1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n. 8 del 21-2-2018
SENTENZE ED ORDINANZE DELLA CORTE
N. 32 SENTENZA 24 gennaio - 19 febbraio 2018
Giudizio di legittimita' costituzionale in via incidentale. Contratto - Compravendita di immobile da costruire - Tutele dell'acquirente (in particolare, la garanzia fideiussoria) - Applicabilita' ai soli contratti preliminari relativi ad immobili per i quali sia stato almeno richiesto il permesso di costruire o altro titolo abilitativo edilizio. - Decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210), artt. 1, comma 1, lettera d), 5, comma 1, e 6, comma 1, lettera i). (T-180032) (GU 1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n.8 del 21-2-2018)

LA CORTE COSTITUZIONALE

composta dai signori:
Presidente:Giorgio LATTANZI;
Giudici :Aldo CAROSI, Marta CARTABIA, Mario Rosario MORELLI,
Giancarlo CORAGGIO, Giuliano AMATO, Silvana SCIARRA, Daria de
PRETIS, Nicolò ZANON, Augusto Antonio BARBERA, Giulio PROSPERETTI,
Giovanni AMOROSO,

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nel giudizio di legittimità costituzionale degli artt. 1, comma
1, lettera d), 5 e 6, comma 1, lettera i), del decreto legislativo 20
giugno 2005, n. 122 (Disposizioni per la tutela dei diritti
patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della
legge 2 agosto 2004, n. 210), promosso dal Tribunale ordinario di
Siena nel procedimento vertente tra B. B. e la Società Edilizia
Cooperativa Colli in Chianti, con ordinanza del 23 giugno 2015,
iscritta al n. 131 del registro ordinanze 2016 e pubblicata nella
Gazzetta Ufficiale della Repubblica n. 28, prima serie speciale,
dell'anno 2016.
Udito nella camera di consiglio del 24 gennaio 2018 il Giudice
relatore Giovanni Amoroso.

Ritenuto in fatto

1.- Con ordinanza del 23 giugno 2015 il Tribunale ordinario di
Siena ha sollevato questioni di legittimità costituzionale degli
artt. 1, comma 1, lettera d), 5 e 6, comma 1, lettera i), del decreto
legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (Disposizioni per la tutela dei
diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a
norma della legge 2 agosto 2004, n. 210), in riferimento all'art. 3
della Costituzione.
Con riferimento alla prima disposizione, il giudice premette che
essa, nel definire «immobili da costruire» gli immobili per i quali
sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da
edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata
versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del
certificato di agibilità, esclude dall'ambito applicativo della
normativa di protezione, introdotta dal citato decreto legislativo, i
contratti di acquisto di immobili per i quali non sia stata ancora
depositata domanda di permesso di costruire, anche nelle ipotesi in
cui il mancato ottenimento di tale permesso sia previsto quale
condizione risolutiva della stessa pattuizione.
Tale esclusione, secondo il tribunale rimettente, si porrebbe in
contrasto con l'art. 3 Cost. sotto il profilo della disparità di
trattamento, in quanto la normativa censurata disciplinerebbe
diversamente situazioni omogenee, ossia quella di chi acquista prima
che il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento
abilitativo sia stato richiesto e quella di chi acquista dopo tale
momento, precludendo, nel primo caso, l'accesso alla tutela
assicurata dal decreto con riferimento alla seconda ipotesi.
Per le stesse ragioni, il tribunale dubita della legittimità
costituzionale dell'art. 6, comma 1, lettera i), che, nell'indicare
il contenuto necessario del contratto preliminare di immobile da
costruire, ripete la distinzione tra le due ipotesi considerate,
nonchè dell'art. 5 [recte: 5, comma 1], nella parte in cui, nel
determinare i limiti di applicabilità della disciplina
protezionistica, fa riferimento alla circostanza che il permesso di
costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato
richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del decreto
legislativo.
2.- Le questioni incidentali di legittimità costituzionale sono
sollevate nel corso di un giudizio promosso con ricorso ai sensi
dell'art. 702-bis cod. proc. civ. dalla signora B. B. la quale -
avendo stipulato in data 19 settembre 2005 un contratto preliminare
di acquisto con la Società Edilizia Cooperativa Colli in Chianti, di
cui era socia, avente ad oggetto la prenotazione di un immobile da
costruire per il quale non era ancora stato richiesto alcun permesso
abilitativo - ha domandato la restituzione di quanto versato a titolo
di acconto e di seconda rata, invocando la violazione dell'obbligo,
gravante - secondo il suo assunto difensivo - sulla società
costruttrice, di rilasciare, a pena di nullità (relativa), una
fideiussione a garanzia delle somme riscosse, secondo quanto previsto
dall'art. 2 del d.lgs. n. 122 del 2005.
Il rimettente illustra, in primo luogo, le ragioni per le quali
ritiene infondate le eccezioni preliminari sollevate dalla società
convenuta. Quanto a quella avente ad oggetto l'improcedibilità
dell'azione per mancato previo esperimento della procedura di
negoziazione assistita, prevista dal decreto-legge 12 settembre 2014,
n. 132 (Misure urgenti di degiurisdizionalizzazione ed altri
interventi per la definizione dell'arretrato in materia di processo
civile), convertito, con modificazioni, dalla legge 10 novembre 2014,
n. 162, il giudice afferma l'inapplicabilità ratione temporis di
tale disciplina al giudizio in corso, introdotto il 19 novembre 2014,
atteso che l'art. 3, comma 8, del citato decreto stabilisce che le
disposizioni relative all'improcedibilità acquistano efficacia
decorsi novanta giorni dall'entrata in vigore della legge di
conversione, ossia dall'11 novembre 2014.
Quanto all'eccezione avente ad oggetto l'incompetenza del giudice
adito, in forza della clausola compromissoria contenuta nell'atto
costitutivo della cooperativa, il rimettente ne sostiene
l'inoperatività mancando, nella specie, una espressa e separata
dichiarazione scritta di accettazione del socio, prevista quale
condizione necessaria dall'art. 7 dello stesso atto costitutivo.
Sussisterebbe quindi la rilevanza delle sollevate questioni di
costituzionalità perchè dall'applicazione della normativa censurata
dipende la definizione della controversia, non ricorrendo altra
ragione di nullità rilevabile d'ufficio del titolo negoziale della
domanda, ed essendo preclusa alla parte ogni altra possibilità di
svincolarsi legittimamente dalla pattuizione, stanti le restrizioni
alla facoltà di recesso del socio previste dal contratto che, in
particolare, subordinano la possibilità di recedere al reperimento
di un nuovo socio.
3.- Il rimettente ritiene poi sussistere anche il requisito della
non manifesta infondatezza delle questioni, in ragione della ritenuta
disparità di trattamento riservata alle due fattispecie in
comparazione perchè riferite a stipulazioni di contenuto analogo,
differenziate solo in ragione del discrimine temporale costituito
dalla posteriorità, o meno, della stipulazione rispetto al deposito
della domanda di rilascio del titolo abilitativo edilizio.
Il tribunale esclude anche la possibilità di interpretazione
costituzionalmente orientata della normativa censurata, richiamando
la giurisprudenza di legittimità (Corte di cassazione, sezione
seconda civile, sentenza 10 marzo 2011, n. 5749) che ha chiarito che
i contratti preliminari di compravendita di immobili per i quali non
sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo
equipollente si collocano fuori dell'ambito applicativo della
speciale disciplina recata dal d.lgs. n. 122 del 2005 e la chiara
lettera della legge non consente di pervenire, a tutela
dell'acquirente o promissario acquirente di immobile esistente "sulla
carta", ad una interpretazione adeguatrice che ne permetta invece
l'applicazione.
4.- Le parti del giudizio a quo non si sono costituite nel
giudizio incidentale di legittimità costituzionale, nè è
intervenuto il Presidente del Consiglio dei ministri.

Considerato in diritto

1.- Il Tribunale ordinario di Siena con ordinanza del 23 giugno
2015 ha sollevato, in riferimento all'art. 3 della Costituzione,
questioni incidentali di legittimità costituzionale delle seguenti
norme del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (Disposizioni
per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili
da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210):
1) art. 1, comma 1, lettera d), nella parte in cui, nel definire
«immobili da costruire» quegli «immobili per i quali sia stato
richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o
la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in
stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di
agibilita'», esclude dall'ambito applicativo della normativa di
protezione introdotta dal medesimo decreto legislativo i contratti di
acquisto di immobili per i quali non sia stata ancora presentata
alcuna richiesta di permesso di costruire, dedotta in contratto quale
condizione risolutiva della stessa pattuizione;
2) art. 5 [recte: 5, comma 1], nella parte in cui, nel fissare la
vigenza della nuova normativa introdotta dal d.lgs. n. 122 del 2005,
individua quale presupposto per la sua applicabilità la
posteriorità della richiesta del permesso di costruire o di altro
titolo abilitativo rispetto alla data di entrata in vigore del
medesimo decreto (21 luglio 2005);
3) art. 6, comma 1, lettera i), nella parte in cui impone, quale
contenuto necessario del contratto preliminare di compravendita di
immobile da costruire, ai sensi e per gli effetti della introdotta
nuova normativa di protezione, l'indicazione degli estremi del
permesso già ottenuto o della domanda di titolo abilitativo già
presentata presso le autorità.
Il giudizio civile nel corso del quale è stato sollevato
l'incidente di costituzionalità è stato promosso da una socia di
una società edilizia cooperativa, prenotataria di un alloggio da
costruire, nei confronti della società per la ripetizione di quanto
versato a titolo di acconto e di seconda rata, allegando la mancata
prestazione, all'atto della prenotazione, della dovuta garanzia
fideiussoria ad opera della società promittente, a ciò obbligata -
secondo l'assunto attoreo - dal disposto di cui all'art. 2 del d.lgs.
n. 122 del 2005, e sostenendo, come conseguenza del dedotto
inadempimento di tale obbligo, la nullità della prenotazione
effettuata. La società convenuta ha contestato la sussistenza
dell'obbligo perchè non previsto dalla legge, in quanto nella specie
si trattava di immobile da costruire per il quale non era stato
ancora richiesto, all'atto della prenotazione, il permesso di
costruire. Il tribunale rimettente, censurando le citate
disposizioni, lamenta la mancata estensione dell'obbligo della
garanzia fideiussoria e della conseguente nullità di protezione in
caso di inadempimento a tale obbligo - previsti per l'ipotesi
dell'acquisto di immobile per il quale sia stato almeno chiesto il
permesso di costruire - anche all'ipotesi di acquisto di immobile da
costruire per il quale il permesso di costruire non sia stato ancora
richiesto, cui è equiparata la prenotazione di immobile da parte di
socio di cooperativa edilizia in vista della futura assegnazione
dello stesso all'atto dell'ultimazione della costruzione.
Le questioni di costituzionalità sono state sollevate in
riferimento al principio di eguaglianza, ritenendo il giudice
rimettente ingiustificata la disciplina differenziata in ragione
della suddetta definizione di immobile da costruire, nella parte in
cui non include nella garanzia fideiussoria gli acquirenti di
immobili per i quali non sia stato nemmeno richiesto il permesso di
costruire (acquisti cosiddetti "sulla carta").
2.- Deve premettersi, come quadro normativo di riferimento delle
sollevate questioni incidentali di legittimità costituzionale, che
con la legge 2 agosto 2004, n. 210, recante la delega al Governo per
la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da
costruire, il legislatore ha inteso dare protezione a questi ultimi,
prescrivendo in particolare, tra i principi e criteri direttivi della
delega, la previsione dell'obbligo del costruttore di procurare il
rilascio e di provvedere alla consegna, prima della stipula del
contratto preliminare d'acquisto, di una fideiussione di importo pari
alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo riscosso
e da riscuotere prima della stipula del contratto definitivo di
compravendita o dell'atto definitivo di assegnazione.
Nell'esercizio di tale delega il Governo ha adottato il citato
d.lgs. n. 122 del 2005, prevedendo all'art. 2 la garanzia
fideiussoria in favore degli acquirenti, persone fisiche, di immobili
da costruire, per tale intendendosi, secondo la definizione posta
dall'art. 1, che ripete quella già contenuta nella legge di delega,
gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire
e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti
essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire
ancora il rilascio del certificato di agibilità. L'arco di tempo
della garanzia fideiussoria risulta quindi compreso nell'intervallo
che va dalla iniziale richiesta di permesso di costruire fino
all'ultimazione della costruzione con il rilascio del certificato di
agibilità. La fideiussione deve garantire agli acquirenti, nel caso
in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi (per
sopravvenuta esecuzione immobiliare, fallimento, liquidazione coatta
amministrativa, concordato preventivo, amministrazione
straordinaria), la restituzione delle somme e del valore di ogni
altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi
interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta
situazione si è verificata.
L'obbligo della fideiussione è espressamente previsto dall'art.
2 a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere
unicamente dall'acquirente. Si tratta quindi di una nullità relativa
di protezione in favore dell'acquirente il quale, ove la garanzia
fideiussoria non sia stata approntata dal costruttore promittente
alienante, può domandare in giudizio il suo accertamento e la
conseguente restituzione di quanto corrisposto al costruttore.
L'art. 1, nel porre le definizioni di «acquirente», «costruttore»
e «immobile da costruire», traccia anche il perimetro applicativo
della complessiva normativa di protezione riferendola, in
particolare, ai contratti preliminari di compravendita aventi ad
oggetto «gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di
costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non
risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non
consentire ancora il rilascio del certificato di agibilita'»: non
quindi anche gli immobili per i quali non sia stato neppure chiesto
il permesso di costruire. Al contratto preliminare di compravendita
è resa equipollente ex lege (art. 2, comma 2, citato), ove il
costruttore sia una società cooperativa, la prenotazione
dell'immobile mediante versamento di somme alla società per ottenere
l'assegnazione in proprietà dell'immobile da costruire.
Tale definizione di «immobile da costruire» è pienamente
corrispondente al contenuto della legge di delega che - come già
rilevato - parimenti fa riferimento ai medesimi immobili ed esprime
una scelta del legislatore di politica regolatoria del mercato
immobiliare; scelta essenzialmente discrezionale che, ad esempio, in
un settore più limitato e specifico - quello del mercato del turismo
quanto ai contratti di multiproprietà di immobili in corso di
costruzione - sarà in seguito operata con la previsione del solo
obbligo di fideiussione a garanzia dell'ultimazione dei lavori (art.
2 del decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79, recante «Codice
della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo,
a norma dell'articolo 14 della legge 28 novembre 2005, n. 246,
nonchè attuazione della direttiva 2008/122/CE, relativa ai contratti
di multiproprietà, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di
lungo termine, contratti di rivendita e di scambio»).
Nell'impianto del d.lgs. n. 122 del 2005 la garanzia fideiussoria
fa parte di un più ampio apparato di tutela dell'acquirente
costituito dall'obbligo per il costruttore di contrarre anche una
polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio
dell'acquirente e a copertura dei danni materiali e diretti
all'immobile (art. 4), dall'esenzione e limitazione alla
esperibilità dell'azione revocatoria fallimentare in caso di
fallimento del costruttore (art. 10), dalla possibilità di accesso
alle prestazioni del fondo di solidarietà per gli acquirenti che, a
seguito dell'assoggettamento del costruttore a procedure implicanti
una situazione di crisi, abbiano subito un danno patrimoniale senza
conseguire la proprietà dell'immobile oggetto dell'accordo negoziale
con il costruttore ovvero l'assegnazione in proprietà dell'immobile
da costruire per iniziativa di una cooperativa (art. 12); fondo
alimentato da un contributo obbligatorio a carico degli stessi
costruttori tenuti all'obbligo della garanzia fideiussoria (art.17).
La speciale tutela costituita dal regime della nullità relativa
di protezione (art. 2) è stata poi ulteriormente implementata dalla
successiva previsione della sua inderogabilità, contenuta nell'art.
10-quater del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47 (Misure urgenti per
l'emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo
2015), convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n.
80, che, aggiungendo il comma 1-bis all'art. 5 del d.lgs. n 122 del
2005, ha stabilito che l'acquirente non può rinunciare alle tutele
previste dal citato decreto legislativo e ogni clausola contraria è
nulla e deve intendersi come non apposta.
Da ultimo, l'art. 12 della legge 19 ottobre 2017, n. 155, recante
la delega al Governo per la riforma delle discipline della crisi di
impresa e dell'insolvenza, ha previsto - nel richiamare le modalità
ed i termini di cui all'art. 1 del d.lgs. n. 122 del 2005, quanto
alla tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da
costruire, così confermando il perimetro applicativo di tale
speciale regolamentazione - una futura estensione della normativa di
protezione con l'introduzione del regime della nullità relativa del
contratto con riferimento anche all'inosservanza dell'obbligo
assicurativo e la prescrizione della forma dell'atto pubblico o
scrittura privata autenticata per la stipulazione dell'atto o del
contratto avente come finalità il trasferimento non immediato della
proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da
costruire, al fine di garantire il controllo di legalità da parte
del notaio sull'adempimento dell'obbligo di stipulazione della
fideiussione e della polizza assicurativa.
3.- Ciò premesso, deve innanzi tutto considerarsi, quanto alla
rilevanza delle sollevate questioni di legittimità costituzionale,
che il giudice rimettente con motivazione plausibile e sufficiente ha
rigettato le preliminari eccezioni sollevate dalla parte convenuta
quanto alla procedibilità dell'azione, in ragione della non
applicabilità ratione temporis della disciplina della negoziazione
assistita, e alla non opponibilità della clausola compromissoria
contenuta nell'atto costitutivo della società cooperativa in
mancanza di espressa e separata dichiarazione di accettazione per
scritto della competenza arbitrale.
4.- Con riferimento poi alle singole e distinte disposizioni
censurate va dichiarata inammissibile la questione di legittimità
costituzionale dell'art. 5 del citato d.lgs. n. 122 del 2005,
disposizione questa che (nel suo originario unico comma) regola
l'applicabilità, sotto il profilo temporale, della nuova disciplina
posta in particolare dagli artt. 2 e 3, ossia l'obbligo della
garanzia fideiussoria, escludendo l'insorgenza dell'obbligo per quei
contratti di compravendita che, seppur stipulati nella vigenza della
nuova normativa, avessero riguardato immobili da costruire per i
quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento
abilitativo fosse stato richiesto anteriormente alla data di entrata
in vigore del medesimo decreto.
Nella specie è pacifico nel giudizio a quo che il permesso di
costruire non sia stato nemmeno richiesto al momento della
prenotazione dell'immobile e quindi in nessun caso viene in rilievo
tale disciplina di regime transitorio, di iniziale esenzione
dall'obbligo fideiussorio, neppure nella prospettiva della pronuncia
additiva richiesta dal giudice rimettente.
Parimenti inammissibile per difetto di rilevanza è la questione
di legittimità costituzionale dell'art. 6, comma 1, lettera i), che
prescrive che il contratto deve contenere gli estremi del permesso di
costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonchè di
ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla
costruzione. Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità
(Corte di cassazione, sezione seconda civile, sentenza 10 marzo 2011,
n. 5749), questa prescrizione opera nei limiti in cui un permesso di
costruire sia stato rilasciato o almeno richiesto. L'estensione della
garanzia fideiussoria, richiesta dal giudice rimettente, non tocca
questa prescrizione che comunque conserverebbe il suo ambito di
applicazione.
5.- La questione di costituzionalità è invece rilevante in
riferimento all'art. 1, comma 1, lettera d), che, ponendo la già
ricordata nozione di «immobile da costruire», definisce l'ambito
applicativo della normativa di tutela in questione.
Il giudizio a quo ha ad oggetto la prenotazione, espressamente
equipollente (ai fini della normativa di protezione in esame: art. 1,
comma 1, lettera a) ad un contratto preliminare di acquisto di un
immobile da costruire ad opera di una società cooperativa per il
quale, al momento dell'atto, non era stato nemmeno richiesto il
permesso di costruire, sicchè non trova applicazione la richiamata
normativa di tutela e segnatamente la nullità di protezione per
inadempimento dell'obbligo di approntare la garanzia fideiussoria in
favore dell'acquirente. Solo estendendo - come richiede il giudice
rimettente - la nozione di «immobile da costruire» anche agli
immobili per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di
costruire - e quindi indistintamente a tutti gli immobili da
costruire - la domanda della parte attrice potrebbe, in ipotesi,
essere accolta sulla base dell'allegato presupposto dell'inosservanza
da parte della società cooperativa di apprestare la garanzia
fideiussoria all'atto della prenotazione dell'immobile.
La questione è ammissibile anche sotto il profilo della
plausibile esclusione di una diversa lettura della disposizione
censurata in chiave di interpretazione adeguatrice, avendo il
tribunale rimettente puntualmente e correttamente rilevato che il
dato testuale della disposizione non consente l'estensione della
speciale normativa di tutela, introdotta dal d.lgs. n. 122 del 2005,
anche alle ipotesi di acquisto di immobile da costruire per il quale
non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire. La
definizione limitativa dell'art. 1, comma 1, lettera d), trova del
resto riscontro e conferma anche nel successivo art. 12, comma 3, che
parimenti riserva l'accesso alle prestazioni del fondo di
solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire ai casi
in cui per il bene immobile risulti richiesto il permesso di
costruire.
Il contratto preliminare di acquisto di immobile da costruire,
anche prima della presentazione della richiesta di permesso di
costruire, è in sè lecito potendo la prestazione di cose future
essere dedotta nel contratto ai sensi dell'art. 1348 del codice
civile «salvi i particolari divieti di legge» ed essendo legittima la
vendita di cose future (art. 1472 cod. civ.). La giurisprudenza di
legittimità (con la citata sentenza n. 5749 del 2011) ha escluso che
dalla previsione dell'obbligo di garanzia fideiussoria e dalla
complessiva normativa di protezione prevista dal d.lgs. n. 122 del
2005 possa desumersi, per induzione, un divieto di porre come oggetto
del contratto di compravendita di cosa futura un immobile da
costruire che, in ragione della mancanza non solo del permesso di
costruire ma anche della richiesta dello stesso, non renda operante
tale tutela speciale.
6.- Nel merito la questione non è fondata.
6.1.- Il giudice rimettente denuncia la violazione del principio
di eguaglianza richiamando, in motivazione, il secondo comma
dell'art. 3 Cost. che riguarda la rimozione degli ostacoli di ordine
economico e sociale all'eguaglianza dei cittadini.
Però, al di là del riferimento testuale del parametro di
costituzionalità indicato dal giudice rimettente, la formulazione
sostanziale della censura è inequivocabilmente diretta a denunciare
la violazione del primo comma dell'art. 3 Cost. in ragione della
dedotta comparazione tra la fattispecie prevista dalla disposizione
censurata, quale destinataria della disciplina di tutela posta dal
d.lgs. n. 122 del 2005, e quella oggetto del giudizio a quo, in essa
non compresa. Il raffronto tra le due fattispecie, ritenute dal
giudice rimettente omogenee e parimenti meritevoli della medesima
disciplina di tutela, farebbe emergere l'ingiustificatezza della
disciplina differenziata e perciò la violazione del principio di
eguaglianza.
È quindi in riferimento a tale parametro (art. 3, primo comma,
Cost.) che va valutato il merito della censura.
6.2.- Il raffronto operato tra diverse regolamentazioni, mirato a
verificare, a fronte del principio di eguaglianza, la
giustificatezza, o no, della scelta legislativa della disciplina non
uniforme presuppone necessariamente l'omogeneità delle fattispecie
poste in comparazione (ex plurimis, sentenze n. 282 del 2010 e n. 161
del 2009; ordinanze n. 41 del 2009, n. 71 e n. 30 del 2007) ed
implica la valutazione degli elementi di differenziazione con
riguardo alla ratio delle disposizioni censurate, alle finalità
perseguite dal legislatore e al più ampio contesto normativo in cui
tali disposizioni si collocano.
Tale requisito di omogeneità delle fattispecie non è
ravvisabile nel caso in esame al di là del generico tratto di
comunanza evocato dal rimettente.
6.3.- La normativa censurata persegue la finalità di approntare
una garanzia specifica dell'affidamento, meritevole di tutela, che
l'acquirente ripone nell'effettiva realizzazione (o completamento, se
già iniziata) della costruzione dell'immobile oggetto del contratto
preliminare di compravendita; affidamento indotto dalla circostanza
dell'intervenuto rilascio del permesso di costruire o almeno della
già presentata richiesta per il suo ottenimento. Nel primo caso il
completamento del procedimento amministrativo sfociato
nell'intervenuto rilascio del provvedimento con cui è stata
assentita la costruzione dell'edificio prima della stipulazione del
contratto rafforza la concretezza della prospettiva che la
costruzione dell'edificio sia iniziata e portata a termine, con
conseguente possibilità per la parte acquirente di stipulare il
contratto definitivo di compravendita. Ma anche nel secondo caso il
solo avvio del procedimento amministrativo mediante la richiesta di
permesso di costruire aggiunge parimenti, anche se non nella stessa
misura, concretezza all'iniziativa edificatoria del promittente
alienante secondo un progetto ormai definito ed allegato alla
richiesta stessa. Nell'uno e nell'altro caso l'offerta di vendita
dell'immobile da costruire si presenta incanalata nel binario
rispettivamente, in un caso, della già verificata compatibilità con
gli strumenti urbanistici, nell'altro caso dell'attivazione del
procedimento amministrativo diretto ad operare tale verifica. Questo
contesto di legalità sotto l'aspetto urbanistico, che aggiunge una
qualitas alla cosa futura promessa in vendita, costituisce di per sè
un fattore rassicurante ed un indiretto incentivo all'acquisto per il
promittente acquirente, persona fisica, radicando in quest'ultimo un
affidamento maggiore nella determinazione di assentire l'impegno
contrattuale di acquisto dell'immobile da costruire assumendone i
relativi oneri economici.
Il legislatore ha inteso approntare una specifica tutela di
questo affidamento a mezzo dell'obbligo di garanzia fideiussoria, che
necessariamente - pena la nullità relativa del contratto deducibile
solo dall'acquirente (e quindi nullità di protezione) - deve
accompagnarsi alla compravendita; tutela questa che si salda con la
previsione, parimenti contenuta nel decreto legislativo n. 122 del
2005 all'art. 12, di un fondo di garanzia, al fine di assicurare un
indennizzo, nell'ambito delle risorse del medesimo fondo, agli
acquirenti che, a seguito dell'assoggettamento del costruttore a
procedure implicanti una situazione di crisi, abbiano subito la
perdita di somme di denaro o di altri beni e non abbiano conseguito
il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su
immobili oggetto di accordo negoziale con il costruttore ovvero
l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un
diritto reale di godimento su immobili da costruire per iniziativa di
una cooperativa. Anche l'accesso al fondo è espressamente
condizionato al presupposto che per il bene immobile, oggetto di
contrattazione, risulti almeno la richiesta del permesso di
costruire. Ulteriore saldatura di queste tutele - la garanzia della
copertura fideiussoria e la possibilità dell'indennizzo erogato dal
fondo - sta nella previsione della provvista del fondo mediante un
contributo obbligatorio a carico dei costruttori tenuti a procurare
il rilascio e a provvedere alla consegna della fideiussione in una
misura percentualmente proporzionata alle somme oggetto della
garanzia fideiussoria.
Questo articolato apparato di garanzie per il promittente
acquirente - che persegue altresì una finalità di tutela del
risparmio da esso impiegato nell'acquisto di un immobile da costruire
(art. 47, primo comma, Cost.) - esprime anzi tutto una tutela
ulteriore e specifica rispetto a quella approntata dal codice del
consumo, ove di quest'ultimo ricorrano i presupposti, anche in
un'ottica di responsabilizzazione del promittente acquirente a favore
di iniziative edilizie già portate all'esame dell'autorità
competente per la valutazione di conformità con i vigenti strumenti
urbanistici. Inoltre promuove indirettamente la stessa attività
edilizia del costruttore promittente alienante che sia rispettosa
delle regole di governo del territorio quanto alla disciplina delle
nuove costruzioni. Ed infatti, pur a fronte del maggior costo
dell'onere della garanzia fideiussoria, si ha che il complessivo
contesto di garanzie in cui si svolge l'attività negoziale facilita
la collocazione sul mercato degli immobili già prima e durante la
loro costruzione e promuove indirettamente l'autofinanziamento
dell'impresa prima che la costruzione sia definitivamente completata.
Il dato caratterizzante della fattispecie alla quale tale
disciplina si riferisce è costituito quindi dalla sua collocazione
nell'alveo del prescritto procedimento amministrativo di rilascio del
permesso di costruire e quindi di verifica della compatibilità di
ciò che l'imprenditore sta costruendo - o si accinge a costruire -
con la vigente normativa urbanistica. Ciò rappresenta l'elemento
differenziale rispetto alla diversa fattispecie dell'immobile da
costruire per il quale non sia stato nemmeno richiesto il relativo
permesso e che pertanto non vede sorgere nel promittente acquirente
quel particolare affidamento nel contesto di legalità in cui si
colloca l'iniziativa imprenditoriale di costruzione dell'immobile ove
almeno tale permesso sia già stato richiesto. L'acquisto di immobili
da costruire cosiddetto "sulla carta" si connota come operazione
economica maggiormente rischiosa - ma non perciò illecita, nè
meramente aleatoria - per il promittente acquirente, che di ciò non
può non essere consapevole anche al di là di specifici oneri
informativi ove il contratto ricada nell'ambito di applicazione del
codice del consumo. La tutela è quella codicistica e segnatamente la
nullità del contratto - non già quella speciale di protezione ai
sensi dell'art. 2 del d.lgs. n. 122 del 2005 - ma quella ordinaria ai
sensi dell'art. 1472, secondo comma, cod. civ. laddove «la cosa non
viene ad esistenza». Ed è tale elemento, complessivamente valutato,
che differenzia le fattispecie oggetto della comparazione posta dal
giudice rimettente - quella oggetto del giudizio a quo e quella
dedotta come tertium comparationis - sì da poterle conclusivamente
valutare come non omogenee rispetto al principio di eguaglianza (art.
3, primo comma, Cost.) con la conseguenza che non ingiustificata è
la diversità di disciplina oggetto della censura di illegittimità
costituzionale in esame.
7.- Rientra quindi nella discrezionalità del legislatore
perimetrare l'apparato delle garanzie suddette riferendo la loro
applicazione alla compravendita di immobili la cui futura costruzione
già si collochi nell'alveo del rispetto della normativa urbanistica
per essere stato almeno richiesto il permesso di costruire senza che
dal principio di eguaglianza (art. 3, primo comma, Cost.), in
riferimento al tertium comparationis dedotto dal giudice rimettente,
possa farsi derivare un'esigenza costituzionale di parificazione
mediante l'estensione delle stesse garanzie anche alla diversa
fattispecie della vendita di immobili da costruire per i quali non
sia stato neppure richiesto il relativo permesso.

per questi motivi
LA CORTE COSTITUZIONALE

1) dichiara inammissibili le questioni di legittimità
costituzionale degli artt. 5, comma 1, e 6, comma 1, lettera i), del
decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (Disposizioni per la
tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da
costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210), sollevate, in
riferimento all'art. 3, primo comma, della Costituzione, dal
Tribunale ordinario di Siena, con l'ordinanza indicata in epigrafe;
2) dichiara non fondata la questione di legittimità
costituzionale dell'art. 1, comma 1, lettera d), del medesimo d.lgs.
n. 122 del 2005, sollevata, in riferimento all'art. 3, primo comma,
Cost., dal Tribunale ordinario di Siena, con l'ordinanza indicata in
epigrafe.

Così deciso in Roma, nella sede della Corte costituzionale,
Palazzo della Consulta, il 24 gennaio 2018.

F.to:
Giorgio LATTANZI, Presidente
Giovanni AMOROSO, Redattore
Roberto MILANA, Cancelliere

Depositata in Cancelleria il 19 febbraio 2018.

Il Direttore della Cancelleria
F.to: Roberto MILANA