Serie Generale n. 191 del 16-8-1996
SUPPLEMENTI ORDINARI
BANCA D'ITALIA
BANCA D'ITALIA
PROVVEDIMENTO 25 luglio 1996
Modificazioni al regolamento applicativo della legge 25 gennaio 1994, n. 86, recante disposizioni per l'istituzione e la disciplina dei fondi comuni di investimento immobiliare chiusi. (GU Serie Generale n.191 del 16-08-1996 - Suppl. Ordinario n. 138)

IL GOVERNATORE
Vista la legge 25 gennaio 1994, n. 86 (di seguito "legge 86/1994)
recante disposizioni per l'istituzione e la disciplina dei fondi
comuni di investimento immobiliare chiusi;
Visto il proprio provvedimento del 20 maggio 1994 emanato in
applicazione della legge n. 86/1994 e concernente, tra l'altro, i
criteri generali per la redazione del regolamento del fondo
immobiliare chiuso, i limiti all'attività di investimento del fondo
immobiliare chiuso e la documentazione contabile (di seguito
"regolamento");
Vista la legge 29 novembre 1995, n. 503, di conversione del
decreto legge 26 settembre 1995, n. 406, recante disposizioni urgenti
per favorire le privatizzazioni, che ha apportato alcune modifiche
alla legge n. 86/1994;
Ravvisata la necessità di apportare modificazioni al regolamento
per tener conto delle intervenute modifiche legislative;
Sentita la Consob, secondo quanto disposto dall'art. 4, comma 4,
della legge n. 86/1994;
Decreta:
Art. 1.
1. I capitoli III (criteri generali per la redazione del
regolamento del fondo immobiliare chiuso), VI (limiti all'attività
di investimento del fondo immobiliare chiuso) e IX (documentazione
contabile) nonchè gli allegati C (schema tipo della relazione
semestrale) e D (schema tipo del rendiconto) del regolamento sono
sostituiti conformemente al testo che si allega.
2. Al regolamento è aggiunto l'unito capitolo X (assunzione
dell'incarico di negoziazione delle quote).
3. Le presenti disposizioni entreranno in vigore il giorno di
pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.
Roma, 25 luglio 1996
Il Governatore: FAZIO

CAPITOLO III
CRITERI GENERALI PER LA REDAZIONE DEL REGOLAMENTO
DEL FONDO IMMOBILIARE CHIUSO
Il regolamento dei fondi comuni di investimento immobiliare chiusi
contiene le disposizioni riguardanti il funzionamento dell'organismo
e i rapporti tra gli investitori e la società di gestione in
conformità alle previsioni della legge. Le società di gestione
redigono il testo dei regolamenti sulla base dei criteri generali
emanati dall'organo di Vigilanza che si riportano di seguito, avendo
cura di procedere nella redazione del testo tenendo conto anche della
successione degli argomenti appresso adottata.
I presenti criteri riguardano sia i fondi immobiliari chiusi
istituiti ai sensi dell'art. 12 della legge (di seguito "fondi
ordinari") sia i fondi immobiliari chiusi istituiti ai sensi
dell'art. 14-bis della legge (di seguito "fondi istituiti con apporto
di beni immobili").
DENOMINAZIONE E DURATA DEL FONDO
La denominazione ha la finalità di consentire l'univoca
identificazione del fondo. A tal fine:
- è evitato l'uso di formulazioni atte a ingenerare confusione sia
con analoghi organismi presenti sul mercato sia con altri prodotti
finanziari;
- è richiesto l'utilizzo nell'ambito della denominazione delle
parole "fondo comune di investimento immobiliare di tipo chiuso",
che rappresentano un elemento necessario e infungibile per
l'individuazione degli organismi della specie.
La durata del fondo chiuso viene fissata autonomamente dalla
società di gestione nell'ambito del termine minimo (10 anni per i
fondi ordinari e 5 anni per i fondi istituiti con apporto di beni
immobili) e massimo (30 anni sia per i fondi ordinari sia per i fondi
istituiti con apporti di beni immobili) stabilito dalla legge. Ai
sensi dell'art. 13, comma 7 della legge, può essere prevista una
durata superiore a quella trentennale a condizione che le quote del
fondo siano ammesse alla negoziazione su un mercato regolamentato.
Nel regolamento è indicata la facoltà della società di gestione
di richiedere alla Banca d'Italia alla scadenza del fondo un periodo
di grazia di durata non superiore a tre anni per l'effettuazione
dello smobilizzo degli investimenti.
CARATTERISTICHE DEL FONDO
1. Le caratteristiche dei fondi ordinari sono espresse con:
a) l'indicazione dell'ammontare del fondo, che deve essere
determinato nel rispetto della normativa all'uopo prevista. Al
riguardo, si rammenta che l'ammontare minimo del fondo resta
fissato in lire 200 miliardi.
Andrà inoltre specificato, ove ne ricorra l'ipotesi, se
l'investimento è circoscritto agli investitori istituzionali
secondo quanto previsto dall'art. 4, commi 2 e 6 della legge. A
tal proposito, si ricorda che il decreto emanato dal Ministro del
tesoro ai sensi della citata norma - nel definire i criteri di
individuazione degli investitori istituzionali - ne fornisce una
elencazione non esaustiva e prevede che la Banca d'Italia, in sede
di approvazione del regolamento, verifichi l'inquadrabilità nei
citati criteri di eventuali altri soggetti. Onde consentire tale
verifica il regolamento indica - ove del caso - gli investitori
istituzionali diversi da quelli elencati nel citato D.M. cui la
società di gestione intende riservare il fondo;
b) l'illustrazione degli indirizzi che verranno seguiti dagli organi
aziendali nella scelta degli investimenti.
Accuratezza nella definizione delle strategie e chiarezza
espositiva delle stesse sono i principi cui devono attenersi i
testi regolamentari nel definire il tipo di gestione prospettata
agli investitori. I criteri di investimento indicati nel
regolamento costituiscono anche il punto di riferimento per il
gestore nell'attivita di individuazione e selezione delle
attività potenzialmente assumibili dal fondo.
In tale contesto, dal testo regolamentare risultano:
- le caratteristiche e le destinazioni degli immobili in cui può
essere investito il fondo. In particolare, tali elementi
dovranno essere illustrati anche al fine di fornire indicazioni
in ordine al grado di liquidabilità degli investimenti del
fondo;
- le eventuali aree geografiche di interesse, nazionali o estere;
- l'intenzione di avvalersi o meno della facoltà - prevista
dall'art. 14, comma 1 lett. b) della legge - di investire il
fondo di partecipazioni di controllo in società immobiliari,
precisando i criteri che verranno seguiti nella scelta di tali
società con riferimento alle caratteristiche e alla
destinazione degli immobili verso cui si indirizza l'attività
delle stesse;
- i presidi predisposti dalla società di gestione con riferimento
a fattispecie di conflitto di interesse non specificamente
individuate dalla legge. A tal fine, le soluzioni definite
dovranno essere coerenti con il principio di autonomia della
società di gestione e rispettose della disciplina di legge che,
in materia, prevede limitazioni operative;
- la possibilità per la società di gestione di derogare alle
norme in materia di frazionamento del rischio e di conflitto di
interessi indicate all'art. 14, commi 5 e 6 della legge
relativamente agli investimenti del fondo in attività
direttamente o indirettamente cedute dallo Stato, da enti
previdenziali pubblici, da regioni, da enti locali o loro
consorzi, nonchè da società interamente possedute, anche
direttamente, dagli stessi soggetti.
È da evitare che siano richiamate nel regolamento le norme che
delimitano l'attività di investimento in funzione del
frazionamento del rischio, a meno che la società di gestione non
intenda introdurre, con riferimento a tale profilo, ulteriori
autonomi limiti nella gestione del fondo. Ove si tratti di fondi
sottoscritti esclusivamente da investitori istituzionali e la
società di gestione intenda avvalersi della possibilità di
fissare limiti di investimento diversi da quelli determinati invia
generale dalla Banca d'Italia, deve essere indicata la misura dei
limiti prescelti.
2. Per i fondi istituiti con apporto di beni immobili le
caratteristiche del fondo sono espresse con l'indicazione:
a) dell'ammontare del fondo, non inferiore a lire 200 miliardi.
L'ammontare del fondo è determinato avendo presente il valore dei
beni immobili oggetto di apporto risultante dalla stima effettuata
dal collegio dei periti.
Ove le quote del fondo siano destinate ai soli investitori
istituzionali, nel regolamento del fondo andranno altresì
riportate le previsioni di cui al precedente paragrafo 1, lett.
a), seconda parte;
b) che il fondo è istituito mediante apporto di beni immobili
conferiti, per oltre il 90 per cento, dallo Stato, da enti
previdenziali pubblici, da regioni, enti locali o loro consorzi
nonchè da società interamente possedute, anche indirettamente,
dai medesimi soggetti (di seguito "enti pubblici conferenti").
Inoltre, andrà indicato l'obbligo per gli stessi soggetti
conferenti di integrare l'apporto in natura con un conferimento in
denaro che non potrà comunque essere inferiore al 5 per cento del
valore dell'apporto in natura.
3. La società di gestione può prevedere nel regolamento del fondo
la facoltà di procedere alla distribuzione periodica dei proventi
della gestione. In tal caso, il regolamento indica - con riferimento
alle voci reddituali risultanti dallo schema-tipo di rendiconto del
fondo - le componenti reddituali che possono essere distribuite,
precisando che tali componenti devono essere computate al netto di
tutti i costi risultanti dal rendiconto medesimo. Qualora il fondo
proceda alla distribuzione periodica dei proventi, il regolamento:
- stabilisce i criteri per la determinazione e distribuzione dei
proventi;
- illustra le modalità (procedure, tempi e pubblicita') per il
riconoscimento dei proventi in distribuzione agli aventi
diritto.
SOCIETÀ DI GESTIONE
La società di gestione rappresenta la controparte
dell'investitore; la partecipazione al fondo comune si realizza
infatti tramite la conclusione di un contratto tra il soggetto
gerente e l'investitore che chiede di sottoscrivere le quote del
fondo.
Le informazioni che devono essere contenute nel testo
regolamentare devono consentire un'esatta individuazione della
controparte contrattuale (la società di gestione) e del suo relativo
centro di responsabilità.
Sotto il primo profilo, gli elementi minimi da indicare nel testo
sono rappresentati dalla denominazione, dalla sede sociale e dagli
estremi dell'autorizzazione ad istituire il fondo immobiliare chiuso.
Sotto il secondo profilo, va indicato l'organo responsabile
dell'attività gestoria, individuabile, di norma, nel consiglio di
amministrazione. Ove quest'ultimo - compatibilmente con le previsioni
statutarie - intenda conferire deleghe ad elementi interni alla
società, in ordine all'attuazione delle politiche d'investimento del
fondo, il regolamento dovrà contemplare tale facoltà.
Non sono consentite forme generali di delega tendenti, di fatto, a
sottrarre al consiglio di amministrazione le scelte d'investimento
riguardanti i beni immobili e le partecipazioni in società
immobiliari e a conferirgli un ruolo marginale nell'esercizio
dell'attività gestoria.
Nel regolamento deve essere fatta menzione dell'eventuale
costituzione di comitati tecnici consultivi, di cui possono far parte
anche soggetti esterni alla società, anche se essi, per la loro
natura, non comportano esonero di responsabilità del consiglio di
amministrazione in ordine alle scelte adottate.
Il consiglio di amministrazione può conferire deleghe a soggetti
esterni aventi ad oggetto l'amministrazione dei beni immobili (es.:
gestione dei rapporti con i conduttori) e la gestione della parte del
portafoglio rappresentata dai valori mobiliari di cui all'art. 14,
comma 1, lett. c) della legge. Tale facoltà, oltre ad essere
compatibile con lo statuto della società di gestione, dovrà essere
indicata nel regolamento specificando che la delega:
- non implica alcun esonero o limitazione di responsabilità del
consiglio di amministrazione; pertanto dovrà essere previsto il
preventivo assenso del delegante per l'esecuzione delle operazioni
ovvero che il delegato si attenga alle istruzioni impartite dai
competenti organi della società di gestione;
- ha una durata determinata, può essere revocata con effetto
immediato dalla società di gestione ed ha carattere non esclusivo;
- prevede, con riferimento all'incarico della gestione del
portafoglio titoli di cui sopra, un flusso giornaliero di
informazioni sulle operazioni effettuate dal delegato che consenta
la ricostruzione del patrimonio gestito.
Il consiglio di amministrazione e gli altri organi aziendali
esercitano un controllo costante sull'attività e sulle operazioni
poste in essere dai soggetti delegati.
Infine, va specificato che l'esercizio dei diritti inerenti i
titoli in portafoglio rientra a pieno titolo nel quadro dei poteri di
esecuzione dell'incarico gestorio ricevuto dalla società.
COLLEGIO DEI PERITI
La società di gestione indica nel regolamento, in relazione alla
tipologia di immobili che formano oggetto di investimento del fondo
le competenze professionali che verranno indicate al Presidente del
Tribunale nella richiesta di designazione dei periti.
A norma dell'art. 12, comma 2, lett. q) della legge, vanno inoltre
indicati i criteri per la definizione del giudizio di congruità del
valore degli immobili che il consiglio d'amministrazione della
società di gestione è tenuto a richiedere al collegio dei periti in
occasione della vendita di ciascun immobile detenuto dal fondo (sia
direttamente, sia tramite le società immobiliari di cui all'art. 14,
comma 1, lett. b) della legge ).
L'indicazione dei criteri in questione va effettuata in modo da
fornire ai periti un quadro di riferimento degli elementi di ordine
generale da considerare nella formulazione del giudizio di
adeguatezza del prezzo cui la società di gestione intende vendere
l'immobile. Nella definizione di tali elementi, si deve tener conto
quanto meno di quelli che concorrono alla determinazione del valore
corrente degli immobili secondo quanto previsto dal successivo
capitolo VII.
Con riferimento ai fondi istituiti con apporto di beni immobili,
l'organo amministrativo della società di gestione provvede a
richiedere la nomina dei componenti il collegio dei periti prima
dell'istituzione del fondo, dovendo essi procedere alla stima dei
beni oggetto di apporto.
BANCA DEPOSITARIA
La definizione del ruolo e dei compiti di tale soggetto deve
essere menzionata nel regolamento, tenuto conto dei profili
particolari che essa assume in relazione alla tipologia degli
investimenti consentiti ai fondi immobiliari.
Il testo regolamentare dovrà pertanto indicare i compiti
attribuiti alla banca depositaria ai sensi di quanto disposto nel
capitolo V.
È richiesto inoltre che, accanto all'indicazione della banca che
funge da depositario:
- siano individuate le dipendenze della banca depositaria presso le
quali sono espletate le funzioni di emissione - anche a seguito di
conversione dei titoli emessi ai sensi dell'art. 14-bis, commi 12 e
14 della legge - e consegna dei certificati, di eventuale
distribuzione di proventi del fondo e di rimborso delle quote di
partecipazione;
- sia definita una procedura di sostituzione nell'incarico di banca
depositaria in modo da evitare soluzioni di continuità nello
svolgimento dei compiti ad essa attribuiti dalla legge. A tale
riguardo, il testo regolamentare prevede che:
I) l'incarico di banca depositaria, da conferire a tempo
indeterminato, può essere revocato in qualsiasi momento mentre
per la rinunzia della banca occorre un termine di preavviso non
inferiore a sei mesi;
II) l'efficacia della revoca o della rinunzia è sospesa sino a
che:
- un altro ente creditizio in possesso dei requisiti di legge
accetti l'incarico di banca depositaria in sostituzione della
precedente;
- la conseguente modifica del regolamento sia approvata dalla
società di gestione nonchè dall'organo di Vigilanza;
- i titoli inclusi nel fondo e le disponibilità liquide di
questo siano trasferiti ed accreditati presso la nuova banca
depositaria.
Esigenze operative connesse al trattamento dei titoli suggeriscono
di richiamare, in via generale, che la banca depositaria, per la
custodia dei valori del fondo, possa avvalersi - sotto la propria
responsabilità e previo assenso della società di gestione - dei
subdepositari individuati ai sensi del capitolo V.
CERTIFICATI DI PARTECIPAZIONE
Il valore nominale di ciascuna quota di partecipazione a un fondo
chiuso non è inferiore a lire tre milioni. Le quote, tutte di uguale
valore e di uguali diritti, sono rappresentate da certificati
nominativi o al portatore a scelta dell'investitore; a tal fine è
previsto che l'investitore può ottenere in qualsiasi momento la
trasformazione dei certificati (da nominativo al portatore o
viceversa) ovvero il loro raggruppamento. L'emissione dei certificati
ovvero il loro successivo frazionamento avviene per importi non
inferiori al valore nominale unitario della quota o suoi multipli.
Il regolamento dovrà indicare il termine - sei mesi dalla
chiusura dell'offerta delle quote prevista dagli artt. 12, comma 2,
lett. f) e 14-bis, comma 7 della legge - entro il quale deve essere
richiesta alla Consob l'ammissione dei certificati alla negoziazione
in un mercato regolamentato, ovvero, nel caso in cui le quote del
fondo siano destinate unicamente ad investitori istituzionali, se si
intende proporre la relativa istanza.
In alternativa all'emissione di certificati singoli può essere
previsto il ricorso al certificato cumulativo, rappresentativo di una
pluralità di quote appartenenti agli investitori. Il certificato
cumulativo va tenuto in deposito gratuito amministrato presso la
banca depositaria, con rubriche distinte per singoli investitori
eventualmente raggruppate per soggetti collocatori (1).
L'immissione di quote nel certificato cumulativo deve inoltre
garantire la possibilità per:
a) l'investitore di richiedere in ogni momento l'emissione del
certificato singolo;
____________________
1. L'eventuale esigenza dei soggetti collocatori di mantenere - nei
confronti della depositaria - una sfera di riservatezza in ordine
ai rapporti intrattenuti con l'investitore va coniugata con
l'esigenza della banca depositaria di fruire dei dati conoscitivi
necessari per la propria attività di emissione ed estinzione dei
certificati rappresentativi delle quote di pertinenza del singolo
partecipante. Al fine di contemperare tali esigenze può essere
previsto che le quote presenti nel certificato cumulativo siano
contrassegnate soltanto con un codice identificativo elettronico,
ferma restando la possibilità della depositaria di accedere alla
denominazione del partecipante in caso di emissione del
certificato singolo o al momento in cui si provvede al rimborso
delle quote.
b) la banca di procedere - senza oneri per l'investitore e per il
fondo - al frazionamento del cumulativo, anche al fine di separare
i diritti dei singoli investitori.
La società di gestione indica nel regolamento se intende affidare
da uno o più intermediari in valori mobiliari l'incarico di
negoziare le quote dei fondi gestiti.
PARTECIPAZIONE AL FONDO
1. Acquisizione della qualità di partecipante di un fondo ordinario
La partecipazione al fondo ordinario si realizza tramite
sottoscrizione delle quote del fondo ovvero acquisto a qualsiasi
titolo del certificato rappresentativo delle stesse.
Procedura di sottoscrizione delle quote
Il patrimonio del fondo chiuso deve essere raccolto mediante
un'unica emissione di quote. Il testo regolamentare definisce le
modalità di sottoscrizione delle quote e indica quanto segue:
- il valore nominale della quota (di importo minimo pari a lire tre
milioni);
- il termine massimo di sottoscrizione delle quote di partecipazione
che non può essere superiore a un anno a decorrere dalla
determinazione della Consob assunta ai sensi dell'art. 18 della L.
216/74 in relazione al prospetto informativo. Ove quest'ultimo non
sia richiesto, il termine annuale decorre dalla data in cui la
società di gestione ha notizia dell'approvazione del regolamento
da parte della Banca d'Italia;
- l'ammontare minimo di ogni singola sottoscrizione che non può
essere inferiore a lire tre milioni;
- per le sottoscrizioni a domicilio, l'efficacia del contratto è
subordinata al decorso di cinque giorni di cui all'art. 18-ter L.
216/74;
- le modalità, da definire secondo criteri oggettivi, di riparto in
presenza di richieste di sottoscrizione superiori all'offerta delle
quote;
- i casi nei quali nell'ipotesi di cui all'art. 13, comma 2 della
legge alla chiusura delle sottoscrizioni la società di gestione
può chiedere l'autorizzazione al ridimensionamento del fondo e le
modalità e il termine per l'esercizio del diritto di recesso da
parte degli investitori una volta ottenuta la detta autorizzazione;
inoltre, i casi nei quali la società di gestione può decidere di
non ridimensionare il fondo e di procedere alla liberazione degli
investitori dagli impegni. Nella definizione di tali profili la
società di gestione deve tenere conto della possibilità di
realizzare l'attività di investimento programmata anche con le
minori risorse disponibili dopo la chiusura delle sottoscrizioni;
- la durata del periodo di richiamo degli impegni, che decorre dalla
data della dichiarazione di chiusura delle sottoscrizioni, entro il
quale devono essere effettuati i versamenti relativi alle quote
sottoscritte;
- quali mezzi di pagamento possono essere utilizzati nell'ambito
delle operazioni di sottoscrizione e i soggetti presso i quali
possono essere eseguiti i versamenti. Il regolamento può prevedere
inoltre la procedura di recupero ove il mezzo di pagamento risulti
insoluto ovvero l'investitorie risulti inadempiente al termine del
periodo di richiamo.
Andrà inoltre indicato l'obbligo dell'invio - entro un termine
massimo dall'inizio di operatività del fondo - della lettera di
conferma dell'avvenuto investimento, recante informazioni concernenti
l'importo investito e il numero delle quote attribuite.
Copia del regolamento è consegnata in occasione delle operazioni
di sottoscrizione. Chiunque sia interessato può ottenere
successivamente a proprie spese copia del regolamento del fondo.
2. Acquisizione della qualità di partecipante di un fondo istituito
con apporto di beni immobili.
La partecipazione al fondo istituito con apporto di beni immobili
si realizza tramite sottoscrizione delle quote del fondo, acquisto a
qualsiasi titolo del certificato rappresentativo delle stesse nonchè
mediante conversione dei titoli emessi ai sensi dell'art. 14-bis,
commi 12 e 14 della legge.
a) Procedura di sottoscrizione delle quote
Il regolamento definisce le modalità e i termini di
sottoscrizione delle quote, indicando inoltre quanto segue:
- il valore nominale della quota (di importo minimo pari a lire tre
milioni);
- l'ammontare minimo di ogni singola sottoscrizione che non può
essere inferiore a lire tre milioni;
- quali mezzi di pagamento possono essere utilizzati per i
conferimenti in denaro.
Andrà inoltre indicato l'obbligo dell'invio - entro un termine
massimo dall'inizio di operatività del fondo - della lettera di
conferma dell'avvenuto investimento, recante informazioni concernenti
l'importo investito e il numero delle quote attribuite.
Copia del regolamento è consegnata in occasione delle operazioni
di sottoscrizione. Chiunque sia interessato può ottenere
successivamente a proprie spese copia del regolamento del fondo.
b) Offerta al pubblico delle quote
Nel regolamento del fondo deve essere indicato il termine a
partire dal quale la società di gestione procede all'offerta al
pubblico delle quote nonchè il termine (non superiore a 12 mesi
dalla istituzione del fondo) entro il quale tale offerta si conclude.
Il regolamento indica inoltre:
I) le modalità di esecuzione del collocamento. A tal fine, deve
essere, tra l'altro, specificato:
- le modalità e i termini per l'assunzione, da parte degli
interessati, degli impegni di acquisto delle quote;
- le eventuali forme di garanzia richieste dalla società di
gestione agli interessati all'acquisto delle quote per il buon
esito degli impegni di acquisto assunti;
- le modalità e i termini per il versamento dei corrispettivi
da parte degli acquirenti delle quote, i mezzi di pagamento a
tal fine utilizzabili, i soggetti presso i quali possono
essere eseguiti i versamenti. Il regolamento può inoltre
prevedere la procedura di recupero ove il mezzo di pagamento
risulti insoluto ovvero l'investitore risulti inadempiente al
momento del versamento dei corrispettivi;
- le modalità e i termini a partire dai quali i certificati di
partecipazione sono resi disponibili agli acquirenti;
II) che, per il collocamento delle quote a domicilio, l'efficacia
del contratto è subordinata al decorso di cinque giorni di cui
all'art. 18-ter L. 216/74;
III) le modalità con cui la società di gestione riconosce i
corrispettivi ai soggetti conferenti e restituisce ai medesimi
le quote non collocate;
IV) i casi nei quali, trascorso il termine previsto per il
collocamento delle quote, viene attivato il disposto di cui
all'art. 14-bis, comma 8 della legge.
Andrà inoltre indicato l'obbligo dell'invio agli acquirenti -
entro un termine massimo dall'inizio di operatività del fondo -
della lettera di conferma dell'avvenuto investimento, recante
informazioni concernenti l'importo investito e il numero delle quote
attribuite.
Copia del regolamento è consegnata in occasione delle operazioni
di acquisto. Chiunque sia interessato può ottenere a proprie spese
copia del regolamento del fondo.
c) Conversione dei titoli emessi ai sensi dell'art. 14-bis, commi 12
e 14 della legge
Il regolamento del fondo indica le modalità e le procedure per la
conversione dei titoli emessi ai sensi dell'art. 14-bis, commi 12 e
14 della legge in quote di fondi istituiti con apporto di beni
immobili.
3. Rimborsi parziali di quote a fronte di disinvestimenti
Il regolamento prevede, ove la società di gestione intenda
avvalersi di tale facoltà, la possibilità di effettuare,
nell'interesse dei partecipanti, rimborsi parziali pro-quota a fronte
di disinvestimenti, trascorsi i termini previsti dalla legge (5 anni
per i fondi ordinari e 2 anni per i fondi istituiti con apporto di
beni immobili a decorrere dal completamento dei versamenti o degli
apporti). In tal caso è previsto che:
- venga data preventiva comunicazione alla Banca d'Italia nonchè
informativa agli investitori (tramite pubblicazione sui quotidiani
indicati nel regolamento) dell'attività disinvestita, delle
motivazioni che hanno indotto la società di gestione ad operare il
rimborso, dell'importo che si intende rimborsare (indicando, ove si
tratti di rimborso parziale, la percentuale messa in distribuzione
rispetto al ricavato della vendita), dell'importo rimborsato per
ogni quota e della procedura per ottenere il rimborso. In tale
ambito, andrà precisato se l'estinzione dell'obbligazione di
rimborso si determina al momento dell'invio del mezzo di pagamento
all'avente diritto ovvero all'atto della ricezione da parte di
quest'ultimo del mezzo medesimo;
- le somme non riscosse entro un periodo prestabilito dall'inizio
delle operazioni vengano depositate in un conto intestato alla
società di gestione con l'indicazione che trattasi di rimborso
parziale di quote del fondo, con sottorubriche nominative degli
aventi diritto ovvero, qualora i certificati di partecipazione
siano al portatore, indicanti l'elenco dei numeri di serie dei
certificati.
REGIME DELLE SPESE
La disciplina regolamentare degli oneri connessi alla
partecipazione ad un fondo immobiliare attiene agli aspetti indicati
di seguito.
1. Natura delle spese a carico della società di gestione e di
quelle a carico del fondo
I costi a carico del fondo sono rappresentati dai seguenti
elementi:
- il compenso spettante alla società di gestione per l'attività
svolta. Profili connessi, con rilevanti problematiche di conflitto
di interesse, unitamente alla previsione legislativa che consente
alla società di gestione di percepire la provvigione ai sensi
dell'art. 12, comma 2, lett. p) della legge solo in sede di
liquidazione del fondo, portano a non ritenere proponibile che il
compenso annuo della società di gestione sia commisurato ad un
valore degli immobili e delle partecipazioni in società
immobiliari maggiore del loro valore di acquisizione. Pertanto,
qualora il compenso della società di gestione sia stabilito in
misura proporzionale al valore complessivo netto del fondo, nel
computo di quest'ultimo, ai fini che qui rilevano, non dovrà
tenersi conto delle plusvalenze (rispetto al valore di
acquisizione) non realizzate sui beni immobili e sulle
partecipazioni detenute dal fondo;
- il compenso da riconoscere alla banca depositaria per le funzioni
da questa svolte. Qualora il compenso sia proporzionale al valore
del fondo cfr. quanto precisato al precedente alinea;
- il compenso spettante al collegio dei periti;
- gli oneri inerenti all'acquisizione e alla dismissione delle
attività detenute dal fondo (es.: provvigioni per intermediazione,
spese notarili, ecc.) e quelli connessi alla quotazione dei
certificati rappresentativi delle quote;
- le spese di manutenzione degli immobili del fondo. Le spese di
ristrutturazione di tali immobili sono ovviamente a carico del
fondo in quanto rappresentano una forma di investimento del
medesimo;
- i premi per polizze assicurative sugli immobili del fondo;
- le spese di pubblicazione sui quotidiani del valore unitario del
fondo e del prospetto del patrimonio del fondo, i costi della
stampa dei documenti periodici destinati al pubblico purchè tali
oneri non attengano a propaganda e a pubblicità o comunque al
collocamento delle quote;
- le spese di revisione e di certificazione dei rendiconti del fondo
(ivi compreso quello finale di liquidazione);
- gli oneri connessi con i prestiti assunti ai sensi dell'art. 14,
comma 7 della legge;
- le spese legali e giudiziarie sostenute nell'esclusivo interesse
del fondo;
- gli oneri fiscali di pertinenza del fondo.
Esigenze di certezza in ordine all'entità e alle modalità di
imputazione degli oneri a carico del fondo richiedono che nel testo
regolamentare sia precisata la cadenza del prelievo dalle
disponibilità del fondo dei compensi da riconoscere alla società di
gestione, alla banca depositaria e al collegio dei periti.
Sono a carico della società tutte le spese necessarie per
l'amministrazione della stessa, ivi comprese quelle connesse con la
commercializzazione delle quote e con le fasi propedeutiche alla
scelta degli investimenti (es.: analisi di mercato, consulenze di
settore, ecc.). Inoltre, al fine di evitare incertezze sui costi
della partecipazione al fondo, andrà inserita una clausola finale
attestante la riferibilità alla società di ogni spesa che non sia
specificamente indicata come a carico del fondo o dei singoli
investitori.
2. Oneri a carico dei singoli investitori
Il regolamento indica in dettaglio gli oneri da applicare a ogni
singolo investitore in relazione alla partecipazione al fondo
immobiliare chiuso, ivi compresi i rimborsi delle spese sostenute
dalla società (ad es. per emissione dei certificati e spedizione dei
medesimi al domicilio dell'investitore).
Qualora per detti rimborsi delle spese sostenute la società non
fosse in grado o non ritenesse opportuno indicare una somma in via
forfettaria deve esplicitare che i medesimi sono limitati alla
copertura degli oneri effettivamente sostenuti dalla società da
indicare di volta in volta al partecipante interessato.
PUBBLICAZIONE DEL PROSPETTO DEL PATRIMONIO DEL FONDO
E DEL VALORE DELLA QUOTA
La pubblicazione del prospetto del patrimonio del fondo e del
valore unitario della quota risponde all'esigenza di fornire elementi
informativi sintetici per la conoscenza dell'andamento
dell'investimento.
Il testo regolamentare deve offrire un'informativa essenziale,
orientata ad illustrare i profili di seguito indicati:
a) la frequenza di calcolo del valore unitario della quota e della
relativa pubblicazione, ove richiesta.
In proposito si rammenta che per i fondi non riservati ad
investori istituzionali, l'art. 13, comma 4 della legge prescrive
che il valore unitario della quota debba essere pubblicato almeno
due volte l'anno. In tali ipotesi, ferma restando la periodicità
del calcolo del valore unitario della quota, le società
valuteranno l'opportunità di provvedere alla pubblicazione del
valore medesimo con una frequenza maggiore (ad es. mensile) da
indicare nel regolamento.
La società di gestione provvede a determinare tale valore
dividendo il valore complessivo netto del fondo - calcolato sulla
base dei criteri di valutazione delle attività del fondo
stabiliti dalla Banca d'Italia - per il numero delle quote emesse;
b) i quotidiani a diffusione nazionale nei quali la società provvede
a pubblicare il prospetto del patrimonio del fondo e il valore
della quota.
Al riguardo, si ricorda che mentre il prospetto del patrimonio del
fondo deve essere pubblicato, ai sensi dell'art. 9, comma 4 della
legge, su almeno un quotidiano a diffusione nazionale, la legge
medesima prescrive che il valore della quota debba essere
pubblicato - nei casi in cui tale adempimento sia richiesto - su
tre quotidiani a diffusione nazionale.
È previsto l'impegno della società di provvedere alle
pubblicazioni di cui sopra in un successivo momento qualora, per
eventi eccezionali e imprevedibili, dette pubblicazioni siano state
sospese. Ove ricorrano tali casi la società di gestione informa
direttamente la Banca d'Italia, nonchè, per il tramite di
pubblicazione sui quotidiani sub b), gli investitori.
SCRITTURE CONTABILI
Le scritture contabili risultano già individuate dalla legge, sia
per quanto concerne la tipologia, sia per quanto attiene ai tempi di
predisposizione.
Le norme regolamentari provvedono a definire le modalità con cui
l'investitore può esercitare il diritto d'accesso ai documenti
contabili, che lo stesso può consultare a termini di legge. A tal
fine, il regolamento:
a) richiama i documenti che possono essere esaminati dal
partecipante;
b) individua i luoghi in cui il rendiconto di gestione del fondo, la
relazione semestrale e il relativo prospetto del patrimonio del
fondo sono tenuti a disposizione del pubblico. Essi sono la sede
della società di gestione e - ove si tratti di fondi le cui quote
sono state oggetto di offerta al pubblico - la sede della banca
depositaria e quanto meno le filiali della banca stessa situate
nei capoluoghi di regione.
DISPOSIZIONI FINALI
Rimborso finale delle quote alla scadenza del fondo
Il regolamento stabilisce che alla scadenza del termine di durata
del fondo la società di gestione procede al rimborso entro un
termine massimo da definire nel regolamento in relazione ai tempi
tecnici strettamente necessari per il riconoscimento degli importi
agli aventi diritto.
Nel regolamento del fondo sono indicati:
- la facoltà della società di gestione di richiedere alla Banca
d'Italia un ulteriore periodo, non superiore a tre anni, per
condurre a termine le operazioni di rimborso, ove lo smobilizzo non
sia completato entro il termine di durata del fondo;
- le modalità di ripartizione, fra gli investitori e la società di
gestione, del risultato netto della gestione del fondo derivante
dallo smobilizzo degli investimenti; qualora la società intenda
avvalersi della possibilità di beneficiare, alla scadenza del
fondo, di una partecipazione al risultato di gestione maggiorata,
ai sensi dell'art. 12, comma 2, lett. p) della legge, dal testo
regolamentare risulta quanto segue:
I) il risultato della gestione del fondo è espresso dal
confronto tra l'ammontare del fondo inizialmente sottoscritto
e versato e l'ammontare dell'attivo netto liquidato maggiorato
di eventuali distribuzioni o rimborsi effettuati nel corso
della durata del fondo;
II) l'indicatore di riferimento per l'individuazione del risultato
minimo prefissato. Esso deve rappresentare un razionale
termine di paragone per valutare la redditività del fondo e
deve caratterizzarsi per oggettività delle basi di calcolo;
III) la percentuale, non superiore al venti per cento del risultato
di gestione eccedente quello minimo prefissato che viene
riconosciuta alla società di gestione;
- l'eventuale possibilità di rimborso parziale, in misura
proporzionale, delle quote nel corso del periodo di liquidazione ai
sensi dell'art. 12, comma 2, lett. n) della legge.
Deve essere dato avviso sui quotidiani dove è pubblicato il
valore della quota, o - in assenza di tale obbligo - su quello dove
è pubblicato il prospetto del patrimonio del fondo:
- dell'inizio della procedura di liquidazione;
- dell'eventuale concessione del periodo di grazia da parte della
Banca d'Italia;
- dei tempi e delle modalità di esecuzione del rimborso parziale
delle quote nel corso del periodo di liquidazione;
- dei tempi e delle modalità di esecuzione del rimborso finale.
Al fine della redazione delle previsioni regolamentari in materia
di rimborso finale si richiama quanto segue:
- alla scadenza del periodo di durata il fondo cessa ogni ulteriore
attività di investimento;
- in caso di concessione del periodo di grazia, le operazioni di
realizzo sono effettuate secondo un piano di smobilizzo predisposto
dagli amministratori e portato a conoscenza dell'organo di
Vigilanza;
- il rendiconto finale (redatto sulla base dello schema di rendiconto
stabilito dalla Banca d'Italia ai sensi dell'art. 4, comma 4 della
legge) riporta anche il piano di riparto spettante ad ogni quota da
determinarsi in base al rapporto tra ammontare delle attività
liquide e numero delle quote in cui è diviso il patrimonio del
fondo; nel rendiconto deve essere indicato altresì l'importo da
attribuire alla società di gestione - ai sensi dell'art. 12, comma
2, lett. p) - in relazione al superamento del risultato minimo
della gestione;
- il rendiconto finale di liquidazione deve essere oggetto di
certificazione;
- il rendiconto finale e la relativa relazione devono essere
depositati e affissi nella sede della società di gestione e - ove
si tratti di fondi le cui quote sono state oggetto di offerta al
pubblico - nella sede della banca depositaria e quanto meno nelle
filiali della banca stessa presso le quali sono pubblicizzati i
documenti contabili;
- le somme non riscosse entro un periodo prestabilito dall'inizio
delle operazioni devono essere depositate in un conto intestato
alla società di gestione con l'indicazione che trattasi di averi
del rimborso finale del fondo, con sottorubriche nominative degli
aventi diritto ovvero, qualora i certificati di partecipazione
siano al portatore, indicanti l'elenco dei numeri di serie dei
certificati.
FORO COMPETENTE
Il regolamento deve indicare il foro competente per la soluzione
delle controversie tra i partecipanti al fondo, la società di
gestione e la banca depositaria.
CAPITOLO VI
LIMITI ALL'ATTIVITÀ DI INVESTIMENTO
DEL FONDO IMMOBILIARE CHIUSO
1. Definizioni
1.1 Ai fini della disciplina del presente capitolo, si intendono:
- per "fondi ordinari", i fondi immobiliari chiusi istituiti ai sensi
dell'art. 12 della legge;
- per "fondi istituiti con apporto di beni immobili", i fondi
immobiliari chiusi istituiti ai sensi dell'art. 14-bis della legge;
- per "enti pubblici conferenti", lo Stato, gli enti previdenziali
pubblici, le regioni, gli enti locali e i loro consorzi nonchè le
società interamente possedute, anche indirettamente, dai medesimi
soggetti, che apportano beni immobili ai fondi istituiti ai sensi
dell'art. 14-bis della legge;
- per "titoli di Stato o garantiti dallo Stato", i titoli emessi o
garantiti dallo Stato italiano o da Stati esteri;
- per "valori mobiliari di pronta liquidabilita'", i titoli di cui al
precedente alinea nonchè gli altri valori di rapida e sicura
liquidabilità individuati dal Ministro del tesoro con il D.M. del
30 aprile 1994, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 105 del 7
maggio 1994;
- per "società immobiliari", le società immobiliari controllate non
quotate indicate all'art. 14, comma 1 lett. b) della legge;
- per "gruppo", quello definito dall'art. 4, comma 3 della legge 2
gennaio 1991, n. 1;
- per "collegamento", quello definito dall'art. 2359, comma 3 del
codice civile.
Sezione I
FONDI ORDINARI
1. Investimenti del fondo
1.1 La società di gestione, per l'investimento del fondo, può
svolgere esclusivamente le seguenti attività (1):
a) l'acquisto e la vendita anche mediante locazione a terzi con
facoltà di acquisto di beni immobili. La società provvede
altresì alla gestione degli immobili di pertinenza del fondo;
b) le operazioni di cui alla lettera a) con riferimento a diritti
reali di godimento su beni immobili;
c) l'assunzione di partecipazioni in società immobiliari aventi per
oggetto esclusivo quanto previsto sub a) e b). A tali società è
pertanto preclusa l'assunzione di partecipazioni;
d) l'investimento e la gestione delle disponibilità liquide in
titoli di Stato o garantiti dallo Stato e in altri valori
mobiliari di pronta liquidabilità.
2. Operazioni non consentite
2.1 Nella gestione del fondo, la società gerente non puo':
a) concedere prestiti sotto qualsiasi forma (2);
b) investire il fondo in attività direttamente o indirettamente
cedute da (3):
- un socio, amministratore, direttore o dipendente della società
di gestione;
- un altro fondo gestito dalla medesima società di gestione;
- altre società facenti parte del medesimo gruppo o loro soci,
amministratori, direttori o dipendenti;
- soggetti che le abbiano acquistate dalle società di cui ai
precedenti alinea. A tal fine, a pena di nullità dei contratti
di acquisto, in questi ultimi devono essere riportati, a cura
del notaio rogante ove siano stipulati per atto pubblico, gli
estremi identificativi dei soggetti da cui i cedenti hanno
acquisito le attività stesse.
____________________
1. Art. 14, comma 1 della legge.
2. Art. 14, comma 7 della legge.
3. Art. 14, comma 6 della legge.
Il divieto di cui alla presente lettera non si applica agli
investimenti del fondo in attività direttamente o
indirettamente cedute dallo Stato, dagli enti previdenziali
pubblici, dalle regioni, dagli enti locali e loro consorzi
nonchè dalle società interamente possedute, anche
indirettamente, dai medesimi soggetti (4).
c) cedere direttamente o indirettamente le attività del fondo a (5):
- un socio, amministratore, direttore o dipendente della società
di gestione;
- un altro fondo gestito dalla medesima società di gestione;
- altre società facenti parte del medesimo gruppo o loro soci,
amministratori, direttori o dipendenti;
d) immettere nel fondo valori mobiliari di pronta liquidabilità di
propria emissione o altre attività proprie;
e) acquistare azioni o quote di nuova emissione di società
immobiliari facenti parte del gruppo di appartenenza della
società di gestione;
f) svolgere attività diretta di costruzione (6). Ciò comporta che
per l'esecuzione di lavori sugli immobili di pertinenza del fondo
la società di gestione deve affidare l'incarico a imprese terze.
Fermo restando il divieto sub b), qualora la società di gestione
intenda acquisire da soggetti estranei al proprio gruppo di
appartenenza azioni o quote di una società immobiliare collegata a
società del proprio gruppo, la delibera del Consiglio di
Amministrazione assunta al riguardo richiama tale circostanza e
illustra in dettaglio le valutazioni sottese alla scelta di
investimento.
____________________
4. Art. 14, comma 6-bis della legge.
5. Art. 14, comma 6-ter della legge.
6. Art. 14, comma 1 della legge.
3. Limiti relativi alla composizione globale del portafoglio del
fondo (7)
3.1 Il patrimonio del fondo è investito:
a) nel limite massimo del 90 per cento, di beni immobili e in diritti
reali di godimento sugli stessi;
b) nel limite massimo del 25 per cento, in partecipazioni in società
immobiliari;
c) nel limite massimo del 20 per cento, in valori mobiliari di pronta
liquidabilità;
d) almeno per il 10 per cento nei valori mobiliari di cui alla
lettera c).
4. Limiti relativi al frazionamento per singolo investimento o per
singolo emittente
4.1 Il fondo non può essere investito in misura superiore ad un
terzo del proprio patrimonio in un unico bene immobile avente
caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie (8).
Tale limite non si applica agli investimenti del fondo in
attività direttamente o indirettamente cedute dallo Stato, dagli
enti previdenziali pubblici, dalle regioni, dagli enti locali e loro
consorzi nonchè dalle società interamente possedute, anche
indirettamente, dai medesimi soggetti (9).
4.2 Fermi restando i limiti di cui al paragrafo 3.1, il patrimonio
del fondo può essere investito:
a) fino al 20 per cento in titoli emessi o garantiti dallo Stato
italiano o da un medesimo Stato appartenente all'O.C.S.E. ovvero
in parti di un medesimo o.i.c.v.m. che, per regolamento, può
investire solo in tali titoli;
b) fino al 20 per cento in titoli di debito a breve, per i quali
esiste un mercato attivo di smobilizzo, emessi da una banca di un
paese dell'O.C.S.E.;
c) fino al 5 per cento in titoli emessi o garantiti da un medesimo
Stato non appartenente all'O.C.S.E. ovvero negli altri valori
mobiliari di pronta liquidabilità di uno stesso emittente.
____________________
7. Art. 14, commi 2 e 8 della legge.
8. Art. 14, comma 5 della legge.
9. Art. 14, comma 6-bis della legge.
5. Modalità di computo dei limiti
5.1 I limiti di investimento sono riferiti al valore complessivo
netto del fondo medesimo.
Ai soli fini del calcolo di detti limiti, il valore di ciascun
investimento ed il valore complessivo netto del fondo sono
determinati come segue:
a) i beni immobili e i diritti reali di godimento sugli stessi
detenuti direttamente dal fondo, nonchè le partecipazioni in
società immobiliari si computano al loro costo storico;
b) le restanti componenti del fondo sono valutate sulla base dei
criteri di valutazione indicati nel capitolo VII;
c) si considerano anche i titoli oggetto di operazioni stipulate ma
non ancora regolate (10).
____________________
10. Più precisamente, si dovrà fare riferimento alle consistenze
effettive emergenti dalle evidenze patrimoniali, rettificate
dalle partite relative ai contratti conclusi alla data, anche se
non ancora regolati. In altri termini, per i valori mobiliari -
con l'ausilio delle risultanze di una struttura contabile accesa
alle quantità - le materialità patrimoniali effettive devono
essere rettificate in aumento o in diminuzione, rispettivamente,
delle quantità figuranti nei contratti di acquisto e in quelli
di vendita conclusi e non ancora eseguiti. Sempre ai fini della
determinazione quantitativa dell'attivo del fondo e quindi del
valore complessivo dello stesso, le variazioni apportate alle
consistenze effettive devono trovare contropartita a valere sulle
disponibilità liquide del fondo, sulle quali si riflette
l'effetto finanziario dei contratti, nei termini dagli stessi
previsti.
6. Società immobiliari
6.1 La legge consente che l'investimento del fondo possa essere
realizzato anche in via indiretta, mediante l'acquisizione di
partecipazioni di controllo in società immobiliari (cfr. lett. c)
del paragrafo 1 della presente sezione).
Pertanto, le società di gestione verificano che le società
immobiliari non effettuino le operazioni non consentite ai fondi ai
sensi del paragrafo 2 della presente sezione.
6.2 Inoltre:
a) il limite di investimento per singolo bene immobile avente
caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie (cfr. paragrafo
4.1 della presente sezione) si applica anche ai beni immobili
detenuti dal fondo in via indiretta, per il tramite delle società
immobiliari in questione.
Il rispetto del limite in questione è determinato considerando,
per tutta la durata dell'investimento:
- con riferimento agli immobili già detenuti dalla società
immobiliare al momento dell'acquisizione da parte del fondo, la
frazione del valore di tali immobili (determinata alla data di
acquisto della partecipazione sulla base dei criteri di
valutazione di cui al capitolo VII) corrispondente alla quota di
partecipazione del fondo nella società immobiliare;
- per gli immobili acquistati successivamente dalla società
immobiliare, la corrispondente frazione del prezzo di acquisto.
Il valore complessivo netto del fondo cui commisurare il valore
degli immobili di cui sopra è quello di cui al paragrafo 5.1
della presente sezione;
b) ai fini del rispetto del limite stabilito dalla legge in materia
di assunzione di prestiti da parte del fondo, si rinvia a quanto
previsto nel successivo paragrafo 8 della presente sezione.
7. Rispetto dei limiti
7.1 I limiti all'attività di investimento dei fondi immobiliari
chiusi di cui al presente capitolo vanno rispettati in via
continuativa.
8. Superamento dei limiti
8.1 Il limite massimo di investimento di cui alla lett. c) del
paragrafo 3.1 della presente sezione può essere superato nella fase
di avvio del fondo in relazione al tempo necessario per raggiungere
la composizione degli investimenti richiesta dalla legge.
Le società di gestione, tenuto conto dell'interesse dei
partecipanti al fondo, si adoperano affinchè l'attività di gestione
del fondo conduca al più presto ad una composizione degli
investimenti coerente con gli obiettivi del fondo medesimo.
8.2 I limiti di cui ai paragrafi 3 e 4 della presente sezione
possono essere inoltre superati:
a) a seguito di disinvestimenti delle attività del fondo;
b) in conseguenza dell'esercizio da parte della società di gestione
della facoltà di procedere, nell'interesse dei sottoscrittori,
trascorsi cinque anni dal completamento dei versamenti, al
rimborso parziale delle quote a fronte di disinvestimenti;
c) a seguito di ammissione a quotazione (realizzata nel quadro di
progetti di smobilizzo) di azioni delle società immobiliari, che
risultino acquistate prima che la società abbia deliberato la
relativa richiesta;
d) a seguito di mutamenti nei corsi dei valori mobiliari di pronta
liquidabilità in portafoglio.
Nei casi di cui sopra, la società di gestione provvede a
riportare prioritariamente l'investimento nei limiti stabiliti nel
più breve tempo possibile, tenendo conto dell'interesse dei
partecipanti al fondo.
Qualora, per l'approssimarsi della liquidazione del fondo, la
società di gestione ritenga che la ricostituzione degli investimenti
in immobili e in società immobiliari possa essere in contrasto con
l'interesse dei partecipanti, la società comunica le sue valutazioni
alla Banca d'Italia illustrando tutti gli elementi che hanno
determinato la decisione assunta.
8.3 Si rammenta che, ai sensi dell'art. 14, comma 3 della legge, il
venir meno del rapporto di controllo nelle società immobiliari
obbliga la società di gestione ad alienare le relative
partecipazioni entro il termine di due anni.
9. Assunzioni di prestiti
9.1 Nella gestione di ciascun fondo la società può assumere
prestiti nel limite massimo del 25 per cento del valore complessivo
netto di ciascun fondo esclusivamente nella forma di finanziamenti
ipotecari finalizzati all'acquisto di beni immobili o all'assunzione
di partecipazioni in società immobiliari (11).
____________________
11. Art. 14, comma 7 della legge.
Ai fini del rispetto di tale limite, si tiene conto
dell'indebitamento diretto del fondo e di quello indiretto
rappresentato dai prestiti assunti dalle società immobiliari per il
finanziamento dell'attività tipica. Questi ultimi sono computati per
la frazione corrispondente alla partecipazione detenuta dal fondo.
10. Operazioni finalizzate ad una più efficiente gestione del
patrimonio del fondo
10.1 La società di gestione può effettuare, al fine di ottimizzare
l'impiego delle transitorie disponibilità liquide del fondo,
operazioni di "pronti contro termine" in titoli che prevedano
l'acquisto a pronti e l'obbligo di rivendita a termine di valori
mobiliari.
Dette operazioni sono effettuabili a condizione che siano
strettamente funzionali alle esigenze di migliore gestione della
liquidità del fondo, secondo una valutazione effettuata dai
responsabili organi della società gerente, avuto riguardo ai flussi
finanziari previsti ed alle possibili alternative di profittevole
investimento offerte dal mercato.
Si precisa infine che:
- le ripetute operazioni avranno ad oggetto anzitutto valori
mobiliari di largo mercato (quotati ovvero emessi da Stati aderenti
all'O.C.S.E.);
- nella fase di acquisto "a pronti", vanno tenuti presenti i limiti
posti all'attività ordinaria dei fondi, con riferimento alla
categoria di valori mobiliari sottostanti all'operazione;
- i titoli acquisiti a pronti e da consegnare a termine non possono
essere utilizzati per altre operazioni.
Sezione II
FONDI ISTITUITI CON APPORTO DI BENI IMMOBILI
Ai fondi istituiti con apporto di beni immobili si applicano:
1) le norme previste nella sezione I, paragrafo 2.1, lett. b) e c)
con riferimento agli immobili apportati al fondo da soggetti
diversi dagli enti pubblici conferenti (12);
2) il divieto di concedere prestiti sotto qualsiasi forma di cui alla
sezione I, paragrafo 2.1, lett. a) nonchè il limite alla
assunzione di prestiti di cui alla sezione I, paragrafo 9 (13).
3) i limiti relativi alla composizione del portafoglio del fondo
previsti nella sezione I, paragrafo 3.1, lett. c) e d) (14).
Le società di gestione, tenuto conto degli interessi dei
partecipanti si adoperano per adeguare le disponibilità liquide e
gli investimenti in valori mobiliari di rapida e sicura
liquidabilità al limite minimo richiamato al precedente punto 3).
____________________
12. Art. 14-bis, comma 4 della legge.
13. Art. 14-bis, comma 1 della legge.
14. Cfr. nota precedente.
CAPITOLO IX
DOCUMENTAZIONE CONTABILE
1. Bilancio delle società di gestione
Le società di gestione redigono il loro bilancio in conformità
con quanto previsto dal D.Lgs. 87/92 e dalle istruzioni applicative
emanate dalla Banca d'Italia con provvedimento del 31 luglio 1992
(pubblicato nel supplemento ordinario alla G.U. n. 186 dell'8 agosto
1992).
Nella nota integrativa, oltre a quanto richiesto dai citati
provvedimenti, viene riportato il valore complessivo netto di ogni
singolo fondo gestito dalla società. Detto valore è quello riferito
alla data di chiusura dell'esercizio ed è confrontato con quello
alla fine dell'esercizio precedente.
2. Relazione semestrale del fondo
La relazione semestrale deve essere redatta entro 60 giorni dalla
fine di ciascun semestre. Essa è approvata dal consiglio di
amministrazione della società di gestione. La relazione semestrale -
da redigere secondo gli schemi e le istruzioni riportate
nell'Allegato C (1) - si compone di:
- prospetto del patrimonio del fondo, contenente l'indicazione del
valore complessivo netto del fondo e del valore unitario delle
quote.
Il prospetto singolarmente considerato, deve essere pubblicato ai
sensi dell'art. 9, comma 4, della legge su almeno un quotidiano a
diffusione nazionale indicato nel regolamento del fondo.
____________________
1. Il contenuto degli schemi tipo della "semestrale", del rendiconto
e delle relazioni illustrative è minimale, essendo rimessa alla
società di gestione la possibilità di ampliarne il contenuto
informativo. Tale facoltà, peraltro, deve essere utilizzata con
misura e discernimento in relazione al rischio che un eccessivo
dettaglio determini una riduzione, anzichè un accrescimento della
capacità informativa dei documenti di cui si tratta. È altresì
consentita l'omissione delle voci che non registrino alcuna
consistenza nei periodi posti a confronto e che non siano
interessate da alcuna movimentazione.
La pubblicazione, così come il deposito e l'affissione del
prospetto presso la sede e le strutture periferiche della società
di gestione, deve avvenire dopo che siano trascorsi venti giorni
dalla ricezione del prospetto da parte della Banca d'Italia senza
che quest'ultima abbia richiesto modificazioni o integrazioni;
- elenco degli investimenti in beni immobili e in diritti reali di
godimento sugli stessi detenuti dal fondo;
- tavole concernenti la distribuzione del valore corrente dei beni
immobili per classi di valore nonchè, per i beni immobili dati in
locazione, la distribuzione dei canoni per scadenza dei contratti o
per data di revisione dei canoni medesimi;
- schede informative relative alle partecipazioni in società
immobiliari controllate;
- relazione illustrativa dalla quale risultano:
a) le principali operazioni di investimento e di disinvestimento
effettuate nel semestre;
b) gli altri elementi significativi che hanno determinato la
variazione del valore del fondo verificatasi nel semestre.
3. Rendiconto del fondo
Il rendiconto di gestione del fondo deve essere redatto entro 4
mesi dalla fine di ogni esercizio. Esso è approvato dal consiglio di
amministrazione della società di gestione. Il rendiconto - da
redigere secondo gli schemi e le istruzioni riportate nell'Allegato D
(2) - si compone di:
- sezione patrimoniale;
- sezione reddituale;
- elenco degli investimenti in beni immobili e in diritti reali di
godimento sugli stessi detenuti dal fondo;
- tavole concernenti la distribuzione del valore corrente dei beni
immobili per classi di valore nonchè, per i beni immobili dati in
locazione, la distribuzione dei canoni per scadenza dei contratti o
per data di revisione dei canoni medesimi;
____________________
2. Cfr. nota precedente.
- schede informative relative alle partecipazioni in società
immobiliari controllate;
- elenco dei valori mobiliari di rapida e sicura liquidabilità
detenuti dal fondo;
- prospetto delle variazioni del valore del fondo nel corso della sua
operatività;
- prospetto delle operazioni di disinvestimento effettuate dal fondo
nel corso della sua operatività con riferimento ai cespiti
immobiliari e alle partecipazioni società immobiliari;
- relazione degli amministratori, che contiene almeno:
a) l'illustrazione dell'attività di gestione del fondo,
l'indicazione delle direttrici seguite nell'attuazione delle
politiche di investimento, le linee strategiche che si intendono
adottare in futuro e l'andamento dei settori immobiliari di
interesse per gli investimenti del fondo;
b) ove le quote del fondo siano trattate in un mercato
regolamentato, l'illustrazione dell'andamento delle quotazioni
nel corso dell'esercizio, indicando almeno il prezzo massimo,
minimo e medio e confrontando tali dati con il valore unitario
delle quote del fondo risultante dalle valutazioni semestrali;
c) i criteri di valutazione applicati ai fini della determinazione
del valore delle attività diverse dalle partecipazioni. Per i
beni immobili, ove la metodologia di determinazione del valore
corrente adottata si discosti da quella seguita in occasione
dell'ultima valutazione devono essere indicate le motivazioni
che hanno indotto a tale variazione;
d) se il fondo distribuisce proventi, l'indicazione dell'ammontare
complessivo e unitario posto in distribuzione;
e) nel caso in cui la società di gestione abbia esercitato nel
corso dell'esercizio la facoltà di procedere al rimborso
parziale delle quote a fronte di disinvestimenti, l'indicazione
dell'ammontare, complessivo e unitario, dei rimborsi effettuati;
f) la composizione per singola valuta delle attività e delle
passività denominate in valuta;
g) l'esistenza e lo stato di eventuali controversie pendenti (ad
esempio con i locatari di beni immobili concessi in affitto per
mancato pagamento dei canoni);
h) riferimenti in ordine alle operazioni di acquisto di attività
dallo Stato, dagli enti previdenziali pubblici, dalle regioni,
dagli enti locali e loro consorzi nonchè dalle società
interamente possedute, anche indirettamente, dagli stessi
soggetti, effettuate ai sensi dell'art. 14, comma 6-bis della
legge.
CAPITOLO X
ASSUNZIONE DELL'INCARICO DI NEGOZIAZIONE DELLE QUOTE
1. Requisiti
Le società di gestione possono conferire l'incarico di negoziare
i certificati rappresentativi delle quote del fondo a intermediari di
cui alla legge 2 gennaio 1991, n. 1 nonchè a intermediari comunitari
operanti in Italia in conformità alle previsioni della Direttiva CEE
93/22, in possesso dei seguenti requisiti:
a) autorizzazione all'esercizio dell'attività di negoziazione per
conto proprio o abilitazione all'esercizio di tale attività in
Italia sulla base delle previsioni della richiamata direttiva e
svolgimento della medesima attività in misura tale da far
ritenere sussistente un'adeguata professionalità
dell'intermediario;
b) patrimonio di vigilanza di almeno 50 miliardi di lire per le Sim e
per le imprese di investimento comunitarie e di almeno 200
miliardi di lire per le banche;
c) assetto organizzativo adeguato all'efficiente svolgimento
dell'incarico.
2. Approvazione della Banca d'Italia
Le società di gestione provvedono a sottoporre per l'approvazione
della Banca d'Italia il testo della convenzione stipulata con gli
intermediari indicati nel paragrafo 1 interessati ad assumere
l'incarico.
Per la verifica del possesso dei requisiti richiesti:
- gli intermediari nazionali provvedono a inoltrare alla Banca
d'Italia apposita comunicazione contenente riferimenti sulla
propria dotazione patrimoniale;
- gli intermediari comunitari provvedono a inviare alla Banca
d'Italia un'attestazione dell'organo di vigilanza del Paese di
origine che comprovi il possesso dei requisiti patrimoniali e
l'adeguatezza della struttura organizzativa.

Allegato C
RELAZIONE SEMESTRALE AL ../../....
(denominazione del fondo/società gerente) (1)
Prospetto del patrimonio del fondo
___________________________________________________________________
| | | | |
| | Valore |Movimenti| Valore |
| | corrente|netti del| corrente |
| |alla data| semestre| a fine |
| | della | | semestre |
| |relazione| |precedente|
|____________________________________|_________|_________|__________|
| | | | |
| ATTIVITÀ | | | |
| | | | |
| 1. Beni immobili | | | |
| | | | |
| 1a. Immobili industriali | | | |
| | | | |
| 1b. Immobili commerciali | | | |
| | | | |
| 1c. Immobili residenziali | | | |
| | | | |
| 1d. Terreni | | | |
| | | | |
| 1e. Altri beni immobili | | | |
| | | | |
| 1f. Acconti versati per | | | |
| l'acquisto di beni immobili | | | |
| | | | |
| - di cui: beni immobili dati in | | | |
| locazione con facoltà di | | | |
| acquisto | | | |
| | | | |
| 2. Diritti reali di godimento su | | | |
| beni immobili (da specificare) | | | |
| | | | |
| 3. Partecipazioni di controllo in | | | |
| società immobiliari non quotate| | | |
| | | | |
| 4. Valori mobiliari | | | |
| | | | |
| 4a. Titoli di Stato | | | |
| | | | |
| 4b. Titoli di debito quotati | | | |
| | | | |
| 4c. Titoli di debito non quotati| | | |
| | | | |
| 4d. Altri valori mobiliari | | | |
| (da specificare) | | | |
| | | | |
| 5. Disponibilità liquide | | | |
| | | | |
| 6. Attività diverse | | | |
| | | | |
| 6a. Ratei attivi | | | |
| | | | |
| 6b. Riscontri attivi | | | |
| | | | |
| 6c. Altre attività | | | |
| (da specificare) | | | |
|____________________________________|_________|_________|__________|
| | | | |
| 7. Totale attività | | | |
|____________________________________|_________|_________|__________|
| | | | |
| PASSIVITÀ | | | |
| | | | |
| 8. Finanziamenti ipotecari | | | |
| | | | |
| 9. Passività diverse | | | |
| | | | |
| 9a. Ratei passivi | | | |
| | | | |
| 9b. Risconti passivi | | | |
| | | | |
| 9c. Fondo imposte | | | |
| | | | |
| 9d. Fondo imposte sospese su | | | |
| plusvalenze ex art. 15, | | | |
| comma 3 della L. 86/94 | | | |
| | | | |
| 9e. Altre passività | | | |
| (da specificare) | | | |
|____________________________________|_________|_________|__________|
| | | | |
| 10. Totale pattività | | | |
|____________________________________|_________|_________|__________|
(1) Ove si tratti di fondo istituito ai sensi dell'art. 14-bis della
legge tale circostanza deve essere indicata
___________________________________________________________________
| | | | |
| | Valore |Movimenti| Valore |
| | corrente|netti del| corrente |
| |alla data| semestre| a fine |
| | della | | semestre |
| |relazione| |precedente|
|____________________________________|_________|_________|__________|
| | | | |
| 11. Valore complessivo netto del | | | |
| fondo (voce 7 meno voce 10) | | | |
|____________________________________|_________|_________|__________|
| | | | |
| 12. Numero quote emesse | | | |
|____________________________________|_________|_________|__________|
| | | | |
| 13. Valore unitario delle quote | | | |
| (voce 11/voce 12) | | | |
|____________________________________|_________|_________|__________|
| | | | |
| 14. Ipoteche su beni immobili | | | |
| | | | |
| 15. Garanzie ricevute | | | |
| (da specificare) | | | |
| | | | |
| IMPEGNI | | | |
| | | | |
| 16. Titoli da consegnare per op. | | | |
| da regolare | | | |
| | | | |
| 17. Titoli da ricevere per op. | | | |
| da regolare | | | |
| | | | |
| 18. Altri (da specificare) | | | |
|____________________________________|_________|_________|__________|
| | | | |
| ALTRI DATI | | | |
| | | | |
| 19. Plusvalenze in sospensione di | | | |
| imposta ex art. 15, comma 3 | | | |
| della L. 86/94 | | | |
|____________________________________|_________|_________|__________|
ELENCO DEI BENI IMMOBILI E DEI DIRITTI REALI DI GODIMENTO DETENUTI
DAL FONDO
___________________________________________________________________
| | | | | | |
|N. |DESCRIZIONE E|DESTINAZIONE| ANNO DI |SUPERFICIE|PRESCRIZIONI |
| | UBICAZIONE | D'USO |COSTRUZIONE| LORDA |URBANISTICHE |
| | | | | (1) |DELL'AREA |
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
|___|_____________|____________|___________|__________|_____________|
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
|___|_____________|____________|___________|__________|_____________|
TOTALI
SEGUE
ELENCO DEI BENI IMMOBILI E DEI DIRITTI REALI DI GODIMENTO DETENUTI
DAL FONDO
___________________________________________________________________
| | | | |
| REDDITIVITÀ DEI BENI LOCATI | COSTO |IPOTECHE| ULTERIORI |
|____________________________________|STORICO| |INFORMAZIONI |
| | | | | | | |
|CANONE| TIPO |SCADENZA |LOCATARIO| | | |
|PER |CONTRATTO|CONTRATTO| | | | |
|m2/m3 | | | | | | |
|______|_________|_________|_________|_______|________|_____________|
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
|______|_________|_________|_________|_______|________|_____________|
| | |
TOTALI | | |
|_______|________|
(1) In metri quadrati lordi. Ove si tratti di beni immobili per i
quali la volumetria è più significativa della superficie si
potrà far riferimento ai metri cubi lordi. Anche l'eventuale
canone deve essere riferito ai metri cubi.
La circostanza dovrà essere evidenziata.
DISTRIBUZIONE DEL VALORE CORRENTE DEI BENI IMMOBILI DETENUTI
DAL FONDO
___________________________________________________________________
| | | | |
|Classi di valore | Superficie | Valore corrente alla| Valore |
|corrente per metro | detenuta | data della relazione|peritale|
|quadrato | dal fondo |_____________________| |
|(in milioni di |(metri quadrati)| Valore | Valore | |
|lire) | (1) |complessivo|perc. (2)| |
|___________________|________________|___________|_________|________|
| | | | | |
| fino a 1 | | | | |
|___________________|________________|___________|_________|________|
| | | | | |
| da oltre 1 a 3 | | | | |
|___________________|________________|___________|_________|________|
| | | | | |
| da oltre 3 a 5 | | | | |
|___________________|________________|___________|_________|________|
| | | | | |
| da oltre 5 a 7 | | | | |
|___________________|________________|___________|_________|________|
| | | | | |
| da oltre 7 a 10 | | | | |
|___________________|________________|___________|_________|________|
| | | | | |
| oltre 10 | | | | |
|___________________|________________|___________|_________|________|
| | | | | |
| Totali | | | | |
|___________________|________________|___________|_________|________|
(1) Qualora sia rilevante ai fini della valutazione la volumetria e
non la superficie andrà redatta un'analoga tavola in cui in
luogo dei metri quadrati andranno indicati i metri cubi degli
immobili
(2) In percentuale del valore corrente totale di tutti gli immobili
del fondo
DISTRIBUZIONE DEI CANONI DEI BENI IMMOBILI DEL FONDO DATI IN
LOCAZIONE PER SCADENZA DEI CONTRATTI O DATA DI REVISIONE DEI CANONI
___________________________________________________________________
| | | |
|Fasce di scadenza |Superficie/ | importo dei canoni |
|dei contratti di |volumetria |________________________________|
|locazione o data |data in | | | | |
|di revisione dei |locazione |affitto|locazione |importo| % |
|canoni | | |con facolta'|totale | |
| | | |di acquisto | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | a | b | c=a+b |(3)|
|____________________|_____________|_______|____________|_______|___|
| | | | | | |
| fino a 1 anno | (1) | | | | |
| |_____________| | | | |
| | | | | | |
| | (2) | | | | |
|____________________|_____________|_______|____________|_______|___|
| | | | | | |
| da oltre 1 a 3 anni| (1) | | | | |
| |_____________| | | | |
| | | | | | |
| | (2) | | | | |
|____________________|_____________|_______|____________|_______|___|
| | | | | | |
| da oltre 3 a 5 anni| (1) | | | | |
| |_____________| | | | |
| | | | | | |
| | (2) | | | | |
|____________________|_____________|_______|____________|_______|___|
| | | | | | |
| da oltre 5 a 7 anni| (1) | | | | |
| |_____________| | | | |
| | | | | | |
| | (2) | | | | |
|____________________|_____________|_______|____________|_______|___|
| | | | | | |
| da oltre 7 a 9 anni| (1) | | | | |
| |_____________| | | | |
| | | | | | |
| | (2) | | | | |
|____________________|_____________|_______|____________|_______|___|
| | | | | | |
| oltre 9 anni | (1) | | | | |
| |_____________| | | | |
| | | | | | |
| | (2) | | | | |
|____________________|_____________|_______|____________|_______|___|
| | | | | | |
| A) Totale beni | (1) | | | | |
| immobili locati |_____________| | | |100|
| | | | | | |
| | (2) | | | | |
|____________________|_____________|_______|____________|_______|___|
| | |
| B) Totale beni | (1) |
| immobili non |_____________|
| locati | |
| | (2) |
|____________________|_____________|
| | |
| Percentuale beni | (1) |
| immobili locati |_____________|
| | |
| A/(A+B)*100 | (2) |
|____________________|_____________|
(1) metri quadrati
(2) metri cubi
(3) percentuale sull'importo totale dei canoni
Schede informative relative alle partecipazioni
in società immobiliari controllate
Denominazione e sede della societa':
Attività esercitata:
A) Titoli nel portafoglio del fondo
___________________________________________________________________
| | | | | | |
| Titoli |Quantità |% del | Costo | Valore | Valore |
| nel portafoglio | |totale| di |alla data|corrente |
| del fondo | |azioni|acquisto| della |alla data|
| | |emesse| | relaz. | della |
| | | | | prec. |relazione|
|____________________|__________|______|________|_________|_________|
| | | | | | |
| azioni | | | | | |
|____________________|__________|______|________|_________|_________|
B) Dati di bilancio dell'emittente
___________________________________________________________________
| | | | |
| | Ultimo |Esercizio |Secondo |
| |esercizio|precedente|esercizio |
| | (data) | |precedente|
|___________________________________|_________|__________|__________|
| | | | |
| 1) immobilizzazioni materiali | | | |
| | | | |
| 2) altre attività | | | |
| | | | |
| 3) indebit. a breve termine | | | |
| | | | |
| 4) indebitamento a medio | | | |
| /lungo termine | | | |
| | | | |
| 5) patrimonio netto | | | |
| | | | |
| 6) utile (perd.) netto | | | |
| dell'esercizio. | | | |
|___________________________________|_________|__________|__________|
C) Criteri e parametri utilizzati per la valutazione
D) Elenco dei beni immobili e dei diritti reali di godimento detenuti
dalla società
E) Distribuzione del valore corrente dei beni immobili
F) Distribuzione dei beni immobili dati in locazione per scadenza dei
contratti o data di revisione dei canoni
ISTRUZIONI PER LA COMPILAZIONE
DELLA RELAZIONE SEMESTRALE
Ai fini della compilazione dei prospetti della relazione
semestrale, si forniscono le seguenti istruzioni:
I) Prospetto del patrimonio del fondo:
a) nella colonna "movimenti netti del semestre" va indicato il
controvalore degli acquisti al netto del controvalore delle
vendite (tra le quali figurano, per i titoli, anche gli
eventuali rimborsi avvenuti nel periodo). Ove le vendite
siano superiori agli acquisti il saldo deve essere preceduto
dal segno negativo;
b) i beni immobili sono indicati al loro valore corrente nelle
pertinenti sottovoci della voce "1. beni immobili" (quindi al
lordo degli importi degli eventuali finanziamenti ipotecari
ricevuti). Il debito residuo in linea capitale relativo ai
finanziamenti ipotecari ricevuti è rilevato nella voce "8.
finanziamenti ipotecari" ed il valore dell'ipoteca iscritta
sui beni immobili è indicato nella voce "14. ipoteche su
beni immobili";
c) i fondi istituiti ai sensi dell'art. 14-bis della legge per
ciascuna sottovoce della voce "1. Beni immobili" indicano in
appositi "di cui" i beni diversi da quelli apportati dagli
enti pubblici conferenti;
d) nella sottovoce "1f. acconti versati per l'acquisto di beni
immobili" vanno indicati i controvalori versati a fronte di
contratti preliminari di acquisto;
e) per ciascuna categoria di beni immobili sono indicati in
sottovoci quelli situati in territorio estero, ove esistenti;
f) le parti di o.i.c.v.m. aperti eventualmente detenute dal
fondo sono riportate in una sottovoce della voce "4d. altri
valori mobiliari";
g) per ciascuna categoria di titoli sono indicati in sottovoci
quelli denominati in valuta estera, ove esistenti;
h) da sottovoci della voce "6c. altre attivita'" devono
risultare, ove esistenti:
- i crediti per canoni di locazione scaduti;
- i crediti per operazioni di pronti contro termine di
impiego della liquidità;
i) le contropartite patrimoniali delle componenti economiche
generate dalle operazioni in titoli stipulate ma non ancora
regolate, devono essere indicate nelle voci "6c. altre
attivita'" o "9e. altre passivita'";
l) nel "fondo imposte" di cui alla voce 9c. sono iscritte le
imposte sul reddito del periodo non ancora liquidate;
m) nel fondo di cui alla voce 9d. sono iscritti gli
accantonamenti effettuati a fronte dei futuri oneri fiscali
per plusvalenze patrimoniali per le quali vige il regime di
sospensione dell'imposta ai sensi dell'art. 15, comma 3,
della legge;
n) eventuali proventi da distribuire e non ancora incassati
dagli aventi diritto devono figurare in una sottovoce della
voce "9e. altre passivita'";
o) i debiti per cauzioni ricevute - in danaro o altri beni
fungibili - devono essere indicati in una sottovoce "9e.
altre passivita'";
p) nelle voci "16. titoli da consegnare per operazioni da
regolare" e "17. titoli da ricevere per operazioni da
regolare" sono riportati esclusivamente i titoli oggetto di
operazioni di compravendita, valorizzati al prezzo convenuto;
q) nella voce 19. va indicato l'importo complessivo delle
plusvalenze in regime di sospensione di imposta ai sensi
dell'art. 15, comma 3 della legge.
II) Elenco dei beni immobili e dei diritti reali di godimento
detenuti dal fondo:
a) nella colonna "descrizione e ubicazione" vanno riportati
tutti i dati utili per la descrizione e per la conoscenza
della ubicazione e dello stato dei beni immobili nonchè la
descrizione dei diritti reali di godimento acquisiti. I beni
immobili situati in Italia vanno raggruppati per regioni e,
nell'ambito di ciascun gruppo regionale, occorre indicare in
distinti sottogruppi i beni situati nelle diverse province. I
beni immobili situati all'estero vanno raggruppati per paese;
b) nella colonna "destinazione d'uso" va indicato l'utilizzo
corrente dei beni immobili nonchè le altre eventuali
possibili destinazioni alternative;
c) nella colonna "prescrizioni urbanistiche dell'area" vanno il-
lustrate le disposizioni vigenti in materia urbanistica che
possono influire sulla destinazione attuale e futura del
bene;
d) nella colonna "canone per m2/m3" è riportato l'importo per
metro quadrato o metro cubo del canone annuo dei beni
immobili dati in affitto ovvero in locazione con facoltà di
acquisto;
e) nella colonna "tipo contratto" vanno indicate le
caratteristiche economico-giuridiche del contratto di
locazione (ad esempio affitto, locazione con facoltà di
acquisto, ecc.);
f) la colonna "scadenza contratto" deve essere compilata solo
nel caso di contratti di affitto e riporta la scadenza dei
contratti medesimi. Altre notizie riguardanti le clausole di
revisione dei canoni di affitto vanno riportate nella colonna
"ulteriori informazioni";
g) nella colonna "locatario" è indicato se trattasi di
famiglie, imprese industriali, commerciali o finanziarie;
h) nel caso di beni immobili gravati da ipoteca, nella relativa
colonna deve essere indicato l'importo del debito residuo in
linea capitale sul finanziamento contratto;
i) nella colonna "altre informazioni" andrà specificato se
trattasi di immobile acquistato ai sensi dell'art. 14, comma
6-bis della legge. Inoltre, i fondi istituiti con apporto di
beni immobili indicheranno se trattasi di beni diversi da
quelli apportati ai sensi dell'art. 14-bis della legge.
III) Distribuzione del valore corrente dei beni immobili detenuti dal
fondo per classi di valore:
a) nella colonna "superficie detenuta dal fondo" va indicata,
per ogni classe di valore, la misura complessiva dei metri
quadrati di proprietà del fondo il cui valore unitario
rientra nella classe medesima (ad esempio in corrispondenza
alla prima fascia è riportato l'ammontare complessivo dei
metri quadrati il cui valore unitario è inferiore o pari al
milione);
b) nella colonna "valore corrente alla data della relazione -
valore complessivo" va indicato il valore corrente
complessivo dei metri quadrati di ciascuna classe. Il totale
di detta colonna deve essere pari alla sommatoria delle
sottovoci da 1a. a 1e. del prospetto del patrimonio del
fondo;
c) nella colonna "valore peritale" è riportato il valore
complessivo attribuito dal collegio dei periti ai beni
immobili del fondo.
IV) Distribuzione dei canoni dei beni immobili del fondo dati in
locazione per scadenza dei contratti o data di revisione dei
canoni:
a) nella tavola vanno riportati anche i beni immobili del fondo
dati in locazione con facoltà di acquisto;
b) ai fini della compilazione della tavola, per ciascuna fascia
di scadenza, si considera la data di scadenza del contratto
di locazione ovvero, se più vicina, la data prevista di
rinegoziazione del canone;
c) nella colonna "superficie/volumetria data in locazione" vanno
indicati i metri quadrati ovvero i metri cubi dati in
locazione il cui contratto scade ovvero il cui canone è
rinegoziabile entro tale fascia di scadenza;
d) nelle colonne "importo dei canoni - affitto" e "importo dei
canoni - locazione con facoltà di acquisto" va indicato il
valore complessivo di tutti i canoni annui che sono
rinegoziabili ovvero i cui contratti scadono in tale fascia
temporale.
V) Schede informative concernenti le partecipazioni in società
immobiliari controllate:
a) deve essere redatta una scheda per ciascuna società
immobiliare;
b) nella sezione A):
- nella colonna "quantita'", deve essere indicato il numero
di azioni;
- la scheda deve riportare, nell'apposita colonna; il valore
corrente della partecipazione determinato dal consiglio di
amministrazione della società di gestione;
c) nella sezione B):
- nella voce "altre attivita'" va indicata la sommatoria
delle attività dello stato patrimoniale diverse dalle
immobilizzazioni materiali;
- nelle voci relative all'indebitamento vanno indicati i
debiti esigibili entro l'esercizio successivo come
"indebitamento a breve termine" e rimanenti come
"indebitamento a medio/lungo termine";
d) nella sezione C) vanno illustrati i criteri di valutazione
utilizzati per la determinazione del valore della
partecipazione. In tale ambito, va fornito il raccordo tra
il valore del patrimonio netto risultante dal bilancio della
partecipata con il valore corrente attribuito alla
partecipazione. Se la valutazione alla data della relazione
semestrale dei titoli indicati nella scheda differisce da
quella effettuata in sede di rendiconto precedente ovvero di
successiva relazione semestrale, occorre indicare l'ammontare
della rivalutazione/svalutazione effettuata nonchè le rela-
tive motivazioni;
e) per la redazione delle sezioni D), E) e F) vanno adottati gli
schemi e seguite le istruzioni previste ai precedenti punti
II), III) e IV).

Allegato D
RENDICONTO AL ../../....
(denominazione del fondo/società gerente) (1)
Sezione patrimoniale
___________________________________________________________________
| | | |
| |Situazione alla| Movimenti |
| | data del |dell'esercizio|
| | rendiconto | |
| |_______________|______________|
| | | | | |
| |Valore |In |Con- |Con- |
| |cor- |perc. |trov. |trov. |
| |rente |delle |acqui- |vendi-|
| | |atti- |sti |te |
| | |vità | | |
|____________________________________|_______|_______|_______|______|
| | | | | |
| ATTIVITÀ | | | | |
| | | | | |
| 1. Beni immobili | | | | |
| | | | | |
| 1a. Immobili industriali | | | | |
| | | | | |
| 1b. Immobili commerciali | | | | |
| | | | | |
| 1c. Immobili residenziali | | | | |
| | | | | |
| 1d. Terreni | | | | |
| | | | | |
| 1e. Altri beni immobili | | | | |
| | | | | |
| 1f. Acconti versati per | | | | |
| l'acquisto di beni immobili | | | | |
| | | | | |
| - di cui: beni immobili dati in | | | | |
| locazione con facoltà di | | | | |
| acquisto | | | | |
| | | | | |
| 2. Diritti reali di godimento su | | | | |
| beni immobili (da specificare) | | | | |
| | | | | |
| 3. Partecipazioni di controllo in | | | | |
| società immobiliari non quotate| | | | |
| | | | | |
| 4. Valori mobiliari | | | | |
| | | | | |
| 4a. Titoli di Stato | | | | |
| | | | | |
| 4b. Titoli di debito quotati | | | | |
| | | | | |
| 4c. Titoli di debito non quotati| | | | |
| | | | | |
| 4d. Altri valori mobiliari | | | | |
| (da specificare) | | | | |
| | | | | |
| 5. Disponibilità liquide | | | | |
| | | | | |
| 6. Attività diverse | | | | |
| | | | | |
| 6a. Ratei attivi | | | | |
| | | | | |
| 6b. Risconti attivi | | | | |
| | | | | |
| 6c. Altre attività | | | | |
| (da specificare) | | | | |
|____________________________________|_______|_______| | |
| | | | | |
| 7. Totale attività | | 100 | | |
|____________________________________|_______|_______| | |
| | | | | |
| PASSIVITÀ | | | | |
| | | | | |
| 8. Finanziamenti ipotecari | | | | |
| | | | | |
| 9. Passività diverse | | | | |
| | | | | |
| 9a. Ratei passivi | | | | |
| | | | | |
| 9b. Risconti passivi | | | | |
| | | | | |
| 9c. Fondo imposte | | | | |
| | | | | |
| 9d. Fondo imposte sospese su | | | | |
| plusvalenze ex art. 15, | | | | |
| comma 3 della L. 86/94 | | | | |
| | | | | |
| 9e. Altre passività | | | | |
| (da specificare) | | | | |
|____________________________________|_______| | | |
| | | | | |
| 10. Totale pattività | | | | |
|____________________________________|_______|_______|_______|______|
(1) Ove si tratti di fondo istituito ai sensi dell'art. 14-bis della
legge tale circostanza deve essere indicata
SEGUE
____________________________________________________
| | |
| | Situazione a |
| |fine esercizio |
| | precedente |
| |_______________|
| | | |
| |Valore |In |
| |cor- |perc. |
| |rente |delle |
| | |atti- |
| | |vità |
|____________________________________|_______|_______|
| | | |
| ATTIVITÀ | | |
| | | |
| 1. Beni immobili | | |
| | | |
| 1a. Immobili industriali | | |
| | | |
| 1b. Immobili commerciali | | |
| | | |
| 1c. Immobili residenziali | | |
| | | |
| 1d. Terreni | | |
| | | |
| 1e. Altri beni immobili | | |
| | | |
| 1f. Acconti versati per | | |
| l'acquisto di beni immobili | | |
| | | |
| - di cui: beni immobili dati in | | |
| locazione con facoltà di | | |
| acquisto | | |
| | | |
| 2. Diritti reali di godimento su | | |
| beni immobili (da specificare) | | |
| | | |
| 3. Partecipazioni di controllo in | | |
| società immobiliari non quotate| | |
| | | |
| 4. Valori mobiliari | | |
| | | |
| 4a. Titoli di Stato | | |
| | | |
| 4b. Titoli di debito quotati | | |
| | | |
| 4c. Titoli di debito non quotati| | |
| | | |
| 4d. Altri valori mobiliari | | |
| (da specificare) | | |
| | | |
| 5. Disponibilità liquide | | |
| | | |
| 6. Attività diverse | | |
| | | |
| 6a. Ratei attivi | | |
| | | |
| 6b. Risconti attivi | | |
| | | |
| 6c. Altre attività | | |
| (da specificare) | | |
|____________________________________|_______|_______|
| | | |
| 7. Totale attività | | 100 |
|____________________________________|_______|_______|
| | | |
| PASSIVITÀ | | |
| | | |
| 8. Finanziamenti ipotecari | | |
| | | |
| 9. Passività diverse | | |
| | | |
| 9a. Ratei passivi | | |
| | | |
| 9b. Risconti passivi | | |
| | | |
| 9c. Fondo imposte | | |
| | | |
| 9d. Fondo imposte sospese su | | |
| plusvalenze ex art. 15, | | |
| comma 3 della l. 86/94 | | |
| | | |
| 9e. Altre passività | | |
| (da specificare) | | |
|____________________________________|_______| |
| | | |
| 10. Totale pattività | | |
|____________________________________|_______|_______|
(1) Ove si tratti di fondo istituito ai sensi dell'art. 14-bis della
legge tale circostanza deve essere indicata
___________________________________________________________________
| | | |
| |Situazione alla| Movimenti |
| | data del |dell'esercizio|
| | rendiconto | |
| |_______________|______________|
| | | | | |
| |Valore |In |Con- |Con- |
| |cor- |perc. |trov. |trov. |
| |rente |delle |acqui- |vendi-|
| | |atti- |sti |te |
| | |vità | | |
|____________________________________|_______|_______|_______|______|
| | | | | |
| 11. Valore complessivo netto del | | | | |
| fondo (voce 7 meno voce 10) | | | | |
|____________________________________|_______| | | |
| | | | | |
| 12. Numero quote emesse | | | | |
|____________________________________|_______| | | |
| | | | | |
| 13. Valore unitario delle quote | | | | |
| (voce 11/voce 12) | | | | |
|____________________________________|_______| | | |
| | | | | |
| 14. Ipoteche su beni immobili | | | | |
| | | | | |
| 15. Garanzie ricevute | | | | |
| (da specificare) | | | | |
| | | | | |
| IMPEGNI | | | | |
| | | | | |
| 16. Titoli da consegnare per op. | | | | |
| da regolare | | | | |
| | | | | |
| 17. Titoli da ricevere per op. | | | | |
| da regolare | | | | |
| | | | | |
| 18. Altri (da specificare) | | | | |
|____________________________________|_______| | | |
| | | | | |
| ALTRI DATI | | | | |
| | | | | |
| 19. Plusvalenze in sospensione di | | | | |
| imposta ex art. 15, comma 3 | | | | |
| della L. 86/94 | | | | |
|____________________________________|_______|_______|_______|______|
SEGUE
____________________________________________________
| | |
| | Situazione a |
| |fine esercizio |
| | precedente |
| |_______________|
| | | |
| |Valore |In |
| |cor- |perc. |
| |rente |delle |
| | |atti- |
| | |vità |
|____________________________________|_______|_______|
| | | |
| 11. Valore complessivo netto del | | |
| fondo (voce 7 meno voce 10) | | |
|____________________________________|_______| |
| | | |
| 12. Numero quote emesse | | |
|____________________________________|_______| |
| | | |
| 13. Valore unitario delle quote | | |
| (voce 11/voce 12) | | |
|____________________________________|_______| |
| | | |
| 14. Ipoteche su beni immobili | | |
| | | |
| 15. Garanzie ricevute | | |
| (da specificare) | | |
| | | |
| IMPEGNI | | |
| | | |
| 16. Titoli da consegnare per op. | | |
| da regolare | | |
| | | |
| 17. Titoli da ricevere per op. | | |
| da regolare | | |
| | | |
| 18. Altri (da specificare) | | |
|____________________________________|_______| |
| | | |
| ALTRI DATI | | |
| | | |
| 19. Plusvalenze in sospensione di | | |
| imposta ex art. 15, comma 3 | | |
| della L. 86/94 | | |
|____________________________________|_______|_______|
RENDICONTO AL ../../....
(denominazione del fondo/società gerente) (1)
Sezione reddituale
___________________________________________________________________
| | | |
| | Rendiconto | Rendiconto |
| | alla data | esercizio |
| | ../../.... | precedente |
|_________________________________________|____________|____________|
| | | | | |
| 1. Beni immobili e diritti reali di | | | | |
| godimento | |______| |_____|
| | | | | |
| 1a. Ricavi per attività di | | | | |
| locazione | | | | |
| | | | | |
| - affitti |_____| |______| |
| | | | | |
| - canoni per locazioni con | | | | |
| facoltà di acquisto |_____| |______| |
| | | | | |
| - altri proventi da immobili | | | | |
| (da specificare) |_____| |______| |
| | | | | |
| 1b. Utile/perdita da alienazione | | | | |
| | | | | |
| - terreni |_____| |______| |
| | | | | |
| - altri beni immobili |_____| |______| |
| | | | | |
| - diritti reali di godimento |_____| |______| |
| | | | | |
| 1c. Plus/minuvalenze | | | | |
| | | | | |
| - terreni |_____| |______| |
| | | | | |
| - altri beni immobili |_____| |______| |
| | | | | |
| - diritti reali di godimento |_____| |______| |
| | | | | |
| 1d. Costi per la gestione dei beni | | | | |
| immobili | | | | |
| | | | | |
| - spese di manutenzione |_____| |______| |
| | | | | |
| - premi assicurativi |_____| |______| |
| | | | | |
| - altri costi di gestione | | | | |
| (da specificare) |_____| |______| |
| | | | | |
| 1e. Ammortamenti |_____| |______| |
| | | | | |
| 1f. Imposte sugli immobili |_____| |______| |
| | | | | |
| 1g. Altri proventi e oneri (da | | | | |
| specificare) |_____| |______| |
| | | | | |
| 2. Partecipazioni in società | | | | |
| immobiliari controllate | |______| |_____|
| | | | | |
| 2a. Dividendi e altri proventi |_____| |______| |
| | | | | |
| 2b. Utile/perdita da realizzo |_____| |______| |
| | | | | |
| 2c. Plus/minusvalenze |_____| |______| |
| | | | | |
| 3. Interessi passivi su mutui ipotecari | |______| |_____|
| | | | | |
| Risultato gestione immobiliare | |______| |_____|
| | | | | |
| 4. Valori mobiliari | |______| |_____|
| | | | | |
| 4a. Proventi da investimenti | | | | |
| | | | | |
| - interessi e altri proventi su | | | | |
| titoli di Stato |_____| |______| |
| | | | | |
| - interessi e altri proventi su | | | | |
| titoli di debito quotati |_____| |______| |
| | | | | |
| - interessi e altri proventi su | | | | |
| titoli di debito non quotati e | | | | |
| altri valori mobiliari |_____| |______| |
| | | | | |
| 4b. Utile/perdita da realizzo | | | | |
| | | | | |
| - Titoli di Stato |_____| |______| |
| | | | | |
| - titoli di debito quotati |_____| |______| |
| | | | | |
| - titoli di debito non quot. e | | | | |
| altri valori mob. |_____| |______| |
| | | | | |
| 4c. Plus/minusvalenze | | | | |
| | | | | |
| - Titoli di Stato |_____| |______| |
| | | | | |
| - titoli di debito quotati |_____| |______| |
| | | | | |
| - titoli di debito non quot. e | | | | |
| altri valori mob. |_____| |______| |
| | | | | |
| 4d. Altri proventi e oneri | | | | |
| (da specificare) |_____| |______| |
| | | | | |
| 5. Interessi attivi su disponibilità | | | | |
| liquide | |______| |_____|
| | | | | |
| Risultato gestione valori di pronta | | | | |
| liquidabilità | |______| |_____|
|_________________________________________|_____|______|______|_____|
(1) Ove si tratti di fondo istituito ai sensi dell'art. 14-bis della
legge tale circostanza deve essere indicata
___________________________________________________________________
| | | |
| | Rendiconto | Rendiconto |
| | alla data | esercizio |
| | ../../.... | precedente |
|_________________________________________|____________|____________|
| | | | | |
| 6. Oneri di gestione | |______| |_____|
| | | | | |
| 6a. Banca depositaria | | | | |
| | | | | |
| - custodia e amministrazione | | | | |
| titoli |_____| |______| |
| | | | | |
| - altre provvigioni, commissioni | | | | |
| e spese |_____| |______| |
| | | | | |
| 6b. Società di gestione | | | | |
| | | | | |
| - provvigioni di gestione |_____| |______| |
| | | | | |
| 6c. Spese peritali |_____| |______| |
| | | | | |
| 7. Altri ricavi e oneri | |______| |_____|
| | | | | |
| 7a. Altri ricavi (da specificare) |_____| |______| |
| | | | | |
| 7b. Altri oneri (da specificare) |_____| |______| |
| | | | | |
| 8. Utile/perdita prima delle imposte | |______| |_____|
| | | | | |
| 9. Imposte | |______| |_____|
| | | | | |
| 9a. Imposte |_____| |______| |
| | | | | |
| 9b. Accantonamento al fondo imposte | | | | |
| sospese su plusvalenze ex | | | | |
| art. 15, comma 3 della L. 86/94 |_____| |______| |
| | | | | |
| 10. UTILE/PERDITA DELL'ESERCIZIO | |______| |_____|
|_________________________________________|_____|______|______|_____|
ELENCO DEL BENI IMMOBILI E DEI DIRITTI REALI DI GODIMENTO DETENUTI
DAL FONDO
___________________________________________________________________
| | | | | | |
|N. |DESCRIZIONE E|DESTINAZIONE| ANNO DI |SUPERFICIE|PRESCRIZIONI |
| | UBICAZIONE | D'USO |COSTRUZIONE| LORDA |URBANISTICHE |
| | | | | (1) |DELL'AREA |
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
|___|_____________|____________|___________|__________|_____________|
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
|___|_____________|____________|___________|__________|_____________|
TOTALI
SEGUE
ELENCO DEL BENI IMMOBILI E DEI DIRITTI REALI DI GODIMENTO DETENUTI
DAL FONDO
___________________________________________________________________
| | | | |
| REDDITIVITÀ DEI BENI LOCATI | COSTO |IPOTECHE| ULTERIORI |
|____________________________________|STORICO| |INFORMAZIONI |
| | | | | | | |
|CANONE| TIPO |SCADENZA |LOCATARIO| | | |
|PER |CONTRATTO|CONTRATTO| | | | |
|m2/m3 | | | | | | |
|______|_________|_________|_________|_______|________|_____________|
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
|______|_________|_________|_________|_______|________|_____________|
| | |
TOTALI | | |
|_______|________|
(1) In metri quadrati lordi. Ove si tratti di beni immobili per i
quali la volumetria è più significativa della superficie si
potrà far riferimento ai metri cubi lordi. Anche l'eventuale
canone deve essere riferito ai metri cubi.
La circostanza dovrà essere evidenziata.
DISTRIBUZIONE DEL VALORE CORRENTE DEI BENI IMMOBILI DETENUTI
DAL FONDO
___________________________________________________________________
| | | | |
|Classi di valore | Superficie | Valore corrente alla| Valore |
|corrente per metro | detenuta | data del rendiconto |peritale|
|quadrato | dal fondo |_____________________| |
|(in milioni di |(metri quadrati)| valore | valore | |
|lire) | (1) |complessivo|perc. (2)| |
|___________________|________________|___________|_________|________|
| | | | | |
| fino a 1 | | | | |
|___________________|________________|___________|_________|________|
| | | | | |
| da oltre 1 a 3 | | | | |
|___________________|________________|___________|_________|________|
| | | | | |
| da oltre 3 a 5 | | | | |
|___________________|________________|___________|_________|________|
| | | | | |
| da oltre 5 a 7 | | | | |
|___________________|________________|___________|_________|________|
| | | | | |
| da oltre 7 a 10 | | | | |
|___________________|________________|___________|_________|________|
| | | | | |
| oltre 10 | | | | |
|___________________|________________|___________|_________|________|
| | | | | |
| Totali | | | | |
|___________________|________________|___________|_________|________|
(1) Qualora sia rilevante ai fini della valutazione la volumetria e
non la superficie andrà redatta un'analoga tavola in cui in
luogo dei metri quadrati andranno indicati i metri cubi degli
immobili
(2) In percentuale del valore corrente totale di tutti gli immobili
del fondo
DISTRIBUZIONE DEI CANONI DEI BENI IMMOBILI DEL FONDO DATI IN
LOCAZIONE PER SCADENZA DEI CONTRATTI O DATA DI REVISIONE DEI CANONI
___________________________________________________________________
| | | |
|Fasce di scadenza |Superficie/ | importo dei canoni |
|dei contratti di |volumetria |________________________________|
|locazione o data |data in | | | | |
|di revisione dei |locazione |affitto| locazione |importo| % |
|canoni | | |con facolta'|totale | |
| | | |di acquisto | | |
| | | | | | |
| | | | | | |
| | | a | b | c=a+b |(3)|
|____________________|_____________|_______|____________|_______|___|
| | | | | | |
| fino a 1 anno | (1) | | | | |
| |_____________| | | | |
| | | | | | |
| | (2) | | | | |
|____________________|_____________|_______|____________|_______|___|
| | | | | | |
| da oltre 1 a 3 anni| (1) | | | | |
| |_____________| | | | |
| | | | | | |
| | (2) | | | | |
|____________________|_____________|_______|____________|_______|___|
| | | | | | |
| da oltre 3 a 5 anni| (1) | | | | |
| |_____________| | | | |
| | | | | | |
| | (2) | | | | |
|____________________|_____________|_______|____________|_______|___|
| | | | | | |
| da oltre 5 a 7 anni| (1) | | | | |
| |_____________| | | | |
| | | | | | |
| | (2) | | | | |
|____________________|_____________|_______|____________|_______|___|
| | | | | | |
| da oltre 7 a 9 anni| (1) | | | | |
| |_____________| | | | |
| | | | | | |
| | (2) | | | | |
|____________________|_____________|_______|____________|_______|___|
| | | | | | |
| oltre 9 anni | (1) | | | | |
| |_____________| | | | |
| | | | | | |
| | (2) | | | | |
|____________________|_____________|_______|____________|_______|___|
| | | | | | |
| A) Totale beni | (1) | | | | |
| immobili locati |_____________| | | |100|
| | | | | | |
| | (2) | | | | |
|____________________|_____________|_______|____________|_______|___|
| | |
| B) Totale beni | (1) |
| immobili non |_____________|
| locati | |
| | (2) |
|____________________|_____________|
| | |
| Percentuale beni | (1) |
| immobili locati |_____________|
| | |
| A/(A+B)*100 | (2) |
|____________________|_____________|
(1) metri quadrati
(2) metri cubi
(3) percentuale sull'importo totale dei canoni
Schede informative relative alle partecipazioni
in società immobiliari controllate
Denominazione e sede della societa':
Attività esercitata:
A) Titoli nel portafoglio del fondo
___________________________________________________________________
| | | | | | |
| Titoli |Quantità |% del | Costo | Valore | Valore |
| nel portafoglio | |totale| di |alla data|corrente |
| del fondo | |azioni|acquisto| della |alla data|
| | |emesse| | rendic. | del |
| | | | | prec. |rendicon-|
| | | | | | to |
|____________________|__________|______|________|_________|_________|
| | | | | | |
| azioni | | | | | |
|____________________|__________|______|________|_________|_________|
B) Dati di bilancio dell'emittente
___________________________________________________________________
| | | | |
| | Ultimo |Esercizio |Secondo |
| |esercizio|precedente|esercizio |
| | (data) | |precedente|
|___________________________________|_________|__________|__________|
| | | | |
| 1) immobilizzazioni materiali | | | |
| | | | |
| 2) altre attività | | | |
| | | | |
| 3) indebit. a breve termine | | | |
| | | | |
| 4) indebitamento a medio | | | |
| /lungo termine | | | |
| | | | |
| 5) patrimonio netto | | | |
| | | | |
| 6) utile (perd.) netto | | | |
| dell'esercizio. | | | |
|___________________________________|_________|__________|__________|
C) Criteri e parametri utilizzati per la valutazione
D) Elenco dei beni immobili e dei diritti reali di godimento detenuti
dalla società
E) Distribuzione del valore corrente dei beni immobili
F) Distribuzione dei beni immobili dati in locazione per scadenza dei
contratti o data di revisione dei canoni
ELENCO DEI VALORI MOBILIARI DI RAPIDA E SICURA
LIQUIDIBILITÀ DETENUTI DAL FONDO
___________________________________________________________________
| | | | | | | |
|Emittente|Settore di| Tipo |Indic. |Quantità |Valuta di |Valuta- |
| |operati- |titolo|quot. | |denomina- |zione |
| |vità | | | |zione |alla data|
| | | | | | |del |
| | | | | | |rendic. |
|_________|__________|______|_______|__________|__________|_________|
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
|_________|__________|______|_______|__________|__________|_________|
| | |
| totale | |
|_________________________________________________________|_________|
PROSPETTO DELLE VARIAZIONI DEL VALORE DEL FONDO DALL'AVVIO
DELL'OPERATIVITÀ ../../.... (Data di avvio) FINO AL ../../....
(Data del rendiconto) (denominazione del fondo/società gerente) (1)
___________________________________________________________________
| | | | |
| | |Importo |In perc. del- |
| | | | l'importo |
| | | | iniziale |
|___________________________________|_______|________|______________|
| | | | 100 |
| A. Importo inziale del fondo | |________|______________|
| (quote emesse x prezzo di | | | |
| emissione) | | | |
| | | | |
| B. Risultato complessivo della | | | |
| gestione beni immobili e | | | |
| diritti reali di godimento | |________|______________|
| | | | |
| B.1 Ricavi per attività di | | | |
| locazione |_______| |______________|
| | | | |
| B.2 Utili/perdite da | | | |
| alienazioni |_______| |______________|
| | | | |
| B.3 Plus/minusvalenze da | | | |
| valutazione |_______| |______________|
| | | | |
| B.4 Costi per la gestione dei | | | |
| beni immobili |_______| |______________|
| | | | |
| B.5 Ammortamenti |_______| |______________|
| | | | |
| B.6 Imposte sugli immobili |_______| |______________|
| | | | |
| B.7 Altri proventi e oneri |_______| |______________|
| | | | |
| C. Risultato complessivo della | | | |
| gestione delle partecipazioni | |________|______________|
| | | | |
| C.1 Dividendi e altri proventi |_______| |______________|
| | | | |
| C.2 Utili/perdite da realizzo |_______| |______________|
| | | | |
| C.3 Plus/minusvalenze da | | | |
| valutazione |_______| |______________|
| | | | |
| D. Interessi su mutui ipotecari | |________|______________|
| | | | |
| E. Risultato complessivo della | | | |
| gestione dei valori di pronta | | | |
| liquidabilità | |________|______________|
| | | | |
| E.1 Proventi da investimenti |_______| |______________|
| | | | |
| E.2 Utili/perdite da realizzo |_______| |______________|
| | | | |
| E.3 Plus/minusvalenze da | | | |
| valutazione |_______| |______________|
| | | | |
| E.4 Interessi attivi su | | | |
| disponibilità liquide |_______| |______________|
| | | | |
| E.5 Altri proventi e oneri |_______| |______________|
| | | | |
| F. Oneri di gestione complessivi | |________|______________|
| | | | |
| F.1 Banca depositaria |_______| |______________|
| | | | |
| F.2 Società di gestione |_______| |______________|
| | | | |
| F.3 Spese peritali |_______| |______________|
| | | | |
| G. Altri ricavi e oneri | |________|______________|
| | | | |
| G.1 Altri ricavi |_______| |______________|
| | | | |
| G.2 Altri oneri |_______| |______________|
| | | | |
| H. Totale rimborsi effettuati | |________|______________|
| | | | |
| I. Proventi complessivi | | | |
| distribuiti | |________|______________|
| | | | |
| L. Imposte | |________|______________|
| | | | |
| M. Valore complessivo netto | | | |
| al ../../.. | |________|______________|
|___________________________________|_______|________|______________|
(1) Ove si tratti di fondo istituito ai sensi dell'art. 14-bis della
legge tale circostanza deve essere indicata
PROSPETTO DEI CESPITI (1) DISINVESTITI DAL FONDO (DALL'AVVIO
OPERATIVO AL .............)
________________________________________________________________
| | | | | |
| CESPITI |QUANTITÀ |ACQUISTO (3) | ULTIMA | REALIZZO |
|DISINVESTITI| |_____________|VALUTAZIONE|______________|
| (2) | | | | | | |
| | |DATA| COSTO | |DATA|RICAVO DI|
| | | |ACQUISTO| | |VENDITA |
|____________|__________|____|________|___________|____|_________|
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
| | | | | | | |
|____________|__________|____|________|___________|____|_________|
(1) Beni immobili, diritti reali di godimento e partecipazioni in
società immobiliari controllate
(2) I beni riscattati dal locatario a fine contratto mediante
esercizio della facoltà di acquisto, nelle locazioni che la
prevedono, sono contrassegnati con un asterisco
(3) Per i cespiti oggetto di apporto relativi ai fondi istituiti ai
sensi dell'art. 14-bis della legge vanno indicati la data
dell'apporto e il valore dello stesso
SEGUE
__________________________________________________________________
| | | | | |
| CESPITI | PROVENTI | ONERI DI | ONERI | RISULTATO |
|DISINVESTITI| GENERALI | GESTIONE DEI | FIGURATIVI | DELL'INVEST. |
| (2) | | CESPITI | | |
| | | | | |
| | | | | |
|____________|__________|______________|____________|______________|
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
| | | | | |
|____________|__________|______________|____________|______________|
(1) Beni immobili, diritti reali di godimento e partecipazioni in
società immobiliari controllate
(2) I beni riscattati dal locatario a fine contratto mediante
esercizio della facoltà di acquisto, nelle locazioni che la
prevedono, sono contrassegnati con un asterisco
(3) Per i cespiti oggetto di apporto relativi ai fondi istituiti ai
sensi dell'art. 14-bis della legge vanno indicati la data
dell'apporto e il valore dello stesso
ISTRUZIONI PER LA COMPILAZIONE
DEI PROSPETTI DEL RENDICONTO DELLA GESTIONE
Ai fini della compilazione dei prospetti del rendiconto della
gestione, si forniscono le seguenti istruzioni:
I) Sezione patrimoniale:
a) nella colonna "controvalore vendite" relativa ai movimenti
dell'esercizio vanno indicati con gli eventuali rimborsi di
titoli avvenuti nell'esercizio;
b) i beni immobili sono indicati al loro valore corrente nelle
pertinenti sottovoci della voce "1. beni immobili" (quindi
al lordo degli importi degli eventuali finanziamenti
ipotecari ricevuti). Il debito residuo in linea capitale
relativo ai finanziamenti ipotecari ricevuti è rilevato
nella voce "8. finanziamenti ipotecari" ed il valore
dell'ipoteca iscritta sui beni immobili è indicato nella
voce "14. ipoteche su beni immobili";
c) i fondi istituiti ai sensi dell'art. 14-bis della legge per
ciascuna sottovoce della voce "1. Beni immobili" indicano in
appositi "di cui" i beni diversi da quelli apportati dagli
enti pubblici conferenti;
d) nella sottovoce "1f. acconti versati per l'acquisto di beni
immobili" vanno indicati i controvalori versati a fronte di
contratti preliminari di acquisto;
e) per ciascuna categoria di beni immobili sono indicati in
sottovoci quelli situati in territorio estero, ove
esistenti;
f) le parti di o.i.c.v.m. aperti eventualmente detenute dal
fondo sono riportate in una sottovoce della voce "4d. altri
valori mobiliari";
g) per ciascuna categoria di titoli sono indicati in sottovoci
quelli denominati in valuta estera, ove esistenti;
h) da sottovoci della voce "6c. altre attivita'" devono
risultare, ove esistenti:
- i crediti per canoni di locazione scaduti;
- i crediti per operazioni di pronti contro termine di
impiego della liquidità;
i) le contropartite patrimoniali delle componenti economiche
generate dalle operazioni in titoli stipulate ma non ancora
regolate, devono essere indicate nelle voci "6c. altre
attivita'" o "9e. altre passivita'";
l) nel "fondo imposte" di cui alla voce 9c. sono iscritte le
imposte sul reddito del periodo non ancora liquidate;
m) nel fondo di cui alla voce 9d. sono iscritti gli
accantonamenti effettuati a fronte dei futuri oneri fiscali
per plusvalenze patrimoniali per le quali vige il regime di
sospensione dell'imposta ai sensi dell'art. 15, comma 3,
della legge;
n) eventuali proventi da distribuire e non ancora incassati
dagli aventi diritto devono figurare in una sottovoce della
voce "9e. altre passivita'";
o) i debiti per cauzioni ricevute - in danaro o altri beni
fungibili - devono essere indicati in una sottovoce "9e.
altre passivita'";
p) nelle voci "16. titoli da consegnare per operazioni da
regolare" e "17. titoli da ricevere per operazioni da
regolare" sono riportati esclusivamente i titoli oggetto di
operazioni di compravendita, valorizzati al prezzo
convenuto;
q) nella voce 19. va indicato l'importo complessivo delle
plusvalenze in regime di sospensione di imposta ai sensi
dell'art. 15, comma 3 della legge.
II) Sezione rettituale:
a) le voci relative a componenti negative di reddito devono
essere precedute dal segno negativo;
b) i fondi istituiti con apporto ai sensi dell'art. 14-bis
della legge devono indicare in appositi "di cui" delle
sottovoci "1a. ricavi per attività di locazione", "1b.
utile/perdita da alienazione", "1c. plus/minusvalenze", "1d.
costi per la gestione dei beni immobili" le relative
componenti reddituali generate dagli immobili diversi da
quelli oggetto di apporto;
c) le spese non incrementative del valore degli immobili, a
carico del fondo, sono costi dell'esercizio in cui sono
sostenute e vanno rilevate nella voce "1d. costi per la
gestione dei beni immobili".
Le eventuali spese relative ad immobili dati in locazione
per le quali vi sia un diritto di rivalsa nei confronti dei
conduttori sono indicate in apposita sottovoce della
medesima voce. Il recupero delle spese sostenute per conto
dei conduttori dei cespiti è rilevata in apposita specifica
della voce "1a. ricavi per attività di locazione (altri
proventi da immobili)";
d) nella voce "1f. imposte sugli immobili" vanno indicate le
imposte di pertinenza specifica degli immobili di proprietà
del fondo ovvero che gravano sul fondo in quanto titolare di
un diritto reale di godimento (es. imposta comunale sugli
immobili e altri similari);
e) vanno rilevati in apposite sottovoci della voce "4d. altri
proventi e oneri";
- gli eventuali proventi per operazioni pronti contro
termine di impiego della liquidità;
- gli eventuali interessi passivi corrisposti sugli importi
ricevuti in cauzione;
f) in presenza di utili, perdite, plus/minusvalenze generati da
beni immobili situati in territorio estero ovvero da titoli
denominati in valuta, detti importi devono essere indicati
in appositi "di cui" delle rispettive voci "utile/perdita" e
"plus/minusvalenze";
g) nella voce "7. altri ricavi e oneri" confluiscono, tra
l'altro, in apposita sottovoce da specificare le componenti
reddituali derivanti dalla gestione della eventuale
liquidità in valuta del fondo;
h) nella voce "9a. imposte" deve essere indicato l'importo
delle imposte diverse da quelle di cui alla voce "1f.
imposte sugli immobili" e da quelle sospese di cui all'art.
15, comma 3 della legge sulle plusvalenze non realizzate o
distribuite. Queste ultime sono indicate nell'apposita voce
"9b. accantonamento al fondo imposte sospese su plusvalenze
ex art. 15, comma 3 della L. 86/94".
III) Elenco dei beni immobili e dei diritti reali di godimento
detenuti dal fondo: cfr. istruzioni per la compilazione
dell'analogo elenco previsto nella relazione semestrale.
IV) Distribuzione del valore corrente dei beni immobili detenuti
dal fondo per classi di valore: cfr. istruzioni per la
compilazione dell'analoga tavola prevista nella relazione
semestrale.
V) Distribuzione dei canoni dei beni immobili dati in locazione
per fasce di scadenza dei contratti o data di revisione dei
canoni: cfr. istruzioni per la compilazione dell'analoga
tavola prevista nella relazione semestrale.
VI) Schede informative relative alle partecipazioni in società
immobiliari controllate: cfr. istruzioni per la compilazione
delle analoghe schede previste nella relazione semestrale.
VII) Elenco dei valori mobiliari di rapida e sicura liquidibilità
detenuti dal fondo:
a) nell'elenco non sono riportati nè i titoli da consegnare o
da ricevere per operazioni di compravendita nè i titoli
oggetto di operazioni pronti contro termine;
b) il settore di operatività non deve essere indicato per i
titoli di Stato. Per gli altri valori mobiliari deve essere
indicato uno dei seguenti settori: alimentare-agricolo,
assicurativo, bancario, cartario-editoriale, cementi-
costruzioni, chimico, commercio, comunicazioni, elettronico,
finanziario, immobiliare-edilizio, meccanico-
automobilistico, minerario-metallurgico, tessile, diversi;
c) nella colonna "Indicatore quotazione" vanno contrassegnati i
titoli trattati su mercati regolamentati.
VIII) Prospetto delle variazioni del valore del fondo:
a) nel prospetto sono riportati tutti gli elementi (componenti
reddituali, rimborsi effettuati e proventi distribuiti) che
hanno determinato variazioni del valore del fondo dalla data
di avvio dello stesso fino alla data di compilazione
dell'ultimo rendiconto;
b) i fondi istituiti ai sensi dell'art. 14-bis della legge
devono indicare in appositi "di cui" denominati "di cui su
beni non apportati" delle sottovoci "B.1 ricavi per
attività di locazione", "B.2 utile/perdita da alienazione",
"B.3 plus/minusvalenze da valutazione", "B.4 costi per la
gestione dei beni immobili" le relative componenti
reddituali generate dagli immobili diversi da quelli oggetto
di apporto;
c) nelle sottovoci B.2, C.2 e E.2 (utili/perdite) deve essere
indicato il risultato della negoziazione dei relativi
cespiti, partecipazioni e altri titoli (determinato come
sommatoria dei risultati conseguiti nei singoli esercizi e
considerando, per le attività in valuta, anche la
componente derivante dalle variazioni del tasso di cambio);
d) nelle sottovoci B.3, C.3 e E.3 (plus/minusvalenze da
valutazione) devono essere indicate le differenze tra costo
storico e valutazione dei cespiti detenuti, delle
partecipazioni nonchè degli altri titoli in portafoglio
alla data di redazione del rendiconto, ivi comprese, per i
cespiti esteri, le partecipazioni in società estere ed i
titoli in valuta, quelle derivanti da oscillazioni del tasso
di cambio;
e) nella voce "H. totale rimborsi effettuati" devono essere
indicati i rimborsi parziali delle quote effettuati a fronte
di disinvestimenti;
f) l'importo della voce "I. proventi complessivi distribuiti"
deve essere determinato come sommatoria dei proventi di
gestione eventualmente distribuiti dal fondo.
IX) Prospetto dei cespiti disinvestiti dal fondo:
a) sono riportate nel prospetto tutte le operazioni di
disinvestimento, anche parziale, di beni immobili, diritti
reali di godimento sugli stessi e partecipazioni di
controllo in società immobiliari.
I cespiti disinvestiti a seguito di esercizio da parte del
locatario della facoltà di riscatto (nei contratti di
locazione che la prevedono) devono essere evidenziati con un
asterisco. I fondi istituiti ai sensi dell'art. 14-bis della
legge devono indicare in una apposita sezione del prospetto
i cespiti disinvestiti diversi da quelli apportati al fondo
in sede di costituzione del medesimo. Analoga evidenza deve
essere data ai cespiti acquistati ai sensi dell'art. 14,
comma 6-bis della legge;
b) la colonna "quantita'" riporta:
- per le partecipazioni in società immobiliari controllate,
il numero delle azioni alienate e la relativa percentuale
sul capitale delle società;
- per gli immobili, i metri quadrati ovvero i metri cubi
alienati;
c) il costo di acquisto comprende anche eventuali oneri e spese
incrementative patrimonializzati;
d) nella colonna "ultima valutazione" è indicato l'ultimo
valore corrente attribuito al cespite in sede di relazione
semestrale;
e) nella colonna "proventi generati" sono inclusi tutti i
proventi netti generati dalle attività disinvestite nel
corso del periodo di detenzione del fondo;
f) tra gli oneri di gestione dei cespiti alienati sono
ricompresi le imposte sugli immobili, le spese di
manutenzione ordinaria, i premi assicurativi e le altre
spese di pertinenza diretta dei cespiti (con esclusione
delle spese incrementative del valore patrimonializzate);
g) gli oneri figurativi attribuibili alle attività
disinvestite sono calcolati secondo la seguente formula:
Mvat
OF = (------ x ( B + P + I + S)) dove:
Mvcn
OF = oneri figurativi;
Mvat = media del valore dell'attività disinvestita alla fine di
ciascun esercizio di detenzione;
Mvcn = media del valore complessivo netto del fondo alla fine di
ciascun esercizio di detenzione dell'attività disinvestita;
B = somma delle commissioni di pertinenza della banca depositaria
nel corso del periodo di detenzione del cespite;
P = somma delle provvigioni di gestione di pertinenza della
società di gestione nel periodo di detenzione dell'attività
disinvestita;
I = somma delle imposte sul reddito del fondo nel periodo di
detenzione dell'attività disinvestita;
S = somma delle spese peritali di pertinenza del fondo nel periodo
di detenzione dell'attività disinvestita;
h) il risultato dell'investimento è determinato come somma
algebrica del ricavo di vendita, del costo di acquisto, dei
proventi generati e degli oneri attribuibili all'attività
disinvestita. In caso di disinvestimenti relativi a
partecipazioni acquistate in momenti diversi deve essere
indicato il criterio seguito per la determinazione del costo
dei titoli alienati.