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Titolo: cessione di un terreno edificabile

Dovendo cedere un terreno ad un'impresa edile e volendo in cambio parte in
appartamenti, che si faranno sul terreno, e parte in denaro come si può
formalizzare il tutto?
L'impresa mi dice:
1) compromesso; 2) quando iniziano a costruire si formalizza la vendita del
terreno con riserva di proprietà sul terreno e pagano la parte in denaro e
rilasciano delle fatture relative agli appartamenti;
3) quando gli appartamenti sono pronti li consegnano e si scioglie la
riserva di proprietà.
Il notaio mi dice:
1) permuta con conguaglio. (Denaro e conguaglio con gli appartamenti).
Che ne pensate?
Luigi

 1) permuta con conguaglio. (Denaro e conguaglio con gli appartamenti).
Mi sembra una soluzione più che corretta. Magari, il trasferimento del
terreno potrebbe essere sottoposto alla condizione sospensiva della venuta
ad esistenza dell'appartamento. Così, il trasferimento di proprietà del
terreno e dell'appartamento sarà contestuale e lei non sarà privato della
proprietà del terreno senza divenire, contemporaneamente, proprietario
dell'appartamento.

 ha
scritto nel messaggio news:UxFl8.40448$%g7.12...@twister2.libero.it...

Secondo te, l'impresa edile ci sta?!

 rilasciano delle fatture relative agli appartamenti;
Vendita del terreno con riserva di proprietà sul terreno?! cioè, se non
capisco male, vendete a rate il terreno?!

 ha scritto nel messaggio
news:lNFl8.3620$pT1....@news1.tin.it...

Nel caso contrario, non dovrebbe starci LeB.
Del resto, la soluzione della vendita con riserva di proprietà non è così
pacifico che possa essere applicata agli immobili.

 ha scritto nel messaggio
news:DTFl8.3667$pT1....@news1.tin.it...

Si può intendere, anche, come vendita obbligatoria con differimento
dell'effetto traslativo fino al momento del definitivo adempimento della
controparte, non necessariamente deve essere una vendita a rate. Essendo,
però, la vendita con patto di riservato dominio disciplinata per i beni
mobili, c'è chi dubita che, salvo apposite previsioni legislative (
p.es
. la
legge sulla colonizzazione dell'altopiano della Sila), la normativa possa
essere estesa ai beni immobili per i quali ci sarebbe già l'ipoteca legale.

La stessa S.C. ha inquadrato la vendita condizionata al pagamento del prezzo
nella fattispecie della vendita con riserva di proprietą (anche se con
discutibile generalizzazione).
La soluzione sarebbe ottima, ma la societą costruttrice non otterrebbe un
mutuo.

 ha
scritto nel messaggio news:G4Gl8.40189$1S3.1...@twister1.libero.it...

Una vendita obbligatoria atipica mi lascia perplesso!
Per quanto riguarda la vendita con riservato dominio, in giurisprudenza è
pacifica la sua applicabilità (anche) agli immobili.
C'è poi chi (Bianca) in dottrina ricostruisce la vendita con riserva di
proprietà come una normale vendita immediatamente traslativa della proprietà
in capo al compratore, configurandosi il riservato dominio come un diritto
reale di garanzia che il venditore conserverebbe sul bene.
Mi chiedo se, quando e come debba trascriversi una simile vendita
immobiliare... si potrebbe applicare in via estensiva il nuovo 2345-bis?

 immobiliare... si potrebbe applicare in via estensiva il nuovo 2345-bis?
A parte che la tesi di Bianca - poi ripresa da Gazzoni - urta contro la
lettera del codice (laddove testualmente prevede il trasferimento della
proprietà al pagamento dell'ultima rata), non capisco perchè, aderendo a
detta tesi, dovrebbe applicarsi il 2645-bis (intendevi riferirti a questa
norma?).
Ritengo che la vendita a rate debba essere trattata, quanto alla
trascrizione, come una vendita condizionata.

 ha scritto nel messaggio
news:2pHl8.4815$S52.1...@news2.tin.it...

Certo, il 2645-bis, famigerato del resto!
È elegante però la tesi di Bianca(-Gazzoni): Francesco poi è un autorevole
studioso della trascrizione, come ben sai.
Dove e quando ho detto che aderivo a questa tesi?!
La problematica della trascrizione della vendita immobiliare con riservato
dominio si pone comunque e a prescindere.
Applicare sic et simplicter il 2659, II comma, mi sembra semplicistico.
C'è chi (Cottino) a proposito della vendita con riservato dominio ha parlato
di vendita obbligatoria non condizionale.
D'altra parte il 2645-bis potrebbe far ritenere immediatamente suscettibili
di trascrizione tutte le vendite obbligatorie, opzione compresa. Anche se si
tratta di vedere poi la funzione di tale trascrizione: prenotativa oppure
pleno iure ex art. 2644.

Se aderisci alla tesi di Gazzoni che inquadra il preliminare come vendita
obbligatoria, non puoi far altro che attribuire alla trascrizione del
medesimo efficacia dichiarativa ai sensi dell'art. 2644 e non meramente
prenotativa.
Sě, la tesi di Bianca (e poi Gazzoni) sulla natura della v. a rate č
suggestiva, ma forse troppo teorica.
Comunque l'opzione non si puň inquadrare nell'ambito della vendita
obbligatoria: l'opzione, di per sč, č un contratto che, almeno secondo le
recenti ricostruzioni, ha l'effetto di rendere irrevocabile una proposta
(emessa precedentemente o al massimo contestualmente).
La proposta irrevocabile č invece...una proposta e basta, che
Santoro-Passarelli inquadra fra i negozi preparatori. Non solo, essa
attribuisce un diritto potestativo all'oblato. Finchč questi non accetta,
non vi č contratto (non vi č quindi vendita).

 prenotativa.
È una tesi non di Gazzoni (Francesco l'ha soltanto fatta propria): la sua
paternità risale ad un giovane geniale civilista che la formulò in una
notissima monografia pubblicata per i tipi della Giuffrè, nel 1990:
Obbligazione di dare e trasferimento della proprietà. Tesi che aveva
anticipata in alcuni articoli pubblicati su Giurisprudenza italiana alcuni
anni prima. Sto parlando di Angelo Chianale, che è anche notaio a Torino,
dove insegna anche.
È una tesi che personalmente mi ha sempre affascinato e convinto, pur
essendo contrario alla trascrivibilità del preliminare in campo immobiliare.

 obbligatoria: l'opzione, di per sè, è un contratto che, almeno secondo le
Inendevo riferirmi all'opzione come ultima thule della dommatica della
trascrizione.
C'è affinità tra opzione e preliminari, comunque: basti pensare ad un
preliminare unilaterale ed all'opzione di preliminare bilaterale.


Scusami se la domanda è banale ma cosa intendi per S.C.?

Ritengo anch'io che la soluzione ottimale sia quella prospettata da Vega ma
perché non va bene all'impresa edile?


Perché è un'impresa!

 ha scritto nel messaggio
news:ZXKl8.4801$pT1.1...@news1.tin.it...

Rotfl

 ha scritto nel messaggio
news:fcHl8.4758$S52.1...@news2.tin.it...

Nel caso della permuta, il passaggio di proprietą del terreno sarebbe
condizionato, ovviamente,  alla controprestazione con vincolo
sinallagmatico, intesa come ultimazione dell'appartamento, e non ad un
pagamento in senso stretto, per cui, forse, vi sarebbero meno problemi circa
l'ammissibilitą della condizione di adempimento (che, peraltro, si tende ad
ammettere).
Neanch'io condivido l'assimilazione fra vendita obbligatoria e vendita
condizionale perché, nel primo caso, viene differito il solo effetto
traslativo mentre, nel secondo, sono differiti tutti gli effetti finali.
Certo, la societą venditrice non potrebbe ipotecare il terreno di cui non č
proprietaria. Potrebbe, perņ, ipotecare un altro bene. Questo neo, del
resto, ci sarebbe, anche, con la soluzione della vendita con riserva di
proprietą, salvo che non si aderisca alla tesi di Bianca. Il fatto che la
societą stessa abbia proposto la soluzione della vendita del terreno con
riserva di proprietą, implica che č disposta a non diventare subito
proprietaria del suolo. Nel caso in cui la proprietą del suolo passasse
immediatamente alla societą, LeB perderebbe ogni diritto sul terreno senza
avere niente in mano e, se la societą fallisse, non gli rimarrebbe altro da
fare che insinuarsi nel passivo..... bella soddisfazione!
IDEA: se si facesse la permuta condizionata, la societą chiedesse un mutuo e
LeB intervenisse quale terzo datore d'ipoteca? Sempre meglio che perdere
subito il bene.

 ha scritto nel messaggio
news:vaKl8.41625$%g7.13...@twister2.libero.it...

Icaro intendeva la Suprema Corte, ovverosia la Cassazione.

 immobiliare... si potrebbe applicare in via estensiva il nuovo 2345-bis?
Evidentemente ti riferivi all'art. 2645 bis c.c., ma tale articolo tratta
del preliminare, salvo che non si accolga la tesi di Gazzoni che vede nella
vendita obbligatoria un preliminare. Tale tesi è, però, minoritaria. Capozzi
ammette indiscriminatamente la trascrivibilità di tutte le fattispecie di
vendita obbligatoria, facendo leva sul fatto che l'art. 2659 c.c. (che,
forse, è già stato citato nel corso di questo thread) ammette la
trascrivibilità di un contratto sottoposto a termine o a condizione. Se è
possibile trascrivere una vendita in cui sono differiti tutti gli effetti
finali, argomenta l'autore, perché mai non dovrebbe essere ammessa la
trascrivibilità di una vendita in cui è differito il solo effetto traslativo
reale? La Cassazione rifiuta compattamente la trascrivibilità della vendita
di cose generiche. Dubbi sorgono per la trascrivibilità della vendita di
cosa altrui perché mancherebbe ogni legame col soggetto contro il quale
verrebbe effettuata la trascrizione. Certa è la trascrivibilità della
vendita di cosa futura: se si può trascrivere un preliminare avente ad
oggetto la vendita di un bene futuro, a maggior ragione si può trascrivere
la vendita di un bene futuro. Nel caso proposto da LeB non ci sarebbero
problemi: trasferimento condizionato di cosa presente (trascrivibile) contro
trasferimento di cosa futura (pure trascrivibile).

 pleno iure ex art. 2644.
Non sono d'accordo con la trascrivibilità dell'opzione. Essa è più di un
preliminare, come avete evidenziato anche voi nel corso del thread, ma,
essendo tale contratto ad effetti meramente obbligatori, in mancanza di una
norma ad hoc, non lo si può trascrivere. L'art. 2645 bis c.c. è norma
eccezionale e non lo si può applicare estensivamente in una materia come
quella della trascrizione imperniata su un rigido principio di tipicità
degli effetti (art. 2645 c.c.). Ora, è chiaro che 1) l'opzione non produce
gli effetti del preliminare, 2) l'art. 2645 c.c. richiama il solo art. 2643
c.c..
La trascrizione delle vendite obbligatorie avrebbe efficacia prenotativa se
si seguisse la tesi di Gazzoni che vede in esse un preliminare. Per tutti
gli altri, la trascrizione delle vendite obbligatorie o di quelle di esse
che è ammissibile trascrivere, avrebbe l'efficacia di cui all'art. 2644
c.c..

 preliminare unilaterale ed all'opzione di preliminare bilaterale.
Come c'è affinità. Il preliminare unilaterale è un contratto.
Dall'opzione (sia essa poi prodromica ad un preliminare o meno) discende
solo una proposta.
A parte poi che è discussa l'utilità stessa di una simile opzione (si
afferma infatti che si passerebbe da una fattispecie in cui all'oblato è
concesso un diritto potestativo ad una in cui sarebbe poi necessario un
ulteriore consenso, con la conseguenza di provocare un "regresso" nel
procedimento).


Sì. Gli ho anche dedicato un libro.

Io non sono un amante della trascrivibilità, ma la novella n. 30/1997
secondo me ha indotto effetti mutageni nel sistema, la cui portata è ancora
da verificare.

 ha
scritto nel messaggio news:2qOl8.44684$1S3.1...@twister1.libero.it...

Sulla trascrivibilità della emptio rei speratae seguo Gazzoni che la nega,
sul rilievo che prima che la cosa venga ad esistenza il contratto non
produce effetti reali non già per volontà delle parti, come nella vendita
condizionata, ma per intrinseca carenza funzionale. In sostanza si
trascriverebbe la spes?!

 ha
scritto nel messaggio news:0qOl8.44682$1S3.1...@twister1.libero.it...

La societą non ha bisogno di prendere un mutuo.


Conosco queste obiezioni. Ma credo che sia perfettamente ammissibile la
linea sequenziale opzione-->preliminare (bilaterale)-->definitivo.
Le obiezioni che riferivi tu, si appuntano su un'altra sequenza, dove il
termine centrale è dato da un preliminare unilaterale. In questo si possono
condividere, perché ci sarebbe un fallin in medio. La giurisprudenza
comunque ammette che l'opzione possa avere ad oggetto anche la conclusione
di un preliminare unilaterale.

 La societą non ha bisogno di prendere un mutuo.
Tanto meglio!

 procedimento).
E' un dubbio che avanza pure Bianca, ma non ne capisco il fondamento. Se la
sequenza fosse opzione-preliminare-definitivo, l'opzione sarebbe volta alla
conclusione del preliminare, non del definitivo. Si avrebbe regresso solo se
sia l'opzione che il preliminare si riferissero al definitivo. Mi spiego. Le
parti convengono che una delle due emetta una proposta di contratto
preliminare e che tale proposta rimanga ferma per un certo tempo. Con la
dichiarazione unilaterale dell'altra, si perfeziona il preliminare. Poi, col
consenso di entrambi, si passa al definitivo. La fattispecie è macchinosa,
antieconomica e degna di una persona indecisa quanto Carlo Alberto, ma non
mi pare regressiva.