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Titolo: Problema sulla servitù di passaggio...

Salve.
Anzitutto, scusate la lunghezza: la questione è semplice, ma voglio
renderla chiara. Vorrei chiedervi un parere su una questione di servitù
di passaggio. Questa sotto è una foto aerea :o) scattata dal mio
satellite ASCII:
 
           M            
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   |      | |      | |
   |      | |      | |
   |  Z1  |A|  Z2  |B|
   |      | |      | |
   |      | |      | |
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   strada pubblica SP
 _______________________
 
Mio padre, insieme ad altre persone, ha acquistato Z1+A+Z2+B, terreni
edificabili. In realtà, Z1 e Z2 sono ciascuna suddivise in 3 parti, e
mio padre ha acquistato solo una delle tre parti di Z2.
Nell'atto di compravendita di quest'ultima parte, è scritto che verrà
costruita una «strada privata [cioè A], [...], al fine di dare accesso
all'appezzamento venduto [cioè al nostro] ed a quelli limitrofi [cioè
agli altri 5 compresi in Z1 e Z2]». Dunque, almeno nelle intenzioni, la
strada privata A è un piccolo viale necessario per consentire l'accesso
alle nostre proprietà.
Inoltre, in un allegato alla concessione edilizia è scritto che sarà
ceduta al comune l'area indicata con B, e cioè una strada (spese di
costruzione a nostro carico).
Fin qui tutto bene.
Il problema sorge quando l'appezzamento M, che era posseduto da un
contadino, viene acquistato da un'azienda immobiliare che vuole farlo
diventare un "complesso commerciale".
Ebbene, M ora rivendica (ci ha citati in giudizio) una servitù di
passaggio (addirittura anche con autocarri) attraverso il vialetto A.
Va detto che M non ha solo B come strada pubblica per accedere al fondo:
ma essendo un centro commerciale vuole quanti più accessi possibile.
Nei prossimi giorni cercheremo comunque di chiedere una visura (mi pare
si chiami così) al Comune, per vedere con precisione quali e quanti
accessi abbia (anche perché se non erro M è anch'esso suddiviso in varie
parti, pur avendo tutte le parti lo stesso proprietario, e non so se
questo puù influire riguardo le servitù di passaggio: spero di no,
sarebbe un controsenso).
Secondo voi può ottenere ciò che vuole?
Oppure nel momento in cui cederemo definitivamente B al Comune non potrà
più chiedere alcunché?
Nell'atto di citazione vorrebbe che il Tribunale accertasse la
costruzione di «una servitù *volontaria* (?) di passaggio [cioè A] a
favore del fondo dominante [cioè il suo, M]» e, tra le altre cose, ha
chiesto il pagamento dei danni subiti perché, secondo lui, a causa della
mancanza della strada (la chiama "secondo accesso" alla strada SP) non
ha potuto avviare l'attività commerciale.
Una vera e propria boutade, secondo me, dal momento che, come detto, ha
già altri accessi sugli altri lati (è un fondo di 16mila mq).
Voi che siete più esperti, cosa ne pensate?
Grazie mille.
Marco Savini

 Voi che siete più esperti, cosa ne pensate?
Dimenticavo: ovviamente, ho cercato di documentarmi un po' prima di
chiedere a voi, ma non sono riuscito a venirne a capo.
Secondo l'art. 1051, c.c. (Passaggio coattivo), il fondo di M dovrebbe
essere "circondato da fondi altrui" e non avere alcuna "uscita sulla via
pubblica" per "ottenere il passaggio sul fondo vicino". E il passaggio
"si deve stabilire in quella parte per cui l'accesso alla via pubblica è
più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito".
Ma secondo l'art. 1052, c.c. (Passaggio coattivo a favore di fondo non
intercluso), quanto detto prima può valere anche quando il fondo M ha
già "un accesso alla via pubblica, ma questo è inadatto o insufficiente
ai bisogni del fondo e non può essere ampliato" e "solo quando
l'autorità giudiziaria] riconosce che la domanda risponde alle esigenze
dell'agricoltura o dell'industria".
Sarà quindi la discrezionalità del giudice a decidere?
E se noi togliessimo la strada *privata*?
Mica M avrebbe il diritto di obbligarci a costruirla, perché era
stabilita nei nostri atti di compravendita?
Saluti.
Marco Savini

 fate una denuncia cautelativa per falso.
direi anche, che per aprire un centro commerciale, sopra le migliaia di 
metri (varia da regione a regione) i permessi non rigurdano più il 
comune come nei casi del vicinato (variabile a regione, ma sotto in 
media i 200 mt quadrati) e la media unità commerciale: mentre nei primi 
due casi ci sono due step di dichiarazione, la prima tipo DIA e 
laseconda con risposta sui 30 o 60 gg. da parte del comune, nel caso di 
grosso centro commerciale deve essere indetta un aconferenza di servizi 
a livello provinciale se non regionale dove si valuta se, a percentuale 
di superficie richiesta non vi siano in proporzione parcheggi, accessi 
etc etc etc che non sono facili da ottenere in comunione con  il centro 
stesso (e ovviamente l'area deve avere già una destinazione adeguata 
alla bisogna), e comunque pensati, preventivati ed ottenuti prima 
dell'inizio dei lavori: non si va a rubare qui e li' spazio a 
posteriori, di regola
sarebbe da controllare le vere dimensioni di questo centro commerciale e 
la leggeregionale di pertinenza per vedere bene permessi e  resto se in 
regola o meno

 regola o meno
se non erro, la proprietą complessiva č di 16mila mq, sui quali
ufficialmente deve costruire il centro commerciale ed una scuola
privata. ma la scuola privata "stranamente" ancora non c'č, e
difficilmente ci sarą in futuro...
Ciao e grazie.
Marco Savini