Serie Generale n. 178 del 2-8-2001
DECRETI E DELIBERE DI ALTRE AUTORITA'
ISTITUTO PER LA VIGILANZA SULLE ASSICURAZIONI
ISTITUTO PER LA VIGILANZA SULLE ASSICURAZIONI
PROVVEDIMENTO 20 luglio 2001
Disposizioni in materia di determinazione del valore di mercato dei terreni e fabbricati. (Provvedimento n. 1915/G). (GU Serie Generale n.178 del 02-08-2001)

L'ISTITUTO PER LA VIGILANZA
SULLE ASSICURAZIONI PRIVATE E DI INTERESSE COLLETTIVO

Vista la legge 12 agosto 1982, n. 576, concernente la riforma della
vigilanza sulle assicurazioni private e di interesse collettivo;
Vista la legge 9 gennaio 1991, n. 20, recante integrazioni e
modifiche alla legge 12 agosto 1982, n. 576;
Visto il decreto del Presidente della Repubblica 18 aprile 1994, n.
385, recante la semplificazione dei procedimenti amministrativi in
materia di assicurazioni private e di interesse collettivo di
competenza del Ministero dell'industria, del commercio e
dell'artigianato;
Visto il decreto legislativo 13 ottobre 1998, n. 373, recante la
razionalizzazione delle norme concernenti l'Istituto per la vigilanza
sulle assicurazioni private e di interesse collettivo;
Visto il decreto legislativo 26 maggio 1997, n. 173, recante
attuazione della direttiva 91/674/CEE in materia di conti annuali e
consolidati delle imprese di assicurazioni ed in particolare l'art.
18, comma 2, che attribuisce all'ISVAP il potere di stabilire con
proprio provvedimento le modalità ed i metodi per la determinazione
del valore di mercato dei terreni e fabbricati;
Visto il decreto legislativo 30 luglio 1999, n. 300, ed in
particolare l'art. 64, comma 3, che attribuisce all'Agenzia del
territorio la funzione di gestire l'osservatorio del mercato
immobiliare ed i connessi servizi estimativi che può offrire
direttamente sul mercato;
Ritenuta la necessità di stabilire i suddetti metodi che, ai sensi
dell'art. 18, comma 5, del predetto decreto legislativo n. 173/1997,
dovranno essere indicati nella nota integrativa al bilancio di
esercizio;

Dispone:
Art. 1.
Ambito di applicazione

1. Le imprese che rientrano nell'ambito di applicazione individuato
dall'art. 1 del decreto legislativo 26 maggio 1997, n. 173,
determinano il valore di mercato dei terreni e fabbricati secondo i
metodi e le modalità stabiliti nel presente provvedimento.
2. Le disposizioni contenute nel presente provvedimento si
applicano anche ai fini della determinazione del valore di mercato
dei terreni e fabbricati di proprietà delle società immobiliari
nelle quali l'impresa di assicurazione detenga più del cinquanta per
cento del capitale sociale aventi ad oggetto esclusivo la costruzione
o la gestione di immobili per l'edilizia residenziale non di lusso o
per uso industriale o commerciale o per l'esercizio dell'attività
agricola.

Art. 2.
Definizione di valore di mercato

1. Per valore di mercato si intende il prezzo al quale il bene
immobiliare può essere venduto al momento della valutazione con un
contratto privato tra un venditore ed un compratore assumendo che la
vendita avvenga in condizioni normali, cioè tali che:
entrambe le parti agiscano in condizioni di uguaglianza,
liberamente, prudentemente ed in modo informato;
sia disponibile un ragionevole lasso di tempo, tenuto conto della
natura del bene, per espletare le pratiche per commercializzare
l'immobile, condurre le trattative, definire il prezzo e le
condizioni e per la stipula dell'atto;
le condizioni di mercato ne consentano una vendita regolare;
il bene formi oggetto di un'offerta sul mercato per un
ragionevole lasso di tempo;
il venditore non sia indotto da circostanze attinenti alla sua
situazione economico-finanziaria a dover necessariamente realizzare
l'operazione;
l'acquirente non abbia un interesse particolare nell'immobile
legato a fattori economicamente non rilevanti per il mercato.

Art. 3.
Modalità delle valutazioni

1. Il valore di mercato è determinato attraverso una valutazione
distinta di ogni terreno e di ogni fabbricato.
2. La valutazione di più cespiti può essere effettuata in maniera
congiunta qualora gli stessi abbiano destinazione funzionale
unitaria; tale circostanza è adeguatamente illustrata nella
relazione di stima redatta ai sensi dell'art. 9.

Art. 4.
Periodicità delle valutazioni

1. La valutazione dei terreni e fabbricati deve essere aggiornata
in presenza di variazioni significative nelle loro caratteristiche o
nel mercato omogeneo di riferimento e, in ogni caso, almeno ogni
cinque anni.

Art. 5.
Determinazione del valore di mercato

1. Il valore di mercato dei terreni e fabbricati è determinato con
l'ausilio di metodologie di tipo patrimoniale. In particolare, lo
stesso è individuato in base alle caratteristiche intrinseche ed
estrinseche dei beni e tenendo conto della loro redditività.
2. Per gli immobili concessi in locazione la determinazione del
valore di mercato tiene conto del canone di locazione in relazione
alla data di scadenza del contratto, alle eventuali clausole di
revisione del canone ed alle ipotesi di revisione dello stesso.
3. Il valore di mercato è determinato al netto delle imposte di
trasferimento della proprietà del bene e di ogni altra spesa.

Art. 6.
Caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni immobili

1. Si considerano caratteristiche di tipo intrinseco quelle
attinenti alla materialità del bene (tipo e qualità della
costruzione, condizioni di conservazione ecc.).
2. Sono caratteristiche di tipo estrinseco quelle rivenienti da
fattori esterni al bene quali, ad esempio, quelle di tipo giuridico
(vincoli urbanistici, diritti di godimento altrui, ecc.) ed economico
(costi di manutenzione, redditività, ecc.).
3. Rientrano tra le caratteristiche di tipo estrinseco le
possibilità di destinazioni di uso del cespite alternative rispetto
a quella attuale, a condizione che le caratteristiche dello stesso,
oggettivamente valutate, lo consentano.

Art. 7.
Valutazione comparativa

1. Qualora siano disponibili informazioni attendibili ed
adeguatamente documentate sui prezzi di mercato di immobili simili a
quello oggetto di valutazione, il valore del cespite può essere
determinato tenendo conto dei suddetti prezzi, operando gli
aggiustamenti necessari in relazione alle caratteristiche del bene,
alla sua redditività e ad ogni ulteriore elemento che si ritiene
rilevante.
2. L'applicazione della disposizione di cui al comma precedente è
consentita a condizione che le caratteristiche degli immobili presi a
comparazione presentino un sufficiente grado di omogeneità con
quelle dell'immobile oggetto di valutazione.

Art. 8.
Casi particolari

1. Il valore di mercato di un terreno o fabbricato concesso in
locazione con facoltà di acquisto è determinato, per la durata del
contratto, attualizzando i canoni di locazione ed il valore di
riscatto del cespite, secondo un tasso individuato facendo
riferimento al rendimento di attività finanziarie a basso rischio
aventi durata residua coerente con quella del contratto di locazione.
In alternativa, il valore di mercato può essere individuato in
misura pari al valore di mercato al momento in cui il terreno o
fabbricato è concesso in locazione, ridotto della quota-parte,
maturata al momento della valutazione, della differenza tra il
predetto valore di mercato ed il valore di riscatto al termine del
contratto.
2. Il valore di mercato di un fabbricato in corso di costruzione è
determinato in misura pari alla somma del valore di mercato dell'area
e dei costi sostenuti fino alla data della valutazione o, in
alternativa, al valore di mercato del fabbricato al termine della
costruzione dedotti i costi che si dovranno sostenere per il
completamento dello stesso.

Art. 9.
Relazioni di stima

1. Il valore di mercato di ciascun terreno o fabbricato risulta da
una relazione di stima, sottoscritta da un esperto di cui all'art. 10
contenente, tra l'altro, l'identificazione del bene, la descrizione
delle sue principali caratteristiche, la sua ubicazione, la
destinazione urbanistica, il corrente utilizzo e la redditività.
2. La relazione di stima deve essere particolareggiata e deve
esporre, con chiarezza, il percorso logico delle operazioni svolte e
delle scelte operate che conducono alla determinazione del valore di
mercato.
3. L'esperto motiva adeguatamente i casi in cui non sia possibile
determinare il valore di mercato di un terreno o fabbricato.
4. Con la sottoscrizione della relazione di stima il perito, sotto
la propria responsabilità, deve attestare di aver bene e fedelmente
proceduto alle operazioni e di non aver avuto altro scopo che quello
di far conoscere la verità.

Art. 10.
E s p e r t i

1. Le imprese di cui all'art. 1, comma 1, affidano l'incarico di
determinare il valore di mercato dei terreni o fabbricati ad esperti
iscritti ininterrottamente da almeno cinque anni in un albo
professionale la cui appartenenza comporta l'idoneità ad effettuare
valutazioni tecniche ed economiche di beni immobili.
2. Gli esperti incaricati devono essere in possesso dei requisiti
di onorabilità previsti per gli esponenti delle imprese di
assicurazione ai sensi dell'art. 9, comma 2, lettera c), del decreto
legislativo 17 marzo 1995, n. 174 e dell'art. 11, comma 2, lettera
c), del decreto legislativo 17 marzo 1995, n. 175.
3. L'incarico può essere affidato ad una persona giuridica a
condizione che:
la società sia dotata di una struttura organizzativa adeguata
all'incarico che assume;
nell'oggetto sociale della stessa sia espressamente prevista la
valutazione di beni immobili;
le relazioni di stima di cui all'art. 9 siano sottoscritte da
almeno un amministratore in possesso dei requisiti di cui ai commi
precedenti.
4. L'affidamento dell'incarico forma oggetto di deliberazione del
competente organo amministrativo dell'impresa (consiglio di
amministrazione o comitato esecutivo) il quale accerta:
il possesso dei requisiti di cui ai commi 1 e 2 e delle
condizioni di cui al comma 3;
che i soggetti incaricati siano dotati di un'esperienza nel campo
delle valutazioni immobiliari adeguata all'incarico conferito.

Art. 11.
Giudizio di congruità

1. L'ISVAP, ove lo ritenga opportuno, può disporre che l'impresa
di cui all'art. 1, comma 1, incarichi l'Agenzia per il territorio, di
cui all'art. 64, comma 3, del decreto legislativo 30 luglio 1999, n.
300, di esprimere un giudizio di congruità tecnico-economica sulla
relazione di stima di cui all'art. 9.
2. Le spese per il giudizio dell'Agenzia per il territorio sono a
carico dell'impresa committente.

Art. 12.
Informazione in nota integrativa

1. Le imprese indicano i metodi seguiti per la determinazione del
valore di mercato dei terreni e fabbricati nella nota integrativa,
parte B.

Art. 13.
Entrata in vigore

1. Il presente provvedimento entra in vigore il quindicesimo giorno
successivo a quello della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale
della Repubblica italiana.
2. Sono valide le valutazioni già effettuate in conformità alle
disposizioni di cui ai titoli I e II ed agli articoli 9, commi 1 e 3,
e 10, commi 1, 2 e 3.

Art. 14.
Pubblicazione

1. Il presente provvedimento sarà pubblicato nella Gazzetta
Ufficiale della Repubblica italiana.
Roma, 20 luglio 2001

Il presidente: Manghetti