Անշարժ գույքի ներդրումային հիմնադրամ

Անշարժ գույքի ներդրումային հիմնադրամը (REIT, արտասանվում է «reet») ընկերություն է, որը տիրապետում և շատ դեպքերում շահագործում է եկամուտ «ստեղծող» անշարժ գույք։ Այս հիմնադրամներն ունեն բազմաթիվ առևտրային անշարժ գույք, ներառյալ գրասենյակային և բազմաբնակարան շենքեր, պահեստներ, հիվանդանոցներ, առևտրի կենտրոններ, հյուրանոցներ և առևտրային անտառներ։ Որոշ հիմնադրամներներ զբաղվում են անշարժ գույքի ֆինանսավորմամբ։

Հիմնադրամների մասին շատ երկրների օրենքները անշարժ գույքի ընկերություններին իրավունք են տալիս ավելի քիչ վճարել կորպորատիվ հարկը և շահութահարկը.։ Անշարժ գույքի ներդրումային հիմնադրամները քննադատության են ենթարկվել, քանի որ կարող են առանց շինարարության ֆինանսավորման ավելացման բնակարանների սպեկուլյացիաներ անել՝ նվազեցնելով բնակարանների մատչելիությունը։

Հիմնադրամները կարող են հրապարակայնորեն վաճառվել խոշոր, հրապարակայնորեն գրանցված, բայց չցուցակված կամ մասնավոր բորսաներում։ Անշարժ գույքի ներդրումային հիմնադրամների երկու հիմնական տեսակներն են՝ սեփական կապիտալի և հիփոթեքային հիմնադրամները։

2014 թվականի նոյեմբերին Արդյունաբերության համաշխարհային դասակարգման ստանդարտում սեփական կապիտալի հիմնադրամները ճանաչվել են որպես ակտիվների առանձին դաս՝ S&P Dow Jones Indices-ի և MSCI-ի կողմից։ Հիմնադրամների ֆինանսական վիճակը և գործառնությունը ուսումնասիրելու հիմնական վիճակագրությունը ներառում է զուտ ակտիվների արժեքը (NAV), գործառնություններից ստացված միջոցները (FFO) և գործառնություններից ճշգրտված միջոցները (AFFO):

Պատմություն

Ստեղծում 
Անշարժ գույքի ներդրումային հիմնադրամները ստեղծվել են Ամերիկայի Միացյալ Նահանգներում, երբ նախագահ Դուայթ Էյզենհաուերը ստորագրել է 86-779 հանրային օրենքը, որը երբեմն կոչվում է 1960 թվականի սիգարի ակցիզային հարկի երկարացում։ Օրենքն ընդունվել է, որպեսզի բոլոր ներդրողներին հնարավորություն ընձեռվի ներդրումներ կատարել եկամուտներ բերող անշարժ գույքի լայնածավալ, դիվերսիֆիկացված պորտֆելներում, ինչպես որ սովորաբար ներդրումներ են կատարում այլ ակտիվների դասերում՝ իրացվելի արժեթղթերի առքուվաճառքի միջոցով։ Առաջին հիմնադրամը American Realty Trust-ն էր, որը հիմնադրել է Թոմաս Ջ. Բրոյհիլը 1961 թվականին։

2021 թվականի դրությամբ աշխարհի առնվազն 39 երկիր ստեղծել են անշարժ գույքի ներդրումային հիմնադրամներներ։ Հիմնադրամների և գլոբալ ցուցակված անշարժ գույքի շուկայի համապարփակ ինդեքսը FTSE EPRA/Nareit Global Real Estate Index Series-ն է, որը ստեղծվել է 2001 թվականի հոկտեմբերին FTSE Group-ի, Nareit-ի և Հանրային անշարժ գույքի եվրոպական ասոցիացիայի (EPRA) կողմից։ 2021 թվականի հունվարի 29-ի դրությամբ համաշխարհային ինդեքսը ներառում էր 39 երկրներից 490 ֆոնդային բորսայում ցուցակված անշարժ գույքի ընկերություններ, որոնք ունեին մոտ 1,7 տրիլիոն դոլար կապիտալիզացիա :

Էվոլյուցիա 
1960 թվականին՝ հիմնադրամների ստեղծման ժամանակ առաջին անշարժ գույքի ներդրումային հիմնադրամները հիմնականում բաղկացած էին հիփոթեքային ընկերություններից։ Արդյունաբերությունը զգալիորեն ընդլայնվել է 1960-ականների վերջին և 1970-ականների սկզբին։ 1976 թվականի հարկային բարեփոխումների ակտը թույլ է տվել անշարժ գույքի ներդրումային հիմնադրամներին ստեղծվել որպես կորպորացիաներ։

1986 թվականի Հարկային բարեփոխումների օրենքը նույնպես ազդել է անշարժ գույքի ներդրումային հիմնադրամներների վրա։ Օրենսդրությունը ներառում էր նոր կանոններ, որոնք կոչված էին թույլ չտալու հարկ վճարողներին օգտագործել գործընկերություններ՝ իրենց եկամուտներն այլ աղբյուրներից պաշտպանելու համար։ Երեք տարի անց գործընկերությունները զգալի կորուստների ունեցան ֆոնդային շուկայում։

1992 թվականին Retail REIT Taubman Centers–ը  սկսել է անշարժ գույքի ներդրումային հիմնադրամների ժամանակակից դարաշրջանը՝ իր UPREIT-ի ստեղծմամբ։

Անշարժ գույքի ներդրումային հիմնադրամը սովորաբար հանդիսանում է գործող ստորաբաժանումների գլխավոր գործընկերը և մեծամասնության սեփականատերը, և այն գործընկերները, որոնք նվիրաբերել են գույքը, իրավունք ունեն փոխանակել իրենց գործառնական գործընկերության միավորները անշարժ գույքի ներդրումային հիմնադրամի բաժնետոմսերի հետ։ Արդյունաբերությունը դժվարացել է 2007թվականից սկսած, երբ սկսվեց համաշխարհային ֆինանսական ճգնաժամը։ Ի պատասխան համաշխարհային վարկային ճգնաժամի, ցուցակված անշարժ գույքի ներդրումային հիմնադրամները արձագանքեցին իրենց հաշվեկշռի դելևրիզացիայով (պարտքի մարմամբ) և վերաբաժինով (վաճառելով բաժնետոմսերը կանխիկ գումար ստանալու համար)։

Աֆրիկա

Քենիա 
Քենիայում առաջին անշարժ գույքի ներդրումային հիմնադրամը ստեղծվել է Կապիտալի շուկաների մարմնի կողմից 2015 թվականի հոկտեմբերին։ REIT սխեման բաժնետոմսերի սեփականատերերին անշարժ գույքից ստացվող եկամուտներից տրամադրում է կայուն դրամական մուտքեր։ Անսահմանափակ նախնական հրապարակային առաջարկն ցուցակվելու է Նայրոբիի արժեթղթերի բորսայի հիմնական ներդրումային շուկայում։

Գանա 
Անշարժ գույքի ներդրումային հիմնադրամները Գանայում գործում են 1994 թվականից։ Home Finance Company-ն, այժմ՝ HFC Bank-ը Գանայում 1994 թվականի օգոստոսին ստեղծել է առաջին անշարժ գույքի ներդրումային հիմնադրամը։ HFC Bank-ը Գանայում հիփոթեքային ֆինանսավորման առաջատարն է 1993 թվականից։  Հիփոթեքային վարկավորման գործունեությունը ֆինանսավորելու համար կիրառվել է տարբեր կոլեկտիվ ներդրումներ, սխեմաներ, ինչպես նաև կորպորատիվ պարտատոմսեր։ Կոլեկտիվ ներդրումային սխեմաները, որոնց մաս են կազմում անշարժ գույքի ներդրումային հիմնադրամները, կարգավորվում են Արժեթղթերի և բորսաների կողմից։

Նիգերիա 
2007 թվականին Արժեթղթերի և բորսաների հանձնաժողովը (SEC) Նիգերիայում  թողարկել է անշարժ գույքի ներդրումային հիմնադրամների շահագործման համար պահանջների գրանցման և թողարկման ուղեցույցների առաջին փաթեթը, որը մանրամասն ներկայացված է Ներդրումների և արժեթղթերի ակտում (ISA): Առաջին անշարժ գույքի ներդրումային հիմնադրամը՝ N50 միլիարդ Union Homes Hybrid Real Estate Investment Trust-ը, գործարկվել է 2008 թվականի սեպտեմբերին։ 2015 թվականի նոյեմբերին Նիգերիայի ֆոնդային բորսայում ցուցակված են եղել երեք անշարժ գույքի ներդրումային հիմնադրամներ՝ Skye Shelter Fund, Union Home և UPDC:

Տես նաև 
Արժեթղթերի շուկա

Ծանոթագրություններ

Արտաքին հղումներ 

 Nareit - National Association of Real Estate Investment Trusts
 
 EPRA - European Public Real Estate Association

Անշարժ գույք
Ներդրումային ֆոնդեր