1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n. 15 del 8-4-1992
SENTENZE ED ORDINANZE DELLA CORTE
N. 149 SENTENZA 18 marzo - 1 aprile 1992
Giudizio di legittimita' costituzionale in via incidentale. Locazione - Immobile non abitativo - Conduttore - Detenzione protrattasi dopo la cessazione del titolo - Esonero dal risarcimento del danno cagionato al locatore, dal ritardo della restituzione dell'immobile senza eccettuare il caso di comprovata insussistenza della difficolta' per il conduttore di reperire altro immobile idoneo - Violazione della garanzia costituzionale del diritto di proprieta' - Illegittimita' costituzionale. (D.-L. 25 settembre 1987, n. 393, art. 2, convertito in legge 25 novembre 1987, n. 478) (Cost., art. 42). (092C0396) (GU 1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n.15 del 8-4-1992)

LA CORTE COSTITUZIONALE
composta dai signori:
Presidente: prof. Aldo CORASANITI;
Giudici: prof. Giuseppe BORZELLINO, dott. Francesco GRECO, prof.
Gabriele PESCATORE, avv. Ugo SPAGNOLI, prof. Francesco Paolo
CASAVOLA, prof. Antonio BALDASSARRE, prof. Vincenzo CAIANIELLO,
avv. Mauro FERRI, prof. Luigi MENGONI, prof. Enzo CHELI, dott.
Renato GRANATA, prof. Giuliano VASSALLI, prof. Francesco GUIZZI,
prof. Cesare MIRABELLI;

ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel giudizio di legittimità costituzionale dell'art. 2 del d.-l. 25
settembre 1987, n. 393 (Norme in materia di locazione di immobili ad
uso non abitativo, nonchè di cessione e di assegnazione di alloggi
di edilizia agevolata-convenzionata), convertito nella legge 25
novembre 1987, n. 478 promosso con ordinanza emessa il 13 febbraio
1991 dalla Corte di Appello di Milano nel procedimento civile
vertente tra S.p.a. Futura Inzago iscritta al n. 689 del registro
ordinanze 1991 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica
n. 46, prima serie speciale, dell'anno 1991;
Visto l'atto di costituzione della S.p.a. Futura Inzago nonchè
l'atto di intervento del Presidente del Consiglio dei ministri;
Udito nell'udienza pubblica del 3 marzo 1992 il Giudice relatore
Luigi Mengoni;
Udito l'avvocato Paolo Vitucci per la S.p.a. Futura Inzago e
l'Avvocato dello Stato Giorgio D'amato per il Presidente del
Consiglio dei ministri;
Ritenuto in fatto
1. - Con sentenza in data 21 dicembre 1987 il Tribunale di Milano
dichiarò cessato dal 29 dicembre 1985 il contratto di locazione di
un immobile ad uso non abitativo stipulato dalla s.p.a. Futura Inzago
con Attilio Ardigò, con ordine di rilascio entro sei mesi dalla
pubblicazione della sentenza, ma respinse la domanda di condanna del
locatario al risarcimento dei danni derivati dal ritardo, protratto
per oltre due anni, della restituzione dell'immobile.
Nel corso del giudizio sul gravame proposto dalla Società
locatrice avverso questo capo della sentenza, la Corte d'appello di
Milano, con ordinanza del 13 febbraio 1991, pervenuta alla Corte
costituzionale il 7 novembre 1991, ha sollevato, in riferimento
all'art. 42 Cost., questione di legittimità costituzionale dell'art.
2 del d.-l. 25 settembre 1987, n. 393, convertito nella legge 25
novembre 1987, n. 478, "nella parte in cui (non) dispone che
l'esonero dall'obbligo risarcitorio di cui all'art. 1591 cod. civ. in
favore del conduttore di immobile non abitativo non si applica
all'ipotesi di comprovata insussistenza della difficoltà per il
conduttore di reperire altro immobile idoneo".
Ad avviso del giudice remittente la questione di legittimità
costituzionale della norma citata, sebbene già esaminata da questa
Corte e dichiarata non fondata con sentenza n. 22 del 1989, deve
essere riesaminata in relazione al caso oggetto del giudizio a quo,
in cui non ricorrono i presupposti in base ai quali la deroga
all'art. 1591 cod. civ. è stata ritenuta giustificata, cioe': a) la
durata limitata del periodo di riferimento della deroga, compreso tra
la data di pubblicazione della sentenza n. 108 del 1986 o la data di
scadenza del contratto, se questa è posteriore, e la data fissata
dal giudice per il rilascio dell'immobile (ovvero, ipotesi che qui
non interessa, la stipulazione del nuovo contratto di locazione ai
sensi dell'art. 1 del d.-l. 9 dicembre 1986, n. 832, convertito nella
legge 6 febbraio 1987, n. 15); b) la grave difficoltà per il
conduttore, dipendente da circostanze estranee alla sua volontà, di
trovare un altro immobile adatto alle sue necessità di lavoro.
Nel caso oggetto del giudizio a quo, invece: a) dalla data di
scadenza del contratto, e comunque dalla data di pubblicazione della
sentenza n. 108 del 1986 fino alla data del rilascio forzoso
dell'immobile (16 luglio 1988) è trascorso un lungo periodo di oltre
due anni; b) la società locatrice ha offerto di provare che già in
data 17 aprile 1986 il conduttore aveva acquistato in luogo vicino un
capannone industriale trasferendovi di lì a poco la sua attività.
Il ritardo pretestuoso della restituzione del capannone locato ha
arrecato all'attrice un grave danno, perchè nel frattempo, a causa
di una intervenuta modifica del piano regolatore generale, il terreno
sul quale grava l'immobile ha perduto la qualità di suolo
edificabile, con conseguente diniego di rinnovo di una precedente
concessione edilizia per la demolizione e la successiva edificazione
dell'area.
In casi di questo tipo, conclude l'ordinanza, il limite imposto
dalla norma impugnata al diritto di proprietà non è giustificato
dalla ratio individuata nella sentenza n. 22 del 1989, e quindi è
costituzionalmente illegittimo.
2. - Nel giudizio davanti alla Corte si è costituita la Società
appellante, con una memoria in cui svolge una complessa
argomentazione a sostegno della tesi dell'illegittimità
costituzionale della norma impugnata, tesi appoggiata principalmente
sull'art. 3 Cost., non richiamato nell'ordinanza di rimessione, ed
eccedente i limiti del petitum formulato nel dispositivo della
medesima.
3. - È intervenuto il Presidente del Consiglio dei ministri,
rappresentato dall'Avvocatura dello Stato, chiedendo che la questione
sia dichiarata inammissibile o, in subordine, manifestamente
infondata.
Premesso che le perplessità espresse nell'ordinanza di rimessione
portano a dubitare della stessa ammissibilità della questione,
l'Avvocatura osserva, da un lato, che il giudice a quo non ha assolto
il compito di previa definizione dell'ambito di applicabilità della
norma denunciata, dall'altro che l'apprezzamento della legittimità
della norma va operato in termini generali, in relazione all'astratta
valutazione legislativa del nucleo degli interessi da essa regolati.
Considerato in diritto
1. - Dalla Corte d'appello di Milano è sollevata questione di
legittimità costituzionale dell'art. 2 del d.-l. 25 settembre 1987,
n. 393, convertito nella legge 25 novembre 1987, n. 478, "nella parte
in cui (non) dispone che l'esonero dall'obbligo risarcitorio di cui
all'art. 1591 cod. civ. in favore del conduttore di immobile non
abitativo non si applica all'ipotesi di comprovata insussistenza
della difficoltà di reperire altro immobile idoneo".
La questione concerne il primo dei due periodi alternativamente
previsti dalla disposizione impugnata, compreso tra la data di
scadenza del regime transitorio previsto dalla legge 27 luglio 1978
n. 392 - ovvero, se posteriore, la data di pubblicazione della
sentenza di questa Corte n. 108 del 1986 (30 aprile 1986), che ha
dichiarato l'illegittimità costituzionale delle proroghe legali
ulteriori a quella disposta dall'art. 15- bis della legge 25 marzo
1982, n. 94 - e la data fissata giudizialmente per il rilascio
dell'immobile.
Nel dispositivo dell'ordinanza non è indicato alcun parametro
costituzionale, ma da un passo della motivazione si argomenta
esplicitamente il riferimento all'art. 42, secondo comma, Cost.
2. - Va preliminarmente disattesa l'eccezione di inammissibilità
opposta dall'Avvocatura dello Stato, del resto in forma dubitativa,
sul duplice rilievo, da un lato, "delle perplessità espresse
nell'ordinanza di rimessione", dall'altro, della non riferibilità
dell'apprezzamento in merito alla legittimità della norma denunciata
"all'astratta valutazione legislativa del nucleo degli interessi con
essa regolamentati". Sotto il primo profilo si osserva che
l'allusione (superflua) alla possibilità di una sentenza
interpretativa di rigetto, fondata su una interpretazione diversa da
quella accolta dal giudice remittente, non crea una perplessità
della motivazione paragonabile a quella determinata dalla
prospettazione di due o più ipotesi possibili di sentenza di
accoglimento, tale da rendere la questione inammissibile. Sotto il
secondo profilo, si può obiettare che, a parte certi elementi
peculiari del danno lamentati dal locatore, il caso oggetto del
giudizio a quo presenta connotati di tipicità sociale - non
individuati dalla precedente ordinanza che ha dato luogo alla
sentenza n. 22 del 1989 - i quali giustificano la proposizione di una
autonoma questione di legittimità della norma in parte qua.
3. - La questione è fondata.
In relazione al periodo, sopra precisato al punto 1, di detenzione
dell'immobile locato protratta dopo la cessazione del titolo del
conduttore, l'esonero di questi dal risarcimento del danno previsto
dall'art. 1591 cod. civ. è stato interpretato dalla sentenza n. 22
del 1989 come una figura di temporanea inesigibilità della
prestazione restitutoria, disposta dalla legge impugnata in esito a
un bilanciamento degli interessi in gioco commisurato alla "grave
difficoltà per il conduttore, dipendente da circostanze estranee
alla sua volontà, di trovare un altro immobile adatto alle sue
necessità di lavoro". In considerazione di tale stato di fatto e
limitatamente al periodo definito dalla data fissata giudizialmente
per il rilascio, la legge giudica più meritevole di tutela
l'interesse del conduttore - costituzionalmente rilevante ai sensi
dell'art. 41 Cost. - a non interrompere l'esercizio dell'impresa per
il tempo occorrente a reperire un'altra sede, rispetto all'interesse
antagonistico del locatore protetto dall'art. 42 Cost. La tutela
dell'interesse del conduttore sul piano processuale, nella forma
della dilazione dell'esecuzione della sentenza di convalida dello
sfratto fino al termine fissato dal giudice, è integrata sul piano
sostanziale dall'art. 2 del decreto n. 393 del 1987 con una norma di
inesi- gibilità della restituzione dell'immobile per il periodo
corrispondente, la quale esonera il debitore da responsabilità per
mora, salvo l'obbligo di continuare a corrispondere il canone vigente
alla scadenza del contratto, eventualmente aumentato ai sensi
dell'art. 2, comma 4, del d.-l. 9 dicembre 1986, n. 832, convertito
nella legge 6 febbraio 1987, n. 15.
4. - Così precisati il significato e la ratio della norma sotto
esame, ne emerge un limite di legittimità costituzionale, derivante
appunto dalla sua natura di norma espressiva di un giudizio di valore
risultante dalla ponderazione di due interessi in conflitto, entrambi
costituzionalmente rilevanti. Caratteristica dei valori (o principi)
costituzionali soggetti a bilanciamento è la non predeterminabilità
in assoluto, una volta per tutte, dei loro rapporti reciproci di
sovra o sottordinazione. La prevalenza dell'uno sull'altro, quando il
bilanciamento non sia rimesso caso per caso al giudice, ma sia
operato dalla legge nella forma di una norma astratta, deve essere
collegata a determinate condizioni tipiche, come effetto giuridico
alla propria fattispecie. In assenza di tali condizioni l'esito della
valutazione comparativa non può essere il medesimo.
Perciò una norma di questo tipo è costituzionalmente illegittima
se e in quanto non riservi al portatore dell'interesse postergato la
prova dell'inesistenza nel caso concreto delle condizioni che,
secondo il bilanciamento sotteso alla norma stessa, giustificano la
precedenza attribuita all'interesse antagonistico. Tale è la norma
denunciata, la quale preclude al locatore ogni prova contraria, senza
tenere conto che la compressione inflitta al suo diritto è fondata
solo nella misura in cui risponde effettivamente a una funzione di
sostegno dell'attività economica del conduttore, bisognoso di un
lasso di tempo per trovare un altro immobile idoneo all'esercizio
dell'impresa.
Se questa condizione non sussiste, cioè se e dal momento in cui
il conduttore acquisisce la disponibilità di un altro immobile o
potrebbe acquisirla con l'ordinaria diligenza, il diniego al locatore
del risarcimento del danno per l'ulteriore ritardo della restituzione
dell'immobile locato viola la garanzia costituzionale del diritto di
proprietà.

PER QUESTI MOTIVI
LA CORTE COSTITUZIONALE
Dichiara l'illegittimità costituzionale dell'art. 2 del d.-l. 25
settembre 1987, n. 393 (Norme in materia di locazione di immobili ad
uso non abitativo, nonchè di cessione e di assegnazione di alloggi
di edilizia agevolata-convenzionata), convertito nella legge 25
novembre 1987, n. 478, nella parte in cui esonera il conduttore da
responsabilità per i danni cagionati al locatore dal ritardo della
restituzione dell'immobile senza eccettuare il caso di comprovata
insussistenza della difficoltà per il conduttore di reperire altro
immobile idoneo.
Così deciso in Roma, nella sede della Corte costituzionale,
Palazzo della Consulta, il 18 marzo 1992.
Il presidente: CORASANITI
Il redattore: MENGONI
Il cancelliere: DI PAOLA
Depositata in cancelleria il 1 aprile 1992.
Il cancelliere: DI PAOLA
92C0396