Serie Generale n. 52 del 2-3-1996
SUPPLEMENTI ORDINARI
DECRETO LEGISLATIVO 16 febbraio 1996, n. 104
Attuazione della delega conferita dall'art. 3, comma 27, della legge 8 agosto 1995, n. 335, in materia di dismissioni del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici e di investimenti degli stessi in campo immobiliare. (GU Serie Generale n.52 del 02-03-1996 - Suppl. Ordinario n. 43)
Nota: note: Entrata in vigore del decreto: 17-3-1996

IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA
Visti gli articoli 76 e 87 della Costituzione;
Visto l'art. 3, comma 27, della legge 8 agosto 1995, n. 335;
Vista la preliminare deliberazione del Consiglio dei Ministri,
adottata nella riunione del 23 gennaio 1996;
Acquisito il parere delle commissioni permanenti della Camera dei
deputati e del Senato della Repubblica;
Vista la deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella
riunione del 16 febbraio 1996;
Sulla proposta del Presidente del Consiglio dei Ministri e Ministro
del tesoro e del Ministro del lavoro e della previdenza sociale;
E M A N A
il seguente decreto legislativo:

Art. 1
Ambito di applicazione e finalità

1. Il presente decreto legislativo, in attuazione delle norme di
cui all'art. 3, comma 27, della legge 8 agosto 1995, n. 335,
disciplina l'attività in campo immobiliare degli enti previdenziali
di natura pubblica elencati al numero 1 della tabella allegata alla
legge 20 marzo 1975, n. 70, ed altresì di quelli di cui al decreto
legislativo 30 giugno 1994, n. 479, e di enti previdenziali pubblici
successivamente istituiti, per quanto attiene alla gestione dei beni,
alle forme del trasferimento della proprietà degli stessi e alle
forme di realizzazione di nuovi investimenti immobiliari secondo
principi di trasparenza, economicità e congruità di valutazione
economica.
2. Le norme del presente decreto, relative al trasferimento della
proprietà, non trovano applicazione riguardo ai beni di proprietà
degli enti che gli stessi utilizzano quali sede di uffici propri o di
enti o soggetti con i quali gli enti proprietari sono stabilmente
collegati o ai quali partecipano in vista del raggiungimento delle
proprie finalità istituzionali. Nell'individuazione dei predetti
immobili si tiene conto dei piani di riorganizzazione e decentramento
degli enti, definiti anche in collaborazione fra gli stessi al fine
di una possibile unificazione di sedi e sportelli aperti al pubblico
in modo da migliorare il servizio all'utenza.
3. In presenza di disposizioni legislative che vincolano gli enti a
costituire riserve a garanzia degli obblighi di prestazione a favore
dei beneficiari della tutela previdenziale e ad investire quote delle
riserve in immobili, a copertura di tali quote si pongono i beni
individuati dagli enti, previo parere dell'Osservatorio sul
patrimonio immobiliare degli enti previdenziali di cui all'articolo
10, relativi in particolare alle seguenti tipologie:
a) immobili la cui alienazione determinerebbe gravi ripercussioni di
carattere sociale in relazione alle specifiche caratteristiche del
mercato immobiliare e delle zone di ubicazione degli immobili,
anche con riferimento alla tipologia reddituale e alle
caratteristiche medie di composizione del nucleo familiare proprie
dei relativi conduttori;
b) immobili di particolare pregio storico-monumentale per i quali
possono essere previsti specifici programmi di valorizzazione;
c) immobili di cui al comma 2;
d) immobili ad uso non abitativo interessati da specifici progetti
che assicurino, nel periodo massimo di tre anni, una redditività
in linea con quella di mercato; i progetti sono sottoposti a
preventiva verifica dell'Osservatorio di cui all'art. 10 che
accerta anche i presupposti della effettiva redditività. In caso
di mancato raggiungimento degli obiettivi di redditività
ipotizzati, gli enti sono tenuti ad inserire gli immobili nei
piani di cessione.
4. La copertura delle riserve tecniche può in ogni caso essere
realizzata anche attraverso la sottoscrizione di titoli
rappresentativi di beni immobili.

Art. 2.
Avvio del nuovo processo gestionale
e programmi di cessione
1. Entro tre mesi dalla data di entrata in vigore del presente
decreto, il Ministro del lavoro e della previdenza sociale fissa i
criteri e parametri omogenei a cui gli enti si attengono per
un'organica ricognizione del loro patrimonio immobiliare, da
completare nei successivi sei mesi. Detta ricognizione, finalizzata
alla rilevazione e sistemazione di tutti i dati necessari per la
definizione dei programmi di cessione di cui alle successive
disposizioni anche per quanto riguarda le effettive destinazioni
d'uso e delle utenze e le esigenze di adeguamento delle
classificazioni catastali, può essere realizzata dagli enti tramite
le società già costituite e le collaborazioni già acquisite
contrattualmente dai medesimi enti alla data di entrata in vigore del
presente decreto. Per le predette finalità e per quelle di cui al
comma 2, gli enti possono avvalersi di un apposito centro unitario di
servizi.
2. Sulla base della ricognizione di cui al comma 1, i medesimi
enti, nei successivi tre mesi, nell'ambito della programmazione e
degli indirizzi definiti dai rispettivi consigli di indirizzo e
vigilanza e, negli altri casi, dai consigli di amministrazione,
determinano programmi di cessioni del patrimonio immobiliare, previa
valutazione, unitamente agli enti locali aventi competenza in
materia, degli effetti di dette cessioni sui diversi mercati
immobiliari anche tenendo conto delle caratteristiche
socio-economiche delle diverse aree. I programmi vanno formulati,
attraverso un confronto preventivo fra i competenti organi degli
enti, in modo da: massimizzare le opportunità di integrazioni
operative e dei sistemi informatici; realizzare l'omogeneità dei
criteri di comportamento e delle procedure; ricercare sinergie
nell'impiego del patrimonio immobiliare, anche attraverso permute,
fra gli enti e altri soggetti pubblici; definire strategie
contrattuali comuni nella esternalizzazione della gestione e nelle
dismissioni.
3. I suddetti programmi devono inderogabilmente prevedere:
a) l'affidamento della gestione degli immobili a società
specializzate secondo i criteri di cui all'art. 3, anche in funzione
della valorizzazione degli immobili in relazione ad ipotesi
progettuali di trasformazione, recupero e riqualificazione dei beni
articolate sul piano della fattibilità economica, amministrativa e
tecnica;
b) l'alienazione dei beni, con riferimento ai conduttori degli
stessi e in applicazione dei criteri di cui all'art. 6;
c) il conferimento degli immobili a fondi comuni di investimento
immobiliare secondo i criteri e le procedure di cui alla legge 25
gennaio 1994, n. 86, e successive integrazioni e modificazioni;
d) il conferimento degli immobili a società immobiliari delle
quali i fondi pensione di cui al decreto legislativo 21 aprile 1993,
n. 124, e successive modificazioni e integrazioni, detengano azioni o
quote ai sensi della lettera d) dell'art. 6, comma 1, del medesimo
decreto.
4. Con successive integrazioni dei piani, definite in base agli
indirizzi forniti dai consigli di indirizzo e vigilanza degli enti e,
negli altri casi, dai consigli di amministrazione, vengono indicate
le percentuali di cessione da realizzare negli anni successivi, in
misure tali che assicurino una regolarità nelle cessioni medesime
anche per evitare, con riferimento, fra l'altro, alle condizioni del
mercato immobiliare e alle necessità di bilancio degli stessi enti,
una loro concentrazione temporale, e che nel complesso prevedano la
conclusione dei procedimenti relativi alla cessione totale degli
immobili nel termine massimo di 5 anni, eccezione fatta per gli
immobili di cui l'ente conserva la titolarità ai sensi del presente
decreto.
5. I programmi generali di cessione, le integrazioni agli stessi e
i progetti specifici di cui alle precedenti disposizioni sono inviati
al Ministero del lavoro e della previdenza sociale che, nei
successivi quaranta giorni, tenendo conto delle considerazioni
espresse con motivato parere dall'Osservatorio di cui all'art. 10
anche in relazione alle esigenze di coordinamento delle attività
immobiliari degli enti con riguardo agli effetti sul mercato
immobiliare complessivo, formula eventuali rilievi e osservazioni in
merito ai predetti programmi e successive integrazioni. Sulla base
dei predetti rilievi e osservazioni i competenti organi degli enti,
nei successivi 30 giorni, approvano definitivamente i programmi
generali, le integrazioni e i progetti specifici provvedendo a darne
tempestiva esecuzione.

Art. 3.
Affidamento della gestione a soggetti specializzati
1. Attraverso deliberazioni dei competenti organi, gli enti
affidano alle società di gestione, individuate previa gara pubblica,
mandati con rappresentanza inerenti la gestione di tutti i beni
immobili, ivi compresi quelli posti a copertura delle riserve
tecniche, e comunque evitando di assumere impegni contrattuali che
possano ostacolare l'attuazione dei piani di trasferimento definiti.
2. Per l'istruttoria e la definizione tecnica delle gare di
appalto, ivi compresa la redazione dei bandi di gara e dei
capitolati, gli enti si avvalgono della collaborazione
dell'Osservatorio di cui all'art. 10.
3. La selezione e l'individuazione delle società di gestione
avverrà mediante apposite gare pubblicizzate secondo le normative
vigenti. L'aggiudicazione dell'appalto è effettuata secondo il
criterio dell'offerta economicamente più vantaggiosa e delle
migliori garanzie di efficacia e qualità dell'azione
tecnico-ammininistrativa da porre in essere.
4. Gli enti stipulano i contratti con le società di gestione in
termini coerenti con gli indirizzi emanati dal Ministro del lavoro e
della previdenza sociale. L'affidamento in gestione, ai fini della
complessiva amministrazione attiva del patrimonio, può comprendere
la manutenzione ordinaria e straordinara degli immobili, la gestione
dei servizi condominiali, la riscossione dei canoni, l'attivazione
delle procedure previste in caso di morosità, la stipula e il
rinnovo dei contratti di locazione. Eventuali nuove attività,
relative al patrimonio affidato in gestione e non comprese nei
contratti precedentemente stipulati, vanno comunque affidate in
gestione secondo le procedure di cui al comma 1.
5. Al fine di favorire l'accesso alle gare anche ad operatori
piccoli e medi può prevedersi un dimensionamento dei lotti che tenga
conto dell'articolazione dimensionale del sistema di imprese che
operano nel settore.

Art. 4.
Contenuti dei contratti di gestione
1. I contratti di gestione, che possono riguardare anche quote
parti del complesso della proprietà immobiliare dell'ente
previdenziale, si conformano ai seguenti principi ispiratori:
a) rappresentanza esterna del mandante da parte del mandatario;
b) responsabilità contabile ed economica della gestione a carico
del mandatario;
c) responsabilità civile e amministrativa della gestione dei
beni da parte del mandatario, che ne è consegnatario agli effetti
civili e di sicurezza, con obbligo da parte di quest'ultimo della
stipula di idonee polizze assicurative a copertura dei connessi
rischi;
d) garanzia di un ricavo della gestione certo per l'ente mandante
assicurato all'atto del conferimento del mandato dalla società di
gestione mandataria anche mediante la prestazione di idonee
fideiussioni bancarie;
e) vincolo della società di gestione, nel rispetto delle
normative e degli indirizzi vigenti, nella messa a reddito dei
cespiti affidati in gestione;
f) recupero da parte della società di gestione dei propri costi
di servizio e dei propri ricavi all'interno della redditività della
gestione affidata;
g) garanzia della conservazione della qualità degli immobili
affidati in gestione;
h) affidamento della manutenzione ordinaria e straordinaria degli
immobili ad imprese edili iscritte all'Albo nazionale dei
costruttori.
2. Le società di gestione, nell'esercizio delle loro attribuzioni
funzionali, relazionano semestralmente agli enti previdenziali loro
mandanti.

Art. 5.
Caratteristiche delle società di gestione
1. Alla gestione del patrimonio immobiliare degli enti
previdenziali pubblici possono essere ammesse società di capitale,
società cooperative, associazioni temporanee di imprese o consorzi
che rispondono ai seguenti requisiti minimi, che nel caso di
associazioni temporanee sono detenuti dall'impresa mandataria:
a) oggetto sociale prevalente di erogazione di servizi di
gestione di beni immobili per conto terzi;
b) professionalità, competenza ed esperienza effettiva
nell'espletamento di servizi di gestione di beni immobili per conto
terzi, della natura di cui alla lettera a) del presente comma. Detta
esperienza di servizio dovrà essere relativa ad una dimensione
patrimoniale valutata in termini di numero o valore non inferiore al
50 per cento della dimensione patrimoniale cui si riferisce il
mandato da conferire e deve essere comprovata in particolare da una
quota di fatturato maggioritaria realizzata da tali società nel
biennio precedente nello specifico campo di attività dell'erogazione
di servizi di gestione di beni immobili per conto terzi.

Art. 6.
Piani di alienazione e criteri per la vendita
1. Nei piani di alienazione sono da inserire prioritariamente
edifici con forte propensione all'acquisto da parte degli assegnatari
e edifici parzialmente alienati.
2. Il prezzo di vendita è determinato dall'ente proprietario sulla
base dei seguenti criteri:
a) immobili ad uso abitativo acquistati dai conduttori e
appartenenti alle categorie catastali A2, A3, A4 e A5: il prezzo
degli alloggi è costituito dal valore che risulta applicando un
moltiplicatore 100 alle rendite catastali definite ai sensi dell'art.
1, comma 10, primo periodo, della legge 24 dicembre 1993, n. 560;
b) immobili ad uso abitativo appartenenti alla categoria
catastale A1 ed immobili ad uso diverso: il valore che risulta
dall'applicazione dei criteri di cui alla lettera a), incrementato
del 50 per cento, costituisce il prezzo minimo per l'alienazione
dell'immobile al miglior offerente attraverso le società
indipendenti di intermediazione immobiliare di cui all'art. 7. A
parità di condizioni, gli attuali conduttori hanno diritto di
prelazione ai sensi del comma 5.
3. Nei casi in cui non sia possibile alienare gli immobili ai sensi
del comma 2, i medesimi immobili sono inseriti nelle integrazioni ai
piani di cessione di cui all'art. 2, comma 4, ai fini del loro
conferimento ai fondi comuni di investimento immobiliare. Qualora il
conferimento predetto risulti non attuabile, nel termine di un
triennio, a causa della effettiva e verificata indisponibilità dei
predetti fondi ad acquisire gli immobili da conferire, per i medesimi
immobili può essere esercitato dai conduttori di cui al comma 2 che
nel periodo anzidetto siano rimasti tali il diritto di prelazione con
l'applicazione dei criteri per la determinazione del prezzo di cui al
medesimo comma 2. Ove tale diritto di prelazione non venga esercitato
nel termine di sessanta giorni, l'immobile è ceduto ad altri
soggetti interessati all'acquisto con la determinazione del prezzo
secondo i criteri di cui al comma 2, assumendo il corrispettivo così
determinato quale prezzo minimo per l'alienazione dell'immobile al
miglior offerente attraverso le società indipendenti di
intermediazione immobiliare di cui all'art. 7.
4. In alternativa ai criteri previsti al comma 2, la determinazione
del prezzo può essere definita dall'Ufficio tecnico erariale (UTE)
su richiesta dell'acquirente; in tal caso, la determinazione da parte
dell'UTE si intende come definitiva. Qualora nell'ambito della
ricognizione di cui al comma 1 dell'art. 2 siano stati acquisiti
elementi che facciano emergere una notevole discordanza fra il valore
di mercato dell'immobile da alienare e quello determinato ai sensi
del comma 2 e tali elementi siano stati segnalati dall'Osservatorio
di cui all'art. 10 nell'ambito delle considerazioni che lo stesso
esprime in merito ai programmi generali di cessione e alle successive
integrazioni a norma dell'art. 2, comma 5, l'ente previdenziale può
richiedere all'UTE la determinazione del prezzo di vendita.
5. Agli attuali conduttori delle unità immobiliari ad uso
residenziale è riconosciuto il diritto di prelazione, che può
essere esercitato dagli stessi, se in regola con il pagamento dei
canoni e degli oneri accessori, individualmente o collettivamente e
sempre che non sia stata accertata in via definitiva l'illegittimità
dell'assegnazione dell'immobile a suo tempo effettuata. Nel caso di
acquisto di immobili il cui prezzo di vendita sia stato determinato
ai sensi del comma 2, lettera a), tale diritto può essere esercitato
da conduttori privi di altra abitazione di proprietà adeguata alle
esigenze del nucleo familiare nel comune di residenza. Il diritto di
prelazione spetta anche agli eredi del conduttore con lui conviventi
ed ai portieri degli stabili oggetto della vendita in caso di
eliminazione del servizio di portineria. Per gli alloggi occupati da
conduttori ultrasessantacinquenni sono consentiti l'alienazione o il
conferimento della sola nuda proprietà degli immobili, fermo
restando il diritto di prelazione a loro favore ove siano interessati
all'acquisto. Con decreto del Ministro del lavoro e della previdenza
sociale di concerto con i Ministri del tesoro e dei lavori pubblici,
da emanarsi entro sei mesi dalla data di entrata in vigore del
presente decreto, sono determinate particolari disposizioni allo
scopo di tutelare i conduttori di beni ad uso abitativo, ove versino
in condizioni di disagio economico e sociale, ovvero in presenza nel
nucleo familiare del conduttore medesimo di soggetto di cui all'art.
3 della legge 5 febbraio 1992, n. 104. Tali disposizioni possono
prevedere, tra l'altro, la definizione di procedure di particolare
pagamento del prezzo dei relativi immobili e la ricerca di soluzioni
abitative alternative.
6. Nel caso che l'immobile ad uso residenziale sia locato ad un
conduttore che non eserciti l'opzione per l'acquisto dell'immobile
stesso, l'ente proprietario dell'immobile condiziona la vendita
all'obbligo dell'acquirente al rinnovo del contratto nel rispetto dei
seguenti criteri:
a) in caso di conduttore con reddito annuo familiare determinato
con le modalità previste dall'art. 21 della legge 5 agosto 1978, n.
457, e successive modificazioni e integrazioni, non superiore a
trentasei milioni: rinnovo del contratto per non meno di nove anni a
decorrere dalla prima scadenza del contratto medesimo successiva
all'acquisto dell'immobile nonchè applicazione del medesimo canone
di locazione in atto alla data della vendita;
b) in caso di conduttore con reddito familiare superiore a quello
di cui alla lettera a): rinnovo per almeno un anno del contratto, in
conformità ai criteri di applicazione dell'art. 11 del decreto-legge
11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8
agosto 1992, n. 359, qualora la durata residua del contratto in
essere sia inferiore a due anni.
7. Le alienazioni possono essere realizzate:
a) con il trasferimento immediato della proprietà o del possesso
dell'immobile, nel caso di pagamento in contanti in un'unica
soluzione;
b) con il trasferimento immediato della proprietà o del possesso
dell'immobile e iscrizione di ipoteca a garanzia della parte del
prezzo eventualmente dilazionato.
8. Per i conduttori e i soggetti di cui al comma 5 che abbiano un
reddito annuo familiare determinato con le modalità di cui all'art.
21 della legge 5 agosto 1978, n. 457, e successive modificazioni ed
integrazioni, non superiore a lire 60 milioni, le alienazioni possono
essere realizzate attraverso mutui, con un tasso di interesse pari a
quello medio dei titoli pubblici maggiorato di 0,50 punti
percentuali, la cui rateizzazione sia al massimo: di 25 anni con un
anticipo del 15 per cento del prezzo per i conduttori aventi reddito
annuo familiare fino a lire 36 milioni; di 20 anni con un anticipo
del 20 per cento negli altri casi. Le condizioni di rateizzazione di
cui al presente comma trovano applicazione ove l'immobile abbia una
superficie abitabile non superiore a 120 metri quadri, maggiorata del
10 per cento per ogni componente del nucleo familiare a partire dal
terzo.
9. Al fine di consentire l'applicazione delle disposizioni di cui
al comma 8, gli enti sono tenuti a richiedere, a non meno di tre
istituti di credito, offerte relative alla attivazione, alle migliori
condizioni di mercato anche con riferimento agli oneri accessori, di
mutui fondiari, per l'acquisto della prima casa. Tali convenzioni
prevedono l'onere a carico degli enti medesimi della differenza tra
il tasso di interesse di cui alle medesime convenzioni e quello di
cui al comma 8.
10. A partire dalla data della stipula del contratto, per dieci
anni è fatto divieto agli acquirenti di vendere l'alloggio, salvo
che si verifichino incrementi del nucleo familiare di almeno due
unità ovvero si verifichi il trasferimento dello stesso in comune
distante di più di 50 chilometri da quello di ubicazione
dell'immobile.

Art. 7.
Attuazione delle alienazioni
1. Le alienazioni avvengono da parte di ciascun ente mediante una o
più società indipendenti di intermediazione immobiliare individuate
tramite gara pubblica, salva la possibilità di vendita diretta ai
conduttori. Ai fini dell'attuazione del presente articolo possono
essere ammesse alle gare società di capitale, associazioni
temporanee di imprese o consorzi che rispondano ai seguenti requisiti
minimi, che nel caso di associazioni temporanee sono detenuti
dall'impresa mandataria:
a) oggetto sociale prevalente di erogazione di servizi di
intermediazione immobiliare di tipo residenziale e/o ad uso
commerciale e per conto terzi;
b) professionalità, competenza ed esperienza effettiva e
consolidata nell'espletamento di servizi di intermediazione nel
mercato immobiliare della natura di cui al presente articolo. Detta
esperienza dovrà essere relativa ad una dimensione patrimoniale
valutata in termini di valore non inferiore al 50 per cento della
dimensione patrimoniale cui si riferisce il mandato da conferire e
deve essere comprovata in particolare da una quota di fatturato
maggioritaria realizzata da tali società nel biennio precedente
nello specifico campo di attività dell'erogazione di servizi di
gestione di beni immobili per conto terzi.
2. Alle gare pubbliche di cui al presente articolo trova
applicazione quanto previsto dai commi 2 e 3 dell'art. 3.
3. Il capitolato posto a base della gara individua, tra l'altro, in
conformità ai piani di dismissione, gli immobili o porzioni di essi
da vendere, il prezzo base di vendita e le eventuali dilazioni di
pagamento garantite da ipoteca, il periodo di durata dell'incarico,
le garanzie prestate anche mediante fideiussione delle società, il
compenso ad esse spettante da stabilire in misura percentuale della
vendita.

Art. 8.
Immobili utilizzati per finalità di pubblico interesse
1. Nella cessione di immobili già direttamente utilizzati da enti
e soggetti pubblici per finalità di pubblico interesse di
particolare rilevanza sociale, nonchè di immobili comunque aventi
una rilevante utilizzazione sociale, sono ricercate idonee soluzioni
alternative quali l'alienazione con la continuità del contratto di
locazione, la permuta o l'offerta di immobili, sentito il parere
dell'Osservatorio di cui all'art. 10.

Art. 9.
Cessione tramite conferimento
1. Gli enti previdenziali possono conferire parte del proprio
patrimonio immobiliare ai fondi comuni di investimento immobiliare e
alle società immobiliari di cui all'art. 2, comma 3, lettere c) e
d).
2. I progetti di conferimento sono sottoposti al parere preventivo
dell'Osservatorio di cui all'art. 10, che esprime il suo motivato
parere tenendo anche conto dei valori di conferimento rispetto ai
prezzi di mercato degli immobili conferiti, delle caratteristiche di
solidità finanziaria e professionalità dei soggetti di cui al comma
1, delle prospettive di redditività ed altresì della congruità
degli obiettivi dei fondi comuni immobiliari prescelti rispetto alle
specifiche finalità perseguite nell'attività immobiliare degli
enti.
3. Nelle convenzioni di cessione di cui al comma 1 per gli immobili
di cui all'art. 6, comma 2, lettera a), deve essere previsto
l'impegno delle società di gestione dei medesimi a non dismettere
gli immobili prima di dieci anni ed altresì il riferimento, per gli
attuali conduttori, ai canoni di locazione previsti dall'art. 15.
4. Il Ministro del lavoro e della previdenza sociale, d'intesa con
il Ministro del tesoro, emana direttive agli enti previdenziali al
fine di individuare criteri e modalità idonee a favorire la
costituzione di fondi di investimento immobiliare, anche con
specifica finalizzazione all'acquisto degli immobili da dismettere ai
sensi del presente decreto avvalendosi a tal fine anche delle
agevolazioni di carattere fiscale e delle opportunità previste,
rispettivamente, dagli articoli 15 e 14 della legge 25 gennaio 1994,
n. 86, come modificata ed integrata dal decreto-legge 26 settembre
1995, n. 406, convertito, con modificazioni, dalla legge 29 novembre
1995, n. 503.

Art. 10.
Osservatorio sul patrimonio immobiliare
degli enti previdenziali

1. Ai fini del miglior controllo e indirizzo dell'attività
immobiliare e per attuare le procedure previste dal presente decreto
per l'attuazione dei programmi di cessione nel termine massimo di
cinque anni dalla data di entrata in vigore del presente decreto, è
costituito, per la medesima durata di cinque anni, presso il
Ministero del lavoro e della previdenza sociale, un Osservatorio sul
patrimonio immobiliare degli enti. L'Osservatorio, che opera anche a
diretto supporto del Ministro del lavoro e della previdenza sociale
per l'azione di vigilanza e indirizzo, esercita, oltre a quelli
previsti nelle altre disposizioni del presente decreto, i seguenti
compiti:
a) promuovere analisi, verifiche tecniche e confronti sulle
attività immobiliari degli enti con lo specifico obiettivo di
definire principi e criteri idonei a migliorarne la qualità e
l'efficacia e a consentire l'armonizzazione ed il coordinamento delle
stesse sia sotto il profilo amministrativo che tecnico ed
informatico;
b) fornire orientamenti tecnici e pareri agli enti, anche in
merito all'azione contrattuale che gli stessi enti espletano nella
loro attività immobiliare e ai nuovi investimenti immobiliari;
c) verificare la corretta attuazione della normativa ed in
particolare delle procedure, modalità e tempi, proponendo eventuali
correttivi;
d) verificare i risultati economici dei programmi di cessione, i
rendimenti derivanti dalla gestione e dai nuovi investimenti;
e) predisporre lo schema di relazione che il Ministro del lavoro
e della previdenza sociale è tenuto a presentare annualmente al
Parlamento in attuazione dell'art. 12.
2. L'Osservatorio è composto da cinque membri nominati dal
Ministro del lavoro e della previdenza sociale, di concerto con i
Ministri del tesoro e dei lavori pubblici. I componenti
dell'Osservatorio sono prescelti fra esperti, anche appartenenti ai
ruoli delle pubbliche amministrazioni e delle università, di
indiscussa moralità e indipendenza, aventi specifiche
professionalità e consolidate esperienze nel campo immobiliare per i
settori tecnico, dell'estimo, economico e giuridico. L'Osservatorio
si avvale di personale di specifica competenza nel suo campo di
attività appartenente ai ruoli dei Ministeri del lavoro e della
previdenza sociale e dei lavori pubblici e messo a disposizione nelle
misure indicate nel decreto di cui al comma 3. L'Osservatorio può
altresì avvalersi della collaborazione degli ordini professionali
competenti nelle materie di interesse dell'Osservatorio medesimo e
tiene conto dei dati informativi relativi al settore degli sfratti e
del mercato delle locazioni forniti dall'Osservatorio operante presso
il Ministero dell'interno.
3. Con decreto del Ministro del lavoro e della previdenza sociale,
di concerto con i Ministri del tesoro e dei lavori pubblici, da
emanarsi entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del
presente decreto legislativo, sono determinate: le modalità
organizzative e di funzionamento dell'Osservatorio; la remunerazione
dei componenti in armonia con i criteri correnti per la
determinazione dei compensi per attività di pari qualificazione
professionale; le possibilità di impiego, attraverso contratti a
tempo determinato, del personale delle società di cui all'art. 14,
in numero non superiore a dieci unità. Con il medesimo decreto sono
fissate le quote di ripartizione tra gli enti degli oneri connessi al
finanziamento dell'Osservatorio, determinati nell'importo massimo
complessivo di 2.000 milioni annui, in proporzione all'entità dei
rispettivi patrimoni immobiliari; gli enti medesimi provvedono con i
proventi della gestione del patrimonio e delle dismissioni. Tali
quote vengono versate all'entrata del bilancio dello Stato per essere
riassegnate ad apposito capitolo dello stato di previsione del
Ministero del lavoro e della previdenza sociale. Il Ministro del
tesoro è autorizzato ad apportare, con propri decreti, le occorrenti
variazioni di bilancio.
4. Al fine di favorire l'efficace espletamento delle funzioni
dell'Osservatorio, gli enti prestano allo stesso la massima
collaborazione e consentono l'accesso diretto alle informazioni e
agli immobili.
5. L'Osservatorio informa periodicamente il Nucleo di valutazione
della spesa previdenziale di cui all'art. 1, comma 44, della legge 8
agosto 1995, n. 335, e fornisce le informazioni richieste dal
medesimo Nucleo in relazione ai suoi compiti di osservazione e di
controllo dei singoli regimi assicurativi e degli andamenti
economico-finanziari del sistema previdenziale obbligatorio.
L'Osservatorio trasmette lo schema di relazione di cui al comma 1,
lettera e), al Nucleo di valutazione il quale esprime al Ministro del
lavoro e della previdenza sociale le proprie osservazioni.

Art. 11
Nuovi investimenti

1. In relazione all'impiego di fondi disponibili in attuazione
delle disposizioni vigenti, gli investimenti nel settore immobiliare,
fatti salvi i piani di investimento in atto e gli acquisti di
immobili adibiti a uso strumentale, vengono realizzati dagli enti,
sentito il parere dell'Osservatorio di cui all'art. 10 anche in
merito alle prospettive di rendimento, esclusivamente in via
indiretta, in particolare tramite la sottoscrizione di quote di fondi
immobiliari e partecipazioni minoritarie in società immobiliari, nel
rispetto delle disposizioni previste da specifiche norme in materia
di impiego di parte dei fondi disponibili per finalità di pubblico
interesse.
2. Gli investimenti devono essere diversificati, in modo da
minimizzare il rischio. In nessun caso la partecipazione può
riguardare il capitale delle società indipendenti di gestione di cui
all'art. 3 e delle società di intermediazione di cui all'art. 7 del
presente decreto.
3. L'individuazione dei fondi di investimento immobiliare e delle
società immobiliari è motivata con le specifiche caratteristiche di
solidità finanziaria, specializzazione e professionalità dei
contraenti prescelti.
4. Gli enti possono destinare una percentuale non superiore al 15
per cento dei fondi disponibili all'acquisto di immobili, tramite le
società di intermediazione di cui all'articolo 7, da destinare a
finalità di pubblico interesse con particolare riguardo ai settori
sanitario, dell'istruzione e della ricerca, previa verifica da parte
dell'Osservatorio di cui all'articolo 10, della redditività
prevedibile e comunque assicurando una equilibrata distribuzione
degli investimenti nel territorio nazionale. Resta in ogni caso fermo
quanto previsto dall'articolo 2, comma 6, della legge 28 dicembre
1995, n. 549.
5. Il Ministro del lavoro e della previdenza sociale relaziona ai
sensi dell'articolo 12, comma 2, alle competenti commissioni
parlamentari sull'andamento dei nuovi investimenti immobiliari degli
enti.

Art. 12.
Vigilanza e relazioni al Parlamento
1. Il Ministro del lavoro e della previdenza sociale esercita,
anche con il supporto tecnico dell'Osservatorio sul patrimonio
immobiliare, l'azione di vigilanza e indirizzo sull'attuazione delle
disposizioni di cui al presente decreto.
2. Il Ministro del lavoro e della previdenza sociale relaziona
annualmente alle competenti commissioni parlamentari sull'andamento
della gestione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali,
sui piani di gestione e dismissione da questi ultimi adottati e posti
in attuazione e sui nuovi investimenti immobiliari dei medesimi enti,
evidenziando nell'ambito di articolate relazioni semestrali i
progressi realizzati nel miglioramento della redditività e
l'avanzamento nell'esecuzione del programma di dismissione.

Art. 13.
Adeguamento delle strutture degli enti di previdenza
1. Gli enti previdenziali pubblici di cui all'articolo 1, comma 1,
conformano la propria struttura organizzativa alle modifiche connesse
all'attuazione del presente decreto.

Art. 14.
Soppressione della DIEP e dell'IGEI
1. La società consortile Dismissione immobili enti previdenziali
(DIEP S.p.a.), è posta in liquidazione a far data dal primo giorno
del mese successivo a quello di entrata in vigore del presente
decreto. La società IGEI S.p.a. è posta in liquidazione a far data
dal 31 dicembre 1996.

Art. 15.
Criteri di assegnazione in locazione delle
unità immobiliari e determinazione dei canoni
1. Gli enti garantiscono un'adeguata informazione pubblica sulle
disponibilità delle unità abitative da locare, in particolare
tramite la pubblicazione obbligatoria delle medesime disponibilità
sul foglio annunci legali della provincia e sull'albo pretorio dei
comuni, la trasparenza e congruità di oggettivi criteri di
assegnazione e la loro verificabilità, in particolare con
riferimento, nell'area degli immobili non di pregio, alle condizioni
reddituali del nucleo familiare, alla composizione dello stesso e a
particolari situazioni di bisogno socialmente rilevanti.
2. La specificazione dei criteri di assegnazione di cui al comma 1,
ivi comprese le normative speciali a favore dei nuclei familiari in
particolare condizione di bisogno, sono definite con apposita
circolare del Ministro del lavoro e della previdenza sociale,
esaminata ed approvata dal Consiglio dei Ministri. Nella medesima
circolare vengono forniti criteri generali, anche a seguito di
indicazioni elaborate dall'Osservatorio sul patrimonio immobiliare,
per la individuazione degli immobili di pregio per i quali elevare i
canoni e vengono altresì definite le forme di partecipazione delle
associazioni maggiormente rappresentative dei conduttori alla
individuazione degli immobili di pregio e alla definizione dei
relativi canoni. Per la restante parte del patrimonio, ugualmente
tramite il confronto con le medesime associazioni, saranno
determinati criteri di applicazione dell'art. 11 del decreto-legge 11
luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8
agosto 1992, n. 359.
3. In sede di definizione da parte degli enti dei rapporti
contrattuali con le società di gestione di cui all'art. 3, è
prevista l'applicazione delle norme e dei criteri definiti in
attuazione dei precedenti commi.
4. Per rendere omogenea la gestione dei rispettivi patrimoni
immobiliari, gli enti definiscono, anche sulla base di schemi
uniformi predisposti dall'Osservatorio sul patrimonio immobiliare,
appositi accordi di collaborazione che, fra l'altro, assicurino:
a) l'unificazione della modulistica per quanto in particolare
riguarda le domande di locazione, i contratti tipo di locazione, le
ricevute di deposito cauzionale;
b) l'uniformità delle regole di adeguamento dei canoni, di
ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria in
stretta conformità a quanto previsto dalla legge e dagli accordi in
materia;
c) la messa a disposizione di immobili al fine di favorire il
trasferimento da immobile ad immobile dei conduttori non in grado di
sostenere i canoni degli immobili di pregio;
d) la predisposizione di misure a favore dei cittadini anziani
ultrasessantacinquenni, dei nuclei familiari in cui siano presenti
soggetti di cui all'art. 3 della legge 5 febbraio 1992, n. 104,
giovani coppie.
5. Per le finalità e con il procedimento di cui al comma 4, gli
enti possono altresì definire:
a) la formazione di elenchi unificati dei conduttori;
b) la costituzione di anagrafi unificate del patrimonio
immobiliare e dei conduttori, con lo scopo di consentire il controllo
sulle assegnazioni, la verifica delle condizioni reddituali ed
evitare duplicazioni di assegnazione.
6. Restano ferme le disposizioni dell'art. 18 del decreto-legge 13
maggio 1991, n. 152, convertito, con modificazioni, dalla legge 12
luglio 1991, n. 203, e ogni altra disposizione di legge statale o
regionale che prevede la destinazione a favore di appartenenti alle
Forze di polizia di unità abitative di proprietà di enti pubblici
che gestiscono forme di assistenza e di previdenza.
7. Gli enti provvedono alla locazione delle unità immobiliari ad
uso diverso dall'abitativo nel rispetto delle esigenze di adeguata
informazione pubblica sulle disponibilità nonchè di trasparenza di
cui al comma 1, definendo i canoni secondo le modalità di cui al
comma 2, ultimo periodo.
Il presente decreto, munito del sigillo dello Stato, sarà inserito
nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica
italiana. È fatto obbligo a chiunque spetti di osservarlo e di farlo
osservare.
Dato a Roma, addì 16 febbraio 1996
SCALFARO
DINI, Presidente del Consiglio dei
Ministri e Ministro del tesoro
TREU, Ministro del lavoro e della
previdenza sociale
Visto, il Guardasigilli: CAIANIELLO