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Titolo: vendita terreno edificabile

A vende a B un terreno edificabile.
Prima della vendita viene rivalutato il terreno, con perizia e 
versamento del 4%, ai fini della plusvalenza.
Oggi l'AdE se ne esce con un accertamento che aumenta di oltre il 50% il 
valore dichiarato in atto (di poco superiore a quello di perizia e - e 
qui sta la beffa - assolutamente reale).
Il terreno è piccolo, il valore effettivamente modesto, pagando senza 
opposizione tra imposta, sanzioni (ridotte a 1/8) e interessi l'importo 
richiesto è di ca. 5.000 €
Se B, per quieto vivere e su consiglio del suo consulente, dovesse 
pagare senza impugnare l'accertamento, ci sono conseguenze "automatiche" 
(o semi-automatiche) per A ai fini delle imposte dirette?
Cioè A deve aspettarsi una bella mazzuolata di accertamento IRPEF per 
maggiore plusvalenza rispetto a quanto dichiarato?
-- 
Ciao
Maci

"Maci" <maci...@pippo.pip> ha scritto nel messaggio 
news:i91ut7$4it$1...@tdi.cu.mi.it...

Avendo fatto la rivalutazione, il valore iniziale è quello di perizia, 
quindi, se l'accertamento è di poco superiore a quello periziato, per A non 
ci dovrebbero essere problemi. In ogni caso, secondo me illegalmente (però 
occorrerebbe conoscere bene il contenuto delle sentenze e le fatispecie su 
cui si basano i giudizi), la corte di cassazione e diverse commissioni si 
sono già espresse che il maggior valore ai fini del registro, può essere 
utilizzato ai fini delle imposte dirette.
In ogni caso io contesterei: l'Agenzia delle Entrate contesta una perizia 
giurata in tribunale da un tecnico????? E con quali motivazioni tecniche???? 
Ma stiamo scherzando???
Ciao
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista

 In ogni caso io contesterei
bravo Locà, qui Ti do pienamente ragione:
anche il venditore riceve l'atto di rettifica e se lo ritiene illegittimo lo 
deve impugnare, a prescindere da quello che fa il compratore.
E' nel suo interesse.
ciao
Ralph 


L'acquirente pare voglia puntare su un accertamento con adesione.
Per il venditore meglio agire subito o aspettare l'eventuale 
accertamento ai fini delle dirette?
Propenderei per la seconda, o forse è poco saggio?
Se il venditore fa ricorso deve versare subito 1/3 della maggiore 
imposta anche se l'acquirente ha chiuso la pratica con l'accertamento 
con adesione?
-- 
Ciao
Maci


Naturalmente le argomentazioni tecniche sono inconsistenti ... A parte 
che l'unico atto citato è anteriore ai 3 anni, la comparazione che loro 
fanno è improponibile.
Ma secondo te il ricorso da parte del venditore (posto che l'acquirente 
farà quasi sicuramente un accertamento con adesione) conviene farlo ora 
oppure attendere l'eventuale accertamento sulle dirette?
-- 
Ciao
Maci

 Maci
Non ï¿œ detto che arrivi: occorre vedere anche l'evenuale prescrizione. In 
ogni caso, se arrivasse, prima chiederei l'annullamento con un atto di 
autotutela (che non approveranno, naturalmente) e poi andrei subito in 
contenzioso, senza fare nessun accertamento con adesione, poichï¿œ 
sosterresti, indirettamente con il comportamento, la pretesa del fisco, 
allegerendo il peso della perizia (forse non era proprio cosï¿œ reale al 
valore di mercato).
Ciao
-- 



Quindi mi confermi che per il venditore per ora ï¿œ meglio non far niente?
Quanto al valore ti posso confermare che:
1. quello dichiarato in atto ï¿œ la somma effettivamente pagata (e qui sta 
proprio la beffa o meglio la maggior inc******ra: uno si comporta 
correttamente, paga e dichiara fino all'ultimo e poi viene tartassato 
ulteriormente)
2. Il terreno ha delle evidenti limitazioni (evidenziate in perizia) che 
ne soffocano il valore. Pensa che il venditore quando gli ho detto a 
quanto volevo periziare il terreno mi ha detto: fai la perizia piï¿œ 
bassa, perchï¿œ quei soldi non li porterï¿œ mai a casa. Io non l'ho 
ascoltato, ho periziato al valore che ritenevo corretto e nella vendita 
ï¿œ spuntata anche una piccola plusvalenza.
-- 
Ciao
Maci

 Maci
Anni fa ï¿œ successa una cosa simile ad un cliente: un terreno del valore di 
20mila euro effettivi, lo hanno rialzato a 300 mila euro. Se fossi stato un 
legale, gratuitamente avrei iniziato una causa dove, prima mi facevo 
pignorare il terreno; dopo aggiudicato all'asta, avrei iniziato un 
contenzioso con l'Agenzia delle entrate chiedendo la differenza rispetto al 
valore contestato: dopo te la dichiaravo io la plusvalenza di 280mila 
euro..............................
Ciao
-- 


maggiore plusvalenza rispetto a quanto dichiarato?
Ahim� s� (esperienza diretta)! 
In un caso che mi � capitato, il compratore ha chiuso con adesione
l'accertamento ai fini del registro e l'AdE ha fatto un 41bis al
venditore per la plusvalenza (senza addurre nessun'altra motivazione
se non �l'intervenuta adesione del compratore), fottendosene
beatamente della differenza di presupposto impositivo tra registro ed
imposte sui redditi.
Facemmo ricorso, ma la Commissione Provinciale lo respinse con una
motivazione talmente ridicola che la Commissione Regionale la
sbertucci� di brutto accogliendo l'appello del contribuente.
Oggi la lite pende in Cassazione....
La materia comunque � in evoluzione (favorevole per il contribuente);
recentissimamente con l'ordinanza 30.9.2010 n. 20496, la Cassazione ha
affermato che, se l'Amministrazione finanziaria contesta il maggior
valore di un terreno venduto, rettificando la relativa plusvalenza non
dichiarata, deve anche fornire la prova di tale valore.
C'� un articolo sul Sole 24 Ore del 1� ottobre scorso a pag.33.
Si tratta comunque di un terreno minato, quindi... occhio.
Potrebbe essere il caso per il venditore di impugnare l'avviso di
maggior valore ai fini del registro contestandolo nel merito sulla
scorta della perizia e del fatto che per un semplice 4% da pagare per
il contribuente sarebbe stato per lo meno sciocco farsi fare una
perizia per un valore inferiore a quallo che sarebbe poi stato il
prezzo di vendita.
Altrimenti rischi che l'ufficio ti dica (come hanno detto al mio
cliente) "se non ha impugnato l'avviso del registro vuol dire che il
valore rettificato gli stava bene". E spiegare a certa gente la
sottile differenza tra "valore" e "prezzo" potrebbe essere impresa non
da poco...
-- 
Saluti
Conte Oliver
(togli le scarpe per mandarmi una mail)


L'acquirente vuole tentare l'accertamento con adesione.
In questa situazione il venditore starebbe alla finestra, ricorrendo 
solo se arriver� la contestazione sulla plusvalenza.
Certo che i ragionamenti (si pu� chiamarli cos�?) degli uffici sono 
veramente senza senso. Dimostrano che l'obiettivo in realt� � � uno 
solo: fare cassa.
-- 
Ciao
Maci

solo se arriver� la contestazione sulla plusvalenza.
Esattamente come ha fatto il mio; e poi l'accertamento � arrivato.
Altra cosa: OCCHIO! State dietro al compratore e fatevi aggiornare
sullo stato della sua contoversia, perch� se per ipotesi l'adesione
non andasse a buon fine e facessero ricorso ma voi non faceste
altrettanto, l'accertamento sul registro diverrebbe definitivo in capo
al venditore che non ha impugnato (obbligato solidale anche per il
registro) e senza aspettare la decisione sul ricorso del compratore,
intanto l'ufficio manderebbe al venditore la cartella per i 2/3
dell'imposta di registro!


 dell'imposta di registro!
Se l'adesione non dovesse andare a buon fine l'idea � di fare un ricorso 
congiunto.
-- 
Ciao
Maci

congiunto.
Anche la domanda di adesione � stata presentata congiuntamente, vero?
Altrimenti l'accertamento del compratore diventa definitivo in 150
giorni, ma quello del venditore solo in 60.


 giorni, ma quello del venditore solo in 60.
Cio� la domanda di adesione non sospende i termini dell'accertamento 
verso tutti i soggetti?
Quindi il venditore deve sempre e comunque opporsi?
-- 
Ciao
Maci

Quindi il venditore deve sempre e comunque opporsi?
O comunque associarsi all'istanza di adesione per non far spirare il
termine per ricorrere.


 termine per ricorrere.
Grazie, sei stato chiarissimo.
-- 
Ciao
Maci

 (togli le scarpe per mandarmi una mail)
Questo era dato per scontato, se naturalmente, anche il venditore ha gi� 
ricevuto (come ricever� se non ancora notificato), l'accertamento per la 
solidariet� tributaria.



Quindi la strategia pi� corretta per il venditore � questa:
il venditore sottoscrive con l'acquirente l'istanza di adesione. Questo 
sospende (anzi allunga di 90 giorni)  i termnini per l'eventuale 
ricorso. Poi SICURAMENTE non aderir� (teme le ripercussioni 
sull'eventuale accertamento IRPEF).
Dopodich�, se l'acquirente aderisce. il venditore aspetta la 
contestazione sulla plusvalenza (se arriver�).
Se invece anche l'acquirente non aderisce, fanno ricorso insieme.
Pu� andare?
-- 
Ciao
Maci

 Maci
Si, per� a spese dell'acquirente. Si sceglie il legale insieme e paga 
l'acquirente. No che uno fa ricorso da una parte e l'altro dall'altra. Si 
crea il litisconsorzio e io, venditore, non devo spendere nemmeno un 
centesimo.
Ciao
-- 


Pu� andare?
Direi che � la via migliore.



Per insieme intendo insieme :-) Un unico ricorso.
-- 
Ciao
Maci

 Direi che � la via migliore.
Bene :-)
Quindi tu non temi, come mi viene detto pi� sopra, che gi� il solo 
presentare l'istanza di adesione (senza poi volerla raggiungere) � una 
ammissione implicit� di responsabilit� verso l'AdE e quindi ci si tira 
la zappa sui piedi?
-- 
Ciao
Maci

 Maci
A spese dell'acquirente, naturalmente.
Ciao
-- 


la zappa sui piedi?
Tutto pu� essere; ma se il compratore ha intenzione di aderire forse �
bene intervenire anche per il venditore; magari facendo verbalizzare
in sede di adesione (o al rifiuto dell'ufficio, presentando apposita
memoria) che si interviene UNICAMENTE per unificare i termini del
ricorso, che NON si accetta assolutamente alcun automatismo maggior
valore = maggior corrispettivo, e che al di l� di quello che sar� il
VALORE definito (per il quieto vivere e per non sostenere i costi e
l'alea del contenzioso, non certo come ammissione di evasione) dal
compratore, NON � ASSOLUTAMENTE stato percepito dal venditore un
prezzo superiore al dichiarato.


 in sede di adesione ....................
Io non so come funziona dalle tue parti, ma dalle mie, in CTP, il giudice 
legge "tutte le carte", per la prima volta, mentre inizia il dibattito in 
camera di consiglio...
:-((((((
Ciao
-- 



scusa ma.. come lo sai? 

 scusa ma.. come lo sai?
Quando un giudice non sa nemmeno di cosa si parla e sui rilievi basilari 
cade dalle nuvole e mentre c'� il dibattito, cerca continuamente tra le 
pagine, non ci vuole tanto per capire che non ha nemmeno visto di striscio 
il fascicolo
10 minuti di dibattito a testa tra attore e convenuto e si chiudono in 
camera di consiglio
Se questa � giustizia..............e poi scopri che sono culo e camicia con 
i funzionari dell'Ade (quelli che rappresentano in contenzioso l'Agenzia) e 
si conoscono mooolto bene, con fare mooolto amichevole.
E non solo un giudice tributario.
Ciao
-- 


 il fascicolo
avevo capito che la discussione fosse avvenuta in camera di consiglio e non 
in pubblica udienza, per questo avevo chiesto..
di solito comunque il relatore spiega il tutto e poi le parti hanno un 
minuto a testa per dire la loro..
come ieri pomeriggio in CTR..
prima io e poi l'agenzia entrate e poi stop..
agenzia entrate "come ormai copiose e recentissime sentenze di cassazione 
sul punto.."
giudice: ok, saluti..
fammi almeno dire.. "ma quali recentissime sentenze, di cassazione poi, che 
nel ricorso hai citato 3 sentenze di ctp datate e superate"..
amen..
ciao 

 minuto a testa per dire la loro..
I dieci minuti a testa sono serviti al giudice per leggere la prima volta il 
fascicolo e non fare la figura dell'imbecille.
Comunque siamo proprio messi bene. Uno deve sperare di non capitarci mai: 
capisco quando qualcuno perde la testa e poi fa cazzate.
Ciao
-- 


 ricorso,
Scusa ma vedo solo ora che in realt� con la richiesta di accertamento 
con adesione sono sospesi i termini per 90 giorni per tutti i coobbligati.
Quindi questa adesione "strumentale" da parte del venditore potrebbe non 
essere necessaria.
-- 
Ciao
Maci