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Titolo: Re: plusvalenza

Secondo la disposizione contenuta al comma 1, lettera b), del nuovo articolo 
67 del Tuir, costituiscono redditi diversi anche le plusvalenze realizzate 
attraverso la cessione di beni immobili e quelle relative a terreni 
suscettibili di utilizzazione edificatoria.
In particolare, costituiscono redditi diversi "le plusvalenze realizzate 
mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti 
da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione o 
donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo 
intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite 
ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari".
Affinché si realizzi, quindi, una plusvalenza tassabile è necessario che:
  a.. l'immobile sia stato ceduto a titolo oneroso e cioè tramite 
compravendita, permuta, conferimento in società, e così via
  b.. l'immobile non deve essere stato acquisito tramite atti di successione 
o donazione
  c.. l'immobile sia stato ceduto entro cinque anni dall'acquisto o dalla 
costruzione alla data di alienazione del bene, indipendentemente dal momento 
in cui avviene il pagamento del corrispettivo
  d.. l'immobile non sia stato utilizzato dal cedente o dai suoi familiari, 
ossia coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado, 
per la maggior parte del periodo come abitazione principale.
Anche per le predette plusvalenze, le modalità di determinazione sono 
dettate dal nuovo articolo 68, comma 1, del Tuir. Pertanto, come avviene per 
le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni o 
l'esecuzione di opere intese a renderli edificabili, anche nel caso di 
cessione di fabbricati, la plusvalenza imponibile è determinata dalla 
differenza tra corrispettivo incassato e costo d'acquisizione aumentato dei 
costi inerenti deducibili appositamente documentati.

In tema di compravendite immobiliari, la legge finanziaria per il 2006 
(commi da 495 a 498) presenta alcune sostanziali novità: su richiesta della 
parte venditrice, la plusvalenza realizzata a seguito di cessione di beni 
immobili e di aree edificabili viene assoggettata a un'imposta sostitutiva 
del 12,50 per cento; per le cessioni di abitazioni e relative pertinenze, la 
base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, è 
rappresentata, su richiesta dell'acquirente, dal valore catastale; gli 
onorari notarili sono ridotti del 20 per cento.
Una nuova tassazione delle plusvalenze immobiliari
Viene introdotta dal comma 496 una modalità di tassazione delle plusvalenze 
alternativa a quella disciplinata dall'articolo 67, primo comma, lettera b, 
del Tuir: si applicherà un'imposta sostitutiva dell'imposta sul reddito pari 
al 12,50 per cento, anziché la tassazione ordinaria (nella migliore delle 
ipotesi, con aliquota del 23 per cento) nel caso di immobili ovvero la 
tassazione separata nell'ipotesi di cessione di aree fabbricabili (in 
quest'ultimo caso, è comunque possibile l'opzione per la tassazione 
ordinaria).
Il nuovo tipo di tassazione si applicherà su richiesta della parte 
venditrice al notaio, il quale si occuperà anche del versamento dell'imposta 
sostitutiva per conto del cedente.
I dati relativi alle cessioni dovranno essere poi comunicati all'Agenzia 
delle Entrate, secondo modalità che saranno successivamente stabilite con 
apposito provvedimento direttoriale.
Le plusvalenze tassabili con imposta sostitutiva
Le plusvalenze interessate dalla nuova disposizione sono, come già 
ricordato, quelle individuate dal primo comma, lettera b, dell'articolo 67 
del Tuir, ossia quelle realizzate mediante cessione a titolo oneroso di:
  1.. beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni 
(esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le unità immobiliari 
urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la 
costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del 
cedente o dei suoi familiari)
  2.. terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli 
strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.
La novità della legge finanziaria non incide sulla determinazione della base 
imponibile di tali plusvalenze, i cui criteri restano immutati (articolo 68 
del Tuir).
La base imponibile per il calcolo delle plusvalenze
La base imponibile delle plusvalenze di cui ai punti a. e b. è determinata 
dalla differenza tra il corrispettivo incassato e il costo d'acquisizione 
comprensivo anche dei costi inerenti debitamente documentati.
Nel caso di immobili di cui al punto a., il costo di acquisizione è dato dal 
prezzo sostenuto per l'acquisto, in caso di fabbricato acquistato; in caso 
di fabbricato costruito, il costo è dato da tutti gli oneri sostenuti per la 
costruzione, inclusi quelli di progettazione e di urbanizzazione.
Al costo di acquisizione o di costruzione possono essere aggiunte le spese 
inerenti, quali l'imposta di registro, quelle ipotecarie e catastali, le 
spese notarili.
In caso di fabbricato costruito, inoltre, possono essere prese in 
considerazione anche altre spese inerenti, quali, ad esempio, quelle 
sostenute per demolire costruzioni esistenti sull'area da edificare, o per 
liberare l'immobile da servitù gravanti sul fondo.
Nel caso di aree fabbricabili di cui al punto b., la determinazione della 
plusvalenza prevede una differenziazione dipendente dalle modalità 
d'acquisizione del terreno:
  a.. per i terreni acquistati a titolo oneroso, si considera la somma del 
costo d'acquisto e delle spese inerenti, rivalutata in base alla variazione 
dell'indice Istat dei prezzi al consumo
  b.. per i terreni acquistati a titolo gratuito (successione o donazione), 
il costo d'acquisto da prendere in considerazione è quello risultante dalle 
relative denunce, aumentato delle spese inerenti. Anche in questo caso, il 
valore così determinato deve essere rivalutato in base alla variazione 
dell'indice Istat.
La novità per gli acquirenti di immobili
Le novità introdotte non riguardano solo i cedenti ma anche i futuri 
acquirenti di immobili. Il comma 497, infatti, derogando a quanto previsto 
dall'articolo 43 del Testo unico delle disposizioni riguardanti l'imposta di 
registro (Dpr n. 131/1986), consente, a decorrere sempre dal 2006, di 
calcolare l'imposta di registro e quelle ipotecaria e catastale non sul 
valore commerciale del bene, ma sulla rendita risultante al catasto, 
generalmente più bassa, alla quale si applicheranno i moltiplicatori 
aggiornati da ultimo con la legge n. 191 del 30 luglio 2004:
  a.. fabbricati (cat. A, B, C) = rendita catastale x 126 (moltiplicatore 
comprensivo della rivalutazione del 5 per cento)
  b.. prima casa = rendita catastale x 115,5 (moltiplicatore comprensivo 
della rivalutazione del 5 per cento)
In altri termini, dal 2006, su richiesta resa al notaio da parte 
dell'acquirente, si indicherà nell'atto di compravendita il corrispettivo 
pattuito tra le parti, ma si pagheranno l'imposta di registro e quelle 
ipotecaria e catastale sul valore catastale, determinato nel modo appena 
visto.
Le condizioni richieste per l'applicazione della norma sono le seguenti:
  a.. deve trattarsi di cessione di beni immobili tra persone fisiche, 
ovvero soggetti che non agiscano nell'ambito di "attività commerciali, 
artistiche o professionali". Pertanto, la sola presenza, indipendentemente 
dal fatto se acquista o vende, della persona fisica in veste d'imprenditore 
o professionista non consente di avvalersi della nuova disciplina
  b.. deve trattarsi di cessione di immobili a uso abitativo e relative 
pertinenze. Restano, pertanto, esclusi uffici, negozi, edifici di tipo 
industriale, terreni (N.B. non tragga in errore la precedente indicazione di 
fabbricati delle categorie B e C, riportati per esaustività d'informazione, 
ma non rientranti nella agevolazione).
E' previsto, inoltre, un abbattimento degli onorari notarili del 20 per 
cento, volto a mitigare l'effetto che l'indicazione dell'effettivo valore 
commerciale produce sul costo del professionista: le tariffe notarili sono, 
infatti, parametrate al valore indicato nell'atto.
E' evidente come l'emersione del reale corrispettivo pattuito tra le parti 
possa determinare un onorario maggiore. La norma, pertanto, interviene, non 
solo dal lato delle imposte (che saranno calcolate sulla base del valore 
catastale), ma anche sugli effetti che l'indicazione di un maggior valore 
rifletterà sui compensi notarili, con l' obiettivo di far emergere i prezzi 
reali delle compravendite, spesso indicati in misura inferiore alle somme 
effettivamente corrisposte

 Grazie
Te lo veni per paura che si deprezzi? 

 Grazie
A presto... 

"l'orsotoro®" <
T'arrendi?  :-)) 

 T'arrendi?  :-))
Solo dopo il 10 agosto se l'sp500 index sarà andato oltre 1320/25...... ;-) 


Fargli pagare la parcella a quella  CROSTA  li'.
Lo sai che Barracuda è pieno di grana ?
Ma lui scrocca consulenze............sempre.
kappa