Newsgroup: it.discussioni.commercialisti
Titolo: Vendita fabbricato strumentale per cessata attività

Una snc ha riscattato (leasing) due anni fà un capannone a 1.000 euro + 
iva. Ha terminato ogni attività produttiva e adesso vuole cedere questo 
capannone. Domanda:
Se l'acquirente è una società vendo in regime di reverse charge ?
Se l'acquirente è un soggetto privato vendo in regime di esenzione IVA 
ex articolo 10 comma 1, n. 8-ter, del DPR n. 633/72 ?
In entrambi i casi niente IVA.
Corretto ?
Plusvalenza sarà una mazzata ...............
Grazie a tutti.
paolo
 
 
 

 Plusvalenza sarà una mazzata ...............
 
E perchè mai non avete rivalutato?
 

 
 
Perchè erano sempre senza soldi.
Ormai hanno dovuto chiudere e sono al limite del fallimento.
Se riescono a vendere il fabbricato, dovrebbero riuscire a pagare tutti i 
debiti e pagare le tasse.
Ma le considerazioni IVA sono corrette ?
 


Se rivendono a privato possono comunque esercitare l'opzione per 
l'imponibilità.
 
E se non lo fanno si prendono una salassata di rettifica alla detrazione 
che se la ricordano per benino :P
 

Se l'acquirente è una società vendo in regime di reverse charge ?
 
Con l'opzione?
 


Perché non prevedere una "cessione agevolata" ai soci?


O assegnazione agevolata.

 O assegnazione agevolata.
 
Forse meglio "assegnazione agevolata" in quanto non ci sarà movimento di 
denaro. 
Mi viene un dubbio, se assegno il fabbricato ai soci la successiva vendita e 
relativa plusvalenza sarà tassata ?
 
 

 
 
Trovato risoluzione 93 ADE del 16/10/16.
Plusvalenza imponibile solo sulla differenza tra valore di assegnazione e 
corrispettivo di vendita.
Il valore di assegnazione lo determino come valore catastale rivalutato.
Corretto ?
 
 
 
 


Se hai riserve disponibili altrimenti fai cessione, con credito verso la società.
Poi i soci vendono e saldano il debito verso la società.
 
La cessione dei soci viene tassata, in quanto i cinque anni non ci sono, però se assegni/cedi al prezzo di cessione l'imposta sostitutiva e su quel valore e quel valore assume rilevanza fiscale in capo ai soci.
Puoi scegliere se applicare il valore normale o quello catastale ma in questo caso converrebbe il valore normale visto che l'immobile viene ceduto entro i 5 anni dall'assegnazione/cessione.
Per l'iva farei assegnazione/cessione esente rettificando l'iva sul riscatto (anche se l'AdE ha assunto una posizione un po' strana e criticata da tutta la dottrina che ho avuto modo di leggere).


O valore normale.
C'è possibilità di decidere quale valore (anche intermedio) tra quello catastale e quello di mercato.

 Per l'iva farei assegnazione/cessione esente rettificando l'iva sul riscatto 
(anche se l'AdE ha assunto una posizione un po' strana e criticata da tutta la 
dottrina che ho avuto modo di leggere).
 
Ti ringrazio dell'attenzione.
La situazione si complica:
- è in contabilità semplificata, di soldi ne hanno messi tanti ma risultano fino 
all'ultimo bilancio ordinario (2015);
- il fabbricato era strumentale per natura e utilizzato per l'attività (cat.D7);
- la società non è in liquidazione;
si potrebbe fare lo stesso ?
pertanto se ho capito bene provo a fare un esempio numerico.
Valore di riscatto 100 (IVA reverse charge);
Assegnazione ai soci a 1.000 (fattura esente IVA, in questo caso che succede ?; 
Calcolo imposta sostitutiva 8% su 1.000 - 100;
I soci (privati) vendono il fabbricato a soggetto IVA per 1.000;
1.000 vendita meno 1.000 valore di assegnazione = plusvalenza ZERO;
Corretto ?
 
 

 Corretto ?
 
Sì, in linea di massima.
Ovviamente sono da valutare gli aspetti di tassazione in capo ai soci dell'assegnazione.
Ma essendo società di persone l'assegnazione dovrebbe dare luogo a tassazione nella ipotesi, solitamente remota, del c.d. "sottozero".
 
 

Per conoscere il pensiero ministeriale fai riferimento a:
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Documentazione/Provvedimenti+circolari+e+risoluzioni/Circolari/Archivio+circolari/Circolari+2016/Giugno+2016/Circolare+n.+26E+del+01+giugno+2016/Cir26E+DEL+01.06.16.pdf
 
 
e per la tassazione in capo ai soci:
 
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Documentazione/Provvedimenti+circolari+e+risoluzioni/Circolari/Archivio+circolari/Circolari+2016/Settembre+2016/Circolare+n.+37E+del+16+settembre+2016/CIRCOLARE+N.+37+DEL+16+SETTEMBRE+2016.pdf
 
 

 ha scritto:

Grazie di tutto.
Diciamo che non è proprio un operazione delle più semplici e sicure d 
accertamenti.
 
 


Per l'estromissione agevolata degli immobili ho letto che c'è stata la 
proroga al 30/7 giusto?
E' identica a prima e solo hanno spostato avanti l'asticella?