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Titolo: Usucapione

Salve. Vorrei esporvi il seguente quesito.
Io e mia suocera circa venti anni fa, ci "scambiammo" le case, nel senso che
io venni a vivere in quella che era la sua casa e lei andò a vivere nella
mia. Poichè pensavamo che la cosa non sarebbe dovuta essere definitiva, non
mettemmo niente per iscritto e quindi io risulto essere ancora il
propietario della casa in cui vive mia sorella e viceversa. Adesso siamo
d'accordo a rimanere nelle nostre attuali abitazioni e vorremo regolarizzare
il tutto. Cosa ci conviene fare? Una duplice donazione, un duplice atto di
vendita... o si può parlare anche di usucapione, dopo i venti anni? (Cioè il
nostro può chiamarsi "possesso" o si tratta di semplice detenzione?)
Grazie a coloro che vorrano dedicarmi la loro attenzione.
Buona Giornata.

 ha scritto nel messaggio
news:2IFh8.14208$5z3.4...@twister2.libero.it...

Essendo trascorso il ventennio, ognuno ha acquistato per usucapione la
proprietà dell'abitazione dell'altro. Una donazione reciproca non sarebbe
valida, in quanto si tratterebbe (di donazione) di cosa altrui.
A questo punto vi conviene regolarizzare l'intervenuta usucapione mediante
un giudizio di accertamento: costa relativamente poco e si conclude con una
sentenza che vi dichiara formalmente proprietari (sentenza da trascriversi
ex art. 2651 c.c.).

 ha scritto nel messaggio
news:2IFh8.14208$5z3.4...@twister2.libero.it...

Sorella o suocera?
In ogni caso, la soluzione migliore, a mio parere, è una permuta. Lei
trasferisce a sua sorella/suocera la sua casa e viceversa. In questo modo,
con un unico atto, si producono due trasferimenti. Ciò è importante perché,
ai sensi dell'art. 21 co. II, D.P.R. 131/'86, verrebbe assoggettata ad
imposta la sola disposizione che dà luogo all'imposizione più onerosa.
Sarebbe, quindi, asoggettato ad imposta un solo trasferimento. Di
conseguenza, si applicherebbe l'imposta di registro al 7% (o al 3% se, per
entrambi, sono applicabili i benefici della prima casa), l'imposta
ipotecaria al 2% e l'imposta catastale all'1%.
Nel caso di una duplice vendita, oltre all'evidente simulazione, ci sarebbe,
invece, una duplice imposizione fiscale e, dunque, la soluzione è da
scartare.
La soluzione della duplice donazione sarebbe fiscalmente conveniente se la
controparte fosse sua sorella. In questo caso, infatti, essendo stata
abrogata l'imposta sulle donazioni fra coniugi, parenti in linea retta
all'infinito ed in linea collaterale fino al quarto grado, paghereste,
esclusivamente, l'imposta ipotecaria al 2% e l'imposta catastale all'1%. La
donazione è, però, sconsigliabile sul piano del diritto civile perché un
legittimario, alla vostra morte, potrebbe agire in riduzione nei dieci anni
seguenti all'apertura della successione. Un'eventuale usucapione (nel caso
in cui dalla donazione alla morte dovessero passare venti anni) non sarebbe
opponibile al legittimario né questi potrebbe rinunciare ad esperire
l'azione di riduzione in vita del donante, per cui, se voleste vendere o
ipotecare il bene donato, non ci riuscireste mai.
Nel caso in cui la controparte non fosse sua sorella, ma sua suocera, la
donazione, oltre a non essere civilmente conveniente, non lo sarebbe,
neppure, fiscalmente, dato che, non essendo suocera e genero parenti, ogni
donazione sarebbe soggetta alla stessa imposizione degli atti a titolo
oneroso mentre, ricorrendo alla permuta, sarebbe soggetto ad imposta il solo
trasferimento che dà luogo all'imposizione più onerosa.
Nel caso di usucapione, dovreste citarvi in giudizio reciprocamente,
sostenendo di aver usucapito, reciprocamente, le vostre rispettive case.
Fiscalmente sarebbe conveniente, perché, ai sensi dell'art. 8, l. c della
tariffa parte prima allegata al D.P.R. 131/'86, ogni sentenza di
accertamento verrebbe assoggettata all'aliquota dell'1% e, quindi, fra tutti
e due, paghereste il 2% (più il solito 3% cadauno di imposte ipotecarie e
catastali). Questa soluzione sarebbe, però, un'evidente simulazione, in
quanto, dalla sua esposizione dei fatti, emerge chiaramente che vi siete,
reciprocamente, concessi le vostre case in comodato e, dunque, c'è
detenzione e non possesso. Se anche non ci fosse il comodato, è abbastanza
evidente che ognuno di voi due risiede nella casa dove vive con la
tolleranza dell'altro e ciò, pure, è di ostacolo all'usucapione. Se
decideste, lo stesso, di percorrere questa via, sappiate che c'è, anche, la
possibilità che solo uno dei due giudizi di usucapione si concluda con
l'esito da voi sperato e che quello di voi due che ha ottenuto la sentenza
favorevole potrebbe fare il furbo e rifiutarsi di trasferire la propria casa
all'altro.
Per tutte queste ragioni, consiglio la permuta.

 ha
scritto nel messaggio news:cRGh8.15513> Sorella o suocera?

Tiriamo entrambi l'acqua ai rispettivi mulini?! ;-))
forse lo facciamo pavlovianamente!
Un giudizio per usucapione di beni immobili secondo me conviene nel caso di
specie.
Naturalmente devono essere due i giudizi da portare avanti, ma possono anche
essere cumulati.
Tu parli di comodato e quindi escludi il possesso idoneo ad usucapire: in
astratto potrebbe essere come sostieni, ma la conoscenza circostanziata del
caso potrebbe smentirti: il punto è un altro, comunque: se si inizia un
giudizio diretto alla declaratoria della intervenuta usucapione, il
convenuto non eccepirà certo il comodato, anzi in sede di interrogatorio
dirà che non possiede da oltre un ventennio, cosa che l'altro farà a sua
volta nel giudizio parallelo o comunque nel simultaneus processus: a questo
punto, il (presunto) comodato tamquam non esset.
Le sentenze poi, come sai, volta passate in res iudicata, sono molto più
inattaccabili degli atti notarili.
Le aliquote del 7 e del 3 sono giuste.
Corrette anche le aliquote delle ipotecaria e catastale.
Inesatto è invece quanto dici a proposito del trattamento fiscale delle
sentenze accertative della usucapione.
Infatti dal 1989, "i provvedimenti che accertano l'acquisto per usucapione
della proprietà di beni immobili o di diritti reali di godimento sui beni
medesimi sono soggette all'imposta secondo le disposizioni dell'art. 1 della
tariffa".
Quindi si ritorna al 7% o al 3% a seconda dei casi.
Saluti.


Mi rendo conto che se er avesse un parente notaio o avvocato, tutto sarebbe
molto piů semplice...

 punto, il (presunto) comodato tamquam non esset.
La conoscenza del caso concreto potrebbe aiutare, ma, da quello che ha
scritto "er", mi sembra che le due persone si siano, semplicemente, concesse
il reciproco godimento delle case, senza che ci sia stato, poi, un atto di
interversione. Se le parti hanno effettivamente usucapito, nulla quaestio.
Procedere a due donazioni, a due vendite o ad una permuta in caso di
intervenuta usucapione porterebbe alla stipula di un atto nullo per difetto
di causa (oltre che per alienità del bene in caso di donazione come scrivevi
tu). Qualora, invece, non ci fosse alcuna usucapione, promuovere un giudizio
di accertamento di usucapione sarebbe una falsità che farebbe risparmiare
poco o niente in termini economici e che farebbe perdere molto tempo se
confrontato con la rapidità degli atti notarili.
Una volta ci fu uno che scrisse, su questo Ng, che i notai erano dei
simulatori immani che riempivano gli atti di clausole di stile (
p.es
. l'art
179 co. II c.c.) volte ad addomesticare la realtà ad uso e consumo delle
parti, ma non mi ricordo di chi si tratti. ;-))))))

 ha
scritto nel messaggio news:P%Jh8.15439$5z3.4...@twister2.libero.it...

quando incontri la persona giusta, le discussioni diventano un vero piacere!
d'altronde con il nick stellare che hai, non potrebbe essere diversamente!
;-)))
PS
Permettimi un ultima nota:
se hanno aspettato vent'anni, possono fare ventuno, che dici?!

 ha scritto nel messaggio
news:OgKh8.45200$Ns4.1...@news2.tin.it...

mancava un apostrofo! eheh...

 mancava un apostrofo! eheh...
Temevi che ti trattassi come ho trattato Luk?

 se hanno aspettato vent'anni, possono fare ventuno, che dici?!
 E perché, se possono aspettare venti anni ed un giorno? ;-))

Rispondo principalmente per fare i complimenti a Vega.
Complimenti.
Vorrei fare, più che un appunto, una domanda: non è forse vero che le
sentenze di accertamento della usucapione ora vengono equiparate ad una
vendita scontando la relativa imposta ?
P.S.: stai facendo qualche concorso ? (se è lecito chiedere).

 vendita scontando la relativa imposta ?
Sě, in effetti sul punto ho avuto una dimenticanza perché non pratico spesso
le parti del D.P.R. 131/'86 relative agli atti non notarili.
Informazioni personali su Internet non ne do, non per cattiveria, ma per
scelta. Tanti usano nome e cognome, io uso il nick e non ho mai detto
neanche dove vivo. :-)
Saluti
Vega

O.k.. Nessun problema.

ex art. 2651 c.c.).
Che pero' gli possa convenire regolarizzare l'usucapione e' vero.
Pekilan

 fare quello scambio.
A favore di questa opinione c'è, solo, un'isolatissima sentenza della
Cassazione, contro, mi dispiace dirlo, c'è tutto il resto.

Cassazione, contro, mi dispiace dirlo, c'č tutto il resto.
Scusa, mi dici come fanno i terzi a sapere dell'usucapione
(premessa fondamentale perche' il diritto di proprieta'
si effettivo, tanto che occorre rendere noto al
pubblico con la trascrizione sui registri degli
atti di cessione immobiliare) se questa non e'
mai stata ufficializzata ?
Probabilmente c'e' una sola sentenza della Cassazione
perche' la cosa e' veramente banale :-)
Secondo, l'ufficio imposte a chi fa l'accertamento ?
E se io devo garantirmi contro uno che
risulta (agli uffici) proprietario di un'immobile e gli
faccio una trascrizione prima che la usucapione
sia resa ufficiale, cosa pensi che succeda ?
Pekilan

 sia resa ufficiale, cosa pensi che succeda ?
L'opponibilità ai terzi non è la premessa fondamentale perché il diritto di
proprietà sia effettivo. La proprietà, come tutti i diritti reali, si
caratterizza per l'assolutezza, l'immediatezza e l'inerenza. L'opponobilità
ai terzi non c'entra nulla con la titolarità del diritto. La trascrizione,
nel nostro ordinamento, ha efficacia dichiarativa, non costitutiva, mica
siamo in Germania o nelle province dove ci sono i libri fondiari! In caso di
acquisto a titolo derivativo, la proprietà passa in virtù del consenso
(principio del consenso traslativo di cui all'art. 1376 c.c.), salvo i casi
dei contratti reali ove occorre la consegna. In caso di acquisto a titolo
originario, la proprietà si acquista a seguito del perfezionarsi della
fattispecie acquisitiva. In tutto ciò, la trascrizione non rileva. Tizio è
proprietario anche se il suo acquisto, a titolo originario o derivativo, non
sia stato trascritto e può opporre il suo diritto ai terzi, con un unica
eccezione, in caso di acquisto a titolo derivativo: l'art. 2644 c.c.. Nel
caso in cui l'acquisto della proprietà sia avvenuto a titolo derivativo e
l'acquirente non abbia trascritto, un eventuale secondo acquirente dallo
stesso dante causa, qualora trascrivesse per primo, prevarrebbe sul non
trascrivente che, pure, ha acquistato per primo. In tutto ciò, l'usucapiente
è avantaggiato, anche nel caso che non abbia trascritto. Egli, infatti, è il
nuovo proprietario e, qualora il vecchio proprietario vendesse ad un terzo,
il terzo acquisterebbe a non domino, senza il soccorso dell'art. 2644 c.c.,
ed un eventuale trascrizione non lo farebbe prevalere nei confronti
dell'usucapiente non trascrivente: l'art. 2644 c.c. risolve i conflitti fra
aventi causa dallo stesso acquirente, ma l'usucapiente non è avente causa
dall'usucapito, perché ha acquistato motu proprio, a titolo originario,
senza un rapporto giuridico con il precedente titolare; inoltre, la vendita
dall'usucapito al terzo sarebbe vendita di cosa altrui, trascrivibile perché
si ritiene che tutte le vendite obbligatorie ad eccezione di quella di cosa
generica lo siano, ma produttiva dell'effetto reale quando l'alienante abbia
fatto acquistare la proprietà all'acquirente (nel caso de quo quando
l'usucapito riacquisti la proprietà dall'usucapiente). Anche l'acquisto del
secondo acquirente primo trascrivente è un acquisto a non domino, ma, in
questo caso, soccorre l'art. 2644 c.c.. L'usucapione non è soggetta,
nemmeno, al principio di continuità delle trascrizioni (art. 2650 c.c.)
perché, essendo l'usucapione un acquisto a titolo originario, la vecchia
catena delle trascrizioni è andata in pensione e se ne deve creare un'altra.
Proprio per iniziare la nuova catena, l'usucapiente deve trascrivere, così
che i suoi acquirenti a titolo derivativo possano, poi, trascrivere contro
di lui. Per trascrivere l'avvenuta usucapione, l'usucapiente deve munirsi di
una sentenza dichiarativa, in quanto la trascrizione può avvenire, solo, in
base ad un atto pubblico, ad una scrittura privata con sottoscrizione
autenticata o accertata giudizialmente o ad una sentenza. La sentenza non
costituisce alcunché, ma accerta e rende possibile la trascrizione, in modo
da iniziare la nuova catena e da consentire agli aventi causa
dall'usucapiente (che, altrimenti, non acquisterebbero) la trascrizione.
Se c'è stata una sola sentenza della Cassazione che ha affermato la portata
costitutiva del provvedimento dichiarativo dell'usucapione, non è perché la
cosa è veramente banale, ma perché la sparata è stata di proporzioni
talmente bibliche che i Giudici della Cassazione si sono ben guardati dal
ripetere l'éxploit.


Il prof. Gazzoni annuisce (un po' meno Gabrielli!)...

ripetere l'éxploit.
Mah! Aspetto le vostre risposte prima ...
Pekilan


L'usucapione funziona esattamente così come detto da Vega, e il sistema
della trascrizione non vale per i conflitti tra acquirenti a titolo
derivativo (ad. compratore) ed aquirenti a titolo originario (ad es.
usucapiente).
Certo esistono degli inconvenienti pratici, ma il sistema funziona così in
Italia. Nel sistema tedesco, invece, la iscrizione nei libri fondiari ha
efficacia costitutiva dell'acquisto: quindi, senza di essa il diritto di
proprietà immobiliare non si consegue. Un sistema simile vige anche in
Italia, in Trentino-Alto Adige: se lei fa un acquisto immobiliare a Bolzano,
noterà che il notaio intavola immediatamente l'atto, in quanto la
intavolazione è necessaria per produrre gli effetti anche inter partes e non
solo per rendere opponibili ai terzi gli effetti già prodotti dall'atto.

Vi era mutuo consenso, e quindi l'usucapione non scatterà mai. La faccenda è
regolabilizzabile con un atto di Permuta da un Notaio.
Saluti.

 Cioe' la sentenza in se non e' "l'atto" ma e' una "presa d'atto" ?
Appunto.

 regolabilizzabile con un atto di Permuta da un Notaio.
Inoltre voglio aggiungere che da come sono stati esposti i fatti, la
situazione è configurabile come un reciproco comodato d'uso, forse non avete
letto bene, ma mancano i presupposti fondamentali per parlare di
usucapione.
Al di là delle discussioni in dottrina, ritengo opportuno regolarizzare la
cosa con un atto pubblico di Permuta, visto che cmq vi  è l'accordo delle
parti, cosi' si eviterebbero tanti problemi inutili.
Saluti.

 ha scritto nel messaggio
news:2RIi8.16301$tC3.4...@twister1.libero.it...

Io non ho fatto altro che dire le stesse cose per tutto il tempo.
P.S. Nash sarebbe quello di Beautiful Mind?

 P.S. Nash sarebbe quello di Beautiful Mind?
Si, porto indegnamente il Nick del grande matematico, ho studiato le sue
teorie nell'ambito degli studi  di Strategia d'impresa alla facoltà di
economia.

 economia.
E ti occupi di usucapione?

 ha
scritto nel messaggio news:FEPi8.17752$%d1.5...@twister2.libero.it...

Di solito no, ma questo post mi sembrava interessante...spesso il diritto ha
una sua rilevanza "patrimoniale", ed è questo lato che mi interessa. :)
Saluti.

Italia.
E questo, se avete ragione voi (datemi almeno
il beneficio :-), taglia la testa al toro!
Pekilan

non sono così sprovvedute!
Sono d'accordo, ho scelto apposta l'esempio della banca,
notoriamente preparate, per far capire quanto di piu'
rischia il privato cittadino di fronte ad una legge tale.
E' uno dei tanti aspetti della legislazione italiana in
cui per dare una apparente "certezza del diritto"
si ottiene esattamente il risultato opposto.
Ma chi l'ha scritto quell'articolo ?
Tommaso di Lampedusa ?
Pekilan