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Titolo: Nuova normativa Condominio

salve,,,
 
a seguito della nuova normativa condominiale in vigore dal 20 giugno di 
quest'anno, l'amministratore ci ha richiesto copia dell'atto di acquisto 
casa per la verifica della propriet�.
Ho chiesto se era sufficiente la visura del catasto ma mi ha detto di 
no; ci vuole l'atto di acquisto.
La mia domanda � : nell'atto di acquisto ci sono delle notizie di 
carattere personale ; modalita del pagamento , importo di acquisto ect 
... mi sembra un p� eccessivo che l'amministratore abbia tutte queste 
notizie ; non � sufficiente una dichiarazione ?
grazie ... Paolo

 grazie ... Paolo
 
Infatti gli altri amministratori richiedono una dichiarazione,
non la copia dell'atto di proprieta'.
 
Invero l'art. 10 della legge sulla riforma condominiale
dice che : "L'amministratore deve curare la tenuta del registro di 
anagrafe condominiale contenente le generalita' dei singoli proprietari 
e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, 
comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati 
catastali di ciascuna unita' immobiliare ..".
 
Tale articolo quindi , non dice che l'amministratore deve tenere copia 
del tuo atto di proprieta'.
 

 del tuo atto di proprieta'.
 
All'amministratore non interessa avere la copia dell'atto di proprieta', 
gli interessa di avere la certezza di chi sia o siano i proprietari 
delle varie unita' immobiliari, sia perche' lo obbliga la legge (e ne 
risponde), sia per le conseguenze giuridiche che ne possono scaturire.
Una autocertificazione va bene, purch� sia debitamente sottoscritta e 
conferita in modo non ambiguo, o altrimenti basta la parte dell'atto 
dove risultano i dati catastali e chi vende e chi compra (o e' 
usufruttuario o quel che sia).
In quanto alle "notizie di carattere personale" contenute nel rogito, 
noto spesso un incomprensibile pudore su questo aspetto; ricordo a Croma 
che gli atti sono pubblici e chiunque puo' estrarne copia presso la 
conservatoria.
 
Cordiali saluti
 
Abele
 
 
-- 
Tutto quanto e' scritto in questo libro, potrebbe non essere vero.
(Richard Bach)

 conservatoria.
 
E nell'ipotesi che uno dei condomini non possa per millemila motivi 
consegnare l'atto d'acquisto, perch� magari � in altra citt� o all'estero e 
paga le rate tramite vaglia e bonifico, l'amministratore non pu� andarselo a 
cercare da solo?
 
 
 


   Certo, ma poi ti saranno addebitati i costi...se ti va bene cosï¿œ...
   w
 
--- news://
freenews.netfront.net/
 - complaints: 
ne...@netfront.net
 ---

   Certo, ma poi ti saranno addebitati i costi...
 
LOL. Quelli se li paga l'amministratore col suo stipendio se mi trovo 
all'estero o in ospedale, oppure si accontenta della visura catastale 
 
 

 casa per la verifica della propriet�.
 
Cambiatelo
 

On 22 May 2013 11:35:29 croma  wrote:
 
 >a seguito della nuova normativa condominiale in vigore dal 20 giugno di
 >quest'anno, l'amministratore ci ha richiesto copia dell'atto di acquisto
 >casa per la verifica della proprieta`
 >Ho chiesto se era sufficiente la visura del catasto ma mi ha detto di
 >no; ci vuole l'atto di acquisto.
 >La mia domanda e`: nell'atto di acquisto ci sono delle notizie di
 >carattere personale; modalita del pagamento , importo di acquisto ect
 >... mi sembra un po` eccessivo che l'amministratore abbia tutte queste
 >notizie; non e` sufficiente una dichiarazione ?
 >grazie ... Paolo
 
 Questa ossessione per la privacy ci uccidera`.
 
 Pare che gli amministratori non vedano l'ora che entri in vigore la
 nuova disciplina per poter passare le nottate a leggere avidamente
 gli atti d'acquisto dei loro amministrati.
 
 Forse e' bene che tu sappia che tutti gli atti d'acquisto sono
 depositati in diversi archivi, tutti piu` o meno accessibili.
 L'accesso piu` agevole e` fornito da un archivio denominato, non
 a caso, "Ufficio Pubblicita` Immobiliare".
 
 Chiunque, dico *CHIUNQUE*, si presenti a quell'ufficio, a fronte
 di un modesto pagamento (mi pare 2/3 euro), puo` leggere il tuo atto
 in lungo ed in largo, e tu non sai nemmeno che l'ha letto. Se l'atto
 e` recente si possono fare le visure anche on line.
 
 Quindi i tuo timori sono mal riposti. Se non riesci a sopportare che
 un estraneo legga il tuo atto d'acquisto dovresti promuovere una
 campagna per riformare il sistema della compravendite in Italia.
 Temo che troveresti molti adepti. La pubblicita` immobiliare e` un
 cardine del nostro sistema giuridico. Gli ossessionati dalla privacy
 riusciranno, prima o poi, a demolirlo.
 
 Quanto al merito: avere una copia dell'atto e`, nello stesso tempo,
 troppo e troppo poco.
 
 La visura catastale non e` probatoria ma ha il pregio della chiarezza.
 Il nome che si trova scritto li` sopra e` l'intestatario catastale ma,
 salvo pochi casi (da rettificare), e` anche il proprietario effettivo.
 
 Quindi la visura e` rapida, semplice e *quasi* sempre corretta, ma
 non e` giuridicamente probatoria.
 
 La prova si trova appunto nell'atto, che non e` altrettanto immediato.
 Innanzi tutto l'atto va interpretato: nell'atto puoi trovare che
 acquisti una proprieta`, poi la trasformi, i numeri catastali cambiano,
 ne vendi una parte ... spesso non e` facile venirne fuori facilmente.
 
 Inoltre c'e' un aspetto fondamentale trascurato da quelli che credono
 di risolvere dicendo "portami l'atto", come mi pare faccia anche il
 tuo amministratore.
 
 Infatti l'atto di per se` non prova la prorieta` attuale. Semplicemente
 prova l'acquisto di quel bene in quel giorno. Se quello stesso bene e`
 stato rivenduto sull'atto non c'e' scritto. Per cui, quanto alla prova
 della proprieta` attuale, l'atto non basta.
 
 E allora, dirai, come si fa? Occorre andare all'Ufficio Pubblicita`
 Immobiliare per vedere se Tizio ha venduto l'appartamento a Caio.
 E se Caio l'ha venduto a Sempronio.
 
 Pertanto l'amministratore dovrebbe, secondo me, fare questa scelta:
 
 1) Scelta rigorosa (ma dispendiosa): incarica un professionista che
 accerti lo stato delle proprieta` mediante gli uffici che la Repubblica
 mette a disposizione dei cittadini esattamente per questo scopo.
 
 2) Scelta facilona (ma economica): si accontenta della visura catastale,
 magari accompagnata da una dichiarazione che l'intestatario corrisponde
 al proprietario.
 
 E` comunque una scelta dell'amministratore, l'obbligo della tenuta del
 registro e` suo e non puo` ribaltarlo sugli amministrati.
 
 un saluto da
 
 Sebastiano Venabile
 
 

On 22 May 2013 11:43:43 Davide wrote:
 
 >Invero l'art. 10 della legge sulla riforma condominiale
 >dice che : "L'amministratore deve curare la tenuta del registro di
 >anagrafe condominiale contenente le generalita' dei singoli proprietari
 >e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento,
 >comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati
 >catastali di ciascuna unita' immobiliare ..".
 
 >Tale articolo quindi, non dice che l'amministratore deve tenere copia
 >del tuo atto di proprieta`.
 
 Non dice nemmeno che il registro deve essere formato sulla base delle
 dichiarazioni dei condomini.
 
 Solo la Pubblica Amministrazione e` *obbligata* ad accettare le
 autocertificazioni. Ma l'amministratore di condominio non fa parte
 della PA per cui se non gli basta l'autocertificazione gli occorre
 una prova. La visura catastale non e` una prova.
 
 Un brivido mi e` corso lungo la schiena appena ho sentito "approvata
 la riforma del condominio", dalla quale mi tengo a distanza in quanto
 mi ripugna approfondirla per timore di cio` che possono avervi scritto.
 
 Quel poco che so l'ho letto qui ora. E quel poco non mi piace, chissa`
 il resto. Paura.
 
 Nello specifico della disposizione di cui stiamo discutendo:
 
 Si tratta dell'ennesima inutile complicazione, immediatamente capita
 al contrario (era ovvio) dagli amministratori
 
 Rileggiamo: "L'amministratore deve curare la tenuta del registro"
 
 L'amministratore __DEVE__. Quindi deve sbattersi per trovare le prove
 della proprieta` delle singole porzioni di piano. Puo` farlo data la
 pubblicita` della proprieta` immobiliare.
 
 Invece interpreta la norma come ulteriore occasione di vessazione dei
 suoi amministrati ai quali impone di presentare questo ovvero quel
 documento in ragione dei suoi gusti.
 
 Purtroppo so gia` come andra` a finire: la maggior parte dei condomini
 aderira` alle richieste. Ai pochi, come me, che non presenteranno nulla
 se non la tesi che deve arrangiarsi da solo,  gli verranno addebitate
 le spese *illegittimamente* per la ricerca presso gli uffici.
 
 Illegittimamente perche` e` un onere dell'amministratore e quindi va
 addebitato nelle spese generali del condominio. Ovvero resta a carico
 dell'amministratore che ne tiene conto nel momento della pattuizione
 del compenso, esattamente come lo stipendio della segretaria ovvero
 l'acquisto della stampante. Per quel mei riguarda propendo per questa
 seconda tesi.
 
 Cominciamo male. Ma non avevo dubbi.


   Certo, ma poi ti saranno addebitati i costi...se ti va bene cosi`
 
 Non credo che sia lecito addebitare un tale costo, anche se puoi
 star certo che lo faranno.
 
 Infatti la legge dice che l'amministratore "DEVE" tenere il registro.
 Quindi come si procura i dati sono affaracci suoi.
 
 Nemmeno il condominio "deve". Al contrario, per esempio, della tenuta
 e compilazione dei documenti fiscali: il soggetto obbligato e` il
 condominio, l'amministratore adempie a quell'obbligo per conto e su
 incarico del condominio.
 
 In questo caso e` diverso: lo stesso amministratore e` obbligato, quindi che
 si arrangi come gli pare.
 
 Poi i costi verrano inseriti nella sua parcella che terra` conto anche di
 quest'altro adempimento. Come nella parcella vengono virtualmente inseriti
 altri costi non esplicitati, come per tutte le professioni.


   registro e` suo e non puo` ribaltarlo sugli amministrati.
 
 
Questa fa il paio con la chicca che l'Amministratore dovrebbe pagarsi di 
tasca sua le visure.
Non e' che non sono d'accordo, e' che non ha senso! E' come se dicessi 
all'imbianchino che ti rinfresca la casa, che la manodopera gliela 
paghi, ma la pittura ce la deve mettere di tasca sua ... O.o
... e perche' mai, scusa? :-o
 
Ne' sarebbe giusto caricare il costo delle visure al condominio e non 
all'interessato, come d'altra parte vuole la legge stessa, penalizzando 
chi magari i dati li ha forniti spontaneamente, o facendo pagare a chi 
ha piu' millesimi rispetto a chi ne ha meno, un costo maggiore per la 
medesima prestazione.


 costo ai responsabili
 
Se invece la risposta � completa, es. "mi trovo su una sedia a rotelle", o 
la racc.torna indietro perch� il proprietario � assente l'amministratore 
tira fuori il portafoglio e si paga il tutto coi soldi suoi se proprio non 
gli basta la visura catastale 
 
 

 ... e perche' mai, scusa? :-o
 
E quindi anche il pennello gli debbo pagare penso 
 
 

 una prova
 
Poi se c'hai l'ammistratore che ha paura di essere deportato alla Cayenna 
vorr� anche una testimonianza giurata del notaio che ha stipulato l'atto 
 
 

 addebitato nelle spese generali del condominio
 
No, secondo me non � cos�, di certo la visura se la deve pagare coi soldi 
suoi se il proprietario � all'estero, qui proprio non si scappa, ma anche se 
uno dei condomini si rifiuta o se la va a cercare da solo oppure ci mette 
una dichiarazione del faldone che dice "il proprietario si rifiuta di 
esibire atto di vendita", poi deve essere la riunione di condominio che 
decide il quibus, se farla pagare collettivamente cio�. Ovviamente la 
soluzione pi� ovvia � metterci la visura catastale nel faldone, 
l'amministratore di condomino non mi pare sia un pubblico ufficiale, ha 
ampia discrezionalit�, solo se ti capita un fantozzi o un semideficiente ti 
romper� l'anima con questo e quello 
 
 

   E` comunque una scelta dell'amministratore
 
Non esattamente: deve operare con la diligenza del mandatario.
Quindi si limita a chiedere i dati e fa i controlli solo se non glieli 
danno (i dati non le copie degli atti, etc:9
 

 On 24 May 2013 01:24:13 Abele wrote:
 
 > In quanto alla nuova legge sul condominio, si vede che non l'hai letta!
 
 Ho letto quello che qualcuno aveva riportato in un post. Nel quale
 era stato omessa una parte importante, colpa mia che avrei dovuto
 non fidarmi e documentarmi meglio.
 
 >Ora, all'atto pratico, una visura in conservatoria che ricostruisca la
 >storia dell'immobile attraverso i vari passaggi di proprieta', ecc.,
 [...]
 >costa qui da noi (Abruzzo), a tenersi bassi, almeno una trentina di euro
 
 Cosi` poco? Puo` darsi che si arrivi a quella cifra unitaria
 se l'incarico comprende le visure di tutto un condominio (ed
 e` ancora poco). Ma per una visura singola e` impossibile.
 
 >Non e' che non sono d'accordo, e' che non ha senso! E' come se dicessi
 >all'imbianchino che ti rinfresca la casa, che la manodopera gliela
 >paghi, ma la pittura ce la deve mettere di tasca sua ... O.o
 >... e perche' mai, scusa? :-o
 
 Mai trovato un imbianchino che dica X di manodopera ed Y di pittura. Dicono
 Z tutto compreso. In quella Z c'e`: la manodopera, la pittura, la benzina per
 andare al magazzino a prendere la pittura, i teli per coprire i mobili, la
 lavanderia per la tuta, il panino con la mortadella ...
 
 Cosi` come con il compenso dell'ammistratore si paga anche lo stipendio
 dell'impiegata anche se nel bilancio del condominio non c'e` la voce
 "quota stipendio impiegata".


 On 24 May 2013 12:21:13 Max max wrote:
 
 >> E` comunque una scelta dell'amministratore
 
 >Non esattamente: deve operare con la diligenza del mandatario.
 >Quindi si limita a chiedere i dati e fa i controlli solo se non glieli
 >danno (i dati non le copie degli atti, etc:9
 
 Si` .. ho visto.
 
 La ratio di tutto cio`?


 E quindi anche il pennello gli debbo pagare penso
 
Ovviamente si!
 
... io ho l'impressione che tu stia coltivando una specie di malinteso.
 
In una qualunque attivita' commerciale il prezzo di un bene, servizio o 
quel che vuoi lo paga interamente l'utente finale.
 
La formazione del prezzo e' la somma dei costi e dell'utile di impresa, 
tra i costi c'e' anche il tuo famoso pennello o, se preferisci, 
l'ammortamento delle attrezzature della ditta; al massimo si puo' dire 
che alcuni costi vengono esplicitati (materiali, manodopera, opere 
provvisionali, istruttorie, ecc.) altri sono impliciti (ammortamenti, 
tasse, spese di gestione, ecc.), ma non per questo non sono costi.
 
Quando affermi che il nostro imbianchino si deve pagare il pennello, 
stai semplicemente dicendo che deve ridurre il suo margine di guadagno, 
non che deve sostenere quel determinato costo al posto tuo.
 
L'utile. d'altra parte, non e' fisso, ma dipende dalle condizioni di 
mercato. In casi limite potrebbe ridursi persino a zero, ovvero la ditta 
potrebbe lavorare ai puri costi, in genere allo scopo di mantenere la 
propria posizione di mercato e la propria forza lavoro in attesa di 
tempi migliori.
 
Non puo' pero' mai avere un valore negativo, perche' cio' 
significherebbe che l'utile lo conseguirebbe di fatto il cliente (oltre, 
si capisce, alla prestazione lavorativa), il che e' commercialmente 
assurdo.
 
All'imprenditore, a quel punto, converrebbe semplicemente liquidare la 
ditta ed utilizzare il ricavato, oltre le eventuali riserve, per 
riposizionarsi su una nuova attivita' meno sfigata.


   "quota stipendio impiegata".
 
Certo, e' quel che si dice un costo "a corpo" (quindi era alla fine solo 
una questione di termini).
 
Comunque sia, personalmente, preferisco ricevere e fare delle notule il 
piu' possibile analitiche, per questioni di trasparenza e per rendermi 
conto (o far rendere conto ai miei clienti), di quali siano i costi 
reali e di quanto gli sia lecito o illecito "tirare la corda".
 
Ad ogni modo, il problema, nel caso in ispecie, nasce semmai dal fatto 
che l'adempimento e' nuovo (che poi neanche tanto), mentre i compensi 
sono quelli vecchi, percio' o l'amministratore rinegozia il suo 
compenso, o calcola gli extra a parte (come ho detto, io preferisco la 
seconda opzione).


 notizie ; non è sufficiente una dichiarazione ?
 
L'autocertificazione e' uno strumento a disposizione dei cittadini
quando si rivolgono agli uffici pubblici che parte dal presupposto che
le informazioni fornite nella autocertificazione, siano gia' note
agli uffici stessi.
 
In sostanza, l'autocertificazione e' qualcosa del tipo: "Sentite, mi state
chiedendo questo e quello, che sono informazioni gia' in possesso in uno
dei vostri tanti uffici. Per tagliare corto vi ripeto l'informazione
sotto mia responsabilita', tanto potete verificarla quando volete, senza
tenermi in coda, contattando l'ufficio competente."
 
Chiaramente la logica della "autocertificazione" non funziona se l'ente
a cui lo fornisce non ha accesso diretto alle informazioni che lei
autocertifica. Per "accesso  diretto" intendo senza costi importanti
da parte dell'ente in denaro e tempi del personale. Per esempio, nel
caso della autocertificazione ad un ufficio pubblico e' sufficiente un
paio di clic al terminale ed accedere alla banca dati dell'ufficio
"cugino" per verificare l'autocertificazione.
 
Nel caso di un amministratore condominiale invece la verifica di una
autocertificazione del condomino richiede una visura che significa un
costo importante ed il tempo richiesto per andare all'Ufficio competente
del territorio. Naturalmente mi sto riferendo ad una informazione
completa e non solo "nome cognome e numeri/codici catastale" che si
possono ottenere con una visura da qualsiasi contribuente.
 
In 20 anni di amministratore di condominio, mi e' capitato ben 3 volte
che un personaggio si dichiarasse condomino e non lo era. Ed ancora piu'
volte che il "vero" condomino mi indirizzasse ad un suo famigliare
come condomino, e non era era vero (questo per vanificare la regolarita'
delle convocazioni). Per non dire le volte in cui un lastrico solare
diventava "privato" e viceversa. Insomma, siamo in Italia ...

 all'estero o in ospedale, oppure si accontenta della visura catastale
 
Art.1030, Comma 1, ultimo capoverso punto 6)
 
Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta,
l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone
il costo ai responsabili;
 
Se lei si trova all'estero o in ospedale per piu' di 30 gg, dovrebbe
delegare qualcuno ... o no ?

 o la racc.torna indietro perchè il proprietario è assente
 
Una raccomandata spedita all'indirizzo corretto non "torna indietro"
perche' il proprietario e' assente, ma viene respinta oppure torna
indietro per "compiuta giacenza", da cui i giudici non possono
desumere nulla (e' "giacente" perche' il proprietario e' assente ...
10% dei casi, o perche' fa il furbo, 90% dei casi ?).
 
Lo sa che una raccomandata non ritirata si da come "consegnata" ?
In quasi tutti i casi di ingiunzioni di pagamento che ho ottenuto,
avevo tra le mie "pezze d'appoggio", raccomandate tornate indietro.
Al giudice bastava la fotocopia del timbro postale di restituzione
della busta sigillata. Null'altro.
 
Personalmente, chi respinge una raccomandata mi fa un grande favore.
Perche' ? Perche' mi da la prova ultimativa di certezza del contenuto !
Infatti ho in mano la busta sigillata che avevo spedito (e poi ritornata
indietro, con tanti bei timbri), e quindi quando il giudice la aprira'
in corso di processo non si avra' dubbi su cosa avevo spedito.


   Questa si che è una spiegazione chiara ed esauriente...:-)))


 quel che vuoi lo paga interamente l'utente finale.
 
Buono a sapersi, dovessi mai rispondere a una offerta di lavoro dove leggo 
"solo automuniti" gli faccio leggere il tuo post 
 
 

 il costo ai responsabili
 
Dice "in caso di incompleta risposta", se io rispondo che sono 
impossibilitato se le a va cercare lui. Non ho mai fatto l'amministratore ma 
penso che se lo facessi non cercherei mai di "taglieggiare" i miei clienti 
 
 

 avevo tra le mie "pezze d'appoggio", raccomandate tornate indietro
 
Non penso sia lo stesso caso perchè gli altri condomini più o meno si 
accorgono se il proprietario c'è o non c'è 
 
 


  Ma quando rispondi, puoi anche allegare le fotocopie di quanto ti
  viene richiesto, ti è cosi difficile farlo? Puoi sempre delegare
  un'altra persona: famigliare, amico, ecc..
  Le tue sono solo delle scuse....e quindi paga.:-(((



  E tu sei sicuro che quello che gli altri condomini
  considerano il proprietario lo sia veramente ?



  Bene se questo datore di lavoro accetta sei un fortunato in caso
  contrario rimani un disoccupato.:-)))


  considerano il proprietario lo sia veramente ?
 
Cioè mi stai dando indirettamente ragione? Deve essere l'amministratore che 
si deve andare a cercare per i cavoli suoi l'atto notarile qualora ci siano 
impedimenti di varia natura? 
 
 

   viene richiesto, ti è cosi difficile farlo?
 
Sì, non sono necessarie :P
 

 impedimenti di varia natura?
 
Ciò che è necessario, quindi non l'atto notarile.
 

 Ciň che č necessario, quindi non l'atto notarile.
 
Esatto. Se e' cosi' "curioso", si rivolge al notaio che l'ha rogato, lo 
richiede e paga quanto dovuto (di tasca sua).