Права собственности на недвижимость

Вопрос о правах собственности на недвижимость в кохаузенге является непростым и требует детальной проработки членами сообщества при содействии опытных юристов.

В идеале выбранное решение должно:

* Обеспечивать каждому члену защиту его имущественных прав.
* Обеспечивать сообществу возможность для исключения члена, которые по каким-либо причинам перестал разделять ценности сообщества (причины для этого могут быть самые разные, как пример: примкнул(а) к секте; женился/вышла замуж за человека, который не разделяет ценности сообщества; спустя какое-то время понял(а), что никогда не разделял ценности сообщества или понимал(а) их по-другому нежели остальные). При этом должна быть предусмотрена справедливая компенсация материальных затрат исключаемого из сообщества члена.
* Исключить возможность передачи членом сообщества (в результате продажи/дарения/залога/перехода по наследству и т.п.) принадлежащей ему недвижимости в кохаузинге третьим лицам, т.е. людям, не разделяющим ценности сообщества и/или не собирающимися становиться членами сообщества и/или не считающимися остальными членами сообществами возможными кандидатурами на вступление в сообщество.

При этом выбранное решение должно быть максимально простым и понятным абсолютно всем членам сообщества вне зависимости от уровня их юридической и финансовой подготовки.
Вероятно, идеального рецепта на все случаи жизни не существует, поэтому каждое сообщество будет самостоятельно решать данный вопрос.

Мы же пока рассмотрим возможные варианты и укажем основные их преимущества и недостатки (примечания: а. этот список не является исчерпывающим; б. он составлялся не юристом, поэтому все что написано требует дополнительной проверки и уточнения):

* **Вариант №1. Каждый член сообщества является собственником своей части недвижимости (квартиры/дома) в кохаузинге.**
*+ Преимущества:* простая и понятная схема, максимальная защита имущественных прав каждого из членов сообщества.
*- Недостатки:* невозможность (или по крайней мере большая сложность) исключения члена из сообщества, а также невозможность предотвращения передачи недвижимости третьим лицам.
* **Вариант №2. Собственником недвижимости является ООО/ЗАО/некоммерческая организация (НКО), а члены сообщества являются её учредителями и/или сотрудниками.**
Квартиры (дома) либо как-будто "сдаются" членам сообщества в аренду (при этом "арендная плата" идёт на оплату реально потребляемых коммунальных услуг и на поддержание и развитие общей инфраструктуры, такой как "общий дом", спортивные сооружения и т.п.), либо представляются "сотрудникам" в качестве "служебного жилья". [обсудить юридические и налоговые аспекты каждого из вариантов]
Исключение из сообщества осуществляется путём вывода исключаемого члена из числа учредителей и/или увольнения из организации, являющейся собственником жилья, с выплатой материальной компенсации за утраченную собственность (размер и порядок уплаты такой компенсации определяется на этапе формирования сообщества).
*+ Преимущества:* наличие возможности исключения члена из сообщества и наличие возможности исключить передачу своих прав на недвижимость членом сообщества третьим лица (т.к. передать права третьему лицу можно только на долю в ООО/ЗАО, но не на конкретную квартиру или дом).
*- Недостатки:* более сложная схема собственности; более высокие расходы на юридическое сопровождение; возможны налоговые риски; есть потенциальный риск мошенничества со стороны отдельных наиболее "юридически и финансового продвинутых" членов сообщества по отношению к остальным членам сообщества.
* **Вариант №3. Члены сообщества учреждают ЗПИФН (закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости) и становятся его пайщиками.**
ЗПИФН приобретает недвижимость и "сдаёт её в аренду" своим пайщикам.
*+ Преимущества:* практически гарантированное исключение возможности передачи прав на недвижимость (т.к. продать/подарить/передать по наследству можно только паи ЗПИФН); как исключить члена из сообщества пока не ясно, но наверное как-то возможно (по крайней мере можно на общем собрании пайщиков принять решение о прекращении этого ЗПИФН); ЗПИФН не платит налог на недвижимость (что является как плюсом, так и минусом, т.к. может являться налоговым риском поскольку подобный ЗПИФН может быть теоретически признан как созданный для уклонения от уплаты этого налога).
*- Недостатки:* Такие же, как и в предыдущем варианте, а тажке небходимость наличия "дружественно" управляющей компании, которая будет управлять ЗПИФН, или учреждение своей (а для этого требуется получение лицензии, наличие аттестованных специалистов и т.п.; с другой стороны наличие своей управляющей компании может позволить сформировать "правильные и честные" ПИФы для инвестирования личных средств членов сообщества, временно свободных общих средств, а также средств сторонних инвесторов).
* **Вариант №4. Предложите свой! ;)**

Дополнительно хочется отметить, что даже если членами сообщества будет выбран самый простой вариант, когда каждый член сообщества является собственником своей части недвижимости (квартиры/дома) в кохаузинге, всё равно придётся как-то решать вопрос с правами собственности на общее имущество (например, на "общий дом").