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Assunto: resposta ao vosso email de 6 de Outubro de 201
Com início não concretamente apurado, situado no ano de 2014, H, sócio gerente da autora, esteve doente, que implicou a incapacidade temporária para o trabalho, sendo que, em 19 de Dezembro de 2014 foi considerado pelos Serviços da Segurança Social, como subsistindo uma situação de incapacidade temporária para o trabalho;
A autora atravessou em 2014 e 2015 por dificuldades económicas e financeiras.
Sendo que do processo de candidatura deveriam ainda constar os elementos indicados no artigo  do Regulamento, o qual se dá aqui por integralmente reproduzido.
Na apreciação da candidatura eram ainda ponderados outros factores, tais como ter sede no concelho de  há mais de dois anos, e todos os demais elencados no artigo  do Regulamento.
Com a outorga do contrato promessa era entregue ao promitente comprador um exemplar do Regulamento que era anexado ao contrato e rubricado pelos intervenientes, o que neste caso ocorreu.
A autora não apresentou os projetos exigidos pelo artigo 1 n 5 do Regulamento.b) Na mesma sentença não se julgaram provados os factos seguintes:
Petição Inicial: 30, 31, 32, 36, 37, 38, 42 a 44: provado apenas o que consta do facto 37 da factualidade provada.
Não provado todo o demais alegado.
: Provado apenas o que consta do email de 07 de Agosto de 2014, referido no artigo 2 dos factos provados;
61 e 72 Contestação:
Análise dos fundamentos do recurso:1- Começa a Apelante por questionar o destino probatório que na sentença recorrida foi dado aos factos alegados nos artigos 3, 4, 4 e 5, da petição inicial.
Por outro lado, pretende também a Apelante que se julgue provado o seguinte:
Isto porque, a seu ver, estariam incorretamente julgados os factos alegados nos artigos 4, 4 e 4 da petição inicial.
Por tal motivo acabou por estar de baixa médica desde setembro de 2014 até finais do primeiro trimestre do ano de 201 E,
A Apelante considera que esta menção é insuficiente; que se deve igualmente julgar demonstrada, de modo mais abrangente, a situação de doença do seu referido sócio gerente, bem como a representatividade do mesmo.
Sucede que, quanto ao primeiro aspeto, a alegação da A. não consente algumas das inovações que a mesma agora pretende introduzir.
Deste modo, e em suma, não se acolherá a ampliação da matéria de facto, ora em análise.
Esta afirmação, que a A. pretende ver demonstrada, resulta do que a mesma diz ter referido nos artigos 11, 11 e 11 da petição inicial.
Nesses artigos refere-se o seguinte:
"113- Com a atuação do Município R. supra descrita na presente petição, o R. torna impossível a realização da escritura prometida deixando a mesma de poder ser realizada por vontade unilateral do R.. E,
Nessa medida, não se poderão julgar tais factos como provados, por falta de oportuna alegação e ainda por, mais uma vez, não se detetar na sentença recorrida o erro de julgamento que a A. lhe imputa, a propósito das afirmações contidas nos artigos 11, 11 e 11 da petição inicial.
Em resumo, improcede toda a requerida ampliação da matéria de facto.
Está, portanto, em causa a questão de saber se essa resolução foi inválida e ineficaz, pelas outras razões já apontadas.
Por isso mesmo, o R. optou por agendar um outro dia para o mesmo efeito 19/08/2014), mas, desta vez, com uma cominação específica; ou seja, a de que a não celebração da escritura nessa data implicaria para a A. a perda do valor do sinal pela mesma entregue ao R.
E expediu, para o endereço da A., uma carta registada com aviso de receção, datada de 06/08/2014, dando-lhe conta de tais informações.
Ora, quanto ao primeiro dos fundamentos de discórdia da A., cremos que a mesma não tem razão.
Mas, não o respeitou para a segunda marcação; ou seja, para aquela que foi agendada para o dia 19/08/201 Só concedeu um prazo de 13 dias.
Efetivamente, o prazo em causa tem um objetivo específico. Permitir que as partes, e particularmente a A., pudesse preparar a sua vida, documentação necessária e os fundos financeiros para a realização da escritura.
Ora, tendo em conta que já tinha havido uma primeira marcação com o integral respeito do prazo convencionado, é suposto que quer essa documentação, quer os ditos fundos já estivessem disponíveis. Por outro lado, a A. não se queixa de qualquer sobreposição de agendas. Diz apenas que o prazo em questão não foi respeitado. Mas essa invocação, neste contexto, é manifestamente abusiva. Ou seja, constitui um claro abuso de direito artigo 33 do Código, que deve ser neutralizado.
Repare-se que, como dissemos, a A. já tinha faltado a uma primeira marcação sem qualquer justificação. E que agora, na segunda, lhe foi dado um intervalo de 13 dias.
Neste contexto, e sabendo nós que foi a A. quem deu azo a esta segunda marcação, é bem de ver que a sua arguição, neste domínio, é ilegítima. Daí que não se acolha.
Ou seja, o R. consideraria esse contrato promessa definitivamente incumprido e apoderar-se-ia do dito valor, fazendo-o seu. O que resulta, obviamente, da resolução de tal contrato.
E, efetivamente, resulta dos autos que a carta que o R. lhe dirigiu, para o efeito, não foi pela mesma levantada dos correios.
Sucede que a lei não exige para a perfeição da declaração negocial a prova do efetivo conhecimento da mesma.
Todavia, a A. não compareceu a esta escritura, nem justificou a respetiva falta.
Perante esta falta, o R. decidiu convoca-la novamente para o dia 19/08/2014, mediante carta registada com aviso de receção. Só que essa carta, datada de 06/08/2014, embora tivesse sido remetida para o endereço da A., não foi pela mesma levantada nos serviços postais competentes, apesar do aviso aí deixado para o efeito.
No dia seguinte, como já vimos, a A. dá conta, por mensagem eletrónica, de que tinha recebido uma carta registada do R., mas diz que não lhe é possível responder, por se encontrar de férias.
Daí que subscreva também o entendimento adotado na sentença recorrida, a este respeito.
Em suma, não há qualquer motivo para acolher os fundamentos deste recurso e, por isso mesmo, a dita sentença só pode ser confirmada.
Cfr. al. do ponto 2, das conclusões do recurso, que, neste domínio, limitam o nosso poder cognitivo.
No mesmo sentido, por exemplo, AC. RP, de 22/10/2013, Processo n. 378/10TBARC-H.P1, consultável em www.dgsi.pt
AA instaurou procedimento especial de despejo, seguindo os termos dos artigos 1 ss. do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n. 6/2006, de 27 de Fevereiro, contra Courtesy Melody, Lda., alegando o não pagamento das rendas pela inquilina, desde Março 2016 até Novembro 2017 e a consequente a resolução contratual.
Invocou, em particular, que o não pagamento das rendas era lícito; que o Requerente AA era parte ilegítima, desde que desacompanhado de sua mulher, como co-senhorio; e que existia uma relação de prejudicialidade entre a acção pendente no processo n 12726/1 era causa prejudicial e o presente procedimento especial de despejo.
Subsidiariamente, deduziu reconvenção, pedindo a condenação do Requerente no pagamento do valor remanescente do seu crédito.
Em despacho saneador, decidiu-se que a reconvenção não era admissível, que o Requerente AA era parte legítima e que não existia uma relação de prejudicialidade entre a acção pendente no processo n 12726/18 e o presente procedimento especial de despejo.
Julgo que a Requerida não litigou de má-fé.
O presente recurso vem interposto da douta Sentença que julgou improcedente a oposição e julgou validamente resolvido o contrato de arrendamento dos autos e, nos termos do disposto no artigo 64 n. 3 do CPC, da decisão intercalar de 03-08-2018 que não admitiu o pedido reconvencional e da decisão intercalar que 18-10-2019 que indeferiu a reclamação ao relatório pericial;
Considerou o Tribunal a quo que por meras razões de forma, não foi admitido o pedido reconvencional onde a Ré pretendia efectuar a compensação do crédito pelas despesas com a realização da obra com a obrigação de pagamento da renda, nos termos do artigo 107 n. 3 do ou o direito ao reembolso do art. 1036 do das despesas efectuadas e compensação com a obrigação de pagamento da renda nos termos do disposto no artigo 847 do ;
Ao contrário do que decidiu o Tribunal a quo questões equacionadas pela Requerida não iam para lá do visado pela perícia ordenada e eram de simples resposta pelo perito;
Entende o ora recorrente, com o devido respeito pelo Tribunal a quo, que a matéria de facto não foi correctamente decidida;
As testemunhas e foram claras no seu depoimento ao afirmarem, conforme consta infra, que o locado não tinha quaisquer condições para uma actividade comercial, independentemente do ramo;
Conforme é confirmado pela prova testemunhal e documental junta aos autos, a Ré teve de realizar, por duas vezes, obras globais no locado para que o mesmo pudesse funcionar como um estabelecimento comercial;
Quando o contrato foi celebrado as partes ainda não tinham tido acesso ao locado;
Deve ser considerado provado: "Em  .015 o imóvel não tinha condições materiais para a sua utilização como espaço comercial" e que "em  .015 o imóvel não estava licenciado para a sua utilização como espaço comercial;
O próprio Autor afirmou em sede de declarações de parte que não teve acesso ao imóvel;
A testemunha , que contactava directamente com o Autor, afirmou no seu testemunho que foi logo acordado com este que o locado seria para restauração;
Embora verbalmente tenha aceite alterar o contrato promessa, nunca foi formalizada a alteração porque o Autor arrastou a situação;
Para além de estar totalmente degradado, o locado estava numa situação ilegal pois não tinha qualquer instalação sanitária e fazia uso do saguão do prédio parte onde foi instalada uma sanita;
A utilização do locado implicava a realização de avultadas obras de reparação e legalização a cargo dos Proprietários e que estes ilicitamente recusaram;
Os Proprietários não cumpriram enquanto locadores a sua obrigação primária e fundamental de assegurar ao locatário o gozo da coisa locada art. 103, ai., do;
Nos termos do artigo 107 n. 1 do cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário;
A posição dos Proprietários de não pretenderam realizar obras, para além de violar os referidos artigos art. 103, ai., do e 107 n. 1 do violou o mais elementar princípio de justiça, caindo na previsão do abuso do direito constante do art. 33 do ;
A Ré pode efectuar a compensação do crédito pelas despesas com a realização da obra com a obrigação de pagamento da renda, nos termos do artigo 107 n. 3 do ;
A Ré sempre terá direito ao reembolso do art. 1036 do das despesas efectuadas, o qual pode ser compensável com a obrigação de pagamento da renda nos termos do disposto no artigo 847 do
A "resolução" que consta da notificação judicial avulsa efetuada pelos senhorios carece de fundamento legal e aos senhorios não assistia o direito de extinguir o contrato de arrendamento ou de exigir a entrega do imóvel, pelo que a mesma é ineficaz e de nenhum efeito.
B. A pretensão da Recorrente é, contudo, parca em fundamentação legal e factual, tendo o Tribunal a quo fundamentado correctamente todas as suas decisões.
Como questão prévia sempre será de analisar da admissibilidade das alegações de recurso da Recorrente por falta de pagamento da taxa de justiça devida.
E. Acresce ainda que tendo submetido as suas alegações de recurso já em prazo de multa, sempre deveria ter atendido ao disposto no artigo 13 do P., o que não logrou fazer.
F. Ou seja, o presente recurso, salvo respeito por opinião diversa, não pode ser admitido, devendo o Tribunal determinar o desentranhamento da alegação, nos termos e para os efeitos da segunda parte, do n. 2 do artigo 64 do P..
H. Porquanto foi notificado das alegações oferecidas pela Recorrente no dia  .02020, por via telemática, considerando-se assim regularmente notificado a  .02020, por via do disposto no artigo 25 P., de ora em diante P..
O prazo para contra-alegar é assim de 15 dias, nos termos e para os efeitos dos artigos 63, n. 1 do P., e 1-S, n.os 5 e 8 da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, prazo esse que termina no dia da submissão das presentes contra-alegações.
No que respeita ao teor das alegações propriamente ditas,
J. Sobre a impugnação da decisão intercalar de  .02018, sempre se refira que o Recorrido não sabe a que decisão intercalar se refere a Recorrente, pois nenhuma decisão foi tomada pelo Tribunal em  .02018, nomeadamente no que diz respeito ao indeferimento do se pedido reconvencional.
K. Mostra-se por isso, e de fornia inequívoca, prejudicado o direito do Recorrido em contra alegar especificamente este ponto por desconhecer uma qualquer decisão proferida em tal data.
A Recorrente defende nas suas alegações que a não admissão do seu pedido reconvencional se deveu a meras razões de forma, transcrevendo excertos de Acórdãos do Venerando Tribunal da Relação de Lisboa, para suportar a tese de que o Tribunal a quo deveria ter admitido tal pedido reconvencional.
N. Omite a Recorrente que o Tribunal a quo, aquando da análise da admissibilidade do pedido reconvencional da Recorrente, não se limitou a identificar problemas formais, mas também da própria formulação de tal pedido pela Recorrente.
Q. Ou seja, a própria Recorrente defendeu que a ação especial de despejo que estava era curso não era a sede própria para conhecer do seu pedido reconvencional, consubstanciando a agora impugnação da decisão intercalar que não o admitiu um verdadeiro abuso de direito, na sua vertente de venire contra factum propriol
Relembre-se que a perícia foi requerida pela própria Recorrente, e as questões a ser analisadas pelo perito elaboradas por si, tendo estado presente, ou representada, na visita feita pelo perito ao local, tendo fornecido e relatado todos os factos relativos ao historial do locado.
Y. Na verdade, a suposta reclamação deduzida pela Recorrente foi mais uma tentativa de, por qualquer meio, fazer passar melhoramentos meramente voluptuários, por reparações necessárias, como por exemplo a substituição de janelas e portas, a adaptação do espaço para que reunisse as condições legalmente exigíveis para um espaço de restauração e não menos absurdo, a substituição do aparelho de ar condicionado,
AA. Contudo, o Tribunal a quo para indeferir da pressuposta reclamação, tomou em linha de conta um outro argumento, que a Recorrente não transcreve nas suas alegações.
Ou que tenha sido violado, por manifesto erro de interpretação, o disposto nos n.os 2 e 3 do artigo 48 do P..
EE. É assim, e uma vez mais, de estranhar o comportamento da Recorrente, que apenas pode redundar na manutenção integral da decisão intercalar de  .1201
Na verdade, a descredibilização do testemunho dos senhores e , resultou das suas próprias declarações, que não raras vezes se contradisseram a si próprios, tendo inclusivamente respondido de forma contrária ao teor de documentos oficiais constantes no próprio processo, com certidões permanentes e documentos por si enviados.
KK. Esclarecido que vai este ponto, cumpre assinalar que bem andou o Tribunal a quo ao determinar como não provado Em 1015 o imóvel não estava licenciado para a sua utilização como espaço comercial.
Foi pela Recorrente defendido que o espaço adquirido pelo Recorrido nunca poderia abrir e ser um qualquer espaço comercial, porquanto não estava licenciado, não tendo logrado demonstrar que assim era de facto.
A este propósito, o senhor referiu ao minuto 504, da gravação de 112019 que:
: Sim, o projecto de licenciamento.
: Do estabelecimento comercial.
Adv. Recorrido: De qualquer estabelecimento comercial?
: No caso seria um restaurante
NN. Ao minuto 0036, da gravação de  .12019, referiu ainda que:
Juiz: ... mas o senhor afinal o que é que o senhor nos vem dizer? Que aquilo não estava licenciado para restaurante?
: Não, não disse isso. ... Portanto, pode ser passada, pode haver uma licença de utilização, a licença pode estar válida, pode estar válida...
OO. Pelo que bem andou o Tribunal a quo, devendo manter-se como facto não provado o ponto.
PP. Sobre os pontos e da matéria de facto dada como não provada, referentes aoconhecimento do estado de conservação imóvel dado em arrendamento, pelo senhor gerente de .., Lda. e pela Courtesy Melody, Lda. cumpre dizer que nenhum indício foi dado ao tribunal para decidir diferentemente.
QQ. Quer o senhor quer o senhor , admitiram ter interesse no prédio onde se localiza o imóvel do Recorrido desde muito tempo antes do contrato de arrendamento ter sido celebrado,
RR. Sabendo que o mesmo tinha sido TODO remodelado, tendo isso sido referido pelo senhor , ao minuto 015, da gravação de  .12019, quando referiu "O prédio estava totalmente remodelado ... nós conhecíamos a loja pela localização e pelo desenho da planta"
SS. Quando questionado o senhor sobre a obtenção da chave do imóvel na semana seguinte ao envio do email em  .02015, documento 12 junto pelo Recorrido com o requerimento oferecido em 102018) respondeu este que não.
TT. Contudo, quando confrontado com a pergunta feita pela mandatária do Recorrido sobre se tinham ou não informado da não recepção da chave, gerou em tornou de uma simples pergunta uma enorme confusão,
UU. Afirmando, inclusivamente que a entrega das chaves havia sido feita pelo Tribunal e estaria devidamente documentada, algo que é totalmente desconhecida pelo Recorrido, ou do Tribunal a quo, na medida em que nenhum meio de prova foi produzido nesse sentido.
As declarações constantes a partir do minuto 0324, da gravação de  .12019 e acima transcritas vide ponto 10) são clarificadoras de toda esta situação,
Finalmente, e na medida em que os pontos e da matéria de facto dada como não provada se encontram intrinsecamente relacionados, sempre se refira que, também nestes pontos, foram óbvias as contradições entre os documentos existentes e as declarações das testemunhas da Recorrente.
YY. À Recorrente cabia demonstrar que a realidade vertida no contrato de arrendamento foi de facto objecto de alteração e acordo entre as Partes,
AAA. Foi nesse aspecto peremptório o senhor , que ao minuto 405, da gravação de  .12019, afirmou:
: ... isso já é a nossa responsabilidade de querer um restaurante.
Juiz: ... Já aqui se propõe, a promessa unilateral de aquisição da fração. ... em  de maio de 2015
: Só que a nós só nos faria sentido
Juiz: ... Há um outro acordo onde isto muda?
: Há um acordo posterior a esse... só que não está escrito.
BBB. Tendo por sua vez o senhor referido a partir do minuto 0206, da gravação de  .12019 que:
Adv. Recorrido: .... E a minha pergunta é: onde é que está a comunicação ao senhor AA em Agosto, Setembro, Outubro de 2015 a dizer: AA, nós gastámos 120 euros até agora lá. A minha pergunta foi esta.
: Oiça, eu não sei se foi comunicado por escrito, se foi comunicado por we chat, mas também devido ao acordo que ele tinha dito, o compromisso que tinha dito que fazia connosco de nos vender a loja por nossa opção, era pouco relevante para
: Sim, já. Claramente.
Em primeiro lugar a formalização do acordo, porque se ele cumprisse a formalização do acordo depois isto tudo se ia compondo. Ele não cumpre, mas o senhor para o convencer a cumprir, não evidencia que já gastei 120 , ... isto é, eu estou num litígio com ele, vou ter necessidade, para aproveitar os 120 que lã gastei, ... então não era argumento para o convencer
Adv. Recorrente: ... Aquilo que tinha ficado acordado com o proprietário era que esses 12 euros eram para reparar uma situação como essa, ou seja, um local como referiu, destruído, e que era necessário refazer, ou era um montante que era, pelo contrário, para reparar talvez pequenas coisas ... Ou seja, já estava prevista uma situação dessas ou por oposição os 12 euros era para uma situação não
: Não, nada previa aquilo que se encontrou dentro da loja. Os 12 euros era para montar pladur e comprar mesas e cadeiras e fazer uma minicozinha.
Ou seja, até o valor inicial entregue pelo Recorrido iria ser canalizado para outras despesas que não as acordadas, na medida em que iria servir para comprar mesas e cadeiras e fazer uma mini-cozinha.
Pelo que ao Tribunal a quo restou a palavra das testemunhas da Recorrente contra a do Recorrido, sendo certo, e como resulta acima demonstrado, as contradições nas declarações das testemunhas da Recorrente são imensas,
EEE. Sendo de manter na íntegra e como matéria de facto não provada a constante dos pontos e.
O Tribunal da Relação de Lisboa julgou improcedente a apelação, confirmando o acórdão recorrido.
Consideram os recorrentes que existe fundamento para, nos presentes autos, ser admitida a revista excecional para o Supremo Tribunal de Justiça ao abrigo do disposto na alínea do artigo 72-A do código de Processo Civil;
O Tribunal da Relação de Guimarães, processo n. 3476/17TBBRG.G1, 27-02-2012, em www.dgsi.pt, decidiu, também numa situação semelhante, decidiu que a não admissão da reconvenção não é uma decisão que produza um resultado irreversível quanto ao recurso e, como tal, só pode ser impugnada no recurso que venha a ser interposto da decisão final.
Existe, assim, uma clara contradição entre estes dois acórdãos e o acórdão recorrido, porquanto aqueles defendem que da decisão de não admissão da reconvenção não cabe apelação autónoma e, por isso, tal decisão não transitou ainda em julgado.
A recorrente considera que a decisão que não admitiu liminarmente o pedido reconvencional não deve ser objeto de decisão autónoma e deve apenas ser impugnada com o recurso da decisão final;
Deve ser aplicado o regime consignado no artigo 64, n. 3, do Código de Processo Civil, não sendo aplicado o disposto no artigo 64 n. 1, alínea do Código de Processo Civil;
Sendo admitido o recurso da decisão que não admitiu liminarmente o pedido reconvencional, considera a recorrente que deve a mesma ser revogada.
1 Em  de Junho de 2020, Exmo. Senhor Juiz Desembargador relator proferiu despacho com o seguinte teor:
O procedimento especial de despejo é um processo de natureza urgente, pelo que o prazo de interposição de recurso é de quinze dias, nos termos conjugados dos arts. 15-S, n.s 5 e 8, da Lei n. 6/2006 de 202, e 63, n. 1,  parte, do P.
Assim, o prazo de 15 dias de que dispunha para recorrer daquele acórdão para o S.T.J., terminou no dia 23 de junho de 202
Por conseguinte, nos termos do art. 64, n. 2, al., do P., indefiro o requerimento de interposição do recurso de revista excecional.
Inconformada com o despacho, a Recorrente apresentou reclamação, ao abrigo do art. 64 do Código de Processo Civil.
Finalizou a sua reclamação com as seguintes conclusões.
Tal entendimento é igualmente sufragado pelo Autor/recorrido que nas suas contra- alegações de recurso de apelação defendeu que o prazo paraa interposição do recurso é de 30 dias;
As referidas decisões constituem, nos termos do disposto no artigo 62 n. 1 do CPC, caso julgado formal;
Esmos perante a violação do disposto do artigo 62 n. 1 do CPC.
A decisão reclamada viola, por erro de interpretação, o princípio de acesso ao direito e tutela jurisdicional efectiva - artigo 20 da CRP.
A decisão reclamada também violou o disposto no 631 1 parte P. Civil ex-artigo 15-Q do NRAU, porquanto o prazo de recurso a considerar é de 30 dias e não de 15 dias.
Em  de Outubro de 2020, foi proferido despacho em que se deferiu a reclamação, admitindo o recurso interposto pela Requerida Courtesy Melody, Lda.
O Requerente AA e sua mulher BB, são de nacionalidade chinesa e residentes em , China.
Em Setembro de 2014, AA e BB deslocaram-se para o efeito a Portugal, e foram recebidos pela dita EE, que os motivou na aquisição da fracção autónoma designada pela letra "O", correspondente ao Rés-do-Chão Loja 2 destinada a comércio, do prédio sito na Travessa , n ... a ..., e Rua , n... a ..., , que estava devoluto.
Então AA e BB deslocaram-se ao imóvel, sendo recebidos pela Sra. EE que estava acompanhada por e por , estes pai e filho, os quais dois se diziam donos do imóvel, embora dizendo estar ele em nome de terceiro, um Fundo Imobiliário.
Então, não foi disponibilizado a AA e a BB o acesso ao interior do imóvel, com fundamento em estar em obras.