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Titolo: Bel problema, e adesso?

Una ditta individuale è stata chiussa nel 2000 con contestuale
chiusura in Cciaa; ovvero ha ceduto le attrezzature e chiuso la pos.
cciaa e Inps, ma è rimasta proprietaria del solo immobile in cui
veniva eseguita l'attività! Tale immobile dall'annpo successivo è
stato regolarmente locato!!!! Alla luce di ciò si configurerebbe come
una ditta individuale di gestione immobiliare!!! Come cedere
l'immobile? capisco che la questione sia un pò contorta!!!!! Potete
gentilmente aiutarmi? Thanks.....

 una ditta individuale di gestione immobiliare!!!
Se ha cessato l'impresa individuale e' diventato un privato non 
imprenditore.
Quindi avra' locato l'immobile in tale qualita'.


E' abbastanza evidente che l'immobile era della ditta, che non � stato 
autofatturato o in precedenza estromesso magari grazie ad una delle norme 
agevolative al riguardo.
Il dubbio dell'autore del quesito mi pare sia generato dall'ipotesi che la 
mancata autofatturazione del bene abbia impedito la chiusura della ditta 
individuale, che ora quindi starebbe esercitando l'attivit� di gestione 
immobiliare.
Secondo me invece la ditta � proprio cessata, e la violazione � consistita 
nella mancata autofatturazione del bene, che sarebbe quindi uscito 
irregolarmente dalla sfera imprenditoriale per entrare in quella privata, 
evadendo tanto le indirette che le dirette.
A mio avviso, decorsi i termini per gli accertamenti del caso, sia in 
materia di imposte indirete che di IRPEF, la questione � chiusa.
Enotrio Pallanzo


wrote:

Perfetto: è proprio così! Ha continuato ad affittare l'immobile come
titolare di p.iva (in quanto la stessa non è stata chiusa)! Ha
presentato la regolare dichiarazione ogni anno! In pratica si potrebbe
configurare come una ditta individuale di gestione immobiliare!  Il
problema è come poter cedere l'immobile adesso! Si tratta di immobile
commerciale acquistato tanti anni fa a un valore irrisorio ma ora vale
un "botto"! Si trova in una importante località di villeggiatura! Come
riterresti opportuno procedere?

 riterresti opportuno procedere?
Messa in liquidazione della ditta individuale, e tassazione separata,
se in contabilità ordinaria.
Mi viene in mente così, comunque da approfondire :-)
Ciao
EmanUD

 configurare come una ditta individuale di gestione immobiliare!
scusa ma che ha fatturato i canoni con iva? dai.. 

| Perfetto: � proprio cos�!
Beh non � proprio cos� come dice Enotrio... Se ha locato come ditta 
individuale con tanto di fatture e dichiarazioni allora la ditta individuale 
� ancora in piedi. Si � dedotto anche gli ammortamenti?
In ogni caso c'e' stata un'omissione di cambio attivit�.
Adesso se cede tassa la plusvalenza.

 In ogni caso c'e' stata un'omissione di cambio attività.
In effetti c'è un po di casino, mi sembra.
Ha chiuso la CCIAA e non la partita iva....ma per quale motivo?
Se avesse chiuso entrambe adesso sarebbero già scaduti i termini per
l'accertamento e sarebbe a posto.
Oltre alla variazione dell'attività c'è una cancellazione in camera di
commercio che non era da fare, o quantomeno, non si è più riscritto.


Innanzitutto grazie per i preziosi suggerimenti.... ma ahimè non ne
sto venendo a capo lo stesso! Pensavo:  Se la ditta individuale
venisse chiusa (stavolta realmente con chiusura p.iva etc...) e
l'immobile venisse autofatturato a valore catastale che ne pensate?
sarebbe un operazione tranquilla col fisco? Poi l'immobile verrebbe
ceduto, ma stavolta come privato! In caso di autofattura come dovtrei
comportarmi per l'iva? Potrei autofatturarlo al valore storico?  Con
la comunitaria del 2008 non cambiava qualcosa????......  Confido in un
vs aiuto!!! Grazie.

 commercio che non era da fare, o quantomeno, non si � pi� riscritto.
Innanzitutto grazie per i preziosi suggerimenti.... ma ahim� non ne
sto venendo a capo lo stesso! Pensavo:  Se la ditta individuale
venisse chiusa (stavolta realmente con chiusura p.iva etc...) e
l'immobile venisse autofatturato a valore catastale che ne pensate?
sarebbe un operazione tranquilla col fisco? Poi l'immobile verrebbe
ceduto, ma stavolta come privato! In caso di autofattura come dovtrei
comportarmi per l'iva? Potrei autofatturarlo al valore storico?  Con
la comunitaria del 2008 non cambiava qualcosa????......  Confido in un
vs aiuto!!! Grazie.
l'anno scorso  poteva fare l'estromissione dell'immobile strumentale pagando 
2 lire di sostitutiva.
se non l'ha fatto � da codice penale lui e il suo consulente.
adesso deve autofatturare al valore normale e non al catastale,  se vuole 
estrometterlo e chiudere la partita iva oppure cederlo direttamente, pagando 
sulla plusvalenza. un bagno di sangue, compresa l'iva.
ti consiglio di aspettare un nuova legge sulle estromissioni. ogni 2/3 anni 
la ripropongono.
mz 

 vs aiuto!!! 
Escludo che possa essere fatturata a valore storico e anchele soluzioni
che prospetti non mi convincono affatto. 
Se ho capito bene in tutti questi anni (dal 2001 al 2009) l'impresa
individuale ha fatto dichiarazione dei redditi compilando il quadro
relativo ai redditi di impresa pur avendo a suo tempo chiuso la posizione
al registro delle imprese nel 2000.
Se le cose stanno cos�, il parere di Enotrio a prima vista sarebbe
condivisibile. Tuttavia occorre approfondire perch� questi modelli unici
compilati con un reddito d'impresa secondo me giocano male. Di fatto hanno
impedito all'Erario di rendersi conto dell'autoconsumo e non sarei cos�
certo che dal punto di vista fiscale questo autoconsumo sia riconducibile
al 2000.
Non credo esistano soluzioni sicure e definitive.
Una strada, forse pi� prudente anche se � una mezza toppa, � quella di
riaprire una posizione al registro delle imprese (magari come
procacciatore in regime dei minimi)per sostenere l'immobile in regime
d'impresa e aspettare che esca una norma che consenta la estromissione
degli immobili in modo agevolato.
Un'altra, pi� aggressiva, � quella di chiudere anche la posizione fiscale
sperando che passi..
-- 
Tango
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it


secondo te, se non avesse fatturato i canoni con iva e quindi compilato la 
dichiarazione iva (non lo dice questo), potrebbe sostenere di aver errato la 
qualificazione del reddito (impresa anzich� da fabbricati) e di aver 
sbagliato il quadro? e chiudere la partita iva retroattivamente al 2000?
a livello irpef ha pagato di piu.. canone locazione pieno + rendita 
fabbricati.. 

e chiudere la partita iva retroattivamente al 2000?
mah, non saprei. Dopo dieci anni? comunque � una questione interessante,
pi� comune di quanto non si creda. Sentiamo altri pareri.


Tutto quanto esposto da Tango � condivisibile.
Contro la chiusura tardiva e retroattiva della posizione IVA giocano le 
dichiarazioni IVA presentate e, pi� sostanzialmente ancora, l'attivit� 
effettivamente svolta di gestione immobiliare, con tanto di fatturazione e 
dichiarazioni anche ai fini dei redditi (se ho bene interpretato i messaggi 
del soggetto interessato).
Essere cancellati al registro imprese non impedirebbe nemmeno ad un evasore 
totale di esercitare un'attivit� di impresa, e ci� non avviene nemmeno in 
questo caso.
Meglio dunque la riapertura al registro imprese (� la conseguenza di una 
constatazione di fatto: l'attivit� viene regolarmente esercitata) e l'attesa 
di una eventuale norma agevolativa (ma pur sempre onerosa) di estromissione. 
Mi pare che andrebbe a stretto rigore anche comunicata al AdE una variazione 
largamente retroattiva dell'attivit� esercitata. Il che francamente 
sconsiglierei, limitandomi a comunicare la variazione con riferimento al 
2009, dovendosi diversamente evidenziare l'irregolarit� di tutte le 
precedenti dichiarazioni fiscali....
In ogni caso suggerirei che qualunque decisione presa tenesse conto pi� 
degli aspetti sostanziali che di quelli meramente formali.
A mio avviso la sostanza, reiteratamente confermata dall'emissione delle 
fatture e dalla presentazione delle dichiarazioni, � che l'attivit� � stata 
effettivamente esercitata. L'auoconsumo, quindi, non c'� stato ed � 
relativamente semplice dimostrarlo.
Il problema vero va ricondotto all'onere di far OGGI fuoriuscire dalla sfera 
aziendale l'immobile. Questo � il problema da prendere in considerazione.
O si vende a soggetto che detrae e quindi almeno l'aspetto IVA � risolto (ma 
non la plusvalenza), o si aspetta una norma agevolativa e questa scelta non 
� nel frattempo priva di costi, e potrebbe durare anche ... per sempre...
EP


 nemmeno in questo caso.
sono d'accordo.. lo dicevo solo perch� non ha mai esplicitato di aver 
fatturato i canoni e di aver fatto dichiarazione iva, solo di aver fatto 
dichiarazione dei canoni percepiti..
tutto qui..
ciao 


Quindi potrebbe anche dirsi che il godimento di un immobile da parte di una 
persona fisica non possa nella realt� essere considerata attivit� d'impresa 
e l'aver presentato dichiarazione iva, dichiarazioni con quadro di redditi. 
Altrimenti chiunque affitti un immobile dovrebbe aprire una partita iva.
L'attivit� imprenditoriale � una questione di fatto e non dovrebbe bastare 
un'apertura, o il mantenimento come in questo caso a fronte della 
dichiarazione della cessazione presso la cciaa, di partita iva, l'emissione 
di fatture (che potrebbero essere considerate false visto che non c'� 
effettiva attivit� d'impresa), la presentazione in modo errato di una 
dichiarazione per configurarsi una effettiva attivit� d'impresa.
ciao


Beh, per� mi pare che uno possa scegliere se svolgere determinate attivit� 
come impresa piuttosto che come privato. E tra le manifestazioni concludenti 
mi pare che prevalga la continuata emissione di fatture, la continuata 
presentazione di dichiarazioni ai fini delle imposte dirette e indirette, 
piuttosto che la semplice cancellazione (ovviamente "una tantum") della 
ditta dal registro imprese.
Inoltre il godimento dell'immobile qui non � stato "diretto", visto che 
l'immobile era/� locato.
E' un contenzioso che non mi sentirei di sostenere...
Saludos.
Enotrio 

 Una ditta individuale � stata chiussa nel 2000 con contestuale
chiusura in Cciaa; ovvero ha ceduto le attrezzature e chiuso la pos.
cciaa e Inps, ma � rimasta proprietaria del solo immobile in cui
veniva eseguita l'attivit�! Tale immobile dall'annpo successivo �
stato regolarmente locato!!!! Alla luce di ci� si configurerebbe come
una ditta individuale di gestione immobiliare!!! Come cedere
l'immobile?
E' corretto che la cciaa sia stata chiusa, poich� per le *ditte individuali* 
che svolgono attivit� di "gestione immobili propri" non vi � possibilit� di 
essere iscritti c/o il RI. E' corretto che la ditta individuale abbia 
cessato la contribuzione inps. E' corretto che abbia sempre dichiarato il 
reddito di locazione nel quadro G/F  e che abbia fatto in tutti questi anni 
le dichiarazioni iva e unico.
Ora per CESSARE la p.iva deve:
1) autofatturare l'immobile strumentale e pagare le II.DD sul valore venale 
di comune commercio, ivi compreso il pagamento dell'iva al 20% che per 
effetto dell'ultima sentenza del dicembre 2009, pu� essere calcolata e 
pagata sul valore di acquisto dell'immobile. Niente notaio poich� non 
configura cessione a terzi.
OPPURE
2) vendere l'immobile strumentale a terzi affinch� rimanga a suo carico solo 
la plusvalenza sul valore di vendita (che deve essere almeno pari al valore 
venale di comune commercio o valori Omi) e incassare contestualmente l'iva 
20% ovviamente sul prezzo incassato che dovr� cmq rispettare almeno i valori 
Omi. E' quindi sconsigliata la vendita del bene dopo averlo "privatizzato" 
(per la questione dell'iva).
Se nelle more dal 2001 ad oggi non hai fatto con mod.A/A 7 la variazione 
dell'attivit� iva da "quella svoltA" a gestione di immobili propri poco 
importa giacch� sosterrai, in caso di verifica, il comportamento 
concludente.
Spero di aver dissipato i dubbi
ciao 

 ciao
Innanzitutto vorrei ringraziare tutti voi per l'importante contributo
offerto! Nello specifico confermo che la variazione dati è stata
regolarmente presentata per l'attività di locazione immobiliare beni
propri! Possibile avere gli estremi della sentenza del Dicembre 2009
alla quale fai riferimento? Certo che ai fini delle imposte dirette la
plusvalenza sarebbe notevolissima! Es. acquisto immobile 100 mil.
valore mercato attuale almeno 350K Euro! Certo che con la crisi
attuale un immobile che vale 350k potrei venderlo a 200k! Se fosse
realmente questo il prezzo di vendita potrei stare tranquillo anche in
caso di accertamento! D'altronde con la comunitaria del 2008
l'accertamento su valori Omi è stato abolito! L'errore è stato non
aver proposto al cliente di sfruttare l'agevolazione dell'imposta
sostitutiva del 2008 e dubito che in tempi brevi possa esserci
un'altra agevolazione!   Saluti


..ma pensando che poteva fare tutto come privato ti girano ampiamente le 
eliche :-)
ciao 


WOW!
Impressed!
Grande Ste.
Enotrio 

 l'immobile era/� locato.
La locazione di un immobile, quindi il suo sfruttamento economico, � 
godimento dello stesso.
Il punto � ... basta una partita iva, in capo ad una persona fisica, per 
stabilire se si � in presenza di un'attivit� d'impresa anche ai fini 
fiscali?
Io non ne sono convinto.
ciao 

 possibilit� di essere iscritti c/o il RI.
Ecco, di fronte a questa affermazione ci si dovrebbe fermare un attimo a 
chiedersi il perch�.
Perch� non viene accettata l'iscrizione al registro imprese?
Forse perch� la locazione di immobili "propri" non � considerata attivit� 
d'impresa.
Partendo da questo presupposto dovrebbero venire da s� le ulteriori 
conseguenze.
ciao 

 conseguenze.
che, portate all'eccesso, potrebbero essere le seguenti?
1) l'impresa � cessata effettivamente quando � stata cancellata dal RI;
2) l'immobile doveva essere autoconsumato e lo � stato di fatto, ma il 
contribuente ha evaso il versamento dell'IVA e la dichiarazione della 
plusvalenza e delle imposte dirette che ne conseguivano;
2-bis) la posizione IVA viene cessata con effetto retroattivo alla data di 
cancellazione dal RI;
3) in entrambi i casi il termine per l'accertamento � spirato;
4) i versamenti successivi (di IVA) erano indebiti, cos� come le detrazioni 
di imposta eventualmente e probabilmente operate dal locatario;
5) in assenza di vergogna si procede a richiedere il rimborso dell'IVA 
indebitamente versata e si spera che il locatario non intraprenda a sua 
volta un'azione per ottenere la restituzione dell'indebito o per 
l'arricchimento senza causa.
* - *
In realt� mi pare che il contribuente abbia a suo tempo comunicato all'IVA 
la variazione di attivit� per locazione beni immobiliari di propriet�, 
quindi attivit� pacificamente (dall'IVA) ritenuta degna della qualifica di 
impresa. Il che, francamente, non mi vede particolarmente critico.
Infatti � cosa ben diversa quella di possedere qualche immobile e gestirne i 
frutti da privato, da quella di possederne tanti al punto da richiedere 
un'organizzazione che possa essere qualificata di impresa.
Nella fattispecie tuttavia saremmo nella prima ipotesi, quella cio� per cui 
il contribuente potrebbe essere non-imprenditore. Ma chi pu� decidere se 
esercitare l'attivit� sotto forma di impresa (magari con l'intenzione di 
acquistare altri immobili oltre al primo, etc. etc.) se non il contribuente 
stesso? Per me � e dev'essere sempre una sua scelta. Intendo dire che non � 
il possesso della partita IVA a determinare l'esistenza dell'impresa, ma 
casomai il contrario. Se il contribuente *vuole* essere impresa, si dota 
della posizione IVA. Se l'attivit� non � riconosciuta iscrivibile al RI 
siamo in presenza di una contraddizione interna alla P.A..
Comunque, era tanto per discutere un po'...
Saludos.
Enotrio 

 della posizione IVA.
ricordo una sentenza che stabil�, com'� giusto, che vendere a privati la 
merce rimasta dopo la chiusura del locale configurava la prosecuzione 
dell'attivit� commerciale.. cio� che non bastava autoconsumarsi la merce 
rimasta in giacenza per poi cederla tranquillamente ai vicini di casa per 
configurarsi attivit� occasionale e non impresa.
per me non � vero che se vuoi apri partita iva, bisogna vedere se l'attivit� 
che fai ha i connotati per configurarsi attivit� d'impresa o meno per la 
quale DOVEVI aprire partita iva..
cos� come la costruzione di due appartamenti in proprio e successivamente 
rivenduti e la lottizzazione di area fabbricabile configurano attivit� di 
impresa, affittare l'unico immobile posseduto non ne ha la caratteristica.. 
se tale attivit� prende nuovi sviluppi (compravendita e affittanze) allora 
si DEVE prendere partita iva, non  SI Pu�
ciao 

 conseguenze.
eh, no le conseguenze non vengono secondo la ratio civilistica bens� 
rispettando una logica che ragiona a compartimenti stagni. 

 che, portate all'eccesso, potrebbero essere le seguenti?
basta ragazzi: lo sapete che qui ci leggono ed esplicare troppo fa male, 
teniamoci delle riserve per la difesa :-)
Naturalmente non approvo nulla di quello che NON ho quotato qui sotto :-)))
Ciao bel dottore!