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Titolo: Esecuzione immobiliare-Fissazione del prezzo

Un professionista viene delegato ai sensi dell'art.591bis cpc per il
compimento delle operazioni di vendita in una procedura esecutiva
immobiliare.
Dalla relazione del perito risulta:
- valore del bene in condizioni normali: 100
- valore del bene nello specifico: 80
La riduzione è dovuta all'esistenza di un contratto di locazione
stipulato nel 2004 per una durata di 4+4 che potrebbe rendere il bene
meno commercialmente appetibile.
Tale contratto (stipulato con un inquilino extracomunitario) non è
però opponibile alla procedura in quanto stipulato da uno solo dei
comproprietari dell'immobile e, soprattutto, registrato DOPO
l'iscrizione di ipoteca giudiziale sul bene da parte del creditore
procedente.
Si tratta a questo punto di stabilire il prezzo base per la vendita;
come procedereste voi?
1) Si fissa 80; in fondo il perito ha detto che quello è il valore di
mercato del bene
2) Si fissa 100; il contratto di locazione non è opponibile, quindi
chi compra compra un bene che è tranquillamente liberabile
3) Si fissa un prezzo intermedio, che tenga conto della necessità per
l'acquirente di attivare le procedure di legge per liberare l'immobile
(per inciso: quali potrebbero essere tempi e costi relativi?
Probabilità di successo in tempi brevi?).
Dato che questo professionista è all'esordio come delegato alla
vendita :-) , ogni consiglio è ben accetto.
-- 
Ciao
Conte Oliver (che NON risponde in privato)
-Togli le scarpe per scrivermi una e-mail-

Probabilità di successo in tempi brevi?).
Non essendo opponibile, potrebbe trattarsi di occupazione sine titulo
e quindi, stante il provvedimento del G.E. che ne ordina la
liberazione, ritengo che la cosa si limiterebbe ad una semplice
procedura di rilascio, senza particolari problemi.
I costi, poi, potrebbero essere limitati atteso che, appunto,
l'attività si limiterebbe alla notifica del titolo esecutivo, atto di
precetto per rilascio e successiva esecuzione dello stesso.
I tempi, come sempre detto, variano da tribunale a tribunale: dalle
mie parti siamo (al massimo) intorno ai 6 mesi.
Ciao,
prof. sig. Mau
_____________________________________________
Prof. a contratto di chiaroveggenza giuridica
Universita' di Roccacanuccia

"Conte Oliver" <alex65....@wmail.it.invalid> ha scritto nel messaggio 
news:d4r7d3lcg432ej9r5...@4ax.com...

Ne ho fatte varie, ed ho sempre applicato il prezzo che diceva il perito. 
Nella prima asta (vendita senza incanto) applicherei 80. Nelle successive 
aste, ho ridotto il prezzo.
Però, non mi è mai capitato una perizia con due valori, e ti dirò di più, 
che, secondo me, non è compito del Perito, stabilire che se c'è un contratto 
di locazione vale di meno, però visto che lui ha specificato che il valore 
del bene nello specifico è 80, lascerei 80.
Per quanto concerne il contratto di affitto, non essendo valido, nei casi 
che mi sono capitati, ho iniziato io la procedura di liberazione, dopo 
giusta autorizzazione del Giudice. Credo che sia uno dei compiti del 
Custode, liberare l'immobile quando il contratto non è stato registrato 
prima dell'ipoteca giudiziale.
Il giudice, su mia richiesta, ha nominato un legale che nel giro di 40 
giorni, ha liberato l'immobile.
Ovviamente l'immobile era situato a Latina, quindi i tempi potrebbero essere 
diversi.
Ciao
Gianluca da Latina 

diversi.
E' possibile avere un'idea di quali siano i tempi a Firenze?
Grazie
Ciao
David


wrote:
Inoltre:
un immobile è considerato libero se occupato dall'esecutato, ma se
oltre l'esecutato è occupato dalla sua famiglia  il decreto di
trasferimento dell'immobile costituisce titolo esecutivo anche nei
confronti non solo dell'esecutato ma di ogni altro membro della sua
famiglia in ogni caso oppure questi ultimi potrebbero, in determinate
situazioni, fare valere un loro diritto di occupazione senza titolo
tale da rendere necessaria un usuale procedimento di sfratto?
E se nel frattempo, tra la visita peritale e la vendita, avesse preso
la residenza nell'immobile una terza estranea alla famiglia non
potrebbe quest'ultima vantare un'occupazione senza titolo tale da
richiedere una proceura di sfratto ordinaria, con conseguente aumento
esponenziale drammatico di tempi e di costi per ottenere di fatto la
liberazione dell'appartamento?
Grazie moltissimo.
Ciao
David

liberazione dell'appartamento?
Il decreto del G.E. è *erga omnes*.
C.S.


prima dell'ipoteca giudiziale.
Qui il GE ha nominato solo il professionista per la vendita; per
quanto riguarda il contratto di affitto ci ho parlato e mi ha detto
che preferiva non nominare il custode e di dare atto nel bando di
vendita che l'immobile è occupato con contraatto registrato dopo
l'iscrizione ipotecaria, in modo che chi acquista sappia che dovrà
procedere alla liberazione del bene.


 wrote:
Sari curioso di sapere: tutti gli affari migliori se li prende il
curatore, vero?
In pratica voi avvocati fate un sacco di affari, presumo, con queste
aste...o sbaglio?
In pratica dopo qualche acquisto converrebbe fare l'immobiliarista....
Ciao
David

curatore, vero?
Andando a memoria ero convinto che il curatore non potesse
parteciapare all'asta.
Tuttavia, dalla rapida e superficiale ricerca che ho fatto, non ho
trovato nulla in tal senso.
Mi riservo di verificare meglio.


 Mi riservo di verificare meglio.
in ogni caso, esistono sempre i prestanomi....

>in ogni caso, esistono sempre i prestanomi....
Ok, i prestanomi esistono... nulla quaestio.
Però il curatore, per quanto attraverso prestanomi, deve partecipare
all'asta e vincerla.


 all'asta e vincerla.
d'accordo.
ma il curatore è l'unico a conoscere, alla scadenza, il numero di persone
che hanno versato i due assegni circolari di deposito (cauzione e spese),
l'unico a sapere quante persone hanno chiesto informazioni su ciascun lotto
in vendita, per cui parte da una posizione privilegiata; anche se, ora come
ora non conviene comprare casa a nessuno, dato che i prezzi base d'asta
sono tra il doppio e il triplo di quello che sarà il prezzo di mercato
facilmente prevedibile delle case tra 2-3 anni, quando sarà scoppiata la
bolla immobiliare e l'euribor avrà superato il 6%.

bolla immobiliare e l'euribor avrà superato il 6%.
Mi spieghi cosa intendi dire, per favore?

David ha scritto:

semplicemente che la storia si ripete dopo 14 anni.
Nel periodo 88-94 i prezzi delle case si erano gonfiati, sia perchè
l'inflazione (e di conseguenza i tassi dei mutui) era scesa sotto le due
cifre, sia perchè le banche introdussero i mutui in ECU (moneta virtuale
antenata dell'euro, che valeva circa 1600 lire). Ci fu una bolla
immobiliare che si sgonfiò quando l'odiato governo Amato (perdonate la
battuta) decise di svalutare la lira, portando l'ecu a circa 1800, oltre a
sostituire la comodissima INVIM (che si pagava solo alla vendita della
casa, in maniera pressocchè indolore, detraendola dal prezzo di vendita
direttamente dal notaio) con l'ICI (che si paga ogni anno indipendentemente
dal reddito). 
Cominciò il panico e le case, nel 2000 costavano circa la metà che nel 90,
circa 1/3 che nel 93, sia per l'enorme numero di aste che per l'enorme
numero di persone che vendevano sottocosto per limitare i danni rispetto al
pignoramento.
e parlo di prezzi nominali; quelli reali vanno ulteriormente diminuiti di un
altro 50-60% dovuto all'inflazione complessiva di quegli anni, che era
mediamente intorno al 5% 
Dopo i crolli delle borse, la new economy, i fallimenti di cirio, parmalat e
argentina on l'avvento dell'euro, e quindi senza rischi di cambi e
svalutazioni, è cominciata una nuove folle corsa all'acquisto di beni
immobili, considerati (nonostante la batosta precedente) sicuri e non
svalutabili; a questo si è aggiunta l'ignoranza (nel senso reale e non
offensivo del termine) di chi, con un tasso euribor al 2%, ha fatto un
mutuo a tasso variabile e i prezzi sono saliti.
Ora, che chi ha stipulato un mutuo di 100.000 euro a 30 anni a tasso e piano
d'ammortamento variabile stipulato nel 2005, ha visto la rata passare da
circa 500 a circa 800 euro, magari capofamiglia monoreddito da 1200 euro al
mese, non ce la farà più ad arrivare a fine mese, cosa pensi che succederà
a chi ha comprato quando i tassi porteranno la rata a 1000? qualcuno
troverà un secondo lavoro, ma gli altri hanno solo tre scelte: vendere,
farsi pignorare o morire di fame.
Ora, che per fare un mutuo a 30 anni da 100.000 euro la rata iniziale è 800
euro tendente al rialzo, quanti potenziali acquirenti non potranno più
permettersi l'acquisto ai prezzi attuali?
Ora che chi vende per necessità impellenti faticherà a trovare un acquirente
ai prezzi attuali, cosa farà?
e cosa accade ad un mercato quando l'offerta aumenta e la domanda
diminuisce?
comunque ti consiglio di prendere un giornale di annunci immobiliari (quelli
gratuiti che distribuiscono bar e edicole) di adesso e confrontarlo con una
copia dello stesso giornale dell'anno scorso. io l'ho fatto e mediamente
siamo intorno al 15-20% di ribasso per tipologie e zone simili.
qui comunque è spiegato molto bene:
http://freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=1273062

 semplicemente che la storia si ripete dopo 14 anni.
ah, ho trovato due grafici che valgono più di 1000 parole, che mettono in
relazione numero contratti e prezzi dal 91 al 2001 a roma e a milano,
ovvero descrivono la scorsa bolla immobiliare.
da notare in particolare che i prezzi a milano sono bruscamente calati di
circa il 30% tra il 92 e il 93 rimanendo stabili fino al 99 e tornando, nel
2001 ai prezzi nominali di 10 anni prima (10 anni di inflazione sono circa
il 30% rispetto ai prezzi reali). a roma la curva è un po' più morbida per
quanto riguarda i prezzi, ma più marcata per quanto riguarda il numero di
contratti.
http://www.casaclick.it/news/200309-1/images/milano.gif
http://www.casaclick.it/news/200309-1/images/roma.gif

Mi riservo di verificare meglio.
Art.228 legge fallimentare (reati fallimentari - interesse privato del
curatore negli atti del fallimento)


 per quanto attraverso prestanomi
Non può


 Non può
neanche al coniuge in separazione dei beni?
-- 
____________
ciao
carmine

a chi ha comprato quando i tassi porteranno la rata a 1000? 
Cui andranno aggiunte le rate per la TV al plasma, per il cellulare
ultima generazione, per l'auto "cominciapagareasettembre", per il
condizionatore, per lo scooter del pargolo, l'abbonamento a SKY
"vedisubitoepaghidagennaio".....


 wrote:
Comunque in parole povere: se il costo del denaro aumenta aumenta la
rata mensile di un mutuo, in modo tale per cui ci saranno meno persone
che accenderanno un nuovo mutuo, quindi questo dovrebbe portare ad
abbassare i prezzi tra qualche mese, giusto?
D'altra parte persone che già stanno pagando un mutuo ora rischiano di
trovarlo troppo oneroso e potrebbero rivendere l'immobile per tornare
in affitto.
Però sotto € 1.000, 00 al mese nella mia città un appartamento non te
lo fanno neppure vedere, quindi dubito molto che si possa cessare di
riscattare un immobile in base a questa considerazione...

> per quanto attraverso prestanomi
Sicuramente potrà ricomprarlo dal prestanome decorsi un certo numero
di anni, ammesso che i costi del trasferimento valgano la candela...

 riscattare un immobile in base a questa considerazione...
esistono anche periferie e hinterland.
meglio 40 Km al giorno o la casa all'asta?

Il decreto del G.E. è *erga omnes*.
 Ma perchè non sarebbe necessario un giudizio di cognizione che
accerti l''occupazione abusiva (l'art. 560 3 c. cpc parla solo di
"debitore" e non di terzo)?

curatore negli atti del fallimento)
Mi pareva...
Ciao,


 ha scritto nel messaggio news:1543272.F...@a.b.c...


> acquirente ai prezzi attuali, cosa farà?
Se la mette via e aspetterà. Punto e basta.
Il danno l'hanno fatto le banche e le agenzie immobiliari, perchè 
nessuno ha mai consigliato nel 2000/2002 di accendere mutui di 30 a 
tassi fisso...mica sono stronze le banche, no? Sono ladre, questo sì, 
ma fessi anche quelli che hanno creduto ai consigli dei ladri.
Mi spiace per loro, ma un mutuo a 30 anni farlo a tasso variabile, 
visti i minimi raggiunti, è da suicidio.
Pensa che per sfiizio ho dovuto convincere, incazzandomi, il capo 
dell'uff. mutui perchè mi facesse un preventivo  nel 2002 per un mutuo 
a tasso fisso: non voleva farmelo perchè continuava a dire che non mi 
conveniva e che nessun ha la sfera di cristallo per sapere il 
futuro...!!
Pin

 futuro...!!
se sei a 3 gradini dal pianterreno, è più probabile che salirai o che
scenderai?

 indebitare 5 o 6 generazioni con mutui a 150 anni....
qua si capisce ancora meglio:
http://www.intmath.com/Money-Math/house-prices-japan.gif

 trovato nulla in tal senso.
Art. 1471 c.c.
In pratica chi è delegato alla vendita non può partecipare all'asta così 
come chi ha conflitti di interesse e fra questi ritengo ad esempio: il 
perito che ha fatto la perizia, il custode giudiziario, il delegato alla 
vendita ecc.
A.Z.