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Titolo: Mutuo ufficio: consiglio per decisione importante

Buongiorno a tutti, ho bisogno dei vostri consigli per una scelta importante che sto per fare e per la quale sto valutando tutti i pro ed i contro, ma non vorrei mi sfuggisse qualcosa. 
 
La situazione é la seguente: da una decina d'anni lavoro in ufficio con mio padre, lui ha i suoi clienti, io ho i miei ed inoltre lavoro anche per lui, fatturando il dovuto, ed utilizzo il suo studio. 
Da qualche anno abbiamo cambiato ufficio, prima eravamo in affitto mentre ora c'è un mutuo ipotecario ancora lontano dalla scadenza. 
 
Nel giro di qualche anno (se non prima), mio padre smetterà di lavorare e vorrei poter continuare a lavorare nello stesso ufficio (tra l'altro difficile da vendere adesso). 
Gran parte dei suoi clienti sono seguiti da me già da parecchio tempo, per cui non dovrei aver problemi a proseguire io in prima persona questi rapporti di lavoro, o gran parte di essi. 
Con questi maggiori incassi potrò abbastanza agevolmente pagare io le rate del mutuo. 
 
Quello che vorremmo fare é intestare a me l'ufficio ed accollarmi io il mutuo. 
Il problema é che il mio reddito attuale (troppo basso) non consente alla banca di accettare tale accollo. 
Di contro, io il maggior reddito ce l'avró solo dopo che inizierò a fatturare io ai clienti di mio padre. 
Non posso fatturare io per un anno ed accollarmi il mutuo dopo, perché tali incassi servono proprio per pagare le rate del mutuo, che mio padre non può sostenere senza fatturare. 
 
Inoltre la banca pretende un maggior reddito pari a circa 3 volte le rate del mutuo, mentre il mio maggior reddito mi consentirà di pagare le rate ma non sarà così sostanzioso, considerando anche tutte le altre spese che avrò (utenze, programma, etc). 
 
Ho pensato anche di far fare da garante a mio padre, ma come garante il suo reddito vale solo per un terzo per la banca e probabilmente non sarebbe sufficiente. 
 
Non so se sia invece possibile un accollo mio + di mio padre a pari livello (totali redditi) e non uno pieno e l'altro solo come garante, dovrò chiedere in banca. 
 
Studiando la situazione avevamo pensato ad una soluzione di questo genere. 
I clienti passano a me e fatturo io. 
Lui mi affitta l'ufficio per 2-3 anni con rata affitto=rata mutuo. 
Con l'affitto lui paga le rate del mutuo. 
Dopo tot anni (quando il mio reddito lo consentirà), mi accollo il mutuo rimanente. 
Faremmo due contratti da un legale: uno di affitto con cui si sottoscrive che queste rate di affitto saranno scalate dal valore dell'immobile quando lo intesterò a me tra x anni (così i miei pagamenti attuali come affitto non li perdo). 
Contratto con altri eredi per riconoscere tale mio pagamento attuale in modo che non ci debba rimettere economicamente succedesse qualcosa di brutto tra tot anni (in modo che questi pagamenti non vadano persi). 
 
I contro:
- mio padre dovrà pagare tasse su affitto
- il mio reddito deducendo l'affitto non salirà di tantissimo
 
I pro sono parecchi:
- deduco l'affitto
- raggiungiamo l'obiettivo prefissato
- posticipando il passaggio di proprietà riduco il capitale residuo del mutuo e quindi sarà meno difficile che la banca mi conceda l'accollo
- potrei subaffittare 1-2 stanze a qualche collega, o CdL, o avvocato, dato che rimarrei da solo in ufficio 
 
Che ve ne pare?
 
Alcuni primi dubbi:
- l'ufficio é bene strumentale, deve fatturarmi l'affitto (esenzione IVA?) finché ha partita IVA e poi lo farà come privato?
- e quando lo comprerò? Fattura? E se nel frattempo (come presumo) la sua partita IVA sarà cessata?
 
Vi prego di consigliarmi, é per me una decisione molto importante e vorrei valutarne tutti i pro ed i contro, oltre alle possibili soluzioni alternative. 
 
Grazie mille. 
 
 
 
 

perdona la franchezza, ma hai le idee poco chiare.
 
 
e secondo me non focalizzi l'effettivo problema.
 
per prima cosa devi verificare se attualmente siete in grado di far fronte 
all'impegno preso.
 
se si, a condizione di risolvere la questione della donazione (quello che è 
invece il vero problema, secondo me), a condizione che tuo padre ti faccia 
da garante, non dovresti aver problemi (dato che la banca migliora le 
garanzie, acquisendo anche la tua, tanto il finanziamento l'ha già 
concesso).
 
se poi l'istituto di credito ha fatto un finanziamento a 40, a tuo padre che 
ne aveva  60, ed adesso vuol rientrare, questo è tutto un altro discorso.
 
risolvendo la questione della quota di legittima, a mio parere risolvi tutto 
il problema: dovresti cedere il cespite al valore di mercato decurtato il 
debito residuo (quindi escluso gli interessi) del finanziamento.
 
per evitare la cessione diretta, potresti costituire una società con tuo 
padre ed acquistare l'immobile (sicuramente vi chiederanno una garanzia 
personale ad entrambi), poi la società la finanzi direttamente tu ed alla 
fine acquisti la quota di tuo padre al valore di mercato.
tieni presente che difficilmente la banca rinuncerà alla garanzia di tuo 
padre se non contrattate un termini sin da subito (es. raggiunto un 
predeterminato debito residuo ed a condizione che non sussistano rate 
insolute e/o a condizione che tu non produca una fidejussione bancaria a 
prima richiesta un determinato importo, magari inferiore al debito residuo).
 
le soluzioni sono molteplici, ma le banche sono restie a concedere 
finanziamenti.
 
 

Grazie per la franchezza, é un periodo con mille pensieri per la testa ed é facile che abbia fatto confusione. 
 
Tutto nasce da problemi di salute che inizia ad avere mio padre e vorrei prevenire possibili problemi futuri. 
 
Per ora il mutuo riesce a sostenerlo ma vorrei che potesse godersi la pensione e non pensare a questo problema. 
Potrei sostenerlo io con questi maggiori incassi, ho già fatto diversi conteggi in tal senso. 
 
Per quanto riguarda la donazione, pur non avendo problemi attualmente con gli altri eredi ed essendo tutti d'accordo sull'operazione, vorrei proprio potermi tutelare al massimo, in quanto non si tratta di una donazione che va a discapito degli altri eredi. 
Infatti, complice la crisi immobiliare ed il fatto che l'acquisto é stato fatto ai valori massimi di mercato, il capitale residuo del mutuo coincide con il valore di mercato dell'immobile. 
Pertanto non dovrei pagare una cifra maggiore, ma "solamente" accollarmi il mutuo per le rate residue. 
 
Il rifiuto della banca all'accollo con mio padre come garante é stato inaspettato, alla fine il mutuo é già erogato e si aggiungerebbe la mia garanzia. 
Dicono che mio padre se diventa garante non viene più considerato al 100% come reddito ma al 33%. 
Proverò a chiedere ancora......
 
La cosa certa é che non vogliamo un nuovo mutuo, in banca ci hanno confermato che attualmente le condizioni di erogazione sono nettamente peggiori rispetto a quella in essere. 
 
Il discorso della società é interessante, dici che é consigliabile e mi da maggiori garanzie?
Costituzione di società con mio padre 50% ed io 50%, entrambi diamo garanzia piena alla banca, ci accolliamo il mutuo, la società lo da a me professionista in affitto, con questi incassi la società paga le rate del mutuo. 
E quando dovrei comprare la sua quota? A fine mutuo? Manca ancora troppo........
E poi a valore di mercato, se pago già io il mutuo attraverso l'affitto alla fine mi costa più del previsto se devo liquidare la sua quota. 
A meno che la società non sia 99%-1%.....
 
Ma la cessione diretta (sempre se la banca accetta) che problemi potrebbe dare, se fatta a valori di mercato?
 
Grazie per i consigli.