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Titolo: Rogito e "multa" per benefici

Ciao a tutti,
purtroppo sto vivendo una situazione poco simpatica e provo a illustrarvela 
nel caso qualcuno di voi avesse un'opinione da esprimere.
Un mese fa sono stato dal notaio e ho firmato il compromesso per l'acquisto 
della prima casa insieme a mia moglie. Il notaio ha fatto presente che il 
venditore aveva acquistato nel 2006 la casa usufruendo dei benefici per 
l'acquisto della prima casa. Qui sorge il problema, con detti benefici se si 
vende la casa prima di 5 anni � necessario acquistare entro 1 anno?? (non 
ricordo) un'altra casa in modo da mantenere detti benefici e trasferirli 
nella casa nuova.
Poich� i 5 anni non sono trascorsi il Notaio ha detto che in questi casi per 
tutelare il compratore, visto che se il venditore non va a rogito entro i 
termini tocca all'acquirente restituire i soldi allo stato, � consuetudine 
che il venditore lasci al notaio un libretto postale con l'importo da pagare 
in caso lo stesso non vada a rogito entro i termini stabiliti. Il venditore 
al momento del compromesso ha accettato VERBALMENTE (cazzata immane) e io ho 
versato 20.000 di caparra. Oggi chiamano per dire che il venditore si 
rifiuta di lasciare il libretto di 17.000 euro in quanto la legge non lo 
obbliga.
Ora � un casino. Se vado a rogito e lui non comprer� casa IO dovr� sborsare 
all'erario 17.000 euro, se non vado a rogito perdo 20.000 euro. Il notaio � 
incazzato nero con il venditore e ora ci sta lavorando sopra, voi che ne 
pensate?
Nightflyer 


Che Brenda per inculare ha preso anche di pi�!
Cmq mi puzza di imbroglio e non posso pensare che sia legale che il
venditore non versi i 17mila che ha pattuito, ma poi la caparra l'hai data
al notaio o al venditore?

 venditore e ora ci sta lavorando sopra, voi che ne pensate?
Che c'� pi� di qualcosa che non quadra in questa vicenda. 

 ha scritto nel messaggio 
news:4b0c46c7$0$10440$4faf...@reader2.news.tin.it...

E' il venditore che perde il beneficio di cui ha usufruito all'acquisto 
della casa.
Se acquista una nuova casa entro l'anno, tutto ok, altrimenti dovr� la 
differenza delle tasse non corrisposte, cio� al netto di quanto gi� 
corrisposto, maggiorato di una sanzione del 30% delle maggiori imposte 
dovute, oltre gli interessi di mora.
Ciao GT 


Esatto, è proprio ciò che il notaio e quelli dell'agenzia mi hanno
riferito, il problema a detta loro, nasce dal fatto che se lui non
compra entro l'anno e decide di non pagare la differenza delle tasse e
la sanzione, l'erario appioppa un'ipoteca su quella che sarà la MIA
casa e non avrò modo di rivalermi sul venditore se non avviando una
lunga e costosa causa in tribunale, è vero?
Nightflyer

 Che c'è più di qualcosa che non quadra in questa vicenda.
appunto, mi sa che devo rivolgermi a un legale :-(
Nightflyer

 al notaio o al venditore?
al venditore davanti al notaio con compromesso legalmente registrato
Nightflyer

 sopra, voi che ne pensate?
Due domande: 1) il notaio chi lo ha scelto? E' buona prassi che lo scelga 
sempre l'acquirente dato che ï¿œ lui a dover essere maggiormente garantito.
2) la caparra era confirmatoria o penitenziale? Dovrebbe risultare 
dall'atto.
-- 
Parsifal


Esatto, � proprio ci� che il notaio e quelli dell'agenzia mi hanno
riferito, il problema a detta loro, nasce dal fatto che se lui non
compra entro l'anno e decide di non pagare la differenza delle tasse e
la sanzione, l'erario appioppa un'ipoteca su quella che sar� la MIA
casa e non avr� modo di rivalermi sul venditore se non avviando una
lunga e costosa causa in tribunale, � vero?
Nightflyer
Ti Segnalo questa sentenza:
1) L. 2 luglio1949, n. 408 - Responsabilita' delle parti contraenti - 
Accertamento imposta complementare - Responsabilita' solidale - Non sussite.
 Sentenza n. 116 del 4/2/1998 ente RTS sez- 24 (Pres. Lazzeri, est. 
Cristiano)
- Scheda n. 285 del 1999
Non sussiste solidarieta' passiva tra venditore ed acquirente qualora 
l'ufficio accerti un'imposta complementare dovuta per fatto imputabile ad 
una delle parti contraenti come e' quella dovuta a seguito di decadenza da 
agevolazioni fiscali.
Spero ti sia utile
GT

 ha scritto nel messaggio 
news:4b0cc4b7$0$30972$4faf...@reader3.news.tin.it...

Contraria alla sentenza c'�  il principio che verso il Fisco vi � la 
solidariet� stabilita dall'art.57 T.U.
GT 



aggiungo una riflessione. Nel preliminare *dovrebbe* esserci la frase "a 
cedere, libero da vincoli, ipoteche o altri gravami". Ora nel tuo caso si 
tratta di un gravame, sia pure potenziale, e, se la parte non accetta di 
lasciarti indenne potremmo parlare di inadempimento o mala fede 
precontrattuale che giustificherebbe la risoluzione del contratto. Si 
potrebbe, quindi, arrivare alla richiesta, da parte tua, del doppio della 
caparra, ma *non* ï¿œ una strada facile. (ovviamente, il tutto sulla base 
delle informazioni da te fornite e senza pretesa di esaustivitï¿œ e 
completezza).  
-- 
Parsifal

 solidariet� stabilita dall'art.57 T.U.
Quale TU? 

 completezza).
Diciamo pure che � una strada irrealistica. 

 qualsiasi contratto potrebbe risolversi per inadempimento "potenziale".
Non si tratta di inadempimento futuro ed eventuale, ma di una violazione 
dell'art.1489 c.c.
Prova a seguire il mio ragionamento: il 1337 prevede che le parti, 
durante le trattative precontrattuali debbano comportarsi secondo buona 
fede e tra i doveri del venditore vi ï¿œ quello di tenere indenne il 
compratore da evizione o vizi della cosa (1476, nï¿œ3) e da eventuali 
diritti di terzi (1489). Ora la cosa ï¿œ gravata da oneri o diritti reali 
che ne diminuiscono il libero godimento e, sembrerebbe, non sono stati 
dichiarati in sede di preliminare.
Tu affermi che il diritto di credito vantato dallo Stato ï¿œ solo 
potenziale, ma in realtï¿œ si tratta di un'obbligazione giï¿œ esistente, ma 
sottoposta a condizione risolutiva: il debito si estingue se vi ï¿œ un 
nuovo rogito entro un anno. La circostanza che l'obbligazione ï¿œ giï¿œ 
esistente, ma sospesa in forza di condizione potestativa, ï¿œ dimostrato 
dal fatto che giï¿œ oggi ï¿œ possibile estinguerla pagando la differenza 
delle tasse non corrisposte (e compagnia bella) (qualcuno piï¿œ esperto in 
materia tributaria mi corregga se sbaglio). 
Possiamo, quindi, affermare che tale diritto di credito giï¿œ grava 
sull'immobile, pur in pendenza di condizione.
D'altra parte gli usi e le consuetudini prevedono che il venditore presti 
idonea garanzia per tenere indenne il compratore in caso di mancato 
rogito. Il rifiuto di prestare idonea garanzia, nonostante affermazione 
contraria fatta in sede di preliminare, configura, a mio avviso una 
precisa violazione agli obblighi di legge, quindi potrebbe costituire 
giusta causa di risoluzione del contratto.     
-- 
Parsifal

 giusta causa di risoluzione del contratto.
No, non condivido.
A mio parere l'obbligazione non � ancora nata.
E se anche fosse nata, essa, allo stato attuale non riguarda l'immobile 
finch� non verr� iscritta ipoteca su di esso.
Solo quando ci� avverr�, il promissario acquirente avr� ragione a sostenere 
l'inadempimento. 

 acquirente avrï¿œ ragione a sostenere l'inadempimento.
Non dico che sia pacifico, nï¿œ semplice, ma dovendo tutelare la posizione 
dell'OP mi pare l'unica via percorribile.
Le alternative sono 1) rinunciare ai 20k;
2) pagare e sperare ci non dover pagare altri 17k.
Tu come agiresti?
-- 
Parsifal


Rispondo a tutti qui, ho fatto ricerche e sentito un avvocato, venerd� andr� 
anche all'ufficio delle entrate, il riassunto di quello che mi pu� capitare 
o meno lo trovate scritto molto bene qui: 
http://tinyurl.com/yjll4qx
   nel 
paragrafo finale, a mio vantaggio ci sar� che il rogito verr� fatto molti 
mesi dopo la canonica scadenza dei "4 anni e un giorno" dal primo contratto, 
quindi ora mi sento abbastanza tranquillo.
Grazie di cuore a tutti per le risposte
Nightflyer