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Titolo: immobiliare di gestione ed immobili patrimonio

una Srl immobiliare di gestione possiede un intero palazzo.
all'interno di questo palazzo ci sono immobili accatastati A3 ed altri accatastati A10.
 
sulle abitazioni (concesse in locazione) l'immobile viene considerato "patrimonio" e quindi ricavi e costi sono variazioni in aumento/diminuzione e viene determinato il reddito fondiario
 
per gli uffici concessi in locazione, invece, vengono considerati ricavi - costi ai fini della tassazione
 
ora la società NON effettua ammortamento sull'intero valore dell'immobile, nessun ammortamento sia per gli A3 che per gli A10.
 
secondo voi è corretto? Oppure per gli immobili accatastati come A10 andrebbe fatto l'ammortamento?


sinceramente è una problematica che non mi sono mai posto.
in situazione similare che ho io ammortizzo anche l'A3 ( terreno escluso), e l'ammortamento non lo deduco
 
filo
 

 secondo voi è corretto? Oppure per gli immobili accatastati come A10 andrebbe fatto l'ammortamento?
 
A mio parere andrebbe calcolato l'ammortamento pro-quota sulle sole unità ad uso ufficio.
 
IMHO La normativa che prevede che per gli abitativi si calcolino i redditi fondiari è anacronistica ed andrebbe abolita prima di subito.

 IMHO La normativa che prevede che per gli abitativi si calcolino i redditi fondiari è anacronistica ed andrebbe abolita prima di subito.
 
a me risulta concettualmente difficile comprendere perchè l'immobile locato oppure no, accatastato come A10, sia strumentale; mentre l'immobile A3 locato non sia strumentale.
se l'immobiliare è una immobiliare di gestione, che ha come oggetto sociale la locazione degli immobili, perchè l'A3 non dovrebbe essere considerato strumentale?
qualcuno ha qualche riferimento di prassi o di giurisprudenza che fornisce delle certezze in merito?

 qualcuno ha qualche riferimento di prassi o di giurisprudenza che fornisce delle certezze in merito?
 
o meglio: comprendo che l'art. 43 del TUIR ci dice quando un immobile è strumentale e quando no, e una immobiliare di gestione (non essendo una impresa commerciale) classifica come non strumentali gli immobili abitativi.
comprendo anche che l'OIC 16 ci dice che gli immobili patrimonio possono non essere ammortizzati.
 
ma continuo a non capire perchè una società, che ha come oggetto sociale la locazione degli immobili, possa non ammortizzarli dato che hanno una residua vita utile

Sembra che Dot. Com. abbia detto :

Ciao, copio e incollo da Zanetti, La tassazione degli immobili nelle 
imprese, 2018.
 
*Immobili abitativi locati da società di gestione immobiliare*
Se per le imprese che hanno per oggetto attività diverse da quelle di
gestione del proprio patrimonio immobiliare è in linea generale 
impropo-
nibile la nozione di strumentalità per destinazione di immobili 
concessi
in locazione o comodato a terzi (per i quali, al massimo, potrà 
sussistere
la strumentalità per natura, laddove si tratti di fabbricati diversi 
dagli abi-
tativi), quando invece oggetto dell’attività è proprio la locazione a 
terzi
degli immobili posseduti da una società di gestione immobiliare, è evi-
dente come possa ravvisarsi una diretta afferenza di tali immobili 
all’at-
tività esercitata.
In dottrina e giurisprudenza è però oggetto di annoso dibattito se, 
rela-
tivamente alle società che hanno appunto per oggetto l’attività di 
gestio-
ne immobiliare, i fabbricati abitativi concessi in locazione a terzi 
possa-
no comunque essere considerati immobili strumentali per l’impresa (non
“per natura” ovviamente, bensì “per destinazione”), anziché essere 
ricon-
dotti all’alveo degli immobili patrimoniali 10 .
L’orientamento più consolidato è quello che considera gli immobili lo-
cati dalle società di gestione immobiliare non già quali beni 
strumentali,
bensì quali beni oggetto dell’attività imprenditoriale, con conseguente 
lo-
ro tassazione nell’ambito del reddito di impresa (per la presunzione 
asso-
luta di commercialità “soggettiva” che contraddistingue le società 
lucra-
tive), ma secondo le regole proprie dei redditi fondiari (in quanto 
appun-
to immobili patrimoniali e non strumentali), salvo ben inteso che l’im-
mobile presenti caratteristiche tali da ricomprenderlo tra quelli 
strumen-
tali per natura 11 .
Non  sono  tuttavia  mancate  anche  a livello  giurisprudenziale  
minori-
tarie prese di posizione volte ad affermare che:
•  gli immobili locati sono “effettivamente strumentali all’esercizio 
di
una società di gestione immobiliare” avente ad oggetto la locazio-
ne a terzi dei propri immobili e quindi a prescindere dalla natura
dei medesimi cespiti, vanno tassati sulla base dei costi e ricavi ef-
fettivi (Cass. 5.6.91 n. 6378);
•  una società il cui oggetto sociale preveda anche la locazione di im-
mobili può legittimamente stanziare in bilancio ammortamenti re-
lativi a beni patrimoniali concessi in locazione a terzi (App. Mila-
no 18.4.2000).
 
Ciò non di meno, pare francamente assai più condivisibile l’orienta-
mento maggioritario che, anche per le società che hanno per oggetto 
l’at-
tività di gestione immobiliare, nega la natura strumentale dei 
fabbricati
concessi in locazione a terzi, salvo ben inteso che tale strumentalità 
non
possa essere riconosciuta “per natura” e quindi a prescindere dalla 
con-
creta modalità di utilizzazione del bene.
Del resto, come si è già cercato di sottolineare, una società che 
svolge
attività di mera gestione immobiliare non esercita in concreto 
un’attività
commerciale ai sensi dell’art. 2195 c.c., bensì una mera attività 
gestoria
del proprio patrimonio.
La ragione per cui, sul piano fiscale, da tale attività di mera 
gestione
può comunque scaturire un reddito di impresa e i beni si considerano 
re-
lativi all’impresa discende esclusivamente dalle presunzioni assolute 
di
commercialità che caratterizzano le c.d. “società commerciali”, sia ai 
fini
della determinazione del reddito che nell’ottica della verifica del 
requisi-
to soggettivo ai fini IVA.
Se  per  effetto  delle  ricordate  presunzioni  assolute  di  
commercialità
non è in discussione il fatto che, nonostante quanto precede, gli 
immobili
delle società di mera gestione immobiliare siano produttivi di reddito 
di
impresa, resta il fatto che essi concorreranno a formare il reddito di 
im-
presa secondo quanto stabilito dalle relative disposizioni.
Posto che, in deroga al principio generale dell’analitica contrapposi-
zione tra componenti positivi e negativi, l’art. 90 del TUIR stabilisce 
che
gli immobili, diversi da quelli merce e da quelli strumentali, 
concorrono
a formare il reddito di impresa secondo le regole proprie dei redditi 
fon-
diari, ne consegue che gli immobili delle società di mera gestione 
immo-
biliare, non potendosi configurare quali immobili merce, né quali immo-
bili strumentali (perché, come detto, manca l’esercizio stesso di 
un’atti-
vità commerciale a cui ricondurre tale strumentalità), non potranno che
essere soggetti alle disposizioni recate dal richiamato art. 90 del 
TUIR,
fatto salvo ben inteso il caso in cui la loro strumentalità possa 
essere ri-
conosciuta su base “oggettiva”, ossia “per natura”.
In definitiva dunque, ove si condivida il percorso logico sin qui con-
dotto, non si può che concludere nel senso di ritenere che i fabbricati 
abi-
tativi delle società di mera gestione immobiliare siano da annoverare 
tra
gli immobili patrimoniali, anziché tra gli immobili strumentali.
 
-- 
StefanoTS61
 
 

Dot. Com. ha usato la sua tastiera per scrivere :

Personalmente gli abitativi delle immobiliari di gestione quando li 
ammortizzo (terreno compreso se non sono cielo-terra) poi riprendo a 
tassazione. Se non sono cielo terra non ammortizzo il terreno 
pertinenziale e riprendo la quota.
Gli abitativi di prestigio di solito non li ammortizzo, a meno che lo 
voglia il cliente per esigenze sue.
 
-- 
StefanoTS61
 
 

 StefanoTS61
 
 
ti ringrazio per le risposte.
a questo punto sono dell'idea di non far ammortizzare gli A3, ma gli A10 assolutamente si.
 
un'altra cosa: per le immobiliari con un forte valore degli immobili (nel mio caso, circa 12 milioni di euro) non riterreste opportuno che periodicamente la società provveda a far redigere perizia di valutazione degli immobili, per giustificare il valore di iscrizione a bilancio e l'assenza di eventuali svalutazioni?


Anche io scarico l'ammortamento degli A/10 facendo la proporzione in 
base alle rendite catastali
 
-- 
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