1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n. 9 del 23-2-2000
SENTENZE ED ORDINANZE DELLA CORTE
N. 55 SENTENZA 9 - 15 febbraio 2000
Giudizio di legittimita' costituzionale in via incidentale. Rilevanza della questione - Eccezione di inammissibilita' - Rigetto. Locazione di immobili urbani - Immobili ad uso abitativo - Equo canone - Sistema di calcolo - Costo base degli immobili - Applicabilita' uniforme nel territorio nazionale - Mancata differenziazione di disciplina per il comune di Campione d'Italia, in considerazione della sua diversa collocazione geografica e del contesto economico - Prospettata lesione del principio di eguaglianza - Giustificazione della disciplina censurata - Discrezionale bilanciamento degli interessi coinvolti - Non fondatezza della questione. Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 14, primo comma. Costituzione, art. 3, primo comma. Locazione di immobili urbani - Immobili ad uso abitativo - Equo canone - Sistema di predeterminazione legale - Mancata esclusione per il comune di Campione d'Italia - Prospettato contrasto con la garanzia costituzionale della proprieta' privata - Insussistenza - Possibilita' di derogare al regime dell'equo canone per il libero accordo delle parti - Non fondatezza della questione. Legge 27 luglio 1978, n. 392, artt. 12, primo comma, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 e 21. Costituzione, art. 42, secondo comma. (000C0169) (GU 1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n.9 del 23-2-2000)

LA CORTE COSTITUZIONALE
composta dai signori:
Presidente: prof. Giuliano VASSALLI;
Giudici: prof. Francesco GUIZZI, prof. Cesare MIRABELLI, prof.
Fernando SANTOSUOSSO, avv. Massimo VARI, dott. Cesare RUPERTO, dott.
Riccardo CHIEPPA, prof. Valerio ONIDA, prof. Carlo MEZZANOTTE, avv.
Fernanda CONTRI, prof. Guido NEPPI MODONA, prof. Piero Alberto
CAPOTOSTI,
prof. Annibale MARINI;

ha pronunciato la seguente
Sentenza
nei giudizi di legittimità costituzionale degli artt. 12, primo
comma, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 e 21 della legge 27 luglio
1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani),
promossi con due ordinanze emesse, entrambe, il 13 marzo 1999 dal
pretore di Como, l'una nel procedimento civile tra Gianfranco Anfossi
e l'Immobiliare Lattis s.a.s., iscritta al n. 227 del registro
ordinanze 1999, l'altra nel procedimento civile tra Armando Anfossi e
l'Immobiliare Lattis s.a.s., iscritta al n. 228 del registro
ordinanze 1999, pubblicate, entrambe, nella Gazzetta Ufficiale della
Repubblica n. 17, prima serie speciale, dell'anno 1999.
Visti gli atti di intervento del Presidente del Consiglio dei
Ministri;
Udito nella camera di consiglio del 27 ottobre 1999 il giudice
relatore Cesare Mirabelli.
Ritenuto in fatto
1. - Con due ordinanze di identico contenuto emesse entrambe il 13
marzo 1999 nel corso di altrettanti giudizi promossi dal conduttore
di un immobile ad uso abitativo sito nel comune di Campione d'Italia,
il quale chiedeva l'accertamento del canone di locazione dovuto
secondo i criteri di determinazione dell'equo canone e la
restituzione delle somme pagate in eccedenza il pretore di Como ha
sollevato questioni di legittimità costituzionale:
a) in riferimento all'art. 3, primo comma, della Costituzione,
dell'art. 14, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392
(Disciplina delle locazioni di immobili urbani), nella parte in cui
non prevede un costo base (o un criterio di calcolo del costo base)
differenziato per gli immobili situati nel territorio del comune di
Campione d'Italia;
b) in riferimento all'art. 42, secondo comma, della Costituzione,
degli artt. 12, primo comma, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 e 21
della stessa legge n. 392 del 1978, che nel loro complesso
disciplinano gli elementi che concorrono alla determinazione
dell'equo canone, nella parte in cui tali disposizioni sono
applicabili anche alla locazione di immobili siti nel comune di
Campione d'Italia.
Il giudice rimettente rileva che è incontroverso tra le parti in
giudizio che il rapporto di locazione sia soggetto alla disciplina
stabilita dalla legge n. 392 del 1978 e che il conduttore abbia
versato un corrispettivo superiore a quello determinato secondo i
criteri di calcolo dell'equo canone.
L'applicazione di tali criteri agli immobili situati nel comune di
Campione d'Italia sarebbe, ad avviso del pretore di Como, in
contrasto con il principio costituzionale di eguaglianza, giacchè il
costo base di costruzione degli immobili ultimati entro il 1975
(fissato dall'art. 14 della legge 392 del 1978 in lire 250.000 a
metro quadrato per gli immobili siti nelle regioni del nord e del
centro) terrebbe conto di fattori finanziari propri dell'economia
nazionale italiana, mentre nel comune di Campione d'Italia le
retribuzioni ed i prezzi di merci ed opere sono corrisposti in
franchi svizzeri ed anche i costi di costruzione degli immobili
sarebbero allineati a quelli dell'economia elvetica.
Inoltre, ad avviso del giudice rimettente, l'applicazione nel
comune di Campione d'Italia del sistema di predeterminazione
normativa del corrispettivo delle locazioni abitative nel suo
complesso (artt. 12, primo comma, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 e
21 della legge n. 392 del 1978) sarebbe in contrasto con le garanzie
assicurate dalla Costituzione alla proprietà privata (art. 42,
secondo comma, Cost.), giacchè il presupposto sociale ed economico
di tali regole, giustificate dalla tensione abitativa e dallo
squilibrio del mercato degli alloggi a livello nazionale, non
ricorrerebbe per il territorio di Campione d'Italia, la cui economia
è legata a quella elvetica.
2. - In entrambi i giudizi è intervenuto il Presidente del
Consiglio dei Ministri, rappresentato e difeso dall'Avvocatura
generale dello Stato, chiedendo che le questioni siano dichiarate
inammissibili o infondate nel merito.
Ad avviso dell'Avvocatura i dubbi di legittimità costituzionale
muovono dal presupposto che l'economia del comune di Campione
d'Italia sia diversa da quella del restante territorio italiano.
Questa sarebbe una mera affermazione di principio, mentre non sarebbe
stata considerata in alcun modo la concreta situazione di reddito del
conduttore.
Inoltre si chiederebbe un intervento additivo, in una materia
oggetto di scelta discrezionale del legislatore, all'interno della
quale sono possibili diverse soluzioni, che bilancino, come ha fatto
la legge n. 392 del 1978, i molteplici interessi, in un contesto di
grave situazione dell'edilizia abitativa a livello nazionale.
Considerato in diritto
1. - Le questioni di legittimità costituzionale investono
l'applicabilità, agli immobili siti nel comune di Campione d'Italia,
delle norme che disciplinano la determinazione del canone di
locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione.
Il pretore di Como ritiene che l'art. 14, primo comma, della legge
27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili
urbani), stabilendo il costo base a metro quadrato per gli immobili
adibiti ad uso di abitazione al quale, applicando coefficienti
correttivi, è correlato il valore locativo, sia in contrasto con il
principio costituzionale di eguaglianza (art. 3, primo comma, Cost.)
nella parte in cui non stabilisce un costo base differenziato per il
comune di Campione d'Italia, nel quale, a causa della particolare
collocazione geografica e del conseguente contesto economico, i costi
di costruzione sarebbero superiori a quelli delle altre località.
I dubbi di legittimità costituzionale investono anche il complesso
delle norme che impongono l'equo canone e ne stabiliscono i criteri
di calcolo (art. 12, primo comma, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 e 21
della stessa legge n. 392 del 1978). Di tali norme viene denunciato
il contrasto con la garanzia assicurata al godimento della proprietà
privata (art. 42, secondo comma, Cost.), giacchè il controllo ed i
limiti posti dal legislatore ai canoni di locazione, sul presupposto
della grave situazione abitativa a livello nazionale, non si
giustificherebbero per il comune di Campione d'Italia, la cui
economia sarebbe legata a quella della Confederazione elvetica.
2. - I due giudizi sono evidentemente connessi, giacchè investono
le stesse disposizioni in riferimento ai medesimi parametri
costituzionali, e possono essere riuniti per essere decisi con unica
sentenza.
3. - L'eccezione di inammissibilità, prospettata dall'Avvocatura
dello Stato, non può essere accolta.
Il giudice rimettente ha motivato la rilevanza delle questioni di
legittimità costituzionale per la decisione che è chiamato ad
emettere, essendo incontroverso tra le parti che al contratto di
locazione oggetto del giudizio trova applicazione il criterio di
determinazione del canone stabilito dalle norme della cui
legittimità costituzionale, appunto, si dubita.
4. - Nel merito le questioni non sono fondate.
La disciplina delle locazioni di immobili urbani dettata dalla
legge n. 392 del 1978 prevede (nei comuni ai quali, tenuto conto
della popolazione residente, essa si applica) che il canone di
locazione non possa superare una percentuale (il 3,85 per cento) del
valore locativo dell'immobile, determinato in relazione alla
superficie convenzionale dell'abitazione ed al suo costo unitario di
produzione; quest'ultimo non è ancorato al costo effettivo, bensì
al costo base fissato dal legislatore (art. 14), moltiplicato per
coefficienti correttivi, essi pure predeterminati.
Il sistema di calcolo dell'equo canone è dunque basato su elementi
fissi, stabiliti in modo uniforme e generale, e non già per le
singole località. In particolare il costo base di produzione
dell'immobile ha carattere convenzionale e non corrisponde
necessariamente nè al valore di mercato nè al costo effettivo di
costruzione, che possono di fatto variare in ragione sia di
molteplici condizioni ambientali ed economiche, tra le quali possono
rientrare anche il livello di reddito e la situazione abitativa che
caratterizza il comune di Campione d'Italia, sia delle concrete
caratteristiche costruttive.
Per rispondere ad una esigenza generale il legislatore ha, dunque,
dettato una disciplina che tiene complessivamente conto della grave
situazione abitativa a livello nazionale, stabilendo limiti e
controlli, i quali sono frutto di un discrezionale bilanciamento
degli interessi coinvolti (sentenza n. 1028 del 1988). In questo
contesto anche la uniforme determinazione del costo di produzione
degli immobili, per grandi aree geografiche, trova giustificazione.
Il pretore di Como non pone in discussione questa disciplina, di
per sè rigida, che è stata già altre volte sottoposta a verifica
di legittimità costituzionale anche in riferimento ai parametri
indicati dal giudice rimettente (sentenza n. 1028 del 1988; ordinanze
n. 1084 e n. 1048 del 1988 e n. 132 del 1994); ritiene, invece, che
le stesse regole non possano trovare applicazione agli immobili siti
nel comune di Campione d'Italia, in ragione della specifica
situazione di tale località, per la quale si dovrebbe tenere conto
del diverso e maggiore costo delle costruzioni. Questa prospettazione
tenderebbe in definitiva a considerare necessaria l'attribuzione di
uno specifico rilievo ad ogni situazione delle singole località
nelle quali condizioni economiche ed abitative si discostino dalla
situazione media nazionale. Ma questo sarebbe in contraddizione con
il tipo di strumento adottato dal legislatore che, per la
determinazione del canone massimo di locazione, ha preso in
considerazione parametri fissi stabiliti dalla stessa norma. Il costo
base degli immobili, fissato dall'art. 14 della legge n. 392 del
1978, costituisce appunto uno degli elementi che caratterizza tale
sistema e che, proprio per la sua generalizzata determinazione, non
rispecchia la concreta ed effettiva situazione di ciascuna località.
La scelta di dettare una regola comune e di adottare parametri
uniformi per la determinazione dell'equo canone non può essere
considerata in sè lesiva del principio di eguaglianza. Ciò non
esclude, tuttavia, che il legislatore possa introdurre deroghe alla
regola generale, se sorrette da una ragionevole giustificazione. In
altri settori, essenzialmente a fini fiscali e valutari, la
particolare condizione del comune di Campione d'Italia è stata presa
in considerazione e specificamente disciplinata dal legislatore. Ma
ciò non vale a far considerare costituzionalmente dovuta una
disciplina legislativa speciale che adotti solo per quel comune un
diverso criterio di determinazione del costo base degli immobili,
adeguato al costo effettivo, o che assuma diversi criteri di calcolo
dell'equo canone, non accolti per il restante territorio nazionale.
5. - Neppure sussiste la denunciata violazione della garanzia
costituzionale accordata alla proprietà privata (art. 42, secondo
comma, Cost.). Ancora una volta non è posto in discussione il
bilanciamento dei diversi interessi nel settore abitativo operato dal
legislatore e che è stato già oggetto di verifica di legittimità
costituzionale anche con riferimento a tale parametro (da ultimo,
ordinanza n. 132 del 1994), ma la applicazione a Campione d'Italia
della disciplina comune.
A questo proposito valgono le considerazioni già in precedenza
espresse, alle quali è da aggiungere che i contratti di locazione
sottoposti al giudizio del pretore di Como erano stati stipulati nel
1993, quando il regime dell'equo canone poteva essere superato
dall'accordo delle parti che intendessero derogare, a determinate
condizioni, alla disciplina stabilita dalla legge n. 392 del 1978
proprio per la determinazione del canone (art. 11, comma 2, del d.-l.
11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, nella legge 8
agosto 1992, n. 359), sicchè all'operatività della determinazione
legale del canone di locazione, e dei limiti che essa comporta, non
è estranea la scelta che discende da un atto di privata autonomia,
nel quale si è espresso il libero godimento della proprietà.

Per questi motivi
LA CORTE COSTITUZIONALE
Riuniti i giudizi, dichiara non fondate le questioni di
legittimità costituzionale dell'art. 14, primo comma, della legge 27
luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani),
in riferimento all'art. 3, primo comma, della Costituzione, e degli
artt. 12, primo comma, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 e 21 della
legge 27 luglio 1978, n. 392, in riferimento all'art. 42, secondo
comma, della Costituzione, sollevate dal pretore di Como con le
ordinanze indicate in epigrafe.
Così deciso in Roma, nella sede della Corte costituzionale,
Palazzo della Consulta, il 9 febbraio 2000.
Il Presidente: Vassalli
Il redattore: Mirabelli
Il cancelliere: Fruscella
Depositata in cancelleria il 15 febbraio 2000.
Il cancelliere: Fruscella
00C0169