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Titolo: Consiglio su acquisto immobile proveniente da donazione

Salve,
vorrei acquistare un immobile di cui il venditore è proprietario del 50% 
dal 2003 tramite un atto di acquisto, e del restante 50% dal 2007 
tramite donazione da parte della moglie.
Poichè ho letto in più parti che: "i beni provenienti da donazione sono 
soggetti all'azione di revoca da parte di eventuali eredi defraudati dei 
loro diritti", volevo chiedervi se è consigliabile far firmare ai suoi 
due figli una "delibera" davanti al notaio oppure se si tratta di una 
precauzione eccessiva.
Nel caso di un eventuale richiesta di revoca da parte degli eredi, io 
acquirente, in quanto parte estranea (senza vincoli di parentela o altro 
con venditore) e con un atto di acquisto rischio qualcosa?
Grazie a tutti

con venditore) e con un atto di acquisto rischio qualcosa?
 Se hanno ragione (con la vecchia disciplina l'avrebbero avuta,
 non saprei con la nuova), perderesti la casa, salvo rivalerti
 su chi te l'ha venduta
 Ciao, Mario
 Tutto ovviamente e rigorosamente IMHO (questa e` una clausola di stile)

 donazione da parte della moglie.
Ti sconsiglio fortemente un simile acquisto. 

 Ti sconsiglio fortemente un simile acquisto.
Che problemi ci vedi?
Magari mi sbaglio, ma mi sembra che in questo caso il 50% della proprietà 
non può avere problemi, visto che viene da un atto di acquisto, al limite si 
potrebbe temere una revocatoria sull'altro 50% dopo la morte della moglie.
Ma anche in questo caso il marito avrebbe comunque avuto diritto a una parte 
di quel 50%, supponendo che non esistano altre proprietà, direi che al 
marito spettano legittimamente la sua quota obbligatoria e quella 
disponibile.
Quindi i due figli potebbero cercare di rientrare in possesso di una parte 
di proprietà indivisa inferiore al 50%, che in genere da più problemi che 
soddisfazioni.
Possibile è anche possibile, ma la vedo decisamente improbabile.
Repo 


Io la vedo invece una situazione di rischio notevole, insita peraltro 
notoriamente in tutti questi acquisti. 

 con venditore) e con un atto di acquisto rischio qualcosa?
Eh sě...rischi eccome. 

 notoriamente in tutti questi acquisti.
Mi stai dicendo che nella tua esperienza casi in cui questo problema si è 
verificato realmente hanno ad esempio un'incidenza percentuale più alta, 
rispetto alla presenza di gravi abusi edilizi sull'immobile venduto?
Repo 

   Non dici se il donante e` in vita o meno,
Il donante, cioè la moglie del venditore è ancora in vità.


Abbiamo già stipulato il preliminare di compravendita (è stato in quel 
momento che sono venuto a sapere dell'atto di donazione) è in cui ho 
versato una caparra.
In tale preliminare il venditore afferma di essere il proprietario 
dell'immobile, di averne tutti i diritti, etc...
Non dovrebbe essere lui a risarcire eventualmente i figli?
cosa mi consigliate di fare? (che non sia perdere la caparra)
è sufficiente un foglio firmato dai figli (entrambi maggiorenni) davanti 
al notatio in cui affermano che sono a conoscenza della donazione della 
madre al padre e che non hanno nulla in contrario?
Per come mi è stato detto dal venditore la donazione del 50% 
dell'immobile da parte di sua moglie è stata fatta per poter intestare 
una nuova casa alla moglie e farle usufruire in questo modo dei vantaggi 
come prima casa.
Non sembrano apparentemente esserci altri motivi, o disaccordi in famiglia.

notoriamente in tutti questi acquisti.
 Infatti, ma la disciplina fu rinnovata nel 2005 (o giu`
 di li`) ne sai qualcosa ?
 Nel timore, infondato, che il Governo successivo ripristinasse
 l'imposta di successione vi furono molte donazioni in quell'ultimo
 scorcio di legislatura
 Qualcuno penso` ai guai che le donazioni comportano e quindi
 modificarono la disciplina introducendo "l'opposizione
 stragiudiziale"
 Cerco i riferimenti normativi e li posto


Il donante, cioe` la moglie del venditore e` ancora in vita.
 Allora i patti dei figli sul bene donato sono nulli


come prima casa.
 Lo immaginavo, non sai quanti guai siano sorti (anche a distanza
 di anni) per risparmiare due euro
 [*] Ma della nuova (~2005) disciplina delle donazioni nessuno
 dice nulla ? (vedi anche altro post)


> Cerco i riferimenti normativi e li posto
 trovati:
 DL 35/2005 convertito con L 80/2005
 che modifica, nel bailamme  di mille altre modifiche,
 gli articoli 561 e 563 del Codice Civile


La donazione è stata fatta nel 2003 esiste un limite di tempo oltre il 
quale gli eredi non possono più opporsi?
In internet:
http://www.telemutuo.it/culturamutui/donazione.html
ho letto:" Inoltre, il trasferimento è considerato definitivo se il 
donante (o il defunto) è deceduto da oltre dieci anni e nel frattempo 
non sono state intraprese azioni legali da parte degli eredi. "
Ma nel mio caso il donante è ancora in vita.
Forse l'attuale proprietario dell'immobile dovrebbe rivendere la quota 
di cui è proprietario per donazione ai suoi figli, e poi io dovrei 
acquistare l'immobile dai figli stessi?
sarei più cautelato in questo caso?
Grazie ancora


gli immobili donati sono beni ad alto rischio: prova a richiedere un mutuo 
bancario ipotecando un immobile donato!
La novella del 2005 non ha sostanzialmente risolto il problema.
 


Ormai sei fritto.
Sei stato molto incauto a non sentire prima del preliminare il tuo avvocato 
o notaio di fiducia.
 

La novella del 2005 non ha sostanzialmente risolto il problema.
 L'ho capita poco, in particolare non ho capito bene cosa
 sia questa opposizione stragiudiziale, ma la rinunzia,
 qualunque cosa sia, l'ho capita
 Visto che la novella espressamente prevede la possibilita` di
 rinunzia all'opposione alla donazione, quindi se i figli vanno
 con i venditori dal notaio e rinunziano, non funziona ?
 L'aver richiamato la rinunziabilta` evidenzia, secondo me,
 che e` stata fatta per i casi come quello in specie, cioe`
 con figli del donatario concordi nell'alienazione
 Capisco che con cio` non ti salvi dal figlio segreto che arriva
 dall'Argentina dopo 9 anni e mezzo dalla morte del donante, ma
 si tratta di probabilita` ben scarsa


o notaio di fiducia.
 Perche` sei cosi` drastrico ?
 Semmai il problema e` del venditore che deve garantire
 il bene da evizioni



La donazione � del 2003, quindi non � detto che si applichi la novella che � 
del 2005. 

del 2005.
 Ritengo che si possa discutere anche in generale, senza
 vincolarsi ad un caso particolare: per cui ti ripeto i
 quesiti per un caso generico
 Concordo, e lo avevo gia` detto, nei dubbi sulla retroattivita`,
 ma nel caso in specie la donazione e` diventata del 2003 strada
 facendo, all'inizio era del 2007
 Estratto dal primo post:
 > [...] del restante 50% dal 2007 tramite donazione da



Sono stato incauto molto incauto ma anche molto fortunato: il venditore 
che  ï¿œ una persona squisita, si ï¿œ comportato da gentiluomo e ha 
accettato di fronte al notaio di fare una "retrocessione" (o rinunzia 
della donazione non ricordo il termine) a sua spese, dopo di che 
acquisterï¿œ le parti dell'immobile da lui e dal nuovo proprietario (la 
moglie)

moglie)
 Secondo me: peggio ancora
 Se la donazione e` un problema, cosi` ne hai due
 E` un'altra donazione comunque venga definita: "rinunzia alla donazione"
 ovvero "retrocessione" ovvero "risoluzione del contratto per mutuo consenso"
 (ho sentito amche questa)
 Ripeto un'altra volta: il problema lo ha lui, e` lui che deve garantire
 il bene dall'evizione
 Potrebbe farlo, qualora possibile, con la nuova disciplina sulle donazioni
 Questa idea (a mia giudizio peggiorativa) della rinunzia qualcuno l'avra`
 tirata fuori, quindi vi siete rivolti a dei professionisti: prova a porre
 la questione della rinunzia all'opposizione stagiudiziale, non dico per
 farla ma quantomeno per esaminarla


 quindi vi siete rivolti a dei professionisti
ï¿œ stato il consiglio del notaio che dovrebbe stipulare l'atto di 
vendita, ci ha detto che in questo modo la parte acquirente non corre 
rischi.


Non hai risolto nulla, hai solo speso altri soldini inutilmente, complicando 
le cose. 

 complicando le cose.
Potresti gentilmente spiegare in che senso si complicano le cose?
grazie

Il 02/05/2010 10.19, luc4 ha scritto
Anche in questo sito
http://www.personaedanno.it/cms/data/articoli/008855.aspx
sebbene si parli degli aspetti fiscali della donazione, la risoluzione 
della donazione per mutuo consenso viene indicata come possibile rimedio 
agli svantaggi degli acquisti di immobili provenienti da donazione.
In particolare:
gli eredi legittimari possono istare, ai sensi dell’art. 563 c.c. per la 
restituzione degli immobili trasferiti con l’atto di donazione, anche 
nei confronti di coloro che abbiano acquistato tali beni dal donatario
[...]
Al fine di evitare tutti i problemi sopra indicati le parti possono 
stipulare un contratto di mutuo consenso (o dissenso) con il quale si 
perviene ad una risoluzione consensuale della donazione.
La risoluzione per mutuo dissenso deve essere stipulata tra tutte le 
parti originarie, salvo il caso di morte del donante o del donatario, 
poiché il contratto di risoluzione potrà essere stipulato dagli eredi.

 poiché il contratto di risoluzione potrà essere stipulato dagli eredi.
Questa fonte è del tutto estemporanea, e l'autore non è certo un civilista.
In rete puoi trovare qualcosa di più approfondito, ma ti risulterebbe 
difficile da capire.
Il notaio onestamente avrebbe dovuto avvertirvi della inutilità sia della 
prima soluzione che della soluzione successiva, ma evidentemente è 
interessato soltanto a rogare più atti incassando di più.
Se avete già fatto la risoluzione per mutuo dissenso, ormai è troppo tardi.
Il problema nasce dall'inquadramento del negozio risolutorio, che si espone 
a sua volta ad essere attaccato dai legittimari che agiscono in riduzione.
 

grazie
 Te l'ho gia` detto: cosi` sono due donazioni
 Se la donazione e` un problema ora ne hai due
 Se la donazione non e` problema a che serve ?


rischi.
 L'onere della scelta di chi fidarti e` tutto tuo
 Un notaio vero e` ben piu` autorevole di un paio di nick,
 per quanto sentirei anche qualche altro professionista
 Uno dei due nick conferma tutto, l'altro, prova a chiedere,
 ma credo confermera` anche lui


Forse il venditore dovrebbe mettere come ulteriore garanzia un'altro 
immobile di sua esclusiva proprietï¿œ, come garanzia nel caso i figli 
rivendichino la loro parte dell'immobile che ha ricevuto in donazione 
dalla moglie?
la donante ï¿œ ancora in vita, la donazione risale al 2003 e quindi 
rimarrebero "solo" 13 anni
grazie ancora

Ho giï¿œ abusato abbastanza della tua competenza, e non dubito del tuoi 
pareri,
ma potresti indicarmi qualche riferimento in cui si spiega che la 
"risoluzione del contratto per mutuo dissenso" non ï¿œ nient'altro che 
un'altra donazione?
Cosï¿œ da poter avere qualcosa di piï¿œ concreto per far valere la mia idea 
(cioï¿œ che in questo modo non concludiamo niente) davanti al notaio
Mille grazie

rimarrebero "solo" 13 anni
 In altro post avevi scritto 2007 (mi pare)
 Se e` 2003 la nuova disciplina non sarebbe applicabile, forse
 La nuova disciplina ha introdotto il termine dei venti anni
 dalla trascrizione della donazione, la vecchia aveva dieci
 anni dalla morte del donante, non esattamente per lo stesso
 termine ma non facciamo troppi distinguo (se qualcuno li vuol
 fare non mi offendo)
 Quale si applica ?


un'altra donazione?
 Riferimenti non ne ho, e` una mia idea, provo a motivarla:
 Tizio ha un bene, il giorno dopo Tizio non ce l'ha piu`
 ma ce l'ha Caio che lo ha ottenuto, e lo ha accettato,
 da Tizio senza pagare un euro (ovvero, in generale,
 senza controprestazione)
 Comunque tu chiami questo giochetto mi sembra tanto una donazione
 Cosa cambia che sette anni fa Caio ha donato il medesimo bene
 a Tizio ? Secondo me non cambia nulla



Si hai ragione, scusami, nel 2003 lui e la moglie hanno acquistato 
l'immobile in comunione di beni, nel 2007 lui ha ricevuto il 50% dalla 
moglie tramite donazione


Si mi riferivo a te