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Titolo: CONTRATTO DI LOCAZIONE NON REGISTRATO

Salve a tutti, avrei una domanda da fare.
Nel 1991 ho affittato una casa in un comune a bassa
densità abitativa per un canone di 250.000 lire annue.
Il contratto scritto non è stato registrato (non sapevo
che allora esistesse l'obbligo di registrazione per un
canone così esiguo). In seguito, abbiamo concordato con
il conduttore oralmente l'aumento del canone a lire
300.000 mensili (l'inquilino paga questa cifra già da
alcuni anni). Considerate che la casa è su un fondo
rustico, e mi sembra che in questo caso la legge indichi
l'usucapione entro 15 anni e non entro 20 anni....
A questo punto, visto il cambiamento della normativa
sulle locazioni, vorrei mettermi in regola. Il problema
è questo.....
1) qualcuno mi ha detto che se il contratto non viene
registrato, questo è NULLO. Ma allora, non vorrei
che qualche giudice potesse fare questo regionamento:
se il contratto è nullo, vuol dire che non c'è rapporto
di locazione, e quindi non c'è detenzione ma uso
dell'appartamento.... e se è così, passati 15 anni (o
20 anni), il conduttore ha usucapito l'appartamento.
In altre parole, non vorrei che il mio conduttore si
ritrovasse di punto in bianco proprietario del mio
appartamento....
2) Volendomi mettere in regola, devo pagare gli
oneri di registrazione arretrati (il 50% spetta
all'inquilino, anche se io solo rispondo davanti
allo stato...). Naturalmente, dovrò anche pagare
le multe per non avere dichiarato questo reddito
(ripeto, esiguo), al fisco. Quello che non so è
quanto potrebbe essere la multa che dovrei pagare
al fisco e se esiste la possibilità di un qualche
ravvedimento operoso.... Tralaltro, le quote non
dichiarate sono soggette a qualche termine di
prescrizione? In pratica, non dichiarando un
reddito di 3.600.000 lire annue negli ultimi
cinque anni (credo che siano gli ultimi cinque,
perchè per gli altri già vige la prescrizione,
o sbaglio?), quanto potrebbe essere la cifra da
pagare, volendo attuare il ravvedimento operoso?
Qualche milione, oppure qualche decina di
milioni, come prospettato da qualcuno? Tenete
presente che il reddito non è stato dichiarato,
tuttavia l'immobile è stato regolarmente dichiarato
ai fini dell'I.C.I, e questa è stata regolarmente
pagata (come se l'appartamento fosse vuoto,
però....)
Vi ringrazio anticipatamente per qualsiasi aiuto
vorrete darmi.....
Saluti
Vegeta
-- 
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

 appartamento....
L'usucapione necessita del possesso ad usucapionem,
cioè di di cartteristiche che sono incompatibili con la semplice detenzione
qualificata in forza di un contratto di locazione sebbene nullo.Per quanto
riguarda l'usucapione di proprietà rurali:
Usucapione speciale per la piccola proprietà rurale (art. 1159 bis C.C.):
Terreni montani - La proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati,
situati in comuni classificati montani dalla legge (L. 3 dicembre 1971, n°
1102), si acquista grazie al possesso continuato per 15 anni; il termine è
ridotto a 5 anni per chi acquista in buona fede i predetti fondi da chi non
ne è proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la
proprietà e sia debitamente trascritto.
Terreni non montani - Tali disposizioni si applicano anche ai fondi rustici
con annessi fabbricati, situati in Comuni non classificati montani dalla
legge, aventi
però un reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge speciale (L. 10
maggio 1976, n° 346).
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Nuove sanzioni in vigore dal 01/04/1998 (art.1 D. Lgs. 473/1997).
Dal 1/4/1998, in caso di ritardato pagamento dell'imposta di registro sui
contratti di locazione, si applicano le seguenti soprattasse:
versamento effettuato tra il 21° ed il 50° giorno: soprattassa del 15%;
versamento effettuato tra il 51° ed il 1° anno: soprattassa del 20%;
versamento effettuato oltre il 1° anno: soprattassa del 30%.
sono inoltre dovuti gli interessi del 2,5% annuo sull'imposta dovuta
Dal 1° gennaio 1998 sono stati soppressi i servizi di cassa degli uffici
I.V.A. e Registro e quindi tutti i versamenti che prima venivano effettuati
presso quegli uffici devono essere eseguiti presso gli sportelli delle
banche e dei concessionari della riscossione (ex esattorie) e presso gli
uffici postali.
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Giovanni R. Filangieri
icq 69540474