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Titolo: annullamento contratto preliminare acquisto immobile

domenica 20 settembre 1998
Ho un quesito abbastanza interessante, ed importante per me, da porVi: Si
tratta di annullamento di un contratto preliminare di acquisto immobile
Ecco il fatto:
Ho acquistato qualche anno fa un immobile, il quale  "soffre  di servitù
passiva di prospetto per le finestre ai piani terreno, primo e secondo a
favore della proprietà del signor TIZIO (è il mio vicino), qualora il
proprietario dell'immobile in oggetto intendesse costruire locali di
abitazione nella sua porzione di cortile, potrà aprire luci e prospetti in
tutti i piani anche se non a distanza prescritta dalla legge e prospicenti
la proprietà cortiva del sig. TIZIO." (ho copiato tale descrizione dal
rogito)
A gennaio di quest'anno ho stipulato un contratto preliminare per la
vendita dell'immobile stesso. 
Il valore pattuito è di lire 100 milioni. All'atto del contratto
preliminare ho incassato una caparra di lire 40 milioni.
L'art. 6 del contratto preliminare prescriveva la possibilità di annullare
il contratto preliminare qualora fossero risultati danni, oneri a scapito
dell'acquirente (non mi ricordo bene quale era la "dicitura", vi farò
sapere)
Io non ho mai fatto presente alla parte acquirente che sull'immobile
oggetto della vendita gravava quel tipo di servitù (sinceramento ne sono
venuta a conoscenza in questi giorni, rileggiendo il rogito), mentre gli
avevo fatto presente che su quell'immobile lui aveva solo il diritto di
passaggio, per entrare nel cortile.
Inoltre nel  contratto preliminare non era prevista una data certa per la
stipula del relativo contratto definitivo, anche se verbalmente entrambe le
parti, alla presenza del  mediatore,avevamo concordato l'inizio del mese di
marzo.
Il contratto definitivo non è mai stato sottoscritto, anche dopo diversi
solleciti da parte mia, e a distanza di diversi mesi mi sono vista
recapitare dall'Avv. del mio acquirente una lettera in cui si spiega che
.......
"La parte acquirente ritiene di non dover accedere alla stipula del
contratto definitivo in quanto il contratto preliminare stipulato in data
8/1/98 inter partes si è risolto ipso iure in forza del disposto di cui
all'art. 6. Più precisamente la risoluzione del contratto de quo è da
collegarsi alla circostanza che l'unità immobiliare promessa in vendita
risulta gravata da "servitù passiva di prospetto per le finestre ai piani
terreno, primo e secondo a favore della proprietà del sig. Borrini Davide".
Il predetto vincolo è testualmente menzionato nell'atto di compravendita 
in data 16.9.96." A fronte dell'intervenuta risoluzione contrattuale la
parte acquirente mi chiede la restituzione dell'acconto prezzo di lire 40
milioni, percepito dalla sottoscritta all'atto della stipula del contratto
preliminare, oltre agli interessi legali e salva ed impregiudicata
richiesta di risarcimento danni.
La parte acquirente non ha più intenzione di procedere all'acquisto ed
ora "cerca il pelo nell'uovo" .
Mi chiedo: E' legittima la richiesta della parte acquirente???
Mi chiedo "la servitù passiva di prospetto per le finestre ai piani
terreno, primo e secondo" può essere motivo di annullamento del contratto
preliminare? E' così grave il fatto che io non l'ho reso edotto della
presenza di questa servitù passiva di quel tipo????
Mi chiedo ancora: anche se nel rogito non è stata indicata la data di
stipula del contratto definitivo, la legge non prescrive un termine entro
cui si deve addivenire alla stipula del contratto definitivo????
Cosa ho più convenienza a fare???? 
Ho urgenza di una risposta immediata.
Vi ringrazio anticipatamente per l'attenzione.
Rispondere all'E-Mail: 
alb...@pn.itnet.it
Nicla
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Mi chiedo: E' legittima la richiesta della parte acquirente???
Purtroppo per lei e' legittima.
Distinti saluti
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