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Titolo: limite max rivalutazione immobili

Nella circolare 11E del 19.03.2009 punto 3.Modalità di rivalutazione,
si legge: "resta inteso che la rivalutazione effettuata secondo le
modalità sub 1) e sub 2) non potrà mai portare il costo rivalutato del
bene a un valore superiore a quello di sostituzione."
Per "costo rivalutato" si intende il costo storico rivalutato o il
valore netto (costo meno fondo amm.) rivalutato?
Me lo chiedo in quanto nella circolare 18E del 13.06.2006 al punto 1.4
si parlava espressamente di "costo storico del bene rivalutato":
"Resta inteso che la rivalutazione effettuata secondo le modalità sub
1)  e sub 2) non potrà mai portare il costo storico del bene
rivalutato ad un valore superiore a quello di sostituzione."
Ho sentito opinioni contrastanti. Qualcuno di voi ha affrontato la
questione?

 questione?
io l'ho affrontata e sono arrivato alla conclusione di cui sopra.
 Il problema si pone spesso qualora si scelga un metodo di rivalutazione
diverso dalla ridusione del fondo di ammortamento.
In particolare ove si opti per la rivalutazione sia del costo storico che
del fondo di ammortamento in modo da lasciare invariata la durata residua
dell'ammmortamento.
Quando il bene ha un residuo da ammortizzare molto basso, applicando il
quoziente ottenuto dal rapporto fra rivalutazione/residuo,  si ottengono
nuovi valori del costo storico (rivalutato) assolutamente inattendibili
perchè molto più alti del valore di sostituzione.
Imho in questi casi non resta che cambiar metodo.
Ho tentato di spiegarlo qualche giorno fa in un 3D con @@@,  ma senza
molto successo, temo:-)
-- 
Tango
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ab...@newsland.it

 ha scritto nel messaggio 
news:gqt4ch$fqr$1...@news.newsland.it...

Certamente ciò che è da confrontare è il costo rivalutato (e non il valore 
effettivo) con il costo (teorico) di sostituzione.
Occorre dire che non è detto che il costo di sostituzione di un dato bene 
corrisponda al valore che quel bene ha nella sua attuale situazione.
ciao 

...ebbene la questione finalmente inizia a saltar fuori......
c'è una palese incongruenza
se infatti il f.do 
amm.to
 è diverso da 0, sistematicamente il C.s.
rivalutato è > del Valore di mercato se si applica il metodo
dell'esempio allegato 3 della circolare Ade del 2001...
e non ci piove sopra.... non è un opionione è matematica
elementare !!!

..finalmente la questione salta fuori....
se il f.do 
amm.to
 è > di 0, il C.s. rivalutato sarà sistematicamente >
del Valore di mercato se si applicano i primi 2 metodi previsti
nell'esempio allegato 3 della circolare del 2001.....
e non ci piove sopra !!! è matematica non un opinione o chiacchere e
pettegolezzi

Ma non è detto che il costo di sostituzione sia pari al valore di mercato.
Sono due concetti differenti. E il costo di sostituzione potrà essere 
superiore al valore di mercato del bene
ciao 

prendiamo l'esempio della circolare 57 del 18/06/2001 allegato 3
Costo di sostituzione = 10.000
Valore di mercato = 3.500
Rivalutazione max = Valore di mercato  - Val. res. anno 2000
2.000                   =  3.500                   -        1.500
Metodo 1
Costo lordo rivalutato = 9.000
Metodo 2
Costo storico rivalutato = 7.000
-----------------------------------------------------------------------------------------------
Circolare 18 del 13-06-2006  pag 10
<< resta inteso che la rivalutazione effettuata secondo le modalità
sub 1) e sub 2) non potrà mai portare il costo storico del bene
rivalutato ad un valore superiore a quello si sostituzione. Per valore
di sostituzione si intende il costo di acquisto di un bene nuovo della
medesima tipologia, oppure il valore attuale del bene incrementato dei
costi di ripristino della sua originaria funzionalità >>
...
1° la circolare del 2001 non mi sembra congruente con la definizione
contenuta nella circolare 2006;
2° non continuo a capire, cumunque propongo questo esempio reale:
Costo storico = 61.253
F.do 
amm.to
  =   7.350
Valore fisc. ric. = 53.903
Valore di mercato = 120.000
Domanda: se voglio utilizzare il 2° Metodo (c.d. del costo storico) a
quanto posso portare il Costo storico ?

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2° non continuo a capire, cumunque propongo questo esempio reale:
Costo storico = 61.253
F.do 
amm.to
  =   7.350
Valore fisc. ric. = 53.903
Valore di mercato = 120.000
Domanda: se voglio utilizzare il 2° Metodo (c.d. del costo storico) a
quanto posso portare il Costo storico ?
--------
Se il f.do 
amm.to
 č quello al 31/12/08 comprensivo dell'ammortamento 2008 
sul costo storico la rivalutazione massima teorica č pari a 66.097.
Quindi il costo rivalutato potrebbe arrivare fino a 127.350. Se il costo di 
sostituzione fosse superiore a 127.350 potresti rivalutare fino alla 
rilalutazione massima teorica.
Se il costo di sostituzione fosse inferiore al massimo potresti rivalutare 
fino a che il costo storico non arrivi a pareggiare il costo di 
sostituizone.
Se ad es. il costo di sostituzione fosse pari a 100.000 la tua rivalutazione 
massima diventerebbe 100.000-61.253=38.747, che come vedi č inferiore alla 
rivalutazione massima teorica.
Ovviamente il valore netto rivalutato risulterebbe inferiore ai 120.000.
ciao

 Metodo 2
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porti il nuovo costo storico a 127.350, il fondo resta a 7350 e il nuovo
residuo da mmortizzare è di 120.000 pari al valore di mercato.
Non mi pare che con questo tuo  esempio ci siano problemi di congruità del
valore di sostituzione poichè i due valori sono molto vicini ed è normale
che il valore di sostituzione (a NUOVO) sia maggiore di quello di mercato
(DI UN IMMOBILE USATO)
Se invece il tuo esempio fosse:
Costo storico = 61.253
F.do 
amm.to
  = 57.653
Valore fisc. ric. = 3600
Valore di mercato = 120.000
Aliquota di ammortamento 3%%
Durata residua dell'ammortamento: circa due anni
i problemi potrebbe nascere, specialmente se usassi il metodo di
rivalutare sia il costo storico che il fondo di ammortamento (in modo da
lasciare invariata la durata residua di ammortamento)
Infatti dovresti fare così:
Nuovo costo storico: 120.000/3600=33,3333x61.253= 2.041.766
Nuovo fondo di ammortamento 33,333x57.653 = 1.921.766
Nuovo residuo da mmortizzare: 120.000.
il problema in questo caso si pone perchè il valore di sostituzione deve
essere almeno pari a 2.041.766. A occhio  questo valore (cioè quello che
costerebbe  un bene nuovo della medesima tipologia) potrebbe non essere
realistico, essendo pari a 17 volte il valore di mercato di quell'immobile
usato.
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Quindi entrambe Tango e Casanmaner
mi dite di portare il Costo storico sopra il valore di mercato a
127.350
è corretto ?
secondo me no, visto la Circolare 18 del 13-06-2006.
Secondo me è inutile fare questi calcoli "macchinosi", secondo il
discorso è semplice: il costo storico lo si può portare al massimo a
120.000

@@@ ha scritto:
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allora che cosa stai a chiedere tanti pareri?
te l'abbiamo spiegato 100 volte che il costo di sostituzione è superiore
dal valore di mercato.
Avevo una Mercedes serie E 320 con 400.000 Km. L'ho venduta la settimana
scorsa. La concessionaria mi ha dato 8.500 euro.
Dalla stessa concessionaria, contestualmente, ho comprato una serie E 320
nuova, ma identica alla vecchia. Mi hanno fatto lo sconto perchè sta
uscendo di produzione  ma l'ho pagata lo stesso 40.000 euro.
il valore di sostituzione è uguale al valore di mercato secondo te?
Se pensi sia lo stesso fai quello che vuoi, che ti debbo dire.


... scusami Tango, sono duro ma non continuo a capire,
cosa vorresti dire ?
che se io vado in un agenzia immobiliare e mi dà un ufficio "nuovo"
nello stesso stabile (dal valore di 120.000 euro) ed io gli vendo il
mio ufficio che ho in bilancio a 61.253 ma vale 110.000 euro ... il
costo di sostituzione è 10.000 euro...
.....???

 costo di sostituzione è 10.000 euro...
10.000 euro? da dove saltano fuori questi 10.000 euro? 
io intendo dire che il valore di sostituzione è di 120.000 euro. 
Quindi questo è il valore massimo che puoi attribuire al nuovo costo
storico.


|> io intendo dire che il valore di sostituzione è di 120.000 euro.
|> Quindi questo è il valore massimo che puoi attribuire al nuovo
costo
|> storico.
|>
|> --
|> Tango
... allora diciamo la stessa cosa ...


vi ringrazio

 .... allora diciamo la stessa cosa ...
.
Hai sostenuto fino ad ora che il valore di mercato e il valore di
sostituzione sono la stessa cosa. Ho cercato di dimostrarti, non so con
quanto successo,  che non è vero. 
Ora mi vieni a dire che diciamo la stessa cosa. 
Che fa @@@, mi prendi per il c...?



   Già discutere esaurientemente del concetto di costo di sostituzione di un
fabbricato,
   mi sembra un buon inizio come presa per il c...,
   non si da parte di chi nei confronti di
chi:::::::::::----------))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))
   Domando:
   ma ci rendiamo conto di cosa ci fanno discutere????????????????'
   f.
--------------------------------
Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

..Tango credimi non è mia intenzione prendere in giro ne te ne
nessun'altro...
..solo che voglio cercare di capire la differenza tra valore di
mercato e costo di sostituzione, secondo le definizioni
dell'Amministrazione finanziaria, e soprattutto voglio effettuare le
rivalutazioni i modo tale che se un domani si presenta un dipendente
ottuso dell'Amministrazione finanziaria per un controllo non saltino
fuori "interpretazioni" che possano dare adito a problemi......
|>    Domando:
|>    ma ci rendiamo conto di cosa ci fanno discutere????????????????'
|>    f.
... purtroppo è così, ogni giorno discutiamo di questioni del
genere.... però se le circolari fossero scritte in maniera un pò più
comprensibile...magari

ma non c'era l'assonime , circ. 27/2/2001 n.13 pag 31, che sosteneva che il 
costo lordo rivalutato non potrebbe attestarsi ad un importo superiore al 
valore di sostituzione....
l'agenzia delle entrate si è mai pronunciata sulla questione??? 

 l'agenzia delle entrate si č mai pronunciata sulla questione???
sě in diverse circolari ha ribadito lo stesso concetto dell'Assonime.
Ora, in questi giorni, ai convegni si sentono le tesi piů disparate ma la
posizione dell'Ade non č mai cambiata ed č quella che hai riassunto  tu in
righe 3(tre), con esemplare chiarezza.
Io, in 20 post, non sono riuscito o a farlo capire ad @@@. Spero che ti
abbia miglior risultato:-)
Ciao


A mio parere funziona così.. e scelgo il metodo di riv del costo e del
fondo che da più problemi:
Costo storico = 61.253
F.do 
amm.to
  =   7.350
Valore fisc. ric. = 53.903 (al 31.12.2008 con 
amm.to
 ante
rivalutazione)
Valore di mercato = 120.000
e aggiungo
Valore di sostituzione=valore dello stesso immobile se fosse nuovo e
non di x anni = 130.000 (consiglio di fare perizia per il valore di
mercato con indicazione del valore "al nuovo")
1) calcolo la percentuale della rivalutazione: 120.000/53.903=2,226
2) rapporto il costo storico e il fondo al coefficiente:
       Nuovo Costo storico = 61.253 x 2,226 = 136.349
       Nuovo F.do 
amm.to
  =   7.350 x 2,226 =  16.361
       Nuovo valore netto riv. = 136.349-16.361= 119.988 (il coeff. è
approssimato per difetto da qui la piccola differenza rispetto
120.000)
3) verifico il Valore economico in bilancio (119.988) non superiore al
valore di mercato (120.000) quindi primo limite è rispettato;
4) la durata dell'ammortamento con questi valori non varia (verificate
ma è matematica.... questa sì!);
5) verifico il Costo storico rivalutato (132.349) con il Valore di
sostituzione (130.000)...........ALLARME!!!!! il limite NON è
rispettato. Posso iscrivere un costo storico al massimo di 130.000.
6) ricalcolo il fondo ammortamento per avere un Valore economico in
bilancio pari a quello vluto e quindi 130.000-120.000=10.000
 A questo punto dovrei iscrivere un Costo storico di 130.000 ed un
fondo di 10.000, ma così facendo allungo il periodo di ammortamento (e
qui mi domando l'effetto su eventuali imposte anticipate/
differite...), almeno che non aumenti i coefficienti di ammortamento
dandone poi corretta evidenza in Nota Integrativa.
Credo di aver riassunto quanto intendo io. L'unico dubbio è se non sia
il caso di cambiare metodo (riv. del solo costo o sval. del solo fondo
in presenza di costo storico riv. superiore al costo di
sostituzione....).
Fatemi sapere se condividete.
Buon lavoro a tutti!
Enrico

 Fatemi sapere se condividete.
non ho controllato nei dettagli i tuoi calcoli ma il procedimento č quello
corretto, a mio parere. 
Osservo solo che una differenza cosě esigua nel costo di sostituzione non
mi preoccuperebbe tanto. Il costo di sostituzione, cosě come quello di
mercato, č compreso in un range che puň variare anche piů del 10 per cento.
Credo che quell'ALLARME debba scattare nei casi in cui la differenza č ben
piů rilevante di quel 5 o 6%. 
