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Titolo: Spese Condominiali

Un saluto a tutti,
Vorrei una risposta al seguente quesito, pur sapendo che è una questione
molto tecnica
(spero che qualcuno abbia conoscenze in proposito o per lo meno sappia
indirizzarmi verso qualche fonte di questa conoscenza.)
Nel mio condominio abbiamo dei problemi a causa di "giunti" (dovrebbero
servire per le dilatazioni termiche) sono stati realizzati male ed ora sono
causa di infiltrazioni.
Uno di questi giunti passa sul mio terrazzo che fa da copertura a 2 negozi.
L'amministratore ha già dichiarato che in base alle leggi 1123 e 1126 i
lavori sul mio terrazzo verranno pagati in questo modo: 1 terzo io e 2 terzi
i propietari dei negozi coperti.
Io chiedo: poichè il giunto è propietà condominiale (l'amministratore
concorda) perchè le spese non devono essere a carico dell' intero
condominio?? (l'amministratore dice << si vabbè il giunto è di tutti, ma il
danno è nella tua proprietà..>>)
Grazie a tutti per le risposte e consigli
Guido
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 i propietari dei negozi coperti.
La questione delle infiltrazioni di acqua dalla terrazza a livello è un
problema vecchio nella materia condominiale assai dibattuto, e soprattuto
molto controverso in giurisprudenza.
Premessa: da quanto scritto nel post la terrazza a livello è in proprietà
esclusiva , pertanto si possono così riassumere i vari orientamenti nel
caso di risarcimento del danno da infiltrazioni d'acqua:
1) Secondo una corrente giurisprudenziale il fatto stesso che il terrazzo a
livello sia in proprietà esclusiva di uno dei ocndomini, giustifica la
conclusione che SOLO costui debba pagare le spese in quanto "custode" del
terrazzo: ciò in forza dell'art 2051 del codice covile; tali sentenze, in
pratica hanno escluso la rilevanza (sussidiaria) della copertura ai piani
sottostanti: (Cass. 30.5.1988 n.3696;19.1.1989 n. 255; Trib. Napoli
17.12.1994; Pret. di Salerno Eboli 3.5.1994 e 11.6.1996).
2) Secondo altro orientamento giurisprudenziale alla fattispecie delle
terrazze a livello si applicherebbe analogicamente l'art.1126 cc. ( si badi
bene, interpretazione analogica e non diretta perchè la norma si occupa dei
lastrici in uso esclusivo e non delle terrazze, le quali fungono da
prolungamento della proprietà individuale, e solo in via subordinata hanno
funzione di copertura per gli appartamenti sottostanti) con la ripartizione
di 1/3 per il condomino che della terrazza ha l'uso esclusivo ed i 2/3 per
tutti gli altri condomini. (Cass. 15.4.1994 n.3542; 3.5.1993 n.5125; Trib.
Milano 7.11.1994; Trib Genova 14.2.1996, ed infine Cass. sezioni unite
29.4.1997 n.3672).
Il caso di specie, però è diverso, dal momento che si potrebbe imputare la
causa del danno direttamente ai giunti termici, la cui proprietà
indiscutibilmente è condominiale, e quindi è sul condominio che grava
quell'obbligo di cuistodia di cui parlavo al punto 1). In tal caso il fatto
che il terrazzo sia di sua proprietà o funga da copertura a nulla
rileverebbe, dal momento che a cagionare il danno non è il terrazzo, la cui
usura nel tempo può creare delle crepe o delle infiltrazioni, ma i giunti i
quali previmente hanno danneggiato anche il suo terrazzo creandovi delle
falle, e poi i  proprietari delle unità immobiliari sottostanti.
Posta così la questione potrebbe essere anche fonte di una sua richiesta di
risarcimento del danno nei confronti del condominio per il danneggiamento
del bene di sua proprietà.
concludendo: la richiesta dell'amministratore è alquanto discutibile....
Pietro Puca
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