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Titolo: visto che si parla di mutui

Ho seguito con attenzione il 3d e i vari pti di vista
Ovviamente quelli che postano sono, verosimilmente, esperti o perlomeno 
"masticano" di economia
Orbene, visto che mi appresta ad accendere un mutuo, beninteso che non è 
il primo.. anzi dovrebbe essere l'ultimo anche se ...mai dire mai
Vorrei postare il mio esempio, anche a scopo didattico per i non 
addetti, e sentire le vostre valutazioni e interpretazioni premettendo 
che mi interessano per supportare la decisione che andrò a prendere e 
che, ovviamente, dovrò fare io.
estinguerò il vecchio residuo di mutuo e chiederò un importo di c.a 
240.000 ( quindo non un piccolo mutuo) per l'ampliamento dell'immobile 
in cui andrò a vivere ( già mio e sui cui c'è il mutuo sopracitato) e ne 
affitterrò un'altro ( ho scelto di affittarlo e non venderlo benchè 
avessi richeste per entrambe le soluzioni)
Il problema che mi si pone è se fare il tasso fisso o veriabile
Mia moglie, le donne si sa sono + prudenti) sostiene che il con il tasso 
fisso blocco la rata...mentre l'affitto e gli stipendi saliranno per cui 
il ragionamento non fa una grinza ( il famoso conto della massaia)ma il 
variabile mi permetterebbe di usufruire di ribassi dei tassi che 
nell'arco di venti anni ( durata prevista del mutuo) potrebbero essere 
consistenti come no
Non vi dico cosa dicono i "banchieri" di tutto e di + a cominciare con 
fare swap sul variabile fino a considerare ( e questo mi ha incuriosito 
ma non ho capito del tutto)che il tasso del fisso e del variabile sono 
praticamente uguali citando che quando i tassi si abbassano lo spread 
del fisso si alza e viceversa come sta accadendo adesso per cui 
converrebbe sicuramente un variabile
Cosa ne pensate?

sicuramente un variabile
questo non mi risulta: gli spread applicati sono diversi, anche
perchč se fai un tasso variabile la banca si prende lo spread e dorme
tranquilla, ma se fai un tasso fisso la banca deve poi proteggersi
a sua volta dalle fluttuazioni dei tassi, quindi di solito lo spread č
maggiore. Almeno, questa č la mia esperienza.
g

 maggiore. Almeno, questa è la mia esperienza.
Il "banchiere" di un altra banca ( non quello in cui farei il mutuo) mi 
diceva che le banche agiscono sulle previsioni future e non sul fatto di 
dormire tranquilla: infatti io gli ho detto quasi le tue stesse parole 
cercando di farmi spiegare come mai il tasso tra un variabile e un fisso 
fossero quasi uguali e lui mi ha citato le famose "aspettative:
Infatti quando i tassi erano bassi lo spreead per il fisso erano alti 
poichè la banca pensava o sapeva che non potessero che salire mentre 
oggi secondo "lui" o meglio la banca prevedeva,anche se a breve ( 2 
anni) dovessero anche salire nell'arco del medio periodo dovrebbero 
tornare a scendere poichè, e qui non vorrei dire una castroneria anche 
perchè è quello che non ho capito bene,la differenza tra il fisso e il 
mobile, credo rispetto al tasso di sconto, non ha mai? superato il 2% 
per cui oggi essendo quasi pari ...dovrebbe scendere
E se questo ragionamento vale.... io non ho capito.... però parlava , 
eventualmente, di coprirsi con qualche derivato ( forse... lui vorrebbe 
coprirsi meglio?)

coprirsi meglio?)
beh se cercano di farti fare un mutuo a tasso variabile e poi uno
swap per eliminare la variabilità direi che siamo al colmo... se le
cose stanno così, cerca di capire bene qual è il costo complessivo
perchè ho forti dubbi che convenga questa combinazione rispetto
a un semplice mutuo a tasso fisso. E già che ci sei controlla anche
che lo swap sia un vero swap fisso-variabile senza clausole
strane... italease docet.
g

 maggiore. Almeno, questa è la mia esperienza.
Vero. Non immensamente però. Nel mio caso - due anni fa - la differenza di
spread era dello 0.2% (sebbene uno calcolato sull'euribor e l'altro
sull'eurirs).
In questi momenti di maggiore incertezza poi esiste la "terza via": rata
fissa e durata variabile. Hai la sicurezza che la rata non ti cambia e il
vantaggio che "se scende" paghi meno rate complessive. Bisogna vedere però
se la banca di marco prevede questa soluzione.
-- 
Aramesh

 se la banca di marco prevede questa soluzione.
Questo non lo so... ma il mio problema non è reggere le rate in caso di 
aumento dei tassi che posso permettermi fino a certi livelli  ma è fare 
una scelta adesso che mi faccia costare il mutuo complessivamente -

 strane... italease docet.
A parte che se dovessi fare uno swap ..verificherei e farei verificare 
il contratto e poi dovrei vedere il costo ..anche se parlava di un 
contratto per i primi 5 anni
Cmq ho altre variabili da considerare come per esempio il cambio mutuo, 
visto che, trattandosi di 1 casa ..pagherei solo il notaio e che tra 7/8 
anni potrei intervenire, se non ad estinguerlo a ridurlo di + della 
metà, naturalmente facendo i conti della convenienza in quel momento.
Come si può vedere non è facile fare scelte "finanziarie" sia 
d'investimento che d'indebitamento..... e ho l'impressione che in Italia 
alle istituzioni la cultura finanziaria del cittadino interessi meno di 
nulla.......salvo poi scandalizzarsi....degli scandali
Figuriamoci alle banche

 Cosa ne pensate?
La scelta è estremamente difficle, non tanto per i calcoli che stanno
dietro ad una accurata comparazione quanto perchè nessuno conosce il
futuro.
Il confronto deve quindi essere fatto sulle previsioni (o aspettative)
e, perchè queste non siano campate per aria (tipo tiriamo a sorte),
devono essere fatte considerando innumerevoli aspetti macroeconomici e
quindi da persone esperte.
Io sono arrivato alla conclusione che le istituzioni giuste per fare
queste valutazioni sono le banche stesse.
Mi spiego.
La banca mi fa due offerte: tasso fisso e tasso variabile. Le avrà
formulate valutando accuratamente le aspettative sugli andamenti dei
tassi, ipotizzando una certa curva ed aggiungendo ove necessario la
gestione del rischio. Ma non c'è ragione per cui mi formuli una delle
due pensando di guadagnarci di più. Una è più rischiosa ed il rischio
deve essere retribuito ma non c'è motivo per cui, a priori, una sia
più vantaggiosa per la banca dell'altra (poi, naturalmente, a
posteriori è tutta un'altra cosa).
Se le due offerte si equivalgono per la banca, allora si equivalgono
anche per me.
E' vero che potrei anche mettermi a studiare tutte le variabili
macroeconomiche, stimare una mia curva dei tassi e fare la giusta
gestione del rischio e, se sono più bravo della banca, potrei arrivare
alla conclusione che le due offerte non sono equivalenti. Ma chi ha il
tempo e le capacità per fare previsioni più affidabili di quelle degli
uffici-studio delle banche ?
In conclusione, quando mi sono trovato a scegliere tra tasso fisso e
variabile ho sempre tirato a caso, confidando nella capacità della
banca di fare bene i suoi conti.

 banca di fare bene i suoi conti.
Tirare completamente a caso mi sembra un pò troppo
Sono convinto anch'io che la banca sa fare bene i suoi conti ...e 
infatti mi sorprende la pochissima, quasi nulla in alcune banche, 
differenza tra il tasso fisso e il variabile ( anche se c'è molta 
diversità tra una banca e l'altra)
Ora mi sembra ovvio che il tirare a caso sia perlomeno un rischio 
soprattutto nel caso in cui si abbia disponibilità di rimborso al limite 
delle possibilità o quasi mentre nel mio caso, all'origine del 3d, 
avendo diverse variabili mi ponevo il dubbio se scegliere  il fisso o 
variabile..... cercando di vederlo non solo come un debito ma come una 
operazione finanziaria che mi potrebbe far risparmiare interessi e 
quindi, in fin dei conti, guadagnarci qlc se faccio la scelta giusta... 
o sbaglio impostazione

futuro.
nessuno conosce il futuro, neanche la banca. Personalmente dubito
che qualcuno si metta a fare previsioni a 20-30 anni per capire qual è
il giusto "prezzo" per un mutuo a tasso fisso o variabile. E' più
probabile che si accontentino delle attese del mercato sui tassi (che
tipicamente arrivano fino a due anni in là, se va bene), e poi un bel
medione storico per "il lungo periodo". Magari c'è qualche
raffinamento, ma secondo me il grosso della valutazione sta tutto
qui. Nulla di trascendentale, e con la possibilità concreta che le
due alternative siano indifferenti solo nel breve periodo.
C'è poi il secondo punto: non è detto che il cliente abbia le stesse
aspettative della banca. E questo non tanto perchè il cliente ha
una sua propria visione dello sviluppo macroeconomico dei
prossimi 20 anni, ma semplicemente perchè le esigenze sono
diverse.
Faccio un esempio: supponiamo di tornare nel 2004, con tassi
ufficiali al 2%.
La banca ti propone un mutuo a tasso variabile con uno spread
dello 0.5%: costo del mutuo: 2.5%
Visto che i tassi sono storicamente bassi, il mutuo a tasso fisso
è più rischioso, quindi costerà di più. Ma supponiamo che la
banca abbia modo di coprire la sua esposizione ai tassi facendo
un hedging con uno swap che costa, poniamo, 1%. Allora il
costo del mutuo fisso sarà 2%+0.5%+1%=3.5%.
Un mutuo variabile al 2.5% e un mutuo fisso al 3.5% sono
indifferenti per la banca, che in entrambi i casi si becca il suo
0.5% pulito senza avere un "rischio tasso".
Tuttavia, le due scelte non sono indifferenti per te, perchè tu
l'hedging con lo swap non lo puoi fare (oppure ti costa molto di
più). Non solo, ma magari preferisci anche avere la sicurezza di
una rata fissa invece che tentare la sorte prendendo un mutuo
variabile. Oppure siccome hai appena trovato lavoro preferisci
un mutuo variabile (che costa meno inizialmente) confidando in
un aumento del salario man mano che il tempo passa (e le rate
aumentano).
Insomma, non è detto che ciò che è indifferente per la banca sia
indifferente anche per te, perchè le prospettive sono diverse.
g

 anche per me.
Il verduraio vende arance, pere e susine. Sulle arance guadagna 5, sulle
pere 4, sulle susine 3. Non realizzerà mai il massimo profitto vendendo solo
arance e perdendo tutti i clienti ai quali piacciono anche pere e susine o
addirittura solo susine.
Al cliente, sia che sappia sia che non sappia quanti sono i ricarichi, non
gliene frega niente. Se gli piacciono le arance e  può permettersele le
compra, e se no compra pere o susine a suo piacimento.
Per la banca è lo stesso: offre diversi tassi perché in tal modo ha il
massimo numero di clienti, o l'esatto numero di clienti che può permettersi,
senza che sia affatto detto che le varie offerte le assicurino gli stessi
profitti.
Il tuo ragionamento è viziato alla radice.

 Ora mi sembra ovvio che il tirare a caso sia perlomeno un rischio
La mia era una semplificazione. Volevo dire che difficilmente riuscirò
a fare una stima più attendibile di quella della banca per cui decido
basandomi su altri parametri e non sulla semplice convenienza
finanziaria.

 indifferente anche per te, perchè le prospettive sono diverse.
Certo. Questo è il vero parametro di scelta, non tanto la convenienza
finanziaria.

 compra, e se no compra pere o susine a suo piacimento.
Non è un paragone appropriato. Tasso fisso o variabile, quello che mi
vende la banca è la stessa cosa (un finanziamento); cambia solo la
forma di pagamento.
Se mangio arance o susine, il gusto è diverso. Se compro casa con
mutuo a tasso fisso o variabile, la casa è la stessa.

 ha scritto

Strano, però, che la stessa casa (che può essere anche un ufficio o un box o
altro), abbia almeno una trentina di prezzi diversi, a seconda di chi compra
e che ne fa.
Il massimo profitto, quando gestisci i tuoi risparmi, l'hai differenziando
oculatamente gli investimenti. Quando i soldi  non sono tuoi è diverso?

medio sarà 3.5%. Anche in questo caso i due scenari si equivalgono.
qui però stai aggiungendo un'altra assunzione: che tutte le banche
coinvolte nel processo di offerta mutuo/hedging sono giunte alla
stessa conclusione riguardo alla probabile evoluzione dei tassi
futuri. Il che non è affatto detto, anzi è del tutto verosimile che
diversi istituti finanziari giungano a conclusioni diverse (basta
vedere ora la varietà di attese riguardo all'azione delle banche
centrali nei prossimi mesi).
Non solo, ma è assolutamente probabile che la controparte
della tua banca faccia hedging a sua volta, con un'altra
controparte. Lo fa perchè non vuole esposizione ai tassi per
colpa del tuo mutuo, e ci guadagna dal fatto che per lei il
costo dell'hedging è minore dell'1%. Ovvero:
-tu fai il mutuo a tasso fisso e ti costa 3.5%
-la tua banca fa uno swap (pagando fisso e ricevendo variabile)
che costa 1%
-la controparte della tua banca fa uno swap uguale, ma che
costa 0.8% (e ci guadagna 0.2%).
Certo qualcuno alla fine della catena dovrà pur prenderselo
questo rischio tasso: presumibilmente sarà qualcuno che è contento
di prendersi questo rischio, perchè ha una visione dei tassi diversa
da quelli che il rischio non hanno voluto prenderlo...
Il mondo è bello perchè è vario.
g