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Titolo: Quesito serio,aiuto!

Salve, è la prima volta che posto sul ng.
Ho un quesito per voi, spero possiate aiutarmi.
In pratica :
Nel settembre 1999 viene redatta una scrittura privata (redatta di proprio 
pugno da Tizio) non registrata nella quale si dichiara:
1)A titolo puramente gratuito Tizio accoglie come ospite la famiglia di Caio 
con la moglie e i figli nella sua casa di
xxxx in via xxx interno x palazzo x , di cui è e resta proprietario.
2)L'accoglienza è dettata da motivi socio-umanitari.
3)L'ospitalita vale per 5 anni e cioe fino al 30 settembre 2004. Allo 
scadere di tale termine, l'ospitalita si potra rinnovare.
 Con la morte di Tizio cessa ogni ospitalita.
4) Qualora non fosse contento del trattamento Tizio avvertira la famiglia 
che l'ospitalita finisce e l'immobile dovra essere
liberato dal 1 ottobre 2004.
5)Tizio pagherà acqua e condominio, la famiglia di caio energia elettrica , 
gas, spazzatura.
6)E' riservata a tizio una camera che potra abitare di giorno e di notte.Le 
chiavi sono in comune.
7)Per tale ospitalita viene riservata a Tizio assistenza morale, fisica, 
anche in caso di malattia.
8)Qualora Tizio avesse necessita per viaggi, acquisti,malattie, affari, la 
moglie di Caio s'impegna ad accompagnare tizio
10 volte al mese.
Per accettazione   FIRMA DI TIZIO
FIRMA DI CAIO
FIRMA MOGLIE DI CAIO
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Tizio è considerato un componente della famiglia di Caio.
Premesso questo nel maggio del 2003 Caio Muore. La famiglia di Caio permane 
nell'immobile.
Tizio non frequenterà piu l'immobile,cambiando completamente atteggiamento 
in senso negativo.
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AGOSTO 2005
La famiglia di caio riceve dal Tribunale una citazione di sfratto per 
morosita da parte di Tizio.Venendo a conoscenza di un
contratto di locazione stipulato tra Tizio e Caio nel 2001 a fronte di un 
canone che pero non è mai stato corrisposto,scadenza contr.fine 2004. 
Chiedendo il pagamento
di tutti gli arretrati.
Ad ottobre 2005 Tizio effettua una donazione del suddetto immobile ad una 
terza persona (sicuramente dietro pagamento)
che in qualita di proprietario chiede gli attuali canoni di locazione sulla 
base di quel contratto.Anche lui cita la fam. di caio per morosita.
Si puo considerare valido quel contratto di locazione? A cosa si puo 
appellare la famiglia di Caio(leggi ecc. ) ?
Grazie 1000 x le risposte.

 Grazie 1000 x le risposte.
premesso che comunque dovrai andare da un avvocato, da quello che ho letto 
mi sono fatto la seguente idea:
Penso che sia fattibile sostenere in giudizio che il successivo contratto di 
locazione era un contratto simulato, e come tale non produce effetto fra le 
parti.
http://www.comet.it/comet/zones/laws/cc/14141417.htm
La simulazione avrebbe per oggetto, si intuisce abbastanza bene, un accordo 
di assistenza fra una persona forse anziana e alcuni componenti di una 
famiglia, cui in cambio e' offerta abitazione.
Pero'... pare evidente che Tizio sosterra' che, in quanto l'assistenza venne 
meno, si decise di cambiare il rapporto e farlo diventare effettivamente, 
nel 2001, di affitto, cui segue morosita'.
Il giudice potrebbe benissimo credergli, oppure no.
Quindi incertezza dell'esito (come quasi sempre, d'altronde).
In ogni caso i procedimenti legali durerebbero una decina d'anni, forse.
In questo ultimo punto sta la possibilita' di venirne fuori in piedi.
La controparte (supponendo sia raziocinante, non sempre cosa garantita) sa 
che che:
- il procedimento per recuperare l'immobile legalmente sara' lungo e 
costoso;
- e' possibile anche che perda in merito all'affitto (come potete perdere 
anche voi).
Di conseguenza pare verosimile poter fare effettuare un accordo transattivo 
dal proprio legale in base al quale, liberi di ogni onere di affitto 
arretrato e di spese legali, si libera la casa a partire dalla data x.
questa e' la mia modesta idea dopo lettura veloce.
Senti pareri qualificati e pensaci. In bocca al lupo
ciao
Paolo

 Paolo
Ti ringrazio molto. :-)
Attendo altri pareri....