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Titolo: RIVALUTAZIONE TERRENI

Ho cercato di pescare tra le varie risoluzioni e circolari di 10 anni (se 
non di pi�) di sta benedetta rivalutazione (la facessero legge definitiva, 
almeno non rompono pi� i maroni), ma non mi sembra di aver letto un caso 
specifico chiaro, anche se la legge (e le varie risoluzioni e circolari), 
trattando in senso generico, non me lo escludono.
Titolare di terreno agricolo (indipendentemente da come lo ha ricevuto, se 
successione o acquisto o divisione ereditaria con conguaglio). Devo valutare 
cosa fare per risparmiare imposte.
Naturalmente, con pacifico intendimento anche per Tango (ma da noi funziona 
cos�), anche sui terreni agricoli ci si pu� costruire e non poco (quindi 
sono suscettibili di utilizzazione edificatoria).
Il dubbio � questo: persona fisica che costruisce villa su terreno agricolo 
e rivende la villa alla fine dell'ultimazione della costruzione, ai fini del 
calcolo della plusvalenza, vale la rideterminazione del valore del terreno 
di cui � gi� in possesso/propriet�, per diminuire il plusvalore della 
costruzione finita?
La norma principale e le sue eventuali proroghe, nonch� circolari e 
risoluzioni, fanno salva l'applicabilit� dell'agevolazione in riferimento 
alle plusvalenze di cui all'art. 67, c.1 lett. a) b).
La lettera a) tratta di terreni lottizzati (e non � il mio caso), ma, 
nell'ultima parte, considera tali qualsiasi opera per renderli edificabili 
(pi� che altro si riferisce alla lottizzazione abusiva) e sul mio terreno 
agricolo faccio opere non per renderli edificabili, ma per costruire: 
un'urbanizzazione primaria viene fatta, ma se applico alla lettera la norma, 
io ceder� un'unit� immobiliare urbana e non un terreno, quindi cambia 
l'oggetto della plusvalenza che si creer�.
La lettera b) tratta di plusvalenze derivanti da cessione di beni immobili 
(quindi anche terreni) acquistati (e non � il mio caso) o costruiti (� il 
mio caso) da non pi� di 5 anni: ma la costruzione riguarda un immobile 
urbano e non un terreno che rappresenta l'oggetto della norma. Inoltre, il 
riferimento alla lettera b), sicuramente, hanno voluto intendere 
relativamente all'ultima parte, ovvero "...le plusvalenze realizzate a 
seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di 
utilizzazione edificatoria (� il mio caso, ma non vendo il terreno, ma la 
costruzione ultimata sul terreno)...".
Quindi le norme, le circolari e risoluzioni mi sembra taccino; nulla mi 
vieta di fare la rivalutazione, ma.....................non � che mi 
romperanno i OO quando vado a calcolare la plusvalenza????
Vendita Villa 300 - costi costruzione - valore RIVALUTAZIONE TERRENO??????
Grazie e ciao
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
 

Quando andrai a vendere l'imposta di registro e ipocatastale sar� sul
fabbricato e non sul terreno.
A quel punto che fine farebbe la rivalutazione visto che non paghi tali
imposte sul "valore minimo" del terreno ma sul valore di un bene differente 
(e inoltre con aliquote differenti)?
Dici che comunque manterrebbe la propria efficacia la rivalutazione?
ciao

 ciao
E' proprio questo il problema. E non ho trovato nulla n� che me lo conformi, 
n� che me lo vieti. La rivalutazione � un istituto proprio per aggiornare il 
valore di mercato del bene (e per far cassa, soprattutto). In base al 
principio ispiratore, quando calcolo la plusvalenza, il mio costo iniziale 
del terreno, dovrebbe essere quello rivalutato, altrimenti che rivalutazione 
�???
Boh. Naturalmente quando si legifera solo per far cassa o senza criteri 
logici, poi i problemi si verificano nei casi concreti.
Ciao


Di certo il primo comma dell'art. 7 � generalista e dispone che il costo di 
acquisto pu� essere sostitutito dal valore rivalutato per tutti i casi di 
determinazione di plusvalenze di cui alla lettera b).
E visto che in caso di costruzione il costo di produzione, da contrapporre 
ai corrispettivi, � dato anche dal costo o valore di acquisto dell'area a me 
verrebe da pensare che fatta la rivalutazione a costo o valore di acquisto 
dell'area sia possibile sostituire il valore a suo tempo rivalutato (e sul 
quale si � gi� pagata un'imposta sostitutiva).
Diversamente andrebbe perso lo scopo della norma. E lo scopo � di prelevare 
anticipatamente l'imposta su di un plusvalore latente ancora non realizzato. 
Se successivamente, anche se in via mediata tramite la cessione del 
fabbricato costruito su quel terreno, tale plusvalore viene realizzato non 
dovrebbe essere soggetto ad ulteriore tassazione ordinaria visto che ha gi� 
scontato anticipatamente le imposte.
L'unico dubbio � la lettura e il significato che si vuol dare a quel comma 6 
e gli effetti che potrebbero derivarne (tipo disconoscimento della 
rivalutazione).
Cmq io ai fini della determinazione del costo, se il prezzo di cessione 
fosse comunque superiore al valore dell'area (magari al netto delle spese di 
costruzione), terrei conto della rivalutazione.
ciao

 ciao
La penso anch'io cos�.
Ciao e grazie
