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Titolo: IVA - Immobiliari di rivendita e cessione abitazioni

Prendo spunto da un articolo di oggi (20/11/06) sul sole 24 ore a pag. 28.
Gli articoli sono a firma di Renato Portale e Giuseppe Romano.
Leggendo i due articoli (soprattutto il secondo "Per chi fa rivendita 
l'indetraibilità non si alleggerisce") mi sembra che interpretino le nuove 
disposizioni (e quelle già presenti) in modo distorto.
Il problema, per riassumere, è questo.
Per le immobiliari di rivendita non è più detraibile, come in passato, l'iva 
sull'acquisto di immobili abitativi.
La successiva cessione è esente.
Dal tenore delle cose scritte dagli autori sembrerebbe che l'esenzione sia 
quella del n. 8-bis)/8-ter) dell'articolo 10.
Ciò comperterebbe anche l'applicazione del prorata su tutti gli altri 
acquisti, prorata che, per la presenza di operazioni esenti date dalla 
cessione degli immobili abitativi, sarebbe influenzato "negativamente".
Gli autori, giustamente, ritengono che ciò comporti una situazione 
"patologica" del sistema. Fanno riferimento ad un effetto amplificativo sul 
prorata, in quanto da una parte non può essere detratta l'iva sull'acquisto, 
dall'altra alla riduzione del prorata di detraibilità concorrerebbe anche la 
vendita esente dello stesso bene su cui non si è potuto effettuare la 
detrazione.
Per fare un esempio nell'anno X la società Beta, "immobiliare di rivendita", 
acquista due immobili. Uno abitativo (100.000+iva) ed uno commerciale 
(100.000+iva).
Registrano come acquisto detraibile solo l'iva dell'immobile commerciale 
(quindi 20.000). L'iva sull'acquisto dell'immobile abitativo è totalmente 
indetraibile.
Nello stesso anno i due immobili vengono venduti.
Quello abitativo a 120.000 esente iva
Quello commerciale a 120.000+ 24.000
Secondo gli autori, in considerazione del fatto che in quell'anno vi sono 
operazioni esenti 120.000 e operazioni imponibili 120.000 si ha un prorata 
di detraibilità pari al 50%.
Quindi sempre nell'anno X l'iva che risulterà detraibile sarà pari a 
20.000*50%=10.000
Però, a mio parere, sbagliano punto di vista.
Se per la immobiliare di rivendita l'acquisto dell'immobile abitativo è un 
acquisto oggettivamente indetraibile, e nel caso specifico TOTALMENTE 
indetraibile, la successiva cessione non è da inquadrare come cessione 
esente ex n. 8-bis)/8-ter) ma come esente art. 10, n. 27 quinquies.
E le cessioni esenti art. 10, n. 27 quinquies non entrano mai a far parte 
del calcolo del prorata pratrimoniale.
Si avrebbe, per rimanere nell'esempio precedente, che il prorata sarebbe 
pari al 100% con totale detraibilità dell'iva relativa ad un acquisto che ha 
dato luogo ad una successiva cessione imponibile.
Mentre, a fronte di un acquisto con iva totalmente indetraibile, si avrebbe 
una cessione esente art. 10, n. 27 quinquies.
A parte il problema di come sia scritto il n. 27quinquies è pacifico che 
tale numero si applichi a tutti i casi di acquisti con iva totalmente 
detraibile.
Perché nel caso specifico non dovrebbe essere così?
Perché i n. 8bis e 8ter dovrebbero essere "prevalenti"?
A me pare che l'interpretazione che veda applicabile in prima battuta il 27 
quinquies (applicabile a tutte le cessioni per l'iva non sia stata detratta) 
faccia venir meno le distorsioni che gli autori suppongono e ritengono di 
dover risolvere in via normativa prevedendo la possibilità, anche per le 
immobiliari di gestione, della tenuta della contabilità separata.
Credo che la cosa sia risolvibile in modo più semplice applicando i principi 
già fissati dalla normativa attuale e tenendo ben presente che la cessione 
di un bene per cui non si è detratta l'iva (accettiamo anche la sola ipotesi 
di iva totalmente indetrabile, come nel caso esaminato) è da considerarsi 
esente ex n. 27 quinquies.
Dove sbaglierei nel mio ragionamento?
Avete altri elementi?
ciao

Aggiungo quale ulteriore considerazione che gli autori ritengono che vi sia 
una sorta di disparità di trattamento con il caso di locazione in quanto per 
quel caso non è prevista l'indetraibilità dell'acquisto di immobili 
abitativi e per il fatto che è possibile tenere distitinte contabilità.
Direi che in questa ipotesi la scelta legislativa è giustificata in quanto 
l'affitto di immobili abitativi, non costituendo una cessione del bene a cui 
applicare il n. 27quinquies, porterebbe a quelle distorsioni (in pratica una 
doppia imposizione). Distorsione che viene evitata prevedendo la 
detraibilità e, se al contribuente conviene, la tenuta di una contabilità 
separata.
Però nel caso di cessione a risolvere i possibili problemi di doppia 
imposizione soccorre proprio il n. 27quinquies.


 L'argomento non è facile:
 il ragionamento che è stato fatto nei convegni è che l'art.10, 27 quinquies
andrebbe applicato a situazioni eccezionali e non ordinarie, diciamo casi
particolari nell'ambito di una attività.
  Con il tuo ragionamento andresti invece ad escludere dal prorata tutta
un'attività, quella dell'immobiliare di rivendita. Questa possibilità
diciamo che non "starebbe nel sistema" perchè elimineresti di fatto il
prorata.
  Questa è stata la spiegazione fornita in convegni interamente dedicati agli
immobili (Euroconference).
  Ciao.
  f.
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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

 immobili (Euroconference).
Se si fosse voluto che il n. 27quinquies trovasse applicazione in casi 
eccezionali allora si sarebbe dovuto prevedere la "generale detraibilità 
oggettiva" e non prevedere una "generale indetraibilità oggettiva" di 
acquisti effettuati (e necessari) per lo svolgimento di una certa attività.
Ma così non è. Il legislatore ha voluto prevedere una generale 
indetraibilità, la qual cosa deve coinvogere tutte le cessioni che 
riguardano quella generale indetraibilità.
Il n. 27 quinqies risulta applicabile in tutti quelle particolari ipotesi 
(che nel caso di specie è stato trasformato in generale ipotesi) per cui 
l'iva non è stata detratta.
Però, in tutti quei casi, diventa norma di applicazione generale e, ritengo, 
sopraordinata.
Dire che la non applicazione del prorata "non starebbe nel sistema" mi 
sembra poco corretto e soprattutto mi sembra non tener conto che si è di 
fronte ad una ipotesi "generale" di indetraibilità.
Proprio il sistema iva, che vuole evitare fenomeni di doppia imposizione, 
prevede che la cessione di beni per cui non si è potuto detrarre l'iva sia 
esente n. 27quinquies e proprio il sistema prevede che tali operazioni non 
concorrano a formare prorata.
Diversamente il sistema creerebbe una doppia imposizione e delle distorsioni 
inaccettabili.
Proprio per questo motivo l'Italia fu "costretta" ad inserire il n. 
27quinqies a partire dal 1998.
Quello che soprattutto mi preme sottolineare è che, a differenza di quanto 
ritengano i due autori, allo stato attuale della normativa la situazione da 
loro ipotizzata trovi una soluzione nel sistema iva che non porta alle 
distorsioni di cui dicono (e cioè all'applicazione sia della specifica 
indetraibilità che alla concorrenza alla determinazione del prorata della 
successiva cessione con ulteriore riduzione della detraibilità degli 
acquisti relativi ad altre attività imponibili/esenti per cui sia consentità 
la generale detraibilità oggettiva).
Allo stato attuale le cessioni delle abitazioni fatte dalle c.d. 
"immobiliari di rivendita" non possono che essere disciplinate con 
l'applicazione dell'art. 10, n. 27 quinquies.
Pena la disapplicazione di una norma che trova applicazione in tutti i casi 
di indetraibilità oggettiva previsti dall'art. 19-bis1.
Si può discutere se per un "intera attività" sia opportuno che tale 
risultato si ottenga con l'applicazione di una norma che è stata pensata per 
particolari ipotesi di indetraibilità.
Ma questo giudizio riguarda in prima battuta l'opportunità di prevedere una 
generale indetraibilità per un certo tipo di acquisto effettuato da un 
soggetto che svolge, poi, come ordinaria attività la cessione di quel bene 
per cui è stata prevista l'oggettiva indetraibilità.
Se l'ipotesi di indetraibilità per una certa attività non è più "eccezionale 
e non ordinaria", ma "normale e ordinaria" anche la norma di esenzione 
prevista dal n. 27quinquies diviene, in quell'ipotesi, di applicazione 
generale.
Se il legislatore vorrà far venire meno questa situazione dovrà ripristinare 
la generale detraibilità per l'acquisto degli immobili abitativi.
Ma se si manterrà questa generale indetraibilità non si potrà pensare di far 
confluire le cessioni di quei beni tra le operazioni che concorrono a 
determinare (diminuendolo) il prorata di detraibilità, non riconoscendo, in 
primis, a tali cessioni la natura di esenti ex art. 10 n. 27quinquies.
ciao 

Aggiungo che lo scopo della norma che prevede che nel prorata di 
detraibilità non rientrino le operazioni esenti ex art. 10, n. 27 quinquies 
e nn. da 1 a 9 nelle ipotesi che tali operazioni non rientrino nell'oggetto 
o che siano accessorie è stato previsto proprio per evitare le distorsioni 
che i due autori rilevano.
In tutti quei casi si è di fronte ad una specifica indetraibilità dei 
relativi acquisti. Le successive cessioni non devono influenzare il prorata 
per non creare distorsioni date dal fatto che da una parte non vi è stata 
una analitica detraibilità e dall'altra vi sarebbe una "generale" 
indetraibilità dovuta alla riduzione del prorata di detraibilità generale.
Quindi il "sistema" iva vuole evitare questo tipo di distorsioni.
Si impone allora, nel caso in questione, una interpretazione sistematica che 
porti ad eliminare le distorsioni che potrebbero formarsi interpretando in 
modo diverso le disposizioni di cui stiamo discutendo.


   Naturalmente premesso che ho riportato quanto affermato in convegni
specifici,
   premesso che è un passaggio delicato,
   ritengo che abbia ragione tu.
   E' un discorso logico e riferito all'Iva che rimane uno dei pochi ambiti del
diritto tributario nei quali vi è una certa coerenza, logicità, ecc.
    Secondo me e' sostenibile.
    Complimenti e ciao.


   premesso che è un passaggio delicato,
Certamente, non voleva essere un "attacco personale" alle tue opinioni. 
Anche se i miei interventi spesso sono un po' crudi ;-)  ... hai fatto bene 
a postare quanto appreso dai corsi, a prescindere dalla condivisibilità o 
meno da parte di ciascuno di noi. Così c'è materiale su cui ragionare.
ciao

E ti pareva....
comprese le ragioni del collega....
Avrei preferito avere qualche tempo per vedere come si muoveva il sistema...
Caso:
Società immobiliare A ha acquistato ad agosto 2006 un immobile da, un
privato, costituitto da più unità immobiliari tutte uso civile abitazione,
ci ha fatto una manutenzione ordinaria (iva oggettivamente ordinaria),
1) Vende esente art.10-8bis. Problema del prorata;
2) Vende esente art.10-quinquies. Senza il problema del prorata.
Tra la soluzione 1) e 2) ci sta la differenza di Euro 50.000.
Gli atti "naturalmente" verranno "fatti" antro fine anno.
Bella rottura di scatole.


Le spese di manutenzione sono oggettivamente indetraibili in quanto la lett. 
i) prevede l'indetraibilità non solo per l'iva relativa all'acquisto ma 
anche alle manutenzioni.
In base al mio modo di interpretare la cessione è, e rimane, esente n. 
27quinquies.
ciao 

f. ha scritto:
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


Io ho un caso molto simile al tuo, e concordo con  quello che ha detto
casanmaner.
Siccome sono state tolte le parole "o la rivendita" dall'art. 19 bis 1
lett. i l'iva sulle manutenzioni diventa indetraibile oggettivamente,
pertanto la successiva cessione del fabbricato è art. 10 27 quinquies.
Che ne pensi?
Ciao
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 anche alle manutenzioni.
   Certo, dove ho scritto "(iva oggettivamente ordinaria)", intendevo dire "iva
oggettivamente indetraibile",
   l'immobile è stato acquistato da privato, quindi no iva,
   manutenzione ordinaria, iva indetraibile,
   cessione in esenzione 10-quinquies no pro-rata.
   Non mi sono detratto l'iva sulla manutenzione,
   non ho "inquinato" altra iva sugli acquisti relativa a "cantieri nuove
costruzioni, ristrutturazioni" che rimane detraibile al 100%.
   Ciao.



  Dipende dal cliente, in questo caso seguo questa tesi...
  Ciao.
