Serie Generale n. 32 del 9-2-1998
CIRCOLARI
MINISTERO DELLE FINANZE
MINISTERO DELLE FINANZE
CIRCOLARE 30 gennaio 1998, n. 40
Locazioni passive di immobili da destinare a sedi di uffici delle amministrazioni statali. (GU Serie Generale n.32 del 09-02-1998)

Alla Presidenza del Consiglio dei
Ministri
A tutte le amministrazioni statali
Il Dipartimento del territorio ha istituito un Osservatorio sul
mercato dei valori immobiliari che, all'attualità, è aggiornato per
la quasi totalità dei comuni presenti sul territorio nazionale.
Attraverso tale strumento, l'amministrazione tiene costantemente
sotto controllo l'andamento dei valori di mercato delle unità
immobiliari, mediante un periodico aggiornamento semestrale, con
riferimento ad una ripartizione del territorio comunale in zone
omogenee di mercato, all'interno delle quali vi è uniformità di
apprezzamento.
I valori unitari di mercato riportati nell'osservatorio sono
relativi al settore delle compravendite e a quello delle locazioni ed
oscillano in un intervallo di cui sono dati il minimo ed il massimo
con riguardo alle principali tipologie edilizie quali ville, villini,
edifici intensivi, edifici non intensivi, negozi, uffici,
autorimesse.
La pubblicazione contenente i dati dell'Osservatorio è disponibile
anche per le altre amministrazioni e per i privati, presso le
librerie del Poligrafico dello Stato.
Con cadenza semestrale viene inoltre fornito un CD-Rom aggiornato
con tutti i dati, in allegato alla rivista del Dipartimento del
territorio.
Con l'Osservatorio i dipendenti uffici periferici finanziari, sono
stati di fatto dotati di uno strumento rapidamente consultabile che
tende, altresì, a garantire la trasparenza della attività estimale
mediante un'azione preventiva di controllo.
Proprio a quest'ultimo fine, con disposizione dell'ottobre 1995,
per verificare la congruità dell'ammontare pattuito delle locazioni
passive della pubblica amministrazione si è affidato alla direzione
centrale dei Ss.Tt.Ee. l'incarico di procedere ai relativi riscontri,
con i valori unitari indicati nell'Osservatorio.
Tutte le valutazioni effettuate dagli organi tecnici del
Dipartimento del territorio, con valori locativi unitari al di fuori
dei valori massimi stabiliti nell'Osservatorio medesimo, vengono
rinviate agli uffici periferici, affinchè gli stessi provvedano a
rivedere, ovvero a motivare, il giudizio espresso.
Si tratta, quindi di un'azione preventiva, il cui fine sovente si
concretizza in un risparmio sugli appositi capitoli di bilancio con
conseguente contenimento della spesa pubblica.
A tale riguardo corre l'obbligo di rappresentare quella che ormai
è una pratica invalsa delle amministrazioni che richiedono locali
per i propri uffici e che, stante la cronica indisponibilità di
stabili demaniali, nella susseguente ricerca sul mercato privato,
individuano di norma cespiti di notevole pregio architettonico in
zone ricercate della città che non si giustificano che per pochi
uffici con compiti di rappresentanza.
A motivo di quanto sopra, nei casi di immobili assunti in locazione
passiva, si verifica spesso che i valori locativi unitari di mercato
determinati nella relazione estimativa dell'ufficio, non rientrano
nell'intervallo dei valori espressi nell'Osservatorio dei valori
immobiliari, con riferimento alla zone in cui ricade l'immobile
oggetto di stima.
La scelta di immobili di pregio determina l'assunzione di gravosi
oneri di spesa per le locazioni passive, in aperto contrasto con
l'indirizzo di contenimento della spesa pubblica, avallato anche dal
disegno di legge collegato alla finanziaria di quest'anno, che
prevede una rinegoziazione dei contratti di locazione delle P.A. con
l'obiettivo di ridurre la relativa spesa almeno nella misura del 10
per cento rispetto ai canoni di locazione vigente.
Come detto tale situazione è in genere determinata dalla
circostanza che:
le peculiari caratteristiche possedute dall'immobile prescelto
dalla amministrazione locataria, quali le caratteristiche
architettoniche e di rifinitura, l'impiantistica di cui lo stesso è
dotato, risultano di norma, superiori alla media di altri immobili
della medesima tipologia edilizia, cosicchè conferiscono al medesimo
le caratteristiche ed il tono di immobile di pregio;
gli immobili esaminati, risultano spesso ubicati in zona definita
nel predetto osservatorio dei valori, come zona centrale e ricercata,
i cui valori unitari di mercato risultano ovviamente elevati rispetto
ad altre zone che potrebbero, invece, surrogare, con la medesima
utilità, la stessa funzione demandata all'edificio prescelto.
Tali situazioni, ma certamente non le sole, determinano di fatto un
aggravio economico non indifferente per lo Stato.
Sarebbe pertanto auspicabile che da parte degli organi di vertice
delle amministrazioni centrali dello Stato vengano impartite
opportune direttive ai propri uffici periferici perchè nei casi di
nuova locazione o di rinnovo contrattuale, gli immobili individuati
presentino caratteristiche intrinseche ed estrinseche tali che i
relativi valori unitari rientrino nell'intervallo dei valori del
predetto osservatorio.
Per il raggiungimento di tale obiettivo sarebbe d'uopo che venga
consultato, in sede periferica, il competente ufficio tecnico
erariale o l'ufficio del territorio.
Nei casi in cui i valori unitari di mercato relativi all'immobile
non presentino valori coerenti con le indicazioni dell'osservatorio,
il Dipartimento del territorio, tramite la Direzione centrale del
demanio o i rispettivi organismi periferici potranno pertanto
rilasciare il relativo nullaosta alla spesa solo previo assenso delle
rispettive amministrazioni centrali che valuteranno, di caso in caso,
la effettiva necessità di assumere o mantenere in locazione
l'immobile prescelto.
Il Ministro: Visco