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Titolo: Capitalizzare consulenza legale

Buonasera,
una società mia cliente ha speso 15.000 euro per la consulenza legale di un 
avvocato che ha predisposto un contratto di appalto tra la predetta società 
(nella veste di committente) ed alcuni appaltarori. L'opera oggetto del 
contratto è un immobile del costo di circa 1 milione di euro. Preciso che il 
terreno su cui sorgerà l'immobile non è di proprietà della società 
committente, bensì di un terzo che lo ha dato in comodato gratuito alla 
società committente, perciò direi che per la società mia cliente (la 
committente dell'opera), si tratti di una spesa pluriennale su beni di terzi 
(e non di un bene materiale). La previsione di godimento del terreno in 
comodato è di 30 anni, quindi ammortizzerei la spesa, civilisticamente e 
fiscalmente, per 1/30 all'anno. Decorso il trentennio, il terreno, con 
l'immobile che vi insiste, torna al comodante.
Ciò premesso, riterreste capitalizzabile la spesa per consulenza legale di 
cui sopra? Se sì, in quanti anni? Diciamo che mi farebbe molto comodo 
poterla ammortizzare per motivi patrimoniali. La società non ha collegio 
sindacale.
Grazie fin d'ora per ogni gradito parere.
--
carloazeglio 
 
 

 l'immobile che vi insiste, torna al comodante.
 
In questo caso il comodante sostiene costi? Quali?
 
Dove posso approfondire?
 
grazie.
 
Ciao.

Il 07/05/2015 18.59, carloazeglio ha scritto:

A parte la capitalizzazione dei costi, mi pare molto strana come 
operazione immobiliare...
Avete approfondito l'argomento "accessione" e tutte le conseguenze del caso?
Il terreno torna al comodante così come se nulla fosse?
Non sarebbe invece il caso di costituire diritto di superficie a tempo 
determinato?
Non è un argomento che conosco bene ma leggendo quello che hai scritto 
mi si è acceso un lampeggiante :P

 si è acceso un lampeggiante :P
 
Civilisticamente si tratta di una vera e propria accessione, a beneficio del 
proprietario del fondo; non vi è diritto di superficie per il soggetto che 
costruisce.
Sì, il terreno, torna al comodante come se nulla fosse. I motivi alla base 
dell'accordo esulano dalle mie conoscenze, infatti io gli avevo consigliato 
di costituire un diritto di superficie, invano.
Contabilmente, per la società che sta costruendo l'immobile (che non 
possiede alcun diritto reale sul fondo, essendo questo di un terzo, appunto) 
io ho considerato le spese di costruzione come oneri pluriennali da 
ammortizzare. A questo punto, tenderei a considerare tali anche le spese 
legali per la stesura del contratto di appalto, poiché strettamente 
correlate al cespite.
Concordereste con questa impostazione?
Grazie, ciao
--
carloazeglio 
 
 

 Dove posso approfondire?
 
No, il comodante non sostiene alcun costo.
Anzi, al termine del periodo di comodato, rientrerà nella detenzione del 
fondo, che sarà ovviamente comprensivo dell'immobile che vi insisterà.
Ammetto che è un'operazione apparentemente strana e rischiosa per il 
comodatario costruttore, ma la stessa trova una giustificazione di tipo 
economico, a detta dell'imprenditore.
Il conforto che cerco, riguarda il corretto inquadramento contabile delle 
poste di bilancio per il costruttore dell'opera (su fondo altrui) e, in 
particolare, l'allocazione delle spese legali sostenute per la redazione del 
contratto di appalto per l'affidamento in appalto della costruzione, che io 
vorrei capitalizzare, per motivi di bilancio.
Grazie, ciao.
--
carloazeglio 
 
 

 Concordereste con questa impostazione?
 
Su questo concordo.
 
Tuttavia resto convinto che gli accordi contrattuali nascondono delle 
insidie non da poco. Anzi più che nascondono direi "evidenziano". :P
 
Tanto per cominciare il comodato è un rapporto che prevede gratuità. Nel 
frattempo uno si vede diventare proprietario di un immobile senza 
sganciare una lira... e senza una vera e propria prestazione corrispettiva.
Questo fiscalmente comporta grosse grosse grane. C'e' evidente abuso di 
diritto e antieconomicità. In realtà trattasi di una locazione pagata 
con la costruzione di un immobile.
 
Senza contare che se i rapporti non vengono contrattualizzati più che 
bene c'e' la possibilità il proprietario chieda la demolizione alla fine 
del comodato oppure è costretto a riconoscere un indennizzo per 
l'aumento del valore del fondo.
 
 

"dr.Lizard" ha scritto

Innanzitutto grazie mille per il parere.
Condivido in pieno le tue perplessità, che erano e sono tuttora le mie, ma 
non c'è stato verso di smuovere l'imprenditore a comprare il lotto o almeno 
ad acquisirne il diritto di superficie. Il cliente in ogni caso è stato 
ammonito delle potenziali insidie. Per la verità non è stata approfondita la 
normativa civilistica che tu citi, in merito all'indennizzo per il 
costruttore dell'opera o alla richiesta di demolizione da parte del 
proprietario del fondo (qualora questi dichiari di non essere a conoscenza 
della costruzione), poiché i rapporti tra le due parti si danno per 
"blindati".
Ti dirò che, se sono vere le valutazioni del mio cliente costruttore, i 
ricavi attesi dallo sfruttamento dell'immobile per questi 30 anni, 
ripagheranno ampiamente il costo dell'opera, elemento (documentato a suo 
dire, ma io non ho visto niente) che prova l'assoluta economicità 
dell'operazione.
PS. Ne approfitto, se posso, per un ulteriore confronto sempre in ambito 
contabile: riterrei che gli oneri pluriennali sostenuti dall'impresa di 
costruzione vadano ammortizzati a partire dall'esercizio di sostenimento e 
non dal momento di entrata in uso dell'immobile a cui si riferiscono, poiché 
trattasi di spese pluriennali, appunto, e non di beni materiali.
Ancora grazie per l'interessamento.
Ciao,
--
carloazeglio 
 
 

 trattasi di spese pluriennali, appunto, e non di beni materiali.
 
Per questo bisogna dare una scorsa all'OIC. Così a freddo non ricordo...
 
 

l'ade approfondisce..........se non lo scrivono sopra si aumentano i rischi
 
Anche io, come già detto , rapporterei i costi alla durata del contratto, 
magari regolando il tutto con un atto registrato che preveda la possibilità, 
da parte del comodatario,  di eseguire opere sul fondo senza pretendere 
nulla al termine.   Vedo inoltre dei problemi da parte del comodante per il 
fatto che usufruisce di benefici e non paga niente.
 
 
 
 
-- 
www.studiomirano.it
 
 
 
---
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 Per questo bisogna dare una scorsa all'OIC. Così a freddo non ricordo...
 
Ok grazie
Ciao,
--
carloazeglio 
 
 

 avvocato che ha predisposto un contratto di appalto tra la predetta società
 
Ma l'avvocato non è per caso quello del servizio di Fabio e Mingo :P
 

 bell'accertamento.
 
Grazie per l'intervento. L'economicità dell'operazione starebbe nel fatto 
che il comodatario, attraverso l'opera che costruirà sul fondo del 
comodante, ricaverà nel tempo frutti tali da coprire il costo dell'opera e 
giustificare ampiamente l'investimento. L'opera tra trent'anni sarà 
presumibilmente obsoleta e perderà gran parte del proprio valore. Quindi, 
volendo sostenere la tesi del mio cliente, nessuno regala niente: il 
comodatario sostiene i costi dell'opera e ne gode i frutti; il comodante, 
che non è in grado di costruire l'opera e non potrebbe usare il fondo in 
altro modo, concede in comodato il terreno e, quando lo riavrà, il valore 
dell'opera potrebbe non sussistere più o, al limite, potrebbe indennizzare 
il comodatario per l'opera eretta (comodatario che però ha già goduto 
ampiamente dei frutti durante il comodato e quindi, al momento, le parti non 
prevedono indennizzi a favore del comodatario costruttore).
Ciao,
--
carloazeglio 
 
 

 comodante per il fatto che usufruisce di benefici e non paga niente.
 
Ok grazie. Sì, per quanto riguarda l'ammortamento dei costi, si farà 
coincidere il periodo di utilità futura delle spese sostenute con la durata 
del comodato (che è esattamente quello che accadrà peraltro), in modo da 
conformarsi all'OIC 24.
Al termine, quando il terreno "ritorna" al proprietario, al limite si vedrà 
se le parti intendono accordarsi su un indennità a favore del comodatario 
per la costruzione realizzata (che non è detto che tra trent'anni valga 
ancora qualcosa)... Al momento le parti non intendono prevederlo.
Poi, permettetemi uno sfogo, non è neanche giusto rincorrere questi clienti 
indisciplinati in continuazione... Più di avergli suggerito soluzioni 
migliori (acquisto preventivo del fondo o acquisizione del diritto di 
superficie), ad un certo punto si arrangi. Del resto, questo è quello che ha 
fatto, mettendomi difronte al fatto compiuto, e io non posso che applicare i 
principi contabili e le norme tributarie all'operazione che ha fatto, 
rattoppando qua e là (sono certo che mi capite)...
Ancora grazie a tutti per i preziosi pareri e gli spunti di riflessione.
Ciao e buon lavoro,
--
carloazeglio 
 
 

 Ma l'avvocato non è per caso quello del servizio di Fabio e Mingo :P
 
Questa non l'ho vista :-))
Ma conoscendo i target di Fabio e Mingo, mi sa che c'hai azzeccato :-P
Ciao,
--
carloazeglio