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Titolo: Aiuto su clausole compromesso acquisto casa poco chiare.

Salve a tutti, 
avrei bisogno del vostro aiuto per fare luce su alcune clausole di un
Contratto preliminare di vendita di un appartamento in un condominio
in costruzione. 
Vi premetto che i lavori sono in corso, e la fine e' prevista per
maggio 2002 mentre l'atto di vendita entro Novembre 2002. 
La ditta costruttrice (Promittente) propone a chi compra
(Promissaria), l' "accollo"  di un mutuo. Ma ci sono alcuni punti a me
poco chiari a cui non riesco a trovare risposte nel contratto
Ecco i punti poco chiari del contratto:
(...)
La Promittente dichiara che sull'area in cui devono essere costruite
le unita' immobiliari oggetto del presente contratto esiste ipoteca a
favore dell'Istituto San Paolo di Torino in forza di contratto di
mutuo fondiario che, in caso di mancato accollo da parte della
Promissaria, si impegna ad estinguere entro la stipula dell'atto
notarile di compravendita.
(...)
Il prezzo di vendita qui promessa e' convenuto nella complessiva somma
di Lit. (...) ed e' regolato come segue:
(...)
Lire xxx oltre IVA a saldo prezzo consegna delle chiavi degli Enti
Immobiliari, essendo peraltro facolta' della Promissaria di
corrispondere tale importo, in tutto o in parte, mediante accollo di
una quota pari a Lire YYYY del mutuo relativo all'intero complesso
immobiliare che la Promittente ha promosso con l'Istituto bancario San
Paolo. Tale scelta dovra' essere comunicata per iscritto alla
Promittente entro e non oltre il mese di aprile 2002.
A carico della Promissaria saranno i seguenti oneri e spese:
(...)
· nell'ipotesi di accollo di mutuo le spese relative, che vengono sin
d'ora stabilite nella misura del 2% oltre IVA sull'importo nominale
della quota accollata nonche' degli interessi su tale quota, a partire
dal 30/04/2002, al tasso del Prime rate ABI sino alla data di stipula
dell'atto di frazionamento e pari al tasso applicato al mutuo dopo
tale data.
1) supponendo di accettare l'accollo del mutuo al momento della firma
del compromesso, e' possibile rinunciarvi poi entro aprile 2002
tramite comunicazione scritta oppure l'impegno e' vincolante?
2) nel caso di accollo praticamente si inizia a pagare il mutuo PRIMA
dell'atto di vendita? 
3) che ne pensate della proposta?
Grazie,
Simona
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se volete rispondere, togliete NOSPAM 
dall'indirizzo e.mail

 ha scritto nel messaggio
news:3a06874c...@proxy-rr.cselt.it...

Sottoscrivendo il preliminare ancora non ti accolli ancora il mutuo. Potrai
decidere di farlo entro aprile 2002 (comunicando la tua decisione al
promittente venditore, con lettera raccomandata a.r.) ed in tal caso
l'accollo del mutuo avverrà contestualmente alla stipula del contratto
(notarile) di vendita. In pratica, l'ultima parte del prezzo di acquisto
dell'immobile la pagherai (ma questo è bene che sia specificato) alla
stipula del contratto notarile, o versandolo in contanti o accollandoti la
parte di mutuo relativa al tuo immobile (che dovrà essere frazionato: il
mutuo che la Banca ha concesso al venditore è garantito da ipoteca
sull'intero immobile e va perciò frazionato in modo che l'ipoteca gravi solo
sulla parte dell'immobile che ti sarà venduta, cioè solo sul tuo
appartamento).
Per maggiore garanzia trascrivi il contratto preliminare (anche se ti costa
qualcosa) e paga il residuo prezzo solo alla stipula del definitivo (in
contanti o con l'accollo di mutuo). In quel caso sarà il Notaio, che
stipulerà il definitivo (e che, quale acquirente, hai diritto di scegliere),
a tutelarti ed a controllare che il muto sia stato frazionato.
Saluti


> in costruzione. 
ecc. ecc.
Gentile Mario,
grazie per avermi risposto. Approfitto della tua disponibilita' per
farti un'altra domanda:
dal preliminare sembra che la cosiddetta consegna chiavi e il rogito
avvengano (o possano avvenire) in tempi diversi. E' possibile? Poiche'
l'accollo del mutuo sembra coincidere con la consegna chiavi e non il
rogito mi domando se cio' sia accettabile (e corretto) anche alla luce
di quanto mi hai detto.


 di quanto mi hai detto.
Nel preliminare è detto (se ho inteso bene) che se non sceglierai di
accollarti il mutuo, il promittente venditore provvederà lui ad estinguere
il mutuo. Questo fa pensare che il promittente venditore sia in floride
condizioni economiche e che l'accollo del mutuo sia una possibilità che ti
viene offerta, come migliore chance per l'acquisto, da sfruttare se non hai
la disponibilità immediata del denaro per saldare il prezzo.
In ogni caso, poiché l'accollo del mutuo equivale al pagamento del saldo del
prezzo, sarebbe opportuno che, a prescindere dalla consegna anticipata del
bene - che per te certo costutisce un vantaggio -, o l'una o l'altra forma
di pagamento del prezzo avvenissero contestualemente alla stipula del
definitivo (il rogito notarile).
Non trascurare poi, comunque, la trascrizione del preliminare, che ti
salvaguarderebbe sia da un eventuale fallimento del promittente venditore,
sia da una vendita dello stesso bene a terzi, anche se esso sarebbe comunque
postergato (in quanto successivo) all'ipoteca che il promittente venditore
ha acceso sull'intero immobile a garanzia del mutuo contratto con la banca.
Saluti
Mario

Ricordo a tuti che per trascrivere un contratto preliminare di compravendita
bisogna che questo sia redatto almeno nella forma ella scrittura privata
autenticata.
Andrea