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Titolo: donazione, comodato gratuito o vendita?

Ciao a tutti. La faccio un po' piï¿œ semplice di com'ï¿œ ma il senso ï¿œ 
quello. Tizio ï¿œ comproprietario al 50% di una seconda casa assieme al 
figlio unico Caio. Il locale ï¿œ affittato. Tizio vorrebbe che i canoni li 
percepisse soltanto Caio ed ï¿œ disponibile anche a cedere la sua quota.
Le soluzioni che ho trovato con una breve ricerca sono:
1. Tizio dona la sua quota di immobile a Caio. Questo perï¿œ puï¿œ causare 
problemi se spuntano altri eredi e l'immobile difficilmente potrï¿œ essere 
messo in vendita in tempi brevi.
2. Tizio cede in comodato gratuito la sua quota, quindi Caio ï¿œ nella 
totale disponibilitï¿œ dell'immobile e percepisce per intero i canoni.
Della quota di Tizio se ne riparlerï¿œ con la successione.
3. Caio compra a tutti gli effetti la quota di Tizio, il quale perï¿œ 
successivamente (o anche precedentemente...) dona a Caio l'importo 
equivalente. In questo modo eventuali liti saranno sui soldi e non 
sull'immobile.
Secondo voi quale di queste soluzioni crea meno problemi (anche con il 
fisco)?
Esistono soluzioni migliori?
Grazie

 Della quota di Tizio se ne riparler� con la successione.
Non so dove tu abbia letto che sia una possiblie soluzione, ma il comodato 
non servirebbe a nulla. I canoni di locazione sono imputati proquota di 
diritto reale sull'immobile e il comodato non � un diritto reale. 

 diritto reale sull'immobile e il comodato non ï¿œ un diritto reale. 
mi sembrava troppo facile...
comunque ho trovato scritto cosï¿œ:
Una situazione particolare ï¿œ quella dei genitori che danno l'immobile in 
comodato (cioï¿œ gratis) al figlio e quest'ultimo, anzichï¿œ andarci ad 
abitare, lo affitta ad altri, traendone una rendita utile per la propria 
sopravvivenza. Dal punto di vista del codice civile si tratta, a nostro 
avviso,  di un'operazione lecita.  Piï¿œ complicato il suo profilo 
fiscale. I genitori devono continuare a denunciare il reddito 
immobiliare nei modelli 730 o Unico (incrementandolo di un terzo, come 
accade per le case di villeggiatura). Il figlio dovrï¿œ denunciare invece 
i canoni riscossi tra i "redditi diversi" della sua dichiarazione.

 dichiarazione.
Soluzione gi� ampiamente negata dall'Agenzia delle Entrate:
http://www.fiscooggi.it/normativa-e-prassi/articolo/reddito-da-locazione-va-dichiarato-da-chi-ha-il-diritto-reale-sullimmobi
http://www.fiscooggi.it/posta/locazione-parziale-terzi-parte-del-comodatario-dell-appartamento-uso
 

 Esistono soluzioni migliori?
Non mi pare. 

 conveniente.
No, Tizio ha altri beni immobili e mobili. Fiscalmente non metto in 
dubbio il vantaggio della donazione perï¿œ sia il notaio che il 
commercialista mi hanno fatto notare che se Caio un domani dovesse 
vendere il bene ricevuto per donazione potrebbe avere difficoltï¿œ a 
trovare un acquirente, perchï¿œ anche dopo il trasferimento di proprietï¿œ 
il bene potrebbe comunque essere oggetto di contesa da parte di un 
eventuale erede che sbucasse dal nulla. E questo per parecchi anni a 
venire, non ho ben capito se 10 o 20. E' vero o ci sono inesattezze?

 o ci sono inesattezze?
In teoria s�, ma i rischi sono sopravvalutati nella pratica.

 
Lo capisco, il problema ï¿œ che sono sopravvalutati da chi poi un domani 
vorrï¿œ comprare l'immobile... con un rischio di 1 su un miliardo, 
informato da qualche professionista, sceglierï¿œ un immobile uguale ma 
senza rischi, anche se costa il 10% in piï¿œ.
E' irrazionale ma a quanto pare la maggior parte ragiona cosï¿œ, e bisogna 
tenerne conto.
La terza opzione, che prevede una donazione di soldi per comprare 
l'immobile, non spezza per sempre il legame tra l'immobile e un 
agguerrito erede che compare dal nulla? Ok potrï¿œ chiedere soldi ma mi 
pare che diventi una questione piï¿œ semplice.