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Titolo: Deduzione migliorie su immobili di terzi

In un libro cespiti tenuto sino al 2017 da un collega vedo che l'acquisto di un condizionatore e l'adeguamento dell'impianto elettrico sono stati messi in ammortamento con riferimento alla durata del contratto di locazione.
Io ho sempre considerato che dovessero seguire questo principio le opere di rilevante ristrutturazione/modifica o miglioramento....
 
Tipo ti sventro l'ufficio o modifico il capannone in modo significativo.
 
I lavori sull'impianto elettrico, per quanto costosi, li considererei come manutenzione col limite del 5% e pure il condizionatore lo ammortizzerei con le percentuali proprio e non con riferimento alla locazione immobiliare.
 
Voi come fareste?

 Voi come fareste?
 
Se li consideri a costo sono migliorie su beni di terzi è non c'è limite di detrazione nell'anno.

 Se li consideri a costo sono migliorie su beni di terzi è non c'è limite di detrazione nell'anno.
 
 
In altra sezione ha messo un altro impianto di climatizzazione insieme a molta m molta altra roba (vetrine, serranda, impianti elettrici, opere murarie, etc.) per importi anche significativi in un raggruppamento "spese pluriennali da ammortizzare" e tutte al 20%.
 
Io francamente non mi sarei comportato così...
Manutenzioni/riparazioni/rifacimenti e simili anche se di importo elevato vanno a costo.
L'acquisto del condizionatore e delle vetrine/serrande l'avrei messi in ammortamento.
 

 I lavori sull'impianto elettrico, per quanto costosi, li considererei come manutenzione col limite del 5% 
 
 
5% di cosa?

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Hai ragione.
Non si fa riferimento al 5%.
Una discussione a parte va però su cosa sia straordinaria o no visto che delle volte la differenza è sottile.
 
Se mi si fulmina l'impianto elettrico e lo devo rifare spendendo 10.000 euro secondo te è manutenzione ordinaria o straordinaria?
 
Io credo che di per se non sia l'importo ad essere determinante quanto l'analisi del tipo di spesa effettuata. In questo caso rifaccio l'impianto elettrico per ripristinare la normale efficienza del medesimo quindi è da considerarsi manutenzione ordinaria.
 
Se invece faccio un nuovo impianto telefonico/internet in un ufficio ci aggiungo qualche cosa di nuovo (e non riparo nulla) allora è straordinaria.
 
A mio avviso anche l'imbiancatura, il ripristino delle facciate o del tetto sono manutenzione ordinaria perchè garantiscono il normale buon utilizzo del bene mentre è straordinaria se faccio cose aggiuntive o accrescitive del valore del bene come coibentazione, aumento della volumetria, aggiunta di impianti e strutture....
 
Tu cosa ne pensi?

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Articolo 3

Più che ai concetti di "ordinario" vs "straordinario" guarderei al concetto di "incrementativo" vs "non incrementativo".
Perché quelle che possono essere manutenzioni, benché straordinarie, non è detto che incrementino il valore del bene ma comunque servano sempre per ripristinare la normale condizione d'uso senza miglioramenti.
Se devi rifare il tetto, che di certo non è manutenzione ordinaria, perché marcio non è che poi il bene si incrementa di valore rispetto al costo sostenuto quando è stato acquistato con il tetto sano.
Poi se, invece, questo tetto ad es. consente la produzione di riscaldamento/acqua calda, ecc. ecc. ecco che magari quella potrebbe essere visto come un lavoro incrementativo del bene perché ne migliora l'efficienza energetica, ecc. ecc.


 
Grazie...condivido.
Ho spesso visto colleghi che considerano straordinario e da ammortizzare spese su immobili solo in quanto di importo elevato ma pure io ritengo che questo non sia la discriminante da tener presente. Un lavoro "straordinario" anche di rilevante importo ma che non aggiunge nulla di nuovo a mio avviso è per noi da intendere come manutenzione ordinaria.
Il rifacimento del tetto, o della facciata quando non ci metto pannelli solari o comunque non presenta nulla di innovativo a mio avviso è ordinario e da spesare nell'anno in quanto serve a mantenere il bene in perfetta efficienza.

 Il rifacimento del tetto, o della facciata quando non ci metto pannelli >solari o comunque non presenta nulla di innovativo a mio avviso è ordinario e >da spesare nell'anno in quanto serve a mantenere il bene in perfetta >efficienza.
 
Non credo che in sede di verifica molti sarebbero d'accordo con te.

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dall'OIC 16
 
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51. Il rinnovo comporta una sostituzione e può riguardare uno specifico cespite, ovvero
un’immobilizzazione materiale che costituisce un’unità economico-tecnica. La sostituzione di
un’immobilizzazione comporta la capitalizzazione del costo di acquisizione della nuova unità,
mentre il valore netto contabile dell’unità sostituita è stornato, imputando l’eventuale
minusvalenza alla voce B14 “oneri diversi di gestione” del conto economico. Il rinnovo può
tuttavia riguardare anche solo parte di un’immobilizzazione materiale per mantenerne l’integrità
originaria. In questo caso i costi sostenuti a tale scopo sono costi di manutenzione ordinaria.
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In particolare:
Il rinnovo può
tuttavia riguardare anche solo parte di un’immobilizzazione materiale per mantenerne l’integrità
originaria. In questo caso i costi sostenuti a tale scopo sono costi di manutenzione ordinaria (ndr e come tali non capitalizzabili).
 
se ho un tetto marcio e lo devo rinnovare per mantenere l'integrità originaria dell'immobile i costi sostenuti a tale scopo sono, da un punto di vista contabile, costi di manutenzione ordinaria e non capitalizzabili.
Se i costi non vengon capitalizzati il tuir dispone che, per i beni di proprietà, si applichi il limite del 5%.
Per i beni di terzi la deduzione segue l'imputabilità a conto economico del costo. E se è manutenzione ordinaria va imputata tutta a conto economico.