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Titolo: Locazione/Sfratto - AIUTO, sono DISPERATA

Sono proprietaria di un appartamento a Roma dato in affitto il 01/01/2002
con un contratto 4+4 regolarmente registrato (sono in regola anche per
tutto ciò che riguarda il rinnovo della registrazione annuale, ICI e
dichiarazione dei redditi).
I primi 4 anni sono scaduti il 01/01/2006 ed avvalendomi della facoltà
concessami dall'art.3 della legge 431/98 ho inviato, all'inquilino, una
raccomandata A/R in cui specificavo la mia volontà di non rinnovare il
contratto perchè avevo intenzione di vendere l'appartamento... la
raccomandata l'ho spedita il 14/06/2005 (l'A/R firmato dall'inquilino è
arrivato qualche giorno dopo) rispettando quindi i 6 mesi di preavviso
previsti.
Questo è il testo della raccomandata spedita in busta chiusa
all'affittuario:
=======================================
Raccomandata A/R
Al Signor xxxxxx
Oggetto: Contratto di locazione registrato il xxxxxx
         Scadenza xxxxxx
         Appartamento sito in Roma, xxxxxx, xx
Con riferimento al contratto in oggetto, ai sensi dell’art.1, si comunica
la disdetta dello stesso.
Si richiede quindi che l’appartamento venga lasciato libero entro la data
di scadenza.
Si informa inoltre, che la sottoscritta proprietaria ha posto in vendita
l’appartamento di cui trattasi, come già anticipato verbalmente.
Cordiali saluti
Roma,
			Firma xxxxxx
=======================================
Il problema è che l'inquilino mi ha già fatto sapere che non ha nessuna
intenzione di rilasciarmi l'appartamento adducendo questi motivi:
1)
La disdetta non è valida perchè il testo (qui sopra riportato) così com'è
scritto non ha la forma prevista dalla legge, soprattutto per quello che
riguarda il motivo della disdetta... ha ragione, oppure così come l'ho
scritta è regolare?
2)
Anche se fosse valida la disdetta così com'è scritta, affermerà di non
averla mai ricevuta... dice che io posso solo dimostrare di avergli
spedito una raccomandata ma che non posso dimostrare che all'interno della
busta ci fosse la lettera di disdetta... ha ragione, oppure in
un'eventuale causa al giudice basterà vedere la ricevuta della
raccomandata e l'A/R (firmato dall'inquilino) in mio possesso per
sconfessarlo, dando così per scontato che tali prove facciano comunque
riferimento alla lettera di disdetta?
3)
Potrei dargli uno sfratto per necessità (mi pare che così si chiami lo
sfratto dato al termine dei primi 4 anni al contrario di quello dato alla
fine dei 4+4 che si chiama invece sfratto per finita locazione) ma quale
sarà la procedura da seguire e soprattutto in quanto tempo potrò rientrare
in possesso dell'appartamento? Quanto tempo ci vorrà per arrivare in
causa? Quanto tempo ci vorrà per arrivare ad una decisione del giudice? Il
giudice, qualora dovesse darmi ragione, imporrà all'inquilino di lasciare
immediatamente l'appartamento oppure gli darà comunque del tempo per
farlo? E nel secondo caso, quanto tempo come minimo gli darà considerando
che è disoccupato (ha comunque sempre pagato con puntualità l'affitto
grazie all'aiuto dei genitori)?
4)
Per evitare la procedura di sfratto (che immagino avrà tempi biblici),
quali alternative ho, quindi cosa posso fare, per riavere il mio
appartamento?
5)
Ho dato l'incarico ad un'agenzia immobiliare di vendere l'appartamento, ma
l'inquilino è disposto a farlo vedere agli eventuali clienti un giorno
solo alla settimana (il martedì) per un paio di ore di pomeriggio... posso
obbligarlo a far vedere l'appartamento tutte le volte che l'agenzia
dovesse avere un cliente o comunque a dare la disponibilità per più giorni
alla settimana? Purtroppo è stato intransigente su questo punto e non
riusciamo ad ottenere una maggiore disponibilità.
6)
Gli eventuali acquirenti (e sono stati molti), quando vedono che
l'appartamento è occupato, non se la sentono di impelagarsi in procedure
di sfratto e non si fanno più vedere... posso eventualmente chiedere il
risarcimento dei danni chè l'inquilino mi sta procurando facendo fuggire
tutti i possibili acquirenti?
7)
Per non mettersi dalla parte del torto, l'inquilino vuole comunque pagarmi
l'affitto (lo sfratto per morosità immagino sia un po' piu veloce), posso
chiedergli un aumento? Lui vuole pagare la stessa cifra che ha pagato fino
ad ora e che è quella prevista dal contratto... ma se io il contratto l'ho
disdetto? Sono obbligata a rilasciargli regolare ricevuta così come ho
fatto durante i primi 4 anni o posso negargliela per via della disdetta? E
se facciamo una scrittura privata al posto della ricevuta (quindi con gli
stessi estremi), questa, in sede di giudizio, avrebbe la stessa valenza
della ricevuta regolare?
Ovviamente, se non ci sarà verso di far ragionare l'inquilino (e purtroppo
so già che sarà così a meno di un miracolo), mi rivolgerò ad un avvocato
ma nel frattempo mi piacerebbe avere qualche risposta/consiglio per
chiarirmi un po' le idee e farmi un quadro di quello che mi aspetta.
Scusate per la lunghezza del post ed un saluto a tutti i partecipanti al
NG.
Simona.
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 Ovviamente, se non ci sarà verso di far ragionare l'inquilino
non credo che sia l'inqulino a dover ragionare....... ameno che tu non sia 
in una situazione patrimoniale tale da
poter intendere l'alienazione del bene come UNICA possibilita' di soluzione 
definitiva dei tuoi eventuali problemi.
Ovvero, a puro titolo esemplificativo:  devi pagare 200.000 euro, che non 
hai, all' INPS e l'unico bene che hai e che
ti permetterebbe di saldare parte o tutto il tuo debito e' lappartamento in 
questione.
Il ricorso al consiglio dell'avv. mi sembra doveroso visto le tue molteplici 
incertezze oppure ASCOLTA ME
aspetta come al punto 4.


della ricevuta regolare?
L'aumento che puoi chiedere è quello ISTAT, non di più, anche perchè
se la disdetta non è valida il contratto è sempre in essere.
La ricevuta (che è di per sè una scrittura privata) devi dargliela se
la chiede.
-- 
Ciao
Conte Oliver (che NON risponde in privato)
-Togli le scarpe per scrivermi una e-mail-

> 1)
http://www.regione.piemonte.it/edilizia/affitti/dwd/legge.doc
leggo l'art 3 lettera G e mi correggo PUOI se sei nelle condizioni descritte 
dal medesimo art.

 
www.uppi.it
.
sono stato iscritto per alcuni anni e non ho mai avuto grossi aiuti
personalmente sconsiglio. 

 in altre occasioni ci siferiva al art.2727 cc
"La sola ricezione della busta raccomandata da parte del destinatario non
costituisce prova del contenuto di essa".
Cassazione , sez. III civile, sentenza 12.05.2005 n° 10021
Saluti
--
Gian

Cassazione , sez. III civile, sentenza 12.05.2005 n° 10021
OK... ma adesso non infiliamo un ennesimo thread chilometrico solo su
questa questione!!!


 la chiede.
E se la disdetta fosse valida, posso chiedere un aumento che vada oltre
l'indice ISTAT?
Comunque, ripeto, quello che più mi preme sapere è:
fatta salva la validità della disdetta (altrimenti non c'è nessuna
possibilità)... fatta salva la possibilità per il proprietario di disdire
il contratto dopo i primi 4 anni sulla base dell'art.3 Legge 431/98
lettera G (che è il mio caso)... lo sfratto per necessità è l'unico
strumento che un proprietario ha a disposizione per rientrare in possesso
del suo appartamento? E se si sceglie di avviare questa procedura, in 6
mesi/1 anno la questione si risolve?
Ciao e grazie per la risposta.  ;-)


 Ciao
   Hai ragione, tanto chi se ne frega di Una che viene Sfrattata
 dalla sua abitazione..?
Che ce ne frega se non dorme alla notte..?
 Vogliamo parlare di Cartoni animati..????
   Ciao.
 Paolo.

ASCOLTA ME aspetta come al punto 4.
Non posso aspettare altri 4 anni... la legge (vedi sopra) mi offre questa
possibilità e non vedo perchè non sfruttarla se ce n'è la necessità... a
meno che con lo sfratto (se non ci sono altre alternative) non si vada
oltre questo periodo di tempo.
Ciao e grazie per la risposta. ;-)
Simona.


 su, 6 mesi/1 anno sia una stima troppo ottimistica?
Ti riporto la mia esperienza: Roma, locazione commerciale (notoriamente più 
avvantaggiata per gli sfratti), sfratto per morosità, 9 mesi dal momento 
dell'avvio delle pratiche dell'avvocato all'intervento dell'ufficiale 
giudiziario (ma il conduttore se ne era già andato via).

non ho esperienze dirette e non ho una conoscenza approfondita
mi baso molto sulle notizie che trovo sul web e su consigli che ho strappato
a vari professionisti che ho contattato negli ultimi anni
personalmente ritengo che potrai andare oltre il limite da te indicato, 
molto vicino alla scadenza naturale del contratto in questione.
leggo nell' articolo 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392 che:
- Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile 
locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo 
di ufficiale giudiziario. -
non leggo, pero', quanto tempo prima devi farglielo sapere, in relazione 
alla scadenza del contratto.
quindi potresti essere nel giusto, FORSE, FORse, .........forse.. me al 
posto tuo non ci spererei molto.
vale ancora il consiglio di aspettare e di rivolgerti ad un avv.
ciao.



Riguardo a questo, sul Sole24ore di Giugno 2005 ci fu un ottimo commento di
un esperto.
Il sunto di quanto diceva (in 10 pgg, ecco perche' non lo riporto) e': e'
vero quanto sopra riportato, pero' in sede civile conta moltissimo il
giudizio che si riesce a far formare al giudice. Quando l'inquilino dovesse
obiettare che la busta era vuota oppure che conteneva gli auguri di Natale,
pur non potendo il locatore dimostrare il contrario, il giudice dovrebbe
prendere per buona una cosa difficilmente credibile, cioe' che il locatore
avesse una qualche convenienza a mandare una raccomandata vuota!
Quindi la sentenza sopra riportata, mi sembra non sia per il locatore un
grosso problema!

 questa questione!!!
Ecchicazzosei ? Se non vuoi leggere thread, reply e post impara ad usare
un newsreader e vai pure a trollare in altro loco.
Ti pareva che a seguito di un post interessante ci dovesse essere
qualcuno che se ne dovesse sentire sminuito.
Get a life.

 tutti i possibili acquirenti?
Dovresti dimostrarlo.
Comunque, anche quando dovesse dargli toro il giudice (alla fine di tutto),
la legge considera equo un 20% in piu' del canone, come risarcimento dei
danni che ti provoca dalla data stabilita per il rilascio fino all'effettivo
rilascio.

 questa questione!!!
1. Il thread chilometrico sarebbe, eventualmente, per tua causa visto che il
tuo precedente post č di 6 Kb mentre il mio enuncia solo il riferimento ad
una specifica sentenza della SC, inerente una delle domande poste dall'OP -
e scevro da "credo", "se non erro" ed amenitą del genere;
2. Se anche il thread dovesse diventare chilometrico evita di leggere
eventuali reply che possano disturbare un gią labile equilibrio psicologico;
3. Non mi risulta che questo newsgroup necessiti di velleitari moderatori
affetti da sindrome premestruale;
4. Varie ed eventuali.
--
Gian

 un esperto.
[cut]
Vorrai perdonarmi ma di "commenti", attinenti o meno,  se ne possono trovare
quanti vuoi.
Uno, ad esempio, è questo, a solo titolo esemplificativo:
http://www.altalex.com/index.php?idstr=84&idnot=9698
Ma nonostante questo - non so dove e se tu abbia avuto modo di studiare
giurisprudenza quando ancora si chiamava così - un giudicante è notorio che
*dovrebbe* tener eventualmente conto di sentenze della SC - seppur non a
sezioni unite - e non di "commenti", chiunque sia l'estensore di
quest'ultimi e qualsiasi sia il prestigio dei medesimi.
BTW resta il fatto che io ho postato qualcosa che rientra nel campo
dell'obiettività - perchè già pronunciato e riscontrabile - e non del
"presumo che...".
Saluti
--
Gian

 "presumo che...".
Non sono avvocato ne' ho mai studiato giurisprudenza, ma parlavo per
esperienza personale.
Sono stato inquilino sfrattato che cercava di resistere e proprietario (di
un inquilino moroso) che cercava di rientrare in possesso della sua
proprieta'.
In piu' sono stato testimone e partecipe di varie vicende di sfratti,
soprattutto durante gli anni dell'universita'.
Avendo una cultura universitaria ed una grande curiosita', in tutti i casi
sono andato a leggermi leggi e sentenze, quindi ora stavo facendo il sunto
della mia esperienza, tenendo conto che non posso certo scrivere un
trattato.
Per...passare all'azione concretamente, ovvio che chi ha postato la domanda
dovra' andare da un avvocato e, pagato, provvedera' lui a trovarle tutti i
riferimenti del caso

----------------------------------------------
Purtroppo l'inquilino ha ragione, nella comunicazione del locatore
deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli
tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.
(art. 29, comma 4, legge n. 392 del 1978 e art. 3 legge n. 431 del
1998 ). 
Anche varie sentenze di merito e di legittimita' si sono pronunciate
in tal senso, una su tutte: "(...)in tema di contratto di locazione la
disdetta, alla prima scadenza, per essere valida deve contenere (pur
essendo stata spedita nei termini di legge) tassativamente, ai sensi
dell'art. 3 l. n. 431 del 1998, le ipotesi di diniego di rinnovo"
(Trib. Salerno, 30 novembre 2003), ma potresti vedere anche la
sentenza della Cassazione civile, sez. III, 29 novembre 2004, n.
22382.
Ciao !
Alex
 
------------------
"Le leggi...per i nemici si applicano, per gli amici si interpretano"(G.Giolitti)
------------------

 22382.
Io nella disdetta ho scritto questo:
"Con riferimento al contratto in oggetto, ai sensi dell’art.1, si comunica
la disdetta dello stesso. Si richiede quindi che l’appartamento venga
lasciato libero entro la data di scadenza".
Quindi mi sembra chiaro che non voglio rinnovare il contratto... ed il
motivo l'ho indicato (vendita) come scritto sopra.
Perchè così non va bene? Cosa avrei dovuto scrivere?
Ciao.


 Offrirgli una..."buonuscita"! [CUT]
Considerando tutto quello che mi dici su questo punto, penso che questa
non sia una idea tanto malvagia... anche se non mi andrebbe di pagare per
riavere il mio appartamento.
Ciao.


 dell'ufficiale giudiziario (ma il conduttore se ne era già andato via).
In base alla tua esperienza e considerando che nel mio caso si tratta di
una locazione abitativa e che non c'è morosità, penso che non me la
caverei con meno di 1 anno.
Ciao.


-------------------------------------------------------------
Perche' dovevi elencare TUTTE le condizioni alle quali intendevi
vendere l'immobile all'inquilino (diritto di prelazione): in altre
parole il locatore, qualora intenda vendere l'immobile, deve darne
comunicazione al conduttore mediante atto notificato a mezzo di
ufficiale giudiziario (art. 38 L. 392/1978). Nella comunicazione
devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso
in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe
essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di
prelazione.
Ciao,


 vale ancora il consiglio di aspettare e di rivolgerti ad un avv.
E' quello che farò il prima possibile... grazie per le tue risposte.
Ciao.


 Vogliamo parlare di Cartoni animati..????
Dico solo che se si riparte con la questione busta chiusa - plico -
notifica... non se ne esce piů.
E siccome č una questione che si č giŕ ABBONDANTEMENTE dibattuta PIU'
VOLTE su questo NG mi pareva piů opportuno concentrarci sulla
questione principale del post: "E' valida la notifica scritta cosě?".
Punto.
Poi fate come vi pare, ci mancherebbe!


un newsreader e vai pure a trollare in altro loco.
Veramente il mio sia put modesto contributo alla discussione mi pare
di averlo dato.
E, detto tra noi, qui il troll mi sembri tu!


4. Varie ed eventuali.
Nel punto 4 un "vai a cagare" ci rientra???


 Alex
Ho letto questo articolo... però al successivo art.39 dice:
"Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui
all’articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a
quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso
dell’immobile, l’avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla
trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da
ogni altro successivo avente causa".  
Quindi mi sembra che l'unica conseguenza di questa mancata notifica a
mezzo di ufficiale giudiziario e del mancato inserimento nella
comunicazione di tutte le condizioni riguardanti la compravendita sia il
diritto dell'inquilino di riscattare entro 6 mesi l'appartamento
dall'acquirente.
Non mi sembra, quindi, che dica da nessuna parte che la disdetta inviata
sia nulla in mancanza di questi elementi.
Mi sbaglio? 
Puoi indicarmi, se è possibile, un articolo/legge/sentenza dove si afferma
la nullità della disdetta in mancanza di questi elementi?


 Nel punto 4 [cut]
QED. Prosit.
--
Gian

--------------------------------------------------
Si, hai ragione...e facendo una ricerca a tuo favore ho trovato questa
sentenza che ti fara' felice:
La "ratio" della disposizione dell'art. 3 lett. g) l. 9 dicembre 1998
n. 431, è innegabilmente quella di consentire al locatore di alienare
l'immobile in locazione "libero", onde evitare la consueta falcidia
sul prezzo di vendita. È evidente che, ove irragionevolmente si
imponesse la "denuntiatio" (con indicazione del corrispettivo in
denaro e di tutte le altre condizioni alle quali la compravendita
dovrebbe concludersi col terzo), e indi l'invito all'esercizio del
diritto di prelazione, in termini di stretta contestualità con
l'inoltro del diniego di rinnovo alla prima scadenza, si
vanificherebbe ogni utilità e senso pratico alla disposizione in
parola costituente una vera novità nella cornice della l. n. 431 cit.
Anche sul piano testuale, la disposizione di cui alla lett. g) si
limita a prevedere, nell'ipotesi di diniego di rinnovo del contratto
alla prima scadenza, che compete al conduttore il diritto di
prelazione ("In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di
prelazione", così lett. g) secondo periodo art. cit.) da esercitare
con le modalità di cui agli art. 38 e 39 l. n. 392 del 1978, ma non
richiama nella sua interezza l'art. 38 (ma solo, si noti, i commi 3 e
ss. disciplinanti l'esercizio del diritto di prelazione) e non impone
affatto, al di là dell'ovvia specificazione del "motivo" di disdetta,
l'onere della contestuale "denuntiatio". Sotto il versante
eminentemente pratico, l'interpretazione ora seguita non reca
d'altronde alcun "vulnus" di tutela al conduttore il quale, pur dopo
la cessazione del rapporto di locazione, potrà, in caso di vendita
dell'appartamento a terzi senza preventiva "denuntiatio" in suo
favore, esercitare il diritto di riscatto ex art. 39 cit.; o ancora,
nell'eventualità opposta in cui il locatore non dovesse dare seguito -
entro i dodici mesi dal riacquisto della disponibilità
dell'appartamento - al proposito di alienazione a suo tempo espresso
nella missiva di "disdetta", il conduttore ben potrà richiedere ex
art. 3 comma 5 l. cit. "il ripristino del rapporto di locazione alle
medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa,
il risarcimento del danno", da quantificarsi in misura non inferiore a
trentasei mensilità dell'ultimo canone percepito (v. comma 3 art.
cit.) - Trib. Bari 12 agosto 2004
Ora rimane il problema della raccomandata che, secondo quanto riferito
dal tuo furbo inquilino, non e' stata ricevuta...e la Cassazione
sembra dargli ragione...
Ma anche questo problema si puo' risolvere...ma te ne parlero'
domani...ora sono troppo stanco per connettere !!! ;-)
Notte e sogni d'oro !!!


vendere l'immobile all'inquilino (diritto di prelazione): in altre
dove sta scritto che l'inquillino a diritto di prelazione?
chi la fatta questa legge?


 domani...ora sono troppo stanco per connettere !!! ;-)
Fammi sapere.
Comunque, anche se sulla base della sentenza da te citata la mia disdetta,
cosě come l'ho scritta, sembra regolare... ed anche se ci fosse la
possibilitŕ, in base a ciň che prospetti, di superare anche il problema
della ricezione della raccomandata... resta sempre il fatto che per far
valere le mie ragioni devo sempre avviare una procedura di sfratto con
tutto quello che comporta in termini di perdita di tempo e di denaro. :-(
Ciao e grazie.


Ciao, ho avuto una situazione esattamente come la tua.
Rispondo sinteticamente a un paio di punti sperando di non duplicare
risposte già date, perchè in questo momento non posso leggere tutto
il thread, quindi mi scuso per questa infrazione alla netiquette.
La legge italiana ammette la disdetta alla fine del primo quadriennio
da parte del proprietario solo per uno dei sette motivi appositamente
elencati. Tra di essi la vendita dell'immobile. Non devi avere però un
altro appartamento libero che può essere venduto. Inoltre devi
scrivere sulla disdetta per quale motivo stai cessando il contratto,
pena la nullità della disdetta.
L'inquilino può esercitare il diritto di prelazione, ma non credo sia
necessario specificare le condizioni di vendita sulla disdetta.
L'inquilino deve dare disponibilità UNA volta la settimana in un
orario concordato in base alle rispettive esigenze bla bla bla. La
legge è purtroppo vaga. Io dovetti accettare il mercoledi tra le 14 e
le 16, pensa un po'...
Riguardo alla raccomandata ricevuta vuota è un vecchio e spregevole
trucco. Le cattive notizie si trovano al link:
http://www.altalex.com/index.php?idstr=84&idnot=9698
In poche parole, in casi come il tuo, una volta era il destinatario a
dover dimostrare di aver ricevuto la busta vuota, ma una sentenza
successiva ha ribaltato l'onere della prova. Sei ora tu a dover
dimostrare che la busta conteneva ciò che affermi. 'Na catastrofe,
insomma.
Quando debbo fare una raccomandata di tale importanza la faccio "in
plico". Ovvero, prendo il foglio di carta sul quale la raccomandata è
scritta, lo piego e lo sigillo, rendendolo la busta di se medesimo.
Nessuna possibilità per il destinatario di inventare balle. A volte
scrivo sulla busta (fuori) in evidenza una cosa del tipo: "contiene
disdetta della polizza assicurativa.... in caso di problemi contattare
il mittente".
Nel tuo caso intravvedo problemi non piccoli.
Ciao e in bocca al lupo.
Cris.

L'inquilino ha diritto di prelazione se il proprietario risolve in
contratto 4+4 al primo quadriennio. Altrimenti non ce l'ha.
C.