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Titolo: Vendita immobile - caparra confirmatoria

Ciao a tutti!
Ho firmato un compromesso per l'acquisto di un immobile versando 28.000
euro di
caparra confirmatoria.
Ora, a pochi giorni dal rogito, il notaio dice che questo immobile non
è conforme alle regole urbanistiche: si tratta di un sottotetto che
molto probabilmente è stato abusivamente trasformato in mansarda.
A questo punto si faranno altri controlli per verificare la situazione,
ma la data del rogito verrà di sicuro spostata. Ed è anche possibile
che l'appartamento risulti abusivo e quindi non vendibile.
Se così fosse potrei recedere dal contratto e farmi restituire la
caparra?
Considerando che sono sicuro dell'assoluta buona fede del venditore
(che non sapeva di queste irregolarità), posso anche farmi pagare dei
danni? (perdita di tempo, mancato affare, parcella notaio, architetto,
affitto da pagare ancora per qualche mese... )
E l'agenzia immobialiare che ha mediato la compravendita di un bene non
vendibile, ha delle responsabilità? Io ce l'ho soprattutto con loro
perché al momento della proposta d'acquisto mi avevano detto che
l'appartamento era condonato e invece non esiste alcun condono!
Grazie!
A.

 caparra?
Se il compromesso č stato scritto con un minimo di criterio dovrebbe esserci
una parte in cui la parte promittente dichiara la conformitŕ dell'immobile
alle vigenti norme edilizie.
In tal caso dovresti riuscire a ottenre dal promittente il doppio della
caparra che hai versato.
Repo

Sì nel compromesso c'è scritto che il venditore si impegna a
consegnare l'immobile privo di qualsiasi vizio alla data del rogito
(fissata entro e non oltre il 15 dicembre).
Quindi teoricamente potrei chiedere il doppio della caparra...
accidenti però mi dispiace infierire così sul venditore...
sull'agenzia infierirei molto + volentieri!!!
A.

l'appartamento era condonato e invece non esiste alcun condono!
 questo apre uno spiraglio
 in genere l'agenzia e` blindata, nel senso che deve
 dire tutto quello che sa, se non lo sa e` a posto,
 puo` far passare qualunque panzana
 in questo caso, e spero che tu ci vada in fondo, sono
 scivolati: hanno affermato che esiste un condono che
 non c'e`
 ovviamente si difenderanno negando di averlo detto, oppure,
 se messi alle strette, diranno che cosi` aveva dichiarato
 il venditore, cosa che di per se li assolverebbe, a meno
 di eccepire la negligenza della mancata verifica, ma la
 vedo dura
 per di piu` tu dici che il venditore non sapeva niente,
 per cui non puo` aver detto dell'esistenza di un condono,
 e ne segue, secondo me, la resposabilta` dell'agenzia
 tieni conto che se l'agenzia non e` resposabile del guaio,
 ha diritto comunque alla provvigione !
 e` incredibile ma e` cosi`
 sono anni che mi batto per propagandare "provvigione
 in conseguenza del rogito", ma non c'e` niente da fare
 tieni conto che un accordo del genere si puo` fare con
 l'agenzia, ma pochi lo fanno, in genere si lascia molto
 di "non detto" e cosi` scattano le regole automatiche:
 pagamento della provvigione al preliminare, nella misura
 stabilita dalla Camera di Commercio (cioe` cara)
 se poi il preliminare va male, non importa, l'agenzia
 va pagata lo stesso: pazzesco, non trovi ?
 un saluto da
 Sebastiano Venabile

sull'agenzia infierirei molto + volentieri!!!
 sarebbe giusto, ma hai molte meno armi, solo una
 dichiarazione verbale, smentibile con facilita`
 anzi, gli devi la provvigione, vedi l'altro post
 tra l'altro tu ricevi il doppio della caparra, che
 perde il venditore, e` lui semmai a doverserla
 prendere con loro
 tu dovrai combatterci per non pagare la provvigione


Be' dunque, l'agenzia ha mentito sul condono. E a sentire questa
menzogna eravamo in 3: io, mia madre e l'architetto che mi segue.
Quindi ci sarebbero anche delle testimonianze.
Inoltre l'agenzia mi ha consegnato una planimetria illeggibile... una
fotocopia sbiadita indecifrabile.
Ho ovviamente chiesto una planimetria migliore che mi è stata data
quando ho fatto la proposta d'acquisto (quindi se vogliamo era già
troppo tardi).
Il fatto è che questa seconda planimetria era stata fatta dall'agenzia
"ricalcando quella originale che si vedeva poco" (così hanno detto).
Peccato che il giorno del compromesso sia saltata fuori la planimetria
originale che, colpo di scena, non aveva segnate le finestre che invece
nella planimetria "ricalcata" c'erano!
Quindi qua volendo ci sarebbe anche una falsificazione vera e propria.
Insomma... ho bisogno di un buon avvocato? ;)
Poi sicuramente io ho sbagliato dando i soldi all'agenzia al
compromesso e non al rogito... però è la prima volta che compro casa!
Non avevo idea di come funzionassero le cose :(
A.

 Ora, a pochi giorni dal rogito, il notaio dice...
SI, come sai puoi richiedere il doppio della caparra, ma secondo me, se 
l'immobile di piace, puoi semplicemente pretendere che facciano la 
regolarizzazione a loro spese subito. In genere, a parte alcuni posti, non 
ci sono problemi a regolarizzare la cosa, a parte il costo. E fai il rogito 
solo a regolarizzazione avvenuta.
Il fatto che tu abbia la possibilita' di richiedere il doppio della caparra 
li rende piu' celeri.
Questo sempre che l'immobile ti interessi. Altrimenti guadagnaci sulla 
caparra (anche se con l'agenzia rimangono i problemi, per cui bisogna vedere 
se ci guadagni davvero o ti conviene pretendere la regolarizzazione). 

Non avevo idea di come funzionassero le cose :(
 tu no, ma il professionsta che ti assiteva
 avrebbe dovuto saperne di piu`
 per la prossima volta: l'accordo sulla provvigione
 va fatto prima di firmare il preliminare (anche
 prima della proposta, ma, secondo me, questa proprio
 non va firmata)
 cioe` quando hai in mano un potere contrattuale:
 senza accordo, non acquisto = provvigione zero
 se firmi il preliminare (o peggio una di quelle
 sciagurate proposte) senza fare preventivamente
 l'accordo, sei incastrato, e la provviggione la
 devi pagare _tutta_ e _subito_            


  lui con le agenzie
Piů che altro il venditore la prossima volta ci pensi bene prima di compiere
opere abusive. E soprattutto le comunichi.

opere abusive. E soprattutto le comunichi.
 chi ha iniziato il thread, e che quindi conosce i fatti,
 dava per scontata la buona fede del venditore (sua
 controparte), e inisteva su questo punto
 detto questo, noto con dispiacere che i mediatori
 immobiliari trovano sempre dei difensori, qualunque
 cosa combinino
 nel caso in specie pare (cosi` ci rifererisce l'autore
 del thread) che abbiano falsificato una planimetria
 catastale per far passare come abitabile un sottotetto
 che non lo e`, ti pare poco ?


  che non lo e`, ti pare poco ?
Cerchiamo di fare chiarezza:
- ADM dice che quando è entrato in contatto con l'agenzia gli è stata data
una planimetria sbiadita, illeggibile. Probabilmente una fotocopia fatta
dall'originale già vecchio in possesso del proprietario
- ADM ha chiesto lui stesso planimetrie più "leggibili" e l'agenzia gliele
ha fornite all'atto della proposta d'acquisto comunicandogli di averle
"ricalcate". Quindi era a conoscenza della "manomissione"
- ADM dice che le planimetrie consegnategli al compromesso erano diverse
rispetto a quelle della proposta di acquisto (non erano segnate le
finestre). Non dice se le planimetrie recavano la stessa data (e quindi di
effettiva modifica arbitraria si tratta) oppure se avevano data diversa (e
quindi semplicemente di due diverse planimetrie si tratta)
Mie considerazioni. Se diamo per buona e appurata la "malafede" dell'agenzia
mi domando perchè ADM abbia firmato il compromesso. Mi risulta infatti che
vanno firmate tutte le pagine, compresa quella delle planimetrie. Non è
affatto vero che a quel punto aveva già firmato la proposta d'acquisto e
quindi era obbligato. Stava acquistando un bene diverso da quello che gli
era stato "fatto credere" e a quel punto poteva benissimo rifiutarsi di
procedere. Il secondo elemento che mi lascia perplesso è il ruolo
dell'architetto. Quello che nell'ambiente delle agenzie viene definito
"Michele l'intenditore". Ovvero il classico amico di famiglia "so-tutto-io"
che pensa di essere il mago del mercato immobiliare quando in realtà non
saprebbe dare il giusto valore monetario nemmeno al vaso di piante di casa
sua.
Comunque la figura dell'amico architetto di solito è quella del rompiballe
che fa le pulci all'agente immobiliare chiedendo informazioni su
informazioni, carte su carte, ed è scrupoloso soprattutto sul fattore
planimetrie. Potrei anche capire che un'agente immobiliare riesce a
raccontarla ad un comune cittadino, magari sprovveduto in ambito immobili,
ma un architetto??? E' proprio in questi casi che "Michele l'intenditore"
scende in campo in tutto il suo splendore. Dov'era lui quando si è palesata
questa divergenza di planimetrie?

questa divergenza di planimetrie?
 non ci crederai, ma ha stupito anche me, e l'ho anche scritto
 visto il suo comportamento inerte ritengo che non faccia parte dei
 "Micheli" (come li chiami tu), ma, forse, un architetto-arredatore
 che l'acquirente si era tirato dietro per alimentare i sogni sulla
 nuova casa
 gli acquirenti, poi, dovrebbero farsi assistere alle compravendite
 da professionisti motivati, quindi ne` arredatori ne` amici del
 tipo "Michele"
 i "Micheli" non servono a niente, gli arredatori servono dopo
