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Titolo: vendita immobile

sto per vendere un appartamento e l'acquirente mi pagherà il 20% al
compromesso e l'80% al rogito.
Siccome dovrà accendere un mutuo ipotecario, quali potranno essere le
conseguenze per me?
Ad esempio dovrò per forza acconsentire all'ipoteca sulla mia casa PRIMA del
rogito?
Oppure posso pretendere che all'atto del rogito si presenti anche un
funzionario della banca con gli assegni??
Grazie

 funzionario della banca con gli assegni??
In genere è questa la prassi.

quindi, se ho capito bene, prima del rogito non devo accendere nessuna
ipoteca
(altrimenti, per assurdo, potrebbe capitare che il compratore con l'ipoteca
sulla mia casa riceva il finanziamento e scappi!!! ...ed io mi ritrovo con
la casa requisita dalla banca!!!!) :-)

 ipoteca
Esatto. E' lui che accende ipoteca nello stesso momento in cui acquista, con
il consenso della banca presente all'atto.
La tua domanda, se fatta ingenuamente è ok. Ma se ti hanno proposto qualcosa
di strano, per cui hai sentito la necessità di chiederla......., apri gli
occhi e preoccupati; e fatti assistere da qualcuno.
Saluti.


grazie!

funzionario della banca con gli assegni??
 il funzionario c'e' sempre, gli assegni a volte mancano
 comunque i rogiti sono due, anche se fatti nello stesso momento:
 uno con il quale tu vendi la casa, l'altro con il quale la banca
 accende il mutuo e la relativa ipoteca
 tu e l'acquirente firmate la compravendita
 l'acquirente e il funzionario firmano il mutuo
 ultimamente mi sono capitati diversi casi nei quali il
 venditore ha vanduto la casa, ma e' uscito dal notaio
 solo con l'impegno della banca a fare un bonifico (con
 valuta nel giorno del rogito) in seguito a un ordine
 irrevocabile firmato dall'acquirente
 oppure e' uscito ed ha lasciato l'assegno nelle mani
 del notaio, che si e' impegnato, con la banca, a
 consegnarlo solo dopo aver iscritto ipoteca di primo
 grado
 c'e' la possibilita' di avere gli assegni al rogito,
 e di portarli via subito: l' acquirente deve chiedere
 un prefinanziamento, che le banche concedono mal volentieri
 e, in genere, e' oneroso per l'acquirente stesso
 un saluto da
 Sebastiano Venabile

Filippo ha scritto:

  occorre premettere che in pratica le Banche, di solito, non erogano un
finanziamento se prima non si procede all'iscrizione dell'ipoteca a garanzia del
mutuo presso la competente Conservatoria dei registri immobiliari (incombente
che spetta al notaio). Perciò normalmente occorre attendere alcuni giorni dopo
la stipula dell'atto di mutuo per ottenere la disponibilità della somma mutuata.
Qualora l'acquirente di un immobile voglia chiedere un mutuo ipotecario
iscrivendo ipoteca sull'immobile acquistato vi sono due possibilità:
1) il venditore interviene all'atto di mutuo come terzo datore di ipoteca e
consente che la Banca mutuante iscriva ipoteca sull'immobile da vendere. Quando
poi, compiuti i necessari adempimenti, la Banca renderà disponibile la somma
mutuata, si procederà alla stipula della vendita dell'immobile già ipotecato;
2) viene stipulato il contratto di compravendita facendo risultare (falsamente)
che il venditore ha ricevuto l'intero prezzo. Subito dopo il nuovo proprietario
procede all'atto di mutuo con la Banca e versa il prezzo dovuto al venditore
appena compiuti i necessari adempimenti
Ovviamente è consigliabile la prima soluzione.
Il rischio da te paventato (che l'acquinte scappi dopo l'ottenimento del
finanziamento) è configurabile ma è piuttosto remoto e, a seconda dei casi,
possono essere adottate le necessarie cautele che lo riducano al massimo.
A tal fine ti consiglio di informarti presso il notaio che sarà incaricato della
stipula degli atti.

 il consenso della banca presente all'atto.
Purtroppo c'è un problema. La vendita e il mutuo sono 2 negozi distinti anche se
possono (in teoria) essere contenuti nel medesimo documento. Ora, come è noto,
l'indicazione del prezzo è elemento essenziale della compravendita e pertanto
esso dovrà essere indicato a pena di nullità, si dovrà, perciò, necessariamente,
riportarne l'ammontare e specificare se esso è stato corrisposto (ai fini
dell'esistenza del diritto di ipoteca legale).Ciò impedisce la soluzione da te
proposta.
Infatti vi sono due possibilità:
1) se si dichiara nella compravendita che il prezzo non è stato ancora versato,
in tutto o in parte, allora al venditore spetterà il diritto di ipoteca legale
sull'immobile venduto, ma in tal caso la Banca quasi certamente non concederà il
mutuo perchè esso potrebbe non essere garantito da ipoteca di primo grado;
2) se si dichiara invece che il prezzo è già stato pagato si rischia che
l'acquirente, ottenuta la somma mutuata, si "dimentichi" di dover pagare il
venditore.
Sono riuscito a spiegarmi?


 rogito?
premetto che non sono un legale. vorrei soltanto "passarti" la mia recente
esperienza di compratore perché questa tua frase mi ha ricordato le paure
della mia parte venditrice. non so se č giusto dire (mi perdonino avvocati e
notai) che anche l'ipoteca č un *negozio* differente da mutuo e
compravendita.
come scritto in altri post, la banca non *scuce* i soldi se non a fronte di
un'ipoteca di primo grado; e la soluzione del *terzo datore* č complessa.
la soluzione adottata č stata, nell'ordine:
a) il venditore ha acconsentito all'ipoteca all'atto del compromesso; il
notaio ha provveduto ad accendere l'ipoteca e a passare l'informazione alla
mia banca; un'ipoteca, di per sé, non porta nessuna conseguenza al tuo bene
se non esiste un debito (ovvero il mutuo) da garantire; ci sono spese, ma
naturalmente sono a carico del compratore;
b) questo ha permesso alla banca di decidere di concedermi il mutuo e di
*preparare* i soldi;
c) il rogito č stato stipulato insieme col mutuo presso la banca, presenti
notaio, venditore e funzionario di banca. il venditore (che aveva
acconsentito all'ipoteca) ha permesso il perfezionamento del mutuo con la
sua firma sull'atto della banca; č stata effettuata la compravendita ed ha
incassato direttamente in banca tramite assegni circolari quanto gli era
dovuto.
fino al momento del rogito/mutuo nessun *debito* (quindi nessun pericolo di
vedersene privato) pesava sul suo bene.
comunque, su tutto, fidati del tuo notaio: puoi chiedergli  un parere sulla
questione anche se non direttamente interessato.
saluti
silvi