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Titolo: Preliminare viziato - help!

Salve a tutti :)
Spero possiate aiutarmi in una faccenda abbastanza complessa.
I miei genitori alcuni mesi fa hanno sottoscritto un compromesso 
(preliminare di compravendita) per un immobile, con rogito da farsi entro 
fine gennaio 2006. La parte venditrice ha dichiarato la libertà da vincoli 
ecc e la regolarità urbanistica dell'immobile.
Recandosi per altre questioni presso gli uffici comunali, hanno notato delle 
divergenze tra la mappa dell'appartamento e delle pertinenze depositata al 
catasto e quella depositata in comune, scoprendo successivamente che si 
trattava di abusi edilizi insanabili (a detta dell'ufficio tecnico del 
comune). Nello specifico, 2 locali posti al piano inferiore 
dell'appartamento e venduti come locale lavanderia e intercapedine 
(praticabile), risultano al comune come terrapieno e secondo il responsabile 
dell'ufficio tecnico, sanando la situazione, l'altezza totale dell'immobile 
supererebbe l'altezza massima prevista dal piano regolatore della zona in 
cui è situato.
Quello che vi chiedo è: il preliminare dovrebbe risultare viziato dato che 
la parte venditrice ha dichiarato il falso, ma in questo caso si tratta di 
nullità o annullabilità?
Quali sono le conseguenze per le parti (acquirente e venditrice) in questa 
situazione?
Ringrazio chiunque mi sappia dare una risposta :)

1 cosa da sapere. il preliminare è stato fatto da un notaio?
  se è stato fatto da un notaio lo stesso avrebbe dovuto fare i
controlli, in ogni caso la parte venditrice deve sanare la situazione
entro il rogito, se è insanabile come sembra l'immobile non può
essere oggetto di compravendità, quindi in questo caso è nullo, se è
sanabile e la parte venditrice non lo sana è annullabile.
 in pratica se è insanabile la situazione è come se vi avessero
venduto la fontana di trevi.
spero che non abbiate ancora corrisposto la parte al nero che di solito
viene data in questi casi.
 ricordo anche che nella nuova finanziara le imposte non si pagano più
su prezzo dichiarato nell'atto, ma sul valore catastale, quindi (in
teoria) siete liberi di dichiarare tutto il prezzo

1 cosa da sapere. il preliminare è stato fatto da un notaio?
E' stato fatto presso l'agenzia immobiliare, che aveva fatto dei controlli 
solo al tavolare e al catasto mi pare.
In caso di nullità quindi, la parte venditrice è obbligata a ridare ai miei 
genitori la caparra versata...e poi?
Ti ringrazio :)

premetto che non sono un avvocato, ma lavoro in campo immobiliare.
allora sicuramente devono restituire la caparra versata (quella che di
fatto risulta dal compromesso, o latre scritture).
 per fare questo vi dovete rivolgere ad un giudice, che dovrà emettere
una sentenza con la qualle annula gli effetti dell'atto, e costrige la
parte venditrice a restituire i soldi, potete anche chiedere i danni
(spese processuali, e credo anche la restituzione della provvigione,
non all'agenzia ma alla parte venditrice se era come è ovvio in mala
fede).
 per quanto riguarda l'agenzia, è bene che vi informiate di un paio di
cose, ad esempio chi ha partecipato alle trattative (compreso chi ha
accompagnato i tuoi genitori a vedere l'immobile) è un VERO agente?
deve essere iscritto al ruolo, chiedi anche all'agenzia la copia delle
visure che aveva fatto.
 c'è poi da capire se i lavori sono stati fatti in modo totlamente
abusivo (ovvero senza che il comune lo sapesse) o se ad esempio un
tecnico ha dichiarato il falso, dicendo e firmando che i lavori erano
in un modo, e poi sono in un altro, in questo caso è (forse) possibile
fare pressioni anche su di lui.
 chiedi anche all'agenzia se è assicurata e con chi, in questo modo
gli fai vedere che sai  quali sono i tuoi diritti e cosa dice la legge
e forse ti possono dare una mano.
un saluto

c'è poi da capire se i lavori sono stati fatti in modo totlamente
abusivo (ovvero senza che il comune lo sapesse) o se ad esempio un
tecnico ha dichiarato il falso, dicendo e firmando che i lavori erano
in un modo, e poi sono in un altro, in questo caso è (forse) possibile
fare pressioni anche su di lui.
Una porta è stata aperta sicuramente dai proprietari senza nessuna 
concessione e dopo che la ditta aveva finito tutti i lavori, mentre gli 
"scavi" del terrapieno trasformato in intercapedine e lavanderia, sono stati 
fatti già dalla ditta e quindi progettati da un tecnico. E' quello che ci 
stiamo chiedendo anche io e miei genitori, se è stato dichiarato il falso. 
Faremo sicuramente controlli su questo!

situazione?
 in qualita` di parte non inadempiente puoi recedere
 dal contratto ed esigere il doppio della caparra
 a meno che ...
 le parti abusive non vengano rimesse in pristino e la
 nuova configurazione (quella urbanisticamente regolare)
 non presenti variazioni essenziali rispetto a quella
 promessa in vendita, se e` cosi` hai diritto solo ad
 una riduzione del prezzo
 per fugare ogni dubbio sostieni che non avresti mai
 comprato una casa con quelle carattarestiche (quelle
 regolari) e recedi esigendo il doppio della caparra
 un saluto da
 Sebastiano Venabile

genitori la caparra versata...e poi?
 la nullita` non c'entra
 si tratta di inadempienza
 recedi esigendo il doppio della caparra
 e poi basta: ti cerchi un'altra casa


 regolari) e recedi esigendo il doppio della caparra
E' così infatti :)
Un'ultima cosa: il doppio della caparra in che modo lo devo avere? In via 
giudiziale? E' consigliabile mettere tutto in mano ad un avvocato o ci sono 
altre vie?
Grazie mille per il resto, sei stato chiarissimo!

Grazie mille per il resto, sei stato chiarissimo!
 prego


 un professionista del campo immobiliare
Perfetto, grazie ancora!