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Também se deverá considerar o testemunho controverso do Sr.  em que o mesmo assume conhecer a situação financeira do prédio e mesmo assim terem sido concretizados novos contratos de manutenção bem sabendo o mesmo o desfecho de todos os outros contratos ou e que de facto é um procedimento normal para a Autora, fazerem-se contratos de manutenção de 18 e mais anos, revelando assim uma vez mais, o extravasamento legal imposto.
Não se entende a razão pela qual o tribunal ah quo desconsiderou o termo alargado dos contratos de manutenção 18, quando há matéria legal suficiente para um entendimento contrário, como sendo o Decreto Legislativo Regional n. 2/2004/
Ora, o Réu recorrente tem em crer que deverá ser de conhecimento oficioso o Decreto Legislativo Regional n. 2/2004/ainda que não o seja, foi, mais concretamente os anexos que referem que a duração máxima dos contratos de manutenção e ainda a obrigação da empresa de manutenção em acompanhar as inspeções periódicas;
Os contratos de manutenção não poderão exceder o prazo de 5 anos, sendo esse o período máximo desses contratos.
Na verdade, a Autora não apresentou qualquer prova sobre a realização desses serviços de manutenção ou de reparação.
Ou seja, a Autora não apresentou os registos documentais de manutenção e conservação e também não fez prova das reparações das avarias e quais as avarias concretamente, limitando-se a emitir faturas sobre faturas, que nada provam.
Verifique-se e releve-se o depoimento da testemunha RC que em suma reflete a realidade condominial em relação aos elevadores, nomeadamente que os elevadores tinham várias e constantes avarias, que ficavam vários dias imobilizados por falta de reparação e por via disso, tornava insustentável a mobilização de pessoas de idade no prédio, chegando as mesmas a serem transportadas por bombeiros, que em nenhuma assembleia de condóminos esteve presente algum representante da Autora, para prestar quaisquer esclarecimentos.
Os elevadores foram desligados pela anterior empresa de administração de condomínios porque aquando da rescisão contratual feita pela Autora, a mesma não verificou as questões de segurança dos elevadores do Réu, abandonando as suas responsabilidades de forma definitiva.
Já as testemunhas  e , referiram não receberem queixas de má ou falta de manutenção, o que não é verdade, nem que seja pela faturação sobre avarias, ou seja, se existiam avarias sendo que os elevadores ficavam parados diversos dias ou meses, é óbvio que a empresa Autora recebia as naturais reclamações provindas de tais avarias e demoras na reparação.
Que apesar de a Autora referir que estaria a fazer a manutenção corrente, a verdade é que as avarias eram constantes;
Não se sentiam seguros também a testemunha É referiu aqui a situação dos seus pais serem velhinhos e a situação da sua vizinha que teve de ser transportada pelos bombeiros, portanto houve aqui situações de avarias constantes em que a Masel Otis demorava a responder e estamos a falar de anos em que já existiam contratos de manutenção completa.
Para além de que os elevadores só foram alvo de inspeção pelo ISQ e só já depois da ThyssenKrupp estar a prestar o serviço de manutenção no condomínio ré é que houve então a inspeção periódica, que foi aprovada.
Por fim, também não houve justificação plausível sobre os motivos que levaram a assinar esses contratos de 18 anos quando o historial do Réu era de incumprimento. - Por fim, releva-se ainda o facto de que a Autora continua a insistir na faturação extraordinária de acompanhamentos a inspeções.
Não se poderá ignorar os fundamentos de direito associados e fundamentados pelo Réu, melhor identificados nos autos.
Assim e tudo novamente ponderado, deverão ser os Réus absolvidos dos pedidos formulados, sendo a sentença agora recorrida, substituída por outra que absolva os Réus do pedido.
A ré apresentadou contra-alegações considerando que deve ser negado provimento ao recurso e concluindo o seguinte:
"A. A douta sentença proferida pelo tribunal a quo não merece qualquer reparo, tendo validado devidamente a prova produzida e aplicando de forma inatacável o Direito.
B. Incorre em erro a Recorrente em erro ao transcrever os depoimentos das testemunhas PA e , quando, na verdade, os contratos foram negociados pela testemunha .
A Recorrente recorre ao depoimento de duas testemunhas, as quais não acompanharam directamente a negociação dos contratos e do acordo, para fundamentar que os contratos não foram objecto de negociação, ignorando o depoimento da testemunha que, essa sim, acompanhou a negociação dos contratos e acordo, o que apenas se explica por manifesta má fé.
E. A Recorrente, tendo por base o depoimento de uma testemunha que afirma que não acompanhou a negociação, conclui que os contratos não foram objecto de negociação aproveitando mas tal não impede que sirva igualmente para fundamentar o carácter restritivo da negociação. Notável!
G. A recorrente ao celebrar acordo de pagamentos confessou-se devedora das facturas reclamadas o que apenas se justifica com o facto de ser a própria recorrente a reconhecer que os serviços foram prestados.
E relativamente ao acompanhamento das inspecções periódicas, a obrigatoriedade da presença de um técnico da EMA responsável pela manutenção dos elevadores não significa que esse serviço seja gratuito.
Sendo o objecto do recurso balizado pelas conclusões do apelante, nos termos preceituados pelos artigos 635, n 4, e 639, n 1, do CPC - sem prejuízo das questões de que o tribunal deva conhecer oficiosamente e apenas estando adstrito a conhecer das questões suscitadas que sejam relevantes para conhecimento do objeto do recurso - , as questões a decidir, relativamente ao recurso interposto, são:
Da retificação do ponto 26 dos factos provados.
Se é admissível conhecer da invocação do apelante no sentido da revogação da condenação do réu no pagamento de valores referentes a faturas de avarias/acompanhamentos a inspeções?
A. Autora é uma sociedade comercial que tem como atividades principais o fornecimento, montagem e conservação de elevadores.
Nos termos desses contratos, devidamente explicados, discutidos e negociados com o réu, a autora obrigou-se a conservar, durante 18 anos, os ascensores do réu, sendo que os valores mensais iniciais sofreram, entretanto, as atualizações anuais de preço respetivas, como contratadas.
Desde o início dos contratos, e após a entrada da autora nas instalações, a autora foi conservando mensalmente os elevadores do réu, cumprindo com as suas obrigações.
O réu, por seu lado, deixou de proceder ao pagamento do preço contratualmente acordado, acumulando dívida junto da autora.
O réu foi negociando com a autora o pagamento dessa dívida e renegociando os termos contratuais, assinando a 112013 os acordos de pagamento da dívida vencida. que se mostram juntos aos autos como documentos ns 13 a 16, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
O que também sucedeu aquando da celebração dos contratos acima referidos em  a , altura em que o réu reduziu o valor da manutenção que vinha a ser praticado e se comprometeu, mais uma vez, a liquidar a dívida vencida e não paga, conforme documento n 19, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
O réu foi deixando por pagar diversas faturas emitidas pela autora para cobrança dos serviços por si prestados, apesar de sucessivamente interpelada para proceder ao seu pagamento.
A autora efetuou os serviços de conservação relativas ao contrato NM, titulados pelas seguintes faturas:
A Autora efetuou os serviços de conservação relativos ao Contrato QM, titulados pelas seguintes faturas:
A autora efetuou os serviços de conservação relativos ao Contrato CAM, titulados pelas seguintes faturas:
A Autora efetuou os serviços de conservação respeitantes ao Contrato QM// titulados pelas seguintes faturas:
A Autora efetuou os serviços de reparação/acompanhamento de inspeção periódica no elevador a que se refere o contrato NM, titulados pelas faturas:
A Autora efetuou os serviços de reparação/acompanhamento de inspeção periódica no elevador a que se refere o contrato QM, titulados pelas faturas:
A Autora efetuou os serviços de reparação/acompanhamento de inspeção periódica no elevador a que se refere o contrato CAM, titulados pelas faturas:
A Autora efetuou os serviços de reparação/acompanhamento de inspeção periódica nos elevadores a que se refere o contrato QM//, titulados pelas faturas:
O R. é administrado, e já o era na data da prestação dos serviços de reparação pela A., por uma sociedade comercial que tem por objeto a administração de condomínios.
Os contratos acima referidos em  a  foram negociados com a empresa de administração de condomínio que representava o R., a qual tomou conhecimento de todas as suas cláusulas, compreendendo-as e aceitando-as.
A Autora prestou os serviços de manutenção de forma defeituosa.
Para ser corrigível, o lapso de escrita tem de ser ostensivo, evidente e patenteável: Logo que se leia o texto, perceciona-se o erro e entende-se o que o autor do lapso pretendia dizer.
O apelante concluiu na sua alegação, nomeadamente, o seguinte:
DA FORMA COMO FORAM CELEBRADOS OS CONTRATOS ENTRE AS PARTES
Insistiu a Autora, e o tribunal deu provimento, de que os contratos entre a Autora e o Réu foram devidamente negociados e que por isso, não haveriam cláusulas nulas nem por abusivas, nem por falta de negociação.
Mas, a entender do Réu, o tribunal não decidiu bem, não tendo obviamente considerado a prova da forma mais justa, como se verificará.
Repare-se,
A testemunha arrolada pela Autora, o Sr. PA, no seu depoimento, audível sob a gravação 20190708100507_1616739_2871375, e questionado sobre se as cláusulas que costumam negociar nos contratos, o mesmo, a partir do minuto 4:10, é dito o seguinte:.
Portanto, denota-se aqui que esta testemunha não presenciou diretamente qualquer eventual contacto com o Réu para a realização de contratos de manutenção, pelo que em nada esclareceu sobre se existiu ou não negociação.
Contudo, a testemunha esclareceu e bem, os contratos de manutenção são o negócio da Autora.
Assim, esta bem sabia que iria lucrar mais com os novos contratos de manutenção que realizou, rescindindo-os ao primeiro incumprimento do que não fazendo qualquer novo contrato de manutenção.
Também foi esclarecido por esta testemunha, que as condições contratuais eram negociáveis, mas no seu limite, sendo que o mesmo referiu como exemplo de negociação apenas e tão só, que a Autora negociava a forma ou método de pagamento e pouco mais, sempre nesse limiar.
Em nenhum momento, esta testemunha dá exemplos concretos de negociação do presente processo, ao que é questionado pela mandatária do Réu sobre todos os restantes elementos e que responsabilizam as partes ao cumprimento daquele tipo de contratos.
Mas, para melhor esclarecimento sobre os mesmos contratos em questão e porque é importante para a decisão da causa, verifique-se o depoimento da escriturária na empresa ADDOMINI, atual administração do condomínio audível sob a gravação 20190708150026_1616739_2871375, que a partir do minuto 8:49 refere o seguinte:.
O tribunal ah quo refere ter tido em conta o depoimento destas testemunhas, não se compreendendo em que medida, pois o que aqui transparece, é de facto de que não houve uma negociação clara entre as partes, nem poderia haver pelo desfecho de tais contratos!
Para além de que o depoimento de ambas as testemunhas baseiam-se em exemplos de outros condomínios, não se debruçando sobre o caso concreto deste condomínio Réu, aqui recorrente!
Ressalva-se ainda que o tribunal ah quo não considerou grave, o facto de haver contratos completamente desajustados e abusivos em relação ao tempo em vigor para cada contrato, achando que o prazo de 18 anos não era relevante para se considerar tais contratos nulos.
Nas suas alegações, a mandatária do Réu, audíveis através da gravação 20190708153525_1616739_2871375, e sobre esta matéria, alega precisamente o seguinte:.
O que é certo é que infelizmente a área condominial em Portugal ainda não exige formação académica para quem faz administração de condomínios e a aceitação muitas vezes deste tipo de contratos e das condições contratuais deste tipo de empresas, é uma realidade e infelizmente está bem longe do seu fim. Sendo que muitas vezes, a Autora tem sucesso neste tipo de contratos, no haver de dinheiros de forma abusiva que não são contestados, mas que não acredito que seja o caso deste processo concreto.
Sobre as cláusulas contratuais gerais dos contratos aqui objeto e que recai sobre o 1 tema de prova:
Ora, mesmo que aqui as testemunhas não especificassem tal facto, a verdade é que os documentos 1 a 4 juntos pela Autora provam isso mesmo: Cláusulas abusivas e completamente desproporcionadas.
Sr. Dr. Juiz, a própria lei das clausulas contratuais gerais, refere que cláusulas gerais são as elaboradas sem prévia negociação, limitando-se o destinatário a aceitá-las.
Uma vez mais, a falta de liberdade e desproporcionalidade clara aqui então verificada!
Sr. Dr. Juiz, aqui se releva também a desproporcionalidade do quantum indemnizatório e da cláusula penal concluindo que são questões sensíveis, proibidas por ser abusivas, por ser desajustadas e desproporcionadas, violando, claramente a liberdade contratual e por isso, nulas, o que se requer evidentemente!
E ainda que não fossem contratos de manutenção completa mas sim de manutenção simples, os contratos nunca poderiam ser inferiores a um ano, contudo, o que refere a lei, é que nunca se ultrapasse o limite de prazo de manutenção de 5 anos, como se fosse completa.
Referiu o tribunal ah quo considera como provado que a Autora tenha concretizado os serviços de manutenção e conservação, pela emissão das faturas que melhor descreve na sentença.
Contudo, está o Réu em crer, que não podem ser consideradas provas de realização efetiva de serviços, a simples apresentação de faturas emitidas.
Veja-se que a Autora não apresentou qualquer prova documental sobre os registos de manutenção e conservação.
Também não fez prova concreta sobre as reparações efetivas das avarias.
Não fez qualquer prova real; as faturas emitidas não provam a prestação efetiva do serviço a que estava obrigado a prestar por força do contrato e o tribunal considerou provado um facto sem qualquer prova!
Muito se estranha então que a manutenção tenha sido realizada ou realizada de forma eficiente, tendo em consideração também todas as faturas emitidas relativamente a avarias acontecidas no edifício! Mas isso, também o tribunal ah quo não considerou, nem tampouco estranhou.
Ora, diz o tribunal ah quo que teve em consideração os testemunhos arrolados pela Autora.
Então verifique-se que no depoimento da Sra. , comercial da Autora, audível na gravação 20190708110433_1616739_2871375, a mesma refere que em caso de avaria, a Autora dava resposta num prazo de 24 horas.
Contrariamente ao que é dito por todas as testemunhas, moradoras do Réu que não se poderá acreditar que o seu discurso não seja credível, quando o que relatam são situações reais, conhecidas pela generalidade de quem lá mora e da população no geral daquele, que também o tribunal não considerou.
Para melhor entendimento, repare-se no depoimento das várias testemunhas arroladas pelo Réu, diga-se, vítimas/lesadas da falta de manutenção e do mau/deficiente serviço eventualmente prestado pela Autora.
São estas, proprietárias de frações e condóminas do Réu, há pelo menos ou mais de 5 anos.
Começando pelo depoimento da testemunha RC, audível através da gravação 20190708141556_1616739_2871375 e a partir do minuto 1:36, é referido o
Como se pode verificar, ao contrário do que foi dito pela Autora, a mesma não prestava a reparação do elevador avariado num prazo de 24 horas.
Ora, sobre este incumprimento contratual por parte da Autora, e no seguimento das suas alegações, a mandatária do Réu, aqui recorrente, na já supra mencionada gravação 20190708153525_1616739_2871375, continuou a alegar o seguinte
Sobre o incumprimento contratual da Autora, no que concerne aos serviços prestados e que recai sobre os 2s e terceiros temas de prova:
Dever-se-á compreender o facto de não poderem admitir uma faturação de um serviço que não foi efetivamente prestado ou prestado de forma qualificada!
Isso não se verificou antes porque se calhar a dívida não era considerada e se calhar era só de capital e agora já se tinha uma justificação diferente para o fazer e foi feita.
Bem sabemos que o condomínio é sempre representado pelo seu administrador em exercício, que representa os condóminos e o condomínio em todas as questões condominiais, que não aconteceu com estar carta interpelativa;
A Autora teve conhecimento desta condição. Também teve conhecimento de quem é que estava a administrar o Réu, - a própria S referiu que tentou entrar em contacto com a Masel Otis e que esses contactos já tinham sido feitos também pela administração Funchalserv;
Como também sempre soube das condições financeiras do Réu; a testemunha  disse inclusive, que sabia das dificuldades financeiras e que sabia da dificuldade dos condóminos, as receitas.
Para além de que também não soube explicar ou justificar o facto de durante anos ter deixado avançar suposta dívida e com uma nova relação contratual, apenas meio ano depois, a Autora avança juridicamente.
Por fim, também não houve justificação plausível sobre os motivos que levaram a assinar esses contratos de 18 anos quando o historial do Réu era de incumprimento.
Por fim, releva-se ainda o facto de que a Autora continua a insistir na faturação extraordinária de acompanhamentos a inspeções.
O Réu está em crer que as questões deste processo são mais complexas dos que as que se fizeram mostrar ou realçar na sentença proferida.
Também não se compreende o cálculo dos juros, nem o tribunal se pronunciou minuciosamente pela conclusão daquele cálculo.
Com a alegação produzida, o apelante pretende colocar em crise a factualidade apurada pelo Tribunal a quo.
Revertendo ao caso dos autos, diga-se, liminarmente, que para impugnar a convicção do Tribunal sobre a matéria de facto, não relevam as posições subjectivas e não objecto de produção probatória, que sejam carreadas para o processo nas alegações produzidas pelos advogados das partes.
De todo o modo, o julgador do Tribunal recorrido enunciou na sentença proferida, os concretos factos que considerou provados e não provados e, sobre eles, o apelante poderia e deveria incidir a respetiva impugnação, o que, contudo, não fez.
Ou seja: Nas conclusões da alegação do apelante, como decorre da sua transcrição supra efetuada, verifica-se que nelas não se enuncia qualquer ponto da matéria de facto provada ou não provada cuja alteração se pretenda, por via da impugnação deduzida, não sendo especificados, de algum modo, os concretos pontos de facto que se pretendem impugnar.
A situação verificada conduzirá, pois, ao não conhecimento da impugnação de facto deduzida.
Ora, preliminarmente importa apreciar, antes de mais, se é admissível a invocação de tal questão pela recorrente, nesta sede de recurso.
Assim, não tendo constituído o objecto da presente lide, a respectiva factualidade que pressuporia a apreciação de tal questão, teria que ter sido, tempestivamente, objeto de oportuna alegação, o que não sucedeu.
E, por outro lado, a mesma questão não é passível de ser conhecida oficiosamente por este Tribunal de recurso.
Assim, conclui-se não ser admissível a invocação da não exigibilidade dos valores atinentes a tais faturas, pelo ora apelante, porque tal determinaria o indevido conhecimento de questão nova, antes não suscitada e de que o Tribunal não pode oficiosamente conhecer.
No presente recurso, o apelante formulou também as seguintes conclusões:
E, nos artigos 1 a 4 alegou o seguinte:
"12 Além do que as referidas cláusulas proporcionam um desequilíbrio em tudo só vantajoso para a Autora.
Fazendo assim a autora receber uma indemnização correspondente ao custo total do serviço, na sua totalidade e de imediato, sem que tivesse de prestar qualquer contrapartida e/ou sofresse um qualquer custo correlativo na sua parte.
Sendo assim, muito mais vantajoso para a autora o seu não cumprimento do contrato, do que o seu cumprimento.
Aliás como a própria Autora refere, o Réu celebrou acordo de pagamento para pagamento de valores em atraso, mediante a condição de celebração de quatro novos contratos de manutenção de elevadores pelo prazo de dezoito anos.
Colocando em causa a administração e boa gestão dos diversos pagamentos aos diversos fornecedores do condomínio, como sejam as empresas de elevadores, que sem receber dos diversos condóminos, não podem efectuar qualquer pagamento.
Cuja situação o autor bem sabe.
Dificultado ainda mais pelo facto de não existir diversas vezes quórum suficiente para que se consiga realizar assembleia geral de condóminos 25% do o que no caso do condomínio em questão sempre foi muito difícil, como a própria autora bem sabe.
Sendo mais vantajoso, assegurar uma penalidade correspondente a 108 meses como a peticionada, sem efectuar qualquer serviço, sem a autora ter qualquer custo de prestação de serviço, mão-de-obra e deslocações entre outros.
Aproveitando a referida negociação de novos longos contratos de manutenção de 18 anos cada para assim retirar mais benefícios além dos já elevados juros peticionados.
Isto porque a cláusula penal por incumprimento culposo apenas é aplicável a favor da empresa que a aplicou, a Autora, que inseriu nas condições gerais e apresentou ao Réu para subscrever, estabelecendo uma indemnização avultada e injustificada sob qualquer prisma.
Mais do que salvaguardar uma reparação proporcionada do dano, a sua aplicação em concreto conduz a resultados em que ressalta manifestamente o objectivo de penalizar o cliente, no caso o Autor e os dondóminos já com sérias dificuldades em efectuar o pagamento das suas quotas atempadamente.
Pelo que, dentro do quadro negocial padronizado, em que o contrato se integra, tal conduz necessariamente a uma desproporção sensível e flagrante entre o montante da pena e o montante dos danos a reparar, contrariando o princípio da boa fé consagrado nos art. 15 do Decreto Lei 466/85 e sendo proibida nos termos da alínea do art. 19 do mesmo Decreto-Lei.
Veja-se nesta senda os acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 1 de Março de 2012, de 1 de Dezembro de 2015, e do Tribunal da Relação do Porto de 8 de Abril de 2014, todos disponíveis em www.dgsi.pt .
Sendo também semelhantes cláusulas declaradas nulas em diversos processos, veja-se a decisão de 07-09-2017 no processo 4/10t8bnv do Tribunal Judicial da Comarca de Santarém, o processo, a decisão de 07-11-2016 no processo 2920/19t8vng do Tribunal Judicial da Comarca do Porto, a decisão de 16-07-2014 no processo 20054/10t2snt do Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa Oeste, e a decisão de 21-10-2013 no processo 124993/10YIPRT do Tribunal de Lisboa Oeste.
No caso concreto, impõe-se o accionamento da cláusula penal, constante da cláusula em apreciação, materializada no pagamento das prestações devidas até ao final do Contrato.
Não há assim, como resultará já claro, qualquer desproporcionalidade entre a cláusula penal estipulada e os prejuízos sofridos pela A.
Saliente-se este ponto: a cláusula  aplica-se aos casos de incumprimento do R. do Contrato ,ou seja, a cessação é resultado do seu incumprimento.
Nestes casos, a cláusula penal estipulada entre as partes terá todo o sentido de ser aplicada nos exactos termos acordados.
Até porque aqui, mais do que nunca, fará toda a justiça e sentido contemplar a cláusula penal na sua vertente sancionatória para além da vertente compensatória já: as partes acordaram um prazo, renovável por iguais períodos, em que estariam sinalagmaticamente vinculadas ao cumprimento de deveres contratuais.
Ora, o R. coloca incumpre o contrato, atropelando as legitimas expectativas que a A. colocou no princípio do pacta sunt servanda e causando-lhe todos os prejuízos decorrentes dos custos que suportou por ser um contraente diligente e cumpridor.
A cláusula , como todas as outras são válidas e a sua aplicação exige-se no caso sub judice.
Não existe ainda qualquer desequilíbrio relativamente em caso de incumprimento da A., em que é devido uma indemnização de 3 meses de facturação.
Esta indemnização destina-se a compensar o cliente do incumprimento da A., ou seja, não implica o fim da relação contratual. Ou seja,