1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n. 2 del 11-1-1989
ATTI DI PROMOVIMENTO DEL GIUDIZIO DELLA CORTE
N. 791 ORDINANZA (Atto di promovimento) 24 marzo - 2 dicembre 1988
N. 791 Ordinanza emessa il 24 marzo 1988 (pervenuta alla Corte costituzionale il 2 dicembre 1988) dal tribunale di Roma nel procedimento civile vertente tra Fini S.p.a. e la Sintesi S.r.l. Locazione di immobili urbani - Uso diverso dall'abitazione Contratti scaduti de iure - Proroga per l'esecuzione o successiva stipulazione di un nuovo contratto - Esclusione dell'obbligo, per il conduttore, di corrispondere alcun aumento di canone o di risarcire il danno per il periodo intercorrente tra la data di scadenza del vecchio contratto e la data del rilascio dell'immobile o della decorrenza del nuovo contratto - Sostanziale protrazione coattiva dei vecchi contratti, in contrasto con i principi ribaditi nella sentenza della Corte costituzionale n. 108/1986 - Ingiustificata disparita' di trattamento rispetto ai casi in cui siano state trovate soluzioni concordate nel rispetto della precedente normativa. (D.-L. 25 settembre 1987, n. 393, art. 2, convertito in legge 25 novembre 1987, n. 478). (Cost., artt. 3 e 42). (088C1936) (GU 1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n.2 del 11-1-1989)

IL TRIBUNALE
Ha pronunciato la seguente ordinanza nella causa civile di primo
grado iscritta al n. 619 del ruolo generale per gli affari
contenziosi dell'anno 1985 posta in deliberazione all'udienza
collegiale del 19 febbraio 1988 e vertente tra Fimi - Fiduciaria
mobiliare e immobiliare S.p.a. quale procuratrice speciale
dell'Accademia nazionale delle scienze elettivamente domiciliata in
Roma, via del Circo Massimo, 7, presso lo studio dell'avv. Francesco
de Crescenzo che la rappresenta e difende per delega a margine
dell'atto di intimazione di sfratto per finita locazione, attrice, e
la Sintesi S.r.l. elettivamente domiciliata in Roma, via Salaria n.
332 presso lo studio del dott. proc. De Majo che la rappresenta e
difende per delega in calce alla copia notificata dell'atto di
intimazione, unitamente all'avv. Antonio De Majo, convenuta.
Rilevato che l'Accademia nazionale delle scienze, quale chiamata
all'eredità di Cesare Tumedei, avendo dichiarato di voler accettare
detta eredità, ha agito in giudizio nei confronti della società "La
Sintesi" S.r.l. conduttrice dell'immobile sito in Roma, via Frattina,
122, int. 2, già di proprietà del predetto Tumedei, per sentir
dichiarata cessata la locazione al 31 agosto 1983 e condannare la
conduttrice al rilascio dell'immobile e al risarcimento dei danni ai
sensi dell'art. 1591 del c.c.;
che con sentenza in data 24 marzo 1988 il tribunale ha accolto
la domanda di rilascio, e con ordinanza in pari data ha ritenuto di
sospendere il giudizio concernente la condanna al risarcimento dei
danni per sottoporre alla Corte costituzionale la questione circa la
legittimità dell'art. 2 del d.-l. 25 settembre 1987, n. 393,
convertito nella legge 25 novembre 1987, n. 478, che esclude il
diritto del locatore e pretendere il risarcimento del danno ai sensi
dell'art. 1591 del c.c. per il periodo di occupazione dell'immobile
intercorrente tra la data di scadenza del regime transitorio e la
data fissata giudizialmente per il rilascio ovvero la data di
stipulazione del nuovo contratto;
che la costituzionalità di tale normativa in relazione agli
artt. 3 e 42 della Costituzione già è stata posta in dubbio da
questo tribunale con ordinanza in data 9 febbraio 1988 che
integralmente si condivide del seguente tenore: con la sentenza n.
108/1986 la Corte costituzionale ha sostanzialmente escluso in via
definitiva la legittimità di provvedimenti di proroga delle
locazioni ricordando che questi non possono più trovare
giustificazione in quadro normativo organico quale è quello
introdotto dalla legge n. 392/1978, che ha segnato la fine di quella
situazione di emergenza dalla quale era scaturita l'esigenza della
legislazione eccezionale vincolistica.
Data la perentorietà della decisione della Corte deve ritenersi
illegittimo ogni provvedimento che anche in maniera indiretta,
perseguita di fatto il fine della proroga coattiva dei rapporti di
locazione.
Orbene, rileva il tribunale che la linea di demarcazione tra
proroga della locazione (illegittima) e provvedimenti che di fatto
consentono di protrarre la permanenza del conduttore nell'immobile
agendo sulla esperibilità dell'azione esecutiva (il che avviene non
solo con i provvedimenti generalizzati di sospensione, ma anche con
l'attribuzione al giudice del potere-dovere di fissare la data di
rilascio è da ravvisarsi proprio nel fatto che mentre questi ultimi
non incidono sul diritto del locatore a riottenere l'immobile alla
scadenza - diritto che ove sia stato leso può essere reintegrato
attraverso il risarcimento del danno - nel primo caso, invece, la
proroga sposta nel tempo la data di decorrenza dell'obbligo di
riconsegna.
Ciò detto appare evidente al collegio che la protrazione del
godimento dell'immobile da parte del conduttore resa legittima
attraverso l'esonero dello stesso da ogni obbligo risarcitorio nei
confronti del locatore che dimostri di aver subito una lesione dalla
ritardata consegna equivale di fatto ad una proroga della locazione.
Una proroga di tal fatta, inoltre, lede ancor di più gli interessi
del locatore perchè in questa ipotesi la scadenza non è fissata
dalla legge ma è del tutto aleatoria in quanto condizionata dalla
maggiore o minore resistenza in giudizio della controparte e dai
variabili tempi tecnici del processo.
Ulteriore dimostrazione che la norma in questione introduce una
proroga della locazione è data dal fatto che in caso di nuovo
contratto il canone pattuito decorre dalla stipula e non dalla
cessazione del vecchio rapporto ne deriva che, non essendo sanato
l'illegittimo godimento dalla retroattività del nuovo accordo, il
periodo intermedio in cui il conduttore ha goduto dell'immobile non
può trovare altro titolo se non in una proroga ex lege della
precedente locazione.
È evidente, quindi, che la norma dell'art. 2 della citata legge
si risolve in definitiva in una compressione del diritto di
proprietà del locatore con un immotivato arricchimento della
controparte che non trova giustificazione in situazioni di carattere
eccezionale nel contempo non può negarsi la violazione dell'art. 3
della Costituzione in quanto da un lato il tempo decorso dalla
scadenza delle locazioni a regime transitorio rende la normativa in
questione applicabile ad un sempre minor numero di conduttori viene
apprestata una situazione immotivamente privilegiata rispetto a tutti
coloro che, nel rispetto della precedente normativa, hanno trovato
soluzioni concordate per il proseguimento o lo scioglimento del
rapporto, dall'altro accorda una illogica prevalenza agli interessi
dei conduttori, ritenendo questi ultimi a prioristicamente in
posizione economica più debole, senza alcuna possibilità di una
concreta valutazione comparativa degli interessi economici in gioco.

P. Q. M.
Visto l'art. 28 della legge 11 agosto 1953, n. 87;
Solleva d'ufficio la questione di legittimità costituzionale
dell'art. 2 del d.-l. 25 settembre 1987, n. 393, convertito nella
legge 25 novembre 1987, n. 478, con riferimento agli artt. 42 e 3
della Costituzione;
Dispone l'immediata trasmissione degli atti alla Corte
costituzionale per l'esame di costituzionalità di dette norme;
Dispone che la presente ordinanza sia notificata a cura della
cancelleria al Presidente del Consiglio dei Ministri ed alle parti, e
sia comunicata ai Presidenti delle due Camere del Parlamento.
Così deciso in Roma il 24 marzo 1988.
Il presidente: (firma illeggibile)

88C1936