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Titolo: Vendita terreno edificabile, tassazione...

Salve mi accindo a vendere un terreno e informandomi dal commercialista la
tassazione più conveniente al momento è quella sulle plusvalenze del 12,5%.
Volevo chiedere alcune cose sul quale mi permangono dei dubbi:
1) è certo che una volta pagato quel 12,5 % l'importo incassato non è
soggetto a dichiarazione dei redditi e quindi irpef?
2) dal momento che il terreno è ereditato per 1/4 (vendiamo tutto ed ognuno
prende la sua quota ovviamente) da quale valore di partenza viene calcolata
la plusvalenza? C'è un parametro catastale o fa fede un atto notarile anche
se più vecchio di 10 anni? Non c'è una rivalutazione automatica
dell'immobile?
3) Eventualmente che ti po di documento si deve richiedere per vedere
l'importo attuale dichiarato del valore del lotto da vendere?
4) Esiste una tassazione più conveniente?
Saluti.
Grazie. 

 4) Esiste una tassazione più conveniente?
direi di no per il momento
-- 
Tango
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 spiace:-(
Ma secondo te questa non è una modifica ad un tributo periodico? Siamo in 
tema di imposta sostitutiva irpef, che rappresenta un tributo periodico.
Non mi pare che la finanziaria abbia previsto un termine da cui applicare la 
modifica.
Ne deriverebbe un'applicabilità dall'esercizio successivo a quello di 
entrata in vigore.
Perché non dovrebbe essere così?
ciao 

Aggiungo che ciň potrebbe valere anche per la modifica dell'aliquota che č 
passata dal 12,5 al 20 per cento senza che sia specificato da che hanno 
appliare la modifica.
ciao 

casanmaner ha scritto:
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In verità non ci avevo pensato,  mi sono limitato a riportare quanto ha
scritto Gaiani sul Sole. Mi spieghi meglio il tuo ragionamento?
Ciao
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casanmaner ha scritto:
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Ma  i tributi periodici non  sono quelli per i quali č prevista la
presentazione della dichiarazione ? (Iva, Imposte sui redditi, IRAP).
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Quindi c'č speranza? Non sto capendo molto il ragionamento ma c'č una 
speranza di applicare il 12,5% previsto originariamente in finanziaria?

casanmaner ha scritto:
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Ma  i tributi periodici non  sono quelli per i quali č prevista la
presentazione della dichiarazione ? (Iva, Imposte sui redditi, IRAP).
-- 
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BadKarma ha scritto:
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Casamaner, che č uno che sa il fatto suo,  sostiene  che, relativamente ai
tributi periodici, le disposizioni modificative possono entrare in vigore
solamente dal periodo d'imposta successivo a quello della loro entrata in
vigore. Penso che Casamaner richiami lo Statuto del contribuente.
Se l'imposta sostitutiva fosse un tributo periodico, avrebbe ragione lui.
Penso che il punto sia quello.
Per tributi periodici penso si intenda quelli che sono oggetto di
dichiarazione periodicacome l'IRPEF l'IRES l'IRAP e l'IVA.
L'imposta sostitutiva č un tributo periodico? In effetti č un'imposta
sostitutiva sui redditi ma io non direi che č un tributo periodico... e
anche Gaiani, mi pare. Comunque spero per te che abbia ragione Casanmaner.
Ciao


 Ciao
Grazie della chiara delucidazione.
Voglio sperare si faccia chiarezza, in questi casi si può richiedere 
spiegazioni all'agenzia delle entrate?
BadK. 

 anche Gaiani, mi pare. Comunque spero per te che abbia ragione Casanmaner.
Inoltre, nel caso di calcolo della plusvalenza essendo il terreno mai stato 
rivalutato, è possibile considerare il valore catsatale per il suo 
coefficiente? Oppure si prende per buono l'ultimo atto notarile anche se il 
valore è indubbimanete sottostimato?
Perchè il problema non sta tanto nella tassazione ma nel calcolo della 
plusvalenza che è quella tassata.
Se ipoteticamente vendo per 500.000 euro e il valore del terreno è 
"dichiarato" a 50.000 pago in modello unico per 450.000 euro e sono 
un'esorbità.
C'è il modo di aumentare questo valore, conguagiandolo ad un'importo più 
ragionevole?
Inoltre come posso verificare il valore conosciuto dallo stato per il 
calcolo della plusvalenza? Devo fare una visura di qualche genere?
Grazie ancora per l'aiuto.
BadK. 

 spiegazioni all'agenzia delle entrate?
si può ma non troverai nessuno che ti chiarisca il tuo dubbio. Anzi i
diranno che devi dichiarare la plusvalenza e a nessuno verrà in mente lo
statuto del contribuente..


 calcolo della plusvalenza? Devo fare una visura di qualche genere?
L'agenzia delle entrate conosce perfettamente sia il valore di acquisto
che quello di vendita, essendo stipulati entrambi per atto pubblico


 che quello di vendita, essendo stipulati entrambi per atto pubblico
E come faccio a sepere quali sono i valori a loro conoscenza dato che non mi 
ritrovano più alcuni atti notarili?
Vediamo se invece questa strada può essere percorribile:
La propietà è divisa in questo modo 1/2 mamma 1/4 figlio 1/4 figlio.
In totale ci sono 2 figli e nessun coniuge per la madre che è vedova.
Ipotizziamo che la cifra sia 500.000 euro di valore commerciale del terreno 
e 20000 euro di valore notarile seguendo la rivalutazione istat.
Se la madre DONA ai due figli la propria quota rispettivamente quindi 1/2 a 
uno ed 1/2 all'altro. In fase di donazione lei dichiara di donare quote per 
200.000 euro a testa per un totale di 400.000 euro. Su questi 400 mila si 
pagheranno 168 euro per i primi 180.000 ed il 3% sui restanti 20.000. In 
pratica 168*2 + 3%*40.000 = 1.536 ?.
A questo punto i due figli si ritrovano con una quota di 1/2 ed 1/2 con un 
valore rispettivo dichiarato di 20000/4 + 200.000 = 205.000 euro
Se ipoteticamente si rogita a 500.000 per l'intero valore la plusvalenza 
tassata singolarmente a modello unico dovrebbe essere la risultante fra 
250.000 - 205.000 = 45.000 cadauno
Ora ci sarebbe da risolvere il "vincolo" della donazione ma essendo i due 
figli gli unici legittimari basterebbe apporre in fase di stipula e quindi 
nell'atto notarile la rinuncia all'azione di riduzione rispettivamente l'uno 
sulla quota donata dell'altro (che sarebbe comunque al 50% rispetto 
all'intero patrimonio donato). In pratica un atto inespugnabile e diciamo 
tranquillo.
Potrebbe funzionare?
GRAZIE delle eventuali dritte.
BadK. 

 uno ed 1/2 all'altro. In fase di .........................
valutazione il fisco non riconosce il passaggio della donazione, quindi come
se non l'avessi fatta.
Ciao
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista

Premesso che non dico che sia così, punto.
Però mentre prima per una certa fattispecie potevo optare per una tassazione 
sostitutiva di un tributo periodico quale l'irpef, adesso non posso più.
Qual è la ratio di una norma quale quella dello Statuto del contribuente. 
Quella di dare certezza alle modalità di imposizione in quelli che sono 
tributi periodici, cioè dovuti per undeterminato periodo d'imposta (ad es. 
Iva, Irpef, Irap). Lo scopo è quello di determinare in un certo periodo 
d'imposta quale sarà l'imposizione.
Un'imposta sostitutiva di un tributo periodico non è altro che un altro modo 
di tassare la stessa fattispecie e dovrebbe rappresentare sempre la modifica 
di un tributo periodico (inserimento o eliminazione di una modalità di 
tassazione di un'imposta sui redditi in questo caso).
Alle imposte sostitutive di un'imposta non si applicano comunque i medesimi 
principi in tema di determinazione, accertamento, ecc. del tributo 
sostituito?
Da qui l'idea che possa sostenersi una modifica ad un tributo periodico 
(l'irpef ) con conseguente applicazione dello Statuto.
Occorrerebbe fare uno studio sulla natura delle "imposte sostitutive" di un 
tributo.
ciao 

 se non l'avessi fatta.
Ah ecco allora anche in questo caso è una fregatura. Paghi tasse su una 
donazione ma poi l'importo pagato non costituisce storico di valore. Ma che 
si facciano... 

A grandi linee il ragionamento è quello che hai riportato.
Su Gaiani posso dire che sostiene applicabile, in base a quanto sostenuto 
dal ministero nella c.m 28/06, già dal 4 luglio la norma che ha modificato 
la tassazione dei redditi diversi su immobili ceduti successivamente ad una 
donazione ove il donante possedesse l'immobile da meno di cinque anni.
Quella è sicuramente una modifica ad un tributo periodico (lo stesso 
ministero ammette si tratti di norma innovativa che prevede una nuova 
fattispecie imponibile) e, poiché non viene specificato un preciso momento 
da cui applicare la modifica, dovrebbe trovare applicazione lo statuto del 
contribuente.
Ma l'autore non fa alcun riferimento allo statuto.
Ancora ho avuto modo di leggere un altro articolo, non ricordo su quale 
fattispecie (forse in tema di professionisti), ove trattava un'altra ipotesi 
di modifica al tuir e si chiedeva se tale modifica decorresse già dall'inzio 
dell'esercizio o da un momento successivo all'entrata in vigore della norma 
modificativa.
Richiamava lo statuto del contribuente solo per dire che, poiché non era 
stato prevista una deroga allo statuto, la norma modifica non poteva essere 
retroattiva. Si dimenticava però di tener conto del fatto che lo statuto del 
contribuente non prevede solo la non retroattività delle norme tributarie, 
ma anche, in mancanza di una deroga (quanto meno tacita tramite 
l'indicazione di un termine da cui applicare la modifica) dello statuto, 
un'applicabilità delle modifiche dall'esercizio successivo. Nel caso 
trattato concludeva prendendo spunto proprio dalla cm che trattava il caso 
della donazione e cessione di immobile posseduto da meno di cinque anni dal 
donante, facendo partire l'effetto della modifica dalla data di entrata in 
vigore della disposizione modificativa.
Quindi c'è poca speranza di attendersi da questi "autori" un'applicazione 
coerente dello statuto del contribuente.
ciao 

Credo che occorra trovare un notaio disposto a mettere in atto che il 
contribuente vuole applicare la tassazione sostitutiva e poi attendere il 
contenzioso.
Diversamente si dovrà dichiarare la plusvalenza e poi fare istanza di 
rimborso facendo rilevare che l'intenzione era quella di applicare una 
disposiozione di cui non si è potuto usufruire non per mancanza di volontà 
del contribuente.
ciao 

 se non l'avessi fatta.
Invece lo riconosce il problema è che ci hanno già pensato altri...
..
http://fo.src.cnr.it/reader/?MIval=stampa_articoloN&ID=20477&giorno=19&mese=Giugno&anno=2006&ore=15&minuti=0&firma=Benedetta%20Rocco%20e%20Annamaria%20Viola
Sembra fattibile in sostanza, ovviamente in buona fede non si dovrebbe 
rischiare nulla dal momento che il donatario trattiene le somme di vendita 
dal momento che la donazione è reale. 

"BadKarma" <n...@si.puo> ha scritto nel messaggio 
news:enlm4p$3r7$1...@nnrp-beta.newsland.it...

In verità nella cessione di area fabbricabile in caso di donazione il costo 
storico è proprio quello dichiarato in atto di donazione. A meno che non ci 
siano state modifiche che mi sono sfuggite è così.
Il c. 2, secondo periodo, dell'articolo 68 tuir dispone:
"Il costo dei terreni suscettibili d'utilizzazione edificatoria di cui alla 
lettera b) del comma 1 dell'articolo 67 è costituito dal prezzo di acquisto 
aumentato di ogni altro costo inerente, rivalutato in base alla variazione 
dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati 
nonché dell'imposta comunale sull'incremento di valore degli immobili. 
*****Per i terreni acquistati per effetto di successione o donazione si 
assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce 
ed atti registrati, od in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni 
altro costo successivo inerente, nonché dell'imposta comunale 
sull'incremento di valore degli immobili e di successione.*****"
Mi sembra che nei tuoi calcoli manchino le imposte ipocatastali e il dubbio 
su un così alto valore del 1/2 donato, rispetto al valore complessivo 
dell'intera area.
ciao 

 dal momento che la donazione è reale.
Mi rimangio la cosa in quanto sembra che ora la disposizione sia questa:
Valore di carico
Nel caso di successiva vendita, il costo fiscalmente riconosciuto in capo ai 
beneficiari per il calcolo della plusvalenza in caso di successiva vendita, 
è:
  a.. per i terreni edificabili, quello in carico al donante (non serve più 
fare la prima donazione e poi la vendita, in quanto il beneficiario avrà in 
carico l bene allo stesso valore del donante);
Qualcuno sa dove posso trovare la legge in questione?
Grazie. 

 Qualcuno sa dove posso trovare la legge in questione?
Sembra però che la finanziaria 2006 abbia modificato questa cosa in fatti ho 
trovato questo:
per i terreni acquistati a titolo gratuito (successione o donazione), il 
costo d'acquisto da prendere in considerazione (per il calcolo delle 
plusvalenze) è quello risultante dalle relative denunce, aumentato delle 
spese inerenti. Anche in questo caso, il valore così determinato deve essere 
rivalutato in base alla variazione dell'indice Istat.
A questo punto le denunce sono quelle che derivano dagli atti notarili, 
nella fattispecie da una donazione....
E' un rompicapo.. 

 della norma modificativa.
Ho letto lo statuto del contribuente ed in effetti anche secondo me potrebbe 
trovare applicazione ma mi sembra una lotta del tipo davide contro golia...
Mi sembra anche molto significativo il comma 2 dell'articolo 3, secondo il 
quale c'è almeno un periodo di 60 giorni di limbo entro il quale in teoria 
potrei rifarmi alla tassazione precedente (il 12,5 % sul plusvalore come 
imposta sostitutiva anche per la vendita del terreno edificabile, così come 
previsto fino a prima del decreto).
Però dove trovo un notaio che azzarda l'applicazione della legge finanziaria 
così come era stata emanata e che valuti la possibilità di applicare tale 
statuto??