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Titolo: Una proposta per i mutui - Luigi Zingales

Una proposta per i mutui
Ecco come i proprietari di case e le banche possono trovare un accordo senza
soldi pubblici
Il segno più tangibile di una sconfitta imminente è quando un candidato si
trova costretto a copiare le proposte dell'avversario, o peggio a cercare di
superarle in estremismo, abbracciando l'ideologia del rivale e rinnegando la
propria. È quanto successo a McCain, che nel secondo dibattito ha giocato a
sorpresa la carta populista sostenendo che il governo deve spendere 300
miliardi di dollari per comprare e ristrutturare i mutui delle famiglie che
sono in difficoltà.
Non c'è dubbio che la risoluzione della crisi finanziaria americana richieda
anche un piano di ristrutturazione dei mutui. Ma ci sono molti modi per
farlo. Purtroppo McCain ha scelto quello più costoso e meno efficace. Meno
efficace perché la cartolarizzazione ha diviso i mutui in tante tranche
distinte che sono state vendute a investitori diversi, dispersi in tutto il
mondo. Questo rende pressoché impossibile ricomprare tutte le tranche di un
mutuo per rinegoziarlo. Più costoso, perché affida allo Stato l'onere di
riparare gli errori passati, invece di farli pagare a chi li ha commessi.
Chi per prima avanzò questa proposta fu Hillary Clinton, non certo nota per
essere una campionessa del mercato. Dove è finita l'ideologia liberista e
anti-statalista del partito che fu di Ronald Reagan? Perfino
l'anticonformista McCain non riesce a differenziarsi. Invece di ribellarsi
al piano Paulson, lo ha accettato. Anzi lo ha sostenuto anche quando il
Senato, per farlo approvare, ha riempito il piano di capitoli di spesa
aggiuntivi, che McCain ha sempre odiato. E per risolvere il problema della
crisi dei mutui, invece che ricercare una soluzione più in sintonia con le
regole di mercato, McCain ha fatto sua la proposta della Clinton. Ma
un'alternativa esiste in grado di beneficiare sia i mutuanti che le banche,
senza costare un centesimo allo Stato. Un'alternativa che punisce chi ha
sbagliato, senza danneggiare chi ha fatto scelte oculate. E che blocca la
spirale negativa dei prezzi delle case, aiutando l'economia a ripartire.
Il punto di partenza è che quando un mutuante smette di pagare, il
mutuatario (la banca) incorre in una grossa perdita. Tra il costo dello
sfratto e i danni subiti dalla casa per mancanza di manutenzione, il valore
di realizzo è inferiore di circa il 50 per cento del valore di mercato della
casa prima dello sfratto. Per questo motivo, di fronte alla caduta verticale
dei prezzi delle case in molte aree degli Stati Uniti è necessario un piano
di rinegoziazione dei mutui, per evitare che tutti i proprietari abbandonino
casa e mutuo, imponendo perdite ingenti al settore bancario.
In passato, quando il mutuo era posseduto da una banca locale, il processo
di rinegoziazione era molto semplice. La cartolarizzazione dei mutui, però,
ha reso queste rinegoziazioni molto difficili. È qui che un intervento
statale può aiutare. La mia proposta è molto semplice. In tutte le aree dove
i prezzi delle case sono scesi a un ritmo superiore al 20 per cento, il
mutuo deve essere ridotto di una percentuale pari alla riduzione del valore
delle case in quell'area. In cambio, quando la casa sarà venduta, il
proprietario dovrà pagare al mutuatario il 50 per cento della differenza tra
il valore di realizzo della casa e il nuovo valore del mutuo rinegoziato.
Questo meccanismo aiuta i proprietari a sostenere l'onere del mutuo e a non
perdere la casa, riducendo il rischio di insolvenze che si tradurrebbero in
vendite coatte degli immobili sul mercato, con ulteriore pressione sui
prezzi. Questo obiettivo viene conseguito al minimo costo per il mutuante,
perché la riduzione del valore nominale del mutuo viene compensata (almeno
in parte) dalla comproprietà di una frazione della casa. In aggiunta, questo
meccanismo dissuade coloro che non sono in difficoltà dal partecipare al
programma. Per chi ha un mutuo molto al di sotto del valore della casa, la
riduzione del valore del mutuo non vale la cessione di una frazione della
proprietà della casa.
È una soluzione semplice, che raggiunge l'obiettivo senza costare nulla allo
Stato. Richiede un intervento statale perché la dispersione dei mutui rende
impossibile una rinegoziazione spontanea. Ma, a differenza della proposta di
McCain, cerca di ridurre al minimo il ruolo dello Stato e il costo per il
contribuente. Che McCain non ricerchi soluzioni simili, ma imiti quelle dei
democratici, è un segnale della débâcle politica e ideologica del partito
repubblicano dopo otto anni di Bush.
(17 ottobre 2008) 

 (17 ottobre 2008)
Appena Zingales scrive un cazzata Bigmeme la copia, senza neppure citare
l'autore.
Basta pensarci 5 minuti e si scopre subito che quella roba non sta in piedi
neppure in America.
In Italia, dove nessuno cambia mai casa, che una casa sia rivenduta prima
che crolli è pura utopia.

 banche,
Ho l'impressione che Zingales confonda mutuanti e mutuatari. Leggo sul 
dizionario Zingarelli:
"Mutuante (dir.) In un contratto di mutuo, la parte che consegna al 
mutuatario una data quantità di beni fungibili."
"Mutuatario (dir.) Chi riceve in mutuo una una data quantità di cose 
fungibili.".
Quindi:
banche=mutuanti
clienti=mutuatari

 il valore di realizzo della casa e il nuovo valore del mutuo rinegoziato.
Come si fa ad obbligare al proprietario di pagare al mutuante la meta' 
della differenza tra il valore di realizzo e il valore del mutuo 
rinegoziato ? (mi pare che lei presuma che il mutuo iniziale era del 
100% del valore di vendita).
Tra l'altra colgo l'occasione per sollevare una critica a tutti quei 
giornalisti che puntano l'obbiettivo sulle povere famiglie sfrattate, 
dichiarando il fallimento del capitalismo. Per esempio su una lamentosa 
matrona americana (pero' dai lineamenti latino-americani) che parla del 
fatto che nell'alloggia all'asta ci abita la sua famiglia e quella della 
figlia, etc ...
Ebbene, la signora in questione, se la casa e' andata all'asta, 
probabilmente e' da mesi che non paga nulla.
Riassumendo, se la signora ha pagato per alcuni anni gli interessi alla 
banca ed oggi pero' non ha piu' la casa, dall'altra parte pero':
- avra' vissuto per un'anno, ma forse di piu', senza pagare NULLA (non 
mi risulta che la gente sfrattata paghi l'affitto ...)
- per tutti gli anni da quando ha messo piede in quella casa, oggi 
all'asta, ha risparmiato l'affitto in qualche tugurio
Se tiriamo le somme, tutte le somme, non so poi' che e' veramente la 
vittima ... l'ex-proprietario o i risparmiatori da cui provengono i 
soldi che la banca ha incautamente prestato ?
Ogni volta che si scrive che la banca, condoni questo o condoni 
quest'altro ci si dovrebbe ricordare che la banca non presta soldi 
propri, ma soldi di risparmiatori, di altre famiglie, magari messi 
peggio, perche' da sempre in affitto e che hanno messo a fatica da parte 
10'000-20'000 euro. Diciamo che di fronte ad ogni famiglia a cui le casa 
e' andate all'asta ci sono dieci famiglie che riceveranno indietro solo 
meta' dei loro risparmi.
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R.L.Deboni