Newsgroup: it.economia
Titolo: Analisi più o meno dettagliata sull'immobiliare in Italia

Su questo NG alcuni (es. MarioItalia), in base a non meglio specificate 
analisi "molto dettagliate del nostro mercato immobiliare" stimano che la 
crisi porter� a breve in Italia ad una diminuzione del 30% del prezzo medio 
delle case.
Analoghi foschi presagi sono ripetuti da autorevoli consulenti di finanza 
scientifica, ad es.:
http://www.soldionline.it/blog/antonucci/pronti-alla-deflazione-scenari-complessi-della-finanza-immobiliare
Tutto � possibile, certamente...
Ma qual � la probabilit� che tale scenario si possa avverare, desumendolo 
dall'esame dei dati e dell'andamento passato?
A mio avviso, � molto bassa, come ho pi� volte sottolineato: ritengo molto 
pi� probabile  una stasi di 4-5 anni del valore "nominale" degli immobili 
(rarefazione dei contratti di compra-vendita e perdita di valore per effetto 
dell'inflazione), una timida ripresa successiva per una decina d'anni con 
lieve aumento del prezzo conforme pi� o meno all'inflazione e poi un nuovo 
ciclo espansivo, probabilmente violento e irrazionale verso il 2025.
Analizziamo come statisticamente rilevanti i dati con un grafico "a nido 
d'ape" relativo al periodo 1975-2008.:
http://www.complexlab.com/Members/nicolaantonucci/immagini/immobili_nidodape_2008.jpg/image_view_fullscreen
Da questo link (e dall'andamento dell'inflazione) traiamo le due tabelline e 
grafici di questo foglio excel:
http://i41.tinypic.com/2wd3syu.jpg
Evidenze:
1) Il mercato, come noto, � ciclico, con massimi (e minimi) distanziati 
10-15 anni; i cicli si vanno probabilmente allontanando (periodi pi� lunghi) 
e massimizzando come ampiezza
2) Le case sono un reale "bene rifugio", in quanto permane la tendenza reale 
per l'incremento medio positivo del valore, anche a moneta costante (quindi 
depurando l'inflazione)
3) L'indice di correlazione dei prezzi nominali (inflazione non considerata) 
� notevolmente significativo: tuttavia, le oscillazioni rispetto al valore 
medio mostrano tendenzialmente una crescita dell'ampiezza. Infatti, negli 
anni '80, a causa dell'alta inflazione, non vi � stata riduzione nominale 
dei prezzi delle case; la riduzione si � incominciata a notare negli anni 
'95 e sar� probabilmente pi� accentuata dal 2008 al 2012, per via in 
particolare della sostanziale deflazione in atto (ma non superer� quasi 
certamente il 15%).
Nino 

 dall'esame dei dati e dell'andamento passato?
Il fenomeno della bolla immobiliare che si � avuto negli ultimi anni � stato 
unico: case vendute a prezzi folli, spesso determinati in riferimento alla 
capacit� di indebitamento dell'acquirente. Guadagni assurdi dei costruttori 
sul nuovo e ricche commissioni agli agenti immobiliari (ingiustificate per 
la sola attivit� di messa in contatto delle parti).
Tutto ci� difficilmente ritorner� per cui prima saranno coloro che hanno 
necessit� di vendere a fare i conti con una domanda diversa, poi i 
costruttori che dovranno abbassare i prezzi per vendere l'ingente invenduto 
guadagnandoci lo stesso ma calmierando il mercato.
Alla fine a rimetterci saranno coloro che si sono indebitati per la vita a 
prezzi da bolla.
Max max 


Condivido quasi tutto , ma il mercato immobiliare italiano � molto vasto e 
variegato , a mio modesto avviso sono a rischio le abitazioni con prezzi 
medi superiori a 3000-5000 euro al mq , non credo che ci siano molti 
acquirenti disposti a spendere cifre folli perch� ben difficilmente potranno 
rivenderle a prezzi maggiori . saluti. 

Nino ha scritto:
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Nella  frase  �Case� ci sono  cose  molto  diverse tra di  loro:
Una  casa per viverci , una casa la mare o  in montagna
dove non vivi ed  una  seconda  casa  ,
  uffici  ,  capannoni industriali  .
Non vale per tutti il discorso mitico  e irrealistico
del bene rifugio sai.
 
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 
Ottimo e considerando che negli anni 80 le pagavano molto meno rispetto 
al reddito dell'epoca, sono destinate a calare.
Sono prezzi davvero irrealistici confrontati con quelli di allora.

 A mio avviso, � molto bassa, come ho pi� volte sottolineato:
Interessanti i link che apporti, ma come si fa a sostenere quel che sostieni 
sul futuro dell'immobiliare? Quali sono le variabili che innescano un 
aumento dei prezzi ? Inflazione e andamento borsistico "sembrano" non 
influire direttamente. Quindi come possiamo sapere oggi quel che sar� 
dopodomani? Dal grafico a nido d'ape che linki parrebbe trattarsi solo di 
bolle che si gonfiano e scoppiano ciclicamente, oppure le variabili 
scatenanti non sono inflazione e borsa, ma altre.

 wrote:

 ha scritto nel messaggio 
news:20090616165010.564...@libero.it...
il mercato immobiliare italiano � un caso atipico,
poich� � scomparsa la funzione calmieratrice dello stato.
Negli altri paesi europei l'edilizia pubblica
mette sul mercato case economiche a fitti calmierati,
di conseguenza, da noi, la bolla speculativa ha riguardato il
costo delle abitazioni a tutti i livelli, da quelle economiche
a quelle di lusso.
In queste condizioni, a causa del costo proibitivo degli affitti
anche per le case economiche,
gli italiani si vedono costretti ad acquistare la casa, creando quindi
una domanda elevata e quindi ulteriori rincari.
Aggiungiamo l'ulteriore domanda creata dall'immigrazione sia 
esterna,stranieri,
 che interna, italiani che dal sud vengono an nord, ed il
mercato immobiliare risulta sempre caldo.
Difficile quindi che il costo della casa nel nord, subisca diminuzioni
sensibili a meno che la crisi persista rendendo inutile l'immigrazione.
---------------------
------> Sono abbastanza d'accordo, soprattutto sul fatto che sarebbe pi�
che necessario riattivare in Italia l'edilizia popolare pubblica.
La mia intenzione era per� di stimare/immaginare quale potrebbe essere
nei prossimi anni l'entit� di questa crisi (evoluzione del numero di
compravendite e dei prezzi delle case), semplicemente dall'estrapolazione
delle oscillazioni pi� o meno sinusoidali dei dati passati.
Perch� le conclusioni dei molti che prevedono cali a breve del 30% e
oltre mi paiono presagi foschi e eccessivamente pessimistici.
http://it.reuters.com/article/itEuroRpt/idITLB6800120090611
Si dimostra inoltre che, almeno dalla met� del secolo scorso, l'investimento
negli immobili ha sempre dato ritorni positivi (e con fluttuazioni 
tollerabili),
relativamente alla conservazione ed all'aumento del valore reale.


 wrote:

mercato immobiliare risulta sempre caldo.
Sar� caldo adesso visto le temperature esterne.
Ma se vai a guardare il numero di compravendite
da fine 2007 ad oggi vedrai un crollo verticale.
Bye!

 
http://www.soldionline.it/blog/antonucci/pronti-alla-deflazione-scenari-complessi-della-finanza-immobiliare
Tralasciando chiacchiere e grafici....
Un esempio concreto mio padre, correva l'anno 1970 o giï¿œ di li...
Acquistato appartamento 120 M2 + garage + cantina  + giardino indipendente
4 anni di duro lavoro con uno stipendio da operaio metalmeccanico 
specializzato e qualche trasferta all'estero ed ha finito di pagare il 
mutuo.
Ora, lo stesso immobile era valutato 3 anni fa circa 600.000,00 ï¿œ
Con un calcolo empirico, 600.000,00 / 48 rate risultano rate da 12.500,00 ï¿œ
Se tu sei in grado di trovarmi oggi un operaio metalmeccanico 
specializzato in grado di sborsare 12.500 ï¿œ al mese allora il prezzo 
degli immobili probabilmente continuerï¿œ a salire in eterno...
In alternativa.. BOOM! la bolla esplode e si ritorna a prezzi di mercato 
reali e l'immobile da 600.000 scende a 200.000 che sono sempre rate da 
4.166 ï¿œ se rapportate agli anni '70
Inoltre considera che un immobile in quanto bene materiale ï¿œ soggetto al 
deperimento, quindi l'immobile nuovo nel '70 oggi ha 40 anni e bisogna 
mettere in conto costi di ristrutturazione degli impianti ecc.. che 
vanno a sommarsi al nudo costo dell'immobile.

 4.166 � se rapportate agli anni '70
Il nocciolo � tutto qui,prezzi al di fuori di ogni logica.
Per comprarsi un appartamento un essere umano con uno stipendio
"normale" deve rinunciare a tutto.
Quindi lo sgonfiamento in atto � pi� che salutare,anzi
direi vitale.
Bye! 

 depurando l'inflazione)
Bene rifugio?:
averla in eredita: forse.
Ti ricordo pero' che raffrontandola con un investimento equivalente in
BTP ( investitore prudente)...
1) la casa la acquisti con un esborso per agenzie e per notai di circa
15 20 mila euro. Nel caso poi giochi a rivenderle ci sono anche altre
spese
2) una abitazione media per esempio a milano di circa 240000 euro ha
spese condominiali per 2400 euro annui. In pratica il capitale gia di
suo si svaluta del 1%. Senza contare le spee straordinarie ed
eventuali tasse.
Certo rispetto alle azioni della parmalat ti do ragione, ma non esiste
solo la casa

 
http://www.complexlab.com/Members/nicolaantonucci/immagini/immobili_nidodape_2008.jpg/image_view_fullscreen
E' sbagliato credere di poter prevedere il futuro guardando al passato 
per una principale questione: l'introduzione dei mutui ipotecari 
all'80-100%.
Una introduzione nel mercato immobiliare da parte delle banche che ha 
cambiato PER SEMPRE lo scenario immobiliare italiano.
Chi crede a discese folli dei prezzi a livelli del passato non tiene 
conto dell'accresciuto potere d'acquisto che nel bene o nel male i mutui 
hanno permesso agli acquirenti.
Sarebbe come prevedere che la gente non comprerï¿œ piï¿œ auto basandosi sul 
fatto che non abbia il contante per farlo, non considerando 
l'introduzione del pagamento rateale che rende possibile la grande 
maggioranza degli acquisti.
I prezzi alti sono qua per restare.
Una stagnazione del mercato ï¿œ evidente a tutti e sicuramente un lieve 
ribasso c'ï¿œ stato e forse ci sarï¿œ, ma niente di piï¿œ perchï¿œ la casa ï¿œ un 
bene primario e i prezzi per quanto alti sono alla portata, a seguito 
dell'introduzione dei mutui giï¿œ detti, di una vasta platea di potenziali 
acquirenti.


TU LAVORI PER TECNOCASA....... 

 ha scritto nel messaggio 
news:eUr4m.32365$1s6....@twister2.libero.it...

mi scusi,
tutti i suoi bellissimi discorsi valevano anche per l'America!
che al momento attuale sconta la piï¿œ grande crisi immobiliare del secolo.
per favore, non venga qui a raccontarci storielle sui mutui!
tutte le banche hanno ormai da tempo smesso di fare mutui al 100%...
e tuttavia i mutui all'80 % vengono forniti solo a soggetti "forti".
la crisi immobiliare italiana ci sarï¿œ, e sarï¿œ molto forte non perchï¿œ in 
passato
ci sono state altre crisi ma perchï¿œ al momento attuale sono accaduti almeno 
10 fattori
che rendono il mercato immobiliare instabile.
La bolla del 2000-2006 ha generato questa crisi, ï¿œ molto ... molto semplice.
Chi dice il contrario mente sapendo di mentire oppure di economia non ne 
capisce un fico secco. 

 capisce un fico secco.
E dimentica anche che adesso le perizie delle banche sugli immobili sono 
molto meno gonfiate rispetto a prima, quindi perizie piu' bassse + mutui non 
piu' al 100% (o gli ignobili 120%) ma massimo all'80% + garanzie decisamente 
maggiori e vediamo qual'e' il potere d'acquisto. L'epoca del denaro a gogo a 
chiunque e' finita, e' finoto il tempo delle buste paga truccate, si 
tornera' alla normalita' entro due anni, quando speriamo non si debbano 
indebitare le generazioni future con mutui quarantennali. 

 TU LAVORI PER TECNOCASA....... 
Agli agenti immobiliare non interessa che un appartamento costi 170.000 
euro o 150.000 euro. Per loro l'importante ï¿œ vendere.
Anzi, sono proprio loro che se potessero farebbero abbassare i prezzi ai 
venditori pur di vendere.

 la crisi immobiliare italiana ci sarï¿œ, e sarï¿œ molto forte non perchï¿œ in 
Sono 10 anni che lo sento dire e non ï¿œ mai accaduto. Avresti avuto piï¿œ 
fortuna ad iniziare a predire 10 anni fa un presidente degli Stati Uniti 
nero.

Sudo ha scritto:

Dipende.
-- 
http://www.youtube.com/watch?v=RZUOkGxGUVs

 nero.
cosa vuol dire che lo senti da 10 anni?
che non debba succedere mai?
ah ok... allora mi stai dicendo che comprare casa ï¿œ un affare sicuro...
visto che aumenta sempre...
senti carissimo tu non hai mai visto un grafico immobiliare fatto bene o sei 
pazzo,
non ci sono altre possibilitï¿œ.
chi nega la bolla dice assurditï¿œ.

 cosa vuol dire che lo senti da 10 anni?
Vuole dire che ï¿œ la cazzata trita e ritrita di incompetenti desiderosi 
di avere qualcosa  di interessante da dire. Appena un filo piï¿œ 
interessante dell'altro classico secondo cui non c'ï¿œ piï¿œ la mezza stagione.

 ha scritto nel messaggio 
news:OQM4m.34849$9f6....@twister1.libero.it...

quindi mi confermi che la bolla immobiliare non esiste e non ï¿œ mai esistita?
quindi non esistono nel mercato immobiliare dei cicli di espansione e 
contrazione?
no fammi capire dove vuoi arrivare
ok, in America stanno solo scherzando allora
AH AH AH AH AH
ma mi facci il piacere.
nei prossimi 10 mesi ne vedremo delle belle!
la discesa continuerï¿œ per almeno 3 anni.
scrivitelo su un pezzetto di carta e poi vediamo chi ha le palle e chi no 

 ha scritto nel messaggio 
news:_5N4m.32822$1s6....@twister2.libero.it...

-- 
Perchï¿œ la grande crisi immobiliare arriverï¿œ anche in Italia
http://datamaxy.altervista.org/index.php
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