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Titolo: Acquisto casa & spese di agenzie

Salve a tutti,
    avrei bisogno di un'informazioni in merito alle procedure per l'acquisto
di una casa e le eventuali spese di agenzia. Vi racconto la mia storia:
    Circa 6 mesi fa mi sono rivolto ad un'agenzia della zona in cui vivo per
cercare una casa da acquistare nel più breve tempo possibile. Quest'agenzia
ha iniziato a portarmi in giro per tutta la provincia e a mostrarmi case da
ricconi (2-3 milioni di Euro), quando ad un certo punto ho fatto notare che
non avevo intenzione di spendere tutti quei soldi (non che li avessi si
intende) su di una proprietà ha deciso di portarmi a visitare proprietà di
più modesto prezzo.... Ho girato circa 10 proprietà in cui qualche cosa non
funzionava (direttamente vicino ad un pilone dell'alta tensione,
completamente diroccata, con vista autostrada... etc.. etc...), finalmente
l'undicesima si rivelò essere la proprietà ideale per me.
    Decisi di fare qualche ricerca (ovviamente) sull'immobile e verificare
che tutto fosse in regola.. da queste parti sembra attività regolare la
costruzione abusiva...quando mi sono accorto che tutto era in regola ho
deciso di fare un'offerta al proprietario e, per evitare inutili perdite di
tempo, ho anche detto subito al proprietario che non avevo nessuna
intenzione di giocare al batti e ribatti sul costo.. ci siamo accordati per
l'equivalente di 200milioni e tutto era perfetto... fino a che non si è
presentata l'agenzia a "riscuotere" la propria parte tre volte....
l'immobiliare a cui mi ero rivolto io (A) si era a sua volta rivolta ad
un'altra immobiliare (B) per presentarmi la proprietà ("è un amico mio
nessun problema" mi disse l'agente).... per cui la "mia" immobiliare (A)
voleva il 3%, l'immobiliare vera (B) voleva 3% dal compratore e 4% dal
venditore! Dopo una serie di battibecchi e prese per il c*&o... ho deciso di
ignorare il mio contatto (A) (dopo aver fatto l'offerta si è dimenticato di
dirmi se era stata accettata oppure no!!, poi sono venuto a sapere che il
tizio aveva offerto mooolto meno di quello che io avevo!!).
    Insomma.. il venditore si arrabbiò parecchio per questa cosa (anche
perchè stava ormai contando i soldini).. e decise di non fare più nulla nè
con l'agenzia sua (B), nè con l'agenzia mia (A) e... ad oggi non ha ancora
venduto la casa dato che ha un contratto con la sua agenzia (B) fino alle
fine del mese di settembre.
    (Tra l'altro, per aggiungere la ciliegina sulla torta, l'agente (B), che
nel frattempo aveva deciso di farmi effettuare il compromesso senza chiamare
più in causa l'altro agente (A)... mi chiese una certa cifra un giorno e
solamente il giorno dopo si rese conto che alla cifra richiesta doveva
(!!!!) aggiungere circa 2000? perchè si era "dimenticato" (!?!?!) l'IVA!!).
    Quest'oggi capitavo nei paraggi di quella casa e ho pensato di fare una
capatina a trovare il proprietario di casa (che tra l'altro è una simpatica
persona) e tra un bicchierino di vino e una bruschetta, mi ha detto che se
fossi stato ancora interessato, visto che la casa non l'aveva venduta ("e
mai riuscirà a venderla perchè è troppo scemo!") il suo venditore (B)...
sarebbe disposto, alla fine del mandato, a venderla a me... senza usare
nessunissima agenzia e pagare commissioni per "mancato servizio"!
    Il mio problema è il seguente: alla luce dello scambio di agenzie e
affini, considerando che, tecnicamente parlando io non ho mai firmato nessun
documento con l'agenzia del venditore (B) [che tra l'altro non conosce
neppure il mio nome] e non ho più avuto nulla a che fare della sporca
relazione tra (A) e (B)... posso, ora, acquistare tale immobile senza dover
pagare alcun diritto di agenzia?
    Mi sembra che i diritti di agenzia vengano corrisposti all'agenzia nel
caso in cui questa si sia occupata di presentare il cliente ma.. per un
vizio morboso.. l'agenzia (B) non mi ha mai presentato al cliente e
l'agenzia (A), da cui sono stato "avvisato" della vendita, non ha nessun
contratto / relazione con il venditore....
    Spero sia chiare la situazione, alquanto complicata! :)

 dover pagare alcun diritto di agenzia?
La vicenda è un po' confusa, ma se acquisti l'immobile
la "tua" agenzia avrà senz'altro diritto alla provvigione,
mentre l'agenzia del venditore non potrà accampare
alcuna pretesa nei tuoi confronti (al più se la vedrà
col venditore...).
-- 
Un saluto da Marco
"Mio fratello è figlio unico
perché è convinto che Chinaglia
non può passare al Frosinone..."

col venditore...).
aggiungo che trovo strano che la tua agenzia ti abbia inizialmente
fatto visitare immobili dal costo esagerato: ma sul contratto (o
proposta che dir si voglia) stipulato con l'agenzia non avevi
specificato una fascia di prezzo? 
--
uplbet
(in email reply delete NOSPAM from the address)

     Spero sia chiare la situazione, alquanto complicata! :)
Devi perdonarmi, non ci ho capito granchè. Però dei punti fermi sulla
vicenda credo  si possano mettere:
- il contratto di Agenzia ha come oggetto una mediazione in una
compravendita immobiliare, l'incontro tra una domanda ed un'offerta, dietro
compenso (di solito 2/3 % del valore dell'immobile)
- tale contratto può o meno prevedere un' "esclusiva" che da diritto
all'agente ad un compenso anche se la vendita si realizza per merito altrui.
- normalmente il compenso viene corrisposto quando l'affare va a buon fine
(scopo della mediazione), cioè per l'acquirente l'acquisto di un immobile di
gradimento, per il venditore la vendita della proprietà. L'incontro delle
volontà che si concretizza nel contratto di compravendita, ancorchè
scrittura privata, segna la nascita di tale diritto al compenso.
- se l'agente si serve a sua volta di altri mediatori, collaboratori di
qualsiasi natura sarà lui ad impegnarsi con loro, economicamente e
giuridicamente. Delegata potestas non potest delegari. Non potrà chiedere
nulla che non sia previsto in accordo con la parte che vende o compra.
In definitiva, un conto è il contratto, cioè l'accordo sorto tra
proprietario-venditore e promissario-acquirente, altro è quello di
mediazione.Il secondo presuppone il primo, ma non il contrario. Non capisco
se la compravendita sia fallita per le complicanze con le rispettive agenzie
in sede di trattative o dopo aver firmato un regolare accordo. Inoltre, se
l'agenzia del venditore non è la stessa dell'acquirente, ma entrambe si sono
"aiutate" scambiandosi l'elemento mancante ad ognuno non possono chiedere il
doppio del pattuito perchè anche a rigor di logica unica è stata la
mediazione.
Un ipotesi è possibile: un'agenzia con esclusiva ha coinvolto un'altra
agenzia che aveva in vendita un'appartamento (così spieghiamo la presenza di
due agenzie) ed entrambe a conclusione dell'affare reclamano dall'acquirente
il prezzo della mediazione. E' possibile che sia andata così?
Spero di essere stato utile.
Aspetto pareri illuminanti e più autorevoli del mio a conforto o
confutazione delle mie idee, per fare luce su questa vicenda singolare e
alquanto torbida :)
Gio

 
a mio parere l'agenzia a cui ti sei rivolto tu ha diritto alla 
mediazione perchè ti ha procurato il contatto, questo indipendentemente 
dal fatto che vi sia o non vi sia un contratto scritto.
Per il resto non sono affari che ti riguardano: è un problema del 
proprietario e dei contratti da lui stipolati.
ciao
sergio

 che sia andata cosě?
Direi di no, visto che di mediazione non si puň proprio parlare. Al piů si
potrebbe ripartire la provvigione tra le agenzie, ma non si potranno certo
moltiplicare il numero delle provvigioni dovute!
--
Un saluto da Marco
"Mio fratello č figlio unico
perché č convinto che Chinaglia
non puň passare al Frosinone..."

 Attenzione: l'agenzia (...)
Uso il termine agenzia in senso atecnico, si capisce...

 moltiplicare il numero delle provvigioni dovute!
Sei distratto, questo era giŕ scritto :)  Io non dico che l'agenzia si sia
comportata correttamente Ho azzardato un'ipotesi per cercare di spiegare la
doppia richiesta. Se l'agenzia ha l'esclusiva, nel periodo in cui questa č
operativa ha sempre diritto alla provvigione anche se č il proprietario a
vendere la casa.
Gio

vendere la casa.
detto per inciso, ho sentito che in punto di diritto puo' reclamare la
provvigione anche dopo la scadenza della prestazione, nel caso possa
dimostrare che il (ex) cliente ha concluso l'affare con una delle
controparti che era stata a suo tempo "presentata" dall'agenzia.
Giusto?


 è il proprietario a vendere la casa.
Credo sia più corretto parlare di risarcimento.
--
Un saluto da Marco


il prezzo della mediazione. E' possibile che sia andata così?"
BINGO!
E ancora.. non dimentichiamo il fatto che l'esclusività sull'immobile ed il
contratto sono in scadenza tra 10gg..
!!!
E giusto per complicare la cosa.... cosa succede se poi, ad effettuare
l'acquisto è una terza persona che è pronta ad effettuare da prestanome per
intestarsi la proprietà??? Es. la mia ragazza con cui, allo stato attuale,
non esistono vincoli legali?
!!!
grazie

 prestanome per intestarsi la proprietà???
Non commetti nessun reato, ma si tratta comunque di un
trucchetto che ti potrebbe costare molto più di una provvigione...


Questa era la parte piů interessante di tutto il gioco.
allora io direi, da non legale e solo a buon senso che la tua
posizione e': tu non devi proprio nulla ne' ad A ne' a B.
Infatti, a che "titolo" formale dovresti loro qualcosa?
Ma certamente sbaglio, per cui aspetto il commento di qualche esperto


 Giusto?
Non capisco che intendi per "scadenza della prestazione" ne il tenore finale
della mail.
Il punto è semplice ed essenzialmente questo:
tenendo presente che non c'è identità di vedute sulla natura della
prestazione dell'agente immobiliare (per me è più corretto parlare di
mediatore), poichè alcuni parlano di mandato, altri di semplice incarico,
intendendo il contenuto dell'obbligazione dell'agente come attivarsi per la
riuscita dell'affare ovvero l'effettiva conclusione dell'affare, (io
propendo per quest'ultima e l'affare è di fatto concluso con l'incontro
delle volontà, recte un contratto poichè prima sono solo trattative).
Prendendo per buono che si tratta di un incarico, qualora questo sia
"esclusivo" la conclusione del contratto ad opera della controparte stessa o
di terzi da comunque  diritto  all'agenzia alla  "provvigione" (così com'è
correntemente chiamato il corrispettivo pattuito).E' questo che intendevo.

Credo sia più corretto parlare di risarcimento.
Non sono d'accordo. Il risarcimento presuppone un danno ed una valutazione
dello stesso. Il diritto alla provvigione così come pattuita, trova
fondamento nella natura esclusiva dell'incarico e non nel danno scaturente
dalla vendita diretta o altrui.
Gio

 !!!
Cioè se un nuovo compratore contatta direttamente il proprietario per la
compravendita?

della mail.
scusami, mi spiego meglio, intendevo quanto segue:
supponiamo che a inizio gennaio io incarichi una agenzia per
l'acquisto di un immobile, con esclusiva, stipulando un mandato della
durata di tre mesi, quindi con scadenza a fine marzo.
Nel corso dei tre mesi l'agenzia mi fa visitare tre immobili, di
proprieta' rispettivamente di Tizio, Caio e Sempronio.
Per varie ragioni, nessuno dei tre immobili mi sta bene.
A fine marzo il mandato "scade" (ecco cosa intendevo, magari
impropriamente, per "scadenza della prestazione").
Ipotizziamo ora che il successivo mese di settembre  io mi reincontri
con Tizio, ridiscutiamo la questione e concordiamo l'affare.
Ecco, in tal caso io ho sentito che l'agenzia di cui sopra puo'
intervenire e reclamare da me la provvigione di sua spettanza,
malgrado l'accordo di compravendita sia intervenuto diversi mesi dopo
la fine del mio mandato.
Chiaro ora? 
Saluti


 compravendita?
 Si... ovviamente fuori dal periodo del suo accordo con l'agenzia.

 non nel danno scaturente dalla vendita diretta o altrui.
Il diritto alla provviggione trova fondamento nella
conclusione dell'affare per effetto dell'intervento
dell'agente... che ci azzecca l'esclusiva?


 dell'agente... che ci azzecca l'esclusiva?
Nel caso che si discute "ci azzecca".
 Sei  liberissimo di concedere l'esclusiva a
 chiunque, come di proporre la tua casa a piu' agenzie.
 Se però un'agenzia ha l'esclusiva devi pagarla lo stesso, anche se vendi da
solo.
Nei contratti non c'e' una penale, c'e'
 pero' una clausola in cui si pattuisce che il venditore deve comunque
 la provvigione anche se trova da solo l'acquirente.
Quindi, un'applicazione della lex contractus e non una violazione con
relativo danno.
A volte, anche una clasuola che pattuisce che nei sei mesi successivi
 alla scadenza dell'esclusiva tu non possa vendere direttamente
 la casa (e se la vendi devi riconoscergli la
 provvigione). E' sempre opportuno inviare una raccomandata
con ricevuta di ritorno nella quale si dichiari che alla scadenza
dell'esclusiva, il rapporto in qualità di "esclusiva" si  intende
terminato, necessario se è presente
qualche clausola strana di automatico rinnovo.
Gio

  Si... ovviamente fuori dal periodo del suo accordo con l'agenzia.
Se così fosse nessuno le pagherebbe le agenzie.Basterebbe far scadere il
periodo relativo all'incarico affidato e l'eventuale esclusiva di vendita e
poi concludere da soli l'affare. Meglio, concludere l'affare e riconoscere
quanto dovuto, nulla più,  all'agenzia.

 Saluti
Chiaro.
Io penso che, se concludi l'affare con la persona che l'agenzia ti ha
presentato, entrambi dovete riconoscergli la provvigione.C'è una sorta di
reviviscenza.L'incarico scade per quello che è l'impegno a promuovere affari
in futuro, ma ha validità per quello che è maturato secondo contratto.Se
l'affare si conclude con la mediazione dell'agenzia, questa ha diritto alla
provvigione anche se non ha più l'incarico.  Pensaci bene. Se fosse come
dici tu, basterebbe aspettare e nessuno pagherebbe mai un compenso per la
mediazione.Ci potrebbe essere un caso, per così dire, borderline.Cioè che
tizio abbia affidato la vendita ad altra agenzia e queto vi abbia fatto
reincontrare e maturare la decisione di fare l'affare. Conclusione a causa
del pregresso contatto o per maggiore capacità del nuovo mediatore? Non c'è
sempre una risposta certa e sicura per tutto.Ciao
Gio

 qualche clausola strana di automatico rinnovo.
Questo è vero, ma sulla validità di certe
clausole si può sempre discutere.


provvigione anche se non ha più l'incarico
Ok, chiarissimo, grazie


 ciascuna delle due agenzie è legata a una delle parti.
Normalmente l'Agenzia (ATTENZIONE USO IL TERMINE AGENZIA PERCHE' COSI' NELLA
PRASSI VIENE CHIAMATA) porta un proprio cliente acquirente a visionare la
casa del venditore che a lei si è rivolta. Entrambi saranno suoi contatti
Infatti chiederà le spettanze a entrambi.Cioè promuove l'incontro tra
domanda e offerta.Secondo te questa è un ipotesi di agenzia? E per conto di
quale dei due agirebbe l'immobiliare? Inoltre,  il mediatore deve essere
iscritto ai sensi della L. 39/89 allo specifico ruolo della camera di
commercio, sennò è anche abusivo.
Può succedere, come nel caso del nostro amico, che incidentalmente il
compratore di un'agenzia sia stato portato a visionare l'immobile in vendita
presso altra agenzia. In questo caso, infatti il compenso dovrebbe essere
diviso perchè una la mediazione,  uno il contratto di compravendita.
L'agenzia raccoglie e incrocia domanda e offerta In quel caso specifico,
invece è successo qualcosa di diverso e  più particolare che ha convinto le
parti addirittura a non stipulare : rileggiti i post del nostro amico.Io ho
azzardato un'ipotesi per tentare di spiegare, non pretendo di avere ragione.
Spero che il mio pensiero sia chiaro, chiunque di noi abbia visto
giusto.....non importa.Quello che conta è arrivare a capire certe cose
attraverso il contributo di tutti e essere utili, almeno ci si prova, a chi
ha problemi e non ne viene a capo.
Gio

 ci si prova, a chi ha problemi e non ne viene a capo.
La mia conclusione è la seguenta: non c'è nessuna
mediazione, e le due agenzie avranno diritto quanto
meno ad un'indennità dai rispettivi preponenti.
Se poi l'amico vuole sentirsi dire che non deve
pagare niente, e tu sei disposto a dirglielo, la
cosa non mi riguarda (e qui la finirei).


 ha scritto nel messaggio
news:2h_cb.126310$hE5.4...@news1.tin.it...


 A me mi sa che tu non sai leggere!!!! :)
Cara Anna, tu invece non conosci:
- il quoting;
- la lingua italiana;
- le buone maniere;
- il diritto.
A proposito: benvenuta nella mia lista dei mittenti bloccati... 
ti troverai bene con Ronson e Rinaldini... 

 all'agente ad un compenso anche se la vendita si realizza per merito
altrui.
Confondi la mediazione col mandato.

 ha scritto nel messaggio
news:MZ2db.127916$hE5.4...@news1.tin.it...

Ci metti pure me...grazie! :)

 ha scritto nel messaggio
news:bl2ei1$7hkk9$1...@ID-130708.news.uni-berlin.de...

Ciao Pan,
non è pacifico poer tutti quand'è che l'agenzia abbia diritto alla
provvigione.è chi considera l'obbligazione dell'immobiliare come di
mezzi,cioè attivarsi per la buona riuscita dell'affare come in una sorta di
mandato e chi la considera di risultato, cioè solo se l'affare si conclude
ci sarà diritto alla provvigione.Io ritengo giusta la seconda soluzione,
perchè per me si tratta di mediazione nella compravendita immobiliare.  La
clausola dell'esclusiva da diritto alla provvigione anche se la vendita la
realizza lo stesso venditore per effetto di tale accordo. Osserva le bozze
di contratto di molte agenzie.
Gio

 cosa non mi riguarda (e qui la finirei).
Io "all'amico" gli ho scritto (e due volte) che invece è tenuto a pagare.Se
non sai leggere evita di anche di scrivere.
Comunque hai ragione tu. Contento? .....AMEN  :)))

 Comunque hai ragione tu. Contento? .....AMEN  :)))
Permettimi: questo atteggiamento non ti fa onore,
ma nonostante tutto non ti inserirò nella lista dei
mittenti bloccati... e non lo farò nemmeno per la
Ciriello, visto che anche per Ronson e Rinaldini
ho atteso qualche mese...
A presto, quindi.

 A presto, quindi.
Una messa alla prova.....GRAZIE!!!!!  Dio te ne renda merito
Gio

 La Ciriello ha ragione...
Fermo così: per gli insulti avevo detto in privato...

 (o se preferisci di un rimborso spese /ex/ art.1756).
Si parlava di provvigione, la quale è normalmente dovuta solo in caso di
conclusione dell'affare, ergo la firma del cd compromesso, salvo diversa
pattuizione.
Lo vedi che non sai leggere...Non è un insulto ma una triste realtà.
Fammi la cortesia, chiudiamo questa sterile discussione.
Senza rancore Gio

 Senza rancore Gio
Senza rancore, Marco.

 un'altra perla di saggezza giuridica!
Sei senza speranza!!! :))))
Cerca di fare più sesso ne hai bisogno

 Cerca di fare più sesso ne hai bisogno
Spero che la relazione con la Ciriello sia
soddisfacente da questo punto di vista!