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Titolo: edificazione in terreno area commerciale

Buongiorno a tutti,
un  quesito interessante che pongo al NG:
Un soggetto, imprenditore agricolo quindi  con partita iva, etc...che 
possiede un terreno senza costruzioni  ma in una zona che il Comune, 
nel p.r.g, identifica come "commerciale".
Tale terreno ha quindi un indice di fabbicabilità per cosi dire "ad uso 
civile" stabilito e quindi limitato.
A tale soggetto è stato risposto con mille difficoltà, 
imprecisioni,lacune, che potrebbe andare oltre solo se 
contemporaneamente il tutto sia finalizzato alla installazione di una 
attività.
Il soggetto vorrebbe quindi installare una attività di vendita on line 
di prodotti agricoli depositati in magazzino (con annessi ufficio, 
deposito etc..). E' corretto tutto ciò?.Vi sono riferimenti normativi 
da consultare?.
E se in un futuro tale soggetto, cessando l'attività commerciale,  
potrebbe ottenere una" variazione d'uso" per civile abitazione?
Grazie per le cortesi risposte.

 potrebbe ottenere una" variazione d'uso" per civile abitazione?
Questo lo escluderei, ma in materia urbanistica capitano le cose più 
impensabili. Basta avere un amico al Comune. 

 potrebbe ottenere una" variazione d'uso" per civile abitazione?
sulla modifica di destinazione d'uso ti rimando al thread recente.
Quanto al resto, la fattispecie è poco chiara. Vuoi dire, più precisamente,
cosa intendi fare?

Nikolai Bolkonskij ha spiegato il 10/10/2007 :

Il soggetto imprenditore agricolo che ha un terreno in una zona nel 
piano regolatore destinata  ad uso  "commerciale" vorrebbe sapere se 
per costruire oltre un certo indice di fabbricabilità può costruirvi 
uffici magazzino, deposito per vendere on line i propri prodotti.
E ci si chiede, inoltre, se  in futuro dovesse cessare questa attività, 
 potrebbe ottenere una variazione per cosi dire d'uso dei locali 
costruiti ricavando una civile abitazione?
Vi sono riferimenti normativi etc. a sostegno di tali tesi?

 uffici magazzino, deposito per vendere on line i propri prodotti.
Oddio, non è che adesso sia molto più chiara. Mi è molto poco chiaro,
soprattutto, che cosa intendi per "vendita on line".
Comunque, per quel che mi pare di avere capito...
Distinguerei l'aspetto edilizio dall'aspetto commerciale, in linea di
massima (anche se, dopo, le cose si riuniscono).
Se il terreno è zonizzato come commerciale, nulla quaestio in astratto,
quanto a chiedere la relativa licenza edilizia.
Ma poi, cosa gli si mette sopra? Se trattasi di un esercizio di vicinato
(<150 mq nei comuni piccoli; < 250 mq in quelli grandi) si procede a
presentare la relativa d.i.a. e tutto finisce lì.
Ma se l'esercizio commerciale, ancorché on-line, supera quelle metrature (e
qui mi verrebbe da pensare di si: ancorché i locali di stoccaggio della
merce talvolta non vengano fatti rientrare dalla giurisprudenza nelle
superfici commerciali vere e proprie), allora occorre chiedere
un'autorizzazione commerciale, che se non è contingentata di diritto, lo è
di fatto, quanto meno sotto il profilo dei criteri regionali previsti dalla
legge 114/1998 che si devono rispettare. Il che potrebbe ridondare, se i
criteri non vengono soddisfatti, anche sul permesso edilizio per realizzare
spazi di vendita più ampi di un esercizio di vicinato.
Il tutto dovrebbe prescindere dalla qualifica originaria dell'imprenditore -
agricolo oppure no. L'imprenditore agricolo certo può vendere direttamente
i beni della propria impresa, nella sede dell'impresa e senza bisogno di
alcun titolo; e per questo fatto egli non muta la propria qualifica. Ma
se - come mi pare di avere capito - si avvia un'attività distinta ed
autonoma di commercializzazione, allora temo che l'imprenditore agricolo
non sia  più solo tale e che si debba pertanto applicare la normativa sulle
grandi e medie strutture di vendita.
Il tutto non prescinde invece dalla necessità di capire se stoccare merce
per poi venderla in rete (intendi dire questo con "on line"?) sia davvero
attività commerciale ai sensi urbanistici (ma il granoturco si vende
così?).
E questo è problema che in astratto non può essere risolto: si devono vedere
anche le NTA e se la destinazione non risultasse nel caso concreto
effettivamente commerciale, potrebbero tornare di nuovo dei problemi sotto
il profilo edilizio.
Perciò, il consiglio non può essere che il solito, far su tutte le carte
(P.R.G., criteri regionali, ecc.) e rivolgersi, con quelle, ad un legale a
cui esporre nei dettagli il caso concreto. 
Sul problema della modificazione della destinazione d'uso, invece, ti
ri-rimando alla discussione recente sul tema.

Nikolai Bolkonskij ha spiegato il 10/10/2007 :

Grazie, hai interpretato bene il tutto...ho qualche elemento di 
valutazione in più...

 - Mostra testo tra virgolette -
non entro nel merito urbanistico ma per quanto riguarda la vendita on
line da parte dell'imprenditore agricolo è disciplinata dall''articolo
4 del d.lgs 228/2001, guarda il comma 3 e vedrai che il commercio
elettronico è espressamente previsto. E' ovvio che ise si tratta di
prodotti alimentari devono essere i tuoi ... altrimenti si tratta di
attività di commrcio disciplinata dalla normativa regionale ovvero dal
Decreto Legislativo 31 marzo 1998, n. 114, i requisiti professionali
li devi avere.
buon lavoro e facci sapere il link del sito ;-)