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Titolo: Quale garanzia per acquisto immobile da impresa?

Devo decidere entro breve tempo se acquistare la mia prima casa da 
un'impresa di costruzione.
So che in questo caso dovrei assumermi dei rischi e vorrei chiedere a 
qualcuno che ha esperienza come potrei garantirmi dal rischio di fallimento 
della ditta costruttrice.
Ho saputo di gente che ha perso ingenti somme di denaro ed e' stata 
costretta a ricomprarsi l'appartamento all'asta.
Leggendo un po' su internet ho appreso che si stava discutendo una legge che 
dovrebbe salvaguardare il cittadino da questo tipo rischio. Sapete dirmi a 
che punto sta codesta legge?
Nel caso non vi siano ancora norme legislative che tutelino il singolo 
cittadino di fronte al rischio di fallimento come potrei provvedere 
personalmente ad ottenere una sorta di garanzia? E' possibile in questi casi 
ottenere una fidejussione? E da chi? Banche o assicurazioni?
Vi ringrazio per le risposte.
Saluti 

 dirmi a che punto sta codesta legge?
Dovrebbe essere emanato il decreto delegato fra qualche mese, ti conviene 
soprassedere


wrote:

il problema sorge qualora si debba acquistare un immobile ancora da
costuire..
la questione giuridica è la seguente: tu acquisti un bene futuro e la
vendita ha effetti meramente obbligatori finchè il bene non viene ad
esistenza (non serve che la costuzione sia cmq completa) e solo in
quel momento sorge, in capo al venditore, l'obbligo reale di
trasferire la proprietà.
dunque tu hai sottoscritto il contratto di compravendita di un bene
futuro e per garantirti da terzi lo trascrivi.. la dottrina discute
sulla possibilità stessa della trascrizione, mentre la giurisprudenza
lo reputa pacificamente possibile ma, con un cambiamente di
orientamento, ritiene ora che la trascrizione risulti opponibile a
terzi non dal momento della trascrizione ma dal momento in cui viene
ad esistenza il bene e si perfeziona il contratto.
al contempo l'impresa costruttrice, per finanziare i lavori, accende
un mutuo fondiario presso un istituto di credito.. la banca, a
garanzia del credito, iscrive ipoteca sul terreno costruendo.. nel
momento in cui l'immobile viene costruito l'ipoteca, per accessione,
passa sull'immobile stesso e l'ipoteca *su tutti i beni* è opponibile
a terzi dal momento in cui è stata iscritta sul terreno.
l'istituto di credito, dunque, si ritroverà *sempre* una garanzia
privilegiata rispetto ai terzi acquirenti che, poco allegramente, se
la prenderanno dove non batte il sole.
la questione è meramente giuridica.. ho cercato di semplificarla e
spero di essere stato chiaro.

"7@ndre@6" <Fo...@Toro.it> ha scritto nel messaggio 
news:ciugr014e2ut6apma...@4ax.com...

a parte che c'è la nuova legge, ma si parlava di fallimento del 
venditore-costruttore! 

venditore-costruttore! 
?!
č palese che la ricostruzione fornita sia applicabile solo al caso di
fallimento dell'impresa costruttrice.. se tutto va a buon fine,
l'impresa perfeziona le vendite ed estingue il mutuo.. e tutti
soddisfatti.
se l'impresa fallisce invece i creditori (istituto di credito e
acquirenti per gli acconti versati) devono cercare di recuperare
quanto "investito" e, di norma, ci riesce solo la banca costrigendo
dunque i terzi acquirenti, eventualmente, ad acquistare dal fallimento
ex novo e dunque perdendo quanto precedentemente versato.

 ex novo e dunque perdendo quanto precedentemente versato.
A parte la nuova legge (che affronta questi problemi), ma ti sfugge 
completamente la problematica, che è quella delle revocatorie! tanto è vero 
che di queste appunto si occupa la 210. 

soprassedere
sarei pronto a scommettere che quando la legge sara' entrata in vigore
le nuove costruzioni subiranno una aumento di prezzo pari al costo
attuale di fideiussione stipulata col medesimo scopo.
O no?
Ciao
--
uplbet
(in email reply delete 01234xxx from the address)


ti dico di più: quella legge è destinata al fallimento. Il mercato delle 
vendite sulla carta finirà per eludere la legge oppure per ignorarla di 
fatto ed incentivare il sommerso 

che di queste appunto si occupa la 210. 
mah, a me sfuggirà anche la problematica relativa alle revocatorie
fallimentari (che in effetti esula dal mio campo) tuttavia ho
ritrovato una delle tanti note sulle riviste giuridiche che trattano
il problema..
Giur. It. 2004 p. 1650 e ss
nel caso di specie (un po' più complesso, ma il concetto non cambia) i
privati avevano permutato i loro terreni con un immobile da costruire
su altro terreno già di proprietà dell'impresa (una snc).. l'impresa
ha ottenuto un mutuo fondiario e la banca iscritto ipoteca sul
terreno.. l'impresa è ovviamente fallita poco dopo.
questo quanto scritto a pag. 1562 all'inizio della nota.. andando
brevemente a rileggere il testo della sentenza, la questione era un
po' differente ma il concetto continua a non cambiare.
resto in attesa di illuminazione..

"7@ndre@6" <Fo...@Toro.it> ha scritto nel messaggio 
news:vp1hr0to05a39gog8...@4ax.com...

il problema che tu dici, è in gran parte oggi risolto dalla trascrivibilità 
del preliminare. Ed è un problema di opponibilità che non riguarda 
l'imprenditore in quanto tale, o la disciplina del suo fallimento. Diverso 
invece il discorso, che invece interessava a Claudio G., relativo 
specificamente al fallimento (revocatorie e art. 72, in particolare).

specificamente al fallimento (revocatorie e art. 72, in particolare).
bah, se lo dici tu.. 

 bah, se lo dici tu..
lo dice anche la 210, ti informo.

trasferire la proprietà.
E il 1472 a chi lo lasci? ;-))
-- 
Mustapha Cairo UL 

 ha scritto nel messaggio 
news:oh1hr091407m02qg6...@4ax.com...


 poi smetti di pregare per loro :-)
Ti ringrazio per il consiglio.
Grazie per il tuo intervento. 

E il 1472 a chi lo lasci? ;-))
dunque?
"nella vendita di cosa futura l'acquisto della proprietà si verifica
non appena la cosa viene ad esistenza"
cosa ho scritto io?
nella compravendita "classica", che è contratto consensuale a effetti
reali, il venditore deve immediatamente, fra l'altro, trasferire la
proprietà.. nella vendita futura (così come nella vendita di cosa
altrui o di cosa generica) nel venditore sorge immediamente l'obbligo
di trasferire la proprietà non appena verrà ad esistenza (vendita di
cosa futura) o ne acquisterà la proprietà (vendita di cosa altrui) o
verrà determinata (vendita di cosa generica) e solo in quel momento
l'effetto, da obbligatorio, diventerà reale.

lo dice anche la 210, ti informo.
ti ringrazio per l'informazione, ma la nuova disciplina è già in
vigore? e dunque..

 e da chi viene data? Dalle assicurazioni?
Io sapevo che era data anche dalle banche, infatti ho chiesto un
'preventivo' in banca. Circa 1000 euro / anno per proteggere 100.000 euro.
Marcos

 vigore? e dunque..
mancano i decreti delegati che devono essere emanati entro 6 mesi dalla 
entrata in vigore della 210, quindi entro febbraio 2005. Ma è anche 
probabile uno slittamento per via della complessità della materia. 

 ha scritto nel messaggio 
news:5D4ud.274855$b5.13...@news3.tin.it...


dal fallimento del costruttore.
vabbè.. diciamo che orami ci siamo dilungati anche troppo nel ripetere
i medesimi concetti.

 e solo in quel momento l'effetto, da obbligatorio, diventerà reale
Così va meglio :-))
-- 
Mustapha Cairo UL 

Così va meglio :-))
forse mi sono espresso male, anche se - essendo di coccio - continuo a
non comprendere cosa ci fosse di erroneo in quanto scritto. ;)
cmq, opto per un'ultima formulazione:
nel caso di vendita futura (come anche di bene altrui o di cosa
generica) il contratto di compravendita, giacchè consensuale, si
perfeziona con l'accordo ma viene fatto slittare nel tempo l'effetto
reale.
mentre nella compravendita "classica" il venditore deve, fra l'altro,
consegnare immediatamente il bene (salvo diverso accordo) trasferendo
in questo modo la proprietà, nel caso di vendita futura sorge in capo
al venditore l'obbligo di trasferire la proprietà quando ciò sarà
possibile.. pertanto nel momento in cui il bene viene a esistenza
sorge l'effetto reale.
a questo punto abbiamo esposto la questione con ogni terminologia
possibile.. ;)

sorge l'effetto reale.
Così va meglio :-)) (mi auto-cito)
-- 
Mustapha Cairo UL 

(come invece le tue parole sembrano equivocare).
si, ok.. è quello che avevo scritto la prima volta.. poi mi hai tratto
in inganno costrigendomi a riscrivere per tre volte lo stesso concetto
con parole diverse! ;)


direi si produce. Il sole sorge e tramonta! 


appunto. Se il preliminare viene trascritto (parlo del preliminare, anche 
perché è molto probabile che la attuale disciplina dello stesso sarà estesa 
dal legislatore delegato alla vendita di immobile futuro), la banca che ha 
ipoteca anche sul fondo, iscritta chiaramente dopo la trascrizione del 
preliminare, non prevale certo sul promissario acquirente avente privilegio 
speciale sull'immobile, una volta costruito (ovvio).
Determinante è quindi la trascrizione del preliminare: determinante è anche 
la venuta ad esistenza del bene, ma ciò lo è in rerum natura.

direi si produce. Il sole sorge e tramonta! 
mah, fossi in te tornei al riflettere sulle revocatorie fallimentari
ex art. 72 del regio decreto 267/42..

direi si produce. Il sole sorge e tramonta! 
Hai ragione: anch'io ho sbagliato (altrove), 
ma č lui che mi ha "ingannato"! ;-))
-- 
Mustapha Cairo UL 


"mezzucci" gli proporrei come nick ;) 

poi mi hai tratto in inganno [cut]
Mai avrei voluto ingannarti! Al più, ove tu fossi stato una donna
giovane e leggiadra, avrei potuto sedurti! :-))
-- 
Mustapha Cairo UL 

ma è lui che mi ha "ingannato"! ;-))
visto che vogliamo giocare a fare i puntigliosi.. ;)
inizialmente ho scritto:
"la questione giuridica è la seguente: tu acquisti un bene futuro e la
vendita ha effetti meramente obbligatori finchè il bene non viene ad
esistenza (non serve che la costuzione sia cmq completa) e solo in
quel momento sorge, in capo al venditore, l'obbligo reale di
trasferire la proprietà."
dunque, tralasciando l'utilizzo di alcuni termini non tecnici per i
quali chiedo venia e mi cospargo il capo di cenere, ex 1470 cc
"la vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della
proprietà".. 
si tratta di un contratto consensuale a effetti reali.. pertanto con
l'accordo si trasferisce la proprietà mentre la consegna e il
pagamento del prezzo sono obblighi meramente esecutivi.
nel caso di vendita futura l'acquisto della proprietà non è effetto
immediato del contratto e pertanto si produce in capo al venditore
l'obbligo di fare acquistare la proprietà.. 
nel momento in cui bene viene ad esistenza si verifica
l'acquisto/trasferimento della proprietà.

per i quali chiedo venia e mi cospargo il capo di cenere 
Cosě va meglio :-)) (mi auto-ri-cito)
-- 
Mustapha Cairo UL 


chi č? Sapienza? diritto civile? F.G. immagino? 

conoscere (strano?! ;-)), t'avrebbe miseramente bocciato!
beh, tutto dipende dal contesto e qui siamo in un luogo di discussione
cui partecipano anche soggetti scevri da nozioni giuridiche e la mia
risposta era indirizzata a uno di questi.

chi è? Sapienza? diritto civile? F.G. immagino? 
No. Ho scritto che mostri di conoscerlo perché 
hai recentemente citato un suo libro.
-- 
Mustapha Cairo UL 

"Mustapha Cairo" <mustap...@tiscali.it.invalid> ha scritto nel messaggio 
news:kldjr05hi2rh3h5qo...@4ax.com...

Luminoso?
Buon civilista. 

 anche soggetti scevri da nozioni giuridiche
Mi hai forse preso per uno scevro? :-))
-- 
Mustapha Cairo UL 

Buon civilista. 
lunimoso non lo conosco.. le iniziali F.G. stanno invece per Francesco
Gazzoni o Galgano?
sono docenti a roma?


Galgano: vade retro!
Galgano poi č docente felsineo (e non di diritto civile, peraltro). 

Galgano poi č docente felsineo (e non di diritto civile, peraltro). 
eheh.. sei della "scuola del gazzoni"?
non sapevo che galgano fosse di bologna.. cosa insegna? commerciale?
forse cosě si spiega il motivo per il quale gazzoni, assai
simpaticamente, nel suo manuale defisce galgano un giurista
improvvisatosi civilista, o qualcosa del genere! ;)


bravo! 

bravo! 
giusto per capire, il motivo dell'astio tra i due è di natura
"dottrinale"?
ho studiato all'università sul manuale di galgano e in seguito, per
preparare l'esame da avvocato, ho "ripassato" la materia sul manuale
di gazzoni.. 
fra i due ,in effetti, ritengo il secondo di gran lunga migliore..
probabilmente il manuale del gazzoni, nonostante qualcosina di
discutibile, è il migliore nella trattazione estesa del diritto
civile.. tuttavia ho notato che non perde occasione per contestare
galgano.. c'è un motivo?

 galgano.. c'è un motivo?
gazzoni è un po' un enfant terrible, ma basta conoscerli di persona per 
capire il dislivello enorme esistente tra i due. 

 Mi hai forse preso per uno scevro? :-))
Ti sta bene, cosi' impari a darmi di "autorevole". ;-)
-- 
Ciao,
Francesco
Risposte solamente sul newsgroup 

 ...

Ti sta bene, cosi' impari a darmi di "autorevole". ;-)
E te lo ripeto: sei autorevole! 
Come intendi farmi smettere? Con un 700? ;-))
-- 
Mustapha Cairo UL 

la garanzia, secondo me, cioè l'unica vera garanzia, sono i soldi.
chi li tiene in tasca conserva la garanzia più efficace.
conclusione: prima dell'atto notarile, mai pagare una quota
eccessiva di prezzo. basti il 10% a titolo di caparra confirmatoria,
accertandosi di conservare il diritto di nominare
un terzo per stipulare l'atto, di nominare il notaio se le spese
sono a proprio carico (niente carta bianca ad altri, quindi: il notaio lo
nomina chi lo paga. se lo vuole nominare l'impresa, lo paghi l'impresa).
poi fare prima visure camerali ed acertamenti vari.
