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Titolo: preliminare immobiliare: consigli per importo caparra

In sede di trattativa per acquisto immobiliare mi sono alla fine
risolta per farmi assistere da un notaio per la redazione di tutti gli
atti e, nell'occasione, gli ho anche chiesto consiglio circa l'importo
più ragionevole da versare a titolo di caparra confirmatoria, ma
questi mi ha solo riferito come usa comportarsi la maggior parte degli
acquirenti, asserendo una larghissima variabilità di comportamenti, ma
senza volermi di fatto consigliare in merito.
Pertanto chiedo quì consigli.
Esattamente devo formulare una proposta irrevocabile d'acquisto
(quella sottopostami dall'agenzia di intermediazione, integrata con
una paginetta di clausole che il notaio mi ha scritto da fare allegare
alla proposta di cui sopra, per mia maggiore tutela) e vorrei sapere
cosa mi conviene proporre.
Premesso che ho intenzione di offrire qualcosa meno del richiesto
dalla parte venditrice l'agenzia di intermediazione mi ha consigliato
di offrire come caparra ben il 30%, per invogliare il venditore ad
accettare un importo totale ai minimi delle proprie aspettative.
Il notaio mi ha detto che usa pagarsi solo il 15%  e che invece il 30%
in genere viene pagato chiedendo anche l'immediata presa in possesso
dell'appartamento (non della proprietà, che sarà trasferita solo al
rogito), in genere solo quando siano necessari dei lavori di
ristrutturazione per portarli avanti. Mi piacerebbe molto questa
seconda soluzione (devo giusto far eseguire piccole ristrutturazioni),
ma nello stesso tempo il notaio mi ha fatto presente che trattandosi
di venditore anziano (ultrasettantenne) di cui ignoro consistenza
economica e stato di salute (abita a quattrocento chilometri dalla
mità citta, quindi difficilmente indagabile senza spendere uno
sproposito) dovrei pur sempre considerare l'eventualità di potermi
dovere confrontare con gli eredi in sede di rogito (che comunque
vorrei stipulare entro e non oltre la fine del gennaio 2009).
In ogni caso non sarei mai tutelata da possibili ipoteche che
potrebbero sempre essere iscritte anche fino al giorno precedente al
rogito.
Mi rendo conto che la cosa più prudente sarebbe pagare solo il minimo
al compromesso ed aspettare il rogito per l'entrata in possesso  ed il
trasferimento della proprietà ma, essendo allettanta dall'idea di
poter entrare subito in possesso dell'immobile per fare eseguire i
lavori di ristrutturazione senza perdere tempo mi piacerebbe sapere:
 se sorgessero problemi al momento del rogito (anche in caso di
mancanza di volontà da parte di parte venditrice o di eventuali eredi
di concludere la compravendita) potrei vantare qualche diritto in più
avendo già il possesso dell'appartamento?  
Grazie in anticipo
Ciao
Sonia

 ha scritto nel messaggio 
news:6o7h21F...@mid.individual.net...

La cosa che tutela maggiormente, sarebbe quella di fare un contratto 
preliminare tramite notaio che verrebbe trascritto e che quindi ti 
tutelerebbe pienamente da eventuali sgradite sorprese che potessero 
verificarsi tra la stipula del preliminare e quella dell'atto definitivo di 
compravendita.
Se invece sceglierai di fare un contratto preliminare per scrittura privata 
semplice, allora ti converebbe dare una piccola somma come caparra, magari 
non oltre il 10%.
In ogni caso, la detenzione dell'immobile non ti dà alcuna ulteriore 
garanzia. 

compravendita.
La trascrizione costa circa € 500,00 o sbaglio?
E' indifferente trascrivere un atto privato con firma autenticata
oppure no (non so se mi confondo con un atto pubblico...)?
Mi pare che il notaio mi avesse detto che il compromesso tramite atto
pubblico in pratica non si fa quasi mai perchè la differenza rispetto
alla scrittura privata autenticata consisterebbe solo nel fatto che il
venditore non potrebbe disconoscere la propria firma, cosa che però in
pratica non avverrebbe mai...
Credo di aver fatto un pò di confusione...

 pratica non avverrebbe mai...
Sì, questo è vero, ma non è l'unico benefico effetto. Poiché esso dovrà 
essere trascritto, ti proteggerà contro eventuali problemi col venditore. 
Ovvio che servirsi del notaio ha un costo. 


wrote:
(scrivo qui perchè ho cancellato la seconda risposta)
Il preventivo che mi ha fatto il notaio è il seguente (anche se
riferito ad un appartamento diverso di costo maggiore diverso da
quello che ora ho vorrei acquistare. La caparra non era stata
quantificata nel suo esatto ammontare):
ATTO	Preliminare di Compravendita	
	VALORE	420.000,00 (caparra   .....  )	
 
PREZZO VALORE		
 
	               IMP. REGISTRO CAPARRA (0,50%)	
	               IMP. DI REGISTRO	168,00
IMPOSTE INDIRETTE	IMP. IPOTECARIA	
	IMP. CATASTALE	
	IMP. BOLLO:  	225,00
	       ORIGINALE	
	       REGISTRO	
	       CONSERVATORIA	
	       PARTI	
 
	IMP. IPOTECARIA	168,00
IMPOSTE TASSE CONSERVATORIA	TASSA IPOTECARIA	35,00 
	VOLTURA	
	IMPOSTA DI BOLLO	
	TASSA ARCHIVIO	24,10
 
	BOLLI C.C.I.A.A.	
C.C.I.A.A.	DIRITTI	
	DIRITTI ANNUALI	
	TASSA DI BORSA	
	TOTALE IMPOSTE	620,10+i.r.cap.
	MARCHE ATTESTAZIONE DI CONFORMITA'	
	VISURE IPOTECARIE	
SPESE	VISURE CATASTALI	
	VISURE CAMERALI	
	POSTA	
	CONTRIBUTO UNICO	
	VARIE 	
	PRATICA TELEMATICA CAMERA DI COMMERCIO	
	AGGIORNAMENTI	
	TOTALE SPESE	100,00
	ONORARIO 	800,00
ONORARI	RITENUTA D' ACCONTO	
	TOTALE ONORARIO	800,00
	IVA ONORARIO	160,00
TOTALE IMPOSTE SPESE IVA		8080,10+i.r.cap 
 ONORARIO 		800,00
TOTALE NOSTRO AVERE 		1680,10+i.r.cap
In questo preventivo sospetto che non sia compreso il costo della
trascrizione, o sbaglio?
Dunque il precedente sarebbe un preventivo per una scrittura semplice
non autenticata?
Ma autenticata cosa vuol dire esattamente? Credevo si riferisse al
fatto che il notaio garantiva per la veridicità della stessa... invece
mi pare ora di capire che voglia dire forse che l'atto è registrato?
Grazie molto
Ciao
Sonia

TOTALE IMPOSTE SPESE IVA		8080,10+i.r.cap 
	ERRORE! SONO: € 880,10	

 mi pare ora di capire che voglia dire forse che l'atto è registrato?
Che il notaio garantisce l'autenticità delle sottoscrizioni, e molte altre 
cose. 

Sbagli, è compresa.
E quale sarebbe la voce che la indica, per favore? Non leggo
"trascrizione"...


wrote:
Inoltre: ho letto da qualche parte che nel caso in cui vengano
corrisposti più acconti la percentuale di tasse da pagare sarebbe del
3%, invece che dello 0,50%  (differentemente dal preventivo di cui
sopra che era relativo ad una compravendita  tra privati senza
intermediazione immobiliare).
Quindi ho letto di come mediatori si ingegnassero per non fare
figurare gli acconti successivi alla caparra inizale in modo diverso
(acconto prezzo o similie).
Dato che l'agente immobiliare pretende un deposito di un assegno di 
€ 5.000,00  proprio a titolo di caparra confirmatoria contestualmente
alla sottoscrizione della sua proposta irrevocabile di acquisto,
questo vuol dire che quando andassi a pagare la percentuale di caparra
in sede di preliminare del 30% (di sicuro pagherei questa, visto che
allora la trascrizione era già preventivata) dovrei sostenere un
salasso del 3% su quest'ultima? Che non potrei detrarre da quanto
pagato in sede di rogito?
Ma allora dovrei assolutamente rifiutare il versamento dell'assegno
iniziale di € 5.000,00, per poter sborsare solo lo 0,50% di tasse
sulla caparra in sede di preliminare?
Che differenza esiste tra la caparra e l'acconto prezzo? E se esiste
realmente una differenza: perchè spesso si parla di cifra da versare a
titolo di caparra ed in conto prezzo nello stesso tempo?

 ha scritto nel messaggio 
news:6oa5l3F...@mid.individual.net...
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 titolo di caparra ed in conto prezzo nello stesso tempo?
L'imposta di registro è dovuta:
  a.. in misura fissa (168,00 euro) se il contratto preliminare non prevede 
il pagamento di alcun importo, oppure il pagamento di somme dovute a titolo 
di acconto sul prezzo e soggette ad IVA;
  b.. nella misura dello 0,5% se il contratto preliminare prevede il 
pagamento di somme dovute a titolo di caparra confirmatoria (combinato 
disposto degli artt. 10 e 6, Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 
131/86);
  c.. nella misura del 3% se il contratto preliminare prevede il pagamento 
di somme a titolo di acconto non soggette ad IVA (combinato disposto degli 
artt. 10 e 9, Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/86).
L'art. 1, comma 46, lett. a), Legge n. 296/2006, inserendo la nuova lettera 
d-bis) nell'art. 10, comma 1, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 ha esteso agli 
agenti di affari in mediazione, iscritti nella sezione degli agenti 
immobiliari dei ruoli tenuti presso le CCIAA di cui all'art. 2, Legge n. 
39/1989, l'obbligo di richiedere la registrazione delle scritture private 
non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività 
di intermediazione. Per gli stessi contratti, giusta il disposto dell'art. 
1, comma 46, lett. b), Legge n. 296/2006, che inserisce a tal fine il nuovo 
co. 1-bis nell'art. 57, D.P.R. n. 131/86, gli agenti immobiliari sono tenuti 
al pagamento dell'imposta di registro in solido con i soggetti nel cui 
interesse è stata richiesta la registrazione.
Il 3% si recupera cmq al momento della stipula del definitivo.

Il 3% si recupera cmq al momento della stipula del definitivo.
Allora è praticamente indifferente la percentuale con cui si pagano le
imposte sugli acconti versati...
Mi pareva che taluni agenti immobiliari commentassero circa un esborso
esoso a favore ad esempio di un operaio: forse perchè non tutti
possono recuperare tale cifra in sede di rogito?
Visto che sei così gentile ne approfitterei per un'ultima domanda: in
quale modo l'età avanzata e le eventuali precarie condizioni di salute
del venditore potrebbero mettere maggiormente a rischio l'effittivo
reale concretizzarsi del rogito, dato che comunque gli eredi sarebbero
tenuti a rispettare la promessa di vendita esitente?
Forse perchè gli eredi più facilmente potrebbero disconoscere
l'autenticità della firma del venditore (nel caso in cui il
preliminare non fosse stato trascritto)? 
E solo per il  precedente motivo od anche per altri?