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Titolo: Assemblea condominiale

Ciao a tutti,
al mio 5 anno di giurisprudenza (mi mancano 3 esami) non ho imparato ancora
niente o quasi di utile, quindi eccomi a chiedervi delucidazioni.
Purtroppo il Trimarchi (che spesso riapro) non mi è venuto in aiuto...
Come da oggetto, si parla di un'assemblea condominiale.
Mio padre è proprietario di un appartamento in un condominio in montagna.
Poiché tra mio padre e alcuni dei codomini non corrono buoni rapporti, e
dato che l'amministratore è notoriamente connivente con questi,
l'amministratore e i condomini suddetti non perdono occasione di fare delle
"carognate" al papi.
Ma il verbale dell'ultima assemblea - speditoci oggi, e redatto dallo stesso
amministratore, che nella assemblea ha svolto anche la funzione di
segretario - è a dir poco grottesco.
Tra le altre cose:
1)
Viene riportata la nomina a consigliere *all'unanimità* di uno dei
condomini. Mio padre si è espresso invece contrariamente. Questo non
dovrebbe essere riportato a verbale?
2)
Secondo il verbale, l'assemblea è iniziata alle 16:45 e terminata alle
18:30. Questo era l'orario effettivamente prestabilito, ma a causa di un
ritardo dell'amministratore, è iniziata alle 18:30 e terminata alle 20
circa.
Per quanto ne so io, l'amministratore tra le 16:45 e le 18:30 poteva essere
in giro a compiere reati, mentre invece risulta che stesse presiedendo e
verbalizzando un'assemblea di condominio.
3)
E' stata finalmente riportato a verbale il problema dell'infiltrazione nel
tetto della nostra mansarda, dopo 2 anni che ci battiamo per avere una
riparazione effettuata a spese del Condominio.
Ma attenzione! è stata riportata, contestualmente, a verbale anche
l'infiltrazione del proprietario dell'altra mansarda, di cui non si era
assolutamente parlato nell'assemblea (e sapete perché non se ne era parlato?
Perché il problema dell'altro condomino si è verificato posteriormente
all'assemblea stessa, quindi al momento dell'assemblea - e della
verbalizzazione - non esisteva affatto).
4)
Da ultimo, poiché le riunioni dell'assemblea si sono sempre tenute nel
cortile del condominio (causa assenza di una sala apposita) mio padre ha
proposto di tenere le prossime assemblee in un luogo chiuso (per es. un bar,
o meglio una sala affittata allo scopo). Benché la proposta fosse già
iscritta all'ODG, e benché sia stata condivisa unanimemente, non è stata
riportata a verbale alcuna deliberazione in proposito.
La mia domanda è: cosa bisogna fare per impugnare un verbale falso come
questo? Cosa bisogna fare per ottenere che il verbale sia corretto,
aggiungendo ciò che è stato deliberato e non riportato, togliendo le cose
che non sono state deliberate e che sono state inventate, togliendo le
"unanimità" fasulle?
P.S. Ovviamente, se conoscete dei link dove possa trovare informazioni, sono
più che graditi. Non vi chiedo di avere la pappa pronta, ma attraverso le
ricerche che ho fatto non ho trovato informazioni precise.
Grazie!
Giovanni

 ricerche che ho fatto non ho trovato informazioni precise.
         Eccotele ma....studia!
         ciaofelix:-)
CAPO II 
Del condominio negli edifici
Art. 1117 Parti comuni dell'edificio 
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o
porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: 
l) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i
tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli,
gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio
necessarie all'uso comune; 
2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la
lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri
simili servizi in comune; 
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono
all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne,
gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti
per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e
simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà
esclusiva dei singoli condomini. 
Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle cose comuni 
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo
precedente e proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli
appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. 
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette,
sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione (1104). 
Art. 1119 Indivisibilità 
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la
divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a
ciascun condomino. 
Art. 1120 Innovazioni 
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136,
possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso
più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (1108). 
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita
o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico
o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al
godimento anche di un solo condomino. 
Art. 1121 Innovazioni gravose o voluttuarie 
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere
voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza
dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di
utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio
sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. 
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è
consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o
accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. 
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi
causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi
dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione
dell'opera. 
Art. 1122 Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune 
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può
eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio. 
Art. 1123 Ripartizione delle spese 
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti
comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune
e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai
condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno,
salvo diversa convenzione (1104, att. 68 e seguenti). 
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le
spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. 
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o
impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese
relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che
ne trae utilità (att. 63). 
Art. 1124 Manutenzione e ricostruzione delle scale 
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a
cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione
del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in
misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (att. 68 e
seguenti). 
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione
del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le
soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di
proprietà comune. 
Art. 1125 Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei
solai 
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e
dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani
l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano
superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano
inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. 
Art. 1126 Lastrici solari di uso esclusivo 
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a
tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a
contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del
lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini
dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in
proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno
(att. 68 e seguenti). 
Art. 1127 Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio 
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o
nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa
facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. 
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio
non la consentono. 
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa
pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce
notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti. 
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini
un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova
fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da
edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli e
inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei
condomini avevano il diritto di usare. 
Art. 1128 Perimento totale o parziale dell'edificio 
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre
quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita
all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente
convenuto. 
Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini
delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e
ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle
parti stesse. 
L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni e
destinata alla ricostruzione di queste. 
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio
è tenuto a cedere (2932) agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle
parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta,
salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei
condomini. 
Art. 1129 Nomina e revoca dell'amministratore 
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un
amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta
dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. 
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni
tempo dall'assemblea. 
Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di
ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art.
1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se
vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità (att. 64). 
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore
dall'ufficio sono annotate in apposito registro (att. 71). 
Art. 1130 Attribuzioni dell'amministratore 
L'amministratore deve: 
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare
l'osservanza del regolamento di condominio; 
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi
nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento
a tutti i condomini; 
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la
manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio
dei servizi comuni; 
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni
dell'edificio. 
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione. 
Art. 1131 Rappresentanza 
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei
maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o
dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e
può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. 
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti
comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità
amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. 
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita
dalle attribuzioni dell'amministratore, questi e tenuto a darne senza
indugio notizia all'assemblea dei condomini. 
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato (att.
64) ed è tenuto al risarcimento dei danni. 
Art. 1132 Dissenso dei condomini rispetto alle liti 
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite
o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto
notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in
ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve
essere notificato entro trenta giorni (2964) da quello in cui il condomino
ha avuto notizia della deliberazione. 
Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto
pagare alla parte vittoriosa. 
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino
dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle
spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte
soccombente. 
Art. 1133 Provvedimenti presi dall'amministratore 
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono
obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore e
ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità
giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137. 
Art. 1134 Spese fatte dal condomino 
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione
dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che
si tratti di spesa urgente (1110). 
Art. 1135 Attribuzioni dell'assemblea dei condomini 
Oltre a quanto e stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei
condomini provvede (att. 66): 
1) alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione; 
2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e
alla relativa ripartizione tra i condomini; 
3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e
all'impiego del residuo attivo della gestione; 
4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un
fondo speciale. 
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria,
salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne
nella prima assemblea. 
Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni 
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini
che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due
terzi dei partecipanti al condominio (att. 67 e seguenti). 
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore
dell'edificio. 
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di
seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima
e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è
valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei
partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio. 
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore
o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle
attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che
concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di
notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita
dal secondo comma. 
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo
comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti
che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due
terzi del valore dell'edificio. 
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono
stati invitati alla riunione. 
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da
trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore. 
NOTE Deroghe alle maggioranze previste dagli artt. 1120 e 1136 sono
previste nelle seguenti leggi: 
- Legge 9 gennaio 1989 n. 13, art. 2 (eliminazione delle barriere
architettoniche); 
- Legge 24 marzo 1989 n. 122, art. 9 (realizzazione dei parcheggi nei
condomini); 
- Legge 2 gennaio 1991 n 10, art. 26 (contenimento dei consumi
energetici); 
Legge 17 febbraio 1992 n. 127, art 15 (recupero del patrimonio edilizio). 
Art. 1137 Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea 
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti
sono obbligatorie per tutti i condomini (1105). 
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di
condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità
giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento,
salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa (1109). 
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza (2964 e
seguenti), entro trenta giorni, che decorrono dalla data della
deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli
assenti. 
Art. 1138 Regolamento di condominio 
Quando in un edificio il numero dei condomini e superiore a dieci, deve
essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso
delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli
obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del
decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione (att. 68 e
seguenti, 155) 
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del
regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. 
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza
stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro
indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129 (att. 71). Esso può essere
impugnato a norma dell'art. 1107. 
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di
ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle
convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli
artt. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 (att.
72, 155). 
Art. 1139 Rinvio alle norme sulla comunione 
Per quanto non è espressamente previsto da questo capo (att. 156) si
osservano le norme sulla comunione in generale (att. 61-72).
-- 
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Caro Felix,
grazie per la collaborazione, ora mi studio tutto con attenzione.
Ciao!


Ciao Felix, ho letto tutto attentamente.
A questo punto incomincio a pensare di essere un po' stupido, perché non mi
sono ancora dato una risposta.
La mia domanda era (ed è):
Cosa bisogna fare per impugnare un verbale falso? Cosa bisogna fare per
ottenere che il verbale sia corretto,
aggiungendo ciò che è stato deliberato ma non riportato, togliendo le
deliberazioni che non hanno avuto luogo e che tuttavia compaiono,
correggendo le finte unanimità?
L'unica volta che il codice civile fa menzione del verbale dell'assemblea, è
l'art.1136 ult. comma ("Delle deliberazioni dell'assemblea si redige
processo verbale da trascriversi in un registro tenuto
dall'amministratore"), ma non è data alcuna indicazione su come ottenere che
sia corretto, quando sia inesatto.
Inoltre tu mi hai riportato questa norma:
"Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di
condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità
giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento,
salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa (1109)".
Ma nel mio caso specifico non si tratta né di deliberazione contraria alla
legge, né contraria al regolamento di condominio.
Si tratta semplicemente di deliberazioni che non sono state prese (quindi
aggiunte dall'amministratore).
L'ultimo spunto offerto dalle norme è l'art.1129, comma 3, dove si dice:
"Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di
ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art.
1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se
vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità."
Anche questa norma però fa riferimento non alla correzione del verbale, ma
al ricorso all'autorità giudiziaria per ottenere la revoca
dell'amministratore, quando vi siano fondati sospetti di gravi irregolarità.
E' questa la soluzione cui facevi riferimento?
Se puoi delucidarmi, te ne sono grato.
P.S. Quello che sto per scrivere non vuole essere una totale
auto-assoluzione, ma ritengo che il fatto di studiare giurisprudenza
all'università non significhi conoscere davvero la legge, così come chi sta
studiando medicina non sa ancora curare le persone finché non inizia ad
esercitare la professione medica, e i miei amici che studiano economia non
sanno come funziona la borsa. E' un problema del nostro sistema scolastico,
IMHO.
Grazie per l'aiuto,
buona giornata.

 sanno come funziona la borsa. E' un problema del nostro sistema scolastico,
       Lo so perfettamente,comunque penso che con queste motivazioni non
     conviene fare un ricorso in tribunale,limitati ad una raccomandata AR 
    puntualizzando il tutto all'amministratore e diffidandolo per il
futuro,
    la prossima volta lui NON fara' il segtetario!
       Inoltre per ricorrere bisogna farlo entro 30 gg dall'assemblea,ma in
     questo caso il ricorso e' ad personam come hai sottolineato.
       ciaofelix:-)
