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Titolo: Incauto acquisto?!

Vorrei comprare un piccolo immobile ma vi sono dei problemi
che un architetto ed un commercialista non mi sanno risolvere.
In breve, se compro l'immobile, rischio di perderlo 
a causa di un'ipoteca o una revocatoria o altre cose che non capisco.
La situazione e' la seguente.
L'immobile apparteneva ad una persona che chiamiamo X
(tra l'altro X aveva ricevuto tale immobile come donazione ma non so
se puo' essere determinante).
Circa 3 mesi fa X ha avuto dei problemi e ha dovuto vendere
questo immobile rapidamente ed a basso prezzo, e l'ha venduto
ad una persona che chiamiamo Y. Il prezzo e' 50 milioni.
Ora io vorrei acquistarlo da Y a circa 80 milioni (trattabili).
Ma il problema e' un altro.
Pare che X sia stato coinvolto in un fallimento o un problema
del genere, che non riusciamo a definire bene (comunque e' per
questo che ha venduto precipitosamente).
Pare (da voci indiscrete) che X abbia un debito di 290 milioni,
utilizzati per tentare di salvare una cooperativa che poi e' fallita
ugualmente, pochi mesi fa.
Si sa anche che questo debito viene reclamato da una determinata
banca, che chiamiamo Z. Pero' non si sa niente di piu' di queste
vaghe informazioni.
L'architetto ha fatto una visura alla Conservatoria ed ha visto
che X ha 3 problemi, ovvero una "trascrizione contro"
(atto esecutivo o cautelare) del 1997, e due "iscrizioni",
ovvero due ipoteche giudiziali, del 1995.
Ma per fortuna questi 3 provvedimenti colpiscono ALTRI immobili di X
e non coinvolgono quello che mi interessa.
Per giunta sul contratto di vendita da X ad Y c'era scritto
che l'immobile e' libero da problemi di questo tipo (gravami ecc.).
Secondo l'architetto quindi e' tutto a posto e io non rischio nulla.
Ma secondo il commercialista non e' cosi': infatti sostiene
che questo imprecisato debito di 290 milioni
sia un fatto nuovo (sopraggiunto da pochi mesi).
Non si riesce a capire se X sia socio della cooperativa oppure
abbia firmato delle fideiussioni (tenete presente
che io non mi intendo di queste cose e le trascrivo senza rendermi
conto di che cosa si tratta).
Il commercialista ha fatto una visura alla Camera di Commercio
a riguardo di X ed ha trovato che e' "Sindaco" di detta Cooperativa
ma dice che non si puo' sapere se e' anche socio (poiche' i soci delle
cooperative non risultano da visure di questo tipo ?!).
Se e' socio, pare che vi possa essere una "revocatoria"
(relativa al "fallimento" della cooperativa, che incombe per un
periodo di due anni ?!).
Quindi in definitiva potrebbero esserci altri due problemi:
1) ci potrebbe essere una "revocatoria" a favore di un creditore;
2) X potrebbe aver firmato una "fideiussione".
Il commercialista mi ha consigliato di chiedere alla MIA Banca
di chiedere informazioni alla Banca Z per sapere se X ha eventuali
fideiussioni. Io sono stato alla mia Banca a chiedere questo ma
mi hanno preso per matto e si sono arrabbiati perche'
ho chiesto di violare il segreto bancario (?!).
Il commercialista pero' dice che se Y vende a me l'immobile,
si avrebbe una "doppia vendita" che mi metterebbe al sicuro da
ogni problema. Ma di questo non e' sicuro, e io chiedo se qualcuno
puo' illuminarmi in merito.
Adesso vorrei dire il mio parere, anche se non me ne intendo.
Io non riesco a comprendere perche' alla fine dovrei rimetterci
io, se X ha dei problemi. Il commercialista dice che e' una cosa
normalissima (anche se a me sembra assurda), poiche' si tratterebbe
di un "incauto acquisto" da parte mia.
Ma la mia obiezione e' questa:
come posso sapere io che e' un incauto acquisto??!!!
Anzitutto io so che di ipoteche non ve ne sono (almeno su questo 
immobile).
Se cerco di sapere se vi sono fideiussioni, la Banca si incazza con me
e mi accusa di pretendere cose illegali (violazioni del segreto 
bancario).
Se cerco di sapere se X e' socio della Cooperativa fallita (e quindi
puo' essere sottoposto a questa diavolo di revocatoria), la visura
non permette di saperlo!
E allora io che cosa devo fare?!
Devo subire e basta?
Cioe' devo essere accusato di incauto acquisto, sebbene non
vi sia modo legale per me di accertare che sia davvero incauto?!
Grazie a chiunque mi possa aiutare.
Diego
-- 
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Grazie per l'attenzione



 Secondo l'architetto quindi e' tutto a posto e io non rischio nulla.
Direi che è molto ottimista

  La situazione è molto incasinata (come dicono ad Oxford) ma non mi pare
configurabile il reato di incauto acquisto che riguarda altre ipotesi.
Quello che però mi sento di dirti è che, stando le cose come hai detto,
l'acquisto dell'immobile è fortemente a rischio, nel senso che potrebbe
esserti sottratto da qualche creditore, perciò IN CAMPANA!!!
Auguri!

vi sia modo legale per me di accertare che sia davvero incauto?!
 nessuno ti accusa di niente, ti do un consiglio:
 dichiara il prezzo reale nell'atto, in caso di revocatoria
 ordinaria,ti devono ridare indietro i soldi (nella revocatoria
 fallimentare invece dei soldi ti iscrivono tra i chirografari,
 che e' peggio)
 un saluto da
 Sebastiano Venabile

Ringrazio per le risposte.
Non le ho capite bene, ovviamente per mia ignoranza,
ma vedro' di comprendere meglio e di rispondere nelle prossime ore.
Intanto ringrazio chi mi ha saputo rispondere nonostante la
situazione cosi' ingarbugliata, in cui i miei consulenti non
sanno piu' che pesci prendere...


 che e' peggio)
??? Che cosa diavolo sono i chirografari?
In parole povere, i soldi li riprendo o no? :-)
In definitiva, vedo che mi consigli di non comprare la casa:
pero' (come giudizio complessivo) mi sembra di capire che
il rischio non e' elevatissimo, e anche se succedesse qualcosa
potrei anche recuperare i soldi (chirografari o non...).
Infine, non ho capito se una doppia vendita (cioe' il fatto
che io ho comprato non direttamente da X ma nel frattempo
l'immobile e' passato attraverso ad Y)
puo' mettermi al riparo da ogni problema!
Questa ipotesi e' stata ventilata dal commercialista, che
pero' non sa dirmi di piu' perche' dice che la situazione
e' complessa (mah? devo rivolgermi ad un avvocato o a chi?!).
Grazie di nuovo


 Diego
Ciao Diego,la situazione è ingarbugliata ma nemmeno poi troppo.Di situazioni
così se ne
vedono molte; diciamo che più che ingarbugliata è rischiosa.In parole
povere:
un creditore( o più come spesso è), che si vede sfuggire i beni del debitore
con cui soddisfarsi,
ha due strade,una preventiva atraverso misure cautelari come il sequestro
conservativo oppure garanzie reali (ipoteca),l'altra
a fatto compiuto di fare istanza di revocatoria ,cioè chiedere al giudice di
revocare l'atto di vendita
con il quale il debitore ha sottratto il bene alle legittime aspettative
del/dei suoi creditori.Spesso
il soggetto gravato ,sapendo di perdere tutto,preferisce alienare i beni a
basso costo piuttosto che vederli esecutare.
Oppure simula un alienazione con una persona compiacente( ma non è questo il
caso).
Ora la revocatoria ,che è esercitabile entro i cinque anni dalla
alienazione, può essere intentata contro persone che hanno
acquistato in mala fede a titolo oneroso.Ad esempio: il prezzo molto
inferiore a quello di mercato è un indice di acquisto in mala fede.
ma sappi che la prova della mala fede può essere data con qualunque mezzo.E'
esperibile anche in seconda vendita.
Quindi dando per scontato il danno effettivo per i creditori e la frode del
debitore gli atti di acquisto a titolo oneroso
fatti in mala fede sono a rischio di revocatoria.Cioè y può vedere posto nel
nulla il suo acquisto se si prova la sua mala fede.
Se tu acquisti  da y ,ovviamente prima che l'azione di revocatoria sia
trascritta,rischi a tua volta di subire una revocatoria se
si riesce a provare la tua malafede.Io, a lume di naso, penso che una
persona che ha acquistato ad un prezzo così basso
è probabilmente a conoscenza dello stato di insolvenza del suo dante causa e
questo sarebbe in parte provato dalla
succedanea alienazione del bene in questione .Diciamo che acquistando al
valore di mercato con alcuni accorgimenti
contrattuali dovrebbe essere difficile provare la tua eventuale malafede in
secondo vendita.Se il debitore x in questione
 era un imprenditore ,e quindi  soggetto a revocatoria fallimentare,la
situazione si complica ulteriormente(cominciando da un inversione dell'onere
della prova)
.Insomma dei rischi ci sono.
Non mi pare ricorra l'incauto acquisto che è una norma penale,quindi
puntuale.Questa è, a grandi linee, la tua situazione;
però io mi affiderei ad un notaio esperto per valutare più approfonditamente
il problema in caso volessi realizzare il tuo
acquisto.
************************************************
Giovanni R. Filangieri
icq 69540474

e' complessa (mah? devo rivolgermi ad un avvocato o a chi?!).
 per queste problematiche stai alla larga dagli architetti :-)
 commercialista andrebbe bene, in genere, ma il tuo non mi
 pare che si sia impegnato molto
 avvocato o notaio sono le persone giuste
 notaio per controllare tutto, e devi pagarlo per fare
 l'atto, quindi tanto vale che gli chiedi una consulenza
 (seria, non come la mia ...)
 l'avvocato va bene lo stesso, e ti servira' per opporti
 all'eventuale revocatoria, sostenendo che il prezzo
 e' giusto e che quindi il patrimonio del venditore non
 ha subito riduzioni


Un grazie per tutte le informazioni ed i consigli...
