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Titolo: OT - Categorie catastali.. attribuite a caso ?

Parlando con un cliente nel settore immobiliare, dell'ecobonus 110% gli 
dico che sono escluse le categorie A1, A8, A9.. lui ride.. e mi fa.. 
"praticamente nessuno". Io dico.. qualcuno avrà quell'accatastamento..
 
Mi fa notare qualche casa di pregio in vendita: Villa indipendente 
600mq, 15000 metri di parco con piscina e campo polivalente 
(tennis/basket/calcetto), circa 4 milioni.. indovina ? A/1 ? No, 
accatastamento A/3..
Villa indipendente 800mq (mi ci perderei!), 8000 metri di parco, piscina 
e campo da tennis, 3,5 milioni.. Indovina ? A/8 ? No, accatastamento A/2..
 
Ma sono tirati a caso o c'è qualche criterio ?


Da noi qualcuna di queste categorie ci sono ... per altro mi sembra di aver capito che ci sono parametri apposta, forse Studio Mirano può illuminarci.
 


non sono tirate a caso e per ogni categoria ( nonchè classe ) devono 
essere fatte idonee valutazioni (anche in base al territorio).
 
In fase di accatastamento o successiva variazione il tecnico "propone" 
un classamento che giudica idoneo e l'AdE ha (normalmente) 12 mesi di 
tempo per riclassare ( non può non accettare la pratica , salvo 
categorie errate come destinazione )
 
ad oggi al 99% se si mette mano ( con qualche pratica catastale di 
variazione ) su una situazione del genere, la stessa viene riclassata.
 
 
quelle situazioni possono esistere perchè magari sono lì così da decenni 
e per qualche motivo il classamento era quello, ma sarebbe curioso 
vedere se davvero è tutto censito oppure no. Comunque sì, nella realtà 
esistono situazioni del genere
 
tra l'altro non è escluso che se l'AdE se ne accorgesse, possa 
riclassare, anche in deroga ai 12 mesi che di solito ha di tempo , 
soprattutto in un caso come quello dell'A3, che a mio avviso è così solo 
perchè non è tutto accertato
 
giusto per da un'idea: da inizio luglio probabilmente l'AdE inizierà a 
stralciare anche tutte le cantine dall'UIU principale in fase di 
variazione..........
 
 
 
 
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 Ma sono tirati a caso o c'è qualche criterio ?
 
Accatastare non e' banale , e visto che serve solo a pagare le tasse e' ovvio che una villa con quelle dotazioni sulle colline 
intorno Roma ha un valore diverso della stessa al CENTRO della sardegna o della sicilia o in qualche paesino spopolato degli 
appennini (li ti ci dovrebbe pagare lo stato per andare ad abitarci), e infatti  e' sul significato di "ubicati in zone di pregio" 
che si gioca tutto.
 
Giulia
PS:Il campo polivalente e' solo una spianata di cemento con verniciato  sopra quello che serve in base allo sport che vuoi farci.....
 

 lo stato per andare ad abitarci),
 
 
 
no, il contesto del classamento è prettamente LOCALE
 
le rendite di una categoria e relativa classe variano da provincia a 
provincia, pertanto un A7 in alcune zone potrebbe avere rendita 
inferiore ad un A2 in altre
 
ci sono zone in cui A3 di classe alta hanno rendita superiore a A2 di 
classe bassa, ecc...
 
ciascuna rendita unitaria ( per vano, mq  o mc ) di ciascuna singola 
classe è stata determinata pero ogni singola zona censuaria su delle 
unità tipo negli anni 30 e poi successivamente rivalutata
 
quindi il confronto tra zone censuarie differenti lascia il tempo che 
trova. Addirittura l'AdE sosterrebbe che in un ricorso non ci si può 
basare su immobili circostanti simili, ma questo è palesemente errato
 
 
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Grazie mille! 
 
Ti chiedo ancora una cosa se ricordo bene per il classamento ci sono parametri tipo che se hai la piscina non può essere un A/5 oltre che i vani ecc ... si trova una tabella ? magari non precisa anche perchè immagino ci siano valutazioni professionali alle spalle ma giusto da comprendere qualche parametro.
 

 
 
 
a livello normativo ( L., dlgs,ecc...) c'è molto poco, di prima battuta 
si potrebbe dire che non esiste nessuna tabella, in realtà ciascun 
ufficio provinciale dovrebbe avere i "famosi prospetti 9"
questi prospetti sono difficilmente reperibili , anche in caso di 
contenzioso. E comunque non sono tabelle di facile lettura, ma 
evidenziano quali dovrebbero essere alcuni parametri di valutazione
 
 
il concetto però è che una tabella del genere a livello nazionale non ha 
senso, perchè il classamento viene fatto a livello locale
 
comunque eccoti un esempio , pagina 4:
http://www.collegiogeometri.rg.it/public/Categorie%20Catastali%20-%20Metodologie%20-%20Abitazioni%20lusso.pdf
 
 
 
deve però rimanere un esempio e basta, perchè è molto fuorviante e non 
applicabile in altri contesti
 
 
per il classamento è utile una lettura delle istruzioni II e IV, ma per 
il tuo scopo serve  a poco:
http://www.studiomirano.it/document/__SLIDE-istruzioni_II_e_IV.pdf
 
 
 
infine considera che a volte si hanno interpretazioni persino sul fatto 
di quale sia l'UIU ( tutto assieme ? Sgomberi staccati ? Piscine 
staccate ? Ecc...)
 
è una materia piena di contenziosi
 
 
 
 
 
 
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
Ni.. dalle foto che mi ha mostrato è coperto con tensostruttura, 
riscaldato ed è dotato di spogliatoi... così come la piscina esterna (e 
c'è anche quella interna)
 
Una chicca.. la dependance per gli ospiti (perchè in 600mq dove trovi lo 
spazio per metterli ? xD) è una villetta autonoma più grande di casa mia.
Poi c'è l'abitazione per i custodi.
 
Certo che, al di la del prezzo, per mantenere un posto del genere ne 
devi avere a palate. Ed è il motivo per cui è giù di prezzo.
 
 
Le categorie catastali non vanno con la posizione. Quello determina il 
valore.

Scriveva 
www.studiomirano.it
 giovedì, 09/07/2020:

Secondo me basterebbe davvero (ma è un lavoro immane) eliminare queste 
storture per sistemare le casse di tanti comuni...
 
Ma lasciamo così e aumentiamo i moltiplicatori imu (vero Monti??)
 
Bye, Ludwig.
 
Bye, Ludwig.

 
www.studiomirano.it
 
 

 storture per sistemare le casse di tanti comuni...
 
 
in realtà è stato fatto, anche se qualcosa è sfuggito
 
mediante sovrapposizione tra viste satellitari e banche dati catastali, 
cosa non risultava censito e/o era diverso come sagoma è stato accertato 
mediante varie procedure/normative degli ultimi anni, e anche alcune 
categorie sono state eliminate
 
 
 
 
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
Si.. tipo a me. Stì ****.. da rilievo aerofotogrammetrico i miei terreni 
sono aumentati di dimensione. Per la seconda volta in 20 anni. E sono 
aumentati di dimensione anche quelli dei vicini.. quindi la terra si stà 
espandendo.
Per di più, non so come abbiano fatto, hanno recuperato l'accatastamento 
di 40 anni fa e mi sono ritrovato enfiteuta della diocesi. Adesso devo 
far correggere a spese mie.


Molto interessante.
Certo che credevo ci fosse più uniformità a livello nazionale.
 

www.studiomirano.it
 ha pensato forte :

Si, lo so.... Nel periodo nel quale sono stati censiti e passati da 
rurali a non rurali parecchi fabbricati....
 
Ma non credo proprio siano state riviste le categorie e classi di 
immobili di pregio con rendite e classificazione da "normale" 
abitazione.
 
Bye, Ludwig.

 Bye, Ludwig.
 
 
nì, è stata una conseguenza.
 
Per esempio è successo che sia stato rilevato un piccolo ampliamento od 
una accessorio di un immobile di pregio. In questo caso, dovendo 
procedere all'aggiornamento, ne è venuto fuori un riclassamento
 
 
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comunque una certa uniformità c'è: sicuramente nessun ufficio 
accetterebbe i casi descritti nella domanda iniziale del post  come A3
 
per il resto però il classamento rimane credo una della cose più 
complesse a livello catastale
 
 
 
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Il giorno giovedì 9 luglio 2020 14:36:44 UTC+2, Nanotek ha scritto:

So che in alcuni comuni l'A/8 proprio non è previsto. Un cliente di studio ha una grossa villa con piscina e quando di recente doveva fare una variazione il geometra ha garantito (e in effetti è andata così) che non sarebbe diventata A/8 proprio per questo motivo.
 
Ho però situazioni strane in archivio....
Mega villa con parco e depandance (in località di villeggiatura) accatastata A3 con rendita risibile ma pure....e questo per me è ancora più CURIOSO...villa divisa in 3 appartamenti autonomi con ampio giardino e piscina (a Stresa). In questo caso i tre appartamenti sono accatastati singolarmente come 3 A/8.
Io non sono un geometra ma queste cose non me le spiego.
 

 
 
contesto locale oppure originario A8 che è stato diviso in 3 senza 
riclassare, bisognerebbe vedere il caso specifico
 
 
-- 
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
Sospetto che se alcuni comuni facessero ordine si scoprirebbero ricchi.

Graie ancora a Studio Mirano, info interessanti!