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Titolo: Acquisto immobile: cambio destinazione d'uso

Salve,
ho visitato un appartamento che vorrei acquistare.
L'appartamento (una mansarda), venduto da un costruttore tramite 
agenzia, NON è accatastato come abitazione.
La persona dell'agenzia che mi ha accompagnato a visionare l'immobile 
sostiene che è possibile accatastarlo per uso abitativo.
E' possibile aggiungere alla proposta la clausola che obblighi il 
costruttore a regolarizzare la cosa - a sue spese - prima perfezionare 
l'acquisto, pena nullità della proposta?
Ringrazio anticipatamente chi vorrà fornirmi utili indicazioni e 
suggerimenti in merito.
Saluti
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johnny_it

 l'acquisto, pena nullità della proposta?
Puoi senz'altro inserirla. Anzi, è assolutamente consigliabile farlo, 
specificando che tutte le pratiche comunali e catastali per il cambio di 
destinazione dovranno essere fatte a cura e spese del venditore entro la 
data prevista per il rogito.
In caso di inadempimento, il contratto preliminare sarà risolto.
Va da sé, che è consigliabile dare una caparra di basso importo.

GREEN GRASS ha scritto:
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Tutto  molto sensato, lo  condivido.
Ma il  problema  nel  dare  un opinione  legale  e´ che bisogna
metterlo in pratica .
Diciamo che siamo  d  accordo  sul  fare  come  dici .
poi  chi gli da^ la  forza  contrattuale  di  far  accettare
la  clausola  al  venditore ? Come f ai  se  il  venditore,
vado  piu´terra terra  ,  rifiuta  di  inserire  la  clausola?
Si rinuncia  a  comprare  la  casa? Metti  ,  che  gli  interessi.
Insomma  la  difficolta che vorrei  discutere e´come  passare  dalla
teoria  alla  pratica ,  non darti torto!
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 metterlo in pratica .
Meglio fargli fare da subito la denuncia di "cambiamento d'uso" mettendo
cio' come clausola del compromesso revocabile prima del rogito in caso 
di mancato rispetto di tale clausola.

 teoria  alla  pratica ,  non darti torto!
scusa ma la soluzione sarebbe?
comprare la casa e attaccarsi al tram se poi non e' accatastabile?
alberto 

 
Se il costruttore rifiuta di accettare la clausola con la quale si impegna 
ad ottenere il cambio della destinazione d'uso prima rogito, vuol dire che 
ci sono impedimenti a farlo. 
E questo potrebbe essere un buon motivo per riconsiderare l'acquisto.
Ci sono accorgimenti particolari da adottare per evitare il rischio che la 
clausola risulti nulla?
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johnny_it

 alberto
No,  ovviamente  . Ma  uno  vuole  sia  comprar  casa che
poi   accatastarla .  Cosa  fai  se  il  futuro  venditore
rifiuta  la  clausola? Non  compri  la  casa  e  quindi  la  perdi,
mente  invece  lui  era  interessato  .
L obiettivo  e`  mettere  insieme  le  due cose.
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Rivalsa ha scritto:
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Metti  che  il venditore  dica  di no.  A  questo  punto che  fai?
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 teoria  alla  pratica ,  non darti torto!
Io so dare (quando va bene) solo dei suggerimenti giuridici. 

 Io so dare (quando va bene) solo dei suggerimenti giuridici.
E   te ne  siamo  grati!  La  mia  riflessione  aveva  
solo  il  senso   di  dire che un  suggerimento legale
senza  poterlo   far  valere  nel mondo reale 
e´ monco  . La responsabilita´ non e´tua naturalmente
ma  del sistema legale . Vale a  dire  : so come  difendermi 
ma  non riesco  a  farlo  succedere  concretamente .
Non  porta a  nulla  tutto cio´!


 Non  porta a  nulla  tutto cio´!
Il mondo č imperfetto. 

 ha scritto:
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Grazie per la risposta.
Però la frase "Va da sé, che è consigliabile dare una caparra di basso 
importo" mi fa sorgere un dubbio: vuoi dire che se nella "proposta 
irrevocabile d'acquisto" aggiungo la clausola, e questa viene disattesa, 
il "contratto preliminare" sarà da considerarsi risolto, ma perdo comunque 
la caparra? 
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johnny_it

 Grazie per la risposta.
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No,  ti  hanno  consigliato  di  versare  una  caparra bassa 
perche`  ,  se  nel  frattempo non  e`  stata  dato
l  accastatamento  tu  ,  secondo  il testo  del compromesso
dici  di  non  dover  pagare il  resto  e  il  
preliminare  e`  risolto .  Poi  entrate in causa
per  sostenere  le  vostre  ragioni  .
Ma le cause  civili  sono  lunghissime  ,  e`  meglio
aver dato 1000 Euro di  100 000  ,  vito che  la  somma 
rimarra`  parcheggiata  fino  alla fine  della  causa .  
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Dal suggerimento avevo intuito che non sarebbe stato facile riavere la 
caparra.
Ho rivisto l'immobile e il costruttore.
L'immobile ï¿œ "in parte" giï¿œ accatastato come abitazione: il volume centrale e 
il bagno annesso costituiscono l' "abitazione" (un "monolocale"). Le 4 stanze 
tutt'intorno (di cui una non-separata dal "monolocale" nï¿œ da pareti, nï¿œ da 
porte) sono accatastate come "sottotetto".
Il costruttore non vuole occuparsi dell'accatastamento adducendo la 
motivazione che "non puï¿œ" in quanto la concessione l'avrebbe ottenuta per il 
solo "monolocale", e che quindi deve essere un soggetto diverso a fare la 
richiesta e ad accollarsene le spese.
Sentirï¿œ anche un architetto di fiducia, ma considerata l'icertezza in merito 
al costo dell'operazione (il venditore, ovviamente, minimizza parlando solo 
dei compensi a geometra, elettricista, idrauilico per le certificazioni, ma 
non credo che la registrazione della variazione al catasto sia cosa da poco), 
e il rischio che salti fuori all'ultimo momento qualche impedimento al cambio 
della destinazione d'uso (chessï¿œ, una leggina che il giorno prima, dopo aver 
fatto tutto ineccepibilmente secondo le norme, cambia le carte in tavola), 
sono molto propenso a lasciar perderdere. Anche perchï¿œ con tutte le spese che 
dovrei sostenere, il prezzo inizia ad essere allineato ad altri immobili delle 
zona.
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johnny_it