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Titolo: Fall: art. 2643 del C.C. URGENTE!

E' stato stipulato un preliminare di vendita il cui importo è
distinto come segue: l'80% è relativo al bene immobile il
restante 20% per beni mobili.
L'acquirente ha integralmente pagato il prezzo ed è immesso
nel possesso definitivo, ma prima della stipula del rogito
notarile il venditore fallisce ed il curatore dispone lo
scioglimento dal contratto preliminare.
E' chiaro che secondo il 2643 del C.C. i presupposti affinché il
contratto si concluda sono quelli della stipula del rogito notarile
e, quindi, il curatore ben poteva sciogliersi dal contratto. La
domanda è: ma per quella parte che si riferisce ai beni mobili?
Secondo voi viene attratta alle regole del bene principale? Mi
sarebbe MOLTO utile trovare riscontro in giurisprudenza,
qualcuno mi può aiutare?
Grazie
--
A.Colabattista

 Secondo voi viene attratta alle regole del bene principale?
Direi di no.
Però bisogna vedere cosa dispone il contratto preliminare in concreto, se
cioè sia richiesta la conclusione di un contratto definitivo anche per la
cessione dei beni mobili (in forma scritta, anche senza essere un rogito), o
se la proprietà sarebbe passata con semplice consegna o immissione in
possesso dei beni (ipotesi che il promissario diversamente farà fatica a
dimostrare). Inoltre va esaminata la descrizione dei beni mobili. Il
curatore potrebbe pretendere la consegna al fallimento dei beni non
corrispondenti alla descrizione di quelli "ceduti".
Ancora, se il preliminare non è stato registrato, è comunque inopponibile al
curatore, salva la prova della sua effettiva stipula prima del fallimento.
Anche in tal caso, il curatore potrebbe forse eccepire la conoscenza dello
stato di insolvenza con le conseguenze del caso.
VP

 stato di insolvenza con le conseguenze del caso.
Assolutamente no! Si può dimostrare in modo inconfutabile
che il preliminare, il pagamento e la consegna del bene è
avvenuto in tempi non sospetti. Però continuo a ritenere che
non ci sia scampo!!
Ciao
--
A.Colabattista

Se segui la parte promissaria, proponi al curatore una transazione, è la
miglior speranza.
Se sei il curatore, sii comprensivo.
:-)
VP

 miglior speranza.
Ci si sta provando, ma sembra che il curatore non ne voglia sapere, mentre i
Giudici sono piů aperti al discorso.
Fossi stata io il curatore sicuramente sarei stata comprensiva.
Ciao e grazie
--
A.Colabattista

Cara Anna, dal contenuto del tuo messaggio rilevo che non mi dai credito,
eppure quando sono serio e non gioco, in materia fallimentare non esprimo
sciocchezze.
;-)
Vuol dire che sono poco credibile, o che tu sei insicura di te stessa e il
problema ti angoscia.
Espongo pubblicamente il mio parere, affinché possa trovare le
considerazioni di qualche altro esperto inmateria che giri per usenet ed
eventualmente ti conforti.
DOMANDA: sei sicura che il contratto sia un preliminare solo perché non ha
la forma del rogito notarile?
Come già ebbi modo di dirti in pvt al telefono, nei trasferimenti
immobiliari la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata
autenticata (forma scritta rafforzata) è richiesta ad probationem e per
consentirne la trascrizione nei RR. II.: il che rende il contratto
opponibile ai terzi.
Nel tuo caso c'è stato pagamento integrale del prezzo ed immissione in
posseso, nonché godimento dell'immobile uti dominus per molti anni.
Per l'efficacia della compravendita immobiliare il contratto deve avere la
forma scritta (non rafforzata) ad substantiam. Cioè, in altri termini, se tu
ed il costruttore stipulate un contratto di vendita senza andare dal notaio
tanto basta, beninteso tra voi due, a trasferire la proprietà del bene.
Ovviamente tale contratto, privo della successiva trascrizione, non è
opponibile ai terzi e nemmeno al curatore, il quale sosterrà fino alla morte
che era un semplice preliminare e non un definitivo, per cui si scioglierà
dal contratto ex art. 72, rifiutandosi di stipulare l'atto che sia idoneo ad
essere trascritto.
Ciò non toglie che la natura del contratto fosse, sin dall'origine, quella
di un definitivo e non di un preliminare. A questo punto l'acquirente
conserva la chance di chiedere l'esecuzione in forma specifica, citando il
fallimento in giudizio ex art. 2932 c.c., per ottenere dal tribunale una
sentenza che faccia luogo all'atto, cioè un titolo idoneo ad essere
trascritto.
Da come me l'hai raccontata, la causa avrebbe moltissime probabilità di
essere vinta e il nostro curatore avrebbe le pive nel sacco.
Peraltro, se le cose sono rimaste come me le hai raccontate quella volta, il
curatore non si è nemmeno sciolto, perché ti ha solo trasmesso una
dichiarazione non sua, ma del G.D., il quale non è titolare del potere di
sciogliersi ex art. 72 L. F., per cui quel provvedimento è assolutamente
inefficace.
Se ci sono stati sviluppi dopo la nostra chiaccherata, fammi sapere.
Io la citazione al curatore l'avrei già fatta notificare: sono certo che il
curatore, dopo, riconsidererebbe l'eventualità di una transazione.
Ciao.

 sciocchezze.
Caro Epson scherzi! Io ho tenuto tutto in debito conto e ti dico che
condivido il tuo punto di vista. Il reclamo è già partito e nel senso in cui
ne abbiamo parlato.Purtroppo, però, ci sono sentenze che dicono il contrario
ed allora stavo preparando delle memorie per la comparizione delle parti
quando ci sarà la camera di consiglio. Memorie che hanno un duplice scopo,
dopo aver sentito come sono andate le prime udienze di altri reclami: quello
di rompere ulteriormente e quello di trovare una ulteriore via di fuga.
Ciao
--
A.Colabattista


Il post di Epson è da incorniciare perché inquadra in modo estremamente
preciso una fattispecie spesso ricorrente. In effetti non è il "nome"
attribuito al contratto a qualificarlo, ma il "contenuto" effettivo dello
stesso. Se il contratto di Anna fosse intestato "Contratto preliminare", ma
le pattuizioni interne fossero quelle di una compravendita, la
compravendita -tra le parti avrebbe avuto luogo, ancorché non opponibile ai
terzi.
Il fallimento crea un problema assai serio, perché il curatore è terzo
rispetto al fallito, e può eccepire di non riconoscere una scrittura privata
tra il fallito e l'acquirente, in quanto priva del requisito della data
certa. Si tratta di verificare in base a quali elementi (dal thread mi pare
però di capire che ve ne siano) in tale ipotesi l'acquirente possa citare il
fallimento per ottenere dal tribunale la sentenza che tenga il luogo del
rogito.
Ma se effettivamente il curatore non si è sciolto, e si trattava di un
preliminare davvero, è in teoria percorribile anche l'altra strada indicata
da Epson, peraltro con minime probabilità di esito, competendo
all'acquirente l'onere di chiedere al curatore l'adempimento, mettendolo in
mora ed eventualmente chiedendo al GD di fissare un termine non superiore ad
otto giorni per lo scioglimento del contratto (che quasi certamente a questo
punto, si scioglierebbe). Mi pare che su questo versante non convenga
peleare, perché temo che il curatore ne uscirebbe vincitore in ogni modo.
Nella sostanza è preferibile puntare, se di questo si tratta, sul contratto
definitivo validamente stipulato tra le parti in data non dubbia anteriore
al fallimento ed in periodo non sospetto, dopodiché puntare ad un'equa
transazione.
VP

 Nella sostanza è preferibile puntare, se di questo si tratta, sul
contratto > definitivo validamente stipulato tra le parti in data
non dubbia anteriore > al fallimento ed in periodo non
sospetto, dopodiché puntare ad un'equa> transazione.
Si potrebbe trattare di contratto preliminare ad esecuzione anticipata. Ho
letto su una pubblicazione giuridica che secondo
l'attuale orientamento della giurisprudenza, il criterio-guida di
cui ci si deve valere per qualificare un certo contratto come
preliminare o definitivo è quello che si sostanzia nell'accurata
ricerca dell'intento delle parti rispetto all'effetto traslativo. Più
precisamente, si potrà parlare di vendita solo quando
risulta che le parti hanno effettivamente "voluto" l'immediato
effetto reale del negozio. Però in questo articolo non trovo i
riferimenti alle sentenze che mi potrebbero fare comodo.
Ciao e grazie mille
--
A.Colabattista

Non mi farei troppe illusioni sull'esistenza di un buon diritto ad avere il
titolo dal curatore aggratis. La via dell'atto di citazione contro la
curatela è strumentale solo ad una transazione.
Tutti i ragionamenti che vogliamo si scontrano con una giurisprudenza feroce
e determinata nel sostenere che la situazione patrimoniale esistente alla
data del fallimento non può essere alterata nel corso della procedura.
Questo persino con una domanda giudiziale trascritta prima della sentenza di
fallimento e persino in caso di usucapione di buona fede.
Le eccezioni riscontrate nella prassi giurisprudenziale sono rarissime.