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Titolo: prelazione dell'inquilino

Nel 1999 Tizio affitta a Caio, studente universitario,  immobile senza fare
contratto di locazione scritto ma concordando con lui solo il canone di
affitto. Recentemente Tizio vende l'immobile a Sempronio il quale chiede a
caio di lasciare libero l'immobile in quanto serve a lui. Ora: l'ultima
legge sulle locazioni prevede che l'inquilino abbia il diritto di prelazione
nell'acquisto. ma Caio non ha il contratto di locazione. Può esercitare il
suo diritto anche senza avere un contratto formale o prima deve far
accertare dal giudice l'esistenza del rapporto locatizio e poi esercitare il
diritto di prelazione? Poichè il termine per l'esercizio è 6 mesi dalla data
di trascrizione della compravendita come può Caio interrompere il decorso
del termine nelle more del giudizio di riconoscimento del rapporto
locatizio? Infine: Se/poichè Caio potrà acquistare l'immobile al valore
indicato nel contratto di compravendita Sempronio avrà il diritto di
chiedere indietro a Tizio le somme effettivamente pagate in più e quali
prove dovrà fornire per far considerare simulato il contratto relativamente
al prezzo effettivamente pagato?
Spero che qualcuno di voi si sia trovato in una situazione del genere e
possa darmi una mano.
grazie e saluti a tutti
Putanzio

 nell'acquisto.
Non mi sembra proprio: lo prevede in un solo caso, del tutto eccezionale,
che riguarda il diniego di rinnovazione alla prima scadenza.
I panni di Sempronio sono, comunque, quelli che non mi piacerebbe indossare.

 legge sulle locazioni prevede che l'inquilino abbia il diritto di
prelazione
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Mi sembra che a fortiori tale tutela sia estesa a tutta la durata della
locazione e non limitata all'ipotesi di cessione a titolo oneroso alla prima
scadenza. In fondo il fine della norma è quella di consentire agli inquilini
di acquistare la casa in cui abitano. Non avrebbe senzo se non si estendesse
a tutto il periodo della locazione.   o sbaglio?
Grazie per l'intervento
Putanzio

 wrote in message
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 a tutto il periodo della locazione.   o sbaglio?
Tranne che alla prima scadenza, il contratto può risolversi solo per
inadempimento o recesso del  conduttore.
La ratio della norma, poi, è di consentire al piccolissimo proprietario
(massimo due appartamenti, uno dei quali destinato a propria abitazione) di
liberarsi, alla prima scadenza, dell'inquilino, per vendere l'immobile a
maggior prezzo.
Per completezza, riporto il testo della norma, che non mi sembra lasci
spazio a estensioni e analogie, anche se, in diritto, tutto è possibile.
"Legge 9 dicembre 1998, n. 431, Art. 3. (Disdetta del contratto da parte del
locatore).
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1
dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del
comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di
diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con
preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
....
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la
proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente
adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il
diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38
e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392."

 ha scritto nel messaggio
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