Serie Generale n. 302 del 29-12-2005
DECRETI, DELIBERE E ORDINANZE MINISTERIALI
MINISTERO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE
MINISTERO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE
DECRETO 23 dicembre 2005
Fondo patrimonio uno: decreto operazione. (GU Serie Generale n.302 del 29-12-2005)

IL MINISTRO DELL'ECONOMIA
E DELLE FINANZE

Visto il decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con
modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, e
successivamente modificato (nel seguito indicato come il
«decreto-legge n. 351»), recante disposizioni urgenti in materia di
privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico
e di sviluppo dei fondi comuni di investimento immobiliare;
Visto, in particolare, l'art. 4 del decreto-legge n. 351 (nel
seguito indicato come l'«art. 4») in forza del quale il Ministro
dell'economia e delle finanze è autorizzato a promuovere la
costituzione di uno o più fondi comuni di investimento immobiliare,
conferendo o trasferendo mediante uno o più decreti da pubblicare
nella Gazzetta Ufficiale (nel seguito indicati come i «decreti»)
beniimmobili ad uso diverso da quello residenziale dello Stato,
dell'Amministrazione autonoma dei monopoli di Stato e degli enti
pubblici non territoriali;
Visto l'art. 2, comma 4-decies, del decreto-legge 14 marzo 2005, n.
35, ai sensi del quale l'art. 4 si intende riferito anche ai beni
immobili degli enti previdenziali pubblici;
Visto il decreto del Ministero dell'economia e delle finanze del
20 ottobre 2004 con il quale è stata promossa la costituzione del
fondo di investimento immobiliare denominato «Fondo immobiliare
patrimonio uno» ai sensi dell'art. 4 (il «Fondo»), già istituito ai
sensi dell'art. 14-bis della legge 25 gennaio 1994, n. 86, e gestito
da BNL Fondi Immobiliari SGR S.p.a. (la «SGR»);
Considerato che in data 19 dicembre 2005 è stato approvato dalla
Banca d'Italia il regolamento del Fondo denominato «Fondo immobiliare
patrimonio uno» gestito dalla SGR;
Considerato che il Fondo risulterà costituito esclusivamente ai
sensi dell'art. 4;
Considerati i decreti dirigenziali emanati ed in corso di
emanazione, ai sensi dell'art. 1 del decreto-legge n. 351,
dall'Agenzia del demanio (nel seguito indicati come i «decreti
dell'Agenzia del demanio»), che individuano i beni appartenenti allo
Stato ed agli enti pubblici non territoriali ivi indicati (nel
seguito indicati come gli «enti titolari») che secondo quanto
previsto dai decreti saranno apportati e trasferiti al Fondo (nel
seguito indicati come gli «immobili»);
Considerato che insieme agli immobili confluiranno nel patrimonio
del Fondo altri immobili, già trasferiti dal Ministero dell'economia
e delle finanze a CONI Servizi S.p.a. per effetto di quanto disposto
dall'art. 8 del decreto-legge 8 luglio 2002, n. 138, convertito nella
legge 8 agosto 2002, n. 178, e, mediante conferimento da parte del
medesimo con decreto 30 giugno 2005, pubblicato nella Gazzetta
Ufficiale in data 8 agosto 2005 e che saranno dalla società alienati
al Fondo, conformemente a quanto previsto dal regolamento del Fondo,
secondo termini e condizioni che saranno concordati tra gli stessi
(nel seguito indicati come gli «immobili CONI»);
Visto il comma 2-ter del citato art. 4;
Ritenuto opportuno regolare alcuni aspetti afferenti la complessiva
operazione di conferimento e trasferimento al Fondo, ivi incluse
previsioni concernenti la locazione all'Agenzia del demanio, e la
relativa assegnazione ai soggetti che li hanno in uso, la
destinazione prioritaria dei canoni derivanti dal contratto di
locazione stesso e degli altri proventi derivanti dallo sfruttamento
degli immobili e le dichiarazioni e impegni che il Ministero
dell'economia e delle finanze è autorizzato a rilasciare a favore
del Fondo, della SGR e dei concedenti il finanziamento, come sotto
definito;
Considerato che per la realizzazione dell'operazione e per il
trasferimento degli immobili ai sensi dei decreti, attesa anche
l'unitarietà dell'iniziale patrimonio del Fondo, si rende necessario
che il Ministero dell'economia e delle finanze assuma i predetti
impegni anche in relazione agli immobili CONI;
Considerato che il corrispettivo derivante dal trasferimento degli
immobili, unitamente al ricavo dal collocamento delle quote che
saranno emesse dal Fondo a fronte dell'apporto degli immobili
individuati nei decreti, sarà allocato tra gli enti titolari,
secondo le modalità che saranno previste con successivo decreto del
Ministro dell'economia e delle finanze;
Considerato che il Fondo è in procinto di stipulare uno o più
contratti di finanziamento con istituti finanziatori selezionati con
procedura competitiva dalla SGR, al fine di reperire la provvista
necessaria per il pagamento del corrispettivo per gli immobili
trasferiti ai sensi dei decreti e per gli immobili CONI (nel seguito
collettivamente indicati come il «finanziamento»);
Decreta:

Art. 1.
Con efficacia dalla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dei
decreti, gli immobili sono trasferiti al Fondo, che ne assume la
formale detenzione giuridica e possesso materiale dalla data di
regolamento del collocamento delle quote che saranno emesse dal Fondo
a fronte dell'apporto e di pagamento del corrispettivo derivante dal
trasferimento degli immobili (nel seguito indicato come la «data di
efficacia»). A partire dalla data di efficacia, sono assunti in
locazione, ai sensi del comma 2-ter dell'art. 4, dall'Agenzia del
demanio esclusivamente gli Immobili, o porzioni di essi: (i) di
proprietà dello Stato, in uso governativo alle amministrazioni dello
Stato; (ii) di proprietà degli enti titolari, in uso strumentale ai
medesimi per proprie attività istituzionali ovvero in uso ad
amministrazioni pubbliche centrali per lo svolgimento delle proprie
attività istituzionali (nel seguito indicati come gli «immobili
affittati») indicati come tali negli allegati ai decreti, al netto
delle porzioni locate a terzi ivi espressamente indicate. L'Agenzia
del demanio a tal fine, in persona del suo direttore, rappresentante
legale o sostituto, sottoscrive con il Fondo apposito contratto di
locazione assumendo nei confronti del Fondo ed in relazione agli
immobili affittati concessi in locazione gli impegni e le manleve
indicati nell'allegato 1.
Il canone annuo che l'Agenzia del demanio corrisponde al Fondo per
la locazione degli immobili affittati così come indicato nei
decreti, e le altre condizioni economiche del relativo contratto sono
determinati sulla base di valutazioni di mercato per essere allocati
a ciascuno degli immobili affittati sulla base delle relative
valutazioni effettuate dagli esperti indipendenti nominati dalla SGR
per conto del Fondo.
L'Agenzia del demanio provvede, ai sensi del comma 2-ter dell'art.
4, ad assegnare gli Immobili affittati ricevuti in locazione ai
soggetti che, come sopra, li avevano in uso, sulla base dei canoni e
delle altre condizioni indicate nei decreti. I soggetti assegnatari,
in relazione agli immobili affittati loro assegnati, assumono gli
impegni e rilasciano le manleve di cui all'allegato 2 in favore
dell'Agenzia del demanio e a tal fine sottoscrivono con la medesima,
precedentemente alla pubblicazione dei decreti, in persona dei
relativi presidenti, rappresentanti legali o sostituti, apposito
disciplinare di assegnazione la cui efficacia decorre dalla data di
efficacia.
Per fare fronte agli impegni assunti nei confronti del Fondo,
l'Agenzia del demanio ricorre, anche per conto dei soggetti
assegnatari, al Fondo di cui al comma 1, quinto periodo, dell'art. 29
del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito, con
modificazioni, dalla legge 24 novembre 2003, n. 326. La Tesoreria
dello Stato, su istruzioni dell'Agenzia del demanio, trasferisce
direttamente al Fondo le somme dovute dall'Agenzia del demanio ai
sensi del contratto di locazione di cui al primo capoverso del
presente articolo.
L'Agenzia del demanio esercita il proprio diritto di dare disdetta
al contratto di locazione, in relazione a tutti gli immobili
affittati locati dal Fondo, al termine del primo periodo di durata
contrattuale previa acquisizione della disponibilità dei beni
immobili nei quali i soggetti assegnatari potranno continuare a
svolgere la propria attività istituzionale.
L'Agenzia del demanio accetta le cessioni in garanzia di tutti i
diritti derivanti dal contratto di locazione effettuate da parte del
Fondo e dei suoi eventuali successori o cessionari nonchè di quelle
effettuate dai successori o cessionari di questi ultimi, a favore di
terzi soggetti, ivi inclusi i soggetti finanziatori del finanziamento
e le controparti di operazioni di copertura dai rischi di tasso.

Art. 2.
I crediti per il finanziamento godono, ai sensi del comma 2-bis
dell'art. 4, di privilegio speciale sugli immobili conferiti o
trasferiti al Fondo e sono preferiti ad ogni altro credito anche
ipotecario acceso successivamente. Tutte le somme ricevute a fronte
del contratto di locazione ed i proventi dello sfruttamento degli
immobili conferiti o trasferiti al Fondo sono prioritariamente
destinati al rimborso del finanziamento e sono indisponibili fino al
completo soddisfacimento dei diritti vantati dai soggetti
finanziatori e loro successori nei confronti del Fondo in conformità
e nei limiti di quanto previsto dal finanziamento.

Art. 3.
Il Ministero dell'economia e delle finanze, per conto degli enti
titolari e della CONI Servizi S.p.a., rilascia dichiarazioni in
relazione agli enti titolari, al Ministero medesimo ed assume
altresì l'impegno di indennizzare il Fondo ed i soggetti concedenti
il finanziamento, nei casi previsti dall'allegato 3. Gli indennizzi
sono corrisposti mediante trasferimento di ulteriori immobili nei
casi previsti dall'allegato 3, da effettuarsi con decreti del
Ministro dell'economia e delle finanze, emanati ai sensi dell'art. 4,
ovvero mediante il pagamento di somme di denaro da parte del
Ministero dell'economia e delle finanze, con rivalsa nei confronti
degli enti titolari, ovvero mediante pagamento di somme di denaro
direttamente da parte di questi ultimi.
La somma di Euro 35.000.000 a valere sul corrispettivo per il
trasferimento degli immobili è versata per l'anno 2006 al Fondo di
cui al comma 1, quinto periodo, dell'art. 29 del decreto-legge
30 settembre 2003, n. 269, convertito, con modificazioni, dalla legge
24 novembre 2003, n. 326. Per far fronte agli impegni assunti nei
confronti del Fondo, l'Agenzia del demanio ricorre, anche per conto
dei soggetti assegnatari, al Fondo di cui al comma 1, quinto periodo,
dell'art. 29 del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito,
con modificazioni, dalla legge 24 novembre 2003, n. 326.

Art. 4.
Il Ministero dell'economia e delle finanze è autorizzato a
provvedere per conto degli enti previdenziali individuati nei decreti
quali enti titolari, alla copertura della variabilità dei tassi di
interesse corrisposti sui rispettivi conti di tesoreria a fronte
delle somme incassate per il trasferimento degli immobili al Fondo.

Art. 5.
Il Ministero dell'economia e delle finanze è autorizzato a
formalizzare il mandato, per la valutazione della congruità del
valore di apporto e di trasferimento degli immobili apportati o
trasferiti al Fondo, all'Agenzia del territorio ed ai soggetti
selezionati per la valutazione.

Art. 6.
Il prof. Vittorio Grilli, direttore generale del Tesoro, e la
dott.ssa Maria Cannata, dirigente generale della Direzione II del
Dipartimento del Tesoro, sono delegati a sottoscrivere disgiuntamente
i contratti, i documenti e gli atti relativi all'operazione di cui al
presente decreto.
Il presente decreto è inviato al visto della Corte dei conti e
pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.
Roma, 23 dicembre 2005
p. Il Ministro dell'economia e delle finanze Armosino

Registratro alla Corte dei conti il 28 dicembre 2005
Registro n. 6 Economia e finanze, foglio n. 177

Allegato 1
CONTENUTI DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
TRA IL FONDO E L'AGENZIA DEL DEMANIO

(a) Gli immobili individuati nei decreti sono concessi in
locazione da parte del Fondo all'Agenzia del demanio con efficacia
dalla data di efficacia nello stesso stato di fatto e di diritto in
cui si troverà a tale data di efficacia; l'Agenzia del demanio
rinuncia a far valere ogni e qualsiasi eccezione o pretesa nei
confronti del Fondo fondata sulle condizioni degli immobili alla data
di efficacia; il contratto di locazione prevede l'assegnazione da
parte dell'Agenzia del demanio degli immobili locati ai soggetti che
li avevano in uso prima dell'apporto ovvero del trasferimento al
Fondo; gli immobili sono utilizzati conformemente all'uso cui sono
stati destinati sino alla data di efficacia, con particolare
riferimento alle materie igienica, sanitaria, di sicurezza degli
immobili e degli impianti, ambientale, antisismica, edilizia ed
urbanistica; qualsiasi mutamento d'uso deve essere preventivamente
autorizzato dal Fondo, fermo restando che in nessun caso gli immobili
potranno essere utilizzati secondo modalità che possano comportare
pregiudizio alle condizioni statiche e/o strutturali degli stessi;
l'Agenzia del demanio è responsabile della conformità degli
Immobili ai requisiti richiesti da leggi, regolamenti e/o
provvedimenti delle pubbliche amministrazioni competenti, tenendo
indenne e manlevati, per quanto occorrer possa, il Fondo da ogni
responsabilità nei confronti di terzi in relazione alla mancata
osservanza della normativa suddetta; l'Agenzia del demanio si obbliga
ad adempiere a tutte le obbligazioni, gli oneri e i doveri derivanti
da ogni accordo e/o impegno assunto, in relazione a singoli immobili,
con il competente comune e/o ente locale e/o altra pubblica
amministrazione.
(b) La durata della locazione è fissata in 9 (nove) anni,
automaticamente rinnovabili alla scadenza per altri 9 (nove) anni,
salvo disdetta da parte dell'Agenzia del demanio da inviarsi almeno
12 (dodici) mesi prima della scadenza con riferimento a tutti gli
immobili locati dal Fondo, di cui l'Agenzia del demanio abbia
acquisito la disponibilità ed in cui i soggetti assegnatari potranno
continuare a svolgere la propria attività istituzionale, a tale
data; al termine del primo periodo di locazione successivo
all'eventuale rinnovo, il contratto si rinnova automaticamente, salvo
disdetta da ciascuna delle parti da comunicarsi con un preavviso di
almeno 12 (dodici) mesi prima della relativa data di scadenza, per
successivi periodi di 6 (sei) anni.
(c) Il contratto di locazione contiene la facoltà per l'Agenzia
del demanio di recedere dal medesimo contratto di locazione in
relazione a interi immobili, tra quelli convenzionalmente
identificati dalle parti, nei limiti e nei tempi contrattualmente
previsti, dandone il preavviso dalle stesse concordato. A tal fine,
entro la fine del secondo anno dalla data di efficacia, l'Agenzia del
demanio presenta al Fondo un piano di razionalizzazione e liberazione
degli spazi occupati dai soggetti assegnatari; il contratto di
locazione prevede altre cause di risoluzione e cessazione di
efficacia dello stesso.
(d) Il contratto di locazione prevede la rinuncia da parte
dell'Agenzia del demanio, ai sensi dell'art. 4, alla facoltà di
recesso del conduttore per gravi motivi di cui all'art. 27, ultimo
comma, della legge n. 392 del 27 luglio 1978.
(e) Il canone di locazione indicato nei decreti è allocato agli
immobili trasferiti al Fondo ai sensi del precedente art. 1 ed è
aggiornato annualmente, a decorrenza dall'inizio del secondo anno di
durata della locazione e per ciascun anno successivo, su richiesta
del Fondo, nella misura del 75% della variazione dell'indice dei
prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati accertata
dall'ISTAT; in ogni ipotesi di recesso parziale dalla locazione di
parte degli immobili, il relativo canone verrà ridotto nella misura
corrispondente all'allocazione del canone sullo specifico immobile.
(f) Il canone di locazione è pagato in rate semestrali
anticipate; fino a quando gli immobili sono concessi in locazione
all'Agenzia del demanio da parte del Fondo, e fino alla loro cessione
a terzi da parte di quest'ultimo, i canoni sono corrisposti in via
posticipata (secondo quanto separatamente concordato tra il Fondo e
l'Agenzia del demanio); in caso di ritardato pagamento del canone e/o
degli oneri accessori, l'Agenzia del demanio è tenuta a
corrispondere interessi moratori nella misura massima del tasso
euribor a 3 mesi maggiorato di non oltre 2 punti percentuali, senza
necessità di costituzione in mora; l'Agenzia del demanio non può
per nessun motivo od eccezione, ritardare, sospendere o dilazionare
il pagamento del canone di locazione e degli oneri accessori.
(g) È a carico dell'Agenzia del demanio ogni spesa, costo e/o
onere di qualsiasi genere connesso agli immobili ed al loro utilizzo,
ivi comprese le utenze, il riscaldamento, il condizionamento, le
spese di gestione ordinaria in genere, la parte di propria spettanza
delle spese condominiali (laddove esistenti), le tasse di smaltimento
dei rifiuti solidi urbani, le concessioni di passi carrabili e le
altre tasse, oneri e contributi locali, diversi dall'Imposta comunale
sugli immobili, riferibili agli immobili;
(h) L'Agenzia del demanio, a partire dalla data di efficacia, è
costituita custode degli immobili nei confronti del Fondo ed esonera
espressamente lo stesso da ogni responsabilità (i) per i danni che
potessero derivare al medesimo Fondo e/o a terzi da fatti e/o
omissioni, dolosi e/o colposi, della dell'Agenzia del demanio e/o dei
soggetti assegnatari e/o dei relativi dipendenti e/o di terzi, ed
allo svolgimento di attività aventi carattere di specialità, pur
nel rispetto delle destinazioni d'uso di cui al contratto di
locazione ovvero (ii) in relazione alla violazione o non conformità
a norme di legge, regolamentari e/o provvedimenti delle pubbliche
amministrazioni competenti; su richiesta scritta del Fondo, l'Agenzia
del demanio e/o i soggetti assegnatari consentira/consentiranno allo
stesso Fondo e/o alle persone da quest'ultimo autorizzate, ivi
compresi potenziali conduttori ovvero potenziali acquirenti, di
accedere, in tempi e modalità da concordarsi contemperando le
esigenze di servizio dei soggetti assegnatari e quelle del Fondo,
agli immobili.
(i) Taluni interventi di manutenzione straordinaria sono a carico
del Fondo, mentre ogni altro intervento di manutenzione degli
immobili sarà eseguito, a cura e spese e sotto la responsabilità
dell'Agenzia del demanio, dalla medesima o per essa dai soggetti
assegnatari e/o il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, il
contratto di locazione precisa le attività manutentive che sono
poste a carico dell'Agenzia del demanio; l'eventuale messa a norma
degli immobili richiesta da leggi, regolamenti e/o provvedimenti
delle pubbliche amministrazioni competenti emanati prima della data
di efficacia è a carico dell'Agenzia del demanio; la messa a norma
richiesta da successivi interventi legislativi è a carico del Fondo
salvo che ciò non sia possibile a causa del mancato completamento
delle attività di messa a norma a carico dell'Agenzia del demanio;
l'Agenzia del demanio e i soggetti assegnatari devono portare a
compimento, a propria cura e spese e sotto la propria
responsabilità, i lavori e le opere ancora in corso - nonchè
aggiudicate a seguito di gara e i cui lavori non siano ancora
iniziati - alla data di efficacia; tutte le opere di manutenzione
straordinaria sulle modifiche, richieste ovvero eseguite dall'Agenzia
del demanio, saranno a cura ed onere della stessa, ad eccezione di
quanto diversamente previsto nel contratto di locazione.
(j) In caso di interventi di manutenzione straordinaria a carico
del Fondo, il Fondo potrà apporre targhe e/o pannelli pubblicitari
agli immobili, retrocedendo all'Agenzia del demanio un equo
indennizzo secondo quanto concordato di volta in volta tra le parti.
(k) Tutti i costi relativi a modifiche, addizioni o mutamenti,
pur se aventi il carattere di miglioria, e a condizione che siano
autorizzate dal Fondo, sono a carico dell'Agenzia del demanio che
sarà responsabile nei confronti del Fondo in relazione ad ogni
conseguenza pregiudizievole e/o danno causato agli immobili, al Fondo
e/o a terzi; l'Agenzia del demanio ha diritto di ricevere
un'indennità ai sensi dell'art. 1592, primo comma, del codice civile
in relazione alle modifiche, addizioni o mutamenti aventi il
carattere di miglioria, previamente autorizzate dal Fondo e che lo
stesso richieda di ritenere; l'Agenzia del demanio non ha diritto di
avanzare pretese e/o richiedere indennità e/o rimborsi e ha
l'obbligo di riduzione in pristino, a propri costi e spese, ove
richiesto dal Fondo, in relazione alle modifiche, addizioni o
mutamenti aventi il carattere di miglioria che siano autorizzate dal
Fondo (i) per permettere l'adempimento a norme di legge e/o
regolamenti attinenti all'uso degli immobili ovvero (ii) che abbiano
un legame funzionale con il migliore svolgimento delle attività
specificamente svolte dai soggetti utilizzatori; resta in ogni caso
salvo il diritto del Fondo di chiedere, in base a motivate ed
obiettive ragioni, la riduzione in pristino delle modifiche non
rimuovibili, tale facoltà potrà essere esercitata al termine per
qualsiasi ragione della locazione in quei casi in cui le suddette
modifiche siano state oggetto di consenso vincolato, la riduzione in
pristino dovrà avvenire a cura, spese ed onere del soggetto
assegnatario interessato.
(l) Il Fondo deve provvedere alla stipula ed al mantenimento in
vigore di adeguate polizze assicurative a copertura di tutti i rischi
di danni agli immobili ovvero a terzi non derivanti dallo svolgimento
delle attività dell'Agenzia del demanio o dei soggetti assegnatari;
(m) L'Agenzia del demanio ha il diritto di sublocare e/o
concedere in comodato, previa comunicazione al Fondo, ma senza il
preventivo consenso dello stesso, una superficie che non ecceda, per
ciascun immobile, il 5% della superficie netta commerciale, per lo
svolgimento delle attività accessorie e/o funzionali a quelle svolte
dai soggetti assegnatari; non è consentita la cessione del contratto
di locazione, in tutto o in parte, degli immobili a terzi in
qualsiasi forma o mezzo senza il preventivo consenso scritto del
Fondo; fatto salvo quanto prima specificato e quanto ulteriormente
previsto nel contratto di locazione, non sono consentite la
sublocazione e/o concessione in comodato in tutto o in parte, degli
immobili a terzi in qualsiasi forma o mezzo senza il preventivo
consenso scritto del Fondo.
(n) Il contratto di locazione prevede il diritto di prima offerta
a favore dell'Agenzia del demanio, per sè e per conto dello Stato
italiano e, per esso, dei soggetti assegnatari:
sulla locazione di ciascun immobile alla scadenza del primo
periodo di rinnovo, per una durata di 6 (sei) anni, con diritto di
rinnovo di legge, sulla base del canone di locazione di mercato a cui
si intende locare l'immobile o gli immobili in oggetto, sulla stessa
base contrattuale del contratto di locazione, e per un canone di
locazione pari al canone di locazione di mercato; in caso di mancata
accettazione, il Fondo potrà concedere in locazione sul mercato
ciascun immobile, ad un canone di locazione non inferiore al canone
offerto;
sull'acquisto di singoli o gruppi di immobili in caso di
alienazione degli stessi, ad un prezzo pari a quello offerto,
restando inteso che in caso di mancato esercizio di tale diritto,
l'immobile o gli immobili in oggetto non potranno essere venduti ad
un prezzo inferiore al prezzo offerto ai sensi della presente
disposizione.
(o) Il Fondo si impegna nei confronti dell'Agenzia del demanio a
far sì che i terzi acquirenti degli Immobili riconoscano ed
accettino espressamente il contratto di locazione ed i diritti
dell'Agenzia del demanio, impegnandosi a rispettarli; in caso di
vendita è prevista la possibilità che il soggetto assegnatario
dell'immobile subentri, nei limiti e secondo le modalità previsti
dal contratto di locazione, nella qualità di conduttore nei
confronti del terzo acquirente in luogo dell'Agenzia del demanio.
(p) In ogni ipotesi di scioglimento o cessazione degli effetti
del presente contratto, qualora l'Agenzia del demanio fosse
inadempiente relativamente all'obbligo di restituzione, la stessa
sarà tenuta a corrispondere al Fondo, quale indennità di
occupazione precaria, un importo corrispondente al canone pro tempore
vigente allocato sulla parte di immobili non restituiti, per i primi
sei mesi di occupazione senza titolo, a partire dal settimo mese di
occupazione senza titolo, la stessa è tenuta a pagare al Fondo
un'indennità pari al canone di locazione aumentato del 50% e
aggiornato mensilmente in misura pari al 100% della variazione
percentuale dell'indice ISTAT, senza pregiudizio del maggior danno.
(q) L'Agenzia del demanio è tenuta a mettere a norma gli
immobili prima della restituzione degli stessi al Fondo; l'Agenzia
del demanio si attiverà, per quanto di sua competenza, per la
rimozione di ogni irregolarità di carattere edilizio ed urbanistico,
cooperando nelle procedure di regolarizzazione che il Ministero
dell'economia e delle finanze promuoverà al fine di rimuovere le
eventuali difformità degli immobili rispetto alle disposizioni di
legge e/o di provvedimenti amministrativi in materia di edilizia ed
urbanistica.
(r) In caso di impossibilità di utilizzo degli immobili o parte
di essi, l'Agenzia del demanio ha diritto ad una riduzione del canone
secondo quanto concordato tra le parti.
(s) L'Agenzia del demanio ha diritto a sostituire i soggetti
assegnatari firmatari del disciplinare di assegnazione di cui
all'allegato 2 con altri soggetti assegnatari nei limiti e con le
modalità concordati nel contratto di locazione.
(t) L'Agenzia del demanio accetta la cessione in garanzia dei
diritti del Fondo a favore dei finanziatori del finanziamento nonchè
il successivo trasferimento di tale garanzia da parte di tali
finanziatori a cessionari dei crediti nascenti dal finanziamento.
(u) Ciascuna delle parti rilascia dichiarazioni in relazione al
proprio potere di stipulare il contratto di locazione e di assumere i
relativi impegni, alla validità, efficacia e legittimità delle
obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.
(v) Il contratto è regolato dalla legge italiana e sottoposto
alla giurisdizione esclusiva del foro di Roma.

Allegato 2
CONTENUTI DEL DISCIPLINARE DI ASSEGNAZIONE IN USO
DEGLI IMMOBILI DA PARTE DELL'AGENZIA DEL DEMANIO

(a) Gli immobili sono assegnati in uso dall'Agenzia del demanio
ai soggetti che li avevano in uso prima di tale trasferimento; gli
Immobili sono assegnati in uso nello stesso stato di fatto e di
diritto in cui tali immobili si trovano con efficacia dalla data di
efficacia; i soggetti assegnatari rinunciano a far valere ogni e
qualsiasi eccezione o pretesa fondata sulle condizioni degli immobili
precedenti la data di efficacia; gli immobili sono utilizzati
conformemente all'uso cui sono stati destinati sino alla data di
efficacia, con particolare riferimento alle materie igienica,
sanitaria, di sicurezza degli immobili e degli impianti, ambientale,
antisismica, edilizia ed urbanistica; qualsiasi mutamento d'uso deve
essere preventivamente autorizzato dal Fondo, fermo restando che in
nessun caso gli immobili potranno essere utilizzati secondo modalità
che possano comportare pregiudizio alle condizioni statiche e/o
strutturali degli stessi; i soggetti assegnatari sono responsabili
della conformità degli immobili ai requisiti richiesti da leggi,
regolamenti e/o provvedimenti delle pubbliche amministrazioni
competenti, tenendo indenne e manlevati, per quanto occorrer possa,
l'Agenzia del demanio e il Fondo da ogni responsabilità nei
confronti di terzi in relazione alla mancata osservanza della
normativa suddetta; i soggetti assegnatari si obbligano ad adempiere
a tutte le obbligazioni, gli oneri e i doveri derivanti da ogni
accordo e/o impegno assunto, in relazione a singoli immobili, con il
competente comune e/o ente locale e/o altra pubblica amministrazione.
(b) La durata dell'assegnazione in uso è pari a quella prevista
dal contratto di locazione tra l'Agenzia del demanio e il Fondo,
salvi i casi di recesso anticipato concordati con i soggetti
assegnatari interessati.
(c) I soggetti assegnatari si impegnano a collaborare con
l'Agenzia del demanio al fine di permettere alla stessa di esercitare
il diritto di recesso previsto dal contratto di locazione, nonchè di
predisporre il piano di razionalizzazione degli spazi occupati dai
soggetti assegnatari ivi previsto;
(d) I soggetti assegnatari corrispondono all'Agenzia del demanio
un canone di utilizzo annuo corrispondente alla parte del canone
complessivo pagato dall'Agenzia del demanio, salva diversa
indicazione dei decreti, allocata sugli immobili rispettivamente in
uso, da corrispondersi semestralmente almeno quindici giorni prima
del pagamento di quanto dovuto dall'Agenzia del demanio al Fondo ai
sensi del contratto di locazione.
(e) È a carico di ciascun soggetto assegnatario ogni spesa,
costo e/o onere di qualsiasi genere connessi agli immobili ed al loro
utilizzo, ivi comprese le utenze, il riscaldamento, il
condizionamento, le spese di gestione ordinaria in genere, la parte
di propria spettanza delle spese condominiali ordinarie (laddove
esistenti), le tasse di smaltimento dei rifiuti solidi urbani, le
concessioni di passi carrabili e le altre tasse, oneri e contributi
locali riferibili agli immobili; ciascun soggetto assegnatario
rimborsa prontamente all'Agenzia del demanio le eventuali somme
anticipate dalla stessa ed è responsabile e deve farsi carico degli
eventuali interessi di mora che l'Agenzia del demanio dovesse pagare
al Fondo a causa del ritardato pagamento del canone e/o degli oneri
accessori da parte di tale soggetto assegnatario e da ogni ulteriore
conseguenza pregiudizievole patita dall'Agenzia del demanio; ciascun
soggetto assegnatario non può per nessun motivo od eccezione,
ritardare, sospendere o dilazionare il pagamento di quanto dovuto a
qualsiasi titolo ai sensi del disciplinare di assegnazione.
(f) Ciascun soggetto assegnatario è costituito custode degli
immobili ad esso assegnati e risponde nei confronti dell'Agenzia del
demanio e del Fondo di ogni responsabilità (i) per i danni che
potessero derivare da fatti e/o omissioni, dolosi e/o colposi di
ciascun soggetto assegnatario e/o dei relativi dipendenti e/o di
terzi, ed allo svolgimento di attività aventi carattere di
specialità, pur nel rispetto delle destinazioni d'uso di cui al
contratto di locazione ovvero (ii) in relazione alla violazione o non
conformità a norme di legge, regolamentari e/o provvedimenti delle
pubbliche amministrazioni competenti; ciascun soggetto assegnatario
consente all'Agenzia del demanio, al Fondo e/o alle persone da
quest'ultimo autorizzate di accedere, durante i normali orari di
ufficio e secondo modalità da concordare, agli immobili.
(g) Ciascun soggetto assegnatario si fa carico di tutta la
manutenzione che il contratto di locazione pone a carico dell'Agenzia
del demanio (inclusa l'eventuale messa e norma e la manutenzione a
carico della stessa) e deve tenere indenne e manlevata quest'ultima
da eventuali responsabilità nei confronti del Fondo; ciascun
soggetto assegnatario deve tenere indenne e manlevata l'Agenzia del
demanio da ogni responsabilità o impegno assunti da questa a favore
del Fondo in relazione all'immobile o agli immobili assegnati in uso;
ciascun soggetto assegnatario porta a compimento, a propria cura e
spese e sotto la propria responsabilità, i lavori e le opere ancora
in corso - nonchè aggiudicate a seguito di gara e i cui lavori non
siano ancora iniziati - alla data di efficacia.
(h) In caso di interventi di manutenzione straordinaria a carico
del Fondo, l'Agenzia del demanio presta il consenso, per conto del
soggetto assegnatario, all'apposizione di targhe e/o pannelli
pubblicitari agli immobili assegnati al soggetto assegnatario,
retrocedendo al soggetto assegnatario quanto pagato dal Fondo tale
titolo.
(i) Qualsiasi modifica, addizione o mutamento, pur se aventi il
carattere di miglioria, deve essere richiesta all'Agenzia del demanio
e da questa autorizzata su indicazione del Fondo; tutti i relativi
costi sono a carico del soggetto assegnatario, che è responsabile
nei confronti dell'Agenzia del demanio e del Fondo in relazione ad
ogni conseguenza pregiudizievole e/o danno causato agli immobili, al
Fondo e/o a terzi; i soggetti assegnatari non hanno diritto di
avanzare pretese e/o richiedere indennità e/o rimborsi in relazione
alla rimozione o alla conservazione delle modifiche, addizioni o
mutamenti e hanno l'obbligo di riduzione in pristino, a propri coste
e spese, ove richiesto dal Fondo; l'Agenzia del demanio retrocede ai
soggetti assegnatari eventuali indennità e/o rimborsi che abbia
ricevuto dal Fondo per gli interventi aventi il carattere di
miglioria.
(j) Ciascun soggetto assegnatario non può concedere l'immobile o
gli immobili assegnati in sub-locazione o comodato a terzi.
(k) In caso di occupazione precaria degli immobili da parte di un
soggetto assegnatario, lo stesso paga l'indennità di occupazione a
carico dell'Agenzia del demanio ai sensi del contratto di locazione,
senza pregiudizio del maggior danno.
(l) Ciascun soggetto assegnatario è tenuto a mettere a norma gli
immobili prima della restituzione degli stessi; ciascun soggetto
assegnatario si attiverà, per quanto di sua competenza, per la
rimozione di ogni irregolarità di carattere edilizio ed urbanistico,
cooperando nelle procedure di regolarizzazione che il Ministero
dell'economia e delle finanze promuoverà al fine di rimuovere le
eventuali difformità degli immobili rispetto alle disposizioni di
legge e/o di provvedimenti amministrativi in materia di edilizia ed
urbanistica.
(m) In caso di impossibilità di utilizzo degli immobili o parte
di essi, ciascun soggetto assegnatario può aver diritto ad una
riduzione del canone secondo quanto previsto a favore dell'Agenzia
del demanio dal contratto di locazione.
(n) Ciascun soggetto assegnatario si impegna a far fronte alle
richieste che l'Agenzia del demanio dovesse effettuare direttamente
in relazione alle responsabilità dalla stessa assunte nei confronti
del Fondo; ciascun soggetto assegnatario inoltre collabora con
l'Agenzia del demanio affinchè la stessa possa esercitare i diritti
e le facoltà ad essa spettanti ai sensi del contratto di locazione;
in caso di vendita dell'immobile, nei limiti e secondo le modalità
previsti dal contratto di locazione, il soggetto assegnatario
subentra, su richiesta dell'Agenzia del demanio, nella qualità di
conduttore di tale immobile nei confronti del terzo acquirente in
luogo dell'Agenzia del demanio stessa;
(o) Il disciplinare di assegnazione si risolve e cessa di
efficacia nei limiti e nei modi nello stesso previsti.
(p) Il disciplinare di assegnazione in uso è stipulato, ai sensi
e per gli effetti di cui all'art. 1411 del codice civile, anche a
beneficio del Fondo che potrà quindi agire direttamente nei
confronti dei soggetti assegnatari per il rispetto degli obblighi
assunti.
(q) Ciascuna delle parti rilascia dichiarazioni in relazione al
proprio potere di stipulare il disciplinare di assegnazione e di
assumere i relativi impegni, alla validità, efficacia e legittimità
delle obbligazioni derivanti dal disciplinare di assegnazione.
(r) Il disciplinare di assegnazione è regolato dalla legge
italiana e sottoposto alla giurisdizione esclusiva del foro di Roma.

Allegato 3
ELENCO SINTETICO DELLE DICHIARAZIONI DA RILASCIARSI E DEGLI IMPEGNI
DA ASSUMERSI DA PARTE DEL MINISTERO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE
NEI CONFRONTI DEL FONDO, E DEI CONCEDENTI IL FINANZIAMENTO.

(a) Dichiarazioni e garanzie in merito (i) ai propri poteri di
stipula del contratto di garanzia ed indennizzo e di assunzione dei
relativi obblighi, (ii) all'adempimento di tutto quanto necessario, e
alla sussistenza di tutte le autorizzazioni occorrenti, per la
stipula del contratto di garanzia e indennizzo e per l'assunzione dei
relativi obblighi, (iii) alla capacità, potere di rappresentanza e
debita autorizzazione della persona che sottoscrive il contratto di
garanzia ed indennizzo per conto del Ministero dell'economia e delle
finanze, (iv) al fatto che le obbligazioni derivanti dal contratto di
garanzia ed indennizzo sono valide ed efficaci, al fatto che la
stipula del contratto di garanzia ed indennizzo e l'assunzione delle
relative obbligazioni non confliggono con la normativa applicabile e
con obbligazioni assunte precedentemente dal Ministero dell'economia
e delle finanze, (v) alla natura privatistica degli obblighi assunti
dal Ministero dell'economia e delle finanze ai sensi del contratto di
garanzia e indennizzo, e (vi) alla inopponibilità di immunità e/o
privilegi connessi alla propria natura pubblicistica, fatti salvi
quelli derivanti da apposite previsioni di legge.
(b) in relazione all'Agenzia del demanio ed agli enti titolari,
dichiarazioni e garanzie in merito (i) all'esistenza, alla regolare
costituzione dell'Agenzia del demanio e degli enti titolari (ii) alla
sottoscrizione da parte dell'Agenzia del demanio del contratto di
locazione di cui all'allegato 1, alla validità ed efficacia delle
obbligazioni ivi assunte dall'Agenzia del demanio; e (iii) alla non
sottoposizione dell'Agenzia del demanio e degli enti titolari alle
procedure di liquidazione previste dalla legge n. 1404 del 4 dicembre
1956.
(c) Impegno a tenere indenni e manlevati il Fondo, la SGR e i
concedenti le banche finanziatrici del finanziamento, nella misura e
secondo le modalità fissate nel contratto di garanzia e indennizzo,
da qualunque danno derivante da (i) invalidità, inefficacia, anche
temporanea o parziale, revoca o nullità del trasferimento, in tutto
o in parte, di uno o più immobili o degli immobili CONI, (ii)
evizione totale o parziale di uno o più immobili o immobili CONI,
(iii) impossibilità legale per il Fondo di vendere uno o più
immobili o immobili CONI; (iv) dichiarazioni e garanzie rese dal
Ministero dell'economia e delle finanze che risultino non corrette e
non veritiere, (v) mancata rispondenza, totale o parziale, di uno o
più immobili o immobili CONI ai requisiti di cui al successivo
punto (d), (vi) azioni di terzi e, (vii) mancato o inesatto
adempimento da parte del Ministero dell'economia e delle finanze agli
obblighi dallo stesso assunto ai sensi del contratto di garanzia e
indennizzo, (viii) annullamento, revoca o modifica, anche solo
parziale, di uno qualsiasi dei decreti;
(d) Presa d'atto che la determinazione del valore a cui gli
immobili o gli immobili CONI sono trasferiti, apportati o venduti al
Fondo è stata effettuata, tra l'altro, nell'assunzione della
sussistenza dei seguenti requisiti, come meglio identificati nel
contratto di garanzia e indennizzo: (i) correttezza e completezza
delle informazioni relative agli immobili anche in taluni casi aventi
riguardo alla consistenza delle superfici effettive degli stessi;
(ii) assenza di vincoli di qualsiasi genere, inclusi quelli di natura
storica, culturale, archeologica, artistica e paesaggistica, (iii)
conformità alla normativa urbanistico ed edilizia, (iv) conformità
alla normativa in materia di tutela dell'ambiente, (v) buono stato di
efficienza degli impianti e dotazioni degli immobili, (vi) assenza di
locazioni e comodati d'uso esistenti contenti termini o condizioni
più gravose per il Fondo di quelle previste dalla normativa di
legge, (vii) assenza di procedimenti pendenti relativi al compendio
immobiliare; (viii) assenza di rapporti di portierato o
collaborazione, (ix) redditività degli immobili pari almeno a quella
derivante dal contratto di locazione con l'Agenzia del demanio;
(x) ai sensi del comma 2-bis dell'art. 4, i crediti per il
finanziamento godono di privilegio speciale sugli Immobili al Fondo e
sono preferiti ad ogni altro credito anche ipotecario acceso
successivamente; (xi) il fatto che il Ministero dell'economia e delle
finanze assuma impegni anche in relazione agli immobili CONI
costituisce condizione per la realizzazione dell'operazione e per il
trasferimento degli immobili; (xii) validità ed efficacia dei
contratti di locazione relativi agli Immobili ed agli immobili CONI;
(xiii) assenza di rapporti di portierato;
(e) Impegno di corrispondere l'indennizzo, nella misura e secondo
le modalità fissate nel contratto di garanzia e indennizzo, mediante
pagamento di una somma di denaro, ovvero mediante cessione di nuovi
immobili, sostituzione degli immobili ovvero riacquisto degli stessi
in caso di (i) inefficacia, revoca o nullità del trasferimento, in
tutto o in parte, di uno o più immobili, (ii) evizione totale o
parziale di uno o più immobili, (iii) impossibilità legale per il
Fondo di vendere uno o più immobili, ovvero (iv) riduzione del
valore di uno o più Immobili nei limiti specificati nel contratto di
garanzia e indennizzo.
(f) Impegno a fare in modo che il trasferimento degli immobili di
cui al precedente punto venga effettuato in conformità con quanto
previsto dal contratto di garanzia ed indennizzo.
(g) In relazione al trasferimento degli immobili di cui al
precedente punto (e), impegno a fornire garanzie ed assumere obblighi
sostanzialmente analoghi a quelli sopra descritti per il
trasferimento degli immobili;
(h) Impegno a corrispondere al Fondo un importo in denaro, come
determinato nel contratto di garanzia ed indennizzo, nel caso in cui
il trasferimento di cui al paragrafo (e) non sia effettuato ai sensi
ed alle condizioni determinate dal contratto di garanzia ed
indennizzo.
(i) Impegno ad attivarsi e portare a conclusione ed avviare, per
quanto di propria competenza ed in proprio potere, ai sensi delle
norme sotto richiamate, le procedure previste dal combinato disposto
di cui all'art. 29, comma 1-bis, decreto-legge n. 269 del
30 settembre 2003 (convertito in legge n. 326 del 24 novembre 2003) e
all'art. 3, comma 15 e 17, decreto-legge n. 351 e del rinvio al
decreto del Presidente della Repubblica n. 383 del 18 aprile 1994 e
all'art. 81 del decreto del Presidente della Repubblica n. 616 del
24 luglio 1977, nonchè ogni altra procedura prevista dalla normativa
vigente o futura volto alla rimozione, senza oneri a carico del
Fondo, e nei limiti consentiti dalle norme applicabili, delle
irregolarità edilizie ed urbanistiche degli immobili;
(j) Impegno a fare in modo che le pubbliche amministrazioni
assegnatarie degli immobili effettuino a propria cura e spese le
eventuali opere di conformazione, rimozione o bonifica degli immobili
ad esse assegnati.
(k) Impegno a fare in modo che gli enti titolari trasferiscano al
Fondo le eventuali cauzioni o garanzie ricevute in relazione alla
locazione degli immobili o degli immobili CONI.
(l) Impegno a far sì che gli enti titolari e le pubbliche
amministrazioni occupanti gli immobili stipulino validi ed efficaci
contratti di locazione, e che mettano a norma tali immobili anche in
relazione alla normativa ambientale e antisismica.
(m) Impegno a sostenere o fare in modo che gli enti titolari e
CONI Servizi S.p.a. sostenga ogni costo connesso a contratti o
rapporti di lavoro afferenti gli immobili e gli immobili CONI (a
seconda del caso).
(n) Impegno a collaborare con le banche finanziatrici del
finanziamento in relazione all'eventuale cartolarizzazione da parte
di queste dei crediti derivanti dal finanziamento;
(o) Gli obblighi assunti dal Ministero dell'economia e delle
finanze nel contratto di garanzia e indennizzo possono essere
stipulato anche in favore dei terzi acquirenti degli immobili ai
sensi dell'art. 1411 del codice civile.
(p) Autorizzazione alla cessione dei crediti derivanti dal
contratto di garanzia e indennizzo.
(q) Il contratto di garanzia e indennizzo è regolato dalla legge
italiana e sottoposto alla giurisdizione esclusiva del foro di Roma.