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Titolo: Responsabilità notaio in compravendita immobile

Salve a tutti.
Mi piacerebbe avere qualche info i generale sulla compravendita di
immobili o l'indicazione di qualche testo valido per farmi un buona
idea su cosa fare prima dell'acquisto di una casa di civile
abitazione. Ne ho visti alcuni, ma mi son sembrati un pò striminziti,
per cui come al solito per un non addetto del settore sorge spontanea
la domanda se vale la pena affidarsi ad un legale, oltre che ad un
geometra per la parte tecnica, prima dell'acquisto della casa di mio
interesse (il cui valore della transazione potrebbe oscillare tra i
250 e i 300 milioni). Quale dovrebbe essere l'incidenza in percentulae
della parcella del legale?
Se ometto l'aiuto di un legale, posso stare tranquillo che il notaio
cui mi rivolgerò farà tuttti i dovuti controlli e sarà da ritenere
responsabile in caso contrario? In poche parole: se il Notaio sbaglia,
chi paga?
Gradirei poi chiarimenti sulla possibilità che il venditore
dell'immobile possa fallire dopo la vendita a me del suo immobile. E'
vero che in tal caso potrei perdere la casa acquistata perchè questa
verrebbe fatta rientrare dal guidice fallimentare nella disponibiltà
del venditore a disposizione di tutti i  suoi creditori? Come
cautelarsi da ciò (solo incrociando le dita?).
Esistono organizzazioni per l'assistenza all'acquisto della casa?
Grazie infinite per l'attenzione.

 Grazie infinite per l'attenzione.
Prego.

 wrote:
Grazie per la risposta.
Posso fare qualche altra domanda?
Come mi cautelo dalla possibilità che il venditore non abbia informato
prima della vendita a me dell'immobile i confinati dello stesso, in
modo che questi potessero esercitare il diritto di prelazione?
Intendo dire che non credo mi basti vedere la ricevuta della
raccomandata spedita dal venditore ai vari confinanti, ma dovrei anche
esser io a spedire un A/R ad ognuno degli stessi per esser più sicuro?
Il venditore, specie se trattasi di un privato venditore di una casa
da ristrutturare con annesso terreno, deve garantirmi da vizi
dell'immobile o può farla franca se a posteriori io me ne accorgo
(o magari il mio tecnico non ha fatto bene il suo lavoro)?
Grazie ancora.

 wrote in message
3b32bdbf...@news.cis.dfn.de...

Stai tranquillo per le prelazioni, non sono un problema tuo ma di chi vende.
Per quanto riguarda il pericolo di revocatoria la trascrizione del
preliminare, anche se utile, non ti mette del tutto a riparo: i 2 anni per
la fallimentare e i 5 per l'ordinaria decorrono comunque dalla stipula del
definitivo. Se acquisti casa dal costruttore o un imprenditore ti conviene
comunque fare una visura protesti presso la Camera di Commercio (ca.
L.7.000) o meglio chiedere ad una società specializzata in questo genere di
controlli (si parla di una spesa attorno a poche centinaia di migliaia di
lire). Le uniche vendite sicure al 100% sono quelle effettuate dinanzi al
giudice. La responsabilità per vizi è connaturata al contratto di
compravendita, nel senso che chi vende è sempre responsabile per i vizi
palesi od occulti che siano, ovviamente vi sono dei termini ben precisi
entro cui far valere la garanzia. In caso di edifici, poi, vi è una
ulteriore responsabilità del costruttore che, per danni gravi, rimane fino a
dieci anni dalla consegna (verifica sul codice il tipo di danni).

 giudice.
Diciamo al 95%.

 ha scritto nel messaggio
news:3b321491...@news.cis.dfn.de...


 Prego.
Cordialità

 Gianedelio
A proposito dei rapporti tra preliminare e definitivo, qualche tempo fa -
per personale curiosità - ho cercato di approfondirne qualche aspetto, e non
riesco a trattenermi dal parlartene...
Fermo restando quanto ritenuto dai "mostro sacri" del diritto civile (primi
fra tutti Sacco e Gabrielli), non ti nascondo la mia opinione sul
preliminare, che - se vorrai- potremo approfondire sul NG o in pvt.
Ebbene, sono fermamente convinto che il contratto preliminare
(contratto atipico, ma a *tipicità sociale*)
trovi fondamento in una *leggenda metropolitana*, e precisamente quella in
base alla quale per il trasferimento della proprietà di un immobile, ad es.,
non sia sufficiente una *semplice* scrittura privata ex art. 1350 c.c.,
ritenendosi invece indispensabile il rogito notarile (che ovviamente
assolve - ma non è l'unico strumento -
solo funzioni di opponibilità ai terzi a seguito della trascrizione nei
RR.II.).
E la giurisprudenza che - a prescindere dal nomen juris dato al contratto
dalle parti - per *qualificare* il contratto come preliminare o definitivo
si arrovella nell'interpretazione del contratto ai sensi degli artt. 1362
ss. c.c. PARE non tenere assolutamente conto dell'accennata *eventualità*,
invero, statisticamente frequentissima: prova a chiedere un po' in giro,
all'_uomo della strada_ (che, poi, è proprio quello che stipula un
preliminare)...
A mio avviso, infatti, se le parti sapessero del 1350 c.c., *nella maggior
parte dei casi* concluderebbero
senz'altro un definitivo (al limite, con alcuni accorgimenti come ad esempio
un
termine, una condizione, l'obbligo di riprodurre il contratto davanti ad un
notaio o dell'autentica delle firme, ecc.).
In buona sostanza, nel caso in cui le parti concludano un preliminare, la
*presunzione* in sede di interpretazione giudiziale dovrebbe essere quella
che si tratti di un definitivo, salvo che si accerti che le parti
*effettivamente* volessero un preliminare.
Ma il discorso è lungo e non è questo il thread adatto.
Anzi, Gianadelio, mi piacerebbe conoscere la tua opinione in merito.
L'invito, ovviamente, è aperto a tutto il NG :-))
Ciao.
j.r.
--
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Sostanzialmente è così, posto che la natura preliminare dell'atto viene
desunta dalla presenza di elementi sintomatici della volontà negoziale: ergo
l'assenza di quegli elementi induce a concludere per la natura definitiva
del negozio.


 (con "SUBSCRIBE" nell'oggetto).
Sono sicuro che lo hai letto da qualche parte, ma direi che il contratto
preliminare non è un contratto atipico. Come dire, all'inverso, che il
contratto definitivo è un contratto tipico. Dipende, in entrambi i casi,
quale tipo contrattuale scelgono di stipulare le parti.

 *presunzione* in sede di interpretazione giudiziale
Per quanto ho detto sopra, non sono molto d'accordo.
In caso di dubbio, cmq, meglio agire (in via alternativa o subordinata) sia
in via costitutiva (ex 2932) sia in via dichiarativa.
ciao,
Gianfranco.

 Gianedelio
Ciao ad entrambi.
j.r.
--
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P.S.
Così, tanto per darmi un contentino, perchè non provate comunque a chiedere
a qualche *non addetto ai lavori*:
<<Se dovessi acquistare una casa stipuleresti un preliminare? Perchè?>>
(temo che il "perchè?" metterebbe in difficoltà anche un avvocato :-))

> In ogni caso non ho voluto spaventare il nostro amico dicendogli anche che
[...cut...]
Clap clap.
Bhè, se mai dovessi avere bisogno di un legale per curare i miei interessi
(cosa mooolto difficile, ma non impossibile :-))) saprei sicuramente a chi
rivolgermi...
(La discussione sul preliminare continua dopo il post di Gianfranco...)
Ciao.
Juri

 Camillo
Effettivamente non è un vero e proprio contratto "innominato", visto che ne
parla proprio l'art. 1351.
Ma si ritiene comunque atipico perchè l'articolo (1351) si limita a sancirne
la nullità ove non sia "fatto" (!) nella stessa forma che la legge prescrive
per il contratto definitivo.
Del preliminare manca invece ogni altra disciplina legislativa (non dico i
78 articoli dedicati alla vendita, ma almeno un paio in più :-)).
(A tal proposito, cfr. ad esempio Gabrielli, I contratti in generale, pag.
254).
Ovviamente, a tale atipicità sopperisce abbondantemente la *tipicità
sociale* (cioè la frequenza e le modalità *standard* con cui le parti vi
fanno ricorso nella prassi), in base alla quale si tende spesso a vedere il
preliminare anche dove non c'è ;-)
Come sempre, IMHO.
Ciao.
j.r.
--


 ha scritto nel messaggio
news:4D7Z6.19883$8R5.4...@news.infostrada.it...

Si è vero, ma nella pratica questa ulteriore finalità quasi sempre è
frustrata dal fatto che chi predispone il preliminare vi inserisce una
caparra confirmatoria. In tal caso lo ius poenitendi di una parte è
condizionata al consenso espresso dall'altra. Per esperienza personale vedo
che la maggior parte delle volte, quando una delle due parti dichiara
all'altra di non voler stipulare il definitivo "parte" immediatamente un bel
2932 c.c. Proprio per questa ragione e ritenendo anch'io che il preliminare
debba consentire alla parte di svolgere quell'ulteriore valutazione di
convenienza di cui parla il Prof. Sacco, suggerisco di inserire una caparra
penintenziale sì da consentire il recesso ed evitare l'esecuzione in forma
specifica.

Ciao a tutti :))
Gianedelio


 ha scritto nel messaggio
news:5D7Z6.19884$8R5.4...@news.infostrada.it...


 farebbero).
forse, ma attenzione all'art.2657 c.c....
ciao,
G.

Nulla da eccepire ;-)
Ciao.
