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Titolo: Vendita casa locata

Salve,
sono inquilino in un appartamento da oltre un anno con regolare contratto
4+4;
il proprietario ha messo in vendita l'appartamento senza avvisarmi (scoperto
per caso spulciando gli annunci di vendita e scoprendo che al numero di
cellulare rispondeva la moglie... quindi in malafede).
Pochi giorni fa mi ha detto che stava valutando la possibilità di
vendere.... ovviamente a qualcuno che si impegnasse a mantenere il mio
contratto di locazione... non a persone che dovevano andarci a vivere....
Guardacaso dopo 2 giorni (un mago delle compravendite !!!) mi ha chiamato
per dirmi se potevo far vedere la casa ad una persona; ho acconsentito e si
è presentato con una famiglia intera (marito, moglie, figlio, suocera) che
già valutavano dove e come sistemare mobili e suppellettili (non sembrava
molto che comprassero per lasciarmi dentro e mantenere la rendita....).
Il comportamento, oltre che discutibilissimo dal punto di vista etico e
morale, è correto dal punto di vista giuridico ?
Devo ricevere qualche comunicazione scritta (anticipatamente) in cui mi
comunica di voler vendere (ad esempio per potermi organizzare nel caso in
cui voglia esercitare il diritto di prelazione) ?
Grazie !!
Marco.

 cui voglia esercitare il diritto di prelazione) ?
sui nuovi contratti di locazione dovrebbe essere prevista la facoltà
del diritto di prelazione, non è più scontata da quanto ne so io
in ogni caso anche per far visionare l'immobile lui ha il dovere di
avvissarti con anticipo
senza ricorrere a rimedi estremi se ti interessa senti il prezzo
se capisci che non ti interessa accorda un solo giorno a settimana e un
orario preciso per eventuali visite
in modo da avere meno fastidi possibili
quando avrà venduto sarà lui a mandarti una lettera per dirti che devi
pagare l'affitto al nuovo proprietario
creare inutili ostruzionismi non credo che risolva il problema

 cui voglia esercitare il diritto di prelazione) ?
Dovrà comuinicarti, a mezzo ufficiale giudiziario, che ha intenzione di
vendere ed il prezzo della vendita.
Normalmente tutto ciò viene fatto unitamente alla comunicazione di recesso
alla prima scadenza, cioè alla fine del 4° anno.
In questo caso, se l'acquisto non ti interessa dovrai andare via alla fine
del 4° anno.
Se invece l'acquisto alle condizioni da lui indicate ti interessa avrai 60
giorni di tempo dalla sua comunicazione per esercitare il tuo diritto di
prelazione offrendoti di comprare alle stesse condizioni, la stipula
dell'atto (preliminare o rogito) ed il pagamento del prezzo dovranno poi
essere fatti entro i successivi 30 giorni.
La tua prelazione è reale, cioè se fa il furbo e vende senza comunicarti
nulla ovvero se ti comunica prezzo o altre condizioni false e svantaggiose
per scoraggiarti, scoprendolo e dandone la prova potrai riscattare la casa
anche presso il nuovo proprietario.
Ti consiglio comunque di chiedergli quanto vuole, se concorderete
direttamente avrai sicuramente meno tensioni e problemi.
Ciao
M.

 cui voglia esercitare il diritto di prelazione) ?
a parte il fatto che la prelazione la eserciti eventualmente
poi su chi ha acquistato, in ogni caso se il contratto e' successivo
al 98, non esiste piu' questo diritto. Dovrai semplicemente
essere avvisato che il nuovo proprietario a partire
dal giorno tale diventa Y anziche' X.
Il tuo contratto continua a valere fino alla naturale
scadenza.
alberto

 direttamente avrai sicuramente meno tensioni e problemi.
Mi sembra opportuno, specificare che la vigente norma che stabilisce quanto
ti ho esposto è l'art. 3 comma 1 lettera G legge 9 dicembre 1998 n. 431, che
stabilisce:
"Art. 3
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1
dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del
comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di
diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con
preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
[...]
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la
proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente
adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il
diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38
e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
[...]
3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a
seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del
presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un
risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a
trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.
[...]
5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura
giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine
di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi
per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente
articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione
alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa,
al risarcimento di cui al comma 3."
Il vigente testo dell'art. 38 della 392/78 stabilisce:
"Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile
locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo
di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare
in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita
dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di
prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di
sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al
proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a
quelle comunicategli.
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di
acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del
locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni
decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta
notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente
alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto
preliminare.
Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di
cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse.
Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i
conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente
conduttore.
L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo
comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di
avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione
medesima."
Il successivo art. 39:
"Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all'articolo
precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante
dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto
alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto,
riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente
causa.
Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo
deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando
non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo
giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o
successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al
riscatto.
Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente causa faccia
opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del
passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio."
Specifico, infine, che questa facoltà è prevista per le locazioni ad uso
abitativo solo a partire dal 1998 in avanti, prima era previta solo per le
locazioni commericiali.
Ciao
M.

 Miguel wrote:
...omississ...
Grazie !!!
Sei stato di una precisione sconvolgente !!!  :-)
Marco.
P.S. - Non commento neanche le altre risposte perché non degne di nota....
:-(