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Carvalho Fernandes, Teoria Geral do Direito Civil, , 3 ed., 36
Ob. Cit., 306, n. 37
Ob. Cit., 310 e 311, n. 28
Neste sentido, entre outros, os acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19/1/2016, processo n. 893/05TBPCV.CS1, acessível em www.dgsi.pt e o de 8/6/2017, já referido, embora referentes ao contrato de compra e venda.
A Autora enviou uma carta aos Réus, em 23 de Julho de 2018, comunicando a sua intenção de compra e agendando o dia 2 de Agosto de 2018, pelas 100 horas que a realização da escritura, ao que os Réus responderam reconhecendo o direito de opção e informando que a escritura de compra e venda apenas seria outorgada em função da disponibilidade dos intervenientes para o efeito.
Mais alegaram que se limitaram a assinar os dois contratos de arrendamento que a Autora lhes apresentou e que a decisão de assinar o contrato de arrendamento com a duração de 9 anos, sem opção de compra, foi o elemento fulcral para a conclusão do negócio.
Desta sentença interpuseram os Réus o presente recurso e, tendo alegado, concluíram as suas alegações indicando a apresentação de conclusões que dificilmente se distinguem da reprodução parcial das alegações sem alteração da numeração, aliás) que assim se resumem:
Os Recorrentes adquiriram o imóvel em Junho de 2015 como investimento para o arrendarem e retirarem o correspondente proveito das rendas;
A Recorrida tinha interesse em que os Recorrentes adquirissem o imóvel em causa para depois o tomarem de arrendamento para dele fazerem o seu novo escritório.
A minuta de contrato enviada pela colaboradora da A. ao R. marido, em 8 de Junho de 2015, estabelecia como prazo do contrato de arrendamento 5 anos e a minuta enviada pela mesma colaboradora ao R. marido, em 9 de Junho de 2015, um prazo de 9 anos;
A diferença entre as minutas resultou de uma alteração da vontade das partes no sentido de fixar o arrendamento em 9 anos.
As partes passaram de uma proposta inicial com um prazo de 5 anos para 9 anos, por se considerar que aquele prazo de 5 anos era manifestamente insuficiente e não materializava devidamente o interesse das partes.
A garantia de duração do arrendamento por 9 anos foi assim um elemento pacifico e aglutinador da vontade de ambas as partes;
Aquando da celebração do contrato de arrendamento era pacífico para os RR., mas também para a A., que a escritura de venda apenas seria realizada em 2024, após o termo da duração do arrendamento;
Se a opção de compra não fosse exercida pela A. no período de tempo indicado na cláusula Terceira, a A. deixaria de ter direito de adquirir o imóvel no termo do contrato de arrendamento pelo preço convencionado.
Não estando indicado no contrato a data da compra e venda a que a opção se referia, verifica-se a necessidade de prévia fixação desse prazo, sem o que não pode considerar-se que os Réus se encontram em mora, sendo esta pressuposto da execução específica.
Pelo que, pelos motivos expostos, deve a sentença recorrida ser revogada, por violação dos preceitos legais acima indicados, e substituída por outra que absolva os Recorrentes dos pedidos por estes serem improcedentes.
Defendem por isso que cabe a quem pede a execução específica o ónus de alegar e provar que a licença existe.
Pelo que, pedem, por violação da citada norma e do disposto no n. 1 do art. 34 do Código Civil, deve a presente ação de execução específica ser julgada improcedente.
A Autora contra-alegou pronunciando-se pelo bem fundado da decisão e indicando que existe licença de utilização, como declarado na anterior aquisição do imóvel pelos Réus.
O recurso foi recebido para subir imediatamente dos autos e com efeito meramente devolutivo.
Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir já que a tal nada obsta.
Tendo em atenção as conclusões dos Recorrentes - artigo 63, n. 3, 63, n 1 e 3, com as excepções do artigo 60, n. 2, in fine, ambos do CPC -, são as seguintes as questões a decidir:
Dos pressupostos da execução específica;
Da indispensabilidade da licença de utilização para a prolação da sentença de execução específica.
Ouvidos nesta Relação todos os depoimentos e declarações que se encontram gravados e analisados os documentos juntos aos autos, apreciar-se-á seguidamente a impugnação.
Pretendem ainda os Réus que deve ser julgado provado que os Réus adquiriram o imóvel como investimento para o arrendarem e retirarem o correspondente proveito das rendas.
Na alínea da matéria assente foi dado como provado que os RR. adquiriram o imóvel identificado em como um investimento que pretendiam fosse remunerado com as rendas resultantes do seu arrendamento.
Pretendem ainda os Réus que deve ser julgado provado que a Recorrida tinha interesse em que os Recorrentes adquirissem o imóvel em causa para depois o tomarem de arrendamento para dele fazerem o seu novo escritório.
Encontra-se assente, conforme alíneas e, que:
Pretendem ainda os Réusque se considerem assentes os seguintes factos respeitantes ao iter negocial:
A minuta de contrato enviada pela colaboradora da A. ao R. marido, em 8 de Junho de 2015, estabelecia como prazo do contrato de arrendamento 5 anos e a minuta enviada pela mesma colaboradora ao R. marido, em 9 de Junho de 2015, um prazo de 9 anos.
A garantia de duração do arrendamento por 9 anos foi assim um elemento pacifico e aglutinador da vontade de ambas as partes.
A minuta de 8 de Junho de 2015 indicava a seguinte cláusula terceira:
Este contrato é feito pelo prazo de cinco anos, com início em 1 de Setembro de 201
Findo o prazo previsto na alínea anterior, o contrato renovar-se-á automaticamente por períodos de 5 anos, se não for denunciado pela primeira outorgante no prazo de 60 dias e pela segunda no prazo de 60 dias, com a obrigatoriedade de ter seis meses efetivos de contrato.
Tem a Segunda outorgante opção de compra do prédio pelo preço de 265000,00 euros se exercida até 30 de Agosto de 201
A minuta de 9 de Junho de 2015 indicava a seguinte cláusula terceira:
Este contrato é feito pelo prazo de nove anos, com início em 1 de Agosto de 201
Tem a Segunda outorgante opção de compra do prédio pelo preço de 280000,00 euros se exercida entre 30 de Julho de 2018 até 30 de Janeiro de 201
A testemunha, embora confrontada com o mail enviado, disse não se recordar se o enviou, sendo que apenas terá encaminhado a minuta redigida pelo advogado sem a conhecer em detalhe ou aos motivos da alteração.
Por isso que pode considerar-se assente que:
Improcede nesta parte a reclamação.
Lembremos que este documento foi assinado pelas partes ao mesmo tempo que o documento referido em. No documento, assim o referenciaremos, as partes estabelecem os termos de um arrendamento sem que refiram a opção de compra. No documento as partes estabelecem exactamente os mesmos termos indicando a opção de compra.
Assim, quanto ao documento há apenas uma certeza: existe.
Entendem os Recorrentes que deve considerar-se assente que aquando da celebração do contrato de arrendamento era pacífico para os RR., mas também para a A., que a escritura de venda apenas seria realizada em 2024, após o termo da duração do arrendamento.
A matéria é conclusiva e de direito, não cabendo fazer sobre ela qualquer juízo de facto.
Do conjunto dos factos assentes resulta imposição de decisão diversa quanto aos pontos de facto não provados abaixo indicados que se numeram para facilitar a exposição), a cuja alteração se procederá nos termos do artigo 66, n. 1, do Código de Processo Civil.
A fim de evitar contradição entre  a  agora numerados, os factos assentes conforme pontos  e  supra e as alíneas e da matéria assente, considera-se provado apenas o supra decidido nesta Relação e o que consta destas alíneas.
A fim de evitar contradição, considera-se provado apenas o que consta da alínea dos factos assentes.
A matéria pontos  e 1 agora pode colidir com a que se encontra assente conforme ponto , considerando-se quanto a ela que apenas se provou o que consta da apreciação feita em
Nos termos do documento junto nesta Relação, considera-se provado o seguinte facto:
Em 30 de Outubro de 2001 foi emitida licença de utilização do imóvel sito na Rua Pé do Mouro, n. 1 e 1-A, sito em Linhó, São Pedro de Penaferrim, Sintra, relativa a oficina de carpintaria e alumínio.
Da fixação da matéria de facto assente
A A. é uma pessoa coletiva, com fins comerciais, que tem como objeto social mediação imobiliária; administração de imóveis por contra de outrem; gestão de arrendamento; compra e venda de bens imobiliários e revenda dos adquiridos para esse fim; exercício da atividade de construção .
Dos pressupostos da execução específica
Para a qualificação relevam, no que se refere aos tipos e suas diferenças específicas, as cláusulas segunda e terceira, com o seguinte teor:
Este contrato é feito pelo prazo de 9 anos com início a 1 de Agosto de 201
Findo o prazo previsto na alínea anterior o contrato renovar-se-á automaticamente por períodos de 5 anos, se não for denunciado pela primeira outorgante no prazo de 60 dias e pela segunda no prazo de 60 dias com a obrigatoriedade de ter 6 meses efetivos de contrato.
Retira-se destas cláusulas, tendo presente o disposto nos artigos 23 a 23 do Código Civil:
Ambas acordaram quanto ao preço do imóvel a ter em atenção na escritura de compra e venda, a celebrar futuramente, e quanto ao pagamento de um montante adicional, que justificaram como sendo relativo a benfeitorias.
Da matéria de facto assente nos autos resulta ainda que a Autora tem como objeto social a mediação imobiliária, administração de imóveis por contra de outrem, gestão de arrendamento, compra e venda de bens imobiliários e revenda dos adquiridos para esse fim e exercício da atividade de construção , e que o acordo em apreciação foi celebrado no exercício da sua atividade e para instalar os seus serviços e escritórios.
Resulta claro que o acordo quanto ao uso do imóvel mediante contrapartida constitui a celebração de um contrato de arrendamento comercial, sendo senhorios os Réus e arrendatária a Autora.
É o que resulta das declarações de vontade, enquadráveis nas normas dos artigos 102, 102,  parte, 20, n. 1, alínea e 106, n. 1, do Código Civil.
O enquadramento legal deste acordo convoca a distinção entre diversos tipos contratuais. São eles: a proposta irrevogável, a promessa, unilateral ou bilateral e o contrato de opção
A proposta irrevogável encontra-se tipificada no artigo 23, do Código Civil, que estabelece que, salvo declaração em contrário, a proposta de contrato é irrevogável depois de ser recebida pelo destinatário ou de ser dele conhecida.
O contrato de opção, não se encontra previsto na lei enquanto tipo, sendo por isso um contrato atípico regulado pelas disposições gerais do Código Civil quanto aos contratos, pelo programa contratual e supletivamente por disposições dos contratos típicos de que seja próximo.
Assim, o contrato de opção tem como característica específica a de a celebração do contrato principal depender apenas da declaração de vontade do beneficiário da opção. Dito de outro modo, a declaração do beneficiário determina a realização do negócio.
As semelhanças entre o contrato de opção e a promessa irrevogável são manifestas. Todavia as diferenças não são despiciendas. Se o contrato de opção constitui uma proposta contratual irrevogável convencionada4, uma primeira diferença pode ser encontrada em a proposta irrevogável constituir um acto unilateral do proponente enquanto o contrato de opção resulta de um acordo das vontades dos contraentes.
O género, a ambos próximo, é a proposta irrevogável, enquanto a diferença específica se encontra na génese unilateral ou convencional, na fonte da irrevogabilidade, que na simples proposta é a lei e no contrato de opção o próprio contrato, ou no regime do incumprimento, fonte de responsabilidade pré-contratual na proposta e de responsabilidade contratual no contrato de opção.
Entre ambos os institutos, a situação dos autos, com génese manifestamente contratual, afasta a integração na simples proposta irrevogável.
Considerando o tipo do contrato promessa como a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato artigo 41, do Código, há que ter em atenção que o contrato de opção vinculando ambas as partes que o celebram, não vincula o beneficiário a emitir a declaração. A aproximação sempre haveria de fazer-se, por esse motivo, com a promessa unilateral.
Sendo ambos os tipos de contrato instrumentais de outros, o contrato de opção caracteriza-se por uma das partes ter já emitido a declaração negocial correspondente ao contrato principal no caso a compra e enquanto constitui a outra na titularidade do direito potestativo de optar pela conclusão desse negócio, com a sua correspectiva sujeição.
No caso dos autos, o acordo celebrado não é de emissão de declaração de venda desde logo pelos Réus, mas de promessa de venda. O que resulta de a própria cláusula terceira, que estabelece a possibilidade de a Autora optar pela compra, estabelecer também que, se o fizer, será celebrada a respectiva escritura, lugar próprio da emissão das declarações negociais.
Ao declarar pretender vincular-se a comprar, a Autora indicou também a data da celebração da escritura de compra e venda, o dia 2 de Agosto de 2018, tendo agendado a escritura em Cartório Notarial.
Encarados como dois contratos funcionalmente unidos, a interpretação e sorte de um dependem do outro, devendo estabelecer-se em que termos assim dependem, de modo a dilucidar quais as normas dos tipos contratuais que podem ser aplicadas e quais devem ser afastadas.
Acrescenta o Autor6:
Em lugar de realizarem um ou mais tipos ou modelos de convenção contratual incluídos no catálogo da lei contratos típicos ou, as partes, porque os seus interesses assim o imponham, celebram por vezes contratos com prestações de natureza diversa ou com uma articulação de prestações diferente da prevista na lei, mas encontrando-se ambas as prestações ou todos elas compreendidas em espécies típicas directamente reguladas na lei.
Da figura dos contratos mistos distingue-se a da união ou coligação de contratos, ou seja, em que dois ou mais contratos que, sem perda da sua individualidade, se acham ligados entre si por certo nexo
Situações que ainda podem diferenciar-se entre aquelas em o vínculo que prende os contratos é puramente exterior ou acidental, como quando provém do simples facto de terem sido celebrados ao mesmo tempo entre as mesmas ou de constarem do mesmo título.
Por seu turno, o Professor Vaz Serra9 ensinava, ao pretender propor regulamentação legal, que:
Os contratos mistos distinguem-se das uniões de contratos em que, neles, não há uma pluralidade de contratos, mas um só contrato, cujos elementos essenciais de facto estão regulados, total ou parcialmente, por normas respeitantes a tipos contratuais diferentes.
O negócio misto é, como se disse, aquele que resulta da combinação de dois ou mais negócios, combinação que a lei não regula, regulando apenas um, alguns ou todos os negócios que entram na sua formação. A lei, por hipótese, regula certo negócio que, por isso, é um negócio típico) ou regula dois negócios que são, assim, negócios típicos), mas não regula o conjunto que da combinação daquele negócio com outro ou dos dois negócios deriva.
Propondo, em conclusão, a seguinte norma:
Em suma, a determinação da unidade ou pluralidade contratual depende da interpretação do próprio contrato.
Na abordagem do problema da unidade e pluralidade, Pereira Coelho12 salienta a necessidade da consideração do contexto negocial do mundo moderno pronunciando-se a favor de uma consideração unitária não atomística) destes complexos negociais. Para sublinhar que interessa considerar se existe um programa económico unitário ou se se deve partir do princípio de que se trata, para a generalidade dos efeitos, de formações contratuais unitárias ainda que dotadas de alguma complexidade.
No que se refere ao esquema económico subjacente ao contrato, importa recorrer ao conjunto da matéria de facto provada.
Mais se provou que a minuta de contrato enviada pela colaboradora da Autora ao Réu marido, em 8 de Junho de 2015, estabelecia como prazo do contrato de arrendamento 5 anos e a minuta enviada pela mesma colaboradora ao R. marido, em 9 de Junho de 2015, um prazo de 9 anos, alteração que resultou de acordo entre as partes alínea dos factos.
Em suma, provou-se que os Réus adquiriram o imóvel como investimento, a remunerar mediante a celebração do arrendamento e a percepção das rendas, que o fizeram tendo já acordado com a Autora tanto o arrendamento como a opção de compra e que o prazo do arrendamento foi objecto de negociação concreta entre as partes, estando indicado um prazo inicial de cinco anos e sendo acordado a final um prazo de nove anos.
Esta factualidade permite concluir que ambos os negócios se encontravam incluídos num mesmo projecto económico e que a efectiva realização de ambos era a previsão das partes para satisfação das necessidades que levaram cada uma a contratar. Necessariamente tem de considerar-se que a Autora não tinha, ao tempo em que precisava das instalações, meios ou interesse em as adquirir por compra, preferindo a essa situação a de os Réus as adquirirem, proporcionando-lhe a utilização por meio de arrendamento.
Interpretação que supõe a consideração do contrato como um todo e de todo o contrato1
A leitura de todas as cláusulas contratuais com especial enfoque na cláusula terceira, permite concluir que em nenhuma está escrita a data ou o prazo para a realização da escritura.
Este contrato é feito pelo prazo de 9 anos com início a 1 de Agosto de 201 Findo o prazo previsto na alínea anterior o contrato renovar-se-á automaticamente por períodos de 5 anos, se não for de denunciado pela primeira outorgantes no prazo de 60 dias e pela segunda no prazo de 60 dias com a obrigatoriedade de ter 6 meses efetivos de contrato.
A literalidade do contrato determina se considere que as partes convencionaram um contrato de arrendamento, e respectivo prazo, e uma promessa unilateral de venda, mediante a qual a arrendatária podia optar pela compra, a exercer num determinado prazo, não tendo acordado qual o prazo para a concretização da compra e venda.
O Autor citado continua explicitando a possibilidade de o regime típico de um dos singulares contratos sofrer uma qualquer alteração por força da sua inclusão numa operação mais complexa, designadamente no domínio dos prazos para o exercício de direitos potestativos.
Do mesmo modo, o Professor Vaz Serra18, propor a seguinte norma:
Na verdade, no caso de contrato misto em que as normas aplicáveis aos tipos combinados são incompatíveis, tem de afastar-se a norma desadequada ao conjunto contratual estabelecido, em homenagem ao princípio da liberdade contratual das partes artigo 40, n. 1, do Código.
Quanto ao programa contratual num contrato misto, bem como distinção da união de contratos, vejam-se os acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 16 de Outubro de 2018, proferido no processo 2855/12TBVFR-B.PS1 Ana Paula, de 9 de Maio de 2019, proferido no processo 1563/10TVLSB.LS3 Helder ou de 19 de Setembro de 2019, proferido no processo 1817/10T8PNF.PS2 Rosa.
A interpelação para a realização da escritura não tem assim a virtualidade de constituir os Réus em mora, visto o que dispõe o artigo 80, do Código Civil.
Da indispensabilidade da licença de utilização para a prolação da sentença
A matéria epigrafada está prejudicada pelo que se apreciou e decidiu no ponto anterior.
Pelo exposto, ACORDAM em julgar procedente o recurso e improcedente a acção, revogando a decisão recorrida.
P. 2
P. 3
Professor Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. ,  edição, Almedina, 1989, p. 27
Op. et loc. cit.
Op. cit. p. 27
Op. cit. p. 276-27
Professor Antunes Varela, op. cit.,p. 27
In Coligação negocial e operações negociais complexas, Boletim da Faculdade de Direito, Universidade de Coimbra, volume comemorativo, Coimbra, 2003, p. 251-25
Op. cit. p. 25
Pereira Coelho, op. cit., p. 26
Op. cit., p. 26
Op. cit., p. 13
Where a contract is a mixed contract then, unless this is contrary to the nature and purpose of the contract, the rules applicable to each relevant category apply, with any appropriate adaptations, to the corresponding part of the contract and the rights and obligations arising from it.
Paragraph does not apply where: a rule provides that a mixed contract is to be regarded as falling primarily within one category; or in a case not covered by the preceding sub-paragraph, one part of a mixed contract is in fact so predominant that it would be unreasonable not to regard the contract as falling primarily within one category.
In cases covered by paragraph the rules applicable to the category into which the contract primarily falls the primary apply to the contract and the rights and obligations arising from it. However, rules applicable to any elements of the contract falling within another category apply with any appropriate adaptations so far as is necessary to regulate those elements and provided that they do not conflict with the rules applicable to the primary category.
Nothing in this Article prevents the application of any mandatory rules consultado em https://www.law.kuleuven.be/personal/mstorme/2009_02_DCFR_OutlineEdition.pdf).
In op. cit. p. 1
Nesse sentido o acórdão Acordão do Tribunal da Relação de Guimarães de 4 de Abril de 2013-04-04, proferido no processo 178/10TCGMR.G1 Raquel.
J. e A.  instauraram a presente ação declarativa comumcontraR. , pedindo:
Para tanto, sustentam, em suma, que o réu, mediante disparo de arma, causou ferimentos e lesões várias ao autor e, ainda, ameaçou os autores de morte, o que tudo foi causa dos danos invocados.
Foi dirigida carta para citação do réu, endereçada para o Estabelecimento Prisional de Braga, tendo a mesma sido assinada por terceiro, em 212017 cfr. fls..
Por requerimento apresentado em 112017, o réu, através do seu mandatário com procuração junta nos autos de procedimento cautelar, veio requerer a declaração de nulidade da citação do réu e ordenada a sua realização com todas as formalidades legais cfr. fls. 60 a.
Em tal requerimento, invoca, no essencial, que se encontrava a cumprir pena no Estabelecimento Prisional de Braga, sendo que recentemente fora transferido para o Estabelecimento Prisional de Chaves; entretanto, foi agora notificado de que para o EP de Braga foi remetida, em 212017, uma carta registada, para a sua citação na presente ação e para a contestar. Porém, tal carta não foi por ele rececionada, mas sim por terceira pessoa, sendo que ninguém lhe deu notícia ou fez chegar essa carta e muito menos cópia da petição para contestar. Assim, só agora, com a receção desta carta, no EP de Chaves, datada de 112017, com cópia daquela, mas sem o acompanhamento da petição, é que teve conhecimento do processado, pelo que a citação é nula por não ter sido feita na sua pessoa, nem foi do seu conhecimento aquela primeira carta, tal como agora não lhe foi enviada cópia da petição.
Foi ainda a mesma Diretora do EP de Braga notificada para juntar cópia do documento a que se reporta o art. 130, n. 3, do citado Regulamento Geral dos Estabelecimentos Prisionais, o que foi dado cumprimento mediante documento que se mostra junto a fls. 74 e 7
Por despacho de 202018, foi apreciada a nulidade de citação invocada pelo réu, tendo o tribunal a quoindeferido o requerido pelo réu, por concluir que nenhuma nulidade de citação foi cometida.
Foi ainda proferido despacho a considerar confessados os factos articulados na petição inicial, cuja prova se encontra na disponibilidade das partes cfr. fls. 78 a.
Absolve-se o réu R. do demais peticionado.
Inconformado com o assim decidido, veio o réu R.  interpor recurso de apelação, nele formulando as seguintes
Os Autores vieram intentar contra o Réu / Recorrente a presente ação, em que pediram a condenação deste no pagamento de indemnizações pelos factos alegados na petição.
Foi proferida douta sentença, de que ora se recorre, que julgou parcialmente procedente a ação e condenou o Réu a pagar:
Na verdade, também do douto despacho de 202018, em especial da sua parte final em que considera regularmente citado o Réu e, por falta de contestação, confessados os factos articulados na petição inicial, notificado ao seu Mandatário por ofício de 202018, Ref. Citius 42870747, não concordando, nem se conformando com o mesmo, pretende a sua apreciação pelo Tribunal ad quem.