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Titolo: Rinnovo cancello su strada con servitu' di passaggio

Un saluto a tutti, ho provato a cercare cun google gruppi se c'erano
post simili ma non ho trovato quasi nulla.
Mi scuso per la mail molto lunga, ma cerco di dare subito tutte le
informazioni possibili sulla situazione.
Zona di campagna poco abitata, vi sono 4 case con (chi piu' chi meno)
relativo terreno intorno, chiamiamole A (la piu' vicina alla strada
principale, circa 50 m), B, C, D (la piu' lontata, circa 250/300 m
dalla strada principale e con la maggiore quantita' di terreno).
Queste sono posizionate su una strada perpendicolare alla strada
pubblica, che corre sul terreno di prorietà del proprietario di D. La
strada per una ventina di m e' asfaltata, dopo di che c'e' un piccolo
spiazzo (asfaltato) con un cancello molto "casereccio" (installato una
trentina di anni fa con l'accordo di tutti e 4 i proprietari di allora
e la spesa divisa per 4) e da li' prosegue come strada sterrata per
raggiungere i 4 edifici. A, B e C hanno diritto di passaggio e le
chiavi del cancello (ma come spiego dopo e' proprio la questione
cancello ad aver creato i problemi). Da un punto di vista del
passaggio a cancello chiuso non e' possibile proseguire oltre con le
auto, ma a piedi e' facilmente aggirabile e si puo' anche passare da
campi vicini non recintati, per cui le case rimangono raggiungibili
anche a cancello chiuso. Il cancello al tempo era stato messo piu' che
altro per impedire che eventuali ladri o malintenzionati potessero
arrivare proprio a ridosso delle case con auto o altri mezzi nei mesi
in cui le case erano disabitate (vi erano stati alcuni furti in zona),
e nei periodi in cui c'e' qualcuno nelle case viene di solito chiuso
solo di notte. A, B e C hanno anche recinzioni indipendenti.
A e' la casa abitata maggiormente durante l'anno, il proprietario
essendo quasi sempre presente (tranne nei mesi invernali, quando
comunque ogni tanto va controllare la casa nei week end) si e' sempre
occupato gratuitamente della manutenzione ordinaria del cancello che
rimane vicino alla sua abitazione (lubrificazione, verniciatura e
antiruggine, piccole riparazioni nella rete, ecc...) e negli ultmi
anni anche della strada sterrata (riempire eventuali buchi, tagliare
l'erba ai lati, ecc..). Il fatto che fosse A a fare manutenzione del
cancello, fin da dopo la sua installazione, era noto a tutti i vecchi
proprietari, che non hanno mai detto nulla (e probabilmente erano ben
felici che si accollasse interamente spese e lavoro).
B è la piu' piccola, con solo un po' di giardino, e' praticamente
disabitata da 5 anni. Il vecchio proprietario (ora morto) l'abitava
poco (giusto un paio di settimane d'estate), i due figli che hanno
ereditato hanno espresso chiaramente il fatto di non essere
interessati alla casa (pur non volendo venderla) e non si sono
praticamente piu' fatti vivi in zona dopo la morte del padre.
C e' stata venduta dai vecchi prorietari una decina di anni fa, ma
quelli nuovi l'hanno abitata molto poco e hanno espresso piu' volte la
volonta' di volerla vendere a loro volta.
D appartiene al proprietario del terreno soggetto a servitu' di
passaggio su cui sorge la strada e i campi vicini a questa. Il
proprietario e la moglie fino a qualche anno fa passavano la maggior
parte dell'anno in zona, ma a causa di problemi di salute dovuti alla
vecchiaia negli ultmi anni sono andati ad abitare in citta' vicino ai
figli, tornando in zona solo nei mesi di luglio/agosto. Venendo meno
si disinteressa quasi totalmente della manutenzione della strada, che
di fatto da allora viene effettuata gratuitamente (con accordo
verbale) da A (per l'intera lunghezza della strada, dal cancello alla
casa di D).
I recapiti attuali di B e C li conosce D, ma non A (che aveva quelli
dei vecchi proprietari).
Due anni fa il cancello, complice anche i 30 anni sul groppone, ha
iniziato a non essere piu' recuperabile con un po' di vernice e basta
(una palo completamente arrugginito, le mappe che pure essendo state
sostituite piu' volte faticavano a girare e le serrature, di fatto una
paio di lucchetti saldati su sbarre di ferro, iniziavano ad avere
problemi) e A aveva richiesto a D di sostituirlo, proponendo di pagare
eventualmente il 50% del costo a testa visto che B e C erano quasi del
tutto irreperibili. D aveva accettato (verbalmente), ma non aveva poi
fatto nulla. L'anno sucessivo (primavera 2007) la situazione è
peggiorata e una mattina il palo del cancello e' stato trovato rotto,
probabilmente a causa di un'auto o di un'altro mezzo che aveva
imboccato la strada per errore e poi si e' appoggiata cercando di fare
inversione per tornare indietro.
A, con l'OK telefonico di D, ha provveduto allora a cambiare i
cancello (facendone installare uno piu' "serio") e ha incontrato D per
avere il rimborso del 50% della spesa e consegnargli le chiavi sue e
di B e C (di cui A non aveva il recapito). Per sicurezza (verba
volant, scripta manent, sopratutto considerando che D con l'eta' che
e' avanzata ha dato segni di avere vuoti di memoria), prima del loro
incontro, ha mandato a D anche una raccomandata con una lettera in cui
si faceva esplicito riferimento agli accordi telefonici (tra cui
quello relativo al fatto che la copia delle chiavi a B e C le avrebbe
fatte A, ma poi queste le avrebbe consegnate D avendo solo lui i
recapiti), oltre ad una copia del preventivo e poi della fattura per
il cancello e la sua installazione.
Passa l'estate 2007 e non ci sono problemi, B e C non si fanno vedere
neppure una volta e A e D non parlano praticamente piu' della
sostituzione del cancello.
In autunno A riceve pero' una telefonata di C (quelli che volevano
vendere la casa), che sono incavolati neri perche' avevano portato in
zona un compratore e avevano trovato il cancello nuovo (ovviamente)
chiuso, dovendosela fare a piedi nello sterrato dopo che era piovuto
forte i giorni precedenti, finendo per infangarsi tutti, col risultato
(secondo loro) di aver mandato a monte una vendita che era sicura a
causa della cattiva impressione fatta dalla posizione della casa
ritenuta difficilmente raggiungibile, visto il lungo percorso a piedi.
A ha allora spiegato di aver dato le chiavi nuove a D, non avendo lui
il recapito di C e che pensava che queste gli fossero state consegnate
ormai da mesi, ma C ha sostenuto di aver appena telefonato a D (era D
che aveva dato a C il numero di A) e che questi non si ricordava di
aver ricevuto le chiavi e che pensava che A le avesse gia' date a
tutti durante i mesi estivi (in cui C non era però venuto). Tra uno
sbraito e l'altro C ha accusato A di averli danneggiati (minacciando
che gli avrebbero chiesto un risarcimento se non avessero trovato
altri compartori a breve). Oltre a questo C ha anche richiesto ad A di
rimuovere il cancello in quanto a suo dire per installarne uno nuovo
doveva consultarsi con tutti quelli che avevano diritto di passaggio e
non solo col proprietario della strada. La richiesta di rimozione e'
stata motivata con fatto che in caso di emergenze eventuali ambulanze
od automediche non potrebbero raggiungere l'abitazione trovando la
strada sbarrata (sembra che questa sia stata una delle rimostranze
fatte dal compratore mancato), accusando A di aver volutamente
ignorato la questione in quanto la sua casa, al contrario delle altre,
rimarrebbe comunque a poca distanza dal cancello e quindi facilmente
raggiungibile anche a cancello chiuso.
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A questo punto, alcune domande:
* Puo' C, che quando ha comprato la casa era ben coscente della
presenza di un cancello all'inizio della strada e che non aveva mai
protestato contro di questa soluzione, pretendere la rimozione di
quello nuovo messo da A e pagato da A e D (rimozione chiesta
ovviamente a spese di A) perche' lui non e' piu' d'accordo sulla sua
presenza?
* Puo' C chiedere un risarcimento danni ad A, ed eventualmente a D per
la mancata vendita, se riuscisse a dimostrare che sono state le
condizione della strada a far desistere il compratore (magari tramite
testimonianza di questo)? (ne dubito perche' non so come potrebbe
dimostrare il danno, ma vista la stranezza delle nostre leggi...) E'
da notare che C sapeva benissimo che quella e' una strada sterrata,
per cui avrebbe dovuto rendersi conto che andarci dopo alcuni giorni
di pioggia vuol dire camminare nel fango...
* La raccomandata di A verso D dove si parlava dell'accordo sulle
chiavi e il fatto che siano passati mesi da questa senza che nessuno
dicesse nulla, possono comunque dimostrare la "buona fede" di A ed il
fatto che sia stato D a non fare quanto pattuito relativamente alla
distribuzione delle chiavi? O nel momento in cui ha cambiato il
cancello spettava esclusivamente a lui preoccuparsi di far avere le
chiavi anche ad B e C, procurandosi in qualche modo i loro recapiti?
* Il fatto che A si sia occupato praticamente in esclusiva per 30 anni
del cancello, con prima l'assenso esplicito dei vecchi proprietari e
poi tacito dei nuovi, e poi della strada, gli impone ora qualche
obbligo aggiuntivo o se domani volesse smettere di fare manutenzione
potrebbe farlo da un momento all'altro senza dare motivazioni?
* In caso ci fossero infortuni dovuti alla cattiva condizione della
strada, il responsabile sarebbe D (il proprietario) o A (che fa
manutenzione da alcuni anni con accordi solo verbali e presi
consultando solo D)?
Saluti
TreckTreck

 ha scritto nel messaggio 
news:6497023f-ee65-40b5...@e53g2000hsa.googlegroups.com...
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A questo punto, alcune domande:
* Puo' C, che quando ha comprato la casa era ben coscente della
presenza di un cancello all'inizio della strada e che non aveva mai
protestato contro di questa soluzione, pretendere la rimozione di
quello nuovo messo da A e pagato da A e D (rimozione chiesta
ovviamente a spese di A) perche' lui non e' piu' d'accordo sulla sua
presenza?
no, in quanto il cancello e' stato solo rimesso a nuovo e non
messo di punto in bianco
* Puo' C chiedere un risarcimento danni ad A, ed eventualmente a D per
la mancata vendita, se riuscisse a dimostrare che sono state le
condizione della strada a far desistere il compratore (magari tramite
testimonianza di questo)?
no, al limite avrebbe dovuto telefonare a uno degli altri proprietari
A o D e chiedere le chiavi...
* La raccomandata di A verso D dove si parlava dell'accordo sulle
chiavi e il fatto che siano passati mesi da questa senza che nessuno
dicesse nulla, possono comunque dimostrare la "buona fede" di A ed il
fatto che sia stato D a non fare quanto pattuito relativamente alla
distribuzione delle chiavi? O nel momento in cui ha cambiato il
cancello spettava esclusivamente a lui preoccuparsi di far avere le
chiavi anche ad B e C, procurandosi in qualche modo i loro recapiti?
se A non aveva recapiti e i proprietari non si sono mai fatti vivi,
non aveva la possibilita' materiale di avvisarli... e comunque
anche D non si e' mai rifiutato di consegnare le chiavi...
* Il fatto che A si sia occupato praticamente in esclusiva per 30 anni
del cancello, con prima l'assenso esplicito dei vecchi proprietari e
poi tacito dei nuovi, e poi della strada, gli impone ora qualche
obbligo aggiuntivo o se domani volesse smettere di fare manutenzione
potrebbe farlo da un momento all'altro senza dare motivazioni?
ovvio che quando vuole puo' smettere... ci mancherebbe altro
che dopo aver fatto gratis un lavoro per anni, dovesse anche
esserne obbligato !
* In caso ci fossero infortuni dovuti alla cattiva condizione della
strada, il responsabile sarebbe D (il proprietario) o A (che fa
manutenzione da alcuni anni con accordi solo verbali e presi
consultando solo D)?
in caso di infortunio sarebbero responsabili A, B e C che sono
i fondi dominanti di una servitu' di passaggio data dal fondo
servente D e come tali hanno l'obbligo di eseguire la manutenzione.
alberto 

 alberto
Ok, grazie 1000 delle risposte. Sulla manutenzione se ho capito bene A
non e' obbligato a continuarla, ma visto che B e C di fatto non ne
fanno e in caso di incidente la responsabilita' sarebbe di tutti e
tre, quelal sulla strada gli conviene comunque continuare a farla.
Saluti
trecktreck

 ha scritto nel messaggio 
news:0d224d77-a074-448d...@x35g2000hsb.googlegroups.com...


diciamo che ognuno e' responsabile per se stessso... se inciampa C
non e' che puo' dire ad A e B di pagargli i danni...
alberto