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Titolo: compravendita immobili e mandato di agenzia

Nel caso di un mandato a tempo, esistono casi in cui si puo'
prospettare ipotesi di frode nei confronti dell'agenzia, nel caso che
durante il periodo di mandato il compratore e il venditore si mettano
d'accordo sottobanco per stipulare la compravendita dopo la fine del
mandato, risparmiando cosi' la provvigione dovuta all'agenzia?
Grazie 
--
uplbet
(in email reply delete 01234xxx from the address)

 Grazie
Dovresti provarla la frode. E poi che intendi per mandato a termine? 

E poi che intendi per mandato a termine? 
il caso in cui il mandato del cliente all'agenzia sia convenuto di
durata ad esempio 6 mesi. 
Non si chiama mandato a termine? Chiedo scusa ma non me ne intendo.



Il punto è che anche se il mandato è scaduto, il diritto alla provvigione 
c'è lo stesso, dimostrando che i due sono stati messi in contatto dal 
mediatore, frode o non frode. 

mediatore, frode o non frode. 
grazie, ciao.


mediatore, frode o non frode.
 ho un quesito da porti, vorrei imparare quanto segue:
 non capisco perche` "mandato"
 se uno entra in un'agenzia e chiede una casa da comprare
 si configura il "mandato" ? e non la "mediazione" ?
 cambia se invece di acquisto e` vendita ?
 secondo me, chi chiede ad un mediatore di comprare
 o di vendere una casa conferisce semplicemente un
 incarico professionale, dove sbaglio ?
 poi, ma mi interessa molto meno, solo curiosita`
 perche` frode ? il mancato pagamento di un mediatore non
 e` una semplice indadempienza ?
 un saluto da
 Sebastiano Venabile

mandato, risparmiando cosi' la provvigione dovuta all'agenzia?
 il diritto alla provvigione del mediatore sorge anche
 senza incarico, se il mediatore e` stato utile alla
 conclusione del contratto
 per cui se c'e` senza c'e` anche quando e` scaduto il mandato
 (comunque io ritengo che sia un incarico professionale e non
 un mandato, ma non sposta i termini della questione)
 piuttosto come la mettiamo con l' art 2950 cc ?
 il termine decorre dall' intervento del mediatore o
 dalla conclusione del contratto ?
 i mediatori pretendono di essere pagarti al preliminare,
 e la giurisprudenza mi pare concorde, quindi ritengono
 la loro prestazione gia` conclusa: pertanto al preliminare,
 se non prima, inizia a decorrere il termine per la prescrizione
 se quindi, nell'ipotesi formulata da "uplbet" le parti si
 sottraggono al mediatore quando questi ha gia` maturato
 la sua provvigione e, quindi inizia a decorre il termine per
 la prescrizione, e` sufficiente che stipulino il definitivo
 dopo un'annetto; che ne pensate ?  tutto cio`, ovviamente,
 nell'ipotesi prospettata, invero non molto corretta


 
CUT
Scusate se mi intrometto, ma la cosa mi interessa: i mediatori devono
essere pagati al preliminare di compravendita o all'accettazione della
proposta?
E se venditore e acquirente scoprono al momento del compromesso che il
mediatore ha agito in modo scorretto, comunicando al venditore una
cifra inferiore a quella proposta dall'acquirente ed intascando la
differenza, decidono di procedere comunque alla firma del preliminare
ma il mediatore si rifiuta?
Cosa succede se venditore e acquirente firmano in un altra sede? 
Infine cosa succede se, pochi giorni prima del rogito si scopre che il
mediatore ha nascosto all'acquirente che il venditore (imprenditore)
ha una situazione debitoria poco felice (volendo usare un eufemismo) e
che, per tale motivo, è praticamente impossibile ottenere un mutuo per
l'acquisto dell'immobile (tutte le banche prima di deliberare
l'erogazione del mutuo richiedono l'estinzione di un'ipoteca gravante
sull'immobile, ma il venditore non ha i soldi per estinguere il
debito), e che nel compromesso iniziale (quello stilato dall'agenzia)
era presente una clausola capestro in base alla quale si prevedeva
l'estinzione dell'ipoteca gravante sull'immobile contestualmente al
rogito detraendo dalla quota erogata dalla banca dell'acquirente
l'importo necessario per estinguere l'ipoteca?
C'è qualche speranza di avere restituite le cifre versate al mediatore
ed al venditore?
Grazie
Flaviana

ed al venditore?
 mediatore: occorre provare che ha taciuto delle circostanze,
 nel qual caso oltre alla provvigioni deve risarcire anche il
 danno
 venditore: occorre vedere bene il contratto, ma se la "clausola
 capestro" agisce a favore del venditore sara` dura recuperare
 le cifre versate
 Sebastiano Venabile

...


...


 
Ma cosa dici? La proposta d'acquisto è un passaggio necessario, per la
garanzia delle parti (anche se un preliminare non preceduto da una
proposta d'acquisto vale lo stesso, così come è valido un rogito non
preceduto dal preliminare).
La proposta impegna l'acquirente fin quando il venditore non la
controfirma per accettazione, assicurando così quest'ultimo da
eventuali ripensamenti dell'aspirante acquirente. Sarebbe impensabile,
per avere una risposta subito, convocare il proprietario ogniqualvolta
un potenziale acquirente fissa un appuntamento per una possibile
proposta (che potrebbe poi non sottoscrivere).
E poi, il venditore ha il diritto di riflettere sulle condizioni
proposte (se non sono esattamente quelle richieste, come accade quasi
sempre), di consultarsi con i propri familiari o con chi vuole, prima
di decidere. È necessario che l'aspirante acquirente si rassegni a
concedere un lasso di tempo durante il quale è impegnato solo lui.
Inoltre, la proposta d'acquisto garantisce anche il mediatore contro
eventuali contraenti disonesti.

eventuali contraenti disonesti.
 "contraenti disonesti" ! dai un'occhiata agli ultimi
 anni di questo NG e tira fuori una statistica sul
 comportamento delle agenzie, poi ne riparliamo
 comunque, anche se dal punto di vista diverso dal mio, hai
 detto cio` che sostengo, la proposta serve a garantire
 soprattutto l'agenzia
 se serve soprattutto all'agenzia perche` devo firmarla ?


  se serve soprattutto all'agenzia perche` devo firmarla ?
     Perché non vedo per quale motivo non dovrebbe essere tutelato chi
ha lavorato x te.

 ha lavorato x te.
Anche a tal proposito, e' assai dubbio che la conclusione del "preliminare 
di preliminare" faccia sorgere il diritto alla provvigione, quantomeno nel 
caso di mediazione tipica.
Tale dubbio, ça va sans dire, comporta pure l'incertezza del dies ad quem di 
decorrenza della relativa prescrizione annuale: cio che ulteriormente 
aumenta il rischio, per il mediatore, di farselo metter nel bubu'.
Insomma, da qualsiasi lato lo guardi, il preliminare di preliminare 
agenziale e' IMHO un emerito trojaio.
Mi tocca, sul punto, dar sostanziale ragione a Venabile: sentio hoc fieri, 
et excrucior.
-- 
Ciao,
Francesco
Risposte solamente sul newsgroup 

et excrucior.
Rotfl... io, invece, sento questo come un tradimento alla 
"Venabile Kill List" ;-((
-- 
Mustapha Ing.Cairo 

 "tout court"
no: occorre appunto *valutare il contenuto* per vedere *se* siamo di fronte
a un testo assimilabile a un preliminare t.c., oppure a ... qualcos'altro
(ad esempio, a un contratto di ..."opzione di preliminare" ;-)

(ad esempio, a un contratto di ..."opzione di preliminare" ;-)
:-O
Ma in questo caso avremmo una sequenza "opzione di
preliminare"-preliminare bilaterale-definitivo?
O forse, in termini non dissimili, preliminare
unilaterale-bilaterale-definitivo?
Soprattutto mi chiedo: in questi casi il contenuto del primo termine
della sequenza non dovrebbe essere lo stesso (*dettagliato*) del
termine medio (laddove i *preliminari di preliminari* sembra si
presentino piů come biglietti di auguri che come testi contrattuali)? 
-- 
Mustapha Ing.Cairo 

 presentino più come biglietti di auguri che come testi contrattuali)?
Il contenuto negoziale essenziale di un contratto di compravendita è molto
semplice: una volta individuato il bene e determinato il corrispettivo,
l'accordo è (virtualmente) perfetto.
Tutto il resto (modalità di pagamento, tempistica dello stesso, data di
immissione in possesso, termine per la stipula del definitivo, e nel caso di
cui stiamo discutendo, previsione di stipulazione di preliminare, e
chippiùnehapiùnemetta)  è accidentale e può anche mancare.

 del "preliminare di preliminare".
Quanto alla tendenza cui accenni, dipende dal "tipo" di dottrina, però! (il
tuo amico Galgano, nel suo Rovescio del diritto, chiariva - mi pare - i
significati reconditi di quella "autorevole", "maggioritaria", "migliore", e
via dicendo).
Se non erro, certa dottrina (da contrapporsi, forse, a quella "incerta"),
allora, in proposito invita l'interprete a non volere scoprire cause di
nullità immaginarie, ancorché contestualmente dichiari di non provare
"soverchio stupore" dinanzi ad un paio di pronunce partenopee "che fulminano
di nullità, per difetto di causa, un preliminare di preliminare" (Sacco, Il
contratto, Tomo II, pag. 269).
Dal canto mio, con riferimento al tema per cui è causa, mi rimetto a
giustizia.
Del resto, altro e ben più grave dilemma ora mi stringe allo stomaco: sarà
già pronta la cena?
P.S.
Di' la verità: mi stai pedinando. 

 Tex in questo modo:
Il foro napoletano e' sempre stato il piu' aperto al riconoscimento del 
preliminare di preliminare.
Anche li', peraltro, non hanno le idee chiare: per la nullita' vedi da 
ultimo Trib. Napoli, 22 marzo 2003, in Giur. nap., 2003,
Esistono autorevole dottrina e giurisprudenza a sostegno di qualsiasi tesi 
tra quelle che dubitativamente proponevo: da App. Milano, 22 settembre 1989 
che vi scorge un definitivo (in effetti, spesso nei trojai si parla di 
proposta irrevocabile di acquisto: la ripetizione del consenso in diversa 
forma potrebbe anche esser considerata un accessorio, soprattutto dopo 
l'ingestione di un congruo numero di pejote), a chi relega il preliminare 
aperto a cartaigienica, passando per nomofilattiche che vi scorgono un 
contratto di apprestamento (o come diamine lo chiamava quella cassazione del 
1981, mi sembra, ma insomma, in sostanza una minuta).
Pure la distinzione tra elementi essenziali ed accidentali (con applicazione 
del 1374) non mi sembra insuperabile: ma anch'io ho fame, e non 
approfondiro'.
A mio parere, andrebbe valutato caso per caso interpretando il singolo testo 
ed il comportamento successivo; ma devo dire che, da un punto di vista 
teorico, la nullita' dell'accordo in cui la parte si obbliga ad obbligarsi 
mi diverte, appagando il mio nazismo contrattualista.


 Di' la verità: mi stai pedinando.
per la verità, aspettavo il tuo intervento... ;-)

 ed il comportamento successivo;
minchia, da non crederci: d'accordo siamo! ;-)

l'accordo è (virtualmente) perfetto.
Sìssì, ma non era tanto questo a preoccuparmi, quanto un peregrino
problema di forma. Adesso, caro Riverrun, devi promettermi di tenerti
forte, perché ne sto per dire una davvero grossa, da mettere in crisi
le cazzate del nostro Sebastianuccio... Ho pensato, ingenuamente, alle
nullità formali speciali, e, in particolare, a quelle urbanistiche.
Sì, so che si riferiscono ai soli atti di trasferimento immobiliare,
ma c'è anche chi dice che debbano essere estese, in virtù del 1351,
anche ai contratti preliminari (pena, sempre a detta di certa
dottrina, la nullità per impossibilità giuridica dell'oggetto), quindi
(ingenuamente ho pensato) a fortiori dovrebbero ritenersi applicabili
ai preliminari di preliminari (sempreché non si tagli il tutto con la
nullità per mancanza di causa). Ancora, di nuovo non difettando in
ingenuità, ho pensato a questi preliminari, e sento dire si tratta di
poche righe dattiloscritte: prive (forse) dei requisiti in parola?
Ora, dopo averla sparata così grossa, mi aspetto di tutto, e ti prego
solo di non essere eccessivamente duro nei commenti! :-(
-- 
Mustapha Ing.Cairo 

 Esistono autorevole dottrina e giurisprudenza a sostegno di qualsiasi tesi
Una tesi qualsiasi mi basta. 

 Una tesi qualsiasi mi basta.
Infatti: alla fin fine, le mie opzioni ermeneutiche dipendono da chi mi 
paga.
L'unica convinzione incrollabile è l'opportunità di scioglier nell'acido il 
professionista che sottoponga ai suoi clienti un contratto i cui effetti 
giuridici oscillano, a seconda del giudicante, tra il papier de cul ed il 
definitivo di compravendita.
Sacco e' per la validita'? Me lo ricordavo ostile al preliminare aperto ma 
io, come ben sai, ho un afflato per l'Idrolitina e le Pasticche del Re Sole.
-- 
Ciao,
Apostrofo Rosa
Risposte solamente sul newsgroup 

 Una tesi qualsiasi mi basta.
anche a me ;-)
Cmq, F.G. non è l'unico a dare come prevalente la tesi della nullità.
Vedi, ad esempio, la nota a PRET. BOLOGNA, 9.4.1996 a firma di E. Al Mureden
in N.G.C.C.,1995, fasc.5, pag.795 secondo cui
<<Circa l'ammissibilità del c.d. preliminare di preliminare l'opinione
favorevole è sostenuta da Chianale, voce "Contratto preliminare", nel
Digesto IV ed., Disc. priv., sez. civ., IV, Utet, 1989, 285, il quale rileva
che "il fatto stesso che un tale contratto venga concluso dimostra che vi è
un interesse oggettivo delle parti". Tuttavia l'opinione largamente
prevalente è di segno contrario. In questo senso Gabrielli, Contratto
preliminare (sintesi di informazione), in Riv. dir. civ., 1987, II, 422, che
ritiene il preliminare di preliminare nullo per mancanza di causa; Rascio,
Il contratto preliminare, Jovene, 1967, 174. >>
Cmqbis, "largamente prevalente" o meno, non ci casco più: faccio voto
formale di non scrivere mai più di dottrina prevalente (o, come in 'sto
caso, formule simili come "tendenzialmente"), perlomeno, non prima di ...
aver dato 'n'occhiata al Tuo Sacco ;-))

 anche ai contratti preliminari
il fatto è che la gp non mi sembra di questa opinione (non dirò che si
tratta di gp "prevalente", perché... ho appena fatto un voto ;-)

 Il contratto preliminare
Se non ricordo male, ne avevamo parlato circa un lustro fa, su questa stessa
rete.
Ti rinfresco la memoria.
La definizione di un qualsiasi contratto tipico [o, il che, è quasi lo
stesso: nominato(*)] è generalmente contenuta nella relativa normativa.
Così, vuoi sapere cosa accidenti sia la vendita?
Tosto ti accontenta l'art. 1470 c.c.
La permuta?
Ecco pronto l'art. 1552 c.c.
La somministrazione?
Chiedilo all'art. 1559 c.c.
Ma, per sapere cosa cavolo sia un preliminare, a chi mi devo rivolgere?
Il 1351 mi parla del contenitore (la forma); il 2932 offre un rimedio
partendo da una definizione (obbligo di concludere un contratto) senza
tuttavia che da quella se ne possa ricavare un esplicito ed esclusivo
riferimento al contratto preliminare (**); le altre norme (in tema di
trascrizione e fallimento, ad es.) non mi paiono - ma vado a memoria -
sufficientemente precise al riguardo.
Quindi, volutamente tralasciando dottrina e giurisprudenza (che, tra le
fonti del diritto, non mi pare occupino alcuna collocazione), ci tocca
accontentarci della Relazione al Re al Libro IV (n. 83), ove - finalmente? -
si dice cosa debba intendersi per contratto preliminare. Ma, per quanto
regale, la predetta relazione mi lascia uno strano retrogusto insoddisfatto.
Tanto che qualcuno si spinge a parlare, con riferimento al preliminare, di
"tipicità sociale" (come per il lease-back).
Insomma, in un ordinamento in cui manca una definizione di preliminare, vuoi
dire che si possa definire con certezza se, addirittura, il preliminare di
preliminare sia valido o meno?
Così, di fronte a domande di cotale e cotanta importanza, generalmente
organizzo un'orgetta con un paio di amiche.
Off limits per Parsifal, ovviamente.
(*) Cfr. la L. 52/1991, ove si rende _tipico_ il contratto di cessione dei
crediti di impresa, senza tuttavia _nominare_ mai la parola factoring.
(**) Si pensi all'obbligo di concludere un contratto in assenza di un
preliminare: art. 651 c.c., art. 849 c.c., 1032 c.c., art. 1679 c.c., 1706,
co. 2, c.c., 2597 c.c., etc. etc. etc. etc. etc. etc. In questi termini,
l'art. 2932 c.c. appare sinceramente troppo vago e generico per risultare
idoneo ai nostri fini qualificatori con specifico riferimento al
preliminare.


Possiamo partecipare io e pls, beninteso non nel ruolo delle amiche?
Si invita naturalmente anche il giudice della Corte Suprema Antonin Scalia.

 ha scritto nel messaggio 
news:2u77faF...@uni-berlin.de...

A costo di apparire banale, inviterei anche du' donne.
Non che l'Avv. Beppe depilato non faccia la sua porca figura, beninteso.


contratto, Tomo II, pag. 269).
 si sono fermate li` o sono andate in Cassazione ?
 il contesto e` piacevolmente oscuro, ma confesso di
 non aver capito molto
 cioe` l'autore e` d'accordo: sono nulle ?


ha lavorato x te.
 vedi che alla fine sputi il rospo
 della proposta, del bambino, dei sogni non te ne frega niente,
 affermi che serve per tutelare il lavoro del mediatore
 allora, dico questo: il lavoro del mediatore e` gia` abbastanza
 tutelato, comunque se vuoi rafforzare questa tutela prepara un
 incarico e fallo firmare dicendogli chiaro, "firmi qui, cosi`
 lei si impegna a pagarmi", ma cio` sarebbe un po` troppo brutale,
 per cui si magnifica la proposta, come garanzia di questo e di
 quell'altro e poi, in cauda venenum, una righetta persa in fondo
 a due pagine che e` il solo scopo della proposta
 questo e` il metodo di lavoro, abbellire una cosa per farne
 passare un'altra : tipico


  passare un'altra : tipico
Ribadisco quanto già detto: come in ogni transazione, non vedo perché
non debbano essere tutelate tutte le parti in concorso.
Quanto alla tutela del mediatore, ti posso garantire che,
statisticamente, è la parte più facilmente esposta alle frodi.

statisticamente, e` la parte piu` facilmente esposta alle frodi.
 si, lo so, ed e` con (anche) questo piagnisteo che avete
 ottenuto quel capolavoro della L.39/89
