Newsgroup: it.diritto
Titolo: compravendita immobiliare_quesito su spese condominiali (non è il solito)

Non trattasi del solito quesito sulla ripartizione tra venditore ed
acquirente di un immobile delle spese condominiali, perchï¿œ io so giï¿œ che
talune spettano all'uno e talaltre all'altro.
Il fatto ï¿œ che ho acquisito un appartamento  nell'ottobre 2009 ed ora
l'amministratore condominiale mi ha mandato un conteggio relativamente
alla gestione passata (da aprile 2009 ad aprile 2010), specificando
quanto spettava al venditore e quanto all'acquirente e, dato che il
venditore aveva pagato in anticipo per tutta la gestione, mentre io
acquirente non ho finora pagato niente, ha indicato (non nei bilanci ma
su un foglio a parte) come il venditore abbia un certo credito da avere
indietro (credo da me), mentre io avrei a debito quanto pagato in
eccesso dal venditore.
Nell'atto di compravendita c'ï¿œ scritto:  "Le spese condominiali, sia
ordinarie che straordinarie, deliberate prima della sottoscrizione del
presente contratto, anche se relative ad opere non ancora eseguite od in
corso di esecuzione sono, per la quota di spettanza, a carico di parte
venditrice".
Io ritengo di non dovere pagare niente: ho ragione oppure no?
Grazie molto in anticipo
ciao
 

 Io ritengo di non dovere pagare niente: ho ragione oppure no?
esempio
ad aprile 2009 si delibera di pitturare la staccionata,
questa viene pitturata a gennaio 2010, la spesa spetta comunque
al precedente proprietario
le bollette e tutte le spese correnti da ottobre 2009 invece spettano
a te (luce scale, pulizie etc...)
ecco quindi che se il conto che ti e' stato presentato fa riferimento alle
sole spese correnti ( acqua, luce, pulizie etc) le devi pagare tu e quindi
giustamente devi rendere al vecchio proprietario la sua quota pagata
in piu', mentre se si tratta di lavori deliberati in anticipo, le paga il 
vecchio
proprietario.
alberto 

 sole spese correnti ( acqua, luce, pulizie etc) le devi pagare tu
No: è generale

Esattamente  l'amministratore ha calcolato i giorni di possesso tra
alienante (60%) ed acquirente  (40%) ed ha ripartito le intere spese della
gestione tra i due soggetti in misura proporzionale.
Analiticamente:
TABELLA GENERALE
amministrazioni
IVA/Cap
cancelleria
spese postali
assicurazioni
noleggi per sala assemblee  
spese per raccomandate
adempimenti fiscali L. 449-97 (ignoro quale sia...)
dattiloscritti ripr. elaborati (?)
adempimenti finanziaria 2007 (non ne so niente...)
spese tenuta del C /C MPS n....
ass. verifica imp. terra  (fattura di un elettricista) ?
analisi acque (?)
svuotatura fosse biologiche n. 4 interventi  (  1.600,00)
ass. ditta spurghi (?)
TABELLA INGRESSO
ingresso illuminazione
ingresso pulizia
regolato chiudiporta portone ingresso
TABELLA SCALE
illuminazione scale
pulizia scale
sbloccato orologio scale
sost. orologio temporizzato
*****
Nell'assemblea precedente (quella dell'aprile del 2009), unica di cui il
venditore mi ha fornito il verbale, era stato deliberato testualmente di
ripristinare la fotocellula per l'accensione automatica della luce
nell'atrio, oltre che  approvato il bilancio preventivo per la gestione
(aprile 2009-marzo 2010) che riportava le seguenti spese:
TABELLA GENERALE
amministrazioni
IVA/Cap
cancelleria
spese postali
assicurazioni
noleggi per sala assemblee 
adempimenti fiscali L. 449-97 
dattiloscritti ripr. elaborati 
spese varie generali (Cond.)
fosse biologiche vuotatura  (  250,00)
autoclave conduzione impianto
TABELLA INGRESSO
ingresso illuminazione
ingresso pulizia
TABELLA SCALE
illuminazione scale
pulizia scale
*****
In base alla Cass. del  9 settembre 2008, n. 23345, l'obbligo del
condomino di pagare i contributi sorge nel momento della concreta
esecuzione dei lavori occorrenti per la manutenzione e quindi nel momento
che si rende necessaria l effettuazione della spesa, stabilendo il
principio che l'obbligazione di ciascun condomino, di contribuire alle
spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è
necessario eseguire le relative opere, ed che è tenuto alla spesa colui
che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa .
Mi pare di aver capito che abbia rilievo la data di effettuazione di
ciascun lavoro (indipendentemente dalla data di pagamento o di
ripartizione dello stesso), per la riferibilità della stessa all'alienante
piuttosto che all'acquirente.
Oltre a quanto sopra però nel mio caso il venditore è pure tenuto in via
esclusiva al pagamento di tutte quelle spese ordinarie e straordinarie che
siano state deliberate prima del rogito, in virtù della precisa clausola
contrattuale in questo senso sottoscritta, forse sbilanciata a mio favore
(alla luce della sentenza di cui sopra), ma che comunque ha valore
preminente tra le parti.
Pertanto dedurrei:
- la prima cosa da fare è acquisire la documentazione di spesa
condominiale, così scartanto subito tutte quelle spese di qualsiasi genere
che si siano concretamente rese necessarie PRIMA del rogito (che sarebbero
di esclusiva pertinenza dell'alienante)
- per tutte le altre mi dovrei attenere alle seguenti valutazioni:
TABELLA GENERALE
noleggi sala assemblee   DA ME NON DOVUTA (durante la gestione non è stata
convocata alcuna assemblea che mi vedesse condomino)
spese per raccomandate DA ME NON DOVUTE (trattasi delle raccomandate di
convocazione dell'assemblea precedente al rogito)
adempimenti fiscali L. 449-97   DA ME NON DOVUTA (non conosco di nessuna
pratica ....)
fossa biologica svuotatura   DA ME NON DOVUTA PARZIALMENTE (per tutte le
svuotature che si fossero rese necessarie prima del rogito)
TABELLA INGRESSO
regolato chiudiporta portone ingresso DA ME NON DOVUTA O DOVUTA SECONDO
L'EPOCA IN CUI LA SPESA SI E' RESA NECESSARIA (se prima del rogito no, se
dopo si)
TABELLA SCALE
sbloccato orologio scale  DA ME NON DOVUTA (in forza degli accordi
contrattuali per cui parte venditrice si è impegnata a farsi carico di
tutte le spese deliberate prima del rogito)
sost. orologio temporizzato  DA ME NON DOVUTA (in forza degli accordi
contrattuali per cui parte venditrice si  è impegnata a farsi carico di
tutte le spese deliberate prima del rogito)
Gradirei un parere su quanto sopra
Ciao
Robertino