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Titolo: Ripartizione spese condominiali per riparazione di copertura

Ho un magazzino in un condominio; sul solaio c'è una zona a giardino, 
condominiale e accessibile dai condomini. In altre parole, sotto il 
giardino c'è solo la mia proprietà ma il giardino è accessibile da 
tutti i condomini e men che mai ne ho l'uso esclusivo. 
L'impermeabilizzazione si è danneggiata e ha provocato danni abbastanza 
importanti all'interno, da me segnalati appena ne ho avuto conoscenza. 
L'assemblea ha deliberato di provvedere alle riparazioni rimandando a 
una successiva riunione la questione della ripartizione delle spese.
L'amministratore mi ha detto che teoricamente 2/3 della spesa 
spetterebbero a me e 1/3 al condominio; per cercare la fonte normativa 
mi sono andato a vedere il C.C. e ho scovato l'art. 1126 che dice 
"Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a 
tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a 
contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni 
del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini 
dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, 
in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di 
ciascuno (att. 68 e seguenti)."
Il problema sorge sul significato dei termini. L'amministratore afferma 
che (giustamente) il lastrico non è comune visto che insiste solo sul 
mio magazzino e dice che in questi casi la corretta applicazione della 
norma è considerare che l'uso esclusivo di cui all'articolo lo hanno i 
condomini (perché appunto, "esclusivamente" loro ne usufruiscono). Con 
questa lettura, 1/3 della spesa spetta al condominio e 2/3 (più la mia 
quota millesimale su 1/3) a me; il verbo "serve" nel passo "cui il 
lastrico solare serve" si dovrebbe intendere nel senso che io solo ne 
traggo vantaggio, ovvero "serve" la mia proprietà perché la copre. Ne 
segue che i restanti 2/3 toccano a me.
Letto con occhi diversi si potrebbe sostenere che nessuno ha l'uso 
esclusivo del lastrico, tanto è vero che i condòmini possono accedere. 
Non sono assolutamente nelle condizioni di mio uso esclusivo.
In altre parole: secondo un'interpretazione 2/3 a me e 1/3 al 
condominio; secondo un'altra - secondo la quale io non ho l'uso 
esclusivo - si potrebbe sostenere che la spesa è addirittura 
interamente a carico del condominio e io dovrei pagare solo i miei 
millesimi. Si ricadrebbe in pieno nell'art. 1123, prima parte.
A complicare le cose ci si mette:
1) L'ultima parte dell'art. 1123 (io solo trarrei utilità dal lastrico 
solare).
2) La possibile applicabilità dell'art. 1125, visto che tecnicamente si 
tratta di un solaio. Si dividerebbe 1/2 al condominio e 1/2 a me?
3) La sentenza che si trova qua 
http://www.condomini.altervista.org/LastricoTerrazze.htm
 Non sono in 
grado di leggerla tecnicamente ma il primo paragrafo è chiaro e va 
nella direzione della seconda interpretazione che ho esplicitato sopra, 
per cui varrebbe l'art. 1123.
Avrete capito che sono totalmente confuso. Soprattutto vorrei arrivare 
in assemblea con qualcosa di concreto e sostenibile; è presumibile che 
la maggioranza cercherà di attribuirmi 2/3 delle spese mentre io vorrei 
sostenere l'argomento che non ho uso esclusivo del lastrico. Inoltre, a 
parte la sentenza di cui al punto 3) esiste altra giurisprudenza nella 
stessa direzione?
Vorrei chiarire che desidero una ripartizione moralmente equa e non 
cercare di approfittare delle situazioni; l'ideale sarebbe ricadere 
nell'art. 1125, che mi andrebbe benissimo. Ma 2/3 a me per un giardino 
condominiale mi pare un po' troppo.
Francesco

 stessa direzione?
vai da un avvocato, di corsa.
La tua tesi è sostenibile. Cosa pensi di fare qualora gli altri còndomini vi 
si opponagano?

 
Si deve valutare cosa indica il titolo di proprietà.
Se quell'area non è riservata a te o ad altri, allora è probabilmente 
condominiale.
In tal caso è il condominio ad essere responsabile della manutenzione, 
dei danni e delle riparazioni e, anche a voler applicare l'articolo che 
citi, non ti dovrebbe spettare un partecipazione individuale diversa da 
1/3.
-- 
Gabriele Orlando
Avvocato in Palermo

 Dispositivo dell'art. 1125 c.c.
Fonti &#8594; Codice Civile &#8594; LIBRO TERZO - DELLA PROPRIETÀ &#8594;
Titolo VII - Della comunione (Artt. 1100-1139) &#8594; Capo II - Del
condominio negli edifici 
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e
dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani
l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano
superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano
inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Giardino pensile di copertura di un box, come si ripartiscono le spese di
manutenzione
Abito al primo piano di un condominio di Roma e ho il diritto esclusivo
per l'utilizzo di un giardino pensile che fa da copertura ad un unico
locale, molto grande utilizzato come autorimessa, di proprietà del
costruttore del palazzo. L'età del fabbricato e di circa 40 anni. Adesso,
dopo tutti questi anni, si sono verificate delle infiltrazioni di acqua
(solo durante le piogge) da addebitare alla vetustà
dell'impermeabilizzazione e quindi sarebbe opportuno procedere alla
verifica e sostituzione dell'impermeabilizzazione del solaio. Il
regolamento condominiale non prevede nessuna cosa in merito al giardino,
solo per le terrazze dei piani attici prevede la ripartizione delle spese
di rifacimento nella misura di 1/3 a carico del proprietario e 2/3 a
carico del condominio. Nel mio caso, come devono essere ripartite le spese
di ristrutturazione dell'impermeabilizzazione? Il ripristino della parte
superiore del giardino: piante, vasche in muratura facenti parte integrale
del solaio e quant'altro, come devono essere considerate ai fini della
ripartizione delle spese? Grazie (Michele)
In tutti i casi in cui una struttura di proprietà fa da copertura ad
un'altra struttura le spese vanno divise a metà tra i due proprietari
esclusivi anche quando si tratta di un immobile all'interno di un
condominio. Lo ha stabilito la Cassazione con la sentenza 18194 del 2005
nella quale si precisa che  "le spese di manutenzione di una struttura 
che funge anche da copertura di locali interrati (come magazzini, box
ecc.) vanno suddivise in base all'art. 1125 c.c. e cioè in parti uguali
dai proprietari delle due strutture, restando a carico del proprietario
del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario
del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto." 
Quindi sta a lei pagare l'intera spesa per il rifacimento del giardino.
Box e infiltrazioni dal giardino condominiale, come si dividono le spese
Il box di mia proprietà, posto nei fondi del condominio, sotto a un
giardino condominiale, presenta nel soffitto delle infiltrazioni di acqua,
con caduta di intonaco. A chi spettano le spese per la messa in sicurezza
e la ristrutturazione, a me o al condominio? Ringrazio (Fabio V.)
Sulla specifica questione è intervenuta la Cassazione con la sentenza
18194 del 2005 che ha stabilito che  in tutti i caso in cui una struttura
condominiale copre una proprietà privata le spese di manutenzione si
dividono a metà per quel che riguarda l'impermeabilizzazione dell'area tra
i diversi proprietari, in questo caso lei da una parte e per l'altro 50%
il condominio. Nel testo si legge infatti che "le spese di manutenzione di
una struttura  che funge anche da copertura di locali interrati (come
magazzini, box ecc.) le spese vanno suddivise in base all'art. 1125 c.c. e
cioè in parti uguali dai proprietari delle due strutture, restando a
carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a
carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la
decorazione del soffitto." In questo caso, però, poichè è lei a subire il
danno non deve pagare per  per il ripristino del suo locale perchè le
spese sono a carico di chi ha causato il danno, ossia del condominio.
Dovrà però ovviamente versare la sua quota per la manutenzione del
giardino, in quanto comproprietario. 
Infiltrazioni ai box sotto le aiule condominiali, il rifacimento del prato
a carico del condominio 
Sotto le due aiuole che compongono il giardino condominiale (si fa
riferimento ad un solo lato dell'edificio), ci sono cinque box che
presentano infiltrazioni di acqua piovana proveniente dalle suddette
aiuole. La spesa per sanare la situazione come va ripartita tra i
condomini? Si intende compresa anche la spesa per il rifacimento del prato
inglese presente sulle due aiuole. Grazie (Luigi C.)
La spesa, come ha stabilito la Cassazione del 2005, va ripartita secondo
quanto prevede l'articolo 1125 del Codice Civile per quel che riguarda la
manutenzione dei solai. Quindi per l'impermeabilizzazione vera a e propria
la spesa è a metà tra il condominio e i proprietari dei box interessati.
Il rifacimento dell'intonaco del soffitto dei box, è poi di competenza dei
soli condomini interessati, mentre al proprietario del piano di sopra,
quindi al condominio, spetta il rifacimento del giardino. Se però non si
trattasse di manutenzione straordinaria ma l'infiltrazione fosse  stata
causata da una rottura dell'impianto di irrigazione l'intera spesa sarebbe
a carico di chi ha causato il danno, quindi del condominio. 
Infiltrazioni dal giardino pensile ai posti auto: come dividere le spese
in base al regolamento
Mi trovo in un condominio dove ci sono 23 appartamenti, con relative
pertinenze di 23 posti auto, locati nel seminterrato dell'edificio. Il
regolamento di condominio cita che tutti i lavori sia ordinari e sia
straordinari effettuati nel seminterrato si deve applicare la tabella "C".
Però 8/23 di questi posti auto sono sotto il giardino pensile di proprietà
privata, e attualmente ci sono infiltrazioni d'acqua dal giardino pensile
danneggiando le auto sottostanti. Le spese per la riparazione del giardino
pensile (gravose), come devono essere ripartite: si deve applicare 1/3 al
propritario del giardino pensile e 2/3 soltanto agli 8 posti auto che sono
coperti dal giardino oppure si deve comunque applicare la tabella "C" a
tutti i condomini? Grazie (Sergio M.)
Occorre distinguere i lavori nel seminterrato da quelli nel giardino.
Infatti se il regolamento, come penso, è un regolamento contrattuale,
tutti i lavori vanno suddivisi tra tutti i condomini a prescindere da dove
si trovi fisicamente la loro auto. Per quel che rigarda i lavori necessari
in questo caso la suddivisione delle spese di impermeabilizzazione è a
metà tra i proprietari del giardino e i proprietari dei garage sottostanti
(tutti i condomini); le spese per l'intonaco spettano ai solo proprietari
dei posti auto(tutti i condomini) e il rifacimento del giardino a chi lo
possiede o lo utilizza in uso esclusivo. Lo ha stabilitola Cassazione con
la sentenza 18194 del 2005 nella quale ha escluso esplicamente che si
possa applicare il criterio previsto per il lastrico solare (ossia 1/3 e
2/3). In particolare nel testo si precisa che "le spese di manutenzione di
una struttura condominiale (cortile-viali d'accesso) che funge anche da
copertura di locali interrati (come magazzini, box ecc.) vanno suddivise
in base all'art. 1125 c.c. e cioè in parti uguali dai proprietari delle
due strutture, restando a carico del proprietario del piano superiore la
copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore
l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto." 
Copertura dei box esterni al fabbricato, le spese per la manutenzione si
dividono a metà e non come nel caso del lastrico solare
Ripartizione spese di ricopertura di box esterni al fabbricato: vale la
regola dei 2/3 a carico dei proprietari dei box e 1/3 a tutti i condomini?
(Roberto V.)
La risposta dipende da come è realizzata la struttura, ossia da cosa funge
da copertura dei box stessi. Infatti se si tratta di singole costruzioni
acquistate terra tetto, anche se confinanti tra loro, cioè con le pareti
in comune, la proprietà è totalmente privata e quindi anche il rifacimento
della copertura. Quando invece il lastrico dei box è  una struttura
condominiale, le spese di manutenzione si dividono a metà  tra i diversi
proprietari per quel che riguarda l'eventuale l'impermeabilizzazione,
mentre il rifacimento della pavimentazione superiore è sempre a carico del
proprietario dell'area superiore, e il rifacimento del soffitto a carico
del proprietario del box.  Lo ha stabilito la Cassazione con la sentenza
18194 del 2005 nella quale si precisa che  "le spese di manutenzione di
una struttura  che funge anche da copertura di locali interrati (come
magazzini, box ecc.) le spese vanno suddivise in base all'art. 1125 c.c. e
cioè in parti uguali dai proprietari delle due strutture, restando a
carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a
carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la
decorazione del soffitto." 
Terrazze a livello che coprono i box, come si dividono le spese
Nel nostro condominio vi sono delle terrazze a livello terreno ad uso
esclusivo di alcuni condomini che coprono dei box al piano interrato.
Dobbiamo eseguire dei lavori di impermeabilizzazione su dette terrazze e
non troviamo accordo di come debbono essere ripartite le spese per
l'impermeabilizzazione e per la ripavimentazione. Vorremmo ricevere il
Vostro parere. Grazie (Evandro R.)
Sia che i terrazzi siano  di proprietà privata che condominiale si applica
la divisione delle spese stabilita l'articolo 1125 del Codice Civile
relativo alla manutenzione di soffitti e solai.  La questione, infatti,  è
stata risolta dalla sentenza della Cassazione sentenza 18194 del 2005
secono la quale tutte le spese che riguardano la rimozione e il ripristino
della pavimentazione delle terrazze sono a carico dei proprietari; le
spese per la guaina sono al 50% tra proprietari delle terrazze e
proprietari dei box del garage. Nella sentenza si precisa infatti che "le
spese di manutenzione di una struttura condominiale che funge anche da
copertura di locali interrati (come magazzini, box ecc.) vanno suddivise
in base all'art. 1125 c.c. e cioè in parti uguali dai proprietari delle
due strutture, restando a carico del proprietario del piano superiore la
copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore
l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto." 
Terrazzo che copre il garage condominiale, come si dividono le spese di
manutenzione
Abito al piano terra di una palazzina di tre piani. Il mio appartamento
gode anche di un terrazzo ad uso esclusivo che serve però da copertura dei
box condominiali. A seguito dei movimenti di assestamento si è creata una
infiltrazione ad uno dei box (garage) sottostanti, visibile nei giorni di
pioggia. Mi chiedo se le spese di riparazione del terrazzo sono da
ripartire come per il lastrico solare oppure seguono un altro criterio.
Grato della risposta, saluto cordialmente. (G. S.)
Nel suo caso occorre seguire il criterio previsto dall'articolo 1125 del
Codice Civile in base al quale le spese di manutenzione si dividono a metà
per quel che riguarda l'impermeabilizzazione dell'area tra i diversi
proprietari, mentre il rifacimento della pavimentazione superiore è a
carico del proprietario dell'area superiore e la riparazione del soffitto
al proprietario dei locali interrati. Lo ha stabilito la Cassazione con la
sentenza 18194 del 2005 nella quale si precisa che "le spese di
manutenzione di una struttura che funge anche da copertura di locali
interrati (come magazzini, box ecc.) le spese vanno suddivise in base
all'art. 1125 c.c. e cioè in parti uguali dai proprietari delle due
strutture, restando a carico del proprietario del piano superiore la
copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore
l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto." (18 gennaio 2009)
Terrazzo di copertura, al condominio solo la guaina
Tiziano B. chiede:
Nel condominio in cui abito, un condomino ha un terrazzo ad uso eslusivo
posto al primo piano, che funge da copertura sia ai garages degli altri
condomini, sia alla corsia condominiale per il transito delle auto.
All'atto della costruzione del palazzo, questo terrazzo era in parte
pavimentato e il restante era aiuola con 20 cm di terra. Nel tempo , il
proprietario lo ha migliorato aggiungendovi un manufatto in alluminio
anodizzato, fioriere in muratura lungo il perimetro del terrazzo, lavatoio
e impianto di irrigazione. Ora si dovrà intervenire sulla guaina per
eliminare le infiltrazioni d'acqua nei locali sottostanti. Le tabelle
millesimali del condominio prevedono già la ripartizione delle spese per
questo terrazzo (un terzo al proprietario, due terzi al condominio). Si
domanda se il costo della rimozione/ripristino di tutto ciò che è posato
sul pavimento sia a carico del condominio (quindi, anche le migliorie
fatte dal proprietario). Oppure se al condominio spetta soltanto il costo
del rifacimento della guaina e della pavimentazione come all'origine.
Ringrazio. 
L'esperto risponde:
Il condominio deve partecipare esclusivamente alle spese di
impermeabilizzazione e ripristino della copertura originaria. Tutte le
altre spese sono a carico del solo titolare dell'uso esclusivo del
terrazzo, in quanto non hanno rapporto con la funzione di copertura. Lo ha
stabilito la Cassazione precisando che "sono interamente a carico del
condomino che utilizza in modo esclusivo il lastrico le spese sostenute
per consentirne un migliore utilizzo (muretti, pavimenti, etc.), salvo che
la demolizione di queste parti sia necessaria per interventi di
ricostruzione del lastrico vero e proprio" (sent. 735/2004). (30 giugno
2010)
Terrazzo che copre il box, come dividere le spese
massimo m. chiede:
Anni addietro ho acquistato un appartamento con attiguo terrazzo/ballatoio
di 25mq. Causa infiltrazioni,ora devo rifare la guaina e la piastrellatura
del medesimo e il mio dubbio è se l'inquilino del piano sottostante, che
non lamenta nessun danno, debba contribuire al rifacimento della
struttura, almeno della parte che fa da tetto al suo box. Distinti saluti
L'esperto risponde:
La parte di terrazzo che funge da copertura del box è in comune tra voi
due proprietari. Anche il proprietario del box dovrà perciò contribuire
alla spesa di impermeabilizzazione della porzione di terrazzo che lo
riguarda. In questo caso, infatti, come stabilito dalla Cassazione con la
sentenza 18194 del 2005, si applica l'articolo 1125 del Codice civile
secondo il quale le spese per la manutenzione e ricostruzione dei
soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai
proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico
del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico
del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione
del soffitto. (25 agosto 2010)
Infiltrazioni dal giardino ai box, come dividere le spese
sergio m. chiede:
Abito in un residence composto da alcune ville a schiera e una palazzina,
i box della palazzina sono in parte sotto la stessa, altri a fianco uniti
da un corsello di manovra. Sopra c'è un pezzo di giardino condominiale,
ora iniziano alcune infiltrazioni, quando si dovranno fare i lavori di
riparazione come verrà divisa la spesa? I propietari dei box sotto la
palazzina parteciperanno alla spesa? Anche i propietari delle villette
partecipano alla spesa e in che misura visto che il giardino è
condominiale? Grazie per la risposta
L'esperto risponde:
La spesa, come ha stabilito la Cassazione con la sentenza 18194/2005, "le
spese di manutenzione di una struttura che funge anche da copertura di
locali interrati (come magazzini, box ecc.) vanno suddivise in base
all'art. 1125 c.c. e cioè in parti uguali dai proprietari delle due
strutture, restando a carico del proprietario del piano superiore la
copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore
l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto." Quindi la spesa per
l'impermeabilizzazione del giardino va divisa a metà tra condominio e
proprietari dei box. Il solo condominio paga per il rifacimento del
giardino e i soli proprietari dei box per l'intonaco del loro soffitto. Se
però l'infiltrazione fosse  stata causata da una rottura dell'impianto di
irrigazione o da un suo malfunzionamento, l'intera spesa sarebbe a carico
di chi ha causato il danno, quindi del condominio, che dovrebbe anche
risarcire i proprietari dei box. Se del condominio fanno parte anche le
ville a schiera in quanto utilizzano il giardino debbono ovviamente pagare
anche loro in base alla quota millesimale di proprietà. (26 ottobre 2010)
Infiltrazioni ai box, quali articoli di legge
max chiede:
Per la ripartizione delle spese relative a infiltrazioni nei box l'esperto
risponde: Le spese in caso di infiltrazioni spettano solo ai proprietari
interessati. Quindi per prima cosa occorre scoprire la causa
dell'infiltrazione, e poi ripartire le spese. Se una parte è privata e non
condominiale per quest'area pagano solo i proprietari interessati. Se la
parte non delimitata da accesso ad aree comuni o comunque è di passaggio
per tutti i condomini pagano l'intero condominio. In caso contrario solo
chi ha l'uso esclusivo del passaggio. (13 gennaio 2011) il pagamento in
base a quale art c.c. viene effettuato tra proprietari box e condomini
interessati? Grazie
L'esperto risponde:
In base all'articolo 1125. Lo ha precisato la Cassazione con la sentenza
18194 del 2005 nella quale si legge che "le spese di manutenzione di una
struttura che funge anche da copertura di locali interrati (come
magazzini, box ecc.) vanno suddivise in base all'art. 1125 del Codice
Civile e cioè in parti uguali tra i proprietari delle due strutture,
restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del
pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la
tinta e la decorazione del soffitto." (18 gennaio 2011)
Giardino esclusivo, per i danni paga solo chi lo usa
Massimo C. chiede:
In un condominio di 30 proprietari 6 hanno in uso esclusivo
nell'appartamento il giardino recintato. Sul regolamento condominiale
appare soltanto che la manutenzione ordinaria è a carico dei proprietari
dell'appartamento a cui è stato dato in uso esclusivo il giardino e quando
ce ne fosse bisogno se il giardino fosse in condizioni pietose
l'amministratore avrebbe facoltà di intervenire per rendere decoroso il
giardino con i costi addebitati al proprietario. Ora succede che c'è una
infiltrazione che da un giardino in uso esclusivo scende fino alle cantine
di altri proprietari. E' una vicenda privata o condominiale, i costi di
ripristino sono a carico di chi? Grazie
L'esperto risponde:
E' una vicenda privata che riguarda solo i titolari dell'uso esclusivo e
chi ha subito i danni. Poichè i gradini sono recintati, infatti, non
svolgono alcuna funzione di interesse per il condominio ma solo per i
proprietari degli appartamenti. I costi di ripristino sono a carico del
solo proprietario del giardino nel quale si verifica l'infiltrazione. Per
legge, infatti, ossia come stabilisce l'articolo 1117 del Codice civile,
gli impianti sono di proprietà comune solo fino al punto di giunzione con
quelli che si diramano verse le singole proprietà private. In pratica sono
comuni i tubi in verticale, mentre quelli che scorrono in orizzontale
all'interno dei pavimenti, o, in questo caso, del giardino, sono di
proprietà privata. Quindi il titolare del diritto reale di uso è l'unico
responsabile nei confronti di danni ad altre proprietà. (16 febbraio 2011)
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