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Titolo: Compravendita casa in donazione, donante in vita. Problemi e  soluzioni

Mi sto interessando di una compravendita di un immobile pervenuto in
donazione all'attuale venditore nel 1993.
Espongo brevemente i fatti:
Tizio muore e gli sopravvivono moglie (Tizia) e due figli (Caio e
Mevia). Con successione "ab intestato" lascia in eredità una serie di
beni, tra cui un immobile. Tali beni vengono divisi ed assegnati agli
eredi. Nello stesso atto di divisione Caio dona la casa assegnatagli
ad uno dei suoi due figli (Sempronio). Quindi a noi interessa
principalmente la donazione da Caio, ancora in vita, a Sempronio.
Si specifica che Caio è sposato ma separato (non divorziato) e con due
figli, Sempronio e Clelio.
Problema:
Si paventa una possibile azione di riduzione degli eredi di Caio
all'apertura della sua successione, con conseguente azine di
restituzione anche nei confronti dei terzi.
Possibili soluzioni:
A) prospettatami dal cliente su consiglio (a suo dire) di qualche
notaio: nell'atto di compravendita da Sempronio al terzo dovrebbe
costituirsi anche Clelio (altro figlio) il quale prenderebbe il 50%
del ricavato della vendita dichiarando di non aver nulla a pretendere
per il futuro.
io dico: divieto di patti successori, strada non percorribile. Ma
rimango aperto al dibattito circa questa soluzione.
B) mutuo dissenso e "rientro" del bene nel patrimonio di Caio,
donante.
Strada percorribile prima facie, se non ci fosse un grave problema di
pesanti pendenze nei confronti del fisco dello stesso Caio, essendo
stato assoggettato a fallimento. Rientrando il bene nella sua
disponibilità gli verrebbe mangiata subito.
C) vendita di quota del bene da parte dell'attuale proprietario,
Sempronio, al fratello Clelio e alla madre, eredi legittimi di Caio,
in modo tale che successivamente vendano con vincolo di solidarietà al
terzo. Con tale soluzione da una parte potrebbero proporre azione di
riduzione, ma dall'altro la stessa sarebbe bloccata dalle garanzie
offerte nell'atto di vendita al terzo.
Purtroppo anche questa soluzione non è percorribile a causa dei
cattivi rapporti familiari tra Caio e la moglie (sono separati da 20
anni).
D) far passare altri 3 anni e maturerebbe il ventennio entro cui
(pare) sia salva la donazione avverso eventuali azioni di
restituzioni. Dico "pare" poichè non è chiaro se la disciplina è
valida dal 2005 in poi o anche per gli atti di donazione effettuati
prima di tale data. Ed in ogni caso tra 3 anni il cliente chissà dove
sarà ed io avrò perso tempo e denaro.
Richiesta:
avete qualche altra soluzione per questo caso che coinvolga solo Caio
(donante) e i suoi figli (Sempronio e Clelio)????
Grazie.
Antonio

donazione all'attuale venditore nel 1993.
.....
Mi accodo a questa discussione perchè anche nella mia famiglia attualmente 
abbiamo dubbi a questo proposito.
La donazione di un immobile (da madre a figlio) è stata fatta 16 anni fa e 
la donatrice è tuttora in vita.
Fino a quando dovremo tenerci questo immobile prima di poterlo vendere certi 
che nessuno potrà temere nell'acquistarlo?
A me risulta fra 4 anni; altri dicono fra 16.
Grata se qualcuno potrà illuminarmi.....
-- 
Fata Morgana
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 (donante) e i suoi figli (Sempronio e Clelio)????
Non mi viene in mente niente, senza coinvolgere qualcuno (ma che sia un 
terzo, come una banca) che presti una fideiussione...
-- 
il gizzent

 il gizzent
Ti ringrazio per la puntuale analisi del caso. Mi fa piacere
riscontrare la conformità di vedute circa alcune soluzioni.
Oggi, intanto, il proprietario, rectius: il donante, mi ha dato la
disponibilità ad effettuare la vendita di quote anche a favore della
moglie separata. Probabilmente avrà incontrato qualche professionista
più preparato sulla materia, che gli avrà confermato le mie parole.
A questo punto uno spiraglio si apre per la fattibilità della
compravendita, ma restano altre problematiche di natura non
prettamente giuridica, che non so se riuscirò a dirimere.
Intanto un piccolo passo è stato fatto.
Grazie per l'interessamento.
Antonio

 Grata se qualcuno potrà illuminarmi.....
Fra 4 anni, se nessuno dei legittimari avrà proposto un'azione di 
opposizione alla donazione, gli eventuali acquirenti dovrebbero 
sentirsi sicuri.
-- 
il gizzent

 Fata Morgana
secondo la soluzione prospettata sub D) del mio post iniziale devi
aspettare alti 4 anni. Non capisco perchè ti dicano altri 16.
Se rileggi il post precedente vedrai anche che in merito al ventennio
dalla donazione resta qualche dubbio.
In pratica c'è chi ritiene che la disciplina sia applicabile solo alle
donazioni effettuate dal 2005 in poi e chi ritiene che siano coinvolte
anche le precedenti. Non c'è una disciplina transitoria che regoli i
casi intermedi, quindi a cavallo del 2005.
Ci sarebbe la possibilità del mutuo dissenso, e sul caso  c'è il post
de il gizzent che è molto chiaro.
Ciao
Antonio