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Titolo: [OT] buon prezzo ?

Sto rivendendo una proprieta'.
E' stata acquistata nel 1979.
Ho ricevuto un'offerta. Se la accettassi in pratica i soldi investiti nel
1979 mi avrebbero reso l'11 per cento l'anno (interesse composto annuale)
Mi pare di ricordare che i buoni del tesoro trentennali nel 79 fossero
spaventosamente alti, ma non ricordo bene, magari qualcuno di voi si, e sa
fare il calcolo di cosa mi avrebbero reso.
Visto che si dice che c'e' la bolla non voglio guadagnare meno che se
avessi messo i soldi nei bonds di stato.
Inoltre: quale sarebbe secondo voi la rivalutazione giusta ?
grazie
pip
P.S. leggo anche io la stampa finanziaria e so che parlano di bolla
 immobiliare, ma l'11 per cento annuo vi sembra rendimento da bolla ??
Sono attivo in borsa da 10 anni e ho fatto di piu', calcolando anche due
anni in perdita.

 anni in perdita.
la bolla del mercato immobiliare non è propriamente detta; ciò
consiste nel esempio di una casa che nel 2000 costava 100 milioni
e adesso costa 100 mila euro, anche grazie al negato 1 euro = 1000 lire
quest'anno l'erogazione dei mutui è stata di 167 miliardi
contro i 138 miliardi di euro del 2004
l'immobiliare non si ferma per niente
e l'erogazione dei mutui è stato esteso
anche agli extracomunirari

 anche agli extracomunirari
allora aspetto, che magari vendo a uno sproposito al brasiliano (vedi
sopra)

 mila lire !
Penso che la valutazione dipenda molto dalla zona...nel 79' un appartamento 
di 85/90 mq a Roma in zona semicentrale costava 40.000.000 di lire 
circa..ora viene venduto a 300000 euro...si e' rivalutato di 1500 volte. 

 volte.
*pardon...15 volte :)

 circa..ora viene venduto a 300000 euro...si e' rivalutato di 1500 volte.
toh, guarda caso.
40 milioni di lire a un interesse composto annuo del 11 per cento sono
esattamente 603.194.592
Proprio la stessa rivalutazione !

[pip]  ha scritto:

Mi pare tutto un modo di ragionare abbastanza perverso.
L'offerta che ti hanno fatto è buona o cattiva a seconda che sia più o meno 
facile trovarne delle migliori, non certo a seconda di quanto avrebbero reso 
i tuoi soldi se investiti in altro modo.
Se tu avessi acquistato un auto nel '79 a che prezzo riterresti opportuno 
venderla oggi ?
La tua convenienza attuale nell'accettare l'offerta dipende poi, oltre che 
dalla possibilità che qualcuno te ne possa fare delle migliori, dal valore 
che ha per te la proprietà in questione.
La usi ? Ti fornisce un reddito ? Quanto perderesti alienando la tua 
proprietà in termini di mancato reddito di maggiori spese ?
Una volta individuata l'offerta migliore possibile sono questi i fattori su 
cui decidere se accettarla, non certo il confronto con l'ipotetico 
rendimento di un investimento in titoli di stato (che fra l'altro l'11% non 
lo rendevano nel '79 e non lo rendono ormai da ben oltre un decennio).
-- 
"Qualunque cosa si dica in giro,
parole e idee possono cambiare il mondo".
(Il professor Keating in "L'Attimo fuggente") 

 opportuno venderla oggi ?
beh dai, a parte rari casi di ferrari e auto d'epoca le auto non sono beni
di investimento. Se dovessimo fare trading sulle quotazioni di
quattroruote diventeremmo tutti straricchi andando corti :)))
ciao
pip
[*]
http://www.cobraf.com/forumf/cool_r_show.asp?topic_id=5337&reply_id=55828


Ho guardato la tabella con le performance medie dal 1984 di azioni e
titoli di Stato.
Mentre per i titoli di stato i valori riportati mi sembrano attendibili
(ripetendo i calcoli viene 8,82% di interesse annuo composto), le 
prestazioni
indicate per le azioni italiane sono decisamente più alte di quelle reali
(dividendi ovviamente considerati).
Mi risultano infatti i seguenti dati (tra parentesi quelli della tua 
tabella):
1995    1996    1997    1998    1999    2000    2001    2002    2003    2004
-----   -----   -----   -----   -----   -----   -----   -----   -----   -----
-11,3    15,5    41,2    34,5    35,1    7,6    -18,6   -17,7    9,9 
27,4
(-2,2)  (18,7)  (74,7)  (64,7)  (56,2)  (12,5)  (-19,4) (-13,9) (21,4) 
(24,2)
I dati in mio possesso ridimensionano nettanente il rendimento delle azioni,
che mediamente negli ultimi 10 anni è stato del 10,4% annuo (non del 19,9%
che risulterebbe se i dati della tua tabella fossero corretti)
Ciao, Nino 

 che risulterebbe se i dati della tua tabella fossero corretti)
hai fatto bene. Io avevo letto solo l'articolo e non controllato la
tabella. Ma la cosa importante e' che se hai fatto i calcoli giusti si
ottengono dei rendimenti immobiliari, azionari, e da bonds, estremamente
simili !
azioni 10,4
immobili 11
titoli di stato 8,9
inflazione 7
ciao
pip

 Per ora non c'e' vera bolla immobiliare.
Negli ultimi 5 anni il rendimento degli investimenti immobiliari è stato 
attorno al 15% annuo. La bolla quindi c'è. Tutto sta nel vedere se 
continuerà a gonfiarsi (e fino a quando) oppure no.
Il rendimento medio lordo da locazione ha già iniziato a calare sulla spinta 
dei prezzi. E' un altro segno che la bolla è bolla e non si gonfierà ancora 
per molto.
http://www.nomisma.it/upload/comunicato-omi.pdf


 dalle aspettative future.
 ma secondo me il passato mi permette di stabilire se la bolla c'e'
 davvero. 
Se c'e' una bolla penso: vendo ora, che i prezzi sono i massimo e ho i
massimi del rendimento.
E dalle rivelazione (e' vero, di poco valore statistico) piu'
 che bolla mi viene il dubbio che gli immobili abbiano seguito
 l'inflazione
(11 per cento immmobili nell'arco di 20 anni, 7 per cento inflazione,
tenendo conto che quel 7 e' fatto sui valori dichiarati....).
E se negli ultimi 10 gli immobili sono cresciuti del 15, come utilmente mi
riporti, vuole dire che erano un po' bassi prima.... (infatti c'era stata
la crisi immobiliare a fine anni 90, se ricordo bene).
Sul piu' lungo termine non hanno fatto altro che allinearsi
all'inflazione.
Certo ovviamente che invece, come pensi tu, potrebbero anche fermarsi
subito. Del resto se fosse cosi' falice saperlo, sarebbe troppo facile
diventare ricchissimi :))
ciao
pip