Newsgroup: it.discussioni.commercialisti
Titolo: ipoteca su immobile e debito saldato parzialmente

mi si pone questo quesito (più per un legale, ma tant'è...)
 
un soggetto ha un mutuo su un immobile, con l'ipoteca della banca che copre il 100% del valore dello stesso.
questo soggetto vorrebbe esingere gran parte di questo mutuo, ma lasciare un debito residuo esiguo (in modo da corrispondere pochi interessi).
della serie: mutuo di 500mila euro, lui ne paga 450 e lascia il debito aperto per 50 anni, che paga nei prossimi 15 anni fino all'ultima rata.
 
il motivo di tutto ciò?
al soggetto in questione interessa avere l'ipoteca della banca sull'immobile, in modo che eventuali creditori non possano aggredirglielo.
in particolare l'ipoteca è pari al 200% del valore del mutuo, cioè 1milione di euro.
 
mi chiedevo: l'ipoteca della banca rimane iscritta per il valore che è stato stabilito nell'atto del mutuo, ma in realtà il credito della banca è molto inferiore.
è possibile che, se un possibile creditore decida di iscrivere ipoteca sull'immobile, la banca possa comunicare che la sua ipoteca è valida fino a concorrenza del debito?
oppure, in ogni caso, la banca mantiene cmq il suo milione di euro di ipoteca?


Vano a naso...
Se tu paghi una parte del tuo debito teoricamente potresti chiedere alla banca di ridurre la garanzia ipotecaria sull'immobile. POTRESTI. Questo ti permetterebbe di accendere eventualmente un altro credito altrove. Questa operazione oltretutto le banche se la fanno pagare.
 
Ora tu ti chiedi se, una volta che pago buona parte del debito, la banca potrebbe ridurre moto proprio la copertura a garanzia che ha sul credito residuo? Ma la mia domanda è PERCHE'???
Perchè una banca dovrebbe farlo se non obbligata? Io banca ho un credito di 100 e una copertura a ipoteca a 150. Me ne paghi 80 e rimango con credito di 20 e copertura 150. BELLISSIMO.
Ho un supercredito megagarantito. 
 
PUNTO.
 
Tu però parli di "creditore che decida di iscrivere ipoteca". Ma un'ipoteca è un atto pubblico dove ci sono il proprietario e il creditore...il creditore potrebbe iscrivere ipoteca con moto proprio? Mi risulta debba esserci accordo quindi tornando a quanto sopra direi che il debitore dovrebbe in primo luogo chiedere alla banca la riduzione dell'ipoteca (pagando il costo della pratica) e poi potrebbe sottoscrivere ipoteca col secondo.

 ipoteca?
 
mantiene l'ipoteca, ma nel momento della liquidazione del bene, alla 
banca andra' soltanto il valore del suo debito, poi verra' pagato il 
secondo ipotecario, poi il residuo andra' al proprietario
ma se ha i soldi per estinguere il mutuo, perchè ha questa paura?
perche non estingue e ci fa un bel lease back con acconto elevato e 
rata bassissima?
 
-- 
ciau

 
 
si tratta di un imprenditore che, mi pare di aver capito, al momento non ha rischi particolari, però vuole cmq dormire sereno e vuole che eventuali possibili futuri creditori non abbiano beni aggredibili.
 
la questione sarebbe:
- se un domani un creditore volesse attivare azione legale nei suoi confronti
- il creditore prima di buttare soldi in azioni legali verifica la capienza di questo imprenditore
- e vede che ha un immobile di proprietà, ma sul quale grava ipoteca della banca per il 100% del suo valore
 
quindi IMHO il creditore in questione dovrebbe desistere, senza porsi particolari domande.
in particolare, essendo il mutuo di recente accensione, e di durata pari a 20 anni, anche se il creditore viene, tramite indagine, a conoscenza della scadenza del mutuo, dovrebbe verificare che questo scadrà tra 20 anni (o tra 15 anni, cmq in un lasso di tempo lungo) e quindi dedurne che il debito residuo è ancora elevato e quindi che c'è ben poco da ricavarci
 
però l'imprenditore in questione non ha voglia di sganciare migliaia di euro di interessi alla banca, ma nel contempo gli fa piacere che questa mantenga l'ipoteca sull'immobile.
quindi vorrebbe estinguere in gran parte il mutuo ma dormire cmq sereno.
 
oppure, secondo voi, il creditore potrebbe, tramite indagini, accertare che il debito residuo della banca è esiguo, e quindi fare azione legale, ottenere l'ipoteca di secondo grado sull'immobile e quant'altro?

 l'ipoteca di secondo grado sull'immobile e quant'altro?
 
non so se il dato del devbito residuo sia così facile da reperire se 
non da un bancario con accesso alla crif del cliente, ma si tratterebbe 
di un accesso ilelcito e non supportato da autorizzazione
meno dififcile se siamo entrambi clienti della stessa banca
io lo chiederei alla mia banca ma dubito che potrei ottenere risposta
 
invece l'importo dell'ipoteca lo conosco tramite visura
 
-- 
ciau


premesso che anche su un immobile ipotecato può essere avviata procedura esecutiva da parte di un nuovo creditore, durante la procedura esecutiva si arriva alla fase della precisazione dei propri crediti e a questo punto si scoprono tutte le carte in tavola, salta fuori il credito residuo della banca e amen, via via vengono soddisfatti anche gli altri creditori senza il privilegio dell'ipoteca. 
Per salvare il patrimonio immobiliare so che qualcuno costituisce un fondo patrimoniale per la famiglia con atto notarile, ma non ricordo bene il funzionamento

 Per salvare il patrimonio immobiliare so che qualcuno costituisce un fondo patrimoniale per la famiglia con atto notarile, ma non ricordo bene il funzionamento
 
ah si, il fondo patrimoniale è quell'istituto che tutti di consigliano e ti sconsigliano, roba della serie "ti tutela ma non lo so", se senti un avvocato o un notaio ti dicono tutto e il contrario di tutto.
 
ma sarebbe cmq un ostacolo frapposto sui beni di proprietà che scoraggia i creditori perchè cmq devono attivarsi con azione legale per disconoscerlo.
 
cmq certo, per arrivare al punto di iscrivere ipoteca e poi andarla ad escutere, vuol dire che il creditore ha deciso di investire i suoi quattrini in una azione legale abbastanza costosa, con rischio di rimanere a becco asciutto se invece il credito della banca è significativo.
 
ritengo che in generale un creditore, quando vede che su un immobile c'è già l'ipoteca della banca, si fermi lì perchè intuisce che non c'è trippa per gatti

E' un'operazione da fare subito

 privilegio dell'ipoteca.
 
ma infatti l'obiettivo è pèroprio non farlo cominciare
 
-- 
ciau

 oppure, in ogni caso, la banca mantiene cmq il suo milione di euro di ipoteca?
 
L'ipoteca, salvo modifiche espresse, rimane quella ma cala il debito.
 
Dalla mia esperienza direi che le ipotesi sono queste:
1) il creditore vede che c'è l'ipoteca per un milione mentre il bene 
vale più o meno 500, si scoraggia e lascia perdere
 
2) il creditore vede ipoteca 1000 quindi stima debito iniziale 500 
calcola i tempi stima debito residuo 470 e lascia perdere
 
2b) tutto come il caso 2 ma il creditore è cattivo e incazzato: se il 
suo credito è piccolo (metti 20k) iscrive comunque ipoteca perché o sa 
che a qul punto probabilmente il debitore riterrà conveniente chiudere 
il debito per non far revocare il mutuo e mandare la casa all'asta o 
comunque vuol creare un bel guaio al debitore se questo non riesce a pagare
 
3) il creditore assume informazioni sul reale debito (anche con canali 
poco ortodossi) e decide dopo aver appreso che il debito è di soli 50k.
 
 
 

 
Credo intenda "il creditore chiede l'iscrizione di ipoteca giudiziale". 
In ogni caso si possono iscrivere ipoteche per valori anche molto 
eccedenti quello dell'immobile: quel che conta non è l'importo 
dell'ipoteca ma l'importo del debito sottostante.

 comunque vuol creare un bel guaio al debitore se questo non riesce a pagare
 
sin tanto che il mutuo è in corrente la banca, anche venendo a 
conoscenza dell'ipoteca di secondo grado iscritta sull'immobile, non 
farà decadere il debitore/mutuatario dal beneficio del termine e non 
procederà con l'escussione della garanzia ipotecaria. dovrebbe essere il 
creditore garantito da ipoteca di secondo grado ad avviare le procedure 
per inadempienza

 procederà con l'escussione della garanzia ipotecaria. 
 
Però le banche di solito (giustamente) si "innervosiscono" parecchio a fronte di nuove ipoteche e sicuramente fanno ragionamenti sulla possibilità di restituzione del mutuo, poi immagino che valutino caso per caso e in questo visto i valori residui risibili probabilmente non si muoverebbero.
 
Per il resto concordo con Oibò su quelle che sono le possibilità aggiungendo che in città piccole non è impossibile avere notizie che possono indirizzare in un senso o nell'altro.
Poi dipende dal valore del debito se procedere o no.
 

 per inadempienza
 
Sì sì, intendevo quando il creditore avvia la procedura la banca deve 
accodarsi.