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Titolo: Locazione ed indennità di avviamento

Buongiorno a tutti,
volevo, con il vostro aiuto, cercare di chiarire qualche dubbio in
merito al diritto di indennità di avviamento.
Sono proprietario di un appartamento regolarmente affittato, che vorrei
riscattare per farne la mia abitazione principale. L'attività
esercitata dall'inquilino è quella di geometra, e nel contratto
d'affitto è espressamente scritto quanto segue:
I locali si concedono per il solo uso di ufficio con divieto di
sublocazione e cessione anche parziale e divieto di mutamento di
destinazione. Ai fini di quanto previsto negli art. 34/35/37 e seguenti
della L.392/78, il conduttore dichiara che l'immobile verrà utilizzato
per attività che comporta contatti diretti con il pubblico.
La domanda, ovviamente, è se l'inquilino ha diritto o meno
all'indennità di avviamento prevista dall'art. 34 Legge 392/78.
Dalla clausola sopracitata sembrerebbe non esserci dubbio, ma
l'articolo 35 della stessa legge recita:
le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in caso
di cessazioni di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati
per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con
il pubblico degli utenti e dei consumatori NONCHE' DESTINATI
ALL'ESERCIZIO DI ATTIVITA' PROFESSIONALI  ......
Questo articolo, a mio avviso, dovrebbe esentarmi dal pagare le famose
18 mensilità, ma visto che in Italia è vero tutto ed il contrario di
tutto, prima di inviare lettera di disdetta volevo avere un vostro
parere.
Vi ringrazio in anticipo
 Fabio

  Fabio
-- 
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 nei soggetti che hanno diritto  all indennità.
certo che in caso di morosità i suoi diritti decadono, ma cosa sarebbe
successo se ne avesse fatto richiesta a seguito di disdetta per fine
locazione? Questo è il mio dubbio....
Non riesco a capire quali categorie di professioni ricadano in quelle
che hanno diritto all'indennità e quali certamente no!
Comunque grazie per la risposta!

 Comunque grazie per la risposta!
IMHO si  tratta di  sostenere quanto afferma  l art  34,
non mi spiego con maggiori dettagli  per evitare
di dire cose  poco simpatiche sul  tuo  inquilino,
non so  se  mi spiego:).
Per contatto  con il  pubblico  non si  intende  
per prassi  l  esrcizio di  attività  professionale
come  gemetra  o  medico  autonomo ,
ma artigiani  p. e.  barbieri  che  hanno  una  bottega.
Questo lo sa bene  anche il tuo  inquilino,
se fosse  vero che gli spetta  l  indennità
non avrebbe  messo  quella clausola  nel  contratto
alla quale mi opporrei  sostenendone  la nullità
per pattuizione  contra legem.
D altra  parte  al tuo posto metterei  in conto
che l inquilino  rifiuterà di lasciare  libero
l  immobile e che sosterrà  il suo diritto
a rimanere dentro fino a che  come prevede
la legge dell equo canone  non gli hai
pagato i 18  mesi  , questo  è  molto  probabile
purtroppo  .
ciao e  auguri.


"Fabio" ha scritto nel messaggio
[cut]
La risposta sembra ed è secondo me scontata! Non ne ha diritto!
La cosa però mi ha incuriosito e, ad ogni buon conto, ho dato un'occhiata 
alla massime in tema della Corte di Cassazione, te ne riporto un paio, dacci 
un occhiata
"In tema di indennità per la perdita dell'avviamento commerciale di cui 
all'art. 34 l. 27 luglio 1978 n. 392, esclusa, a norma dell'art. 35 della 
stessa legge, in relazione ai contratti di locazione di immobili nei quali 
venga esercitata un'attività professionale (avente un contenuto fiduciario, 
che prescinde dalla ubicazione dei locali nei quali l'attività medesima si 
svolge), nel caso di gestione di una casa di cura per anziani la sussistenza 
del diritto alla predetta indennità postula la prevalenza di un'attività 
organizzativa di natura strettamente imprenditoriale commerciale. Qualora, 
invece, prevalga un'opera definibile come professionale per la qualità e la 
quantità del personale impiegato e per il tipo delle prestazioni eseguite, 
deve escludersi la configurabilità del diritto alla indennità in questione.
Cass. civ., Sez. III, 28/03/2001, n.4505"
"Ove l'immobile locato sia destinato ad attività organizzata, la 
qualificazione dell'attività stessa come non meramente professionale, ma 
commerciale, con la conseguente spettanza del diritto di prelazione 
dell'art. 38 della l. n. 392 del 1978, esige il riscontro di 
un'organizzazione d'impresa che non s'esaurisca in sostrato strumentale 
delle prestazioni personali e, correlativamente, il riscontro di 
un'esorbitanza di tali prestazioni dall'opera intellettuale in senso 
stretto, per trasmodare in coordinamento dei fattori produttivi indirizzato 
all'offerta di un servizio autonomamente rilevante. (La S.C., sulla base 
dell'enunciato principio, ha escluso che avesse diritto alla prelazione in 
oggetto il titolare di un laboratorio di diagnostica ed analisi cliniche, 
coadiuvato da altri professionisti).
Cass. civ., Sez. III, 15/11/1999, n.12623"
Direi che anche le altre ripetono tutte circa lo stesso concetto.
Non ne ho trovate di più recenti e soprattutto non ne ho trovate che 
facciano specifico riferimento all'attività di geometra!
Il concetto però mi sembra chiaro.
Ciao 

Se nel contratto non ci fosse stata un'esplicita pattuizione io penso che
non avresti avuto nessun problema a NON corrispondere l'indennita' di
avviamento commerciale.
Vedo pero' due problemi:
il primo e' sulla *genericita'* della dicitura *uso ufficio* che presta il
fianco a discussioni ed intrerpretazioni.
il secondo e' che nel contratto e' ESPLICITAMENTE riportato : "ll conduttore
dichiara che l'immobile verrà utilizzato per attività che comporta contatti
diretti con il pubblico".
Quindi, come geometra potrebbe per esempio avere un'attivita' (non a te nota
o dichiarata) collegata. Per esempio di rappresentanza di ditte di vendita
di materiali edili o comunque attivita' per le quali egli ti ha avvertito,
in fase di sottoscrizione del contratto, (che tu hai sottoscritto) con la
dicitura: "l'immobile verrà utilizzato per attività che comporta contatti
diretti con il pubblico."
A mio avviso l'esito di un'eventuale controversia e' molto incerto e forse
piu' a suo favore.
Cerca di risolvere il contratto per causa del conduttore per esempio
sfruttando anche un solo giorno di ritardo di pagamento.
Ti ricordo che per le locazioni commerciali il locatore NON puo' sanare la
morosita' davanti al giudice (vado a memoria: non si applica l'art. 55 della
L.392/78.
Saluti.
RL

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