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Titolo: la casa e la terra

Spero che qualcuno mi possa dare delucidazioni sull'atto di vendita che
sintetizzerò in seguito, in particolare su cosa risulti essere stato in
effetti "ceduto e venduto".
Due fratelli sono comproprietari, per successione, di una villetta e del
terreno relativo.
Tale terreno è costituito dalle particelle 1001 e 1002, su cui insiste la
villetta stessa, e dalla particella 1003, contigua ma non edificata.
Il fratello AAA vende al fratello BBB (riporto dall'atto):
"la propria quota di comproprietà pari ad un mezzo del seguente immobile:
fabbricato di civile abitazione sito in comune di .. via .., identificato
nel nuovo catasto urbano con schede n.. presentata all'ufficio tecnico
erariale di .. e registrata al n. ... e n.. presentata all'ufficio tecnico
erariale di ..
Si da atto che porzione di detto fabbricato risulta tuttora identificata nel
nuovo catasto edilizio urbano col mappale foglio . n. 1001 sub.2 e risultava
identificata nel cessato catasto fabbricati del comune di ... alla partita
n. .. Col mappale foglio .. N. 1002.
Coerenze:
via Bianchi,
Verdi-Rossi,
Celeste-Rosa,
Marroni-Gialli."
Preciso che l'area definita dalle coerenze ingloba le particelle 1001,
1002,1003, mentre più sopra la particella 1003 non era nemmeno citata.
L'atto poi così recita:
"L'immobile dedotto in contratto viene venduto ed acquistato a corpo, nello
stato di fatto e di diritto in cui si trova, con tutti gli inerenti diritti,
ragioni, azioni, pertinenze, accessioni, e la parte acquirente viene immessa
in preciso stato e luogo della parte venditrice nella proprietà, possesso e
godimento di quanto acquistato a far tempo da oggi e quindi da oggi in
avanti saranno a rispettivo favore e carico della parte acquirente le
rendite ed i pesi relativi."
La mia domanda è perciò la seguente:
cosa è stato venduto?
a) la quota di comproprietà del fabbricato, e null'altro:
b) la quota di comproprietà del fabbricato e la quota delle particelle 1001
e 1002:
c) la quota di comproprietà del fabbricato e la quota delle particelle 1001
e 1002 e 1003, cioè la quota di comproprietà del fabbricato e di tutta l'
area.
Confido che vi sia qualcuno che sia interessato al quesito e che perciò mi
risponda: lo ringrazio già da ora.

 risponda: lo ringrazio già da ora.
Allora. Se c'è stata una descrizione discordante o equivoca, quale prevale..
mi sembra che tu chieda.
Innanzitutto è sintomatico che il notaio ha presentato una nuova "scheda".
Puoi dirmi di più?
In generale, comunque, i dati catastali prevalgono su quelli dei confini,
perchè
identificano con esattezza il bene. Tuttavia se l'oggetto del trasferimento
non è chiaro, il notaio contravviene alla norma per cui egli è tenuto a
"designare le cose che formano oggetto dell'atto in modo da non potersi
scambiare con altre."
Se invece risulta dall'atto che tu hai venduto
1) una cosa (o porzione di cosa) tua ma diversa da quella che tu volevi
vendere
2) una delle cose che tu volevi vendere, ma non sono presenti altre che tu
volevi anche vendere
in questo caso il problema è più delicato, perchè dall'atto non risultano
incongruenze: tu dichiari di vendere il bene A e il bene A è stato descritto
(mi segui?). Non c'è discordanza, ma semplicemente hai venduto una cosa per
un'altra. In questo caso si potrebbe tentare la strada del vizio di volontà
e più precisamente di errore nella dichiarazione.
Ma la strada è in salita. Mi fermo qua.
Il caso che tu hai proposto, però, dovremmo inquadrarlo nella primissima
ipotesi e
cioè quella di discordanza tra descrizioni, e allora:
prima di tutto: cosa dice il certificato di destinazione urbanistica
allegato all'atto?
Secondo me, l'unica cosa da fare è un bell'atto di rettifica.
Ma ti avverto che ci sono problemi, soprattutto con l'Ufficio del Registro
che potrebbe fare storie e pretendere il pagamento di un'imposta più alta di
quella propria della rettifica. I motivi sono lunghi da spiegare.
A questo punto il tuo problema diventa poco "generico" e quindi, forse, è
meglio che mi scriva in e-mail.
Ciao, Stefano

 risponda: lo ringrazio già da ora.
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Dal tenore letterale della porzione dell'atto che identifica l'oggetto della
compravendita, di primo acchitto il trasferimento sembrerebbe espressamente
circoscritto alla quota di comproprietà del fabbricato.
Potrebbe però essere rilevante il riferimento alle pertinenze, se fra il
terreno e il fabbricato esistesse la relazione descritta dall'art. 817 c.c.:
in tal caso, alle pertinenze si estendono gli effetti degli atti o dei
rapporti relativi alla cosa principale (art. 818 c.c.), di talché il
trasferimento di proprietà comprenderebbe anche le quote relative al terreno
pertinenza del fabbricato. La possibilità sembrerebbe avvalorata dalla
descrizione delle coerenze che, se ho capito, individuano le proprietà
finitime al terreno, e non già al solo fabbricato.

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| Dal tenore letterale della porzione dell'atto che
identifica l'oggetto della
| compravendita, di primo acchitto il trasferimento
sembrerebbe espressamente
| circoscritto alla quota di comproprietà del fabbricato.
| Potrebbe però essere rilevante il riferimento alle
pertinenze, se fra il
| terreno e il fabbricato esistesse la relazione descritta
dall'art. 817 c.c.:
| in tal caso, alle pertinenze si estendono gli effetti
degli atti o dei
| rapporti relativi alla cosa principale (art. 818 c.c.), di
talché il
| trasferimento di proprietà comprenderebbe anche le quote
relative al terreno
| pertinenza del fabbricato. La possibilità sembrerebbe
avvalorata dalla
| descrizione delle coerenze che, se ho capito, individuano
le proprietà
| finitime al terreno, e non già al solo fabbricato.
|
Circa la consistenza (apparentemente non descritta in atto),
la menzione di minimo tre confini, se questi sono
inequivoci, identifica il bene compravenduto, con prevalenza
anche se vi sia menzione dei riferimenti catastali e, se del
caso, anche in contrasto con essi.
Questi ultimi infatti sono solo delle pur autorevoli
elaborazioni sempre discendenti da operazioni tecniche
catastali la prima delle quali e' la Terminazione, cioe'
l'identificazione proprio dei confini.
La stessa legge istitutiva del Catasto, lo descrive peraltro
come "geometrico, particellare e NON PROBATORIO", dunque e'
uno strumento utilissimo, ma non certo definitivo, valido
invece in assenza di dati precisi e inequivoci sui confini.
Quindi se i confini indicati sono precisi e non danno luogo
a potenziali equivoci, e naturalmente in assenza di
contestazione, i confini identificano il bene.
Il testo parla di "fabbricato", ma i confini indicati
lasciano supporre che il terreno ne sia divenuto pertinenza
(giardino, ecc.), pertanto facente parte del fabbricato.
saluti
Menelik

ringrazio per la risposta molto precisa e competente, e mi attivo per
consultare il c.c. agli articoli citati 817 e 818.

 Menelik
Il ragionamento di Menelik contiene delle osservazioni esatte.
E' vero che la descrizione catastale non è probatoria, ma è meglio
precisare.
Se io faccio una visura catastale mi accorgerò che nel  50% dei casi la
visura contiene almeno un dato inesatto
(almeno nella mia esperienza, e la percentuale è approssimata per difetto).
Se i dati fosse probatori l'Italia sarebbe un territorio intorno a un punto
interrogativo...
E' vero, in effetti, che in presenza di tre confini il bene è
sufficientemente
individuato (e, se la mettiamo in questi termini, faccio ammenda). E' anche
vero che la descrizione potrebbe anche avvenire per relationem: con questo
voglio dire che ciò che importa non è tanto il MODO con cui individuo il
bene, ma che dalla mia descrizione (confini, dati catastali o per assurdo
mediante relatio) non sorgano dubbi circa l'identificazione dell'oggetto. Un
oggetto indeterminabile, ricordiamolo, rende addirittura nullo il
trasferimento.
Continuo quindi a sostenere che in presenza di dati contrastanti l'atto di
trasferimento (e quindi la volontà delle parti) deve essere interpretato con
molta attenzione.
Non si può sbrigativamente e semplicisticamente concludere che tra due dati
contrastanti prevale uno o l'altro. E poi occorre distinguere: se io ho due
particelle,
ne vendo due (nominandole entrambe), e dichiaro i confini (in modo
inequivoco) solo con riferimento ad una delle due particelle, cosa sto
vendendo?
Solo ciò che ho descritto con i confini? Mi pare che Menelik debba
coerentemente rispondere di si.
A me pare proprio di no.
L'atto notarile non deve dare adito a dubbi. In presenza di dubbi occorre
fare chiarezza con un atto integrativo.
Ne converrà anche Menelik.
Probabilmente Menelik cita giurisprudenza, e quindi non contesto
l'affermazione della prevalenza dei confini sulla descrizione catastale,
sempre che però risulti chiara la volontà delle parti.
Oggi si richiede un'assoluta esattezza e precisione
nella descrizione dell'oggetto di ciò che è compravenduto.
Anche la storia della pertinenza... Certo, c'è il codice che disciplina
l'ipotesi, (e la norma consente di superare anche il problema della
necessità della forma scritta per i trasferimenti immobiliari -chiaro?)
ma il codice dice anche che la pertinenza può formare oggetto di
separati rapporti giuridici, e in presenza di clausole discordanti (una che
include la pertinenza,  una che la esclude) si torna al disorso di prima: è
necessario fare chiarezza.
In conclusione: occorrerebbe visionare attentamente l'atto...
Ultima osservazione: la rettifica. Certo, è difficile che un notaio accetti
di fare una rettifica di questo tipo.
Si può rettificare un codice fiscale, ma non si può rettificare il contenuto
essenziale dell'atto quale proprio è l'oggetto.In questo caso si avrebbe un
nuovo assetto negoziale e gli uffici del registro (attraverso spesso delle
contorsioni mentali) giungono a sospettare una permuta simulata, quindi la
considerano come una nuova vendita o un mutuo dissenso + vendita. La
faccenda si fa ingarbugliata. La conclusione torna ad essere: si dovrebbe
vedere bene l'atto. Le soluzioni verranno dopo.
Stefano





 wrote in message
8dpmvr$neo$1...@fe2.cs.interbusiness.it...

------------------------------------>
Mah, mi sembra che ci stiamo un po' incartando.
Allora, cerchiamo di cogliere l'aspetto pratico del problema: bennygo o chi
per lui stipula una compravendita. Il testo contrattuale consente dubbi
circa l'esatta identificazione dell'oggetto del negozio, nei termini già
ampiamente illustrati. Immagino che la prima esigenza di bennygo sia fare
chiarezza. Quindi, in primo luogo, con questo fratello i rapporti come sono?
C'è accordo fra i due circa l'effettiva estensione della quota ereditaria
ceduta? Se sì, mi parrebbe che la soluzione più rapida possa essere un
contratto con gli adeguati requisiti di forma  di tipo
ricognitivo-accertativo del precedente, o altro espediente idoneo (ad es.,
una causa concordata). Se no, e il contrasto rimane insanato, la questione
rischia di finire davvero al giudice di merito, al quale solo spetta
l'interpretazione del contratto, l'esatto ambito circa il quale si è formato
il consenso oggettivato nell'atto.
In tali ipotesi, ha ben ragione Menelik quando esclude rilievo probatorio ai
dati catastali e attribuisce invece importanza assorbente all'indicazione
dei confini, ove idonea alla delimitazione dell'immobile (fra le molte, ad
es., Cass., 86/7557); ma nel nostro caso - fermo il fatto che il contratto è
stilato in maniera ben più che perfettibile - l'incongruenza sembra molto
più apparente che sostanziale.  Le coerenze individuano - se ho capito -
un'area in cui è ricompreso l'intero terreno in questione, e il fabbricato è
ceduto con tutte le sue pertinenze (il che toglie nella specie rilievo alla
pur corretta osservazione di Stefano circa la possibilità che esse formino
oggetto di separati rapporti giuridici, dal momento che in questo caso si è
pattuito esattamente il contrario, cioé che ogni pertinenza segua la cosa
principale, il fabbricato). Piuttosto, la faccenda si sposterebbe
all'individuazione del rapporto pertinenziale fra fabbricato e terreno: ma
codesta è questione di fatto sulla quale non disponiamo di utili elementi.
Si può solo ricordare, ad esempio, che il rapporto pertinenziale può
sussistere fra immobili (Cass., 73/1789), e che essi siano isolati o
staccati non rileva al fine di escludere che l'uno sia pertinenza
dell'altro, non occorrendo necessariamente che essi siano adiacenti o
contigui, essendo decisiva soltanto la destinazione dell'uno a servizio
dell'altra (Cass., 72/060). Se esistessero dati obiettivi rilevanti in
questo senso, che so, adiacenza, recinzione unica, destinazione a giardino,
campo
da tennis, vialetti di passaggio, ecc. Insomma, si dovrebbe vedere nel
concreto.
Saluti a tutti.
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