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Titolo: vendita obbligatoria

E' legittima, a parer vostro, una siffatta clausola dedotta in un contratto
di vendita di frutti naturali? La vendita (generalmente ad effetti reali)
pattiziamente si trasforma in una "vendita obbligatoria".
<<Patto di riservato dominio. Il venditore si riserva la proprietà dei
frutti fino al pagamento del prezzo effettuato nelle modalità previste dal
presente contratto ancorché i frutti si siano separati dalle piante per
opera dell'uomo o della natura.>>
Io credo di si considerando che le ipotesi tipiche di patto di riservato
dominio non sono disposizioni imperative.
(Juri Rudi, se ci sei batti un colpo :-) )

 opera dell'uomo o della natura.
Ebbene, non trattandosi di una consulenza, provo a risponderti *ad
intuito* (cioè senza procedere a verifiche in giurisprudenza e
dottrina, altrimenti necessarie).
Prima, però, occorre fare alcune necessarie premesse.
In base a ciò che mi è sembrato di capire dal tuo stringato post:
1) Oggetto del contratto sarebbero esclusivamente i frutti e non pure
il fondo: la clausola, invero, potrebbe essere pure inserita in un
contratto ad oggetto più ampio (fondo e frutti), con cui - in
ipotesi - potrebbe essere intenzione delle parti trasferire
immediatamente la proprietà del fondo, mentre quella dei frutti solo
al pagamento del prezzo.
2) Si tratterebbe di una "emptio  rei  speratae" (nella quale la
vendita è soggetta alla condicio iuris che la cosa venga ad
esistenza), e non di una "emptio spei" (che invece ricorre quando il
compratore si impegna incondizionatamente a pagare un  prezzo
determinato al venditore, anche se il frutto sperato non venisse mai
ad esistenza).
3) I frutti sono tali, per legge, solo dal momento della separazione
dal *bene madre* per opera dell'uomo o della
natura (anche se di essi si può disporre prima della separazione
stessa). Sarebbe, quindi, superflua l'ultima parte della clausola.
Ma, evidentemente, non è questo il punto (meglio abbondare ;-).
4) Trattandosi di beni futuri (v. n. 2), la proprietà passerebbe *di
diritto* al momento in cui gli stessi vengono ad esistenza  (1472, co.
2, c.c.).
5) IMHO, le parti possono tuttavia legittimamente pattuire una riserva
di proprietà (futura) dei frutti, fino all'integrale pagamento del
prezzo.
Ciò sarebbe, IMHO, consentito dall'art. 821, secondo cui è vero
che "i frutti naturali appartengono al proprietario della cosa che
li produce" ma "salvo che la loro proprietà sia attribuita ad altri".
E, la *magia giuridica* del trasferimento inter partes del menzionato
diritto reale di godimento, ben può essere subordinato ad un patto
di riservato dominio fino al pagamento del prezzo.
Però, prima di trarre le mie personali - e quindi opinabilissime -
conclusioni, devo dirti che presumo tu sia il legale dell'alienante,
il cui interesse intendi quindi tutelare.
Pertanto, IMHO, il problema non è tanto sulla liceità della clausola
ma sulla convenienza per il tuo assistito di una tale previsione tout
court... senza altre clausole paracadute.
Cercherò di essere breve:
- secondo il noto "principio res perit domino", i rischi per il
perimento del bene sono a carico del proprietario;
- a tale principio, è vero, si deroga nel caso della vendita con
riserva di proprietà;
- la deroga, tuttavia, opera soltanto nel caso in cui i beni siano
stati già *consegnati* all'acquirente (il rischio per il perimento,
quindi, non discenderebbe dalla proprietà ma dal godimento anticipato
dei beni stessi);
- ma, nel caso dei frutti staccatisi dal bene madre, ad es., per fatto
della natura (un acquazzone ha - in ipotesi - fatto cadere in terra le
pere già mature), il bene sarebbe già venuto ad esistenza, non sarebbe
stato ancora consegnato all'acquirente, e sarebbe ancora in proprietà
del'alienante, su cui ricadrebbe interamente quindi il rischio di
perimento (nonchè gli ovvi obblighi di procedere tempestivamente alla
custodia dei beni, in appositi frigoriferi, finchè non si provveda
alla consegna ex art. 1476, co. 1, c.c.).
Quindi, nel caso di riserva di proprietà, il rischio per il tuo
assisitito, IMHO, sarebbe *aggravato* per un determinato e forse non
breve periodo di tempo, perchè il bene potrebbe perire (per cattiva
conservazione o per caso fortuito) prima della consegna
all'acquirente.
In conclusione, nel caso in cui l'alienante non avesse la possibilità
di custodire adeguatamente i frutti (ad esempio in capienti
frigoriferi) fino alla consegna, o ci fossero potenziali problemi per
la consegna stessa, mi sentirei di sconsigliarti l'inserimento della
clausola di riservato dominio nel contratto de quo, ma di affidarti,
quindi, ai rimedi in caso di eventuale inadempimento contrattuale
dell'acquirente quanto alla sua obbligazione di pagare il prezzo.
Ma, lo ammetto, le soluzioni ipotizzabili per tutelare il tuo
assistito, che si riservasse la proprietà dei frutti, potrebbero
essere diverse (come, ad es., prevedere a carico dell'acquirente
specifici obblighi di custodia o di agevolazioni nella presa in
consegna dei beni, che però - come sai - non possono spingersi fino al
punto di escludere una eventuale responsabilità per dolo o colpa grave
del tuo cliente quanto alle obbligazioni che per legge incombono
sull'alienante).
Spero di non aver detto troppe corbellerie; ma - nel caso - me ne
scuso ;-)
Cordialmente.
Juri Rudi

 per avermi prestato il tuo tempo.
E' stato un piacere ;-)
Juri Rudi
P.S.
Comunque, non fidarti eccessivamente dei (miei) post sul Ng: il
NewsGroup è solo un gioco, spesso si risponde senza le necessarie
verifiche, e per la fretta càpita anche di dire delle madornali
fesserie. Altrimenti, che differenza ci sarebbe tra un parere legale
ed un post su it.diritto?
Questa, mi pare, è una postilla che implicitamente segue - come una
sorta di signature - ogni post e da chiunque spedito sul Ng.