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Titolo: distanze pareti finestrate


se fosse stata fatta una ristrutturazione, avrebbe ragione A,
pero' trattandosi di una nuova costruzione mi viene qualche
dubbio. Perche' la casa e' stata rifatta? Al comune sono
stati ripresentati gli stessi progetti, oppure e' stato fatto un
progetto per nuova costruzione?
alberto

 
La concessione edilizia era per la ristrutturazione, con demolizione e
fedele ricostruzione dei due edifici.
La casa é stata rifatta in quanto costava di + tenerla in "piedi" che
demolirla e ricostruirla.
I progetti presentati prevedevano appunto demolizione e fedele ricostruzione
senza alterare i volumi e le altezze.

 Tommaso
La risposta presuppone la conoscenza della norma del regolamento edilizio
del Comune ove si trovano gli edifici in questione. Il fatto che tu insista
nel riferire la  distanza di 10 metri mi induce a ritenere che la norma
regolamentare preveda un distacco assoluto tra edifici con pareti finestrate
pari a 10 metri. Ignorando il contenuto della norma regolamentare ma secondo
quello che ho potuto osservare in alcuni regolamenti edilizi, si potrebbero
ipotizzare:
Fondi inedificati - Il previente costruisce una parete finestrata - distacco
dal confine 5 metri
                           Il frontista dovrà arretrarsi anche lui di 5
metri in modo da realizzare un distacco assoluto di 10 metri
                           Se gli edifici hanno una altezza superiore a 10
metri, il distacco dal confine deve essere pari alla metà della altezza del
relativo fabbricato
                           In ogni caso il distacco assoluto tra le
costruzioni deve essere pari alla semisomma delle altezze dei due edifici
che si fronteggiano
In una ipotesi di questo tipo l'unica norma assolutamente inderogabile dalle
parti è quella che dispone il distacco assoluto tra gli edifici, in quanto
norma di ordine pubblico, diretta a prevenire la formazione di intercapedini
dannose per la salute etc.  In sostanza, se il previente si attesta a 7
metri dal confine e presta il proprio consenso a che il frontista si attesti
a 3 metri  (naturalmente a condizione che gli edifici non superino ciascuno
i 10 metri di altezza) il comune potrà rilasciare la concessione edilizia,
in quanto viene rispettato il distacco assoluto. In sostanza si ritiene
derogabile la norma regolamentare che dispone la distanza minima dal
confine, purchè venga rispettata la norma sul distacco minimo tra
fabbricati.
(Va rilevato, tuttavia, che vi sono regolamenti che prevedono la possibilità
di costruire con distacco di 5 metri se la parete è finetsrata, mentre il
frontista potrebbe costruire sul confine, naturalmente senza aprire
finestre; o altri regolamenti che in alcune zone impongono il distacco
assoluto dal confine, indipendentemente dal fatto che il fondo fronteggiante
sia inedificato; per questa ragione ti dicevo che è necessario conoscere
bene il regolamento edilizio del posto per poter fornire una risposta
corretta)
Nel caso che tu prospetti appare evidente che l'esistenza dei due fabbricati
originari a distanza inferiore a 10 metri (che pare di capire dalle
richieste del proprietario B sia la distanza minima prevista dall'attuale
regolamento edilizio) tra loro può essere conseguente a due ipotesi: 1)
quando sono stati costruiti i fabbricati, il regolamento edilizio non
prevedeva il distacco assoluto dei 10 metri ; 2) Uno dei due edifici è stato
costruito abusivamente, nel senso che non è stata rispettata la distanza
minima tra edifici fronteggianti (e magari è stato condonato; in questo caso
la p.a. non potrebbe intervenire con ordinanza di demolizione, ma il vicino
potrebbe pretendere il rispetto della distanza prevista dal regolamento;
infatti per giurisprudenza costante un provvedimento di condono non incide
sulla sfera giuridica dei proprietari degli edifici fronteggianti, nel senso
che ciascuno potrà pretendere il rispetto della norma sulle distanze tra
fabbricati rispetto al confine, salva sempre la possibilità di usucapione
della servitù di tenere il fabbricato a distanza inferiore a quella
regolamentare, rispetto al confine, ma qui il discorso diventa ancor più
complesso)
Indipendente dalle contestazioni del proprietario del fabbricato B (non è
chiaro infatti se vi sia stata costituzione di servitù per destinazione del
padre di famiglia quanto alla diversa posizione dal confine di ciascuno dei
due fabbricati, nè è dato di capire chi ha provveduto a frazionare ed a
spostare il confine ad 1,2 metri, anche se la logica impone di asserire che
la richiesta di frazionamento deve essere stata presentanta dai proprietari
delle particelle interessate; in ogni caso,  soltanto conoscendo tali
elementi si potrà comprendere quali siano i diritti dei due frontisti, nei
rapporti tra loro) va rilevato che in ipotesi di demolizione integrale e
ricostruzione vanno applicate le nuove norme vigenti: pertanto, ove il
regolamento edilizio vigente al momento della ricostruzione preveda un
distacco assoluto tra pareti finestrate di 10 metri, dovrà essere osservata
questa distanza  anche se in precedenza i fabbricati erano collocati a
distanza inferiore.
Trip

 del Comune ove si trovano gli edifici in questione.
Guarda che la distanza di m. 10 tra pareti finestrate non è norma
regolamentare, ma norma imperativa (non derogabile) prevista dall'art. 9
D.M. 1444/68
Tigre
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Inviato via 
http://usenet.libero.it

Precisazione:
I progetti presentati in comune non prevedevano la demolizione completa, ma
la "riduzione" dei muri da uno spessore di 60 cm a 30 cm (cosa
effettivamente impossibile !!)
Di fatto le case sono state demolite e ricostuite ma "sulla carta" la
demolizione é avvenuta a settori, 1 metro alla volta, senza eseguire una
demolizione completa, altrimenti il comune costringeva entrambi a mantenere
tutte le distanze di legge.
Il confine dal fabbricato A é stato posto prima dell'atto di trasferimento.
I due attuali proprietari hanno comprato i fabbricati con i confini già
definiti.
Sulla scheda catastale allegata all'atto in cui si trasferiva il rustico
denominato fabbricato A le finestre erano indicate come esistenti, cosa che
risulta anche dalla documentazione fotografica presentata in comune.
In un primo momento il proprietario del fabbricato A aveva presentato in
comune un progetto in cui al posto delle finestre realizzava del
vetrocemento, ma poi in "corso d'opera" ha mantenuto le finestre.
Al limite il comune potrebbe contestare il fatto che andava presentata la
variante in corso d'opera.
saluti, Tom

Scusate se mi intrometto, ma il mio caso assomiglia molto a questo.
Il mio vicino , con un progetto di ristrutturazione in mano, ha invece
demolito (o meglio lasciato crollare dopo avervi scavato tutto intorno) un
ex annesso rustico posto a meno di 10 ml dalla mia abitazione, e lo ha
ricostruito destinandolo ad abitazione.
Alle mie rimostranze perchè rispettasse nella nuova costruzione la distanza
di 10 ml dalla mia , è seguito un accordo dove in una promessa di vendita si
impegnava a vendermi  un suo pezzo di terreno nelle vicinanze.
Ora la sua costruzione è quasi finita e sta per richiedere l' abitabilità,
ma nonostante i miei ripetuti inviti scritti , non intende mantenere fede
alla promessa di vendita.
Posso ancora a tre anni dalla demolizione dell' ex annesso rustico, e a casa
sua quasi ultimata ottenere il rispetto dei 10 ml dalla mia abitazione?
Se si come bisogna agire? (oltre che rivolgermi ad un legale?)
Grazie Monica


Temo che tu abbia scoperto l'acqua calda. Dal tenore letterale del post
dovrei concludere che una norma di un regolamento comunale non è imperativa
e quindi derogabile, mentre una norma posta da un decreto ministeriale, al
contrario, sarebbe imperativa e non derogabile. Sei proprio sicuro che le
cose stiano come dici ? Temo proprio di no. Il concetto espresso dalla
giurisprudenza maggioritaria  è il seguente: nessun regolamento può
prevedere una distanza tra fabbricati in misura inferiore a 10 metri nelle
zone di completamento ed in quelle di espansione o altre zone (tale
principio non si applica nelle zone completamente urbanizzate di tipo A). E
se anche lo prevedesse, la concessione edilizia rilasciata sarebbe
illegittima in quanto in contrasto con gli standard minimi inderogabili di
cui all'art 9 d.m. 1444/1968. Questo significa che se il regolamento fissa
una distanza di nove metri si potrebbe ritenere l'illegittimità del
regolamento e per derivazione della relativa concessione edilizia per
contrasto con norma avente rango superiore, quale è quella di cui all'art. 9
d.m.1444/1968 e ciò anche in quei comuni dove non è stato ancora approvato
il p.r.g. e siano privi di strumenti urbanistici ovvero siano dotati
soltanto di p.d.f. Ma se il regolamento del p.d.f. fissa una distanza minima
di 11 metri non si può certo affermare, come pretenderesti con il tuo
ragionamento,  che quella norma sia necessariamente derogabile dai
proprietari dei fondi confinanti(cfr. Cass. 1132/1998). In sostanza: la
norma che fissa la distanza minima tra corpi di fabbrica è inderogabile
(indipendentemente dal fatto che il regolamento edilizio preveda una
distanza inferiore, pari, o superiore a 10 metri). Le distanze tra i confini
sono derogabili tra le parti, in linea generale. Ai fini della derogabilità
o meno non incide il grado dello strumento normativo: ti basti pensare che i
regolamenti edilizi, nelle parti relative alle distanze tra fabbricati,
integrano il contenuto di una norma avente forza di legge, ossia l'art. 873
c.c. (a mente della quale si può costruire o sul confine oppure a condizione
che tra i fabbricati vi sia una distanza non inferiore a tre metri), ma non
per questo sono da ritenere assolutamente inderogabili. Ci sono alcuni
comuni, invece, i cui regolamenti fissano norme inderogabili anche in
relazione alla distanza dai confini. In una città che conosco bene, il
regolamento edilizio da molti  decenni prevede nelle zone di completamento
B8 (oltre alle norme sulle distanze tra fabbricati pari ad un minimo di10
metri e comunque alla semisomma delle altezze dei rispettivi fabbricati,
seppur nel rispetto dei limiti di altezza fissati da altra norma) che i
fabbricati non possano essere costruiti a distanza inferiore a 5 metri dal
confine o comunque a distanza inferiore alla metà dell'altezza del
fabbricato: e ciò vale anche nella ipotesi in cui  il fondo fronteggiante
non sia edificato ed il proprietario frontista conceda il proprio consenso
alla costruzione a meno di cinque metri. E' ovvio che pur essendo tale norma
diretta alla disciplina del rispetto delle distanze dai confini è ugualmente
inderogabile. Qualcuno si potrà chiedere: ma se il preveniente costruisce
sul confine ed il prevenuto si distacca di 10 metri, così rispettando il
distacco assoluto tra fabbricati, non viene comunque rispettata l'esigenza
di ordine pubblico di prevenire la formazione di intercapedini dannose per
la salute pubblica ? Quel qualcuno, che potresti essere anche tu, visto che
dimostri di non conoscere assolutamente la materia pur ammonendomi con quel
"guarda.....", trascura che evidentemente il comune che si è dotato di quel
p.r.g. e del relativo regolamento edilizio, ha ritenuto preminente
l'interesse pubblico ad urbanizzare quelle areee, impedendo le costruzioni
in aderenza o comunque sul confine anche per ragioni meramente
architettoniche e non anche di salute pubblica,  rispetto agli interessi dei
proprietari dei suoli di costruire come meglio credono, evitando
semplicemente "l'intercapedine" inferiore a 10 metri (quindi costruzioni in
aderenza ovvero costruzioni con muro finestrato o non finestrato sul
confine, purchè il fondo a confine resti inedificato ovvero la nuova
costruzione si attesta almeno a 10 metri di distanza). Quella
interpretazione ha creato molti problemi ai proprietari di fondi con
largezza modesta, sì da impedire loro di poter costruire qualsiasi manufatto
(basti pensare che se la larghezza del fondo è pari a 7 metri, il fabbricato
potrà avere al più una largezza di due metri, ma potrebbe anche ridursi ad
una dimensione inferiore se l'altro lato confina con una strada pubblica di
piccole dimensioni, posto che in quel caso l'altezza del fabbricato non
potrebbe superare la larghezza della sede stradale). Ci sono altri
regolamenti invece che consentono la costruzione sul confine di un muro
cieco anche se sul fondo confinante esista già una costruzione con parete
finestrata a distanza minima di cinque metri. Si sostiene da alcuni
interpreti di quei regolamenti (ma io non mi sono trovato d'accordo, tant'è
che quando ho fatto parte della commissione edilizia di quel comune di cui
sto parlando, ho espresso il mio parere non favorevole in quei casi) che è
vero che il d.m. 1444/1968 nelle zone diverse dalla zona A) fissa una
distanza minima tra fabbricati di 10 metri, ma questo solo se si tratta di
muri "finestrati".  Secondo me non è così: o si costruisce in aderenza
oppure va comunque rispettata la distanza assoluta di 10 metri tra
fabbricati (sempre nelle zone diverse dalla A). La questione, comunque, non
è stata definitivamente acclarata tant'è che la giurisprudenza è stata
chiamata ad intervenire più volte ed anche con pronunce recenti per chiarire
la portata della norma. Ad es. Cass. 7.3.2002 n. 3340 recita testualmente "
Il primo motivo del ricorso principale propone due censure.Con la prima si
deduce che, contrariamente a quanto affermato dalla Corte di appello di
Ancona, l'art. 9 n. 2 d.m. 2 aprile 1968 comporterebbe l'obbligo di
rispettare una distanza minima dal confine di mt. 5 dal confine.
Diversamente opinando, colui il quale dovesse costruire per primo a distanza
dal confine minore di cinque metri, ma maggiore di quella prevista dall'art.
875 cod. civ., imporrebbe a confinante il rispetto di una distanza maggiore
dal confine (al fine di assicurare una distanza totale tra i fabbricati, dei
quali uno con parete finestrata, non inferiore a mt. 10). La doglianza è
infondata.Occorre premettere che la inesistenza di un obbligo di rispettare
in ogni caso una distanza minima dal confine (con conseguente
inapplicabilità del principio della prevenzione), ove non espressamente (o
implicitamente) prevista negli strumenti urbanistici locali, è desumibile
dallo stesso art. 9 n. 2 del d.m. 2 aprile 1968.Se, infatti, tale
disposizione impone una determinata distanza solo tra pareti finestrate e
pareti di edifici antistanti (con conseguente obbligo di rispetto di una
distanza minima dal confine, in applicazione del principio di prevenzione),
ciò significa a contrario che ove non vengano realizzate pareti finestrate
tale obbligo non sussiste e trova piena applicazione il principio di
prevenzione. Con riferimento, poi, alla ipotesi di realizzazione di pareti
finestrate, fermo restando che, per motivi di logica, prima ancora che di
equità, è da escludere che il preveniente possa realizzare una parete
finestrata alla distanza dal confine prevista dall'art. 905, primo comma,
cod. civ., imponendo al prevenuto di arretrarsi da tale confine fino a
rispettare la distanza di mt. 10 da tale parete, la disciplina in tema di
distanze va trovata integrando le previsioni di cui all'art. 9 n. 2 d.m. 2
aprile 1968 con il principio di prevenzione, nei limiti in cui lo stesso può
trovare applicazione. Se il preveniente costruisce una parete finestrata ad
una distanza pari o superiore a mt. 5 dal confine non vi sono problemi. Il
prevenuto potrà, a sua volta, realizzare un edificio con una parete,
finestrata o meno, ad una distanza pari ad almeno mt. 10, anche se inferiore
a mt. 5 dal confine. È da ritenere che comunque debba trovare applicazione
l'art. 905 cod. civ.Ove il preveniente dovesse realizzare una parete
finestrata ad una distanza dal confine inferiore a mt. 5, il vicino non sarà
tenuto ad arretrare la propria costruzione fino a rispettare la distanza di
mt. 10 da tale parete, ma potrà imporre al preveniente di chiudere le
aperture e costruire (evidentemente con parete non finestrata) rispettando
la metà della distanza legale dal confine, ed eventualmente procedere
all'interpello di cui all'art. 875, secondo comma, cod. civ., se non fosse
stata rispettata dal preveniente la distanza minima di mt. 1,5 dal confine."
Questa pronuncia conferma quanto ho asserito in questo post e nel
precedente: l'art. 9 d.m. 1444 in sè non incide sulla distanza minima tra
confini (sicchè la relativa norma può essere derogata dalle parti) ma solo
sulle distanze minime tra fabbricati. Nulla toglie però che una norma
regolamentare comunale disponga inderogabilmente il rispetto di una certa
distanza anche dai confini. Questa stessa sentenza inoltre  ammetterebbe la
possibilità di costruire a distanza inferiore a 10 metri  purchè uno dei due
fabbricati abbia la parete cieca, non finestrata. Invece, in senso difforme
Cons. Stato 3931 del 12.7.2002 che testualmente recita "....Premesso che
nella specie non è contestato né il carattere derogatorio della norma
impugnata (art.18, comma 7, N.T.A. del P.R.G. di Venezia-Terraferma)
rispetto alla disciplina di cui all'art.9 D.M. n.1444/68 cit., né il fatto
che la concessione edilizia impugnata preveda una distanza tra fabbricati
inferiore a quella di 10 mt. prescritta dall'art.9 cit., deve dirsi che,
come sopra ricordato, il D.M. 2.4.1968 n.1444 che, in applicazione dell'
art.41 quinquies della legge urbanistica (come modificato dall'art.17 della
legge ponte 6 agosto 1967, n.765) detta i limiti di densità, altezza e
distanza tra i fabbricati, all'art.9, comma 1, n.2, dispone che negli
edifici ricadenti in zone territoriali diverse dalla zona A (e nella specie
trattasi di zona B), è prescritta in tutti i casi la distanza minima
assoluta di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici
antistanti, con prescrizione avente carattere di assolutezza ed
inderogabilità, risultante da fonte normativa statuale, sovraordinata
rispetto agli strumenti urbanistici locali (cfr. Cass. civ., II, 7 giugno
1993, n.6360) e ciò indipendentemente dalla circostanza che una sola delle
pareti fronteggiantesi sia finestrata e che tale parete sia quella del nuovo
edificio o dell'edificio preesistente, o che si trovi alla medesima o a
diversa altezza rispetto all'altra (cfr. Cass. civ., II, 3 agosto 1999,
n.8383; id., 18 febbraio 1997, n.1486; id., 6 maggio 1993, n.5226; id., 5
novembre 1992, n.12001).
 Il discorso, come vedi, è un pò più complesso di quanto non si deduca dalla
laconicità del contenuto del tuo post. Se ti interessa ne possiamo
riparlare.
Trip

 saluti, Tom
Ciao
Trip


Prego
Trip