Newsgroup: it.diritto
Titolo: A vende a B un garage costruito su un terreno non suo?

Cosa succede se A costruisce un garage sul suo terreno (di A),
sconfinando pero' sul terreno di C. Appena costruito, A vende il
garage a B.
Successivamente (dopo poche settimane) C chiama in causa B in quanto
tale garage (adesso di proprietà di B) è stato costruito in parte sul
terreno di C chiedendo la demolizione del garage (ovvio, un garage non
si puo' "spostare", va demolito e ricostruito).
1) Può B rivalersi su A avendo comprato tale immobile in buona fede?
2) (Importante!!) Se A e B hanno fatto il compromesso di acquisto
(presso un Notaio) ma non ancora il rogito, il fatto che A abbia
costruito il garage su parte di terreno non suo senza il permesso del
proprietario (che è C), tale situazione può costituire giusta causa
con la quale B può recedere (ovvero non stipulare il rogiro) per colpa
di A ottenendo quindi il doppio della caparra?
3) Cosa succede se al momento del rogito, carte alla mano, dimostro al
Notaio che il venditore mi sta vendendo un garage che sconfina in un
terreno di proprietà di C?
Grazie mille per la risposta.
Stefano

 si puo' "spostare", va demolito e ricostruito).
Quanto tempo è passato dall'inizio della costruzione al momento
dell'opposizione?
Da un'occhiata al 938 CC.

 sconfinando pero' sul terreno di C.
A era in buona fede? Credeva di costruire sul proprio terreno o era a
conoscenza dello sconfinamento?

 ha scritto nel messaggio

Purtroppo non ho la sfera di cristallo per dire se A era in buona fede o no
:-) però immagino che sicuramente dichiarerà di essere in buona fede :-)

 ha scritto nel messaggio
news:PO6E9.16766$3l.4...@twister1.libero.it...

vado a vedere....

 ha scritto nel messaggio

In risposta sia a te (Vega) che Dio Pan e in base al 938 CC. devo dire che
il termine dei tre mesi è passato, ma il costruttore difficilmente potrà
dimostrare di essere in buona fede visto che le planimetrie al catasto
mostrano che il proprietario di quel pezzo di terreno è C
grazie per la risposta

 terreno di proprietà di C?
Visto che non ci sono gli estremi dell'accessione invertita, tale contratto
è un compromesso di vendita di cosa altrui. Se il promissario acquirente non
era a conoscenza della parziale alienità del bene, può rifiutarsi di
stipulare il definitivo a meno che, nel frattempo, il promittente venditore
non abbia acquistato la totalità del garage. Come faceva il promissario
acquirente ad essere all'oscuro della parziale alienità della cosa se il
preliminare fu stipulato da un notaio?

 ha
scritto nel messaggio news:8PaE9.67697$Yw.31...@news2.tin.it...

Perché il notaio non ha fatto i dovuti controlli.

 Perché il notaio non ha fatto i dovuti controlli.
Il preliminare fu stipulato per atto pubblico o per scrittura privata
autenticata?

 ha
scritto nel messaggio news:5abE9.67818$Yw.31...@news2.tin.it...

la seconda che hai detto... ma che differenza fa?

 mostrano che il proprietario di quel pezzo di terreno è C
La buona fede è presunta.
Le planimetrie sono quasi carta straccia.
Di quanto ha sconfinato?
Se ha sconfinato dei 9/10 del garage magari è più facile dimostrare la
cattiva fede da parte del prorpietario invaso rispetto al fatto che lo
sconfinamento sia stato di meno di un metro.

 grazie per la risposta
con le sole planimetrie del catasto puoi anche... ehm,
puoi fare ben poco .
Perche' A ha sconfinato?
Di quanto?
Da quanto tempo A occupa quel pezzo di terreno?
Non e' che per caso (parlo per ipotesi) A occupasse
il terreno ormai da una vita ma C si e' svegliato
solo ora che ha visto la costruzione?
alberto.

 la seconda che hai detto... ma che differenza fa?
Eh eh eh eh
Il notaio così non si è assunto nessuna responsabilità circa le vostre
dichiarazioni, limitandosi solo ad accertare la vostra identità al momento
della sottoscrizione.
J.

La buona fede è presunta.
Nel caso dell'art. 936 "Opere fatte da un terzo con materiali propri"
la giurisprudenza ha escluso che operi la presunzione dell'art. 1147.
Vista la somiglianza con l'articolo precedente credo che anche
nell'art. 938 "Occupazione di fondo attiguo"  la presunzione debba
essere dimostrata. 
Roy

 la seconda che hai detto... ma che differenza fa?
In caso di stipula dell'atto pubblico, il notaio è obbligato ad effettuare
le visure, salva la dispensa ad opera delle parti. In caso di scrittura
privata autenticata, il notaio non è obbligato ad effettuare le visure,
salvo il conferimento dell'incarico ad opera delle parti. Se non avete
conferito al notaio autenticante l'incarico di effettuare le visure, egli
non è censurabile.
Piuttosto, la Cassazione, con due sentenze del 1992 e del 1994, a proposito
di una materia diversa, quella dell'acquisto dall'erede apparente (art. 534
c.c.), sancì che l'acquirente non poteva essere considerato in buona fede se
aveva omesso di effettuare le visure ipo-catastali. Il promissario
acquirente del garage non può, quindi, essere considerato ignaro della
parziale alienità del bene dato che, in base alle visure, avrebbe compreso
la reale situazione. Il promissario acquirente non potrà rifiutarsi di
stipulare il definitivo con il quale il venditore trasferirà la quota di
garage in sua proprietà e si obbligherà a procurare all'acquirente la
titolarità dell'altra quota. In caso di inadempimento dell'obbligo di
procurare la titolarità dell'altrui quota, il venditore dovrà risarcire il
compratore ed il contratto potrà essere risolto se l'inadempimento è di non
scarsa importanza. In caso di demolizione del garage, il compratore potrebbe
agire per l'evizione.

 ha scritto nel messaggio
news:3de20511...@powernews.libero.it...

Ho controllato! La malafede è dimostrabile in quanto le planimetrie con cui
A ha ottenuto la licenza edilizia sono diverse da quelle del catasto che
invece danno ragione a C (e la differenza è oggettiva e non dovuta a un
disegno grossolano in quanto 2 lati a 90 gradi del confine sono stati
tagliati formando un unico lato obliquo)
Cosa succede in questi casi?

 Cosa succede in questi casi?
Che l'accessione invertita non si verifica ed il garage resta in
comproprietà.

 ha scritto nel messaggio
news:arsm4a$5qv$1...@lacerta.tiscalinet.it...

No perché fino a pochi mesi fa (massimo 6 mesi) c'era il muro di confine che
delimitava il confine della proprietà di C
La ditta che ha costruito i garage ha abbattuto tale muro e ricostruito lo
stesso in maniera differente.
Nel frattempo l'immobile che adesso è  di C era abbandonato in quanto
pignorato, poi è stato venduto ad un asta giudiziaria (con le planimetrie
che danno ragione a C)
In pratica C si è appena aggiudicato tale immobile che pero' da 6 mesi era
in parte occupato da una costruzione di A
e nel frattempo (prima dell'aggiudicazione ma comunque non piu' di 6 / 7
mesi) quel pezzo di terreno è stato venduto da A a B
In altre parole:
Il pezzo di terreno X di cui parlo è finito a un asta giudiziaria (insieme a
tutto il resto del terreno)
A ci ha costruito alcuni mesi fa e lo ha venduto a B
C se lo è pero' aggiudicato con l'asta giudiziaria un paio di settimane fa.
Domanda:
il termine di tre mesi del 938 CC in questo caso decorre dalla data di
inizio costruzioni o dalla data di aggiudicazione?
Come è possibile che se in base al 938 CC tale terreno fosse diventato di
proprietà di A, C se lo sia aggiudicato all'asta giudiziaria?

 ha
scritto nel messaggio news:09qE9.71577$Yw.33...@news2.tin.it...

ok, e se l'acquirente al momento del contratto va dal Notaio e dice: fermi
tutti, le planimetrie sono diverse, A mi sta vendendo un bene costruito su
parte di terreno non suo, l'acquirente puo' chiedere il recesso dal
contratto chiedendo il doppio della caparra ad A?
Insomma quale scappatoia ha l'acquirente B visto che non ha ancora stipulato
il rogito e sa come stanno le cose?
Grazie

 proprietà di A, C se lo sia aggiudicato all'asta giudiziaria?
Non decorre, non c'è buona fede!

 il rogito e sa come stanno le cose?
Nessuna.

 ha
scritto nel messaggio news:e3wE9.54721$744.2...@news1.tin.it...

ok allora, ricapitolando:
quel pezzetto di terreno quindi è di C che se lo è aggiudicato all'asta
giudiziaria?
Puo' C di notte senza dire nulla a nessuno abbattere il muretto di confine e
ripristinarlo come era in origine in modo che tale muro corrisponda alle
planimetrie catastali?

 ha
scritto nel messaggio news:CWvE9.54669$744.2...@news1.tin.it...

E puo' C chiedere lo spostamento del muro? (o a limite spostarlo a sue spese
ma comunque liberare il suo territorio?)

 planimetrie catastali?
 No, deve agire in possessoria.

 ma comunque liberare il suo territorio?)
Sě

  No, deve agire in possessoria.
Nasce spontanea la curiosità allora.
Tanto per spezzare una lancia a favore di C (il legittimo
proprietario).
Cosa rischia C se senza dire nulla a nessuno rimette a posto il muro?
L'assurdo è che mister A, senza dire nulla a C ha abbattuto una
costruzione di proprietà di C (il muro di confine) e lo ha fatto!
Forse adesso, se C riabbatte il nuovo muro di confine costruito  da A
(costruito illegittimamente sul territorio di C) commette un reato?
In altre parole A frega qualcosa a C con la forza (l'abbattimento del
muro) e non succede niente.
C se lo riprende alla stessa maniera e viene denunciato???
Forse ho capito male... però non capisco perché C debba usare la via
"soft" (le vie legali) per recuperare cio' che è suo, mentre invece A
per usurparglielo ha usato le vie "hard" (molto hard, martello
pneumatico e ruspa) senza alcuna conseguenza?

 pneumatico e ruspa) senza alcuna conseguenza?
Perché A ha sbagliato.

 planimetrie catastali?
allora:
come hai la certezza che il muro non era proprio li
dov'e' stato ricostruito?
ti basi solo sulle mappe catastali oppure hai
qualche dato in piu'?
alberto.

 qualche dato in piu'?
1) Testimonianza di tutto il vicinato
2) Planimetrie catastali di cui parlavo prima
3) Perizia del fallimento dell'immobile che ora è di C dove sulle carte il
muro era in maniera diverso
4) Foto della perizia del fallimento dell'immobile che ora è di C dove sulla
foto il muro era ad angolo retto e non tagliato in diagonale!
5) Il muro ovviamente si vede che è nuovo.
Possono bastare come prove?
Perché se non bastano, domani potrei dichiarare che vivo in casa tua da 20
anni e me la faccio assegnare per usucapione.... anzi come disse Vega sul
newsgroup dammi direttamente le chiavi che facciamo prima :-)

 ha
scritto nel messaggio news:lhJE9.56973$744.2...@news1.tin.it...

E se non erro la modifica fatta da A trattasi di usurpazione (reato penale),
no?

 no?
Su questo risponde Gordon.