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Titolo: mediazione immobiliare

Buoongiorno, puo' una persona incaricare un altra persona (non agente 
immobiliare)  per la mediazione e vendita di un appartamento riconoscendole 
la provvigione pattuita?
grazie 


Si chiama "mandato ad alienare". Si incarica un soggetto affinché
questo venda ad una certa cifra o a cifra superiore a una minima
stabilita.
Si è posto il problema di quando passi la proprietà del bene al terzo
acquirente.
Infatti, se io dessi un mandato ad acquistare, la proprietà mi
passerebbe nel momento in cui la persona che ho incaricato scambia il
consenso. Supponiamo che io incarichi Tizio di comprarmi una casa.
Tizio si accorda con Mevio e in quello stesso istante l'appartamento è
mio. Questo perchè si tratta di mandato con rappresentanza. Gli
effetti dell'acquisto si producono in capo a me direttamente.
Ma che dire nel caso di mandato a vendere?
Se io incarico Tizio di vendermi la macchina a qualcuno, quand'è che
la macchina viene trasferita?
Secondo la Cassazione io è come se vendessi prima alla persona che
incarico, che poi vende a nome suo, senza nemmeno menzionare
l'incarico che gli ho dato, ad un terzo. Con questa seconda vendita,
si producono anche gli effetti della prima.
In definitiva, sì, si può, rispettando le forme debite. Ciao
-- Sables

 In definitiva, sì, si può, rispettando le forme debite. Ciao
Guarda che nel mandato ad alienare con rappresentanza il diritto si 
trasferisce direttamente dal mandante all'acquirente non appena il 
negozio giuridico è concluso.
Ti confondi con le varie teorie sul mandato ad alienare senza 
rappresentanza, ma allora devi tenere presente che di teorie ce ne son 
diverse (me ne vengono in mente tre al momento) ed alcuni Autori si 
spingono fino a sostenere che esso non sia configurabile nel nostro 
ordinamento (mi pare fosse il Luminoso a sostenere questa tesi, ma 
potrei sbagliare).
Pure la giurisprudenza non è pacifica.
-- 
il gizzent

 il gizzent
Sì, di teorie ne possono esistere infinite. La Cass. (sentenza
10522/1994) descrive il mandato ad alienare "senza rappresentanza"
affermando che l'effetto traslativo dei beni non si verifica al
momento dello scambio dei consensi ma è sospensivamente condizionato
al compimento dell'alienazione da parte del mandatario il quale può
validamente trasferire il bene al terzo in nome proprio e per conto
del mandante senza necessità di disvelare l'esistenza del mandato nè
dar luogo ad alcun negozio di ritrasferimento.
Ciao
-- Sables

 -- Sables
Dopo questa delucidazione non posso far altro che ritirare la critica, 
visto che sai quello che dici.
Avevo evidentemente frainteso la tua risposta, che mi era parsa 
approssimativa a prima lettura. :)
P.S. Riguardo alla tesi che esponevo io, ho verificato ed in effetti è 
la tesi di Pugliatti, non di Luminoso. Come previsto, mi stavo 
confondendo.
-- 
il gizzent

"il gizzent" <n...@vela.dico> ha scritto nel messaggio 
...............................................
Pero' nel caso di mandato ad alienare, questo puo' essere con la previsione 
di una percentuale sul prezzo di vendita a favore di colui che riceve il 
mandato?
Oppure in questo caso si e' di fronte a un contratto tipico di mediazione 
immobiliare?
grazie 


Intanto voglio dire che hai fatto bene ad avanzare la critica, così
abbiamo chiarito. Non penso di essere stato molto preciso.
La tua domanda è interessante e me la ero posta anch'io. Non ho
risposte certe, forse tu puoi avanzare un'ipotesi?
Io provo comunque ad impostare il problema, perchè non so così allo
stato se esistono delle ipotesi di soluzione plausibili. In ogni caso
credo che sia importante porsi il problema.
Personalmente volgerei la questione in questi termini: nel contratto
di mandato oneroso, può il compenso del mandatario configurarsi in
termini di provvigione?
Per provvigione intendo indicare il caso in cui "il compenso è
ragguagliato in percentuale agli affari trattati" (vedi sub art. 2099
cod. civ., giurisprudenza e dottrina; ma anche ovviamente sub art.
1748 in materia di agenzia o 1755 per la mediazione). Naturalmente si
può ipotizzare, come avviene nel caso della mediazione, che la
provvigione sia commisurata non all'entità degli affari conclusi, ma
dell'affare concluso (che può essere uno solo).
Con riferimento alla domanda che mi hai posto, proverei ad avanzare
un'ipotesi.
Credo che non si possa aprioristicamente escludere che il compenso del
mandatario nel mandato oneroso ex art. 1709 cod. civ., ai sensi
dell'art. 1720 cod. civ. possa assumere la veste della provvigione
commisurata all'entità dell'affare concluso.
In questo senso credo che se anche il mandatario viene retribuito con
compenso "a provvigione", ciò non significa necessariamente che il
contratto debba essere qualificato allora come "contratto di
mediazione".
Questo per una serie di motivi.
Innanzitutto perchè la mediazione non è l'unico caso del sistema in
cui chi agisce viene retribuito a provvigione (si vedano per es.
l'agenzia, la commissione, il lavoro subordinato eccetera).
In secondo luogo perchè tale tratto può condurre a parlare di
mediazione, secondo me nel solo caso in cui, per le circostanze e le
modalità pattuite, il compenso a provvigione sia indice fattuale da
cui si possa ricavare che tra mandante e mandatario non vi è alcun
rapporto, questo essendo il vero tratto distintivo tra mandato e
mediazione.
La Corte di Cassazione ha stabilito, infatti, che il mediatore è
figura terza e indifferente alle parti che mette in contatto, mentre
il mandatario è necessariamente legato alla persona del mandante da un
rapporto in forza del quale agisce in nome e per conto del mandante o
anche solo per conto del mandante.
Dunque, se la provvigione, come accade nella mediazione, è mezzo
retributivo che denota l'indifferenza del soggetto agente rispetto
alle parti, allora solo in quel caso si tratterà di una mediazione;
altrimenti si potrà libearamente parlare di mandato ad alienare, senza
che la provvigione possa essere utilizzata come criterio valido per
individuare una mediazione.
Si tratta di un'ipotesi operativa che mi viene in mente e sarei
curioso se tu sai dell'esistenza di qualche soluzione diversa che
neghi la natura di mandato nell'ipotesi di corrispettivo a
provvggione. Ciao e grazie
-- Sables

 ha scritto nel
.........................
Ottimo, il tuo ragionamento non fa una piega!
La forma del mandato deve essere scritta, un altro dubbio e' se debba essere
autenticata dal notaio oppure semplicemente firmata dalle parti?

 la provvigione pattuita?
Ora, se la sua intenzione è quella manifestata (direi anche con
sufficiente chiarezza) di utilizzare un mediatore "non agente
immobiliare", secondo me la risposta non può che essere positiva, ferma
restando la necessità dell'iscrizione del mediatore, etc...
Pensare di voler raggiungere lo scopo della mediazione (e mantenendo, si
intende, le caratteristiche della medesima), utilizzando la diversa
figura del mandato, a mio parere comporterebbe degli evidenti rischi,
soprattutto (se non esclusivamente) in capo al mandatario il quale, se
non iscritto, rischierebbe di non avere poi diritto al compenso
(espressamente qualificato come "provvigione" nel quesito).
In altri termini, credo che l'interessante posizione espressa da Sabbie
d'Olonne abbia un proprio spazio, limitato però alle ipotesi nelle quali
l'intenzione delle parti non sia quella (invece manifestata da chi ha
iniziato il thread) di instaurare un rapporto di mediazione.
Può essere, ma in questo caso chiederei a Marco (il NGista che ha
iniziato il thread) di chiarirci la sua richiesta, che la sua intenzione
sia quella di dare un "mandato a vendere" con esclusione del rapporto di
mediazioni, ma io, francamente, ho inteso diversamente (ovvero "incarico
di mediazione per la vendita...".
Saluti,
JFSebastian

 ha scritto nel messaggio
news:1hvotv4.xj2s81awtdkpN%
......................
L'intenzione e' di conferire un mandato per una vendita a un privato
cittadino non iscritto in nesssun albo, al quale verra' corrisposto un
compenso!
E' fattibile?  Oppure c'e' il rischio di esercitare abusivamente la
professione di agente immobiliare?
grazie

 ha scritto nel

Prima di risponderti, avanzerei ancora una precisazione. Che il
compenso nel mandato oneroso possa assumere la veste e le forme della
provvigione (percentuale sull'affare) potrebbe essere confermato da
questa circostanza: nel sistema esiste il contratto di commissione,
nel quale il compenso è pagato proprio a provvigione e allo stesso
tempo che è considerato dall'opinione preferibile e prevalente in
dottrina e giurisprudenza un particolare tipo di "mandato senza
rappresentanza". Dunque, anche a livello legislativo esistono già
forme contrattuali di mandato che prevedono la provvigione, quindi il
fenomeno non è sconosciuto al sistema giuridico.
Venendo poi alla forma, direi questo.
Mi chiedi sostanzialmente se è necessario, per il mandato ad alienare,
il rogito notarile (atto pubblico) o la scrittura privata autenticata,
oppure è sufficiente la forma della scrittura privata inter partes e
non autenticata.
Immagino che la domanda sia legata alla necessità di sapere se si può
risparmiare qualcosa proprio sulla forma dell'atto.
Su questo punto direi che non ci sono molti dubbi. L'art. 1350 c.c.
prevede i casi di forma scritta ad substantiam, a pena di nullità del
contratto. Vi rientra anche il nostro caso. La domanda è se ci vuole
la forma solenne, cioè se ci si può accontentare della forma della
scrittura privata ex art. 2702 cod. civ. o meno.
in realtà la forma scritta di cui all'art. 1350 c.c. è assolta in
entrambi i modo: scrittura privata o atto pubblico e scrittura privata
autenticata. Queste ultime due forme non sono però necessarie ad
substantiam. L'atto pubblico e la scrittura autenticata sono
necessarie per la validità dell'atto solo quando ciò è richiesto dalla
legge, cioè nei casi in cui sia appunto richiesta la forma
"solenne" (vedi per es. la donazione). Dunque, in tutti gli altri
casi, la scrittura privata è sufficiente, mentre al limite la
scrittura solenne autenticata o l'atto pubblico sono richiesti ai fini
della trascrizione.
Ciao
-- Sables

On 28 Mar, 13:45, 
jfsebastian2...@yahoo.it
 (JFSebastian) wrote:

Credo che Marco ti abbia risposto.
Dal canto mio osserverei questo. Lui che ha proposto la discussione
probabilmente non faceva riferimento alla mediazione in senso tecnico.
In questo senso si potrebbe osservare che anche il mandatario ad
alienare di fatto mette in contatto due persone.
In ogni caso, chiarito che l'intenzione è raggiungere il risultato
pratico di far vendere un immobile a qualcuno, esso può agevolmente
essere conseguito con il mandato ad alienare, piuttosto che con la
mediazione, che quindi non è strettamente necessaria.
Mi preme solo sottolineare questo.
La differenza tra i due istituti risiede nel fatto che nella
mediazione il mediatore alla fine non assume un obbligo di agire per
l'interessato, ma si limita solo a mettere in contatto due parti.
Alcuni Autori (GALGANO, per es.) hanno quindi qualificato la
mediazione come contratto con obbligazioni a carico del solo
proponente, perchè l'unico obbligato è il soggetto interessato a
vendere, che è obbligato alla provvigione se l'affare va a buon fine,
al rimborso delle spese affrontate dal mediatore, se l'affare non ha
buon esito.
Nel mandato, invece, esiste una precisa relazione di incarico tra
mandante e mandatario, per cui quest'ultimo è tenuto per contratto ad
adempiere e tra l'altro si pone tutto il problema di stabilire quando
è responsabile se ha venduto a condizioni non ben accette al mandante.
Se tutto ciò è vero, torniamo alle intenzione dell'iniziatore del
thread. Se aveva intenzione di incaricare precisamente una persona che
fosse obbligata a vendere, allora può attuare lo schema del mandato ad
alienare. Accogliendo il tuo spunto, se invece non vuole assolutamente
che la persona incaricata sia tenuta per contratto a trovare un
acquirente, ma lo faccia solo "di fatto", allora dovrà porre in essere
una vera e propria mediazione e lo farà tramite le solite "agenzie
immobiliari".
Credo che sotto sotto ci sia la paura di Marco che l'incarico ad un
privato invece che ad un privato mediatore iscritto determini
esercizio abusivo di una professione di mediatore (348 c.p.), ma non
credo proprio che sia un timore fondato se si considerano le
differenze tra i due istituti, l'esistenza nel sistema del mandato ad
alienare, la natura "non professionale" dell'attività del mandatario
(che compie quell'unico atto e non una serie indeterminata di atti nel
tempo) ... .
Grazie comunque per l'intervento.
-- Sables

 grazie
v. art. 2 legge n.39/'89:
1. Presso ciascuna camera di commercio, industria, artigianato e 
agricoltura è istituito un ruolo degli agenti di affari in mediazione, 
nel quale devono iscriversi coloro che svolgono o intendono svolgere 
l'attività di mediazione, anche se esercitata in modo discontinuo o 
occasionale.
2. Il ruolo è distinto in tre sezioni: una per gli agenti immobiliari, 
una per gli agenti merceologici ed una per gli agenti muniti di mandato 
a titolo oneroso [...]

 a titolo oneroso [...]
Vorrei chiarire che questa inserzione di un frammento della legge
professionale dei mediatori che hai fatto non deve condurre Marco a
credere che esista nel suo caso un esercizio abusivo della
professione.
Per sgombrare il campo dagli equivoci direi questo.
Anzitutto Marco (l'iniziatore del thread, se è lui) ha chiesto se si
può porre in essere non la mediazione, ma un mandato ad alienare. La
risposta è sì e non si rischia nulla.
I rischi sono collegati a chi svolge l'attività di mediatore
professionale o occasionale.
Ma c'è una differenza strutturale tra mandato e mediazione. Il
mandatario ad alienare deve essere pagato comunque, anche se alla fine
l'affare non va a buon fine. Il contratto è un mandato ed esiste un
obbligo preciso del mandatario di adempiere all'incarico.
La normativa che richiami, invece, si riferisce ai MEDIATORI e non ai
mandatari, cioè a coloro che:
- svolgono l'attività di mediatore professionale o meno, mettendo in
contatto persone;
- non hanno alcun obbligo contrattuale verso chi li ha incaricati;
- infatti hanno diritto alla provvigione SOLO se l'affare va a buon
fine e solo se sono iscritti all'Albo.
Inoltre, a fugare ogni dubbio di rischi sul punto c'è la
considerazione che il mediatore è un imprenditore commerciale, il
mandatario no.
In secondo luogo, la sanzione penale viene applicata per esercizio
abusivo della professione solo nel caso di recidiva. I rimedi sono:
- non diritto alla provvigione;
- sanzione amministrativa;
- in caso di recidiva, sanzione penale per esercizio abusivo.
Su questo punto vedasi una sterminata giurisprudenza (Cass. 9380/2002;
Trib. Roma 29 aprile 1998 ...).
Chi fa il mandatario non rischia, pertanto, nulla, perchè si tratta di
un contratto ben diverso. La legge che citi si riferisce ai mediatori,
cioè a coloro che non assumono un impegno giuridico a svolgere la
attività di mediazione, ma la svolgono di fatto, avendo diritto al
compenso solo quando e se l'affare va a buon fine. Ciao
-- Sables

 Chi fa il mandatario non rischia, pertanto, nulla,
Č la tua opinione.
Che il "frammento" da me postato imponga invece l'iscrizione nel ruolo 
in questione anche a coloro che sono muniti di mandato a titolo oneroso, 
non lo dico solo io, ma lo dicono, ad esempio, tali Alpa e Zatti (in 
Commentario breve al codice civile, leggi complementari, II ed, sub 
norma citata).
Se fossi in te, quindi, sarei n'attimino piů prudente nello "sparare" 
pareri.

 pareri.
Ho l'impressione che tu abbia le idee un po' confuse, ma correggimi
pure se sbaglio.
Ho già spiegato piuttosto compiutamente che esiste una differenza
pacifica e radicale tra il mandato ad alienare o ad acquistare e la
mediazione.
Questa differenza è stata consacrata anche dalla Corte di cassazione,
con la sentenza n. 6959 del 2000, che ripercorre le note distinzioni
tra gli istituti, legate alla presenza o assenza di un vincolo
giuridico a svolgere l'attività.
L'idea che il mandatario sia un mediatore, idea che attribuisci agli
Illustri Autori citati, ma che non riporti nella motivazione che
questi Autori avrebbero fornito della loro opinione è peregrina.
E', infatti, pacifico che mandato e mediazione sono istituti ben
diversi, che la legge citata si applica alle mediazioni professionali
o meno e che il mediatore almeno in linea di massima è considerato
imprenditore commerciale, mentre il mandatario è incaricato per uno o
più atti, ma non possiede alcuna struttura imprenditoriale che lo
faccia assoggettare alla legge dei mediatori. E', infatti, opinione
pressoché pacifica che la legge mediatori si applica, anche quanto
alle sanzioni, a chi possiede una specifica, anche se occasionale,
struttura imprenditoriale. Questo è anche lo spirito della legge.
Ti consiglierei, pertanto, o di riportare espressamente i passi cui ti
riferisci (siamo tutti disposti a cambiare idea) e per intero le
opinioni degli Autori citati, in modo che tutti possano prenderne
visione e comprendere le ragioni di queste sia pur minoritarie
opinioni, oppure di astenerti dal buttare sassi nello stagno. Ti
chiederei espressamente, infatti, di motivare le tue posizioni, perchè
fare copia incolla da qualche libro non serve alla causa...
-- Sables

  non serve alla causa...
quale causa?

 compenso solo quando e se l'affare va a buon fine. 
Scusa? Non assumono l'impegno giuridico a svolgere l'attivitа di
mediazione? La svolgono solo di fatto? Ma allora quei pezzi di carte che
firmano cosa sono?
Saluti,
JFSebastian


Se l'idea che "anche" il mandatario a titolo oneroso è tenuto ad
iscriversi nel ruolo dei mediatori, a me sembra proprio che l'idea sia
che è considerato un mediatore. Infatti, dire che ad un istituto si
applica la disciplina di un altro istituto, vuol dire che lo si
considera equivalente ai fini della qualificazione.
Sotto questo profilo ho già compiutamente spiegato le ragioni per cui
è pacifico che i due istituti sono molto diversi e non possono essere
confusi. Queste ragioni sono espressa da dottrina e giurisprudenza
maggioritarie.
Le opinioni che esprimi, riportandole e non motivandole, non possono
essere condivise tout court. Infatti, tutti gli Autori della dottrina
sono liberi di esprimere la loro opinione, ma solo alcune opinioni, in
quanto motivatamente fondate, sono accolte dalla giurisprudenza.
Per quanto riguarda i commentari, non fermarti all'opinione, ma indaga
sulla motivazione, per capire il motivo per cui un'opinione è stata
sostenuta. Ciao
-- Sables

 JFSebastian
Semplici incarichi. Ritorno ancora una volta indietro e cito Cass.
civ. sentenza n. 9380/2002, che ha distinto le due figure del mandato
e della mediazione. Questa è la regola operativa nella pratica. Ciao
-- Sables

 Per quanto riguarda i commentari, non fermarti all'opinione,
ti ringrazio del consiglio!
Che dici, facciamo allora, per approfondire, una ricerchetta 
giurisprudenziale?
Allordunque,
1) prendiamo una banca dati su dvd (che sia aggiornato, mi raccomando);
2) infiliamolo nell'apposito lettore;
(alternativamente ai punti sub 1)  e 2), accediamo ad una banca dati on 
line);
4) indichiamo, come estremi normativi di ricerca, l'art.2 della legge 
n.39 del 1989;
4) indichiamo, come parole chiave da ricercare, mandato or mandatario
5) fru fru fru (fruscio del divvuddě nel lettore)
Toh, cosa mi ha trovato? una sola sentenza della Cassazione (perň 
recente): Cassazione civile , sez. III, 05 settembre 2006, n. 19066.
Vuoi sapere cosa dice?
dice: "a rimestarla č peggio, caro Sabbie" ;-)

 commerciali funziona così, che non si sa che pesci pigliare. 
E dieci.
Quanto vuoi per venirmi a fare da soprammobile? E' da un pò che non
trovo uno così divertente...
Saluti,
JFSebastian 

 JFSebastian
Ma tu hai capito quello che ho scritto, perchè la tua risposta mi
suggerirebbe di continuare nell'indagine dottrinale e
giurisprudenziale per cercare di mettere le cose nel modo più chiaro
possibile.
Se hai bisogno che ricomincio, basta un cenno. Il soprammobile non
vede l'ora di rispiegare tutto da capo. Ciao
-- Sables

 vede l'ora di rispiegare tutto da capo.
Come ogni buon bambolotto, del resto: poi, quando si è stufi, lo si
spegne...
Avevo capito di averci visto giusto.
Tornando al discorso, quindi... quanto costi?
Saluti,
JFSebastian

 dice: "a rimestarla è peggio, caro Sabbie" ;-)
Ti piace il rumore dei dvd che girano?
Be', prosegui ancora un po'.
Ricomincio col dire che quello che hai scritto non sposta il problema
di una virgola.
E' pur vero che esiste una sentenza della Cassazione sulla mediazione
atipica e sul nostro problema, ma il problema continua ad essere che
essa non è il mandato.
La tradizione decennale della giurisprudenza ha elaborato la
estremamente controversa nozione di mediazione atipica.
Si tratterebbe del contratto che, pur non rientrando nella mediazione
tipica, presuppone, si badi bene, un'attività stile 2222 cod. civ.
(vedi giurisprudenza di merito) di ricerca, informazione, contatto tra
potenziali acquirenti. Io so che esiste, ma non vedo alcuna
somiglianza con il mandato.
La legge sui mediatori fu emanata per colpire il sommerso di quei
soggetti imprenditoriali anche solo occasionali che ne approfittavano
per mettere in contatto soggetti, ma senza avere iscrizione alcuna
all'Albo. Si voleva evitare che soggetti spregiudicati arrivassero a
tirare veri e propri bidoni, non informando o male informando
sull'affare, con la scusa che non erano professionisti.
Premesso tutto ciò, anche la stessa sentenza di cui hai parlato
ribadisce che la mediazione atipica è una figura "inventata" per
coprire i rischi di chi si impegna a cercare i contatti e svolge
un'attività diversa e ulteriore rispetto a quella di chi, mandatario,
si limita a concludere il contratto per conto di qualcuno.
Dunque, l'art. 2 comma 4 della legge si applica  ai
"mediatori" (atipici, se vuoi), che agiscono anche occasionalmente
sulla base di un mandato oneroso, mentre non si applica ai casi in cui
vi è solo l'attività di mandato, cioè la pura e semplice conclusione
del contratto, senza l'attività collaterale di informazione, visure,
ricerca dei contraenti eccetera.
Dunque, riconosco pienamente la giustezza della tua osservazione,
perchè è vero che se il soggetto si presenta come mediatore e si fa in
quattro proprio come se fosse un medaitore e si fa firmare un semplice
mandato oneroso, per eludere le norme e le responsabilità della
mediazione, esso risponderà lo stesso come mediatore e avrà diritto
alla provvigione solo nell'ipotesi in cui sia iscritto all'Albo.
Se, invece, come accade quando si tratta di bene mobile, non
rientrante nell'art. 2 (che parla solo di immobili e aziende), oppure
come accade quando esiste un vincolo di mandato a concludere e basta,
il soggetto non ha struttura alcuna, è palesemente legato ad un
obbligo con il mandante, nel senso che la conclusione del contratto
viene fatta come adempimento di un pregresso obbligo, in questi casi
non ritengo assolutamente applicabile la legge dei mediatori, perchè
non si configura nemmeno la mediazione atipica. Accade quando il
soggetto, di fatto, non svolge alcuna attività di mediazione.
Ricordo, infatti, che la sentenza che hai citato si riferisce ad un
caso in cui il soggetto aveva ricevuto un incarico sia dal venditore,
sia dal compratore contemporaneamente e non al caso in cui esiste uno
sbilanciamento netto a favore di una delle parti, perchè chi agisce
agisce esclusivamente nell'interesse di chi lo ha incaricato.
Inoltre, la sentenza parla espressamente di mediazione atipica ed è
pienamente comprensibile che la Cassazione voglia evitare l'attività
di mediatori di fatto che non hanno una copertura professionale.
Purtuttavia, per esigenze, gravi esigenze di sistema, non ho ancora
sentito nessun Autore esimio affermare che con l'art. 2 sia stata
implicitamente abrogata la sessantennale disciplina del mandato, che
invece è viva e vegeta. Certamente, a questo punto, tornando al
quesito iniziale e dando ragione anche all'osservazione di Sebastian,
se il nostro amico Marco intendeva espressamente chiedere
l'ammissibilità di una mediazione atipica per un non iscritto
all'Albo, io stesso nutrirei profondi dubbi. Ma mi dovete lasciare
intatta l'idea che se il nostro amico riteneva riferirsi ad un
semplice mandato ad alienare, sia pur oneroso, dubbi sussistano sulla
necessità di iscrizione all'Albo.
A tutto questo si aggiunga il vago tenore delle sanzioni e l'inutilità
di porsi il problema quando si parla di rapporti che sorgono tra
persone fidate o tra parenti.
Ciao
-- Sables

On 29 Mar, 16:21, 
jfsebastian2...@yahoo.it
 (JFSebastian) wrote:

Mi spiace la leziosità che ha preso la discussione.
Il tuo contributo è stato molto importante, perchè Marco aveva posto
un quesito che può essere interpretato esattamente nel senso di dire
che uno pretenderebbe di fare una mediazione su un singolo atto.
Dunque, l'argumentum ad personam che ormai usi a pie' sospinto rischia
di vanificare il contributo che avevi dato e sul quale dovresti
insistere. Non rinunciare mai a far valere le tue idee, perchè se sono
giuste, convincerai della loro giustizia.
-- Sables

 persone fidate o tra parenti.
ROTFL!
Ma dove sei stato sino ad oggi?
Dove ti esibisci?
Quanto costa il biglietto?
Dopo avere spammato tutto il NG con certezze delle quali nemmeno Bartolo
si faceva vanto, ora riduci la cosa ai "rapporti che sorgono tra persone
fidate o parenti"?
Dove ti tengono recluso, spero facciano entrare la manicure, perchč
delle unghie ridotte come le tue sono una pena anche solo da
immaginare...
Saluti,
JFSebastian

 giuste, convincerai della loro giustizia.
Ma, sopratutto, dovrei tenere presente il detto: "non parlare mai con
uno sciocco, potrebbe non notarsi la differenza".
Quando vuoi mandarmi il tuo tariffario come soprammobile, sarà un
piacere leggerlo (se non hai ancora diciotto anni, ricordati di farti
autorizzare dai genitori).
Saluti,
JFSebastian

 JFSebastian
Il guaio è: dove sei stato quando avevo messo in luce ormai giorni fa
l'inutilità di porsi il problema che abbiamo poi sviscerato per amor
di conoscenza?
Quindi ho capito definitivamente che non leggi nulla di quello che
scrivono tutti.
Dunque, se vuoi torno alla carica.
Il mandato è il mandato.
La mediazione è la mediazione.
La mediazione atipica con annesso mandato è trattata come mediazione,
per tutelare la vittima della truffa.
Ma il mandato resta mandato.
Credo che la Cassazione, se hai letto anche solo qualche sentenza,
abbia espresso in circa quarant'anni di storia giuridica, queste
posizioni. Non sono io che ho le certezze, ma la Corte di legittimità.
Ho solo ribadito con certezza che il mandato non può essere confuso
touto court con la mediazione atipica, solo perchè l'art. 2 della
legge sui mediatori parla anche di mandato.
Piuttosto, non è forse il caso che inizi a toglierti un po' di dubbi?
Non costa molta fatica, ma dici sempre di averne ...
-- Sables

 di conoscenza?
E' tanto inutile che uno ha chiesto di farlo: davvero, senza offesa...
quanti anni hai? Dove vivi? L'ultima volta che sei uscito da solo quando
è stata?
Saluti,
JFSebastian

On 29 Mar, 16:54, 
jfsebastian2...@yahoo.it
 (JFSebastian) wrote:

Non prendertela, perchè te la prendi così?
Non capisco...
Veramente ti fa tanto arrabbiare il diritto?
-- Sables

č responsabile
Comunque chi perfeziona la vendita sara' sempre il mandante a perfezionarla 
davanti al notaio!
L'incarico di mandatario cessa al momento della stipula di un contratto 
preliminare oppure una promessa di vendita? 

 necessità di iscrizione all'Albo.
ehm ... _r_u_o_l_o_ (epperdippiù, minuscolo, direi proprio)

 Veramente ti fa tanto arrabbiare il diritto?
Assolutamente, ma che c'entreresti comunque (anche se fossi arrabbiato)
tu col diritto?
Saluti,
JFSebastian

 ehm ... _r_u_o_l_o_ (epperdippiù, minuscolo, direi proprio)
Non fare così... poi scappa...
Saluti,
JFSebastian

 preliminare oppure una promessa di vendita?
Secondo me dipende dall'oggetto del mandato: se è quello di concludere
il preliminare, allora sì, se è altro, quell'altro.
Ci tengo a dirti che io ho esposto una tesi che ritengo ampiamente
motivata, su tutta la questione:
il mandato è il mandato e non mi risulta che sia la stessa cosa della
mediazione atipica. Comunque, vedi tu.
Ciao
-- Sables


Sì, sì, ruolo, ruolo. Ok
-- Sables

 JFSebastian
So che il diritto è divertente, anche le tue uscite para-giuridiche,
che pur essendo campate in aria, hanno il pregio di far divertire a
più non posso  ...
Ciao
-- Sables

 JFSebastian
Da dove?
Io non scappo mai, sei tu che sei scappato dalla discussione,
attraverso la ben nota tecnica degli argumenta ad personam. Nella
sostanza hai qualcosa da dire a Marco?
Ci siamo persi le tue posizioni ...
-- Sables

 più non posso  ...
Questo si chiama specchio: dimostra rosicamento ed incapacità a
sostenere una discussione.
Da un bambolotto quindicenne non ci si può attendere nulla di diverso.
L'offerta per venirmi a fare da soprammobile e sempre valida.
Saluti,
JFSebastian

 Ci siamo persi le tue posizioni ...
"Tu" hai perso le posizioni, oltre alla faccia...
Ciň che penso č spiegato chiaramente, bambolotto.
Saluti,
JFSebastian

 Comunque, vedi tu.
Urca: un parerone!
Complimenti: mi sa che, parlando di posizioni perse, tu sia
un'autorità...
Saluti,
JFSebastian

On 29 Mar, 23:52, 
jfsebastian2...@yahoo.it
 (JFSebastian) wrote:

E si scrive con l'accento: è, quando indichi il verbo essere. Scusa
l'appunto.
Per il resto, sono ancora in attesa di sapere le tue posizioni nella
sostanza, perchè improvvisamente hai volto la discussione verso tuoi
interventi rovinosi e cadenti, impregnati di argumenta ad personam.
Eppure aspettavamo tutti che proseguissi sulle tue posizioni. In fondo
avevi messo in luce elementi significativi ("intenzione di Marco") e
quindi è inspiegabile che hai preferito, ad un tratto, utilizzare
argumenta ad personam, parlare di bambolotti (ti piacciono?), oppure
parlare di quindicenni o cose del genere.
Se vuoi ti diamo la possibilità di tornare sui tuoi passi e redimerti,
perchè siamo preoccupati per te, devi avere un taglio diciamo così più
giuridico e non limitarti mai agli attacchi personali: essi sono
poveri. Se vuoi ti propongo di esprimere il tuo parere sulla
questione, noi non lo conosciamo ancora e siamo del tutto impazienti
di conoscerlo. Era stato chiesto, per esempio, se la mediazione
atipica è un mandato oneroso e perchè bisogna confondere i due
istituti, dal punto di vista dell'iscrizione al ruolo, ma tu hai
preferito le bambole e i bambolotti.
Te la senti di proporci la tua visione? Io mi sono sforzato di venirti
incontro.
Cosa dici, facciamo pace e ci proponi la tua visione, che nessuno
conosce?
Io comunque ho solo detto la mia sull'argomento e ho accolto la tesi
di Riverrun, debitamente supportata dalla Cassazione, tu? Tu mi hai
chiesto se esiste il contratto con l'impegno di una sola parte. Io mi
sono limitato a dirti di studiare. Ho fatto male? Non si apprendono
sui libri queste cose? Ho sbagliato così tanto?
Dai dai, ti diamo un'altra possibilità. Dicci cosa pensi e saremo
contenti.
-- Sables

 Per il resto, sono ancora in attesa di sapere 
Mi fermo qui nella lettura e ti rispondo.
Bambolotto: ti ho sottolineato dieci frasi offensive che, out of the
blue, hai ritenuto di scrivere.
Fine del discorso.
Per il resto, sono io che sono in attesa di sapere: (i) la tua età; (ii)
il prezzo delle tue prestazioni come soprammobile; (iii) quale autorità
ti permetta di esprimerti con simile arroganza.
Ora, dopo che i genitori ti hanno dato la mancetta setimanale,
rispondi...
Saluti,
JFSebastian

On 30 Mar, 11:41, 
jfsebastian2...@yahoo.it
 (JFSebastian) wrote:

Perchè cambi discorso? Figurati se non hai letto tutto? Sarai morto
dalla curiosità di sapere che cosa ho scritto! Figurati se ti sei
fermato alla prima riga!
Fine del discorso non è una risposta. Parliamo di diritto? Torniamo a
parlare di diritto? Non mi stanco di proportelo, è questo forse un ng
di diritto? Qualcuno può dirmi perchè parli di bambole?
Hai scritto: e chi le dice 'ste cose?
Io mi sforzo di dare risposte motivate, e tu cosa fai, tu mi chiedi
chi ha detto le cose, lasciando intendere che sto dicendo cose
infondate. Ma ti pare? Ma ti pare che devo perdere tempo con te?
Torniamo indietro. Dimmi la tua sulla mediazione atipica e dilla un
po' a tutti, visto che non sappiamo assolutamente altro di te, se non
che conosci le bambole e ti piacciono e che ti piacciono i
soprammobili ...
Mi spiace tanto che il diritto non ti piaccia per niente, che non sia
la tua materia, il tuo ambito vocazionale.
Per conto mio non ho nessuna autorità per darti lezioni o comunque non
ritengo di averla, semplicemente mi infastidisce che uno faccia
l'arrogantello come fai tu sparando sentenze di diritto e poi mi
chieda cose elementari che dovrebbe sapere. Piuttosto non dire nulla.
Ciao
-- Sables d'Olonne

 fermato alla prima riga!
Beh, stavolta alla terza ci sono arrivato. Puoi esserne orgoglioso,
bambolotto.
Ripeto: rispondi alle domande che ti ho fatto, possiblmente entro la
seconda riga. Oltre non ti leggo.
Stammi bene, giovane arrogante.
Saluti,
JFSebastian

 alla Procura oppure no?
Il cittadino, che io sappia, non č tenuto a collaborare con la
giustizia tramite la denuncia di reati di cui venga a conoscenza.]
Che pratichi poco la procedura civile:
[> potrei  rivolgermi , eventualmente,   al  giudice  di pace ?
Non so se č competente il Giudice di Pace o il Tribunale]
Che a chi cerca un confronto di idee educato opponi un comportamento
arrogante:
[> Caro Sabbie,...
Allora non ci capiamo proprio.]
roy

 JFSebastian
Quali, quelle con cui ha messo in discussione tutto per il gusto di
farlo?
Ciao
-- Sables

 roy
No, adesso non fare l'arrogante. Sulla procedura civile mi sono
astenuto dal rispondere, perchè non ritenevo giusto farlo, non avendo
l'informazione. Sul penale la risposta è esatta, in linea di principio
e la confermo. Semmai è stato poi precisato che c'è quell'eccezione su
certi delitti, ma non è la regola.
Infine sulla discussione in atto, cui tu non hai partecipato,
Sebastian è stato molto scoraggiante, perchè ha detto di voler (questo
in modo da saputello) "riportare" la discussione su tematiche
interessanti (secondo lui), come se la discussione che stavamo facendo
tra me ed altri fosse insulsa e poi per dare il suo apporto ha pensato
bene di chiedere spiegazioni di tutta una serie di cose ovvie. Allora
ho pensato:"Non è che che questo qui vuole offendere?" Mi ha chiesto
persino dove stava scritto che esistono i contratti "unilaterali" con
obbligazioni di una sola parte. A quel punto ho perso la pazienza, e
qui do ragione a Sebastiano che avrei dovuto tenermi, però, cavolo,
non è che lui si sia comportato con grande umanità, semplicemente si è
intromesso dicendo di sapere lui le vere questioni e poi mi ha chiesto
per filo e per segno e le domande sono ancora lì delle ovvietà. Anche
tu ti saresti scaldato, chiunque avrebbe perso le staffe, credo. Per
il resto, il mio profilo dice le informazioni su di me, non pensi che
basterebbe leggerlo? Ciao, comunque.
-- Sabbie d'Olonne

 basterebbe leggerlo?
Profilo?
Tu vivi in un universo parallelo...
Saluti,
JFSebastian

certi delitti, ma non è la regola.
E' sbagliata.
roy 

 roy
E' giusta
-- Sables

 roy
Un piccolo appunto.
Credo che tu non abbia capito la distinzione tra diritto penale e
procedura penale. Il diritto penale riguarda le fattispecie
sostanziali di reato, mentre la procedura la loro applicazione.
Le questioni attinenti all'obbligo di denuncia sono questioni di
procedura penale. La lettura di un qualunque manuale ti consentirà di
appurarlo. E poi sono io che non saprei di cosa parlo ...
-- Sables

 compenso solo quando e se l'affare va a buon fine. "
Tu:"Scusa? Non assumono l'impegno giuridico a svolgere l'attività di
mediazione? La svolgono solo di fatto? Ma allora quei pezzi di carte
che
firmano cosa sono?
Saluti,
JFSebastian"
Questo dà un po' il segno complessivo del tuo intervento: provocatorio
e infondato (almeno nelle domande stesse, mal poste).
Anzitutto perchè rivolgi l'ennesima domanda di chi non sa quali sono
le principali (non dico tutte) opinioni che circolano sulla
mediazione. Però, se sei operatore del diritto, come ha fatto intuire
qualcuno, tipo Roy, non puoi venirmi a chiedere una cosa del genere,
tutto stupito. Esistono i contratti unilaterali ex 1333 per esempio e
la tesi di Galgano, sempre per esempio, riconduce la mediazione a
questo schema, che è proprio quello che ti stupisce tanto. Che c'è di
strano a dire che esistono anche prestazioni di fatto, poi? Molti
hanno sostenuto che la mediazione non è nemmeno un contratto,
addirittura la Cassazione, in una vecchia sentenza. Esistono
d'altronde altri atti e fatti idonei a produrre obbligazioni, senza
essere contratti (vedi negotiorum gestio).
Non vedo proprio cosa ci sia da stupirsi, da una parte. Dall'altra mi
chiedo come sia possibile che mi fai domande del genere.
Siccome parti col dire che la discussione era interessante e che vuoi
inserirti riportandola però ai punti che contano veramente, allora
perchè poi ti limiti a fare domande da disinformato? Piuttosto,
stimola la discussione, ma di' qualcosa che possa avere la capacità di
stimolare veramente la discussione, no?
Spero di essere stato chiaro sui motivi della mia indignazione, che
non è paranoide, ma semplicemente provocata da te.
Ciao
-- Sables

procedura penale. 
Ed anche qui ti sbagli.
Prova a guardare dove sono collocate quelle che tu chiami "eccezioni".
Si trovano: all'art. 364 c.p., 709 c.p., 679 c.p., 709 c.p. art. 20
l.n. 110/75, art. 3 d.l. 8/1991. 
Dunque nessuna norma e' inserita nel c.p.p. ed e' ovvio che sia cosi'.
Perche' l'omessa denuncia non costituisce trasgressione di carattere
procedurale, ma elemento della fattispecie sostanziale del reato.
Comunque fuor di polemica non pensare di stupirmi con le tue teorie
eterodosse. All'universita' ci formano con queste. Il mio prof di
diritto civile, un genio nel suo genere, ci disse una volta che se
avessimo provato a sostenere in tribunale quanto da lui studiato
avremmo sicuramente perso la causa.
Il problema qui pero' e' un altro. La maggior parte delle domande nel
ng vengono poste da chi di diritto e' completamente digiuno. Ora
ammettiamo che il nostro postatore sappia qualcosa di un sequestro e,
come accade sempre nel ng, chieda in via generale: c'e' qualche caso
in cui il cittadino ha l'obbligo di denuncia?
La tua risposta sbagliata, lo vedrebbe andare a dormine tranquillo,
salvo finire magari qualche mese dopo sotto processo.
E con la conseguenza ancor piu' grave che l'omessa denuncia abbia
messo a rischio la vita dell'ostaggio.  
Dare delle informazioni corrette, e _sopratutto_ ammetere i propri
errori, visto che nessuno e' infallibile, e', per chi si occupa di
diritto, innanzitutto una questione morale.
roy 

 roy
Inizia ad ammettere che la questione sollevata non è di diritto penale
e che la questione dell'obbligo di denuncia è stata da te
completamente mal posta. In secondo luogo, cerca di capire che le Aule
dei Tribunali e delle Corti e i Fori sono le sedi appropriate per il
mondo del diritto e che se qualcuno vuole un parere professionale deve
rivolgersi ad un avvocato e non sperare di risparmiare qualche soldino
chiedendo sui fori di internet e sulle mailing list e sperando che
qualcuno che non si sa chi sia gli dia l'imbeccata giusta.
Saluti
-- Sables

 tuoi passi.
Fino a qui sono arrivati, bambolotto.
Oltre non vado.
Impara a stare al mondo, impara l'educazione, smettila di fare
l'arrogante ed impara a raccogliere id enti e stare zitto quando, dopo
avere provocato come un bambinetto, prendi le lezioni che meriti e poi
se ne riparla.
Saluti,
JFSebastian

 appurarlo. E poi sono io che non saprei di cosa parlo ...
Esatto. Non sai di cosa parli, lo ribadisco.
Non solo: sei anche un maleducato arrogante come ce ne sono,
fortunatamente, pochi. Sei giustificato solo se non hai ancora 15 anni,
ma ti rifiuti di dirlo...
Saluti,
JFSebastian

 diritto, innanzitutto una questione morale.
Straquoto, ma il bambolotto non lo capisce. Lui č superiore...
Saluti,
JFSebastian

On 1 Apr, 11:38, 
jfsebastian2...@yahoo.it
 (JFSebastian) wrote:

Prendo atto che non hai voluto leggere e prendere in considerazione i
miei chiarimenti (che ritenevo opportuni). Di solito le persone
cercano di chiarirsi, quando ci sono incomprensioni. Saluti
-- Sables

 cercano di chiarirsi, quando ci sono incomprensioni.
Le tue insolenze e le tue manifestazioni di maleducazione ed arroganza
non sono incomprensioni, ma cose delle quali ti devi scusare. Punto.
Ora ti tiro il legnetto, sbrigati a riportarmelo, bambolotto.
Saluti,
JFSebastian

On 1 Apr, 12:01, 
jfsebastian2...@yahoo.it
 (JFSebastian) wrote:

Avevi espressamente chiesto di dirti perchè mi sono offeso e io l'ho
spiegato. Se non affronti te stesso e me, allora vuol dire che non te
la senti di farlo e questo non è bello.
Tutti sbagliamo e io ho detto già da tempo che Riverrun mi ha convinto
del fatto che dovevo per lo meno modificare la mia opinione. Quindi io
ammetto eccome i miei errori. Ora sei tu che non ti messi in
discussione, perchè mi hai chiesto perchè mi ero offeso e poi non
leggi nemmeno i miei post e questo mi dispiace molto; e poi continui a
chiamarmi bambolotto, anche se tutto si è ormai sciolto. Ciao
-- Sables

 la senti di farlo e questo non è bello.
Bambolotto arrogante. Anche per questo post mi hai convinto a non
leggere oltre.
Saluti,
JFSebastian

On 1 Apr, 12:08, 
jfsebastian2...@yahoo.it
 (JFSebastian) wrote:

Hai perso. Pesce d'aprile.
Avevo calcolato tutto: uah uah uah uah uah uah!!! ih! ih! ih!
E' finito tutto oggi: uah uah!
Ti piace la realtà virutale (hai scritto più di 10.000 post e sei
iscritto a 56 ng ...), beccati il pesce d'aprile!!!
-- Sables

 Hai perso. Pesce d'aprile.
Spero tu ti renda conto che con questa uscita, ovviamente inventata tra
uno schiffone ed una figuraccia, ti sei giocato per sempre la faccia o,
per meglio dire, ciò che ne rimaneva.
Hai retto due post.
L'invito come soprammobile è sempre valido, previa dichiarazione del
prezzo.
Saluti,
JFSebastian