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Titolo: Problema con preliminare di compravendita

1) agenzia viene incaricata di vendere appartamento
da eredi. Sull'atto di acquisto del defunto non c'e' nessuna
indicazione di vincoli o trascrizioni particolari.
2) trovato acquirente, durante la preparazione del
preliminare, agenzia scopre esistenza causa
tra confinante e costruttore con ripercusioni sulla
proprieta' in vendita. Ma trova anche una sentenza
di rigetto in appello (quindi definitiva) riguardo ad
una richiesta possessoria del confinante.
Sembra tutto a posto, si fa il preliminare menzionando
una generica causa (senza numero, purtroppo)
e gli estermi delle sentenze a favore
3) dopo due mesi ci si trova davanti al notaio
durante la lettura del rogito, il notaio informa
dell'esistenza di una trascrizione sul terreno su
cui si trova la proprieta' relativamente ad una
causa del confinante contro il costruttore.
Confronto dei numeri con la sentenza e si
scopre che si tratta di un'altra causa di
natura petitoria partita prima. Il venditore
chiede 24 ore di tempo per informarsi prima
di dare le garanzie di legge.
4) Il venditore scopre che si tratta di una richiesta
di demolizione per aderenza e sopraelevazione,
ma che non riguarda la parte (ala) del palazzo
in cui si trova l'appartamento. Inoltre la societa'
costruttrice e' una immobiliare solida in possesso
di molti terreni e l'indennita' richiesta dal confinante
e su cui ancora non c'e' accordo e' sicuramente
entro le possibilita' dell'impresa, anche se
l'ammontare e' pari al valore dell'appartamento
in vendita. Quindi il venditore tranquilizzato,
da il via libera disposto a dare tutte le garanzie.
Non sono ancora scaduti i termini del preliminare.
5) Il notaio non vuole la responsabilita' di stilare
la frase in cui il venditore si prende la responsabilita'
e dice all'acquirente di incaricare un'avvocato.
L'avvocato pero' suggerisce all'acquirente di
fare causa per danni.
6) Dopo una settimana di infruttuose trattative,
durante la quale il venditore ha messo in mora
la societa' costruttrice, avvisando del fattaccio.
L'impresa costruttrice forse e' disposta a
dare garanzie reali (atto presso notaio, con
trascrizione su uno dei terreni di valore congruo,
in suo possesso e di cui e' ancora in attesa
delle concessioni edilizie). L'acquirente invece
vuole ritirarsi e chiede bonariamente la meta'
della caparra.
Ma i venditori ritengono che fornite le opportune
garanzie reali, la richiesta di scindere il preliminare
da parte dell'acquirente e' pretestuosa, e 
peggio ancora la richiesta di danni (1/2 caparra).
Domande
a) i venditori che responsabilita' hanno ?
b) la disciplina di tutela dell'acquirente fino
a quanto si spinge ? Cioe' esiste un livello
di garanzia fornita dai venditori o dalla
impresa, percui possa risultare evidente
anche al magistrato che la richiesta di
rescissione e di danni da parte
dell'acquirente e' una scusa perche'
ha cambiato idea ?
Pekilan

 Pekilan
Tendenzialmente la risposta č favorevole al compratore, anche se si tratta
di preliminare di vendita immobiliare
Se la cosa non viene liberata dagli oneri gravanti sulla stessa e non
dichiarati in sede di preliminare, il rifiuto del promittente compratore di
addivenire alla stipula del definitivo č giustificato.
Se fossi in voi, provvederei immediatamente alla bonaria restituzione di
tutta la caparra confirmatoria ricevuta.

tutta la caparra confirmatoria ricevuta.
Ma l'acquirente vuole il doppio !!!
Dici che se la restituiamo semplice,
lui si accontenta ?
Eventualmente posso chiedere i danni a qualcuno
o sono proprio l'incauto venditore che non sa
che dovrebbe spendere 800.000 lire di visure
sul condominio prima di mettere in vendita
un'immobile che sull'atto di acquisto sembra
libero da vincolo e dopo avere gia' fatto
le visure sul defunte prima di accettare
l'eredita' per essere sicuro che non
avesse debiti ?
Dimenticavo, la citazione e' precedente
all'atto di acquisto del defunto e non
se ne trova traccia nell'atto di acquisto.
Suppongo che l'agenzia si limiti a
mettere in contatto le parti. E' il venditore
che deve incaricare un perito per le
verifiche dell'ultima ora, che non si
sa mai ....
Pekilan

 Pekilan
Credo che nel caso di specie nemmeno valga la pena chiedere un parere pro
veritate ad un avvocato civilista.

della caparra."
Volevo dire che oltre alla caparra,
chiede un'altro 50% per cento.
Ma adesso ha cambiato idea 
e vuole il doppio, che suppongo
sia il massimo che puo' chiedere.
O puo' ottenere anche danni
(sono passati una decina
di giorni dal mancato
rogito) ?
Anche se pago subito la
sua estorsione (io la sento 
cosi' dopo tutti i controlli
che ho fatto) ?
Sono curioso di sapere quanti
sanno che, anche se hanno
in mano un rogito senza
trascrizioni, sanno che non sono
stati fatti debiti od altro,
nonostante tutto questo devono
spendere un milione per
un visurista prima di mettere
in vendita l'immobile !!!!!!!!!!
Pekilan

veritate ad un avvocato civilista.
Ma che differenza c'e' tra l'art.1489 e l'art.1482 ?
A me sembra di cadere nel caso del 1482 
Il art.1489 parla di oneri o diritti di terzi che riducono
il libero godimento e questo non e' il caso.
L'immobile e' vuoto, pulito e nuovo e
perfettamente godibile.
Mente invece l'art.1482 parla di garanzie e vincoli
ed e' questo il caso. Infatti non siamo in presenza
di un ridotto godimento, ma di un rischio, per
quanto remoto e sanabile, di evizione.
Pekilan

 ha scritto nel messaggio
news:3c783d78...@news.cis.dfn.de...

L'actio finium regundorum tra evizione parziale (art. 1484) ed evizione
limitativa (art. 1489) non è sempre agevole.
Si ritiene che la diversità rispetto all'evizione parziale sia in ciò, che
quest'ultima incida quantitativamente perché comporta il mancato acquisto di
una parte del bene, mentre la evizione limitativa incida sul piano
qualitativo perché il diritto acquistato non può essere esercitato in tutta
la sua potenziale espansione. Tale criterio è tuttavia teorico, quindi non
sempre idoneo a distinguere nella pratica le due fattispecie.
Io nel caso de quo tenderei a ravvisare una ipotesi evizionale limitativa,
atteso che nella specie la possibile lesione subenda dal (promittente)
compratore ha a che fare più con la inesattezza giuridica della prestazione,
dovuta all'esistenza di oneri non conosciuti, limitativi del godimento e/o
della disponibilità del bene promesso in vendita, e non invece con un
pericolo di mancato acquisto di una parte del diritto.
C'è da tener presente, ai fini pratici, che l'ipotesi più grave, nella scala
discendente che va dall'art. 1478 fino al 1479, è senz'altro quella
evizionale in senso stretto: per cui invocare la disciplina di cui 1482 c.c.
non favorisce certo la posizione del venditore, più tutelato invece
nell'ipotesi dell'evizione limitativa, la cui disciplina ad es. non richiama
il rimedio di cui al detto 1482 (anche se resta sempre l'autotutela di cui
all'art. 1460 c.c. (exceptio inadimpleti o exceptio non rite adimpleti
contractus).
Nel caso che ne occupa, non mi sembra poi che ricorrano garanzie reali né
pignoramenti o sequestri.
Comunque sia,  l'unico spazio concesso al venditore in via residuale per
evitare l'autotutela da parte del (promittente) compratore, credo possa
ravvisarsi in una interpretazione estensiva dell'art. 1481, che prevede -
nell'ambito della disciplina della vendita di cosa altrui - la possibilità
per il venditore di paralizzare l'azione del compratore offrendo un'idonea
garanzia, sia reale sia personale: si tratta in sostanza di vedere se e in
quali limiti tale possibilità sia esperibile contro il compratore evitto ex
art. 1489.
Il discorso a questo punto richiede una attena disamina di tutto il caso e
delle variabili ricorrenti in esso, che non può essere certo fatta in questa
sede. Il consiglio che si può dare qui è quello di richiedere, se i valori
in gioco sono alti, un parere pro veritate ad un buon civilista, che non sia
però l'avvocato a cui eventualmente si rivolgerà se sarà citato in giudizio
dal promittente compratore.
C'è infine da tener presente il costo non certamente basso di un parere pro
veritate: la tariffa forense in materia stragiudiziale prevede per i pareri
scritti onorari minimi e massimi che possono arrivare a superare, per le
pratiche di maggior valore, i 5.000/6.000 Euro.
Saluti.

pratiche di maggior valore, i 5.000/6.000 Euro.
Comincio a capire il nocciolo del problema. Indubbiamente
sono in torto con l'acquirente, un po' come in un
tamponamento a catena. Solo che, per continuare
la similitudine, io all'acquirente gli ho solo rotto il fanalino
e lui vuole farsi tutta la carrozzeria.
Ho pensato di spezzare il problema in due parti.
Lato acquirente: 
offerta di congelare la somma a saldo (2/3),
cioe' l'acquirente la versa ad esempio ad  un notaio
con il vincolo che verra' versato al compratore
solo dopo lo svincolo oppure garanzia reale
che il costruttore non "sottrarsi" al pagamento.
L'acquirente entra nella sua nuova casa e
per lui tutto e' finito.
Lato costruttore:
richiesta di costituire una garanzia su una
delle sue proprieta' (e' una societa' per 
ora solida). Se lo fa, posso incassare
la somma di cui sopra. Se non lo fa, 
inizio una causa per danni e nel
frattempo aspetto che finisca l'altra 
causa e nel caso che il costrutore vinca
oppure paghi i danni al confinante,
posso ritirare i miei soldi. Se invece
si ha una ricaduta sulla mia ex-proprieta',
pago la mia quota per conto dell'acquirente
e ritiro i soldi.
Mi sembra cosi' che l'acquirente sia al
sicuro. Se e' cosi' (naturalmente l'avvocato
dell'acquirente o il giudice dovra' verificarlo),
puo' ancora l'acquirente chiedere il doppio
della caparra e ritirarsi ?  Francamente
non mi interessa se l'acquirente non vuole
piu' acquistare, da lui non chiederei penali,
ma non voglio pagare
penali se so di potere
garantire l'acquirente da ogni conseguenza.
Pekilan