1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n. 30 del 23-7-1997
SENTENZE ED ORDINANZE DELLA CORTE
N. 237 SENTENZA 19 giugno - 15 luglio 1997
Giudizio di legittimita' costituzionale in via incidentale. Locazione - Equo canone - Esclusione dall'applicazione della normativa in materia, degli immobili inclusi nella categoria catastale A/9 (palazzi di eminente pregio artistico o storico) - Ragionevolezza della discrezionalita' del legislatore in materia di requisiti oggettivi dell'immobile - Non fondatezza. (Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 26, primo comma, lettera d)). (097C0845) (GU 1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n.30 del 23-7-1997)

LA CORTE COSTITUZIONALE
composta dai signori:
Presidente: prof. Giuliano VASSALLI;
Giudici: prof. Francesco GUIZZI, prof. Cesare MIRABELLI, prof.
Fernando SANTOSUOSSO, avv. Massimo VARI, dott. Cesare RUPERTO, dott.
Riccardo CHIEPPA, prof. Gustavo ZAGREBELSKY, prof. Valerio ONIDA,
prof. Carlo MEZZANOTTE, avv. Fernanda CONTRI, prof. Guido NEPPI
MODONA, prof. Piero Alberto CAPOTOSTI;

ha pronunciato la seguente
Sentenza
nel giudizio di legittimità costituzionale dell'art. 26, primo
comma, lettera d), della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina
delle locazioni di immobili urbani), promosso con ordinanza emessa il
2 maggio 1995 (e pervenuta alla Corte il 17 luglio 1996) dal pretore
di Firenze nel procedimento civile vertente tra Martine Fortemps e
Pier Francesco Rosselli Del Turco ed altro, iscritta al n. 888 del
registro ordinanze 1996 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della
Repubblica n. 39, prima serie speciale, dell'anno 1996;
Visto l'atto di costituzione di Mario Rosselli Del Turco ed altri
nonchè l'atto di intervento del Presidente del Consiglio dei
Ministri;
Udito nella camera di consiglio del 7 maggio 1997 il giudice
relatore Cesare Mirabelli.
Ritenuto in fatto
1. - Con ordinanza emessa il 2 maggio 1995 (e pervenuta il 17
luglio 1996) nel corso di un giudizio promosso per ottenere la
determinazione, secondo i criteri stabiliti dalla legge 27 luglio
1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), del
canone di locazione di una abitazione compresa in un immobile di
particolare importanza storico-artistica, sottoposto alla tutela
prevista dalla legge 1 giugno 1939, n. 1089, il pretore di Firenze ha
sollevato, in riferimento all'art. 3, primo comma, della
Costituzione, questione di legittimità costituzionale dell'art. 26,
primo comma, lettera d), della legge n. 392 del 1978, che esclude
dall'ambito di applicazione dell'equo canone gli immobili inclusi
nella categoria catastale A/9 (palazzi di eminente pregio artistico o
storico).
Il pretore di Firenze rileva che l'appartamento locato risulta
classificato nella categoria catastale A/4 (abitazione di tipo
popolare), pur essendo compreso in un palazzo dichiarato dal Ministro
per i beni culturali, nel suo interno e nel suo esterno, di interesse
storico artistico e sottoposto alla legge di tutela n. 1089 del 1939.
Lo stessogiudice ritiene, in conformità alla giurisprudenza
prevalente, che ai fini della determinazione del canone di locazione
non sia vincolante la classificazione che risulta dal catasto, ma
debbano essere considerate le effettive caratteristiche
dell'immobile. Tuttavia, proprio l'esclusione di immobili della
categoria catastale A/9 dalla disciplina di determinazione legale del
canone, prevista dalla legge n. 392 del 1978, non troverebbe
ragionevole giustificazione, quando la locazione riguardi una unità
immobiliare di ordinaria tipologia, sia pure compresa in un palazzo
di eminente interesse artistico o storico, nel quale si può trovare
un appartamento di scarsissimo pregio, come quello considerato che
risulta catastalmente classificato nella categoria A/4. Per tale
unità abitativa sarebbe ingiustificata la possibilità di convenire
contrattualmente un canone maggiore rispetto a quello che la legge
stabilisce per un analogo appartamento, compreso in un attiguo
palazzo non sottoposto a tutela quale immobile di interesse artistico
o storico.
Per gli immobili della categoria catastale A/9 sarebbe prevista una
compensazione con vantaggi, anche fiscali, in ragione dei vincoli e
degli oneri imposti al proprietario. Tuttavia la finalità
compensativa, legittimamente perseguita dallo Stato, non potrebbe
gravare sul conduttore, estraneo al rapporto tributario, rendendo il
canone di locazione liberamente contrattabile.
2. - È intervenuto in giudizio il Presidente del Consiglio dei
Ministri, rappresentato e difeso dall'Avvocatura generale dello
Stato, chiedendo che sia dichiarata l'inammissibilità o
l'infondatezza della questione.
L'Avvocatura ritiene che l'interpretazione letterale della
disposizione denunciata consenta di affermare che l'esclusione
dall'ambito di applicazione dell'equo canone operi solo in base
all'atto formale di classificazione catastale; inoltre, la stessa
esclusione si riferirebbe soltanto alla locazione di palazzi nella
loro interezza o nella parte principale. Questa interpretazione
supererebbe il dubbio di legittimità costituzionale, prospettato in
base ad una interpretazione diversa, autorevolmente sostenuta ma che
non costituirebbe diritto vivente, secondo la quale, per un verso, il
giudice potrebbe disapplicare la classificazione dell'immobile
risultante dal catasto e, per l'altro, sarebbe sottratta al regime
dell'equo canone la locazione di ogni singola unità abitativa
compresa in palazzi di eminente pregio artistico o storico.
Ad avviso dell'Avvocatura, anche seguendo la premessa
interpretativa dalla quale muove il rimettente, la sottrazione alla
disciplina del canone legale sarebbe comunque giustificata, in
ragione delle particolari caratteristiche dell'immobile delle quali
partecipa anche la singola unità immobiliare che di esso fa parte.
Inoltre la base di calcolo dell'equo canone, che nel sistema della
legge è costituita dal costo di costruzione dell'edificio, non si
adatterebbe agli immobili di pregio artistico o storico.
3. - Hanno depositato atto di costituzione, oltre il termine di 20
giorni dalla pubblicazione dell'ordinanza di rimessione nella
Gazzetta Ufficiale gli eredi del locatore dell'immobile, che era
parte nel giudizio principale, chiedendo che la questione sia
dichiarata inammissibile o infondata.
Considerato in diritto
1. - La questione di legittimità costituzionale investe l'art.
26, primo comma, lettera d), della legge 27 luglio 1978, n. 392, che,
nel contesto della disciplina delle locazioni di immobili urbani,
esclude i palazzi di eminente pregio artistico o storico (categoria
A/9) dall'ambito di applicazione delle disposizioni sulle locazioni
delle abitazioni e, quindi, anche dalla determinazione dell'equo
canone (art. 12).
Il pretore di Firenze ritiene che tale esclusione riguardi ogni
unità abitativa, compresa in palazzi sottoposti alla tutela prevista
dalla legge 1 giugno 1939, n. 1089 per gli edifici di interesse
artistico o storico; ciò determinerebbe una lesione dell'art. 3,
primo comma, della Costituzione, per irragionevole disparità di
trattamento rispetto alla applicazione della disciplina dell'equo
canone per un appartamento con caratteristiche analoghe, ma posto in
un palazzo non sottoposto a tutela.
2. - Preliminarmente deve essere dichiarato irricevibile l'atto di
costituzione in giudizio degli eredi del locatore, perchè depositato
tardivamente, oltre il termine previsto dall'art. 25 della legge 11
marzo 1953, n. 87 e dall'art. 3 delle norme integrative per i giudizi
davanti alla Corte costituzionale.
3. - Secondo la premessa dalla quale muove il giudice rimettente,
la classificazione dell'immobile, quale risulta dal catasto, è
effetto di un atto amministrativo disapplicabile dal giudice il
quale, nel decidere dell'equo canone di locazione, deve considerare
l'immobile secondo la categoria corrispondente alle caratteristiche
che esso effettivamente presenta. Lo stesso giudice ritiene che
l'esclusione dall'ambito di applicazione dell'equo canone, prevista
dalla norma denunciata, riguardi ogni unità abitativa compresa in un
palazzo che nel suo insieme sia qualificato di eminente pregio
artistico o storico.
L'Avvocatura dello Stato delinea una diversa interpretazione,
fondata sul dato testuale della disposizione denunciata, che
consentirebbe di superare il dubbio di legittimità costituzionale:
la classificazione dell'immobile che risulta dal catasto sarebbe
vincolante anche nel giudizio per la determinazione dell'equo canone,
alla cui disciplina, in ogni caso, sarebbero sottratte le locazioni
dell'intero immobile, e non quelle di singole unità abitative in
esso comprese.
Sebbene sia possibile una diversa interpretazione della
disposizione denunciata, non vi è ragione per discostarsi da quella
fatta propria dal giudice rimettente, sostenuta dalla giurisprudenza
prevalente. Una diversa interpretazione si imporrebbe solo se fosse
l'unica compatibile con la Costituzione (da ultimo, sentenze n. 99 e
n. 87 del 1997).
4. - Nel merito la questione non è fondata.
Il legislatore, nel disciplinare le locazioni di immobili urbani
adibiti ad uso di abitazione, ha determinato i criteri di
applicazione della disciplina limitativa della libera contrattazione
tra le parti, ma ha escluso da tale disciplina, tra gli altri, gli
immobili di eminente pregio artistico o storico.
Questa scelta del legislatore non è in contrasto con l'art. 3
della Costituzione sia sotto il profilo della ragionevolezza che
della parità di trattamento.
Rientra, difatti, nella discrezionalità del legislatore e non è
manifestamente irragionevole la norma che considera, ai fini del
canone di locazione, i requisiti oggettivi dell'immobile, attribuendo
rilievo al particolare pregio storico o artistico che esso presenta.
Caratteristica, questa, che può essere ritenuta prevalente rispetto
alle caratteristiche abitative altrimenti rilevanti ai fini della
determinazione dell'equo canone.
Neppure sussiste la denunciata disparità di trattamento tra il
conduttore di una unità abitativa compresa in un palazzo di eminente
pregio artistico o storico rispetto al conduttore di una abitazione
posta in un edificio privo di tali requisiti, giacchè proprio questi
ultimi costituiscono l'elemento di differenziazione, idoneo ad
escludere la omogeneità e, quindi, la comparabilità delle
situazioni.

Per questi motivi
LA CORTE COSTITUZIONALE
Dichiara non fondata la questione di legittimità costituzionale
dell'art. 26, primo comma, lettera d), della legge 27 luglio 1978, n.
392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), sollevata, in
riferimento all'art. 3, primo comma, della Costituzione, dal pretore
di Firenze con l'ordinanza indicata in epigrafe.
Così deciso in Roma, nella sede della Corte costituzionale,
Palazzo della Consulta, il 19 giugno 1997.
Il Presidente: Vassalli
Il redattore: Mirabelli
Il cancelliere: Di Paola
Depositata in cancelleria il 15 luglio 1997.
Il direttore della cancelleria: Di Paola
97C0845