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Titolo: Nuda proprietà - Acquisto con quali soldi?

Anno nuovo, problemi nuovi.
Nel giugno 2001 muore l'usufruttuario di uno stabile, la cui nuda proprietą
nel 1968 era stata ceduta ad un terzo con regolare atto notarile, ma senza
specificare con quali mezzi (assegni, contanti, o altro) l'usufruttuario ha
pagato il nudo proprietario.
Premesso che sono trascorsi 37 anni, ora gli eredi dell'usufruttuario (dopo
4 anni dalla morte dello stesso) pretendono di sapere dal nudo proprietario
con quali mezzi aveva acquistato la nuda proprietą, contestando in sostanza
che fosse intervenuta una finta vendita per escludere "in futuro" l'immobile
dall'asse ereditario.
Con quali riferimenti di legge e con quali probabilitą di successo gli eredi
pretendono ora di escludere l'usufruttuario dalla piena proprietą
dell'immobile?
Ringrazio vivamente di cuore chi mi da' indicazioni in proposito.
Grazie e Buon proseguimento d'anno a tutti.
rag. Claudio Vandini

dell'immobile?
Non sono un esperto giurista, ma imho gli eredi si stanno un po'
arrampicando sugli specchi; anche perchè dovrebbereo essere LORO a
dimostrare che era una vendita simulata e non l'acquirente a dover
provare il contrario.
-- 
Ciao
Conte Oliver (che NON risponde in privato)
-Togli le scarpe per scrivermi una e-mail-

dell'immobile?
 possono impugnare l'atto di compravendita per simulazione
 (articolo 1414 del Codice Civile e seguenti) posto che cio`
 serva a qualcosa
 "possono" non vuol dire che otterranno facilmente ragione
 infatti chi propone l'azione deve dimostrare la simulazione,
 non il contrario, cioe` il preteso simulatore non ha necessita`
 di dimostrare che non c'e` stata
 sarei curioso di vedere con che argomenti sosterranno che
 il pagamento non c'e` stato
 un saluto da
 Sebastiano Venabile

 provare il contrario.
Grazie Conte, la penso così anch'io, ma il mio cliente è molto preoccupato
perchè ha imparato che gli eredi sono "bisognosi" di quattrini e gente
diciamo di "modi spicci". Non vorrei fosse una intimidazione bella e buona
mascherata da "richiesta", per estorcere quattrini.
Intanto la seccatura di rivolgersi ad un legale che risponda alla lettera
del loro legale, ecc. ecc...
Ciao e buon proseguimento d'anno.
Claudio

 del loro legale, ecc. ecc...
Per me possono persino risparmiarsi la seccatura.
Enotrio

  serva a qualcosa
37 anni dopo l'atto ?

del loro legale, ecc. ecc...
 far rispondere da un legale significa attribuire dignita`
 giuridica alla richiesta, non risponderei per nulla
 attenderei l'improbabile citazione (dipende molto dalla
 pericolosita`/incoscienza del loro avvocato, magari li
 convince che si puo` fare, in malafede o buonafede, e
 non so quale dei due casi sia peggiore)




 1) chiunque puo` impugnare qualunque cosa, occorre vedere
    con quali risultati (l'avevo scritto)
 2) il termine, non dell'impugnazione, ma dell'efficacia
    verso terzi e` 10 anni dal decesso del donante, che
    non sono trascorsi


del loro legale
Io non risponderei neanche.


  il pagamento non c'e` stato
La situazione non è così semplice come sembrava in un primo momento.
Stamattina è arrivato il cliente del quale sono il commercialista, nonché
amico e figlio della proprietaria dell'immobile, con un vero e proprio atto
di citazione fatto dal fratellastro del mio cliente.
A parte la cattiveria e malignità dimostrata spedendo la raccomandata il 24
dicembre e ritirata il 29, facendo passare un "bel " capodanno alla madre
del mio cliente (in età non piu' giovane e un po' cagionevole di salute).
Ho scannerizzato l'atto che di seguito incollo, omettendo i nomi e
scusandomi per la lunghezza.
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ATTO DI CITAZIONE
Il sig. xxxxxx
ESPONE
- In data 31/03/2002 decedeva xxxxxxxxxxxxxx padre dell'attore, senza
lasciare testamento;
L'esponente erede legittimo in qualita' di figlio del de cuius provvedeva ad
accettare l'eredità con beneficio di
inventario eseguito successivamente in data 20/12/2002 e 23/04/2003.
Il de cuius separato consensualmente dalla madre dell'attore, sig.ra  xxxxx
dal 29/05/1952, aveva poi chiesto e
ottenuto la cessazione degli effetti civili del matrimonio con sentenza xxx
del xx/xx/xxx.
Dopo la separazione consensuale, avvenuta in data 29/05/1952, il de cuius ,
aveva abbandonato la famiglia e si era traferito a xxxxxxx ove
aveva acquistato un appartamento sito in Via xxx e aveva
iniziato una relazione extra coniugale con la sig.a xxxxx nata a
xxxxx il xxxx, allora sposata,  poi divenuta una stabile
convivenza more uxorio e dalla quale era nato un figlio xxxxx in
data xxxx, riconosciuto dal padre
Con atto di compravendita del 15/02/1966 il de cuius aveva venduto alla
sig.ra xxxxx la nuda proprietà di un area edificabile sita in xxxxx,
riservandosi  l'usufrutto generale,
Su tale area edificabile il de cuius aveva poi provveduto a costruire a
proprie cure e spese un complesso immobiliare costituito da diverse unita
abitative e commerciali, concesse successivamente in locazione dallo stesso
de cuius a terze persone
Relativamente alla vendita fatta dal de cuius alla sig.ra xxxxxx del
15/02/1966 si rilevano alcune circostanze sospette tali da far ritenere
la stessa simulata:
1) tra i contraenti esisteva uno strettissimo vincolo affettivo, la
relazione con
la, sig.ra. xxxxxx è  sfociata in   una convivenza more  uxorio  che   si  è
protratta infatti, per moltissimi anni ed è stata rafforzata dalla nascita
di un
figlio, in. data xxxxxx;
2) la situazione abitativa tra il de. cuius e la xxxxxx non era mutata
dopo la compravendita del 15/02/1966 , poiché gli stessi avevano continuato,
a convivere sotto lo stesso tetto unitamente al figlio;
3) nell'atto di compravendita il pagamento del prezzo era apparente , poiché
le parti dichiaravano  di aver già provveduto al versamento del prezzo
dell'area edificabile, ma invero nessun pagamento venne mai effettuato dalla
xxxxx al de cuius ne alla presenza del Notaio ne in separata sede perché
il de cuius era il suo convivente e anche perché la xxxx non aveva alcun
reddito
o tale da consentire un simile acqusito;
4) l'area  edificabile  compravenduta  con atto  del  15/02/1966
successivamente alla vendita è stata oggetto di lavori di costruzione edili
e
ristrutturazioni effettuati su incarico del de cuius e a spese esclusive
dello
stesso.
Ritenuto pertanto che l'attore ha provveduto ad accettare l'eredità con
beneficio di inventario in data 19/09/2002.
Ritenuto che la vendita del 15/02/1966 effettuata dal padre dell'attore alla
sig.ra xxxxx  deve essere considerata simulata stante lo strettissimo
vincolo che esisteva tra le parti contraenti, La coabitazione e convivenza
successiva alla vendita, tra i due contraenti e il figlio nato dalla loro
relazione; il pagamento apparente del prezzo del quale le parti davano atto
aver provveduto al saldo senza passaggio di denaro alla presenza del Notaio,
l'assenza .stessa del versamento di tale corrispettivo  che non è mai stato
pagato dalla xxxx al de cuius suo convivente e padre di suo figlio
xxxxx, anche in considerazione del fatto che la xxxx non godeva di
reddito.
Ritenuto altresì che ad ulteriore conforto di tali assunti sull'area
edificabile
compravenduta alla xxxxx con atto del 15/02/1966, il de cuius
aveva successivamente costruito negozi ed appartamenti a proprie
cure e spese, poi successivamente concessi in locazione a terze persone
aumentando pertanto il valore dell'area ceduta alla xxxx senza che da parte
di quest'ultima venisse effettuato alcun esborso o spesa.
Ritenuto  infine  che  l'atto  simulato  del  15/02/1966  comporta  una
diminuzione della quota di riserva dell'attore quota che deve essere
calcolata
tenedo conto del bene stesso che deve pertanto rientrare nell'asse
ereditario.
Tutto ciò premesso, l'istante
CITA
La sig.ra xxx  a comparire innanzi il Tribunale .....ecc ecc
PIACCIA AL TRIBUNALE ILL.MO
Respinta ogni contraria istanza,
Nel merito e in via principale :
ritenere e dichiarare assolutamente simulata la vendita del 15/02/1966
dell'area edificabile sita in xxxx tra il de cuius xxx e la sig.a xxxx;
Nei merito e invia subordinata:
ritenere e dichiarare la simulazione relativa all'atto di vendita del
15/2/1966
dell'area edificabile sita in xxxx tra il de cuius e la sig.a xxxx e
conseguentemente nulla per difetto dei requisiti di forma la donazione
dissimulata
di cui al citato atto.
Disporre conseguentemente la riduzione della donazione dissimulata e in
ogni caso la reintegrazione della quota di riserva spettante all'attore per
legge, tenendo conto anche dell'aumento del valore dei beni di cui all'atto
di
vendita a seguito delle opere e costruzioni realizzate successivamente a
cure
e spese dal decuius dalla data della vendita sino alla morte dello stesso.
-condannare la convenuta al rilascio dei beni e alla restituzione dei canoni
,
locatizi su di essi percetti ;
-condannare la convenuta al risarcimento dei danni da liquidarsi in separata
Spese, diritti e onorari.
eec ecc..
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Ti sarei molto grato di un parere su quanto sopra esposto, secondo me questi
vanno a soldi, non faccio i nomi degli avvocati dell'attore che secondo me
lavorano a percentuale, se incassano prendono senno'.....
Sono graditi anche opinioni diverse.
Grazie a tutti.
rag. Claudio Vandini

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Ho letto velocemente (e non tutto) l'atto di citazione e, in effetti,
la situazione non e' cosi' semplice.
Premesso che avete bisogno di un buon avvocato che si studi per bene
la situazione, da una veloce lettura mi pare di capire che l'attore č
da considerare un legittimario che agisce in riduzione: orbene, se
cosi' fosse, dal punto di vista probatorio e' come se fosse
considerato *terzo* e quindi e' soggetto a un *regime probatorio
agevolato* per provare la simulazione: quindi puo' avvalersi sia di
testimoni, sia del giuramento decisorio e (come mi sembre dall'atto di
citazione) di *presunzioni legali*...infatti nella prassi giudiziaria
la prova della simulazione si raggiunge di solito per via
congetturale, presuntiva ed indiziaria, attraverso l'esame di tutte le
circostanze desumibili dalla causa e dai fatti. Per esempio elementi
utili di convincimento possono essere dedotti dall'irrisorieta' del
prezzo versato oppure *la dichiarazione che il prezzo sia gia' stato
pagato* e anche i *rapporti tra le parti* (matrimonio, convivenza).
Secondo me l'unica via di scampo e' considerare l'attore come *parte*
del contratto simulato e, in genere (oltre ai contraenti originari,
ovvio), i *successori a titolo universale* vengono considerati parti:
in questo caso NON godono del regime probatorio agevolato di cui
accennavo sopra, ma sono costretti a ad avvalersi esclusivamente di
PROVE SCRITTE e, in mancanza, ricorrere alla confessione o al
giuramento.
In questo caso diventa assai difficile provare la simulazione del
contratto.
Cmq, ripeto, conviene rivolgersi ad un avvocato che si studi per bene
tutte le problematiche sulla simulazione negoziale relativa, qui puoi
trovare soltanto alcuni *consigli* che, a mio avviso, non sono utili
piu' di tanto per la tua spinosa questione.
In bocca al lupo e facci sapere !
Alex
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"Le leggi...per i nemici si applicano, per gli amici si interpretano"(G.Giolitti)
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