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Titolo: acquisto ufficio come professionista ma mutuo come privato

Gentili membri del gruppo,
vi chiedo scusa se vi sottoporro' un quesito noioso, ma ho bisogno di
un vostro aiuto, visto che non riesco a risolvere un problema che mi
attanaglia.
sono un libero professionista, insegnante di musica, con partita iva
non iscritto alla CCIAA.
mi e capitata la possibilita' di acquistare, ad un prezzo non troppo
alto per le caratteristiche dell'immobile, un seminterrato accatastato
a10, con possibilita' di conversione in parte a civile abitazione, e
vorrei acquistarlo per farci la mia attivita'.
il problema e' che  vorrei acquistarlo come libero professionista (il
venditore e' un impresa individuale che lo vende con iva), per poter
recuperare l'iva. pero' visti i miei redditi ecc, non riuscirei a
sostenere un mutuo non agevolato, cioe' un mutuo per acquisto ufficio,
perche' i tassi sono alti, la durata inferiore ed io certo non arrivo a
fatturare quanto un dentista o un avvocato.
la banca a cui ho esposto il problema mi ha detto che mi darebbe lo
stesso il mutuo per l'acquisto, perche' farebbe un'eccezione vista la
possibilita' di convertire successivamente l'immobile ad A1(che questo
poi venga fatto o no a loro non importa..).....e quindi mi darebbe un
"mutuo leggero prima casa": ma il mutuo me lo darebbe come privato, non
come professionista.
la domanda e' questa: posso acquistare l'immobile come professionista,
ma avere il mutuo come privato, se la banca non si oppone, anzi mi fa
questa concessione?
sono due contratti separati, o bisogna che cio' che c'e' scritto nel
contratto di vendita corrisponda in tutto e per tutto a cio' che c'e'
scritto nel contratto per il mutuo?
 in banca mi hanno detto che non vedono il problema, ma il mio
commercialista e' onestamente dubbioso (per fortuna!..meglio avere
dubbi che fingere che si possa far tutto!!)) e mi proporrebbe invece un
leasing (per me un salto nel buio..forse..)
e, nel caso fosse possibile l'operazione, a che possibilita' di
deduzioni o detrazione dei costi vado incontro?
se per caso la mia domanda vi sembra contorta, fatemi pure altre
domande...
Arnolfo-Firenze

deduzioni o detrazione dei costi vado incontro?
Puoi recuperare l'IVA, ma occhio, perchè se un domani dovessi
rivenderlo, o anche solo cessare l'attività, saresti tenuto a
fatturare con IVA (o autofatturare al valore normale). Quindi hai un
vantaggio oggi, ma questo potrebbe essere un boomerang che ti torna
indietro in futuro. Valuta bene col commercialista.
Per il resto non potrai dedurre costi, ma solo la rendita catastale.
-- 
Ciao
Conte Oliver (che NON risponde in privato)
-Togli le scarpe per scrivermi una e-mail-

 Per il resto non potrai dedurre costi, ma solo la rendita catastale.
scusa se mi inserisco, ma non son d'accordo..
se l'immobile è utilizzato al 100% per l'attività professionale (come mi 
sembra voglia fare) l'immobile è strumentale per natura, non lo ammortizza 
ma non lo dichiara nel quadro rb...art. 43
poi potrà dedurre i costi relativi all'immobile stesso art. 54 c3, tranne 
operare ammortamenti..
ciao

grazie a ponziopilato e conte oliver
la questione pero' e' piu' nodosa, nel senso che:
1) la banca mi eroga il mutuo alle condizioni che vi dicevo: varrebbe
quindi come garanzia il fatto che la conversione ad A1 venga prima o
poi fatta. quindi nel contratto di mutuo apparirebbe come destinazione
d'uso (prima o poi) quella abitativa...
2) nella compravendita invece apparirebbe una destinazione d'uso
"ufficio".
quello che vorrei fare io e' abitare in una parte e lavorare
nell'altra, prima o poi, ....ma posso anche lavorare in tutta
inizialmente e poi fare un riaccatastamento frazionato,
successivamente......
aiuto...
ciao

operare ammortamenti..
A questo mi riferivo ma rileggendo mi sono espresso male.
I costi relativi si possono certamente dedurre.


successivamente......
Sei sul filo del rasoio.
Imho se resta a10 puoi detrarre subito l'IVA; se poi in parte cambia
destinazione potresti esser tenuto a rettificare la detrazione.


grazie mille...
col commercialista abbiamo chiarito la cosa.. anche lui e' d'accordo
con voi..
il nodo e':
se prendo il mutuo come privato, nel contratto appare una clausola che
dice che faro' poi lavori di conversione in abitazione.
nel contratto di vendita in vece l'immobile appare come a10 (perche' lo
comprerei cosi'..)
insomma....
perche' se al momento dell'acquisto l'immobile ha un accatastamento che
mi permette di scaricare l'iva, successivamente se lo convertissi,
anche fra 10 anni diciamo, dovrei rendere l'iva:
sono operazioni retroattive?
devo adesso fissare con un notaio per capire se potrebbe farmi questi
due atti con contenuti diciamo "non esattamente corrispondenti".....
c'e' altroche posso fare prima per capire come posso muovermi?
non ho parole per ringraziarvi, visto il tempo che vi faccio perdere....