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Titolo: Usucapione

Quattro comproprietari hanno posseduto in comunione, in buona fede ed in
modo pacifico, un'appezzamento di terreno adibito a giardino, adiacente la
villetta; per più di 20 anni hanno provveduto in via solidale alla
manutenzione e al pagamento delle spese (molte di esse documentate e
documentabili) di varia natura.
Nel 1999 uno dei quattro proprietari ha alienato la proprietà: il nuovo
proprietario appena entrato in possesso si è appropriato del terreno
utilizzato da tutti i proprietari per più di 20 anni in comunione in quanto
effettivamente l'appezzamento di terreno in questione risulta in proprietà
esclusiva del medesimo!
Pertanto nel corso dell'anno 2000 ha richiesto ed ottenuto la concessione
edilizia per eseguire, nel sottosuolo, un'autorimessa.
Il termine per il verificarsi dell'usucapione sarebbe maturato ma è
trascorso più di un anno (e la data certa credo vada individuata nella
domanda di concessione edilizia) dacchè il nuovo proprietario ha utilizzato
il terreno in proprietà esclusiva ed interrotto così il possesso.
Ci sono ancora possibilità per far valere l'usucapione?
Oppure lo spirare del termine di un anno ha pregiudicato il diritto di
proporre azione?
Ringrazio quanti vorrano illuminiarmi ....
Daniela

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 Ringrazio quanti vorrano illuminiarmi ....
Non ho ben capito la dinamica. Chi ha alienato? Il proprietario usucapito
che risulta, ancora, titolare nei Registri Immobiliari? Uno dei quattro
usucapienti che sostiene di essere l'unico proprietario? Oppure tre persone
hanno posseduto insieme all'originario proprietario ed hanno usucapito una
quota di 3/4 ed ora l'originario proprietario si trova, solo, con 1/4?
Nel primo caso bisogna dare prova dell'usucapione ed ottenere una sentenza
dichiarativa. Gli usucapienti prevarranno sull'acquirente perché l'art. 2644
c.c. non si applica agli acquisti a titolo originario.
Nel secondo e terzo caso, occorrerà provare, parimenti, che vi è stata
un'usucapione ad opera di più soggetti e che l'alienante ha venduto una cosa
parzialmente altrui.
Stia attenta che l'acquirente ha acquistato, presumo in buona fede, un
immobile con un titolo astrattamente idono a trasferire la proprietà. Se non
fate niente, in dieci anni dalla trascrizione dell'acquisto, l'acquirente
riusucapirà il tutto.

 Non ho ben capito la dinamica. Chi ha alienato?
Scusate per il disguido dovuto al fatto che non mi apparivano i messaggi.
Vedrò di essere più chiara: l’immobile è composto di 4 unità abitative,
tutti i 4 condomini hanno utilizzato in sito in questione (un giardino) in
qualità di comproprietari, ritenendolo a tutti gli effetti condominiale sino
all'anno 1999.
Infatti per oltre 20 anni, in totale buona fede, hanno provveduto alla
manutenzione ordinaria e straordinaria del sito suddividendo pro quota le
spese e vi sono le pezze giustificative.
Nell’anno 1999 uno dei 4 condomini ha venduto il proprio appartamento, il
nuovo acquirente nell’anno 2000/2001 ha fatto costruire sul giardino,
ritenuto sino ad allora condominiale, una autorimessa privata.
Gli altri 3 comproprietari hanno verificato che al catasto tale sito
appartiene in proprietà esclusiva al proprietario dell’appartamento
recentemente venduto e che quindi egli avrebbe legittimamente costruito sul
proprio suolo.
I 3 comproprietari hanno ancora la possibilità di ottenere una sentenza che
dichiari l’avvenuta usucapione (hanno posseduto tutti e 3 i comproprietari,
oltre il venditore, per oltre 20 anni) anche se nel 2000 (data progetto
esecuzione lavori) il nuovo acquirente ha detenuto il sito in proprietà
esclusiva?
In sostanza è trascorso oltre 1 anno da quanto il sito è utilizzato, con
buona pace di tutti e 3 i condomini, dal nuovo proprietario in via privata.
Se è ancora possibile promuovere l’azione, la stessa va proposta
congiuntamente da tutti e tre i condomini oppure ognuno dei 3 potrebbe
esercitare l'azione individualmente?
Grazie ancora.
Daniela

 esclusiva?
Possono ancora ottenere la sentenza dichiarativa di usucapione e rivendicare
i 3/4 della proprietà. Dovranno muoversi in fretta perché l'acquirente, se
in buona fede, in dieci anni dalla trascrizione della compravendita,
riusucapirà il tutto.

 riusucapirà il tutto.
Grazie molte per la celere risposta...
Ma che significa che riusucapirà il tutto? In realtà la proprietà risulta
già sua, da sempre.
I 4 comproprietari (uno dei quali ha venduto al proprietario che ora,
legittimamente, ha costruito) hanno ignorato che la proprietà fosse privata.
Addirittura il venditore non ha utilizzato la porzione di giardino come
proprietario esclusivo, pur potendolo fare se avesse saputo, ma
condominiale!
Ultima cosa, se posso...
L'azione dovranno esperirla congiuntamente? E quale situazione verrebbe a
crearsi con la rivendicazione dei 3/4 di proprietà?
Comunque dovremo muoverci subito.... anche se l'autorimessa è già stata
costruita....
Grazie ancora.
Daniela

 crearsi con la rivendicazione dei 3/4 di proprietà?
L'appezzamento di terreno è parte condominiale. Il singolo può usarne, ma
non può modificarne la destinazione.

 Ciascuno può agire per 1/4.
Ok, quindi ognuno dei comproprietari potrà esperire l'azione disgiuntamente
anche se, forse, sarebbe più opportuna un'azione congiunta.
Il fatto che sia trascorso oltre 1 anno dacchè il nuovo acquirente ha
utilizzato il suolo come proprietà privata, stravolgendone l'utilizzo, non
ha quindi prescritto il diritto? Se ho capito bene la prescrizione si
dovrebbe compiere in 10 anni dall'acquisto?
Non si tratta quindi di spoglio di possesso?
Grazie ancora.

 Non si tratta quindi di spoglio di possesso?
Il passaggio di pių di un anno dalla turbativa, inibisce di agire in
possessoria.

Grazie di tutte le cortesi ed esaurienti risposte.
Daniela

 Grazie di tutte le cortesi ed esaurienti risposte.
Di niente.