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Titolo: Rivalutazione immobili strumentali

... la triste vicenda del valore dell'area su cui sorgono da scorporare
in base a criteri forferi ai fini dell'ammortamento ...
come ipotizzato da alcuni, la circolare 11/2009 conferma (punto 6)
che anche agli effetti della rivalutazione vado effettuato lo scorporo
considerando l'area nella categoria beni non ammortizzabili;
la circolare 1/2007 però dice altro :
punto 7.3
"Appare opportuno evidenziare che la determinazione del valore
dell'area, che rappresenta la quota non ammortizzabile del costo complessivo
del fabbricato, va effettuata una sola volta prendendo a riferimento i dati
esposti nel bilancio relativo all'anno di acquisto ovvero nell'ultimo
bilancio approvato prima del 4 luglio 2006. L'importo cosi' determinato non
sara' quindi piu' influenzato dalle successive vicende che possano
interessare l'immobile, come ad esempio la rivalutazione o il sostenimento
di spese incrementative, di cui si dira' oltre."
e al punto 7.5
"Il comma 8 prevede che il costo complessivo (area piu' fabbricato) su
cui applicare le percentuali del 20 o 30 per cento deve essere assunto al
netto dei costi incrementativi capitalizzati nonche' delle rivalutazioni
effettuate, le quali, pertanto, sono riferibili esclusivamente al valore del
fabbricato e non anche a quello dell'area."
Dal combinato delle due circolari sembrerebbe di capire che :
dato 100 il valore di un immobile al 4/7/2006 e definito allora che
area=20 e fabbricato=80
un'eventuale rivalutazione di 50 (ammesso un valore corrente complessivo
dell'immobile di 150) debba essere considerata solo sul fabbricato.
Così facendo però, nel caso in cui debba rivalutare anche altri immobili
cat. non 
amm.li
 devo rivalutare anche l'area di 20 (altrimenti non ho rival.
tutta i beni della categoria con quanto ne consegue) .... ma in base a che ?
(considerare anche che in alcuni casi l'effettivo valore dell'area è 
inferiore
al 20-30% fiscale, come nei casi di immobili abusivi condonati che in
base a norme urbanistiche non possono essere abbattuti e ricostruiti)
Oppure dato un valore corrente complessivo di 150 devo rivalutare a
30 l'area e a 120 il fabbricato ?
(ma così che senso avrebbe la circ. la 2007 ?)
... non so se mi sono capito !?!?!? :-(((

Premesso che per conto mio considerare l'area su cui insiste il fabbricato 
un bene distinto mi sembra una cazzata non "incrocerei" le due circolari.
Quella del 2007 "serviva" per determinare l'iniziale costo dell'area.
Oggi ti dicono che se rivaluti puoi (o devi se si interpreta che se rivaluti 
un immobile non ammortizzabile, magari avente natura differente da quella di 
altri, devi rivalutare tutti gli immobili non ammortizzabili) rivalutare 
anche quel costo che inizialmente avevi determinato senza tener conto delle 
rivalutazioni fatte su quel bene fino all'entrata in vigore della norma che 
ha disposto la non ammortizzabilità del valore relativo al terreno su cui il 
fabbricato insiste.
Quindi se ad es. avevi 20 di valore area, 80 di valore fabbricato e 
ipotizzando che il valore dell'area sia 30 mentre quella del fabbricato sia 
120 potresti rivalutare il terreno per 10 e il fabbricato per 40.
ciao 

 sia 120 potresti rivalutare il terreno per 10 e il fabbricato per 40.
ah certo !
però ho una perizia che dice che il fabbricato vale 150 stop
se chiedo al tecnico che ha fatto la perizia di distinguere il valore
dell'area, questo mi applica un criterio che non è quello fiscale
e mi dice che di quei 150 l'area vale 5 (e fiscalmente era 20)
ciao 

 ah certo !


infatti i periti rompono i c..., ma non haqnno tutti i torti. Uno dei miei
mi ha appena spiegato che, nel caso che gli ho sottoposto, tutto il valore
sta nell'area e il fabbricato vale Zero, anzi meno di zero perchè c'è
l'eternit.
Ho rinunciato alla perizia.
-- 
Tango
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 Ho rinunciato alla perizia.
ho un caso con collegio sindacale e vorrei evitare di evitarla
OP 

 diciamo che quello che realmente rompe č sto 20 o 30%
Rompono le p.. a me perchč chiedo  l'attestazione di due valori:
1) Il valore di mercato dell'immobile (oppure, in alternativa quello di
funzionamento)
2) Il valore di sostituzione (che mi serve per applicare la rivalutazione
nel modo piů conveniente). Ho un caso ammortizzo tutta la rivalutazione in
due anni, con beneficio sicuro del 31,4% nel 2013 e 2014.
Questa cosa č molto importante nel calcolo di convenienza e, leggendo
alcuni post, non sono cosě certo che qui tutti se ne siano resi conto:-)
Tu di certo sě!
Sul valore dell'area preferisco che il perito non dica nulla perchč
ritengo che la tesi sostenuta nell'ultima circolare non abbia senso.


 due anni, con beneficio sicuro del 31,4% nel 2013 e 2014.
Immagino che tu voglia effettuare la rivalutazione del costo e del fondo. In 
tal modo, se il bene è in avanzato stato di ammortamento il costo storico, 
anche a fronte di una rivalutazione non molto alta può assumere un notevole 
costo rivalutato. Ma questo, come conseguenza, può portare al problema che 
il costo di sostituzione risulti più basso del costo rivalutato.
ciao

 il costo di sostituzione risulti più basso del costo rivalutato.
è quello che ho cercato di spiegare più volte in altri post.
 Nel mio caso, tuttavia, l'immobile ha un costo storico contabile molto
basso, essendo stato costruito  in economia negli anni '80. Peraltro  è
quasi interamente ammortizzato. Sommando a quel basso valore "dare" la
rivalutazione, resto comunque sotto al valore di sostituzione, quindi non
dovrei aver problemi neppure rivalutando sia il costo storico che il fondo
in modo da lasciare invariata la durata residua dell'ammortamento.
Ciao


 in modo da lasciare invariata la durata residua dell'ammortamento.
Se il costo di sostituzione č piů banno non hai alcun problema e recuperi il 
risparmio d'imposta nel piů breve tempo possibile. Quindi hai un vantaggio 
in termini di flussi finanziari attualizzati.
Se attuabile il metodo del costo storico/fondo ammortamento č quello che 
massimizza, in termini finanziari, il risparmio di imposta per il semplice 
motivo che altri metodi allungano il processo di ammortamento e, quindi, si 
amplia l'arco temporale in cui si recupera il risparmio di imposta.
ciao

 ciao



anche se, soprattutto per immobiliari di gestione, conviene rinunciare a
un vantaggio fiscale "accellerato", per gli effetti dirompenti sui conteggi
società di comodo, ed utilizzare altri metodi contabili
OP

OP © ha scritto:
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vero anche questo. Non c'è più nulla di facile nel nostro mestiere..
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