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Ora, o que para nós é possível de dar como provado é que, pretendendo os Réus encontrar um imóvel onde iriam residir após venderem o imóvel em causa nos autos, os efeitos totais da venda só se iriam concretizar quando encontrassem o dito imóvel para onde iriam morar. E como nesses efeitos se inclui a entrega do bem, pensamos que não era o simples atrasar da entrega de um bem já vendido o que os Réus pretendiam mas sim que esse efeito se produzisse só quando estivessem seguros que perdiam um local para viver porque já tinham encontrado outro.
Não estamos a referir que foi isso que ficou acordado por escrito entre as partes nem é isso que está nem sequer que seja um fator a atender juridicamente; o que referimos é que era essa a vontade dos Réus pois, além de ser o que mencionam, a Autora não afasta totalmente este cenário.
Na realidade, a Autora enquadra-o antes num atrasar de saída do imóvel pelos Réus ao invés de um atraso na celebração da venda.
Face ao que os Réus mencionam, sendo certo que se trata sempre de um depoimento algo interessado, pensamos que, nestes dois factos em que está em causa o que os Réus queriam, se pode dar como provado que terão querido só concretizar a venda quando encontrassem outro imóvel, tendo a proponente de aguardar por tal situação saber quanto tempo seria adequado aguardar, se os Réus iriam pesquisar diligentemente por aquisição de imóvel são questões que se poderiam colocar no.
Nada nos autos nos faz pensar que possa ter sido outra a intenção dos Réus, não só pelo que afirmaram como pela atuação da Autora que alertava os possíveis compradores para uma espera pela efetiva ocupação do imóvel.
Daí que a redação do facto 6 satisfaz esta ideia pois os Réus só consideravam a venda após encontrarem imóvel para comprarem.
Mantém-se assim a redação deste facto
Mantém-se igualmente a redação deste facto 12). Do mérito do recurso.
Como se refere na sentença recorrida, é inquestionável que as partes celebraram entre si, em 04/12/2019, um contrato de mediação imobiliária, sujeito ao regime previsto na já citada Lei n. 15/2013 diploma ao qual nos reportaremos sempre que não se mencionar fonte.
A questão primordial que importa apreciar é determinar se a Autora, enquanto empresa de mediação imobiliária, tem direito a ser paga pelos Réus, enquanto clientes, pela comissão prevista contratualmente, no caso, no valor mínimo de 5 000 EUR cláusula , n. 2, do.
Nos termos do artigo 1, ns. 1 e 2, temos que:
Não importa analisar em concreto o alcance desta característica de exclusividade pois não está em causa nem que assim foi acordado nem se coloca qualquer questão sobre o eventual incumprimento desse regime por exemplo, com contratação de outro angariador ou se era possível a venda pelos proprietários).
Está assim em causa saber, por um lado, se foi estipulada alguma condição no contrato que possa impedir a remuneração a necessidade de ocorrer a compra de um outro imóvel quando se vendesse o imóvel objeto da angariação) e, por outro, se estão preenchidos os requisitos para que, não tendo existido venda, ainda assim a Autora/angariadora possa receber a comissão acordada.
A Autora, na nossa visão, podia ir procurando propostas para aquisição do imóvel dos Réus e apresentá-las sem que, face ao que consta no contrato, pudesse ser confrontada com a resposta de que a proposta não podia ser apreciada por não existir imóvel para ser adquirido pelos Réus.
Assim, se a proponente aceitava conferir um prazo para que a escritura só se concretizasse após os Réus terem tempo para encontrarem um imóvel para adquirir, o que a própria Autora transmitiu e não questionou, a pretensão dos Réus poderia estar satisfeita: só quando encontrasse um imóvel para onde fossem residir é que concretizavam a venda.
Tudo poderia passar pela análise do que seria o prazo razoável, algo que infra se irá mencionar.
A questão de aferir se a Autora cumpria essa dilação temporal só se colocaria se não tivesse ocorrido algum impedimento no normal desenrolar do cumprimento do contrato, ou seja, obtida uma proposta que ou agradasse aos clientes e/ou cumprisse o acordado, a Autora iria diligenciar pela concretização do negócio angariado, altura em que se teria de aferir do momento em que tal poderia suceder, onde se teria de atender se aos Réus tinha sido assegurado um prazo razoável.
Importa então:
classificar o modo de cessação do contrato alegado pelos Réus;
determinar a sua possibilidade e, na afirmativa, os seus efeitos na vida do mesmo contrato;
Analisando a as missivas enviadaspelos Réus, pensamos que estes declaram cessar o contrato por revogação unilateral, como literalmente afirmam. Na verdade, nessa sua atuação unilateral, ainda que apresentando uma vaga justificação para a mesma coação, ameaças perpetradas pela Autora, na pessoa da sua vendedora, falta de conhecimento integral do, acaba por ser uma declaração de pura manifestação de não querer continuar vinculado ao contrato, sem fazer depender essa vontade de uma falta da contraparte.
Revogaram assim os Réus unilateral o contrato; a questão seguinte é saber se o podiam fazer já que contratualmente não está prevista essa.
Os contratos mais semelhantes são:
Aqui aponta-se que não pode a revogação ocorrer sem motivo pois caso ocorra terá de haver lugar a indemnização.
E, em termos civilísticos também aplicável por força do artigo , do Comercial caso a legislação comercial não forneça solução), temos o
contrato de mandato, previsto no artigo 1157, do , sendo que o artigo 117, do mesmo determina que o contrato de mandato é livremente revogável n. a não ser que que tenha sido conferido no interesse do mandatário ou de terceiro situação em que só pode ser revogado por acordo ou por justa causa n..
A revogação unilateral tem de ser a exceção na vida de um contrato sob pena de a parte contrária nunca conseguir ter uma segurança razoável em que o contrato vá ser cumprido.
Se o contrato partir da iniciativa do prestador do serviço sem se encontrar no estabelecimento comercial, pode o consumidor desistir reconduzindo-se a uma revogação do contrato naqueles catorze dias.
Nenhuma destas situações ocorreu no caso concreto.
Refira-se que também não vislumbramos que a mediadora/Autora tenha incumprido qualquer cláusula contratual pois tinha encontrado um comprador para o imóvel angariado e não se demonstra que não se pudesse concretizar o negócio, mesmo na parte em que resultava, pela aplicação das regras de boa-fé, que se deveria dar um tempo para que os clientes/Réus encontrassem um imóvel para comprar.
Daí que a Autora não finaliza a sua atividade de modo a que possa concluir que cumpriu a sua obrigação de encontrar uma proposta que possa ser concretizada como acordado quer pelo escrito quer pelo assumido por ambas as partes.
Em suma, a Autora demonstra aceitar o fim do contrato e atua como estando findo, pedindo a sua remuneração; no entanto, apesar de terem sido os Réus a causar o fim do contrato, não só a Autora deveria ter continuado a sua atuação como se afigura que procurou demonstrar ao alegar que os Réus deixaram de a atender, o que não se como não conseguiu alcançar uma situação em que se possa concluir que a sua atuação tinha findado com sucesso.
Essa situação podia constar da comunicação feita pela mediadora que informava do valor e do tempo que a ofertante estava disposta a aguardar; assim poderia determinar-se se esse tempo era razoável para aquela busca e qual a possibilidade que a proponente tinha para aguardar, aferindo-se se tal proposta satisfazia o pedido dos clientes, atendido pela mediadora, permitindo concluir que só a revogação do contrato causava a impossibilidade da concretização do negócio.
Pelo exposto, decide-se julgar improcedente o presente recurso, confirmando-se a decisão recorrida.
Porto, 2022/01/1
José Brandão Proença, A desvinculação não motivada nos contratos de consumo: um verdadeiro direito de resolução, página 23, https://repositorio.ucp.pt/bitstream/104014/12207/1/A%20DESVINCULA%C3%87%C3%83O%20N%C3%83O%20MOTIVADA%20OA.pdf
Os autores:
P. e
J. S.,
Intentaram, em 03-07-2018, no Tribunal de Vila Real, acção declarativa, de condenação 2, sob a forma de processo comum,   contra os réus:
J. , na qualidade de legal representante dos sócios da Sociedade Agrícola Quinta de ..., Ld,
J. E.,
Caixa ..., Cooperativa de Responsabilidade Limitada,
W Unipessoal, Lda, e
Formularam o seguinte pedido:
"deve a acção ser julgada, por provada, e consequentemente:
Declarar-se a nulidade das referidas assembleias gerais, por não terem sido convocadas, nos termos dos artigos 5, al. do Código de Processo Civil;
Declarar-se a oponibilidade das nulidades aos réus sucessivamente adquirentes do prédio em causa;
Ordenar-se o cancelamento das penhoras e hipotecas registadas sobre o prédio em questão;
Como fundamentos, alegaram, resumindo:
A Sociedade Agrícola Quinta ..., Lda, foi constituída, em 29-11-2000, por A., marido da 1 autora e pai dos 2 e 3 autores, e pelos réus J. e E. R., irmãos daquele. Os autores titularam, conjuntamente, uma quota.
O referido marido e pai dos autores A.) faleceu em ..-03-2001, tendo-lhe sucedido, na titularidade da sua quota, os autores como seus herdeiros, conforme partilha.
Sucedeu que as duas referidas assembleias, de 10-01-2001, não foram convocadas, não se realizaram nem o dito sócio A. esteve presente, assim como não assinou as atas com o seu nome.
Contestações:
O Estado, no essencial, impugnou e alegou em termos similares.
Por despacho de 08-05-2019, decidiu-se admitir a ampliação da causa de pedir e do pedido, bem como a intervenção.
Os demais réus, apesar de citados por meio de carta registada com aviso de recepção, não contestaram.
Foi fixado o valor da causa, admitida a reconvenção, verificados tabelarmente os pressupostos processuais, identificado o objeto do litigio e enunciados os temas da prova.
Foram também prevenidas as partes de que o Tribunal tencionava ponderar factos resultantes de depoimentos de parte.
Com data de 04-06-2021, foi proferida a sentença, que, considerando prejudicada a apreciação do pedido reconvencional, culminou na seguinte decisão:
Julgo a ação improcedente quanto ao demais, absolvendo os R.R. e Interveniente do demais pedido;
Registe - art. 153, n  4, do P.
Os autores, inconformados em parte, apelaram, tendo nestes termos concluído as suas alegações: 3
"A. O Tribunal a quo fez errada interpretação dos factos e inadequada aplicação do Direito. Uma e outra carecem de ser alteradas.
B. Foram incorrectamente julgados, ao serem dados como provados na Sentença recorrida, os factos n.s 29, 31 a 33, 35, 36, 38, 40, 44 e 45 e, bem assim, os factos não provados n.s 1 a
G. Conjugada a prova produzida, quanto ao facto n. 35, devia o Tribunal a quo discriminar os serviços efectuados em cada ano em causa, e apenas ter dado como provado que:
A Reconvinte, em 2018, procedeu aos seguintes serviços, no prédio em causa:
poda;
triturou as vides;
fez as amparas;
fez as despontas com podas em verde.
Nos anos de 2019 e de 2020, a Reconvinte procedeu aos seguintes serviços, no prédio em causa:
Limpeza da vinha, que passou essencialmente numa primeira fase pela eliminação de ervas daninhas;
Desinfestação das videiras;
Pulverização da vinha com caldas ferro-cálcidas;
Reparação de bardos, lateiros e ramadas;
Substituição e endireitamento dos esteios e esticadores;
Conserto de arames da vinha;
Processo de enxertia com utilização de castas apropriadas;
Corte de raízes que surgiram posteriormente ao enxerto;
Tratamento da vinha com sulfato de cobre e enxofre;
Adubação da vinha;
Escavação para a retenção das águas das chuvas, e bem assim limpeza de valas e regos para escoamento dos excessos de águas;
Poda;
Desfolhagem em volta dos cachos.
N. A matéria constante dos pontos 2 e 3 da matéria dada como não provada devem ter-se por provados porque, regularmente citados da acção, os Recorridos e E. R., não apresentam contestação, pelo que, nos termos do n. 2 do art. 574 do CPC, se devem ter por admitidos por acordo tais factos alegados pelos Recorrentes na.
O. A matéria constante do ponto 5 da matéria dada como não provada deve ter-se por provada porque regularmente citados da acção, os Recorridos, não apresentam contestação, pelo que, nos termos do n. 2 do art. 574 do CPC, se devem ter por admitidos por acordo tais factos.
S. A interpretação perfilhada pelo Tribunal a quo quanto ao disposto no art. 260, n. 1, do CSC não pode ser aplicada aos presentes autos, atenta a factualidade nele produzida.
T. In casu, não estamos perante um simples acto dos sócios gerentes praticados dentro dos poderes que a lei atribui ou permite atribuir a esses órgãos. Em causa está um acto que extravasa esses poderes e que foi amparado por um expediente fraudulento.
A sociedade não é vinculada por acto que não esteja compreendido nos poderes que a lei atribui ao órgão, embora esteja compreendido em poderes que a lei permitia atribuir ao órgão, mas que nessa sociedade não lhe foram atribuídos.
Z. Ao decidir como decidiu a Sentença recorrida violou, pois, os artigos 246 e 260 do Código das Sociedades Comerciais e o art. 9, 2 parte da Directiva 68/151/CEE do Conselho, e, bem assim, o art. 294 do , impondo-se a sua alteração por acórdão que declare inválida perante a Sociedade Quinta de ... a escritura de compra e venda outorgada em 14 de Outubro de 2002 pp. 26 a 29 das alegações) e, por conseguinte, também os negócios que se lhe seguiram.
BB. Decidindo como decidiu, a Sentença recorrida violou o disposto nos artigos 1311 e 291 ambos do
EE. A venda deriva de um acto juridicamente inexistente pois, como é sabido, compete aos sócios quando tal não esteja previsto, como não estava no pacto social, a aquisição e alienação de bens imóveis, donde não existindo tal deliberação, a venda originária é um acto que não produz quaisquer efeitos jurídicos o que acarreta, inelutavelmente, que o prédio nunca tenha saído da esfera jurídica, do património da Sociedade Agrícola Quinta ... e perante a sua liquidação por sucessão dos sócios na titularidade daquele bem.
FF. Resultou provado que Serviço de Finanças de ... soube do sucedido ainda antes do depósito do preço e muito antes da adjudicação mister era que tivesse sustado a venda, o que não aconteceu arts. 839 e 840 do.
GG. Decidindo como decidiu, a Sentença recorrida violou o disposto no artigo 164, n. 2, do CSC e artigos 839 e 840 ambos do Código de Processo Civil também por isso se impondo a sua alteração de forma a acolher o peticionado.
Não lhe corresponde qualquer texto anotado.
Na resposta, o réu Estado concluiu:
Também não foi apresentado qualquer requerimento de anulação da venda dentro do prazo de 15 dias a contar da sua realização nem sequer posteriormente.
Por outro lado, ao contrário do que é entendimento dos recorrentes, o Tribunal a quo fez uma correta interpretação do disposto no artigo 26 n 1 do CSC e do artigo 9 nomeadamente da sua segunda da Diretiva 68/151/CEE do Conselho.
- Assim sendo, a sociedade fica vinculada também pelos atos que, apesar de não estarem dentro dos poderes que a lei confere aos gerentes, estejam dentro dos poderes que a lei permite conferir-lhes, tal como acontece com a alienação/venda e oneração de bens imóveis, nos termos do artigo 24, n  2,, do CSC, ou seja, tal como aconteceu na situação sub judice.
Por estes fundamentos deverá o presente recurso ser julgado improcedente e manter-se, consequentemente, a sentença recorrida.
E a Caixa  ...:
"1 - Os recorrentes interpuseram recurso do Acórdão com o fundamento de ter existido um erro na apreciação da prova e da alteração da matéria de facto, por considerarem, que ao serem dados como provados no Acórdão os factos constantes dos ns. 29, 31 a 33, 35, 36, 38, 40, 44 e 45 foram os mesmos incorretamente julgados, bem como, os factos que integram os n.s 1 a 5 dos factos não provados, que os mesmos consideram que deveriam ter sido dados como provados.
- Alteração de factualidade, que de acordo com os recorrentes, necessariamente impunha ao Tribunal Recorrido uma interpretação distinta das normas que os mesmos consideraram ter sido violadas.
- Os recorrentes consideram que foi violado o disposto no artigo 24, n 2, al. e no artigo 26 do CSC e o artigo 9 da Diretiva 68/151/CEE do Conselho, bem como os artigos 29, 131 e 29 do
- Com o devido respeito não assiste razão aos recorrentes, porquanto o acórdão recorrido é, do ponto de vista técnico-jurídico, irreparável, não enferma de vícios ou nulidades que o invalidam, fez correta decisão da matéria de facto e correta interpretação e aplicação do direito ao caso concreto.
- Ao contrário do que é entendimento dos recorrentes, o Tribunal a quo fez uma correta interpretação do disposto no artigo 26 n 1 do CSC e do artigo 9 nomeadamente da sua segunda da Diretiva 68/151/CEE do Conselho.
- Assim sendo, a sociedade fica vinculada também pelos atos que, apesar de não estarem dentro dos poderes que a lei confere aos gerentes, estejam dentro dos poderes que a lei permite conferir-lhes, tal como acontece com a alienação/venda e oneração de bens imóveis, nos termos do artigo 24, n  2,, do CSC.
- Ora, o artigo 24, n 2, confere aos gerentes poderes para deliberar sobre as matérias elencadas nas respetivas alíneas, ou seja, a lei, permite conferir aos gerentes, poderes para deliberarem sobre esses assuntos ainda que o contrato de sociedade não confira esses poderes nas sua clausulas, os gerentes vinculam a sociedade apesar de não ter sido tomada deliberação pelos sócios.
- Porquanto, mesmo sem disposição estatutária neste sentido, e sem prévia deliberação dos sócios, a sociedade fica sempre vinculada pela alienação e/ou oneração de bens imóveis, perante terceiros pelos atos realizados pelos seus órgãos, a não ser que esses atos excedam os poderes que a lei atribui ou permite atribuir a esses órgãos, isto é, a sociedade fica vinculada quando os atos não excedam os poderes que a lei atribua aos órgãos que atuam, como também quando os atos não excedam os poderes que a lei permita atribuir aos órgãos que atuam.
- O Tribunal a quo decidiu de forma absolutamente irrepreensível, fazendo uma adequada leitura da factualidade e uma correta interpretação das normas.
- O acórdão recorrido, deu como provados entre outros factos que:
- A Caixa  ..., desconhecia o constante de 6 a  E que, - A Caixa  ... , agiu na convicção de que o prédio onerado com a hipoteca constituída a seu favor pelo R. J. E., lhe pertencia. Ou seja, os recorrentes conformam-se, e consideraram que os factos constantes do n. 28 dos factos foi corretamente julgado, porém paradoxalmente, entendem que o facto constante do n 29 da matéria dada como provada, deveria constar da matéria dada como não provada, isto tão somente porque, a testemunha R. no seu depoimento que desde já se diga, se reproduziu de forma incompleto e, refere que a operação foi feita a J. E., embora para o efeito, tenha tido contactos com o seu pai E. R. .E porque, um outro ex-funcionário, terá dito, que em regra, nas operações da CAIXA ..., não são devolvidos valores aos compradores
- A ré CAIXA ..., agiu sempre de boa fé, porquanto verificam-se claramente os pressupostos para a verificação dos pressupostos do regime de tutela dos terceiros de boa fé estabelecido no artigo 29 do , pelo que lhe é imponível qualquer nulidade de qualquer transmissão da propriedade do prédio em causa.
- Os factos n.s. 31 a 33, 35, 36, 38, 40, 44 e 45 dos factos dados como provados, bem como os factos dados como não provados n.s 1 a 5 do Douto Acórdão, foram também eles, corretamente julgados, logo inexiste qualquer erro notório na apreciação da prova.
- O Tribunal a quo fez uma leitura criteriosa e correta da prova produzida, pelo que o Acórdão ora recorrido, não merece qualquer censura, assim sendo, não violou o Douto Acórdão recorrido qualquer dos preceitos referidos pelo Recorrente e, como tal, é o Douto Acórdão merecedor de se manter erecto na ordem jurídica devendo naufragar o recurso.
"A Douta Decisão do Tribunal ad quo não apresenta nenhum dos vícios que lhe são apontados pelo recorrentes, pois faz uma correta interpretação da matéria de facto e aplicação do direito ao caso concreto.
Inexistindo quaisquer erros de julgamento.
Os recorrentes não tem em conta a remanescente prova que foi produzida em sede de julgamento e que o tribunal ad quo tomou em linha de conta para considerar como provados 32 e 33, 35, 36, 38, 40 , 44, e 45 em sede de decisão judicial;
"Tal é também reforçado pelo teor dos documentos de fls. 177 a 179 e 255 verso a 261 verso. "
Ao nível de prova documental, junta pelo Interveniente/Recorrido nomeadamente o contrato promessa que foi celebrado em 17-5-2018, que desde essa data passou a cultivar e ocupar o terreno sempre na convicção que seria propriedade do R. E. R.;
Os recorrentes valoram excessivamente o depoimento da testemunha S. A. filho da recorrente , contudo esquecem que resulta da prova documental junta pelo ministério publico/AT e do depoimento do chefe das Finanças, que o mesmo o informou que teria meios próprios para reagir contra a venda ou contra a penhora pedido de anulação da venda nos termos do 25 do CPP ou os embargos de terceiro nos termos do 34 do CPC, meios que este, e os recorrentes, não utilizaram; o mesmo licitou no leilão eletrónico como se pretendesse aí adquirir o dito imóvel, ora se suspeitasse que havia algumas irregularidade não é normal licitar para o adquirir.
O prédio em questão, resulta dos documentos juntos pelo MP/AT esteve sempre na posse da esfera patrimonial dos familiares dos sócios originários da sociedade Agrícola Quinta Vale , ou de sociedades por eles geridas, que sempre transmitiram o prédio entre eles, o que demonstra de conluio entre todos os familiares.
E o dito S. A. supostamente indicou que terá falado ao representante legal da Interveniente, já tendo sido bem adjudicado á Interveniente, se já sabia há mais tempo porque só falar depois do leilão onde também licitou, torna pouco credível tal versão, e abala os argumentos dos recorrentes em fazer crer que todos os RR sabiam da dita falsificação, e do teor das assembleias e respectivas atas.
É manifesto de toda a prova produzida, que a Interveniente, e ora recorrida, agiu sempre de boa-fé, porquanto verificam-se claramente os pressupostos do regime de tutela dos terceiros de boa fé estabelecido no artigo 29 do Código Civil, pelo que lhe é imponível qualquer nulidade de qualquer transmissão da propriedade do prédio em causa.
"J. é agricultor na localidade onde se situa o prédio, tendo descrito como estava a vinha quando a Interveniente dela se passou a ocupar e aqueles que terão sido as despesas e proveitos retirados do mesmo pela Interveniente
O Tribunal a quo fez uma interpretação adequada ao caso em concreto do disposto no artigo 26 n 1 do Código das Sociedades Comerciais, bem como do artigo 9 nomeadamente da sua segunda da Diretiva 68/151/CEE do Conselho.
No que respeita ao artigo 26, n  1, do Código das Sociedades Comerciais da mesma forma consignou que a sociedade fica vinculada também pelos atos que, apesar de não estarem dentro dos poderes que a lei confere aos gerentes, estejam dentro dos poderes que a lei permite conferir-lhes, tal como acontece com a alienação/venda e oneração de bens imóveis, nos termos do artigo 24, n  2,, do Código das Sociedades Comerciais.
Dessa forma, o artigo 24, n 2, confere aos gerentes poderes para deliberar sobre as matérias elencadas nas respetivas alíneas, ou seja, a lei, permite conferir aos gerentes, poderes para deliberarem sobre esses assuntos ainda que o contrato de sociedade não confira esses poderes nas sua cláusulas, os gerentes vinculam a sociedade apesar de não ter sido tomada deliberação pelos sócios.
Assim, mesmo sem disposição estatutária neste sentido, e sem prévia deliberação dos sócios, a sociedade fica sempre vinculada pela alienação e/ou oneração de bens imóveis, perante terceiros pelos atos realizados pelos seus órgãos, a não ser que esses atos excedam os poderes que a lei atribui ou permite atribuir a esses órgãos, isto é, a sociedade fica vinculada quando os atos não excedam os poderes que a lei atribua aos órgãos que atuam, como também quando os atos não excedam os poderes
O Tribunal a quo fez uma adequada leitura da factualidade e uma correta interpretação das normas.