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Titolo: diritto di prelazione del confinante..

Vi sarei molto grato se poteste chiarirmi questo dubbio.
dovendo mettere in vendita la mia abitazione e avendo come unico
confinente una azienda agricola con 12 appartamenti in agriturismo in
5 casolari ed un terreno  di circa 80 Ha:
essendo la mia proprieta' composta da
-una casa colonica deruralizzata,ristrutturata ed iscritta al catasto
urbano -un terreno di circa 2,5 Ha di cui 1 Ha costituito da un
giardino
 
puo' essere applicabile il diritto di prelazione agraria/ di
confinante da parte mio vicino?
Volendo sperare di trovare un 'cavillo' per escludere il diritto di
prelazione, e' rilevante se il proprietario  dell'azienda agricola e'
residente in Italia e se ha altri redditi?
grazie infinite per l'aiuto che vorrete darmi
Roberto

 ha scritto nel messaggio
news:844b0e80.03071...@posting.google.com

1) Innanzitutto non e' detto che il tuo confinante abbia i requisiti per la
prelazione. Ai fini di questa infatti dovrebbe essere un coltivatore diretto
in cui ALMENO 1/3 della forza lavorativa provenga dal suo nucleo famigliare.
Visti gli 80 ettari, se sono coltivati, e i 12 appartamenti di agriturismo
non so se possa dirsi tale. Bisogna vedere quanti dipendenti ha e quanti
famigliari vi lavorano.
Inoltre deve aver coltivato il terreno da almeno due anni e, sempre negli
ultimi due anni, DEVE NON AVER VENDUTO fondi rustici attigui.
2) In secondo luogo. Ai tempi in cui esisteva l'invim soprattutto si usava
dichiarare in rogito una somma inferiore a quella effettiva, per fini
fiscali (illegali). Oggi la cosa non ha tutta questa convenienza e accade
piu' di raro. Dunque se vuoi denunciare tutto in rogito (per te, come
venditore e' un vantaggio altrimenti hai problemi anche a gestire i soldi)
sei a posto facendo la notifica al tuo confinante. Se lui e' interessato
vendi a lui. La prelazione e' fastidiosa solo quando si vogliono dichiarare
somme inferiori al reale. Ripeto che dichiarare somme inferiori al reali
oggi non e' piu' conveniente per il venditore.
3) Tentativi di aggirare la prelazione sono difficili e pericolosi e possono
dare adito a lunghi strascichi giudiziari. In ogni caso una situazione
incerta pregiudica le possibilita' di vendita. L'intestazione della
proprieta' a una societa' come conferimento di capitale e poi l'alienazione
della societa' stessa e' chiaramente sgamato come espediente.
Resta la permuta ma e' un incasinamento che non se se convenga.
**
IMHO la 2) alternativa e' la piu' vantaggiosa.
Se, per es., vuoi vendere la tua proprieta' per 500.000 euro effettivi ma
vuoi dichiararne in rogito solo 250.000, hai problemi con i soldi. Andare a
depositare (in contanti o in assegno circolare) i 250.000 euro non puoi
farlo, perche' sopra i 10.000 euro i depositi e i movimenti vengono
notificati e potresti avere grane fiscali. Finisci per avere un sacco di
liquidi da mettere in cassetta di sicurezza e non sapere come investirli.
Visto che a te non cambia niente (non c'e' piu' l'INVIM) al venditore
conviene SEMPRE denunciare tutto.
E se denunci tutto la prelazione non ti da fastidio.
Se il confinante vuole comprare compra, altrimenti vendi a un altro.
ciao


e per quale motivo dovresti escluderlo?
non e' che il prezzo lo stabilisca lui, lo decidi
tu, se a lui non sta bene vendi a chi vuoi per
lo stesso prezzo ... !
alberto

Grazie per le vostre esaurienti e sollecite risposte.
La mia preoccupazione naceva dal fatto che spesso l'acquirente tende a
volere dichiarare nel preliminare un prezzo appena al di sopra del
valore fiscale (tanto per non incorrere in un  accertamento) ma
comunque piu' basso del reale. In questo caso il confinante potrebbe
pretendere l'acquisto a quel prezzo..
La stessa agenzia immobiliare che si occupa della vendita si dimostra
preoccupata della presenza di soggetti aventi diritto di prelazione
perche' cio' potrebbe scoraggiare un acquirente.
Vedro' di prendere maggiore informazioni sulla posizione del mio
vicino. Avevo sperato che bastasse il fatto che la mia casa sia sul
catasto urbano per evitare questo problema.
un cordiale saluto

 ha scritto nel messaggio
news:844b0e80.03071...@posting.google.com...

non capisco una cosa... c'e' un motivo particolare
per cui non vuoi vendere ai vicini?
la prelazione funziona cosi': tu devi inviare il preliminare
in copia al potenziale acquirente ed al vicino. Se il vicino
entro (30 o 60gg, non ricordo) non si dimostra interessato
ad acquistare per quella cifra, automaticamente diventa
valido il preliminare fatto con l'acquirente.  ... e' matematico
che a quel punto il vicino andra' a controllare se il prezzo
dichiarato e' proprio corrispondente a quello che era stato
chiesto a lui, in caso contrario ha diritto di pagare quell'importo
al nuovo acquirente e diventare automaticamente il nuovo
proprietario. Ovvio che se hanno girato soldi in nero,
i pasticci lievitano...
alberto

 i pasticci lievitano...
Appunto... :-)))
Purtroppo non è facile trovare un acquirente che dichiari tutta la somma pagata...