1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n. 5 del 1-2-1989
SENTENZE ED ORDINANZE DELLA CORTE
N. 22 SENTENZA 11 - 24 gennaio 1989
Giudizio di legittimita' costituzionale in via incidentale. Locazione - Immobili ad uso non abitativo - Esonero del conduttore da responsabilita' per i danni moratori - Presunta introduzione surrettizia di una nuova proroga dei contratti di locazione - Ragionevolezza della norma denunciata - Non fondatezza. D.-L. 25 settembre 1987, n. 393, art. 2, convertito in legge 25 novembre 1987, n. 478). Cost., artt. 3 e 42) (089C0062) (GU 1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n.5 del 1-2-1989)

LA CORTE COSTITUZIONALE
composta dai signori:
Presidente: dott. Francesco Saja;
Giudici: prof. Giovanni CONSO, dott. Aldo CORASANITI, prof. Giuseppe
BORZELLINO, dott. Francesco GRECO, prof. Renato DELL'ANDRO, prof.
Gabriele PESCATORE, avv. Ugo SPAGNOLI, prof. Francesco Paolo
CASAVOLA, avv. Mauro FERRI, prof. Luigi MENGONI;

ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel giudizio di legittimità costituzionale dell'art. 2 del d.l. 25
settembre 1987, n. 393, convertito nella legge 25 novembre 1987, n.
478 ("Norme in materia di locazione di immobili ad uso non abitativo,
nonchè di cessione e di assegnazione di alloggi di edilizia
agevolata-convenzionata") promosso con ordinanza emessa il 9 febbraio
1988 dal Tribunale di Roma nel procedimento civile vertente tra
Sciuba Enzo e Mancini Teodora iscritta al n. 227 del registro
ordinanze 1988 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica
n. 23, prima serie speciale dell'anno 1988;
Visto l'atto di costituzione di Sciuba Enzo nonchè l'atto di
intervento del Presidente del Consiglio dei ministri;
Udito nella camera di consiglio del 9 novembre 1988 il Giudice
relatore Luigi Mengoni;
Ritenuto in fatto
1. - Nel corso di un procedimento instaurato da Enzo Sciuba,
locatore di un immobile ad uso non abitativo, contro Teodora Mancini,
locatrice, per sentire dichiarare cessata la locazione e condannare
la convenuta al rilascio dell'immobile e al risarcimento dei danni ex
art. 1591 cod. civ., il Tribunale di Roma, dopo avere accolto la
domanda di rilascio, ha sospeso il giudizio concernente la domanda di
risarcimento dei danni sollevando questione di legittimità
costituzionale dell'art. 2 del d.l. 25 settembre 1987 n. 393,
convertito in legge 25 novembre 1987 n. 478, per contrarietà agli
artt. 42 e 3 Cost.
La norma impugnata dispone che, per il periodo di occupazione
dell'immobile intercorso fra la data di scadenza del regime
transitorio previsto dalla legge n. 392 del 1978 e la data fissata
per il rilascio ovvero la data di stipulazione del nuovo contratto ai
sensi dell'art. 1 del d.l. n. 832 del 1986, convertito in legge n. 15
del 1987, il conduttore non è tenuto a corrispondere al locatore
alcun aumento di canone (salvo quello previsto dall'art. 2, quarto
comma, del citato d.l. n. 832 del 1986), nè il risarcimento del
danno ai sensi dell'art.1591 cod.civ., salvi i diversi accordi già
intervenuti.
Ad avviso del giudice remittente questa norma viola la garanzia
costituzionale del diritto di proprietà privata, in quanto introduce
surrettiziamente una nuova proroga dei contratti di locazione
legittimando, mediante l'esonero del conduttore da responsabilità
per i danni moratori, la protrazione del godimento dell'immobile dopo
la cessazione del contratto: e ciò in spregio della sent. n. 89 del
1984 di questa Corte, che ha ammonito circa l'inammissibilità di
ulteriori proroghe, sotto qualsiasi forma disposte, oltre quella
prevista dalla legge n. 94 del 1982, e della sent. n. 108 del 1986,
che conseguentemente ha dichiarato l'illegittimità costituzionale
delle proroghe concesse dalla legge n. 377 del 1984 e dal d.l. n. 12
del 1985, convertito in legge n. 118 del 1985.
Si ravvisa, inoltre, una violazione dell'art. 3 Cost. sia per la
disparità di trattamento rispetto ai conduttori che, prima
dell'emanazione della norma impugnata, avevano "già trovato
soluzioni concordate per il proseguimento o lo scioglimento del
rapporto", sia per l'"illogica prevalenza" attribuita agli interessi
dei conduttori sugli interessi dei proprietari.
2. - Si è costituito in giudizio il locatore con un'ampia memoria
in cui sviluppa gli argomenti già svolti nell'ordinanza di
rimessione e aggiunge che non vale obiettare che la disposizione
denunciata "nasce dall'esigenza del legislatore di affrontare una
situazione creatasi a seguito della dichiarata illegittimità
dell'art. 1 della legge n. 118 del 1985, in quanto la normativa è
generalizzata e non viene limitata a quei contratti ricadenti sotto
la disciplina della legge dichiarata incostituzionale".
3. - È intervenuto il Presidente del Consiglio dei Ministri,
rappresentato dall'Avvocatura dello Stato, negando che la norma in
esame possa considerarsi una nuova proroga mascherata dei contratti
soggetti alle scadenze del regime transitorio previsto dalla legge n.
392 del 1978. Si tratta invece di un provvedimento destinato a
regolare la situazione del tutto singolare creatasi in conseguenza
della sent. n. 108 del 1986 di questa Corte, che ha annullato le
leggi di proroga che legittimavano la protrazione del godimento
dell'immobile dopo le dette scadenze. In considerazione della non
imputabilità del ritardo della restituzione dell'immobile,
trattandosi di un comportamento allora legittimo e solo in
conseguenza della dichiarazione di incostituzionalità delle leggi
che lo autorizzavano qualificabile retroattivamente come occupazione
di fatto, "non sembra arbitraria o irragionevole la scelta del
legislatore nel limitare l'indennità di occupazione alla misura del
canone corrisposto".
Nè si può dire che la prevista salvezza dei diversi accordi già
intervenuti tra le parti offende l'art. 3 Cost., attesa l'obiettiva
diversità intercorrente tra la posizione dei locatori che per
effetto della sentenza citata risultano aver occupato senza titolo
l'immobile per il periodo considerato dalla norma impugnata e la
posizione di quelli che, nell'esercizio nella loro autonomia
negoziale, hanno preferito concordare col locatore la "prosecuzione
del vecchio contratto" con un nuovo canone o la stipulazione di un
nuovo contratto.
Considerato in diritto
1. - Il Tribunale di Roma ritiene che l'esonero del conduttore
dall'obbligo di risarcimento dei danni sofferti dal locatore a causa
della ritardata restituzione dell'immobile, disposto dall'art. 2 del
d.l. n. 393 del 1987, convertito in legge n. 478 del 1987, per il
periodo di protrazione del godimento del bene intercorso fra la data
di scadenza del regime transitorio ex legge n. 392 del 1978 e la data
fissata giudizialmente per il rilascio ovvero la data di stipulazione
del nuovo contratto, implichi una proroga surrettizia del vecchio
contratto, elusiva della sentenza n. 108 del 1986, che ha dichiarato
l'illegittimità costituzionale delle due proroghe previste dalle
leggi del 1984 e del 1985. Questa valutazione si fonda sulla premessa
che per effetto della detta sentenza il conduttore debba considerarsi
in mora, in ordine all'obbligazione di restituzione dell'immobile,
fin dalla scadenza del regime transitorio, e che tale qualificazione,
con la conseguente responsabilità per danni ex art. 1591 cod.civ.,
non possa essere neutralizzata, in mancanza di accordo tra le parti,
se non con una nuova proroga legale del contratto.
Tale essendo il significato attribuito al citato art. 2, esso
viene denunciato come contrario all'art. 42, secondo comma, Cost.,
alla stregua della giurisprudenza di questa Corte.
2. - La questione non è fondata.
Il giudice remittente sopravvaluta la retroattività della
sentenza n. 108 del 1986, la quale, avendo ripristinato le scadenze
previste dall'art. 67 della legge n. 392 del 1978 (e prorogate di un
biennio dalla legge n. 94 del 1982), ha rimosso per i contratti
scaduti durante l'interregno delle leggi n. 377 del 1984 e n. 118 del
1985 il titolo contrattuale che legittimava la protrazione del
godimento del conduttore, ma non può mettere nel nulla il fatto che,
nel periodo compreso tra la scadenza del regime transitorio e la
pubblicazione della sentenza, le parti si sono comportate come
conduttore e locatore, in conformità della proroga legale del
contratto allora vigente, l'una godendo l'immobile a titolo di
locazione, l'altra percependo i canoni di affitto. Questo
comportamento, concretante un rapporto di "locazione di fatto",
esclude, per la contraddizione che non lo consente, che la sentenza
n. 108 possa avere l'effetto di costituire il conduttore in mora ora
per allora, rendendolo responsabile per i danni da ritardato rilascio
dell'immobile.
In ordine al periodo suddetto il significato normativo dell'art. 2
in esame delinea una figura di "contratto di fatto", che non è un
istituto di carattere generale, ma trova già nel nostro ordinamento
cospicue e ben note applicazioni (artt. 2126 e 2332 cod. civ.; art.
3, secondo comma, della legge n. 756 del 1964). Ciò comporta, oltre
alle conseguenze specificamente indicate dall'art. 2,
l'applicabilità di tutto il regime della locazione, e così, per
esempio, dell'art. 1577 cod.civ., e non delle norme sulla gestione di
affari, se il conduttore abbia eseguito direttamente riparazioni
urgenti che non sono a suo carico, o dell'art. 1588, e non dell'art.
2043, qualora siano avvenuti deterioramenti dell'immobile.
3. - La giustificazione della norma denunciata, svolta nel
paragrafo precedente, non si adatta al tratto ulteriore del periodo
in essa indicato, compreso tra la data di pubblicazione della
sentenza n.108 del 1986, se il contratto è scaduto prima, o la data
di scadenza del contratto, se questa è posteriore, e la data fissata
giudizialmente per il rilascio ovvero la data di stipulazione del
nuovo contratto.
Sotto questo secondo aspetto la norma ha una portata più
generale, comprendente anche i contratti per i quali il regime
transitorio è scaduto dopo l'aprile 1986 (fino al 31 luglio 1987), e
perciò non toccati dalla sentenza n. 108. Non è esatta invece
l'affermazione del ricorrente, secondo cui la norma impugnata "non è
limitata ai contratti ricadenti sotto la disciplina dichiarata
incostituzionale". La dichiarazione di incostituzionalità non ha
investito soltanto l'ottavo comma dell'art. 1 del d.l. n. 12 del
1985, concernente i contratti di cui alla lett. a) dell'art. 67 della
legge n. 392 del 1978 (cioè i contratti già scaduti alla data di
pubblicazione del decreto), ma anche il comma 9-bis, concernente pure
i contratti di cui alle lett. b) e c), i quali, una volta scaduti,
sarebbero stati assoggettati alla proroga legale ivi prevista sotto
specie di diritto del conduttore al rinnovo del contratto, e rispetto
ai quali il contenuto normativo dell'art. 2 del d.l. n. 393 del 1987
è limitato al secondo aspetto ora in esame. Del resto, l'obiezione
del ricorrente, prima che inesatta, è irrilevante, atteso che il
contratto oggetto del giudizio a quo rientra nella prima delle tre
classi distinte dall'art. 67, essendo scaduto il 29 luglio 1984.
Escluso, per quanto si è detto, che il conduttore possa
considerarsi in mora per il tratto di tempo intercorso tra la
scadenza del contratto e la data di pubblicazione della sentenza, la
deroga portata dalla norma denunciata all'art. 1591 cod. civ. è
circoscritta al periodo compreso tra questa data e la data (per
ipotesi posteriore) fissata giudizialmente per il rilascio o la data
di stipulazione del nuovo contratto, sempre che, nel secondo caso, il
locatore abbia comunicato inizialmente disdetta, senza la quale non
vi sarebbe costituzione in mora.
Per questo periodo limitato di tempo l'eccezione alla regola
dell'art. 1591 - che nell'una alternativa si atteggia come proroga
legale del termine di adempimento dell'obbligo di riconsegna,
nell'altra come purgazione della mora collegata ex lege alla
stipulazione del nuovo contratto - appare giustificata nel primo caso
dalla grave difficoltà per il conduttore, dipendente da circostanze
estranee alla sua volontà, di trovare un altro immobile adatto alle
sue necessità di lavoro, nel secondo dall'esigenza di facilitare la
stipulazione del nuovo contratto, liberando il conduttore, per il
tempo ragionevolmente occorrente alla formazione dell'accordo,
dall'assillo dell'accumularsi della responsabilità per mora. I
meccanismi previsti dall'art. 69 della legge n. 392 del 1978, nel
nuovo testo introdotto dal d.l. n. 832 del 1986, evitano il più
possibile, mediante la fissazione di termini perentori, manovre
dilatorie dei conduttori. Chè se tali manovre trovassero tuttavia
spazio, l'art. 2 in esame non impedirebbe che il locatore possa
chiamare il conduttore a risponderne in base al principio generale di
correttezza (art. 1175 cod. civ.), che in tema di formazione del
contratto trova specifica espressione nella direttiva di buona fede
impartita dall'art. 1337.
4. - Nemmeno sussiste la pretesa violazione del principio di
eguaglianza. Non nei rapporti tra conduttori e locatori, la deroga
alle regole generali dei contratti essendo giustificata dalle ragioni
già indicate; non nei rapporti tra conduttori che beneficiano delle
facilitazioni previste dall'art. 2 del d.l. n. 393 del 1987 e i
conduttori che prima dell'emanazione del decreto, nell'esercizio
della loro autonomia negoziale, avessero raggiunto un accordo col
rispettivo locatore, data l'obiettiva non confrontabilità delle due
posizioni.

PER QUESTI MOTIVI
LA CORTE COSTITUZIONALE
Dichiara non fondata la questione di legittimità costituzionale
dell'art. 2 del d.l. 25 settembre 1987 n. 393, convertito in legge 25
novembre 1987 n. 478 ("Norme in materia di locazione di immobili ad
uso non abitativo, nonchè di cessione e di assegnazione di alloggi
di edilizia agevolata-convenzionata"), sollevata, in riferimento agli
artt. 3 e 42 Cost., dal Tribunale di Roma con l'ordinanza indicata in
epigrafe.
Così deciso in Roma, nella sede della Corte costituzionale,
Palazzo della Consulta, l'11 gennaio 1989.
Il Presidente: SAJA
Il redattore: MENGONI
Il cancelliere: MINELLI
Depositata in cancelleria il 24 gennaio 1989.
Il direttore della cancelleria: MINELLI
89C0062