Serie Generale n. 197 del 24-8-2022
LEGGI ED ALTRI ATTI NORMATIVI
MINISTERO DELLA GIUSTIZIA
MINISTERO DELLA GIUSTIZIA
DECRETO 6 giugno 2022, n. 125
Regolamento relativo al modello standard di garanzia fideiussoria relativa al trasferimento della proprieta' o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, ai sensi dell'articolo 3, comma 7-bis del decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122. (22G00134) (GU Serie Generale n.197 del 24-08-2022)
Nota: note: Entrata in vigore del provvedimento: 08/09/2022

IL MINISTRO DELLA GIUSTIZIA

Visto l'articolo 17, comma 3, della legge 23 agosto 1988, n. 400;
Visto il decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, recante
Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti
di immobili da costruire a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210;
Visto in particolare l'articolo 3, comma 7-bis, del decreto
legislativo n. 122 del 2005, il quale prevede che, con decreto del
Ministro della giustizia, di concerto con il Ministro dell'economia e
delle finanze, è determinato il modello standard della fideiussione
cui è obbligato il costruttore all'atto, ovvero in un momento
precedente alla stipula di un contratto che abbia come finalità il
trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale
di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le
medesime finalità;
Visto il Codice della crisi di impresa e dell'insolvenza di cui al
decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14 e, in particolare,
l'articolo 385, che ha modificato l'articolo 3 del decreto
legislativo n. 122 del 2005;
Visto il parere del Consiglio di Stato, reso all'adunanza dell'8
febbraio 2022 dalla Sezione consultiva per gli atti normativi;
Vista la comunicazione al Presidente del Consiglio dei ministri, ai
sensi dell'articolo 17, comma 3, della legge 23 agosto 1988, n. 400
effettuata con nota del 10 maggio 2022;
Di concerto con il Ministro dell'economia e delle finanze;

Adotta
il seguente regolamento:

Art. 1

Oggetto e ambito di applicazione

1. Con il presente regolamento è determinato, ai sensi
dell'articolo 3, comma 7-bis, del decreto legislativo 20 giugno 2005,
n. 122, il modello standard della fideiussione di cui all'articolo 2
del medesimo decreto legislativo.
2. La fideiussione può essere rilasciata anche congiuntamente da
più garanti. In tal caso le singole garanzie possono essere prestate
sia con atti separati per ciascun garante e per la relativa quota,
sia con unico atto che indichi i garanti e le relative quote. La
suddivisione per quote opera nei rapporti interni ai garanti
medesimi, fermo restando il vincolo di solidarietà nei confronti
dell'acquirente dell'immobile da costruire.
3. La fideiussione deve prevedere l'importo massimo complessivo
garantito, corrispondente alle somme e al valore di ogni altro
corrispettivo che il costruttore ha riscosso e quelli che, secondo i
termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora
riscuotere, senza franchigie.
4. La fideiussione è stipulata secondo il modello standard di cui
all'allegato A), di cui fa parte integrante la scheda tecnica di cui
all'allegato B). Le clausole previste dalla Sezione I del modello
standard possono essere modificate solo in senso più favorevole per
il beneficiario. Le clausole previste dalla Sezione II sono
derogabili su accordo delle parti, fermi restando i principi
stabiliti dalla legislazione vigente in materia di fideiussione e
cessione del credito.

Art. 2

Disposizioni finali e transitorie

1. Il presente regolamento si applica alle fideiussioni stipulate a
partire dal trentesimo giorno successivo alla sua pubblicazione nella
Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.
2. Le garanzie fideiussorie di cui all'articolo 2 del decreto
legislativo 20 giugno 2005, n. 122, stipulate dal 16 marzo 2019 e
sino alla data di cui al comma 1 conservano la loro efficacia sino
alla scadenza. In caso di rinnovo, esse sono rese conformi al modello
standard di cui all'articolo 1, comma 3.

Art. 3

Clausola di invarianza finanziaria

1. Dall'attuazione del presente provvedimento non devono derivare
nuovi o maggiori oneri a carico del bilancio dello Stato.
Il presente decreto, munito del sigillo dello Stato, sarà inserito
nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica
italiana. È fatto obbligo a chiunque spetti di osservarlo e di farlo
osservare.
Roma, 6 giugno 2022

Il Ministro della giustizia
Cartabia
Il Ministro dell'economia
e delle finanze
Franco

Visto, il Guardasigilli: Cartabia

Registrato alla Corte dei conti l'11 agosto 2022
Ufficio Controllo atti P.C.M., Ministeri della giustizia e degli
affari esteri e della cooperazione internazionale, reg.ne succ. n.
2118

Allegato A

(art. 1, comma 4)

MODELLO STANDARD DI FIDEIUSSIONE
ai sensi dell'articolo 3, comma 7-bis,
del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122

DEFINIZIONI
a) «Decreto legislativo»: il decreto legislativo 20 giugno 2005,
n. 122 (Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli
acquirenti di immobili da costruire a norma della legge 2 agosto
2004, n. 210), come modificato dal "Codice della crisi d'impresa e
dell'insolvenza" di cui al decreto legislativo 12 gennaio 2019, n.
14;
b) «Banca»: impresa autorizzata all'esercizio dell'attività
bancaria ai sensi del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385
(Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia - TUB);
c) «Impresa di assicurazione»: impresa autorizzata all'esercizio
dell'attività assicurativa nel ramo n. 15 (cauzione) di cui
all'articolo 2, comma 3, del decreto legislativo 7 settembre 2005, n.
209 (Codice delle assicurazioni private);
d) «Garante»: la Banca o l'Impresa di assicurazione che rilascia
la Fideiussione, i cui estremi identificativi sono riportati nella
Fideiussione e nella relativa Scheda tecnica;
e) «Beneficiario»: l'acquirente dell'Immobile come definito
dall'articolo 1, comma 1, lettera a), del Decreto legislativo, o
colui che subentra nella sua posizione giuridica e abbia gli stessi
requisiti soggettivi;
f) «Contraente»: il costruttore dell'Immobile come definito
dall'articolo 1, comma 1, lettera b), del Decreto legislativo;
g) «Immobile»: l'immobile da costruire come definito
dall'articolo 1, comma 1, lettera d), del Decreto legislativo;
h) «Contratto»: il contratto, stipulato per atto pubblico o per
scrittura privata autenticata ai sensi dell'articolo 6, comma 1, del
Decreto legislativo, che abbia come finalità il trasferimento non
immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su
un immobile da costruire o un atto avente le medesime finalità ai
sensi dell'articolo 2, comma 1, del Decreto legislativo e con le
esclusioni ivi previste; per le società cooperative, l'atto
equipollente di cui all'articolo 2, comma 2, del Decreto legislativo;
i) «Fideiussione o Garanzia»: la garanzia fideiussoria di cui
agli articoli 2 e 3 del Decreto legislativo;
l) «Somma garantita o Importo complessivo garantito»: l'importo
massimo complessivo della Fideiussione, corrispondente alle somme e
al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il Contraente ha
riscosso e deve ancora riscuotere dal Beneficiario prima del
trasferimento della proprietà dell'Immobile o di altro diritto reale
di godimento sullo stesso;
m) «Scheda tecnica»: allegato alla Fideiussione, che riporta i
termini della Fideiussione e le condizioni cui la stessa è
subordinata.
CONDIZIONI GENERALI DI GARANZIA
Sezione I
Art. 1 - Oggetto della Garanzia
1. Il Garante si impegna nei confronti del Beneficiario - nel
caso in cui il Contraente incorra in una situazione di crisi che si
intende verificata a norma dell'articolo 3, comma 2, del Decreto
legislativo, oppure nel caso di inadempimento all'obbligo
assicurativo di cui all'articolo 4 del medesimo decreto legislativo -
a rimborsare, nei limiti della Somma garantita indicata nella Scheda
tecnica, le somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo
che il Contraente ha riscosso e, secondo i termini e le modalità
stabilite nel Contratto, deve ancora riscuotere dal Beneficiario
prima del trasferimento della proprietà dell'Immobile o di altro
diritto reale di godimento sullo stesso, oltre ai relativi interessi
legali maturati fino alla data in cui si è verificata una delle
situazioni di crisi di cui all'articolo 3, comma 2 del Decreto
legislativo o vi è stato l'inadempimento all'obbligo assicurativo di
cui all'articolo 4 dello stesso Decreto legislativo.
Art. 2 - Durata ed efficacia della Garanzia
1. La Garanzia decorre dalla data di stipula del Contratto.
2. L'efficacia della Garanzia cessa automaticamente nel momento
in cui il Garante riceve dal Contraente o dal Beneficiario copia
dell'atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale
di godimento sull'Immobile o copia dell'atto definitivo di
assegnazione del medesimo, contenenti la menzione di cui all'articolo
4, comma 1-quater, del Decreto legislativo.
3. La Garanzia cessa altresì di produrre effetti qualora l'atto
di cui al paragrafo precedente sia stipulato nonostante
l'inadempimento all'obbligo assicurativo di cui all'articolo 4 del
Decreto legislativo.
4. Non è ammesso il recesso da parte del Garante.
Art. 3 - Somma garantita
1. La Fideiussione, anche ai sensi dell'articolo 1938 del codice
civile, è prestata per un importo corrispondente alle somme e al
valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il Contraente ha
ricevuto dal Beneficiario, nonchè alle somme e al valore di ogni
altro corrispettivo che, secondo i termini e le modalità stabilite
nel Contratto, il Contraente deve ancora riscuotere, prima del
trasferimento o dell'assegnazione della proprietà o di altro diritto
reale di godimento sull'immobile.
2. Ai sensi dell'articolo 2, comma 1, secondo periodo, del
Decreto legislativo, restano escluse dalla tutela della Garanzia le
somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un
soggetto mutuante, nonchè i contributi pubblici già assistiti da
autonoma garanzia.
3. L'ammontare della somma garantita è indicato nella Scheda
tecnica.
4. Il Garante è inoltre tenuto al pagamento degli interessi
legali maturati sugli importi corrispondenti alle somme e al valore
di ogni altro corrispettivo che il Contraente abbia riscosso dal
Beneficiario, fino al momento in cui si è verificata la situazione
di crisi di cui all'articolo 3, comma 2, del Decreto legislativo
ovvero fino alla data dell'attestazione, da parte del notaio,
dell'inadempimento all'obbligo assicurativo di cui all'articolo 4 del
medesimo Decreto legislativo.
Art. 4 - Escussione della Garanzia
1. Il Garante provvederà a pagare al Beneficiario la somma
garantita, senza la preventiva escussione del debitore principale di
cui all'articolo 1944, secondo comma, del codice civile.
2. L'escussione della Garanzia, verificatesi le condizioni di cui
all'articolo 3, comma 3, del Decreto legislativo, avviene per
l'importo indicato nella richiesta di escussione presentata ai sensi
dell'articolo 6, a condizione che tale importo sia pari all'ammontare
delle somme e dei valori di ogni altro eventuale corrispettivo
effettivamente riscossi dal Costruttore, comprovato da idonea
documentazione prodotta in sede di escussione dallo stesso
Beneficiario a norma del medesimo articolo 6, e maggiorato degli
interessi legali determinati secondo quanto previsto dall'articolo 3.
Art. 5 - Tempi di escussione della Garanzia
1. Nell'ipotesi di cui all'articolo 3, comma 2, lettera a) del
Decreto legislativo, la Fideiussione può essere escussa, a
condizione che il Beneficiario abbia comunicato al Contraente la
propria volontà di recedere dal Contratto, a decorrere dalla data di
trascrizione nei Registri Immobiliari, o di annotazione nel Libro
Fondiario, del pignoramento relativo all'Immobile oggetto del
Contratto.
2. Nelle ipotesi di cui alle lettere b), c) e d) dell'articolo 3,
comma 2, del Decreto legislativo, la Fideiussione può essere
escussa, a condizione che il competente organo della procedura
concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel
Contratto, a decorrere dalla data di pubblicazione della sentenza
dichiarativa del fallimento del Costruttore, oppure dalla data di
presentazione della domanda di ammissione alla procedura di
concordato preventivo, o ancora dalla data di pubblicazione della
sentenza che dichiara lo stato d'insolvenza o, se anteriore, del
decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o
l'amministrazione straordinaria.
3. Nell'ipotesi di inadempimento all'obbligo assicurativo di cui
all'articolo 4 del Decreto legislativo, la Fideiussione può essere
escussa dalla data dell'attestazione del notaio di non aver ricevuto,
entro il giorno fissato per la sottoscrizione dell'atto di
trasferimento della proprietà, la polizza assicurativa conforme al
decreto ministeriale di cui al medesimo articolo 4, a condizione che
il Beneficiario abbia comunicato al Contraente la propria volontà di
recedere dal Contratto e non abbia sottoscritto l'atto di
trasferimento della proprietà nonostante l'inadempimento all'obbligo
assicurativo da parte del Contraente.
Art. 6 - Modalità di escussione della Garanzia
1. L'escussione della Fideiussione deve avvenire esclusivamente
mediante richiesta scritta del Beneficiario da inviarsi all'indirizzo
del Garante riportato nella Scheda tecnica a mezzo lettera
raccomandata con avviso di ricevimento ovvero mediante posta
elettronica certificata.
2. La richiesta di escussione deve essere corredata da ricevute
di bonifico bancario o di versamento su conto corrente intestato al
Contraente o da altra idonea documentazione attestante i pagamenti
eseguiti in favore di questo e, in caso di permuta, deve contenere
l'indicazione degli atti dai quali rilevare il valore del bene
permutato e trasferito quale corrispettivo parziale o totale
attribuito al costruttore. Alla richiesta di escussione deve altresì
essere allegata la seguente documentazione:
a) nell'ipotesi di escussione di cui all'articolo 5, paragrafo
1, copia della comunicazione inviata dal Beneficiario al Costruttore
concernente la volontà di recedere dal Contratto, con la prova della
sua ricezione, e certificato dei competenti Uffici dell'Agenzia del
Territorio attestante la trascrizione del pignoramento sull'Immobile;
b) nelle ipotesi di escussione di cui all'articolo 5, paragrafo
2:
1) visura dell'ufficio del registro delle imprese istituito
presso le Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura,
relativa al Costruttore, comprovante la dichiarazione di fallimento,
la dichiarazione dello stato di insolvenza o, se anteriore,
l'apertura della procedura di amministrazione straordinaria o di
liquidazione coatta amministrativa ovvero la pubblicazione della
domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;
2) attestazione del Beneficiario, resa mediante dichiarazione
redatta ai sensi degli articoli 46 e 47 del decreto del Presidente
della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, di non aver ricevuto da
parte degli organi della procedura comunicazione di voler subentrare
nel Contratto;
3) copia della comunicazione ritualmente effettuata agli
organi della procedura stessa con cui è stata manifestata la
volontà di escutere la garanzia;
c) nell'ipotesi di escussione di cui all'articolo 5, paragrafo
3, attestazione del notaio di non aver ricevuto per la data dell'atto
di trasferimento della proprietà la polizza assicurativa conforme al
decreto ministeriale di cui all'articolo 4 del Decreto legislativo, e
copia della comunicazione concernente la volontà di recedere dal
Contratto inviata dal Beneficiario al Contraente con modalità idonee
a comprovarne la ricezione.
3. Nel caso in cui abbia escusso la presente fideiussione ed
abbia successivamente esercitato il diritto di prelazione
nell'acquisto dell'Immobile ad esso riconosciuto dall'articolo 9 del
Decreto legislativo ad un prezzo inferiore all'ammontare dell'importo
pagato dal Garante in virtù della presente garanzia, il Beneficiario
sarà tenuto a restituire al Garante medesimo l'eccedenza di quanto
ricevuto, sempre che l'Immobile, a tale data, presenti
caratteristiche tipologiche e di finitura corrispondenti a quelle
previste nel Contratto. Ove non ricorra tale condizione, la
determinazione dell'ammontare da restituire al Garante sarà oggetto
di apposita stima concordata tra il Garante e il Beneficiario ovvero
effettuata da un perito nominato di comune accordo. In mancanza di
accordo, la stima sarà effettuata da un collegio peritale composto
da un perito nominato dal Garante, uno nominato dal Beneficiario e il
terzo nominato dai primi due o, in difetto, dal presidente del
tribunale competente per territorio, il quale altresì nominerà il
perito nel caso in cui una delle parti rifiuti di provvedervi.
Ciascuna delle parti sosterrà le spese del perito da lei nominato, e
quelle del terzo perito saranno a carico del Beneficiario e del
Garante in pari misura.
Art. 7 - Obblighi informativi
1. Salvi gli effetti della Fideiussione, il Beneficiario è
tenuto a comunicare tempestivamente al Garante ciascun pagamento
eseguito ai sensi del Contratto successivamente alla stipula della
presente Fideiussione.
2. Tanto il Contraente quanto il Beneficiario sono tenuti a
trasmettere tempestivamente al Garante copia dell'atto di
trasferimento della proprietà o altro diritto reale di godimento
sull'Immobile ovvero copia dell'atto definitivo di assegnazione del
medesimo.
3. Il Contraente, il Beneficiario e il Garante sono tenuti a
comunicare tempestivamente ogni variazione dei recapiti inseriti
nella Scheda tecnica. In questo caso il Garante trasmette alle altre
parti una nuova Scheda tecnica contenente i dati aggiornati.
Art. 8 - Rinuncia al beneficio della preventiva escussione
1. Il Garante rinuncia espressamente al beneficio della
preventiva escussione del Contraente di cui all'articolo 1944,
secondo comma, del codice civile.
Art. 9 - Eccezioni del Garante
1. Il Garante non può eccepire al Beneficiario il mancato
pagamento delle commissioni o dei premi dovuti dal Contraente.
Art. 10 - Pagamento della garanzia
1. Il Garante è tenuto a pagare l'importo che risulterà dovuto
al Beneficiario, entro il termine di 30 (trenta) giorni dal
ricevimento della presentazione della richiesta di escussione con le
modalità di cui all'articolo 6.
2. Quando il pagamento non avviene nel predetto termine per causa
imputabile al Garante, quest'ultimo è tenuto a rimborsare al
Beneficiario le spese da lui effettivamente sostenute e necessarie
per conseguire il pagamento, oltre ai relativi interessi.
Art. 11 - Forma delle comunicazioni
1. Tutte le comunicazioni e notifiche dipendenti dalla presente
Fideiussione, per essere valide, devono essere fatte esclusivamente
con lettera raccomandata con avviso di ricevimento o mediante posta
elettronica certificata, inviate agli indirizzi indicati nella Scheda
tecnica.
Art. 12 - Modifiche
1. La presente Fideiussione è valida ed efficace esclusivamente
in relazione ai dati in essa contenuti. Eventuali modifiche ai dati
medesimi, che potranno essere convenute tra Beneficiario e
Contraente, dovranno essere comunicate al Garante e, se da esso
accettate, saranno garantite mediante il rilascio di un atto
integrativo del presente atto di fideiussione e di una nuova Scheda
tecnica contenente i dati aggiornati.
2. Eventuali modifiche soggettive della persona del Beneficiario
dovranno essere comunicate al Garante, che provvederà a trasmettere
alle altre parti una nuova Scheda tecnica contenente i dati
aggiornati, e non determineranno caducazione della Garanzia, purchè
permangano i requisiti soggettivi di cui all'articolo 1, lettera a),
del Decreto legislativo.
Art. 13 - Legge applicabile
1. La presente fideiussione è regolata dalla legge italiana.
Art. 14 - Foro competente
1. Per tutte le controversie che riguardano la validità,
l'efficacia, l'interpretazione e l'escussione della fideiussione è
competente il Foro individuato ai sensi della normativa vigente.
Sezione II
Art. 15 - Cessione del beneficio
1. Il beneficio della Fideiussione e dei crediti da essa
derivanti non può essere ceduto senza il preventivo assenso scritto
del Garante.
2. Ai cessionari viene comunque riconosciuto il solo diritto di
cessionari del beneficio della garanzia e di eventuali crediti da
essa derivanti, senza che ciò comporti alcuna successione nel
contratto con il Garante nè traslazione degli oneri ed obblighi da
questo previsti, che resteranno quindi ad esclusivo ed integrale
carico del Beneficiario e fermo restando che l'esercizio del diritto
di escussione potrà essere esercitato esclusivamente dal
Beneficiario. L'indennizzo eventualmente dovuto al Beneficiario sarà
versato dal Garante nelle forme indicate dal cessionario.
Art. 16 - Surrogazione e rivalsa
1. Nel limite di quanto da esso corrisposto, il Garante è
surrogato al Beneficiario in tutti i diritti, ragioni e azioni verso
il Contraente, suoi coobbligati, successori, aventi causa e terzi
responsabili o in qualsiasi modo obbligati.
2. Il Beneficiario fornirà al Garante tutti i documenti
eventualmente necessari per il proficuo esperimento dell'azione verso
il Contraente.
3. Il Garante ha altresì diritto di rivalsa verso il Contraente
per le somme pagate in forza della presente Garanzia.
Art. 17 - Sanzioni Internazionali
1. Nessun garante è tenuto a fornire la copertura e a prestare
il beneficio conseguente o a pagare alcuna pretesa, nella misura in
cui la fornitura di tale copertura, la prestazione di tali benefici o
il pagamento di tale pretesa possa esporre il garante stesso a
qualsivoglia sanzione, divieto o restrizione ai sensi delle
risoluzioni delle Nazioni Unite ovvero sanzioni economiche o
commerciali, legislative o regolamentari dell'Unione Europea, degli
Stati Uniti d'America, dell'Area Economica Europea o di qualunque
altra legge nazionale applicabile in materia di sanzioni economiche o
commerciali o embargo internazionale.
Data
Firma (Contraente)
______________________________

Firma (Garante)
______________________________

Firma (Beneficiario)
______________________________

Allegato B
(art. 1, comma 4)

SCHEDA TECNICA DEL MODELLO STANDARD DI GARANZIA FIDEIUSSORIA

Parte di provvedimento in formato grafico