Newsgroup: it.diritto
Titolo: Mi arriva una raccomandata da un certo avvocato....

E sono letteralmente caduto dalle nuvole! Questa è la storia:
Il 7 Ottobre ho acquistato una casa tramite una agenzia (chiamiamola
"B").... Qualche mese prima sono andato a vedere la suddetta casa con un
altra agenzia ("A") abbiamo visitato la casa e tornati in ufficio abbiamo
concluso con un "vi facciamo sapere", senza firmare nulla! Poi abbiamo
saputo che la stessa casa era in vendita nell'agenzia "B" e che la suddetta
agenzia eveva un buon rapporto di amicizia con il nostro geometra (che ora
sta facendo i lavori di ristrutturazione e che ci ha aiutato coi documenti e
consigliandoci). Siamo andati di nuovo a vederla con l'agenzia "B" che
sapeva benissimo che avevamo già visto la casa con l'agenzia "A" e questa
volta abbiamo deciso di acquistare la casa. Qualche giorno prima del
compromesso l'agenzia "A" chiama la "B" reclamando che noi eravamo loro
clienti e che non potevano venderci la casa... L'agenzia "B" ci informa e ci
dice di non preoccuparci che se non abbiamo firmato niente siamo apposto e
che possiamo procedere con la vendita. E così facciamo!
Ora ricevo questa raccomandata dall'avvocato dell'agenzia "A" che pretendono
la loro provvigione del 3% (che abbiamo dato all'agenzia "B") minacciando di
portarci in tribunale!!! E di avere la testimonianza del vecchio propietario
che attesta che i primi a farci vedere la casa sono stati quelli
dell'agenzia "A"!! Inutile è stato parlare con le 2 agenzie...
Ma è possibile? Possono davvero farlo? Non si ha più nemmeno il diritto di
acquistare dove si vuole?
Che devo fare? L'agenzia "A" si arrampica sugli specchi o no? Devo rivalermi
sulla agenzia "B" che secondo l'agenzia "A" a venduto abusivamente la casa
senza informarmi che la vendita non si poteva fare senza il consenso
dell'agenzia "A"?
Qualcuno mi faccia sapere... non ho mai avuto a che fare con la legge e
avrei voluto non averci mai avuto a che fare, eppure mi tocca, per una cosa
che mi pare assurda e in tutta la vicenda ho sempre agito in buona fede!
Grazie.


Se non hai firmato nulla all'agenzia "A", il loro legale si arrampica sugli
specchi ... diciamo che ci prova ... coi tempi che corrono pur di guadagnare
un euro si butterebbero sotto un treno ! Se l'agenzia "A" si ostina, informa
anche la Camera di Commercio ( Ruolo Agenti di Mediazione ).

 dell'agenzia "A"?
Immagino che l'agenzia "A" abbia ragione. Anche se non hai firmato niente se
un mediatore ti presenta per primo un immobile non puoi scavalcarlo
acquistandolo poi da altri (come per esempio un'altra agenzia o direttamente
dal venditore stesso per evitare di pagare la provvigione). L'agenzia "B"
sapendolo ci ha marciato.
Non conta se non hai firmato niente, basta che l'agenzia "A" dimostri con
testimoni od altro che ti ha presentato l'immobile per prima e puo' vincere
la causa.
Ciao.


Ciao

 quale legge obbliga Tizio a comprare per forza casa da  ....
Non la compra da A ma dal proprietario. Comunque per la provvigione al primo 
mediatore sono gli artt. 1754 e 1755 c.c. per cui imho sarebbe ora di 
promuovere un bel referendum abrogativo ..... Leggiti anche l'art. 1758 c.c.
-- 
Difendi anche tu la libertà di scelta del ricevitore sat
Leggi i dettagli qui:
http://www.rtrsat.it/sky_solo_nds_.htm
https://btinf.homelinux.org/ihstdm-faq/tiki-index.php?page=ListaDelleFaq
 

 asino voli ...
E' tutto il contrario sempre che siano in regola con l'iscrizione in camera 
di commercio ed altri elementi formali .... L'unico elemento che può essere 
in discussione è il quantum ma non l'an.
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 asino voli ...
Esattamente le stesse, in effetti, qualora tu ti fornisca di biglietto 
aereo.
-- 
Ciao,
Francesco
Risposte solamente sul newsgroup 

perchè non guardiamo la cosa in buona fede per A:
ti fa vedere una casa, tu dici no
vai da B, gli dici che l'hai vista con A, il proprietario dice che l'ahi 
vista con A
addirittura A eB si chiamano...
tu la compri con B
..e A?sta lì a guardare!
spesso le agenzie rifilano sole tremende, ed è bene tutelarsi
ma spesso le sole le prendono.
questa volta per me B è stato un pò discutibile 


.. ma fammi il piacere !

 questa volta per me B è stato un pò discutibile
Evidente.


 .. ma fammi il piacere !
A questo punto mi associo alla risposta dell'amico Tex ;-)



Devo dire che le idee non mi si sono chiarite affatto... Ho letto i suddetti
articoli che qui riporto:
Art. 1754 Mediatore
E' mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione
di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di
collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.
Art. 1755 Provvigione
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (2950), se
l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su
ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di
usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
Art. 1758 Pluralità di mediatori
Se l'affare è concluso per l'intervento di più mediatori, ciascuno di essi
ha diritto a una quota della provvigione.
Da questo si potrebbe dedurre che la provvigione andrebbe divisa tra le due
agenzie, come l'agenzia "A" mi ha confessato di aver già fatto altre volte
senza intervenire con un avvocato.
La cosa che non mi è chiara in questi articoli è la questione della firma...
ovvero non si capisce come un semplice incontro tra cliente e agenzia possa
avere un effetto giuridico senza che ci sia qualcosa di scritto!
A questo punto, se è così, posso solo dare un consiglio a chiunque voglia
rivolgersi ad un'agenzia per acquistare casa: abbiate paura ad entrare in
un'agenzia! anche se non firmate nulla rischiate di finire in tribunale!!!
Io lo trovo a dir poco assurdo.

 anche la Camera di Commercio ( Ruolo Agenti di Mediazione ).
Non condivido questa posizione.
Infatti e' possibile che i mediatori dell'affare siano piu' di uno.
Resta da verificare se la prima agenzia possa chiedere la provvigione piena,
ma se come hai detto la loro attivita' si e' limitata ad una visita, Ti
consiglio di chiamare il legale che Ti ha scritto proponendogli una
transazione sulla base di una cifra fissa quale rimborso delle spese e
dell'attivita' espletata dalla agenzia loro cliente.


Nun daje 'na lira e non contattare nessuno ! In tribunale non ci finirai mai
: stanno bleffando !
Piuttosto di rivolgermi a un'agenzia o a un mediatore dormo sotto i ponti !

Andrea Pavesi ha scritto:
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In questa storia ci sono due cose da chiarire:
- se la agenzia A e B hanno un mandato di vendita firmato dal precedente
proprietario e per che periodo di validita'. Puo' darsi che il vecchio
proprietario abbia fato un mandato prima con A, ed alla sua scadenza in
seguito e' passato a B. Oppure con tutti e due... e cosi' via.
- la posizione del vecchio proprietario. E' strano che faccia da testimone
per A dopo che ti ha venduto la casa. Hai provato a sentirlo?
Sono comunque d'accordo con gli altri nel dire che la agenzia B e' stata
molto scorretta nel dirti che non c'era alcun problema, sapendo benissimo
che non era cosi'.
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

: stanno bleffando !
L'ha detto tuo *cuggino*? :-))
(Noi già ci conosciamo, vero?)
-- 
Mustapha Cairo UL 

 che non era cosi'.
Effetivamente è vero... ma devo essere io a pagarne le spese? Se anche non
devo pagare, devo sicuramente complicarmi la vita con questa storia!
L'agenzia "A" non doveva mettermi in mezzo!
Resta il dubbio che non cè nulla di scritto... Ma è propio possibile che
basta la parola per portare avanti una causa legale?
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Andrea Pavesi ha scritto:
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Ciao,
temo che A abbia diritto a portare avanti un contenzioso. E dato che il
lavoro principale delle agenzie e' combattersi l'un l'altra per procurarsi
i clienti, puo' anche darsi che A faccia sul serio, visto che gli e' stato
scippato un cliente nonostante avesse avvertito B.
A mio parere c'e' una responsabilita' di B, che ti ha dato informazioni
false. Sono loro che andrebbero segnalati alla camera di commercio per il
loro comportamento non conforme alle regole della professione. Se A va
avanti, dovresti inoltre minacciare B di rivalerti su di loro. Con
entrambe le minaccie (segnalazione e rivalsa), potresti provare a
raggiungere un accordo tra A e B per spartirsi la provvigione che hai gia'
dato a B. 
-- 
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E' quello che mi ha chiesto "A"... :"chiama "B" falla venire qua da noi
discutiamo tra di noi e troviamo un accordo senza vie legali" io ciň provato
ma "B" non ci sente dice di non conoscere "A" e di non essere interessata a
discutere su nulla!
Se io non faccio nessuna mossa ma sto a guardare... che succede? Che devo
pagare 2 volte la provvigione?

Eh vabè ma 'sto povero tizio deve pagare la provvigione a due agenzie?
Mi pare davvvero ingiusto.
Scusate: io vado da "A", che mi fa vedere una casa.
Decido di _non_ comprare più la casa e vado via.
Dopo due settimane mi faccio un altro giro di case, accompagnato 
dall'agenzia "B". Fra le case che mi mostra "B" c'è anche quella.
Devo tornare da "A" per comprarla? Se le ho detto di no devo rinunciare 
a quella casa per sempre altrimenti le devo comunque dei soldi? Magari 
su quella casa ero indeciso perchè pensavo di trovarne una che costava 
di meno. Dopo il "no" ad "A" mi sono accorto che effettivamente il 
prezzo conviene...
Vabè c'è il proprietario che fa da testimone, sono andato a vedere la 
casa prima con "A" e poi con "B". Quindi? Ad "A" ho detto no. Mica è 
colpa mia (dico "mia" per fare un esempio) se anche "B" mi dà la 
possibilità di comprarla.
A questo punto potrebbe esserci un'altra agenzia "C" che dice di avere 
un accordo con me (salta fuori un testimone a caso). E io che faccio? 
Pago la provvigione a 3 agenzie?
-- 
Quando noi ignoranti eravamo di più, tutto era più bello (A. Celentano).
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 A mio parere  .....
Concordo.
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 pagare 2 volte la provvigione?
A potrebbe farti causa e dovresti chiamare in causa B per cercare di non 
rimetterci tutto.
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 basta la parola per portare avanti una causa legale?
Cass., sez. III, 11-04-2003, n. 5762.
Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la 
conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività 
intermediatrice, essendo sufficiente che il mediatore abbia messo in 
relazione tra loro acquirente e venditore, in modo che la conclusione dell’affare 
possa ricollegarsi all’opera da lui svolta, anche se la conclusione è 
avvenuta dopo la scadenza dell’incarico, senza che le determinazioni interne 
di una delle parti possano essere ritenute idonee ad incidere sul nesso 
causale; l’accertamento del nesso causale costituisce apprezzamento di fatto 
riservato al giudice di merito e sottratto al sindacato di legittimità se 
congruamente motivato (nella specie, la suprema corte ha confermato la 
sentenza di merito che aveva riconosciuto il diritto alla provvigione all’agenzia 
immobiliare, il cui incaricato aveva fatto visitare l’immobile, tra gli 
altri, a persona che, successivamente e dopo la scadenza del mandato all’agenzia, 
si era determinata ad acquistare contattando direttamente il venditore).
Cass., sez. III, 08-03-2002, n. 3438.
Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la 
conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività 
intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l’attività del mediatore e 
la conclusione dell’affare, sussista un nesso eziologico diretto ed 
esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un 
processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel 
tempo, la «messa in relazione» delle stesse costituisca l’antecedente 
indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla 
conclusione del contratto; ne consegue che la prestazione del mediatore ben 
può esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, 
indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino 
alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa 
legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, 
tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato 
concluso, secondo i principi della causalità adeguata (nella specie, il 
diritto alla provvigione è stato riconosciuto al mediatore che aveva fissato 
un appuntamento presso il cantiere della società alienante, aveva fatto 
visionare al futuro acquirente l’intero complesso edilizio oggetto della 
trattativa ed aveva mostrato una delle unità immobiliari di cui il complesso 
stesso si componeva, senza attribuire rilievo ostativo all’intervallo di 
circa sette mesi intercorso tra tale attività e la conclusione del 
contratto).
Cass., sez. III, 08-03-2002, n. 3437.
Posto che né il codice civile né la l. speciale 3 febbraio 1989 n. 39 
prevedono l’incompatibilità di una pluralità di mediatori rispetto al 
medesimo affare, l’affidamento successivo del medesimo incarico ad altro 
mediatore non concreta un comportamento concludente denotante revoca dell’incarico 
originario nei confronti del primo, ma solo determina, nell’ipotesi in cui l’affare 
sia concluso in dipendenza dell’attività svolta da entrambi i mediatori, la 
parziarietà dal lato attivo dell’obbligazione relativa alla provvigione 
(avendo ciascun mediatore diritto al pagamento di una quota di essa in 
proporzione all’entità e all’importanza dell’opera prestata)
Cass., sez. III, 07-08-1997, n. 7311.
In materia di mediazione, l’art. 1758 c.c. non ha carattere di disposizione 
speciale rispetto all’art. 1755, per cui, anche quando la conclusione dell’affare 
sia stata determinata dall’attività intermediatrice di più persone, soggetto 
obbligato al pagamento della provvigione è sempre e soltanto ciascuna delle 
parti che hanno concluso l’affare, mentre la pluralità dei mediatori 
comporta, data la divisibilità della obbligazione, l’applicazione della 
regola di cui all’art. 1314 c.c.; pertanto, poiché ciascuno dei mediatori, 
ai sensi del cit. art. 1758 c.c., ha diritto ad una quota della provvigione, 
l’obbligato può considerarsi liberato solo quando abbia corrisposto a 
ciascuno la quota spettantegli, salvo che sia stata pattuita la solidarietà 
dell’obbligazione dal lato attivo, nel qual caso è liberatorio il pagamento 
dell’intera provvigione ad uno solo dei mediatori e gli altri hanno azione 
esclusivamente contro quest’ultimo per ottenere la propria parte.
Ti consiglierei di farti promotore di un referendum abrogativo delle norme 
sulla mediazione.


 avere un effetto giuridico senza che ci sia qualcosa di scritto!
Presupposto del diritto alla provvigione per il mediatore è che abbia messo 
in qualche modo in contatto le parti in relazione a quell'affare e che, a 
prescindere dalla sua attività successiva che non è necessaria, le parti si 
impegnino tra loro giuridicamente.
Che nella mediazione immobiliare tutto ciò, tariffe comprese, sia assurdo è 
un altro discorso.



No e non ci tengo

No e non ci tengo
Ah Memmo... t'ho sgamato!
-- 
Mustapha Cairo UL 


Se è difficile intentare e vincere una causa in presenza di documenti,
diventa pressochè impossibile senza la presenza di questi ...


Non succederà nulla perchè A stà bleffando ( dalla serie : " O si riducono
le tasse o gli italiani votino " ) e lo sà !

le tasse o gli italiani votino " ) e lo sà !
Tu farnetichi, e il tuo italiano non è migliorato per niente! :-))
-- 
Mustapha Cairo UL 


 ???


Ragazzi, ma chi č costui ? Il fratello scemo di Bin Laden o un kamikaze
palestinese ( a proposito, W Israele ) !

palestinese ( a proposito, W Israele ) !
E tu chi sei? Hai fatto morphing, e come troll non vali granché.
-- 
Mustapha Cairo UL 


 richiamo l'altro post e chiedo: vi pare che la disciplina attuale
 dell'intermediazione immobiliare sia soddisfacente ?
 al di la` del guaio capitato al nostro amico (sulla pluralita`
 di mediatori)
 un saluto da
 Sebastiano Venabile


 che la disciplina dell'intermediazione immobiliare sia da
 riformare radicalmente lo dico da tempo, ovviamente anch'io IMHO
 che la legge 39/1989 abbia fallito lo scopo, anche
 la quale legge, peraltro integra, ribadisce e di fatto supera
 gli articoli del Codice Civile (1754 e 1755) da te citati
 il secondo comma del 1755 e` diventato il secondo comma
 dell'art 6 della legge, quasi con le stesse parole
 il primo comma dell'art 6 dice chi ha diritto alla provvigione
 (innovando) ma non quando, per cui il primo comma del 1755
 e` da ritenersi operante
 il 1754, nozione di "mediatore", non so se possa ancora servire,
 per la legge 39 e` mediatore chi e` iscritto al ruolo
 insomma, il solito pasticcio
 
 comuque, per raccogliere, e lo faccio volentieri, la tua provocazione
 abrogativa (peraltro rilanciata in altro post) dico che se c'e`
 qualcosa da abrogare (sempre IMHO) e` proprio la legge 39


 dell'intermediazione immobiliare sia soddisfacente ?
No. Vuoi proporre tu il referendum abrogativo ?


 per la legge 39 e` mediatore chi e` iscritto al ruolo
Non esattamente. E' il mediatore, definito ex art. 1754 c.c., che deve 
essere iscritto al ruolo.


 Pago la provvigione a 3 agenzie?
Grazie, mi hai letto nel pensiero! ;-) ma purtroppo da quello che ho letto
fin qui posso dedurre che, anche se assurda, la situazione è propio questa!
La mia situazione attuale è che sto aspettando di avere un appuntamento per
consultarmi con un avvocato... e poi si vedrà! E io che pensavo che non
l'avrei mai fatto in vita mia :-(


se tizio avesse visto l'annuncio in vetrina e avesse deciso
di entrare nell'agenzia B piuttosto che nella A e' un discorso,
ma tizio e' entrato prima nella A, e' stato messo in contatto
e alla fine ha scoperto solo casualmente che esisteva anche la B,
(magari proprio parlando col proprietario ecc...)
alberto

 anche la Camera di Commercio ( Ruolo Agenti di Mediazione ).
ma da quando???
l'agenzia, il mediatore, e' la figura che serve a mettere in contatto
una parte venditrice con l'altra acquirente, e cosi' e' successo...
del resto l'acquirente e' venuto a conoscenza dell'esistenza di quella
casa proprio grazie all'agenzia A... tutto il resto che e' accaduto
dopo non ha importanza.
alberto

 avere un effetto giuridico senza che ci sia qualcosa di scritto!
a parte che la parola se non altro dal punto di vista di onesta',
ha il suo valore, checche' ne dica qualcuno.
e qui non si parla di parole... l'agenzia non ti ha fatto semplicemente
vedere delle proposte ma ti ha messo in contatto con la persona
che poi ti ha venduto la casa, quindi puo' dimostrare tramite
le testimonianze, per prima la tua, che e' stata lei a metterti
in contatto col venditore !
alberto


 a parte la velleita` dell'idea, fosse per me, riferito alla
 legge 39/89, domani mattina, anzi stasera
 aggiungo pero` che il referendum e` uno strumento per forzare
 il Parlamento su grandi temi; recentemente e` stato usato, con
 successo sempre piu` scarso (leggi affluenza e conseguente
 invalidita`) su temi di importanza minore, paragonabile a quella
 dell'argomento del quale stiamo discutendo ora
 chi ha l'iniziativa legislativa potrebbe ben rendersi conto del
 fallimento della Legge 39/89, del cambiamento sociale che ha reso
 inattuali alcune norme di Codice Civile relative alla mediazione
 (nel 1942, e per un paio di decenni successivi, il mediatore era
 al gradino piu` basso della scala sociale, ora si e` capovolta)
 butto li` un paio di idee: su come andrebbe mutata la disciplina,
 ovviamente secondo la mia opinione
 - maggiore responsabilita` del mediatore
   cioe` provvigione come conseguenza del contratto definitivo,
   nulla [*] e` dovuto in conseguenza del preliminare o dei vari
   tronconi nel quale lo spezzano usualmente le agenzie
   [*] diamogli un rimborso spese
   cio` farebbe sparire i vari "tronconi" del preliminare,
   fatti esclusivamente nell'interesse del mediatore (frase
   magica "firmiamo qualcosa")
   responsabilizzere il mediatore obbligandolo a controllare
   cosa sta vendendo: non fare un contratto fregandosene delle
   possibili cause di invalidita` (anzi sottacendole)
   si obiettera` che se due cambiano idea, ormai il mediatore
   il lavoro l'ha fatto, bla bla ...
   si chiama rischio di impresa, se una gelateria prende un
   cameriere stagionale in piu` e poi non ha l'afflusso sperato
   (stagione piovosa ...) che fa ? lo paga
 - analogamente al commercio fuori dai negozi, per il quale
   e` obbligatorio informare l'acquirente del diritto di
   recesso, il mediatore dovrebbe, per legge, informare il
   cliente sulla possibilta` di accordarsi sulla provvigione
   invece fanno l'opposto: fanno firmare, inserendole nella
   proposta clausole che determinano la provvigione con la
   scusa che "sono le tariffe della Camera di Commercio" e
   facendo intendere che non si puo` fare diversamente
   primo: in genere le percentuali sono sempre un po' ritoccate
          al rialzo
   secondo: se sono stabilite dalla Camera di Commercio che
            bisogno c'e` di ribadirle nel preliminare (del
            preliminare)
   terzo: il cliente non e` informato che potrebbe replicare
          "non mi frega niente di quello che dice la Camera
          di Commercio se vuoi fare l'affare la tua provvigione
          sara` _____ "
          non e` detto che il cliente poi abbia la forza per
          fare accettare il suo punto di vista, ma che almeno
          sia informato che potrebbe farlo
 si tratta, come detto, di un paio di idee, ci sarebbe molto
 altro da scrivere ma ora e` tardi, se il thread proseguira`
 saro` felice di confrontarmi ancora


essere iscritto al ruolo.
 ad una prima lettura del tuo post mi e` sembrata la vecchia storia
 dell'uovo e della gallina
 riflettendoci il tuo uovo e` piu` uovo del mio, cioe` sarei portato
 a darti ragione, pero` non so rispondere a questa domanda: se Tizio fa
 il corso, l'esame (o quello che usa ora) si iscrive al ruolo e non ha
 mai esercitato (ne` avrebbe potuto) quindi non ha mai messo "in relazione
 due o piu` parti per la conclusione di un affare" e quindi non e` un
 meditore, e allora cos'e` ? un iscritto al "ruolo degli agenti di
 affari in mediazione, sezione agenti immobiliari" (cito la legge)
 ma non mediatore ?
 l'unica cosa certa che tutto questo discorso non serve a niente :-)


   possibili cause di invalidita` (anzi sottacendole)
Per questo ci sono ben altri professionisti più adeguati.


Per questo ci sono ben altri professionisti piu` adeguati.
 concordo anche qui
 rilevo, pero`, che i professionisti piu` adeguati vengono, quasi
 sempre, interpellati quando il guaio e` gia` stato fatto


 sempre, interpellati quando il guaio e` gia` stato fatto
 e` spartita una frase, la aggiungo ora:
 ... guaio fatto e diritto alla provvigione maturato, percio` ritengo
 che occorre "responsabilizzare" il mediatore: il diritto alla
 provvigione che sorga alla conclusione del definitivo
