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Titolo: Due questioni sulle LOCAZIONI abitative

Salve, voglio proporvi due questioni relative alle locazioni di
immobile ad uso abitativo.
1) In seguito all'abrogazione dell'art. 25 L. 392/1978 (adeguamento
del canone) ad opera dell'art. 14 comma 4 L. 431/1998, e alla luce
dell'art. 13 della medesma legge 392 che prescrive la nullità dei
patti di variazione del canone pattuito, qualora l'adeguamento del
canone sulla base dei dati ISTAT sia comunque previsto dal contratto
di locazione, esso deve ritenersi oggi applicabile o no?
2) Nell'ipotesi di locazione di un'unità abitativa ammobiliata, con
relativo aumento del canone in rapporto alla presenza di arredamento
ed elettrodomestici quali frigorifero o lavastoviglie, nel caso che
uno di questi elettrodomestici abbisogni di riparazione da parte di un
tecnico, si deve ritenere che si tratti di "piccola manutenzione" a
carico del conduttore (primo comma dell'art. 1576 c.c.), o piuttosto
di "manutenzione straordinaria" del bene mobile a carico quindi del
locatore (secondo comma dello stesso articolo)?
Igor Benetazzo

 Igor Benetazzo
credo che la riparazione sia manutenzione ordinaria (non "piccola
manutenzione"), a carico del conduttore, e la sostituzione sia
straordinaria...
se però si dimostrasse che il difetto o il danno (non visibile) risale a
prima del contratto oppure che è sintomo di obsolescenza (tanto vecchio che
è da cambiare) si potrebbe farlo pagare al locatore (probatio diabolica!!!)
questa è una mia opinione: la tabella che ho io di
confedilizia-sunia-sicet-uniat però non ne parla, ma rimanda agli usi
locali.
ciao, anche se non ti sono stata molto d'aiuto...
macy

straordinaria...
Se parli di manutenzione ordinaria a carico del conduttore, allora
interpreti la fattispecie "locazione di appartamento ammobiliato" come
locazione di un bene immobile "più" locazioni di singoli beni mobili.
Ma mi sembra strano poter parlare di manutenzione straordinaria quando
il bene mobile in oggetto viene addirittura sostituito. Secondo il mio
punto di vista, la sostituzione non può essere manutenzione di un
bene. Quindi, io qualificherei come manutenzione ordinaria, a carico
del conduttore, la semplice gestione normale dell'elettrodomestico
(nel caso del frigoridero, la pulizia, la periodica sbrinatura, la
sostituzione della lampadina ecc.) e come manutenzione straordinaria
la riparazione che richieda l'intervento di un tecnico specializzato.
Del resto, se di concede in locazione un elettrodomestico per un mese,
e dopo 15 giorni si guasta rendendo necessario l'intervento di un
tecnico specializzato, sembrerebbe palesemente eccessivo gravare delle
spese di riparazione il conduttore ritenendole spese di manutenzione
ordinaria.
Se invece si interpreta la fattispecie come "locazione di immobile più
accessori/pertinenze" ex artt. 817 e 818 c.c., la riparazione del
frigorifero potrebbe essere, come tu dici, manutenzione ordinaria, ma
allora a carico del locatore per i combinati disposti degli artt. 1576
primo comma e 818 primo comma c.c.
Anche qui, come avere delle "certezze" in materia?
Ciao
Igor

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emendato l'art. 24 L. 392 in modo simile. Invece, tale articolo è
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Purtroppo temo che dovrebbe agire, perchè siamo in presenza di un forte
contrasto tra legge e prassi (e mi sembra strano che non ci siano ancora
sentenze sull'argomento - o forse ce ne siamo accorti solo io e te di questa
piccola abrogazione con tanto significato?)
infatti, quando ho dato una mano ad una signora - che poi ha optato per
l'agevolato visto che non è poi così basso il canone... (650000 al mese x
90mq)- mi sono informata per lei all'UPPI e lì (oltre a chiedermi se sono
matta a fare l'agevolato, che non ci guadagno niente, che sono solo
seccature...) non hanno minimamente accennato a questa cosa. ... e la mia
amica addirittura paga la variazione del 100% dell'istat perchè
l'abrogazione è stata interpretata come liberalizzazione!!!!
potresti anche provare a cercare la relazione al disegno di legge, magari dà
una interpretazione più chiara.
se lo trovi x favore fammi sapere (così lo dico alla mia amica!).
ps la mia sulle manutenzioni era una ipotesi- non sono molto ferrata sugli
ammobiliati.
ciao, macy

novità:
ho comprato il manualetto "i nuovi contratti di locazione", autori: Fogliani
e Maglia, edizioni Tribuna.
ho scoperto che:
- il famoso contratto-tipo per le locazioni libere è stato firmato anche dai
sindacati degli inquilini
- l'articolo che contiene l'aumento del 75% istat è frutto di un compromesso
tra le parti sociali.
prima dell'accordo era ritenuta assolutamente illegittima dalle associazioni
inquilini, poi queste hanno "ceduto", limitando però la misura dell'aumento
al 75%
a questo punto non abbiamo speranze... a parte contestare la vincolatività
dell'accordo collettivo...
ciao, macy