1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n. 31 del 3-8-1988
SENTENZE ED ORDINANZE DELLA CORTE
N. 882 SENTENZA 7 - 26 luglio 1988
Giudizio di legittimita' costituzionale in via incidentale. Locazione - Immobili adibiti ad uso non abitativo - Conduttori che hanno utilizzato gli immobili per attivita' professionali o che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori - Regime transitorio per i rapporti in corso - Compenso di buonuscita - Illegittimita' costituzionale. (D.-L. 9 dicembre 1986, n. 832, art. 1, ultimo comma, convertito, con modificazioni, nella legge 6 febbraio 1987, n. 15). (Cost., art. 3) (088C1265) (GU 1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n.31 del 3-8-1988)

LA CORTE COSTITUZIONALE
composta dai signori:
Presidente: dott. Francesco SAJA;
Giudici: prof. Giovanni CONSO, prof. Ettore GALLO, dott. Aldo
CORASANITI, prof. Giuseppe BORZELLINO, dott. Francesco GRECO, prof.
Renato DELL'ANDRO, prof. Gabriele PESCATORE, avv. Ugo SPAGNOLI, prof.
Francesco Paolo CASAVOLA, prof. Antonio BALDASSARRE, prof. Vincenzo
CAIANIELLO, avv. Mauro FERRI, prof. Luigi MENGONI, prof. Enzo CHELI;

ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel giudizio di legittimità costituzionale dell'art. 1, ultimo
comma, del decreto- legge 9 dicembre 1986, n. 832 ("Misure urgenti in
materia di contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso
da quello di abitazione"), convertito, con modificazioni, in legge 6
febbraio 1987, n. 15, promosso con ordinanza emessa il 23 ottobre
1987 dal Pretore di Milano nel procedimento civile vertente tra
l'Associazione Italiana Zincatura e la Società Reale Mutua di
Assicurazioni, iscritta al n. 825 del registro ordinanze 1987 e
pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica n. 54, prima
Serie speciale, dell'anno 1987.
Visto l'atto di intervento del Presidente del Consiglio dei
ministri;
Udito nella camera di consiglio del 6 luglio 1988 il Giudice
relatore Francesco Paolo Casavola.
Ritenuto in fatto
Nel corso di un giudizio in cui la parte attrice - associazione
senza finalità di lucro - aveva richiesto l'applicazione dell'art.
1, ultimo comma, del decreto- legge 9 dicembre 1986, n. 832 ("Misure
urgenti in materia di contratti di locazione di immobili adibiti ad
uso diverso da quello di abitazione"), convertito, con modificazioni,
nella legge 6 febbraio 1987, n. 15, il Pretore di Milano, con
ordinanza emessa il 23 ottobre 1987, ha sollevato - su istanza del
convenuto ed in relazione all'art. 3, primo comma, della Costituzione
- questione di legittimità costituzionale di detta norma, nella
parte in cui riconosce soltanto per i rapporti in corso de iure al
momento d'entrata in vigore della legge soggetti a regime transitorio
un compenso di "buonuscita" in favore dei conduttori che abbiano
utilizzato gli immobili per attività professionali, ovvero che non
comportassero contatti diretti con il pubblico degli utenti o dei
consumatori, o comunque previste dall'art. 42 della legge n. 392 del
1978.
A parere del giudice a quo, il beneficio introdotto dalla norma,
concretando un diritto nuovo, del tutto irrazionalmente sarebbe stato
previsto per i soli contratti sorti sotto il vigore del previgente
regime vincolistico e non per quelli soggetti alla disciplina
ordinaria in cui il canone è stato liberamente convenuto. Una
ulteriore disparità di trattamento sarebbe poi ravvisabile
nell'esclusione dei contratti già regolati dalla normativa
transitoria ma ormai scaduti all'atto dell'entrata in vigore della
norma, da ritenersi irretroattiva.
Osserva poi il Pretore come il "compenso" de quo appaia
ingiustificato in quanto disancorato da qualsiasi effetto
pregiudizievole per il conduttore conseguente all'acquisizione da
parte del locatore di un bene- avviamento che non è ipotizzabile
nelle attività in argomento.
La rilevanza della questione risulterebbe dalla data di scadenza
del contratto (30/6/1987), pacifica tra le parti, in virtù della
quale sarebbe applicabile la norma impugnata.
È intervenuto il Presidente del Consiglio dei ministri,
rappresentato dall'Avvocatura dello Stato che ha concluso per la
infondatezza della questione osservando come il legislatore abbia
inteso porre una remora alla finite locazioni, nel tentativo di
agevolare tra le stesse parti la conclusione di un nuovo contratto
dopo che questa Corte, con sentenza n. 108 del 22 aprile 1986, aveva
dichiarato l'illegittimità dell'ulteriore rinnovo obbligatorio alla
scadenza del periodo transitorio già sancito dalla legge n. 118 del
1985.
Considerato in diritto
1. - Il Pretore di Milano con ordinanza del 23 ottobre 1987 (R.O.
n. 825/1987), in riferimento all'art. 3, primo comma, della
Costituzione, solleva questione di legittimità costituzionale
dell'art. 1, ultimo comma, del decreto- legge 9 dicembre 1986, n.
832, convertito, con modificazioni, nella legge 6 febbraio 1987, n.
15.
La norma impugnata recita: "Le disposizioni del presente articolo
si applicano anche ai contratti relativi ad immobili utilizzati per
lo svolgimento di attività di cui all'art. 27, primo comma, che non
comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei
consumatori, di attività professionali e di attività di cui
all'art. 42. In tali casi, il compenso spettante al conduttore ai
sensi dei precedenti commi sesto, ottavo e nono, è limitato a dodici
mensilità. Il compenso non è dovuto qualora il locatore intenda
ottenere la disponibilità dell'immobile per i motivi di cui all'art.
29".
Il giudice a quo ritiene che tale norma discrimini "nell'ambito
dei contratti attinenti alle attività di cui agli artt. 27 e 42 L.
392/78, sia tra quelli assoggettati al regime transitorio, sia tra
questi ultimi e quelli stipulati in regime ordinario, discriminazione
non giustificata considerato che la norma finisce col negare, oltre
tutto, il 'compensò al conduttore che abbia locato l'immobile dopo
il 30.7.78 con un canone liberamente convenuto, attribuendolo invece
a chi lo abbia locato prima di tale data con un canone soggetto alle
restrizioni della legge vincolistica e delle nuove norme
sull'aggiornamento dello stesso (per i contratti relativi ad
attività di cui all'art. 27 e 42 L. 392/78, fra l'altro, il
legislatore non è intervenuto solo a quantificare in modo diverso il
compenso in base a nuovi criteri legali, ma ha introdotto, per i
contratti stipulati prima dell'entrata in vigore della L. 392/78 e in
corso de iure, un diritto del tutto nuovo per il conduttore, diritto
non previsto nè prevedibile - anzi escluso dalla giurisprudenza
durante la vigenza della legge 27 gennaio 63 n. 19 e specificamente
dall'art. 35 L. 392/78 - vuoi al momento della stipulazione vuoi al
momento della proroga del contratto in base alla L. 392/78)".
2. - La questione è fondata.
Per costante orientamento di questa Corte (cfr. sentt. nn.
73/1966, 36/1980, 128/1983, 300/1983, 108/1986, 576/1987; ord. n.
583/1987) la normativa che dispone il pagamento di una somma di
danaro da parte del locatore a favore del conduttore che rilascia
l'immobile locato, ove abbia gestito una impresa, si giustifica sotto
un duplice profilo:
a) a titolo di indennizzo per la perdita di avviamento nei
confronti del conduttore;
b) per impedire che il locatore si arricchisca, senza causa
propria, dell'incremento di valore incorporatosi nell'immobile per
l'attività ivi svolta dal conduttore.
Tale esborso tende dunque a ristabilire un equilibrio di ordine
economico- sociale tra le due parti di un cessato rapporto di
locazione avente le caratteristiche suddescritte.
La fattispecie contemplata nella norma impugnata - attività di
cui all'art. 27, primo comma, della legge n. 392 del 1978 e cioè
industriali, commerciali, artigianali e di interesse turistico, "che
non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei
consumatori", nonchè attività professionali ed altre di cui
all'art. 42, ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, di
sede di partiti o di sindacati, o di enti statali e pubblici - non
rientra nel quadro giustificativo della spettanza al conduttore di
una indennità per perdita dell'avviamento commerciale e in
reciprocità dell'obbligo di esborso a carico del locatore per
incremento di valore dell'immobile.
3. - Il beneficio da essa introdotto, applicandosi soltanto ai
contratti sorti sotto il previgente regime vincolistico, non ancora
scaduti, e non a quelli stipulati in base alla successiva legge
dell'equo canone, non si giustifica neppure come ispirata dalla
finalità di una disciplina transitoria, dal momento che esso non è
residuo ultrattivo di normativa anteriore, ma un quid novi intermedio
che non sopravvive in quella recenziore. Vengono a giovarsene sine
ratione conduttori, la cui lex contractus non prevedeva siffatto
vantaggio, dal quale sono inopinatamente gratificati solo perchè il
loro rapporto non è sottoposto al regime definitivo.
Che la introduzione di un così evidente privilegio valga quale
remora alle finte locazioni, coartando la volontà della parte tenuta
all'esborso verso il rinnovo del contratto, è risultato di una
tecnica legislativa che, mentre afferma il diritto del locatore alla
conclusione del rapporto per finita locazione, ne condiziona la
realizzazione ad un impoverimento pecuniario, tendente ad impedirne
preventivamente l'esercizio.
Viene qui in evidenza non tanto l'effetto discriminatorio verso
altre categorie di conduttori, ben potendo il legislatore dare
diverso rilievo a diverse situazioni di soggetti interessati
soprattutto allorchè i vantaggi degli uni non alterano la posizione
contrattuale degli altri, quanto piuttosto la interna contraddizione
di una mens legis che contemporaneamente vuole e disvuole
l'affermazione di un atto di autonomia privata.
Anche sotto questo profilo è palesemente violato il principio di
ragionevolezza imposto al legislatore dall'art. 3 della Costituzione.

PER QUESTI MOTIVI
LA CORTE COSTITUZIONALE
Dichiara la illegittimità costituzionale dell'art. 1, ultimo
comma, del decreto- legge 9 dicembre 1986, n. 832 ("Misure urgenti in
materia di contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso
da quello di abitazione"), convertito, con modificazioni, nella legge
6 febbraio 1987, n. 15.
Così deciso in Roma, in camera di consiglio, nella sede della
Corte costituzionale, Palazzo della Consulta, il 7 luglio 1988.
Il Presidente: SAJA
Il redattore: CASAVOLA
Il cancelliere: MINELLI
Depositata in cancelleria il 26 luglio 1988.
Il direttore della cancelleria: MINELLI
88C1265