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Titolo: provvigione acquisto immobile

La domanda:
In Aprile '99 ho accettato l'intermediazione di un'agenzia immobiliare
per trattare l'acquisto di una casa che la stessa agenzia mi aveva
proposto. L'agente non riuscì a concludere la trattativa, per marcati
dissapori intercorsi fra lui ed il venditore (dal quale fra l'altro
egli non aveva mai ricevuto un mandato di vendita), e mi disse
(solo verbalmente ma ho i testimoni) che lui con quel venditore non
voleva più trattare. Inoltre mi restituì l'assegno che io gli avevo
consegnato per "dare consistenza" all'offerta. Io accettai a malincuore
questo esito, e mi misi a cercare qualcos'altro, anche attraverso lo
stesso agente. Un anno dopo (Maggio 2000) sono rientrato in contatto,
per altri canali, con quel venditore, e l'affare è stato concluso,
senza più alcun intervento da parte dell'agente. Quest'ultimo, venuto
a sapere della cosa (glielo ho detto io stesso, molto candidamente),
pretende comunque la provvigione. Qualcuno sa dirmi se la provvigione è
effettivamente dovuta, e se si in quale misura ? Da un lato è vero che
l'agente ebbe un ruolo iniziale nel creare il contatto, ma dall'altro
è enche vero che poi non è riuscito a svolgere l'intermediazione, ed
anzi mi ha fatto perdere un anno in inutili ricerche di un'altra casa.
grazie	--carlo
-- 
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 ha scritto nel messaggio
news:iq0km8...@tango.texne.com...Quest'ultimo, venuto


 > effettivamente dovuta, e se si in quale misura ?
Art. 1755 c.c.: "Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna
delle parti se l'affare è concluso per effetto del suo intervento." 
[Ciò è da intendersi in maniera molto ampia. Non è ad esempio possibile
concludere l'affare tra le stesse parti a 'mandato' scaduto e non pagare
la provvigione].
"La misura della provvigione e la proporzione di questa deve gravare su
ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o
di usi, sono determinate dal giudice secondo equità."
Saluti
Michele

 ha scritto nel messaggio
 >> news:iq0km8...@tango.texne.com...Quest'ultimo, venuto
 >> > a sapere della cosa (glielo ho detto io stesso, molto candidamente),
 >> > pretende comunque la provvigione. Qualcuno sa dirmi se la provvigione è
 >> > effettivamente dovuta, e se si in quale misura ?
 >Art. 1755 c.c.: "Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna
 >delle parti se l'affare è concluso per effetto del suo intervento." 
 >[Ciò è da intendersi in maniera molto ampia. Non è ad esempio possibile
 >concludere l'affare tra le stesse parti a 'mandato' scaduto e non pagare
 >la provvigione].
Ok, grazie per la risposta. Mi rendo conto che ogni ulteriore disquisizione
in materia forse richiede una sentenza del giudice, ma a proposito di
   "... se l'affare è concluso per effetto del suo intervento."
vorrei precisare che il mediatore stesso era entrato in conflitto con
la parte venditrice, arrivando anche a minacce, tant'è che la parte
stessa aveva notificato l'accaduto ai carabinieri. A seguito di tali
fatti il venditore non ne volle più sapere di quell'agente, per
cui io attraverso quest'ultimo non avrei più potuto acquistare
l'immobile da quel proprietario. In questo senso mi pare che l'affare
non sia stato concluso in prima istanza proprio per effetto dell'intervento
maldestro di quel mediatore. In questo caso come avrei potuto fare per
acquistare comunque l'immobile ?
Grazie	--carlo


 Grazie        --carlo
La risposta rischia di essere incompleta, bisognerebbe considerare più
approfonditamente la situazione.
Comunque: "Il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando il
negozio sia concluso per effetto del suo intervento, quando cioè la
conclusione dell'affare sia in relazione causale con l'opera da lui
svolta. Perchè sussista il nesso di causalità tra l'attività del
mediatore e la conclusione dell'affare, agli effetti previsti dall'art.
1755 1°comma c.c., non è necessario l'intervento del mediatore in tutte
le fasi delle trattative sino all'accordo definitivo, essendo
sufficiente che la conclusione dell'affare posssa ricollegarsi all'opera
da lui svolta per l'avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che
anche la semplice attività consistente nel ritrovamento e
nell'indicazione dell'altro contraente o nella segnalazione dell'affare
legittima il diritto alla provvigione, sempre che tale attività
costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi
valorizzata dai contraenti" Cass. Civ. sez.II 14/10/88 n.5560, conformi
Cass. Civ. sez.III 16/01/97 n.392; Cass. Civ. sez.II 13/08/90 n.8245.
Sarebbe necessario valutare ad esempio se l'attività mediatorea sia
stata anche parzialmente in linea con gli interessi delle parti (almeno
in una prima fase, considerando quindi a che punto delle trattative si
siano verificati i dissapori con parte venditrice e per quali motivi) ed
anche in cosa sia consistita concretamente tale attività, ai fini di
considerarne il nesso di causalità con l'affare.
Inoltre se il secondo contatto avvenuto tramite la seconda agenzia sia
stato del tutto indipendente e svincolato dal precedente, oppure, in
qualche modo, le parti abbiano usufruito dell'attività precedente. 
Tali valutazioni non possono che essere fatte in concreto (ed il
risultato potrebbe essere comunque opinabile).
Saluti
Michele