Newsgroup: it.diritto
Titolo: contratto di locazione

dovrei stipulare un contratto di locazione in qualit� di locatore (quindi 
sono il proprietario)
non avendo esperienze in merito e leggendo vari post sul tema vorrei 
chiedervi se siete cos� gentili da postare un fac-simile di contratto (o 
indicarmi tramite link un sito in cui � possibile scaricarlo) che possa 
garantirmi da possibili danni e/o mensilit� non pagate
se non erro sul ng si parla di 3 mensilit� di deposito cauzionale pi� 
fideiussione bancaria
mi potreste dire brevemente in cosa consiste una fideiussione bancaria? cosa 
permette di ottenere/garantirmi?
un grazie anticipato a tutti 


con la fidejussione la banca o l'assicurazione garantiscono un certo 
numero di mensilit�.
Se l'inquilino non paga le vai a chiedere a loro.
Attenzione che girano anche fidejusisoni false.
Non vorrei scoraggiarti ma qui anche l'agenziaq di recupero crediti per 
conto del comune, equitalia, ha presentato fidejussioni non coperte per 
milioni di euro.
Ho anche conosciuto agenzie ballerine che con estrema facilit� 
fidejusisoni di piacere.

 Se l'inquilino non paga le vai a chiedere a loro.
mi potresti spiegare un p� pi� nel dettaglio in funzionamento?
cosa dovrebbe fare l'inquilino per fare una fideiussione? 

ho provato a fare un collage di più contratti di locazione
potreste dargli un'occhiata per valutare eventuali 
incompatibilità/incongruenze?
grazie
CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
Il locatore
	Sig. xxx
concede in locazione
al conduttore
	Sig. yyy
che accetta per se e i suoi aventi causa, l'immobile composto da 
appartamento di civile abitazione indipendente al piano primo e da box auto 
esclusivo al piano interrato, ed identificate al catasto urbano al Foglio 
n.xxx, mappale n.xxx, subalterni xxx.
L'appartamento è dotato di impianto elettrico autonomo, di impianto di 
riscaldamento autonomo, di impianto di condizionamento autonomo predisposto 
(e quindi non funzionante),  di impianto fognario di tipo condominiale, di 
impianto televisivo di tipo condominiale, di impianto di illuminazione del 
piano interrato negli spazi comuni di tipo condominiale e viene concesso in 
stato non ammobiliato.
L'immobile è fornito della seguente documentazione amministrativa e tecnica 
di sicurezza sugli impianti:
impianto di riscaldamento:	libretto di impianto rilasciato dalla Ditta xxxx 
in data xx.xx.xxxx
impianto elettrico:		dichiarazione di conformità rilasciata dalla Ditta xxxx 
in data xx.xx.xxxx
La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni:
1
Il contratto è stipulato per la durata di anni quattro dal giorno xx.xx.xxxx 
al giorno xx.xx.xxxx e si intenderà rinnovato per altri anni quattro 
nell'ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta del 
contratto motivata ai sensi art. 3 della Legge n. 431/1998, da recapitarsi 
mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza.
Al termine dell'eventuale periodo di rinnovo, ciascuna delle parti avrà 
diritto di rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con 
lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della 
scadenza. La parte interpellata dovrà rispondere mediante lettera 
raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione di tale 
raccomandata. In mancanza di risposta o di accordo, il contratto si 
intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.
2
Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, ha diritto di recedere dal 
contratto in qualsiasi momento, previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera 
raccomandata almeno 6 mesi prima, anche senza motivazioni.
Nel caso in cui il sopraggiunto grave motivo non permetta al conduttore di 
attendere i 6 mesi di permanenza, il conduttore avrà l'obbligo di 
riconoscere al locatore un importo pari a 3 mensilità in seguito stabilite.
3
Per la successione del contratto si applica l'art. 6 della Legge 27/7/98 n. 
392 nel testo vigente.
4
Il canone annuo di locazione è convenuto in € 6.600,00 (euro 
seimilaseicento/00) che il conduttore si obbliga a versare in 12 rate eguali 
mensili anticipate di € 550,00 (euro cinquecentocinquanta/00) ciascuna, 
scandenti il giorno 5 (cinque) di ogni mese
La rata mensile dovrà essere obbligatoriamente corrisposta mediante bonifico 
bancario sul conto corrente dei locatori presso:
banca:
codice IBAN:
Nel caso di variazione degli estremi bancari di destinazione, i locatori si 
impegnano a darne tempestiva comunicazione al conduttore.
5
Per un eventuale prolungamento della locazione il canone sarà aggiornato 
anno per anno tramite l'indice ISTAT.
6
Le parti sottoscriveranno apposita fideiussione bancaria a garanzia degli 
eventuali danni subiti all'immobile ed a garanzia della copertura dei canoni 
per 6 mensilità; per tale operazione, le parti si impegnano ad aprire un 
conto corrente bancario presso l'Istituto Bancario che rilascerà la 
fideiussione.
Il costo della fideiussione sarà corrisposto in parti uguali tra i 
contraenti.
7
Sono interamente a carico del conduttore le spese esclusive (acqua, luce, 
metano per riscaldamento, tassa sui rifiuti, ecc.) e le spese accessorie 
(spese condominiali).
È altresì a carico del conduttore la quota del 50% del compenso da 
corrispondere all'amministratore di condominio, mentre il restante 50% è a 
carico del locatore.
Prima di effettuare il pagamento il conduttore avrà diritto di ottenere 
l'indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione, 
come pure di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese 
effettuate.
8
Sono interamente a carico del conduttore le spese di riparazione secondo 
l'art. 1609 del Codice Civile, ovvero le riparazioni di piccola 
manutenzione; in esse rientrano, per patto espresso, quelle relative i 
seguenti elementi: impianto igienico-sanitario; impianto elettrico; impianto 
idrico; impianto del gas; impianto dell'acqua calda; di pertinenza esclusiva 
dell'immobile locato; i sanitari; le riparazioni alle condutture idrauliche 
di scarico ed alle conseguenziali opere di ripristino; la manutenzione 
periodica degli infissi interni ed esterni; le serrature e chiavi; i cardini 
degli infissi e porte; le superfici dei muri, dei soffitti, e degli infissi; 
le piastrelle di pavimentazione e di rivestimento.
Sono quindi a carico del conduttore le spese afferenti la manutenzione, 
preservazione e verifica periodica dell'impianto autonomo di riscaldamento, 
impegnandosi a verificare periodicamente lo stato di perfetto funzionamento 
dello stesso ai sensi dell'art. 11 del DPR 412 del 26.08.1993 e del D.Lgs. 
n.192 del 19.08.2005, D.Lgs. n.311 del 29.12.2006 e s.m.i.
Quando la cosa locata ha bisogno di riparazioni che non sono a carico della 
parte conduttrice, quest'ultima è tenuta a darne tempestiva comunicazione 
scritta, da recapitarsi mediante lettera raccomandata, alla parte locatrice 
medesima.
9
Il conduttore non potrà in alcun modo ritardare il pagamento del canone, 
degli oneri accessori e delle spese di riparazione oltre i termini stabiliti 
dalle vigenti disposizioni e da quanto previsto nel presente contratto, e 
non potrà far valere alcuna azione o eccezione se non dopo aver eseguito il 
pagamento delle rate scadute.
Per ogni giorno di ritardo si applicherà un rateo di mora corrispondente 
all'interesse pari a prime rate ABI di volta in volta vigente, aumentato di 
quattro punti.
Il mancato pagamento di quanto dovuto di importo pari a due mensilità 
costituisce in mora il conduttore e produce motivo di risoluzione del 
contratto, ai sensi dell'ex art.1456 del Codice Civile.
10
L'appartamento dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile 
abitazione del conduttore e della famiglia convivente così composta:
sig.
sig.
11
Il conduttore è obbligato a rispettare e a far rispettare ai propri 
familiari, le norme del regolamento condominiale e quelle che venissero 
deliberate dall'assemblea del condominio.
12
Non sono ammessi animali all'interno dell'immobile.
13
Al conduttore è fatto divieto di: modificare l'uso convenuto; sublocare o 
dare in comodato, in tutto o in parte, l'immobile; cedere il contratto a 
terzi.
14
Il conduttore dichiara di aver esaminato l'intero immobile, compreso gli 
impianti, e di averlo trovato adatto perfettamente al proprio uso, in ottimo 
stato di manutenzione ed esente da difetti e vizi che possano comunque 
influire sulla salute di chi vi abita.
Il conduttore prende in consegna l'immobile ad ogni effetto con il ritiro 
delle chiavi, costituendosi da quel momento della medesima custode.
Il conduttore si impegna a riconsegnare l'immobile alla scadenza 
contrattuale nel medesimo stato in cui lo stesso fu concesso, privo di danni 
o deterioramenti eccedenti il normale uso.
In caso di danno o deterioramento eccedente il normale uso il conduttore 
dovrà risarcire la riparazione, che verrà stabilita e fatta eseguire dal 
locatore.
15
Ove, nel corso della locazione,si eseguano sull'immobile importanti ed 
improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o 
per evitare maggiori danni o in ogni caso opere di straordinaria 
manutenzione di rilevante entità, il canone come pattuito sarà integrato con 
un aumento pari all'interesse legale del capitale impiegato nelle opere e 
nei lavori effettuati.
16
Il conduttore dovrà consentire l'accesso all'unità immobiliare al locatore, 
al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano 
motivata ragione, previo avviso almeno di giorni 2 lavorativi, anche 
telefonico.
17
Nel caso in cui il locatore intendesse vendere l'unità immobiliare, il 
conduttore dovrà  permettere l'accesso, per almeno 2 ore, al locatore stesso 
e/o a terze parti interessate all'acquisto dell'immobile, previo avviso 
almeno di giorni 2 lavorativi, anche telefonico.
Il locatore concede il diritto di prelazione al conduttore in caso di 
vendita dell'immobile.
18
Il conduttore non potrà mai effettuare alcuna modifica, innovazione, 
miglioria od addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli 
impianti esistenti.
Nel caso in cui il conduttore voglia apportare qualsiasi modifica, 
innovazione, miglioria od addizione dovrà darne comunicazione al locatore, 
il quale può o meno assentire ad insindacabile giudizio; nel caso in cui il 
locatore acconsenta sarà lo stesso locatore a far eseguire l'intervento ed 
il costo sarà addebitato sul conduttore come onere accessorio.
19
Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per 
danni diretti od indiretti che possano a qualunque titolo derivargli da 
fatto doloso o colposo, od omissione di altri inquilini o di terzi.
Il conduttore è nominato custode dell'immobile concesso in locazione e ne 
risponderà pertanto per danni provocati dalla sua negligenza nell'uso della 
cosa locata e per perdite o deterioramenti eccedenti il normale convenuto 
dalle parti per lo stesso, a meno che non provi che siano avvenute per causa 
a lui non soggettivamente ne oggettivamente imputabile.
20
A garanzia della normale tenuta dell'immobile, viene costituito un deposito 
cauzionale di € 1.100,00 (euro millecento/00), pari a 2 mensilità, 
produttivo di interessi legali, che verranno corrisposti al conduttore alla 
fine di ogni anno contrattuale.
21
Le spese di bollo per il presente atto sono a carico del conduttore.
Il locatore provvederà alla registrazione del contratto comunicandone 
notizia al conduttore; questi anticiperà la quota di sua spettanza, pari 
alla metà dell'importo dovuto.
22
A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti 
esecutivi e ai fini di competenza a giudicare, il conduttore elegge 
domicilio nei locali a lui locati.
23
Le spese giudiziarie nello sfratto per morosità e per finita locazione, per 
l'esecuzione e per il recupero delle somme dovute al locatore, sono 
interamente a carico del conduttore; quelle per licenza di finita locazione 
sono a carico del locatore.
24
Qualunque modifica al presente contratto non potrà avvenire, e non potrà 
essere provata, se non mediante atto scritto controfirmato dalle parti.
25
Il conduttore autorizza espressamente il locatore a fornire i propri dati 
personali all'amministratore dello stabile o a terzi per adempimenti 
riguardanti il rapporto locativo o comunque ad esso collegati. (Legge n.675 
del 31.12.1996).
26
Per quanto non previsto dal presente contratto, le parti fanno espresso 
rinvio alle disposizioni del Codice Civile e alle disposizioni vigenti in 
materia di locazioni di immobili urbani adibiti ad uso abitativo, ed in ogni 
modo alle norme vigenti ed agli usi locali.
27
Le parti di comune accordo dichiarano di eseguire il pagamento dell'imposta 
di registro nella misura del 2% come previsto dall'art. 10.8 del DPR n.633 
del 26.10.1972, introdotto dal DL n.233 del 04.07.2006
Letto, confermato e sottoscritto.
Data,
I locatori
Il conduttore
 

ho notato nei contratti che ho consultato che la fideiussione va a 
sostituire interamente la cauzione (generalmente di 2 mensilità)
è un obbligo o è possibile pretendere entrambe? 


Andare presso una banca o una assicurazione e richiederla presentando 
garanzie di copertura.

 garanzie di copertura.
dovendo indicare la fideiussione nel contratto, dunque, deve essere fatta 
prima del contratto stesso per riportare gli estremi?
oppure basta indicare nel contratto che sar� effettuata la fidejussione 
senza specificare altro?
in genere la paga direttamente il conduttore? oppure si ripartiscono le 
spese tra conduttore e locatario?
intanto grazie per la disponibilit� 


Non sono avvocato o agenzia immobiliare.
Ma penso che la fidejussione sia fatta prima del contratto proprio per 
metterne gli estremi e che siano problemi dell'affituario e non del 
locatore.
Certo che se fai un contratto e pensi che dopo entrato ti far� la 
fidejussione, ti devi fidare molto in quanto perde il valore di garanzia 
nei tuoi confronti.