Newsgroup: it.diritto
Titolo: "Scavalcare" l'amministratore

Dovendo fare dei lavori allo scalone di ingresso e altri piccoli lavoretti,
i condòmini (tutti pensionati a basso reddito, possono interpellare
direttamente qualche impresa (regolare) e poi fare eseguire direttamente i 
lavori,
senza passare dall'amministratore ad evitare che egli percepisca
la sua "percentuale" sui lavori?
I condòmini hanno il  DIRITTO  di poterlo fare?
Si prega dare risposte assennate e legali, possibilmente non "viziate"
da  presa di posizione a difesa prioritaria della "casta" degli
amministratori.
Grazie.

 I condòmini hanno il  DIRITTO  di poterlo fare?
    Leggi l'art 1102 del cc.   
    felix.
-- 
Video meliora proboque deteriora sequor. 
http://tinypic.com/r/zt7t5f/7
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

    felix.
===========================
Beh, non è molto chiaro..
Ma non dice esplicitamente se possiamo fare noi (tutti d'accordo)
quei lavoretti.
I volevo solo sapere se siamo "vincolati" a passare TUTTO
tramite l'amministratore 

 tramite l'amministratore
Prima cosa rilassati, che nessuno č tenuto a risponderti per forza e come 
piace a te.
Seconda, siccome qualcuno si deve prendere la responsabilitą dei lavori, 
gestione denaro, sicurezza e compagnia bella  fate prima a cambiare 
amministratore con una assemblea straordinaria che inventarvi altre vie, se 
questo č della serie magna magna... 

 amministratori.
è un NG non moderato, ognuno è libero di postare e ognuno è libero di 
risponderti ciò che gli pare.
se poi vuoi risposte "legali" vai da un avvocato,

andrea ha scritto:

    No nessun vincolo se eseguite i lavori personalmente, si se
    intervengono ditte esterne.


 I condòmini hanno il  DIRITTO  di poterlo fare?
imho si
fate fare i preventivi e poi dite all'amministratore si fa questo, al limite 
la percentuale che si becca va a ridurre il compenso della ditta e non ad 
alzare le vostre spese 

 I condòmini hanno il  DIRITTO  di poterlo fare?
IMHO, direi di sì.
Motivo: salvo lavori urgenti e improcrastinabili, l'amministratore
dovrebbe portare la decisione in assemblea dei condomini.  L'assemblea
dei condomini (della quale l'amministratore NON è parte) può a sua
volta delegare uno o più condomini a occuparsi dei lavori: selezionare
le ditte, raccogliere i preventivi, assegnare il lavoro e seguirne
l'andamento. In tal caso, l'amministratore non dovrebbe poter vantare
diritti di compensi per la gestione. Al contrario, il pagamento della
fattura la farà l'amministratore in quanto parte dei suoi compiti.
ziggio

 piace a te.
1- Se nessuno č tenuto a rispondergli, posso sapere perchč tu lo fai?
2- Se ti da tanto fastidio, non digitare.....
3- Bisogna sempre dare "merda" per queste cazzate?
--------------------------------------------------------

 Grazie.
   La mia opinione , ti piaccia o meno, è quella di un semplice condomino
   cosciente che il condominio " sostituto d'imposta " ha degli obblighi
   fiscali, amministrativi e gestionali e che una volta dato tale mandato
   al suo rappresentante (amministratore) deve rispettare tale contratto.
   Se non vi garba cambiate amministratore e trovatene uno che non
   pretenda una percentuale sui lavori da eseguire.
   w

 amministratori.
Premesso che:
L' amministratore(> 4 proprietari) non e' un obbligo ma un diritto da 
cui discerne un obbligo per gli altri condomini(Principio di causalita 
causa->effetto).
E gli obblighi fiscali/assicurativi/e di sicurezza possono essere 
assolti anche dai singoli proprietari.
Direi che un condomino puo' fare tutto quello che gli pare sulla sua 
parte comune:
Se fa danni -> paga.
Se fa cose contro la volonta' dell assemblea -> ripristina.
Se non ha la copertura finanziaria -> paga di tasca sua.
Giulia

 tramite l'amministratore
Ricorda che prima di tutto l'amministratore è un vostro dipendente.
Se non vi piace come lavora licenziatelo e prendetene un altro.
-- 
ValeRyo
XT600 "Katoki Pajama" - 
http://www.slimmit.com/go.asp?7Y9
GamerTag: 
http://card.mygamercard.net/IT/nxe/ValeRyo76.png
 

 parte comune:
  E' quale è la sua parte comune nello scalone d'ingresso ?
  w

Il 18/02/11 13:36, andrea ha scritto:

l'amministratore è anche il legale rappresentante del condominio e 
quindi l'unico che può pagare una fattura.
Se il lavoro è pagato in nero è un altro discorso penalmente perseguibile.
Meglio chiarire col fornitore

 parte comune
Non esiste una "sua" parte comune, le parti comuni sono
- per l'appunto - comuni.
E.D.

 perseguibile.
Ah si'? 

 ValeRyo
Sei sicuro che l'amministratore sia un dipendente e che possa essere
licenziato?
ziggio

 ha scritto nel messaggio
news:3e45222a-7ed9-43f7...@d28g2000yqc.googlegroups.com

Dal punto di vista strettamente legale, in relazione ad un amministratore
di condominio, chiaramente no.
Ma tirando le somme non è altro che quello.


 essere licenziato?
L'amministratore non è un dipendente.  È nominato per un anno e può 
essere sfiduciato e sostituito in ogni momento senza alcun preavviso. 
  È però importante che assieme alla revoca avvenga la nomina di uno 
nuovo che lo sostituisca.
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >

 nuovo che lo sostituisca.
Permettimi di dissentire: un amministratore può essere revocato anche
senza la contestuale nomina di un nuovo amministratore.
La legge, infatti, prevede tanto il caso in cui manchi
l'amministrature, pur se previsto, quanto le modalità per la nomina
nel caso non provveda l'assemblea.
In altre parole, il condominio come entità giuridica non viene meno
per il semplice fatto della mancanza del suo rappresentante legale.
ziggio


La anomalia e' tra condomino e sua (che significano sostanzialmente la 
stessa cosa) e non tra sua e parte comune, a meno che tu in uno slancio 
di lotta proletaria non consideri la proprieta' (da qui TUO e SUO) abolita!
Giulia

 anche senza la contestuale nomina di un nuovo amministratore.
L'amministratore, anche se revocato, rimane in carica, anche se con 
prerogative ridotte, fino alla nomina di un sostituto.


 Giovanni
Sei davvero sicuro? Su che basi?
Non credo sia previsto dal codice civile. Non avrebbe senso una
"riduzione" delle prerogative, pena l'impossibilità di fare ciò a cui
è per legge preposto. Non si saprebbe chi ha le attribuzioni non più
di competenza dell'amministrazione revocato. E, infine, sarebbe da
stabillire con delibera assembleare la remunerazione di un
amministratore revocato e quella di un soggetto con le attribuzioni
venute meno all'amministratore.
ziggio


Condivido con te la questione relativa al fatto che un amm, non 
confermato di fatto abbia intatti i poteri come se fosse stato 
formalmente nominato.
Però ho qualche dubbio che una volta nominato un amm (là dove ci sono 
più di 4 condomini) ci si possa liberare dell'amm. Infatti se non lo 
confermi, oppure che è la stessa cosa lo licenzi, ma non nomini un altro 
al suo posto, resta lo stesso con pieni poteri. Se non nomini uno nuovo 
amm quello vecchio potrebbe anche rompersi le scatole e portare le carte 
in tribunale e ci pensa un giudice a nominarne uno.
Come vedi sembra impossibile uscire da questo giro. Se hai un'idea 
migliore fammela sapere
Gxis
Paolo

 ha scritto nel messaggio
news:ijm4pn$8hg$1...@tdi.cu.mi.it...

=================================
Carissimi, vi ho letto tutti, ma alla fine non ho cavato un ragno dal
buco....
Io voglio (anzi vorrei)  solo sapere se alcuni condòmini possono prendersi
la briga di cercare una ditta valida ed economica per trattare e fare i
lavori.
Tali lavori  saranno incaricati solo dopo che tutti (24) o anche qualcuno
meno,abbiano FIRMATO un foglio in cui si dicano d'accordo a tale operazione.
E alla fine la fattura della ditta (consegnatagli) dovrà essere pagata
dall'amministratore con i soldi del condominio.
E' successo che ultimamente su 250.000 euro di lavori eseguiti,
l'amministratore si è beccato la sua bella fetta senza aver fatto un
ca...volo.
Ha poca voglia di lavorare, ma non rieleggerlo è un problemino, data
la noncuranza , menefreghismo, amicizia, ignoranza di alcuni,
che poi "trascinano" anche altri alla condizione di: vivi e lascia vivere!
Fosse per alcuni di noi (11) , l'Amm.re  avrebbe messo al mercato
(da tempo)  il banco della cicoria fresca......
Riassumiamo un attimo:
possiamo o non possiamo scavalcare questo Amm.re?
Grazie.

 migliore fammela sapere
Semplice. Come ho scritto, la legge prevede che possa mancare
l'amministratore, pur sussistendo l'obbligo della sua nomina. Il
condominio senza amministratore, se previsto, resta senza fino a che
l'assemblea ne nomina uno nuovo o fino a che "uno o più condomini" non
si rivolgano al giudice.
Se mi sbaglio, cosa possibile, fammi capire dove.
ciao,z iggio

 meno,abbiano FIRMATO un foglio in cui si dicano d'accordo a tale operazione.
Dettaglia  ...o anche qualcuno di meno ....
Giulia


Lo potete fare ma nei termini indicati e cioè chiamando personalmente la 
ditta senza far intestare la fattura al condominio, con tutte le 
conseguenze che poi potranno venirne.
Gxis
Paolo

 Grazie.
Sì, ma dovete passare per l'assemblea (facendo mettere la delibera in
odg) e deliberare la delega a uno o più condomini (di solito tre)
definendo bene i limiti della delega (sulla base del lavoro da
eseguire e il presunto importo). Il tutto deve essere messo a
verbale.  Poi, è bene lasciar passare 30 giorni prima di procedere,
così da evitare di trovarsi con un condomino dissenziente che impugni
la delibera.
Quindi, se fate le cose per benino, si può ed è anche semplice. Se
però cercate scorciatoie, qualcuno rischia di prendere una musata.
A proposito: se avete già tenuto l'assemblea per l'approvazione del
consuntivo 2010 e del preventivo 2011, dovrete chiedere
all'amministratore una assemblea straordinaria. Potrebbe essere un
problemino: la presenza in assemblea ordinaria è compresa nel compenso
dell'amministratore; quella in assemblea straordinaria è extra, e
potrebbe costarvi anche duecento-duecentocinquanta euro (oltre
all'eventuale affitto della sala).
Quindi, prudenza.
ziggio
PS - Tutto quanto, chiaramente, IMHO

 Se mi sbaglio, cosa possibile, fammi capire dove.
No è giusto quello che dici. però come ho detto sopra è necessario fare 
un'assemblea nella quale sia revocato l'amm.
Gxis
paolo


  Quello che voi potete fare è chiedere all'amministratore di indire una
  assemblea al riguardo,dove i vari condomini porteranno loro preventivi
  inerenti ai lavori oggetto di delibera.
  L'assemblea esaminati gli stessi delibererà in merito scegliendo una
  ditta a cui verranno assegnati detti lavori e si incaricherà una
  persona ( amministratore , condomino e/o professionista esterno )
  per seguire lo svolgimento dei suddetti ed il disbrigo delle pratiche
  sia amministrative sia fiscali.
  w

 possa stare tranquillo che quello che succeder poi non lo riguarda pi .
Certo che l'amministratore NON può stare tranquillo. Infatti, risponde
dell'esecuzione del suo incarico anche dopo la cessazione della
carica, secondo i termini di prescrizione previsti dalla legge. Se ha
rubato, o altro, può essere chiamato a risponderne anche
successivamente alla decadenza dall'incarico.
(cut)
Sul resto mi pare siamo più o meno d'accordo.
Paolo, quanto sopra è, come detto, il mio parere. Del resto, quello
del condominio è uno dei rami del diritto più controversi. Quindi, è
abbastanza naturale che ci siano diversità di vedute.
Poi, come ha scritto Stefano da qualche parte, ci sono anche in ballo
usi e consuetudini che, essendo fonti del diritto (pur se di grado
inferiore) complicano la lettura del quadro normativo.
Speriamo di non avere confuso troppo le idee a Andrea,
ciao,z iggio

 ha scritto nel messaggio 
news:39270c4e-51ea-46b5...@l11g2000yqb.googlegroups.com...
A proposito: se avete già tenuto l'assemblea per l'approvazione del
consuntivo 2010 e del preventivo 2011, dovrete chiedere
all'amministratore una assemblea straordinaria. Potrebbe essere un
problemino: la presenza in assemblea ordinaria è compresa nel compenso
dell'amministratore; quella in assemblea straordinaria è extra, e
potrebbe costarvi anche duecento-duecentocinquanta euro (oltre
all'eventuale affitto della sala).
---------------------------
guarda che su richiesta della "maggioranza dei condomini" , l'amministratore 
""deve consegnare""  il registro dei verbali di assemblea ai condomini 
delegati ,  affinche i condomini stessi abbiano la possibilita di convocare 
una assemblea condominiale straordinaria senza la presenza 
dell'amministratore !!!
l'amministratore "legalmente" non fa parte dell'assemblea !
la sua presenza tollerata o imposta che sia e un di piu , che non incide 
sulle regolari deliberazioni da parte dei soli condomini, purche venga 
rispettato il protocollo di assemblea, nomina presidente, revisore, 
segretario , verbalizzazione, conta millesimi eccccc
capito mi hai ?
l'amministratore puo anche non esserci quando i condomini decidono il da 
farsi
S B 


i condomini possono chiedere preventivi e portarli in assemblea
non possono agire di testa loro con conseguenze che ricadrebbero 
sull'amministratore diretto responsabile..
un condominio che agisca in questo modo è una vera jattura per 
l'amministratore e non certo per il suo compenso..
 

 S B
Sono d'accordo con te. Ho erroneamente scritto "dovrete chiedere
all'amministratore un'assemblea straordinaria".
Però, non so che figura sia il "revisore" in assemblea.
ciao, ziggio


Ed infatti ho trovato una sentenza della cassazione (la n 4531 del 
27.3.2003) che in base alla "prorogatio imperii" l'amm continua ad 
essere tale in ogni  caso anche se revocato. E quindi potrebbe essere 
chiamato a rispondere di casini che possano nascere nel condominio. 
L'unico modo per stare sicuri è che venga nominato uno nuovo oppure 
rivolgersi all'A.G. per vedere come uscirsene (sempre che si possa fare)
Allora come vedi sembra proprio che una volta preso non ci si può 
liberare dell'amm.
Gxis
Paolo


   E vai ponzio......confermo in toto quanto tu dici.:-))

 abbastanza naturale che ci siano diversità di vedute.
Ma le vedute personali contano poco o niente. Qui contano solo la legge 
e le interpretazioni (se ci sono) che si hanno dai vari gradi di giudizio.
Gxis
Paolo

 dell'amministratore !!!
Veramente non è così che si procede. A tal fine leggi l'Art. 66 DACC.
gxis
Paolo

 I condòmini hanno il  DIRITTO  di poterlo fare?
Ci mancherebbe.
-- 
Partecipa anche tu al nuovo (e unico) forum sul mystery shopping
http://mysteryshopping.forumup.it/

      intervengono ditte esterne.
Quale vincolo?



   Anzi Paolo ti faccio notare che l'art.1129 terzo comma dice che
   l'amministratore ha due anni di tempo per rendere conto della sua
   gestione.
   Ciao w

 Se fa cose contro la volonta' dell assemblea -> ripristina.
Ma se sono tutti daccordo?
Ma leggete quello che viene scritto o scrivetre solo perché vi piace far 
apparire il vostro nome in una discussione?


 che poi "trascinano" anche altri alla condizione di: vivi e lascia vivere!
Tu rompi le balle più degli altri condomini...


Circa 3 anni fa abbiamo fatto un assemblea solo fra inquilini, avevamo un 
preventivo di una ditta per riverniciare le scale, raccolto soldi 
all'istante in due settimane la scala era pitturata con tanto di accessori 
(lampade nuove, tappeto, cassette lettere). Eravamo dietro 
all'amministratore più di due anni per rifare le scale e alla fine abbiamo 
risolto così 


   Fra inquilini ? Vorrai dire fra condomini.
   Comunque non è l'amministratore che decide i lavori da fare, ma è
   l'assemblea dei condomini.Avete fatto l'assemblea  ed i lavori che
   sono stati deliberati sono stati poi effettuati........dove stà il
   problema ? Se il vostro amministratore è inconcludente cambiatelo.
   w

 problema ? Se il vostro amministratore è inconcludente cambiatelo.
Il problema sta nel far gestire da un soggetto diverso 
dall'amministratore la gestione dell'appalto. Non era chiaro?


 Ciao w
Ed infatti questo è uno dei motivi per richiedere la revoca dell'amm.
Gxis
Paolo


Mi associo, anche perché pur dando ragione ai condomini, resta sempre il 
fatto che alla fine è l'amm che poi potrebbe pagarne le conseguenze.
Gxis
Paolo


Scusa Ragnarok  ma è già così. Forse i condomini non lo sanno ma di 
fatto sono gli stessi condomini che gestiscono l'appalto. Come? Si fa 
richiesta all'amm di convocare una assemblea per eseguire certi lavori. 
L'amm fa l'assemblea con l'opportuno OdG e invita i condomini a portare 
preventivi di ditte di loro fiducia.
Volendo anche l'amm può portare dei preventivi di ditte da consigliare 
ai condomini.
A questo punto nell'assemblea i condomini (e no l'amm) si leggono i vari 
preventivi e scelgono liberamente quale scegliere. Dopo di che si 
approva la spesa e si da mandato all'amm di contattare la ditta, firmare 
il contratto e tutte le varie faccende burocratiche che sono 
indipendenti da quale ditta è stata scelta. L'assemblea, e no l'amm, può 
decidere di nominare un direttore dei lavori che segua lo svolgimento 
dello stesso. Tale direttore dei lavori può anche essere un condomino 
che può farlo anche a titolo gratuito.
Quindi dove sta la gestione dell'amm? Sta solo negli atti formali che 
seguono dall'affidare un appalto. Per la parte sostanziale, scelta della 
ditta, scelta dei lavori a farsi, scelta del direttore dei lavori, 
dell'ing che deve fare l'eventuale progetto e tutto il resto è tutto in 
mano all'assemblea e cioè se non fosse chiaro dei singoli condomini.
Poi certo se i condomini dormono allora è un'altra storia.
Gxis
Paolo

 seguono dall'affidare un appalto.
Ti par poco? Molte ditte fanno pagare di più ai condomini per il sol 
fatto di dover avere a che fare con degli amministratori che pagano 
quando vogliono, che rompono le scatole senza motivo, che chiedono il 
pizzo...



Sono d'accordo con te che può succedere questo. però ti faccio osservare 
che se il preventivo è stato scelto in assemblea e quindi approvata la 
spese, questa non può essere più cambiata e di conseguenza l'amm non può 
fare la cresta perché non può pagare una spesa superiore a quella votata 
in assemblea. Se fosse necessario, in corso d'opera, e ben motivate 
aggiungere ulteriori lavori, questi devono sempre essere approvati 
dall'assemblea.
Per tutto il resto da te messo in evidenza, se l'amm non si comporta 
bene VA CAMBIATO DI CORSA!
Anzi, do un suggerimento. Quando si nomina un nuovo amm l'assemblea deve 
mettere a verbale (e quindi è come se fosse un contratto) che in caso di 
revoca dell'amm prima della scadenza l'amm accetta di rinunciare a 
qualsiasi tipo di risarcimento per l'eventuale revoca anticipata. Alla 
peggio il condominio potrebbe riconoscergli l'intero compenso annuo solo 
se l'amm è al suo primo mandato in quel condominio, e se sono già 
trascorsi  un certo numero di mesi (per esempio 4 mesi). Dal secondo 
mandato in poi (cioè dal secondo anno) gli si riconosce solo il compenso 
pari alla durata del mandato.
Questo, fatto accettare dall'amm di nuova nomina, dovrebbe garantire il 
condominio da eventuali spese richieste dall'amm in caso di revoca 
anticipata anche se senza nessun motivo valido.
Gxis
Paolo


  Si però poi queste ditte non rilasciano fatture , con il discorso che
  ti fanno risparmiare l'IVA, ma intanto evadono le tasse ( e noi tutti
  le paghiamo piu' alte) e poi se si presentano problemi nell'esecuzione
  di detti lavori ( senza fattura ) si hanno problemi nell'ottenere le
  proprie ragioni.
  Tutto ciò ti par poco....
   w

 bene VA CAMBIATO DI CORSA!
C'è un princiopio base della psicologia/sociologia che dice che la forza 
necessaria per un cambiamento è elevatissima... Per cambiare un 
amministratore serve uno sforzo mentale immenso..
-


 proprie ragioni.
Non è un problema di fatturazione... Se poi si fa finta di non vedere...


 amministratore serve uno sforzo mentale immenso..
   Su questo punto concordo con te.
   w


   Spiegati meglio cosa intendi per non vedere? I lavori che vengono
   eseguiti ? Se si chi lo dovrebbe "vedere" ? Il condomino che ha
   proposto la Ditta esecutrice ? E se questo è magari "ignorante
   in materia " ?
   In un condominio nell'esecuzioni di certi lavori ( qui non si sta
   parlando di lavoretti, perchè in questo caso non esiste nessuna
   tangente dell'amministratore ed i risparmi sono irrisori ) vi è
   una certa responsabilità sia civile che penale.....e queste cose
   è bene affrontarle con cognizione di causa.
   w

 si comportano come il loro amministratore.
L'appaltatore chiede "è un condominio con amministratore?" Tu gli dici 
di si e il balzello è già inserito nel preventivo...
-- 


 Spiegati meglio cosa intendi per non vedere?
Imprese, artigiani, ecc come sentono la parola amminsitratore aumentano 
il prezzo.



   Balle....forse dalle tue parti.

 il prezzo.
   Dalle mie parti lo diminuiscono...con la speranza di avere in futuro
   altri lavori.

 Balle....forse dalle tue parti.
Siamo già in due a dirlo...


 altri lavori.
Quoto
Ciao
Giovanni
-- 
   A computer is like an air conditioner,
   it stops working when you open Windows.
   < 
http://giovanni.homelinux.net/
 >


Cero su questo sono d'accordo specialmente sei i condomini sono gli 
stessi che vanno a votare ne devono fare di sforzi mentali.
A questo punto, visto che lo stesso discorso fatto per gli 
amministratori vale pari pari anche per i condòmini (vedi mia risposta a 
Deboni)non resta che evitare di fare lavori, interventi e qualsiasi 
altra cosa tanto come la metti la metti c'è sempre qualcuno che ce maglia!
Gxis
Paolo


A me personalmente non è mai capitato. Forse hanno già incluso la tassa 
a mia insaputa?
Gxis
Paolo


Comunque W sembra quasi inutile rispondere. C'è gente che pensa che non 
si possa fare niente e allora invece di attivarsi (vedi per esempio la 
risposta di Giovanni)bocciano qualsiasi possibile controllo preventivo.
A questo punto dico: non fate lavori, non fate nulla. Questo è l'unico 
modo per evitare che qualcuno faccia la cresta. poi quando il palazzo 
cadrà si andrà ad abitare da qualche altra parte.
Gxis
Paolo

 Giovanni
Mi associo
Gxis
Paolo


gli amministratori pagano quando vogliono?
tu dimostri sempre di non sapere quel che dici
 

 parte comune:
   Non ti viene mai in mente che prevenire......è piu' saggio che lasciar
   fare ? L'anarchia non è saggezza......chi assicura poi che pagherà ?
   Dopo una causa lunga 5/10 anni ?
   Direi proprio che sulle parti comuni ..come minimo necessita informare
   l'assemblea condominiale di eventuali modifiche presentando  opportune
   garanzie e progetti.
   w

 Se non ha la copertura finanziaria -> paga di tasca sua.
in questo caso č meglio ci pensi prima  :-)))