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Titolo: assegnazione immobile a un socio???

Vi siete già cimentati?
 
Io ho il caso di una srl che vorrebbe assegnare a uno dei due soci un 
ufficio A/10 fino a poco tempo fa locato.
L'intenzione è quello di farselo assegnare, trasformarlo in abitativo e 
affittarlo come persona fisica.
 
 
Srl non di comodo.
I soci sono marito e moglie....
Se si effettuasse cessione agevolata....a parte le formalità notarili, 
l'imposta sostitutive etc. il socio che COMPERA l'immobile paga la sua 
fattura con iva e finisce così (LASCIO DA PARTE CALCOLI E MODALITà DI 
CONTABILIZZAZIONE).
La cosa è ABBASTANZA chiara e mi va bene.
 
 
Poniamo invece che lo si voglia ASSEGNARE.
Si tratta di fattispecie che non ho mai seguito e qui ho diversi dubbi.
In pratica l'assemblea ordinaria si riunisce e delibera l'assegnazione a 
un solo socio attingendo dalle riserve (in questo caso ampiamente 
disponibili).
Formalità notarili e di imposta sostitutiva rimangono identiche.
Al socio viene comunque emessa fattura + iva che a questo punto....SE HO 
CAPITO BENE...pagherebbe solo limitatamente all'iva mentre la parte 
restante va a chiudersi con la riduzione delle riserve disponibili giusto?
 
In tutto questo meccanismo però c'è ALMENO una cosa che mi stona. VA 
BENE che l'assemblea approva la distribuzione a un solo socio ma 
possibile che la società si IMPOVERISCA di un immobile attingendo da 
riserve disponibili e che l'altro socio, quello NON assegnatario, non 
abbia nulla in cambio?
 
Infatti se funzionasse così mentre un socio si CIUCCIA l'immobile 
l'altro vede la propria partecipazione diminuita in termini di valore...
 
 
POSSIBILE? Dove incespico?

 restante va a chiudersi con la riduzione delle riserve disponibili giusto?
 
 
Riduzione della sola quota di riserva del socio assegnatario ed aumento
delle quote di riserva degli altri soci.
 


Che all'altro socio devi distribuire utili e/o riserve di capitali corrispondenti.


Non è possibile.
L'assengazione fa fatta pro quota a tutti i soci, così come venisse fatta una distribuzione di utili o restituzione di riserve di capitali o capitale sociale.

 Che all'altro socio devi distribuire utili e/o riserve di capitali corrispondenti.
 
Non equivale a cio' che avevo detto nel post sopra ?


 
 
....mi pareva strano.
Visto che i tipi sono marito e moglie forse è meglio proporre di 
cointestare l'immobile con assegnazione proporzionale alle loro 
partecipazioni....altrimenti faccio una cessione con pagamento del 
corrispettivo e stop.
 
 

>
 
Parlando di numeri....
L'immobile in questione ha un valore catastale di euro 96.000.
Il valore fiscale residuo è pari a 110.000
Il valore di mercato sarà intorno ai 200.000 euro.
 
Se la società vendesse al socio l'immobile a 140.000 euro si procederà così:
 
per il calcolo dell'imposta sostitutiva 140.000 - 110.000 = 
30.000..quindi paga 2400 euro.
 
La fattura al socio sarà invece di 140.000 + 30800 (iva).
 
Corretto?
 
In pratica il costo vivo tra società e socio (escluso il notaio) si 
riassume i 2400 euro di sostitutiva e 30800 di iva?
 


 
 
Ho rispolverato il rogito di acquisto di questo A10 e vedo che all'epoca 
venne acquistato da privato come A/3 (quindi in imposta di registro)e 
subito variato in a/10.
 
Ora la vendita dell'A/10 rimane comunque in iva giusto? Il fatto che 
all'epoca venne acquistato come abitativo non cambia nulla?
 


No.
Hai mai visto una distribuzione di utili/riserve ad un solo socio?


Domanda.
La società ha solo acquistato ed effettuato il cambio d'uso senza lavori (o con lavori da più di 5 anni)?
 
Adesso è un immobile strumentale.
 
Non converrebbe l'assegnazione/cessione esente con imposte di registro e ipocatastali fisse (200+200+200)?
 
Se poi non c'è stata iva detratta, dici che è stato acquistato da un privato, o c'è stata iva detratta su lavori successivi ma sono passati i 10 anni non si avrebbe nemmeno la rettifica iva.

Il giorno giovedì 7 luglio 2016 12:09:38 UTC+2, GiorgioB ha scritto:

In caso di assegnazione avendo acquistato da privato non c'è IVA (operazione fuori campo).
In caso di vendita occorrerà fare attenzione alla data di acquisto, alla "natura" dell'impresa e se sono stati fatti lavori sull'immobile oggetto di compravendita. Leggiti la circolare n. 22/2013 per farti una rapida idea (ci sono delle tabelle esemplificative).

 Il valore fiscale residuo è pari a 110.000
 
Cosa intendi per valore fiscale residuo ?
Il valore non ammortizzato dell'immobile ?


 
 
L'immobile è stato acquistato nel 1994.
 
grazie al tuo suggerimento ho googellato e ho trovato questo:
 
http://www.ecnews.it/fisco-lavoro/estromissione-assegnazione-immobili-agevolazioni-iva-regime
 
 
 
In particolare mi piace la parte dove si asserisce che....
 
 
"Evidentemente, se il bene è stato acquistato / costruito da più di 10 anni (situazione che normalmente si presenta), non si innesca alcuna rettifica della detrazione: la cessione esente risulterebbe quindi del tutto indolore sotto il profilo della detrazione dell’imposta (pertanto estremamente vantaggiosa)."
 
 
In pratica nel caso di specie sarebbe possibile pagare una stupidata sulla plusvalenza....poi 200+200+200 e manco patire nulla sotto l'aspetto iva? L'immobiliare in questione su altri immobili ha di recente speso una vagonata di soldi in ristrutturazioni! Ci vogio quindi andare coi piedi di piombo!
 

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Si...quello.

In merito all'ipototecaria e catastali....non dovrebbero essere pari al 3+1 ? L'impresa acquisto' l'abitativo e lo trasformo' in a10 con piccole modifiche (ci ando' uno studio medico). Dopo 22 anni lo cede a un socio....rientra nel 200 fisso per tutte le imposte o scatta il proporzionale per ipotecaria e catastali?

Si tratta comunque di srl immobiliare di gestione....gli immobili non li costruisce. Li compera e qualche volta li ristruttura (i lavori li fa fare ad altri) prima di locarli.

 In merito all'ipototecaria e catastali....non dovrebbero essere pari al 3+1 ? L'impresa acquisto' l'abitativo e lo trasformo' in a10 con piccole modifiche (ci ando' uno studio medico). Dopo 22 anni lo cede a un socio....rientra nel 200 fisso per tutte le imposte o scatta il proporzionale per ipotecaria e catastali?
 
Direi che dovresti almeno leggerti il testo normativo specifico di questa agevolazione ;-)