1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n. 28 del 13-7-2016
ATTI DI PROMOVIMENTO DEL GIUDIZIO DELLA CORTE
N. 131 ORDINANZA (Atto di promovimento) 23 giugno 2016
Ordinanza del 23 giugno 2015 del Tribunale di Siena nel procedimento civile promosso da Batani Barbara contro Societa' Edilizia Cooperativa Colli in Chianti. Contratto, atto, negozio giuridico - Compravendita di immobile da costruire - Tutele dell'acquirente previste dal decreto legislativo n. 122 del 2005 - Inapplicabilita' ai contratti preliminari di vendita di immobili esistenti "sulla carta" (non ancora muniti della richiesta di permesso di costruire). - Decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della L. 2 agosto 2004, n. 210), artt. 1, lett. d), 5 e 6, lett. i). (16C00184) (GU 1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n.28 del 13-7-2016)

TRIBUNALE ORDINARIO DI SIENA

Il giudice, sciogliendo la riserva assunta all'udienza del 16
giugno 2015, ha pronunciato la seguente ordinanza con ricorso ex art.
702-bis codice di procedura civile le sigg.re Cinzia Batani e Barbara
Batani hanno chiesto la restituzione, ex art. 2033 codice civile,
rispettivamente dell'importo di euro 38.752,22 e di euro 34,382.04,
da esse corrisposte, in qualità di soci prenotatari di alloggi, alla
Società edilizia cooperativa Colli in Chianti, deducendo, in
particolare:
- di avere sottoscritto, rispettivamente in data 24 agosto
2008 e 19 settembre 2005, verbale di prenotazione di una suite
nell'ambito dell'intervento denominato Montarioso Suites;
- di avere effettuato, in esecuzione degli impegni assunti
con la sottoscrizione, versamenti a titolo di acconto e di seconda
rata, come del resto riconosciuto per scritto dalla stessa
Cooperativa;
- di non avere possibilità di recedere dalla stessa, essendo
la facoltà di recesso subordinata al reperimento di nuovo socio
sostituto;
- di non avere ricevuto la prestazione di garanzie ad opera
di controparte, a ciò invece obbligata dal disposto di cui all'art.
2, decreto legislativo n. 122/05, qui applicabile, stante la
qualificabilità della sottoscrizione del verbale di prenotazione
alla stregua di preliminare di vendita di immobile da costruire -
laddove, invece, l'assegnazione dell'immobile, una volta realizzato,
corrisponderebbe alla stipula del definitivo;
- di avere pertanto diritto alla restituzione delle somme
versate, stante la necessità di dichiarare la nullità della
prenotazione effettuata.
Ritualmente costituitasi, la Cooperativa convenuta ha chiesto il
rigetto dell'avversa pretesa, deducendo, in via pregiudiziale,
l'incompetenza del giudice adito, in forza della clausola
compromissoria contenuta nel propria atto costitutivo e sottoscritta
dalle prenotatarie, nonchè l'improcedibilità dell'azione per
mancato previo esperimento della procedura di negoziazione assistita;
e rilevando, nel merito, l'infondatezza dell'avversa pretesa, a
fronte dell'inapplicabilità della disciplina speciale invocata.
derivante dalla destinazione non residenziale degli immobili
prenotati e dalla mancanza, all'epoca della sottoscrizione da parte
della sig.ra Barbara Batani, dì una domanda presentata ai competenti
uffici per l'ottenimento del permesso di costruire.
Preliminarmente, deve rilevarsi l'inapplicabilità, ratione
temporis, alla fattispecie in esame della condizione di
procedibilità costituita dal previo tentativo di negoziazione
assistita, atteso che, secondo la regola di diritto intertemporale di
cui all'art. 3, comma 8, decreto-legge n. 132/14, la predetta
condizione opera dal novantesimo giorno successivo all'entrata in
vigore della legge di conversione, risalente al 10 novembre 2014 -
laddove, invece, l'introduzione della presente causa con il deposito
del ricorso è avvenuta in data 19 novembre 2014: donde, deve farsi
luogo al rigetto dell'eccezione dì improcedibilità dell'azione.
Parimenti, sempre in via preliminare, occorre rigettare
l'eccezione dì incompetenza dell'Autorità giudiziaria adita, stante
l'inoperatività, nei confronti delle odierne ricorrenti, della
clausola compromissoria contenuta nell'art. 43 dell'atto costitutivo
della Cooperativa - clausola pur valida ed efficace, in quanto
conforme al disposto dell'art. 34, decreto legislativo n. 5/03,
siccome recante il riferimento al numero degli arbitri, alla
modalità della loro selezione e conferente il potere di nomina degli
stessi a soggetto estraneo alla compagine sociale ("la norma dell'art
34 decreto legislativo 17 gennaio 2003 n. 5 contempla l'unica ipotesi
di clausola compromissoria che possa essere introdotta negli atti
costituitivi delle società (...) restando escluso il ricorso in via
alternativa od aggiuntiva alla clausola compromissoria di diritto
comune prevista dall'art. 808 c.p.c. Ne consegue che se, in
violazione di tale prescrizione, l'atto costitutivo preveda invece
una forma dì clausola compromissoria che non rispetti i requisiti,
in punto di nomina, degli arbitri indicati dalla norma speciale, la
nullità di tale pattuizione comporta che la controversia societaria
passa essere introdotta soltanto davanti alla autorità giudiziaria
ordinaria": Cassazione n. 15892/2011; cfr. anche Cassazione Ord.
17287/2012). L'art. 7 del medesimo atto costitutivo prescrive,
infatti, quale condizione per l'ammissione alla cooperativa, la
presentazione, da parte degli aspiranti soci, di una domanda scritta
contenente, tra l'altro, (lett.e)) l'espressa e separata
dichiarazione di accettazione della clausola arbitrale contenuta
negli articoli 43, ss.; con ciò implicitamente imponendo come
necessaria, ai fini dell'operatività della clausola medesima nei
confronti dei singolo socio, l'espressa e separata dichiarazione di
accettazione per scritto della competenza arbitrale. Ora, posto che
tale dichiarazione non è, pacificamente, mai stata presentata nè
sottoscritta dalle ricorrenti - le quali, ciononostante, in assenza
di contestazioni sul punto, ed in presenza di un espresso atto di
ammissione, devono considerarsi comunque socie, come del resto
evincibile dalla sottoscrizione del verbale di prenotazione da parte
della società o dalle missive di ricognizione del debito dalla
stessa società inoltrate all'indirizzo delle due socie - la clausola
compromissoria, e dunque la convenzione di deroga alle regole sulla
competenza ordinarie, non possono essere ritenute operative nei
confronti delle odierne ricorrenti, con conseguente necessità di
ritenere correttamente adita l'AGO.
Venendo, quindi, alla disamina nel merito delle pretese delle
ricorrenti, risulta. infondata e deve, pertanto, essere disattesa
l'eccezione di inapplicabilità, alla fattispecie de qua, della
disciplina di cui al decreto legislativo n. 122/05, sollevata da
parte convenuta sulla scorta della rilevata limitazione dell'ambito
operativo della disciplina ex adverso invocata in ragione della
destinazione abitativa dell'immobile da costruire ed a fronte,
invece, dell'incontestata destinazione turistico-alberghiera delle
unità immobiliari oggetto della stipulazione per cui è causa.
Come, invero, osservato dalla stessa convenuta, l'art. 1 decreto
legislativo n. 122/05 non opera distinzioni, nel delineare in via
generale l'ambito di applicabilità del decreto, tra tipologie e
destinazioni degli immobili da costruire; nè, del resto, la
limitazione operativa invocata da parte convenuta può essere
fondata, con riferimento allo specifico obbligo qui allegato come
violato, sul richiamo agli articoli 9-10, i quali, a ben vedere,
individuano l'ambito di applicazione delle sole particolari
discipline, relative all'esercizio del diritto di prelazione
dell'acquirente sul bene in caso di sua vendita. all'incanto ed
all'assoggettabilità a revocatoria - discipline qui non ricorrenti,
nè invocate, nè rilevanti. Donde, ai fini dell'individuazione
dell'ambito dì applicazione dell'obbligo legislativo di prestare
fideiussione, in assenza di espressa indicazione di un più ristretto
ambito di operatività dello specifico precetto invocato, la
categoria degli immobili cui il precetto è applicabile è costituita
da quella ampia indicata dalla nozione generale dell'art. 1.
Ciò posto, esaminando adesso partitamente le posizioni delle due
ricorrenti, e muovendo anzitutto dalla disamina della posizione della
ricorrente sig.ra Barbara Batani, occorre, tuttavia, convenire con
parte convenuta in ordine alla non riconducibilità del verbale di
prenotazione sottoscritto dalla stessa ricorrente alla nozione di
"preliminare di immobile da costruire" o di atto ad esso
equipollente, destinatario della disciplina di cui al decreto
legislativo n. 122/05, invocata da parte ricorrente.
L'ambito di applicazione della normativa de qua, infatti, deve
ritenersi circoscritto, per espresso volere del legislatore, ai soli
contratti preliminari o atti di assunzione di obbligo equipollenti,
aventi ad oggetto un immobile non ancora compiutamente edificato, al
momento della cui stipula preesista un titolo abilitativo edilizio o
quantomeno il deposito di una domanda di rilascio del titolo presso
le competenti Autorità amministrative, Siffatto limite operativo
risulta, in particolare, evincibile, oltrechè dalla nozione di
"immobile da costruire" dì cuì all'art. l, lett. d) anche
dall'inclusione, nel contenuto necessario del contratto preliminate,
del richiamo al permesso o alla relativa domanda (art. 6, lett. i)),
indicativo della necessaria preesistenza dell'inoltro della domanda
rispetto al momento della stipula; così come dall'individuazione,
nella norma intertemporale di cui all'art. 5, del momento di deposito
della predetta domanda quale discrimen da tenere in considerazione ai
fini dell'individuazione della posteriorità dei contratti
preliminari di immobili da costruire rispetto all'entrata in vigore
della normativa e, dunque, ai fini dell'applicabilità ratione
temporis della stessa.
Orbene, posto che, pacificamente, il deposito della domanda di
permesso di costruire relativa al complesso immobiliare. oggetto
delle stipulazioni qui azionate risale alla data del 3 agosto 2006, e
che, per contro, la stipula dell'atto di prenotazione ad opera della
sig.ra Barbara Batani è avvenuta in data 19 settembre 2005, la
fattispecie negoziale azionata, lungi dal potersi definire quale
preliminare di compravendita di immobile da costruire, rientra invece
nella diversa fattispecie di contratto avente ad oggetto un immobile
"soltanto sulla carta", come tale non disciplinato alla stregua del
decreto legislativo 122/05.
Venendo, invece, all'analisi della domanda spiegata dalla sig.ra
Cinzia Batani, occorre rilevare come risultino, in effetti, integrati
tutti gli elementi costitutivi della fattispecie astratta delineata
dalla normativa e come, pertanto, di essa debba farsi applicazione,
aì fini della verifica della fondatezza della pretesa:
- in primo luogo, infatti, la ricorrente, in quanto persona
fisica obbligatasi con la cooperativa per ottenere l'assegnazione non
immediata di proprietà o diritto reale di godimento su un immobile
da costruire per iniziativa dello stesso ente, risulta integrare la
definizione di "acquirente" cui all'art. 1, lett. a) di cui alla
normativa citata: come evincibile dalla lettura del verbale di
prenotazione sottoscritto dalle parti. invero, la cooperativa si è
impegnata a trasferire in proprietà, divisa od indivisa (...) "La
suite, il garage, l'attuale resede (...), al termine dell'iter
urbanistico necessario per ottenere la concessione edilizia (...) ed
al termine dell'intervento edilizio";
- inoltre, in ossequio alla nozione di "immobile da
costruire" di cui alla lett. d) del medesimo art. 1, al momento della
sottoscrizione del verbale di prenotazione della suite - atto
sostanzialmente corrispondente alla stipula di un preliminare avente
ad oggetto la futura cessione del bene edificando - risultava già
depositata presso le competenti Autorità la domanda di rilascio del
titolo abilitativo edilizio del complesso immobiliare edificando, pur
non risultando ancora rilasciato il certificato agibilità, stante la
mancata ultimazione dei lavori edilizi.
Orbene, com'è noto, l'applicazione della normativa citata
comporta l'assoggetamento del costruttore-promittente venditore, tra
l'altro, all'obbligo di cui all'art. 2, a tenore del quale entro la
data della stipula di un contratto che abbia come finalità il
trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale
di godimento su un immobile da costruire, o di un atto ad esso
equipollente - tra i quali il legislatore espressamente ricomprende,
al cospetto di cooperative, quelli con cui siano state versate somme
o assunte obbligazioni in vista dell'assegnazione dell'unità
immobiliare edificanda - il costruttore è obbligato, a pena dì
nullità c.d. di protezione del contratto, rilevabile soltanto
dall'acquirente-parte debole, a procurare il rilascio ed a consegnare
all'acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme
e ad ogni altro corrispettivo eventualmente riscosso. Sennonchè,
conte pacifico, nè all'atto della sottoscrizione del verbale di
prenotazione, atto di assunzione dell'obbligazione pecuniaria da
parte dell'acquirente, nè in data anteriore o successiva - per
esempio, al momento del comprovato versamento, in favore della
cooperativa, degli importi oggi richiesti da parte ricorrente, di cui
la stessa convenuta si è riconosciuta debitrice - alcuna garanzia è
stata prestata dalla convenuta in favore della ricorrente. Di qui la
necessità di dichiarare la nullità del medesimo atto di
prenotazione, con conseguente insorgenza, per la ricorrente, del
diritto ad ottenere la ripetizione delle somme versate in favore
della convenuta, nei limiti dell'importo da questa riconosciuto con
la missiva inviata in data 22 luglio 2014 e non contestato in sede
giudiziale. Importo su cui decorreranno gli interessi, al tasso
legale, a far data dall'esborso indebitamente sostenuto, ai sensi del
disposto di cui all'art. 2033 codice civile, dovendosi ritenere il
percipiens in mala fede, siccome scientemente inadempiente, già al
momento dell'accredito delle somme ex adverso sborsate, avvenuto in
epoca (5 maggio 2008) successiva alla sottoscrizione del verbale di
prenotazione (28 aprile 2008) e, dunque, alla scadenza del termine
ultimo indicato dal legislatore per l'ottemperanza all'obbligo di
prestazione di garanzia.
Non ignora, per la verità. questo giudice l'evidente disparità
di trattamento riservata alle due fattispecie teste menzionate, pur
riferite a stipulazioni di contenuto identico ed aventi ad oggetto
medesimo complesso imrnobiliare, in ragione del solo discrimen
temporale costituito dalla posteriorità o meno della stipulazione
rispetto al deposito della domanda di rilascio del titolo abilitativo
edilizio; disparità che risulta particolarmente iniqua in ipotesi di
successivo effettivo conseguimento del titolo da parte del
costruttore, ed appare fornire, del resto, un incentivo all'elusione
surrettizia della disciplina protezionistica da parte del contraente
forte attraverso la mera anticipazione, da parte di quest'ultimo, del
momento della stipula rispetto a quello dell'inoltro dell'istanza
all'Autorità amministrativa. Del resto, se la ratio sottesa alla
previsione della disciplina protezionistica per l'acquirente di
immobile da costruire risiede nell'intento di introdurre più
efficaci strumenti dì tutela (costituiti, ex multis, dalla
previsione dell'obbligo di prestazione di fideiussione da parte del
costruttore e dall'istituzione dì un fondo di garanzia) per le
ipotesi in cui l'acquirente. in vista di un risparmio di spesa, si
sottoponga ad operazioni negoziali connotati da un'elevata
rischiosità - intesa come probabilità di abusi o dì gravi
inadempienze da parte dell'alienante, cosi come di sopravvenienza di
crisi del costruttore e sua successiva sottoposizione ad esecuzione
immobiliare o a procedura concorsuale - siffatta esigenza ricorre, a
fortiori nelle ipotesi in cui l'immobile da costruire risulti, al
momento della stipula, soltanto "sulla carta", ossia oggetto di
progetto non ancora depositato presso le competenti autorità ai fini
dell'ottenirnento del permesso di costruire.
Nè, peraltro, la ragione giustificativa della differenziazione
può essere rinvenuta nell'intento legislativo, segnalato da più
parti in dottrina, di contrastare l'abusivismo edilizio, incentivando
l'aspirante acquirente a porre l'attenzione sulla regolarità
dell'immobile edificando: ad una siffatta lettura ostano, infatti. da
un lato, la prescritta necessità, ai fini dell'operatività della
disciplina. del solo deposito della domanda, ma non anche
dell'ottenimento del permesso pur richiesto al momento della stipula,
e dall'altro la mancata estensione della stessa normativa alle
ipotesi di successivo ottenimento di un permesso non ancora richiesto
all'atto della sottoscrizione dell'impegno. Del resto, nell'ipotesi
di specie, l'esclusione di ogni incentivo all'abusivismo edilizio ad
opera di un'eventuale estensione della normativa di protezione alla
"prenotazione" sottoscritta dalla sig.ra Barbara Batani deriverebbe
anche. dalla presenza, nel corpo della stessa pattuizione, di una
clausola condizionante la permanenza in vita del contratto al futuro
ottenimento del titolo edilizio: il riferimento corre all'art. 17, a
tenore del quale "l'efficacia del presente verbale di prenotazione è
risolutivainente condizionata alla definitiva approvazione dello
strumento urbanistico attuativo di cui in premessa (...); in caso di
risoluzione del presente atto per l'operatività della condizione
risolutiva di cui sopra, al Prenotatario sarà restituita ogni somma
versata (...)".
Le considerazioni che precedono, a ben vedere, rinvengono
conforto del S.C., il quale, nell'unica pronuncia in tema (Cassazione
n. 5749/11), se da un lato ha rilevato la chiara limitazione
dell'ambito operativo della norma alle sole fattispecie negoziali
contrassegnate dal duplice discrimen temporale della mancata
ultimazione dell'immobile e dell'avvenuto deposito della domanda di
titolo edilizio. e la conseguente esclusione dallo stesso del
"contratto preliminare avente ad oggetto edifici esistenti soltanto
"sulla carta", ossia già allo stato di progetto ma per i quali non
sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o un titolo
equipollente", d'altro canto non ha mancato di evidenziare la
discrasia, testè segnalata da questo giudice, costituita dalla
mancata applicazione della normativa di protezione proprio alle
ipotesi in cui l'aspirante acquirente è per definizione più
bisognoso di tutela: "l'edificio esistente soltanto "sulla carta",
ossia già allo stato di progetto ma per il quale non sia stato
ancora richiesto il titolo abilitativo, è anch'esso un immobile da
considerare in una prospettiva dinamica, ossia rispetto al quale è
prevista una successiva attività edificatoria ad opera del
venditore. Ed anche in una contrattazione "sulla carta" di un
immobile da costruire per il quale non sia stato neppure richiesto il
permesso di costruire o presentata la denuncia di inizio di
attività, si pongono esigenze di tutela: dell'acquirente, del tutto
analoghe a quelle che, a salvaguardia della sicurezza dell'acquisto
dell'immobile in costruzione, ricorrono allorchè la negoziazione si
sviluppi in una vicenda nella quale l'iter urbanistico è già
iniziato. L'esclusione del promissario acquirente di immobili "sulla
carta" dal raggio di applicazione del decreto delegato per un verso
comporta che le misure di protezione da esso previste sono destinate
a non operare proprio là dove il rischio per l'acquirente è ancora
più accentuato, potendo l'immobile da costruire essere destinato a
rimanere tale solo nelle intenzioni del costruttore; per l'altro,
offre a quest'ultimo un facile strumento di elusione per sottrarsi
agli oneri, anche economici, che vengono posti a suo carico dal
decreto delegato, potendo questi essere indotto a preferire la
supulazione del preliminare prima di richiedere il provvedimento
abilitativo, cosi evitando di dover offrire la fideiussione e
l'assicurazione fideiussoria". Escluso, quindi, che la ratio legis
della limitazione di cui all'art. l, lett. d) possa risiedere
nell'intento legislativo di vietare, e pertanto sanzionare con
l'irrogazione della nullità, il preliminare di trasferimento di
immobili "sulla carta" per il solo fatto della mancata presentazione
della domanda di permesso; ed esclusa, inoltre, ogni possibilità di
interpretazione "costituzionalmente orientata" della normativa
attraverso la lettura estensiva del suo ambito di applicazione,
stanti il carattere univoco del tenore letterale della normativa
delegata e la sua confomiità alle indicazioni contenute nella legge
delega (Legge n. 210/04), il Collegio ha, quindi, concluso con il
profilare la sussistenza di un "dubbio di legittimità costituzionale
che - in relazione alla omogeneità delle fattispecie poste a
raffronto e alla ratio complessiva dell'intervento legislativo -
mirasse a denunciare, sotto il profilo del principio di
ragionevolezza (art. 3 Costituzione), l'ingiustificato riferimento
limitante alla richiesta del permesso di costruire come presupposto
per l'attivazione della tutela", giungendo, tuttavia, ad escludere la
rilevanza, nella fattispecie sottoposta al proprio esame.
dell'eventuale pronuncia dì accoglimento della questione di
costituzionalità pur astrattamente proponibile.
Orbene, nell'ipotesi all'esame del S.C., il difetto di rilevanza
della questione rinveniva la propria giustificazione nell'essere
stata dedotta dall'aspirante acquirente, quale causa di nullità
della stipulazione dell'immobile sulla carta, la mancata indicazione,
nel testo del contratto, degli estremi della domanda di permesso, in
dispregio del disposto di cui al citato art. 6, lett. i):
ipotizzando, infatti, come emessa dal Giudice delle Leggi una
pronuncia di accoglimento in parte qua, l'eventuale estensione della
disciplina di cui al decreto legislativo n. 122/05 alle fattispecie
di preliminari di immobili sulla carta, per effetto della
dichiarazione di incostituzionalità della nozione di immobile da
costruire di cui all'art. 1, lett. d), non comporterebbe, in ogni
caso, l'estensione alle ipotesi in esatte della prescrizione di cui
all'art. 6, lett. i), per come attualmente formulato, inconfigurabile
essendo il rispetto di siffatta prescrizione di contenuto laddove una
domanda di permesso non sia stata, in effetti, depositata.
Per contro, nell'ipotesi oggetto della presente disamina, in cui
il fondamento della rilevata nullità della stipulazione è
costituito dal mancato rilascio della fideiussione entro il momento
della stipulazione, l'eventuale accoglimento della questione, come
sopra prospettata, acquisirebbe una rilevanza ai fini del decidere,
con riferimento alla posizione della sig.ra Barbara Batani, la quale
verrebbe ad essere equiparata a quella della sorella Cinzia Batani,
dalla prima differenziantesi unicamente per il fatto dell'essere
intervenute l'adesione alla medesima cooperativa e l'assunzione
dell'obbligazione in un momento antecedente rispetto a quello del
deposito della domanda di permesso di costruire.
Tanto premesso, appare, dunque, opportuno disporre, in forza del
potere spettante al giudice ex articoli 103-104 codice di procedura
civile, per le ipotesi di cause cumulate ab origine dalle parti
attrici, la separazione delle due domande in questa sede proposte,
atteso che la prosecuzione della loro riunione ritarderebbe
irragionevolmente la durata della causa promossa dalla sig.ra Cinzia
Batani, già matura per la decisione; e sospendere, invece, la causa
promossa dalla sig.ra Barbara Batani, promuovendo, nell'ambito della
stessa„ questione incidentale di legittimità costituzionale.
Tale questione, stante quanto sin qui esposto, ha ad oggetto:
- anzitutto, la norma definitoria di cui all'art. 1, lett.
d), decreto legislativo n. 122/05, nella parte in cui, nel definire
"'immobili da costruire" "gli immobili per i quali sia stato
richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o
la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in
stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di
agibilita'", esclude dall'ambito applicativo della normativa di
protezione in questione ì contratti di immobili soltanto "sulla
carta", per i quali, cioè, sia stato elaborato un progetto, ma non
sia stata ancora depositata domanda di permesso di costruire, nelle
ipotesi in cui il mancato ottenimente di tale permesso sia
individuato, nel corpo del contratto, quale condizione risolutiva
della stessa pattuizione;
- conseguentemente, l'art. 6, lett. i), decreto
legislativo n. 122/05, che la definizione di cui sopra presuppone,
nella parte in cui prescrive, quale contenuto necessario del
contratto preliminare di immobile da costruire, ai sensi e per gli
effetti della normativa protezionistica de qua, l'indicazione degli
estremi del permesso già ottenuto o della domanda di titolo
abilitativo già presentata presso le autorità;
- ed ancora, conseguentemente, l'art. 5, decreto legislativo
n. 122/05, il quale, nel delineare l'ambito di operatività ratione
temporis del corpus normative, individua quale discrimen la
posteriorità della richiesta del permesso di costruire o di altro
titolo abilitativo rispetto alla data di entrata in vigore del
medesimo decreto (21 luglio 2005).
Rispetto alla prima delle tre norme, in particolare, esclusa, per
i motivi suesposti, ogni possibilità di interpretazione adeguatrice
o estensiva (del resto, già negata in termini categorici dal S.C.),
si pone un dubbio - a parere di questo giudice, non manifestamente
infondato - di conformità rispetto al parametro costituito dal
principio di eguaglianza ex art. 3, comma 2 Costituzione, inteso come
ragionevolezza, ossia come parità di trattamento di situazioni
omogenee, quali, nella specie, devono essere ritenute la condizione
dell'aderente alla cooperativa che abbia stipulato prima e quella che
abbia stipulato dopo la presentazione della domanda (o l'ottenimento
del titolo edilizio), pur in entrambi i casi in presenza di un
progetto conforme alle previsioni urbanistiche, tanto da essere poi
stato approvato, nelle more del rapporto: mentre, infatti, nel primo
dei due casi, l'aderente non potrà fruire dell'applicabilità della
normativa di favore di cui al decreto legislativo citato, nel secondo
caso, il privato che abbia stipulato potrà fruire di una serie di
agevolazioni, tra cui la possibilità di imporre a controparte la
prestazione di una fideiussione o la fruibilità dell'accesso ad un
fondo di garanzia, o di diritti di prelazione o altri vantaggi in
ipotesi di assoggettamento della controparte contrattuale a procedura
concorsuale. L'eventuale caducazione della predetta norma, del resto,
comporterà inevitabilmente l'illegittimità derivata delle due
successive norme citate, le quali, in assenza della delimitazione
posta dalla norma definitoria, perderebbero ogni ragion d'essere.
La questione, oltrechè non manifestamente infondata, per quanto
sin qui esposto, appare anche dotata di rilevanza rispetto alla
fattispecie in esame: dall'applicazione della norma dalla cui
costituzionalità si dubita, invero, questo giudice non può
prescindere per la definizione della controversia sottoposta al suo
esame, non sussistendo altra ragione di nullità rilevabile d'ufficio
del titolo negoziale della domanda, ed essendo preclusa alla parte
ogni altra possibilità di svincolarsi legittimamente dalla
pattuizione, stanti le restrizioni alla facoltà di recesso del socio
previste dal contratto e specificamente approvate per scritto ex art.
1341 codice civile.
Nè, infine, alcuna preclusione alla proponibilità della
questione incidentale può derivare dalla natura sommaria del rito
esperito dalla ricorrente, comunque annoverabile tra i possibili
giudizi a quibus, stante l'idoneità ad assumere efficacia omogenea a
quella del giudicato ex art. 2909 codice civile del provvedimento
definitorio del presente giudizio, ove non impugnato nei termini con
proposizione di appello (arg. ex art. 702-quater codice di procedura
civile).

PQM

Il Tribunale di Siena,
- letti gli articoli 103-104 codice di procedura civile,
dispone la separazione della causa promossa dalla sig.ra Cinzia
Batani da quella promossa dalla sig.ra Barbara Batani;
- definitivamente pronunciando, con riferimento alla domanda
proposta dalla sig.ra Cinzia Batani, accertata la nullità del
contratto concluso dalla stessa ricorrente con la Società edilizia
cooperativa Colli in Chianti, condanna la medesima convenuta alla
corresponsione, in favore della ricorrente, dell'importo di euro
38.382,04, oltre interessi al tasso legale a far data dai singoli
esborsi;
- letti, inoltre, gli articoli 134 Costituzione e 23, legge
n. 1953/87, con riferimento alla domanda proposta dalla sig.ra
Barbara Batani, dichiara rilevante e non manifestamente infondata,
con riferimento all'art. 3 Costituzione, la questione dì
legittimità delle seguenti norme;
- art. 1, lett. d), decreto legislativo n. 122/05, nella
parte in cui, nel definire "immobili da costruire" "gli immobili per
i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano
ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata
ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora rilascio
del certificato di agibilita'", esclude dall'ambito applicativo della
normativa di protezione in questione i contratti di immobili soltanto
"sulla carta", per i quali, cioè, sia stato elaborato un progetto,
ma non sia stata ancora depositata domanda di permesso di costruire,
nelle ipotesi in cui il mancato ottenimento di tale permesso sia
individuato, nel corpo del contratto, quale condizione risolutiva
della stessa pattuizione;
- art. 6, lett. i), decreto legislativo n. 122/05, che la
definizione di cui sopra presuppone, nella parte in cui impone, quale
contenuto necessario del contratto preliminare di immobile da
costruire, ai sensi e per gli effetti della normativa protezionistica
de qua, l'indicazione degli estremi del permesso già ottenuto o
della domanda di titolo abilitativo già presentata presso le
autorità;
- art. 5, decreto legislativo 122/05, il quale, nel delineare
l'ambito di operatività ratione temporis del corpus normativo,
individua quale discrimen la posteriorità della richiesta del
permesso di costruire o di altro titolo abilitativo rispetto alla
data di entrata in vigore del medesimo decreto (21 luglio 2005),
- dispone la sospensione del presente giudizio ed ordina la
trasmissione degli atti alla Corte costituzionale;
- manda alla Cancelleria per la notifica della presente
ordinanza alle parti e al Presidente del Consiglio dei ministri,
nonchè per la comunicazione ai Presidenti del Senato della
Repubblica e della Camera dei deputati.
Siena, 23 giugno 2015

Il Giudice: Pattonelli