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Titolo: Problema contratto affitto

Buonasera a tutti!!
Volevo chiedervi un consiglio su cosa fare nella seguente situazione.
Dicembre 1995
Elena sottoscrive con Alberto - proprietario - per la durata di 6 anni due
contratti di affitto per un appartamento di 65 mq in una località a 50 km da
una grande città.
Un contratto è di 200 mila lire mensili e l'altro di 700 mila lire sempre
mensili.
Una volta eseguito il trasloco il proprietario ha aumentato l'affitto
precedentemente pattuito portandolo appunto a £700.000.
Elena non ha avuto scelta ed ha iniziato a pagare con disagio e disappunto
700 mila lire/mese
Giugno 1998
Il giorno 16 Elena riceve intimazione di sfratto con la quale Alberto
richiede il pagamento di due mesi di arretrato per l'anno 1996 ed un mese
per l'anno 1998.
Per l'anno 1996 Elena ha le fotocopie degli avvenuti pagamenti a favore di
Alberto e cioè n. 2 assegni a lui intestati, mentre per l'anno 1998 è in
arretrato di 1 mese perché improvvisamente i termosifoni si sono bucati ed
hanno allagato l'appartamento costringendo Elena alla loro immediata
sostituzione con una spesa complessiva di lire 700 mila, riservandosi la
stessa di informare Alberto dell'accaduto ed a giustificazione del mancato
versamento del canone.
Nello stesso tempo Elena cade gravemente malata tanto da temere per la sua
vita ed il tutto è caduto un po' nel dimenticatoio.
Con l'inizio dell'iter giudiziario Elena accerta che l'appartamento è in
categoria A3 e non risulta iscritto nei registri immobiliari ed il contratto
non è stato mai registrato e non registrato viene allegato agli atti del
Tribunale. (E' Legale una cosa del genere?  n.d.r.)
1999
Elena visti inutili i tentativi di pervenire ad un accordo ed alla
sottoscrizione di un contratto in regola con le disposizioni di legge ha, di
propria iniziativa, presentato un esposto ai locali carabinieri con il quale
dimostrava la mendacia di Alberto per la richiesta del denaro relativa
all'anno 1996. Elena è incerta se convertire l'esposto in querela perché
l'associazione che la difende afferma che non serve a niente.
Elena desidererebbe sapere:
1.  se è ben tutelata, dato che seguita a pagare  700mila lire/mese
2.  come si può regolarizzare la cosa nel modo più conveniente per Elena
3. Elena è monoreddito - dipendente pubblico - con un figlio a carico ed ha
sopportato e sopporta notevole disagio per il pagamento di un canone così
elevato.
Grazie
Aggiungo io ....è possibile che non ci sia un modo legale per far stimare il
valore dell'appartamento e decidere di conseguenza il canone d'affitto ?
Inoltre può Elena chiedere che  il contratto venga regolarmente registrato
senza che ulteriori spese gravino su di lei?
Scusate per la lunghezza del msg e grazie a chiunque voglia darci un
consiglio.
Grazie Giovanna
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Se l'appartamento è stato costruito dopo il 1992 (mi pare sia quella la
data ma in caso affermativo semmai risentiamoci) il contratto di locazione
è fuori equo canone quindi il proprietario può affitarlo al canone che
preferisce.
Nel caso la costruzione dell'alloggio si antecedente al 1992 e il
contratto non sia tra i cosiddetti "patti in deroga" si rientra nel caso
dell'equo canone e quindi il canone massimo è quello stabilito per legge.
Basta un tecnico (es. Geometra) oppure un Sindacato inquilini (es SUNIA)
per far verificare immediatamente in che situazioni ti trovi e di
conseguenza far calcolare l'esatto canone (se si rientra nell'equo
canone).
Comunque più che un esposto ai Carabinieri mi parrebbe opportuno un
consulto con un avvocato.Credo che presso i sindacati degli inquilini Tu
possa trovare legali convenzionati per un parere a costi accettabili.
L'assistenza di un legale sarebbe opportuna in quanto in sede giudiziaria
la legge tutela molto gli inquilini e si può arrivare alla restituzione
delle maggiori somme ad oggi pagate rispetto a quelle previste dalla
legge.
E'difficile darti migliori suggerimenti senza leggere i contratti a suo
tempo sottoscritti.
Saluti
Marco
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