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Titolo: Trattoria + affittacamere (deduzioni costi)

Una trattoria ha sopra due miniappartamentini gestiti come affittacamere. All'epoca fatta regolare scia e comunicazione in camera di commercio per aggiunta attività di affittacamere.
Gli appartamentini (ovviamente accatastati abitativi) sono di proprietà del titolare (persona fisica).
 
Ora esegue su questi appartamentini dei lavori di manutenzione. In particolare fa sostituire i serramenti. Iva esposta al 10% in quanto su abitativi.
 
Secondo voi queste fatture possono essere dedotte/detratte in regime di impresa?

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Direi di sì, dopo aver annotato gli appartamenti nel registro cespiti.

 Direi di sì, dopo aver annotato gli appartamenti nel registro cespiti.
 
Il fatto che siano accatastati come abitativi non è un problema?
A mio avviso tutta la questione di questi affittacamere è un po' fumosa. Da  un lato gli appartamenti sarebbero beni patrimonio (quindi con determinazione del reddito prevista per tali beni).
Dall'altro sono usati in regime di impresa affittacamere e concorrono al reddito di impresa.
 
Se questo cliente dovesse ampiamente ristrutturare i due appartamenti? E le quote d'ammortamento di questi immobili?

 Direi di sì, dopo aver annotato gli appartamenti nel registro cespiti.
 
Ovviamente in questa ipotesi ci saranno problemi quando si dovrà farli uscire dal patriminio. 
 

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Leggevo questo:
 
https://www.ipsoa.it/documents/fisco/imposte-dirette/quotidiano/2019/02/08/immobili-strumentali-destinazione-deducibili-quote-ammortamento
 
 
Deducibili le quote di ammortamento
L’Agenzia ha precisato, sulla base del presupposto che le singole unità immobiliari vengano utilizzate unicamente ai fini dell’esercizio dell’attività commerciale, che è possibile dedurre ai fini della determinazione del reddito d’impresa, in ragione di quanto disposto dall’art. 102 del Tuir, le quote di ammortamento dei fabbricati a uso civile abitazione. A tal proposito è necessaria la previa imputazione a conto economico di costi in esame.
Nell’ipotesi invece di utilizzo promiscuo dei fabbricati gli immobili devono essere qualificati come immobili patrimonio e i componenti reddituali relativi (sia positivi sia negativi) devono essere assoggettati alla disciplina di cui all’art. 90 del TUIR.
I componenti negativi in esame possono essere altresì dedotti ai fini dell’Irap.
 
 
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A questo punto parrebbe legittimo per il mio cliente iscrivere i beni nel libro cespiti, DEDURRE le quote d'ammortamento (visto che sono immobili usati solo per affittacamere) e poi dedurre pure le manutenzioni (come anche il cambio delle finestre).
 
In pratica le tratterei come fossero immobili STRUMENTALE per natura?!

 In pratica le tratterei come fossero immobili STRUMENTALE per natura?!
 
In caso di comprvendita degli immobili o cessazione di attività in linea di  massima si pagano l'IVA e  le imposte sulle plusvalenze. 
 

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È il classico dilemma tra l'acquisto privato o con partita iva.
Per me, se il costo è utile (no perdite), è conveniente intestarlo alla partita iva, tanto, se si aspetta che finisca l'ammortamento per venderlo, come minimo il valore nel frattempo sarà sceso quasi della metà.

 Per me, se il costo è utile (no perdite), è conveniente intestarlo alla >partita >iva, tanto, se si aspetta che finisca l'ammortamento per venderlo, come >minimo >il valore nel frattempo sarà sceso quasi della metà.
 
Il valore dell'immobile sceso della metà? Secondo me le probabilità sono che raddoppi e se nel periodo in cui avviene la fuoriuscita non c'è qualche norma che agevoli la dismissione è un bagno di sangue.
 

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Naturalmente dipende dalla zona, credo che il tuo discorso valga più nelle città