Newsgroup: it.diritto
Titolo: Locazione uso foresteria e relativa sub-locazione: ha senso?

Attenzione: quesito per solutori mediamente esperti...  :-)
Avendo un appartamentino da locare, una grossa banca (S.p.A.) conosciuta
a livello nazionale mi ha proposto qualche giorno fa di stipulare 
un contratto di locazione ad uso foresteria, cioè per ospitare propri 
dipendenti o collaboratori non residenti nella mia città.
Io storco un poco il naso di fronte a questo tipo di contratto,
nel senso che preferirei i patti in deroga all'equo canone,
ma trattandosi di una banca, e considerando che tutte le
premesse di questo tipo di contratto verrebbero rispettate
(e cioè REALE rapporto direttamente con la banca, e non
simulazione di caio che per evitare l'equo canone tira
in ballo la minuscola s.r.l. di sempronio) mi vien voglia
di accettare.
Ok, mi dico. Richiedo alla banca un copia del contratto. 
Leggo e rileggo. Sembra a posto. No. Manca qualcosa. 
Non c'e' il divieto al conduttore di sublocare a terzi.
Telefono. Dico "Va bene, però aggiungiamo il divieto di sublocare".
"Noooo, la prego, in quel caso non se ne farebbe nulla", rispondono.
Drizzo le antenne. Chiedo spiegazioni. Dall'altra parte si tentenna
un pochino. Insisto. Perchè?
Per farla breve, la banca subloca (con contratto di sublocazione
a mie mani, mi hanno inviato anche quello) l'appartamento al
dipendente o collaboratore che vi abiterà. Intestando a lui 
le utenze (luce e gas). E detraendo il "sub-canone" dal suo stipendio. 
La banca quindi, dopo aver con me stipulato un contratto per un appartamento
che dovrebbe solo adibire ad esigenze abitative dei propri dipendenti
o dirigenti o collaboratori, lo sub-loca ai dipendenti stessi.
E sul contratto di sublocazione che la banca stipula col proprio dipendente
non vi è scritto se è in deroga all'equo canone. Certo, c'e' scritto 
che ad esempio se il dipendente si dimette, o se viene licenziato, 
o se muore di peste bubbonica il contratto di sublocazione è concluso.
Ma, ripeto, non c'e' scritto se è o no soggetto all'equo canone.
Tutto questo non mi convince per niente. Mi sembra contorto, inutilmente
contorto. E se il dipendente magari dà le dimissioni, e si rifiuta
di lasciare l'appartamento? E se (Dio non voglia) magari muore
di malaria e la vedova e i sette figli, tutti regolarmente residenti,
in preda all'angoscia si barricano e non sgombrano?
Scherzi a parte, per favore, sapreste dirmi se soffro di eccesso di prudenza
oppure se i miei dubbi sono un tantino fondati?
E cioè: quanto il mio rapporto con la banca è subordinato a quello
che qeust'ultima ha col suo dipendente?
Grazie di vero cuore, in anticipo!
Bobo
-- Questo gruppo e' robomoderato - il messaggio e' inserito automaticamente

Bobo
Prego di niente !
Saluti e buon lavoro
Dr. Paolo Cervi - Commercialista
(opinione personale da verificare con il proprio consulente di fiducia)


Per il locatore è generalmente conveniente evitare la rigorosa disciplina
della 392/78.
Quindi giustamente dovresti preferire un contratto ad uso foresteria.
Tuttavia la G. afferma che è "nozione di comune esperienza, che l’
utilizzazione di tale schema rappresenta uno dei mezzi preferiti per tentare
di eludere le disposizioni imperative della L. 392/78, dissimulando l’
intestazione del contratto a società per esigenze della stessa, UN CONTRATTO
CON PERSONA FISICA PER ESIGENZE ABITATIVE PRIMARIE".
Significa che se chi conduce il tuo immobile DI FATTO soddisfa proprie
esigenze abitative primarie allora questi avrà la tutela della L. cit.
A fronte di tutto ciò potresti tutelarti subito inserendo nel contratto con
la banca delle norme che ti possano, un domani, "proteggere" nel caso venga
ritenuta applicabile la 392/78.
Se la banca si rifiuta, come è presumibile, allora ti consiglierei di
rinunciare.
Ciao
Paolo


locatore.
Si tratta di una penale, alla quale aggiungerei le indicizzazioni e tutto il
resto.


 rinunciare.
La trattativa era iniziata male, č finita peggio.
Prima ancora che venisse affrontate la questione dell'eventuale penale
in caso di "barricate" del dipendente materialmente immesso nell'appartamento
dalla societą, il dipendente interessato mi fa sapere che le spese condominiali
sarebbero state pagate direttamente da lui: quindi a lui direttamente
avrei dovuto inviare i preventivi ed i consuntivi inerenti gli importi
per gli oneri accessori a carico del conduttore, e lui direttamente, 
e non la societą, avrebbe provveduto al pagamento.
Rispondo che io manco avrei dovuto conoscerlo, il dipendente della societą
sistemato nell'appartamento, figuriamoci se avrei potuto accettare un pagamento
direttamente da lui.
E il dipendente: "Ma mica pretenderą che la societą mi paghi le spese
condominiali!"
Domanda: posso chiedere un risarcimento per il tempo che questi sciocchini
mi hanno fatto perdere?  :-)
Grazie mille per la tua gentilezza e disponibilitą, naturalmente!
Bobo
