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Titolo: ACQUISTO CASA CON DIRITTO DI SUPERFICIE

Salve, sto per acquistare casa ed ho già firmato un compromesso dando
una caparra di 100000 euro. a pochi giorni dal rogito, dal mio notaio
di fiducia vengo a sapere che sull'immobile esiste un vincolo per il
diritto di superficie. Al comune dove vivo non sono in grado di darmi
informazioni, si sono limitati a rilasciarmi un documento con il quale
autorizzano il vecchio proprietario a vendere casa a chi ha i
requisiti previsti (e li ho) e ad un prezzo previsto dalla convenzione
con il comune che risale al 1978.
Letta la convenzione parla di un prezzo di vendita pari a 171.000 Lire
al Mq rivalutata con indice istat ad oggi. Fatti due conti esce un
prezzo irrisorio.
CHIEDO:
1) Se acquisto al prezzo pattuito di 185 Mila euro a cosa vado in
contro?
2) L'atto dal notaio sarebbe nullo?
3)Come mi devo comportare visto che nel compromesso firmato dalle
parti NON viene fatta alcuna mensione del diritto di superficie?
4)L'architetto incaricato per la perizia estimativa l'ha valutata 200
Mila euro, conta qualcosa?
GRAZIE A TUTTI PER IL PREZIOSO AIUTO

 ha scritto nel messaggio 
news:1175682637....@b75g2000hsg.googlegroups.com...
Salve, sto per acquistare casa ed ho già firmato un compromesso dando
una caparra di 100000 euro.
alla faccia della caparra....non era meglio un importo più basso?
 a pochi giorni dal rogito, dal mio notaio
di fiducia vengo a sapere che sull'immobile esiste un vincolo per il
diritto di superficie. Al comune dove vivo non sono in grado di darmi
informazioni, si sono limitati a rilasciarmi un documento con il quale
autorizzano il vecchio proprietario a vendere casa a chi ha i
requisiti previsti (e li ho) e ad un prezzo previsto dalla convenzione
con il comune che risale al 1978.
Letta la convenzione parla di un prezzo di vendita pari a 171.000 Lire
al Mq rivalutata con indice istat ad oggi. Fatti due conti esce un
prezzo irrisorio.
CHIEDO:
1) Se acquisto al prezzo pattuito di 185 Mila euro a cosa vado in
contro?
2) L'atto dal notaio sarebbe nullo?
Bisognerebbe leggere la convenzione originariamente stipulata, per vedere se 
vi sono previste specifiche sanzioni nel caso in cui si violino le 
condizioni in essa previste. Ad esempio potrebbe essere prevista 
l'irrogazione di una sanzione. Probabilmente il notaio non ti farà l'atto se 
non mettendo il prezzo per il quale il Comune ha autorizzato la cessione. In 
tal caso, l'eccedenza di prezzo dovresti pagarla in nero.
3)Come mi devo comportare visto che nel compromesso firmato dalle
parti NON viene fatta alcuna mensione del diritto di superficie?
Bah, direi che ci sono i presupposti per ritenere annullabile o risolvibile 
il preliminare.
4)L'architetto incaricato per la perizia estimativa l'ha valutata 200
Mila euro, conta qualcosa?
No. 


Very interessante!
Salvo disposizioni legislative a me ignote in materia, propenderei, ma
nn so bene perché, per una qualche invalidità di una compravendita
effettuata a valori superiori da quelli previsti dalla convenzione.
E pure sulla validità del compromesso ho qualche dubbio. Sarebbe
interessante sentire i civili(sti) del niuggì.
Anche perché, ragionando differentemente, si consentirebbe a chi ha
avuto un alloggio di edilizia convenzionata o erp di speculare sul
mercato immoblilare avendolo, invece, avuto a suo tempo a prezzo
calmierato. Con buona pace dei proprietari dei suoli espropriati per
realizzare l'intervento.
Detto questo, con riferimento alla domanda 1), vai incontro a pagare
di più del dovuto; 2), non ti saprei rispondere; 3) incazzati; 4) no;
5) e più importante vai da un avvocato se vuoi un parere ben fatto
L.

 ha scritto nel messaggio 
news:1175686635.4...@y80g2000hsf.googlegroups.com...
Salvo disposizioni legislative a me ignote in materia, propenderei, ma
nn so bene perché, per una qualche invalidità di una compravendita
effettuata a valori superiori da quelli previsti dalla convenzione.
E pure sulla validità del compromesso ho qualche dubbio. Sarebbe
interessante sentire i civili(sti) del niuggì.
Qualche giorno fa un funzionario del comune di milano, per un fatto simile, 
diceva che il contratto era valido, erano ripetibili le somme maggiormente 
pagate e chi aveva venduto a prezzo maggiorato doveva pagae una sanzione al 
comune di milano.


dipende dalla convenzione, devi scoprire cosa prevedeva: sanzioni, o nullità 
della vendita?
Nel primo caso peggio per il venditore, nel secondo peggio per te.
In ogni caso se il venditore chiede di scrivere in atto la cifra irrisoria e 
non quella pattuita il notaio dovrebbe forse rifiutarsi dato che è a 
conoscenza della convenzione e tu rischi facendolo di trovarti nei guai nel 
momento in cui emergesse che hai pagato di più; in base alle ultime 
modifiche tu paghi tassa di registro sul valore catastale ma sei ogglibato a 
dichiarare il prezzo vero pagato e i mezzi di pagamento, se si scopre che il 
prezzo dichiarato non era vero pagherai le sanzioni e tassa di registro sul 
prezzo vero e non più sul valore catastale.
A mio parere assolutamente da evitare a meno di essere proprio gonzi; se il 
venditore scopre ora di aver voluto fare il furbo non potendolo fare potrà 
scegliere se venderti la casa al valore irrisorio oppure renderti la caparra 
raddoppiata, sempre che si tratti di caparra confirmatoria.
Allo stato attuale mi sembra che chi si è cacciato abbondantemente nei guai 
sia lui.
ciao
rodolfo 

 No.
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La caparra è alta è vero , ma ho fatto un compromesso a giugno 2006 e
glieli ho dati dilazionati .
Di pagare in nero non se ne parla....anche perchè non li guadagno in
questo modo.
Grazie comunque

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Grazie per il consiglio, ma anche gli avvocati in materia sono un
pochino in disaccordo. Proverò a sentirne alri.

 comunedimilano.
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FINALMENTE UNA BUONA NOTIZIA:
Nella convenzione si parla solo di sanzione, ma al venditore che
specula sull'immobile. Quindi penso che sia lui il resonsabile.
Infatti uno dei tre notai che ho sentito, brutalmente mi ha detto.
"ACQUISTA LA CASA AL PREZZO CHE TI HA DETTO" POI AL LIMITE TE LI DEVE
RIDARE INDIETRO!
GRAZIE

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Grazie per il prezioso consiglio. In verità la casa mi interessa, in
fondo una casa in centro di 120 mq a 190 mila euro è un buon prezzo.
(il mercato è sui 250/270) . Io , infatti ho negato il pagamento in
nero di qualsiasi cifra, anche perchè non li guadagno in questo modo.
Nella convenzione si parla solo di sanzione a carico del venditore,
quindi egoisticamente, /MA VISTO CHE HA VOLUTO FARE IL FURBO), vorrei
fare l'atto e seguire il consiglio del NOTAIO che ha detto " AL LIMITE
SE IL PREZZO E' MAGGIORE TI DEVE RESTITUIRE I SOLDI).
Grazie

 SE IL PREZZO E' MAGGIORE TI DEVE RESTITUIRE I SOLDI).
Mah, io - se fossi in te - contesterei il preliminare.
Ti volgio vedere poi a riprendere i soldi dopo che li hai pagati....
L.

 Mah, io - se fossi in te - contesterei il preliminare.
Concordo.
Stando così le cose, puoi tra l'altro impugnare la sua inadempienza del 
preliminare (visto che si è obbligato a venderti la piena proprietà e 
invece detiene solo il diritto di superficie) e chiedergli tanti bei 
$$$. Tranquillo che tornerà al tavolo delle trattative con un prezzo 
più basso.
-- 
il gizzent


oK. pROVERò A SEGUIRE IL VOSTRO CONSIGLIO. Oggi vado dal notai che ha
stipulato l'atto di cessione dalla cooperativa a suo favore. Così
vediamo il da farsi.
Per recuperare i soldi sarà difficile ...ma il diritto di superficie
dura altri 66 anni....ho tutto il tempo per rifarmi anche con i sui
eredi.
SCHERZI A PARTE.............TI RINGRAZIO


ANCHE LA TUA SOLUZIONE NON E' MALE ...anche se è un tipo tosto (sotto
il profilo "sganciatorio"), ha le braccette corte e forse solamente
messo davanti ad un dato di fatto cederebbe.
Proverò a parlare con il notaio che gli ha fatto il precedente atto
(da coperativa a proprietà individuale), magari lui saprà trovare una
soluzione confacente ad entrambi.
Grazie per i preziosi consigli

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Grazie del conforto. Hai ragione il mio pensiero va effettivamente
agli eredi. Ormai il più è fatto la banca ha accordato il mutuo e
fatti gli assegni all'acquirente ed il 12 si fà l'attotra VENDITORE-
ACQUIRENTE-BANCA. Devo trovare il modo di recuperare qualcosa......ma
francamente non so come a questo punto.
Non posso mica far rifare tutto? E poi c'è un compromesso che hanno
praticamnete tutti (NOTAIO-BANCA-ECC). Come posso eliminare quello e
farne un'altro indicando una cifra che sarebbe inferiore a quello che
gli ho già versato come caparra.
GRANDE DILEMMA.
Spero che il notai che ha fatto tutti gli atti su questo immobile
possa risolvere la questione....lui dice che il prezzo lo determina il
mercato, o meglio dice che il comune deve rifarsi all'attuale prezzo
di mercato per la valutazione. Staremo a sentire.
Ciao e grazie