraibile?
 
Se lo acquistasse ti direi di sì (c'è una cassazione) in caso di 
locazione mi resta il dubbio di quale potrebbe essere la qualifica del 
contratto in caso di verifica dell'AdE (l'IVA sugli abitativi non si 
detrae)

Il 22/12/2023, casanmaner ha detto :

Quando ho visto un contratto di locazione di un A/2 a un medico ho 
inviato una mail con le mie perplessità e l'ho conservata.  Sai com'è.
Se tu sei sicuro che nulla possa accadere nel caso che... no problem.

 Dovrebbe trovare sparsi per la città tanti C/6.
 
Citi questo esempio perché ti riguarda personalmente, lo so.

 amministrativo :)
 
nel mio esempio davo per scontato che il gommista dichiarasse di esercitare l'attività nell'A2, ma in effetti dò troppe cose per scontato, anche perchè alla fine Giorgione ci ha solo chiesto se può dedursi il costo della villa a St. Tropez con piscina e sauna, che ha appena affittato per l'estate adibendola a pied-a-terre dove depositare le carte dei clienti.
...noi invece stiamo a ricamarci sopra...

Il 21/12/23 22:27, StefanoTS61® ha scritto:

Infatti, andava fatta una locazione abitativa 4+4 concedendo la 
possibilità di svolgervi attività professionale, nel rispetto dei 
regolamenti comunali.
 
 
-- 
Mi chiamo Newman 🅽🅴🆆🅼🅰🅽
 
"La vita nostra a volte è infernale e per i più, educati ai diritti 
senza se e senza ma, è incomprensibile oltreché insopportabile."
 

 
Riprendo questo punto.
Chi ha risposto non ha sostenuto che il concetto di bene strumentale per 
destinazione non si applichi all'imprenditore.
Ha detto che non si applica al lavoratore autonomo il concetto di bene 
strumentale per natura.
Quindi per il lavoratore autonomo, a differenza dell'imprenditore, si 
applica il solo concetto di strumentalità per destinazione.
 

 applica il solo concetto di strumentalità per destinazione.
 
non ho capito cosa intendi.
nella sua risposta quello dell'Esperto risponde dice che secondo lui il concetto di "strumentale per destinazione" è diverso tra imprenditore e lavoratore autonomo, mentre mi sembra che non ci sia questa distinzione. 
Inoltre quello dell'esperto risponde dice che secondo lui all'art. 43 TUIR distingue tra professionista e imprenditore affermando che per il primo debba esserci l'utilizzo esclusivo, mentre a quanto mi risulta l'art. 43 pone questa condizione sia per l'uno che per l'altro e non solo per il primo
 
 
 
 
 

 
Perdona ma a me pare che tu abbia interpretato a modo tuo quanto 
affermato dall'autore.
 
Questa è la premessa fatta:
---
È utile sottolineare, in premessa, che per il professionista il concetto 
di immobile strumentale fa
riferimento alla nozione di “destinazione” del fabbricato, non a quella 
secondo cui la strumentalità
dipende dalla “natura” del bene e quindi dal suo accatastamento. Questa 
è una differenza che il
Tuir, Dpr 917/1986, pone all’articolo 43, comma 2, tra il professionista 
e l’imprenditore,
richiedendo al professionista, ai fini della qualificazione 
dell’immobile quale strumentale, il mero
fatto che esso sia utilizzato esclusivamente nell’esercizio di arte e 
professione.
---
 
Non vedo dove l'autore dica che il concetto di strumentale per 
destinazione sia differente tra imprendotre e professionista.
L'autore fa notare come la differenza sia data dal fatto che per il 
professionista non valga il riferimento alla "strumentalità per natura", 
che, invece, vale per l'imprenditore, ma solo il riferimento alla 
"destinazione".
E, giustamente, afferma che è richiesto, per il professionista, il fatto 
che esso sia utilizzato esclusivamente nell'esercizio di arte o 
professione (a prescindere dalla "natura" dell'immobile).
Ma non dice che questo non valga anche per l'imprenditore.
 
Afferma che c'è una differenza, ma ha ragione.
 
 
Questo il comma 2 dell'art. 43
---
2. Ai fini delle imposte sui redditi si considerano strumentali gli 
immobili utilizzati esclusivamente per l'esercizio dell'arte o 
professione o dell'impresa commerciale da parte del possessore. ***Gli 
immobili relativi ad imprese commerciali*** che per le loro 
caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza 
radicali trasformazioni si considerano strumentali anche se non 
utilizzati o anche se dati in locazione o comodato salvo quanto disposto 
dall'art. 77, comma 1 (1). Si considerano, altresì, strumentali gli 
immobili di cui all'ultimo periodo del comma 1-bis dell'articolo 62 (2) 
per il medesimo periodo temporale ivi indicato.
---
 
È del tutto evidente come solo per gli immobili relativi ad imprese 
commerciali vi sia il riferimento alla strumentalità per natura.
Ergo per gli esercenti arti e professioni il concetto di bene 
strumentale per natura non è applicabile.
È richiamato solo il primo periodo "immobili utilizzati esclusivamente 
nell'esercizio di arte o professione o dell'impresa commerciale", che fa 
riferimento alla strumentalità per destinazione.
 
Ed è quello che ha affermato anche l'autore.