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Titolo: Condomino nullatenente e appartamento pignorato

Credo che non sia una situazione rara oggi.
 
Condomino che ha saltato le rate del mutuo ancora all'inizio, percio' con 
la partenza del contenzioso con la banca, il debito (tra interessi di 
mora e spese) ha gia' superato il valore dell'immmobile.
 
La banca pare abbia iscritto ipotetica, percio' di fatto il valore 
dell'immobile e' suo. Pero' risulta ancora di proprieta' del condomino
(che non ha praticamente nulla altro). Pero', per fortuna ha un lavoro.
 
E quindi per i debiti condominiali correnti, si va avanti con il quinto 
dello stipendio (per di piu' in coda ad altri creditori).
 
Ma ora inizia una pesante ristrutturazione, per dare un numero diciamo 
che alla fine si tratta di 30'000 globali.
 
Ora, la banca si rifiuta di pagare rimandando (come fanno sempre se non 
gli si appende una sentenza al collo) affermando che deve pagare il 
"proprietario". A peggiorare le cose, la banca non ha alcuna intenzione 
di vendere (per dare dei numeri: diciamo che ha prestato 200'000 Euro e 
l'immobile ha una valore di mercato di 150'000 Euro e un valore d'asta di 
100'000 Euro, nel senso che le procedura d'asta risultano in un risultato 
fortemente defalcato rispetto a quello di una vendita "normale").
 
Probabilmente, per far tornare i numeri, il funzionario responsabile 
vuole aspettare tempi migliori, sperando in un incremento del valore di 
mercato. In effetti, l'immobile totalmente ristrutturato vedrebbe un 
incremento significativo (oggi e' decisamente messo male, con rattopi e 
sbeccature dappertutto) e quindi, anche senza aspettare speranzoso un 
incremento delle quotazioni del mercato immobiliare, gia' solo 
l'aspettare il termine della ristrutturazione migliora il risultato.
 
Dunque, come fare pagare la banca, che di fatto e' l'unica beneficiaria
(per la sua quota) dei miglioramento ottenuto ?
 
Infatti, in altra situazione, l'amministrazione condominiale metterebbe 
all'asta la proprieta', recuperando il suo credito e nel frattempo, 
grazie alla vendita, trovandosi un nuovo condomino che probabilmente 
sara' pagante.
 
Ma ora questo non sembra possibile, perche' la banca rifiuta la vendita 
all'asta.
 
Ricordavo che dopo la dichiarazione di un fallimento, le spese 
condominiali diventano spese di procedura, quindi da pagare prima ancora 
di andare al calcolo dei crediti privilegiati.
 
Pero' questo non e' un fallimento (trattasi di persona fisica).
 
Chiaramente il condominio non ha interesse che le cose vadano avanti per 
anni (se non sbaglio l'eventuale futuro acquirente risponde solo delle 
spese dell'ultimo anno e quelle correnti).
 
Qui ho un dubbio: assodato che in ogni caso la banca va convocata ad ogni 
assemblea (almeno "per conoscenza") se le spese sono presentate ogni anno 
alla banca, quando finalmente viene tenuta l'asta, le spese "post-
pignoramento" ovvero le spese fatte per mantenimento del bene, vengono 
trattenute dal ricavato prima di pagare la banca, oppure e' la banca che 
deve pagare ?
 
Viceversa, come far "precipitare" la vendita, insinuando nel procedimento 
oppure pignorando nuovamente l'immobile (nonostante la prospettiva di non 
vedere nulla) pur di potere obbligare una asta piu' celere possibile 
(dipende dai conti, ma e' probabile che anche se il condominio non 
pigliasse nulla dal pignoramento, almeno per le spese dell'anno 
dell'asta, ha finalmente un condomino pagante.
 
Suggerimenti o precisazioni ?
 
-- 
Roberto Deboni

> Suggerimenti o precisazioni ?
 
Il presupposto e' che l'asta non vada sempre deserta , ma visto i tempi e' falso
siccome ex-falso quodlibet , tutto si puo' dire.
 
Giulia
 
 


I ribassi d'asta fanno sempre che alla fine si compera all'asta
 (tranne che non sia un rudere o con grossi problemi con le autorizzazioni,
etc.).
 
Ha presente come funziona: la prima asta (valore di perizia) va quasi sempre
deserta, poi si ripete l'asta con i ribassi di un quinto ...
 
Alla fine il prezzo e' talmente basso che, grazie alla nuova legge, anche
il condominio potrebbe decidersi ad acquistarlo ...
 
-- 
Roberto Deboni

 il condominio potrebbe decidersi ad acquistarlo ...
 
ehm, qualche argomentazione maggiore riguardo questo punto, cortesemente..?
 
T&P


Vedi modifiche all'art.1117 C.C.

> I ribassi d'asta fanno sempre che alla fine si compera all'asta
 
Qualsiasi creditore puo' porre istanza al giudice per impedire la "svendita" dell immobile fissando un minimo per l'asta ,
se ci sono le condizioni di mercato sfavorevoli e motivate.
 
Giulia
 
 

 spese dell'ultimo anno e quelle correnti).
 
 
Non più. Con  la nuova legge si paga tutto.
A questo punto sarebbe interessante valutare la seguente strategia. 
Aspettare che la casa venga venduta (sperando che questa sia venduta 
dopo l'entrata in vigore della legge) e richiedere al nuovo proprietario 
il pagamento dei debiti fino al qual momento contratti dal vecchio 
proprietario.
 
Gxis


Il nuovo proprietario sarebbe cosi sprovveduto di acquistare un immobile 
gravato da debiti?

 gravato da debiti?
 
se l'immobile viene venduto con forte sconto,sě! 
 
 


Ovvio


Quindi dovranno indagare per vedere se e' stata presentata tale istanza.
 
-- 
Roberto Deboni


Perfetto. Pero' per dare data certa ed ammontare certo ai crediti,
dovrebbe essere tassativo consegnare copia dei conteggi, ogni anno,
al giudice che segue il pignoramento. In questo modo, agli acquirenti
e' anche noto (perche' fa parte degli atti) di questi debiti che si
stanno accumulando e quindi non dovrebbero potere muovere contestazioni.
 
-- 
Roberto Deboni

> Non più. Con  la nuova legge si paga tutto.
Dipende da quello che decide il giudice .
 
E una procedura di riscossione e i debiti del condominio sono equivalenti a quelli di altri privati (banca).
 
Giulia
 
 

 Vedi modifiche all'art.1117 C.C.
 
Che ancora non è in vigore...
 
 
 


Ma no. Chissa quanti anni mancano. E poi e' risaputo che queste faccende
durano poche settimane e quindi ...
 
Sarcasmo a parte, se oggi cominciano a discutere sulla faccenda e se
partono le aste e poi ci si pone l'ipotesi di un auto-acquisto (pur di
togliere l'appartamento alla banca e quindi sbloccare la situazione
sgradevole), quale probabilita' c'e' che la legge sia gia' in vigore ?
 
1% ?
50% ?
99% ?
 
No, mi dispiace, punto ancora piu' in alto, la probabilita' e' del 100%.
Ovvero e' una certezza. Devo spiegare perche' ?
 
-- 
Roberto Deboni


Durante una procedura fallimentare, DOPO la data di dichiarazione di
fallimento sono considerate spese di conservazione del bene (ovvero da
pagare prima di iniziare il riparto a favore dei creditori).
Lo so per certe perche' il condominio da me gestito ha incassato prima
un'acconto di Lit.10'000'000 e poi il concordatario si e' accordato per
pagare Lit.55'0000'000 su un totale di Lit.80'000'000 circa (insomma ha
ottenuto dal condominio uno sconto di 15'000'000, applicando il principio
meglio sporchi ma subito, che tutto, ma in futuro.
Senza la trattiva concordataria, mi pare di capire che il fallimento
avvrebbe dovuto pagare tutto (100%) dei crediti condominiale POST
dichiarazione di fallimento.
Invece i debiti precedenti alla data di fallimento sono stati pagati
come chirografari che hanno ottenuto solo il 22% ...
 
Ora, mi afferma che durante il pignoramento, le spese di conservazione
del bene sono a carico di ... chi ?
Esagerando, e' interesse del creditore che il bene "crolli" se basterebbe
una frazione del suo valore impedirlo ?
 
-- 
Roberto Deboni


 
'A Debo'.. ! Come sei criptico, sembri un quiz televisivo, se sai spiega..
 
T&P 
 

 proprietario.
 
Da dove lo hai dedotto? A me risulta sia confermato l'anno in corso ed il 
precedente come era  disposto nelle disposizioni di attuazione etc del 
codice. 
 
 


Ma sta chiedendo sul serio ? Le modifiche al Codice Civile delle norme
del condominio sono state pubblicate sulla GU ed entrano in vigore
in giugno (questo giugno).
La giustizia italiana e' lenta, molto lenta, percio' ora che si
arriva al passo in cui si volesse utilizzare il nuovo codice per
una acqusizione immobiliare a maggioranza in condominio, sono gia'
passati (abbondantemente) i pochi mesi che mancano a giugno.
 
Domande ?
 
-- 
Roberto Deboni


  Non sprecate tempo con RagnaroK......parla sempre a vanvera.
 
--- news://
freenews.netfront.net/
 - complaints: 
ne...@netfront.net
 ---

   Non sprecate tempo con RagnaroK......parla sempre a vanvera.
 
Tu sei ossessionato da me.
Devi curarti.
 
 


 
Leggiti la modifica dell'articolo della nuove legge che entrerï¿œ in 
vigore a giugno.
 
Gxis
 
Paolo


   Caro Paolo mi elenchi il passo della nuova legge 220/2012 in cui viene
   asserito quanto tu dici.
   Grazie w



Vecchio art. 63 disp. att. c. c. 2ï¿œ comma
chi subentra nei diritti di un condomino ï¿œ obbligato, solidalmente con 
questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a 
quello precedente
 
 
Nuovo art. 63 Disp. att. c.c. III comma:
 
chi subentra nei diritti di un condomino ï¿œ obbligato solidalmente con 
questo al pagamento dei contributi dovuti alla data del subentro.
 
Il vecchio art. imponeva il pagamento solo per l'anno in corso e l'anno 
precedente. Il nuovo dice che si deve pagare tutti i contributi che sono 
stati maturati fino al momento dell'acquisto.
 
Di sicuro qualcuno interpreterï¿œ il nuovo art. nel senso che il nuovo 
proprietario pagherï¿œ solo i contributi maturati nel solo giorno di 
acquisto ;-). Io l'ho interpreto che paghi tutto quelle che c'ï¿œ da 
pagare fino al giorno che acquisti.
 
Vediamo come lo interpreti tu.
 
Gxis
 
Paolo
 
 


Dimenticavo. La mia interpretazione ï¿œ la stessa che ho visto 
sull'inserto di "Italia Oggi" a pagina 109.
 
In realtï¿œ il nuovo artico estende le responsabilitï¿œ fino al momento 
della comunicazione all'amm del cedimento dei diritti su una proprietï¿œ.
 
Gxis
 
Paolo


   Appunto ï¿œ questa l'interpretazione a cui occorre riferirsi sino a che
   l'amministratore non riceve dal vecchio proprietario copia del rogito
   questi risponde dei debiti verso il condominio, salvo poi avvalersi se
   nulla indicato a rogito di quanto maturato dopo data rogito sul nuovo
   acquirente.
   A rogito potrebbe essere stato indicato che lavori straordinari
   eseguiti dopo la vendita ma deliberati prima restino a carico del
   venditore.
   Ciao...questo ï¿œ quanto ne so io.



 
Se sono state emesse delle bollette allora al momento della vendita il 
debito ï¿œ a carico sia del venditore che dell'acquirente. Se non pagano 
si fa il decreto ingiuntivo e sarï¿œ il giudice a decidere.
 
 
Gixs
 
Paolo
 


Ciao W
ho riletto meglio l'art. di cui stavamo discutendo, ed in effetti la tua 
interpretazione, secondo me, ï¿œ giusta circa il fatto di dover inviare il 
rogito. infatti la legge parla di "...trasmessa all'amm copia autentica 
del titolo...." che ovviamente non puï¿œ che essere il rogito.
 
Solo che non c'ï¿œ nessun obbligo a farlo e nella pratica dal punto di 
vista del amm cambia poco, tanto c'ï¿œ comunque un acquirente che ha da 
perdere.
 
Gxis
 
Poalo


   Rileggi ancora....fra gli obblighi dell'amministratore vi ï¿œ,art.10-
   Attribuzioni dell'amministratore  comma 6) Curare la tenuta del
   Registro di anagrafe condominiale; e viene espressamente detto che
   fra i vari documenti da reperire vi ï¿œ uno stralcio del Rogito e che
   nel caso il proprietario (condomino) non collaborasse l'amministratore
   dovrï¿œ reperirlo in altro modo ed addebitarne a questi le relative
   spese.Inoltre non ricordo bene in quale "passo" vi ï¿œ scritto quanto
   riportato in precedenza.



Si questo l'ho letto. Comunque ci stiamo allontanando dal discorso 
iniziale. Con la nuova legge l'acquirente resta, di fatto, il VERO 
responsabile dei debiti gravanti sull'immobile fino al momento della 
vendita, e con VERO intendo il punto debole sul quale il condominio puï¿œ 
avere certezza di recuperare gli eventuali debiti. Penso che su questo 
sarai d'accordo o no?
 
Gxis
 
Paolo