1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n. 11 del 8-3-2000
ATTI DI PROMOVIMENTO DEL GIUDIZIO DELLA CORTE
N. 105 ORDINANZA (Atto di promovimento) 15 gennaio 2000
Ordinanza emessa il 15 gennaio 2000 dal tribunale di Ancona, sezione distaccata di Jesi nel procedimento civile vertente tra Zucchi Federico e S.r.l. Medi Baldini Locazione di immobili urbani - Parziale destinazione dell'immobile ad uso diverso da quello pattuito - Mancata richiesta di risoluzione del contratto entro il termine previsto - Applicazione del regime giuridico corrispondente all'uso prevalente - Ingiustificata disparita' di trattamento (in raffronto alle norme generali circa l'inadempimento dei contratti ed alla possibilita' di risoluzione della locazione anche nel caso in cui l'uso diverso non sia prevalente) - Irragionevolezza - Violazione del principio di uguaglianza. - Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 80, secondo comma. - Costituzione, art. 3. (000C0211) (GU 1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n.11 del 8-3-2000)

IL TRIBUNALE

Visti gli atti del procedimento n. 7170/1997 R.G.Aff. cont.
Civili;
Rilevato che la controversia in atto trae origine da una domanda
presentata da Federico Zucchi nei confronti della società Medi
Baldini S.r.l., con sede in Chiaravalle (Ancona) ditta con la quale
il ricorrente aveva stipulato un contratto di locazione ad uso
abitativo, asseritamente in contrasto con i criteri di
predeterminazione del canone previsti dalla legge n. 392/1978;

che pertanto il ricorrente medesimo chiedeva alla società
convenuta la ripetizione di quanto indebitamente versato in più
rispetto ai predetti criteri;
che la società convenuta si difendeva affermando che il
ricorrente aveva stipulato un contratto di locazione per soddisfare
esigenze abitative di natura transitoria;
che inoltre nel corso dell'istruttoria la società convenuta,
asserendo di essere venuta a conoscenza solo dopo la proposizione
dell'azione che lo Zucchi aveva destinato parte dell'immobile
locatogli ad uso ufficio, chiedeva (peraltro tardivamente dal punto
di vista processuale, perchè non introdotta in via riconvenzionale
in sede di comparsa ma solo successivamente) la risoluzione del
contratto di locazione; che lo Zucchi osservava in primo luogo che
nel contratto di locazione non era pattuito alcun uso specifico, e
d'altro canto ai sensi dell'art. 80 della legge n. 392/1978, la
relativa domanda avanzata da controparte era da ritenersi coperta
da decadenza perchè effettuata dopo i tre mesi dalla scoperta;

Tanto premesso, ritiene questo giudice innanzitutto che secondo i
termini del contratto, il rapporto di locazione risulta
disciplinato dalla normativa di cui alla legge n. 392/1978;
Non v'è infatti alcun riferimento specifico ai c.d. "patti in
deroga" e d'altro canto le sottolineate esigenze di natura
transitoria non comportano in alcun modo una possibilità di
derogare, nell'ambito della legge n. 392/1978, ai criteri di
predeterminazione legale del canone;
Nondimeno, tali osservazioni varrebbero solo nel caso in cui
l'immobile oggetto di locazione sia soggetto alla disciplina
rigardante le locazioni ad uso abitativo; per le locazioni ad uso
non abitativo, com'è noto, non v'è alcuna predeterminazione
legale dell'importo del canone;
E siccome parte convenuta ha eccepito che vi sia stata
trasformazione, da parte dello Zucchi, dell'immobile locato da uso
abitativo a uso non abitativo, avendo quest'ultimo parzialmente
destinato l'immobile ad uso ufficio, l'analisi dell'art. 80 della
legge n. 392/1978, s'impone sotto più profili;
Il comma 1 della predetta norma prevede la possibilità della
risoluzione, nel caso di adibizione dell'immobile ad uso diverso di
quello pattuito, entro tre mesi dal momento in cui la parte
interessata ne ha avuto conoscenza.
Questo giudice rileva che chiaramente, dal tenore del contratto,
l'immobile fu locato per uso abitativo ed altrettanto chiaramente,
per stessa ammissione di parte attrice, l'immobile è stato
destinato, seppure parzialmente, ad uso ufficio, ed anche se parte
attrice tende a precisare che la sua indicazione, in alcuni
documenti burocratici, di parte dell'immobile ad uso ufficio, non
corrispondeva ad un uso di fatto, ma era solo un'indicazione
formale per uso esterno, le risultanze cartolari depongono in senso
contrario;
Va a questo punto notato che, secondo parte della giurisprudenza
di merito, la destinazione diversa di cui parla la norma non può
consistere semplicemente nel diverso regime (non abitativo invece
che abitativo, o viceversa) ma, a prescindere dall'adesione o meno
a tale interpretazione, non si tratta qui di diverso regime, bensì
una trasformazione parziale da "seconda casa" (come recita il
contratto) a ufficio e se si configurasse questa fattispecie con
mero mutamento di regime da uso abitativo ad uso non abitativo -
consistendo invece anche in un diverso utilizzo materiale - non si
vede quando mai la fattispecie del mutamento di destinazione
potrebbe venire in rilievo;
Va ancora osservato che la risoluzione che viene prevista dal
primo comma dell'art. 80 può conseguire anche ad una diversa
destinazione solo parziale;
Si pone ora il problema se, anche a fronte di una diversa
destinazione solo parziale, ma che non configuri un uso prevalente,
la risoluzione, a fronte di una domanda tempestivamente richiesta,
possa essere ugualmente data sulla base della mera importanza
dell'inadempimento secondo i principi generali (e non sul concetto
più restrittivo di una sorta di "prevalente inadempimento") oppure
no;
Qui una risposta positiva si impone, proprio perchè la nozione
di destinazione parziale prevalente appare del tutto specifica ed
eccezionale nell'ambito delle previsioni del secondo comma;
Altri ed ancora più gravi problemi interpretativi pone il
secondo comma del predetto art. 80, che viene in rilievo nel caso
in cui, nella fattispecie in esame, si ritenga scaduto il termine
di decadenza dei tre mesi di cui al primo comma;
Infatti, in tal caso, occorre applicare la disciplina
corrispondente all'uso effettivo dell'immobile e, in caso di uso
parzialmente diverso, occorrerà applicare il regime giuridico
corrispondente all'uso prevalente, anche in relazione al canone;
Orbene, nella fattispecie in esame non ritiene questo giudice che
la destinazione ad ufficio sia stata prevalente rispetto all'uso
abitativo, proprio per l'ampiezza limitata dello spazio destinato
ad ufficio nell'ambito dell'immobile;
Ne consegue che il contratto dovrebbe essere soggetto al regime
di predeterminazione legale del canone. Ma tale soluzione, dettata
dal disposto del secondo comma dell'art. 80 secondo
l'interpretazione letterale e prevalente, è inaccettabile secondo
più profili. Viola in primo luogo il principio di uguaglianza di
cui all'art. 3 della Costituzione: v'è infatti un'ingiustificata
disparità di trattamento rispetto alle norme generali circa
l'inadempimento dei contratti;
In tal caso infatti, occorre semplicemente aver riguardo
all'importanza dell'inadempimento (cfr. art. 1455 del c.c.),
laddove in questo caso si ha un criterio di prevalente disciplina
che mantiene fermo il contratto nell'interezza dei suoi effetti;
D'altro canto la predetta disciplina non può giustificarsi,
nella sua anomalia, invocando un generale principio di favor nei
confronti dell'inquilino;
Non è affatto detto che sempre la norma favorisca l'inquilino:
se l'uso prevalente fosse stato, anche per poco, quello di ufficio,
e dunque non abitativo, favorirebbe, altrettanto incongruamente, il
locatore;
D'altro canto la differenziazione ingiustificata viene in rilievo
anche rispetto alla fattispecie prevista dal primo comma, ove
apparirebbe contemplata una possibilità di risoluzione (non solo
nel caso di destinazione e quindi di inadempimento relativo ad un
uso parziale e prevalente, diverso da quello pattuito ma anche )
nel caso di destinazione d'uso diverso da quello pattuito anche non
prevalente purchè (configurante un inadempimento) importante;
In ultima analisi, la disciplina dettata dall'art. 80, secondo
comma, della legge n. 392/1978 configura molteplici ed
insormontabili difficoltà di applicazione, le quali danno luogo a
palesi irragionevolezze nonchè ad ingiustificate disparità di
trattamento, e sotto tale duplice profilo appare rilevante e non
manifestamente infondata la questione di legittimità
costituzionale per contrasto con l'art. 3 della Costituzione;
La rilevanza nella fattispecie in esame appare ovvia, poichè,
nella quantificazione di quello che indebitamente avrebbe riscosso
la società convenuta, dovrebbe detrarsi la quota parte da
correlarsi all'utilizzo dell'immobile ad uso ufficio (e quindi a
canone libero), nel caso in cui il secondo comma venisse meno a
seguito di abrogazione per illegittimità;

P. Q. M.
Dichiara rilevante e non manifestamente infondata la questione di
leggittimità cosituzionale dell'art. 80, secondo comma, della
legge n. 392/1978, per contrasto con l'art. 3 della Costituzione;
Sospende il presente giudizio e dispone l'immediata trasmissione
degli atti alla Corte costituzionale;
Dispone che la presente ordinanza sia comunicata alle parti ed al
Presidente del Consiglio dei Ministri, nonchè ai Presidenti delle
Camere.
Jesi, addì 15 gennaio 2000.
Il giudice unico: Marziali
00C0211