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Titolo: Acquisto casa... La procedura è corretta?

Ciao a tutti,sto per acquistare tramite agenzia e sono in dubbio sulla
correttezza e su come fare...
L'agenzia dice che devo firmare una promessa di acquisto e se
voglio,posso versare una piccola caparra oppure no... Il notaio lo
sceglierò io.
Su questa proposta c'è scritto che se il venditore accetta la mia
proposta e poi io mi tiro indietro,devo pagare comunque l'agenzia.
Mi han detto che i controlli su ipoteche etc e le visure catastali,le
fanno dopo aver stipulato il preliminare.
Ora mi chiedo:
Se io arrivo al preliminare (e quindi verso anche una grossa caparra) e
poi dai controlli viene fuori che la casa è ipotecata,o non ha
l'abitabilità,o ancora che alcune parti non sono catastate io che fo?
Devo pagare comunque l'agenzia e tribbulare per riavere indietro la
caparra?
Non dovrebbero controllare e assicurare ciò che vendono prima di farti
firmare?
Grazie

Agenzia a parte, la proposta di acquisto è, come dice il nome, una
proposta TUA.
Quindi tu dici: "eccoti 5000 euro. Propongo di acquistare la tua casa
per 200mila euro e ti do' 10 giorni per darmi una risposta".
Tu sei vincolato per 10 giorni. Se ti tiri indietro perdi i 5000 euro.
Se il venditore non accetta la tua proposta di acquisto, ti restituisce
l'assegno (o i soldi) che gli avevi dato. Se invece la accetta (per
iscritto) i 5000 euro si trasformano in (parte della) caparra.
Ora arriviamo al resto, cioè all'agenzia. Essa non si riterrà
probabilmente responsabile dei problemi che sono al di fuori dei
servizi che da'. L'agenzia, in pratica, ha il compito di mettere in
contatto un venditore con un acquirente. Poi se costoro non si mettono
d'accordo sono affari loro. Purtroppo nel "non si mettono d'accordo" a
volte ci sta pure che la casa è magari abusiva e non è neanche
vendibile. Magari si sa al rògito. Sul preliminare si scrive che la
parte promittente acquirente garantisce che l'immobile è regolare,
libero da vincoli, eccetera. In quel caso l'agenzia credo che non
c'entri proprio.
Quindi attenzione: quando cerchi casa con un'agenzia, ricordati che le
provvigioni (a volte veramente astronomiche) che paghi, non prevedono
chissà quali garanzie, ma solo di trovare uno che vende una casa che
fa al caso tuo.
C.

firmare?
 devono dirti tutto quello che sanno
 non vanno a vedere le ipoteche, quindi non lo
 sanno e quindi non te lo dicono
 si potra` opporre all'agenzia la negligenza, o la
 poca diligenza, nel non avere eseguito le visure
 ipotecarie _prima_
 e` comunque un passo ulteriore (che esito avra` ?),
 per il momento il mediatore e` a posto: non lo sapeva
 (vedi il primo comma dell'articolo 1759 del Codice Civile)           
 un saluto da
 Sebastiano Venabile

>In quel caso l'agenzia credo che non
c'entri proprio.
Che bel lavoro! quasi quasi lo cambio anche io!
2 Visite da 30Min=2000 euro,ha che bello!
Scherzi a parte,credo che un'agenzia seria dovrebbe preoccuparsi di
venderti una casa a posto sotto tutti gli aspetti oppure di avvisarti
di eventuali problemi prima di farti firmare qualcosa... e tutto questo
dovrebbe farlo x iscritto...



 molti pensano che il mediatore lo faccia, invece
 non e` tenuto a farlo, e` tenuto a comunicarti
 tutto quello che sa, sul punto della negligenza
 vedi l'altro post
 il diritto del mediatore alla provvigione sorge
 nel momento in cui l'affare si e` concluso per
 effetto del suo intervento, tutto il resto e`
 cortina fumogena
 per questo consiglio di sottoscrivere preliminari
 con il venditore (evitando le proposte) assistiti
 da un professionista, che, incaricato, e` tenuto
 a controllare tutto


la proposta è una fase importante della contrattazione, ed è bene
sottoscriverla, solo che un'agenzia onesta deve farla farein modo
corretto e senza inganni.
 è importante che la caparra che lasci sia penitenziale e non
confirmatoria (in questo modo anche se l'altra parte accetta l'agenzia
non può ancora chiedere la mediazione).
 mentre se firmi una proposta con la caparra confirmatoria, sottoscrivi
in pratica un piccolo compromesso.
 è vero si che l'agenzia non ha abblighi di fare controlli, ma è
anche vero che se l'agenzia è seria i dovuti controlli li farà,
appunto tra la proposta ed il compromesso, comunque i controlli
spettano al notaio.
 l'agenzia dovrebbe anche consigliarti di prendere un tecnico, scelto
da te, il tecnico deve fare solo i tuoi interessi, l'agenzia deve
invece essere neutrale, ma non deve nascondere i fatti a lui noti come
gia stato detto.

gia stato detto.
 d'accordissimo !!!
 nella trattativa immobiliare occorre farsi assistere
 da un professionista, lo sostengo da anni


Il mio discorso però è solo questo,io voglio quella casa senza ombra
di dubbio,
ma solo se è a posto a livello catastale e senza schifezze fiscali...
Ora mi chiedo,come sono tutelato in questo senso seguendo l'iter sopra
descritto?
Grazie di tutto!

la differenza tra caparra penitenziale e confirmatoria è negli
articoli 1385 e 1386 del codice civile, che riporto in fondo per
maggiore chiarezza.
 la proposta dovrebbe essere non vincolante, ovvero io ti che intendo
comprare ed in questo caso propongo al venditore di comprare ad un dato
prezzo ed in un certe tempo (prezzo e tempi devono essere specificati),
sulla proposta solitamente si lascia una caparra (penitenziale)
simbolica solitamente intorno ai 2000(duemila)€ e si mette pre
iscritto il termine massimo per il compromesso, e quello massimo per il
rogito.
 ovviamente se le parti si trovano subito d'accordo questa fase può
saltare e si può andare subito al compromesso, ripeto la caparra in
questo caso non è vincolante all'aquisto se chi si ritira lo fa per
giusta causa (vedi vizzi dell'immobile ipoteche, parti non condonate
ecc.) l'altra parte è tenuta alla restituzione della caparra.
 la procedura che hai seguito a mio avviso è quella giusta se l'agente
si è davvero comportato in buona fede, ma il fatto che ti abbia fatto
firmare una proposta di quel genere mi fa pensare di no.
 è per questo che è importante la proposta di aquisto, perchè tra
quella e il compromesso (che è un contratto vincolante) si fanno i
dovuti controlli, e l'agenzia (seria) non ti chiederà nulla, se non al
massimo (ma di solito non accade) le spese per fare le visure, per un
agenzia andarle a fare prima sarebbe inutile, perchè anche se io
faccio un controllo oggi, domani può cambiare tutto.
 il compomesso è sempre bene registrarlo (168€ è la nuova tariffa)
e in caso per essere più sicuri trascriverlo così che nessuno possa
accendere ipoteche sopra dopo aver fatto il contratto.
  Art. 1385 Caparra confirmatoria
Se al momento della conclusione (1326) del contratto una parte dà
all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di
altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere
restituita o imputata alla prestazione dovuta (1194).
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente (1218), l'altra può
recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece
la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed
esigere il doppio della caparra (1386,1826; att. 164).
Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare
l'esecuzione o la risoluzione (1453 e seguenti) del contratto, il
risarcimento del danno è regolato dalle norme generali (1223 e
seguenti; att. 164).
Art. 1386 Caparra penitenziale
Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per
entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del
recesso.
In questo caso, il recedente perde la caparra data o deve restituire il
doppio di quella che ha ricevuta

descritto?
 quale iter ? "sopra" non c'e` nulla
 forse dovresti imparare a quotare
 comunque ti ho gia` manifestato la mia avversita`
 alla proposta unilaterale, qualora l'iter al quale
 fai riferimento la prevedesse


faccio un controllo oggi, domani puo` cambiare tutto.
 i controlli e` sempre bene farli, e` un punto di
 partenza minimo, se gia` in quel controllo c'e`
 qualcosa che non va, e` meglio lasciare perdere
 poi, anche se va tutto bene, alcune cose possono
 cambiare, e, infatti, si controlla _anche_ il
 giorno prima del rogito, o il giorno stesso


  qualcosa che non va, e` meglio lasciare perdere
   non concordo affatto, la proposta serve a questo, ma ripeto per
legge il mediatore non può chiedere niente, quindi la proposta é una
fase senza costi per chi la fa.

fase senza costi per chi la fa.
 guarda l'archivio del NG e leggi quanti sono rimasti
 incastrati, con perdite di danaro, in una di quelle
 proposte a te tanto care, prima di avventurarti in
 tali affermazioni, mi riferisco al "senza costi"


  Sebastiano Venabile
ora siamo troppo OT??? forse si...
Matteo Marliani

come sopra
 sbagliato come sopra, vorrai dire
 hai troppe idee innovative e sostenute senza il minimo
 dubbio (oltre che non fondate), per continuare il dialogo:
 prima con l'equivalenza tra contratto rescindibile e contratto
 ancora da concludersi, ora con la richiesta dei danni oltre al
 doppio della caparra, non ce la faccio piu`, mi arrendo (cioe`
 arrangiati e sguazza nella tua ignoranza)


mi caro io nell'ignoranza ci sguazzo volentieri e cerco di imparare.
 in ogni caso ho aperto un altro post per non andare OT
http://groups.google.it/group/it.diritto/browse_thread/thread/ca8d663885a873ac/3fafc9feeb886e9e#3fafc9feeb886e9e
ed ho l'impressione che sia tu quello poco informato, credimi se ti
dico che è un argomento che conosco bene, visto che ho appena
sostenuto un esame su questi argomenti
 se poi le consuetudini sono diverse dalle leggi non posso farci
ninete, siamo in italia.