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Titolo: Contratto di affitto di azienda: risoluzione anticipata per disdetta di una delle parti

L'affittuario invia una raccomandata per disdire un contratto di affitto 
di azienda, a suo dire, per colpa dell'affittante.
 
L'affittante è ben felice di riavere la propria azienda visto che non 
veniva pagato da mesi.
 
La cosa paradossale che si è venuta a creata è la seguente:
1) La CCIAA dice tramite l'impiegata dello sportello società che bisogna 
passare dal notaio.
2) la CCIAA dice tramite la capo-ufficio dello sportello società che non 
occorre passare dal notaio.
3) l'ufficio commercio del comune non intende ri-volturare le 
autorizzazioni all'affittante perché non c'è stato il passaggio dal notaio.
4) il notaio prima dice che non occorre alcun atto, poi dice che in caso 
di risoluzione anticipata è necessario l'atto di risoluzione e propone 
una risoluzione consensuale (dice che non saprebbe proporre altro) ma è 
impossibile che le parti firmino un tale atto poiché:
  - l'affittante non è stata pagata ed è stata citata in giudizio a 
pagare danni all'affittuaria;
  - l'affittante ha iniziato una causa per danni a carico dell'affittante.
 
Non se ne esce...
 
Penso che non sia infrequente il caso di risoluzione anticipata per 
disdetta di una delle parti, come viene gestita la cosa?
 
Grazie, ciao.

Luigi Siciliano ha scritto:

la risoluzione anticipata va fatta per atto notarile. Il suggerimento del 
notaio è la strada maestra, che nulla toglie al diritto del proprietario 
rispetto al suo diritto di ottenere il pagamento dei canoni insoluti,  
quindi quest'ultimo non dovrebbe aver problemi a rendersi disponibile per
la 
firma.
Se invece è  il conduttore che non vuol firmare l'anticipata risoluzione, 
occorre controllare cosa prevede il contratto in caso di inadempienza e, 
eventualmente, citare in giudizio il conduttore.
 
 
-- 
Tango-
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una delle parti, come viene gestita la cosa?
 
Si va dal notaio...
Purtroppo non ci sono scappatoie...
Quello che il notaio crea, solo il notaio "distrugge".
 
Bye, Ludwig.
 
 

 firma.
 
Il problema è che la bozza di risoluzione che propone il notaio è del 
tenore di una pacifica risoluzione dove le parti reciprocamente si 
rilasciano ampia quietanza e manleva di responsabilità.
 
Ho provato a dirgli di utilizzare una formula dove si concorda la 
semplice risoluzione del contratto senza specificare alcunché riguardo 
quietanze e manleve reciproche ma non c'è verso, per il notaio sono 
imprescindibili.
 
Persino il legale del proprietario (mio cliente), non aiuta, ha già 
sconsigliato di firmare senza suggerire una soluzione al problema ed ha 
sollevato grosse difficoltà di difesa in sede giudiziaria proprio in 
dipendenza della causa che il conduttore ha iniziato contro il 
proprietario per danni.
 
 > Se invece è  il conduttore che non vuol firmare l'anticipata risoluzione,
 > occorre controllare cosa prevede il contratto in caso di inadempienza e,
 > eventualmente, citare in giudizio il conduttore.
 >
 
Si dilaterebbero i tempi mentre io cerco di trovare una soluzione 
salomonica in cui si riusce a liberare l'azienda (mia cliente) che 
potrebbe essere riaffittata ad altro soggetto già interessato.
 
Le clausole di inadempienza previste contrattualmente riguardano solo il 
caso di mancato/ritardato pagamento dei canoni ma il proprietario non se 
ne è mai voluto avvalersene (facendosi più volte turlupinare dal 
conduttore) tanto che il conduttore ha gestito l'azienda a proprio 
piacimento per circa un anno e quando non più interessato ha disdetto il 
contratto asserendo un presunto vizio ed intrapreso un'azione legale per 
danni contro il proprietario.
 
Altri suggerimenti?
 
Grazie, ciao.

 Altri suggerimenti?
Non saprei che dirti.
Se le cose stanno cos�, mi pare evidente che il conduttore intende 
strumentalizzare i tempi biblici del tribunale per non far fronte ai
propri 
impegni.
Per ottenere la restituzione della propria azienda, probabilmente il 
proprietario dovrebbe promuovere e accettare  un accordo stragiudiziale,  
rinunciando (almeno) a una parte del proprio credito.
In questa fase il commercialista pu� certamente avere un ruolo.
Se non intende percorrere questa strada, mi pare ci sia solo materia per 
avvocati.



 
L'assurdo � che l'azienda � stata riconsegnata ed � tutt'ora nella 
disponibilit� del proprietario.
 
Quello che non si riesce ad ottenere �:
a) che il comune re-intesti le autorizzazioni al proprietario per poter 
successivamente affittare ad altro conduttore;
b) comunicare alla cciaa il recesso anticipato;
 
tutto questo per la mancanza del passaggio dal notaio.
 
Grazie, ciao.
 
 

 Bye, Ludwig.
 
Non sarei cosï¿œ categorico, ne ho fatte piï¿œ d'una (sudando un pï¿œ') senza 
andare dal notaio, normalmente il  Registri Imprese accetta la risoluzione 
anticipata se nell'originario contratto ï¿œ regolamentata la disdetta 
anticipata tramite raccomandata a/r. 
 

 disdetta anticipata tramite raccomandata a/r.
 
Purtroppo nel contratto la risoluzione anticipata non è regolata.

 Purtroppo nel contratto la risoluzione anticipata non è regolata.
 
E allora viene da pensare che il notaio si sia preparato anche il lavoro per il dopo... io ne ho fatte due lo scorso marzo e ho appena verificato che il notaio avesse previsto la risoluzione anticipata (6 mesi di preavv.) con raccomandata.

