Newsgroup: it.discussioni.commercialisti
Titolo: Imu - Casa con garage enorme

Un cliente vorrebbe comprare un capannone in disuso e trasformare gli 
uffici in abitazione e la parte produttiva diventerebbe un (enorme) 
garage (si parla di 1000 mq).
 
A parte il fatto che gli ho detto di andare da un geometra per chiedere 
se è fattibile il cambio di destinazione d'uso e quanto potrebbe costare 
perchè non ne ho idea..
Mi chiedeva al volo se ci sono limiti di dimensioni per le pertinenze 
(il suo futuro enorme garage) ai fini imu.
Non mi è mai capitato ma non credo ci siano limiti.. non ne ho mai 
visti. Giusto ?


il limite c'è in fase di censimento dell'u.i.u.
 
non è una vera e propria disposizione normativa con un valore "ben 
definito", bensì una prassi .
 
Molte catasti territoriali hanno un valore ( ad es: 700 mq) , oltre il 
quale l'u.i.u. non viene censita in categoria ordinaria ma in categoria 
D, quindi a stima diretta
 
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 


Bello che non ci sia una normativa precisa ma solo una prassi ;)
In effetti non me lo aspettavo che potesse finire l'appartamento in 
categoria A e la parte produttiva in D.. e cosa gli daranno.. la D/1 ?
 
C'è un rapporto con la dimensione dell'abitazione ?

 C'è un rapporto con la dimensione dell'abitazione ?
 
 
non c'è perchè non sarebbe giusto che ci fosse
 
spiegato semplificando:
 
 
la rendita unitaria del classamento deriva da un lavoro enorme fatto su 
unità "tipo" negli anni 30-40, successivamente rivalutate
 
le unità tipo sono state fatte solo per le categorie ordinarie. Anche 
per questo se la tua u.i.u. non trova collocazione in una unità tipo, 
vai in categorie speciali o particolari
 
queste unità tipo hanno un loro "significato" solo a livello locale, 
pertanto non potrebbe esserci un valore nazionale.
 
esistono poi circolari e altre indicazioni più precise con alcuni 
valori, ma sono pur sempre "indicazioni"
 
il catasto si fonda su questi principi:
- significato locale
- condizioni ordinarie dell'u.i.u.
- concetto di autonomia funzionale
che sono proprio le 3 cose di cui si parla meno e che si stanno sempre 
più dimenticando
 
 
 
non posso dire in quale categoria possa finire, perchè va valutato ogni 
caso a livello locale (vi è anche la remora possibilità che possa 
rimanere C/6).
 
  c'è rapporto con le dimensioni dell'abitazione? La risposta generica è 
"no"
 
poi ai sensi di un dm del 98 ci possono essere dei casi in cui per 
esempio nella determinazione  della superficie ( non della consistenza) 
catastale entra in gioco il rapporto tra i locali principali e gli 
accessori ecc...ecc..., ma non è questo il caso perchè un garage è 
sempre e comunque considerato u.i.u. con rendita autonoma
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 

 
 
Grazie mille delle spiegazioni molto interessanti!
 
In questo caso appoggiandosi ad un geometra preparato come la vedresti la soluzione di dividere il capannone in due con una struttura leggera (sempre che ci siano gli ingressi separati) e fare un C/6 al limite massimo(per questo si sfrutta l'agevolazioen imu ab. principale)  e uno piu' piccolo ?
 
@Nanotek : curiosità s tratta di un capannone in vendita a cifra molto bassa ? anche qui ce ne sono con casa/uffici al piano superiore e parte produttiva sotto e un cliente ci stava pensando.
 

 In questo caso appoggiandosi ad un geometra preparato come la vedresti la soluzione di dividere il capannone in due con una struttura leggera (sempre che ci siano gli ingressi separati) e fare un C/6 al limite massimo(per questo si sfrutta l'agevolazioen imu ab. principale)  e uno piu' piccolo ?
 
va valutato il caso
 
prima di tutto va verificato a livello urbanistico se sia possibile, poi 
va valutato il catasto.
 
magari si potrebbe pensare a una parte come C6, l'altra in C/2 come 
magazzino, l'altra C/7 come tettoia chiusa, l'altra ancora come locali 
di sgombero censiti con l'abitazione. Ma ci devono essere delle ragioni 
ed i requisiti per farlo.
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 


Grazie mille!

 
 
va comunque anche ottimizzata la parte relativa agli oneri comunali.
 
Invece per la pianificazione delle imposte future secondo me prima 
dell'IMU va pensato un piano in merito alla TARI che è quella che di 
solito è più alta come importi.
 
Purtroppo in molti considerano solo e sempre l'IMU
 
Qui la valutazione è più complessa, tra l'altro per le u.i.u. a 
destinazione speciale e particolare non esistono "superficie catastale" 
e "consistenza" quindi va fatto molto bene un ragionamento in base al 
regolamento comunale e all'utilizzo dichiarato
 
 
 
 
 
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 


Spunto interessante anche questo, la TARI a mio modo di vedere "esula" da quello che è il nostro campo, idem gli oneri comunali.
Di sicuro per pratiche come queste non proprio "standard" occorre rivolgersi a professionisti preparati e aggiungo pagarli "il giusto" per avere una assistenza completa.


Esattamente...
Non è che abbiamo gli stessi clienti ? ;)
 
Il cliente mi diceva che se va in porto fa un affarone.. (e in effetti a 
vederla non è male..) la parte uffici (abitazione) è di 250-280 mq su un 
solo piano.. quindi enorme! Poi si ritrova con un garage enorme per cui 
non dovrebbe più pagare l'affitto di box e un altro magazzino/locale 
hobby che ha attualmente..e gli piace perchè ha anche un po' di terreno 
attaccato (800-1000mq).. il tutto ad un prezzo pari a quello di una 
villetta nuova (ok, di quelle in super classe A).
 
E' in disuso da ormai 10 anni (forse di più).
 
Gli ho già anticipato che gli costa una tombola di tari.. e ancora ci 
stà con quello che risparmia, però certo che se gli rimane in categoria 
C o va in D la parte "produttiva" di imu e tari gli costa cara e non gli 
conviene di certo.
 
Anche io stavo pensando alla suddivisione.. e magari dirgli di 
affittarne un pezzo.. ma se è in disuso da 10 anni e il precedente 
proprietario non ha trovato nessuno a cui affittare.. mi fa una pernacchia.
Vedremo cosa gli dice il geometra.
 
Un cliente (meccanico) ha fatto un'operazione simile anni fa. Però si è 
riservato solo 200mq di garage e nel resto ci ha trasferito l'officina. 
Sta ristrutturando pezzo per pezzo ed è contento... però aveva già i 
suoi clienti  altrimenti dove è adesso nessuno l'avrebbe mai trovato.

 Non è che abbiamo gli stessi clienti ? ;) 
 
ah ah ... speriamo di no .... o che paghino entrambi ;-)
 
Di sicuro si trovano buoni affari in questo periodo e piu' è grosso piu' proporzionalmente costa poco.
 

 
 
attenzione che non ci sia il terreno da bonificare