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Titolo: Accertamento sulla base del Valore Normale - OMI

 > peculiarità della singola operazione.
.. è stato motivo di accoglimento in sede di ricorso in commissione
tributaria?
Grazie anticipatamente a chiunque sia in grado di rispondermi.

Grazie anticipatamente a chiunque sia in grado di rispondermi.
Ciao
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista 

 
Io, invece, praticamente non ne ho mai visto uno:
"Esaminato l'atto rogato dal notaio ... registrato a ... relativo al 
trasferimento di terreno edificabile sito in territorio di ..., dal 
certificato di destinazione urbanistica si rilevano le seguenti 
caratteristiche: il terreno è esteso complessivamente mq. 2.240, ricade 
in zona C1 del programma di fabbricazione del comune di ..., ha una 
densità edilizia pari a 4 mc/mq di superficie di lotto e indice di 
fabbricabilità pari a 1,8 mc/mq., con lottizzazione obbligatoria estesa 
a mq. 5000. Detto terreno confina con la terra della parte acquirente, 
con .... L'ufficio ai fini della valutazione del terreno ha tenuto conto 
delle caratteristiche sopra dette ed ha valutato il terreno con un 
parametro di € 100,00 al mq. in base sia prezzi medi di mercato in 
comune commercio della zona e per zone similari che con valori 
dichiarati e/o definiti in atti e dichiarazioni di successione 
registrate in ufficio dell'ultimo triennio, a tal proposito si citano: 
atto n... e le dichiarazioni di successione nn... Ai sensi degli artt. 
51 e 52 del DPR 131/86 e successive modifiche il valore dichiarato 
dell'atto è stato rettificato da € 40000, in € 224.000,00"
Quanto sopra è, testuale (tranne i puntini), quanto scritto a base di un 
accertamento.
Ti sembra motivato?
Trovi che ci sia il riferimento a come siano pervenuti alla 
stratosferica cifra di 224.000 euro?
Ti ricordo solo che ci troviamo in un piccolo comune dell'entroterra 
Siciliano, e questo l'ade lo sa.
Hanno solo sparato una cifra e l'hanno moltiplicata per la superficie, 
punto. Non hanno fatto alcuna considerazione, nessun sopralluogo, 
neanche allegato gli atti che citano che potrebbero essere non 
pertinenti o riferirsi a terreni molto distanti fra loro.
Ciao.


.... un impiegato dell'A.d.e. si alza la mattina reputa non
attendibile la cifra scritta sull'atto perchè " visti i prezzi
praticati dalle Agenzie immobiliari" . Quali sono queste Agenzie
immobiliari ? Quali sono questi prezzi ? A cosa si riferiscono ? Chi
l'ha rilevati ? Come li ha rilevati ? In che periodo ? Sono state rese
pubbliche queste rilevazioni ? ....


 Ciao.
Soprattutto non hanno nessuna considerazione di chi gli paga lo
stipendio, .... il contribuente...


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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

 
  circa 24.000 tra imposte e sanzioni.
Ciao.

 >     Inizia ad andare a vederti gli atti citati.
.... in uno stato di diritto dovrebbe essere lo stato al servizio del
cittadino, non il contrario
devono essere loro ad indicare ed allegare gli atti a cui fanno
riferimento.............



      A mio modesto parere, per la cifra che indichi il lavoro č consistente,
      certo se il cliente accetta queste affermazioni, avvalla l'operato
dell'Ufficio che nel prossimo accetamento potrŕ produrre questa situazione
per avvallare le sue tesi.



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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

     f.
ce ne è anche una terza ipotesi:
- l'accertamento è nullo, o meglio annullabile.....
se no siamo nel 3° mondo...............................

 >

    Esatto, a me è capitato di trovarmi nel 3° mondo...
    All'inizio pensavo: impossibile...
    altro che.
    f.


 
Ma io non avallo nulla, chiederò l'annullamento, presenterò istanza di 
accertamento con adesione, infine ricorrerò se necessario, ma non 
intendo avallare questo abbaglio.
Se avevo dato l'impressione di avallare l'ufficio, me ne scuso.
Ciao

con lottizzazione obbligatoria estesa a mq. 5000.
Questo è il "vincolo". Sicuramente se non hai almeno 5000 mq di terreno ( e 
tu ne hai 2240) non puoi costruire (ma solo fare interventi di 
manutenzione/ristrutturazione sull'esistente).
Ma puoi vendere e/o puoi acquistare. Quindi il valore intrinseco del terreno 
esiste, poichè potenzialmente se prendi altro indice/terreno e procedi ad 
una lottizzazione, costruisci 6/7 ville di 200 mq.
Ora non puoi costruire ma, avendo metà terreno di quello che ti serve, 
diciamo che "figuratamente", invece di 6/7 ville, ne "potresti costruire" la 
metà, ovvero 3 di 200 mq.
Costi di costruzione di una villa di 200 mq, anche in economia 100K, 
rivendita??? 300?? 500??
Plusvalore??? 200?? 500??
Dal plusvalore togli il costo del terreno accertato e vedi quanto hai 
guadagnato.
E' giusto il valore del terreno accertato oppure è ancora inferiore al 
prezzo di mercato della zona?
A te l'ardua sentenza.
Ciao
-- 


o dichiarazioni ?
Sto proprio in questi giorni seguendo un accertamento (redditi) di
questo tipo; in pratica l'ufficio ha disconosciuto i valori dichiarati
ed ha ricalcolato tutto sulla base neanche dell'OMI, ma addirittura
degli annunci immobiliari rilevati dalle pubblicazioni del periodo,
riconoscendo solo un 10% come "scarto di trattativa". 
La botta non è indifferente e stiamo cercando di portare l'ufficio a
chiudere sulla base dei valori OMI (una via di mezzo tra il dichiarato
e il ricostruito), ma non è facile.
Il problema è sempre il solito: se non si chiude in adesione fanno
l'accertamento in base al verbale, si farà ricorso ma solo per
l'iscrizione provvisoria a ruolo vien fuori una cifra mostruosa;
purtroppo poi nel mio caso si parte anche da una declaratoria di
inattendibilità della contabilità quindi siamo, come dicono ad Oxford,
"with the ass at the window", ma la ricostruzione fatta dall'ufficio è
di gran lunga superiore alla realtà.
-- 
Ciao
Conte Oliver (che NON risponde in privato)
-Togli le scarpe per scrivermi una e-mail-

 
Qui non ci sono questi prezzi, anche in considerazione del posto in cui 
ricade la lottizzazione, a dispetto della categoria C1.
Ciao.

 Ciao.
E per quello che non posso entrare più di tanto nel merito delle cifre, ma 
solo dei metodi.
Ciao
-- 


 non puoi pretendere che l'ufficio se ne stia zitto..
Ma se, oggi, non posso farci nulla (per il vincolo imposto) l'acquisto 
per farne un deposito ed ha il valore di un deposito ed è stato pagato 
circa 20 volte un terreno agricolo (da queste parti il terreno agricolo 
viene venduto a circa € 1,00 a mq.)
Un valore "pieno" da area edificabile lo avrà solamente quando avrò 
l'intera area.
Ciao.

normale calcolato sulla base dei dati OMI ?
Se non ricordo male c'è una sentenza recentissima, ma ora sono a casa
e non ho gli estremi... ma è proprio recente, per cui facilmente
rintracciabile.
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Antonino Sollena
Dottore Commercialista
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riconoscendo solo un 10% come "scarto di trattativa". 
Ma loro sono bravissimi a operare così!
Pensa che ho predisposto un ricorso per accertamento a un
professionista sulla base di "prezzi medi operati nel contesto
territoriale" (adesso vado a memoria, ma sull'avviso di accertamento
c'è scritto pressappoco così)... senza alcuno straccio di
giustificazione dei prezzi stabiliti per ogni prestazione! Insomma...
come se venissero da noi a dirci che nel nostro mercato una
dichiarazione dei redditi si paga 1000 euro.... e se l'abbiamo
fatturata per 400, recuperano 600!
Ovvio che spero di avere buone possibilità! E anche nel tuo caso ce ne
potrebbero stare parecchie, di possibilità in commissione...


Forse questa ...
citata da Ponzio Pilato:
ItaliaOggi
Numero 216, pag. 35 del 11/9/2008
Autore: di Benito Fuoco
La stima tecnica da sola non basta
Sentenza Ctr Lazio sull'accertamento
L'accertamento di valore basato esclusivamente sulla stima
dell'ufficio
tecnico erariale (Ute) è illegittimo. La rettifica dei valori
dichiarati
nell'atto di compravendita deve necessariamente riferire a
trasferimenti a
qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie anteriori di
non
oltre tre anni alla data dell'atto rettificato, facendo riferimento a
concreti trasferimenti dello stesso immobile o di immobili di
analoghe
caratteristiche.
Sono le motivazioni della sentenza n. 58/26/08 della commissione
tributaria
regionale del Lazio, depositata in segreteria il 24 giugno scorso, con
cui i
giudici capitolini hanno confermato la decisione dei colleghi della
provinciale.
La commissione regionale ha analizzato i requisiti minimi di
motivazione che
deve possedere la rettifica fiscale, puntualizzando la necessità di
riferire
espressamente a trasferimenti similari avvenuti nei precedenti tre
anni,
secondo quanto espressamente previsto nell'articolo 51 del dpr n.
131/86.
Il fatto. Le Entrate di Rieti rettificavano i valori dichiarati in
una
compravendita immobiliare riguardante il trasferimento di un terreno
edificabile esclusivamente sulla base di una stima tecnica. La
rettifica
veniva opposta sulla base di una carenza di valutazione a cui si
allegava
anche una relazione tecnica di parte.
L'accertamento veniva annullato dalla Ctp di Rieti e la decisione
veniva
opposta dalle Entrate.
La sentenza. La Ctr del Lazio ha confermato la decisione dei primi
giudici.
«La sentenza dei giudici provinciali», osserva il collegio regionale,
«specifica bene quali siano i requisiti minimi di motivazione di un
accertamento, indicando come la perizia del Territorio, basata
elusivamente
su clausole valutative di mero stile, non sia sufficiente a
legittimare
l'accertamento dei valori dichiarati». Infatti, osserva il collegio
regionale, «la stima (peraltro non allegata) non ha fornito
indicazioni
sugli elementi di valutazione utilizzati per cessioni similari così
come
disposto dall'articolo 51 del dpr 131/1986, l'ufficio poi, non ha
fornito
alcuna documentazione contrastante con la relazione tecnica prodotta
dal
ricorrente».
La commissione aggiunge che anche la Corte di cassazione nella
sentenza n.
5645/2006 ha affermato che la stima tecnica non può costituire da
sola
elemento di prova a sostegno del maggior valore accertato, in quanto
la
stessa non proviene da un soggetto al di sopra delle parti, ma da un
ufficio
della stessa amministrazione finanziaria.
ciao

 
Dalla visione della piantina che delimita le zone comunali, scopro che 
il terreno oggetto dell'accertamento è l'ultimo pezzetto di terreno 
ricadente nella zona C1 non edificato; praticamente circondato da lotti 
già edificati.
Dato il vincolo di lottizzazione minima pari a mq 5000 Non potrò mai 
acquistare la rimanente area che mi manca, pertanto, *di fatto* l'area 
perde qualsivoglia valore edificatorio.
Questa è una ulteriore prova della mancanza di motivazione da parte 
dell'ade che non ha fatto alcuna indagine in loco, ma neanche sulla 
piantina.
Hanno sparato la cifra emettendo l'accertamento, tanto poi, se abbiamo 
sbagliato, il contribuente ce lo verrà a dire. :(
Se l'ade avesse veramente fatto una considerazione ragionata prima di 
emettere l'accertamento, quanto meno non avrebbe sparato la cifra 
richiesta o molto più probabilmente avrebbe lasciato stare.
Ciao.


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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/