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Titolo: Locazione. Adeguamento locali

Lo so che sarebbe un quesito da it.diritto, ma lě sono spesso assai
restii a rispondere qualcosa di diverso da "consulta un avvocato",
quindi chiedo un parere a voi:
immobile a destinazione commerciale (ristorante/pub) condotto in
locazione.
Arriva l'ASL e, dopo una ispezione, dispone una serie di lavori a pena
di chiusura: bagno da piastrellare, tubo del gas da portare
all'esterno, impianto elettrico da adeguare, tubo del cesso da murare
nella parete, pavimento di cucina da rifare con nuovi materiali
antisdrucciolo ecc......una tragedia!
Mi domando: in assenza di previsioni contrattuali, puň il proprietario
del fondo essere chiamato a provvedere a tali lavori di adeguamento??
Ciao e grazie
Alessandro Lumi
Dottore Commercialista

 del fondo essere chiamato a provvedere a tali lavori di adeguamento??
Come avevi già anticipato tu, il quesito è più pertinente ad un legale, ma
domando, davvero il contratto non prevede nulla? Neanche riguardo all'utilizzo
dei locali?
Non sono legale, ma penso che se il contratto riporti che i locali sono da
utilizzare per determinata attività (ristorante/pub), il locatore debba farsi
carico degli eventuali adeguadementi.
Comunque non sono un legale, e l'opinione espressa è solamente per stimolare
riflessioni.
Ciao.
--
Filippo Ludovisi
Rag. Comm. - Rev. Cont. - Roma
flud...@studioludovisi.it

 Ciao e grazie
dubito fortemente che il locatore sia obbligato a partecipare ai lavori.
se e' una persona onesta, si puo' provare a chiedergli una partecipazione,
dopotutto i lavori fatti resteranno a lui e il suo locale acquistera'
maggior valore.
ma normalmente non c'e' nessun obbligo di legge per il locatore, in questo
senso. a meno che nel contratto di affitto il locatore non abbia promesso di
consegnare il locale in condizioni idonee allo svolgimento di una attività
commerciale.
e' tutto comunque da chiarire.
la mia prima impressione e' che non dovete sperarci troppo in questa
partecipazione.

 Dottore Commercialista

 la pietra e non usano troppo volentieri i computers. :-)))
Per non parlare dei geometri . Primitivi ! ;-)
Luisa

Secondo me il proprietario non puo' esimersi dall'apportare tutte quelle
modifiche che servono per mettere a norma impianti elettrici, igienici,
sanitari e di riscaldamento richiesti dalla L.626.
Invece rimangono a carico del conduttore gli adeguamenti necessari per
svolgere la sua attività (ad esempio se la 626 non richiede le porte
antipanico, ma  per il particolare tipo di attività esse si rendono
obbligatorie, la spesa è a carico del conduttore.
Il proprietario puo', in forza delle spese sostenute applicare un aumento di
affitto pari al saggio di interesse legale in vigore al momenti dei lavori.
Ho avuto anche io un caso simile quest'estate, ma essendo la mia attività
già esistente da molto tempo e ubicata in centro storico, l'Asl ha concesso
deroghe di tempo per i lavori piu' costosi (come la pavimentazione) con la
promessa che il prossimo rifacimemento di pavimento sarebbe stato eseguito
come richiesto dalla stessa Asl. P.S (Il proprietario dello stabile non ne
ha voluto sapere...e il mio cliente si è sobbarcato tutti gli oneri)
Buon lavoro
Stefania Parmesani
rag.Commercialista Crema
(parere personale da verificare)


 commerciale.
concordo  . Se nulla č previsto bisogna vedere per che uso č stato affittato
il locale .
--
Avetta Luisa
dottore commercialista -revisore contabile in Torino

Caro Alessandro ti propongo il parere di mio padre (ex professore ora in
pensione e ex avvocato, anche se non ha svolto la professione in quanto
dedicatosi all'insegnamento).
Prendilo come spunto.
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Il quesito involge due aspetti: 1) idoneità dei locali per ragioni
igienico-sanitarie;
2) adeguamento alle norme sulla sicurezza degli impianti: L. 5/3/90, n. 46 e
D.P.R. 6/12/91, n. 447.
Sotto il primo aspetto, il conduttore all'atto della stipula del contratto è
o deve essere a conoscenza delle disposizioni in materia e, quindi, della
necessità che l'immobile corrisponda a certi requisiti per lo svolgimento di
quella tipica attività. Non potendo, perciò, invocare la sua buona fede o la
mala fede del locatore, egli non può nemmeno accampare la scusante della sua
ignoranza circa la necessità dell'adeguamento dei locali alle norme in
questione. Evidentemente quando a preso in locazione l'immobile l'ha
ritenuto idoneo o si è implicitamente assunto l'onere di adeguarlo a quanto
prescrive la legge per l'esercizio dell'attività da esercitare.
D'altra parte, si ritiene che non possa nemmeno invocare l'obbligo del
locatore di provvedere alle "riparazioni straordinarie" di cui all'art. 1621
C. C., in quanto non trattasi di "riparazioni" anche alla luce del principio
espresso dalla Cassazione secondo la quale la distinzione tra riparazioni
ordinarie e straordinarie per l'affitto di cosa produttiva riguarda la
materialità delle riparazioni sotto il profilo della tecnica edilizia e non
la funzione e la finalità del negozio giuridico cui detti beni si
riferiscono, tanto che sono a carico del conduttore anche le riparazioni all
'intonaco, la riverniciatura di porte ed infissi ecc.
Infine, non sembra qui nemmeno invocabile l'obbligo del locatore di
mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto (esercizio
commerciale), in quanto, secondo la Cassazione, un tale obbligo non
comporta, in difetto di espressa pattuizione, anche quello di eseguire
modificazioni o trasformazioni della cosa rispetto allo stato esistente al
momento del contratto (stato accettato per altro all'atto della stipula)
anche se imposte dalla natura dell'attività del conduttore.
Quanto al punto due, il regolamento di attuazione (D.P.R. n. 447/91) della
legge n. 46/90 al secondo comma obbliga il proprietario di edifici adibiti
ad attività commerciali ad adeguare unicamente gli impianti elettrici e non
anche quelli per l'erogazione del gas.
Se il proprietario non provvede, si ritiene che il conduttore, il quale ha
diritto di avere copia della dichiarazione di conformità rilasciata dalla
ditta abilitata all'esecuzione dei lavori, possa intimare allo stesso di
provvedere in merito, con l'avvertenza che in mancanza gli sarà addebitato
la risoluzione del contratto e chiedere il risarcimento dei danni
conseguenti alla chiusura dei locali da parte dell'autorità competente.
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 wrote in message
8u13li$f3sb$1...@ID-52599.news.dfncis.de...


complimenti a babbo e  figlio Manuali.
Mi hai tolto le parole dalla tastiera.
Grazie ad Ermanno & famiglia
Alessandro Lumi