1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n. 6 del 8-2-1995
ATTI DI PROMOVIMENTO DEL GIUDIZIO DELLA CORTE
N. 49 ORDINANZA (Atto di promovimento) 14 dicembre 1994
N. 49 Ordinanza emessa il 14 dicembre 1994 dal pretore di Palermo nel procedimento civile vertente tra condominio di p.zza Gentili, 12, Palermo e Fiandaca Federico Locazione di immobili urbani - Uso abitativo - Richiesta di convalida di licenza per finita locazione - Proroga biennale del contratto - Operativita' di diritto - Lamentata omessa previsione della possibilita' di recedere dal contratto per il condominio-locatore, nell'ipotesi di comprovata necessita' di adibire l'immobile, locato a terzi, ad alloggio del portiere - Deteriore trattamento rispetto ad altre situazioni di necessita' - Incidenza sul diritto di agire in giudizio. (D.-L. 11 luglio 1992, n. 333, art. 11, comma 2-bis, convertito, con modificazioni, nella legge 8 agosto 1992, n. 359). (Cost., artt. 3 e 24). (095C0163) (GU 1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n.6 del 8-2-1995)

IL PRETORE
Letti gli atti e sciogliendo la precedente riserva, osserva quanto
segue:
Secondo la dottrina più accreditata e la prevalente
giurisprudenza della Corte di cassazione, il pretore, in sede di
istanza di convalida di sfratto o di licenza per finita locazione,
deve verificare d'ufficio non solo i presupposti processuali, ma
anche la fondateza nel merito della domanda proposta, anche in caso
di mancata comparizione dell'intimato.
A tale proposito va rilevato che l'art. 11, comma 2- bis legge n.
359/1992 prevede una proroga di due anni del contratto di locazione
qualora le parti non concordino sulla determinazione del canone;
secondo la previsione della stessa legge questa proroga opera "di
diritto" e pertanto incide sulla fondatezza nel merito della domanda
di convalida della licenza, laddove l'intimante ha dedotto una data
di scadenza del contratto di locazione senza computare anche i due
anni della suddetta proroga legale.
Va ricordato che secondo un orientamento ormai consolidato in
giurisprudenza e avallato sostanzialmente dalla Corte costituzionale
(sentenza n. 323 del 1993), la proroga biennale suddetta è
applicabile su mera richiesta del conduttore, indipendentemente
dall'avvenuto svolgimento di trattative o contatti tra le parti ai
fini del rinnovo del contratto di locazione.
Va ricordato inoltre che, secondo la giurisprudenza della Corte di
cassazione sviluppata in relazione a precedenti proroghe legali delle
locazioni, si esclude che la mancata comparizione in udienza o
costituzione dell'intimato equivalga a rinuncia tacita al diritto di
avvalersi della proroga biennale.
È pertanto più corretto e conforme alla logica del sistema
sviluppatosi sulla base di questa normativa, della dottrina, della
giurisprudenza di merito e di legittimità maturata su questi
problemi e della suddetta sentenza della Corte costituzionale,
ritenere che anche nel caso in cui il conduttore intimato con licenza
di finita locazione non è comparso alla prima udienza di trattazione
sommaria - per le fattispecie per le quali si ritiene senz'altro
applicabile la proroga in discussione - il pretore debba rilevare
d'ufficio la questione relativa all'applicabilità della proroga
biennale de qua, anche ai fini dell'applicazione d'ufficio della
stessa proroga.
Va infine rilevato che ai sensi dell'art. 183 c.p.c. il giudice,
nella prima udienza di trattazione, indica alle parti le questioni
rilevabili d'ufficio delle quali ritiene opportuna la trattazione;
per quanto sopra osservato, l'applicazione della proroga biennale
prevista dall'art. 11 della legge n. 359/1992 costituisce questione
rilevabile d'ufficio che va trattata ai fini della decisione
sull'istanza di convalida della licenza intimata.
La Corte costituzionale, con la sentenza n. 323 del 21 luglio
1993, ha ritenuto che solo la prospettazione, da parte del locatore,
di situazioni di necessità quali quelle desumibili dagli artt. 29 e
59 della legge n. 392/1978 esclude l'applicazione della proroga
biennale in oggetto. La giurisprudenza dominante ha ritenuto
tassative le fattispecie richiamate nei due suddetti articoli, e la
tassatività vale evidentemente anche ai fini dell'applicazione della
proroga legale. Ma questa impostazione comporta l'impossibilità per
il giudice di prendere in considerazione altre situazioni di
necessità meritevoli di tutela e che non rientrano nelle previsioni
degli art. 29 e 59 della legge n. 392/1978.
La necessità richiamata dall'intimante nella causa oggetto della
presente trattazione rientra in qusto quadro. Come l'intimante fa
rilevare, esiste un contratto collettivo che lo obbliga, in quanto
condominio, ad assicurare al portiere inquadrato nella categoria "A"
richiamata la fruizione di un alloggio (vedi c.c.n.l. portieri del 25
maggio 1992 allegato agli atti). Sussiste quindi un obbligo giuridico
dell'intimante per far fronte al quale appare necessario il
conseguimento della disponibilità dell'immobile attualmente locato,
per uso abitativo, a soggetto diverso dall'incaricato al servizio di
portineria. Ma come si è detto tale situazione, non essendo
contemplata dalle norme richiamate non può essere attualmente presa
in considerazine dal giudice, con possibili conseguenze negative per
il condominio intimante.
Ciò configura, a parere di questo decidente, una violazione degli
artt. 3 e 24 della Costituzione perchè importa disparità di
trattamento rispetto a chi può vantare altre situazioni di
necessità che trovano tutela; mentre questa necessità di riottenere
l'immobile per adibirlo ad alloggio del portiere, laddove esiste
l'obbligo giuridico del condominio locatore, rischia di restare senza
tutela. Allo stesso modo chi può far valere le tipiche condizioni di
necessità di cui agli artt. 29 e 59 della legge n. 392/1978 può
utilmente ricorrere al giudice anche in sede di recesso; mentre la
necessità sopra rilevata e oggetto di questa ordinanza, non
legittima il ricorso al giudice esulando dalle fattispecie tipiche,
onde risulta menomato il diritto di agire a tutela delle situazioni
girudiche soggettive del condominio locatore.

P. Q. M.
Visto l'art. 23 della legge 11 marzo 1953 n. 87;
Promuove la questione di legittimità costituzionale dell'art. 11,
comma 2- bis della legge 8 agosto 1992, n. 359, di conversione in
legge con modificazioni del d.-l. 11 luglio 1992, n. 333, per
violazione degli artt. 3 e 24 della Costituzione, nella parte in cui
non consente al condominio locatore di un immobile il potere di
recedere dal contratto di locazione nel caso in cui sussiste
l'obbligo giuridico, per lo stesso condominio, di adibire l'immobile,
locato a terzi, ad alloggio del portiere;
Dispone la trasmissione immediata degli atti della presente causa
alla Corte costituzionale affinchè esamini e decida la questione di
legittimità costituzionale come sopra promossa;
Visto altresì l'art. 295 del c.p.c., dispone la sospensione del
giudizio n. 6083/1992 r.g. come da separata ordinanza;
Manda alla cancelleria affinchè curi la notificazione della
presente ordinanza alla parti in causa e al Presidente del Consiglio
dei Ministri e la comunicazione della stessa ordinanza ai Presidenti
della Camera dei deputati e del Senato della Repubblica.
Palermo, addì 14 dicembre 1994
Il pretore: (firma illeggibile)

95C0163