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Titolo: Validita' di un preliminare

Salve a tutto il NG.
Volevo aproffitare della vostra disponibilità per avere un chiarimento
circa la validita' di un preliminare.
In breve: in Marzo mi sono accordato (tramite agenzia immobiliare) con un
tizio per acquistare una casa (io acquisto).
Contestualmente firmiamo un documento (preliminare) il cui titolo è
'Accordo tra i signori Tizio e Caio' in cui viene identificato e descritto
l'immobile, viene espresso il prezzo (200000 euro), viene riportato che ho
versato 2000 euro di 'caparra confirmatoria' e che il rogito avverra' a
data da definirsi presso il notaio x (sottolineo che è riportato il nome
del notaio, tra l'altro il preliminare è stato firmato presso lo studio
del notaio. Il preliminare è su carta bianca, non intestata).
A voce ci accordiamo di rogitare dopo le ferie, ad Ottobre.
Ad oggi il venditore mi dice che non vuole più vendermi la casa e che mi
restituisce il doppio della caparra.
Può fare una cosa così?
Posso oppormi dicendogli che voglio la casa o più del doppio della caparra?
L'agenzia mi consiglia di andare dal notaio per il rogito e mandare al
venditore la raccomandata dicendogli di presentarsi il tal giorno per il
rogito e vedere se effettivamente non viene.
L'agenzia mi dice che la caparra versata non è tanta, ma è una 'caparra
confirmatoria' e che vale di più di una 'caparra normale'.
N.B.: Nel nostro preliminare non si parla di recessione o di penali.
N.B. 2: Il venditore non abita nella casa in oggetto, per lui è una
seconda casa, tra l'altro ad oggi è vuota.
Grazie a chiunque vorrà intervenire per chiarirmi le idee.
Vinc
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 Può fare una cosa così?
    Si!
    ciaofelix:-)
-- 
ciaofelix!

 caparra?
Certo che puoi opporti.
Se lui rifiuta di stipulare e non ti basta il doppio della caparra puoi 
chiedere al giudice l'esecuzione in forma specifica del preliminare, ex art. 
2932 c.c.
In sostanza il giudice può emettere una sentenza che produce gli effetti del 
contratto di vendita che vi eravate obbligati a stipulare, se sussistono i 
requisiti.
Rivolgiti ad un avvocato e lascia stare quello dell'agenzia che parla di 
"caparre confirmatorie" e di "caparre normali"... 

 caparra?
Assolutamente no: hai commesso l'errore di versare una caparra
confirmatoria troppo bassa, dovevi versare almeno 10.000 euro.
Probabilmente il venditore ha trovato un acquirente che lo paga di
piu', poniamo 210.000 euro, e quindi ha convenienza a restituirti la
caparra raddoppiata. Se la caparra fosse stata di 10.000 euro,
cambiando acquirente non ci avrebbe guadagnato nulla...

 eravate obbligati a stipulare, se sussistono i requisiti.
Se il venditore ha gia' venduto la casa ad un terzo in buona fede, come
appare assai probabile, il mancato compratore si attacca al tram!

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Sono beni immobili, direi che più che la buona fede conta chi trascrive per 
primo.
Tu stai dando per "probabile" che sia già stata venduta...
Magari ancora non l'ha venduta e la trascrizione della domanda giudiziale 
gliela metterebbe "nel cuore" al promittente venditore truffaldino...
Ovvio che bisogna vedere se il gioco vale la candela considerate le spese 
processuali, ma quello non possiamo saperlo coi dati che abbiamo ;)
Ci son troppi dati mancanti per escludere la possibilità di un'esecuzione in 
forma specifica a priori. 

Secondo me sta succedendo, ma è una mia impressione, che l'agenzia o il
proprietario abbiano trovato qualcuno disponibile a spendere qualcosina di
più di 200000 euro, ma probabilmente non hanno ancora venduto, essendoci
il preliminare (ho forse sono io troppo in buona fede?). 
Se è cosi penso che loro non possano essere in buona fede, essendo consci
di aver firmato un preliminare con mè.
Gizzent, potresti elencarmi brevemente quali sarebbero i requisiti del ex
art. 2932 c.c. (con yahoo ho trovato un mare di pagine ma non ci ho capito
molto!!!).
Grazie per l'aiuto.
Vinc
il gizzent ha scritto:
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 Vinc
Sarò il più semplice e sintetico possibile, provando a spiegarti tutto senza 
"legalese".
Il venditore si è obbligato (firmando il preliminare) a venderti la casa. In 
teoria è tuo diritto rivolgerti ad un giudice perchè faccia rispettare al 
venditore l'obbligo assunto (ed è questo che dice l'articolo 2932 del codice 
civile).
Se tu lo "denunci" (ripeto, sto usando termini non tecnici per farti capire) 
e il giudice ti da ragione, tu sarai obbligato a pagare il prezzo che 
avevate stabilito e lui sarà obbligato a venderti la casa.
Questo però può succedere solo se lui non ha ancora venduto la casa a 
qualcun'altro, altrimenti tu non puoi chiedergli nulla se non di darti il 
doppio della caparra.
Inoltre il preliminare deve essere preciso e ben fatto, sia per quanto 
riguarda le vostre dichiarazioni di volontà, sia per quanto riguarda 
l'identificazione esatta della casa, sia per i pagamenti da effettuare, etc.
La domanda che ti devi fare è: vale la pena iniziare un procedimento legale, 
spendendo soldi per processo e avvocato, o conviene prendere quei 4.000 Euro 
e cercare un'altra casa? E' facile che sia la seconda l'ipotesi preferibile, 
ma chi lo sa... 

il gizzent ha scritto:
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Grazie, sia per la chiarezza sia per la velocità con cui mi hai risposto.
Condivido con te che che la seconda ipotesi sia preferibile, io non me ne
intendo ma ho l'impressione che un procedimento legale di questo tipo sai
quando lo inizi ma non sai ne quando lo terminerai ne tantomeno come ...
e a me piace vivere tranquillo e dormire sonni tranquilli.
Grazie ancora e, a proposito di sonni tranquilli, buona notte.
Vinc
P.S. Scusa se non ho quotato bene, ma non sono un frequentatore di news.
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