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Titolo: Vendita Ufficio con Partita IVA chiusa

Salve vorrei porvi un quesito
Nel 2004 avevo una ditta individuale per attività informatica.
In quell'anno ho acquistato un immobile categoria A/10 con relativa
fattura emessami dal costruttore.
Nel 2005 tale partita iva è stata chiusa perchè non avevo più lavoro
ed adesso ho la necessità di rivendere l'immobile.
Sareste così gentili da aiutarmi a capire quali sono i miei obblighi e
quanto dovrei pagare come plusvalenza? (12.50; 20; 0)
Per non pagare la plusvalenza potrei effettuare una donazione ad un
pensionato (miei genitori) e poi si rivende a suo nome?
Vi ringrazio in anticipo per la comprensione.
Un saluto a tutti,
Mario


hai " scaricato"  la iva recuperata nel 2004 ( sel'hai recuperata
registrando la fattura di acquisto) tramite l'autoconsumo realizzato
nel 2005 ?
st

 st
la fattura di acquisto è stata registrata constestualmente
all'acquisto ed ho "scaricato" l' IVA nel 2004; scusami l'ignoranza non
capisco che intendi per autoconsumo!

 capisco che intendi per autoconsumo!
A benon!!! .... Quando hai cessato l'attività avresti dovuto autofatturare 
tutti i beni "dedicati" all'attività professionale e di cui, negli anni 
passati avevi detratto l'iva.
In pratica è come se, ai fini iva, tu avessi ceduto a te stesso "privato" i 
beni. Avresti quindi dovuto fatturarli, con applicazione dell'iva, a te 
stesso al valore normale che i beni avevno al momento dell'estromissione 
dall'attività professionale.
E quell'iva avrebbe dovuto concorrere alla liquidazione iva con relativo 
versamento del debito che ne sarebbe derivato.
Per quanto riguarda la plusvalenza se, come immagino, la tua fosse 
un'attività di lavoro autonomo professionale (e non un'attività d'impresa), 
l'estromissione non avrebbe concorso a formare reddito imponibile.
Si porrebbe comunque il problema che la successiva cessione a titolo di 
"privato" sarebbe comunque effettuata entro i cinque anni dall'acquisto 
dell'immobile. Ciò comporterebbe la tassazione quale reddito diverso ex art. 
67, c. 1, lett. b) del Tuir.
Ci sarebbe da chiedersi se tale norma trovi applicazione anche in questo 
caso particolare in cui l'immobile è stato acquistato nell'ambito 
dell'attività professionale e poi estromesso dalla stessa, considerato che 
una eventuale cessione dello stesso a terzi, effettuata in costanza di 
attività professionale, non avrebbe dato luogo a plusvalenze tassabili.
Riterrei di sì, ma è una considerazione fatta al volo che dovrei 
approfondire.
ciao 

 capisco che intendi per autoconsumo!
a questo punto, visto quel che ti ha già detto casanmaner (
accidenti...che razza di nick!)
e con il quale concordo in pieno, non ti resta che :
1 - sparare al tuo commercialista ( ce l'hai vero? o sei autodidatta?)
2 - rivedere tutto il 2005 e rifare conteggi ed unico ( con dich. iva)
anche se tardivo.
ciao
stunat

ed adesso ho la necessità di rivendere l'immobile.
non ha capito se ti sei già rifatturato l'immobile (con iva), ma presumo di sì altrimenti non avresti "chiuso". se lo
rivendi come persona fisica, devi considerare il quinquennio dall'acquisto e vedere se il prezzo di cessione è maggiore
di quello di acquisto
saluti
--
sntf
sntf AT 
czg.it

attività professionale, non avrebbe dato luogo a plusvalenze tassabili.
Forse ho capito male, ma vuoi dire che se avessi avuto la partita iva
ancora aperta avrei potuto rivendere l'immobile senza pagare la
plusvalenza?
Ciao,
Mario

 Mario
tutto oramai genera plusvalenza tassabile.
quindi nel tuo caso -  vendi e determina la plusvalenza.
( prezzo di vendita meno eventuali costi di vendita e meno imponibile
da autoconsumo)
( l'eventuale minusvalenza o plusvalenza precedente dichiarata in unico
2006 quadro di impresa, se era impresa)
attualmente, per il 2005 ,  è il rigo RL5 di unico 2006.
userai l'identico rigo relativo ai redditi art 67 lettera b tuir di
unico di quando venderai.
ciao
st

 st
Se però lascio passare 5 anni dalla data di acquisto prima di
rivenderlo, questa plusvalenza (12,5 o 20% che sia) non è più dovuta,
vero? oppure ho capito male...
Ciao,
Mario

 st
Se però lascio passare 5 anni dalla data di acquisto prima di


 Mario
la prima plus/minusvalenza l'hai determinata al momento
dell'autoconsumo
con la autofatturazione.
la seconda plusvalenza la dereminerai secondo l'art67Tuir " cinque anni
dall'acquisto" che io interpreto 5 anni "dalla tua autofatturazione" .
ciao
st

 st
Scusa, stunat, un ultimo dubbio. Ma l'autofattura l'avrei potuta
effettuare anche se avessi deciso di continuare l'attività e quindi
lasciare aperta la Partita IVA?
Grazie di tutto,
Mario

 st
Scusa, stunat, un ultimo dubbio. Ma l'autofattura l'avrei potuta


 Mario
autofattura = cessione del bene a se stesso.
quindi se decidevi di estromettere il bene dall'impresa
perchè lo ritenevi destinato all'utilizzo personale e privato
direi proprio di si.
paghi la iva ( di fatto : la restituisci) e tutto torna,
Fra l'altro forse non avevi convenienza ad effettuare
ammortamenti poichè il valore sarebbe aumentato nel tempo, il costo
storico si sarebbe abbassato per effetto degli ammortamenti, quindi un
aumento verticale della plusvalenza
"sommersa" negli anni.
Ti saresti poi tragicamente accorto dell' errore di impostazione
iniziale
al momento della vendita finale o della cessazione della attività di
impresa.
ciao, esco.
stunat

 plusvalenza?
Se la tua attività fosse stata di lavoro autonomo (e non d'impresa) la 
cessione dei beni strumentali (tra cui l'immobile) non avrebbe creato 
reddito imponibile.
Ora come ora, se non hai necessità e se la plusvalenza è molto alta, ritengo 
che la soluzione più tranquilla sia quella di attendere i cinque anni.
A differenza di Stunat, però, ritengo che i cinque anni vadano conteggiati 
dalla data di acquisto e non dalla autofatturazione.
ciao

 ciao
PUò essere, ma, viste le incertezze del tutto, voglio stare dalla
parte dei bottoni.
;-))) ciao
st

dalla data di acquisto e non dalla autofatturazione.
Concordo; l'autofatturazione è fattispecie rilevante solo ai fini IVA; per le
dirette non cambia la titolarità del bene e non si interrompe certo il possesso,
che resta sempre in capo alla persona fisica.
Ciao
Conte Oliver (che NON risponde in privato)
(togli le scarpe per scrivermi in e-mail)

Volevo ringraziare pubblicamente tutti coloro che mi hanno aiutato a
uscire, almeno credo, da questa situazione intricata.
Allo stato delle cose mi sa che mi conviene aspettare che scadano i 5
anni.
Che poi 'sta benedetta plusvalenza da pagare entro i 5 anni come
privato è ancora al 12,50% o è arrivata al 20% come mi hanno detto
diversi agenti immobiliari contattati per l'occasione?
E se è arrivata al 20% in quale finanaziaria è stato approvato
l'aumento?.
Un abbraccio a tutti e grazie ancora.
Mario
Conte Oliver ha scritto:
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