1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n. 19 del 5-5-1993
ATTI DI PROMOVIMENTO DEL GIUDIZIO DELLA CORTE
N. 192 ORDINANZA (Atto di promovimento) 17 febbraio 1993
N. 192 Ordinanza emessa il 17 febbraio 1993 dal pretore di Verona nel procedimento civile vertente tra Reni Angela e Soc. Caffe' Lamberti Locazione immobili urbani - Uso non abitativo - Regime ordinario - Morosita' - Pagamento dei canoni scaduti in corso di procedimento sommario di convalida di sfratto - Omessa previsione - Lamentata diversita' di trattamento rispetto ai contratti in regime transitorio. (Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 55). (Cost., art. 3). (093C0439) (GU 1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n.19 del 5-5-1993)

IL PRETORE
A scioglimento della riserva di cui al verbale che precede,
osserva.
Nell'odierno giudizio, avente ad oggetto lo sfratto per morosità
del conduttore di un immobile locato a fini non abitativi in regime
ordinario, l'intimato, regolarmente comparso, ha riconosciuto la
morosità e ha chiesto di poterla sanare ai sensi dell'art. 55 della
legge n. 392/1978, con la concessione del consueto termine di grazia.
Sull'istanza, nulla opponendo l'intimante, questo pretore si è
riservato.
D I R I T T O
La questione dell'applicabilità dell'art. 55 della legge n.
392/1978 alle locazioni per uso non abitativo in regime ordinario
(ossia stipulate dopo l'entrata in vigore della legge citata) ha
costituito un tema vivacemente dibattuto in giurisprudenza.
Sul punto, la dottrina si è pronunciata in senso prevalentemente
negativo, sulla scorta di precisi rilievi ermeneutici - fondati sulla
lettera della norma - che meritano, ad avviso del giudice, sicura
adesione. Analogamente si è espressa la più parte della
giurisprudenza di merito occupatasi ex professo del problema.
Il supremo collegio, invece, con le note sentenze 20 aprile 1984,
n. 2594, 26 luglio 1986, n. 4799 e 21 settembre 1988, n. 5182, ha
ripetutamente affermato l'applicabilità della norma alla
fattispecie.
Senonchè, in un processo di lento riesame critico che ha portato
al progressivo riavvicinamento alle tesi della più autorevole
dottrina, la Corte di cassazione ha dapprima ritenuto - in un primo
momento con un indirizzo giurisprudenziale minoritario, poi
consolidatosi con l'avallo delle sezioni unite - che l'art. 5 della
legge n. 392/1978 non trovi applicazione alle locazioni non abitative
(cfr. cass. 5 luglio 1985, n. 4057; cass. 16 luglio 1986, n. 460; in-
fine, cass. sezioni unite 28 dicembre 1990, n. 12210, in foro it.
1992, I, 201); quindi, forte di questa indispensabile premessa, è
approdata, di recente, alla conclusione dell'"inapplicabilità della
sanatoria giudiziale della morosità alle locazioni di immobili
urbani adibiti ad uso diverso dall'abitazione stipulate
successivamente all'entrata in vigore della stessa legge" (così
cass. 28 febbraio 1992, n. 2496, in foro it. 1992, I, 3015).
La completezza e la persuasività delle ragioni poste alla base
del revirement del supremo collegio suggeriscono di rinviare alla
lettura della motivazione onde evitare di riportare in termini
eccessivamente riassuntivi i caposaldi di quella fine analisi
giuridica.
2. - Ciò che non si condivide, invece, è il lapidario giudizio
di manifesta infondatezza dato dalla sentenza ricordata alla
questione di legittimità costituzionale dell'art. 55 della legge n.
392/1978, così interpretato, in relazione all'art. 3 della
Costituzione.
Pare opportuna una considerazione preliminare.
Lo stesso supremo collegio, nel dare corpo all'ordinamento poi
abbandonato, ha fatto leva, più volte, su un argomento di carattere
logico che, seppure tuttaltro che decisivo ai fini esegetici, non
poteva che essere razionalmente condiviso. Ci si riferisce al
ribadito assunto dell'assenza di una qualsivoglia ragione per non
accedere a quella che era ritenuta l'interpretazione "estensiva"
dell'art. 55 della legge citata giustificata dai riferimenti ad esso
dell'art. 74 della legge n. 392/1978 e dalla posizione della norma
stessa nell'ambito delle disposizioni processuali, valide, per
entrambe le tipologie locative. Già nel 1984 la s.c. scriveva: " ..
in tema di concessione di un termine per il pagamento dei canoni
locatizi scaduti, previsto dall'art. 55 della legge 27 luglio 1978,
n. 392, la perentorietà del richiamo operato a detta norma dal
successivo art. 74; la mancanza di qualsivoglia incompatibilità di
ordine logico-concettuale tra la sanatoria della morosità come
regolata dall'art. 55 e le locazioni non abitative come richiamate
dalla norma, anch'essa di natura processuale, di cui all'art. 74; la
corrispondenza tra la lettera e la ratio della norma, escludono una
interpretazione riduttiva dell'istituto che, di conseguenza, è
applicabile anche con riferimento alla locazione di immobile adibito
ad uso diverso da quello di abitazione" (cass. 20 aprile 1984; in
termini, si v. pure cass. nn. 4799/1986 e 5182/1988).
Del resto, non si può non ricordare che la stessa relazione
ministeriale 11 maggio 1979, nel trattare della tesi
giurisprudenziale contraria all'applicabilità della sanatoria alle
locazioni ad uso diverso in regime ordinario, osservava: " .. tale
interpretazione non appare, peraltro, in armonia con l'intenzione del
legislatore che ha inteso richiamare l'art. 5 solo per ribadire il
contenuto della morosità equiparata al grave indampimento".
Non pare, dunque, sufficiente limitarsi a dire che l'esclusione
del beneficio in parola per le locazioni non abitative in regime
ordinario corrispondente ad una scelta discrezionale - e quindi
insindacabile - del legislatore, proprio perchè, alla luce di quanto
un tempo affermato nonchè dell'autorevole opinione appena ricordata,
tale scelta non sembra - prima facie - ragionevole.
Ciò premesso, questo giudicante condivide comunque l'assunto
secondo cui l'eterogeneità del valore del bene "casa" rispetto a
quello a cui è finalizzata la locazione ad uso non abitativo
potrebbe giustificare, in astratto, la diversità di regime delle due
tipologie contrattuali. Non va però dimenticato che anche per le
locazioni ad uso non abitativo, data la loro peculiare funzione
economica, vengono in rilievo i valori del titolo terzo della Carta
fondamentale. E pare corretto ritenere che detti valori non possano
essere inutilmente compressi o sacrificati se non all'interno di un
quadro normativo di attento contemperamento delle contrapposte
esigenze della proprietà edilizia rispetto a quelle dell'impresa ivi
ospitata.
Nulla quaestio, ad ogni modo, per la scelta del legislatore di
escludere il conduttore moroso di un immobile ad uso non abitativo
dal beneficio della sanatoria di cui all'art. 55 della legge n.
392/1978, diversamente da quanto previsto per il conduttore di immo-
bile ad uso abitativo. Del resto, nel passato, questo era stato il
preciso orientamento del legislatore (v. art. 33, legge 12 ottobre
1945, n. 669; art. 37, legge 23 maggio 1950; art. 4, sesto comma,
della legge 26 novembre 1969, n. 833).
Vale però ricordare - e qui le cose sembrano complicarsi - che
l'art. 74 della legge n. 392/1978 conferisce detto beneficio anche
per il caso di mora nell'ambito della locazione ad uso non abitativo
in regime transitorio.
Il raffronto tra questa ipotesi e quella analoga della locazione
in regime ordinario induce quindi a più delicate riflessioni in
ordine alla resistenza costituzionale dell'architettura del sistema
tracciato dal legislatore.
In effetti, il mero riferimento alla transitorietà non pare, ad
avviso di questo pretore, idoneo a giustificare il più aspro regime
sanzionatorio della morosità previsto per l'uso non abitativo in re-
gime ordinario. Invero, una volta operata la scelta di fondo di
superare il cennato spartiacque e di concedere, pertanto, detto
beneficio anche alle locazioni ad uso non abitativo (come è accaduto
con la legge n. 392/1978), ritiene questo giudicante che il
legislatore possa discriminare tra contratti in regime transitorio e
contratti in regime ordinario solo in presenza di validi e razionali
motivi.
Occorre perciò valutare attentamente la meritevolezza della
maggiore o minore tutela, in relazione alle caratteristiche astratte
della locazione in regime ordinario rispetto a quella in regime
transitorio.
Balza agli occhi, allora, che delle due ipotesi quella più
meritevole di salvaguardia sembra essere - ad avviso di chi scrive -
proprio quella della locazione ad uso non abitativo in regime
ordinario.
Si consideri che gli artt. 67 e 71 della legge n. 392/1978, con i
quali si sono disciplinati i contratti ad uso non abitativo in regime
transitorio, hanno introdotto - iure imperii - una profonda
modificazione dell'assetto negoziale del rapporto (massimamente per
le locazioni di cui all'art. 71).
Ebbene, pare a questo giudicante che a fronte di una così
importante mutazione dell'equilibrio contrattuale, mirata
all'evidenza ad un trattamento di maggior favore del conduttore, la
morosità di quest'ultimo avrebbe dovuto essere colpita con speciale
rigore, ad es. negandone la sanabilità per gli effetti risolutorii
conseguenti.
Diverso discorso dovrebbe valere, invece, per le locazioni non
abitative in regime ordinario: qui le parti sono addivenute al
contratto ben consapevoli del quadro normativo cogente in cui esso si
sarebbe iscritto. È giocoforza, quindi, concludere che in tale
ipotesi il legislatore avrebbe dovuto guardare all'inadempimento del
conduttore con maggiore indulgenza rispetto a quella accordata a chi
- avvantaggiandosi dello ius superveniens - fosse rimasto, ciò
nonostante, moroso.
Le considerazioni svolte inducono pertanto questo pretore a
rimettere all'esame della Corte costituzionale la questione di
legittimità costituzionale dell'art. 55 della legge n. 392/1978, lì
dove esclude che la sanatoria della morosità nel pagamento del
canone si applichi alle locazioni di immobili urbani ad uso non
abitativo stipulate dopo l'entrata in vigore della legge n. 392/1978,
per contrasto con l'art. 3 della Costituzione.
Quanto infine alla rilevanza della questione, si osserva che ove
la norma fosse ritenuta costituzionalmente illegittima resterebbe
preclusa, nell'odierno procedimento, l'immediata convalida dello
sfratto e, una volta sanata la morosità, verrebbe altresì meno la
possibilità di dichiarare risolto il contratto (art. 55 unico comma
della legge citata).
Va pertanto ordinata la sospensione del giudizio e la trasmissione
degli atti alla Corte costituzionale per la risoluzione della
questione cennata.

P. Q. M.
Visto l'art. 23 della legge 11 marzo 1953, n. 87;
Dichiara rilevante e non manifestamente infondata per violazione
dell'art. 3 della Costituzione la questione di legittimità
costituzionale dell'art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392, nella
parte in cui esclude che la sanatoria della morosità nel pagamento
del canone si applichi alle locazioni di immobili urbani ad uso non
abitativo stipulate dopo l'entrata in vigore della legge n. 392/1978;
Sospende il giudizio in corso;
Ordina la trasmissione degli atti alla Corte costituzionale, la
notificazione della presente ordinanza - a cura della cancelleria -
alle parti e alla Presidenza del Consiglio dei Ministri;
Ordina infine la comunicazione di essa al Presidente della Camera
dei Deputati e al Presidente del Senato della Repubblica.
Verona, addì 17 febbraio 1993
Il pretore: MIRENDA
Depositato in cancelleria oggi 18 febbraio 1993.
Il collaboratore di cancelleria: (firma illeggibile)

93C0439