1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n. 41 del 14-10-1998
SENTENZE ED ORDINANZE DELLA CORTE
N. 348 SENTENZA 28 settembre - 9 ottobre 1998
Giudizio di legittimita' costituzionale in via incidentale. Locazione - Immobili destinati ad uso diverso dall'abitazione - Locatore che intenda ristrutturare l'immobile - Diniego della rinnovazione del contratto - Azione di rilascio - Condizione del possesso della prescritta licenza o concessione - Impedimento per l'emanazione del provvedimento di rilascio, costituito dalla scadenza, nel corso del processo, del termine per l'inizio dei lavori, indicato nella licenza di concessione - Esperibilita' dell'azione rimessa ad un elemento del tutto casuale ed incerto - Illegittimita' costituzionale. (Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 29, primo comma, lettera d), ultima parte, in relazione alla lettera c), ultima parte, stessa legge). (098C1172) (GU 1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n.41 del 14-10-1998)

LA CORTE COSTITUZIONALE
composta dai signori:
Presidente: dott. Renato GRANATA;
Giudici: prof. Giuliano VASSALLI, prof. Francesco GUIZZI, prof.
Cesare MIRABELLI, prof. Fernando SANTOSUOSSO, avv. Massimo VARI,
dott. Cesare RUPERTO, dott. Riccardo CHIEPPA, prof. Gustavo
ZAGREBELSKY, prof. Valerio ONIDA, prof. Carlo MEZZANOTTE, avv.
Fernanda CONTRI, prof. Guido NEPPI MODONA, prof. Piero Alberto
CAPOTOSTI, prof. Annibale MARINI;

ha pronunciato la seguente
Sentenza
nel giudizio di legittimità costituzionale dell'art. 29, primo
comma, lettera d), ultima parte, in relazione alla lettera c), ultima
parte, della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni
di immobili urbani), promosso con ordinanza emessa il 7 novembre-20
dicembre 1996 dal tribunale di Pordenone nel procedimento civile
vertente tra "Ai Provinciali" di Ferlizza e Bressani s.n.c. e
l'"Immobiliare Fantinel" di Fantinel Luciano C. s.a.s., iscritta al
n. 386 del registro ordinanze 1997 e pubblicata nella Gazzetta
Ufficiale della Repubblica n. 27, prima serie speciale, dell'anno
1997.
Visto l'atto di intervento del Presidente del Consiglio dei
Ministri;
Udito nella camera di consiglio del 28 gennaio 1998 il giudice
relatore Cesare Mirabelli.
Ritenuto in fatto
1. - Nel corso di un giudizio promosso per ottenere il rilascio di
un immobile adibito ad attività commerciale, il tribunale di
Pordenone, con ordinanza emessa il 7 novembre-20 dicembre 1996, ha
sollevato, in riferimento agli artt. 3 e 24 della Costituzione,
questione di legittimità costituzionale dell'art. 29, primo comma,
lettera d), ultima parte, in relazione alla lettera c), ultima parte,
della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di
immobili urbani), nella parte in cui prevede che gli effetti del
provvedimento di rilascio, in caso di rifiuto del locatore di
rinnovare il contratto di locazione alla prima scadenza per procedere
alla ristrutturazione dell'immobile, si risolvono se prima
dell'esecuzione del provvedimento stesso siano scaduti i termini
della concessione prescritta per l'esecuzione dei lavori, anche nel
caso in cui la scadenza sia dipesa dal fatto esclusivo del
conduttore.
Il tribunale di Pordenone era investito del giudizio in sede di
rinvio, avendo la Corte di cassazione annullato la sentenza con la
quale il tribunale di Udine, accertato che i lavori non avevano avuto
inizio entro un anno dal rilascio della concessione edilizia, aveva
tuttavia ritenuto che sussistesse egualmente il possesso di una
valida concessione, richiesto per il rilascio dell'immobile, giacchè
la responsabilità del mancato inizio dei lavori era da imputare al
comportamento del conduttore che, nonostante la scadenza del
contratto, non aveva rilasciato l'immobile, impedendo l'esecuzione
delle opere.
La Corte di cassazione ha stabilito, vincolando a questa
interpretazione il giudice rimettente, che per la decadenza della
concessione edilizia, prevista dall'art. 4 della legge 28 gennaio
1977, n. 10, i fatti estranei alla volontà del concessionario
possono essere rilevanti solo per il mancato completamento dei lavori
e non per l'omesso inizio degli stessi; sicchè decorso l'anno dal
rilascio della concessione non si può ritenere sussistente il
requisito dell'esistenza di una efficace concessione edilizia. La
licenza o concessione amministrativa deve esistere al momento del
rilascio, che presuppone un provvedimento autorizzatorio efficace e,
trattandosi di una condizione dell'azione, il venir meno degli
effetti della concessione prima della decisione impedisce la
pronuncia di rilascio e non solo gli effetti di questa.
Il tribunale di Pordenone - dopo avere dichiarato manifestamente
infondata un'eccezione di illegittimità costituzionale proposta dal
locatore in riferimento all'art. 4 della legge n. 10 del 1977, nella
parte in cui questa disposizione non prevede che il termine annuale
possa essere prorogato quando fatti estranei alla volontà del
concessionario abbiano impedito l'inizio dei lavori - ha sollevato
d'ufficio questione di legittimità costituzionale dell'art. 29 della
legge n. 392 del 1978, ritenendo che non le norme in materia
urbanistica, bensì quelle che disciplinano le locazioni possano
essere in contrasto con la Costituzione. La risoluzione degli effetti
del provvedimento di rilascio, prevista per la scadenza del termine
di inizio dei lavori, violerebbe il principio di eguaglianza ed il
diritto del locatore di agire in giudizio a tutela dei propri diritti
(artt. 3 e 24 Cost.), quando la scadenza della prescritta licenza o
concessione sia dipesa esclusivamente dal fatto del conduttore.
Il giudice rimettente ritiene che porre condizioni per l'esercizio
dell'azione costituisca un'eccezione, giustificata solo per
situazioni la cui tutela trova fondamento in norme di pari valore
costituzionale. La condizione per l'azione di rilascio, prevista
dalla disposizione denunciata, si giustifica con l'esigenza che il
locatore non eluda le limitazioni alla facoltà di rifiutare il
rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza; ma questa
condizione non può risolversi nella totale compressione del diritto
di agire in giudizio, come si verificherebbe se l'avverarsi della
condizione dipendesse esclusivamente dal comportamento del
conduttore. In questo caso la colpevole inerzia del locatore verrebbe
irragionevolmente equiparata, sotto il profilo sanzionatorio della
risoluzione degli effetti del provvedimento di rilascio, alla
materiale impossibilità di eseguire i lavori, impediti dal
comportamento imputabile al conduttore.
2. - È intervenuto nel giudizio il Presidente del Consiglio dei
Ministri, rappresentato e difeso dall'Avvocatura generale dello
Stato, chiedendo che la questione di legittimità costituzionale sia
dichiarata inammissibile o non fondata nel merito.
L'eccezione di inammissibilità è proposta per la carenza di
motivazione nell'ordinanza di rimessione e per la mancata
indicazione, quanto alla violazione del principio di eguaglianza, di
un idoneo termine di comparizione. Ad avviso dell'Avvocatura, la
questione sarebbe comunque infondata giacchè, affermato in modo
apodittico che la condizione dell'azione dipenderebbe dal solo
comportamento del conduttore, non si comprenderebbe sotto quale
profilo risulti compresso il diritto di agire in giudizio. Inoltre
sarebbe improprio attribuire rilievo all'impossibilità di fatto, per
il locatore, di dare esecuzione al provvedimento giudiziale, mentre
potrebbe essere presa in considerazione solamente un'eventuale
impossibilità giuridica di agire.
Considerato in diritto
1. - La questione di legittimità costituzionale investe la
disposizione che, nell'ambito della disciplina della durata del
contratto di locazione di immobili destinati ad uso diverso
dall'abitazione, consente il diniego della rinnovazione del contratto
alla prima scadenza quando il locatore intenda ristrutturare
l'immobile. La stessa disposizione, prevedendo quale condizione per
l'azione di rilascio il possesso della prescritta licenza o
concessione, stabilisce che gli effetti del provvedimento di rilascio
si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini
della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata
nuovamente disposta.
Il tribunale di Pordenone ritiene che questa disciplina - dettata
dall'art. 29, primo comma, lettera d), ultima parte, in relazione
alla lettera c), ultima parte, della legge 27 luglio 1978, n. 392
(Disciplina delle locazioni di immobili urbani) -, là dove prevede
che gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono anche nel
caso in cui la scadenza dei termini della licenza o della concessione
sia dipesa dal fatto esclusivo del conduttore, possa essere in
contrasto con gli art. 3 e 24 della Costituzione. Difatti, dipendendo
la condizione dell'azione esclusivamente dal comportamento del
conduttore che, non consegnando l'immobile alla scadenza del
contratto, impedirebbe l'inizio dei lavori, la norma denunciata
comprimerebbe il diritto del locatore di agire in giudizio a tutela
del suo diritto. Inoltre sarebbe irragionevole equiparare
l'impossibilità di dare esecuzione alle opere per l'impedimento
cagionato dal conduttore alla colpevole inerzia del locatore.
2. - La questione è fondata, nei limiti di seguito precisati.
La disciplina legislativa delle locazioni di immobili urbani,
nell'imporre, per quelli adibiti ad uso diverso dall'abitazione,
oltre alla durata minima del contratto anche la sua rinnovazione alla
prima scadenza, consente tuttavia al locatore di rifiutare la
rinnovazione quando intenda legittimamente eseguire opere (di
demolizione e ricostruzione, di ristrutturazione, di completo
restauro) che non consentono la permanenza del conduttore
nell'immobile locato.
In questo caso il sacrificio del conduttore non può dipendere da
una astratta intenzione del locatore di procedere all'esecuzione di
lavori, ma può essere ragionevolmente determinato solo da una
intenzione che effettivamente si realizza e che anzi, per potersi
realizzare, richiede la libera disponibilità dell'immobile.
Tutto ciò implica che il rilascio ha per necessario presupposto la
prescritta licenza o concessione e richiede, perchè possa avere
effetto la relativa pronuncia, che esista un efficace provvedimento
amministrativo che renda legittima l'esecuzione dei lavori.
Altrimenti il sacrificio del diritto del conduttore al rinnovo del
contratto, che cede di fronte al diritto del locatore di eseguire i
lavori, rimarrebbe privo di giustificazione.
La disposizione denunciata persegue questa finalità di simmetrica
garanzia, tanto per il locatore quanto per il conduttore, collegando
la liberazione dell'immobile alle ragioni che la giustificano,
mediante un meccanismo che ha riguardo tanto al momento precedente
quanto a quello successivo al provvedimento di rilascio.
L'esistenza della licenza o concessione, necessaria per la
legittima esecuzione dei lavori, è configurata sia come presupposto
della pronuncia che come condizione per la sua esecuzione. Secondo
l'interpretazione della disposizione denunciata, data dalla Corte di
cassazione ed alla quale il giudice rimettente, in quanto giudice di
rinvio, è tenuto ad attenersi, il provvedimento amministrativo che
legittima e condiziona la liberazione dell'immobile, non solo deve
preesistere alla pronuncia di rilascio, perchè il giudice possa
valutarne il contenuto e la portata, ma deve permanere nella sua
efficacia sino alla decisione.
In tal modo l'esperibilità dell'azione viene rimessa ad un
elemento del tutto casuale ed incerto, che potrebbe sussistere al
momento della domanda, ma venir meno dopo che l'azione è stata
esercitata, dipendendo solo dalla durata del processo e dal momento
nel quale la pronuncia è emanata. Ma così viene sacrificato, al di
là di quanto sia indispensabile perchè operi efficacemente il
meccanismo di garanzia della posizione del conduttore, il diritto del
locatore di agire in giudizio per ottenere il provvedimento di
rilascio dell'immobile; provvedimento che, d'altra parte, rimane
sempre condizionato, nella sua esecuzione, dall'esistenza di una
valida licenza o concessione che legittimi l'esecuzione dei lavori.
Ciò che costituisce, appunto, la ragionevole ed efficace tutela del
conduttore, pur consentendo al locatore di rinnovare la licenza o
concessione che legittima l'esecuzione delle opere ed il rilascio
dell'immobile.

Per questi motivi
LA CORTE COSTITUZIONALE
Dichiara l'illegittimità costituzionale dell'art. 29, primo comma,
lettera d), ultima parte, in relazione alla lettera c), ultima parte,
della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di
immobili urbani), nella parte in cui prevede che la scadenza, nel
corso del processo, del termine per l'inizio dei lavori, indicato
nella licenza o concessione, impedisce l'emanazione del provvedimento
di rilascio.
Così deciso in Roma, nella sede della Corte costituzionale,
Palazzo della Consulta, il 28 settembre 1998.
Il Presidente: Granata
Il redattore: Mirabelli
Il cancelliere: Di Paola
Depositata in cancelleria il 9 ottobre 1998.
Il direttore della cancelleria: Di Paola
98C1172