Newsgroup: it.diritto
Titolo: Costituzione di servitù poco prima del rogito.

Forse alcuni di voi ricorderanno le vicissitudini esposte in alcuni miei
post di un mesetto fa, relative all'acquisto di un immobile per il quale sto
attraversando ogni sorta di problema.
Ora siamo vicini al rogito, ma, a parte alcuni problemi relativi al catasto
per i quali ho già scritto su it.geometri, sono venuto a conoscenza, solo
stamane, di un problema veramente irritante, su cui vi chiedo consiglio.
Al momento del compromesso mi era stato assicurato anche sulla base di
verifiche presso i registri immobiliari che nessuna servitù gravava
sull'immobile in questione; tuttavia, nel compromesso risultava scritto, ma
senza alcun significato oggettivo, che l'immobile veniva venduto "con tutte
le servitù attive e passive, apparenti e non apparenti", "perchè si scrive
sempre", così mi era stato detto- ma ai registri nulla risultava come
servitù.
Ora, nel periodo successivo alla conclusione del compromesso, viene fuori
che la parte venditrice, qualificatasi come unico soggetto, risultava in
realtà costituita da due proprietari; dopo varie traversie, il secondo
proprietario cede al primo la sua proprietà, cosicchè io andrei ad
acquistare l'immobile "come da compromesso", da un solo soggetto e come
unica unità abitativa.
Tuttavia, e questo scopro solo stamane, nel rogito fatto fra i due
proprietari risulta costituita una servitù prediale di passaggio a favore di
un'appartamento soprastante il mio, relativa a: a)inserimento di una fossa
di scarico nel sottosuolo della mia casa; b)passaggio di tubi di scarico
attraverso la mia proprietà; c)apertura di finestre e prospetti verso la mia
proprietà; d)eventuale sopraelevazione della sua proprietà soprastante la
mia, senza corrensponsione di alcuna indennità.
In realtà, l'istituzione di questa servitù nel rogito, secondo il
proprietario(quello del compromesso), sarebbe stata semplicemente la
conferma di una servitù che già risultava da una scrittura privata
antecedente, che però non era stata trascritta- e solo di quella scrittura
privata mi è stato concesso di prendere visione, anche perchè il rogito che
costituisce la servitù non è stato ancora registrato e dunque non è
disponibile per la visione.
Ora, cosa posso fare per tutelarmi?In pratica la parte venditrice ha
costituito una servitù piuttosto pesante sulla mia proprietà, nel periodo
fra il compromesso e il rogito, servitù che non era esplicitamente prevista
nel compromesso, ma che potrebbe(questo temo)essere cmq "coperta" da quella
clausola generica di cui dicevo all'inizio.
Che ne pensate?
Cordiali saluti
Signore di Baux

 clausola generica di cui dicevo all'inizio.
La clausola di stile e' irrilevante.
Se acquisti un fondo gravato da servitu' non dichiarate, subisci un'evizione
parziale (poiche' viene limitata la pienezza del tuo diritto di proprieta').
Conviene - forse - rinegoziare il prezzo.
Cordialmente
BA

 Che ne pensate?
Il preliminare è stato trascritto? In caso positivo, si è prodotto un
effetto prenotativo e, dopo la stipula del definitivo, non le sarà
opponibile la servitù costituita dopo la trascrizione del preliminare.
Altrimenti non le resta che rifiutarsi di addivenire alla stipula oppure
rinegoziare il prezzo come diceva Black Adder.

 Conviene - forse - rinegoziare il prezzo.
La cosa si è messa così: ho immediatamente consultato il notaio e un mio
geometra, e abbiamo letto insieme l'atto- trascritto solo ieri e solo da
ieri disponibile- in cui è stata costituita la suddetta servitù. Essa
consiste in una servitù relativa al passaggio di tubi(da attuarsi con "minor
danno" sulla mia proprietà) di acque bianche e nere nei muri della mia
proprietà a favore di una proprietà parzialmente sovrastante la mia(i tubi
potrebbero concretamente passare solo in un locale della mia proprietà,
attualmente adibito a ripostiglio e destinato ad accogliere un locale
bagno).
Il notaio e il geometra mi hanno suggerito appunto di rinegoziare il prezzo
in sede di rogito, domani. Ora, la cosa ovviamente è piuttosto fastidiosa, e
non vorrei farne una questione di principio; vorrei perciò capire quanto
posso correttamente chiedere come indennizzo per questa servitù. Il geometra
sostiene che potrei provare a proporre una riduzione del prezzo pari al 5%
circa.
Come dovrei regolarmi, su quali basi posso stimare un equo indennizzo a mio
favore?
Cordialmente
Signore di Baux