Newsgroup: it.diritto
Titolo: vendita cosa altrui

Ho la possibilita' di acquistare un immobile da un conoscente ad X; 
l'immobile e' sul mercato ad (X+10).
Un agente immobiliare, che sa tutto,  mi ha proposto di fare un preliminare 
ad X con il venditore e poi rivenderlo prima del rogito ad (X+10) ad un suo 
cliente, spartendoci la differenza.
Io non sono un agente immobiliare: dite che l'agente puo' lasciarmi senza 
una lira...pardon: un euro? Mi ha proposto una scrittura privata in cui 
chiariamo il tutto: avrebbe alcun valore?
Grazie 


Sii pronto a dover sganciare tutti gli X al rogito senza aver trovato un 
altro compratore. Qualsiasi parallela scrittura privata non ti solleva 
dall'obbligo di dover pagare TU il prezzo entro la data stabilita.
E mi pare per giunta che la carta privata con l'agente benefici solo 
l'agente, che si garantisce una bella somma in caso di tua vendita a prezzo 
maggiorato, ma nessun rischio in caso che la vendita successiva non riesca. 
In questo secondo caso rimangono cazzi tuoi. Del resto se l'agente fosse 
solvibile l'affarone lo farebbe lui.

 ha scritto nel messaggio 
news:J6oZd.14107$zZ1.3...@twister1.libero.it...

 Ma ho la possibilita' di non fare il compromesso con il venditore se non 
dopo aver trovato l'altro acquirente, anche perche' al momento non avrei 
neppure da dare la caparra! Anzi, prima faccio il compromesso di vendita e 
dopo 1 ora vado a fare quello di acquisto.
E poi non e' mica un affarone: e' una differenza di soli 10mila euro (da 
dividere in due), ma sempre meglio di nulla. 

 ha scritto nel messaggio 
news:mfnZd.1061432$35.39...@news4.tin.it...

Consiglio mutande di acciaio inox prima di avventurarsi, e consiglio altresì 
di fare BENE i conti.
In particolare, ad esempio, quant'è X ed X+10?
Perchè, ad esempio, sai che il tuo acquisto sarà assoggettato a tasse e 
balzelli vari per (circa) x/10?
E che questi x/10 nessuno te li restituirà mai?
Comunque, prima di avventurarsi con un agente immobiliare del genere.... 
brrrrr, consiglio di consigliarsi con qualcuno più affidabile, tipo uno 
spacciatore magrebino di coca o una puttana polacca.     ;-)
Saluti                    Meneldil 

 Saluti                    Meneldil
Bah, nella mia brevissima esperienza ho sempre incontrato "agenti 
immobiliari del genere"!!!
Li attiro io o sono tendenzialmente quasi tutti cosi'? 

 dividere in due), ma sempre meglio di nulla.
Già detratte le varie spese?


Ma quali spese?? Io non rogito! 

Li attiro io o sono tendenzialmente quasi tutti cosi'?
 se ti prendi questo rischio, perche` non lo fai da solo ?
 a cosa ti serve l'agente immobiliare ?
 solo a dividere gli utili, se ci sono
 se non ci sono, lui non c'e` piu`
 oppure non ho capito bene il meccanismo ?
 un saluto da
 Sebastiano Venabile

 ha scritto nel messaggio 
news:yaIZd.1066331$35.39...@news4.tin.it...

Ed allora come fai a vendere ad un prezzo superiore a quello di 
acquisto?!?!?!
Saluti                Meneldil

Saluti                Meneldil
 il trucco sta tutto li`
 Meneldil, scusa, se non lo capisci deduco che la tua
 esperienza con l'ambiente immobiliare sia ben scarsa
 Tizio (promissario acquirente) sottoscrive un preliminare
 di vendita avente oggetto la casa di Caio (promissario
 venditore) riservandosi di nominare l'acquirente al
 contratto definitivo (e` clausola [*] di stile, c'e` sempre,
 in tutti i moduletti), per il corrispettivo di 100
 poi va da Sempronio e gli propone la casa di Caio a 110,
 Sempronio ci sta e viene nominato acquirente al rogito
 Tizio guadagna 10 senza apparire da nessuna parte e, secondo
 me, in evasione fiscale
 esperti fiscalisti potranno dirti se evasione del Registro
 o dell' ex-Irpef o se di entrambe le cose
 tacendo della fregatura, perfettamente legale, che Tizio
 ha rifilato a Caio: quei 10 erano suoi
 [*] le clausole di quel tipo che leggo in giro spesso fanno
     trasparire un'ignoranza della disciplina della nomina
     e` anche vero che non conosco un caso solo nel quale
     quell'ignoranza abbia avuto effetti, sara` per quello
     che nessuno se ne accorge


 ha scritto nel messaggio 
news:BVXOZ.A50...@venabile.it...

Diciamo che e' tutto esatto.
Pero' propongo un'altra ottica per il mio caso: la casa e' sul mercato a 
110, quindi l'acquirente finale (che paghera' 110) non ci perde nulla; io 
riesco a prenderla a 100, per una serie di circostanze varie (conoscenza 
diretta con il venditore, trattativa, etc etc). Io sono contento, 
ovviamente, per i 10 che spartisco con l'agenzia. L'agenzia e' contenta, 
perche' prende la percentuale dal compratore e spartisce i 10 con me; questi 
ultimi sarebbero quelli che prenderebbe come percentuale dal venditore. La 
stessa agenzia non e' nel novero di quelle scelte dal venditore per la 
trattativa e mai lo sarebbe, perche' non ci sono buoni rapporti fra i due, 
quindi mai potrebbe accedere senza me a questo immobile. Quindi tutti 
contenti.
Aspetto fiscale: i 5 dell'agenzia non sono un mio problema. I 5 miei....beh: 
io non sono un agente immobiliare ( a dire il vero non sono nulla!), quindi 
non saprei neppure come farli comparire (se volessi).
In piu' nel rogito e' in uso adoperare....una certa modestia (come nelle 
dichiarazioni dei redditi) e dichiarare un valore molto piu' basso: li' si 
che varrebbe la pena fare un bel discorsetto di evasione (sia per il 
venditore che per l'acquirente!).
Questo non e' un modo per tacitarmi la coscienza: infatti, nel caso si 
concludesse l'affarino, ho deciso di non usarla! 

 ha scritto nel messaggio 
news:KULWT.A50...@venabile.it...

No, no: il meccanismo lo hai capito bene (vedi tua precedente email) e mi 
sembra ultra sputtanato.
Il fatto e' che io non ho contatti con potenziali compratori, mentre 
l'agente immobiliare si. Ti diro' di piu': e' stato lui a chiamarmi e 
propormi il tutto, sapendomi "vicino" al venditore. 

propormi il tutto, sapendomi "vicino" al venditore.
 questo e` il suo lavoro, per il quale la legge
 gli riconosce il diritto alla provvigione
 paga la provvigione per l'affare proposto (se
 concluso) l'agente e` a posto cosi`


contenti.
 contento te
 io non lo sarei, per due motivi
 tu ci metti i soldi e la faccia, quindi l'affare
 fallo da solo, che te ne importa di quell'agenzia ?
 al massimo gli devi, forse, pagare la provvigione
 per rivenderlo come li ha lui, anche le altre
 agenzie avranno dei compratori
 e a lui e alle altre agenzie pagherai le provvigioni
 per la rivendita
 mettiamo pero` il caso che tu voglia spartire gli utili
 (ma non le perdite ! patto leonino contro di te) con
 quell'agenzia
 non si capisce perche` tu debba dividere a meta` i tuoi
 utili, e lui non debba mettere in gioco i suoi, cioe` le
 provvigioni, che, a quanto dici, si tiene per intero
 se vuoi dividere a meta` fate un bel mucchio tra la
 plusvalenza (tua) e le provvigioni (sue) e poi dividete
 l'agente ci guadagna lo stesso, meno di quello che aveva sperato,
 ma di piu` rispetto al patto naturale, cioe` tu fai l'affare e
 guadagni e lui prende le provvigioni sull' affare da lui proposto,
 stop: nessuna spartizione


 ha scritto nel messaggio 
news:WYFQB.A50...@venabile.it...

Il "problema" e' che il surplus/2 e' inferiore alle provvigioni che gli 
dovrei per questa casa, quindi conviene anche a me.
Lo so che dovrei fare il discorso di mettere in gioco anche le provvigioni 
del compratore, ma...non ne ho la faccia (mettiamola cosi').
Ne' ho la faccia di andare da altre agenzie e proporre io il giochetto: 
questo e' venuto lui a propormelo!
Ciao 


Ed io, che sono Sempronio, al rogito consegno 100 a Caio, e mando a quel 
paese sia Tizio sia l'agente...   ;-)
Insomma, la cosa può saltare anche TROPPO facilmente al momento del 
rogito...
Saluti                    Meneldil

 venditore che per l'acquirente!).
Solo per l'acquirente, non per il venditore (se non pochi, rari casi...)
Saluti                Meneldil

 "vicino" al venditore.
Ma quanto è serio 'sto personaggio, ma quanto è affidabile!!!!
Tranquillo: tra un po' d'anni, riguardando in prospettiva tutti casini che 
avrai passato e le migliaia di euro erogati a fondo perduto a qualche 
avvocato, non potrai neppure dire "E chi lo avrebbe potuto immaginare".
Saluti                Meneldil


Anche al venditore dichiarare di ricevere 100 e, invece, ricevere 200 non 
credo faccia schifo! 

 ha scritto nel messaggio 
news:39t78uF...@individual.net...

Mah, io sono tendenzialmente piu' ottimista.
Ma grazie lo stesso. 

questo e' venuto lui a propormelo!
 se invece di una plusvalenza salta fuori una
 minusvalenza: te ne rimborsa la meta' ?


rogito...
 tutt'altro
 o meglio: puo` saltare, anzi puo` incasinarsi di brutto, se
 ci fosse piu` conoscenza della clausola di nomina: la maggior
 parte di quelle che leggo in giro non sono applicabili
 pero` le applicano e nessuno dice niente: boh !
 in ogni caso Caio non avrebbe nessun vantaggio, potrebbe solo
 costringere Tizio a rogitare il passaggio intermedio


 credo faccia schifo!
Ribadisco: dal punto di vista fiscale gli è del tutto indifferente.
Sono pochissimi i casi in cui la plusvalenza immobiliare è assoggettata ad 
imposta.
Saluti                Meneldil

 ha scritto nel messaggio 
news:IFIBE.A50...@venabile.it...

E le eventuali spese legali? Faranno anche a metą, secondo te?    ;-)
Saluti                Meneldil

 costringere Tizio a rogitare il passaggio intermedio
E dici poco!!! Con un 10% e passa che se ne va in tasse, oltre alle spese 
del rogito!!!!
Saluti                Meneldil

E le eventuali spese legali? Faranno anche a meta`, secondo te?    ;-)
 quell'accordo, per quel che vale la mia opinione,
 non mi piace
 non mi piace la parte "interna", cioe` l'accordo
 tra chi ha postato e l'agente immobiliare
 tacendo tutto l'aspetto fiscale, piu` volte richiamato
 la parte esterna, tra chi ha postato e il proprietario
 dell'immobile e il futuro acquirente, non sara`
 particolarmente commendevole, ma non trovo appigli
 legali per smontarlo
 tranne che il probabile vizio (statistico) nella disciplina
 della nomina
 se qualcuno ne suggerisce altri sarei felice di apprenderli


oltre alle spese del rogito!!!!
 aggiungi la plusvalenza che viene alla luce del sole
 ma Sempronio e Caio che ci guadagnano ? nulla



 Esatto: 5mila euro sono al di sotto!

 ha scritto nel messaggio 
news:DGANO.A50...@venabile.it...

Meneldil, ti consiglio (scusa se mi permetto) di studiare mooolto bene tutte 
le risposte di S.Venabile a tal proposito, tutte azzeccatissime.
Tra l'altro mi viene il dubbio che, magari, S.Venabile queste cose le abbia 
anche applicate, non solo studiate/pensate :-)))))
Saluti 

 ha scritto nel messaggio 
news:IFIBE.A50...@venabile.it...

In caso di minusvalenza...non mi impiccio io!
Ma a me sembra semplice: per ora non ho firmato nulla; l'agente trova 
l'acquirente e solo allora mi...attivo: firmo un preliminare con il 
potenziale acquirente e 30min dopo con il venditore (l'unico problema mi 
sembra possa sorgere qui, cioe' decidere con chi firmare prima il 
preliminare e poi il fatto che nella vita non si sa mai: potrei firmare con 
l'acquirente e, nei 30 min di differenza, il venditore muore!! Oppure firmo 
con il venditore e quando mi presento all'acquirente...ha cambiato idea!!).


Come hai detto anche tu in altro 3d, la clausola di nomina l'ho vista sempre 
applicata e mai ha portato problemi (ovviamente per quel che vale la mia 
limitatissima esperienza).
Anche su operazioni con importi "enormi", fatte da SpA con relativi avvocati 
e commercialisti. 

e commercialisti.
 sarei curioso di leggere la clausola di riserva
 di nomina fatta da avvocati e commercialisti
 la puoi postare ? grazie


le risposte di S.Venabile a tal proposito, tutte azzeccatissime.
 a che prezzo, pero`: sono pieno di cicatrici ...


con il venditore e quando mi presento all'acquirente...ha cambiato idea!!).
 il rischio c'e` comunque lo giri
 prima acquirente: se il venditore cambia idea devi
                   restituire il doppio della caparra
 prima venditore: se l'acquirente cambia idea o perdi la
                  caparra in mano al venditore, oppure il
                  venditore ti costringe a comprare (accade
                  raramente, ma puo` farlo)
 uno dei due rischi te lo devi prendere
 occorre valutare il caso specifico, in generale e` meglio prima
 il venditore, con un termine lungo per il rogito, se l'acquirente
 scappa, hai tempo per cercarne un'altro
 puo` darsi che lo trovi a ridosso della scadenza del termine
 e non al prezzo che ti immaginavi: di qui la minus valenza
 tutto sommato e` preferibile correre questo rischio, piuttosto
 che l'altro


 ha scritto nel messaggio 
news:ZNRAB.A50...@venabile.it...

Non so se ti e' sufficiente quanto di seguito, anche se e' un contratto di 
varie pgg e magari in altri punti ci sono cose interessanti.
"SI CONVIENE E STIPULA QUANTO SEGUE:
...............................
Art. 2) Il sig. (Pippo) promette di vendere - irrevocabilmente ed in via 
esclusiva - alla (Pluto s.r.l.) che come sopra rappresentata promette di 
acquistare alle condizioni di seguito espresse, per sé o per persona o 
società da nominare entro la stipula del rogito notarile, il diritto di 
piena proprietà sull'unità immobiliare di seguito descritta ...... "
Mi dai delle delucidazioni su quali problemi puo' comportare il modo usuale 
di fare la clausola di nomina? Perche' dici che quelle che hai letto per la 
maggior parte sarebbero inapplicabili?
Un'ultima cosa: in quale 3d hai parlato della procura a comprare?
Grazie 

 ha scritto nel messaggio 
news:YYHUB.A50...@venabile.it...

Spero non ti sembri cinico, ma se riesco a sfruttare un po' delle tue 
...magari me ne risparmio qualcuna io!
Grazie 

Un'ultima cosa: in quale 3d hai parlato della procura a comprare?
 non per comprare, ma per vendere:
 
http://groups.google.it/groups?hl=it&lr=&selm=KXTGY.A50316011501%40venabile.it
