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Titolo: Quesito ai Notai del NG: vendita del possesso

Un collega anziano mi ha prospettato questo scenario: è credibile e
possibile?
Si presentano due parti dal notaio:
Uno dichiara di possedere da tempo immemorabile un fondo, di cui non
possiede alcun atto che ne attesti il diritto di proprietà.
L'altro deve acquistare: il notaio può redigere un simile atto di
compravendita?
E', cioè, ipotizzabile la vendita del possesso?
Essendo questo una situazione di fatto, io lo ritengo poco probabile ma di
fronte alla sicurezza del collega anziano, taccio delle mie riserve...
Un saluto.
Gilia

 E', cioè, ipotizzabile la vendita del possesso?
Quella che tu ipotizzi e' una vendita della *proprieta'*: le parti vogliono
vendere e comperare la proprieta' del fondo e non il solo possesso.
Il fatto che il venditore non possa esibire alcun titolo di proprieta'
all'infuori di un'usucapione affermata e' irrilevante: se il venditore ha
maturato veramente l'usucapione, bene; diversamente il compratore sara' a
rischio di evizione.
Il Notaio dovrebbe - credo - palesare al compratore il rischio dell'affare
ma l'atto e' ricevibile.
La questione della vendita del possesso e' resa piu' confusa da qualche
pronuncia della Cassazione che esplicitamente ne esclude la validita'. Ma
attenzione: andandosi a leggere i casi si scopre che quei contratti avevano
per oggetto fondi soggetti ad uso civico non affrancati o beni demaniali,
casi in cui la vendita della proprieta' sarebbe stata inficiata di nullita'
(ragion per cui le parti avevano pensato di aggirare la nullita'
compravendendo il possesso).
Cordialmente
BA
le parti avevano voluto vendere il possesso come tale, poiche

 ha scritto nel messaggio
news:3hBja.9421$iy5.2...@twister2.libero.it...



Grazie per l'interessante chiarimento: ne deduco che, l'unico elemento di
difficoltą potrebbe essere rappresentato dal rischio di evizione per
l'acquirente. Non conoscevo questa eventualitą...
Di nuovo grazie.
Gilia

 Giancarlo
Premesso che non si compera il possesso, ma la proprieta' (v. post
precedente), chi acquista a titolo particolare comincia un nuovo possesso ma
puo' unire il possesso del suo dante causa al proprio per goderne gli
effetti (art.1146 cc).
Cordialmente
BA

 Di nuovo grazie.
Di niente.
Per onesta' devo dire che qualche notaio di fronte a simili casi va nel
pallone e sostiene che l'usucapione deve in ogni caso essere dichiarata dal
tribunale; il che non e' vero, perche'
1) anche le cause di usucapione possono essere transatte o - nei limiti in
cui si ritenga ammissibile l'istituto - formare oggetto di un negozio di
accertamento (ovviamente tra chi usucapisce e il proprietario);
2) l'atto che si richiede al Notaio non e' l'accertamento dell'usucapione ma
una "banale" vendita della proprieta'; il problema non e' quindi mai di
ricevibilita' dell'atto, ma di semplice responsabilita' del venditore (e del
notaio - quale libero professionista di fiducia del compratore - se non ha
fatto presente a chi acquista il tipo di rischio cui va incontro).
Cordialmente
BA

 fatto presente a chi acquista il tipo di rischio cui va incontro).
Il fatto è che il Notaio, in forza dell'art. 54 del reg. not., deve
accertarsi della legittimazione delle parti, per cui farà bene a richiedere
al venditore la produzione di una sentenza di usucapione per accertarsi
delle provenienze.
Vi è chi risolve tutti i problemi con una compravendita a rischio e
pericolo.

 pericolo.
A riprova di quanto anzi detto.
Cordialmente
BA

 le parti (che infatti possono esonerarlo dalle visure etc...).
L'art. 54 è interpretato, in dottrina, in modo esteso, come obbligo di
verificare la legittimazione delle parti in tutti gli ambiti. Se il Notaio
non fa le verifiche, ha una sanzione disciplinare, cosa ben diversa dalle
conseguenze scaturenti dall'eseguire l'incarico professionale con scarsa
diligenza.

 diligenza.
Ma se fosse un dovere pubblicistico non potrebbe essere esonerato dalle
visure, dico bene (cosa che avviene, anche se grazie al cielo non
frequentemente) ?
Resto cmq della mia idea a proposito dei limiti dell'art.54 ....
Grazie e a presto.
Cordialmente
BA

 Grazie e a presto.
A presto.