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Titolo: Manutenzioni da capitalizzare e da non capitalizzare

Un cliente ha appena comperato degli uffici (600k euro).
In questi uffici dovranno essere rimessi in ordine: cambio pavimenti, 
sistemazioni pareti/soffitti, sostituzione impianto condizionamento, 
sistemazione bagni, messa a norma dell'impianto elettrico e cambio dei 
serramenti.....più altre cosette di poco conto.
L'intervento di manutenzione è stato stimato in circa euro 150.000.
 
Detta così mi pare che anche se di importo rilevante non siano opere 
incrementative del valore dell'immobile in quanto servono esclusivamente a 
riportare il bene nelle condizioni di efficienza originale....quindi di 
primo acchito le speserei nel famoso 5% e spalmerei la parte eccedente.
 
Però ho dei dubbi....possibile che in questo caso funzioni proprio così?
Dico io....se la precedente proprietà avesse fatto di volta in volta quei 
lavori sarebbero stati conservativi e non incrementativi perchè LORO 
all'epoca l'avevano acquistato perfettamente nuovo e in ordine....quindi per 
LORO le opere servivano a conservare il bene e ripristinarlo come le 
condizioni originali.
Il mio cliente invece ha comperato una ciofeca che deve mettere a posto 
quindi FORSE per lui l'opera non è più conservativa e volta al ripristino 
delle condizioni originarie visto che per lui le condizioni originarie sono 
quelle di un immobile BIDONE!
 
Forse è il venerdì sera che inizia a pesare sulla mia stanca mente....
Potreste darmi una svegliata  e quindi un vostro parere?
 

 
 
se l'immobile fosse stato in condizioni buone l'avrebbe pagato la stessa
cifra?
 
se il prezzo di cessione è stato concordato più basso rispetto alla
quotazione di un immobile simile ma in condizioni buone io capitalizzo
tutta la vita :-)
 
Buon we
 
-- 
nico from ipad


 
 
 
Quindi a tuo avviso le spese sono incrementative e NON conservative in
riferimento alle condizioni in cui si trovava il bene all'acquisto e
NON come era il bene in piena efficienza?
 
Quindi sei dell'idea che se queste opere le avesse fatte il vecchio
proprietario sarebbero state " da 5% " mentre ora, per il mio cliente
sono da capitalizzare?
Il ragionamento ci può stare ma la discriminante per le spese
ordinarie è quella del ripristino delle condizioni di normale
funzionamento....ho quindi dei dubbi in merito.


Di seguito ti allego un estratto di un articolo che trovo interessante di
Sandro Cerato è l'impostazione che io condivido in pieno
 
Secondo quanto chiarito dal principio contabile nazionale OIC n. 16 esiste
una distinzione fondamentale fra il carattere di spesa straordinaria e
ordinaria: 
 la spesa straordinaria va ad incrementare il valore del bene cui si
riferisce aumentandone la produttività o la vita utile con l’obiettivo di
arrecare un miglioramento del risultato economico; 
 la spesa di manutenzione ordinaria rappresenta invece un costo di natura
ricorrente finalizzato a mantenere il bene in buono stato di funzionamento.
 
 
La differente natura delle spese fa si che queste siano civilisticamente
allocate in differenti “zone” del bilancio. Nel caso in cui le spese siano
effettuate su immobili in proprietà il corretto trattamento civilistico
sarà il seguente: 
 ad aumento del valore delle immobilizzazione nell’attivo dello S.P. (B
II) se aventi natura straordinaria ed incrementativa dei beni su cui sono
effettuate. 
 
In particolare, si tiene a specificare, che possono essere capitalizzati i
costi sostenuti dall’impresa per effettuare ristrutturazioni,
ammodernamenti ma anche sostituzioni di alcune parti del fabbricato o
verifiche di guasti. In tale ultimo caso l’impresa, nel corso della vita
utile dell’immobile, può procedere, con intervalli regolari alla
sostituzione di alcune parti del bene stesso. In questi casi il valore
contabile delle parti sostituite deve essere eliminato dalla contabilità
dell'impresa. Si pensi ad esempio al rinnovamento delle linee elettriche o
dei sistemi di condizionamento o alle ingenti spese da sostenere al fine di
ricercare rotture di tubature o guasti ai sistemi elettrici. Esempi di
spese ordinarie possono essere quelle di pulizia, verniciatura,
riparazione, spese cioè, che servono a mantenere i cespiti in buono stato
di funzionamento. 
 
Spero ti possa aiutare nel dissipare i dubbi
 
Ciao
-- 
nico from ipad