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Titolo: Compravendita immobiliare e "visto e piaciuto"

Un amico ha firmato il preliminare d'acquisto di un appartamento con
le parole:
"L'immobile dovrà essere in regola con le vigenti norme urbanistiche
e
fiscali e sarà acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si
trova, così come visto e piaciuto ai sensi art. 1941 cc. "
Nell'atto non vengono nominati gli impianti.
Ora dopo un sopralluogo ci accorgiamo che gli impianti sono tutti da
rifare - tutte le tubazioni dell'impianto di riscaldamento, impianto
idrico messo male, impianto elettrico non a norma - insomma si parla
di almeno 70.000 euro di lavori...
Informandomi ho trovato che l'articolo 13 del D.M. 37/2008, che
prevedeva di definire le certificazioni degli impianti per le
compravendite ora è abolito, mentre era un punto a favore di chi
acquistava almeno il tutto era chiaro.
Ora l'immobiliare dice che "il visto e piaciuto" ricade anche sullo
stato degli impianti, che sono quindi stati accettati in quello
stato.
Un amico - agente di Tecnocasa - dice invece che lo stato degli
impianti deve essere definito al momento dell'acquisto, con specifica
nota di vendita degli impianti non conformi, altrimenti senza
specifica nota, SI RITENGONO CONFORMI.
Quindi il compratore può richiederne la dichiarazione di conformità.
Secondo me è assurdo ritenere che gli impianti rientrino nel visto e
piaciuto, ma invece ci sono gli estremi per parlare di VIZIO
OCCULTO,..
Voi che ne pensate?
GRAZIE, Jack


Fammi capire: il tuo amico ha firmato un contratto di acquisto di un 
immobile senza aver prima visionato lo stesso?! e ora di che si lamenta?!
 

 immobile senza aver prima visionato lo stesso?! e ora di che si lamenta?!
No certo che l'ha visto prima di firmare, ma non ha visionato con un
tecnico gli impianti e "ingenuamente" ha pensato fosse tutto a norma,
quando invece nulla è a norma! E l'agenzia si è ben guardata dal
dirglielo o scriverlo sulla proposta.
A sentire il notaio siamo davanti ad un VIZIO OCCULTO perchè lo stato
di un tubo, (dentro un muro o sotto terra) oppure lo stato
dell'antenna, o anche lo stato dei cavi elettrici non si può valutare
visivamente, ma solo con idagini precise e fatte da un tecnico.
Ora però se la proprietà venditrice non si vorrà accollare le spese
per la conformità e aggiustare le perdite, occorrerà andare in causa.
Secondo voi ci sono gli estremi per un Accertamento Tecnico preventivo
(ATP) ?
Grazie Jack


S�, ma bisogna sempre rivolgersi alla giustizia e agli avvocati, rischiando 
di perder tempo e soldi.
 

 di perder tempo e soldi.
Si fa in giro c'è della gente  INFAME! e bisogna tutelarsi.
jack

 di perder tempo e soldi.
Si fa in giro c'� della gente  INFAME! e bisogna tutelarsi.
Ci sara' anche gente infame, ma c'e' anche tanta gente cretina, eh?
se una casa e' in vendita e ha 5 anni, si presume che gli impianti
siano in buone condizioni, ma se e' in vendita e di anni ne ha 40
e non si e' parlato di ristrutturazioni, credo che anche la persona
piu' ingenua possa pensare che forse bisognera' metterci le mani.
La dicitura poi "a norma" puo' voler dire tutto e niente, ma di certo
non vuol dire "nuovo". Se gli impianti risalgono agli anni 70, per
esempio, vale la norma dell'epoca e non c'e' scritto da nessuna
parte che debbano essere aggiornati (Tranne alcuni piccoli
accorgimenti).
alberto 

trova, 
con riguardo allo stato di diritto questa frasetta imho e' ancora piu'
rischiosa del "visto piaciuto".
Lo stato di diritto infatti non puo' essere accertato mediante visite.
L'immobile potrebbe essere ipotecato, o potrebbe essere non conforme
ai fini della licenza abitativa, o potrebbe avere pendenze legali di
ogni genere. 
Io temo che tu sia nei guai e ti consiglierei di affidarti ad un buon
avvocato.
Ciao
---
Uplbet

 Uplbet
Ministero dello Sviluppo Economico, Circolare 26 marzo 2008
Oggetto: Quesiti interpretativi concernenti l’articolo 13 del Decreto
Ministeriale 22 gennaio 2008 n. 37.
L’art. 1491, esclude la garanzia se i vizi erano conosciuti o
facilmente conoscibili dal compratore, ma ciò non vale se il venditore
ne ha dichiarato l’assenza o si è comunque accollato il relativo
rischio, così come accade con l’apposizione della clausola in esame.
In ogni caso, la non conformità di un impianto tecnico infisso in un
immobile alle norme di sicurezza costituisce di regola un vizio
occulto, che difficilmente consente la prova della conoscenza o facile
conoscibilità. Pertanto con la clausola in esame il venditore assume
su di sè la responsabilità per ogni spesa o danno derivante
dall’eventuale non conformità degli impianti alle norme di sicurezza
ad essi applicabili.
IMPIANTI --> VIZIO OCCULTO
Scusa ma come fai a dire che può essere acquistato senza licenza
abitativa, cioè senza certificato di Agibilità, se dev'essere in
regola con le norme urbanistiche e fiscali, tale certificato deve
esserci altrimenti non è in regola.
Grazie, Jack

abitativa
non intendevo questo, intendevo che con l'andare degli anni l'immobile
potrebbe avere subito variazioni edilizie tali da non essere piu'
conforme alla originale licenza abitativa. E, peggio ancora, la
difformita' potrebbe rivelarsi non sanabile, nemmeno con esborso di
quattrini.
Conclusione: con l'acquisto di immobili bisogna tenere non due ma otto
occhi aperti. Una volta sborsato il conquibus, tutte le grane si
riversano in capo al compratore.
Bisogna arrivare al rogito senza grane, e in vista del rogito (se non
si e' gia' fatto col preliminare) bisogna farsi "pesantemente"
assistere dal notaio: le verifiche essenziali (tra cui quella di
conformita' con le varie licenze **comunali**) vanno richieste al
notaio una per una, senza ritenere che le faccia o le faccia fare
tutte lui di sua iniziativa.
Auguri  
---
Uplbet

 (ATP) ?
Un 696-bis ci sta tutto, costa relativamente poco ed � relativamente
veloce.
Se proprio non si trova un accordo c'� la causa, ma almeno la perizia �
gi� pronta.
-- 
 Candido

 tutte lui di sua iniziativa.
E infatti non potrà farle. 

 ha scritto nel messaggio 
news:40ea9de8-adc1-479a...@d27g2000yqf.googlegroups.com...
Un amico ha firmato il preliminare d'acquisto di un appartamento con
le parole:
"L'immobile dovrà essere in regola con le vigenti norme urbanistiche
e
fiscali e sarà acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si
trova, così come visto e piaciuto ai sensi art. 1941 cc. "
Nell'atto non vengono nominati gli impianti.
...se ha firmato che sono a norma, dovrà produrre certificazione per imp. 
elettrico e riscaldamento/gas...
Le tubazioni non si intendono a norma solo se ad esempio le acque scure 
scaricano nelle chiare, come accade spesso in immobili nel centro storico... 

 ha scritto nel messaggio 
news:4b98c685$0$1134$4faf...@reader3.news.tin.it...

  E come no ? Basta pagarlo!! Comunque è meglio rivolgersi ad un
  altro professionista , quale un geometra, in quanto meno costoso. 

 ha scritto nel messaggio 
news:AV3mn.34119$Ua....@twister2.libero.it...

Hai detto bene. Meglio rivolgersi ad un altro professionista, perché il 
notaio non ha le competenze tecniche necessarie anche volendolo pagare per 
tutti gli accertamenti ulteriori che, peraltro, non sono a lui imposti dalla 
legge. 

accertamenti.
ma scherziamo, lui le fa fare a professionisti di sua fiducia
(mettendo poi il costo in conto al cliente).
Naturalmente questi supporti il cliente li puo' attivare da se'
(ammesso che abbia una chiara idea delle cose da chiarire).
Ci sono casi in cui il notaio si deve per forza appoggiare fuori del
suo staff, vedi il caso di immobili "fuori sede" o addirittura anche
in altra sede dove vigono procedure speciali (Trentino ad esempio). 
Ciao
---
Uplbet

trova, così come visto e piaciuto ai sensi art. 1941 cc. "
come fa il compratore a conoscere fino dal preliminare tutti i
dettagli dello stato di diritto in cui si trova l'immobile??
Io sostengo che non bisogna fidarsi di risolvere i guai a posteriori
sbandierando il pezzo di carta del rogito (tanto piu' se nel frattempo
il venditore e' piacevolmente scomparso con la grana): bisogna che i
nodi vengano tutti al pettine ***prima*** del rogito.
Ciao
---
Uplbet

 Voi che ne pensate?
Se hanno venduto senza dichiarare che gli impianti non erano a norma c'è 
una sanzione di 10.000 euro (non mi chiedere quale sia la norma perché 
ho letto questa cosa in una perizia di una esecuzione immobiliare, 
quindi potrebbe anche non essere vera, cerca se trovi la norma).

 in altra sede dove vigono procedure speciali (Trentino ad esempio).
S�, ma � questione diversa. In questo caso si tratta di adempimenti 
obbligatori per il notaio, che quindi deve effettuarli necessariamente e 
sotto la sua responsabilit�. Nel caso considerato, invece, nulla di tutto 
questo. 

2000 euro. Chissà quanti sono quelli che sono disposti a pagarli...
va bene, non ti do torto, ognuno sceglie la propria strada secondo le
circostanze.
Personalmente considero *molto* importanti e spesso
sottostimati/trascurati le verifiche di conformita' dell'immobile alle
documentazioni/licenze/mappe comunali. Non tutti lo sanno, ma sono
imho piu' importanti delle verifiche di conformita' catastali: le
difformita' catastali sono sempre sanabili, e' solo questione di
soldi, mentre le difformita' comunali sono talvolta insanabili e se
scoperte in ritardo diventano cavoli amari per il compratore.
Ciao
---
Uplbet