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Titolo: Rogito e consegna differita.

Sto acquistando una casa presso un'agenzia immobiliare. I venditori, che al
momento occupano l'immobile, si trasferirebbero in altro immobile, che essi
a loro volta stanno acquistando presso la stessa agenzia.
Il problema che sta sorgendo, in fase di compromesso(che firmeremo la
prossima settimana), riguarda i tempi del rogito e della consegna
dell'immobile(quello che io acquisto). I miei venditori, infatti, affermano
di essere necessitati ad acquisire prima i miei soldi, l'intera cifra, per
poter poi concludere l'acquisto dell'altra casa, che ha un prezzo superiore
a quella di cui sono attuali proprietari, tant'è che per la stessa sono
anche in corso di erogazione di mutuo con la banca.
La loro prima proposta, da me rigettata, prevedeva il pagamento da parte mia
di una o più ulteriori tranche, a titolo di ACCONTO(non caparra
confirmatoria), prima del rogito, cosicchè loro potessero entrare in
possesso dell'altra casa(attualmente libera), pagando al loro venditore un
consistente anticipo, dopodichè saremmo andati entrambi a rogito
contemporaneamente, saldando quanto restava(nel mio caso, praticamente il
10% del prezzo, avendo pagato tutto in anticipo).
La mia controproposta, prevede invece l'effettuazione del rogito in data più
ravvicinata, e la consegna dell'immobile alcuni giorni(da fissarsi: max 15
giorni)dopo; a mia garanzia, proponevo di fissare una penale, a titolo di
risarcimento eventuale, di x euro(almeno 100) al giorno per eventuale
ritardo nella consegna, penale che chiedevo di poter eventualmente sottrarre
da un fondo cauzionale depositato presso il notaio rogante al momento
dell'atto(fondo che ovviamente verrebbe detratto dal prezzo di vendita, e
poi successivamente saldato al momento della consegna).
Su questo fondo mi sarei anche eventualmente rifatta delle spese e dei danni
cagionati dai proprietari, divenuti meri detentori, nel periodo di
transizione dal rogito alla consegna.
L'agente immobiliare, si badi, non i proprietari, ha fatto parecchie
resistenze a queste mie proposte, sostenendo che i venditori sono persone
affidabilissime e che io quasi le offenderei, con queste clausole secondo
lei poi giuridicamente eccessive o addirittura impraticabili. Secondo
l'agente stessa, io dovrei scrivere semplicemente nel compromesso che la
consegna avverrà x giorni dopo il rogito, e che per eventuali ritardi mi
sarà dovuta una penale pari a x euro al giorno(penale che però i venditori
dovrebbero in seguito spontaneamente saldarmi, avendo già ricevuto prima
della consegna l'intera cifra della vendita).
Altre garanzie non mi sarebbero dovute(e, ripeto: la butta sul piano morale,
i signori si offendono, potrebbe saltare tutto se mi impunto etc.), neanche
per il discorso delle spese e dei danni, che secondo lei dovrebbero essere a
mio carico anche prima della consegna(salvo le spese ordinarie).
Sperando di essermi spiegata: come posso regolarmi? Mi potete dare un
consiglio, per non rimanere poi fregata?
Ciao
Labrena

consiglio, per non rimanere poi fregata?
Francamente non capisco dove possa essere la fregatura: la tua posizione di
proprietaria (una volta concluso il compromesso) ti mette in condizione di
poter sempre rivendicare il bene (e presso chiunque), mentre contro gli
alienanti inadempienti puoi esperire i rimedi ordinari.
Un saluto da parte di
Marco

 alienanti inadempienti puoi esperire i rimedi ordinari.
Molto semplicemente: la fregatura che temo consisterebbe nel rischio di
dover fare una causa, lunga magari anni, per rivendicare il possesso
dell'immobile e/o chiedere eventuali risarcimenti, penali, danni e
quant'altro, nel caso lo stesso non mi venisse consegnato per tempo e in
buone condizioni.
Sarebbe meglio, se possibile, predisporre il compromesso in modo da evitare
questo rischio- anche se fosse davvero chiaro, e sicuro, che in tribunale la
spunterei.
Non credi?
Ciao
Labrena.

 dell'immobile.
In quale manuale di diritto privato, sta scritta cotanta scempiaggine?


farebbe bene ad affidarsi non a se stessa, ma ad un avvocato competente.

 In quale manuale di diritto privato, sta scritta cotanta scempiaggine?
Ah pero!
Prima di dire certe cose ti consiglierei di consultare
non un banale testo di diritto privato, ma un testo
sulla compravendita. Comunque se hai delle
perplessità potresti esternarle in altro modo.


 ...dover fare una causa, lunga magari anni...
Questo è vero, ma se vuoi comunque concludere
l'affare sappi che i mezzi di tutela esistono.


> Ah pero!
Scusa l'errore. Comunque non volevo
certo essere sarcastico.
Un altro saluto da parte di
Marco

 In quale manuale di diritto privato, sta scritta cotanta scempiaggine?
Allora, Law: ti sei chiarito le idee in materia?



Chi tace acconsente... e allora sono felice di averti
fatto scoprire una cosa ignorata dal tuo testo di privato.
Un saluto da
Marco


wrote:

Come sai esistono due tipi di preliminari di vendita, quello proprio e
quello improprio.
La differenza e' nella frase:
nel primo si "promette di vendere" nel secondo "si vende".
Quello che viene stipulato dalle agenzie e' quasi sempre il primo,
dunque un contratto con effetti obbligatori. Tant'e' che girando su
siti e formulari non mi e' mai capitato di imbattermi nel secondo.
Credo quindi che nella maggioranza dei casi, ma per sicurezza possiamo
chiedere tutte le volte la frase esatta, coloro che stipulano un
"compromesso" (come forse erroneamente viene chiamato) lo facciano
firmando un preliminare improprio.
Ciao
Roy

 firmando un preliminare improprio.
E' molto probabile che spesso si parli di compromesso
con riferimento ad un preliminare ad effetti anticipati,
quindi credo anch'io che sia sempre meglio chidere
la frase esatta.
Tutto ciò non toglie che l'uscita di Law sia stata
decisamente infelice. Dopo aver studiato la materia
su diversi testi (e non su semplici manuali di privato!)
fa un certo effetto sentirsi dire certe cose.
Saluti da
Marco