Newsgroup: it.diritto
Titolo: agenzia immobiliare truffaldina? (urgente)

Salve a tutti, avrei bisogno di qualche consiglio riguardante l'acquisto di 
un immobile. Un amico trova un immobile di interesse presso un'agenzia e fa 
una proposta versando 2000 euro  di caparra. Successivamente si scopre che 
la casa ha dei problemi (sorge su terreno non di
proprietą), e questo amico vuole ritirare la proposta. Il bello č che 
l'agenzia, oltre a  rifiutarsi di restituire la caparra, pretende anche il 
pagamento dell'intermediazione (circa  5000 euro).
Sono legittime queste richieste? Quanto ci deve perdere questo amico per 
ritirarsi  dall'affare? Come muoversi?
Grazie a quanti vorranno aiutarmi!
Emme 

ritirarsi  dall'affare? Come muoversi?
 la mia opinione su come muoversi l'ho scritta piu`
 volte su questo NG: non firmare, per nessun motivo,
 proposte d'acquisto presso le agenzie immobiliari
 se hai voglia di cercare nell'archivio del NG vedrai
 che definisco quelle proposte "trappole", infatti il
 tuo amico c'e` caduto
 spiace dover constatare ancora una volta come il
 fascino, per me incomprensibile, delle agenzie
 immobiliari riesca facilmente a far sottoscrivere
 obblighi (pazzeschi) al pubblico
 venendo al caso in specie: l'agenzia ha diritto
 alla provvigione (calcolata sul valore intero
 dell'affare) se:
 1) il contratto si e` concluso
    cioe` se il venditore ha accettato la proposta
 2) se l'agenzia ignorava i vizi che hanno
    determinato il mancato buon fine del contratto
 esaminiamo il primo caso
 - il venditore ha accettato la proposta ?
   quindi parrebbe inadempiente (non e` detto, esiste
   il caso, lecito, di vendita di cose altrui)
   comunque, se non riesce a convincere il reale
   proprietario a vendere nei termini fissati e`
   _sicuramente_ inadempiente e quindi il tuo amico
   puo` recedere esigendo il doppio della caparra,
   oppure rinunciare al doppio della caparra e
   chiedere i danni che in questo caso (provvigione
   piu` alta del doppio) sono facilmente dimostrabili
   se il contratto e` concluso all'agenzia spetta la
   provvigione (intera) se ignorava, come detto, il
   vizio della proposta
   oppure, di piu`, se l'ignoranza dell'agenzia e` dovuta
   a negligenza (mancato controllo delle dichiarazioni
   del venditore), non ha diritto alla provvigione
   dimostrare che non ignorava oppure con che grado di colpa
   ignorasse non e` una questione molto semplice
 - il venditore non ha accettato la proposta ?
   l'agenzia non ha diritto a nulla
   a meno di clausole (mai viste, per la verita`) di
   diverso senso, inserite nella proposta
   non so quanto sia lecita quel tipo di clausola,
   in caso di mancata conclusione dell'affare l'agenzia
   ha diritto solo ad un rimborso spese, che nessuno
   chiede perche` di difficile dimostrazione
   mentre scrivo mi viene in mente che qualche genio
   puo` aver avuto l'idea di inserire il rimborso spese
   nel modulo della proposta: fai sapere (non credo 5.000
   euro di rimborso spese sono un po` troppi)
   vale comunque il solito discorso sull'ignoranza dei vizi
 comunque primo passo (chiedi come muoversi):
 pretendere dall'agenzia, nel termini fissati per l'accettazione,
 l'originale della proposta con l'accettazione del venditore
 se non ce l'hanno, aspettare la scadenza della proposta
 e stare tranquilli
 se, ahime`, lo forniscono andare da un avvocato per
 chiedere al venditore il doppio della caparra (o,
 come detto, i danni)
 parallelamente investire il legale dell'incarico di
 esaminare la posizione dell'agenzia: ignorava o non
 ignorava, e` stata negligenza o colpa grave o quant'altro
 un saluto da
 Sebastiano Venabile

Bisogna capire se un vero contrato è stato concluso.
A grandi linee lo schema di cui parli si può configurare come:
- patto di opzione (le parti si impegnano a tenere ferma una proposta
contrattuale per un certo tempo);
- proposta irrevocabile (una delle parti si impegna a tenere ferma la
proposta per un certo tempo);
- contratto preliminare bilaterale (entrambe le parti si obbligano a
stipulare il definitivo contratto di compravendita);
- contratto preliminare unilaterale (entrambe le parti si obbligano a
che una sola si obblighi a concludere il definitivo);
- compromesso (le parti stipulano il definitivo, ma si obbligano a
rivestirlo successivamente di una forma adeguata per la trascrizione
presso la Conservatoria).
Ora, una volta qualificato il negozio del tuo amico, bisognerà
muoversi per la risoluzione, per l'annullamento, per la rescissione,
per la declaratoria di nullità a seconda dell'istituto pertinente.
E' anche possibile battere la strada della restituzione del doppio
della caparra, per evitare di dover quantificare e dimostrare i danni
subiti.
In ogni caso, recarsi al più presto dall'avvocato, che sceglierà la
strada più opportuna in relazione al caso concreto. Ciao
-- Sables

grazie ad entrambi