1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n. 46 del 8-11-2000
ATTI DI PROMOVIMENTO DEL GIUDIZIO DELLA CORTE
N. 686 ORDINANZA (Atto di promovimento) 14 luglio 2000
Ordinanza emessa il 14 luglio 2000 dal tribunale di Avellino nel procedimento civile tra Sanseverino Antonio e Maglio Regina Locazione di immobili urbani - Contratti per uso abitativo stipulati anteriormente al 30 dicembre 1998 - Integrazione del canone locativo per opere di straordinaria manutenzione dell'immobile - Previsione inapplicabile (secondo il "diritto vivente") per le opere eseguite nel periodo immediatamente precedente alla stipula del contratto di locazione - Violazione dei principi di eguaglianza formale e di eguaglianza sostanziale - Ingiustificata disparita' di trattamento tra locatori. - Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 23. - Costituzione, art. 3, primo e secondo comma. (000C1193) (GU 1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n.46 del 8-11-2000)

IL TRIBUNALE

Ha pronunciato la seguente ordinanza nella causa iscritta al
n. 1292 R.G.A.C. dell'anno 1998, avente ad oggetto: determinazione
canone di locazione ai sensi degli artt. 12 e segg. della legge
n. 392/1978, tra Sanseverino Antonio, rappresentato e difeso dagli
avv.ti Francesco e Luciano Trofa, presso i quali è elettivamente
domiciliato in Avellino alla Via Gramsci n. 10, ricorrente e Maglio
Regina, rappresentata e difesa dall'avv. Antonio Carlo La Sala,
presso il quale è elettivamente domiciliata in Avellino al Viale
Italia n. 10, resistente.

Ritenuto in fatto

Con ricorso depositato il 19 giugno 1998, Sanseverino Antonio
chiedeva al pretore di Avellino la determinazione dell'equo canone
relativamente all'immobile per uso abitativo sito in Avellino alla
Via Bellabona n. 102, da lui condotto in locazione a far data dal
giorno 1o febbraio 1993, con consequenziale condanna della
locatrice Maglio Regina alla restituzione delle somme indebitamente
percepite quale differenza tra il canone dovuto e quello, maggiore,
contrattualmente pattuito ed effettivamente corrisposto dall'inizio
del rapporto fino al 31 maggio 1998.
Instauratosi il contraddittorio, Maglio Regina resisteva alla
domanda eccependo sia l'applicabilità della disciplina dei patti
in deroga sia la necessità che nella determinazione del canone si
tenesse conto della ristrutturazione dell'immobile avvenuta tra il
1992 ed il 1993, poco prima della stipula del contratto di
locazione.
Dimostrati mediante prova orale e documentale i predetti lavori
di manutenzione straordinaria aventi carattere di rilevante
entità, il consulente tecnico d'ufficio - applicando i parametri
di cui agli articoli da 12 a 25 della legge 27 luglio 1978 n. 392,
ma con esclusione della maggiorazione riconosciuta dall'art. 23 -
determinava l'equo canone nei seguenti importi mensili: L. 279.52l
dal giorno 1o febbraio 1993 al 29 luglio 1993; L. 290.224 dal 30
luglio 1993 al 29 luglio 1994; L. 300.214 dal 30 luglio 1994 al 29
luglio 1995; L. 316.412 dal 30 luglio 1995 al 29 luglio 1996;
L. 327.900 dal 30 luglio 1996 al 29 luglio 1997; L. 332.253 dal 30
luglio 1997 al 29 maggio 1998; L. 336.284 dal 30 maggio 1998 in
poi.
Ciò a fronte dei seguenti, maggiori, canoni mensili versati dal
conduttore: L. 550.000 dal giorno 1o febbraio 1993 al 31 gennaio
1994; L. 580.000 dal giorno 1o febbraio 1994 al 31 gennaio 1995;
L. 610.000 dal giorno 1o febbraio 1995 al 31 gennaio 1996;
L. 630.000 dal giorno 1o febbraio 1996 al 31 gennaio 1997;
L. 640.000 dal giorno 1o febbraio 1997 al 31 maggio 1998.
Pertanto, all'udienza di discussione del 14 luglio 2000 il
ricorrente ha insistito per la determinazione dell'equo canone
nella misura indicata dal consulente d'ufficio e, quindi, per la
condanna della locatrice alla restituzione della complessiva somma
di L. 29.009.496 percepita indebitamente quale maggior
corrispettivo non dovuto. La resistente ha, invece, chiesto il
ricalcolo del canone tenendo conto della maggiorazione, prevista
dall'art. 23 della legge n.392/1978, per le opere di straordinaria
manutenzione di rilevante entità; in via subordinata, ove si
ritenesse la predetta norma applicabile solo nel caso di lavori
eseguiti nel corso del rapporto di locazione, ha chiesto sollevarsi
questione di legittimità costituzionale della stessa per contrasto
con l'art. 3 della Costituzione.

Considerato in diritto

Viene sollevata, in riferimento all'art. 3, primo comma
(principio di eguaglianza formale) e secondo comma (principio di
eguaglianza sostanziale), della Costituzione, questione di
legittimità costituzionale dell'art. 23 della legge dello Stato
n. 392 del 27 luglio 1978, relativamente ai contratti di locazione
per uso abitativo stipulati anteriormente al 30 dicembre 1998,
nella parte in cui prevede l'integrazione del canone locativo
esclusivamente per le opere di straordinaria manutenzione di
rilevante entità effettuate nel corso del rapporto locativo e non
per quelle eseguite nel periodo immediatamente antecedente alla
stipula del contratto di locazione.
Sulla rilevanza nel giudizio a quo
La proposta questione di legittimità costituzionale pregiudica
necessariamente la decisione del presente giudizio, che non può
essere definito indipendentemente dalla decisione della Corte
costituzionale.
Invero, delle due eccezioni formulate da parte resistente,
risulta destituita di fondamento quella volta a dimostrare che la
pattuizione di un canone maggiore rispetto a quello legale è da
ascriversi ad un patto in deroga, giacchè sono palesemente
insussistenti i requisiti richiesti dall'art. 11 della legge 8
agosto 1992 n. 359 perchè possa ritenersi stipulata una siffatta
pattuizione derogatoria: in particolare, trattandosi di immobile
ultimato prima dell'entrata in vigore della predetta legge, è
preclusiva la circostanza che il locatore non ha contrattualmente
rinunziato alla facoltà di disdettare il contratto alla prima
scadenza (così come disposto dal comma secondo dell'art. 11).
Viceversa, appare decisiva, nel senso che potrebbe determinare il
rigetto della domanda del ricorrente, l'eccezione della locatrice
di aver diritto alla integrazione del canone prevista dall'art. 23
della legge n. 392/1978, norma che - benchè abrogata dall'art. 14,
quarto comma, della legge 9 dicembre 1998 n. 431 - rimane in vigore
fino alla scadenza per quei contratti di locazione ad uso abitativo
che, come nel caso di specie, sono stati stipulati anteriormente al
30 dicembre 1998.
Invero la norma prevede che qualora "si eseguano sull`immobile
importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso
la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne
compromettano l'efficienza in relazione all'uso a cui è adibito o
comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità,
il locatore può chiedere al conduttore che il canone risultante
dall'applicazione degli articoli precedenti venga integrato con un
aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato".
Pertanto, dal momento che la locatrice ha effettuato tra il 1992 ed
il 1993 la ristrutturazione totale dell'appartamento con una spesa
complessiva di L. 100.000.000 (oltre a L. 25.000.000 quale
quota-parte di lavori condominiali di manutenzione straordinaria)
e, dunque, si è fatta carico di "opere di straordinaria
manutenzione di rilevante entita'", applicando una maggiorazione
pari al tasso di interesse legale, all'epoca vigente nella misura
del 10%, e calcolando i successivi aggiornamenti ISTAT sul
corrispettivo così integrato, risulterebbe un canone di locazione
addirittura superiore rispetto a quello effettivamente pattuito e
corrisposto.
Dunque l'applicazione al caso di specie della citata disposizione
comporterebbe il rigetto della domanda del ricorrente, mentre la
sua non applicazione ne imporrebbe l'integrale accoglimento.
A questo punto va evidenziato che per costante interpretazione
giurisprudenziale - la quale trova il suo caposaldo nella sentenza
della Corte di cassazione, a sezioni unite, n. 7329 del 9 agosto
1996, alla quale si sono conformate, cass. 13 febbraio 1998 n. 1551
nonchè numerose pronunzie di merito - l'integrazione del canone
delle locazioni abitative, prevista dall'art. 23 della legge n. 392
del 1978, opera sia per le riparazioni straordinarie di rilevante
entità effettuate nel corso della locazione sia per quelle
eseguite durante un precedente rapporto locativo, "purchè non al
di fuori di qualsiasi rapporto locativo, poichè sia il dato
letterale che il senso logico della disposizione nonchè i criteri
di interpretazione storico-sistematica concorrono a configurare
tale maggiorazione come un ulteriore elemento costitutivo del
canone, che permane oltre la scadenza contrattuale ed
indipendentemente dalla persona del conduttore (Cass.
n. 7329/1996)".
Ciò premesso, va rilevato che la ristrutturazione
dell'appartamento per cui è causa risulta avvenuta tra la fine del
1992 e gli inizi del 1993, quando l'appartamento non era locato a
chicchessia, per cui, trattandosi di opere realizzate "al di fuori
di qualsiasi rapporto locativo", secondo il principio di diritto
vivente testè citato non spetterebbe alla locatrice alcuna
integrazione del canone.
Sulla non manifesta infondatezza della questione.
La costante, consolidata ed univoca lettura dell'art. 23 nel
senso sopra esposto costituisce - soprattutto in forza della
esegesi della Corte di cassazione - vero e proprio "diritto
vivente" che, ad avviso di questo giudice, è in contrasto con
l'art. 3 della Costituzione e, non lasciando spazio per esplorare
possibili interpretazioni adeguatrici della norma rispetto ai
valori costituzionali, impone di ricorrere alla extrema ratio della
questione di legittimità costituzionale (cfr., in tal senso, le
decisioni della Corte costituzionale n. 37/1994, 189/1994,
225/1994, 274/1994, nonchè nn. 58 e 110 del 1995).
Invero la predetta norma risulta collocata sistematicamente tra
le disposizioni della legge n. 392/1978 relative alla
determinazione del canone legale di locazione si riferisce
espressamente al rapporto intercorrente tra "locatore" e
"conduttore", per cui inevitabilmente essa non può prescindere
dall'esistenza di un rapporto locativo. Ma appare fortemente
sperequativo e violativo dei principi costituzionali di eguaglianza
formale (art. 3, comma primo, Cost.) e, soprattutto, sostanziale
(art. 3, secondo comma, Cost.), riconoscere il diritto
all'integrazione del canone al proprietario che abbia eseguito i
lavori nel corso dell'attuale o del precedente rapporto di
locazione e non anche a quello che abbia ristrutturato
l'appartamento immediatamente prima di concederlo in locazione.
Infatti, anche in tale ultimo caso la evidente contiguità
temporale tra l'ultimazione dei lavori e l'instaurazione del
rapporto di locazione fa sì che le opere di manutenzione
straordinaria appaiano comunque funzionalmente destinate a meglio
collocare sul mercato delle locazioni immobiliari un appartamento
che, essendo stato da poco ristrutturato, possa incontrare più
facilmente il favore di coloro che sono alla ricerca di una casa e
consentire, così, al proprietario di ottenere un più elevato
canone di locazione: dunque non si tratta di opere completamente
avulse da qualsiasi rapporto locativo ma proprio di lavori eseguiti
in funzione di un rapporto di locazione da instaurare.
Infatti se la ratio è quella di incoraggiare le opere di
manutenzione straordinaria e favorire, così, la conservazione ed
il miglioramento del patrimonio immobiliare offerto in locazione,
garantendo al proprietario un riequilibrio nel tempo del canone
locativo che si contrapponga alla diminuzione dello stesso
conseguente al decremento del coefficiente di vetustà; allora
costituisce ingiustificata disparità di trattamento,
costituzionalmente illegittima, riconoscere l'integrazione al
proprietario che compia tale operazione nel corso di un rapporto di
locazione e non anche - sempre relativamente ai contratti di
locazione per uso abitativo stipulati anteriormente al 30 dicembre
1998 - consentire la pattuizione ab origine di un canone già
aumentato, in misura non superiore all'interesse legale sul
capitale impiegato per realizzare le opere di rilevante entità, al
proprietario che ristrutturi l'immobile nel periodo immediatamente
precedente rispetto all'instaurazione del rapporto di locazione e
proprio in funzione di quest'ultimo.
Tale diseguaglianza, infine, è vieppiù evidente ove si ponga
mente al principio di spersonalizzazione del canone contenuto nella
legge n. 392/1978, secondo il quale il canone legalmente
determinato va considerato equo in base a criteri meramente
oggettivi, a prescindere sia dalla persona del conduttore che dal
rapporto specifico locatore-conduttore.
Viene chiesta, pertanto, una verifica sul piano della
costituzionalità della esegesi dell'art. 23 della legge
n. 392/1978 consolidatasi nella giurisprudenza di legittimità e di
merito quale vero e proprio "diritto vivente" (si vedano, in
termini, le sentenze della Corte costituzionale nn. 58 e 110 del
1995).

P. Q. M.
Ritenute la rilevanza e la non manifesta infondatezza solleva, in
riferimento all'art. 3 della Costituzione, questione di
legittimità costituzionale dell'art. 23 della legge dello Stato
n. 392 del 27 luglio 1978, relativamente ai contratti di locazione
per uso abitativo stipulati anteriormente al 30 dicembre 1998,
nella parte in cui prevede l'integrazione del canone locativo
esclusivamente per le opere di straordinaria manutenzione
dell'immobile effettuate nel corso del rapporto di locazione e non
per quelle eseguite nel periodo immediatamente antecedente alla
stipula del contratto di locazione;
Ordina, pertanto, la sospensione del giudizio in corso e la
trasmissione degli atti alla Corte costituzionale.
Ordina, altresì, che a cura della, cancelleria la presente
ordinanza sia notificata al Presidente del Consiglio dei Ministri e
comunicata ai Presidenti delle due Camere del Parlamento.
Avellino, addì 14 luglio 2000.
Il giudice: Fiore
00C1193