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Titolo: Vinco o perdo ?? (quasi lunghetto per esperti)

Mio suocero mi nomina procuratore alla vendita di appartamento di sua
proprietà
stendiamo con un compratore un compromesso attraverso un'agenzia
immobiliare di rilievo nazionale e lui lascia 20k di caparra
la vendita è fissata per il giorno x
prima del giorno x chiedo all'intermediario una bozza dell'atto del
notaio
lettera morta
il giorno del rogito (x) si scopre davanti al notaio che dovevo
produrre il "certificato energetico", io ne sono all'oscuro e vado a
leggere il compromesso che non ne fa menzione, ma che anzi specifica
che con riferimento in particolare agli impianti tecnologici del DM 37
del 22/1/2008 sono a carico del proponente (cioè il compratore)
Ci dovremmo rivedere 5 gg. dopo per la firma con il "certificato
energetico" che nel frattempo un professionista deve produrmi,
incaricato dall'agenzia, come da mail di conferma dell'agenzia stessa
Nel frattempo mando una raccomandata a.r. all'agenzia in cui li
ritengo responsabili dell'accaduto e mi riservo la tutela legale in
ogni sede.
il sito della regione è in manutenzione e non può accettare la pratica
per la successiva stampa dei numeri che servono al notaio per
rogitare. il professionista non può fare nulla
dopo 5 gg. non ho ancora il certificato e quindi ri-salta tutto
arriva il certificato, il sito si è sbloccato
oggi sento il compratore che mi dice che non  se ne fa più nulla e che
rivuole 20+20k totale 40k
credo di essere nel giusto se dico che al contrario sono io a tenermi
i 20k
o sbaglio ?

 o sbaglio ?
La produzione del certificato energetico è a carico del venditore, in
quanto è uno dei documenti richiesti per la vendita di un immobile,
non lo sapevi ma non puoi farci nulla.
Neanche io lo sapevo, ma sia l'agente immobiliare (sono stato molto
fortunato nel trovare questo agente: una persona veramente corretta e
professionale) che il notaio mi hanno avvertito in tempo (ho cambiato
casa l'anno scorso) ed ho avuto tutto il tempo di far preparare questa
documentazione.
So che in alcuni casi (ma dipende dalla regione) è possibile farne a
meno autocertificando che la classe energetica dell'immobile è la più
bassa (ovvero la peggiore).
Nel compromesso era specificata la data entro la quale si doveva
effettuare il rogito?
Erano previste anche delle penali nel caso in cui questa data non
fosse stata rispettata?
Secondo me il compratore non può recedere per il solo ritardo nel
rogito (specie se questo ritardo è, come mi sembra di capire,
inferiore al mese).
Al più ci si potrebbe accordare per un rimborso delle maggiori spese
sostenute dal compratore (se, ad esempio, era in affito ha dovuto
pagare un mese in più, se a sua volta ha dovuto liberare la casa dove
stava ha sostenuto probabilmente delle spese per la sistemazione dei
mobili in qualche magazzino o delle spese per trovare un allogio per
quel mese).

sul tema ho trovato anche questo:
http://www.fimaabologna.it/esprisp/2003/031012-2.htm
è il caso contrario (in tal caso ad essere in ritardo è il
compratore), ma il concetto valido è che il semplice ritardo
(ovviamente limitato, se ritardi di sei mesi il discorso cambia) non
costituisce grave impedimento e quindi non può portare alla
risoluzione del contratto per inadempimento.

 o sbaglio ?
sbagli. Il dm 37 non c'entra proprio nulla. 

o sbaglio ?
 Se non era pattuito un "termine essenziale" per il rogito, ma solo
 termine generico, e nel frattempo l'acquirente non ti ha diffidato
 ad adempiere, credo che pochi giorni di ritardo non ti dovrebbero
 creare problemi
 Hai i soldi in mano, e questo e` vantaggio, ma hai anche la casa
 bloccata, non mi azzarderei a venderla ad altri prima di aver
 chiarito con il primo (ex)acquirente
 Ciao, Mario
 Tutto ovviamente e rigorosamente IMHO (questa e` una clausola di stile)

quanto e` uno dei documenti richiesti per la vendita di un immobile,
 Nel 2009 e` stato abrogato l'obbligo di allegarlo all'atto
 Ai notai resta il compito di informare le parti che quel certificato
 e` comunque obbligatorio e di invitarle a trovare l'accordo su chi lo
 paga e quando, indipendetemente dal rogito
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  Tutto ovviamente e rigorosamente IMHO (questa e` una clausola di stile)
concordo ed ovviamente vale anche per me.. :-)

informazioni
 Si`, ma si puo` anche pattuire che il certificato
 lo si faccia DOPO il rogito
 Ciao, Mario


 o sbaglio ?
In caso di risoluzione la caparra confirmatoria va alla parte adempiente, 
l'altro può sostenere che ha versato quanto dovuto e si è recato dal 
notaio pronto per stipulare e che per colpa tua non se n'è fatto nulla 
(spetta a te portare i documenti necessari alle formalità per il rogito, 
oltre a garantire per la trasferibilità dell'immobile) e, quindi, 
chiederti il doppio della caparra.
Diverso sarebbe il caso della caparra penitenziale, ma solitamente in 
questi casi la caparra è confirmatoria.

questi casi la caparra e` confirmatoria.
 Quello che hai scritto e` l'unica strada della penitenziale, il
 caso *potrebbe* essere diverso *solo* con la confirmatoria
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