Serie Generale n. 291 del 14-12-1998
LEGGI, DECRETI E ORDINANZE PRESIDENZIALI
DECRETO LEGISLATIVO 9 novembre 1998, n. 427
Attuazione della direttiva 94/47/CE concernente la tutela dell'acquirente per taluni aspetti dei contratti relativi all'acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili. (GU Serie Generale n.291 del 14-12-1998)
Nota: note: Entrata in vigore del decreto: 12-2-1999

IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA
Visti gli articoli 76 e 87 della Costituzione;
Vista la legge 24 aprile 1998, n. 128, ed in particolare l'articolo
41;
Vista la direttiva 94/47/CE del Parlamento europeo e del Consiglio
del 26 ottobre 1994, concernente la tutela dell'acquirente per taluni
aspetti dei contratti relativi all'acquisizione di un diritto di
godimento a tempo parziale di beni immobili;
Visto l'articolo 14 della legge 23 agosto 1988, n. 400;
Vista la preliminare deliberazione del Consiglio dei Ministri
adottata nella riunione del 22 maggio 1998;
Acquisiti i pareri delle competenti commissioni della Camera dei
deputati e del Senato della Repubblica;
Vista la deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella
riunione del 5 novembre 1998;
Sulla proposta dei Ministri per le politiche comunitarie, di grazia
e giustizia e dell'industria, del commercio e dell'artigianato, di
concerto con i Ministri degli affari esteri e del tesoro, del
bilancio e della programmazione economica;
E m a n a
il seguente decreto legislativo:
Art. 1.
D e f i n i z i o n i
1. Ai fini del presente decreto si intende per:
a) "contratto": uno o più contratti della durata di almeno tre
anni con i quali, verso pagamento di un prezzo globale, si
costituisce, si trasferisce o si promette di costituire o trasferire,
direttamente o indirettamente, un diritto reale ovvero un altro
diritto avente ad oggetto il godimento su uno o più beni immobili,
per un periodo determinato o determinabile dell'anno non inferiore ad
una settimana;
b) "venditore": la persona fisica o giuridica che, nell'ambito
della sua attività professionale, costituisce, trasferisce o
promette di costituire o di trasferire il diritto oggetto del
contratto; al venditore è equiparato ai fini dell'applicazione del
presente decreto colui che, a qualsiasi titolo, promuove la
costituzione, il trasferimento o la promessa di trasferimento del
diritto oggetto del contratto;
c) "acquirente": la persona fisica, che non agisce nell'ambito
della sua attività professionale, in favore della quale si
costituisce, si trasferisce o si promette di costituire o di
trasferire il diritto oggetto del contratto;
d) "bene immobile": un immobile, o parte di esso, per uso di
abitazione anche turisticoricettivo, su cui verte il diritto oggetto
del contratto.

Art. 2
Documento informativo

1. Il venditore è tenuto a consegnare ad ogni persona che richiede
informazioni sul bene immobile un documento informativo in cui sono
indicati con precisione i seguenti elementi:
a) il diritto oggetto del contratto, con specificazione della natura
e delle condizioni di esercizio di tale diritto nello Stato in cui
è situato l'immobile; se tali ultime condizioni sono soddisfatte
o, in caso contrario, quali occorre soddisfare;
b) l'identità ed il domicilio del venditore, con specificazione
della sua qualità giuridica, l'identità ed il domicilio del
proprietario;
c) se l'immobile è determinato:
1) la descrizione dell'immobile e la sua ubicazione;
2) gli estremi della concessione edilizia e delle leggi regionali
che regolano l'uso dell'immobile con destinazione
turisticoricettiva e, per gli immobili situati all'estero, gli
estremi degli atti che garantiscano la loro conformità alle
prescrizioni vigenti in materia;
d) se l'immobile è in costruzione:
1) gli estremi della concessione edilizia e delle leggi regionali
che regolano l'uso dell'immobile con destinazione
turisticoricettiva e, per gli immobili situati all'estero, gli
estremi degli atti che garantiscano la loro conformità alle
prescrizioni vigenti in materia nonchè lo stato di avanzamento
dei lavori di costruzione dell'immobile e la data entro la quale
è prevedibile il completamento degli stessi;
2) lo stato di avanzamento dei lavori relativi ai servizi, quali
il collegamento alla rete di distribuzione di gas, elettricità,
acqua e telefono;
3) in caso di mancato completamento dell'immobile, le garanzie
relative al rimborso dei pagamenti già effettuati e le modalità
di applicazione di queste garanzie;
e) i servizi comuni ai quali l'acquirente ha o avrà accesso, quali
luce, acqua, manutenzione, raccolta di rifiuti, e le relative
condizioni di utilizzazione;
f) le strutture comuni alle quali l'acquirente ha o avrà accesso,
quali piscina, sauna, ed altre, e le relative condizioni di
utilizzazione;
g) le norme applicabili in materia di manutenzione e riparazione
dell'immobile, nonchè in materia di amministrazione e gestione
dello stesso;
h) il prezzo che l'acquirente dovrà versare per l'esercizio del
diritto oggetto del contratto; la stima dell'importo delle spese,
a carico dell'acquirente, per l'utilizzazione dei servizi e delle
strutture comuni e la base di calcolo dell'importo degli oneri
connessi all'occupazione dell'immobile da parte dell'acquirente,
delle tasse e imposte, delle spese amministrative accessorie per
la gestione, la manutenzione e la riparazione, nonchè le
eventuali spese di trascrizione del contratto;
i) informazioni circa il diritto di recesso dal contratto con
l'indicazione degli elementi identificativi della persona alla
quale deve essere comunicato il recesso stesso, precisando le
modalità della comunicazione e l'importo delle spese che
l'acquirente in caso di recesso è tenuto a rimborsare;
informazioni circa le modalità per risolvere il contratto di
concessione di credito connesso al contratto, in caso di recesso;
l) le modalità per ottenere ulteriori informazioni.
2. Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano anche quando il
venditore offre al pubblico un diritto che attribuisce il godimento
su uno o più beni immobili sulla base di liste, elenchi, cataloghi o
altre forme di comunicazione. In questo caso il documento informativo
deve essere consegnato per ciascuno dei beni immobili oggetto
dell'offerta.
3. Il venditore non può apportare modifiche agli elementi del
documento di cui al comma 1, a meno che le stesse non siano dovute a
circostanze indipendenti dalla sua volontà; in tal caso le modifiche
devono essere comunicate alla parte interessata prima della
conclusione del contratto ed inserite nello stesso. Tuttavia, dopo la
consegna del documento informativo, le parti possono accordarsi per
modificare il documento stesso.
4. Il documento di cui al comma 1 deve essere redatto nella lingua
o in una delle lingue dello Stato membro in cui risiede la persona
interessata oppure, a scelta di quest'ultima, nella lingua o in una
delle lingue dello Stato di cui la persona stessa è cittadina,
purchè si tratti di lingue ufficiali dell'Unione europea.

Art. 3
Requisiti del contratto

1. Il contratto deve essere redatto per iscritto a pena di
nullità; esso è redatto nella lingua italiana e tradotto nella
lingua o in una delle lingue dello Stato membro in cui risiede
l'acquirente oppure, a scelta di quest'ultimo, nella lingua o in una
delle lingue dello Stato di cui egli è cittadino, purchè si tratti
di lingue ufficiali dell'Unione europea.
2. Il contratto contiene, oltre a tutti gli elementi di cui
all'articolo 2, comma 1, lettere da a) a i), i seguenti ulteriori
elementi:
a) l'identità ed il domicilio dell'acquirente;
b) il periodo di tempo durante il quale può essere esercitato il
diritto oggetto del contratto e la data a partire dalla quale
l'acquirente può esercitare tale diritto;
c) la previsione di una clausola in cui si afferma che l'acquisto non
comporta per l'acquirente altri oneri, obblighi o spese diversi da
quelli stabiliti nel contratto;
d) la possibilità o meno di partecipare ad un sistema di scambio
ovvero di vendita del diritto oggetto del contratto, nonchè i
costi eventuali qualora il sistema di scambio ovvero di vendita
sia organizzato dal venditore o da un terzo da questi designato
nel contratto;
e) la data ed il luogo in cui il contratto è firmato da ciascuna
delle parti.
3. Il venditore deve fornire all'acquirente la traduzione del
contratto nella lingua dello Stato membro in cui è situato il bene
immobile, purchè si tratti di una delle lingue ufficiali dell'Unione
europea.

Art. 4
Obblighi specifici del venditore

1. Il venditore utilizza il termine "multiproprieta'" nel documento
informativo, nel contratto e nella pubblicità commerciale relativa
al bene immobile soltanto quando il diritto oggetto del contratto è
un diritto reale.
2. La pubblicità commerciale relativa al bene immobile deve fare
riferimento alla possibilità di ottenere il documento informativo,
indicando il luogo in cui lo stesso viene consegnato.

Art. 5
Diritto di recesso

1. Entro dieci giorni dalla conclusione del contratto l'acquirente
può recedere dallo stesso senza indicare le ragioni del recesso. In
tale caso l'acquirente non è tenuto a pagare alcuna penalità e deve
rimborsare al venditore solo le spese sostenute e documentate per la
conclusione del contratto e di cui è fatta menzione nello stesso,
purchè si tratti di spese relative ad atti da espletare
tassativamente prima dello scadere del periodo di recesso.
2. Se il contratto non contiene uno degli elementi di cui
all'articolo 2, comma 1, lettere a), b), c), d), n. 1), h), i), ed
all'articolo 3, comma 2, lettere b) e d), e non contiene la data di
cui all'articolo 3, comma 2, lettera e), l'acquirente può recedere
dallo stesso entro tre mesi dalla conclusione. In tale caso
l'acquirente non è tenuto ad alcuna penalità nè ad alcun rimborso.
3. Se entro tre mesi dalla conclusione del contratto sono
comunicati gli elementi di cui al comma 2, l'acquirente può
esercitare il diritto di recesso alle condizioni di cui al comma 1,
ed il termine di dieci giorni decorre dalla data di ricezione della
comunicazione degli elementi stessi.
4. Se l'acquirente non esercita il diritto di recesso di cui al
comma 2 ed il venditore non effettua la comunicazione di cui al comma
3, l'acquirente può esercitare il diritto di recesso alle condizioni
di cui al comma 1, ed il termine di dieci giorni decorre dal giorno
successivo alla scadenza dei tre mesi dalla conclusione del
contratto.
5. Il diritto di recesso si esercita dandone comunicazione alla
persona indicata nel contratto e, in mancanza, al venditore. La
comunicazione deve essere sottoscritta dall'acquirente e deve essere
inviata mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento entro
il termine previsto. Essà può essere inviata, entro lo stesso
termine, anche mediante telegramma, telex e facsimile, a condizione
che sia confermata con lettera raccomandata con avviso di ricevimento
entro le 48 ore successive.

Art. 6
Divieto di acconti

1. È fatto divieto al venditore di esigere o ricevere
dall'acquirente il versamento di somme di danaro a titolo di
anticipo, di acconto o di caparra, fino alla scadenza dei termini
concessi per l'esercizio del diritto di recesso di cui all'articolo
5.

Art. 7.
Obbligo della fidejussione
1. Il venditore è obbligato a prestare fidejussione bancaria o
assicurativa a garanzia dell'ultimazione dei lavori di costruzione
del bene immobile. Della fidejussione deve farsi menzione nel
contratto, a pena di nullità.
2. La garanzia di cui al comma 1 non può imporre all'acquirente la
preventiva escussione del venditore.

Art. 8
Risoluzione del contratto di concessione di credito

1. Il contratto di concessione di credito erogato dal venditore o
da un terzo in base ad un accordo tra questi ed il venditore,
sottoscritto dall'acquirente per il pagamento del prezzo o di una
parte di esso, si risolve di diritto, senza il pagamento di alcuna
penale, qualora l'acquirente abbia esercitato il diritto di recesso
ai sensi dell'articolo 5.

Art. 9
Nullità di clausole contrattuali o patti aggiunti

1. Sono nulli le clausole contrattuali o i patti aggiunti di
rinuncia dell'acquirente ai diritti previsti dal presente decreto
legislativo o di limitazione delle responsabilità previste a carico
del venditore.

Art. 10
Competenza territoriale inderogabile

1. Per le controversie derivanti dall'applicazione del presente
decreto legislativo la competenza territoriale inderogabile è del
giudice del luogo di residenza o di domicilio dell'acquirente, se
ubicati nel territorio dello Stato.

Art. 11
Diritti dell'acquirente nel caso di
applicazione di legge straniera

1. Ove le parti abbiano scelto di applicare al contratto una
legislazione diversa da quella italiana, all'acquirente devono
comunque essere riconosciute le condizioni di tutela previste dal
presente decreto legislativo allorquando l'immobile oggetto del
contratto sia situato nel territorio dello Stato.

Art. 12
Sanzioni

1. Salvo che il fatto costituisca reato, il venditore che
contravviene alle norme di cui agli articoli 2, comma 1, lettere d),
n. 2) e n. 3, e), f), g), 3, comma 3, 4 e 6 è punito con la sanzione
amministrativa pecuniaria da lire un milione a lire sei milioni.
2. Si applica la sanzione amministrativa accessoria della
sospensione dall'esercizio dell'attività da quindici giorni a tre
mesi al venditore che abbia commesso una ripetuta violazione delle
disposizioni di cui al comma 1.
3. Ai fini dell'accertamento dell'infrazione e dell'applicazione
della sanzione si applica l'articolo 11, comma 3, del decreto
legislativo 15 gennaio 1992, n. 50.

Art. 13
Entrata in vigore

1. Il presente decreto legislativo entra in vigore sessanta giorni
dopo la sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica
italiana.
Il presente decreto, munito del sigillo dello Stato, sarà inserito
nella Raccolta ufficiale degli atti normativi della Repubblica
italiana. È fatto obbligo a chiunque spetti di osservarlo e di farlo
osservare.
Dato a Roma, addì 9 novembre 1998
SCALFARO

D'Alema, Presidente del
Consiglio del Ministri

Letta, Ministro per le
politiche comunitarie

Diliberto, Ministro di
grazia e giustizia

Bersani, Ministro
dell'industria, del
commercio e
dell'artigianato

Dini, Ministro degli
affari esteri

Ciampi, Ministro del
tesoro, del bilancio
e della programmazione
economica
Visto, il Guardasigilli: Diliberto