1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n. 27 del 5-7-1989
ATTI DI PROMOVIMENTO DEL GIUDIZIO DELLA CORTE
N. 329 ORDINANZA (Atto di promovimento) 30 marzo 1989
N. 329 Ordinanza emessa il 30 marzo 1989 dal pretore di Ispica nel procedimento civile vertente tra Cilia Giuseppe ed altri e Stornello Salvatore Locazione immobili urbani - Uso diverso dall'abitazione - Locali adibiti ad attivita' commerciale - Sfratto per finita locazione - Indennita' c.d. di avviamento - Lamentata disparita' di trattamento tra locatore e conduttore - Immotivata attribuzione di tale indennita' anche in mancanza di un avviamento commerciale da compensare. (D.-L. 9 dicembre 1986, n. 832, art. 1, settimo, nono, decimo e undicesimo comma, convertito in legge 6 febbraio 1987, n. 15). (Cost., artt. 3, 41 e 42). (089C0737) (GU 1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n.27 del 5-7-1989)

IL PRETORE
Letti gli atti e sciogliendo la riserva;
RITENUTO IN FATTO
a) che Cilia Giuseppe, Cilia di Battista, Cilia Rosario e Cilia
Anna Maria intimavano a Stornello Salvatore sfratto per finita
locazione da un immobile sito in Porzollo nella p.zza della
Rimembranza, 19/21, adibito a esercizio commerciale (locazione in
corso al momento dell'entrata in vigore della legge n. 392/1978);
b) che l'intimato, costituitosi in giudizio, si opponeva alla
canvalida eccependone l'infondatezza e, inoltre, chiedeva, che sia
riconvertibile, la determinazione dell'indennità per avviamento
commerciale;
c) chi, consapevolmente, in esito ad ordinananza resa fuori
udienza in data 27 dicembre 1988, veniva disposta la separazione del
giudizio sulla domanda riconversionale, da trattarsi, ai sensi
dell'art. 45, terzo comma, della legge n. 392/1978, con il rito di
cui agli artt. 414 e seguenti del cod. proc. civ.;
d) che in vista al predetto provvedimento veniva incriminato il
presunto giudizio di cui le parti, comparse all'udienza fissata per
la discussione, concordavano sulla chiara determinazione
dell'indennità previa rispondenza consulenza tecnica;
e) che, vertendosi in tema di contratto soggetto a proroga
secondo la legislazione preesistente alla legge n. 392/1978, si
profila la ricorrenza di fondati sospetti di incostituzionalità
della norma di cui all'art. 69, settimo, nono, decimo e undicesimo
comma, siccome integrata dalla legge n. 15/1987, incostituzionalità
che, pertanto, il decidente ritiene di dover sollevare d'ufficio
stante l'evidente rilevanza nel presente giudizio il cui esito
dipende dalla soluzione che alla questione darà la Corte
costituzionale;
OSSERVA IN DIRITTO
1. - L'art. 1 del decreto-legge 9 dicembre 1986, n. 832, siccome
modificato dalla legge di conversione 6 febbraio 1987, n. 15,
sull'ipotesi di contratti di locazione di immobili aditi ad uso
diverso da quello di abitazione di cui agli artt. 67 e 71 della legge
n. 392/1978, dispone che, sull'ipotesi di cessazione della locazione,
il locatore corrisponda al conduttore una indennità per avviamento
commerciale nella misura rispettivamente fissata - per le locazioni
commerciali in genere e per le locazioni alberghiere in particolare -
in misura pari a 24 o 30 mensilità del canone richiesto ed offerto,
ovvero nella misura di 21 o 25 mensilità del canone corrente di
mercato, (in mancanza d'offerta di nuovo canone) o del canone
corrisposto ( ove, il rilascio avvenga) per i motivi di cui all'art.
29, primo comma, lett. a), ovvero, infine, nella misura di 24 o 32
mensilità (nei casi di cui all'art. 34, secondo comma).
2. - Così le cose, l'"indennita'", contrattamente predeterminata
in misura fissa, non si ricollega alla pur enunciata e riconosciuta
necessità di reintegrare, in caso al conduttore, una situazione
patrimoniale vulnerata a seguito del rilascio, mancando ogni
ragguaglio al tipo di attività in concreto esercitata e,
soprattutto, all'effettivo valore dell'avviamento da indennizzare.
Va considerato a tal riguardo che è evidente come, nella
delineata situazione, finiscono per avere trattamento identico
situazioni e rapporti affatto differenti, sia nell'ipotesi del
criterio fondato sul canone richiesto ed offerto, sia nell'ipotesi
del criterio fondato sul canone di mercato, sia, infine, nell'ipotesi
del criterio fondato sul canone corrisposto, giacchè il legislatore,
ritenendo di limitare il discrimine solo alla generale ipotesi delle
due grandi categorie delle locazioni commerciali in genere e delle
locazioni alberghiere in particolare, ha poi collegato la
determinazione dell'indennità, non già alla effettiva consistenza
dell'attività svolta e, quindi, alla soluzione, in concreto,
dell'avviamento commerciale di cui gode l'esercizio, ma, solo,
all'entità del canone.
Quest'ultimo, tuttavia - avuto riguardo al congegno predisposto
dalla legge - non è certo un criterio idoneo allo scopo prefisso,
sia sotto l'aspetto qualitativo, sia sotto quello quantitativo.
In ordine al primo aspetto occorre osservare che, nella
determinazione del canone richiesto ed offerto, locatore e conduttore
tendono a conseguire il risultato economico poi favorevole a
prescindere dall'effettivo ed obbiettivo afflusso della clientela e,
perfino, dell'effettiva potenzialità di reddito dell'esercizio. Ciò
vale ancor più con riguardo al canone corrisposto, la cui entità è
collegata solo agli automatismi previsti dalle leggi di proroga e
dalla stessa legge n. 392/1978, automatismi per i quali l'iniziale
canone - già di per sè determinato sulla scorta di valutazioni che,
come si è visto, prescindono dal valore dell'avviamento - può
risultare (anzi, quasi sempre risulta) non correlato all'afflusso
della clientela e, peraltro, del tutto sperequato - in eccesso o per
difetto - anche rispetto alla reale e complessiva potenzialità di
reddito dell'esercizio.
Non può, peraltro, trascurarsi di considerare che l'avviamento
commerciale e solo uno degli elementi che, con altre non meno
consistenti concause (ubicazione del locale, ampiezza dello stesso,
tipo di attività svolta) concorrono a determinare la potenzialità
di reddito, sicchè il criterio fondato sul canone, comunque
quest'ultimo potrà essere determinato, appare, più che inadeguato,
ultroneo.
Con riguardo al secondo aspetto, appare evidente come appare
"prima facie" incongruo un coefficiente di moltiplicazione fino che,
applicato ad un importo di base non corrispondeva al valore economico
che vuolsì determinare, finisce per condurre a conseguenze
inaccettabili sul piano della ragionevolezza.
Non sembra necessario, dunque, ricorrere ad esempi pratici per
concludere come, in realtà, la determinazione dell'indennità,
rimanga in tal modo collegata ad eventi di fatto eterocliti, del
tutto indifferenti rispetto al dato da valutare (il valore
dell'avviamento) e perfino slegati dallo stesso congegno contrattuale
(come avviene nell'ipotesi dei contratti soggetti a proroga allorchè
al canone-base è riferito a quello "corrisposto").
3. - Va ancora osservato che l'indennità qui considerata non
appare, inoltre, idonea a soddisfare l'altra esigenza tenuta in
considerazione dalla legge e, cioè, quella di evitare un indebito
arricchimento del proprietario locatore il quale, al termine della
locazione, si ritroverebbe a godere, senza corrispettivo,
dell'avviamento conseguente all'attività commerciale esercitata dal
conduttore.
È infatti facile obbiettare che ciò, se del caso, può
verificarsi solo nell'ipotesi in cui il proprietario: a) ceda
nuovamente in locazione l'immobile; b) tale locazione sia concessa
per attività commerciali; c) tale attività commerciale sia uguale
analoga a quella che aveva determinato la formazione dell'avviamento
(idem nel caso di esercizio dell'attività commerciale di cui sopra
in proprio).
Ne consegue che la legge finisce per considerare il
(contemporaneo) verificarsi di tali circostanze non già quali,
elemento condizionante per la corresponsione dell'indennità di
avviamento, ma quale dato aprioristicamente e assiomaticamente
sussurrato per giustificare l'esistenza di un indebito arricchimento
viceversa solo eventuale in quanto in realtà legato al verificarsi
di un evento futuro e incerto.
Del resto la prova palmare dell'aporia in cui è incorso il
legislatore si rinviene proprio laddove, al decimo comma della norma
in esame, è ugualmente prevista la corresponsione dell'indennità
anche "in caso di rilascio dell'immobile per i motivi di cui all'art.
29, primo comma, lett. a)", nel caso, cioè, in cui il locatore,
nonchè adibire l'immobile all'esercizio, sia pure in proprio, della
(stessa) attività commerciale in precedenza esercitata, lo destini
"ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo
grado in linea retta".
Come si vede, in realtà, la legge impone al locatore il pagamento
senza titolo di una vera e propria indennità di "buonuscita".
4. - La norma, in conlusione, appare in contrasto:
a) con gli artt. 41 e 42, secondo comma della costituzione,
laddove limita l'iniziativa economica e il godimento della proprietà
prevista senza alcuna giustificata necessità di garantirne la
funzione sociale;
b) con l'art. 3 della Costituzione laddove crea una
ingiustificata disparità di trattamento tra locatore e conduttore,
imponendo al primo il pagamento di una somma di denaro a mero titolo
di "buonuscita" e non giustificata, siccome costantemente è stato
ritenuto dalla Corte costituzionale (cfr. da ultimo la sentenza n.
882/1988), sotto il duplice profilo dell'indennizzo per la perdita
dell'avviamento da parte del conduttore e dell'incremento di valore
acquisito dall'immobile in forza dell'incorporazione dell'avviamento
medesimo, nonchè laddove crea una ingiustificata disparità di
trattamento tra i conduttori, consentendo che, le situazioni
analoghe, l'indennizzo dell'avviamento avvenga in misura disuguale e
non commisurata all'effettivo decremento patrimoniale conseguente al
rilascio dell'immobile e alla perdita dell'avviamento e che,
viceversa, in situazioni differenti, l'indennizzo dell'avviamento
avvenga in misura uguale.
5. - Non può, infine, trascurarsi di considerare che i profili di
incostituzionalità "sopra" rilevati muovono da considerazioni
affatto diverse rispetto a quelle prospettate con le ordinanze di
rimessione in ordine alle quali la Corte ha già stabilito con la
sentenza 5 ottobre 1983, n. 300. Epperò la questione va riproposta.

P. Q. M.
Visto e applicato l'art. 23 della legge 11 marzo 1953, n. 87,
dichiara la non manifesta infondatezza della questione di
legittimità costituzionale dell'art. 1, settimo, nono, decimo e
undicesimo comma, del d.-l. 9 dicembre 1986, n. 832, siccome
modificato dalla legge di conversione 6 febbraio 1987, n. 15, in
relazione agli artt. 3, 41 e 42, secondo comma, della Costituzione;
Ordina che, a cura della cancelleria, gli atti, previ gli
incombenti di legge, vengano immediatamente trasmessi alla Corte
costituzionale, e che il presente provvedimento venga notificato al
Presidente del Consiglio dei Ministri e comunicato alla Camera dei
deputati e del Senato.
Ispica, addì 30 marzo 1989
(Seguono le firme)

89C0737