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Titolo: Plusvalenza immobiliare

Con mia sorella abbiamo acquistato circa tre anni fa una casa al mare (primavera 2007). 
Pessima idea. Fare le vacanze insieme non e' possibile per mille ragioni di incompatibilita'
tra le famiglie. Fare i turni altrettanto impossibile perche' non si riesce a concordarli
senza problemi. Tutto questo e' la premessa.
L'oggetto della domanda e' la seguente:
Mia sorella avrebbe trovato da venderla pero' ci massacrano di plusvalenze per la vendita
entro i cinque anni. Non c'e' tutto 'sto gran guadagno, appare grande perche' all'epoca
dell'acquisto facemmo una sciocchezza. Non vorrei farne un'altra. Infatti io vorrei 
soprassedere e rimandare la vendita. L'agenzia, che ha contattato mia sorella (non il 
contrario, come sembrerebbe normale) avrebbe trovato un escamotage che secondo me non
funziona, pero' l'agenzia ha fatto a mia sorella una testa cosi', insomma l'ha convinta.
A sua volta lei fa una testa cosi' a me.
Invece a me non convince, si tratta di questo:
Facciamo un preliminare dove ci versano poco piu' della meta' come caparra. Per tirare
fuori una tale somma vogliono fare il preliminare dal notaio. Al preliminare gli diamo 
le chiavi di casa e loro entrano, la data del rogito finale e' fissata per qualche giorno
dopo la scadenza dei cinque anni. Si assumuno tutte le spese *come se* fossero proprietari 
(ici, nettezza urbana, condominio etc ...).
Ecco il mio dubbio:
Potrebbe trattarsi di elusione della plusvalenza, e, visto che il preliminare fatto dal 
notaio finisce in mano a quelli dell'agenzia delle entrate temo che saltino fuori con 
qualche sanzione, che, essendo relativa alla plusvalenza, sarebbe mooooooolto pesante.
Ecco la mia richiesta:
Altre ai graditi commenti su quanto sopra avete qualche riferimento ad atti piu' o meno
ufficiali? (sentenze, circolari, pareri di organi tipo i notai o i commeralisti).
Ringrazio anticipatamente quanti mi risponderanno.

 ha scritto nel messaggio 
news:hu5d2u$2cj$1...@speranza.aioe.org...
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qualche riferimento lo trovi qua, leggiti le sentenze....
http://www.nuovofiscooggi.it/giurisprudenza/articolo/contratto-preliminare-o-definitivo-va-letta-la-reale-volonta-delle-parti
Certo che registrare il preliminare non � proprio una buona idea, su questo 
direi che hai proprio ragione.
Non sarei nemmeno d'accordo sullo scrivere in atto la consegna chiavi e 
l'assunzione delle spese, dimostrerebbe l'intenzione di un effettivo 
trasferimento della propriet�, farei piuttosto una scrittura a parte.
Ciao
Fulcap

 (ici, nettezza urbana, condominio etc ...).
Tralasciando i problemi fiscali, su cui ti risponderanno i pi� esperti, 
quello che non torna � cosa succede se fra il preliminare e il rogito 
l'acquirente decide di non pagare.
Metti che fallisce, muore, si rende latitante ecc ecc.
Vi trovereste con una casa occupata, ici, rifiuti e condominio ricadrebbero 
su di voi, non potreste venderla ad altri perch� c'� un preliminare 
registrato che pende, insomma, vi trovereste in un bel casino.
Al limite provate a valutare se � possibile praticare una forma di affitto a 
riscatto.
Repo 


io lascerei perdere gli escamotage.
affittate (o per l'estate o per la stagione, ma sempre per periodi brevi e 
definiti)
fino alla scadenza del quinquennio e poi vendete. Del resto al momento non
e' che i  prezzi delle case siano cosi' alti quindi non e' che aspettando ci
perderete un granche'...
alberto 

 alberto
Ma se ha trovato da vendere, affittare per aspettare il decorso del 
quinquennio, non è, nella sostanza, "l'escamotage" iniziale per non pagare 
la plusvalenza???
Fai un bel compromesso senza indicare nessuna cifra nella scrittura privata, 
derogando la quantificazione del prezzo tramite corrispondenza. Sei 
obbligato in ogni caso a registrare il compromesso, trattandosi di bene 
immobile, ma se non indichi nessuna cifra nella scrittura e non registri il 
compromesso, in caso di controllo ti becchi le sanzioni solo sull'imposta 
fissa, ovvero 168 eurozzi (diversamente ti becchi la sanzione sulle imposte 
totali).
Con raccomandate spedite senza busta (come se fosse un ricorso), decidete il 
prezzo (facendo riferimento al compromesso) con accettazione della 
controparte: in questo caso non sei obbligato a registrare nulla. E' tutto 
legale, la casa è vostra e fate quello che volete, anche se ciò può 
rappresentare un'elusione.
Aspetti i 5 anni e poi rogiti. E voglio proprio vedere che non posso 
decidere io come e quando vendere/affittare le mie proprietà.
Se non sono capaci di fare le norme, la colpa non deve ricadere sul 
cittadino.
Ciao
-- 
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista 


a parte che lasciare una casa a qualcuno senza registrare il compromesso...
o dall'altra parte pagare meta' casa senza avere una carta in mano sono
due cose per cui bisogna avere molta fiducia reciproca...
comunque la questione non e' comprare o vendere quando si vuole,
e' il pagare le dovute tasse... se si compra per rivendere subito a prezzo
maggiorato si ottiene un guadagno che va tassato.
alberto 

direi che hai proprio ragione.
Però capisco l'acquirente, tira fuori l'equivalente di metà del valore di
una casa, vuole delle garanzie, e le ha con la trascrizione il che comporta
la registrazione.
Grazie ancora.

rappresentare un'elusione.
Ringrazio per il parere che ho tagliato per brevità.
Lo conservo e lo studierò meglio (non credo di aver capito bene questo
gioco di raccomandate) per un'altra volta. In questa, infatti, la strada
è segnata dal notaio rogante il preliminare.
Per il resto vale quanto ho scritto nell'altro post: mi serve un motivo
ufficialmente documentabile (quindi non la stampa di un post del ng) per
*non fare* il prelimianre non per *farlo*.
Grazie comunque.

perderete un granchè...
Giusto ..... ma vallo a dire a mia sorella che le è venuta la fregola della
vendita, sulla quale concordo ma a suo tempo.
Lei si fida troppo di quello che dice l'agenzia che a me invece non convince.
Per questo, pur ringraziandoti, del tuo parere non me ne faccio nulla, se lo
stampo e lo faccio vedere mi dice: "alberto"? e chi è?
Infatti ambivo ad avere qualche sentenza o simili per sbattarla in faccia
sia a lei che all'agenzia.

registrato che pende, insomma, vi trovereste in un bel casino.
Sì, ma da questo punto di vista (cioè dell'inadempienza) rischiano
molto di più loro, per cui vogliono, giustamente, la trascrizione.
Grazie per la risposta.

 ha scritto nel messaggio 
news:hu8e8l$atr$1...@speranza.aioe.org...
Però capisco l'acquirente, tira fuori l'equivalente di metà del valore di
una casa, vuole delle garanzie, e le ha con la trascrizione il che comporta
la registrazione.
***
e tu fagli tirare fuori solo il 25 o 30%, così siete contenti entrambi.
Fulcap

 ha scritto nel messaggio 
news:hu8e8o$atr$3...@speranza.aioe.org...
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Posto che ovviamente l'agenzia spinge per la vendita perche' cosi'
lei ci guadagna,  non puoi trovare quello che cerchi, cioe' una legge che ti
dice cosa non va fatto, troverai solo leggi che ti dicono quello che VA 
fatto...
e la legge e' chiara, tra l'altro di questi tempi dove controllano anche la
taglia delle mutande di ciascuno, facile che un controllino salti fuori.
In ogni caso, mettiamo anche che l'escamotage funzioni di fronte all'agenzia
delle entrate, ma poi ti fidi di questa gente? Se poi tra 5 anni non hanno 
piu'
soldi per pagarti il resto della casa ? loro ci abitano e non sara' facile 
farli
uscire...
alberto

 molto di più loro, per cui vogliono, giustamente, la trascrizione.
Che rischino di più loro è tutto da vedere.
Se poi voi non rogitate e loro vi hanno già dato dei soldi, per rivalersi 
possono attaccarsi all'immobile.
Se loro decidono di non procedere voi a cosa potete attaccarvi? (non valgono 
le risposte scurrili :-)))
Repo 

 Ringrazio anticipatamente quanti mi risponderanno.
IMHO il consiglio più saggio che ti hanno dato e che oggettivamente ti
tutela dai rischi è quello dell'affitto con possibilità di riscatto.
Fissate subito il prezzo dell'affitto (bello alto) e quello del riscatto
dopo almeno X anni che diventa vincolante per voi. Questi entrano e pagano
l'affitto, poi, passati i 5 anni, rogitate al prezzo che avevate stabilito.
La loro garanzia sta nel vincolo del contratto che permette loro di
riscattare l'immobile. La garanzia per voi sta nel fatto che tirate un
affitto regolare di buon importo con la certezza di poter vendere e se poi
non vendete comunque l'immobile non è rimasto infruttuoso.
-- 
Flavio Visentin
2006: l'onestà  2007: la storia  2008: la leggenda  2009: il mito epico
2010: l'apoteosi!! 3 TITULI!!! Scudetto, Coppa Italia, Champions League
 
http://www.zipman.it/ot/Gufi_Rosicate.jpg

 alberto
Giusto, ma l'inefficienza legislativa dello stato non si può e non si deve 
riversare sul cittadino, quando quest'ultimo, applica regolarmente le norme 
in vigore. Con la scusa dell'elusione fiscale, ormai il ministero può 
contestare tutto, anche se esistono contemporaneamente norme contrastanti, 
senza andare a cercare casi complicati o sotterfugi.
Allora, imparate a legiferare e poi se ne ripotrà parlare. In Francia paghi 
la plusvalenza fino a 15 anni dall'acquisto con tassazione decrescente fino 
ad arrivare a zero dal 16esimo anno.
E' semplice, il tempo tra acquistio e vendita è lungo, quindi non s'instaura 
un meccanismo di speculazione edilizia.
Ma siamo troppo ignoranti anche per copiare.
Ciao
-- 


uscire...
Aridaje... lo so che è una stronzata, te lo già detto.
Devo convincerne anche mia sorella e credevo di trovare aiuto qui
sul NG, e parzialmente l'ho trovato: primo link postato da "Fulcap",
poi solo post che dicevano che non va bene: grazie lo sapevo già.

e tu fagli tirare fuori solo il 25 o 30%, così siete contenti entrambi.
No, non sarei affatto contento, e se la proposta fosse quella non avrei
problemi ad oppormi a mia sorella nel merito della proposta.
Il mio problema nasce dal fatto che la proposta potrebbe essere accettabile
nel contenuto mentre, per me, non lo è nella forma.

possono attaccarsi all'immobile.
Pensavo che l'agenzia immobiliare ci spingesse a fare una stronzata,
tu mi confermi che la è, anzi che è peggio di quello che credevo.
Bene ma se vado a dire a mia sorella "Sai che repo ci sconsiglia"
quella non si sposta di una virgola, se invece trovo un testo
(più o meno ufficiale) in cui si legga che chi ha provato questa
furbata ha sbattuto il grugno mi sarebbe di maggior aiuto.

senza andare a cercare casi complicati o sotterfugi.
Un prelimanare dove percepisci metà del prezzo (in genere è un decimo)
dove dai il possesso al preliminare (in genere è al rogito) dove fai il
rogito dopo oltre due anni (in genere dopo qualche mese) e fissi la data
per il rogiro subito dopo la scadenza del quinquiennio della plusvalenza.
Se non è elusione è una presa per il culo, e farebbero bene a contestala.

Fissate subito il prezzo dell'affitto (bello alto)
ARGH!!!!!!!! NON voglio fare questo contratto.
Sto cercando argomenti per convincere mia sorella che il trucco ideato
dall'agenzia immobiliare è, appunto, un trucco che porterà solo guai.
Per cui NON cerco modi alternativi per farlo comunque.


Chiedi all'agenzia di mettere per iscritto che sono loro a suggerire
il trucchetto, che è pienamente legale e che se ne assumono appieno
ogni responsabilità civile. Insomma, magari non con queste parole poco
legalesi, però in questi termini. Scommetto che l'agente immobiliare
evapora all'istante. Magari cucinalo per bene, fai un po' il finto
tonto, con frasi del tipo "Ma se il metodo è perfettamente legale
perché non lo mettiamo nero su bianco?" o una cosa del genere.