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Titolo: Rivalutazione terreni di srl

Vorrei un parere su una rivalutazione di terreni di srl
Terreni pervenuti per conferimento inseriti in bilancio al valore di stima.
All'epoca i terreni  erano agricoli e vennero valutati un tot al metro
quadro.
Oltre ai terreni vi era ( e vi è tuttora) un lago artificiale che veniva
valutato separatamente.
L'intero valore dei terreni (comprensivo del valore attribuito al lago)
veniva iscritto in bilancio della srl conferitaria alla voce non meglio
specificata di terreni.
Nel tempo i terreni sono divenuti edificabili, è stato approvato un piano
particolareggiato e sull'intera area è stata prevista la realizzazione di un
complesso turistico termale, oggi in corso di realizzazione.
Si è deciso di effettuare la rivalutazione dei terreni (in vista della
prossima cessione di alcune aree).
Problema:
come individuare la categoria omogenea?
Il ministero parla di terreni con la stessa destinazione urbanistica.
Facile a dirsi, ma un po' meno a capirne il significato.
Tutta l'area, in base al CDU, ricade nella stessa macrozona (quindi
sembrerebbe che la rivalutazione andasse effettuata sull'intera superficie),
ma il piano particolareggiato prevede dei vincoli piuttosto rilevanti (aree
a verde pubblico ed aree a parcheggio pubblico per circa 1/3 della
superficie totale).
Sono arrivato alla conclusione di privilegiare la situazione sostanziale
rispetto a quella formale e rivalutare (per categoria omogenea) solo i
terreni che NON ricadono della aree di verde pubblico e parcheggio pubblico.
Adesso però  mi sono venuti i dubbi. Avrò agito correttamente?
E se la rivalutazione fosse stata errata, quali sarebbero  le conseguenze?
--
Filippo Mangiapane

 E se la rivalutazione fosse stata errata, quali sarebbero  le conseguenze?
Omesso pagamento dell'imposta sostitutiva sulle aree non rivalutate, con
conseguenti sanzioni.
Saluti
--
Paolo Martini
Dottore Commercialista - Carrara (MS)
www.scafonline.it

 conseguenti sanzioni.
Sei certo di questa conseguenza?
Se così è, credo che valga  la pena per il cliente affrontare il rischio
anche di un eventuale contenzioso.
Grazie Paolo
Filippo


**********mmmm e se invece ti "invalidano " tutta la rivalutazione con
ripresa fiscale delle plusvalenze devute dalla cessione?? Sicuramente è la
via piu' interessante per il Fisco!
Ciao
Paolo
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Inviato via 
http://usenet.libero.it

 terreni che NON ricadono della aree di verde pubblico e parcheggio
pubblico.
Però Filippo per avere le zone edificabili i piani particolareggiati
prevedono obbligatoriamente delle aree verdi e a parcheggio pubblico. Senza
queste zone nemmeno in quelle effettivamente edificabili potresti edificare.
Quindi le aree verdi e a parcheggio nella sostanza sono una sorta di
"pertinenza" delle zone edificabili e quindi tutta l'area assume il valore
unitario complessivo.
Cioè senza la presenza delle aree verdi e a parcheggio tutta l'aera non
avrebbe il valore di terreno edificabile (e non solo quella in cui poi
effettivamente si costruisce) perchè senza quelle non verrebbe concessa
alcuna edificabilità.
Ciao
Ermanno


 alcuna edificabilità.
Sì, però io potrei essere proprietario di un solo mappale *integralmente*
edificabile, in quanto già distinto catastalmente e frazionato dalle zone verdi
ed a parcheggio.
Poniamo inoltre il caso in cui io possieda un mappale edificabile in una zona ed
un terreno agricolo in altra zona: per "categoria omogenea" si deve intendere la
categoria "terreni" o la categoria "terreni edificabili"?
Dal mio punto di vista le due categorie sono ben distinte soprattutto in base al
loro utilizzo nel processo produttivo: sul primo ci posso edificare, nel secondo
ci posso coltivare patate.
Il ministero stesso parla di terreni a medesima destinazione urbanistica: se tu
dovessi fare un certificato di destinazione urbanistica del mappale soggetto a
vincolo non vi potrai mai trovare dichiarato "edificabile", cosa che invece vi
troverai nei mappali edificabili.
Personalmente quindi anche io avrei privilegiato la sostanza sulla forma.
Nel caso di possibili contestazioni "a sensazione" non ritengo percorribile da
parte dell'AF un disconoscimento della rivalutazione, ma non saprei dirtelo con
esattezza.
P.S. Non si utilizzano più le Megalire, ma i chiloeuro! Aggiornati! :-))
--
Paolo Locati
Dottore Commercialista in Bergamo

 ci posso coltivare patate.
Nell'area a verde e a parcheggio non puoi coltivarci le patate.
Gli esempi che porti non mi sembrano corretti rispetto ad una situazione in
cui, in un'area dichiara edificabile, il piano permetta di costruire solo se
vi è la presenza di un verde pubblico e/o parcheggio pubblico.
Ciao
Ermanno


Filippo, tanto per fare un po' di ragionamenti, immagino che l'edificabilità
sia stata concessa precedentemente all'approvazione del piano
particolareggiato.
E già con l'edificabilità dell'intera area questa si sia naturalmente
rivalutata.
Questo sarebbe potuto essere uno dei motivi per effettuare una rivalutazione
in bilancio civilistico in quanto il criterio del costo storico non avrebbe
rappresentato in maniera veritiera e corretta la situazione
economico/patrimoniale della società (art. 2423, c. 3 e 4, c.c.).
Ma a questo punto l'area da rivalutare sarebbe l'intera area senza
possibilità di distinguere tra la zona a verde e quella effettivamente
destinata alla costruzione dei fabbricati perchè ancora il piano
particolareggiato non lo hai. Quindi daresti lo stesso valore di area
edificabile anche a quelle zone che poi nel piano particolareggiato verranno
destinate a zone verdi o parcheggio.
Ciao
Ermanno



Ehi ... calma  .. calma, lasciamo perdere il "terrorismo fiscale" e
ragioniamo ;-))
Dunque, nel momento in cui io decido di porre in essere una rivalutazione
complilando l'apposito quadro della DR ed esponendo i saldi attivi in
bilancio, seguono due conseguenze:
1) I cespiti oggetto di rivalutazione assumo un maggior valore fiscalmente
riconosciuto;
2) l'obbligo, in capo al soggetto che esegue la rivalutazione, di pagare
l'imposta sostitutiva.
Se l'Amministrazione finanziaria non concorda con il procedimento adottato
da Filippo, puņ semplicemente esigere il pagamento dell'imposta sostitutiva
assolta in difetto (con le consequenziali sanzioni).
A mente, l'unico istituto il cui mancato pagamento comporta il venir meno
dell'agevolazione č il ravvedimento operoso .. proprio perchč il
ravvedimento si perfeziona con il pagamento dell'imposta, della sanzione e
degli interessi.


 ha scritto nel
messaggio news:ahrrrc$vhk17$1...@ID-50819.news.dfncis.de...

La soluzione che hai prospettato non mi pare scorretta.
Ragionando sul principio contabile n. 16 qualche conferma dovresti trovarla.
Tutto sommato i terreni divenuti edificabili potrebbero essere attratti al
novero dei beni - merce, mentre gli altri dovrebbero restare confinati tra
le immobilizzazioni materiali.
Da questa diversa classificazione in bilancio, corretta secondo il principio
contabile n. 16, discenderebbe la non omogeneità sopravvenuta dei due tipi
di terreni: di conseguenza la liceità di una rivalutazione di una sola parte
dei terreni.
Cordiali saluti.
--
i.c.u.v.c.B.U.