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Titolo: Usucapione dopo vendita

Ciao a tutti!
 
C'e' un terreno agricolo coltivato dal sig. Bianchi da 25 anni. Lui non 
sapeva di chi fosse il terreno: semplicemente nessuno lo aveva mai 
ricriminato e mai nessuno se n'era interessato.
Lo scorso anno viene il sig. Rossi, dicendo che ha un contratto di 
comodato d'uso stipulato 7 anni fa con il sig. Verdi (che e' il 
proprietario registrato al catasto), e quindi chiede di liberare il 
terreno. Il contratto di comodato non e' mai stato registrato (quindi 
potrebbero essersi messi d'accordo il sig. Verdi e il sig. Rossi per 
evitare l'usucapione). Il sig. Bianchi dice al sig. Rossi: "Guarda che e' 
piu' di 20 anni che sto coltivando il terreno, ormai e' stato usucapito 
ed e' di mia proprieta'".
Il sig. Rossi non si fa piu' sentire per un anno, trascorso il quale 
manda una raccomandata al sig. Bianchi dicendo di liberare il terreno 
perche' lo ha acquistato pochi giorni or sono dal sig. Verdi, indicando 
il numero dell'atto e la relativa registrazione.
 
Ora, l'atto di compravendita appena registrato dal sig. Rossi invalida 
l'usucapione del sig. Bianchi (di cui non era stata iniziata nessuna 
causa)?
Cambia qualcosa dal punto di vista legale se il sig. Rossi era a 
conoscenza del fatto che il terreno era stato acquisito per usucapione 
dal sig. Bianchi?
 
Ciao e grazie!!
  Luca

 ed e' di mia proprieta'".
 
Non basta coltivare il terreno per 20 anni, bisogna avere la sentenza di 
usucapione del tribunale, per vantare diritti su quel terreno.
 
In tutta la storiella non si capisce se il sig. Bianchi ha in mano la 
sentenza di usucapione, e se ce l'ha, se l'ha fatta prima o dopo l'atto 
di acquisto del sig. Rossi.

 causa)?
 
no.
 
 


In altre parole Rossi non ha il possesso. Potrebbe quindi agire in 
petitorio contro Bianchi affermando di essere proprietario in base a 
quel titolo e a quello dei suoi danti causa, ma Bianchi eccepirebbe 
nello stesso giudizio di essere lui il vero proprietario a seguito 
dell'usucapione di cui dovrebbe provare i presupposti, vale a dire il 
possesso ultraventennale.
 

 Rossi.
 
Mettiamo che il sig. Bianchi adesso - dopo quindi l'atto di acquisto del 
sig. Rossi - cominci la causa di accertamento dell'usucapione: cosa 
succede all'atto pratico? Che rilevanza ha l'atto di acquisto del sig. 
Rossi nella causa?
 
Grazie!
  Luca
 

 dire il possesso ultraventennale.
 
Su questo credo che Bianchi sia in una botte di ferro... Ci sono ortofoto 
aeree spalmate sui 25 anni che dimostrano che il campo fosse coltivato. 
Ci sono i testimoni: operai di Bianchi, e lo stesso sig. Rossi che ha 
visto coltivare per quei 25 anni il terreno al sig. Bianchi (i due hanno 
altri terreni di loro proprieta' confinanti tra di loro e con il fondo in 
questione), ma credo che non testimoniera' mai a favore del sig. 
Bianchi... o lo si puo' obbligare, visto che e' parte in causa?
 
Mettiamo che il sig. Rossi recinti il terreno che sta ancora attualmente 
possedendo il sig. Bianchi, impedendogli quindi l'accesso: un'eventuale 
un'azione possessoria da parte del sig. Bianchi ha qualche influenza 
sull'usucapione (ad esempio lo potrebbe invalidare)?
 
Ciao e grazie!
  Luca
 

 sull'usucapione (ad esempio lo potrebbe invalidare)?
 
NO.
 
 

 succede all'atto pratico?
 
Se Bianchi vuole continuare a coltivare quel terreno, deve 
immediatamente, entro ieri, fare la causa di usucapione per registrare e 
pubblicare la sua, per ora presunta, proprietà. Perchè attualmente è 
Rossi ad avere in mano il pezzo di carta, e con quello oggi può anche 
chiamare le forze dell'ordine per far sloggiare Bianchi dalla sua proprietà.
 
 > Che rilevanza ha l'atto di acquisto del sig.
 > Rossi nella causa?
 
Se davanti al giudice Bianchi dimostra e prova con testimoni e documenti 
vari, (per es ricevute e fatture dei lavori svolti nel fondo per 20 
anni) e vince l'usucapione, l'atto di acquisto di Rossi può essere 
annullato.
 
 

 Rossi ad avere in mano il pezzo di carta
 
Devo proprio dirti cosa ci può fare col pezzo di carta?
 

Il 11/12/15 10:28, Luca MaBAT ha scritto:

non vorrei dire una cavolata, ma il sig Bianchi doveva muoversi 
immediatamente in quanto nel momento c'è stato il primo incontro si è 
interrotto il periodo di tempo.
Inoltre dovrebbe pure dimostrare che ha cercato senza riuscire chi era 
il proprietario del terreno...
Ergo: personalmente la vedo molto dura per il sig. Bianchi...
P.S. ma nel frattempo chi ha pagato le tasse su quel terreno?
 
-- 
Saluti
Bruno

 proprietà.
 
Non credo funzioni cosi', soprattutto in campo agricolo: l'anno agricolo 
inizia l'11 novembre, e sicuramente fino all'11 novembre 2016 Rossi non 
puo' entrare su quel terreno. Anche le forze dell'ordine poco possono 
fare: il terreno e' "posseduto" da Bianchi, Rossi deve attivare le vie 
legali che emettano sentenza di "sloggiamento"...
 
Ciao!
  Luca

 P.S. ma nel frattempo chi ha pagato le tasse su quel terreno?
 
Potrebbe anche essere nessuno (e' un pezzo di terra dimenticato da tutti, 
come altri pezzettini che ci sono nei dintorni)...
Sicuramente non il sig. Bianchi.
 
Ciao e grazie!
  Luca


Allora, se ti dico questo è perchè sono stato testimone di un fatto 
reale molto simile. Nel mio caso il Rossi era entrato di prepotenza nel 
terreno, chiudendolo e impedendo l'accesso al Bianchi. Bianchi va dai 
carabinieri per protestare ma Rossi mostra l'atto di proprietà e i 
carabinieri danno ragione a Rossi. Solo a quel punto Bianchi si rivolge 
a un avvocato e inizia la causa di usucapione, che dura quasi due anni e 
alla fine vince. Io ero tra i testimoni di Bianchi. Ma per due anni 
Bianchi è rimasto fuori dal terreno. Se Bianchi avesse fatto subito la 
sentenza di usucapione, tutto sto casino non sarebbe successo.
 

 casino non sarebbe successo.
 
Su questo non posso che darti ragione. Qui ho semplificato, ma la vicenda 
e' in realta' piu' complessa: tra Bianchi e Rossi c'era in atto una 
trattativa per sistemare altre problematiche di "vicinato". Bianchi 
riteneva molto scorretto iniziare una causa di usucapione nel mezzo di 
una trattativa, che veniva continuamente tirata per le lunghe da Rossi 
(adesso si capisce perche'...). Certo, ingenuo Bianchi che alla fine si 
e' trovato "pugnalato" alle spalle da Rossi.
 
Ciao e grazie!
  Luca

 sostanza non cambia)...
 
Fai una possessoria.
 
 
 

 dal sig. Bianchi?
 
L'usucapione non e' affatto dimostrata. Il sig.Rossi e' a conoscenza
che il sig. Bianchi ci sta provando, ma con l'invito ad andarsene e
la raccomandata ha chiarito la sua intenzione di avere il terreno.
 

 sull'usucapione (ad esempio lo potrebbe invalidare)?
 
... passo ...
 

 Sicuramente non il sig. Bianchi.
 
Come sospettavo (la ragione per cui ha voluto evitare di portare a termine
l'usucapione).
 

 ha pagato l'IMU su quel terreno ?
 
Sicuramente non Bianchi: essendo lui coltivatore diretto, ed avendo il 
terreno un reddito dominicale relativamente basso, nessuna imposta e' 
dovuta (la detrazione spettante è maggiore dell'imposta lorda).
 
Ciao,
  Luca

 termine l'usucapione).
 
Hai prove?? :-P
Scherzi a parte, la ragione per cui non e' stata mai iniziata la 
procedura di usucapione era perche' Bianchi stava aspettando che Rossi 
rispondesse ad una proposta di accordo che riguardava anche altre 
problematiche di "vicinato". Rossi continuava a tirare per le lunghe, e 
adesso si capisce il perche'...
 
Inoltre, come detto sopra, Bianchi - essendo coltivatore diretto - non 
deve pagare alcuna tassa per quello specifico terreno. Se non fosse stato 
coltivatore diretto, le tasse sarebbero state circa 50 Euro all'anno, 
quindi non e' sicuramente una questione di evadere le tasse.
 
Ciao!
  Luca
 

 E' da questo momento che inizia il calcolo dell'usucapione
 
? Bianchi ha già usucapito da un pezzo ed è lui il proprietario (a 
titolo originario)
 

 verso la posizione da scroccone furbetto del sig.Bianchi.
 
Ma quale furto e quale scroccone. Se il proprietario si disinteressa 
completamente di un terreno per 20 anni, ripeto 20 anni, che non sono 
pochi, è giusto e logico che chi lo coltiva diventi proprietario.
La legge dell'usucapione è nata per scoraggiare l'abbandono e 
incentivare la coltura e la manutenzione del territorio agricolo italiano.
 

 italiano.
 
Mi aggancio qui (non avevo risposto prima perche' mi sarebbe sembrato 
troppo di parte...).
In questi 25 anni il sig. Bianchi ha investito parecchi quattrini per 
rendere fertile il terreno: disinfestazione da erbacce, insetti e 
serpentelli, letame e concime, impianti di irrigazione, rotazione delle 
colture, e tutto il tempo dedicato alla manutenzione del terreno stesso. 
Certo, la rendita derivata dalla produzione su quel terreno ha 
sicuramente superato gli investimenti fatti, ma e' perche' Bianchi ci ha 
messo il suo lavoro.
 
A me pare chi qui lo scroccone sia Rossi, che si ritroverebbe a "gratis" 
un terreno altamente fertile (pero' sono sempre di parte, quindi... 
giudicate voi!)
 
Ciao!
  Luca


Non ha mai impedito l'accesso al legittimo proprietario con recinzioni o
chiusure atte ad ostacolare l'eventuale ingresso nel terreno.
 
Quindi non c'e' stata usucapione. L'intenzione di *possesso* deve
essere esplicita, non basta il semplice utilizzo "timido".
 
Cassazione Civile, sez. II, sentenza 26/04/2011 n° 9325
 
Per prova che si aveva l'intenzione di "possedere" la proprieta' altrui,
è necessaria la manifestazione del "dominio esclusivo" sulla "oggetto"
da parte dell’interessato attraverso una attività apertamente
contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui.
 
Insomma, l'usucapione non e' un "trucco da vigliacchi", ma e' un modo
con cui la collettivita' gestisce proprieta' "abbondonate" (per varie
ragioni: morte, disinteresse, emigrazione, etc.) qualora altri vogliano
ottenerne il possesso. E quindi si pretende una azione "aggressiva",
tipica del "padrone". Classico e' il caso di chi tenta una usucapione
in condominio: non basta l'uso ventennale costante di un angolo del
giardino ad orto. Occorre anche recintarlo per impedire agli altri
condomini di entrarci (quindi rete, cancello e lucchetto). Insomma
e' premessa fondamentale esternare la propria volonta' di possesso!
 
Ebbene, in ambito agricolo, stante l'esistenza di tanti patti, anche
verbali, come il comodato, o anche di semplice "tolleranza", non basta
la semplice coltivazione per indicare intenzione di possesso.
 
Nel caso della sentenza, si noti che l'avanzante la pretesa di
usucapione, aveva financo messo a dimora piante, messo chiavistelli,
catene e lucchetti, fatto opere di miglioramento, e financo
pagato (o dichiarato) i tributi (che non sono "zero", come qualcuno
avrebbe insinuato, ed e' irrilevante l'ammontare delle detrazioni).
 
Eppure, la Suprema Corte ha optato per una semplice detenzione,
a seguito di tacito consenso verso gli eredi (o altri dante causa).
 
Non è sufficiente aver svolto sul fondo presuntivamente usucapito
l’attività di coltivazione, in quanto essa non comporta di per sé
una situazione oggettivamente incompatibile con la proprietà altrui.
 

 giudicate voi!)
 
E dove sta scritto che si ritroverebbe "gratis" le migliorie ?
 
Questa e' una altra domanda: se le migliorie ci sono, allora il terzo ha
eventualmente diritto ad un indennizzo, vedi art.936 CC
 
La questione semmai e' se l'indennizzo e' a carico del sig.Bianchi
(dipende dalle clausole del contratto di vendita).
 


Certamente, ma deve essere fatto in modo evidente, non clandestino.
E per evidente, intendo che al proprietario deve essere chiaro che
il sig.Bianchi ha intenzione di "possedere" il suo terreno e non di
meramente averlo in "prestito".
 
Un buon passo in quella direzione e', proprio, quello di indicare da
subito il terreno nella propria dichiarazione dei redditi.
 
Ripeto: non si usucapisce "come i ladri di notte", ma alla luce del
giorno, operando da subito in modo evidente, verso la collettivita'
(anche se il proprietario e' ignaro, non essendogli stata fatta
comunicazione) da "padrone".
 
Anzi, la forma "ideale" (quella perfetta, per intenderci) di
usucapione e' quella di chi spedisce una comunicazione al proprietario
di questo tenore:
 
"Ho notato l'apparente abbandono da parte sua del (descrizione univoca del
bene-terreno o altro). Per questi motivi ho preso possesso dello stesso,
iniziando ad utilizzarlo come proprietario a pieno titolo."
 
Se entro dieci anni non c'e' reazione, si ha una usucapione "pulita",
senza ma, ne come. Non serve alcuna reazione da parte del proprietario.
Basta scrivere la comunicazione all'ultima residenza nota (l'ufficio
dell'anagrafe puo' darglielo).
 
E nel caso di un terreno, e' piuttosto improbabile affermare di non
sapere "chi e'" (esistono gli uffici del catasto e quelli della
conservatoria ...).
 


Intendo il sig.Verdi, il precedente proprietario, non il sig.Bianchi.

 Se entro dieci anni non c'e' reazione
 
No, il tempo e' sempre 20 anni (15 per l'usucapione per i fondi rustici 
montani o di piccola dimensione). Sono 10 anni se tu hai acquistato il 
terreno in buona fede da chi non era proprietario.
 
Ciao!
  Luca

 situazione oggettivamente incompatibile con la proprietà altrui.
 
Certo, pero' e' un buon inizio. E in assenza di un permesso esplicito da 
parte del proprietario "registrato", e' sufficiente perche' venga 
considerato "possesso". Se cioe' tutti i testimoni dicono che il terreno 
e' sempre stato coltivato da Bianchi e che Verdi non si e' mai fatto 
vedere/sentire (qui non ci sono di mezzo eredi, Bianchi e Verdi sono gli 
attori originari e sono ancora in vita), mi pare che ci siano tutte le 
condizioni per riconosce il possesso di quel terreno da parte del 
sig.Bianchi.
 
Ciao!
  Luca

 dell'usucapione inizia da quando cessa la "violenza").
 
Questa e' proprio da incorniciare ... (della serie: ma che scuole ha
fatto ?)
 
...snip...
 
Non commento altre castronerie, perche' questa le supera tutte.
 
E buona fortuna con il giudice ...
 

 No, il tempo e' sempre 20 anni
 
Si, intendevo venti anni. Ha ragione.
 

 fatto ?)
 
Lasciando perdere il torno sarcastico... Se tu per "appropriarti" del 
terreno metti una recinzione in modo da impedire l'accesso al legittimo 
proprietario, questo si configura come spoglio e quindi un atto violento, 
per cui il possesso non giova per l'usucapione se non nel momento in cui 
cessa la violenza, cioe' quando togli la recinzione (art. 1163 CC).
 
Credo che pero' vada distinto il fatto di mettere una recinzione perche' 
vuoi impedire l'accesso al legittimo proprietario, o metterla perche' 
vuoi proteggere un bene di cui rivendichi il possesso. 
 
Esempio pratico: l'agricoltore confinante con i miei terreni ad un certo 
punto mette una recinzione includendo parte del mio terreno, 
"spogliandomi" quindi di parte della mia proprieta', tanto che io non 
posso piu' coltivare quel pezzo di terreno. Gli faccio presente 
verbalmente che deve spostare la recinzione mettendola sul confine, ma 
lui la lascia li' dove e'. Sfortunatamente, prima di poter fare qualsiasi 
azione di reintegrazione verso di lui, mi ammalo e l'ultimo dei pensieri 
e' quello di fare causa al vicino... Nel frattempo il terreno viene 
affittato, ma l'affittuario non sa nulla di quella recinzione e quindi la 
recinzione rimane li'. Anche se trascorrono 20 anni, chi ha messo la 
recinzione non puo' far valere l'usucapione perche' il possesso e' stato 
acquisito con violenza.
 
Diverso e' il discorso nel caso venga recintato un campo abbandonato, 
magari aspettando qualche tempo prima di mettere la recinzione: in questo 
caso non ho recintato il campo per impedirne l'accesso, e quindi la 
recinzione puo' essere un rafforzativo del "possesso", valido ai fini 
dell'usucapione. 
 
Link che possono chiarire:
 
- 
http://www.albanesi.it/diritto/usucapione.htm
 
"[...] considerando l'acquisto violento quello ottenuto mediante 
compimento di atti arbitrari in danno del soggetto che ne abbia il 
possesso, impedendogli l'esercizio del proprio possesso, ai fini 
dell'usucapione e' necessario che l'acquisto sia avvenuto senza tale 
comportamento (pensiamo a un terreno *privo di qualsivoglia recinzione* e 
non utilizzato da nessuno)"
 
- 
http://www.laleggepertutti.it/25338_lusucapione-cose-e-come-funziona
 
"L'acquisto del possesso da parte del possessore non deve essere avvenuto 
in modo violento o clandestino (per esempio, con un'appropriazione 
indebita, con la *creazione di recinti* per evitare al proprietario di 
riprendersi la sua proprieta', ecc.)".
 
Ciao!
  Luca

 vuoi impedire l'accesso al legittimo proprietario,
 
Questa e' la sua interpretazione delle mie parole.
Quello che invece significavo era di "rendere evidente" al proprietario
che c'era un corso una presa di possesso, con possibile usucapione.
 
Ovvio che non puo' scacciare il proprietario se si presenta.
Anzi, finisce tutto, una volta che arriva e chiede di entrare.
 
In realta' tutta la sua descrizione fa pensare ad un tentativo
clandestino, sperando proprio che il proprietario "non se ne
accorga".
 
L'usucapione in realta' e' riservata ad acquisire la proprieta' di
un bene di cui il proprietario vuole disfarsi (cosa che si puo'
evincere anche dal suo totale disinteresse).
 


Trascriverlo?

 sentenza di usucapione, tutto sto casino non sarebbe successo.
Doveva fare, subito dopo la querela per invasione di terreno, anche 
l'azione possessoria.
 

 dal sig. Bianchi?
Quale usucapione? quando sarebbe stata trascritta? Quale giudice l'ha 
mai dichiarata?
La buona fede sarebbe servita a Rossi quando avesse comprato e 
trascritto senza sapere che Verdi (il venditore) non era più 
proprietario... allora dopo 10 anni anzichè 20 di possesso continuativo 
Rossi avrebbe potuto usucapire. In questo caso la sua mala fede non 
rileva. Anche perchè fino a prova contraria (sentenza di usucapione), ha 
comunque acquistato dal legittimo proprietario.
 

 legittimo proprietario.
 
OK, grazie!!
  Luca
 
 

 un bene di cui il proprietario vuole disfarsi
 
rotfl
 

 favore di Rossi.
 
Non viene interrotto dal comodato in sè ... se non c'è stato il possesso
 

 clandestino, sperando proprio che il proprietario "non se ne accorga".
 
Provo a descrivere la storia completa di quel pezzo di terreno: poi 
ognuno giudichi come crede...
 
Allora, circa 50 anni fa il sig. Verdi compra il terreno in questione, 
con l'intento di edificare. Purtroppo per varie vicissitudini non viene 
concessa l'edificabilita' e il terreno rimane con destinazione ad uso 
agricolo. Per circa 20 anni il terreno rimane incolto e non curato da 
nessuno. Circa 30 anni fa il sig. Bianchi compra il terreno adiacente a 
quello del sig. Verdi. La non curanza del terreno del sig. Verdi rovina 
la vicina coltivazione sul terreno del sig. Bianchi: erbacce che si 
spandono in modo evidente anche sul terreno di Bianchi, serpenti, insetti 
e parassiti provenienti dal terreno del sig. Verdi che si "mangiano" le 
verdure e rovinano quindi il raccolto. Il sig. Bianchi decide quindi di 
"tenere pulito" il terreno del sig. Verdi tramite aratura e diserbo 
periodici. Dopo 3-4 anni, visto che nessuno si fa avanti, e visto che 
Bianchi sta comunque spendendo tempo e soldi per tenere pulito quel 
terreno che infesta le sue coltivazioni, decide di "appropriarsene" e 
coltivarlo come se fosse uno degli altri suoi terreni, installando quindi 
l'impianto di irrigazione e cominciando la coltivazione e la cura del 
buon agricoltore.
 
Il sig. Rossi e' vicino [io aggiungo "invidioso"...] di Bianchi, che ha 
sempre visto il sig. Bianchi coltivare il terreno del sig. Verdi. Circa 8 
anni fa Rossi si informa su quel terreno (ne' Bianchi ne' Rossi sapevano 
di chi fosse quel terreno), e, trovato che Verdi ne e' il proprietario, 
stipula con lui un contratto di comodato, senza mai pero' ricriminarlo a 
Bianchi. Non e' dato di sapere se Verdi fosse o meno informato che il 
terreno lo stesse "possedendo" Bianchi. Non si sa cioe' quello che Rossi 
ha detto a Verdi. Come opzioni possibili mi vengono in mente:
A) Rossi ha detto che il terreno di Verdi era incolto ed era interessato 
a coltivalo e tenerlo in ordine;
B) Rossi ha detto che il terreno lo stava gia' coltivando lui, e quindi 
se si poteva regolarizzare la situazione di fatto;
C) Rossi ha detto a Verdi che il terreno era coltivato da quasi 20 anni 
da Bianchi, e una soluzione per evitare l'usucapione sarebbe stata quella 
di fare un "finto" contratto di comodato [dico "finto" perche' Rossi non 
ha mai usufruito di questo contratto, il possesso del terreno e' sempre 
stato di Bianchi].
 
Con Bianchi totalmente ignaro del contratto stipulato tra Rossi e Verdi, 
passano 7 anni senza che nessuno rivendichi nulla.
Rossi a questo punto (lo scorso anno) invita Bianchi a sloggiare in 
virtu' di questo contratto di comodato stipulato 7 anni prima. Dato che 
Bianchi lo respinge perche' ritiene di essere proprietario a titolo 
originario (terreno usucapito per possesso pluriventennale), Rossi si 
attiva per farsi vendere il terreno da Verdi, transazione che viene 
registrata qualche settimana fa e Rossi diventa proprietario a titolo 
derivativo. Anche qui, non e' dato di sapere se Verdi fosse a conoscenza 
che il terreno era condotto/posseduto da Bianchi, e non da Rossi: il buon 
senso farebbe dire che lo fosse, perche' questo non e' esattamente il 
periodo adatto per vendere un terreno, pero'... magari Verdi aveva 
semplicemente bisogno di soldi e quindi non gli interessava nemmeno 
sapere quale fosse la situazione, bastava che qualcuno lo pagasse.
 
Rossi manda quindi una raccomandata a Bianchi dicendo di sloggiare entro 
5 giorni, dopodiche' recinta il terreno impedendo l'accesso a Bianchi (su 
quel terreno Bianchi ha ancora coltivazione attiva e l'impianto idrico).
 
Il resto... e' ancora da venire!
 
Ciao! E Buona continuazione del Natale!
  Luca

 Il resto...
 
Denuncia - querela penale ed immediata azione possessoria.
L'azione di usucapione la valuti all'esito.
Attenzione che se ha fatto questo pensa di avere qualche asso nella 
manica (testimoni - falsi - , etc.)
 

 manica (testimoni - falsi - , etc.)
 
E già... quel contratto di comodato retrodatato a sette anni fa secondo 
me è già un bel quinto asso in cerca di testimoni falsi.