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Titolo: leverage - indebitamento ottimale?

Come posso capire qual'e' l'indebitamento (bancario) ottimale in una s.n.c.
del tipo sotto indicato? Quali sono le voci da prendere in considerazione?
Le ultime novità fiscali mi hanno un po' spiazzato.
La situazione di alcune voci del CE é:
Oggetto: società che loca immobili
Vendite                     65
utile es.                     17
tax debito c/c            8% (oppure meno in caso di concessione di mutuo)
il socio di riferimento (a cui andranno imputati gli utili) ha un reddito
annuo di circa 130;
capisco che con questi pochi dati é difficile dare una risposta, ma mi
accontenterò di sapere se è vantaggioso indebitarsi in banca e reinvestire
le somme così liberate in attività immobiliari.
Non cerco una risposta necessariamente numerica.
Grazie a chi tenterà di comprendere la mia domanda.

Umh, sono solito suddividere l'investimento speculativo dall'investimento "
a reddito " anche se entrambi possono riguardare l'immobile. ( Speculativo:
cerchi di comprare al meglio, per rivendere fra uno/tre anni al meglio; a
reddito: indipendentemente da come compro curo l'aspetto resa su l'impegno -
affitto - )
Quando mi impegno su una speculazione cerco, nei limiti del possibile, ma è
sempre soggettivo, di non ricorrere al debito il cui costo ( scoperto a
breve ) in diversi casi limita notevolmente il risultato dell'investimento
stesso.
Il discorso, per quanto mi riguarda, cambia per l'investimento a reddito,
nel qual caso ricorro sempre al classico indebitamento a lungo, vedi mutuo,
il limite di tale indebitamento mi è dato dalla resa stessa ( canone di
locazione ). In parole povere:
se l'immobiliare incassa 1.000.000 di affitto al mese mi indebito per lire
100.000.000 in dieci anni, perchè è quanto mi " costerà " al mese ( capitale
+ interessi ) il prestito acceso.
In linea di massima uso questo modus operandi, chiaramente le variabili sono
soggettive e sono date  dal tipo di società che gestisci, come sono
predisposti i soci a certe idee, quali sono le loro situazioni economiche
personali, le loro idee sull'investimento  ecc. ecc.
Con un simile ragionamento capisci bene che di fatto il cliente deve far
finta di non aver investito niente per dieci anni e che solo allora vedrà i
risultati, ma se fosse una persona capace e motivata è facile farle capire
che in tal modo liberi il massimo delle risorse impegnate globalmente per
l'investimento,  potendole destinare cosi' ad altri impieghi.
Fammi sapere cosa ne pensi, poichè sono molto interessato, dato che
attualmente seguo una ventina di societa' immobiliari sono sempre alla
ricerca di opinioni e comportamenti attinenti la loro gestione e i loro
impegni,
Ciao, Giacomo
( quanto espresso è da considerarsi un parere personale )
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Investimento speculativo:
mi sembra plausibile cio' che dici finchè questo si limita ad una o più
operazioni indipendenti.
Per ciò che attiene una società (snc) probabilmente la cosa migliore era
avere un utile/perdita pari a zero e investire le risorse liberate (da un
mutuo con un basso tasso) in altri immobili "a reddito" (oppure in
investimenti piu' redditizi).
Questo non porterebbe cash ai soci che pero' vedrebbero salire il loro
patrimonio immobiliare con il piu' alto tax di crescita possibile data la
situazione finanziaria della società. Non conoscendo bene il meccanismo
dell'Irap (non sono commercialista), credo che cio' che affermo sopra, oggi,
non sia piu' del tutto vero; dalla sua introduzione le società pagano anche
se non hanno reddito; l'irap e' un imposta patrimoniale in quanto attinge
dal patrimonio.
Ora mi chiedo: quanto si è modificata la situazione ante Irap?
Mirko Gervasoni

> Ora mi chiedo: quanto si è modificata la situazione ante Irap?
Scusa, ma non comprendo molto bene la domanda, comunque generalmente in una
societa' immobiliare ( che si presume senza dipendenti e che non corrisponda
compensi all'
amm.re
 ) l'IRAP incide su una base imponibile formata da utile
( se presente ! ) + interessi passivi ( di qualsiasi provenienza C/C o
mutuo ) - ICI
Precedentemente l'IRAP, in una situazione ideale come quella suesposta,
avresti " risparmiato " circa il 4.25% degli interessi passivi.
Ciao,
Rag. Giacomo Gazzari
( quanto espresso è da considerarsi un parere personale )
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