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Titolo: Contratto d'affitto di 5 mesi: come renderlo valido

Di norma i contratti d'affitto durano almeno 4 anni (L. 1998 n. 431).
A un amico che mi chiede come può fare ad affittare solo per pochi mesi, in
attesa di trovare una casa definitiva, senza rischiare di dover pagare
l'affitto per almeno 4 anni, ho dato le seguenti informazioni.  Gradirei un
vostro commento.
__
La norma principale che regola nel dettaglio l'affitto è la Legge 9 dicembre
1998, n. 431. "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili
adibiti ad uso abitativo".
Il testo completo è qui: 
http://www.parlamento.it/parlam/leggi/98431l.htm
.
Le eccezioni al limite minimo di durata di 4 anni decise da questa legge
(studenti, forestieri, ecc..) sono un po' complicate anche perchè rimandano
ad altre norme o documenti. Converrebbe prima leggerne qualche testo
semplificato riassuntivo.
Per tua sfortuna è proprio scritto, verso la fine della legge, quello che
speravo di non vedere:
"Art. 13
3. È nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del
contratto stabiliti dalla presente legge."
Le eccezioni che ti servono penso siano tutte da ricercare nei primi 5
articoli di questa legge (seguendo anche gli altri riferimenti da questi
richiamati).
Direi che le due più interessanti sono il "recesso del conduttore per gravi
motivi" di cui all'art. 3, comma 6, ed il "contratto transitorio" (da 1 a 18
mesi) di cui all'art. 5, comma 1.
Nell'art. 3 (recesso del conduttore) è scritto:
"6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi
momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei
mesi."
Il Tribunale Forlì ha scritto in sentenza 15 novembre 2000:
"I gravi motivi  in presenza dei quali e' consentito  al conduttore di
  recedere  in qualsiasi  momento  dal contratto  di  locazione ad  uso
  commerciale (nota mia: penso però che l'interpretazione sia applicabile
  anche per l'uso abitativo), indipendentemente dalle  previsioni
contrattuali, devono
  collegarsi ad *eventi estranei  alla volonta'* del conduttore medesimo,
  devono  essere *imprevedibili*  e  *sopravvenuti  alla costituzione*  del
  rapporto  locativo  e  tali  da  rendere  oltremodo  *gravosa*  per  il
  conduttore  la *persistenza*  del rapporto  locativo."
Nell'art. 5 (Contratti di locazione di natura transitoria) è invece è
scritto:
"1. Il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4 definisce le condizioni e
le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria
anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per
soddisfare particolari esigenze delle parti" (nota mia: da specificare per
iscritto sul contratto al momento della stipula, non in un tempo
successivo).
Il decreto a cui fa riferimento è questo:
"2. I criteri generali di cui al comma 1 sono indicati in apposito decreto
del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze,
da emanare entro trenta giorni dalla conclusione della convenzione nazionale
ovvero dalla constatazione, da parte del Ministro dei lavori pubblici, della
mancanza di accordo delle parti, trascorsi novanta giorni dalla loro
convocazione."
Qualcuno conosce il testo di questo decreto?
Grazie
D.


www.confedilizia.it

 
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Grazie!
L'art. 2 dice:
"(Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione di natura
transitoria e durata degli stessi)
1. I contratti di locazione di natura transitoria di cui all'articolo 5,
comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non inferiore ad
un mese e non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per
soddisfare particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori per
fattispecie - con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità
lavorativa - da individuarsi nella contrattazione territoriale tra le
organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori
maggiormente rappresentative."
Ora mancherebbe solo di trovare quali siano queste "organizzazioni sindacali
della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative" per
trovare l'elenco delle "fattispecie" ammesse!
Ne sapete qualcosa?
D.


http://www.sunia.it
http://www.uppi.it


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