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Titolo: Per comprare casa non serve il Notaio

http://www.vincenzobrancatisano.it/articoli/notaio.htm
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Basta una scrittura privata autenticata, anche per cancellare l'ipoteca del
mutuo
Per comperar casa non serve andare dal notaio
Servizio di
Vincenzo Brancatisano
Chi ha detto che per vendere o comprar casa occorre andare dal notaio? E che
per cancellare l'ipoteca sulla casa per cui s'è ottenuto un mutuo serve l'
atto notarile? Siamo sicuri che la legge richieda davvero tutti quei
costosissimi "atti pubblici" che consentono ai notai di percepire redditi da
capogiro e che costringono i cittadini a privarsi di mezzo portafoglio per
farsi rilasciare un pezzo di carta? Per la compravendita di un immobile (una
casa, un terreno) la legge (articolo 1350 Codice Civile) chiede, in
alternativa, l'atto pubblico (redatto dal notaio) o una scrittura privata,
cioè un contratto scritto e firmato dalle parti. Nel primo caso, il notaio
controllerà varie formalità da vagliare prima di sottoscrivere l'affare,
sbrigherà le pratiche collaterali alla cessione ed è soggetto all'obbligo di
trascrivere tempestivamente il contratto presso la Conservatoria dei
pubblici registri immobiliari (nella foto). Quest'ultima incombenza serve ad
evitare che il compratore perda la proprietà del bene qua lora il venditore,
in mala fede, venda successivamente a un terzo l'immobile appena venduto al
primo compratore che però non ha registrato l'atto e dunque non lo ha reso
opponibile ai terzi con la pubblicità ufficiale. "Ma per registrare l'atto
di acquisto di un immobile non è necessario l'atto notarile", commenta un
professionista modenese oggi alle prese con un vertenza indotta da un errore
notarile, e acceso contestatore (anche se chiede l'anonimato, segno che
della questione è preferibile non parlare negli ambienti) di un monopolio
duro a morire. "Tutti dovrebbero sapere - spiega - che per registrare ad
esempio una compravendita la Conservatoria non chiede l'atto pubblico
notarile, poiché la legge si accontenta anche della scrittura autenticata,
che è ben altra cosa". In quest'ultimo caso infatti il notaio invece che
redigere il contratto si limita a autenticare le firme dei contraenti per un
compenso che dovrebbe essere modesto e non milionario. "Ma lei è sicuro -
insiste il professionista - che tutt i i notai siano disposti ad autenticare
l'atto di compravendita immobiliare?" Noi confidiamo nel fatto che se l'art.
2657 c.c. sancisce che la trascrizione presso la conservatoria si può
eseguire con scrittura autenticata dal notaio, questo pubblico ufficiale poi
adempia al proprio dovere d'ufficio applicando il tariffario relativo. Ma c'
è di più. L'Unione Nazionale Consumatori, che sta conducendo una battaglia
sull'argomento, spiega che "se venditore e compratore si presentano
personalmente allo sportello della Conservatoria con una scrittura privata e
con i documenti di riconoscimento, il funzionario ha l'obbligo, a richiesta,
di legalizzare le firme ai sensi del Dpr n. 445/2000, che riguarda tutte le
amministrazioni pubbliche e che alle Conservatorie non conoscono o fanno
finta di non conoscere anche perché sono abituate a ricevere soltanto atti
notarili". E se il funzionario si rifiutasse di legalizzare le firme? "Può
essere denunciato per rifiuto di atti d'ufficio ai sensi dell'articolo 328
del Codic e penale". In alternativa, conclude l'associazione, compratore e
venditore potrebbero ricorrere al notaio soltanto per l'autenticazione delle
firme, che costa molto meno. L'UNC, consapevole delle contestazioni dei
notai su questo punto, conferma ancora oggi la propria opinione in merito, e
rilancia: "Perché bisogna spendere tanti soldi da un notaio, che per
autenticare due firme si limita a dare un'occhiata alle carte d'identità?"
Ma a interpretarlo alla lettera, il cavilloso Dpr 445/2000 non parrebbe dare
alla Conservatoria tale, ulteriore, incombenza. Comunque, per stilare una
scrittura privata compratore e venditore dovrebbero essere due persone che
masticano un po' di diritto, ricordandosi di inserire tutti gli estremi
catastali dell'immobile, la provenienza, la destinazione d'uso (ufficio,
abitazione, ecc.), i codici fiscali, la dichiarazione del venditore che non
sono state fatte opere abusive e che non vi sono (o se vi sono specificare
quali) vincoli, iscrizioni o trascrizioni pregiudiziali, eccete ra. Il
notaio è utile proprio perché conosce bene tutto quello che c'è da scrivere
nel contratto e quello che c'è da verificare. Va riconosciuto però che sul
notaio incombono infine fastidiose formalità fiscali successive all'atto.
"Non c'è nessuna fastidiosa formalità fiscale - protesta il professionista
modenese - si tratta di pagare l'imposta di registro. Se la persona
interessata non conosce l'importo dovuto basta che si rechi all'ufficio del
registro, chieda il modello F23, che è quello che serve per pagare le multe,
va in posta e paga, poi si va alla Conservatoria. Certo fare una visura per
verificare l'inesistenza di vincoli sull'immobile è delicatisssimo, ma come
può sbagliare un cittadino può anche sbagliare un notaio". Perché: le visure
non le fa il notaio? "Per verificarlo - insiste - basta andare una mattina
alla Conservatoria".
Ma fare un rogito assistiti dal notaio assicura dagli errori
Il mutuo? Volendo si può fare tutto da soli
Servizio di
Vincenzo Brancatisano
Ma non c'è solo l'acquisto dell'immobile tra gli atti per i quali si può
fare a meno del notaio. L'Unione Nazionale Consumatori fa l'esempio del
mutuo per l'acquisto di una casa: "Chi ha finito di pagare il mutuo, va in
banca per estinguere l'ipoteca e si sente dire che bisogna sborsare 130 euro
per avere l'assenso della banca più 550 euro per il notaio. Perché? Non c'è
alcun bisogno di estinguere l'ipoteca, almeno se non si deve rivendere
subito la casa, perché l'articolo 2878 del Codice civile stabilisce che si
estingue con il pagamento del mutuo e l'articolo 2847 che si estingue
comunque dopo vent'anni se non viene rinnovata". "Dal momento che i mutui
sono quasi sempre decennali o ventennali, cancellare l'ipoteca non serve a
niente se si continua ad abitare la casa, poiché si estingue comunque dopo
20 anni dall'iscrizione, fatta dalla banca per cautelarsi sul pagamento del
mutuo. Ma le banche non dicono niente all'utente. Inoltre, l'assenso alla
cancellazione dell'ipoteca è un atto dovuto e non può ess ere fatto pagare,
come ha stabilito qualche sentenza di Tribunale (per esempio a Crotone), a
meno che non sia previsto dal contratto di mutuo". E il notaio a che serve?
"A niente, nessuna norma stabilisce che per cancellare un'ipoteca alla
Conservatoria dei registri immobiliari occorre un atto notarile, l'utente
può fare da solo quando ha ottenuto la dichiarazione della banca". Altro
caso riguarda il trasferimento del diritto di usufrutto di una casa. Ricorda
l'Unione Consumatori, "il notaio non serve perché l'articolo 1350 del Codice
civile stabilisce che si fanno per scrittura privata "i contratti che
costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto sui beni
immobili". (vi.bra.)
Ma chi è il notaio?
Servizio di
Vincenzo Brancatisano
La scrittura privata autenticata nell'acquisto di un immobile costa molto
meno del rogito notarile, così come il contratto stipulato da avvocati e
commercialisti che operando in regime di concorrenza possono praticare
prezzi più bassi. Anche le associazioni dei consumatori e le associazioni
dei proprietari, se volessero, potrebbero assistere i cittadini. Tuttavia,
se non si fa l'atto pubblico notarile, né il notaio né la sua assicurazione
copriranno i danni in caso di spiacevoli sorprese. Ma il problema è che
neppure il rogito notarile è in grado di garantire sempre l'acquirente da
sorprese, quali la presenza dissimulata di un affittuario o l'abusivismo
edilizio. E nemmeno la visura sulle ipoteche può garantire in assoluto l'
acquirente poiché nulla vieta che venga iscritta un'ipoteca sull'immobile
del venditore nel periodo che intercorre tra la visura del notaio e il
successivo rogito. Molti si chiedono: perché molte funzioni del notaio non
potrebbero essere svolte dalla pubblica amministrazione (come in altri
Stati, dove occorrono pochi minuti e meno di 100 euro per costituire una
società)? "L'importanza dei notai è questa - ha commentato il notaio Mario
Soldani in una puntata della trasmissione Rai "Report" - che, comunque sia,
qualunque cappellata facciano ne rispondono. Sono assicurati, però ne
rispondono. Perché normalmente quando uno si rivolge, diciamo, verso
pubbliche amministrazioni, non risponde mai nessuno". E se infine ci
proponessimo la domanda più terribile: perché in Italia i notai sono così
pochi, ciò che consente loro di guadagnare cifre esagerate?, la risposta
potremmo trovarla in una constatazione. Nella legislatura precedente (pur
con maggioranza a sinistra) fu presentata una proposta di legge (la n. 3971
inoltrata da Rinnovamento Italiano) che mirava a raddoppiare le sedi
notarili italiane, che oggi sono solo 26 con 5.000 notai in tutto, e ad
aumentare i posti. La proposta non fu nemmeno discussa. (vi.bra.)

 Per comperar casa non serve andare dal notaio
e' una notizia che gira da anni, stampata un po' ovunque.
***
Ecco cosa risponde il notaio Paolo Pasqualis, Vice Presidente del Consiglio 
Nazionale del Notariato, in merito ad alcuni articoli comparsi sulla stampa 
nazionale. Ovviamente nega che il fai da te sia possibile come fatto credere 
da varia stampa.
***
Le informazioni fornite dalla Unione Nazionale Consumatori in merito alla 
possibilità di  conclusione di contratti immobiliari (compravendite, 
ipoteche, cancellazioni) tra privati e successiva loro autenticazione presso 
uffici della pubblica amministrazione (senza l'intervento del notaio) sono 
il frutto di un grave fraintendimento sul significato e la portata delle 
norme coinvolte, che impone le necessarie rettifiche.
L'art. 1350 del codice civile dice che: "devono farsi per atto pubblico o 
per scrittura privata [...] i contratti che trasferiscono la proprietà di 
beni immobili", ma la legge non si ferma qui, poiché l'art. 2567 dello 
stesso codice prevede come vada fatta la  cosiddetta "trascrizione" nei 
registri immobiliari, disponendo che: "la trascrizione non si può eseguire 
se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con
sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente". Quindi è vero che se 
compro un  immobile semplicemente firmando un documento privato (che posso 
avere scritto anche da me) ne divengo proprietario, ma è anche vero che 
senza successiva sentenza (del giudice), o atto pubblico (del notaio), o 
scrittura privata autenticata (sempre e solo dal notaio) o accertata in 
giudizio (ancora dal giudice) non posso "trascrivere" il mio acquisto nei
registri immobiliari e catastali e, quindi, non ne risulterò mai 
proprietario nei confronti dei "terzi" (ossia di chiunque altro ne possa 
reclamare la proprietà, magari dicendo di avere lui per primo firmato un 
documento con lo stesso mio venditore, oppure anche semplicemente per 
dimostrare la proprietà alla mia banca o, in futuro, a chi vorrà
comprare da me).
Quale è il maggior equivoco in cui incorre l'Unione Nazionale Consumatori?
Quello di credere che l'autenticazione delle firme del contratto di 
compravendita immobiliare possano farla i funzionari dello stesso ufficio 
dei registri immobiliari, ai sensi del DPR 445/2000. Ma non è così, poiché 
le norme del DPR citato (art. 2)  semplicemente "disciplinano la formazione, 
il rilascio, la tenuta e la conservazione, la gestione, la trasmissione di 
atti e documenti da parte di organi della pubblica amministrazione; 
disciplinano altresì la produzione di atti e documenti agli organi
della pubblica amministrazione nonché ai gestori di pubblici servizi nei 
rapporti
tra loro e in quelli con l'utenza, e ai privati che vi consentono". In 
breve, il DPR 28 dicembre 2000, n. 445 ("Testo unico delle disposizioni 
legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa"), 
si applica solamente ai documenti amministrativi, ossia a quelli della 
pubblica amministrazione o utilizzati a fini amministrativi, e non si può 
applicare ai contratti, ossia agli accordi tra persone, società, enti, ecc., 
diretti a regolare loro rapporti patrimoniali, economici, giuridici, e così 
via.
Del resto le norme sulle autenticazioni di firme per la documentazione 
amministrativa sono in vigore (sostanzialmente nella struttura attuale) fin 
dalla legge n. 15/68 (quella della "autocertificazione", per intenderci) e 
più volte la pubblica amministrazione ha ricordato, anche con istruzioni 
ufficiali, che i funzionari non potevano autenticare documenti che avessero 
(come si usa dire) "contenuto negoziale", ma solo quelli per uso
amministrativo.
Tutto questo, naturalmente, vale per le compravendite immobiliari, ma anche 
per gli atti di costituzione di usufrutto, per le ipoteche e le loro 
cancellazioni. Per queste ultime è vero che con il decorso di venti anni 
dalla data di iscrizione dell'ipoteca questa si estingue da sola (senza 
bisogno di atto notarile di cancellazione), ed è proprio questa la
prima informazione che normalmente banche e notai danno agli interessati 
quando viene loro presentata una pratica di cancellazione. Anche qui, però, 
la cautela è d'obbligo: l'interessato deve avere ben presente il meccanismo 
ed il tempo richiesto, altrimenti per un risparmio (per quanto attiene 
all'atto notarile) normalmente di circa 600-700 euro si rischia di dover 
perdere molto più tempo e denaro nel caso in cui, ad esempio, si abbia
necessità in seguito di rapida vendita dell'immobile e il nuovo proprietario 
voglia accedere ad una nuova ipoteca con la propria banca.
Ma, a parte i richiami ai testi di legge, cerchiamo di capire perché il 
nostro sistema giuridico ha scelto questo meccanismo (che poi è simile nella 
maggior parte dei paesi europei)? E' solo burocrazia o un modo per evitare 
ben più seri contenziosi?
Perché se, come di dice l'Unione Nazionale Consumatori, per autenticare una 
firma il cittadino può rivolgersi a tutta un'ampia serie di "sportelli" 
della pubblica  amministrazione, lo Stato impone che solo i notai abbiano l' 
esclusiva per ricevere alcuni di atti e contratti rilevanti per lo Stato e 
per la collettività? Le ragioni  fondamentalmente sono due.
La prima è rappresentata dal fatto che si pretende che i privati cittadini, 
imprenditori, enti o società, quando sottoscrivono certi documenti 
(evidentemente considerati importanti), siano assistiti da un professionista 
competente in materia e abilitato con esami molto severi. A ben guardare non 
è così strano che lo Stato imponga a tutti quello che, in fondo, è un suo 
uomo di fiducia, il notaio, appunto.
Basti ricordare la grande quantità di regole, sempre in aumento, destinate a 
rendere migliori le garanzie e i controlli, a vantaggio dei 
cittadini/consumatori (dall'obbligo di assistenza dell'avvocato in giudizio 
alle etichette informative sui prodotti, dagli standard di sicurezza negli 
ambienti di lavoro, al controllo delle sostanze alimentari o alla necessaria 
professionalità certificata per le officine che riparano gli impianti
domestici e le automobili, tanto per dirne qualcuna). In altre parole, 
rimane vivo l'interesse dello Stato, o meglio dell'intera collettività, a 
che determinati atti e contratti siano passati al vaglio da un 
professionista che è anche - non dimentichiamolo - pubblico ufficiale, 
affinché ne sia garantito uno standard elevato di qualità e responsabilità.
E' già emersa, così, la seconda ragione per la quale le nostre leggi 
continuano a volere che certi atti e contratti si facciano solo dal notaio:
l'interesse collettivo a che questi atti siano "garantiti" al massimo grado.
Questi documenti, infatti, non sono destinati solo a coinvolgere le parti 
interessate (venditore e compratore, ad esempio), ma un numero molto 
maggiore di soggetti, tanto da poter dire che interessano la collettività:
il comune dove abito, il fisco, la mia banca, i miei creditori, il giudice 
che decide il mio divorzio, ad esempio, e molti altri, sono interessatissimi 
a sapere se una certa casa è mia ed è mia a tutti gli effetti. Non per 
nulla, infatti, gli atti di cui stiamo  parlando (trasferimenti immobiliari, 
trasferimenti di aziende, costituzione di società o trasferimento di 
partecipazioni, ipoteche, ecc.), devono essere di regola riportati in
registri pubblici (registri immobiliari, catastali, registro delle imprese, 
ecc.) ed essere a disposizione della consultazione di chiunque, non solo 
delle autorità.
Il fatto che un atto risulti riportato nel registro, poi, permette al 
soggetto interessato di dimostrare il proprio diritto. Ma allora, se il 
sistema di registri pubblici (che significa anche trasparenza patrimoniale) 
mi fornisce una "banca dati certificata" dallo Stato per dimostrare, ad 
esempio, la proprietà della mia casa, questa banca dati deve essere 
alimentata con documenti il più possibile certi e sicuri: ecco il perché
dell'intervento del notaio.

notarili".
 ??? solo atti notarili, non mi risulta
 prendono anche gli atti giudiziari, oppure vuoi
 sostenere che i pignoramenti, i sequestri, le
 citazioni e le sentenze le faccia il notaio ?
 un saluto da
 Sebastiano Venabile

 >notarili".
e mi sembra giusto. Perchč allora servirebbe il  notaio per autenticare le
firme ?
 >  ??? solo atti notarili, non mi risulta
l'avrą detto en passant....

l'avra` detto en passant....
 ne ha dette un po` troppe "en passant"


prende ?
 mi piacerebbe conoscere il perche` di tanti sforzi per
 evitare di pagare il notaio, mentre si paga allegramente
 l'agenzia immobiliare per importi decupli
 cioe` "fior di quattrini" moltiplicato dieci



A me proprio oggi il mio prof di privato ha detto che deve solo
verificare l'identità di chi firma e su questo è stato preciso.

verificare l'identita` di chi firma e su questo e` stato preciso.
 il "prof" non puo` autenticare un bel nulla, per cui non si
 puo` nemmeno prendere le resposabilita` che ne seguono (siamo
 sempre li`: e` facile essere finocchi con il culo degli altri)
 detto questo ci sono vari distinguo
 l'autentica alla quale il thread era riferito e` l'autentica
 di una scrittura privata, e il notaio e` tenuto al controllo
 di legalita` del contenuto (in pratica cambia poco dall'atto
 pubblico)
 dipende dalla fonte di questo "contenuto", se il tuo "prof"
 (o altra fonte autorevole) si presenta da un notaio con
 un testo in mano per l'autentica, quello l'autentica senza
 problemi (i fogli in mano sono passati di moda, ora si usa
 l'email)
 lo stesso per un commercialista che conosce e con il quale
 ha lavorato per atti di materia societaria
 ma se si presentano degli sconosciuti, anche avvocati, il
 controllo di legalita` del testo, lo fa, eccome


  cioe` "fior di quattrini" moltiplicato dieci
???? figa ma stiamo parlando di onorari di 5000 euro per un bilocale di
merdola...
l'immobiliare (che puoi sorvolare) su 150.000 euro chiede il 2-3% cioè meno
di quella cifra...il notatio è pari o superiore alla commissione come vedi
Oltre al fatto che per alzare 5000 euro ci metto tre mesi della mia vita,
tolte le spese...in pratica però non so quanto resta in tasca,, in
pecentuale, al notaio cioè tolte le spese di registrazione e affini, quanto
è il suo onorario in percentuale....
grazie per i professionalissimi consigli
;)

e` il suo onorario in percentuale....
 ecco: nei 5.000 ci sono le imposte
 quelli che dai all'agenzia sotto tutti i loro, se c'e`
 l'IVA (ci dovrebbe essere) e` oltre quel 5% o 6%
