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Titolo: L'immobile che cresce non crea ricchezza

L'immobile che sale non arricchisce la massa, al max arricchisce qualche 
singolo, ma quel che è certo è che la massa la impoverisce. Sembra un 
paradosso, ma con un semplice esempio vediamo il perchè, e come funzionano i 
flussi di denaro che viaggiano attraverso gli immobili.
Facciamo un modellino di mercato, consideriamo alcune persone (es. 5) che 
posseggono :
- n.1 casa di un determinato valore (di proprietà di uno di loro)
- risparmi in contanti 150.000 uno, 200.000 un altro, ecc per un totale 
complessivo ad es. di 1 milione di euro.
O O O O O  < ecco i cinque tipi
Quindi in totale:
proprietà totali = casa + 1.000.000euro
aggiungiamo un sesto individuo sfigato che non possiede nulla, che per il 
momento rimane in disparte con 0 euro.
O O O O O - O < questo è il sesto, sfigato.
prop. totale = casa + 1.000.000euro + 0euro
ad un certo punto gli individui con denaro cominciano a passarsi a casa tra 
loro pagandola in contanti (niente mutuo), ad ogni passaggio a valore di 
scambio sempre maggiore: prima 100k, poi 150k, poi 180k, ecc "l'immobile 
cresce e tutti fanno i soldi". Il sesto sfigato resta sempre a guardare.
Alla fine del giro al rialzo, i soldi complessivi si saranno moltiplicati 
del 100%, del 300% ? No....neanche per sogno!
Rimangono sempre gli stessi:
prop. tot = casa + 1.000.000euro + 0,0 euro
Perchè tutto ciò ? Perchè i cinque individui non hanno fatto altro che 
scambiarsi immobile per denaro contante che alla fine, anche se ad ogni 
passaggio la casa come puro bene di scambio valeva di piu, è rimasto sempre 
lo stesso: non si è prodotto nulla !! E allora chi si è arricchito ? beh chi 
aveva meno soldi ora ne ha di piu, chi ne aveva di piu ora ne ha di meno ma 
una casa in mano.
Stessa cosa se il ciclo si inverte al ribasso, anche con un calo quotazioni 
la somma di contante totale resta la stessa: l'ultimo fesso che è rimasto 
col cerino acceso dovrà vendere in perdita, ed anche gli altri finchè 
l'ultimo non la compra a prezzo piu basso possibile.
Ma attenzione: la casa non sono soldi....sono mattoni che vengono scambiati 
con denaro a seconda del valore che gli si attribuisce, ma la ricchezza 
totale non è affatto aumentata. Penserete: ma la casa di mattoni ora vale 3 
volte tanto...certo, ma finchè non la si capitalizza, sempre di mattoni 
rimane, e non è che con i mattoni ci vai a fare la spesa ! Quindi per creare 
vera ricchezza in capitale contante disponibile, qualcuno deve contribuire 
con nuovi capitali, prodotti con il lavoro *vero*.
Bene, ora il sesto sfigato entra in gioco e dice "voglio comprare la casa, 
ma non ho soldi quindi chiedo un mutuo"
Egli va in banca la quale produce dal nulla 200.000 euro per versarle al 
venditore. Lo sfigato ha la casa ma sempre 0 euro in tasca.
prop. tot = casa + (1.000.000+200.000)euro + 0,0euro
ora sembra che il capitale contante sia amuentato e in effetti c'è piu 
ricchezza di soldi liquidi, ma questa equazione non è corretta: la banca ha 
anche generato un debito di pari importo con interesse ad es. del 4% verso 
lo sfigato, col segno meno. Lo sfigato ha casa, zero euro e debiti:
prop tot = casa + 1.200.000eu - (200.000eu + 4%) = casa + contante totale - 
debito
Ci siete ? Ok, questo che significa ? Significa che L'AUMENTO DI VERA 
RICCHEZZA SPECULATIVA E' GENERATO SOLO DA CHI ACCENDE MUTUI DI PARI 
QUANTITA'. Il povero sfigato per aver fatto felici i precedenti proprietari 
con la loro plusvalenza, dovrà sgobbare tutta la vita per pagare il debito. 
E il debito, all'aumentare delle quotazioni, si deve accendere a valori 
sempre piu alti: una schiavitù che si crea in modo sempre piu pesante.
Perchè allora si crea povertà ? Ecco perchè: lo sfigato a causa del mutuo da 
pagare non potrà accumulare denaro risparmiandolo, quindi il suo capitale 
futuro non si sommerà a quello degli altri seguendo il ciclo keynesiano.
I 200.000eu di debito e credito si annullano quindi tra loro, restano gli 
interessi da pagare:
prop tot. = casa + 1.000.000 - (4% di 200.000)
Ecco la situazione...si è creato un elemento che "erode" il capitale 
circolante e sonante. Potremmo anche indicare gli interessi a credito, ma 
oltre ad essere peanuts sono sempre piu bassi di quelli a debito.
Quindi quando si crea povertà generale ? quando gli interessi a debito, che 
sono sempre molto piu alti di quelli a credito, a seconda della quantità di 
mutui accesi rispetto al capitale circolante, riescono a mangiare, a 
"ripulire" il capitale circolante stesso. Tutto va a cicli: prima si genera 
denaro, poi lo si ritira.
Il gioco finirebbe qui a somma già negativa, ma non è tutto: se la banca si 
appropria della casa per insolvenza, il debito è cancellato ma anche la 
casa. resta il milione e gli interessi bancari di rendita:
prop. tot = (1.000.000) +- 0
per rimettere in gioco un'altra casa (per ricomprarla dalla banca o da un 
altro, oppure costruirla, servono es. 200.000 euro), si dovrà pagare e 
diminuire il capitale, o accendere nuovo debito; un'altra spinta per verso 
la diminuzione di capitale circolante:
prop tot = altra_casa + (800.000) + 0
La situazione ora quale è? C'e sempre una casa di mattoni, lo sfigato ha 
sempre 0 euro e non ha neppure piu la casa, il capitale degli altri è sceso 
da 1.000.000 a 800.000. Peggio della situazione di pertenza.
Questo modellino molto semplice vi fa capire come sono correlati i valori di 
scambio degli immobili con la ricchezza generale, il credito e l'inflazione: 
è un gioco a somma negativa per la totalità degli acquirenti/venditori. Per 
ognuno che accumula capitale, ci sono altri che perdono all'istante o a 
vita, i mutui si allungano e crescono.
Nella situazione reale odierna non è difficile capire che ora siamo ben 
oltre una ipotetica soglia di saturazione: la sostenibilità. Restano da 
ripulire gli ultimi fessi con tanto contante in tasca ma oramai il "signori 
si scende" è scoccato da un pezzo..qualcuno ancora pensa che sia possibile 
che gli immobili "crescano sempre"?
Quale è stato il motore di tutto il mercato ?
L'avidità, carattere insito nella natura umana come la fame, la libido, la 
territorialità, etc.
Ecco perchè questi cicli, che sono funzionali alle necessità delle banche 
centrali, si ripeteranno all'infinito.

 ha scritto nel messaggio
news:f0nsqe$kkf$1...@aioe.org...
Cut....
Caro Immobiliarista..... io lavoro dal 1986 nel 1995 metto da parte 300
milioni e compro due appartamenti,  nel 1999 compro un'altra casa con mutuo
agevolato e contributo regionale di 30 milioni (Basilicata) facendo un mutuo
di 100 milioni (vincolo 5 anni) pagando solo  20 milioni in contanti  dove
ho vissuto fino al 2006. Nel 2000 mi trovo tre appartamenti ,  di cui due
affittati in media  500+500 mila lire con i quali pago il mutuo . Nel 2004
estinguo il mutuo . Dal 2004 al 2006 incasso di affitto in media 16.000 euro
Nel 2006 vendo tutto incassando  600000 euro e vado a vivere nella casa
lasciatami dai miei genitori.
A conti fatti  avevo 320 milioni di lire in contanti ed oggi ho 616000 euro.
Dammi ascolto l'immobile crea ricchezza....

 lasciatami dai miei genitori.
con 600.000 devi annà a lavora ! 

 con 600.000 devi anną a lavora !
  a prescindere ... io sono sempre andato a lavorare ... non so te....
con i 600000 euro gioco in borsa coi derivati , faccio viaggi, mi compro
auto nuove,  faccio lavori di abbellimento, vesto i figli a loro piacimento
ecc....
non so a cosa alludevi ....
Ciao

 Ciao
che so pochi ! 

 Dammi ascolto l'immobile crea ricchezza....
Ma lui non diceva mica per chi ce l'ha, ma per chi non ce l'ha!-)
-- 
questo articolo e` stato inviato via web dal servizio gratuito 
http://www.newsland.it/news
 segnala gli abusi ad 
ab...@newsland.it

 "Faustň" <


> che so pochi !
c'è solo un modo per far crollare i prezzi degli immobili in italia...
un ICI tassata da far paura alla seconda casa.... (e più alta alla 
terza...)
dopo voglio vedere la ricchezza degli immobili....

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

e nessuna ICI alla prima...

 e nessuna ICI alla prima...
Comunista !!!

 Comunista !!!
...a parte che poi sono i comunisti che amano speculare sugli 
immobili...
sono gli stessi che hanno accumulato ricchezze negli anni senza mai 
investire nel futuro. Ma ad un tratto(oggi) senza sapere perchè si 
trovano ad avere + case e a sentirsi + ricchi...
eppoi sono quelli che deminizzano il mercato... paradossi 
dell'ignoranza umana....

 terza...)
concordo una bella ICIONA

 singolo, ma quel che è certo è che la massa la impoverisce.
Toniooooooooooo!!!! Firmati immobilista, non immobiliarista.
Già in passato avevi scritto simili corbellerie...
La povertà, eventualmente, la crea la rottamazione (e l'inquinamento)
per la produzione e lo smaltimento dei beni di consumo (del cosiddetto
benessere).
La casa è ricchezza per antonomasia, come l'energia e il lavoro. 

Qualcosa deve pur creare l'immobile ...
Qua in centro Italia c'č un'esplosione di fabbricati incredibile.
Paesotti vivibili fino qualche anno fa ora sembrano periferie di grandi metropoli.
Chi ha 2 soldi investe sul mattone anche perchč la cultura per fare qualcos'altro non c'č. 

 qualcos'altro non c'è.
Il paesotto per definizione è invivibile! 

 Dammi ascolto l'immobile crea ricchezza....
ahi ahi ahi.....
forse non hai letto attentamente il manoscritto
rileggilo ben bene !
tu rientri tra i cinque tizi della storiella
il tuo enorme gain te lo hanno pagato, in parti differenti:
- coloro che si sono indebitati a vita per i tre appartamenti
- coloro che in futuro perderanno il contante che ti hanno dato
Si, per te ha creato ricchezza, ma specularmente per altri ha creato o 
creerà povertà...


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Inviato via 
http://arianna.libero.it/usenet/


ma nessuno compera l'oro fisico
ed anche se preso in obbligazioni è sempre "al sole" per i creditori
o no 


in azioni peggio ancora
A riguardo mutui e' ormai imminente un aumento dei tassi di interesse
che bello mutui di 25 anni a tasso variabile
con ipoteca dell'80%
pr acquistare ruderi di hotel e case
molto bene fra 2 anni, dopo che li hanno sistemati,,
con adeguamenti obbligatori(elettrici antincendio etc,,)
arrivo io che non ho debiti e compro da chi si e' impiccato con le rate
esagerate


 si scende" è scoccato da un pezzo..
Lo spero, ma non mi sembra proprio...


 Lo spero, ma non mi sembra proprio...
il laghetto fuori città viene alimentato dai fiumi. Cosi anche la il denaro 
che circola e cresce tramite gli immobili verrà pur alimentato da qualche 
parte, no?

 con ipoteca dell'80%
effettivamente mutuare a tasso variabile con i tassi al minimo, č garanzia 
matematica che ii cappio che negli anni, ciclicamente, sarą solo piu 
stretto, ma mai piu largo. 

 anche in Italia dove l'80% e più è proprietario?
L'80% vive in case NON IN AFFITTO, ma non ne è proprietario (che è il
coniuge, padre, ecc.)

 non avrebbe senso.
A parte che non si erode niente ma si sposta da una parte all'altra (sfigato
-> banca) alla luce di un differimento temporale e/o di un'assunzione di
rischio, va beh che il sistema è tuo ma non è che in un'ottica di partita
doppia puoi considerare solo la metà negativa e non anche quella positiva.
Così come non consideri la creazione di valore iniziale (da quello che
possiede la casa al costruttore) non dovresti considerare neanche gli altri
scambi da dentro a fuori il sistema.
Per curiosità, mi faresti un esempio - applicando il tuo personalissimo
sistema che non considera ciclo produttivo, valore di scambio e valore d'uso
- di qualcosa in cui si crea valore?



e la banca niente??
cmq a proposito di ICI E RATE mutuo
SO PER CERTO CHE UN HOTEL
TRA ICI 15MILA EURO E MUTUO 90 MILA
NON RENDEVA niente
ed e' stato costretto a vendere l'immobile
ciao


 - di qualcosa in cui si crea valore?
La casa dove vivi non potrai mai converitrla in danaro e tenertelo in tasca, 
a meno che non la vendi e dormi alla stazione. Quindi è un "male/bene 
necessario", che comunque piu alto è il valore di scambio che paghi per essa 
più prosciughi il tuo conto in banca, oppure piu alto sarà il mutuo lifetime 
e di conseguebnza il debito. Nella casa dove investi locandola o 
rivendendola devi consideraer: la reale convenienza della locazione rispetto 
ad altri investimenti, o il fatto che un futuro gain dovrà corrispondere o 
alla perdita per qualcun altro (alla fine del rialzo) o dal massiccio 
indebitamento di chi ci andrà a vivere. 

 ad altri investimenti,
E perchè?
Si stava discutendo se un aumento del prezzo di un immobile crea valore, non
se conviene rispetto ad altre forme d'investimento.


 aumentata.
azzarol...ma no!
hai letto bene l'esempio ?
si partiva con 1 milione di euro, si finiva sempre con 1 milione di euro
come la aumenti la ricchezza ?
ti stampi i soldi da solo ? anzi se ci riesci fammi una telefonata che mi 
interessa :)