Newsgroup: it.diritto
Titolo: Compravendita-atto-senza indicazione di data di ristrutturazione casa

Salve.
Ho notato e fatto notare al mio notaio, dopo che l'atto era stato
depositato e pagato la parcella, che aveva scritto nell'atto di
compravendita (io acquirente) una data (1999) di parziale
ristrutturazione di un piccolo rustico (effettivamente avvenuta nel
1990) che si riferiva invece alla data in cui è stato effettuato
l'allaccio fognario (appunto il 1999, in quanto in precedenza lo
scarico avveniva in pozzo nero a causa della mancanza di rete fognaria
in loco). Ovviamnete un errore, ma a suo giudizio irrilevante ai fini
della validità del contratto.
Quali sono gli elementi essenziali (o informazioni) che devono essere
assolutamente riportati su un atto di compravendita di immobile?
Saluti.

assolutamente riportati su un atto di compravendita di immobile?
 molti, ma per restringere il campo all'argomento che ti
 interessa, cioe' l'urbanistica, devono essere riportati gli
 estremi dei provvedimenti amministrativi che legittimano
 l'immobile dal punto di vista urbanistico
 non solo la data ma gli "estremi"
 se cio` non viene fatto l'atto e` nullo
 l'omissione e` sanabile unilateralmente (cioe` fai tutto da
 solo, non serve il venditore) purche` :
    1) ti procuri il proveddimento che legittima la
       ristrutturazione del 1990
    2) questo provvedimento abbia data anteriore all'atto
       di acquisto
    3) tu vada da un notaio e faccia un atto di precisazione,
       citando gli estremi del provvedimento reperito
    4) tu abbia interesse nel farlo, infatti potresti anche
       avere interesse a far dichiarare la nullita` dell'atto;
       tieni conto pero` che il venditore ha la tua stessa
       facolta` di sanatoria (se possibile)
 gia` che ci sei accertati che vi sia un solo provvedimento
 autorizzativo, vanno citati gli estremi TUTTI
 un saluto da
 Sebastiano Venabile


Grazie e ciao.

Pure quello dell'allaccio acqua e luce? O intendi altri provvedimenti?
 per carita` ! allaccio acqua e luce ??? mettici anche la data
 della benedizione Pasquale, con i nomi dei chirichetti :-)
 e` obbligatorio citare i provvedimenti "urbanistici", cosa
 c'entrano gli allacciamenti ?
 a meno che non si tratti degli allacciamenti in quanto tali, che
 non vanno citati, ma di opere, relative ad essi, che sono state
 autorizzate dal Comune; in questo caso occorre citate gli estremi
 dell' autorizzazione (o come si chiamava al momento del rilascio)
 sono stato costretto ad usare il termine generico "provvedimento" perche`
 ad ogni riforma gli cambiano nome, prima del 1977 era "licenza edilizia"
 poi, dal 1977 al 2003 e` diventata "concessione edilizia", prima e dopo
 c'era anche l' "autorizzazione edilizia", negli ultimi anni, a questi
 due nomi si e` affiancata la DIA (dichiarazione di inizio attivita`)
 che non e` un vero e proprio provvedimento, pero` qualcuno sosteneva
 che andasse citata ugualmente, poi il primo gennaio 2004 e' nato il
 "permesso di costruire" al quale si aggiunge la DIA, ora da citarsi
 senza dubbi (norma aggiunta nel 2002 al DPR 380/2001)
 ho detto "TUTTI", perche` devi citare tutti i provvedimenti urbanistici
 che riguardano l'immobile, dici che sei possesso di quello del 1991,
 potrebbero essercene altri, se sicuro del contrario ? se non lo sei
 devi andare a cercali in Comune
 visto che devi fare un atto di precisazione, fallo bene



Ricambio cordialmente il saluto e ancora grazie.
P.S. Come dall'ora di questo post si può vedere, per questa storia non
ho affatto dormito bene stanotte.

pratica dovrei fare io il suo lavoro ?), come faccio?
 come minimo devi precisare che il fabbricato e` interessato dalla
 concessione edilizia numero ..... rilasciata il ....., poi tutte
 le altre che troverai, se ce ne sono
 se non sai trovarle incarica qualcuno, pero`, avrebbe dovuto farlo
 il venditore, salvo patto contrario (c'e` stato ?)



La concesione edilizia ce l'ho con i vari estremi.
Potresti cortesemente citarmi la legge che impone la citazione della
concessione edlizia ( e eventualmente del certificato di abitabilità,
anch'esso in mio possesso).Credo che almeno su questi 2 punti, avendo
i riferimenti legislativi, possa fare pressione sul notaio, che
immagino mi darà molti problemi per non lavorare "gratis" per me a
rimedio di un suo errore.
Ed eventualmente , se non di troppo disturbo, citarmi le leggi che
riportano i documenti che devono esser citati perchè l'atto sia
valido?
Per precisazione l'allegato certificato urbanistico faceva riferimento
ad un piccolo orto annesso risultante terreno agricolo.
Comunque cosa significa che il contratto può essere annullato?
Se nè io nè il venditore facciamo nulla c'è forse un termine di
prescrizione per esercitare l'azione di annullamento?
In ogni caso il contratto così com'è implica che io non sono
proprietario dell'immobile e che volendo non potrei venderlo fra
qualche tempo?
Grazie ancora.

qualche tempo?
 esatto, quando ne verra` dichiarata la nullita` si porta
 dietro tutti gli altri
 ripeto: fai l'atto di precisazione



Quindi posso citare al notaio quanto segue ( a seguito di ricerche sul
web: 
http://www.parlamento.it/parlam/leggi/deleghe/01378dla.htm
 ):
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380   
"Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia
edilizia. (Testo A)"
pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 245 del 20 ottobre 2001 -
Supplemento Ordinario n. 239
(Rettifica G.U. n. 47 del 25 febbraio 2002)"
"............
Art. 46 (L)
Nullita' degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione
abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985 
(legge 28 febbraio 1985, n. 47, art. 17; decreto-legge
23 aprile 1985, n. 146, art. 8) 
1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata,
aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della
comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui
costruzione e' iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non
possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione
dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso
in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti
costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o
di servitu'.
2. Nel caso in cui sia prevista, ai sensi dell'articolo 38,
l'irrogazione di una sanzione soltanto pecuniaria, ma non il rilascio
del permesso in sanatoria, agli atti di cui al comma 1 deve essere
allegata la prova dell'integrale pagamento della sanzione medesima.
3. La sentenza che accerta la nullita' degli atti di cui al comma 1
non pregiudica i diritti di garanzia o di servitu' acquisiti in base
ad un atto iscritto o trascritto anteriormente alla trascrizione della
domanda diretta a far accertare la nullita' degli atti.
4. Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa
dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti
medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da
una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa
forma del precedente, che contenga la menzione omessa.
5. Le nullita' di cui al presente articolo non si applicano agli atti
derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o
concorsuali. L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle
condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in
sanatoria, dovra' presentare domanda di permesso in sanatoria entro
centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorita'
giudiziaria. 
..........."
Dovrebbe bastare per risolvere il tutto ( amesso che il notaio si
cachi sotto e  mi facciA GRATIS questo benedetto atto di
precisazione)?
Ti ringrazio molto Sebastiano.
Veramente di grande aiuto.

precisazione)?
 per risolvere tutto e` sufficiente l'atto di precisazione,
 tenendo conto di quanto ho gia` detto negli altri post
 chi lo paga non rileva ai fini della, evitata, nullita`
 ritengo che dovrebbe non solo farlo gratis, ma anche pagare
 lui stesso le imposte relative; sul punto mi farebbe piacere
 leggere qualche altra opinione



Ci sono ancora da pagare imposte. Di bene in meglio. 
Anche a me piacerebbe avere altre opinioni.

Anche a me piacerebbe avere altre opinioni.
 previa verifica della responsabilita` del notaio, anche
 attraverso questo NG, ma le altre opinioni latitano, mi
 comporterei cosi':
 vado da un altro notaio, mi faccio fare una bella fattura
 (di prassi ci mettono anche le imposte che il notaio versa
 per tuo conto) e chiedo il risarcimento al primo
 se oltre alla fattura del secondo notaio si puo` aggiungere il
 tempo perso, l'incazzatura, il danno biologico :-), meglio


Anche a me piacerebbe avere altre opinioni.
 allora, l'hai fatto l'atto di rettifica ?
 come e` andata ?


- quali poteri ha effettivamente per far pressioni sul mio notaio?
 beh, se vuole puo` radicare un procedimento disciplinare,
 a volte lo fanno
 quindi mezzi di pressione l'avrebbero, se li volessero
 usare; aggiungo pero` che sarebbe anche molto brutto
 cioe` minaccio un procedimento disciplinare per fare
 risparmiare a te qualche euro (quanti che siano) ?
 il notaio sara` perseguito disciplinarmente o meno
 senza curarsi dei tuoi interessi
 i quali ritengo che siano abbastanza al sicuro:
 se il notaio ha sbagliato non solo deve fare l'atto di
 precisazione gratis e accollarsi le spese, ma anche
 risarcirti del danno (tempo perso e poco piu`, ora va
 di moda risarcire anche lo stress)
 se il notaio non ha sbagliato, devi pagarti tutto da solo
 siccome pare che abbia sbagliato ...



Ma il consiglio si trova lì per difendere anche i miei interessi o no?
In definitiva ne va del buon nome dell'ordine professionale se c'è in
mezzo a loro una pecora nera. E' pur vero che questa pecora nera fa
parte del loro gregge, per cui non vorrano "sacrificarla" tanto
facilmente per soddisfare la mia sete di giustizia (non voglio
comunque vendicarmi chiedendo i danni per le notti insonni, che pure
ci sono state e presumo che ci saranno ancora).
Pensate che una richiesta formale delle copie del secondo atto - di
precisazione-con una semplice raccomandata con ricevuta di ritorno
indirizzata al mio notaio possa essere efficace?
Grazie ancora per l'attenzione.

indirizzata al mio notaio possa essere efficace?
 certo che lo e`, piu` che efficace direi un punto di partenza
 indispensabile: aggiungi nel testo "come piu` volte richiesto
 verbalmente", naturalmente se e` vero
 se ti chiede di pagare la copia, pagala
 la prima copia non si dovrebbe pagare, ma per qualche decina
 di euro non fare storie (per darti un riferimento: l'ultima
 che ho pagato l'ho pagata venti euro)
 per perdere meno tempo, ma il mio e` proprio un consiglio
 da poco, vai l'ha con il foglio in mano e fatti firmare e
 datare una copia dello stesso dall'impiegata; eviti la
 raccomandata che e` sempre una scocciatura, almeno per me



Un momento.
Da quello che ho capito io, da un conteggio rapido fattomi dal notaio
quando ho chiesto la copia dell'atto integrativo, voleva qualcosa come
350 euro. Ovviamente erano le spese. Non  credo proprio il costo della
copia.
Magari fossero stati solo 20 euro!
O forse ho capito male il senso della tua risposta?

O forse ho capito male il senso della tua risposta?
 non ho capito quello che hai capito tu, per cui
 iniziamo da capo, sintetizzando
 ritengo che tu non debba pagare l'atto integrativo, ne` la
 parcella ne` le spese, e che, anzi, hai diritto al risarcimento
 del danno; tutto ovviamente IMHO
 poi, pero` hai bisogno della copia dell'atto integrativo
 per legge solo il notaio che ha l'originale di un atto puo`
 rilasciarne copia (tralasciamo le eccezioni)
 per cui chiunque abbia bisogno di una copia di un atto pubblico
 e` obbligato ad andare dal notaio che l'ha fatto, e questi e`
 obbligato a rilasciarla, autenticata
 puo` chiederti di pagare qualcosa (non saprei come chiamarla,
 tariffa, parcella, rimborso ...) e quando lo chiede si aggira
 sui dieci o venti euro
 i notai che conosco non mi chiedono nulla per le copie, quelli
 che non conosco, spesso idem, solo un notaio mesi fa mi ha
 chiesto venti euro; ma e` stata una copia combattuta, non voleva
 rilasciarla, gli ho fatto una richiesta scritta ed e` arrivata
 (ha voluto che sulla richiesta indicassi il motivo !)



Ok, ora ci siamo capiti.
Grazie e ciao.


Ma allora sei un vero notaio!!! Sei l'unico che non si nasconde: la gente 
infatti odia i notai perchè sanguisughe inutili...
Per me potrebbero essere tranquillamente sostituiti dall'ufficio delle 
conservatorie.
Giancarlo 

conservatorie.
 se ne puo` discutere, nel merito, non certo nella forma
 da te proposta
 cioe` la Conservatoria (ormai ex, ora si chiama, tieniti
 forte: Ufficio Pubblicita` Immobiliare dell' Agenzia del
 Territorio), non puo` sostituire nessuno
 ora le Conservatorie (continuiamo con questo nome) trascrivono
 gli atti pubblici e non li accettano se non sono fatti da un
 notaio (o da altri, in casi particolari, ma non sposta il problema)
 se decidiamo che il notaio non serve e che e` trascrivibile
 anche una scrittua privata autenticaticata nelle firme da un
 funzionario del Comune, che c'entra la Conservatoria ?
 se la legge cambia il Conservatore accettera` anche l'autentica
 di altri pubblici ufficiali diversi dal notaio, non deve fare
 niente di diverso da quello che faceva prima
 quindi la domanda e`: e` opportuno consentire a Pubblici
 Ufficiali diversi dal notaio di autenticare scritture private
 ai fini della loro trascrivibilita` ?
 la risposta e` ben articolata, e, come sopra, ne parleremo, se
 vuoi un'altra volta



Perchè non ne parliamo oggi?
E' domenica, pare piova in tutta Italia e non c'è modo di fare
qualcosa fuori.
Dacci la tua risposta, caro Sebastiano.
E toglimi una curiosità: che lavoro fai?
Che tu ti intenda di immobili e relativa legislazione mi è chiaro, da
quanto leggo nel ng, ma non riesco a immaginare in che settore lavori
e questo m'incuriosisce non poco.
Sull'utilità del notaio mi riaggncio a quanto da te scritto in una
delle risposte datemi in questa discussione:
"pero` si e` dibattuto a lungo se il notaio deve starsene
 li` a ricevere le "dichiarazioni dell'alienante" o anche
 attivarsi per verificare la fondatezza o, nel tuo caso, la
 completezza, di queste affermazioni
 la prima funzione (ricevere le dichiarazioni) attiene al
 suo status di Pubblico Ufficiale
 la seconda (controllarle) attiene al suo status di professionista
 incaricato e pagato dall'acquirente (da te, in questo caso) per
 tutelarlo al meglio
 la sovrapposizione di queste due funzioni ha portato a piu`
 di un disguido, benche`, generalmente il sistema funzioni".
Mi pare che la differenza tra gli introiti del notaio (le salate
parcelle) e il semplice stipendio di un pubblico ufficiale (penso
soprattutto a quelli comunali), dovrebbe far propendere la maggior
parte di noi inesperti per l'ipotesi che il notaio debba verificare la
fondatezza di ciò che scrive e non solo limitarsi alle dichiarazioni
ricevute.
Affettuosi saluti.

 ha scritto nel messaggio 
news:RNIEU.A41...@venabile.it...

Basta copiare il sistema francese: il notaio non c'è, si va in comune.
Giancarlo 

 Basta copiare il sistema francese: il notaio non c'è, si va in comune.
http://vosdroits.service-public.fr/vosquestions/F2097.html


wrote:

Pensate che il giudice di pace potrebbe occuparsi di un caso come il
mio?
E dove si trova normalmente il suo ufficio in una città (presso
tribunale o dove)?
Ciao.



Scusate.
Ho sbagliato ad accodarmi allla discussione di cui sopra
("Consiglio notarile e errore Notaio").



Pensate che il giudice di pace possa risolvere la mia controversia?
E dove si trova il suo ufficio in una città (presso il tribunale o
dove)?
Ciao.