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Titolo: Disdetta contratto di locazione[2]

In riferimento a questo 3d
http://tinyurl.com/34hmnc
alla fine ho consultato un avvocato che "avrebbe" trovato un baco nel 
contratto. Precisamente si tratta della seguente clausola:
«L'inadempienza da parte del conduttore di uno dei patti contenuti nel 
presente contratto e in particolare il mancato o ritardato pagamento anche 
di una sola mensilità di affitto, produrrà la risoluzione del contratto».
Quindi se non pago, il contratto è risolto. L'avvocato però sostiene che il 
proprietario potrebbe chiedermi i danni (cosa probabile visto che si tratta 
di persona molto taccagna). Quindi ha scritto una lettera al proprietario 
dicendo che sarei rimasto altri sei mesi. Il proprietario ha risposto 
dicendo che è disposto a risolvere il contratto dietro pagamento di una 
penale di 3000 euro (corrispondente al doppio di quello proposto dall'avv.).
Inoltre, nella missiva il proprietario ha negato l'esistenza dell'umidità, 
cosa invece evidente e facilmente dimostrabile.
A questo punto l'avvocato mi ha suggerito di optare per una soluzione 
transattiva di 1500 euro (ovviamente se il proprietario accetta).
Se non accetta, cosa mi conviene fare? Dargli 3000 euro è pura follia, 
quindi sarei disposto a non pagare aspettando lo sfratto e la conseguente 
risoluzione del contratto.
Grazie per evenutali consigli/diritte
-- 
ludovico 

 ha scritto nel messaggio 
news:471dd220$0$36439$4faf...@reader5.news.tin.it...

piu' che non pagare aspettando lo sfratto, forse tenerti l'appartamento
per altri 6 mesi potrebbe essere piu' conveniente, per evitare id pagare
spese legali, interessi ecc...
alberto 

 ha scritto nel messaggio 
news:471e065f$0$16035$5fc...@news.tiscali.it...

Salve, sono uno studente universitario in scienze politiche, leggendo qua e 
là nel codice civile ho visto un articolo interessante...
art 1621, il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l'affitto, 
le riparazioni straordinarie. Le altre sono a carico dell'affittuario.
Il problema dell'umidità rientra perfettamente tra queste riparazioni 
straordinarie.
Poi c'è un altro articolo, anch'esso molto carino, art. 1577 "quando la cosa 
locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi 
è tenuto a darne avviso al locatore (e questo l'hai già fatto). Se si tratta 
di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo 
rimborso (io eseguirei ugualmente le riparazioni così da mandargli un bel 
conticino a casa...a prescindere se resti o meno nell'appartamento) ppurchè 
ne dia contemporaneamente avviso al locatore.
Ciao a tutti. 

Kriminalino wrote:
[snip]
grazie per la diritta....
l'unica mia preoccupazione è poter dimostrare l'umidità in una eventuale 
sede legale, perchè il proprietario dice che non c'è umidità (ma basta 
lasciare nel locale un foglio di carta: il giorno dopo è umido al tatto)
-- 
ludovico 

 evitare id pagare spese legali, interessi ecc...
era quello che avevo proposto all'inizio (6 mesi equivalgono a circa 1500,00 
euro. Considera che è uno scantinato, quindi il prezzo è già esoso di per 
sè). Ma il proprietario voleva tenermi fino a dicembre 2008, quindi mi sono 
rivolto all'avvocato
-- 
ludovico 

 ha scritto nel messaggio 
news:471e1342$0$10623$4faf...@reader2.news.tin.it...

come ti era gia' stato risposto all'epoca, dovresti dimostrare che
quando sei entrato hai fatto presente al proprietario la presenza
di umidita' straordinaria (non risolvibile con un normale deumidificatore)
e che il proprietario non si sia attivato per risolvere il problema.
Ovviamente mi pare che nulla di cio' sia dimostrabile quindi
questa preoccupazione proprio non me la porrei..
alberto 

 ha scritto nel messaggio 
news:471e26d4$0$15564$5fc...@news.tiscali.it...

Beh non è l'affittuario che deve dimostrare di essere a conoscenza del 
problema, bensì il contrario, è il locatore che doveva avvertire prima di 
stipulare il contratto. Un bravo perito (ma anche uno poco capace, per 
quanto abbia capito questa situazione) può facilmente dimostrare la presenza 
di umidità...purtroppo non saprei a chi vanno i costi della perizia. A 
prescindere da tutto, se c'è questo evidente problema (ho capito che 
l'affittuario ne era del tutto estraneo) ci dovrebbero anche essere le 
prerogative per far pagare tutto al locatore e se egli rifiuta (cosa che non 
ha senso perchè potrebbe essere l'affittuario a fare modifiche di 
"miglioramento" a spese dello stesso locatore) dovrebbero anche esserci le 
prerogative per disdire il contratto...comunque sia cercherò nel codice 
civile (purtroppo adesso sono fuori città) 


intanto se affitti un sotterraneo appare ovvio che non ti puoi aspettare
le pareti calde come un attico... poi la cosa principale, se ti devi
lamentare per dei problemi, lo fai quando entri, non quando te ne devi
andare,dopo anni,  o addirittura dopo essertene andato...
alberto 

 andato...
le cose non stanno esattamenente in questo modo.
Innanzitutto ancora non me ne sono andato.
Quando presi il locale, feci notare al locatore la presenza di umidità, 
tant'è che c'era un rigonfiamento nel muro (fatto riparare dal locatore). 
Quindi disse: "beh qui è tutta la zona così".
Con il passare dei mesi mi resi conto che l'umidità era molto + intensa di 
quanto ipotizzato all'inizio, quindi comprai un climatizzatore con 
deumidificatore (prezzo: 500 euro, senza tener conto del consumo di corrente 
elettrica). Tieni presente che spesso e volentieri si forma la muffa 
"bianca" sul pavimento.
L'affitto è di 230 euro/mese. Tieni conto che è alto almeno per la mia zona 
(un piccolo appartamento 300 euro/mese). Ora, il locatore chiede i danni se 
me ne vado prima della scadenza? LOL, è quali danni? Questi li ho subìti e 
li sto subendo visto che devo sborsare 230 euro al mese per un locale che 
NON posso utilizzare.
La cifra chiesta dal locatore è 3000 euro. Io avrei due proposte:
1) Rimango, ma il locatore DEVE provvedere a rimuovere l'umidità
2) Lascio il locale, pagando una penale di 1000 euro.
Conoscendo l'avarazia del tipo, già so che non accetterà nessuna delle due 
proposte. A questo punto lo porterò in tribunale, oltre a fare un 
bell'esposto all'ASL. Magari gli tolgono l'abitabilità (considera che c'è 
solo una "mezza finestra" che si apre di pochissimo)
-- 
ludovico 


caro Ludovico, di conduttori come te ne è pieno il mondo... Cercare di
svicolare un impegno (contratto) solo quando fa comodo, ricordare
tutti i disagi solo quando fa comodo... Quando sei entrato nei tuoi
locali l'umidità era presente, bene... perchè allora non te ne sei
andato subito? Perchè pagavi poco cmq in assoluto... Ora che hai
deciso di lasciare l'immobile ti rivengono a galla tutti i
fastidietti, le compensazioni, etc. etc.
Se fossi il tuo locatore ti avrei chiesto di lasciare i locali
immediatamente, alla prima rimostranza, ben convinto del rancore
utilitaristico che cresceva in te...
"che fatica essere uomini..." (cit.)
3° Occhio


hai in mano tutte le raccomandate dove spieghi i problemi
di umidita' avuti in questi anni?
alberto 


purtroppo no, non pensavo di arrivare a questo punto. L'unica "prova" è la 
presenza di un climatizzatore/deumidificatore.
-- 
ludovico 


sono stato anch'io locatore se è per questo. Ho avuto a che fare con gente 
che davvero non pagava. Se fossi stato al suo posto, non mi sarei mai 
permesso di chiedere 3000 euro.
Viceversa il sottoscritto ha sempre pagato con estrema puntualità e per una 
sola volta che ha pagato in ritardo si è visto ricevere una raccomandata di 
sollecito che minacciava di utilizzare vie legali per i danni subito. Tra 
l'altro sul contratto non è scritto che devo pagare ad inizio mese e se lo 
facevo era per una questione di correttezza.
230 euro/mese sono eccessivi per quel locale. Dalle mie parti è quasi un 
affitto di casa, e sto parlando di un locale di 25 mq. Ok, ho accettato 
quella cifra e devo starmi zitto ma di certo non accetterò una penale di 
3000 euro (per quanto detto spropositata)
-- 
ludovico 

 ha scritto nel messaggio 
news:4720a5fd$0$37207$4faf...@reader3.news.tin.it...

del tutto logica in un semiinterrato dove le pareti non vengono
a contatto con aria e sole e quindi non saranno mai asciutte come
un piano alto...
alberto 

 3000 euro (per quanto detto spropositata)
ma non fai prima a dare i sei mesi, stai dentro quei sei mesi e fine?
alberto 


ma è proprio questa la mia proposta! Il locatore invece vuole fino a 
dicembre 2008!
-- 
ludovico