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Titolo: Agenzia immobiliare "furbetta"

 Nel 2004 contatto verbalmente un agenzia immobiliare
per vendere casa,senza firmare senza dare nessuna esclusiva.
L'agenzia si presenta con alcuni clienti,dal 2004 al 2006 circa 3-4
e poi fino ad oggi piu' niente.
Io nel frattempo trovo un cliente,non presentato dall'agenzia,ci accordiamo
e andiamo al compromesso.
Alcuni giorni fà arriva una lettera dall'agenzia con allegata fattura
dove vengo sollecitato al pagamento di 4000 euro,altrimenti
si passera' alle vie legali.
Che devo fare?
Io sarei anche disposto a pagare il tempo che ha perso,ma pagare
l'intera provviggione mi sembra veramente troppo.
Sono accettati consigli.
Ciao.

 Sono accettati consigli.
Nun daje 'na lira ! 

 Sono accettati consigli.
Senza leggere il mandato a suo tempo conferito, ovviamente, ogni
risposta è con beneficio d'inventario, ma, vista così, mi sembra una
richiesta infondata.
Di conseguenza, se le cose stanno come hai scritto (nessuna esclusiva),
credo che nulla sia dovuto all'agenzia.
Sappici dire come evolve la situazione.
Saluti,
JFSebastian

 ha scritto nel messaggio 
news:1i0ix5i.758uf11nei1plN%jfsebas...@yahoo.it...

  Per mandato che intendi?
  Mia moglie non ha stipulato nessun contratto,c'era solo
  un accordo verbale,nemmeno ha parlato del compenso.
  Qualcuno dice che basta la segnalazione e l'agenzia incassa
  la provvigione,ma a questo punto senza prove ogni agenzia
  potrebbe dire di aver venduto un abitazione.O sbaglio?
  Ciao 

   un accordo verbale,nemmeno ha parlato del compenso.
Allora è sicuro che nulla gli sia dovuto (ovviamente, se mi confermi che
l'acquirente non è stato messo in contatto con voi dall'agenzia e che
l'agenzia non via abbia, in precedenza, presentato un'offerta conforme
ai parametri richiesti.
Saluti,
JFSebastian

 si passera' alle vie legali.
Informati che non esistano delle tabelle che quantificano
prestazioni e compensi alle quali hai *tacitamente* aderito
anche conferendo un mandato verbale all'agenzia.
Ma perchè l'agenzia parla subito di vie legali nell'emissione
di una prima fattura?
(anche se questo non è chiaro, perchè parli anche di "sollecito")
Ci hai nascosto qualche altra comunicazione o l'agenzia svela
la sua coda di paglia?
-- 
Scatenauto 

 ha scritto nel messaggio 
news:1i0ixp0.dvpn2t1kbbutbN%jfsebas...@yahoo.it...

 Il bello è proprio questo,che l'agenzia sostiene che l'acquirente
  sia venuto a conoscenza tramite la loro agenzia.
  A me hanno detto che avevano saputo della vendita
  qui nel paese,molte persone sapevano che la casa
  era in vendita.
  Approfitto della tua disponibilità e ti faccio un altra domanda:
  Se io vedo su una pubblicità un immobile (prendi ad esempio
  le tante riviste del settore) e dalla foto riconosco l'abitazione,
  e contatto direttamente il proprietario,che succede?
  Intendo dire,devo pagare anche in questo caso?
  Ciao 

 la sua coda di paglia?
  Questo non riesco a spiegarlo,a meno che non abbia già
  contattato i futuri acquirenti,ma io di questo per adesso non so niente.
  Devo rivolgermi subito ad un legale o aspettare qualche mossa da parte
  dell'agenzia?
   Che ci siano delle tabelle e che possa bastare la segnalazione sono
   daccordo,l'unica cosa che non capisco e come si possa dimostrare
   effettivamente che cio' è accaduto.
   Ciao 

 se non c'è niente di questo , si possono attaccare al tram.
  Per mandato intendi anche verbale?
  No,non hanno firmato nessun modulo in agenzia.
  Ciao
 

  No,non hanno firmato nessun modulo in agenzia.
Senza firme tue o di quello che ti sta comprando casa si attaccano...
informati meglio presso l'acquirente, se non ha firmato all' agenzia nessun 
modulo di visita quelli dell' agenzia non hanno speranza...
ciao 

 ha scritto nel messaggio
news:46866765$0$4784$4faf...@reader4.news.tin.it...


 Tony ha perfettamente ragione!
Non metterti paura e stai trnaquilla! Se tu non hai FIRMATO un mandato 
di esclusiva, e l'agenzia non ha in mano un modulo in cui gli acquirenti 
dichiarano di aver visto il tuo appartamrnto il giorno X tramite la loro 
agenzia, non ti possono fare nulla nè possono avanzare la minima 
pretesta. Ma questi sono pazzi, oltre che delinquenti!


 ha scritto nel messaggio 
news:Ryqhi.52355$U01.5...@twister1.libero.it...

allora... inanzitutto bisogna capire se questo cliente e' mai andato
in agenzia a chiedere informazioni... se e' stata l'agenzia a dargli
il tuo contatto, allora sarebbe gia' dalla parte della ragione.
Se invece avete la certezza assoluta che l'agenzia non ha fatto
nulla per mettervi in contatto, allora non le spetta nulla, salvo
che voi non abbiate dato mandato in esclusiva (ma da quello
che ho letto non mi pare )
alberto 

 Ma questi sono pazzi, oltre che delinquenti!
poi mi spiegherete quale legge richiede questo modulo
di cui parlate in tanti...
alberto 


L'intermediazione consiste nel mettere in contatto venditore ed acquirente.
Se le due parti sono messe in contatto grazie al mediatore sorge il diritto 
alla mediazione, altrimenti no (salvo diversi accordi).
Non basta ovviamente l'esposizione di una foto sulla bacheca dell'agenzia.
Può essere tuttavia che il tuo acquirente abbia visitato l'immobile tramite 
l'agente, si sia dichiarato non interessato e quindi ti abbia contattato 
separatamente.
In questo caso secondo me la provvigione è dovuta.
Fossi al posto tuo replicherei alla lettera dell'agenzia osservando che 
l'acquirente non ti è stato presentato da loro e chiedendo che ti 
chiariscano su quali  basi pretendono la provvigione.
g.

 alberto
 Loro non sono mai stati in agenzia,ma da quello che dici
 lui potrebbe benissimo dire che ci sono andati visto
 che non deve dimostrare nessuna prova.
 Quello che vorrei capire e' come l'agenzia puo' dimostrare
  la loro visita senza firmare niente?
  A questo punto lui puo' intascare la provvigione appena
  vendono una casa che fa parte della sua agenzia,lui si affretta
  a scrivere una lettera con fattura allegata e il gioco e' fatto?
  Ciao
 

 ha scritto nel messaggio 
news:f6abd1$gmp$1...@tdi.cu.mi.it...

  No,io queste persone non le avevo mai viste prima.
  E loro non sono mai entrate in agenzia.
  Ma come ho detto anche nell'altra risposta,io ti chiedo
  su quali basi lui puo' affermare una cosa simile?
  Dovrà dimostrare qualcosa?
  O basta che dica:"...loro sono passati da me" ?
  Mi sembrerebbe molto facile se fosse cosi,domani
  apro un agenzia anch'io.
  Ciao.
 

 fattura?
  Visto che adesso la crisi stà colpendo il settore immobiliare e le
  compravendite si sono ridotte di parecchio,vorra' rifarsi un po.
  Non so che pensare,vediamo quale sarà il prossimo paso.
  Ciao.

   O basta che dica:"...loro sono passati da me" ?
No, ovviamente l'onere di provare che il contatto l'hano generato loro,
grava su di loro...
Detto questo e passando all'operativitą, hai due scelte: (i) non
rispondere, oppure (ii) rispondi, senza giustificarti o altro, dicendo
semplicemente che loro non avevano alcun mandato (dimostrino il
contrario) e che, in ogni caso, l'acquirente non l'hai conosciuto
tramite loro e che, quindi, nessuna provvigione gli č dovuta. Non
dimenticare di scrivere "coi migliori saluti"...
Saluti,
JFSebastian

 di cui parlate in tanti...
Nessuna, ma quel modulo, usato da tutte le agenzie che conosco, ti
permette di provare che il contatto è stato da te generato. 
Diversamente, il problema dell'onere probatorio rischia di diventare un
macigno...
Saluti,
JFSebastian

 Non dimenticare di scrivere "coi migliori saluti"...
Formula diffusa ma da evitare.
Meglio astenersi dai migliori saluti, ché i "peggiori saluti" non si 
mandano neppure a un nemico. 

 Formula diffusa ma da evitare.
Era ironica...
Saluti,
JFSebastian

 ha scritto nel messaggio 
news:1i0mkwe.14luoedbvrjggN%jfsebas...@yahoo.it...

ah beh, questa e' tutta un'altra storia...
pero' non dare informazioni fuorvianti... all'agenzia
la provvigione spetta se mette in contatto venditore
e acquirente. Il come provarlo e' un altro paio di maniche.
alberto 

 visionari!
il visionario e' qualcun'altro.
Al mediatore spettano i soldi se puo' provare che ha messo in
contatto venditore e acquirente. come provarlo sono affari suoi.
a mio avviso converrebbe verificare che effettivamente queste
persone non siano mai passate in agenzia (alle volte capita che
taluni se ne "dimentichino")...
Ma veniamo a dati piu' concreti... l'agenzia ha fornito qualche
prova di questa sua mediazione? tanto per fare un esempio
banale, sa chi ha comprato casa?
alberto 

 banale, sa chi ha comprato casa?
Beh, per quello basta una visura...
Saluti,
JFSebastian

 pero' non dare 
Mi dici io cosa c'entro, adesso?
Saluti,
JFSebastian

JFSebastian ha scritto:

Ma insomma, qui si sta parlando di una agenzia immobiliare che definire 
"furbetta" è un eufemismo per non dire di peggio, e poi sembra che sia 
Silvia a dover dimostrare chissà mai cosa. Ha ragione JFS: è l'agenzia a 
dover "provare" le sue azioni, non Silvia. Fosse per me, se davvero 
l'agenzia si è comportata nella maniera disonesta che sembra, farei una 
segnalazione all'Albo.

 segnalazione all'Albo.
che sia l'agenzia a dover provare siamo d'accordo, ma nel momento
in cui ha emesso una fattura, se non viene contestata in tempi brevi
diventa "valida" e quindi cerchiamo di dare delle argomentazioni serie...
a me non ne viene in tasca nulla se l'agenzia prende i soldi o no, ma
se continuate a consigliare "se non hai firmato nulla sei a posto" e
silvia non contesta la fattura, poi tra un anno quando le arriva il decreto
ingiuntivo spiegate voi come fare a tirarsi fuori...
alberto

 Beh, per quello basta una visura...
si, certo, ma infatti era una cosa banale... ma almeno
cominci a vedere se l'agenzia ha qualche dato concreto
in mano o se sta proprio bluffando... gli chiedi... ah, ma
visto che sarebbero venuti qua i signori tali, quando sono
venuti? con chi hanno parlato? com'erano fatti?
se l'agenzia invece non ha neanche il nome, credo che
desista da subito...
alberto 

 ha scritto nel messaggio
Scusa se ti ho scritto in privato,ma volevo postare il messaggio qui. 

 alberto
 Vedi,abito in un piccolo centro,dove appena hai un raffreddore
  tutti ne sono al corrente.
  Quindi per avere informazioni basta chiedere in giro e sai tutte
  le ultime news.
  Il paese e' piccolo e la gente mormora...
  Non e' difficile sapere chi sono i futuri acquirenti.
  Ma il discorso e' comunque un altro,un agenzia presta un
  un servizio e per questo dev'essere pagata,questo tipo
  non ha fatto nemmeno una telefonata.
  Quindi non solo si sta inventando tutto,ma vuole un compenso
  per un lavoro che non ha svolto.
  Ciao. 

  per un lavoro che non ha svolto.
se tu sei certa che gli acquirenti non siano venuti in contatto
con l'agenzia e che quando hai dato il mandato non hai firmato
nessuna esclusiva, allora direi che puoi contestare la fattura,
spiegando appunto che hai venduto si la casa ma per conto
tuo e che gli acquirenti erano a conoscenza della vendita tramite
altre persone. In ogni caso se vuoi far valere le tue ragioni,
quanto meno devi per prima cosa contestare la fattura.
alberto 

 No guarda, non ci siamo proprio!
Non è Silvia che deve vede se "l'agenzia ha qualche dato concreto". Lei 
sa benissimo come si sono svolte le cose e non deve dimostrare niente a 
nessuno nè tanto meno chiedere nulla all'agenzia. Semmai è l'agenzia che 
deve dimostrare su quale basi avanza richieste così improbabili.  Io se 
fossi Silvia mandere una bella racocmandata a/r all'agenzia intimando 
loro di non importunarla mai più con richieste assurde altrimenti sarà 
costretta a segnalare il fatto all'albo.

... segnalare il fatto all'albo.
Che non e' un albo, ma un ruolo. 

  
Non hai poprio capito... parlo dell'albo alla Camera di Commercio a cui 
devono essere iscritte le agenzie immobiliari.

 persone!
ma si dai, prendiamoci a pugni e a sberle, anzi, appena vede il
proprietario dell'agenzia, tiriamolo sotto con la macchina...
alberto 

 Che non e' un albo, ma un ruolo.
non contraddirla, lei sa tutto.
alberto 

Agatha scrisse:


Repetita iuvant (forse). 

 Forse...infatti. Definiscimi un "ruolo", se ne conosci il significato.
Domanda al legislatore. 

 Impara a conoscere il significato dei termini che usi.

>
ops, un bug nella tua conoscenza, l'ordine degli agenti immobiliari non 
esiste.
alberto 

 Albo....fai pure una ricerchetta con google.

> alberto Albo....fai pure una ricerchetta con google.
continuo a non trovarlo.
alberto 

"Agatha" <aga...@TOGLIMAIUSCOLOlibero.it> ha scritto nel messaggio 
news:468a4b22$0$16031$5fc...@news.tiscali.it...

gurada che ad arrampicarsi troppo sugli specchi, poi ci si
fa male...
alberto
p.s. poi mi farai anche sapere come contesti tra un anno un
decreto ingiuntivo per una fattura mai contestata... 

 decreto ingiuntivo per una fattura mai contestata... 
non c'è problema alcuno, veramente.
Cassazione civile , sez. III, 17 novembre 2003, n. 17371:
Il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo si configura come 
giudizio ordinario di cognizione e si svolge seconde le norme del 
procedimento ordinario nel quale incombe, secondo i principi generali in 
tema di onere della prova, a chi fa valere un diritto in giudizio il 
compito di fornire gli elementi probatori a sostegno della propria 
pretesa. Pertanto, nel caso di opposizione a decreto ingiuntivo avente 
ad oggetto il pagamento di forniture, spetta a chi fa valere tale 
diritto fornire la prova del fatto costitutivo, non potendo la fattura e 
l'estratto delle scritture contabili, già costituenti titolo idoneo per 
l'emissione del decreto, non costituisce fonte di prova in favore della 
parte che li ha emessi; nè è sufficiente la mancata contestazione 
dell'opponente, occorrendo, affinché un fatto possa considerarsi 
pacifico, che esso sia esplicitamente ammesso o che la difesa sia stata 
impostata su circostanze incompatibili con il disconoscimento e, con 
riferimento al comportamento extraprocessuale, non il mero silenzio, ma 
atti e fatti obiettivi di concludenza e serietà tali da assurgere a 
indizi non equivoci idonei, in concorso con altri, a fondare il 
convincimento del giudice.

 fa male...
Lei ha solo chiesto la differenza tra un albo ed un ruolo.
Potresti dargliela, dato che sei tu che stai insistendo sul fatto che i
due termini non siano sinonimi?
Saluti,
JFSebastian

 decreto ingiuntivo per una fattura mai contestata... 
Cioè, secondo te, se uno ha già pagato e semplicemente non contesta,
dopo ha dei problemi ad opporre il decreto ingiuntivo presentando copia
dell'avvenuto pagamento?
E' una tesi affascinante: poi farai, anche tu, sapere a noi perchè non
dovrebbe essere possibile?
Saluti,
JFSebastian

Agatha scrisse:

Sei tu che ostinatamente continui a usare termini non pertinenti.
Il legislatore ha scelto di usare "ruolo", non "albo" per regolamentare
l'attivita' di mediazione, immobiliare o no.
Normativa di riferimento:
Legge 21.3.1958, n.253;
D.P.R. 6.11.1960, n. 1926;
Legge 3.2.1989, n. 39;
D.M. 21.2.1990, n. 300;
D.M. 21.12.1990, 452;
D.M. 7.10.1993, n. 589;
Legge 27.2.2001, n.57.
Ora la vuoi finalmente capire che esiste un "Ruolo degli agenti di
affari in mediazione", non un "Albo..."?

 Leggiti la risposta di Riverrun: magari riesci così a capire come si può rispondere utilmente a Silvia senza inutili perdite di tempo.

 dell'avvenuto pagamento?
non ho detto che ha gia' pagato. ho detto che non ha mai
contestato la fattura e credo che aspettare un decreto
ingiuntivo per non averla contestata subito non sia la
strada piu' semplice.
alberto 

 1- che albo e ruolo sono unanimamente usati come sinonimi;
visto che ho dato una risposta utile, posso qui fare un intervento 
"inutile"? ;-)
Albo e ruolo, a stretto rigore, non sono sinonimi: il termine *albo* si 
riferisce, tradizionalmente, agli albi professionali, che nel nostro 
ordinamento hanno questa caratteristica distintiva: di essere "tenuti in 
forma di autogoverno dalle rispettive categorie" (così A.M.Sandulli).
Ora, il ruolo degli agenti di affari in mediazione _non_ ha tali 
caratteristiche di autogoverno, e pertanto non è, a rigore, un *albo*.
Vero è che il legislatore, come hai fatto notare, non usa il termine in 
modo rigoroso (che dire, ad esempio, dell"Albo" delle imprese 
artigiane?), ma tant'è: quale iscritto a una albo "proprio" lasciami il 
diritto di mettere... i puntini sulle i. :)

> decreto ingiuntivo per una fattura mai contestata...
La risposta era la seguente, provo a darti una spiegazione a prova di
bomba:
(i) tu dici che non contestare una fattura equivale a perdere il diritto
di opporsi fondatamente ad un decreto ingiuntivo. L'hai detto non so
quante volte in questo thread;
(ii) se questo fosse vero, la mancata contestazione dovrebbe avere un
valore oggettivo e, quindi, produrre l'effetto da te ipotizzato sempre;
(iii) di conseguenza, anche nell'ipotesi in cui il debitore avesse già
pagato, se non avesse contestato una fattura erroneamente emessa,
dovrebbe poi avere problemi a muovere contestazioni;
(iv) ovviamente così non è;
(v) come diverse persone ti stanno illustrando, la tesi da te formulata
è, per l'appunto, solo una tesi, peraltro priva di qualsiasi fondamento
giuridico che, diversamente, ti chiederei di indicare.
Dai, vediamo se stavolta ci si capisce...
Saluti,
JFSebastian 

 Dai, vediamo se stavolta ci si capisce...
difronte a cotanta scienza non posso che tirarmi indietro,
evidentemente e' piu' conveniente non contestare nulla
subito e aspettare il decreto ingiuntivo per dover chiamare
un legale.... mi sono sbagliato.
alberto 

 mi sono sbagliato.
Questa è l'unica parte sensata del messaggio che, però, nel contesto in
cui tu l'hai scritta, risulta anch'essa solamente ironia di infima
qualità e mal riposta.
Spara meno sciocchezze e, se proprio non puoi farne a meno, fallo in
modo meno arrogante: vedrai che farai meno figuracce.
Saluti,
JFSebastian

 un legale.... 
solo due notazioni:
1) la contestazione della fattura -pur utile ed opportuna- non impedisce 
a chi la emessa di chiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo;
2) rivolgersi subito ad un legale è la strada migliore per scongiurare 
il rischio del d.i.: il legale, infatti, può agire in prevenzione...

 modo meno arrogante: vedrai che farai meno figuracce.
verro' da te a lezione di umilta'...
alberto 

 Alberto Alberto.....si sente il suono delle tue unghie sullo specchio....
si, infatti, ora che mi hai lasciato il posto...
alberto

 si, infatti, ora che mi hai lasciato il posto...
Ossantapace...
Anche gli specchietti...
Dai, oggi è sabato: dedica tempo alla manicure e settimana prossima
tutto sembrerà migliore...
Saluti,
JFSebastian