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Titolo: diritto di superficie

Un mio cliente richiede e ottiene dalla P.A. la concessione ad edificare e
mantenere una cappella cimiteriale su di un terreno di proprietą del comune.
Passano alcuni mesi e recandosi sul posto, trova un'altra cappella,
costruita da terzi in base ad una concessione successiva e palesemente
illegittima. Questa persona preferirebbe non tanto che la cappella costruita
fosse demolita, ma piuttosto poterne acquistare la proprietą, eventualmente
pagando un indennizzo ai terzi che l'hanno costriuta. In pratica il punto č
di stabilire se si puņ applicare anche al superficiario-concessionario la
disciplina di cui all'art. 936 c.c. che prevede il diritto di ritenzione del
proprietario del fondo sulle opere fatte da terzi. Qualora non sia
possibile, quali vi sembrano le soluzioni pił verosimili?

 ha scritto nel messaggio
news:ZM7A9.20929$8E3.6...@twister2.libero.it...

L'orientamento attuale, in questi casi, accosta la situazione del
concessionario a quella del titolare del diritto reale nei rapporti con i
terzi mentre, nei rapporti con la p.a., lo stesso sarebbe il titolare di una
concessione, come tale revocabile. Dubito dell'applicabilitą dell'art. 936
c.c. dato che questa norma č stata dettata in materia di accessione,
istituto che comporta l'acquisto, a titolo originario, di opere e
piantagioni in capo al proprietario del suolo. Applicandosi il principio
dell'accessione, la cappella, sorta su terreno demaniale, dovrebbe essere
bene demaniale dello Stato. Il diritto di superficie opera, invece, per le
costruzioni, ma non per le piantagioni, in deroga all'istituto
dell'accessione: il superficiario non č proprietario del suolo, ma, in forza
del suo diritto, puņ edificare sullo stesso un manufatto di sua proprietą.
Si verifica, quindi, una separazione fra proprietą del suolo e proprietą
(perpetua o temporanea) della costruzione. Voler, quindi, applicare
l'istituto dell'accessione a favore del superficiario mi sembra una
contraddizione in termini, dato che a) il suolo non appartiene al
superficiario b) il diritto di superficie opera come deroga all'istituto
dell'accessione.
Le consiglio di andare in comune e di verificare la situazione delle
concessioni. Poi, visto che, secondo l'orientamento sopra citato, il diritto
del concessionario si atteggerebbe, nei confronti dei privati, come diritto
reale, lei, in quanto titolare di un diritto di superficie, potrebbe
richiamare non l'art. 936 c.c., ma gli artt. 952 e ss. c.c.. Potrebbe
reclamare, cioč, la proprietą superficiaria temporanea della cappella non in
forza dell'accessione, ma in forza del diritto di superficie. In questo
caso, dovrebbe indennizzare i terzi delle opere eseguite e della manodopera
impiegata.

possibile, quali vi sembrano le soluzioni più verosimili?
E' stato ottemperato l'art. 2643 " Atti soggetti a trascrizione"
che prevede al punto 2) la trascrizione del diritto di superficie, ai
fini della sua opponibilita' a terzi, prima della nuova concessione
del comune ai superficiari successivi ?
Roy
 

 impiegata.
La ringrazio della risposta puntuale e tempestiva, che peraltro ha
confermato le mie perplessità sull'applicabilità dell'istituto
dell'accessione al caso che mi è stato presentato. In effetti, non vi sono
appigli, nè giurisprudenziali, nè tanto meno di diritto positivo, per
estendere al superficiario prerogative che sono proprie del solo
proprietario. La lettura dell'art. 952 c.c. lascia intendere che l'acquisto
della proprietà dell'opera o del manufatto da parte del titolare del diritto
di superficie sia un effetto diretto e immediato dell'esercizio del diritto
stesso; resta da verificare se l'acquisto della proprietà superficiaria
avvenga ugualmente a favore del titolare del diritto di superficie, sebbene
la costruzione sia effettuata da terzi, sulla base di un titolo
(concessione) invalido, o, quanto meno inefficace (perché trascritto
successivamente). Nessun dubbio sulla necessità dell'indennizzo, che avrebbe
la duplice ratio di un corrispettivo per il valore dei materiali e della
manodopera, e di un rimedio all'ingiustificato arricchimento del titolare
del diritto di superficie, ove si vedesse riconoscere la proprietà della
costruzione.
Credo che, previa un accurato esame della documentazione, la scelta più
prudente sia quella di agire per la tutela possessoria (si rientra ancora
nei termini per l'esercizio dell'azione di spoglio) nei confronti dei terzi
che hanno costruito e quindi, sono attualmente nel possesso della
costruzione e poi nel giudizio di merito, sostenere la tesi dell'acquisto
della cappella ex art. 952 c.c.
Grazie mille

 Grazie mille
Di niente.

 dell'avvio del procedimento.
Bisognerebbe informarsi in Comune.

 seconda concessione fosse illegittima, la cappella di chi sarebbe? 
Tornano i problemi riguardanti l'efficacia del provvedimento illegittimo.
Comunque problemoni, come capita ogni volta che ci sia la superficie!
Ciao!

mi autoreplico:
forse si potrebbe sostenere addirittura la nullità della seconda 
concessione, per mancanza dell'oggetto o la sua inefficacia per mancanza di 
legittimazione (quest'ultima mutuando la terminologia civilistica). Senza 
revoca della prima concessione, infatti, l'amministrazione non potrebbe 
disporre di un diritto che non è più nel suo patrimonio giuridico, perché 
attribuito ad altri.

 pare - ad una breve ricerca, il manuale di Gazzoni.
Mi fa piacere che la questione abbia suscitato la vostra attenzione!
Comunque altri due amici notai sono dell'opinione che sia sostenibile la
tesi dell'acquisto della proprietà superficiaria da parte del
concessionario, indipendemente da chi abbia costruito. Non ne ero convinto,
visto che il tenore letterale della norma sembra quello di richiedere un
collegamento diretto e immediato tra l'esercizio del diritto di superficie e
l'acquisto della proprietà superficiaria e l'assenza di riferimenti
giurisprudenziali. Se la questione vi interessa, vi aggiornerò sugli
sviluppi!

 sviluppi!
A me interessa!


wrote:

Mi associo ;-)
Roy