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Titolo: Estensione tacita del contratto d'affitto?

Salve,
illustro di seguito il problema:
Sono affittuario dal 1997 di una abitazione composta da tre camere, due
bagni, soggiorno, cucina, giardino e posto auto coperto. L'appartamento fa
parte di una palazzina sviluppata su quattro livelli: al primo livello
(piano interrato) trova posto un ampia autorimessa, al secondo (piano terra)
un appartamento, un vano di sgombero e un lotto di terreno completamente
recintato dotato di lavatoio, canile e approvvigionamento idrico, al terzo
(piano secondo) un altro appartamento e al quarto un ultimo appartamento. La
palazzina al momento della stipula era di proprietà di un signore vedovo
senza figli.
A seguito di sopravvenute necessità ho chiesto dopo pochi mesi dall'inizio
della locazione di poter usufruire del vano di sgombero al secondo livello
quale lavatoio. Ha avuto l'assenso del proprietario al quale ho corrisposto
un aumento del canone d'affitto a seguito della modifica del nostro
rapporto; non abbiamo mai adeguato il contratto d'affitto alla nuova
situazione. Purtroppo nel 1999 il proprietario è deceduto e ha disposto
tramite testamento l'assegnazione della palazzina ai propri eredi indicando
chiaramente le parti da assegnare ad ognuno di essi. La sorte ha voluto che
il proprietario dell'appartamento da me utilizzato sia diverso dal
proprietario del vano di sgombero affittatomi in seguito. Fino ad oggi ho
ovviamente corrisposto ai due proprietari il canone d'affitto a loro
spettante. Ieri sera il proprietario del vano di sgombero mi ha intimato di
liberare il locale entro il 31-07-2000 (dieci giorni) mettendomi, come
immaginerete, in grave difficoltà. Visto che il contratto di affitto
dell'appartamento scade nel luglio 2003, secondo voi posso pretendere che
tale contratto sia da considerarsi tacitamente esteso anche al locale
oggetto del contendere?
Faccio presente che ho pulito e riordinato il locale a mie sole spese, non
ho mai preteso l'utilizzo assoluto del vano (che è sempre aperto e a
disposizione di tutti i condomini) e soprattutto ho speso dei soldi per
poter collegare la lavatrice da me utilizzata al mio contatore.
Grazie a chiunque vorrà rispondermi.
Domenico.


Oggetto: Estensione del contratto d'affitto?
Data: mercoledì 19 luglio 2000 10.27
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Provo a dare un'interpretazione per 'estendere' il contratto (peraltro
non scevra da critiche):
tenderei a considerare il locale lavatoio come una pertinenza (art.817
c.c. :"sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o
ornamento di una cosa") dell'appartamento locato (in realtà sarebbe
opportuno verificare in loco). Conseguentemente l'art. 818 c.c. 3° comma
prevede che: "la cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile
ai terzi i quali abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa
principale". 
- La dizione "diritti" riportata dall'articolo, secondo la
giurisprudenza, non si riferisce necessariamente a diritti reali potendo
ben ricomprendere tra essi i diritti derivati da un contratto. 
- Non ha alcuna importanza il fatto che i proprietari siano soggetti
differenti tra loro, ciò non modifica il regime pertinenziale della cosa
locata.
Per quanto riguarda il termine di disdetta, se si accetta la tesi della
pertinenza la stessa segue il contratto principale. 
In ogni caso, essendo ben possibile che la pertinenza sia trattata da un
contratto differente rispetto a quello principale, la disdetta - in caso
di contratto stipulato a tempo indeterminato (art. 1574 c.c.) - viene
regolata dal 2°comma dell'art. 1596, dunque la parte deve comunicare la
disdetta nel termine fissato dalle norme corporative o in mancanza dagli
usi.
Saluti
Michele