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Titolo: cerco Cass. n. 15159 del 29.XI.2001

Come da oggetto: riguarda contenzioso condominiale, più esattamente
sancirebbe il diritto del singolo condomino di prendere visone della
documentazione contabile anche al di fuori dei rendiconti annuali
dall'approvazione dei bilanci da parte dell'assemblea.
Mi interesserebbe anche la seguente, collegata alla prima: 
Cass. n° 8460 del 26 agosto 1998.
Ringrazio anticipatamente per la cortesia.
Distinti saluti a tutti.


In tema di comunione dei diritti reali, ciascun comproprietario ha la
facoltà (di richiedere e) di ottenere dall'amministratore del condominio
l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in
sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte
dell'assemblea) e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta
(finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purchè
l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di
amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza, e non si
risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi
alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti).
Cass. civ., Sez.II, 26/08/1998, n.8460
Riferimenti Normativi
CC Art. 1130
CC Art. 1713
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE II CIVILE
Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Vincenzo BALDASSARRE Presidente
Dott. Rafaele CORONA Rel. Consigliere
Dott. Ugo RIGGIO Consigliere
Dott. Carlo CIOFFI Consigliere
Dott. Giovanna SCHERILLO Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Sul ricorso proposto da:
LANCEROTTO geom. DUILIO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA LIVIO
ANDRONICO 24, presso lo studio dell'avvocato LOIACCONO MARIA TERESA, che lo
difende unitamente all'avvocato MELANO BOSCO SERGIO, giusta delega in atti;
Ricorrente
contro
NOE' MARIO, e in sua sostituzione si costituisce in udienza il sig.
VALENTINI ENZO, nella qualità do amministratore p.t. del COND. VIA ROMAGNANO
2, Torino (come dal verbale di assemblea condominiale in data 3/2/98
depositata in udienza) difeso dall'avvocato PIETRO RIGOLI, domicilio eletto
in Roma, Piazzale degli Eroi 16, per procura speciale del Notaio Luisa
Quaglino Rinaudo, in data 18/3/98, n. rep.
104727, depositata in udienza;
Resistente con procura
avverso la sentenza n. 591/95 della Corte d'Appello di TORINO, depositata il
27104/95;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica, udienza del 07/04/98
dal Consigliere Dott. Rafaele CORONA;
udito l'Avvocato SERGIO MELANO BOSCO difensore del ricorrente che ha chiesto
l'accoglimento del ricorso;
udito l'Avvocato PIETRO RIGOLI difensore del resistente che ha chiesto, il
rigetto del ricorso e deposita nota spese;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele
CENICCOLA che ha concluso per il rigetto del ricorso.
Svolgimento del processo
Con citazione 11 maggio 1990, Duilio Lancerotto convenne. davanti al
Tribunale di Torino, l'amministratore del condominio dell'edificio sito in
Torino, via Romagnano 2. Espose di essere proprietario di un appartamento
nel fabbricato e di aver richiesto all'amministratore, ripetutamente e senza
successo, le copie dei documenti relativi alla gestione per l'anno 1989,
approvata dall'assemblea. Come condomino aveva il diritto di prendere
visione dei documenti e di estrarre copie, senza bisogno di una specifica
giustificazione.
Domandò al collegio di ordinare al convenuto di mettere a disposizione di
esso attore la documentazione relativa all'amministrazione del condominio
per l'anno 1989.
L'amministratore del condominio si costituì e chiese il rigetto della
pretesa avversa. Rispose che il diritto del condomino di esaminare la
documentazione poteva essere esercitato nei giorni precedenti la riunione
assembleare, fissata per l'approvazione del bilancio consuntivo, e nel corso
dello svolgimento della riunione medesima; successivamente tale diritto
poteva essere esercitato relativamente ai documenti contabili, sempre che
sussistesse un interesse specifico.
Il Tribunale, con sentenza 21 febbraio - 31 marzo 1992, respinse la domanda
e condannò l'attore alla rifusione delle spese.
Pronunziando sull'impugnazione proposta da Lancerotto, la Corte d'Appello di
Torino, con sentenza 21 ottobre 1994 27 aprile 1995, respinse l'appello e
condannò l'appellante nelle ulteriori spese. Si legge nella sentenza che il
singolo condomino, durante il corso della gestione, non ha normalmente alcun
diritto di prendere visione delle carte condominiali, salvo che deduca uno
specifico interesse al riguardo. Infatti il rapporto che lega le parti è
quello conferito dall'assemblea e non dal singolo, per cui l'unica sede per
dimostrare l'attività svolta e i movimenti di danaro è quella
dell'assemblea.
Ricorre per cassazione Duilio Lancerotto; non spiega attività difensiva
l'intimato condominio.
Motivi della decisione
1.- A fondamento del ricorso, il ricorrente deduce: 1. 1 Violazione o falsa
applicazione di norme di diritto - art. 360 cod. proc. civ. - in relazione
all'art. 99 stesso codice.
Erroneamente il giudice del merito ha ritenuto la carenza di legittimazione
attiva in capo al ricorrente, in quanto nella qualità di condomino mandante
era insita la facoltà di agire contro l'amministratore mandatario per il
rifiuto o l'omissione di adempiere l'obbligo di esibizione dei documenti
giustificativi della gestione.
La legittimazione non poteva essere condizionata all'allegazione di una
particolare ragione, perché la motivazione specifica e l'interesse ad agire
sono di per sé compenetrati e non sussiste la necessità di dare una prova
specifica volta per volta.
2.- Omessa e/o insufficiente motivazione (art. 360 n. 5 cod. proc. civ.).
La Corte d'appello, fissate alcune premesse, ne aveva tratto la conseguenza
della infondatezza della domanda senza alcuna argomentazione di tipo
logico - deduttivo; inoltre, non aveva indicato le ragioni della ritenuta
equiparazione delle due distinte ipotesi di richiesta della documentazione
prima dell'approvazione del rendiconto oppure dopo, come era avvenuto nella
specie, a mandato esaurito.
3.- Violazione o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360 n. 3 cod.
proc. civ., in relazione agli artt. 1130 e 1713 cod. civ.). Le norme in
materia di condominio e di mandato non restringono le facoltà di controllo
dei documenti giustificativi al solo ambito dell'approvazione del
rendiconto. Infatti, la delibera può essere impugnata in ogni tempo in caso
di nullità. D'altra parte, l'amministratore, come ogni mandatario, è tenuto
a rimettere tutto ciò che ha ricevuto per la gestione, quando essa è
esaurita, per cui deve essere considerato detentore precario dalla relativa
documentazione, che resta di proprietà dei condomini mandanti.
4. - Violazione o falsa applicazione di norme di diritto (art. 360 n. 3 cod.
proc. civ., sempre in relazione all'art. 1713 cod. civ.). Non è esatta
l'affermazione della Corte d'Appello, secondo cui il rapporto di mandato
intercorre tra l'amministratore ed il condominio inteso come assemblea. Il
rapporto di mandato intercorre tra l'amministratore ed i singoli condomini,
che pertanto possono far valere uti singuli i diritti derivanti dal rapporto
di mandato.
2.- 1 motivi del ricorso devono esaminarsi congiuntamente, in ragione della
loro evidente connessione.
2. 1 La questione di diritto, che la Suprema Corte deve risolvere per
decidere la controversia, è se il potere di ottenere dall'amministratore
l'esibizione dei documenti contabili sia riconosciuto ai condomini soltanto
in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte
dell'assemblea; ovvero se, al di fuori di questa sede, il potere sussista
sempre e non sia subordinato alla deduzione ed alla dimostrazione da parte
dei condomini di uno specifico interesse al riguardo.
In termini, si rinviene una pronunzia non recente del Supremo Collegio,
secondo cui il disposto dell'art. 1713 cod. civ. va necessariamente
coordinato con la specifica previsione dell'art. 1130 dello stesso codice
che, in tema di amministrazione condominiale, prevede espressamente essere
l'amministratore tenuto alla fine di ciascun anno a rendere conto della sua
gestione. Ed è in questa sede naturale che i condomini hanno normalmente il
potere di controllare i documenti giustificativi delle spese effettuate. Una
volta approvato il bilancio non sussiste il potere dei condomini di
contestare i conti, rimettendo così in discussione i provvedimenti adottati
dalla maggioranza. Per ottenere l'esibizione dei documenti fuori della sede
competente, il condomino deve dimostrare un interesse al riguardo (Cass.,
Sez. II, 5 aprile 1984, n. 2220).
Per risolvere la questione occorre riesaminare criticamente il tema, sulla
base della natura del condominio negli edifici e del rapporto, che tra i
singoli condomini e l'amministratore intercorre.
2. 2 Il condominio negli edifici, è risaputo, si distingue dalle formazioni
sociali tradizionali: tanto da quelle di tipo collettivistico, non
corporativo, quanto dai gruppi di tipo individualistico, o personale.
Nella struttura delle formazioni di tipo collettivistico, non contrassegnate
necessariamente dalla personalità giuridica, due organi si riscontrano
sempre: l'uno (l'assemblea) deputato alla formazione della cosiddetta
volontà collettiva e, di solito, investito dalle decisioni ultime; l'altro
(gli amministratori) dotato della autonoma competenza ad amministrare. La
ripartizione istituzionale delle funzioni, invece, manca nei gruppi di tipo
individualistico i quali, difettando della soggettività, alle persone dei
partecipanti attribuiscono tutti i poteri e sono solitamente privi e
dell'assemblea e degli amministratori.
In entrambe queste formazioni, alla differente organizzazione si accompagna
la diversa disciplina della responsabilità nei confronti dei terzi. Nelle
formazioni di tipo collettivistico, in cui la responsabilità patrimoniale,
facente capo all'entità quale soggetto di diritto, esonera i partecipanti,
la competenza degli amministratori si giustifica anche con la loro
responsabilità diretta nei confronti dei terzi. Nei gruppi di tipo
individualistico, invece, i singoli amministrano di persona e personalmente
rispondono delle obbligazioni assunte nell'interesse della formazione.
Da entrambi gli schemi si discosta il condominio negli edifici. Nel
condominio si rinvengono gli organi" propri alle formazioni
collettivistiche, ma i principi, ai quali la disciplina dell'organizzazione
si informa, sono quelli dei gruppi individualistici. Nel condominio sono
previsti l'assemblea e l'amministratore, ma all'assemblea e
all'amministratore, tuttavia, sono assegnati poteri di mera gestione, che
non incidono sui diritti, che ai condomini derivano dalla legge, dagli atti
di acquisto e dalle convenzioni, né sulle obbligazioni per la conservazione
e per l'uso delle cose comuni, ascritte ai singoli per legge propter rem in
ragione della proprietà comune.
2.3 Anche se all'assemblea è assegnato il potere di nominare
l'amministratore (art. 1129 comma 1 cod. civ.), di revocarlo in ogni tempo
(art. 1129 comma 2) e di decidere i ricorsi proposti dai condomini contro i
suoi provvedimenti (art. 1133 cod. civ.), poiché il condominio non
costituisce un ente a sé, distinto dai singoli condomini e capace di essere
parte del mandato ad amministrare, il rapporto di amministrazione nel
condominio si stabilisce tra la persona nominata amministratore ed i singoli
condomini (Cass., Sez. 11, 24 marzo 1981, n. 1720).
Orbene, il rapporto tra l'amministratore ed i condomini è analogo a quello
del mandato con rappresentanza, ma si differenzia per i profili qualificanti
concernenti la obbligatorietà della costituzione (art. 1129 comma 1 cod.
civ.: "Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un
amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità
giudiziaria"); il contenuto (artt. 1130 e 1131 cod. civ., i quali
stabiliscono le attribuzioni dell'amministratore e la sua rappresentanza,
attiva e passiva. anche nei confronti dei condomini dissenzienti ed assenti:
vale a dire, dei partecipanti i quali in assemblea non hanno approvato la
sua nomina); gli effetti (art. 1133 cod. civ., che contempla
l'obbligatorietà dei provvedimenti dell'amministratore per tutti i
condomini).
L'antinomia apparente tra la nomina dell'amministratore da parte
dell'assemblea e la costituzione del rapporto in capo ai singoli condomini
si spiega con l'osservazione che le deliberazioni, approvate dall'assemblea
con la maggioranza prescritta, in quanto atti di mera gestione (non di
autonomia privata), non sono idonee a costituire, modificare ed estinguere
un rapporto giuridico, qual'é quello del mandato. Per la verità, l'effetto
proprio della nomina, della conferma e della revoca dell'amministratore non
consiste nella costituzione, nella modifica o nella estinzione del rapporto
di mandato, che può insorgere soltanto in virtù di un negozio.
L'origine, il contenuto e gli effetti del mandato nel condominio sono
positivamente predeterminati, tant'é che si parla di mandato ex lege.
L'effetto precettivo delle delibere consiste nella designazione del
soggetto, che deve amministrare (ovvero nella sua conferma o revoca).
Consiste, cioé, nella mera preposizione (e nelle vicende successive).
Dalla disciplina, articolata e puntuale, della organizzazione predisposta
per amministrare le cose, gli impianti e i servizi comuni scaturisce il
quadro complesso dei rapporti intercorrenti tra l'amministratore
(mandatario) ed i singoli condomini (mandanti), ai quali spettano i poteri
di vigilanza e di controllo, secondo l'elaborazione compiuta dalla
giurisprudenza e dalla dottrina in tema di mandato, sulla base dell'art.
1713 cod. civ., che non risultano incompatibili con gli strumenti di
costituzione e di estinzione, nonché con il contenuto e gli effetti, del
peculiare rapporto (di amministrazione) regolato dalle norme sul condominio.
Il potere dei condomini di vigilare e di controllare in ogni tempo la
gestione dell'amministratore, eventualmente in funzione della proposizione
del ricorso all'assemblea contro i provvedimenti di lui o della richiesta di
revoca, non sono inconciliabili con il rapporto di amministrazione delineato
sopra, avuto riguardo alla circostanza che l'amministratore, per ragioni del
suo ufficio, detiene i registri ed i documenti contabili afferenti alla
gestione e riguardanti gli stessi condomini, ai quali in definitiva
appartengono in proprietà comune.
2. 4 Appurato che il rapporto intercorre tra i singoli condomini e
l'amministratore; ritenuto che i condomini, in quanto mandanti, sono
titolari dei poteri di vigilanza e di controllo previsti dal contratto di
mandato; considerato che i condomini contro i provvedimenti presi
dall'amministratore, in ogni tempo, possono proporre ricorso all'assemblea e
chiederne la revoca: tutto ciò valutato, non v'é ragione per impedire ai
condomini di esercitare, in ogni tempo, la vigilanza ed il controllo sullo
svolgimento dell'attività di gestione delle cose, dei servizi e degli
impianti comuni e, perciò, di prendere visione dei registri e dei documenti
che li riguardano: sempre che la vigilanza ed il controllo non si risolvano
in un intralcio all'amministrazione, non siano contrari al principio della
correttezza, che deve stare alla base dei rapporti interpersonali (art. 1175
cod. civ.), e che delle attività afferenti alla vigilanza ed al controllo i
condomini si addossino i costi. Non è necessario, perciò, che i condomini
specifichino la ragione, per cui vogliono prendere visione o estrarre copia
dei documenti. Spetta se mai all'amministratore dedurre e dimostrare
l'insussistenza di qualsivoglia interesse effettivo in capo ai condomini
istanti, perché i documenti personalmente non li riguardano, ovvero
l'esistenza di motivi futili o inconsistenti e comunque contrari alla
correttezza.
3.- Accogliendo il ricorso, la Corte deve cassare la sentenza impugnata e
rinviare la causa ad altra sezione della Corte d'Appello di Torino, la quale
deciderà attenendosi al seguente principio di diritto: il potere di ottenere
dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili
spetta ai condomini non soltanto in sede di rendiconto annuale e di
approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, ma anche al di fuori di
tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per cui essi
intendono prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi: sempre
che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa, non
sia contrario ai principi di correttezza ed i relativi costi siano assunti
dai condomini istanti. Il giudice del rinvio deciderà anche sulle spese del
giudizio di legittimità.
P. Q. M.
La Corte:
accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le
spese, ad altra sezione della Corte d'Appello di Torino.
Roma, 7 aprile 1998.
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 26 AGOSTO 1998

difende unitamente all'avvocato MELANO BOSCO SERGIO, giusta delega in atti;
Voglio dire: il successo dipende tutto e solo da quello dei due legali
che è il cassazionista? Immagino che uno dei due sia il legale che ha 
*Cassare* sentenza vuol dire bocciarla, cioè annullarla, vero?
In pratica, la corte di appello cui è stato rinviato il giudizio è
costretto ad uniformarsi alla decisone della Cassazione, quindi quali
spese si accolla il ricorrente, alla fine?
Le spese del giudizio di primo grado e  quelle del giudizio si secondo
grado che erano state compensate tra le parti, possono essere a
seguito della successiva pronuncia riaddebitate tutte per intero alla
parte soccombente? Le spese per il giudizio di Cassazione, da chi
vengono sostenute? E' costretto a pagare il Condominio anche se non si
è costituito?
E' stato un errore da parte del Condominio non costituirsi (in pratica
credo che i legali del ricorrente abbiano avuto maggior agio di far
valere le loro teorie...)?
Grazie ancora moltissimo della gentilezza.
Cordiali saluti
Gioni

 Cordiali saluti
prego, ma ora urge l'intervento dello specialista.....

valere le loro teorie...)?
Sono scelte discrezionali. E' difficile dirlo.
Tieni conto che anche in civile in cassazione interviene il pubblico
ministero.
Daniele Coliva
Bologna, Italia
dco...@jura.dsnet.it

ministero.
Il pubblico ministero rappresenta sempre lo Stato anche qui, oppure è
comunque a parziale tutela della parte che non si è  costituita,
anche?
Grazie molto della disponibilità anche a te.
Ciao

anche?
Il PM e' una figura imparziale, piu' che lo Stato (che non e' parte in
questi giudizi) rappresenta l'interesse alla corretta applicazione
della legge.
