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Titolo: per i geometri/tecnici catastali che bazzicano il newsgroup

Chiedo il vostro aiuto, ho un problema per un cliente. Il cliente ha ereditato un immobile uso ufficio (accatastato A10) in pieno centro a Milano. Il problema è che la rendita catastale è altissima e ciò genera una IMU da pagare assolutamente spropositata (parlo di circa 9.000 euro annui tra Imu e Tasi per un immobile di circa 180 mq). La cosa è ancora più assurda se si pensa che ha cercato di metterlo a reddito e l'unica offerta di locazione che ha ricevuto è per un canone annuo di 32.000 euro...  A vostra giudizio come mai succede ciò?Ma soprattutto è possibile fare qualcosa per abbassare tale rendita? Io ho fatto una visura sugli altri immobili nello stesso palazzo e tutti gli A10 mi paiono avere rendite comparabili. Gli immobili accatastati come abitativi invece hanno rendite molto più contenute (molti sono accatastati A3, classe 6) con Imu e Tasi che tornano su livelli umani. E' pensabile di fare una variazione di categoria a passare da A10 ad A3 nonostante il cliente non voglia fare alcun lavoro edile interno e voglia continuare a locare l'immobile ad uso ufficio?

 
 
La variazione da A10 ad A3 deve essere "reale" ( pratica comunale, 
effettivo uso residenziale in loco), non "fittizia". Inoltre viene 
considerata l'ordinarietà della destinazione (es: se fosse una palazzina 
di uffici, potrebbero NON accettare la variazione neppure se fosse reale).
Se fosse una categoria speciale o particolare si potrebbe richiedere una 
rideterminazione della rendita se per 3 anni il reddito dell'u.i.u. è 
inferiore al 50% della rendita catastale, ma A10 è categoria ordinaria ( 
in TEORIA una lettura testuale dell'art. 38 lascia spazio anche alle 
categoria ordinarie, ma nella realtà la vedo dura)
Vedi se la classe ti sembra appropriata e verifica le superfici e/o 
valuta la variazione ad abitazione.
 
 
PS: il coefficiente IMU per l'A10 è diverso da quello delle abitazioni 
(ma do per scontato che si sappia............)
 
 
DPR 917
  Art. 38
 
Variazioni del reddito dei fabbricati
 
1. Se per un triennio il reddito lordo effettivo di una unita' 
immobiliare differisce dalla rendita catastale per almeno il 50 per 
cento di questa, l'ufficio tecnico erariale, su segnalazione 
dell'ufficio delle imposte o del comune o su domanda del contribuente, 
procede a verifica ai fini del diverso classamento dell'unita' 
immobiliare, ovvero, per i fabbricati a destinazione speciale o 
particolare, della nuova determinazione della rendita. Il reddito lordo 
effettivo e' costituito dai canoni di locazione risultanti dai relativi 
contratti; in mancanza di questi, e' determinato comparativamente ai 
canoni di locazione di unita' immobiliari aventi caratteristiche 
similari e ubicate nello stesso fabbricato o in fabbricati vincitori.
 
2. Se la verifica interessa un numero elevato di unita' immobiliari di 
una zona censuaria, il Ministro delle Finanze, previo parere della 
Commissione censuaria centrale, dispone per l'intera zona la revisione 
del classamento e la stima diretta dei redditi dei fabbricati a 
destinazione speciale o particolare.
 
 
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 (ma do per scontato che si sappia............)
 
Certo, lo so. Solo ti faccio un esempio, nel medesimo stabile ho individuato un appartamento della stessa metratura circa (entrambi 8 vani) accatastato A3 che, se a disposizione, quindi con aliquota massima, paga meno della metà tra Imu e Tasi dell'ufficio del mio cliente (4.300 euro in tutto).
 
Per rispondere alla tua domanda nello stabile ci sono circa il 50% di uffici ed il 50% di appartamenti.
 
Infine, conosco la norma dell' art. 38 del Tuir, ma, a mio avviso, non è applicabile nel caso di specie (nella pratica purtroppo non è quasi mai applicabile) la rendita dell'immobile è infatti pari a 9.200 euro circa contro un reddito lordo effettivo, come ti scrivevo prima. tra i 30.000 e i 40.000 euro.

 
quindi direi che hai già fatto tu una valutazione completa......
 
tentativi:
- trasformazione "reale" in categoria A, ma un A3 di 180 mq lo vedo poco 
probabile........gli altri alloggi che superficie hanno ?
 
- valutare se verosimile dividere l'ufficio  per renderlo più appetibile 
sul mercato e abbassarne la classe........ma cmq pagheresti oneri
 
- realizzare un ufficio + una abitazione
 
ci sono innumerevoli opzioni, ma non è detto che il risultato possa 
essere soddisfacente, sono operazioni con molte incognite e soprattutto 
hanno un costo
 
 
 
 
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