Newsgroup: it.diritto
Titolo: Canone locazione variabile

Utilizzando un contratto di locazione libero (4+4) è possibile
stabilire un canone variabile? Ovvero 500 euro/mese per i primi 4 anni
e 1000 euro/mese per i successivi 4.
Il mio scopo (piuttosto ardito) e' creare una situazione in cui
periodicamente (ogni 4 anni) sia interesse di entrambe le parti
(locatore e locatario) trovare un accordo per un nuovo contratto di
locazione.
Allo scadere dei 4 anni infatti locatario e locatore potrebbero
accordarsi su un nuovo contratto di locazione (ad esempio a 600 euro)
oppure il locatario potrebbe cercare un nuovo appartamento.
In questo modo inoltre non si arriverà mai alla necessità di
intentare una causa di sfratto per finita locazione, ma al massimo per
morosità (mediamente più veloce).

morosita` (mediamente piu` veloce).
 quello che dici viola pesantemente lo spirito, anche
 se, apparentemente, non la lettera della Legge
 e vengo al primo quesito:
 la Legge 431/98 ha abrogato, tra gli altri, l'articolo 24
 della Legge 392/78 che limitava l'adeguamento del canone
 al 75% dell'indice ISTAT
 allo stato, per quanto ne so, l'adeguamento del canone
 non e` disciplinato in alcun modo
 mentre alcuni (pochi) sostengono che non si possa prevedere
 un adeguamento automatico, altri sostengono che la citata
 abrogazione consente l'applicazione del 100% del canone ISTAT
 allora perche` fermarsi all'indice ISTAT ? perche` non
 pattuire un adeguamento pari al 200% (o 300%) dello stesso
 indice ? dove starebbe l'illegittimita` ? sempre che ci sia
 e perche` limitarsi all'indice ISTAT, non si potrebbe legare
 l'adeguamento all'aumento del prezzo del barile di petrolio
 alla borsa di New York o all'aumento del prezzo dei carciofi
 al mercato ortofrutticolo all'ingrosso rilevata alla chiusura
 di un determinato giorno ?
 oppure, ancora, fare a meno di un qualiasi indice: dove sarebbe
 l'illegittimita` nel pattuire, un canone di 100 il primo anno,
 200 il secondo, 300 il terzo, e cosi` via
 non vedo una illegittimita`, e mi stupisce, perche` in questo
 modo sarebbe troppo semplice aggirare la durata minima dei
 contratti, per la quale, invece e` prevista positivamente la
 nullita` in caso di deroga (comma 3 articolo 13 Legge 431/98)
 si dovrebbe dimostrare che l'abnorme aumento e` una clausola
 apparente che cela una simulazione della deroga alla durata
 minima: sappiamo che in realta` sarebbe cosi`, ma come fa
 il conduttore a dimostrarlo ?
 detto questo mi sono anche persuaso che questo giochetto non si
 possa fare, non saprei dirti perche`, speriamo in un aiuto del NG
 un saluto da
 Sebastiano Venabile

Grazie della risposta, Sebastiano.
Spulciando meglio nel newsgroup ho trovato questo intervento
interessante di un paio di anni fa:
"... ho consultato un  po' di sentenze ed ho visto che il mio avvocato
aveva ragione, e' possibile stabilire uno scaglionamento del canone ma
in caso di contestazione del  conduttore in alcuni casi e' stata data
ragione a quest'ultimo ritenendolo  un espediente per aggirare l'istat.
Ho quindi risolto il problema stabilendo 80 per il primo anno, 90 per
il secondo, e 100 dal terzo alla scadenza, dichiarando che:
Il corrispettivo pattuito per l'intera durata della locazione e' di
lire  ................ milioni, importo che sara' pagato in 72 rate
mensili nelle  seguenti misure : [cut]. Le parti dichiarano che nella
determinazione del canone, inferiore nei primi due anni a quello
inizialmente richiesto dal
locatore di £ 100 per l'intera durata del contratto, si e' tenuto
conto dell'esecuzione da parte del locatario dei seguenti lavori:
[cut]. Le parti riconoscono ed accettano che le suddette spese si
intendono interamente a carico del locatario,senza diritto ad alcun
rimborso al quale sin d'ora il locatario rinuncia irrevocabilmente.
In altre parole anziche' stabilire un aumento ho fissato un canone
fisso,  scontato nei primi due anni, giustificando lo sconto per alcuni
lavori che  lui dovra' eseguire. Essendoci la motivazione, l'importo
del canone fisso, e  l'obbligo di eseguire i lavori concordati, credo
di aver fatto un contratto  a prova di bomba"

<rcarbone@t> ha scritto nel messaggio 
news:1131018844.7...@f14g2000cwb.googlegroups.com...
....
In questo modo inoltre non si arriverà mai alla necessità di
intentare una causa di sfratto per finita locazione, ma al massimo per
morosità (mediamente più veloce).
Io credo che una clausola di questo tipo possa avere validità, bisogna però 
scriverla bene ...
magari dicendo che per i primi 4 anni, in considerazione dei lavori che deve 
sostenere il conduttore ecc ecc, il locatore concede una riduzione del 
canone del 50%.
Nei successivi 4 anni, invece pagherà il canone intero.

di aver fatto un contratto  a prova di bomba"
E su quale importo calcoli l'imposta di registro?

di aver fatto un contratto  a prova di bomba"
 mah ! di fatto non e` cosi`, i lavori non c'entrano
 nulla: e` un trucco, legalmente una "simulazione",
 ancorche` parziale
 immagino che truccando le carte si possa fare
 qualsiasi tipo di contratto
 la questione, invece, secondo me e` la seguente:
 1) con la disciplina vigente (L.431/98) e` possibile
    prevedere una adeguamento automatico del canone ?
 2) in caso affermativo, in che misura massima ?
 la risposta naturale (ma non so se anche legale) alla
 prima domanda e` affermativa
 per quel che vale molte bozze di contratto presenti in
 rete hanno la clausola dell'aumento (riferito all'istat),
 e cosi` credo molti famigerati moduli prestampati che si
 acquistano qua e la` (spero: si acquistavano)
 la risposta alla seconda e` meno scontata, se non c'e`
 limite si puo` cadere nella facile elusione della durata
 minima, se c'e` limite: qual'e` ? nessuna norma lo disciplina
 risultato: siamo (almeno sono) al punto di prima
 cio` che suggerisci tu ("facciamo una bella simulazione")
 potra`, forse, funzionare operativamente (molto forse),
 ma non risponde alle domande
