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Titolo: Re: [OT] No TARP (e richiesta di chiarimento a coricelli o altri)

 trova per rientrare di tutta la somma residua che ti ha prestato?
Andiamo con ordine.
La copertura principale del mutuo fondiario è il fondo stesso. Non esistono
altre coperture in casi normali, perché se l'acquirente avesse delle
"garanzie" sostanziali oltre all'immobile che vuole comprare, beh,
venderebbe le garanzie e comprerebbe l'immobile senza pagare interessi a
una banca. Ti trovi?
Tutto dipende perciò dalla valutazione del fondo e la propensione al
rischio della banca.
Ad esempio io ho comprato una casa per 130.000 euro ormai quasi 4 anni fa,
prendendone a prestito 105.000. Diciamo l'80% del valore. E avrei trovato
banche disposte a concedermi il 100% del valore con periti che avrebbero
sopravvalutato l'immobile in modo da comprenderci il costo del notaio, le
spese di agenzia, etc.
La cosa interessante è che l'ex proprietario aveva qualche anno prima
estinto un suo mutuo ventennale sulla stessa abitazione: gli avevano
concesso 20 milioni di lire su un valore di 50 milioni (40%). Ciò significa
che 25 anni fa - in Italia - le banche ti concedevano meno della metà dei
soldi di oggi a parità di garanzia. Cioè 25 anni fa le banche rischiavano
meno. E significa anche che in 25 anni il prezzo dell'immobile si è più che
quintuplicato.
Ora spostiamoci negli Stati Uniti. A quanto mi risulta lì la propensione al
rischio delle banche è stata notevolmente maggiore che in Europa, anche
perché non rischiavano direttamente. Supervalutazione e credito facile
erano all'ordine del giorno.
Ora parliamo dei prezzi delle case.
Facendo una ricerca nemmeno tanto approfondita scopro che i nuovi cantieri
aperti nel mese di agosto 2008 negli USA sono al minimo storico degli
ultimi 17 anni. Cioè parte della crisi è ormai di sovrapproduzione.
Scopro anche che nell'aprile del 2008 i prezzi medi delle case erano scesi
del 14,1% rispetto a soli 12 mesi prima. In effetti ora le banche stanno
attentissime a concedere mutui nuovi: meno soldi disponibili, meno
acquirenti, minore prezzo. Oltretutto l'aspettativa di un prezzo più basso
dell'ordine di un 14-15% in un anno è un ottimo incentivo a stare a
guardare anziché comprare. Il che spinge ulteriormente giù i prezzi.
Cosa succederebbe al *mio* mutuo - concesso in modo guardingo (80% del
valore a inizio 2005 senza sopravvalutazione) nelle stesse condizioni? In
due anni il valore del mio immobile negli USA sarebbe sceso del 20-25-30%.
Il suo valore di mercato comincerebbe ad avvicinarsi al valore residuo del
mutuo. Ad un certo punto - *economicamente* - mi converrà non pagare il
mutuo e lasciare la casa alla banca *se* mi fosse possibile farlo.
Il mutuo definito "non recourse" permette di farlo: vai via di casa e hai
chiuso il debito con la banca. La questione che ponevo nel post iniziale
perciò è questa: quale percentuale dei mutui USA è in queste condizioni? Il
tale lì diceva che è una percentuale non trascurabile. Pare che la cosa
cambi anche a seconda delle leggi dei singoli stati, ma qui brancolo nel
buio totale.
E, infine, una constatazione: dato che il valore di mercato degli immobili
è sceso del 14% nel solo ultimo anno, questo significa che le banche a
fronte dello stesso credito hanno in media il 14% di garanzie in meno. La
qualità complessiva dei loro crediti cioè è peggiorata, e una serie di
mutui "buoni" e "solidi" (come sarebbe stato il mio se fosse stato concesso
negli USA) si trovano oggi ad avere garanzie insufficienti, con un
potenziale effetto di "loop".
Lungo, ma spero di essermi spiegato.
-- 
Aramesh

(...)
Ehm, scusate!
-- 
Aramesh