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Titolo: Canone locazione incassato solo da uno dei 3 proprietari: come si dichiara?

Buonasera a tutti,
vi sottopongo questo: mia madre, deceduta qualche mese fa, ci ha
lasciato in eredita` un piccolo appartamento regolarmente affittato.
Eredi siamo io mia sorella e il papa` con un terzo ciascuno della
proprieta` dell’immobile.
 
E` nostra intenzione pero` lasciare tutto l’affitto al papa` come aiuto
alla pensione.
 
Abbiamo gia` provveduto a informare per iscritto l’inquilino e
registrare il subentro al solo papa` tramite modello RLI presso
Ag.Entrate dove e` stato registrato il contratto.
 
Ora ci resta da capire come compilare il prossimo 730. Assodato che
tutti e 3 metteremo la rendita dell’immobile cosa mettiamo nelle colonne
“utilizzo”, “codice canone” e “canone di locazione”?
A rigor di logica solo nel 730 del papa` dovrebbe comparire il canone di
locazione siete d’accordo?
 
 
Grazie in anticipo
GR 
 
 
 
-- 
puoi anche rispondermi in pvt
 

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A rigor di legge no. Tutti i proprietari, in proporione alle proprie quote, dichiareranno i canoni di locazione.
Articolo 26 del TUIR.

Purtroppo non è così semplice:
tutti i proprietari devono dichiarare la loro quota di canone di locazione fino a quando non ci sarà una "cessione di usufrutto" dai figli al padre.
In questo caso i figli resteranno nudi proprietari (e non dovranno dichiarare niente) mentre il padre dovrà dichiarare l'intero canone.
Ovviamente la cessione di usufrutto è un atto notarile.
Ciao

 ha scritto:
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 ha scritto:
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


Fatto 1000 il canone di locazione pattuito, non sarebbe possibile che i 
comproprietari vogliano disporre del proprio immobile in maniera diseguale?
Del tipo che i due fratelli concedono in comodato d'uso gratuito il loro 
66x100 e il padre concede in locazione per 1000 euro il suo 33x100.
 
Io ho un cliente acquisito di recente che lo vede comproprietario con la 
moglie al 50x100 del negozio dove una sas DELLA MOGLIE ha la sede operativa.
La moglie per il "suo" 50x100 concesso alla società non percepisce nulla 
mentre il marito si fa pagare l'affitto.
 
Questa impostazione la diede il precedente collega ma a me pare legittima.
 
 

 Articolo 26 del TUIR.
 
 
 
 


 
 
Da un punto di vista fiscale purtroppo anche eventuali accordi diversi tra i proprietari non hanno effetto.
L'art. 26 è chiaro. A prescindere che i redditi fondiari vengano percepiti da un dato soggetto, se questi ha un diritto reale sull'immobile, da un punto di vista fiscale è come se lo avesse percepito (una sorta di trasparenza fiscale del reddito fondiario in capo al proprietario).
E, purtroppo, c'è anche una presa di posizione espressa dell'Agenzia delle Entrate (se non ricordo male il caso era proprio di comodato ad un parente il quale poi locava l'immobile). Quindi si sa che anche a voler tenere un comportamento difforme (vedi comodato ad uno che loca a suo nome) l'Agenzia darà luogo ad un accertamento.

 NO
 ha ragione casanmaner.
con la legislazione attuale è tutto imputabile pro quota del diritto reale.
protesta pure ma segui il consiglio che ti hanno già dato.
Ciao
St

 A prescindere che i redditi fondiari vengano percepiti da un dato soggetto
 
Qui mi sono perso un NON.
La frase sarebbe dovuta essere:
A prescindere che i redditi fondiari NON vengano percepiti da un dato soggetto ...

 Il giorno giovedì 14 gennaio 2016 17:47:44 UTC+1, casanmaner ha scritto:
 
 
OK...ma questo articolo in cui sono incespicato altre volte mi l'ho sempre inteso volto ad evitare che attraverso il meccanismo del comodato (o simili) tizio vada a imputare il reddito a caio.
 
Secondo me si vuole evitare che (per esempio) se tizio è proprietario e caio il figlio....tra i due si instauri un meccanismo che vada ad imputare il reddito di locazione al figlio.
 
Chiaro che si vuole evitare che i contribuenti vadano a splittare il reddito tra familiari.
 
 
Nel caso in esame però abbiamo un immobile in comproprietà tra tre persone.
 
Se uno(perchè antipatico ed avido) vuole locare il proprio 33x100 e gli altre due invece si accontentano di concederlo in comodato d'uso non è possibile?
A mio avviso SI!
 
Qui infatti NON abbiamo il caso dove i due figli concedono in comodato al padre i loro 66x100 e poi lui lo affitta integralmente. (caso in cui scatterebbe la trasparenza di cui parli).
Qui ipotizzo che il padre dia in locazione solo IL SUO 33x100...per il quale non scatterebbe nessun meccanismo di trasparenza.
 
 
Per me è un comportamento legittimo.

 Per me è un comportamento legittimo.
 
Non è illegittimo da un punto di vista civilistico ma da un punto di vista fiscale si scontra con una presunzione assoluta.
Quell'immobile produce un reddito fondiario. Il reddito fondiario è dato dalla rendita catastale o se locato, e se il canone di locazione supera la rendita catastale, dal canone di locazione. Quel reddito fondiario (il più altro tra i due valori tra rendita catastale e canone di locazione) va dichiarato dai proprietari in proporzione alla propria quota di possesso.
Poi che tra loro ci siano accordi che quell'affitto venga percepito solo da uno dei proprietari al fisco non interessa.
Per il fisco ha prodotto X di reddito fondiario e quel X deve essere dichiarato da tutti i possessori di un diritto reale sull'immobile.
 

 Non è illegittimo da un punto di vista civilistico ma da un punto di vista fiscale si scontra con una presunzione assoluta.
 
 
Nel caso che ho descritto nel mi altro post...quello del coniuge che 
affitta il suo 50% alla società della moglie...quindi la moglie dovrebbe 
comunque dichiarare il canone di locazione pro-quota?
 
La storia di questo case parte anni fa quando l'azienda della moglie era 
gestita come ditta individuale e il marito le locava il suo 50x100. 
Successivamente l'azienda venne conferita in società e la società quindi 
subentrò nel contratto.
 
Mi pare strano che se uno ti concede in locazione il 50% di un immobile 
parzialmente tuo tu debba dichiarare metà di quel canone....
 

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Domanda ... Quell'immobile, nella sua unità, che reddito fondiario produce?
Inoltre nella situazione antecendente l'immobile era "caricato" nell'attività della moglie (quindi strumentale per destinazione)? E quindi per questo LEI non dichiarava in RB il suo 50% del reddito fondiario?
Quindi quel 50% è poi stato trasferito alla società (oppure ciò che è stato trasferito sarebbe solo il "comodato" per la quota della moglie)?
 
Prova a vedere come dichiareresti la rendita catastale di quell'immobile, se non fosse locato in alcuna maniera, e poi, dopo aver verificato come avresti dichiarato la rendita catastale, pensa a qual è il reddito fondiario dell'immobile di per sè stesso preso come unità.
E nei ragionamenti tieni presente che il TUIR parte dal presupposto che un immobile produce un UNICO reddito fondiario e che questo UNICO reddito va poi suddiviso in proporzione tra i "proprietari".
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Art. 26 comma 2
2. Nei casi di contitolarita' della proprieta' o altro diritto reale sull'immobile o di coesistenza di piu' diritti reali su di esso il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto.
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Nei casi di contitolarità .... sull'immobile ... il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo ...
 
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Art. 36
1. Il reddito dei fabbricati e' costituito dal reddito medio ordinario ritraibile da ciascuna ****unita'**** immobiliare urbana.
Per ***unita'*** immobiliari urbane si intendono i fabbricati e le altre costruzioni stabili o le loro porzioni ***suscettibili di reddito autonomo***.
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Art. 37
1. Il reddito medio ordinario delle ***unita' immobiliari*** e' determinato mediante l'applicazione delle tariffe d'estimo, stabilite secondo le norme della legge catastale per ciascuna categoria e classe, ovvero, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, mediante stima diretta.
...
4-bis. Qualora il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del 5 per cento, sia superiore al reddito medio ordinario di cui al comma 1, ***il reddito*** (ndr: di ciascuna "unità immobiliare" e non di una quota parte) e' determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione.
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