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Titolo: Un prestito vitalizio al posto del mutuo? - miaeconomia

Un prestito vitalizio al posto del mutuo?
di Giancarlo Cupane - Presidente Associazione Civiltà e Finanza
(*)
La legge n. 248 del 2 dicembre 2005 (conversione in legge del decreto
30 settembre 2005, n. 203, "recante misure di contrasto all'evasione
fiscale e disposizioni urgenti in materia tributaria e finanziaria") ha
introdotto in Italia uno strumento di accesso al credito già diffuso in 
altri
paesi, specie quelli anglosassoni (reverse mortgage), denominandolo
"prestito vitalizio ipotecario".
All'articolo 11-quaterdecies comma 12 si legge infatti: "Il prestito
vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di aziende ed
istituti di credito nonché da parte di intermediari finanziari [...] di
finanziamenti a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di
interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza,
assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservati a
persone fisiche con età superiore ai 65 anni compiuti."
Il meccanismo è semplice: un privato proprietario di casa, purché ultra
sessantacinquenne, può ottenere in prestito una parte del valore della
proprietà immobiliare con garanzia ipotecaria. Non dovrà assolutamente
restituire nulla: solo dopo la sua morte, gli eredi sceglieranno se 
liquidare
il finanziamento, maggiorato degli interessi nel frattempo maturati, o
consentire alla banca la vendita all'incanto del bene ipotecato,
riscuotendo in contanti l'eventuale differenza tra il prezzo ricavato da
tale vendita e il debito residuo.
Mentre con un contratto di mutuo si prende a prestito da una banca la
somma necessaria per acquistare un'abitazione e si restituisce poi il
prestito con rate periodiche, il reverse mortgage consente invece a colui
che è già proprietario di prendere a prestito a fronte del valore dell'
abitazione.
L'ammontare del prestito concesso dipende da tre fattori: il valore dell'
abitazione, il tasso di interesse e l'età del debitore. Tanto più elevato il
valore dell'abitazione, tanto maggiore il prestito. All'aumentare del tasso
di interesse, aumenta anche il valore del capitale da restituire alla morte
del debitore e dunque, a parità di condizioni, l'ammontare del prestito
si riduce. Infine, tanto più anziano il debitore, tanto minori gli anni in 
cui
si accumuleranno gli interessi e quindi tanto maggiore l'ammontare
del prestito.
La legge, come dicevamo, è ispirata a schemi contrattuali già in vigore
nei paesi anglosassoni: dalle loro esperienze possiamo partire per un
esame dei rischi e delle opportunità legati all'operazione.
Le prime esperienze diffuse furono quelle inglesi degli anni '80. Furono
all'epoca numerosi i pensionati che usarono questo strumento ottenendo
denaro a tassi convenienti per investirlo in titoli con rendimenti 
promettenti.
L'inversione di tendenza dei tassi però portò, in molti casi, i debiti a
superare i valori degli immobili dati in garanzia.
Da allora il prodotto finanziario è sempre accompagnato da una polizza
assicurativa che copre questo rischio. E una componente assicurativa
è pure necessaria quando il capitale finanziato, anziché venire erogato in
un'unica soluzione, prende la forma di una rendita vitalizia mensile. Questa
formula, particolarmente interessante per il sostegno che può dare al potere
d'acquisto delle pensioni, presenterebbe un altro rischio: il fallimento
dell'ente erogatore, come avvenuto pochi anni fa all'australiana "Money for
Living".
Bene ha fatto il Senato, quindi, a riservare questa attività alle banche e 
alle
finanziarie autorizzate.
Il risvolto potenzialmente negativo della componente assicurativa potrebbe
essere invece rappresentato dall'incidenza del suo costo, che viene 
avvertito
solo alla morte del cliente e, più in generale, dalla comprensione di tutte 
le
componenti di spesa (oltre agli interessi ricordiamo le spese di perizia e
commissioni) e dei meccanismi stessi del contratto.
Ricordiamoci infatti che il pubblico a cui il prodotto è rivolto non è
necessariamente esperto di sofisticati meccanismi finanziari. È di aiuto la
normativa sulla trasparenza, ma i consumatori hanno più volte manifestato
insoddisfazione rispetto ai suoi effetti che si traducono in una serie di 
fogli
informativi che spesso, per l'eccesso e la duplicazione delle informazioni
contenute, finiscono per chiarire poco. E questo, sia detto per inciso,
non per colpa degli intermediari finanziari che applicano la norma, ma per
la lettera di quest'ultima.
È quindi auspicabile che, nella sottoscrizione di questo tipo di contratti,
il contraente possa essere assistito da parti terze, come enti locali o 
serie
associazioni di consumatori. Il coinvolgimento degli eredi, inoltre,
eviterebbe possibili fraintendimenti futuri. Oltretutto saranno molti a
destinare loro da subito la somma ottenibile in prestito: pensiamo infatti
al nonno che aiuta il nipote ad acquistare un altro immobile.
Al momento la sola società finanziaria che sta offrendo il prodotto è
"Finanza Attiva" del Gruppo Cofide. Lo fa in modo molto prudente,
partendo solo dai settantenni ed erogando frazioni molto piccole del
valore dell'immobile, secondo la seguente tabella:
            Età                            Importo massimo ottenibile (%)
            70 - 74                                     20%
            75 - 79                                     30%
            80 - 84                                     40%
            85 - 89                                     45%
            > 90                                         50%
Al momento non è dato conoscere i tassi d'interesse a cui opera:
sul loro sito Internet i link ai moduli prescritti dalla normativa sulla
trasparenza non sono ancora attivi.
In conclusione, il prestito vitalizio ipotecario è uno strumento adatto
a smobilizzare una parte della notevole ricchezza oggi impegnata in
immobili nel nostro Paese, rendendola disponibile per il sostegno alla
domanda interna con modalità di minor impatto, dal punto di vista
psicologico ancor più che fiscale, rispetto alla vendita della nuda
proprietà.
Ricordiamo che il calo demografico sta producendo una società a
piramide rovesciata, dove i giovani figli unici possono ritrovarsi ad
ereditare più proprietà, mentre i numerosi anziani abbisognano spesso
di un sostegno alla loro spesa.
Ma la particolare delicatezza del tema e del pubblico interessato
impongono vigilanza, tutela e assistenza particolari.
(*) Civiltà e Finanza ha lo scopo di riunire i mediatori creditizi e gli
agenti in attività finanziaria, per tutelarne e promuoverne il ruolo e la
figura professionale e di diffondere la cultura dell'informazione
a favore dell'intero mondo del credito.
          fonte: mia economia

 Un prestito vitalizio al posto del mutuo?
Assisto quotidianamente alla nascita di nuovi strumenti finanziari;
nella maggior parte dei casi, dietro volontà nobili come la maggiore
elasticità finanziaria, il fine e l'utilizzo di tutti questi nuovi strumenti
finanziari mi pare essere solo ed esclusivamente uno: aumentare il
consumo/impieghi oltre le normali congrue possibilità economiche.
Cosi, si è assistito al nascere e l'utilizzo oltre ogni giusta misura delle
famigerate cartolarizzazioni in campo statale e privato (bancario);
le cartolarizzazioni non sono altro che uno strumento finanziario per
poter contabilizzare delle entrate a cospetto di vendite ancora non
effettuate, come nel caso dello stato; poter reimpiegare dei capitali
non ancora riscossi come nel caso delle cartolarizzazioni dei crediti
fatti ancora dallo stato e dalle banche.
Nel privato, gli strumenti cambiano ma il fine è lo stesso: l'aumento
enorme del credito concesso in questi ultimi anni da banche e società
di credito ne è la testimonianza: aumentare la possibilità di spesa oltre
le proprie capacità.
Nel privato appunto la possibilità di chiedere a prestito è limitata
principalmente per la credibilità, non certo pari a quella dello stato
oppure d'una società per azioni, e sopratutto dal vincolo di reddito
che per un privato è certamente stringente.
Con l'ultima finanziaria poi è arrivato il reverse mortgage ampiamente
illustratto precedentemente.
Sono sempre stato molto scettico verso tali nuove forme di finanza
a tutti gli effetti molto creativa, perchè a mio avviso rende il sistema
economico finanziario molto vulnerabile e precario. Infatti basta che
il debito di prima istanza non sia onorato dal debitore perchè il sistema
vada in crisi.
In italia dove il sistema economico e finanziario di per se è 
strutturalmente
precario, il tutto risulta essere d'una pericolosità dirompente.
Certo, ormai l'economia si basa quasi esclusivamente sui consumi
anche e sopratutto quelli fatti senza pensare molto; gli states ne sono
l'esempio più evidente: la più grande economia del mondo fondata
sul più grande debito e squilibrio del mondo.
Cosi la gente si indebita, i consumi volano, le borse pure, ed il
governo di turno aumenta le entrate e fà bella figura.
In un paese come il nostro, con il debito pubblico come il nostro,
con un deficit di bilancio come il nostro (si viaggia nell'ordine del
5,2%); in un paese dalle inefficienze come il nostro, dalle incapacità
come le nostre, "liberare" risorse per mezzo di questi strumenti
finanziari diviene di molto pericoloso, sopratutto a fronte di intermediari
nella maggior parte dei casi colpevolmente truffaldini, ed una legislazione
carente sotto l'aspetto della certezza del diritto: le vicende dei bond 
cirio
parmalat ed argentini sono ancora li a dimostrarlo.
Il problema grosso poi è costituito anche dall'ignoranza dei consumatori
stessi non certo molto informati sulla pericolosità di questi nuovi
strumenti finanziari; ovviamente nessuno ha interesse ad informare.
In tutto questo introdurre uno strumento come il reverse mortgage, se
adoperato come fatto in tutti gli altri casi, creerà dei problemi seri per
il rapporto intergenerazionale.
Il levello di pensione per le generazioni future sarà certamente minore
che quello attuale, e quindi un meccanismo del reverse mortgage può
aggravare ulteriormente la situazione finanziaria delle generazioni future,
che al meglio dovranno comunque sostenere le spese dovute per l'uso
di tale strumento, cosi come messo in evidenza nello scritto.
In un paese come il nostro dove, causa gli evidenti eccessi degli anni
passati, deve ripensare il welfare in senso restrittivo, dare la possibilità
a persone in pensione di indebitarsi dando a garanzia la propria casa,
significa generare ulteriori enormi problemi futuri.
Il risultato sarà semplicemente uno: le persone più povere e meno
abbienti si indebiteranno ancor di più, magari rimettendoci pure la
casa acquistata con la fatica d'una vita; e le persone benestanti ed
informate speculeranno magari comprando azioni di banche che
faranno utili grazie anche al reverse mortgage.
Non mi piacere che si adoperino strumenti del genere con tanta
facilità; qualcuno potrebbe dire che questo trumento è largamente
usato dalle economie più evolute. Ecco credo che il problema sia
questo: la nostra finanza non è assolutamente la più evoluta, ed il
nostro enorme debito pubblico non ci permette giochi del genere.
A fine legislatura Giulio Tremonti è finalmente riuscito nel suo intento;
scrive l'ipoteca su immobili per finanziare i consumo correnti.
ciao ciao
         bigmeme

 da tale vendita e il debito residuo.
Una bella fregatura per gli eredi, che fa tanto godere il vecchietto avido.
Sei un potenziale erede, visto che la cosa t'indigna tanto?
La vendita della nuda proprietà produce effetti ben peggiori, per gli eredi.
Visto però che le banche non hanno nessuna voglia di vendere immobili
all'asta, sarà molto difficile che un prestito simile prenda piega in
Italia.
Mi chiedo però a che pro una legge, visto che in Italia vige il principio
dell'autonomia contrattale e che nel sinallagma descritto non si vede cosa
possa esservi d'illecito. A meno che non vi siano agevolazioni fiscali, si
tratta del solito modo per ingerirsi in cose che non lo riguardano di un
governo che neanche sa dove sta di casa la libertà economica (non si
tratterà di un modo di escludere gli inglesi dal mercato interno?).
Mi chiedo inoltre se il moralismo sia diventato una categoria dell'economia.
Il fatto che s'immettano nel mercato modi di usare soldi inutilmente
immobilizzati in una proprietà immobiliare è semplicemente un'offerta. Se
c'è domanda vuol dire che ce n'era bisogno, in caso contrario contratti di
quel tipo non se ne stipuleranno e la cosa morirà là. Decidere, invece, se i
vecchi debbano o non debbano aver voglia di spendere e spandere, è cosa che
riguarda i preti, non gli economisti, non lo Stato e neppure gli avidi
futuri eredi.
Quand'è che ti deciderai a scrivere d'economia?


Quando ne capirà. Cioè mai, lui scrive su questo gruppo solo per parlare di
politica.
CC
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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/


Per fare il PAPPAGALLO nella politica vuoi dire, ossia ripetendo solo e
unicamente frasi da propaganda, note e stranote, senza capirne nulla...
Coraggio Bigmeme... coraggio... studia, studia, hai ancora tanto da imparare
dalla vita.... AHAHAHAHAHAHAHAHAH


 futuri eredi.
Hai cambiato il tuo nome in Milton o stai semplicemente facendo il Master a
Chicago?
:))

 ha scritto

Guarda che anche Amartya Sen dice: "trovo che il concetto di sviluppo sostenibile vada allargato fino a includere il sostegno delle
libertà individuali, per aumentarle e per sostenere quelle che già esistono. Mi piacerebbe spingere in questa direzione le
riflessioni sullo sviluppo sostenibile. E' una distinzione importante: troppo spesso, con il pretesto che il fine giustifica i
mezzi - una posizione mi lascia sconcertato - in nome dello sviluppo sostenibile c'è gente che raccomanda delle misure per cui si
comincia per eliminare proprio la cosa che merita di essere sostenuta, vale a dire la libertà umana".
La libertà è una cosa troppo seria per pensare a ridurla, invece che aumentarla e permettere a tutti di accedervi ed esercitarla.
Sapessi che me ne frega a me, della fattispecie, visto che non ho neppure la casa di proprietà.