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Titolo: Valutazione immobile merce

Una impresa edile che normalmente costruisce  fabbricati  per conto
terzi (non immobiliare) nel 2007 ha acquistato un immobile e un
terreno annesso per un valore di 200 . Ha contratto un mutuo per
"l'acquisto e la ristrutturazione" per un ammontare di 1000.
All'atto dell'acquisto la banca ha erogato un valore di 300 (cento in
più del valore di acquisto)  (utilizzato sia per il pagamento
dell'immobile,  del notaio, e di alcuni  tecnici per un valore
complessivo di 40).
I lavori nel 2007( a parte un importo molto ridotto per la
sistemazione dell'area per un valore di 10) non sono ancora
effettivamente iniziati e lo saranno forse a fine 2008 (almeno lo
sperano).
La restante somma di 700 ancora non è stata erogata (nb non ha nemmeno
prodotto interessi passivi nel 2007).
Sto predisponendo il bilancio e dovendo effettuare la valutazione
della rimanenza dell'immobile-merce mi chiedevo se (al valore
dell'acquisto, delle spese dei vari tecnici e la sistemazione
dell'area) dovessi aggiungere anche gli interessi.(valore acquisto +
notaio + tecnici  = 240  - valore sistemazione dell'area=10 -  valore
del mutuo erogato 300 ).
NB preciso che il maggior valore erogato rispetto a quello
effettivamente speso per l'acquisto, per notaio e tecnici e per la
sistemazione dell'area (per un totale di 250), è stato "utilizzato"
nell'azienda per la "normale" attività.
Personalmente ritengo che gli interessi non debbano essere inclusi
nella valutazione di tale rimanenza immobile-merce in quanto tali
interessi sono stati sostenuti (in maggior parte) per l'acquisto
dell'immobile (compreso notaio e tecnici vari) e non per la
ristrutturazione dello stesso.
Quindi secondo me il valore della rimanenza sarà 250.
Ritenete  corretto il mio ragionamento?
Grazie
zippo

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Ciao
personalmente non sono d'accordo:
secondo me gli interessi relativi al mutuo vanno inseriti nella valutazione
delle rimanenze per la parte di mutuo utilizzata (250 mila) per l'acquisto
del bene merce e le spese relative (quindi per un 83.33%).
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 del bene merce e le spese relative (quindi per un 83.33%).
anch'io avrei ragionato così però, a memoria, direi che tener conto di
quegli interessi non è un obbligo ma una facoltà
-- 
Tango
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Tutto ciò che è relativo all'acquisto immobile, costruzione,
ristrutturazione puoi inserirlo nelle rimanenze.
Di solito si hanno :
mutuo ipotecario: relativo all'immobile , alla costruzione, etc
mutuo chirografario: necessario per la normale svolgimento
dell'attività d'impresa e destinato a finanziare le spese correnti.
Nel tuo caso si capisce che non è stata operata questa distinzione.
Poichè ci deve essere inerenza , tu hai preso a prestito fino ad oggi
300 . Nonostante, quasi certamente hai preso tutto a prestito per
l'immobile, hai qui affermato che 250 li hai usati per il cantiere e
50 no.
Di conseguenza non puoi mettere tutti gli interessi a rimanenza e
farai la proporzione negli interessi dell'anno:
in particolare gli interessi su 250 li metti a rimanenza mentre gli
interessi su 50 li tieni come interessi della gestione corrente
interessmane

Grazie a tutti per i pareri forniti
zippo


Qualcuno mi sa dire se l'imputazione degli interessi a "rimanenza" è
un obbligo oppure una facoltà?
leggendo il comma 1 lettera b) dell'articolo 110 del Tuir "....per gli
immobili alla cui produzione è diretta l'attività dell'impresa si
comprendono nel costo gli interessi passivi sui prestiti contratti per
la loro costruzione o ristutturazione;" a me sembrerebbe un obbligo,
ma forse mi è sfuggito qualcosa.
Grazie ancora.
zippo

zippo ha scritto:
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mi pare tu abbia scritto che "stavi predisponendo il bilancio" della
immobiliare. Quindi il tuo riferimento non dovrebbe essere l'art.110 ma i
principi contbili e, sempre a memoria,  mi pare che secondo il documento
n. 13 dell'OIC la patrimonializzazione degli oneri finanziari sia una
facoltà, non un obbligo.
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ok. Assodato che per i principi contabili è una facoltà  includere gli
oneri finanziari nel calcolo delle rimanenze finali.
Ai fini fiscali lo stesso principio è valido oppure no?
Grazie
zippo