Newsgroup: it.diritto
Titolo: Recedere da un compromesso

    Il proprietario di un immobile ha firmato un compromesso (come scrittura
privata) e vorrebbe recedere, avendo ricevuto successivamente un'offerta
molto più alta. Considerato che non è stata versata alcuna caparra, come si
deve comportare? Quali spese potrebbe richiedere il "mancato acquirente"?
    Grazie in anticipo per ogni risposta... e buon Natale a tutti quanti!
    Ciao!!!
PS: trattasi di casa di civile abitazione


Anche a te


Il "mancato venditore", semmai...
Cominciamo con dire che - di regola - non si può recedere dal contratto se
non in ipotesi previste dalla legge o dalle parti. Non è una cosa che,
altrimenti, può farsi con disinvoltura.
Se tutti, infatti, potessero liberamente recedere, l'impegno non sarebbe
serio, il vincolo assunto sarebbe sempre unilateralmente scioglibile e,
dunque, un contratto non avrebbe alcuna ragion d'essere.
Per conto mio, il promittente venditore, qualora decidesse di vendere ad un
terzo acquirente, commetterebbe una grave sciocchezza rendendosi
inadempiente al contratto preliminare (volgarmente chiamato "compromesso",
ma che è - invece - giuridicamente è tutt'altra cosa) che tale rimane anche
concluso "solo" per scrittura privata.
Perché è vero che - qualora l'immobile fosse già alienato al terzo - il
promittente acquirente non potrebbe più agire ex art. 2043 c.c. per ottenere
dal giudice il consenso promesso dal venditore e poi non prestato, ma gli
rimarrebbe sempre aperta la strada del sacrosanto risarcimento del danno.
Ora, se dal prezzo - pur maggiore - conseguito dal venditore, ci togli il
costo del risarcimento del danno in favore del promittente acquirente, più
le spese giudiziarie (perché è pacifico che il venditore, da come, racconti
verrebbe condannato all'uno e alle altre), credo che comprenderai da te non
solo l'inutilità del gesto ma - soprattutto - la sua antieconomicità.
Pensaci e fatti bene i tuoi conti.
Augurali saluti ;oP
J.

 dal giudice il consenso...
Leggasi, naturalmente, art. 2932 c.c.
Scusate :o/
J.

 rimarrebbe sempre aperta la strada del sacrosanto risarcimento del danno.
Aggiungo a quanto scritto da Janca che nel caso in cui l'immobile non fosse
stato ancora alienato ma il promittente acquirente venisse a conoscenza
delle "manovre" del promittente venditore e riuscisse anche a documentarle,
credo che il primo potrebbe agire con un bel sequestro ...

 ha scritto nel messaggio
news:au7ke5$ojp$1...@newsreader.mailgate.org...

    Ok, grazie per le risposte.
    Mi resta il dubbio allora del senso che può avere la caparra
confirmatoria/penitenziale, se di fatto si può recedere dal contratto.
    Ciao!!!

 confirmatoria/penitenziale, se di fatto si può recedere dal contratto.
La caparra penitenziale, appunto prevista espressamente dalle parti,
costituisce il corrispettivo per il diritto di recesso pagato
contestualmente alla stipula del contratto dalla parte che intende
riservarselo.
Ma se non sbaglio tu dicevi che - nel caso di specie - non vi è stata
nessuna caparra.
J.

 se di fatto si può recedere dal contratto.
Non devo essermi spiegato.
Di fatto - al di fuori delle ipotesi di legge o per volontà delle parti (e
allora si paga tale possibilità un certo prezzo) - non si può recedere
unilateralmente se non rendendosi inadempiente.
J.

 ha scritto nel messaggio
news:au7ke5$ojp$1...@newsreader.mailgate.org...

 è molto più semplice notificare un invito ad adempiere - indicando la data
ed il notaio per la stipula del definitivo - con contestuale citazione per
l'ipotesi di inadempimento al fine di ottenere una sentenza costitutiva ex
art. 2932 c.c., trascrivendo la domanda presso la conservatoria dei registri
immobiliari; il sequestro giudiziario di un immobile non soltanto non si può
trascrivere (ci sono isolate pronunce della Cassazione in senso contrario)
ma non viene concesso inaudita altera parte, sicché, notificando il ricorso
ed il decreto di fissazione di udienza, il promittente venditore verrebbe a
conoscenza delle iniziative del promissario acquirente e così avrebbe tutto
il tempo di stipulare il definitivo, incassare il corrispettivo e stare al
balcone ad aspettare l'esito dell'eventuale giudizio risarcitorio

Mi pare di aver capito il contrario e cioè che qui il furbo vorrebbe farlo
il venditore che ben potrebbe alienare l'immobile senza che il promittente
acquirente si accorga di nulla, se non a babbo morto almeno.
In tal caso, per il promittente acquirente, l'unica strada è la
risarcitoria.
Ma al venditore, conti alla mano, conviene l'inadempimento?
Il delta di maggior prezzo cui egli dice di poter collocare l'immobile è
tale da risultare ancora vantaggioso anche dopoa una sicura condanna al
risarcimento del danno e alle relative spese di giudizio?
J.

 J.
Non credo, francamente, che possa convenire, almeno nella maggior parte dei
casi. Il guaio č che capita - e nemmeno tanto raramente - di assistere ad
iniziative di questo tipo da parte di gente che preferisce incassare la
somma maggiore accettando il rischio di un giudizio risarcitorio e questo o
per incoscienza - loro o di qualche difensore - , o perchč non ha nulla da
perdere o perchč confida in una transazione accettata da parte avversa dopo
qualche anno dall'introduzione del giudizio.

 risarcimento del danno e alle relative spese di giudizio?
    Dipende ovviamente dal danno e dalle spese ;-). La differenza è attorno
ai 15000 euro. Il danno non è quantificabile, ma deve comunque essere
dimostrato dall'acquirente. Le spese di giudizio sono un terno al lotto.
Supponiamo comunque che il venditore agisca "correttamente", offrendo un
"equo" compenso all'acquirente. Quest'ultimo potrebbe agire in giudizio solo
se trovasse il compenso non sufficiente o se fosse particolarmente
interessato all'acquisto di quel particolare immobile. Se il venditore
inviasse una comunicazione in cui chiedesse la facoltà di recedere dal
contratto, offrendo un compenso e riservandosi comunque di rispettare il
contratto, nel caso in cui l'acquirente non dovesse accettare, credo che non
ci sarebbe nulla da obiettare... o no?
    Ciao!!!

 ha scritto nel messaggio
news:PDMN9.2310$lj5....@tornado.fastwebnet.it...

    Ti sei spiegato benissimo, si è trattato di un errore di digitazione: mi
è sfuggito il "non" ;-)
    Ciao!!!

 qualche anno dall'introduzione del giudizio.
    Non si arriverà sicuramente a questa situazione. Il venditore vuole
agire nel pieno rispetto non solo della legge ma anche dell'acquirente.
    Un'ultima domanda (ne approfitto): sarebbe rilevante se l'immobile fosse
stato proposto ad un prezzo di molto inferiore al valore di mercato, a causa
di un momentaneo "stato di bisogno" del venditore?
    Ciao!!!

>


 Ciao