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Titolo: Recesso conduttore - sviluppi e quesito

Avevo gia' posto in passato la questione, che brevemente riporto.
Una mia amica a gennaio del 2001 acquista un negozio e prende in locazione
il relativo locale commerciale. Successivamente gli affari non vanno bene,
le nasce una bambina e subisce un furto non coperto da assicurazione, con
conseguente notevole danno economico.
Pertanto decide di chiudere l'attivita', nonostante un consistente passivo,
e comunica la disdetta al proprietario del locale, che era ovviamente a
conoscenza di questi problemi, e pertanto non li indica nella disdetta
stessa. Il proprietario dal canto suo comunica con lettera raccomandata che
la scadenza del contratto e' per il 2006, e che pertanto la disdetta e'
nulla. Il contratto di locazione dice che la disdetta del conduttore puo'
avvenire solo per gravi motivi.
Approfondita la questione nel ng, soprattutto grazie alla cortesia di Vega,
si e' visto come questi gravi motivi debbano essere indipendenti dalla
volonta' del conduttore ed intervenuti successivamente alla firma del
contratto; pertanto l'antieconomicita' dell'attivita' non sarebbe un grave
motivo (il rischio e' connesso all'attivita' di impresa dunque conosciuto in
anticipo), cosi' come la nascita di un figlio (fatto normale nella vita di
chiunque), cosi' come il furto (evento prevedibile).
Il fatto nuovo ora e' che la mia amica ha consultato il suo avvocato,
nonche' il suo commercialista, che aveva curato tutta la cessione del
negozio, ottenendo pareri contrastanti.
Il commercialista sostiene che la disdetta fatta e' piu' che sufficiente. Al
limite, dice, si puo' ribadire il concetto con altra raccomandata, dicendo
che la motivazione del recesso e' nella decisione di chiudere l'attivita'.
Lui dice che nessun contratto puo' obbligare una persona a tenere in piedi
un'attivita' che non produce utili, anzi porta dritto al fallimento.
L'avvocato viceversa dice che la disdetta senza indicare i motivi e' nulla;
dunque bisognerebbe riformularla, con la conseguenza che decorrono
nuovamente i termini di sei mesi. Anche lui sostiene che i motivi addotti
non sono sufficienti per la disdetta presi singolarmente; al limite possono,
nel loro complesso, costituire una situazione tutto sommato poco prevedibile
al momento della firma del contratto, e quindi essere giudicati gravi. In
ogni caso si andrebbe incontro ad una causa dagli esiti piu' che incerti,
con la grossa probabilita' di perderla. Per quanto riguarda la chiusura
dell'attivita', lui dice che nessun contratto puo' impedirla; tuttavia il
proprietario potrebbe comunque intraprendere una causa per risarcimento
danni.
Chi ha ragione fra avvocato e commercialista?
Inoltre non mi e' ancora chiaro se, chiusa l'attivita', il proprietario puo'
rifiutarsi di riprendere il locale ed insistere nel rispetto del contratto.
Detto questo, se la mia amica ricevesse un'offerta di lavoro, potrebbe
essere questo un motivo grave per il recesso? Se cioe' una ditta scrivesse
una lettera in cui dice "Le offriamo un contratto a tempo indeterminato
presso la nostra azienda, con retribuzione come da CCNL, attendiamo le sue
decisioni in merito" non potrebbe essere una soluzione? A fronte di una
attivita' che non va bene, rifiutare un'offerta di lavoro non sarebbe
eccessivamente oneroso per la mia amica? Soprattutto, non si tratterebbe di
un evento indipendente dalla volonta' del conduttore, intervenuto
successivamente alla firma del contratto, e pertanto sufficiente per
motivare la disdetta (anche unitamente alle altre motivazioni)?
S.

 motivare la disdetta (anche unitamente alle altre motivazioni)?
L'offerta di lavoro è indipendente dalla volontà della sua amica, ma
l'accettazione dello stesso no.
La sua amica si è presa un impegno e nessuno le garantiva il buon esito di
quanto si accingeva a fare. Del resto, in teoria, ella potrebbe accettare il
lavoro e continuare nel contratto di locazione, mettendo un lavorante al suo
posto o cedendo l'azienda con relativo contratto.

 essere questo un motivo grave per il recesso?
questo secondo me e' meglio tacerlo... rischierebbe di dichiarare
una fonte di reddito e quindi dover pagare danni o cose simili...
alberto.

 posto o cedendo l'azienda con relativo contratto.
Mi permetto di sottoporre questa sentenza che ho trovato in rete:
<<I "gravi motivi" di cui all’ultimo comma dell’art. 27 della L. n. 392 del
1978, devono valutarsi contemperando i contrapposti interessi delle parti,
senza privilegiare una unilaterale violazione del conduttore, ma senza per
questo frustrare le sue legittime istanze di cogliere al meglio le
opportunità lavorative o di altra natura che gli si offrono o di limitare
eventuali perdite economiche o subire altri diversi pregiudizi in
considerazione della perduranza del vincolo contrattuale.>>
* Trib. civ. Firenze, sez. I, 16 dicembre 1991, n.2281, Società Metodi e
Vendite c. Fondo pensioni per il personale della B.N.L., in Arch. loc. e
cond. 1992, 630.
Puo' essere d'aiuto?
La cessione dell'azienda e' certamente una possibilita', ma dall'esito
incerto. Poiche' libererebbe la mia amica dal vincolo contrattuale,
permettendo anche un ricavo sulla merce, va da se che, se non si procede per
la vendita, e' solo perche' non sono stati individuati acquirenti. Dunque in
questo caso quale strada ci sarebbe oltre alla chiusura dell'attivita'?
La motivazione addotta dall'altro interlocutore, e' priva di fondamento
(assenza di guadagni > impossibilita' di pagare)?
In sostanza, e' possibile che questa situazione sia senza via di uscita?
S.

 ha scritto nel messaggio
news:C32d9.143691$n04.3...@twister2.libero.it...

Sta abusando della cortesia di Vega.
Questo non è un forum di consulenza legale a pagamento.
Si fa quel che si può!
Né può pretendere di avere gratis un parere pro veritate, che dice?!

 cond. 1992, 630.
La nozione di grave motivo è molto fluida ed una sola sentenza può essere
indicativa fino ad un certo punto. Occorre che l'orientamento
giurisprudenziale si consolidi e, essendo l'Italia un ordinamento a civil
law, tale orientamento può mutare. Ha ragione il suo avvocato quando dice
che la causa sarà aleatoria e rischiosa. Mi permetto di aggiungere che sarà
lunga.
Essendo la sua amica già allo stremo della sopportazione, non sarebbe meglio
una transazione col proprietario del locale, proponendogli un compenso in
cambio della risoluzione del contratto? In fin dei conti, se la sua amica
chiudesse l'attività o fallisce lui cosa avrebbe? In questo modo, invece,
otterrebbe , subito, una somma e potrebbe locare l'immobile ad un'altra
persona.

 Né può pretendere di avere gratis un parere pro veritate, che dice?!
Vede, sarebbe probabilmente complicato spiegarle come funzionano i Ng.
Le dico soltanto che, generalmente, chiedere e' sempre lecito, mentre sta
alla cortesia ed alla disponibilita' dell'interlocutore rispondere.
Viceversa, intromettersi in una discussione senza apportare alcun contenuto
positivo e' normalmente considerato poco intelligente.
Cordiali saluti
S.

 persona.
Mi sembra effettivamente un'ottima idea; spero davvero che il proprietario
accetti. Grazie per la sua estrema cortesia e disponibilita'.
S.

 accetti. Grazie per la sua estrema cortesia e disponibilita'.
Di niente.

 ha
scritto nel messaggio news:NJ8d9.146462$n04.3...@twister2.libero.it...

Ringrazia me, altrimenti non t'avrebbe mollato più!
;)

 ;)
Che tipo che sei! ;-))

 ha scritto nel messaggio
news:al1ro8$k22$1...@lacerta.tiscalinet.it...

---
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Checked by AVG anti-virus system (
http://www.grisoft.com
).
Version: 6.0.384 / Virus Database: 216 - Release Date: 21/08/2002

 Albč sei in ritardo. Ci ha pensato Vega a sistemare tutto ;-)
Cosě, sembro mafiosa! ;-))


ma quando lo hai letto?
io l'ho spedito appena ho letto il msg,
non ce n'era ancora nessuno in risposta...
alberto