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Titolo: resede comune accatastamento singoli posti auto senza unanimità

Siamo sette comproprietari di un resede a comune, di cui cinque con
diritto di utilizzare nove posti auto no segnati (in numero diverso da
condomino a condomino, da ricavarsi nel resede di cui sopra, mentre due
con solo 2/16 di comproprietï¿œ ciascuno del resede (sono ciascuno
proprietari di un box auto cui si accede attraverso il medesimo resede,
ma non sono titolari di alcun uso di posto auto all'interno dello stesso).
Al momento non esiste alcuna regolamentazione del resede in questione
Noi cinque titolari del diritto ad utilizzare in tutto nove posti auto
in realtï¿œ non li troviamo mai, perchï¿œ regna l'anarchia piï¿œ assoluta, per
cui vorremmo ora segnarli ed accatastarceli
i due proprietari dei box auto non vogliono e pretendono di impedirci di
segnare i posti auto in questione perchï¿œ non rimarrebbe loro lo spazio
adeguato di manovra che pretenderebbero essere lasciato davanti alle
proprie proprietï¿œ (il resede ï¿œ molto piccolo, per tutti posti auto che
da contratto sono stati venduti)
So che per accatastare una proprietï¿œ ï¿œ necessaria l'unanimitï¿œ dei
condomini, ma so anche che ultimamente la cassazione ha riconosciuto
alla maggioranza diritti prima negati (ad esempio di rivedere le tabelle
condominiali), pertanto mi chiedo se alla luce di quest'ultima
osservazione sarebbe possibile comunque procedere all'individuazione ed
all'accatastamento dei posti auto in oggetto,
In fin dei conti la semplice individuazione dei posti auto corrisponde
ad una regolamentazione del resede comune, che si potrebbe fare a
maggioranza (quale, esattamente?), anche con l'opposizione dei
proprietari dei due box.
 
Per aggirare l'ostacolo non si potrebbe prima procedere
all'individuazione dei posti auto a maggioranza, con assegnazione di uno
specifico posto auto a ciascun avente diritto ed in un secondo momento
poi richiederne l'accatastamento (in modo che rimanga a comune a tutti i
comproprietari solo lo spazio di manovra)?
 
In ogni caso: sarebbe possibile un regolamento che, a maggioranza,
impedisse ai due proprietari dei box auto di lasciare ciascuno la
propria macchina parcheggiata davanti al loro immobile (cosï¿œ di fatto
occupando ANCHE un posto auto cui non hanno diritto, nel resede)?
Ma come sarebbe possibile fare in realtï¿œ rispettare un regolamento del
genere, se le contravvenzioni previste in tali casi sono irrisorie? Si
puï¿œ autorizzare nel regolamento l'amministratore a chiamare il carro
attrezzi a spese degli abusivi?
Ringrazio molto in anticipo
Ciao
Robertino
 

 ma non sono titolari di alcun uso di posto auto all'interno dello stesso).
 
ovviamente se sono proprietari anche loro non e' possibile frazionare
lo spazio senza il loro consenso. Per verificare bene cosa fare pero'
sarebbe necessario visionare nel dettaglio cosa dicono i rogiti...
effettivamente se creare un posto auto implica impedire agli altri
di entrare nel box, difficilmente riuscirete ad ottenere una qualsiasi 
ragione
anche andando in causa...
 
alberto 
 
 

 ragione
ed allora come fare ad ottenere di trovare i posti auto che abbiamo pagato
e sloggiare i proprietari dei box che parcheggiano davanti ciascuno al
proprio immobile, sostenendo che tanto in tale sede neppure gli altri
potrebbero parcheggiare?
 

 lo spazio senza il loro consenso.
sono comproprietari di tutto il resede, ma non possono utilizzare la quota
parte di resede adibita a posti auto (diritto nella disponibilità di
altri), qundi direi che tale comproprietà è alquanto ridotta, in ogni caso
non totale.
Possibile che gli unici che hanno diritto ad utilizzare la quota parte di
resede condominiale come posto auto non possano farlo, almeno a livello di
disegno e di regolamentazione degli stessi (se proprio l'accatastamento
non si può fare)?
 

a maggioranza sarebbe possibile decidere di segnare i posti auto, di
metterci dei dissuasori su ciascun posto auto e di dare le chiavi solo a
tutti gli aventi diritto, così che il primo che arriva si sceglie il posto
che vuole e nessun altro occupa posti abusivamente?
 

 comproprietari del resede solo a seguito di parere legale scritto.
 
ah beh... sai quanto vale un "parere legale scritto"?
la mia domanda e' chiara: avete uno storico di tutti i rogiti da cui
si evincono con chiarezza le proprieta' e i diritti di ciascuno?
solo da li si puo' partire per una qualsiasi azione...
per esempio, come e' stato acquistato il diritto di parcheggio in 
quell'area?
e perche' voi dite di averlo invece gli altri no?
 
alberto 
 
 

 solo da li si puo' partire per una qualsiasi azione...
 
nessun rogito precedente: trattasi di supercondominio di tre distinti edifici,
dove un edificio intero compreso il resede in questione ed i due box
(costituenti corpi di fabbrica separati dagli edifici ma aventi accesso
attraverso il resede in questione)erano rimasti nella dispobilità del
costruttore (in pratica il resede nasceva come pertinenza condominiale, ma
tutti gli altri condomini del supercondominio non vi avevano alcun diritto, se
pur le fosse condominiali di tutti sono in tale resede).
Solo al momento del fallimento i singoli appartamenti dell'edificio che cil
costruttore si era tenuto tutto per se sono stati venduti, ciascuno con
abbinato uno o più posti macchina "nel resede comune" (così indicato nel bando
di asta, nel decreto di trasferimento non vengono affatto nominati i posti
auto, bensì l'esistenza di un "resede comune").
Nel decreto di trasferimento di coloro che hanno acquistato i due box vengono
citati solo questi ultimi, senza il minimo accenno all'esistenza del resede.
 
Lo studio legale cui è stato richiesto il parere scritto semplicmente si è
riferito alla CTU dell'ingegnere (sigh!!!) che aveva descritto l'immobile per
la vendita all'asta, che aveva qualificato tale resede come comune a tutti gli
acquirenti.
 
Avrei comunque pensato ad un paio di escamotage per aggirare l'ostacolo della
necessità dell'unanimità per accatastare i singoli posti auto:
1)a maggioranza fare disegnare i posti auto e stabilire come regolamentazione
una turnazione a rotazione annuale ma poi di fatto mettersi d'accordo tra noi
a mantenere ciascuno un determinato posto auto, realizzando così una
assegnazione di fatto che, immagino, dovrebbe incidere sui diritti reali
(forse realizzerebbe un usucapione dopo venti anni?).
 
2)a maggioranzadisegnare i posti auto di cui sopra con la medesima normativa
ma disegnare questi posti auto nel modo da rendere non impossibili certo ma le
più scomode possibili le manovre di entrata e di ingresso ai possessori dei 
box auto, con la possibilità di condizionare nuovi disegni di posti auto più
favorevoli ai possessori dei box con la loro rinuncia ad ogni diritto di
comproprietà sul resede (non credo sia configurabile alcun ricatto...).
 
Escludiamo in partenza di collocare una sbarra di accesso al resede perchè co
sì non si otterrebbe che i proprietari dei due box si astengano dal
parcheggiare ciascuno davanti alla porta del proprio box, ma solo di impedire
l'accesso temporaneo a fornitori che in realtà serve a tutti gli altri.
Si potrebbe per regolamento autorizzare l'amministratore a chiamare il carro
attrezzi tutte le volte che si ritrovino auto al di fuori degli spazi segnati,
limitanto la possibilità di tale segnalazioni ai soli titolari del diritto di
uso di posti auto, piuttosto che anche ai proprietari dei box?
 
Grazie per un cortese parere
ciao
Robertino
 
 
 
 
 

 uso di posti auto, piuttosto che anche ai proprietari dei box?
 
non si puo' neppure questo.
 
il problema principale e' stabilire perche' gli altri comproprietari NON 
possono
parcheggiare in quest'area e ripeto, mi pare di capire che non esistano 
documenti
ufficiali che attestino questo divieto.
Il parere del vostro legale potra' essere anche corretto, a suo modo di 
vedere,
ma e' il vostro punto di vista... dall'altra parte sapete se qualcuno ha il 
divieto di
parcheggiare in una specifica zona di un'area comune?
 
alberto 
 
 

 parcheggiare in una specifica zona di un'area comune?
ribadisco: come può il Tribunale avere venduto (a caro prezzo, pure) il diritto
di trovare un posto auto nel resede comune, se chiunque altro potesse accampare
un tale diritto?
 
 

 un tale diritto?
 
come puo'? dalla documentazione che hai in mano sembra proprio che l'abbia 
fatto...
 
alberto 
 
 

 un pezzo di comproprieta' di un'area esterna...
OK: ma un errore del genere, avendo a disposizione i bandi originali d'asta, non
sarebbe sanabile?
In pratica noi tutti eravamo convinti di aver acquistato il diritto all'uso di
un posto auto ma, non so se hai presente come sono fatte queste vendite, non è
che puoi scegliere cosa scrive il giudice (anzi, mi pare di ricordare che non
venga affatto letto nessun atto, differentemente da quello che accade nel  caso
di una comune compravendita immobiliare), ma vedi il decreto solo
successivamente, a pagamento avvenuto.
Se non potesse rettificarsi allora si tratterebbe di truffa?
 
 
 
 

 Se non potesse rettificarsi allora si tratterebbe di truffa?
 
non direi truffa... semmai un po' di imprecisione... poi tu mi insegni che 
in
"queste vendite" bisogna metterci molta attenzione proprio per evitare di
ingarbugliarsi in questo genere di situazioni equivoche...
 
In sintesi, non metto in dubbio che voi abbiate acuistato un diritto di 
parcheggio,
ma sara' difficile da dimostrare e non e' neppure detto che anche 
dimostrandolo
questo faccia perdere il diritto dei due "boxisti" di parcheggiare l'auto 
all'interno
del cortile comune.
Del resto cosi' come voi dite di aver acquistato il diritto di un posto 
preciso,
loro possono dire di aver acquistato un box in uno spazio comune quindi
cosa vi fa pensare di avere piu' ragione di loro? magari semplicemente il 
costruttore
ha parlato di "posti auto scoperti" in modo generico e poi tra passaggi, 
bandi
una cosa e l'altra, questi sono diventati "privati"
 
alberto 
 
 

 cosa vi fa pensare di avere piu' ragione di loro?
noi questo spazio "comune" l'abbiamo tutti menzionato nel nostro titolo, loro
affatto
 
cercherò di andare a ritrovare le autorizzazioni, ma queste si perdono negli
anni settanta e già mi pare di ricordare che per la maggior parte erano parziali
ed irregolari (una ricerca è stata fatta dal geometra che ha stilato le tabelle
condominiali: andrò a vedere quella)
Ciao
Robertino
 
 

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