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Titolo: affitto stanza in abitazione principale

Salve ragazzi.
Esiste un contratto regolare e legale per affittare per due anni a mio 
fratello+sua ragazza una stanza della mia abitazione principale comprata 
con le agevolazioni prima casa dove da poco ho trasferito la mia 
residenza (non ho altre abitazioni nel comune). Se si, quale?
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ziozioziosamurai

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   Penso di Si , e questo potrebbe essere un contratto tipo :
   ( E' chiaro che dovrai modificarlo ed adattarlo per uso stanza e quanto
altro )
  CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO DI NATURA TRANSITORIA
 
(stipulato ai sensi dell'art. 5, comma 1, L. 9 dicembre 1998, n. 431)
Il Sig., nato a __________ il _________, residente in ____________ cod.
fisc. ______________, (per le persone giuridiche indicare: ragione sociale,
sede, codice fiscale, partita IVA, numero iscrizione Tribunale, nonché nome,
cognome e data di nascita del legale rappresentante) di seguito denominato
“locatore”
CONCEDE IN LOCAZIONE
al Sig., nato a __________ il _________, residente in ____________ cod.
fisc. ______________, (per le persone giuridiche, indicare: ragione sociale,
sede, codice fiscale, partita IVA, numero iscrizione Tribunale nonché nome,
cognome e data di nascita del legale rappresentante) di seguito denominato
“conduttore”, identificato mediante (documento di riconoscimento: tipo ed
estremi) _________________ che accetta, per sé e suoi aventi causa, l'unità
immobiliare posta in via _______________, n. civico ____, piano ________,
scala _____, int. ____, composto di n. ____ vani, oltre cucina e servizi, e
dotata altresì dei seguenti elementi accessori (specificare quali, ad
esempio cantina, autorimessa, posto macchina)
________________________________ , ammobiliato come da elenco a parte,
sottoscritto dai contraenti (oppure non ammobiliato).
TABELLE MILLESIMALI
- Proprietà ________________________________________________
- Riscaldamento ___________________________________________
- Acqua __________________________________________________
- Altre____________________________________________________
- Codice Fiscale del locatore __________________________________
- Estremi catastali identificativi dell'unita' immobiliare ______________
- Documentazione amministrativa e tecnica sicurezza impianti _______ -
Certificato di collaudo e certificazione energetica ________________
La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni:
1) il contratto è stipulato per la durata di mesi (la durata minima è di
mesi uno e quella massima è di mesi diciotto) ____, e precisamente dal
_______ al _______ allorché, fatto salvo quanto previsto dal punto 2),
cesserà senza bisogno di disdetta alcuna.
2) Il locatore ha l'onere di confermare il verificarsi dell'evento e della
dichiarazione che ha giustificato la stipula del presente contratto di
natura transitoria tramite lettera raccomandata A/R da inviarsi al
conduttore nel termine di giorni ________ prima della scadenza del
contratto. In caso di mancato invio della lettera ovvero di venir meno delle
condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto si intende
ricondotto alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n.
431/1998. In ogni caso ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità
dell'alloggio alla scadenza e non lo adibisca, nel termine di sei mesi dalla
data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, agli usi espressamente
dichiarati nel contratto il conduttore avrà diritto al ripristino del
rapporto di locazione alle condizioni di cui all'art. 2, comma 1, legge n.
431/1998 o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei
mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.
3) Le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria, in
quanto il conduttore espressamente ha l'esigenza di abitare l'immobile per
un periodo non eccedente i _____ mesi per motivi di ______________ che
documenta allegando al presente contratto ________________.
4) Nel caso previsto dall'art. 2, il conduttore ha facoltà di recedere dal
contratto previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 3
mesi prima.
5) L'immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile
abitazione del conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi e
di seguito elencate: ______________. Per quanto concerne la successione del
contratto si applica l'art. 6 della legge 27 luglio 1978, n. 392 nel testo
vigente a seguito della Sentenza della Corte costituzionale 7 aprile 1988,
n. 404.
6) Il conduttore non potrà sublocare né concedere in comodato, in tutto o in
parte, l'unità immobiliare in oggetto, pena la risoluzione di diritto del
contratto.
7) Il canone annuo di locazione è stabilito in € ___________#, pari ad €
___________#, che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del
locatore, (oppure a mezzo bonifico bancario o altro) in n. ______ rate
eguali anticipate di € ___________#, pari ad € ___________#, ciascuna,
scadenti il _____________. Tale canone è stato determinato dalle parti sulla
base dell'applicazione dei criteri e dei parametri stabiliti dalla normativa
vigente in materia.
8) Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori
non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore,
qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque
causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant'altro dovuto ove
di importo pari ad una mensilità del canone), costituisce in mora il
conduttore, fatto salvo quanto previsto dagli artt. 5 e 55, L. 27 luglio
1978, n.392.
9) Il conduttore dovrà consentire l'accesso all'unità immobiliare al
locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne
abbiano, motivandola, ragione.
10) Il conduttore dichiara di aver visitato l'unità immobiliare locatagli e
di averla trovata adatta all'uso convenuto e di prenderla in consegna ad
ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento
custode della medesima. Il conduttore si impegna a riconsegnare l'unità
immobiliare locata nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il deperimento
d'uso, pena il risarcimento del danno. Si impegna, altresì, a rispettare le
norme del regolamento dello stabile, ove esistente, dichiarando in tal caso
di aver ricevuto copia dello stesso con la firma del presente contratto,
così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell'assemblea dei
condomini. È in ogni caso vietato al conduttore di compiere atti, e tenere
comportamenti, che possano recare molestia agli altri abitanti dello
stabile. Ai sensi e per gli effetti dell'art. 1590 c.c., le parti danno atto
dello stato dell'immobile, come da allegato Verbale di Consegna che si
produce in allegato al presente contratto.
11) Il conduttore non potrà apportare modifiche, innovazioni, migliorie o
addizioni ai locali locati ed alla loro destinazione, senza il preventivo
consenso scritto del locatore.
12) Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità
per i danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatto di
soggetti legati allo stesso da rapporto di subordinazione, nonché per
eventuali interruzioni incolpevoli dei servizi.
13) A garanzia delle obbligazioni che assume con il presente contratto, il
conduttore versa al locatore, che con la sottoscrizione del presente
contratto ne rilascia quietanza, la somma di lire € ___________#, pari ad €
___________#, corrispondente a n. _____ mensilità del canone, non imputabile
in conto pigione e produttiva di interessi legali che saranno corrisposti al
conduttore al termine di ogni anno di locazione. Tale deposito cauzionale
sarà restituito al termine della locazione, previa verifica dello stato
dell'unità immobiliare e dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale.
14) Per quanto concerne gli oneri accessori sono interamente a carico del
conduttore le spese, qualora esistenti, relative al servizio di pulizia, al
funzionamento ed all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura
dell'acqua nonché dell'energia elettrica, del riscaldamento e del
condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine nonché
alle forniture degli altri servizi comuni. Le spese per il servizio di
portineria, ove istituito, saranno a carico del conduttore nella misura del
90%.
15) Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'unità
immobiliare locatagli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative
alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi, di riscaldamento e di
condizionamento d'aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle
delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
16) Nel caso in cui il locatore intendesse vendere l’immobile locato il
conduttore dovrà consentire la visita all'unità immobiliare una volta alla
settimana per almeno due ore con l'esclusione dei giorni festivi, (oppure
con le seguenti modalità: _______________).
17) Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute
conseguenti, sono a carico del conduttore. Il locatore provvederà alla
registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore e quest’ultimo
corrisponderà la quota di sua spettanza, pari alla metà.
18) A tutti gli effetti del presente contratto, comprese la notifica degli
atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge
domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque
detenga, presso la Segreteria del Comune ove è situato l'immobile locato.
19) Qualunque modifica al presente contratto non potrà aver luogo, e non
potrà essere provata, se non mediante atto scritto.
20) Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso
rinvio alla normativa dettata in materia dalle disposizioni del Codice
Civile, alla legge 27 luglio 1978, n. 392, alla legge 9 dicembre 1998, n.
431 e comunque alle norme vigenti ed agli usi locali;
Letto, approvato e sottoscritto.
_______________, li ________,
Il locatore Il conduttore
_______________ _______________
Ai sensi e per gli effetti degli artt. 1341 e 1342 Codice Civile, le parti
approvano specificamente le clausole di cui ai punti 1), 2), 3), 4), 5) 7),
8), 10), 11), 12), 13), 15), 19) del presente contratto.
Il locatore Il conduttore
_______________ _______________
 
 
 
 
 
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Però da quanto ne so, per fare un contratto transitorio devono 
sussistere delle condizioni particolari sia per il locatore che per il 
conduttore. Io (locatore) in effetti andrei a lavorare all'estero per 
circa due anni, però vorrei mantenere la residenza nell'abitazione 
(anche se ai fini delle agevolazioni fiscali, una volta trasferita, 
potrei comunque toglierla già il giorno seguente). Ma i due conduttori, 
che motivi validi possono avere per fare un contratto transitorio?
Grazie.
-- 
ziozioziosamurai


   Per lavoro o per studio.
   w
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 ESIGENZE ABITATIVE DI NATURA TRANSITORIA
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SOMMARIO: a) Accertamento; b) Clausole contrattuali; c) Competenza; d)
Dipendenti o collaboratori di una ditta; e) Durata; f) Legge sull’equo
canone; g) Motivi di studio; h) Mutamento delle esigenze; i) Nozione; l)
Stabilità dell’abitazione.
 
a) Accertamento
 
La natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore, che esclude
la locazione dell’immobile urbano per uso abitativo dall’ambito di
applicabilità della L. 27 luglio 1978, n. 392, deve essere accertata con
riguardo alla natura dell’esigenza abitativa in relazione agli specifici
bisogni del conduttore al momento della conclusione del contratto e non solo
dalle dichiarazioni di una o di entrambe le parti, né dalle circostanze che
il contratto sia stato stipulato per una durata inferiore al quinquennio o
ad un canone superiore a quello ritenuto "equo" dalla legge.* Cass. civ.,
sez. III, 13 giugno 1994, n. 5722, Sansoni c. Moro.
La natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore - che comporta
l’esclusione della locazione dall’ambito di applicabilità della L. 27 luglio
1978, n. 392 ai sensi dell’art. 26 lett. A della stessa legge - va accertata
con riferimento agli specifici bisogni del conduttore che l’immobile locato
è destinato a soddisfare al momento della conclusione del contratto; nel
senso che la suddetta natura transitoria va riconosciuta nell’ipotesi in cui
l’abitazione del conduttore, in quanto eccezionale e temporanea, comporti
una sua permanenza soltanto precaria o sussidiaria nell’immobile locato,
mentre va esclusa nel caso in cui l’immobile rappresenti la normale e
continuativa dimora del conduttore. L’indagine diretta ad accertare quale
delle due ipotesi ricorra nel caso concreto va compiuta avendo riguardo
all’effettiva destinazione dell’immobile e con riferimento alla natura della
esigenza abitativa del conduttore (desunta ad esempio dalla sua attività
lavorativa nel luogo in cui è situato l’immobile, dalla disponibilità o non
di un alloggio nel luogo di residenza anagrafica), e non alle espressioni
letterali del contratto fatto sottoscrivere dal locatore al conduttore
allorquando la dichiarata transitorietà - smentita dalla situazione di fatto
- abbia costituito il mezzo, vietato dall’art. 79 L. 27 luglio 1978, n. 392,
per eludere l’applicazione della normativa sull’equo canone.
* Cass. civ., sez. III, 3 giugno 1992, n. 6777, Riomaggiore snc c. De
Curatis.
 
La natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore, che comporta
l’esclusione della locazione dalla sfera di applicazione delle norme della
L. 27 luglio 1978, n. 392, deve essere desunta non dal termine di durata
della locazione stabilito dalle parti ma dalla natura dell’esigenza
abitativa che, nelle locazioni transitorie, in quanto diversa da quella
della normale e continuativa dimora, comporta una permanenza solo precaria e
saltuaria del conduttore nell’immobile, assumendo carattere eccezionale e
temporaneo (nella specie, trattavasi di locazione di appartamento utilizzato
da una coppia per incontri saltuari che il giudice di merito aveva ritenuto
non transitoria solo a causa del termine quinquennale di durata
convenzionalmente stabilito).
* Cass. civ., sez. III, 26 febbraio 1992. n. 2371, Uberbacher Hans Peter c.
Bertol Eric ed altro.
 
La natura transitoria delle esigenze abitative del conduttore - che comporta
l’esclusione della locazione dall’ambito di applicabilità della legge 27
luglio 1978, n. 392 ai sensi dell’ art. 26, lett. a) della stessa legge - va
accertata con riferimento agli specifici bisogni del conduttore che
l’immobile locato è destinato a soddisfare al momento della conclusione del
contratto, nel senso che la suddetta natura transitoria va riconosciuta
nell’ipotesi in cui l’abitazione del conduttore, in quanto eccezionale e
temporanea, comporti una sua permanenza soltanto precaria o sussidiaria
nell’immobile locato, mentre va esclusa nel caso in cui l’immobile
rappresenti la normale e continuativa dimora del conduttore. L’indagine
diretta ad accertare quale delle due ipotesi ricorra nel caso concreto va
compiuta avendo riguardo all’effettiva destinazione dell’immobile e con
riferimento alla natura dell’esigenza abitativa del conduttore (desunta ad
esempio dal sistema di vita di costui, dalla sua attività lavorativa nel
luogo in cui è situato l’immobile, dalla disponibilità o non di un alloggio
nel luogo di residenza anagrafica, ecc.) e non alle espressioni letterali
del contratto fatto sottoscrivere dal locatore al conduttore allorquando la
dichiarata transitorietà - smentita dalla situazione di fatto - abbia
costituito il mezzo, vietato dall’art. 79 della L. 27 luglio 1978, n. 392,
per eludere l’applicazione della normativa sull’equo canone.
* Cass. civ., sez. III, 18 dicembre 1990, n. 11984, Ressa c. Denaro; conf.:
Cass. civ., sez. III, 11 ottobre 1991, n. 10676, Marziale c. Benaglia.
 
Ciao w
