rufimelo/PortugueseLegalSentences-v0 huggingface dataset:
Em Setembro de 2017, a A. tomou conhecimento pela imprensa de que a MERLIN PROPERTIES, a maior empresa imobiliária espanhola cotada em bolsa, acabara de concretizar a compra ao Novo Banco, por 60,3 milhões de euros, do edifício n. .. da Praça  art. 53 da p.).
GG, Presidente;
HH, Vogal;
JJ art. 56 da p.).
Como se sabe, a lei regula o contrato de mediação imobiliária e fá-lo desde 1999 -n 77/99 de 16/3, ao qual foram introduzidas alterações no -n 258/2001 de 25/9).
Antes ainda, a doutrina tinha caracterizado este contrato, então atípico e inominado, e diplomas anteriores tinham regulado aspectos que poderiam ser aplicáveis ao exercício da actividade de mediação p.e., -n 4767 de 30/6/61).
Trata-se, portanto, de uma figura contratual consabida e de grande actuação prática, hoje por hoje.
Significa isto que, para que o contrato se considere cumprido não basta que o mediador seja diligente na angariação de um interessado no negócio imobiliário. É também necessário que o negócio se concretize com o destinatário/interessado angariado pelo mediador.
Em interpretação de um nexo causal naturalístico, retirado dos factos provados, a sentença considerou:
Por sua vez, o acórdão recorrido fundamentou o nexo causal desta forma:
O acórdão recorrido, na verdade, retira da cláusula post factum finitum do contrato, conjugada com a actividade desenvolvida pela Ré na promoção do negócio, junto de várias entidades, entre elas a que viria a ser a efectiva compradora, a responsabilização da vendedora pelo pagamento da remuneração.
Esta cláusula post factum finitum acordada não poderia afastar a ideia de que existisse previamente, da actividade da Autora mediadora para a celebração do negócio definitivo, um nexo de continuidade lógica.
Fere a nossa atenção o seguinte:
Novembro de 2016 foi a data de formalização junto da Ré de duas propostas para compra efectuadas junto da Autora, propostas essas que a Ré vendedora declinou, por serem baixas e, portanto, não lhe interessarem a ela Ré;
o contacto inicial de 2017, da Ré com a compradora, é feito com um elemento da administração, e não com um director / quadro da compradora, como o fez a Autora;
ao contrário das negociações anteriores, entre o Réu Novo Banco e a Autora, desta vez as negociações foram fomentadas, a partir de Junho de 2017, pela sociedade responsável pela gestão de activos do Fundo Lone Star, fundo que viria a adquirir o Banco pouco tempo depois e, pode afoitamente presumir-se, na perspectiva dessa aquisição, de Outubro de 2017;
o edifício é retirado do mercado em Fevereiro de 2017 e a reponderação da respectiva venda ocorre em Junho seguinte, nas novas condições de negociação referidas;
a cláusula de exclusividade não afastava que o Réu comitente descobrisse, ele próprio, o terceiro interessado;
visto o facto 58, a alienação do edifício também envolveu a renegociação do arrendamento do imóvel e dos lugares de estacionamento, matéria não prevista na transacção projectada mediar pela Autora.
Inexistem indícios de actuação maliciosa ou que permitam a imputação pela não consumação de transação arranjada pela mediadora.
A convicção que formamos implica a repristinação da sentença.
STJ, 17/6/2021
Vieira e Cunha relator por
Nos termos do art. 15-A do n 10-A, de 13-3, aditado pelo n 20/20, de 1-5, declaro que o presente acórdão tem o voto de conformidade do Exm Conselheiro António Abrantes Geraldes, que compõe este coletivo.
E as razões são várias, como passo a expor.
Atentemos, então, em algumas das questões ponderosas na análise do caso sub judice e que nos levaram discordar da posição que fez vencimento.
Sobre as obrigações das partes no contrato, ver FERNANDO BAPTISTA, Manual da Mediação Imobiliária, Almedina, pp 93 ss
Como ali concluímos, o mediador tem, apenas e só, que encontrar alguém genuinamente interessado na celebração do negócio, independentemente de este se vir ou não a concretizar. A sua função esgota-se aí, pois a efectiva concretização do negócio visado, não dependendo da vontade do mediador nunca pode, nunca pode consubstanciar a sua obrigação. O mediador não pode garantir o negócio. Apenas tem de procurar destinatário para o mesmo.
Da cláusula de exclusividade
A inserção de uma cláusula de exclusividade no contrato de mediação imobiliária sub judice e respectivo significado e alcance prático, é absolutamente crucial na economia da decisão de mérito nos autos.
Qual o significado prático) dessa exclusividade?
Dispõe o art 16, n2, al., do RJAMI:
Isto é, aqui, não se celebrando o contrato visado por causa imputável ao cliente, a remuneração da mediadora depende apenas do cumprimento da sua obrigação e do sucesso desta nexo.
Sobre o significado exclusividade, remete-se para o que escrevemos no nosso, já citado, Manual da Mediação Imobiliária3ali se diferenciando a exclusividade restrita ou simples da exclusividade ampla ou reforçada).
O que se verifica no contrato sub judice.
E, como ali deixámos dito, para preenchimento do nexo causal:
Basta que o trabalho do mediador tenha contribuído/influído decisivamente para a conclusão do negócio causa6;
Muito menos é necessário que a intervenção do mediador constitua a causa exclusiva da celebração do negócio), pois pode haver outras concausas concorrentes - afirmação que se justifica na hipótese de intervenção de vários mediadores.
Precisamente por causa desse nexo causal, pode uma remuneração ser devida ao mediador mesmo que o contrato principal tenha sido concluído depois de resolução do contrato pelo mediador.
Da mesma forma que pode subsistir o nexo causal apesar de ter havido uma interrupção temporária nas negociações entre o principal e o potencial comprador.
Temos, assim, por seguro que, in casu, se preencheu o nexo causal aqui sob apreciação.
Houve, como melhor se verá, um rompimento abrupto, injustificado, do contrato, atentatório da boa fé contratual e mesmo da cláusula post pactum finitum nele clausulada por acordo inter partes.
Criou e geriu a plataforma informática Virtual Data Room exclusivamente concebida para a realização do projectado negócio.
A todas estas questões suscitadas pela MERLIN PROPERTIES respondeu a Autora, em 102016, após ter obtido os pertinentes esclarecimentos junto do Departamento de Gestão Imobiliária do Réu facto.
E preocupada estava também a Autora, pois em 29-09-2016, para acautelar a concretização do negócio mediante a compra e venda directa do imóvel, o Gerente da A. enviou ao responsável do Departamento de Gestão Imobiliária do Réu, BB, um email dando conta de que seguia em anexo o contrato de mediação imobiliária, minuta esta que, pese embora a mesma tenha sido efectivamente recebida pelo R., este não veio a assinar.
E assente está que a Autora cumpriu todas as solicitações do Réu que a respeito destas informações lhe foram transmitidas pelo seu Departamento de Gestão Imobiliária.
Mais se clausulando ali que no final do contrato entenda-se, do período inicial de 3 meses ou de eventual renovação) a Autora teria o direito de terminar ou continuar possíveis negociações com investidores, aos quais foi apresentado o activo durante o período do contrato inicial.
Mas como o mesmo não foi, entretanto, denunciado pelo Réu, renovou-se por período de 3 meses.
Renovação que ocorreu tacitamente.
Da revogação unilateral do contrato
Voltemos ao caso sob apreciação.
Impõe-se, porém, aqui separar as situações: mediação imobiliária simples; mediação exclusiva.
Ou seja: no contrato de mediação com exclusividadenão é possível a cessação unilateral e discricionária do mesmo isto é, não fundamentada ou, destinada a produzir efeitos imediatos ou em momento anterior ao termo do prazo do contrato.
Absolutamente irrelevante!
E daí concluir que a Autora cumpriu a obrigação que assumiu ao outorgar o contrato com o Réu, a qual culminou com a contratação com um investidor ao qual o negócio fora apresentado pela Autora. Assim se preenchendo o nexo causal entre a actuação da Autora e a concretização do negócio.
E foi o que ocorreu na situação sub judice.
Da cláusula post pactum finitum esua violação
Este também, a nosso ver, um aspecto assaz relevante para o mérito da demanda.
Obviamente que estava a pensar em negociações com investidores a quem anteriormente tenha mostrado o activo no período inicial do contrato, em especial a MERLIN PROPERTIES.
Consequentemente, é meu entendimento que a revista deveria ter sido negada, mantendo-se o decidido no Acórdão da Relação.
Lisboa, 202017
FERNANDO
nota referente ao acórdão)
notas referentes ao voto
A pp 165 ss.
FERNANDO BAPTISTA, Manual da Mediação Mobiliária, pp 136 ss.
MENEZES CORDEIRO, Direito das Obrigações, 3 vol., AAFDL, 1991, p 37
Como acontece, g., nos art.s 96 e seg.s doação), 117 e 121.
FERNANDO BAPTISTA, Manualcit., pp 227-22
Que fora o interlocutor na primeira fase, mas que, entretanto, deixara de prestar funções naquela Sociedade.
Da Pós-eficácia das Obrigações. Estudos de Direito Civil. vol. Coimbra, Almedina, 199
A Pós-eficácia das Obrigações Revisitada, disponível em http://www.estig.ipbeja.pt/~ac_direito/0310-PosEficaciaObrigaRevisitadas.pdf.
Processo n. 812/11T8PVZ.P1
Para mais, considerando que a A. formulou pedido nesse sentido, defendeu a impossibilidade da redução do negócio por não ter sido pedida a respectiva anulação de que tal pretensão depende.
Finalmente, impugnou a matéria alegada desde logo por estarem excluídas da garantia, além do mais, os acessórios, como a grua, a parte eléctrica e as peças danificadas por vandalismos ou excesso de esforço de material e por a mesma garantia só poder ser accionada para reparações em oficina da R. ou por si autorizada.
O Tribunal, em face da prova testemunhal e documental produzida, não só aplicouindevidamente o direito, ao julgar improcedente pelos motivos elencados na douta sentença) aexcepção de caducidade deduzida, como não julgou procedente a excepção de caducidadededuzida, igualmente em articulado superveniente, como, ainda, incorreu num erro dejulgamento e, consequentemente, reponderado esse julgamento, devem ser considerados comonão provados os seguintes factos:
A Autora entrou de imediato em contacto com a Ré, a informar da situação, tendocombinado a entrega do veículo, no dia seguinte, nas instalações da Ré, parareparação 36 dos factos;
Contrariamente ao acordado a Ré não reembolsou a Autora do valor pago pelareparação 39 dos factos;
No dia seguinte, o veículo foi entregue nas oficinas da R., em Fátima, onde estevedurante 12 dias 40 dos factos;
Novamente a Autora contactou a Ré a denunciar a situação 42 dos factos;
Da mesma forma, devem ser considerados como provados os seguintes factos:
O erro de julgamento acima referido decorre de errónea apreciação e interpretaçãoda prova testemunhal e documental produzida em sede de julgamento.
O Tribunal fundou a sua convicção no depoimento de G.
Acontece que a testemunha G nunca mencionou que a grua fosseobjecto de garantia, muito pelo contrário.
Como se pode constatar pela transcrição integral do depoimento de G, em momento algum do depoimento a testemunha refere que a grua do negócio em concreto foiobjecto de garantia.
O documento em causa não ser selectivamente considerado para dar comoprovados alguns factos e já não outros.
Por outro lado, o documento onde se encontram expressamente aceites as condições da garantia é absolutamente claro:- encontram-se excluídos da garantia os acessórios.
E a grua, efectivamente, é um acessório do veículo automóvel.
A garantia contratualizada apenas incluía motor, caixa de velocidades e diferencial;
A grua é um acessório do veículo.
A Autora entrou de imediato em contacto com a Ré, a informar da situação, tendocombinado a entrega do veiculo, no dia seguinte, nas instalações da Ré, para reparação 36 dos factos;
No dia seguinte, o veículo foi entregue nas oficinas da R., em Fátima, onde esteve durante 12 dias 40 dos factos;
Novamente a Autora contactou a Ré a denunciar a situação 42 dos;
Tais factos foram alegados pela Autora na sua douta petição inicialdesignadamente em 42, 43, 45, 46, 48, 49, 50, 51, 54, 55 e 56 da;
A Ré, na sua contestação 18 da contestação), entre outos, impugna o alegadoem 42, 43, 45, 46, 48, 49, 50, 51, 54, 55 e 56 da PI.
Ou seja, não foram admitidos como verdadeiros pela Ré os factos alegados pela Autora.
Acontece que as testemunhas H e foram peremptórias a afirmar que elas nunca entraram em contacto com a Ré para lhe comunicarfosse que defeito fosse.
Como se pode constatar, pelo depoimento de H, nunca o mesmo contactou a Ré fosse por que meio para comunicar defeitos ou avarias no veículo adquirido pela Autora.
Consequentemente, a prova de tais factos, a ter existido que não, teriade ser estribada em prova documental ou confissão da Ré designadamente do legalrepresentante da Ré).
Acontece que, com o se pode constatar pelas declarações de parte do legalrepresentante da Ré, nunca o mesmo confessou tais factos.
Acontece que não foi carreado para o processo qualquer documento ou e-mailque permita concluir que entre 11 de Janeiro de 2018 e 23 de Março de 2018 existiu o mínimocontacto entre a Autora e a Ré.
Todos os documentos e/ou comunicações entre Autora e Ré, cuja provadocumental existe nos autos, são referentes a datas até 11 de Janeiro de 2018 e após 23 deMarço de 201
A Ré não reembolsou a Autora do valor pago pela reparação 39 dos;
Quanto ao erro na aplicação do direito ao não julgar procedente a excepção decaducidade invocada em articulado superveniente de 00202
Quanto ao erro na aplicação do direito ao não julgar procedente a excepção decaducidade invocada na Contestação.
A Ré, como consta da sua contestação, efectuou pontuais reparações na viaturada Autora a saber em Janeiro de 2018 e 13 de Abril de.
LVIXR-Reparadas que foram as avarias que a Ré reconheceu, não reconheceu quaisqueroutras.
As alegadas avarias e/ou defeitos que foram surgindo posteriormente nunca foramreconhecidas pela Ré.
Determina o primeiro dos Arestos acima indicado que:
Determinam o segundo dos Arestos indicados que:
estando em causa um direito disponível, o reconhecimento do direito antes do decursodo prazo de caducidade tem eficácia impeditiva da sua verificação;
o reconhecimento do direito em causa haverá, contudo, de ser indiscutível, evidente, real e categórico, de tal forma que não suscite quaisquer dubiedades sobre a atitude de quem o reconhece.
E é aqui que, salvo o devido respeito, fica prejudicada a fundamentação doTribunal ao decidir não verificada a-
É que a Ré, para além das reparações que efectuou e daquela que custeou junto da E, claramente não reconheceu quaisquer outros defeitos ou avarias.
Com efeito, com a entrega do veículo automóvel, em 002018, a Ré deu comoreparadas todas as avarias que o veículo alegadamente possuía.
A atitude da Ré, após a entrega do veículo em 002018 foi de clara negaçãode mais defeitos e ou avarias.
As questões decidendas, delimitadas pelas conclusões do recurso, consistem na pretendida alteração da decisão sobre a matéria de facto e nessa eventualidade, reapreciar a excepção de caducidade invocada pela Ré.Da Modificabilidade da Decisão sobre a matéria de facto
Antes de mais, importa relembrar a factualidade dada como provada sobre o contexto das negociações ocorridas entre as partes e qual foi efectivamente o objecto do negócio.
Concretamente, transporta as mercadorias dos seus armazéns, sitos nos concelhos da Póvoa de Varzim e Vila do Conde, utilizando veículos pesados de mercadorias, até ao armazém do cliente ou ao local da obra em execução pelo cliente, que pode situar-se em qualquer zona, de norte a sul, de Portugal.
Acontece, porém, que quando as mercadorias são entregues directamente na obra e na mesma não existe grua, a Autora tem de transportar a mercadoria num veículo pesado de mercadorias com grua.
Entretanto, surgiu a necessidade de adquirir um terceiro veículo pesado de mercadorias com grua, a par da necessidade de um veículo com uma grua com poder de elevação superior.
Em face da pretensão da Autora, a Ré apresentou uma proposta de venda de um veículo marca Volvo, Modelo , do ano de 2007, com estrado com taipais de alumínio e grua , com oito lances hidráulicos, com peso bruto de 3000Kg.
Segundo a Ré, o veículo era importado e seria vendido com certificados de conformidade e manual de operador, e garantia de um ano ou 3000Km.
No certificado de matrícula consta um veículo pesado de mercadorias, de caixa aberta/estrado com grua, sendo esta devidamente identificada nas anotações desse documento.
Trata-se, portanto, de um veículo pesado de mercadorias adaptado para a específica função de permitir que, com a grua nele fixada, a Autora tivesse condições de entregar a mercadoria no cliente.
Por conseguinte, perante a factualidade acima descrita conclui-se facilmente que a grua não é um mero acessório deste tipo de veículo mas sim uma máquina industrial que se encontra nele acoplada para que o conjunto assim formado, exerça a finalidade pretendida.
A máquina industrial não é algo de secundário mas sim um elemento fundamental neste tipo de equipamento.
Por seu turno, a testemunha K1 relatou ter a Ré assumido reparações da grua ao abrigo da garantia contratual, o que, aliás, se encontra provado nos pontos 25 a 3
Na verdade, do documento junto a fls. 117 garantia da não consta que a grua tivesse sido excluída, mas tão só os acessórios, peças de desgaste e parte eléctrica.
Consequentemente, não deve ser alterada a matéria de que deu como provada a matéria do ponto 18 e aquela que não ficou demonstrada no sentido de que a garantia excluía a grua, que é um acessório do veículo.
Devendo ainda ser considerado como provada a seguinte matéria:
A este respeito cumpre notar que a Mma. Juíza não baseou as suas respostas sobre esta matéria apenas no depoimento prestados pelas referidas testemunhas.
E como bem observou a Julgadora, a indicação das facturas de fls. 41 verso e 42 no e-mail de 23 de Março de 2018 não mereceram da parte da Ré qualquer reacção no sentido de que não eram por si devidas.
Aliás, sobre a factura de fls. 42, a testemunha F afirmou que a Ré enviou o macaco e os vedantes para poder reparar.
Nesta conformidade, não devem ser alteradas as respostas no sentido pretendido.
A Autora B, Lda. é uma sociedade comercial, com sede no concelho da Póvoa de Varzim, cujo objecto social é o comércio de ferragens, ferramentas, materiais para construção e produtos afins a arrendamento de bens imobiliários.
A Autora transporta as mercadorias dos armazéns da B, sitos nos concelhos da Póvoa de Varzim e Vila do Conde, até ao armazém do cliente ou ao local da obra em execução pelo cliente, que pode situar-se em qualquer zona, de norte a sul, de Portugal.
Para o efeito, a Autora utiliza veículos pesados de mercadorias.
Quando as mercadorias são entregues directamente na obra e na mesma não existe grua, a Autora tem de transportar a mercadoria num veículo pesado de mercadorias com grua.
Em Setembro de 2017, a Autora era proprietária, entre outros, de cinco veículos pesados de mercadorias, que utilizava na sua actividade, sendo que apenas dois deles tinham grua com poder de elevação inferior a 20 metros.
Surgindo assim a necessidade de adquirir um terceiro veículo pesado de mercadorias com grua, a par da necessidade de um veículo com uma grua com poder de elevação superior.
Como o preço de um veículo pesado de mercadorias, novo, é muito elevado, a Autora decidiu comprar um usado.
A Autora procurava um veículo usado, com poucos quilómetros e em bom estado e com uma grua com poder de elevação entre 18 e 20 metros.
Em face da pretensão da Autora, a Ré  apresentou uma proposta de venda de um veículo marca Volvo, Modelo , do ano de 2007, com estrado com taipais de alumínio e grua , com oito lances hidráulicos, com peso bruto de 3000Kg, com 30000Km.
O veículo foi objecto da matrícula ..-TV-...
Logo nos primeiros dias após a entrega do veículo, o motorista da Autora detetou que a grua não estava a funcionar correctamente e apresentava anomalias.
De imediato, a Autora contatou a Ré informando-a da situação e solicitando a sua intervenção para resolver o problema ao abrigo da garantia contratual.
A referida empresa inspeccionou a grua e detetou as seguintes anomalias:
Avaria na parte eléctrica da qual resultava falta da capacidade de carga;
Abertura dos 4 cilindros sem accionamento das alavancas;
Necessidade de substituição do ligador do gancho de carga que se encontrava deteriorado e sujeito a provocar rotura da cavilha;
O gancho de carga instalado no veículo era de 8 toneladas quando deveria ser de 10 toneladas já que a capacidade da grua é superior.
Em 2 de janeiro de 2018, a Ré foi informada pela E das anomalias detectadas bem como do teor do orçamento para a reparação das mesmas.
O veículo foi para reparação, na oficina da Ré, em Fátima, onde esteve durante uma semana.
Em 11 de janeiro 2018, o veículo circulava ao serviço da Autora, a efectuar a entrega de material numa obra em , quando, a fazer uma manobra para descarregar o material, a sapata da grua bloqueou.
A Autora entrou de imediato em contacto com a Ré, a informar da situação, tendo combinado a entrega do veículo, no dia seguinte, nas instalações da Ré, para reparação.
Contrariamente ao acordado, a Ré não reembolsou a Autora do valor pago pela reparação.
No dia seguinte, o veículo foi entregue nas oficinas da R., em Fátima, onde esteve durante 12 dias.
Novamente a Autora contactou a Ré a denunciar a situação.
A barra de direcção em causa, em face das suas características, apenas poderia ser obtida pela  junto da Marca Volvo e, por isso, não pode ser substituída de imediato.
Nessa data, para além dos danos verificados na grua, diagnosticados pela E, existiam ainda os seguintes danos no veículo:
Cubos com fuga;
Depósito da água de esguichos dos para brisas está furado;
Pintura com ferrugem nas portas dos cofres e na grelha;
Barra de direcção do 2 eixo partida, embora soldada;
Medida dos pneus do 3 eixo não estão de acordo com o livrete;
O departamento técnico da E vistoriou o veículo e em 3 de abril de 2018 elaborou um relatório de avaria da grua.
Cabine e Camião:
Entra água pela frente da cabine ou por cima.
Pala do sol exterior pontas laterais.
Portas de cabine, dobradiças, grelha frontal e portas laterais de compartimento com ferrugem.
Barra de direcção do 2 eixo direccional e pneu.
Mudar pneus para medida correta de livrete.
Bombitos dos 2 eixos traseiros.
Grua:
g. Fuga de óleo nas sapatas
h. Sapatas abrem-se sozinhas antes de desligar a tomada de força
A luz da sapata do lado esquerdo não funciona correctamente falha
durante o funcionamento da
j. Fugas de óleo na grua
k. Calços novos na lança
Reparação da lança
Anilhas no gancho para fixá-lo no centro.
No dia 9 de Maio de 2018, um motorista da Ré conduziu o veículo até Leixões, onde por volta das 17 horas, foi entregue a um motorista da Autora.
No dia seguinte, após testar o veículo, a Autora detetou as seguintes anomalias, que se mantinham:
Entrada de água na cabine, pela frente e por cima;
As barras de direcção encontravam-se corroídas;
A grua apresentava fugas de óleo e alguns defeitos de funcionamento.
A base da coluna tinha folga, o que fazia a grua oscilar quando realizava movimentos com arranque/paragem repentinos.
Apresentava fugas de óleo num dos cilindros das extensões.
As guias da segunda extensão estavam com folga e a guia inferior iria saltar fora, sendo necessária a sua substituição.
A válvula de sustentação de carga das extensões estava com problemas, sendo necessária a sua substituição.
Com a grua parada, as extensões começavam a sair por si só.
A válvula não conseguia sustentar o óleo.
A luz laranja avisadora do estabilizador esquerdo não acendia.
Em finais de Maio de 2018, o veículo foi novamente vistoriado pela E, que, em complemento com o relatório anterior, elaborou um relatório técnico e correspondente orçamento para reparação.
O veículo esteve, para o efeito, na , Lda. desde o dia 4 de junho ao dia 13 de junho de 201
De seguida, foram substituídas as restantes barras de direcção porquanto as mesmas estavam igualmente corroídas, sendo urgente a sua substituição de modo a evitar que partissem tal como aconteceu com a barra do 2 eixo direcional.
A Autora diligenciou também pela reparação da instalação eléctrica dos mínimos de um farolim stop.