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O princípio da confiança é um princípio ético-jurídico fundamentalíssimo e a ordem jurídica não pode deixar de tutelar a confiança legítima baseada na conduta de outrem", como refere Baptista Machado in, RU 117-23
Neste tipo de negócios, a confiança dos contratantes na realização do negócio só é de considerar ilicitamente quebrada, para efeitos do disposto no citado art. 227 do Civil, quando as negociações havidas atingiram já um tal grau de maturação e certeza, que não seja expectável para qualquer das partes envolvidas a frustração do negócio tido em vista.
Ana Prata, refere que sendo, em regra, indispensável que haja culpa do agente, a responsabilidade pré-contratual constitui-se tanto nos casos em que a conduta o agente é meramente culposa como naqueles em que é dolosa.
A questão da graduação da culpa do autor do ilícito pré-contratual é uma questão muito importante, pois o grau de culpa é um dos critérios a considerar para a fixação do montante indemnizatório.
A responsabilidade pré-contratual pressupõe que a parte que rompe as negociações traia as expectativas que legitimamente incutiu na parte com quem negociava, de modo a que a frustração do negócio exprima uma indesculpável violação da ética negociai, momento da proteção da confiança e da prevenção do insucesso.
Conforme o Acórdão do STJ, de 1991, in BMJ 409, 743, ''A responsabilidade por culpa na formação dos contratos tem natureza contratual e não extracontratual. A responsabilidade resulta de ter sido ofendido o princípio da boa fé que impõe o respeito pela confiança na situação que uma das partes criou e que determinou a outra parte a um conjunto de despesas em cumprimento da obrigação a que se considerou vinculada."
Quanto aos danos, a parte responsável pela rutura negociai responde pelos danos que culposamente causar, entendendo-se que esses danos são, não só os emergentes como os lucros cessantes, conforme defende a maioria da doutrina portuguesa. Os danos indemnizáveis caracterizam-se por ser aqueles que o lesado sofreu, em virtude de não ter recebido o seu acordado fee, no valor de 5% sobre o valor da escritura, conforme é corrente no ramo do comércio imobiliário.
A maioria da doutrina também defende que nos danos também se inclui os danos não patrimoniais.
Em resumo,
A sentença recorrida violou, entre outros, os artigos 48, n. 1 e 79 ambos do Código Civil, e o artigo 607 n 5 do CPC.
) Responsabilidade pré-contratual.
Em julho de 2014, o sócio-gerente e legal representante da A. foi contactado por um parceiro imobiliário da Remax Convictus na pessoa do Sr. FN, pedindo-lhe colaboração mercantil na mediação da venda daquele prédio,
Que tinha angariado, tendo na sua posse as chaves do prédio, as plantas e demais documentação entregues pelo  R. para o efeito,
Cedendo-lhe autorizadamente pelos RR. o negócio da venda do imóvel, por ter esgotado a sua carteira de eventuais clientes interessados na compra, e sabendo que a A. tinha cliente para aquele prédio, embora continuasse a fazer a ponte e a acompanhar todos o seu desenvolvimento pela consideração do cliente em causa,
De: FN
Para: n@imovidal.pt
Cc: MJ
N, Sobre este imóvel como já te disse não esta em PH, mas tenho plantas de tudo.
Ele está por 970 , tem área total 660,32m2, área bruta 650,8m2 e 9,52m2 de área descoberta.
É composto por loja, 3 andares e águas furtadas.
Alguma coisa dispõe.
Consultor imobiliário
Remax Convictus
Pode ser no meu escritório?
Boa tarde ,
Onde fica o seu escritório ?
Cps
Boa tarde H
Em São Domingos de Benfica
Bom dia H
No vosso escritório? Morada?
Até lá veja se consegue negociar o valor mais baixo possível com os proprietários porque da nossa parte partimos logo para escritura num prazo de 30 dias, só para nos dar tempo de verificar a documentação completa e ver com a para a viabilidade do nosso projecto.
Cara CS,
Aguardo resposta assim que possível devido a estarmos a negociar outros prédios, também estamos abertos a uma contraproposta desde que não seja muito distante da nossa.
Grato pela atenção.
Olá H
Estiou a aguardar respostas, assim que tiver novidades digo-lhe
Boa noite ,
Grato pela atenção, comprimentos
Vejam se conseguem chegar a este valor ou muito próximo para fecharmos isto e estrearmos o primeiro de muitos negócios que iremos fazer!
Fico a aguardar uma resposta vossa o mais breve possível para não arrefecer da parte da proprietária.
Boa tarde cara ,
Por isso guarde-nos esse prédio e tente já colher toda a documentação
Ao dispor, atenciosamente,
Cara ,
Venho por este meio referir que há uma diferença de áreas entre a caderneta predial e a certidão e estamos a falar de 250m2, veja se os proprietários estão a actualizar as áreas porque assim é impossível fazer escritura.
Fico a aguardar resposta.
Tem razão e vou já alertar os proprietários.
Por isso peça também o resto da documentação, escritura, plantas, projecto, etc
Para: CS
Assunto: Prédio Rua dos Bacalhoeiros
Ola , a morada da nossa reunião de hoje é Av. das Forças Armadas n 4 SL em Lisboa
Consultora imobiliária Tlm 917 624
Quando tiver o acordo retificado envice-me pf para irmos assinar com os proprietários
Assunto: Acordo
Não posso rectificar o acordo de intenções sem a Dra A dar a data certa da documentação actualizada, como ela nos disse na reunião não se quis comprometer com prazo para assinatura do CPCV sem ter a certeza de quando iria ter a documentação em dia.
Aguardo notícias tão breve quanto possível, do nosso lado está tudo acordado.
Para: AR
Cc: mj@remax.pt e rr@rr.pt
Assunto: envio de proposta
Muito boa tarde Dra AR
Espero que esteja tudo bem consigo e coim a sua família.
Gostaríamos ainda de referir, que esta nova proposta, é fruto do esforço conjunto para encontrar uma solução, que melhor sirva ambas as partes.
Ficamos a aguardar a vossa resposta com a maior brevidade possível, reconhecendo que a mobilidade da Sra H, não seja um assunto fácil para vós.
Com os nossos cumprimentos
Boa tarde cara AR
Acuso a recepção do seu e-mail, o qual agradeço.
Relativamente ao certificado energético, normalmente e em regra geral, parta existir uma transacção ou arrendamento de um imóvel, esse mesmo certificado terá que existir, se me coloca a questão de quem é a obrigatoriedade de o executar, dir-lhe-ei que é do proprietário, ser tem pretensão de o imputar ao futuro cliente, terá que ser coloca em consideração.
Olá parceiro.
Há novidades ?
Vou estar com o H amanhã e ele vai-me fazer perguntas.
Olá parceira,
Andam á procura de uma casa para a Sr e ainda não a encontraram.
É tudo o que tenho para te dizer
Cc: mj@remax.pt
Assunto: Ponto de situação
Cara A,
Em primeiro lugar desejo um bom ano para si e para a sua família.
Gostaria de fazer o ponto de situação, sobre o imóvel da Rua dos Bacalhoeiros
Aguardo
Caríssima,
A rainha das perucas, anda aluada
Mandei-lhe um email agora e mandei para ti tb.
Bons negócios e um bom ano
Outorgante comprador: Gabriel &amp; Pereira Construções, Lda.
Parece ter sido deliberado propósito do legislador não instituir, nesta sede, qualquer convite ao aperfeiçoamento da alegação a dirigir ao apelante. A lei é a este respeito imperativa, ao cominar a imediata rejeição do recurso, nessa parte, para a falta de incumprimento pelo recorrente do referido ónus processual1
Não cumprindo o recorrente os ónus do artigo 640, n. 1 do CPCivil, dever-se-á rejeitar o seu recurso sobre a matéria de facto, uma vez que a lei não admite aqui despacho de aperfeiçoamento, ao contrário do que sucede quanto ao recurso em matéria de direito, face ao disposto no art. 639, n 3 do mesmo código.
No recurso de apelação em que seja impugnada a decisão da matéria de facto é exigido ao recorrente que concretize os pontos de facto que considera incorretamente julgados, especifique os concretos meios probatórios que imponham uma decisão diversa, relativamente a esses factos, e enuncie a decisão alternativa que propõe. Servindo as conclusões para delimitar o objeto do recurso, devem nelas ser identificados com precisão os pontos de facto que são objeto de impugnação; quanto aos demais requisitos, basta que constem de forma explícita na motivação do recurso1
Nas conclusões das suas alegações, basta que o recorrente refira, de forma sintética, os pontos de facto que considera incorretamente julgados e a resposta alternativa que, em sua opinião, se impõe, não cabendo ao recorrente voltar a cumprir nessas conclusões o ónus de indicar os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impõem uma diversa decisão sobre aqueles pontos1
Vejamos se a apelante, tendo impugnado a decisão proferida sobre a matéria de facto, cumpriu os ónus de especificação/identificação a que se referem os ns 1 e 2, do art. 640, do CPCivil.
Temos, pois, que a apelante, nas suas alegaçõese nem o faz nas suas conclusões) de recurso, não só não especifica os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, como também não indica os concretos meios probatórios, constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada, que, em sua opinião, impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorridae nem o faz nas conclusões de, como também não indica a decisão que, no seu entender, deveria ser proferida sobre as questões de facto impugnadase nem o faz nas conclusões de.
Temos, pois, de concluir que não especificando a apelante os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, nem os concretos meios probatórios constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada, que em sua opinião, impunham decisão diversa da recorrida, nem a decisão que, no seu entender, deveria ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, não cumpriu os ónus de especificação/identificação a que se referem as als., e, do n 1, e al., do n 2, do art. 640, CPCivil19,2
Não especificando a apelante os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, nem os concretos meios probatórios constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada, que em sua opinião, impunham decisão diversa da recorrida, não pode esta Relação reponderar a prova produzida em que assentou a decisão impugnada.
Concluindo, nesta parte, não se conhece do recurso, pois não constam das conclusões da apelação nem das alegações de, os concretos pontos de facto considerados incorretamente julgados, nem os concretos meios probatórios constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada, que em sua opinião, impunham decisão diversa da recorrida, nem a decisão que, no seu entender, deveria ser proferida sobre as questões de facto, nos termos estatuídos no art. 640, do CPCivil2
Destarte, nesta parte, improcedem as conclusõesa) a da apelação.
) RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL.
Contrato de mediação imobiliária
imobiliária.
A atividade do mediador consiste essencialmente na prática deatos materiais, tendentes a favorecer o encontro de eventuais contraentes e a celebração do negócio em causa. Essa atividade tem, pois, carácter necessariamente pluridireccional, dirigindo-se a um resultado que envolve, pelo menos, duas pessoas2
Não constitui obrigação do mediador concluir o contrato, pois a sua obrigação essencial é a de conseguir interessado para certo negócio, sendo indiferente que este intervenha na fase final do negócio.
Para que se possa considerar ter sido celebrado contrato de mediação imobiliária, importa que exista uma relação jurídico-contratual de natureza ou comercial, através da qual o mediadortenha sido,expressaou tacitamenteincumbido pelo comitente de obter interessado para a celebração de um negócio3
Retribuição
No contrato de mediação imobiliária a regra é a de que a remuneração da empresa mediadora só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, ou seja, que a comissão do mediador apenas é devida quando a sua atividade tenha contribuído, de forma determinante, para a celebração e perfeição) do negócio, por via da aproximação do comitente com terceiros para o efeito3
A remuneração do mediador é independente do cumprimento do contrato, diversamente do que sucede com a retribuição do agente, podendo exigi-la logo que o mesmo seja celebrado3
A remuneração do mediador só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação e com a venda ao cliente angariado pelo mediador. Para tanto, deverá o mediador demonstrar que o comprador foi angariado por si ou que a venda em causa, apesar de ter sido feita a um terceiro, foi-o simuladamente, para encobrir o verdadeiro comprador - o cliente angariado pelo mediador3
Só com a entrada em vigor do 285/92, de 19/12 se tornou obrigatória a forma escrita para a validade formal do contrato de mediação imobiliária, vigorando até essa altura, a regra da consensualidade ou da liberdade de formaart. 219 do Código41,4
O contrato de mediação imobiliária, tem de revestir a forma escrita e dele tem de constar, sob pena de nulidade. Trata-se de uma nulidade atípica, uma vez que apenas o comitente a pode invocar e não é de conhecimento oficioso4
Retribuição no caso de nulidade do contrato por vicio de
Tendo o mediador prestado toda a atividade a que se obrigou e sendo declarada a nulidade do contrato, nos termos do 28, n. 1, do , não sendo possível restituir a prestação de facto positiva, o critério para encontrar o valor a restituir é o da retribuição que foi acordada pelas partes4
Responsabilidade pré-contratual
As regras da boa fé consagradas no art. 22 do significam que, nas negociações preliminares e preparatórias do contrato, as partes se devem comportar como pessoas de bem, com correção e lealdade5
deveres de lealdade, por forma evitar comportamentos que se traduzam numa deslealdade para com a outra parte, aqui se incluindo a própria rutura das negociações, quando a outra parte tinha adquirido justificadamente a confiança de que
a interrupção ou rutura das negociações, levando a que o contrato não se venha a celebrar;
a celebração do contrato, em termos tais que este venha a padecer de invalidade ou ineficácia;
a celebração válida ou eficaz do contrato, mas em termos tais que o modo como foi celebrado gere danos para uma das partes5
Os deveres de lealdade vinculam os negociadores a não assumir comportamentos que se desviem de uma negociação correta e honesta: deve ser preservado, na atuação preliminar, o escopo da formação válida de um contrato, com exclusão de atos que a ponham em causa e não se deve, de modo injustificado, interromper-se uma negociação em curso5
A culpa in contrahendo consagrada normativamente no Código Civil de 1966, coenvolve deveres de proteção, de informação e de lealdade6
O dever de lealdade implica a proibição de interrupção de negociações em curso, sobretudo, se a conduta do infrator tiver antes contribuído para que o seu interlocutor contratual tenha uma real e fundada expectativa na consumação do contrato, ou seja, o agente que rompe as negociações trai o investimento de confiança que, com a sua conduta, incutiu na outra parte6
As negociações destinam-se a procurar um eventual entendimento, que pode gorar-se6 Porém, temos que ter presente que cada uma das partes tem o direito de não contratar63,6
O dever de agir segundo os ditames da boa fé consagrado no citado art. 22 é válido tanto para os contratos consensuais como para os contratos formais, proibindo toda a conduta consistente no rompimento das negociações, que traduza uma apreciável falta de consideração pelos interesses da contraparte, e originando a sua violação arbitrária e culposa, isto é, merecedora de um juízo de censura ou reprovação, a obrigação de indemnizar os danos causados6
Para que haja responsabilidade pré-contratual é necessário que existam efetivas negociações e que a mesmas sejam suscetíveis de criar uma razoável base de confiança no outro contraente, e que tal rutura seja ilegítima6
Se alguém inicia e prossegue negociações, criando na outra parte expectativas de negócio, mas com o propósito de as romper ou de não fechar o contrato, ou formando no decurso dessas negociações tal propósito de forma arbitrária, dessa maneira defraudando a confiança que a outra parte tenha formado na celebração deste, viola aquelas regras, devendo indemnizar os prejuízos que cause6
Visa o instituto da responsabilidade pré-contratual resolver o problema da distribuição dos prejuízos em função do desrespeito da boa fé como norma de relação entre sujeitos jurídicos, sendo para ele irrelevante que a relação se estabeleça no quadro de um negócio jurídico bilateral ou unilateral6
A responsabilidade pré-contratual tanto vale no caso de rotura de negociações, como no de o contrato se concluir e vier a ser nulo ou ineficaz, sendo o dano a ressarcir pela responsabilidade pré-contratual o da confiança, resultante de lesão do interesse contratual negativo7
um contrato validamente7
A forma é apenas exigida para a celebração do contrato, envolvendo o encontro definitivo da proposta e da aceitação. Nada impede que decorra um anterior processo negocial, em função do qual surjam, nos termos gerais, os problemas da confiança, e da rutura ilegítima7
Acresce que, ressalvados os princípios da lealdade e da probidade, nada impede que se negoceie simultaneamente com mais do que uma parte7
Além de que há que referir que a responsabilidade pré-contratual ou in contrahendo supõe a cumulativa verificação dos pressupostos da responsabilidade 75,76,77,7
Para saber se o ato é ilícito é necessário saber, pois, se existia um dever jurídico e se o mesmo foi, sem justificação, violado8
Danos indemnizáveis
A indemnização do interesse negativo, do mesmo modo que a do interesse positivo, abrange o dano emergente e o lucro cessante. Consequentemente, inclui não só diminuição de valores existentes suportadas pelo lesado com os preliminares do contrato e sua rutura, mas também benefícios que deixou de obter8
Em princípio, apenas são objeto da obrigação de indemnizar os danos que constituam lesão do chamado interesse contratual negativo ou interesse da confiança, ou seja, os danos que o lesado não teria sofrido se não tivesse confiado na expectativa negocial criada pela parte contrária. Podem também ser objeto de indemnização por culpa in contrahendo os danos integrantes do interesse contratual positivo, quando, pelo encontro da proposta e da aceitação, já tenha sido obtido acordo, faltando apenas a formalização do contrato, pois, nesse caso, é de entender que existe um verdadeiro dever de conclusão, cuja violação implica a indemnização do interesse do cumprimento, isto é, considerando-se como indemnizável o ganho que derivaria da celebração formalização) do contrato e que não se obteve8
Vejamos então o caso dos autos, isto é, se a apelante foi incumbida, expressa ou tácita, pela apelada, para conseguir interessados para a compra e venda de um imóvel propriedade sua, sito na Baixa Pombalina de Lisboa, na Rua dos Bacalhoeiros n. 117 a 12
Da matéria de facto resulta que a apelante foi contactada pela Remax Convictus, que lhe solicitou a sua colaboração na mediação de vendade um prédio sito na Rua dos Bacalhoeiros n. 117 a 123, em Lisboa, prédio esse da propriedade da apelada.
Assim, não resulta que entre apelante e apelada tenha sido celebrado qualquer contrato de mediação imobiliária para a compra e venda de um imóvel, pois a haver algum contrato, o mesmo terá sido celebrado com a Remax Convictus, que foi quem solicitou a colaboração na mediação da venda do prédio.
Aliás, a ter sido celebrado verbalmente um contrato de mediação imobiliária, a apelante nada alega quanto ao acordado sobre a sua remuneração pela prestação dos serviços de mediação, a respetiva forma de pagamento, se o contrato foi celebrado em regime de exclusividade ou não, bem como o seu prazo de duração.
Destarte, o comportamento da apelada não integra a previsão do art. 227, do CCivil, não podendo esta ser condenada com tal fundamento, por não ter havido qualquer acordo no sentido de a apelante servir de intermediária num contrato a celebrar pela apelada com terceiros, preparando e aproximando as respetivas partes, isto é, terem as partes celebrado verbalmente um contrato de mediação imobiliária.
Custas pela apelante na vertente de custas de parte, por outras não, porquanto a elas deu causa por ter ficado vencida8
Lisboa, 2020-07-0990,91
LEBRE DE FREITAS - ARMINDO RIBEIRO MENDES, Código de Processo Civil Anotado, Artigos 676 a 943, volume 3, Coimbra Editora, 2003, p. 5
FERREIRA DE ALMEIDA, ob. cit., pp. 534/
Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 2015-05-26, processo 1426/07CSNT.L1, Relator: HÉLDER ROQUE.
Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 29-10-2015, processo 233/04TBVNG.G1, Relator: LOPES DO REGO.
Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 01-10-2015, processo 824/13TTLRS.LS1, Relatora: ANA GERALDES.
PEDRO PAIS DE VASCONCELOS, Direito Comercial, volume , p. 19
FERNANDO BATISTA DE OLIVEIRA, Contrato de mediação imobiliária na prática judicial, CEJ, p. 1
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FERNANDO BATISTA DE OLIVEIRA, Contrato de mediação imobiliária na prática judicial, CEJ, p. 4
Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2011-09-29, Relator: SÉRGIO POÇAS, http://www.dgsi.pt/jstj.
Ac. Tribunal da Relação de Guimarães de 2014-09-29, Relatora: EVA ALMEIDA, http://www.dgsi.pt/jtrg.
Ac. Tribunal da Relação do Porto de 2011-04-05, Relator: ROQUE NOGUEIRA, http://www.dgsi.pt/jtrp.
FERNANDO BATISTA DE OLIVEIRA, Contrato de mediação imobiliária na prática judicial, CEJ, p. 2
Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2010-02-11, Relator: PEREIRA DA SILVA, http://www.dgsi.pt/jstj.
Ac. Tribunal da Relação do Porto de 2010-09-07, Relatora: GRAÇA MIRA, http://www.dgsi.pt/jtrp.
FERNANDO BATISTA DE OLIVEIRA, Contrato de mediação imobiliária na prática judicial, CEJ, p. 3
Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2012-04-19, Relator: ÁLVARO RODRIGUES, http://www.dgsi.pt/jstj.
Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2006-03-21, Relator: PAULO SÁ, http://www.dgsi.pt/jstj.
Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2010-12-16, Relator: SILVA SALAZAR, http://www.dgsi.pt/jstj.
Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 1999-02-09, CJ, Tomo , p. 8
Ac. Supremo Tribunal de Justiça de 2010-12-16, Relator: FONSECA RAMOS, http://www.dgsi.pt/jstj.
Ac. Rel. Lisboa de 2001-07-08, CJ, Tomo , pág. 7
ANA PRATA, Notas sobre a Responsabilidade Pré-Contratualreimpressão), Almedina, Coimbra, 2002, p. 2
MOTA PINTO, Teoria Geral do Direito Civil, 3 ed., p. 44
ANA PRATA, Notas sobre a Responsabilidade Pré-Contratualreimpressão), Almedina, Coimbra, 2002, p. 3
Ac. do. Supremo Tribunal de Justiça de 24-10-1995, BMJ. 450, p. 46
DÁRIO MOURA VICENTE, Da Responsabilidade Pré-Contratual em Direito Internacional Privado, Almedina, Coimbra, 2001, pp. 300 e segts..
ANTUNES VARELA, Das Obrigações em Geral, 10 edição, pp. 525 e segts.
ALMEIDA COSTA, Direito das Obrigações, 9 edição, pp. 500 e segts.
PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, volume , 4 edição, pp. 471-47
Ac. Rel. Porto de 2003-02-27, CJ, Tomo , p. 19
ANA PRATA, Notas sobre a Responsabilidade Pré-Contratualreimpressão), Almedina, Coimbra, 2002, pp. 180/18
Processo n 2632/11T8STR.E1
A Autora peticionou que fosse decretada a nulidade das deliberações tomadas em Assembleia Geral de Sócios do dia 7 de Setembro de 2018 com fundamento na alínea do n 1 do artigo 56 do Código das Sociedades Comerciais. E, subsidiariamente, a anulação das deliberações ao abrigo dos artigos 58, n 1, als. e e 4, al. e 377, n 8 e 58, n 1, al., todos do Código das Sociedades Comerciais.
B. Assim, no modesto entendimento da Recorrente, deveriam ter sido dados como provados os seguintes factos:
G. Daí que, como forma para não ter de apreciar essa questão, o douto Tribunal a quo optou por excluir tal facto dos factos dados como provados.