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Titolo: Tassazione cessione diritto superficie

Qualcuno mi sa dire come va tassata la cessione a TEMPO DERMINATO del
diritto di superficie?
La cessione consiste nel dare la possibilit� al cessionario di costruire
impianti fotovoltaici su un terreno agricolo di proprieta del cedente contro
il pagamento di un corrispettivo pattuito che verr� versato in rate mensili.
Ringrazio sin d'ora chi vorr� rispondermi.
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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

 Ringrazio sin d'ora chi vorr� rispondermi.
Il cedente � una persona fisica? Possiede il terreno da pi� di 5 anni?

casanmaner ha scritto:


secondo me � un agricoltore:-)
-- 
Tango
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

> > Il cedente � una persona fisica? Possiede il terreno da pi� di 5 anni?
 Il cedente � una persona fisica. Al momento non svolge attivit� agricola ma
poetrebbe "iniziarla" da domani se fosse necessario. Possiede il terreno da
pi� di cinque anni. C'� da considerare che la cessione del diritto di
superficie sarebbe a tempo determinato per venti anni..non so se questo
possa essere rilevante.


 verr� versato in rate mensili.
Se:
- alla scadenza del contratto il superficiario sara' tenuto a proprie
spese a rimuovere l'impianto e a mettere in pristino il terreno, che
tornera' quindi nella piena disponibilita' del proprietario;
- al superficiario, pertanto, verra' concesso il godimento di un
terreno, con facolta' di farvi delle costruzioni di cui godra'
precariamente come conduttore e che, alla fine del rapporto, dovranno
essere rimosse a sua cura
ai *fini dell'imposta di registro*, il contratto dovrebbe essere
qualificato e tassato come contratto di locazione.
Ai fini delle II.DD:
Nell'ipotesi in cui un soggetto non imprenditore conceda il diritto di
superficie su un terreno agricolo, per un determinato numero di anni, a
un soggetto che ha in programma di svolgere l'attivita' di produzione di
energia da fonti rinnovabili, il combinato disposto degli articoli 9,
comma 5, e 67, comma 1, lettere a) e b), del D.P.R. del Tuir, nello
stabilire, per presunzione assoluta, che le disposizioni relative alle
cessioni a titolo oneroso valgano anche per le costituzioni o
trasferimenti di diritti reali di godimento, esclude dalla tassazione il
corrispettivo, ai sensi di quanto previsto dall'art. 67, comma 1, lett.
b), qualora il terreno risulti essere posseduto da piu' di cinque anni.
In tale ipotesi la costituzione di un diritto di superficie su un
terreno va ricondotta all'art. 67, comma 1, lett. b) del Tuir, con la
conseguenza che la cessione del diritto realizza una plusvalenza
tassabile solo se interviene entro 5 anni dall'acquisto del terreno
agricolo.
Questa sembra essere la soluzione piu' coerente con il quadro normativo
vigente, ma va peraltro evidenziato come, secondo autorevole dottrina, i
corrispettivi conseguenti alla cessione del diritto di superficie sono
tassabili ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. l) relativo ai redditi
derivanti dall'assunzione di obblighi di fare, non fare, permettere,
poiche' nella fattispecie non si determinerebbe una vera e propria
cessione di beni, ma una forte limitazione del potere di disporre e di
godere del fondo, che trova la sua causa economico-sociale
nell'eventuale corrispettivo pattuito e/o nell'acquisizione della
proprieta' della costruzione da parte del proprietario allo scadere del
termine fissato.

 possa essere rilevante.
Ho la vaga impressione che questo 3D diverr� un casino:-)


 agricola ma poetrebbe "iniziarla" da domani se fosse necessario.
Cambierebbe l'inquadramento del reddito derivante dalla gestione
dell'impianto fotovoltaico, se fosse gestito direttamente
dall'imprenditore agricolo, con attivita' agricola prevalente rispetto
alla produzione di energia.
Ma si stava discutendo della tassazione in capo al concedente il diritto
di superficie. O no?


cerca risoluzione 112 28/04/2009
ciao 

 cerca risoluzione 112 28/04/2009
E' fattispecie diversa da quella in discussione. 


Ai sensi del c. 5 dell'art. 9 del tuir per la costituzione (o cessione) di 
un diritto reale di godimento (qual � il diritto di superificie) valgono le 
stesse disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso della propriet�.
Considerato che si tratta di un soggetto "privato" si applicano le 
disposizioni dell'art. 67, c. 1, lett. b). Poich� il terreno � posseduto da 
pi� di 5 anni non si genera plusvalenza.
ciao 

 E' fattispecie diversa da quella in discussione.
magari letta al contrario..
no scherzo..
ciao.. 

 pi� di 5 anni non si genera plusvalenza ...
... tassabile.

 ciao
cito da risoluzione:
"Si ricorda, inoltre, il principio in base a cui l'acquisto del diritto di 
superficie non �
comprensivo del valore del terreno e che il diritto di superficie non 
incorpora il valore del
terreno e che soltanto l'acquisto del diritto di superficie a tempo 
indeterminato �
sostanzialmente assimilabile all'acquisto in propriet� del terreno stesso 
(R.M. n.
157/E/2007 192/E/2007), mentre con il diritto di superficie a tempo 
determinato non esiste
un definitivo depauperamento in capo al proprietario. Pertanto, il 
corrispettivo per la
costituzione del diritto di superficie rappresenta una plusvalenza, 
rateizzabile ricorrendo i
presupposti di cui all'art. 86, c. 4 Tuir."
ciao 

"ponziopilato" <nonscrivermi@nonricevo> ha scritto nel messaggio 
news:4adf39f9$0$1099$4faf...@reader3.news.tin.it...

Ponzio ma in questo caso non siamo di fronte ad un'impresa. E cmq il 
passaggio riguarda la determinazione dell'eventaule costo da contrapporre al 
provento.
ciao 

 E' fattispecie diversa da quella in discussione.
s�  tuttavia laddove la risoluzione afferma, sia pure ai fini IVA, quanto
segue:
"considerato che lo strumento urbanistico vigente nel Comune X non ha
modificato la destinazione urbanistica dei terreni destinati a tale
utilizzazione e che la contemporanea possibilit� dell�utilizzo agricolo
del terreno e dell�installazione sullo stesso di impianti fotovoltaici �
coerente con le disposizioni urbanistiche vigenti, si ritiene che il
terreno sul quale si intende costituire il diritto di superficie � da
qualificare come terreno non suscettibile di utilizzazione edificatoria e,
per tale motivo, fuori dal campo di applicazione IVA" 
mi pare risolva anche il problema delle IIDD. Se � un terreno agricolo, in
caso di vendita dopo 5 anni, non c'� materia imponibile per le ragioni che
hai gi� scritto tu.


 Tango
Sei pessimista.......
:-))))
Solo una piccola annotazione.
Indipendentemente dall'art. 9 c.5, perch� se il soggetto � una persona 
giuridica in senso lato, il fisco considera la cessione del diritto di 
superficie come una locazione? Perch� � da inserire in B8????
La casistica � sempre la stessa, indipendentemente dagli attori-convenuti.
Quindi che si decidano se da considerare, fiscalmente, una "locazione" o un 
atto da assimilare ad una cessione.
Ciao
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista 


� assimilato alla cessione quando la cessione avviene a tempo 
indeterminato..
ciao 

 ciao
In regime d'impresa, ma nel privato non c'� distinzione ai sensi dell'art.9, 
c.5 ed � considerata una cessione a tutti gli effetti, indipendentemente che 
sia a tempo determinato o indeterminato.
Perch�? Perch� in regime d'impresa il tempo determinato � assimilato ad una 
locazione e nel privato ad una cessione????
L'operazione � sempre la stessa.
Ciao
-- 


Credo che vadano a distinguere tra "cessionario" e "acquirente".
L'art. 9, c.5 disciplina, principalmente, la posizione di chi cede il 
diritto al fine di determinarne la tassazione. E viene stabilito che vengano 
applicate le medesime disposizioni delle cessioni a titolo onerose.
Per l'acquirente si tratta dell'acquisizione di un diritto di godimento 
(reale) e, ai fini dell'imputazione del costo, lo tratteranno similmente al 
diritto di godimento derivante dalla locazione, immagino nell'ipotesi in cui 
sia previsto il pagamento periodico di un corrispettivo.
ciao

 ha scritto nel messaggio 
news:hbpg7s$ovb$1...@tdi.cu.mi.it...

Sicuramente, ma manca un'omegeneit� di applicazione della tassazione, e di 
logica, naturalmente. Poich� se l'acquirente imputa il costo periodico come 
un diritto di godimento, pi� che reale diventerebbe obbligatorio/personale, 
assimilandolo ad un affitto periodico, non mi puoi pretendere, dalla 
controparte, di far emergere una plusvalenza tassabile dalla stessa 
operazione. Se � "affitto" passivo per uno sar� "affitto" attivo per l'altro 
e come tale me lo tassi.
Soprattutto in una situazione come postata qui, dove non � previsto il 
principio dell'accessione, vista la tipologia del bene (impianto 
fotovoltaico).


 diritto di superficie?
Io propenderei per equipararlo all'USUFRUTTO (contratto che si avvicina di 
pi�), sia ai fini delle IIDD che indirette.
Sc 

 tale me lo tassi.
La realit� del diritto di godimento non dipende dalle modalit� di pagamento 
e di imputazione del costo da parte dell'acquirente.
Credo che fissarsi sulle modalit� di imputazione del costo in capo 
all'"acquirente" possa portare fuori strada.
Io preferirei considerare l'acquisizione del diritto di superficie come 
acquisto di una immobilizzazione immateriale. Acquisto di un diritto reale 
di godimento la cui utilizzazione non si esaurisce in un unico esercizio ma 
lungo la durata prevista in contratto (ipotizzo superficie a tempo 
determinato). Quindi imputerei per ogni esercizio la quota di costo secondo 
un ammortamento per la durata del diritto. Gli eventuali pagamenti periodici 
li considererei il pagamento del debito che ho nei confronti di chi mi 
concesso il diritto di superficie.
Per�, in pratica, nel caso di pagamenti periodici l'imputazione "diretta" 
degli stessi a costo nell'esercizio in cui sono pagati (o dovrebbero esser 
pagati), senza quindi la capitalizzazione nell'attivo e l'esposizione del 
debito nel passivo, non comporta una differente imputazione del costo in 
ciascun esercizio.
Se ho un prezzo di 10.000 euro per 10 anni di diritto di superficie e 
pagamento di 1.000 euro all'anno a titolo di "canone" come costo sia con un 
metodo che con l'altro sempre 1.000 euro all'anno andr� ad imputare.
Per il "cedente", a prescindere dalle modalit� di imputazione del costo da 
parte dell' "acquirente", si tratta sempre di operazione di cessione a 
titolo oneroso per la quale trovano applicazione le disposizioni previste 
per le cessioni della propriet�.
ciao

 ciao
E' proprio questo che non trovo giusto, indipendentemente dall'imputazione 
contabile, che ne � una conseguenza dell'aspetto giuridico. Se per 
l'acquirente, il diritto di godimento � assimilabile ad un'obbligazione 
derivante dalla corresponsione di un canone periodico, tale principio 
dovrebbe essere estesa anche per il cedente e quindi l'operazione di tale 
cessione non dovrebbe far sorgere, in capo al cedente, effetti reali e, 
quindi, eventuali plusvalori.
Come pu�, la stessa operazione, avere effetti obbligatori per una parte ed 
effetti reali per l'altra? E perch� anche questa differenza tra privato e 
regime d'impresa?
Nell'applicazione della tassazione non si applicano valori e criteri omogeni 
per la stessa tipologia di operazione, sia tra le stesse parti del rapporto 
giuridico, sia per casistiche diverse (privati-impresa) e, secondo me, non � 
giusto.
Ciao
-- 


 regime d'impresa?
Ma guarda che ha effetti reali per entrambe le parti. Per� un conto � la 
natura di reddito per un soggetto e un altro � la natura di reddito 
dell'altro che tratter� il costo in base alla proprie regole di 
determinazione del reddito.
D'altra parte se Tizio, privato, cedesse a Beta, societ� immobiliare, un 
proprio immobile cosa accadrebbe? Per Tizio avremmo, eventualmente, una 
plusvalenza. Per Bet� il costo per l'acquisto di un bene merce.
In questo caso Beta sostiene un onere per acquisire un diritto reale. Che 
poi il pagamento di questo diritto avvenga tutto in una volta o in base a 
canoni periodici (per i quali possiamo stare a discutere da un punto di 
vista contabile e di formazione di bilancio quale sia il metodo migliore di 
rilevazione) non fa modificare la natura di acquisto di un diritto reale di 
godimento.
ciao 

 ciao
E no. Il fisco ti sta diversificando la cessione a tempo 
determinato/indeterminato (dal punto di vista giuridico dell'acquirente): se 
paghi ratealmente (tempo determinato) hai effetti obbligatori, se paghi in 
un'unica soluzione (tempo indeterminato) hai effetti reali. Pensa, per 
esempio, allo scorporo del valore dell'area di sedime.
Quindi se si acquista a tempo determinato con corrispettivo rateizzato, per 
l'acquirente si profila l'insorgere di un diritto di godimento con effetti 
"obbligatori", mentre per l'acquirente si profila, sempre, l'insorgere di un 
diritto reale e, quindi, di una plusvalenza, quando invece dovrebbe essere 
una "locazione attiva".
Ciao
-- 


 invece dovrebbe essere una "locazione attiva".
...mentre per il venditore.......


 invece dovrebbe essere una "locazione attiva".
Mi pare, pi� che altro, che l'agenzia differenzi tra diritto acquistato a 
tempo indeterminato e a tempo determinato. In pratica se � a tempo 
indeterminato, in capo all'acquirente, � come se si fosse di fronte 
all'acquisto dell'area (per l'agenzia). Se a tempo determinato all'acquisto 
del diritto temporaneo. Ma ci� solo al fine di determinare come il costo 
partecipi alla determinazione del reddito.
Nel caso particolare del "pagamento rateale" del diritto di superfice 
temporanea, se vuoi, guardandola dal punto di vista dell'acquirente, il 
trattamento contabile viene assimilata, dall'agenzia, al caso di una 
"licenza pluriennale". Dove se vi � il pagamento di un corrispettivo una 
tantum questo va capitalizzato, come bene immateriale, e ammortizzato. Se, 
invece, vi � il pagamento di un corrispettivo periodico questo va spesato 
periodicamente. Fondamentalmente ritengo che questo sia il problema che 
l'agenzia abbia voluto risolvere. Ma non dare una differente natura "non 
reale" alla costutuzione del diritto di superficie.
Comunque, a prescindere del trattamento contabile e di bilancio in capo 
all'acquirente, per il cedente non credo vi siano dubbi che l'operazione 
rientri tra le cessioni a titolo oneroso con ci� che ne consegue.
Poi qual � il pi� corretto inquadramento al fine della partecipazione al 
reddito dell'onere sostenuto da parte dell'acquirente � altro problema ma 
che non riguarda il cedente.
ciao 


Certo che � complicata la faccenda!
Restringendo il campo:
il mio cliente, attualmente perdona fisica, cede a tempo determinato.
A questo punto, tenendo presente che possiede il terreno da pi� di cinque
anni vorrei chiarire se si genera una plusvalenza non tassabile o redditi
diversi regolarmente imponibili?
Capite bene che il problema � determinante e si ricduce a questo: pagare
parecchie imposte o non pagarne per niente.


 Certo che � complicata la faccenda!
Non � complicata e la risposta � stata gi� data. Io sono entrato solo nel 
merito poich�, per me, la norma e la prassi non sono corrette.
Ciao
-- 


 reale" alla costutuzione del diritto di superficie.
Secondo me la frittata la si pu� girare come si vuole, ma la rilevazione 
contabile � la conseguenza diretta di come si trasporta su carta, a livello 
contabile, il rapporto giuridico appena creato.
Quando con la risoluzione 157/2007 ai fini dello scorporo l'agenzia mi 
scrive - "Il diritto di superficie acquistato a tempo determinato 
costituisce un costo per il superficiario che, a differenza di quello 
sostenuto per l'acquisto del terreno,( MI STA DIFFERENZIANDO LA CASISTICA 
GIURIDICA) deve necessariamente concorrere al risultato di esercizio e, di 
conseguenza, risultare fiscalmente deducibile", - secondo me fa una bella 
differenza tra diritto reale e diritto di godimento, e continua - "Circa le 
modalita' della sua imputazione a conto economico, si fa presente che se la 
concessione del diritto stesso prevede la corresponsione di rate periodiche, 
i corrispettivi pagati costituiscono costi della produzione che maturano per 
competenza e che sono da iscrivere in bilancio nella voce B 8) del conto 
economico (per godimento di beni di terzi)".
Qui l'agenzia mi sta dicendo che mi trovo davanti ad una locazione e non ad 
un diritto reale.
http://www.agenziaentrate.it/ilwwcm/resources/file/ebdced09c35e123/157.pdf
Infatti, leggendo alla terza pagina continua a dirmi: " Resta inteso che la 
deducibilita' fiscale del costo sostenuto per l'acquisto del diritto di 
superficie e' ammessa nel solo caso in cui tale diritto sia costituito a 
tempo determinato.............Cio' in quanto si ritiene che l'acquisto del 
diritto di superficie a tempo indeterminato sia sostanzialmente assimilabile 
all'acquisto in proprieta'del terreno"
E quindi quello a tempo determinato, sostanzialmente, non � assimilabile 
all'acquisto in propriet�.
Per me non � per niente coerente con la disposizione dell'art. 9, c.5.
Poi � una mia considerazione e punto di vista.
Ciao
-- 


 parecchie imposte o non pagarne per niente.
Secondo noi non la plusvalenza non � tassabile.


 tui partecipa Sergio LC diventano un casino:-)
Ma non � vero, � stata una semplice discussione sulla sostanza della norma e 
sulla prassi, poich� la risposta era gi� stata data.
Come sempre, secondo me, l'agenzia delle entrate fa sempre quello che c@@@o 
vuole, stravolgendo, a seconda delle esigenze, sia la logica, sia l'aspetto 
giuridico della situazione.
Ciao
-- 


Il Fri, 23 Oct 2009 07:36:06 GMT, Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista ha
scritto:

Non condivido la tua conclusione. 
Il fatto che i canoni periodici relativi all'acquisto del diritto di
superficie a tempo determinato vadano appostati in bilancio alla voce B.8,
non cambia l'origine del diritto, che resta reale e non di credito (a
seguito di obbligazione).
Sono i principi contabili a stabilire che nei costi per godimento di beni
di terzi vadano indicati non solo i canoni riferibili a locazioni/affitti
d'azienda/royalties su marchi e brevetti, ecc, ma anche i canoni periodici
per usufrutto/enfiteusi e concessione del diritto di superficie, quindi
diritti reali.
I costi devono partecipare alla formazione del risultato d'esercizio in
base ai principi della competenza e della correlazione. Se il corrispettivo
� pagato in un'unica soluzione, in caso di acquisto della diritto di
superficie, contabilizzer� il costo tra le immoibilizzazioni (immateriali,
in B.I.7, imho) e proceder� al processo di ammortamento in base alla durata
del diritto. Se invece sono previsti canoni periodici, li contabilizzero a
conto economico in B.8, in base alla competenza.
Ma restano il corrispettivo per l'acquisto di un diritto reale di
godimento: lo schema di conto economico non distingue la fonte giuridica
(diritto reale o di credito) del "godimento di beni di terzi" che d�
origine ai costi appostati in B.8..
Infine mi pare che l'Agenzia delle Entrate, al di l� dei poteri connessi
all'accetamento dell'Irap, abbia ben poca competenza in merito alla
corretta contabilizzazione in bilancio. E quando entra nel merito, lo fa
pro domo sua..
-- 
Ciao
Mr. Tatoo

 Secondo noi non la plusvalenza non � tassabile.
Anche secondo me. Ma la materia non � specificamente regolamentata nel Tuir
e quindi, se questo benedetto fotovoltaico si svilupper� in maniera
esponenziale, potrebbe dare origine a modifiche normative peggiorative per
il cedente. 
-- 
Ciao
Mr. Tatoo

 Sei un sobillatore! il tuo post precede il primo intervento di Sergio...
La tempistica � irrilevante. Quando si parla di immobili, l'intervento il
mio amico Sergio � pressoch� certo:-)


 diritti reali.
Ma nella circolare, l'agenzia ha ben chiarito 3 situazioni di rilevamento 
contabile ben distinte, dipendenti da una cessione a tempo determinate e 
indeterminato: rilevazione tra le immobilizzazioni immateriali, ovvero 
materiale, ovvero per il godimento di beni di terzi.
Pertanto ogni situazione � diversa dalle altre (altrimenti non c'era bisogno 
di fare distinzione) e di conseguenza anche l'aspetto giuridico. Nel b8) ci 
vai ad infilare corrispettivi derivante dall'utilizzo di beni non di 
"propriet� sociale".
E con la cessione del diritto di superficie, se ha effetto reale, mi cedi la 
propriet� del bene.
Ciao
-- 


 la propriet� del bene.
Con la costituzione del diritto di superficie, da un punto di vista 
giuridico, si trasferisce un diritto reale di godimento e non la propriet�. 
Su questo non ci sono dubbi.
Per�, da un punto di vista della rappresentazione economica dell'istituto 
giuridico, ci si deve chiedere qual � la rappresentazione che meglio possa 
"descrivere" la particolare ipotesi giuridica di concessione perpetua del 
diritto di superficie (o di concessione temporanea).
Il diritto derivante dalla concessione perpetua perde di valore tramite 
l'utilizzo e per tale motivo deve essere ammortizzato? Se andiamo a vedere 
l'uso del diritto non ne fa "consumare" il valore e, da un punto di vista 
economico e sostanziale, pu� essere assimilato alla situazione giuridica, 
differente, dell'acquisto della piena propriet� del terreno. Acquisto un 
bene il cui valore non � soggetto a deperimento. A differenza dell'ipotesi 
di concessione temporanea dove, inevitabilmente, il valore si riduce man 
mano che ci si avvicini al termine di scadenza.
Credo che l'intenzione dell'agenzia sia di arrivare a questa conclusione pi� 
che voler implicitamente affermare che in un caso si � di fronte ad un 
diritto di godimento reale e in un altro obbligatorio.
Poi se vuoi possiamo discutere se, da un punto di vista economico, � vero o 
meno che la superficie perpetua non perda di valore nel tempo con l'utilizzo 
e debba essere ammortizzata o meno. Ma � altro problema.
ciao