Newsgroup: it.diritto
Titolo: contratto di locazione di comproprietario

Salve a tutti,
giorni fa ho postato un quesito su un immobile della mia fidanzata locato ad
un inquilino.
La faccenda si puo' leggere in questo messaggio:
http://tinyurl.com/6xeam
Abbiamo sentito l'avvocato della locale sede dell'UPPI e a quanto pare
avendo in mano un contratto del 1/11/1996 per uso abitativo di durata
triennale, la conseguenza e' che innanzitutto quel contratto nel 1996 aveva
durata di quattro anni e non tre (non esistendo all'epoca una forma di
contratto triennale ad uso abitativo), e il 1/11/2000 il contratto stesso si
e' rinnovato (automaticamente) per altri 4+4 anni.
Non essendo stata inviata all'inquilino nessuna disdetta entro il 30/4/2004
la scadenza del contratto e' posta quindi al 31/10/2008.
Pero' ieri discutendo piu' approfonditamente con la mia fidanzata ho appreso
alcuni particolari che potrebbero far cambiare il quadro dei fatti.
In realta' quell'immobile era di proprieta' della mamma della mia fidanzata,
deceduta ad agosto 1994.
Alla morte della mamma c'e' stata una successione che ha portato la
proprieta' al papa' della mia fidanzata e ai quattro figli (tra i quali
appunto la mia fidanzata) in parti che non conosco ma suppongo essere quelle
stabilite dal codice (ma m'informero' al piu' presto sebbene supponga che
conoscere le percentuali esatte non sia essenziale).
Quindi ad agosto del 1994 quell'immobile aveva cinque comproprietari: il
marito ed i quattro figli della proprietaria originale deceduta.
A novembre 1996 il papa' della fidanzata, cioe' uno dei cinque
comproprietari, firmava un contratto di locazione triennale ad uso abitativo
con l'attuale inquilino senza il consenso esplicito (nessun documento) da
parte degli altri comproprietari.
Alla morte del papa' della mia fidanzata (gennaio 2002) iniziava la pratica
di successione che avrebbe portato ad ottobre 2002 a dividere i vari e
diversi immobili, titoli e liquidi e ad attestare la proprieta' unica
dell'immobile in questione alla mia fidanzata.
La quale comunicava verbalmente all'inquilino l'intenzione di rientrarne in
possesso ponendo fine alla locazione; secondo accordi verbali di fronte a
diversi testimoni (tra i quali il geometra che dovra' seguire i lavori di
ristrutturazione) l'inquilino dichiarava che avrebbe restituito l'immobile a
novembre 2004.
Una settimana fa l'inquilino invece, durante una conversazione telefonica,
avanzava pretese di un nuovo contratto minacciando di opporsi ad una sua
fuoriuscita.
Allo stato attuale siamo in attesa della comunicazione del suo legale che
formalizza le cose esposte telefonicamente dall'inquilino.
Da una ricerca nei vecchi messaggi su questo stesso newsgroup ho appreso che
un comproprietario potrebbe locare l'immobile senza che sia necessaria la
firma di tutti gli altri comproprietari solo se il contratto di locazione ha
una durata inferiore ai nove anni (varie risposte di Vega sembrano indicare
questa via).
In questo caso abbiamo un contratto (ad uso abitativo, lo ricordo) della
durata di tre anni, che per vari motivi si e' protratto (sarebbe piu'
corretto dire "si e' rinnovato automaticamente") fino ad oggi, cioe' otto
anni dopo.
La domanda molto precisa e': c'e' una possibilita' di considerare nullo quel
contratto perche' mancavano le firme degli altri comproprietari?
In seconda istanza: c'e' la possibilita' che la durata della locazione non
superi i nove anni, e quindi che termini a novembre 2005, in quanto
inizialmente il comproprietario unico firmatario non poteva destinarne la
locazione per una durata superiore ai nove anni?
Oppure il rinnovo automatico avrebbe fatto, per cosi' dire, ripartire il
"contatore" da zero?
Grazie e saluti.
-- 
FabMind


L'unico in grado di darti un parere affidabile è il tuo avvocato civilista
di fiducia. Il quale, dietro pagamento del dovuto onorario, esprimerà il suo
parere, esaminando atti, consultando leggi, giurisprudenza etc. No conosco
altro modo per risolvere queste questioni legali.

 altro modo per risolvere queste questioni legali.
E' ovvio che ho gia' consultato l'avvocato, come ho scritto.
Ho un nuovo incontro con lui tra circa una settimana, per vedere se nel
frattempo arriva la comunicazione del legale dell'inquilino e decidere la
prossima mossa di conseguenza.
Avendo pero' solo ieri appreso queste nuove informazioni (e cioe' che in
realta' la mia fidanzata era gia' comproprietaria al momento della stipula
del contratto dove pero' manca la sua firma), vorrei conoscere il parere di
qualcuno in questo NG prima dell'incontro con il nostro avvocato.
Per una questione del genere mi pare lapalissiano consultare (e pagare) un
legale.
Se cercassi esclusivamente una consulenza gratuita su usenet per una
faccenda del genere sarei un pazzo scriteriato.
Ma, ripeto, abbiamo iniziato un rapporto con un legale per la faccenda e
sono abituato a pagare i professionisti che seguono le mie faccende, come
d'altra parte io stesso mi faccio pagare per le mie consulenze che pero' non
riguardano la giurisprudenza.
--
FabMind

 faccenda del genere sarei un pazzo scriteriato.
Ok.

 di aprir bocca e darti il suo parere!
Non ho "civilisti di fiducia".
Purtroppo.
O meglio, per fortuna.
Non ho mai avuto necessita' di legali.
Mi e' stato consigliato da piu' parti (anche da qualcuno del NG), di
consultare l'UPPI perche' il loro legale e' dentro questo genere di
questioni.
Se nell'arco delle sei sedute che ho gia' pagato con una quota irrisoria
avra' guadagnato la mia fiducia allora continuero' con lui le consulenze
pagando le tariffe stabilite.
E immagino che per una faccenda del genere le sei sedute siano sufficienti
solo ad iniziare.
L'alternativa era affidarsi a qualcuno "bravo" secondo il giudizio di voci
che corrono.
Il legale in questione ha una sua attivita' in proprio e al di la'
dell'associazione appunto potrei affidargli comunque il caso.
Guarda, torno a ripeterlo: sono il primo a comprendere che ogni consulenza
di un professionista vada pagata essendo io stesso un libero professionista
che esercita un'attivita' e che si fa pagare le proprie consulenze.
-- 
FabMind

 O meglio, per fortuna.
Non ti preoccupare, la risposta in questione e' di un civilista sfigato
evidentemente a caccia di clienti piu' del solito e a corto di soldi.
Rivolgiti con fiducia all'avvocato dell'UPPI che e' certamente meglio di
personaggi come questa zekka Law.
Se vuoi riferimenti sul personaggio, giusto per farti due risate, cerca
tra i post passati con Google utilizzando le parole chiave "zecca (o
zekka, non ricordo piu') Law).
Gli avvocati dell'UPPI a differenza della LAW che viene evidentemente su
Usenet a cercare clienti per se stessa e per gli altri (andando in questo
anche contro la policy), sono specializzati ed abituati a trattare questi
argomenti.
Spesso si tratta di fior di professionisti in assoluto che svolgono anche
attivita' per conto dell'associazione.
Quanto al tuo problema, e' abbastanza semplice a mio avviso: no, le varie
questioni ereditarie non interrompono il contratto in essere rinnovatosi
tacitamente. Dovrete mandare raccomandata prima del 2008 per rientrare
successivamente nella disponibilita' dell'immobile.
A meno che non troviate, con l'aiuto dell'avv dell'UPPI, un accordo con
l'inquilino attuale.
Auguri.
--------
Consulenza legale di base senza che vi mettano le mani nelle tasche e vi
svuotino il portafoglio?
www.comemidifendo.it

 successivamente nella disponibilita' dell'immobile.
Questo era cio' che ci aveva detto l'avvocato durante il primo incontro.
Come ho scritto pero' nel frattempo ho appreso che quel contratto era
stato firmato da un solo comproprietario e speravo che questo potesse
dare qualche possibilita' in piu' per annullare quel contratto o
comunque accorciarne la durata visto che gli altri quattro
comproprietari non lo avevano firmato.
A quanto pare pero', lo desumo dalla tua risposta, un contratto di
locazione puo' essere firmato anche da un solo comproprietario
all'insaputa degli altri quattro.
Se e' cosi' non resta che attendere il 2008.
Grazie.
-- 
FabMind
-- 
Posted via Mailgate.ORG Server - 
http://www.Mailgate.ORG

 argomenti.
sarà anche vero, ma per la mia personalissima e unica esperienza il
legale che ho trovato all'Uppi si è rivelato quantomeno negligente :-)))
Al primo incontro ci ha garantito che eravamo in diritto di chiedere una
certa somma a un affittuario che aveva improvvisamente deciso di
abbandonare i locali mettendo in liquidazione la società, poi, dopo che
il legale della controparte ci ha comunicato che il pagamento di tale
somma non era previsto per le società in liquidazione ha fatto dietro
front dicendoci che "non si era accorto" che la società fosse in
liquidazione.
Esperienza analoga, se non peggiore, l'ho avuta con un altro "illustre
professionista" legato a un'altra associazione di piccoli proprietari. I
consigli che ho ricevuto sconfinavano talvolta oltre i limiti del codice
penale e alla fine di tutta la vicenda ero più felice di non dover avere
più niente a che vedere con lui piuttosto che con la mia controparte.
Sempre IMHO spesso i legali di queste associazioni sanno di avere a che
fare con clienti che da un lato non rivedranno mai più e dall'altro sono
generalmente poco ferrati in materia, con il risultato di affrontare la
pratica con molta leggerezza sicuri che il cliente difficilmente sarà in
grado di rendersi conto delle loro negligenze.
Repo

 Non ho "civilisti di fiducia".
come? quel tuo vecchio compagno di liceo, che hai disturbato telefonicamente
quando era in vacanza non è il tuo legale di fiducia?
E allora, scusa _perchè_ lo hai disturbato?
Cmq, visto che vuoi tornare dal legale di quel sindacato proprietari,
chiedigli anche cosa intenda la giurisprudenza per "esigenza abitativa
stabile e primaria".

 stabile e primaria".
Non mi e' chiaro cosa dovrei chiedere e in che modo questo quesito sia
correlato al mio caso.
Se hai suggerimenti da darmi sono ben graditi, ma a me pare che si stia
alimentando una sterile polemica della quale non conosco le motivazioni.


 legale che ho trovato all'Uppi si è rivelato quantomeno negligente :-)))
Il legale dell'UPPI ci ha innanzitutto sconsigliato di iniziare una
causa per dimostrare che l'inquilino utilizza quell'immobile come luogo
di villeggiatura e non ad uso abitativo.
Se rileggi tutta la descrizione della faccenda l'ipotesi non era cosi'
assurda, ma lui ce l'ha sconsigliato e al momento attendiamo
comunicazioni del legale dell'inquilino con la prospettiva di attendere
il 2008, cioe' il termine del contratto.
A me e' sembrato alquanto corretto e il suo parere rispecchiava
perfettamente quello di diversi legali ai quali avevo sottoposto (anche
se superficialmente) il caso.
Ad ogni modo torno a ripetere che se la faccenda dovesse rivelarsi piu'
complessa vedro' se sara' il caso di affidargli il caso o se mi
rivolgero' ad altri legali in citta'.


 Vivo in un'altra citta',
come non detto, allora.
Cmq, il consiglio che ti posso dare è di rivolgerti ad *un* legale, invece
di -come hai scritto in altro post- sottoporre il caso "superficialmente" a
"diversi legali".
Se, poi, i "diversi legali" cui ti sei rivolto non sono altro che i
frequentatori di it.diritto ed it.diritto.condominio, be' , in tutta
franchezza non mi pare che tu abbia ricevuto pareri molto qualificati...

 franchezza non mi pare che tu abbia ricevuto pareri molto qualificati...
Cerchero' di essere molto chiaro: il caso in questione mi sta a cuore e
la faccenda, come avrai letto, non e' semplice.
Non avendo mai avuto la necessita' di utilizzare la consulenza di un
legale mi ritrovo a dover sentire dei pareri (l'amico legale lontano,
questo ed altri NG, un altro legale parente di un altro amico...) per
vedere come muovermi.
Tra i molti pareri e consigli che ho ricevuto diverse persone mi hanno
consigliato di rivolgermi all'UPPI.
Dato che il legale dell'UPPI in citta' e' noto come esperto (e valido)
su cause di questioni immobiliari, penso che al di la' dell'UPPI gli
affidero' il caso pagando quanto e' dovuto (come sono abituato a fare).
Ora a me non mi pare di aver mancato di rispetto alla vostra professione
o essermi comportato in maniera poco accorta.
D'altra parte quando qualcuno deve affidare un progetto software di
dimensioni consistenti indaga e sente il parere di persone che conosce
prima di affidare una commessa al primo venuto, non ti pare?
Ecco, nella mia professione i clienti si comportano alla stessa maniera
e quando qualcuno mi affida qualche progetto prima sente cosa ho da
offrire, verifica le mie competenze e decide se e' il caso di rivolgersi
ad altri.


 affidero' il caso pagando quanto e' dovuto
Non e' necessario: se sei socio dell'UPPI saranno loro a stabilire le
tariffe. Passa attraverso l'UPPI, e' una garanzia soprattutto per te.
Ti sai ben accorto in questo pietoso thread del livello della gran parte
degli avvocati, pronti ad assalire chiunque sembri poco disposto a farsi
spennare da loro.


 
Temo proprio di si'! Ma in ogni caso senti l'avv dell'UPPI, visto che sei
socio UPPI (lo ero anche io!) e' un tuo diritto ottenere consulenza legale.
Se proprio l'appartamento vi serve, negoziare con l'inquilino sarebbe una
buona idea, visto che pare che lui avesse gia' una mezza idea di liberarlo.


 chiunque sembri poco disposto a farsi spennare da loro.
Davvero bella gente su questo NG...
Non fanno certo onore alla categoria.
    Vilco
-- 
Think Pink , Drink Rose'