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Titolo: contratto di locazione scaduto ?

Dal mio contratto di locazione: " la durata della locazione è pattita in 
anni 1 dal 16/10/2006 al 15/10/2007 decorso il quale il contratto si rinnova 
per un periodo pari a 1 (uno). Alla prima scadenza del contratto, ciascuna 
delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove 
condizioni e per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la 
propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte 
almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere 
a mezzo raccomandata entro data della ricezione della raccomandata. In 
mancaza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alal data 
di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al 
secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime 
condizioni. La disdetta del contratto alla prima e succssiva scdenza deve 
essere efettuata dalla parte mediante lettera raccomandata pervenuta al 
domicilio dell'altro contraente almeno sei mesi prima della scadenza"  . La 
padrona di casa dice ad oggi ottobre 2011 che il contratto è scaduto e 
vorrebbe fare un nuovo contratto (ovviamente aumentando i canoni) ad altra 
persona. Premetto che per evitare di pagare le tasse, la signora nn ha 
registrato il contratto all'epoca e non mi ha mai dato ricevuta dei miei 
pagamenti , accettando oltretutto solo contanti.
 
 


Se la locazione � ad uso abitativo allora il contratto dura 4 anni +
altri 4, ma senza registrazione il contratto � nullo.
Probabilmente sar� utile sapere che in forza dell'art. 3, comma 8, del
decreto legislativo n. 23 del 2011, 
"Ai contratti di  locazione  degli  immobili  ad  uso  abitativo,
 comunque  stipulati,  che,  ricorrendone  i  presupposti,  non   sono
 registrati entro il termine stabilito  dalla  legge,  si  applica  la
 seguente disciplina: 
   a) la durata  della  locazione  e'  stabilita  in  quattro  anni  a
 decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio; 
   b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma
 1, della citata legge n. 431 del 1998; 
   c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione  e'
 fissato in misura pari  al  triplo  della  rendita  catastale,  oltre
 l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento
 degli indici ISTAT dei  prezzi  al  consumo  per  le  famiglie  degli
 impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore,  si
 applica comunque il canone stabilito dalle parti. "
Ci� significa che il conduttore pu� far registrare il contratto (anche
se non � redatto per iscritto) e da quel momento decorreranno i 4+4
anni.
-- 
Gabriele Orlando - Avvocato in Palermo


Da ricerche che ho fatto, l'appartamento in questione � un unica unit� 
abitativa come risulta da catasta,
 praticamente diviso in due abusivamente. La parte dove abito io in effetti 
non risulta accatastata. Si pu� registrare ugualmente
il contratto ? 

 il contratto ? 
Solitamente non ci sono problemi di questo tipo, perch� l'Agenzia delle
Entrate (che si occupa dell'imposta di registro) ha interesse a
recuperare le somme dell'imposta e, magari, beccare qualche evasore
(come il locatore che non dichiara il reddito da locazione percepito) e
perch� il catasto non ha particolare rilievo sui rapporti tra privati
relativi ad un immobile.
Per� non ho mai effettuato particolari ricerche in merito.
Comunque il mancato frazionamento dell'immobile (� questo di fatto il
problema) rileva solo quando si tratta di violazioni della normativa
edilizia e, si tratta, di questioni tra il Comune e il proprietario.
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Se io registro il contratto d'affitto, che a quanto ho capito � oramai un 
contratto 4+4 ,
il locatore oltre a pagare le tasse sull'immobile, dovr� quindi destinarmi 
l'intero immobile a questo punto,
o altrimenti frazionarlo pagando le relative spese di accatastamento al 
Comune. 

 Comune. 
Pi� o meno, ma � meglio non aspettarsi certezze quando c'� di mezzo la
P.A.
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