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Titolo: Aiuto: Mandato a vendere senza rappresentanza

E' un dubbio che mi rode; sarà perché ho fatto poca pratica.
La fattispecie è questa: Tizio incarica Caio di vendere un suo bene immobile
e lo fa con uno scrittura semplice. Il mandatario, per legge, in assenza di
procura può vendere l'immobile per conto del mandante ma in suo proprio
nome, e poi deve trasferire al mandante il prezzo ricevuto. Fin qui siamo
nella fattispecie del mandato a vendere senza rappresentanza (cd
commissione).
Ma, dal punto di vista pratico, che succede? può il mandatario stipulare una
vendita in forma di rogito col compratore, in forza di un mandato consacrato
in una mera scrittura semplice? E poi ai fini della pubblicità che succede?
Grazie a chi vorrà rispondermi. E saluti a tutto il NG.
Angelo

 ha scritto nel messaggio
news:QU9kb.45507$
vO5.1...@twister1.libero.it

Anche io non ho pratica
ma secondo me il madatario privo di procura, e quindi non in grado di
spendere il nome del mandante, non puo' concludere il rogito di vendita.
Il mandato infatto regola i rapporti interni fra mandatario e mandante,
mentre la procura i rapporti esterni tra mandatario e terzi.
Questo mandatario privo di procura quindi qualsiasi atto faccia ricade nella
previsione dell'art. 1705 cc, rubricato Mandato senza rappresentanza. "Il
mandatario che agisce in proprio nome acquista i diritti e assume gli
obblighi derivanti dagli atti comopiuti con i terzi, anche se questi hanno
avuto conosenza del mandato. I terzi non hanno alcun rapporto col mandate.
Quindi in caso di acquisto : il mandatario puo' acquistare attraverso il
rogito (ma ad acquistare e' LUI, non il mandante) e successivamente e'
obbligato, in virtu' dei rapporti interni di mandato, a trasferire ancora
attraverso rogito al mandante i beni acquistati. Nell'atto di acquisto pero'
il diritto reale di proprieta' passa dal venditore al mandatario, e NON dal
venditore direttamente al mandante.
Gli effetti giuridici degli atti del mandatario senza rappresentanza in alte
parole si realizzano solo in capo al mandatario e non in capo al mandante, e
dovranno essere trasferiti a quest'ultimo con un ULTERIORE atto.
In caso di vendita invece il mandatario senza procura NON PUO' andare dal
notaio e fare un rogito di vendita, non potendo spendere il nome del
mandante verso i terzi. Per questi, e anche per il notaio, il proprietario
e' quello che risulta tale ufficialmente e pubblicamente, e solo lui puo'
essere parte di un rogito (in generale di un contratto trslativo del diritto
reale) di compravendita.
Se cosi' non fosse gli effetti giuridici dell'atto di rogito si
trasferirebbero IMMEDIATAMENTE in capo al mandante, in violazione del
principio del mandato senza rappresentanza i cui effetti si formano solo in
campo al mandatario e vanno, di seguito, trasferiti.
Potrei sbagliare. Vediamo se chi ha pratica conferma
ciao
Zio Fester

E poi ai fini della pubblicità che succede?
Semplicemente il terzo acquirente non potrà trascrivere 
contro il mandante...
-- 
Un saluto da Marco 
marcobecco [at] despammed [dot] com 

 ne critica la valenza pratica.
ho dato un'occhiata ora al Bianca (Diritto Civile, Giuffre', vol I,
pag.127).
Da quello che leggo affronta il caso del mandatario senza procura che vende
il diritto altrui come il caso di colui che dispone in nome proprio del
diritto altrui senza esserne legittimato (e' infatti legittimato ad agire
per conto ma non in nome del mandante non avendo procura). In questo caso,
dice, il negozio non ha effetto nei confronti del titolare del diritto, ma a
differenza del negozio stipulato dal falso rappresentante, il disponente
stipula in nome proprio e il negozio e' efficace nei suoi confonti.
Bisogna allora vedere cosa vuol dire "efficace nei suoi confonti" nel caso
di vendita del bene immobile del mandante.
E la risposta appare questa :
"Il contratto, quindi, non ha l'effetto di trasferire all'alienatario il
diritto del terzo ma l'alienante, che ha assunto in proprio il rapporto
contrattuale, e' tenuto a procurare all'acquirente il diritto alienato.
Trova applicazione, al riguardo, il principio sancito dalla normativa della
vendita secondo la quale il venditore e' obbligato a fare acquistare al
compratore la proprieta' della cosa o il diritto, se l'acquisto non e'
effetto immediato del contratto (1476, n.2, 1478 cc)..."
Da quello che ho capito non puo' darsi trasferimento della proprieta',
bensi' un semplice rapporto obbligatorio che impegna il promittente dante
causa mandatario. L'eventuale trascrizione potra' al massimo riguardare un
preliminare, un obbligo di procurare l'acquisto, ma non pubblicizza
l'avvenuta traslazione del diritto reale di compravendita.
ciao
Zio Fester

causa mandatario. 
Semplicemente il Bianca è tra coloro che sostengono 
il "dogma" dell'efficacia meramente obbligatoria del 
mandato: non sono però riusciti a giustificare l'evidente 
deroga al principio consensualistico. 
Mi piacerebbe sentire al riguardo il parere dei (latitanti) 
civilisti del gruppo.


 dell'incarico, e non ci sono ragioni per escludere quello traslativo.
In pratica con un mandato di vendita senza rappresentanza il mandatario
privo di procura diventa proprietario del bene da vendere, cosi' che un
contratto ad effetti obbligatori come il mandato viene ad avere effetti
reali....
Mah, non mi convince pero'....  A che titolo vi e' il trasferimento del
diritto reale ?
La cosa poi avrebbe -pesanti- implicazioni fiscali....
Mah, vediamo se qualcuno ha anche della giurisprudenza.
ciao

 reali....
  Proprietario unicamente nei limiti e al fine di procurare la vendita della
cosa oggetto del mandato. Questo è chiaro. Non si tratterebbe di un
contratto ad effetti reali tout court, ma semplicemente di una figura
analoga. Come del resto quella di vendita di cosa altrui, che a me, a
differenza di Becco, ispira di più.
  In ogni caso mi sembra di capire che il problema che ho sollevato attende
da molto tempo una risposta certa, e questo mi basta. L'importante, nella
causa che sto studiando, è poter affermare che il mandante (che nel caso
concreto vuole essere pagato sulla base di una vendita non conclusa a
causa,dice lui, del mancato consenso del cliente) in astratto può e deve
alienare l'immobile in forza del mandato, e stipulare egli stesso il
contratto, senza poter giustificare il suo insuccesso asserendo che il
cliente si sia rifiutato, in ultimo, di stipulare personalmente la
compravendita  col cliente da lui procacciato.
Insomma: il mandato semplice presuppone, diversamente dalla mediazione, che
sia il mandatario, e non il mandante, quello che stipula.
Scusate...stavo già immmaginando la comparsa di risposta..:)
Grazie a tutt'e due, mi fa piacere aver instaurato un tale interessante
scambio di idee.
Angelo

compravendita col cliente da lui procacciato.
Ah perň! Il caso č intricatissimo: potrebbero emergere 
tantissime problematiche... non ti invidio...


La cosa poi avrebbe -pesanti- implicazioni fiscali....
È evidente: infatti la figura non ha quasi nessuna utilità 
pratica (vedi il caso di Angelo: il terzo acquirente si è 
rifiutato di concludere l'affare).



Per me non č cosě problematico. Una cosa č dire A) di non poter stipulare
per impedimenti di tipo pratico che insorgerebbero in seguito (e ciň attiene
alle problematiche del quesito che ho posto, e in ogni caso le stesse
sarebbero state evitate solo con un contratto di mandato conferito
unitamente a una procura notarile. Ma in tal caso si evidenzia la negligenza
dell'avvocato del cliente, che a suo tempo aveva redatto il contratto che fu
stipulato tra questi e il mandatario-amico suo, convenuto ora assieme a lui
contro il cliente).
Un'altra cosa č B) dire che il cliente si č rifiutato di stipulare con un
potenziale acquirente che lui aveva giŕ trovato. In tal caso tutte le
argomentazioni riguardo al mandato cadono, e la volontŕ delle parti
evidenzia che al di lŕ del nomen iuris esse intendevano stipulare un
contratto di mediazione, che prevede per il mediatore un compenso
percentuale sul valore dell'affare e solo se questo viene concluso.
MI rendo conto che non č facile sintetizzare il caso. Comunque il cd
mandatario per me altro non č che un mediatore mascherato, che vorrebbe
essere pagato anche se non ha fatto concludere alcun affare. Viceversa se
fosse stato davvero mandatario avrebbe dovuto basare le sue pretese, semmai,
sugli argomenti di cui al punto A, senza poter negare, in ogni caso, che in
un mandato mai e poi mai la stipula avviene tra mandante e terzo, anziché
tra mandatario e cliente.
ciao
Angelo

 mandatario e cliente.
Concordo, tanto piu' che ora,  con la legge 3 febbraio 1989 n. 39,  i
privati non iscritti a ruolo presso la camera di commercio non possono piu'
pretendere alcuna percentuale, ed e' quindi evidente che si tratti di in
realta' di un contratto di mediazione che con il diverso nomen iuris vuole
evitare il problema.

percentuale sul valore dell'affare e solo se questo viene concluso.
La situazione mi è più chiara, e direi che si può 
escludere un compenso per il preteso mediatore 
(che peraltro ha agito con negligenza al pari del 
suo avvocato). 
Credevo ci fossero di mezzo delle pretese risarcitorie 
più o meno motivate, ma se così non è mi sembra tutto 
più facile... :-)



Errata corrige : ..tra mandante e terzo, anziché tra mandatario e terzo.
 E' ovvio che facessi riferimento al contratto di vendita oggetto
dell'incarico conferito al mandatario.
ciao
Angelo

 evitare il problema.
Bravo. Appunto. Oltre a quell'altro ancor più grosso problema che il
mediatore anche se iscritto (non so se il nostro, nel caso de quo, lo sia)
non può pretendere un compenso fisso per l'ipotesi che si sia dato da fare a
negoziare ma non abbia poi fatto concludere un bel niente.
Angelo