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Titolo: Immobiliare: conviene vendere ?

Salve a tutti. Premesso che non sono del settore, vorrei sottoporvi un
ragionamento che mi sto facendo spesso in questi giorni.
Secondo me i timori di "scoppio" del mercato immobiliare non sono infondati,
e quanto piu' ci ragiono "a freddo" tanto piu' mi convinco che cosi' non
andra' piu' avanti per molto. Non so per quanto, ma non e' ragionevole che
vada cosi' indefinitamente.
I motivi per cui penso che il mercato sia destinato a sgonfiarsi sono:
1) le case sono iper-sopravvalutate in quanto sono considerate come l'unico
bene degno di investimento, e l'offerta di case non puo' seguire
immediataente l'andamento della domanda, nell'immediato, in quanto per
costruire ci vuole del tempo.
2) in questo periodo, in cui l'immobiliare e' andato bene, sono stati in
moltissimi a costruire, per cui l'offerta in definitiva e' considerevolmente
aumentata, sia tramite nuove costruzioni che tramite condoni di abitazioni o
porzioni di abitazioni non vendibili in quanto abusive.
3) la gente ha comprato case ad alto prezzo in quanto i tassi erano bassi, e
nel momento in cui i tassi ritorneranno su, si ritroveranno con un valore di
mercato della casa piu' basso (in quanto dipende dal valore dei tassi), e
con piu' debiti. se avranno optato per il tasso variabile avranno quindi
pagato di piu' per una cosa che ora vale di meno.
4) il fatto piu' considerevole e' pero' che non vedo alcuna ragione
economicamente plausibile per cui, in condizioni di "equilibrio", un bene
che ha un costo di costruzione che e' al massimo 1500 euro al metro quadro
debba essere rivenduto come minimo a 3000 in un settore che e' super-maturo,
ed estremamente poco differenziato, e quindi in cui dovrebbe valere un
regime di "concorrenza perfetta" o quasi.
5) il prezzo delle case e' assolutamente fuori della portata del reddito del
99% della popolazione italiana.
6) il settore si sta modernizzando, e ci sono sempre maggiori economie di
scala
Secondo me la corsa all'acquisto della casa ha tirato su artificiosamente i
prezzi, e ha fatto si che un sacco di ricchezza sia destinata ad essere
bruciata.
E' una mia ida che chi uscira' per tempo riuscira' a salvarsi da una bella
fregatura.
Ora, io sono proprietario di un immobile del valore di circa 400.000 euro in
una citta' diversa da quella in cui risiedo, e vorrei venderla comprandoci
qualcosa qui (ora sono in affitto).
Secondo la vostra esperienza, puo' essere una cosa sensata vendere adesso, e
nel frattempo investire i soldi in un qualche fondo obbligazionario, o in
BOT, in attesa di comprare casa fra qualche anno (da 2 a 4)?
Grazie
T.

 ha scritto nel messaggio
news:DT%Ec.30774$GQ3.7...@twister2.libero.it...

Dipende da:
1) quanto tempo hai acquistato la casa (ossia se hai avuto la fortuna di
aver comprato subito prima del boom); altrimenti l'incremento spalmato su N
anni rischia di essere percentualmente basso;
2) se ce l'hai da tanto tempo e non ti serve il capitale forse forse ti
conviene affittarla;
3) cosa di cui sono assolutamente convinto, 2-4 anni per vedere forti
oscillazioni (in meno) nel prezzo degli immobili sono troppo pochi;
4) se i soldi ti servono per comprare un'altra casa, se la casa ce l'hai da
poco tempo (e quindi ci hai "guadagnato") ti conviene rivenderla, altrimenti
ti conviene tenerla affittandola e con l'affitto della prima casa pagare un
mutuo dell'altra (dipende poi dove vivi adesso - non lo dici- e a che
livello stanno le case. Nel caso decidessi di venderla e investire i soldi,
ti conviene un fondo obbligazionario (i BOT rendono troppo poco).
BYE
Marcello.

 1) le case sono iper-sopravvalutate in quanto sono considerate come
l'unico
Da un po di tempo in tanti prevedono questo sboom immobiliare.
Io sarei curioso di sapere pero' cosa si intende per sboom:
I prezzi diminuiranno del 75%, 50% , 25%, 5%?
Probabilmente non cresceranno piu', almeno non con la velocita degli anni
passati.
Ma paragonare uno sboom come quello delle azioni telecom di 4 anni fa mi
sembra sciocco.
Se vendi per acquistare non ti cambia nulla, venderai supravvalutando(???)
la tua casa e comprerai da qualcuno che sopravvaluta la sua. In piu non
pagheresti l'affitto.

 BOT, in attesa di comprare casa fra qualche anno (da 2 a 4)?
si' e' vero, anch'io penso che il ciclo stia per finire e il trend dei
prezzi stia per invertirsi.
I margini del mercato immobiliare sono enormemente piu' elevati di
ogni altro settore e ci guadagnano in tanti , troppi e troppo:
 speculatori di aree fabbricabili, mediatori piu' o meno improvvisati
che prendono provvigioni da chi vende e chi compra(!!!), urbanisti
architetti ingegneri geometri con le loro tariffe professionali,
comuni con i proventi da concessioni edilizie, con l'ICI e con la
politica delle aree, artigiani esosi e incapaci, avvocati notai e
commercialisti, palazzinari che subsubsubappaltano tre volte lo stesso
contratto ad imprese sempre piu' sfigate,  banche  che erogano mutui,
imprenditori (sic) espulsi da altri mercati.
E' inoltre un mercato che fattura una parte importante in nero,
stipulando al  valore catastale cio' che viene venduto ad un valore
ben superiore. Non credo che durera' ancora molto.

 passati.
Ovviamente paragonare la volatilita' dell'immobiliare all'azionario e'
ovviamente una cosa senza senso ... in questo ti do ragione.
Comunque calcola che se il valore monetario di una casa oggi e' 100, se
consideriamo un valore medio di inflazione del 4%, cosa perfettamente
plausibile per il prossimo futuro, anche se il prezzo di vendita rimane
fermo a 100, il valore reale dell'immobile fra 5 anni attualizzato
corrisponde a 80 di oggi.
Pare che tutti siano convinti che non ci sara' lo sboom, e forse hanno
ragione, ma io dico semplicemente non ci sono motivazioni economiche che
possano giustificare questo livello prezzi a lungo termine.
Sai dirmi almeno una ragione per convincermi che questi prezzi sono
economicamente giustificabili, a lungo termine ?
Ciao
T.

 ti conviene un fondo obbligazionario (i BOT rendono troppo poco).
Ti ringrazio per i consigli, e visto che ci siamo ti chiedo un altro
consiglio.
La casa non l'ho comprata, ma l'ho ereditata. Vivo a Roma, e il prezzo
indicativo dell'immobile tipo che vorrei comprare (appartamento in zona
periferica con 2 camere, cucina, bagno e box auto, circa 70 mq, una casa
adatta ad una famiglia di 4 persone) si aggira intorno ai 250.000 euro, per
cui vendendo la mia casa (circa 400.000) mi avanzerebbero diversi soldini.
Se non vendo questa casa difficilmente riusciro' a pagare un mutuo di questa
entita', visto che oltre tutto le mie riserve finanziarie sono assolutamente
esigue, e che le spese familiari sono piuttosto elevate (avendo 2 figli
piccoli) sebbene i nostri redditi non siano proprio da fame...
Un altro motivo per cui credo nello sboom e' proprio questo ... una famiglia
come la mia, con due stipendi piu' che dignitosi, non puo' permettersi di
comprare casa con le proprie forze, e difficilmente puo prendere casa in
affitto a questi prezzi, e come o peggio di noi sta messo il 95% della
popolazione.
 Mi sembra evidente che il mercato non potra' permettersi a lungo di
comprare a prezzi superiori alla propria capacita' di reddito.
Ciao
T.

 possano giustificare questo livello prezzi a lungo termine.
Motivazione: assenza di alternative paragonabili, una ripresa economica
fiacca, ed in particolare assente in italia. Inoltre qualora ci fosse una
ripresa robusta e la possibilita' da parte dei risparmiatori di investire in
altro, la perdita di fiducia dovuta a scandali vari, sarebbe un freno nel
disinvestire in immobili.
Secondo me gli immobili continueranno a rivalutarsi se pur in tono minore.
Una mia personale riflessione: il valore di un bene necessario come la casa
non dovrebbe essere lasciato al libero mercato


Secondo me puo' essere lasciato al libero mercato, ma lo stato dovrebbe
1) interessarsi di garantire un alloggio a chi ne ha bisogno, e con i prezzi
attuali ce ne sono molti che non riuscirebbero con le proprie forze a pagare
un affitto a prezzi di mercato
2) incentivare il mercato, regolamentarlo in modo da incrementare
sensibilmente l'offerta di immobili in affitto (per esempio, garantire di
piu' i proprietari, fare uno sconto a chi paga un affitto con i proventi
dell'affitto di una casa di proprieta')
la cosa piu' scandalosa della nostra situazione sono i canoni d'affitto, che
sono da strozzinaggio, confrontati con i nostri redditi


BYE
Marcello

Ti invito a riconsiderare tale idea. Se il prezzo e' vincolato, il 
libero mercato si ferma (chi vorrebbe costruire sottocosto ?).  Il 
risultato sarebbe equivalente a quello nei paesi dell'est europeo, 
quando erano sotto il comunismo. Tranne le famiglie degli iscritti al 
partito, per il resto della popolazione era normale convivere in due o 
piu' famiglie per appartamento. Con questo metodo, anche in Italia si 
puo' risolvere il problema della casa in un batter d'occhio. Infatti in 
due famiglie l'affitto diviso a meta' e' sicuramente sostenibile, ma 
siamo poi contenti ?
L'intervento pubblico puo' invece "calmierare" il mercato in modo piu' 
efficiente - e senza ridurre la disponibilita' di case - semplicemente 
intensificando la costruzione di edilizia pubblica.
Se non ti ho convinto, leggiti un po' di storia e osserva che cosa 
accadeva quando costava troppo un bene ancora piu' necessario della 
casa, cioe' il cibo. Ogni volta che lo Stato interveniva con imposizione 
dei prezzi invece che con la fornitura diretta di prodotti a prezzi 
calmierati, l'unico risultato era la scomparsa del cibo dai negozi e la 
creazione di un mercato nero. E questo nonostante si rischiasse la 
condanna a morte. Evidentemente ci sono condizioni economiche 
incomprimibili (perche' rispecchiano la realta' di una legge naturale: 
se un bene e' insufficiente non c'e' legge che possa moltiplicarlo).
Pekilan


 se un bene e' insufficiente non c'e' legge che possa moltiplicarlo).
Non mi sono spiegato con sufficiente chiarezza: non auspico che un governo
decida i prezzi di un bene, ma mi illudo che governare significhi badare non
solo ai grandi numeri, ma anche al benessere diffuso. Come?
- Se mancano case si possono costruire sbloccando i permessi (in modo non
selvaggio).
- Se qualcuno propone 20mq a milano a 1000 E mensili, vuol dire che
       = ha un bene di lusso e quindi deve pagarci tante belle tasse
       =sta speculando e quindi bisogna bastonarlo( non mi spiego che
differenza concettuale  ci sia tra un usuraio e chi specula sugli  affitti)
E' il destino di un paese dove governano i ragionieri e i bottegai: basta
che il denaro circoli va tutto bene: tanto o spendono gli impiegati perche
pagano meno affitto oppure spendono i padroni di casa che si ingrassano con
le striminzite buste paga dei sunnominati impiegati.

...


 wrote in message
news:5cb96a68.04070...@posting.google.com...


 le striminzite buste paga dei sunnominati impiegati.
Guarda che per quanta riguarda i piccoli proprietari (quelli che hanno 
al massimo due o tre appartamenti) le entrate dell'appartamento sono 
sostitutive della pensione. Infatti si tratta in genere di commercianti 
ed artigiani che ai tempi della loro gioventu' sapevano che la cassa 
pensioni relativa passava una pensione ridicola.
E visto che quel capitale devono ricavarci la pensione ecco il motivo 
per cui anche volendo non possono affittare al livello dei semplici 
costi. Del resto, alla faccia della coerenza, tutti i privi di casa che 
poi per un motivo o l'altro sono diventati proprietari di un secondo 
appartamento si comportavano piu' da usurai di chi invece ha acquistato 
la casa a ragione venduta per investimento.
Credo che sia perche' chi ha comperato la casa per investimento vuole 
essere "sicuro" della rendita, quindi ha tutto l'interesse a restare nel 
mercato e non fa scappare via il suo "cliente". Invece chi e' diventato 
proprietario della seconda casa in modo non programmato, non sente la 
necessita' della sicurezza, percui tenta di "spremere" l'inquilino al 
massimo, tanto se scappa, poi si vedra', dopotutto ha la sua consistente 
pensione da dipendente (che e' anche il motivo per cui prima di andare 
in pensione la sua busta paga e' "striminzita").
Pekilan

 essere diverso ?
Da un terzo a metà stipendio va bene, ma qui a Roma per un appartamento
decente in periferia spendi almeno 850-900 euro di affitto, più condominio,
più tasse, più utenze varie. Si va ben oltre il 33%- 50% come dici tu.
Ti riporto come esempio la mia famiglia. Lavoriamo sia io che mia moglie,
abbiamo 2 figli. Io prendo sui 1500 e mia moglie sui 900, perche' lavora
part-time.
Per rientrare nei parametri tuoi il mio reddito familiare dovrebbe essere di
circa 3000 euro netti al mese.
In molti paesi europei gli asili nido e moltissimi altri servizi sono a
gratis, mentre noi sborsiamo circa 400 euro al mese per ciascun figlio, in
quanto non siamo rientrati nelle graduatorie per il nido pubblico.
Se mi vuoi dire che gli affitti sono sostenibili, mi dispiace, ma per me
come per la maggior parte delle coppie giovani con figli sono al limite
dello strozzo.

 riflettete!
Mi sa che te lavori in una agenzia di mutui

 mercato.
Scusa ma che discorsi sono questi?
Si e' usurai se le condizioni te lo consentono, dimmi te quale proprietario,
potendolo fare, non alza il prezzo dell'affitto come tutti?
Prova ne sia, che l'affitto non e' per nulla la meta o un terzo di uno
stipendio medio:
forse che a Milano guadagnano tutti dai 3000  euro in su? e per cosa poi, 20
mq?
Seguire il mercato e' una di quelle affermazioni vacue, una verita' fasulla
su cui si basa la nostra fede che tutto si autoregoli per il meglio.
 Mercato e prezzi sono fenomeni fisici, come la temperatura corporea durante
una influenza, il rapporto preda predatore in un ecosistema;
caro paziente, la sua temperatura segue le regole sacrosante dell'infezione,
perche prendere degli antipiretici. Ben vengano i 42 gradi e i brividi! Ma
e' sempre vero che poi tutto torni da solo alla normalita?

...

ciao
ho trovato oggi questo lungo scambiodi impressioni sullo sboom e tutto
il resto...direi che leggo con molto interesse, ma noto anche che ci
sono alcuni pareri contrari...
non so se kremisi (?) lavori per una società di mutui...come sospetta
new, ma io in realtà sono cascato nella trappola...come forse molti di
voi potrebbero pensare...ho cioé fatto uno di questi mutui per
investimento
come si dice, cioé compro casa e l'affitto e con quello ci pago il
mutuo.
questo mi é sembrato sensato quando comprare casa sembrava l'unico
modo per avere stabile una rendita nel futuro, senza incorrere in
tutti i rischi che il mercato ci riserva...come dire...mi piacerebbe
avere qualche sicurezza nel futuro!!!
all'inizio non ci credevo molto, ma poi ho capito che con i tempi che
corrono, forse così ci si ripara un po' dal rischi e dai chiari di
luna....
proprio per non restare nelle nuvole: ho scelto unicredit banca per la
casa alla fine di una lunga selezione...e, diversamente dal mio
parziale scetticismo iniziale ho visto che i guadagno é a portata di
mano...
spero di trovare in voi qualche appoggio...anche se ormai la frittata
é fatta
...insomma: cosa ne pensate??? ho sbagliato tutto? qualcuno di voi é
informato??? io in realtà sono sodisfatto e credo (spero) di porelo
essere nel futuro...
fiducioso, giogio

Preciso meglio:
"In tutto il mondo industrializzato la spesa per l'abitazione "minima" 
porta via da un terzo a meta' dello stipendio."
E' ovvio che se voglio abitare in un grande appartamento devo superare 
questo valore.
Inoltre se alla periferia di Roma la situazione e' di 850-900 euro per 
un trilocale (il minimo per una famiglia di 4 persone), vai ad abitare 
fuori dal comune di Roma.
Il motivo per cui Londra e' diventata cosi ampia e' che i sobborghi si 
sono "spalmati", non potendo il londinese medio pagare gli affitti della 
periferia di Londra.
Oppure potreste decidervi a costruirvi la propria casa. Infatti se 
l'affitto e' cosi alto da superare un certo rapporto con il costo di 
costruzione, bisogna proprio essere pigri per non volere iniziare il 
grande passo. Naturalmente il presupposto e' che si rinunci per una 
decina di anni alle ferie fuori citta' (che sono un "must" 
italo-tedesco, ma qualcosa di raro per gli inglesi).
Pekilan


 decina di anni alle ferie fuori citta'
Gia' fatto, sono 3 anni.
Continuo a pensare che gli immobili siano sopravvalutati rispetto al loro
valore reale.
E' innegabile che siano al momento percepiti come l'unica forma di
investimento, e questo tira su il prezzo. Punto e basta.
Sono sicuro che un mercato degli affitti diversamente regolamentato farebbe
il bene non solo della gente ma pure dell'economia.
Non ci dobbiamo dimenticare che il problema dell'affitto e' uno dei maggiori
ostacoli alla mobilita' della forza lavoro nel nostro paese.
Ciao
T.

 ostacoli alla mobilita' della forza lavoro nel nostro paese.
A mio modesto parere e' l'opposto: la mancanza di mobilita' della forza 
lavoro tiene il lavoratore disperatamente attaccato al suo posto, e 
quindi al luogo in cui si trova, per quanto costi l'affitto.
In un paese "normale", quando a causa della crescita della citta', nella 
periferia gli affitti salgono a livelli insopportabili, il lavoratore 
puo' decidere che ne' ha abbastanza e quindi decidere di trasferirsi 
fuori citta'. Presa in considerazione questa possibilita' gli resta solo 
da decidere che cosa fare con il posto di lavoro: fare il pendolare o
trovare un lavoro fuori citta' nella nuova localita' ?
Se decide per un nuovo lavoro, e cosi' fanno altri lavoratori, la ditta 
in cui lavorava si trovera sotto pressione per una diminuita' 
dispobilita' di lavoratori disposti a lavorare e dovra' reagire in due 
modi: o aumentare gli stipendi (se la sua reddittivita' lo permette) in
modo da convincere i lavoratori a restare in citta' o fare i pendolari.
Oppure trasferirsi anche lei fuori citta', seguendo in fondo i 
lavoratori, se la sua e' un tipo di lavorazione a bassa reddittivita'.
Questo e' quello che succede ed accade a Milano. Non per nulla gli 
stipendi delle ditte Milanesi sono tra le piu' alte, ma chi va a Milano 
sa anche quanto gli costera' oppure fara' il pendolare (alzandosi alle 5 
del mattino e tornando alle 22 - esattamente quello che forse per te e' 
un'orrore).
Ma se non puo' trovare un nuovo lavoro, perche' a causa di una 
legislazione fortemente punitiva, e le societa' sono restie ad assumere?
Allora tutta questa serie di meccanismi compensativi funziona male, con 
la conseguenza (forse ironica) che gli affitti aumentano, ma gli 
stipendi no.
E' una vostra comodita', ma la pagate a caro prezzo. E qualsiasi misura 
per evitare questa apparente ingiustizia, ha la conseguenza nella vita 
reale (non quella demagogica della politica) che prima o poi si paga 
sempre il prezzo. Infatti cosa facciamo con 1'200 miliardi di euro di 
debito accumulato pubblico e di 2'600 miliardi di euro di buco del 
sistema previdenziale (gestito dai sindacati) ?
Nel mio giro non si scommette "SE scoppiera'", ma "QUANDO scoppiera'" il 
debito pubblico. Infatti non crediamo che in Italia si tornera' a 
lavorare 50 ore la settimana o tanto meno a tagliare il sistema 
sanitario e il cosidetto stato sociale: infatti gli unici elettori che 
potrebbero farlo sono minoritari (le nuove generazioni e lavoratori nel 
settore privato).
Ma il settore pubblico (e da solo sono oltre 5 milioni di elettori), i 
pensionati ed i lavoratori anziani voterano come lemming per mantenere 
lo statu quo.
Pekilan

valore reale.
Cosa sarebbe il valore reale?
Sono cari anche perche' "rari": e' difficile ottenere autorizzazioni a
costruire. Ove c'e' spazio gli ecologisti non vogliono..

 contro i 38 in Italia.
38  GIORNI ? MA DE CHE ?
Il mio contratto, metalmeccanico, prevede 20 giorni di ferie all'anno. Ma
dove abiti, sulla luna?
Premetto che non ho letto tutto il post, ma ti vorrei commentare giusto
qualche punto:
1) non sono un fancazzista, come mi tu credi, e mi infastidiscono le persone
supponenti. intendiamoci, non e' che me ne fotta piu' di zero, e' solo per
precisare.
2) non sono contro lo stato sociale, ne' contro le istituzioni, e me ne
vanto (a proposito: sia maledetta la casa delle liberta')
3) mi sembra perfettamente lecito voler vivere oltre a lavorare e stare sui
mezzi di trasporto. Dico solo molti complimenti a quelli che si alzano alle
5 e vanno a letto alle 22 solo per farsi 5 ore di viaggio tutti i giorni.
Per fortuna ci sono loro a mandare avanti il paese.Vuol dire che oltre al
lavoro non hanno proprio altro.
4) conosco un po' la legge di mercato, vale pure qui in africa equatoriale,
buana, ma come ben saprai il mercato e' fortemente regolamentato dalle
istituzioni, e in qualche caso le istituzioni possono pure limitare gli
inevitabili danni del mercato (vedi monopolio, tassi usurai e via dicendo).
Basta cosi'. Come si dice? ah, si: PLONK !!!
Ciao
Tri.


Premesso che non sono molto ferrato in economia, tutto il discorso era
partito dalla considerazione che la casa ha un valore d'uso, e un valore in
quanto bene di investimento. Al momento l'unico investimento che pare
resistere e' la casa, vista la sfiducia dei mercati e i bassi rendimenti
offerti da titoli di stato, obbligazioni e via dicendo. Essendo l'offerta
poco rapida a rispondere ai cmbiamenti del mercato (a causa delle
caratteristiche del bene casa) seocndo me e' naturale un innalzamento
considerevole dei prezzi, ma che dovrebbe sgonfiarsi quando il livello di
fiducia per altre forme di investimento tornera' "normale".
3 anni fa la ditta X vendeva la casa Y a Z euro senza rimetterci, e ora
vende la stessa casa a 2Z euro. Il ragionamento mi porta a concludere che in
condizioni di mercato prima o poi, quando il mercato dell'immobiliare
rallentera' (cosa che sta succedendo), si fara' vivo qualcuno che chedera'
2Z - epsilon, e cosi' via fino a raggiungere livelli di redditivita'
normali. L'immobiliare e' un settore stramaturo !
Qui a Roma, nonstante gli ecologisti e i problemi per le autorizzazioni,
stanno nascendo nuovi quartieri come funghi, per lo piu' costruiti da grandi
gruppi o grandi cooperative. Lungo il raccordo e' tutto un cantiere, e devo
dire che le case che costruiscono ora sono quasi tutte di buona/ottima
fattura, per quanto posso vedere. Peccato che fanno prima i quartieri e poi
le infrastrutture ... :-(

 Mi sa che te lavori in una agenzia di mutui
Complimenti, "new". Hai indovinato! ^_-
Ciao,
TheUsenetSpammerDetector&Eliminator