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Titolo: Compromesso  , caparra e mutuo

Buon giorno ,
proseguo  un post  iniziato su  condominio.
Detto  con massima  sintesi:
ha valore  una clausola inserita  nel  compromesso 
che  prevede l annullamento del compromesso
e  la  restituzione della  caparra 
se  la parte compratrice dopo aver  fatto
richiesta di  mutuo  per una  somma  del  50-70%
del  prezzo  dell  immobile  riceve un rifiuto da parte della
banca  vale a dire se la banca  rifiuta  di erogare 
il  mutuo? 
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 il  mutuo?
Si. E' una clausola sospensiva, la cui condizione è determinata dall'evento,
futuro ed incerto, dell'approvazione dell'istituto di credito sulla
richiesta di un finanziamento. Ricordo che le clausole sospensive sono nulle
quando sono meramente potestative, quando cioè dipendono dalla mera volontà
di chi le propone. Chiaramente non è questo il caso visto che l'evento è
determinato dalla volontà dell'istituto credtizio.
Ciao
Dolomiticus

determinato dalla volonta` dell'istituto credtizio.
 ritengo che, invece, sia meramente potestativa
 infatti non e` solo determinato dalla volonta` dell'istituto
 di credito, ma anche da quella dell'aspirante debitore, qualora
 ritenga inaccettabili [*] le condizioni che gli vengono poste,
 una specie di albero di Bertoldo
 [*] nella nostra ipotesi con motivi pretestuosi, ma per far
 valere il 1359 cc, occorre dimostrare che siano tali
 un saluto da
 Sebastiano Venabile


Non concordo: prima che venga inoltrata la richiesta di finanziamento
all'istituto creditizio, il promissario acquirente valuta e vaglia i
preventivi, piani di ammortamento e tutto quanto inerente la sua richiesta,
compreso le spese. Successivamente firmerà una RICHIESTA di mutuo le cui
condizioni non potranno essere cambiate dalla banca, poichè la stessa le ha
offerte precedentemente attraverso i sui preventivi (a meno che non vi siano
variazioni di tassi di interessi).
Da quel momento in poi il promissario acquirente avrà determinato la sua
volontà e passato la palla all'istituto creditizio, il quale accetterà o
meno la rischiesta, andando poi alla stipula. Se, quindi, in quel momento il
promissario acquirente non accetterà, sarà sua responsabilità, quindi
potrebbe perdere la caparra versata. Se, invee, è l'istituto creditizio a
negare il finanziamento a seguito della richiesta allora in questo caso
(previsto con la clausola sospensiva) il promissario acquirente, che perderà
tale qualificazione, potrà riavere quanto versato senza essere vincolato ad
alcunchè.
Dolomiticus

 Si.   
grazie per  le risposte.
Devo dire che  il  compromesso se  ci sarò avverrà
non in Italia , ma in un altra nazione :
a Malta  per la precisione  .
La legge in vigore a Malta   non è come ci si aspetterebbe
la  common law , ma  la  civil law  che  
mi sembra  voglia dire , tradotto 
il  Codice  Civile  derivato dal diritto romano , vero?


  valere il 1359 cc, occorre dimostrare che siano tali
cosa dice  l articolo?
Puoi spiegarmi  , 
p s  come dicevo  sopra si  applica la  civil law
IMHO il Codice derivato dai Romani e  non la
Common Law   


compreso le spese. Successivamente firmera` una RICHIESTA di mutuo le cui
[..]
 tutta questa pappardella, che ho tagliato per brevita`,
 da dove esce fuori ?
 chi ha posto il quesito ha semplicemente chiesto circa
 una clausola generica di rifiuto del mutuo, ecco il link
 
http://groups.google.it/group/it.diritto/msg/5543c55499a4ebe2
 siccome e` facilissimo farsi rifiutare un mutuo [*]
 una clausola generica e`, secondo me, potestativa
 [*] banca: reddito? - risposta: zero - banca: pensi alla salute
 diversamente se nel contratto si richiama la pratica
 di mutuo gia` istruita: forse, puo` funzionare


Common Law
 su questo, cui dai molto affidamento, vedo che ne
 parli spesso, so poco o nulla
 per quel poco che ne so credo che si tratti di
 un profilo da abbandonare


  un profilo da abbandonare
cosa  vuol dire  "profilo  da abbandonare"?
vuoi forse  dire  che a  tuo  parere  
non č  bene inserire quella  clausola?
Sinceramente  , trovo  che abbia  senso
esprimere  con vocaboli  complessi
concetti  complessi , riservando alle
cose di  valore  terra  terra  parole
dello stesso  livello  .


dello stesso  livello  .
 la questione del diritto common o non common e`
 tra quelle terra-terra o, terra-aria o aria-aria
 (sara` mica aria-terra ? )


  supporre che hai replicato fingendo di non capire
Sbagliato  .
Non ti  seguo .


  di mutuo gia` istruita: forse, puo` funzionare.
secondo me il punto è un altro, senza voler fare pappardelle inutili: se
vizio ci può essere non risiede nella potestatività della clausola
sospensiva, ma in un comportamento che non segue la buona fede (del
promissario acquirente) il quale potrebbe incorrere in un illecito derivante
non da suddetta clausola, ma, piuttosto ed innanzitutto, dalla
responsabilità derivante dall'art.1358 (rubricato "comportamento delle parti
nello stato di pendenza").
Sempre con stima
Dolomiticus

Non ti  seguo .
 pazienza


nello stato di pendenza").
 infatti avevo citato il successivo 1359, sorta di pena
 per colpe commesse appunto in "pendenza di condizione"
 vale a dire: se il mutuo non te l'hanno dato perche` hai
 avuto delle pretese assurde, la condizione si da per
 avverata (cioe` la casa te le becchi lo stesso, con quali
 soldi ? ... quindi in pratica perdi la caparra)
 naturalmente il comportamento colposo deve essere dimostrato
 dalla controparte: ritengo sia quasi impossibile, a meno
 che tutte le clausole del mutuo non fossero gia` note,
 (dimostrabilmente note) alle parti


  soldi ? ... quindi in pratica perdi la caparra)
ok, ma in questo caso non c'entra l'eccezione sulla mera potestatività della
clausola. L'articolo che citi si applica a tutte le clausole sospensive,
quindi è sganciato dal discorso sull'art.1355, anche se ai fini pratici
l'effetto potrebbe essere lo stesso.Dico "potrebbe" perchè gli effetti,
forse (e ti chiedo supporto in questo) potrebbero essere più vasti: l'art.
1355 parla di *nullità* dell'obbligo assunto sottoposto a condizione
meramente postestativa. Ora io ho già detto che non ritengo la clausola in
oggetto quale meramente potestativa, ma mettiamo che venga dichiarata tale:
in questo caso che fine fa il contratto (preliminare) stipulato con questa
clausola? E' nullo. E la caparra? Se il contratto è nullo non deve ritornare
a chi l'ha versata, visto che il titolo per cui l'ha ceduta è nullo?
Se questa tesi è corretta gli effetti dovrebbero essere gli stessi rispetto
a quelli che si verificherebbero in caso di rifiuto di erogazione del mutuo.
Aggiungo solo una piccola postilla per l'amico che ha fatto la domanda
iniziale: in genere si fanno carte false non per rifiutare il mutuo, ma per
averlo, quindi si mette questa clausola solo per bloccare e non far
rischiare eccessivamente l'acquirente, il quale (nella maggior parte dei
casi) ha interesse a comprare ma non ha reddito (dichiarato) per poter
ottenere il finanziamento. E' il caso (frequente) dei commercianti che
dichiarano sempre il minimo del minimo, ma in realtà hanno soldi a palate.

a quelli che si verificherebbero in caso di rifiuto di erogazione del mutuo.
 bravo, ma dimentichi l'altro lato del coltello, si
 tratta infatti di un'arma a doppio taglio
 se e` nulla, anche con mutuo a posto, il venditore
 potrebbe dirti "ecco la sua caparra e si tolga di mezzo"
 e vendere ad altri, magari a un prezzo superiore
 oppure, peggio, potrebbe vendere ad altri e tu faticare
 per avere indietro la tua caparra, benche` in forma
 semplice (chi ha i soldi in mano ...)
 la cosa migliore, secondo me, e` non mettercela proprio
 quella clausola: se hai il reddito necessario per avere
 il mutuo lo sai (avrai ben chiesto in banca ...) quanto
 all'altro parametro, il valore dell'immobile, se compri
 a quel prezzo significa che il mercato dice qual valore,
 e il perito confermera`, inoltre, per quanto mi risulta,
 i periti vengono spinti, dai funzionari delle banche,
 alla generosita`
 anzi alcune banche (invero per erogazioni modeste) per
 far risparmiare al cliente la perizia si fidano del
 preliminare
 a ben vedere l'unico rischio per la banca e` che il
 preliminare abbia un prezzo falso e sottoscritto da
 un venditore complice: tolto questo caso, quale
 migliore stima del valore di un prezzo raggiunto dopo
 una trattativa _vera_ contrapposto ad un valore calcolato
 dopo piu` o meno sensate elucubrazioni di un perito ?


 che  prevede l annullamento del compromesso
si.
Addirittura spesso metto "salvo buon fine contratto di mutuo".
se cerchi c'č anche giurisprudenza a riguardo.
ciao

 averlo,  
già  .
Il  fatto  è  che  l  erogazione del  mutuo è  
soggetta a valutazione della banca e non serve a  nulla
prendersela  con l  istituto  se te lo rifiutano.
Ripropongo poi  visto che Venabile non rispode
l altra  domanda  :  il  compromesso verrà
se riesco ad avere il  mutuo , stipulato
a Malta  che ha  la  civil  law , la civil  law
è  legge  civile  tradotto  , si  tratta  del Codice Civile?
Ovviamente  è importante determinare  il  contesto giuridico
corretto  .
Spero  che qualcun altro mi risponda .


e`  legge  civile  tradotto  , si  tratta  del Codice Civile?
 non rispondo perche`, come ti ho gia` detto,
 non sono in grado di farlo
 ti ho gia` anche detto che non mi pare utile
 continuare a tirare fuori quella questione,
 ritengo che non c'entri nulla
