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Titolo: CRISI MERCATO IMMOBILIARE - FONDI A SCONTO DEL 40%

lo sconto delle quotazioni sul Nav (Net asset value, il valore patrimoniale) 
ha superato il 40%!!!
Guardando ai dati del 2008, i fondi immobiliari italiani sono quelli che 
sono cresciuti di pi� in Europa, anche se hanno il patrimonio medio pi� 
piccolo, pari a circa 116 milioni di euro. Non solo, anche se rappresentano 
il 10% del patrimonio complessivo dei fondi comuni di investimento, per il 
solo mercato retail non hanno dato certo grandi soddisfazioni, in termini di 
risultati: lo sconto delle quotazioni sul Nav (Net asset value, il valore 
patrimoniale) ha superato il 40% (nel 2007 era poco pi� del 20%) e il 
rendimento medio � stato quasi irrilevante, lo 0,46% calcolato in termini di 
Roe, contro il 7,21 dell'anno prima.
entro 10 mesi la crisi impattera negativamente sui prezzi delle case, vi 
saranno crolli almeno del 30%
per chi deve comprare l'imperativo � ATTENDERE.
MarioItalia

Comincio vagamente a sospettare che tu non abbia un solo immobile di 
propriet�... 

 propriet�...
cambia qualcosa se non ce li ha?

"l'orsoYoghi" <l'orso...@Jellowstone.park> ha scritto nel messaggio 
news:4a3c...@extreme.x-privat.org...

cambierebbe se li avesse... 


cosa cambierebbe?

 ha scritto nel messaggio 
news:4a3cefac$0$705$5fc...@news.tiscali.it...

forse non tutti sanno che :
1) esiste un numero elevato di imprenditori che hanno immobili
2) esistono testate giornalistiche legate a quegli stessi imprenditori
3) esiste un legame enorme tra chi continua a negare il crollo immobiliare
e l'enorme patrimonio immobiliare che queste stesse persone hanno....
e queste sarebbero notizie obiettive?
Svegliatevi e iniziate a ragionare con le vostre teste!
a me interessano i legami economici e le analisi che faccio vagliano un 
enorme quantit� di dati.
il resto non mi interessa, se dico cose comode o scomode non mi importa.
tuttavia il fatto che la crisi immobiliare italian venga quasi coperta dai 
mass media la dice lunga sul gigantesco conflitto
tra chi produce le notizie e chi � invischiato con tutte le braghe tra 
immobili ecostruttori etc...
ma ormai i grandi hanno iniziato a capire ed iniziano ad essere in tanti a 
vedere il collasso italiano entro 10 mesi.
i prezzi caleranno, perch� i costruttori sono alle strette, i venditori sono 
alle strette, le agenzie... non ne parliamo...
io racconto la realt�, sia locale (conoscendo svariati costruttori e agenzie 
sul territorio) sia nazionale.

 per chi deve comprare l'imperativo � ATTENDERE.
Guarda ho comprato un appartamento +garage di 130 Mq a Udine nel 2003 al 
costo di 120000, messo in vendita a febbraio 2009. Settimana prossima si 
"rogita" costo dell'immobile venduto 155000 euro.
Saluti

 ha scritto nel messaggio 
news:h1iuuc$isj$1...@adenine.netfront.net...

ok, mi confermi che i prezzi sono scesi ed anche tanto!
visto che dal 2003 al 2007 i prezzi delle case aumentavano del 10% all'anno!
quindi in 5 anni la tua casa avrebbe avuto un costo di 190000 euro.
tu hai venduto nel 2009 a 155000 euro ( - 32% ).
bisogna saper fare i calcoli e ragionare bene quando si parla di immobili,
non si pu� solo mettere il prezzo iniziale e finale.
E' un po' come quando stai vendendo un titolo, magari non lo vendi al 
massimo
ma quando � gi� sceso di un buon 20%... a quel punto vendi e tanti saluti.
ma non puoi dire che il titolo non sta scendendo!
ti posso solo dire che hai fatto bene a vendere perch� entro 10 mesi ne 
vedremo
e ne sentiremo delle belle dal settore immobiliare.  le notizie saranno di 
dominio publico a quel punto.
chi avr� venduto avr� venduto gli altri manderanno giu il boccone amaro.
Al momento attuale il mercato � tutto favorevole a chi compra.
Questa settimana ho incontrato un altro costruttore che mi ha confermato 
ancora una volta che il mercato � assolutamente fermo.
Lui deve rientrare dei capitali che ha investito, ha degli immobili di 
classe medio alta e tuttavia ha difficolt� a venderli.
Le persone arrivano, l'immobile piace, ma le banche non erogano il mutuo....
mazzate sui denti, altro che.
Questa crisi � la pi� grande che abbiamo mai visto, comparabile alle grandi 
crisi di memoria storica.
non ostinatevi a raccontare che i prezzi non scendono,
portando ad esempio un prezzo iniziale ed uno finale o alcune localit� e 
centri storici
leggete, informatevi, fatevi raccontare da chi � nel campo cosa sta davvero 
avvenendo.



BEH...UN ONESTO 5% ALL'ANNO...NIENTE DI ECCEZZIONALE, NO?
-- 
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Praticamente il doppio dei rendimenti dei titoli di stato ...dite poco???? . 
A me non sembra saluti. 

 ha scritto nel messaggio 
news:4a3df172$0$1110$4faf...@reader4.news.tin.it...

tuttavia per verificare il rendimento netto andrebbero tolte
spese di manutenzione
spese di vendita
problemi vari nel reperire l'acquirente...
costi annui di gestione...
etc..
comunque in un buon portafoglio deve sempre esserci anche una parte
di questo investita (direttamente o indirettamente) negli immobili.
un buon portafoglio pu� essere ad esempio questo:
(in un periodo in cui il mercato � in salute!)
30% Azionario
20% indiretto in immobili
30% titoli di stato
10% materie prime
10% liquidit�
in dipendenza del rischio poi si possono modificare le % di azionario e 
materie prime.
questo in un mercato in salute, assolutamente non oggi.
Oggi chi ha potuto, ha modificato fortemente le % sbilanciando quasi tutto 
il portafoglio
verso titoli di stato e liquidit�.

 bisogna saper fare i calcoli e ragionare bene quando si parla di immobili,
Appunto... :-(


Ah, s�....?
E non andrebbe aggiunto nulla?
Tipo 10 mila euro/anno di affitto (percepito o non pagato) 

 Saluti
E' un po meno del 5% all'anno, più o meno in linea con l'inflazione
(teorica, quella reale è stata molto più alta).
Io da un investimento richiedo un bel po' di più, ma questo è un
orientamento personale.
Comunque...cavolo, quanto costano poco le case a Udine...circa 1200/mq
oggi (compreso il garage)
Non mi sembra che il tuo si possa considerare un mercato "in bolla",
non so -sinceramente-se il tuo caso sia esemplificativo.
Mi sembra che dai tuoi numeri si possa dededurre solo che a Udine le
case costavano poco nel 2003 e costano poco anche oggi.

 ha scritto nel messaggio 
news:4a3e7033$0$1109$4faf...@reader3.news.tin.it...

appunto de che...
falli i calcoli e capirai quanto ho scritto sopra!

 ha scritto nel messaggio 
news:4a3e717f$0$1108$4faf...@reader3.news.tin.it...

certamente. aggiungi anche che il settore immobiliare � notevolmente
pi� ingessato se paragonato ai movimenti azionari di borsa o ad altri 
settori come le materie prime.
Quindi aggiungici i problemi (e non sono pochi) nel trovare un acquirente!
guarda che hai tempi ho fatto anche io un bel guadagno di 40 mila euro 
puliti in 2 anni su di una casa!

quoto.
ma � fiato sprecato qui c'� molta gente che di immobili e di affari ne 
capisce ben poco.
tuttavia le vere notizie negative stanno per arrivare alla portata di tutti.
poi non dite che non vi avevo avvisati ...

 ha scritto nel messaggio 
news:rPv%l.27464$9f6....@twister1.libero.it...

Behhh... ci sono anche i calcoli al fegato... :-)
Ammesso (per assurdo) che il prezzo sarebbe dovuto aumentare
del 10% all'anno e quindi diventare nel 2008 (dopo 5 anni) pari a
193261 euro... vendendo a 155000 lo sconto (o perdita) �:
(193261 - 155000) / 193261 = 19,7977....%
A meno che uno si metta "a ragionare bene" 


http://www.soldionline.it/blog/antonucci/pronti-alla-deflazione-scenari-complessi-della-finanza-immobiliare
 

 
http://www.soldionline.it/blog/antonucci/pronti-alla-deflazione-scena.
..
E 'sticazzi:
"Soltanto menti preparate ai concetti basilari della Teoria della
Complessità (magari con un pizzico di Teoria dei Giochi e di Scienze
cognitive…) potranno sviluppare il vero Talento della Complessità:
saper immaginare scenari possibili prima e meglio di altri  - battendo
così la concorrenza non sui prezzi, ma sulle capacità visionarie, e
acquisendo coloro che rimarranno sul campo."
Che, è il Taleb all'italiana? Preferisco l'originale :)))))

 "rogita" costo dell'immobile venduto 155000 euro.
In linea coi dati 2008. Vedremo a fine 2009 se hai avuto fretta o se ha
ragione MarioItalia (ed hai  venduto giusto in tempo).
Ciao.


Si. E comunque un +35% in 6 anni di boom immobiliare non mi sembra
questa performace favolosa.
A parte l'ovvia obiezione che i guadagni passati non garantiscono
affatto quelli futuri.

> cosa cambierebbe?
forse, cambierebbe l'ottica attraverso la quale valuta gli investimenti 
immobiliari...mi pare eccessivo, l'accanimento con il quale si scaglia 
contro il mercato immobiliare, a suo dire, ma non solo suo, eccessivamente 
sopravvalutato...anche a me sembra esserlo, ma non sto tutti i giorni a 
ripeterlo... 

 ragione MarioItalia (ed hai  venduto giusto in tempo).
Sinceramente ho venduto per comprare un'altra casa + grande. Cmq i tempi di 
attesa per vendere una casa per vie "private" nella mia zona sono tra i 4-8 
mesi.
Per i prezzi poi basta guardare qualsiasi sito di vendita immobili (es. 
tecnocasa) e si vedr� che a Udine i prezzi sono "umani".
Mandi 

 ha scritto nel messaggio 
news:4a3f3a08$0$712$5fc...@news.tiscali.it...

tutti i giorni a ripetere???
guarda che posto notizie e news sempre nuove ed aggiornate.
� come dire che tutti i giorni si parla di ENI ENEL e compagnia bella...
forse sei tu che non sai valutare gli investimenti... 

 ha scritto nel messaggio 
news:h1nk2k$dj2$1...@aioe.org...

osservazione sui prezzi di listino:
i prezzi di listino sono tutti rivisti al ribasso quando si fanno le 
proposte.
ribasso medio su proposta ad oggi (sui prezzi di listino) � del 15%.
questo significa che un immobile che ha come prezzo di listino 350 mila euro
viene ribassato abbastanza facilmente fino a 300 mila euro.
successivamente poi ci sono componenti varie.
ho visto costruttori vendere anche a 270 un immobile che a listino era a 
350.

 Sinceramente ho venduto per comprare un'altra casa + grande.
Ecco, questa non mi sembrava una cosa da fare adesso.
Si fa in tempi di prezzi fermi. In piena euforia immobiliare solitamente di
vende il grande per prendere + piccolo (In attesa di prezzi migliori).
Poi dipende dai casi.