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Titolo: Questioni da cortile (era Avvocato Online Cercasi)

Dato che il post precedente e' diventato una discussione sulla onesta'
degli avvocati, propongo il caso che mi afligge sperando in qualche buon
consiglio.
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L'oggetto del contendere e' il diritto di utilizzo di un vasto giardino
comprensivo di prato, orto , alberi ed una stalla in disuso ora adibita
a magazzino, ricovero atrezzi, ecc. al quale si accede direttamente da
due appartamenti di una vecchia (1624 dc) casa situati uno sopra l'altro.
Composizione dello stabile:
ala a
giardino
A1 piano inf. - A2 piano sup.
ala b
B1 piano inf. - B2 piano sup.
A2 e' occupato in affitto da un'anziana signora, Maria A. che accede al
giardino scendendo una rampa di scale interna ed aprendo una porta finestra.
A1 e' occupato da me con un contratto di affitto regolare come seconda
casa. Accedo al giardino attraverso una larga gradinata direttamente dal
cortiletto attiguo alla veranda del mio appartamento.
B1 B2 Questi due appartamenti non hanno accesso diretto al giardino se
non passando attraverso uno dei primi due.
La storia
Tutto lo stabile (A1 A2 B1 B2) era stato affittato negli anni 50 dalla
suocera dell'anziana signora, tale Ausilia F., alcuni vani furono tenuti
come abitazione, altri subaffittati, l'allora proprietario, occupava uno
di questi vani.
Dopo qualche anno, alla morte del proprietario (anni 60), l'intero
stabile fu venduto all'attuale proprietario il quale chiese un congruo
aumento dell'importo della locazione agli allora occupanti i quali, non
potendo far fronte alle richieste, si limitarono ad affittare i locali
A1 e A2.
Gli appartamenti B1 B2 vennero affittati a famiglie diverse le quali mai
hanno avuto accesso al giardino se non invitati per bere un caffe'.
Negli anni 70, per contenere le spese, la famiglia Ausilia F., rinuncio'
ai locali A1 i quali vennero affittati a mio suocero buonanima, in una
zona prima adibita a pollaio mio suocero ricavo' un orto e ricostrui il
tetto al fattiscente capanno delgli attrezzi..
Dagli anni 80 i locali B2 sono in affitto alla figlia dell'anziana
signora, Lucia A. con famiglia composta da moglie, marito, 2 figli e cane.
Passando attraverso l'appartamento della madre i B2 hanno occupato di
fatto il giardino rendendosene invadentemente padroni.
Gia' da qualche anno prima della sua scomparsa, mio suocero, adombrato
dall'invasione (schiamazzi, cene all'aperto finite in ubriachezza
molesta, continua presenza di gente sconosciuta, cani, ecc.) abbandono'
e rilevai io l'appartamento A1.
Alla scomparsa di mio suocero Lucia A. si accaparro' anche parte dell'orto.
Su nessun documento in mio possesso viene citato alcun privilegio o
interdizione rispetto al giardino. Di fatto il giardino e' stato curato
e coltivato prima da mio suocero ed ora da me. Ho dedicato molto tempo e
speso soldi per le attrezzature necessarie alla sua manutenzione, dal
rifacimento delle strutture fattiscienti alla potatura degli alberi alla
raccolta e smaltimento di materiale vegetale e macerie di costruzione, ecc.
I Fatti Recenti
E' avvenuta un'animata recente discussione tra me e Maria A. con scambio
reciproco di insulti.
Dopo qualche minuto, a mia insaputa, Maria A. ha invitato mia moglie,
che non sapeva dell'antecedente, a salire ed ha affermato che il
giardino era suo. Ha telefonato alla proprietaria e dopo averla
imbeccata ha passato la cornetta a mia moglie che si e' sentita dire la
stessa cosa. Un po' sbalordita da questa affermazione e presa alla
sprovvista, mia moglie ha solo preso atto e risposto che in 40 anni cosi
non le era sembrato.
Che Fare?
Penso che in tutta questa storia non debbano essere sempre gli stessi a
pagare e stare zitti. Per molti anni ha inghiottito pillole amare per il
"quieto vivere", ora sono vecchio e voglio chiarire.
Non conosco il diritto, ma ho un innato senso della gistizia, so che in
assenza di regole scritte la consuetudine fa legge ma, se e' vero, come
e con che mezzi farle applicare.
Se ho affittato la parte lasciata da coloro che accampano diritti sul
giardino non ne ho rilevato anche gli stessi diritti?
Ciao e grazie per ogni consiglio.
Roby.
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 consiglio.............
La ricostruzione storica della complicata vicenda che lei
descrive non aiuta molto, poiché qui non si discute di diritti
reali, ma di locazioni di parti di un immobile. Quindi, l'unica
cosa utile  da fare è esaminare i relativi contratti di locazione
delle varie unità immobiliari in ordine alle superfici accessorie
in contestazione, dal momento che il proprietario può
legittimamente locare determinate aree della sua proprietà a
beneficio di alcuni ed a esclusione di altri. Non si tratta,
infatti, di un condominio con aree cd. comuni, ma di un'unica
proprietà immobiliare suddivisa e locata a più persone. Tuttavia,
in assenza di specifiche previsioni (mi sembra di capire che sia
questa la situazione), potrebbe avere una qualche valenza il
comportamento delle parti ai fini dell interpretazione del
contratto. Il problema di fondo è che con contratti non stilati
da professionisti, o peggio in assenza di un atto scritto, resta
piuttosto difficile stabilire o dare dimostrazione di ciò cui si
ha diritto. 
Saluti
Giovanni R.F.
-- 
Postato da Alice Newsgroup: lo usi da web ma con le funzioni del newsreader 
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 Giovanni R.F.
Saluti, Roby.
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