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Titolo: Usucapione

Tizio è conduttore di un garage. Al termine del contratto, il locatore Caio
muore, lascia i beni agli eredi e nulla dispone relativamente al garage in
oggetto. Tizio rimane in possesso del garage per oltre 22 anni. Può
usucapirlo ( considerando che il rapporto è nato da una precedente locazione
? )
Grazie

 ha scritto nel messaggio
news:m63K8.14615$b4.4...@news2.tin.it...

 È un caso interessante.
Io penso che si possa parlare di interversione del possesso.
Quindi se sono passati 22 anni, il garage è stato usucapito.

 Quindi se sono passati 22 anni, il garage è stato usucapito.
Il post è troppo esiguo per potersi parlare di interversione. Bisognerebbe
vedere se c'è stato l'atto d'interversione del detentore o di un terzo. In
difetto, l'erede subentra nella medesima situazione giuridica del defunto:
detenzione.

 ha
scritto nel messaggio news:DO3K8.4303$t47.1...@twister1.libero.it...

È morto, se non ho capito male, il proprietario, non il conduttore.
Poi la locazione era cessata.

 Poi la locazione era cessata.
E' vero, è morto il locatore! ;-))
Anche se la locazione è cessata, però, occorrerebbe un atto di
interversione. Il fatto di essere lasciati nella detenzione del bene al
termine della locazione, non è sufficiente a tramutare la detenzione in
possesso. Fintantoché il bene non è restituito, la detenzione rimane,
nonostante la cessazione del rapporto. Può darsi, poi, che gli eredi lo
abbiano lasciato fare per cortesia. Potrebbero essersi disinteressati, ma
allora occorrerebbe l'interversione perchè, essendo cominciato il rapporto
con una detenzione, si presume che tale continui ad essere. Bisognerebbe
vedere.......

 ha
scritto nel messaggio news:UY3K8.4469$QT3.1...@twister2.libero.it...

Prendo spunto da questo caso per dire come nascono alcune cause (invero, la
quasi totatalità).
La parte si presenta a studio, espone il caso. Il buon civilista,
cinquantenne, old fox, naso aquilino e occhi di falco (avete presente?),
capisce subito che il cliente è interessato alla causa, mira al garage senza
metter mano al portafoglio; averlo pagando l'avvocato non è come pagare il
venditore; l'avvocato decritta la psicologia del cliente. Sa che il caso
presenta una ipotesi non pacifica di interversio possessionis (tra sé pensa:
il conduttore era detentore, quindi ex art. 1141 doveva intervertire il
possesso, mutando la detenzione in possesso; però è anche vero che essendo
cessata la locazione, era un occupante sine titulo e gli eredi non hanno
preteso il rilascio dell'immobile per oltre i vent'anni, deadline per i
civilisti): quanto basta per il fumus boni iuris. Scena successiva: il
cliente è venuto dall'avvocato per far causa, e per sentirsi assecondare:
l'avvocato sa: potrebbe prospettare al cliente la strada del parere pro
veritate, ma non sarebbe lucrosa come quella giudiziaria: il cliente
pagherebbe (e quanto!) un avvocato per riceverne pareri negativi?! la causa
rende senz'altro di più; asseconda l'aspettativa del cliente stesso. Resta
da definire la parte economica. Scena finale. Il cliente teme la richiesta
economica dell'avvocato, è un'incognita: l'avvocato sa che essere fair in
questo momento non sarebbe la mossa migliore: potrebbe indurre il cliente a
ripensarci. Si ripiega allora su un fondo spese: causa a rate, ma il loro
numero è una variabile rimessa al creditore-avvocato: insomma un "effet en
blanc", firmato a margine di un foglio protocollo che recita: "Delego a
rappresentarmi e difendermi nel presente giudizio l'avv..."
Il resto si perde carsicamente nei meandri dei tribunali...

 ha scritto nel messaggio
news:s85K8.110778$zW3.1...@news1.tin.it...

bellissima Law...soprattutto la parte sul fondo spese.......

 ha scritto nel messaggio
news:s85K8.110778$zW3.1...@news1.tin.it...

........ A questo punto il cliente esce dallo studio della vecchia volpe e,
ad aspettarlo, trova un notaio dalla cadenza siciliana, reduce dalla stipula
del 24° rogito giornaliero (siamo alle 11.00 antimeridiane), che cerca di
darsi un contegno nonostante abbia il risvolto della giacca ancora
visibilmente sporco di zucchero a velo, che gli dice: "Ma che spende a fare
soldi in processi ed avvocati! A che pro investire dieci anni della sua vita
in una causa dall'esito aleatorio! Glielo stipulo io un attuzzu beddu con
cui lei e la controparte deferite la soluzione della controversia ad un
arbitro *imparziale*. A proposito di arbitrati, lo sa che mio fratello
sforna lodi come fossero cornetti? Altro che Santi Licheri"
Ed il nostro ex locatario dalle belle speranze, rimirando la brioche
donatagli dall'individuo appena eclissatosi, rimugina fra se: "Old Fox o
Gran Gourmet, questo è il dilemma!"


"attuzzu beddu...": ti sei superata!
"Old fox o gran gourmet...": eheh!
rotfl!

 rotfl!
Grazie, grazie!
Uff!! Anche 'sta volta ho evitato il lancio dei pomodori! ;-))

 ha
scritto nel messaggio news:2xbK8.6579$QT3.1...@twister2.libero.it...

P.S. In mio onore hai, financo, quotato, ti č proprio piaciuta la facezia!
;-))

Innanzitutto grazie per le risposte "della prima fascia", quelle
tecnico-giuridiche.
Ed un sorriso per la "old fox" :-)
In effeti il problema è quello di capire se, defunto il locatore, terminato
il contratto di locazione, rimasto il bene al conduttore per oltre 20 anni,
si sia o meno verificata l'interversione del possesso.
Ed il tutto, a mio modesto avviso, sa di causa dal finale incerto.
Bruno

 si sia o meno verificata l'interversione del possesso.
Chi pretende di usucapire deve fornire la prova dell'interversione del
possesso, altrimenti, essendoci un vecchio titolo da cui sorgeva una
detenzione, si presume che ci sia ancora detenzione.

 ha
scritto nel messaggio news:X5mK8.7349$t47.2...@twister1.libero.it...

"... essendoci..."?
Qui la locazione è defunta, tamquam non esset.
Il locatario è diventato un mero occupante sine titulo.
Se uno occupa sine titulo un immobile per vent'anni, lo usucapisce.
A quale titolo l'ex locatario avrebbe occupato il garage per oltre
vent'anni? se non c'è qui l'animus rem sibi habendi! sosterresti che è
rimasto conduttore per tutto questo tempo?! la fine della locazione
costituisce uno iato che funge sicuramente da interversio da cui è scaturito
l'inizio di un possesso ad usucapionem, protrattosi per oltre vent'anni:
quindi, usucapione compiuta, senz'altro, direi.
Salvo naturalmente l'ipotesi della rinnovazione tacita della locazione: se
c'è stata...

 c'è stata...
Se non c'è stata, rimane una detenzione sine titulo.
Io argomento in base all'art. 1141 c.c.:
Si presume il possesso in colui che esercita il potere di fatto, quando non
si prova che ha cominciato a esercitatlo semplicemente come detenzione.
Se alcuno ha cominciato ad avere la detenzione, non può acquistare il
possesso finché il titolo non venga a essere mutato per causa proveniente da
un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore. Ciò
vale anche per i successori a titolo universale.
Il fatto che la locazione sia finita è l'ovvio presupposto dell'applicazione
della norma e dell'operatività delle presunzioni che essa contiene: se la
locazione fosse ancora operativa, nulla quaestio, non ci sarebbe alcun
bisogno di presumere. Il potere di fatto sulla cosa si presume esercitato a
titolo di possesso o di detenzione in forza del titolo iniziale. Ovvio
corollario è l'art. 1142 c.c.. Titolo iniziale non vuol dire,
necessariamente, titolo perdurante. Se il rapporto che diede origine al
potere di fatto perdurasse, non ci sarebbero problemi qualificativi di
sorta. Se la locazione perdura io sono detentore, senza dire "si presume",
lo sono e basta, salvo che io non compia un atto di interversione o che non
lo compia un terzo. Se la locazione termina ed io rimango con la cosa nella
mia sfera giuridica, sine titulo, sono possessore o locatore? Per risolvere
il problema entra in gioco, ora sì è necessario, il sistema delle
presunzioni della norma sopracitata. L'occupante sine titulo che cominciò la
relazione di fatto con la cosa si presumerà possessore o detentore a seconda
del titolo iniziale, inteso come fatto storico, di riferimento e non
vigente, normativo. Il semplice perdurare dell'occupazione è la situazione
di partenza che comporta l'operatività della presunzione, non bastando
assolutamente come atto di interversione del possesso, altrimenti l'art.
1141 c.c. sarebbe monocommatico ;-)) e non avrebbe un comma primo ed un
comma secondo.

 ha
scritto nel messaggio news:klpK8.8288$QT3.2...@twister2.libero.it...

L'art. 1141 c.c. sembra dire il contrario.
Parla di interversio per mutamento del titolo: ergo, c'è un titolo vigente
che colora come possesso o detenzione una certa relazione di fatto con il
bene. Non puoi mutare un titolo cessato, estinto: mi pare ovvio.
Come puoi pretendere di qualificare detenzione una situazione sulla base di
un titolo mettiamo di 200 anni fa?! si resterebbe a vita detentori:
basterebbe un remotissimo contratto di locazione, stipulato nella notte dei
tempi, per condannare l'ex locatario a morire detentore?
Come fai a ritenerlo ancora un mero detentore (tanto più che nel caso del
conduttore si parla di detenzione autonoma)? non puoi invocare un titolo che
è estinto, improduttivo di qualsivoglia effetto hic et nunc. Secondo te, se
uno nasce conduttore, deve morire detentore sempre, salvo mutamento del
titolo o opposizione. Qui altro che mutamento del titolo: il titolo non c'è
più: direi, un notevole quid pluris rispetto ad una semplice interversio!
Qui se c'è una presunzione, essa opera a favore dell'occupatario del garage:
Cass. 10 novembre 1998, n. 11286: "dimostrato il potere di fatto, pubblico
ed indisturbato, esercitato sulla cosa per il tempo necessario ad
usucapirla, ne deriva, a norma del comma primo dell'art. 1141 cod. civ., la
presunzione che esso integri il possesso ed incombe alla parte che invece lo
correla alla detenzione provare il suo assunto, in mancanza dovendosi
ritenere l'esistenza della prova della "possessio ad usucapionem"."
Per vincere tale presunzione, non puoi invocare un titolo estinto di 200
anni fa! né quindi di 22 anni prima, essendo la ratio la stessa.
Nella specie, sarebbe interessante sapere com'è cessata pero' la
locazione...

 locazione...
Con uno sputo in oculos reciproco? :-))

 ha
scritto nel messaggio news:hKqK8.8767$QT3.2...@twister2.libero.it...

Eeh, spiritosa, come le vere stelle!
rotfl anche per "La vità è molto crudele!"!
Ritornando al garage (la vita è anche molto materiale, ahinoi!), la
questione essenziale è stabilire se dopo la cessazione della locazione il
conduttore, recte ex locatario, abbia cominciato a possedere.
Il punto è vedere se la fine della locazione e l'essere stato lasciato
nell'immobile, l'abbiano o meno trasformato in possessore.
Qui a mio avviso la interversione non c'entra nulla. Un mutamento del titolo
non era invocabile, in quanto il titolo era venuto meno. Nessuna opposizione
c'è stata da parte del conduttore: la controparte era morta, il garage
continuava ad occuparlo senza pagare canone: altro fatto molto
significativo: se sei ancora conduttore, chi non ti chiederebbe ancora il
canone: non trovi?
Non c'è stata tolleranza da parte degli eredi, ma sicuramente inerzia.
Se l'occupatario agisce in giudizio e chiede l'accertamento della
intervenuta usucapione, il difensore degli eredi, supponiamo sia Vega, da
buon civilista, mi eccepirà che nel caso di specie è provato che parte
attrice abbia iniziato a esercitare il potere di fatto semplicemente come
detenzione: insomma, era un conduttore e quindi come tale un mero detentore
ai fini dell'usucapione.
Al che, la mia replica sarà che l'attore vanta un possesso ad usucapionem
che data dal momento in cui la locazione è cessata, dal quale è quindi
diventato un semplice occupatario sine titulo del garage; in relazione a
tale individuato periodo di possesso, e non al pregresso, si chiede
all'adito tribunale di accertare l'avvenuta usucapione. Parte attrice ha
provato, esibendo il contratto di locazione e dimostrando la fine della
stessa, che ha posseduto l'immobile per oltre un ventennio.
Ad uguale conclusione si giunge anche argomentando a contrario dall'istituto
della interversione: esso chi tutela? tutela il possessore contro il
detentore, il quale in base ad un titolo contrattuale si trova in relazione
di fatto con il bene: il titolo qualifica come detenzione tale rapporto, e
quindi esclude che esso basti ad usucapionem. Il proprietario/possessore fa
affidamento sul titolo; pertanto è necessaria l'interversione del possesso
per mutamento del titolo o per opposizione: ma se il titolo manca
originariamente o per sopravvenuta estinzione, l'affidamento del possessore
è ancora giustificato? probabilmente no, in quanto la detenzione da parte
dell'ex conduttore è del tutto sine titulo e ben noto ciò è alla
controparte: la quale pertanto è inerte, non si attiva per recuperare la
disponibilità del bene, disinteressandosi del tutto della sua sorte. Ciò non
integra un valido possesso ad usucapionem?
"Per tutto quanto suesposto, il sott. avvocato, nella qualità spiegata,
insiste per l'accoglimento delle rassegnate conclusioni, con vittoria di
spese tutte di lite."
Roma, 2 giugno 2002
                                                                        -Avv
. Law-

 probabilmente no, in quanto la detenzione da parte
                                                 ^^^^^^^^^
Eh! Eh!
L'attore non vanta un possesso ad usucapionem in quanto egli cominciò ad
esercitare il potere di fatto sulla cosa come detentore e non come
possessore. Ciò è provato dal contratto di locazione stipulato in data------
fra il defunto Signor ------- padre dei convenuti ed il Signor ------- parte
attrice, esibito dalla parte convenuta. Detto rapporto di locazione è sì
terminato ed il Signor ----- è rimasto nella sua relazione di fatto con il
bene, ma egli non ha in alcun modo dimostrato di essere diventato possessore
del garage. Stante il dettato dell'art. 1141 c.c., pertinente in materia, e
di moltissime altre norme, si deve ravvisare l'esistenza, nel nostro
ordinamento, di un principio di persistenza delle situazioni giuridiche.
Nella fattispecie de qua, vi è una presunzione di permanenza della
situazione di detentore in chi iniziò la sua relazione di fatto con la cosa
con tale qualifica, salvo che l'interessato non fornisca la prova di aver
mutato la propria situazione giuridica di detenzione in possesso e di aver
fatto ciò con uno o più comportamenti idonei a connotare la propria
situazione del crisma della pubblicità che, come questo Tribunale ben sa, è
uno dei requisiti fondamentali che il possesso deve avere per condurre
all'usucapione. E' palese che l'onere della prova incombeva, in questo caso,
sulla parte attrice.
Le norme dettate dal Codice Civile in materia di possesso sono notoriamente
sancite a tutela della pace sociale, ne cives ad arma veniant. L'ordine
sociale verrebbe sicuramente turbato se il primo parvenu senza scrupoli,
patrocinato da un avvocato sofista e rampante, potesse usucapire un bene
senza fornire la prova certa ed incontestabile del suo possesso continuo,
non interrotto, pacifico, pubblico ed ultraventennale.
Per tutto quanto suesposto, considerato che l'attore non ha fornito alcuna
prova della propria qualifica di possessore, constatato il lapsus freudiano
del suo stesso Avvocato che ha parlato di detenzione, la
sottoscritta........
E allora? Mi sono concessa qualche *licenza poetica* nella seconda parte,
ma, nel complesso, suona bene, per una neofita! Finché il Tribunale non si
pronuncia....... stallo! ;-))


Secondo me, qui il giudice finirebbe per non capirci più nulla e Dio solo sa
cosa deciderebbe!
Però mi piacerebbe fare una causa con te...

 Però mi piacerebbe fare una causa con te...
Non sono avvocato, ma se mi ritrovo invischiata in un procedimento civile ti
nomino, basta che mi fai lo sconto! ;-))

 ha
scritto nel messaggio news:UY3K8.4469$QT3.1...@twister2.libero.it...

ma se il tizio non ha pagato piu' alcun affitto e non gli
sono mai stati comunicati i nomi degli eredi (che
magari non sanno nemmeno di averlo, quel garage)?
lui lo ha conservato, mantenuto, usato come fosse proprio
e non sapeva di chi fosse...
alberto.

 e non sapeva di chi fosse...
Lo sapeva, lo sapeva........ ;-))

Repubblica Italiana
In nome del popolo italiano
Il Tribunale,
in composizione monocratica nella persona del dott. Ulpiano,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile rubricala al n. x R.G.,
promossa da
----------, con avv. Law
CONTRO
 -----------, con Notaio Vega.
[OMISSIS]
P.Q.M.
Il Tribunale, al di sotto dei procuratori delle parti, dichiara
che ---------- non ha usucapito l'immobile sito in -------------,
identificato al fg. x, mapp. y, NCT Newsgroup.
Data la peculiarità e la complessità della materia, compensa integralmente
le spese di lite.
Oggi 3 giugno 2002,
Ulpiano

 che ---------- non ha usucapito l'immobile sito in -------------,
Law! ;-PPPPPPP
Ora devo staccare l'assegno ad Ulpiano per il compenso che gli devo! ;-))

 ha
scritto nel messaggio news:l1KK8.12325$QT3.3...@twister2.libero.it...

Al di sotto delle parti sě, ma non corrotto!!
U.

 Al di sotto delle parti sě, ma non corrotto!!
LOL

 ha
scritto nel messaggio news:46KK8.12347$QT3.3...@twister2.libero.it...

Non gongolare troppo: vedrai che appella!
U.

 ha
scritto nel messaggio news:l1KK8.12325$QT3.3...@twister2.libero.it...

Va beh, non vale, mancava completamente la parte motiva!
;-((
                                                   Corte d'appello di Roma
                                                  Atto di citazione in
appello
...

 ...
E guerra sia! ;-))

 Non gongolare troppo: vedrai che appella!
Come volevasi dimostrare!

 ha
scritto nel messaggio news:7LJK8.12255$QT3.3...@twister2.libero.it...

tu dici? se gli eredi non si fanno vivi,
non credo che sia mio compito andare in cerca ...
o no?
alberto

 o no?
Anche se ignorasse l'identità personale o l'esistenza stessa degli eredi,
egli saprebbe benissimo di non essere proprietario e neanche possessore,
senza interversione.
In mancanza di testamento, di coniuge o di parenti in linea retta entro il
sesto grado, rimarrebbe, pur sempre, lo Stato ad ereditare.

 Va beh, non vale, mancava completamente la parte motiva!
Devi ancora pagare la registrazione ;-)
U.

C'è p.f. qualcuno che può darmi indicazione su questo argomento:
possiedo in comproprietà con mio padre una villetta della quale ho la quota
maggioritaria e dove lui ci abita da solo. Purtroppo i ns. rapporti sono
distaccati e da qualche anno non ho più rapporti con lui.
Come fare perchè sia preservato il mio diritto alla prorpietà acquisita, pur
in questa spiacevole situazione?
Qualcuno mi consiglia di inviare almeno una volta l'anno una lettera
raccomandata a.r., ricordando a mio padre l'esistenza di questa mia
proprietà...
Qualche consiglio? Grazie
Bye
mr. C.

 ha scritto nel messaggio
news:yQ0O8.8639$Kt3.1...@twister2.libero.it...

La semplice raccomandata di per se stessa non è sufficiente ad interrompere
l'usucapione.
Per evitarla, dovrebbe fare di più!

 Per evitarla, dovrebbe fare di più!
Per una volta che uno scrive correttamente "usucapione" anziché
"usocapione", "usucampione" o altre amenità del genere, avresti potuto anche
dilungarti nel dare spiegazioni più esaustive, così, tanto per
incoraggiamento. ;-))

 in questa spiacevole situazione?
Innanzitutto, il fatto che suo padre viva da solo nella casa, non è
sufficiente, di per sé, a fargli usucapire l'intero. L'art. 1102 c.c.,
infatti, recita:
"Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri
la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti
uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le
modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno
degli altri partecipanti, se non compie gli atti idonei a modificare il
titolo del suo possesso."
Dunque, ogni partecipante può godere anche da solo il bene, perché l'entità
del godimento non è proporzionale all'estensione della quota, ma
l'usucapione del tutto si produce quando il possessore, con un atto di
interversione, inizia a possedere come proprietario esclusivo, senza più
riconoscere l'altrui diritto.
A scopo tuzioristico lei potrebbe:
1) Effettuare spese di ristrutturazione sul bene, conservando le ricevute;
2) Concedere a suo padre la sua quota in locazione (sempre che suo padre non
abbia il diritto di abitazione uxorio);
3) Stipulare con suo padre un contratto di comodato relativo alla sua quota
e farlo registrare.

 Cambia qualcosa?
No. Si può disporre di una quota come di un qualsiasi bene.