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Titolo: calcolo plusvalenza su immobili

buongiorno
una p.f. e suo figlio hanno intenzione di acquistare una palazzina 
composta da 2 appartamenti, farci dei lavori importanti di 
ristrutturazione e superbonus 110%, per poi rivenderli.
l'obiettivo ovviamente è guadagnarci qualcosa grazie al rimborso delle 
detrazioni cedute.
poniamo 100.000 costo di acquisto, 200.000 di lavori con rimborso 
detrazioni per 170.000.
finanziariamente ha un esborso netto di 130.000.
se vende per 250.000, il calcolo della plus/minusvalenza va fatto 
confrontando:
-prezzo di vendita con 300.000 (costo di acquisto + lavori lordi) 
quindi minusvalenza "teorica"
-prezzo di vendita con 130.000 (acquisto+lavori al netto del credito 
rimborsato) quindi plusvalenza "effettiva"
?

Nel suo scritto precedente, Antonio ha sostenuto :

naturalmente do per scontato che non ci porteranno la residenza e 
venderanno entro i 5 anni, art.67 TUIR

 composta da 2 appartamenti, farci dei lavori importanti di 
 
digli che curino bene l'intestazione
senza approfondire ( valuteranno loro ), ma potrebbero trovarsi nel caso 
in cui non è un condominio ( bensì una comunione) e non sono neppure 
unità autonome perchè hanno parti comuni
 
 
 
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
Presumo che le spese siano a loro carico pertanto il superbonus dovrebbe essere un credito d'imposta di loro competenza.
Per me l'eventuale cessione dovrebbe prescindere dal superbonus, pertanto il costo di acquisto dovrebbe essere di Euro 300.000

 Per me l'eventuale cessione dovrebbe prescindere dal superbonus, pertanto il costo di acquisto dovrebbe essere di Euro 300.000
 
 
Purtroppo temo Ector abbia ragione, ennesimo esempio di furberia italica applicata a legislazione all'italiana: certo che se i nostri connazionali usassero questa intelligenza per lavorare e produrre, staremmo tutti meglio.
Buone feste
F.

Scriveva 
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 mercoledì, 23/12/2020:

no, ogni unità sarebbe intestata a uno e all'altro. hanno impianti 
autonomi e sono del tutto indipendenti fra di loro.
c'è solo una scala esterna comune, ma questo è già stato chiarito che 
non impedisce il superbonus sulle parti comuni (e in ogni caso si 
configurerebbe come condominio per il motivo di cui sopra).
fra l'altro dalle anticipazioni della manovra 2021, anche se fosse 
unico proprietario del tutto pare che vogliano allargare le maglie 
concedendo il 110% anche sulle parti comuni se le unità immobiliari 
sono al massimo 4, e poi sulle singole unità, sempre con un massimo di 
2

 4, e poi sulle singole unità, sempre con un massimo di 2
 
quelle che tu chiami parti comuni, però non sono sempre "condominio",è 
solo su quello che secondo me va posta l'attenzione.
 
 
 
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
ovvio, se diventasse legge la modifica di cui parli, il problema non si 
porrebbe
 
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 su quello che secondo me va posta l'attenzione.
 
per parti comuni intendo i muri perimetrali, tetto, fondamenta

Sembra che Fulcap abbia detto :

direi che gli italiani sono dei maestri nell'interpretare le norme al 
meglio...
fra l'altro l'obiettivo di questo è anche quello di fare presto, perchè 
ritiene che, proprio grazie al superbonus, finiranno sul mercato 
diversi immobili a prezzi ridotti, provenienti da imprese che li 
comprano a poco, ristrutturano e poi il privato compra con la 
detrazione superbonus-acquisti. quindi potranno scegliere fra 
acquistare da privato o da impresa a prezzi concorrenziali

 
 
così è condominio.
 
leggendo il tuo post mi era sembrato di capire che compravano TUTTO in 
QUOTE UGUALI  e ho dato per scontato che non vi fossero altri immobili 
di altre proprietà oltre i loro
 
cmq se passasse la modifica che hai scritto tu (unico proprietario di 
più unità ) sarebbe molto interessante
 


Non parlerei di furberia italica ma di idiozia legislativa. Se regali soldi a pioggia ovvio che qualcuno li prende in regalo.
A me,  a prescindere da questo particolare caso, pare proprio una follia spruzzare soldini a pioggia in questo modo.

Nel suo scritto precedente, GiorgioB ha sostenuto :

diciamo che l'intento sarebbe giusto (stimolare e consentire un 
miglioramento estetico ed energetico del grande patrimonio immobiliare 
degli italiani). non per niente hanno messo, almeno inizialmente, 
numerosi vincoli e paletti, che a suon di interpelli, circolari e 
manovra 2021 stanno un po' alla volta cadendo.
le distorsioni come questa da me esposta effettivamente ci sono, e 
concordo che sia un po' un abuso.
poteva essere espressamente prevista un'eccesione ai sensi e per gli 
effetti dell'art.68 TUIR nel senso di considerare il costo della 
ristrutturazione al netto del rimborso?
ma avrebbe creato un precedente per tutti gli anni passati, anche con 
le detrazioni standard

 A me, a prescindere da questo particolare caso, pare proprio una follia spruzzare soldini a pioggia in questo modo.
 
Infatti, l'errore è sempre del legislatore, non possiamo continuare (e non solo in campo fiscale) a creare Leggi basandoci sull'ottimistica e utopistica convinzione che i cittadini le applicheranno in buona fede e senza abusarne. 
E' come il comunismo/socialismo, molto bello in teoria ma inapplicabile in pratica vista la natura egoistica dell'individuo.
 
F.
 


questa tua affermazione da una parte è condivisibile, dall'altra 
giustifica l'enorme burocrazia che abbiamo e le richieste senza senso 
che fanno sempre gli uffici pubblici