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Titolo: Abusi edilizi

Salve a tutti.
Sarei grato a chiunque fosse in grado di illuminarmi riguardo
ai seguenti quesiti:
Un fabbricato, sito in un comune sottoposto a vincoli di carattere
paesistico e ambientale, e stato realizzato da circa 15 anni e, solo ora,
poiche si deve effettuare una divisione fra comproprietari, si scopre che e
difforme dalla concessione edilizia e dal progetto originale.
E vero che non si puo fare l'atto per ratificare la divisione? E in tal
caso, qual'è la via da seguire?
E vero inoltre che il proprietario che ha costruito tale immobile non
osservando in tutto il progetto originale, verrà sottoposto a procedimento
penale e dovrà pagare multe salatissime?
grazie, Rocco
P.S. Esiste qualche sito che tratta la materia?
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grazie, Rocco
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Innanzi tutto tranquillo sotto il profilo penale: se l'abuso è stato
commesso effettivamente 15 anni fa (e l'attività edilizia è terminata a
quel tempo, facendo cessare la permanenza del reato), è già trascorso il
termine per la prescrizione; nella peggiore delle ipotesi (costruzione
senza concessione o con difformità totale in zona vincolata, sanzione
articolo 20, primo comma, lettera c, legge n. 47 del 1985, arresto fino a 2
anni e ammenda da 30 a 100 milioni di lire) la prescrizione è scattata dopo
tre anni dalla cessazione della permanenza (ultimazione dei lavori
abusivi), in assenza di azione penale. Qualora fosse stata iniziata
l'azione penale la prescrizione sarebbe scattata dopo 4 anni e mezzo (art.
160 codice penale). E sul penale il caso è chiuso.
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Per quanto riguarda la possibilità di stipulare l'atto di divisione:
il divieto (e la nullità dell'eventuale atto) è limitato agli edifici la
cui costruzione è iniziata dopo l'entrata in vigore della legge 28 febbraio
1985, n. 47 (si veda l'articolo 17 della stessa legge).
Nessuna norma vieta la stipulazione degli atti per il solo fatto che la
costruzione sia difforme dalla concessione edilizia e dal progetto
originale o non abbia ottenuto l'autorizzazione paesaggistico-ambientale
(ai sensi dell'articolo 7 della legge n. 1497 del 1939).
Per cui sarà sufficiente che nell'atto di divisione UNO dei condividenti
dichiari il numero e la data di rilascio della concessione originaria,
senza ulteriori precisazioni oltre a quella che segue (se corrispondente a
verità): "La costruzione è stata realizzata in forza della concessione
edilizia n. XXX rilasciata il XX-XX-19XX dal Sindaco del Comune di
YYYYYYYYY; ai sensi dell'articolo 17 della legge n. 47 del 1985, si
dichiara che dopo l'entrata in vigore della predetta legge non sono state
eseguite opere che necessitassero di concessione edilizia" STOPO (qualsiasi
notaio dovrebbe confermare questa procedura).
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Per quanto riguarda le "multe salatissime":
sotto il profilo urbanistico parte della dottrina sostiene che anche le
azioni repressive amministrative (del Sindaco) si prescrivono in dieci anni
(col che il problema sarebbe superato). Tuttavia anche qualora l'azione
amministrativa non fosse soggetta a prescrizione (come sostenuto da altra
dottrina), trascorso il notevole periodo di tempo, difficilmente
l'amministrazione potrebbe ritenere di perseguire la repressione.
Sul punto tuttavia non possiamo essere precisi in quanto sono possibili le
seguenti variabili:
- se le opere difformi dalla concessione (qualunque sia il livello di
difformità) sono comunque conformi alle norme urbanistiche locali sia al
momento della loro esecuzione sia alla data odierna, può essere presentata
domanda di accertamento di conformità (concessione di variante in
sanatoria) ai sensi dell'articolo 13 della legge n. 47 del 1985, con il
pagamento del contributo di concessione in misura DOPPIA a titolo di
oblazione (le modalità di calcolo del contributo sono complesse in
relazione alle difformità e comunque SCONTANO - cioè devono essere
depurate - dal contributo di concessione che spetterebbe alla concessione
originaria anche se, a suo tempo, quest'ultimo non  fosse stato
corrisposto); tale procedura estingue il reato (articolo 22 legge citata),
cosa di scarso interesse essendo questo prescritto, e impedisce qualsiasi
repressione amministrativa;
-  se le opere difformi dalla concessione (qualunque sia il livello di
difformità) sono conformi alle norme urbanistiche locali vigenti alla sola
data odierna, può essere presentata domanda di concessione di variante
postuma, (cosiddetta sanatoria giurisprudenziale), con il pagamento del
contributo di concessione in misura SEMPLICE (le modalità di calcolo del
contributo sono complesse in relazione alle difformità e comunque
SCONTANO - cioè devono essere depurate - dal contributo di concessione che
spetterebbe alla concessione originaria anche se, a suo tempo, quest'ultimo
non non fosse stato corrisposto); tale procedura NON estingue il reato
(cosa di scarso interesse essendo questo prescritto) e impedisce qualsiasi
repressione amministrativa di tipo demolitorio o di ripristino; non
impedisce l'applicazione delle sanzioni amministrative (il doppio
dell'aumento di valore, calcolato sulla base dell'equo canone, determinato
dalle difformità);
- se le opere difformi sono solo parzialmente difformi (articolo 12 legge
citata) e non sanabili ai sensi dei punti precedenti, se autonomamente
demolibili rispetto alla parte conforme, saranno oggetto di demolizione; se
non demolibili senza pregiudizio delle parti conformi (a giudizio
dell'ufficio tecnico comunale) si applica la sanzione alternativa del
pagamento di una somma pari al doppio dell'aumento di valore, calcolato
sulla base dell'equo canone, determinato dalle difformità.
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In realtà (anche se questa risposta è poco professionale), risolto il
problema dell'atto (cosa che come si è visto è risolvibile senza grossi
sforzi), credo che non vi succederà proprio un bel niente.
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per consultare la legge n. 47 del 1985 citata nella risposta:
http://www.bosettiegatti.com/normestatali/1985_0047.htm
(tra 1985 e 0047 non c'è uno spazio ma un trattino underscore)
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Buon lavoro
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       Studio BOSETTI & GATTI
consulenza agli enti locali in materia
urbanistica, edilizia e di lavori pubblici
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http://www.bosettiegatti.com
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