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Titolo: Scorporo terreno acquistato autonomamente

Con riferimento a quanto in oggetto, il valore dell'area (acquistata 
separatamente) da scorporare dall'immobile è quella risultante dall'atto di 
acquisto, come chiarito anche dalle C.M. 1 e 11/2006. Tale valore va 
aumentato delle spese accessorie relative (es. fattura notaio?). Ho un 
articolo che sostiene di si ma io non lo leggo da nessun'altra parte. 
Qualcuno può confermare o smentire? Grazie, ciao. Roberta

 articolo che sostiene di si
anche io se ti riferisci a Seac del gennaio 2007.
ciao

 incrementativa :-(
idem per le spese di lotizzazione terreno e convenzioni comunali :-( 

Se gli oneri sono stati sostenuti per acquistare il terreno e per renderlo 
idoneo alla costruzione quegli oneri sono "accessori" al bene acquistato e 
contribuiscono a costituirne il costo.
ciao 

 ha scritto nel messaggio 
news:46545362$0$37205$4faf...@reader3.news.tin.it...

In effetti rileggendo le C.M. 1 e 11, non si evince da nessuna parte che il 
valore da prendere in considerazione sia quello desumibile dall'atto di 
acquisto bensì  affermano che il valore ammortizzabile sarà pari al 'solo 
costo effettivamente sostenuto per la realizzazione del fabbricato', 
escludendo così dall'ammortamento anche gli oneri relativi al terreno. Ergo 
che tale regola valga anche per i terreni non iscritti separatamente in 
bilancio e concludo con un bello......SGRUNT! :-(((
ciao.    Roberta 

 escludendo così dall'ammortamento anche gli oneri relativi al terreno. 
Però secondo corretti principi contabili (p.c. 16) e anche secondo la
circolare 1/E (anche se con riferimento allo scorporo, punto 7.5), gli
oneri di urbanizzazione sono considerati costi incrementativi da
aggiungere al valore del fabbricato. 
Personalmente ho preso il valore indicato in atto, aggiunto le imposte
connesse all'acquisto e la parcella del notaro, se capitalizzata.
Ciao
Mr. Tatoo
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
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ab...@newsland.it

 connesse all'acquisto e la parcella del notaro, se capitalizzata.
Il mio caso è più problematico, oltre la notaio ho oneri urbanizzativi, 
bonifica fognatura, pulitura fossati......tutti questi costi sembrerebbero 
imputabili al terreno però è discrezionale...senza quelle opere il 
fabbricato non si costruiva. Ovviamente interpretando in un modo o in un 
altro ballano decine di milioni (delle vecchie lire) 

Roberta ha scritto:


Appunto. Imho sono tutti (tranne il notaro) costi inerenti la costruzione
del fabbricato; gli oneri di urbanizzazione sono comunque funzionali al
fabbricato (fognatura, strade, illuminazione, allacciamenti) e in gran
parte dipendenti dalla tipologia e costo dell'edificio costruendo.
Io la vedeo così..


Anche il terreno è un costo funzionale al fabbricato. Senza il terreno non 
puoi costruire il fabbricato (a meno che lo stesso non sia provvisto di un 
sistema antigravitazionale :-)) ).
Credo però che il punto sia un altro.
Il costo di un bene (in questo caso il fabbricato) è dato da tutti i costi 
necessari alla sua formazione.
Quindi vi rientra il costo per l'acquisto del terreno, i relativi costi del 
notaio, le imposte di registro/ipocatastali, gli oneri di urbanizzazione e 
tutti i costi per la costruzione del fabbricato.
L'OIC 16 prevede che "il costo di produzione comprende tutti i costi 
direttamente imputabili al prodotto". E il fabbricato è un prodotto tra i 
cui costi direttamente imputabili vi rientrano, tra gli altri il costo 
dell'area e le spese necessarie per rendere quell'area edificabile.
Sempre l'OIC 16 quando indica quali siano gli elementi da indicare tra i 
terreni fa riferimento a pertinenze fondiarie degli stabilimenti, fondi e 
terreni agricoli, terreni e pertinenze riferite alle autostrade). Si tratta 
di beni che sono "autonomi" (anche se pertinenziali) rispetto al fabbricato 
il quale è composto anche dall'area sul quale lo stesso è "appoggiato".
Una volta determinato il costo del bene poi occorre verificare cosa si possa 
ammortizzare e cosa non possa essere ammortizzato.
E qui si innesta il problema dell'ammortamento del fabbricato e in 
particolare della possibilità di ammortizzare il costo (valore) dell'area su 
cui insiste.
L'OIC 16 prevede che il valore del terreno, ai fini della determinazione 
dell'ammortamento, e non tanto ai fini della determinazione del costo del 
fabbricato, vada scorporato.
Ma qual è il valore del terreno? Solo quello dell'acquisto (e spese 
accessorie quali notaio/imposte)? O anche le spese necessarie a preparare il 
terreno affinché sullo stesso possano essere costruiti i fabbricati? Quelle 
spese sono sostenute per il terreno e non tanto per la diretta costruzione 
del fabbricato. Serve per creare quelle "infrastrutture" che poi saranno 
utilizzate anche dal fabbricato ma che rimarranno del terreno anche quando 
il fabbricato non ci sarà più.
Un'area fabbricabile sulla quale non siano state effettuate le opere di 
urbanizzazione vale quanto la stessa area, sulla quale ancora non si è 
costruito nulla, ma su cui sono state fatte le opere di urbanizzazione?
La stima, richiesta dall'OIC, del valore del terreno dovrà o non dovrà tener 
conto del fatto che il terreno è stato urbanizzato?
Se lo stesso terreno "urbanizzato" venisse venduto a terzi chi lo dovesse 
acquistare cosa avrebbe sostenuto quale costo dell'area? Un costo che tiene 
conto di quelle opere che sono direttamente conesse alla preparazione del 
terreno.
Da un punto di vista fiscale, ai fini che ci interessano, la definzione di 
costo di acquisto autonomo del terreno qual e? Le opere di urbanizzazione, 
che servono a preparare il terreno per potervi costruire sopra dei 
fabbricati, non sono comunque direttamente imputabili al terreno?
Non è facile dare una risposta certa.
Tu fai riferimento al punto 7.5 della c.m. 1/2007. Ma in quel paragrafo si 
tratta un caso un po' particolare. E cioè di un fabbricato ove vi è stato un 
acquisto "unitario" tra area e fabbricato e dove successivamente vi sono 
state spese "incrementative" dove vengono considerate incrementative anche 
le eventuali opere effettuate successivamente all'acquisto. E ciò al fine di 
determinare il "costo complessivo netto" a cui applicare la percentuale 
forfetaria.
Qui invece si discute di un caso leggermente diverso.
Vi è l'acquisto autonomo dell'area e il sostenimento di spese per preparare 
l'area in modo che la stessa sia idonea alla costruzione dei fabbricati che 
insisteranno sulla stessa.
Quindi il dubbio che quelle spese possano essere considerate relative 
all'area (quale ente autonomo da un punto di vista fiscale rispetto al resto 
del fabbricato) ci può essere.
D'altra parte sempre la c.m. citata nel caso di abbattimento di un 
precedente fabbricato e sostenimento di spese per la bonifica e 
preprarazione dell'area per la nuova costruzione affermerebbe che quelle 
spese devono considerarsi relative all'area e non ai nuovi fabbricati. Anche 
queste spese sono funzionali alla costruzione del nuovo fabbricato.
La situazione non sarebbe così diversa dalle spese sostenute sull'area per 
preparare la stessa ad una prima costruzione.
I dubbi di Roberta sono leciti e la soluzione non credo sia poi così 
univoca.
ciao

 univoca.
Non discuto sulla liceità dei dubbi altrui.
Io ho preso una strada, certamente pro-contribuente: ma in questi tempi, mi
guardo bene dal concedere un cent al fisco. 
-- 
Ciao
Mr. Tatoo
d.c. in Ve


Scelta condivisibile dal questo punto di vista. Ma nel caso specifico è bene 
rilevare i dubbi. Non è detto che poi non si debba operare concretamente 
come hai fatto tu.
:-)
ciao

 
Bene, vedo che ti ho convinto ;-)
-- 
Ciao
Mr. Tatoo

 Bene, vedo che ti ho convinto ;-)
Non proprio .... ma ciò non significa che al cliente non vengano esposte le 
due possibilità in modo che lo stesso possa decidere quale comportamento 
assumere.
Comunque è sempre piacevole discutere con te.
ciao 

 Comunque è sempre piacevole discutere con te.
Anche per me.
-- 
Ciao
Mr. Tatoo


Imho, invece, sono più propenso a pensare che non sia una forzatura ma una 
naturale conseguenza per il fatto che tali opere siano relative al terreno e 
non specifiche del fabbricato.
Credo che Roberta si sia fatta un'idea a questo punto :-)
Ora passo e chiudo e parto per Poppi. Mi attende un fine settimana di curve 
... speriamo non bagnate :-)
ciao 

 ... speriamo non bagnate :-)
Raduno GdF? :-)))
Non esistono più i commercialisti di una volta ;-)
-- 
Ciao
Mr. Tatoo

>
L'idea è quella di stampare i vs. post e di rileggermeli con calma quando 
avrò quelle due o tre ore di tempo! :-)))
Entrambi avete approfondito concetti molto interessanti ma la decisione è 
ancora discrezionale.
Pensavo di propendere per questa soluzione: considero il terreno e gli oneri 
accessori direttamente imputabili (notaio e lottizzazione) mentre escluderò 
i costi sostenuti in funzione della costruzione (fogne, fossati, ecc), 
ovviamente ne parlerò anche con il cliente.
Condivido quanto detto da Casanmaner ma, molto banalmente, non nascondo che 
questa decisione pro-contribuente è dettata anche dal fatto che 'la misura è 
colma'. Grazie ad entrambi.    Ciao.    Roberta