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Titolo: Immobile strumentale persona fisica

Domanda: se intesto un A/10 a tizio (70%) e papà di tizio (30%) e poi lo concedo in locazione alla ditta individuale di Tizio (impresa, non professionista) che lo usa per sede/ufficio , rischio che l'ADE possa attrarlo tra i beni di impresa come se fosse 100% a nome Tizio? 
Sappiamo che nel caso di immobili strumentali usati per l'esercizio di impresa vige questo automatismo, ma per un cointestato?
Grazie
Fulcap

 Sappiamo che nel caso di immobili strumentali usati per l'esercizio di impresa vige questo automatismo, ma per un cointestato? 
Per le persone fisiche non vi è alcun "automatismo".
Se l'immobile non è caricato in inventario (o nel registro beni strumentali in caso di semplificata) l'immobile non è strumentale anche se utilizzato effettivamente nell'attività.
Poi sulla questione locazione potrebbero aprirsi degli scenari di eventuale indeducibilità del canone se quanto corrisposto non fosse "proporzionato" alla quota di proprietà del terzo o eventuale "elusione" in quanto contratto tra familiari. Ma è altra questione.

 Poi sulla questione locazione potrebbero aprirsi degli scenari di eventuale indeducibilità del canone se quanto corrisposto non fosse "proporzionato" alla quota di proprietà del terzo o eventuale "elusione" in quanto contratto tra familiari. Ma è altra questione.
 
Intanto grazie per la risposta, 
mi baso sulla sentenza 2011: (
https://www.fiscooggi.it/rubrica/giurisprudenza/articolo/imprese-commerciali-individuali-beni-strumentali-sempre-inerenti
)  i  beni strumentali utilizzati direttamente dall’imprenditore individuale nell’esercizio della propria attività devono ritenersi sempre inerenti l’impresa, ciò a prescindere dall’eventuale iscrizione dei medesimi nei registri obbligatori. Questo il principio fissato dalla Cassazione nella sentenza n. 772 del 14 gennaio, con la quale la Corte suprema ha interpretato gli articoli 40 (“Immobili non produttivi di reddito fondiario”) e 77 (“Beni relativi all’impresa”) del vecchio Tuir (rispettivamente, articoli 43 e 65 del nuovo Tuir).   
Considerazioni finali Nella sentenza in commento la Cassazione, in linea con altre sue precedenti pronunce (sentenze 12999/2007 e 22587/2006), ribadisce che le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni strumentali, utilizzati direttamente ed esclusivamente dall’imprenditore individuale, concorrono alla formazione del reddito d’impresa soggetto a imposizione diretta. Infatti, a parte le ipotesi in cui il bene costituisce un immobile strumentale per natura, i beni “relativi all’impresa” - in virtù del disposto di cui all’articolo 40, comma 2, del Tuir - rivestono il ruolo di beni strumentali quando sono utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa da parte del possessore, in via diretta ed effettiva (come nel caso in esame).   Del resto, se così non fosse, basterebbe - come erroneamente sostenuto dall’odierno ricorrente - non inserire il bene nei previsti registri fiscali per far venir meno la sua “strumentalità” all’impresa e quindi di sottrarlo, in caso di cessione, a imposizione tributaria. Da tali precisazioni ne consegue, come corollario, che non possono essere considerati strumentali gli immobili non utilizzati direttamente dall’impresa (ancorché non dati in locazione o comodato a terzi), gli immobili utilizzati dall’imprenditore individuale promiscuamente per l’esercizio dell’impresa e per fini privati e gli immobili concessi in detenzione a terzi (a titolo di locazione o in comodato) e, pertanto, non utilizzati direttamente dall’impresa. 
 
Ho letto anche sentenze successive e pare sia stato smontato il concetto che la presunzione valga solo per gli immobili acquistati ante 1992: nonostante per un certo periodo abbiano sostenuto che serve comunque l'iscrizione (volontaria) ad inventario, sentenze successive attraggono sempre e comunque lo strumentale per natura o destinazione ad impresa.
 
Mi piacerebbe trovare giurisprudenza contraria...
 
Fulcap
 


non ho capito: per quale motivo poni la domanda?


La sentenza richiamata, e anche le altre, si riferiva sempre a situazione ante 1992. Quindi il giudizio era per quella casistica e per le disposizioni normative allora vigenti.
Non troverai sentenze contrarie perché non ce ne sono per periodi d'imposta successivi sulla questione.

L'attuale art. 65 del tuir
Articolo 65Salva testo
Beni relativi all'impresa. (NDR: ex art. 77.)
 
In vigore dal 01/01/2004
 
Modificato da: Decreto legislativo del 12/12/2003 n. 344 Articolo 1
 
Nota:
Ripristino Contiene anche le modifiche ex art. 94 L. n. 388 del 2000. Contiene anche modif ex art.37 L.n.342 del 2000.
 
  1. Per  le  imprese  individuali,  ai  fini  delle  imposte  sui redditi, si
 considerano relativi  all'impresa,  oltre  ai  beni indicati alle lettere a) e
 b) del  comma  1  dell'articolo  85,  a  quelli  strumentali  per  l'esercizio
 dell'impresa stessa   ed  ai  crediti  acquisiti  nell'esercizio  dell'impresa
 stessa, i  beni  appartenenti  all'imprenditore  che  siano  indicati  tra  le
 attivita' relative  all'impresa  nell'inventario  tenuto a norma dell'articolo
 2217 del  codice  civile.  Gli  immobili di cui al comma 2 dell'articolo 43 si
 considerano relativi  all'impresa  solo  se  indicati  nell'inventario;  per i
 soggetti indicati  nell'articolo  66,  tale indicazione puo' essere effettuata
 nel registro  dei  beni  ammortizzabili  ovvero  secondo  le  modalita' di cui
 all'articolo 13  del  decreto del Presidente della Repubblica 7 dicembre 2001,
 n. 435,  e  dell'articolo  2,  comma  1,  del  decreto  del  Presidente  della
 Repubblica 21 dicembre 1996, n. 695.
 
 
Il riferimento è specifico agli immobili di cui al comma 2 dell'art. 43 e si considerano relativi all'impresa SOLO se indicati in inventario.
 
E il comma 2 dell'art. 43 comprende anche gli immobili utilizzati direttamente (strumentalità per destinazione) nell'attività dell'impresa:
"2. Ai fini delle imposte sui redditi si considerano strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l'esercizio dell'arte o professione o dell'impresa commerciale da parte del possessore. Gli immobili relativi ad imprese commerciali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni si considerano strumentali anche se non utilizzati o anche se dati in locazione o comodato salvo quanto disposto dall'art. 77, comma 1 (1). Si considerano, altresì, strumentali gli immobili di cui all'ultimo periodo del comma 1-bis dell'articolo 62 (2) per il medesimo periodo temporale ivi indicato. "

 
CUT
 
Ottimo, grazie mille, tante seghe mentali per nulla....
 
Fulcap

 non ho capito: per quale motivo poni la domanda?
 
 
Perchè vorrei far intestare l'ufficio alla persona fisica e non all'impresa individuale, posto che non necessita di ristrutturazione, non ha componente iva ma iposta di registro, viene acquistato ad un prezzo al metro leggermente al di sotto del valore, e probabilmente prima di 10 anni verrà venduto con una buona plusvalenza.
 
Fulcap