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Titolo: conversione destinazione d'uso

Ciao a tutti, sto per fare una domanda forse ridicola, ma è un dubbio
che voglio togliermi:
Ho notato tra gli annunci immobiliari, che gli uffici che molto spesso
si trovano all'interno di palazzi con normali abitazioni, vengono
venduti ad un costo molto inferiore rispetto agli appartamenti ad uso
abitativo.
E' possibile acquistare un immobile come ufficio e fare poi la
conversione della destinazione d'uso?
Aspettto ansiosa una vostra risposta,
grazie anticipatamente.
macistina

 conversione della destinazione d'uso?
In genere si, a patto che la zona sia indicata come residenziale nel piano
regolatore.
Se vedi qualcosa che ti interessa prima di firmare vai all'ufficio tecnico
del tuo comune o senti un tecnico della zona per verificare la fattibilità
della cosa.
Tieni però conto che spesso gli uffici sono al piano rialzato, magari di
strade trafficate, ed è questo, più che la destinazione d'uso, a
determinarne il prezzo basso.
Repo

 regolatore.
In genere, no. A meno che la destinazione residenziale non sia ammessa anche
dal P.R.G. (o strumenti equivalenti).
Se eseguita con opere (anche interne; anche minime, anche spostare un muro
divisorio o aprire una porta), poi, la modificazione di destinazione d'uso
richiede il permesso edilizio, che ovviamente sarà rilasciato solo a patto
che la trasformazione sia compatibile con le destinazoni di P.R.G.
Se eseguita senza opere, allora  la legislazione statale rinvia a quella
regionale. In assenza di quest'ultima, basta una d.i.a. (purché,
ovviamente, il P.R.G. consenta la modifica di destinazione d'uso),
altrimenti occorre il titolo previsto da ogni singola regione. La
giurisprudenza amministrativa, fino a qualche tempo fa, non sanzionava con
il ripristino (e in caso di inottemperanza all'ordinanza di ripristino, con
l'acquisizione coattiva del bene) il mutamento di destinazione d'uso senza
opere eseguito abusivamente. Da un po' di tempo, però, alcune sentenze
sembrano avere iniziato un orientamento contrario, per lo meno con riguardo
al caso in cui il mutamento di destinazione comporti anche quello dei
carichi urbanistici.
In altri termini, se un ufficio costa meno di un appartamento residenziale,
qualche motivo c'è e il mio consiglio è di non avventurarti in questa
operazione, a meno che tu non sia assolutamente certa della possibilità, da
P.R.G., di ottenere il consenso alla modificazione di destinazione (ma, in
quel caso, l'ufficio probabilmente costerà come l'appartamento).
Senza tenere conto dei problemi che, poi, dovresti affrontare sotto il
profilo dei rapporti dipendenti (prima casa, che non puoi dichiarare, tasse
da pagare sull'immobile, possibilità di affittarlo, ecc.).

 determinarne il prezzo basso.
No, non è questo il motivo.
Il motivo è che, sul mercato, gli edifici direzionali, a parità di metro
quadrato, costano obiettivamente di meno (perché minore è la loro capacità
di produrre reddito, se li affitti).
In altri termini, il bisogno di una casa residenziale è ritenuto, dal
mercato degli acquirenti, più importante del bisogno di un ufficio e,
quindi, il residenziale è più richiesto.
In ordine decrescente, questa è la classifica degli immobili (partendo dai
più cari a quelli meno cari):
1) commerciali (negozi);
2) residenziali (case);
3) direzionali (uffici);
4) industriali (capannoni).


Ce ne avresti una da segnalarmi?
Già che ci sono, ti butto lì il mio dubbio.
Tizio in zona agricola ha una cascina con residenze per i coltivatori
agricoli diretti. Visto che lo zappatore non lo vuole più fare
nessuno, Tizio rimette un po' a posto queste case coloniche e li
affitta a non contadini attratti dalla vita in campagna.
Io dico che ha fatto un mutamento senza opere, Tizio replica che non è
mutamento perchè la destinazione residenziale c'è sempre stata e,
peraltro, nemmeno si aggrava il carico urbanistico.
L.

 peraltro, nemmeno si aggrava il carico urbanistico.
Ma lì siamo in zona agricola. Facile che ci sia la legge regionale
specifica.  In linea di massima, tuttavia, modifica di destinazione d'uso
è. E, pure, incompatibile con le zone E.


occorreva modificare l'accatastamento con le conseguenze fiscali del caso.
La cascina non può essere più edificio rurale, aveva l'obbligo entro il 30 
giugno di accatastarla come civile abitazione.
Immagino che non abbia registrato alcun contratto perchè è un accordo tra 
persone perbene.
Prima o poi dovrebbero arrivare fare l'accertamento e chiedergli gli 
arretrati.
ciao
rodolfo

 da pagare sull'immobile, possibilità di affittarlo, ecc.).
Se proprio dovesse trovare la casa dei suoi sogni, converrebbe, assistiti da
un tecnico di fiducia, chiedere al proprietario di realizzare la
trasformazione a residenziale prima della vendita.
Repo

 4) industriali (capannoni).
A parte il fatto che tu parli di immobili mentre qui si discute di unità
immobiliari con diversa destinazione all'interno di uno stesso immobile, la
tua "classifica" vale come regola mooolto generale.
Fuori dalla mia finestra, ad esempio, vedo una vietta secondaria del centro
storico di una cittadina dell'hinterland milanese.
Tutte le abitazioni sono utilizzate e ben mantenute, visto che è una bella
zona per viverci, per contro il 70% dei negozi è chiuso da anni e in stato
di semi abbandono. Sei proprio sicuro che anche qui il commerciale valga più
del residenziale?
Repo

 trasformazione a residenziale prima della vendita.
ecco, si. Questo mi pare un buon consiglio.


Invero, se fosse in Lombardia bisogna ricordare che l'immaginifico
legislatore regionale (legge regionelel 12/2005)  ha sostanzialmente
abolito la previsione delle percentuali, rendendo ammissibili tutte le
destinazioni non esplicitamente escluse, senza limitazioni
percentuali.
L.

 è. E, pure, incompatibile con le zone E.
In diritto lo penso anche io; e lo pensa anche l'Amministrazione,
infatti Tizio a breve sarà sanzionato.
Solo è che, in fatto, non lo trovo carino. Ma se così vuole il
Principe, così sia.
L.