Serie Generale n. 127 del 3-6-1998
CIRCOLARI
MINISTERO DELLE FINANZE
MINISTERO DELLE FINANZE
CIRCOLARE 28 maggio 1998, n. 136
Imposta comunale sugli immobili (ICI) - Istruzioni per il versamento dell'imposta dovuta per l'anno 1998. (GU Serie Generale n.127 del 03-06-1998)

Ai comuni
Alle direzioni regionali delle
entrate
e, per conoscenza:
All'Associazione nazionale dei
comuni italiani (ANCI)
A) CHI DEVE ESEGUIRE IL VERSAMENTO (Soggetto passivo).
Obbligato ad effettuare il versamento dell'imposta è il
proprietario di fabbricati, aree fabbricabili o terreni agricoli siti
nel territorio dello Stato salvo che questi siano esclusi dall'ambito
di applicazione dell'imposta oppure esenti dall'imposta medesima.
Qualora sull'immobile risulti costituito un diritto reale di
usufrutto, uso od abitazione, obbligato al versamento della relativa
imposta, calcolata sull'intero valore, è unicamente il titolare di
detto diritto reale di godimento, restando quindi il cosiddetto nudo
proprietario completamente estraneo al prelievo fiscale. Si
sottolinea che il diritto di uso od abitazione, che determina
l'insorgere dell'obbligazione tributaria, è un diritto reale di
godimento ed è quindi ben diverso dal diritto di servirsi
dell'immobile sulla base di un contratto di locazione od affitto
ovvero di comodato; il locatario, l'affittuario, il comodatario non
hanno alcun obbligo agli effetti dell'ICI.
Si ricorda che è un diritto reale di abitazione quello spettante
al coniuge superstite ai sensi dell'art. 540 del codice civile ed al
coniuge separato convezionalmente o per sentenza sulla casa adibita a
residenza familiare, nonchè quello del socio della cooperativa
edilizia (non a proprietà indivisa) sull'alloggio assegnatogli,
ancorchè in via provvisoria, e quello dell'assegnatario
dell'alloggio di edilizia residenziale pubblica concessogli in
locazione con patto di futura vendita e riscatto. (Vedasi
"Appendice/1").
A decorrere dal primo gennaio 1998, in forza dell'art. 58 del
decreto legislativo n. 446 del 15 dicembre 1997, la soggettività
passiva ICI è stata estesa al superficiario ed enfiteuta, nonchè al
locatario finanziario. Pertanto obbligato al pagamento dell'imposta
dovuta per il corrente anno e': per il suolo concesso in diritto di
superficie ovvero per il fondo concesso in enfiteusi, il titolare di
siffatto diritto reale di godimento; per l'immobile oggetto della
locazione finanziaria, questo particolare tipo di locatario che, come
è noto, assume una connotazione giuridica caratteristica e ben
diversa dal locatario semplice (quest'ultimo, come gà detto, è
completamente estraneo al rapporto di imposta ICI).
Anche nei cennati, nuovi casi di soggettività passiva, il nudo
proprietario non ha alcun obbligo, ai fini ICI, per il suolo o fondo
sui quali insistono i predetti diritti reali. Parimenti, non ha alcun
obbligo il locatore per l'immobile concesso in locazione finanziaria.
Conseguentemente anche il superficiario, l'enfiteuta ed il locatario
finanziario dovranno calcolare l'imposta da loro duvuta sul valore
intero dell'immobile.
Per quanto concerne il diritto di superficie, nulla è innovato per
il periodo in cui deve essere assunto ad oggetto della tassazione il
fabbricato. Infatti, come chiarito nella circolare riportata in
"Appendice/3", il concessionario che ha realizzato la costruzione è
obbligato al pagamento dell'imposta su di essa gravante, in quanto
proprietario della costruzione stessa.
L'innovazione si ha, invece, per il periodo in cui deve essere
assunto ad oggetto della tassazione il suolo, ovverosia nel periodo
che va dalla costituzione del diritto di superficie fino alla data di
ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, fino a
quella di utilizzo del fabbricato. Per gli anni di imposta
antecedenti al 1998, l'imposta dovuta su tale suolo doveva essere
pagata dal proprietario con diritto di rivalsa sul superficiario, con
la conseguenza che, laddove il proprietario fosse il comune e il
suolo insistesse sul suo territorio, non essendo il comune soggetto
passivo ICI di sè stesso e quindi non potendo esserci rivalsa, si
verificava una esclusione da imposizione del suolo. A partire dal
corrente anno di imposizione, inviece, l'imposta gravante sul suolo
concesso in superficie è dovuta dal superficiario, per cui, in
particolare, viene a rimanere obbligata al pagamento dell'imposta,
dovuta sul suolo in commento, la cooperativa edilizia concessionaria
del diritto di superfice su aree di proprietà comunale.
Contitolarità.
In caso di contitolarità dei predetti diritti sul medesimo
immobile (ad esempio: comproprietà piena; cousufrutto; proprietà
piena per una quota e usufrutto per la restante quota) ciascun
contitolare è obbligato ad effettuare distintamente il versamento
dell'imposta limitatamente alla parte corrispondente alla propria
quota di titolarità.
Attenzione (esclusioni, esenzioni e casi particolari).
a) Per alcune cause di esclusione dall'applicazione dell'imposta:
vedasi la circolare n. 9 del 14 giugno 1993, riportata in
"Appendice/2", relativamente ai terreni, diversi da quelli
edificabili, inutilizzati od adibiti ad attività non agricole; la
circolare n. 172/E del 14 giugno 1995, riportata in "Appendice/3",
relativamente al suolo sottostante al fabbricato realizzato a seguito
di costituzione di diritto di superficie.
b) Per le cause di esenzione dall'imposta vedasi: l'art. 7 del
decreto legislativo istitutivo dell'ICI 30 dicembre 1992, n. 504,
riportato in "Appendice/4", nonchè, relativamente ai terreni
agricoli ricadenti in aree montane o di collina, l'elenco allegato
alla predetta circolare n. 9 del 14 giugno 1993, pubblicato nel
supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 141 del 18 giugno
1993, e successive integrazioni. Dall'anno 1998 il comune può avere
deliberato esenzioni o riduzioni in favore degli ONLUS.
c) Per la definizione di fabbricato, area fabbricabile e terreno
agricolo, vedasi "Appendice/5".
d) Per le modalità di tassazione in caso di utilizzazione
edificatoria delle aree, vedasi "Appendice/6".
e) Per le modalità di tassazione in caso di costituzione del
diritto di superficie, vedasi "Appendice/3".
B) COME SI DETERMINA L'IMPOSTA.
L'imposta dovuta per l'anno 1998 è determinata applicando al
valore del fabbricato, dell'area fabbricabile o del terreno agricolo
(cosiddetta base imponibile) l'aliquota vigente per tale anno nel
comune nell'ambito del cui territorio è sito l'immobile soggetto a
tassazione. Nel caso, invero di scarsa frequenza, in cui il medesimo
immobile sia ubicato sul territorio di più comuni, si assume come se
esso fosse sito interamente nel comune sul cui territorio ricade la
prevalenza della sua superficie (per talune fattispecie, vedasi
"Appendice /7").
Si richiama l'attenzione sul fatto che è stato attribuito al
comune un ampio potere di deliberare, oltre all'aliquota normale,
aliquote più alte o più basse per determinati gruppi di immobili.
a) Il valore dei fabbricati è costituito dall'intera rendita
catastale moltiplicata:
per 100, se si tratta di fabbricati classificati nei gruppi
catastali A (abitazioni), B (colleggi, convitti, ecc.) e C
(magazzini, depositi, laboratori, ecc.), con esclusione delle
categorie A/10 e C/1;
per 50, se si tratta di fabbricati classificati nel gruppo
catastale D (opifici, alberghi, teatri, banche, ecc.) e nella
categoria A/10 (uffici e studi privati);
per 34, se si tratta di fabbricati classificati nella categoria C/1
(negozi e botteghe).
Se il fabbricato è sfornito di rendita fin dall'origine oppure lo
diventa perchè la rendita a suo tempo attribuita non è più
adeguata essendo intervenute variazioni strutturali o di destinazione
permanenti anche se dovute ad accorpamenti di più unità
immobiliari, il contribuente dovrà far riferimento alla categoria ed
alla rendita attribuite a fabbricati similari. In proposito si
ricorda che agli effetti dell'ICI è prevista una particolare
procedura per cui si provvederà successivamente alla riliquidazione
dell'imposta sulla base della rendita effettiva attribuita
dall'ufficio tecnico erariale con conseguente recupero della maggiore
imposta dovuta o rimborso delle somme versate in eccedenza,
unitamente agli interessi, senza irrogazione di sanzioni ma con
applicazione di una maggiorazione (20 per cento) laddove la predetta
rendita effettiva superi di oltre il 30 per cento quella utilizzata
dal contribuente.
Le rendite da assumere per l'anno 1998 sono quelle risultanti in
catasto al primo gennaio 1998, aumentate del cinque per cento. Si
tenga presente che tali rendite annotate negli atti catastali, anche
se di recente attribuzione, non comprendono il predetto aumento del
cinque per cento.
Si avverte che ai fini ICI la capitalizzazione va operata sulla
rendita catastale e non sul reddito, per cui non hanno alcuna
rilevanza nè gli aumenti o riduzioni di rendita previsti agli
effetti dell'applicazione dell'imposizione sul reddito nè il reddito
effettivo. Così, ad esempio, se la rendita risultante in catasto,
aumentata del 5 per cento, di una abitazione è di 2.100.000, il
valore sul quale applicare l'aliquota ICI per determinare l'imposta
dovuta sarà sempre di 210.000.000, sia che si tratti di dimora
abituale del contribuente, sia che si tratti di unità immobiliare
tenuta a disposizione, sia che si tratti di abitazione sfitta, sia
che si tratti di abitazione locata (si ricorda che i fabbricati sono
soggetti ad ICI indipendentemente dalla loro destinazione ed
indipendentemente dal fatto che siano utilizzati o meno).
Nella stragrande maggioranza dei casi (ovverosia, laddove non sia
stata annotata negli atti catastali, nel corso dell'anno 1997, una
modificazione della rendita) il valore sul quale calcolare l'imposta
dovuta per il 1998 sarà pari al valore 1997.
Fabbricati di interesse storico o artistico.
Per i fabbricati di interesse storico o artistico ai sensi
dell'art. 3 della legge 1 giugno 1939, n. 1089, e successive
modificazioni, si assume la rendita determinata mediante
l'applicazione della tariffa d'estimo (aumentata del 5 per cento) di
minore ammontare tra quelle previste per le abitazioni della zona
censuaria nella quale è sito il fabbricato.
Tale rendita, per poter quantificare il valore, va moltiplicata per
100, anche se il fabbricato catastalmente è classificato nella
categoria A/10 o C/1 oppure nel gruppo D. Ciò, in quanto con il
sistema suddetto di determinazione della rendita, il fabbricato è
stato assimilato ad una abitazione.
Fabbricati appartenenti alle imprese.
Fanno eccezione agli illustrati criteri di determinazione del
valore sulla base della rendita catastale i fabbricati interamente
posseduti da impresa e distintamente contabilizzati, classificabili
nel gruppo catastale D e sforniti di rendita catastale. Per tali
fabbricati il valore è determinato sulla base dei costi di
acquisizione ed incrementativi contabilizzati, attualizzati mediante
l'applicazione di determinati coefficienti.
In ordine a siffatti fabbricati si forniscono le seguenti
precisazioni:
1) il criterio di determinazione del valore sulla base dei costi
contabilizzati si applica anche nel caso in cui il fabbricato
posseduto dall'impresa, classificabile nel gruppo D e sfornito di
rendita, sia di interesse storico o artistico ai sensi dell'art. 3
della legge 1 giugno 1939, n. 1089, e successive modificazioni. Ciò,
essenzialmente, nella considerazione che la disposizione agevolativa,
di cui si è fatto sopra cenno, presuppone che per la determinazione
del valore debba farsi riferimento alla rendita; per i fabbricati
delle imprese, classificabili nel gruppo D e senza rendita, la legge
stabilisce invece un sistema di determinazione del valore che
prescinde completamente dalla rendita catastale;
2) i coefficienti di attualizzazione dei valori contabilizzati,
agli effetti della quantificazione dell'ICI dovuta per l'anno 1998,
sono stati aggiornati con il decreto del Ministro delle finanze del
24 marzo 1998, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 86 del 14
aprile 1998;
3) per i fabbricati ai quali sia stata attribuita la rendita nel
corso dell'anno 1997, od anni precedenti, il valore sul quale
calcolare l'ICI dovuta per l'anno 1998 è dato dalla capitalizzazione
della rendita (rendita risultante in catasto, aumentata del 5 per
cento, moltiplicata per 50);
4) per i fabbricati ai quali sia attribuita la rendita nel corso
dell'anno 1998, il valore sul quale calcolare l'ICI dovuta per l'anno
1998 continua ad essere quello ottenuto attraverso l'attualizzazione
dei costi contabilizzati;
5) i costi incrementativi aggiuntivi a quello di acquisizione,
contabilizzati nel corso dell'anno 1997, influiscono sull'ammontare
del valore soltanto a decorrere dall'ICI dovuta per l'anno 1998;
6) i costi incrementativi aggiuntivi a quello di acquisizione,
contabilizzati nel corso dell'anno 1998, non influiscono
sull'ammontare del valore sul quale calcolare l'ICI dovuta per l'anno
1998;
7) per l'applicazione dei coefficienti di attualizzazione bisogna
assumere quello relativo all'anno nel corso del quale il costo di
acquisizione od i costi incrementativi sono stati contabilizzati.
Non possano essere considerati sforniti di rendita catastale i
fabbricati in discorso per i quali, a seguito dell'espletamento della
procedura prevista nel regolamento (recante norme per l'automazione
degli archivi catastali e delle conservatorie dei registri
immobiliari) adottato con il decreto del Ministro delle finanze del
19 aprile 1994, n. 701, risulta annotata negli atti catastali, al
primo gennaio dell'anno di imposizione, la "rendita proposta".
Pertanto, per i fabbricati in questione, con rendita proposta
risultante nei cennati atti al primo gennaio 1998, il valore dovrà
essere determinato sulla base dei criteri catastali, moltiplicando
per 50 la predetta rendita, aumentata del 5 per cento.
In forza del precitato art. 58 del decreto legislativo n. 446/1997,
anche il locatario finanziario (attratto alla soggettività passiva
ICI dal 1998) ha diritto di esperire la procedura, di cui al
menzionato decreto n. 701, per la proposizione della rendita
dell'immobile ricevuto in locazione. In mancanza di rendita, il
valore deve essere quantificato sulla base delle scritture contabili
del locatore, il quale è obbligato a fornire tempestivamente al
locatario/soggetto passivo tutti i dati necessari per il calcolo.
Si precisa che anche in caso di "rendita proposta" si applica la
procedura contemplata nel primo comma dell'art. 11 del decreto
legislativo n. 504 del 30 dicembre 1992, per cui il comune procederà
alla riliquidazione qualora la rendita catastale definitiva
determinata dall'UTE si discosti da quella "proposta", con
conseguenti rimborsi o recuperi di imposta ed applicazione della
maggiorazione del 20 per cento se la rendita definitiva supera di
oltre il 30 per cento quella "proposta".
b) Il valore delle aree fabbricabili è costituito dal valore
venale in comune commercio determinato avendo riguardo alla zona
territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla
destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di
adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi
rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe
caratteristiche.
c) Il valore dei terreni agricoli è costituito dal reddito
dominicale moltiplicato per 75. Il reddito dominicale da assumere per
l'anno 1998 è quello risultante in catasto al primo gennaio 1998,
aumentato del 25 per cento. Si tenga presente che anche i redditi
dominicali negli atti catastali non comprendono il predetto aumento.
C) PERIODO DI POSSESSO E VERSAMENTO IN DUE RATE.
L'ICI è dovuta proporzionalmente ai mesi dell'anno solare durante
i quali si è protratta la titolarità dei diritti indicati alla
precedente lettera A); il mese nel quale la titolarità si è
protratta solo in parte è computato per intero in capo al soggetto
che ha posseduto per almeno quindici giorni, mentre non è computato
in capo al soggetto che ha posseduto per meno di quindici giorni.
Sempre in forza del menzionato art. 58 del decreto legislativo n.
446/1997, se il contratto di locazione finanziaria è stato stipulato
nel corso dell'anno 1998 ed esso riguarda un fabbricato il cui valore
deve essere calcolato, per lo stesso anno 1998, sulla base delle
scritture contabili (ai sensi del comma 3 dell'art. 5 del decreto
legislativo n. 504/1992), l'imposta dovuta per l'anno 1998 deve
essere corrisposta dal locatore, con diritto di rivalsa sul
locatario. Quest'ultimo assumerà la qualità di soggetto passivo a
decorrere dal 1999.
La quantificazione dell'imposta in ragione di mesi va effettuata
anche con riferimento alla situazione oggettiva dell'immobile,
all'aliquota applicabile, alla spettanza o meno di detrazioni o
riduzioni di imposta; in caso di variazione nel corso del mese,
bisogna assumere come protraentesi per l'intero mese la situazione
che si è prolungata per maggior tempo nel corso del mese stesso.
L'ICI va versata in due rate, delle quali la prima è in acconto e
la seconda è a saldo. La prima rata, da versare nel periodo dal 1 al
30 giugno 1998, è pari al 90 per cento dell'imposta relativa al
primo semestre del 1998; la seconda, da versare dal 1 al 21 dicembre
1998, è a saldo dell'imposta relativa all'intero anno 1998.
Per la prima rata, quindi, il contribuente deve verificare la
propria situazione imponibile in relazione alla prima metà dell'anno
1998. Per la seconda, deve verificare la situazione imponibile in
relazione all'intero anno 1998 e versare l'imposta, previa deduzione
di quanto eventualmente già corrisposto come acconto.
Valgano, in proposito, i seguenti esempi:
1) Un ufficio (ctg. A/10) con valore catastale, previo il predetto
aumento del 5 per cento, di 200.000.000, di proprietà di un
determinato soggetto al 1 gennaio 1998 e che nel mese di giugno
risulta essere ancora di proprietà del soggetto medesimo. Nel comune
dove è ubicato l'ufficio vige per l'anno 1998 l'aliquota nella
misura unica del 5 per mille.
La prima rata da versare sarà pari a L. 450.000 (200.000.000 X 5
per mille = imposta su base annua di L. 1.000.000; 1.000.000 : 12 =
imposta di L. 83.333 al mese; 83.333 X 6 mesi di possesso = 500.000;
500.000 al 90% = 450.000).
L'ufficio viene venduto il 17 ottobre 1998.
La seconda rata da versare a saldo, da parte del venditore, sarà
pari a L. 383.000 (83.333 X 10 mesi di possesso nel corso dell'anno =
833.333; 833.333 -- 450.000 già versate = 383.000).
Il compratore, che ha continuato a possedere per la restante parte
dell'anno 1998, verserà, entro il 21 dicembre 1998, L. 167.000
(83.333 X 2 mesi di possesso = 166.666).
2) Un'area fabbricabile, con valore venale in comune commercio di
2.400.000.000, sulla quale, nel giugno del '98, è in corso di
costruzione un edificio. Nel comune di ubicazione dell'immobile
vigono per l'anno 1998 due aliquote, di cui una, ordinaria, del 5 per
mille e una, per le aree fabbricabili, del 6 per mille.
La prima rata da versare sarà pari a L. 6.480.000 (2.400.000.000 X
6 per mille = imposta su base annua di L. 14.400.000; 14.400.000 : 12
= imposta di lire 1.200.000 al mese; 1.200.000 X 6 mesi di possesso =
7.200.000; 7.200.000 al 90% = 6.480.000).
Alla fine del mese di settembre '98 vengono ultimati i lavori di
costruzione dell'edificio, il cui valore catastale, previo il
predetto aumento del 5 per cento, è di 20 miliardi.
La seconda rata da versare sarà pari a L. 4.320.000 per l'area
fabbricabile (1.200.000 X 9 mesi di possesso dell'immobile come area
fabbricabile = 10.800.000; 10.800.000 -- 6.480.000 già versata =
4.320.000).
Sarà, invece, pari a L. 25.000.000 per l'edificio (20 miliardi X 5
per mille = 100.000.000; 100.000.000 : 12 = imposta di L. 8.333.333
al mese; 8.333.333 X 3 mesi di possesso dell'immobile come edificio =
25.000.000).
Complessivamente la seconda rata sarà pari a 29.320.000.
3) Un fabbricato, con valore catastale, previo il predetto aumento
del 5 per cento, di 300.000.000, adibito ad abitazione principale di
soggetto residente fino al 20 aprile 1998 e successivamente tenuto
sfitto. Nel comune di ubicazione del fabbricato vigono per l'anno
1998 tre aliquote, di cui una, ordinaria, del 5 per mille; una, per
le abitazioni principali dei residenti, del 4 per mille e una, per
gli alloggi tenuti sfitti, del 6 per mille. La detrazione per
abitazione principale non è stata aumentata, per cui è rimasta
nella misura, stabilita dalla legge, di L. 200.000.
La prima rata da versare sarà pari a L. 570.000 (300.000.000 X 4
per mille = imposta su base annua di 1.200.000; 1.200.000 : 12 =
imposta di L. 100.000 al mese; 100.000 X 4 mesi di abitazione
principale = 400.000; 400.000 -- 66.666 di detrazione per 4 mesi =
333.334; 333.334 al 90% = 300.000 come abitazione principale.
300.000.000 X 6 per mille = imposta su base annua di 1.800.000;
1.800.000 : 12 = imposta di L. 150.000 al mese; 150.000 X 2 mesi di
sfitto = 300.000; 300.000 al 90% = 270.000 come sfitto.
Complessivamente, quindi, L. 570.000).
Il fabbricato continua ad essere tenuto sfitto per la restante
parte dell'anno 1998.
La seconda rata da versare sarà pari a L. 963.000 (100.000 X 4
mesi di abitazione principale = 400.000; 400.000 -- 66.666 di
detrazione = 333.334; 333.334 -- 300.000 già versate = 33.334 come
abitazione principale; 150.000 X 8 mesi di sfitto = 1.200.000;
1.200.000 -- 270.000 già versate = 930.000 come sfitto.
Complessivamente, quindi, L. 963.334).
Attenzione (versamento in unica soluzione).
Il versamento dell'imposta dovuta per l'intero anno '98 può essere
effettuato, anzichè in due rate, in unica soluzione nel mese di
giugno 1998.
Le persone fisiche non residenti nel territorio dello Stato possono
avvalersi dell'ulteriore facoltà di effettuare il versamento
dell'imposta dovuta per l'intero anno 1998 in unica soluzione nel
periodo dal 1 al 21 dicembre 1998.
D) ABITAZIONE PRINCIPALE ed altri - Detrazione.
Per l'unità immobiliare adibita a dimora abituale del contribuente
(anche se unico dimorante) che la possieda a titolo di proprietà
ovvero di diritto reale di usufrutto, uso od abitazione, spetta una
detrazione dall'imposta dovuta per l'unità medesima pari a lire
200.000 annue da rapportare ai mesi durante i quali sussiste siffatta
destinazione. Condizione essenziale affinchè possa spettare tale
detrazione è, quindi, che ci sia identità tra soggetto obbligato al
pagamento dell'ICI per l'unità immobiliare e soggetto dimorante
abitualmente nell'unità immobiliare medesima; pertanto la detrazione
non compete per l'unità immobiliare data in locazione, ancorchè il
proprietario a sua volta dimori in una diversa casa come locatario,
nè per l'unità immobiliare concessa dal proprietario in uso
gratuito ad un proprio familiare.
La detrazione - oltre che rapportata come sopra detto, ai mesi di
destinazione (L. 16.666 al mese) - deve essere suddivisa, in caso di
più contribuenti dimoranti, in parti uguali tra loro e, quindi,
prescindendo dalle quote di proprietà.
La detrazione, inoltre, compete fino a concorrenza dell'ICI,
relativa all'abitazione principale, gravante sul contribuente che vi
dimora. A migliore illustrazione di quest'ultimo punto valga il
seguente esempio, ipotizzando che l'imposta su base annua dovuta per
l'abitazione principale, al lordo della detrazione, sia pari a L.
1.800.000.
Esempio:
Abitazione di proprietà di tre fratelli (il fratello A è
proprietario per il 50%; il fratello B, per il 46%; il fratello C,
per il 4%) dei quali soltanto i fratelli B e C vi dimorano per
l'intero anno 1998.
In tal caso, l'imposta da versare per l'intero anno sarà di: L.
900.000, da parte di A (50% di 1.800.000 = 900.000; ad A non compete
la detrazione in quanto non dimorante) L. 728.000, da parte di B (46%
di 1.800.000 = 828.000; 828.000 -- 100.000 = 728.000) lire zero, da
parte di C (4% di 1.800.000 = 72.000; 72.000 -- 72.000 = zero).
Si ricorda che per i cittadini italiani non residenti nel
territorio dello Stato si considera direttamente adibita ad
abitazione principale l'unità immobiliare posseduta a titolo di
proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti
locata.
Si evidenzia, poi, che la detrazione in discorso trova applicazione
anche per ogni unità immobiliare, appartenente alle cooperative
edilizie a proprietà indivisa, adibita ad abitazione principale dal
socio assegnatario, entro il limite, ovviamente, dell'ammontare
dell'imposta gravante su ciascuna unità.
La detrazione di L. 200.000 annue, di cui si tratta, spetta anche
agli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) per ogni alloggio
regolarmente assegnato dagli Istituti stessi. Il beneficio è
stabilito in favore dell'Istituto nella sua veste di soggetto passivo
ICI, per cui la detrazione compete solo per gli alloggi, regolarmente
assegnati, per i quali obbligato al pagamento dell'ICI è l'Istituto
stesso e, quindi, esclusivamente per gli alloggi appartenenti
all'Istituto e assegnati in locazione semplice. Laddove, invece, si
sia in presenza di alloggi assegnati in locazione con patto di futura
vendita e riscatto, essendo obbligato al pagamento dell'ICI questo
particolare tipo di locatario, all'Istituto non competerà alcuna
detrazione per tali alloggi (ovviamente potrebbe eventualmente
spettare la detrazione a siffatto locatario nella sua qualità di
soggetto abitualmente dimorante nell'alloggio assegnatogli e sul
quale vanta un diritto reale di abitazione).
Anche la detrazione per gli IACP soggiace alla regola per cui la
detrazione va rapportata ai mesi durante i quali sussiste la
condizione voluta dalla legge e compete, per ciascun alloggio, fino a
concorrenza dell'imposta gravante sull'alloggio stesso.
Si evidenzia, infine, che i comuni, con propria delibera, possono
assimilare ad abitazione principale, con i conseguenti benefici ai
fini ICI, l'unità immobiliare posseduta, a titolo di proprietà o di
usufrutto, da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in
istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a
condizione che la stessa non risulti locata.
ABITAZIONE PRINCIPALE ED ALTRI (maggiore detrazione o riduzione di
imposta).
Il comune ha il potere di stabilire, con propria delibera, per le
abitazioni principali site sul suo territorio, un aumento della
predetta detrazione.
L'aumento può riguardare o tutte indistintamente le abitazioni
principali oppure essere limitato a categorie di soggetti in
situazioni di particolare disagio economicosociale.
L'aumento della detrazione può essere deliberato dal comune anche
per le unità immobiliari, appartenenti alle cooperative edilizie a
proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci
assegnatari, e per gli alloggi regolarmente assegnati dagli IACP, di
cui si è trattato in precedenza.
L'applicazione della detrazione maggiorata soggiace alle stesse
regole, già enunciate, previste per la detrazione normale.
Ovviamente, se il comune non ha adottato per l'anno 1998 alcuna
delibera in proposito, oppure laddove non sussistano le condizioni
richieste in delibera per poter beneficiare della maggiore
detrazione, si applica la normale detrazione di 200.000 lire annue.
In alternativa alla maggiorazione della detrazione, il comune ha il
potere di deliberare la riduzione, fino alla metà, dell'imposta.
Anche tale potere è esercitabile con riferimento ad uno o più dei
gruppi di immobili sovra descritti (abitazioni principali; alloggi
dei soci delle cooperative a proprietà indivisa; alloggi
regolarmente assegnati dagli IACP).
Se è stata deliberata la suddetta riduzione di imposta, il calcolo
della percentuale di riduzione va operato sull'importo al netto della
detrazione, spettante nella misura fissa di L. 200.000 annue. Così,
ad esempio, se è stata deliberata la riduzione alla metà
dell'imposta per l'abitazione principale e se la corrispondente
imposta, al lordo della detrazione, è di L. 1.000.000, l'imposta
annua da versare sarà pari a L. 400.000 (1.000.000 meno 200.000 =
800.000; 800.000 : 2 = 400.000).
Per conoscere se ed in quali limiti è stata deliberata per il 1998
la maggiore detrazione o riduzione di imposta, il contribuente può
interpellare il comune competente.
Tali deliberazioni, se adottate insieme alla delibera sulle
aliquote, sono anche soggette alla pubblicazione in Gazzetta
Ufficiale, di cui si tratterà in prosieguo.
E) ALIQUOTE.
Per l'anno 1998 possono essere in vigore sul territorio del comune
di ubicazione degli immobili o una sola oppure varie aliquote,
comunque non superiori al 7 per mille e, fatta salva l'eccezione di
cui si dirà in seguito, non inferiori al 4 per mille.
Accanto all'aliquota ordinaria, il comune può aver deliberato
un'aliquota ridotta per le abitazioni principali dei soggetti
residenti, per quelle dei soci di cooperative edilizie a proprietà
indivisa, per gli alloggi locati con contratto registrato a soggetti
che li utilizzano come dimora abituale (vedasi, in proposito, anche
"Appendice/8").
Può aver deliberato aliquote diversificate (in più od in meno di
quella ordinaria) per fattispecie rientranti nei tre, seguenti
generi: immobili diversi dalle abitazioni; immobili posseduti in
aggiunta all'abitazione principale; alloggi non locati.
Può aver deliberato un'aliquota, ridotta rispetto a quella
ordinaria, per tipologie di enti senza scopo di lucro ed aver
deliberato, per un determinato periodo di tempo non eccedente i 3
anni, l'aliquota del 4 per mille per i fabbricati realizzati per la
vendita dalle imprese che hanno per oggetto esclusivo e prevalente
dell'attività la costruzione e l'alienazione di immobili.
Può, infine, aver deliberato un'aliquota agevolata, anche
inferiore al 4 per mille, per particolari fattispecie di recuperi
edilizi oppure di interventi volti alla realizzazione di autorimesse
o posti auto.
Si richiama l'attenzione sul fatto che, come già evidenziato negli
esempi riportati sub lettera C), dovendosi aver riguardo
all'evolversi dei caratteri dell'immobile nel corso dell'anno,
l'immobile medesimo potrebbe risultare soggetto per alcuni mesi ad
una determinata aliquota e, per altri mesi, ad un'aliquota diversa.
Per conoscere l'aliquota o le aliquote deliberate ed a quali
fattispecie queste ultime si applicano, il contribuente può
interpellare il comune competente.
Le deliberazioni comunali concernenti la determinazione delle
aliquote e, se contestualmente comprese, delle detrazioni e riduzioni
di imposta, sono anche pubblicate, per estratto, in supplementi
ordinari alla Gazzetta Ufficiale; tale pubblicazione, peraltro, ha
mera funzione notiziale al fine di facilitare il contribuente. Si
avverte che la mancata pubblicazione in Gazzetta non significa che il
comune non ha adottato alcuna deliberazione in materia di aliquote o
di detrazioni e riduzioni di imposta, potendo ciò dipendere anche da
altre cause, tra cui l'omissione di richiesta di pubblicazione da
parte del comune.
F) MODALITÀ DI VERSAMENTO E DI COMPILAZIONE.
Il versamento dell'ICI deve esser effettuato mediante l'apposito
modulo, già utilizzato per versare l'ICI relativa agli anni
precedenti e di cui è riprodotta qui di seguito la parte dedicata al
"certificato di accreditamento". I moduli, con caratteri in colore
rosso, sono in distribuzione gratuita presso gli uffici postali, gli
sportelli dei concessionari della riscossione e dellebanche
convenzionate con i concessionari medesimi. Inoltre, essi vengono
anche inviati, a cura dei concessionari, al domicilio dei
contribuenti noti per aver già versato l'ICI.
Va precisato che, nel caso in cui l'imposta risulti dovuta per più
immobili ubicati nello stesso comune, il contribuente è tenuto ad
effettuare un unico versamento, e quindi ad utilizzare un solo
modulo, per l'imposta complessivamente dovuta. Nel caso, invece, in
cui gli immobili siano ubicati in comuni diversi, il contribuente
dovrà fare separati versamenti per ogni comune.
In caso di contitolarità devono essere effettuati tanti versamenti
quanti sono i contitolari, ciascuno dei quali versa per la propria
quota. Per le parti comuni dell'edificio (ad esempio: alloggio del
portiere) il versamento può essere effettuato dall'amministratore
del condominio a nome del condominio stesso.
Il versamento deve essere eseguito sul conto corrente postale del
concessionario competente, e cioè di quello nella cui circoscrizione
provinciale è compreso il comune ove sono ubicati gli immobili,
oppure presso gli sportelli del predetto concessionario. Il
contribuente, per effettuare il versamento, può avvalersi delle
aziende di credito convenzionate con i concessionari, fermo restando,
in tal caso, che la prova del pagamento e la determinazione del
giorno in cui esso è stato eseguito sono date dal timbro per
quietanza apposto dal concessionario ovvero dal bollo dell'ufficio
postale.
Il contribuente deve conservare la "ricevuta di versamento"
debitamente quietanzata.
Il modulo è di formato unico ed è utilizzabile indifferentemente
sia presso gli uffici postali che presso gli sportelli dei
concessionari e delle aziende di credito convenzionate.

----&gt; vedere Immagine a pag. 34 della G.U. &lt;----

Non si fa luogo al versamento se l'imposta da versare è uguale od
inferiore a lire quattromila.

Se l'importo da versare supera le quattromila lire, il versamento
deve essere fatto per l'intero ammontare dovuto.

Valga, in proposito, il seguente esempio: imposta dovuta per
l'intero anno è pari a L. 10.000; in sede di acconto bisognerebbe
versare L. 4.000 (90% di 5.000 = 4.500 che diventano 4.000 per
effetto dell'arrotondamento); il versamento dell'acconto non deve
essere effettuato; in sede di saldo bisognerà versare L. 10.000

(imposta dovuta per l'intero anno meno l'acconto che è pari a zero).

Si avverte che il comune può aver deliberato un maggiore importo,

non superando il quale non si esegue il versamento.

Il modulo va compilato in ogni sua parte, sia sulla "ricevuta di
versamento" che sul "certificato di accreditamento", attenendosi alle
"modalità di compilazione" riportate sul retro del modulo.

In particolare si richiama l'attenzione sui seguenti punti:

1) il "comune di ubicazione degli immobili" non può che essere uno
soltanto;

2) gli importi da indicare come riferiti a: "terreni agricoli",
"aree fabbricabili", "abitazione principale", "altri fabbricati",
rappresentano una suddivisione dell'importo complessivamente versato.
Pertanto la somma degli importi riferiti a queste quattro categorie
di immobili deve corrispondere all'importo che il contribuente ha
complessivamente versato; è possibile un piccolo scostamento
(intorno alle 500 lire) dovuto al fatto che i singoli importi sono
indicati senza arrotondamenti mentre l'importo complessivamente
versato è arrotondato alle mille lire;

3) i predetti importi devono essere indicati anche nel caso in cui
il versamento eseguito si riferisca ad una soltanto delle quattro
categorie di immobili sovraenunciate. Così, ad esempio, se sono
versate 430.000 lire e siffatto importo riguarda solo l'abitazione
principale, lo stesso importo, non arrotondato, deve ugualmente
essere indicato nelle caselline corrispondenti alla voce "abitazione
principale"; ovviamente, in tal caso, le caselline relative alle
altre tre categorie di immobili devono essere lasciate in bianco;

4) il "numero dei fabbricati" deve riferirsi alle unità
immobiliari per le quali viene effettuato il versamento, ivi compresa
l'abitazione principale, che sono iscritte o devono essere iscritte
nel catasto edilizio urbano con attribuzione di una autonoma rendita
catastale. Pertanto concorre alla formazione di tale numero anche la
cantina o il garage cui sia stata attribuita o, in caso di non ancora
avvenuta iscrizione in catasto, sia attribuibile un'autonoma rendita
catastale;

5) l'importo riferito all'abitazione principale, da indicare nelle
apposite caselline, è quello effettivamente versato per tale
abitazione e, quindi, al netto della detrazione così come è stata
calcolata dal contribuente;

6) l'importo da indicare come "detrazione per l'abitazione
principale" nelle apposite caselline è quello che il contribuente si
è calcolato per quantificare l'imposta da lui versata per
l'abitazione principale. L'ammontare della detrazione non va indicato
se non è versato alcun importo per l'abitazione principale (ad
esempio nel caso in cui l'ammontare della detrazione è uguale od
eccede l'imposta lorda gravante sull'abitazione medesima);

7) se il versamento è effettuato in unica soluzione, vanno barrate
entrambe le caselle, quella per l'acconto e quella per il saldo.

Si ricorda che in caso di maggiori versamenti effettuati per
annualità precedenti non è consentito procedere autonomamente alla
compensazione con le somme da versare per l'anno 1998; l'ICI o la
maggiore ICI indebitamente versata potrà essere recuperata mediante
apposita domanda di rimborso.

La pubblicazione della presente circolare nella Gazzetta Ufficiale
della Repubblica italiana tiene luogo anche della distribuzione agli
organi in indirizzo e della diffusione ai soggetti interessati.

Il direttore generale

del Dipartimento delle entrate

Romano

APPENDICI ALLE ISTRUZIONI DEL MINISTERO DELLE FINANZE PER IL
VERSAMENTO DELL'ICI DOVUTA PER L'ANNO 1998.

Appendice/1

Circolare del Ministero delle finanze n. 35 del 26 novembre 1993,
concernente gli alloggi di edilizia residenziale pubblica di
proprietà dello Stato.

In relazione a quesiti posti da varie Intendenze di finanza, la
scrivente (nel ribadire che gli alloggi di edilizia residenziale
pubblica di proprietà dello Stato non possono farsi rientrare
nell'ambito di applicazione della norma di esenzione dall'ICI recata
dalla lettera a), comma 1, dell'art. 7 del decreto legislativo n. 504
del 30 dicembre 1992 e che soggetto passivo, agli effetti di tale
imposta, è lo Stato anche nel caso in cui gli alloggi ad esso
appartenenti siano affidati in gestione agli istituti autonomi per le
case popolari) esprime l'avviso che, qualora siffatti alloggi siano
concessi in locazione con patto di futura vendita e riscatto,
soggetto passivo dell'imposta comunale sugli immobili è non più lo
Stato proprietario bensì l'assegnatario.

Indubbiamente ci si trova, nella fattispecie, in presenza di un
procedimento negoziale molto articolato caratterizzato, nelle sue
fasi essenziali, dall'assegnazione dell'alloggio in locazione con
pattuizione di futura vendita, dal pagamento rateale del canone in
conto prezzo da parte dell'inquilinopromissario e, infine, dal
perfezionamento dell'operazione con la stipulazione dell'atto che
sancisce il trasferimento della proprietà dal locatorepromittente
all'assegnatario.

Pur non potendo, civilisticamente, essere qualificato diritto di
proprietà quello radicato in capo all'assegnatario nel corso del
periodo antecedente al pagamento dell'ultima rata di prezzo,
tuttavia, sotto il profilo tributario, siffatto diritto può essere
assimilato al diritto reale di abitazione; pertanto, degradando il
diritto dello Stato a quello di nuda proprietà, soggetto obbligato
al pagamento dell'ICI, quale titolare del predetto diritto reale di
abitazione, è soltanto l'assegnatario fin dal momento della
concessione in locazione con patto di futura vendita e riscatto
ovvero fin dalla data di entrata in vigore dell'ICI, se successiva al
detto momento.

D'altro canto il complesso delle disposizioni fiscali vigenti,
particolarmente in materia di imposte sui redditi, di IVA e di INVIM,
denota l'esistenza nel sistema del diritto tributario di un principio
di carattere generale, giustificato dalle peculiari esigenze e
finalità del sistema stesso, in forza del quale le locazioni con
patto di futura vendita e riscatto e le vendite con riserva della
proprietà vanno considerate, ai fini impositivi, come atti
immediatamente traslativi del dominio.

Ovviamente non sono interessati alla problematica in discorso gli
alloggi di edilizia residenziale pubblica concessi in locazione
semplice, essendo in tal caso il locatario completamente estraneo al
rapporto ICI, nè quelli assegnati in proprietà con pagamento
rateale del prezzo e con garanzia ipotecaria, verificandosi in tal
caso immediatamente il trasferimento della proprietà piena.

Quanto sopra esposto è utile per risolvere anche l'ulteriore,
particolare fattispecie prospettata, concernente le abitazioni per i
lavoratori agricoli dipendenti costruite ai sensi della legge n. 1676
del 30 dicembre 1960 ed assegnati a riscatto; anche in tal caso
soggetto passivo ICI è l'assegnatario.
Appendice/2

Circolare del Ministero delle finanze n. 9 del 14 giugno 1993,
concernente l'esenzione per i terreni agricoli ricadenti in aree
montane o di collina delimitate ai sensi dell'art. 15 della legge 27
dicembre 1977, n. 984.

Nell'elenco allegato alla presente circolare, predisposto sulla
base dei dati forniti dal Ministero dell'agricoltura e delle foreste,
sono indicati i comuni, suddivisi per provincia di appartenenza, sul
cui territorio i terreni agricoli sono esenti dall'imposta comunale
sugli immobili (ICI) ai sensi dell'art. 7, lettera h), del decreto
legislativo 30 dicembre 1992, n. 504.

Se accanto all'indicazione del comune non è riportata alcuna
annotazione, significa che l'esenzione opera sull'intero territorio
comunale.

Se, invece, è riportata l'annotazione parzialmente delimitato,
sintetizzata con la sigla "PD", significa che l'esenzione opera
limitatamente ad una parte del territorio comunale; all'uopo, per
l'esatta individuazione delle zone agevolate occorre rivolgersi agli
uffici regionali competenti ovvero ai locali uffici SCAU (Servizio
Contributi Agricoli Unificati).

Per i comuni compresi nei territori delle province autonome di
Trento e Bolzano e della regione Friuli-Venezia Giulia sono fatte
salve eventuali leggi di dette province o regione che delimitino le
zone agricole svantaggiate in modo diverso da quello risultante
dall'allegato elenco.

Attenzione.

Si sottolinea che all'elenco non sono interessati i terreni che
possiedono le caratteristiche di area fabbricabile, come definita
dalla lettera b) dell'art. 2 del decreto legislativo n. 504/1992,
atteso che tali terreni, indipendentemente dal loro utilizzo e dalle
modalità dell'utilizzo medesimo, devono essere tassati non come
terreni agricoli bensì come aree edificabili. L'unica eccezione è
data, come disposto nel secondo periodo della predetta lettera b),
dai terreni di proprietà di coltivatori diretti o di imprenditori
agricoli a titolo principale i quali siano dagli stessi proprietari
condotti e sui quali persista l'utilizzazione agrosilvopastorale
mediante l'esercizio di attività dirette alla coltivazione del
fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di
animali; tali terreni, non potendo essere considerati aree
fabbricabili per definizione legislativa, conservano comunque,
sussistendo le cennate condizioni, il carattere di terreno agricolo
e, quindi, per essi può operare l'esenzione originata dalla loro
ubicazione in comuni compresi nell'elenco allegato.

Non sono, altresì, interessati all'elenco i terreni, diversi dalle
aree fabbricabili, sui quali non vengano esercitate le attività
agricole intese nel senso civilistico (art. 2135 del codice civile)
di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura,
all'allevamento del bestiame ed alle connesse operazioni di
trasformazione o alienazione dei prodotti agricoli rientranti
nell'esercizio normale dell'agricoltura: appartengono a questo primo
gruppo i terreni normalmente inutilizzati (cosiddetti terreni
"incolti") e quelli, non pertinenziali di fabbricati, utilizzati per
attività diverse da quelle agricole (ad esempio: attività
industriali che non diano luogo però ad utilizzazioni edificatorie
perchè in tal caso il terreno sul quale si sta realizzando la
costruzione sarebbe comunque considerato area fabbricabile).

Non sono, parimenti, interessati all'elenco i terreni, sempre
diversi dalle aree fabbricabili, sui quali le attività agricole sono
esercitate in forma non imprenditoriale: appartengono a questo
secondo gruppo i piccoli appezzamenti di terreno (cosiddetti

"orticelli") coltivati occasionalmente senza strutture organizzative.

I descritti terreni, del primo e secondo gruppo, non avendo il

carattere di area fabbricabile nè quello di terreno agricolo secondo
la definizione datane dalla lettera c) dell'art. 2 del decreto
legislativo n. 504/1992 restano oggettivamente al di fuori del campo
di applicazione dell'ICI per cui non si pone il problema della
esenzione.

ANNOTAZIONE SUCCESSIVA

Per la nozione di coltivatore diretto e di imprenditore agricolo a
titolo principale, vedasi l'"Appendice/5".
Appendice/3
Circolare del Ministero delle finanze n. 172 del 14 giugno 1995
concernente il diritto di superficie

Si fa riferimento ad alcune decisioni con le quali talune
commissioni tributarie di primo grado hanno ritenuto che la
soggettività passiva ICI per i fabbricati realizzati dalle
cooperative edilizie su suoli loro concessi in superficie dal comune
resti radicata in testa al comune stesso con conseguente esclusione
dal campo di applicazione dell'imposta dei predetti fabbricati
laddove, come generalmente accade, il suolo concesso in superficie
insista sul territorio del comune concedente.

Al riguardo la scrivente ribadisce la propria posizione assunta con

la circolare n. 4 del 9 giugno 1993, che qui di seguito si trascrive.

Sono pervenuti vari quesiti intesi a conoscere quale sia il

trattamento ai fini ICI nel caso di costituzione del diritto di
superficie e nel caso di concessione di aree comunali per la
costruzione di case di tipo economico e popolare.

Al riguardo occorre premettere che per effetto della costituzione
del diritto di superficie la proprietà della costruzione rimane
distinta e separata rispetto alla proprietà del suolo sottostante
alla costruzione medesima.

Ciò stante, si ipotizzi che il soggetto A, proprietario del suolo,
abbia concesso al soggetto B il diritto di superficie sul proprio
suolo.

Durante il periodo che va dalla data di costituzione del diritto di
superficie fino alla data di ultimazione della costruzione, e quindi
anche nel corso dei lavori di costruzione, la base imponibile ICI è
costituita soltanto dal valore venale in comune commercio del suolo
sul quale si sta costruendo, il quale è considerato comunque area
fabbricabile; il soggetto passivo ICI, ovverosia colui che è
obbligato alla presentazione della dichiarazione ed al versamento
dell'imposta, è, per detto periodo, il soggetto A, proprietario del
suolo, il quale può rivalersi sul soggetto B dell'imposta pagata.

Nel periodo successivo, che inizia a decorrere dalla data di
ultimazione dei lavori di costruzione, la base imponibile ICI è
costituita dal valore del fabbricato; il soggetto passivo ICI, a
decorrere da tale data, è il soggetto B quale proprietario del
fabbricato. A decorrere dalla data stessa il soggetto A, proprietario
del suolo sottostante alla costruzione realizzata, non è più
soggetto passivo ICI per tale suolo in quanto trattasi di immobile
non avente le caratteristiche nè di area edificabile nè di terreno
adibito all'esercizio di attività agricole e, quindi, al di fuori
del campo di applicazione dell'ICI.

Gli stessi criteri sovraenunciati vanno seguiti nel caso in cui il
comune concede, sulle aree di cui è proprietario, a terzi
(normalmente, cooperative edilizie) il diritto di realizzare la
costruzione di case di tipo economico e popolare, stante che nella
fattispecie viene a configurarsi la costituzione di un diritto di
superficie il quale normalmente ha una durata di 60 oppure 99 anni.

Pertanto, a decorrere dalla data di ultimazione dei lavori di
costruzione il soggetto passivo ICI sul valore del fabbricato è la
cooperativa, la quale è proprietaria del fabbricato stesso.

Nella fase antecedente (che va dalla data della concessione fino al
momento della ultimazione dei lavori di costruzione) il comune, che
dovrebbe essere soggetto all'ICI sul valore dell'area concessa in
quanto proprietario della stessa, normalmente non lo è stante che
nella generalità dei casi si tratta di aree ubicate interamente o
prevalentemente sul territorio del comune concedente, per cui non
avendo il comune pagato l'imposta non può, ovviamente, rivalersi
sulla cooperativa (si ricorda che, ai sensi del comma 1 dell'art. 4
del decreto legislativo n. 504/1992, l'ICI non si applica per gli
immobili di cui il comune è proprietario quando la loro superficie
insiste interamente o prevalentemente sul suo territorio).

Oltre alle argomentazioni svolte in tale circolare, si puntualizza
quanto segue, a fondamento dell'assunto secondo il quale soggetto
obbligato al pagamento dell'ICI sul valore del fabbricato, realizzato
su terreno altrui a seguito di concessione del diritto di superficie,
è la società cooperativa, in quanto proprietaria del fabbricato
stesso, ovvero il socio assegnatario, in quanto titolare di un
diritto reale di abitazione.

La soggettività passiva ICI è esaustivamente stabilita nel primo
comma dell'art. 3 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504.
In tale comma è affermato il principio generale secondo il quale
soggetto passivo ICI è il proprietario dell'immobile oggetto della
tassazione. Solo eccezionalmente, qualora sia costituito
sull'immobile il diritto reale di usufrutto, uso od abitazione, la
soggettività passiva si trasferisce sul titolare di siffatto diritto
reale.

Il secondo comma dell'art. 3 non fa che ribadire il predetto
principio, per cui in presenza di diritti reali diversi
dall'usufrutto, uso od abitazione (quali il diritto di superficie e
di enfiteusi) soggetto passivo ICI rimane pur sempre il proprietario.
La ragione d'essere della norma sta nel fatto che, in tali casi, il
legislatore ha voluto riconoscere al proprietario il potere di
rivalersi dell'ICI su lui gravante.

Ai sensi del comma 1, lettera a), dell'art. 2 e del comma 6
dell'art. 5 del decreto legislativo n. 504/1992, a decorrere dalla
data di ultimazione dei lavori di costruzione (ovvero, se
antecedente, a decorrere dalla data di utilizzo) l'oggetto della
tassazione ICI è rappresentato dal fabbricato, eppertanto, obbligato
al pagamento dell'ICI per il fabbricato stesso è il suo proprietario
ovvero il soggetto che su di esso abbia il diritto reale di
usufrutto, uso od abitazione. Ora, non può esserci alcun dubbio che
la cooperativa edilizia sia proprietaria del fabbricato realizzato
sul suolo concesso in superficie dal comune (il diritto di
superficie, ai sensi del codice civile, comporta che la proprietà
della costruzione rimane distinta e separata dalla proprietà del
suolo sottostante alla costruzione medesima).

Il secondo comma dell'art. 3, nei riflessi del diritto di
superficie, è destinato ad operare, quindi, limitatamente al periodo
in cui l'oggetto della tassazione ICI è rappresentato dal suolo, per
cui obbligato al pagamento dell'imposta su di esso è il suo
proprietario. È destinato ad operare, cioè, dalla data di
costituzione del diritto di superficie fino alla data di ultimazione
dei lavori di costruzione (si ricorda che, ai sensi del comma 6
dell'art. 5 precitato, in caso di utilizzazione edificatoria
dell'area, a decorrere dalla data di inizio dei lavori di costruzione
e fino alla loro ultimazione l'oggetto ICI è rappresentato soltanto
dal suolo).

Nè può avere alcun pregio l'osservazione della commissione
tributaria secondo la quale il tenore letterale del secondo comma
dell'art. 3 condurrebbe a radicare la soggettività passiva ICI sul
concedente il diritto di superficie, anche relativamente alla
costruzione realizzata. Infatti, detto secondo comma si riferisce
testualmente all'immobile concesso in superficie. E l'immobile
concesso in superficie non è certamente la costruzione che sarà
realizzata (fra l'altro, nessuno può concedere diritti su cose non
ancora esistenti e non sue); l'immobile concesso in superficie non
può che essere solo ed esclusivamente il suolo, come, del resto,
esplicitamente detto nelle leggi sull'edilizia residenziale pubblica,
laddove si parla di concessione del diritto di superficie sulle
"aree" di proprietà comunale.

Nel secondo comma, più volte citato è stata usata la parola
"immobile" e non quella specifica di "suolo" in quanto le fattispecie
regolamentate dal comma comprendono anche la locazione finanziaria,
la quale può riguardare pure i fabbricati.

Parimenti non può avere alcun pregio l'osservazione della
commissione, secondo la quale (accedendo, alla scadenza del diritto
di superficie, la proprietà della costruzione alla proprietà del
suolo) non può essere soggetto passivo ICI il titolare di un diritto
di proprietà "a termine".

Anche il diritto reale di usufrutto, uso od abitazione ha durata
limitata e non può certamente esserci alcun dubbio che, in costanza
di siffatto diritto reale, soggetto passivo ICI è l'usufruttuario.
ANNOTAZIONE SUCCESSIVA

Per le innovazioni arrecate a decorrere dall'anno di imposta 1998,
in relazione al periodo in cui deve essere assunto ad oggetto di
tassazione il suolo concesso in superficie, vedasi quanto chiarito
nel punto A) del capitolo primo della presente circolare.
Appendice/4
Art. 7 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504
concernente le esenzioni dall'ICI

1. Sono esenti dall'imposta:

a) gli immobili posseduti dallo Stato, dalle regioni, dalle
province, nonchè dai comuni, se diversi da quelli indicati
nell'ultimo periodo del comma 1 dell'art. 4, dalle comunità montane,
dai consorzi fra detti enti, dalle unità sanitarie locali, dalle
istituzioni sanitarie pubbliche autonome di cui all'art. 41 della
legge 23 dicembre 1978, n. 833, dalle camere di commercio, industria,
artigianato ed agricoltura, destinati esclusivamente ai compiti
istituzionali;

b) i fabbricati classificati o classificabili nelle categorie
catastali da E/1 a E/9;

c) i fabbricati con destinazione ad usi culturali di cui
all'articolo 5-bis del decreto del Presidente della Repubblica 29
settembre 1973, n. 601, e successive modificazioni;

d) i fabbricati destinati esclusivamente all'esercizio del culto,
purchè compatibile con le disposizioni degli articoli 8 e 19 della
Costituzione, e le loro pertinenze;

e) i fabbricati di proprietà della Santa Sede indicati negli
articoli 13, 14, 15 e 16 del Trattato Lateranense, sottoscritto l'11
febbraio 1929 e reso esecutivo con legge 27 maggio 1929, n. 810;

f) i fabbricati appartenenti agli Stati esteri e alle
organizzazioni internazionali per i quali è prevista l'esenzione
dall'imposta locale sul reddito dei fabbricati in base ad accordi
internazionali resi esecutivi in Italia;

g) i fabbricati che, dichiarati inagibili o inabitabili, sono stati
recuperati al fine di essere destinati alle attività assistenziali
di cui alla legge 5 febbraio 1992, n. 104, limitatamente al periodo
in cui sono adibiti direttamente allo svolgimento delle attività
predette;

h) i terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina
delimitate ai sensi dell'art. 15 della legge 27 dicembre 1977, n.
984;

i) gli immobili utilizzati dai soggetti di cui all'art. 87, comma
1, lettera c), del testo unico delle imposte sui redditi, approvato
con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917,
e successive modificazioni, destinati esclusivamente allo svolgimento
di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche,
ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonchè delle attività
di cui all'art. 16, lettera a), della legge 20 maggio 1985, n. 222.

2. L'esenzione spetta per il periodo dell'anno durante il quale
sussistono le condizioni prescritte.

Appendice/5

Definizione di fabbricato, area fabbricabile e terreno agricolo

Agli effetti dell'ICI, si intende:

per fabbricato, la singola unità immobiliare iscritta o che deve
essere iscritta nel catasto edilizio urbano (e quindi anche,
distintamente, la "abitazione"; la "cantina"; il "garage") cui sia
stata attribuita o sia attribuibile un'autonoma rendita catastale;

per area fabbricabile, l'area utilizzabile a scopo edificatorio in
base agli strumenti urbanistici generali o attuativi oppure in base
alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i
criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per
pubblica utilità, considerandosi tuttavia non fabbricabili i
terreni, di proprietà di coltivatori diretti o di imprenditori
agricoli a titolo principale, i quali siano dagli stessi proprietari
condotti e sui quali persista l'utilizzazione agrosilvopastorale
mediante l'esercizio di attività dirette alla coltivazione del
fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di
animali.

Per coltivatori diretti od imprenditori agricoli a titolo
principale devono intendersi, ai sensi del secondo comma dell'art. 58
del decreto legislativo n. 446 del 15 dicembre 1997, le persone
fisiche iscritte negli appositi elenchi comunali previsti dall'art.
11 della legge 9 gennaio 1963, n. 9, e soggette al corrispondente
obbligo dell'assicurazione per invalidità, vecchiaia e malattia (la
cancellazione dai predetti elenchi ha effetto a decorrere dal primo
gennaio dell'anno successivo). La predetta definizione normativa ha
carattere interpretativo, con efficacia quindi anche per il passato,
e vale non soltanto agli effetti dell'applicazione delle agevolazioni
recate dall'art. 9 del decreto legislativo n. 504/1992, ma altresì
agli effetti della "finzione giuridica" di non edificabilità dei
suoli, di cui si è sopra detto;

per terreno agricolo, il terreno, diverso dall'area fabbricabile,
utilizzato per l'esercizio delle attività agricole (vedasi, in
proposito, anche la circolare n. 9 del 14 giugno 1993, riportata in
"Appendice/2").
Appendice/6

Modalità di tassazione in caso di utilizzazione edificatoria delle
aree

In caso di edificazione su area "vergine", dalla data di inizio dei
lavori di costruzione fino al momento di ultimazione degli stessi
(ovvero fino al momento in cui il fabbricato è comunque utilizzato,
qualora siffatto momento di utilizzo sia antecedente a quello della
ultimazione dei lavori di costruzione) la base imponibile ICI è data
solo dal valore dell'area, da qualificare agli effetti impositivi
comunque come fabbricabile indipendentemente dalla sussistenza o meno
del requisito dell'edificabilità, senza computare, quindi, il valore
del fabbricato in corso d'opera; similmente, in caso di demolizione
di fabbricato e ricostruzione sull'area di risulta oppure in caso di
recupero edilizio ai sensi dell'art. 31, comma 1, lettere c), d), e),
della legge 5 agosto 1978, n. 457, dalla data di inizio dei lavori di
demolizione oppure di recupero fino al momento di ultimazione dei
lavori di ricostruzione oppure di recupero (ovvero, se antecedente,
fino al momento dell'utilizzo) la base imponibile ICI è data solo
dal valore dell'area senza computare quindi il valore del fabbricato
che si sta demolendo e ricostruendo oppure recuperando.

Ovviamente, a partire dalla data di ultimazione dei lavori di
costruzione, ricostruzione o recupero (ovvero, se antecedente, dalla
data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o recuperato è
comunque utilizzato) la base imponibile ICI è data dal valore del
fabbricato.
Appendice/7

Risoluzione del Ministero delle finanze n. 53/E del 9 aprile 1996,
concernente un fabbricato a valore contabile sito sul territorio di
due comuni.

Come precisato da codesto comune e dalla società AGIP Petroli con
la nota n. 113/T del 2 aprile 1996, nella fattispecie si tratta di
una raffineria interamente di proprietà della predetta società, la
cui superficie si estende per circa il 30 per cento sul territorio di
codesto comune e per circa il 70 per cento sul territorio del comune
di Sannazzaro dè Burgondi.

La raffineria in questione, stando ai criteri catastali fatti
propri dalla legge sull'ICI (vedasi art. 2, lettera a), del decreto
legislativo 30 dicembre 1992, n. 504), è un fabbricato e
precisamente, come rappresentato dalla AGIP Petroli nella predetta
nota 113/T, un fabbricato interamente appartenente ad impresa (la
S.p.a. AGIP Petroli), sfornito di rendita catastale e classificabile
nel gruppo catastale D, per cui, sempre come riferito con la
succitata nota n. 113/T, ad esso è stato finora attribuito, agli
effetti della tassazione ICI, un valore contabile ai sensi del comma
3 dell'art. 5 del decreto legislativo n. 504/1992.

In tale situazione, stante la inscindibilità dei costi di
acquisizione ed incrementativi che vanno a confluire nel valore
contabilmente determinato, la raffineria in discorso non può che
essere considerata come unico fabbricato. Pertanto, ai sensi del
primo periodo del comma 1 dell'art. 4 del decreto legislativo n.
504/1992, l'ICI su di essa raffineria gravante va corrisposta
integralmente al comune di Sannazzaro dè Burgondi, sul cui
territorio insiste la prevalenza della superficie della raffineria
medesima.

Va da sè che qualora, eventualmente, fossero attribuite nel futuro
alla raffineria due separate rendite catastali, l'una per la parte
insistente sul territorio di codesto comune e l'altra per la parte
sita sul territorio del comune di Sannazzaro dè Burgondi, si sarebbe
in presenza di due distinti fabbricati, con la conseguenza che, a
decorrere dall'anno successivo a quello nel corso del quale è
intervenuta l'attribuzione delle rendite, si dovrebbe assumere per
ognuno di essi fabbricati un autonomo valore catastale sul quale
calcolare l'imposta da versare al comune sul cui territorio si
troverebbe così ad insistere interamente la superficie del singolo
fabbricato.

Qualora, invece, fosse attribuita alla raffineria un'unica rendita
catastale si continuerebbe ad essere in presenza di un solo
fabbricato per cui la situazione, sotto il profilo della
individuazione del comune cui spetta il potere impositivo, rimarrebbe
uguale a quella attuale.
Appendice/8

Circolare del Ministero delle finanze n. 96/E del 4 aprile 1997,
concernente l'aliquota ridotta per le abitazioni principali dei
residenti e per gli alloggi locati con contratto registrato.

La scrivente ritiene che le disposizioni recate dall'art. 4, comma
1, del decreto-legge 8 agosto 1996, n. 437 (legge di conversione n.
556 del 24 ottobre 1996), fatte confluire nel comma 4 dell'art. 6 del
decreto legislativo n. 504/1992 dal comma 53 dell'art. 3 della legge
23 dicembre 1996, n. 662, vadano interpretate nel senso che il comune
ha il potere di stabilire un'aliquota ridotta, rispetto a quella
ordinaria, comunque non inferiore al 4 per mille:

a) soltanto per le abitazioni principali, intese nei sensi voluti
dall'art. 8 del decreto legislativo n. 504/1992, possedute da persone
fisiche aventi residenza anagrafica nel comune che ha deliberato la
riduzione, oppure utilizzate da soci assegnatari di cooperative
edilizie a proprietà indivisa, anch'essi purchè residenti nel
comune;

b) soltanto per gli alloggi locati con contratto registrato a
soggetti che li utilizzano come dimora abituale;

c) congiuntamente per le unità immobiliari di cui alle precedenti
lettere a) e b).

Il comune, inoltre, ha il potere di stabilire due aliquote ridotte
di diversa misura, sempre non inferiori al 4 per mille, l'una per le
unità immobiliari di cui alla lettera a), l'altra per quelle di cui
alla lettera b).

(Omissis).