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Titolo: Ammortamento opere su immobili di terzi

Srl conduce in locazione un capannone, durata del contratto 1.2.2003 -
31.1.2009. 
La locatrice non ha dato la disdetta entro gennaio 2008 e il contratto
si rinnova per altri sei anni (1.2.2009 - 31.1.2015). 
Nel 2007 la conduttrice sostiene spese per opere sull'immobile (vasche
raccolta acque reflue).
Io le ammortizzerei in otto anni (2007 - 2015). 
Sbaglio? 

volevo di re nove anni

ndm ha scritto:

esatto

esatto
esatto che sbaglio o esatto che cosě č giusto? ;-)))

> Sbaglio?
Dipende dalla tipologia dei lavori: se i lavori effettuati sono intrinsechi 
all'immobile, e quindi non vi saranno parti separabili e suscettibili di 
diversa utilizzazione economica, si tratta di "migliorie su beni di terzi", 
una tipologia di immobilizzazioni immateriali ammortizzabili in 5 anni.
Al contrario credo sia giusto quello che dici tu.
M.R. 

Dipende dalla tipologia dei lavori: se i lavori effettuati sono intrinsechi 
[...]
grazie, ora vado vedermele

 tu.
riporto la parte dell'OIC 24 che interessa:
-------------8<---------------------8<------------------
COSTI PER MIGLIORIE E SPESE INCREMENTATIVE SU BENI DI TERZI
I costi sostenuti per migliorie e spese incrementative su beni presi in 
locazione dall'impresa (anche in leasing) sono capitalizzabili ed 
iscrivibili in questa voce se le migliorie e le spese incrementative non 
sono separabili dai beni stessi (ossia non possono avere una loro
autonoma funzionalità); altrimenti sono iscrivibili tra le 
“Immobilizzazioni materiali” nella specifica categoria di appartenenza.
L'ammortamento di tali costi si effettua nel periodo minore tra quello di 
utilità futura delle spese sostenute e quello residuo della locazione, 
tenuto conto dell'eventuale periodo di rinnovo se dipendente dal 
conduttore.
-------------8<---------------------8<------------------
perché dici cinque anni?

 perché dici cinque anni?
L'OIC tratta gli ammortamenti dal punto di vista prettamente civilistico.
Dal punto di vista fiscale, essendo le migliorie dei costi pluriennali, è 
ammesso l'ammortamento in 5 esercizi (salvo che il periodo di locazione sia 
inferiore).
Quindi in linea generale, per semplificazione si ammortizzano in 5 anni, 
conciliando il fiscale col civilistico, ma se tu vuoi ammortizzare 
civilisticamente in 8 anni e poi trascinarti le variazioni fiscali, sei 
liberissimo.
M.R. 

dr. Liza®d (il fu M.R.) ha scritto:


inho non occorre alcuna variazione. La regola civilistica vale anche ai
fini fiscali..
-- 
Tango
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

fini fiscali..
Anche secondo me, però molti ammortizzano fiscalmente in 5 anni. Non
capisco questa dicotomia.

ndm ha scritto:



imho l'art. 108 terzo comma obbliga ad assumere,
 anche ai fini fiscali, la regola civilica, qualunque essa sia. Unica
eccezione le imprese che hanno adottato gli IAS/IFRS 


eccezione le imprese che hanno adottato gli IAS/IFRS 
esatto, però frizzera e memento dicono che sono 5 anni, perchè appunto
vale il criterio civilistico. Però l'OIC24 dice un'altra cosa.
Io ammortizzo in 8 anni e un mese e stop

 capisco questa dicotomia.
Art. 108 Tuir, co. 3: "Le spese relative a più esercizi, ... sono
deducibili nel *limite della quota imputabile a ciascun esercizio*."
Con la locuzione evidenziata si e' inteso far coincidere il limite di
deducibilità fiscale con il criterio civilistico (cfr. Circ. 73/E del
27/5/1994). Ergo... nessuna dicotomia.

27/5/1994). Ergo... nessuna dicotomia.
e invece si, OIC24 afferma "L'ammortamento di tali costi si


ndm ha scritto:



Mi pare che Sollie dica la stessa cosa. E anch'io. E anche tu. Di che
stiamo discutendo?:-)


Criterio civilistico: art 2426 p.5
"devono essere ammortizzati..."
In effetti c'e' un po' di confusione... Se metti 5 anni sei sicuro di non 
sbagliare. Anche Memento conferma max 5 anni. 

stiamo discutendo?:-)
che devo fare colazione :-)

 stiamo discutendo?:-)
..e alla fine in quelle vasche ci mise i pesci rossi :-)
 la butto li, per me non sono opere su beni di terzi o meglio, sono 
"impianti generici" fatti per lo svolgimento dell'attività come se fosse 
l'impianto di presa e distribuzione energia .. non sono manutenzioni 
straordinarie non sono migliorie..
imho 

imho 
però hanno fatto gli scavi, gettato il cemento, messo delle tubature.
Per me è un tutt'uno con il capannone


ok ma che dice il contratto di affitto in merito a queste spese?
se sono migliorie cos'è previsto in contratto?
ciao


"...resteranno a vantaggio della proprietà e della parte locatrice."


ma c'è il consenso scritto in contratto per farle? 

 sbagliare. Anche Memento conferma max 5 anni.
Ho colto l'occasione per farmi un succoso ripasso delle immobilizzazioni 
immateriali & co, letta la circolare 73, OIC e altre varie dottrine.
Le migliorie le puoi tranquillamente dedurre in 8 anni o quanto reputi 
giusto.
Ecco un'altro esempio del pressapochismo riscontrato più e più volte nei 
vari Memento/Frizzera/Portale ecc ecc. Ormai sono da considerarsi armi a 
doppio taglio..
M.R. 

doppio taglio..
infatti mi fanno paura
per carità sono belli perchè c'è tutto, ma poi saltano fuori queste
cose qua...
capisco perchè mio padre guarda male quelli che tirano fuori il
memento


in che senso, puoi spiegarti meglio? 
se intendi le clausole vessatorie, la risposta è si


"il locatore autorizza espressamente il locatario ad eseguire le opere.. le 
manutenzioni straordinarie "
questa robetta qui insomma
:-)
ciao 

:-)
no non c'è . Preparo una letterina con cui si chiede il consenso
scritto all'esecuzione delle opere?


ecco..
no, devi preparare una integrazione al contratto di affitto e farla 
registrare anche, ove indicherai che anche le spese sostenute prima della 
rettifica sono a carico del conduttore..
se no, il conduttore non ammortizza ne detrae nulla, sia come costo che come 
iva
ciao 

iva
grazie



scusa se insisto, il contratto dice anche: 
"E' vietata qualsiasi modifica, innovazione o trasformarzione ai
locali senza il preventivo consenso scritto della locatrice, fermo
restando che ogni spesa, anche se autorizzata, rimarrà ad integrale
carico della parte conduttrice  [..]" 


bello no? dice che queste opere sono vietate..
per farle devi avere il consenso e non ce l'hai.. e l'autorizzazione non può 
essere data per raccomandata, ma deve essere posta nel contratto..
motivo in piu per farlo rettificare
ciao

 motivo in piu per farlo rettificare
Non capisco perchè, hai qualche riferimento?


 Non capisco perchč, hai qualche riferimento?
perchč le spese straordinarie e le migliorie non sarebbero a carico del 
proprietario? ed entrambe autorizzate dallo stesso? (985 1592 cc)
qui non ha il consenso per farle poi essendo migliorie ci sarebbe anche il 
punto "indennitŕ per i miglioramenti" art. 1592 cc
indi se per farle occorre il consenso e tale consenso non c'č...
Le spese di manutenzione e riparazione sostenute prima della decorrenza del 
contratto di locazione, se su questo nulla viene detto circa precedenti 
lavori del subentrante conduttore, sono indeducibili (CTC Sez. XII n. 2606 
del 7.6.95).
L'Iva relativa alle spese di manutenzione straordinaria sostenute dal 
conduttore su beni di terzi:
  a.. non č detraibile - se contrattualmente sono a carico del locatore e 
nel silenzio del contratto, in quanto restano per legge a carico del 
locatore. Inoltre la Cass, 24.2.2001 n. 2739 ha ritenuto indetraibile per 
mancanza di inerenza l'Iva afferente la demolizione e ricostruzione di un 
fabbricato in affitto; radicali opere edili sono atti di esclusiva 
pertinenza del proprietario; in caso di beni detenuti in comodato l'Iva 
sulle manutenzioni č indetraibile in assenza di un contratto scritto che 
pattuisca che tali spese sono a carico del comodatario.
  b.. č detraibile - se le stesse, da contratto, risultano poste a carico 
del conduttore (Cass. 6.7.2001 n. 9195; C.T.C. n. 2689 del 19.5.98; R.M. 
5.10.88 prot. 461413).
 C.T.C. Sez. XX, 19.5.98 n. 2689; C.T. 1° di Salerno, Sez. I, 7.3.90 n. 
223/224;
se vado per analogia...
imho, vero
ciao 

 indi se per farle occorre il consenso e tale consenso non c'è...
come non c'è? Mi pare di capire che le parti siano d'accordo e siano
disposte a metterlo per iscritto esattamente come prevede il
contratto..Non  vedo la necessità di modificarlo.. 



scusa ma quanto ha postato dice che è vietata qualsiasi modifica
e il consenso non può essere verbale ne tantomeno scritto su carta, deve 
essere previsto nel contratto, contrattualmente devono essere poste a carico 
del conduttore

 del conduttore
perchè il consenso non può essere scritto su carta? 
il contratto dice
 "E' vietata qualsiasi modifica, innovazione o trasformarzione
 ai locali senza il preventivo consenso scritto dellalocatrice, fermo
restando che ogni spesa, anche se
autorizzata, rimarrà ad integrale carico della parte
 conduttrice  "
La proprietà dà il consenso ma le spese restano a carico del conduttore.
Il contratto lo dice già, perchè vuoi rifarlo?



perchè per me (e anche cmq le sentenze citate tra cui cassazione) queste 
sono cose che vanno regolate dal contratto e non fuori contratto..
e in tema di migliorie ed addizzioni c'è tutta la parte indennità da 
prevedere..
cmq ok, faccia 'npo come je pare :-))
ciao buon lavoro 

 news:47d67441$0$36445$4faf...@reader5.news.tin.it...
Però ponzio il contratto disciplina il trattamento di tali opere e non dice 
che tali opere sono vietate punto. Ma dice che sono vietate salvo 
autorizzazione scritta.
Nel contratto è previsto la possibilità di derogare al divieto purché ciò 
risulti da una, ovviamente successiva e diversa dal contratto di locazione, 
autorizzazione.
Quando hai l'autorizzazione scritta a compierle, sempre in base al 
contratto, è previsto che gli oneri siano a carico del conduttore.
In pratica il contratto di locazione già disciplina questo tipo di opere, 
prevedendone non una "autorizzazione automatica" già presente nel contratto 
stesso, ma una autorizzazione specifica da dare di volta in volta quando sia 
necessario, per il conduttore, sostenere tali spese e prevedendo, comunque, 
che se anche autorizzate le spese siano a carico del conduttore.
ciao

cmq ok, faccia 'npo come je pare :-))
credo tu abbia ragione



No anzi, dopo una verifica approfondita, ho deciso che  il contratto
va bene così com'è. Non registro alcuna rettifica ;-)