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Titolo: casa nuova con mancato rispetto dei requisiti acustici passivi (DPCM 97)

Ciao,
ho acquistato un appartamento (rogito 26/10/2004) da una società SpA.
Dopo il rogito abbiamo riscontrato alcuni difetti (tra cui il più
grave è un infiltrazione d'acqua nel box presente sia a me che ad
altri condomini), che sono stati fatti presente alla Spa prima
telefonicamente, e poi con lettera racc. ric. ritorno in data
24/02/2005. Alla nostra raccomandata la società ha risposto con
lettera racc. ric. ritorno che sarebbe intervenuta entro Marzo 2005 per
eliminare i vizi, cosa che non è avvenuta.
Nel corso di questi mesi, incominciavamo a notare eccessive immissioni
di rumori dagli appartamenti adiacenti e sovrastante che attribuivamo
alla maleducazione degli inquilini.
Analizzando il capitolato firmato al momento dell'acquisto
dell'immobile abbiamo poi notato che erano previsti alcuni interventi
di insonorizzazione non realizzati ed abbiamo quindi attribuito il
problema ad una questione strutturale. In particolare nel capitolato è
riportato:
"[...]particolare attenzione sarà osservata per l'insonorizzazione
degli ambienti[...]"
"[...] i solai verranno tutti irrigiditi trasversalmente al loro
verso di tessitura e da tutti saranno applicati pannelli
fonoassorbenti, prima del getto di caldana per la posa dei
pavimenti[...]"
"[...]nelle tramezzature di divisione tra gli appartamenti saranno
inseriti pannelli fonoassorbenti in grado di attenuare i rumori fino al
70%[...]"
"[...]saranno inoltre realizzate tutte le colonne di scarico con
tubazioni fonoassorbenti ed autopulenti[...]"
In seguito ad un confronto con gli altri condomini è emerso che tutti
lamentavano lo stesso difetto di insonorizzazione ed in più erano
riscontrati altri gravi difetti a livello condominiale.
Per queste ragioni si è deciso di affidare la vicenda ad un avvocato
che avvalendosi di un geometra in data  19/05/2005 ha eseguito con la
società venditrice un sopralluogo congiunto nel quale ogni
proprietario lamentava i vizi di propria pertinenza. Nel sopralluogo
del nostro appartamento sono stati denunciati più vizi tra cui i
principali sono la mancata insonorizzazione e l'infiltrazione
d'acqua nel box. In data odierna la società si è dimostrata
disponibile ad una transazione che prevede l'eliminazione di tutti i
vizi denunciati dai condomini tranne quello dell'insonorizzazione
sostenendo di aver compiuto i lavori a regola d'arte. Si fa inoltre
presente che l'intero immobile (21 appartamenti)  risulta privo
dell'abitabilità e nel nostro caso non si ha intenzione di
richiedere la risoluzione del contratto.
Essendo per noi il problema dell'insonorizzazione fondamentale ed
avendo avuto informalmente conferma dal capocantiere che quanto
previsto dal capitolato nonché dalle norme sui requisiti acustici
nella costruzione di edifici (DPCM 5/12/97) non è stato rispettato,
vorremmo sapere se è conveniente fare causa alla società o è
preferibile sottoscrivere la transazione.
Una nostra preoccupazione per intentare la causa
sull'insonorizzazione riguarda
-i termini di denuncia del vizio , che come già detto è avvenuta in
data 19/05/2005
-la mancanza di referenze storiche su una causa di questo tipo
-la percentuale di risarcimento sul valore dell'immobile che è
possibile ottenere.
Per ultima cosa si precisa che al momento della firma del rogito con
una scrittura privata abbiamo trattenuto la somma di 5000 euro che
sarebbe stata resa a conclusione dei lavori. Ad oggi tale somma non è
stata pagata né richiesta e nel caso in cui sottoscrivessimo la
transazione il nostro legale ci ha precisato che la società non
avrebbe più diritto di richiedere tale somma.
grazie a tutti coloro che ci aiuteranno con qualche consiglio.
saluti

>>>contropareti)
MM

Nella misura in cui le immissioni rumorose sono effettivamente oltre i
limiti di legge e la normale intollerabilità, l'appartamento
risulterebbe viziato. Ne conseguirebbe che, insieme agli altri vizi (si
spera denunciati entro otto giorni dalla scoperta o comunque
riconosciuti dalla società, perchè questi sono i requisiti per
l'azione di garanzia nella compravendita), la causa per la riduzione
del prezzo si potrebbe intentare.
Faccio presente che si tende ad escludere, nella giurisprudenza e nella
dottrina, che nell'ambito del contratto di compravendita si possa
validamente esperire il rimedio dell'azione di esatto adempimento. In
altre parole, siccome con il contratto di compravendita il venditore si
obbliga a consegnare un determinato bene e non a compiere prestazioni
di "fare qualcosa", i giudici sono propensi a ritenere che
l'eliminazione dei vizi non sia da considerarsi tra i rimedi
consentiti. In realtà, non è escluso che nuovi orientamenti della
giurisprudenza ciò consentano, ma bisognerebbe concentrare
l'attenzione su una causa per la riduzione del prezzo, sempre che,
ovviamente, sussistano tutti i requisiti per l'azione di garanzia e
ferma restando comunque la possibilità (in presenza degli stessi
requisiti: denuncia dei vizi occulti entro otto giorni dalla scoperta)
di chiedere il risarcimento del danno a parte.
Firmare una transazione è sempre una questione di opportunità, che
bisogna valutare di volta in volta. Ti consiglio, per, visto che hai
parlato della nomina di un avvocato, di rivolgerti a lui. Io ho fatto
un discorso generale, che secondo me può valere in casi come il tuo,
"in astratto".
Ciao
-- Sables

 un discorso generale, che secondo me può valere in casi come il tuo,
L'avvocato è propenso per la transazione perchè ci sono dubbi appunto
sul fatto che il vizio sia occulto o meno e sul rispetto degli otto
giorni di denuncia. Difficile prendere una decisione, ma la transazione
di certo non mi risarcisce affatto.

Una delle strade percorribili dal punto di vista giuridico per
neutralizzare la problematica della denuncia tardiva dei vizi è quella
di qualificare il tutto come alid pro alio.
Andando con ordine, un primo aspetto è quello del riconoscimento dei
vizi. Per tutti i vizi riconosciuti dalla società, nessun problema,
perchè vale la regola che è come se li aveste denunciati in tempo. Il
problema potrebbe insorgere solo sull'insonorizzazione, mi sembra di
capire.
Altro profilo è quello di ritenere l'abitazione priva dei requisiti
tali da chiamarla "casa" abitabile, perchè se si riesce a far valere
l'idea che il difetto di un minimo legale di insonorizzazione produce
il fatto che l'appartamento non è idoneo all'uso ed è un qualcosa che
non si può definire nemmeno abitabile, potrebbe forse battersi la
strada della consegna dell'aliud pro alio.
In questo senso si dovrebbe valutare cosa dicono i giudici in merito
(compito dell'avvocato), perchè qualificando la questione come
consegna di qualcosa al posto di qualcos'altro, si otterrebbe
l'applicazione dei rimedi generali sulla risoluzione dei contratti,
evitando così il problema della denuncia tardiva.
Ciao
-- Sables

 evitando così il problema della denuncia tardiva.
Io non voglio assolutamente chiedere la risoluzione del contratto,
vorrei essere risarcito per il danno. Rischio qualcosa da questo punto
di vista ?
grazie ancora.
saluti

La denuncia dei vizi nella compravendita non ha bisogno di una perizia,
perchè è una denuncia che, parafrasando anche le norme sul contratto
d'opera e sull'appalto d'opera può essere fatta nelle linee
essenziali, per far comprendere soprattutto qual è il vizio
riscontrato.
La perizia diventa necessaria in sede giudiziale, invece, per
dimostrare il vizio e il danno; è un mezzo di prova nella fase
successiva del giudizio. Quindi, secondo me, è sufficiente per la
denuncia il fatto in sè di verbalizzare il vizio durante il
sopralluogo.
Nel caso di qualificazione come alid pro alio si applicano le regole
generali sull'inadempimento dei contratti a prestazioni corrispettive e
sulla risoluzione, prevista dall'art. 1453 codice civile. Pertanto non
c'è un termine di decadenza, ma semmai un termine di prescrizione, che
comunque è molto più lungo.
Dal punto di vista della risoluzione, come ti dicevo aliud pro alio ti
consente di evitare le specifiche disposizioni dettate dalla Legge
sulla compravendita e di spostarti sulle regole generali. Pertanto,
applicandosi gli artt. 1453 e seguenti del codice, avrai la
possibilità di chiedere anche solo il risarcimento del danno,
dimostrando l'aliud pro alio e quindi l'inadempimento del venditore. La
Corte di Cassazione ha infatti stabilito, a proposito della
compravendita di immobile, che  "In tema di compravendita, qualora si
verifichi l'ipotesi di consegna di aliud pro alio, che si ha non
soltanto quando la cosa sia materialmente diversa, ma anche quando la
stessa sia priva della sua capacità funzionale per difformità
qualitative intrinseche che la rendano inidonea a soddisfare
concretamente le esigenze del compratore, quest'ultimo, oltre
all'ordinaria azione contrattuale di adempimento o risoluzione a norma
dell'art. 1453 cod. civ., può proporre anche l'azione di risarcimento
del danno per inadempimento del contratto, sia insieme con quella di
risoluzione sia anche da sola, in quanto l'art. 1453 cod. civ., facendo
salvo in ogni caso il risarcimento del danno, esclude che l'azione
risarcitoria presupponga come necessario l'esperimento dell'azione di
risoluzione del contratto (Cass. civ., sez. II, 12-02-1988, n. 1530)."
Sta quindi a te come compratore decidere, insieme all'avvocato, quale
strada percorrere.
Tengo a precisare che l'aliud pro alio deve essere dimostrato, nel
senso che non basta essere convinti che l'appartamento è inservibile,
bisogna che una perizia asseverata dica espressamente che alla prova
dei fatti quel bene immobile è tutt'altro rispetto a quello che di
solito assolve alla funzione di abitazione (per esempio se manca la
licenza di abitabilità eccetera). E' quindi una strada possibile, da
valutarsi, quella di qualificare come aliud pro alio la consegna
dell'appartamento, ma la si deve valutare sempre con grande attenzione,
perchè il rischio è inevitabilmente che il Giudice non ritenga
sussistano gli estremi di questa figura, con la conseguenza di
ritornare alla garanzia nella compravendita e ai suoi termini ristretti
di decadenza e di denuncia. Ciao
-- Sables