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Titolo: contratti di locazione IMPIANTI A NORMA

Il  DM 37/08 del 27/03/2008 ha introdotto alcuni obblighi che coinvolgono i 
trasferimenti di immobili e le locazioni.
In particolare per le locazioni � previsto che gli impianti devono essere 
messi a norma e copia delle documentazione deve essere consegnata a chi 
utilizza l'immobile.
In alternativa alla consegna della documentazione al conduttore si pu� 
indicare sul contratto di locazione che gli impianti sono a norma.
Questo vale per i contratti stipulati dal 27/03/2008.
La regolarit� degli impianti � ovviamente alla normativa attuale.
Per quelli stipulati antecedentemente tale data la norma non vale:
Per essere in "regola" occorre che gli impianti rispettino le norme in 
vigore al momento della costruzione dei medesimi immobili oppure se 
sucessiva alla ristrutturazione.
Cos� avrei capito.
Per cui, sempre se avessi capito correttamente, nel caso un contratto di 
locazione stipulato ante 27/03/2008 su immobile con  impianti a norma delle 
leggi vigenti al momento della costruzione....il locatore non deve adeguare 
gli impianti all'attuale normativa, � corretto?
Perch� ho il caso di un comune che ha chiesto ad un inquilino la 
documentazione attestante che gli impianti sono a norma.
Si tratta di un immobile dato in locazione ante  27/03/2008.
Ora il proprietario si � attivato per mettere a norma gli impianti con le 
vigenti disposizioni per� mi chiedevo se poteva evitare nel caso in cui gli 
impianti fossero stati
a norma sulla base delle previgenti normative.
Scusate i giri di parole.
Come vi siete comportati con i contratti di locazione che seguite sia ante 
che dopo il DM 37/08?
Grazie
Vi_Zeta 


dipende dalla regione per i contratti di locazione..
ad esempio, per la lombardia si vedr� dopo 01/07/2010, emilia romagna idem
ciao
 

beh.... io sono EMILIANA :-)
che significa che si vedr� dopo 01/07/2010?
In ogni caso mi piacerebbe avere conferma se gli immobili dati in locazione 
con contratti ante DM 2008 sono in regola se gli impianti risultano a norma 
con la previgente normativa.
Per cui NO obbligo di adeguarsi alla nuova.
ufff... forse sto facendo confusione :-(
Vi_Zeta
"ponziopilato" <nonscrivermi@nonricevo> ha scritto nel messaggio 
news:4b7acd0f$0$1131$4faf...@reader3.news.tin.it...



http://www.ratio.it/ratio2/ratioonline.nsf/(allegati)/CD170FE13B5F9512C12575EB002806F2/$FILE/Del-assemblea-leg-156-08.pdf
pagina 16
a decorrere dal 1� luglio 2010, agli edifici e singole unit� immobiliari 
soggetti a locazione con contratto stipulato successivamente a tale data.
ciao 

 soggetti a locazione con contratto stipulato successivamente a tale data.
Scusa Ponzio...
ma mi pare di capire che quanto sopra si
riferisca alla "certificazione energetica" dell'edificio.
Non � una cosa distinta rispetto alla "dichiarazione di conformit�" dei 
singoli impianti? Mi sto sbagliando?
Riconosco la mia ignoranza su queste cose :-(
Vi_Zeta

"Vi_Zeta" <Vi_...@PROVANONVALIDO.it> ha scritto nel messaggio 
news:hlgvh5$au5$1...@tdi.cu.mi.it...
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144 Ricerche e consulenze di carattere giuridico-legale
Locazione di immobili urbani: norme sulla sicurezza degli impianti
Il proprietario di un appartamento che fa parte di una palazzina costruita 
nel 1969
intende affittarlo con un regolare contratto. Ha l'obbligo di mettere a 
norma l'impianto
elettrico per il semplice fatto che vi entra un inquilino?
Il d.m. Sviluppo Economico 37/2008 ha sostituito la l. 46/1990, rimasta in
vigore per i soli artt. 8, 14 e 16. Il nuovo decreto ha anche abrogato il 
precedente
regolamento attuativo della l. 46/1990 (d.P.R. 447/1991), oltre agli artt. 
107-121 del
d.P.R. 380/2001 (t.u. per l'edilizia).
L'art. 3, comma 1, del d.l. 300/2006 dispone, infatti, quanto segue: "Il 
termine
previsto dall'art. 1-quater, comma 1, del d.l. 173/2006, convertito, con 
modificazioni,
dalla l. 228/2006, � prorogato fino alla data di entrata in vigore del 
regolamento
recante norme sulla sicurezza degli impianti, di cui all'art. 
11-quaterdecies, comma
13, lettera a, del d.l. 203/2005, convertito con modificazioni dalla l. 
248/2005 e,
comunque, non oltre il 31 dicembre 2007. A decorrere dalla data di entrata 
in vigore
del regolamento di cui al primo periodo del presente comma, sono abrogati il 
regolamento
di cui al d.P.R. 447/1991, gli artt. 107-121 del t.u. di cui al d.P.R. 
380/2001, e
la l. 46/1990, a eccezione degli artt. 8, 14 e 16, le cui sanzioni trovano 
applicazione
in misura raddoppiata per le violazioni degli obblighi previsti dallo stesso 
regolamento
di cui al primo periodo del presente comma".
Il d.m. 37/2008 � entrato in vigore il 27 marzo 2008 ed � destinato a 
regolare
il regime ordinario della sicurezza degli impianti all'interno di edifici e 
relative pertinenze,
quanto alla progettazione (art. 5), all'installazione (art. 6) e alla 
dichiarazione
di conformit� dei nuovi impianti (art. 7).
Occorre tenere presente che, a norma dell'art. 2, comma 1, del richiamato
decreto, la nuova disciplina trova applicazione:
- per gli impianti di produzione, trasformazione, trasporto, distribuzione, 
uso
dell'energia elettrica, impianti di protezione contro le scariche 
atmosferiche, nonch�
per gli impianti per l'automazione di porte, cancelli e barriere;
- per gli impianti radiotelevisivi, le antenne e gli impianti elettronici in 
genere;
- per gli impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento 
e di
refrigerazione di qualsiasi natura o specie, comprese le opere di 
evacuazione dei
prodotti della combustione e delle condense, nonch� di ventilazione e 
aerazione
dei locali;
- per gli impianti idrici e sanitari di qualsiasi natura o specie;
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Ricerche e consulenze di carattere giuridico-legale 145
- per gli impianti per la distribuzione e l'utilizzazione di gas di 
qualsiasi tipo, comprese
le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e ventilazione e
aerazione dei locali;
- per gli impianti di sollevamento di persone o di cose per mezzo di 
ascensori, di
montacarichi, di scale mobili e simili;
- per gli impianti di protezione antincendio.
1) Il d.m. 37/2008 e le nuove locazioni. Le modifiche introdotte del nuovo
testo normativo hanno comportato ricadute anche nella materia delle nuove
locazioni e delle locazioni in corso. A tale proposito, l'art. 13 del d.m. 
37/2008,
stabilisce che "i soggetti destinatari delle prescrizioni previste dal 
presente decreto
conservano la documentazione amministrativa e tecnica, nonch� il libretto di 
uso e
manutenzione e, in caso di trasferimento dell'immobile a qualsiasi titolo, 
lo consegnano
all'avente causa".
La stessa disposizione stabilisce che "l'atto di trasferimento riporta la 
garanzia
del venditore in ordine alla conformit� degli impianti alla vigente 
normativa in
materia di sicurezza", salvo espresse pattuizioni contrarie. Infine, il 
medesimo art.
13 - quanto alla dichiarazione di conformit� ovvero alla dichiarazione di 
rispondenza
di cui all'art. 7, comma 6 - ha aggiunto l'ulteriore seguente disposizione:
"copia della stessa documentazione � consegnata anche al soggetto che 
utilizza, a
qualsiasi titolo l'immobile". In tale contesto, il ministero dello Sviluppo 
ha emanato
la nota del 26 marzo 2008 e ha risposto ad alcuni quesiti, in materia di 
locazioni.
In particolare, il ministero ha puntualizzato che sulla stipula del 
contratto di
locazione, locatore e inquilino possono accordarsi per evitare la consegna 
della
documentazione sulla sicurezza degli impianti, compresa quella relativa al 
progetto.
Secondo il ministero, "in molti casi nessun documento concernente la 
sicurezza
deve essere consegnato alla stipula dell'atto (contratto di locazione) ... 
infatti
i documenti da consegnare, in caso di trasferimento dell'immobile, sono 
quelli
obbligatori secondo le norme applicabili all'epoca della costruzione o 
modifica
dell'impianto".
Quanto alle spese per l'adeguamento degli impianti - in esse comprese
quelle per la predisposizione della documentazione - nei nuovi contratti di 
locazione,
le parti possono liberamente convenire che i necessari oneri di adeguamento
siano a carico del locatore o del conduttore o in parti uguali. In mancanza, 
trover�
applicazione l'art. 1575, numero 1, c.c., per il quale il locatore deve 
consegnare
l'immobile al conduttore in buono stato di manutenzione. In ogni caso, 
secondo le
precisazioni ministeriali, i documenti da consegnare sono i seguenti: 
dichiarazione
di conformit�, se gi� prevista dalla l. 46/1990 per gli edifici adibiti a 
civile abitazione
e per i soli impianti elettrici degli altri edifici; progetto e collaudo 
dell'impianto,
solo ove imposti dalle norme vigenti all'epoca della realizzazione o della 
modifica;
libretto di uso e manutenzione, solo ove obbligatorio; dichiarazione di 
rispondenza,
per gli impianti realizzati prima della entrata in vigore del decreto e non 
dotati
di dichiarazione di conformit� (si veda la nota del ministero dello Sviluppo 
del 26
marzo 2008).
Quanto all'individuazione degli impianti che necessitano di collaudo e ai
rapporti tra collaudo e dichiarazione di conformit�, si legge nelle 
richiamate rispoProfessional
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146 Ricerche e consulenze di carattere giuridico-legale
ste ministeriali: "Fatte salve le normative pi� rigorose riferite a 
specifiche attivit�
industriali ... attualmente non si rinvengono impianti negli edifici di 
civile abitazione
sottoposti a collaudo. Alcuni importanti impianti condominiali oggi 
sottoposti a
marcatura CE, dovevano in precedenza essere collaudati e quindi devono 
essere
tuttora accompagnati dal certificato di collaudo a suo tempo rilasciato. In 
particolare:
gli impianti di ascensore in servizio privato venivano collaudati dall'ENPI 
prima
e ISPESL dopo, fino all'entrata in vigore del d.P.R. 162/1999, di attuazione 
della
direttiva 95/16/CE, entrata in vigore il 25 giugno 1999; le caldaie 
condominiali cio�
di potenza superiore a circa 35 kW, dovevano essere collaudate dall'ANCC e 
successivamente
dall'ISPESL, fino al d.lgs. 93/2000, di attuazione della direttiva 97/23/
CE, entrata in vigore il 19 aprile 2000".
Gli impianti per i quali � invece necessaria la tenuta del libretto di uso e 
di
manutenzione, sono i seguenti:
- impianto di riscaldamento autonomo per gli appartamenti di civile 
abitazione;
- impianto di ascensore e di riscaldamento centralizzato, per gli stabili 
condominiali;
- negli immobili adibiti a uso diverso, gli ulteriori seguenti impianti, se 
presenti:
gruppo elettrogeno, cabina di trasformazione elettrica, impianto di 
condizionamento
e aerazione, scale mobili e altri impianti, secondo la disciplina del d.P.R.
547/1955 e del d.P.R. 626/1994.
2) Il d.m. 37/2008 e le locazioni in corso al 27 marzo 2008. Il d.m. 
Sviluppo
37/2008 non si applica alle locazioni in corso alla data del 27 marzo 2008, 
salvo
l'obbligo dei proprietari di adeguarsi alle normative vigenti all'atto della 
sottoscrizione
del contratto. In particolare, per quanto attiene agli impianti elettrici, 
il ministero
- con comunicato stampa 31 marzo 2008 - ha precisato che, relativamente
agli impianti realizzati prima del 13 marzo 1990, era sufficiente, per gli 
immobili di
civile abitazione, l'installazione dell'interruttore differenziale di 30 mA 
(cosiddetto
salvavita).
In ogni caso, per gli impianti realizzati tra il 13 marzo 1990 e il 27 marzo 
2008
- in sede di ristrutturazione - il committente era tenuto ad avvalersi d'imprese 
abilitate
a rilasciare la dichiarazione di conformit�, gi� prevista dalla l. 46/1990 e 
dal
d.P.R. 447/1991, ora abrogati.
Nel regime previgente - salvo patto contrario - ove gli impianti non fossero 
a
norma, le spese relative all'adeguamento dovevano essere sostenute dal 
locatore,
in forza del suo obbligo di mantenimento dell'immobile in stato da servire 
all'uso
convenuto (art. 1575, numero 2, c.c.) e di manutenzione dell'immobile in 
buono
stato locativo (art. 1576, comma 1, c.c.). In tema, la giurisprudenza era 
pi� volte
intervenuta, precisando che "l'adeguamento dell'impianto elettrico alle 
previsioni
della l. 46/990 pu� consistere tanto in interventi che conservano l'originario 
impianto,
sia pure trasformandolo o addirittura ampliandolo, quanto in interventi pi� 
globali
di installazione ex novo o completo rifacimento dell'impianto preesistente, 
la cui
spesa � a carico del locatore (proprietario)" (Pret. Genova, 1 agosto 1998).
Salva l'ipotesi - del tutto autonoma - in cui le modifiche si fossero rese
necessarie in considerazione dell'attivit� svolta dal conduttore: in tal 
caso le spese
dovevano ritenersi a carico del conduttore (inquilino) (Trib. Milano, 22 
febbraio
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Ricerche e consulenze di carattere giuridico-legale 147
1996). Nel nuovo regime e relativamente alle modifiche degli impianti, l'art. 
8,
comma 4, del d.m. 37/2008 dispone peraltro che, in caso di "richiesta di 
nuova fornitura
e di variazione della portata termica di gas", si rende necessario 
consegnare
all'ente erogatore - entro 30 giorni dall'allacciamento o dalla modifica - 
copia della
dichiarazione di conformit�, resa secondo l'allegato I al d.m. 37/2008. In 
particolare,
per l'art. 8, ultimo comma, del d.m. 37/2008, in caso non sia consegnata la
dichiarazione di conformit� all'ente erogatore, "il fornitore o il 
distributore di gas,
energia elettrica o acqua, previo congruo avviso sospende la fornitura".
Resta fermo che non costituiscono modifica dell'impianto, le mere variazioni
del contratto (cambio del gestore o delle condizioni di fornitura o subentro 
a un
precedente utente, anche a seguito di temporanea disattivazione). A 
completamento
della risposta trasmettiamo una recente sentenza della Suprema Corte
nonch� il testo del d.m. Sviluppo Economico 37/2008.