Newsgroup: it.diritto
Titolo: Inchiesta sugli affitti per gli universitari a Milano

Vincenzo
Avevi già scritto a luglio e io ti ripeto a settembre, se non la
capisci...
Caro Vincenzo, il tuo proposito è lodevole peccato che non sia del
tutto vero quello che dici, per diversi motivi:
1 - avere contratti in nero fa COMODO a tutti: è noto (dalla
Microeconomia) che in regime di concorrenza perfetta o quasi (quale
quello che c'è a Milano (vi abito da 8 anni per motivi "universitari))
le tasse tendono a scaricarsi in maniera equa su domanda e offerta,
quindi NON pagarle sugli affitti avvantaggia ENTRAMBI sul prezzo, e
nessuno ti obbliga ad andare ad abitare vicino all'università: MILANO
è l'unica città d'Italia con tre metropolitane e 1/2, più un ATM
efficientissima che ti porta ovunque nel territorio comunale;
2 - ci sono anche gli inquilini DISONESTI e non sono numericamente
inferiori ai proprietari di appartamenti: la mia esperienza in
particolare, che cito ad esempio non esaustivo, si riferisce a due
simpaticoni veneti che avendo sottoscritto un accordo di un anno se ne
sono andati dopo 9 mesi perchè si sono accorti che a fine maggio non
avevano più lezioni e non volevano pagare ancora mesi in cui non
usavano la casa; per tacere di quelli che la casa la distruggono...(e
si fanno chiamare "studenti"!!!!!)...infatti le "catapecchie" di cui
parli spesso sono state ridotte così da altri studenti, maleducati
selvaggi e disonesti perche' se ne vanno senza pagare i danni, non
certo dai loro proprietari, che non si vede che interesse possano
avere a danneggiare le loro proprietà.
3 - non tutti conoscono le sentenze della Corte di Cassazione che
permettono contratti di durata annuale (CHIESTI dagli studenti) contro
i canonici quattro della legge in vigore a cui sarebbero obbligati i
contraenti, e la sentenza più importante: quella che permette il
subaffitto in condivisione, che in apparenza è illegale ma in realtà
non lo è, ma a precise condizioni!
Al momento mi vengono in mente solo queste obiezioni, e aggiungo solo
che non posso partecipare al tuo sondaggio perchè sono parte in causa
da entrambi i lati della contesa (sono cioé studente affittuario e
contemporaneamente affittante).
Ho solo allungato il crosspost su it.diritto perchè è sicuramente il
newsgroup più indicato per le questioni giuridiche legate agli
affitti.
Lex Tutor
s59...@innocent.com@
remove.me
ICQ # 9198594
-- Questo gruppo e' robomoderato - il messaggio e' inserito automaticamente




di più o, addirittura, citarmi gli estremi della sentenza.
Non avevo dubbi sul fatto che NON fosse presente su massimari o codici
vari stampati, le mie fonti sono banche dati ON e OFF line, certamente
più aggiornate e complete.
Se mi date qualche giorno ve la ripesco completa di azionanti,
convenuti e nomi dei giudici.
Un altro appunto prima di cominciare: non credi che sarebbe meglio
stoppare il crosspost dei nostri mex su it.discussioni.università?
Gli unici studenti interessati (di giurisprudenza) sicuramente già
leggono anche it.diritto.
Quanto alla sostanza della questione forse mi sono espresso male con:
"subaffitto in condivisione" ma gli "usi e le consuetudini" della
piazza (universitaria di Milano) si riferiscono con questa espressione
all'abitudine di gruppi di ragazzi di concludere un contratto di
locazione con un proprietario a nome di UNO soltanto di loro, con
l'accordo implicito e non ufficializzato di dividere poi la spesa e il
godimento del "bene" tra loro, in quote determinate separatamente.
Tutto ciò perché si è sempre pensato che concludendo un contratto di
locazione l'affittuario avesse il divieto di SUBAFFITTO, e così è
infatti e giustamente deve rimanere.
Ciò che la suprema corte ha invece ribadito è che tale subaffitto
PROBITO deve intendersi riferito all'intero immobile ed all'intero
diritto di godimento o abitazione o come ca%%o lo volete chiamare (il
nome esatto non me lo ricordo più), dunque ha spiegato che secondo la
corretta  interpretazione della legge ciò che deve intendersi vietato
è il solo SUBAFFITTO INTEGRALE, con cui una parte acquisisce un
immobile al solo scopo di "girarlo" poi ad un'altra con un successivo
contratto di locazione, questo sì ILLEGALE.
Ciò che invece è lecito, deducendo per conseguenza (cito a memoria e
chiedo venia per le inesattezze), è acquisire l'immobile da parte di
un solo affittuario, per dividerlo con altri a cui chiedere una sorta
di "contributo spese"; infatti per far sì che tale SUBAFFITTO PARZIALE
sia legale, come avevo già detto, la stessa Suprema Corte ha fissato
delle condizioni ben precise:
- il legale affittuario (locatore o locatario? Azz, non mi ricordo
più!), intestatario del contratto di locazione con il proprietario,
deve sempre essere in grado di dimostrare di aver riservato a se
stesso ed alla propria utilizzazione almeno una parte dell'immobile
(una stanza o qualcos'altro di ben individuabile),
- la quota di spese che il locatore (?) riceve dagli altri
"condivisori" non deve essere uguale o superiore, quindi strettamente
inferiore, al canone pagato al proprietario (qui non si sono date
regole precise, tipo "dividere in parti uguali" per lasciare la più
ampia libertà di contrattare alle parti), in modo che almeno una parte
del costo ricada anche sul titolare ufficiale, fosse anche solo una
lira...
- la terza non me la ricordo più, scusate...comunque era l'ultima.
Arrivederci fra qualche giorno per il testo integrale.
Comunque, per la cronaca, ne avevo già sentito parlare per caso anche
in una puntata di Forum, dove era stata citata da Santi Licheri, nella
primavera del 1995.
Lex Tutor
s59...@innocent.com@
remove.me
ICQ # 9198594


primavera del 1995.
Mi sono sbagliato, era inizio maggio 1996.


di più o, addirittura, citarmi gli estremi della sentenza.
Caro Pietro, forse non avevi tutti i torti, nel senso che una vera e
propria sentenza centrata sul subaffitto (o sublocazione) e il suo
permesso/divieto per gli immobili adibiti ad abitazione forse non
esiste, quello che ho trovato lo posto qua di seguito, anche se ho
limitato la ricerca agli anni '90.
Comunque ribadisco il principio giuridico sottostante, che si può
dedurre anche dalle tre sentenze che seguono, che afferma che la
sublocazione in condivisione da parte di un titolare (locatario), con
altri, di un immobile, è lecita se: 1- il proprietario lo sa e lo
permette esplicitamente già alla nascita del contratto di locazione, 2
- il proprietario è al corrente delle condizioni, 3 - queste
comunicazioni devono avvenire in maniera "ufficiale" e devono
riguardare la parte "subaffittata".
Cassazione, Sez. III, sent. n. 10157 del 28-11-1994, Buono c.
Marchiafava (rv 488885).
Argomento: Cessione e sublocazione
Mentre per gli immobili destinati ad uso abitativo la disciplina della
sublocazione è stata innovata per effetto dell'art. 2 della legge 27
luglio 1978 n. 392 - il quale vieta, salvo patto contrario, la
sublocazione dell'immobile, limitando, in difetto di accordo delle
parti, la facoltà di sublocare del conduttore, sempre salvo patto
contrario, all'ipotesi di sublocazione parziale, previa comunicazione
al locatore - per gli immobili adibiti ad uso diverso da quello di
abitazione l'art. 36 della legge stessa ha sostanzialmente lasciata
immutata la disciplina della sublocazione e della cessione dettata
dall'art. 1594 cod. civ., a norma del quale il conduttore, salvo patto
contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può
cedere il contratto senza il consenso del locatore. Ne consegue che
il giudice di merito, chiamato a dichiarare la risoluzione del
contratto di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello
locativo, per inadempimento consistente nell'avvenuta sublocazione
dello stesso, non può limitarsi a ritenere che la sublocazione
realizzi di per sé un inadempimento, bensì ha il dovere di
preliminarmente accertare se tra le parti sia stato pattuito un
divieto di sublocazione e, solo in caso positivo, verificare la
sussistenza di un inadempimento idoneo a provocare la risoluzione del
contratto.
Cassazione, Sez. III, sent. n. 6402 del 25-06-1990, Pioli c. Pigiani
(rv 467975).
Argomento: Contenuto della comunicazione di cessione
In tema di sublocazione e cessione del contratto di locazione,
disciplinato dall'art. 36 della legge n. 392 del 1978, ai fini della
sua validità, è sufficiente che la comunicazione, che il conduttore
deve fare al locatore nel caso in cui effettui la sublocazione o la
cessione del contratto di locazione insieme alla cessione o
all'affitto dell'azienda, contenga gli elementi essenziali per
l'individuazione dei contratti posti in essere, insieme alle altre
notizie sulla persona del terzo subentrante, tali da mettere il
locatore in grado di poter esercitare il suo diritto di opposizione
per gravi motivi.
Cassazione, Sez. III, sent. n. 5923 del 26-05-1993, Petrillo c. Giani
(rv 482528).
Argomento: Risoluzione del contratto
A differenza del regime vincolistico delle locazioni urbane in cui
l'omessa comunicazione, da parte del conduttore al locatore, della
conclusione della sublocazione mediante lettera raccomandata (che
indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed il
numero dei vani sublocati) era di per sé causa di risoluzione del
contratto, ai sensi del combinato disposto degli artt. 20 e 23 della
legge n. 253 del 1950, la stessa omissione, a norma dell'art. 2 della
vigente legge n. 392 del 1978, non è sanzionata con un'identica causa
di risoluzione del rapporto locativo.
