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Cerco urgentemente la motivazione della sentenza del Trib. Milano, 28
gennaio 1991
Parti in causa: Tagliabue c. Cond. corso Italia 40, Milano
pubblicata sulla rivista Arch. Locazioni, 1991, 789
Giuseppe Colaluce - avvocato
Via Raffaele Gorjux n.19 - 70124 Bari (Italy)
tel. e fax: 
+39 080 5429265
E-mail: 
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 - ICQ: 6620533
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Ecco la sentenza che  stavi "affanosamente" cercando,  tieni presente che il
documento и stato scansionato e non и completamente corretto , pertanto
troverai alcuni  errori ma il testo и intellegibile:
1 GIURISPRUDENZA
789
TRIBUNALE DI MILANO
Sez. VIII, 28 gennaio 1991, n. 3825.
Pres. Quatraro - Est. Marescotti - Tagliabue (avv. Rug-
giero) e. Condominio di C.so Italia, 40, Milano (avv. Al-
dino).
Contributi e spese condominiali - Spese di manutenzione (ripartizione) -
Manutenzione di parti comuni dell'edificio condominiale - Condomino
proprietario di un'unitа immobiliare costituente corpo di fabbrica
autonomo - Criteri di ripartizione delle spese.
Il condomino proprietario di un'unitа immobiliare che costituisce corpo di
fabbrica autonomo rispetto all'edificio principale (avendo accesso diretto
dalla pubblica via), non usufruisce in modo pieno e diretto delle utilitа,
prodotte dalle parti comuni destinate a rendere possibile il godimento delle
porzioni comprese nell'edificio principale; .pertanto le spese riguardanti
la manutenzione di androne, scale e cantine(ove possono trovarsi impianti
comuni) devono essere ripartite non in misura proporzionale al valore delle
singole porzioni di piano, bensi in proporzione all'uso che ciascuno puт
farne. (C.c., art. 1123) (1).
(1) Nel senso, invece, dell'obbligo anche a carico del proprietario di unitа
immobiliari aventi accesso separato di contribuire alla spesa per la
manutenzione di scale e androne di un edificio condominiale, cfr. App.
Milano 9 ottobre 1987, n. 1983, in questa Rivista 1989, 707 e Trib. Monza 12
novembre 1985, ivi 1986, 299.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO. - Con citazione 17 ottobre i 988 Luciano Tagliabue
ha proposto opposizione contro il decreto con cui il presidente del
tribunale, in data 19 settembre 1988, gli aveva ingiunto di pagare la somma
di L. 27.721.159 al condominio di Corso Italia n. 40 di Milano per-
contributi concernenti gli esercizi 1986/1987 e 1987/1988,
Il condominio di Corso Italia n. 40 si и costituito. chiedendo il rigetto
dell'opposizione e r@l;c,,ando ctie il Tagliabue non aveva impugnato le
deliberazioni assembleari di approvazione delle spese.
Con separata citazione 23 dicembre 1988 Luciano Tagliabue ha impugnato le
deliberazioni assembleari condominiali del 16 marzo 1988 e del 10 novembre
1988.
Il condominio si и costituito anche in questo processo, chiedendo il rigetto
dell'impugnazione.
Disposta la riunione dei processi e precisate le conclusioni, le due cause
sono state assegnate in decisione all'udienza collegiale dei 29 novembre
1990.
MOTIVI DELLA DECISIONE. - Le questioni sottopose alla decisione del
tribunale riguardano la conformitа ai criteri di legge e del regolamento
condominiale delle due deliberazioni assembleari iinpugnate, e la fondatezza
conseguente dei crediti fatti valere dal condominio nel procedimento per
ingiunzione promosso contro Luciano Tagliabne.
La decisione dell'opposizione al decreto ingiuntivo dipende dall'esarne
della legittimitа delle deliberazioni, che riveste, quindi, carattere
preliminare.
Luciano Tagliabue ha impugnato la deliberazione del 16 marzo 1988 e quella
dei 10 novembre 1988 con l'unico atto 23 dicembre 1988: poichи, peraltro.
egli era presente alla riunione assembleare dei 16 marzo 1988, nella quale
aveva dato voto favorevole alle deliberazioni oggi contestate, и
indispensabile prima di ogni altro esame decidere se sia o no decaduto dal
diritto di proporre impugnazione, avendo
GIURISPRUDENZA
proposto ricorso al tribunale oltre il termine di decadenza di trenta
giorni, previsto dall'art, 1137 c.c.
Sul punto l'impugnante osserva che il diritto di impugnare la delibera senza
limitazioni di tempo dipenderebbe dalla natura del vizio prospettato: poichи
la deliberazione con la quale l'assemblea condominiale a maggioranza
introduce delle deroghe ai criteri legali di ripartizione delle spese comuni
sarebbe affetta da nullitа assoluta, non potrebbe disporsi alcuna decadenza
a suo carico.
Il tribunale osserva che nella riunione assembleare del 16 marzo 1988 gli
argomenti in discussione erano principalmente due: il primo riguardava
l'approvazione di una nuova tabella millesimale (di proprietа e di
gestione); il secondo riguardava l'approvazione di spese per la manutenzione
ordinaria e straordinaria di parti e impianti dell'edificio.
Erano presenti all'assemblea dodici condomini che rappresentavano 885,198
millesimi; era presente, per delega,
anche Luciano Tagliabue (a cui competevano 379,342 millesimi).
Il primo pulito all'ordine del giorno и stato approvato all'unanimitа, con
il voto favorevole anche del Tagliabue.
Sul secondo punto all'ordine del giorno il Tagliabue si и astenuto in merito
alla ristrutturazione delle parti comuni delle cantine ed alla demolizione e
rifacimento dell'intonaco dei muri della cantina, mentre non risulta nи
astenuto nи contrario sulle altre spese approvate all'unanimitа.
L'impugnazione proposta non viene estesa alla modificazione delle tabelle
millesimali approvate anche dal Tagliabue, ma appare limitata alla questione
dell'erroneitа dei criteri in concreto adottati per la ripartizione delle
spese di manutenzione straordinaria. L'attore eccepisce che l'unitа
immobiliare di cui и proprietario costituisce un corpo di fabbrica autonomo
rispetto all'edificio principale, e, avendo accesso dalla pubblica via, non
ha uso nи dell'androne di ingresso e delle scale, nи delle cantine. Per
queste ragioni egli chiede sia dichiarata l'illegittimitа della
deliberazione nella parte in cui pone a suo carico anche una quota dei
contributi determinata secondo i millesimi di proprietа, benchи i lavori
riguardassero parti di proprietа esclusiva di singoli (quali balconi,
ringhiere, finestre e davanzali), ovvero beni destinati a servire i
condomini in misura diversa.
Il tribunale osserva che in materia di deliberazioni che hanno ad oggetto la
ripartizione delle spese comuni occorre distinguere quelle con le quali sono
stabiliti i criteri di ripartizione ai sensi dell'art. 1 1 23 c.c., ovvero
sono modificati i criteri Fissati in precedenza, per le quali и necessario,
a pena di radicale nullitа, il consenso unanime dei condomini, da quelle con
le quali, nell'esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall'art.
1135 nn. 2 e 3 c.c., vengono in concreto ripartite le spese medesime: queste
ultime deliberazioni, ove adottate in violazione dei criteri giа stabiliti,
si devono considerare non nulle, ma meramente annullabili, e 1;4 relativa
impugnazione deve essere proposta entro il
terminedidecadenzaditrentagiorniprevistod,zll'ai-t. 1137 c.c. (v. Cass. 14
luglio 1989, n. 3291; Cass. 5 agosto 1988, n. 4851).
Le deliberazioni impugnate dal Tagliabue non riguardano la Fissazione
generale dei criteri di ripartizione delle spese, ma la sola concreta
applicazione di quegli stessi criteri approvati anche dal Tagliabue a
determinate voci di spesa, per le quali viene dedotto che la diversa misura
secondo cui le cose a cui si riferiva la spesa sono destinate a servire i
condomini avrebbe imposto di esonerare il Tagliabue da ogni contributo,
ovvero di determinarlo in proporzione della diversa misura di cui l'attore
poteva godere (art. 1123, secondo e terzo comma, c.c.),
Poichи, dunque, non viene dedotto alcun motivo da cui possa dipendere una
nullitа assoluta della deliberazione 16 marzo 1988, l'impugnazione, che и
stata proposta soltanto
con atto 23 dicembre 1988, deve essere dichiarata inammissibile.
Dall'inammissibilitа dell'impugnazione della deliberazione 16 marzo 1988
consegue anche l'infondatezza dell'opposizione al decreto ingiuntivo 19
settembre 1988.
Il decreto ingiuntivo opposto и stato richiesto dal condominio per il
pagamento del saldo dovuto per il consuntivo delle spese dell'esercizio
1986/1987, per tre rate del preventivo 1987/1988 e per due rate delle spese
di manutenzione straordinaria, spese tutte approvate con le deliberazioni
assembleari del 14 dicembre 1987 e del 16 marzo 1988 (v. doce. 6 e 7 del
fascicolo monitorio del condominio),
Le ragioni dell'opposizione sono costituite in parte dalla deduzione di
eccezioni che attengono all'errata applicazione dei criteri di ripartizione
(e parzialmente corrispondono ai motivi di impugnazione della deliberazione
16 marzo 1988), mentre in parte riguardano il sospetto di duplicazione di
spese richieste anche dal precedente amministratore dei condominio.
La contestazione relativa all'applicazione dei criteri di ripartizione si
deve, peraltro, giudicare preclusa, perchи Luciano Tagliabue, oltre a non
avere tempestivamente impugnato la deliberazione 16 marzo 1988, aveva anche
omesso di impugnare la deliberazione 14 dicembre 1987, benchи fosse stato
presente alla riunione, nella quale aveva oltretutto espresso voto
favorevole, con la sola eccezione dei punto relativo all'installazione di un
ascensore.
Poichи, per i principi sopra richiamati, l'approvazione del preventivo delle
spese e della ripartizione delle stesse, nonchи l'approvazione del
rendiconto annuale dell'amministratore, rientrano fra le attribuzioni
dell'assemblea dei condomini, le cui deliberazioni, se non impugnate
tempestivamente, con riguardo a pretesi vizi che ne causino l'annullabilitа,
sono obbligatorie per tutti i condomini, deve concludersi che un condomino
(seppure dissenziente) non puт, mancando una formale impugnazione nei
termini previsti dall'art. 1 137 c.c., sottrarsi al pagamento di quanto da
lui dovuto in base alla ripartizione approvata (v. Cass. 14 luglio 1989, n.
3291 citata).
Luciano Tagliabue eccepisce, tuttavia, che almeno una parte delle spese
ingiunte non sarebbe dovuta, perchи per il saldo dei consuntivo 1986/1987 ha
agito nei suoi confronti anche il precedente amministratore avv. Giuseppe
Menotti. Questi aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per la somina di L.
9.894.524 che aveva fatto valere anche contro il Tagliabue. L'opponente
eccepisce che l'importo in discussione o и dovuto al precedente
amministratore, o e dovuto al condominio rappresentato dal nuovo
amministratore.
Il tribunale rileva, perт, che non vi и alcuna prova che si tratti dello
stesso credito richiesto due volte, ed anzi vi sono indizi che lo fanno
escludere, perchи il decreto fattO valere dall'avv. Menotti и stato
richiesto ed emesso nel marzo 1987, ben prima, dunque, del 14 dicembre 1987,
data di approvazione da parte dell'assemblea de 1 rendiconto 1986/1987.
Si puт convenire che l'opponente potesse temere di dover adempiere
forzatamente spese che non sarebbero sPettate a lui se non in misura
proporzionale al valore della sua porzione immobiliare, e non per intero.
Tuttavia. deve ri, levarsi che l'azione nei suoi confronti era esercitata
sul Presupposto della solidarietа che vincola dal lato passivo tutti
79,0
GIURISPRUDENZA 791
i partecipanti al condominio nei confronti dell'amministratore che abbia
anticipato le spese per la gestione nell'interesse comune: ove il Tagliabue
fosse stato costretto al pagamento, avrebbe potuto rivalersi verso gli altri
con l'azione di regresso, la quale, perт, presuppone che sia pagato l'in-
tero debito.
Peraltro, in comparsa conclusionale l'opponente ha dichiarato che la
posizione debitoria nei confronti dei cessato amministratore era stata
definita dal condominio, sicchи sul punto deve ritenersi ammesso che sia
cessata la materia del
contendere.
li tribunale deve, infine, esaminare l'impugnazione proposta contro la
deliberazione 10 novembre 1988.
Preliminarmente deve riconoscersi l'ammissibilitа dell'impugnazione:
infatti, il verbale della riunione assembleare и stato comunicato al
Tagliabue (che non ha partecipato all'assemblea) con raccomandata 25
novembre 1988 (doc. 3 dell'attore nella causa promossa a norma dell'art.
1137 c.c.), per cui l'impugnazione, proposta con atto 23 dicembre 1988,
risulta presentata entro il termine di trenta giorni.
La prima ragione dell'impugnazione riguarda la ripartizione delle spese di
pulizia, di illuminazione e di sostituzione di tubi nella cantina:
l'impugnante eccepisce che i criteri di ripartizione applicabili non
avrebbero dovuto essere quelli previsti dal primo comma dell'art. 1123 c.c.
(misura proporzionale al valore della proprietа di ciascuno), bensм quelli
del secondo comma dello stesso articolo (in proporzione dell'uso che
ciascuno puт fare di cose e servizi).
La questione viene sollevata in ordine sia al rendiconto delle spese 1
luglio 1987/30 giugno 1988, sia al preventivo 1 luglio 1988/30 giugno 1989
Per questa parte l'irripisgriazione deve essere accolta, perchи chi ha la
proprietа di un corpo separato dall'edificio principale non usufruisce in
modo pieno e diretto delle utilitа prodotte dalle parti comuni destinate a
rendere possibile il godimento delle porzioni comprese riell'edificio
principale: anche se non p&) asse esclusa una forma piщ attenLaia e ;ridi.@
etta coi partecipazione all'utilitа prodotta, perc;i@ nel corpo principale
possono esservi altre parti di cui puт fare uso lo stesso proprietario del
corpo separato (quali il tetto, ai fine di potervi installare antenne, ed i
locali interrati, dove si possono trovare gli impianti dell'acqua e la
centrale termica), deve perт convenirsi che obiettivamente e funzionalmente
le singole parti che si trovano nel corpo principale non sono destinate a
servire nello stesso modo le porzioni del corpo di fabbrica sepaFato e
quelle dello stesso corpo principale.
Deve, pertanto, ritenersi che, in mancanza di una diversa convenzione, la
ripartizione delle spese debba avvenire non giа in misura proporzionale al
valore delle singole porzioni di piano, bensм in proporzione dell'uso che
cмascuno
puт farne.
Tale Principio non puт subire deroga per la circostanza che 1'un@t;@,
immobiliare del Tagliabue sia compresa nella tabella riA1eshna1e generale
dell'edificio condominiale, in quanto la tabella approvata nell'assemblea
dei 16 marzo 1988, formata in base al valore delle singole unitа
immobiliari, serve solo per il riparto delle spese generali e di quelle che
riguardano le parti dell'edificio che sono comuni a tutti i condomini, ma
non и utilizzabile per il riparto delle spese che sono comuni a tutti in
ragione dei diverso uso delle cose condominiali (v. Cass. 18 novembre 1987,
n. 8484).
Poichи l'uso di scale, androne e cantine (ove possono trovarsi impianti
comuni) per Luciano Tagliabue ha misura diversa rispetto a quella di
cui-godono gli altri partecipanti
che hanno la proprietа di porzioni che si trovano nel corpo principale, la
ripartizione in misura proporzionale al valore dell'unitа и illegittima
percontrasto con la disposizione prevista dall'art. 1123, secondo comma,
c.c.
La seconda ragione di impugnazione della delibera 10 novembre 1988 riguarda
le spese generali dell'amministratore: anche per questa parte l'impugnazione
и fondata, perchи si riferisce in parte a compensi straordinari non
deliberati preventivamente dall'assemblea (onorario per due assemblee
straordinarie L. 160.000; appare, invece, conforme alla deliberazione di
nomina del 14 dicembre 1987 il compenso "una tantumw v. la delibera allegata
al fascicolo monitorio del condominio, punto 2 all'ordine dei giorno), e in
parte riguarda spese di cui non и stata fornita alcuna giustificazione
neppure in causa (spese SIP Ufficio, spese meccanografico, spese postali e
marche, spese fotocopie e cancelleria, per importi di entitа eccedente la
misura che ragionevolmente avrebbe potuto reputare ripetibile anche senza
giustificazione documentale: @. 1.353.060).
Non merita accolgimento, invece, l'impugnazione della delibera di
approvazione del preventivo per queste stesse voci, in quanto sarа in
occasione del rendiconto di fine esercizio che si potrа verificare se le
spese preventivate siano o no giustificate.
Luciano Tagliabue contesta anche i criteri di riparto delle spese di
manutenzione straordinaria di L. 47.375.820,
In proposito il tribunale osserva che la spesa straordinaria approvata il 10
novembre 1988 и la stessa che l'assemblea aveva approvata una prima volta il
16 marzo 1988 (v. doc. 4 del fascicolo di Luciano Tagliabue, da confrontare
con i prospetti allegati al ricorso per ingiunzione dal condominio). Nella
riunione dei 16 marzo 1988 il Tagliabue aveva espresso per taluni punti voto
favorevole, mentre per gli altri, non avendo proposto impugnazione, и
decaduto dal diritto di fare venire meno l'e ' fficacia obbligatoria della
deliberazione: ne consegue che, essendo intervenuta nei suoi confronti una
preclusione definitiva sul punto, non gli puт essere riconosciuta la facoltа
di opporsi ad una successiva deliberazione che, riproducendo sia
l'autorizzazione della stessa spesa, sia la fissazione dei medesimi criteri
di ripartizione, e includendola nel rendiconto di quello stesso esercizio,
serve a dare esecuzione alla prima deliberazione che approvava il preventivo
di quell'anno.
Il fatto, poi, che i lavori autorizzati non siano stati eseguiti, non puт
esimere nessuno dei partecipanti dall'onere di contribuzione nelle spese,
perchи и facoltа dell'assemblea di provvedere alla costituzione anticipata
di un fondo per l'esecuzione di lavori straordinari: ciт puт essere
conveniente per gli stessi condomini, consentendo di ripartire anche in piщ
esercizi il costo di lavori straordinari. In ogni caso, poichи il Tagliabue
non ha impugnato la deliberazione 16 marzo 1988, il tribunale non puт
sindacare q uanto deciso su questo punto dall'assemblea.
Devono essere respinte le contestazioni sollevate in ordine alla
sostituzione del portone di ingresso ed alla manutenzione dell'androne: non
vi sono, infatti, ragioni per ritenere che le opere decise costituiscano
innovazioni, essendo anzi risultato che il portone non era piщ idoneo alle
funzioni di chiusura e protezione dello stabile, tanto che solo per il
restauro era stato inizialmente previsto uno stanziarnento (con incarico dei
lavori allo stesso Tagliabue: di qui il suo interesse, v. delibera 16 marzo
1988) di ben L.
3.500.000 piщ IVA, a fronte di una spesa prevista di L.
5.500.000 per la sostituzione. La sostituzione dei portone
appare, dunque, giustificata non dalla volontа di approvare
792
GIURISPRUDENZA
un'opera nuova che alterasse nella forma o nella sostanza il manufatto
preesistente, bensм dall'intenzione di conservare l'edificio e le sue parti,
senza alterazione della loro destinazione originaria.
Nessun elemento indiziario consente, poi, di ritenere che i lavori disposti
per l'impianto elettrico riguardino le parti di proprietа esclusiva di
singoli partecipanti, piuttosto che quelle comuni.
Sono, invece, fondate le osservazioni relative alle spese per impianto TV e
per il locale imrnondezzaio: rilevato che i lavori al locale immondezzaio
servono all'installazione dell'ascensore, e che il Tagliabue non partecipa
alla spesa relativa (v. del. 16 marzo 1988, punto 2 lettera b), deve
concludersi che ognuna di queste due spese deve essere sopportata
esclusivamente dai singoli partecipanti che ne traggono utilitа (art. 1123,
terzo comma, c.c.), con esclusione, dunque, di Luciano Tagliabue.
Eventuali conguagli con quanto frattanto Luciano Tagliabue avesse
eventualmente pagato (manca in ogni caso sul punto la deduzione di prove)
dipenderanno esclusivamente dalla determinazione delle nuove quote
contributive, che rientra nelle attribuzioni esclusive dell'assemblea.
Tenuto conto della parziale reciproca soccombenza, il tribunale ritiene vi
siano giusti motivi per compensare le spese del processo per un terzo,
ponendo gli altri due terzi a carico di Luciano Tagliabue. Tali due terzi
delle spese si liquidano in complessive L. 3.244.413 (due'terzi di L.
4.079.060, di cui L. 131.500 per spese, L. 787.560 per diritti e L.
3.160.000 per onorario, escluse le spese generali, ripetibili solo nei
confronti del cliente e non della parte soccom-
bente: art. 15 della tariffa professionale) (Omissis).


Cut
Scusate, ma non mi sembra il caso di postare sul NG una mail di 20K per una
richiesta privata, madagliela in casella postale.
Un altra cosa: senza un minimo di quoting (e senza oggetto) non si capisce
neanche a cosa ti riferisci.
Ciao
Salvatore


Forse non l'hai colto lo spirito del N.G., ma io,gentilmente, te lo spiego:
le richieste che vengono postate da ciascuno di noi,nascono sicuramente da
un interesse personale,ma le relative risposte,oltre che soddisfare la
singola istanza, sono utili informazioni per tutti i frequentatori del N.G.
; al contrario, se le risposte dovessimo indirizzarle esclusivamente
all'e-mail privata questo non sarebbe più un N.G. ma una ben più semplice
bacheca di richieste di aiuto.
Sono sicuro che ciò non sarebbe la vera "anima" del N.G.
Per quanto riguarda la mancanza dell' oggetto,sicuramente la sua omissione
può rendere maggiormente difficoltosa la dinamicità dello stesso N.G.,
tuttavia una volta lette le prime righe dell'anunncio principale, e dunque
non il mio essendo infatti una risposta ad una precedente domanda,sono
sicuro che tutti noi siamo in grado di capire quale sia l'argomento trattato
e quindi intuire se ciò che leggiamo ci interessa oppure no.
Sii dunque felice,caro Salvatore, in quanto anche tu,nella malaugurata sorte
di controversie condominiali,potrai e del tutto gratuitamente, servirti
anche della mia informazione precedentemente postata.
Tanto era mio dovere,gradita è l'occasione per porgerti un sincero e
caloroso saluto.
Pandaoro.
p.s. essendo questo un messaggio anche personale, te lo posto alla tua
e-mail privata.
Pandaoro.


caloroso saluto.
Altrettanto a te
Ciao
Salvatore
