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Titolo: Societa, detrazione costi, e IVA per locazioni

Ciao a tutti.
Starei pensando di creare una societa', dove far confluire gli
immobili di mia proprieta, cosi che il reddito verrebbe tassato ad
aliquota fissa e le spese potrebbero essere detratte.
Avrei una domanda per quanto riguarda la detrazione dei costi e la
societą (sono a digiuno): 
al momento se io ho spese, se non richiedo fattura non pago neanche
IVA. Qualora invece avessi la societa', farei fatturare le spese, e
andrei a pagare l'iva. Quindi: avrei una minore aliquota ma un esborso
maggiore, mentre senza societa' sborserei di meno e pagherei
un'aliquota superiore. Immagino quindi che esista un punto di pareggio
tale per cui, aldisopra di un determinato costo non conviene farsi
fare la fattura. 
E' corretto? dove sbaglio? 
Immagino pero' che il mio ragionamento non tenga conto del mio credito
IVA con l'erario….sono soldi che posso usare? O no? essendo gli
incassi della societa' provenienti da locazioni immobliari, ho IVA a
debito?
Come capite non ne so un granche'….
grazie in anticipo

Come capite non ne so un granche'….
Capito dalle prime due righe; consiglio: se sono immobili abitativi
lascia perdere l'idea e lascia tutto com'è; se invece si tratta di
immobili strumentali prendi un bell'appuntamento con un commercialista
(fatti riservare almeno un paio d'ore) e fai con lui le considerazioni
del caso sulla convenienza o meno; in quella sede ti spiegherà anche
quelle cose che un newsgroup non è il luogo adatto per spiegare.
-- 
Ciao
Conte Oliver (che NON risponde in privato)
-Togli le scarpe per scrivermi una e-mail-

quelle cose che un newsgroup non è il luogo adatto per spiegare.
sapevo anche io che sono tematiche forse non da NG, pero' quando si
vive in una realta' come la mia (piccola provincia sud italia)  in cui
le professionalita' non sono quelle milanesi/svizzere, internet e'
spesso l'unica risorsa.

 E' corretto? dove sbaglio? 
Anch'io ritengo che il conferimento tuo patrimonio immobiliare in società
non sia una buona idea, perlomento dal punto di vista fiscale. Le ragioni
sono molteplici e non è facile sintetizzarle in un post, comunque tieni
presente che:
a) Il conferimento di immobili in società è molto costosa, sia sotto il
profilo delle indirette (imposta di registro al 10%) che dal punto di
vista professionale (occorre una perizia di stima del patrimonio, oltre ai
costi notarili di conferimento);
b) La tassazione definitiva non si calcola come fai tu, ma tenendo conto
delle ulteriori imposte che dovrai pagare quanto gli utili saranno
prelevati dalla srl e intascati da te. In linea di massima le imposte
dirette pagate dalla persona fisica proprietaria di immobili non sono
inferiori a quelle pagate dal socio di srl quando ha i soldi in tsca.
c) Le società hanno un costo di gestione amministrativa e fatta di
adempimenti civilistici non trascurabile; (non meno di 4.000 euro
all'anno, direi);
d) Le Società sono soggette ad almeno due regole fiscali (Società non
operative, Studi di settore)che , di fatto, ti costringono a dichiarare
ricavi minimi (e conseguentemente profitti) che potrebbero essere molto
superiori a quelli reali;
e) La vendita di immobili in capo a una società paga il 31,4% sulla
plusvalenza, che sarà ulteriormente tassata quando sarà distriduita al
socio; la vendita di immobili da parte della persona fisica, dopo 5 qanni
di possesso dell'immobile, non paga nulla.
f) comprare o affittare  un immobile da una società è spesso più costoso
che fare le stesse operazioni avendo come controparte un privato. Il che
significa che, di fatto, il patrimonio risulta meno appetibile.
Non mancano certamente alcune ragioni che vanno in senso favorevole al
conferimento in società,  ma le trovo meno importanti.
Tutto ciò considerato e anche in ragione dell'elasticità con cui
interpreti gli obbighi fiscali, che non commento, ti consiglierei di
accantonare questa pessima idea.
-- 
Tango
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 inferiori a quelle pagate dal socio di srl quando ha i soldi in tsca.
Scusa, intendevo dire che le dirette pagate dalla persona fisica, in linea
di massima, SONO inferiori a quelle pagate dal sistema societą/socio
quando quest'ultimo ha i soldi in tasca.
Ciao


spesso l'unica risorsa.
Può darsi, ma lo è per problematiche generiche; tu hai bisogno di
un'analisi specifica, di mettere i numeri su carta e vedere cosa
conviene e quanto costa (e conseguentemente, con ogni probabilità,
capirai che ti conviene restare come sei); e mi risulta che i
commercialisti non siano solo a Milano e in Svizzera!!


 spesso l'unica risorsa.
appunto, fidai di quello che ti ha detto il conte. 

On Sun, 26 Apr 2009 09:25:06 +0000, 
redlibe...@yahoo.it
 (Tango-)
wrote:
grazie a tutti, in particolare Tango e Conte. 
La mia domanda era stata generica, ma il mio scopo principale al
momento e' di separare il patrimonio immobiliare dalla mia persona,
per cui mi e' stato suggerito (dopo aver scartato l'ipotesi del trust
immobiliare e della fiduciaria italiana) l'apertura di una societa'
anonima all'estero (UK o lussemburgo) che sarebbe meno trasparente e
avrebbe anche dei costi inferiori per quanto riguarda il conferimento
dei beni alla societa'. 
stando ai vostri commenti finora immagino quindi che la situazione
allora si complichi ulteriormente. 

Ai...@help.com
 ha scritto:

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
La regola aurea, quando uno ti parla di trust o di società  in Lussemburgo
per la gestione di immobili, è mandarlo a c....
Tutto il mondo va nella direzione contraria e tu sei  nella situazione
ideale per la gestione dei tuoi immobili, almeno  dal punto di vista
fiscale. 


grazie a tutti, in particolare Tango e Conte. 
Che si sono rivelati i soliti merluzzi...
Parti con un post dove sembri l'ultimo dei piccioni in materia e poi,
a distanza di poche ore, te ne esci parlando con padronanza di
concetti non immediati come separazione di patrimoni, conferimento,
societą anonime, trasparenza, fiduciarie.... 
Un po' sospetta come evoluzione per non pensare a una trollata!


 Un po' sospetta come evoluzione per non pensare a una trollata!
..mmmh, ora che mi ci fai pensare hai ragione. O ci sta prendendo per il
c... oppure, per qualche ragione,il nostro amico vuole occultare il
patrimonio. Non mi pare che il vero motivo del primo sia detrarre IVA
sulle fatture dell'idraulico:-) 


sulle fatture dell'idraulico:-) 
allora,
scusate ma non sono un troll. 
Sto vivendo ore d'ansia perche' devo prendere una decisione in merito,
e so gia' che mi costera' parecchi soldi che preferirei risparmiare. 
Mi era stato prospettato il trust (non ne avevo mai sentito parlare
prima, poi ho letto quello che potevo sul web), poi la fiduciaria in
italia (che ancora non so cos'e' perche' l'avvocato l'ha solo citata),
e poi la s.a. all'estero, e cosi' stavo cercando di capire se e quanto
mi potesse convenire, considerando l'aliquota fissa al posto di quella
personale (e continuo a pensare che ci sia una formula per calcolare
l'ammontare di costi annuali tale per cui una soluzione e' meglio
dell'altra, una sorta di punto di pareggio. questo l'ho scritto nel
primo post) e cosa fare con l'iva delle fatture. Ripeto che il mio
scopo al momento e' separare il mio portafogli immobiliare (col quale
mi mantengo, avendo perso il lavoro da qualche mese) dalla mia
persona. Non mi pare di aver esibito nessuna competenza in materia, mi
piacerebbe averla. 
Voi mi avete fornito elementi utili per capire alcuni aspetti della
forma societaria che io avevo trascurato/ignorato. 

dell'altra, una sorta di punto di pareggio. 
Ahim�... non c'�. 


 dell'altra, una sorta di punto di pareggio. 
su un reddito di 100 una persona fisica paga IRPEF con aliquote
progressive; L'aliquota massima � il 43%, oltre alle addizionali  comunali
e regionali. Diciamo che al massimo paga 44.
Sullo stesso reddito una srl paga in linea teorica fra IRES e IRAP il
31,4% (in realt� paga molto di pi� perch� alcuni costi sono indeducibili
dall'una e/o dall'altra imposta); ammettiamo comunque che la srl paghi
31,4.
Ne resta 68,6 a disposizione del socio; quando li distribuir�, su circa la
met� (34,3) pagher� lo stesso 43 o 44% % di IRPEF pari ad euro 15 circa.
L'altra met� � esente.
Quindi il sistema societ� socio, nella migliore delle ipotesi, paga 31,4 +
15 = 46,4 mentre la persona fisica, nella peggiore delle ipotesi, pagher�
44. Il gap, che gi� esiste, viene poi aggravato dai costi di conferimento
degli immobili e di gestione della societ�, nonch� dalla normativa fiscale
che costringe quasi sempre  la societ� a pagare pi� imposte di quanto ne
risulterebbero sulla base del bilancio.
La questione della parziale detraibilit� dell'IVA e della deduzione dei
costi di manutenzione potrebbe in effetti diminuire questo GAP, ma non di
molto, direi. Mi pare anzi che questo aspetto sia irrilevante tenendo
conto di quel che hai detto nel primo post a proposito della realt� in cui
vivi.
Ci� premesso, se hai la necessit� di proteggere il tuo patrimonio, la
questione fiscale mi pare del tutto secondaria.
Ciao


vivi.
grazie mille

 15%)?
sui primi 15.000 euro paghi il 23%
da 15 a 28.000 euro paghi il 27%
da 28 a 55.000 euro paghi il 38%
suglu ultimi 1000 euro paghi il 41% (fino a 75.000)
oltre 75.000 pagheresti il 43%
A queste aliquote devi sommare le addizionali comunali e regionali.
All'IRPEF risultante toglierai poi le detrazioni personali


sugli ultimi 1000 euro paghi il 41% 
scusa, ma non c'e' una contraddizione in queste due righe? stando a
quello che hai detto al primo rigo,  ai 56mila pensavo di dover
sottrarre il 15%, che mi avrebbe portato quindi nella fascia
inferiore/precedente, e non 41%

 >(snip)


hai ragione. Mi son sbagliato:-(
Ciao


Ciao
grazie. Questo rende in effetti la tassazione personale piu'
conveniente di quanto pensassi (almeno nel mio caso).  Ero convinto
che si stabilisse il canone da locazione come scritto sui contratti
registrati, questo servisse per determinare l'ultima aliquota
massima/fascia di appartenenza, quindi dagli introiti si togliesse il
15% e sul restante si applicasse l'aliquota per come determinata in
precedenza. 
grazie

Inoltre, se ho ben capito, il reddito da fabbricati di partenza per
persone fisiche e societa' e' molto diverso, poiche' per le societa'
parto dai canoni da contratto senza sottrazione del 15%
con i numeri che sto provando io, comunque la differenza non e'
abissale (o ho fatto qualche errore)
Reddito da fabbricati per persone  fisiche: 51.000
mentre per le societa' uso 58.000 (non sono numeri precisi, ma
spannomentrici, e considerano anche la rendita da fabbricati non
locati), 
per le persone fisiche applico direttamente l'aliquota di 15.700
mentre per la societa' devo prima dedurre i miei costi e poi applico
forfettaria 33%. Ho assunto costi annuali di 6500 e la differenza a
favore della societa' e' minima

ho smanettato ancora, e in effetti come dicevate voi la societa' per
questi numeri non conviene, inizia ad essere conveniente solo per
introiti di gran lunga superiori ai miei (la progressivita' dell'Irpef
riduce molto l'imposta effettiva su redditi non troppo alti)

Ai...@help.com
 ha scritto:

Hai smanettato male. Direi che trovare conveniente  la tassazione del
sistema Societ�/socio rispetto alla tassazione della persona fisica �
impossibile, a meno che tu non intenda ristrutturare pesantemente gli
immobili.
Non dimenticare che i redditi della societ�, una volta distribuiti al
socio, vengono tassati una seconda volta.
E che la norma � stata costruita in modo tale da portare la tassazione
definitiva del sistema societ�/socio  in prossimit� dell'aliquota massima
del 43&% (pi� IRAP e addizionali).
Quindi, se � vero che una tassazione progressiva � pi� conveniente di una
tassazione all'aliquota massima, � vero anche che la tassazione della
persona fisica � pi� conveniente di quella del sistema societ�/socio.


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 gli abusi ad 
ab...@newsland.it
Ragazzi tutto giusto. Condivido pienamnete ed aggiungo che una
Società  che da in locazione immobili abitativi deduce non in misura
forfettaria il 15% (come fanno i non titolari di partita Iva) ma fino
ad un massimo del 15% sulla base delle spese per manutenzione
ordinaria sostenute ( che normalmente sono a carico del locatario) .
Non ha poi la possibilita' di dedurre altri costi inerenti gli
immobili se non gli interessi passivi del mutuo contratto per
l'acquisto.