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Titolo: permuta di vani non registrata e successiva vendita di uno dei due immobili

Salve a tutti,
mi chiedevo cosa potrebbe succedere in un caso come questo:
2 proprietari di appartamenti in un palazzetto si "scambiano" 2 stanze con 
una permuta con scrittura privata non registrata nè trascritta
(senza nemmeno presenza di notaio, ma dei soli testimoni).
Dopo un tot numero di anni (quasi sicuramente con maturazione del termine 
per l'usucapione) una delle 2 parti vende il suo
appartamento, senza che vi sia stata alcuna "regolarizzazione" della permuta 
(e quindi la permuta non ha valore nei confronti del nuovo
acquirente ma solo fra gli originari stipulanti, se non ho capito male).
Poniamo che al notaio che stipula la vendita e all'acquirente sfugga la 
differenza tra mappe catastali/ registro immobiliare e vani effettivamente
consegnati (e che il venditore faccia finta di niente), può succedere che 
l'acquirente mi opponga l'inefficacia nei
suoi confronti della suddetta scrittura privata e mi chieda la "reintegratio 
in pristinum" (credo si dica cosi) cioè di ridargli il vano che
ho ricevuto in permuta dal suo dante causa?
In questo caso io potrei eccepire il possesso (e quindi rimanere nella 
disponibilità della stanza) e l'avvenuta usucapione al nuovo
proprietario ed eventualmente chiedere i danni al venditore?
Il venditore che non fà presente al compratore questa situazione al momento 
della stipula della vendita, a cosa si espone?
Infine, dato che ho già chiesto + volte di regolarizzare ma niente e che ora 
stanno per vendere, come mi posso tutelare
per evitare di arrivare alla situazione che ho sopra esposto?
grazie e scusate per la lunghezza del post
-- 
Musashi

per evitare di arrivare alla situazione che ho sopra esposto?
 devi far riconoscere giudizialmente quella scrittura
 privata
 per il momento trascrivi la citazione, in seguito
 la sentenza, e quindi la puoi opporre al nuovo
 acquirente
 oppure chiedi il riconoscimento dell'usucapione
 volendo proprio sottilizzare si potrebbe dire che
 l'usucapione non e` mai iniziato, in quanto occorrono
 venti anni di pacifico possesso
 e si potrebbe sostenere, invero arduamente, che
 con quella scrittura privata non vi siete scambiati
 il possesso ma solo le detenzioni
 occorre leggerla: siccome e` bizzarra nella forma
 (a chi e` venuto in mente dei testimoni ?) potrebbe
 anche esserlo nel contenuto
 un saluto da
 Sebastiano Venabile


Ah no?
Io direi proprio di sì, invece. Sono rappresentati, e pure chiaramente, in 
qualunque planimetria catastale che si rispetti.
Comunque non sarebbe una novità un notaio che fa uno sfondone e non si 
accorge delle differenze.
E comunque sono d'accordo sul resto. Tutto sta nel vedere l'esistenza o meno 
della presunta usucapione. 

 meno della presunta usucapione.
Intanto grazie ad entrambi per le risposte....
...mi potete togliere qualche altro dubbio?
Ad es. l'acquirente se dovesse trascrivere prima avrebbe comunque diritto
alla restituzione del vano permutato, ma io potrei comunque citare per danni 
il
venditore che mi ha messo in questa situazione, giusto?
Il venditore che non ha voluto regolarizzare con me prima di vendere e che 
non avvisa l'acquirente della
permuta, in che modo è responsabile nei confronti dell'ignaro acquirente?
Altra cosa, la scrittura privata non costituisce di per sè titolo per 
usucapire o serve altro?
Certamente la situazione è colpevolmente ingarbugliata, ma vi assicuro che 
l'ho
"ereditata", fosse stato per me mi sarei affidato da un Notaio per la 
permuta......
grazie ancora
-- 
Musashi

permuta......
 allora affidati ad un avvocato che chieda il riconoscimento della
 scrittura privata


E comunque sono d'accordo sul resto.
 mi fa piacere


 guarda la planimetria catastale, e avviene molto spesso
e quali sono le conseguenze di cio per le parti? 

e quali sono le conseguenze di cio per le parti?
 se l'acquirente, che e` una parte, chiede al notaio di
 ignorare la planimetria catastale, e` una conseguenza
 che si e` cercato
 i motivi possono essere molti, uno potrebbe essere il
 seguente:
 la planimetria catastale e` difforme, andrebbe rifatta,
 se l'acquirente lo chiede il venditore ne ha l'obbligo
 il rifacimento della planimetria si porta dietro la
 procedura DOCFA con conseguente ricalcolo della
 rendita catastale, con possibile, e spesso probabile,
 aumento della stessa
 per cui, per tenere la rendita bassa, l'acquirente
 rinuncia al diritto di avere la planimetria catastale
 corretta
