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Titolo: Locazioni contratti precedenti la 392/78: Mi commentate questa sentenza? E' plausibile?

TRIBUNALE DI GENOVA
30.4.2002 - est. Tuttobene
IL GIUDICE
A scioglimento della riserva formulata all'udienza del 15/3/02, osserva
quanto segue.
E' pacifico che il rapporto locativo di cui si tratta, sorto nei decenni
passati, subì ripetuti rinnovi taciti fino al 31/12/99, e non fudisdettato
neppure per tale data.
Il contratto è pertanto venuto a ricadere nell'ambito applicativo della
legge 9/12/98 n. 431, la quale, nell'ultimo comma dell'articolo 2, prevede
che "i contratti di locazione stipulati prima dell'entrata in vigore della
presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma del
presente articolo".
A sua volta, il comma 1 dell'articolo citato dispone che "Le parti possono
stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni,
decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni,
fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o
effettuare sullo stesso le opere di cui all' articolo 3, ovvero vendere
l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3.
Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti il diritto di
attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al
rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera
raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi della scadenza. La
parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro
sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo
periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà
scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della
comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente
alle medesime condizioni".
Il problema da risolvere diventa dunque se il richiamo operato dall' ultimo
comma dell'articolo 2, che testualmente riguarda tutte le disposizioni del
primo comma, comporti l'applicabilità, ai contratti stipulati prima
dell'entrata in vigore della nuova legge, anche della regola che limita a
casi speciali la facoltà di disdetta da parte del locatore dopo il primo
quadriennio.
Secondo la intimata il rapporto locativo, che con la mancata disdetta per la
scadenza del 31/12/99 si era rinnovato ai sensi della normativa sopracitata,
avrebbe potuto essere disdettato, alla data del 31/12/03, solo in presenza
dei motivi di cui all' art. 3 della nuova disciplina.
Tale tesi non appare condivisibile, in quanto la norma in esame identifica
con riferimento alla stipulazione del contratto, cioè richiamando uno
specifico evento storico, il quadriennio terminato il quale non è possibile
la libera disdetta da parte del loocatore.
Ciò rende evidente come la norma in esame, pur facendo parte del gruppo di
regole richiamate in blocco dall'ultimo comma dell'articolo 2, non sia
applicabile ai contratti stipulati prima del'entrata in vigore della nuova
legge, trattandosi di rapporti in relazione ai quali non si realizza la
fattispecie cui il legislatore ha condizionato l'esclusione della facoltà di
disdetta.
Ed invero, al momento in cui il contratto perviene alla sua prima scadenza
quadriennale dopo l'entrata in vigore della nuova legge, il locatore potrà
comunicare la disdetta ( ove, beninteso, ciò sia possibile ai sensi della
normativa originariamente applicabile al rapporto, che resta operativa ai
sensi dell'articolo 14 u.c. L. 431/98), ovvero accedere ad un rinnovo: in
questo caso, decorso il nuovo termine di durata del rapporto, non si verserà
più nell'ipotesi della scadenza del primo quadriennio successivo alla
stipulazione, e quindi il regime applicabile sarà quello di cui al secondo
periodo del primo comma dell'articolo 2 citato.
Tale lettura delle norme in esame, oltre ad apparire l'unica rispettosa
della lettera della legge, trova conferma in due ordini di considerazioni.
Sul piano formale, deve ritenersi che il legislatore, se avesse voluto
introdurre un regime diverso da quello testé delineato, avrebbe precisato
nell'ultimo comma dell' articolo 2 che il richiamo al primo comma per i
contratti stipulati prima del vigore della nuova legge doveva intendersi a
prescindere dalle limitazioni poste dalla prima parte della norma richiamata
con riferimento alla data della stipulazione del contratto.
Sul piano dalla ratio legis, va poi osservato che, nella nuova disciplina
delle locazioni abitative, la previsione di una durata del rapporto estesa
tendenzialmente per due quadrienni costituisce, come già era avvenuto con la
normativa dei c.d. "patti in deroga" una contropartita, per il conduttore,
alla liberalizzazione del canone, attuata compensando la maggiore onerosità
del rapporto con una ragionevole aspettativa di congrua durata dello stesso.
Nessuna esigenza di tal genere può invece porsi con riferimento ai contratti
in cui, essendo già intervenuto un rinnovo, si è comunque superata la soglia
minima di due quadrienni posta dal legislatore.
Venendo quindi al rapporto per cui è causa, deve escludersi che, per la
scadenza del 31/12/03 (termine del quadriennio successivo al primo rinnovo
tacito intervenuto sottoil vigore della legge n. 431 del 1998) la disdetta
da parte del locatore fosse possibile nei soli casi previsti dall'art. 3
della nuova legge. La disdetta inviata per tale scadenza deve pertanto
essere ritenuta valida ed efficace.
P.Q.M.
visto l' articolo 665 c.p.c.,
ordina a Spanedda Anna Maria di rilasciare l'immobile per cui è causa, con
termine dilatorio per l'esecuzione al 1/1/04, e con riserva delle eccezioni
sollevate dalla parte convenuta, per la trattazione delle quali ordina la
trasformazione del rito e fissa, per la comparizione delle parti nonchè per
la discussione ai sensi dell'articolo 420 c.p.c., l'udienza del 31/1//03 ore
12.30, fissando al 30/10/02 per l'attore, ed al 30/11/02 per il convenuto,
il termine perentorio per l'eventuale integrazione degli atti difensivi.


Era ora, comunque.
Gilia


Gilia, ti spiego meglio com'è la questione. Il fatto è che i
brillanti giuristi del SUNIA si sono inventati una storia del
tutto folle, e questa sta diventando dottrina.
Nella legge 431/98, ci sono due canali: un canale libero,
ed un canale concordatario.
I due canali hanno una differente durata: 4 anni + 4 è
la durata del canale libero, mentre 3 anni + 2 è la durata
del canale concordatario.
Esiste anche un diverso meccanismo di tassazione: nella
4+4 la tassazione è intera (IRPEF, ICI ed imposta di registro
non hanno alcuna agevolazione). Nella durata di 3+2 anni,
invece, la tassazione è agevolata (sono previste consistenti
riduzioni di IRPEF, ICI e dell'imposta di registro).
La prima domanda che dobbiamo farci è: perchè il legislatore
ha posto un differente regime normativo, agevolando i
contratti concordatari, rispetto al regime ordinario dei
quattro + quattro?
Si potrebbe ipotizzare (ed è quello che farebbe il SUNIA, o
chi per esso,  in un eventuale giudizio di legittimità costituzionale
dell'art. 2 c.6 legge 431/98), che in realtà le agevolazioni fornite a
coloro
che stipulano contratti 3+2 siano dovute non tanto al canone,
quanto piuttosto alla rispondenza del contratto a ben precise
specifiche stabilite dai sindacati (numero di righe, larghezza del
foglio, clausole prestampate....). Sinceramente la tesi non è
solo non convincente. E' semplicemente falsa, come risulta
ampiamente dagli atti parlamentari. Senza contare che anche
accettando una tesi simile si porrebbe lo stesso problema di
legittimità costituzionale che fu risolto dalla consulta quando
venne abrogato l'obbligo di assistenza sindacale per i patti in
deroga. Ossia: è lecito che ci sia un tipo di contratto che può
essere stipulato solo a patto che il suo contenuto sia condizionato
dalla presenza delle associazioni di categoria? Allora la consulta
disse di no, per delle ragioni legate alla ragionevolezza delle
scelte legislative.
La verità, invece, è che i contratti 3 anni + 2 hanno una durata
inferiore a quelli 4 + 4, perchè ritorna qualcosa che già avevamo
visto ai tempi della legge 392/78, ossia "l'eterodeterminazione
normativa" del canone. Eterodeterminazione che viene attuata
allo scopo di comprimere, verso il basso, il canone richiedibile
dal locatore.
In altre parole, mentre nel contratto 4+4 la durata è così lunga
proprio a compensare il diritto del proprietario di richiedere
un canone elevato (e che il conduttore non potrà mai ripetere),
nel contratto 3 anni + 2 la durata è inferiore proprio perchè
il canone viene stabilito da accordi territoriali sindacali (poi
sostituiti da un unico accordo nazionale, con una successiva
modifica della legge 431/98, la cosiddetta modifica Foti). Se
il canone stabilito dal proprietario e dall'inquilino è superiore
al valore previsto dagli accordi sindacali, il conduttore può
ripetere quanto pagato in più, esattamente come avveniva
con l'art. 79 della legge 392/78.
Come si vede, il contratto 3+2 appare come una riedizione
dell'equo canone, con l'unica differenza che ora i canoni non
sono stabiliti dagli art. 1-12 della legge 392/78, ma da
accordi di categoria che comunque vengono legittimati da
una legge dello stato (la 431 appunto).
Quindi, il meccanismo previsto dal legislatore per i nuovi
contratti, è il seguente:
Canone di mercato = 4+4 e nessuna agevolazione fiscale
Canone concordatario = 3+2 e agevolazioni fiscali per
compensare il minore guadagno del locatore
Si osservi che dagli atti parlamentari risulta che tutti gli
emendamenti dell'opposizione volti a ridurre la lunghissima
(4+4 anni + i tempi di rilascio) durata dei contratti liberi
sono sempre stati bocciati proprio con la consapevolezza
che questi erano contratti in cui il canone sarebbe stato molto
alto (appunto, il canone di mercato che è da 3 a 5 volte il
valore dell'equo canone).
E' chiaro che se noi imponessimo a gente che prende 200.000
lire al mese, o meno, la disciplina dei contratti 4+4, ciò avrebbe
un effetto devastante sul locatore.....
Questo premesso, mentre il sistema appare chiaro e dotato di
una intrinseca coerenza interna per i nuovi contratti, nasce il
problema dei vecchi contratti di locazione.
Prima della data di entrata in vigore della legge 431/98, vi
erano diversi contratti di locazione ad equo canone soggetti
(per il fallimento della trattativa patti in deroga, art. 12 legge
359/92) o non soggetti a proroga.
Cosa succede a questi vecchi contratti, ad importo del
tutto irrisorio?
Ebbene, una buona parte della dottrina (Nunzio Izzo, "art. 2 c.6",
Antonio Mazzeo, "regime transitorio") ha letteralmente inventato
la seguente tesi: in sostanza, a norma dell'art. 2 c.6 legge 431/98,
qualora il termine ultimo di disdetta fissato imperativamente ex
art. 3 legge 392/78, cadesse anche 24 ore dopo la data di
entrata in vigore della legge 431/98, e qualora il proprietario non
riuscisse a disdettare TEMPESTIVAMENTE il vecchio contratto
ad equo canone, questo entra nel nuovo regime normativo, e
SI RINNOVA DI 4 ANNI + 4 ANNI.
Questo effetto, già ribattezzato "rinnovo nefasto" ha una serie di
conseguenze che vanno osservate:
1) il contratto di locazione ad equo canone viene rinnovato non
di soli 4 anni (come previsto dalla normativa applicabile al rapporto
nel momento in cui il contratto era stato stipulato), ma di 4 anni
+ ulteriori 4 anni. Durante questo periodo il conduttore continua a
pagare l'equo canone. Come si vede, si vanifica il vero vantaggio
del regime 4+4 a canone libero che impone una lunghissima durata
del rapporto a fronte però, del pagamento da parte del conduttore
del canone di mercato, ossia di un canone liberamente stabilito
dalle parti (cosa che l'equo canone non è). Naturalmente la norma
è utile per l'inquilino, che per esempio ha stipulato nel 1991 un
contratto ad equo canone. Se nel 1999 il locatore non disdetta,
l'inquilino acquisisce il diritto di starsene a 200.000 lire al mese
fino al 2007 nell'immobile (teorici, poi ci sono i tempi di rilascio).
2) Si impone al locatore un regime più oneroso di quello che era
prevedibile nel momento in cui il contratto era stato stipulato.
3) E' possibile dimostrare che in realtà, il canone corrisposto dal
conduttore durante l'ulteriore periodo di 4 anni + 4 anni potrebbe
addirittura essere inferiore rispetto al vecchio equo canone. Per
capire il perchè, bisogna guardare ad alcune sottigliezze giuridiche.
Quando i contratti ad equo canone venivano stipulati, molto spesso
non si inseriva alcuna clausola relativa all'aggiornamento ISTAT. Perchè
non si faceva? Ai tempi della legge 392/78 ciò non era fatto NON perchè
il proprietario non volesse aggiornamenti durante la locazione, ma perchè
questi erano già previsti da una norma di legge precisa, l'art. 24 della
legge 392/78, che stabiliva tali aggiornamenti nella misura del 75%
dell'indice ISTAT. Ma cosa succede quando questi contratti entrano
nel nuovo regime normativo? L'art. 14 c.4 della legge 431/98
abroga l'art. 24 e l'art. 25 della legge 392/78. E' vero che l'art. 14 c. 5
della 431 stabilisce l'ultraattività degli art. 24 e 25 l. 392/78 "ai
contratti in
corso per la loro intera durata". Ma il problema è che questa
ultraattività (e la giurisprudenza concorda), si estingue non appena
il contratto "entra nel nuovo regime normativo". Dopo il rinnovo
nefasto quindi, a fronte dell'art. 14 c. 4 della legge 431, gli art. 24
e 25 della legge 392/78 non sono più operativi con il risultato che
negli 8 anni successivi, il conduttore può rifiutarsi di corrispondere
qualsiasi aggiornamento dell'equo canone (che resta invariato e
quindi depauperato ulteriormente di 8 anni di svalutazione
monetaria). Naturalmente stesso principio si applica in caso di
interventi di manutenzione straordinaria che il conduttore può comunque
richiedere (obbligandolo giudizialmente) al locatore (salvo poi rifiutarsi
di pagare l'aumento del 5% sul canone annuo, a causa dell'abrogazione,
nel nuovo regime normativo, dell'art. 25 legge 392/78).
Come si vede dunque, a fronte di un aumento dell'onerosità del rapporto
per il locatore, si assiste ad una diminuizione del corrispettivo
rispetto a quanto previsto dalla vecchia legge sull'equo canone.
4) Qualche giurista va ancora più a fondo sostenendo che a questi
vecchi contratti si applicherebbe anche l'art. 13 della legge 431/98.
In conseguenza di tale articolo, dal momento in cui il contratto entra
nel nuovo regime normativo il conduttore dovrebbe tornare al
valore del contratto scritto e registrato (cioè al valore dell'equo canone
del contratto stipulato 10 e 20 anni fa.....).
5) Infine, dulcis in fundo, poichè ora questi contratti da 200.000 lire
al mese sono diventati contratti 4+4 a canone libero (cioè, liberati
dall'obbligo dell'inquilino di pagare qualsiasi aggiornamento sull'equo
canone per 8 anni, sigh!), è logico che seguono la disciplina
fiscale dei contratti a canone libero, ossia IRPEF piena, ICI intera,
imposta di registro intera. Notare bene: i contratti 3+2 concordatari
hanno canoni comunque rivalutati rispetto al vecchio equo canone,
seppur inferiori ai canoni di mercato, e godono di un trattamento
fiscale agevolato. Insomma, la situazione grottesca è quella di Mimmo
che ha un contratto equo canone da 200.000 lire al mese e le tasse
se le paga intere (e si gode la 4+4 imposta dallo stato), e Carlo
che ha un contratto concordatario da 500.000 lire al mese e le
tasse se le paga dimezzate (e si gode la 3+2 invece della 4+4).
Ragionevole no?
Naturalmente è stata sviluppata tutta una vasta dottrina per cercare
di giustificare una norma simile (l'art. 2 c.6 della legge 431/98).
Altrettanto naturalmente, si cerca di evitare di entrare nel merito
della norma (in altre parole, perchè il legislatore si sarebbe inventato
una norma simile?), ma si batte invece sistematicamente sul fatto che
deve essere il proprietario a non farsi truffare dallo stato ed ad
inviare tempestivamente la disdetta nel 1999 allo scopo di impedire
il rinnovo nefasto e l'applicazione dell'art. 2 c.6 della legge 431/98.
Tempestivamente, perchè come si osserva nell'art. 2 c.6 non è
previsto nessun regime transitorio con la conseguenza, che se
il termine ultimo di disdetta fissato ex art. 3 legge 392/78 cadesse
il giorno dopo il 30/12/1998, il locatore si troverebbe 24 ore
per inviare la disdetta. Qualcuno più fortunato, invece, potrebbe
avere ben 3 anni e mezzo per inviarla: dipende, ripeto, dalla data
originaria del contratto.
 Ma quello che preoccupa maggiormente, è che questa tesi
si basa su una serie di considerazioni giuridiche, che ora cercherò
di riportare, che non convincono nel modo più assoluto. A meno che,
non si voglia pensare che il legislatore abbia scritto una norma a
doppia interpretazione ed abbia eseguito nel testo una serie di
incongruenze, proprio sperando che il proprietario non capisse,
non inviasse disdetta, e che l'inquilino potesse così per l'ennesima volta
espropriarlo.
Primo punto:
Art. 14 c.5 legge 431/98
Ai giudizi in corso ed ai contratti per la loro intera durata, continuano
ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative previgenti
in materia di locazione.
Notate che la norma dice "ad ogni effetto". L'art. 3 della legge 392/78
non si limitava a stabilire un termine ultimo di disdetta, ma stabiliva
anche gli effetti temporali del mancato invio della disdetta stessa.
Infatti recitava: "La locazione si dà per rinnovata, PER ULTERIORI
4 ANNI, se nessuna delle due parti comunica all'altra disdetta....".
Se il legislatore avesse voluto prevedere, per i contratti in corso alla
data di entrata in vigore della legge, un differente meccanismo di
rinnovazione tacita (ossia, il mancato o tardivo invio della disdetta
comporta il rinnovo per 4 anni + 4 anni, e non per soli 4 anni),
avrebbe escluso dal novero delle norme applicabili al rapporto e
richiamate dall'art. 14 c.5, l'art. 3 della legge 392/78, almeno nella
parte che determina il rinnovo per soli 4 anni.
Cosa che il legislatore, chissà come mai, non fa.
Secondo punto:
Articolo 2 comma 6
I contratti stipulati prima della data di entrata in vigore della legge,
e che si rinnovino tacitamente, sono disciplinati dal comma 1
del presente articolo.
Il fulcro del problema è in quel "si rinnovino tacitamente". Cosa
si intende per rinnovazione tacita?
Nel lessico usato con la legge 392/78, con la legge 359/92 ed
anche con la legge 431/98, per rinnovazione tacita si intende
la prosecuzione del rapporto originario (ossia del contratto
stipulato nel 1991 o prima), per un ulteriore periodo di
tempo (una ulteriore scadenza).
Cosa ben diversa dalla novazione oggettiva del rapporto di
locazione, ossia dalla nascita di un contratto di locazione nuovo
ad ogni effetto e che sostituisce in tutto e per tutto il contratto
precedente.
Cosa hanno inventato i dottrinisti della 4+4? Che "rinnovino
tacitamente" significa "novazione oggettiva dei vecchi rapporti
di locazione".
Risultato: quando nel 1999 non si invia la disdetta, il mancato
invio della disdetta provoca la stipulazione ex lege di un
contratto di locazione 4+4 a canone libero dove la libertà
di determinazione del canone si esprime scegliendo per canone
libero proprio l'equo canone (e per clausole contrattuali
proprio quelle del contratto precedente). In questo modo,
nel 2003 il conduttore (che magari sta in quella casa da
decenni) potrà sostenere che il rapporto è alla sua PRIMA
scadenza ed invocare l'art. 3 della legge 431/98.
Permettetemi di osservare che siamo
in presenza di una novazione oggettiva ben strana perchè
manca dei due requisiti che la giurisprudenza ha sempre
ritenuto necessari per la novazione dei rapporti di locazione,
ossia l'animus novi (che non c'è perchè la norma opera non
solo se non si invia la disdetta, ma anche se la si invia in ritardo;
in tal caso non c'è proprio alcuna volontà novativa espressa
da parte delle parti. C'è solo una disdetta che arriva in ritardo
magari per disguidi postali che nulla c'entrano con la volontà
del locatore) e l'animus novandi (che non c'è perchè il contratto
rimane quello originario nelle clausole).
Secondo problema. Affermare che nel 1999 nasce, per via
della mancata disdetta, un nuovo contratto, significa anche
affermare che esso costituisce un vinculum iuris autonomo
rispetto al rapporto preesistente. Per esempio, se io stipulo
un contratto scritto nel 1991 a norma della legge 392/78,
nel 1995 ho la prima scadenza, nel 1999 la seconda. Ora,
se io dico che nel 1999, in forza dell'art. 2 c. 6 legge 431/98
è nato un nuovo contratto, allora questo deve avere la forma
scritta. Proprio perchè, avendo decorrenza successiva al
30/12/1998 è soggetto alle norme della legge di riforma ivi
compreso l'art. 1 c.4 che impone la forma scritta ad substantiam
per i contratti stipulati successivamente alla data di entrata
in vigore della legge. Ma è chiaro che il contratto che nasce
nel 1999 per il mancato o tardivo invio della disdetta non
sarà mai in forma scritta (al limite si può pensare che nasca
per facta concludentia). In altre parole, il conduttore può
esibire il contratto originario del 1991, non il fantomatico
contratto del 1999 nato dall'art. 2 c.6.
Terzo problema. Qualcuno ricorda cosa dice l'art. 41 Cost.?
Il principio della autonomia contrattuale delle parti appare
indebitamente compresso. Il problema giuridico è il seguente:
l'autonomia contrattuale delle parti private è tutelata anche in
senso negativo? In altre parole, il nostro ordinamento stabilisce
il principio che deve essere la volontà delle parti ad essere
CAUSA della nascita di un contratto? Si noti che una lettura
dell'art. 2 c.6 della legge 431/98 nel senso della nascita di
un nuovo contratto di locazione porta a pensare ad un
meccanismo di questo genere: lo stato predispone un contratto
"capestro" a favore dell'inquilino, e lo impone al proprietario.
Il locatore deve attivarsi non per accettare il contratto, ma per
impedire che questo contratto possa nascere (e l'attivazione
si manifesta con l'invio della disdetta). In altre parole nasce
il concetto di "stipulazione ex lege" o di "stipulazione senza
comportamento attivo delle parti" che appare alquanto anomalo
nel nostro ordinamento, alla luce dell'art. 41 Cost.
Per tutte queste ragioni, si comprende che diventa abbastanza
difficile da accettare (almeno per me), che nel 1999 il mancato
invio della disdetta faccia sorgere un nuovo contratto di
locazione, soggetto alla 4+4. Invece, dovrebbe essere corretto
pensare che il rapporto di locazione iniziato nel 1991 subisca,
nel 1999, un semplice rinnovo tacito, che comunque non è
equiparabile ad una stipulazione ex novo. In altre parole per la
legge non c'è nessun nuovo contratto. C'è solo un contratto
stipulato PRIMA della data di entrata in vigore della legge
431 che si rinnova tacitamente.
Terzo punto:
L'art. 2 c. 1 della legge 431/98, richiamato dall'art. 2 c.6, recita:
Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata
non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono
rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in
cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare
sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere
l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo
articolo 3.
Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha
diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni
o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la
propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra
parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata
deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta
giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo
periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si
intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.
In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo
il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
Notate che nella prima parte dell'art. 2 c.1 il legislatore dice
che decorsi 4 anni dalla stipulazione del nuovo contratto,
c'è un rinnovo automatico per ulteriori 4 anni fatti salvi i casi
previsti dall'art. 3. Il problema per i vecchi contratti rinnovatisi
tacitamente si pone, perchè i conduttori vorrebbero applicare
anche questa prima parte (che è relativa alle modalità di stipula,
e non di rinnovo) al rapporto. Ottenendo così che decorsi 4
anni dal rinnovo tacito del vecchio contratto ad equo canone,
il contratto si rinnova per ulteriori 4 anni salvo i casi di necessità
previsti dall'art. 3.
Come arrivano a questa conclusione? In due modi:
a) il primo, è pensare che il contratto nel 1999 rinasca, si "ristipuli
per mancanza di disdetta". Ossia che nel 1999 il mancato (o
tardivo) invio della disdetta faccia sorgere un vinculum iuris
negoziale autonomo che è soggetto a tutte le norme tipiche dei
nuovi contratti. Abbiamo già visto i problemi che pone questa tesi.
b) il secondo modo, è fare riferimenti all'art. 1 della legge 431/98
dove il legislatore scrive:
I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito
denominati "contratti di locazione", sono stipulati o rinnovati,
successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge,
ai sensi dei commi 1 e 3 dell'articolo 2.
Secondo i dottrinisti della 4+4, con l'art. 1 il legislatore ha inteso
dire che ove una norma del testo si applica per la stipula, essa
si applica automaticamente anche al rinnovo. Quindi, la prima
parte dell'art. 2 c.1, pur essendo scritta come è scritta, va riletta
nel seguente modo:
Le parti possono stipulare o RINNOVARE contratti di locazione
di durata  non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti
sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in
cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare
sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere
l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo
articolo 3.
Chiaramente dovrebbe essere il locatore a comprendere, nel
breve tempo che la legge gli da a disposizione, che una norma
scritta in un modo va letta in modo diverso, capire che si sta
cercando di turlupinarlo, ed inviare la disdetta!
Quarto punto:
I dottrinisti della 4+4 non ci spiegano mai perchè, se il legislatore
ha inteso comprimere il diritto di proprietà anche per i vecchi
contratti di locazione precedenti la legge di riforma, egli ha
espressamente escluso l'applicabilità ai vecchi contratti dell'art. 3
della legge 431.
Cosa ben strana se fosse vera la loro tesi, perchè quest'ultima
implica che il locatore che percepisce l'equo canone e che non
invia disdetta nel 1999, alla scadenza quadriennale successiva
possa rientrare in possesso dell'immobile solo con la procedura
di diniego di rinnovo prevista dall'art. 3 (ovvero attraverso una
complessa causa ordinaria, in cui egli debba dimostrare la
sussistenza dei motivi della disdetta, e non attraverso il semplice
provvedimento di convalida di sfratto).
Infatti, l'art. 3 della legge 431/98 recita testualmente:
Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1
dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi
del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della
facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione
al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
(...)
Come si vede, l'interpretazione testuale della norma esclude
l'applicabilità dell'art. 3 anche ai contratti di locazione stipulati
prima della data di entrata in vigore della legge (ossia stipulati
ai sensi della legge 392/78 e della legge 359/92).
Quinto punto:
Immaginiamo per un momento che il legislatore, per esigenze
di ordinamento della materia delle locazioni, abbia inteso
far confluire i contratti previgenti nel nuovo regime normativo,
ignorandone la data di effettiva stipulazione e considerandoli
nuovi a tutti gli effetti. Di fatto il legislatore aveva due possibilità:
a) farli entrare nella disciplina 4+4;
b) farli entrare nella disciplina 3+2.
Ma, posto che i contratti di locazione ad equo canone hanno un
canone inferiore rispetto a quelli concordatari, e posto che sia
i contratti ad equo canone che quelli concordatari non sono
contratti liberi, non si capisce per quale ragione il legislatore,
dei due regimi, abbia scelto per i vecchi contratti quello più
oneroso.
In altre parole si configurerebbe una disparità di trattamento non
giustificata, nel consentire ai contratti concordatari una durata di
3+2 anni con detrazioni fiscali, e nel negare le stesse agevolazioni
ai contratti ad equo canone che hanno un canone ben inferiore
(posto che anch'essi non sono liberi, proprio perchè al momento
della stipula non era previsto un procedimento di libera trattativa
del canone).
Per tutte queste ragioni, il tribunale di Genova ha respinto la
tesi del rinnovo 4+4. Invece tale tesi è stata accettata dal tribunale
di Bassano del Grappa e dal tribunale di Padova.
Il problema a questo punto, è procedurale. Infatti, se nel 2003 il
proprietario volesse liberare l'immobile, anche in presenza di
motivazioni che giustifichino la necessità, ci sono due possibilità:
a) se passa la tesi del rinnovo di soli 4 anni, allora il proprietario
può disdettare con la lettera di rinuncia al rinnovo prevista dal
secondo periodo dell'art. 2 c.1 e subito dopo avviare il
procedimento di licenza o convalida di sfratto (che si svolge con
il rito sommario).
b) se la passa la tesi del rinnovo di 4+4 anni, allora il proprietario
deve disdettare con la lettera di diniego di rinnovo prevista
dall'art. 3 della legge 431. Inoltre, egli può liberare l'alloggio solo
per mezzo della procedura ordinaria prevista dall'art. 30 della
legge 392/78 richiamato dal comma 4 dell'art. 3 della legge 431.
Quale delle due procedure si deve avviare nel 2003?
Il problema è grave, perchè non abbiamo sentenze di legittimità
della Cassazione e, se si sbaglia procedura, il conduttore vince
la causa ed ottiene il risarcimento delle spese legali.....
Cosa ne pensi di questa situazione?
Ciao
Vegeta


Ebbene, io trovo che, magari la formulazione dell'art. 2, 6° comma che per
"I contratti stipulati prima della data di entrata in vigore della legge, e
che si rinnovino tacitamente, " rinvia, senza troppe precisazioni al comma
1,  non sia felicissima; così come l'art. 1, ove si afferma che "I contratti
di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo,  ... sono stipulati o
rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente
legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell'articolo 2."
Certamente, infatti, disciplinare unitariamente il momento della stipula di
nuovi contratti ed il momento del rinnovo di contratti preesistenti,
economizzando sul numero degli articoli, è stato un errore; un errore
prevedibilmente foriero di incertezze interpretative, incentivo ad
attribuire alla legge significati personali e a farle dire ciò che non
direbbe mai.
Tuttavia, l'interprete, il quale prima di avventurarsi in soluzioni
fantasiose dovrebbe usare la testa, potrebbe facilmente argomentare - come
ritengo opportunamente abbia fatto il tribunale di Genova - che i momenti
della stipula e del rinnovo sono fisiologicamente distanti e ciascuno
risponde a delle esigenze diverse dei contraenti.
E' chiaro, allora, che la norma che prevede un regime di proroga legale,
subordinando la disdetta del locatore a motivi specifici, è una norma a
carattere eccezionale, suscettibile di applicazione soltanto in una fase
altrettanto eccezionale, quale quella in cui il rapporto contrattuale è al
suo nascere: una norma che, pertanto, non può estendersi alla fase del
rinnovo (fase successiva e nella quale, le istanze caratteristiche del
momento costitutivo, sono già superate).
Insisto nel ribadire l'interpretazione più semplice che andava seguita, a
mio avviso, di fronte alla norma de qua: il rinvio al primo comma dell'art.
2 serviva a chiarire che i contratti già in corso, poiché nell'impostazione
di cui alla l. 392 si rinnovavano di quattro anni in quattro anni, avrebbero
continuato ad avere quella medesima cadenza quadriennale; in altre parole,
poiché la l. 431, prevede due distinti canali contrattuali, si voleva
specificare che i vecchi contratti SOLO PER QUANTO ATTIENE ALLA DURATA ,
venivano assimilati a quelli altresi quadriennali (di cui al canale libero)
previsti appunto al primo comma dell'art. 2, per distinguerli da quelli di
differente durata di cui al canale concordato.
Tutto qui.
Ogni diverso tentativo di far dire alla legge ciò che non dice, è
pretestuoso ed infondato.
Inoltre chiederei ai giuristi del SUNIA, quale sia la ragione DI DIRITTO
SOSTANZIALE per la quale un contratto già esistente, che si rinnovava di
quattro anni in quattro anni, liberamente disdettabile nel rispetto dei soli
limiti temporali di legge, (per aver superato la fase vincolata dei primi 8
anni) all'improvviso con il sopravvenire della 431,  ha diritto ad un
inusitato prolungamento della durata, e alla limitazione della facoltà di
disdetta del locatore. Quale è l'esigenza che un simile "salto" mirerebbe a
tutelare, tacendo dell'esigenza del conduttore di permanere nell'alloggio,
oltre ogni previsione contrattuale.
Semplcemente questa esigenza non esiste.
Non credi?
Un saluto.
Gilia

Già. Guarda un pò cosa scrive questo giurista
(tra parentesi si tratta di un magistrato del tribunale
di Verona):
BREVI NOTE SUL REGIME TRANSITORIO DEI CONTRATTI DI
LOCAZIONE ADIBITI AD USO ABITATIVO NELLA LEGGE 9 DICEMBRE
1998, N. 431.
di Antonio Mazzeo
La recente legge sulle locazioni abitative dedica due sole specifiche
disposizioni alla difficile fase di passaggio al nuovo regime dei vecchi
contratti stipulati prima dell'entrata in vigore della legge stessa.
Trattasi dell'art. 2, sesto comma, e dell'art. 14, quinto comma, della legge
in questione.
In particolare il citato art. 2, dopo avere indicato le diverse modalità di
stipula e di rinnovo dei nuovi contratti ad uso di abitazione secondo lo
schema dell'accordo a canone libero e a durata quadriennale, con possibilità
di rinnovo per un ulteriore quadriennio (comma primo), ovvero secondo lo
schema di accordi a canone convenzionato", sulla base di moduli predefiniti
in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei
conduttori maggiormente rappresentative, di durata non inferiore a tre anni
e con possibilità di proroga minima biennale (commi terzo e quinto), ha
previsto, al comma sesto, che i " contratti di locazione stipulati prima
della entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente
sono disciplinati dal comma primo del presente articolo".
In tal modo il legislatore del 1998 ha inteso far confluire nella disciplina
dei contratti c.d. liberi (o ad autonomia limitata) di cui al primo comma
dell'art. 2 della L. n. 431/1998 tutti i contratti relativi ad immobili ad
uso di abitazione (rientranti nell'ambito di applicazione della legge
medesima) in corso de iure, perché non ancora scaduti o, comunque, non
disdettati dal locatore, e che si rinnovino tacitamente dopo l'entrata in
vigore della suddetta legge per mancata disdetta ex art. 3 L. 27.7.1998, n.
392, sia nell'ipotesi di contratto regolato dalla legge del c.d. equo
canone, sia in quella di contratto disciplinato dalla legge n. 359
dell'8.8.1992 (sui patti in deroga) ovviamente alla seconda scadenza
quadriennale, in quanto alla prima scadenza non si tratta di rinnovo tacito,
che presuppone la libertà insindacabile di far cessare la locazione, bensì
di rinnovazione obbligatoria, superabile solo con la prova della sussistenza
di speciali cause specificamente previste dalla legge.
La disposizione in esame (art. 2, sesto comma) deve, infatti, essere
coordinata con la norma dell'art. 14, quinto comma, della L. n. 431/1998 (la
cui rubrica recita: "Disposizioni transitorie e abrogazione di norme"),
secondo la quale "ai contratti per la loro intera durata ed ai giudizi in
corso alla data di entrata in vigore della presente legge continuano ad
applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di locazioni
vigenti prima ditale data".
In buona sostanza, muovendo dal coordinamento delle disposizioni transitorie
sopra esaminate, è possibile risalire al concreto significato di esse e, di
conseguenza, individuare il regime giuridico applicabile alle locazioni ad
uso abitativo nella delicata fase di transizione dalla vecchia alla nuova
normativa secondo le considerazioni che seguono.
Ai contratti di locazione (ad uso abitativo) stipulati secondo la disciplina
della legge del c.d. equo canone ovvero della legge sui patti in deroga ed
ancora in corso alla data di entrata in vigore della nuova legge continuano
ad applicarsi le disposizioni delle leggi suddette (ancorché abrogate dalla
legge n. 431/1998) per tutta la durata della locazione e, in particolare,
quelle sulla durata e sulla cessazione del rapporto.
Conseguentemente detti contratti cesseranno di produrre effetti alla
scadenza originariamente convenuta o a quella coincidente con la data finale
del periodo di rinnovo (comunque successive alla entrata in vigore della L.
n. 431/1998) ove sia intimata disdetta almeno sei mesi prima dalla scadenza
medesima secondo le modalità previste dall'art. 3 della L. n. 392/1978,
attesa la ultrattività di siffatte disposizioni, ora transitorie, sino alla
scadenza naturale dei contratti in corso.
I contratti che si rinnovino tacitamente ai sensi della normativa previgente
(per mancata disdetta) hanno "ufficialmente" ingresso nella disciplina
ordinaria della
nuova legge e, specificamente, nella previsione dell'art. 2, primo comma,
della legge medesima, con la conseguenza che essi, dopo l'avvenuta
rinnovazione tacita, avranno una "durata non inferiore a quattro anni,
decorsi i quali sono rinnovati per un periodo di quattro anni", fatti salvi
i casi di diniego di rinnovo per tale secondo quadriennio nelle ipotesi
descritte all'art. 3, primo comma, L. n. 431/1998.
In altri termini deve ritenersi che il rinvio al comma primo dell'art. 2,
operato dal comma sesto dello stesso articolo, sia intero o totale e si
riferisca a tutta la disciplina della durata minima legale (4 + 4) prevista
nel suddetto comma primo, laddove non appare legittimo ipotizzare (così come
sostenuto in uno dei primi commenti alla nuova legge)' che il citato
richiamo (al comma primo dell'art. 2) sia limitato o parziale, nel senso che
i contratti rinnovati tacitamente secondo la vecchia disciplina non
"transitano" automaticamente, in forza del rinvio normativo in esame, nel
regime ordinario dei contratti "ad autonomia limitata" della L. n. 431/1998,
ma vengono soltanto assoggettati alla nuova particolare normativa del
rinnovo contrattuale introdotta dalla disposizione "richiamata", con
conseguente possibilità di una ulteriore durata del rapporto limitata al
quadriennio, peraltro evitabile mediante l'attivazione delle procedure
previste dal più volte ricordato art. 2, comma primo, della legge in
argomento.
Siffatta ultima tesi tende, in sostanza, a considerare l'art. 2, sesto
comma, della nuova legge come disposizione transitoria integrativa (e
derogatoria) rispetto all'art. 14, quinto comma, della stessa legge (che ha
portata generale e, come si è visto, richiama il vecchio regime del rinnovo
tacito quadriennale di cui all'art. 1 della L. n. 392/1978, ovvero della
durata di anni 4 + 4 di cui all'art. lì, secondo comma, della L. n.
359/1992) e si basa fondamentalmente sulla considerazione secondo cui il
legislatore del 1998, al comma sesto dell'art. 2, avrebbe in effetti
disciplinato l'ipotesi di contratti già rinnovati alla prima scadenza (e,
cioè dopo il primo quadriennio) secondo la legislazione previgente (della
legge dell'equo canone ovvero di quella sui
patti in deroga), ai quali avrebbe inteso estendere, alla scadenza del
secondo quadriennio, la normativa del primo comma dell'art. 2, più volte
menzionato, solo per la parte relativa agli adempimenti contrattuali a
carico delle parti diretti ad evitare un ulteriore rinnovo tacito.
Orbene, pur apprezzandosi l'approfondimento ermeneutico posto a sostegno
della tesi testé esposta, che certamente contribuisce ad una migliore
comprensione del tema oggetto di indagine, non può, peraltro, adottarsi una
interpretazione diversa da quella della immediata applicazione dell'intero e
complessivo regime della negoziazione ad autonomia limitata ai contratti
stipulati nel regime previgente e tacitamente rinnovati, ai sensi della
vecchia normativa, dopo l'entrata in vigore della nuova legge sulle
locazioni.
Ad una tale conclusione inducono il dato testuale delle disposizioni
transitorie esaminate ed, altresì, la ratio ispiratrice delle disposizioni
medesime.
Per vero la lettura dell'art. 2, sesto comma, e dell'art. 14, quinto comma,
della L. n. 431 del 1998 non consente una interpretazione che si discosti da
quella qui sostenuta, posto che: a) il richiamo alla disciplina del comma
primo del citato art. 2, operato dal comma sesto dello stesso articolo con
riferimento ai contratti di locazione stipulati prima della entrata in
vigore della nuova legge "che si rinnovino tacitamente", può essere inteso
(in considerazione della dizione letterale del testo) solo come estensione
della applicazione del nuovo regime delle locazioni abitative a canone
libero, in esso comprese le disposizioni relative alla durata e alle
modalità di rinnovo negoziali, a tutte le analoghe locazioni iniziate nella
vigenza della legislazione precedente e tacitamente rinnovate allorché era
già in vigore la L. n. 431/1998; b) la regola di ordine generale contenuta
nel quinto comma del citato articolo 14, secondo cui ai contratti (oltre che
ai giudizi) in corso alla data di entrata in vigore della suddetta legge,
per la loro intera durata, "continuano ad applicarsi ad ogni effetto le
disposizioni normative in materia di locazioni vigenti prima ditale data",
impedisce
ogni possibilità di applicazione della nuova (e diversa) disciplina del
rinnovo tacito di cui al comma primo dell'art. 2 della L. n. 431 ai
contratti di locazione menzionati.
Inoltre mette conto osservare che, con le disposizioni transitorie in esame,
il legislatore del 1998, avendo proceduto al riordino della materia delle
locazioni (e del rilascio) degli immobili adibiti ad uso abitativo, ha
inteso, per una esigenza di continuità ed organicità nell' applicazione
delle leggi regolatrici ditale materia, per un verso, mantenere l'efficacia
della abrogata (ancorché non per intero) legislazione dell'equo canone e di
quella dei patti in deroga (in essa comprese le disposizioni in tema di
rinnovo contrattuale) sino alla effettiva e definitiva scadenza dei
contratti stipulati nella vigenza di detta legislazione e, per altro verso,
favorire la rapida integrazione di siffatti contratti nella nuova disciplina
una volta che essi, alla prima scadenza successiva alla data di entrata in
vigore della legge di riordino delle locazioni abitative, si fossero
tacitamente rinnovati ai sensi e secondo le modalità previste dalla
normativa preesistente.
La interpretazione della disciplina transitoria della nuova legge sulle
locazioni abitative che propende per l'applicazione immediata del regime
della "autonomia limitata" di cui al citato art. 2, primo comma, ai vecchi
contratti rinnovati secondo la normativa previgente è, peraltro,
perfettamente in linea con quanto statuito dalla giurisprudenza di
legittimùà2 con riferimento al passaggio dal regime transitorio a quello
ordinario della L. n. 392 del 1978, posto che tanto le locazioni di immobili
urbani ad uso abitativo (soggette e non soggette a proroga), contemplate
dagli artt. 58 e 65, quanto le locazioni di immobili urbani ad uso diverso
da quello abitativo (so ggeì4e e non soggette a proroga), indicate negli
artt. 67 e 71 della suddetta legge, qualora si fossero tacitamente rinnovate
al termine della fase transitoria, si ritenevano integralmente assoggettate
(secondo un indirizzo giurisprudenziale divenuto unanime) alla disciplina
ordinaria della legge del c.d. equo canone (artt. 1 e 3 e artt. 27, 28, 29),
con conseguente rispettiva applicazione del regime della durata quadriennale
e della rinnovazione tacita per un ulteriore quadriennio nel caso di mancata
disdetta (per le locazioni di immobili abitativi) e di quello della durata
di sei anni, con rinnovazione alla prima scadenza, per altri sei anni, nella
ipotesi di mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di
diniego di rinnovo per uno dei motivi previsti dal citato art. 29, (')er le
locazioni di immobili ad uso diverso).
Qualche problema può porsi in relazione al momento perfezionativo della
fattisi,ecie giuridica del rinnovo tacito ai fini della concreta
individuazione dei contratti che transitano dalla vecchia alla nuova
normativa.
Al riguardo giova sottolineare che l'art. 2, comma sesto, L. n. 431 del 1998
dispone che la nuova normativa trova applicazione per i contratti stipulati
prima del 30.12.1998 (data di entrata in vigore della legge) che si
rinnovino (e non che si siano rinnovati), per cui occorre avere riguardo al
decorso o meno del termine - previsto nella vecchia legge o quello più ampio
convenuto dalle parti nel contratto - per la valida disdetta della
convenzione locatizia.
Orbene, se il contratto è già pervenuto alla sua scadenza naturale in data
antecedente al 30.12.1998 e, quindi, si è già rinnovato secondo il regime
previgente, è a tutti gli effetti un contratto in corso alla predetta data e
non sorge alcun dubbio sull'assoggettamento di esso al vecchio regime
giuridico; tale contratto diverrà oggetto di attenzione della norma in esame
solo al momento della sua successiva scadenza (allorché, in mancanza di
disdetta, transiterà nel nuovo regime dei contratti liberi).
Qualora, invece, il contratto non sia ancora pervenuto alla scadenza
naturale, ma alla data del 30.12.1998 sia già spirato il termine per
comunicare la disdetta, la fatti specie del rinnovo tacito deve ritenersi
perfezionata secondo il regime previgente e, quindi, il contratto deve
ritenersi rinnovato per un solo quadriennio decorrente dalla scadenza
naturale anche se questa è successiva al 30.12.1998. A tale rapporto
continuerà ad
applicarsi la normativa preesistente e solo dalla successiva scadenza
quadriennale potrà operare la transizione nel nuovo regime per effetto del
rinnovo tacito. Nel caso evidenziato si è, infatti, realizzato il c.d.
effetto prodromico del rinnovo tacito prima del 30.12.1998 secondo la
vecchia legge, per cui il rapporto continua ad essere regolato dalla vecchia
normativa.
Ciò sia nell'ipotesi ordinaria di rapporto soggetto alla legge n. 392 del
1978 che in quella di cui alla legge n. 359 del 1992, ovviamente alla
seconda scadenza.
Viceversa, per i contratti in corso de iure al 30.12.1998 - per i quali le
parti erano ancora libere di comunicare una tempestiva disdetta idonea a
determinare legittimamente la cessazione del rapporto in corso - la mancata
disdetta configura una manifestazione tacita di volontà delle parti (questa
volta valutabile alla luce della nuova legge anzi che della vecchia) di far
transitare la convenzione locatizia, secondo la previsione di cui al più
volte ricordato art. 2, comma sesto, L. n. 431 del 1998, nel nuovo regime
giuridico, che comporta una durata di quattro anni + quattro, anche se al
canone precedentemente pattuito perché, essendo ora libera la sua
determinazione, tale libertà può esercitarsi giuridicamente anche con una
manifestazione tacita che riconfermi la vecchia misura legale.
Ulteriori problemi possono insorgere nella ipotesi di rinnovo tacito di
contratti di locazione verbali.
Posto che l'art. 1, comma quarto, L. n. 431 del 1998 ha introdotto
innovativamente la forma scritta per la stipula di validi contratti di
locazione a decorrere dalla data di entrata in vigore della suddetta legge e
considerato che l'art. 2, sesto comma, della legge medesima sancisce,
comunque, il rinnovo tacito dei contratti in corso de iure, così come
stipulati in precedenza, e senza alcuna previsione in relazione al (nuovo)
requisito della forma scritta, è sorta questione sulla sorte dei contratti
verbali e, più precisamente, se agli stessi possa applicarsi automaticamente
la nuova disciplina legislativa che richiede la forma scritta ad substantiam
ovvero se tale forma sia
assolutamente necessaria ai fini della validità ed efficacia del rinnovo
anche nel silenzio mantenuto dalla legge.
Si è, quindi, prospettata la possibilità che la carenza della forma scritta
sia impeditiva dell'applicazione del nuovo regime giuridico ai contratti
vecchi che si rinnovino sotto l'imperio della nuova legge.
Sembra, peraltro, preferibile la tesi della conciliabilità delle
disposizioni sulla necessità della forma scritta per i nuovi contratti di
locazione e della persistente validità dei contratti precedentemente
stipulati, anche nella forma verbale, in conformità alla legge all'epoca
vigente.
Per come è stato autorevolmente sostenuto3, la rinnovazione tacita
rappresenta, infatti, la prosecuzione del rapporto così come originariamente
costituito e tale effetto si inserisce nel fenomeno transitorio tipico del
nostro ordinamento che prevede frequentemente la conservazione ad
esaurimento di situazioni sostanziali pregresse, pur con l'applicabilità
"parziale" della nuova legge: nella specie ciò si realizzerebbe con il
rinnovo tacito.
Del resto la nuova legge, attraverso la configurazione della locazione di
fatto, attribuisce comunque rilevanza al rapporto locatizio sorto in
violazione dell'obbligo della forma scritta, per cui, a maggior ragione,
appare legittimo ritenere che al contratto costituitosi regolarmente possano
essere riconosciuti gli effetti tipici secondo la nuova normativa fino alla
stipulazione di un nuovo contratto secondo la disciplina legislativa a
regime.
'Cfr. FRANCESCO e GABRIELE DE PAOLA - Una Guida nel labirinto della fase
transitoria, in Guida ai Nuovi Affitti, Il Sole 24 Ore-Guida Normativa,
Dicembre 1998, 13-15.
2 Così, Cass. 15.2.1985, n. 1289, in LAZZARO-PREDEN, Codice delle locazioni,
Ed. Giuffrè, 1995,
1303, in tema di locazioni di immobili adibiti ad abitazione; nonclie' Cass.
9.3.1991, n. 2520, inArch.
loc. condom. 1991, 262; Cass. 12.7.1993, n. 7671, ivi 1993, 836; Cass.
9.6.1994, n. 5618, ivi 1994,
858; Cass. 16.6.1994, n. 5851, ivi 1994, 758, in tema di locazione di
immobili adibiti ad uso diverso
da quello di abitazione.
3 Cfr. NUNZIO IZZO - Art. 2 - comma 6, in Rass. Ioc. condom. 1999, 37 55.
"Gilia" <risp...@sul.Ng> ha scritto nel messaggio
news:nwxNa.29418$HU3.8...@news2.tin.it...



Non esiste. O meglio, esiste l'esigenza del conduttore di
restare nell'immobile del proprietario il più a lungo possibile
perchè fuori c'è il libero mercato, mentre qui c'è l'equo
canone e quindi in nessun altro posto al mondo il
conduttore può trovare condizioni simili.
In realtà si potrebbero verificare situazioni demenziali:
conduttori che richiedono la ripetizione delle somme ex
art. 79 legge 392/78 (pretendendo di stare in un immobile
a meno di 200.000 lire mensili), magari ne approfittano
richiedendo rivalutazione monetaria ed interessi legali per
gli ultimi 10 anni, e quando il proprietario prova a sfrattarli
alla successiva scadenza quadriennale, non appena l'immobile
viene riaffittato (a canone di mercato), richiedono il
risarcimento non inferiore a 36 mensilità previsto dall'art. 3
della legge 431/98. Risarcimento che sicuramente includerebbe
le spese di trasloco, oltre che la differenza tra il canone di
mercato che il "povero" conduttore è stato costretto a
pagare con il contratto libero nel nuovo immobile in cui il
vecchio proprietario lo ha "costretto" a traslocare, ed il
vecchio equo canone (riconvertito in canone libero e che
quindi da al conduttore il diritto alla 4+4 in forza dell'art. 2
c. 6) che il conduttore pretendeva di continuare a pagare
nella vecchia casa per i prossimi 4 anni (+ tempi di sfratto).
Forse, se scrivessero che il proprietario deve mantenere
l'inquilino, farebbero prima e la finiremmo che con queste
continue commedie.....
Tornando al problema giuridico, Gilia, il guaio è che l'art.
2 comma 1 recita:
-----------
Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata
non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono
rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in
cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare
sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere
l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo
articolo 3.
**Alla seconda scadenza del contratto**, ciascuna delle parti ha
diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni
o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la
propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra
parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata
deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta
giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo
periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si
intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.
**In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo
il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.**
-----------
Ora, esiste un problema che tutti i giuristi (sia di SUNIA che
Confedilizia) hanno osservato. Ragioniamo. Alla prima scadenza
dei nuovi contratti, si applica l'art. 3. Alla seconda scadenza,
la disdetta è libera e si applica la procedura di rinnovo di cui
al secondo periodo dell'art. 2 c. 1.
Quid iuris per le scadenze successive alla seconda?
In altre parole, quando il legislatore scrive "il contratto è rinnovato
tacitamente alle medesime condizioni", intende per altri 4+4
anni, ovvero per 4 anni?
Ci sono due possibilità:
a) il contratto si rinnova per soli 4 anni. I sostenitori di questa tesi
osservano che l'art. 3 della legge 431/98 limita la sua applicazione
alla sola prima scadenza dei contratti stipulati a norma dell'art. 2
c.1 o dell'art. 2 c.3. Questa tesi, quindi, tende a considerare la
disciplina 4+4 a canone libero come una sostanziale riproposizione
del meccanismo dei patti in deroga, dove era condizionato l'esercizio
della facoltà di disdetta alla prima scadenza, ma mai e poi mai
alle scadenze successive. In effetti, se leggiamo gli atti parlamentari,
ed in particolare la relazione alla Camera dell'on. Zagatti ("l'art. 2
c. 1 ripropone sostanzialmente la disciplina dei patti in deroga, con
l'unica differenza dell'eliminazione dell'obbligo di assistenza sindacale"),
o dell'onorevole Mattioli ("il governo nulla toglie, e nulla mette, rispetto
al preesistente. Si limita ad eliminare dal contratto patto in deroga
l'obbligo di assistenza sindacale, in recepimento della ben nota
sentenza della consulta che si era pronunciata a riguardo"), la volontà del
legislatore sembrerebbe proprio essere questa.
Allora, la disciplina 4+4 a canone libero diventa un regime compatibile
con il vecchio sistema equo canone/patti in deroga ed i vecchi contratti
vi fanno ingresso ma solo come contratti rinnovati (cioè la legge li
considera rinnovi). Se il contratto è alla seconda, terza, quarta, quinta
scadenza dopo il rinnovo, si applicherà quanto previsto dalla legge
431/98 per i nuovi contratti alla terza, quarta, quinta scadenza (ossia
la disdetta libera).
Qual è il problema? Il fatto che il regime delineato dall'art. 2 c.1 non
definisce cosa accade alle scadenze successive alla seconda. Quindi,
dicendo che alla seconda scadenza il contratto (vecchio o nuovo),
si rinnova di soli 4 anni, non è ben chiaro che regime si applica
alla terza scadenza.
La legge 392/78 aveva risolto il problema affermando, nell'art. 3,
che "la stessa disciplina si applica ad ogni successiva scadenza".
Ma quello che noi abbiamo nell'art. 2 c.1, è un regime incompleto,
che ci dice cosa succede alla prima e seconda scadenza, ma non
dice cosa accade per le scadenze successive.
Qualche serio giurista ha osservato che la limitazione del meccanismo
di rinnovo negoziale alla sola seconda scadenza, è del tutto immotivata,
irrazionale, e non trova nessuna giustificazione nell'impianto del testo
di legge. Per questo ha ipotizzato che, per ragioni di rispetto della
proprietà privata, e di ragionevolezza delle scelte legislative, la
seconda parte dell'art. 2 c.1 sia una dimenticanza del legislatore che
voleva scrivere "alla seconda e successive scadenze". Ma quanto
è credibile questa tesi?
b) il regime delineato dall'art. 2 c.1 legge 431/98 costituisce un regime
nuovo, più oneroso rispetto a quello della legge 359/92 e del
tutto incompatibile. In questo regime, infatti, il contratto dura 4+4
anni e si rinnova ogni volta alle medesime condizioni per 4+4
anni.  Notate che il proprietario subirebbe un condizionamento della
facoltà di disdetta non solo alla prima scadenza dei contratti
stipulati, ma anche alla prima scadenza dei contratti rinnovati
(cioè non solo alla prima, ma anche alla terza, quinta, settima,
nona scadenza....)
Stabilito questo, siccome i vecchi contratti entrano nel nuovo
regime, non possono durare meno di 4+4 anni (ed ecco
l'interpretazione nota dell'art. 2 c. 6 legge 431/98).
Il legislatore avrebbe quindi voluto riproporre un meccanismo
simile alle locazioni commerciali, dove è prevista una durata
di 6 anni + 6, seguita da rinnovi di "sei anni in sei anni".
Pertanto la legge 431 costituirebbe un inasprimento delle
condizioni del proprietario rispetto alla situazione preesistente.
Perchè questa tesi sta piacendo (e condiziona l'interpretazione
dell'art. 2 c.6)? Perchè elimina la lacuna legislativa mostrata
dell'art. 2 c.1 per i nuovi contratti: infatti il rapporto sarebbe
sempre alla prima ed alla seconda scadenza del contratto
(dopo la stipula o il rinnovo), e sarebbe sempre applicabile
la norma.
E' questa lacuna che sta sfruttando abilmente il SUNIA.
Cosa ne pensi?
Saluti
Vegeta

 Vegeta
Mi spiegheresti meglio questo profilo processuale?
Non mi sono ancora imbattuta in questioni di questo tipo, a parte quella che
ti ho sottoposto sulla ripetizione dei canoni a cavallo della riforma.
Pertanto ti sarei grata se volessi approfondirmi quest'ultimo aspetto.
Grazie .
Gilia


Immaginiamo che un contratto, nel 1999, entri nel
nuovo regime normativo per carenza di disdetta a norma
dell'art. 2 c. 6 della legge 431/98. La successiva
scadenza sarà nel 2003. Vediamo cosa succede
nelle due possibilità interpretative dell'art. 2 c.6.
IL CONTRATTO SI RINNOVA DI 4 ANNI +
4 ANNI
Allora, nel 2003, si applicherà il regime previsto
dall'art. 3 della legge 431/98. Questo significa
alcune cose:
a) la lettera di disdetta dovrà specificare che trattasi di
procedura di "diniego di rinnovo" e dovrà indicare, a
pena di nullità (e rinnovo automatico di altri 4 anni),
i motivi per i quali viene richiesta la disdetta. Tali motivi
dovranno essere quelli previsti dall'art. 3 della legge
431/98. E' allora chiaro che, se nel 1999 il contratto si
rinnova e se nel 2003 il locatore lo disdetta (ma senza
specificare i motivi), il conduttore convenuto in giudizio
citerà proprio l'art. 2 c.6 (interpretazione SUNIA), per
sostenere la nullità della disdetta ed il rinnovo fino al
2007.
b) il proprietario, alla scadenza del contratto, potrà richiedere
il rilascio con il procedimento previsto dall'art. 3 comma 4
della legge 431/98. Notate che questo comma esclude la
possibilità di procedere con la convalida di sfratto o di
licenza per finita locazione (art. 657 cpc) e richiama invece
l'art. 30 della legge 392/78. Questo articolo, a sua volta,
dispone un procedimento ordinario a norma dell'art. 420
e seguenti cpc, in cui il proprietario deve dimostrare la bontà
delle sue ragioni e necessità (ovviamente i tempi sono quelli
di una causa ordinaria). E' allora chiaro, che se nel 1999 si
rinnova il contratto per carenza di disdetta, e nel 2003 il
contratto viene disdettato regolarmente (magari con disdetta
motivata), alla scadenza per il locatore c'è un tranello.
Infatti, se notifica all'inquilino l'istanza di convalida di sfratto
a norma dell'art. 657 cpc, quest'ultimo opporrà l'irregolarità
della procedura seguita, invocando proprio l'art. 2 c.6 della
legge 431, e sostenendo che il rilascio può essere richiesto
solo con il procedimento ordinario di cui al già citato art.
30 legge 392/78, richiamato dall'art. 3 c. 4 della legge 431/98.
c) se il conduttore rilascia l'immobile, ed il proprietario cambia
idea (e riaffitta l'immobile a canone di mercato), il conduttore
può richiedere il risarcimento del danno, a norma del comma 3
dell'art. 3 della legge 431/98 (anche se il contratto era ad
equo canone, e magari è stato stipulato 20 anni prima!)
IL CONTRATTO SI RINNOVA DI SOLI 4 ANNI
Segue che, come sostenuto dal tribunale di Genova, alla
successiva scadenza si applica la seconda parte dell'art. 2
c. 1 della legge 431/98.
Ciò ha le seguenti conseguenze:
a) la lettera di disdetta dovrà specificare che trattasi di
procedura di "rinuncia al rinnovo" e può anche non indicare
i motivi per i quali viene richiesta la disdetta.
b) il proprietario, alla scadenza del contratto, potrà richiedere
il rilascio con il procedimento di convalida di sfratto o di
licenza per finita locazione (art. 657 cpc).
c) se il conduttore rilascia l'immobile, ed il proprietario riaffitta
l'immobile a canone di mercato, anche qualora nella
lettera di disdetta fossero state indicate delle necessità,
il conduttore non ha comunque diritto ad alcun
risarcimento del danno, poichè lo sfratto è avvenuto per
finita locazione e successivamente al rilascio il locatore
rientra nel pieno diritto di sfruttamento (anche economico)
della sua proprietà.
IL PROBLEMA
Come si vede, ai punti b) e c) di entrambe le tesi ci sono due
discordanze notevoli. Il problema processuale poi, riguarda
la b). Infatti, non è chiaro se con un contratto vecchissimo
ma che entra nel nuovo regime normativo, si possa procedere
al rilascio con la procedura di sfratto per finita locazione
a norma dell'art. 657 cpc, ovvero con la procedura
ordinaria di cui all'art. 30 della legge 392/78.
Tu che ne pensi, Gilia?
Saluti
Vegeta


Mah, penso che le implicazioni che scaturiscono seguendo l'una o
l'altra interpretazione, sono davvero notevoli.
Pertanto, credo che, ben più che una pronuncia del Supremo Collegio,
occorrerebbe una legge di
interpretazione autentica; poi, però, penso che se una legge di tal genere
fosse (direi certamente) a tutela dei conduttori, precluderebbe persino
qualche sprazzo di  buon senso come quello della sentenza da te riportata.
Non so quale sarebbe il male minore...
Ad ogni modo devo complimentarmi con te per la competenza e la chiarezza
espositiva; ti ringrazio per avermi accompagnato nei meandri (oscuri) di
questa riforma.
Gilia