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Titolo: OT: Notaio

 
Chiedo scusa per l'irruzione, ma vorrei sapere se quanto riporto sotto
possa essere vero.
Un saluto
GioPao
Basta una scrittura privata autenticata, anche per cancellare l’ipoteca
del mutuo
Servizio di Vincenzo Brancatisano
Chi ha detto che per vendere o comprar casa occorre andare dal notaio? E
che per cancellare l’ipoteca sulla casa per cui s’è ottenuto un mutuo
serve l’atto notarile? Siamo sicuri che la legge richieda davvero tutti
quei costosissimi "atti pubblici" che consentono ai notai di percepire
redditi da capogiro e che costringono i cittadini a privarsi di mezzo
portafoglio per farsi rilasciare un pezzo di carta? Per la compravendita
di un immobile (una casa, un terreno) la legge (articolo 1350 Codice
Civile) chiede, in alternativa, l’atto pubblico (redatto dal notaio) o una
scrittura privata, cioè un contratto scritto e firmato dalle parti. Nel
primo caso, il notaio controllerà varie formalità da vagliare prima di
sottoscrivere l’affare, sbrigherà le pratiche collaterali alla cessione ed
è soggetto all’obbligo di trascrivere tempestivamente il contratto presso
la Conservatoria dei pubblici registri immobiliari (nella foto).
Quest’ultima incombenza serve ad evitare che il compratore perda la
proprietà del bene qua lora il venditore, in mala fede, venda
successivamente a un terzo l’immobile appena venduto al primo compratore
che però non ha registrato l’atto e dunque non lo ha reso opponibile ai
terzi con la pubblicità ufficiale. "Ma per registrare l’atto di acquisto
di un immobile non è necessario l’atto notarile", commenta un
professionista modenese oggi alle prese con un vertenza indotta da un
errore notarile, e acceso contestatore (anche se chiede l’anonimato, segno
che della questione è preferibile non parlare negli ambienti) di un
monopolio duro a morire. "Tutti dovrebbero sapere - spiega - che per
registrare ad esempio una compravendita la Conservatoria non chiede l’atto
pubblico notarile, poiché la legge si accontenta anche della scrittura
autenticata, che è ben altra cosa". In quest’ultimo caso infatti il notaio
invece che redigere il contratto si limita a autenticare le firme dei
contraenti per un compenso che dovrebbe essere modesto e non milionario.
"Ma lei è sicuro - insiste il professionista - che tutt i i notai siano
disposti ad autenticare l’atto di compravendita immobiliare?" Noi
confidiamo nel fatto che se l’art. 2657 c.c. sancisce che la trascrizione
presso la conservatoria si può eseguire con scrittura autenticata dal
notaio, questo pubblico ufficiale poi adempia al proprio dovere d’ufficio
applicando il tariffario relativo. Ma c’è di più. L’Unione Nazionale
Consumatori, che sta conducendo una battaglia sull’argomento, spiega che
"se venditore e compratore si presentano personalmente allo sportello
della Conservatoria con una scrittura privata e con i documenti di
riconoscimento, il funzionario ha l’obbligo, a richiesta, di legalizzare
le firme ai sensi del Dpr n. 445/2000, che riguarda tutte le
amministrazioni pubbliche e che alle Conservatorie non conoscono o fanno
finta di non conoscere anche perché sono abituate a ricevere soltanto atti
notarili". E se il funzionario si rifiutasse di legalizzare le firme? "Può
essere denunciato per rifiuto di atti d’ufficio ai sensi dell’articolo 328
del Codic e penale". In alternativa, conclude l’associazione, compratore e
venditore potrebbero ricorrere al notaio soltanto per l’autenticazione
delle firme, che costa molto meno. L’UNC, consapevole delle contestazioni
dei notai su questo punto, conferma ancora oggi la propria opinione in
merito, e rilancia: "Perché bisogna spendere tanti soldi da un notaio, che
per autenticare due firme si limita a dare un’occhiata alle carte
d’identità?" Ma a interpretarlo alla lettera, il cavilloso Dpr 445/2000
non parrebbe dare alla Conservatoria tale, ulteriore, incombenza.
Comunque, per stilare una scrittura privata compratore e venditore
dovrebbero essere due persone che masticano un po’ di diritto,
ricordandosi di inserire tutti gli estremi catastali dell’immobile, la
provenienza, la destinazione d’uso (ufficio, abitazione, ecc.), i codici
fiscali, la dichiarazione del venditore che non sono state fatte opere
abusive e che non vi sono (o se vi sono specificare quali) vincoli,
iscrizioni o trascrizioni pregiudiziali, eccete ra. Il notaio è utile
proprio perché conosce bene tutto quello che c’è da scrivere nel contratto
e quello che c’è da verificare. Va riconosciuto però che sul notaio
incombono infine fastidiose formalità fiscali successive all’atto. "Non
c’è nessuna fastidiosa formalità fiscale - protesta il professionista
modenese - si tratta di pagare l’imposta di registro. Se la persona
interessata non conosce l’importo dovuto basta che si rechi all’ufficio
del registro, chieda il modello F23, che è quello che serve per pagare le
multe, va in posta e paga, poi si va alla Conservatoria. Certo fare una
visura per verificare l’inesistenza di vincoli sull’immobile è
delicatisssimo, ma come può sbagliare un cittadino può anche sbagliare un
notaio". Perché: le visure non le fa il notaio? "Per verificarlo - insiste
- basta andare una mattina alla Conservatoria".
Ma fare un rogito assistiti dal notaio assicura dagli erroriIl mutuo?
Volendo si può fare tutto da soliServizio diVincenzo BrancatisanoMa non
c’è solo l’acquisto dell’immobile tra gli atti per i quali si può fare a
meno del notaio. L’Unione Nazionale Consumatori fa l’esempio del mutuo per
l’acquisto di una casa: "Chi ha finito di pagare il mutuo, va in banca per
estinguere l’ipoteca e si sente dire che bisogna sborsare 130 euro per
avere l’assenso della banca più 550 euro per il notaio. Perché? Non c’è
alcun bisogno di estinguere l’ipoteca, almeno se non si deve rivendere
subito la casa, perché l’articolo 2878 del Codice civile stabilisce che si
estingue con il pagamento del mutuo e l’articolo 2847 che si estingue
comunque dopo vent’anni se non viene rinnovata". "Dal momento che i mutui
sono quasi sempre decennali o ventennali, cancellare l’ipoteca non serve a
niente se si continua ad abitare la casa, poiché si estingue comunque dopo
20 anni dall’iscrizione, fatta dalla banca per cautelarsi sul pagamento
del mutuo. Ma le banche non dicono niente all’utente. Inoltre, l’assenso
alla cancellazione dell’ipoteca è un atto dovuto e non può ess ere fatto
pagare, come ha stabilito qualche sentenza di Tribunale (per esempio a
Crotone), a meno che non sia previsto dal contratto di mutuo". E il notaio
a che serve? "A niente, nessuna norma stabilisce che per cancellare
un’ipoteca alla Conservatoria dei registri immobiliari occorre un atto
notarile, l’utente può fare da solo quando ha ottenuto la dichiarazione
della banca". Altro caso riguarda il trasferimento del diritto di
usufrutto di una casa. Ricorda l’Unione Consumatori, "il notaio non serve
perché l’articolo 1350 del Codice civile stabilisce che si fanno per
scrittura privata "i contratti che costituiscono, modificano o
trasferiscono il diritto di usufrutto sui beni immobili". (vi.bra.)
Ma chi è il notaio?Servizio diVincenzo BrancatisanoLa scrittura privata
autenticata nell’acquisto di un immobile costa molto meno del rogito
notarile, così come il contratto stipulato da avvocati e commercialisti
che operando in regime di concorrenza possono praticare prezzi più bassi.
Anche le associazioni dei consumatori e le associazioni dei proprietari,
se volessero, potrebbero assistere i cittadini. Tuttavia, se non si fa
l’atto pubblico notarile, né il notaio né la sua assicurazione copriranno
i danni in caso di spiacevoli sorprese. Ma il problema è che neppure il
rogito notarile è in grado di garantire sempre l’acquirente da sorprese,
quali la presenza dissimulata di un affittuario o l’abusivismo edilizio. E
nemmeno la visura sulle ipoteche può garantire in assoluto l’acquirente
poiché nulla vieta che venga iscritta un’ipoteca sull’immobile del
venditore nel periodo che intercorre tra la visura del notaio e il
successivo rogito. Molti si chiedono: perché molte funzioni del notaio non
potrebbero essere svolte dalla pubblica amministrazione (come in altri
Stati, dove occorrono pochi minuti e meno di 100 euro per costituire una
società)? "L’importanza dei notai è questa - ha commentato il notaio Mario
Soldani in una puntata della trasmissione Rai "Report" - che, comunque
sia, qualunque cappellata facciano ne rispondono. Sono assicurati, però ne
rispondono. Perché normalmente quando uno si rivolge, diciamo, verso
pubbliche amministrazioni, non risponde mai nessuno". E se infine ci
proponessimo la domanda più terribile: perché in Italia i notai sono così
pochi, ciò che consente loro di guadagnare cifre esagerate?, la risposta
potremmo trovarla in una constatazione. Nella legislatura precedente (pur
con maggioranza a sinistra) fu presentata una proposta di legge (la n.
3971 inoltrata da Rinnovamento Italiano) che mirava a raddoppiare le sedi
notarili italiane, che oggi sono solo 26 con 5.000 notai in tutto, e ad
aumentare i posti. La proposta non fu nemmeno discussa. (vi.bra.)
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"Seem al muund in duu e voen me sta soi ball" Caino a Abele 
Davide Van De Sfroos
 
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Davide Van De Sfroos
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Mi era giunto come e-mail.
Grazie.
GioPao
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