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Titolo: Contratto di locazione di 12 anni!

Un contratto di locazione commerciale è stato stilato e registrato 
stranamente non come 6 + 6 ma come contratto di 12 anni.
Il dodicesimo anno scadeva al 31/12/2016. Il locatore e l'inquilino sono 
mollllto legati quindi non sussistono problemi di raccomandate o altre 
formalità.
Vogliono comunque proseguire col contratto di locazione.
Bene.
Se prorogo il contratto appena scaduto sono obbligato a rinnovarlo per 
12 anni vero? Non posso metterlo a 6 anni?
 
Per farlo a 6 anni devo lasciar morire il vecchio contratto (non lo 
prorogo) e ne faccio/registro uno nuovo?
 
 

nel vecchio contratto si prevedono rinnovi?
 
se stipuli nuovo contratto ricordati APE, non puoi provare a chiedere all'Agenzia anche tramite mail?
 
ciao


 
Legge 392/78
Art.27. (Durata della locazione). La durata delle locazioni e 
sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni
 
Quindi se definisci la durata del contratto a 12 anni, al rinnovo
del contratto si rinnova la durata , cioe' si rinnovano 12 anni
(non sei).

 prorogo) e ne faccio/registro uno nuovo?
 
Secondo questo sito il rinnovo è di 6 anni:
http://www.blogaffitto.it/esperto/il-contratto-di-10-anni-4-e-legittimo.html
 
 
Non so però quanto sia regolare in assenza di trascrizione (v. art. 2643, n. 8 c.c.).

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Secondo me, anche se fai un nuovo contratto che sostituisce il primo 
l'ape non è dovuto in quanto c'e' continuità nella locazione tra i 
medesimi soggetti
 
PS: cos'e' questa mail dell'ag. entrate? Rispondono?

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Però il successivo art. 28
Art. 28
Rinnovazione del contratto
 
modificato dall'art. 7 della legge 9/2007
 
Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all’articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.

 Rinnovazione del contratto
 
Quell'articolo va interpretato poiche' se il contratto
ha durata di 12 anni e alla scadenza il contratto si
rinnova, allora si rinnovano tutte le rispettive
clausole compresa quella che definisce la durata.
 

Credo che vada interpretata nel senso che se nulla è detto in tema di rinnovazione si applichi il rinnovo per il tempo minimo.
Vedi ad es. 
https://www.eius.it/giurisprudenza/2004/181.asp
 

 clausole compresa quella che definisce la durata.
 
Non capisco perché farsi tutte queste menate se sono daccordo a 
rinnovare per 6 anni (e fargli spendere i soldi per l'ape).
In ogni caso, visto che la durata contrattuale è proprio di 12 anni, si 
potrebbe anche sostenere che le parti volevano fare un 6+6 e hanno 
scritto 12 perché hanno fatto la somma (cosa che probabilmente è 
successa realmente).
 
 
---
Questa e-mail è stata controllata per individuare virus con Avast antivirus.
https://www.avast.com/antivirus
 
 

 PS: cos'e' questa mail dell'ag. entrate? Rispondono?
 
I pubblici uffici non rispondono, manco leggono.
Che poi, a volte, capita che mandi una email con comunicazioni di 
cortesia che fanno comodo solo a loro, me se non leggono...
A me capitò tempo fa di inviare una email ad una cancelleria comunicando 
che non si sarebbe presentato nessuno e di avvisare il giudice di fare 
un 309 per la cancellazione della causa dal ruolo, quando rividi il 
giudice gli chiesi se l'avevano avvisato e ti lascio immaginare la 
risposta...
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Concordo.
la mancata trascrizione potrebbe rendere annullabile il contratto su interesse di un  terzo. chissà mai ..un domani...una lite tra i soci, un tracollo finanziario, banche creditrici..io non mi sentirei tranquillo a portare avanti un contratto siffatto. Forse una postilla di precisazione ( registrata) che trattavasi fin dalla origine di un 6+6 con automatico rinnovo per silenzio delle parti, forse sarebbe opportuna.
St

l'agenzia delle entrate risponde, non sempre in modo chiaro...ma risponde

 Non so però quanto sia regolare in assenza di trascrizione (v. art. 2643, n. 8 c.c.).
 
E' un 6+6 che loro hanno denominato 12 per far vedere che sapevano fare 
le somme.
Ci vuol tanto?
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