【东北大马路长者公寓】
东北大马路长者公寓  (Apartamentos para Idosos na Avenida do Nordeste)是位于澳门半岛黑沙环新填海区P地段内，是澳门特别行政区政府首个兴建及发展的长者公寓项目，共兴建2幢37层楼高的大楼和3层地库停车场，合共提供1,900个单位。由香港华艺设计顾问(澳门)有限公司负责建筑设计，中国建筑工程(澳门)有限公司承建。项目于2020年12月动工，预计2023年底至2024年初完工。
== 沿革 ==
=== 预留用地 ===
2020年2月25日，城市规划委员会举行全体会议，其中将原海一居收回的用地作出介绍。澳门都市更新股份有限公司董事会主席林金城表示，经征询各方意见后，现P地段划分为4块土地，地段除了兴建置换房之外，亦预留部分土地兴建暂住房及开辟公共马路。其中第四地块 (俗称地块D) 原规划为长者公寓用地，现交回给政府作保留用地。
=== 落实规划及兴建 ===
2020年4月21日，行政长官出席立法会全体会议回应议员就澳门特别行政区政府2020年财政年度施政报告内容的提问。他提到房屋中长期计划分为五个阶梯：一是社屋、二是经屋、三是仍需社会讨论的夹心阶层房屋、四是长者公寓、五是私楼。其中规划中的第四阶梯中，是面向长者的公寓，是为照顾有唐楼单位的长者而推出的一批电梯公寓。他表示政府已在黑沙环P地段预留长者公寓规划用地，约2,000多个单位，冀与置换房及暂住房同步落成。
2020年4月22日，有关规划2,000多个单位的「长者公寓」的规划条件图草案交由城市规划委员会公示，征集各界意见。占地面积6,828平方米，将兴建在靠进保利达花园一端，最大楼与高度为120米，裙楼最高可建15米，裙楼平台必须设有绿化休憩区，植物种植面积不得少于露天面积的一半，同时设有停车场与变电站。
=== 直接判给兴建 ===
2020年11月18日，建设发展办公室于其网站公布该项目已判给予中建澳门，设计连建造工程造价 20.98亿澳门元，施工期限为 860个工作天。在项目判给公布前一日(即2020年11月17日)，行政长官贺一诚出席立法会施政答问大会回应议员提问时，表示长者公寓项目将使用「design & build」同一份标书的方式可以加快公共房屋兴建的相关程序，将成为澳门首间长者公寓，提供1,800个居住单位，将设有餐饮、医疗等服务于一体，冀改善长者的生活，同时作为首个先导计划去进行兴建。
2020年12月2日，在澳门立法会社会文化范畴施政辩论中，多位议员关注长者公寓具体计划，社会文化司司长欧阳瑜表示预计2023年完成，希望2024年投入使用。政府正研究长者公寓管理模式，包括社会服务设施的营运管理、公寓内的物业管理、社服设施如何运作等，考虑按社工局一贯做法，委托社团负责营运较有效。至于物管、商铺和绿化平台方面仍在设计阶段。至于准入条件方面，欧阳瑜表示，会优先惠及居住在唐楼，行动不便的长者；而且长者年龄越大、行动状况越不便，分数越高；长者身边有没有其他照顾者亦是考虑因素。
2020年12月4日，在澳门立法会运输工务范畴施政辩论中，间选议员陈亦立关注长者公寓以酒店标准，只适合一人居住，担心入住的长者身体状态变差，建议政府考虑多增设两房或三房的单位。运输工务司司长罗立文回应指，已按用家要求建设长者公寓，没有T2、T3户型，而且每间房面积都是38平方米，足够两人入住。他指这是第一间的长者公寓，未必好完美，但相信将来有经验之后，会越做越好。
2021年1月6日，社会工作局局长韩卫出席电台时事节目「澳门讲场」时表示，长者公寓会以酒店式服务运作，厨房设计较简单，长者可在单位内煮食，同时设有完善的支援服务，包括餐厅及送餐服务。计划会先惠及居于唐楼，且具有自理能力的长者。
2021年3月29日立法会全体会议上，有议员关注长者公寓相关情况，社工局社会互助厅厅长蔡兆源表示，届时长者长者公寓提供1,800 个住户单位，预计每个单位可容纳两名长者，当局假设申请者当中，一半是独居长者，一半是长者夫妇，预计届时公寓可容纳2,700 名年龄65 岁或以上的长者，当中40% 是居于唐楼的人士。至于往后会否再兴建长者公寓，他表示特区政府会按社会接受程度，再考虑未来土地供应情况。
2021年3月30日，长者服务十年行动计划长期措施将于2021年至2025年开展。长者公寓设施方面，包括设有健康监测中心，将长者健康情况传到中心，医护人员有更多时间关心长者及病人，亦能更密切监测长者身体情况。申请条件方面，会优先惠及居住在唐楼、行动不便长者，而且其年龄愈大、行动状况愈不便，分数愈高；长著身边有没有其他照顾著亦是考虑因素。
2021年4月13日，澳门立法会举行答问大会，行政长官贺一诚在回应议员有关房屋总体规划问题时表示，政府于2020年4月公布了长者公寓的方案，目前已全面投入建设，希望于2023年可基本完成。长者公寓属于先导计划，项目将交由社会工作局进行分配工作，由于长者公寓属出租而非销售物业，故将透过行政法规确立分配准则。
2021年6月2日，中区社区咨询委员会委员引述社会工作局代表指，长者公寓核心对象以本澳居住的长者为先，未来不排除在长者公寓供应单位有剩余情况下，考虑让居于大湾区的长者申请，前提需为澳门永久居民，且符合一定年龄、身体、家庭及资产状况等基本条件。
2021年8月24日，行政长官贺一诚表示，政府正进行长者公寓相关法规草拟工作，包括拟订分配准则、程序操作、迁入规则，以及草拟法规文本等，预计2023年完成。长者公寓的准入资格正在研究中，首要目标是协助居于唐楼，有上落楼梯困难，且经济上可承担相应租金的长者，尤其独居及年长夫妇，解决目前面对的生活和出行困难。在租金方面，将会考虑相同面积单位的市场价格，也将顾及长者的承担能力。
2023年1月24日，社会工作局局长韩卫致电时事节目《澳门讲场》向听众拜年，指长者公寓基本完成裙楼结构工程，料同年年底可完工。入住评审方面会以行政法规方式订定，同样于同年年底完成，初步引入计分制，确保居住在唐楼的长者有更高入住机会。
== 特色 ==
在长者公寓兴建过程中，将采用建筑信息模拟(BIM)等有关技能，推动建筑工程数字化建设发展。建筑组装方面，采用组制式建筑，在未来政府建筑工程作出参考。
== 配套设施 ==
长者公寓内住户单位和社会服务设施设计将引入智慧养老、智能家居及无障碍环境等管理模式与运作配置。同时提供卫生护理的支援服务，包括紧急医疗支援、长者保健门诊及专科外展医疗服务。亦将兴建社会服务设施（长者日间中心、日间护理服务、家居照顾及支援服务、紧急支援及长者院舍等），设有6,000平方米的绿化平台及在地下设有商业用途的地舖等。
== 示范单位 ==
2021年7月13日，社会工作局于望厦社屋第二期3楼设置长者公寓展示区，并正式对外开放，展示区开放时间为周二至日早上11时至晚上8时，无需预约；周一及公众假期休息。
== 营运模式 ==
营运模式方面，在2021年11月26日养老保障机制跨部门策导小组会议上，社会工作局代表介绍相关执行情况，包括长者公寓大楼建设、行政法规草拟、长者公寓展示区参观情况等；并比较广州、香港特区、台湾地区和日本的长者公寓营运模式，探讨澳门采取商业模式发展的可能方案。社会文化司司长欧阳瑜表示，该项目由政府牵头以先导计划开展，在未来投入营运后需总结有关的营运经验，从服务配套及市场发展等方向，探讨引入商业发展模式，为澳门发展银发产业提供参考。
2021年12月1日，澳门立法会举行2022年度社会文化范畴施政辩论中，社会文化司司长欧阳瑜在会议上表示，在特区「二五」规划中，明确长者公寓将循商业模式提供更好条件，给予需要长者公寓且有经济能力的长者居住。
== 租金 ==
2021年12月1日，社会文化司司长欧阳瑜在立法会回应长者公寓租金定价时称，当局曾了解邻近地区的情况，并现正了解在长者公寓周边相同面积，以及具有同类设施住宅大厦的租金，以至工业大厦的租金亦有了解，当局会根据相关要素制定长者公寓租金。
2022年4月4日，社会工作局研究及规划厅厅长邓洁芳表示，长者公寓入住收费会综合考虑长者出租原唐楼单位所得租金和承担能力，预计长者公寓租金会低于市场价格。入住条件和准则方面，初步考虑申请对象为年满65岁的永久居民，具居家生活自理能力，家庭结构、居住状况、居澳年期和留澳时间等因素作为分配排序和入住参考。她并强调，申请对象必须是持唐楼物业的长者，因为政府希望改善唐楼长者的居住问题。
== 争议及问题 ==
=== 直接判给惹“开坏先例” ===
2020年12月9日，由6个澳门本地建筑界团体，包括澳门建筑师协会、澳门工程师学会、澳门工程顾问商会、澳门建筑置业商会、澳门建造商会及澳门建筑机械工程商会组成的建筑业发展关注小组发表工作报告，同时关注长者公寓设计连建造工程直接判给中建澳门的情况。工程顾问商会副会长谢广达认为，直接判给破坏市场行为，已向政府反映希望优先考虑澳门本地公司，他表示业界曾同运输工务司司长罗立文会面，他又引述当日政府的回复指，因为该项目为施政方针一部分，「有迫切性，用非常的手段进行判给」。司长亦认为直接判给不应再使用。建造商会荣誉主席罗启中指出，业界对长者公寓直接判给反响大，应「仅此一次」。他表示，若以一般方式兴建，澳门本地公司有能力兴建长者公寓的 1,800个单位，但因采取预制件方式兴建，需找具经验、资金雄厚、人员多的公司，亦可为本地业界作出示范。罗启中又认为「design & build」方法会让审标时间加长，因为要审视设计部分。又指，目前政府审标已标准化，好清晰，最近的开标程予亦可以很快公布结果。建筑师协会理事长蔡韵璇指「design & build」方法有利有弊，例如顾问公司原来是由政府负责，若应用「design & build」则由承建商负责，呼吁政府要把好关。
2020年12月20日，行政长官贺一诚没直接回应直接判给相关问题，叫传媒问运输工务司司长罗立文，但指同罗立文有商议。
=== 智能化设计难融入长者生活 ===
2021年7月21日，澳门电台中文频道时事节目《澳门讲场》讨优化银发族生活，不少市民致电时表示关注长者公寓的配套设施、支援服务以及租金问题，出席节目的社工局局长韩卫回应指，就长者公寓的相关设计问题仍在听取各方意见，而租金则尚未有定案。至于智能化支援方面，他认为当局支援足够。另有市民致电节目反映，参观完项目示范单位后，认为间隔稍微有些美中不足，对开放式格局感不适应，问及到时租住后可否自己更改间隔。另一位市民表示，单位厕所内冲凉的位置并无门槛，担忧去水不及导致易滑倒。也有市民指出晾衫的有关设置也需改善，以及希望有更多如康乐设施等配套。韩卫回应指，项目单一设计难以满足所有长者需求，间隔的设置需整体考虑1800多户，故若设计成大单位则服务的对象较少。而且整个长者公寓是类似酒店式管理。至于诸如无地方晾晒衣服、浴室门槛等，他称皆有以科技方式解决所需。租金问题方面，韩卫指公寓真正落实时间为2024年，现时对租金定价仍讲不准。并指，局方在租金上费煞思量，考虑市场价格的同时也需要在长者出租本身的唐楼单位的租金价格取得平衡，暂时仍在研究。
== 未来发展 ==
2021年11月17日，行政长官贺一诚出席立法会施政报告答问时表示，政府正开展调研报告，未来将有房屋白皮书明确计算涉及多少长者。他再以经屋 T1单位申请数字为例，表明不相信议员估算的长者公寓需求量，形容是“不贴地”，强调要调研有第三方数据分析市场需求。
2022年1月31日，政策研究和区域发展局公布《澳门特别行政区居住用途房屋政策研究》，根据《澳门特别行政区经济和社会发展第二个五年规划（2021-2025年）》，明确提出“改善民生是施政的核心任务”，而满足居民的基本住房需求则是改善民生的重中之重。为此，“二五”规划已明确提出“有序推行阶梯房屋政策”，包括落实公共房屋供应计划、有序开展夹心房屋建设、发展长者公寓、推动房地产市场平稳健康发展。其中在长者公寓需求方面，当局推算出长者公寓由现在至2025及2030年的需求区间中值分别为2,800间（2025年）及3,400间（2030年）。目前已推出长者公寓先导计划可提供1,815个单位。特区政府将在完成长者公寓先导计划的基础上，根据人口结构中的长者比例、自置物业的数据、自置物业的楼宇特征等因素分析，以及基于申请的具体情况，明确长者公寓兴建量。
== 参考文献 ==
== 相关条目 ==
* 黑沙环新填海区P地段暂住房及置换房项目
==外部连结==
*  公共建设局-东北大马路长者公寓设计连建造工程 date=20221024085912