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Titolo: Art. 720 c.c. e comoda divisibilità

Ahimè , torno sull' argomento " parenti pezzenti " ....
In un immobile storico , in comunione , posseduto al 75% da me e al 25% dai
parenti pezzenti , è in corso una divisione giudiziale da me intentata .
Nelle more vorrei restaurare il palazzo ma i parenti pezzenti fanno
ostruzionismo con tutte le forze ( si va dalla tentata estorsione - tu dammi
una porzione di immobile pari al 42 % e io non ti faccio tutte le cause che
minaccio di farti - ad un tentativo inutile di scalata al palazzo ,
finanziati da persone che qualcosa mi dice che i soldi non se li sono sudati
.... ) .
I rapporti ormai sono alla rottura totale e irrimediabile per cui qualunque
convivenza è impossibile .
Mi chiedevo se il giudice , quando nel corso di una divisione giudiziale
deve decidere su una domanda di assegnazione totale dell' immobile fatta dal
quotista maggioritario ( io ) , nel tenere presente il concetto di (s)comoda
divisibilità , si basi non solo sulla effettiva difficile divisibilità
materiale dell' immobile , ma anche su altri tipi di difficoltà alla
divisione , quali appunto , i rapporti irrimediabilmente tesi tra i
comproprietari che renderebbero impossibile la civile convivenza , o anche
il fatto che esistono interessi collettivi da tutelare che subirebbero un
danno se l' immobile non venisse assegnato al quotista maggioritario ( nella
fattispecie il palazzo è vincolato dalla Soprintendenza BB.CC.AA. quale
immobile di rilevante interesse storico e artistico e la persistenza dei
parenti pezzenti - anche dopo la divisione - sarebbe di forte ostacolo al
restauro dello stesso ) .
Senza contare che è mia intenzione , anche per autofinanziare il palazzo
 la cui manutenzione ordinaria annua - mai fatta - è molto costosa , per non
parlare di quella straordinaria ) , avviare , dopo il restauro , un azienda
di catering di lusso ( meeting , matrimoni , ecc ) pur continuandovi ad
abitarci : operazione che , con i parenti pezzenti dentro , sarebbe un
inferno ( diffide , minacce , ingiunzioni  ecc. ) .
Insomma , qualcuno sa dirmi se il concetto di (s)comoda divisibità ex art
720 c.c. può essere esteso anche a queste fattispecie di cui sopra ? E se si
si possono avere gli estremi della giurisprudenza riguardo a questi casi
specifici ( ove esistenti ) ?
Il mio avvocato storce un pò la bocca , ma io , come S. Tommaso , se non
vedo non credo .
Grazie in anticipo a chi raccoglierà questo S.O.S.
Io incrocio le dita
Giampiero
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comproprietari
Purtroppo tutta la giurisprudenza consultabile sul punto non menziona
affatto, quale criterio per l'assegnazione giudiziale, la difficoltà nei
rapporti interpersonali tra i comproprietari dell'immobile.
significativa è al proposito:
Cass. Sez. II, sent. n. 4233 del 07-05-1987, Panunzi c. Amalfitano
18. In tema di divisione, deve intendersi per "comoda divisibilità" di un
bene non tanto la mera possibilità di una sua materiale ripartizione tra gli
aventi diritto, quanto la sua concreta attitudine ad una ripartizione da cui
derivi a ciascun partecipante, o gruppo di partecipanti, un bene il quale,
perdendo il minimo possibile dell'originario valore indotto dall'essere
elemento di un'entità unitaria, non abbia neppure a subire particolari
limitazioni funzionali o condizionamenti. La relativa indagine, pertanto,
deve essere effettuata in concreto, con riguardo alla possibilità di
attribuire a ciascun condividente un'entità autonoma e funzionale, ed
evitando, per contro, che rimanga in qualche modo pregiudicato l'originario
valore del cespite, ovvero che ai partecipanti vengano assegnate porzioni
inidonee alla funzione economica dell'intero. (Alla stregua del surriportato
principio, la Suprema Corte ha ritenuto corretta la decisione dei giudici
del merito secondo cui il frazionamento di un cespite costituito da
un'azienda agraria avrebbe determinato "una notevole riduzione della
produttività dei singoli lotti", ciascuno della superficie di circa un
ettaro e taluni con difficoltà di approvvigionamento idrico).
ma anche altre pronunce ha  no confermato questo orientamento che può dirsi
unanimenmente accettato dalla giurisprudenza di legittimità, ad es.:
19. In tema di scioglimento di comunione avente ad oggetto un immobile, il
requisito della comoda divisibilità del bene, ai sensi degli artt. 720 e
1114 cod. civ., postula sotto l'aspetto strumentale che il frazionamento sia
attuabile mediante la determinazione in concreto di porzioni suscettibili di
autonomo e libero godimento, non gravate, almeno di norma, da pesi, servitù
e limitazioni eccessive, e che possono formarsi senza la necessità di
fronteggiare problemi tecnici troppo costosi e particolarmente complessi e,
sotto l'aspetto economico-funzionale, che la divisione non incida
sull'originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile
deprezzamento del valore delle singole porzioni rispetto al valore
dell'intero.
Cass. Sez. II, sent. n. 1104 del 15-02-1990, Mazzeo c. Fagliarulo.
od anche:
20. Ad escludere la comoda divisibilità di un bene immobile, non è
sufficiente un qualsiasi deprezzamento, anche se di lieve entità, delle
porzioni rispetto al valore del bene indiviso (come quello indotto, di
norma, dall'essere, le porzioni, parte di un'unità originariamente
indivisa), ma è necessario che la riduzione di valore delle porzioni - che
può (e deve) risultare solo dal rapporto tra l'ampiezza della normale ed
ordinaria utilizzazione del bene indiviso e quella consentita dalle porzioni
da attribuire ai partecipanti alla comunione - sia sensibile ed
apprezzabile.
Sez. II, sent. n. 2989 del 10-04-1990, Nasello c. Nasello
oppure:
21. Il concetto di comoda divisibilità di un bene immobile, cui fa
riferimento l'art. 720 cod. civ. postula, sotto l'aspetto strutturale, che
il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote
concrete suscettibili di autonomo e libero godimento, che possano formarsi
senza dovere fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi, e, sotto
l'aspetto economico-funzionale, che la divisione non incida sull'originaria
destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore
delle singole quote, rapportate proporzionalmente al valore dell'intero,
tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene stesso.
Sez. II, sent. n. 8201 del 11-08-1990, Vismara c. Vismara
oppure:
23. Il diritto di ciascun condividente ad una porzione di beni
qualitativamente omogenea all'intero non è assoluto e inderogabile, ma trova
un limite, oltre che nella indivisibilità del bene imposta dalla legge
nell'interesse della produzione nazionale, nel pregiudizio che il
frazionamento arrecherebbe alle ragioni della pubblica economia e
dell'igiene e nella non comoda divisibilità degli immobili, la quale può
dipendere sia dall'eccessiva onerosità delle opere di divisione o dei pesi,
limiti e servitù che essa impone per il godimento delle singole quote, sia
dal pregiudizio che da essa deriverebbe per il valore delle porzioni
rispetto all'intero o per la normale utilizzabilità dei beni.
Sez. II, sent. n. 1158 del 01-02-1995, Caruso c. Caruso
oppure:
7. La comoda divisibilità di un immobile, a norma dell'art. 720 cod. civ.,
postula, sotto l'aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia
attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo
e libero godimento non gravate, almeno di norma, da pesi, servitù e
limitazioni comunque gravose, e che possono formarsi senza dovere
fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi, e, sotto l'aspetto
economico-funzionale, che la divisione non incida sull'originaria
destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore
delle singole quote, rapportato proporzionalmente al valore dell'intero,
tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene.
Sez. II, sent. n. 6890 del 19-11-1983, Platania c. Platania
Non resta altro che consigliarti, dunque, di chiedere comunque
l'assegnazione integrale dell'immobile, nella dmanda al giudice, ma
motivandone i presupposti non sulla base dei difficili rapporti tra i
comunisti, quanto sulla base
1) della non omogeneità delle quote che verrebbero a crearsi in seguito alla
divisione.
2) al conseguente deprezzamento dell'intero immobile determinato dalla
impossibilità di un utilizzo uniforme del palazzo. Tenuto anche conto del
fato che esso, rivestendo un valore atorico-artistico, necessita di
interventi di restauro che finirebbero con l'esere pregiudicati dalla
coesistenza di più comproprietari (eco, qui, de relato, può rientrare la
difficoltà dei rapporti personali, ma non come motivo principale, ma solo
come *occasione* o causa circostanziante e concorrente con altre.
3) modifica dell'originaria destinazione del bene
4) creazione di quartini non comodamente utilizzabili se non attraverso
l'imposizione di pesi ad altre quote etc..
Penso che delle buone possibilità di escludere i "parenti pezzenti" (da
quello che vedo ogni mondo è paese) siano ravvisabili in questo caso, anche
perchè, soprattutto sei una persona in assoluta buona fede.
fammi sapere degli sviluppi della vicenda.
Pietro Puca
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