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Titolo: Urge - Preliminare comprensivo di affitto

Questione urgente.
Sto assistendo l'acquirente di un'azienda.
Nel preliminare redatto dal legale del venditore si richiama
espressamente anche l'impegno a contrerre una locazione dei muri dove
insiste l'azienda (in sostanza il venditore cede l'azienda, si tiene i
muri e percepirà un affitto).
In detto preliminare si chiarisce l'entità dell'affitto che dovrà
essere corrisposto.
L'affitto è iperbolico e il mio assistito intende acquistare l'azienda
e in un secondo momento cercare dei nuovi locali dove trasferirsi.
IL DUBBIO
Un articolo del contratto preliminare recita:
"nel caso di violazione del presente contratto da parte della
PROMISSARIA ACQUIRENTE quest'ultima sarà tenuta a corrispondere alla
PROMITTENTE VENDITRICE una penale onnicomprensiva fin d'ora
quantificata in XXX euro."
Bene.
DOMANDA
Se tra 1 anno il mio cliente vorrà cambiare locali si troverà a dover
pagare/dichiarare il preavviso al proprietario come previsto dal
codice civile o dovrà pagare la superpenale galattica (sotto le XXX
c'è una cifra considerevole) in quanto il contratto di locazione era
espressamente richiamato nel preliminare?
E' chiaro che l'intento delle parti nell'articolo sopra riportato è di
tutelarsi affinchè la compravendita abbia luogo....ma temo che questa
"penale onnicomprensiva fin d'ora quantificata in XXX euro" possa
essere una mega fregatura!
Ovviamente verrà redatto regolare contratto di locazione...
Grazie per l'aiuto

"GiorgioB"
[cut]
L'affitto è iperbolico
....
Il contratto di locazione, se non c'è la clausola del recesso unilaterale in 
facoltà del conduttore, avrà durata di 6 anni, senza deroga (se non nei casi 
previsti dalla legge). Se il tuo cliente vorrà cambiare locali, dopo un 
anno, dovrà pagare i 6 anni (e ... probabilmente in più la penale. Argomento 
da approfondire e da verificare in base alle clausole contenute nel 
contratto di locazione, che evidentemente dovrebbe essere già stilato prima 
dell'atto di acquisto dell'azienda).
Ciao
Umberto
 


non sono un legale esperto x cui non mi permetto di dare consigli in
materia, ma una cosa te la dico: non è che il legale della parte
venditrice sia Dio in terra...ci saranno margini di trattativa no?
convinci la controparte a togliere dal preliminare la parte raltiva
all'affitto, cerca di far far fare 2 distinti contratti, soprattutto
se come dici la cifra iperbolica è a sola tutela dell'operazione di
cessione

 wrote:

questi contratti capestro naufragano spessomiseramente in un mare di
strasichi e polemiche con godimento massimo per i legali.  La colpa
sta nella ingordigia del cedente e nella speranza disperata di chi si
innamora nelle aziende altrui.
Io mi cautelerei indicando in preliminare la unicità della azienda.La
formazione di due contratti
è un adempimento richiesto dal cedente ed è più formale che
sostanziale.
Riservati il diritto alla restituzione senza penale alcuna della
azienda presa in affittanza con contemporanea interruzione del
contratto di locazione dei muri. Preavviso del tutto non superiore a
sei mesi.
st


   O riesco a trovare l'accordo su un canone che va bene al cliente e l'azienda
rimane lì,
   oppure evito di far firmare e incasinare la vita al mio cliente,
   se proprio devo portare a casa una licenza cerco delle soluzioni meno
onerose
   E' chiaro che il venditore considera l'operazione nel suo complesso cessione
d'azienda - locazione del fabbricato.
   Ti farà la guerra come è giusto che sia (n.b. non sono il legale della
controparte:------))).
   Ciao.
   f.
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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

 anno, dovrà pagare i 6 anni (e ... probabilmente in più la penale.
Tu dici che dovrà pagare 6 anni di affitto (più, forse, la penale).
Secondo te l'eventuale acquisto di un altro immobile nella zona atto a
trasferivici l'attività non può essere considerato "grave motivo" tale
da giustificare un semplice preavviso di 6 mesi (trasferendosi avrebbe
magari più spazio e una migliore posizione.....quindi migliorerebbe
l'attività)?
In mancanza del "grave motivo" che tipo di somma dovrebbe pagare? I 6
anni di cui parli?

 anno, dovrà pagare i 6 anni (e ... probabilmente in più la penale.
Tu dici che dovrà pagare 6 anni di affitto (più, forse, la penale).
Secondo te l'eventuale acquisto di un altro immobile nella zona atto a
trasferivici l'attività non può essere considerato "grave motivo" tale
da giustificare un semplice preavviso di 6 mesi (trasferendosi avrebbe
magari più spazio e una migliore posizione.....quindi migliorerebbe
l'attività)?
In mancanza del "grave motivo" che tipo di somma dovrebbe pagare? I 6
anni di cui parli?
--- Credo che sia eccezionalemente realizzabile una causa "sopravvenuta" di 
recesso per gravi motivi.
E non credo che possa essere individuata nell'acquisto di un immobile.
Prova a farti un'idea di quale sia l'orientamente della giurisprudenza dalla 
lettura delle sentenze riportate sotto.
Ciao
Umberto
Art. 27 legge equo canone
GRAVI MOTIVI
Per "grave motivo" di cui all'art. 4 della legge n. 392/1978 non si può 
assolutamente ritenere una situazione che trae la sua origine da una scelta 
o decisione del conduttore, dovendo invece trattarsi di circostanze 
necessitate e causate, almeno a titolo di conoscenza, da fattori estranei 
alla libera determinazione dell'interessato.
* Trib. civ. Piacenza, 26 settembre 1985, Buono e altro c. Nossardi, in 
Arch. loc. e cond. 1985, 725.
L'antieconomicità della prosecuzione dell'attività produttiva del conduttore 
non realizza la condizione della sussistenza dei gravi motivi che abilitano 
ex art. 27, ultimo comma, L. n. 392/78 il conduttore a recedere dal 
contratto, dovendo invece tali motivi trovare la propria origine in fattori 
estranei alla volontà del conduttore medesimo nonché essere imprevedibili e 
sopravvenuti alla conclusione del contratto.
* Trib. civ. Padova, 29 maggio 1986, Siderpali c. Capitelli, in Arch. loc. e 
cond. 1987, 358.
In tema di recesso del conduttore ex art. 27, ultimo comma della legge n. 
392 del 1978, i "gravi motivi" di cui alla norma non possono attenere 
esclusivamente alla sfera della soggettiva ed unilaterale valutazione del 
conduttore medesimo circa la convenienza o meno di continuare a svolgere la 
propria attività nell'immobile locato.
* Trib. civ. Genova, 23 marzo 1987, Srl Goal e altri c. Negrino, in Arch. 
loc. e cond. 1987, 524.
I gravi motivi in presenza dei quali gli artt. 4, secondo comma, e 27 ultimo 
comma, della L. n. 392 del 1978, indipendentemente dalle previsioni 
contrattuali, consentono il recesso del conduttore dal contratto in 
qualsiasi momento, devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del 
conduttore medesimo che, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del 
rapporto locativo, siano tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore 
la persistenza del rapporto stesso. Pertanto non ricorrono detti estremi ove 
la domanda di recesso sia fondata sul diniego dell'autorizzazione 
amministrativa per esercitare nell'immobile locato l'attività convenuta 
(nella specie: casa - albergo), ove già al momento della stipulazione del 
contratto non sussistano i presupposti di fatto e di diritto per conseguire 
detta autorizzazione (nella specie il diniego dell'amministrazione dipendeva 
dalla insussistenza di una specifica norma regionale relativa alle case - 
albergo).
* Cass. civ., sez. III, 12gennaio 1991, n. 260, S.p.a. PIEC c. Ponturo.
I "gravi motivi" di cui all'ultimo comma dell'art. 27 della L. n. 392 del 
1978, devono valutarsi contemperando i contrapposti interessi delle parti, 
senza privilegiare una unilaterale violazione del conduttore, ma senza per 
questo frustrare le sue legittime istanze di cogliere al meglio le 
opportunità lavorative o di altra natura che gli si offrono o di limitare 
eventuali perdite economiche o subire altri diversi pregiudizi in 
considerazione della perduranza del vincolo contrattuale.
* Trib. civ. Firenze, sez. I, 16 dicembre 1991, n.2281, Società Metodi e 
Vendite c. Fondo pensioni per il personale della B.N.L., in Arch. loc. e 
cond. 1992, 630.
I gravi motivi in presenza dei quali gli artt. 4 comma secondo e 27 ultimo 
comma della L. 27 luglio 1978, n. 392, indipendentemente dalle previsioni 
contrattuali, consentono il recesso del conduttore dal contratto di 
locazione, sono quelli che rendono oltremodo gravosa per quest'ultimo la 
consistenza del rapporto e sopravvenuti alla costituzione del rapporto. 
(Nella specie, la C.S. in base all'enunciato principio ha confermato la 
decisione dei giudici del merito che aveva riconosciuto la ricorrenza di 
siffatto recesso con riguardo alla mancata realizzazione di un preannunciato 
piano di sviluppo edilizio della zona con effetti negativi sulle prospettive 
commerciali nelle quali il conduttore aveva fatto affidamento nel momento 
della stipulazione del contratto di locazione dell'immobile da destinare ad 
una farmacia).
* Cass. civ., sez. III, 20 ottobre 1992, n. 11466, Abbigliamento Merceria di 
Platti S.n.c. c. Pinazzi.
Il conduttore che per gravi motivi recede dal contratto di locazione di 
immobile destinato ad una delle attività indicate dagli artt. 27 e 42 della 
legge sull'equo canone prima della scadenza del termine di durata, senza il 
preavviso prescritto dall'ultimo comma del citato art. 27, è tenuto al 
risarcimento dei danni che il locatore provi di avere subito per l'anticipata 
restituzione dell'immobile a meno che dimostri che l'immobile è stato 
egualmente utilizzato dal locatore direttamente o indirettamente.
* Cass. civ., sez. III, 24 maggio 1993, n. 5827, Lapomarda c. Perchiazzi.
I "gravi motivi" di cui all'ultimo comma dell'art. 27 L. 392/78 devono avere 
carattere oggettivo e devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del 
conduttore, imprevedibili (sia pure non in astratto ma in senso concreto e 
relativo) e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo, che siano 
tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore stesso la prosecuzione 
del rapporto locativo.
* Trib. civ. Milano, sez. X, 9 settembre 1993, n. 8363, Soc. Cea c. Soc. 
Gaia, in Arch. loc. e cond. 1994, 121.
Sussistono i gravi motivi legittimanti il recesso del conduttore dal 
contratto di locazione ex art. 27, ultimo comma, L. n. 392/78, in caso di 
insufficienza dei locali occupati in conseguenza di una oggettiva espansione 
dell'attività commerciale.
* Trib. civ. Milano, sez. X, 8 giugno 1992, n. 6695, Soc. Assiquattro c. 
Soc. Orsiplastica, in Arch. loc. e cond. 1994, 136.
I gravi motivi, posti dal conduttore a fondamento del suo recesso 
unilaterale dal contratto di locazione ex art. 27, ultimo comma, L. n. 392 
del 1978, non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione, 
effettuata dal conduttore stesso, circa la convenienza o meno di continuare 
ad occupare l'immobile locato, dovendo invece concretarsi in fattori 
oggettivamente imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto. 
(Nella specie, la società conduttrice esercitò il recesso adducendo quale 
grave motivo l'insufficienza dei locali oggetto del contratto di locazione, 
determinata dalla progressiva espansione delle attività economiche 
esercitate, ove, peraltro, l'immobile locato si era già obiettivamente 
rivelato inadeguato alle esigenze del conduttore sin dall'inizio del 
rapporto locativo.
* Trib. civ. Milano, sez. X, 25 febbraio 1993, n. 2380, Società PAI c. 
Zolezzi, in Arch. loc. e cond. 1994, 365.
I gravi motivi in presenza dei quali l'art. 4 secondo comma della L. 27 
luglio 1978 n. 392, indipendentemente dalla previsione contrattuale, 
consente il recesso del conduttore dal contratto di locazione in qualsiasi 
momento, devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore 
medesimo che, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto 
locativo, rendono oltremodo gravoso per il conduttore la persistenza del 
rapporto stesso.
* Cass. civ., sez. III, 3 febbraio 1994, n. 1098, Ina c. Pelosi.
I gravi motivi in presenza dei quali l'art. 27, ultimo comma, della L. 27 
luglio 1978, n. 392 consente il recesso del conduttore dal contratto di 
locazione, sono da identificarsi in fatti estranei alla volontà del 
conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto 
locatizio.
* Pret. civ. Bologna, 4 novembre 1994, n. 1423, Tonelli c. Soc. Esse Enne, 
in Arch. loc. e cond. 1996. 101.
Nella valutazione della serietà del recesso esercitato dal conduttore ai 
sensi dell'ultimo comma dell'art. 27 della legge n. 392 del 1978 - a norma 
del quale, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, 
quando ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal 
contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera 
raccomandata -il giudice deve tenere conto della corrispondenza delle 
ragioni del recesso a quelle enunciate dal conduttore nell'atto di 
preavviso. quando questa corrispondenza sia contestata dal locatore. In caso 
negativo, deve rigettare l'eccezione fondata sul fatto che il mancato 
pagamento dei canoni della locazione è sorretta da valido esercizio del 
potere di recesso.
* Cass. civ., sez. III, 5 febbraio 1996, n. 954, Fama Jersey c. Tessitura 
Mirage.
Poiché i "gravi motivi" che consentono al conduttore di un immobile, adibito 
ad uso commerciale, di recedere anticipatamente dal rapporto di locazione 
(art. 27, ultimo comma, L. 27 luglio 1978 n. 392) devono essere sopravvenuti 
alla stipula del relativo contratto ed imprevedibili a tale momento - e 
quindi la fattispecie non si sovrappone a quella che consente la risoluzione 
per eccessiva onerosità sopravvenuta (art. 1467 c.c.), in cui è necessario 
altresì che l'evento sopravvenuto sia eccezionale ed incida sulla 
sinallagmaticità delle prestazioni - se i costi di produzione - in cui 
rientra il canone da pagare - dell'impresa esercitata dal conduttore sono 
divenuti onerosi prevalentemente a causa dei mancati pagamenti da parte 
della clientela, il recesso è ingiustificato, non trattandosi di un rischio 
imprevedibile.
* Cass. civ., sez. III, 11 agosto 1997, n. 7460, Mantovani c. Droghetti, in 
Arch. loc. e cond. 1997, 994.
L'art. 27 comma ottavo legge 27 luglio 1978 n. 392 che consente al 
conduttore il recesso dal contratto indipendentemente dalle previsioni 
contrattuali quando ricorrano gravi motivi, deve interpretarsi nel senso che 
tanto la intenzione del conduttore di recedere dal contratto, quanto l'indicazione 
dei motivi di recesso devono essere comunicati al locatore con lettera 
raccomandata (o con altra modalità equipollente).
* Cass. civ., sez. III, 14 maggio 1997, n. 4238, D'Amario c. Di Cesare.

 Ciao
Intanto ti ringrazio.
Nel dettaglio devo dire che l'oggetto dell'acquisto è una farmacia!
Vista la particolarità dell'azienda il venditore tira parecchio la
corda sul contratto di locazione.
Leggevo tra i riferimenti che mi hai postato qualche cosa che potrebbe
tornare utile!
Qui di seguito si dice che un farmacista, a seguito della mancata
attuazione di un piano di sviluppo edilizio recede "per gravi motivi"
dal contratto.
Si da il caso che la farmacia in questione sia ubicata in una zona ove
nei prossimi anni è previsto un considerovole nuovo insediamento
abitativo! Credo pertanto che, motivato appunto da prospettive di
espansione dell'attività commerciale, possa essere accettata questa
come "grave motivo".
Del resto nella sentenza che segue le argomentazioni erano identiche
anche se di segno opposto (non ci fu l'insediamento quindi i locali
erano troppo grandi).
Cosa ne pensi? Potrebbe essere cosa sostenibile? Il mio dubbio però è
dato dal fatto che il nuovo insediamento è da tempo in progetto e ben
noto!



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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

    f.
La motivazione che prospetto è infatti proprio quella del maggior
lavoro.
Infatti se si considera l'espasione dell'attività i locali (strettini)
dove ora è ubicata non basterebbero più! Visto l'aumento della
popolazione della zona urgerebbe cambiare negozio per avere più spazio
per l'esposizione e per il magazzino!
....la logica è questa!
Nella zona in questione, e in rispetto alla "pianta organica", ci sono
alcune soluzioni in vendita che per visibilità e dimensione sono di
sicuro più adatte!
Nella sostanza il cliente (spero) potrebbe avvalersi di "grave motivo"
proprio perchè a fronte di un maggior lavoro gli occorre spostarsi in
luogi più spaziosi e adatti al nuovo prevedibile giro d'affari.

      Scusami se ti interrompo ma proprio non capisco
Nella sostanza il cliente (spero) potrebbe avvalersi di "grave motivo"
proprio perchè a fronte di un maggior lavoro gli occorre spostarsi in
luogi più spaziosi e adatti al nuovo prevedibile giro d'affari.
---- Condivido l'opinione di f.
Anche se fosse un motivo valido (il che ne dubito),
come tu dici il progetto di sviluppo è già conosciuto.
L'accordo attuale (e il prezzo concordato) è fatto consapevolmente in 
funzione delle prospettive note/sperate.
Ciao
Umberto

 Umberto
Grazie a tutti! Alla fine abbiamo chiesto e ottenuto che al
preliminare, in merito al contratto di locazione, venisse aggiunto e
specificato:
"Nel contratto di locazione che sarà convenuto, sarà previsto il
diritto della conduttrice di recedere dal contratto stesso con un
preavviso non inferiore ad un anno."
Detto questo credo che non ci siano più problemi...e se sarà il
caso...a prescindere dalla "giusta causa" si potrà sempre recedere col
dovuto preavviso!
Ciao