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Titolo: Sgombro per esecuzione immobiliare

Salve,
 
 
 
Ho vinto l'asta per un immobile, già occupata dagli esecutati.
 
Ho fatto il rogito e la sentenza verrà deposita a giorni in
 
conservatoria.
 
 
 
Come dovrei muovermi secondo voi per interfacciarmi con
 
gli esecutati?
 
 
 
Appena ho la sentenza del giudice mando una raccomandata
 
chiedendo lo sgombro entro una certa data (30 giorni?) 
 
ovviamente chiedendo se possibile di vederci de visu per
 
la consegna delle chiavi o per mediare il tutto?
 
 
 
Cosa consigliate?
 
 


Mi e' capita cosa simile con un parente, che ha esattamente fatto cosi'
come dici tu: ha mandato una raccomandata agli esecutati appena ricevuta
la sentenza del giudice, e, per sua fortuna, gli esecutati hanno opposto
poca (in parte comprensibile, in fin dei conti credo che nessuno sia
contento di vedersi pignorata la casa) resistenza e dopo circa 20 giorni
hanno finito il trasloco chiamando e dicendo che lasciavano le chiavi
nella cassetta delle lettere. In pratica non si sono mai incontrati.
 
Tutto sommato gli ando' bene, penso, perche' so di alcuni esecutati che,
pur avendo un'altra casa dove andare, per lasciare casa davvero hanno
fatto sudare sette camice, nella migliore tradizione italica (o
addirittura ho sentito di esecutati che priam di andare via danneggiano
volontariamente l'immobile come sfregio, idiozia pura).
 
Io ti consiglio di andare eventualmente da un avvocato nel caso in cui
non sgombrino entro quanto stabilito dalla tua prima raccomandata, anche
perche' se uno occupa la casa assegnata da un giudice ad un altro, si va
immediatamente sul penale, quindi si posso chiamare le forze dell'ordine
e poi se non se ne vanno si prosegue con le denunce e via fino al
giudice di nuovo, ma stavolta gli esecutati andranno di fronte alla
legge per cose ben piu' gravi di un pignoramento immobiliare.
 
Ma sicuramente altri sul NG sapranno darti altri consigli in merito.
 
-- 
BArrYZ
 

 non sgombrino entro quanto stabilito dalla tua prima raccomandata
 
Aggiungo: sentendo un altro amico che ha preso una casa all'asta, mi
diceva che lui invece ha penato parecchio per far andare via l'esecutato
(e pensa: era un single di 50 anni, titolare di una societa' che era
fallita), nonostante risultasse possessore di altri immobili in cui
andare (quindi non aveva motivo di rimanere li'. In pratica ha messo
tutto in mano ad un avvocato, e alla fine l'esecutato se n'e' andato (ma
dopo 6 mesi).
 
Ergo il consiglio e': se riesci a conciliare subito con l'esecutato per
lo sgombro mandandogli la raccomandata, bene, senno' vai direttamente da
un avvocato per evitare di passare dalla ragione al torto.
 
Questo per quello che conosco io, magari altri hanno altri consigli piu'
semplici (e meno onerosi) per otterlo piu' in fretta (lo sgombro), non so.
 
La cosa che e' grottesca delle esecuzioni immobiliari in Italia, IMHO,
e' che durano una media di 10 anni, per quello che vedo (cioe' dal
pignoramento fino alla vendita all'asta definitiva). In pratica per
molti e' come stare in affitto, a gratis, e rimangono tutte cose
iscritte solo come illeciti amministrativi.
 
-- 
BArrYZ


L'esecuzione immobiliare ha sicuramente un custode giudiziario. E' un
professionista in possesso delle chiavi e deve pensare lui al rilascio
dell'immobile.
Si rivolga a lui. Il suo nominativo dovrebbe già essere visibile nella
pubblicità dell'asta cui lei ha partecipato. Altrimenti vada in
cancelleria e se lo faccia comunicare.

 dell'immobile.
 
Se l'immobile e' occupato dall'esecutato, dubito che il custode abbia le
chiavi.
 
-- 
BArrYZ

 l'immobile senza dargli fuoco.
 
Gia', ed e' molto triste.
Bisogna dire che uno che arriva a queste cose di solito e' pronto a
tutto e queste cose si notano facilmente, perche' ovviamente se
l'esecutato "da fuoco all'immobile", o cmq anche solo lo danneggia per
sfregio (chesso' si mette a rompere la tazza del cesso, o i vetri delle
finestre il giorno prima di uscire, anche questa l'ho sentita varie
volte, piu' come leggenda metropolitana che altro), poi si va sul penale
perche' normalmente c'e' sia il custode giudiziario che la perizia che
testimoniano su come stesse prima l'immobile incolpando automaticamente
l'esecutato di tali reati.
Insomma, e' ovviamente possibile, ma tra diventare un cattivo pagatore e
altri illeciti amministrativi, e sporcarsi al fedina penale con una
condanna per danneggiamento aggravato, violazione di domicilio, etc etc,
con probabile condanna cera, insomma si pensa che la gente normale abbia
abbastanza cervello per capire che non gli conviene tanto peggiorare in
quel modo la situazione non ottima in cui gia' si trova avendo avuto
l'immobile pignorato.
 
Ma ovviamente, ahime', tutto e' possibile.
 
-- 
BArrYZ
 


Se il custode non è in possesso delle chiavi cambia poco. E' ovvio che
non può sgombrare l'immobile entrandoci di soppiatto con la copia delle
chiavi. Deve curare lui l'esecuzione per rilascio, però. 

 chiavi. Deve curare lui l'esecuzione per rilascio, però. 
 
Questo si', ma penso che se ci troviamo di fronte ad un notaio (come
capita di solito), questo, alla fine del procedimento, si limitera' a
fare due cose: curare la trascrizione del decreto del giudice, ed
eventualmente eseguire le notifiche agli esecutati riguardo al decreto.
Fine.
 
Questo perche' spessissimo i notai (o i giudici stessi) diventano solo
delegati alla vendita nominando a loro volta altri come custodi, i quali
non fanno altro che prendere appuntamenti e mostrare la casa a chi
vorra' partecipare alle aste.
 
Insomma, in teoria e' come dici tu (perche il custode e' veramente
quello che dovrebbe curare il bene "come il buon padre di famiglia"),
nella pratica invece, per quello che mi hanno raccontanto quelli che
hanno partecipato ad aste immobiliari, si viene lasciati abbastanza
soli, perche' una volta finita la vendita e registrato il decreto alla
fine del rogito, il notaio e/o il delegato alla vendita, se ne lava
riccamente le mani, in quanto lui i soldi li ha gia' presi (tra l'altro
due volte, perche' incassa sia la cauzione preliminare che il compenso
finale per il rogito e le cancellazioni delle ipoteche...).
 
-- 
BArrYZ
 

 finale per il rogito e le cancellazioni delle ipoteche...).
 
Art. 559 comma 2 e comma 3 c.p.c.
Il giudice dell'esecuzione dispone, con provvedimento non impugnabile,
la liberazione dell'immobile pignorato, quando non ritiene di
autorizzare il debitore ad abitare lo stesso, o parte dello stesso,
ovvero quando revoca la detta autorizzazione, se concessa in precedenza,
ovvero quando procede all'aggiudicazione o all'assegnazione
dell'immobile. 
Il provvedimento costituisce titolo esecutivo per il rilascio ed è
eseguito a cura del custode anche successivamente alla pronuncia del
decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario o
dell'assegnatario se questi non lo esentano.

 Art. 559 comma 2 e comma 3 c.p.c.
 
Si' tutto bello, sono cose che gia' conoscevo, ma ti ho anche detto che
nella realta' non funziona cosi', affatto.
 
Nelle esecuzioni immobiliari, 9 volte su 10, come ti dicevo, custode e
delegato alla vendita, sono persone differenti, basta prendere un
qualsiasi annuncio per sincerarsene. E il custode ha il mero compito di
mostrare l'immobile prima dell'asta ai promettenti acquirenti, e basta,
almeno cosi' lui si autoqualifica (giusto o sbagliato che sia, IMHO
sbagliato ma tant'e'). Tra l'altro, per quello che mi hanno detto, in
teoria il custode dovrebbe prendere appuntamenti separati per ogni
acquirente, mentre nella realta' capita, cosi' mi e' stato confermato da
chi ha partecipato a svariate aste, che il custode organizzi un solo
appuntamento con *tutti* i potenziali acquirenti per ottimizzare il suo
tempo e le sue risorse.
 
Insomma, come sempre nel nostro paese: la teoria e' una cosa, la pratica
ben altra.
 
Personalmente non mi stupirebbe affatto se andando dal custode ad asta
vinta e decreto depositato in cancelleria, chiedendogli "e adesso come
faccio per mandare via l'esecutato che occupa ancora abusivamente la mia
casa?", il custode si mettesse a ridermi in faccia fragorosamente.
 
Ergo, poi, si dovrebbe andare prima dalle forze dell'ordine (col decreto
del giudice in mano) e/o poi da un legale, come detto a inizio thread.
 
-- 
BArrYZ

 Cosa consigliate?
 
Andare da un avvocato?

 l'immobile senza dargli fuoco.
 
Beccandosi una denuncia per tentata estorsione e, eventualmente, per 
incendio doloso.
 

 finale per il rogito e le cancellazioni delle ipoteche...).
 
Ma quale rogito?
Siete fissati coi rogiti, non c'è nulla da rogare c'è il decreto di 
assegnazione del giudice che è più che sufficiente.
 
 

 dell'assegnatario se questi non lo esentano.
 
Se non lo esegue il custode lo esegui tu.
Chiedi due copie esecutive, le notifichi, notifichi il precetto, 
l'avviso di sloggio, quindi lo sfratto. Dopo n accessi (con n che va da 
2 a infinito) l'ug eseguirà lo sfratto. Devi compulsarlo tutte le volte, 
più rompi le scatole e prima esegue lo sfratto. Ricordati, quando ti 
dirà il giorno dell'esecuzione, di procurarti il fabbro, l'ambulanza col 
medico e la ditta per i traslochi.

 medico e la ditta per i traslochi.
 
ROTFL
 
(rido perche' drammaticamente vero)
 
-- 
BArrYZ
 


Se il custode non fa quello che è un suo preciso dovere - a spese della
procedura, fra l'altro, e non dell'aggiudicatario - bisogna rivolgersi
al giudice dell'esecuzione e chiedergli di intervenire. Stiamo parlando
di un diritto dell'aggiudicatario, non di un favore che gli viene fatto
dal custode.

 vedi risposta a barriz (di una condanna penale ad alcuni non importa nulla)
 
Per tentata estorsione e incendio doloso si va in galera.


Richiamo il mio post di poco sopra. Il custode la deve eseguire e basta.
 
Art. 388 comma 5 cod.pen.
Il custode di una cosa sottoposta a pignoramento ovvero a sequestro
giudiziario o conservativo che indebitamente rifiuta, omette o ritarda
un atto dell'ufficio è punito con la reclusione fino ad un anno o con la
multa fino a euro 516.
 
comma 7
Il colpevole è punito a querela della persona offesa.
 
Ma senza arrivare a invocare la sanzione penale ci si può rivolgere al
giudice dell'esecuzione affinché ricordi al custode che l'art. 560 comma
4 cod. proc. civ. lo obbliga a liberare il bene, senza oneri per
l'aggiudicatario.

 l'aggiudicatario.
 
Ah certo, ci si puo' rivolgere al giudice. Che fissera' udienza alcuni
mesi se non anni dopo. E contro chi?
Il custode. Azione questa che incidera' in nulla per far liberare
l'immobile, anzi intanto fino alla nuova sentenza l'esecutato rimane
bellamente nell'immobile pignorato, anche se nel frattempo e' stato
assegnato per decreto ad altri, se non si procede autonomamente a
mandarlo fuori per altra via (notifiche del decreto e/o precetto). Bada
bene, non sto dicendo che funzioni sempre cosi' o che sia giusto, sto
solo facendo l'avvocato del diavolo o cmq valutanto il worst case scenario.
 
-- 
BArrYZ
 

 Ma quale rogito?
 
Hai ragione, non esiste alcun rogito nelle esecuzioni immobiliari,
bensi' il decreto del giudice.
 
-- 
BArrYZ

 Il colpevole è punito a querela della persona offesa.
 
Rileggevo l'Art. 388 del C.P. che citavi, ma ho visto che non e' piu' in
vigore in quella formulazione, e' stato sostituito da questo:
 
Art. 3, c. 21, L. 15.07.2009, n. 94 (G.U. 24.07.2009, n. 170 - S.O. n.
128) con decorrenza dal 08.08.2009
 
Che dice questo:
 
*********************************
 
21. L’articolo 388 del codice penale è sostituito dal seguente:
«Art. 388. - (Mancata esecuzione dolosa di un provvedimento del
giudice). – Chiunque, per sottrarsi all’adempimento degli obblighi
nascenti da un provvedimento dell’autorità giudiziaria, o dei quali è in
corso l’accertamento dinanzi all’autorità giudiziaria stessa, compie,
sui propri o sugli altrui beni, atti simulati o fraudolenti, o commette
allo stesso scopo altri fatti fraudolenti, è punito, qualora non
ottemperi all’ingiunzione di eseguire il provvedimento, con la
reclusione fino a tre anni o con la multa da euro 103 a euro 1.032
 
*********************************
 
Cfr. 
http://www.altalex.com/index.php?idnot=41644
 
 
Ergo il Custode, dal punto di vista penale, non rischia piu' nulla,
perche' il compito di dare seguito al provvedimento, una volta avuto il
decreto, spetta semmai all'ufficiale giudiziario preposto alla
esecuzione di sgombero, e se e solo se indicato dal giudice stesso (e
non so se normalmente nelle esecuzioni immobiliare all'atto del decreto
venga specificato automaticamente e per esteso che l'esecutato debba
essere fatto sgomberare in maniera coatta dall'ufficiale giudiziario).
 
-- 
BArrYZ
 

 essere fatto sgomberare in maniera coatta dall'ufficiale giudiziario).
 
Tu hai riportato il primo comma del nuovo art. 388 c.p.
Il comma 5 è quello che io ho riportato. Mi pare non sia stato toccato
dalla legge che hai citata.
 
Cordialità
 
Arne

 dalla legge che hai citata.
 
Credo che quello che ti ho linkato sostituisca in *toto* l'Art. 388 del
C.P., almeno cosi' e' scritto in G.U.:
 
"21. L’articolo 388 del codice penale è sostituito dal seguente:"
 
Cfr. 
http://www.altalex.com/index.php?idnot=41644
 
 
-- 
BArrYZ
 

 
http://www.altalex.com/index.php?idnot=41644
 
 
No. Leggi bene. Anche il nuovo art. 388 mantiene tutti i sette commi di
prima 

> Talvolta si tratta di persone alle quali di una condanna penale non importa niente
Anche perche' non essendoci il fallimento personale , l'esecutato(nullatenente) e' economicamente morto
quindi cosa puo' interessargli qualche Multa(Multa = Penale perche di questo stiamo parlando) in piu'?
 
Giulia

 prima 
 
Boh, a me non pare. Dice testualmente che l'articolo x e' *sostituito*
dall'articolo y, non parla di aggiunte parziali o altro, di solito sono
molto precise queste modifiche. Dice che l'Art. 388 e' *sostituito* da
quello che segue dopo ed scritto cosa, non dice che solo il primo comma
o altro, sono sostituiti, ergo si presume sia nella sua interezza.
 
Anche perche' a ben vedere, il nuovo Art. 388, sarebbe in parziale
contraddizione con il vecchio, ovvero sono incompatibili, IMHO.
 
-- 
BArrYZ


Vero, ma il testo del nuovo art. 388 è formato da sette commi. Perché
dici che ce n'è solo uno?

 dici che ce n'è solo uno?
 
Non dico che sia solo uno, ma dico che quel nuovo comma sostituisce
*tutto* l'articolo precedente, che constava di sette commi. Almeno cosi'
si evince in GU, ovviamente potrai sbagliarmi.
 
Detto questo, ho guardato meglio anche gli articoli del CPC che citavi
all'inizio, e pure quelli sono stati oggetto di cambiamento nel
2005-2006. Qui su Altalex c'e' un ottimo approfondimento in merito a
cosa cambia nelle esecuzioni immobiliari con le nuove procedure, magari
e' utile a chi ha iniziato il thread:
 
=> 
http://www.altalex.com/index.php?idnot=34183
 
 
La parte interessante e' questa:
 
****************************
Il custode deve adoperarsi, secondo le modalità stabilite dal Giudice
con l’ordinanza con cui dispone la vendita, affinché gli interessati a
presentare offerta di acquisto esaminino i beni da alienare (art. 560
quinto comma).
 
Il Giudice dell’esecuzione dispone, con provvedimento non impugnabile,
la liberazione dell’immobile pignorato, quando:
 
    *non ritiene di autorizzare il debitore ad abitare lo stesso, o
parte di esso;
 
    *revoca tale autorizzazione, se concessa in precedenza;
 
    *provvede all’aggiudicazione o all’assegnazione dell’immobile (art.
560 terzo comma).
 
Il provvedimento costituisce titolo esecutivo per il rilascio ed il
custode può darvi esecuzione immediatamente o anche successivamente alla
pronuncia del decreto di trasferimento, agendo in quest’ultimo caso
nell’interesse dell’aggiudicatario o dell’assegnatario, se questi non lo
esentano (art. 560 quarto comma).
 
Il custode è tenuto a rendere il conto (art. 560 primo comma).
 
(Innovazione introdotta dal D.L. 35/2005, convertito con modificazioni
dalla L. 80/2005)
 
******************************
 
In pratica dice che il custode adesso e' tenuto a "rendere il conto",
affermazione che mi sfugge nel suo significato compiuto. Tuttavia Nel
caso di inizio thread, per lo sgombero post aggiudicazione dell'asta, in
pratica si rientrerebbe nel terzo caso di cui sopra (provvedimendo di
aggiudicazione o assegnazione dell'immobile), quindi effettivamente,
come dicevi tu, e' proprio il custode che appena avvenuta l'assegnazione
per decreto, dovrebbe adoperarsi per l'esecuzione immediata dello
sgombero e la liberazione dell'immobile.
 
-- 
BArrYZ
 

 sgombero e la liberazione dell'immobile.
 
Rendere il conto significa, letteralmente, fare il rendiconto - nel
senso di bilancio consuntivo - delle entrate e delle spese dell'immobile
custodito. Custodire vuole dire anche amministrare, non solo fare la
guardia. Quindi riscuotere i canoni di locazione eventuali (a vantaggio
dei creditori), affrontare le spese di manutenzione necessarie al buon
esito della vendita, anche quelle straordinarie (con l'autorizzazione
del giudice, ovviamente). Alla fine, per l'appunto, si presenta il conto
del dare avere. 
Sul potere-dovere del custode di liberare l'immobile a vantaggio
dell'acquirente, senza onere per quest'ultimo, non sussiste dubbio
alcuno. Se hai dei dubbi sul testo attuale dell'art. 388 cod.pen.
l'unica è che tu ti prenda un codice aggiornato e vedrai che i sette
commi ci sono ancora tutti.
 
Arne