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Titolo: Usucapire immobile in caso sia presente abuso edilizio...?

Salve,
Immaginiamo che Tizio acquista da Caio un immobile.
Dopo qualche anno viene scoperto dal comune un piccolo abuso edilizio (tipo
balcone verandato) nell'immobile risalente a data antecedente il rogito di
compravendita (quindi abuso realizzato dal vecchio proprietario e non
dichiarato nel rogito di vendita).
A questo punto l'atto di vendita sarebbe nullo credo.
1) Ora, se tizio ha la possibilità di sanare quell'abuso e continuasse ad
abitare in quell'immobile normalmente per vent'anni come farebbe un vero
proprietario , acquisterebbe lo stesso la proprietà di quell'immobile per
usucapione anche se è presente il piccolo abuso edilizio sanato?
2) Il ventennio per eventualmente usucapire partirebbe dalla data del rogito
o dalla data dell'avvenuta concessione in sanatoria dell'abuso relativo
all'immobile?
3) In caso non sia possibile la sanatoria dell'abuso scoperto e Tizio
procedesse a demolizione dello stesso, l'acquisto per usucapione
dell'immobile sarebbe comunque possibile ? Dalla data del rogito o dalla
data di avvenuta demolizione dell'abuso?
Grazie.
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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

 Grazie.
L'acquisto per usucapione è sempre possibile e serve appunto 
classicamente a sistemare tutti i pasticci che avvengono in sede di 
trasferimenti immobiliari, ma non credo sia necessario dal momento che 
in questo caso il compratore può solo agire per la risoluzione del 
contratto per inadempimento, se crede, oppure per il solo risarcimento 
del danno, cosa che di solito si fa in questi casi, mentre se non fa 
niente l'immobile rimane suo.
-- 
Cordialmente,
http://tsolignani.wordpress.com

 stato indicato.
ma se nell'atto di compravendita il venditore avesse dichiarato falsamente
che l'immobile(regolarmente costruito con concessione edilizia) era privo di
vizi di alcun genere (quindi privo di abusi edilizi), l'atto non sarebbe
nullo?


 A questo punto l'atto di vendita sarebbe nullo credo.
        Non vedo perche dovrebbe essere nullo quando hai acquistato
non ti sei preoccupato
      di chiedere se la veranda era sanata ed ora che il comune se ne
e' accorto vuoi annullare
       l'atto?
       ciao.


Ma l'atto di vendita dell'immobile , dopo che il comune ha accertato che
l'abuso č stato realizzato sicuramente prima della data del rogito notarile
di compravendita, non č nullo dato che si sarebbe cosi' venduto un immobile
con abuso edilizio?
Gli atti di vendita con oggetto immobili con abusi edilizi (in cui il
venditore non ne dichiari l'esistenza , nč gli estremi di eventuale domanda
di sanatoria) non sono nulli anche se l'abuso viene scoperto dopo l'atto?
Grazie.


 data di avvenuta demolizione dell'abuso?
Sempre dall'immissione in possesso. 

 di sanatoria) non sono nulli anche se l'abuso viene scoperto dopo l'atto?
Si, sono nulli. Non ascoltare quello che scrive felix, come al solito 
non ha idea di ciò che dice.
-- 
il gizzent

 nullo?
Se al momento dell'atto di vendita erano presenti abusi non sanati, 
l'atto è nullo.
La responsabilità penale e civile è del venditore, visto che al momento 
dell'atto egli ha dichiarato che non vi erano abusi.
Se leggi attentamento l'atto troverai che dove ci sono le dichiarazioni 
urbanistiche c'è sicuramente una frase dove il venditore dichiara che 
non sono state eseguite altre opere (oltre a quelle citate e "legali") 
che richiedessero permessi o per le quale fosse necessaria una DIA.
-- 
il gizzent

 dell'atto egli ha dichiarato che non vi erano abusi.
Ma se al momento del rogito è stato stipulato simultaneamente anche l'atto
di mutuo per tale immobile, il compratore avrebbe delle responsabilità
penali sul fatto che magari in tale atto è il compratore a garantire alla
banca l'assenza di vizi sull'immobile oppure no? Indirettamente la
responsabilità penale sarebbe sempre del venditore?
Dato che l'atto di mutuo viene stipulato subito dopo (alcuni minuti dopo) il
rogito dell'atto di compravendita, il compratore non è in un certo senso
tollerato dall'evenetuale responsabilità dato che non avendo il possesso
dell'immobile per verificare la presenza o meno dell'abuso , non possa
realmente essere sicuro dell'assenza dell'abuso stesso?


 realmente essere sicuro dell'assenza dell'abuso stesso?
Il mutuo non è un atto di trasferimento della proprietà, quindi non 
viene colpito da nullità nel caso di abusi. Certo è che in verità il 
mutuatario, una volta che l'atto di vendita sia stato riconosciuto 
nullo, non era proprietario al momento del mutuo.
Non c'è comunque alcuna responsabilità penale dell' 
acquirente/mutuatario, la banca gli chiederà restituzioni, 
risarcimenti, etc., ma egli chiamerà in causa il venditore truffaldino 
che è invece si responsabile penalmente e civilmente (per l'abuso di 
per se e per le mendaci dichiarazioni effettuate nell'atto di vendita).
Comunque non è una bella situazione nemmeno per l'acquirente, visto che 
andrà per tribunali a difendersi dalla banca e si ritroverà comunque 
senza l'immobile (anche se verrà risarcito dal venditore).
-- 
il gizzent


Ma se la nullità dell'atto di compravendita si scopre solo dopo vent'anni
ossia solo quando l'acquirente decide di rivendere l'immobile e se ne
accorge il notaio, cosa accadrebbe?
Il notaio automaticamente riterrebbe l'acquirente valido titolare
dell'immobile lo stesso per intervenuta usucapione e quindi autorizzerebbe
la rivendita ...
oppure cercherebbe di accertare la nullità se è vera (tipo far verificare se
veramente l'abuso c'era prima dellìatto di vendita stipulato 20 anni prima?
verrebbe chiamato in causa il venditore per forza o no? E le azioni penali
per il venditore...sarebbero prescritte?
grazie.


 per il venditore...sarebbero prescritte?
Se di civile so poco, di penale so zero. Quindi passo.
-- 
il gizzent


Quindi se viene scoperto abuso del vecchio proprietario dal comune dopo il
rogito , fino a che non c'è sentenza il compratore rimane sempre nei suoi
pieni diritti di proprietario del'immobile?


[CUT]
Ammazza quante domande... ma sei solo curioso o hai una fattispecie 
concreta tra le mani?
Se mi dici esattamente qual'è la situazione magari provo ad aiutarti, 
altrimenti stiamo dissertando sull'intero scibile giuridico a livello 
di abusivismo edilizio e la materia è talmente intricata che diventa 
lunghina la cosa.
-- 
il gizzent

 lunghina la cosa.
Allora Immaginiamo che:
Tizio nel 1996 riceve dal nonno mediante testamento olografo la proprietà
dell'immobile.
Tizio nel 2000 vende a Caio l'immobile non dichiarando nell'atto di vendita
la presenza di abuso edilizio(veranda) e quindi fa una falsa dichiarazione
nell'atto.
Caio dopo alcuni anni pur sapendo della veranda abusiva, decide di
condonarla e di dichiarare nella domanda di condono che l'abuso è stato
ultimato nel 1994 poichè il suo perito che curava la pratica di condono
riteneva che doveva sicuramente risalire a quella data.
Caio ottiene il condono per quell'abuso dal comune.
A questo punto Caio vorrebbe rivendere l'immobile.
Cosa accadrebbe a questo punto ?
Il notaio vedrebbe che è stato accatastata una veranda relativa a data
vecchia e quindi che farebbe, renederebbe nulli tutti gli atti precedenti
ecc...che accadrebbe?
La vendita dell'immobile da parte di Caio sarebbe possibile poichè l'abuso è
ormai sanato ?
Grazie.


 ormai sanato ?
Se sono rispettate tutte le condizioni che ho scritto sopra, sì. L'atto 
e l'abuso sono stati sanati e Caio può vendere.
Il notaio indicherà in atto gli estremi del condono e son tutti 
contenti (tranne forse Tizio per le questioni penali di cui sopra).
Ad ogni modo, se tu sei Caio, prima di fare qualunque cosa rivolgiti 
per un parere ad un legale specializzato in materia, si sa mai che ho 
sparato qualche scemata ;)
-- 
il gizzent

 contenti (tranne forse Tizio per le questioni penali di cui sopra).
Se il quadro invece è lo stesso di prima solo che la parte venditrice fosse
composta da 2 persone e dovesse seguire il seguente schema:
Tizio riceve nel 1996 da testamento il 50% dell'immobile
Poi nel 1999 da atto di vendita normale Sempronio riceve l'altro 50%
dell'immobile .
E poi nel 2000 entrambi vendono a Caio l'immobile nelle loro quote
rispettive,
a questo punto nell'atto del 1999 sarebbe passato a Sempronio il 50 %
dell'immobile mediante atto nullo.
Ora... anche tale atto sarebbe sanato seguendo il discorso del condono fatto
da Caio dopo il rogito come lo schema di prima?
In questo caso che ti ho prospettato si validerebbe l'atto del 1999 e poi
anche quello del 2000 e quindi sarebbe tutto regolare per la vendita da
parte di Caio? Oppure qual'è l'iter?
Grazie ancora.


 parte di Caio? Oppure qual'è l'iter?
Non cambia niente rispetto a prima. Tutti gli atti precedenti vengono 
sanati, sia quello del 1999 che quello del 2000.
La condizione è che al momento del rilascio della sanatoria (o al 
compimento del silenzio-assenso) non fosse stata ancora dichiarata la 
loro nullità.
-- 
il gizzent

 loro nullità.
Grazie.
Ma qual'è l'articolo di legge o simile che permette la sanatoria retroattiva
della nullità degli atti?
E' solo l'esito positivo del condono 2003 a determinare tale effetto
validativo retroattivo degli atti o anche una semplice sanatoria richiesta
in qualsiasi momento dal privato al comune a produrre tali effetto
validativo degli atti nulli?
Curiosità.... sei praticante avvocato, consulente , avvocato o cosa svolgi?
Le tue risposte me le dai in qualità di chi?
Grazie.


 Grazie.
Di niente, le tue domande sono le più interessanti negli ultimi giorni!
Ciao!
-- 
il gizzent

Immaginiamo che Caio decida di vendere effettivamente l'immobile (ovviamente
dopo aver condonato l'abuso dei vecchi proprietari Tizio e Sempronio
seguendo lo schema citato in precedenza) .
Il notaio per preparare i documenti necessari a stipulare il nuovo rogito
farebbe sicuramente una visura catastale dell'immobile credo e scoprirebbe
che è stata accatastata una veranda , ma verrebbe sicuramente fuori anche
che tale veranda è stata realizzata dal vecchio proprietario giusto?
Cioè in questo caso di rivendita di tale immobile ,il notaio potrebbe
procedere alla stipula del nuovo atto di compravendita ignorando il fatto
che la veranda è stata realizzata dal vecchio proprietario e quindi evitando
di mettere in ballo i vecchi proprietari magari denunciandoli ecc...?
La stipula dell'atto avverrebbe senza troppi problemi oppure sarebbe
necessario denunciare i vecchi proprietari, far finire le eventuali
verifiche circa la menzogna o meno dell'abuso realizzato prima del
precedente atto di vendita da parte dell'autorità giudiziaria con relativa
condanna penale e poi procedere alla nuova stipula? (Dico questo perchè i
vecchi proprietari potrebbero affermare che l'immobile era privo di abusi
prima dell'atto di vendita a Caio)
Di solito in casi come questo cosa accade in fase di rivendita
dell'immobile?


Immaginiamo che Caio, dopo aver condonato la veranda e aver indirettamente
validato il suo stesso atto di compravendita, scopra un altro abuso edilizio
magari nel 2005 e che decida di demolirlo.
A questo punto magari passano 21 anni dalla data del rogito cioè dal 2000
con cui Caio stesso era divenuto proprietario dai venditori Tizio e
Sempronio.
Ora dopo i 21 anni , Caio decide di vendere l'immobile.(Diciamo che siamo
nell'anno 2021).
Dato che il notaio si accorge della presenza della veranda condonata
realizzata però nel 1994 provvede a denunciare i vecchi proprietari per
falso.
Immaginiamo ora che Tizio e Sempronio invece di negare di aver commesso
abusi prima del rogito , dichiarino addirittura dell'esistenza del secondo
abuso commesso (ossia quello che Caio ha demolito nel 2005). Ipotesi questa
giustificata dal fatto che magari Tizio e Sempronio rivogliano il bene
immobile che ormai si è rivalutato parecchio negli anni anche a scapito di
rischiare eventuale condanna penale.
A questo punto l'atto di vendita stipulato nel 2000 a Caio da essere valido
per effetto del condono 2003 diventerebbe automaticamente nullo credo se
viene accertato che magari il secondo abuso demolito nel 2005 era presente
alla data del rogito del 2000. Giusto?
Ora ...Caio dato che l'atto sarebbe nullo, potrebbe acquisire per usucapione
l'immobile dato che sono trascorsi 20 anni dal 2000 ?
