Newsgroup: it.diritto
Titolo: Compravendita e regolarita` urbanistica

  legge 47/85, articolo 17
  17. Nullita` degli atti giuridici relativi ad edifici.
      Gli atti tra vivi (...) sono nulli e non possono
      essere stipulati ove da essi non risultino, per
      dichiarazione dell'alienante, gli estremi della
      concessione ad edificare o della concessione in
      sanatoria (...)
  in alcuni distretti i notai non si accontentano della
  "dichiarazione dell'alienante" ma pretendono una perizia
  sulla regolarita' urbanistica dell'immobile
  domanda:
  esistono precedenti nei quali un alienante che si
  rifiuti di produrre questa perizia (ma in grado
  di dichiarare gli estremi delle concessioni
  edilizie) sia stato considerato inadempiente con
  conseguente restituzione del doppio della caparra ?
  nota:
  "produrre la perizia" significa "pagare la perizia" :
  l'acquirente potrebbe farla a sue spese, il venditore
  non avrebbe nulla da eccepire
 saluti
 
s...@col.it
-- 
Posted via Mailgate.ORG Server - 
http://www.Mailgate.ORG


In caso di rispetto dell'art 17 l. 47/'85 e di relativa indicazione della
documentazione lì elencata, il Notaio è in regola e l'atto non è nullo.
Il Notaio, d'altro canto, è tenuto a prodigarsi affinché le parti conseguano
il risultato prefissosi ed in ciò deve usare la diligenza di un
professionista mediamente preparato ed avveduto. Per questa ragione è
opportuno inserire in atto, oltre alle dichiarazioni strettamente
necessarie, anche altre del tipo che non sono stati commessi abusi edilizi
di sorta, che la p.a. non ha emesso provvedimenti sanzionatori, che la parte
acquirente conosce la situazione ediluizia del bene. Francamente, nei casi
normali, la perizia, mi sembra eccessiva dato che nessun Notaio potrà essere
considerato un professionista non preparato ed avveduto se non la richiede.
Piuttosto, potrebbe essere il compratore ad esigerla.

Piuttosto, potrebbe essere il compratore ad esigerla.
 non solo un singolo notaio, ma in alcuni distretti tutti i
 notai si sono riuniti ed hanno deciso di chiederla; ne ignoro
 le motivazioni se non quelle che citi tu stesso, ma non mi
 sembrano motivazioni "giuridiche"
 non la chiamano "perizia", ma "relazione" (pudore ?)
 pero' vogliono uno scritto in cui un tecnico certifichi la
 regolarita' urbanistica: comunque la chiamino assomiglia ad
 una perizia
 quanto al compratore potrebbe ben esigerla, in sede di preliminare
 se tace sul punto durante il preliminare non puo' (secondo me)
 imporla al venditore, in quanto, appunto, non prevista dalla
 legge, che, ripeto, prevede solo "la dichiarazione dell'alienante"
 il compratore puo' farla a sue spese: in questo caso le obiezioni
 eventualmente sollevate dal venditore sarebbero quantomento sospette
 nei casi che mi sono capitati, il venditore alla fine cede (si
 tratta di una spesa piccola in confronto a quello che sta per
 incassare)
 in questi giorni pero' un venditore si sta impuntado, ritenendo,
 ed io con lui, questa richiesta ingiustificata (pero' e' favorevole
 mettere a disposizione l'immobile ad un tecnico pagato dal compratore)
 mi chiedevo, ed ho chiesto al NG, se esistano dei precedenti
 di venditori considerati giudizialmente inadempienti per non
 aver presentato questa perizia; oppure, meglio ancora, se
 esistano dei precedenti giudiziari del contrario, cioe' della
 negata inadempienza


  negata inadempienza
Questo non lo so. Mi sembra strano, comunque, che un Tribunale possa
considerare inadempiente un venditore che non paga una perizia o relazione
che dir si voglia non resa obbligatoria da alcuna legge, a meno che il
venditore non si sia assunto l'obbligo contrattualmente. Diversamente, il
venditore non potrebbe essere obbligato ad accollarsi le spese di una
perizia neanche in virtù del principio della buona fede nella stipulazione
dei contratti che, come è notorio, obbliga il contraente a prodigarsi per
conseguire il vantaggio della controparte anche al di fuori di ciò che la
legge, strettamente, impone o di ciò che si è convenuto, ma entro i limiti
di un apprezzabile sacrificio.
Certo, che quando si consolida una prassi è difficile farla vacillare. Non
uniformarsi non può portare ad una condanna giudiziale, ma avere i
"notabili" contro crea, sempre, delle pastoie.

 
s...@col.it

--------------------------------
Inviato via 
http://usenet.iol.it
 

 anche in maniera apprezzabile sul valore del bene pignorato.
Tutto ciò è più che corretto.
Saluti

venditore non si sia assunto l'obbligo contrattualmente.
 sono perfettamente d'accordo con te, ma il notaio
 no e la vuole; visto che non e' un notaio isolato
 ma un orientamento di alcuni di loro, e quindi con
 molteplicita' di casi, non credo che sia impossibile
 che uno di questi casi sia finito davanti ad un
 giudice


anche in maniera apprezzabile sul valore del bene pignorato.
 giudice !?
 ormai Le ho dato del tu, come e' d'uso nei NG, non correggo;
 mi faccia sapere il Suo punto di vista nel caso di un
 eventuale ulteriore post
 quanto al merito dell'ultimo periodo ritengo che sia un bene
 esplicitare nell'incarico anche l'accertamento della regolarita'
 urbanistica; osservo pero' che e' implicito nella stima che
 viene richiesta (di questo si tratta nelle esecuzioni immobiliari,
 delle quali ne discuterei volentieri, specie con un adetto ai lavori)
 infatti la stima cambia radicalmente in caso di immobile abusivo in
 tutto o in parte, sino ad arrivare a zero in caso di abusivita'
 totale, anzi sotto zero: i luoghi devono essere ripristinati a
 cura e spese del responsabile dell'abuso


Una breve replica.
 Davo per scontato che non dovesse essere il notaio 
personalmente a redigere la perizia sulla regolarità urbanistica ma che
 su di lui ne ricadesse l'onere; onde evitare un eventuale giudizio di 
responsabilità egli dovrebbe quindi avvalersi al riguardo dell'opera di
un professionista del settore. Mi sembra conseguenza altrettanto logica
 che in questo caso il notaio assume il ruolo di consulente della parte,
 in grado quindi di attestare nell'atto di compravendita la regolarità
 urbanistica dell'immobile quale "fatto da lui compiuto". E' chiaro che
 invece egli non può essere chiamato a rispondere della verità o falsità
 della dichiarazione dell'alienante (ma solo sulla circostanza che una
 dichiarazione di quel tenore ci sia stata). Del resto il principio mi
 pare lo stesso in forza del quale i notai, per evitare responsabilità e
 rendere al meglio il loro servizio a favore del cliente, compiono tutti
 gli accertamenti sulla proprietà ventennale e sulla esistenza di pesi,
 nonostante sia dato di comune esperienza che l'alienante in sede di
 rogito faccia una dichiarazione espressa in proposito.
Va benissimo per il tu, data l'informalità della situazione ed il 
piacere di parlare solo per il gusto di confrontare le proprie idee.
Saluti
