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Titolo: edilizia

Cerco la sentenza della Corte di Appello di Roma, sezione II, sentenza del
24 gennaio 2008 - Pres. D'Auria; Rel. D'Auria.
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EDILIZIA E URBANISTICA   -   OBBLIGAZIONI E CONTRATTI
App. Roma Sez. II, 24-01-2008
Fatto Diritto P.Q.M.
Svolgimento del processo
Con atto di citazione del 3 dicembre 1991 Ca.Do. e Be.Al. premesso di
aver stipulato preliminare avente ad oggetto terreno su cui era stato
realizzato al rustico un edificio abusivo, evocavano in giudizio la
controparte Sa.Am. al fine di sentire accertare l'obbligo di essa
convenuta ad ottenere la sanatoria edilizia per l'immobile sito in
Albano Laziale e meglio in atti descritto.
Inoltre, chiedevano l'emissione di sentenza di condanna nei suoi
confronti a stipulare l'atto notarile di trasferimento e/o sentenza
costitutiva che tenesse luogo al contratto non concluso.
Si costituiva la convenuta chiedendo, non solo il rigetto della
domanda, ma a sua volta proponendo riconvenzionale al fine di ottenere
la risoluzione del contratto per colpa della controparte.
Il giudice di primo grado con sentenza del 15 aprile 2002 accertato
che l'immobile oggetto della compravendita era abusivo, dichiarava
nullo il contratto respingendo quindi sia la domanda attrice che la
riconvenzionale in considerazione del fatto che entrambe le domande
presupponevano la validità del contratto preliminare stipulato.
Avverso la predetta sentenza proponevano appello i promittenti
acquirenti deducendo che per il bene oggetto del preliminare era stata
richiesta sanatoria edilizia, e quindi il definitivo poteva essere
stipulato.
Si costituiva la parte appellata la quale chiedeva la conferma della
sentenza di primo grado e comunque il rigetto della domanda in quanto
gli appellanti si erano fatti consegnare i documenti relativi alla
pratica di condono volendo essi completare l'iter amministrativo.
Anzi a sua volta proponeva appello incidentale per ottenere la
risoluzione del preliminare per colpa della controparte.
Motivi della decisione
In relazione allo specifico motivo di gravame, certamente il
preliminare posto in essere non può considerarsi nullo.
Il giudice di primo grado ha rilevato che l'oggetto del preliminare
era un immobile abusivo e quindi l'oggetto era da considerare privo
del requisito della liceità.
Invero come ha statuito la Suprema Corte la sanzione della nullità
prevista dall'art. 40 della legge n. 47 del 1985 con riferimento a
vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria
concessione edificatoria deve ritenersi limitata ai trasferimenti
aventi effetto reale, e non anche estesa ai contratti dalla efficacia
meramente obbligatoria (quale il preliminare di vendita), in relazione
ai quali trova, pertanto, applicazione la (diversa) norma di cui
all'art. 15 della legge n. 10 del 1977, a mente della quale la nullità
di tali contratti, se relativi ad immobili privi di concessione, non
può essere fatta valere in giudizio qualora risulti che il promissario
acquirente fosse a conoscenza della circostanza della mancata
concessione, e che tale conoscenza emerge inequivocabilmente dalle
lettere che le parti si sono scambiate prima del processo, dalle
iniziative cautelari svolte prima del processo e dalla richiesta di
sanatoria avanzata proprio dagli attuali appellanti (in senso analogo
vedi cass. del 1994 n. 4717).
Ma come emerge dalla missiva del Comune di Albano Laziale per
l'immobile de quo non è mai stata rilasciata la relativa concessione
edilizia in sanatoria. Vero è che ai sensi dell'art. 40 l. 28 febbraio
1985 n. 47 è possibile effettuare il trasferimento di immobile abusivo
mediante dichiarazione che è stata presentata domanda di sanatoria e
se risulta il versamento delle prime due rate della oblazione ma tale
disciplina si riferisce all'ipotesi in cui il bene possa essere
sanato.
Nel caso in esame vi è un vincolo paesaggistico come si desume dalla
richiesta del parere dell'autorità che è preposta alla tutela del
detto vincolo indicata nella missiva del comune alle parti (nulla osta
ai sensi della legge 1089/1939 e nullaosta ai sensi della legge
1497/39).
Ai sensi dell'art. 8 della legge 23 dicembre 1994 n. 724 (in base alla
quale è stata presentata la seconda domanda di condono) per conseguire
la concessione in sanatoria nel caso di interventi edilizi nelle zone
e fabbricati sottoposti a vincolo, ai sensi della legge 1 giugno 1939
n. 1089 occorre quale presupposto indispensabile l'autorizzazione
della Amministrazione preposta alla tutela del vincolo, e tale
adempimento era stato espressamente richiesto dal comune alla parte
(vedi documenti).
Fino a che una tale autorizzazione non sarà stata data (o
eventualmente rigettata) neppure può emettersi sentenza che tenga
luogo al contratto non concluso, trattandosi di bene non oggetto di
atti di commercio.
Del resto la stessa parte sembra essere conscia di tale adempimento
allorché ha chiesto di accertare l'obbligo di conseguire la sanatoria.
Premesso che il rilascio della concessione in sanatoria è un atto
della P.A., a cui la parte è sostanzialmente estranea, in ogni caso
l'art. 31 3 comma l. 28 febbraio 1985 n. 47 consente ad ogni
interessato e quindi anche ai promissori acquirenti di svolgere le
pratiche per conseguire la sanatoria.
Del resto il teste Da.Tr. escusso in primo grado, ha precisato di
essere stato incaricato dalle parti in causa nella sua qualità di
geometra, dopo che il notaio ravvisando delle incongruenze non volle
stipulare l'atto definitivo, di seguire la pratica di condono ed egli
fece effettuare una nuova istanza di condono in base alla nuova legge
nelle more intervenute (ciò è confermato dal fatto che il comune ha
precisato che erano state presentate ben due istanze di condono).
Inoltre in concreto gli stessi appellanti hanno sollecitato il sindaco
di Albano Laziale a definire la pratica edilizia, e quindi allo stato
non pare che vi sia un inadempimento della promissoria venditrice che
per quello che emerge ha contribuito nell'ambito delle sue possibilità
a conseguire la sanatoria sia presentando una nuova istanza di condono
(la prima era incongrua in quanto la data di realizzazione era
successiva al termine di scadenza 1/10/1983 inserito nella legge 28
febbraio 1985 sia incaricando d'accordo con la controparte un
tecnico).
Inoltre il che appare definitivo gli appellanti azionando la procedura
di urgenza avevano ottenuto la consegna dei documenti relativi alla
pratica di condono e quindi avevano manifestato la volontà, dato il
loro interesse a completare essi l'iter amministrativo quali unici
interlocutori della P.A.
Pertanto, sebbene deve ritenersi che allo stato il preliminare sia
ancora valido non può emettersi la sentenza che tenga luogo al
contratto non concluso in quanto per il rilascio della concessione in
sanatoria occorrerà l'autorizzazione dell'autorità preposta alla
tutela del vincolo.
Per quanto riguarda la domanda proposta con l'appello incidentale e
diretta a far dichiarare risolto il contratto per fatto e colpa degli
acquirenti, la domanda è infondata.
Per quello che qui interessa nessun inadempimento può addossarsi agli
appellanti promissari acquirenti, non la mancata predisposizione di
accordo con il notaio nel termine ordinatorio indicato nel contratto
visto che le parti come concordemente hanno riferito in primo grado
(la Sa. all'udienza del 29/1/1997) si sono recati presso il notaio per
la stipula che non poté avvenire per incongruenza della documentazione
non certamente riferibile ad essi acquirenti.
Certamente non può costituire inadempimento come pare rilevarsi dalla
comparsa di costituzione in questo grado, il fatto che i promissari
acquirenti abbiano varie volte diffidato la venditrice a conseguire la
sanatoria, trattandosi di sollecitazione ad interessarsi ad un obbligo
a cui era tenuto anch'essa proprietaria del terreno sui cui insisteva
la struttura edilizia abusiva, e connessa alla sua obbligazione di
stipulare l'atto definitivo.
Pertanto pur dovendosi rilevare che il contratto preliminare deve
ritenersi valido, non può per quanto detto né accogliersi la domanda
degli appellanti diretta ad ottenere l'emissione di una sentenza che
tenesse luogo al contratto non concluso né quella della Sa. diretta ad
ottenere la risoluzione per fatto e colpa della controparte.
Né il collegio può deliberare su domande non proposte.
Dato l'esito della lite appare equo compensare le spese processuali.
P.Q.M.
La Corte di Appello, definitivamente pronunciando, pur accertando la
validità del preliminare posto in essere dalle parti rigetta l'appello
proposto da Ca.Do. e Be.Al., nonché l'appello incidentale proposta da
Sa.Am., avverso la sentenza del tribunale di Velletri n. 481/2002.
Spese compensate.
Così deciso in Roma il 10 ottobre 2007.
Depositata in cancelleria il 24 gennaio 2008.