Serie Generale n. 40 del 18-2-2005
DECRETI E DELIBERE DI ALTRE AUTORITA'
AGENZIA DEL TERRITORIO
AGENZIA DEL TERRITORIO
DETERMINAZIONE 16 febbraio 2005
Provvedimento emanato ai sensi del comma 339 dell'articolo 1 della legge 30 dicembre 2004, n. 311, in materia di classamenti catastali di unita' immobiliari di proprieta' privata. Linee guida. (GU Serie Generale n.40 del 18-02-2005)

IL DIRETTORE DELL'AGENZIA
Visto l'art. 1, comma 339, della legge 30 dicembre 2004, n. 311,
che ha previsto l'emanazione di un provvedimento del direttore
dell'Agenzia del territorio da adottare previa intesa con la
Conferenza Stato-città ed autonomie locali;
Vista l'intesa sancita dalla Conferenza Stato-città ed autonomie
locali nella seduta del 4 febbraio 2005, con rep. n. 69;
Determina:
Art. 1.
Modalità di aggiornamento del valore medio di mercato
1. Per la selezione delle microzone interessate dalla revisione
parziale del classamento, prevista dall'art. 1, comma 335, della
legge 30 dicembre 2004, n. 311, il valore medio di mercato per
microzona, individuato ai sensi del regolamento di cui al decreto del
Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, è aggiornato
utilizzando i valori dell'osservatorio del mercato immobiliare
dell'Agenzia del territorio, di cui al successivo comma 3, riferiti
al secondo semestre 2004.
2. L'aggiornamento del valore medio di mercato suddetto si effettua
calcolando:
a) il valore centrale dell'intervallo dei valori indicati
nell'osservatorio, con riferimento alla tipologia immobiliare
omogenea a quella del valore medio di mercato individuato ai sensi
del citato regolamento ed alla zona territoriale dell'osservatorio
corrispondente alla microzona comunale;
b) la media dei relativi valori centrali, qualora ad una
microzona corrispondano due o più zone territoriali
dell'osservatorio.
3. Gli uffici provinciali dell'Agenzia del territorio mettono a
disposizione, su richiesta del comune, valori medi di mercato delle
microzone determinati in base al comma 2, oppure i valori contenuti
nella banca dati dell'osservatorio del mercato immobiliare relativi
al secondo semestre 2004.

Art. 2.
Individuazione delle unità immobiliari oggetto
di rideterminazione della rendita
1. Le unità immobiliari di proprietà privata, non dichiarate in
catasto o per le quali sussistono situazioni di fatto non più
coerenti con i classamenti catastali, per intervenute variazioni
edilizie, sono individuate dai comuni sulla base della constatazione
di idonei elementi, quali, a titolo esemplificativo, quelli
rinvenibili nell'archivio edilizio comunale, nell'archivio delle
licenze commerciali, ovvero nei verbali di accertamento di violazioni
edilizie, nella cartografia tecnica, nelle immagini territoriali o
tratti da ogni altra documentazione idonea allo scopo. In tale ambito
possono essere oggetto di trattazione le richieste dei comuni
riguardanti le unità immobiliari interessate:
a) da interventi edilizi che abbiano comportato la modifica
permanente nella destinazione d'uso, ovvero un incremento stimabile
in misura non inferiore al 15% del valore di mercato e della relativa
redditività ordinaria derivante, di norma, da interventi edilizi di
ristrutturazione edilizia come definiti alla lettera d) dell'art. 3
del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in
materia edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica
6 giugno 2001, n. 380, nonchè da quelli di manutenzione
straordinaria, come definiti alla lettera b) del medesimo articolo
del testo unico, in particolare quando gli stessi abbiano comportato
una variazione della consistenza ovvero delle caratteristiche
tipologiche distributive ed impiantistiche originarie delle unità
immobiliari, e da quelli di restauro e risanamento conservativo, come
definiti alla lettera c) dell'art. 3 del citato testo unico, qualora
in particolare abbiano interessato l'intero edificio;
b) dagli interventi edilizi di nuova costruzione come definiti
alla lettera e) dell'art. 3 del citato testo unico in materia
edilizia e non dichiarate in catasto;
c) dal rilascio di licenze ad uso commerciale che abbiano
comportato modifiche permanenti nella destinazione d'uso, come
definita nelle categorie catastali, e che sono iscritte in catasto
con categoria non coerente con la destinazione autorizzata;
d) dal passaggio dalla categoria delle esenti dalle imposte sugli
immobili a quelle delle unità soggette a imposizione, quali quelle
adibite ad abitazioni o ad altre destinazioni già funzionali
all'esercizio dell'attività produttiva agricola e censite in catasto
come fabbricati rurali, che di fatto hanno perso i requisiti
oggettivi o soggettivi previsti dal decreto del Presidente della
Repubblica del 23 marzo 1998, n. 139.
2. Non sono oggetto di trattazione, in quanto prive dei requisiti
necessari, le richieste dei comuni riguardanti le unità immobiliari
già censite e oggetto di interventi edilizi che non abbiano
comportato una variazione di destinazione d'uso nè un incremento del
valore e della relativa redditività ordinaria in misura
significativa ai fini della variazione del classamento, quali, di
norma:
a) gli interventi di manutenzione ordinaria come definiti alla
lettera a) dell'art. 3 del testo unico delle disposizioni legislative
e regolamentari in materia edilizia di cui al decreto del Presidente
della Repubblica del 6 giugno 2001, n. 380;
b) gli interventi di manutenzione straordinaria come definiti
alla lettera b) dell'art. 3 del testo unico in materia edilizia
citato, in particolare qualora non abbiano comportato una variazione
della consistenza e delle caratteristiche tipologiche distributive ed
impiantistiche originarie delle unità immobiliari e gli interventi
di restauro e risanamento conservativo, come definiti alla lettera c)
dello stesso art. 3 del testo unico citato, qualora in particolare
non abbiano interessato l'intero edificio;
c) gli interventi di adeguamento degli impianti tecnologici alle
normative tecniche e di sicurezza, di riparazione e rinnovo di
impianti esistenti, di consolidamento e conservazione degli elementi
edilizi strutturali.

Art. 3.
Contenuti del provvedimento per la richiesta
di presentazione dell'atto di aggiornamento catastale
1. La richiesta ai soggetti obbligati alla presentazione degli atti
di aggiornamento catastale, per le ipotesi di cui all'art. 1, comma
336, della legge n. 311/2004, notificata ai sensi della vigente
normativa, e mirata alla produzione dell'atto di aggiornamento
catastale, contiene:
a) i dati catastali dell'unità immobiliare, quando disponibili,
ovvero del terreno sul quale insiste la costruzione non dichiarata in
catasto;
b) gli elementi oggetto della constatazione di cui al comma 1
dell'art. 2;
c) le modalità e i termini secondo i quali è possibile
adempiere agli obblighi, e le conseguenze in caso di inadempienza;
d) la data, qualora accertabile, cui riferire il mancato
adempimento degli obblighi in materia di dichiarazione delle nuove
costruzioni o di variazione di quelle censite al catasto edilizio
urbano.

Art. 4.
Adempimenti a carico dei titolari di diritti reali
sulle unità immobiliari
1. I soggetti obbligati alla presentazione degli atti di
aggiornamento catastale, per le ipotesi di cui all'art. 1, comma 336,
della legge n. 311/2004, sono tenuti in solido agli adempimenti
richiesti; gli atti di aggiornamento debbono essere redatti, ai sensi
del regolamento emanato con decreto del Ministro delle finanze
19 aprile 1994, n. 701, da un professionista tecnico abilitato a
norma di legge.
2. I medesimi soggetti devono adempiere alla richiesta, presentando
all'Agenzia del territorio gli atti di aggiornamento necessari entro
novanta giorni dalla notifica della richiesta da parte del comune,
indicando protocollo e data della stessa.

Art. 5.
Adempimenti a carico dell'Agenzia del territorio
in caso di inadempienza da parte dei soggetti interessati
1. In mancanza dell'adempimento richiesto ai soggetti interessati,
gli uffici provinciali dell'Agenzia del territorio, decorso il
termine di novanta giorni dalla notifica della richiesta, ove ne
ricorrano i presupposti, provvedono all'aggiornamento d'ufficio. A
tal fine, su richiesta dei suddetti uffici provinciali, i comuni
provvedono a trasmettere i documenti, di cui al comma 1, art. 2, a
supporto della notifica effettuata.
2. Nell'ipotesi in cui, a seguito della verifica della suddetta
documentazione, nonchè della documentazione eventualmente fatta
pervenire dai soggetti interessati, non sussista l'obbligo della
dichiarazione in catasto, l'ufficio competente ne dà comunicazione
al comune.
3. Sono posti a carico dei soggetti inadempienti, oltre ai tributi
dovuti, alle sanzioni previste e alle spese di notifica, gli oneri
per l'attività svolta dall'ufficio determinati con successivo
provvedimento del direttore dell'Agenzia del territorio.

Art. 6.
Modalità operative per lo scambio di informazioni
fra Agenzia e comuni
1. L'Agenzia rende disponibile una procedura per la creazione di un
database informatico contenente l'elenco delle richieste inviate ai
vari soggetti articolato per unità immobiliare e, per ciascun
record, i seguenti dati:
a) identificativo dell'unità immobiliare, quando disponibile,
ovvero del terreno sul quale insiste la costruzione non dichiarata in
catasto;
b) dati relativi alla toponomastica;
c) generalità e domicilio dei destinatari della richiesta;
d) data e protocollo della richiesta inoltrata ai suddetti
destinatari;
e) data di avvenuta notifica;
f) sintesi dei dati accertati dai quali discende l'incoerenza
della rendita iscritta negli atti catastali;
g) data, se conosciuta, cui riferire la violazione degli
adempimenti catastali in materia di dichiarazione di nuove
costruzioni o di variazione di quelle censite.
2. I comuni inviano agli uffici provinciali dell'Agenzia del
territorio i dati di cui al comma 1 a cadenza mensile.
3. Gli uffici provinciali dell'Agenzia del territorio integrano il
database informatico di cui al comma 1 e lo restituiscono ai comuni
con i seguenti dati di propria competenza:
a) nuovi dati di censimento attribuiti alle unità immobiliari;
b) data di inserimento in atti del nuovo accertamento;
c) data di avvenuta notifica delle nuove rendite.

Art. 7.
Monitoraggio del processo
1. Il monitoraggio del processo in corso d'opera è gestito
attraverso i database di cui al comma 1 dell'articolo precedente.
2. La consultazione del database di cui al comma 1 è resa
disponibile a mezzo WEB ai comuni, che ne avanzino richiesta,
limitatamente ai dati di competenza.

Art. 8.
Notifica degli atti attributivi delle nuove rendite
1. Gli atti attributivi delle nuove rendite, unitamente alla
quantificazione degli oneri indicati al comma 3 dell'art. 6, sono
notificati secondo la normativa vigente e devono contenere le
indicazioni previste per gli atti impugnabili, richiamate all'art. 19
del decreto legislativo del 31 dicembre 1992, n. 546.
2. I comuni collaborano con gli uffici provinciali dell'Agenzia del
territorio nell'attività di notifica delle nuove rendite attribuite
alle unità immobiliari in applicazione dell'art. 1, commi 335 e 336,
della legge 30 dicembre 2004, n. 311.

Art. 9.
Ulteriori modalità applicative
1. Ai fini della concreta applicazione del presente provvedimento,
l'Agenzia del territorio opera nel rispetto delle «Linee guida»
allegate alla presente determinazione, di cui costituiscono parte
integrante.
Il presente provvedimento sarà pubblicato nella Gazzetta Ufficiale
della Repubblica italiana.
Roma, 16 febbraio 2005
Il direttore: Picardi

Allegato
LINEE GUIDA DELL'AGENZIA DEL TERRITORIO E DELLE RAPPRESENTANZE DELLE
AUTONOMIE LOCALI AI FINI DELL'APPLICAZIONE DI SPECIFICI CONTENUTI
DEL PROVVEDIMENTO EX Art. 1, COMMA 339, DELLA LEGGE 30 DICEMBRE
2004, N. 311
Premessa.
Le presenti linee guida rappresentano lo strumento per garantire
la migliore collaborazione tra comuni e Agenzia del territorio nel
rispetto dei reciproci ruoli.
In particolare, esse stabiliscono criteri operativi in ordine:
alla fase della richiesta avanzata dai comuni - ed alla
successiva verifica - per l'eventuale procedibilità alla revisione
parziale del classamento di singole microzone (art. 1, comma 335,
legge 30 dicembre 2004, n. 311);
Tali criteri operativi, essendo condivisi in sede di conferenza
Stato-città e autonomie locali, saranno alla base delle direttive da
emanare per gli uffici provinciali dell'Agenzia del territorio,
rappresentando altresì una precisa guida per l'orientamento dei
comuni.
In secondo luogo, le presenti linee guida indicano le modalità
operative in ordine alla accessibilità ai dati necessari allo
svolgimento della istruttoria per la selezione delle microzone per le
quali eventualmente richiedere, da parte dei comuni, la revisione
parziale del classamento.
Criteri e modalità operative.
1. Il metodo previsto dall'art. 1, comma 335, della legge 311 del
2004, al fine di selezionare le microzone interessate dalla revisione
parziale del classamento richiede la possibilità di determinare un
rapporto tra valore medio di mercato e il corrispondente valore medio
catastale relativo, sia alla singola microzona che all'insieme delle
microzone comunali. Ciò al fine di selezionare la microzona che
mostra una «significativa» anomalia, in termini di scostamento tra i
due valori rispetto allo scostamento mediamente riscontrato per
l'insieme delle microzone. Tale metodo è significativo allorche': a)
sia calcolabile un valore medio del rapporto per l'insieme delle
microzone e b) consenta di individuare il dato «anomalo» di cui
sopra. Dal punto di vista metodologico la lettera a) è soddisfatta
se le microzone valorizzate sono superiori o uguale due; la lettera
b), invece, richiede che le microzone sussistenti nel territorio
comunale siano almeno superiori o uguali a tre.
Pertanto affinchè un comune possa procedere alla selezione
dell'eventuale microzona su cui svolgere la revisione parziale del
classamento, occorre che il relativo territorio sia ripartito in
almeno tre microzone.
Si ribadisce che non debbono essere incluse nel limite indicato,
nè conseguentemente debbono essere prese in considerazione per il
calcolo del rapporto di cui alla lettera d) del successivo punto 2,
le microzone afferenti a porzioni di territorio comunale prive di
possibili valorizzazioni di fabbricati, con riferimento ai dati
presenti nell'osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia del
territorio, e quelle caratterizzate dalla prevalenza di unità
immobiliari non ordinarie per destinazione e tipologia catastale.
2. Ai fini dell'applicazione del metodo di cui al criterio
operativo 1 si definisce:
a) valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento
di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n.
138, per la singola microzona: il valore individuato dalle
amministrazioni comunali, ovvero in carenza di determinazione dei
comuni, dagli uffici provinciali dell'Agenzia del territorio, nel
processo di definizione delle microzone comunali;
b) valore medio di mercato aggiornato per singola microzona: il
valore della lettera a) aggiornato secondo le modalità operative
disposte dal provvedimento del direttore dell'Agenzia del territorio;
c) valore medio catastale ai fini dell'applicazione
dell'imposta comunale sugli immobili: il valore unitario per metro
quadrato di superficie ottenuto come quoziente tra la sommatoria dei
valori costituenti la base imponibile dell'imposta comunale sugli
immobili relativi alle unità immobiliari ubicate nella microzona e
omogenee, per destinazione e categoria catastale, a quelle di
riferimento per il valore di cui alla lettera a), e la superficie
complessiva delle medesime unità immobiliari; la superficie delle
unità immobiliari è desunta, con riferimento al territorio
analizzato, dalla banca dati catastale in forma diretta o indiretta
attraverso il vano medio;
d) rapporto tra valore medio di mercato aggiornato della
singola microzona e valore medio catastale ai fini dell'applicazione
dell'imposta comunale sugli immobili: il quoziente tra il valore
numerico di cui alla lettera b) e quello della lettera c);
e) analogo rapporto di cui alla lettera d) per l'insieme delle
microzone comunali: la media dei quozienti di cui alla lettera d).
3. La revisione parziale del classamento può essere attivata per
le microzone in cui il rapporto, di cui alla lettera d) del criterio
operativo 2, si discosta significativamente dal valore del rapporto
medio, di cui alla lettera e) del medesimo criterio operativo. Il
termine significativamente non può intendersi inferiore ad uno
scostamento di più del 35 per cento tra i due rapporti. Ciascun
comune, può assumere un valore percentuale più elevato di quello
testè indicato per selezionare le «anomalie», ma non una percentuale
inferiore.
4. Per il calcolo dei rapporti previsti al criterio operativo 2,
il periodo di riferimento dei valori pubblicati dall'osservatorio del
mercato immobiliare dell'Agenzia del territorio è quello relativo al
secondo semestre 2004.
5. Per l'anno 2005, entro cinque mesi dall'entrata in vigore del
provvedimento del direttore dell'Agenzia del territorio, quest'ultima
predispone i dati e le elaborazioni per determinare i valori ed i
rapporti di cui al criterio operativo 2. Una volta predisposti i dati
e le elaborazioni, questi sono resi disponibili entro trenta giorni
dalla data di richiesta del comune.
Le operazioni di revisione parziale del classamento sono
richieste dai comuni tramite motivata istanza da trasmettere ai
competenti uffici provinciali dell'Agenzia del territorio.
6. L'Agenzia del territorio emana, previa verifica dei
presupposti delle richieste pervenute dai comuni, entro il 31 maggio
e il 30 novembre i provvedimenti di attivazione della revisione del
classamento di cui all'art. 1, comma 335, ultimo periodo, della legge
31 dicembre 2004, n. 311, relativi alle richieste pervenute
rispettivamente entro il 15 aprile e il 15 ottobre di ciascun anno.
7. I comuni possono segnalare agli uffici provinciali
dell'Agenzia del territorio, unitamente alla richiesta di revisione
parziale del classamento, le unità immobiliari ricadenti nelle
microzone interessate per le quali viene attivato il procedimento
disciplinato dall'art. 1, comma 336, della legge 31 dicembre 2004, n.
311.