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Titolo: Casa ereditata a metà, si può costringere a venderla?

Come da titolo, abbiamo una casa di proprietà di un parente che, 
verosimilmente a breve, tirerà le cuoia. Ci ha mostrato il suo ultimo 
testamento redatto e gli eredi sono i 2 fratelli, ergo un domani ciascuno 
dei 2 avrà proprietà della casa pari esattamente ad 1/2, perchè abbiamo 
appurato che il vecchio è l'unico proprietario, correggetemi se sbaglio. 
Ciò detto, volevo sapere: se uno dei 2 vuole venderla per monetizzare e 
prendere la sua metà di liquidità mentre l'altro non vuole, che dice la 
legge?

 liquidità mentre l'altro non vuole, che dice la legge?
 
Devi procedere alla divisione giudiziale. Innanzitutto, occorrera' 
svolgere l'obbligatoria mediazione: se non si trova un accordo, si 
procede al giudizio vero e proprio dove il giudice incarica il Consulente 
Tecnico d'Ufficio per fare una perizia sulla divisibilita' del bene.
 
Se questi e' divisibile, verra' appunto diviso in due parti e poi ognuno 
fa quello che vuole con la sua parte.
 
Se, invece, il bene immobile non e' divisibile, e la parte che non vuole 
vendere non vuole nemmeno acquistare la quota dell'altra parte, si 
procede alla vendita del bene all'asta e poi si dividono in due i ricavi.
 
Conviene ovviamente per tutti mettersi d'accordo nel venderlo (o la parte 
che non vuole vendere acquistare la quota dell'altro). Nel caso infatti 
risulti divisibile, dovrete spendere dei soldi per effettuare le opere 
necessarie alla divisione; nel caso risulti non divisibile, l'asta e' 
sempre un terno al lotto.....
 
Ciao!
  Luca
 
 

 Devi procedere alla divisione giudiziale. 
 
Dimenticavo: tu puoi sempre vendere la tua quota senza andare in 
giudizio, ma il problema e' trovare chi te la compra :-S
 
Ciao!
  Luca

Ok, credo sia tutto chiaro. Considerato che uno dei 2 fratelli (mio padre) 
non la vuole vendere perchè vorrei andarci a stare io un domani mentre 
l'altro (mio zio) è interessato solo a monetizzare, e considerato che tra 
i 2 non corre buon sangue e mio padre non gli darà soldi per acquistare la 
sua metà, mi pare tu abbia detto che mio zio potrà imporre per legge la 
vendita della casa, giusto?
 
Chiedo allora un consiglio ad hoc per me.
Come detto, vorrei andarci a stare io e questo parente, che mi vuole molto 
bene, è d'accordo però di sicuro non conosce la legge (che hai spiegato) e 
non si è reso dunque conto che c'è la quasi certezza che un domani la casa 
andrà all'asta o comunque si finirà con gli avvocati, anche perchè la 
questione non è mai stata discussa seriamente tra loro fratelli.
Avevo dunque pensato di proporre al parente, che finora ragiona molto 
bene, una modifica del testamento, cioè (detto in termini molto grezzi): 
"la casa di via... va mio nipote, mentre la mia liquidità del conto 
corrente e tutto il resto delle cazzabubbole* viene divisa tra i miei 
fratelli in parti uguali".
Volevo chiedere se si può fare una cosa del genere, poi una domanda 
fondamentale. E' sicuro che il parente lascerà debiti* (ecco perchè 
cazzabubbole!), perciò mi interessa sapere: se quella "formula" va 
legalmente bene, l'AdE verrà a cercare anche me (oltre che mio padre e 
l'altro zio) per saldarli? Il mio obiettivo (detto sempre in modo grezzo) 
è: a me la casa, agli altri fratelli il denaro ed i debiti.
Eventualmente forse c'è un'altra soluzione, ovvero di far mettere nel 
testamento solo il nome di mio padre ed eliminare quello dell'altro zio, 
ma credo che il vecchio non sarà d'accordo per questioni affettive (non 
distingue il denaro dai sentimenti :) ).

 E' sicuro che il parente lascerà debiti
 
Se il parente lascera' debiti, prima si pagano i debiti e, se quello che 
c'e' in liquidi non basta, verranno messi all'asta mobili/immobili (casa 
compresa, se non bastano...) e si usera' il ricavato per pagare i debiti.
 
Forse per salvarsi (cioe', per far pagare i debito a tuo papa' e l'altro 
tuo zio), il tuo parente dovrebbe donare subito la casa a te con un 
contratto di usufrutto/comodato a "vita" in suo favore.
Pero' se gia' ora ha dei debiti, mi sa che i controlli dell'Agenzia delle 
Entrate non si faranno attendere...
 
Ciao!
  Luca
 

Ottime notizie, forse :) Ho parlato col vecchio e, devo dire con mia 
sorpresa, si è dimostrato più che felice nel modificare il testamento 
intestandomi casa sua... evidentemente è più affezionato a me di quel che 
credevo :D
 
E' però saltato fuori un documento di cui non sapevo nulla, ovvero una 
"procura generale" fatta col notaio 20 anni fa da parte di questo zio a 
favore dei miei. Ciò vuol dire, correggetemi se sbaglio, che non posso 
accompagnarlo io stesso dal notaio e fargli firmare il nuovo testamento 
perchè è necessaria la vidimazione e firma di entrambi i miei genitori, 
giusto? E' un problema perchè 1) i miei stanno fuori sede e tornano a 
novembre e non so se il vecchio camperà tanto e 2) credo che nel momento 
in cui l'altro fratello verrà a sapere che il vecchio vuole modificare il 
testamento con questa "preferenza" a mio favore, parlerà con mio padre e 
lui, che è un pezzo di pane, pur di mantenere buoni rapporti forse 
potrebbe non autorizzare la modifica.
 
Comunque, mettiamoci nella situazione ideale in cui il vecchio modifica il 
testamento e lascia a me la casa, poi muore lasciando debiti. Che farà 
l'AdE? Dividerà in 3 parti uguali la somma dovuta e manderà 3 lettere a 
noi eredi citati nel testamento imponendo a ciascuno di pagarne 1/3? 
Scusate ma è la 1^ volta e non ne so nulla!

 il testamento e lascia a me la casa, poi muore lasciando debiti.
 
I debiti si spartiranno proporzionalmente al valore assegnato ai 
destinari dell'eredita'. Se, ad esempio, la casa vale 100.000 Euro e 
viene lasciata a te, e tuo zio ha 20.000 Euro di liquidi che vengono 
divisi tra i due fratelli (10.000 Euro ciascuno), ed ha inoltre 60.000 
Euro di debiti, se tutti accettano l'eredita', tu dovrai pagare 50.000 
Euro e i due fratelli (tuo papa' e l'altro tuo zio) dovranno pagare 
ciascuno 5.000 Euro. 
In ogni caso, conviene accettare l'eredita' con il beneficio 
dell'inventario: vuol dire che nel caso i debiti siano superiori al 
valore dell'eredita' (nell'esempio, piu' di 120.000 Euro), si puo' 
rinunciare all'eredita' e quindi i creditori non potranno attingere dai 
beni personali di chi eredita. Certo, in questo caso non avrai la casa... 
 
L'altra opzione e' che tuo zio ti doni ORA la casa, con un contratto di 
usufrutto a suo favore. Credo pero' che il notaio dovra' verificare che 
non ci siano situazioni irregolari (come debiti pendenti....), e quindi 
potrebbe non essere un'opzione percorribile se i debiti sono attualmente 
consistenti.
 
Ciao!
  Luca
 

Il problema potrebbe proprio essere quello che hai messo in evidenza, cioè 
la capacità d'intendere e volere non proprio al 100%, almeno non sempre. 
Benchè io non sia neurologo nè psichiatra, non credo esista un notaio che 
si possa prendere la responsabilità di far modificare a mio zio 90enne il 
suo testamento, molto probabilmente chiederà perizia psichiatrica. Per 
esempio, di recente ho chiamato qualche agente immobiliare per far 
valutare la casa, nella spiacevole eventualità della vendita per pagare i 
debiti e mandarlo in casa di riposo, e più d'uno m'hanno detto che molto 
probabilmente il notaio, che è scelto dall'acquirente, chiederà una 
perizia psichiatrica del genere prima di fargli firmare la vendita, 
ammesso che la perizia sia favorevole; considera che non avevo specificato 
agli AAII l'esistenza della procura generale perchè ancora non era venuta 
fuori.
 
Comunque, tanto per curiosità butto giù 2 numeri:
- valore di vendita della casa: 30-50k;
- liquidità bancaria media: 1.7k;
- debiti: circa 1.2k di arretrati + circa 370eur/anno costanti maturati 
ogni anno, comunque ritengo che la situazione peggiorerà perchè a breve 
dovrà prendere un'altra badante e... vai a capire a quanto ammonterà il 
totale tra qualche anno -_-
 
Riguardo la soluzione dell'usufrutto ci sto pensando, soprattutto devo 
valutare come cambieranno le tasse in merito alla casa:
- sarà di mia proprietà però non ci abiterò, quindi credo dovrò pagare imu 
e irpef, correggimi se sbaglio;
- lo zio manterrà la residenza e ci starà in affitto, quindi dovrà pagare 
la tari, ma mi chiedo se sarà maggiorata rispetto all'attuale.
Certo che la vedo dura a spiegare al vecchio: "facciamo così: te mi regali 
la casa adesso ed io le la affitto, ma stai tranquillo che non ti faccio 
pagare nulla perchè sono di buon cuore, ok?" :)
 
Grazie ancora per i chiarimenti, ciao.

 totale tra qualche anno -_-
 
Mi pare che gli eventuali debiti non coperti dalla liquidita' li potrai 
pagare tu che erediti la casa: non mi pare che siano cosi' tanti...
 
Eviterei quindi la questione dell'usufrutto: mi pare una complicazione 
inutile...
 
Ciao!
  Luca

Quindi: (perizia psichiatrica con attestazione di capacità d'intendere e 
volere + testamento olografo più recente) sostituiscono in ogni caso il 
(testamento vidimato dal notaio e di periodo anteriore), giusto? Se è così 
e considerato che ha l'esenzione per le visite specialistiche, gli farei 
fare comunque la perizia psichiatrica, così da allegarla poi al nuovo 
testamento olografo, ammesso che sia favorevole. La mia preoccupazione è 
che un domani il fratello "antipatico" possa sostenere che lo zio non era 
più pienamente consapevole di quello che stava facendo, limitandosi a fare 
copia-incolla di ciò che gli avevo scritto io e verrei dunque inteso come 
un approfittatore e manipolare di incapace! Aggiungi poi che a questo 
povero zio (vedovo senza figli) sono state più volte diagnosticate 
depressione ed ansia ed assume psicofarmaci da moltissimo tempo. Insomma 
vorrei essere certo di procedere in modo legalmente inattaccabile.
 
In particolare, nell'ultimo testamento vidimato dal notaio (2002), si 
legge:
"[...] mi dichiara alla presenza dei suddetti testimoni ed in modo a tutti 
intellegibile la sua volontà [...]"
Quindi un riferimento al fatto che il cliente che va dal notaio per il 
testamento ragiona ed è lucido mi pare ci sia sempre; a 70 anni era ancora 
palesemente in piena forma, adesso non credo che un notaio dichiarerebbe 
altrettanto solo scambiandoci 4 chiacchiere prima della stesura :)

 chiacchiere prima della stesura :)
 
Mio nonno, che e' stato "costretto" a donare ai figli il terreno che 
aveva coltivato per tutta la vita (il "costretto" e' perche' il terreno 
era nel frattempo diventato edificabile e dal punto di vista agricolo non 
piu' molto produttivo), davanti al notaio non ha mostrato la dovuta 
decisione perche' era una cosa che - benche' fosse l'unica possibile - 
gli dispiaceva fare, e il notaio ha richiamato i figli presenti 
avvertendoli che, se non avesse visto la dovuta consapevolezza, non 
avrebbe vidimato l'atto di donazione. I figli hanno parlato 5 minuti a 
mio nonno, e la cosa si e' poi risolta.
Quindi si': al notaio basta scambiare 4 chiacchiere, ma queste 
chiacchiere devono essere convincenti :-P
 
Ciao!
  Luca
 
 

 il tuo parente dovrebbe donare subito la casa a te con un contratto di usufrutto/comodato a "vita" in suo favore.
Ho fatto qualche ricerca apprendendo (ammetto che non lo sapevo!) che 
esiste anche la possibilità della donazione della nuda proprietà, che 
credo assomigli a quanto avevi suggerito ma eviterebbe contratti di 
comodato e altra roba, insomma, se ho ben capito, per il parente non 
cambierebbe nulla da un punto di vista fiscale: continuerebbe a pagare a 
nome suo le bollette, la tari, etc.; forse cambierebbe il dato catastale 
sulla proprietà dell'immobile, quindi forse una qualche variazione sulla 
dichiarazione dei redditi? Eventualmente correggimi.
 
Adesso le domande che mi premono maggiormente:
- se si lascia il testamento così com'è, cioè gli eredi universali restano 
il fratello (mio padre) e l'altro zio, ma porto il vecchio dal notaio e 
finalizzo la donazione della nuda proprietà della casa a mio favore, l'AdE 
verrà comunque a cercarmi un domani per contribuire a pagare i debiti che 
lascia?
- se un domani l'altro zio dovesse impugnare il testamento per ottenere 
che questa casa sia venduta, che probabilità ha di vittoria "contro" la 
donazione della nuda proprietà a mio favore?
- (optional) se diventerò il nudo proprietario, dovrò pagare ulteriori 
tasse?