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Titolo: un caso di compravendita immobiliare

Ciao a tutti, ho già scritto altre volte sull'argomento e non so come 
portare avanti la faccenda.
Dunque, semplificando sono venditore di un immobile, il compratore mi ha 
firmato un preliminare e mi ha pagato il 90% dell'importo. Poi, puff, 
sparito.
Gli ho fatto causa e ho ottenuto una sentenza di risarcimento, fatto 
l'atto di precetto, nemmeno ricevuto. Questo tipo ha già una fila di 
creditori molto lunga.
Sarebbe da fare la risoluzione del preliminare ma io non ho 
materialmente i soldi da restituirgli e in questo periodo il valore 
delle case è calato per cui anche mettendola in vendita non credo di 
recuperare l'intera cifra che mi ha versato. E poi ho già speso tanti 
soldi con l'avvocato...
Esistono dei termini di prescrizione in questi casi? E poi che succede?
Altre vie per sbrogliare la matassa?
Mi sembra impossibile che pur avendo ragione non riesca a venirne a 
capo, sono veramente stanco.
Grazie per ogni informazione utile.

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Scusa ma non capisco, ti ha versato un acconto del 90% e poi è sparito?
Al momento ancora non hai venduto a lui la casa?
Di chi è la proprietà? Ha pagato ma mai registrato a suo nome la casa?
Bho, ma sembra che ti abbia lasciato soldi e casa......

 Esistono dei termini di prescrizione in questi casi? E poi che succede?
Il preliminare che termini aveva per il rogito?

 Bho, ma sembra che ti abbia lasciato soldi e casa......
esatto proprio così, ha versato una serie di acconti fino al 90% del 
totale e la casa è ancora mia, nessun rogito... però ci pago sopra 
l'ici, ci sono dei lavori di manutenzione da fare causa vicini 
fastidiosi ecc...
ci sarà un termine di legge entro cui dovrà farsi vivo altrimenti perde 
casa e acconti... no? Mi conviene aspettare? Pagare un'agenzia 
investigativa per scoprire se ha qualcosa di intestato? Vendere la casa 
a un altro? Ditemi voi perchè il mio avvocato in questo momento non mi è 
di aiuto, mi consiglia semplicemente di andare a parlare con il debitore 
per convincerlo a pagare :-O

 Il preliminare che termini aveva per il rogito?
ormai sono passati 5 anni, più o meno...

 ha scritto nel messaggio news:fospqs$72h$1...@aioe.org...
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Articoli 1385-1386 del c.c. no?
Ciao
Grande alluce 

 Grande alluce 
ho letto, grazie, perň a volte mi chiedo se le belle parole del codice 
siano state scritte per un altro stato...
innanzitutto ho sostenuto spese legali ben superiori a quelle che mi ha 
riconosciuto il giudice
poi se opto per la risoluzione:
- facciamo 100 il valore pattuito per l'immobile
- 10 č la cifra che mi deve, +5 per spese sostenute  e interessi legali, 
+5 per caparra trattenuta
- mettiamo che io trovi un acquirente per 80, a causa del momento 
negativo del mercato immobiliare
- mi trattengo 20 e ne restituisco 60 al debitore...
funziona cosě?

 ha scritto nel messaggio news:foutfe$s1v$1...@aioe.org...
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Secondo me, qualora il preliminare non prevedesse una data per il rogito 
notarile, sarebbe sufficiente intimare un termine al promissario acquirente 
e notificarglielo.
Trascorso tale termine a mio avviso ti tieni casa (e la vendi a chi vuoi) e 
caparra.....
Ciao
Grande alluce 

 Grande alluce 
ok, capisco, però vedi che nel mio caso non conviene?
la data del rogito era fissata per il 2003
lui mi ha pagato il 90%: ora dovrei restituirgli 90 - 5 (caparra) = 85 
per poi magari rivendere la casa a 80, vista la svalutazione del periodo
per cui ci rimetto 80 (nuovo preliminare) - 100 (valore preliminare 
annullato) + 5 (caparra trattenuta) - 5 (spese legali) = -20!!!
non capisco perchè mi dovrei accollare i rischi del mercato quando in 
realtà se li è accollati lui...

 ha scritto nel messaggio news:fov0ou$7o4$1...@aioe.org...
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Scusami ma continuo a non capire.
Hai l'immobile, hai la caparra, il Tizio non si fa vivo dal 2003.
I vecchi, quando si parlava di soldi, dicevano "vince sempre chi ce li ha in 
mano...".
Tu vendi l'immobile al miglior prezzo e tieni da parte la caparra ed i soldi 
ricavati.
Allorquando il tizio si farà vivo si discuterà e potrai comunque far valere 
le Tue lamentele per l'eventuale danno subito (può darsi che realizzi anche 
più di quanto pensi).
Non capisco perchè continuare a spendere soldi per legali quando (per 
ipotesi) potrebbe darsi che Tizio (visto che è sparito) abbia vinto al 
superenalotto e si sia trasferito alle Fiji, sbattendosi altamente degli 
spiccioli che ti ha regalato....In tal caso i soldi che hai messo da parte 
potranno tornarTi utili per la Tua pensione.
Poi, se vuoi stare ad arrovellarti il cervello per tutta la vita fai 
Tu....:-)))
Ciao
grande alluce 

 ricavati.
Ok, ma potrebbe anche essere che io rivenda l'immobile a un prezzo di 
molto inferiore a quello pattuito nel primo preliminare...
in questo modo metterei da parte una somma minore di quella che il 
debitore (una volta diventato creditore) verrà a richiedermi.
In sostanza, nel caso non riesca a vendere, posso svendere l'immobile 
senza rimetterci? Questo è il punto
Stando all'esempio numerico: Tizio ha pagato 90 su 100, di cui 5 di 
caparra. Ora io rimetto in vendita l'immobile, però non riesco a 
venderlo a più di 80. Tizio vuole indietro i suoi 90 meno 5 di caparra 
che mi trattengo io, quindi fanno 85, mi segui?
Io gli dico: eh no, io da te avanzo 10, per cui ti do indietro soltanto 
70 (80 che è il ricavato dalla vendita meno 10), in modo che la somma 
finale per me sia sempre 100 (l'importo pattuito inizialmente).
La domanda quindi è: se io restituisco a Tizio soltanto 70, lui può 
farmi causa per averne indietro 85, si o no?

 molto inferiore a quello pattuito nel primo preliminare...
che poi c'è un'altra questione: tu compreresti da me quell'immobile 
sapendo che c'è un preliminare già firmato?

 sapendo che c'è un preliminare già firmato?
se non é stato registrato sì. E' stato registrato?
Ma anche se fosse, sono passati i termini. Tu mandagli una raccomandata, 
indica una data oltre la quale non sei più disposto ad accettare e poi 
mettila in vendita. Come mai dici che il prezzo della tua casa é crollato?? 
Ti stanno costruendo accando un termovalorizzatore che prima non c'era???
:-))