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Titolo: POSSO FARE CAUSA PER L'EQUO CANONE?

Salve a tutti i frequentatori di questo NG. Spero che qualcuno possa
rispondere al mio quesito ed aiutarmi a prendere una decisione.
Sono uno studente e vivo in affitto con altri 3 studenti in un appartamento
arredato. Il canone di locazione ammonta a £. 2 milioni al mese (sic!). Vorrei
sapere se intentando una causa contro il locatore si può e con quali
probabilità ottenere l'applicazione dell'equo canone.
Affinchè possiate avere una migliore idea della situazione devo fare alcune
precisazioni:
1) nel contratto di locazione si fa espressa menzione che la locazione è   
concessa esclusivamente per motivi di studio e che il conduttore non    può
prendere la residenza nè subaffittare;
2) il contratto è registrato, anche se per una cifra inferiore a quella   
effettiva;
3) il pagamento del canone mensile è effettuato tramite bonifico
   bancario;
4) la durata del contratto è di 1 anno, rinnovabile su accordo delle    parti
Spero di essere stato abbastanza chiaro nell'esporre il problema e che ci sia
qualcuno così gentile da darmi una risposta.
Grazie.
Claudius
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 arredato. 
L'art 1, 2° comma della L.E. canone  ammetta la derogabilitŕ della
dosciplina relativa alla durata pčer le "locazioni di tipo transitorio", ma
č anche vero che l'art 26 lett.a), norma piů specifica, prevede una
eccezione della eccezione: in soldoni, le norme di cui al capo I,
disciplinanti sia il canone che la durata non si applicano alle cd.
locazioni transitorie "..salvo che il conduttorte abiti stabilmente
l'immobile per motivi di lavoro o di studio..", ora, questa salvezza,
derogando a quanto disposto immediatamente prima dalla legge stessa finisce
col ricondurre nell'alveo normale dell'equo canone le locazioni la cui
causa riposi nel concedere il godimento dell'immobile a chi intenda
risiedervi per motivi di studio. 
in altre parole la discipline dell'equo canone dovrebbe in toto applicarsi
agli immobili concessi per finalitŕ di studio.
La giurisprudenza piů recente, mi riferisco a Cass. 25.7.1997 n.6990,
5.3.1997
n.1936 e 12.8.1991 n.8785,scindendo, di fatto, ed a mio parere
arbitrariamente il profilo del canone e quello della
durata che il legislatore aveva voluto tenere uniti condensandoli nel
medesimo capo e facendone oggetto di medesimi e simultanei riferimenti: "le
disposizioni di cui al presente capo..." ha fatto in modo tale che alle
locazioni ad uso studio si applicasse solo le norme sull'equo canone, ma
non anche quelle sulla durata minima della locazione.
Questo significa che, in teoria, potresti rivolgerti al pretore e chiedere
il ricalcolo dell'equo canone con condanna alla restituzione dell'eventuale
sovrappiů; tuttavia ti esporresti al rischio che il locatore receda dal
contratto, essendo pienamente valida la clausola di durata annuale della
locazione, col rischio che potresti troverti senza abitazione.
ciao.
Pietro Puca.


On 23 Sep 1998 14:45:51 +0200, 
iusi...@usa.net
 (claudio lupilli)
wrote:
Non è facile rispondere in termini così generici, ma ci proverò senza
scendere in tecnicismi.
Innanzitutto va precisato che la normativa sull'equo canone è stata
stravolta dall'introduzione dei cd. patti in deroga (L. 359/92) che
consente, nel ricorrere di determinati presupposti - immobili non
ultimati all'11.7.92 oppure locazioni stipulate dopo il 14.8.92 - di
concludere contratti appunto in deroga alla legge sull'eq.can.
Ora, visto che mi dici che la durata della locazione è stata fissata
in un anno e non accenni a già avvenuti rinnovi, credo si possa
desumere che il contratto è stato concluso da meno di 1 anno e
pertanto ci troviamo nella seconda delle ipotesi previste dalla l. sui
p. in deroga (contratto successivo al 14.8.92).
In questo caso è perfettamente lecito stipulare una locazione che
deroghi alle norme sulla determinazione legislativa del canone
(concedendo al locatore di incassare un canone più elevato) a
condizione che costui rinunci alla facoltà di disdettare il contratto
alla prima scadenza (con innegabile vantaggio del conduttore).
Nel tuo caso tutto ciò evidentemente non è accaduto, e pertanto il
contratto dovrebbe essere impugnabile ai sensi dell'art. 79 L. eq.can.
in quanto contenente patti contrari alla legge stessa.
Senonché la la legge [artt. 1 II°c. e 26 I°c. lett. A L.eq.can.] pone
un'ulteriore distinzione tra:
- contratti per esigenze abitative di natura transitoria (canone
libero e con durata anche inferiore ai quattro anni); 
- come sopra, ma il conduttore occupa stabilmente l'immobile per
motivi di lavoro o studio (durata libera, ma con eq.can.);
Ora, gli elementi che mi fornisci fanno senz'altro ritenere che nel
tuo caso il contratto di locazione sia simulato, in quanto l'esigenza
di abitare per frequentare l'Università, testimoniata dal pagamento
delle relative tasse e dal superamento degli esami (speriamo ;) ) ha
certamente carattere di stabilità, ma è stata "occultata" mediante
artifici contrattuali. Pertanto ti sarebbe teoricamente consentito
adire l'Autorità Giudiziaria per ottenere l'adeguamento del canone e
ai sensi dell'art. 79 L.eq.can. chiedere la restituzione delle somme
indebitamente versate.
Considera però che dovresti dimostrare che il locatore conosceva le
effettive ragioni che ti spingevano a prendere casa, e soprattutto che
ti esponi pesantemente verso l'Ufficio del Registro se risultasse che
tu hai acconsentito a registrare il contratto per una canone minore di
quello effettivo (per valutare gli elementi di prova a tuo favore e
l'opportunità di agire in giudizio dovresti far esaminare tutti gli
atti ad un Legale: ed io mi metto sin d'ora a Tua disposizione).
Ricorda però che scaduto l'anno (e con la causa di certo ancora
pendente) il locatore potrebbe legittimamente negarti il rinnovo e
dovresti cercarti un nuovo alloggio.
A te ora spetta decidere il da farsi!.
Saluti.
Dr. ROBERTO LOZUPONE
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