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Os Recorrentes não se conformam com o julgamento dos factos dos pontos,, e os quais deveriam ter sido considerados não provados e, não se conforma com o julgamento dos pontos,,, e os quais deveriam ter sido considerados provados.
Isto porque, a Autora em momento algum alegou ou provou que tenha iniciado negociações sobre o negócio de compra e venda do imóvel propriedade dos Réus, nomeadamente que detinha poderes de representação para representar os Réus nessa negociação para o contrato de compra e venda.
A representação traduz-se na prática de um ato jurídico, em nome de outrem, para na esfera desse outrem se produzirem os respetivos efeitos.
No presente caso, não existiu qualquer representação que permita concluir que tenha existido negociações realizadas entre Autora e interessado sobre a venda do imóvel propriedade dos Réus.
A própria Ré Maria disse nunca ter sido informada destes factos, e não houve prova documental ou testemunhal que comprovasse este facto!
E refere o artigo 140 do mesmo Código que cada comproprietário pode dispor de toda a sua quota na comunhão.
No presente contrato de mediação imobiliária, celebrado e assinado por ambos os Recorrentes, comproprietários, o negócio visado seria a compra e venda do imóvel aqui em causa, na sua totalidade, e não a quota-parte de cada um deles.
Assim como a proposta do interessado P. foi no sentido de adquirir a propriedade plena do imóvel pertencente aos Réus.
Cabe assim concluir que a Autora deveria ter comunicado tal facto a ambos os comproprietários, pois só o Réu A. não poderia vender a propriedade plena do imóvel, sob pena de vender coisa alheia.
Em nenhum momento a Autora fez prova de que a Ré Maria foi informada pela Autora da proposta do interessado P. vejamos, na Faixa 1, em 04:46 a 05:14, 05:47 a 06:40, em 23:44 a 24:20 e em 31:3
Ficou claro e provado que a Ré Maria nunca foi informada da aceitação do valor acordado com a Autora para a concretização do negócio visado, pelo que a mesma não pode ser culpabilizada pela não realização do negócio.
Ademais, a própria versão da Autora sobre esta suposta comunicação não ficou clara e é contraditória entre si, sendo que não foi provado direta e concretamente este facto, não podendo ser valorado o depoimento da testemunha O. que foi indireto e sem conhecimento pessoal.
Pelo que o ponto dos factos provados deve ser necessariamente considerado não provado, com o devido respeito que é muito.
No que diz respeito ao facto dos factos provados, os Recorrentes entendem igualmente que este facto não ficou provado.
Também não se aceita que a suposta recusa foi imprevisível para a Autora, quando o Réu já tinha revogado o contrato de mediação imobiliária celebrado com a mesma em 13 de Agosto de 2016, sendo que até pelo menos o dia 23 de agosto de 2016 cf. doc. n. 1 junto do Requerimento com a Ref., 10 dias depois e já após a visita, os Réus estavam na convicção de que o contrato tinha terminado.
Pelo que, salvo melhor entendimento, entendem ainda os Recorrentes que tal facto deveria ser considerado não provado, pois o mesmo carece de prova.
Ora, na realidade, o Recorrente manifestou a vontade de rescindir o contrato, o que para um declaratário normal significa terminar o contrato, termo este não jurídico, mas comummente utilizado para representar tal intenção.
Apenas por uma questão de economia processual, dá-se aqui por integralmente reproduzido o alegado no ponto da Nulidade da Sentença, uma vez que os Réus entendem ter provado e convencido o Tribunal a quo que a intenção era de terminar o contrato, independentemente do prazo, pois mesmo após terem tido conhecimento de que a Autora interpretou a respetiva carta como não renovação do contrato de mediação imobiliária, mantiveram a convicção de que aquele documento tinha terminado o contrato.
Relativamente aos factos dados como não provados, nomeadamente o ponto,,, e, consideram os Réus que produziu-se prova suficiente que permita considera-los como provados.
E do Requerimento apresentado pela Direção-Geral do Consumidor ficou claro que o contrato de mediação imobiliária aqui em causa trata-se de um modelo projeto que foi previamente elaborado e validado por esta entidade, de acordo com o n. 4 do artigo 1 da Lei n. 15/2013, de 08 de fevereiro.
Os Réus alegaram em sede de Contestação, nos seus artigos 2, 2, 2 e 2, que a Autora limitou-se a apresentar o contrato de mediação previamente elaborado, cujas cláusulas os Réus limitaram-se a aceitar.
Ora, face ao alegado e as normas jurídicas supra citadas, cabia a Autora o ónus de prova de que a respetiva cláusula foi devidamente comunicada aos Réus.
E os Recorrentes entendem que a Autora não logrou provar tal facto.
Face ao exposto, e necessariamente, também o ponto deve ser considerado não provado.
Para além de toda a documentação junta aos autos, que demonstra claramente que a Senhora F. P. era a responsável pela divulgação e promoção deste imóvel e, portanto, pela execução deste contrato por exemplo, era o seu nome, o seu contacto, a sua imagem que estavam associados ao imóvel), como a testemunha O. Faixa 4, em 08:41 a 10:45 e confrontada com os documentos 3 e 4 da P.) e S. em 01:34 a 02:44 e 08:31 a 09:18, da Faixa admitiram que a Senhora F. P. foi quem preparou o contrato ou, de acordo com a versão da Autora, foi quem conversou com os clientes e definiu os termos em que o contrato deveria ser preenchido, o que significa exatamente a mesma coisa, e admitiram que era a agente F. P. a responsável por este imóvel, pela representação dos Réus.
Ora, atento aos presentes depoimentos, é claro que a pessoa singular que preparou o contrato e que apenas transmitiu e deixou os dados para a testemunha foi a agente F. P., assim como era esta angariadora a responsável por este contrato, quem deveria divulgar o imóvel, representar os vendedores, gerir a boa execução deste contrato.
Pelo que, entendem os Recorrentes que o ponto dos factos não provados deve ser alterado e considerado provado, salvo melhor entendimento.
Pelo que é do entendimento dos Réus que ficou provado que estes ficaram com a convicção de que o contrato tinha terminado, devendo considerar-se provado o ponto dos factos não provados.
Os Réus entregaram no dia 13 de agosto de 2016 o documento a fls. 31, que traduz uma revogação unilateral do contrato, isto é, os Réus tiveram a intenção expressa de terminar ali e definitivamente o contrato, independentemente de justa causa ou renovação do mesmo, pois aliás desde início sempre tiveram a intenção de manter o contrato apenas por seis meses.
A revogação, segundo A. MENEZES CORDEIRO, in Direito das Obrigações, 2 Volume, 1990, pág. 163, é uma forma livre, discricionária e não retroativa de supressão dos contratos: livre, porquanto não depende, para se concretizar, senão de manifestações de vontade para tanto dirigidas; discricionária na medida em que, para a sua atuação, não é necessário alegar qualquer fundamento específico; não retroativa, uma vez que só produz efeitos para o futuro.
No que diz respeito aos contratos de mediação com cláusula de exclusividade, o comitente pode unilateralmente desvincular-se do contrato de mediação.
Assim, tais artigos da Contestação devem ser dados como provados, e consequentemente, absolver-se os Réus do pedido.
Os Recorrentes entendem que o contrato de mediação imobiliária celebrado com a Autora é nulo, por força do n. 5 do artigo 1 da Lei n. 15/2013, de 08 de fevereiro.
Entendem ainda os Recorrentes que ficou provado que foi a Senhora F. P. que preparou e executou o presente contrato de mediação imobiliária, mediante o depoimento das testemunhas O. e S. , como acima se identificou.
Mas mesmo que assim não se entenda, sempre se dirá que ficou provado que a Senhora F. P., angariadora imobiliária, colaborou na preparação do contrato, como bem refere a alínea do n. 2 do artigo 1 da Lei n. 15/2013, de 8 de fevereiro.
Entendem os Recorrentes que o Tribunal a quo interpretou erradamente o artigo supra citado, poiso mesmo refere que o angariador imobiliário é aqueleque colaborou na preparação do contrato.
. . Sendo que colaborar significa trabalhar em comum com outrem, cooperar, coadjuvar, ajudar e participar.
Aliás, a testemunha S. refere várias vezes que quem preparou o contrato de mediação imobiliária, nomeadamente quem lhe transmitiu os dados para preencher o contrato, quem lhe deu a documentação, quem lhe disse o preço do negócio visado, a comissão, foi a agente F. P. em 02:20 a 02:44 e 08:31 a 09:18, da Faixa.
A interpretação que a norma jurídica refere que o angariador imobiliário só deve constar no contrato de mediação imobiliária se for o próprio a estar presente na celebração do mesmo e preencher as linhas em branco de um contrato pré-formulado e utilizado em qualquer imóvel que ali seja angariado, não faz, salvo melhor entendimento e com o devido respeito, qualquer sentido lógico, jurídico e prático.
Os Réus entendem que ficou provado que a Senhora F. P. foi a angariadora imobiliária do presente imóvel, que colaborou e participou na preparação do mesmo qualquer contrato inicia-se com uma fase preliminar de negociações que, ficou provado, ter sido levada a cabo pela Senhora F. P.) e, portanto, só se pode concluir que o contrato de mediação imobiliária, com o n. .../16, celebrado entre Autora e Réus padece de nulidade, ao abrigo do disposto no n. 5 do artigo 1 da Lei n. 15/2013, de 8 de fevereiro, devendo a exceção perentória invocada pelos Réus ser julgada procedente, por provada, e absolver-se os Réus do pedido.
Sem prescindir, e caso não se entenda que os Recorrentes tenham revogado o contrato de mediação imobiliária, o que não se concebe, apenas por mera cautela de patrocínio, sempre se dirá que, não ficou provado que o negócio visado, nomeadamente o contrato de compra e venda do imóvel, não se tenha realizado por culpa imputável aos Réus.
Nem sequer a Reserva Definitiva do Imóvel vem assinada pelos Réus, e a Autora quer fazer crer que comunicaram ao Réu marido a 10, 20 metros da casa enquanto este se mostrava exaltado a pedir-lhes para saírem dali.
Mas independentemente da comunicação ou não, entendem os Réus que não se pode concluir e afirmar com certeza e segurança, princípios basilares do Direito, que o negócio de compra e venda apenas não se realizou por causa imputável aos Réus.
Isto porque, como em todos os negócios e contratos, os mesmos passam por uma fase preliminar de negociações.
As testemunhas confirmam que não houve negociações.
E no presente caso, não se pode falar numa situação concreta, pois é do conhecimento geral que os contratos de compra e venda podem não se realizar por variados motivos apresentados pelos potenciais compradores: ou porque não teve financiamento para a aquisição, ou porque tem de destinar o dinheiro para outra causa, ou porque simplesmente encontrou outro imóvel, ou porque afinal percebeu que a casa precisa de obras cujo dinheiro não tem disponível.
Vários motivos, que também neste caso poderiam ter acontecido pois o casal interessado apenas visitou a casa uma vez, não discutiu nada sobre a compra e venda, apenas viu, examinou e apreçou.
Aliás, na falta de celebração de contrato promessa de compra e venda, não se pode garantir com certeza e segurança que o contrato iria-se realizar, caso os Recorrentes tivessem aceitado.
Antes de mais porque somente estes, os interessados, assumiram a reserva, e assumiram sem sequer terem pago qualquer caução como é habitual e também é de conhecimento geral.
Entendem, portanto, os Recorrentes que esta Reserva Definitiva do Imóvel não pode significar que o contrato de compra e venda seria inevitavelmente concluído se não fosse a recusa dos Recorrentes.
Aliás, como bem refere neste sentido, o Acórdão da Relação de Guimarães, de 04-06-2013, com o processo n. 1264/12TBBCL.G1 que: "Ora, como se sabe, ver, examinar e apreçar não é, sequer, significação de perspetiva de negócio e muito menos o é aquela singela manifestação de interesse.
Pelo que, face ao exposto e atento a toda a prova produzida, deve a sentença aqui em crise ser revogada e, consequentemente, os Recorrentes serem absolvidos do pedido.
É notório e de entendimento dos Recorrentes que estamos perante um erro de julgamento, pois o presente contrato, para além de ser de natureza , é um contrato de consumo, celebrado entre um profissional e um consumidor, como foi referido supra e refere ainda o Acórdão da Relação de Coimbra, de 18-12-2013, com o processo n. 1141/11TBMGR-A.C
Assim, não se compreende como no caso concreto se decide na condenação de pagamento de juros de mora comerciais quando, também estes, tem natureza
E é a finalidade do ato de consumo que determina, essencialmente, a qualificação do consumidor como sujeito do regime de benefício que aqueles diplomas legais regulamentam, partindo da presunção de que se trata da parte mais fraca, menos preparada tecnicamente, em confronto com um contratante profissional, necessariamente conhecedor dos meandros do negócio que exercita.
Por sua vez, a atividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objeto seja um bem imóvel.
Ora, a relação contratual em causa nestes autos, configura uma relação consumidor/empresa que exerce com carácter profissional uma atividade económica que pretende o lucro.
A autora contra-alega apresentando as seguintes conclusões:
Sendo o motivo pelo qual, o prazo de interposição de recurso termina no dia 11 de Julho de 201
Os Recorrentes não se conformando com a sentença proferida apresentaram recurso sobre a matéria de facto, mas também sobre a matéria de direito, bem sabendo os mesmos que não lhe assiste qualquer razão e que a douta sentença não merece qualquer censura.
O não cumprimento desse ónus determina que o recurso deva ser totalmente rejeitado vide, nesse sentido, artigo 64 n. 1, 2 do CPC, Ac. do TRC, de 19/12/2012, processo n. 2312/1dgsi.net, Abílio Neto, Novo Código de Processo Civil Anotado, Janeiro 2014, Ediforum, pág. 798 e Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2014,  Edição, 	Almedina, pág..
A sentença recorrida padece de nulidade, ao abrigo do disposto no artigo 61, n.  Alínea do CPC, uma vez que o Tribunal a quo não se pronunciou sobre a revogabilidade unilateral do contrato de mediação imobiliária, tal como alegado pelos Réus,
Quanto ao ponto, desde já, e ao contrário do alegado pelos Recorrentes, este considerasse provado através do testemunho do Sr. P. e da Sr. O., que foram prestados de modo credível e isentos, tendo resultado sem margem para duvidas que a Autora e o Sr. P. iniciaram conversações/negociações para a realização do negócio.
Relativamente ao ponto dos factos provados, estes foram confirmados pelas testemunhas P. e O., nomeadamente as passagens transcritas para o ponto dos factos provados, bem como nos documentos que se foram dados por reproduzidos, de fls 12v a 14v.
Perante os depoimentos de parte dos Réus, ficou expresso que houve conversações/negociações entre a Autora e o potencial comprador.
Em relação ao ponto não foi produzida qualquer prova, pelo que este facto ficou como não assente.
O princípio da imediação concretiza a relação de proximidade comunicante entre o Tribunal e os participantes no processo, de modo tal que aquele possa obter uma percepção própria do material que haverá de ter como base da sua decisão. Só com os princípios da oralidade e imediação se permite o indispensável contacto vivo e imediato com as partes e testemunhas, a recolha da impressão deixada pelas suas personalidades e, por outro lado, avaliar o mais correctamente possível da credibilidade das declarações prestadas por todos os participantes processuais.
Contudo, cumpre referir que o sistema de gravação sonora dos meios probatórios oralmente produzidos é insuficiente para fixar todos os elementos susceptíveis de condicionar ou de influenciar a convicção do juiz perante quem são prestados.
Assim, não se poderia esperar outra decisão daquela que foi proferida, tendo em conta os mencionados princípios.
Pelo que, as alegações apresentadas pelos Recorrentes não passam de uma mera tentativa de realização de um novo julgamento para a obtenção e alteração da prova produzida que não lhes foi favorável, o que não é legalmente possível, pois, o Tribunal da Relação é, neste caso, um Tribunal de Recurso e não de Julgamento.
Por outro lado, os Réus/Recorrentes alegam que o Tribunal não tendo valorizado no sentido devido, a rescisão do contrato efectuada pelos mesmos, tendo esta rescisão significado uma revogação unilateral do contrato, defendem os Réus/Recorrentes que o contrato em causa é um contrato revogável.
A isto acresce que, conforme devidamente fundamentado na douta sentença recorrida, duvidas não subsistem de que é devida a remuneração da Autora.
Tal como proferido pelo Tribunal a quo, "Quanto a esta, a lei exige que do contrato conste a identificação do angariador imobiliário que, eventualmente, tenha colaborado na preparação do contrato. Tal como foi referido pela testemunha S. , que elaborou o contrato, não obstante a agente F. P. ter sido a angariadora do imóvel em causa nos autos, a mesma não esteve presente aquando da elaboração do contrato, razão pela qual não consta do mesmo.
Neste sentido, não está aqui em causa qualquer erro de julgamento, pois na verdade são devidos juros comerciais por estarmos perante uma empresa comercial, especificando assim no cumprimento do artigo 10, n. 3 do Código Comercial.
Os factos julgados como provados foram devidamente apreciados, nem foi feita incorrecta aplicação do Direito, pelo que carece de qualquer censura a douta sentença proferida.
Pelo exposto, a douta decisão proferida terá de se manter, por inexistir qualquer erro de julgamento de facto ou de direito.
O recurso foi admitido como de Apelação, com subida imediata, nos próprios autos artigos 64, n. 1, alínea e 64, n. 1, alínea do Código de Processo e com efeito meramente devolutivo artigo 64, n. 1 Código de Processo.
Verificar se o recurso foi apresentado em tempo.
Verificar se a sentença proferida enferma da nulidade apontada.
Com interesse para a decisão da causa, resultam dos autos apurados os seguintes factos:
Para o efeito efectuou investimento em publicidade e marketing, nomeadamente, com publicações, panfletos, divulgação na Internet e na sua montra de exposição.
A Autora, em virtude da promoção por si desenvolvida, conseguiu pelo menos um interessado na sua compra, nomeadamente o Senhor P. e a sua esposa P. .
A Autora e o senhor P. iniciaram conversações/negociações para a realização do negócio, ou seja, venda do imóvel objecto do presente acordo.
O interessado angariado pela Autora, senhor P., preencheu a Reserva Definitiva com o 123001029-19 no dia 26 de Agosto de 2016, conforme documento de fls. 14 e 14 verso dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
A autora enviou aos réus a carta registada com aviso de recepção, que veio a ser assinado em 15/09/2016, datada de 09 de Setembro de 2016, com o teor de fls. 15 dos autos, conforme documentos de fls. 15 a 16 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
A Autora contactou o seu advogado, o qual procedeu ao envio de comunicações aos Réus, datadas de 20 de Setembro de 2016 e de 04 de Janeiro de 2017, mas sem qualquer sucesso, conforme documento de fls. 16 verso a 20 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
A forma de vincular a sociedade autora exige a assinatura de dois gerentes, conforme certidão de fls. 61 a 63, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
A. R. ratificou o contrato em causa nos autos mediante declaração constante de fls. 69 verso, cujo teor se dá por integramente reproduzido.
A pessoa singular que contactou com os Réus, que angariou o imóvel, foi a Senhora F. P..
A placa informativa da Venda tinha presente a fotografia da Senhora F. P., assim como o seu contacto pessoal/profissional.
O modelo do contrato apresentado pela angariadora, em representação da Autora, foi validado pela Direção-Geral do Consumidor mediante o Registo 1728/DSDC-/2011, conforme documento de fls. 140 dos autos, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
A Autora encetou através dos seus promotores várias deslocações ao imóvel para o promover.
A Autora apresentou aos Réus o contrato identificado, sendo que em nenhum momento estes negociaram as cláusulas apresentadas, que os réus se limitaram a aceitar.
Os Réus estavam na convicção de que bastaria avisar a Autora por qualquer via da sua intenção de não renovação do contrato.
O documento de fls. 31 dos autos foi redigido pela Agente F. P..
Em 13/08/2016 foi dito ao autor, pela Agente F. P., que podia estar descansado que o contrato estava terminado.
Os Réus ficaram assim com a convicção de que o contrato tinha terminado, aliás desde que transmitiu a sua intenção por via telefone.
Identificadas as questões decidendas, importa analisá-las de per se.
Os Réus deram entrada das suas alegações no dia 12 de Julho de 201
Com data de 112018 deram os recorrentes entrada de requerimento a pedir a admissão da junção aos autos de DUC comprovativo do pagamento da multa de 10% da taxa de justiça prevista na alínea n 5 do artigo 139 do CPC acrescido de 25% do valor da multa por não ter sido paga imediatamente aquando da apresentação do ato n 6 do mesmo.
O DUC tem como data de emissão 11201
O recurso foi admitido por despacho datado de 212018
Este pagamento não ocorreu.
Porém o acto praticado poderá ser considerado tempestivo caso a recorrente proceda ao pagamento da multa e penalização adequadas após ser previamente notificado pela secretaria paro efeito em conformidade com o que dispõe o n. 6 do art 139 do CPC.
Os erros e omissões em actos praticados pelos funcionários das secretarias judiciais, não podem, em qualquer caso, prejudicar as partes, por força do estabelecido pelo art. 157, n6 do CPC  como é sabido, devendo, esse desempenho, pautar-se pelas regras referidas no n1, do mesmo preceito, tendo em vista a normal tramitação e desfecho dos processos, de acordo com o referido nos ns 2 e 3, sendo sempre admissível, dessa actuação, reclamação para o juiz respectivo, em conformidade com o regulado sob o n. 5 e sem prejuízo do regime geral das nulidades previsto pelo art 195 a 202, se for caso disso e que, para aqui, não é.
Daí que este Tribunal conclua que o recurso devia ter sido como foi admitido.
Os Apelantes fustigaram a sentença com a nulidade, cominada no art.615 n1 CPC, dizendo que o tribunal não conheceu da revogação unilateral do contrato de mediação por eles invocada.
Já assim não ocorrendo quando o conhecimento de determinadas questões resultar prejudicado pela solução dada a outras questões já apreciadas, nesta linha de entendimento não estando o juiz vinculado a considerar todas as linhas de fundamentação jurídica apresentadas pelas partes vide Lebre de Freitas in CPC Anot. Vol. 2, Coimbra Editora, edição de 2001 p. 67
De efeito, na decisão recorrida consta o entendimento e enquadramento que o tribunal fez acerca da factualidade apurada constante do ponto 25 dos F.P nos seguintes termos:
No caso dos autos, os réus defendem que rescindiram ou denunciaram o contrato em causa.
Se o seu exercício for ilícito há lugar a responsabilidade por intervenções ilícitas- cf. Pedro Romano Martinez, in Da Cessação do Contrato, 2 ed., Almedina, pág. 50 e sgs, 12
Portanto o contrato de mediação imobiliária documentado não cessou os seus efeitos por via do constante de fls. 3
Os Apelantes dissentem da decisão da matéria de facto com os seguintes fundamentos:
O teor dos factos impugnados é o seguinte:
se dirá que,
Os Réus revogaram o contrato de mediação imobiliária no dia 13 de agosto de
E não tendo sido estipulada nenhuma cláusula de irrevogabilidade, a mesma é
admitida.
Assim, no dia 22 de agosto e seguintes, o presente contrato já não vigorava e
portanto não vinculava qualquer uma das partes.
Neste contexto, a Autora não tinha qualquer obrigação em promover a venda do imóvel, nem os Réus tinham a obrigação de efetivar qualquer negócio, nomeadamente o de compra e venda por intermédio da Autora.