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Titolo: consiglio su proprietà

buongiorno a tutti,
premetto che non sono un commercialista, sono un privato e vorrei
gentilmente chiedervi un consiglio.
-Io e mia sorella siamo proprietari per 1/2 ciascuno di un terreno su
quale stiamo costruendo una bifamiliare.
-mia madre ha l'usufrutto su detto terreno
Per costruire vorrei poter beneficiare delle agevolazioni per prima
casa, ma il mio consulente mi dice che può beneficiarne solo
l'usufruttuario,
trattandosi di una bifamiliare però l'usufruttuario può beneficiarne
solo per una unità abitativa, mentre per l'altra non avrebbe alcuna
agevolazione.
Ciò mi sembra un po' strano, contestualmente dobbiamo anche prendere
un mutuo (istruttoria già fatta e approvato) e richiesto
contestualmente da me i mia sorella.
Io vorrei poter usufriire dei benefici priam casa per l'iva e per il
mutuo,
a lavori ultimati andremo ad abitare la casa intestandone una unità a
me ed una  a mia sorella, mantenendo l'usufrutto a nostra madre,
non vorrei però che tra qualche tempo si faccia viva l'agenzia delle
entrate, alla quale mi sono rivolto ma l'operatore non ha saputo darmi
alcuna spiegazioni esaurienti.
Chiedo gentilmente la vs. preziosa collaborazione, grazie saluti
Alessandro

-mia madre ha l'usufrutto su detto terreno
Le agevolazioni spettano soprattutto al nudo proprietario, poich� riguarda 
il diritto reale vero e proprio, cio� la propriet�. E' il nudo proprietario 
che sostiene i costi di costruzione, anche perch�, in linea teorica, 
all'usufruttuario spetterebbero i costi di manutenzione ordinaria e non 
straordinaria, che riguardano la propriet�.
Il codice civile, addirittura, al 983 stabilisce che l'usufruttuario 
dovrebbe corrispondere gli interessi sulle costruzioni sorte sul terreno che 
ha in possesso (anche se c'� una sentenza di cassazione recente che dice il 
contrario).
Comunque la cosa importante da fare � frazionare gi� i terreni in modo che 
quando le costruzioni sono ultimate non occorre fare nessuna cessione in 
compensazione per avere la titolarit� esclusiva ciascuno su un bene.
In difetto si rischia di pagare plusvalenze (e accertamenti) nel momento in 
cui sorge la necessit� di dividere gli immobili. Altrimenti occorrerebbe 
aspettare almeno 5 anni dall'ultimazione, oppure prendere la residenza per 
la maggior parte del periodo tra ultimazione e futura cessione 
(compensazione tra fratello e sorella), ma c'� sempre un usufrutto che "d� 
fastidio".
Ciao
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista 

grazie innanzitutto della gentilezza.
quindi il tuo consiglio è :
- fare il frazionamento
- accatastare poi ognuno la sua porzione, mantenendo all'usufruttuario
il diritto su entrambe le porzioni.
Per frazionare il terreno, oltre che farlo al catasto, devo anche fate
un atto ? tipo compensazione o stralcio di quota ?
Per il mutuo devo sempre fare due contratti, o posso proseguire con un
mutuo cointestato ?
ancora grazie
Alessandro

 ha scritto nel messaggio 
news:b50e503b-188c-4bf0...@j18g2000yqd.googlegroups.com...
grazie innanzitutto della gentilezza.
quindi il tuo consiglio � :
- fare il frazionamento
- accatastare poi ognuno la sua porzione, mantenendo all'usufruttuario
il diritto su entrambe le porzioni.
Per frazionare il terreno, oltre che farlo al catasto, devo anche fate
un atto ? tipo compensazione o stralcio di quota ?
Per il mutuo devo sempre fare due contratti, o posso proseguire con un
mutuo cointestato ?
ancora grazie
Alessandro
***
parlane approfonditamente con la tua banca, ho paura che non vedano di buon 
occhio la concessione di un mutuo in presenza di un usufruttuario del 
bene....quantomeno il valore del bene a garanzia sarebbe molto inferiore: 
dipende da quanto ti serve in relazione al valore del bene finito (mutuo 
costruzione).
Per il frazionamento serve un geometra e (forse) un notaio, parlane con 
loro.
Per il mutuo fai due contratti, ad ogni casa corrisponder� un mutuo e ti 
detrarrai i relativi interessi, altrimenti non potrai scaricare quelli 
relativi alla parte dove non � tua prima casa.
Fulcap

domani sera ho appuntamento dal notaio, speriamo che sappia il fatto
suo !!!!!
poi vi faccio sapere !!!!
grazie