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Titolo: Magazzino per società immobiliare?

Mi arriva una Snc di gestione immobiliare affitta diversi appartementi/uffici/locali commerciali.
 
E' in contabilità semplificata, per cui non so dove siano gli immobili:
- tra i beni ammortizzabili direi di no, non li vedo le registro e non vedo quote di ammortamento
- tra i beni merce mi sembra l'opzione più probabile, ma non avendo SP e non essendo mai state rilevate in CE le rimanenze iniziali e quelle finali (ha gli stessi immobili da decenni) non ne posso avere la certezza
 
Ora il problema è:
- intanto come capisco dove sono finiti
- se sono tra i beni merce, come immagino, ditemi che non fanno la fine delle rimanenze "normali" delle altre ditte in semplificata che passano per cassa, e quindi a perdita nel 2017, altrimenti è un bel problema! Se fosse così dovrei fare una corsa e optare per il regime ordinario. 
 


Sono immobili patrimonio ex art. 90 Tuir. Quindi vanno a patrimonio, ma gli ammortamenti non sono deducibili e, probabilmente per questo, non li hai mai registrati.


Perfetto, grazie mille!

Il giorno giovedì 30 marzo 2017 14:40:02 UTC+2, Alfonso ha scritto:

Solo per gli abitativi.
Ma viene fatto riferimento anche a uffici e locali commerciali.


 
 
Gli uffici e i locali commerciali non sono immobili patrimonio.


Abitativi saranno solo un paio, tutti gli altri sono negozi o studi professionali.

 
 
"casanmaner"  ha scritto nel messaggio 
news:ebacb631-0bd0-4969...@googlegroups.com...

Io cmq annoto a registro "cespiti" lo stesso anche gli abitativi, ovviamente 
senza ammortamento.
 
Bye, Ludwig. 
 


Appunto .... e se non sono stati annotati allora la conseguenza è che sarebbero rimanenze.
E il fatto che non siano stati fatti ammortamenti su quelli strumentali per natura farebbe propendere verso il fatto che si tratti di "rimanenza".
 
Ecco perché a me non piace avere le società di persona, anche se "semplici immobiliari" in semplificata.
In ordinaria tutto è più "chiaro" :-)

In ordinaria tutto è più "chiaro" :-)
 
Ok. Ma se rimanenze sarebbero in ogni caso a CE.
O sbaglio?
 
Bye, Ludwig. 
 


In teoria sì.
Il punto è che non sono né da una parte né dall'altra :-)
Solo che a CE alla fine corrisponde a "Variazione di Rimanenza" ZERO (RF-EI) e quindi ci può stare che non siano indicate a CE (o meglio saremmo di fronte ad un saldo zero).
Mentre se a libro cespiti non sono indicati è perché non sono considerati "cespiti".
E di conseguenza se non sono cespiti cosa rimane?
Mah?

Il giorno giovedì 30 marzo 2017 14:21:56 UTC+2, 
mila...@hotmail.it
 ha scritto:

Ma nei registri iva degli anni passati hai verificato eventuali scritture di "fine anno"?
Magari da lì è indicato se presente una rimanenza.

un saldo zero).
 
In semplificata ho rimanenze iniziali a costo e rimanenze finali a ricavo.
 
Non siamo mica in bilancio cee nel quale le due poste si elidono (ma da qualche 
parte la specifica ci deve essere in ogni caso)
 
Quindi se non le ho non credo sia perchè nel corso degli anni sono sparite ma 
perchè si è voluto farle sparire....
 
E' molto diverso.
 
Bye, Ludwig.
 
 
 


Non ci sono nei registri IVA.
 
E se fossero cespiti mai ammortizzati e magari presenti in un vecchio registro manuale?
Ora mi informo se ne hanno uno.
 

 In semplificata ho rimanenze iniziali a costo e rimanenze finali a ricavo.
E' una consuetidine.
Mica sarebbe errato rilevare solo le variazioni.
Es. il mio sw indica le variazioni delle rimanenze al pari di un conto economico "ordinario".
Ovviamente ho un mastrino da dove risulta il saldo iniziale e il saldo finale perché vengono rilevate.
;-)


Vai nel cassetto fiscale e controlla i quadri del
reddito di impresa delle vecchie o vecchissime dichiarazioni
ciao
St

 Ma viene fatto riferimento anche a uffici e locali commerciali.
 
Riprendo questa discussione per segnalarti questo articolo sul punto:
 
http://www.eutekne.info/Sezioni/Art_618307_natura_strumentale_di_un_immobile_in_rapporto_all_utilizzo_diretto.aspx
 
 
Io non sarei così sicuro che per il solo fatto che sono uffici sono strumentali per natura...

Dal commento mi pare di capire che la non strumentalità sia contrapposta alla natura di bene merce. Non di bene "patrimoniale". 
Vedi il riferimento al fatto che l'oggetto sociale è la compravendita di immobili.
Quindi se un ufficio è bene merce va da sé che non è strumentale ma nemmeno "patrimoniale". 
Non credi?

Tra l'altro mi sembra di capire che la evasione sia di Iva. 
E forse si potrebbero fare delle critiche alla sentenza. 
Ma andrebbe letta nel suo intero e capire il caso specifico. 

Al di là del caso specifico trovo illuminante questo passaggio:
 
In tema, la giurisprudenza si è espressa nel senso che se è corretto affermare che gli immobili – per le loro caratteristiche non suscettibili di diversa destinazione senza radicali trasformazioni – appartenenti ad imprese commerciali costituiscono beni strumentali dell’impresa, anche se non sono utilizzati direttamente e sono dati in locazione o in comodato, questo non deve essere inteso (cfr. Cass. n. 12999/2007) come una sorta di riconoscimento della strumentalità del bene a prescindere dalle caratteristiche del medesimo in rapporto con l’attività dell’azienda, giacché occorre pur sempre la prova della funzione strumentale del bene in relazione all’attività dell’azienda.
 
La sentenza della cassazione citata (12999 del 4 giugno 2007) è ancora più chiara sul punto. Prova a dargli un'occhiata...

Devi sempre leggere la cosa il relazione all'attività tipica. 
Il fatto è che le sentenze sono sempre legate ai casi concreti (e non "astratti"). 
Se vuoi ragionando per il caso di immobiliare di gestione, poiché l'attività tipica è la "locazione" allora il bene ufficio/commerciale, poiché non è merce, diventa strumentale perché per destinarlo ad altro uso deve subire delle trasformazioni.
Quindi non rientrerebbero tra o 'patrimoniali" ex art 90.