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Titolo: Preliminare di compravendita

Devo vendere un'immobile...
quali sono i punti che nel preliminare non devono assolutamente evitare di
essere specificati...
grazie mille

 essere specificati...
Tutte quelle cose che servono ad identificare il definitivo, a non farlo
essere indeterminato: l'oggetto della vendita, ovviamente, il prezzo o il
modo per determinarlo, eventuali pattuizioni particolari e riserve di
usufrutto et similia. Naturalmente, non occorrono le menzioni di cui alle
leggi 47/'85 e 165/'90.

Gianluca <kavo...@NOSPAMtin.it> wrote in message
9Jqfa.108768$pG1.2...@news1.tin.it...

Condivido la risposta di Vega.
Aggiungerei: la data prevista per la stipula del definitivo.
Cordialmente
BA

Grazie mille...
mi sapete indicare dove posso trovare dei modelli?
Ne esistono di quelli della Buffetti?

Ne esistono di quelli della Buffetti?
posso postarne uno che avevo in memoria per il giorno che comperero'
la casa ? ... cosi magari se qualcuno ha suggerimenti, osservazioni.
grazie
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Con la presente scrittura privata, redatta in duplice copia, una per
ciascuna delle due sottoscritte parti contraenti, a valere a tutti gli
effetti di legge,
TRA:
______________ , C.F. ____________ nato a ____ il ______ e residente a
________ in via ______________nel seguito di questo atto denominato
PARTE VENDITRICE
E
______________ , C.F. ____________ nato a ____  il ______ residente a
__________ in via ________, nel seguito di questo atto denominato
PARTE ACQUIRENTE,
PREMESSO CHE:
Il Sig. _________________ Parte Venditrice, è unico ed esclusivo
proprietario di un appartamento ad uso civile al piano __ a
sinistra/destra salendo le scale, facente parte dello stabile
edificato in _________, avente accesso dal nr. Civico __ di via
__________ composto di: ingresso, sala da pranzo, cucina, ___ camere,
___ bagni, ___ poggioli, ___ ripostiglio ##situato##, garage al piano
______ il ____ a destra della porta d'ingresso carrabile.
Il tutto censito al N.C.E.U di ______ come segue: Comune di _______,
zona censuaria____ Foglio__ mappale_____ sub___, categoria A/_,
classe__, vani__, rendita catastale lire____________.
La suddetta unità immobiliare è pervenuta alla Parte Venditrice con
atto di compravendita a rogito del notaio__________ trascritto in
data__/__/_____ al n. _____ del Registro d'ordine, n. _____ del
Registro particolare.
Per una migliore individuazione dell'unità immobiliare le parti fanno
espresso riferimento alla scheda planimetrica catastale che
controfirmata dalle parti si allega al presente contratto e ne forma
parte integrante.
SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE:
Art.1 La premessa è parte integrante e sostanziale del presente
Contratto Preliminare di Compravendita
Art.2 La parte venditrice si obbliga a vendere, alla parte acquirente,
che a sua volta si obbliga a comperare, per se o per persona/e o ente
o società che si riserva di nominare all'atto del rogito notarile,
l'unità immobiliare descritta nella premessa.
Art.3 Il prezzo della Compravendita viene stabilito ed accettato dalle
Parti in ragione di lire _________ (_________milioni)
che la Parte Acquirente si obbliga a corrispondere nei seguenti modi:
a) A titolo di caparra confirmatoria e da imputarsi successivamente
come anticipo di pagamento, lire _______(_________milioni) in data
odierna con assegno n.________ della banca ________________ alla firma
del presente contratto.
Per detta somma la Parte Venditrice, con la firma del presente
contratto, rilascia ampia e liberatoria quietanza.
b) Lire ___________ (_________milioni) da versare a mezzo di assegno/i
circolare/i contestualmente alla consegna dell'immobile ed al rogito
notarile.
Art.4 Sono compresi nella vendita tutti gli annessi e connessi,
adiacenze e pertinenze, parti comuni, servitù attive e passive se
preesistenti, relative alla porzione immobiliare oggetto del presente
Contratto che, pertanto, vengono compravendute nello stato di fatto e
di diritto in cui si trovano, a corpo e non a misura (Art.1117 del
c.c.).
Art.5 La parte venditrice garantisce che l'immobile premesso in
vendita è di sua piena ed esclusiva proprietà, libero da pesi,
gravami, ipoteche, privilegi, vincoli anche di natura obbligatoria,
evizioni, trascrizioni pregiudizievoli, diritti in genere di
obbligazione verso terzi di qualunque natura, imposte e/o tasse
arretrate, diritti di prelazione e qualsivoglia altro obbligo di
natura fiscale, e presta al riguardo le più ampie garanzie,
rispondendone in caso contrario per dichiarazione mendace, come per
Legge.
Al sensi della legge 165/90 art.3 -comma 11 ter- la parte venditrice
dichiara che il reddito fondiario riguardante l'unità premessa è stato
dichiarato nell'ultima dichiarazione dei redditi, per la quale il
termine di presentazione è scaduto alla data odierna.
Art.6 La parte venditrice garantisce, assumendone ogni conseguente
responsabilità, che l'immobile premesso è perfettamente conforme a
tutte le prescrizioni urbanistiche e che pertanto non sussiste nessuna
delle ipotesi di abusivismo previste dalla Legge n.47/1985 e dalle
altre leggi in materia e non è mai stato oggetto dei provvedimenti
sanzionatori ricordati nell'art.41 primo comma della suddetta Legge,
rispondendone in caso contrario per dichiarazione mendace.
Qualora venissero riscontrate irregolarità e/o abusi, la parte
venditrice garantisce altresì che produrrà a suoi oneri e spese entro
la data del rogito notarile ogni documentazione atta a certificare
l'avvenuta sanatoria/autorizzazione/condono relativamente alle
difformità riscontrate.
Art.7 Le spese condominiali, le utenze sino alla data dell'effettiva
consegna, le spese straordinarie deliberate fine alla data del rogito
e le eventuali azioni giuridiche intentate per tutela dell'immobile,
sono a carico della parte venditrice che si impegna a versare ed a
tenere indenne la parte acquirente da successive rivendicazioni; la
parte venditrice, pertanto, si impegna a produrre una dichiarazione
dell'amministratore di avvenuto saldo di quanto sopra descritto alla
data della consegna.
Art.8 Le spese connesse, dipendenti e conseguenti all'Atto Pubblico di
Compravendita sono a totale carico della Parte Acquirente e degli
aventi causa a qualsiasi titolo, ad eccezione dell'INVIM che, come per
Legge, è a carico della Parte Venditrice.
Art.9 Il rogito notarile verrà redatto a cura del Notaio scelto dalla
Parte Acquirente, che si farà obbligo di comunicare alla Parte
Venditrice, giorno, luogo e ora del rogito, tramite raccomandata A.R.
almeno otto giorni prima della data fissata per la stipula.
Art.10 Il possesso giuridico e materiale del bene oggetto del presente
Contratto, libero da persone e cose, avverrà contestualmente alla
stipula dell'Atto definitivo di trasferimento del bene, che dovrà
avvenire entro e non oltre il giorno ________ .
Art.11 Le Parte Venditrice si impegna a consentire a semplice
richiesta alla Parte Acquirente l'accesso all'immobile nel periodo
intercorrente tra la data odierna e la data di rogito, per poter
effettuare i sopralluoghi necessari per eventuali preventivi di lavori
di ristrutturazione.
Art.12 Le Parti, di comune accordo, stabiliscono che le spese per
l'eventuale registrazione del presente Contratto, sono a totale carico
della Parte inadempiente e che qualsiasi controversia sulla
interpretazione, validità, efficacia, inadempienza o quant'altro non
regolato dal presente Contratto, sarà di competenza del Tribunale di
Venezia.
Il presente contratto è stilato su due pagine dattiloscritte e sin qui
della terza.
Luogo e data
Letto, approvato e sottoscritto.
FIRMA PARTE VENDITRICE			FIRMA PARTE ACQUIRENTE
In riferimento agli articoli 1341-1342 e 1385 del c.c., accettiamo
integralmente il presente contratto e tutti gli articoli in esso
contenuti, che si intendono risolutivi espressi.
Luogo e data 
Letto, approvato e sottoscritto
FIRMA PARTE VENDITRICE			FIRMA PARTE ACQUIRENTE

leggi 47/'85 e 165/'90.
imho e' molto importante anche una chiara e precisa specifica del
piano dei pagamenti (singoli importi e singole scadenze).
--
uplbet
(in email reply delete NOSPAM from the address)

c.c.).
Una sola osservazione:
ho letto a suo tempo in uno scritto di una associazione consumatori
che *dal punto di vista del compratore* andrebbe eliminata dal testo
del preliminare qualunque menzione dello "stato di di diritto": si
presume infatti che al momento della stesura del preliminare il
promittente acquirente conosca (nel migliore dei casi) lo stato di
fatto dell'immobile, ma non abbia logicamente ancora svolto alcuna
indagine circa lo stato di diritto (ipoteche, servitu' o altro onere).
Saluti 


 ha scritto nel messaggio
news:3e7f7546...@News.CIS.DFN.DE...


di stile.
permettimi tre osservazioni, da uomo della strada:
1) il caso in discussione riguarda un preliminare, che non e' (quasi)
mai un atto notarile
2) lo "stato di diritto" di un immobile non riguarda solo le ipoteche,
ma anche eventuali vari altri possibili gravami o non conformita' che
potrebbero anche essere di non poco conto 
 
3) anche a prescindere da 1) e 2), non comprendo perche' mai il
promittente compratore debba essere indotto a firmare un contratto
(che, sebbene preliminare, riveste notevole rilevanza) nel quale tra
l'altro egli dichiara un fatto (= conoscenza dello stato di diritto)
che in quel particolare momento non corrisponde al vero. 
Ciao 


che in quel particolare momento non corrisponde al vero. 
non si intende lo stato del diritto esplicato nel successivo art. ?
ovvero totalmente libero ....
forse č meglio specificare ?

forse è meglio specificare ?
non sono certo di capire, probabilmente hai ragione, comunque dal
punto di vista del promittente compratore direi che imho
--l'art. 5 va benissimo, tanto piu' che obbliga il solo compratore
--nell'art. 4  invece si parla di "compra"vendita e quindi si
coinvolge anche il compratore nella questione dello "stato di diritto"
in cui, come dicevo, lui in quel momento non sa e non e' tenuto a
sapere nulla.
Ma forse si tratta di quisquilie da azzeccagarbugli. 
Io ricordo solo di avere letto che in generale nella formula del
preliminare il promittente compratore non dovrebbe impegnarsi in alcun
modo circa lo stato di diritto dell'immobile che promette di
acquistare, immobile del quale in quel momento conosce solo lo stato
di fatto.



wrote in message 8azfa.110012$pG1.2...@news1.tin.it...

Se nn ricordo male, in mancanza di tali menzioni, la giurisprudenza esclude
la possibililtà di ricorrere al rimedio di cui all'art.2932 c.c. perciò
ritengo utile metterle.

 ritengo utile metterle.
Non sono necessarie. Dottrina e giurisprudenza prevalenti dicono esattamente
il contrario. La menzione urbanistica può essere effettuata in giudizio dal
venditore o, in mancanza, dal compratore. Quanto alla 165/'90, l'art. 3 co.
13 quinquies impone ai conservatori di segnalare al competente ufficio delle
imposte dirette, entro 30 gg dall'espletamento delle formalità richieste, i
provvedimenti giudiziari che producono gli stessi effetti di quelli di cui
al co.13 ter nonché le sentenze che accertano la proprietà o altro diritto
reale.