Newsgroup: it.diritto
Titolo: parere legale su condominio spezzato in due

 artificiosamente)  da oltre quarant'anni.
a prescindere da tutta la storia e rferimenti normativi,
per quale motivo eistono due condomini? su che basi?
la divisione e' aleatoria o ci sono delle motivazioni
concrete? appare piuttosto strano che un condominio
unico venga diviso in due cosi' di punto in bianco...
Il codice prevede poi la possibilita', in determinati
ambiti, di scorporare la gestione di un condominio
in piu' parti, mantenendo poi una gestione comune
per il supercondominio (le parti comuni a piu' condomini)...
se fino adesso in oltre 40anni le cose sono andate
bene, dubito che si possa modificare la situazione...
anche lo stesso giudice accetterebbe il ricalcolo solo
in caso di importanti modifiche o di gravi errori
nella compilazione delle stesse; e' importante ricordare
infine che il giudice non considera errati i calcoli
effettuati secondo i parametri in uso all'epoca della
compilazione...
alberto.

 artificiosamente)  da oltre quarant'anni.
Premetto che non ho avuto cuore di leggere tutti e 10 i KB. :-))
Si tratta, forse, di un supercondominio (due condomini in tutto e per tutto
distinti, tranne che in alcune parti che sono comuni)? Oppure è, proprio, un
unico palazzo?

 Ebbene si: qualche volta riesco anche ad essere concisa... :-)
Deo gratias! :-)

Ma la divisione ha una ragione specifica di esistere?
Il ragionamento dell'avvocato è abbastanza corretto, salvo il passaggio
relativo al regolamento (il discorso sarebbe un po' più complesso), ma dare
una risposta senza vedere le tabelle vigenti, i regolamenti, gli accordi per
la gestione delle parti comuni ... è un'impresa impossibile.
L'assenza ad un'assemblea non è un fatto concludente, ma visto che sei così
interessata, forse sarebbe il caso di andarci e far comunque verbalizzare il
tuo punto di vista ... o, meglio ancora, delega un avvocato ad andarci in
tua vece, e vedrai che staranno attenti a non dire troppe fesserie.

> Ma la divisione ha una ragione specifica di esistere?
bè in effetti la puoi emulare con una moltiplicazione: invece di fare
2÷3 puoi fare 2·(1/3)
per chi ha un charset sballato: invece di fare due diviso tre puoi fare
due per un terzo.
^__^
PS: max un reply please!

 Ed allora: sarebbe solo questa la risposta al mio problema?
mica tutti sono prolissi come te ! :)
a quanto pare nessuno dei tuoi coinquilini vuole prendersi
la briga di iniziare cause,chiamare periti o altro...
rivolgiti tu ad un legale e fai chiedere al giudice la
formazione e l'applicazione delle tabelle millesimali.
alberto.

 mica tutti sono prolissi come te ! :)
Rotfl

< L'ho spiegato: la maggioranza non vuole spendere per rifare tutti i
millesimali corretti, oltre al fatto che ambedue i condomini delle due
porzioni in cui è attualmente diviso il condominio si sentono più
liberi di gestire la propria porzione come meglio credono (ad esempio
una porzione ha rifatto la facciata due volte in trenta anni, mentre
un'altra non l'ha mai rifatta, perchè trattasi di persone più ostiche
che abborrono le spese fatte dagli altri, con cui mai e poi mai
desiderebbero di dover essere costretti ad addivenire a compromessi
circa una più onerosa manutenzione dell'immobile, ad esempio).
Si ma io volevo capire se c'è una effettiva separazione "fisica" che
giustifichi l'esistenza di due condomini. Cioé, a monte, perché a qualcuno
venne in mente di dividere il condominio in 2 e fare 2 tabelle millesimali?
Questo è importantissimo, decisivo direi, perché se fosse cambiata la
situazione di fatto rispetto alla divisione originaria si potrebbe provare a
ragionare in maniera diversa.
< Ma a me interessava la questione a monte del regolamento, cioè quello
secondo cui lo stesso legale condiziona la necessità dell'unanimita
del consenso (che non c'è) per riunire il condominio secondo quella
che è la sua costituzione effettiva ed innegabile: è possibile che il
riconoscimento della realtà dei dello stato dei fatti sia condizionato
alla volubilità di un branco di cafoncelli?
E torniamo al discorso di prima ... bisogna capire se lo stato di fatto
giustifica la partizione. Altrimenti basta il ricorso del singolo condomino
all'Autorità Giudiziaria per la nomina di un CTU e la redazione di tabelle
definitive. Qualora il tuo ricorso fosse giustificato il Tribunale addosserà
le spese all'intero condominio e ti risarcirà anche le spese legali
sostenute. Viceversa i cafoncelli vinceranno.
< Le tabelle vigenti sono due ciascuna delle quali comprende la metà
esatta dell'edificio, senza però che questa metà corrisponda ad alcuna
divisione effettiva dello stesso (ad esempio: c'è un unico
appartamento che viene diviso in due porzioni da questa divisione
artificiosa, per cui lo stesso ha alcune stanze in uno dei due
condomini ed alcune stanze nell'altro!).
Bé sei sicura di non aver acquistato la casa in una casa di cura per pazzi?
Perché hanno fatto questo?
<Non esiste nessun regolamento od accorto scritto (e per questo che
siamo al punto di reperire pareri legali e di tecnici). Il problema è
sorto solo con la vendita  l'acquisto da parte di proprietari diversi
della porzione di edificio che fino ad allora era appartenuta allo
stesso costruttore,  essendo quest'ultima stata tenuata
dall'interessato  nella considerazione di investimento globale, senza
andare troppo per il sottile a guardare gli interessi ed i diritti dei
singoli appartamenti, come invece, naturalmente, i successivi singoli
e diversi acquirenti hanno la pretesa ed il diritto di fare).
Cioè, dimmi se ho capito ... in pratica i condomìni sarebbero due perché una
metà era dei nuovi proprietari ed una metà del costruttore?
<  fatto è che il legale la pone come determinante (infatti è già
stata convocata  con larghissimo margine di anticipo: addirittura a
fine giugno) e ...
Naturalmente un'eventuale delibera dovrebbe essere impugnata nei termini di
legge. Ma nel tuo caso credo sia una questione di diritto che non può essere
violata dall'assemblea. In pratica mi spiego meglio, pur non volendo
impugnare il verbale d'assemblea, potrai sempre far ricorso al Tribunale
(come dicevo prima) di fronte a delle tabelle millesimali che non
rispecchiano la realtà dei fatti.
< E lo farei se qualcuno mi dicesse da che parte stà la ragione... Se ci
vado solo sostenendo che non sono d'accordo, senza addurre alcuna
motivazione legale sicuramente nessuno mi degnerebbe di un minimo di
attenzione (anche perchè il legale del condomino sarà sicuramente
presente, essendoci già venuto in due passate diverse occasioni).
Tu intanto vai, dichiara che non ci sono le condizioni di fatto per
giustificare l'esistenza di due condomìni separati, chiedi la nomina di un
tecnico per la redazione di tabelle millesimali (in questo caso sarebbe
ahimé necessario l'accordo anche dell'altro mezzo condominio, ma non è
necessario che tu lo dica), e fai presente che in mancanza ti rivolgerai al
Tribunale per la nomina di un Consulente d'Ufficio per la redazione delle
tabelle. Gli altri saranno avvisati delle tue intenzioni ... tu potrai
pensare con calma a ciò che vorrai fare.
< Quando mi costerebbe fare studiare una questione del genere da un
legale? Scommetto quanto lo studio di una causa, e lo dovrei pagare da
sola!
Puoi portare un computer portatile con la consulenza gratuita del newsgroup
:-) ... scherzo ovviamente, ma se tante persone concordi fanno un'azione che
tu ritieni illegittima, non credo che tu possa difenderti altrimenti. Per
cui o trovi alleati tra i condomini e dividete le spese, o non credo ci
siano molte altre soluzioni. Tieni presente che se la gente non vuol
ragionare, o si vuol fidare di chi li ha amministrati fino ad oggi, non hai
altre strade diverse dalla tutela giurisdizionale dei tuoi diritti ... per
cui prima o dopo ti troverai a dover pagare un avvocato. In quanto al prezzo
... sono questioni rognosi, credo sia abbastanza salato ... nel DM 585/94 ci
sono le tabelle cui gli avvocati dovrebbero far riferimento per la
quantificazione delle parcelle, se vuoi dagli uno sguardo per farti un'idea.
Ciao :-)

millesimali corretti [...]
Codice civile art. 1123 sulla Ripartizione delle spese:
"Le spese (...) sono sostenute dai condomini in misura proporzionale
al valore della proprieta' di ciascuno (...)" 
Quindi, imho da uomo qualunque:
--se le vostre tabelle millesimali non esistono, non esiste nemmeno la
possibilita' di effettuare la ripartizione a norma di C.c., per cui il
condominio ha l'obbligo legale di determinare le tabelle, a sue spese
--se invece le tabelle esistono ma uno o piu' condomini non le
ritiengono corrette e le vogliono impugnare, l'onere della prova
compete a loro.
Infine, ti ricordo che il regolamento condominale da parte
dell'acquirente di una unita' si da' per "visto e  piaciuto" al
momento dell'acquisto (rogito). Per cui l'acquirente non puo' in
seguito dire  "...ma io non sapevo ...".
Chiarisco che non ho letto per intero tutti i tuoi post, per cui ti
chiedo scusa se ho espresso banalita' o questioni gia' chiarite.
Ciao
--
uplbet
(in email reply delete NOSPAM from the address)

L'esistenza di una situazione condominiale è riconosciuta anche in
presenza di più edifici strutturalmente autonomi allorché questi
fruiscano, per la loro utilizzazione ed il loro godimento, di opere
comuni anche se strutturalmente distaccate (muri maestri, scale,
portoni d'ingresso tubature idriche, androni, ecc.) ...
Che dire, infine, effettivamente l'avvocato del condominio sembra non
essersi sforzato troppo ...
Creare un unico condominio renderebbe necessari una serie di passaggi troppo
complessi per raggiungere una decisione senza fare una guerra infinita. La
strada deve necessariamente passare attraverso la creazione di un condominio
autonomo del n. 6, con l'eventuale gestione comune dei 3 amministratori
congiuntamente per le parti comuni.
Non hai detto se gli altri proprietari del numero 6 sono d'accordo con te o
se ne fregano altamente. Se sono d'accordo, vi sarà sufficiente comunicare
la vostra decisione (possibilmente unanime) agli altri due condomìni (in
assemblea possibilmente), nominare un vostro amministratore, fare le vostre
tabelle millesimali ... e se gli altri vi rompono le scatole, potrete
promuovere una bella, sana e forte azione legale per vedere il vostro
diritto riconosciuto intangibilmente.
Pluviali, Fecali, condotte d'acqua e fognarie ... elettricità e quant'altro
dividete con gli altri due fabbricati dovranno essere gestite in maniera
congiunta dagli amministratori che, con le norme di legge e gli usi,
potranno facilmente suddividere tutte le spese del caso.
Altre soluzioni sono tutte poco percorribili, l'unica alternativa valida
sarebbe soltanto quella di andare da un Giudice, convenire in giudizio
entrambi i  condomìni, far nominare un perito e far redigere tutte le
possibili tabelle millesimali per le spese da ripartire, nonché far
stabilire se sia più opportuno avere un'unica amministrazione oppure averne
tre.
Spero di esserti stato di aiuto ... facci sapere l'esito ...
CIAO
Marco

 Rotfl
Boh, io ho smesso di leggere alla decima riga. Comunque spero qualcuno
abbia controllato il primo atto di acquisto del primo appartamento dal
costruttore, non si sa mai.
Max mx

 Boh, io ho smesso di leggere alla decima riga.
Anch'io, chi fa le domande dovrebbe essere sintetico.
Il fatto che il condominio sia stato gestito per 40 anni come fossero due
condomini, non potrebbe, neanche, comportare un'usucapione, dato che la
separazione condominiale non si usucapisce. Almeno che non si tiri in ballo
che i condomini della parte A abbiano usucapito le proprie parti comuni,
cosě come quelli della parte B (essendo l'art. 1117 c.c. derogabile), ma non
vedo come si possa usucapire una parte di tetto o di fondamenta o di muro
maestro.