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Titolo: rischi acquisto immobile +licenza

una persona fisica ( quindi non una societa' ) e' proprietaria da circa tre
anni di un immobile ( su cui ha acceso un mutuo di 15 anni in sede
d'acquisto ) e della licenza di ristorante ( attivita che viene esercitata
dal soggetto nell'immobile ) .
durante questi tre anni il titolare ha apportato migliorie all'immobile
eseguendo lavori di ristrutturazione edile interna , e ha sostituito
completamente l'attrezzatura di cucina ( circa 15000 euro ).
pare che questa persona pero' sia piena di debiti  ,per cui non si sa se
questi lavori e l'attrezzatura siano  stati pagati ( magari non
completamente ...),  come pure le rate del mutuo e le cambiali che ha
sottoscritto per pagare la licenza .
un mio conoscente vuole acquistare mura e licenza, pagando la licenza per
contanti e subentrando al mutuo o facendono ex novo con la sua banca.
come puo' cautelarsi per procedere con tranquillita?
cosa rischia se effettivamente terzi ( ex proprietario mura- o ex
proprietario licenza - fornitore attrezzature - impresa edile che ha
ristrutturato - fornitori vari ) hanno insoluti verso il venditore ?
grazie

 ha scritto

- per quanto riguarda l'immobile :
al momento dell'acquisto vedere bene se l'immobile ha come unica ipoteca
quella derivante dal mutuo al quale si vuole subentrare. Non comprare se
esistono altre ipoteche.  Verificato questo  l'acquisto dell'immobile è in
ogni caso salvo. Quindi va tutto bene. Magari fare direttamente il rogito e
pagare a quel momento.
- per quanto riguarda i beni mobili (attrezzatura) ci sono ancor meno
problemi. Potreste specificare al rogito che tutta l'attrezzatura / mobilio
è compresa nella vendita, pure se non ve ne sarebbe necessità. I
creditori/fornitori etc. non possono più rivalersi presso il nuovo
proprietario.
L'unica altra precauzione che prenderei è non far sapere a nessuno che
eravate a conoscenza dei debiti e soprattutto che l'acquirente non sia
parente del venditore.

 parente del venditore.
Perchč nel caso sia un parente? che rischi ci sarebberň?

vi ringrazio per le risposte........
secondo voi c'e' la possibilita' (in caso limite )di revocatoria della
vendita , con successiva messa all'asta  dell'immobile?
penso che in ogni caso , vista la situazione di partenza , sia consigliabile
dichiarare in atto l'intero valore pagato.........vero?


compre la licenza, ma prosegue nella attività?
o ne apre una nuova?
@

 Perchè nel caso sia un parente? che rischi ci sarebberò?
se il venditore è davvero pieno di debiti sicuramente i creditori vedranno
se gli è possibile proporre l'azione revocatoria. L'azione revocatoria è uno
strumento perannullare la vendita dei beni da parte di un debitore, che in
questo modo diventerebbe insolvente nei confronti dei suoi debitori. Con
l'azione revocatoria è come se la vendita non ci fosse stata e tutto quello
che il terzo ha comprato viene aggredito e usato per pagare i debit.
Affinche' i creditori possano attaccare la vendita fatta dal debitore deve
provare che il terzo acquirente sapeva che il venditore era pieno di debiti,
e che comprando i beni rendeva il venditore incapace di pagare le proprie
obbligazioni.
Per questo è IMPORTANTE che nessuno sappia che l'acquirente era a conoscenza
dei debiti del venditore. E' anche bene che non sia un parente perchè il
giudice potrebbe ritenere che uno stretto parente sia al corrente della
situazione e che tutto sia stato fatto per non pagare i creditori.
E' importante poi che il passaggio avvenga a titolo oneroso (non donazione)
e che VI SIA DAVVERO uno spostamento di denaro comprovabile. E' bene che
l'acquirente faccia vedere che i soldi sono davvero spariti dal proprio
conto corrente per il pagamento.
ciao

 consigliabile dichiarare in atto l'intero valore pagato.........vero?
Si. E poi che ci sia davvero il movimento di denaro, cioè un movimento
tracciabile che parte dal conto corrente del compratore per finire in quello
del venditore.


e' importante pararsi il culo dalla revocatoria. I creditori, povericristi
anche loro (!), faranno di tutto per poterla fare, la minacceranno anche se
non ne hanno le prove. Per cui se si vuol fare bisogna pensare a mettere la
situazione in modo tale che l'acquirente appaia un terzo estraneo che in
buona fede abbia acquistato, completamente ignaro del possibile e venturo
dissesto del venditore.

 o ne apre una nuova?
 certamente ! prosegue lo stesso tipo di attivita ( ristorante )
costituendo una nuova societa con un familiare.