Newsgroup: it.diritto
Titolo: preliminare d'acquisto

Salve sto acquistando da privato un appartamento per il quale ho
versato già 40.000€ all'atto della firma del preliminare dal
notaio.Nell'atto è specificato che entro il 31Marzo mi sarei impegnato
a firmare il definitivo acquisto(rogito).Ora a causa di alcune
lungaggini burocratiche e alla mancanza di alcuni documenti utili per
la perizia,non riesco assolutamente a tenere fede alla promessa.Il
tutto dovrebbe slittare di una decina di giorni ma potrebbero essere
forse quindici.Cosa rischio in questo caso se l'attuale proprietario
decidesse di impugnare l'atto preliminare?Grazie in anticipo a tutti
coloro che parteciperanno.

La mia, più che una risposta, è uno "stimolo".
La data del rogito deve essere comunicata dall'acquirente al venditore
con congruo anticipo. Tu non hai comunicato e ritarderai.
Generalmente non è che se uno non si presenta al rogito perde la
caparra. Molto semplicemente, sempre che poi la compravendita si
perfezioni, il venditore potrebbe accampare dei danni subiti a causa
del ritardo, come per esempio l'impossibilità di procedere a sua volta
ad un acquisto.
Rimane da vedere come è stata definita la caparra versata, se
confirmatoria o penitenziale, e naturalmente rimane da spiegare che
differenza c'è ESATTAMENTE fra le due. La ricerca di questa
spiegazione è per me diventata un passatempo per la vecchiaia. E ho
solo 43 anni.
Per essere più chiaro, formulo una domanda personale. Verso 20.000
euro di caparra, poi il giorno del rogito non mi presento. Quali sono
le prerogative del venditore nei due casi di caparra confirmatoria e
penitenziale?
Cris.

Salve sto acquistando da privato un appartamento per il quale ho
versato già 40.000? all'atto della firma del preliminare dal
notaio.Nell'atto è specificato che entro il 31Marzo mi sarei impegnato
a firmare il definitivo acquisto(rogito).Ora a causa di alcune
lungaggini burocratiche e alla mancanza di alcuni documenti utili per
la perizia,non riesco assolutamente a tenere fede alla promessa.Il
tutto dovrebbe slittare di una decina di giorni ma potrebbero essere
forse quindici.Cosa rischio in questo caso se l'attuale proprietario
decidesse di impugnare l'atto preliminare?Grazie in anticipo a tutti
coloro che parteciperanno.
*** Innanzi tutto il promissorio venditore non può "impugnare" il contratto
preliminare per questo motivo.
Le ipotesi che si possono prospettare dalla tua descrizione sono due:
- risoluzione del contratto preliminare per inadempimento tuo. In questo
caso, a meno che il termine non sia essenziale, è necessaria una
costituzione in mora con un congruo termine per adempiere.
In una situazione del genere un congruo termine non può, secondo me, essere
inferiore a 15 giorni;
- atto di citazione per ottenere a' sensi dell'art. 2932 c.c. una sentenza
costitutiva che tenga luogo degli effetti del contratto non concluso. Anche
in questo caso, comunque, è necessaria una costituzione in mora.
I 40.000,00 euro che hai versato, a che titolo li hai versati?
C.S.



Stando a queste poche informazioni direi che il promittente venditore
potrebbe al più inviarle diffida ad adempiere, ex art. 1454 2^ comma,
intimando di andare al rogito entro un termine minimo di 15 giorni
dalla ricezione della raccomandata. Scaduto questo termine, secondo le
indicazioni date, avverrà la risoluzione ipso iure o (più
probabilmente) s'azionerà il recesso con ritenzione della caparra.
Oppure, avedone interesse, il promittente venditore potrebbe agire per
l'adempimento coattivo in giudizio (in questo caso avrà a disposizione
il tempo necessario perchè un avvocato scriva la citazione + i 90
giorni del termine di comparizione + quel tempo che riterrano utile
stabilire per salvaguardarsi da problemi della notifica).
Tutto sommato direi che 10-15 giorni sono innocui in ognuna delle
precedenti ipotesi. Comunque, per sicurezza, le consiglierei di
spiegare la situazione alla controparte, precisando che si tratta di
impossibilità oggetiva temporanea ad adempiere per problemi
burocratici. Sarebbe utile se convincesse l'altra parte a
sottoscrivere una scrittura privata che contenga una "proroga" di
venti giorni.
Preciso che potrebbe esserci qualche clausola particolare nel
preliminare (ad es. una caparra penitenziale piuttosto che
confirmatoria, o qualche forma particolare di penale) per cui per dare
una risposta certa sarebbe necessario un esame documentale.
-- 
dr. Mauro Barresi
http://praticaforense.awardspace.com
Consulenze legali e pareri pro veritate, disbrigo pratiche, redazione contratti e ricorsi, cura locazioni

li ho versati  a titolo di caparra confirmatoria e sul contratto c'è
scritto che l'acquirente, cioè io,s'impegna a rogitare entro il 31
Marzo.

li ho versati  a titolo di caparra confirmatoria e sul contratto c'è
scritto che l'acquirente, cioè io,s'impegna a rogitare entro il 31
Marzo.
*** Sicuramente il termine non era essenziale, quindi no problem....
C.S.

salve purtroppo non ci capisco un gran che e vorrei avere una visione
d'insieme.Sul compromesso c'è scritto che il passaggio avverrà "entro
e non oltre il 31marzo".Io ho tutte le intenzioni di acquistare casa e
non di essere insolvente,pertanto "non essenziale "cosa
significa?potrei perdere la caparra confirmatoria o pagare qualcche
tipo di penale visto che la parte venditrice ha fissato per l'8 aprile
la data per il rogito di un altro appartamento che senza i miei soldi
non potrà fare?grazie per l'aiuto