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Titolo: transazione impugnabile

Un mio conoscente vive in una casa avuta in eredità dal padre. Tale
appartamento è stato 'donato' dallo zio (fratello del padre). Anni fa i
cugini (figli dello zio) si rivolsero ad un legale per contestare la
donazione, tra l'altro avvenuta moltissimi anni fa. (I cugini abitano nello
stesso stabile).
Alla fine si arrivò ad una transazione 'pacifica' nel senso che il mio amico
è tuttora proprietario dell'appartamento. Per ignoranza, tale transazione
non fu registrata presso un notaio, ma è rimasta come scrittura privata.
Attualmente l'amico ha intenzione di farla registrare, in quanto ha sentito
che nel caso di vendita dell'appartamento dei cugini, chi compra può
impugnare la transazione riaprendo la controversia.
A me sembra strano, in quanto una donazione può essere contestata solo da
eredi diretti e non da terze persone, sia pure acquirenti dell'immobile.
Cosa ne pensate?
--
mb

 impugnare la transazione riaprendo la controversia.
Come possono venderlo se è intestato al tuo conoscente?!
Quanti anni sono passati dalla morte dello zio? 

 Quanti anni sono passati dalla morte dello zio?
otto
--
mb


Se sono solo 8, bisogna vedere cosa dice la transazione. Se vuoi essere 
sicuro, ti consiglio di sottoporre la questione ad un avvocato civilista in 
carne ed ossa. 

 civilista in carne ed ossa.
ok. Mi ero dimenticato di dire che la transazione è stata firmata DOPO la
morte dello zio, e secondo l'avvocato che ha diposto la transazione,
quest'ultima ha più valore quando è firmata dopo la morte del donatore.

Cosa ne pensate?
 spiegati meglio e vediamo
 riporta *esattamente* i termini della transazione
 un saluto da
 Sebastiano Venabile


Eccola qui (indico con A, B, C,.... gli eredi)
*******************************************************
Tra i sottoscritti
1) A --->cugino del mio amico
2) B---> cugino del mio amico
3) C --> zia del mio amico
4) D --> madre del mio amico
5) E --> sorella del mio amico
6) F--> mio amico
Premesso:
- che i Sigg. X e Y (-> rispettivamente zio e padre di F) erano gli unici
eredi di Z e K (-> nonni paterni di F), e che gli eredi di Y (->padre di F)
sono la moglie e i figli E, F, ed eredi di X (zio di F) sono A e B;
- che i suddetti sono proprietari esclusivi di parte dell'immobile in xxxx,
via xxxxx ed altresì condomini di altre parti dello stesso stabile in virtù
di precedenti atti notarili;
- che essi intendono procedere vicendevolmente alla ricognizione delle
rispettive proprietà ed alla ripartizione ed attribuzioni di parti
condominiali e/o parti anche esclusive. Ciò premesso le parti, a definitiva
e trsattiva sistemazione dei rispettivi diritti sull'immobile concordano:
....CUT......
(taglio, in quanto ci sono i dettagli delle proprietà, che sono rimaste
invariate: F abita nell'appartamento 1, mentre A, B nell'appartamento 2)
Le parti restano impegnate a dichiarare il contnuto della presente scrittura
in casi di alienazione dei loro rispettivi diritti.
Data: xxxxx, 01.10.1997
Firme.........
************************************************************
Quindi questa transazione è stata firmata nel 1997 da tutte le parti in
presenza dei rispettivi avvocati, solo che non è stata mai registrata, e F
vorrebbe registrarla in quanto gli è stato riferito che se i cugini vendo
l'appartamento dove loro abitano, i nuovi acquirenti potrebbero impugnare la
transazione.
Un'altra domanda: F è intenzionato a registrare la transazione presso un
notaio. E se i cugini si rifiutano di registrarla?
--
mb

notaio. E se i cugini si rifiutano di registrarla?
 partiamo dal fondo:
 per la registrazione il notaio non serve, sarebbe servito
 a scriverla meglio, ma se l'hanno scritta degli avvocati
 ritengo che abbiano saputo quello che stavano facendo
 senza bisogno del notaio, il tuo amico vada all'ufficio
 del registro con la transazione in mano (quella che ha
 gia`) e la registra: fine
 non so pero` a cosa gli possa servire, se non per la data certa
 il notaio sarebbe servito per un'altra cosa:
 1) autentica delle firme: i cugini non possono piu` disconoscere
    la transazione (cioe` dire che la loro firma e` falsa)
 2) alla trascrizione della transazione, se (ma sto ipotizzando)
    la "ricognizione" delle proprieta` accettata con la transazione,
    riconosca uno stato di fatto diverso dallo stato di diritto
    cio` non mi pare che emerga dalla transazione, ripeto che e`
    una mia ipotesi, non si capisce altrimenti a cosa serva
    l'ultima frase della stessa
    in questa ipotesi la trascrizione della transazione avrebbe
    messo le cose a posto, fuori da questa ipotesi la trascrizione
    sarebbe, IMHO, superflua e, forse, impossibile
 ricapitolando:
 la registrazione si puo` fare da soli
 la trascrizione deve farla il notaio (che registra anche)
 se i cugini non vogliono venire a confermare la transazione
 dal notaio, il tuo amico deve chiederlo al giudice
 detto tutto questo non ho ancora capito cosa possono pretendere
 gli aventi causa immobiliari dei cugini, i diritto transati
 riguardano i diritti ereditari che non si trasmettono vendendo
 un appartamento ereditato
 a meno che nella transazione non di disponga di qualche diritto
 (reale) dell'appartamento dei cugini che se venduto senza aver
 trascritto la transazione sarebbe rimesso in discussione
 ma non certo "impugnata" la transazione, al massimo "ignorata"
 e cosi` si spiega anche l'ultima frase della transazione,
 che e` una specie di pallido surrogato della trascrizione
 con l'ultima frase i cugini si obbligano a farla accettare
 (ovviamente per la parte reale, per la parte ereditaria non
 c'e` niente da accettare) ai nuovi acquirenti
 se non lo fanno che succede ? i nuovi acquirenti fanno come
 gli pare ignorando la transazione; il tuoi amico puo` chiedere
 i danni ai cugini perche` non hanno fatto accettare la
 transazione ai nuovi acquirenti
 soluzione: TRASCRIZIONE !
 non solo registrazione (nella mia ipotesi, cioe` disposizione
 di diritti realie etc.)
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  c'e` niente da accettare) ai nuovi acquirenti
Quindi la frase:
"Le parti restano impegnate a dichiarare il contnuto della presente
scrittura
in casi di alienazione dei loro rispettivi diritti".
significa che i cugini si obbligano a farla accettare
ai nuovi acquirenti ?

ai nuovi acquirenti ?
 si, pero` se non lo fanno i nuovi acquirenti sono liberi
 da quegli obblighi, puoi solo chiedere i danni ai cugini
 se trascrivi "opponi" la transazione anche ai nuovi acquirenti


  dal notaio per la trascrizione
ok, abbiamo capito male. Evidentemente l'avv si riferiva alla trascrizione e
non alla registrazione.
da quel che ho potuto capire, conviene TRASCRIVERE la transazione
(considerando la situazione).
p.s. la parte che ho tagliato della transazione, riguarda i dettagli delle
proprietà in comune, ecc.
--
mb

proprieta` in comune, ecc.
 immagino quindi, che proprio nella parte tagliata, ci saranno
 state disposizioni di diritti reali che quindi vanno trascritte
 per essere "trasmissibili" ai nuovi acquirenti
 questo e`, ahime`, un errore nel quale cadono spesso,
 IMHO dieci volte, gli avvocati:
 inizi una causa, fai una faticosa transazione, scrivi tutto,
 arrivi al brillante risultato di mettere tutti d'accordo e che
 fai ? per risparmiare il notaio la fai per scrittura privata ?
 cosi` che se uno vende non serve a niente e bisogna ricominciare
 da capo ?
 hai speso 100, per risparmiare 1, o forse 10 :-), metti tutto
 a rischio ?
 oppure, dopo anni, bisogna portare i soliti soggetti da un
 notaio, qualcuno sara` morto, bisogna portare gli eredi (la
 scrittura privata vale per gli eredi anche senza trascrizione),
 qualcuno si sara` pentito di aver firmato quella transazione,
 qualcuno si sara` sposato e la moglie non perde occasione per
 ricordargli come sia stato coglione a firmare: insomma un
 casino ! Fai subito l'atto pubblico e non ci pensi piu`
 e invece, capita spesso, una scritturina privata e via ...
 non saprei dare una spiegazione di questa propensione degli
 avvocati (almeno di quelli che ho conosciuto e di quelli li`
 che hanno fatto la tua transazione); sara` perche` gli avvocati
 hanno una mentalita` piu` "obbligatoria" e i notai piu "reale" ?
 boh: mi piacerebbe saperlo
