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Titolo: acquisto immobile-modifiche interne

Nel caso si stia comprando un appartamento dove sono state fatte delle
modifiche interne (senza sostanziali modifiche strutturali o cambio di
superficie), e la planimetria evidentemente non corrisponde più alla realtà
di fatto dell'immobile (un locale in meno per l'abbattimento di un muro), è
opportuno/necessario farlo rilevare nel rogito o è meglio non dire nulla ed
eventualmente regolarizzare successivamente l'irregolarità.
È vero che alcuni anni fa non c'era nemmeno bisogno di fare una DIA per
questo tipo di lavori?
Grazie
Umberto

 questo tipo di lavori?
Come no! E i regali li porta Babbo Natale... ma dai dai...
--
Saluti                                   Meneldil
"Neanche una goccia di sangue europeo per le guerre petrolifere del sig.
Bush"

 Saluti                                   Meneldil
---- Sei drastico ...:)
Ma il notaio ha l'obbligo di far dichiarare la conformità dell'immobile alle
planimetrie depositate ?
Oppure può non scrivere nulla e poi si vedrà?
Dovrei fare il rogito fra 10 giorni e siccome vorrei quasi ripristinare le
modifiche fatte potrei sistemare successivamente tutto io, con un DIA.
Grazie
Umberto

 modifiche fatte potrei sistemare successivamente tutto io, con un DIA.
Verifica intanto SE si può effettivamente fare (non è che tutte le modifiche
interne siano liberamente consentite...); e poi la cosa non sarà gratuita:
metti in preventivo, di sole carte, comunque qualche migliaio di euro tra
progetti, DIA, accatastamenti ecc. ecc... quindi, perchè non farle pagare al
venditore?



Il notaio si limita a raccogliere la dichiarazione del venditore in ordine
alla regolarità urbanistica dell'immobile venduto. Non si preoccupa certo di
verificare se tale dichiarazione corrisponda alla realtà dei fatti.

 verificare se tale dichiarazione corrisponda alla realtà dei fatti.
--- Ma, al contrario, se il venditore vuole far mettere nell'atto che sono
state fatte delle modifiche che non risultano dalle planimetrie depositate
in catasto, il notaio puiò accettare questa affermazione ?
Grazie
Umberto

 venditore?
--- È così caro?
Comunque dovrei pagare lo stesso, perchè voglio rimettere com'era la
situazione (figurati che dal 2° bagno è venuto fuori un cucinino ...), e
quindi penso che non valga la pena di insistere molto su questo punto (anche
se posso farglielo pesare).
Grazie
Umberto

 edilizi è NULLA: con tutte le conseguenze del caso...
E' nulla la compravendita che non contenga le menzioni richieste dalla
legislazione urbanistica.

 verificare se tale dichiarazione corrisponda alla realtà dei fatti.
Questa è solo una prassi diffusa dei notai per pararsi il culo... in realtà
l'acquirente avrebbe titolo per rivalersi sul notaio, in una situazione del
genere.


 ha
scritto nel messaggio news:Xg8V9.42172$AA2.1...@news2.tin.it...

E' nulla la compravendita di un immobile non conforme alle norme
urbanistiche.


 urbanistiche.
L'atto è nullo se non contiene quelle determinate menzioni.

 genere.
Sorvolando sulla finesse stilistica, chi avrebbe detto tutto ciò?

 genere.
Balle.
Questo è il dato di Legge.
Vai a leggerti la Legge 47/1985 e tutta la ricchissima produzione dottrinale
e giurisprudenziale in materia, poi ne riparliamo.
La legge si legge...

del genere.
contenuta in post precedente.
Leggiti *bene* i testi di legge prima di postare, e vedrai che, come
dicevano Green Grass e Vega prima di me, la nullità è legata alla presenza
in atto di determinate dichiarazioni  *della parte alienante* o di
determinate allegazioni e non alla
regolarità edilizia dell'immobile in se.
Si parla infatti di nullità "formale" ed in quanto tale sanabile.
Unico caso di nullità "sostanziale", non attinente alla forma dell'atto ma
alla qualità del bene, è quello previsto dall'art. 41 legge 47/1985 .
Prima di postare a sproposito sulla base di nozioni "orecchiate" si
consiglia studio approfondito degli art. 17, 18, 21, 40 e 41 Legge 28.2.1985
n. 47 e la consultazione almeno di un buon manuale di urbanistico come ad
esempio il Mengoli, uscito proprio qualche giorno fa.

 wrote in message
HV7V9.6190$ZE.1...@twister2.libero.it...

Nell'atto occorre che il venditore dichiari che l'immobile venduto non ha
subito modificazioni urbanisticamente rilevanti, cioè che avrebbero
richiesto licenza, concessione o autorizzazione.
Ovviamente il notaio non ha la possibilità di verificare la veridicità di
dichiarazioni siffatte per cui si limita a riportarle così come vengono
manifestate dalle parti.
Nell'ipotesi da te citata è probabile che, per evitare problemi futuri, il
notaio ritenga opportuno allegare all'atto una planimetria dell'imobile
ceduto. Se nn dovesse proporlo spontaneamente ti cosiglio di fargli una
richiesta espressa in tal senso. Il fatto che in Catasto non risultino le
modifiche realizzate non ha rilievo ai fini urbanistici.

 genere.
No ti sbagli, non si tratta di una prassi, ma della interpretazione
letterale della legge n.47/85. Basta leggerne alcuni articoli, non è
difficile.
E del resto come potrebbe il notaio accertare la regolarità urbanistica di
un immobile?
Come potrebbe il notaio accertare se un immobile è stato costruito in data
anteriore al 1° settembre 1967 o nel 1968?
Come potrebbe verificare se al momento della sua edificazione l'immobile è
stato costruito in perfetta conformità con il progetto approvato?
Si tratta di accertamenti molto complessi che richiederebbero molto tempo e
per i quali il notaio, comunque, non avrebbe nemmeno adeguata preparazione.
Sono questioni che riguardano specificamente le competenze di tecnici come
geometri, ingegneri o architetti.
Se proprio i comparenti all'atto vogliono essere sicuri della regolarità
urbanistica dell'immobile possono far redigere da un tecnico una perizia
asseverata con giuramento da allegare all'atto.
Il legislatore non ha ritenuto opportuno imporre un adempimento del genere.

 modifiche realizzate non ha rilievo ai fini urbanistici.
---- Grazie.
Dopo tutti i post sopra riportati ho le idee più chiare.
Umberto

 modifiche realizzate non ha rilievo ai fini urbanistici.
... però lo può avere ai fini dell'imposta di registro.
Ovvero:
- è prassi comune pagare l'imposta di registro sulla base del valore
catastale
- la diversa planimetria dell'immobile *potrebbe* portare ad un differente
valore catastale dell'immobile (il DOCFA è una bruttissima bestia)
- quindi, la mancata denuncia al catasto delle modifiche interne può
comportare conseguentemente una diversa imposta di registro
L'ipotesi sopra esposta è remota, ma non remotissima: ed infatti è
successo...
Quindi, insisto: vedete di non prendere sottogamba problemi del genere.
