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Titolo: Vendita immobile

Gradirei avere una Vostra cortese risposta su una questione: vendita di bene
immobile con scrittura privata non registrata, il venditore dichiara che il
bene è libero da pesi e ipoteche, il compratore entra in possesso del bene.
Un terzo, proprietario di un fondo adiacente, un tempo vigneto ora in stato
di totale abbandono perché oggetto di frane a seguito di alluvione, dichiara
al compratore che vanta una servitù di passaggio sul suo fondo, come da atto
notarile del 1936!
In realtà il terzo non utilizza tale passaggio da oltre venti anni, pertanto
la servitù dovrebbe essersi prescritta per non uso ventennale.
Sennonché il compratore si rifiuta di effettuare il rogito notarile e,
soprattutto, corrispondere il saldo, sostenendo che sul fondo compravenduto
vi è una servitù di passaggio che non era stata tenuta in considerazione in
fase di valutazione del prezzo complessivo e che, comunque, in qualunque
momento il proprietario del fondo potrebbe vantare e/o richiedere una
servitù di passaggio.
A chi spetta dirimere la questione? Il venditore, se vuole ottenere il
saldo, deve operarsi affinché il terreno risulti libero da servitù a seguito
di prescrizione (ma come?) oppure è il compratore che deve corrispondere
quanto pattuito e, conseguentemente, agire nei confronti del terzo?
Grazie Daniela.

 ha scritto nel messaggio
news:9rpqp5$27c$1...@pegasus.tiscalinet.it...

Se effettivamente la servitù vantata dal terzo grava sul fondo venduto (mi
par di capire che le parti abbiano già posto in essere un contratto
definitivo di compravendita, con obbligo di riprodurre la volontà già
espressa in altra scrittura privata o atto pubblico ai soli fini della
trascizione e delle volture catastali) il venditore è tenuto per effetto di
quanto previsto dall'art. 1489 cod. civ. Il compratore potrà domandare la
risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo in presenza dei
presupposti previsti dal richiamato art. 1480 cod. civ., oltre naturalmente
al risarcimento dei danni. Il rimedio opera per l'ipotesi in cui
l'acquirente non fosse effettivamente a conoscenza del vincolo. La servitù
che il terzo pretende di esercitare mi sembra di aver capito risulta da un
atto regolarmente trascritto quindi è opponibile al compratore. Il fatto che
quel diritto si sarebbe prescritto per non uso ventennale va accertato e
dichiarato con sentenza passata in giudicato. In sostanza il compratore
avvalendosi dell'eccezione di inadempimento ha il diritto di rifiutare il
pagamento del saldo e potrebbe promuovere l'azione di cui all'art. 1480 cod.
civ.   Il  venditore, convenuto dall'acquirente, potrebbe eventualmente
eccepire l'avvenuta prescrizione nel giudizio promosso dall'acquirente,
domandando al Giudice di essere autorizzato a chiamare in causa il terzo e
spiegando nei confronti di questo domanda diretta alla declaratoria di
estinzione della servitù con ordine al conservatore di trascrivere la
sentenza.  Nel caso in  cui il Giudice non autorizzasse la chiamata in causa
del terzo (a mio avviso però vi sono i presupposti perchè ciò avvenga),  il
venditore dovrebbe  promuovere a sua volta autonomo giudizio nei confronti
del titolare del fondo dominante diretto all'accertamento dell'avvenuta
prescrizione della servitù: essendovi un rapporto di connessione per
pregiudizialità tra i due giudizi, essi potrebbero essere riuniti. La
domanda di mero accertamento nei confronti del titolare del fondo dominante
in questo caso dovrebbe essere ammissibile essendovi oggettiva incertezza
sull'esistenza del diritto vantato dal terzo, per effetto della presunta
intervenuta prescrizione.
Ciao

Grazie mille a Gianedelio e Dante per i pareri che mi fanno fornito - come
sempre - precisi ed esaurienti.
Ora ho le idee decisamente piů chiare.
Ciao Daniela.