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Titolo: l'agenzia immobiliare fa la furba?

Sto trattando l'acquisto di un immobile attraverso l'intermediazione di
una agenzia immobiliare per mandato datogli dal venditore.
In modo fortuito (me lo ha detto il venditore a tu per tu mostrandomi la
cantina alla seconda visita dell'immobile) ho scoperto che tra il
venditore e l'agenzia esiste un legame che va al di là del mandato di
vendita; il mediatore è anche costruttore dell'immobile nel quale il
venditore si trasferirà, conclusa la vendita.
Mi appare molto strano che il mediatore non abbia mai fatto cenno alla
situazione (anche dietro mio spunto); mi chiedevo se è ipotizzabile una
violazione all'articolo 1754 del codice civile o quanto meno all'impegno
di imparzialità che l'agenzia dovrebbe garantirmi (e per la quale la
pago).
Se cosi fosse come dovrei comportarmi? Cosa rischia l'agenzia
immobiliare?
Art. 1754 cc
Mediatore
È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la
conclusione di un affare,
senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di
dipendenza o di rappresentanza.
Cordialmente. Michele
-- 
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http://www.Mailgate.ORG

 ha scritto nel messaggio
news:fd29156a216bcdd62b8...@mygate.mailgate.org...

non capisco il problema:
tu verifica, con un tuo legale di fiducia, che il preliminare e poi
il rogito siano esenti da ogni vizio. Se il prezzo e' ragionevole,
non vedo proprio cosa potrebbe accadere.
Non c'e' un rapporto di collaborazione o dipendenza... il
fatto che sia anche un costruttore e che il vecchio proprietario
comperi una casa da lui non centra nulla...
alberto.

 alberto.
Ho la sensazione (avvalorata dall'ultimo incontro avuto con i
proprietari dell'immobile) che il prezzo che mi è stato proposto sia
imposto dal mediatore e non dal venditore; sono praticamente sicuro 
che, il primo, sta tentando una speculazione ai mie danni.
Consentitemi di ragionare in termini ipotetici:
se il venditore non ha ancora raggiunto un accordo economico
con l'immobiliare per l'acquisto del futuro appartamento, è possibile 
che questa tiri su il prezzo (interesse privato) a me proposto per
garantirsi il capitale che, a transazione conclusa, sarà nelle mani
dell'attuale venditore.
Perchè mi pongo tanti problemi e non rinuncio al "AFFARE"?
Perchè ho il desiderio di comprare l'immobile, ma al tempo stesso
vorrei evitare di riempire lo stomaco di un mediatore, a mio modo
di vedere, poco corretto.
Grazie, Michele


 di vedere, poco corretto.
ripeto... e' tutto interesse del proprietario portare a casa
piu' soldi possibile per cui non vedo dove sia il conflitto...
alberto.

 di vedere, poco corretto.
se le cose stanno come ho detto io
non c'è nessuna scorrettezza: se a me immobiliare mi regalano
un appartamento, dove sta scritto che devo regalartelo anche a te?
Ma soprattutto, a te che te ne cale? L'importante che lo paghi
un prezzo che tu reputi giusto, altrimenti te ne trovi un altro.
ciao:-)
Ale e Web

 una cifra fuori mercato, mostragli la perizia e salutalo.
trovare un geometra (o simili) che non sia a sua volta mediatore,
ma che sappia periziare come occorrerebbe a VALORE DI MERCATO un immobile,
è praticamente impossibile


di vedere, poco corretto.
 se il mediatore conosce il suo mestiere (e pare che lo
 conosca fin troppo bene) ha capito il tuo desiderio di
 comprare e quindi che sei disposto ad accettare condizioni
 piu' pesanti di quanto non meriti l'immobile
 un saluto da
 Sebastiano Venabile

immobiliare?
 il mediatore non rischia nulla, perche con la legge citata
 che ha dato ai mediatori molti diritti (per esempio l'esclusiva
 delle trattative immobiliari in Italia) molto ben tutelati,
 non ha tutelato altrettanto bene i loro doveri: e' vietato
 al mediatore di fare anche il costruttore, o di acquistare
 e rivendere in proprio, pero' lo fanno e non succede niente
 probabilmente l'impresa costruttrice sara' una srl con
 amministratore  unico la moglie dell'agente
 se l'agente fosse anche amministratore puoi segnalare la
 cosa alla Camera di Commercio (presso la quale e' costituita
 una commissione di  tenuta ruoli degli agenti di intermediazione),
 che provvedera' , in qualche anno, a chiedergli di dimettersi;
 dopo ancora qualche anno lui lo fara' e nominera' la moglie,
 o l'amante, o il figlio ...
 un agente che conoscevo ha acquistato un appartamento,
 l'ha ristrutturato e lo ha rivenduto: secondo me cio'
 e' illegittimo
 interpellato sul punto (scherzosamente: so bene che
 fanno quello che gli pare) mi ha risposto:
 "sai, avevo comprato una casa per me, poi ho
  cambiato idea e ho dovuto rivenderla; la
  commissione tenuta ruoli dice che cio e'
  ammissibile"
 a parte che uno non copra una casa, cambia idea e rivende
 ogni anno, nel suo caso non era proprio credibile, perche'
 vivendo in una bellissimo attico in una zona prestigiosa
 perche' mai avrebbe dovuto andare a vivere in un piccolo
 appartamento in una zona popolare (infatti ha cambiato
 idea e non ci e' andato ...)
 ma tant'e' : chiedevi "cosa rischia ?" risposta: "nulla"
 fintanto che non si decideranno a sanzionare le mancanze
 ai loro scarsi doveri, almeno con la stessa forza con la
 quale sono tutelati i loro molti diritti


comperi una casa da lui non centra nulla...
 e a te chi lo ha detto che non c'entra ?
 leggiti la legge 39/1989, non puo' fare mediatore e costruttore


  Sebastiano Venabile
Ti ringrazio per il tempo dedicatomi e per la qualità della risposta.
Mi chiedo se ti riferisci a questo punto dell'articolo:
   3. L'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile:
   a) omissis;
   b) con l'esercizio di attività imprenditoriali e professionali,
      escluse quelle di mediazione comunque esercitate (4/a).
Secondo te è possibile trovare un escamotage per mettergli i bastoni
tra le ruote, per esempio, bloccando per qualche tempo la vendita 
dell'immobile.
(So che non è bello, ma dovrà pur esserci la possibilità di difendersi?)
Grazie di tutto, Michele 


  Sebastiano Venabile
Ti ringrazio per il tempo dedicatomi e per la qualità della risposta.
Mi chiedo se ti riferisci a questo punto dell'articolo:
   3. L'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile:
   a) omissis;
   b) con l'esercizio di attività imprenditoriali e professionali,
      escluse quelle di mediazione comunque esercitate (4/a).
Secondo te è possibile trovare un escamotage per mettergli i bastoni
tra le ruote, per esempio, bloccando per qualche tempo la vendita 
dell'immobile.
(So che non è bello, ma dovrà pur esserci la possibilità di difendersi?)
Grazie di tutto, Michele 



non riesco a capire da cosa vuoi difenderti...
non viene leso un tuo interesse ... il costruttore non avrebbe
nessun interesse a tenere fuori mercato il prezzo della casa
perche' non la venderebbe e quindi non prenderebbe i soldi.
Se riesce a venderla vuol dire che in quel momento, in
quel posto e in quelle condizioni la casa vale quei soldi.
Sei poi sicuro che il mediatore e il costruttore
siano la stessa persona ???
alberto

 alberto
Non è che forse non vuole difendersi ma solo evitare di pagare il mediatore?
Visto che è  quasi una consuetudine, per alcuni tipi di persone, cercare un
cavillo vero o supposto per fregare l'agenzia immobiliare, mi sembra
un'ipotesi probabile.
Maurizio

 un'ipotesi probabile.
BINGOOOO!:-)
 e pensare che i mediatori sono cosě tutelati... mah
ciao
Ale e Web

 Ale e Web
in che modo siano tutelati non l'ho ancora capito, ma forse è perché sono un
po' di parte, sono un bieco agente immobiliare :-)

 Maurizio
Hai ragione!!!
Sono <quel tipo di persona> che non tollera di dover pagare per un 
servizio che NON gli viene reso.
L'imparzialità del mediatore DEVE far parte del SERVIZIO.
Se la cosa non ti è chiara, allora:
(a) ho interpretato male la legge (possibilità tutt'altro che remota)
(b) ... fai tu ...
Mi dà MOLTO fastidio dover pagare 12.000.000 (4,8%) ad
un mediatore che sta facendo gli interessi di una sola delle due
parti, e mi sembra di poter affermare, in violazione delle leggi.
La legge, GIUSTAMENTE, richiede che venga pagato un servizio.
Grazie, comunque, dei pareri espressi. Michele


 non riesco a capire da cosa vuoi difenderti...
Voglio CAPIRE se la legge tutela il mio diritto all'imparzialità del 
mediatore.
Grazie, Michele


 La legge, GIUSTAMENTE, richiede che venga pagato un servizio.
a parte che il 4.8% e' una percentuale un tantino alta (esistono
minimi e massimi fissati per legge, informati bene) e comunque
il mediatore non ha alcun interesse a fare lo sconto sulla
casa: il prezzo che tu paghi non e' per fare fare un "asta
al ribasso" ma perche' l'agenzia ha lavorato, e' andata in
cerca della casa, ha fatto le valutazioni, ha sbrigato
delle pratiche eccetera... Se la casa c'e' ed e' stata valutata
X, il mediatore la mette in vendita per quella cifra
ed ha logicamente tutto l'interesse a trovare aquirenti
che paghino quel prezzo !
alberto.

quel posto e in quelle condizioni la casa vale quei soldi.
 no, quello e' il prezzo pagato


(So che non è bello, ma dovrà pur esserci la possibilità di difendersi?)
  visto che il rapporto fiduciario manca, e non e' gradevole
  sottoscrivere un contratto nel sospetto, fondato o meno,
  che una parte  stia raggirando l'altra, l'unico "escamotage"
  che mi  sento di consigliarti e' questo:
  lascia perdere e compra un'altra casa
  consiglio disatteso come pochi altri, persone vere (nel
  senso che non sono post in in un NG) si erano innamorati
  di una casa, li vedevo spesso, quasi tutti i fine settimana,
  e non facevano altro che lamentarsi dell'agenzia immobiliare
  con la quale stavano trattando; ho dato il solito consiglio
  che ho dato a te, ovviamente disatteso, e altrettando
  ovviamente dopo meno di un anno sono in causa


Ale e Web
 un geometra (o simili .. aggiungo iscritti ad un ordine
 professionale) non puo' essere "a sua volta" mediatore
 il fatto che cio' sia sbagliato corrisponde alla mia
 opinione, in quanto un geometra (ed altri) ha tutte
 le competenze necessarie per seguire una compravendita
 peccato pero' che la legge 39/1989 ha concesso l'esclusiva
 delle compravendite immobiliari ai mediatori iscritti al
 ruolo
 occorre che tu faccia presente la tua opinione anche
 ai Tribunali, infatti quando un giudice vuole una
 stima sul valore di un immobile chiamano a consulenza
 un geometra (o simili ...) non un mediatore



 per esempio l'esclusiva nazionale nelle trattative
 immobiliari pare poco ?
 perche' altre categorie siano state escluse, pur
 avendone competenze ? (ne cito due sole, tra le
 tante: geometri e ragionieri)
 la legge ha gia' molto tutelato i mediatori
 poi la prassi, e la giurisprudenza, hanno rincarato
 la dose
 quanto alla giurisprudenza invito a leggere alcune
 recenti, incredibili, sentenze della cassazione
 la prassi poi vuole che il pagamento dell'intera
 provvigione sia fatto al momento del preliminare
 molti preliminari nascondono dei problemi e spesso
 non arrivano al contratto definitivo, ma sono
 problemi delle parti, il mediatore ha gia' avuto:
 cosi' presente, quasi assilante, prima della firma
 del preliminare, dopo diventa meno disponibile
 l'ha detto la cassazione: se il preliminare viene
 risolto, piu' o meno dolorosamente, al mediatore
 spetta comunque l'intera provvigione


un'ipotesi probabile.
 se mi fai un elenco di questi cavilli te ne sarei
 grato, qui da noi non li conosce nessuno
 l' unico "cavillo" che conosco e' questo: patteggiare
 la provvigione ai sensi articolo 6 legge 39/1989, per
 scritto, benche' la legge non richieda questa forma
 nessuno puo' "fregare"  nessun altro se e' previsto dalla
 legge
 se la provvigione proposta non e' accettata dall'agenzia,
 ringraziare, uscire, e cercare un'altra casa
 e' certo che se si e' "innamorati" di una casa, non e'
 facile fare i duri contrattuali


  Sebastiano Venabile
saluti
Maurizio


saluti
Maurizio

 minimi e massimi fissati per legge, informati bene)
falso.
Non confonderti con gli usi e consuetudini.





  grato, qui da noi non li conosce nessuno
uno fresco fresco (di 15gg fa):
tizio che, dopo aver discusso con me
in lungo e in largo dell'acquisto di un immobile
si decide finalmente a sottoscrivere proposta.
Mi chiede di raggiungerlo sul luogo di lavoro
per facilitarlo. Io non posso, ma gli mando
uno dei miei collaboratori con proposta
gią compilata come gią ampiamente dibattuto.
Deve solo firmare e lasciare assegno di caparra.
Tutto ok sino al preliminare che casualmente
dimentica di portare assegno per mie provvigioni.
Fa niente, passa domani. L'indomani, invece
di ricevere l'assegno, ricevo la telefonata
della tal Sig.ra X della camera di commercio,
che mi chiede spiegazioni riguardo ad una proposta
d'acquisto irregolare in quanto sottoscritta
da Tizio senza la mia presenza, nonostante
fosse presente la mia firma col mio numero di ruolo.
Segue, il giorno dopo, lettera di "diffida"
da parte di avvocato di Tizio, nella quale
mi si invita ad astenermi a richiedere il
pagamento della provvigione in presenza di
tale vizio di forma.
Questo č un cavillo...
...(non l'animale che galippa:-)))
...ma se non ti soddisfa (purtroppo)
ne ho parecchi altri da raccontare
P.S: devo proprio essere un fesso se
nonostante (come tu asserisci) la
smisurata tutela del mediatore, io abbia gią
"dimenticato" i soldi che Tizio in teoria
mi dovrebbe ma che probabilmente
io non avrņ mai


  Sebastiano Venabile
ciao:-)
Ale e Web

po' di parte, sono un bieco agente immobiliare :-)
 l'esclusiva nazionale, per legge 39/1989, delle
 trattative immobiliari ti pare poco ?
 le recenti decisioni (ripeto da un altro post: *incredibili*)
 della cassazione, non vanno forse a vostra tutela ?


minimi e massimi fissati per legge, informati bene)
 credo che dovresti informarti bene tu per primo
 non esistono minimi e massimi "fissati per legge"
 per legge (art 6 L 39/89) si puo' patteggiare
 qualunque provvigione (anche zero); in mancanza
 di patto sono determinate dalla camera di commercio
 secondo gli usi locali


un mediatore che sta facendo gli interessi di una sola delle due
 4,8% e' una provvigione altissima
 se non l'hai ancora concordata sottoscrivi un patto ex
 articolo 6 legge 39/1989 dove stabilisci la provvigione
 (2% e l'agente puo` essere contento)



 purtroppo questo non l'ho trovato nella legge
 e, ancora purtroppo, recenti decisioni della corte di
 cassazione vanno nel senso che al mediatore occorre
 pagare anche la semplice segnalazione dell'affare


Grazie:
. per la cortesia dimostratami;
. per l'attenzione concessami.
Michele.
Dove finisce la logica, iniziano le donne.


danni causati.
 la responabilita' del mediatore deve essere dimostrata,
 cio' deve dimostrarsi che ha taciuto particolari che,
 se posti alla conoscenza dell'acquirente, l'avrebbero
 fatto desistere dall'acquisto
 faccio un esempio:
 una casa con il giardino, si firma il preliminare, poi
 (le visure le fa dopo, qualcun'altro, mai visto un
 mediatore andare in conservatoria) si scopre che sul
 giardino c'e' una servitu' di passo del confinante,
 l'acquirente e il venditore si accapigliano per la
 responsabilita' nella risoluzione del contratto: per
 tirare in ballo il mediatore occorre dimostare che
 sapeva di questa servitu' e non lo ha detto
 infatti su moduli di una catena in fran...ing (come
 si scrive ? ) c'e' scritto: il venditore dichiara che ...
 per ogni voce (proprieta' reolarita' urbanistica, catasto,
 impianti) in maniera tale che se succede qualcosa il
 mediatore possa dire: "io non so niente, il venditore
 mi aveva detto che ..."


io non avrò mai
 se le cose sono andate come hai
 raccontato, cioe' firma della
 proposta con l'assenza di un
 mediatore iscritto al ruolo,
 temo che sara' molto difficile
 recuperarli



 la media dei prezzi pagati per un bene della
 stessa specie e qualita'


son dolori anche per il mediatore.
 la scarsa diligenza deve essere dimostrata dagli
 altri, che invece se la vedono brutta senza tante
 prove: l'acquirente ha versato la caparra e rischia
 di perderla, il venditore rischia di pagarla doppia,
 e comunque perde la vendita
 cosi' combinati, gia' con tutti questi problemi, devono
 anche dimostrare la scarsa diligenza del mediatore, che
 se ne puo' stare a pancia all'aria ad aspettare che altri
 dimostrino la sua colpevolezza; e non e' cosi' facile: vedi,
 se vuoi, altra risposta sullo stesso tema
 a me sembrerebbe piu' "stimolante" per il mediatore
 che la provvigone maturi al rogito: in quel modo
 non avrebbe l'interesse a firmare un preliminare
 incerto, con alcune parti non ben definite (accade ...)
 inoltre sarebbe ben piu' presente nella fase tra il
 c ompromesso e il rogito: pochi si dileguano
 sistematicamente, la maggior parte presta la propria
 assistenza ordinaria anche dopo il compromesso, ma
 appena ci sono dei contrasti spariscono: tanto hanno
 gia' incassato
 l'unico caso che conosco di "dolori" per il mediatore
 e' ai limiti della comicita', ma e' appunto un caso
 limite:
 un mediatore, oltre ad aver percepito dall'acquirente
 una provvigione mostruosa (5% se non ricordo male)
 insisteva  per ripetuti acconti in favore del
 venditore e alla fine per il saldo anteriormente
 alla data del rogito, rimandato di mese in mese
 con le scuse piu' fantasiose
 e' da precisare che l'acquirente consegnava gli
 acconti, e poi il saldo, a mediatore NON al
 venditore
 la venditrice e' poi fallita ed era pluri-pignorata
 all'acquirente e' venuto un infarto (riportato in
 sentenza)
 il mediatore e' stato condannato alla restituzione
 della provvigione e anche del prezzo dell'immobile
 sperando che il mediatore sia solvibile, altrimenti
 di quella sentenza la povera infartuata si ci puo'
 fare solo un quadro
 la difesa del mediatore ha raggiunto livelli di
 comicita' surreale: "io gli ho chiesto il saldo,
 ma lei e' stata NEGLIGENTE a darmeli prima del
 rogito"


loro valigette)
 conosco quelli pubblicati dal Sole 24 ore, che
 non e' una vostra pubblicazione (e sono, a mio
 giudizio, leggermente bassi)


 ha scritto nel messaggio
news:TPQDN.A20...@venabile.it...

Perfetto, come fai a dire allora che quello pagato non č il valore della
casa?


Saluti
Maurizio

  Sebastiano Venabile
saluti
Maurizio

aver prima effettuato una visura ipotecaria...
 mi congratulo, quelli che conosco io no


casa?
 perche` e` uno solo: che razza di media e` con un
 campione di una sola unita` ?



 di immobili
