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Titolo: Esecuzione immobiliare-Fissazione del prezzo

Un professionista viene delegato ai sensi dell'art.591bis cpc per il
compimento delle operazioni di vendita in una procedura esecutiva
immobiliare.
Dalla relazione del perito risulta:
- valore del bene in condizioni normali: 100
- valore del bene nello specifico: 80
La riduzione è dovuta all'esistenza di un contratto di locazione
stipulato nel 2004 per una durata di 4+4 che potrebbe rendere il bene
meno commercialmente appetibile.
Tale contratto (stipulato con un inquilino extracomunitario) non è
però opponibile alla procedura in quanto stipulato da uno solo dei
comproprietari dell'immobile e, soprattutto, registrato DOPO
l'iscrizione di ipoteca giudiziale sul bene da parte del creditore
procedente.
Si tratta a questo punto di stabilire il prezzo base per la vendita;
come procedereste voi?
1) Si fissa 80; in fondo il perito ha detto che quello è il valore di
mercato del bene
2) Si fissa 100; il contratto di locazione non è opponibile, quindi
chi compra compra un bene che è tranquillamente liberabile
3) Si fissa un prezzo intermedio, che tenga conto della necessità per
l'acquirente di attivare le procedure di legge per liberare l'immobile
(per inciso: quali potrebbero essere tempi e costi relativi?
Probabilità di successo in tempi brevi?).
Dato che questo professionista è all'esordio come delegato alla
vendita :-) , ogni consiglio è ben accetto.
-- 
Ciao
Conte Oliver (che NON risponde in privato)
-Togli le scarpe per scrivermi una e-mail-

"Conte Oliver" <alex65....@wmail.it.invalid> ha scritto nel messaggio 
news:d4r7d3lcg432ej9r5...@4ax.com...
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Ne ho fatte varie, ed ho sempre applicato il prezzo che diceva il perito. 
Nella prima asta (vendita senza incanto) applicherei 80. Nelle successive 
aste, ho ridotto il prezzo.
Però, non mi è mai capitato una perizia con due valori, e ti dirò di più, 
che, secondo me, non è compito del Perito, stabilire che se c'è un contratto 
di locazione vale di meno, però visto che lui ha specificato che il valore 
del bene nello specifico è 80, lascerei 80.
Per quanto concerne il contratto di affitto, non essendo valido, nei casi 
che mi sono capitati, ho iniziato io la procedura di liberazione, dopo 
giusta autorizzazione del Giudice. Credo che sia uno dei compiti del 
Custode, liberare l'immobile quando il contratto non è stato registrato 
prima dell'ipoteca giudiziale.
Il giudice, su mia richiesta, ha nominato un legale che nel giro di 40 
giorni, ha liberato l'immobile.
Ovviamente l'immobile era situato a Latina, quindi i tempi potrebbero essere 
diversi.
Ciao
Gianluca da Latina 

diversi.
E' possibile avere un'idea di quali siano i tempi a Firenze?
Grazie
Ciao
David


wrote:
Inoltre:
un immobile è considerato libero se occupato dall'esecutato, ma se
oltre l'esecutato è occupato dalla sua famiglia  il decreto di
trasferimento dell'immobile costituisce titolo esecutivo anche nei
confronti non solo dell'esecutato ma di ogni altro membro della sua
famiglia in ogni caso oppure questi ultimi potrebbero, in determinate
situazioni, fare valere un loro diritto di occupazione senza titolo
tale da rendere necessaria un usuale procedimento di sfratto?
E se nel frattempo, tra la visita peritale e la vendita, avesse preso
la residenza nell'immobile una terza estranea alla famiglia non
potrebbe quest'ultima vantare un'occupazione senza titolo tale da
richiedere una proceura di sfratto ordinaria, con conseguente aumento
esponenziale drammatico di tempi e di costi per ottenere di fatto la
liberazione dell'appartamento?
Grazie moltissimo.
Ciao
David

liberazione dell'appartamento?
Il decreto del G.E. è *erga omnes*.
C.S.
prof. sig. Mau
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Prof. a contratto di chiaroveggenza giuridica
Universita' di Roccacanuccia

prima dell'ipoteca giudiziale.
Qui il GE ha nominato solo il professionista per la vendita; per
quanto riguarda il contratto di affitto ci ho parlato e mi ha detto
che preferiva non nominare il custode e di dare atto nel bando di
vendita che l'immobile è occupato con contraatto registrato dopo
l'iscrizione ipotecaria, in modo che chi acquista sappia che dovrà
procedere alla liberazione del bene.
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