Bauaufsichtsbehörde

Die Bauaufsichtsbehörden (kurz BAB) sind in Deutschland Verwaltungsbehörden auf dem Gebiet des öffentlichen Baurechtes.

## Aufgabe

Den Bauordnungsbehörden – historisch auch Baupolizeibehörden oder Baupolizeiämter, in Baden-Württemberg Baurechtsbehörden – wird durch das deutsche Verwaltungsrecht die Abwehr der Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung auf dem Gebiet des öffentlichen Baurechts übertragen. Die Bauaufsichtsbehörden haben die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die auf Grund dieser Vorschriften ergangenen Anordnungen bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung, Nutzung, Instandhaltung und Abbruch einer baulichen Anlage zu überwachen. In Wahrnehmung dieser Aufgabe haben die Bauordnungsbehörden im Wesentlichen zwei Möglichkeiten: das *Baugenehmigungsverfahren* und das *Bauordnungsverfahren*. Dieses Rechtsgebiet wird im Bereich des öffentlichen Baurechts als Bauordnungsrecht bezeichnet.

### Baugenehmigungsverfahren

Das Baugenehmigungsverfahren ist in den Landesbauordnungen der Länder geregelt. Danach muss im Regelfall vor Errichtung, Umbau oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage eine Baugenehmigung erteilt werden, soweit das bauliche Vorhaben nicht genehmigungsfrei (verfahrensfrei) ist oder von einer Genehmigungspflicht freigestellt wurde (Genehmigungsfreistellung). Der Abbruch einer baulichen Anlage ist je nach Landesrecht häufig dagegen nur anzeigepflichtig oder sogar völlig verfahrensfrei.

Zum Verfahren siehe Artikel: Baugenehmigung.

Eine Baugenehmigung wird auf Antrag hin erteilt, wenn das bauliche Vorhaben sich im Einklang mit denjenigen Vorschriften des öffentlichen Rechts befindet, welche im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen sind. Zweck des Verfahrens ist, durch eine Vorabprüfung die Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit wichtigen Vorschriften des öffentlichen Baurechts sicherzustellen und eine Verletzung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung zu verhindern.

### Bauordnungsverfahren

Das Bauordnungsverfahren dient der Abwehr von Gefahren, die durch Verstöße gegen geltendes Recht entstehen, insbesondere durch

* ungenehmigte Errichtung von baulichen Anlagen (sog. „Schwarzbau“)
* ungenehmigter Umbau/ungenehmigte Nutzungsänderung/ungenehmigter Abbruch
* Abweichungen von den Bestimmungen der Baugenehmigung
* mangelnde Unterhaltung baulicher Anlagen, die eine Gefahr darstellen

In Erfüllung der Aufgabe als Gefahrenabwehrbehörde kann die Bauordnungsbehörde bestimmte, näher in den Bauordnungen der Länder festgelegte, Verwaltungsakte (Bescheide, Ordnungsverfügungen) erlassen. Die Ordnungsverfügung richtet sich gegen den Gefährder oder Störer der öffentlichen Sicherheit und Ordnung. Zweck dieser Maßnahmen ist es, die Gefahr zu beseitigen.

Dazu stehen den Bauordnungsbehörden im Wesentlichen folgende Standardbefugnisse zur Verfügung:

* Erlass einer Baueinstellungsverfügung
* Erlass einer Nutzungsuntersagung (die Nutzungsänderung rückgängig zu machen oder jede Nutzung einzustellen)
* Erlass einer Baubeseitigungsanordnung

Durch die Baueinstellungsverfügung kann die Bauordnungsbehörde den Bauherrn eines Schwarzbaus auf den Genehmigungsweg verweisen, wenn die bauliche Anlage in der Sache genehmigungsfähig ist. Die Baueinstellungsverfügung wird auch erlassen, um den Bauherrn dazu zu bewegen, das bauliche Vorhaben entsprechend der Baugenehmigung auszuführen.

Neben den baulichen Standardbefugnissen haben die Bauordnungsbehörden in der Regel noch eine bauordnungsrechtliche Generalklausel (z. B. Art. 54 Abs. 2 Satz 2 BayBO), auf Grund derer sonstige Maßnahmen gegen Störer erlassen werden können.

Alle Ordnungsverfügungen, die auf Grund einer Befugnisnorm ergangen sind, müssen geeignet, erforderlich und verhältnismäßig sein. Zur Überprüfung, ob eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit und Ordnung gegeben ist, und um die Umstände, die für das Ermessen der Behörde erheblich sind, zu ermitteln, sind Mitarbeiter der Bauordnungsbehörde berechtigt, Grundstücke und Wohnungen zu betreten.

Kommt der Gefährder oder Störer den Anordnungen der Bauordnungsbehörde nicht nach, kann sie Zwangsmittel androhen und auch festsetzen, nämlich Zwangsgeld, Ersatzvornahme oder Ersatzzwangshaft.

Daneben kann die Bauaufsichtsbehörde auch Bußgelder festsetzen. Diese dienen aber nicht der Beseitigung der rechtswidrigen Zustände, sondern der Ahndung einer mit dem Verstoß verwirklichten Ordnungswidrigkeit.

## Organisatorischer Aufbau

Teilweise nehmen unmittelbare Behörden der deutschen Bundesländer die Aufgabe wahr, teilweise werden die Aufgaben von kommunalen Behörden als übertragene Aufgaben erledigt (→Kreisfreie Stadt, Große Kreisstadt und leistungsfähige kreisangehörige Gemeinde).

Welche Ebene der Landesverwaltung die Aufgaben der Bauaufsichtsbehörde wahrnimmt, fällt in die Gesetzgebungskompetenz der Länder. In größeren Flächenstaaten sind damit meist mehrere Verwaltungsebenen betraut, die zueinander in einem Über-/Unterordnungsverhältnis stehen. Man unterscheidet zwischen der unteren, oberen und obersten Bauaufsichtsbehörde.

Im Bereich der Baugenehmigungsverfahren, bei der Errichtung von Gebäuden und Bauwerksteilen, Umbaumaßnahmen und Abbruchvorhaben sind in der Regel die unteren Bauaufsichtsbehörden zuständig.

In kleineren Bundesländern sowie in den Stadtstaaten sind die Aufgaben der Bauaufsichtsbehörden in der Regel stärker konzentriert.

In Flächenstaaten lässt sich die Hierarchie der Bauaufsichtsbehörden wie folgt beschreiben:

* Die **Oberste Bauaufsichtsbehörde:** (Fachministerium) ist zuständig für den Erlass von Rechts- und Verwaltungsvorschriften, die Einführung technischer Baubestimmungen, die Zulassung neuer Bauarten, Baustoffe und Bauteile etc.

* Als **Obere (höhere) Bauaufsichtsbehörde:** mit Weisungsbefugnis fungieren in Ländern mit dreistufigem Verwaltungsaufbau (Bayern, Baden-Württemberg, Hessen und Nordrhein-Westfalen) die Bezirksregierungen bzw. Regierungspräsidien als Mittelbehörden. In Ländern mit zweistufigem Verwaltungsaufbau können Landesverwaltungsämter oder Landesdirektionen als Sonderbehörden für die obere Bauaufsicht zuständig sein wie in Sachsen-Anhalt, Thüringen, Rheinland-Pfalz oder Sachsen. In anderen Bundesländern wie Niedersachsen oder Schleswig-Holstein vereinigen die Fachministerien die Aufgaben dieser Hierarchieebene mit der der Obersten Bauaufsichtsbehörde in einer Hand.

* Die **Untere Bauaufsichtsbehörde:** (Landratsamt/Kreisverwaltung, kreisfreie Städte, weitere Städte und Gemeinden gemäß Sonderregelung der Bundesländer) überwacht alle Bauvorhaben in ihrem Bereich und überprüft und genehmigt Bauanträge.

Die Aufgaben der Bauaufsichtsbehörde werden innerhalb der zuständigen Behörden (etwa Landratsämtern) meist von internen Bauaufsichtsabteilungen (häufig Bauaufsichtsamt oder Bauordnungsamt genannt) wahrgenommen. In aller Regel werden sie von einem Beamten des höheren Dienstes (Ingenieur, Architekt oder Jurist) geleitet. Die Durchführung der Bauordnungsverfahren erfolgt durch Beamte des gehobenen allgemeinen Verwaltungsdienstes oder vergleichbare Angestellte. Die technische Prüfung der Anträge obliegt Bediensteten mit gehobener technischer Ausbildung. Im Außendienst werden vielfach Angestellte mit bauhandwerklicher Vorbildung (Baustellenüberwachung etc.) eingesetzt. Die Standsicherheit (Statik) von Gebäuden wird in der Regel nicht in der Behörde selbst geprüft, sondern von freiberuflichen Prüfingenieuren, die eine öffentliche Zulassung haben. Dadurch braucht die Behörde diese Fachleute nicht selbst vorzuhalten.

Von den Bauaufsichtsbehörden sind die kommunalen Bauplanungsbehörden, welche die Bauleitplanung aufstellen, zu unterscheiden, wobei es Überschneidungen geben kann.