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Titolo: vendere immobili

ciao a tutti. Volevo farvi una domanda banale che forse è stata già 
postata, ma alla ricerca su google utilizzando le prime parole chiave 
che mi sono venute in mente non ho trovato niente.
E' legale comprare e vendere case, maggiorando sul prezzo guadagnandoci?
So che è una domanda del cacchio. Voi mi risponderete sicuramente:
"certo che si può, basta che ci paghi le tasse"
Io vi rispondo però: "si voglio pagarle le tasse, quali sono però 
eventuali limitazioni?"
Bisogna essere iscritti ovviamente a qualche albo venditori immobiliari, 
penso. Quale sarebbe la posizione fiscale più idonea?
Premetto che a settembre quando tornano tutti dalle ferie, domando anche 
al mio commercialista. Però intanto che ritorna lui, vorrei vi chiedo se 
potete darmi qualche piccola ancitipazione voi.
Vi ringrazio anticipatamente.

E' legale comprare e vendere case, maggiorando sul prezzo guadagnandoci?
Se lo fai una volta ogni tanto puoi farlo senza particolari limitazioni
(pagandoci, se del caso, le imposte relative).
Se invece lo fai in maniera professionale è come comprare e vendere pomodori o
biciclette; devi prendere la partita IVA (in forma individuale o societaria)
come attività di compravendita immobiliare, senza essere iscritto ad alcun albo
(a meno che tu non faccia intermediazione, nel qual caso c'è il ruolo degli
agenti immobiliari).
Ciao
Conte Oliver
(togli le scarpe per scrivermi in e-mail)

Puoi farlo quanto ti pare e piace, tutte le case che vuoi, senza partita
iva.
Con la crisi che c'è, che pure le agenzie immobiliari chiudono perché vuoi
la spietata concorrenza vuoi per la crisi non riescono ad andare avanti,
voglio proprio vedere quante case riesci a comprare e vendere in un anno,
guadagnandoci ovviamente.
A parte che non capisco, tu devi solo vendere, perché compri?

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be' se devo vendere un immobile, devo comprarlo prima no?
Comunque io vedo che le agenzie immobiliari quì a Roma sbucano come i 
funghi. Tutta questa crisi non la vedo molto.
Mi sbaglio?

 be' se devo vendere un immobile, devo comprarlo prima no?
Ma scusa non puoi venderlo direttamente? Chi te lo fa fare di pagare le
imposte sul bene che acquisti se poi lo devi subito rivendere?
Trova un acquirente per un immobile in vendita, pattuisci 90 da dare a chi
vende e trova un Pinco Pallino che lo compra per 100 cosě prendi 10 puliti
senza troppi problemi.

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no no, il mio intento č trovare un immobile che vale 100, comprarlo a 
100 e rivenderlo a 150, 200. Se devo prendere solo 10, allora faccio 
come le agenzie immobiliari e non mi piace.

senza troppi problemi.
Fattispecie che sarebbe soggetta comunque a tassazione; che poi sia
difficile essere scoperti è un altro discorso.
Ciao
Conte Oliver (che non risponde in privato)
-Togli le scarpe per scrivermi una e-mail-

 eventuali limitazioni?"
Limitazione: non puoi farlo se sei un agente immobiliare.
AS


mazza. Questa non la sapevo. Strano però! 

 senza troppi problemi.
"Senza troppi problemi" mi sembra un tantinello ottimistico.
Si tratta di una attività di intermediazione. Intanto, dovresti
trovare un compratore e un venditore che si fidano di te in quanto
illustre sconosciuto in una attività dove è richiesta l'abilitazione
(e che naturalmente non ti denunciano per questo). Inoltre, devi
trovare un Pinco Pallino particolarmente fesso che ti da il 10%, quando
i regolari agenti prendono la metà mentre a te potrebbe dirti
semplicemente "grazie" (se è educato) senza che tu abbia un solo
titolo per pretendere qualcosa.

 senza troppi problemi.
"Senza troppi problemi" mi sembra un tantinello ottimistico.
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 come le agenzie immobiliari e non mi piace.
Credo che tu stia un po' fantasticando con le regole del mercato, così
vai poco avanti :-)
Se l'immobile vale 100 la vedo parecchio dura che tu lo rivenda a 150 o
a 200. Se sei bravo il mercato te lo farà rivendere al suo valore,
ovvero 100, altrimenti anche meno.
E' ovvio che se vuoi fare l'affare devi fiutare l'immobile che vale 150
e che te lo vendono a 100. Seguire le aste giudiziarie, per esempio.
Oppure acquistare appartamenti in costruzione sulla carta e rivendere
il compromesso quando sono finiti (in genere in questa fase si
apprezzano di un 25%), ovviamente scegliendo immobili appetibili e
sempre con il rischio che ti rimangano sul groppone. Oppure
ristrutturando e quindi mettendoci te il valore aggiunto, ma a quel
punto ci devi lavorare.
Come attività per tirar su liquidità mi sembra francamente un po'
bizzarra. La compravendita di immobili è sicuramente valida per
immobilizzare un capitale, non per farlo girare... anche perchè un
appartamento appetibile una volta acquistato lo affitti ed è una
rendita considerevole tenuto conto che, nel frattempo, l'immobile si
apprezza lo stesso.

 
be' fantasticherei se non avessi esperienza, ma i fatti mi confermano 
che nel libero mercato non ci sono regole così ferree.
L'immobile che io comprerei non varrebbe 100, ma 150 o 200. Tutto sta a 
trovare chi te lo vende ad un prezzo più basso del suo valore.
C'è chi direbbe: "chi è il fesso che farebbe questo?" e io ti rispondo: 
"non lo so, ma mi è successo una miriade di volte di incappare in queste 
occasioni."
Quindi, se il tutto già succede ed è successo, acquistare un immobile a 
100, quando sul mercato vale 150 o 200, non la vedo tanto fantastica 
come attività per tirare su liquidità anzi!
Per quanto riguarda il discorso affitto, si ti confermo che è un ottimo 
ragionamento il tuo e che non sarebbe male davverò come discorso.

C'è chi direbbe: "chi è il fesso che farebbe questo?
Potrebbe essere anche qualcuno che si trova un po' con l'acqua alla
gola; proprio per questo occorre fare mooooltissima attenzione al
rischio revocatoria onde non ritrovarsi con un pugno di masche in
mano.


 mano.
O trovarsi un curatore fallimentare che bussa alla porta per recuperare
il credito perchè l'immobile acquistato per 100 da un tizio con
l'acqua alla gola (poi fallito) viene valutato 170, mentre tu l'hai
rivenduto a 150 credendo di fare un affarone...

rivenduto a 150 credendo di fare un affarone...
E' proprio il caso che intendevo io.


Prescindendo da tutti i discorsi di intermediazione o esercizio abituale et 
varia... se acquisti e rivendi un immobile, che non sia la tua prima casa, 
nell'arco di un quinquennio la vendita genera una plusvalenza imponibile.
Ciao
Monty 

Per me il migliore affare è comperare su disegno, e vendere prima di fare le 
volture (rogito), che intanto passano 2 anni circa e il valore aumenta 
senz'altro.
Ciao Oscar G. 

la discussione è stata sinora molto interessante e condivisibile.
Aggiungerei che:
- ormai le aspettative sul mercato immobiliare non sono più 
inflazionistiche, come nel primo periodo dopo
l'introduzione dell'euro (l'equazione  "un milione = mille euro"  è stata 
già "risolta" negli scorsi due-tre anni.
ed inoltre:
- nel breve periodo, confermo che se si rivende un immobile si rischia 
addirittura di rimetterci, in quanto il prezzo
al quale lo avevamo acquisato era già molto alto.
- guardando i valori tabellari degli immobili per le varie zone, i prezzi di 
vendita sono quasi sempre ai massimi e il venditore, spesso,
se non realizza tali massimi, non vende, proprio perchè teme di non poter 
più ricomprare.
- per contro, se si vende a prezzo basso, spesso si tratta di immobili che 
hanno qualche difetto, che ricevono molte critiche
dai clienti che lo visitano, etc. Quindi, attenzione ai prezzi bassi. Se il 
prezzo è basso, significa - appunto- che a prezzo più alto
non si vende.
- in effetti, se non ci si pone sul mercato con mezzi e metodi professionali 
(mandato a vendere in esclusiva, etc.), può risultare problematico
il pagamento di quel - seppur minimo - guadagno che si ipotizzava. il 
cliente chiede di chi è la casa; se non hai incarico in esclusiva, il 
proprietario
come lo dice a te lo dice ad altri e quindi non "lavori" tranquillo (la casa 
la vendono altri da un giorno all'altro);
- se compri sulla carta, devi stare attento a tante cose, tra le quali il 
rispetto del capitolato dei lavori
(ormai hai comprato, e trovi spesso l'impresa "furba", che ti frega sulle 
finiture, ad esempio, sul capitolato, ti mettono cose meno costose
- porte, finetre, piastrelle - e ti fanno lavori di bassa qualità; loro si 
fanno il mercedes nuovo soltanto
cambiando il capitolato e lucrando sul minor valore, ad esempio, di un 
pavimento che ti mettono al posto di un altro).
- di agenzie ne vedo nascere molte, ma molte chiudono, o cambiano spesso le 
persone che ci lavorano.
- prova a chiedere una variazione al capitolato, in corso d'opera, e vedi 
quanto denaro ti chiedono per fartela.
- non sono convinto che ci si possa arricchire facendo i mediatori; già 
prima del mediatore il prezzo è stato gonfiato a dismisura
dal committente, dall'appaltatore e dal subappaltatore, etc.
F.


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ho letto molto attentamente la tua riflessione.
Ebbene si è un discorso molto complesso che ha bisogno di molta 
attenzione, di conoscenza e di denaro disponibile. Ma lo ritengo 
comunque un buon terreno da esplorare per ricavare dei bei soldini.
grazie dell'opinione dettagliata :)

> al quale lo avevamo acquisato era già molto alto.
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