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Titolo: Disdetta contratto di locazione

Salve a tutti,
qualche anno fa ho preso in locazione un piccolo locale adibito a magazzino 
per la custodia di alcuni PC e altro materiale hardware.
Attualmente non ho più la necessità di tale magazzino, in quanto sto 
ristrutturando un garage di mia proprietà. Il problema è che il proprietario 
mi ha vincolato con un contratto della durata di 6 anni (inserendo una 
clausola secondo cui non potrei disdire il contratto). Tuttavia, il 
magazzino ha un elevato tasso di umidità dovuto al passaggio di alcuni tubi 
dell'acqua attraverso una parete. Inoltre, c'è solo una finestra che non si 
apre completamente (1/10 della sua corsa). Siccome i componenti elettronici 
non possono essere custoditi in ambiente umido, stavo pensando di appellarmi 
a tale circostanza per disdire il contratto.
Secondo voi è fattibile?
Ringrazio anticipatamente.
PS. In realtà avevo già intenzione di disdire a novembre 2006, ma a causa 
della clausola ho rinunciato. Avevo già avvertito il proprietario, il quale 
accennò al pagamento di una penale (forse si riferiva al deposito 
cauzionale).
-- 
ludovico 

 ha scritto nel messaggio 
news:46d82cb1$0$37199$4faf...@reader3.news.tin.it...

no, la "scusa" dell'umidita' non e' valida... intanto i tubi all'interno del 
muro
non possono causare umidita', salvo ci sia qualche perdita, ma in quel caso
si puo' aggiustare, poi tu hai preso il locale com'era, e ti e' andato bene
fino adesso, non puoi a distanza di anni accampare scuse.
L'unica soluzione e' dare disdetta secondo i termini contrattuali, nel caso
pagando la penale eventualmente indicata (che ne so, se devi dare 6 mesi
di anticipo per la disdetta, paghi i sei mesi e te ne vai subito oppure
rimani li altri sei mesi, te ne vai e chiuso.)
alberto 

 oppure rimani li altri sei mesi, te ne vai e chiuso.)
ok. Speriamo che non siano 6 mesi.
Grazie x la diritta
-- 
ludovico 

cauzionale).
 Forse si riferiva ai sei mesi (quindi non fa
 storie sui gravi motivi)
 --
 Cordialita`
 Ts

 minimamente stare all'umido",
non ci vuole Einstein per capire certe cose.
Inoltre, non ci sono perdite d'acqua dai tubi per cui non c'è alcunchè da 
riparare. L'umidità c'è ed è misurabile con un banalissimo igrometro. 
Peraltro esistono degli accorgimenti del tipo pittura e rivistimenti delle 
pareti. Naturalmente a spese del proprietario.
p.s. la finestra non si apre completamente perchè è fatta così.
-- 
ludovico 

p.s. la finestra non si apre completamente perche` e` fatta cosi`.
 Quindi quando hai locato il magazzino era cosi`
 e quindi ti andava bene, se dopo anni non ti va
 piu` bene e` un problema tuo, non del proprietario
 --
 Cordialita`
 Ts

 Secondo voi è fattibile?
Come ti hanno già scritto altri, se nel contratto non è specificamente 
indicato che il locale doveva essere adibito a magazzino di componenti 
elettronici o sensibili all'umidità non c'è niente da fare. Il 
proprietario di un immobile dato in locazione non può essere ritenuto 
responsabile degli usi che, successivamente alla stipula, il conduttore 
fa dell'immobile, salvo solo l'ipotesi della presunzione, una figura 
giuridica di "nicchia", che ricorre quando pur non avendone fatta 
menzione nel contratto entrambe le parti avevano necessariamente 
presente una circostanza che, se viene meno, determina lo scioglimento 
del contratto.
L'esempio classico di presunzione è quello di scuola della 
giurisprudenza inglese, dove si prende un locazione un balcone per 
assistere al passaggio del corteo della regina che poi viene annullato. 
Siccome nessuno prende in locazione un balcone per un'ora, è evidente 
che chi lo ha fatto lo ha fatto solo per assistere a tale evento e lo 
stesso locatore non poteva non saperlo, venendo meno il quale il 
contratto si può risolvere.
Nel tuo caso, però, non ci sono gli estremi per tale presunzione, salvo 
che tu non abbia ad esempio il negozio di computer a fianco, circostanza 
che potrebbe far presumere che il locale dovesse servire da magazzino. 
Anche in questo caso, tuttavia, la cosa sarebbe contestabile e comunque 
la presunzione è un istituto più di scuola che di applicazione concreta, 
è un po' una chicca per giuristi e di sicuro non un ferro del mestiere 
di tutti i giorni.
A mio giudizio l'unica cosa che puoi fare è questo:
- se l'umidità rende il locale inidoneo a qualsiasi uso, per la sua 
intensità, e non solo a quello di magazzino per componenti elettronici, 
puoi chiedere la risoluzione; naturalmente deve trattarsi di una umidità 
intensa ed estesa, con formazione di muffe sulla maggior parte delle 
pareti, il tutto da valutare con un tecnico;
- se riesci ad individuare gravi motivi per la disdetta, intimare 
appunto la disdetta per gravi motivi che è sempre possibile, salvo 
vedere cosa dice eventualmente sul punto di diverso il contratto.
Una consulenza da un bravo legale dovrebbe costarti non più di 100 euro 
circa. Se ci tieni a liberarti di questo immobile ti consiglierei di 
incaricarne uno che possa sviscerare la vicenda, può darsi che qualche 
base legale per uscire dal contratto in modo legittimo si trovi.
-- 
Cordialmente,
http://tsolignani.wordpress.com

 tutti i giorni.
Non troverà applicazione tutti i giorni (anche per le sue peculiarità), ma 
non mancano arresti in materia (uno degli ultimi dovrebbe essere Cass., sez. 
III, 25 maggio 2007, n. 12235).
R. 

 legittimo si trovi.
dipenderà dal proprietario. Se pretende solo il deposito cauzionale (2 
mensilità), mi sta bene. Ma altri sei mesi di locazione sono troppi.
Grazie per la diritta.
-- 
ludovico 

mensilita`), mi sta bene. Ma altri sei mesi di locazione sono troppi.
 Guarda che se ti chiede sei mesi ti fa un favore,
 accetta cioe` il recesso anticipato per gravi
 motivi, gravita` di cui hai l'onere della prova
 Prende per buoni i "gravi motivi" e ti lamenti ?
 --
 Cordialita`
 Ts

di cui hai l'onere della prova
basta un banalissimo igrometro
-- 
ludovico 

basta un banalissimo igrometro
 Auguri
 Guarda che la causa non la devi vincere qui sul NG
 E comunque non hai capito: la prova a cui mi riferivo era
 la prova dei "gravi motivi", che e` tuo onere, il locatore
 non te la chiede, la prende per buona, pero` ha diritto a
 sei mesi di canone
 Se insisti sull'umidita`, che devi provare, non devi
 nemmeno i sei mesi
 Comunque, proprio a voler insistere sul punto, secondo
 me non vantaggioso per te, non basta "un" igrometro,
 ma come minimo tre
 Uno del tuo perito, uno del perito di controparte
 e uno del perito d'ufficio, i quali partoriranno
 tre perizie e il giudice terra` conto principalmente
 di quella del CTU (perito d'ufficio)
 In queste perizie verra` fuori che l'umidita` media
 e` X e allora inizia la battaglia se X e` sufficiente
 per chiedere la risoluzione del contratto (ed anche
 i danni, perche` no ?) oppure e` insufficiente (come,
 parrebbe a me, col beneficio del dubbio per un'opinione
 cieca ed a distanza, per i motivi che ti ho gia` espresso
 in altri post)
 Visto che non hai pattuito il recesso anticipato, quindi
 devi stare li` fino alla scadenza del contratto a meno
 di "gravi motivi", che il locatore pare accettare,
 considera la possibilita` di accontentarti prima che
 il locatore ci ripensi ed un avvocato gli suggerisca
 che potrebbe chiederti piu` dei sei mesi
 --
 Cordialita`
 Ts

Ts wrote:
[snip]
oggi ho parlato con il proprietario. Dovrei rimanere lì fino a dicembre 
2008, altro che sei mesi. A breve consulterò un legale.
P.S. Parlando con un amico (non avvocato) che bazzica con contratti et 
similia, ho saputo che la famosa clausola secondo cui il conduttore non può 
recedere dal contratto, è capziosa. Quindi quel contratto non è legittimo al 
100%
-- 
ludovico 

100%
 Non ho capito dove "bazzichi" quel tipo, credo lontano
 dal Codice Civile nel quale non sono disciplinate le
 "clausole capziose" (capzioso: che tende a trarre in
 inganno, insidioso) ne`, tantomeno, che tali clausole
 comporterebbero l'illegittimita` (?) parziale (?) del
 contratto
 Quella clausola e` semplicemente inefficace (la
 clausola, non tutto il contratto) qualora prevedesse
 la rinunzia al recesso anticipato (sei mesi) per
 gravi motivi da parte del conduttore
 Il recesso anticipato non motivato (cioe` _senza_
 gravi motivi) e` di default escluso dalla Legge,
 la quale consente una pattuizione diversa
 Se si pattuisce la possibilita` di recesso anticipato
 non motivato: bene, e` perfettamente legale
 Se si pattuisce il contrario e` inutile (ma non per
 questo inefficace) in quanto ribadisce il default
 della Legge (cioe` se non c'era scritto era lo stesso)
 Puoi esplicitare la cosidetta "clausola capziosa" ?
 Cosi` si capisce meglio di cosa stai parlando
 --
 Cordialita`
 Ts

 Puoi esplicitare la cosidetta "clausola capziosa" ?
è un termine che ha utilizzato la persona che mi ha consigliato. Da come ho 
potuto capire, significherebbe che il contratto non è equo, nel senso che è 
svantaggioso per il conduttore.
P.S. Mi è sfuggito un particolare: il contratto è intestato alla figlia 
minorenne del proprietario. Quindi, se per ipotesi dovessi sgommare da lì, 
chi mi farebbe causa?
-- 
ludovico 

chi mi farebbe causa?
 Il genitore, sempre che non sia decaduto dalla patria
 potesta`, avrebbe dovuto firmare anche il contratto di
 locazione, sia se proprietario (molto strano) sia se
 la proprietaria e` la figlia minore (a questo punto
 piu` probabile)
 Mi pare comunque che tu abbia altri problemi da chiarire
 senza intorbidire ulterioremente le acque: soprassiederei
 su questo profilo, siamo ancora in alto mare con il
 precedente
 Inoltre, e chiudo, se l'immobile e` di un minore, gli
 atti del genitore in ordine all'immobile sono sottoposti
 alla vigilanza del Tribunale, per cui per te e` peggio
 --
 Cordialita`
 Ts

 contratto
ok, avevo capito male^_^. Ora non ho il contratto a portata di mano. Posterň 
la clausola in serata. Cmq dice (vado a memoria) che il conduttore non puň 
recedere dal contratto. Se non ricordo male, non aggiunge altro. Tra l'altro 
č scritta in maniera non molto leggibile (il contratto non č stato scritto 
con un word processor ma con una obsoleta macchina da scrivere).
-- 
ludovico 

con un word processor ma con una obsoleta macchina da scrivere).
 Va bene lo stesso, se il contenuto e` inequivocabile
 --
 Cordialita`
 Ts

 contratto
copio e incollo:
«il conduttore ha/non la facoltà di recedere prima del termine ai sensi 
della legislazione vigente»
È barrato "ha", per cui si legge: non ha la facoltà.....
-- 
ludovico 

E` barrato "ha", per cui si legge: non ha la facolta`.....
 Non mi torna: non era scritto a macchina ? quella
 e` una formula da moduletto prestampato
 Se fosse scritto a macchina che bisogno ci sarebbe
 dell'opzione ha/non ha ?
 Comunque, risultato: non hai la facolta` di recedere
 Nei moduli prestampati c'e` quell'opzione perche`
 la Legge consente il patto sul recesso anticipato
 (del conduttore, viceversa non e` consentito
 quello del locatore)
 Il fatto che lo consenta non significa che ne` che
 lo impone ne` che e` illegittimo (?) un contratto
 che non preveda il recesso anticipato (come mi pare
 sostenesse un "esperto" (ma dove l'hai trovato ?)
 Non so piu` da quanti post te lo dico: hai comunque
 il recesso anticipato per gravi motivi
 --
 Cordialita`
 Ts