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Titolo: Locazione, innovazioni e migliorie e clausole vessatorie

Pensiero del sabato sera...
Secondo voi una clausola a tenore della quale "il conduttore non potr� 
in nessun caso apportare modifiche, trasformazioni e innovazioni 
all'immobile senza il consenso scritto della locatrice; sono a carico el 
conduttore oltre alle riparazioni di cui all'art. 1609 c.c. ed  quelle 
conseguenti a danni provocati da sua colpa nell'uso dell'immobile 
locato, le riparazioni relative agli impianti igienico-sanitari, idrico, 
elettrico di pertinenza esclusiva del locale" pu� considerarsi 
vessatoria almeno nella parte in cui deve munirsi del consenso scritto?
Oppure la doppia sottoscrizione ai sensi dell'art. 1341 � superflua?

 Oppure la doppia sottoscrizione ai sensi dell'art. 1341 è superflua?
No, perché riproducono la stessa disciplina legale dettata dal Codice 
civile

 civile
uhm non credo che sia una semplice riproduzione della disciplina
legale.
Infatti in relazione alle modificazioni e alle addizioni gli art. 1592
e 1593 parlano semplicemente di "consenso" e non di forma scritta.
Ottenere il consenso nella forma scritta per il conduttore è
certamente più gravoso del semplice consenso orale.
Aggiungi che a tenore di una simile clausola sarebbe esclusa la prova
per testimoni al fine di provare il consenso del locatore agli
interventi, é questo il punto nel quale vedevo la vessatorietà.
Che ne pensi?

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Che la "vessatorierà" non coincide con un maggior onere a carico di una 
delle parti. Consiste invece in quello squilibrio che la parte più forte 
impone a proprio favore, che produce svantaggi reali... per spiegarmi 
basterà l'esempio dello spostamento del foro competente in caso di 
controversia o - ancora meglio - l'esempio della clausola che esclude in 
nuce qualunque responsabilità di una delle parti in danno dell'altra.
Ritenere diversamente significa che qualunque modifica di mero dettaglio 
ad una clausola diventerebbe "vessatoria", in barba al principio di 
autonomia e libertà contrattuale che permette una disciplina pattizia non 
necessariamente aderente alla previsione di legge (che di solito è 
sussidiaria e complementare).
Generalmente ogni parte effettua qualcuna di queste modifiche per rendere 
il contratto più aderente alle proprie necessità e, nel caso in esame, si 
tratta comunque di usi contrattuali abbastanza consolidati e per nulla 
straordinari, oltre che fondati su un preciso interesse giuridico di una 
parte (non vedersi stravolta la casa da un qualunque inquilino che vuole 
fare i suoi comodi).

 fare i suoi comodi).
ok ho recepito e mi persuade come interpretazione (anche se non mi è 
favoreole :P).
la tua idea, passando al mio caso specifico, è che, in presenza di tale 
clausola, se il conduttore ha eseguito modifiche nel locato con la sola 
autorizzazione verbale del conduttore comunque non vi sia verso di 
applicare l'art. 1592 e richiedere il relativo indennizzo?

 applicare l'art. 1592 e richiedere il relativo indennizzo?
Dipende molto dalle circostanze di fatto

 Dipende molto dalle circostanze di fatto
hai in mente qualche sentenza o qualche massima di Cassazione che 
potrebbe giovarmi?
Vorrei capire meglio il tuo pensiero.

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Non ho in mente qualche sentenza in particolare, ma è ovvio che c'è 
differenza fra svolgere delle opere per puro gusto estetico e farlo 
perché sono necessarie al godimento dell'immobile.
Un conto è abbattere e risistemare i muri per ridisegnarsi gli spazi ed 
un altro è ripristinare una tubazione rotta.

 un altro è ripristinare una tubazione rotta.
ok ma per le riparazioni a carico del locatore c'è una disciplina 
particolare e diversa rispetto al 1592, e su quello concordo con te.
Nel mio caso si tratta di controsoffittatura +  impianto aria 
condizionata +  rivestimento pavimento con laminato legno.
Si in effetti sono cose più estetiche che di stretta necessità :P
Mi sa che è meglio se invito il mio cliente ad accettare una transazione

 Mi sa che è meglio se invito il mio cliente ad accettare una transazione
Segui anche le tue intuizioni... considera che le opere (già svolte?) 
apportano migliorie *oggettive* all'immobile ed il conseguente maggior 
valore dello stesso.

 valore dello stesso.
le opere sono già svolte ma... quasi 10 anni fa.
il mio intuito purtroppo mi portava a considerare l clausola come 
vessatoria. Il conduttore al momento afferma che le migliorie hanno in 
realtà danneggiato il suo immobile ne chiede la rimozione e la 
ricostituzione del pristino stato (che comporterebbe anche il 
rifacimento di un pavimento).
La cosa è ingarbugliata affermare la vessatorietà della clausola avrebbe 
tagliato la testa al toro. :P

 tagliato la testa al toro. :P
Lascia perdere. 
Difendere il cliente è un dovere, ma sostenere stupidaggini ti squalifica 
professionalmente davanti i colleghi ed il giudice. Che sono le uniche 
persone che ti trovi davanti per tutta la tua vita lavorativa, mentre il 
cliente, se è accorto e fortunato, dopo la causa non lo vedrai più.
Piuttosto controlla se il conduttore aveva reso noto al locatore in 
qualche modo i lavori prima di iniziarli e contesta il danneggiamento: 
non ti sarà difficile sostenere che determinate modifiche di pregio di un 
immobile ne accrescono il valore sul mercato.
Mi sembrano difese più fondate.