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Titolo: Il soccombente deve sempre pagare le spese legali? Caso pratico riguardante agenzia immobiliare

Salve a tutti.
Nello scorso mese di gennaio ho acquistato un immobile del centro storico e 
la settimana scorsa ho ricevuto una probabile citazione, che non ho ancora 
ritirato, da parte dell'intermediario immobiliare. Ma andiamo con ordine.
Nell'estate del 2007, convintomi a procedere ad un investimento immobiliare, 
mi metto a fare una ricerca su eventuali immobili disponibili. Ne trovo uno 
che fa al caso mio e lo visito per il tramite di una agenzia immobiliare. 
L'immobile � per� ancora occupato dal proprietario che conosco in 
quell'occasione, e poich� da quel momento so chi � e dove abita mi risulter� 
abbastanza facile rintracciarlo.
In ogni caso passano i mesi e quando arriva il dicembre 2007, mese nel quale 
avevo perfezionato alcune vendite di quote di societ� di una eredit� che 
avevo ricevuto da poco, mi risolvo a sottoporre al proprietario una formale 
offerta di acquisto.
Che accade? Che la proprietaria dell'agenzia non la sottopone al de cuius 
perch� di 15mila euri inferiore alla forchetta minima di prezzo scritta nel 
contratto di intermediazione.
Quindi passano ancora alcuni mesi e di tanto in tanto mi capita di vedere il 
proprietario dell'immobile, di cui ovviamente ho anche il numero del 
cellulare. E apprendo che nel mese di febbraio � venuto a scadenza il 
contratto di intermediazione che non viene rinnovato.
Altro dato importante � che la moglie � ammalata da tempo e io capisco che 
vender� l'immobile solo dopo che la moglie si sar� liberata dai dolori 
terreni, cosa che avviene nel mese di settembre.
Per cui nello scorso mese di dicembre riprendo i contatti e arriviamo a un 
accordo, l'immobile mi � venduto ad un prezzo di 40mila euri inferiore a 
quello della quota minima che era scritta nel contratto di intermediazione, 
e questo per via dello sgonfiamento della c.d. "bolla immobiliare"
Ovviamente io dovendo pagare ben il 10% come tassa di registro pi� il 
notaio, avrei fatto tutta un'altra trattativa se avessi dovuto aggiungere 
anche il compenso dell'agenzia. Ma per quel poco di giurisprudenza che 
conosco, se il contratto di intermediazione era col vecchio proprietario, � 
principalmente lui che deve rispondere dell'inadempienza.
Per questo quando lui mi dice che non ha alcuna intenzione di procedere a 
compensare l'agenzia io mi trovo quanto meno sollevato, anche perch� dal 
2006 occorre scrivere sull'atto se ci si � avvalsi o no di un mediatore.
A gennaio 2009 procediamo a stipulare l'atto, 11 mesi dopo la fine del 
contratto di mediazione, e non passa molto che l'agenzia viene a sapere 
della vendita. Quindi a marzo mi arriva una lettera dall'avvocato che mi 
ingiunge di pagare il compenso, ma io rispondo chiedendo all'avvocato copia 
del contratto di mediazione rendendomi pi� che disposto ad onorare le 
eventuali penali in esso contenute.
L'avvocato non mi risponde e la settimana scorsa mi arriva l'atto 
giudiziario, ed un'altro ovviamente anche al vecchio proprietario. Quindi 
ecco le domande che vorrei sottoporre all'enneg�, la pi� importante delle 
quali � la prima, per ovvi motivi
1) nel caso dovessi vincere questa causa il giudice condanner� l'agenzia al 
pagamento delle mie spese legali?
2) quando la proprietaria dell'agenzia non ha sottoposto la mia offerta 
formale di acquisto non ha contravvenuto al contratto di intermediazione 
rendendolo nullo?
3) l'avvocato loro pu� rifiutarsi di mandarmi un documento, il contratto di 
intermediazione, se sollecitato?
4) l'avvocato non avrebbe dovuto citare soltanto il vecchio proprietario?
5) sono valide in questo caso le clausole dell'atto in cui si incorre in 
sanzioni penali se non si specifica se si � avvalsi di un mediatore?
6) in ogni caso ci� che contano non sono le penali dal contratto di 
intermediazione che l'agenzia aveva stipulato con il vecchio proprietario?
Grazie a tutti degli eventuali chiarimenti. 

Grazie a tutti degli eventuali chiarimenti. 
Mah... cos� a naso, tu hai visitato la prima volta l'immobile tramite
l'agenzia, poi lo hai comprato (anche se ad un diverso prezzo e
quant'altro).
Non vedo come tu possa esimerti dal pagare la provvigione; peraltro
quando hai visitato l'immobile con l'agenzia hai di fatto accettato di
pagare la mediazione.
-- 
Ciao
Conte Oliver (che NON risponde in privato)
-Togli le scarpe per scrivermi una e-mail-

 pagare la mediazione
Quindi ci� che c'� nel scritto nel contratto di mediazione non vale niente? 
Adesso ti mostro un contratto standard trovato in rete
http://www.reportal.it/en/servizio01_testoincarico.htm
(Quote) Il venditore, che venda direttamente l'immobile, durante il periodo 
dell'incarico o successivamente entro diciotto mesi dalla sua scadenza a 
soggetti segnalati dall'agenzia immobiliare, � tenuto al pagamento a favore 
di quest'ultima del compenso di mediazione (UnQuote)
Se il contratto di mediazione era simile a quello sopra e se facevamo l'atto 
dopo 19 mesi dovevo lo stesso pagare la provvigione? E sopra c'� scritto che 
� il venditore che deve pagare la provvigione nel caso in questione, NON 
IO!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Tralascio poi la questione se l'avvocato non ha commesso un abuso non 
spedendomi il documento che avevo richiesto e se il contratto non si annull� 
quando l'agenzia non propose la prima proposta di acquisto 

 annull� quando l'agenzia non propose la prima proposta di acquisto
Nessun abuso. Primo perch� non era tenuto a mandarti alcunch�, secondo 
perch� l'inesistenza del contratto scritto non esime dall'obbligo del 
pagamento.
Per tornare alle tue domande iniziali:
1) presumibilmente s�, ma per come stanno le cose, mi pare piuttosto 
difficile che tu possa vincerla, tanto pi� che � probabile (se l'avv. � 
sveglio) che ti arrivi un decreto ingiuntivo direttamente. Certo, potrai 
fare opposizione, ma in mancanza di prova scritta, il giudice disporr� la 
provvisoria esecuzione, per cui intanto dovrai pagare, salvo poi riottenere 
la somma a causa finita (tra 10 anni se va bene);
2) no
3) certo che pu� rifiutarsi
4) no
5) non ho capito che vuoi dire. Il fatto che nell'atto abbiate dichiarato 
che non vi siete avvalsi di un mediatore, nei confronti del mediatore � 
ovviamente del tutto irrilevante
6) direi di no

 3) certo che pu� rifiutarsi
Questo mi pare singolare 

Ed poi volevo aggiungere anche un artcolo specifico del c.c. il 1759
http://www.microsoft.com/italy/pmi/gestioneimpresa/speciali/mediazioneeobbligo/ipsoa/articolo2.mspx
Che chiaramente dice che il mediatore deve comunicare le informazioni in suo 
possesso alle parti. Quando quella si rifiut� di presentare la mia prima 
formale offerta di acquisto non pu� non aver commesso una cappella. Che gli 
costava fare quella comunicazione?
(Quote) Si ritengono, tuttavia, ricomprese nel contenuto dell'obbligo 
informativo, tutte quelle circostanze di cui il mediatore abbia avuto anche 
solo una semplice notizia; non, invece, le valutazioni e le considerazioni 
soggettive, fra cui, in particolare, sarebbe ricompresa la mancanza di un 
serio intento di contrattare di una parte.
Dall'obbligo di fornire le informazioni note discende, d'altra parte, quello 
di non fornire informazioni non veritiere (consapevolmente false) e di non 
essere reticente con riguardo a circostanze determinanti per la conclusione 
del contratto.

 Questo mi pare singolare
E invece non lo �.