Serie Generale n. 150 del 30-6-1997
CIRCOLARI
MINISTERO DEL LAVORO E DELLA PREVIDENZA SOCIALE
MINISTERO DEL LAVORO E DELLA PREVIDENZA SOCIALE
CIRCOLARE 30 aprile 1997, n. 6
Decreto legislativo 16 febbraio 1996, n. 104, art. 15, comma 2. Criteri di assegnazione delle unita' immobiliari ad uso abitativo e di determinazione dei canoni. (GU Serie Generale n.150 del 30-06-1997)

Agli enti previdenziali
pubblici di cui al decreto
legislativo numero 104/1996
Si trascrive qui di seguito la circolare esaminata ed approvata dal
Consiglio dei Ministri nella seduta del 30 aprile 1997:
"Il decreto legislativo 16 febbraio 1996, n. 104, di attuazione
della delega conferita dall'art. 3, comma 27, della legge 8 agosto
1995, n. 335, in materia di dismissioni del patrimonio immobiliare
degli enti previdenziali pubblici e di investimenti degli stessi in
campo immobiliare, all'art. 15, comma 2, detta norme sui criteri di
assegnazione in locazione delle unità immobiliari ad uso abitativo e
di determinazione dei canoni da parte degli enti pubblici
previdenziali.
In particolare la norma demanda al Ministro del lavoro e della
previdenza sociale, con apposita circolare, da sottoporre all'esame
ed all'approvazione del Consiglio dei Ministri, di:
definire la specificazione dei criteri di assegnazione degli
alloggi, che tengano conto degli elementi indicati nella norma
stessa;
fornire criteri generali per la individuazione degli immobili di
pregio;
definire le forme di partecipazione delle associazioni maggiormente
rappresentative dei conduttori alla individuazione degli immobili di
pregio e alla definizione dei relativi canoni;
determinare, per la restante parte del patrimonio, criteri per
l'applicazione dell'art. 11 del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333,
convertito, con modificazioni dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, che
reca disposizioni sui patti in deroga.
La definizione dei criteri di assegnazione e di determinazione dei
canoni da parte del Ministro del lavoro e della previdenza sociale è
finalizzata, alla luce dei principi che ispirano il nuovo quadro
legislativo prefigurato dalla delega contenuta nella legge di riforma
del sistema pensionistico, ad orientare la gestione del patrimonio
degli enti previdenziali pubblici verso l'obiettivo di migliorarne le
redditività nel ripetto di criteri di trasparenza, economicità e
congruità di valutazione economica e in coerenza con le finalità
istituzionali degli enti stessi e del complesso degli interessi
pubblici che rilevano in materia.
I criteri che vengono dettati sono volti, conseguentemente, a
rispondere all'esigenza di assicurare comportamenti uniformi di
codesti enti nella fase di transizione verso il nuovo sistema di
gestione, nella prospettiva dell'adozione di un innovativo e più
economico modo di utilizzo delle proprie risorse immobiliari.
Dette disposizioni, pertanto, intendono, da una parte,
salvaguardare le situazioni richiamate espressamente dall'art. 15,
comma 1, del decreto legislativo n. 104 del 1996 e, dall'altra,
favorire il processo di valorizzazione del patrimonio di codesti enti
ai fini delle valutazioni e degli indirizzi sulla destinazione degli
immobili stessi nei programmi di cessione da realizzare ai sensi
dell'art. 2 del decreto medesimo.
L'art. 1 del decreto legislativo n. 104 / 1996 individua i soggetti
ai quali si applica la normativa contenuta nel decreto ed in
particolare gli enti previdenziali di natura pubblica elencati al n.
1 della tabella allegata alla legge 20 marzo 1975, n. 70 e quelli di
cui al decreto legislativo 30 giugno 1994, n. 479.
In relazione all'evoluzione normativa risultano, pertanto, al
momento attuale, interessati dalle presenti disposizioni i seguenti
enti: INPS, INAIL, INPDAP, IPSEMA, INPDAI, ENPALS, IPOST, ENPAF ed il
Fondo previdenziale ed assistenziale degli spedizionieri doganali.
Per le considerazioni che precedono si dettano di seguito, in
attuazione delle disposizioni di cui all'art. 15 del decreto
legislativo 16 febbraio 1996, n. 104, i criteri ai quali codesti enti
dovranno ispirare il proprio comportamento adottando ovvero adeguando
i rispettivi regolamenti interni in materia, anche avvalendosi
dell'Osservatorio sul patrimonio immobiliare degli enti previdenziali
di cui all'art. 10 dello stesso decreto, con particolare riferimento
al compito previsto al comma 1, lettera b).
Per assicurare comportamenti omogenei degli enti, in attuazione
anche delle disposizioni di cui al comma 4, dell'art. 15 del decreto
legislativo n. 104 del 1996 gli enti stessi provvederanno a darsi
procedure unificate e meccanismi e strumenti unitari, potendosi
avvalere del Centro unitario di servizi di cui all'art. 2 del decreto
medesimo.
1.Criteri di assegnazione in locazione delle unità immobiliari ad
uso residenziale.
1.1. Informazione pubblica sulle disponibilità.
L'art. 15, comma 1, del decreto legislativo impone agli enti di
garantire un'adeguata informazione pubblica sulle disponibilità
delle unità abitative da locare, indicando in particolare forme
obbligatorie ed unificate di pubblicazione, anche se diversificate
per gli immobili di pregio e per quelli non di pregio.
Le procedure di assegnazione in locazione degli alloggi che,
relativamente al complesso del patrimonio immobiliare degli enti, si
sono resi disponibili, dovranno, pertanto, prevedere, oltre alla
normale informazione resa in appositi spazi accessibili al pubblico,
nelle sedi degli enti, la periodica pubblicazione delle
disponibilità sul foglio annunci legali della provincia e sull'albo
pretorio dei comuni, con indicazione dei termini di presentazione
delle domande da parte dei soggetti interessati e le forme di
assegnazione, definite con riferimento ai punti successivi.
Per ottimizzare l'uso del patrimonio abitativo gli enti, al loro
interno e fra di loro, dovranno operare per favorire i processi di
mobilità fra i loro inquilini.
1.2. Condizioni generali per le nuove assegnazioni di immobili non
di pregio.
Possono chiedere l'assegnazione in locazione di un alloggio di
proprietà di un ente previdenziale pubblico tutti coloro che hanno
la residenza o risiedono, per documentati motivi di lavoro, nel
territorio del comune dove è situato l'alloggio o nei comuni
limitrofi e posseggono un reddito adeguato ad assicurare la propria
solvibilità per il pagamento del canone relativo e degli oneri
accessori.
Ricorrendo situazioni di squilibrio tra disponibilità e numero dei
potenziali conduttori, costituiscono condizioni preclusive
all'assegnazione di alloggi non di pregio in locazione di proprietà
degli enti pubblici previdenziali le situazioni seguenti:
essere assegnatari di altro alloggio adeguato al nucleo familiare
di proprietà di ente previdenziale o comunque di altro ente
pubblico, salvo restituzione dell'alloggio già assegnato;
avere la libera disponibilità di altro alloggio adeguato alle
esigenze del nucleo familiare nel comune in cui si trova l'abitazione
di cui si chiede l'assegnazione o in comune limitrofo;
La composizione del nucleo familiare è quella risultante dalla
certificazione anagrafica attestante lo stato di famiglia.
Il reddito relativo del nucleo familiare è calcolato come somma
dei redditi di tutti i componenti il nucleo stesso e viene
documentato dall'interessato all'assegnazione dell'alloggio in sede
di domanda.
Gli elenchi degli assegnatari saranno comunicati
all'amministrazione finanziaria nei termini indicati dall'art. 3,
comma 5, della legge 8 agosto 1995, n. 335, per la verifica dei
redditi dichiarati.
1.3. Riserve a favore degli sfrattati e delle forze del l'ordine.
Nell'assegnazione degli alloggi che via via verranno offerti in
locazione dovranno essere rispettate, in fase di avanzamento, le
riserve previste nel presente punto 1.3.
Nel quadro di generale trasparenza, gli enti sono chiamati a dare
seguito alle disposizioni legislative che vincolano a segnalare ai
comuni la disponibilità delle unità immobiliari, in vista delle
assegnazioni in via prioritaria di una quota del 50% della
disponibilità complessiva rilevata a livello nazionale secondo le
norme previste nell'art. 17 del decreto-legge 23 gennaio 1952, n. 9,
convertito, con modificazioni, nella legge 25 marzo 1982, n. 94, e
successive modificazioni ed integrazioni. Nell'assegnazione gli enti
dovranno tener conto dei criteri di preferenza adottati nella
definizione delle graduatorie da parte delle amministrazioni locali;
a parità di condizioni varrà il criterio di priorità della data di
esecuzione del provvedimento di sfratto.
Su richiesta dei relativi comandi territoriali per esigenze di
mobilità, gli enti sono tenuti a mettere a disposizione di
carabinieri, forze di polizia e guardie di finanza una quota di
alloggi resisi disponibili in misura non superiore al 15%.
Restano ferme eventuali altre riserve legislativamente previste.
1.4. Principi generali di priorità per gli alloggi non di pregio.
Gli enti dovranno prevedere in materia di assegnazione degli
alloggi non di pregio l'elaborazione di elenchi con meccanismi
unitari ed uniformi, sulla base dei seguenti criteri esposti in forma
decrescente di importanza:
nucleo familiare con reddito annuo netto, calcolato ai fini IRPEF,
inferiore agli 80 milioni per un nucleo di due componenti. Tale
valore è aumentato di lire 10 milioni per ogni componente
aggiuntivo;
lavoratori posti in mobilità per ragioni di servizio da
amministrazioni pubbliche e da datori di lavoro privati, in caso di
rilevanza collettiva comunicata all'Osservatorio ed alla Direzione
generale della previdenza e assistenza sociale del Ministero del
lavoro e della previdenza sociale, riconosciuta e certificata dal
Ministro del lavoro e della previdenza sociale con proprio decreto;
nuclei familiari nei quali siano presenti portatori di handicap;
famiglie monoparentali;
nuclei familiari composti da soggetti ultrasessantacinquenni;
nuclei familiari in condizioni reddituali meno favorevoli, sempre
ferma restando la valutazione della solvibilità dell'inquilino e la
sufficienza del reddito stesso al costo della locazione;
giovani coppie.
Gli enti dovranno, come già previsto al punto 1.1., assicurare, in
via prioritaria, e in rapporto alle disponibilità, in relazione a
particolari esigenze reddituali o di carattere abitativo, la
possibilità della sostituzione dell'alloggio locato con altro più
rispondente.
L'accertamento delle condizioni per l'assegnazione in locazione di
unità abitative di proprietà degli enti previdenziali pubblici deve
risultare da documentazione obiettiva, anche attraverso
autocertificazioni, da comprovare successivamente, comunque prima
dell'assegnazione.
Al fine di favorire la trasparenza dei criteri adottati nelle
assegnazioni effettuate, alle stesse dovrà essere data adeguata
pubblicità e dovrà essere assicurata sufficiente informativa, circa
le avvenute assegnazioni, salvo ostino misure di sicurezza.
2.Criteri per l'individuazione degli immobili di pregio.
L'art.15, comma 2, del decreto legislativo n.104 / 1996 dispone che
siano definiti, anche a seguito di indicazioni dell'Osservatorio di
cui all'art. 10 del decreto medesimo, criteri generali per
l'individuazione degli immobili di pregio, che, alla luce dei nuovi
obiettivi di valorizzazione, dovranno assicurare per la loro
superiore qualità la migliore redditività del patrimonio degli enti
previdenziali pubblici.
In tale prospettiva l'individuazione degli immobili di pregio, con
il confronto dele organizzazioni dell'inquilinato, non potrà che
avvenire sulla base di criteri oggettivi, riscontrabili in modo
agevole ed univoco con riguardo alle caratteristiche intrinseche
dell'immobile ed alla sua ubicazione - anche prescindendo in casi
particolari dalla classificazione catastale - sì da assicurare
uniformità di comportamento degli enti.
Ai fini dell'art. 15, comma 2, del decreto legislativo 16 febbraio
1996, n. 104, l'individuazione degli immobili di pregio avverrà
considerando i caratteri sottoelencati:
a) immobili vincolati ai sensi della legge n. 1089 / 1939 (immobili
di valore storico artistico) o ai sensi della legge n. 1497 / 1939
(vincoli paesaggistici) o ricadenti in zone vincolate ai sensi della
legge n. 431/1985 (vincoli paesistici categoriali);
b) immobili costituiti per oltre i 2 / 3 da "abitazioni di lusso"
ai sensi della legge n. 408/1949 e successive modifiche e
integrazioni, della legge n. 35 / 1960 e successive modifiche ed
integrazioni, del decreto-legge 11 dicembre 1967, n. 1150, convertito
nella legge n. 26/1968, nonchè del decreto ministeriale 2 agosto
1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 in data 27 agosto
1969;
c) immobili situati nel centro storico così come definito ai sensi
della legge n. 392/1978, art. 18, ad eccezione di quelli situati in
zone comunque degradate;
d) immobili che sorgono in aree con valori unitari medi (lire per
unità di superficie commerciale) nettamente superiori al prezzo
medio di mercato del comune nel quale sono ubicati; per la
determinazione del prezzo medio ci si può avvalere, mediante
apposite convenzioni secondo le norme vigenti, degli UTE o di esperti
iscritti negli albi professionali dei geometri, ingegneri e
architetti.
Si precisa, altresì, che ai fini della definizione di immobile di
pregio non si deve tenere conto dello stato manutentivo
dell'immobile. Resta inteso che per la determinazione del canone
degli alloggi in immobili di pregio in cattivo stato di conservazione
si terrà conto di tale condizione.
3. Criteri per la determinazione dei canoni.
La locazione degli immobili qualificati come di pregio sarà
attuata a canoni tendenti a quelli di libero mercato, che saranno
definiti nell'ambito di confronti fra gli enti e le associazioni
degli inquilini. In ogni caso si dovrà garantire che gli immobili
siano assegnati ai richiedenti che dimostrino piena solvibilità.
Agli inquilini che già hanno in locazione gli immobili di cui al
precedente capoverso e che alla scadenza del contratto dovranno
sostenere un canone di mercato e non sono in grado di farlo dovranno
essere offerte, ove possibile, locazioni alternative in altri
immobili non di pregio di proprietà dell'ente locatore, di altro
ente o individuati nel mercato pubblico o privato. Nel caso di
conduttori ultrasessantacinquenni, dovranno essere offerte adeguate
soluzioni abitative con caratteristiche economiche, tipologiche e
localizzative predefinite attraverso la contrattazione con le
associazioni degli inquilini.
Nelle more dei casi indicati nel paragrafo precedente, fino
all'offerta di nuove soluzioni abitative adeguate, verrà
salvaguardata la posizione esistente; tale salvaguardia cesserà
oltrechè dopo la nuova assegnazione anche nel caso di mancata
accettazione da parte dell'inquilino delle alternative proposte.
La locazione degli immobili non di pregio sarà attuata sulla base
di regole e canoni definiti dal confronto tra gli enti proprietari e
le associazioni degli inquilini. Le regole concordate dovranno
prevedere, nel rinnovo del contratto, il più rapido allineamento tra
i canoni sostenuti e quelli definiti dagli accordi fra le parti. In
ogni caso il canone non potrà mai essere inferiore ai canoni
calcolati sulla base degli elementi previsti nella circolare n. 4/4PS
/ 21898 del 27 novembre 1992, aggiornati secondo l'indice Istat sul
costo della vita, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 298 - serie
generale - in data 19 dicembre 1992.
Per i conduttori di alloggi non di pregio con reddito familiare
pari o inferiore a quello previsto per l'accesso all'edilizia
residenziale pubblica secondo normative delle rispettive regioni o,
in assenza, sulla base degli indirizzi del CER / CIPE, alla scadenza
del contratto si garantirà la salvaguardia della posizione esistente
fino all'offerta da parte dell'ente di alloggi alternativi con canoni
in deroga più limitati di proprietà dell'ente locatore stesso, di
altro ente o individuati nel mercato pubblico o privato. Anche in
tale caso la salvaguardia cesserà dopo la nuova assegnazione e nel
caso di mancata accettazione da parte dell'inquilino delle
alternative proposte.
Per tutte le tipologie di contratti stipulati dovrà essere
assicurata la massima informazione anche sui termini economici.
Per la puntuale definizione dei principi generali fissati nei
paragrafi 1 e 2 della presente circolare si rinvia al confronto
unitario fra gli enti previdenziali pubblici e le organizzazioni
degli inquilini anche avvalendosi del supporto tecnico
dell'Osservatorio di cui all'art. 10 del decreto legislativo n. 104 /
1996.
Gli accordi fra le parti previsti nel paragrafo 3 dovranno essere
definiti entro centoventi giorni dalla data di approvazione da parte
del Consiglio dei Ministri della presente circolare; in caso di
mancato accordo, nei termini previsti, il Ministro del lavoro e della
previdenza sociale convocherà le parti per l'esame dei punti
controversi, la soluzione dei problemi particolari e il
raggiungimento di un pronto accordo".
Il Ministro: Treu
Registrata alla Corte dei conti il 30 maggio 1997
Registro n. 1 Lavoro, foglio n. 20