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Titolo: scadenza contratto di locazione

Salve a tutti,
la mia fidanzata ha ereditato dal padre una villetta sul mare in una
localita' turistica del sud.
Tale villetta e' stata affittata ammobiliata per anni ad un inquilino
per l'intero arco dell'anno ad un prezzo di sette milioni annui e la
locazione e' stata formalizzata con un contratto dal 1/11/96 della
validita' di tre anni.
Alla morte del padre (gennaio 2002), la mia fidanzata ha comunicato in
via informale all'inquilino che avrebbe voluto riprendere possesso
dell'immobile.
Secondo il contratto, rinnovandosi (credo, ma il rinnovo automatico non
e' specificato esplicitamente nella scrittura) di tre anni in tre anni,
la prossima scadenza sara' per il 01/11/2005.
Stamani l'inquilino ha comunicato telefonicamente e in maniera brusca
che non intende lasciare l'immobile.
Trattandosi di una casa di vacanze in localita' turistica, essendo
l'inquilino residente in altra citta' distante centinaia di chilometri
dove possiede altri immobili tra i quali quello di residenza, essendo
l'inquilino in condizioni non indigenti (possiede una aeromobile, tanto
per fare un esempio), vorrei sapere che speranze ha l'inquilino di
ostacolare la restituzione dell'immobile al proprietario alla scadenza
del contratto.
Preciso che:
- la mia fidanzata possiede quell'unica casa ereditata dove pero' non
risiede, essendo in affitto in una localita' del centro nord per motivi
di lavoro
- la casa e' una casa di vacanze, senza riscaldamento come tutte le
altre villette sul mare nella stessa strada
- l'inquilino la utilizza come luogo di villeggiatura durante tutto
l'arco dell'anno (arriva con l'aereo personale li' nei pressi).
Ho sentito oggi stesso il mio avvocato che ha consigliato innanzitutto,
essendo venuto meno un rapporto cordiale in maniera unilaterale, di
inviare una raccomandata con la comunicazione della rescissione del
contratto che ha scadenza il primo novembre 2005 (perche' va fatta
almeno sei mesi prima).
Poi, sei mesi prima della scadenza, mi ha consigliato di inviare una
comunicazione all'inquilino dove si danno quindici giorni di tempo per
sgomberare l'immobile alla scadenza del contratto.
Questo, secondo l'avvocato, garantirebbe tempi molto brevi in modo che
il 15 novembre 2005 ci possa essere la possibilita' di rientrare in
possesso dell'immobile con messo comunale e fabbro senza strascichi di
proroghe e complicazioni.
Al di la' del fattore umano e di dignita' della persona (che per i
codici legali non contano) che questo caso porta alla
luce, vorrei avere un'opinione in proposito, anche se mi rendo conto che
una breve esposizione dei fatti non puo' essere sufficiente per
esprimere un giudizio certo.
Grazie.
-- 
FabMind
-- 
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 proroghe e complicazioni.
l'inquilino non ha appigli legali legati alla scadenza
direi che puoi andare tranquillo per quello
un po meno tranquillo per eventuali azioni di ostruzionismo da ripicche
-- 
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 un po meno tranquillo per eventuali azioni di ostruzionismo da ripicche
I dubbi restano.
Innanzitutto il contratto parla di uso abitativo e, essendo stato stipulato
il primo novembre 1996 era lecita una durata di tre anni.
Resta il fatto che dopo l'entrata in vigore della legge 431/98 credo di aver
capito (ma non sono un giurista e mi baso solo su letture in rete di vecchi
messaggi) che al rinnovo automatico del contratto (1/11/1999) questo si sia
trasformato in un 4+4.
Se così fosse allora il 1/11/2003 sarebbero scaduti i primi quattro anni e
dovremo aspettare fino al 1/11/2007 per la conclusione del contratto e
inviare raccomandata con almeno sei mesi di anticipo.
Ho però diversi dubbi:
- l'avvocato sostiene che la scadenza del contratto è per l'1/11/2005 forse
perché l'inquilino la usa per abitazione di vacanze? (mi parrebbe strano) O
per quale altra ragione (ho un appuntamento con lui in settimana, ma se nel
frattempo qualcuno mi togliesse il dubbio...)
- il nuovo contratto trasformato in 4+4 partirebbe dal primo rinnovo
automatico dopo l'entrata in vigore della legge 431/98  o dalla stessa
entrata in vigore della legge (dicembre 1998), oppure (caso pessimo)
dall'originaria stipula del contratto?
-- 
FabMind

 perché l'inquilino la usa per abitazione di vacanze? 
sinceramente non sono entrato in merito direttamente su questa
problematica della durata 3 oppure 4  perche' un avvocato che non ha
certezza della durata del contratto e manda o fa mandare lettere di
disdetta solo sperando di azzeccarci mi fa rabbrividire 
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 disdetta solo sperando di azzeccarci mi fa rabbrividire
Ho scritto che ho sentito oggi stesso il mio avvocato per un consiglio.
Il mio avvocato ha risposto a dei miei quesiti al telefono dal mare perche'
c'e' un rapporto amichevole (compagni di liceo), ma non ha avuto tempo di
vedere carte ne' di studiare il caso: ha solo dato una risposta telefonica
informale.
Per questo genere di cose ritengo necessario un colloquio de visu con
l'avvocato (della mia fidanzata) davanti ai contratti e le carte a nostra
disposizione.
Naturalmente ho sottinteso queste cose, ma e' chiaro che non pensavo ad
un'incompetenza del legale a causa di una conversazione telefonica
domenicale.
-- 
FabMind

 domenicale.
ti dico come la penso io.
se il contratto e' di tipo abitativo siete un po' nei guai, perche' e'
diventato di quattro anni sin dall'origine (e per di piu' potrebbe anche
essere considerato ad equo canone) e poi, dalla prima scadenza successiva al
dicembre 1988 si e' trasformato in un 4 + 4.
1.11.1996 ==== > 31.10.2000 ===> 31.10.2004 ===== > 31.10 2008.
potevi dare disdetta motivata (devo tornare ad abitarci io) sei mesi prima
dell'ottobre 2004 (ad aprile - avevo gia' fatto auting?) ma adesso, il tuo
avvocato ha un compito arduo, deve dimostrare, come mi sembra che sia vero,
che il contratto aveva fini non abitativi ma turistici, e in questo caso non
avra' difficolta' a farvi riavere la casa, altrimenti pazientare e' lunica
cosa da fare.
ci vediamo di la'