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Titolo: Compravendita immobile senza notaio. Aiuto!

Dopo essermi informato anche su questo NewsGroup ho steso un contratto
con semplice scrittura privata per la vendita di una quota di un
terreno. Mi sono recato quindi con il compratore e venditore alla
Conservatoria per la trascrizione.
La conservatoria era del tutto ignara che le parti di fronte ad un
funzionario della Conservatoria potevano autenticare le firme apposte
nel contratto.
Gli ho citato che questo derivava dal Dpr 445/2000. 
Mi hanno chiesto perň se li potevo indicare anche l&#8217;articolo
preciso del Dpr a cui mi riferivo.
Dopo aver guardato il Dpr mi pare che l&#8217;articolo che piů si
avvicina č l&#8217;art. 38, che qui riporto nel comma 3.
ESTRATTO DPR 445/2000 art. 38:
3. Le istanze e le dichiarazioni sostitutive di atto di notorieta' da
produrre agli organi della amministrazione pubblica o ai gestori o
esercenti di pubblici servizi sono sottoscritte dall'interessato in
presenza del dipendente addetto ovvero sottoscritte e presentate
unitamente a copia fotostatica non autenticata di un documento di
identita' del sottoscrittore. La copia fotostatica del documento e'
inserita nel fascicolo. Le istanze e la copia fotostatica del
documento di identita' possono essere inviate per via telematica; nei
procedimenti di aggiudicazione di contratti pubblici, detta facolta'
e' consentita nei limiti stabiliti dal regolamento di cui all'articolo
15, comma 2 della legge 15 marzo 1997, n. 59. (L)
Chiedo lumi se questo č corretto, o se l&#8217;articolo a cui far
riferimento č un altro.
Grazie e buone feste.

E cosa c'entra la dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà con la
compravendita di un immbile che deve avvenire per scrittura privata
autenticata (da Notaio) o per atto pubblico (da preferire) ???
Sarebbe troppo ma troppo bello fare come dici tu.... purtroppo i Notai
restano obbligatori.

autenticata (da Notaio) o per atto pubblico (da preferire) ???
Siete riusciti ad avere torto entrambi!
Ciao,
U.

 Gli ho citato che questo derivava dal Dpr 445/2000.
Non ne puoi ottenere assolutamente la trascrizione in nessuna conservatoria
d'Italia, perché manca la autenticazione della sottoscrizione, che è
riservata in esclusiva al notaio.
Il Testo unico 445, in questo caso, non c'entra nulla con le scritture
private di vendita tra privati, che non sono istanze rivolte alla p.a.
Anche con la firma digitale non cambia nulla, in quanto l'apposizione di
quest'ultima dev'essere autenticata (dal notaio) non meno della
sottoscrizione di pugno delle parti.

 avvicina è l&#8217;art. 38, che qui riporto nel comma 3.
Come appare ovvio, a causa di un errore di copia-incolla, la scritta
"l&#8217;articolo"
va letta come "l'articolo"
Grazie

Riguardo al per ora "tentativo" della vendita immobiliare con
scrittura privata, senza notaio, mi ero fatto forza leggendo questo
articolo di una associazione dei consumatori:
http://www.prontoconsumatore.it/detail.asp?IDSezione=13&IDN=845
(Estratto dalla sezione compravendita immobiliare)
"...C'è il problema della autenticazione delle firme, perché la
Conservatoria dei registri immobiliari vuole l'atto autenticato (il
notaio lo autentica in
qualità di pubblico ufficiale), ma se venditore e compratore si
presentano
personalmente allo sportello della Conservatoria con una scrittura
privata e
con i documenti di riconoscimento, il funzionario ha l'obbligo, a
richiesta,
di legalizzare le firme ai sensi del DPR n. 445/2000, che riguarda
tutte le
amministrazioni pubbliche e che alle Conservatorie non conoscono o
fanno
finta di non conoscere anche perché sono abituate a ricevere soltanto
atti
notarili."
Si era discusso dell'argomento anche in questo newsgroup il 10-11-03.
Ora vorrei capire se quanto è scritto sopra è vero e quale articolo
del DPR fa al caso in oggetto.
Grazie e auguri
PS:
Altro sito utile:
http://www.ermesconsumer.it/wcm/ermesconsumer/dalle_associazioni/Unione_nazionale_cons/notaio.htm


http://www.ermesconsumer.it/wcm/ermesconsumer/dalle_associazioni/Unione_nazionale_cons/notaio.htm
Sono tutte baggianate, il testo unico 445/2000 non c'entra nulla.
Se vuole trascrivere, non puň fare a meno di andare dal notaio.
E visto che il notaio si prende la stessa somma, si faccia anche redigere la
scrittura dal notaio stesso, che ne sa sicuramente qualcosa piů di lei e
delle associazioni dei consumatori!

> Sono tutte baggianate, il testo unico 445/2000 non c'entra nulla.
Una delle responsabili della conservatoria non era dello stesso parere. E' 
stata anzi piuttosto comprensiva della mia istanza a farmi certificare le
firme. Suo parere č che il Dpr in questione in effetti coinvolge la pubblica
amministrazione e quinidi potenzialmente anche loro. Il fatto era a suo dire
che da quel Dpr non č seguita alcuna circolare riguardante il suo ufficio.
Per far una storia lunga breve. Ha chiamato il tribunale e
ci ha fatto andare li, grazie al suo intervento. Abbiamo legalizzato la firma 
e siamo ritornati da lei con piena soddisfazione di entrambi
almeno per uno degli atti che volevo fare.
Buon anno!

 Buon anno!
Sě, ma la vendita non te l'ha trascritta!
Hai preso appuntamento dal notaio?!

 Hai preso appuntamento dal notaio?!
No, No abbiamo fatto per un atto di compravendita (quota terreno
agricolo) tutto, senza notaio. Ci mancava solo di dover ritornare dal
notaio, sarebbe
stata una beffa!

 agricolo) tutto, senza notaio.
Cioè come in dettaglio ?
Che hai fatto in Tribunale ? Un atto notorio ?
Max max

"Max max" <maxmax(nomail)@nomail.it.invalid> ha scritto nel messaggio
news:EFwIb.29910$_P.12...@news4.tin.it...

Che vuoi cha abbia fatto!
In Conservatoria, li avranno turlupinati pur di mandarli via!

 Che hai fatto in Tribunale ? Un atto notorio ?
1.A casa: scrittura privata
2.In Tribunale (in forma immediata grazie alla Conservatoria):
autentica firme
3.In Conservatoria (Ufficio consulenza): Trascrizione atto.
Risultato: costo del punto 2 e 3 (escluso ovviamente le tasse di
trascrizione e bolli), meno di 30 euro. Preventivo onorario del notaio
(escluso sempre tasse e bolli)1000 (mille) euro.
Buon Brindisi per il nuovo anno!

 autentica firme
E' questo che non torna: che c'entra il Tribunale con l'autentica firme (a
meno di non stiracchiare la normativa sull'atto notorio): che c'è scritto
sull'autentica e chi l'ha firmata ? (ancora meglio se puoi mettere copia
dell'atto su qualche spazio web (eventualmente cancellando i dati
personali).
Max max
P.S: Per Law: ormai non mi stupisco di niente: ho visto troppi riti
"speciali" a secondo del luogo (altro che devolution).

"Max max" <maxmax(nomail)@nomail.it.invalid> ha scritto nel messaggio
news:oEVIb.33884$_P.14...@news4.tin.it...

Devolution?
qui siamo alla autolegiferazione!
@

 sull'autentica e chi l'ha firmata ?
A me l'autentica della firma la fecero al quartiere per mille lire circa...

 qui siamo alla autolegiferazione!
;-) Il fine a cui tende non è però negativo ......
Anche se prima andrebbe riformata la disciplina della mediazione in generale
e di quella immobiliare in particolare.
-- 
Max max
Tutela anche tu il tuo hobby da indebite ingerenze.
Costituisci una sezione dell'Associazione Italiana
Liberi Subacquei 
http://www.liberisub.it


:-)
ok, ma il fine non giustifica in questo caso i mezzi
la legge richiede il notaio.
francamente sono con Law, a proposito ROTFL,
quando dice che in conservatoria li hanno
mandati via per farli stare buoni,
salvo totale incompetenza del gerente che
non č mai da escludere.
Ad ogni modo le domande sui Notai e
sul suo fare a meno cominciano ad essere piů fastidiose
dei ricorsi contro le sottrazioni di punti
per aver superato in curva e buttato fuori la macchina sorpassata, con morti
e feriti.
Possiamo discutere sulla legge che prescrive il ruoilo del notaio,
sul fastidio a ttirare fuori cospicue somme,
ma non cerchiamo di aggirarla con partiche inverosimili.
Convincetevi, una buona volta, che finchč c'č, bisogna andare dal notaio
punto e basta.


Tra l'altro proprio questi casi dimostrano l'utilità dei notai.
Che compravendita possono porre in essere simili parti, che dimostrano
lacune spaventose?!
Ne consiglio la lettura a tutti (e si potrebbe aggiungere anche dell'altro a
quello che dice Pasqualis, non lo faccio per carità di Patria!).
Consiglio Nazionale del Notariato
NOTA PER LA STAMPA *
Le informazioni fornite dalla Unione Nazionale Consumatori in merito alla
possibilità di conclusione di contratti immobiliari (compravendite,
ipoteche, cancellazioni) tra privati e successiva loro autenticazione presso
uffici della pubblica amministrazione (senza l'intervento del notaio) sono
il frutto di un grave fraintendimento sul significato e la portata delle
norme coinvolte, che impone le necessarie rettifiche.
L'art. 1350 del codice civile dice che: "devono farsi per atto pubblico o
per scrittura privata [...] i contratti che trasferiscono la proprietà di
beni immobili", ma la legge non si ferma qui, poiché l'art. 2567 dello
stesso codice prevede come vada fatta la cosiddetta "trascrizione" nei
registri immobiliari, disponendo che: "la trascrizione non si può eseguire
se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con
sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente". Quindi è vero che se
compro un immobile semplicemente firmando un documento privato (che posso
avere scritto anche da me) ne divengo proprietario, ma è anche vero che
senza successiva sentenza (del giudice), o atto pubblico (del notaio), o
scrittura privata autenticata (sempre e solo dal notaio) o accertata in
giudizio (ancora dal giudice) non posso "trascrivere" il mio acquisto nei
registri immobiliari e catastali e, quindi, non ne risulterò mai
proprietario nei confronti dei "terzi" (ossia di chiunque altro ne possa
reclamare la proprietà, magari dicendo di avere lui per primo firmato un
documento con lo stesso mio venditore, oppure anche semplicemente per
dimostrare la proprietà alla mia banca o, in futuro, a chi vorrà comprare da
me).
Quale è il maggior equivoco in cui incorre l’Unione Nazionale Consumatori?
Quello di credere che l'autenticazione delle firme del contratto di
compravendita immobiliare possano farla i funzionari dello stesso ufficio
dei registri immobiliari, ai sensi del DPR 445/2000. Ma non è così, poiché
le norme del DPR citato (art. 2) semplicemente "disciplinano la formazione,
il rilascio, la tenuta e la conservazione, la gestione, la trasmissione di
atti e documenti da parte di organi della pubblica amministrazione;
disciplinano altresì la produzione di atti e documenti agli organi della
pubblica amministrazione nonché ai gestori di pubblici servizi nei rapporti
tra loro e in quelli con l'utenza, e ai privati che vi consentono". In
breve, il DPR 28 dicembre 2000, n. 445 ("Testo unico delle disposizioni
legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa"),
si applica solamente ai documenti amministrativi, ossia a quelli della
pubblica amministrazione o utilizzati a fini amministrativi, e non si può
applicare ai contratti, ossia agli accordi tra persone, società, enti, ecc.,
diretti a regolare loro rapporti patrimoniali, economici, giuridici, e così
via.
Del resto le norme sulle autenticazioni di firme per la documentazione
amministrativa sono in vigore (sostanzialmente nella struttura attuale) fin
dalla legge n. 15/68 (quella della "autocertificazione", per intenderci) e
più volte la pubblica amministrazione ha ricordato, anche con istruzioni
ufficiali, che i funzionari non potevano autenticare documenti che avessero
(come si usa dire) "contenuto negoziale", ma solo quelli per uso
amministrativo.
Tutto questo, naturalmente, vale per le compravendite immobiliari, ma anche
per gli atti di costituzione di usufrutto, per le ipoteche e le loro
cancellazioni. Per queste ultime è vero che con il decorso di venti anni
dalla data di iscrizione dell'ipoteca questa si estingue da sola (senza
bisogno di atto notarile di cancellazione), ed è proprio questa la prima
informazione che normalmente banche e notai danno agli interessati quando
viene loro presentata una pratica di cancellazione. Anche qui, però, la
cautela è d'obbligo: l'interessato deve avere ben presente il meccanismo ed
il tempo richiesto, altrimenti per un risparmio (per quanto attiene all'atto
notarile) normalmente di circa 600-700 euro si rischia di dover perdere
molto più tempo e denaro nel caso in cui, ad esempio, si abbia necessità in
seguito di rapida vendita dell'immobile e il nuovo proprietario voglia
accedere ad una nuova ipoteca con la propria banca.
Ma, a parte i richiami ai testi di legge, cerchiamo di capire perché il
nostro sistema giuridico ha scelto questo meccanismo (che poi è simile nella
maggior parte dei paesi europei)? E’ solo burocrazia o un modo per evitare
ben più seri contenziosi?
Perché se, come di dice l'Unione Nazionale Consumatori, per autenticare una
firma il cittadino può rivolgersi a tutta un’ampia serie di "sportelli"
della pubblica amministrazione, lo Stato impone che solo i notai abbiano l’
esclusiva per ricevere alcuni di atti e contratti rilevanti per lo Stato e
per la collettività? Le ragioni fondamentalmente sono due.
La prima è rappresentata dal fatto che si pretende che i privati cittadini,
imprenditori, enti o società, quando sottoscrivono certi documenti
(evidentemente considerati importanti), siano assistiti da un professionista
competente in materia e abilitato con esami molto severi. A ben guardare non
è così strano che lo Stato imponga a tutti quello che, in fondo, è un suo
uomo di fiducia, il notaio, appunto.
Basti ricordare la grande quantità di regole, sempre in aumento, destinate a
rendere migliori le garanzie e i controlli, a vantaggio dei
cittadini/consumatori (dall’obbligo di assistenza dell’avvocato in giudizio
alle etichette informative sui prodotti, dagli standard di sicurezza negli
ambienti di lavoro, al controllo delle sostanze alimentari o alla necessaria
professionalità certificata per le officine che riparano gli impianti
domestici e le automobili, tanto per dirne qualcuna). In altre parole,
rimane vivo l’interesse dello Stato, o meglio dell’intera collettività, a
che determinati atti e contratti siano passati al vaglio da un
professionista che è anche - non dimentichiamolo - pubblico ufficiale,
affinché ne sia garantito uno standard elevato di qualità e responsabilità.
E' già emersa, così, la seconda ragione per la quale le nostre leggi
continuano a volere che certi atti e contratti si facciano solo dal notaio:
l’interesse collettivo a che questi atti siano "garantiti" al massimo grado.
Questi documenti, infatti, non sono destinati solo a coinvolgere le parti
interessate (venditore e compratore, ad esempio), ma un numero molto
maggiore di soggetti, tanto da poter dire che interessano la collettività:
il comune dove abito, il fisco, la mia banca, i miei creditori, il giudice
che decide il mio divorzio, ad esempio, e molti altri, sono interessatissimi
a sapere se una certa casa è mia ed è mia a tutti gli effetti. Non per
nulla, infatti, gli atti di cui stiamo parlando (trasferimenti immobiliari,
trasferimenti di aziende, costituzione di società o trasferimento di
partecipazioni, ipoteche, ecc.), devono essere di regola riportati in
registri pubblici (registri immobiliari, catastali, registro delle imprese,
ecc.) ed essere a disposizione della consultazione di chiunque, non solo
delle autorità.
Il fatto che un atto risulti riportato nel registro, poi, permette al
soggetto interessato di dimostrare il proprio diritto. Ma allora, se il
sistema di registri pubblici (che significa anche trasparenza patrimoniale)
mi fornisce una "banca dati certificata" dallo Stato per dimostrare, ad
esempio, la proprietà della mia casa, questa banca dati deve essere
alimentata con documenti il più possibile certi e sicuri: ecco il perché
dell'intervento del notaio.
* La presente nota è stata redatta dal notaio Paolo Pasqualis, Vice
Presidente del Consiglio Nazionale del Notariato, in merito ad alcuni
articoli comparsi sulla stampa nazionale.

 dell'intervento del notaio.
Anche questo mi pare discutibile, alla luce della scelta codicistica.
Il contratto di compravendita scritto dal salumiere, se l'autenticita' delle
firme e' verificata giudizialmente, verra' tranquillamente trascritto
benche' redatto senza la presenza di un professionista, e - purche' presenti
i requisiti minimi di validita' - anche se tecnicamente osceno. Il Giudice
non riscrivera' l'atto secondo corretta tecnica giuridica, ma si limitera'
(se questo e' il petitum) ad accertare la paternita' delle sottoscrizioni.
Su queste basi di jus conditum, mi sembra opinabile la ricostruzione
teleologica effettuata dal consiglio notarile sul "perche' lo Stato imponga
l'autentica notarile".
Che poi il salumiere faccia meglio a rivolgersi al notaio (nel suo interesse
ed al di la' degli obblighi di legge) siam poi perfettamente d'accordo.
D'altronde, se il salumiere fosse padrone del codice di rito, forse
troverebbe nell'art. 322 u.c. cpc una strada - rapida e poco costosa - per
ottenere la trascrizione del suo bell'atticino autoprodotto.
(Oddio, poco costosa: si paga il contributo?)
-- 
Ciao,
Francesco
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 (Oddio, poco costosa: si paga il contributo?)
non credo, opinione,
perň la conciliazione di una simulata contenziosa compravendita,
la vedo un pň ardua, o no?
;-)
@


 la vedo un pò ardua, o no?
senza entrare nel merito della questione della trascrivibilità, a trovare
una controversia da simulare non ci vuole molto ("Signor Giddippì, quel
cattivone del compratore non vuole firmare più!" ...e il cattivone è dietro
la porta con la penna in mano ;-)


Eccone un altro che era sprarito. ;-)
Buon anno avvocato.
Devo dire che la pronuncia č interessante,
non č che magari uno dei procuratori era Tex?
A questo punto troviamo i problemi,
tipo chi glielo spiega alla conservatoria?
Tex parlava di contributo unificato, personalmente non credo.
In ultimo, si pone un problema di competenza del conciliatore in materia?
Non credo nemmeno questo.
Ad ogni modo attendo ben piů esperti lumi.
@

 conciliatore in materia?
il conciliatore non c'è più! si disperse in una battaglia navale! ;-)

 In ultimo, si pone un problema di competenza del conciliatore in materia?
Di competenza del gdp, intendi?
Quale parte di "negli altri casi, il verbale di conciliazione" ti fa sorgere
il dubbio?


  ... E ribadisco che giocavo con il lego, checche' ne dica Alcibiade
Ma tu usavi il lego con i soli mattoncini oppure avevi già quello con gli
ometti? Ai miei tempi, questi ultimi non c'erano e quando, diciassettenne,
ne vidi la prima propaganda su Topolino (che ho continuato a comprare per
molto tempo dopo, prima che prendesse una piega ecologico-buonista
insopportabile), mi parve  compiuto un attentato di lesa maestà!  :-)

 insopportabile),
non lo compri più? male fai!
il Topolino attuale è mooolto migliore di quello dei nostri tempi :-)

 il Topolino attuale è mooolto migliore di quello dei nostri tempi :-)
Naah! mi capita qualche volta in mano quello di mia nipote (ovviamente in
via diretta, vista la nostra età): troppi buoni pensieri. Poi non ci sono
più le belle storie di Paperinik, come quelle che scriveva Elisa Penna... i
cattivi sono diventati buoni.
E poi sono scomparsi tanti personaggi di una volta: Spennacchiotto, Eta
Beta, Superpippo... Rimangono ovviamente insopportabili Qui Quo e Qua. C'éè
ancora l'allora onnipresente Manuale delle Giovani Marmotte?
Vuoi mettere con:
1) Nathan Never
2) Martin Mystere
3) Mister No
4) Dampyr
5) Magico Vento
6) Jonathan Steel
7) Dago
8) Napoleone
e sudamericani cantando?  
Siccome è prevedibile che ne uscirà una _querelle_ , sappi che _volutamente_
ho evitato di citare:
a) Julia
b) Legs Weaver
c) PK News adventures (II e III serie)
(roba da donnicciole!)  :-)
it.giuristi.cartoni

 it.giuristi.cartoni
it.giuristi.immaturi ;-)

 it.giuristi.immaturi ;-)
Temo proprio di si.  ma ho il sospetto che non dispiaccia ad
entrambi...  :-)


Come si dice? D'improvviso la luce?
Nessun dubbio.
grazie per la lezione.
@


Il mitico jerry e il suo piper,
col calcio per metterlo in moto.
Mi ricordo quando sul comodino a fianco il libro c'era
la pila dei Bonelli a tenermi compagnia.
@

 insopportabile)
C'e' stato, anni fa, un periodo francamente stomachevole (ex pluribus,
ricordo la storia in cui Topolino - senza alcun legame con la trama -
rimaneva a casa a compilare la dichiarazione dei redditi; nello stesso
numero un'aquila, dopo averlo salvato da una caduta, rilasciava regolare
ricevuta fiscale ad un Paperino che replicava "beh, e' giusto").
Pero', come notava Fiumecorsa, molte storie recenti mi paiono nuovamente
ispirate ad un sano ed amorale cinismo, in linea con la tradizione del
fumetto.
Considera anche, come evoluzione positiva, che sono scomparsi Emy, Ely ed
Evy, Tip&Tap, Jose' Panchito, Bambi&Tippete, Paperetta Je Je e Filo Sganga;
e di Superpippo, francamente, neppure io sento grande mancanza.
Ben piu' intrise di irritante politically correctness sono invece i nuovi
film animati, da Pocahontas al Gobbo di Notre Dame.
E se ti disturba il buonismo di Topolino, ti sconsiglio la visione di
"Fievel sbarca in America": potresti anche rivalutare l'operato del senatore
Mc Carthy.
