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Titolo: terreno in usucapione

è possibile che un notaio in accordo tra le parti,
invece di fare un atto di vendita di un terreno(il terreno in questione è
praticamente utilizzato da me da circa 40 anni),faccia una specie di
contratto di usucapione?sapete indicarmi qualche dritta.Grazie in anticipo
per le eventuali risposte

A che titolo usi il fondo?
L'usucapione non si acquisisce per contratto ma per delibera del giudice su
richiesta unilaterale dell'interessato.

 ha scritto nel messaggio
news:yfN78.33921$3J1.9...@news2.tin.it...


 ha scritto nel messaggio
news:yfN78.33921$3J1.9...@news2.tin.it...


 ha scritto nel messaggio
news:W0N78.33853$3J1.9...@news2.tin.it...

Forse lei si riferisce alla c.d. vendita del possesso: quando un soggetto
possiede un bene da tanto tempo, ma non è mai stata dichiarata l'usucapione
dal Giudice, alcuni autori sostengono che possa essere venduto il possesso
dal possessore all'acquirente e, in sostegno di ciò, richiamano alcuni artt.
del c.c. come il 1159 ed il 1146. Senza addentrarsi nel merito della
vicenda, complessa e spinosa, si può passare direttamente alle conclusioni
dicendo che la dottrina prevalente non riconosce cittadinanza alla figura
della vendita del possesso perché il possesso è una situazione di fatto e
non di diritto e, come tale, non può essere trasmesso, ma solo intrapreso.
Le situazioni di cui agli artt. 1159 e 1146 c.c. non potrebbero essere
citate a sostegno dell'ammissibilità della vendita del possesso perché 1)
sono situazioni espressamente previste dal c.c. e, come tali, non
generalizzabili; 2) il possesso lì previsto opera non da solo, ma insieme ad
altri fattori (trascrizione, buona fede, successione nei diritti). In ogni
caso, la vendita del possesso, qualora la si ammettesse, porterebbe
all'acquisto di una situazione possessoria, la stessa del dante causa, non
all'acquisto della proprietà che, invece, l'usucapione conferisce.
Lei, dato che possiede da 40 anni, intenti un giudizio contro chi risulta
proprietario dai Registri Immobiliari così che il Giudice possa dichiarare
l'usucapione. Successivamente potrà andare dal Notaio e vendere la
proprietà.

 wrote in message
yfN78.33921$3J1.9...@news2.tin.it...
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No, la sentenza del giudice è dichiarativa non costitutiva.
E poi di quale "richiesta unilaterale" parli?
Qualcosa del genere esiste al più per i fondi agricoli, ma solo per essi.

 > richiesta unilaterale dell'interessato.
Intendevo solo specificare che non si usucapisce per contratto ma per
istanza di una sola parte (visto che l'altra non dovrebbe essere
reperibile).
Oltretutto all'inizio Bonaparte aveva fatto capire tutt'altra cosa, qui
credo si tratti di acquisire per contratto un diritto di superfice.

 reperibile).
Ed è questo il punto: non si usucapisce né per contratto né per istanza di
una sola parte. Si usucapisce per effetto del possesso ( continuo, non
interrotto, non violento e non clandestino) e del decorrere del tempo.
Quando è trascorso il tempo previsto dalla legge, l'usucapione si compie e
la sentenza del Giudice, come dice GREEN GRASS, non è costitutiva perché non
crea nulla, ma è dichiarativa: accerta una situazione che già c'è. Senza la
sentenza l'usucapione si è, comunque, perfezionata, la proprietà è stata
acquistata, ma sui registri immobiliari il bene è ancora intestato al
vecchio proprietario e nessun notaio stipulerà una compravendita fra
l'usucapiente ed un terzo.

Forse nel mio post che segue (anche se precedente a quello cui sto
rispondendo) sono stato un poco criptico.
Il notaio non può redigere un atto nel quale l'usucapito e l'usucapiente
dichiarino avvenuta l'usucapione.
Ma il notaio può redigere un atto di vendita con cui l'usucapiente vende ad
un terzo il bene usucapito. Naturalmente, essendo che incombe sul notaio un
obbligo professionale, quello di compiere le visure, egli dovrà far presente
all'acquirente che il bene non risulta nei registri immobiliari intestato al
venditore.

 interrotto, non violento e non clandestino) e del decorrere del tempo.
Ok Ok ma mi sembrava superfluo dare spiegazioni così tecniche a chi ha fatto
una semplice domanda non essendo pratico di "diritti"

 venditore.
Quale notaio si prenderebbe la briga di stipulare un simile atto? Se non c'è
una sentenza, debitamente trascritta, che dichiari l'avvenuta usucapione,
come fa il notaio a sapere se l'usucapione stessa si è effettivamente
compiuta, se ne esistevano i presupposti, se il possesso era idoneo, se il
tempo è passato, etc.? Quale notaio correrebbe il rischio di stipulare un
rogito di vendita inefficace se non ci sono, nemmeno, le risultanze dei
registri immobiliari a supportare il tutto?
Proprio per questo, per porre rimedio ai numerosi casi di persone che
possiedono da decenni un immobile senza aver mai ottenuto una sentenza
dichiarativa dell'avvenuta usucapione, parte della dottrina ha elaborato,
fin'ora con scarso successo, la figura della vendita del possesso di cui ho
parlato in questo stesso thread.

 ha scritto nel messaggio
news:7k988.39785$3J1.1...@news2.tin.it...

La gente è meno stupida di quanto si pensi! :-)

 wrote in message
9la88.29261$nI1.8...@twister1.libero.it...

Caro Vega temo di doverti smentire perché è frequentissimo che vengano
stipulati atti in cui l'acquisto per usucapione del dante causa non è stato
accertato da alcuna sentenza.
D'altra parte è l'acquirente che deve decidere se correre il rischio di
effettuare un acquisto che potrebbe rivelarsi un acquisto "a non domino"
qualora l'usucapione non fosse effettivamente maturata.
Perciò il notaio ha solo l'obbligo di avvertire l'acquirente che il titolo
di provenienza dichiarato dal venditore è tutt'altro che inattaccabile e
qualora l'acquirente decida di stipulare ugualmente l'atto, il notaio è
giuridicamente obbligato a rogarlo salvo che non voglia incorrere in una
sanzione disciplinare oltre che, eventualmente, penale.

 sanzione disciplinare oltre che, eventualmente, penale.
Il notaio è intrappolato fra i due paletti dell'art. 27 e dell'art. 28 L.
Not.: se non stipula incorre in sanzione, se stipula male pure. E nei casi
dubbi? Io concordo con la giurisprudenza più elastica che afferma che gli
atti annullabili ed inefficaci non dovrebbero rientrare nel divieto di cui
all'art. 28 che si riferirebbe ai soli atti nulli per una serie di motivi:
l'art. 28 sembra ricalcare la definizione di atto nullo; è
anticostituzionale trattare in maniera uguale situazioni differenti;
verrebbe punito più severamente un notaio che stipula atti annullabili o
inefficaci di quello che stipula certi atti nulli; l'obbligo sancito
dall'art. 27, cui tu ti riferivi, restringerebbe al minimo la facoltà del
notaio di astenersi dal rogare; dai lavori preparatori alla legge notarile
si evincerebbe un intento legislativo di limitare l'ambito applicativo
dell'art. 28 ai soli atti nulli; gli atti annullabili ed inefficaci possono
essere, rispettivamente, convalidati e ratificati, perciò il notaio dovrebbe
stipulare ugualmente, tanto più che l'azione di annullamento è
imprescrittibile; etc.. Ma se, nel caso concreto, le cose vanno male,
l'acquirente che aveva insistito per stipulare lo stesso si ritrova con un
pugno di mosche in mano ed impugna l'atto e la questione viene decisa da un
giudice che interpreta l'art. 28 in maniera più rigorosa, come si ritrova il
notaio che ha stipulato l'atto annullabile od inefficace? E' vero che molti
casi di annullabilità o di inefficacia non sono così lapalissiani ed
evitabili, ma il problema permane. Come potrebbe, allora, tutelarsi il
notaio? Inserendo in atto una clausola ove è scritto che il notaio ha
avvisato l'acquirente che il bene non risulta trascritto a nome del
venditore, ma che l'acquirente insiste ad acquistare? Tale clausola mi
sembrerebbe inutile dato che il notaio non è un mero registratore
dell'altrui volontà, ma ha la facoltà e l'obbligo di astenersi dalla stipula
di atti "dubbi". Il notaio potrebbe ricorrere alla fattispecie della vendita
di cosa altrui, codificata all'art. 1478 e, come tale, consentita e non
contraria al principio generale ricavabile dall'art. 54 Reg. Not., ma qua il
venditore afferma che la cosa è propria, non altrui. Una compravendita
aleatoria mi sembrerebbe fuori luogo. Proprio per far fronte a queste
evenienze, certa dottrina ha elaborato la figura della vendita del possesso
di cui ho trattato in altri post. Tale figura è, però, avversata dai più.
Per tutte queste ragioni mi sembra rischiosa la pratica cui tu accennavi di
vendere ugualmente, anche in casi come questo. Si tratta di una di quelle
ipotesi non pacifiche ed affascinanti che il diritto ci propone.

 deve rispondere di nulla.
Piccolo lapsus. Per mancanza di volontà.

Anche la vendita di cosa futura, qualora la cosa non venga ad esistenza, è
nulla.
Ciò non significa che il notaio sia responsabile.
Anche l'atto in cui una delle parti dichiari falsamente di non saper
sottoscrivere è nullo per difetto di causa, ed il notaio giustamente non
deve rispondere di nulla.
Per quanto riguarda l'inefficacia, gli esempi si moltiplicherebbero.
Nel caso di specie, al più si tratterà di vendita di cosa altrui, certamente
ammissibile.
La vendita sarà nella peggiore delle ipotesi inefficace. Ma ciò non
determina responsabilità per il notaio.
L'importante è avere avvertito l'acquirente delle risultanze dei registri.
C'è un caso di Capozzi che tratta addirittura della vendita di cosa (ancora)
altrui prima del verificarsi dell'usucapione. Viene risolta con la vendita a
rischio e pericolo dell'acquirente.

 rischio e pericolo dell'acquirente.
Un contratto aleatorio simile al caso di cui all'art. 765 c.c., dunque.
L'aleatorietà dovrebbe essere data, secondo Capozzi, dal compimento
dell'usucapione e, in caso di usucapione che si afferma già compiuta, dalla
mancanza di un'azione di rivendica. E come si trascriverebbe il tutto? Ci
sono problemi, secondo alcuni (dottrina e giurisprudenza), anche, per
trascrivere la vendita di cosa generica o di cosa altrui. E l'aleatorietà
della situazione quando cesserebbe? L'estensione fatta da Capozzi mi sembra
azzardata, più di scuola che effettiva, vorrei trovarlo un notaio che si
cimentasse in ciò. Capozzi, absit iniuria verbis, spesso, fa le cose un po'
"facili", ammettendo 
p.es
., senza riserve, la trascrivibilità della vendita
di cosa generica quando la Cassazione è contrarissima. Sarebbe tutto molto
più facile e meno azzardato se il notaio invitasse la parte a munirsi della
sentenza, con un allungamento di tempi, ma con un rafforzamento delle
sicurezze.
Con tutto il rispetto per chi dice diversamente (dentro e fuori il Ng).

Sono d'accordo nel dire che sarebbe più facile avere in mano la sentenza di
accertamento.
La domanda però era diversa: si voleva sapere se sia ammissibile una vendita
dell'immobile usucapito (o dichiarato tale) senza previa sentenza di
accertamento.
Il dichiarare proprio il bene in virtù dell'(avvenuta) usucapione non
toglie, diversamente da quanto dici, che, nel caso in cui ciò non fosse
vero, il venditore abbia posto in essere una vendita di cosa altrui.
Naturalmente, non sarà una vendita di cosa dichiaratamente altrui, ma una
vendita di cosa dichiarata propria ed invece altrui.
Comunque, io dico ciò:
1) le parti non possono chiedere al notaio di redigere un atto con il quale
esse si danno reciprocamente atto che l'usucapione si è verificata;
2) l'usucapiente può invece vendere, con le modalità cennate, il bene già
proprio, eventualmente facendo presente - nella provenienza - di averlo
usucapito (i.e.: dichiara che è proprio per essersi verificati i presupposti
per l'usucapione).
Questa è la mia opinione.
E' chiara anche la tua: il notaio non potrebbe ricevere un atto del tipo 2).
Ma non ho capito il perchè sostieni ciò. Se infatti il notaio non può
riceverlo perchè l'atto sarebbe inefficace, mi sembra di capire che questa è
la tua impostazione, ti rispondo che esistono molti casi di atti
"stipulabili" ma inefficaci (la stessa vendita di cosa altrui), dipenda ciò
o meno dalla volontà delle parti.

 o meno dalla volontà delle parti.
Ci sono due tipi di inefficacia:
1) l'inefficacia, per così dire, fisiologica, destinata, tendenzialmente, a
cedere il passo all'efficacia, che si ha quando il contratto,
temporaneamente, non produce effetti, in tutto o in parte: contratto
sottoposto a condizione o a termine, contratto con soggetto nascituro,
vendita obbligatoria (di cosa futura, di cosa altrui, di cosa generica,
alternativa, con riserva di proprietà).
2) l'inefficacia c.d. patologica che si ha quando il contratto non produce
effetti a causa di qualcosa che è andato storto, come, ad es., il difetto di
legittimazione.Un caso di inefficacia patologica sarebbe, proprio, l'art
1479 c.c.. Tale ipotesi può essere, facilmente, evitata dal notaio con le
visure.
Esiste una corrente giurisprudenziale avversata da altra corrente
giurisprudenziale e, ovviamente, dal notariato che afferma che l'art. 28 L.
Not. troverebbe applicazione, non solo in caso di atto nullo, ma anche in
caso di atto annullabile o inefficace (patologicamente).
In forza dell'art. 54 Reg. Not., poi, il notaio deve controllare che le
parti siano rappresentate o autorizzate nei modi previsti dalla legge. Ecco
perché il notaio deve controllare bene il contenuto ed i limiti delle
procure, i decreti autorizzativi, le delibere assembleari o consiliari che
autorizzano il presidente del C.d. A. o l'amministratore delegato ad agire,
etc.. Da tale art. 54 si evince l'esistenza di un più generale obbligo del
notaio di verificare la legittimazione delle parti, tanto più che la
Cassazione ha sancito più volte l'obbligo del notaio stipulante l'atto
pubblico di effettuare le visure, salva concorde dispensa delle parti.
Di conseguenza, il notaio che stipulasse un atto di compravendita di un
immobile non trascritto a nome del venditore (sempre che non si rientri
nell'ipotesi fisiologica di vendita di cosa altrui di cui all'art. 1478
c.c.), rischierebbe di violare l'art. 54 o, peggio, l'art. 28 qualora il
compratore insoddisfatto impugnasse l'atto e adisse un giudice favorevole
all'interpretazione più rigorosa del suddetto articolo 28. Di queste cose ho
parlato più diffusamente nella risposta a GREEN GRASS.
Non è che io contrasti la tesi della vendita a rischio e pericolo perché la
hai proposta tu, dato che contesto anche quella della vendita del possesso
da me citata. Il fatto è che mi sembrano due tesi rischiose e
"stiracchiate".