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Titolo: intestare immobili a una ditta individuale o è un errore?

Buon Anno a tutti!!
Volevo sapere se è possibile intestare un immobile ad un ditta
individuale, ristrutturarlo e rivenderlo.
Premetto che sono titolare di una ditta individuale che non ha nulla a
che fare con la ristrutturazione e/o compravendita di immobili.
Se fosse possibile è possibile utilizzare l'IVA, delle fatture dei
lavori di ristrutturazione e compravendita, come credito IVA della mia
ditta individuale?
A quali spese andrò in contro nel momento che vendo?
Mi conviene sceglie un'altra forma, esempio acquisto come persona
fisica oppure a nome di una nuova società che ha come oggetto
un'attivittà affine?
Grazie

 un'attivittà affine?
Non è possibile rispondere senza conoscere il caso pratico.
In linea di massima, realizzando l'iniziativa come privato, perdi la
detraibilità dell'IVA ma, di contro,  hai una tassazione minore (20%) o
nessuna tassazione se, per la maggior parte del periodo di possesso di
quell'immobile vi stabilisci l'abitazione principale o possiedi l'immobile
per più di 5 anni. Tuttavia  non è detto che intraprendere questa
iniziativa come privato sia possibile. Dipende anche dalle dimensioni
dell'investimento.
Effettuare l'operazione nell'ambito della tua impresa potrebbe essere
conveniente se l'impresa stessa avesse propensione a produrre perdite che
potrebbero ridurre o azzerare il profitto dell'iniziativa immobiliare, o
viceversa.
Escluderei infine l'ipotesi di costituire una società-veicolo per questa
sola operazione, a meno che;
a) l'iniziativa non abbia dimensioni e valori molto rilevanti e/o comporti
rischi che potrebbero trascinare la tua impresa in istato di insolvenza;
b) non sia ipotizzabile, in futuro,  vendere la società-veicolo anzichè
l'immobile il che potrebbe far conseguire qualche vantaggio fiscale (sotto
il delle dirette) al venditore e, come imposte indirette,  anche
all'acquirente;
c) tu non voglia cogliere questa occasione per conferire in società la tua
impresa individuale usufruendo dei benefici dell'art. 175 (o 176, non
ricordo) del Tuir 
-- 
Tango
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Quindi escludendo la terza dovrei effetture l'operazione come privato
o intestare l'immobile alla mia ditta individuale.
Ipotizzando di procedere come privato (valori di esempio):
Acquisto immobile------------------------100.000;
Imposta registro 7%-------------------------7.000;
Atto------------------------------------------------3.000;
Spese di ristrutturazione --------------100.000;
Iva su spese ristrutturazione 10%----10.000;
Totale costo --------------------------------220.000;
Vendendo a 250.000 pagherei il 20% su 30.000(250.000-220.000)=6000 di
plusvalenza, quindi guadagneri 24.000
Procedendo  intestando l'immobile alla ditta individuale e ipotizzando
di vendere 22700 (circa 250.000 con IVA):
Vendita
227.000
Iva 10% su fattura vendita immobile                   22.700
Spese di ristrutturazione                                 100.000
Credito Imposta di registro + iva ristrutturazione  17.000
Versamento    IVA   (22700-1700)                        5.700
Poi dovrò pagare IRAP E IRPEF sulla differenza tra costi e ricavi che
solo per questa operazione sarebbe di
227.000-(100.000spese ristrutt+103.000 acquisto e atto)=24.000 tassate
con le percentali relative.
Riepilogo
Ipotizzando una tassazione del 30% su 24.000--> 7200+5.700=12900 di
iva e tasse aggiuntive e quindi il guadagno risulterebbe di 11.100
(24000-12900)?
Ho calcolato bene?

 Ho calcolato bene?
direi di no. Che tipo di immobile è?
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hornet0...@yahoo.it
 ha scritto:

un rustico

 un rustico
allora fallo come privato. 
Come impresa, infatti,  non avresti neppure il diritto alla detrazione
dell'IVA, nè sarebbe soggetto ad IVA in fase di rivendita.
 Quindi, nonostante i tuoi calcoli siano completamente errati, sei
arrivato alla conclusione giusta:-)
Ciò è ancor più vero se hai diritto all'agevolazione del 36% sui costi di
ristrutturazione
-- 
Tango
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ab...@newsland.it
Intanto ti ringrazio per il consiglio e ti chiederei  un'ultima cosa,
visto che ho sbaiato completamenti i calcoli e per non averti fatto
perdere del tempo (impara l'arte e mettila da parte), potresti
indicativamente farmi i due esempi di calcolo in maniera corretta?

horne...@yahoo.it
 ha scritto:
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
Gli esempi di calcolo sono una cosa piuttosto complessa e , anche se fossi
in possesso di tutti i dati, cosa che non si evince dai tuoi post, non li
farei. 
Riguardo ai tuoi calcoli mi limito ad osservare:
a) che occorre tener conto anche delle imposte ipocatastali, mi pare al 3%;
b) che l'imposta di registro e le ipocatastali, nel caso di acquisto come
privato, vanno calcolate sul valore catastale, non sul prezzo di
compravendita;
c) che la vendita di un rustico sarebbe soggetta ad imposta di registro
anche se realizzata nell'ambito dell'impresa che, infatti, non è
un'immobiliare di pura costruzione;
d) che, conseguentemente, tutti i calcoli dei profitti attesi nelle due
ipotesi sono sbagliati
e) Che, anche se la vendita fosse soggetta ad IVA, cosa che non è, 
l'imposta dovrebbe essere sommata al prezzo, non scorporata;
f) Che, anche se la vendita fosse soggetta ad IVA, cosa che non è, il tuo
calcolo, che qui riporto: Versamento IVA (22700-1700) 5.700  risulta
incomprensibile.
g) Che non hai tenuto conto del beneficio del 36% di credito di imposta su
parte della ristrutturazione, ove fosse ammissibile.
h) Che il maggior profitto realizzato nell'ambito dell'impresa avrebbe
probabilmente effetti anche sul contributo INPS (peraltro deducibile
dall'IRPEF) nonche', per cassa, sugli acconti d'imposta.
Ciao
-- 
Tango
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