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Titolo: Rogito casa e prezzo dichiarato

Salve a tutti,
all'atto della stipula del rogito che mi vede quale parte 
acquirente mi trovo davanti ad una imposizione da parte del 
venditore.
Costui pretende di dichiarare un prezzo di vendita inferiore a 
quello reale.
Personalmente non traggo alcun vantaggio da questo stratagemma 
ma, poiché il venditore me lo impone come condizione sine qua 
non per la vendita, vorrei sapere precisamente a quali rischi 
reali (amministrativi, penali, etc) mi espongo avallando la sua 
manovra.
Grazie per la disponibilità
Spellix
--  
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manovra.
 occorre sapere a che punto tu sei della trattativa
 1) avete firmato un preliminare e dovete fare solo il rogito ?
    non puo` importi nulla, il rogito si fa con l'intero prezzo
    si rifiuta ? e` inadempiente
    tu, a tua scelta, puoi esigere il doppio della caparra oppure
    chiedere al giudice una sentenza che tenga luogo dell'atto,
    naturalmente nella sentenza ci sara` scritto il prezzo intero
 2) non avete ancora firmato il preliminare e vuole inserire una
    clausola del genere ? e` nulla, quindi, dopo aver firmato il
    preliminare, anche con quella clausola si torna al punto
    precedente
 un saluto da
 Sebastiano Venabile

 manovra.
Se il prezzo indicato in atto è almeno pari a quello del c.d. "valore 
automatico" non vi sono apprezzabili rischi sul piano tributario.
Certo è che, salvo gli eventuali aggravi fiscali a tuo carico, a te 
converrebbe dichiarare l'intero prezzo. Se nn vuoi puntare i piedi e 
costringere l'acquirente a dichiarare il prezzo vero, cerca almeno ti 
spillargli una riduzione del prezzo proporzionata al vantaggio che il 
venditore si ripromette di conseguire mediante l'indicazione di un prezzo 
ridotto. In ogni caso, sarebbe opportuno redigere una controscrittura 
privata in cui viene indicato il prezzo vero. 

Se il venditore è un privato, non è informato.
L'imposta la pagherà comunque sul valore della rendita catastale, la
legge è nuova e serve appunto a impedire dichiarazioni non veritiere.
Dichiarando il prezzo intero nessuno rischia nulla. Diverso è il caso
in cui il venditore (privato) voglia fare la cresta sulla vendita e
imbertare qualche decina di migliaia di euri alla faccia del
comproprietario/parente/moglie.
Diverso è il caso di acquisto dal costruttore. In tal caso un prezzo
dichiarato inferiore serve a te per pagare meno IVA (la paghi solo sul
dichiarato) e al costruttore per fatturare di meno e evadere qualche
tassetta. Se il prezzo dichiarato non è spudoratamente basso non si
rischia l'accertamento.
Il preliminare: i preliminari riportano il prezzo VERO. Quando al
rogito si dichiara un prezzo inferiore, il preliminare si distrugge, a
meno che non fosse stato registrato. Occhio se si chiede un mutuo: in
tal caso il preliminare viene conservato dalla banca e in caso di
accertamento quello è il primo posto dove la Finanza va a guardare...
e buonanotte.
Questo messaggio non è un invito a fare alcunchè, ma solo una
spiegazione di certi comportamenti.
C.

flyingb ha scritto:

mi sembri molto informato, ti chiederei anch'io qualche info:
se acquisto da privato non pago l'iva, ma l'imposta di registro che per 
la prima casa è il 3%, vero? se sì posso poi recuperarla con la denuncia 
dei redditi?
sto acquistando casa da un privato e il geometra che mi assiste mi ha 
consigliato di dichiarare meno al rogito, circa la cifra che chiedo di 
mutuo (l'80% del vero prezzo dell'immobile), ma io non voglio avere guai 
col fisco e poi lo trovo molto disonesto.
hai qualche altra dritta utile?
ciao grazie

Nulla so della detraibilità dell'imposta di registro, ma so che se hai
venduto una precedente "prima casa", otterrai un credito d'imposta pari
all'imposta di registro per l'acquisto della nuova MENO quanto già
pagato per la precedente.
Ripeto, in caso di compravendita da privato l'imposta di registro non
si paga più, come una volta, sul prezzo dichiarato, ma sul valore
catastale. In questa maniera non è più "conveniente" dichiarare il
falso.
C.

 col fisco e poi lo trovo molto disonesto.
La nuova finanziaria prevede che negli atti di compravendita tra privati le 
imposte possano essere versate su calcolo di rivalutazione catastale (valore 
catastale per 115.5% - sono dati che trovi sul rogito-).
In teoria la parte venditrice non ha alcun interesse a dichiarare di 
meno...a meno chè non si tratti di un immobile da lui comprato meno di 5 
anni fai su cui quindi dovrebbe pagare plusvalenza.
In merito invece a ciò che chiedevi in principio riguardo alla sua richiesta 
di dichiarare di meno ti posso dare una piccola dritta...sul compromesso è 
stabilito se l'anticipo da te dato alla parte acquirente sia a titolo di 
caparra confirmatoria o di caparra penitenziale. La differenza è molto 
importante perchè nel caso di caparra confirmatoria, oltre ad aver diritto 
al risarcimento pari al doppio della caparra puoi chiedere la risoluzione 
coattiva del contratto.
Per cui se il venditore si rifuiuta di vendere alle condizioni stabilite, 
puoi appellarti (nel caso avessi ad esempio già disdetto un contratto di 
affitto precedente) e "obbligarlo" a venderti la casa.
Spero di essere stato chiaro
Ciao


 comproprietario/parente/moglie.
Intanto ti ringrazio molto per la risposta.
Il motivo per il quale il venditore vuole impormi un prezzo 
inferiore a quello di vendita è che sta vendendo casa prima che 
siano decorsi 5 anni dalla sua acquisizione.
Per questo motivo egli è tenuto a pagare l'imposta sulla 
plusvalenza ed ha quindi tutto l'interesse affinché lo scarto 
tra il prezzo che a suo tempo ha pagato e il prezzo attuale di 
vendita figuri il più possibile basso.
L'unica cosa che io mi domando, visto che lui non è 
assolutamente disposto a dichiarare il prezzo di vendita reale, 
è se con questa manovra mi sto personalmente esponendo a 
sanzioni amministrative o addirittura penali nel caso in cui 
l'illecito emergesse.
Grazie ancora


 ha scritto nel messaggio 
news:2406683.1148329969755.JavaMail.newsgroup@sc-ng-1...

Tengo a precisare che non sono avvocato ma lavoro nel settore immobiliare 
(magari rivaluto la categoria:))))
Come accennavo prima la nuova finanziaria, in caso di vendita tra privati, 
consente di pagare l'imposta sul calcolo catastale, pur dichiarando molto di 
più l'immobile quindi è logico che a te convenga dichiararlo la cifra 
esatta.
Visto che prima parlavi dell'80% del valore, non ci sono rischi seri di 
accertamento ma in tal caso non saprei dirti che tipo di sanzioni 
riceveresti, non essendomi mai capitato.


 privata in cui viene indicato il prezzo vero. 
Spero davvero di non correre rischi tributari... anche perché ho 
provato a proporre al venditore una "equa" spartizione 
dell'evaso (che poi sarebbe l'imposta di plusvalenza che il 
venditore sarebbe tenuto a pagare), ma non c'è stato verso.
In altre parole, se punto i piedi addio casa.
Solo non comprendo l'utilità della controscrittura privata.
Cioè, se per ipotesi un controllo facesse emergere l'evasione 
(del venditore) io acquirente in che termini verrei coinvolto? 
Potrei, chessò, essere accusato di un reato tipo "falso in atto 
pubblico" per aver sottoscritto la menzogna del venditore? 
Potrei essere sanzionato in qualche forma? E come 
potrebbe "salvarmi" la controscrittura?


 
sei stato chiarissimo e molto gentile
ciao

In altre parole, se punto i piedi addio casa.
 potrebbe non essere cosi`, ti ho gia` posto una
 domanda, la ripropongo:
 hai fatto un preliminare ?
 in generale: a che punto e` la trattativa ?


 imposte sulla plusvalenza,
Probabilmente vuole dichiarare di meno per poi poter fare altrettanto 
nella dichiarazione dei redditi dell'anno successivo. Nella quale 
risulterà che invece di aver incassato 100 mila euro ne ha incassati 
solo 50 mila.
saluti,
Peltio
che si chiede se il gioco valga la candela.
-- 
Invalid address in reply-to

  in generale: a che punto e` la trattativa ?
Sì, ho già stipulato il preliminare, e siamo al punto di dover 
sottoscrivere, tra qualche giorno, il rogito.
In effetti è vero che potrei obbligarlo a dichiarare il prezzo 
reale, accusandolo di inadempienza se fa storie...
Solo che già so che non c'è possibilità di ragionare: sarei 
costretto a rinunciare alla casa e a intentargli causa per farmi 
restituire il doppio della caparra.
A parte il fatto che rinunciare all'immobile mi causerebbe 
indicibili problemi, ho anche i miei dubbi che riuscirei ad 
avere i soldi indietro.
O no?
Grazie per le puntuali risposte
Spellix


O no?
 e perche` mai ? l'immobile del quale e` proprietario
 avra` ben la capienza del doppio della caparra


 avra` ben la capienza del doppio della caparra
forse il nostro amico pensa agli anni (di cause civili, con relativo
esborso per assistenza legale) che gli occorrerebbero per ottenere
giustizia. 
O forse ci sarebbe la via piu' rapida e meno costosa del decreto
ingiuntivo? (non mi intendo di diritto)
Ciao
---
Uplbet

  Sebastiano Venabile
Hai una pazienza infinita e ti ringrazio per le tue risposte 
così accurate.
Hai ragione nell'affermare che l'immobile ha ben la capienza del 
doppio della caparra.
C'è però ancora un elemento a complicare la situazione: la casa 
è gravata da un mutuo che il venditore deve estinguere proprio 
in sede di rogito (con una buona fetta dei soldini che gli darò 
per il saldo).
Per questo motivo non sarei io a rivalermi sull'immobile: in 
caso di mancata vendita il cedente non potrà estinguere il mutuo 
di cui ha già chiesto e ottenuto il conteggio. La banca vorrà il 
fatto suo e quindi io... boh?
Non credo che avrei molte possibilità di riottenere la caparra.
Un problema del genere probabilmente si avrebbe sia nel caso 1) 
che nel caso 2) che tu mi spiegavi.
Ovvero, mentre io e il venditore ci accapigliamo, la banca 
interviene e fa asso pigliatutto.
O almeno credo. Forse con la tua esperienza mi puoi indicare una 
via d'uscita che non riesco a vedere.
Grazie 


via d'uscita che non riesco a vedere.
 per la mia esperienza mi pare che la controparte abbia
 tutto da perdere ad andare ad una prova di forza
 infatti se vende significa che ha bisogno di liquidi, e
 si prospetta una lunga vertenza nella quale tu hai una
 caparra, ma lui ha un immobile bloccato


giustizia.
 anni nei quali lui ha bloccato una caparra mentre
 la controparte ha un immobile
 vedi un po` a chi conviene
