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Titolo: Immobili e scomputo quota terreni

Vi espongo un caso particolare, ma reale.
Fabbricato il cui costo storico al 31/12/05 è 345.076
F.do 
amm.to
 complessivo 316.910
Il bene nel 1993 è stato rivalutato per 92.558
Il f.do 
amm.to
 relativo alla rivalutazione è 36.098 (il 3% applicato per 13 
anni dal 1993 al 2005)
Seguendo le indicazioni ministeriali per la determinazione della quota 
terreno di cui non sono deducibili gli ammortamenti si ha il seguente 
sviluppo:
Costo storico 345.076 - Rivalutazione 92.558 = 258.518
Questo risulta essere il costo su cui calcolare il 30% della quota del 
terreno.
Quindi avremo che il costo del terreno sarà pari a:
258.518*30%= 77.555 (costo terreno)
Per determinare il fondo ammortamento da imputare al fabbricato ed 
eventualmente al terreno, sempre in base a quanto sostenuto dalla c.m., 
occorre sottrarre al fondo ammortamento complessivo il fondo ammortamento 
relativo alla rivalutazione.
Quindi si avrà 316.910-36.098=280.812
Come potrete vedere il fondo ammortamento al netto della quota relativa alla 
rivalutazione è superiore al costo storico al netto della rivalutazione.
Quindi abbiamo che il costo fiscale, senza tener conto della rivalutazione, 
dell'intero immobile (quota fabbricato + quota terreno determinata 
forfetariamente) risulta essere negativo.
Infatti abbiamo 258.518-280.812= - 22.294.
Il ministero ci dice (in base a quanto previsto dalla norma) che  il fondo 
ammortamento (una volta espunta la parte relativa alla rivalutazione) deve 
essere prima imputato al fabbricato e successivamente al terreno.
In questo caso avremo che il costo "netto" del fabbricato (senza 
rivalutazione) è pari a 180.963 (258.518-77.555).
Quindi il fondo ammortamento da imputare sarà pari a 180.963. Pari 
esattamente al costo fiscale (esclusa la rivalutazione) del fabbricato.
Rimante ancora un fondo ammortamento pari a 99.849 che andrebbe imputato al 
terreno. Ma il costo del terreno è 77.555, quindi più basso del restante 
fondo ammortamento.
A questo punto che si fa?
Si considera il valore netto fiscale del terreno  pari a -22.294 (negativo)?
Oppure si considera il valore fiscale del terreno pari a zero e questi 
22.294 vengono ancora imputati al fabbricato?
Ma in questo caso si considera il costo fiscale del fabbricato (esclusa la 
rivalutazione) negativo (180.963-22.294) e si continuano ad effettuare gli 
ammortamenti sulla quota residua della rivalutazione (92.558-36.098=56.460)?
Oppure, ancora, la differenza di 22.294 andrà a ridurre la parte ancora 
ammortizzabile della rivalutazione?
Avendosi in quest'ultimo caso che il residuo da ammortizzare sarà pari a:
Rivalutazione 92.558 - F.do 
amm.to
 relativo alla rivalutazione 36.098 - 
Residuo fondo 
amm.to
 22.294=34.166?
E avendosi, di conseguenza, il valore fiscale del terreno pari a zero e il 
costo fiscale del fabbricato (al netto di rivalutazione e relativo f.do 
amm.to
) pari a zero?
Che ne pensate? 

 
amm.to
) pari a zero?
questa mi pare la più probabile ma solo dopo aver fatto gli accertamenti 
  che ho indicato all'inizio.
Ciao
MM

 
Quoto.
Come fa il "residuo da ammortizzare" della rivalutazione
(92.558-36.098=56.460) ad essere inferiore al residuo di tutto il
fabbricato, compresa rivalutazione (345.076-316.910= 28.166).
Dovrebbe essere uguale, o maggiore.
Stavo facendo due conti, e credo che il motivo sia la rivalutazione
imputata a costo e fondo, per mantenere invariato il periodo di
ammortamento, come consigliato dai P.c..
Quindi andrebbe depurato il fondo amm. aumentato a seguito della
rivalutazione. 
-- 
Ciao
Mr. Tatoo
d.c. in Ve

Premesso che la misura del F.do 
amm.to
 complessivo non mi torna nemmeno 
facendo una simulazione del piano di ammortamento con l'aliquota del 3% devo 
dire che comunque il caso di specie si può comunque presentare (anche se non 
con gli importi che mi sono stati dati).
Comunque dopodomani farò una verifica dei dati per cercare di capire come 
sono arrivati a quegli importi.
ciao

Incollo un po' di dati
      anno costo storico quota. Amm. f.do amm.
      1973   252.518,00    3.787,77     3.787,77
      1974    7.575,54    11.363,31
      1975    7.575,54    18.938,85
      1976    7.575,54    26.514,39
      1977    7.575,54    34.089,93
      1978    7.575,54    41.665,47
      1979    7.575,54    49.241,01
      1980    7.575,54    56.816,55
      1981    7.575,54    64.392,09
      1982    7.575,54    71.967,63
      1983    7.575,54    79.543,17
      1984    7.575,54    87.118,71
      1985    7.575,54    94.694,25
      1986    7.575,54   102.269,79
      1987    7.575,54   109.845,33
      1988    7.575,54   117.420,87
      1989    7.575,54   124.996,41
      1990    7.575,54   132.571,95
      1991    7.575,54   140.147,49
      1992    7.575,54   147.723,03
      1993   345.076,00   10.352,28   158.075,31
      1994   10.352,28   168.427,59
      1995   10.352,28   178.779,87
      1996   10.352,28   189.132,15
      1997   10.352,28   199.484,43
      1998   10.352,28   209.836,71
      1999   10.352,28   220.188,99
      2000   10.352,28   230.541,27
      2001   10.352,28   240.893,55
      2002   10.352,28   251.245,83
      2003   10.352,28   261.598,11
      2004   10.352,28   271.950,39
      2005   10.352,28   282.302,67
      2005   10.352,28   292.654,95
     COMPLESSIVO RIVALUTAZ. NETTO DI RIV. TERRENO FABBRICATO
      costo storico   345.076,00   92.558,00   252.518,00   75.755,40 
176.762,60
      f.do 
amm.to
   292.654,95   36.097,62   256.557,33   79.794,73 
176.762,60
      residuo    52.421,05   56.460,38  -  4.039,33  - 4.039,33          -
speriamo si veda bene :-)
ciao 

Ci riprovo :-)
      anno costo storico quota. Amm. f.do amm.
      1973   252.518,00    3.787,77     3.787,77
      1974   252.518,00    7.575,54    11.363,31
      1975   252.518,00    7.575,54    18.938,85
      1976   252.518,00    7.575,54    26.514,39
      1977   252.518,00    7.575,54    34.089,93
      1978   252.518,00    7.575,54    41.665,47
      1979   252.518,00    7.575,54    49.241,01
      1980   252.518,00    7.575,54    56.816,55
      1981   252.518,00    7.575,54    64.392,09
      1982   252.518,00    7.575,54    71.967,63
      1983   252.518,00    7.575,54    79.543,17
      1984   252.518,00    7.575,54    87.118,71
      1985   252.518,00    7.575,54    94.694,25
      1986   252.518,00    7.575,54   102.269,79
      1987   252.518,00    7.575,54   109.845,33
      1988   252.518,00    7.575,54   117.420,87
      1989   252.518,00    7.575,54   124.996,41
      1990   252.518,00    7.575,54   132.571,95
      1991   252.518,00    7.575,54   140.147,49
      1992   252.518,00    7.575,54   147.723,03
      1993   345.076,00   10.352,28   158.075,31
      1994   252.518,00   10.352,28   168.427,59
      1995   252.518,00   10.352,28   178.779,87
      1996   252.518,00   10.352,28   189.132,15
      1997   252.518,00   10.352,28   199.484,43
      1998   252.518,00   10.352,28   209.836,71
      1999   252.518,00   10.352,28   220.188,99
      2000   252.518,00   10.352,28   230.541,27
      2001   252.518,00   10.352,28   240.893,55
      2002   252.518,00   10.352,28   251.245,83
      2003   252.518,00   10.352,28   261.598,11
      2004   252.518,00   10.352,28   271.950,39
      2005   252.518,00   10.352,28   282.302,67
      2005   252.518,00   10.352,28   292.654,95
     COMPLESSIVO RIVALUTAZ. NETTO DI RIV.
      costo 345.076,00 92.558,00 252.518,00
      f.do amm. 292.654,95 36.097,62 256.557,33
      residuo 52.421,05 56.460,38 -4.039,33
     TERRENO FABBRICATO
      costo 75.755,40 176.762,60
      f.do amm. 79.794,73 176.762,60
      residuo -4.039,33 0,00
ciao 

 Vi espongo un caso particolare, ma reale.
[...]
Non conosco la normativa se non per sentito dire,
comunque la vedo così:
Costo del complesso al netto Riv 345076-92558 = 252518
Fdo Ammto relativo al complesso 316910-36098 = 280812
Costo del Fabb 252518 * 70% + 92558 = 269320.6
Fdo Ammto Fabb 280812 *070% + 36098 = 232666
Costo Fisc Fabb 269320.6-232666 = 36654.6 (da ammortizz)
Costo del Terr 252518 * 30% = 75755
Fdo Ammto Terr 280812 * 30% = 84243.6
Costo Fisc Terr 75755  - 84243.6 = -8488.6 (da non ammortizzare
se positivo; da portare in aumento del Fdo Ammto Fabb se negativo)
Costo Fisc del Complesso
36654.6 - 8488.6 = 28166 (nuova maniera)
345076 - 316910 = 28166 (vecchia maniera)
Costo Fisc Fabb da ammortizz 36654.6 - 8488.6 = 28166
Costo Fisc del Terr = 0
Ti sarei grato mi indicassi la normativa onde poter verificare.
Bruno

 
di conseguenza
residuo compl.
62.773,33
rivalut.
56.460,38
netto riv.
6.312,95


 6.312,95
Aggiungo solo che il fabbricato, al netto della rivalutazione, avrebbe
completato l'ammortamento nel 2006, con la residua quota del 2,5%, che
verrà fiscalmente imputata al terreno e quindi sarà indeducibile nel 2006. 
 TERRENO FABBRICATO
      costo     75.755,40    176.762,60
      f.do amm. 69.442,45    176.762,60
      residuo    6.312,95          0,00
Tutto sommato il d.l. 223 non fa molti danni ;-)


Si hai ragione nel trascinare devo aver tolto il dito dal ctrl troppo 
velocemente.
Ora rifaccio i conteggi e riverifico
Ciao

Ok verificato e i conti tornano.
Ora però dovrò capire che pasticcio è stato fatto sugli ammortamenti di 
quell'immobile :-)
ciao 

 
Scusa, ma fino al 2005 i conteggi sembrano corretti.
Hai già eseguito gli ammortamnti per il 2006?


 Hai già eseguito gli ammortamnti per il 2006?
Aspetta ... quei conteggi sono solo un mio test (una mia proiezioine) per 
verificare se il fondo ammortamento che ho indicato nell'esempio iniziale 
fosse in qualche modo raggiungibile.
Invece così non è. Mi sembrava strano che fosse così elevato e infatti 
applicando il 3% al 31/12/05 il massimo a cui si arriva è 248.982.
Mentre il dato che ci hanno fatto avere è 316.910. Ma non è plausibile.
Dovrò verificare i dati.
Ciao

Scoperto il perché il valore del fondo ammortamento è così alto.
Gli ammortamenti sono iniziati nel 1987 e per i primi tre anni sono stati 
fatti ammortamenti anticipati del 15% (oltre agli ammortamenti ordinari).
Rifarò i conteggi per verificare l'andamento dell'ammortamento.
Ciao