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Titolo: Acquisto casa e donazione con fratello

Salve,
sono nuovo del NG e,  anche se ho visto messaggi simili,  chiedo scusa in
anticipo se sono OT.
Il mio caso è il seguente:  dovrei acquistare un appartamento ma il mio
notaio è "titubante" per il fatto che il proprietario ha ricevuto l'immobile
per donazione dal padre (e sembra essere tutto formalmente  ok)
regolarizzando a suo tempo la situazione con l'unico fratello attraverso una
scrittura privata con quietanza per una cifra tot.
Le sue perplessità sono relative ovviamente al comportamento del fratello
non-proprietario che in futuro potrebbe rivendicare dei diritti.
Il notaio ha esordito con un perentorio "non comprare" per poi ripiegare su
una proposta che dovrebbe rimettere le cose a posto, o almeno metterlo in
condizione di procedere con tranquillità: il figlio che è l'attuale
proprietario deve rivendere al padre che poi rivende a me. Nonostante questo
il suo atteggiamento rimane a dir poco riluttante.
Ora, io non sono del ramo, ma francamente la cosa mi sembra paradossale. Le
domande che scaturiscono da questo scenario sono tante ma probabilmente qui
si applica una logica a me lontana geneticamente. (Perchè il padre dovrebbe
essere un acquirente formalmente più tutelato di me alle stesse condzioni e
per lo stesso notaio? L'attuale proprietario non può vendere questo
appartamento a vita? Un padre dona al figlio che rivende al padre, non è da
commissione di inchiesta? :-) )
A confondere il tutto ci sono affermazioni del tipo "ogni notaio applica le
sue regole" e "alcuni notai non vogliono avere a che fare con le donazioni"
o la possibilità proposta da altri notai di effettuare semplicemente un
ulteriore atto notarile tra i fratelli e il padre per confermare la
"rinuncia" del figlio non-proprietario.
Il venditore, su indicazione dell'agenzia immobiliare, era cosciente che la
documentazione dell'appartamento (donazione/quietanza) avrebbe potuto creare
qualche problema al notaio della parte venditrice (sempre "dipende dal
notaio") ma non al punto di una doppia compravendita,  è comunque disposto
anche a farsi carico della vendita al padre (con il mio notaio!) pur di
accelerare  tempi avendo a sua volta, come spesso capita, versato l'anticipo
per il suo nuovo appartamento dopo aver accettato la mia offerta.
Io non vorrei rinunciare a questo acquisto senza chiarire uno scenario così
confuso.
Per chiudere, qualora io rinunciassi per questo motivo, cosa succede ai
soldi da me versati al venditore con l'offerta di acquisto tramite l'agenzia
immobiliare?
Grazie in anticipo per il vostro aiuto,
Alex

The President wrote:

La netta sensazione e' che l'assistenza che i professionisti stanno
fornendo sia assolutamente appropriata. Il problema della provenienza
donativa e' esattamente come e' stato posto: una faccenda seria, dai
risvolti tecnici complicati (se qualcuno del ng vuol provarsi ad
esporli si faccia coraggio ...) rispetto alla quale la pratica ha
elaborato una congerie di accorgimenti, nessuno dei quali risolutivo.
Quello della doppia vendita, pur oneroso, e' per ragioni tecniche tra
i piu' interessanti, anche se non va completamente esente da critiche.
Di qui la molteplicita' di atteggiamenti, che non dipendono in genere
da differenze sul piano della valutazione giuridica, quanto da
apprezzamenti (per loro natura molto soggettivi) su quanto gravi siano
i rischi che si corrono. Mentre in prima battuta il consiglio da dare
e' certamente "non comprate", la disamina della situazione puo'
condurre il professionista a reputare sopportabile il rischio insito
in una determinata situazione concreta, consigliando di conseguenza
l'acquirente.
Due esempi estremi.
E' chiaro ad esempio che se la donazione e' stata quella di una
signora oggi vedova e novantenne all'unico figlio, la possibilita' che
salti fuori qualcuno a rivendicare diritti e' molto scarsa, anche se
non inesistente: in teoria potrebbe ancora sposarsi, o potrebbe
esserci un figlio nascosto da qualche parte. Se un quarantenne dona il
suo unico immobile ai figli e poi si separa dalla moglie, lo scenario
e' da incubo: se muore prima del divorzio, la moglie e' legittimaria e
puo' agire, mentre se divorzia e si risposa la nuova moglie puo'
vantare diritti anche in relazione ad una donazione avvenuta prima del
matrimonio. Se poi da nuovo matrimonio nascono figli, la faccenda
diviene totalmente ingestibile.
Per rispondere all'ultimo quesito, sarebbe necessario sapere se e'
stato firmato qualcosa ed eventualmente cosa; credo pero' che la cosa
migliore sia rivolgere la domanda al notaio.
Cordialmente
ugo bechini
http://ugo.itgo.com

 non-proprietario che in futuro potrebbe rivendicare dei diritti.
il problema e' proprio questo:
nelle successioni vi e' una parte dell'eredita' che si chiama
legittima e spetta di diritto agli eredi legittimi del decuius;
se questi eredi sospettano che in precedenza sia stato fatto
qualche atto illecito per favorire unilateralmente uno degli
eredi a discapito degli altri, possono chiedere di annullare
la vendita (ad esempio, per simulazione).
Il padre invece e' libero di vendere a terzi, finche' e'
vivo e lucido quindi la sua vendita risulterebbe inopponibile.
E' anche vero pero' che a questo punto un vendi, compra,
rivendi risulterebbe un po' sospetto...
Si parla ovviamente di casi limite, pero' le liti ereditarie
sono tutt'altro che rare pertanto giustamente il tuo notaio
ti ha messo in guardia.
I soldi che tu hai versato al momento del "compromesso"
purtroppo legalmente sono persi perche' sei tu che hai
rinunciato.
alberto

 la vendita (ad esempio, per simulazione).
In questo caso non è necessario provare alcuna dissimulazione di volonà
essendoci donazione,
altri aventi diritto potrebbero chiedere la collazione dell'asse ereditario
anche riconoscendo la donazione perfettamente valida

 ha scritto nel messaggio
news:a4um5i$o0f$1...@fe2.cs.interbusiness.it...

Le titubanze del Notaio sono più che giustificate. Il fatto è che i beni
donati sono, in un certo senso, incommerciabili in quanto un legittimario,
alla morte del donante, potrebbe agire in riduzione. Proprio per questo le
banche non concedono mai mutui garantiti con ipoteca su immobili donati.
Il legittimario, dal canto suo, non può rinunciare all'esperimento
dell'azione di riduzione vivente il donante, in quanto ciò integrerebbe un
patto successorio rinunciativo vietato a norma dell'art. 458 c.c.. Egli può
rinunciare al diritto di agire in riduzione dopo la morte del donante. Il
diritto ad agire in giudizio si prescrive in dieci anni dall'apertura della
successione e si può ricordare la norma di cui all'art. 2652 n. 8 c.c..
Correttamente il Notaio ha sconsigliato, anche, la via della doppia
rivendita in primis perché sarebbe una soluzione onerosissima, in termini di
imposte e di onorario notarile (al limite il figlio potrebbe rivendere al
padre ed il padre, non di nuovo al figlio, ma, direttamente, a lei); in
secundis perchè la restituzione degli immobili può essere richiesta, anche,
ai successivi acquirenti (art. 563 co. I c.c.). La rivendita dal figlio al
padre e dal padre, di nuovo, al figlio non toglie che la prima provenienza
sia, sempre, donativa. Proprio perché la restituzione degli immobili può
essere richiesta, anche, ai terzi acquirenti il Notaio ha giustamente
sconsigliato a lei l'acquisto.
L'azione di riduzione è di una portata vastissima e scardinante se si pensa
che:
1) non sono tutelati, neppure, i terzi acquirenti di buona fede a titolo
oneroso che, in genere, soccombono, solo, in caso di atto nullo o
annullabile rer incapacità legale.
2) secondo una consolidata giurisprudenza, al legittimario agente in
riduzione non può essere opposta, nemmeno, l'intervenuta usucapione ad opera
del donatario o dei di lui aventi causa in quanto l'azione di riduzione
avrebbe ad oggetto il recupero di un valore (la legittima) e non di un bene
preciso.
Del resto, se il Notaio sconsiglia un atto del genere, rinunciando
all'onorario che potrebbe essere triplice se si seguisse la via della doppia
rivendita, non lo fa perché è un masochista, ma per il corretto esercizio
della professione che gli fa carico di massimizzare gli interessi delle
parti e di prevenire possibili contenziosi.

Grazie mille,
quindi se ho capito non esiste alcun atto ufficiale tra tre persone viventi
(padre e due figli) che possa risolvere definitivamente la questione.
Purtroppo Vega mi dice che anche la vendita Figlio-->Padre-->Me  (e non
Figlio-Padre-Figlio-Me), per quanto costosa, lascia spazi a
interpretazioni....  questo ci mette veramente in difficoltà, sia me che il
venditore......
Sono costernato....  spero che i due notai (parte venditrice e acquirente)
si incontrino per discutere la questione.
Grazie ancora.
Alex

 scrittura privata con quietanza per una cifra tot.
Cosa dice esattamente questa scrittura intervenuta tra i due fratelli?

 Cosa dice esattamente questa scrittura intervenuta tra i due fratelli?
Al momento non ho la documentazione sotto mano, l'ultima notizia č che i
notai (il mio e quello dei venditorti) si sono accordati per un contratto
stipulato alla presenza di tutti i soggetti interessati (padri, figli, mogli
ecc), la posizione di questi soggetti sarą integrata in qualche modo nella
stipula, ma non conosco ancora i dettagli.
Alex


Cave canem (id est art. 458 c.c.)!

 stipula, ma non conosco ancora i dettagli.
In ogni caso, non si può rinunciare, prima della morte del donante,
all'esperimento dell'azione di riduzione.

 wrote in message
news:N9bd8.3844$Ns4.1...@news2.tin.it...


 Ok, messaggio ricevuto. Verificherò quale è la forma esatta.
Scusate se mi intrometto: per pura curiosita' ho seguito il thread e ho
visto che a nessuno e' venuta in mente questa soluzione, che magari e' solo
una ingenuita' di profana: se il fratello che ha ricevuto la donazione
dell'appartamento ne donasse a sua volta una meta' all'altro fratello, e la
vendita fosse effettutata dai due fratelli insieme come comproprietari  (o
comunque da tutti gli eredi ipotetici) sarebbe ancora problematica?
Ciao
bianca

E chi ti assicura che ricevuta la donazione siano poi disponibili a
rivendere, potrebbero decidere di tenersi la quota :O)

 rivendere, potrebbero decidere di tenersi la quota :O)
Fosse solo quello, basterebbe fare i due atti contemporaneamente, davanti
allo stesso notaio ;-)
Ciao
bianca

 ha scritto nel messaggio
news:AOcd8.3231$fa5....@twister2.libero.it...

scusami, ma secondo te i due notai impegnati nella vicenda non lo sanno?!
poi tecnicamente non si può parlare di rinunzia all'azione di riduzione,
quando la stessa non è ancora sorta. Né tecnicamente si dovrebbe parlare di
rinunzia, bensì di rifiuto eliminativo (su cosa futura).

 rinunzia, bensì di rifiuto eliminativo (su cosa futura).
Ed io perché avrei detto che non si può rinunciare? 1) perché il diritto
alla legittima, prima della morte del donante, ancora non c'è 2) perché
rinunciarvi, se anche ci fosse, comporterebbe violazione dell'art. 458 c.c..
Il rifiuto più che eliminativo è impeditivo perchè impedisce ad un diritto
non futuro (oggettivamente), ma esistente ed attualmente offerto ( e,
quindi, futuro, se mai, solo soggettivamente) di entrare nel patrimonio.
Tanto che si discute se la rinuncia all'eredità sia una vera e propria
rinuncia (del diritto potestativo di accettare l'eredità) o un rifiuto
(della complessa posizione ereditaria offerta al delato).
Il rifiuto impedisce che un diritto entri ex novo nel patrimonio e non
elimina niente, altrimenti sarebbe rinuncia. Non vedo perché non si possa
rinunciare ad un diritto futuro se il negozio giuridico, anche unilaterale,
può avere ad oggetto diritti futuri, salvi i limiti stabiliti dalla legge
(artt. 1348 e 1324 c.c.). Non si può, comunque, rinunciare al diritto futuro
di legittima per il divieto di cui all'art. 458 c.c. sopra citato.
Inoltre, il diritto alla legittima, più che futuro è, imho, eventuale. Il
diritto futuro è, infatti, certo che sorgerà. Il diritto alla legittima,
invece, non si sa se sorgerà perché, alla morte del soggetto, potrebbe non
esserci un patrimonio oppure il legittimario potrebbe perdere la qualifica
(per divorzio, disconoscimento di paternità etc.) o premorire e, essendo il
diritto di legittima personale ed intrasmissibile, esso non sorgerebbe.

 ha scritto nel messaggio
news:a54uk0$4jib0$1...@ID-54191.news.dfncis.de...

Soluzione geniale per una profana, lo dico sinceramente.
Il fatto è che, se il padre è ancora vivo, per la determinazione della quota
di riserva, si calcola, sempre, ciò che è uscito dal patrimonio del padre
donante e non del fratello donante. Dunque, il secondo fratello, volendo
fare il furbo, potrebbe, sempre, chiedere la restituzione del bene a chi,
attualmente, ce l'ha. Il meccanismo è indicato nell'art. 563 c.c.. Se il
padre fosse morto, basterebbe la rinuncia all'azione di riduzione,
notevolmente più economica.
Complimenti ai profani, in una materia, poi, intricatissima come quella
della legittima!

 della legittima!
Ti ringrazio: leggere queste cose, anche solo per curiosita', e' molto utile
perche' la legge e' ben strana: un padre, credendo di far bene, puo'
combinare un pasticcio irreversibile!
Io ho due figli: ora so quello che non dovro' mai fare ;-)
Ciao
bianca

 ha scritto nel messaggio
news:a55eoe$4op15$1...@ID-54191.news.dfncis.de...
la legge e' ben strana
Parole sante!


Hai mai letto Giuseppe Chiovenda o Salvatore Satta, che avevano il gran dono
della sintesi? a giudicare da quanto scrivi, sembrerebbe di no.

 ha scritto nel messaggio> > > >
news:1014314992.818799@sj-nntpcache-5...
Quoti da far venire il mal di mare.

 della sintesi? a giudicare da quanto scrivi, sembrerebbe di no.
Hai mai letto il Galateo il cui autore aveva il gran dono dell'educazione e
dell'amabilità? A giudicare da quanto scrivi, sembrerebbe di no.
P.S. O mi fai il sacrosanto favore di non essere cafone quando mi scrivi o
te ne torni a leccare i piedi di Gordon Comstock.

 ha scritto nel messaggio
news:Lsxd8.8098$v7.2...@twister1.libero.it...

Solo per come quota? ;-)

Ehm.... mi dispiace che sia nato un piccolo scontro dal mio caso.... dai non
ne vale la pena.... č stato sicuramente interessante anche se non ho capito
nulla di quello che vi siete detti :-)  (Rinuncia o Rifiuto?)
E poi dicono che il mio lavoro č incomprensibile.
Bella l'idea di Bianca, ma dalle risposte non ho capito se, oltre ad essere
una bella idea, sia anche praticabile.
Se sarň in grado di capire le spiegazioni dei notai vi aggiornerň piů avanti
;-) credo (spero) comunque che una formula corretta sia stata trovata e non
si basi tutto sulla fiducia reciproca.
Alex

 si basi tutto sulla fiducia reciproca.
In bocca al lupo.

 In bocca al lupo.
:-(  E' un saluto come un altro o del tipo "cave canem"? Già in famiglia
abbiamo gli incubi da 485, se continua così non ci arrivo al compromesso....
vista la professionalità e la rigidità che aveva dimostrato il  mio notaio
all'inizio della vicenda voglio credere che abbia messo in piedi una
soluzione che ci faccia star tranquilli.... devo crederlo
Ciao
Alex

 :-(  E' un saluto come un altro o del tipo "cave canem"?
Un augurio per una situazione intricata. Anche attenti al cane, però, va
benissimo.