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Titolo: è comparsa un'ipoteca!

Una settimana fa è stata accettata una mia proposta di acquisto (mi è
stata consegnata l'accettazione scritta del venditore) relativa ad un
immobile.
Su specifica richiesta, l'agenzia mi ha assicurato l'assenza di vincoli
ed ipoteche.
In attesa di sottoscrivere il compromesso, mi sono fatto dare gli
estremi dell'immobile e ho fatto delle verifiche alla conservatoria, è
comparsa un'ipoteca a fronte di un mutuo (scadenza 2021) sottoscritto
per l'acquisto da parte dell'attuale proprietario .
Come mi devo comportare?
Posso rifiutarmi di procedere al compromesso (e quindi di non pagare
l'agenzia e riprendermi l'assegno a garanzia del prezzo offerto) anche
se il venditore si è impegnato a cedere l'immobile senza vincoli e
garanzia al rogito (come da modulo prestampato).?
Posso richiedere una riduzione del prezzo offerto?
Grazie per i suggerimenti.
BT

 Posso richiedere una riduzione del prezzo offerto?
Puoi trattare, ma l'altro puo' rifiutare, specie visto che gli si prospetta
la necessita' di pagare le spese di cancellazione dell'ipoteca. E vuoi pure
lo sconto ?
Se ti vendono un'auto con tutti gli optional e se prima della vendita ti
fanno vedere l'auto base senza optional, puoi ritirare l'ordine di
acquisto ? NO. Solo se al momento della consegna mancano gli optional
concordati (che possono essere montati anche all'ultimo momento) puoi
chiedere indietro i soldi o fare causa per danni.
Pekilan

Posso richiedere una riduzione del prezzo offerto?
 ma perche` ?
 se cancella: adempie ai suoi obblighi, e tu ai tuoi
 se non cancella: e` inadempiente, con quel che segue
 un saluto da
 Sebastiano Venabile

Sarebbe il caso di sentire le parole esatte usate dall'agente.
 come fai a sapere _ora_ "le parole esatte" ?
 del resto gli agenti parlano tanto, per cui
 vai a ricordare "le parole esatte", in compenso
 scrivono poco


provo a dare una risposta generale senza fare inutili citazioni.
 come gia ti hanno detto non ti puoi ritirare, a meno che al rogito non
sia ancora acesa l'ipoteca, infatti la libertà dai vincoli é un
elemento "naturale" del contratto, e il notaio non farebbe l'atto se
l'ipoteca fosse ancora accesa sull'immobile.
 la proposta d'acquisto é ben diversa dal compromesso, ma spesso delle
agenzie scorrette ti fanno firmare un compromesso mascherato da
proposta.
 l'agenzia ha diritto alla provigione solo al momento in cui l'affare
è concluso, e con la proposta non si può considerare concluso
l'affare, ma solo con il compromesso lo si può considerare tale, solo
che molte agenzie "ci provano" e ti chiedono ugualmente i soldi anche
prima che l'affare sia concluso.
 in ogni caso la differenza sostanziale é il tipo di caparra che hai
firmato confirmatoria o penitenziale, con la prima non ti puoi tirare
indietro, con la seconda si (non senza rimetterci), le  proposte in
ogni caso per tutelarsi é buona cosa farle con la condizione
sospensiva, ovvero quell'elemente futuro ed incerto al verificarsi del
quale ha inizio l'efficacia del contratto, ad esempio puo iscrivere che
comprerai la case se ti accettano il mutuo, o se é veramente libera da
vincoli, in questo modo al massimo perdi la caparra e se ti ritiri lo
fai con giusta causa, e l'agenzia perde il diritto alla provvigione se
la condizione non si verifica.
 a differenza di Sebastiano Venabile sostengo che la proposta sia una
fase importnate che ti può proteggere da alcuni rischi, anche perché
di norma sulla proposta si lascia una caparra indicativa di 1500 2000
euro, mentre sul compromesso di norma (non di legge, ma é pratica
consolidata almeno in toscana) si lascia intorno al 30% del prezzo
totale

  cancellare l'ipoteca
Mi pare un po' sospetto che non abbiano comunicato prima l'esistenza
dell'ipoteca, però...
-- 
Enrico C
* cut the ending "cut-togli.invalid" string when replying by email *

 dell'ipoteca, però...
 di sicuro non professionale, di certo non hanno fatto controlli anche
sapendo che al rogito sarebbe stato libero da vincoli


E se propongo all'agenzia di non transitare più per il compromesso ma
di procedere direttamente al rogito? (e pagare in quell'occasione
l'agenzia)
Vorrei evitare che il venditore con il mio denaro estingua il mutuo e
poi non si presenti al rogito costringendomi ad adire le vie legali per
riavere quanto anticipato. Se poi non ha denaro . . .
Un'altra cosa, dato che il venditore dovrà preventivamente cambiare
residenza oltre 50 km (ai sensi del D.Lgs. 104/96),  nel compromesso
c'è differenza mettere per la scadenza del rogito tra "entro e non
oltre" una certa data o "termine ultimo" ? Vorrei evitare che tra
estinzione del mutuo e cambio residenza porti il rogito per le lunghe.
Grazie
BT

dell'ipoteca, pero`...
 due profili:
 mediatore: ha l'obbligo di dirti tutto quello che
 sa, se non lo sa e` a posto (non piace nemmeno a
 me, ma e` cosi`)
 venditore: e` prassi comune che le ipoteche vengano
 cancellate prima del rogito o contestualmente al rogito,
 a te non cambia nulla
 come detto nell'altro post: se non le cancella tu non
 compri e lui e` inadempiente


riavere quanto anticipato. Se poi non ha denaro . . .
 beh, ha la casa, e libera da ipoteche
 se basta la caparra per cancellarla, non sara`
 un gran ipoteca


Grazie mille per le risposte.
Per la cronaca questa sera ha chiamato l'agente immobiliare
(attualmente è in ferie), scusandosi per l'accaduto e attestando che
pensava di avermi già informato dell'ipoteca e scusandosi per non
averlo già fatto.
L'agente insiste che l'estinzione dell'ipoteca accesa per il mutuo
(attualmente vale circa 60.000 Euro) è una pratica normale e che è
ben conosciuta dal proprietario che intende effettuarla entro il
rogito.
Io mi sono molto lamentato per la serietà della trattativa e ho
proposto di saltare il compromesso e passare direttamente al rogito.
L'agente mi ha dato la sua disponibilità di massima ma intende
proporre la cosa al venditore.
Personalmente ho l'impressione che l'agente in realtà era all'oscuro
di tutto e si è informato dal proprietario una volta saputo che avevo
scoperto l'ipoteca (ho lasciato un msg in segreteria), cercando alla
fine di tranquillizzarmi (deve ancora prendere la provvigione).
Intendo comunque proporre una data rigida per il rogito al fine di
evitare sorprese (ritardi), se non adempie entro la data sarà peggio
per lui.
Grazie ancora
BT

per lui.
 il termine non potra` essere precedente a quello
 stabilito nella proposta
 quanto alla "rigidezza", come intendi imporgliela ?
 ci sara` una clausola nella proposta: la strada e`
 segnata, se non trovate un altro accordo dovete
 rispettare quello


 BT

Il testo del D.Lgs. 104/96 (art. 6 c. 10) prevede che l'acquirente di
un immobile da un ente non possa venderlo se non sono passati 10 anni a
meno che:
- sia aumentato il nucleo famigliare di 2 elementi
- l'acquirente abbia trasferito la propria residenza a non meno di 50
km.
Ho sentito dire che alcuni immobili hanno vincoli maggiori (non
esistono eccezioni).
Secondo me dovresti fare riferimento a quanto prescrive il rogito di
acquisto
BT