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Titolo: provvigione dell'agenzia immobiliare...

Desidero incaricare un'agenzia immobiliare della vendita del mio

alloggio e, non essendo pratico degli usi in questo tipo di contratti,

vorrei sapere se sia normale che l'agenzia chieda che le venga

liquidata la provvigione contestualmente al versamento della caparra

confirmatoria da parte dell'acquirente.



Nel contratto d'incarico si fa riferimento all'art. 1326, ma a me pare

che il contratto di incarico della vendita dell'immobile si debba

considerare concluso al momento del rogito (perch� l'accettazione di

un immobile richiede un atto notarile) e non nel momento del

versamento di una semplice caparra confirmatoria dell'ordine del 20%

del valore dell'immobile, come invece specificato nel modulo

d'incarico..



A questo punto mi parrebbe che al massimo potrei riconoscere

all'agenzia il 20% della provvigione ed il saldo nel momento in cui la

vendita, oggetto dell'incarico, abbia avuto effettiva conclusione

nella forma prescritta dalla legge per la compravendita di immobili e

cio� nel momento del rogito.



Qualcuno pu� consigliarmi per favore?


 d'incarico..



La pretesa dell'agenzia e' infondata.

Il diritto alla provvigione nasce, da un lato, dall'idoneita' 

dell'attivita' mediatoria a permettere la conclusione dell'affare; 

dall'altro, dalla conclusione dell'affare, cioe' l'instaurarsi tra i 

soggetti intermediati di un _vincolo giuridico_ che consenta a ciascuno 

di essi di agire per la sua esecuzione.

Nella tua situazione, si e' ancora nell'ambito delle trattative 

precontrattuali, cioe' in materia di valutazione della conclusione 

futura del contratto contemplato, e non nell'ambito di un contratto 

concluso, anche di tipo preliminare, che e' pure esso un contratto 

perfetto.

Infine, il versamento al mediatore di una somma da parte di colui che 

sottoscriva una proposta di acquisto del bene non puo' avere, quali che 

siano le espressioni usate dalle parti per definirne la funzione, la 

natura giuridica e gli effetti di una caparra confirmatoria perche' 

questa puo' inserirsi solo in un contratto con prestazioni corrispettive 

dal quale sorgono obbligazioni per entrambe le parti, dato che 

altrimenti il versamento della caparra non sarebbe in grado di svolgere 

la sua peculiare funzione (Cass. civ. sent. n. 3823/1995). 






 confirmatoria da parte dell'acquirente



Tutte le sentenze dicono che il contratto preliminare � sufficiente perch� 

l'intermediario abbia diritto alla provviggione. IMHO se poi il rogito non 

si fa e la caparra � restituita integralmente forse l'agente dovrebbe ridare 

qualcosa in modo che la cifra che viene corrisposta sia pari al minimo di 

legge ma � difficile che i giudici di Cassazione arrivino a queste finezze 

concettuali 






 funzione (Cass. civ. sent. n. 3823/1995)



Il che implica che il concetto di caparra confirmatoria non pu� trovare 

spazio in una compravendita immobiliare ma solo nei contratti di prestazioni 

di servizi o vendita di merce 






 anche di tipo preliminare, che e' pure esso un contratto perfetto.





secondo me invece c'e' un fraintendimento... il versamento della caparra 

confirmatoria si fa alla firma del prelimnare, non come proposta di 

acquisto, quindi e' giusto che alla firma del prelimnare l'agenzia venga 

liquidata perche' ha esaurito il suo compito, ovvero di mettere in contatto 

le parti.



alberto 






 di mettere in contatto le parti.



Il compito non si esaurisce con il mettere in contatto le parti.

Ma con la conclusione dell'affare, cioe' quando esiste un vincolo 

giuridico tra le parti. 






 contatto le parti.



Non mi sembra proprio che il compito dell'agenzia si limiti a questo...



bye G.L.

-- 

Da i.d.c.tutela:

P.S. Quando ci sar� lo switch-off, avr� problemi anche col

monitor del PC? Ho visto che � collegato in modalit� analogica.






Nel mio caso sul modulo d'incarico (con esclusiva) dell'agenzia sta

scritto che la stessa si impegna ad assistere le parti sino alla

stipula dell'atto notarile, mentre laddove si parla di liquidazione

della provvigione sta scritto che il compenso all'agenzia dovr� essere

pagato contestualmente al versamento della caparra confirmatoria.



Ora mi pare che poich� nell'incarico stesso sta scritto che il compito

di assistenza da parte dell'agenzia perdura fino al rogito, dovrei

potermi opporre alla liquidazione del compenso nel momento del

versamento della caparra (fra l'altro non si precisa se il versamento

� dovuto al momento della proposta o del preliminare...) ma dovrei

poterlo differire al momento del rogito. 



Poniamo il caso che il cliente procuratomi dall'agenzia non arrivi al

rogito, devo poter contare sull'acquisizione di un altro cliente

poich� l'incarico � di una mediazione finalizzata alla vendita

dell'immobile (per legge ci vuole il rogito) e non finalizzata

all'acquisizione di un mero preliminare attraverso cui non si arrivi

alla conclusione della vendita, cio� al rogito...



Pare anche a me: ovvero il contratto d'incarico di mediazione per la

vendita dell'immobile si esaurisce quando � raggiunto il fine per cui

l'incarico � stato conferito.



Come mai invece leggo pareri cos� discordi?



Non ci  sono riferimenti di leggi o sentenze che dirimano questa

questione?


 ha scritto nel messaggio 

news:50471af7$0$17949$4faf...@reader1.news.tin.it...


Guarda che io non sono favorevole alla liquidazione della provvigione alla 

consegna della caparra...

perï¿½ se la conclusione dell'affare ï¿½ quando si sia raggiunto un 'vincolo 

giuridico' tra le parti... ti chiedo perchï¿½ il preliminare d'acquiso 

sottoscritto dalle parti presso il notaio e regolarmente registrato non 

debba essere considerato tale... 




 registrato non debba essere considerato tale...



Deve essere considerato tale.

E che io possa aver affermato il contrario e' solo una tua errata 

supposizione (o deduzione). 






 giuridico tra le parti.



Probabilmente posto che la gente firma senza leggere c'� o � previsto cos� 

nell'incarico ...

Direi dati insufficienti per capire la situazione. 






 Come mai invece leggo pareri cos� discordi?



Perch� non si sa cosa hai firmato 






 il notaio e regolarmente registrato non debba essere considerato tale...



Anche senza notaio ... 






 pagato contestualmente al versamento della caparra confirmatoria.



E allora cosa chiedi ? :) Non si applica la norma sulla provvigione 

codicistica quindi ;) 






 forse l'agente dovrebbe ridare qualcosa



Il mediatore ... comunque no (salvo casi di invalidit�) 






 cos� nell'incarico ...



Anch'io dubito su quanto riferito dall'OP.

Solo lui puo' riconfermare o no, dopo un controllo dei documenti in sue 

mani. 






 Poniamo il caso ...



Dammi retta, la prossima fatti assistere da un avvocato prima di firmare 

alcunch� ... Anzi non basta, da un avvocato bravo :) 







Non ho ancora firmato nulla, mi sono fatto fare in agenzia una

fotocopia del modulo d'incarico prestampato per esaminarlo a casa con

calma prima di firmarlo e mi sono sorti i dubbi che ho esposto, per

cui prima di tornare in agenzia vorrei chiarirmeli per sapere cosa

posso chiedere e cosa invece rientra negli usi o nelle leggi.



Beh... allora per una volta che uno legge prima di firmare mi date una

mano a capire?



Per me ho venduto quando ho fatto il rogito e non prima: l'incarico

che vorrei dare all'agenzia � quindi quello "a vendere", cio� portarmi

alla conclusione della vendita e non lasciarmi con il cerino in mano a

met� strada e farmi andare in bianco...


 calma prima di firmarlo



Bravo. Ma se non capisci quello che c'� scritto meglio se vai da un 

avvocato.

Tra l'altro certi moduli possono arrivare ad un vero e proprio contratto 

definitivo di compravendita ben prima del preliminare ... (prodigi delle 

agenzie immobiliari). 






 Per me ho venduto quando ho fatto il rogito e non prima:



Se tu fai una proposta irrevocabile firmando il modulo e qualcuno accetta 

per iscritto quando lascia la caparra o c'� un altro sistema con cui 

proposta ed accettazione si incontrano il contratto definitivo di 

compravendita � bello che concluso (ed eventuale preliminare e rogito in 

realt� sono rinnovazioni).

Quanto al diritto alla provvigione per legge sorge quando c'� un impegno 

giuridicamente rilevante (� sufficiente anche il preliminare) ma se a monte 

c'� un contratto di mandato con l'agenzia il compenso del mandatario pu� per 

contratto maturare anche in un momento antecente se cos� le parti hanno 

disposto.

Una compravendita immobiliare non � operazione semplice: ci vuole assistenza 

professionale (avvocati, tecnici, etc.) 







Premesso che non ho firmato nulla ma mi sto leggendo la fotoccopia del

modulo dell'incarico che correttamente in agenzia mi hanno concesso di

portarmi a casa per esaminarlo con calma, chiedevo numi, non essendo

del mestiere ed essendo alla mia prima esperienza della mia vita nel

dover vendere un immobile.



Ribadisco: desidero conferire un incarico di vendita, cio� finalizzato

alla stipula del rogito notarile richiesto dalla legge per la

compravendita immobiliare e non so di cosa farmene di pagare un

mediatore se questo non mi conduce alla conclusione (n.d.r. "rogito")

della vendita.



Perci� vorrei sapere se ci sono usi o leggi che prescrivano che la

provvigione "sia dovuta" al versamento della caparra confirmatoria,

quando la conclusione della compravendita, oggetto dell'incarico, non

� ancora avvenuta.



Tutto qui.


 confirmatoria da parte dell'acquirente.



Per l'agenzia s�, per il cliente no. Quindi giusto contrattare questo 

aspetto in maniera da riequilibrare le cose o in maniera pi� favorevole per 

il cliente posto che in questo momento il mercato immobiliare � fermo ed 

avere immobili da vendere � vitale per l'agenzia.










 Tutto qui.



Se pattuiscri espressamente per iscritto cose diverse no. 







Oh..., allora secondo te posso tornare in agenzia e chiedere la

modifica di quel punto del contratto senza tema di chiedere qualcosa

di diverso da quello che prevede la legge, visto che come ho riferito

nel mio post iniziale la richiesta di saldare la provvigione al

momento del ricevimento della caparra viene appoggiata citando l'art.

1326 di cui io purtroppo non conosco la valenza dei suoi effetti e

della sua applicazione.


 senza tema di chiedere qualcosa di diverso da quello che prevede la legge



La legge non preclude che le parti di un contratto di mandato determinino 

quando spetta il compenso al mandatario. Le norme in materia di mediazione 

sul diritto alla provvigione non si applicano a questo caso particolare. 










Bene, ne dedurrei allora che la citazione dell'art. 1326 sia stata

fatta a sproposito e non sia quindi cogente.



Ok,: ci stiamo rincorrendo nei post.



Dimmi solo allora se l'art.1326 non si applica nel mio caso di

mediazione immobiliare, perch� era questo riferimento di legge che mi

rendeva insicuro.


 del'agenzia



Non � il 1326, � il 1735 ... ma leggiti il 1754 e rifletti al fatto che tu 

stai dando un incarico ... 






 Dimmi solo allora se l'art.1326 non si applica nel mio caso



Si applica alla conclusione di tutti i contratti :)

Ma non ti preclude di contrattare momento di maturazione/spettanza del 

compenso dell'agenzia e sua misura.







Ok: anche se sul modulo loro hanno scritto 1326 e non gli articoli che

mi stai citando tu, mi vado comunque a vedere questi altri articoli.

Grazie.




"Max max" <max...@nomail.it.invalid> ha scritto nel messaggio 

news:50477111$0$13272$4faf...@reader2.news.tin.it...

, � il 1735



1755 ovviamente 










(Quote) In primo luogo, nella sentenza 20 dicembre 2005, n.28231, la Suprema 

Corte ha nuovamente puntualizzato che "per il diritto del mediatore al 

compenso non � determinante un suo intervento in tutte le fasi delle 

trattative sino all'accordo definitivo, essendo sufficiente che la 

conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera da lui svolta per 

l'avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che anche la semplice 

attivit� consistente nel ritrovamento o nell'indicazione dell'altro 

contraente o nella segnalazione dell'affare legittima il diritto alla 

provvigione, sempre per� che tale attivit� costituisca il risultato utile 

della manovra fatta dal mediatore poi valorizzata dalle parti (UnQuote)



Cio�, in contrasto con quello che viene detto nel CC sulla mediazione, il 

mediatore finisce il suo compito quando mette in contatto le due parti e non 

quando l'affare viene concluso. E' una sentenza tautologica perch� � ovvio 

che il mediatore deve ricercare qualcuno interessato a comprare quel tale 

bene e metterlo in contatto col venditore, � come se la sentenza dicesse 

"compito del medico � quello di guarire chi � affetto da una qualche 

malattia"



http://www.agenziaimmobiliarelaurenti.com/mediazione_codice_civile.html




Art. 1755 Provvigione

Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (2950), se 

l'affare � concluso per effetto del suo intervento. La misura della 

provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle 

parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono 

determinate dal giudice secondo equit�.







Vedi anche il seguente link, da manicomio...chiss� su quale pianeta un 

preliminare � "atto conclusivo dell'affare"? Cio� se io vado in palestra 

debbo preliminarmente mettermi abiti adeguati allla ginnastica che mi 

appresto a fare, ma se poi non entro in sala e rimango nello spogliatoio a 

leggermi un giornale per la Cassazione ho fatto attivit� ginnica perch� i 

vestiti adeguati per fare ginnastica li avevo cmq indossati



http://www.teclaimmobiliare.it/PRELIMINARE-DI-COMPRAVENDITA.htm








Per giurisprudenza costante il diritto del mediatore sorge alla conclusione 

del preliminare. Si veda tra tutte la recente sentenza della Corte di 

Cassazione, del 19.02.2004 n.3323, la quale stabilisce che " il diritto del 

mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui, tra le parti 

avvalsesi della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo 

giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l�esecuzione del 

contratto, con la conseguenza che anche un contratto preliminare di 

compravendita deve considerarsi �atto conclusivo dell�affare�, idoneo, per 

l�effetto, a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione, 

senza che, in senso contrario, spieghi influenza la circostanza che, al 

preliminare, non sia poi seguita la stipula del contratto definitivo".

Il diritto del mediatore alla provvigione sorge nel momento in cui l�affare 

pu� ritenersi concluso.

I giudici riconoscono pacificamente che � dovuta la provvigione alla 

conclusione del preliminare.

Inoltre, con sentenza della Cassazione Civile, sez. III, 14/07/2004, n. 

13067, � stato stabilito che se la proposta di acquisto, accettata 

dall�acquirente, contiene tutti gli elementi ovvero indicazione del prezzo, 

modalit� di pagamento, data della stipula del contratto definitivo e della 

consegna dell�immobile, ecc. il mediatore ha comunque diritto alla 

provvigione poich� vi sono tutti gli elementi necessari ai fini della 

conclusione dell�affare in pratica: se c�e� una proposta di acquisto a 

prezzo, e tu hai dato un mandato (nel caso in cui tu sia il venditore) sei 

tenuto a pagare la provvigione nel momento in cui ti portano la proposta a 

prezzo, altrimenti nel momento in cui tu accetti la proposta e stipuli il 

compromesso. Anche l�accettazione della proposta di acquisto stessa implica 

che l�affare e� concluso e il mediatore ha diritto alla provvigione. Nel 

caso in cui tu sia l� acquirente, e�la stessa cosa devi pagare la 

provvigione nel caso in cui la tua proposta sia stata accettata, pertanto 

significa che l�ffare e�andato a buon fine. Nel caso che tu ti ritiri dalla 

proposta perche� per esempio non hai ottenuto il mutuo o per altri motivi, a 

meno che non ci fosse stata inserita qualche clausola sospensiva, sei 

comunque tenuto a pagare la provvigione, salvo il diritto del mediatore di 

chiederti anche la provvigione dell�ltra parte perche� ha perso un affare e 

quindi due provvigioni...








 debba essere considerato tale...



Perch� il 99% dei preliminari non vengono registrati? Io per esempio non 

l'ho fatto mai 






 non quando l'affare viene concluso.



Non c'� alcun contrasto. Perch� ci sia mediazione occorre solo che il 

mediatore metta in contatto le parti. La provvigione spetta per� solo se 

l'affare � concluso, indipendentemente dall'opera in merito del mediatore. 

L'affare � concluso se le parti si obbligano giuridicamente (a prescindere 

da risoluzioni consensuali, etc.) e quindi anche se viene concluso un 

preliminare.

Tutto ci� non si applica se una delle parti conferisce un incarico pattuendo 

quando e come spetti il compenso.






 realt� sono rinnovazioni).



Si ma logica vorrebbe che in presenza di restituzione integrale della 

caparra il mediatore non possa aver diritto alla provviggione. IMHO � stata 

la lobby degli agenti immobiliari ad aver operato perch� la Cassazione 

forzasse la logica 






 Non mi sembra proprio che il compito dell'agenzia si limiti a questo...



La Cassazione dice che � *SOLO* quello il compito del mediatore 






 alla conclusione della vendita, cio� al rogito...



In quel caso paghi la provvigione due volte, sent Cass 123456789 XYZZX






 dover vendere un immobile



Veramente un bel periodo ti sei scelto :-DDDDDDDDDDDDD 






 caparra il mediatore non possa aver diritto alla provviggione.



Perch� mai ? Se la caparra accedeva ad un contratto preliminare le parti 

erano belle che obbligate a comprare e a vendere. Ergo l'affare era bello 

che concluso.

La ratio della norma � che nei confronti del mediatore non rileva se le 

parti consensualmente si sciolgono dall'impegno o se una delle due � 

inadempiente.

Per questo il requisito della conclusione dell'affare � giuridico, non 

economico.

E gli eventi successivi sono irrilevanti per cui l'interpretazione della 

Cassazione � corretta.

Semmai, de iure condendo, si pu� mettere in discussione la disciplina 

legislativa della mediazione che in effetti � aberrante specie per l'entit� 

delle provvigioni posto che vanno a compensare la mera messa in contatto 

delle parti che oggi come � oggi andrebbe alquanto ridimensionata rispetto 

al passato quando c'era una difficolt� oggettiva in merito, oggi ridotta dai 

moderni mezzi di comunicazione.

Ma ripeto, quando c'� un incarico di una delle parti il discorso pu� 

cambiare.










 lo si potrebbe applicare alle compravendite immobiliari



??? 






 preliminare



E se entrambi si mettono d'accordo a sciogliere il preliminare e la caparra 

viene restituita integralmente? Secondo le sentenze della Cassazione il 

mediatore pu� benissimo tenersi la provvigione 






 inadempiente



Ma l'articolo 1755 dice l'opposto, parla di "affare concluso"






 ???



Mi � capitato recentemente di averci avuto a che fare, la mia personale 

opinione � che non si possa applicare alle compravendite immobiliari, 

neanche nel caso che il venditore non si presenti al rogito ci pu� essere 

"inadempienza" perch� cmq il compratore gli mette una bella ipoteca 

giudiziale sull'immobile e quindi gli eventuali danni da "inadempienza" 

vengono ampiamente ripagati :-DDDDDDDDDDDD






 La Cassazione dice che � *SOLO* quello il compito del mediatore



.. mi pare molto poco..



cavillo per cavillo, consapevolezza di che cosa si faccia, il mandato � "a 

vendere" (nel momento pi� giuridico del preliminare o al momento pi� 

sostanziale del rogito), non nel mettere "in contatto" le parti".. Se fosse 

solo di mettere in contatto le parti, allora potrebbe inquadrarsi in 

un'opera prettamenente "di pubblicit�", come un annnuncio su una giornale o 

servizio di pubblicit�.. da uomo della strada e non legale, ma ne abbiamo 

passate tante..



T&P 




 la provvigione



Certo che s�. 






 Ma l'articolo 1755 dice l'opposto, parla di "affare concluso"



E quando l'affare � concluso ? Giuridicamente quando c'� un impegno, non 

quando viene pagato il prezzo. 






 sull'immobile



Uhm. Ed il titolo per l'ipoteca ? In realt� se al compratore interessa 

acquistare l'immobile chieder� l'esecuzione in forma specifica del 

preliminare con sentenza costitutiva. Se non gli interessa dipende. Se c'era 

la caparra potrebbe recedere dal preliminare e tenersi la caparra oppure 

agire in risoluzione e per il risarcimento (in vari modi) 






 Se fosse  solo di mettere in contatto le parti,



Per la mediazione � cos�.

Da qui le critiche all'istituto (ma risolvibili de iure condendo) 






 Da qui le critiche all'istituto (ma risolvibili de iure condendo)

domanda seria e non per rompere..



che differenza c'� da un "semplice" servizio di pubblicit� (annunci di un 

quotidiano o sito web) ? dove � lo specifico della mediazione.. ?



T&P 




 quotidiano o sito web) ? dove � lo specifico della mediazione.. ?



Imho infatti non c'� nulla che non si potrebbe fare con un sito web od altri 

strumenti. Ma le norme codicistiche sulla mediazione sono del 1942 e poi si 

sono aggiunti solo dei provvedimenti  sui ruoli, ora sull'elenco in camera 

di commercio.

De iure condendo sarebbe da farci un bel tratto di penna sopra ma guarda 

caso l'attuale governo tecnico di un problema che per la mediazione 

immobiliare coinvolge un numero considerevole di consumatori non se ne � 

fatto carico, chiss� perch� ... (altro che liberalizzazioni di facciata) 






Ma l'articolo 1755 dice l'opposto, parla di "affare concluso"



Scusate, ma la "conclusione" dell'affare specifico della compravendita

immobiliare non richiede *per legge* la forma del rogito notarile,

senza il quale la compravendita immobiliare non � conclusa?



Con quale altra "conclusione" senza rogito pu� essere esperita a norma

di legge una compravendita immobiliare?



Senza il rogito non vi � passaggio di propriet�, quindi la

compravendita non � conclusa e le parti restano vitanaturaldurante

solo dei promittenti, cio� la compravendita *non � conclusa* ma solo

promessa.




Scusate, ma se l'impegno prevede il pagamento del corrispettivo del

prezzo, l'affare si conclude con il pagamento del prezzo per intero,

altrimenti il venditore non va dal notaio a firmare il rogito facendo

venir meno il trasferimento della propriet� e si tiene l'immobile:

questo secondo voi pu� dirsi "giuridicamente" una compravendita

immobiliare conclusa?



Ribadisco e sottolineo "compravendita immobiliare", che vede per legge

la propria conclusione nel trasferimento della propriet� tramite

rogito notarile: non di un "affare di compravendita" qualsiasi di

qualsivoglia altra natura diversa dall'immobiliare, in cui il bene

venga consegnato e la propriet� trasferita per effetto del puro e

semplice passaggio dalle mani del venditore a quelle del compratore

per effetto del contratto stesso di compravendita stipulato,

senz'altra necessit� di redigere un ulteriore documento successivo al

contratto di compravendita che certifichi a tutti gli effetti di legge

il passaggio di propriet� del bene stesso.






wrote:


Ne farei volentieri a meno, ma devo trasferirmi con urgenza. :-(


 quando viene pagato il prezzo



E non ti sembra illogico? Faccio una analaogia, quando non c'era il divorzio 

un matrimonio si poteva annullare alla Sacra Rota se si dimostrava che non 

era stato consumato, per la logica sopra esposta non si sarebbe potuto 

annullare neanche quello 






In quel caso paghi la provvigione due volte, sent Cass 123456789 XYZZX



Ma � contro la legge pattuire con il mediatore il pagamento della

provvigione ala rogito?



Cio� niente rogito, niente provvigione e presentazione di un altro

cliente fino a che non si trovi il cliente serio...



Altrimenti si rischia che un mediatore abile ad incantare i clienti

riesca a carpire un preliminare ad un potenziale acquirente il quale

poi, accortosi di essere stato ingannato, receda magari anche a costo

di perdere la caparra, con grave danno per entrambe le parti perch� �

magra consolazione sia per il venditore e sia per l'acquirente, sapere

che esistono gli estremi per rivalersi sul mediatore, dal momento che

spesso le compravendite immobiliari sono legate a passaggi

esistenziali delicati della vita dei singoli e delle famiglie, che mal

sopporterebbero i tempi lunghi e gli esiti incerti delle cause civili.


 successivo alla nascita dell'obbligo giuridico



In teoria sarebbe cos� per� bisognerebbe cambiare l'articolo del CC sulla 

mediazione che dice che la provviggione spetta ad "affare concluso", ora le 

sentenze della Cassazione che ho postato dicono che il preliminare si pu� 

considerare come contratto conclusivo, e questo a me pare abbastanza 

illogico. In ogni modo il caso che ho esposto capiter� una volta su cento, 

non � che sia un gran danno per le agenzie di mediazione lasciare 

quell'ossetto, io sto solo facendo notare che la legge deve contemplare 

tutti i casi.



P.S.

L'obbligo giuridico, sempre secondo logica, decade se entrambe le parti si 

mettono d'accordo sulla restituzione integrale della caparra 






 risarcimento (in vari modi)



?!?!?!

Ti stai intortando?!?!?! Caxxo hai scritto??????????????? Come fa il 

compratore ad essere in possesso della caparra? 








wrote:


Mi pare incrredibile: come pu� sussistere "giuridicamente" la

fattispecie della compravendita immobiliare per effetto di un

contratto (cosiddetto "preliminare") di pura e semplice promessa del

trasferimento della propriet� e quindi in mancanza della effettivit�

del trasferimento stesso, quando � la legge stessa ad imporre la forma

del rogito notarile affinch� si configuri un trasferimento di

propriet� immobiliare a tutti gli effetti di legge...?




wrote:


Quoto: c'� qualcosa che non funziona nell'interpretazione della

sentenza di Cassazione nel senso del puro e semplice mettere in

contatto le parti...



Questo lo fanno le agenzie di marketing che ti danno la lista degli

indirizzi di persone che hanno dimostrato interesse ad addivenire ad

un determinato affare, magari anche di compravendita immobiliare.



L'incarico � per la "vendita" e non per il puro e semplice

procacciamento...



Idem la provvigione.



A me pare che chi solo presenta delle persone interessate ad un affare

sia un procacciatore d'affari e non un "mediatore" di un affare.



La mediazione comporta cercare e trovare la conclusione dell'affare

fra interessi diversi e talvolta contrapposti, altrimenti dove sta la

"mediazione"? Diversamente si ricuce ad un semplice procacciamento!


 senza il quale la compravendita immobiliare non � conclusa?



Per la Cassazione il preliminare � gi� un "affare concluso", da questa 

interpretazione ho voluto far notare che anche se per ipotesi le parti si 

mettessero d'accordo per la restituzione integrale della caparra(caso raro) 

il mediatore non sarebbe obbligato a restituire la provviggione, e tutto in 

pacifica violazione di norme contrattuali e usi che datano dai tempi dei 

romani...cio� le corti di giustizia esistono in primo luogo per appianare 

dissidi e risolvere liti e invece in questo caso, cio� un caso nel quale le 

parti si accordano pacificamente, la giustiza tende a creare dissidi e 

casini ulteriori :-DDDDDDDDDD 






 provvigione ala rogito?



Non credo, per� lo dire far scrivere esplicitamente, se firmi il contratto 

standard devi pagare al preliminare 






 propriet� immobiliare a tutti gli effetti di legge...?



ehehehehehehe(risatella sorniona)

Perch� quello che dici va contro l'attuale paradigma economico, immagina se 

il mediatore facesse anche ricerche sulle ipoteche e sulle sanatorie 

dell'immobile, a quel punto ci sarebbe bisogno del notaio? Non credo perch� 

il notaio l'unica cosa che fa � che si reca in un ufficio, chiamato del 

registro, a cui consegna a un impiegato un copia del contratto, che � pi� o 

meno la stessa cosa che faresti tu se volessi depositare una copia di un tuo 

romanzo alla SIAE. Pi� depressi ci sono e pi� antidepressivi si vendono, pi� 

incidenti stradali avvengono e pi� le assicurazioni hanno buon gioco ad 

aumentare le tariffe, pi� furti ci sono e pi� poliziotti sono assunti. 

Questo � l'attuale paradigma economico e non ci puoi fare niente 






 mettono d'accordo sulla restituzione integrale della caparra



Fai riferimento ad una risoluzione consensuale del preliminare ... dopo che 

l'affare � stato concluso (in senso giuridico) :)

In ogni caso questa � l'interpretazione giurisprudenziale (non errata) della 

norma dal 42 e c'� poco da fare.

Quello che sarebbe da fare � una riforma legislativa  dell'istituto della 

mediazione (io l'abrogherei proprio).






 Di grazia che differenza c'� fra definitivo e rogito?



Il rogito � un contratto concluso con la forma dell'atto pubblico.

Un contratto definitivo di compravendita immobiliare � valido (e produce 

anche l'effetto traslativo) se concluso in forma scritta, quindi anche con 

una scrittura privata. Ci sar� solo il problema di come trascriverlo.

Qualche modulo di agenzie immobiliari arriva  addirittura a far concludere 

(proposta irrevocabile scritta del venditore + accettazione scritta del 

compratore) un definitivo di compravendita (con qualche problemuccio se 

l'affare si complica :) 






--

La questione � complessa (non a caso, la dottrina, la definisce

proprio "fattispecie negoziale complessa", ahah): comincia con

l'iniziativa del mediatore (o su incarico di parte) e termina con la

conclusione dell'affare che, come ti � gi� stato riferito pi� volte,

pu� essere inteso anche come la stipulazione di un atto efficace, sia

pure in maniera PROVVISORIA. Una pronuncia piuttosto datata (1984)

della Cassazione ha avuto il merito di definire efficacemente la

"conclusione dell'affare": "compimento di un atto in virt� del quale

si sia costituito un vincolo che dia diritto ad agire per

l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento

del danno".

Ovviamente, vi � l'obbligo della parte che ha incaricato l'agenzia di

osservare il canone della correttezza (artt. 1175 e 1375 c.c.), cio�,

in parole povere, poich� il fenomeno mediatizio si presta facilmente

ad abusi e condotte sleali, deve ritenersi contraria a buona fede la

c.d. "frode al mediatore", cio� di colui il quale, "dopo essersi

avallato dell'opera del mediatore, cerchi di liberarsene prima della

conclusione dell'affare per non pagare la provvigione", quindi

figuriamoci cosa accadrebbe se non pagasse DOPO. :-)

Per quanto concerne mediazione e procacciamento d'affari, Cass.

nr.4327 del 6.4.00 dice: "la mediazione ed il contratto atipico di

procacciamento d'affari si distinguono per la posizione di

imparzialit� del mediatore rispetto a quella del procacciatore, il

quale agisce su incarico di una delle parti interessate alla

conclusione dell'affare e dalla quale, pur non essendo a questa legato

da un rapporto stabile ed organico, pu� pretendere il compenso".

Affinch� sorga il diritto alla provvigione � sufficiente che il

mediatore o il procacciatore abbiano posto utilmente in contatto i

terzi interessati e l'affare si sia concluso per il loro intervento,

nel senso che questi soggetti abbiano stipulato il contratto promosso

dal mediatore o dal procacciatore.



Alex



--

"Le leggi...per i nemici si applicano,per gli amici si interpretano"(G.Giolitti).


 immobiliare non richiede *per legge* la forma del rogito notarile



No

Ma per conclusione non si intende neanche il definitivo, basta il 

preliminare (anche se questo non trasferisce la propriet� ma ha solo effetti 

obbligatori) 






 "mediazione"?



Si ma come ti ho detto in quel caso allora il mediatore pu� fare anche da 

notaio 






 Come fa il compratore ad essere in possesso della caparra?



S� scusa. Potr� richiedere il doppio recedendo. 






 fra interessi diversi e talvolta contrapposti,



Quella � la mediaconciliazione alfanica :) Dai retta a me, chiedi assistenza 

legale professionale per il tuo affare che � meglio. 






 registro, a cui consegna a un impiegato un copia del contratto,



Non esattamente ... 






 mediazione (io l'abrogherei proprio)



Tutto viene regolato nelle societ� umane, basterebbe mettere due righe per 

il raro caso che ho voluto far notare, 'na cosa tipo "se le parti rescindono 

pacificamente dall'esecuzione del contratto la mediazione deve considerarsi 

come non avvenuta" 






 provvigione ala rogito ?



nooooooo








 dal mediatore o dal procacciatore



Quindi bisognerebbe aggiungere un comma all'articolo sulla mediazione 

"qualora in presenza di accordo preliminare le parti rescindano 

pacificamente dall'esecuzione del contratto definitivo la mediazione deve 

considerarsi come non avvenuta", questo comma andrebbe a coprire il caso che 

ho evidenziato 






 era stato consumato, 



Balle. Parli per sentito dire senza aver minima balia della questione.

Il fatto di aver consumato o meno non ha rilevanza sulla possibilitï¿œ o

meno di annullare il matrimonio.



-- 

Flavio Visentin

There are only 10 types of people in this world:

those who understand binary, and those who don't.

http://al.howardknight.net/msgid.cgi?ID=131971124500



--

Si, ma � cos� confuso e "capa tosta" che confonderebbe pure

l'avvocato...:-D



Alex (si scherza, eh)...:-)



 meno di annullare il matrimonio.



E' certo che non abbia rilevanza per "annullare".

Visto che per la Chiesa cattolica quel sacramento esiste oppure no.

Se esiste, e' per sempre. Se non esiste, non esiste(va) dall'inizio.

Ma ha rilevanza, eccome, per farlo dichiarare "nullo" (ab origine).

Vedasi Can. 1096 del Codice di Diritto Canonico.

Poi, nel caso di matrimonio "concordatario", se la decisione

del tribunale della Rota Romana possa essere dichiarata efficace

nello Stato italiano, e quindi avere anche effetti civili, e' altra 

storia.

Ma, _in passato_, ha avuto tranquillamente anche quegli effetti. 






 Ma, _in passato_, ha avuto tranquillamente anche quegli effetti. 



Non solo in passato, almeno se non reputi "passato" meno di 8 anni fa.



 stato consumato o meno � irrilevante a questo fine.



Se non e' stato consumato e' *rilevante*.








obbligatori) 



?!? Ma se la propriet� non � trasferita come pu� tale "affare"

considerarsi una "compravendita"?

Senza legale trasferimento della propriet� una parte si tiene

vita-natural-durante l'immobile e quindi la vendita non c'� e l'altra

parte non avr� mai la propriet� e quindi la disponibilit�

dell'immobile...



In tal caso dov'�, di grazia, la compravendita e quindi la conclusione

della stessa ?



Non sar� per caso che la sentenza della Cassazione a cui vi riferite

abbia esaminato un aspetto particolare di una particolare dinamica di

compravendita in cui, essendo stato effettuato poi comunque il rogito,

si sia potuto ritenere che la mediazione effettuata fino al

preliminare fosse stata sufficiente a determinare la conclusione che

poi � stata effettivamente raggiunta?



Ma nel caso in cui la conclusione (il rogito) non venga effettivamente

raggiunta, detta sentenza forse non � pi� pertinente a quest'ultima

dinamica di fatti...


nooooooo



Meno male... per i miei fini a me basta cos�, per� la vostra

discussione � molto interessante e mi pare facciate molto bene a

sviscerarla in questo modo.



I miei complimenti e ringraziamenti a tutti.


standard devi pagare al preliminare 



Grazie: far� come mi dici, chieder� espressa modifica della clausola.






Allora non avete capito il mio problema... peraltro gi� risolto grazie

comunque al vostro intenso ed interessante dibattito: infatti chieder�

la pattuizione espressa del versamento della provvigione solo e

soltanto al rogito.



Uhmmm. non mi quadra...



Sarebbe certo una redditizia professione quella di dichiararsi

compratore di immobili e con un piccolo capitale iniziale stipulare a

destra ed a manca preliminari, scusandosi poco dopo per l'abbaglio e

recedendo dalle iniziali intenzioni intascarsi per ogni "affare" il

doppio di quanto versato a titolo di caparra confirmatoria...



No, secondo me non regge, ma non sono un addetto ai lavori in campo di

diritto e quindi lascio a voi il commento definitivo su questa

modalit� delle scuse che a me pare non possa reggere.



sempre per capire e non rompere l'anima..



non capisco.. cio� capisco che interpretando il preliminare come un passo 

burocratico e legale - ben identificato e riconosciuto dai vari numeri del 

CC - parte integrante del rapporto di compravendita fra due soggetti, � pur 

vero - semplicemente che pu� **non portare alla compravendita** che � 

nell'intenzione di chi si affida al mediatore l'incarico poi da 

retribuirgli. Se tirando all'estremo dell'interpretazione pi� filosofica che 

giuridica l'incontro allo stadio del preliminare dei due contraenti, allora 

si potrebbe interpretare come definitivo e non ci sarebbe necessit� della 

comparsa davanti al notaio..

Credo che proprio nel suo essere uno stadio importante ma che pu� essere 

riconsiderato, il preliminare pur registrato non deve dar luogo alla 

retribuzione del mediatore..



Recentemente ho alienato un bene immobile - senza mediazione - dove 

l'anticipo che ho richiesto era di soli 1.000 (mille euro). Posto che avessi 

avuto un mediatore che poi sarebbe dovuto essere pagato per 6.000 (seimila) 

ve lo immaginate quanti probabili finti acquirenti potevo avere che 

versavano mille ed io poi ne dovevo dare 6.000 al mediatore..?!



T&P 




 comparsa davanti al notaio..



Esatto, se il mediatore fa le verifiche ipotecarie e quelle sulle sanatorie 

non c'� bisogno del notaio, che tra l'altro abbiamo solo in Italia 






 il caso che ho evidenziato



Per quanto mi stiano sulle scatole le agenzie immobiliari, non troverei

giusta questa cosa.

Se Tizio affida la casa al mediatore per la vendita e il mediatore trova

Sempronio che vuole comprare alle condizioni di Tizio, si firma il

preliminare e poi un paio di giorni prima del rogito Tizio e Sempronio

si accordano per non vendere, perch� al mediatore non dovrebbe

essere corrisposta la provvigione?



-- 

ValeRyo 






 Non sar� per caso che la sentenza della Cassazione a cui vi riferite



No








  ma non sono un addetto ai lavori in campo di diritto



:) 






 Italia



Rotfl ... A parte che la verifica urbanistica non la fa neanche il notaio ma 

un professionista del campo (eventualmente su incarico del notaio).

Il notaio serve (cio� � indispensabile) unicamente per l'atto pubblico di 

compravendita posto che senza puoi bene stipulare un valido contratto di 

compravendita ma hai qualche difficolt� per trascriverlo (dovresti fare una 

causa) con quello che ci� comporta.

Che poi de iure condendo si potrebbe semplificare la cosa � un altro 

discorso ma non allo stato della vigente legislazione. 






  Allora non avete capito il mio problema...



S� ma la compravendita immobiliare pu� presentare altri problemi ... 










.. perch� non � stato raggiunto lo scopo per il quale si � interpellato il 

mediatore, cio� trovare un compratore.. Si pu� anche non raggiungere un 

accordo perch� l'acquirente non ha i requisiti "finali", come la somma 

disponibile, la non volont�, etc. tutti motivi che un mediatore *deve* saper 

valuitare e conoscere, senn� che mediatore �..?



T&P 





Quando ho fatto il corso prematrimoniale il parroco ha ribadito il fatto che 

se io dichiaravo che mi sposavo perch� credevo in cristo ecc ecc mentre non 

era vero gi� questo bastava a rendere il matrimonio di fatto inesistente; lo 

stesso per le altre domande poste (se non ricordo male "esame degli sposi")

-- 

Roberto Tagliaferri-Linux user #30785 <-> r.tagliaferri@(forse)
tosnet.it


www.robyt.eu





 mediatore �..?



Qui non ti serve un mediatore ma il divino othelma.



-- 

ValeRyo 






 Quando ho fatto il corso prematrimoniale ..



La questione � sottile :) Il caso del matrimonio rato e non consumato � uno 

dei casi per cui si pu� chiedere l'annullamento, quindi tutto verteva sul 

termine "rilevante".

Era una questione meramente terminologica :)






 gliela devi.



Non necessariamente per quanto riguarda la mediazione. Deve essere previsto 

cos� nell'incarico o ci vuole un impegno giuridico tra acquirente e 

compratore.






 Era una questione meramente terminologica :)



Si', ma non metterti anche tu a confondere annullamento con 

dichiarazione di nullita'! :) 






 di nullita'! :)



Non sempre quel termine � usato nel suo significato "puro" :) 






 :)



ma va? resta da capire di cosa tu sia "un addetto ai lavori" :-))))))))))) 







scusa ho sbagliato a quotare, mi riferivo al Bianchini..

ciao