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Titolo: Ricerca sentenze

Salve,
avrei bisogno di consultare due sentenze della Cassazione (precisamente
5147/1981 e 10980/1996).
Qualcuno può indicarmi un sito o un modo per trovarle ?
Grazie.-

Eccoti accontentato.
Cordialmente
Il locatore,  nonostante il  silenzio del  titolo, puo'  far visitare
  la  cosa  locata, con  le  modalita'  previste dagli  usi  localmente
  vigenti,  al fine  di  stipulare altro  contratto  di locazione  alla
  scadenza  di  quello  in  corso  ovvero  di  vendere  il  bene  e  il
  conduttore  che si  opponga ingiustificatamente  all'effettuazione di
  tali visite  incorre in inadempimento,  che puo' costituire  causa di
  risoluzione del contratto.
   Cassazione civile, sez. III, 17 settembre 1981 n. 5147,
   Mezzetti
   c. Rocca,
   Foro it. 1982, I,2587.
  Poiche' i "gravi motivi" che consentono al conduttore di un immobile,
  adibito  ad uso commerciale, di recedere anticipatamente dal rapporto
  di locazione (art. 27, comma ultimo, l. 27 luglio 1978 n. 392) devono
  essere sopravvenuti    alla   stipula   del relativo   contratto   ed
  imprevedibili  a  tale momento  -  e  quindi la  fattispecie  non  si
  sovrappone  a   quella  che  consente la  risoluzione  per  eccessiva
  onerosita'  sopravvenuta   (art. 1467  c.c.), in  cui  e'  necessario
  altresi' che  l'evento  sopravvenuto  sia eccezionale ed incida sulla
  sinallagmaticita' delle prestazioni se i costi di produzione - in cui
  rientra il  canone da pagare - dell'impresa esercitata dal conduttore
  sono  divenuti  onerosi prevalentemente a causa dei mancati pagamenti
  da  parte   della  clientela,   il  recesso  e'  ingiustificato,  non
  trattandosi di un rischio imprevedibile.
   Cassazione civile sez. III, 11 agosto 1997, n. 7460
   Mantovani
   c. Droghetti
   Giust. civ. Mass. 1997,1396
   Arch. locazioni 1997, 994
          -Conforme-
   Cassazione civile sez. III, 10 dicembre 1996, n. 10980
   Salsa
   c. Soc. Fineco
   Foro it. 1997,I, 816
 L'art. 27,  comma  8,   l. 27  luglio  1978  n. 392  che consente  al
  conduttore   il   recesso dal   contratto   indipendentemente   dalle
  previsioni   contrattuali   quando   ricorrano   gravi  motivi,  deve
  interpretarsi nel  senso  che  tanto la  intenzione del conduttore di
  recedere  dal  contratto, quanto  l'indicazione dei motivi di recesso
  devono  essere comunicati al locatore con lettera raccomandata (o con
  altra modalita' equipollente).
   Cassazione civile sez. III, 14 maggio 1997, n. 4238
   D'Amario
   c. Di Cesare
   Giust. civ. Mass. 1997, 736
   Vita not. 1997,1474
          -Conforme-
   Cassazione civile sez. III, 10 dicembre 1996, n. 10980
   Salsa
   c. Soc. Fineco
   Foro it. 1997,I, 816
 I gravi  motivi  che  consentono, indipendentemente  dalle previsioni
  contrattuali,  il  recesso del conduttore dal contratto di locazione,
  ai sensi  degli  art. 4 e  27 l. 27 luglio 1978 n. 392, devono essere
  determinati  da  fatti estranei  alla  sua  volonta', imprevedibili e
  sopravvenuti alla   costituzione   del  rapporto, tali  da  rendergli
  oltremodo  gravosa la sua prosecuzione, e in particolare in relazione
  alle locazioni commerciali puo' integrare grave motivo, che legittima
  il recesso  del  conduttore, un andamento della congiuntura economica
  (sia    favorevole   che  sfavorevole   all'attivita'   di  impresa),
  sopravvenuto e  oggettivamente  imprevedibile (quando fu stipulato il
  contratto),  che lo  obblighi  ad  ampliare o  ridurre  la  struttura
  aziendale in  misura  tale,  da rendergli  particolarmente gravosa la
  persistenza del rapporto locativo (tenendo conto, quanto al requisito
  della   imprevedibilita'  della congiuntura  economica,  che  esso va
  valutato   in  concreto  e   in  relazione ai  fattori  che  ne hanno
  determinato l'andamento).
   Cassazione civile sez. III, 10 dicembre 1996, n. 10980
   Salsa
   c. Soc. Fineco
   Giust. civ. Mass. 1996,1705
  REPUBBLICA ITALIANA
                      In nome del popolo italiano
                     La Corte Suprema di Cassazione
                            SEZIONE III CIVILE
  Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
     Dott.    Manfredo          GROSSI                      Presidente
      "       Guido             MARLETTA               Rel. Consigliere
      "       Costantino        COCCO                            "
      "       Claudio           FANCELLI                         "
      "       Francesco         BOFFA TARLATTA                   "
  ha pronunciato la seguente
                                 SENTENZA
  sul ricorso proposto
                                    da
  SALSA MARIA  GEMMA,  elettivamente  domiciliata  in  Roma  Via  degli
  Scipioni 268-A, presso lo  studio  dell'Avvocato  Domenico  Battista,
  rappresentata e difesa dall'Avvocato Lucio Riccardi, giusta delega in
  atti;
                                                             Ricorrente
                                  contro
  FINECO SOC. (gia' Eco Petrol Soc.);
                                                               Intimata
  e sul 2  ricorso n. 12131-93 proposto da:
  FINECO SOC. (gia' Eco Petrol Soc.),  in  persona  dell'Amministratore
  unico Rag. Bruno Bettaglio, elettivamente domiciliata  in  ROMA  LGT.
  TEVERE MICHELANGELO 9, presso lo studio dell'Avvocato LUIGI BIAMONTI,
  che  la  rappresenta  e  difende  anche  disgiuntamente  all'Avvocato
  VALERIO TAVORMINA, giusta delega in atti;
                              Controricorrente e ricorrente incidentale
                              nonche' contro
  SALSA MARIA GEMMA;
                                                               Intimata
  avverso la sentenza n. 643-93 della Corte d'Appello di MILANO, emessa
  il 27-10-92, depositata il 09-04-93 (R.G. 696-88);
  udita la relazione della causa  svolta  nella  pubblica  udienza  del
  25-01-96 dal Relatore Consigliere Dott. Guido MARLETTA;
  udito l'Avvocato Dott. Luigi BIAMONTI;
  udito il P.M. in persona del  Sostituto  Procuratore  Generale  Dott.
  Carlo CHIRICO che ha concluso per il rigetto del  ricorso  principale
  ed il rigetto dell'incidentale ove non ritenuto assorbito.
                                 Fatto
   Con  citazione  del   3 aprile 1985 Salsa Maria Gemma, premettendo di
  avere  locato  alla  S.r.l.   ECO PETROL, per il periodo dal 1 gennaio
  1983  al  31   dicembre 1988, con esclusione della facolta' di recesso
  per  il  conduttore,  una  unita'  immobiliare  di   tre locali ad uso
  ufficio   e deducendo che era illegittimo il recesso dal contratto che
  la    locataria  aveva  comunicato  con  lettera  del  15.10.1984  per
  l'insussistenza  dei   gravi motivi richiesti dall'art. 27 della legge
  n.   392-78, non integrati dalla manifestata necessita' di una diversa
  sistemazione, conveniva in giudizio la societa' ECO PETROL davanti al
  Tribunale    di    Milano,    chiedendo  dichiararsi  l'illegittimita'
  dell'anzidetto  recesso  e   condannarsi la convenuta al pagamento dei
  canoni   ancora dovuti in base al contratto a far tempo dall'1.1.1985.
   La  convenuta,   costituendosi, deduceva di avere comunicato in forma
  orale  la  propria  volonta'  di  recedere   dal contratto con effetto
  dall'1.1.1985  sin  dal  marzo  1984,  poi  reiterando   il 15 ottobre
  successivo    altra    comunicazione  per  iscritto,  con  conseguente
  cessazione  del  rapporto,  in  ogni   caso, al 15.4.1985; chiedeva il
  rigetto  delle  domande  dell'attrice  e,   in via riconvenzionale, la
  restituzione della cauzione di lire 4.200.000.
   L'adito  Tribunale,  con  sentenza  del  16   marzo 1987, ritenuta la
  sussistenza   dei gravi motivi dipendenti dal sopravvenuto ampliamento
  dell'organico  aziendale,  che  rendeva  intollerabile   la permanenza
  protratta     nell'appartamento  locato  ed  irrazionale  un'eventuale
  suddivisione  presso   una ulteriore sede; ed esclusa l'ipotesi di una
  risoluzione negoziale concordata alla data del 31.12.1984; condannava
  la  ECO   PETROL al pagamento dei canoni sino al giorno 26.4.1985 - da
  tale data essendo operativa la comunicazione scritta - e per converso
  l'attrice alla restituzione del deposito cauzionale.
   Avverso  tale  sentenza  proponevano  appello   principale la Salsa e
  incidentale la FINECO S.r.l. - gia' ECO PETROL S.r.l. -, impugnazioni
  entrambe rigettate dalla Corte d'appello di Milano con sentenza del 9
  aprile 1993.
   Rilevava  la   Corte di merito che il recesso del conduttore previsto
  dall'art.  27   della legge n. 392-78 trova giustificazione - anche in
  deroga all'esclusione in contratto della relativa facolta' - non solo
  nell'ipotesi di un ridimensionamento dell'azienda, ma anche in quella
  di    ampliamento,    pur  apparentemente  integrante  una  situazione
  favorevole per il locatore, e in genere in ogni situazione impeditiva
  dell'ulteriore  conduzione   dell'immobile secondo accettabili criteri
  di  economia,  oppure  troppo   gravosa secondo parametri oggettivi, a
  tali  requisiti  essendo   legati i gravi motivi previsti dalla norma.
   E'  indubbio  che  debba  trattarsi  di   eventi e fatti esterni alla
  volonta'  del  conduttore,  ma  la  "denotazione  di   estraneita'" e'
  individuabile  solo   nella imprevedibilita' e nella sopravvenienza di
  essi alla costituzione del rapporto, e non gia' nelle determinazioni,
  conseguenti  e  ragionevoli,  adottate   dal conduttore che, in quanto
  imprenditore,    "e'  sempre  vincolato  a  perseguire  la  dimensione
  ottimale     dei  costi  di  produzione  ed  in  generale  la  miglior
  combinazione dei suoi fattori".
   Sicche',  il  caso  della  riduzione   delle strutture operative puo'
  essere  piu'  appariscente,  ma   non meno grave ed urgente e' ai fini
  della  stessa   permanenza sul mercato, la capacita' di adattamento al
  maggior volume della domanda che suggerisca ed imponga un ampliamento
  delle  strutture,  senza  che   la ricerca in tali termini di un nuovo
  assetto    sia     ricollegabile  ad  un  arbitrio  dell'imprenditore.
   Ove  poi   l'ampliamento della "capacita' operativa" passi attraverso
  l'incremento  del   personale, con conseguente esigenza di appropriati
  spazi,  la  ricollocazione  del  "centro  operativo"  in  un   diverso
  ambiente  puo'   essere imposta da ineludibili necessita', non potendo
  pretendersi  che  un'impresa  sol   perche' fruisce di una congiuntura
  favorevole e puranche in qualche misura prevista, debba assoggettarsi
  ad  un   onere aggiuntivo mantenendo piu' poli logistici in spregio ad
  una corretta conduzione aziendale.
   Nella specie, dall'istruzione espletata risultava la
  sopravvenienza  della  necessita'  della  locataria  di   sistemare in
  maniera    adeguata  ulteriori  dipendenti,  nell'ordine  di  svariate
  unita'.  E  del  resto,  la   vicenda di sviluppo dell'attivita' della
  locataria  era  stata  contrassegnata   da una puntuale ricollocazione
  della  sede,  posta  dapprima   presso l'ufficio del commercialista di
  fiducia,   poi nell'appartamento in questione ed infine in un altro di
  sei locali.
   In  ordine  all'appello  incidentale,   rilevava che, pur non potendo
  ritenersi  che  la  previsione   della comunicazione del recesso nella
  forma  di   lettera raccomandata sia dettata a pena di nullita', nella
  specie  non  era  emerso  che  la  conduttrice  avesse   anteriormente
  comunicato    la    propria  volonta'  di  recesso  con  la  specifica
  indicazione  dei   "gravi motivi", necessaria al fine di porre l'altra
  parte    in    grado  di  verificare  il  fondamento  del  diritto  ed
  eventualmente  contraddire.  Ne'  risultava  la  prova  certa  di   un
  raggiunto  accordo  sullo   scioglimento anticipato del contratto alla
  fine dell'anno 1984.
   Per  la  cassazione  di  tale   sentenza ha proposto ricorso la Salsa
  su    lla base di due motivi.
   Resiste    con    controricorso  la  FINECO  S.r.l.,  contestualmente
  proponendo  ricorso  incidentale  sulla  base  di  un  unico   motivo.
   Entrambe le parti hanno prodotto memorie.
                                Diritto
   Preliminarmente  va  disposta  la  riunione   dei due ricorsi a norma
  dell'art.  335   c.p.c. trattandosi di impugnazioni proposte contro la
  medesima sentenza.
   Con  il  primo  motivo   del ricorso principale la Salsa, denunciando
  violazione e falsa applicazione dell'art. 27 ultimo comma della legge
  n.  392-78,   nonche' degli artt. 1337, 1372, 1373 e 1467 c.c., e vizi
  di motivazione, si duole che la decisione impugnata, in contrasto con
  i  principi  elaborati  da  dottrina  e  giurisprudenza  in  tema   di
  interpretazione   dell'art. 27 ult. comma della legge n. 392-78, abbia
  ritenuto    che  i  gravi  motivi  idonei  a  legittimare  il  recesso
  anticipato  dal  contratto  del  conduttore  possano   trovare la loro
  genesi    in  valutazioni  soggettive  e  unilaterali  del  conduttore
  medesimo  circa  la  convenienza  o   meno di continuare a svolgere la
  propria attivita' nell'immobile locato.
   La  Corte  di  merito  avrebbe,  infatti,  ricollegato  il   "recesso
  legale"  della  FINECO  S.r.l.  alla   valutazione di una "congiuntura
  favorevole  e  puranche  in  qualche  misura   prevista", con evidente
  stravolgimento  dei  fondamentali  principi  in   materia contrattuale
  (artt.  1337  e  1372  c.c.).   Peraltro, la norma dell'art. 27 ultimo
  comma  della  legge  n.  392-78,  costituendo   eccezione al principio
  generale  posto  dall'art.   1372 c.c., e' di stretta interpretazione,
  per  cui   la situazione che puo' consentire al conduttore di recedere
  anticipatamente  dal  contratto   deve del tutto prescindere dalla sua
  volonta'.
   Nella     specie,  la  necessita'  di  un  ampliamento  dell'organico
  aziendale   della ECO PETROL S.r.l. - costituita solo pochi mesi prima
  della  conclusione   del contratto di locazione - non poteva ritenersi
  assoluta  e  tanto  meno  imprevedibile,  essendo  addirittura   coeva
  ...Segue...      all'inizio  del  rapporto  locativo:  tanto  vero  che
il   personale
  dipendente  era   aumentato da due a cinque unita' gia' nei primi mesi
  di  locazione,  nell'anno   1983, mentre negli anni successivi (1984 e
  1985)  era  addirittura  diminuito   di una unita', come attestato dai
  bilanci   della societa' e dalle relazioni dell'amministratore, che la
  Corte  aveva  del  tutto  omesso   di esaminare unitamente alle chiare
  risultanze della prova testimoniale.
   L'ipotesi  normativa  in   esame riconducibile al paradigma dell'art.
  1477 (rectius 1367) c.c. in tema di eccessiva onerosita' sopravvenuta
  -  richiede   che il fenomeno sia imputabile ad eventi straordinari ed
  imprevedibili,  estranee  alle  condizioni   personali del debitore, e
  tale non potrebbe considerarsi il programma di espansione commerciale
  della    ECO    PETROL,  con  l'eventuale  necessita'  di  ampliamento
  dell'organico aziendale.
   La  definizione  dei  "gravi  motivi"  data  da   questa Corte con la
  sentenza n. 260-91 e ribadita da altre decisioni evidenziava che essi
  possono  ricorrere  solo   in presenza di fattori non collegabili alla
  volonta'   del conduttore, sopravvenuti ed imprevedibili, che facciano
  venir  meno  l'interesse  del  conduttore  alla  continuazione   della
  locazione.
   La  stessa  sentenza  impugnata   peraltro aveva contraddittoriamente
  ritenuto che l'incremento del personale da cui era insorta l'esigenza
  della   ricollocazione del centro operativo della societa' conduttrice
  di  un  diverso   ambiente, in quanto ricollegabile ad una congiuntura
  favorevole,  era   stato " .... pur anche in qualche misura previsto".
   Il motivo e' infondato.
   La  giurisprudenza  di  questa   Corte ha costantemente affermato che
  "i  gravi   motivi di presenza dei quali gli artt. 4, secondo comma, e
  27,  ultimo  comma,  della  legge   n. 392 del 1978, indipendentemente
  dalle  previsioni   contrattuali, consentono il recesso del conduttore
  dal  contratto  in  qualsiasi  momento,  devono  collegarsi  a   fatti
  estranei  alla   volonta' del conduttore medesimo che, imprevedibili e
  sopravvenuti  alla   costituzione del rapporto locativo, siano tali da
  rendere  oltremodo  gravosa  per  il  conduttore  la   persistenza del
  rapporto   stesso" (cfr. Cass. 260-91; Cass. 11466-92; Cass. 1098-94).
   E'  evidente,   in tale ottica interpretativa, che il requisito della
  "estraneita'"  rispetto  alla   volonta' del conduttore afferisce alle
  circostanze   che rendano oltremodo gravosa per lui la persistenza del
  rapporto  e  non  alle   determinazioni che il conduttore medesimo, in
  dipendenza di tali circostanze, venga ad adottare.
   In  altri  termini,  in   presenza di fatti che rendano necessario un
  ridimensionamento   dell'organizzazione aziendale del conduttore - per
  citare  una  situazione  riconducibile   a quella della fattispecie in
  esame - il requisito dell'estraneita' riguarda le cause obiettive che
  impongano    tale  ridimensionamento,  rendendolo  piu'  consono  alle
  esigenze di economicita' e di produttivita' della gestione aziendale,
  non  i  comportamenti  che  a  seguito  di   esse l'imprenditore possa
  adottare.  Questi   sono per loro natura volontari, ma cio' che rileva
  e'  la  loro  correlazione  a  fattori   obiettivi, si che non possano
  apparire    frutto    di    iniziative    arbitrarie  o  improvvisate.
   In  tale  ottica,  non   puo' rilevare che le nuove dimensioni che si
  rendano   necessarie alla struttura aziendale siano in senso riduttivo
  o  ampliativo:  in   entrambi i casi sono egualmente prospettabili, in
  base  alla  "ratio"  dell'art.  27  della   legge n. 392-78, obiettive
  esigenze  per  il   conduttore di adeguare la struttura aziendale alla
  situazione    sopravvenuta,    e  quindi  l'eccessiva  gravosita'  del
  persistere del rapporto di locazione in corso.
   In  tal  senso  la  previsione   dell'art. 27 della legge n. 392-78 -
  come  quella   dell'art. 4 in tema di locazioni ad uso abitativo - ben
  si  raccorda   con la disciplina generale dell'onerosita' sopravvenuta
  (art.  1367  c.c.),  della  quale  peraltro  mutua  solo   i connotati
  generali  sotto   il profilo della natura "oggettiva" delle situazioni
  di fatto che valgono ad integrare i "gravi motivi".
   In  ordine  al   requisito della "sopravvenienza" dei "gravi motivi",
  si  osserva  che  la  sentenza  impugnata,  anche  nel  richiamo   che
  implicitamente   opera alla motivazione della sentenza di primo grado,
  ha    evidenziato  come  l'aumento  di  personale  (assunzione  di  un
  dirigente  e  di  cinque   dipendenti) che ha realizzato l'ampliamento
  della  struttura  organizzativa   della ECO PETROL sia intervenuto nel
  corso  del   rapporto locativo - circostanza che, quanto alla data, e'
  stata     documentata  dalle  copie  delle  comunicazioni  all'Ufficio
  Provinciale del Lavoro -.
   Quanto  poi   alla "imprevedibilita'" delle cause che hanno provocato
  la  necessita'  dell'ampliamento   aziendale, lo stesso riferimento ad
  uno     sviluppo  dell'attivita'  imprenditoriale  determinato  da  un
  accrescimento della domanda di prodotti - chiaramente delineato nella
  sentenza  impugnata  e  nella  sentenza  di  primo  grado  da   quella
  richiamata  -  evidenzia  una  serie   di fattori non rientranti nella
  normale  prevedibilita',  che  va  intesa  non  in   senso astratto ed
  assoluto,  ma  in  senso  concreto   e relativo, nel senso cioe' di un
  ragionevole   affidamento sul prodursi o meno di certi fenomeni in una
  determinata  misura   e entro un arco di tempo circoscritto seppure in
  termini    di    ragionevole     elasticita'  (cfr.  Cass.  11466-92).
   Il     riferimento  ad  una  "previsione"  contenuto  nella  sentenza
  impugnata  (cfr.  pag.  9)  e'   del tutto generico e va riferito alla
  "congiuntura  favorevole"  di   cui una impresa puo' valersi, peraltro
  espresso  in  modo  assai  approssimativo  ("...  in  qualche   misura
  prevista").  E'  evidente  che  l'espressione  sta  ad  indicare   una
  generica possibilita' di previsione della congiuntura favorevole, non
  della specifica situazione che in un determinato momento richieda una
  concreta modificazione della struttura aziendale.
   La  generica  previsione  di  un  futuro  incremento   dell'attivita'
  imprenditoriale    e'    ben  compatibile  con  la  impossibilita'  di
  prevedere,     in  riferimento  ad  uno  specifico  periodo  di  tempo
  approssimativamente  individuabile  -   e non in un auspicabile futuro
  del  quale   non si sia in grado di prevedere i contorni - un concreto
  modo   di atteggiarsi del fenomeno e quindi delle necessita' aziendali
  conseguenti.
   Non  e',  quindi,  tale  affermazione  contraddittoria  rispetto   al
  requisito  della  "imprevedibilita"  dei   gravi motivi ritenuto dalla
  Corte di merito.
   Con  il   secondo motivo, denunciando violazione e falsa applicazione
  dell'art.  115   c.p.c., nonche' vizi di motivazione, la ricorrente si
  duole  che   la Corte di merito abbia del tutto omesso l'esame dei tre
  bilanci  societari  con  le  allegate  relazioni   all'amministratore,
  prodotti   in atti, da cui risulta che la ECO PETROL - divenuta PETROL
  CALTEX  nel  1984  e  FINECO   nel 1985 - aveva gia' nel primo anno di
  locazione  cinque  dipendenti,   poi ridotti addirittura a quattro nei
  successivi   anni 1984 e 1985. Dalla stessa prova testimoniale, le cui
  risultanze   non erano state tenute presenti dalla sentenza impugnata,
  risultava  che  all'epoca  della  stipula   del contratto di locazione
  erano   dipendenti della ECO PETROL due persone e che dopo alcuni mesi
  ne erano state assunte altre.
   Dall'esame  di  tali   risultanze sarebbe emerso che la "sopravvenuta
  e  imprevedibile"  necessita'   di ampliamento dell'organico della ECO
  PETROL era insussistente.
   Il motivo e' infondato.
   Le    stesse    risultanze     istruttorie  indicate  dal  ricor
rente
  evidenziano    come  all'epoca  della  conclusione  del  contratto  di
  locazione  (dicembre  1982  la  ECO  PETROL  aveva   in forza solo due
  dipendenti.   Che nel corso del primo anno di locazione ne siano stati
  assunti altri costituisce, se mai, una riprova della "sopravvenienza"
  e  non  vale   ad escludere la "imprevedibilita" dei fattori che hanno
  giustificato le nuove assunzioni.
   Peraltro,    la    sentenza    impugnata  ha  ritenuto  accertata  la
  sopravvenuta assunzione, nel corso della locazione, di un dirigente e
  di  cinque  dipendenti,  senza   che per contro risultino essere stati
  risolti nello stesso contesto di tempo o in precedenza altri rapporti
  di  lavoro.  Cio'   vale di per se' a rendere privi di decisivita' gli
  elementi  di  fatto  risultati  dalla  documentazione  e   dalle prove
  testimoniali  indicate   dalla ricorrente, al di la' di ogni possibile
  questione interpretativa delle predette risultanze.
   Ne  consegue  che  tali   circostanze, ove mai non siano state tenute
  presenti    dalla  Corte  di  merito  e  non  implicitamente  ritenute
  irrilevanti, sono certamente prive di decisivita'.
   Con  l'unico  motivo   del ricorso incidentale la FINECO, denunciando
  violazione e falsa applicazione dell'art. 27 ultimo comma della legge
  n. 392-78 e dell'art. 115 c.p.c., nonche' vizi di motivazione, deduce
  che  la   sentenza impugnata, pur avendo ritenuto sufficiente la forma
  orale    della    comunicazione    del  recesso,  ne  avrebbe  escluso
  infondatamente  la  legittimita'  sul  rilievo  per   cui occorreva la
  specificazione dei "gravi motivi" di recesso da parte del conduttore.
  La Corte di merito, invero, una volta riconosciuto che il procuratore
  della  FINECO   aveva comunicato il recesso verbale per i gravi motivi
  di cui all'art. 27 ultimo comma della legge n. 392-78, avrebbe dovuto
  dedurne,  ai   sensi dell'art. 115 2 comma c.p.c., che lo stesso aveva
  certamente  spiegato  al  locatore  quali  fossero  i  gravi   motivi.
   In  ogni  caso,  non  aveva   fatto corretta applicazione della norma
  del  citato  art.   27, il quale non richiede che i gravi motivi siano
  contestualmente specificati al locatore.
   Il motivo e' infondato.
   Va  premesso  che  l'onere   per il conduttore di specificare i gravi
  motivi     contestualmente  alla  dichiarazione  di  recesso  a  norma
  dell'art.  27  ultimo  comma  della  legge  n.  392-78   ancorche' non
  espressamente  previsto  dalla  norma   - a differenza dall'ipotesi di
  diniego di rinnovazione di cui al successivo art. 29 - deve ritenersi
  insito    nella     previsione  della  facolta'  di  recesso,  la  cui
  comunicazione,  in  quanto  trattasi   di recesso "titolato", non puo'
  prescindere  dalla   specificazione dei motivi, che valgono a dare una
  dichiarazione  di  recesso   la precisa collocazione nell'ambito della
  fattispecie normativa in esame.
   La  necessita'   della specificazione dei motivi inerisce, quindi, al
  perfezionamento della dichiarazione di recesso e al contempo risponde
  alla  finalita'  di  consentire  al   locatore la precisa e tempestiva
  contestazione  dei  motivi  di  recesso   addotti sul piano fattuale o
  della    loro    idoneita'    a    legittimare  il  recesso  medesimo.
   Non    rileva,    quindi,     l'argomento  tratto  sul  tenore  della
  disposizione   dell'art. 29 della stessa legge che, in tema di diniego
  di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, impone al locatore
  l'onere  di  specificare   il motivo del diniego - previsione espressa
  verosimilmente  dettata  dal  rilievo  della   tassativita' dei motivi
  specificamente indicati dalla norma -.
   Questa  Corte  peraltro,  in  una   diversa fattispecie - opposizione
  del locatore ex art. 36 della legge - ha ritenuto la necessita' della
  ...Segue...            specificazione  dei  gravi  motivi   pur
espressamente richiesta (cfr.
  Cass.  2386-91;  Cass.   2968-79, etc.) nell'ottica di una opposizione
  qualificata,  di  fronte  alla  quale  la  controparte   deve avere la
  possibilita'   di verificare i motivi addotti e valutarne l'incidenza.
   Cio'  premesso,  si   osserva che la Corte di merito ha, con adeguata
  motivazione,  preso  in  esame  la  deposizione  del   teste Ferrante,
  procuratore  della  FINECO,   traendone la conclusione che la conferma
  data   in ordine alla circostanza in questione era del tutto generica,
  correlata  ad  una  sintetica   formulazione del capitolo di prova pur
  abbisognevole  di  chiarimenti,  e   come tale non dava la prova della
  circostanza medesima.
   Una  siffatta  valutazione  delle  risultanze  istruttorie,   che non
  appare contraddittoria nella parte in cui non abbia ritenuto di poter
  "presumere"  la  spiegazione  dei   gravi motivi da parte di chi aveva
  effettuato  la  dichiarazione  di  recesso  in  nome  della   societa'
  conduttrice,  si  sottrae  al  sindacato  di   legittimita' devoluto a
  questa Corte.
   Entrambi i ricorsi vanno, pertanto, i rigettati.
   Ricorrono     giusti  motivi,  tenuto  anche  conto  della  reciproca
  soccombenza,  per  dichiarare  compensate  tra   le parti le spese del
  presente giudizio.
                                 P.Q.M
   Riunisce i ricorsi e li rigetta entrambi. Dichiara compensate tra
  le parti le spese del giudizio.
   Cosi' deciso in Roma il 25 gennaio 1996 nella camera di consiglio
  della terza sezione civile della Corte Suprema di Cassazione.
  Depositata in cancelleria il 10 12 1996\


Sei forte !
Grazie mille .-