Newsgroup: it.discussioni.commercialisti
Titolo: Int. Passivi: Deducibilità pro rata soc. immobiliare

Una società immobiliare deve fare un investimento in un immobile ad uso
commerciale da locare.
L'immobile, ancorché strumentale per natura, non può considerarsi né merce
(perché locato e destinato a reddito) né strumentale (perché non
utilizzato direttamente). Deve essere perciò considerato immobile relativo
all'impresa, con la conseguenza che in caso di successiva rivendita può
generare plusvalenze e non ricavi. Corretto?
 
Le risorse finanziarie per l'acquisto provengono in parte dal capitale
proprio in parte dal credito bancario.
Nel caso in cui i soci volessero mantenere il capitale sociale al minimo e
farsi finanziare integralmente dalla banca, per il calcolo della
deducibilità pro rata degli interessi passivi:
a) i ricavi derivanti dal contratto di locazione vanno ritenuti esenti? 
b) i ricavi da assumere nel calcolo del pro rata equivalgono alla rendita
catastale?
A mio parere, se gli interessi passivi sono esclusivamente quelli relativi
al mutuo stipulato per l'acquisto, vale la regola generale dei redditi
immobiliari e cioè:
Reddito imponibile IRES = risultato d'esecizio + costi relativi agli
immobili - canoni di locazione + rendita catastale
Quindi, considerato che tra i costi relativi agli immobili andrei a
sommare anche gli interessi passivi sul mutuo,  non si dovrebbe applicare
il pro rata agli interessi passivi.
Ma, se al finanziamento all'acquisto del fabbricato partecipano i soci con
finanziamenti onerosi o gli obbligazionisti, gli interessi pagati a
costoro dovrebbero entrare nel calcolo del pro rata, non potendo questi
interessi qualificarsi inequivocabilmente quali interessi pagati per
l'acquisto del fabbricato. Concordate?
 
In tal caso vi sentireste di affermare che i ricavi da canone di locazione
sono ricavi esenti ai fini del calcolo?
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 immobili - canoni di locazione + rendita catastale
non sono d'accordo :
se l'immobile č strumentale per natura, ancorchč locato, produce
reddito d'impresa determinato secondo le regole "normali"
quindi fitti attivi - relativi costi (inclusi interessi sul mutuo)
vedi art. 43 secondo comma
ciao
OP

 quindi fitti attivi - relativi costi (inclusi interessi sul mutuo)
p.s. : tra i costi inclusi anche gli ammortamenti :-)


P.S. 2 : e invece fare un leasing ?

 non entro nel merito della questione pro-rata (che non ho approfondito)
che allora, sulla scorta della tua giusta osservazione, mi si ripropone in
termini diversi da come li avevo prospettati.
Infatti: ricavi da locazione = ricavi non esenti = 100% dei ricavi
dell'impresa.
Pertanto deducibilità interessi passivi = 100%
Non resta che simulare un bilancio d'esercizio sulla scorta:
a) del canone di locazione
b) del piano di ammortamento del mutuo
c) degli ammortamenti
d) di un po' di spese generali
e la conseguente dichiarazione dei redditi ed il business plan è bello che
fatto.


 P.S. 2 : e invece fare un leasing ?
è un'opzione da sviluppare per verificare la convenienza dei 2 business
plan a confronto.



ripassa il prossimo anno ! :-P
ciao
OP

 immobiliari e cioč:


 l'altro leggevo proprio ieri sul sole 
ah! Ecco, trovi anche il tempo di leggere.
Complimenti.
:-)


 :-)
I titoli, solo i titoli:-(
Poi quando l'argomento mi tocca da vicino leggo tutto l'articolo. Tra 
l'altro, sempre nello stesso articolo ho letto che c'è una proposta della 
commissione finanze di rendere non applicabile la THIN sin dal 2004 e la 
cosa mi interessa per quelli che ci rientrano e che, purtroppo, il giroconto 
dei finanziamenti a riserve anche se fatto nel 2004 vale per il 2005:-)
--
A.Co. 

 commissione finanze di rendere non applicabile la THIN sin dal 2004 
in ogni caso riguarda i pochi soggetti con ricavi che li pongono fuori
dagli studi di settore, prevalentemente nei gruppi di società.
