3a Serie Speciale - Regioni n. 11 del 15-3-2014
REGIONE TOSCANA
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LEGGE REGIONALE 22 gennaio 2014, n. 5
Alienazione degli immobili di edilizia residenziale pubblica (ERP) finalizzata alla razionalizzazione e valorizzazione del patrimonio di ERP. (GU 3a Serie Speciale - Regioni n.11 del 15-03-2014)

(Pubblicata sul Bollettino Ufficiale della
Regione Toscana n. 4 del 29 gennaio 2014)


IL CONSIGLIO REGIONALE


Ha approvato


IL PRESIDENTE DELLA GIUNTA


Promulga

la seguente legge:
(Omissis).
Art. 1

Oggetto ed ambito di applicazione

1. La presente legge disciplina il sistema di alienazione degli
alloggi di edilizia residenziale pubblica (ERP), con la finalità di
assicurare lo sviluppo del servizio pubblico, l'economicità della
sua gestione, nel rispetto del principio della piena correlazione tra
alienazioni e reinvestimenti, sia sul piano economico che sul piano
temporale, l'efficientamento energetico del patrimonio edilizio,
nonchè di assicurare il recupero e la riqualificazione del
patrimonio abitativo di ERP esistente per consentirne anche la
riassegnazione.
2. Sono soggetti alle norme della presente legge gli alloggi di
proprietà di enti pubblici territoriali:
a) che siano stati in qualunque tempo acquisiti, realizzati o
recuperati con fondi di ERP;
b) che risultino comunque assegnati ai sensi della vigente
normativa in materia di assegnazione degli alloggi di ERP;
c) che siano stati realizzati in attuazione di programmi speciali
o straordinari.
3. La presente legge si applica alle unità immobiliari ad uso non
abitativo ricomprese in edifici destinati ad ERP, nonchè alle aree
di pertinenza degli stessi.
4. La presente legge non si applica alle unità immobiliari di
proprietà pubblica non acquisite, realizzate o recuperate con fondi
di ERP, temporaneamente destinate a finalità di ERP.

Art. 2

Condizioni di alienabilità degli alloggi
e destinazione dei relativi proventi

1. L'alienazione di alloggi di ERP assegnati è consentita in
presenza di una delle seguenti condizioni:
a) che si tratti di alloggi collocati in un condominio misto;
b) che si tratti di alloggi che, per lo stato di degrado o la
particolare caratterizzazione tipologica o strutturale, comportino
oneri di gestione e di mantenimento non sostenibili da parte del
sistema dell'ERP, come accertato da perizia tecnica;
c) che si tratti di alloggi di ERP ricompresi nel programma
regionale di cessione di cui alla deliberazione del Consiglio
regionale 8 marzo 1994, n. 91 (legge n. 560/1993. Approvazione
proposte piani di vendita alloggi di edilizia residenziale pubblica),
e successive deliberazioni modificative ed integrative, per i quali
non sia intervenuto alla data del 13 agosto 2009 accordo tra le parti
sulla compravendita dell'immobile;
d) che si tratti di alloggi collocati in edifici siti in un
territorio comunale diverso da quello del comune di proprietà.
2. L'alienazione di alloggi di ERP non assegnati è consentita in
presenza di una delle seguenti condizioni:
a) che si tratti di alloggi non assegnati collocati in un
condominio misto;
b) che si tratti di alloggi, compresi in edifici o parti
funzionalmente autonome di essi, non assegnabili perchè in stato di
grave degrado, come accertato da perizia tecnica, o compresi in
edifici di particolare caratterizzazione architettonica, per i quali
l'adeguamento agli standard essenziali di abitabilità renda
necessari interventi edilizi e soluzioni tecnologiche economicamente
incompatibili con il principio della sostenibilità del servizio di
ERP, come accertato da perizia tecnica;
c) che si tratti di alloggi non assegnabili perchè ubicati in
aree che comportano difficoltà ed alti costi di accesso con
particolare riguardo ai servizi scolastici e sociosanitari, ai
servizi di trasporto pubblico e agli esercizi commerciali.
3. È consentita l'alienazione di aree ed unità immobiliari ad uso
non abitativo.
4. Le condizioni di alienabilità di cui al comma 2, lettere a), b)
e c), e al comma 3, sono individuate secondo modalità definite dai
comuni in forma associata nel livello ottimale di esercizio (LODE)
con regolamento.
5. I proventi derivanti dalle alienazioni e dai versamenti di cui
all'articolo 8, comma 4, sono destinati esclusivamente alla
realizzazione di programmi di edilizia finalizzati all'incremento
dell'offerta abitativa e alla riqualificazione del patrimonio di ERP.

Art. 3

Direttive e criteri per la formazione
delle proposte di piani di vendita

1. I comuni entro centottanta giorni dall'entrata in vigore della
presente legge individuano, attraverso una puntuale ricognizione del
patrimonio di ERP, gli alloggi cedibili e formulano, in forma
associata di LODE, la proposta di cessione degli immobili e di
reinvestimento dei relativi proventi, sulla base delle seguenti fasce
in ordine decrescente di priorita':
a) nell'ambito dei condomini misti, gli edifici nei quali la
quota di proprietà pubblica è inferiore al cinquanta per cento;
b) gli edifici siti in un territorio comunale diverso da quello
del comune di proprietà;
c) nell'ambito dei condomini misti, gli edifici nei quali la
quota di proprietà pubblica è pari o superiore al cinquanta per
cento;
d) ulteriori alloggi alienabili ai sensi dell'articolo 2.
2. Le priorità di alienabilità delle unità immobiliari di cui
all'articolo 2, comma 1, lettera b), comma 2, lettere a), b) e c), e
comma 3, sono disciplinate secondo modalità definite dai comuni in
forma associata nel LODE.
3. All'interno delle suddette fasce di priorità il piano di
cessione è ordinato secondo il seguente ordine decrescente di
criteri:
a) maggiore anzianità di costruzione; per gli edifici che sono
stati oggetto di alcuno degli interventi di cui all'articolo 31,
comma 1, lettere b), c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457
(Norme per l'edilizia residenziale), l'anzianità di costruzione è
individuata sulla base dell'anno di realizzazione dell'intervento;
b) ubicazione in comuni ad alta densità abitativa e, fra questi,
ubicazione in comuni con densità più alta;
c) nell'ambito di ciascun edificio, l'anzianità di conduzione da
parte degli aventi titolo.

Art. 4

Piano regionale di cessione del patrimonio di ERP

1. La proposta di piano regionale di cessione del patrimonio di ERP
è approvata con deliberazione della Giunta regionale entro novanta
giorni dal ricevimento delle proposte di cessione di cui all'articolo
3.
2. Il piano regionale di cessione del patrimonio di ERP è
approvato con deliberazione del Consiglio regionale entro trenta
giorni dal ricevimento della proposta di cui al comma 1 ed ha
validità quinquennale.
3. Il piano contiene:
a) gli elementi identificativi degli alloggi e delle aree ed
unità immobiliari ad uso non abitativo;
b) le fasi temporali in cui si articola il procedimento di
cessione;
c) le tipologie di intervento in relazione alle esigenze di
valorizzazione del patrimonio.
4. Il piano è attuato dai soggetti gestori mediante lotti annuali.
5. Il soggetto gestore, prima di procedere alla comunicazione delle
offerte di vendita di cui al comma 7, invia, secondo l'ordine di
priorità di cui all'articolo 3, una comunicazione preliminare agli
assegnatari con la quale si rende noto che l'alloggio occupato è
stato inserito nel piano di cessione e con la quale si richiede di
sottoscrivere, nei termini e con le modalità previsti dalla
comunicazione stessa, il preliminare interesse all'acquisto.
6. La comunicazione di cui al comma 5, contiene una prima stima del
prezzo di vendita effettuata, per ogni specifica fascia e zona, sulla
base dei valori rilevati dall'Agenzia del territorio-Osservatorio del
mercato immobiliare, tenendo conto della decurtazione prevista
dall'articolo 9, comma 2.
7. Le offerte di vendita degli alloggi assegnati relative ai lotti
annuali di cui al comma 4, complete dell'indicazione dei requisiti
degli acquirenti di cui all'articolo 7, dei limiti di cui
all'articolo 8 e del prezzo di vendita di cui all'articolo 9, sono
comunicate dai soggetti gestori, nel rispetto dell'ordine di
priorità di cui all'articolo 3, ai soli assegnatari che hanno
manifestato il preliminare interesse all'acquisto, i quali possono
presentare domanda definitiva di acquisto entro il termine, secondo
le modalità e al prezzo indicati nelle offerte stesse.
8. Gli assegnatari che hanno manifestato il preliminare interesse
all'acquisto e che non procedono alla presentazione della domanda
definitiva di cui al comma 7, sono tenuti al pagamento delle spese di
istruttoria impiegate.

Art. 5

Garanzia di mantenimento
del patrimonio di ERP

1. Al fine del mantenimento delle disponibilità del patrimonio di
ERP e dell'economicità della sua gestione, le vendite degli alloggi
di ERP in condizioni di alienabilità sono attuate nell'ordine delle
priorità stabilite all'articolo 3 ed in modo da garantire a livello
regionale ogni anno l'alienazione di un numero di alloggi non
superiore al numero degli alloggi realizzati o recuperati nell'anno
precedente, secondo i dati risultanti dall'Osservatorio sociale
regionale, istituito ai sensi della legge regionale 24 febbraio 2005,
n. 41 (Sistema integrato di interventi e servizi per la tutela dei
diritti di cittadinanza sociale).

Art. 6

Verifica degli oneri di comunicazione e informazione

1. Gli enti proprietari verificano che i gestori abbiano provveduto
ad informare tutti gli assegnatari i cui alloggi siano inseriti nei
piani di cessione e ne danno attestazione ai competenti uffici della
Giunta regionale.
2. Gli enti proprietari e gli enti gestori attivano iniziative
finalizzate ad una completa e trasparente informazione sulle
disposizioni e sulle modalità che riguardano l'alienazione degli
alloggi di ERP.

Art. 7

Requisiti degli acquirenti degli alloggi

1. Hanno titolo all'acquisto degli alloggi di cui all'articolo 2,
comma 1, gli assegnatari conduttori di un alloggio di ERP da oltre un
quinquennio alla data di presentazione della domanda di acquisto o i
loro familiari conviventi.
2. In caso di acquisto da parte di altro componente il nucleo
familiare è fatto salvo il diritto di abitazione in favore
dell'assegnatario.
3. All'atto della presentazione della domanda di acquisto e fino
alla stipula del contratto di compravendita, gli assegnatari devono
risultare adempienti a tutti gli obblighi contrattuali e gli stessi,
nonchè gli altri componenti il nucleo familiare, non devono versare
in alcuna delle condizioni sanzionabili con l'annullamento o la
decadenza dall'assegnazione, fatto salvo quanto previsto per il
requisito reddituale dalla vigente normativa in materia di
assegnazione degli alloggi di ERP.
4. Gli assegnatari che non intendano acquistare gli alloggi
condotti in locazione, rimangono assegnatari dei medesimi nel caso in
cui il nucleo familiare:
a) comprende soggetti disabili;
b) è composto esclusivamente da soggetti ultrasessantenni;
c) è composto esclusivamente da soggetti ultrasessantenni con
minori a carico.
5. Nei casi di cui al comma 4, gli alloggi non possono essere
alienati a terzi.
6. Gli assegnatari, titolari di reddito familiare annuo non
superiore al limite reddituale di decadenza dall'assegnazione fissato
dalla Regione, che non si trovano nelle condizioni previste dal comma
4, e che non intendono acquistare gli alloggi condotti in locazione,
rimangono assegnatari degli alloggi stessi che non possono essere
alienati a terzi, fatti salvi i casi di sottoutilizzo come
disciplinati dalla normativa regionale vigente in materia di
assegnazione degli alloggi di ERP.
7. Nei casi di sottoutilizzo di cui al comma 6, i comuni possono
attivare procedure di mobilità obbligatoria nel rispetto del diritto
all'abitazione di un alloggio adeguato alle esigenze del nucleo
familiare e comunque nell'ambito del patrimonio di ERP compreso nel
medesimo territorio comunale. Gli assegnatari che non ottemperino
all'obbligo di mobilità sono tenuti al rilascio degli alloggi
occupati, a seguito della dichiarazione di decadenza
dall'assegnazione. In tutti i casi di sottoutilizzo è comunque fatta
salva la possibilità di acquisto di altri alloggi rimasti liberi, ai
sensi del comma 9.
8. Nei casi di superamento, per due anni consecutivi, del limite
reddituale di decadenza fissato dalla Regione, da parte degli
assegnatari che non si trovino nelle condizioni previste dal comma 4,
e che non intendano acquistare gli alloggi condotti in locazione, i
comuni possono dichiarare nei loro confronti la decadenza
dall'assegnazione. In tali casi gli assegnatari sono tenuti al
rilascio degli alloggi stessi, fatta salva comunque la possibilità
di acquisto di altri alloggi rimasti liberi, ai sensi del comma 9.
9. Gli alloggi di cui all'articolo 2, comma 2, lettera a), nonchè
gli alloggi rimasti liberi alla conclusione delle suddette procedure
di mobilità o di rilascio, possono essere venduti prioritariamente
ai soggetti di cui ai commi 7 e 8, nonchè ad altri assegnatari di
alloggi di ERP in possesso dei requisiti di cui ai commi 1 e 3,
previo rilascio degli alloggi di ERP dagli stessi occupati, e
successivamente a soggetti terzi in possesso dei requisiti previsti
dalle norme vigenti per non incorrere nella decadenza dal diritto
all'assegnazione di alloggi di ERP.
10. Nei casi di cui al comma 9, la vendita avviene mediante asta
pubblica, assumendo a base della stessa il valore normale di cui
all'articolo 1, comma 307, della legge 27 dicembre 2006, n. 296
(Legge finanziaria 2007), determinato da una perizia tecnica redatta
dal soggetto gestore, tenuto conto dei valori rilevati, per la
medesima fascia e zona, dall'Agenzia del territorio-Osservatorio del
mercato immobiliare.

Art. 8

Limiti all'alienazione e alla locazione
degli alloggi acquistati

1. Gli alloggi acquistati ai sensi della presente legge non possono
essere alienati, neppure parzialmente, nè può esserne modificata la
destinazione d'uso, per un periodo di dieci anni dalla data di
stipula del contratto di acquisto, in conformità alla legge 24
dicembre 1993, n. 560 (Norme in materia di alienazione degli alloggi
di edilizia residenziale pubblica).
2. Gli alloggi possono essere alienati, previa autorizzazione
dell'ente già proprietario ovvero del soggetto gestore eventualmente
a ciò delegato, decorsi almeno cinque anni dalla data di stipula del
contratto di acquisto, solo in presenza dei seguenti motivi
sopravvenuti, che siano debitamente documentati ai sensi della
vigente normativa:
a) trasferimento per ragioni di lavoro in un comune distante
almeno quaranta chilometri dal comune in cui è ubicato l'alloggio;
b) insorgenza di condizioni di salute tali da rendere
incompatibile in modo permanente la fruizione dell'alloggio;
c) variazione del numero dei componenti del nucleo familiare tale
da rendere l'alloggio inadeguato;
d) intervenuta separazione dei coniugi o dei conviventi
comproprietari dell'alloggio, in assenza di accordo sul mantenimento
della titolarità;
e) successione ereditaria;
f) rilascio coattivo a seguito di disposizioni delle forze
dell'ordine o dell'autorità giudiziaria.
3. Per un periodo di dieci anni decorrenti dalla data di stipula
del contratto di acquisto, gli alloggi acquistati ai sensi della
presente legge possono essere concessi in locazione soltanto al
canone ed alle condizioni di cui ai patti territoriali sottoscritti
ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle
locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo).
4. Decorso il termine di inalienabilità di cui ai commi 1 e 2, gli
alloggi acquistati ai sensi della presente legge possono essere
alienati a terzi, previo versamento al soggetto gestore di un importo
a titolo di contributo per la ricostituzione del patrimonio di ERP,
pari al 10 per cento del prezzo di acquisto corrisposto, aggiornato
sulla base della variazione assoluta dell'indice ISTAT dei prezzi al
consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati. Tale
versamento estingue il diritto di prelazione sugli alloggi spettante
all'ente già proprietario.

Art. 9

Prezzo di alienazione degli alloggi assegnati

1. Il prezzo di alienazione degli alloggi di cui all'articolo 2,
comma 1, è determinato mediante perizia tecnica redatta dal soggetto
gestore, assumendo a base della stessa il valore normale di cui
all'articolo 1, comma 307, della legge n. 296/2006, tenuto conto dei
valori rilevati, per la medesima fascia e zona, dall'Agenzia del
territorio-Osservatorio del mercato immobiliare.
2. Al fine di individuare il valore dell'alloggio occupato,
l'importo determinato ai sensi del comma 1, è decurtato del 25 per
cento. Tale percentuale è incrementata dello 0,50 per cento per ogni
anno di anzianità dell'immobile fino a raggiungere una decurtazione
massima del 40 per cento. Ai fini dell'individuazione dell'anno di
costruzione, si tiene conto di quanto stabilito all'articolo 3, comma
3, lettera a).
3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, l'assegnatario
dell'alloggio ha facoltà di richiedere direttamente all'Agenzia del
territorio una valutazione dell'immobile mediante perizia, che assume
valore vincolante ai fini della determinazione del prezzo, fermo
restando quanto previsto dal comma 2.
4. Tutte le spese di istruttoria relative alla predisposizione
dell'offerta di vendita nonchè le spese di stipula relative agli
atti di compravendita sono a carico dell'acquirente.
5. Gli atti di compravendita sono rogati o autenticati dal
segretario comunale del comune alienante, ai sensi dell'articolo 97,
comma 4, lettera c), del decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267
(Testo unico delle leggi sull'ordinamento degli enti locali), salvo
che l'acquirente preferisca avvalersi dell'opera di un notaio.
6. Il pagamento del prezzo viene effettuato con una delle seguenti
modalita':
a) in unica soluzione, all'atto della stipula del contratto,
nella misura di cui al comma 2;
b) pagamento immediato di una quota non inferiore al trenta per
cento del prezzo di cessione, con dilazione del pagamento della parte
rimanente in non più di quindici anni, ad un interesse pari al tasso
legale, previa iscrizione ipotecaria a garanzia della parte del
prezzo dilazionata.

Art. 10

Alienazione di alloggi non assegnabili
e di immobili ad uso non abitativo

1. L'alienazione degli alloggi e delle relative pertinenze di cui
all'articolo 2, comma 2, lettere b) e c), avviene mediante asta
pubblica, assumendo a base della stessa il valore normale di cui
all'articolo 1, comma 307, della legge n. 296/2006, determinato da
un'apposita perizia tecnica redatta dal soggetto gestore, tenuto
conto dei valori rilevati, per la medesima fascia e zona,
dall'Agenzia del territorio-Osservatorio del mercato immobiliare.
2. Le aree e le unità immobiliari ad uso non abitativo ricomprese
nel piano regionale di cessione di cui all'articolo 4, possono essere
cedute al valore di mercato, determinato da un'apposita perizia
tecnica redatta dal soggetto gestore, assumendo a base della stessa
il valore normale di cui all'articolo 1, comma 307, della legge n.
296/2006, tenuto conto dei valori rilevati per la medesima fascia e
zona, dall'Agenzia del territorio-Osservatorio del mercato
immobiliare.
3. Nel caso in cui i soggetti conduttori non esercitino il diritto
di prelazione di cui all'articolo 38 della legge 27 luglio 1978, n.
392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), l'alienazione
avviene tramite asta pubblica, assumendo a base della stessa il
valore determinato ai sensi del comma 2.
4. Il pagamento del prezzo avviene contestualmente alla stipula
dell'atto di cessione.

Art. 11

Rendicontazione dei proventi
e piani operativi di reinvestimento

1. Entro il termine del 30 giugno dell'anno successivo ad ogni anno
di riferimento, ciascun soggetto gestore provvede a monitorare lo
stato di attuazione del piano di cessione e a rendicontare le entrate
derivanti dalle cessioni effettuate entro la data del 31 dicembre
dell'anno di riferimento.
2. La Giunta regionale approva, entro il 31 dicembre dell'anno
successivo ad ogni anno di riferimento, il piano operativo di
reinvestimento dei proventi derivanti dalle cessioni, individuando,
per ciascun intervento, la localizzazione, la tipologia, gli alloggi
realizzati o recuperati, nonchè la relativa entità finanziaria.

Art. 12

Clausola valutativa

1. Il Consiglio regionale esercita il controllo sull'attuazione
della presente legge e valuta i risultati ottenuti dall'alienazione
degli immobili di ERP nell'obiettivo di razionalizzare e valorizzare
il patrimonio di ERP. A tal fine la Giunta regionale:
a) a partire dal 2015 trasmette, entro il 30 settembre di ogni
anno, alla commissione consiliare competente una relazione sullo
stato di attuazione della presente legge e sui risultati conseguiti;
b) conclusa la validità del piano di cessione di cui
all'articolo 4, presenta al Consiglio regionale una relazione finale
contenente i risultati ottenuti dall'attuazione dell'intero piano di
cessione, mettendo in particolar modo in evidenza le tipologie degli
alloggi alienati in relazione alle condizioni di vendita di cui
all'articolo 2, il confronto tra i prezzi di cessione ed i normali
prezzi di mercato di alloggi con analoghe caratteristiche e la
destinazione dei relativi proventi ottenuti.
2. Il Consiglio regionale sulla base della relazione di cui al
comma 1, lettera b), valuta l'efficacia del pro cedimento di cessione
nel raggiungere l'obiettivo di una migliore razionalizzazione e
valorizzazione del patrimonio di ERP, considerando l'opportunità di
rivedere le condizioni di alienabilità anche in aumento.

Art. 13

Norma transitoria

1. Gli alloggi di ERP ricompresi nel programma regionale di
cessione di cui alla del c.r. n. 91/1999, e successive deliberazioni
modificative ed integrative, sono alienati, in deroga a quanto
previsto dall'articolo 5, alle condizioni, con le modalità ed al
prezzo di cessione stabiliti dalla legge 24 dicembre 1993, n. 560
(Norme in materia di alienazione degli alloggi di edilizia
residenziale pubblica), laddove sia intervenuto, alla data del 13
agosto 2009, accordo tra le parti sulla compravendita dell'immobile,
previa verifica dell'esistenza, al momento dell'intervenuto accordo,
dei requisiti di legge.
2. Nel caso in cui non risulti possibile perfezionare il
trasferimento della proprietà, il soggetto gestore restituisce le
somme eventualmente percepite.
3. Le procedure di cui ai commi 1 e 2, si concludono entro il
termine del 31 dicembre 2015.

Art. 14

Abrogazione

1. Sono abrogate, in particolare, le seguenti disposizioni:
a) legge regionale 5 agosto 2009, n. 46 (Disposizioni sugli
alloggi di edilizia residenziale pubblica);
b) legge regionale 1° marzo 2010, n. 25 (Modifiche alla legge
regionale 5 agosto 2009, n. 46 «Disposizioni sugli alloggi di
edilizia residenziale pubblica»);
c) legge regionale 30 dicembre 2010, n. 68 (Modifiche alla legge
regionale 5 agosto 2009, n. 46 «Disposizioni sugli alloggi di
edilizia residenziale pubblica»);
d) deliberazione del Consiglio regionale del 27 maggio 2008, n.
43 (legge n. 560/1993. Approvazione proposte piani di vendita alloggi
di ERP e successive modificazioni e integrazioni. Determinazioni per
la sospensione dei piani di vendita e relativa soluzione).
La presente legge è pubblicata sul Bollettino Ufficiale della
Regione. È fatto obbligo a chiunque spetti di osservarla e farla
osservare come legge della Regione Toscana.
Firenze, 22 gennaio 2014

ROSSI

La presente legge è stata approvata dal Consiglio regionale nella
seduta del 14 gennaio 2014.
(Omissis).