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Titolo: Preliminare di vendita: clausola di prelazione e caparra confirmatoria

Un quesito particolare:
E' stato stipulato un preliminare di vendita nel quale, fra le ltre
cose, si sono specificati due punti:
- l'esistenza di una clausola di prelazione sull'acquisto della casa
da parte della ex moglie del venditore;
- una somma x di denaro conferita dal compratore al venditore a titolo
di caparra confirmatoria.
Questi due punti non risultano, dal contratto, legati da alcuna
clausola ovvero il compratore non ha sottoscritto alcuna rinuncia al
doppio della caparra versata nel caso di esercizio della ex moglie del
suo diritto di prelazione.
La tizia in questione ha esercitato il suo diritto pertanto il
venditore recede dal preliminare e stipuler� un altro preliminare di
vendita con la ex moglie e non vuole rendere il doppio della caparra
(confirmatoria, ripeto) in quanto secondo lui il compratore aveva
accettato implicitamente la possibilit� dell'esercizio della
prelazione di cui sopra.
Anche il notaio, in sede di stipula del preliminare, ha confermato che
la presenza di tale clausola di prelazione non avrebbe avuto alcuna
influenza per il compratore (se non ovviamente quella della possibile
vendita forzata alla ex moglie); niente ha detto circa la caparra
confirmatoria.
Un avvocato interpellato dal compratore ha confermato la teoria del
venditore, per la quale quindi il compratore avrebbe implicitamente
accettato di non ricevere il doppio della caparra in caso di
rescissione dal preliminare della parte venditrice.
Vorrei un altro parere da chi pu� darmelo, grazie.
-- 
Tommaso
Difensore della Certezza Prematurata

 Difensore della Certezza Prematurata
Concordo. La caparra va restituita, ma non spetta il doppio della
medesima (come invece sarebbe accaduto se la prelazione fosse stata
taciuta al compratore).

taciuta al compratore).
Ok ma per quale motivo la sola presenza della clausola fa venire
automaticamente meno il diritto al doppio della caparra?


automaticamente meno il diritto al doppio della caparra?
 In primo luogo quella pare una clausola risolutiva espressa,
 e potrebbe finire qui, dato che il doppio della caparra si
 ha per il recesso e non per la risoluzione
 In secondo luogo se il doppio della caparra e` comunque
 dovuto, che ci sta a fare quella clausola ?
 Per brevita` sorvolo sulla differenza tra caparra confirmatoria
 e penitenziale, che pure avrebbe un ruolo per quanto sopra
 Ciao, Mario
 Tutto ovviamente e rigorosamente IMHO (questa e` una clausola di stile)

Vorrei un altro parere da chi puo` darmelo, grazie.
 Probabilmente ti daro` un dispiacere ma concordo con
 il parere espresso


 ha per il recesso e non per la risoluzione
Ecco, questa mi pare essere una ottima motivazione. La pi� sensata che
fino a oggi ho sentito.
Grazie.


 in forma doppia o semplice, ci voleva tanto a fargli la domanda ?
Fatto. Disse che non era niente che potesse portare conseguenze alla
parte compratrice (ovviamente escluso il fatto che non avrebbe avuto
la casa). Niente disse circa la non dovuta corresponsione del doppio
della caparra.


fino a oggi ho sentito.
 Speriamo che qualche titolato (quelli che io-posso-postare-tu-no)
 la confermi, o la smentisca


della caparra.
 "Niente disse", ma chi e` ? Un professionista o l'oracolo di Delfi ?
 Insisto: quanto ci voleva a fargli la domanda "signor notaio cosa
 succede alla caparra ? Lei una laurea in giurisprudenza ce l'ha e
 cosi` tanto per sentire un parere ..."
 Se poi e` il notaio che ha rogato il preliminare (non l'ho capito
 bene) gli si poteva chiedere (e, nel caso ha fatto male a non
 sollevare lui stesso la questione) di esplicitare nel contratto
 una convezione tra le parti circa il destino della caparra, al
 che avevate risolto tutti i problemi
 Infatti, secondo me, non ha molto senso pagare un professionista
 per avere i soliti problemi che si avrebbero sottoscrivendo un
 preliminare-fai-da-te


 preliminare-fai-da-te
Esatto, in questo caso purtroppo cos� � stato. Il compratore non ha
pensato che ci potessero essere conseguenze di questo tipo (non
conoscendo la disciplina) ed era il notaio che ci avrebbe dovuto
pensare.
That's all.


pensare.
 Scusa se il caso di colpisce personalmente, ma mi viene da sorridere
 Qui nel NG ci sono taluni che pretendono di zittire talaltri che, a
 loro dire, non sarebbero titolati a parlare
 Sostengo che sia un discutere vano per il semplice motivo che sul
 NG non e` possibile verificare i titoli
 Invece un tipo con il titolo impresso su una targa d'ottone fuori
 dalla porta dello studio (per i piu` megalomani scolpita nella
 pietra - tipo lapide - ho visto anche quella) ti combina un
 pasticcio come un qualunque copia/incollatore da NG


  In primo luogo quella pare una clausola risolutiva espressa,
al limite, con un po' di sforzo di interpretazione "secondo buona fede", 
potrebbe configurare una *condizione* risolutiva: la clausola risolutiva 
espressa non c'entra 'na segaccia nulla.

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
 Accolgo l'osservazione e ringrazio
 Quanto al risultato: deve il doppio o no ? Secondo me no
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 Scusa se il caso di colpisce personalmente, ma mi viene da sorridere
Non colpisce me direttamente, ma m'incazzo ugualmente. Vedrai che
comunque questo notaio avr� delle grane per il danno che ha provocato
agli interessati.
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 Quanto al risultato: deve il doppio o no ? Secondo me no
Attendo...
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Anche per me � una condizione causale risolutiva, in quanto dipende
dalla volont� di terzi e non per volont� delle parti.
Quindi gli effetti del negozio cadono ex tunc: la clausola cio�
retroagisce facendo venir meno tutti gli effetti prodotti.
Ergo: nessuna restituzione del doppio della caparra. 
Saluti,
Alex
--
"Le leggi...per i nemici si applicano,per gli amici si interpretano"(G.Giolitti).

Alex
Grazie!
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 Difensore della Certezza Prematurata
Questo non è molto elegante nei confronti di chi Le aveva già fornito
la risposta che cercava.
Prendo atto.

la risposta che cercava.
Al momento dell'invio del post era l'unica sensata che avevo avuto "in
real life" e l'unica ricevuta qui dentro. Tra l'altro ci� non vuol
dire che fosse per forza corretta (e infatti non lo era in parte).
Pertanto ne prenda pure atto quanto vuole.
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