Serie Generale n. 189 del 13-8-2004
LEGGI ED ALTRI ATTI NORMATIVI
LEGGE 2 agosto 2004, n. 210
Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire. (GU Serie Generale n.189 del 13-08-2004)
Nota: note: Entrata in vigore del provvedimento: 28-8-2004

La Camera dei deputati ed il Senato della Repubblica hanno
approvato;
IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA
Promulga
la seguente legge:

Art. 1.
(Delega al Governo per la tutela degli acquirenti di immobili da
costruire).
1. Il Governo è delegato ad adottare, entro sei mesi dalla data
di entrata in vigore della presente legge, con l'osservanza dei
principi e criteri direttivi di cui all'articolo 3, uno o più
decreti legislativi recanti norme per la tutela dei diritti
patrimoniali degli acquirenti di immobili per i quali sia stato
richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o
la cui costruzione non risulti essere ultimata versando in stadio
tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di
agibilità, anche apportando alla legislazione vigente le modifiche e
le integrazioni necessarie per il coordinamento della medesima con le
disposizioni contenute nei predetti decreti legislativi.
2. I decreti legislativi di cui al comma 1 sono emanati, ai sensi
dell'articolo 14 della legge 23 agosto 1988, n. 400, su proposta del
Ministro della giustizia, di concerto con i Ministri delle
infrastrutture e dei trasporti, dell'economia e delle finanze e del
lavoro e delle politiche sociali.
3. Gli schemi dei decreti legislativi di cui al comma 1 sono
trasmessi alla Camera dei deputati e al Senato della Repubblica
affinchè su di essi sia espresso, entro sessanta giorni dalla data
di trasmissione, il parere delle Commissioni parlamentari competenti
per materia; decorso tale termine, i decreti sono emanati anche in
mancanza di tale parere. Qualora il termine previsto per
l'espressione del parere delle Commissioni parlamentari scada nei
trenta giorni che precedono la scadenza del termine previsto al comma
1 o successivamente, quest'ultimo è prorogato di centoventi giorni.
4. Entro un anno dalla data di entrata in vigore dell'ultimo dei
decreti legislativi di cui al comma 1, nel rispetto dei principi e
dei criteri direttivi fissati dalla presente legge, il Governo può
emanare, con la procedura indicata nei commi 2 e 3, disposizioni
integrative e correttive dei medesimi decreti legislativi.

Art. 2.
(Definizioni).
1. Ai fini della presente legge devono intendersi:
a) per "acquirente", la persona fisica che sia promissaria
acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia
stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia
o possa avere per effetto l'acquisto o comunque il trasferimento non
immediato, a sè o ad un proprio parente in primo grado, della
proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di
un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorchè non socio
di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la
cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o
l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di
un immobile da costruire per iniziativa della stessa;
b) per "costruttore", l'imprenditore o la cooperativa edilizia che
promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero
che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di
leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il
trasferimento non immediato in favore di un acquirente della
proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di
un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga
edificato direttamente dai medesimi sia nel caso in cui la
realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque
eseguita da terzi;
c) per "situazione di crisi", la situazione che ricorre nei casi
in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad
esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del
contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria,
concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.

Art. 3.
(Principi e criteri direttivi della delega legislativa).

1. I decreti legislativi di cui all'articolo 1 sono informati ai
seguenti principi e criteri direttivi:
a) prevedere, ferme restando le disposizioni contenute negli
articoli 2645-bis, 2775-bis e 2825-bis del codice civile, e
apportando, se del caso, le opportune modifiche ed integrazioni alla
disciplina dei procedimenti di cui all'articolo 2, comma 1, lettera
c), l'equa ed adeguata tutela dei diritti dell'acquirente discendenti
dalla stipula del contratto diretto all'acquisto o al trasferimento
di un immobile da costruire;
b) prevedere, ai fini di cui alla lettera a), la limitazione
della esperibilità delle azioni revocatorie nei confronti
dell'acquirente e la modifica dell'articolo 72 del regio decreto 16
marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni;
c) prevedere l'obbligo del costruttore di procurare il rilascio e
di provvedere alla consegna, prima della stipula del contratto
preliminare d'acquisto o dell'atto equipollente ai sensi
dell'articolo 2, di fideiussione di importo pari alle somme e al
valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente ha
riscosso e deve ancora riscuotere prima della stipula del contratto
definitivo di compravendita o dell'atto definitivo di assegnazione,
comunque escluse quelle che è pattuito debbono essere erogate da un
eventuale soggetto mutuante;
d) prevedere che la fideiussione di cui alla lettera c) sia
rilasciata da una banca, da un'assicurazione o da altro soggetto
autorizzato; prevedere che la stessa sia a garanzia, nel caso in cui
il costruttore incorra in una situazione di crisi, dell'eventuale
restituzione delle somme riscosse, del valore di ogni altro eventuale
corrispettivo, dei relativi interessi maturati e delle eventuali
spese effettivamente sostenute e strettamente necessarie, per
conseguire la detta restituzione, ove la stessa non sia
immediatamente offerta ed eseguita; disciplinare il contenuto e le
modalità di escussione della garanzia fideiussoria al fine di
assicurare all'acquirente la sollecita restituzione di quanto
indicato alla lettera c), indipendentemente dalla durata dei
procedimenti implicanti una situazione di crisi, escludendo il
beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui
all'articolo 1944, secondo comma, del codice civile;
e) prevedere forme di tutela dell'acquirente, imponendo l'obbligo
che il costruttore fornisca altresì garanzie per il risarcimento al
quale sia tenuto ai sensi della vigente disciplina per vizi e
difformità che si siano manifestati successivamente alla stipula del
contratto definitivo di compravendita o dell'atto definitivo di
assegnazione;
f) istituire un Fondo di solidarietà a beneficio dell'acquirente
che, a seguito dell'insolvenza del costruttore a fronte della quale,
in un periodo compreso tra il 31 dicembre 1993 e la data di entrata
in vigore della presente legge, siano o siano state in corso
procedure implicanti una situazione di crisi, dichiara di aver subito
la perdita delle somme versate o di ogni altro bene eventualmente
corrisposto e il mancato conseguimento della proprietà o
dell'assegnazione del bene;
g) prevedere che le risorse destinate ad alimentare il Fondo
siano reperite, senza alcun onere per il bilancio dello Stato, delle
regioni o delle province autonome di Trento e di Bolzano o degli
altri enti territoriali, attraverso la previsione e l'istituzione,
per un periodo massimo di quindici anni dalla data di entrata in
vigore dell'ultimo dei decreti legislativi emanati in attuazione
della presente legge, di un contributo obbligatorio posto a carico
dei costruttori tenuti a quanto previsto dalla lettera c),
individuando lo stesso in misura non superiore al 5 per mille delle
fideiussioni di cui alla medesima lettera c); prevedere che il
versamento sia direttamente assunto dal soggetto che rilascia la
fideiussione; prevedere che la misura del contributo e le modalità
del versamento siano determinate annualmente con decreto del Ministro
della giustizia di concerto con il Ministro dell'economia e delle
finanze entro il limite massimo indicato e che, per il primo anno, la
misura del contributo e le modalità del versamento siano indicate
nell'ultimo dei decreti legislativi emanati in attuazione della
presente legge;
h) individuare il soggetto gestore del Fondo, disponendo che
tutti i relativi oneri di gestione siano a carico del Fondo medesimo;
i) prevedere che il Fondo sia articolato in sezioni autonome
definite in corrispondenza di ambiti territoriali determinati su base
provinciale, regionale o interregionale in modo da assicurare una
gestione tendenzialmente equilibrata delle sezioni, tenuto conto
delle finalità del Fondo; prevedere che i contributi siano imputati
alle sezioni autonome del Fondo sulla base del criterio della
provenienza delle risorse tenendo conto della ubicazione degli
immobili in relazione ai quali le fideiussioni sono richieste;
prevedere che, soddisfatti gli oneri di gestione, ciascuna sezione
sia gestita autonomamente e le relative risorse siano dirette in via
primaria alla soddisfazione delle pretese restitutorie
dell'acquirente di cui alla lettera f) degli immobili ubicati nel
territorio di competenza della sezione medesima ed in via successiva
siano utilizzate per soddisfare le richieste relative alle altre
sezioni nei casi in cui le medesime non abbiano risorse sufficienti;
prevedere che le ulteriori modalità di gestione del Fondo siano
stabilite con decreto del Ministro della giustizia, di concerto con
il Ministro dell'economia e delle finanze; prevedere che l'ente
gestore del Fondo, che abbia corrisposto l'indennizzo nei casi
previsti, abbia diritto di regresso nei confronti del costruttore per
il recupero dell'indennizzo pagato nonchè dei relativi interessi e
spese;
l) disciplinare i requisiti e le modalità di accesso ai
contributi del Fondo di cui alla lettera f) prevedendo che ciò possa
avvenire per una sola volta da parte di un singolo soggetto;
m) disciplinare i contenuti del contratto preliminare e di ogni
altro contratto comunque diretto al successivo acquisto di un
immobile da costruire, prevedendo in particolare che debbano ivi
indicarsi analiticamente le caratteristiche tecniche della
costruzione, la tipologia dei materiali impiegati, le modalità e le
fasi di esecuzione, le modalità e i tempi di pagamento del prezzo,
l'esistenza di iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli,
gli estremi del permesso di costruire, la planimetria dell'immobile
da costruire e delle sue pertinenze di uso esclusivo nonchè
l'indicazione dell'appaltatore;
n) prevedere norme dirette a rendere effettivo il diritto
dell'acquirente al perfezionamento degli atti indicati all'articolo
39, comma 6, del testo unico delle leggi in materia bancaria e
creditizia, di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385,
e all'eventuale cancellazione dell'ipoteca o del pignoramento
gravante sull'immobile da costruire, assicurando che gli atti che
permettono l'esecuzione delle formalità nei registri immobiliari
siano posti in essere prima della stipula dell'atto definitivo di
compravendita, o contestualmente alla stessa.
La presente legge, munita del sigillo dello Stato, sarà inserita
nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica
italiana. È fatto obbligo a chiunque spetti di osservarla e di farla
osservare come legge dello Stato.
Data a Roma, addì 2 agosto 2004
CIAMPI
Berlusconi, Presidente del Consiglio dei Ministri
Visto, il Guardasigilli: Castelli.