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Titolo: SERVITU' RECIPROCHE E OBBLIG. PROPTER REM

Devo fare questa tesi sono disperato, non riesco a trovare nessuna
documentazione che mi possa essere utile, l'ultima speranza siete voi
dopodichč il baratro...
Ciao e grazie.
Pino.
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Carissimo Pino,
prima di tutto, ti esprimo la mia più sincera solidarietà per la tesi
"rognosa", che ti è capitata.
L'argomento ha davvero il peso specifico del cadmio!!!
Comunque...
Purtroppo, non credo tu abbia la possibilità di svicolare, per cui tanto
vale "abbracciarsi la croce".
Dovresti, in primo luogo, chiarire cosa s'intende per "servitù reciproche".
Il presupposto di partenza è che il contenuto del diritto di servitù non è
predeterminato in termini precisi dalla legge, come avviene per altri
diritti reali di godimento su cosa altrui, come la superficie, l'enfiteusi,
l'usufrutto, l'uso e l'abitazione.
Il codice civile è puntuale per la categoria delle servitù coattive e per
alcune servitù in materia di acque, ma, per le altre servitù volontarie,
dimostra di accogliere il principio della libera determinazione del
contenuto.
I privati hanno, insomma, la possibilità di dar vita a servitù atipiche, in
base a quelli che sono i loro interessi, purchè rispettino la struttura
minima, delineata dagli artt. 1027-1031 c.c.
E' nell'ambito di tale libertà, che la prassi ha iniziato a configurare le
"servitù reciproche", chiamate così perchè costituite rispettivamente a
favore e a carico dei fondi tra i quali intercorrono.
Come esempi, si possono citare i patti, coi quali, nelle vendite a lotti di
aree fabbricabili, i contraenti costituiscono, a carico e a favore di ogni
lotto, servitù reciproche relative alla modalità o alla destinazione delle
erigende costruzioni (divieto di edificare oltre una certa altezza,
possibilità di dar vita solo ad un certo tipo di costruzioni, per es. ville,
ecc...).
Si tengano presenti, poi, i regolamenti contrattuali, mediante i quali, con
il consenso unanime dei condomini, si possono portare limitazioni al
contenuto dei diritti di proprietà esclusiva loro spettanti.
Tali limitazioni possono consistere nel divieto di dare alle singole unità
immobiliari, comprese nell'edificio condominiale, una o più destinazioni
possibili, ovvero nell'obbligo di preservarne le originarie destinazioni per
l'utilità generale dell'intero edificio.
Ora, è proprio in relazione a quest'ultimo caso, che si sono posti dei
problemi.
Esistono sentenze, infatti, che invece di configurare queste ipotesi come
servitù reciproche, le classificano come "veri e propri oneri reali".
Eccone una nota :
Cass. civ., 7 marzo 1983, n. 1681
"Particolari limitazioni al contenuto di diritti di proprietà
esclusiva spettanti ai singoli condomini possono essere introdotte,
oltre che negli atti di acquisto, anche con il regolamento di
condominio, ed esse possono consistere anche nel divieto di dare
alle singole unità immobiliari comprese nell'edificio condominiale
una o più destinazioni possibili, ovvero nell'obbligo di preservarne
le originarie destinazioni per l'utilità generale dell'intero
edificio; tali limitazioni configurano dei veri e propri oneri reali
e richiedono, per la loro validità, di essere approvate ed accettate
da tutti i condomini, ovvero, nell'ipotesi che incidano solo su
alcune delle unità comprese nell'edificio, dai rispettivi titolari,
e ciò sia mediante espressa accettazione del regolamento
eventualmente predisposto dall'originario unico proprietario
dell'edificio, sia mediante il consenso manifestato in seno alla
assemblea dal singolo condomino, nel caso di regolamento formato
mediante approvazione dell'assemblea dei condomini".
Altre sentenze, invece, più spesso, ricorrono al concetto di servitù
reciproche.
Te ne riporto una:
Cass. civ., 13 luglio 1983, n. 4781
"Il regolamento di condominio predisposto dall'originario unico
proprietario dell'intero edificio, ove sia accettato dagli iniziali
acquirenti dei singoli piani e regolarmente trascritto nei registri
immobiliari, assume carattere convenzionale e vincola tutti i
successivi acquirenti, non solo per le clausole che disciplinano
l'uso ed il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per
quelle che limitano i poteri e le facoltà dei singoli condomini
sulle loro parti esclusive, venendo a costituire tra queste ultime
una servitù reciproca (nella specie: si trattava di una clausola che
vietava di destinare gli appartamenti dell'edificio ad uso diverso
da abitazione o a studio professionale privato)".
Ora, la differenza di posizioni non è da poco.
Nelle servitù, il titolare del fondo servente non può essere costretto ad
una prestazione positiva ("servitus in faciendo consistere nequit"), mentre
nell'obbligazione reale sì.
E' proprio quando la prestazione è negativa, che diventa problematico
distinguere.
CANTILLO ("Le obbligazioni") ritiene che la differenza sarebbe "ben chiara,
giacchè nella servitù il comportamento negativo è conseguenza dell'esistenza
del diritto reale parziale sul bene, mentre nell' "obligatio" esso
costituisce il contenuto stesso della pretesa del creditore".
La distinzione è importante, ai fini disciplinari.
Nella servitù, infatti, trattandosi di diritto reale, il titolare può agire
"erga omnes", esercitando le normali azioni poste a tutela della servitù
nonchè quelle possessorie, mentre nell'obbligazione reale, il rapporto
intercorre tra i soli soggetti passivo e attivo e, quindi, deve ritenersi
che il primo possa agire ex art. 2043, solo se si segue l'orientamento
recente che ammette la tutelabilità "erga omnes" anche dei diritti di
credito.
Inoltre, la servitù è trascrivibile, mentre non lo è l'obbligazione reale,
ed ha la caratteristica della predialità, che non concerne, invece,
quest'ultima.
In caso di inadempimento, poi, il titolare del fondo servente potrebbe
ledere la posizione del titolare del fondo dominante, così come il soggetto
passivo di un'obbligazione reale potrebbe non adempiere il suo obbligo, ma,
nel primo caso, si può agire in via extracontrattuale (art. 2043), nel
secondo caso, invece, in via contrattuale (art. 1218).
Alcuni vedono nella reciprocità e corrispettività caratteristiche
incompatibili con lo schema tipico delle servitù prediali e, per questo,
preferiscono agganciarsi al concetto di obbligazione reale, nel caso delle
cosiddette servitù reciproche.
Invero, però, il problema, per queste ultime, si supera, se si tiene conto
che il rapporto di reciprocità, nelle stesse, non opera all'interno di
un'unica servitù (che, altrimenti, sarebbe inammissibile, per
l'impossibilità che lo stesso fondo possa rivestire contemporaneamente, in
ordine alla medesima utilità oggettiva, la qualità di dominante e di
servente), ma postula due o più servitù distinte, anche se del medesimo
tipo, per cui il fondo che in una di esse appare come servente, viene
considerato, nell'altra, dominante.
A questo proposito, procurati la sentenza : Cass., 28 maggio 1963, n. 1410.
Come riferimento bibliografico :
PROTO, "Regolamento di condominio e limitazioni di proprietà: il punto su
dottrina e giurisprudenza", RN, 1986, pagg. 681 ss.
Consulta il 2° volume sui "Diritti reali" del manuale di Diritto civile di
Bigliazzi Geri-Breccia-Busnelli-Natoli : nel capitolo sulle servitù, potrai
trovare qualche rinvio interessante a testi sull'argomento.
Ho fatto il possibile.
Tieni duro ed in bocca al lupo!
Danila.
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Una buona disamina della distinzione tra servitù e obligatio propter rem
la trovi sub art. 1030 del Commntario Scialoja-Branca, Zanichelli 1979,
p. 54 e ss., anche se un po' datata; sulla distinzione tra obbligazioni
propter rem e oneri reali (non accolta da tutti i giuristi e incerta in
giurisprudenza) puoi vedere il 6° volume di Diritto civile - La
proprietà di C.M. Bianca, Giuffrè 1999, p. 136 e ss.
Auguri!
Step
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