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Titolo: Deroga durata contratto affitto commerciale

Salve a tutti, Vi pongo il seguente quesito, nella speranza di un Vs. 
gentile riscontro.
Le parti, nella stipula di un contratto di locazione ad uso 
ufficio/direzionale (con richiamo alla L.392/78) possono determinarne una 
durata inferiore ai 6 anni e senza possibilita' di rinnovo?
Dal tenore letterale dell'art. 27 mi sembrerebbe proprio di no... ma non 
c'e' un modo per far valere la libera volonta' delle parti? Preciso che 
l'attivita' del conduttore non ha carattere transitorio.
Inoltre sarebbe efficace una clausola che preveda l'acquisto da parte del 
conduttore dell'immobile al termine del contratto, pena il pagamento di una 
penale a carico dello stesso conduttore in caso di mancato acquisto? Anche 
con questo patto di acquisto finale, il contratto rimarrebbe sempre un 
contratto di locazione (da trattare fiscalmente come tale)?
Grazie per ogni eventuale risposta.
--
carloazeglio
praticante CdL 

contratto di locazione (da trattare fiscalmente come tale)?
 No, secondo me si tratta di un contratto di locazione
 e di un contratto preliminare di compravendita
 Ciao, Mario

"Mario" ha scritto
[...]
Grazie mille per l'importante chiarimento.
Se posso approfittare ulteriormente: qualora le parti avessero gia' 
sottoscritto quel contratto con durata inferiore al previsto (tre anni) con 
il patto d'acquisto (ovvero preliminare di compravendita) al termine del 
contratto stesso, tale patto di acquisto sarebbe da intendersi al termine 
delle durata legalmente prevista, cioe' dodici anni ovvero sei anni nei casi 
previsti dagli artt.28 e 29 L.392/78.
E' corretto tutto cio'?
Grazie ancora per la disponibilita'.
--
carloazeglio
praticante CdL 

previsti dagli artt.28 e 29 L.392/78.
 Come ho avuto gia` modo di scrivere, si tratta, secondo
 me, di due contratti distinti
 Un contratto di locazione, con la sua disciplina, e un
 preliminare di compravendita, con la sua
 Come avete legato un termine del preliminare alla scadenza
 del contratto di locazione ? Avete indicato una data che
 coincideva con quella che ritenevate essere la scadenza del
 contratta di locazione ?
 Se avete indicato una data, secondo me, e` determinata cosi`
 anche se la data con la quale si relazionava e` risultata
 mobile
 Se, invece, non avete indicato date, ma semplicemente
 avete concordato una relazione con un'altra data, si apre
 una questione interpretativa
 In quel momento, presumendo ex 1366 cc la buona fede, entrambe
 le parti ritenevano che il contratto scadesse il giorno X
 e decisero, in altro contratto, che quello fosse un termine
 Ancorche` successivamente il giorno X sia, risultato conta legem
 (per il primo contratto, ma non per il secondo) e quindi traslato
 al giorno Y, cio` non comporta, secondo il mio debole parere,
 un'analoga traslazione del termine del contratto preliminare
 Si tratta di una prima idea, attendiamo altri e piu`
 illuminati pareri
 Ciao, Mario

 un'analoga traslazione del termine del contratto preliminare
Mi sembra di capire quindi che, essendo stata espressamente indicata la data 
del 31/01/2011 (e non un generico riferimento al termine del contratto di 
locazione in essere), tale data risulta certamente efficace per la 
compravendita, ancorche' alla stessa data perduri, in forza dell'art.27 
L.392/78, il precedente contratto di locazione. Percio', il conduttore (che 
e' il ns. assistito), al 31/01/2011 dovrebbe poter stipulare (vuoi anche 
previa raccomandata, probabilmente superflua, di recesso anticipato dal 
contratto di affitto), oppure continuare a rimarere dentro come conduttore 
per anni 6+6, naturalmente pagando la penale prevista per mancata stipula. 
Nel caso specifico credo francamente che le parti non intendano "rompersi le 
scatole" a vicenda: quindi rispetteranno i patti. Certo il conduttore 
avrebbe una possibilita' in piu' data dalla maggiore durata della locazione 
prevista per legge...
Sei stato di grande aiuto, grazie ancora per le preziose indicazioni.
A buon rendere,
--
carloazeglio
praticante CdL 

  preliminare di compravendita, con la sua
Mario, non ti avventurare su un terreno minato.
La giurisprudenza quando in un unico contesto contrattuale confluiscono 
più tipi contrattuali (c.d. contratto misto) dice ben altre cose: 
rileva, di massima, la disciplina del contratto _prevalente_ (anche se, 
a volte, può rivelarsi necessario integrare le diverse discipline)

Sei stato di grande aiuto, grazie ancora per le preziose indicazioni.
 Piano: ho detto la mia opinione, spero che ti sia di aiuto,
 ma credo che tu debba comunque documentari di piu`
 Ciao, Mario

a volte, puo` rivelarsi necessario integrare le diverse discipline)
 Ho infarcito la risposta di "mio parere" e "secondo me" piu` di
 quanto non faccia di solito
 Cionondimeno piu` ci penso piu` mi convinco di quello che ho
 scritto, la Giurisprudenza e` diversa ? Me ne faro` una ragione
 Sara` onere di chi deve confrontarsi con un contratto-chimera
 approfondire la questione
 Mi farebbe piacere sentire la tua, di opinione: non una sintesi
 giurisprudenziale, proprio la tua opinione
 Ciao, Mario

 ma credo che tu debba comunque documentari di piu`
Naturalmente.
Grazie ancora e buon lavoro.
--
carloazeglio
praticante CdL 

  giurisprudenziale, proprio la tua opinione
ma che onore!
cmq mi spiace deluderti, ma tu sai già che io non rendo pareri legali, 
in questo NG.
Inoltre, non ha senso alcuno esprimere opinioni sulla disciplina di un 
contratto (per di più "chimera") che non si ha nelle mani (non potendo 
valutare, quindi, il complesso delle clausole negoziali).
Eppoi eppoi... perché dare un parere _legale_?
Il tale ha firmato il contratto in questione, pare, senza assistenza, 
quindi lo ha portato dal suo ... ehm... consulente del lavoro, il quale 
consulente del lavoro ha affidato il compito di studiare la questione a 
un praticante CdL, il quale praticante CdL ha chiesto lumi in un gruppo 
pubblico di discussione, ed ha ottenuto l'attenzione di ... un netcook.
In questa discesa nel maelstrom, un mio eventuale parere sarebbe proprio 
fuori posto, non trovi?

fuori posto, non trovi?
 Nulla quaestio se temi (o ti schifa) il confronto, ma
 allora perche` bazzichi un NG ?
 Ciao, Mario