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Titolo: Spettano le agevolazioni?

Vorrei sapere se, per chi ha venduto un immobile acquistato come prima
casa e poi l'ha rivenduto prima dei 5 anni senza averne comprato un'altro
entro 1 anno dalla vendita, spettano nuovamente le agevolazioni fiscali
nel caso acquisti un nuovo immobile.
Questa domanda l'ho trovata più volte nei post del news e nei vari forum
ma non ho trovato mai una risposta esauriente.
Qualcuno potrebbe aiutarmi?
Grazie.
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Leggi qua:
L'acquirente non deve vendere prima di 5 anni l'immobile acquistato con lo 
sconto fiscale, pena la perdita delle agevolazioni e in più una sanzione 
pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a meno che 
non riacquisti entro un anno altro immobile da adibire però a propria 
abitazione principale. A tal fine, per abitazione principale si intende 
quella nella quale il contribuente dimora abitualmente (rilevano le 
risultanze dei registri anagrafici).
Nell'ipotesi in cui la vendita della prima abitazione avvenga dopo i 5 anni 
dall'acquisto non si decade dalle agevolazioni concesse all'atto della 
compravendita.
oppure qua:
Com'è noto si ha decadenza dal beneficio c.d. 'prima casa' e il conseguente 
recupero delle maggiori imposte e relative sanzioni (30 per cento) nel caso 
in cui l'abitazione acquistata in regime di favore venga trasferita, a 
titolo oneroso o gratuito, entro cinque anni dalla data dell'acquisto (comma 
4, nota II - bis all'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al 
Testo unico dell'imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, 
n. 131).
Tale decadenza tuttavia non si verifica qualora il contribuente, entro un 
anno dall'alienazione (effettuata prima del decorso del quinquennio) 
dell'immobile acquistato con i benefici, proceda all'acquisto di altro 
immobile da adibire a propria abitazione principale.
Con la risoluzione n. 66 del 3 maggio 2004 l'Agenzia delle Entrate ha 
chiarito che per evitare la decadenza occorre procedere alla stipulazione di 
un atto con effetti reali (quale il contratto di compravendita), per effetto 
del quale si acquisti la proprietà di un nuovo immobile, mentre non è 
sufficiente stipulare un contratto preliminare di vendita di un immobile, in 
quanto tale atto non produce l'effetto reale del trasferimento del bene, ma 
soltanto quello obbligatorio di concludere il contratto definitivo.
(Altalex, 7 maggio 2004)
AGENZIA DELLE ENTRATE
RISOLUZIONE N. 66/E
Direzione Centrale Normativa e Contenzioso
OGGETTO: Istanza d'interpello - Imposta di registro - Decadenza dall'agevolazione 
c.d. "prima casa"
Roma, 3 maggio 2004
Con l'istanza di interpello concernente l'esatta applicazione dell'agevolazione 
c.d. 'prima casa', di cui all'articolo 1 della tariffa, parte prima, del 
Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro approvato 
con DPR 26 aprile 1986, n. 131, il Signor TIZIO ha esposto il seguente
QUESITO
L'istante fa presente di aver acquistato (in data 18.06.1998) un immobile 
fruendo dell'agevolazione c.d. 'prima casa' e di averlo rivenduto prima del 
decorso dei cinque anni dalla data dell'acquisto - in data 21.12.2001.
Per evitare di incorrere nella decadenza dal regime di favore l'interpellante, 
entro un anno dalla vendita dell'immobile (30.10.2002), ha stipulato con la 
società Cooperativa Edilizia X Y A.R.L. "un contratto preliminare di vendita 
di un immobile in corso di costruzione, soggetto ad IVA e registrato 
tardivamente il 08.08.2003".
Premesso quanto sopra, l'istante chiede se, in conseguenza del suo operato, 
risultino soddisfatti i requisiti previsti dalla nota II-bis all'articolo 1 
della tariffa, parte prima, allegata al richiamato Testo unico e se può 
fruire del credito d'imposta di cui all'articolo 7 della legge 23 dicembre 
1998, n. 448 "al momento della stipulazione del rogito notarile del secondo 
immobile".
2 SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE
L'interpellante ritiene di non incorrere nella decadenza dal regime di 
favore c.d. 'prima casa' e di aver, altresì, diritto al credito d'imposta 
poiché, in relazione al primo acquisto, risultano soddisfatte le condizioni 
previste dalla citata nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa. A sostegno 
della sua tesi, fa presente che:
o la circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, ha esteso i benefici fiscali anche 
agli acquirenti di immobili in corso di costruzione da destinare ad 
'abitazione non di lusso';
o mantiene le agevolazioni in merito al primo immobile acquistato, poiché 
risulta - dal libro verbale del C.d.A. della "Cooperativa Edilizia X Y 
A.R.L.", regolarmente bollato e vidimato - assegnatario di un alloggio in 
corso di costruzione alla data del 25.11.2002, nel termine di un anno dall'alienazione 
del precedente immobile ;
o "la non contestualità tra la data della stipula del preliminare 
(30.10.2002) e del verbale di assemblea (25.11.2002) si giustifica con il 
fatto che le assemblee dei soci della Cooperativa hanno una cadenza 
generalmente mensile".
RISPOSTA DELL'AGENZIA DELL'ENTRATE
Il comma 4 della nota II - bis all'articolo 1 della tariffa, parte prima, 
allegata al Testo unico dell'imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 
aprile 1986, n. 131, prevede la decadenza dal beneficio c.d. 'prima casa' e 
il conseguente recupero delle maggiori imposte e relative sanzioni (30 per 
cento)
nel caso in cui l'abitazione acquistata in regime di favore viene 
trasferita, a titolo oneroso o gratuito, entro cinque anni dalla data dell'acquisto.
3 Ai sensi del medesimo comma 4, la decadenza non si verifica ". nel caso in 
cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione (effettuata prima del 
decorso del quinquennio) dell'immobile acquistato con i benefici di cui al 
presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a 
propria abitazione principale".
In tale ultimo caso, ai sensi dell'articolo 7, comma 1 della legge 23 
dicembre 1998, n. 448, al contribuente è inoltre attribuito "un credito d'imposta 
fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore 
aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato".
Condizione essenziale per non incorrere nella decadenza di cui al comma 4 e 
per beneficiare al contempo del credito d'imposta di cui al citato articolo 
7 è quindi che, entro l'anno dalla precedente vendita, si proceda alla 
stipulazione di un atto con effetti reali (quale il contratto di 
compravendita), per effetto del quale si acquisti la proprietà di un nuovo 
immobile.
Nella fattispecie sottoposta all'esame della scrivente, entro un anno dall'alienazione 
dell'immobile, tra l'istante e la cooperativa edilizia è stato invece 
stipulato un contratto preliminare, denominato "atto di prenotazione di 
alloggio", dalla lettura del quale si evince che:
o l'interpellante, in qualità di socio, ha prenotato l'assegnazione dell'unità 
abitativa individuata nelle planimetrie con apposita colorazione come piano 
2/B;
o il corrispettivo è stabilito e accettato, anche se la sua determinazione 
definitiva avverrà al momento dell'assegnazione.
Al riguardo, appare opportuno sottolineare che, come chiarito dalla Corte di 
Cassazione (cfr. sentenza n. 12749 del 26 settembre 2000), "Il contratto 
preliminare stipulato dall'assegnatario di un alloggio costruito da una 
cooperativa edilizia (.), con il quale si obbliga a concludere il contratto 
con il quale il promissario acquirente ne acquisterà la proprietà (.) non ha 
efficacia reale, ma meramente obbligatoria".
4 Il contratto preliminare di vendita di un immobile non produce l'effetto 
reale del trasferimento del bene, ma soltanto quello obbligatorio di 
concludere il contratto definitivo; soltanto alla stipula di quest'ultimo si 
produce l'effetto traslativo del bene.
Nel caso in esame non risulta di conseguenza soddisfatta la condizione del 
riacquisto di altro immobile entro un anno dalla vendita del primo, di cui 
alla richiamata nota II-bis del comma 4.
Il mancato rispetto delle condizioni sopra richiamate comporta la decadenza 
dal beneficio fruito per il primo acquisto.
Sulla base delle considerazioni formulate deve infine precisarsi che l'interpellante 
non potrà neanche beneficiare del credito d'imposta di cui all'articolo 7 
della legge 23 dicembre 1998, n. 448.

 QUESITO
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Grazie per la risposta.
Quindi devo dedurre che non spetta una nuova agevolazione, per chi ha
venduto un immobile acquistato prima dei famosi 5 anni, qualora volesse
ricomprare la sua "prima casa" dopo diversi anni dalla vendita.
Allora mi domando (e vi domando), come si fa in questi casi a riacquisire
i benefici fiscali? Sanare la situazione pregressa? Tra l'altro nel caso
in questione, il fisco non ha richiesto nessuna liquidazione e non penso
che la chiederà più perchè sono passati 8 anni dalla vendita.
E' possibile allora che non si ha più diritto alle agevolazioni per tutta
la vita solo perchè non ci sono state le condizioni (anche di mercato) per
provvedere al riacquisto?
Se le cose stanno così mi viene da pensare che le leggi avvantaggino in
questo modo chi vuole specurare sugli immobili anzichè le famiglie con
reali necessità.
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 con reali necessità.
Senti chi parla di speculazioni. Gli incentivi sono per l'acquisto della 
prima casa, ne hai giù usufruito, quindi cosa pretendi di più? Se avevi 
necessità di una casa perchè ti sei rivenduto la precedente? 

 donatobeltomo wrote:
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Prima di insinuare forse è meglio che ti fai una ripassata di tutte le
motivazioni che
possono spingere una famiglia a vendere la propria casa.
Nel mio caso ho dovuto vendere per forza a causa di situazioni familiari
che
non sto a raccontarti ma, a prescindere, perchè una famiglia non può ambire
a migliorare la propria condizione abitativa? Perchè non si concedono
almeno
un cinque anni per trovare un'altro immobile con più calma? Non è mica
semplice
trovare quello che si desidera nel breve tempo di un anno.
E' vero, ho ottenuto le agevolazioni per l'acquisto della prima casa, ma
non sto
mica comprando la seconda. Questo mi sembra proprio un assurdo.
Eppoi, se ti fai un giro sulle leggi che hanno regolato questa materia
(perchè
nel frattempo mi sono documentato) ti accorgi di quanti decreti e sentenze
di
cassazione si sono succedute nel corso degli anni, che prima stabilivano
una
cosa e poi l'esatto contrario.
Vorrei capire inoltre se PER CASO sanando il debito passato con il fisco
si possano
riottenere le agevolazioni. Nel caso specifico il fisco non ha chiesto
niente e sono
passati diversi anni, quindi non è colpa mia se non ha preteso la
tassazione piena.
Questa può considerarsi una situazione sanata per poter eventualmente
riottenere
le agevolazioni per l'acquisto prima casa oppure devo scontare la pena a
vita?
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