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Titolo: acquisto immobile occupato

Salve a tutti
Volevo un parere su un operazione che sto concludendo per sapere se ci
fossero particolari negativi a livello fiscale che non conosco.
Innanzitutto è da premettere che sono socio di maggioranza (accomandatario)
di una sas, anche se tale operazione la voglio realizzare a livello
personale.
Sto acquistando un monolocale a Seregno (Mi), occupato da un medico con
contratto di locazione in scadenza nel giugno 2008, di 52 mq, al prezzo di
50000 euro.
Tale appartamento è adibito ad uso ufficio ad oggi (studio medico), tenuto
in eccellenti condizioni, in prossimità del centro, piano terra, e secondo
l'intermediario trasformabile in uso abitativo senza problemi alla scadenza
del contratto del medico.
Il valore catastale minimo dichiarabile è di 75000 euro su cui pagherei poi
il 10% di imposta di registro e varie spese per un totale, appartamento
compreso, di 65000 euro.
In canone per la locazione è di 3650 euro annui.
Ora io da profano faccio due conti:
Prezzo : 65000 euro
Rata mutuo : 391 euro mensili
Canone mensile : 300 euro (quindi ci metterei di tasca mia 91 euro)
Debito residuo mutuo dopo 48 mesi : 55000 euro
Valore minimo ipotizzabile nel 2008 : 80000 euro (ad oggi monolocali a
Seregno vanno dai 90000 in su)
eventuale guadagno : 80000 - 55000 = 25000 - (91*48 = 4368 differenza rate
pagate) =20700 di guadagno in 4 anni...
mi sembra impossibile, forse sbaglio qualcosa... so che sarebbe meglio
cercare un appartamento occupato, per ridurre l'imposta al 3% e detrarre il
mutuo... ma anche così se non sbaglio non mi sembra affatto male...
Attendo pareri...
Grazie mille..

mi sembra impossibile, forse sbaglio qualcosa... 
Per avere quella rata mensile su 65.000 euro, cosiderato un tasso del
4% circa, il mutuo sarebbe a occhio e croce  ventennale.
Quindi, hai considerato che alla fine dei 4 anni sui quali hai fatto
il conto ti resterebbero ancora 16 anni di mutuo da pagare (il che
vuol dire ancora uscite per circa 75.000 euro)?
Il tuo discorso finanziariamente non sta in piedi. Certo, nel breve
periodo le entrate superano le uscite, ma č abbastanza irrilevante.
Col tuo ragionamento, se fai un mutuo di 30 anni ci guadagni ancora di
piů!! :-))
O sono io che non ho capito la domanda?
Ciao
Conte Oliver (che non risponde in privato)
-Togli le scarpe per scrivermi una e-mail-

OK; rettifico: non avevo visto che dopo i 4 anni vendi l'appartamento.



Si, dopo quattro anni estinguo il mutuo vendendo l'appartamento (scegliendo
bene una banca che non mi faccia pagare penali per l'estinzione anticipata)
Allora in qt termini sta in piedi il mio ragionamento?
Grazie cmq per i tuoi pareri

Allora in qt termini sta in piedi il mio ragionamento?
Direi di sģ.
Occhio alla plusvalenza perņ! ;-)
Ciao
Conte Oliver (che NON risponde in privato)
(togli le scarpe per scrivermi in e-mail)

 Occhio alla plusvalenza perň! ;-)
Anche se rimango perplesso dal prezzo dell'immobile a 50.000 a fronte di un 
valore catastale di 75.000.
Un immobile in eccellenti condizioni a meno di 1.000 euro al mq nel milanese 
mi sembra un po' pochino.
Sicuro che non ci sia un inghippo da qualche parte?
-- 
Un saluto a tutti
Eric 

Cercherò di far controllare il controllabile... contratto di locazione,
esistenza o meno di debiti preesistenti del proprietario, spese di
manutenzione straordinaria previste...
Come faccio a richiedere tutti i documenti controllabili?
L'unica cosa a cui avevo pensato è affidarmi al mio notaio di fiducia
davvero in gamba visto che ho diritto di scelta del notaio...
Altri consigli per evitare la presenza di qualche inghippo?
Grazie mille a tutti cmq...
Ciao

 ha scritto nel messaggio 
news:zdXdd.18897$1q2....@tornado.fastwebnet.it...

Qui siamo un po' fuori dal mio campo.
Direi:
- documentazione inerente la regolarità urbanistica e costruttiva 
dell'immobile (concessione edilizia) - eventuali condoni
- verifica che l'immobile sia su area di proprietà e non su area con diritto 
di superficie
- verifica del titolo di proprietà
- certificazioni degli impianti
- verbali del condominio da cui possano risultare spese impreviste
- controllo ipotecario in conservatoria (te lo fa il notaio)
- verifica corrispondenza documentazione catastale in catasto
Aggiungo solo che l'operazione è consigliabile solo se hai una disponibilità 
finanziaria che ti consenta di sostenere un eventuale mancato pagamento da 
parte del conduttore ed una rivendita dell'immobile ad un prezzo inferiore 
allo stimato o con una tempistica diversa dal preventivato.


Ok..grazie..chiederň tute queste conferme...
Cercando inoltre di chiarirmi anche il discorso plusvalenza...sono un
lavoratore autonomo e un eventuale + 80.000 euro tra 4 anni mi peserebbe
eccome... (sarebbe prossimo perň il quinto anno dopodichč posso fare ciň che
voglio...)
Ciao