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Titolo: Immobile comperato come ditta....anzi no

Un imprenditore nel 1990 compera un immobile commerciale.
L'atto di acquisto riportava "acquirente signor pippo c.f.xxxxx in qualità di titolare della ditta individuale pippo"
 
L'immobile al'epoca non venne però iscritto a libro cespiti, non venne riportato nello stato patrimoniale e venne trattato in tutto e per tutto come bene della sfera personale dell'azienda non ammortizzandone o deducendone alcun costo.
 
Nel 2005 la ditta pippo viene conferita nella pippo snc.
 
In tale occasione si redige puntuale inventario delle merci e dei beni strumentali senza dare nessuna menzione all'immobile di cui sopra che pertanto non viene nemmeno volturato.
 
Oggi il signor pippo, come persona fisica, vuole vendere l'immobile ma il notaio si mette di traverso perchè in questo caso, a suo dire si deve generare plusvalenza tassabile.
 
Secondo voi il notaio ha ragione?
 
 
 

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Nel 1990 si sono succedute delle modifiche a quello che era l'art. 77 del tuir che disciplinava nello spefico gli immobili.
Dovresti verificare in vigenza di acquisto cosa disponeva l'articolo tenendo presente se il bene è stato utilizzato o meno direttamente dall'imprenditore, cosa che potrebbe rilevare nel periodo in cui non era previsto che per considerare un immobile relativo all'impresa occorresse l'iscrizione in inventario.
 
 

Ad es. dal periodo che va dal 27/01/1990 al 30/04/1990 l'art. 77 prevedeva questo:
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Articolo 77
In vigore dal 27/01/1990 con effetto dal 01/01/1988
1.   Per le  imprese individuali,  ai  fini  delle  imposte  sui  redditi,  si
 considerano   relativi all'impresa,   oltre ai beni indicati alle lettere a) e
 b)  del comma  1  dell'articolo  53,  a  quelli  strumentali  per  l'esercizio
 dell'impresa   ed ai  crediti acquisiti nell'esercizio dell'impresa stessa,  i
 beni  appartenenti all'imprenditore   che  siano  indicati  tra  le  attivita'
 relative    all'impresa   nell'inventario    redatto   e   vidimato   a  norma
 dell'articolo 2217 del codice civile.
---
 
mentre dal 01/05/1990 prevedeva questo:
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Articolo 77
In vigore dal 01/05/1990 con effetto dal 01/01/1988
Modificato da: Decreto-legge del 27/04/1990 n. 90 Articolo 2
1.   Per le  imprese individuali,  ai  fini  delle  imposte  sui  redditi,  si
 considerano   relativi all'impresa,   oltre ai beni indicati alle lettere a) e
 b)  del comma  1  dell'articolo  53,  a  quelli  strumentali  per  l'esercizio
 dell'impresa   ed ai  crediti acquisiti nell'esercizio dell'impresa stessa,  i
 beni  appartenenti all'imprenditore   che  siano  indicati  tra  le  attivita'
 relative    all'impresa   nell'inventario    redatto   e   vidimato   a  norma
 dell'articolo  2217 del  codice civile. Gli immobili di cui al secondo periodo
 del  comma 2  dell'articolo 40 si considerano  relativi  all'impresa  solo  se
 indicati   nell'inventario o,   per i soggetti indicati nell'articolo 79,  nel
 registro dei beni ammortizzabili.
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E per valutare in maniera completa devi analizzare l'art. 40 (dell'allora TUIR)
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Articolo 40
In vigore dal 27/01/1990 con effetto dal 01/01/1988
1.   Non si  considerano produttivi di reddito fondiario gli immobili relativi
 ad  imprese commerciali  e  quelli  che  costituiscono  beni  strumentali  per
 l'esercizio di arti e professioni.
 2.  Ai fini  delle imposte sui redditi si considerano strumentali gli immobili
 utilizzati   esclusivamente  per    l'esercizio  dell'arte  o   professione  o
 dell'impresa  commerciale da  parte  del possessore. Gli immobili  relativi ad
 imprese  commerciali che  per le loro caratteristiche non sono suscettibili di
 diversa    utilizzazione   senza    radicali   trasformazioni  si  considerano
 strumentali  anche se  non utilizzati o anche se dati in locazione o comodato.
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Articolo 40
In vigore dal 01/05/1990 con effetto dal 01/01/1988
Modificato da: Decreto-legge del 27/04/1990 n. 90 Articolo 2
1.   Non si  considerano produttivi di reddito fondiario gli immobili relativi
 ad  imprese commerciali  e  quelli  che  costituiscono  beni  strumentali  per
 l'esercizio di arti e professioni.
 2.  Ai fini  delle imposte sui redditi si considerano strumentali gli immobili
 utilizzati   esclusivamente  per   l'esercizio  dell'arte  o   professione   o
 dell'impresa   commerciale da  parte del possessore.  Gli immobili relativi ad
 imprese  commerciali che  per le loro caratteristiche non sono suscettibili di
 diversa   utilizzazione  senza    radicali   trasformazioni   si   considerano
 strumentali   anche se  non utilizzati o anche se dati in locazione o comodato
 salvo quanto disposto nell'art. 77, comma 1.
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 Dovresti verificare in vigenza di acquisto cosa disponeva l'articolo tenendo presente se il bene è stato utilizzato o meno direttamente dall'imprenditore, cosa che potrebbe rilevare nel periodo in cui non era previsto che per considerare un immobile relativo all'impresa occorresse l'iscrizione in inventario.
 
 
Sul fatto che non sia stato usato in impresa è pacifico.
Da subito l'ha locato a una società è per tutti questi anni in rb del signor pippo è stato riportato il reddito da locazione. L'unica questione è quella prettamente formale relativa alla dicitura in atto "in qualità di titolare della ditta pippo".
Io peraltro segui l'acquirente ma il problema è che il rogito non è ancora stato fatto e se poi NON si potrà effettuare si finirà davanti a un giudice per capire di chi sia la colpa e che ha diritto alla caparra confirmatoria.

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Se non è mai stato utilizzato direttamente, direi che, anche con la succesione di modifiche, non dovrebbe essere considerato relativo all'impresa.