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Titolo: Aiuto... cessione immobili

Vorrei costituire una società immobiliare per gestire alcuni appartamenti in 
mio possesso, qualcuno sa dirmi qual'è la forma più conveniente per cedere 
tali appartamenti a me intestati alla nuova società costituenda?
La tassa di registro è in qualche maniera evitabile visto che si tratterebbe 
di una cessione da "me" privato a "me" società??
Grazie
Nico 

Nicoletta ha scritto:
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temo di no, a meno che tu non li conferisca gravati da mutuo ipotecario.
-- 
Tango
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Puoi spiegarmi meglio cosa intendi?? Che differenza c'è? Se si compra una 
casa con un mutuo non si paga la tassa di registro? Anche se il mutuo è di 
5mila euro??
Grazie
Nico 

Nicoletta ha scritto:
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Non esattamente. In caso di conferimento, che non è una compravendita ma
mi pare la strada maestra per ottenere il risultato che hai illustrato nel
tuo primo post, la base imponibile per l'imposta di registro (7%) è la
differenza fra  valore di conferimento (mettiamo 1.000.000) e debito
residuo in  linea capitale per mutuo ipotecario (ad esempio 990.000);
quindi su 10.000 con un vantaggio netto di 69.300 euro, che non è poco.
Le ipotecarie e catastali, direi al 3%, invece, vanno calcolate su
1.000.000.
Va detto anche  che stipulare il mutuo immediatamente prima di conferire
gli immobili, è operazione  piuttosto aggressiva dal punto di vista
fiscale e non priva di rischi.
Ciò premesso, mi piacerebbe capire perchè vuoi mettere gli immobili in una
società, quando tutti stanno facendo il contrario.
Ciao


 Ciao
Condivido e sono curioso anch'io, che sono tra quelli che stanno proprio 
facendo "il contrario".
Franz
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 Franz
e come lo stai facendo?
--
fdr


Devo ristrutturare alcuni di questi e vorrei sacaricae le tasse inoltre 3 
immobili tra breve verranno messi in affitto e vorrei gestire le entrate con 
una società specifica.
Potete dirmi perchè state facendo il contrario??
Nico 

Nicoletta ha scritto:
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Per molte ragioni: la prima che mi viene in mente sta nel fatto che, in
caso di vendita degi immobili:
a) la plusvalenza per la SRL è sempre tassata mentre, passati 5 anni non
lo sarebbe per la persona fisica;
b) l'acquisto sarebbe più oneroso per ll compratore, con effetto negativo
sull'appetibilità dell'immobile;
inoltre a occhio e croce, direi;
c) il conferimento degli immobili in srl e la costituzione della stessa,
ancorchè contestuale, è costosa: direi poco meno di 10.000 euro solo di
perizia e notaio, nel tuo caso. In compenso l'imposta di registro e le
altre indirette potrebbero essere devastanti.
d) La SRL è soggetta alla disciplina delle cosiddette società non
operative, per cui il fisco presume che la società abbia certi ricavi
minimi anche se non li ha;
e) stessa cosa per gli studi di settore;
f) La società di capitali, e la srl lo è, ha un costo amministrativo e per
adempimenti, non trascurabile; direi qualche migliaio di euro all'anno
anche se non fa altro che riscuotere tre affitti;
g) nella migliore delle ipotesi la ristrutturazione, ammesso e non
concesso che sia configurabile come manutenzione, ha dei limiti nella
deduzione, che non può essere superiore al 5% del valore di bilancio degli
investimenti;
A ben vedere forse sono individuabili anche alcuni  vantaggi fra cui la
deducibilità degli interessi passivi e la possibilità di avere soci, ma
visto stiamo parlando di ricavi pari all'affitto di tre appartamenti (per
quanto di pregio possano essere) forse non ne vale la pena
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 Nicoletta ha scritto:
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ah, dimenticavo: h) per la persona fisica ci sarebbe anche il beneficio
del 36% sulla ristrutturazione, che non è poco.
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Beh certo sei stato più che convincente.. una sola domanda, hai scelto la 
Srl perchè a responsabilità limitata giusto?
Io non ho fatto menzione sulla forma giuridica, stavo infatti pensando ad 
una s.a.s che ha costi bassissimi se poi ci aggiungi che il commercialista è 
mio cognato e quindi posso avere costi di gestione ridotti all'osso... 
questo secondo te cambierebbe qualcosa sui punti c),d),e) ed f) ??
Non capisco perchè il compratore pagherebbe l'immobile di più (punto b)... 
per l'IVA non direi perchè la cessione se eseguita da società immobiliare di 
gestione è esente IVA. Per il punto g) invece pensavo che le spese di 
ristrutturazione fossero deducibili in percentuale maggiore del 5%... anche 
se sono beni strumentali??
Ciao e grazie davvero per i consigli
Nico 

 se sono beni strumentali??
appunto perchè sono immobilizzazioni, le manutenzioni eccedenti il 5% sono
deducibili nei 5 esercizi successivi. Se invece hanno natura di costi
incrementativi vanno ad aumentare il valore delle immobilizzazioni stesse.
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 catastale rivalutato, che è generalmente più basso.
ricordavo male:-( in effetti sarebbe possibile applicare l'imposta sul
valore catastale anche in questo caso.
Ciao


 Ciao
...aggiungo (e concludo) che la finanziaria per il 2008 prevede
l'istituzione di una commissione per la riforma della tassazione delle
immobiliari di gestione, sia sotto il profilo delle dirette che delle
indirette, con effetti fin dal 2008;  la commissione dovrebbe pronunciarsi
entro il 30 giugno prossimo.
In effetti pare che  il legislatore si sia reso conto che agevolare la
costituzione questo tipo di Società, ed in particolare di quelle che
gestiscono immobili ad uso abitativo destinati alla locazione,
consentirebbe un miglior monitoraggio degli immobili stessi. Quindi vale
la pena di agevolarle anzichè punirle come accade ora.
In conclusione, direi che conviene rinviare ogni decisione di qualche
mese; e il suggerimento vale sia per coloro che intendono conferire gli
immobili che per chi intende estrometterli.
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 Ciao
Caro Tango, difficile avere risposte più esaurienti di quelle che mi hai 
dato.. sono davvero ammirata.. mi sento a questo punto di farti un ultima 
domanda. Vorrei acquistare un immobile negli USA e sto valutando se farlo 
una volta aperta l'immobiliare, come funzionerebbe in questo caso.. non ci 
sarebbero le tasse di registro etc etc che esistono in Italia ovviamente. 
Dovrei dichiarare certamente gli affitti che percepisco come società anche 
se provenienti dall'estero... non so se complicherebbe la faccenda.
grazie davvero
Nico 

 se provenienti dall'estero... non so se complicherebbe la faccenda.
Non saprei, non conosco a sufficienza quella legislazione ma se riproponi
il quesito qualcuno ti risponderą.
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