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Titolo: Giurisprudenza: Cass. civ. n. 971/2001

Qualcuno mi può gentilmente postare la sentenza in oggetto per esteso?
Grazie molto anticipatamente
Ciao
Giovanna

Giovanna ha scritto:

Cass. civ. n. 971/2001
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Mario SPADONE - Presidente -
Dott. Alfredo MENSITIERI - Consigliere -
Dott. Giandonato NAPOLETANO - Consigliere -
Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO - Rel. Consigliere -
Dott. Francesco Paolo FIORE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
sul ricorso proposto da:
SARNO LUIGI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA FLAMINIA 342/B, 
presso lo studio dell'avvocato GUIDO MARIO, che lo difende unitamente 
all'avvocato SCORNAJENGHI LUIGI, giusta delega in atti;
- ricorrente -
contro
COND. VIA SALUTATI 2 MILANO in persona dell'Amm.re p.t.;
- intimato -
e sul 2° ricorso n~ 00525/99 proposto da:
CONDOMINIO VIA SALUTATI 2 MILANO, in persona dell'Amm.re p.t. RAG.
CASATI Michele, elettivamente domiciliato in ROMA VIA LUCREZIO CARO 67, 
presso lo studio dell'avvocato DE LEONE UGO, che lo difende unitamente 
all'avvocato MOLINERO DOMENICO, giusta delega in atti;
- controricorrente e ricorrente incidentale -
nonché contro
SARNO LUIGI, elettivamente domiciliato in ROMA VIA FLAMINIA 342/B, 
presso lo studio dell'avvocato GUIDO MARIO, che lo difende unitamente 
all'avvocato SCORNAJENGHI LUIGI, giusta delega in atti;
- controricorrente al ricorso incidentale -
avverso la sentenza n. 10994/97 del Tribunale di MILANO, depositata il 
16/10/97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 
09/11/00 dal Consigliere Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO;
udito l'Avvocato Mario GUIDO, difensore del ricorrente che ha chiesto 
l'accoglimento del ricorso e deposita nota spese;
udito l'Avvocato Ugo DE LEONE difensore del resistente che ha chiesto il 
rigetto;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. 
Libertino Alberto RUSSO che ha concluso per il rigetto del ricorso.
Svolgimento del processo
Con atto notificato in data 8 agosto 1995 Sarno Luigi conveniva in 
giudizio, avanti al giudice di pace di Milano, il condominio di via 
Salutati 2 di Milano chiedendo l'annullamento della delibera assembleare 
del 21 giugno 1995. L'attore, tra l'altro, contestava il criterio di 
calcolo adottato per la ripartizione di alcune spese comuni.
Il condominio, costituitosi, eccepiva l'incompetenza per valore del 
giudice, adito e, nel merito, l'infondatezza della domanda.
Con sentenza 22 febbraio 1996 il giudice di pace, respinta l'eccezione 
di incompetenza per valore, accoglieva in parte la domanda attrice.
Avverso la detta sentenza il condominio proponeva gravarne al quale 
resisteva il Sarno che spiegava appello incidentale.
Il Tribunale di Milano, con sentenza 16 ottobre 1997, accoglieva 
parzialmente l'appello principale e rigettava quello incidentale. 
Osservava il giudice di secondo grado: che il Sarno aveva impugnato la 
voce di spesa relativa al servizio di pulizia scale dell'importo di L. 
5.831.000; che, secondo la tesi sostenuta dal condomino, la detta somma 
doveva essere distribuita per metà per millesimi e per l'altra metà in 
proporzione dell'altezza di ciascun piano a norma di quanto dettato 
dall'articolo 1124 c.c.; che la contestazione mossa dal Sarno concerneva 
solo la metà della somma indicata per cui esclusivamente all'ammontare 
di tale frazione occorreva far riferimento per determinare la competenza 
per valore; che pertanto, rientrando la controversia in esame tra quelle 
assegnate alla competenza per valore del giudice di pace adito dal 
Sarno, doveva essere rigettato il motivo di gravame con il quale il 
condominio aveva riproposto l'eccezione di incompetenza per valore; che 
erroneamente il giudice di primo grado aveva ritenuto corretto 
suddividere l'intera spesa di pulizia scale e di rotazione sacchi 
immondizie in base al criterio di cui all'articolo 1124 c.c.
Che la somma di L. 5.712.000 era relativa sia alla spesa di pulizia 
delle scale, sia a quella di rotazione sacchi immondizie; che 
l'assemblea condominiale aveva attribuito L. 2.912.000 alla rotazione 
sacchi, distribuendo questa spesa per millesimi, mentre la restante 
somma di L. 2.800.000 era stata distribuita per metà secondo i millesimi 
e per l'altra metà con il correttivo per altezza dei piani; che tutta la 
detta spesa andava suddivisa per millesimi, sia quella di pulizia (e non 
di conservazione) delle scale sia quella concernente la rotazione dei 
sacchi immondizie; che, per restare nel tema dell'impugnazione, la detta 
ultima spesa non poteva sfuggire al criterio di cui all'articolo 1123 
c.c. non essendo logico porre a carico dei condomini dei piani superiori 
il relativo onere in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani 
inferiori non aumentando l'immondizia con l'altezza dei piani; che, con 
riferimento alla spesa relativa alla lettura dei contatori d'acqua, il 
Sarno non aveva dimostrato né l'approvazione nel rendiconto di una voce 
di spesa riferita a questa lettura, né la decisione dell'assemblea di 
distribuire tale spesa con criterio diverso da quello millesimale; che 
dal verbale non risultava presa alcuna decisione sulla proposta al 
riguardo formulata dal condomino Limonta; che, quindi, il giudice di 
pace avrebbe dovuto dichiarare il difetto di interesse dell'attore ad 
ottenere la pronuncia richiesta; che il Sarno, proprietario di un'unità 
immobiliare nell'edificio condominiale, era tenuto a partecipare alla 
spesa comune relativa all'energia elettrica per l'illuminazione scale, 
per antenna televisione e per alimentazione citofoni, per cui avrebbe 
dovuto dimostrare che la sua proprietà non usufruiva del servizio 
addebitato e, quindi, ne doveva essere esentata e, soprattutto, avrebbe 
dovuto dimostrare che il giudice di pace non aveva tenuto conto della 
prova al riguardo offerta; che l'assoluta genericità del motivo di 
appello non consentiva di accertare l'intenzione dell'appellante di 
contestare un vizio sull'accertamento della prova o un vizio sulla 
valutazione della stessa.
La cassazione della sentenza del Tribunale di Milano è stata chiesta da 
Luigi Sarno con ricorso affidato ad un unico motivo illustrato da 
memoria. Il condominio ha resistito con controricorso ed ha proposto 
ricorso incidentale, sorretto da un motivo, al quale il Sarno ha 
resistito con controricorso.
Motivi della decisione
Il ricorso principale e quello incidentale vanno riuniti a norma 
dell'articolo 335 c.p.c.
In via preliminare deve essere esaminato, per il suo carattere 
eventualmente assorbente, il motivo del ricorso incidentale con il quale 
il condominio denuncia violazione e falsa applicazione dell'articolo 12 
c.p.c. per aver il Tribunale erroneamente disatteso il motivo di appello 
concernente il rigetto da parte del giudice di pace dell'eccezione di 
incompetenza per valore sollevata da esso condominio. Ad avviso del 
ricorrente incidentale l'esame della domanda del Sarno, come articolata, 
non può prescindere dal necessario accertamento della validità o meno 
dell'intero rapporto da cui la pretesa dedotta in giudizio trae il suo 
fondamento e, cioè, dall'accertamento della validità o meno della 
delibera avente ad oggetto la ripartizione di tutta la spesa relativa 
alla pulizia delle scale. Il Tribunale, invece, ha desunto il valore 
della causa solo da una quota dell'intera spesa approvata dall'assemblea 
con la delibera ritenuta invalida dal Sarno.
Il motivo è infondato posto che la controversia in esame non riguarda il 
"quantum"' della somma da ripartire tra i condomini con riferimento 
all'intera spesa indicata nella delibera impugnata dal Sarno sotto la 
voce "impresa di pulizie" in complessive L. 5.831.000. È pacifico tra le 
parti (e, in particolare, non contestato dal Sarno) che il 50% 
dell'indicato ammontare della spesa complessiva (quota pari a L. 
2.915.500) debba essere ripartita tra i condomini in proporzione al 
valore della proprietà di ciascun condomino (ossia per millesimi). 
Oggetto della lite è quindi limitato ai criteri di ripartizione di parte 
di detta spesa e, precisamente, del solo importo di L. 2.915.500: il 
ricorrente sostiene che tutta la detta somma (e non una parte limitata 
come stabilito dall'assemblea condominiale con la delibera impugnata) 
debba essere ripartita secondo l'altezza ed il piano delle singole unità 
immobiliari.
È quindi evidente che per determinare il valore della causa debba farsi 
riferimento - come correttamente operato dai giudici del merito - a 
quella parte della delibera impugnata (50% dell'importo della spesa 
"impresa di pulizie") sulla cui validità vi è contestazione tra le 
parti: la decisione in ordine a tale contestazione non comporta 
necessariamente una pronuncia - con efficacia di giudicato - di 
invalidità dell'intera delibera concernente la voce di spesa in 
questione. L'eccezione di incompetenza per valore sollevata dal 
condominio è stata pertanto ineccepibilmente ritenuta infondata dal 
Tribunale per cui deve essere rigettato l'unico motivo del ricorso 
incidentale.
Con l'unico motivo del ricorso principale Sarno Luigi denuncia 
violazione e falsa applicazione degli articoli 1123, 1124, 1135, 2697, 
2702 c.c., degli artt. 99, 100, 112, 113, 115, 116 e 345 c.p.c., nonché 
omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto 
decisivo della controversia. Il motivo risulta articolato sulle seguenti 
deduzioni.
a) Il Tribunale, in ordine alla ripartizione delle spese di pulizia 
delle scale, ha affermato che la spesa stessa dovesse essere ripartita 
per millesimi (e non secondo il dettato dell'articolo 1124 c.c.) senza 
che sul punto vi fosse una richiesta delle parti e contro la volontà 
assembleare. Il giudice di appello, inoltre, ha violato l'articolo 1135 
c.c. atteso che l'assemblea condominiale, con delibera 30 aprile 1993, 
aveva stabilito di ripartire tra tutti i condomini le spese delle scale 
in base all'articolo 1124 c.c. e di addebitare ai negozi, in proporzione 
ai millesimi, il 50% delle spese di pulizia. Il Tribunale, infine, ha 
ritenuto che nella somma di L. 5.712.000, quale spesa di pulizia delle 
scale, fosse inclusa anche la spesa di rotazione sacchi immondizia, 
senza accorgersi che non vi era alcuna prova in atti in relazione alla 
rotazione sacchi e che la circostanza non era pacifica: il condominio 
avrebbe dovuto fornire la prova che la spesa ricomprendeva la rotazione 
sacchi e, in caso positivo, dimostrare l'incidenza di tale operazione 
sull'intera spesa.
b) In ordine alla spesa di lettura contatori acqua, il Tribunale ha 
ritenuto sussistente il difetto di interesse di esso Sarno, in assenza 
di una delibera assembleare, pur trattandosi di un'eccezione nuova (non 
sollevata dal condominio in primo grado) e, come tale, inammissibile in 
appello. Peraltro, dal verbale di assemblea e dalla terminologia usata, 
emerge l'effettivo significato della delibera nel senso di porre la 
spesa a carico solo dei "proprietari dei contatori". È pertanto evidente 
l'interesse di esso ricorrente a far rimuovere un'ingiusta delibera 
assembleare, competendo la relativa spesa all'intero condominio.
c) Il Tribunale, ponendo a carico di esso Sarno l'onere di fornire una 
prova negativa, ha rigettato la domanda relativa alla diversa 
ripartizione delle spese di energia elettrica per l'illuminazione delle 
scale, alimentazione citofoni e antenna televisione. Sul punto esso 
ricorrente, nei motivi di impugnazione della delibera condominiale e nei 
motivi di appello, aveva specificato che la spesa in questione doveva 
essere ripartita in relazione all'altezza del piano e che la spesa per 
alimentazione citofoni e antenna televisione non riguardava la proprietà 
di esso Sarno sprovvista dell'uno e dell'altra e dei relativi 
collegamenti. Inoltre fin dall'atto introduttivo del giudizio era stato 
chiesto di provare che la proprietà Sarno non ha accesso alle scale del 
condominio utilizzate solo per accedere in cantina.
Le dette censure sono in parte infondate e in parte inammissibili.
Con riferimento alla censura di cui al punto sub a) occorre in via 
preliminare rilevare l'insussistenza del denunciato vizio di 
ultrapetizione. Al riguardo è sufficiente osservare che il Tribunale, 
dopo aver affermato che l'assemblea condominiale avrebbe dovuto 
suddividere "per millesimi" tutta la spesa relativa alla pulizia delle 
scale ed alla rotazione dei sacchi immondizie, ha poi espressamente 
chiarito di doversi limitare a rigettare l'impugnazione proposta dal 
Sarno avverso la delibera in questione e ciò "per non eccedere dal 
petiturn".
Deve altresì segnalarsi che effettivamente è errata l'affermazione del 
Tribunale secondo cui la spesa di pulizia delle scale deve essere 
distribuita "ai sensi dell'articolo 1124 c.c. e, quindi, per millesimi". 
Il giudice di secondo grado si è cosi posto immotivatamente in contrasto 
con i principi al riguardo affermati da questa Corte la quale ha avuto 
modo di chiarire che alle spese per la pulizia delle scale i condomini 
sono tenuti a contribuire non già in base ai valori millesimali di 
comproprietà, ma in relazione all'uso che ciascuno di essi può fare 
della detta parte comune (scale), secondo il criterio fissato dal 
secondo comma dell'articolo 1123 c.c., con la conseguenza che 
l'assemblea può legittimamente ripartire la spesa in questione, in virtù 
delle attribuzioni riconosciutele dall'articolo 1135 c.c., anche 
modificando i precedenti criteri con la maggioranza prescritta 
dall'articolo 1136 c.c. trattandosi di criteri aventi natura solo 
regolamentare (sentenza 3 ottobre 1996, n. 8657; 19 febbraio 1993, n. 2018).
L'indicato errore commesso dal Tribunale non esplica però effetti sulla 
decisione e comporta solo la correzione della motivazione dell'impugnata 
sentenza il cui dispositivo è corretto e conforme al diritto con 
conseguente conservazione della relativa statuizione.
Nella decisione impugnata il Tribunale - come sopra riportato nella 
parte espositiva che precede - ha espressamente chiarito in fatto che 
l'assemblea nella delibera impugnata aveva imputato la somma di L. 
5.712.000, relativa sia alla pulizia delle scale sia alla rotazione 
sacchi immondizie, per L. 2.912.000 alla rotazione sacchi e per L. 
2.800.000 per la pulizia ed aveva poi ripartito la prima somma per 
millesimi e la seconda per metà per millesimi e per la restante metà per 
altezza dei piani. Il giudice di appello ha quindi ritenuto corretta la 
distribuzione della spesa condominiale relativa alla rotazione dei 
sacchi di immondizia secondo il criterio di cui al 1123 c.c. non 
ricorrendo nella specie l'ipotesi di cui al terzo comma di detto 
articolo - distribuzione di spese condominiali relative a manutenzione 
di beni comuni (scale, cortili, lastrici solari ecc.) a carico solo dei 
gruppi di condomini che traggono utilità da tali beni - e in assenza di 
prova di un utilizzo differenziato del relativo servizio comune tenuto 
anche conto che, come è evidente, l'immondizia non aumenta con 
l'aumentare dell'altezza dei singoli piani dell'edificio condominiale.
La detta decisione del giudice di secondo grado è sul punto ineccepibile 
posto che, come puntualmente evidenziato nell'impugnata sentenza, del 
servizio di rotazione dei sacchi di immondizia non si avvalgono in 
misura diversa i singoli condomini in relazione all'altezza del piano 
delle rispettive unità immobiliari di esclusiva proprietà.
Per quanto riguarda la spesa concernente la pulizia delle scale il 
criterio della relativa ripartizione adottato dall'assemblea con la 
delibera impugnata è proprio quello che, secondo lo stesso ricorrente, i 
condomini - con la delibera del 30 aprile 1993 - avevano deciso di 
applicare con riferimento all'articolo 1124 c.c. addebitando ai 
proprietari dei negozi "in proporzione ai millesimi la quota pari al 50% 
delle spese di pulizia".
Con la delibera impugnata la spesa strettamente relativa alla pulizia 
delle scale (pari a L. 2.800.000) è stata infatti ripartita tra i 
condomini per la metà per millesimi e per la restante metà per altezza 
dei piani.
È pertanto infondata la tesi del ricorrente secondo cui il giudice di 
appello avrebbe violato l'articolo 1135 c.c. per non aver rispettato la 
volontà assembleare in ordine ai criteri da adottare in tema di 
ripartizione delle spese di pulizia delle scale.
Del tutto inconsistente è infine la doglianza mossa dal ricorrente 
concernente l'asserita violazione dell'articolo 2697 c.c. per non 
essersi reso conto il Tribunale della carenza di prova (che avrebbe 
dovuto fornire il condominio) in relazione alla spesa della rotazione 
sacchi immondizia e all'incidenza di tale operazione sull'ammontare 
dell'intera spesa.
In proposito occorre segnalare che dalla lettura della sentenza 
impugnata non risulta che tra le parti sia mai sorta contestazione in 
ordine all'ammontare della spesa indicata nella delibera impugnata come 
"impresa di pulizia", riguardando il contrasto solo i criteri di 
ripartizione di detta spesa senza alcun riferimento alle singole voci ed 
alle singole componenti della detta spesa comune.
La censura di cui al punto sub b) è palesemente infondata posto che, 
come è principio pacifico nella giurisprudenza di questa Corte, 
l'assenza dell'interesse ad agire è rilevabile di ufficio in ogni stato 
e grado del procedimento - in quanto detto interesse costituisce un 
requisito per la trattazione del merito della controversia - purché sul 
punto non si sia formato il giudicato esplicito o implicito il che nella 
specie non si è verificato.
Nel caso in esame il Tribunale, in base ad una insindacabile 
interpretazione della delibera condominiale impugnata dal Sarno, ha 
ritenuto che dall'esame di detta delibera non risultava adottata 
dall'assemblea alcuna decisione con riferimento alla proposta di tale 
Lamonta di porre i costi del contatore d'acqua a carico dei proprietari 
dei contatori. Il giudice di appello ha altresì evidenziato l'assenza di 
prova in ordine all'inserimento di tale voce di spesa nel rendiconto 
approvato dall'assemblea. È quindi ineccepibile la decisione del giudice 
di secondo grado in ordine alla carenza di interesse del Sarno ad una 
pronuncia avente ad oggetto asseriti errati criteri di ripartizione di 
una voce di spesa non deliberata dall'assemblea condominiale.
In relazione alla censura sub c) è sufficiente osservare che il Sarno, 
con l'atto di appello incidentale, si è limitato a riproporre la domanda 
relativa alla ripartizione delle spese di energia elettrica senza 
articolare alcuna specifica contestazione in ordine agli argomenti 
sviluppati dal giudice di pace nella sentenza di primo grado con la 
quale tale domanda era stata rigettata. Nello stesso ricorso il Sarno 
non ha precisato le censure in concreto mosse alla motivazione della 
pronuncia del giudice di primo grado e le argomentazioni sviluppate 
nell'atto di gravame, in contrapposizione a quelle evincibili dalla 
decisione appellata, ma si è limitato a, riportare quanto esposto 
nell'atto di citazione introduttivo del giudizio a sostegno 
dell'impugnazione della delibera assembleare in relazione alla voce di 
spesa in questione. Deve pertanto essere condivisa l'interpretazione 
data dal Tribunale al contenuto dell'atto di appello incidentale del 
Sarno con riferimento alla rilevata assoluta genericità del detto motivo 
di gravame.
In definitiva devono essere rigettati sia il ricorso principale che 
quello incidentale.
Per la sussistenza di giusti motivi vanno interamente compensate tra le 
parti le spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta, compensa tra le parti le spese 
del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma il 9 novembre 2000.
DEPOSITATO IN CANCELLERIA IN DATA 24 GENNAIO 2001.


wrote:
Ti ringrazio di nuovo.
Chiedo troppo se potessi postare anche la seguente?
Cass. civ., sez. II, 5 agosto 1988, n. 4851, Coni. Sesto
Fio. c. Salvini.
Ciao
Giovanna

Mia cara Giovanna... una volta avevo una ragazza che aveva il tuo nome, 
è forse per questo motivo che ti posto anche questa sentenza.
Naturalmente scherzo!
Ciao
G.
Cass. civ., sez. II, 5 agosto 1988, n. 4851
Dott. Gaetano CAROTENUTO Presidente
" Antonio BRONZINI Rel. Consigliere
" Mauro SAMMARTINO "
" Vincenzo DI CIÒ "
" Giuseppe ROTUNNO "
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
sul ricorso proposto
da
Cond. Sesto Fiorentino viale Ariosto, 30, viale Petrarca, 49, in persona 
dell'
amm.re
 in carica; elett.dom. a Roma corso Rinascimento, 24 presso 
l'avv. Gino Colafranceschi che li rapp. e difende insieme all'avv. 
Rosario Bevacqua per delega a margine del ricorso.
Ricorrente
contro
SALVINI Alfredo, elett.dom. a Roma via del Corso, 300 presso lo studio 
dell'avv. Franco Giove; rapp. e difeso dall'avv. Giuliano Staderini che 
lo rapp. e difende per delega a margine delcontroricorso.
Controricorrente
per l'annullamento della sentenza della C.A. di Firenze dell'11-5 - 9-6-84 +
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10.2.88 
Dal Cons. Bronzini -
Per il ricorrente è comparso l'avv. Colafranceschi che ha concluso per 
l'accoglimento del ricorso.
Udito il P.M. in persona del Sost.Proc.Gen.Dr. Francesco Simeone che ha 
concluso per il rigetto del ricorso.
Svolgimento del processo
Con atto del 13 marzo 1978, Salvini Alfredo, condomino dell'edificio 
posto in Sesto Fano, conveniva dinanzi al tribunale di Firenze Carboni 
Piero, amministratore dello stesso condominio, per sentir dichiarare, 
fra l'altro:
- la nullità della delibera presa nella adunanza del 29 luglio 1977, 
relativa alla ripartizione delle spese di riscaldamento, in base alla 
quale esso attore era tenuto a pagare le spese del riscaldamento al 100% 
per la parte occupata ed al 40% per la parte non ancora occupata, 
assumendo che la sua unità immobiliare era solo in minima parte 
allacciata all'impianto termico comune;
- l'illegittimità dell'ulteriore delibera 30 gennaio 1978 relativa alla 
delimitazione con strisce bianche degli spazi per la sosta degli 
autoveicoli sul terreno antistante il fabbricato condominiale, 
osservando che dal rogito Cirri del 25 settembre 1969 (con cui egli 
aveva venduto diritti di sopraedificazione e porzioni immobiliari del 
fabbricato alla cooperativa edilizia srl "Cooperativa La Cometa") 
risultava che il terreno prospiciente l'edificio doveva restare libero, 
per consentire l'accesso ai fondi.
Instauratosi il contraddittorio, il convenuto resisteva. Con sentenza 
del 3 marzo - 25 giugno 1981, il tribunale adito, accolte altre tre 
domande dell'attore, respingeva quelle sopra indicate.
Il Salvini interponeva appello, censurando la sentenza, in ordine alle 
domande respinte: per avere il primo giudice affermato la validità della 
delibera concernente il criterio di ripartizione delle spese di 
riscaldamento; per avere, in contrasto con una clausola del contratto 
Cirri, ritenuto la efficacia dell'art. 3 del regolamento condominiale e 
della delibera 30 gennaio 1978 concernente l'uso del piazzale come 
posteggio.
Il Condominio resisteva.
Con sentenza del 9 giugno 1984, la corte di appello di Firenze, in 
accoglimento del gravame e in parziale riforma della gravata decisione, 
dichiarava la nullità della delibera 29 settembre (rectius: luglio) 1977 
nella parte concernente la ripartizione delle spese di riscaldamento 
(pur condividendo il giudizio espresso dal primo giudice sulla validità 
del criterio adottato nella ripartizione delle spese di riscaldamento in 
rapporto alla cubatura dei vani, la Corte rilevava la illegittimità del 
supplemento di spesa posto a carico del Salvini per locali non servizi 
dall'impianto centrale di riscaldamento); dichiarava la nullità 
dell'art. 3 del regolamento condominiale e della delibera 30 gennaio 
1978, circa la destinazione a posteggio del piazzale condominiale, per 
effetto della dichiarava validità fra le parti della clausola n. 4 del 
rogito Cirri 25 settembre 1969; condannava il condominio al pagamento 
delle spese di lite.
Il Condominio ricorre per cassazione, proponendo due mezzi di impugnazione.
Il Salvini resiste con controricorso.
Motivi della decisione
Col primo motivo, il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione 
dell'art. 360 n. 3 cpc, in relazione all'art. 1123 cc.
per avere la corte di merito ritenuto che la delibera 29 luglio 1977, 
relativa all'addebito al condomino Salvini di un "supplemento" delle 
spese di riscaldamento nella misura del 40% relativamente alla parte di 
sua proprietà "non allacciata all'impianto termico comune", fosse nulla, 
e non semplicemente annullabile, e quindi impugnabile al di fuori dei 
termini di legge.
Secondo il ricorrente, la corte di merito, travisando i termini della 
controversia, avrebbe erroneamente ritenuto che il contributo di spesa 
del 40% per i locali non allacciati, fosse stata imposta dal condominio 
come un supplemento a danno di un condomino, mentre l'attribuzione di 
spesa del 40% era stata deliberata in quanto nei locali non occupati e 
di proprietà Salvini passavano le colonne montanti dell'impianto di 
riscaldamento che collegavano la caldaia ai piani superiori, ed in 
quanto il Salvini, pur non essendo allacciato per quei locali, pur 
tuttavia aveva un diritto di proprietà sulla caldaia condominiale che 
era stata predisposta anche per servire quei locali.
In primo luogo, quindi, secondo il ricorrente, la delibera, di far 
corrispondere una spesa al condomino in relazione all'uso fatto dallo 
stesso e che comunque ne poteva fare, era perfettamente legittima e, in 
secondo luogo, la stessa era, eventualmente, solo annullabile, ma non nulla.
Il motivo è fondato.
Occorre premettere che la corte di merito ha affermato che l'art. 8 del 
regolamento del condominio stabilisce:
"le spese di funzionamento del calorifero centrale si dividono in 
proporzione della cubatura dei locali". Questo significa che, nella 
specie, il criterio di ripartizione della spesa, in coerenza con le 
disposizioni dell'art. 1123 c.c., era stato già determinato.
Ciò posto l'indagine che doveva essere compiuta, al fine di stabilire la 
natura del vizio dal quale, secondo l'assunto del Salvini, era affetta 
la deliberazione assembleare del 29 luglio 1977, era quella diretta ad 
accertare se la delibera avesse avuto ad oggetto, in base all'ordine del 
giorno dell'assemblea, la modifica del criterio di ripartizione della 
spesa stabilito dall'art. 8 del regolamento, da valere ovviamente per il 
futuro, oppure la semplice ripartizione fra i condomini della spesa 
sostenuta o da sostenere per un determinato esercizio.
Solo nella prima ipotesi, infatti, sarebbe stata necessaria l'unanimità 
dei consensi, con conseguente radicale nullità della delibera adottata a 
maggioranza, mentre nella seconda ipotesi la deliberazione, presa 
dall'assemblea nell'esercizio dei poteri ad essa riconosciuti dall'art. 
1135 nn. 2 e 3 c.c., poteva essere solo annullabile ove avesse fatto 
erronea o incongrua applicazione del criterio stabilito dall'art. 8 del 
regolamento.
La tesi del condominio era proprio quella della eventuale incongruità 
della applicazione del criterio stabilito dal regolamento e, quindi, 
della violazione in concreto del criterio medesimo. E per contrastare 
questa tesi la corte fiorentina non ha svolto l'indagine richiesta.
Il giudice di rinvio si atterrà al seguente principio: "Nelle delibere 
dell'assemblea di condominio che hanno ad oggetto la ripartizione delle 
spese comuni occorre distinguere quelle con le quali vengono stabiliti i 
criteri di ripartizione ai sensi dell'art. 1123 c.c., o vengono 
modificati i criteri precedentemente stabiliti, per le quali è 
necessario il consenso di tutti i condomini, pena la radicale nullità, e 
quelle con le quali, nell'esercizio delle attribuzioni dell'assemblea 
previste dall'art. 1135 nn. 2 e 3 c.c., vengono ripartite in concreto le 
spese medesime. La erronea o incongrua applicazione o, comunque, la 
violazione dei criteri già stabiliti rende la delibera annullabile, ai 
sensi dell'art. 1137 c.c., nel termine ivi prescritto".
Col secondo motivo, il ricorrente denuncia violazione dell'art. 360 n. 3 
cpc., in relazione all'art. 1137 c.c., per avere la corte di merito 
ritenuto illegittima e nulla la deliberazione condominiale del 30 
gennaio 1978, perché essa sarebbe in contrasto con la clausola 4 
dell'atto d'acquisto Cirri del 25 settembre 1969; la corretta 
interpretazione della predetta clausola, in relazione all'oggetto della 
vendita alla Cooperativa, comprendente anche la comproprietà 
condominiale e sulla destra del fabbricato...", avrebbe dovuto portare 
al convincimento che il condominio gode di un proprio diritto d'uso del 
piazzale e che è vietato al condominio limitare l'accesso al pubblico 
con ingombri o strutture fisse, quali certamente un'autovettura non è. 
In ogni caso, la delibera, nella sua formulazione, era eventualmente 
annullabile e quindi impugnabile nei temini di legge, e non nulla.
Questa Corte ribadisce il principio, costantemente enunciato nella 
giurisprudenza di legittimità, che l'interpretazione delle clausole di 
un contratto rientra nei compiti istituzionali del giudice di merito e 
non è sindacabile in sede di legittimità se non per difetto di 
motivazione o violazione delle regole di ermeneutica; né essa può essere 
censura con la contrapposizione di altra interpretazione pur essa possibile.
Nel caso di specie, la corte di merito non ha disconosciuto che il 
"resede" in questione fosse stato acquistato "proquota" dalla 
Cooperativa e fosse, pertanto, diventato condominiale, e come tale 
potesse essere usato dal condominio, ma ha correttamente posto in 
evidenza il diritto del Salvini su quella proprietà comune riservatosi 
con la clausola n. 4 del contratto, secondo cui "I resedi di terreno... 
dovranno sempre restare di libero accesso anche per il pubblico, ossia 
completamente liberi da costruzioni ed ingombri, in quanto essi sono 
destinati al servizio dei fondi, per l'accesso agli stessi e per 
l'esercizio dell'attività commerciale ed artigianale che nei fondi 
stessi verrà esercitata, e ritenuto logicamente che veicoli ivi 
posteggiati intralcerebbero l'accesso ai fondi e costituirebbero 
"ingombro" dell'area, secondo il senso dato al termine della clausola in 
relazione alla sua finalità, hanno dedotto, coerentemente, che la detta 
corte non poteva essere adibita a posteggio: donde l'illegittimità 
dell'art. 3 del regolamento e della relativa delibera.
Conseguentemente, il giudice d'appello ha concluso affermando la 
illegittimità e nullità assoluta del citato regolamento condominiale e 
della delibera, ai sensi dell'art. 1138 co. IV cc., poiché tali 
disposizioni del regolamento e la relativa delibera di approvazione, 
presa a maggioranza e non ad unanimità, e in particolare senza il 
consenso del Salvini, menomavano i diritti di quest'ultimo condomino, 
quali risultavano dal rogito Cirri di vendita.
Parimenti, con corretta coerenza ed applicazione dei principii di 
diritto, la Corte di merito ha affermato la nullità assoluta, e non mera 
annullabilità, dei predetti atti, poiché l'assemblea aveva deliberato in 
materia di cui non poteva disporre, ledendo diritti del condomino 
Salvini, il quale, pertanto, non poteva essere dichiarato decaduto dal 
proporre l'azione giudiziaria, per far dichiarare tali nullità, malgrado 
il decorso del termine di trenta giorni di cui all'ultimo comma 
dell'art. 1137 cod. civ..
Per le esposte ragioni, il primo motivo deve essere accolto, mentre va 
respinto il secondo motivo del ricorso. Conseguentemente, la sentenza 
impugnata deve essere cassata, nella parte investita dal primo motivo, 
con rinvio, anche per le spese di questo grado ad altra sezione della 
Corte di appello di Firenze, che si uniformerà al principio enunciato ed 
alle svolte osservazioni.
P.Q.M.
La Corte, seconda sezione sicile, accoglie il primo motivo; rigetta il 
secondo motivo;
cassa, anche per le spese, con rinvio ad altra sezione della corte di 
appello di Firenze.
Così deciso in Roma, il 10 febbraio 1988.
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 5 AGOSTO 1988
Giovanna ha scritto:
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