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Titolo: Quesito su contratto di locazione (Urgente)

Spero che il ng sia quello giusto per questo genere di quesiti, e ringrazio
fin d'ora chi vorra' contribuire con una risposta.
Una mia conoscente ha rilevato un piccolo negozio dall'ex proprietario (nel
gennaio 2000), che era anche proprietario dell'immobile. Ha quindi
stipulato, oltre ad un contratto di cessione di azienda, anche un contratto
di locazione.
Una clausola del contratto prevede che, in caso di gravi motivi, al
conduttore sia possibile dare disdetta, con sei mesi di anticipo.
Si da il caso che fin dall'inizio gli affari non sono andati come si
sperava; pertanto dopo alcuni mesi di lavoro e' apparso chiaro che sarebbe
stato molto piu' lungo del previsto recuperare il denaro investito e
realizzare utili (Il registro dei corrispettivi indica incassi giornalieri
piuttosto modesti). Alla situazione, per niente rosea, si e' poi aggiunto
nel mese di Giugno un furto con scasso, con la conseguente sottrazione di
merce di ingente valore (non coperto da assicurazione). Al danno economico,
rilevante, si e' unita la disillusione e la perdita di qualsiasi entusiasmo
nella conduzione di questa attivita' da parte della titolare: la prospettiva
di investire i pochi soldi rimasti in una attivita' dall'esito piu' che
incerto ha convinto questa mia conoscente nel mese di giugno a dare disdetta
del contratto di locazione, programmando la chiusura dell'attivita' per la
fine dell'anno in corso. Si aggiunga che nel frattempo la titolare ha avuto
un figlio, e pertanto vi e' l'esigenza di dedicare del tempo al neonato
(l'azienda e' una ditta individuale senza dipendenti).
Sottolineo che la chiusura programmata dell'attivita' avverrebbe nonostante
un pesante passivo.
Il proprietario si e' detto addolorato per la decisione, ma contestualmente
ha inviato una raccomandata in cui sottolineava come il termine del
contratto fosse Dicembre 2006, e che pertanto la disdetta era per lui nulla.
Domando:
Puo' la conduttrice dare disdetta in una situazione di questo tipo?
I motivi possono essere considerati gravi?
Puo' il proprietario esigere il pagamento del canone di locazione fino al
2006?
Puo' il proprietario (di fatto) costringere la conduttrice a proseguire
l'attivita' per altri quattro anni?
Poiche' questa mia conoscente si trova nel panico piu' assoluto, in attesa
di consultare il legale che e' in ferie, gradirei confortarla confidando nel
vostro aiuto.
Stefano


Se la disdetta l'ha mandata con raccomandata a giugno, con effetto a 6 mesi,
non vedo tutta questa urgenza: per dicembre il legale di fiducia sarą
tornato dalle ferie o no?!

 tornato dalle ferie o no?!
Certo, pero' e' urgente che la mia amica si metta l'anima in pace, in un
senso o nell'altro, poiche' questo negozio ormai le fa venire continue crisi
di nervi.
E' per questo che e' gradito un parere nel merito, se e' possibile.
Stefano

 di nervi.
Consiglio allora Valium 2 volta al dģ!

 ha
scritto nel messaggio news:9mb89.79478$lu5.2...@twister1.libero.it...

Sei sgrammaticata quando sei felice?

 Consiglio allora Valium 2 volta al dě!
cuore no? opzione non ancora implementata. sito in allestimento ....

 E' per questo che e' gradito un parere nel merito, se e' possibile.
ha iniziato le pratiche per la chiusura dell'attivitą?

 Sei sgrammaticata quando sei felice?
Felice di che?

 l'attivita' per altri quattro anni?
L'andamento degli affari in maniera diversa da quella auspicata ed il subire
un furto con scasso sono eventualità alle quali un commerciante deve essere
preparato. Avere un figlio è, poi, una cosa che capita a molte persone che
lavorano. Tutte queste cose non possono essere considerate gravi motivi che
giustifichino una disdetta anticipata ai sensi del co. VIII dell'art. 27
della legge 27 luglio 1978, n. 392. Stia attenta la sua amica ad esercitare
la disdetta sei mesi prima della scadenza altrimenti il contratto sarà
tacitamente prorogato fino al 2012.

 Consiglio allora Valium 2 volta al dě!
Da caviler a neurologo nel giro di un post!
Quando sei spiritoso rinneghi i plurali?

 ha iniziato le pratiche per la chiusura dell'attività?
Non ancora. Dovendo rispettare il preavviso di sei mesi, ha revocato tutti
gli ordini dei fornitori e sta cercando di vendere quanto in magazzino,
sperando di arrivare a Dicembre con qualche euro in piu' sul conto corrente.
La chiusura dell'attivita' e' programmata per la fine dell'anno.
Stefano

 tacitamente prorogato fino al 2012.
Grazie per la risposta.
Stefano

 La chiusura dell'attivita' e' programmata per la fine dell'anno.
del resto se vi appellate alla giusta causa (quale potrebbe essere la
chiusura dell'attività) quanto meno l'attività andrebbe chiusa, per avere
dimostrazione della giusta causa.
non è il mancato guadagno o il furto motivo sufficiente, ma la scomparsa
dell'attività e il non riapparire sotto altra forma (ad esempio fallimento o
cancellazione di partita iva e cancellazione camerale).
Quindi se siete ancora in esercizio non avete i presupposti di appellarvi
alla giusta causa.
dovete richiedere disdetta normale e successivamente se si verificheranno le
condizioni (avvenuta chiusura etc.) fare richiesta di disdetta per giusta
causa.

 ha
scritto nel messaggio news:Pak89.80649$lu5.2...@twister1.libero.it...

Scantoni peggio di un caviler!

 Stefano
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Risposta pratica
 Se il proprietario rifiuta la disdetta " esci dalla porta ed entra dalla
finestra" ...non pagare l'affitto in modo da provocare uno sfratto per
morosità ...paghi le spese legali e via......

 Grazie per la risposta.
Potremmo prendere in considerazione l'art. 36 della legge 27 luglio 1978, n.
392.
La sua amica potrebbe cedere o affittare l'azienda e, in tal modo, potrebbe,
anche, sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione ad esso
relativo pur senza il conenso del locatore, dandogliene comunicazione con
lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Potrebbe cedere l'azienda
senza accollo interno dei debiti (altrimenti chi l'acquisterebbe?) e, col
ricavato, pagare i debiti. Se questi debiti sono ingenti, ci potrebbe essere
il problema dell'art. 2560 co. II c.c. (responsabilità solidale
dell'acquirente per i debiti risultanti dai libri contabili obbligatori). Si
potrebbe ovviare il problema convenendo, per la cessione, un prezzo minore
che tenga conto di tale rischio.

 Scantoni peggio di un caviler!
Ho avuto i migliori insegnanti!

 morosità ...paghi le spese legali e via......
Ne sei certo?
In ogni caso il quesito posto aveva il fine di trovare una soluzione al
problema, ma nel rispetto dei diritti di entrambe le parti, e la mia amica
non ha intenzione di bidonare il proprietario.
E' comunque un'idea, almeno come argomento da sfruttare in un eventuale
tentativo di mediazione.
Grazie
Stefano

 che tenga conto di tale rischio.
In effetti la cessione dell'azienda mi sembra un'ottima idea: in questo modo
si eviterebbe la prosecuzione dell'attivita' e del contratto di locazione
(che verrebbe contestualmente ceduto, giusto?), ed al tempo stesso potrebbe
recuperare un po' di soldi. Inoltre, non insistendo nella disdetta, si
eviterebbe qualsiasi rischio di un giudizio dall'esito, mi pare di capire,
segnato.
Ho trovato peraltro la legge, e l'articolo citato mi sembra estremamente
chiaro nel consentire al conduttore di sublocare o cedere l'azienda.
Non mi e' del tutto chiara questa frase:
<<Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può
agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni
assunte.>>
Approfittando della cortesia, sottopongo un ulteriore quesito collegato.
Se l'attuale contratto di locazione contenesse il divieto assoluto di
sublocazione da parte del conduttore e la necessita' di un consenso scritto
da parte del locatore rispetto ad un uso dell'immobile da parte di terzi a
qualsiasi titolo (avendo letto il contratto, mi pare sia previsto qualcosa
del genere), potrebbe questa clausola configurarsi come nulla in quanto
contraria alla legge, oppure potrebbe essere considerata una libera
pattuizione fra le parti avente forza di legge?
In ogni caso la sublocazione non c'entra nulla con la cessione dell'azienda
(penso sia la giusta soluzione), e credo non possa in nessun caso essere
impedita.
Stefano

 impedita.
Certo, ma vi sarebbe una cessione di azienda senza locale, il che potrebbe
complicare le cose.

 ha
scritto nel messaggio news:ehx89.83248$lu5.2...@twister1.libero.it...
CUT
Grazie veramente per i preziosi consigli.
Ho riletto il contratto, che recita piu' o meno cosi' (vado a memoria):
<<In caso di vendita a terzi dell'attivita', il conduttore ha il diritto di
cedere il contratto di locazione. Il nuovo conduttore sostituira' il
precedente nei diritti e nei doveri derivanti dal contratto>>.
Le parole non sono esattamente queste, ma il senso e' esattamente questo; in
particolare testuale e' l'affermazione "il conduttore ha il diritto di
cedere il contratto di locazione", e fedelissimo all'originale il concetto
di sostituzione nei diritti e nei doveri.
Alla luce delle considerazioni precedenti, il fatto che il locatore abbia
accettato questa clausola firmandola, significa che libera in anticipo la
conduttrice da qualsiasi responsabilita' derivante da possibili
inadempimenti di chi acquisterebbe poi l'azienda?
Mi rendo conto di stare esagerando, mi invii pure la parcella... :-)
Stefano

 Mi rendo conto di stare esagerando, mi invii pure la parcella... :-)
Rotfl!
Un elemento di questo Ng l'approverebbe oltre misura! :-))

Meraviglioso parere , da Cassazione!
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