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Titolo: Rogito e abitabilità

Sono prossimo al rogito per l'acquisto di un villino di nuova
costruzione in un centro residenziale composto da una decina di
abitazioni. La mia è la prima ed essere completata (con circa 8 mesi
di ritardo rispetto a quanto stabilito dal preliminare) e il venditore
(proprietario del complesso in costruzione) spinge per il rogito, la
qual cosa da un certo punto di vista non mi dispiace affatto, anche
perché ho una certa fretta di trasferirmi nell'immobile. "Piccolo"
particolare: finché l'intero complesso non sarà ultimato (e credo che
trascorrerà non meno di un altro anno e mezzo)non verrà fatta la
dichiarazione di fine lavori, con tutto ciò che ne consegue,
certificato di abitabilità compreso. Come posso tutelarmi in sede di
rogito per evitare la sorpresa di aver acquistato un immobile che in
linea teorica potrebbe non avere in futuro l'abitabilità? Il venditore
non credo ne voglia sapere di differire il rogito, (anche se ho fatto
presente la sentenza della cassazione che obbliga il venditore a
consegnare l'immobile completo di licenza di abitabilità) e credo che
tale eventuale differimento(specialmente se mi vengono negate le
chiavi) non convenga neanche a me.
Grazie per i consigli.
                           Nando.

 ha scritto nel messaggio 
news:cd7b9221.04123...@posting.google.com...

dubito molto che possa venderti un "villino", come  lo chiami tu.-
Non esiste ancora e non esisterà - di legge  - fino al termine dei lavori.-
Penso proprio che ci sia qualcosa " sotto" e la richiesta delle chiavi
sia prematura.-
sarà bene tu vada ad un colloquio approfondito con un tuo notaio.-
ciao
stunat 

Caro Nando non ci crederai ma il tuo problema questo anno lo hanno
affrontato milioni di praticanti avvocati nell'esame per l'abilitazione.
la tutela è quellla di inserire nel contratto definitivo la clausola di
risoluzione del contratto di vendita per il caso che non si riesca ad
ottenere il certificato di abitabilità.
Non voglio assillarti tanto ti do solo le info relativamente al certificato
della abitabilità il quale costituisce la ragione economica sociale della
vendita ed assume importanza fondamentale perche funzionale alla vendita.
Per gli immobili ad uso abitazione, senza il certificato l'abitazione non
può essere realizzata e per tanto viene meno la funzione economica sociale
del contratto. Vi e giurisprudenza unanime in tal senso.
La preoccupazione sarebbe data dal fatto che il venditore non puo obbligarsi
a farti avere un certificato di abitabilità perche cio esula dai suoi
poteri. Infatti è il comune che deve per forza rilasciarlo.
Per tanto tutto il contratto si risolve in una bolla di sapone.  Ossia aliud
pro alio, vendita di cosa diversa rispetto a quella pattuita.
Gli articoli di riferimento e la relativa giurisprudenza si trovano sotto
gli artt. 1477, 1381 e 1479  cod. civ.  Guarda il cian Trabucchi  edito
dalla Cedam e li  vedi, trovi tutto.
E' escluso che puoi ottenere una sentenza che lo condanni a farti avere il
certificato per i motivi prima accennati, mentre puoi sicuramente ottenere
un risarcimento del danno dovuto se l'imprenditore non si è attivato per
farti avere il certificato di abitabilità, mentre puoi ottenere l'indennizzo
se del caso il venditore si sia attivato. Per indennizzo intendo il prezzo
del certificato non fatto.
Ovvero puoi chiedere la risoluzione del contratto.
Alcuni colleghi guardando sotto l'art. 2050 hanno scoperto una sentenza
della cassazione che prevedeva reciprocamente la possibilita di ottenenere
tutto, ma personalmente resto perplesso.
In ordine alla questione affrontata da Stunat, lo stesso si riferiva agli
stati di avanzamento dell'appalto che si perfeziona con l'appalto. Su questo
non metto piede, sara il collega a spiegarne il pensiero dell'inesistenza
del contratto di vendita.
Auguri ciao


ecc. ecc.
Scusa la domanda, sono ignorante in materia. Se al rogito, nel contratto 
definitivo,  inserisco la clausola di risoluzione del contratto in caso di 
mancata concessione dell'abitabilità da parte del comune, e tale evento 
dovesse verificarsi, come vengo risarcito? In poche parole, in caso di 
risoluzione del contratto per "colpa" del venditore (perché ad es. l'opera 
realizzata non fosse conforme al progetto), a cosa ha diritto a titolo di 
risarcimento l'acquirente? Grazie per la risposta, e buon anno! 


non è facile prestar fede a chi sostiene che queste
situazioni ingarbugliate siano gestite da sprovveduti alla " Nando ".-
Anche volendo occuparsene non credo basterebbe tutto il 2005
appena iniziato per esaminare il problema in tutti
i suoi aspetti legali e fiscali e dare esaurienti risposte.-
Se sei un buona fede, vai da un notaio.
ciao e buon anno
stunat

 Grazie per la risposta, e buon anno!
Anche a te.
Dott.G