3a Serie Speciale - Regioni n. 27 del 6-7-2019
REGIONE EMILIA-ROMAGNA
REGIONE EMILIA-ROMAGNA
LEGGE REGIONALE 23 aprile 2019, n. 3
Disciplina per l'avvio e l'esercizio dei Condhotel e per il recupero delle colonie. Modifiche alla legge regionale 28 luglio 2004, n. 16 (Disciplina delle strutture ricettive dirette all'ospitalita'). (GU 3a Serie Speciale - Regioni n.27 del 06-07-2019)

(Pubblicata nel Bollettino Ufficiale della Regione Emilia-Romagna -
Parte Prima - n. 131 del 23 aprile 2019)


L'ASSEMBLEA LEGISLATIVA REGIONALE

Ha approvato

IL PRESIDENTE DELLA REGIONE

Promulga

la seguente legge:
(Omissis).

Art. 1

Oggetto e finalità

1. La presente legge in attuazione delle disposizioni nazionali in
materia, disciplina le modalità per l'avvio e l'esercizio
dell'attività dei condhotel nel territorio regionale, prevedendo
altresì modalità semplificate per l'approvazione delle varianti
agli strumenti urbanistici dei comuni che si rendano necessarie al
recepimento della norma, al fine di diversificare e rafforzare
l'offerta turistica, nonchè di favorire gli investimenti volti alla
riqualificazione delle strutture ricettive alberghiere esistenti, di
cui all'art. 5 della legge regionale 28 luglio 2004, n. 16
(Disciplina delle strutture ricettive dirette all'ospitalita'), e di
promuovere processi di riqualificazione e di rigenerazione degli
immobili esistenti classificati come colonie.

Art. 2

Ambito di applicazione

1. La presente legge si applica alle «strutture ricettive
esistenti», intendendosi a tal fine gli immobili esistenti alla data
di entrata in vigore della presente legge aventi destinazione
ricettiva alberghiera e sui quali sia stato apposto il vincolo
alberghiero ai sensi della legge regionale 9 aprile 1990, n. 28
(Disciplina del vincolo di destinazione delle aziende ricettive in
Emilia-Romagna) o sussista un vincolo di destinazione ricettiva
alberghiera derivante dalla strumentazione urbanistica comunale,
fatto salvo quanto previsto all'art. 10. A tal fine non rileva se nei
predetti immobili l'attività ricettiva alberghiera è avviata,
sospesa o cessata.

Art. 3

Specificazione tipologica di condhotel
e condizioni di esercizio

1. Possono assumere la specificazione tipologica di condhotel le
strutture ricettive alberghiere esistenti che in seguito ad
intervento di riqualificazione si configurino come strutture
ricettive alberghiere aperte al pubblico, a gestione unitaria,
composte da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune
o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed
eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in
forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione
residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, che rispettino
le seguenti condizioni di esercizio:
a) presenza di almeno sette alloggi (che possono assumere la
configurazione di camere, suite, junior suite, unità bicamera), al
netto delle unità abitative ad uso residenziale, all'esito
dell'intervento di riqualificazione di cui all'art. 4, ubicati in una
o più unità immobiliari inserite in un contesto unitario, collocate
nel medesimo comune, e aventi una distanza non superiore a 200 metri
lineari dall'edificio alberghiero sede del ricevimento;
b) rispetto della percentuale massima della superficie utile
delle unità abitative ad uso residenziale non superiore al 40 per
cento del totale della superficie utile destinata agli alloggi, come
meglio precisato al comma 3;
c) presenza di portineria unica per tutti coloro che usufruiscono
del condhotel, sia in qualità di ospiti dell'esercizio alberghiero
che di proprietari delle unità abitative a uso residenziale, con la
possibilità di prevedere un ingresso specifico e separato ad uso
esclusivo di dipendenti e fornitori;
d) gestione unitaria ed integrata dei servizi del condhotel,
degli alloggi a destinazione ricettiva e delle unità abitative ad
uso residenziale, regolata mediante apposito disciplinare conforme ad
apposito schema-tipo approvato dalla Giunta regionale;
e) esecuzione di un intervento di riqualificazione, all'esito del
quale venga riconosciuta all'esercizio alberghiero una
classificazione minima di tre stelle;
f) rispetto della normativa vigente in materia di agibilità per
le unità abitative ad uso residenziale, ai sensi dell'art. 23 della
legge regionale 30 luglio 2013, n. 15 (Semplificazione della
disciplina edilizia);
g) apertura annuale della struttura, come definita all'art. 4,
comma 2, della legge regionale n. 16 del 2004.
2. Ai fini di cui al comma 1, lettera a), qualora il condhotel sia
costituito da più immobili, sono di norma considerati inseriti in un
contesto unitario immobili che insistano su lotti adiacenti o
frontistanti la medesima via o collocati nella medesima piazza,
nonchè immobili il cui intervento di riqualificazione avvenga
nell'ambito di piani particolareggiati o in esecuzione di un progetto
unitario previsto dal piano comunale per il miglioramento
dell'offerta ricettiva. I comuni, con gli atti di attuazione della
presente legge, possono limitare le fattispecie di «contesti unitari»
di riferimento in relazione alle caratteristiche delle rispettive
aree del proprio territorio. In tutti i casi rimane fermo il rispetto
della distanza massima di 200 metri di cui al comma 1, lettera a),
del presente articolo. L'intervento di riqualificazione di un
condhotel che sia costituito da più immobili è soggetto a permesso
di costruire assistito da convenzione volta a garantire i requisiti e
le condizioni di cui alla presente legge ed alla restante normativa
regionale in materia.
3. In relazione al comma 1, lettera b), si precisa che ai fini
della determinazione della superficie utile destinata agli alloggi
occorre computare la superficie utile complessiva, calcolata secondo
quanto previsto dalle disposizioni regionali in materia di edilizia,
destinata a camere, suite, junior suite, unità bicamera e unità
abitative con uso cucina, nonchè la superficie dei servizi igienici
dei suddetti alloggi, i disimpegni interni, le logge e le verande ed
i corridoi esterni ove esclusivamente destinati all'accesso agli
alloggi stessi, come risultante dall'ultimo atto autorizzatorio
rilasciato alla struttura ricettiva esistente, fatto salvo quanto
previsto all'art. 4, comma 3, ed all'art. 10.

Art. 4

Intervento di riqualificazione

1. Per intervento di riqualificazione si intendono gli interventi
di restauro e di risanamento conservativo, di cui alla lettera d)
dell'allegato alla legge regionale n. 15 del 2013, nonchè interventi
di ristrutturazione edilizia, di cui alla lettera f) del medesimo
allegato, la cui realizzazione comporti per la struttura ricettiva
alberghiera l'acquisizione, secondo le disposizioni regionali, di una
classificazione superiore rispetto a quella precedentemente
attribuita di almeno una stella e comunque non inferiore a tre stelle
all'esito dell'intervento di riqualificazione, ad eccezione degli
esercizi contrassegnati da una classificazione a quattro stelle o
superiore già prima dell'intervento di cui al presente articolo, nel
rispetto delle prescrizioni disposte dalla legge regionale n. 16 del
2004 e relative direttive di attuazione. La documentazione tecnica di
cui si compone il progetto di riqualificazione dovrà contemplare il
piano economico dell'intervento complessivo, da cui si evinca
l'equilibrio tra i costi dell'intervento di riqualificazione e le
risorse derivanti dall'alienazione delle unità abitative.
2. Qualora la struttura ricettiva alberghiera sia stata interessata
da una riduzione del livello di classifica in data successiva al 21
marzo 2018 questa dovrà riqualificarsi ad un livello di classifica
superiore a quello posseduto alla predetta data. Non è consentito
procedere ad una diminuzione del livello a cui il condhotel si sia
classificato in esito all'intervento di riqualificazione.
3. Ai progetti di riqualificazione in esame si applicano gli
incentivi urbanistici per gli interventi di riuso e rigenerazione
urbana di cui all'art. 8 della legge regionale 21 dicembre 2017, n.
24 (Disciplina regionale sulla tutela e l'uso del territorio). Al
fine di incentivare il riuso e la rigenerazione urbana ed il
miglioramento dei livelli di sicurezza sismica e di prestazione
energetica, per gli edifici che non possiedono i requisiti sismici
(costruiti prima della classificazione sismica) è consentita la
demolizione e ricostruzione con ampliamento limitatamente alle
eventuali premialità di superficie previste dagli strumenti
urbanistici comunali. In tal caso il requisito di cui all'art. 3,
comma 1, lettera b), trova applicazione calcolando il 40 per cento
della superficie utile degli alloggi a destinazione ricettiva
alberghiera e la superficie dei servizi igienici dei suddetti
alloggi, i disimpegni interni, le logge e le verande ed i corridoi
esterni ove esclusivamente destinati all'accesso agli alloggi stessi
sul progetto del nuovo edificio a seguito della riqualificazione.
4. Per gli edifici vincolati i predetti interventi potranno essere
effettuati ove consentiti e nel rispetto dei vincoli esistenti,
previo parere degli enti preposti alla tutela.
5. Ai fini del progetto di riqualificazione e del cambio d'uso a
condhotel non è dovuto il ricalcolo delle dotazioni e degli standard
pertinenziali, fatto salvo quanto diversamente previsto dai comuni
nella variante di cui all'art. 9, commi 2, 3, 4 e 5.

Art. 5

Vincolo di destinazione - modalità di svincolo

1. In funzione degli interventi di riqualificazione su edifici
esistenti a destinazione ricettiva alberghiera funzionali ad
acquisire la specificazione tipologica di condhotel, nel rispetto
delle condizioni e dei requisiti di cui alla presente legge, i comuni
possono concedere lo svincolo parziale degli edifici destinati ad
esercizio alberghiero con il cambio di destinazione d'uso a civile
abitazione, previo pagamento del contributo di costruzione, e la
possibilità di frazionamento e alienazione anche per singola unità
abitativa, purchè venga mantenuta la gestione unitaria e nel
rispetto dei requisiti previsti dalle norme regionali in materia
urbanistico-edilizia e da quelle settoriali con rifermento alla
destinazione ricettiva e alla destinazione residenziale. Il vincolo
di destinazione alberghiera non può essere rimosso oltre il limite
della percentuale massima di superficie utile destinabile ad unità
abitative ad uso residenziale ai sensi dell'art. 3, comma 1, lettera
b).
2. Il vincolo di destinazione può essere rimosso alle condizioni
di cui al comma 1 su richiesta del proprietario della struttura
alberghiera in cui si esercita il condhotel, previa restituzione dei
contributi e delle agevolazioni pubbliche eventualmente percepiti ove
lo svincolo avvenga prima della scadenza del finanziamento agevolato.
3. Permane su tutti gli immobili di cui si compone il condhotel,
ivi comprese le unità abitative a destinazione residenziale, il
vincolo alla gestione unitaria ed integrata di cui all'art. 6.

Art. 6

Acquisto e gestione unitaria ed integrata di unità abitative ad uso
residenziale ubicate in un condhotel

1. I contratti di trasferimento della proprietà delle unità
abitative ad uso residenziale ubicate in un condhotel sono regolati
dalla normativa nazionale in materia.
2. La gestione alberghiera dei condhotel deve essere effettuata da
un unico gestore in modo unitario. Le singole unità abitative della
struttura alberghiera e relative pertinenze devono essere parimenti
destinate esclusivamente ad attività turistico-ricettive alberghiere
a norma della legge regionale n. 16 del 2004 e relative direttive di
attuazione.
3. Il gestore unico deve garantire ai proprietari delle unità
abitative ad uso residenziale, per l'intero periodo di apertura della
struttura, oltre alla prestazione di tutti i servizi previsti dalla
normativa vigente, ed in particolare quelli previsti dagli atti
attuativi della legge regionale n. 16 del 2004 per il livello in cui
il condhotel è classificato, anche quanto stabilito in via
convenzionale nel contratto di cui al comma 1 in merito alle
condizioni di godimento e le modalità concernenti l'uso di eventuali
strutture comuni. Il gestore unico deve altresì assicurare che le
unità abitative in disponibilità allo stesso nei periodi di non uso
da parte dei rispettivi proprietari siano assegnate alla clientela
per il servizio ricettivo alberghiero.
4. Nei periodi di chiusura della struttura ricettiva alberghiera
l'erogazione dei servizi alberghieri di cui sopra ai proprietari
delle unità abitative è regolato dal contratto di cui al comma 1,
fermo restando che il gestore deve garantire il servizio di
portineria ai proprietari delle unità abitative ad uso residenziale
per l'intero anno solare.
5. Il proprietario dell'unità abitativa ad uso residenziale
ubicata in un condhotel deve rispettare le modalità di conduzione
del condhotel, garantendo il mantenimento dell'omogeneità estetica
dell'immobile in caso di interventi edilizi sull'unità acquisita,
nonchè gli ulteriori obblighi definiti attraverso la regolazione di
cui al comma 1.

Art. 7

Rispetto dei requisiti e livello minimo dei servizi

1. Il gestore unico deve assicurare alla clientela ed ai
proprietari delle unità abitative ad uso residenziale tutti i
servizi previsti dalla legge regionale n. 16 del 2004 e relative
direttive di attuazione per il livello in cui il condhotel è
classificato.
2. I proprietari delle singole unità abitative, o il soggetto
gestore qualora previsto dal contratto, ed il proprietario degli
spazi comuni devono dotare le unità abitative e gli spazi comuni di
arredi, corredi e finiture caratterizzati da standard di qualità
uniformi e conformi al livello di classifica nel rispetto della
vigente normativa regionale.
3. Le porte di accesso alle singole unità abitative e ogni altra
dotazione devono essere uniformi. Il comune può prescrivere
ulteriori obblighi relativi al livello minimo di uniformità
dell'edificio.
4. Eventuali innovazioni o modificazioni nelle singole unità
abitative possono essere apportate autonomamente dai proprietari
previa comunicazione scritta al gestore unico, fermo restando il
rispetto degli standard di qualità uniformi e conformi al livello di
classifica di cui sopra.
5. I proprietari, o il gestore ove previsto nel contratto, devono
assicurare la manutenzione ordinaria delle unità abitative al fine
del rispetto degli standard di qualità uniformi e conformi al
livello di classifica.

Art. 8

Riserva d'uso per i singoli proprietari
di unità abitative ad uso residenziale

1. Qualora il proprietario di singole unità abitative intenda
avvalersi di una riserva d'uso esclusivo della unità abitativa di
proprietà può farlo con le modalità indicate nel presente
articolo. Detta facoltà, in conformità alla presente legge, deve
essere altresì espressamente prevista nel contratto tra gestore
unitario e i proprietari di unità abitative.
2. Ciascun proprietario può utilizzare in via esclusiva le proprie
singole unità abitative per l'intero o per un limitato periodo di
apertura effettiva dell'intera struttura turistico-ricettiva.
3. Ove il contratto tra gestore unitario e i proprietari di unità
abitative non indichi lo specifico periodo temporale annuale in cui
il proprietario dell'unità abitativa si riserva l'uso esclusivo
della stessa, il proprietario deve comunicare il periodo di uso
esclusivo per iscritto al soggetto gestore entro il termine previsto
dalle norme regionali per la comunicazione dei periodi di apertura e
chiusura delle strutture ricettive e comunque almeno trenta giorni
prima del periodo di apertura annuale della struttura ricettiva, al
fine di consentire al gestore una congrua programmazione
dell'attività della struttura.
4. Nei periodi in cui il proprietario delle unità abitative ad uso
residenziale non si riservi l'uso esclusivo, l'unità abitativa può
essere destinata esclusivamente ad uso turistico-ricettivo da parte
di terzi mediante il gestore unitario con le modalità di cui
all'art. 6.

Art. 9

Recepimento da parte dei comuni e adeguamento
degli strumenti urbanistici comunali

1. Ai fini della rimozione del vincolo di destinazione alberghiera,
del cambio di destinazione d'uso limitatamente alla realizzazione
della quota delle unità abitative ad uso residenziale, nei limiti di
cui alla presente legge, e relativa possibilità di frazionamento,
funzionali all'acquisizione della qualifica di condhotel, i comuni
attuano le presenti disposizioni attraverso specifica delibera di
consiglio comunale a valenza di atto ricognitorio per l'applicazione
di normativa sovraordinata. In tal caso trova applicazione l'art. 19,
comma 6, lettera c), della legge regionale n. 24 del 2017. Dalla data
di efficacia della medesima delibera di consiglio comunale non
trovano applicazione le disposizioni contenute in norme o piani
comunali che ostano alla realizzazione dei condhotel in conformità
alla presente legge e secondo quanto deliberato dal consiglio
comunale.
2. L'Amministrazione comunale, al fine di salvaguardare le
specificità e caratteristiche tipiche dell'ospitalità turistica del
territorio, può introdurre specifiche disposizioni pianificatorie
concernenti la realizzazione dei condhotel, attraverso il seguente
procedimento di variante semplificata:
a) adozione della proposta di variante da parte della giunta
comunale;
b) presentazione delle osservazioni entro trenta giorni dalla
pubblicazione dell'avviso di deposito nel Bollettino Ufficiale
Telematico della Regione Emilia-Romagna;
c) espressione del parere del comitato urbanistico di cui
all'art. 47 della legge regionale n. 24 del 2017 in merito alla
sostenibilità ambientale e territoriale della variante, entro il
termine perentorio di trenta giorni dalla scadenza per la
presentazione delle osservazioni di cui sopra. Trascorso tale termine
si considera acquisita la valutazione positiva;
d) decisione delle osservazioni ed approvazione della variante da
parte del consiglio comunale.
3. La variante di cui al comma 2 deve assicurare una adeguata
proporzione fra unità abitative ad uso residenziale in condhotel e
ricettività alberghiera e può essere relativa all'intero territorio
comunale o ad aree omogenee dello stesso. L'Amministrazione comunale
con la variante può inoltre:
a) individuare i contesti unitari di cui all'art. 3, comma 2;
b) definire requisiti di maggiore qualità del servizio e della
struttura, per aree del territorio comunale da sottoporre a
particolare tutela.
4. L'efficacia della variante si perfeziona alla data di
pubblicazione dell'avvenuta approvazione nel Bollettino Ufficiale
Telematico della Regione Emilia-Romagna.
5. La variante di cui ai commi 2, 3 e 4 può comportare modifiche
all'insieme degli strumenti urbanistici comunali interessati.

Art. 10

Disposizioni particolari sul recupero delle colonie

1. Al fine di favorire processi di riqualificazione e di
rigenerazione di contenitori dismessi o non utilizzati o da
ristrutturare e rifunzionalizzare e di promuovere un rafforzamento
dell'offerta ricettiva nelle aree costiere, l'amministrazione
comunale, con le modalità di cui all'art. 9, può prevedere che le
presenti disposizioni possano altresì essere applicate agli immobili
esistenti classificati come colonie marine ai sensi della normativa
regionale, nel rispetto di tutte le condizioni e dei requisiti
previsti dalla presente legge, fatto salvo che nel caso di specie il
requisito di cui all'art. 3, comma 1, lettera b), trova applicazione
come segue: può essere destinata ad unità abitativa a destinazione
residenziale una superficie massima pari al 40 per cento della
superficie utile dell'immobile e la restante parte dell'immobile deve
avere destinazione ricettiva alberghiera.
2. Nell'ambito del procedimento inerente alla riqualificazione
dell'immobile e di cambio di destinazione d'uso viene apposto il
vincolo alberghiero alla parte di immobile a destinazione ricettiva
ed il vincolo di gestione unitaria di cui all'art. 6 all'intero
immobile; inoltre si deve provvedere al pagamento del contributo di
costruzione commisurato rispettivamente alla destinazione ricettiva
e, per quanto concerne le unità abitative, alla destinazione
residenziale.
3. Qualora l'amministrazione comunale si sia avvalsa della
possibilità di cui al comma 1, le presenti disposizioni prevalgono
sulle previsioni circa le destinazioni d'uso ammissibili degli
strumenti di pianificazione territoriale, fermo restando il rispetto
delle disposizioni in materia di tutela del patrimonio
storico-culturale, architettonico e testimoniale e delle eventuali
specifiche disposizioni pianificatorie di all'art. 9, commi 2 e 3,
della presente legge.
4. Le disposizioni di cui al presente articolo si applicano anche
alle colonie montane, classificate come tali dai comuni sulla base
della loro originaria destinazione.

Art. 11

Avvio dell'attività

1. L'esercizio dell'attività di condhotel è soggetto a
segnalazione certificata d'inizio attività (SCIA) a cui allegare la
dichiarazione circa il possesso dei requisiti e di classifica. La
modulistica sarà approvata con atto del dirigente del servizio
regionale competente.

Art. 12

Controlli

1. I proprietari delle singole unità abitative e il soggetto
gestore hanno l'obbligo di consentire l'esercizio in qualsiasi
momento delle attività di controllo da parte delle autorità
competenti.

Art. 13

Sanzioni

1. Fatte salve le sanzioni di cui al titolo VI «Sanzioni» della
legge regionale n. 16 del 2004 e le eventuali ulteriori sanzioni
previste dalle normative vigenti, la violazione di una delle
disposizioni di cui alla presente legge da parte dei proprietari e
del soggetto gestore, in relazione agli impegni rispettivamente
previsti, comporta l'applicazione di una sanzione amministrativa
pecuniaria da euro 15.000,00 a euro 90.000,00.

Art. 14

Modifiche alla legge regionale n. 16 del 2004

1. Il comma 6 dell'art. 4 della legge regionale n. 16 del 2004 è
sostituito dal seguente:
«6. Sono strutture ricettive alberghiere:
a) gli alberghi;
b) le residenze turistico-alberghiere;
c) i condhotel.».

Art. 15

Disposizioni finali

1. Per quanto non previsto e per quanto compatibili trovano
applicazione le disposizioni di cui alla legge regionale n. 16 del
2004.
La presente legge sarà pubblicata nel Bollettino Ufficiale della
Regione.
È fatto obbligo a chiunque spetti di osservarla e farla osservare
come legge della Regione Emilia-Romagna.

Bologna, 23 aprile 2019

Bonaccini

(Omissis).