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Titolo: parere.-

Una software house costituita nel 1994 che, come recita lo statuto, 
"...potrà svolgere tutte le operazioni .....immobiliari ritenute necessarie 
e utili per il conseguimento dell'oggetto sociale".
La società ha acquistato nel 1997 un immobile su due piani (rialzato e 
seminterrato) per ufficio censito C3, pagando sull'immobile IVA del 20% che 
ha già completamente recuperato.
Da allora la società utilizza direttamente l'immobile come ufficio.
Dal 2001 ha affittato a d un'altra società srl il piano rialzato
Ora la società ha intenzione d' acquistare un altro immobile in costruzione 
C3 ove sii trasferiremo nella primavera del 2007.
Nel frattempo la ha  messo in vendita l'ufficio
In sei mesi ha ricevuto una sola offerta seria che prevede:
1) I potenziali acquirenti sono dei privati (pittori che utilizzerebbero il 
PR per l'abitazione ed il PS per lo studio)
2) La società si rende disponibile (a spese degli acquirenti) a richiedere 
il cambio di destinazione d'uso da C3 ad abitativo.
3) Nel caso il cambio di destinazione d'uso fosse concesso gli acquirenti 
acquisterebbero con IVA al 4% come prima casa
In sintesi
a) La società ha  acquistato l'ufficio con IVA al 20% che ha completamente 
recuperato
b) La società effettuerà un cambio di destinazione d'uso da C3 a abitativo
c) La socierà venderà con IVA al 4% a acquirenti privati che acquistano come 
prima casa.
E' possibile fare una operazione del genere o si prefigura una elusione di 
IVA ?
Che ne pensate?
Roberto Cattivelli 

 Roberto Cattivelli
Secondo me, l'operazione non è proprio giusta. L'immobile acquistato,
naturalmente, è un bene strumentale per l'esercizio dell'attività d'impresa.
Tale strumentalità può derivare da caratteristiche intrinseche del bene, a
prescindere dalle sue modalità di utilizzo (c.d. "strumentalità per
 natura"), ovvero dall'uso che in concreto l'impresa fa del bene (c.d.
"strumentalità per destinazione"). Gli immobili strumentali sono quelli
catastalmente classificati nelle categorie A/10, B, C, D, E a prescindere
dall'utilizzo che ne viene fatto, ovvero quelli catastalmente classificati
nella categoria A (esclusi gli A/10), a condizione che siano direttamente
utilizzati in via esclusiva dall'impresa nell'esercizio della propria
attività e in bilancio vanno iscritti nell'attivo tra le immobilizzazioni.
Sono passibili di generare proventi sia sotto forma di plusvalenze da
alienazione, sia sotto forma di fitti attivi. Nel momento in cui la società
effettuerà un cambiamento di destinazione d'uso, l'immobile non sarà più
strumentale, ma rappresenterà un bene patrimoniale, cioè un bene che non
sarà più per l'impresa nè un bene merce, nè un bene strumentale.
Le cessioni e le locazioni di immobili verso corrispettivo effettuate nell'
ambito dell'esercizio dell'attività di impresa costituiscono operazioni
imponibili ai fini IVA, ai sensi dell'art. 1 del DPR 633/72. Tuttavia, l'
art. 10 co. 1 del DPR 633/72 prevede ai numeri 8) e 8-bis) il regime di
esenzione da IVA per le cessioni di fabbricati a destinazione abitativa
(ossia individuati nella categoria catastale A, esclusi gli A/10) che non
costituiscono immobili merce per l'impresa. Ai sensi dell'art. 40 del DPR
131/86 (Testo Unico in materia di imposta di registro), le operazioni di
locazione e cessione di immobili, per le quali vige il regime di esenzione
da IVA ex art. 10 co. 1 lett. 8) e 8-bis) del DPR 633/72, scontano l'imposta
di registro in misura proporzionale, nelle misure previste dalla Tariffa
allegata al citato DPR 131/86.
Quindi, se ricorrono tutti i requisiti per poter beneficiare dell'aliquota
"agevolazione prima casa", l'atto di trasferimento è soggetto all'imposta di
registro del 3% + ipotecarie e catastali in misura fissa.
Ciao e buon lavoro
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista

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Grazie.
Roberto Cattivelli