1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n. 42 del 13-10-1993
ATTI DI PROMOVIMENTO DEL GIUDIZIO DELLA CORTE
N. 619 ORDINANZA (Atto di promovimento) 5 luglio 1993
N. 619 Ordinanza emessa il 5 luglio 1993 dal pretore di Firenze nel procedimento civile vertente tra Maury Hernandez e Leoncini Di Donato Marcella Locazione immobili urbani - Uso abitativo - Canone - Determinazione legale - Lamentata omessa previsione per una diversa e maggiore quantificazione quando il canone legalmente determinato risulti meramente simbolico - Totale compressione del diritto di proprieta'. (Legge 27 luglio 1978, n. 392, artt. 12, primo comma, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 e 21). (Cost., art. 42, secondo comma). (093C1035) (GU 1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n.42 del 13-10-1993)

IL PRETORE
Pronuncia la seguente ordinanza di cui viene data lettura.
Con ricorso depositato il 14 febbraio 1991, Maury Hernandez
assumeva di condurre in locazione dal 1 aprile 1985 un appartamento
sito in Impruneta, via Imprunetana per Pozzolatico, locatogli da
Leoncini Di Donato Marcella per uso di prima abitazione e da lui a
tal uso adibito fin dall'inizio del rapporto, non disponendo di altre
abitazioni e svolgendo a Firenze la propria attività di lavoro; che
il canone legale base, secondo i coefficienti di legge, era pari a L.
24.901 mensili; che pertanto l'equo canone all'inizio della locazione
era di L. 47.854 e dal 1 agosto 1990 di L. 78.647; che egli aveva
corrisposto invece la somma di L. 150.000 mensili fino al 31 dicembre
1989 e L. 209.700 dal 1 gennaio 1990; che pertanto aveva corrisposto
L. 6.733.267 in eccesso.
Chiedeva di conseguenza che fosse determinato il canone legale
dovuto così come sopra indicato e che la convenuta fosse condannata
alla restituzione della suindicata somma pagata in eccesso; oltre a
rivalutazione ed interessi legali dalle singole scadenze al saldo;
con vittoria di spese di lite.
Si costituiva Leoncini Di Donato Marcella, assumendo che il 4
ottobre 1985 ella ed il ricorrente avevano stipulato una scrittura
privata secondo cui venivano imputate a titolo di canone alcune spese
sostenute dall'Hernandez, impegnandosi le parti a stipulare in
seguito regolare contratto di locazione temporanea (durata 1 anno),
con versamento alla stipula dell'atto della cauzione di L. 300.000;
che l'Hernandez si era rifiutato in seguito di stipulare alcun tipo
di contratto e non aveva provveduto a versare il deposito cauzionale,
rifiutandosi altresì di rilasciare l'immobile nonostante la disdetta
convalidata per la scadenza del 31 marzo 1989, con fissazione
dell'esecuzione alla data del 31 dicembre 1989; che era stato
corrisposto il modesto canone di L. 150.000 mensili fino al 31
dicembre 1989 e di L. 209.700 mensili dall'1 gennaio 1990; che
l'Hernandez aveva provocato dei danni, per cui chiedeva in via
riconvenzionale la somma di L. 1.000.000; che l'appartamento in
oggetto era sempre stato arredato; che nel marzo 1989 erano stati
effettuati lavori di completa ristrutturazione, come da fattura
prodotta.
Chiedeva pertanto il rigetto della domanda attrive e in via
riconvenzionale la condanna del ricorrente al risarcimento danni
nella misura di L. 1.000.000.
Veniva esperita la prova per testi richiesta dall'Hernandez e i
due testi sentiti hanno confermato appieno l'assunto secondo cui il
ricorrente ha sempre abitato stabilmente l'immobile e lavorato a
Firenze.
Veniva quindi disposta ed esperita c.t.u.
Ed il c.t.u., con relazione precisa ed immune da critica, ha
indicato l'equo canone base all'entrata in vigore della legge n.
392/1978 in L. 14.499, e l'equo canone aggiornato al 1 agosto 1989 in
L. 40.565.
Non si è pronunciato sull'aumento del 5% relativo a riparazioni
straordinarie per L. 16.749.200 afferenti l'intero condominio al 31
marzo 1989, non essendo stata indicata la quota millesimale relativa
all'unità immobiliare in oggetto.
Ha peraltro indicato come il condominio sia una "vetusta
costruzione di due piani fuori terra, frazionata in diversi
appartamenti". Per ciò stesso si vede che l'eventuale aumento per
tali opere sarebbe irrisorio.
Nessun dubbio sull'applicabilità al contratto di locazione in
oggetto della disciplina di cui agli artt. 12-23 della legge n.
392/1978, essendo risultato provato che il ricorrente ha sempre
abitato stabilmente l'immobile svolgendo la propria attività
lavorativa in Firenze.
Del resto, il punto non pare sostanzialmente contestato dalla
residente.
E così, apparendo le risultanze peritali corrette e
condivisibili, questo giudice si pone la questione della legittimità
costituzionale dell'art. 12, primo comma della legge n. 392/1978, ove
si statuisce che il canone di locazione "non può superare il 3,85
per cento del valore locativo dell'immobile locato" e dei seguenti
artt. 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 della legge n. 392/1978 che
specificano le modalità di calcolo del valore locativo.
La questione appare rilevante nel giudizio in corso, ove deve
proprio determinarsi il canone legale di locazione.
Appare non manifestamente infondata con particolare riferimento
all'art. 41, secondo comma della Costituzione secondo cui "la
proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne
determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di
assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti".
Orbene, gli articoli citati della legge n. 392/1978 paiono
contrastare con la citata norma costituzionale nella parte in cui non
prevedono che le parti liberamente e/o il giudice possano
diversamente e maggiormente determinare il canone quando questi
appaia manifestamente irrisorio in relazione al bene che viene
concesso in godimento.
In altri termini, il riconoscimento della proprietà privata
impedisce, a parere del giudicante, che i limiti legislativi posti
alla stessa si traducano in una tale compressione del diritto di
proprietà da rendere concretamente simbolico il corrispettivo della
locazione.
Non pare così manifestamente infondata la questione di
legittimità costituzionale dei menzionati articoli quando nel caso
concreto l'applicazione degli stessi porti a risultati aberranti
quali la determinazione di un canone legale non soltanto totalmente
avulso dal mercato, ma irrisorio e sostanzialmente simbolico.
È stato ripetutamente affermato da codesta Corte che l'indennizzo
in caso di espropriazione per pubblica utilità, deve essere equo e
non simbolico, così contemperandosi le esigenze del pubblico e del
privato interesse.
Altrettanto pare potersi dire per il canone legale di locazione
determinato ai sensi dei menzionati articoli, in testa l'art. 12
della legge n. 392/1978: non può trattarsi di canone simbolico.
E dicendo simbolico occorre fare riferimento non a criteri
assoluti ed astratti, ma ad una necessaria valutazione caso per caso.
In realtà, pare proprio che la rigidezza assoluta dei criteri
legali di determinazione dell'equo canone possa portare in casi
singoli a risultati manifestamente avversati dal più elementare buon
senso.
Nella specie dunque, il canone legale iniziale, determinato
correttamente secondo i rigidi criteri noti, risulta inizialmente di
L. 14.499 mensili ed al 1 agosto 1989 di L. 40.565 mensili.
Ed è parere del giudicante che un bene quale un appartamento di
mq. 70,77 (superficie convenzionale determinata dal c.t.u.), quali
che siano le condizioni, la tipologia ecc.) non possa essere
remunerato con le cifre mensili suindicate, se non comprimendo
totalmente il diritto di proprietà con la imposizione di un canone
legale che in relazione al bene, appare irrisorio e simbolico.
Non occorre fare riferimento ai costi di altri beni per rendersi
conto dell'assurdità della determinazione di un simile corrispettivo
per un bene quale l'appartamento in oggetto, abitabile e abitato.
Valuterà così la Corte se sia costituzionalmente legittima in
uno Stato ove la Costituzione riconosce e garantisce la proprietà
privata, una normativa che impone un canone, come nella specie, non
solo totalmente avulso dal mercato, ma meramente simbolico se
rapportato al bene locato.
A modesto parere di questo giudice, una tale rigidezza normativa
non ha ragione di esistere, ed è retaggio di un periodo storico
molto vicino nel tempo ma per altro molto lontano, di massiccio
intervento dello Stato nell'economia, alle volte con intenti che
paiono più punitivi che diversamente diretti.
Non appare così manifestamente infondata l'eccezione che questo
giudice solleva di ufficio dell'illegittimità costituzionale dei
menzionati articoli di legge in relazione al secondo comma dell'art.
42 della Costituzione, nella parte in cui non prevedono una diversa e
maggiore determinazione del canone di locazione quando concretamente
questo, determinato legalmente, risulti simbolico.
Valuterà la Corte se non possa anche ravvisarsi un contrasto con
gli artt. 41 e 3 della Costituzione.

P. Q. M.
Visto l'art. 232 della legge 11 marzo 1953, n. 87;
Dichiara rilevante e non manifestamente infondata la questione di
legittimità costituzionale degli artt. 12, primo comma, 13, 14, 15,
16, 17, 18, 19, 20, 21 della legge n. 392/1978, in relazione al
secondo comma dell'art. 42 della Costituzione, nella parte in cui non
prevedono una diversa e maggiore determinazione del canone di
locazione ove questi nel caso concreto sia meramente simbolico.
Sospende il presente giudizio ed ordina l'immediata trasmissione
degli atti alla Corte costituzionale.
Ordina che a cura della cancelleria la presente ordinanza venga
notificata al Presidente del Consiglio dei Ministri, nonchè
comunicata ai Presidenti delle due Camere del Parlamento.
Il pretore: FAILLA

93C1035