Newsgroup: it.diritto
Titolo: Problemi con Agenzia Immobiliare

Salve a tutti,
ho un problema con una agenzia immobiliare e vorrei
avere un consiglio su come comportarmi.
A gennaio sono andato a vedere un appartamento con una
l'agenzia Tizio, per il quale ho fatto una offerta.
Tale offerta e stata discussa tra me, il proprietario
e l'agente (e titolare) durante una riunione in
agenzia dopo la quale e' stato redatto un preliminare
di vendita (con relativa postilla nella quale io e il
proprietario ci impegnavamo in solido e senza riserve
al pagamento della provvigione dell'agente), nel quale
era presente la clausola: "... la parte promittente
venditrice garantisce che l'immobile in oggetto e'
libero da iscrizioni ipotecarie, trascrizioni
pregiudizievoli (...) garantito anche a norma della
legge 47/85".
Pochi giorni dopo, il giorno fissato per la firma del
compromesso ed il pagamento di un anticipo, l'agente,
incaricato di effettuare le visure ipotecarie,
comunica l'esistenza di forti ipoteche (per circa
meta' dell'importo giudiziali) sulla casa, non
comunicate al momento della firma del preliminare. A
questo punto ho deciso di recedere dal contratto per
l'esistenza di vizi sostanziali sul bene, inviando
raccomandata (in data 13/03/00) all'agente
specificando chiaramente che ritenevo sciolti anche
gli accordi accessori e che nulla dovevo all'agenzia
Tizio. L'agente non ha detto niente (anzi, dopo circa
un mese e mezzo mi ha contatatto per propormi un'altra
casa, ma avendo gia' trovato quello che cercavo, ho
rifiutato). Adesso, a meta' agosto, ricevo una
raccomandata dall'agenzia con la quale mi si intima il
pagamento della provvigione (senza specificarne
l'importo) altrimenti dopo 5 giorni "la pratica verra
consegnata al legale per il recupero". Mediante
contatti telefonici (poco amichevoli) con l'agente,
apprendo che mi si chiede di corrispondere anche la
provvigione del venditore (per un totale di circa 10
milioni di lire), che la casa e' stata poi venduta,
che la colpa della rescissione e' mia e che quindi
devo pagare io, che pero' possiamo trovare un accordo
amichevole ecc. ecc. Al momento sono in attesa delle
"notizie dal suo avvocato".
Vivendola, appare palese come tutta la vicenda sia
contornata da una untuosita' e una falsita' che lascia
credere ad un piano precongegnato (lo stesso agente mi
disse amabilmente che se volevo rescindere, bastava
gli scrivessi una raccomandata!). 
Secondo voi devo preoccuparmi o semplicemente sta
cercando il "pollo" per ottenere 2 chiedendo 10 con un
accomodamento, facendo leva sul naturale timore della
gente "normale" per le vie legali? Quali sono i doveri
professionali, le responsabilita' e gli accertamenti
che l'agente immobiliare deve porre in opera sui beni
che mette in vendita? Non sarebbe piu' corretto che a
pagare fosse chi ha messo in vendita la casa tacendo
le ipoteche e causando all'agente un mancato guadagno
dichiarando il falso (volendo credendo che egli
ignorasse la cosa...)?
Scusandomi per la prolissita', ringrazio
anticipatamente per i consigli che potrete darmi
A.
__________________________________________________
Do You Yahoo!?
Yahoo! Mail - Free email you can access from anywhere!
http://mail.yahoo.com/
--
Posted from 
web6403.mail.yahoo.com
 [128.11.22.151] 
via Mailgate.ORG Server - 
http://www.Mailgate.ORG





Sulla questione è bene che ti risponda un legale, ma voglio 
dire che ho la sensazione che tu abbia sbagliato a recedere dal contratto 
con la raccomandata. Avendo il promittente venditore sottoscritto un falso, cioè 
che non c'erano ipoteche con tanto di avallo dell'agente immobiliare, tu stavi 
dalla parte della ragione ed avevi titolo per chiedere un qualche indennizzo. O 
perlomeno potevi concedere (guidato da un legale) la rescissione del contratto 
senza nulla dovere a nessuno. La tua raccomandata, spedita forse per fretta 
di archiviare la questione senza avere noie ulteriori, deve aver fatto tirare un 
sospiro di sollievo al venditore. Saluti.





No, l'agente non ha diritto ad alcuna retribuzione;

Infatti ex art. 1748 c.c. "
l'agente ha diritto alla provvigione
solo per gli affari che hanno avuto una regolare esecuzione
" spettando
allo stesso, in caso di mancato regolare esito dell'affare, una provvigione
solo ed esclusivamente qualora ciò sia imputabile a responsabilità
del preponente (art. 1749 c.c.).

Nel suo caso l'esistenza di ipoteche sull'immobile oggetto del contratto
(chiaramente non conosciute da Lei al momento dell'accordo), è chiaramente
configurabile come una chiara causa di recesso per giusta causa (tenga
anche presente che ex art. 1746 c.c. "l'agente deve adempiere l'incarico
affidatogli in conformità delle istruzioni ricevute") sia dal contratto
di agenzia che dal preliminare di vendita.

Semmai l'agenzia immobiliare potrebbe rivalersi sull'attuale proprietario
dell'immobile de quo, nell'ipotesi in cui questi non abbia comunicato l'esistenza
dell'ipoteca gravante sul bene, determinando così il suo giusto
recesso e la mancata conclusione dell'affare.

Nulla invece può essere a Lei richiesto, posto che l'affare
(in questo caso la compravendita immobiliare) non può ritenersi
concluso con la stipula del preliminare, ma soltanto con la stipula del
contratto definitivo e che solo in tale momento si determina la conclusione
dell'oggetto del contratto di agenzia e pertanto l'obbligo a carico del
preponente al pagamento della provvigione.

randall flagg ha scritto:

