Newsgroup: it.diritto
Titolo: Compravendita immobiliare: accollo del mutuo e altro.

 
Salve, spero che su questo ng possiate darmi indicazioni utili, 
possibilmente tempestivamente.
Una persona di mia conoscenza, diciamo X, sta per firmare la proposta 
d'acquisto per un immobile che, di fatto, risulta composto da due unità 
abitative distinte, affacciantesi però sullo stesso pianerottolo e fra di 
loro adiacenti.
Sempre X, presso la medesima agenzia, ha già firmato, come venditore, una 
proposta d'acquisto per una casa di sua proprietà, con il ricavato della cui 
vendita(rimasta in sospeso perchè la parte acquirente non ha ancora concluso 
il mutuo, pur avendo oltrepassato i termini previsti in proposta), dovrebbe 
acquistare la casa suddetta.
Quindi: solo se la vendita di X va a buon fine, si potrà concludere 
effettivamente l'acquisto successivo.
Ora: ovviamente, l'agenzia immobiliare ha messo fretta sulla firma della 
proposta d'acquisto da parte di X, suggerendo che ci sono altri che hanno 
già manifestato interesse e starebbero per firmare anche loro una proposta. 
Solita tecnica da agenzie, insomma :-)
Ci sarebbe da non cascarci e vedere i documenti e riflettere con 
calma.....ma X ha paura di perdere l'immobile, sicchè vorrebbe concludere la 
proposta d'acquisto OGGI stesso, senza pressocchè aver visionato i 
documenti, anche perchè l'agente immobiliare sostiene testualmente così:
"tanto siamo fra persone perbene, oneste, e poi queste sono cose che si 
vedono dopo, in sede di compromesso, di rogito....per ora non c'è bisogno di 
approfondire tutti questi cavilli".
I cavilli sarebbero, invece, questi:
- Al momento X dispone solo di una visura catastale del '94, in cui 
l'immobile risulta ancora diviso in due unità(invece X vuole acquistarlo 
come una sola, riunita, come era stato descritto l'immobile dai proprietari, 
per poter beneficiare della prima casa); i proprietari hanno detto che "il 
geometra si era dimenticato di fare la fusione, e ora la farà subito"
-Sempre dalla suddetta visura, risultano 4 proprietari diversi, e non uno 
solo, come ci era stato detto; non sappiamo ovviamente chi siano i 
proprietari, se siano titolari di società e dunque esposti a fallimenti, se 
siano tutti d'accordo alla vendita etc.
-Solo dopo molte insistenze, X ha scoperto per bocca dell'agente imm., che 
sulla casa sussiste un MUTUO di cui 20.000 euro risultano ancora da 
estinguere, con la relativa ipoteca da cancellare.
-E infine, manca ancora la possibilità di visionare l'atto di provenienza 
dell'immobile, nonchè la sussistenza di ulteriori ipoteche sullo stesso.
Ovviamente quasi tutti i documenti X potrebbe procurarseli anche da solo; ma 
il problema è che ritiene di farlo DOPO la proposta, con calma, e non subito 
prima di firmare alcunchè.
Mi chiedo perciò quale sarebbero i rischi che X corre, firmando la proposta 
d'acquisto subito(e dando pochi euro come deposito).
In particolare, il problema che mi preoccupa è relativo all'accollo del 
mutuo: come avviene, questo, in fase di rogito?A detta dell'agente imm., il 
notaio tratterrà la parte necessaria del prezzo della vendita, quindi 20.000 
euro, incaricandosi lui stesso di estinguere il debito e cancellare 
l'ipoteca.
Ma, credo, tutto ciò avverrà trasformando X in titolare del mutuo, quindi 
accollandolo a X con tutti i carichi eventualmente presenti(ad es. more, 
rate non pagate, eventualmente quindi difficoltà a ottenere nuovi mutui o 
prestiti in futuro etc.).
Spero di essermi spiegato sufficientemente, scusate la lunghezza. Vi 
ringrazio anticipatamente del vostro parere. 

Ti avevo scritto un messaggio più lungo, ma si è cancellato.
Posso dirti che la cosa puzza parecchio, quindi sarebbe meglio
astenersi dal firmare. Io capisco la necessità di non perdere
l'occasione, anche perché x ha già promesso di vendere l'altro, ma è
anche vero che x ha promesso di vendere in vista di condizioni che in
realtà non esistono. Salva la responsabilità dell'agenzia, in ogni
caso di solito la firma di cui parli è quella di una proposta
irrevocabile per un tot di giorni, decorsi i quali, se l'acquirente non
ha accettato, la proposta può essere revocata.
Sicuramente è possibile che venga pattuito che una parte del prezzo
sia sotto forma di accollo del restante mutuo. Ma anche in questo caso,
come in quello relativo alla pratica catastale, non si sa nulla di
preciso sull'ammontare dell'accollo, sulla situazione finaziaria del
cedente, sull'accordo con la banca, la quale magari non ha nessuna
intenzione di accettare un'estinzione anticipata, prediligendo la
normale scadenza, per lucrare gli interesse. Sinceramente mi asterrei
dal firmare, per adesso, senza una chiara visione su tutto. Ciao
-- Sables

 ha scritto nel messaggio 
news:1127897236....@o13g2000cwo.googlegroups.com...
Ti avevo scritto un messaggio più lungo, ma si è cancellato.
Posso dirti che la cosa puzza parecchio, quindi sarebbe meglio
astenersi dal firmare.
Risposta:
grazie della tua risposta tempestiva, mi auguro che anche altri 
intervengano, è una situazione che mi sta creando notevoli preoccupazioni. 
Il fatto è che l'immobile da acquistare rappresenta, stando ai parametri di 
mercato, un'offerta molto vantaggiosa; questo però mi ha fatto dubitare 
parecchio, che ci fosse qualcosa sotto. Solo che l'agente non ha voluto 
sbottonarsi fino a che X non ha ceduto a fare almeno una proposta VERBALE al 
venditore....solo a quel punto abbiamo saputo del mutuo.
X però dice che un'offerta così non la troviamo più, che le mie sono solo 
preoccupazioni superflue, che la gente normale non si preoccupa e firma...
In ogni caso se non altro passerò dal notaio a informarmi meglio sul 
discorso dell'accollo. A quanto mi sembra di capire:
-A)Non è detto che l'accollo si possa fare;
-B)Non è detto che la banca accetti di estinguere anticipatamente il mutuo
-C)Potrebbero esserci altre pendenze, o addirittura liti in corso con la 
banca, che pregiudicano ulteriormente l'estinzione del mutuo e/o la 
cancellazione dell'ipoteca
-D)Il prezzo di vendita, già nella proposta, dovrebbe essere scorporato 
dalla parte che verrà destinata a estinzione del mutuo, con assegno 
intestato direttamente alla banca
Nel frattempo ho avuto la conferma definitiva che, fra le clausole della 
proposta d'acquisto, ci sarà anche quella con la quale, ad avvenuta 
accettazione della proposta, X dovrà corrispondere la provvigione 
all'agenzia immobiliare, qualunque sia l'esito successivo della 
compravendita. Ovviamente.

Anche lì, la Cassazione ammette che anche solo il preliminare dia
titolo alla provvigione. Ma resta aperto tutto il discorso della
responsabilità del mediatore per colpa, perchè ormai non si ammette
più che un'agenzia taccia o nasconda quello che sa o non s'informi per
quel minimo che è richiesto proprio dalla qualità di mediatore
iscritto all'Albo. Ciao
-- Sables