1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n. 8 del 24-2-1988
SENTENZE ED ORDINANZE DELLA CORTE
N. 185 SENTENZA 10 - 18 febbraio 1988
Giudizio di legittimita' costituzionale in via incidentale. Locazione - Immobile locato - Mutamento di destinazione - Azione per la risoluzione del contratto - Termine di un anno dal mutamento di destinazione - Illegittimita' costituzionale parziale. (Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 80, primo comma). (Cost., art. 24, primo comma) (088C0240) (GU 1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n.8 del 24-2-1988)

LA CORTE COSTITUZIONALE
composta dai signori:
Presidente: dott. Francesco SAJA;
Giudici: prof. Giovanni CONSO, prof. Ettore GALLO, prof. Giuseppe
BORZELLINO, dott. Francesco GRECO, prof. Renato DELL'ANDRO, prof.
Gabriele PESCATORE, avv. Ugo SPAGNOLI, prof. Francesco Paolo
CASAVOLA, prof. Antonio BALDASSARRE, prof. Vincenzo CAIANIELLO, avv.
Mauro FERRI, prof. Luigi MENGONI, prof. Enzo CHELI;

ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel giudizio di legittimità costituzionale dell'art. 80, primo
comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 ("Disciplina delle
locazioni di immobili urbani"), promosso con ordinanza emessa il 26
aprile 1982 dal Tribunale di Genova, iscritta al n. 572 del registro
ordinanze 1982 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica
n. 11 dell'anno 1983;
Visto l'atto di intervento del Presidente del Consiglio dei
ministri;
Udito nella camera di consiglio del 13 gennaio 1988 il Giudice
relatore Francesco Paolo Casavola;
Ritenuto in fatto
1. - Dinanzi al Tribunale di Genova la proprietaria di un
immobile, locato ad uso esclusivo di abitazione secondaria (per un
canone convenzionalmente fissato in oltre tre milioni annui), ha
convenuto in giudizio il conduttore per sentir dichiarato risolto il
contratto, in quanto questi aveva ivi fissato stabilmente la
residenza propria e della famiglia iniziando a corrispondere l'equo
canone.
Il convenuto ha eccepito l'improcedibilità della domanda per
essere avvenuto il preteso mutamento di destinazione oltre un anno
prima della notifica della citazione, sostenendo nel merito
l'applicabilità dell'art. 26 della legge n. 392 del 1978, in quanto
egli abitava stabilmente nell'immobile per ragioni di lavoro.
Il giudice adito, con ordinanza emessa il 26 aprile 1982, ha
sollevato questione di legittimità costituzionale, in relazione agli
artt. 3 e 24, primo comma, della Costituzione, dell'art. 80, primo
comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 ("Disciplina delle
locazioni di immobili urbani"), nella parte in cui prevede che
l'azione di risoluzione contrattuale per mutamenti di destinazione
dell'immobile locato debba essere proposta in ogni caso entro il
termine di un anno a partire dal mutamento medesimo e non già dalla
data della oggettiva conoscenza che di esso il locatore abbia avuto.
Argomenta il giudice a quo nel senso che "mutamento di
destinazione" si abbia ogni volta che, in conseguenza di esso, venga
ad applicarsi un diverso regime giuridico all'immobile locato.
Ritiene il Tribunale che la norma impugnata: 1) menomi
sensibilmente il diritto di difesa del locatore, imponendogli l'onere
probatorio circa la tempestività dell'azione a fronte dell'eccezione
di decadenza del convenuto;
2) contraddica irrazionalmente la sua stessa ratio (e cioè
l'esigenza di stabilire con certezza il regime applicabile al
rapporto mediante una forma di sanatoria dell'inadempimento) in
quanto, conferendo al comportamento del locatore che si astenga
dall'agire il valore legale tipico di accordo negoziale presunto,
postula, quantomeno, che quest'ultimo sia a conoscenza del mutamento
attuato dal conduttore, apparendo viceversa del tutto alogico che al
locatore, decorso l'anno, sia preclusa, per ciò solo, ogni forma di
tutela.
2. - È intervenuto il Presidente del Consiglio dei ministri,
rappresentato dall'Avvocatura dello Stato, concludendo per
l'inammissibilità ovvero per l'infondatezza della questione.
L'Avvocatura contesta nel merito che il termine possa essere
suscettibile, a cagione della sua brevità, di un sindacato di
costituzionalità (possibile solo allorchè esso risulti fissato in
modo irrazionale, tale cioè da rendere solo apparente la
possibilità di esercizio del diritto).
L'Avvocatura osserva infine come il termine di un anno sia stato
discrezionalmente individuato dal legislatore onde garantire la
certezza dei rapporti giuridici e come il comportamento del
conduttore che abbia dolosamente occultato il mutamento di uso sia
creativo di responsabilità, dando quindi titolo ad azione
risarcitoria.
Considerato in diritto
1. - Il Tribunale di Genova, con ordinanza del 26 aprile 1982
(R.O. n. 572/1982), solleva, per contrasto con gli artt. 24, primo
comma, e 3 della Costituzione, questione di legittimità
costituzionale dell'art. 80, primo comma, della legge 27 luglio 1978,
n. 392 ("Disciplina delle locazioni di immobili urbani"), nella parte
in cui preclude al locatore l'esercizio dell'azione di risoluzione
contrattuale, comunque decorso l'anno dal mutamento di destinazione.
2. - La questione è fondata.
La norma impugnata recita: "Se il conduttore adibisce l'immobile
ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la
risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha
avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di
destinazione".
È orientamento di questa Corte (sent. n. 139 del 1967) che: "Una
cosa... è la valutazione dell'opportunità di fissare un termine per
il compimento di un atto e della discrezionalità usata nel fissarne
i limiti, altra cosa è la questione della legittimità del criterio
adottato per la decorrenza del termine, ove questo cominci dalla data
di un evento di cui il soggetto non è messo in condizione di
conoscere l'avverarsi". Il termine trimestrale per chiedere la
risoluzione del contratto può essere considerato assai breve ma per
l'inizio della sua decorrenza ha un dies certus che è quello della
conoscenza da parte del locatore dell'avvenuto mutamento di
destinazione. Includere il trimestre nell'anno decorrente
dall'intervenuto mutamento di destinazione, quando questo sia stato
occultato o non denunciato dal conduttore o non sia stato rilevato
dal locatore, cui non incombe onere di permanente vigilanza sull'uso
della cosa locata, o di giornaliero controllo sulla conservazione
della originaria destinazione, significa vanificare il diritto di
azione del locatore, in violazione dell'art. 24, primo comma, della
Costituzione.
Se la congruità del termine attiene alla sfera della
discrezionalità legislativa, non altrettanto può affermarsi per il
requisito della scientia del termine iniziale di decorrenza, senza
del quale l'azione si intende inutiliter data.
Come costantemente affermato da questa Corte (cfr. sentt. nn. 159
del 1971, 255 del 1974, 14 del 1977 e 134 del 1985), "la garanzia di
cui all'art. 24 della Costituzione deve estendersi alla
conoscibilità del momento iniziale di decorrenza del termine stesso,
al fine di assicurarne all'interessato l'utilizzazione nella sua
interezza".

PER QUESTI MOTIVI
LA CORTE COSTITUZIONALE
Dichiara la illegittimità costituzionale dell'art. 80, primo
comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 ("Disciplina delle
locazioni di immobili urbani"), nella parte in cui dispone "e
comunque entro un anno dal mutamento di destinazione".
Così deciso in Roma, in Camera di Consiglio, nella sede della
Corte Costituzionale, palazzo della Consulta il 10 febbraio 1988.
Il Presidente: SAJA
Il redattore: CASAVOLA
Il cancelliere: MINELLI
Depositata in cancelleria il 18 febbraio 1988.
Il direttore della cancelleria: MINELLI
88C0240