Newsgroup: it.diritto
Titolo: compravendita e diritti di passaggio

ho acquistato una casa circa un anno fa. Questa casa si trova al piano terra
di uno stabile che è composto da 3 appartamento: 1 al piano terra(il mio), 1
al primo piano, 1 al secondo piano. Di questo stabile il piano terra e il
secondo piano erano di un unico proprietario e cioè quello che mi ha venduto
il piano terra e che rimane quindi proprietario del 2°piano. Mi è stato
venduto oltre l'appartamento anche la corte antistante l'appartamento che è
di mia esclusiva proprietà. I proprietari del 1° e del secondo piano
accedono alle loro case tramite scale di cui io non usufruisco in nessuno
modo. Nella corte di mia proprietà, sotto il vano scale è ricavato una
piccolo vano in cui è posizionato una vasca che fa da autoclave che serve il
mio appartamento, io ho provveduto a eliminare la vecchia vasca e
posizionarne una nuova e ho rifatto l'impianto idrico(faccio presente che
ogni vano ha la sua vasca autoclave). Ora il proprietario del 2° piano ha
deciso di vendere il suo appartamento e dice che il vano dove si trova la
vasca autoclave è di proprietà del 2° piano. Ma quel vano si trova nella mia
proprietà e sul contratto di compravendita non è specificato in alcun modo
che vi sia un diritto di qualcuno su quel vano. Secondo voi è il caso che mi
attivi presso un avvocato prima che questa persona venda l'appartamento al
2° piano e indichi nella compravendita che cede la proprietà anche di quel
vano.
Scusato per il post lunghetto, spero che qualcuno possa aiutarmi.

peppedero ha scritto:

Se al catasto risulta essere sulla tua proprieta' non hai alcun problema,
anzi i problemi se li crea lui se indica qualcosa di diverso nell'atto di
vendita. Un geometra che fa la visura dovrebbe accertare la cosa.
Nel caso quel sottoscala risultasse non di tua proprieta' hai pero' ancora
la possibilita' di mantenere la tua vasca autoclave.
Se infatti la vasca a servizio del tuo appartamento era preesistente
quando hai acquistato, e un tempo il proprietario era unico (come hai
indicato) e' secondo me possibile far valere la cosiddetta servitu' per
destinazione del padre di famiglia.
Certo che, se la contestazione continuasse, dopo aver accertato
catastalmente la proprieta' devi per forza andare da un avvocato per
difenderti.
ciao
pip

 ha scritto nel messaggio
news:pan.2005.10.13....@nomail.com...

in realtà al catasto non esiste per nulla quel vano, che è stato ricavato in
pratica sotto il muro che sorregge le scale in modo penso del tutto abusivo
e però per accedervi bisogna accedere nella mia proprietà esclusiva.
Nella visura catastale non vi è cenno di quel vano.
Grazie

vano.
 andare da un legale e` un'ottima idea, potra` leggere il
 contratto e tentare quelle interpretazioni delle quali
 l'esempio che ti ho fatto e` il piu` banale
 ritengo un notaio piu` indicato per questo genere di
 interpretazioni, certo:, se non hai familiarita` con
 uno di loro ti tocchera` pagare due professionisti
 l'avvocato, a differenza del notaio, puo` fare una
 citazione e trascriverla, anche se non vedo su che
 basi, hai il possesso e la controparte non ha ancora
 fatto niente (azione negatoria ex art 949 cc ?)
 a prescindire dal buon diritto o meno, una citazione
 trascritta spaventa molto i potenziali acquirenti per
 cui il venditore verra` piu` facilmente a miti consigli
 la trascizione fa prendere corpo al "prima che venda",
 (per usare le tue parole) se non trascrivi non ha nessuna
 rilevanza che tu dall'avvocato ci vada prima o dopo
 un saluto da
 Sebastiano Venabile

Nella visura catastale non vi e` cenno di quel vano.
 vedi sopra, poco importa, ma comunque avrebbe dovuto
 essere rappresentato nella planimetria catastale
 dell'appartamento, risulterebbe dalla visura solo
 se accatastato come unita` immobiliare indipendente
 il fatto che per accedervi occorre necessariamente
 transitare sulla tua proprieta` e` un bel guaio
 se riesce a dimostrare di esserne proprietario, ha
 anche la servitu` sul tuo terreno per destinazione
 del padre di famiglia (ex art 1062 cc)
 la cosa piu` grave e` quel "penso" abusivo
 penso ???
 non hai indagato, o fatto indagare sulla
 regolarita` urbanistica ?
 le costruzioni abusive non sono commerciabili
 e gli atti relativi sono nulli
 essendo un accessorio minore non travolgera`
 (spero) tutto l'atto
 quindi primo passo e` questo accertamento,
 poi se ne puo` riparlare


 ha scritto nel messaggio
news:PBAPV.A51...@venabile.it...

probabilmente ho esagerato nel definire quello spazio un "vano" in realtà si
tratta di un foro nel muro che sorregge le scale in modo che ci si potesse
mettere una vasca auticlave. In quello che io definisco vano vi è solo lo
spazio dove è inserita la vasca e basta, non è che ci si possa entrare o
fare altro. Il mio timore è solo quello che il proprietario del secondo
piano possa vendere(come lui dice di voler fare) assieme al suo appartamento
anche quel "buco" nel muro che si trova nella mia proprietà e poi
costringermi a togliere la vasca che serve la mia casa per mettervi una
vasca che serva il secondo piano.

vasca che serva il secondo piano.
 ne deduco che non hai letto tutto il post, ne` il
 post successivo
 ti ripeto che se le scale sono sue occorre leggere
 attentamente il titolo (l'atto di compravendita) per
 cercare di capire di chi e` il sottoscala (pieno o
 vuoto che sia)
 se il vano e` poco piu` di un buco che si trova sotto
 la scala direi che potresti avere qualche problema nel
 dimostrare che e` di tua proprieta`, salvo che il titolo
 non disponga diversamente


 ha scritto nel messaggio
news:UDGLW.A51...@venabile.it...


vantare diritti su quel vano?
 PRIMA: lui aveva tutto
 poi ti ha venduto qualcosa
 DOPO: quello che non e` tuo (dimostrabile, con ogni mezzo)
       e` rimasto in proprieta` a lui
       e il proprietario vanta (per usare le tue parole) il
       diritto reale piu` forte, appunto la proprieta`


 ha scritto nel messaggio
news:ZWPIL.A51...@venabile.it...

e allora la potremmo mettere anche in questo modo: visto che quel buco si
trova nella mia proprietà e per accedervi bisogna passare nel mio cortile e
nell'atto non è citato nessuna servitù a mio carico...visto che il buco è
abusivo e visto che ha alterato in qualche modo la statica delle scale dato
che ha scavato sotto le scale che in remota eventualità potrebbero crollare
e danneggiare anche la mia proprietà potrei al limite costringerlo a
chiudere quel buco visto che è stato fatto in spregio a qualsiasi norma di
sicurezza e di autorizazione.
Che ne dici?
Poi volevo dire....io avevo chiesto un aiuto ma te mi stati smontando e
dando solo ulteriore preoccupazione. Vedo che sei davvero professionalmente
molto preparato, secondo te quale dovrebbero essere le mie mosse per
continuare ad avere l'autoclave in quel buco e respingere le sue pretese? Ci
sarà qualcosa che depone a mio favore diaminaccia. :-(

Ci sara` qualcosa che depone a mio favore diaminaccia. :-(
 il possesso, cioe` lo stato di fatto
 tu, come si dice in gergo, "sei a possesso", mi pare che
 non ricorrano i presupposti per una sua azione possessoria,
 quindi per tutta la durata della sua azione petitoria (se
 ci sara`) permarra` questo stato di fatto, cioe` per anni


 ha scritto nel messaggio
news:PPCQP.A51...@venabile.it...

per quanto riguarda le pratiche corrette per riaprirlo quando io l'ho fatto
chiudere mi sembra alquanto improbabile, visto che lui non può dimostrare su
nessun documento o visura l'esistenza di quel buco e visto che ci troviamo
ad ischia e concessioni non ne danno proprio a nessuno ed è proprio per
questo che è abusivo perchè chi l'ha fatto quel buco se lo poteva sognare di
avere una regolare licenza per aprire quel buco

avere una regolare licenza per aprire quel buco
 bene, se sei cosi` sicuro che problema hai ?
 mi sembra, pero`, che dai troppe cose per scontate
 per esempio "l'ho fatto chiudere ..." non sara` una passeggiata
 soprattutto non diventa di tua proprieta` a causa di questa
 iniziativa, anzi riafferma la sua proprieta`


 ha scritto nel messaggio
news:HLQGR.A51...@venabile.it...

cmq ho avuto un incontro con il notaio che ha redatto l'atto di
compravendita e guardando le carte mi dice che quel "buco" è di mia
proprietà visto che chi mi ha venduto la casa non aveva nessuna nè servitù
per destinazione nè proprietà precedente e visto che l'unico accesso a quel
vano è dalla mia proprietà.
saluti

vano e` dalla mia proprieta`.
 spero che abbia altri argomenti (ritengo che li abbia:
 conosce le carte) perche` quelli che hai appena scritto
 non servono
 anzi sono proprio sbagliati, avrai capito male
 e` il contrario: visto che l'unico accesso e` attraverso la
 tua proprieta` scatta automaticamente (nel tuo caso di bene
 appartenuto al solito proprietario) la servitu` per destinazione
 del padre di famiglia, prova a leggere l'articolo 1062 cc
 ripeto: se il notaio ha detto di stare tranquillo sara`
 cosi`, probabilmente hai capito male le motivazioni


In sintesi, mi sembra di capire che il problema è stabilire a chi
appartiene quel piccolo vano del sottoscala, giusto?
Per farlo bisogna stabilire chi ne risulta ufficialmente proprietario,
anche perché il proprietario del secondo piano non mi pare abbia
voluto fare riferimento a diritti di servitù o ad altre forme di
diritto reale. Si discute unicamente, pertanto, del fatto che quel vano
sia o meno tuo.
Se il tuo contratto di proprietà contempla anche quel vano, hai in
mano il titolo opponibile a tutti in quanto trascritto presso la
Conservatoria dei Registri Immobiliari, che ti consente di dimostrare
la proprietà.
Nel caso di controversia, è evidente che l'acquirente che riceverà
l'appartamento del 2 piano dovrà dimostrare che è suo e non tuo e se
agirà con azione di rivendicazione della proprietà non avrai
difficoltà a dimostrare che il vano è tuo perchè così risulta
dall'atto di acquisto del tuo appartamento (nel silenzio delle parti
passano anche le pertinenze dell'immobile) in modo esplicito o
implicito o perchè è stato oggetto di usucapione da parte del tuo
dante causa prima che ti vendesse l'appartamento, perchè l'ha usato
per dieci anni in forza di un acquisto valido e trascritto e dotato dei
requisiti per l'usucapione abbreviata.
In buona sintesi.
Non dovrebbero esserci difficoltà a dimostrare che il vano è tuo se
hai la prova del titolo o dell'usucapione. Se il vano è tuo il
proprietario del secondo piano, che non ha mai fatto nulla per
rimprenderlo, non può venderlo nemmeno, perché venderebbe una cosa
tua e si obbligherebbe a risarcire i danni.
Ti consiglio di chiedere una consulenza ad un avvocato e comunque di
aspettare, semmai, che qualcuno venga effettivamente a rivendicare il
bene, perché altrimenti finisce che si crea un polverone anzitempo e
qualcuno veramente si fa venire l'idea di agire in giudizio per
chiederti il vano, anche se magari non gli spetta.
Bisognerà poi vedere anche il regolamento condominiale e le risultanze
del catasto, che possono agevolare dal punto di vista probatorio. Ciao
-- Sables