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Titolo: Ritardo nella consegna dell'immobile dopo il rogito.

 
Salve a tutti.
Sto acquistando un piccolo appartamento.
I venditori, a loro volta, con il ricavato della vendita devono acquistare 
altro immobile ancora da identificarsi.
Io, ho urgenza di acquistare per generare una rendita attraverso questo 
immobile, mediante locazione; i venditori, invece, desiderano avere quanto 
più tempo è possibile, per poter cercare l'immobile di loro interesse.
Mi è stato quindi proposto uno sconto di circa il 10% sul prezzo 
dell'immobile, in cambio di un tempo, pari a 12 mesi dal rogito, entro cui 
verrebbe differita la consegna dell'appartamento.
Il rogito verrebbe fatto al più presto, con il pagamento dell'intera somma 
pattuita; ma il venditore si riserverebbe la disponibilità dell'immobile, 
per ulteriori 12 mesi.
Fermo restando che scriveremmo nell'atto o in un contratto a parte, tutto 
quanto serve a regolare i rapporti fra le parti in questo periodo fra il 
rogito e la consegna, quali rischi corro, effettivamente, con questo tipo di 
accordo?
C'è il rischio, per es., che fra 12 mesi i proprietari, per un qualsiasi 
motivo, non rilascino l'immobile?Che garanzie posso pattuire, per 
ridurre/evitare questo rischio?
Avrei il diritto di "sfrattarli" esecutivamente, dopo 12 mesi, o in quale 
altro modo potrei cacciarli dalla casa?
L'agenzia mi dice di fidarmi, ma io sono molto titubante...
(come contro-proposta, l'agenzia mi esorta a pagare il prezzo intero, senza 
lo sconto del 10%, e fare il rogito entro 2-3 mesi, e la consegna entro 6, 
fissando una sorta di fitto mensile per i mesi fra il rogito e la 
consegna....a me questa proposta pare ancora peggio di quell'altra).
Più che altro, potete chiarirmi i rischi che corro lasciando dentro i 
venditori, dopo il rogito? 

 pattuire, per ridurre/evitare questo rischio?
concordare una penale per ogni giorno di ritardo rispetto alla data 
massima stabilita?
-- 
Un giorno senza un sorriso, e' un giorno perso (C. Chaplin)

 massima stabilita?
Ok, ipotizziamo:
-rogito il 31 marzo 2006
-consegna dell'immobile il 31 marzo 2007
-penale di 100 euro per ogni giorno a partire dal 1 aprile 2007.
Ma mettiamo il caso che il venditore, avendo perso la proprietà 
dell'immobile, sia un debitore insolvibile(non avendo altri beni su cui io 
possa rivalermi).
Come faccio a recuperare, in quel caso, l'eventuale penale(mettiamo: 30 
giorni di ritardo, uguale: 3000 euro e così via)?
In un certo senso, facendo il rogito subito mi privo della possibilità di 
rivalermi sul venditore in una eventuale causa civile...mi spiego?
Dove posso trovare indicazioni sui rischi concreti che una situazione del 
genere può causare?

 verrebbe differita la consegna dell'appartamento.
se tu affittassi la casa oggi, i tuo introito per il prossimo anno sarebbe 
pari al 10% che ti scontano? 

 pari al 10% che ti scontano?
No, sarebbe pari a circa il 5%. Quindi loro mi offrono, in pratica, di 
raddoppiare l'affitto pur di restare per 12 mesi. Questo mi insospettisce 
alquanto.
In realtà, la casa è sovrapprezzata, secondo le mie valutazioni. Il prezzo 
giusto sarebbe x-10%, appunto. Ma senza contare questi 12 mesi di ritardata 
consegna. 

 ritardata consegna.
Io devo essere sincera (ho comprato casa da poco anch'io.). Non pagherei 
tutto subito lasciandoli un anno nella mia casa (ricorda che tu per un anno 
paghi ICI, etc etc). E se non escono? Pagherei 70% e l'ulteriore alla 
consegna dell'immobile. O la percentuale che vuoi tu (ma non 90%, mi sembra 
troppo). Come ho detto, un anno é tanto. E se non escono? A che titolo sono 
in casa? 

un anno é tanto. E se non escono? A che titolo sono in casa?
Questo è l'aspetto che mi lascia più perplesso. Cioè: non si tratterebbe di 
una locazione, dal punto di vista legale, ma di una obbligazione di 
deposito?
Avrei diritto, rivolgendomi a un giudice nel caso non se ne andassero, a 
ottenere l'immediata consegna dell'immobile, oppure potrei tutt'al più 
ottenere il doppio della caparra? Oppure neppure quella, visto che la 
vendita si sarebbe già perfezionata con il rogito?
C'è qualcuno che sa darmi un consiglio legale più preciso, in merito? 

 
mi spiace non so aiutarti su questo :-\


Brixina ha scritto:
Pagamento con x% subito e y% tra un anno con penale se non se ne vanno?
Penale da scalare dalla cifra finale. Se pure sono insolventi comunque
qualcosa te ne viene in tasca (hai pur sempre un immobile per l'x% del
prezzo con x da determinare).
Non so se si può fare legalmente, era solo una ipotesi.
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