Newsgroup: it.discussioni.commercialisti
Titolo: [OT] Investire sul mattone

Un po' di tempo fa, tra la noia dei bilanci, ho parlato con diversi 
clienti del tema "casa".
 
Un cliente in particolare, mi riportava la sua esperienza di 
"investimento" sul mattone. Porzione di bifamiliare comprata nel 2005, 
provincia di MB, periodicamente prova a metterla in vendita ma in tutti 
questi anni non ha mi ricevuto una valutazione superiore al prezzo alla 
quale l'ha acquistata. In pratica un "investimento" in perdita netta..
di recente mi dice che le valutazioni si sono pure abbassate (non adesso 
per via del covid) ma legate a classe energetica/ristrutturazioni sulla 
base di aspettative che i futuri clienti hanno.
 
Dei clienti costruttori mi confermano che da anni gli unici a guadagnare 
sulle costruzioni è chi la casa la fa e la vende... non c'è 
rivalutazione che sostenga l'investimento (salvo alcune aree specifiche 
di città) e lo confermano anche i movimenti delle (piccole) immobiliari 
che seguo. Nessuna ha comprato un immobile puntando su canoni e 
rivalutazione (cosa che magari facevano negli anni 80 e 90).
 
Ormai è più di 15 anni che il mattone non rende niente al 
proprietario... come mai ancora tante persone parlano di "investire sul 
mattone" ?

Mah, i rendimenti dell'immobiliare potranno essere bassi, o in alcuni 
casi anche negativi. Però il mattone ha un suo fascino perchè è 
"solido": la casa c'è, si vede, non è fatta di bit o carta come molti 
altri investimenti alternativi.
In più, non è che gli altri investimenti alternativi abbiano fruttato 
chissà quanto negli ultimi tempi.
 

 mattone" ?
 
Credo dipenda molto da come sono i prezzi degli immobili nella tua città, e soprattutto dal rapporto tra il prezzo dell'immobile ed il possibile canone di affitto.
Partiamo dal principio che il rendimento di un immobile, di solito, è inversamente proporzionale alle dimensioni/prezzo dello stesso: una casa da 50.000 l'affitto a 350/mese, una da 100.000 l'affitto a meno di 700, una da 200.000 difficilmente l'affitto a 1400, una da 400.000 sicuramente non l'affitto a 2800, e avanti così. 
Quindi, prima regola, se compri per affittare devi spendere il meno possibile, privilegiando piccole metrature.
Qua a TS si trovano molti immobili da ristrutturare a prezzi molto bassi, puoi trovare un immobile in centro a 1000 euro/mq. Lo ristrutturi godendo della detrazione 50%, lo affitti con un rendimento tra il 5 e il 10% annuo, lo rivendi dopo 5 anni a 2000 euro/mq. senza pagare tasse e tenendoti la detrazione.
Per me il mattone continua a restare un ottimo investimento, purchè sia gestito come privato e con una certa accortezza. Ed ora abbiamo anche polizze a basso costo che coprono i mancati pagamenti del canone.
Ora come ora, se dovessi comprare immobili per diversificare gli investimenti, credo che sceglierei piccoli appartamenti o piccoli negozi in centro città.
 
F.

Fulcap ha detto questo giovedì :

D'accordissimo.  Dipende anche cosa compri, fatte 100 le offerte ce ne 
sono 5 o 6 di interessanti. Da tenere d'occhio le vendite in asta dei 
fondi immobiliari di provenienza bancaria o assicurativa, si tratta in 
genere di immobili in palazzi signorili da ristrutturare a prezzi di 
mercato (uno sconto del 10% all'acquisto è quasi consuetudine).
Poi uno dovrebbe anche chiedersi: ci sono investimenti sicuri che 
rendono il 4-5% netto?
 
-- 
StefanoTS61
 
 

 mattone" ?
 
Pregiudizio prettamente latino ossia italiano, concordo con Frannz, e cio' 
sara' finche' pure le banche autoctone in italia considerano il mattone in 
egual modo e misura ma per queste ultime, considerate pure le acquisizioni 
da oltr'alpi e le perdite pure relative agli stessi depositi.
 
Quindi suppongo che presto tratteranno il mattone diversamente e allora i 
c.d. peones dovranno seguire l'andazzo al contrario ottenendo perdite 
secche se non il crollo e quindi un pugno di mosche.
 
Non che non accada anche in altri paesi ma molto meno che in italia oltre 
gli investimenti essenod ben differentemente diversificati e cio' da ... 
sempre.
 
Per altro concordo pure con gli altri interventi relativi a 'loculi' ma 
solo se siti in luoghi d'alto rendimento per 'n' motivi, c.d. stategici, 
altrimenti il resto e' spazzatura che reggera' tanto come, specialmente in 
italia, una bolla a rischio.
 
Eppure ci sono ancora i 'rottamai' che prlopiu come gnomi e folletti 
burberi e patologicamente avidi, assolutamente da evitare, che non possono 
fare a meno di intruffolarsi in maniera viscida se non peggio per inseguire 
le disgrazie altrui e cosi' convinti per fare loro profitto e in italia 
avendo un rapporto con i rispettini dati anagrafici di questi tipi di gnomi 
e folletti pure dediti assiduamente negli affari della immigrazione, delle 
ong, associazioni etc., non li cosidero certo come investitori bensi' 
tutt'altro.
 
I veri investimenti e rispettivi 'lucrosi profitti' si fanno con ben 
tutt'altro ma pure ben altrove, forse in futuro anche in italia sempreche' 
venga liberata dalla zavorra radicata da decadi e riuscira' a maturare, ad 
evolvere e riuscento a guardare di la dal dito, dall'orticello, ma per ora 
la vedo ancora in uno status piuttosto primitivo se non ancora allo stato 
tribale.
 

 mattone" ?
 
mi sembra un discorso un pò generalista: dipende dalle caratteristiche dell'immobile, dove è ubicato, ecc.
io ho acquistato la mia attuale casa nel 2007, in pieno boom del valore degli immobili che poi dopo il 2008 hanno visto le quotazioni ridursi drasticamente.
nonostante ciò ora viene valutata circa il 30%-40% in più.

 nonostante ciò ora viene valutata circa il 30%-40% in più.
 
Il mio ufficio l'ho comperato nello stesso periodo e varrà almeno il 30-40% in meno!
CMQ ovviamente non l'avevo preso per scopi speculativi.
 
Detto questo è vero. Dipende da dove il mattone si trova e bisogna dire a Milano, sopratutto nelle zone di pregio, i prezzi non sono mai scesi.
 
Io non ho mai apprezzato l'investimento nel mattone nemmeno quando tirava di brutto. Troppo costoso entrare e comunque quando vendi non è che si faccia tutto con uno schiocco di dita!
IMU e tasse varie nonchè costi di manutenzione non me l'hanno mai fatto apprezzare.
 
Inoltre vedo volumi mostruosi di nuove case in costruzione a fronte di una popolazione che non aumenta. Mi domando cosa che ne facciamo!?!?!
 
Magari ora che si parla di inflazione potrebbe diventare interessante...ma punterei solo su immobili che USO e non da investimento o locazione.

 mattone" ?
 
La supervalutazione dei valori immobiliari è la foglia di fico dei bilanci delle banche. E dei conseguenti benefit multimilionari per i managers bancari vari apicali.
Con il " giro" dei mutui, dei finanziamenti alla pletora di cooperative multicolori costruttrici, con la concorrenza martellante alla locazione 
( che sono soldi buttati via, dicono sempre a pappagallo gli inquilini già superconvinti a priori, anti proprietà prima e difensori della medesima dopo l'acquisto  ) hanno venduto tonnellate di scadentissime costruzioni a milioni di illusi che pensavano di farci, oltra alla soddisfazione di un bisogno, anche un affarone. 
Sono così diventati in milioni di proprietari ( incacchiati e iperindebitati) il mangime per il " sistema" delle costruzioni e del collegato
affaristico bancario/costruttori /politica.
E, nel caos generale dell'invenduto, sovrabbondante come i pomodori a settembre, ci sguazza anche lo stato affamato che rimpiange
già l'abolizione della imu prima casa. E sotto sotto cova future tassazioni cui nessuno potrà sottrarsi.
;-)))))
ciao 
Stunat
p.s.
occorre ovviamente distinguere tra mattone a mattone. tra zona e zona. tra  prezzo e valore. e anche dell'uso che se ne fa e del sacrificio che si sopporta.
la mia è una critica alla credulità popolare della affermazione che il " mattone" conviene sempre e comunque. 
Un buco a qualsiasi condizione purchè sia mio.
Una follìa alimentata dalla convenienza intrecciata tra tanti protagonisti.
Sai quanti ne ho visti di proprietari di milioni di valore di pietre ( o terreni) ai quali mancavano l'ultimo milione di lire o gli ultimi mille euro per far fronte 
a tasse, spese condominiali, calo del giro d'affari e accidenti vari improvvisi ????
 

 nonostante ciò ora viene valutata circa il 30%-40% in più.
beh
tutto " cresce " come anche l'inflazione strisciante, la borse, le materie prime, i cereali.....
Ad esempio l'oro nel 2007  era quotato per K. 18 mila oggi quasi 50.mila 
ciao
St

 la mia è una critica alla credulità popolare della affermazione che il " mattone" conviene sempre e comunque.
 
Anche la mia riflessione è volta a questo.
Eppure in tante zone, a ben guardare, non si è assistito a nessuna 
rendita. Poi ci sono i tanti che dicono che se l'hai preso a 100 e l'hai 
venduto a 100 dopo 10 anni... "almeno non ci hai perso" ;)

 protagonisti. 
 
Concordo, come altro in precedenza che hai scritto.
 
La favola che le locazioni sono soldi buttati ormai, in italia, facendo 
sempre meno presa tant'e', per altro es beni strumentali, ormai da alcuni 
anni non c'e' azienda che piuttosto di acquistare ha operato e opera con 
locazione, leasing etc.
 
Comprare il mattone al fine di avere un tetto non ha nulla a che fare con 
chi opera invece per fare investimenti e quindi trarre profitto.
 
Anzi acquistare, sempre in italia, al solo fine per avere un tetto e' pure 
porsi a 90° vs le banche, un rischio e altro ancora e, salvo casi 
particolari, una perenne perdita del capitale investito.
 
Cosa che da decadi invece han ben compreso in altri paesi.


Si, in effetti è un discorso un po' troppo generalista perchè come ho 
scritto, dipende dall'area.
Io ho esperienza di questo in alcune aree del nord della lombardia. Gli 
unici casi di rivalutazione decente si vedono a milano.. ma chiaro che 
ci sono.
 
Valutazione è un conto.. un altro è che ci sia qualcuno che domani, a 
quella cifra, te la acquista. Vedo spessissimo una bella discrepanza tra 
le valutazioni che fanno gli agenti/geometri/proprietari e i prezzi 
effettivi di vendita.
Ti auguro che nel tuo caso coincidano. Sarebbe una bella fortuna ;)
 
Per esempio un amico ha fatto bingo comprando anni fa due appartamenti a 
milano garibaldi (uno studio e uno abitazione). Un annetto fa li avrebbe 
venduti tranquillamente al doppio.

 
 
Come ho già detto piccoli e buoni si va sul sicuro.

 Come ho già detto piccoli e buoni si va sul sicuro.
 
 
Di sicuro c'è solo la morte!

... e le tasse (è o no il newsgroup dei commercialisti?)
 


zona basso  piemonte alessandria vercellese i prezzi in certi paesi della pianura mezzo disastrati hanno avuto crolli del 50-60%
dicono una casa in buone condizioni a un asta a 15000 euro zona mirabello monferrato
zona lomellina per 15 kilometri non vedi una casa abitata o qualche casona abbandonata che crolla - questa e' la politica di questi governi 

... e le tasse (č o no il newsgroup dei commercialisti?)
 
Probabilmente un investimento sicuro non c'e',
tuttavia la CONOSCENZA della materia e' fondamentale.
 
Chi e' esperto, 
p.es
., in investimenti azionari ti potra' rispondere
che un 4-5% annuo e' un guadagno possibile nel mercato ormai globale.
 
Mentre, se non sa nulla di "real estate", probabilmente in asta
o in trattativa diretta su un immobile non sa che pesci pigliare
e fa bene ad girare al largo :-)
 
ciao
fm

 porsi a 90° vs le banche
 
Non per avere un tetto qualsiasi ma uno adatto a sè ha senso, posto che 
avere la proprietà dell'immobile che si usa stabilmente consente un 
controllo ed una tranquillità maggiore.
Per il resto d'accordo, poi la bolla è stata veramente assurda.

 Per il resto d'accordo, poi la bolla e' stata veramente assurda.
 
E c'e' ancora perche' ci sono fin troppi immobili nelle pancie delle banche 
e sono li per liberarsi della zavorra di cui traggono solo spese.
 
 


si ma non è sempre detto. nemmeno per la prima casa.
Se per avere una tranquillità devo prostituirmi o restare impiccato ad un mutuo sine fine ( 25/30 anni sono pressochè il centro della vita produttiva )
beh...preferisco farne a meno. 
Fai un ragionamento: pensi veramente che avendo mediamente 30/35 anni non ti muoverai mai più di lì???
Che non ci sia esigenza di trasferirsi? Che non nascano figli ( la casa di residenze prima si ingrandisce poi si rimpicciolisce).
 Da questo ne nasce la bolla del mercato immobiliare prima spinto all'insù per la domanda di case in proprietà a qualsiasi costo ( come dice carlo) poi la dismissione di case per le ragioni anzidette causa nascita di  figli, separazioni, famiglie allargate, giudici e sentenze, cambio lavoro o semplice aspirazione ad una abitazione molto più funzionale rispetto alla precedente.- 
E da qui la bolla prima in su poi in giù con i suoi costi, imposte, stato, banche e copia di Unico, interessi passivi, notai, provvigioni a mediatori. 
Una palude nella quale ci si può anche affogare.
Capisco l'esigenza di tranquillità, che come vedi è molto relativa, ma, penso io, la tranquillità te la dà maggiormente un buon reddito e qualche buon risparmio. 
Il danaro pronto e disponibile ti consente di trovare sempre casa o ufficio alle tue condizioni. 
L'offerta di abitazioni e uffici  è sovrabbondante da 20/30 anni ed è ancora in crescita. 
Basta pagare bene e puntualmente una cosa bella e funzionale e il padrone diventi tu. E te ne vai quando vuoi.
Se non potesti pagare più la rata del mutuo anche la proprietà andrebbe a rotoli.
Fra l'altro, non corri il rischio, in locazione, di improvvisa debacle finanziaria o patrimoniale con pignoramenti, o causa interventi della magistratura, 
di un coinvolgimento indesiderato in corresponsabilità da cariche sociali ecc ecc o dissidi famigliari con il corollario della buggeratura: 
tu fuori e paghi e moglie a casa che incassa e  fa la vittima. Tutte cose che conosciamo benissimo perchè sono il nostro pane quotidiano.
Prima di decidere se acquistare o restare in locazione occorre soppesare bene, mooolto bene, la propria situazione attuale e futura prevedibile.
 Anche la non prevedibile. 
Ciao e buon finesettimana
Stunat

 Stunat
 
Ho esperienza diretta da vendere. Attualmente, negli ultimi vent'anni, sono il locazione. 
Ho venduto tutto, o quasi. Conservo un usufrutto strategico e basta.
Ho capitali liquidi, che aumenteranno. Probabilmente acquisterò qualcosa (cash)in autunno, ma non lo intesterò a me.


Temi che un domani possano portarti via le mutande?
Non lo chiedo con sarcasmo ma con interesse.
Io mi sono sempre sentito tranquillo e non ho mai pensato a cose di questo genere...certo che quando il disastro accade è sempre troppo tardi.


Immagino dipenda dai rischi degli incarichi.. alcuni è meglio evitarli.. 
ma qualcuno deve pur farli.

 intestero' a me.
 
Ho letto pure il tuo precedene post e quest'ultimo pure e concordo senza 
dubbio alcuno, pure riguardo l'ambito dell'abitazione principale.
 
Tra l'altro in italia, ma pure in altri paesi, i conduttori avendo maggiori 
protezioni e agevolazioni al confronto dei gnomi e folletti di cui in altro 
post ho indicato, figuriamoci al confronto dei c.d. palazzinari i quali per 
la maggior parte che in qualche maniera facenti capo a banche, 
assicurazioni, fondi etc. 
 
Senza contare, in italia come in altri paesi, i tempi della giustizia 
relativi gli sfratti nonche' del insito pregiudizio contro i gnomi, i 
folletti, i palazzinari etc. da parte della gran parte della magistratura e 
PA e ben sappiamo poi che accade se nel immobile locato siano pure 
residenti anziani, inabili ovvero invalidi etc. e in italia sono tanti 
visto che, come dicono, e' un paese di 'vecchi'. 
 
Si', vero, pure i locatori avendo agevolazioni ma in italia perlopiu' con 
il trucco ovvero con la fregatura sempre li in qualche codicillo.
 
Cio' che mi fa specie nell'ultimo sostegni bis, se ben ricordo perche' non 
l'ho ancora letto (1-OT), mi sembra che abbiamo pure dato il via ad 
agevolazioni  per i c.d. giovani con garanzia dello Stato per l'acquisto 
della prima casa, sebbene pure prima erano e sono presenti altre 
agevolazioni. 
 
(1-OT) sostegni bis e relativo l'attuazione ancora non si vede nulla, mah! 
A mio parere, suppongo, la tireranno alle calende greche in attesa della 
prima trance del recovery plan (?), ennesima presa per i fondelli cosi' 
come relativo il testo delle semplificazioni che gia' di suo e' invece 
quale epicale dimostrazione del contrario pure per come scritto. 
 
In sintesi la solita favola, praticamente una sorte da compromesso tra il 
governo con le lobby dei palazzinari di cui sopra, spinta pure da media 
collusi finalizzata a intrappolare il piu' possibile di c.d. giovani e 
rispettivi familiari e sicuramente, in barba della garanzia di cui sopra, 
le banche poi come solito volendo altro cosicche' ripetersi in via 
esponenziale l'ennesimo disastro.
 
E, di nuovo, quanti ci cascheranno per poi maledire quel giorno che ...
 
Garanzia che invece per altri, intestati chiaramente a figli e progenie 
appartenenti alle stesse lobby di cui sopra, e' manna. Praticamente fatta a 
pro di questi ultimi a mo' di una mano lava l'altra.
 
E poi, allo status odierno, relativo la c.d. sicurezza dello stipendio 
ovvero del salario, al fine della c.d. tranquillita' di pagare il rateo per 
l'acquisto dell'immobile, ne vogliamo parlare? Ove invece la maggior parte 
dei c.d. giovani, ma pure cosi' accade per i meno giovani, invece oggi 
sopravvidendo con precariato, quindi perche' fare e invischiarsi in tale 
pazzia? Come ben hai tu stesso esposto per 20/30 anni, assurdo a dir poco.
 
Un qualsiasi piccolo incidente di percorso, oggi poi con il precariato che 
c'e', ed ecco che la sicurezza e sbandierata tranquillita' in un attimo 
trasformarsi invece in un incubo oltre essere poi attori nei gironi 
infernali.
 
Taluni sono pure convinti che se accadesse un incidente di percorso ebbene 
pensando di cavarsela vendendo l'immobile, tra l'altro gia' non loro, e che 
con con il 'valore aggiunto' (!) uscire cosi' dall'inferno. Idiozie per 'n' 
ragioni. 
 
Non rimane per ora le locazioni seppure allo status attuale pure queste, 
con il sistema in essere e con gli importi spropositati attuali di 
locazione, essendo una bolla anch'essa e che sicuramente nei prossimi mesi 
per molti gli scoppiera' tra le mani e con tutte le conseguenze che 
portera' dietro.
 
A mio parere, tralasciando altri target, non resta che ri-applicare il 
sistema d'un tempo, metter mano vs immobili dignitosamente c.d. popolari 
con locazioni calmierate na pure con opzizone di riscatto al contrario 
invece, aggiungendo pure la massa di migranti, diverra' a breve un 
gravissimo se non incontrollabile problema sociale, poi hai voglia di dare 
brioches.
 
E se, i palazzinari di cui sopra e relativo al paragrafo precedente, 
riuscissero a vedere di la del dito sicuramente potrebbero ugualmente fare 
grandi profitti pure in tal senso, tra l'altro essendo gia' accaduto ossia 
essendoci uno storico quindi trattandosi di attualizzarlo, tra l'altro pure 
politicamente sarebbe un pro, ma tant'e' che l'avidita' del tutto e subito 
a qualunque costo e' talmente radicato che insito nell'attuale c.d.  
sistema che, come un vortice sempre piu' potente, non portando altro che 
conseguenze autolesioniste nonche' una continua maggior frequenza di bolle 
che scoppiando sempre piu' repentinamente una dietro l'altra ben si sa poi 
cosa accade, con rispettive conseguenze.
 
In svizzera infatti hanno per anni prodotto per un target facoltoso 
convinti che quella era la strada, si' a St. Moritz o similia lo e' sempre 
stato ma non in altri lidi, per contro che in altri lidi invece ecco che si 
manifesta presentando il conto relativo per altri autoctoni che nel 
frattempo sono in locazione ma non facoltosi e cio' per 'n' cause, pure 
questioni di dumping salariale e altro ancora.
 
In italia, cosi' leggo, invece lamentando perche' la maggior parte dei c.d. 
ragazzi piuttosto che lavorare preferendo il RdC, ah holy smogkin (!), se 
lavorare in italia significa ottenere solo quel poco di piu' del RdC ebbene 
il problema quindi ben si comprende qual'e', tornando cosi' alla 
precarieta' e con quest'ultima sicuramente il macigno per il pagamento del 
rateo per l'acquisto di una casa chiunque se lo sogna.
 
E con il precariato non e' pure possibile fare numeri per il futuro, 
sopravvivendo e pensando invece a superare di volta in volta la giornata.
 
Ridicolo pure lavorare, come si suol dire, in due della famigla ossia 
marito e moglie al fine di sopravvivere, addirittura per pagare il rateo 
relativo l'immobile (!) e se con figli aggiungendosi pure tutto il 
necessario e corollario, e' un sistema praticamente fallito che, questione 
di tempo, porta inevitabilmente al default.
 
Certamente comprendo pure che per altra parte la 'produzione' ha bisogno 
delle 'risorse umane' nonche' pure il 'ricambio' essendo necessari anche 
perche' qualcuno dovra' fare il 'motore' per fare maniera che quei pochi 
seduti sui sedili possano cosi' godersi beatamente le loro 'passeggiate', 
ma qualcuno forse pensa che oggi i c.d. ragazzi, ma non solo, siano tutti 
ancora cosi' sciocchi, come allora, per la ciotola di riso di far la parte 
del 'motore' se non addirittura 'produrre' pure altre 'risorse umane' per 
il 'ricambio'? Suvvia!
 
Quindi di la di tutto infine e' che se la precarieta' non si risolve e se 
il sistema - pure fiscale, giustizia etc - non volga verso un rifacimento 
che vs una maggiore equita', in costituzione italiana tra l'altro pure 
fissata come dignitosa, anche il settore immobiliare non avra' futuro se 
non quale unica fine quella di essere un mero costo e cio' di la delle 
chimere propagandate dai media.
 
Certo, sempre se avverra', ora con il recovery plan sono tutti pronti a 
partire ossia pronti a spartire, ma poi? Tornando daccapo, anzi peggio. A 
parte chi, immagino, invece baldanzoso risponde con gli italici classici 
del 'chi se ne frega' ovvero 'mor tua vita mea' ovvvero con il 'francia e 
spagna basta che se magna', amen.

Anch'io ho qualche capitale liquido, come penso anche la maggior parte 
dei professionisti che scrive qui.
Il problema è: come li investi?
Se li metti in conto deposito non rendono niente, se li investi in 
azioni o obbligazioni devi sperare che vada bene, se compri bitcoin è 
come andare a giocare a Montecarlo. Con i prodotti venduti dalle banche, 
c'è una lunga lista di fregature ai danni dei risparmiatori.
Almeno il mattone non è carta.
Poi certo, la base dell'investimento è la diversificazione, per cui non 
ha senso buttare 300.000 euro in un appartamento se hai a disposizione 
320.000 Euro.