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Titolo: preliminare di compravendita immobiliare: avvocato o notaio?

Vorrei sapere se anche un avvocato può redarre un preliminare di
compravendita immobiliare e, soprattutto, se lo può anche trascrivere
oppure quest'ultimo passaggio è di esclusiva pertinenza dei notai, nel
qual caso, allora mi rivolgerei a quest'ultimo.
Che differenza esiste, in pratica, tra rivolgersi ad un avvocato
piuttosto che ad un notaio, limitatamente al solo preliminare?
Anche rivolgendosi ad un avvocato bisogna essere presenti
contemporaneamente (piuttosto che in tempi successivi)? 
Può un avvocato autenticare le firme come un notaio?
Sbaglio od il decreto Bersani aveva introdotto la possibilità di
rogitare le compravendite immobiliari anche da parte degli avvocati,
se pur con un limite (€ 100,00...)?
Il costo di tale preliminare è proporzionale alla caparra oppure al
valore totale dell'immobile da trasferire?
A chi spetta pagare  tale preliminare (sarei io sola, acquirente, a
volerlo fare regolarmente e qualcosa mi dice che spetti solo a me, nel
disinteresse di controparte...)?
Anche un avvocato può verificare la corrispondenza urbanistico
catastale dell'immobile (ma non trattasi di questioni di competenza di
geometri ed architetti)? Se sì: quale è il costo?
In pratica: vorrei comprare un immobile di circa € 420.000,00 e vorrei
pagare al preliminare come caparra non più di € 100.000,00.
Grazie in anticipo
ciao
Marianna

pagare al preliminare come caparra non piu` di E 100.000,00.
 E` molto, sei ai limiti superiori della normalita`, intesa
 come caparra media comunemente versata (tra il 10% e il 20%),
 non esiste una regola predeterminata
 Comunque le cifre e le proporzioni tra esse non c'entrano nulla
 con quello che chiedevi prima
 Ciao, Mario
 Tutto ovviamente e rigorosamente IMHO (questa e` una clausola di stile)
 

compravendita immobiliare e, soprattutto, se lo può anche trascrivere
Può farlo anche un fruttivendolo se ne è capace.
-- 
Ciao
Conte Oliver (che NON risponde in privato)
-Togli le scarpe per scrivermi una e-mail-

 piuttosto che ad un notaio, limitatamente al solo preliminare?
in soldoni: l'avvocato che riceva l'incarico da *una* delle parti perché 
lo assista nella redazione di un certo contratto, assume, 
dichiaratamente, una posizione *di parte*: tutela TE e soltanto TE, il 
notaio, invece è (rectius: dovrebbe essere) in posizione di terzietà.

notaio, invece e` (rectius: dovrebbe essere) in posizione di terzieta`.
 Infatti, la posizione e` ambigua, storicamente ambigua
 Il notaio e` ad un tempo sia Pubblico Ufficiale e quindi, si
 presume, terzo, sia un professionista consulente, ma di chi ?
 Siccome lo paga l'acquirente dovrebbe essere consulente di
 quest'ultimo, in effetti in una vendita pura e semplice il
 venditore non deve fare altro che ritirare i soldi e quindi
 non ha bisogno di grandi consulenze
 Purtroppo non e` sempre cosi`, anzi quasi mai lo e`
 Un esempio: alcune banche pretendono di iscrivere ipoteca,
 attendere il "consolidamento" (vedi altro thread), e poi pagare
 Il venditore esce dallo studio del notaio avendo perso l'immobile
 e con un misero foglietto in cui si legge che la banca fara` un
 bonifico "se ...", quel "se" si avvera nel 99% dei casi, quindi
 il rischio statistico e` basso, ma ritengo che, salvo situazioni
 particolari, questo rischio non venga spiegato a modo
 Soprattutto non viene spiegato che il venditore, se cio` non era
 stato pattuito esplicitamente, non ha l'obbligo di accettare
 Si tratta di un esempio ed altri se ne potrebbero fare
 Ciao, Mario

 stato pattuito esplicitamente, non ha l'obbligo di accettare
proprio per questo cercavo una consulenza: leggo ovunque che il saldo
deve essere pagato al rogito ma io, a seguito delle dichiarazioni
della mia banca, voglio giusto impegnarmi a  pagare non prima di
quando potrņ avere la disponibilitą di tale mutuo!
Ciao
Marianna

 non esiste una regola predeterminata
Grazie molto: sono cliente di un avvocato a cui ho portato diverse
praticucce, pertanto contavo di spuntare da quest'ultimo un prezzo
migliore, ma mi rendo ora conto che non vale la pena, perchè alla fine
finirei per pagare due professionisti invece che uno.
Ciao
Marianna

quando potro` avere la disponibilita` di tale mutuo!
 Giusto, ma comunemente, e meno correttamente, non avviene cosi`
 I preliminari riportano la clausola consueta di saldo al rogito, le
 agenzie, che non vogliono sollevare la minima questione che possa
 impedire la sottoscrizione del preliminare (o, peggio, delle immonde
 proposte) si guardano bene dall'accenarvi
 In genere il problema viene fuori pochi giorni prima del rogito,
 o, addirittura davanti al notaio
 Solito tira e molla, poi, la maggior parte delle volte, il venditore
 cede ed accetta il bonifico posticipato
 Viceversa, quando ho potuto, l'ho sempre impedito pretendendo il
 saldo al rogito (a volte il venditore temendo di perdere l'affare,
 o quanto meno temendo lungaggini, si e` adeguato, obtorto collo e
 con il mio parere contrario)
 Occorre anche dire che nella mia esperienza pratica non ho un solo
 caso negativo, e` l'assunto teorico pero` che mi fa essere contrario
 Infatti qual'e` il concetto sottostante ?
 La banca non ti accorda il prefinanziamento (cioe` i soldi in mano
 per comprare la casa su cui _dopo_ iscrivere ipoteca) ma aspetta
 il "consolidamento" dell'ipoteca stessa
 Cosa significa ? Che non si fida di te
 Allora si deve fidare il venditore ? Che nemmeno ti conosce ?
 La banca che fa le sue indagini, che conosce la tua storia
 creditizia/debitoria non si fida, mi devo fidare io ?
 Ciao, Mario

  presume, terzo, sia un professionista consulente, ma di chi ?
è un pubblico ufficiale che svolge una pubblica funzione, non mi pare 
sia un professionista consulente. Svolge una funzione ed è pagato per 
questo, non per fare gli interessi di una parte.

questo, non per fare gli interessi di una parte.
 No ?
 E quando ti consiglia sul regime fiscale da seguire ?
 Altra ambiguita`: e` Pubblico Ufficiale della Repubblica
 Italiana e da` consigli fiscali per farla incassare di meno
 Inoltre: nel quadro che prospetti tu basterebbe un impegato
 del Comune che mette un timbrino, qualcuno l'ha proposto
 Inoltre ancora: in quanti atti di compravendita sei stato parte
 e in quanti atti di compravendita hai assistito una delle parti ?


  No ?
 >  E quando ti consiglia sul regime fiscale da seguire ?
Diciamo che, anche come "consulente" il notaio deve (o dovrebbe) 
mantenere la propria equidistanza dalle parti.
Queste sono le norma rilevanti del codice deontologico notarile:
41. - Nella esecuzione della prestazione il notaio deve tenere un 
comportamento imparziale, mantenendosi
in posizione di equidistanza rispetto ai diversi interessi delle parti e 
ricercandone una regolamentazione
equilibrata e non equivoca, che persegua la finalità della comune 
sicurezza delle parti stesse.
42. - Il notaio è tenuto, in particolare, a svolgere, anche 
nell'autenticazione delle firme nelle scritture private,
in modo adeguato e fattivo le seguenti attività:
a) informare le parti sulle possibili conseguenze della prestazione 
richiesta, in tutti gli aspetti della normale
indagine giuridica demandatagli e consigliare professionalmente le 
stesse, anche con la proposizione di
impostazioni autonome rispetto alla loro volontà e intenzione;
b) proporre la scelta del tipo negoziale più adeguato alle decisioni 
assunte dalle parti, accertandone la
legalità e la reciproca congruenza, svolgendo le richieste attività 
preparatorie e dirigendo quindi la
formazione dell'atto nel modo tecnicamente più idoneo per la sua 
completa efficacia e per la stabilità del
rapporto che ne deriva;
c) dare alle parti i chiarimenti richiesti o ritenuti utili a 
integrazione della lettura dell'atto per garantire ad esse
il riscontro con le decisioni assunte e la consapevolezza del valore 
giuridicamente rilevante dell'atto, con
speciale riguardo ad obblighi e garanzie particolari e a clausole di 
esonero o limitative di responsabilità,
nonché agli adempimenti che possono derivare dall'atto, valendosi, per 
questo ultimo aspetto, anche di
separata documentazione illustrativa.

 separata documentazione illustrativa.
(segue)
La scrittura privata tenuta a raccolta viene letta dal notaio alle 
parti, salva espressa dispensa delle parti
stesse. Nell'autentica il notaio fa menzione della lettura o della 
dispensa dalla stessa. La reiterata presenza
della clausola di esonero costituisce indizio di comportamento 
deontologicamente scorretto.
d) prestare alle parti la propria assistenza con diligenza ed impegno 
professionale, se necessario anche
dopo il perfezionamento dell'atto;
e) adoperarsi per la rettifica di errori, inesattezze od omissioni nei 
propri atti; qualora quanto sopra sia
riconducibile a responsabilità del notaio la prestazione deve essere 
gratuita con assunzione delle spese
da parte del notaio stesso; qualora errori od omissione non siano 
riconducibili al notaio, egli sarà
comunque tenuto ad una fattiva collaborazione per la stipulazione di 
atti rettificativi.
In tale ultima circostanza il notaio potrà praticare condizioni 
particolarmente favorevoli nella determinazione
dei propri compensi.

42. [...]
 Benissimo, ma sulla consulenza fiscale non diciamo nulla ?
 Inoltre: hai esperienze di notai che stipulano atti seriali
 di un condominio di nuova costruzione ?
 Contrariamente al solito, il notaio viene indicato dal costruttore,
 (tranne rari casi in cui acquirenti particolamenti attenti non
 riescano a prevalere), secondo te c'e` da fare una scelta, da che
 parte stara` ? Da quella dell'acquirente che probabilmente non vedra`
 piu` o da quella del costruttore, che a breve costuira` un altro
 condominio, se non ha gia` i lavori in corso ?
 Ciao, Mario

  parte stara` ?
senti, vuoi forse farmi dire che non ci si dovrebbe recare da un notaio, 
se non accompagnati dal proprio avvocato? non posso: ho un paio di 
parenti notai che se ne avrebbero a male ;-)

parenti notai che se ne avrebbero a male ;-)
 Beh, i parenti notai sanno che scrivi con quel Nick ?
 Posto che leggano questo NG
 Stavo discutendo con qualcuno che sosteva che il notaio
 e` imparziale, non ero del tutto d'accordo, poi sei
 arrivato tu dicendo che _dovrebbe_ esserlo: mi va gia`
 meglio
 Mi limito ad osservare la storica ambiguita` del ruolo
 (il giudice per arrivare ad una sentenza "terza" impiega
 X anni, questi in quattro e quattr'otto sono terzi ?
 la terzieta` e` una cosa seria)
 Soprattutto, ma vedo che non ti va di esprimerti
 sul punto, sull'ambiguita` della contemporaneita`
 di Pubblico Ufficiale e di consulente fiscale
 Ciao, Mario