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Titolo: Locazione immobili urbani - esclusione del diritto di prelazione del conduttore

in caso di vendita di un immobile urbano adibito a civile abitazione, può
essere escluso il diritto di prelazione del conduttore? alla scadenza? e
cosa mi dite di un preteso diritto di prelazione
in caso di vendita durante il rapporto di locazione?

 ha scritto nel messaggio
news:aosss1$uif$1...@lacerta.tiscalinet.it...

Mi par di comprendere che aleggia una certa confusione tra locazione ad uso
abitativo e locazione commerciale.
La legge 392/78 prevede che i diritti all'indennità di avviamento (art. 34,
ma attenzione ai limiti di cui all'art.35), di prelazione nel caso di
vendita (art. 38), di riscatto (art. 39), di prelazione in caso di nuova
locazione (art. 40) riguardino esclusivamente gli immobili urbani destinati
ad uso NON abitativo (locazione c. d. commerciale) e - tra questi, in
particolare - solo quelli non esclusi dall'art. 41 secondo comma.
Con altre parole ;oP questi vantaggi previati dalla legge - tra cui il
diritto do prelazione che le sta a cuore - appartengono esclusivamente ai
conduttori di immobili con destinazione commerciale, artigianale,
industriale, di interesse turistico, la cui attività comportino contatti
diretti col pubblico.
(restano pertanto escluse - ahinoi - le attività professionali)
Nessun diritto di prelazione LEGALE, dunque, assiste il conduttore di un
immobile urbano locato ad USO ABITATIVO (come lei lascia intendere parlando
di "civile abitazione"). Certo che se poi il diritto di prelazione fosse
stato pattiziamente dedotto nel contratto di locazione... bhé allora è
un'altra storia.
J.

 un'altra storia.
Art. 3 co. I, l. g, legge 9 dicembre 1998, n. 431.

 ha scritto nel messaggio
news:aosss1$uif$1...@lacerta.tiscalinet.it...

Locatore e conduttore dovrebbero pattuire l'esclusione del diritto di comune
accordo oppure il conduttore dovrebbe rinunciarci.

 in caso di vendita durante il rapporto di locazione?
Nelle locazioni abitative non esiste nessun diritto di prelazione legale in
caso di alienazione dell'immobile.
Il diritto di prelazione cui fai riferimento, contenuto nel comma secondo,
terzo periodo - e non nel primo comma - dell'articolo 3 da te citato,
riguarda solo i casi di NUOVA locazione successivi alle due ipotesi
contemplate nelle lettere d) ed e) del primo comma (cui si fa rinvio) di
disdetta del rinnovo del contratto di locazione da parte del locatore, e
cioč, in sintesi, alla mancata disdetta:
- per poter ricostruire l'immobile in edificio gravemente danneggiato
- per ristrutturarlo integralmente ovvero ancora per demolirlo per
ricostruirlo ex novo.
Al verificarsi di tali circostanze la prelazione al diritto personale di
godimento sorge non certo in caso si alienazione, ma solo in caso di NUOVA
LOCAZIONE dell'immobile, come chiaramente si comprende dall'espresso rinvio
all'art. 40 della legge 392/78.
J.

> cioč, in sintesi, alla mancata disdetta...
Opss
dele la parola "mancata"
;oP

 caso di alienazione dell'immobile.
Art. 3 co. I: Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma
I dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del
comma III del medesimo articolo,  il locatore può avvalersi della facoltà di
diniego del rinnovo contratto, dandone comunicazione al conduttore con
preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
............................................................................
...............
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la
proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente
adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il
diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38
e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
La norma non dispone affatto un diritto di prelazione di carattere generale
in favore del conduttore in caso di vendita dell'immobile.
Essa, invece, ha una portata assai più modesta, conoscendo limitazioni tanto
di natura soggettiva che oggettiva:
1) il locatore deve essere titolare unicamente dell'unità immobiliare
locata, oltre - eventualmente - alla propria abitazione;
2) la norma si applica limitatamente al diniego del primo rinnovo
obbligatorio alla prima scadenza e NON per la scadenza finale del contratto
Né per vendite effettuate in corso di locazione;
3) non si applica alle vecchie locazioni che erano in corso al 30 dicembre
1998.
J.

 in favore del conduttore in caso di vendita dell'immobile.
Nessuno ha mai sostenuto questo.

 ha
scritto nel messaggio news:E8As9.13760$TD1.6...@news2.tin.it...
Sai, se non parli...

 ha scritto nel messaggio
news:abAs9.28611$dj7.1...@tornado.fastwebnet.it...

?????????????????????????


Se tu corredassi le nude norme - che lasci, invece, cadere silenti - anche
di una tua osservazione volta a chiarirne il ruolo preciso nel contesto,
faresti cosa utile a tutti per meglio comprendere il tuo pensiero e,
immagino, cosa gradita a te per prima.
;oP
J.

 immagino, cosa gradita a te per prima.
Il commento non era richiesto.
Se, poi, quello che dicevo io era giusto, non posso farci niente. :-))

un'altra storia.
 con la legge 431/98 e' stata introdotta la prelazione del conduttore:
 tra le cause di mancato rinnovo del contratto alla prima scadenza
 (il famoso 4+4) e' stata introdotta l'alienazione dell'immobile,
 pero', in quel caso, il conduttore ha la prelazione
 non so se il conduttore ha guadagnato: con la precedente disciplina
 la vendita dell'immobile comportava l'obbligo, per il nuovo
 proprietario, del primo rinnovo, ora il conduttore ha la prelazione
 sul bene, ma se non e' in grado di esercitarla puo' arrivare lo
 sfratto quattro anni prima
 saluti
 
s...@col.com
 (se volete scrivere permutare com con Italia)

 ripropongo un mio quesito trascurato, ad eccezione di una
 risposta sibillina sugli header, che non ho capito; sarei
 felice se qualcuno me la spiegasse
 so bene che in un NG non e' detto che si ottenga una risposta,
 e, se si ottiene non e' detto che sia corretta; ma ci sono thread
 su tutto, in modo particolare ne leggo molti sulle locazioni
 infatti sono intervenuto, credo correttamente, in uno su un
 argomento affine a quello che mi interessa, la prelazione
 ripropongo fiducioso il post:
 saluti
 
s...@col.com
 (se volete scrivere permutare com con Italia)
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 Newsgroups: it.diritto
 Subject: prelazione immobili commerciali
 Date: 16 Oct 2002 20:22:36 GMT
 articolo 38 Legge 27 luglio 1978, numero  392
 la norma che concede il diritto di prelazione al conduttore
 di immobili urbani ad uso diverso dall'abitativo e' una norma
 dispositiva o imperativa  ?
 l'eventuale inserimento nel contratto della rinuncia alla
 prelazione e' lecita ?
 una lettera con cui il conduttore rinuncia alla prelazione,
 senza specificarne il prezzo, e senza aver ricevuto la
 notifica ex art.38 L.392/78, equivale alla clausola inserita
 nel contratto ? e quindi torniamo al punto di prima:
 e' lecita ? cioe' e' impegnativa per il conduttore ? oppure
 successivamente alla vendita puo' ancora far valere la prelazione ?
 ringrazio per l'attenzione
 saluti
 
s...@col.com
 (se volete scrivere permutare com con Italia)
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  prelazione e' lecita ?
Si tratterebbe di rinuncia ad un diritto futuro. Generalmente i negozi
possono avere ad oggetto diritti futuri. La giurisprudenza, però, è molto
rigida in materia di prelazione agraria, non so in questo campo.

 in caso di vendita durante il rapporto di locazione?
La prossima volta terrò bene a mente che invece è solo il pretesto per
ingaggiare una competizione all'ultima rimbeccata.
;oP
J.

  sfratto quattro anni prima
Hai ragione. Si ritiene, infatti, che tale norma sia stata introdotta per
venire incontro agli interessi dei piccoli proprietari.
J.

 privato.
Credimi non per sterile polemica, ma sul punto sarei molto più possibilista.
La ratio sottesa alla prelazione in favore del conduttore di immobile
commerciale, a mio avviso, è quella di un interesse pubblico-economico.
Si vuole che l'attività imprenditoriale non subisca potenziali alterazioni
nel suo processo produttivo, a causa delle vicende contrattuali riguardanti
l'immobile nel quale essa viene esercitata.
Peraltro è la stessa logica che conforma, mutatis mutandis, la successione
nel contratto di locazione ex art. 37, primo comma, L. 392/78 (succede nel
contratto non già l'erede, ma chi - a vario titolo - continua l'attività
economica del conduttore defunto) nonché la successione nella proprietà
agraria a conduzione diretta (art. 49, primo comma, L. 203/82) e quella del
contratto di affitto del fondo rustico (art. 49, ultimo comma, L. 203/82 che
deroga all'art. 1627 c.c.).
Prevale sempre l'interesse - pubblico - alla migliore continuità
dell'attività economica.
Direi, dunque, che se ne può parlare.
J.


 grazie per la risposta
 sarebbe, pero', un diritto futuro indeterminato, in quanto
 rinuncerebbe alla prelazione, senza conoscere il prezzo
 della vendita
 speravo in qualche indicazione di giurisprudenza recente,
 quella piu' vecchia, mi dicono, escluderebbe la possibilita'
 di rinunciare alla prelazione senza specificare il prezzo


Direi, dunque, che se ne puo` parlare.
 cioe' non si puo' rinunciare alla prelazione, mi pare di capire
 conosci qualche sentenza in tale senso ?
 grazie


La disciplina e` un po' piu` articolata.
 sicuro, ci sono piu' leggi che si sovrappongono
 pero' il mancato rinnovo alla prima scadenza non mi risulta
 essere piu' articolato, esiste solo un elenco di casi, oltre
 a quello dell' alienazione, per i quali il locatore non e'
 tenuto al primo rinnovo (infatti ho scritto "introdotta")
 se le cose non stanno cosi', ma se la disciplina e' effettivamente
 piu' articolata ti prego di spigarmela, perche' ne sono all'oscuro
 ti ringrazio per la risposta


  di rinunciare alla prelazione senza specificare il prezzo
In effetti, la prelazione si esercita a parità di condizioni e, dunque, non
sapere il prezzo e le condizioni della vendita, rende la rinuncia molto
indeterminata.

 commerciale, a mio avviso, è quella di un interesse pubblico-economico.
A mio giudizio, l'interesse è privato. Si vuole tutelare un certo tipo di
avviamento, quello dato dal contatto con la clientela e dall'ubicazione, più
o meno favorevole, del locale. La stessa ragione per cui, quando cessa il
contratto di locazione ad uso commerciale, al conduttore spetta l'indennità
per la perdita dell'avviamento. Tale indennità è a tutela di un interesse
privato, non pubblico. La costituzione tutela sì l'iniziativa economica, ma
questo non rende pubblico ogni interesse ricollegato ad essa, così come non
è pubblico interesse che io scriva in questo Ng, sebbene la Costituzione
tuteli il diritto a manifestare liberamente il proprio pensiero. :-))
Affinché possa essere interessata la pubblica economia e si possa parlare di
interesse pubblico, occorrerebbe che si trattasse di una società così grande
da influenzare larga parte del mercato e da occupare moltissime persone e
che non si trattasse di una banale prelazione.

 posto una domanda iniziando il thread:
Escluderei lo spirito di servizio, visto che si scrive qui per puro diletto
e gratis.
Quanto a rispondere, è quello che io ho fatto.
Ciò detto chiudo qua, per non essere accusata di dar luogo ad una
competizione all'ultima rimbeccata.

  piu' articolata ti prego di spigarmela, perche' ne sono all'oscuro
Non volevo affatto intendere una mancanza di precisione da parte tua, perché
quel che dici è molto corretto.
Mi riferivo, piuttosto, alle condizioni cui è sottoposto il diritto di
prelazione.
Se non ti dispiaci, ti faccio il copia/incolla del post che avevo scritto
nel pomeriggio in un dialogo con Vega.
<<La norma non dispone affatto un diritto di prelazione di carattere
generale
in favore del conduttore in caso di vendita dell'immobile.
Essa, invece, ha una portata assai più modesta, conoscendo limitazioni tanto
di natura soggettiva che oggettiva:
1) il locatore deve essere titolare unicamente dell'unità immobiliare
locata, oltre - eventualmente - alla propria abitazione;
2) la norma si applica limitatamente al diniego del primo  rinnovo
obbligatorio alla prima scadenza e NON per la  scadenza finale del contratto
e NEPPURE per le vendite effettuate in corso di locazione;
3) non si applica alle vecchie locazioni che erano in corso al 30 dicembre
1998.>>
Cordialità
J.

 che non si trattasse di una banale prelazione.
Una personale e originale interpretazione del concetto di interesse
pubblico-economico.
Questo, dunque, se ben comprendo, si attiverebbe solo in presenza di una
determinata impresa - peraltro, come dici, di tipo societario (ma in forma
collettiva o s.r.l. unipersonale? di capitali o di persone? lucrativa?
oppure anche mutualistica è indifferente?) - che sia in posizione dominante
o, almeno, rilevante sul mercato e con un imponente impiego di personale (e
in questo caso vale il criterio dimensionale previsto per l'applicazione
dello statuto dei lavoratori? Uhmmm, ma solo 16 dipendenti non mi sembrano
"moltissime persone").
Quindi, in altri termini, una disciplina che regolasse le numerosissime
piccole e medie imprese - siano esse commerciali o agricole - non avrebbe
mai, sotteso, un interesse pubblico-economico, giusto?
Ho inteso correttamente il tuo pensiero?
J.

 accordo oppure il conduttore dovrebbe rinunciarci.
Art. 79 L. 392/78, comma primo, ultima parte, in rubrica: Patti contrari
alla legge.

 alla legge.
Non vedo l'attinenza, la rinuncia al diritto di prelazione, se fosse
possibile in quanto il diritto fosse già sorto, non sarebbe un vantaggio in
contrasto con le disposizioni della legge.

 contrasto con le disposizioni della legge.
Sei splendida. Hi sempre ragione.
;oP
J.

 Sei splendida. Hi sempre ragione.
Devo ridere?

 Devo ridere?
Perché a te, a questo punto del thread, viene ancora da ridere? ;oPP
J.

Vega?
Veguccia?
Bhè?
Questa tua rigorosa definizione di diritto pubblico economico?
Che fai... proprio adesso ci lasci così?
;oPP
J.

LA LEGGE - Diritto di prelazione ex art. 38 legge n. 392 del 1978 -
[...]




 questo, invece, l'ho capito di meno
 se il conduttore rinunciasse al diritto gia' sorto, sarebbe
 necessario indicare il prezzo al quale si rinuncia, e quindi
 cambierebbe poco rispetto alla notifica
 se non indica il prezzo non si ricadrebbe nella fattispecie
 prevista dall'articolo 79 Legge 392/78 ?
