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Titolo: INADEMPIMENTO DEL PRELIMINARE

Vi prego di darmi un parere: diversi mesi fa ho deciso di vendere il mio
appartamento, trovato l'acquirente (Signora XXX) abbiamo stipulato un
preliminare nell'agenzia in scrittura privata. La parte acquirente ha
versato a titolo di caparra confirmatoria 20.000.000 di lire, impegnandosi
ad affettuare il rogito entro il 30 giugno. Ora vengo a sapere che
l'acquirente non ha i soldi necessari perche' a sua volta non e' ancora
riuscito a vendere una proprieta'. Nel frattempo io avevo trovato un'altra
casa da acquistare da un venditore (Signor YYY)  e, versata una caparra
conformatoria, ho stipulato dal notaio un compromesso in forma di scrittura
privata impegnandomi a versare entro il 30 giugno un acconto di 60.000.000.
Ovviamente ora non sono in grado neppure io di rispettare questo impegno.
Cosa posso fare? So che XXX perdera' i 20.000.000 che ha versato a me come
caparra, ma anche io perdero' la stessa cifra che pari pari avevo versato a
YYY. Dato che ho dovuto sostenere altre spese: agenzia, geometri, ecc...
oltre ai danni causati dal fatto che e' passato un anno senza che potessi
altrimenti vendere la casa, senza contare che la casa che avevo trovato era
un'occasione ottima e dovro' perderla a causa di XXX, posso richiedere danni
aggiuntivi verso l'inadempiente XXX?
Come devo fare, devo subito registrare il preliminare?
Grazie mille se mi aiuterete
--
Luna

 Come devo fare, devo subito registrare il preliminare?
hai fatto un acquisto "a babbo morto" ... :)
se il tuo acquirente e' stato incauto, allo stesso
modo lo sei stato anche tu... ti sei comportato
nella stessa, precisa e identica maniera, cioe'
hai comperato una proprieta' prima di avere
la certezza matematica di avere i soldi in tasca,
pertanto non puoi farci nulla.
I 20 milioni che ti tratterrai sono la garanzia contro
i danni e sono piu' che sufficienti, per non dire
anche troppi.
alberto.

 ha scritto nel messaggio
news:adkfkl$bcl$1...@lacerta.tiscalinet.it...

Non è così semplice il discorso.
Come parte adempiente, può pretendere dal promittente acquirente
inadempiente l'integrale risarcimento dei danni: tra i quali rientra ex art.
1223 c.c. la caparra persa in relazione al preliminare a sua volta stipulato
come acquirente dalla signora.
La caparra ricevuta sarà poi trattenuta dalla signora in conto dei danni che
saranno liquidati in giudizio.
È chiaro che anche la signora potrà a suo volta essere citata per danni dal
proprio promittente venditore. Ma si tratta di giudizi separati.
Per la signora: se ha intenzione di chiedere i danni alla controparte e di
non limitarsi ad incamerare la caparra, deve rivolgersi subito ad un
avvocato.
Saluti.

 ha scritto nel messaggio
news:iTiL8.5288$86.1...@twister1.libero.it...

Per esperienza, questi problemi conviene cercare di risolverli in via
informale: tutti hanno da guadagnarne.
Ovvero: chiedi al venditore se è disposto a rinviare il rogito di, diciamo,
un mesetto; magari contratta la cosa, concedendogli un prezzo un po' più
alto di quello stabilito, o pagandogli subito un ulteriore acconto.
Nel contempo, diffida la signora XXX ad adempiere al contratto in un tempo
congruo.
Considera infatti che:
- la signora XXX non perderà solo la caparra, ma anche la provvigione
dell'agenzia (che ha presumibilmente già pagato, o che sarà comunque
costretta a pagare)
- probabilmente la signora XXX non è ancora riuscita a vendere perchè chiede
un prezzo troppo alto per la sua casa: metterle fretta può convincerla a
chiedere un prezzo più ragionevole
- la signora XXX ha sempre la possibilità di contrarre un mutuo per
acquistare la tua casa: anche se non voleva farlo, lo troverà sempre
preferibile che non perdere la caparra e la provvigione.
Saluti           Meneldil

 come acquirente dalla signora.
tu dici?  mi pare un po' strano che 20 milioni non siano
sufficienti a coprire i danni ... del resto se io mi inventavo
di comperare una villa, chiedevo alla signora 100 milioni
di risarcimento? oltretutto la data fissata per la vendita
e il nuovo acquisto sono coincidenti... non c'e' nemmeno
un mesetto di margine...
in questi casi (cosi' mi disse l'agenzia all'epoca) si usa
indicare la situazione nel preliminare, subordinando
l'acquisto alla vendita...
alberto.

 Appunto...
ma nel caso in questione non c'era nulla che legava
il suo contratto di acquisto a quello di vendita...
non so se il mio concetto e' chiaro...
alberto

 alberto
Ci sono gli artt. 1218 e ss. che li legano!

 saranno liquidati in giudizio.
Se tiene la caparra, però, non avrà diritto più a nulla.
L'alternativa è optare per la rinuncia alla caparra e la causa civile: "Se
però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la
risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme
generali." (art. 1385 co. III c.c.)
A mio giudizio, è meglio tenersi la caparra.

 wrote in message
qbkL8.4722$TS.1...@news1.tin.it...
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Ne dubito, la perdita della caparra non è conseguenza immediata e diretta
dell'altro inadempimento.
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