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Titolo: Consulenza legale [lungo]

Buongiorno a tutti.
Sono titolare di una licenza commerciale e dell'affitto del
locale in cui si trova il negozio.
Lo scorso giugno abbiamo stipulato una promessa di vendita
con una società, in cui si vendeva sia la licenza sia il contratto
di affitto. Ci sono tre rate da pagare da parte loro, l'ultima scade
il 20 gennaio, le altre due sono state finora regolarmente pagate.
Nel contempo, le stesse persone che hanno comprato da noi
la licenza, hanno acquistato anche la proprietà del palazzo in cui
il negozio si trova. In realtà, però, le operazioni sono state fatte
da due società diverse, che hanno la stessa sede, lo stesso numero di
telefono, lo stesso amministratore delegato, ma si chiamano in due
modi diversi. Chiamiamo A la società che ha comprato l'edicola e B
la società che ha comprato il palazzo.
Il problema che sta sopravvenendo è legato a una grossa ingenuità
compiuta a ottobre, quando non ho pagato l'ultima rata dell'affitto
(che è trimestrale), pensando che, in ogni caso, avrei dovuto ricevere
indietro la cauzione versata al momento della stipulazione del contratto
di affitto con il vecchio proprietario.
A questa cosa avevo accennato per telefono anche al commercialista
delle società A e B, che aveva acconsentito, ma purtroppo il
commercialista non aveva titolo per accettare l'offerta.
A questo punto, qualche giorno fa ci è arrivata una "intimidazione
allo sfratto" da parte della società B, e un invito a comparire in
tribunale il 6 febbraio.
Consultatomi con il mio avvocato, sono andato immediatemente
in banca a pagare sia la rata di ottobre sia la nuova rata di gennaio,
e ho spedito loro la fotocopia del pagamento.
Ho letto un po' la legislazione e i due contratti, di affitto e di vendita,
e qui veniamo al punto.
Sulla promessa di vendita del negozio c'e' scritto che escludo
che vi siano gravi motivi che possano indurre la proprietà del locale
ad opporsi alla cessione del contratto di affitto, citando la legge 392/78.
Credo che l'articolo a cui si riferiscono è l' Art.36 (anche se non è
scritto espressamente).
A quanto c'e' scritto su questo articolo, sembrerebbe comunque che questa
"opposizione" del proprietario possa avvenire solo in seguito
alla cessione del contratto, e precisamente entro 30 giorni.
Quindi, a mio parere, la società A al momento non ha nessun motivo
di non pagare l'ultima rata e di non stipulare la cessione definitiva
davanti al notaio (non so se si chiama rogito anche per le licenze
commerciali). E' corretto questo ragionamento? Cosa succede
se loro non pagano? Rischiano di perdere le somme versate finora,
giusto?
Ammesso che la società A paghi e acquisti la licenza, supponiamo che la
ditta B si opponga. Cosa che mi sembra già abbastanza assurda, visto
che le società A e B sono in realtà la stessa cosa.
Nel contratto di affitto c'e' scritto che "il mancato pagamento, anche di
una sola delle rate di affitto determina la risoluzione ipso jure del
contratto ai sensi degli articoli 1456 e 1457 del c.c."
Leggendo questi due articoli, mi spavento molto perché sembra che siamo
quasi spacciati, visto che sembrerebbe che rischiamo seriamente lo
sfratto e l'impossibilità di vendere l'edicola, dovendo addirittura ridare
indietro le rate finora ricevute.
Per contrasto, sono andato a leggermi sulla legge 392/78, cosa accade in
caso di mancato pagamento, e mi sembra che questo sia regolamentato
dall'art. 5 e dall'art. 55.
Questa legge sembra che ci difenda abbastanza. In particolare, l'art. 5
cita l'art. 1455 del codice civile (e non il 1456 e 1457), che è molto più
elastico perché introduce il concetto di "scarsa importanza"
dell'inadempienza.
Inoltre, l'art. 55 prevede che l'inadempienza potrebbe occorrere addirittura
3 volte ogni 4 anni, e in ogni caso che il giudice deve dare 90 giorni di
tempo per il pagamento dell'affitto e della mora.
A questo punto mi chiedo: cosa vale di più? Quello che c'e' scritto sul
contratto o quello che dice la legge? Che probabilità abbiamo che il
giudice capisca la situazione, e di fronte all'avvenuto pagamento,
chiuda la pratica?
Ringrazio molto chiunque sapesse darmi un parere. Il mio avvocato
è molto ottimista, ma vorrei sentire per curiosità altre opinioni.
Ciao a tutti.


Gli artt. 5 e 55, purtroppo per te, non si applicano alle locazioni
commerciali, salvo rare opinioni discordanti tra i giudici di merito.
Occorre quindi verificare la gravità dell'inadempimento. Il mancato
pagamento del canone (anche di una sola mensilità) mi pare un inadempimento
grave.
Ciao,
U.

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news:b06jul$2fg$1...@newsreader.mailgate.org...
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 articoli?
Cass. civ., SEZ. UNITE, 28 aprile 1999, n. 272, con motivazione, a mio
parere, condivisibile.
Ciao,
U.

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Nella legge, poi, è specificato, almeno a mio parere. L'art. 5, infatti, è
inserito nel capo I, intitolato "Locazione di immobili urbani adibiti ad uso
di abitazione", e l'art. 55 specifica che può essere sanata la morosità "del
conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'art. 5",
quindi, attesa l'applicabilità di tale norma alle sole locazioni abitative,
non in ambito commerciale.
Inoltre, l'art. 55 specifica che "La morosità può essere sanata, per non più
di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio". Il
riferimento al quadriennio, durata minima della locazione abitativa, anziché
al sessennio, rende palese l'intenzione del legislatore di riferirsi alle
sole locazioni di immobili destinati ad uso di abitazione.
Il tutto, ovviamente, imho.
Ciao,
U.

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Si tratta di una sentenza piuttosto famosa, ma non so dirti dove trovarla in
rete.
Se non riesci a reperirla, posta un valido indirizzo e-mail. Vedrò di
mandartela in privato.
Ciao,
U.

 wrote in message
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Di sicuro stanno tentando di fotterti, ma non è detto che tu sia spacciato.
In effetti il mancato pagamento del canone è un inadempimento che parebbe
grave, ma la cosa non è così automatica.
Se il ritardo non è stato notevole, e se riesci a provare tutto quello che
dici, le cose potrebbero non mettersi male.
Tieni inoltre presente che alcuni giudici ritengono sanabile anche la
morosità del conduttore di immobile adibito a esercizio commerciale.
Ciao,
U.