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Titolo: disdetta contratto locazione dopo 4 anni

Uno dei motivi che permette al proprietario di tornare in possesso di un 
immobile locato uso abitativo, dopo i primi 4 anni è il seguente
 
quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la 
proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello 
eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è 
riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di 
cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
 
Però non mi è chiaro se per proprietà si intende anche la comproprietà.
Esempio: se Tizio e Caio sono comproprietari al 50% sia dell'immobile 
locato in questione, sia di un altro immobile locato, sia 
dell'abitazione principale, sono legittimati a disdire il contratto di 
locazione dopo 4 anni per vendere l'immobile?

ron66 ha scritto:

Non pensavo fosse un quesito così diabolico. Non esiste qualche sentenza 
della cassazione o magari voi che siete più esperti mi indicate cosa e 
dove cercare?
Secondo me comunque non può essere la stessa cosa parlare di proprietà e 
comproprietà, se ho capito cosa frullava in testa al legislatore. In 
pratica dice: se tu hai già un immobile oltre alla casa principale vendi 
quello, perchè devi vendere quello locato creando disagio all'inquilino? 
Questo però se uno ha la proprietà. Se uno invece è comproprietario non 
può disporre del bene come gli pare: se l'altro comproprietario non 
vuole vendere, non vuole affittare, non vuole questo, non vuole quello?
Sbaglio?


   Certo...
 
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   Certo...
 
Quindi nell'esempio Tizio e Caio non possono mandare una disdetta con la 
motivazione "voglio vendere"?


   Possono vendere ,ma l'inquilino non può essere mandato via...ciò vale
   solo nel caso l'appartamento serva per andarci ad abitare


   solo nel caso l'appartamento serva per andarci ad abitare
 
Ho capito, se invece Tizio e Caio erano comproprietari solo 
dell'immobile locato e dell'abitazione principale potevano vendere E 
mandare via l'inquilino. Non capisco il senso di questa legge...

Mettiamola da un altro punto di vista.
Se l'immobile diventa fatiscente o pericolante (terremoti, incendi, 
cedimenti, rotture impianti ecc...) e non ha, o rischia di non avere per 
i 4 anni successivi di locazione, i requisiti minimi di abitabilità, la 
cosa più responsabile che dovrebbe fare il proprietario è dire al 
conduttore: la casa necessita di ristrutturazione, non voglio correre 
rischi con te, trovati un altro alloggio.
Si ricadrebbe nei punti d) e e) della legge
 
    d)  quando  l'immobile  sia  compreso  in  un  edificio gravemente
danneggiato  che  debba  essere  ricostruito o del quale debba essere
assicurata  la  stabilita'  e  la  permanenza  del  conduttore sia di
ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
    e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale e' prevista
l'integrale   ristrutturazione,   ovvero   si   intenda   operare  la
demolizione   o  la  radicale  trasformazione  per  realizzare  nuove
costruzioni,  ovvero,  trattandosi di immobile sito all'ultimo piano,
il  proprietario  intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e
per  eseguirle  sia  indispensabile  per ragioni tecniche lo sgombero
dell'immobile stesso;
 
Se però il proprietario non vuole ristrutturare e intende vendere 
l'immobile affinchè la ristrutturazione la faccia il nuovo acquirente, e 
allo stesso tempo gli mancano i requisiti del punto g) è fregato.
 
   g)  quando  il  locatore  intenda vendere l'immobile a terzi e non
abbia la proprieta' di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello
eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore
e'  riconosciuto  il  diritto  di  prelazione,  da  esercitare con le
modalita' di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n.
392.
 
Ricapitolando: il proprietario di un appartamento fatiscente / 
pericolante, in scadenza dei primi 4 anni di contratto, che non ha i 
requisiti per vendere, anche se non è interessato personalmente a 
ristrutturare, deve farlo comunque entro 12 mesi altrimenti
 
5.  Nel  caso  in  cui  il  locatore abbia riacquistato, anche con
procedura  giudiziaria,  la  disponibilita'  dell'alloggio  e  non lo
adibisca,   nel   termine  di  dodici  mesi  dalla  data  in  cui  ha
riacquistato  la  disponibilita',  agli usi per i quali ha esercitato
facolta' di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha
diritto  al  ripristino  del  rapporto  di  locazione  alle  medesime
condizioni  di  cui  al  contratto  disdettato  o, in alternativa, al
risarcimento di cui al comma 3.
 
E' così o ho interpretato male? Può esserci una legge che ti obbliga a 
ristrutturare?