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Titolo: Acquisto casa in costruzione

Sto acquistando una casa in costruzione. Ho prenotato l'appartamento
desiderato dando un minimo anticipo ( 5000 € ) e a breve dovrò
stipulare il compromesso ( o si dice contratto preliminare ? ).
essendo la casa non ancora in piedi, ho pensato di tutelarmi
nell'acconto da versare al contratto preliminare richiedendo una
fidejussione bancaria che il titolare dell'agenzia immobiliare ha
acconsetito a concedere. La casa viene costruita da una società di
proprietà del titolare dell'agenzia immobiliare. Tale società , come
spesso accade è una srl con "solo" 15000 € di capitale sociale. Ho
fatto già per conto mio un pò di verifiche sull'immobiliare per
verificare se in passato abbia avuto problemi ( protesti , fallimenti,
ecc. ) , ho sentito un pò in giro da chi ha già comprato da lui per
sapere come sono andate le cose:  risultato finora tutto bene, nessuno
ha mai avuto niente da ridire.
Volevo sapere alcune cose:
che garanzie può dare in più far registrare un contratto preliminare
rispetto a non farlo?
La fidejussione, che fissi una data di consegna e le caratteristiche
dell'immobile venduto, è una "buona" garanzia?
Nel contratto preliminare bisogna scrivere acconto o caparra e che
differenza c'è ai  fini di eventuali problemi futuri?
E' vero che rischio sempre, entro due anni dall'acquisto
dell'immobile, di venire espropriato del bene se il venditore
fallisce? Ma vale sempre in tutti i casi o solo a determinate
condizioni?
Ci sono eventuali altre cose che potrei fare per tutelarmi
maggiormente a vostra conoscenza?
Grazie a tutti per le eventuali risposte
david


Non so se e' vero, ma ho sentito dire che e' stata approvata una legge che
obbliga il venditore a garantire l'acquirente tramite una fidejussione
bancaria.
Non sono esperto di legge, ma penso che con una fidejussione dovresti essere
garantito.
Qualcuno puo' confermare? Interessa anche a me saperlo.

 bancaria.
E' vero? Se sě, chi si accolla i costi? Venditore o acquirente?
marco

 spesso accade è una srl con "solo" 15000 ? di capitale sociale. Ho


 ha scritto nel messaggio
news:ch1fnf$emo$1...@news.mch.sbs.de...


 versata, se non altro, se accade qualche problema, almeno la recuperi.
:-)
Magari fosse proprio come dici. In realtà, almeno ti insinui al passivo del
fallimento per l'intero importo versato. Da lì a recuperarlo ce ne passa
come tra avere in mano 100 mila euro di obbligazioni Parmalat e recuperarli.
La migliore delle garanzie, a prescindere dalle leggi vigenti o previste,
consiste nel pattuire col venditore una fidejussione bancaria a prima
richiesta scritta, senza il beneficio della preventiva escussione e
indipendente dall'obbligazione sottostante, per il controvalore integrale
dei versamenti.
In tal caso, pur rimanendo ancora scoperti gli interessi maturati sulle
somme versate e gli eventuali incrementi di valore nel frattempo acquisiti
dall'immobile "perduto", si potrà ottenere la restituzione delle somme
versate se il promittente la vendita fallisce prima di trasferire il bene
(prima del rogito).
Altra cosa è, dal momento del rogito, il decorso di un anno/biennio ai fini
delle azioni revocatorie fallimentari.
L'anno dopo il rogito è il periodo più delicato, perché è sufficiente che il
curatore possa provare (e con più mezzi di quelli a cui si pensa
ordinariamente) che l'acquirente conosceva lo stato di insolvenza del
venditore, per ottenere la revoca della compravendita (e in tal caso
l'acquirente potrà insinuarsi al passivo per le somme versate: normalmente
le prospettive di recupero sono modeste). Bada che in tal caso la
fidejussione bancaria ha già terminato di assistere il promissario
("l'acquirente"), e il rischio ritorna integralmente a carico
dell'acquirente.
L'anno successivo continua ad essere rischioso, ma se si è dichiarato tutto
l'importo pattuito, e questo corrisponde a valori di mercato, normalmente il
rischio è contenuto, essendo revocabile l'atto in cui il valore del bene
acquistato e il suo corrispettivo siano notevolmente sproporzionati (si
tende ad individuare la sproporzione nel 25% di differenza). Il curatore del
fallimento nel frattempo ha perso la sua arma più efficace, e cioè la
possibilità di revocare l'atto con la sola dimostrazione della conoscenza
dello stato di insolvenza.
Un'altra cautela è quella della trascrizione del preliminare. I costi sono
elevati, quasi come quelli del rogito, anche se una parte delle imposte
pagate si recuperano poi al momento del rogito.
Chi trascrive il preliminare intende ovviamente dichiarare poi l'intero
prezzo al momento del rogito. Si tratta di una cautela che almeno limita la
possibilità che lo stesso bene venga ceduto contemporaneamente a più
acquirenti.
Sicurezza al 100% non c'è mai, ma se si lavora solo con imprese serie (vai a
saperlo, osserverai.....) il rischio è minimo.
Enotrio Pallanzo

dei versamenti.
 fidejussione a prima richiesta se il creditore e` un privato ? per quello
 che ne so le concedono solo se il creditore e` un ente pubblico
 un saluto da
 Sebastiano Venabile

creditore della somma d'acquisto dichiarata al rogito.
 se acquisti da un privato sono cinque anni


 Enotrio Pallanzo
E' il curatore che deve provare che io sapevo o io che devo provare
che non sapevo ( con la Legge italiana non si sa mai.... ).
Se io reperisco informazioni sulla Società circa il suo stato di
salute ( protesti, fallimenti, situazioni poco pulite ) da cui non
risulta nulla può essere una prova sufficente a mio favore?
Grazie ancora per le preziosissime informazioni!

 risulta nulla puņ essere una prova sufficente a mio favore?
E' il curatore che deve provare, ma la prova č per lui facilitata.
Accertarsi che non vi siano protesti o procedure a carico del venditore č il
minimo che si possa consigliare a chi deve acquistare.
Tra il preliminare e il rogito perņ le cose potrebbero cambiare, e la
revocatoria ha per oggetto il rogito, quindi esiste comunque un grado di
rischio anche se, al momento del preliminare, il sole splende sul
promittente venditore.
Enotrio

 ha scritto nel messaggio
news:HYKGR.A40...@venabile.it...

Ne sai poco.
Le banche rilasciano fidejussioni anche sulla base di testi predisposti o
espressamente richiesti dalla parti, se non in conflitto con la propria
normativa (legale) interna in ordine alla concessione di aperture di credito
per impegni di firma.
comput

 ha scritto nel messaggio
news:7393cfdf.04090...@posting.google.com...

Se le informazioni di cui parli sono documentate e documentabili sei in una
botte di ferro e il curatore può attaccarsi al tram.
comput

botte di ferro e il curatore può attaccarsi al tram.
Mi sembra che tu sia un po' troppo sicuro.
Ciao
Conte Oliver
(togli le scarpe per mandarmi una e-mail)


Non dovrei forse?
Vediamo, per contro, in quali casi il curatore potrebbe agire in
revocatoria, secondo te.
comput

 comput
Parlo di tutte quelle informazioni rilevabili con le visure su societą
e componenti societą , che sono poi i proprietari della Immobiliare
che fa la vendita.
L'ho fatta fare prima di "firmare" per la casa ( nessuna
pregiudizievole o fatto allarmante ) e la farņ sicuramente prima del
Rogito....
Cosa ne dite ?

revocatoria, secondo te.
Decorso il primo anno e fino alla scadenza del secondo la situazione di specie
parrebbe tranquilla anche a me; in questo caso infatti è l'acquirente che può
dimostrare che NON conosceva lo stato di insolvenza e, conseguentemente, la
documentazione citata potrebbe essere anche sufficiente.
Ma in caso di fallimento nel corso del PRIMO anno dal negozio è il curatore che
può dare la prova della conoscenza (che spesso in giurisprudenza è intesa come
semplice potenziale conoscibilità) dello stato di insolvenza da parte
dell'acquirente; e qui i mezzi di prova per il curatore non sono pochi
(documentazione che l'acquirente non aveva considerato/reperito, articoli di
stampa ed altre cose che al momento non mi vengono in mente) e l'acquisto resta
a rischio, specie se il valore dichiarato non è proprio quello di mercato.
Ciao
Conte Oliver
(togli le scarpe per scrivermi in e-mail)


Per ottenere dal Tribunale una dichiarazione di fallimento è necessario che
lo stato di insolvenza e di dissesto siano ormai  giunti ad un livello
irrimediabile.
Difficile che una situazione di questo tipo si verifichi tanto velocemente
da non poter essere percepita  (semplice potenziale conoscibilità) da chi
sta acquistando una casa in costruzione; tuttavia non ho difficoltà a
riconoscere che una simile eventualità è da mettere in conto.

per impegni di firma.
 temo che il "conflitto" si manifesti spesso
 almeno si e` manifestato per un mio cliente, che richiesta
 una fidejussione a prima richiesta (scusa il bisticcio) si
 e` sentito rispondere come ho detto, cioe` che quel tipo
 di fidejussioni venivano rilasciate solo a garanzia di enti
 pubblici
 l'ho preso per buono perche` mi sembrava logico: se due si
 mettono d'accordo e poi vanno in banca .....
 quali istituti, quindi, rilasciano fidejussioni a prima
 richiesta tra privati ? cosi` lo indirizzo li`



Per non essere accusato di spam mandami la tua richiesta in pvt alla e-mail
comp...@yahoo.it
ti darò volentieri una dritta
ciao

ti daro` volentieri una dritta
 grazie, ha gia` trovato un'altra soluzione, terro` presente
 la tua offerta se ne avro` bisogno
 comunque non mi sembra spam; lo spam  e` quando qualcuno inonda
 le news e le email, qui lo avresti detto una volta sola
