3a Serie Speciale - Regioni n. 31 del 2-8-2008
REGIONE LOMBARDIA
REGIONE LOMBARDIA
LEGGE REGIONALE 8 novembre 2007, n. 27
Criteri generali per la determinazione dei canoni per l'edilizia residenziale pubblica e norme su la valorizzazione e razionalizzazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica. (GU 3a Serie Speciale - Regioni n.31 del 02-08-2008)

(Pubblicata nel 1° suppl. ord. al Bollettino ufficiale della Regione
Lombardia n. 46 del 13 novembre 2007)

IL CONSIGLIO REGIONALE

Ha approvato

IL PRESIDENTE DELLA GIUNTA REGIONALE

Promulga
la seguente legge:
Art. 1.
O g g e t t o

1. La presente legge ha per oggetto:
a) la fissazione dei criteri per la determinazione dei canoni di
locazione del patrimonio di Edilizia residenziale pubblica (ERP), nel
rispetto del principio di sopportabilità per l'inquilino e di
sostenibilità economica del sistema di ERP;
b) la valorizzazione del patrimonio di ERP mediante programmi di
razionalizzazione e sviluppo.

Art. 2.
Ambito di applicazione

1. Sono soggette alle disposizioni della presente legge le unità
abitative di ERP, quale servizio d'interesse economico generale, di
cui ai commi 2, 3 e 5 dell'art. 1 del regolamento regionale 10
febbraio 2004, n. 1 (Criteri generali per l'assegnazione e la
gestione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica), nonchè le
altre unità non residenziali realizzate nell'ambito degli interventi
di ERP.
2. Sono escluse dall'ambito di applicazione della presente legge
le unità abitative di cui al comma 4 dell'art. 1 del regolamento
regionale n. 1/2004.

Art. 3.
Determinazione del canone di locazione sopportabile

1. Il canone è commisurato alle caratteristiche dell'unità
abitativa e alla condizione economica del nucleo familiare.
2. Il canone di locazione sopportabile viene determinato come
percentuale del valore locativo dell'immobile, definito ai sensi
dell'Allegato A. Tale incidenza percentuale è commisurata alla
situazione economica (denominata ISEE-ERP) della famiglia
assegnataria, descritta nell'Allegato B.
3. Gli indicatori per determinare la situazione economica
(ISE-ERP, PSE, ISEE-ERP) sono stabiliti con le modalità di cui
all'Allegato 1 del regolamento regionale n. 1/2004. Ai fini
dell'applicazione del canone di locazione sopportabile, il limite
ISE-ERP non può essere inferiore al prodotto dell'ISEE-ERP per il
PSE, come definiti dall'Allegato 1 del regolamento regionale n.
1/2004.
4. Sono individuate quattro aree di assegnatari:
a) arca della protezione, per i nuclei con ISEE-ERP fino a 9.000
euro. In tale area, fino 8.000 euro ISEE-ERP, rientrano i nuclei
familiari con reddito imponibile derivante esclusivamente o
prevalentemente da pensione o da lavoro dipendente od assimilato, ivi
compresi i redditi percepiti ai sensi della legge 14 febbraio 2003,
n. 30 (Delega al Governo in materia di occupazione e mercato del
lavoro) e del decreto legislativo 10 settembre 2003, n. 276
(Attuazione delle deleghe in materia di occupazione e mercato del
lavoro, di cui alla legge 14 febbraio 2003, n. 30) o da sussidi
erogati da enti pubblici o di assistenza o beneficenza legalmente
riconosciuti; l'ammontare di tali redditi non deve comunque essere
superiore all'importo di una pensione minima INPS, aumentato
dell'importo di una pensione sociale. Nei valori tra 8.001 e 9.000
euro ISEE-ERP rientrano esclusivamente i nuclei familiari, con un
ISEE-ERP fino 9.000 euro , con la tipologia di reddito imponibile
sopraddetta, il cui ammontare dei redditi è superiore all'importo di
una pensione minima INPS, aumentato dell'importo di una pensione
sociale. Il reddito derivante da pensione o da lavoro dipendente o
assimilato, si considera prevalente se da tale fonte deriva almeno
l'80% per cento del reddito compressive;
b) area dell'accesso, per i nuclei con ISEE-ERP da 9.001 a 14.000
euro;
c) area della permanenza, per i nuclei con ISEE-ERP da 14,001 a
28.000 euro;
c) area della decadenza, per i nuclei con ISEE-ERP superiore a
28.000 euro.
In deroga a quanto su esposto, qualora il nucleo familiare
assegnatario abbia ISEE-ERP superiore a 28.000 euro e, al contempo,
risulti residente nella stessa unità abitativa da più di trenta
anni e sia composto soltanto da persone di età superiore ai
sessantacinque anni, il nucleo familiare assegnatario è inserito
nell'are della permanenza specificata alla precedente lettera c).
5. Il canone di locazione sopportabile è applicato come segue:
a) I nuclei collocati nell'area della protezione con un ISEE-ERP
inferiore a 4.000 euro corrispondono il canone minimo, come definito
nell'Allegato B; la misura è ridotta per i nuclei con un solo
componente. I nuclei collocati nell'area di protezione con un
ISEE-ERP superiore a 4.000 euro e inferiore a 9.000 euro
corrispondono un canone in una misura non superiore al 36 per cento
del valore locativo dell'unità abitativa come definito nell'Allegato
B; la misura è ridotta per i nuclei con un solo componente. Per
tutti i nuclei familiari in area di protezione, il canone di
locazione non può essere superiore ad una incidenza compresa tra il
14 per cento e il 16 per cento dell'ISE-ERP del nucleo familiare
stesso, fatti salvi il canone minimo mensile di venti euro o altri
canoni minimi mensili fissati dall'ente proprietario e vigenti al
momento di entrata in vigore della presente legge;
b) i nuclei collocati nell'area dell'accesso corrispondono un
canone in una misura compresa fra il 43 per cento e il 61 per cento
del valore locativo dell'unità abitativa come definito nell'Allegato
B; la misura è ridotta per i nuclei con un solo componente. Per i
nuclei familiari in area dell'accesso, il canone di locazione non
può essere superiore ad una incidenza del 20 per cento dell'ISE-ERP
del nucleo familiare stesso, fatto salvo il canone minimo mensile di
70 euro;
c) i nuclei collocati nell'area della permanenza corrispondono un
canone in una misura compresa fra il 66 per cento e il 110 per cento
del valore locativo dell'unità abitativa, come definito
nell'Allegato B; la misura è ridotta per i nuclei con un solo
componente. Per i nuclei familiari in area della permanenza, il
canone di locazione non può essere superiore ad una incidenza del 22
per cento dell'ISE-ERP del nucleo familiare stesso, fatto salvo il
canone minimo mensile di 120 euro;
d) i nuclei collocati nell'area della decadenza corrispondono un
canone determinato ai sensi della lettera c), maggiorato di una
percentuale fissata dall'ente proprietario in relazione ai valori di
mercato; ai fini della determinazione di tale canone non si tiene
conto dell'incidenza sull'ISE-ERP del nucleo familiare. Il contratto
è stipulato per una durata non superiore a due anni; l'ente
proprietario, sentito il comune, ha facoltà di rinnovare il
contratto a fronte di motivate difficoltà dell'inquilino a reperire
altra unità abitativa.
6. Nel rispetto dei principi di sostenibilità di cui all'art. 5,
comma 1, gli enti proprietari applicano percentuali di incidenza
inferiori a quelle indicate nell'Allegato B, nel caso in cui i canoni
determinati con le modalità del comma 5 siano superiori a quelli di
mercato, tenuto conto delle valutazioni dell'Osservatorio Immobiliare
dell'Agenzia del Territorio. Nel rispetto dei principi di
sostenibilità di cui all'art. 5, comma 1, gli enti proprietari
avviano, d'intesa con le rappresentanze degli inquilini, le procedure
per modificare il costo convenzionale di cui all'Allegato A fino ad
un massimo del 20 per cento in relazione al pregio e/o allo stato di
conservazione di immobili o complessi di unità abitative. In assenza
dell'intesa si applicano i canoni previsti nella presente legge.
7. Agli appartenenti alle Forze dell'ordine e ai Corpi di cui
all'art. 23 del regolamento regionale n. 1/2004 si applica il canone
più favorevole tra quello di cui al presente articolo e il canone
concordato ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina
delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso
abitativo).
8. La Giunta regionale definisce le modalità e i criteri per le
verifiche e i controlli, da parte degli enti proprietari in
collaborazione con il comune, delle dichiarazioni sostitutive degli
assegnatari di unità abitative di ERP, avvalendosi di protocolli di
collaborazione con la Guardia di Finanza, di comparazioni con studi
di settore e di indicatori riferiti a redditi presunti. Ai fini della
determinazione del canone, sono considerati redditi percepiti i
risultati degli studi di settore predisposti dal Ministero
dell'economia e delle finanze. Il comune, qualora accerti un reddito
inattendibile, concorda con l'ente proprietario la segnalazione alla
Guardia di Finanza per i controlli di competenza.
9. Gli enti proprietari provvedono alla realizzazione della nuova
anagrafe dell'utenza e del patrimonio, ne curano l'aggiornamento
almeno biennale e la trasmissione dei dati alla Regione, con le
modalità di cui all'art. 4 del regolamento regionale n. 1/2004.
10. Il canone di locazione è adeguato a seguito
dell'aggiornamento dell'anagrafe dell'utenza con decorrenza dal 1°
gennaio dell'anno successivo a quello per il quale è stata accertata
la variazione dell'ISEE-ERP. Nel caso di peggioramento della
situazione economica del nucleo familiare, intervenuta e comunicata
tra le due anagrafi, l'ente proprietario deve tenere conto di tale
variazione rideterminando un canone provvisorio, i cui effetti
decorrono dal mese successivo alla variazione stessa; fino al
successivo aggiornamento dell'anagrafe per il relativo conguaglio.
11. L'ente proprietario comunica all'inquilino l'ammontare del
canone, le variazioni e le relative motivazioni. L'inquilino può
presentare opposizione entro i successivi trenta giorni.

Art. 4.
Spese per i servizi

1. L'assegnatario è tenuto a rimborsare all'ente gestore, nella
misura fissata dall'ente medesimo, secondo le modalità stabilite
dalla Giunta regionale, le spese relative al servizio di pulizia,
all'asporto dei rifiuti solidi, al funzionamento e all'ordinaria
manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, della energia
elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo
spurgo delle fognature, dei pozzi neri e delle latrine nonchè alla
fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di
portineria sono a carico dell'assegnatario nella misura del 90 per
cento.
2. Nell'ambito della definizione del contratto-tipo di locazione,
sentite le rappresentanze dell'utenza, la Giunta definisce le
modalità di ripartizione dei costi di manutenzione delle unità
abitative di ERP e dei costi amministrativi relativi ai servizi di
cui al comma 1.
3. Gli enti proprietari inviano annualmente agli assegnatari il
rendiconto delle spese di cui al comma 1 e definiscono le modalità
di verifica da parte degli inquilini e delle loro rappresentanze
della qualità ed efficacia dei servizi.
4. Negli edifici a proprietà mista, nelle assemblee di condominio
si procede ai sensi dell'art. 25, comma 2, del regolamento regionale
n. 1/2004.

Art. 5.
Sostenibilità del sistema ERP

1. Le entrate provenienti da canoni di locazione sono destinate a
compensare i costi di gestione, di amministrazione, della fiscalità,
della mobilità degli inquilini e di manutenzione ordinaria per la
buona conservazione del patrimonio. Eventuali introiti superiori ai
costi indicati al periodo precedente, al netto della fiscalità e
degli oneri finanziari, sono comunque destinati alla manutenzione, al
recupero e allo sviluppo del patrimonio di ERP.
2. Per le finalità di cui al comma 1, nonchè per assicurare
l'adeguatezza del servizio di ERP, la Regione promuove il
coordinamento tre le rappresentanze dei comuni e dei soggetti
proprietari, anche mediante specifici protocolli d'intesa, per
attivare a livello comunale:
a) misure di riduzione od orientamento della fiscalità regionale
e comunale;
b) sovvenzioni; finanziamenti pubblici e agevolazioni fiscali per
la riqualificazione del patrimonio e la realizzazione di nuovi
interventi;
c) i contributi di solidarietà di cui all'art. 7;
d) agevolazioni urbanistiche;
e) gli adempimenti relativi alla procedura di decadenza e
all'omogeneità di trattamento degli inquilini di soggetti locatori
diversi.
3. La Giunta regionale:
a) determina gli obiettivi dell'ERP mediante gli aggiornamenti
annuali del Programma regionale per l'ERP ai sensi dell'art. 3, comma
52 della legge regionale 5 gennaio 2000, n. 1 (Riordino del sistema
delle autonomie in Lombardia. Attuazione del decreto legislative 31
marzo 1998, n. 112 «Conferimento di funzioni e compiti amministrativi
dello Stato alle regioni ed agli enti locali, in attuazione del capo
I della legge 15 marzo 1997, n. 59»,), con particolare riferimento ai
parametri di efficacia ed efficienza di cui all'art. 2, comma 3,
della legge regionale 10 giugno 1996, n. 13 (Norme per il riordino
degli enti di edilizia residenziale pubblica ed istituzione delle
Aziende lombarde per l'edilizia residenziale (ALER));
b) verifica l'attuazione delle disposizioni relative alla
sostenibilità di cui ai commi 1 e 2;
c) verifica le attività degli enti locali relative alla gestione
sociale delle unità abitative e all'omogeneità di trattamento degli
inquilini nell'ambito del territorio comunale da parte degli enti del
settore e definisce le modalità per la comunicazione delle relative
informazioni;
d) definisce le modalità per la comunicazione dei dati necessari
per la valutazione dell'efficacia, efficienza ed economicità della
gestione nonchè della qualità del servizio da parte delle ALER.
4. Al fine di assicurare la buona conservazione del patrimonio,
gli enti proprietari, anche in attuazione degli obiettivi regionali
di cui al comma 3, redigono, entro un anno dall'entrata in vigore
della presente legge, il programma di manutenzione del patrimonio. In
tale programma gli enti prevedono il complesso di attività e servizi
finalizzati a garantire l'utilizzo del bene, il più possibile
secondo principi di efficienza energetica, mantenendone il valore
patrimoniale e le prestazioni iniziali entro limiti accettabili per
tutta la vita utile, ivi compresi gli interventi di manutenzione a
guasto, correttiva, preventiva e programmata. Gli enti proprietari
devono inoltre prevedere interventi atti a favorire la socialità
delle persone, l'abbattimento delle barriere architettoniche, la cura
e l'incremento del verde condominiale, promuovendo la partecipazione
diretta degli assegnatari e/o associazioni locali. Gli enti
proprietari definiscono le modalità di partecipazione degli
inquilini e delle loro rappresentanze alla predisposizione del
programma di manutenzione.
5. Gli enti proprietari, anche in attuazione degli obiettivi
regionali di cui al comma 3, possono concordare con gli inquilini
interessati o le rappresentanze delegate una quota addizionale del
canone per riqualificare l'unità abitativa, per attività e servizi
finalizzati a migliorare l'utilizzo del bene e ad aumentare le
condizioni di sicurezza e per adeguare gli immobili ai requisiti
previsti dalle norme in tema di compatibilità energetica e di
risparmio energetico negli edifici.
6. Gli enti proprietari destinano annualmente una quota derivante
dai canoni di locazione per le manutenzioni da utilizzare secondo le
esigenze previste dal programma di manutenzione del patrimonio.

Art. 6.
Uso razionale del patrimonio

1. L'ente proprietario ha l'obbligo di adottare ogni iniziativa
volta a prevenire il fenomeno delle occupazioni abusive e ad
intervenire immediatamente al fine di salvaguardare la legittima
destinazione di ogni singola unità abitativa, anche con intese e
collaborazioni con le Forze dell'ordine. Fermi restando gli obblighi
di denuncia e ogni altra attivazione dell'autorità giudiziaria in
sede penale e civile, l'ente proprietario provvede a un costante
monitoraggio delle situazioni identificando gli occupanti. Entro
novanta giorni dall'entrata in vigore della presente legge, gli enti
proprietari predispongono un piano per la sicurezza relativo alle
unità abitative occupate abusivamente. Il piano prevede:
a) le misure di prevenzione da adottare;
b) le risorse disponibili;
c) le modalità, concordate con l'autorità che dispone dell'uso
della forza pubblica, per assicurare la progressiva liberazione delle
unità abitative;
d) le modalità per assicurare il pieno ed efficace utilizzo delle
unità abitative temporaneamente non assegnate, provvedendo tra
l'altro alla loro riattazione ed assegnazione;
e) le azioni previste in collaborazione con i servizi sociali del
comune.
Il piano costituisce allegato al bilancio aziendale. Le
inadempienze degli enti proprietari per l'attuazione delle misure di
propria competenza di cui al presente comma, costituiscono elementi
di valutazione per l'accesso ai successivi finanziamenti.
2. I nuclei familiari che occupano un'unità abitativa in
sottoutilizzo e rifiutino la proposta di mobilità verso unità
abitative, localizzate in prossimità, di dimensioni adeguate ai
sensi dell'art. 13, comma 9, del regolamento regionale n. 1/2004 ed
il relativo rimborso delle spese di trasloco e di rinnovo dei
contratti d'utenza, corrispondono un canone pari a quello di cui
all'art. 3, comma 5, lettera d); la maggiorazione del canone non deve
comunque essere inferiore a cento euro al mese. Qualora il nucleo
familiare sia composto solo da persone con età superiore a
sessantacinque anni, si applica la maggiorazione di cinquanta euro al
mese del canone come determinato a norma dell'art. 3; per i nuclei
familiari composti solo da persone con età superiore a
sessantacinque anni, collocati nell'area di protezione, si applica la
maggiorazione di 20 euro al mese del canone come determinato a norma
dell'art. 3.
3. Nell'ipotesi di piani di mobilità predisposti per interventi
manutentivi o di valorizzazione, nel caso in cui l'assegnatario
rifiuti due proposte di mobilità verso unità abitative, localizzate
in prossimità, di dimensioni e caratteristiche analoghe, l'ente
proprietario avvia la procedura di mobilità forzosa, coinvolgendo i
servizi sociali del comune ed assicurando all'inquilino il rimborso
delle spese di trasloco e di rinnovo dei contratti d'utenza e gli
eventuali interventi di manutenzione necessari.
4. A coloro che non forniscono le informazioni richieste al fine
di calcolare o aggiornare il canone, si applica, previa diffida e
verifica dell'avvenuta conoscenza, il canone di cui all'art. 3, comma
5, lettera d). Nel caso in cui, anche dopo la scadenza del termine
indicato nella richiesta vengano fornite le informazioni e le
eventuali documentazioni, a tali soggetti è applicato il canone
relativo all'area di appartenenza ai sensi dell'art. 3, restando a
carico dell'inquilino le spese amministrative, le eventuali spese
legali scaturite dagli omessi adempimenti nonchè gli interessi di
legge.
5. In caso di morosità, l'ente proprietario, previa messa in
mora, persegue l'assegnatario moroso ai sensi delle disposizioni del
codice civile, del codice di procedura civile, delle leggi in materia
di locazione o dell'art. 32 del regio decreto 28 aprile 1938, n. 1165
(Testo unico delle disposizioni sull'edilizia popolare ed economica).
Nel corso dell'anno è ammesso il pagamento delle somme arretrate,
senza oneri aggiuntivi, per una sola volta e a condizioni che il
pagamento stesso sia effettuato entro trenta giorni dalla messa in
mora; gli enti proprietari sentite le rappresentanze degli inquilini,
possono definire accordi per il recupero delle morosità.
6. Su richiesta dell'assegnatario, o di un suo rappresentante
munito di mandato scritto, valutate le condizioni di difficoltà,
l'ente proprietario può concedere dilazioni o rateizzazioni per
pagamento del canone e delle spese per i servizi.
7. I contratti disciplinano in maniera autonoma e distinta la
locazione delle autorimesse, dei posti auto e delle unità non
residenziali, applicano i prezzi di mercato. La presente disposizione
si applica anche ai contratti già in essere, ai sensi dell'art. 1339
del codice civile. L'ente proprietario può stipulare contratti a
canoni particolari nel caso di enti o associazioni senza fini di
lucro per lo svolgimento di attività sociali per gli inquilini e di
artigiani e commercianti per la realizzazione di servizi agli
inquilini.
8. L'ente proprietario, d'intesa con il comune, può utilizzare il
proprio patrimonio non destinato all'ERP per far fronte allo stato di
necessità, accertato dall'autorità giudiziaria o dai servizi
sociali del comune, di nuclei familiari in possesso dei requisiti
economico patrimoniali di cui all'art. 8 del regolamento regionale n.
1/2004. A tali nuclei si applica un canone determinato secondo le
disposizioni degli articoli 1571 e seguenti del codice civile.
9. Tutti gli interventi di sviluppo, volti alla realizzazione di
nuovi edifici e di valorizzazione e riqualificazione del patrimonio
di edilizia residenziale pubblica esistente di cui alla presente
legge, devono essere effettuati nel rispetto della normativa vigente
in materia di risparmio energetico degli edifici e della
deliberazione della Giunta regionale 26 giugno 2007, n. 5018, e della
normativa in materia di barriere architettoniche.
10. I nuovi interventi di ERP devono rispecchiare soluzioni
tipologiche e morfologiche di qualità favorendo la socialità delle
persone. La scala di intervento deve essere proporzionata e
compatibile al contesto evitando, ove possibile, la eccessiva
concentrazione di unità abitative e garantendo una presenza adeguata
di verde condominiale.

Art. 7.
Contributi di solidarietà

1. I comuni, nell'ambito delle proprie competenze in materia di
politica sociale, e le ALER sostengono, secondo i principi di cui al
presente articolo, gli assegnatari che non sono in grado di far
fronte al pagamento del canone di locazione e dei servizi prestati
dall'ente proprietario.
2. Per le finalità di cui al comma 1 è istituita, senza oneri,
una specifica Commissione, di cui fanno parte i rappresentanti del
comune, tra i quali il Presidente, e dell'ente proprietario
interessato; è garantita la presenza di due rappresentanti degli
assegnatari.
3. Nell'ambito dei principi di cui al presente articolo, comuni ed
enti proprietari definiscono le modalità di funzionamento della
Commissione e concordano ulteriori modalità organizzative per:
a) assicurare efficacia e efficienza all'attività della
Commissione;
b) definire un quadro organico di azioni a livello territoriale
per le finalità di cui all'art. 5, comma 2.
4. Gli assegnatari che si trovino nelle condizioni di cui al comma
1, presentano la richiesta del contributo di solidarietà all'ente
proprietario ed al comune di residenza.
5. A seguito della richiesta, e comunque almeno con cadenza
trimestrale, il comune e l'ALER convocano congiuntamente la
Commissione di cui al comma 2, per ciascun ente proprietario di
patrimonio ERP, per la individuazione dei contributi da erogare. La
Commissione determina gli interventi economici da effettuare in base
alle risorse congiuntamente conferite dal comune e dall'ente
proprietario. A tal fine gli enti proprietari presentano alla
Commissione il rendiconto delle spese relative ai servizi
effettivamente prestati.
6. Agli interventi di cui al comma 3 si provvede:
a) con le risorse dell'ente proprietario derivate dalla locazione
di immobili per uso diverso da quello di patrimonio ERP quali negozi,
autorimesse e laboratori, al netto delle quote di amministrazione e
manutenzione nonchè degli oneri fiscali;
b) con le risorse del comune sulla base della verifica dei casi di
bisogno, tenendo conto degli interventi attuati nell'ambito delle
politiche sociali comunali ai sensi dell'art. 13 del decreto
legislativo 18 agosto 2000, n. 267 (Testo unico delle leggi
sull'ordinamento degli enti locali).
7. Comuni ed enti proprietari possono concordare misure
strutturali di sostegno per particolari situazioni di disagio
accertato dai servizi sociali del comune.

Art. 8.
Determinazione del canone moderato

1. Nelle ipotesi di cui all'art. 3, comma 51-bis, della legge
regionale n. 1/2000, il canone è determinato nel piano
economico-finanziario presentato dal soggetto attuatore, in funzione
dell'unità abitativa e in misura tale da coprire, congiuntamente al
contributo pubblico, gli oneri di realizzazione, recupero o
acquisizione, nonchè i costi di gestione delle unità abitative.
2. Il valore annuo del canone moderato, comunque inferiore a
quello di mercato ed articolato in funzione dei costi di
realizzazione, non può essere superiore al 5 per cento del costo di
realizzazione al metro quadrato per la superficie dell'abitazione,
come definita dalla Giunta regionale. Il costo di realizzazione è
dato dal costo dell'intervento edilizio, riconosciuto sulla base dei
costi standard definiti dalla Giunta regionale, sommato al costo
dell'area o al costo di acquisto dell'immobile. La Giunta regionale
può individuare, in riferimento all'articolazione territoriale dei
valori di mercato, i limiti massimi di oscillazione dei valori del
canone moderato da applicare.
3. La durata del contratto relativo alla locazione dell'unità
abitativa a canone moderato non può essere inferiore a quattro anni,
decorsi i quali i contratti possono essere rinnovati per un periodo
di quattro anni. L'importo del canone è adeguato annualmente nella
misura del 75 per cento dell'aumento ISTAT dei prezzi generali al
consumo. Resta ferma la disciplina delle unità abitative a canone
moderato già realizzate al momento dell'entrata in vigore della
presente legge.
4. Possono accedere agli alloggi a canone moderato i nuclei
familiari con ISEE-ERP, determinato a norma dell'Allegato 1 del
regolamento regionale n. 1/2004, non superiore a 23.000 euro.

Art. 9.
Vendita del patrimonio

1. Fermo restando quanto previsto dall'art. 11-bis della legge
regionale 20 aprile 1985, n. 31 (Cessione in proprietà di alloggi
degli I.A.C.P. costruiti senza il contributo o il concorso dello
Stato) per la vendita di unità abitative libere da inquilini, gli
enti proprietari possono procedere alla vendita di unità abitative
esclusivamente per esigenze di razionalizzazione ed economicità
della gestione del patrimonio, nella misura massima del 20 per cento
delle unità abitative esistenti al momento dell'entrata in vigore
della presente legge. Nel computo della percentuale sono comprese le
unità abitative alienate ai sensi dell'art. 11-bis della legge
regionale n. 31/1985.
2. I proventi sono destinati allo sviluppo, alla valorizzazione e
alla riqualificazione del patrimonio ERP, con priorità per il
recupero delle unità abitative non assegnabili al fine di prevenire
il fenomeno delle occupazioni abusive, anche per interventi sugli
impianti volti alla messa in sicurezza degli inquilini, per
interventi volti all'abbattimento delle barriere architettoniche e
alla realizzazione di recinzioni per garantire la sicurezza degli
inquilini. I comuni che accertano l'assenza di fabbisogno ERP
destinano i proventi alla realizzazione di servizi, ai sensi
dell'art. 9 della legge regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il
governo del territorio). A tali comuni non si applica il limite di
cui al comma 1. Le norme del presente comma si applicano anche alle
vendite di cui alla legge regionale n. 31/1985.
3. Per le finalità di cui al comma 1, i comuni, anche in forma
associata, e le ALER predispongono un programma per la valorizzazione
e la razionalizzazione del patrimonio di ERP, anche congiuntamente al
piano di cui all'art. 11-bis della legge regionale n. 31/1985. Tale
programma ha ad oggetto le unità abitative collocate in condominio
con proprietari privati, interi edifici i cui inquilini hanno
preliminarmente espresso, in prevalenza, interesse all'acquisto ed
interi edifici la cui vendita risponde ad esigenze di
razionalizzazione ed economicità della gestione dell'edificio
stesso.
4. Il programma di cui al comma 3 è elaborato nel rispetto delle
presenti disposizioni, della programmazione regionale e delle
modalità indicate, entro novanta giorni dall'entrata in vigore della
presente legge, dalla Giunta regionale; il programma è approvato
dalla Giunta regionale ed ha la durata di cinque anni.
5. I comuni e le ALER determinano il valore di mercato delle
unità abitative mediante apposita perizia redatta dal soggetto
proprietario, in coerenza con le valutazioni dell'osservatorio
immobiliare dell'agenzia del territorio. L'importo così determinato
viene abbattuto del 20 per cento al fine di individuare il valore
dell'immobile occupato.
6. Il proprietario comunica la proposta di vendita
all'assegnatario ad un prezzo inferiore del 20 per cento del valore
determinato ai sensi del comma 5. Anche ai fini di ridurre i
contenziosi, nel caso in cui l'assegnatario sia un soggetto che, in
forza delle procedure avviate ai sensi della legge 24 dicembre 1993,
n. 560 (Norme in materia di alienazione degli alloggi di edilizia
residenziale pubblica), sia stato destinatario di un invito a
proporre offerta d'acquisto, ed abbia aderito a tale invito versando
la somma richiesta quali oneri per la procedura amministrativa, la
proposta di vendita è comunicata ad un prezzo inferiore del 30 per
cento del valore determinato ai sensi del comma 5, a condizione che
non vi sia una lite o, se avviata, si rinunci alla causa entro
sessanta giorni dall'entrata in vigore della presente legge. L'ente
proprietario può prevedere dilazioni nel pagamento del prezzo, anche
per il corrispettivo dell'usufrutto previsto al comma 8, lettera b).
7. Hanno titolo all'acquisto degli alloggi nel piano di vendita
gli assegnatari o i loro familiari conviventi, i quali non siano in
mora con il pagamento dei canoni e delle spese all'atto della
presentazione della domanda di acquisto. In caso di acquisto da parte
dei familiari conviventi è fatto salvo il diritto di abitazione in
favore dell'assegnatario.
8. L'assegnatario che non accetti, entro sei mesi, la proposta di
vendita ha diritto:
a) alla assegnazione di altra unità abitativa in mobilità nel
medesimo quartiere, considerata idonea e con superficie conforme allo
standard previsto dall'art. 13, comma 9 del regolamento regionale n.
1/2004 e in normale stato di manutenzione e conservazione ai sensi
delle disposizioni per la determinazione del canone. A tal fine
l'ente proprietario può agevolare la mobilità mediante rimborso
delle spese di trasloco e di rinnovo dei contratti d'utenza;
b) alla costituzione dell'usufrutto sull'unità abitativa per gli
assegnatari ultra sessantacinquenni. Il corrispettivo dell'usufrutto
è determinato sulla base del valore dell'immobile occupato e deve
essere corrisposto all'atto del rogito. Nel caso in cui la nuda
proprietà non venga acquistata dai parenti entro il secondo grado,
può essere venduta all'asta.
9. L'ente proprietario favorisce le procedure di mobilità
consensuale tra l'assegnatario non interessato all'acquisto e altro
assegnatario di unità abitativa di ERP interessato all'acquisto
dell'unità abitativa posta in vendita.
10. Nel caso in cui l'assegnatario rifiuti due proposte di
mobilità verso unità abitative di dimensioni e caratteristiche
idonee alla composizione del nucleo familiare, preferibilmente in
prossimità, e non abbia rilasciato l'unità abitativa, l'ente
proprietario avvia la procedura di mobilità forzosa, coinvolgendo i
servizi sociali del comune ed assicurando all'inquilino il rimborso
delle spese di trasloco e di rinnovo dei contratti d'utenza.
11. L'ente proprietario assicura l'alienazione di tutte le unità
abitative dell'immobile, entro cinque anni dall'approvazione del
piano di valorizzazione. Alle vendite delle unità abitative che si
liberano a seguito delle procedure di cui ai commi 8, lettera a), e
10 si procede con le seguenti modalita':
a) l'alloggio viene offerto ad altri assegnatari di unità
abitative ERP, e a nuclei familiari in area della decadenza, mediante
bando pubblico ad un prezzo pari a quello di cui al comma 5 con
priorità a coloro che abitano nello stesso quartiere;
b) nel caso di mancata alienazione in seguito alla procedura di
cui alla lettera a), l'ente proprietario emana un bando in favore di
nuclei familiari soggetti a provvedimenti di sfratto da unità
abitative diverse da ERP, giovani coppie come definite all'art. 3
della legge regionale 6 dicembre 1999, n. 23 (Politiche regionali per
la famiglia) e nuclei familiari con almeno tre figli, con un ISEE-ERP
non superiore a 35.000 euro, ad un prezzo pari a quello di cui al
comma 5;
c) nel caso di mancata alienazione in seguito alle procedure di
cui alle lettere a) e b), si procede con asta pubblica, ponendo a
base d'asta il valore di mercato dell'unità abitativa libera.
12. Le unità abitative vendute ai sensi del presente articolo non
sono soggette a limiti e restrizioni per le successive vendite nel
caso di acquisto a prezzo di mercato. Nei casi di cui ai commi 6, 9 e
11, lettere a) e b), l'unità abitativa non può essere rivenduta
prima che siano decorsi dieci anni dalla data di registrazione del
contratto di acquisto, salvo il decesso dell'acquirente. In tutti i
contratti dì vendita di unità abitative ai sensi del presente
articolo, deve essere inserito, a pena di nullità, l'esercizio del
diritto di prelazione a favore dell'ente alienante.
13. I divieti di cessione previsti per gli acquirenti di unità
abitative ERP non operano per le alienazioni di quota tra soggetti
che hanno acquistato congiuntamente l'immobile ERP, a condizione che
il soggetto acquirente continui ad abitare o comunque abiti
l'immobile, è non alieni a sua volta, per il residuo periodo di
durata del vincolo.
14. L'ente proprietario comunica annualmente alla Giunta regionale
il numero delle unità abitative alienate, l'ammontare dei proventi
percepiti ed il relativo utilizzo.
15. Anche al fine di garantire la sicurezza degli immobili e per
contrastare il fenomeno delle occupazioni abusive, gli enti
proprietari assicurano il pieno utilizzo delle autorimesse, dei posti
auto e delle unità non residenziali. Nel programma di cui al comma
3, gli enti proprietari favoriscono l'alienazione delle autorimesse e
dei posti auto ai residenti nell'immobile oggetto del programma. Il
prezzo di vendita è fissato dall'ente proprietario tenendo conto
dello stato di conservazione dell'immobile.

Art. 10.
Aggiornamenti

1. La Giunta regionale, con propria deliberazione, sentita la
commissione consiliare competente, anche con le modalità di cui
all'art. 11, comma 5, aggiorna periodicamente o a seguito di
modifiche delle condizioni socio-economiche ed abitative intervenute
nella Regione Lombardia:
a) l'incidenza percentuale di cui all'Allegato B;
b) le maggiorazioni di cui all'art. 6, comma 2;
c) i limiti di accesso al canone moderato di cui all'art. 8;
d) il costo convenzionale di cui all'Allegato A per le unità
abitative realizzate dopo il 2010, in coerenza con la variazione
accertata dall'ISTAT dell'indice dei prezzi delle costruzioni;
e) la percentuale di cui all'art. 9, comma 1.
2. La Giunta regionale con propria deliberazione definisce:
a) le modalità e i criteri per le verifiche e i controlli di cui
al comma 8 dell'art. 3;
b) il contratto tipo di cui al comma 2 dell'art. 4;
c) le modalità di verifica della sostenibilità e di
comunicazione alla Regione dei dati di cui al comma 3 dell'art. 5.
3. L'importo del canone è adeguato annualmente nella misura del
75 per cento dell'aumento ISTAT dei prezzi generali al consumo.

Art. 11.
Norme transitorie

1. La determinazione dei canoni ai sensi della presente legge per
quanti sono assegnatari al momento della sua entrata in vigore
produce effetti a decorrere dal 1° gennaio 2008.
2. Entro la stessa data del 1° gennaio 2008 gli enti proprietari
aggiornano:
a) l'anagrafe dell'utenza secondo l'ISEE-ERP di cui all'art. 3,
comma 3;
b) l'anagrafe del patrimonio al fine di verificare le valutazioni
relative allo stato di conservazione dell'immobile di cui
all'Allegato A.
3. In attuazione degli obiettivi di cui all'art. 5, comma 1, in
fase di prima applicazione e fino al 31 dicembre 2010:
a) al fine di garantire un progressivo adeguamento alle nuove
modalità di determinazione del canone di locazione di cui all'art.
3:
1) l'aumento medio dei canoni derivante dall'applicazione della
presente legge non può essere superiore a:
a) 23 per cento per i nuclei familiari collocati, in area di
protezione fatto salvo il canone minimo di cui al comma 5
dell'articolo 3;
b) 28 per cento per i nuclei familiari collocati in area
dell'accesso;
c) 37 per cento per i nuclei familiari collocati in area della
permanenza.
Nel caso l'aumento medio, derivante dall'applicazione della
presente legge, sia superiore, gli enti proprietari provvedono a
ridurre proporzionalmente i canoni, fino a concorrenza delle
percentuali d'incremento medio sopra indicate;
2) per i nuclei familiari già assegnatari al momento di entrata
in vigore della presente legge, qualora l'eventuale variazione del
canone sia superiore al 50 per cento del canone determinato alla
medesima data sulla base della normativa vigente, la percentuale di
aumento eccedente il 50 per cento è graduata in tre anni a partire
dall'entrata in vigore della presente legge; non si procede a
graduazione nel caso l'aumento ulteriore sia inferiore a 10 euro al
mese. Ai fini dell'applicazione delle presenti disposizioni, non
vengono presi in considerazione gli aumenti dei canoni dovuti a
ragioni diverse dalle nuove modalità di calcolo, quali l'aumento del
reddito del nucleo familiare, la mobilità verso alloggio di maggiori
dimensioni o con caratteristiche che comunque comportano aumento del
canone. Per i nuclei familiari collocati in area di protezione l'ente
proprietario può graduare l'aumento anche su più anni in funzione
della situazione economica della famiglia assegnataria;
b) al fine di assicurare la buona conservazione del patrimonio
esistente gli enti proprietari destinano le maggiori risorse
derivanti dall'applicazione della presente legge alla manutenzione
del patrimonio, secondo le priorità individuate nel programma di
manutenzione di cui al comma 4 dell'art. 5;
c) al fine di avviare processi di razionalizzazione ed
economicità del sistema di ERP, le ALER sono tenute a non superare,
per la gestione del patrimonio ERP, le percentuali di costo per spese
generali e di amministrazione di cui alle righe 7 e 16 del prospetto
4 del bilancio di esercizio 2005;
d) per gli assegnatari collocati nell'area della protezione, gli
enti proprietari e i comuni interessati, possono concordare con i
rappresentanti degli inquilini modalità di sostegno al pagamento
delle spese a rimborso relative agli oneri per la fornitura del
servizio calore.
4. Per coloro che sono destinatari di provvedimento di
assegnazione dopo l'entrata in vigore della presente legge, le norme
sulla determinazione del canone sono immediatamente applicate.
5. Entro il 31 dicembre 2008, l'Osservatorio regionale della
condizione abitativa, di cui alla legge regionale n. 1/2000,
allargato ai rappresentanti degli enti proprietari, dei lavoratori e
degli inquilini, verifica gli impatti della presente legge ed elabora
proposte da sottoporre alla Giunta regionale, con particolare
riguardo alle previsioni di cui all'art. 3, comma 5, e all'art. 10.
6. Le modalità di calcolo dei canoni previste dalla presente
legge si applicano, con la decorrenza di cui al comma 1, anche agli
alloggi di cui alla legge regionale 19 aprile 1986, n. 10
(Determinazione dei canoni di locazione per gli alloggi acquisiti o
realizzati ai sensi degli art. 7 e 8 del decreto legislativo 15
dicembre 1979, n. 629 convertito in legge 15 febbraio 1980, n. 25 e
dell'art. 2, primo comma, del decreto-legge 23 gennaio 1982, n. 9
convertito in legge 25 marzo 1982, n. 94).

Art. 12.
A b r o g a z i o n i

1. A decorrere dalla data di efficacia della nuova disciplina di
determinazione dei canoni, di cui al comma 1 dell'art. 11, sono
abrogati:
a) gli articoli 26, 27, 28, 29 e 30 della legge regionale 5
dicembre 1983, n. 91 (Disciplina dell'assegnazione della gestione
degli alloggi di edilizia residenziale pubblica);
b) le lettere m), n) e o) dell'articolo unico della legge
regionale 5 dicembre 1983, n. 92 (Modifiche ed integrazioni alla
legge regionale n. 91 «Disciplina dell'assegnazione e della gestione
degli alloggi di edilizia residenziale pubblica»);
c) gli articoli 27, 28, 29, 30 e 31 della legge regionale 4 maggio
1990, n. 28 (Modifiche ed integrazioni alla legge regionale 5
dicembre 1983, n. 91 e successive modificazioni e integrazioni
concernenti «Disciplina dell'assegnazione degli alloggi di edilizia
residenziale pubblica»).
La presente legge regionale è pubblicata nel Bollettino ufficiale
della Regione.
È fatto obbligo a chiunque spetti di osservarla e farla osservare
come legge della Regione Lombardia.
Milano, 8 novembre 2007
FORMIGONI
Approvata con deliberazione del consiglio regionale n. VIII/454
del 30 ottobre 2007.
(Omissis)