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Titolo: cessione usufrutto immobile a società

Persona fisica non imprenditore cede l'usufrutto di un immobile di 
categoria D ad una società, che utilizzerà l'immobile per trent'anni.
 
La cessione dell'usufrutto è plusvalente. Tale plusvalenza è tassata per 
cassa.
 
Corretto?
 
-- 
Mi chiamo Newman 🅽🅴🆆🅼🅰🅽
 
"La vita nostra a volte è infernale e per i più, educati ai diritti 
senza se e senza ma, è incomprensibile oltreché insopportabile."

 Corretto? 
 
Secondo l'AdE sì anche se sono passati 5 anni.
Ma la posizione sarebbe alquanto criticabile perché la costituzione di un diritto reale dovrebbe seguire le stesse regole per tutti i diritti reali (compreso l'usufrutto).

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Aggiungo che c'è una risposta recente ad un interpello che riguardava un terreno agricolo posseduto da più di 5 anni.
Nel tuo caso si tratterebbe di fabbricato, e non di terreno agricolo, ma, in teoria, le conclusione per l'AdE non dovrebbero differire rispetto alla costituzione dell'usufrutto.

Il 17/07/23 18:33, casanmaner ha scritto:
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Sto leggendo. Però:
 
1) ho capito, ma devo RI-leggere con calma, che se sono trascorsi i 
cinque anni la plusvalenza derivante dalla cessione dell'usufrutto non è 
tassata
2) al termine del periodo di usufrutto, cioè quando il diritto si 
riconsolida in capo al proprietario, non vi è continuazione e pertanto 
una cessione plusvalente prima del decorso di altri cinque anni sarebbe 
tassata
3) se cede l'usufrutto alla società, di cui è socio, e non incassa il 
prezzo, ci potrebbero essere in futuro problemi di incasso giuridico? Mi 
pare vi sia un'inversione di rotta da parte della Cassazione sul punto, 
ma ho letto solo i titoli degli articoli di stampa


 (compreso l'usufrutto).
 
Il comma 5 dell'art. 9 è chiaro (la costituzione a titolo oneroso di 
usufrutto è equiparata a una cessione a titolo oneroso), ma l'AdE ha 
fatto distinzione tra costituzione del diritto reale a tempo 
indeterminato o determinato: nel primo caso si applica il 67 b) mentre 
nel secondo caso il 67 h), con le conseguenze sopra dette
me l'aveva spiegata così un notaio, ma la questione è appunto 
dibattuta...
 
-- 
Disclaimer
Non fidatevi delle mie risposte perché carlo dixit : "mi pare, che sei 
si' un
professionista tecnicamente preparato ma sicuramente ancora acerbo e
perlomento dal lato professionale".
 
 

 ma ho letto solo i titoli degli articoli di stampa
 
Il problema si porrebbe se rinunciasse al credito.
Non tanto al fatto che non incassi il corrispettivo.
In teoria, comunque, anche in questo caso dovrebbe valere quanto espresso ultimamente dalla cassazione.
 

 dibattuta... 
 
Più che sulla durata limitata o meno (se verso un ente l'usufrutto è massimo trentennale) hanno ritenuto che il termine "concessione" sia un termine "atecnico" e che comprenda qualsiasi ipotesi di trasferimento dell'usufrutto (perché si trasferirebbe la potenzialità reddituale dell'immobile).
Però così, in pratica, il principio di carattere generale, che dovrebbe portare ad interpretare anche le disposizioni successive in modo che siano conformi allo stesso, viene del tutto ignorato.
Quindi il termine "concessione", a mio parere, non può avere un significato omnicomprensivo e comprendente anche l'ipotesi di costituzione o trasferimento del diritto reale di godimento quale è l'usufrutto.

 In teoria, comunque, anche in questo caso dovrebbe valere quanto espresso ultimamente dalla cassazione.
 
Ma il tempo passa, vedremo.
 
Altre possibilità sono 1) la donazione dell'usufrutto o 2) il 
conferimento dell'immobile. Per la 2) probabilmente nel mio caso ci 
sarebbero problemi di superamento dei 4mln di totale attivo.
 
 
p.s. di che zone sei?
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 Potrebbe durare anche dieci anni, o quindici, oppure venti. 
 
No, con la consolidazione il proprietario non riceve alcun nuovo bene. Semplicemente quello che era il nudo proprietario assume su di sé, nuovamente, la piena proprietà dello stesso bene.
Se ti può consolare sul punto è concorde anche l'AdE in una sua risoluzione, risalente al 2008:
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/306092/Risoluzione+n+218+2008_risoluzione+218e+del+30+maggio+2008.pdf/7f35a484-80f1-744a-02b4-537d88f2ec60
 
 
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Quindi, quando interviene la consolidazione, il nudo proprietario
dell’immobile non acquista un nuovo diritto reale sull’immobile, ma vede
riespandersi il diritto di proprietà già presente nel suo patrimonio
...
Ciò premesso, al fine di verificare se nel caso in esame la cessione
dell’immobile determina l’emersione di una plusvalenza imponibile ai sensi
dell’art. 67 comma 1 lett. b), occorre riferirsi al momento dell’acquisto della
nuda proprietà. 
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Ergo, se la proprietà, e successivamente la nuda proprietà, è durata 5 anni la successiva cessione del bene immobile non è tassabile.

 
 
Mi consolerà poco stasera quando lo leggerò. Probabilmente 
ristrutturando l'immobile categoria D salterà fuori ance un C1. Pertanto 
mi chiedo come si conteranno i cinque anni relativamente a quel C1. 
L'Agenzia delle Entrate si è espressa solamente riguardo al 
frazionamento dell'abitazione principale.
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