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É referido no auto de vistoria "Daquilo que foi possível apurar no local, os problemas enunciados pelo reclamante são do foro privado-ponto 15 dos factos provados".
O prédio objecto de vistoria possui condições de habitabilidade, sendo que, as obras impostas são dispensáveis para habitação do prédio.
A vistoria e o douto despacho que ordena as obras em causa violam o princípio da proporclonalidade e constituem um verdadeiro e manifesto ABUSO DE DIREITO.
Tanto mais, tendo em conta a avançada idade dos A.A., já com mais de 70 anos.
Na situação dos autos há notória desproporção e desigualdade entre os sacrifícios impostos aos A.A. com a execução da obra e os benefícios que eles colhem das rendas, sendo manifestamente irrazoável, desequilibrado e injusto.
As obras não podem ser impostas aos A.A., por violação do princípio da proporcionalidade e da justiça estabelecido no artigo 5 n 2 do CPA e nesse sentido vejam-se os Acórdãos do Supremo Tribunal Administrativo de 05/05/2011 no Proc. 0289/10 e de 26/10/1999, no Proc. 99A74
A imposição das obras aos A.A., cujo valor ascende a tamanha quantia, acrescido ainda do que se vier a apurar quanto ao estado de capacidade da estrutura de madeira, excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, nos termos do art. 334 do Cód. Civil, constituindo uma clara situação de abuso de direito.
A douta sentença recorrida violou e viola o disposto nos arfs. 89 e 90 do Dec. Lei 555/99, de 16/12, arts. 30 e 5 n 2 do CPA e art. 334 do Cód. Civil.
"Assim presentes deram os peritos início aos seus trabalhos e finda a vistoria
constataram que:
Trata-se de uma habitação de r/chão e  andar de uma construção antiga.
O telhado da habitação da requerente apresenta-se em estado de ruína, com muitas infiltrações que acentuam a degradação da habitação e provocam a deterioração dos pertences da mesma;
A caixilharia em madeira encontra-se completamente degradada permitindo a entrada dos agentes atmosféricos;
A instalação eléctrica encontra-se obsoleta provocando curto circuitos a todo o momento;
Os anexos existentes no quintal, pertença do senhorio, estão ao abandono e em mau estado, sendo por essa razão um viveiro de todo o tipo de bicharada agravando a situação já de si precária da requerente.
Assim a comissão entende que para obviar a degradação da habitação e melhoria das condições de habitabilidade deverão ser realizados os seguintes trabalhos:
Reparação geral do telhado incluindo substituição dos elementos degradados;
Substituição da caixilharia exterior;
Reparação/substituição das escadas de acesso ao andar;
Reparação da instalação eléctrica com respeito pela legislação aplicável;
Constataram ainda o seguinte:
"O imóvel trata-se de uma casa de habitação composta por r/chão e andar e tratar-se-á de uma construção com mais de cinquenta anos. A estrutura e divisão interior assim o confirmam, sendo evidentes métodos construtivos da época ...).
A edificação é utilizada como habitação.
O imóvel apresenta problemas diversos, que a seguir se identificam, mas que desde já nos levam a concluir que estão em causa as condições de habitabilidade do imóvel:
A habitação apresenta sinais evidentes de infiltrações de água, como demonstra a degradação acentuada dos tectos no primeiro andar, com deformação acentuada num dos compartimentos e com risco de eminente desabamento. Daí se conclui, embora a vistoria efectuada não fosse extensiva ao desvão da cobertura, que a estrutura da mesma também estará em causa, assim como deteriorados os elementos de revestimento telhas, rufos,;
Algumas paredes interiores/divisórias, do 1 andar, apresentam fissuras que denunciam assentamento da estrutura/vigamento de madeira da laje de tecto do r/chão;
Por tal razão, desde já se desaconselha a utilização das mesmas;
Na mesma fachada vislumbram-se também fissuras no sentido vertical e desprendimentos de argamassas que revestem ou compõem a cornija aí existente;
As condições de conforto são muito reduzidas por se verificar, também, estado de ruína nalguns paramentos dos vãos exteriores portas e. A respectiva caixilharia, em madeira, encontra-se manifestamente degradada, permitindo entrada dos agentes atmosféricos. Nalguns casos, os referidos paramentos encontram-se praticamente inoperacionais;
A instalação eléctrica revela grande precariedade, desconhecendo-se os riscos que daí provenham, quando conjugados com as infiltrações referidas;
A instalação sanitária localizada no 1 andar e de construção mais recente evidencia igualmente infiltrações diversas;
Por ofício de 102006, os serviços do réu comunicaram ao autor o seguinte:
"...) Assim presentes deram os peritos início aos trabalhos, tendo constatado o seguinte:
O prédio em questão, casa de habitação composta por rés-do-chão e andar, pelas características construtivas que apresenta, ...) evidencia tratar-se de uma construção com mais de cinquenta anos. Embora se refira que em tempos idos o piso de menor cota tenha tido uma utilização de comércio, hoje, o prédio é utilizado na sua globalidade como habitação.
O imóvel apresenta problemas diversos, que a seguir se identificam, que põe em causa a segurança e as condições de habitabilidade.
A guarda da varanda localizada na fachada voltada ao arruamento apresenta problemas de fixação pondo em causa a sua utilização.
Em termos globais todos os elementos que compõem a fachada apresentam mau estado de conservação .
A porta exterior de acesso ao hall da escada, no quadrante sul, encontra-se inutilizada devido ao seu estado de podridão.
Interiormente ao nível do rés-do-chão:
Interiormente ao nível do primeiro andar
A instalação sanitária, de construção mais recente, apresenta problemas de infiltração de água proveniente essencialmente da cobertura. A janela e a porta de acesso encontram-se danificadas.
Na cozinha são visíveis problemas de humidade e deterioração do pavimento em madeira. Conforme se vislumbrou no compartimento imediatamente inferior a este, ocorreu já substituição de pavimento por apodrecimento e queda do inicial, segundo relato dos residentes.
Ainda neste compartimento são visíveis no teto indícios de ter ocorrido um curto-circuito elétrico, que segundo a inquilina foi motivado pela infiltração de água.
Nos restantes compartimentos, salas de refeição e estar e quartos, de uma forma generalizada, todos eles apresentam fissuração dos revestimentos, descasque de tinta e infiltrações de água essencialmente nas paredes e tetos em contato com os paramentos exteriores ou paredes em contato com os edifícios adjacentes. De realçar que na sala de estar e no quarto voltado ao arruamento, parte do teto ruiu e foi "desenrascada" uma reparação, por parte da inquilina, com placas de gesso cartonado. Em alguns compartimentos a infiltração é de tal ordem que pinga água.
As fissuras visíveis em algumas paredes divisórias interiores, ao nível do primeiro andar, denunciam assentamento da estrutura de madeira da laje do piso elevado. No compartimento imediatamente inferior ao da cozinha, motivado pela queda de partes do teto do piso térreo, foi possível vislumbrar que a estrutura de suporte em madeira revela sinais patológicos dos quais se realça o apodrecimento superficial.
A nível de perda de aptidão para o uso estrutural, podemos referir a presença de água como elemento responsável pela degradação superficial por apodrecimento.
Toda a instalação elétrica revela grande precariedade, desconhecendo-se os riscos que daí provenham, contudo, quando conjugados com as infiltrações referidas resultam, num elevado risco elétrico.
De uma forma generalizada, para obviar a degradação da habitação e melhorar as condições de habitabilidade, impõe-se que o prédio por grau de prioridade deve ser intervencionado ao nível dos seguintes elementos:
Reparação geral da cobertura, com substituição de elementos degradados, substituição de rufos e caleiros/ algerozes.
Substituição de todas as caixilharias exteriores.
Revisão ou substituição das telas de impermeabilização da cobertura plana da instalação sanitária.
Avaliação do estado de capacidade da estrutura de madeira, incluindo a escada, com a substituição e/ou reforço de elementos estruturais.
Revisão de toda a instalação elétrica.
Reparação dos revestimentos de paredes e tetos incluindo o tratamento de salitres.
Pinturas de paredes interiores, exteriores e tetos.
Tratamento e consolidação da grade da varanda.
As obras e/ou trabalhos a realizar, de acordo com o grau de prioridade acima estabelecido assumem, segundo esta comissão, os seguintes custos parcelares, apurados por métodos expeditos:
Avaliação do estado de capacidade da estrutura de madeira, incluindo a escada, com a substituição e/ou reforço de elementos estruturais. visto a estrutura se encontrar oculta, não se afigura possível a determinação do custo de reparação).
Reparação dos revestimentos de paredes e tetos incluindo o tratamento de salitres. 1500,00)
A descrição dos trabalhos e a sua determinação de custos assenta no pressuposto da manutenção da estrutura de suporte e das demais especialidades de instalações de gás, redes prediais de águas e esgotos e instalações telefónicas.
Daquilo que foi possível apurar no local, os problemas enunciados pela reclamante são do foro privado.
Por ofício de 202014 o autor foi informado do seguinte:
"No seguimento do despacho de 11/7/2014 fls. informa-se que, em virtude das patologias enunciadas no auto de vistoria de 20/1/2014 fls., considera-se que existe no edifício uma forte exposição a um conjunto de riscos que podem por em causa a integridade física dos inquilinos e, como tal, condicionar a utilização do mesmo.
Por ofício de 112014 os serviços do réu informaram o autor do seguinte:
Em 112014 foi elaborada informação pelos serviços do réu, onde se concluiu, além do mais, o seguinte:
É admissível no recurso final a impugnação do despacho interlocutório em causa.
A crítica tem por fundamento a dispensa de produção de prova testemunhal a recair sobre:
o contexto em que foi celebrado o contrato de arrendamento verbal e o montante da renda que a arrendatária paga pelo arrendado;
a omissão no auto de vistoria da pormenorização das obras ou trabalhos a realizar com indicação dos custos parcelares, nomeadamente no que toca a avaliação da capacidade da estrutura de madeira, incluindo a escada com a substituição e/ou reforço dos elementos estruturais, e a determinação do respectivo custo;
a falta de capacidade financeira para os A.A. executarem as obras, e que são reformados e não trabalham, não possuindo liquidez para efectuar as obras.
Improcede:
quanto ao que esteja omisso no auto de vistoria, ele próprio faz prova;
no mais, é matéria que irreleva, como adiante se completará.
Não põem em causa o juízo de veracidade, em si mesmo.
Mas, avançam em razão de não poder ser dado como provado : por não ter sido alegado pelas partes conclusão.
Alémdos factos articulados pelas partes, são ainda considerados pelo juiz:
Em atenção aos interesses em discussão, pode o facto ter-se como instrumental.
Não tem de ser alegado pelas partes e antes pode ter fonte terceira.
Não infirma a prova do facto levado a 1 do probatório um non liquet em despacho junto a fls. 46 e 47 do PA, nem o arquivamento de um processo crime.
Não é pelo que melhor detalham desses factos e elementos, nem da falta de oposição quanto ao ponto por banda do réu, que se oferece diferente solução.
Que até se pode reputar como correcto.
E para tanto é o meio de prova que há-de conduzir, não a simples harmonia.
A reacção dos autores/recorrentes teve lugar após notificação datada de 24/11/2014 doc. n 7 da p.:
ASSUNTO: PROC.297/02 - Awo DE VISTORIA- RUA 5 O, VPA
Relativamente ao assunto referido em epígrafe, notifica-se / Exa., do teor da informação jurídica de 18/11/2014, cuja cópia se anexa.
Os recorrentes apontam baterias ao auto de vistoria, que, concluem, não cumprirá com os requisitos e formalidades legais.
Vejamos o que, sobre as maleitas do auto de vistoria, se escreveu na sentença:
Dispõe o art. 9 do 555/99, de 112 com a redacção em vigor, que lhe foi dada pelo n. 266-B/2012, de 312):
dos técnicos responsáveis pela elaboração e subscrição de projetos.
- Da vistoria é imediatamente lavrado auto, do qual constam obrigatoriamente a identificação do imóvel, a descrição do estado do mesmo e as obras preconizadas e, bem assim, a s respostas aos quesitos que sejam formuladas pelo proprietário.
Agora em recurso, os recorrentes reeditam razões já julgadas.
Olvidando o préstimo de garantia do recurso.
Fundam o seu entendimento no facto de se tratar de uma relação de arrendamento particular.
A esse propósito, e resto, se estabeleceu no acórdão do Tribunal Central Administrativo Norte de 002015 proc. n. 01552/15BEPRT, disponível em www.dgsi.pt) precisamente o seguinte:
Deparamo-nos, por conseguinte, com uma questão de fácil constatação: a mera melhoria do arranjo estético pode ser razão bastante para se determinar imperativamente a realização de obras pelo proprietário, não se exigindo, forçosamente, que esteja em causa a salubridade ou a segurança das pessoas.
Assim, e ilustrativamente, consta da materialidade apurada para o probatório que as razões que determinaram a imposição de realização de obras se prendiam com o seguinte:
telhado em estado de ruína, causa, além do mais, infiltrações que provocam deterioração dos pertences da inquilina;
caixilharia em madeira completamente degradada permite a entrada dos agentes atmosféricos;
instalação eléctrica obsoleta, provoca curto-circuitos recorrentes;
sinais evidentes de infiltrações de água;
degradação acentuada dos tectos no primeiro andar, com deformação acentuada num dos compartimentos e com risco de eminente desabamento;
fissuras nas paredes interiores;
na cozinha, localizada no 1 andar, observa-se um enorme buraco a partir do piso inferior, com risco para a utilizadora;
guarda da varanda apresenta vibrações bastante acentuadas, estando também em causa a estabilidade das mesmas, desaconselhando-se a sua utilização;
estado de ruína nalguns paramentos dos vãos exteriores;
a instalação eléctrica revela grande precariedade, desconhecendo-se os riscos que daí provenham, quando conjugados com as infiltrações referidas;
a instalação sanitária evidencia igualmente infiltrações diversas;
o esquentador a gás instalado na cozinha não se encontra munido de conduta eficaz para a exaustão de gases, por se verificar ainda que alguém procedeu ao tapamento do orifício da chaminé;
a porta exterior de acesso ao hall da escada, no quadrante sul, encontra-se inutilizada devido ao seu estado de podridão;
em alguns compartimentos a infiltração é de tal ordem que pinga água;
De todos os elementos descritos resulta, comprovadamente, estar em causa a segurança das pessoas assim como as condições de salubridade do prédio.
Justamente neste sentido, de resto, se pronunciou o Tribunal Central Administrativo Sul, em acórdão de 202014 proc. n. 08063/11, disponível em www.dgsi.pt),do qual consta, além do mais, o seguinte:
Não se verifica, então, qualquer vício de desvio de poder, carecendo os autores de razão,
também nesta parte.
Os recorrentes atacam que esteja em causa segurança e salubridade do imóvel, antes que as obras só servem para melhorar as condições de habitabilidade.
Sem antinomia, o que se pode expectar é que obras de intervenção que confiram segurança e salubridade, melhorem condições de habitabilidade.
O que no caso importa é se existe ou não fundamento.
Sem que assim tal signifique um desvio de poder.
Os recorrentes colocam inciso em refutar a consideração de elementos documentais no acervo de elementos que integram o Processo Administrativo, mormente anteriores autos de vistoria.
E ainda que a sentença tenha ido além do que era confronto.
Envolve um conceito técnico.
Mais tratou a sentença do seguinte:
Da violação do princípio da proporcionalidade abuso de
O acto impugnado estaria, assim, ferido de ilegalidade, por violação do princípio da proporcionalidade.
Será justamente na vertente da proporcionalidade em sentido estrito, ou da proibição do excesso, que se reputa violado o princípio da proporcionalidade, por se entender que a medida é demasiado onerosa, para os autores, em confronto com o benefício que dela se pretende retirar.
Em primeiro lugar impõe-se referir que os autores não lograram fazer prova do facto relativo ao valor da renda, o que por si só inviabilizaria qualquer raciocínio atinente ao desequilíbrio entre este benefício, que para eles advém do arrendamento celebrado, relativamente ao sacrifício que lhes é imposto.
Por outro lado, os termos da equação que os autores formulam são a vários níveis desadequados, até mesmo falaciosos.
De qualquer modo, escreveu-se em tal aresto, significativamente, o seguinte:
Não fora essa atitude do senhorio e é evidente que as obras não teriam hoje o custo que foi orçamentado.
Deixando o senhorio intencionalmente degradar o locado, para depois invocar os altos custos da reparação e assim forçar o inquilino a sair ou, eventualmente, originar a demolição do prédio, estar se-ia perante um "venire contra factum proprium", se o senhorio viesse então invocar abuso de direito por parte do locatário.
Não se demonstra, em conclusão, desproporção ou desequilíbrio entre os interesses salvaguardados e o encargo imposto aos autores.
Por fim, é pela mesma ordem de razões que não pode merecer acolhimento a tese do abuso de direito.
Assim, justamente por não estar em causa o exercício de qualquer direito por parte do réu, mas antes o cumprimento de um dever, no uso dos poderes que lhe são legalmente atribuídos, não tem aqui cabimento a argumentação relativa ao abuso de direito.
Custas: pelos recorrentes, solidariamente.
Porto, 12 de Julho de 201
Ass. Conceição Silvestre
Ass. Alexandra Alendouro
Posto isto, sempre se dirá:
Convencionando-se ainda que " ... a Segunda Outorgante entra de imediato no uso, gozo e fruição do imóvel, exercendo sobre a fracção e seus lugares de garagem todos os actos de domínio e posse, obrigando-se a promitente compradora a liquidar as despesas de condomínio, contribuição autárquica ou outros impostos, para o que ficam com as chaves do imóvel", bem como que H . . .) no caso de incumprimento do presente contrato, por parte da Primeira Outorgante, designadamente na outorga do contrato prometido, tem a Segunda Outorgante a faculdade de exigir em dobro do que prestou a titulo de sinal", e nos demais termos apostos no documento cujo teor se dá aqui por integralmente; - Conforme decorre também dos factos dados como provados.
Operando por via disso a compensação, que se deve entender pela entrega do promitente comprador ao promitente vendedor.
E que a partir do ano 2013 o Sr. N. S., gerente da Recorrente, passou a residir com a sua família no apartamento.
Assim, a partir do ano 2013 a Recorrente, passou a ter o controlo de facto da coisa, apesar de não ter sido celebrado negócio definitivo, que deveria ter sido marcado pela Insolvente.
Logo, a entrega das chaves visou uma efectiva "traditio rei", sendo a Recorrente desde essa data a detentora do imóvel;
Com efeito, em 2013 a Recorrente entrou na posse do imóvel e o seu gerente habita-o desde essa data, até aos dias que correm.
Porquanto o promitente comprador que não obteve o cumprimento do negócio, goza de direito de retenção nos termos do estatuído nos artigos 754 e 755, n 1 al. do Código Civil.
O artigo 75 do código estabelece que: "o devedor que disponha de um crédito contra o seu credor goza do direito de retenção se, estando obrigado a entregar certa coisa, o seu crédito resultar de despesas feitas por causa dela ou de danos por ela causados."
Consagrando o artigo 755 n 1 al que gozam ainda do direito de retenção:
Até a este ponto, é do entendimento do Tribunal a quo que existe um crédito, existe a tradição da coisa, assim como existe o incumprimento definitivo culposo por parte da Insolvente, logo, deveria ter sido considerado o supra referido direito de retenção.
Decisão essa com a qual não se conforma a Recorrente": ora vejamos:
. Conforme supra referido o Tribunal a quo deu como provado que a Recorrente celebrou um contrato promessa de compra e venda com entrega da coisa e com pagamento do sinal, tendo também considerado provado que a Recorrente obteve as chaves da Fracção e que desde o ano 2013 o gerente da Y, N. S., passou a residir no apartamento com a sua família.
O gerente da Recorrente reside, com a sua família, na fracção autónoma desde o ano 2013;
Em 002015 a Y solicitou a colocação de um contador de água provisório para a fracção "" e em 12/6/2018 foi instalado um contador de electricidade em nome da Y para esse imóvel;
Com a celebração do contrato-promessa a Recorrente pretendeu a futura aquisição do imóvel, para aí viver o seu gerente, N. S.. Ressalvando-se que todos estes factos constam da matéria de facto dada como.
Aliás, conforme ficou provado nos autos, aquando a celebração do contrato promessa de compra e venda, o gerente da Recorrente entrou de imediato no gozo e fruição do imóvel, como se o imóvel fosse seu, com as legítimas expectativas de celebrar a escritura definitiva.
Sendo até uma conclusão contraditória, pois se a Recorrente utilizou o apartamento para o gerente residir, não actuou por isso na prossecução do seu objecto social,
Aliás, o objecto social da Recorrente é o seguinte: "instalações eléctricas, montagem de redes eléctricas de baixa, média e alta tensão, instalações de iluminação, sinalização e segurança, telecomunicações, ventilação, aquecimento e condicionamento de ar, reparação de artigos eléctricos e electrodomésticos", não sendo a compra e venda de imóveis ou qualquer negócio relacionado com o mercado imobiliário."
ln casu, a Recorrente sendo uma pessoa colectiva, fez prova bastante, resultando da matéria de facto provada que a aquisição da fracção se destinou a uso próprio, pessoal, e não para uso profissional com o fito de obter benefícios.
A fracção objecto de discussão, sempre teve como destino a habitação por parte de um dos gerentes da Recorrente e pela sua família,
Diz-se naquele Acórdão Uniformizador que o que se entende por consumidor é no sentido de ser um utilizador final com o significado comum do termo, que utiliza os andares para seu uso próprio e não com o escopo de revenda.
Pretendendo-se assim que o imóvel seja para uso próprio e sem objectivo de revenda.
ln casu, é exactamente isso que sucede, devendo por via disso a Recorrente ser considerada consumidora final.
Acresce que o Tribunal a quo entende como matéria de facto dada como provada que a Recorrente não actuou com intenção de obter qualquer benefício, tendo ao invés adoptado um comportamento de verdadeiro consumidor.
Dispõe o artigo  n 1 da Lei n 24/96 de 31 de Julho que: "considera-se consumidor todo aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios."
Ainda o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo n." 1097/00TBLLE.ES1: "O conceito de consumidor, constante da Lei n 29/81, de 22-08, da Lei n 24/96, de 31-07, do n 359/91, de 21-09, da Directiva 1999/44/CE, de 25-05, e do n 67/2003, de 08-04 entretanto reformulado pelo n 84/2008, de 21-05) tem um sentido restrito, mas coincidente, em todos esse diplomas: consumidor é a pessoa singular a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados exclusivamente a uso não profissional, por pessoa singular ou que exerça com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios".
Esta finalidade de uso - o elemento teleológico do conceito de consumidor - pode ser revelado por forma positiva ou por via negativa".
No primeiro caso, o uso a que o bem se destina é o uso privado: para Calvão da Silva, consumidor é a ''pessoa que adquire um bem ou um serviço para uso privado - uso pessoal, familiar ou doméstico-, de modo a satisfazer as necessidades pessoais e familiares".
No segundo caso, o uso a que o bem se destina é o uso não profissional, estranho ao comércio ou profissão do adquirente do bem ou serviço, que é o seu destinatário final.
Nesta formulação, que é a que se encontra literalmente consagrada no art. 2, n 1 da , há, na prática, uma ampliação do conceito de consumidor.