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Titolo: obbligo di avere l'amministratore

Ci sono 2 stabili, uno con 8 appartamenti, un altro con 4. Sono 
fisicamente separati, hanno perï¿œ l'accesso in comune, con la sbarra.
Per di piï¿œ i box auto dei 4 sta nel seminterrato degli 8.
In questa situazione, per i 4 vige l'obbligo di amministratore?
E come si stabiliscono le quote, sull'intera proprietï¿œ o solo sulle 
parti in comune? E sono a carico del proprietario, dell'inquilino o di 
entrambi? Chiedo perchï¿œ vorrei affittare uno dei 4.
Grazie
 
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 In questa situazione, per i 4 vige l'obbligo di amministratore?
 
Non esiste l'obbligo dell'amministratore per nessuno dei due condom�ni,
poich� i partecipanti di ciascuno dei due (i cond�mini) non sono pi� di
otto. Ex art. 1129 c.c. i partecipanti, cio� i proprietari (non gli
appartamenti), devono essere pi� di otto.
Ma se i due edifici hanno materialmente in comune alcuni impianti o
servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c. (per
es. il viale d'ingresso, o i parcheggi), in quanto collegati da un
vincolo di accessoriet� necessaria a ciascuno dei due edifici, se non
risulta il contrario dal titolo, esisterebbe un supercondominio. Per cui
vi sarebbe l'obbligo dell'amministratore del supercondominio, se i
partecipanti al supercondominio (i proprietari degli appartamenti dei
due edifici) fossero pi� di otto. 
 
 

 due edifici) fossero piï¿œ di otto. 
 
Che ï¿œ questo caso, visto che siamo in 12 con tutti i box interrati in 
comune, piï¿œ la sbarra, l'illuminazione ecc...
Ok, ti ringrazio


 Chiedo perchè vorrei affittare uno dei 4.
 
Allora, qui c'e' parecchia carne sul fuoco.
Chi mi legge sa che non sono certamente uno che auspica la scelta di
un amministratore, specialmente se "di mestiere" (sperando che non si
offendano come il termine "mercenario").
Pero' negare la lettera della legge non e' buona cosa, poi se ci sono
seguiti giudiziari, il risultato e' perdita' di reputabilita' del gruppo
(in ogni caso, i consigli vanno sempre verificati).
 
Prima di dare le mie considerazioni, descrivo cio' che mi sto
visualizzando:
 
Due fabbricati, A e B, ed una area scoperta comune (giardino, parcheggio,
area scoperta, non ha rilevanza).
 
Fabbricato A: 8 appartamenti, giro scale, piu' 12 garages
Fabbricato B: 4 appartamenti con giro scale
 
Secondo, ribadisco ancora una volta: NON ESISTE alcun OBBLIGO di
amministratore.
Bensi' esiste una DIRITTO all'amministratore quando i condomini
sono 9 o di piu'.
 
La differenza e' critica, perche' un OBBLIGO non da' scelta, un
DIRITTO invece implica che e' necessario almeno un condomino che
VOGLIA l'amministratore perche', superato il minimo criterio numerico
di 8, sia necessario nominare un amministratore.
 
Ed ora il caso citato.
 
Si trattata di una caso classicamente trattato come "supercondominio".
 
Volendo pero' potrebbe anche essere gestito come due condominii
distinti, uniti da un comunione per quanto riguarda l'area scoperta comune.
 
Se visto come supercondominio, trattandosi che sono piu' di 8
condomini, e' ovvio che scatta il diritto all'amministratore.
 
A tale proposito, ricordo che non sta scritto da nessuna parte che
il supercondominio debba essere gestito da amministratori separati,
ovvero un per la aree esterne ed uno per ogni giro scale.
 
Una volta forse non faceva tanta differenza, ma oggi, ogni gestione
condominiale implica, un conto corrente condominiale in piu', una
gestione fiscale in piu', una polizza assicurativa in piu'. Specie
se i fabbricati sono piccoli, provate a calcolare i costi fissi in
piu'.
Percio' suggerisco che caldamente che i supercondominii siano gestiti
con amministratore unico, specie se il regolamento iniziale e' nato
cosi' (e quindi le tabelle condominiali e le regole sono gia'
pronte per una gestione unica). Eventuale "spinte autonomiste" e'
piu' "intelligente" gestirle con un ordinamento basato su consigli
di scala e consiglio generale che poi "diano gli ordini all'amministratre
per le parti di competenza.
 
Rimarco: nella ipotesi di considerare il tutto come supercondominio,
scatta il "diritto" all'amministratore (ovvero se c'e' il solito
rompiscatole fascista che vuole l'amministratore anche in una piccola
realta'), ma non scatta affatto il diritto ad avere (nel suo caso)
ben tre amministratori!!!
 
Se invece si sceglie l'approccio dei due condominii distinti con una
comunione per le aree scoperte, allora per il fabbricato B non ci
sono problemi. Se la maggioranza non vuole amministratore, nessun
condomino minoritario del fabbricato B potra' imporlo.
 
Per il fabbricato A, invece, temo che siamo a ben 12 condomini
(se gli 8 appartamenti hanno proprietari distinti + 4 condomini
proprietari solo del garage ... in quel fabbricato) e quindi scatta
il diritto per l'amministratore, qualora UNO dei condomini lo pretenda.
 
Ricordo che la legge, nello stabilire il limite, non specifica "alloggi",
ma "condomini" ed ogni proprietario di parti del "individuali" del
fabbricato, anche se si tratta di un garage, di un magazzino o un
negozio, vale come un condomino in piu'.
 
Una considerazione fiscale per i 4 condomini "separati". E' meglio per
loro la gestione come "supercondominio" (anche in autogestione) se
vogliono fare ricadere il loro garage come "accessorio" della prima
casa, altrimenti pagano l'IMU sul garage come se fosse seconda casa.
Naturalmente questo non fa differenza per chi e' gia' in seconda casa
con la proprieta' anche dell'alloggio.
 
In quanto alle quote. Nel caso attivate la comunione per l'area
scoperta, esse sono in parti uguali.
 
Per quanto riguarda invece il condominio (le quote riferite alle spese
delle scale e l'ipotesi di supercondominio per le parti scoperte)
le quote sono in rapporti al valore delle proprieta' individuali,
in genere calcolabili secondo un criterio di superfici di ogni alloggio,
garage ed altri accessori personali.
 
Nel caso piu' complesso del supercondominio avremo una tabella
millesimale contenente tutte e 24 le parti individuali (12 alloggi e
12 garages). QUESTA e' la tabella millesimale, che potremo denominare
tabella "1". Da questa poi possiamo ricavare (per riduzione e ricalcolo
proporzionale) tutte le altre tabelle. Ad esempio, la tabella riferita
alle spese di un giro scale si ottiene prendendo i millesimi dalla tabella
"1" degli 8 appartamenti incidenti, moltiplicando i valori per un
coefficiente fisso in modo che la somma di questa sotto tabella faccia
"1000" (non e' "necessario", ma e' utile per semplificare i calcoli
nella vita gestionale futura). Queste due tabelle (una per giro scale)
potremo denominarla tabella 2/A e tabella 2/B.
Possiamo poi calcolare una tabella che sommi "meta'" "2" con millesimi
calcolati in proporzione all'altezza di piano (sommati a 500 in modo che
sommando le due parti il risultato finale faccia 1000). Questa
e' la tabella per le spese della scala da ripartire in proprorzione
dall'altezza del suolo (come si vede in realta' e' una tabella mediata
per meta' con l'altezza del suolo, come descritto dal Codice Civile).
Potremo denominarle tabella 3/A e 3/B.
Infine potremo sommare i millesimi dei 12 garage per ottenere (rapportando
a 1000) una tablle che potremo denominare "4" per le spese relative solo
ai box (come quella della rampa di accesso ed il corridoio carraio
interrato comune ai garages).
Non c'e' nessuna regola scritta per le denominazioni.
In altri condomini potremo avere le scale individuate come "numeri"
1 e 2 e le tabelle come A, B, C e D, quindi nel caso in oggetto
avremo in tutto 6 tabelle: A, B/1, B/2, C/1, C/2 e D.
 
In quanto all'addebito delle spese condominiali tra inquilino e
proprietario, vale il principio che quelle di gestione (spese "formali"
e "burocratiche", gestione fiscale, etc.) sono a carico del proprietario.
Quelle invece dei "consumi" e "servizi per il godimento" sono a carico
dell'inquilino. Preciso pero' che questa ripartizione di spese non ha
nulla a che fare con la gestione condominiale, ma e' una questione
puramente tra proprietario ed inquilino.
 
Infatti, il "responsabile" nei confronti degli altri condomini, del
pagamento delle quote condominiali, tutta la quota, e' sempre il
proprietario, non l'inquilino.
 
Del resto il condominio (ovvero gli altri condomini) non sono tenuti
a sapere quali accordi o contratto siano stati pattuiti tra inquilino
e locatore (gia' il condominio puo' diventare complicato, ci
mancherebbe altro che poi tutti i proprietari vengano coinvolti
nelle mene tra inquilini e locatori).

 casa, altrimenti pagano l'IMU sul garage come se fosse seconda casa.
 
   Ma non dica cose non vere il fatto che il box sia pertinenza o meno
   dell'abitazione principale nulla ha che fare con la gestione del
   condominio , ma solo dal fatto che cìò sia previsto dal "Titolo".
   Ovviamente necessita tener conto  delle regolamentazioni.
   (
es.se
 uno possiede 2 box uno solo di questi è considerato come
   pertinenza 1^ casa )
   w


    condominio , ma solo dal fatto che cìò sia previsto dal "Titolo".
 
L'accessorio deve fare parte dello stesso condominio.
Se formalizzano la situazione di due condomini diversi anche catastalmente
(per contrastare l'opposizione possibile di qualche condomino "rompi")
vogliamo scommettere che i funzionari dell'AdE (o meglio il "calcolatore"
centrale a Roma) se ne accorgono ad arrivano le cartelle di accertamento ?

 proporzionale) tutte le altre tabelle.
 
Molto gentile, grazie ancora.


 Sembrerebbe convenire l'opzione B, sbaglio?
 
La cosa piu' razionale ed intelligente (che spunterebbe anche eventuali
future conflittualita' da parte un nuovo proprietario "avvocato")
sarebbe l'amministratore unico, ma la maggioranza dei condomini (visto che
sono quelli che "decidono") paiono avere dei problemi a fare la cosa
piu' sensata e risparmiare soldi (e tempo).
Quando li metto alle strette nelle discussioni, alla fine si difendono
con: "La mia tranquillita' vale ben spendere anche 1000 Euro in all'anno".
Peccato che questo significa che *tutti* i condomini devono spendere cosi'
1000 Euro all'anno in piu' ed ovviamente alcuni non la perdonano (creando
veramente poi situazioni conflittuali insanabili, finche' l'ingiustizia
non viene sanata).


  Ripeto due box appartenenti a due condominii diversi ( purchè distanti
  in linea d'aria 300/500 mt ) possono essere ambedue pertinenziali alla
  unita immobiliare in cui si abita.Condizione è che ciò sia previsto da
  regolamenti comunali e che sia indicato su rogito d'acquisto.



Interessante: c'e' una circolare dell'AdE che "accetta" i regolamenti
comunali per questo caso ?
 
Mi lascia dubbioso che tale "qualifica" sia valida se "indicata"
autonomamente dall'atto di acquisto. Ad esempio, se acquisto un garage
in secondo tempo, devo avere cura di fare scrivere che il garage e'
"pertinenziale" di un immobile di cui si e' gia' proprietari (per la
distanza, e' da cercarsi nel regolamento comunale ?) ?


  Il DSI addirittura pone come condizione che il box in questione sia
  destinato a casa d'abitazione sita nello stesso comune del box.
 
  Legga quanto sotto riportato:
 
  La libera cessione di box e pertinenze. Il Decreto Semplifica-Italia 
(decreto-legge n. 5 del 2012, convertito in legge n. 35 del 
2012)scioglieva il vincolo di pertinenzialità disciplinato nel’atto di 
acquisto originario rendendo possibile procedere alla cessione separata 
del bene (box, posti auto) a patto che l’acquirente lo destini a sua 
volta come pertinenza di altra abitazione, casa o immobile sita nello 
stesso Comune. Quindi chi ha un box di pertinenza di un abitazione o 
immobile, poteva venderlo indipendentemente dall'immobile, purché il box 
diventi “servente” di un altro immobile o abitazione. L'articolo 10 del 
decreto Monti sulle semplificazioni sostituendo il comma 5 dell'articolo 
9 della legge 24 marzo 1989, n. 122 consentiva la libera cedibilità del 
posto auto indipendentemente dall'appartamento cui è attualmente 
collegato. Si trattava di una norma che, permetteva di movimentare molto 
il mercato dei box e dei garage, al contempo permettendo ai proprietari 
che non se ne servono più di smobilizzare un bene non effettivamente 
utilizzato. La norma introdotta però specificava che il vincolo di 
invendibilità se­parata permane per i parcheggi realizzati nel 
sotto­suolo comunale e acquistati in diritto di superficie per un 
mas­simo di 90 anni. Inoltre i posti auto e i box realizza­ti negli 
edifici esistenti diventano libera­mente vendibili, anche separa­tamente 
dall'appartamento di cui sono pertinenza, solo se il nuovo proprietario 
li destini a pertinenza di un'unità immobi­liare situata nello stesso 
Comu­ne.


>
 
  Da un articolo del CORSERA ecco quanto è previsto a Milano :
 
Posto auto: a Milano fisco amico anche quando il box è lontano
 
I milanesi amano l' auto, ma è una passione costosa. E parecchio, visto 
che facendo due conti si scopre che per darle «un tetto» si spende più o 
meno quanto si sborsa per darne uno alla propria famiglia. Il box, un 
parallelepipedo di cemento con un attacco luce e una serranda, costa al 
metro quadrato - in alcuni casi -, più di un appartamento. Le difficoltà 
di parcheggio e la voglia di salvaguardare il valore di auto sempre più 
costose non spiegano tutto: il garage in città è anche un investimento. 
Finora i prezzi, a differenza di quanto è capitato con le case, non 
hanno mai di fatto subito cedimenti, un appartamento con il posto auto 
vale di più della somma della stessa casa e di un box a se stante e 
inoltre va considerato che, se si punta a un reddito, i posti auto si 
possono affittare senza vincoli né di durata contrattuale né di canone. 
Ma quali sono i requisiti necessari perché il box sia pertinenza di una 
casa? Se l' appartamento viene già acquistato con il parcheggio non ci 
sono problemi, le questioni si aprono quando invece il posto auto viene 
acquistato successivamente. Come spiegano dal consiglio notarile di 
Milano, la prima discriminante è se il parcheggio gode di agevolazioni 
urbanistiche: «Secondo le norme previste dall' articolo 74 del 
regolamento comunale a Milano, è possibile costruire parcheggi 
pertinenziali sotterranei o al massimo di un solo piano sopra terra 
anche in deroga alle disposizioni del piano regolatore e senza pagare 
oneri di concessione purché si rispettino le previsioni del piano 
traffico e i parcheggi siano destinati ai residenti dello stabile in cui 
si trova l' area o - spiegano gli esperti -, se i box sono esterni, a 
chi risiede a non oltre 500 metri di distanza. Si possono anche 
realizzare nuovi parcheggi in pertinenza ai sottotetti recuperati». Se 
invece si vuole comprare un box venduto da un privato o da un' impresa 
che costruisce secondo le regole del libero mercato e senza 
agevolazioni, è possibile renderlo pertinenziale alla propria abitazione 
senza un vincolo preciso di distanza da rispettare, perché in questo 
caso ci si rifà alla normativa generale, per la quale la pertinenza non 
deve essere «lontana» dall' immobile di cui diventa per così dire «un' 
appendice». «Lontano, però, è un termine vago: se sicuramente rientrano 
nella pertinenzialità i parcheggi entro il mezzo chilometro previsto per 
quelli di nuova realizzazione, distanze anche maggiori potrebbero essere 
considerate vicine in una città così affamata di parcheggi e il problema 
viene affrontato caso per caso quando bisogna formalizzare l' acquisto 
davanti al notaio», spiegano dal Consiglio notarile. Il Comune si è reso 
conto del problema perché nello stipulare le nuove convenzioni per i 
parcheggi in diritto di superficie, stabilisce che il bacino di utenza 
non è più limitato a 300 metri, ma a tutta la città. E se si hanno più 
automobili? Si possono rendere pertinenziali un numero indefinito di 
box, quello che cambia è la possibilità di ottenere le agevolazioni 
prima casa, che si applica solo su un box. Gino Pagliuca RIPRODUZIONE 
RISERVATA
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