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Titolo: Consiglio su contenzioso tributario

Salve a tutti!
sto gestendo un ricorso in primo grado su un avviso di accertamento 
(classico) dove l'AdE contesta il valore di una compravendita di un 
immobile commerciale avvenuto tra una persona fisica e una società.
La persona fisica (parte venditrice) aveva richiesto una perizia giurata 
di un geometra e su quel valore ha venduto l'immobile alla società 
acquirente.
L'Ade ha usato i suoi indicatori matematici ed ha basato l'accertamento 
su quei valori. Nel suo ricorso contesta la perizia adducendo che non 
risponde a corretti parametri, che i metodi usati in perizia non sono 
condivisibili, che non è stata prodotta sufficiente documentazione 
fotografica o probatoria ecc... senza però produrre alcuna controperizia 
oppure contestarla in via più ufficiale (tipo querela di falso dato che 
la perizia è giurata).
 
Questa la sommaria situazione; il consiglio che vi chiedo è questo:
tra venditore ed acquirente corre rapporto di parentela; la venditrice è 
madre dell'amministratore-socio della società parte acquirente. Fermo 
restando che le parti restano sempre due soggetti estranei, potrei usare 
con successo in commissione questo dettaglio per dire che il prezzo di 
vendita è "influenzato" anche da questo fattore (madre-figlio) quindi un 
po' fuori dalla normale condizione di mercato oppure rischio di tirarmi 
una zappa sui piedi e quindi meglio tacere dato che nessuno lo ancora 
tirato fuori?
 
Grazie per l'aiuto.
Gionata B.

 tirato fuori?
 
Secondo me non aiuta. anzi
 

 Gionata B.
 
No, in quanto il valore è quello "in comune commercio".
Piuttosto, da quanto riporti, mi sembra che sia totalmente assente la motivazione: ok "smontare" la tua perizia, ma l'AdE che elementi porta a sostegno della propria tesi? L'onere della prova è a suo carico.

 Piuttosto, da quanto riporti, mi sembra che sia totalmente assente la motivazione: ok "smontare" la tua perizia, ma l'AdE che elementi porta a sostegno della propria tesi? L'onere della prova è a suo carico.
 
Questi accertamenti sono rognosissimi. Sicuramente avranno diverse 
"prove" a loro favore, quali possono essere perizie elaborate 
direttamente dall'Ag. Territorio, oppure calcoli su coefficienti OMI 
oppure il confronto con altri atti recenti registrati nella stessa zona. 
(visti tutti)
Purtroppo l'ufficio ha a disposizione una marea di strumenti ed è 
difficile scamparla. Per smontarli bisogna avere prove concrete.
Di solito è meglio trovare un accordo in adesione.
 

 "prove" a loro favore
 
Sì, ok. Questa è la normalità, ma a quanto ci ha riferito Vegeta, sembra che la sola motivazione sia nella contestazione del valore di perizia. Per poter cercare di dargli qualche aiuto dovremmo sapere a grandi linee su che basi è stato determinato il valore in comune commercio.
Ciao

 Sì, ok. Questa è la normalità, ma a quanto ci ha riferito Vegeta,........
 
Eccomi....
L'AdE si fa forza del suo metodo il quale è dettato dall'art. 51 comma 3 
DPR 131/86 cioè il "reddito netto degli immobili capitalizzato al tasso 
applicato per gli investimenti immobiliari".
Dato che l'immobile in oggetto è locato l'AdE ha "scelto" questo metodo 
dato che l'art. 51 gli concede questa possibilità.
La mia perizia giurata, pur rientrando nelle casistiche di metodi 
previsti dall'art. 51 comma 3 DPR 131/86 (praticamente il metodo 
precedente!!!!!), per l'AdE è motivo di contestazione e lo fa sostenendo 
la sua "sacra e asettica" tesi che non risponde certamente ai normali 
valori di mercato che tutti noi sappiamo quali sono....
In contenzioso dunque ci scontreremo su certezza del diritto, e sulla 
correttezza del metodo usato dal contribuente dato che la perizia 
giurata è prevista dallo stesso articolo che loro usano per 
l'accertamento e dunque non la possono disconoscere totalmente.
 


 
Proprio lei.... e vedessi come sono convinti!
 

 
 
"Vegeta®"  ha scritto nel messaggio news:mv0hk5$5j0$1...@speranza.aioe.org...
 
Salve a tutti!
sto gestendo un ricorso in primo grado su un avviso di accertamento
(classico) dove l'AdE contesta il valore di una compravendita di un
immobile commerciale avvenuto tra una persona fisica e una società.
 
 
 
Non voglio mettere becco sul ricorso ma posso dire che il semplice fatto che 
per vendere un immobile a una società si vada a far redigere una perizia 
giurata mi pare indicatore che forse-forse qualche cosa sotto-sotto veniva 
combinato.
Sono diffidente per natura ed è pacifico che questo ragionamento in sede di 
ricorso non dovrebbe venir preso in considerazione minimamente dalla 
commissione...però credo che il dubbio possa insorgere e questo non giova 
alla sentenza.
 
La società acquirente non è in qualche modo...magari 
parallelamente....riconducibile al venditore? Mi pare il comportamento di 
uno che sapendo di farla "sporca" cerchi proprio di pararsi il deretano! 
 
 
---
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L'AdE ha applicato il coefficiente che gli deriva prendendo la locazione 
annuale presente sul fabbricato oggetto della compravendita.
In pratica:
A)  Valore medio OMI del periodo fissato per le locazioni: € 112,80
B)  Valore medio di mercato OMI del periodo: € 2.050,00
da qui:
r)  Tasso medio investimenti: (B/A)*100 = 5,5%
R) Locazione € 6.000,00 annui
infine:
V = R/r Valore accertato: 109.000,00
 
Dichiarato: 60.000,00
Differenza 49.000,00
 
Dall'altra parte perizia giurata dove si attesta un valore di € 
50.000,00 attribuibile alle condizioni dell'immobile, all'ubicazione e 
ad altri fattori che l'AdE non gradisce e contesta nelle sue 
controdeduzioni.
 
Questo è quanto.
L'unico fattore che magari poteva andare al di là della "prassi" del 
mercato era il legame tra madre e figlio ma se, come intuisco, è peggio, 
proseguo per la strada normale.
 
 
 
 
 

 controdeduzioni.
 
Purtroppo questo tipo di presunzione è tra le più insidiose. Ti posso dire per esperienza che raramente la Commissione Tributaria potrà dà piena ragione ad una parte. 99 volte su 100 decide di non decidere prendendo dei valori intermedi tra quelli dichiarati e quelli accertati.
 
Tuttavia nel tuo caso specifico ritengo che tu abbia buone argomentazioni da spendere ed in particolare:
- l'ufficio, pur non "dichiarandolo", sta basando il suo accertamento SOLO sui valori OMI, in quanto i valori (prezzo al mq) sono basati SOLO sui dati OMI. Cosa pacificatamente inammissabile. Ben diverso sarebbe stato la quantificazione del rendimento basandosi su listini immobiliari, su contratti di locazioni registrati relativi a beni immobili similari nella medesima zona, ecc...;
- inoltre l'ufficio basa le sue stime su una serie di presunzioni a catena, la cui ammissibilità è fortemente in dubbio (almeno secondo l'orientamento giurisprudenziale maggioritario): sono presunti i valori OMI relativi al prezzo al mq ed alla rendita al MQ (NON possono essere considerati certo fatti noti specificatamente attribuibili all'immobile) ed il tasso di rendimento è un valore presunto, fondato su altri valori presunti. L'unico fatto noto è il canone di locazione;
- gli immobili locati valgono circa il 25/40% in meno di quelli non locati. Il valore in comune commercio determinato dall'ufficio doveva essere adeguatamente ridotto;
- se possibile cercherei di rafforzare ulteriormente le tue ragioni portando listini immobiliari ed atti di compravendita delle medesima zona (se fanno il tuo gioco).
 
Non concordo, infine, con quanto affermato da GiorgioB: a mio avviso la perizia giurata può rivelarsi utile e sicuramente avrà comunque un peso nella decisione dei giudici.
 
Ciao
 
 


 
 
Prova a dimostrare, magari con un'altra perizia, che i valori delle 
locazioni, al momento della compravendita, erano più bassi di quando fu 
fatto il contratto di locazione dell'immobile ceduto.
 


Infatti il contenzioso verterà proprio su queste argomentazioni.
Avevo solo il dubbio se era il caso di sollevare, in sede di pubblica 
trattazione, il legame di parentela. Ma decisamente no!!
 
Grazie comunque a tutti per i vostri preziosi contributi. Vi farò sapere 
come andrà a finire. :-)
 
Gionata B.