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Titolo: DETRAZIONE IVA ACQUISTO CASA

Salve a tutti,
sono interessato ad acquistare un bilocale sul lago di garda
classificato r.t.a. (residenza turistico alberghiera), per il valore di
260.000,00 euro. A tale somma va poi aggiunto il 10% dell'IVA (la
classificazione r.t.a. non consente di acquistare l'immobile come prima
casa sfruttando cosi' l'aliquota al 4%).
L'agente immobiliare incaricato alla vendita sostiene che tutti gli
altri acquirenti hanno intestato l'immobile a delle società immobiliari.
Essendo io socio di una società immobiliare, ho chiesto al mio
commercialista se, intestando la casa alla mia società immobiliare,
avrei effettivamente recuperato l'IVA.
Premesso che la mia società immobiliare, pur avendo come oggetto
l'acquisto, la vendita, la permuta, l'affittanza, la gestione ordinaria
e straordinaria di beni immobili sia urbani che rurali di proprietà
sociale (cod.attività 70.12), svolge di fatto l'attivtà di gestione in
affitto di alcuni immobili (un capannone e due appartamenti).
La risposta del mio commercialista è stata negativa; ovvero mi ha
illustrato le due seguenti ipotesi:
1) acquisto della casa con l'attuale attività dell'immobiliare
si produrrebbe una prorata del 6-7% (attualemte è al 3%), percio'
l'importo dell'IVA iniazialmente recuperato verrebbe restituito nel
corso del tempo e soprattutto si comprometterebbe la possibilità di
detrarre l'IVA sui tutti gli acquisti futuri;
2) aprire sulla stessa immobiliare, una seconda attività, che si occupi
dell'esclusiva compravendita di immobili; solo che bisognerebbe
dimostrare che l'immobiliare svolge effettivamente l'attività di
compravendita (es. utenze gas, acqua, luce a zero e annunci attestanti
l'intenzione di vendere) mentre, di fatto, io avrei l'intenzione di
tenerla. In questo caso, per recuperare l'IVA bisognerebbe chiedere il
rimborso allo Stato e difficilmente verrebbe rimborsata. Inoltre, in
caso di controllo, l'autorità potrebbe pensare ad una società di comodo.
Altro elemento a sfavore, sarebbe l'impossibilità da parte
dell'immobiliare di scaricare le spese condominiali (al contrario della
persona fisica che in modo forfettario ne scarica il 15%).
Visto che stiamo parlando di ca. 26.000,00 euro, per me il fatto di
poter scaricare o meno l'iva diventa la discriminate che determina o
meno l'acquisto.
Voi cosa mi suggerite? C'e' un sistema per scaricare l'iva?
Vi ringrazio in anticipo per le Vs. considerazioni.
Saluti,
Marco Rossi, Monza
-- 
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Sei sicuro? Verifica i limiti previsti dalla Legge, poiché le cessioni di
unità immobiliari facenti parte del residence sono da assoggettare
all'aliquota iva prevista per le case di civile abitazioni non di lusso
qualora le strutture e le caratteristiche intrinseche delle unità stesse
siano tali da renderle idonee ad ospitare un nucleo familiare, offrendo le
condizioni di abitabilità necessarie per il quotidiano svolgimento della
vita domestica. Con la risoluzione 363921/1986 della soppressa Direzione
Generale è stato rilevato che la norma agevolativa non fa riferimento
all'art. 13 della Legge 408/1949, ma al DM 02/08/1969, al fine di definire
le caratteristiche non di lusso dell'immobile, con l'effetto che per la
fruizione dei previsti benefici si prescinde dall'ulteriore requisito della
proporzione fra unità abitativa, uffici e negozi richiesto invece dal citato
art. 13 della L. 408/49. Quindi, se ricorrono tali requisiti, oltre quelli
necessari per l'acquisto agevolato "prima casa", è possibile sfruttare
l'aliquota Iva ridotta del 4%.
Ciao.
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista

 ha scritto nel messaggio 
news:227ba900334b4152443...@mygate.mailgate.org...

C'e' qualcosa che non torna: come fai ad avere un prorata del 3% con 
l'affitto di due appartamenti e un capannone?
E poi, in caso di affitto di appartamenti, e contemporaneamente altre 
attivita' conviene quasi sempre optare per la contabilita' separata, almeno 
non perdi l'iva sugli acquisti delle altre attivita'.

 non perdi l'iva sugli acquisti delle altre attivita'.



In parte Ti ha già risposto: "Premesso che la mia società immobiliare, pur
avendo come oggetto l'acquisto, la vendita, la permuta, l'affittanza, la
gestione ordinaria
e straordinaria di beni immobili sia urbani che rurali di proprietà sociale
(cod.attività 70.12), svolge di fatto l'attivtà di gestione in affitto di
alcuni immobili (un capannone e due appartamenti)", infatti non è
sufficiente la circostanza che l'oggetto esclusivo o principale sia
individuato negli atti societari e, contemporaneamente, la società non ha
costruito gli immobili.
Nel caso in cui la società pone in essere sia operazioni che danno diritto
alla detrazione (locazione capannone), sia operazioni esenti (locazione di
abitazioni), l'iva è detraibile con le limitazioni del pro-rata (dlgs
422/98).
Cerca di non acquistare in regime d'impresa e rientrare nell'acquisto
agevolato "prima casa". Gli immobili, quando è possibile, meglio lasciarli
fuori dalla sfera imprenditoriale.


 in qualche controllo?
Il rischio di qualche controllo c'e' sempre.
Cmq e' perfettamente lecito avere due contabilita' separate nelle quali: in 
una registri gli affitti degli immobili commerciali (capannoni) e nell'altra 
registri gli affitti degli immobili abitativi. Quello che non e' consentito 
e' registrare i costi dell'appartamento nel *registro dei capannoni* perche' 
ti scarichi un'iva indetraibile.


Sicuramente sarà l'opposto: la quota di indetraibilità sarà già del 3%;
acquisti l'immobile diventerà, come dice, del 6/7 per cento, cioè 4 punti in
più. In 5 anni ha già raggiunto la percentuale del 20% corrispondente
all'iva detratta.
Ciao
