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Titolo: CASO 2

ringrazio tutti coloro che sono intervenuti sul CASO che ho proposto
ieri.
Questo è un altro caso posto allo scritto di diritto civile.
Sbizzarritevi!
"Tizio, dichiarandosi proprietario del fondo Tuscolano, stipula con
Caio un preliminare di compravendita avente ad oggetto il fondo
medesimo, garantendone la libertà da pesi e da vincoli.
Prima della stipula del definitivo, Tizio comunica a Caio che il fondo
in realtà è di proprietà di Sempronio, che quest'ultimo è disposto ad
alienare l'immobile e che, pertanto, il contratto definitivo potrà
essere stipulato direttamente tra Caio e Sempronio. Il giorno della
stipula, peraltro, Sempronio avverte Caio che il fondo è ipotecato.
Ciò nonostante Caio decide di concludere il contratto definitivo nel
quale, comunque, viene inserita una clausola con la quale Sempronio si
obbliga a far cancellare l'iscrizione ipotecaria entro 15 giorni.
Trascorso più di un mese, non essendo stata cancellata l'ipoteca, nè
adempiuto il debito garantito, il creditore ipotecario inizia la
procedura esecutiva sul fondo Tuscolano. Caio, che intende far valere
la garanzia per evizione, scopre però che nel frattempo Sempronio è
fallito; si rivolge quindi al proprio legale di fiducia per sapere se
e quali diritti può vantare nei confronti di Tizio (il promittente
venditore).
Assunte le vesti del legale, si rediga un parere motivato sulla
vicenda, premettendo brevi cenni sugli istituti che vengono in
considerazione nella soluzione della questione.

 stipula, peraltro, Sempronio avverte Caio che il fondo è ipotecato.
a questo Punto Caio si reca furibondo da Tizio, lo prende a calcioni
nel sedere e minacciandolo di ben altre atroci torture si fa ridare i
soldi versati al preliminare lasciandolo a terra tramortito ...
dica il candidato se nella vicenda appaiono configurabili ipotesi di
reato, quali e a carico di chi
gordon
(adesso vado a vedere Milan Channel, che c'e' Milan - Aiax 4 -1 del
1969)

 ha scritto nel messaggio
news:baqn0h$2i48r$1...@ID-28543.news.dfncis.de...

che il candidato si faccia qualche parere anzichè girarli al NG...
per fortuna abbiamo già dato e per fortuna nella pratica casi confusi e poco
entusiasmanti come quelli che si divertono a formulare per gli esami non se
ne presentano...
mi ricordo il mio magister notaio che un giorno davanti ad un parere per il
quale cercavo lumi mi disse.... facilissima soluzione.... gli dico che ho
troppo lavoro e lo mando da un altra parte...

 ne presentano...
Vi ricordare il se voi foste l'avvocato della settimana enigmistica ?
;-)
Max max


Non era "se voi foste il giudice"?
Ciao,
U.

 considerazione nella soluzione della questione.
Al cliente consiglierei di lasciar perdere, mentre
per quel che riguarda i "cenni" di cui sopra,
rimando alla vastissima letteratura in materia
(che evidentemente non ho voglia di consultare...).
Un saluto da
Marco

 ha scritto nel messaggio
news:2db164d6.03052...@posting.google.com...
Dammi modo per tornarci oggi pomeriggio....
Non dire la soluzione, sennò ti picchio ;-)

Facendo una ricerca, credo di essermi fatto un'idea su come forse va
risolto il caso.
Tizio, una volta scoperto che 1° il fondo Tuscolano non è di Caio e 2°
che il fondo è ipotecato, aveva varie alternative:
1 - poteva chiedere la risoluzione del preliminare, con connesse
restituzioni di denaro anticipato e risarcimento del danno
2 - poteva accollarsi il debito di Sempronio per il pagamento del
residuo prezzo
3 - poteva sospendere il pagamento, ai sensi dell'art.1482 cc.
Avendo invece Tizio scelto di stipulare comunque il contratto
definitivo con Sempronio (l'effettivo proprietario), Tizio non può
agire nei confronti di Caio (il promittente venditore) per il fatto
che Sempronio non abbia adempiuto l'obbligo, assuntosi col definitivo,
di liberare l'immobile da ipoteca entro 15 giorni, e questo perchè
Caio non ha assunto alcuna garanzia in proposito.
Se invece Tizio avesse saputo, al momento del preliminare, che il bene
non era di proprietà di Caio quest'ultimo avrebbe dovuto garantire
dall'evizione e dai vizi della cosa ai sensi dell'art. 1476,n°3,
infatti il consenso tra Tizio e Sempronio (terzo proprietario)
determina solo il passaggio della proprietà, mentre gli altri obblighi
permangono tra le parti originarie.
Mi sbaglio?

 Mi sbaglio?
Su questo punto, a parte una isolata dottrina
(autorevolissima, ma non condivisibile), sì.
Ti rammento che il preliminare di vendita non
è una vendita, non sono pertanto applicabili le
norme ex artt.1470 ss. (di massima nemmeno
analogicamente, visto che il preliminare non ha
efficacia reale), ma sono applicabili le norme di
diritto comune.
Un consiglio: in tema di preliminare di compravendita
non consultare il Gazzoni... parla di vendita obbligatoria!
Un saluto da
Marco

...

Tranquillo, non ho la soluzione. Sto cercando di arrivare ad una
soluzione credibile.
ciao!

3 - poteva sospendere il pagamento, ai sensi dell'art.1482 cc.
Come mai non contesti anche questo richiamo alle norme sulla vendita?
Ps.: sto imparando, quindi mi scuso se la domanda è un po' banale.
ciao

 Come mai non contesti anche questo richiamo alle norme sulla vendita?
Non volevo sembrare pedante... comunque
devi sapere che parte della dottrina ritiene
applicabili le norme sulla garanzia anche al
preliminare.
Un saluto da
Marco

 (cut)
Dunque. Il promittente venditore non è proprietario. Qualora si addivenisse
tra i due alla stipula del definitivo, l'acquirente potrebbe avvalersi della
normativa sulla vendita di cosa altrui e chiedere la risoluzione del
contratto. Se venisse scoperto prima, potrebbe rifiutarsi di stipulare.
L'ipoteca, qui, è un minus rispetto alla mancanza totale di proprietà.
Se l'acquirente sceglie di comprare dal vero proprietario, con questi
instaurerà il rapporto finale. Solo a quest'ultimo si rivolgerà per la
risoluzione del contratto e per il risarcimento del danno in caso di
evizione totale o parziale.
Ciò lascia impregiudicato il rapporto con il promittente venditore non
proprietario, il quale risponderà per non essere stato in grado di procurare
la proprietà all'acquirente, non anche per l'esistenza di garanzie reali.
In sostanza, l'acquirente potrebbe anche aver comprato dal vero proprietario
senza con ciò liberare da responsabilità il promittente venditore.
Riassumendo: l'acquirente se la prenderà con il venditore per la perdita del
bene e risarcimento conseguente.
Si rivolgerà al promittente venditore per mancato adempimento dell'obbligo
di trasferire.
Il tutto, secondo me.
Ciao

 di trasferire.
.... ma il promissario acquirente ha acquistato!
Saluti da
Marco

...

grazie del parere.
a presto

 ha scritto nel messaggio
news:8gLAa.871$pR3....@news1.tin.it...

Sì. Ma non per il tramite del promittente venditore.
Il promittente acquirente, per esempio, potrebbe aver comprato dal vero
proprietario ad un prezzo maggiore o comunque a condizioni più onerose.
Saluti

 Sě. Ma non per il tramite del promittente venditore.
Nel preliminare di vendita di cosa altrui comunemente
si ammette che il promittente alienante possa adempiere
facendo intervenire nel contratto definitivo il propretario:
quello che avviene nel nostro caso.
Un saluto da
Marco

 ha scritto nel messaggio
news:OcQAa.4892$g92....@news2.tin.it...

Sě. Ma dai piů attenti si replica che nel definitivo o aliunde andrebbe
precisato che ciň costituisce adempimento del preliminare.
Diverso, direi, il caso di promessa di vendita di cosa dichiaratamente
altrui. In tal caso, il promittente acquirente dovrebbe attendere la
scadenza del termine fissato per la stipula. In tal caso, sě, se acquistasse
dal vero proprietario nelle more, non potrebbe lamentare l'inadempimento.
Comunque, il problema č discusso e sono valide ambo le tesi.
Mi pare di ricordare che ci sia anche giurisprudenza nel senso da me
indicato.
Saluti

 precisato che ciò costituisce adempimento del preliminare.
Francamente mi lascia perplesso: l'adempimento
(anche del terzo, come nel nostro caso), in quanto
atto dovuto, non dovrebbe richiedere dichiarazioni
negoziali come la "precisazione" di cui parli.
Penso poi che una volta concluso, il definitivo si
sostituisca al preliminare, con la conseguenza che
le azioni del compratore si baseranno solo su questo.
Non ritengo accoglibile la posizione di coloro
che tendono a dare un ruolo di centralità al
preliminare: così si snaturerebbe la sua funzione
strumentale rispetto al definitivo.
Un saluto da
Marco

 ha scritto nel messaggio
news:e40Ba.7849$g92.1...@news2.tin.it...

Hai sollevato un bel problema, cui non avevo mai pensato.
Se possa qualificarsi adempimento del terzo il trasferimento della proprietà
da persona diversa dal venditore.
Oggi non sono in buona forma mentale, per cui mi asterrò.
Rilevo però che, per essere vero adempimento del terzo, questi non può
ricevere il prezzo comportandosi da venditore.
Saluti

 questi non puņ ricevere il prezzo comportandosi da venditore.
E' sicuramente ammissibile che il terzo non si
"comporti" da venditore, ma credo che il promissario
acquirente non abbia nessun interesse a che il venditore
del definitivo sia il promittente venditore o un terzo.
In un preliminare si puņ avere un adempimento
consistente nella stipula del definitivo (e in questo
caso il terzo che adempie diventa venditore) o un
pagamento traslativo, come ammesso incidentalmente
dall'art.2645 bis (ed in quest'ultimo caso il terzo
dovrebbe prestare il puro consenso al trasferimento
del bene, in altre parole non si "comporterebbe" da
venditore).
Tu sembri ammettere la sola sequenza preliminare-
pagamento traslativo, ma credo che anche nel caso
in cui il il terzo concluda una compravendita vera e
propria col promissario acquirente il promittente
alienante possa ritenersi liberato, considerato il ruolo
di massima strumentale del contratto preliminare
(contratto che perciņ dovrebbe dissolversi una
volta intervenuto un definitivo a regolare gli
interessi divisati in esso).
Un saluto da
Marco

 Marco
Saluti

 fissato per la stipula del definitivo.
L'esempio non è calzante: in questo caso il
definitivo non ha alcun collegamento col preliminare.
Un saluto da
Marco

 ha scritto nel messaggio
news:MtoBa.19205$g92.4...@news2.tin.it...
La pensiamo diversamente.
Saluti

 La pensiamo diversamente.
...succede...
Un saluto da
Marco

 Non era "se voi foste il giudice"?
Sě, hai ragione.
Max max