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Titolo: vincolo urbanistico = onere pregiudiziovole?

Ho ereditato in un' altra città (Udine) una casetta che ho
immediatamente messo in vendita affidandola ad una primaria agenzia
immobiliare (che ho scelto semplicemente perche' la sua sede era a 200
metri dalla casetta).
Tramite il mediatore, ricevo offerta d' acquisto da parte di un'
impresa edile che intende ristrutturarla e rimetterla in vendita.
Accetto l' offerta, stipuliamo il preliminare e dopo tre mesi il
rogito, contenente la formula usuale "quanto sopra e'
compravenduto...con garanzia per la proprieta', per l' evizione e per
la liberta' da ipoteche ed oneri pregiudizievoli".
Al momento di progettare la ristruttrazone, l' impresa scopre che
1) la casetta e' situata in una zona omogenea destinata dal piano
regolatore "alla conservazione, modificazione o formazione di
attrezzature e servizi di uso pubblico ... quali: attrezzature
sociali, assistenziali, sanitarie, scolastiche, culturali,
religiose, .. ecc." In effetti, nello stesso isolato e' presente un
convento che ospita anche una scuola materna ed elementare.
2) le norma di attuazione del piano regolatore prevedono per tale zona
che "Per gli edifici esistenti sono consentiti esclusivamente
interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro,
risanamento conservativo e ristrutturazione ... restauro, risanamento
conservativo e ristrutturazione possono essere consentiti
esclusivamente previa rinuncia ad ogni indennizzo per gli incrementi
di valore derivanti dagli interventi stessi."
Ho accertato in seguito che
3) L' area NON e' inclusa fra quelle ritenute necessarie dal Piano
regolatore per la futura realizzazione di servizi, per cui l' ipotesi
di esproprio ed indennizzo non e' attuale.
L' impresa mi contesta la presenza di un onere pregiudizievole che
impedisce di fatto la ristrutturazione e si appella alla garanzia
contrattuale, in termini da definire.
Il mediatore, interpellato, afferma che era a conoscenza di 1) ma non
di 2).
(per parte mia, ignoravo entrambe- vivo a 90 chilometri di distanza).
domande:
- 1) e 2), tenuto conto di 3), costituiscono effettivamente un "onere
pregiudizievole"? E in caso affermativo, lo costituirebbero egualmente
se l' acquisto fosse stato effettuato non da un' impresa a fini di
ristrutturazione ma da un privato con l' intenzione di manutenere
normalmente la casetta per abitarvi?
- cosa potrei offrire o potrei essere obbligato a fare per adempierr
alla garanzia sottoscritta?
- vi sono responsabilità a carico del notaio rogante? (da una ricerca
sull' internet sembra di no, in quanto evidentemente il compratore non
gli ha affidato "lo specifico incarico di compiere indagini presso
uffici diversi dai pubblici registri immobiliari e tavolari")
- vi sono responsabilità a carico del mediatore? (da una ricerca sull'
internet sembrerebbe di si', in quanto "La responsabilità del
mediatore, per l'omissione dell'obbligo di informazione, si estende
alle circostanze che, sebbene non conosciute dal mediatore stesso,
questi avrebbe dovuto conoscere, o per espresso incarico del cliente o
perché rientranti nel contenuto della prestazione che il mediatore
usualmente si impegna a svolgere in favore del cliente stesso (in tal
senso, Tribunale di Trieste 2 dicembre 1991)."
grazie mille a chi mi rispondera' con l' usuale competenza che trovo
in questo newsgroup.
Tommaso Russo, Trieste

 
  Bella domanda. Cosě su due piedi io ti direi che sono cavoli 
dell'impresa. Salvo che tu non abbia garantito espressamente qualche 
cosa ne contratto.
L.
-- 
neolaureato dott. prat. sper di div. avv. di belle speranze (apprendista 
stregone amministrativista).

 
sul mediatore, non mi azzardo a dire nulla.
Per quanto attiene alla disciplina urbanistica, la ristrutturazione è
consentita, quindi non vedo che cosa ci sia di pregiudizievole per
l'acquirente. L'aspetto indennitario è secondario: oltre a mancare un
vincolo preespropriativo sull'area (stando a quanto T.R. dice), mi chiedo
quanto siano legittime le disposioni di N.T.A., atteso che lo stesso T.U.
sugli espropri riconduce ad una semplice presunzione( di averle effettuate
per lucrare una maggiore indennità) le migliorie sul fondo espropriando.

una domanda.
allegato al contratto non dovrebbe esserci un certificato di
destinazione urbanistica??
che ne fa parte integrante??

leo wrote:

si. La mancanza comporta nullità della compravendita

Nikolai Bolkonskij ha scritto:

Da quello che so questo è vero per i terreni:
"Ai sensi del comma 2 dell'art. 30 del D.P.R. 380/2001 sull'attività
edilizia (in vigore dal 1° luglio 2003), gli atti tra vivi aventi a
oggetto il trasferimento di diritti reali relativi a terreni sono
nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei registri
immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di
destinazione urbanistica, contenente le prescrizioni degli strumenti
urbanistici riguardanti l'area interessata."
Comunque, se fosse stato necessario anche in questo caso, il notaio l'
avrebbe sicuramente richiesto e allegato (e magari l' ha anche fatto,
la mia copia del contratto è priva di allegati).
D'altra parte, anche se io non ne sapevo niente, la destinazione d'
uso delle aree di Udine è un dato di pubblico dominio, le tavole si
trovano addirittura in pdf sul sito del comune:
http://www.comune.udine.it/opencms/opencms/release/ComuneUdine/cittavicina/territorio/pianiurbanistici/generale/index.html?lang=it&style=1&expfolder=PRGC+-+Piano+Regolatore+Generale+Comunale
(scusate l' URL lungo)
Tommaso Russo, Trieste

 per lucrare una maggiore indennità) le migliorie sul fondo espropriando.
Presumo alluda all' art. 32 comma 2: "Il valore del bene è determinato
senza tenere conto delle costruzioni, delle piantagioni e delle
migliorie, qualora risulti, avuto riguardo al tempo in cui furono
fatte e ad altre circostanze, che esse siano state realizzate allo
scopo di conseguire una maggiore indennità. Si considerano realizzate
allo scopo di conseguire una maggiore indennità, le costruzioni, le
piantagioni e le migliorie che siano state intraprese sui fondi
soggetti ad esproprio dopo la comunicazione dell'avvio del
procedimento."
Sarebbe confortante se un procedimento di esproprio fosse stato
avviato ora e la rinuncia firmata vent'anni fa.
Ma se mi metto nei panni dell' Impresa il danno lo vedo: devo
investire in una ristrutturazione per poi mettere in vendita la
casetta senza sottacere di aver sottoscritto una rinuncia ad un
indennizzo pieno nel caso (ipotetico, non imminente, improbabile anche
fra qualche decina d' anni ma non escludibile) di esproprio. Un
vincolo da far fuggire a gambe levate ogni possibile acquirente, e hai
vogli a fargli notare che, al caso, potrà eccepire sulla legittimità
della norma comunale.
Potevano pensarci prima e leggere con più attenzione il PRG, mi dice
qualcuno: loro avevano, anche più di te, gli strumenti necessari a
verificare se le loro intenzioni di ristrutturazione fossero fattibili
ed economicamente convenienti (traduco così "cavoli loro").
Probabilmente è così, ma, sopratutto per amor di pace, preferirei
trovare un' altra soluzione.
La legittimità della norma sulla rinuncia potrebbe essere contestata
dall' impresa al momento di richiedere il consenso alla
ristrutturazione?
grazie
Tommaso Russo, Trieste

 Tommaso Russo, Trieste


A mio parere non vi è alcun onere pregiudizievole. Si stanno
arrampicando sugli specchi.
La normativa urbanistica è, per l'appunto, una normativa, e in quanto
tale non costituisce un "onere pregiudizievole".
Ne consegue che non sussiste alcuna responsabilità né tua, né di
chiunque altro. Se l'impresa è stato tanto superficiale da non
verificare la situazione urbanistica, imputet sibi.

 verificare la situazione urbanistica, imputet sibi.
Ti ringrazio moltissimo.
Hai dato un' occhiata anche al sottothread sulla possibile
illegittimità della norma attuativa del PRG?
Questi dell' impresa edile non sono avvoltoi, se posso dar loro una
mano lo faccio volentieri (ottenendo anche il risultato di essere
lasciato in pace e quello affettivo di vedere la casetta del nonno
rimessa a nuovo)
grazie ancora, ciao
Tommaso Russo, Trieste

 ristrutturazione?
Davanti al Comune? Teoricamente si. Ma il Comune è tenuto ad applicare le
nore del proprio P.R.G. che, nonostante siano illegittime, producono
ugualmente effetto.
Lo scenario dovrebbe dunque essere il seguente: presento la domanda per il
permesso edilizio, ma non accompagno la rinuncia. Il comune nega il
permesso edilizio e io impugno davanti al T.A.R. il diniego e, insieme, la
norma illegittima di P.R.G. che prevede la rinuncia.

 norma illegittima di P.R.G. che prevede la rinuncia.
Lunghetto ma fattibile. Provo a discuterne amichevolmente con l'
impresa.
Ti rigrazio moltissimo per la prontezza e sopratutto per la chiarezza.
ciao,
tommaso russo, trieste

 norma illegittima di P.R.G. che prevede la rinuncia.
Ho trovato una sentenza della Corte Costituzionale in un caso che mi
sembra del tutto analogo e pertinente. Ma potrebbe essere usata come
"precedente" nel ricorso al T.A.R.?
grazie
Tommaso Russo, Trieste
massima 4023 (sentenza 14/1987)
http://www.cortecostituzionale.it/ita/attivitacorte/pronunceemassime/massime/schedaMS.asp?Comando=LET&NoMS=4023&TrmT=&TrmL=
"La liberta' di iniziativa economica non puo' essere limitata oltre la
misura che ragionevolmente puo' apparire consentita dalle finalita'
che si intendono perseguire ... E' pertanto costituzionalmente
illegittimo - per violazione dell'art. 41 Cost. - l'art. 147, comma
ottavo, d.P.R. 30 giugno 1967, n. 1523, nella parte in cui esclude dal
calcolo dell'indennizzo i miglioramenti eseguiti sul fondo espropriato
dalla data di costituzione del consorzio per le aree ed i nuclei di
sviluppo industrale, anziche' da quella di pubblicazione del piano
regolatore del consorzio stesso."
sentenza 14/1987
http://www.cortecostituzionale.it/ita/attivitacorte/pronunceemassime/pronunce/schedaDec.asp?Comando=RIC&bVar=true&TrmD=&TrmDF=&TrmDD=&TrmM=&iPagEl=1&iPag=1
"Ritenuto in fatto
...
Ritiene il Tribunale remittente che la norma violi l'art. 41 Cost., in
quanto l'incidenza spaziale e temporale del limite da essa imposto
all'iniziativa economica privata sarebbe sproporzionata rispetto
all'utilità sociale che il legislatore avrebbe inteso perseguire con
la norma impugnata.
Si osserva, infatti, al riguardo che il fine di prevenire e
scoraggiare eventuali manovre speculative dei privati poteva essere
più congruamente consentito facendo decorrere la non indennizzabilità
dei miglioramenti e delle spese dal momento di adozione dei piani
regolatori (in presenza cioè di un preciso e definito quadro degli
interventi e delle aree interessate ai conseguenti provvedimenti
ablativi)... L'estensione del vincolo all'intero comprensorio del
concorsio e per una durata indeterminata, integrerebbe invece
un'arbitraria restrinzione alla libertà di iniziativa economica.
Considerato in diritto
...
4. - Fondata ... la ... questione sollevata con riferimento all'art.
41 Cost. e che riguarda il termine a partire dal quale i miglioramenti
effettuati non possono essere considerati ai fini della determinazione
dell'indennizzo.
La norma appare chiaramente ispirata alla ratio, già considerata da
varie leggi in materia di espropriazione (art. 43 legge 25 giugno
1865, n. 2359, art. 39 legge 17 agosto 1942, n. 1150) di non computare
l'incremento arrecato da opere effettuate al solo scopo di conseguire
un indennizzo maggiore.
Questa ratio non può però limitare la libertà di iniziativa economica
oltre la misura che ragionevolmente può apparire consentita dalle
finalità che si intendono perseguire. Per questa ragione ... deve
essere condivisa la censura circa l'incongruità della disposizione in
parola che esclude l'indennizzabilità di miglioramenti compiuti fin
dalla data di costituzione del consorzio, anziché da quella di
inclusione delle aree nel piano regolatore.
Devesi rilevare, difatti, che lo statuto del consorzio indica l'ambito
territoriale del consorzio stesso che è molto più ampio di quello del
piano; ciò fa apparire del tutto eventuale la possibilità per i fondi
inclusi in tale territorio di una loro attrazione nel piano non ancora
formato.
È invece dal momento della pubblicazione di questo, con la possibilità
dell'adozione di misure di salvaguardia, che i fondi vengono con
precisione individuati e destinati alla successiva espropriazione e
quindi, è con riferimento alla data di pubblicazione del piano che si
manifesta l'esigenza di prevenire le possibili manovre speculative
poste in essere con miglioramenti apportati al solo fine di
incrementare la misura dell'indennizzo.
5. - Sotto questo profilo e nei sensi anzidetti, apparre perciò in
contrasto con l'art. 41 Cost. la disposizione di cui all'art. 147,
ottavo comma, del d.P.R. 30 giugno 1967, n. 1523, che esclude dal
calcolo dell'indennizzo i miglioramenti eseguiti dalla data di
costituzione del consorzio, anziché da quella di pubblicazione del
piano.
per questi motivi
LA CORTE COSTITUZIONALE
...
b) Dichiara l'illegittimità costituzionale dell'art. 147, ottavo
comma, d.P.R. 30 giugno 1967, n. 1523 (T.U. delle leggi sul
Mezzogiorno), nella parte in cui esclude dal calcolo dell'indennizzo i
miglioramenti eseguiti sul fondo espropriato dalla data di
costituzione del consorzio per le aree ed i nuclei di sviluppo
industriale, anziché da quella di pubblicazione del piano regolatore
del consorzio stesso."

 tale non costituisce un "onere pregiudizievole".
Scusate le mie mancanze sulla terminologia tecnica, ma questo punto,
come immaginerete, è per me molto importante.
Perché la normativa non è un "onere pregiudizievole"?
Vedo che "Onere è la situazione giuridica soggettiva passiva
caratterizzata dal fatto che l' onerato è tenuto ad un determinato
comportamento nel proprio interesse, poiché in mancanza si
verificherebbe un effetto giuridico a lui sfavorevole."
La mancata rinuncia all' incremento di valore comporta il rifiuto del
consenso a ristrutturare, e questo è dannoso (pregiudizievole) per le
intenzioni dell' impresa. Ma forse non è un effetto giuridico?
La rinuncia non è dannosa perché non ha effeti immediati ma solo
eventuali?
O forse "pregiudizievole" ha un significato più sottile di "dannoso"?
O forse la rinuncia non è un onere perchè non è un obbligo, ma è
richiesta solo se l' impresa chiede il consenso a ristrutturare?
fatemi capire, grazie a tutti
Tommaso Russo, Trieste

 sul mediatore, non mi azzardo a dire nulla.
Per le circostanze note al mediatore e dal medesimo taciute, v. l'art. 1759 
c.c.
Per le circostanze che avrebbe dovuto conoscere ed ha taciuto (il che non 
stupisce, visto che non le conosceva), in assenza di specifico incarico ad 
approfondire la situazione urbanistica, l'esame della giurisprudenza in 
termini è efficacemente sostituibile -ai fini del giudizio prognostico sul 
futuro esito della lite- con il lancio di una monetina.
Anche ammettendo la negligenza del mediatore (e, dunque, l'astratta 
risarcibilità dell'ipotetico danno che ne consegua) è ovviamente necessario 
che in concreto vi sia un danno risarcibile, il che in questo caso non mi 
pare così scontato. E comunque, il danno da omesssa informazione sarebbe 
stato cagionato all'acquirente, almeno in prima battuta; e non al venditore 
che ha incassato il prezzo pieno.
Insomma, nei panni del venditore al limite me lo terrei in caldo per una 
eventuale chiamata in causa ove eventualmente convenuto; ma non inizierei 
certo le danze convenendo il mediatore in giudizio.
-- 
Ciao,
Francesco
Risposte solamente sul newsgroup 

 ha scritto nel messaggio 
news:1191240110.4...@o80g2000hse.googlegroups.com...
SOL.PER.NOC...@gmail.com
 ha scritto:


Ti ringrazio moltissimo.


grazie ancora, ciao
Tommaso Russo, Trieste
Se le cose dovessero mettersi male, ovviamente dovresti rivolgerti ad un 
avvocato. Cmq, ribadisco, a mio parere una determinata disciplina 
urbanistica non costituisce un onere pregiudizievole, tanto più che la 
ristrutturazione dell'immobile è cmq consentita, né, se non erro, l'impresa 
acquirente sia stata indotta in errore circa la reale utilizzabilità 
dell'immobile.

 dell'immobile.
Scusa, ma mi pare che parli di due cose diverse.
Il fatto che l' acquirente non sia stato indotto (da me) a un errore di 
valutazione sulla convenienza dell' acquisto ha a che fare con il 
principio della buona fede. Ero completamente all' oscuro della 
(inusuale) normativa, dei testimoni possono confermarlo, e questo 
dovrebbe dimostrare che non ho indotto in errore l' aquirente omettendo 
un' informazione di suo interesse.
Ma ho anche sottoscritto una garanzia per la libertà da oneri 
pregiudizievoli, ed è proprio a questa che l' acquirente si appella.
Il tuo parere mi conforta, ma puoi motivarlo meglio per favore?
ciao e grazie
tommaso russo, trieste