Bauträger

Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Wohn- und Gewerbeimmobilien zum gewerbsmäßigen Vertrieb herstellt. Wesentlicher Aspekt der Bauträgertätigkeit ist, dass der Bauträger dem Erwerber das Eigentum sowohl am Grundstück (oder grundstücksgleichen Recht) als auch am darauf erstellten Gebäude verschafft.

Der Bauträger baut mit eigenem oder finanziertem Geld auf eigenes Risiko. Nach Verkauf einer Einheit erhält er nach den Auflagen des Gesetzgebers insbesondere in Form der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) Abschläge vom Käufer auf bereits erbrachte Leistungen (Grundstückskauf, Erstellung des Rohbaus etc.).

Wenn dagegen ein „normaler“ Bauunternehmer als Generalunternehmer oder Generalübernehmer tätig wird, so baut dieser auf einem Grundstück, welches dem Auftraggeber bereits gehört. Da in diesem Fall kein Grundeigentum übertragen wird, ist der Vertrag – im Gegensatz zum Bauträgervertrag – nicht notariell beurkundungspflichtig, sondern wird in der Regel lediglich in Schriftform abgeschlossen. Der Bauunternehmer erhält für erbrachte Bauleistung Abschlagszahlungen vom Kunden, die sich am Bautenstand orientieren.

## Organisationsform und Wirtschaftsfaktor

Bauträger werden in Deutschland oft in der Form einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung geführt, aber auch Einzelunternehmer, Kommanditgesellschaften oder Aktiengesellschaften sind anzutreffen. Der Großteil der Bauträgergesellschaften bewegt sich in einem Segment bis 20,0 Mio. EUR Jahresumsatz und wird mit einer geringen Personaldecke betrieben. Wenige Gesellschaften erzielen weitaus höhere Umsätze, sind zumeist aber an einen Konzern (Bauunternehmung) angebunden oder kommunalnah (z. B. in städtischer „Hand“).

## Bauabwicklung

Die Bauabwicklung erfolgt zumeist durch Kauf und Entwicklung eines Grundstücks. Im Rahmen der Entwicklung werden sämtliche Bauleistungen von der Architektenplanung über die behördlichen Genehmigungen bis zur Bauausführung in Auftrag gegeben. Eigene Bauleistungen werden zumeist nicht erbracht. Die entwickelten Wohneinheiten werden vollständig verkauft. Im Vorratsbau entwickelt und baut der Bauträger, um vor oder während des Bauablaufs die Einheiten zu veräußern. Im Bestellbau wird der Bauträger erst mit Unterzeichnung des Kaufvertrags tätig. Der Gewinn des Bauträgers ergibt sich aus der Differenz der Gesamtkosten zur Erstellung des Wohnraumes und der erzielten Verkaufspreise.

## Der Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag ist rechtlich betrachtet eine Mischung aus Kaufvertrag und Werkvertrag und unterliegt den strengen Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Insbesondere wenn der Vertrag zu einem Zeitpunkt abgeschlossen wird, zu dem die Bauleistungen noch nicht abgeschlossen sind, enthält der Vertrag werkvertragliche Elemente. Die MaBV regelt die zu leistenden Abschlagszahlungen entsprechend dem aktuellen Bautenstand (siehe Bautenstandsbericht). Der Bauträger verpflichtet sich, das Objekt entsprechend einer vereinbarten Baubeschreibung zu errichten, es nach Fertigstellung an den Kunden/Käufer zu übergeben und ihm das Eigentum an dem Objekt zu verschaffen.

Der Bauträgervertrag ist, da Grundbesitz verkauft wird, notariell zu beurkunden.

Da der Bauträger einziger Vertragspartner des Kunden ist, ist eine direkte Abstimmung des Kunden mit Handwerkern und Firmen nicht erforderlich und andererseits auch nur mit Zustimmung und Mitwirkung des Bauträgers möglich.

Der Bauträger ist gegenüber dem Erwerber für eine einwandfreie Ausführung vertraglich übernommener Verpflichtungen verantwortlich und muss dafür sorgen, dass alle Mängel beseitigt werden, die während der Bauzeit oder innerhalb der Gewährleistungszeit auftreten.

Neben dem Abschluss eines Bauträger- bzw. Bauvertrags ist auch denkbar, dass ein Käufer ein bereits fertiggestelltes (z. B. Altbau) oder auch halbfertiges Objekt (Ausbauhaus) vom Bauträger mit einem gewöhnlichen Kaufvertrag erwirbt. In letzterem Fall übernimmt der Käufer die Fertigstellung auf eigene Kosten und eigenes Risiko.

### Rechtssituation in Deutschland

Die Tätigkeit des Bauträgers unterliegt den Beschränkungen des § 34c Gewerbeordnung und erfordert eine Genehmigung hiernach. Die Einhaltung der Regelungen aus der Makler- und Bauträgerverordnung wird durch die jährliche nachträgliche Erstellung eines MaBV-Berichtes überwacht. In diesem wird insbesondere die zweckgebundene Verwendung des zur Verfügung gestellten Kapitals einzelner Käufer dargelegt. Die Käufergelder werden in der Regel durch eine Freistellungserklärung eines Kreditinstitutes abgesichert. Diese enthält eine klare Regelung für den Umgang mit bereits gezahlten Abschlagszahlungen bei Insolvenz des Bauträgers (Rückzahlung entsprechend dem tatsächlichen Bautenstand, Fertigstellung des Vorhabens …).

Mit Wirkung vom 1. Januar 2018 ist ein Bauträgervertrag ein eigener Vertragstyp zur Errichtung oder zum Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks, der zugleich die Verpflichtung enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen (§ 650u BGB).

### Abschlussabsicherungen

Zuverlässigkeit, Qualität und Zahlungsfähigkeit eines Bauträgers können vor Vertragsabschluss nach folgenden Kriterien geprüft werden:

* Einholung einer Bankauskunft
* Historie des Unternehmens
* Sind Problemprojekte des Bauträgers bekannt
* Einholung von Referenzen z. B. durch Kontakt mit früheren Käufern
* Besichtigung von Referenzobjekten
* Allgemeiner Ruf des Unternehmens
* Baubegleitende Qualitätssicherung (z. B. TÜV oder DEKRA)

## Bauherrengemeinschaft

Eine Alternative zum Kauf von einem Bauträgern ist eine private Bauherrengemeinschaft, die im Gegensatz zu einem Bauträger andere Organisationsziele als die finanzielle Gewinnerzielung hat.

## Literatur

* Eckart Bueren: *Die Regulierung von Sonderwünschen im Bauträgervertrag*, NJW 31/2011, 2245
* Kallinger, Gartner, Stingl: *Bauträger & Projektentwickler. Immobilien erfolgreich entwickeln, sanieren und verwerten*. 5. aktualisierte Auflage. Manz´sche Verlags- und Universitätsbuchhandlung GmbH Wien, 2008
* Peter Marcks: *Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Kommentar*, 8. Auflage, München 2009, Verlag C.H. Beck, ISBN 978-3-406-58404-6
* Hans-Egon Pause: *Bauträgerkauf und Baumodelle*, 5. Aufl., München 2011, Verlag C.H. Beck, ISBN 978-3-406-59702-2
* Weber / Kesselring / Hennig: *Die Entwicklung des Bauträgerrechts sowie des Architekten- und Ingenieurrechts der Jahre 2009 und 2010*, in: NJW 2010 (Heft 26), 1855 [im Anschluss an den entsprechenden Aufsatz in der NJW 2009, 3346]
* Weber / Heuer: *Die Entwicklung des Bauträgerrechts in den Jahren Jahre 2011 und 2012*, in: NJW 2013 (Heft 4), 209
* Werner / Pastor: *Der Bauprozess*, 13. Aufl., Düsseldorf 2011, Werner-Verlag, ISBN 978-3-8041-5024-9