Newsgroup: it.diritto
Titolo: agenzie immobiliari - domanda

Salve,
ho deciso di vendere l'appartamento per acquistarne uno nuovo. Si sono fatte 
avanti agenzie immobiliari e agenzie di servizi (?) che propongono di 
trovarmi gli acquirenti senza farmi pagare la commissione (penso che 
aumentino la commissione agli acquirenti) e mi dicono senza alcun impegno e 
contratto firmato. So bene il contratto non sempre è previsto della forma 
scritta e per questo non vorrei trovarmi in difficoltà, voglio chiedere se 
ci sono cose a cui devo stare attento con queste offerte di "nessun impegno, 
nessuna commissione ecc ecc".
Grazie.
Aky 

 e contratto firmato.
Per contratto intendevo quello di intermediazione, non quello di vendita 
dell'immobile  ;-))
La frase poteva trarre in inganno.
Grazie.
Aky 

 Aky
Tu non gli firmare nulla.. se hanno un acquirente.. lo portassero.. e ci 
trattassero loro.. tu digli solamente l'importo che intendi realizzare 
maggiorato almeno del 3-4 % perchè se gli si gira.. e vogliono la 
commissione.. gliela dai senza problemi (di solito di commissione chiedono 
1.5% a te  e 1.5 % all'acquirente.. almeno dalle mie parti) 

nessuna commissione ecc ecc".
Devi semplicemente far leggere il contratto PRIMA DI FIRMARLO a
qualcuno che sappia cosa e dove guardare.
Ciao
Conte Oliver (che NON risponde in privato)
-Togli le scarpe per scrivermi una e-mail-


ok, diciamo che i contratti li so leggere ma quello chenon capisco č il 
fatto che dicono senza impegno e senza niente di scritto, č questo che mi 
lascia perplesso. 

maggiorato almeno del 3-4 % perche` se gli si gira..
 in generale questo e` un ottimo sistema per fare, come minimo,
 una figura di merda con l'acquirente, salvo altro di peggio
 nel caso particolare e` anche controproducente, quel 3/4% che
 l'acquirente e` disposto a sborsare con il patto (da scrivere)
 proposto dall' agenzia finirebbe nelle tasche del venditore,
 con il tuo suggerimento in quelle dell'agenzia: veramente un
 ottimo consiglio
 un saluto da
 Sebastiano Venabile

lascia perplesso.
 ti hanno proposto un patto ex articolo 6 della Legge 39/1989
 per il quale non e` richiesta la forma scritta
 cioe` il patto verbale e` valido, il problema sara` provarlo
 al momento opportuno
 per cui se devi/vuoi fare un patto (provvigione nulla e`
 un buon patto per te) fallo scritto
 e` meglio pero` che ti faccia assistere da un professionista
 che conosca la materia


Il contratto di mediazione è un caso particolare di contratto. Alcuni
studiosi pensano che non sia nemmeno un contratto. Si conclude con un
mediatore che deve essere iscritto all'apposito Albo professionale.
Quello che è importante sapere, dal punto di vista legale, è che il
mediatore ha sempre diritto al compenso se l'affare (anche solo un
compromesso o un contratto preliminare) si conclude grazie al suo
intervento, cioè se riesce a mettere in contatto un venditore e un
acquirente.
Detto questo e premesso anche che i contratti di compravendita aventi
ad oggetto un immobile devono per forza essere stipulati per iscritto,
direi che non bisogna fidarsi del fatto che un'agenzia non ti chieda
compenso, nella misura in cui, qualora il contratto poi si concludesse,
essa avrebbe diritto ad esigere il compenso.
Per quanto riguarda il contratto, esso dev'essere fatto per iscritto
anche se è un preliminare e nella forma del rogito ai fini della
trascrizione nella Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Ciao.
-- Sables

 ha scritto nel messaggio 
news:1128498585....@g47g2000cwa.googlegroups.com...


essa avrebbe diritto ad esigere il compenso.
 d'accordo che non bisogna fidarsi, d'accordissimo
 non capisco pero` il nesso tra la necessita` della forma scritta
 dei contratti di compravendita con il fidarsi o meno in altro tipo
 di contratto


Sebastiano Venabile ha scritto:"
non in Italia, spero,  nel Codice Civile c'e` un Capo apposito
(il XI: "Della mediazione") di un Titolo (il III: "Dei singoli
contratti")
Premetto una cosa che non ha nulla a che vedere con questo post, se
qualcuno sa dirmi. Come fate a quotare materialmente? Fate copia e
incolla dei frammenti, oppure c'è un comando apposta?
Tornando alla questione, gli studiosi argomentano soprattutto a partire
dal fatto che l'art. 1754 c.c. definisce la figura del mediatore e non
un tipo di contratto chiamato "mediazione" come c'era da aspettarsi
pensando a tutte le altre norme cui hai fatto riferimento a proposito
dei vari contratti tipizzati. Comunque, non credo che la questione
definitoria abbia una qualche rilevanza nel caso di aky.
Per quanto riguarda l'abolizione degli Ordini e dei Collegi
professionali, sono d'accordo con te sul fatto che se ne parla tanto,
ma poi alla fine si torna alla vecchia impostazione che risale al
ventennio. C'era stata anche, non so se hai presente, tutta una
discussione sulla validità dei contratti conclusi grazie
all'intervento di un mediatore o un agente non iscritto. Anche lì,
poi, la Cassazione ha sancito, se non sbaglio la validità di detti
contratti, salva forse un'ammenda a carico del mediatore. Dev'esserci
stato un pesante intervento di tipo europeo.
Sul fatto che sia lecito il patto diverso in ordine al compenso, sono
d'accordo, salvo il fatto che forse nel caso di specie aky voleva
sapere che cosa avrebbe conseguito alla stipulazione. C'è, poi, un
discorso probatorio, credo. In effetti, se l'agenzia di mediazione ti
dice che non vuole nulla e poi si adopera in modo da metterti in
contatto con un acquirente, si pone il problema di andare a dimostrare
materialmente qual era l'accordo sulla provvigione. Mi sembra che gli
articoli 1755 e 1756 cod. civ. non lascino molto spazio a presumere che
nel silenzio delle parti la mediazione sia gratuita. Credo che sia
esattamente l'opposto. Salvo patto diverso, che riguardi gli importi
dovuti, il Giudice liquida l'importo. Ma in generale l'art. 1755 fa
riferimento comunque ad un diritto del mediatore.
La legge che citi tu, che, perdonami, non è la 38, ma la 39/1989,
all'art. 6 prevede solo quello che riporto qui di seguito: "Art. 6
1. Hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei
ruoli.
2. La misura delle provvigioni e la proporzione in cui questa deve
gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, sono determinate
dalle giunte camerali, sentito il parere della commissione provinciale
di cui all'art. 7 e tenendo conto degli usi locali"
Come vedi, è errato sostenere quello che hai scritto, perchè il patto
diverso delle parti riguarda sia per la legge che hai citato, sia per
il codice solo l'importo della provvigione e non il "se" la provvigione
è dovuta. D'altronde, a riprova di quello che sostengo, hai mai visto
un mediatore che rinuncia alla provvigione e lavora gratuitamente?
Per quanto riguarda la forma scritta, devo dire di non essere stato
molto chiaro. Mi riferivo al fatto che spesso sono le stesse agenzie di
mediazione che, con moduli prestampati, organizzano la compravendita,
nella forma del compromesso oppure del patto di opzione o di
quant'altro. Il fatto è che molto spesso inseriscono nell'ambito di
questi moduli anche le clausole relative alla provvigione. Laddove,
pertanto, una agenzia parla di non volere compensi e di voler attivarsi
anche senza incarico, al di là del fatto che inizia ad essere
difficile capire se agisce come mandataria con rappresentanza o come
agente o come mero mediatore, non potrà eludere la forma scritta per
la compravendita e finirà per includere nell'ambito del prestampato
anche la clausola che riguarda la provvigione. 
Ciao
-- Sables

 all'intervento di un mediatore o un agente non iscritto.
Prego?
Casomai si sara' discusso del diritto alla provvigione.

Io sta magia del quoting non la vedo, spiegatemi come si fa.
Per quanto riguarda l'essenza della mediazione, io ho citato
l'argomento letterale della dottrina, che si fonda sulle diciture
contenute nel codice. E' ovvio che a ciò aggiungerei quello che hai
descritto, cioè un argomento sostanziale, il perché si origina un
diritto da una situazione di fatto. Se, però analizziamo altre
situazioni del genere, come la negotiorum gestio, comprendiamo il
dubbio della dottrina sulla natura di "contratto" della mediazione.
Potrebbe essere visto come contratto di fatto o fonte di obbligazioni
da contatto o vero e proprio contratto con consenso presunto.
Quanto alla seconda questione, è evidente quello che hai detto, cioè
che se si discute sulla nullità del contratto, si finisce per parlare
del diritto alla provvigione. In questo senso mi sembra persino che ad
un certo punto si sia fatta leva sull'art. 2126 codice civile, che
prevede una particolare tutela per il prestatore di lavoro di un
contratto nullo.
La questio è proprio quella che dici tu.
Dal punto di vista del mediatore, è ovvio che si poneva il problema
del diritto al compenso o meno anche a favore di chi agiva non iscritto
all'Albo.
Dal punto di vista del contratto stipulato col mediatore, esso non
sarebbe comunque nullo (Cass. civ., n. 2135/2002: per la quale la
violazione di una norma imperativa anche penale non comporterebbe
necessariamente la nullità (?)), ma non sorgerebbe un diritto alla
provvigione se il mediatore non è iscritto. 
Ciao
-- Sables

 La questio è proprio quella che dici tu.
E' possibile che io abbia posto, sollevato, discusso, una quaestio.
Potrei anche, in un momento di debolezza, aver parlato di una quaestio ed in 
tal caso, conoscendomi, l'avro' senz'altro vexata.
Ma sono abbastanza certo di non aver mai detto una quaestio : figuriamoci 
una *questio*, poi!
;-)
-- 
Ciao,
Francesco
Risposte solamente sul newsgroup

anche la clausola che riguarda la provvigione.
 non so che dirti, non potro` vedere nulla del genere: finche`
 saro` presente ad una trattativa immobiliare non accadra`


  di distinguo (ammesso che sia fondato) abbia rilevanza
Qui ti volevo, geometra.
È proprio nell'incapacità di capire anche solo la _rilevanza_ di certe
questioni, che passa la differenza tra il geometra praticone che pretende di
essere "esperto di dirittto" e il giurista (anche pratico).