1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n. 36 del 1-9-1993
ATTI DI PROMOVIMENTO DEL GIUDIZIO DELLA CORTE
N. 459 ORDINANZA (Atto di promovimento) 15 giugno 1993
N. 459 Ordinanza emessa il 15 giugno 1993 dal pretore di Siracusa nel procedimento civile vertente tra Rossitto Vita e Rubino Edoardo. Locazioni di immobili urbani - Uso abitativo - Richiesta di convalida di licenza per finita locazione - Proroga biennale del contratto - Operativita' di diritto anche in assenza di trattative per un nuovo canone - Impossibilita' per il locatore di sottrarsi alla proroga anche in presenza di necessita' propria - Omessa previsione di procedura mediante la quale far valere il diritto ad ottenere l'immobile - Compressione del diritto di tutela giurisdizionale e del principio di tutela della proprieta' privata. (Legge 8 agosto 1992, n. 359, art. 11, comma 2-bis). (Cost., artt. 24 e 42). (093C0899) (GU 1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n.36 del 1-9-1993)

IL PRETORE
Letti gli atti del proc. civ. iscritto al n. 418/93 r.g. a.c.,
promosso ex art. 657 del c.p.c. da Rossitto Vita contro Rubino
Edoardo; a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 20
maggio 1993,
OSSERVA IN FATTO
1. - Con atto notificato in data 16 marzo 1993, Vita Rossitto
intimava ad Edoardo Rubino licenza per finita locazione dell'immobile
sito in Siracusa, via dell'Olimpiade n. 27, scala A, int. 14, per la
scadenza del 30 novembre 1993, contestualmente citandolo avanti
questo pretore per la convalida.
2. - Costituendosi tramite difensore all'udienza all'uopo fissata,
l'intimato si opponeva alla convalida eccependo: a) l'intervenuta
novazione, per facta concludentia, del contratto e dunque il decorso
di un nuovo rapporto locativo dal 26 giugno 1992 (data della stipula
di un contratto di permuta tra l'intimante ed il di lei coniuge
legalmente separato, originario locatore, in forza del quale
quest'ultimo trasferì alla prima la metà indivisa dell'appartamento
locato) o comunque dal 22 luglio 1992 (data in cui il precedente
locatore ebbe a ritirare il mobilio che arredava l'immobile, con il
consenso del conduttore, senza che in sua sostituzione la Rossitto
fornisse arredamento); b) in subordine, la proroga biennale del
rapporto in forza dell'art. 11, comma 2-bis, della legge 8 agosto
1992, n. 359. Offriva altresì un aumento del canone.
3. - Nella medesima udienza l'intimante, contestando la fondatezza
in fatto ed in diritto delle opposte eccezioni ed in particolare
ribadendo d'aver necessità dell'appartamento per adibirlo a propria
abitazione, insisteva in domanda chiedendo l'emissione di ordinanza
d'immediato rilascio ex art. 665 del c.p.c.
OSSERVA IN DIRITTO
4. - La prima eccezione non può rappresentare grave motivo
ostativo alla pronuncia del chiesto provvedimento provvisorio, non
ravvisandosi in atti alcun elemento che possa indurre ad attribuire
in modo certo ed univoco alle sopra descritte circostanze (permuta
della metà indivisa del bene e ritiro del mobilio da parte
dell'originario locatore), il significato novativo voluto dal
conduttore.
4.1. - Ed invero, le vicende giuridiche relative alla proprietà
della cosa locata, di per sè non spiegano alcun effetto sul
contenuto oggettivo e sulla durata del rapporto, che conservano
pertanto immutato l'assetto originario (emptio non tollit locatum:
artt. 1599 e 1602 del c.c.).
4.2. - La restituzione del mobilio da parte del conduttore
(ceduto) al locatore cedente - in mancanza di prova o allegazione
alcuna di concomitanti accordi intervenuti anche con la subentrante
locatrice - deve poi riguardarsi come fatto negoziale perfezionatosi
e destinato a produrre effetti esclusivamente tra costoro, solo
marginalmente influente sulla prestazione principale dedotta ad
oggetto del rapporto locativo, di guisa che nessun tacito effetto
novativo dell'originario contratto può desumersene (le parti del
resto, nel corso del rapporto, possono benissimo concordare la
modifica di alcuni soltanto dei termini del regolamento contrattuale,
senza che ciò implichi, in mancanza di prova contraria ed, in
ispecie, del c.d. animus novandi, la costituzione di un nuovo
rapporto in sostituzione del precedente).
5. - Efficacia impeditiva della sollecitata pronuncia ex art. 665
del c.p.c. dovrebbe invece riconoscersi alla seconda eccezione svolta
dall'intimato.
5.1. - Occorre a riguardo prendere atto che, secondo
un'interpretazione assai diffusa nella giurisprudenza di merito,
avallata da numerosi ed autorevoli commentatori, la proroga biennale
disposta dall'art. 11, comma 2- bis della legge n. 359/1992 deve
intendersi operare in modo automatico e non condizionato alla
dimostrazione dell'avvio di trattative per il rinnovo del contratto e
del loro fallimento per il mancato raggiungimento di un accordo sul
canone, di tal che l'esistenza dei presupposti di essa dovrebbe
implicitamente desumersi dalla stessa intimazione di una licenza per
finita locazione, senza che alcuna distinzione sia possibile fare con
riguardo alle motivazioni del rifiuto di trattare.
Vero è che sul punto si registrano tra i giudici di merito,
spesso nell'ambito del medesimo ufficio giudiziario, pronunce
diametralmente opposte, epperò proprio tale contrasto
giurisprudenziale, nella misura in cui prospetta comunque - quale che
sia la soluzione alla quale questo stesso giudice ritenga di dover
aderire - concrete possibilità di accoglimento, in sede di merito,
della svolta eccezione (specie ove si consideri che per ragioni di
competenza il relativo giudizio dovrà presumibilmente essere
pronunciato dal giudice superiore), basterebbe a rendere quanto meno
opportuno, se non doveroso, il diniego, per gravi motivi, del chiesto
provvedimento.
5.2. - Senonchè, proprio in relazione alla descritta
interpretazione generalizzante della portata della norma -
interpretazione che, per quanto sopra s'è detto, per il fatto stesso
di essere consentita dalla lettera e dalla ratio della norma e di
essere sostenuta da numerosa dottrina e giurisprudenza, impedirebbe
la chiesta pronuncia interinale -, è stata già sollevata da diversi
giudici questione di illegittimità costituzionale, per contrasto con
gli artt. 24 e 42, secondo comma, della Costituzione, nella parte in
cui la stessa non prevede un diritto di recesso del locatore alla
scadenza naturale del contratto in caso di necessità di destinare
l'immobile ad uso abitativo proprio (v. pret. Bologna, ord. 22
dicembre 1992; v. anche pret. Roma, ord. 9 dicembre 1992).
5.2.1. - Ritiene questo decidente di dover condividere il giudizio
di non manifesta infondatezza di siffatta questione, così come
prospettata dalle ricordate ordinanze pretorili.
5.2.1.1. - Con riferimento all'art. 42 della Costituzione, va
invero osservato che se, per un verso, le finalità
antinflazionistiche e calmieratrici evidentemente perseguite dal
legislatore di fronte alle prevedibili implicazioni della scelta di
liberalizzare il mercato delle locazioni, impingendo direttamente la
funzione sociale che del diritto di proprietà viene disegnato dalla
norma costituzionale come limite interno e coessenziale alla sua
stessa tutela, giustificano la previsione di una ennesima proroga
legale, per altro verso esse ovviamente non possono essere invocate
nei casi in cui tali possibili implicazioni non sono in concreto
ipotizzabili, e cioè quando il proprietario lungi dal voler
speculare sul suo bene, ha necessità di direttamente adibirlo a
propria abitazione.
In tali casi, e solo in essi, la proroga si ripropone dunque, come
ennesimo vincolo incompatibile con il dettato costituzionale.
In proposito precise indicazioni vengono già da Corte
costituzionale 27 febbraio 1980, n. 22, ove si legge: "nel complesso
sistema vincolistico .. l'istituto della necessità come causa di
cessazione della proroga legale ha assunto nella comune
interpretazione adeguatrice (cfr. sentenza n. 132/1972) carattere
strumentale per la composizione dei contrapposti interessi,
prevalendo di regola quelli dei conduttori, che rimangono sacrificati
di fronte all'esigenza del locatore proprietario di ottenere la
disponibilità dell'immobile in caso di necessita'".
La necessità del locatore, considerata nel secondo comma
dell'articolo al fine di consentire il recesso alla prima scadenza
(del contratto stipulato o rinnovato successivamente al 14 agosto
1992), non rileva invece nella norma in commento, à sensi della
quale - interpretata nel senso che s'è detto - in nessuna ipotesi è
dato al locatore sottrarsi alla proroga biennale del rapporto, salvo
ovviamente che lo stesso conduttore espressamente vi rinunci.
5.2.1.2. - Alla stregua delle superiori considerazioni, non può
anche non prospettarsi, come corollario un contrasto con l'art. 24
della Costituzione, atteso che alla mancata previsione di una
facoltà di recesso del locatore si aggiunge anche l'assenza di una
procedura atta a disciplinarne l'esercizio, di guisa che ne
resterebbe comunque leso il diritto del locatore di far valere in
giudizio il suo diritto.
Non sembra a tal fine proponibile una applicazione analogica della
disciplina prevista dall'art. 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392,
espressamente richiamata solo per la diversa ipotesi di cui al
secondo comma dell'art. 11 della legge n. 359/1992, e del resto
difficilmente raccordabile all'esigenza di evitare la proroga
biennale (quanto meno per quei contratti la cui scadenza, bensì
successiva al 14 agosto 1992, sia tuttavia prevista entro un termine
inferiore a quello imposto dall'art. 29 della legge n. 392/1978 per
la necessaria preventiva comunicazione).
5.2.2. - Non può dubitarsi della rilevanza della questione nel
presente giudizio.
L'assunto del convenuto, secondo cui vi sarebbero state delle
trattative con la subentrante locatrice per il rinnovo del contratto
non andate a buon fine per contrasti sull'ammontare del canone, non
risulta in alcun modo confortato dalla documentazione esibita.
Appare invece più credibile l'opposta deduzione dell'intimante
che, escludendo di aver mai avviato trattative, afferma piuttosto di
aver necessità di destinare l'immobile a propria abitazione. Tale
esigenza è invero già espressamente manifestata nella lettera di
disdetta tempestivamente comunicata e trova adeguato riscontro nelle
documentate e del resto incontroverse vicende subite dal rapporto di
coniugio della medesima: risulta infatti che la sentenza dichiarativa
della separazione giudiziale ebbe ad assegnare - quantunque
sull'accordo dei coniugi - al di lei marito la casa coniugale.
Allo stato degli atti, deve pertanto ritenersi che sussista per
l'intimante la dedotta necessità di adibire l'immobile a propria
abitazione, dal che consegue - come sopra già s'è illustrato - che
rilievo decisivo al fine d'emettere il chiesto provvedimento
provvisorio assume proprio la prospettata questione d'illegittimità
costituzionale, che va dunque sollevata d'ufficio con le conseguenti
statuizioni di cui al dispositivo.
La pendenza, davanti alla Corte delle leggi, di giudizi
incidentali promossi su identiche questioni - di cui questo pretore
è evidentemente ben consapevole e la cui decisione anzi si aspetta a
breve termine -, non può comunque suggerire soluzioni alternative
alla presente ordinanza, dovendosi in particolare escludere la
possibilità di una sospensione necessaria del giudizio ex art. 295
del c.p.c. atteso che a siffatte questioni - secondo le condivisibili
indicazioni di numerosa ed autorevole dottrina giusprocessualistica -
non può riconoscersi la natura di pregiudiziali in senso tecnico.

P. Q. M.
Visti gli artt. 134 e 137 della Costituzione, 1 della legge
costituzionale 9 febbraio 1948, n. 1, e 23 della legge 11 marzo 1953,
n. 87;
Dichiara non manifestamente infondata, e rilevante nel presente
giudizio, la questione di illegittimità costituzionale dell'art. 11,
comma 2-bis, della legge 8 agosto 1992, n. 359, per contrasto con gli
artt. 24, primo comma, e 42, secondo comma, della Costituzione, nella
parte in cui non prevede (e non disciplina la procedura mediante la
quale far valere) un diritto di recesso del locatore alla scadenza
naturale del contratto in caso di necessità di destinare l'immobile
ad uso abitativo proprio;
Dispone l'immediata trasmissione degli atti alla Corte
costituzionale e la sospensione del presente procedimento fino
all'esito del giudizio incidentale di illegittimità costituzionale;
Ordina che, a cura della cancelleria, la presente ordinanza sia
notificata alle parti in causa, nonchè al Presidente del Consiglio
dei Ministri, e che la stessa venga altresì comunicata ai Presidenti
delle due Camere del Parlamento.
Siracusa, addì 15 giugno 1993
Il pretore: IANNELLO

93C0899