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Titolo: disdetta locazione

Un mio amico aveva affitato un appartamento con il classico 4+4.
Il locatore nei sei mesi che precedono la scadenza dei primi quattro
anni (superando peraltro di qualche giorni i termini consentiti) gli
ha inviato una disdetta adducendo il matrimonio della figlia. Il mio
amico non ci e' rimasto molto bene. Il locatore a questo punto gli ha
detto, per telefono che poteva anche evitare di pagare gli ultimi mesi
di locazione, c'era infatti una somma data a garanzia dei danni che
sicuramente gli avrebbe restituito, oltre a piccole somme da
conguagliare. Nei mesi sucessivi locatore e conduttore sono addivenuti
ad una transazione scritta, in cui hanno stabilito il riparto delle
varie somme e la data di rislascio dell'appartamento, con le clausola
che nessuno avrebbe avuto piu' nulla a pretendere dall'altro.
Il mio amico lascia l'appartamento e il locatore... se lo vende.
La mia tesi è che in primis il locatore ha dato la disdetta in
ritardo. Lo stesso poi è incorso nella fattispecie di illegittimita'
della causa di diniego di rinnovo, e deve subire la sanzione civile
del pagamento di almeno 36 mensilità a favore del conduttore.
La transazione infine a mio avviso e', ex 1439 cc, affetta da
annulabilità per dolo determinante, infatti se il conduttore non
avesse ritenuto valida la disdetta non avrebbe sottoscritto la
transazione.
Una mia amica invece sostiene che in questo caso è molto difficile
provare il dolo. Il locatore puo' ben aver avuto intenzione di
assegnare la casa alla figlia in un primo tempo. Il conduttore a sua
volta, non pagando (su suo consiglio certo, ma telefonico) il canone
si è messo dalla parte del torto e ha validato la successiva
transazione che ha chiuso, a suo dire tutta la vicenda, sanando anche
il ritardo della disdetta e quant'altro.
Chi ha ragione?
roy 


Per prima cosa la disdetta deve essere data, da parte del proprietario
dell'appartamento, almeno sei mesi prima, altrimenti il contratto si
intende automaticamente prorograto per il successivo quadriennio. E'
solo il conduttore (il tuo amico) che può andarsene senza addurre
ragioni alla scadenza dei primi quattro anni.
Secondo, il locatore/proprietario, può dare disdetta alla fine del
primo quadriennio, soltanto a seguito di un motivo riconosciuto dalla
legge. I motivo sono SETTE e sulla disdetta deve essere specificato
per iscritto QUALE di questi sette sia quello addotto per pretendere
il rilascio dell'immobila.
Ora veniamo al caso specifico: il locatore adduce il matrimonio della
figlia. In realtà non ce n'è bisogno. Basta che dica che intende
adibire l'immobile ad abitazione della figlia. Questo già basta. Il
problema è che deve dare corso a questa soluzione entro UN ANNO dal
rilascio.
La legge parla chiaro:
"Qualora la facoltà di disdetta sia stata illegittimamente esercitata
o quando il locatore non adibisca, ENTRO UN ANNO, l'immobile agli usi
per i quali abbia esercitato la facoltà di disdetta stessa, il
conduttore ha il diritto di RIPRISTINARE il contratto di locazione
cessato o di conseguire un RISARCIMENTO danni in misura non inferiore
a trentasei mensilità dell'ultimo canone."
Il testo completo qui:
http://www.previdenza-professionisti.it/articolo.asp?idarticolo=487
Buona fortuna.
Cristiano.

Cristiano.
Ti ringrazio per il tuo post, che purtroppo pero' non risponde a chi
dei due abbia ragione.
Il tutto ruota intorno alla configurabilità del dolo determinante e
alla sua dimostrazione in re ispa, cioe' nel fatto stesso della
vendita. 
ciao
roy

 vendita.
Non so cosa sia "re ispa", ma se il conduttore non paga il canone deve
subire uno sfratto per morosità. Siccome la cauzione sono tre mesi al
massimo, e per la morosità ci vogliono tre mesi di ritardo, va da sè
che solo dopo tre mesi poteva farsi lo sfratto.
Credevo si fosse capito che davo ragione al conduttore. Ha dovuto
lasciare l'immobile perchè il proprietario voleva mandarci ad abitare
la figlia. Se non lo fa, il conduttore ha diritto al ripristino. La
morosità segue una strada diversa. Andava dal giudice con l'assegno,
pagava le spese e quella faccenda si risolveva in quel modo.
Se io fossi il tuo amico, procederei, ma non sono lui, e manco un
avvocato. Affermare: "ma io volevo veramente mandarci mia figlia, ma
poi, visto che ho cambiato idea, vendo la casa" mi pare debolissimo.
Se un giudice accetta questa giustificazione, migliaia di proprietari
possono fare salti di gioia perchè possono in tale modo liberare dopo
4 anni qualsiasi immobile.
C.

4 anni qualsiasi immobile.
Sono perfettamente d'accordo con te. Voglio fare una piccola
simulazione, se il mio amico perde quanto perde, e se la vince, quanto
vince. Insomma un conto costi/benefici... Ti faccio sapere... ;-)
roy