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Titolo: Plusvalenze su terreni - problematiche varie

Buona sera a tutti!
Sto seguendo dei clienti (privati) in un'operazione particolarmente 
articolata in merito alla quale avrei piacere di sentire anche le vostre 
opinioni. Cerchero' di sintetizzare nel modo più semplice:
Due coniugi ( R. e P.) in regime di separazione sono proprietari di due aree 
fabbricabili (due terreni diversi contigui) da vendersi ad un'impresa edile 
che realizzerà un unico complesso immobiliare che insisterà, oltre che sui 
due terreni in oggetto, su di un terzo terreno appartenente ad una terza 
proprietà (impresa) che chiameremo "Immobiliare T". (viene quindi fatto un 
accorpamento di 3 terreni contigui).
Il progetto relativo al complesso da costruire è stato approvato in questi 
giorni e presso l'ufficio tecnico del comune è pronta la concessione 
edilizia a nome di "R. P. e Immobiliare T."  che non è stata ritirata in 
quanto i titolari della concessione dovrebbero prima pagare gli oneri di 
urbanizzazione, ma soprattutto l'accordo con l'impresa edile è che essa 
provvederà al pagamento degli oneri un volta acquistati i terreni di R. e T. 
chiedendo contestualmente la variazione della titolarità della concessione 
edilizia in "impresa edile e Immobiliare T".
A questo punto si è insinuato il primo dubbio: assunta l'esistenza di una 
concessione edilizia a nome "R. P. e Immobiliare T." posso considerare i 
terreni lottizzati (rientrando quindi nella fattispecie di cui all'.art 67, 
co 1 lett.a) TUIR ) oppure il fatto di non aver ritirato la concessione 
edilizia non configura la fattispecie e devo quindi consierare che si tratti 
di aree fabbricabili ai sensi della lett. b, comma 1 del medesimo articolo?
Configurare l'esatta fattispecie, come tutti sanno, è fondamentale ai fini 
della determinazione della plusvalenza in quanto i terreni lottizzati 
pervenuti per successione/donazione assumono come "valore di acquisto" il 
valore normale al momento dell'inizio della lottizzazione e pertano potrebbe 
non manifestarsi alcuna plusvalenza.
La norma tributaria nulla dice in merito alla definizione di lottizzazione 
e pertanto ho ritenuto di vedere cosa dicano al riguardo le norme in materia 
di edilizia e PRG. A tal riguardo nulla ho trovato in merito al mancato 
ritiro da parte del proprietario della concessione edilizia quale elemento 
di decadenza della lottizzazione (salvo che non si lasci scadere la 
concessione). Si ha "lottizzazione" di un'area nel momento in cui l'autorità 
competente (e quindi il Comune) autorizza l'edificabilità sul terreno 
secondo un determinato progetto. A tal proposito ho anche trovato una 
sentenza di Cassazione (sent. 11819 del 19 maggio 2006) che cosi' si è 
espressa: "Ai fini della tassazione del reddito, il terreno deve intendersi 
giuridicamente "lottizzato" nel momento in cui l'autorità competente ha 
provveduto a emettere la necessaria autorizzazione". e tale momento, 
pertanto, è quello in cui inizia la lottizzazione ovvero il momento da 
prendere come riferimento per stabilire il valore dell'area.
Congifurata, mi auguro correttamente, la fattispecie impositiva, mi sono 
trovata di quest'altra complicazione:
1. il terreno A (1/4 dell'area complessiva da vendere) è pervenuto a R. in 
forza di successione ereditaria per il 50% e per l'altro 50% per donazione 
in vita dalla sorella in un momento successivo. Una volta proprietario 
dell'intera area R. decide di far rivalutare il terreno con perizia e paga 
l'imposta di rivalutazione. Ora che si accinge a vendere il bene la 
rivalutazione effettuata costituisce ostacolo all'applicazione della 
previsione nomativa di cui all'art. 68 del TUIR per i terreni acquisiti 
gratutitamene (successione e donazione) ovvero che il valore di acquisto è 
quello normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione? Leggendo 
la circolare 9/E del 2001 e la circ. 16/e del 2005 mi sono data risposta 
negativa in quanto il valore di perizia "puo' costituire il valore minimo di 
riferimento" lasciando quindi facoltà al cedente di stabilire anche un 
valore diverso, più altro, e questo è senz'altro il caso in quanto l'area in 
soli due anni si è rivalutata notevolmente. Tuttavia mi pare troppo 
semplice, in quanto potrei determinare il "valore di acquisto" in 150mila 
euro e rivenderlo a 151.000 realizzando una plusvalenza ridicola.....non 
trovate??
2. il terreno B (3/4 dell'area complessiva in vendita - anche questo 
rivalutato con perizia e relativo pagamento di imposta sostitutiva) invece è 
posseduto per il 50% sempre a R. e pervenuto anche questo in forza di 
successione e per il restante 50% alla moglie P. a seguito di acquisto dalla 
cognata.
Per P. non si pone nessun problema: terreno lottizzato (sempre secondo la 
teoria a cui sono pervenuta innanzi) quindi  tassazione in dichiarazione per 
scaglioni di reddito, valore della plusvalenza pari alla differenza tra il 
valore di perizia (il 50% di questo) aumentato di ogni altro onere e il 
corrispettivo pattuito.
Per R. si pone lo stesso problema di cui al punto precedente, limitatamente 
alla sua quota del 50%. E qui il dubbio sul vincolo del valore di perizia si 
rafforza ulteriormente: non è incongruente che lo stesso terreno abbia 
valori diversi? in fatti per P. il valore sarebbe di 70 (la perizia stima 
tutto il terreno 140) e per R. potrei per assurdo valutarlo 130??
Dov'e' la fregatura che non la vedo??
Grazie a quanti mi aiuteranno a dipanare questa matassa.
Francesca V.

 Francesca V.
-- 
Tango
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
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 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 tuo quesito:-) Se è così me ne scuso.
e di che? anzi grazie....alle volte stando troppo con la testa sul problema 
si perde di vista la soluzione più semplice :)
bye
Francesca 

 alla camera sia presente.....
non so, si legge di tutto ma io credo che esca:-)
Ciao


 la febbre sia a R. che  a P.
Rettifica alla mi precedente risposta:
ho trovato il comma 51. dell'art. 3 L finanziaria, come approvato dal 
senato, in cui si parla di rivalutazione :)
Ad una prima ricerca sulle pagine dedicate dal sole 24 ore web alla manovra 
finanziaria non l'avevo trovato, ma facendo una ricerca sulla Banca dati del 
Commercialista in data odierna ho trovato un articolo di Guida alla 
contabilità e bilancio del 3 dicembre 2007 (?!?!? forse volevano scrivere 
novembre???) dove si parla dell'emendamento introdotto dal senato........
Uff! che fatica :)
Francesca 

 di aree fabbricabili ai sensi della lett. b, comma 1 del medesimo
articolo?
Questo è il succo di tutto quello che hai scritto. Ma la Tua figura
professionale non è quella del gip, che deve valutare se siamo in presenza
di una lottizzazione abusiva, ma quella di applicare la normativa fiscale
all'operazione che si sta effettuando.
:-))
E se siamo in presenza di lottizzazione, questo lo deve sapere il
proprietario (o il suo tecnico), poiché presente nella convenzione. Quindi,
la lottizzazione è un procedimento urbanistico che può essere d'iniziativa
privata o pubblica.
Ed è soggetto ad un determinato iter procedurale.
Chiedi al tecnico e sai se sei in presenza di lottizzazione.
Premesso questo, la data da cristallizzare è come dice la legge, quindi non
c'è fregatura: la fregatura è per chi non conosce la legge e ha fatto
periziare e versare la sostitutiva anche dove non doveva essere fatto.
Ma il fisco, si basa anche "sull'ignoranza della gente" in senso buono,
naturalmente.
Ciao
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista

 non so, si legge di tutto ma io credo che esca:-)
Se son....zolle....fioriranno? :)
Ciao
Francesca