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Titolo: Raginamento sui mutui immobiliari in Italia

E' possibile in Italia un forte aumento di "default" immobiliari simile a
quelli USA in Italia? Mi piacerebbe provare a fare un ragionamento
articolato ma un po' in ordine sparso.
1 - Fisso o variabile?
Anzitutto sfatiamo un mito.
Ancora non molto tempo fa su questo ng qualcuno sottolineava quanto fosse
errata la scelta di un tasso variabile tra il 2004 e 2005 per l'accensione
di un mutuo. In realtà l'opinione (molto popolare anche sui media) è frutto
di due illusioni ottiche abbastanza macroscopiche e della "spettacolarità"
dell'aumento del tasso tra il 2006 e il 2008.
Tutto sommato sembra esserci stata - da un lato - una comprensione non del
tutto corretta di come funzionano i mutui immobiliari a tasso variabile.
Dall'altro si è commesso l'errore di prendre in considerazione la rata del
mutuo nel suo valore assoluto, e non in relazione al "bene succedaneo",
cioè alla rata di un mutuo a tasso fisso. In altre parole si dovrebbe
vedere qual'era l'alternativa del mutuatario nel 2005 e la performance di
questa alternativa.
Personalmente ho acceso un mutuo a tasso variabile per 105.000 euro proprio
nel gennaio 2005. Ai tempi il tasso complessivo (euribor 6 mesi più spread)
viaggiava sui 3,50% e quello fisso mi veniva proposto al 5,50%.
Il punto è: se allora avessi sottoscritto il tasso fisso, oggi dopo 48 rate
avrei pagato 22.000 euro di interessi contro 19.000, e le rate mi sarebbero
pesate di più per la stessa cifra... insomma per me è stato *meglio* il
tasso variabile.
Va poi aggiunto che non tutti i mutui immobiliari a tasso variabile hanno
la stessa "reattività" alle oscillazioni del tasso. Molti non prendono come
base la media del tasso nell'ultimo mese, ma ad esempio quella degli ultimi
sei mesi. E' ovvio che le oscillazioni in questo caso avranno molta
"inerzia" sia a salire che a scendere.
In realtà economicamente la scelta tra i due tassi è un falso problema.
Posto che i due prodotti (fisso e variabile) sono del tutto
interscambiabili, la domanda del t.f. aumenta in periodi di tassi bassi e
questo lo spinge in alto come succedeva a me nel 2005. Il contrario accade
in periodi di tassi alti.
Il problema - finanziaro e non economico - c'è se uno ha fatto male i
conti. O, per dirla in tono meno infantile, perché è stato costretto a fare
una scelta sbagliata a causa del rapporto tra le rate di affitto e quelle
del mutuo a tasso variabile.
2 - Avvitamento del tasso
Chi segue l'andamento dei tassi da ottobre 2008 a questa parte sa che si
sono dimezzati. In realtà la diminuzione del costo della merce-denaro
avviene con le stesse modalità in cui ciò accade per le altre merci:
cambiamento del rapporto tra domanda e offerta.
La diminuzione simultanea del valore delle scorte, degli investimenti,
delle materie prime e del tasso fa pensare che sia sostanzialmente corretto
interpretare lo scenario come deflazionistico. I questo scenario non si
investe mai, perché ciò che produco con quell'investimento, e
l'investimento stesso, perderà valore domani.
Per questo motivo mi lascia molto perplesso chi sostiene che ci sia una
crisi del credito causata da una contrazione dell'offerta delle banche (la
Marcegaglia con la proposta del TFR da lasciare in azienda lo sottintendeva
ancora ieri).
La restrizione del credito da parte dell'offerta (le banche) può aver
giocato un ruolo mesi fa, certo. Ma se la cosa fosse voluta solo dalle
banche di colpo virtuosissime che non concedono più credito alle aziende
(minore offerta e uguale domanda), allora avremmo tassi ancora alti. Invece
ce li abbiamo bassi e questo a casa mia significa che la domanda di credito
in rapporto all'offerta è bassa. Cioè le aziende non chiedono più denaro
perché non prevedono di poterlo restituire producendo utile.
Sbaglio?
In questo scenario appare una delle misure anticrisi dell'ultima
finanziaria: quella che, in presenza di mutui variabili contratti prima del
2006, il governo si accolla le quote di interessi eccedenti il 4% per tutto
il 2009.
Non voglio sparare sulla croce rossa ma è inutile chiudere una stalla ormai
vuota: il tasso variabile difficilmente salirà sopra il 4% per tutto
quest'anno e probabilmente metà anno venturo.
Inoltre mancano del tutto le circolari attuative della misura pevista in
finanziaria: non è chiaro se il mutuatario paga le rate eccedenti il 4% e
poi ha un credito fiscale per la differenza, o se la banca addebita le rate
al 4% e poi ha - la banca - un credito fiscale per la parte non incassata.
La logica vorrebbe che fosse vera la seconda (le banche che anticipano) se
devo rilanciare i consumi privati. Ma questo è un paese strano, perciò non
è detto.
Comunque sia il problema del consumatore sfiduciato ormai non è più
rappresentato da 100 euro in più o in meno di rata del mutuo variabile.
Quelli sono ampiamente rientrati. Il problema è che l'avvitamento del tasso
fa presumere uno scenario in cui nessuno investe, e quindi magari perderò
direttamente il mio lavoro e il mutuo non lo pagherò più del tutto, altro
che 100 euro di rata in più!
Il che ci porta al prossimo punto.
3 - "Chi non lavora torni a casa"
Un anno fa secondo il Sole24Ore il 21% degli stranieri in Italia
possedevano una casa di proprietà. Si tratta di una massa di circa 800.000
persone che vivono secondo regole particolari: lavoro precario da un lato,
e permesso di risiedere nel paese legato esclusivamente al possesso di un
impiego. Nessun paracadute sociale.
Questa condizione "estrema" però rappresenta anche un piccolo vantaggio. Se
perdita di lavoro = espulsione, in caso di mancato pagamento delle rate la
banca non si può rivalere su null'altro che sulla nuda proprietà
dell'immobile. Il proprietario non ha altri beni sui quali la banca possa
rivalersi, cioè dubito che possa mai mettere mano un'immobile di proprietà
del debitore nell'Ecuador.
Ora, se la crisi colpisse duro proprio questi lavoratori, e costoro
finissero per 1) non poter più onorare le rate e 2) essere espulsi, le
banche si ritroverebbero potenzialmente 800.000 immobili da vendere in un
mercato già in discesa, per recuperare mutui spesso al 100% del valore.
La vedrei dura per le banche e per il mercato immobiliare. Inoltre
l'immissione sul mercato di una simile massa di immobili deprezzerebbe il
anche valore degli altri immobili, quelli con alle spalle un mutuo "buono".
Cioè peggiorerebbe la *qualità* delle garanzie ipotecarie anche per i mutui
"buoni", con un potenziale effetto a catena.
Direi che è tutto. Impallinatemi pure.
-- 
Aramesh

 ha scritto nel messaggio 
news:1upe503xivfsn$.1srn4ytgx6bi6$.dlg@40tude.net...


 
-- 
Per rispondere TOGLISPAM dall'indirizzo email. Bye Mike

 
-- 


 ..mi sembra uno scenario possibile..
Condivido come possibile lo scenario che descrivevi basato sulle
aspettative. Però volevo precisare una cosa.
Quel 21% di stranieri che è riuscito ad acquistare un immobile non vive in
quelle condizioni né è più in grado di viverci.
Certo spesso fa lavori che non fa più nessuno, tipo anche solo
l'arrampicarsi su un'impalcatura e farci venire le mani ruvide dalla calce.
Ma è in regola e ha un permesso di soggiorno, altrimenti non avrebbe
nemmeno il documento da presentare al notaio per il rogito... Si tratta
cioè di una classe lavoratrice del tutto integrata e in condizioni simili
agli italiani moderatamente poco abbienti.
La figura tipica che ho in mente sono gli ecuadoriani che conosco qui a
Genova: manovale edile arrivato negli anni '90 lasciando moglie e figli a
casa, si è sistemato facendo per un po' la vita che descrivevi.
Poi 5-6 anni dopo è riuscito a fare il ricongiungimento con moglie e figli.
La moglie ha trovato un lavoro come badante e hanno iscritto i figli a
scuola. Così ha dovuto cercare una casa vera, ma gli affitti erano troppo
alti e perciò ha fatto un mutuo per potersi cucire un po' adddosso la rata.
Magari comprando a Campomorone, dove costa meno, accettando l'idea di
svegliarsi alle 5.
Certo con una crisi nera nell'edilizia perderà il lavoro, il permesso di
soggiorno, e salterà le rate... forse ha messo via abbastanza per poter
tornare in Ecuador e mettersi su un'attività ora che la situazione lì
sembra essere migliorata.
E la banca resta con una casa da vendere a Campomorone.
-- 
Aramesh

 
..forse.. io ne conosco parecchi.. loro sono molto + adattabili di noi 
alla crisi...vengono da esperienze di povertà e sofferenza... se non 
fanno il muratore, faranno lavavetri, facchini, stagionali turistici, 
braccianti agricoli e come ultima spiaggia entreranno nella 
malavita... staranno in 10 in un appartamento per dividersi le 
spese...in qualche modo sbarcheranno il lunario meglio degli 
italiani.. tendenzialmente sono giovani e forti, possono mangiare una 
volta al giorno.. sentiranno la crisi ma meno dei bassi livelli 
Italiani (monoreddito bassi-medi, single senza casa, divorziati con 
famiglia da mantenere, pensionati..).


 E la banca resta con una casa da vendere a Campomorone.
Fosse solo quella casa....
Si è costruito troppo, in tutto il mondo, e non solo negli  USA.
Prova a  fare il conto delle abitazioni, uffici e negozi sfitti e invenduti
che ci sono in Italia.
Ogni metro quadro invenduto è un credito di una banca, che il debitore non
paga.
La sovrapproduzione immobiliare ha preoccupato sia economisti di sinistra
americani, sia la BCE, sia il governatore Draghi, già da anni, ma nessuno ha
potuto prendere provvedimenti, ed anzi le improvvise fortune dei vari
Ricucci, Ligresti, Caltagirone & C. hanno spinto verso un'ulteriore corsa al
mattone.
Quindi oggi abbiamo costruttori edili indebitati con le banche, che possono
non pagare perchè sono piccole SrL, che rischiano solo il modestissimo
capitale e che, se falliscono, difficilmente coinvolgono nel fallimento gli
amministratori, e operai, impiegati, ceto medio in genere, che non comprano
case perchè la casa l'hanno già, la seconda casa pure, e non
investono -oggi- sulla  terza.
Facendo un passo indietro, cerchiamo di capire come è cresciuto il sistema
bancario.
Solo 20-25 anni fa le buste paga erano vere buste, con dentro banconote e
monete (in Italia, in America già no). Oggi tutti gli stipendi si pagano con
accredito sul conto corrente, che oggi tutti hanno e una volta non aveva
nessuno. E oggi la stragrande maggioranza dei pagamenti si effettuano con
moneta elettronica, bonifici e assegni.
Le banche sono piene di soldi, che costano zero (anzi è il correntista che
paga per dare i soldi alla banca). Siccome il suo mestiere è far circolare
quei soldi, la banca deve prestarli e (per la legge della domanda e
dell'offerta) a tassi decrescenti.
Se i tassi sono bassi, risparmiare non conviene più, e conviene indebitarsi
(ti compri subito ciò che vuoi, e impegni la somma che comunque metteresti
da parte per comprare la stessa cosa nel futuro).
Lasciando perdere i beni mobili, i cui prezzi hanno visto negli ultimi anni
sia repentini e transitori aumenti, sia repentine e transitorie
diminuzioni) la sovrapproduzione immobiliare (mondiale: Irlanda, Spagna,
Gran Bretagna, Usa stanno molto peggio dell'Italia, ma il tuo stipendio ha
finanziato anche quelle costruzioni invendibili) ha il difetto di non essere
esportabile.
Case, uffici, negozi oggi inutili devono diventare utili, cioè bisogna
trovare qualcuno che paghi per riempirli.
Riempirli è un problema di mercato, ed è un problema di politica economica.
Ogni buon politico sa che né i legislatori, né i governi, né qualsiasi
autorità elettiva possono dare ordini, poiché nessuno, neanche i militari,
ormai, si ritiene tenuto all'obbedienza cieca pronta e assoluta. Una
qualsiasi decisione politica è efficace se crea nuove opportunità, e se
quelle opportunità sono poi effettivamente colte.
Purtroppo l'Italia è infestata da politici che credono di poter dare ordini
e che non si pongono neppure il problema di  come la  spesa pubblica possa
creare e distruggere opportunità. 

 dell'offerta) a tassi decrescenti.
E' quello che nel 2007 pensavo anch'io. Ne venne fuori un thread su
it.arti.cinema (non chiederti perché lì, è una storia lunga...) in cui
esposi la tesi come segue:
(
http://snipr.com/cwc1d
  [groups_google_it])
::: Ma appena [i mutui buoni] finiscono, sei *costretto* ad
::: usare la tua liquidità in mutui peggiori, meno garantiti,
::: più rischiosi e meno redditizi. Normale crisi di
::: sovrapproduzione.
La mia tesi in pratica era che l'esistenza di un eccesso di capitale in
occidente abbia provocato una crisi di sovrapproduzione del credito. Mi si
rispose - a mio parere in modo convincente - così:
:: Non la vedo cosi'. Il capitale e' senza faccia, se il mutuo
:: immobiliare da' meno profitto, vendo il denaro a qualcun altro.
:: Questo e' il punto di vista di chi produce denaro, cioe' le
:: banche.
:
:: La crisi di sovrapproduzione del denaro - cioe' della merce
:: delle banche - non esiste. Esiste solo merce denaro che genera
:: altra merce denaro o merce denaro che ne crea meno. Il mestiere
:: delle banche è scegliere la strada per crearne di piu'. Se questa
:: strada e' speculativa (cioe' NON crea denaro ma lo fotte solamente
:: a qualcun altro), ecco la vera crisi bancaria, quando avviene.
::
:: Non c'e' crisi di sovrapproduzione, per la merce denaro. Il valore
:: d'uso della merce denaro e' assoluto, e' l'ultimo a essere toccato
:: dalla sovrapproduzione. 
Resta tuttavia il problema che ponevo all'inizio: dove sono finiti i soldi?
Per gli USA ci troviamo di fronte ad almeno un quindicennio di tassi di
crescita elevatissimi e in europa non c'è stata certo stagnazione dal 1990
ad oggi.
Al di là delle spiegazioni psicologiche che parlano di generale euforia o
cose simili, ritengo che si stia evitando accuratamente una possibile causa
determinante (sullo stile dell'eselmpio della guerra tra le nazioni A e B
fatto più sopra).
Come dicevo, nel caapitalismo non è importante chi detiene il capitale
finché il capitale è *nel* sistema ed *è in piedi un sistema di
redistribuzione*.
Ecco, forse il nostro sistema di redistribuzione del reddito è talmente
irrazionale da aver causato una crisi di consumi nonostante un capitale
accumulato immenso e tassi di crescita più o meno elevati. E questo in
effetti non ci viene detto chiaramente, perché è più comodo pensare alla
follia collettiva.
-- 
Aramesh

 acquirenti.
Le compravendite immobiliari erano 700.000 l'anno, in Italia. Sono scese a
300.000. Ci sono 400.000 immobili invenduti.
Non so quanti mutui siano, ma sono soldi che la banca non vede. E se mi
chiedi chi ha quei soldi, posso dirti solo che sono passati nelle mani di
progettisti, muratori, venditori di mattoni ecc. Quelli sono stati pagati e
si sono spesi i soldi (all'estero in gran parte, visto che i muratori
italiani sono ormai pochini).
Riporto alcun considerazioni di Robert B. Reich, già ministro del lavoro di
Clinton. Le ho postate per la prima volta nel 2003. Non è colpa di Reich se
la sinistra è andata al governo nel 2009, e in piena crisi, in America.
"I bassi tassi di interesse hanno reso facile per i consumatori più
incalliti prendere in prestito del denaro fornendo come garanzia la propria
casa. Lo scorso anno, i proprietari di casa americani hanno ottenuto 130
miliardi di dollari in prestito, circa il doppio di quanto avuto nel 2001.
Per il momento la frenesia dei prestiti legati alle case continua. I
proprietari di case stanno usando il denaro ottenuto in prestito per
comprare o fare ogni sorta di cosa che altrimenti non potrebbero
permettersi - elettrodomestici, macchine nuove o usate, riparazioni
domestiche. Ma più che altro stanno usando il denaro per far fronte al
debito crescente delle loro carte di credito. È una mossa intelligente. Gli
interessi sui prestiti garantiti da immobili sono circa la metà di quelli
che gravano sul debito della carta di credito: inoltre, i pagamenti degli
interessi sui prestiti possono essere dedotti dalle tasse, mentre gli
interessi sui debiti della carta di credito no. Finché il prezzo delle case
continua a salire, chi prende denaro in prestito è protetto contro un
repentino crollo delle proprie finanze. Se chi possiede una casa non può
pagare un debito, ha sempre la possibilità di chiedere un altro prestito
grazie all'aumento del valore della sua casa. Ma qui arriva l 'intoppo.
Quando i tassi di interesse torneranno ad aumentare, i prezzi delle case
smetteranno di salire e potranno addirittura scendere. Le ipoteche saranno
più costose, e questo significa che ci saranno meno persone sul mercato a
voler comprare una casa. Ci sono molte nuove case in costruzione, e alcuni
mercati immobiliari stanno già soffrendo per un eccesso di offerta. I prezzi
delle case stanno scendendo nell'Oklahoma, nel North Carolina, nell'Indiana,
nell'Ohio e nello stato di Washington".
Le case in costruzione e invendute, in tutto il mondo, sono state costruite
con prestiti bancari, cioè coi soldi dei depositanti.
Se poi non vuoi neanche sentir parlare di sovrapproduzione e di soldi spesi
per produrre roba che non si riesce a vendere, accodati pure a quelli che
s'immaginino che denaro e credito li creino le banche o gli stati e non il
mercato.

 casa.
Condivido ma due considerazioni:
1) Non è affatto detto che il tasso di interesse più basso produca meno
profitto per la banca. Anzi la cosa è molto simile a mio parere ad una
banale politica di prezzi di un'impresa volta a raggiungere settori di
mercato prima vergini. In altre parole un tasso più basso a fronte di
maggiori prestiti aumenta il turnover e dunque il profitto complessivo, ed
è probabile che tra il 2003 e il 2007 sia successo proprio questo.
2) In particolare negli Stati Uniti si è potuto mantenere in piedi un
sistema redistributivo folle proprio con il ricorso al credito facile. E
questo ha avuto precise conseguenze *politiche* (e cioè microeconomiche)
traducendosi in consenso a ideologie economiche ultraliberiste e
ultraderegolatrici.
Se quei "consumatori incalliti" non avessero potuto consumare
incallitamente, avrebbero digerito molto male la compressione dei loro
salari a fronte di aumenti vertiginosi dei bonus dei loro manager. E
probabilmente avrebbero reagito votando diversamente da come hanno votato.
-- 
Aramesh

 dovuto alle rimesse degli immigrati?
Il Pil mondiale è cresciuto. E sono cresciuti i Pil italiano e americano.
La decrescita è faccenda degli ultimi giorni, ma il Pil mondiale ha solo
rallentato la crescita, e continua a crescere.
Le merci in vendita, ed effettivamente vendute, sono tuttora di più, nel
mondo.
Non è in crisi il mondo. E' in crisi solo il capitalismo occidentale, che ha
prodotto troppe auto, troppe case, e troppe cose che agli occidentali non
interessano più.

 rispose - a mio parere in modo convincente - così:
e già, te l'ha scritto susanna, susanna per me è marx redivivo
in formato elettronico... ammiro moltissimo quello che scrive, mi
domando
se tu aramesh sei mai riuscito a coglierla in contraddizione, e se sì
quando...
mi interessano molto anche le tue cose, ovviamente, ma
come susanna non c'è nessuno, a mio modesto parere
finora lei è il mio N.1 del web italiano (almeno quello dei gruppi,
discussioni, ecc ecc, che probabilmente per certi aspetti sono più
attendibili
dei canali ufficiali borghesi), so che ti sembrerà
un'esagerazione assurda, ma lo penso veramente! mi potresti raccontare
quella "lunga storia?"