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Titolo: Scrittura privata di un secolo fa e usocapione

Buongiorno a tutti. Ho un quesito su una situazione un po' complessa
che forse rientra nell'usocapione, ma essendo originato da un accordo
scritto ed essendoci di mezzo anche una vendita non so se
effettivamente sia applicabile.
Inizio XX secolo, ci sono un terreno agricolo di proprieta' di A con
sopra solo un fienile/capanna degli attrezzi ed un pozzo e un terreno
confinante di proprieta' di B, senza costruzioni. La famiglia A emigra
in sud America e vende quasi tutti i terreni, tenendone solo alcuni
nell'eventualita' di un ritorno in patria, tra questi il terreno in
oggetto.
Dato che a B il terreno servirebbe per coltivare, ma A non lo vuole
vendere, A e B fanno un accordo scritto, davanti a testimoni
(ovviamente ormai morti), con cui A garantisce a B l'uso gratuito del
terreno fino all'eventuale ritorno, a patto che B lo tenga in ordine e
curi la manutenzione del fienile e del pozzo.
Ci sono due guerre mondiali e l'influenza spagnola e i parenti di A in
loco periscono o emigrano tutti, mentre della famiglia A emigrata in
paese non si sa piu' nulla. La famiglia di B emigra in un'altra città
(pur tornando saltuariamente in zona a trovare i parenti) e i due
terreni vengono trascurati per diversi anni, con anche la distruzione
del fienile/capanna.
Negli anni 60, morto da un po' di anni il vecchio capofamiglia B, un
erede tornato al paese, forse sostenendo l'usocapione del terreno (ma
erano anni che era abbandonato) o con altri metodi (non so), viene
registrato come proprietario del terreno di A (oltre che di quello
adiancente effettivamente ereditato).
Nei decenni successivi restaura il fienile/capanno facendolo diventare
prima una cascina e poi, abusivamente (ma condonato), una villetta il
cui giardino recintato con muretto e ringhiera si estende tra i due
terreni. Nei primi anni 90 gli eredi di questo vendono tutto alla
famiglia C (per cui piu' di 10 anni fa, quindi teoricamente oltre il
termine per l'aquisto in buona fede). Gli stessi eredi di B sostengono
di non essere mai stati al corrente dei patti stipulati quasi 90 anni
prima tra A e B e hanno sempre considerato quel terreno come della
loro famiglia. Sia B (dopo il condono) che C hanno sempre pagato le
tasse su quella casa, pur non usandola come prima abitazione.
Ora degli eredi di A, tornati a vedere se riescono ad individuare dei
loro parenti e a cercare informazioni sui beni che il bis-nonno aveva
lasciato in Italia, sono arrivati con copia del famoso accordo
stipulato tra A e B, aspettandosi di trovare un campo coltivato od
abbandonato, ma si sono trovati davanti una villetta abitata da C.
Ricostruita la storia del terreno i discendenti di A stanno cercando
di rifarsi su B e/o C per la perdita del terreno. piu' per il fatto di
essere stati "traditi" che per la reale volontà di rientrare in
possesso (hanno gi' aannunciato che torneranno in sud America). Hanno
qualche possibilità legale di farlo o ormai il tempo trascorso ha reso
regolare la situazione attuale? Sopratutto la famiglia C, che ha
comprato in buona fede piu' di 10 anni fa e che era ignara del primo
accordo, ha da temere qualcosa?
Come ulteriori informazioni:
* Gli eredi di B sostengono che anche se ci fosse stato un accordo,
non essendosi piu' fatti vivi ne' A ne' famigliari/eredi italiani di
questi il terreno sarebbe gia' stato usocapito da ben prima della
"regolarizzazione" deli anni 60, per cui i discendeti di A non possono
fare nulla (ovviamente in un primo tempo si sono ben guardati dal
dirgli che per alcuni decenni prima e dopo della seconda guerra
mondiale neppure i loro nonni lo usavano e che non avevano quindi
rispettato gli accordi).
* Alcuni dei familiari di A ritrovati altrove affermano di sapere che
la famiglia di A quando era immigrata aveva ancora dei possedimenti al
paese, ma non sapevano di preciso quali e ammettono di non essersene
mai informati. Uno dei vecchi ricordava vagamento di aver sentito
parlare in giovinezza di qualcosa relativo ad un accordo per farli
usare dai contadini della zona, in modo che non si rovinassero o
inselvatichississero troppo, ma non sa a quali campi si riferissero e
pensava che comunque, non coltivando piu' quasi nessuno in quelle
zone, i terreni in oggetto essendo abbandonati fossero in qualche modo
tornati allo stato.
Saluti
TreckTreck

 effettivamente sia applicabile.
Da quello che dici direi che:
a) visto il contratto che c'era tra A e B, il possesso di B non sarebbe 
stato valido ai fini dell'usucapione. Tuttavia, l'erede di B ha 
iniziato a possedere ben dopo la morte di B e dopo un periodo di 
abbandono, comportandosi come proprietario. Inoltre ha costruito una 
villa e ha modificato radicalmente la natura della cosa, operando una 
chiara interversione del possesso per cui da quel giorno ha iniziato a 
decorrere l'usucapione, anche se lui fosse stato a conoscenza del 
contratto originario. Essendo passati più di 20 anni, direi che 
l'usucapione è già avvenuta in capo a questo erede, che pertanto ha 
venduto bene.
b) C ha comprato indubbiamente bene. Infatti, anche se quanto dedotto 
al punto a) non fosse valido, se l'atto di acquisto di C è stato 
debitamente trascritto e non si può provare la sua malafede, ha 
usucapito egli stesso. Comunque ripeto che secondo me l'usucapione è 
avvenuta in capo all'erede di B e l'acquisto di C è stata acquisto a 
titolo derivativo.
c) che cosa potrebbero pretendere gli eredi di A? Credo niente, visto 
che col tempo che è passato ormai è tutto prescritto.
Insomma: chi va via perde il posto all'osteria.

 che col tempo che è passato ormai è tutto prescritto.
Quindi anche gli eventuali obblighi di B (di fatto non rispettati a
partire da una qualche data tra le due guerre e mai seguiti dagli
eredi, che ne fossero o conoscenza o meno) di fatto sarebbero
completamente cancellati? E comunque da quel che capisco questo
sarebbe un qualcosa, seppur prescritto, che riguarda eventualmente
solo gli eredi di B ed A e non interessa C (per cui io chiedo
informazioni e che si e' visto arrivare tra capo e collo questa
situazione).
Saluti

 situazione).
Esatto. Non mi sono soffermato a pensare le eventuali responsabilità 
degli eredi di B per l'inadempimento contrattuale o per qualsiasi altra 
fattispecie, perchè anche se fosse, è passato troppo tempo dai fatti ed 
è andato tutto in prescrizione.
C, se ha pagato quel che doveva per comprare la casa, lo vedo in una 
posizione tranquillissima.
Ora mi sorge un solo dubbio: nell'atto di vendita da B a C il notaio 
che ha scritto come provenienza del bene?
Per quanto fattibile secondo la dottrina maggioritaria, un notaio solo 
con una pistola alla tempia farebbe un atto dove la provenienza è una 
usucapione non accertata giudizialmente...
Non è che c'è qualcos'altro che ti è sfuggito in questo casino?

 Non è che c'è qualcos'altro che ti è sfuggito in questo casino?
Io non ho visto le carte, per quello che ha detto C durante una
chiaccherata, dai controlli fatti durante l'acquisto a livello di
proprieta' sembra tutta la proprieta' (campo A+campo B che aveva
ereditato) risulti interamente dell'erede di B nei primi anni '60,
anche se in realta' l'erede era tornato in zona solo da pochi anni
(per cui non aveva iniziato a fare ancora nulla a livello di
costruzioni, forse solo a rimettere un po' in sesto il fienile
trasformato poi in cascina).
Io non so pero' l'erede di B abbia usato una qualche forma di
usocapione barando sugli anni (magari dicendo dopo qualche anno dal
suo ritorno che usava sia il suo campo B che quello A da decenni) o
altro (magari dicendo che l'aveva gia' usocapito il vecchio B e che
doveva solo registrare la cosa). C a parole mi diceva che dal suo
punto di vista stava comprando una casa 20 anni degli eredi (figli)
dell'erede di B, per cui al tempo non si era fatto troppi problemi,
anche perche' la famiglia B (del posto) aveva anche altri terreni in
zona.
Saluti