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Titolo: Contratto di locazione

Buongiorno, qualcuno di voi sa dirmi come sta andando
a finire la questione dell'art. 2 comma 6 legge 431/98?
In altre parole, se un contratto stipulato nel 1991, si
rinnova nel 1995, e poi nel 1999 (dopo l'entrata in
vigore della legge succitata), è possibile disdirlo
nel 2003, oppure si è obbligati ad aspettare il
2007?
Saluti
Vegeta

 ha scritto nel messaggio
news:a0h8ld$i95$1...@newsreader.mailgate.org...



Ed è proprio questo il problema a cui mi riferivo.
E' vergognoso.
Certo che c'è veramente da ridere. Il legislatore,
per fregare per l'ennesima volta il proprietario di
casa che aveva affittato ad equo canone, scrive
una cosa di questo genere cercando di nasconderla
il più possibile. Anzi, addirittura non la scrive, ma ne
scrive una completamente diversa da quella da lei
prospettata, fidando sul fatto che poi le interpretazioni e
manipolazioni sindacali facciamo spuntare la "norma" dal
niente (al momento opportuno).
Il legislatore, nella 431/98, non parla MAI, e sottolineo
MAI, di "rinnovo di quattro anni più quattro anni".
Questa è solo una conclusione a cui può arrivare un
avvocato dopo circa due pagine di considerazioni
di ermeneutica, per poi essere contestato da un altro
avvocato cinque minuti dopo.
L'art. 2 comma 6 della legge 431/98 dice che i contratti
che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma
1 dell'art. 2.
Il primo periodo del comma 1 dell'art. 2 dice che "le parti
possono STIPULARE contratti della durata di quattro
anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per successivi
quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore abbia le
necessità di cui all'art. 3".
Quindi, in questo primo periodo, appare chiaro che il
rinnovo automatico ex lege opera solo quando sono trascorsi
quattro anni dalla stipula, ossia quattro anni dall'inizio del
rapporto contrattuale. Come fa un privato cittadino proprietario
di casa, a capire che, stranamente, qui la parola STIPULA
equivale al RINNOVO? Da venti anni a questa parte, il
legislatore distingue rigidamente le norme che si applicano
alla stipula da quelle che si riferiscono al rinnovo, ed in
quel primo periodo, lo ricordo, si parla di STIPULA, non
di rinnovo. Perchè in questo caso dovrebbe essere
diverso?
L'art.3, che disciplina i casi di necessità del locatore, dice che
"trascorsi quattro anni dalla STIPULA del contratto", non
riferendosi neanche in questo caso al rinnovo. L'art. 2 comma 1
dice che "alla seconda scadenza DEL CONTRATTO", quindi
anche in questo caso sembra che il legislatore si riferisca nel
computo delle scadenze alla data originaria di stipula del
contratto, e non ai rinnovi.". Il concetto di rinnovo di quattro
anni più quattro anni NON è espresso in alcun modo in
questa legge.
Ma c'è di più. Si sostiene semplicisticamente che l'art. 2
comma 6 implica l'ingresso del contratto nella nuova
normativa. Se così fosse, all'inquilino dovrebbe essere
IMPEDITO di rivolgersi al giudice per richiedere la
determinazione del canone legale e la ripetizione delle
somme illeggittimamente versate (art. 79 legge 392/78).
Il motivo è chiaro.
Il legislatore, con la nuova normativa ha creato due canali:
uno, a canone libero (e quindi con possibilità di guadagno
da parte del proprietario), con le garanzie per il proprietario
che derivano dalla libera contrattuazione del canone, ma
con la lunghissima durata di otto anni; l'altro, a canone
concertato, che è una soluzione a tutela dell'inquilino, ma
che viene compensata in favore del proprietario dalla durata
più breve (3+2 anni), e dalle detrazioni fiscali.
Se l'inquilino ha la possibilità, nel periodo tra il 1999 ed
il 2007, di rivolgersi allegramente al giudice per fare determinare
il canone legale, sta facendo qualcosa che non c'entra proprio
niente con la nuova normativa "a canone libero". Se questo
gli viene consentito, vuol dire che si riconosce che il
contratto di cui gode l'inquilino è a "canone legale", o meglio
ancora "a canone stabilito dal legislatore a tutela della
funzione sociale del bene casa", (tradotto: a cuccagna-canone),
e questa condizione rende il contratto tacitamente rinnovato
completamente diverso dalla condizione giuridica del
contratto nuovo stipulato (e ripeto: la legge parla di
stipula), che non è soggetto alle norme dell'equo canone.
Ebbene, l'inquilino questa possibilità, durante il cosiddetto
"nuovo regime" (molto cosiddetto), c'è l'ha ancora:
Art. 14 comma 5
Ai contratti per la loro INTERA durata ed ai giudizi in corso
alla data di entrata in vigore della presente legge continuano
ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia
di locazioni vigenti prima di tale data.
Non si capisce, perchè, se la legge dice INTERA DURATA
noi dovremmo tradurlo come DURATA, oppure perchè
dovremmo interpretare DISPOSIZIONI NORMATIVE
IN MATERIA DI LOCAZIONE, come disposizioni
normative in materia di canone (perchè quelle convengono
all'inquilino), ma non di durata.
D'accordo che non sono un avvocato, ma da privato cittadino
proprietario mi sento preso in giro. Ora il legislatore è diventato
un buffone che ti scrive in grande che le disposizioni normative
in materia di locazioni continuano a valere per tranquillizzarti,
e poi ti mette la fregatura scritta in piccolo in caratteri
microscopici e per di più incomprensibili. E se per una volta
l'interpretazione giuridica fosse considerata dalla magistratura
una fesseria? Pare brutto?
Il proprietario che si vede rinnovare il contratto secondo questa
interpretazione giuridica è una specie di imbecille di turno:
1)Ha un canone di legge e non definito da un accordo con
un inquilino (ossia un canone ancora inferiore a quello che
percepisce il proprietario che affitta nel secondo canale,
perchè l'equo canone stabiliva affitti da fame rispetto a
quelli dei patti in deroga, figuriamoci rispetto al reale
valore di mercato della locazione), e quindi non si capisce
come si possa considerare il suo alla stregua di un
contratto libero, atteso che è ancora in vigore, a
favore dell'inquilino, la normativa vincolistica della
legge 392/78;
2) viene onerato di un onere che non esisteva al momento
del sorgere del rapporto contrattuale e di cui non è in realtà
a conoscenza nel momento del rinnovo, visto che la legge è
stata  addirittura interpretata in due modi diversi dopo la
sua uscita, e l'intento di rinnovo di quattro anni più
quattro anni di fatto non è mai espresso esplicitamente
dal legislatore;
3) deve subire un contratto di otto anni, anche se non ha
il diritto (che hanno gli altri cittadini che hanno il suo
stesso contratto) al canone libero, ma solo al canone
sottoposto alla disciplina vincolistica (così un bel giorno
l'inquilino và dal giudice e si fa ridurre il canone a causa
della maggiore vetustà dell'immobile: questo coloro
che realmente stipulano nel 99 e non "rinnovano", non
lo possono fare)
4) pur prendendo un canone addirittura inferiore a
quello del contratto concordatario, non ha diritto
neanche alle detrazioni fiscali che hanno coloro che
stipulano un contratto secondo canale.
A questo punto vengono degli altri inquietanti interrogativi.
L'inquilino ha pagato negli anni degli adeguamenti ISTAT
che nella vecchia normativa erano legittimi. Adesso,
considerato che il contratto sarebbe entrato nella
nuova normativa (perchè lo dice il SUNIA... sigh), che
cosa può succedere? Che l'inquilino, nel 2007 può richiedere
quello che ha pagato in più rispetto al contratto scritto e
registrato (ossia annullare gli effetti degli adeguamenti
ISTAT)?
In altre parole, se uno affitta una casa nel 1980 a 100.000 lire
al mese, e rinnova fino al 1999 arrivando con l'ISTAT a
280.000 lire al mese, nel momento in cui il contratto si
rinnova secondo la nuova normativa cosa succede: che
l'inquilino acquisisce il diritto di stare otto anni a casa
tua a 100.000 lire mensili (cifra scritta nel contratto
scritto e registrato)?
E cosa succede ai contratti orali od ad uso transitorio?
Che nella vecchia normativa erano validi, ma secondo
la nuova sono nulli? E come si fa a conciliare tutto
questo con l'art. 14 comma 5 e con il principio generale
che il legislatore non può, con una nuova normativa,
annullare i diritti già acquisiti dalle parti in causa?
A questo punto mi chiedo se un'interpretazione di questo
tipo non legittimi la possibilità di ricorso alla corte
costituzionale: il diritto di proprietà qui viene compresso
in maniera inaccettabile, ma non solo. Si crea una
disparità evidente di trattamento e di tutela tra cittadini
che però sono sottoposti dalla legge allo stesso
identico obbligo.
In effetti c'era un'altra possibilità. Considerare l'art.  14
comma 5 per CIO' CHE VI E' SCRITTO, e quindi
dire che i contratti di locazione si rinnovano per
altri quattro anni, mentre non vi è rinnovo automatico
per legge, proprio perchè il quadriennio dalla stipula
è già trascorso, e si può escludere che il rinnovo del
vecchio contratto sia un nuovo accordo (proprio
perchè il vecchio contratto rimarrebbe sottoposto
alla disciplina vincolistica dell'equo canone, il chè
lo rende diverso da un nuovo contratto). E concludere
che il riferimento dell'art. 2 comma 6 al comma 1
riguardi la procedura di rinnovo a nuove condizioni,
che si rende necessaria in quanto, decaduta la legge
sull'equo canone, vengono meno anche le ragioni
"sociali" che avevano imposto la compressione del
diritto di proprietà nel ventennio della legge 392/78.
E' prevedibile che, caduto l'equo canone, molti
proprietari "sfruttati" da questa legge, desiderino
prendere dai propri immobili un canone più
vicino al libero mercato. Il legislatore gli dice: "Invece
di fare lo sfratto, ti dò la possibilità di tentare un
accordo a nuove condizioni con il tuo inquilino.".
Ma evidentemente, poichè era una soluzione
interpretativa a favore della proprietà, non poteva
essere accettata. Comunque, aspettiamo che la
magistratura si pronunci e speriamo...
Di più non possiamo fare.
Saluti
Vegeta

 ha scritto nel messaggio
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