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Titolo: IMMOBILI: LA FESTA E' FINITA

Il prezzo medio delle case negli Stati Uniti ha toccato il picco nel 2003 e
da allora non e' piu' salito. In realta' sta diventando via via piu'
difficile trovare l'idiota di turno disposto a pagare qualunque cifra per
una casa.
La festa e' finita. E' la frase che John Talbott, ex banchiere di Goldman
Sachs e autore del best seller "The Coming Crash of the Housing Market" (Il
prossimo crack del mercato immobiliare) usa per descrivere quello che
potrebbe succedere al mercato immobiliare americano, dopo 35 anni di
costante aumento dei prezzi.
Le principali ragioni indicate da Talbott sono due. Innanzitutto, quando i
tassi di interesse aumentano, i nuovi acquirenti hanno una qualificazione
per prestiti di valore molto inferiore. In secondo luogo, l'intero mercato
dell'edilizia abitativa e' "contaminato", scrive Talbott in un articolo
pubblicato dal Financial Times. Ai compratori poco importa quanto viene
chiesto per l'acquisto di una casa. Tanto, non e' denaro loro.
Le banche, per contro, non sono sensibili ai prezzi ne' sono preoccupate per
l'ammontare dei crediti. La maggior parte degli istituti creditizi "rovende"
i mutui a Fannie Mae e Freddie Mac. A questi due colossi para-governativi
del mutuo, a loro volta, poco importa quale e' il prezzo pagato per una casa
perche' beneficiano una garanzia implicita: quella offerta dai cittadini
americani che pagano le tasse.
Nel recente libro "The Coming Crash of the Housing Market", Talbott indica
una serie di trend allarmanti. Il dato probabilmente piu' allarmante e' il
livello record raggiunto negli Stati Uniti dai mutui non piu' onorati e
dalle bancarotte personali. E cosa succederebbe se i prezzi delle case
iniziassero a scendere? Un simile scenario non e' poi cosi' remoto: una
ricerca della Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari evidenzia che
i prezzi hanno raggiunto un picco nel luglio 2003 e da allora non si sono
piu' mossi.
In un'anteprima di quello potrebbe succedere, a New York sta salendo il
numero di persone che vendono i loro appartamenti multimilionari (anche
bilocali senza vista e poco spaziosi): questa gente deposita in banca i
ricavi della vendita e va a vivere in affitto.
La bolla immobiliare non e' un fenomeno che interessa unicamente gli Stati
Uniti. Anche Irlanda, Inghilterra, Spagna, Australia, Cina e molti altri
paesi (compresa l'Italia) hanno visto salire in maniera esorbitante i prezzi
di case e appartamenti.
Talbott nota che l'esaurirsi delle bolle viene normalmente segnalato dal
verificarsi di un certo evento limite, una specie di campanello d'allarme
che segnala che le cose potrebbero presto cambiare. Ne fu un esempio la
cifra oltraggiosa, pari a 20 volte il cash flow, pagata da KKR (Kolbert,
Kravis e Roberts) per RJR Nabisco, affare che segno' la fine della mania dei
leveraged buy-out degli anni '80. La recente vendita di una casa a Londra
per $158 milioni potrebbe essere un indicatore che la bolla del mercato
immobiliare internazionale ha toccato il top.
Sul mercato americano, nello specifico, l'evento folle che segnala che la
bolla sta per scoppiare - scrive Talbott - e' il numero crescente di
prestiti "esotici" offerti dalle banche, e di nuovi tipi di mutui a tasso
variabile. L'autore giudica una follia il fatto che la gente stia prendendo
denaro in prestito a tasso variabile in un contesto di aumento dei tassi di
interesse, un rialzo che capita proprio dai minimi di piu' di 40 anni.
E la ragione per cui tutto cio' sta accadendo e' forse ancora piu'
spaventosa: la gente sta approfittando del basso costo del denaro per
prendere a prestito la somma piu' alta possibile e comprare la casa piu'
grande possibile.
Ma se il prezzo degli immobili iniziasse a scendere, l'alternativa sarebbe
tra lo svendere il bene a prezzi calanti e il fare i conti con rate mensili
molto piu' alte, in certi casi il doppio, nel caso di un incremento dei
tassi.
In questo periodo si assiste a un profilerare di varie forme di mutui. Da
quelli che non richiedono un deposito, a quelli con pgamanto dei soli
interessi ma non sul capitale, fino a quelli che non richiedono il controllo
della credit history, cioe' della solvibilita' e serieta' di chi chiede il
mutuo. E' facile immaginare l'affidabilita' delle persone che ne potrebbero
fare richiesta!
Quello che si sta profilando in questo periodo e' una sorta di truffa tipo
catena di Sant'Antonio, con proprieta' che vengono passate di mano in mano
sempre piu' velocemente per un valore sempre piu' alto in un folle gioco in
cui perde l'ultimo che rimane col cerino in mano.
In realta' sta diventando via via piu' difficile trovare l'idiota di turno
disposto a pagare qualunque cifra per una casa. L'importante, mette in
guardia Talbott, e' che non siate voi l'ultima persona a lasciare la festa.

 ha scritto nel messaggio
news:410e0a47$1...@news.telnetwork.it...


 una casa.
Queste previsioni non servono a niente. Non sapranno mai quando la crescita
degli immobili finirà.
Io mi sono divertito più volte a cercare su questo newsgroup via google news
gli annunci sullo scoppio della bolla immobiliare.
Una chicca DEl DUEMILAUNO (2001):
Subject: Bolla immobiliare USA
estratto: Adesso però la bolla [immobiliare USA] è pronta per scoppiare. Già
i dati di luglio dicono
che l'entusiasmo cala. L'associazione nazionale degli agenti immobiliari
ha reso noto il 27 agosto una diminuzione del 3% delle vendite di case
usate da giugno a luglio. Il fenomeno interessa maggiormente gli stati
dell'"high-tech", come California e Washington, dove le vendite sono
cadute dell'8,9%. Queste vendite rappresentano l'85% di tutte le
transazioni sul mercato immobiliare. Il Businessweek del 3 settembre ha
pubblicato un articolo intitolato "Un crollo immobiliare colpirebbe le
banche", in cui si fa anche notare la somiglianza della bolla
immobiliare con la bolla di Internet.
http://groups.google.it/groups?q=bolla+immobiliare&hl=it&lr=&ie=UTF-8&edition=it&selm=2a1cc53076f4d69e82c8cd1635d0a5ef.19902%40mygate.mailgate.org&rnum=1
C'è da immaginarsi come l'ha presa nel CULO chi ha venduto magari la seconda
casa nel 2001.
Magari ha messo pure i soldi (nel 2001) in un fondo azionario.
OHI OHI OHI :))

 ha scritto nel messaggio
news:FroPc.26489$OH4.7...@twister1.libero.it...


 IL GUERRIERO
hai perfettamente colto il punto secondo me.
E' una bolla o inflazione ?
A pagina 3 di questo pdf trovi il grafico dell'andamento degli immobili
confrontato con il costo della vita:
http://www.phi-eu.net/download/varie/variazioneprezziimmobili.pdf
Si vede benissimo che il costo della vita tende a comportarsi esattamente
come una media mobile che funge da supporto al prezzo degli immobili. Il
prezzo degli immobili ondeggia al di sopra, in un primo momento
staccandosene al rialzo, per poi tornare a toccarlo e rimbalzare, ripetendo
via via sempre il ciclo.

 > vedo perchè i prezzi delle case non possono raddoppiare...


 guadagnare
Possibile, ma ci sono anche altre ipotesi, tipo una situazione argentina.
Altro mio divertimento è andare a vedere i realtor argentini. Vendono ville
stupende e appartamenti di extralusso in plaza de majo, nel cuore di
BuenosAires a prezzi da villetta  a schiera di bassa categoria italiana.
Sono persino tentato. Vendono chiedendo dollari.
Peccato che la situazione dei secuestros e della sicurezza è spaventosa.
Leggo un po' di giornali argentini e ora va di moda il sequestro lampo. Se
sei un turista o uno sconosciuto ti beccano per la strada, anche in centro a
BuenosAires, e ti fanno fare il giro con la tua carta di credito per tutti
gli sportelli automatici. Altrimenti rapimento classico. Nell'ultimo hanno
ritrovato il cadavere di un ragazzino torturato, con le unghie strappate.
E parliamo di un numero di sequestri mai visto nel peggiore periodo
italiano.....


-- 
prega che la riga tratteggiata non passi sotto quella continua.......
......voglio vedere poi dove trovano soldi freschi senza creare una
spaventosa inflazione......
Pollastri......
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NaSdAq PaZzO by Ki$$®
http://www.webalice.it/alicekiss

 mentalità italiana e argentina è identica.
E' infatti verosimile che in identiche situazioni economiche quella
situazione si riprodurrebbe in italia, anzi, imho, ancora peggiore, con le
tensioni dovute al fenomeno immigratorio che al momento della crisi, in
Argentina era completamente assente.