1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n. 25 del 20-6-1990
ATTI DI PROMOVIMENTO DEL GIUDIZIO DELLA CORTE
N. 390 ORDINANZA (Atto di promovimento) 8 febbraio 1990
N. 390 Ordinanza emessa l'8 febbraio 1990 dalla Corte di cassazione sul ricorso proposto da Campanile Romano contro Bocchini Clemente ed altro Locazione - Immobili urbani - Uso commerciale - Trasferimento dell'immobile, a titolo oneroso, da parte del locatore - Diritto di riscatto del conduttore - Termine di decadenza di sei mesi dalla trascrizione - Lamentata difficolta' per il conduttore all'esercizio di tale diritto. (Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 39, primo comma). (Cost., artt. 3 e 24). (090C0753) (GU 1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n.25 del 20-6-1990)

LA CORTE DI CASSAZIONE
Ha pronunciato la seguente ordinanza sul ricorso proposto da
Campanile Romano, elettivamente domiciliato in Roma, presso la
cancelleria della Corte di cassazione, rappresentato e difeso
dall'avv. Maurizio de Tilla con studio in Napoli, via C. Poerio n.
53, per mandato a margine del ricorso ricorrente contro Bocchini
Clemente e Raffaele, intimati;
Visto il ricorso avverso la sentenza della Corte di appello di
Napoli del 5 marzo - 10 aprile 1986 (r.g. n. 670/1985);
Udito il cons. rel. dott. G. De Rosa nella pubblica udienza del 12
dicembre 1989;
Sentito il p.m., in persona del sost. proc. gen., dott. A.
Martinelli che ha concluso per il rigetto del primo, secondo e terzo
motivo, accoglimento del quarto motivo del ricorso;
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Romano Campanile ha proposto ricorso per la cassazione della
sentenza della corte d'appello di Napoli n. 555/86 del 5 marzo 1986
depositata il 10 aprile stesso anno, che confermando quella
pronunziata dal tribunale, ha dichiarato improponibile la domanda di
riscatto dell'immobile da lui condotto in locazione per uso farmacia,
essendo decorso il termine semestrale di decadenza stabilito
dall'art. 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Con il primo motivo, il ricorrente denunzia violazione e falsa
applicazione dell'art. 38 (recte: 39) legge cit. nonchè vizi di
motivazione della sentenza impugnata, sostenendo che qualora
l'esercizio del diritto di riscatto previsto dalla norma citata sia
frustrato dall'attività dolosa e fraudolenta del locatore che,
occulti, d'accordo con il terzo acquirente, il trasferimento a titolo
oneroso dell'immobile locato, per il periodo necessario a far
decorrere il termine di decadenza stabilito dall'art. 39, primo
comma, della legge n. 392/1978, dovrebbe essere consentita conoscenza
dell'avvenuto trasferimento e dalla stessa dovrebbe decorrere il
termine semestrale di decadenza.
Sviluppando, tale tema, il ricorrente rileva, poi, che la norma
dell'art. 39 della legge n. 392/1978, laddove stabilisce la
decorrenza di tale termine dalla data della trascrizione dell'atto di
trasferimento a titolo oneroso, impone al conduttore un onere
eccessivamente gravoso di controllo periodico dei registri
immobiliari, favorendo il doloso occultamento della vendita e
comprimendo così il suo diritto di agire in giudizio per conseguire
il riscatto dell'immobile locato.
A sostegno del suo assunto il ricorente indica le sentenze 6
luglio 1971, n. 159, 14 gennaio 1977, n. 14 e 4 marzo 1970, n. 34,
della Corte costituzionale, con le quali è stato, appunto,
favorevolmente risolto il problema della estensibilità della
garanzia prevista dalll'art. 24 della Costituzione alle ipotesi in
cui la conoscibilità del momento iniziale di decorrenza dei termini
stabiliti dalla legge per il compimento di atti, la cui omissione
importi pregiudizio per una situazione soggettiva giuridicamente
tutelata, richieda una diligenza superiore a quella normale.
Gli intimati, Clemente e Raffaele Bocchini (rispettivamente,
proprietario-locatore ed acquirente dell'immobile), non hanno svolto
attività difensiva in questa sede.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'interpretazione dell'art. 39, primo comma, della legge n.
392/1978 suggerita dal ricorrente (v. primo motivo del ricorso) è
evidentemente inaccoglibile, urtando contro la lettera della norma,
che stabilisce, in materia non equivoca, la decorrenza del termine
per l'esercizio del riscatto esclusivamente con riferimento alla
trascrizione dell'atto di trasferimento a titolo oneroso
dell'immobile.
La Corte ritiene, però, sotto tale profilo, rilevante ai fini
della decisione del ricorso in esame, e non manifestamente infondata,
la questione di legittimità costituzionale dell'art. 39, primo
comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui
prescrive che il diritto di riscatto debba essere esercitato entro il
termine di sei mesi decorrente dalla trascrizione del contratto.
È infatti giustificato il dubbio di legittimità costituzionale
di tale disposizione per contrasto con gli artt. 3 e 24 della
Costituzione, in quanto essa, prevedendo, quale momento iniziale
della decorrenza del termine di decadenza, la trascrizione dell'atto
di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, offre al locatore ed
al terzo acquirente la possibilità di comprimere il diritto di
riscatto del conduttore occultando fraudolentemente, per il tempo
necessario a far decorrere quel termine, l'avvenuto trasferimento
della proprietà del bene.
Per evitare tale rischio, l'avente diritto alla prelazione deve
sobbarcarsi all'onere di un'ispezione periodica dei registri
immobiliari, per almeno tre volte all'anno e per tutta la durata del
rapporto.
In tal guisa il criterio adottato dal legislatore, implicando una
rilevante difficoltà per la conoscibilità del momento iniziale, si
risolve in una limitazione della facoltà del conduttore di agire in
giudizio per realizzare il suo diritto, imponendogli l'onere di una
diligenza che supera quella del buon padre di famiglia, e non
consentendogli, nella migliore delle ipotesi, l'utilizzazione, nella
sua interezza del termine stesso.
È quindi asupicabile l'estensione anche a tale situazione, della
garanzia di cui all'art. 24 della Costituzione, tanto più che
accanto alla soluzione adottata dal legislatore, e al di là della
funzione pubblicistica della trascrizione (predisposta essenzialmente
al fine di risolvere i conflitti tra successivi acquirenti dello
stesso bene immobile); possono facilmente ipotizzarsi soluzioni
diverse capaci di contemperare le contrapposte esigenze del locatore,
dell'acquirente e dell'avente diritto alla prelazione.
Sembrano fornire argomenti a sostegno del rilevato dubbio di
costituzionalità anche le considerazioni che la stessa Corte
costituzionale ha sviluppato nelle sentenze citate in narrativa,
oltre che in quelle pronunziate in relazione alla dichiarata
illegittimità costituzionale dell'art. 18 della legge fall.
(sentenze 22 novembre 1962, n. 93, 30 maggio 1977, n. 95, 27 novembre
1980, n. 151).

P. Q. M.
Visto l'art. 23 della legge 11 marzo 1953, n. 87;
Dichiara rilevante e non manifestamente infondata la questione di
legittimità costituzionale dell'art. 39, primo comma, della legge 27
luglio 1978, n. 392, in riferimento agli artt. 3 e 24 della
Costituzione;
Dispone l'immediata trasmissione degli atti alla Corte
costituzionale e sospende il giudizio;
Ordina che, a cura della cancelleria, la presente ordinanza sia
notificata alle parti in causa, al procuratore generale presso questa
Corte, nonchè al Presidente del Consiglio dei Ministri, e comunicata
ai Presidenti delle due Camere del Parlamento.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della terza sez.
civ. della Corte di cassazione, l'8 febbraio 1990.
Il presidente: (firma illeggibile)
Il cancelliere: BRUNO
90C0753