Newsgroup: it.economia.borsa
Titolo: cicli immobiliari

Stavo guardando dei grafici.
Nei '70 dopo 2 anni dalla flessione delle compravendite c'è stata quella dei
prezzi
...mia madre dice che è impossibile e che il mattone sale sempre :-),
vabbeh!
Negli '80 idem.
Nei primi '90 dopo solo un anno.
Adesso è dal 2003 che le compravendite scendono.
Che dobbiamo aspettarci? un tonfo incredibile della serie: il mio vicino
vendeva a 100 ed ho rilancio a 95, mo' lui ha già abbassato a 90?
5 anni so' 5 anni.

 La gente non è mica scema. Piuttosto che svendere la casa, se la tiene anche sfitta.
Questo è un ossimoro finanziario.
Poi è verissimo che succede quello che hai descritto, ma la gente
finanziariamente, è invece piuttosto scema :)

 Giusto?
... chi ha la casa "pagata" ragiona così ...
... non dimenticate la montagna di mutui accessi a tasso variabile solo3-4
anni fa ... la maggior parte sono case al di sopra della portata delle
famiglie ...

 Giusto?
Giusto.
Però lo "svalutare" è soggettivo e dipende da molte variabili.
Principalmente dal fatto che qualcuno ti abbia fatto una valutazione
ad un livello X in un dato istante di tempo o che un tuo vicino abbia
venduto a X.
Vendere a meno di X è psicologicamente difficile, ed è vero che
piuttosto le persone vendono 4 anni dopo al prezzo X piuttosto che
oggi a X-10%. Però ammetterai che, anche in scenari stabili (assenza
di svalutazione), non è molto furbo (escludo gli scenari in cui il
bene invece si rivaluta più dell'inflazione sul breve periodo per ovvi
motivi) .
Se un asset non genera un cash-flow e non si rivaluta è
finanziariamente una perdita: su questo sarai daccordo, credo.
Per questo dico che la gente è finanziariamente molto ignorante: per
non superare un problema psicologico fa normalmente azioni
finanziariamente non logiche e ci rimette. Ed è un paradosso, perchè è
vero che quello che spinge a comportarsi così è proprio l'aspetto di
non passare per "sprovveduti".

 E' proprio così.
mhh immagina uno cn un tasso variabile su ribor/libor e qualche altra
maretta finanziaria...
Immagina che si trova con acqua alla gola... 
dici che non accetta di perdere un po' per non perdere tutto?
E a questo punto quanti concittadini sono schematizzabili in questa
situazione? 
Ciao 

 Te l'ho detto, piuttosto se la tengono per sempre; a costo di tenerla anche sfitta.
Ti contestavo solo la frase "La gente non è mica scema". La gente fa
così proprio perchè E' scema :).

 Stavo guardando dei grafici.
Ciao, sarei interessato ai grafici che stavi osservando, potresti 
cortesemente fornirmeli? Approfitto per allegati un grafico in mio possesso 
che unisce oltre a compravendite e prezzi anche il numero di abitazioni 
costruite, personalmente ritengo quest'ultimo un fattore non di poco conto e 
ritengo inoltre, visti i precedenti, che per *almeno* altri 5 anni non si 
rivedranno i prezzi del picco (prezzi intesi in termini reali). A questo 
dovremo anche aggiungere un fattore non da poco ovvero la sfiducia nello 
strumento del mutuo generata dagli ultimi eventi che sicuramente frenerà 
parecchio le compravendite se non della prima almeno della seconda casa.
http://i34.tinypic.com/2zf64pw.png
Saluti,
PINO 

 5 anni so' 5 anni.
Per far che?
Boh! per quello chiedevo pareri. Situazione nuova.

 
http://i34.tinypic.com/2zf64pw.png
Grazie, ciao


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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/

IL PRIVATO CHE NON HA NECESSITA DI REALIZZARE  DENARO  CERTO NON TOGLIERA' 
UN EURO RISPETTO AL PREZZO CHE LUI CREDE SIA "DI MERCATO"  MA............
TENETE PRESENTE QUEI  PICCOLI  IMPRESARI  CHE  HANNO  COSTRUITO  QUALCHE 
CASA  E  DEBBONO REALIZZARE  PERCHE LE BANCHE GLI SOFFIANO SUL COLLO OPPURE 
TENETE PRESENTI COLORO CHE HANNO FATTO IL PASSO PIU' LUNGO DELLA GAMBA 
ACQUISTANDO A TASSO VARIABILE ED ORA SI VEDONO IL RATEO DEL MUTUO 
MOLTIPLICATO PER-----FATE VOI-
DIRETE CHE STO FACENDO IL RAGIONAMENTO DEL CORVACCIO MA............LE COSE 
VANNO COSI'
SE IL MERCATO DEGLI IMMOBILI SI BLOCCA  SARA INONDATO DA OFFERTE DI CHI DEVE 
REALIZZARE   A RURRI I COSTI  ED I PREZZI CROLLERANNO-
MA CREDO CHE IL FENOMENO NON SARA INDOLORE PER NESSUNO PERCHE IL BLOCCO 
DELL'EDILIZIA BLOCCA IL 50 % DELL'ECONOMIA
SALUTI
dario 


io sono mago
lo so da 3 anni
l'AVIDITA' ha preso il sopravvento nei costruttori edili e soci
hanno costruito dappertutto, son dentro il giro,
non ce la fanno ad uscire
vi ricordate noi traders quando entravamo ed uscivamo in continuazione
dai titoli??avidita' .. e loro sono uguali
hanno ipotecato di tutto, non hanno neanche 1000 euro in tasca
solo cemento, mattoni, tegole
Le banche sono espostissime, ma essi continuano a chiedere finanziamenti
per fare colate di cemento,
A breve le vendite si bloccheranno
e il ciclo dell'immobile finira'
e ciao


 vendeva a 100 ed ho rilancio a 95, mo' lui ha già abbassato a 90?
E' uno scenario del tutto improbabile.
I prezzi ristagneranno per qualche anno, poi inevitabilmente cresceranno
ancora. 

 è assolutamente calato.
Ti giuro che non ho capito: che vuole dire?????

 ha scritto nel messaggio 
news:5847a812-734c-4671...@x35g2000hsb.googlegroups.com...
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
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Allora:
il link 
http://www.scenari-immobiliari.it/ITPublic/download_free.aspx?IdArt=559
grafica il prezzo delle case nel tempo (dal 1958 al 2008), depurato
dell'inflazione, ossia come reale valore a moneta costante.
E nel periodo considerato è aumentato di 3 volte, a conferma della
bontà dell'investimento immobiliare.
Ovviamente, per determinare il reale prezzo delle case, è necessario
procedere alla rivalutazione monetaria, onde tenere conto della perdita
di potere d'acquisto determinato dall'inflazione.
Supponiamo (non ho tempo per verificare, ma è più o meno così) che
per l'inflazione dal 1958 ad adesso il costo della vita è aumentato di
100 volte.
Ciò ammesso, il prezzo delle case che nel 1958 era x lire, ora sarebbe
pari a x per 300 diviso 1936,27 euro.
In merito alla frase che hai evidenziato:
sempre dal grafico del link, si vede che il prezzo delle case dal '74 al '77
è diminuito in valore reale del 10%; però, in quei 3 anni, l'inflazione è
stata di oltre il 15%; ne consegue che, limitandosi ad osservare il valore
in lire, il prezzo era aumentato del 5%. 

 in lire, il prezzo era aumentato del 5%.
Scusa, mettiamo i numeri:
- Nel 1974 una casa costava 100 (prezzo reale, quello realmente pagato
in lire)
- Nel 1977 costava 90 (come sopra)
In 3 anni l'inflazione (complessiva, presumo) è stata del 15%, quindi
il prezzo sarebbe dovuto aumentare a 115.
E invece è 90, cioè un -20% considerando l'inflazione in 3 anni.
E' giusto o sto sbagliando qualcosa?

 ha scritto nel messaggio 
news:9a8c8914-7606-45c8...@25g2000hsx.googlegroups.com...
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Non hai letto la prima parte del mio post.
Soffermiamoci al tuo esempio.
Nel '74 prezzo= 100 Mlire
Nel '77 prezzo= 105 Mlire
Considerando l'inflazione (questo significa a moneta costante) il
prezzo avrebbe dovuto essere di 115 Mlire (inflazione 15%).
Quindi, come indicato nel grafico, ha perso il 10% circa;
però in lire, il prezzo è aumentato... 

 ha scritto nel messaggionews:9a8c8914-7606-45c8...@25g2000hsx.googlegroups.com...

Ah, ok. E' chiaro. Quindi riassumendo dal 74 al 77:
- I prezzi sono aumentanti di circa il 5%
- L'inflazione è stata del 15% (quindi, in media i salari e gli altri
prezzi sono saliti anch'essi del 15%)
In sintesi in termini reali, il valore delle case è sceso del 10%
mentre i prezzi sono saliti del 5%.

 e ciao
Rallenta, non finisce. 

 perň in lire, il prezzo č aumentato...
Ah, ok. E' chiaro. Quindi riassumendo dal 74 al 77:
- I prezzi sono aumentanti di circa il 5%
- L'inflazione č stata del 15% (quindi, in media i salari e gli altri
prezzi sono saliti anch'essi del 15%)
In sintesi in termini reali, il valore delle case č sceso del 10%
mentre i prezzi sono saliti del 5%.
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Sě. A parte che non č automatico che i salari crescano nella
stessa misura dell'inflazione.
Possono salire di meno, o anche di piů (come in quegli anni,
in cui il potere d'acquisto dei lavoratori dipendenti italiani era
il maggiore di tutta l'Europa (ora č praticamente l'ultimo...))
Comunque, il discorso sui prezzi delle case negli anni '70
potrebbe ripresentarsi ora: prezzi stabili finchč per opera
dell'inflazione non si perda circa il 10-15% del valore (3-4 anni);
poi, i prezzi riprenderanno a crescere in misura superiore
all'inflazione.

 all'inflazione.
Se posso essere utili vi propongo dati certi e grafici relativi
all'inflazione in italia
www.rivaluta.it/inflazione
 .htm
Buona discussione a tutti
Daniele

 è assolutamente calato.
Sicuro? i miei hanno preso una casa ad inizio '74 per 12.000.000; i vicini a
fine anno per quasi il doppio. In effetti mio padre dice sempre: l'affare
della mia vita (l'ha pagata con la scala mobile in effetti.)
Piuttosto nell'82 hanno preso un app. in Liguria. quasi 10 anni dopo ne
hanno venduto un o simile allo stesso prezzo. Aveva solo il giardino pero'
( i miei hanno terrazzo 30mq + giardino appiccicato).

 all'inflazione.
Ma secondo questo link 
http://www.rivaluta.it/inflazione.htm
l'inflazione è stata:
Agosto 74- Agosto 75: 15.3%
Agosto 75 - agosto 76: 18%
Agosto 76 - agosto 77 : 17.2%
Sommati fa un 50.5% in tre anni!
Il che implica che in tre anni i prezzi degli immobili sono aumentati
del 5% a fronte di un'inflazione del 50%. Cioè chi ha acquistato nel
'77 lo ha fatto pagando si il 5% di più, ma di fatto si trovava con un
potere d'acquisto aumentato del 50% (c'era la scala mobile se non
sbaglio). Fa in termini reali un -45%.
Certo, poi i prezzi si sono in seguito riallineati all'inflazione.
Però sicuramente comprare nel 77 conveniva rispetto al 74.

Il 22 Set 2008, 22:43, "Francesco L. C." <xxxfran...@libero.itxxx> ha
scritto:

ok francesco ti ammiro e rispetto da anni
io speravo finisse il ciclo
ma e' come dici tu ciao


 Però sicuramente comprare nel 77 conveniva rispetto al 74.
Ok, mi correggo da solo :).
Se il grafico sconta già l'inflazione il discorso che ho fatto non ha
senso. I prezzi nel 74-77 hanno semplicemente perso il 10% rispetto
all'inflazione. Quindi i prezzi sono passati da 100 a 140 in tre anni


 ha scritto nel messaggio 
news:74641fe3-37b5-4156-8f67-
Ma secondo questo link 
http://www.rivaluta.it/inflazione.htm
l'inflazione č stata:
Agosto 74- Agosto 75: 15.3%
Agosto 75 - agosto 76: 18%
Agosto 76 - agosto 77 : 17.2%
Sommati fa un 50.5% in tre anni!
---> Se i dati dell'inflazione sono esatti, č ancora peggio!
Infatti, non č corretto sommare le inflazioni annuali, occorre
moltiplicare:
1,153*1,18*1,172 = 1,594
Cioč, rispetto all'agosto '74, nell'agosto '77 il costo della vita
era aumentato del 59,4%
--------------------------------
Il che implica che in tre anni i prezzi degli immobili sono aumentati
del 5% a fronte di un'inflazione del 50%. Cioč chi ha acquistato nel
'77 lo ha fatto pagando si il 5% di piů, ma
----> Su questa osservazione ti sei giustamente corretto nel post 
successivo. 


I giudizi non si danno solo con le esperienze personali!
Il campione deve essere rappresentativo, e quindi il più ampio possibile;
la media è indicata nel grafico del tuo link.
Se vuoi determinare il prezzo in termini correnti (non a moneta costante),
basta che rivaluti il valore rilevato dal grafico con l'inflazione osservata
in quel periodo.