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Titolo: XP - Ricorso per plusvalenza da cessione terreni

Mi scuso per i tecnicismi della questione,
è materia nuova anche per me,
ma spero che qualcuno di voi sia ferrato in materia.
Tizio cede un terreno nel lontano giugno 1999 che risulta terreno agricolo 
(E1).
L'ade gli contesta la cessione, e soprattutto l'elusione delle imposte in 
quanto secondo loro
il terreno è edificatorio (B1)
Tizio si fa fare una visura dal comune dalla quale risulta che:
dal 1978 fino a giugno 1999 il terreno, secondo il PROGRAMMA DI 
FABBRICAZIONE del comune
è agricolo;
da luglio 1999 il terreno, secondo il PIANO REGOLATORE GENERALE (PRG) 
ADOTTATO, il terreno è parte agricolo e parte edificatorio;
 dal 2001 il PIANO REGOLATORE GENERALE APPROVATO, definisce il terreno come 
zona agricola.
Tizio, coadiuvato dal geometra Caio, sostiene che il PRG adottato non ha 
valenza e che nel caso di specie si debba seguire il programma di 
fabbricazione, in quanto fra norme non definite andrebbe seguita quella più 
restrittiva.
Imho...qualcuno ha esperienza in merito,
e soprattutto qual'è la disciplina e diciamo l'importanza fra
programma di fabbricazione,
prg adottato
prg approvato.....


Il problema è molto complesso per chi non conosce la situazione, quindi Ti
rispondo a grandi linee. La complessità deriva anche dalle contraddizioni
tra giurisprudenza e Ade. La complessità maggiore riguarda il criterio di
valutazione automatica, ma non è il caso da Te prospettato.
Occorre verificare la situazione alla data di cessione. Ai fini imposte
dirette, la problematica si concentra tutto sulla "suscettibilità
edificatoria" del terreno. Tu scrivi che il terreno, fino a giugno 1999 è
agricolo, ma parli anche di Programma di Fabbricazione. Tecnicamente mi
viene da pensare che, pur essendo in zona agricola, sia stata fatta una
variante al PRG e attuata qualche convenzione urbanistica. Sia la
Cassazione, sia il Ministero delle Finanze sono giunti quasi sempre alla
conclusione che, ai fini imposte dirette, l'iter del PRG deve essere
concluso, quindi definitivamente approvato dalla Regione. Il problema è
l'esistenza dell'eventuale convenzione che, di fatto, lo rende suscettibile
di utilizzo edificatorio. L'utilizzazione edificatoria deve essere attuale
(cioè alla data di cessione) e non ipotetica; quindi occorrono strumenti di
urbanizzazione che condizionano il rilascio delle necessarie autorizzazioni
edificatorie. Se esisteva tale strumento (variante, convenzione, piano
particolareggiato), e sul terreno poteva essere rilasciata la concessione
edilizia per una determinata costruzione, sei fregata!!
Bisogna solo valutare tecnicamente il valore del terreno alla data di
cessione in virtù delle modifiche intervenute nel PRG (luglio 99 e anno
2001).
Ciao
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista


....  Una bella richiesta al Comune:
Io sottoscritto proprietario bla bla bla chiede che le venga rilasciata
una dichiarazione dalla quale risulti:
- la destinazione urbanistica del terreno alla data del (eventualmente da 
sostituire
   con il certificato di destinazione urbanistica vero e proprio);
- se per il terreno Foglio, particella ecc. era possibile alla data del   il 
rilascio
   della concessione edilizia per la costruzione di un qualsivoglia immobile
   urbano.-
Saluti
Francesco
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