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Titolo: Pignoramento immobile

Ciao a tutti.
Ho un piccolo quesito da sottoporvi.
Sono locatario di un immobile adibito a laboratorio artigianle. 
In questi giorni ho ricevuto la visita di un architetto, nominato dal
Tribunale, per effetuare la perizia del mio negozio. 
Sono venuto a sapere che il proprietario dell'immobile è risultato
inadempiente nei confronti di una banca che ha un ipoteca
sull'immobile. 
So che la prima udienza è stata fissata per la fine di febbraio.
Adesso mi domando......Cosa succederà al mio negozio, visto che il mio
contratto di locazione scadrà anche a febbraio?
L'immobile verrà messo all'asta per la vendita. Ma, come locatario, ho
qualche diritto di prelazione nell'eventuale acquisto dell'immobile?
Che passi mi consigliate di seguire per avere più informazioni circa
tutta la faccenda?
Grazie mille a tutti i coloro che mi aiuteranno a capirci qualcosa di
più.

 ha scritto:
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Caro Pippo,
l'art. 38 della legge cosidetta sull'equo canone dice che
38.  Diritto di prelazione. &#8212;  Nel caso in cui il locatore intenda 
trasferire a titolo oneroso [c. 1197, 1470, 1552, 1965, 1977 ]
l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto 
notificato a mezzo di ufficiale giudiziario [ 79 ].
 Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da 
quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la 
compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o 
meno il diritto di prelazione.
 Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine 
di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto 
notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo 
condizioni uguali a quelle comunicategli.
 Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo 
di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione 
del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni 
decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello 
dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del 
proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di 
compravendita o del contratto preliminare.
 Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più persone, la 
comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a 
ciascuna di esse.
 Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da 
tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o 
dal rimanente conduttore.
 L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al 
primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua 
intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere 
rinunciato alla prelazione medesima.
 Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi 
previste dall'art. 732 del codice civile, per le quali la prelazione 
opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento 
effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado 
[ 412  ] (1).
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in questo caso però non è il padrone di casa che vuole vendere, 
ma un suo creditore, la banca,  che per soddisfare il proprio 
credito , fa vendere  l'immobile su cui ha precedentemente iscritto 
ipoteca.
Cass., sez. III, 16-12-1996, n. 11225.
In caso di vendita all&#8217;asta, in sede di esecuzione forzata, 
dell&#8217;immobile locato ad uso diverso dall&#8217;abitazione, al conduttore di 
esso non spetta il diritto di prelazione di cui all&#8217;art. 38 l. n. 392/78.
per quanto rigurda il tuo contratto di locazione
2923.  Locazioni.  &#8212;  Le locazioni (c. 1571 ss.) consentite da chi ha 
subito l'espropriazione sono opponibili all'acquirente se hanno data 
certa (c. 2704)  anteriore al pignoramento (c. 1599), salvo che, 
trattandosi di beni mobili, l'acquirente ne abbia conseguito il 
possesso in buona fede (c. 1153).
 Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni (c. 1572) che non 
sono state trascritte (c. 2643 n. 8) anteriormente al pignoramento 
non sono opponibili all'acquirente, se non nei limiti di un novennio 
dall'inizio della locazione (c. 15993) .
 In ogni caso l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione 
qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto 
prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.
 Se la locazione non ha data certa (c. 2704), ma la detenzione del 
conduttore è anteriore al pignoramento della cosa locata, 
l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per la 
durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo 
indeterminato (c. 1574, 1600).
 Se nel contratto di locazione è convenuto che esso possa 
risolversi in caso di alienazione, l'acquirente può intimare licenza al 
conduttore secondo le disposizioni dell'art. 1603.
Locazione opponibile: la locazione concessa da chi ha subito 
l&#8217;espropriazione del bene immobile è opponibile all&#8217;acquirente 
soltanto quando abbia data certa anteriore al pignoramento, art. 
2923 c.c.. In tal caso la liberazione dell&#8217;immobile seguirà le normali 
procedure esperibili alla scadenza del contratto.
Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore 
è anteriore al pignoramento della cosa locata, l&#8217;acquirente è tenuto 
a rispettare la locazione per la durata prevista per le locazioni a 
tempo indeterminato (art. 2923 comma 4° c.c.).
cordialità
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