1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n. 32 del 3-8-1994
SENTENZE ED ORDINANZE DELLA CORTE
N. 294 SENTENZA 4 - 13 luglio 1994
Giudizio di legittimita' costituzionale in via incidentale. Locazione - Immobili urbani - Regolamentazione della locazione di immobile e non anche dell'affitto di azienda alberghiera - Diversita' strutturale e funzionale fra i due rapporti giuridici (cfr. ordinanza della Corte n. 384/1988 e sentenza n. 108/1986) - Autonomia formale dei rispettivi istituti giuridici - Non fondatezza. (Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 27, terzo comma). (Cost., art. 3). (094C0915) (GU 1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n.32 del 3-8-1994)

LA CORTE COSTITUZIONALE
composta dai signori:
Presidente: prof. Gabriele PESCATORE;
Giudici: avv. Ugo SPAGNOLI, prof. Antonio BALDASSARRE, avv. Mauro
FERRI, prof. Luigi MENGONI, prof. Enzo CHELI, dott. Renato GRANTA,
prof. Giuliano VASSALLI, prof. Francesco GUIZZI, prof. Cesare
MIRABELLI, prof. Fernando SANTOSUOSSO, avv. Massimo VARI, dott.
Cesare RUPERTO;

ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel giudizio di legittimità costituzionale dell'art. 27, terzo
comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni
di immobili urbani), promosso con ordinanza emessa il 16 marzo 1992
dalla Corte di appello di Venezia nel procedimento civile vertente
tra Togni Ruggero e Andreis Giacomina ed altri, iscritta al n. 99 del
registro ordinanze 1994 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della
Repubblica n. 12, prima serie speciale, dell'anno 1994;
Udito nella camera di consiglio dell'8 giugno 1994 il Giudice
relatore Cesare Ruperto;
Ritenuto in fatto
La Corte d'appello di Venezia, nel corso del procedimento civile
vertente tra Togni Ruggero e Andreis Giacomina, con ordinanza emessa
il 16 marzo 1992, ha sollevato, in riferimento all'art. 3 della
Costituzione, questione di legittimità costituzionale dell'art. 27,
terzo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle
locazioni di immobili urbani), nella parte in cui regolamenta solo la
locazione di immobile e non anche l'affitto di azienda alberghiera.
Oggetto del giudizio a quo è la risoluzione di un contratto di
affitto di azienda stipulato tra il Togni e Ramazzotti Caterina ved.
Andreis, Giacomina, Giampaolo e Gabriella Andreis, in relazione al
quale gli Andreis avevano inviato formale disdetta al Togni.
Quest'ultimo, con citazione notificata il 7 ottobre 1985, conveniva i
medesimi Andreis dinanzi al Tribunale di Verona, chiedendo che
"venisse dichiarata la sussistenza di un contratto di locazione di
immobile ad uso non abitativo, precisamente alberghiero, con
conseguente diritto a continuare nella detenzione dello stesso fino
alle scadenze di cui all'art. 27 della legge n. 392 del 1978". In
subordine, il Togni chiedeva la declaratoria di non manifesta
infondatezza della questione di legittimità costituzionale degli
artt. 27, 38 e 40, della legge n. 392 del 1978 in riferimento
all'art. 3 della Costituzione, per il fatto che dette norme prevedono
solo la locazione di immobili, ancorchè attrezzati ad uso
alberghiero, e non anche l'affitto di azienda.
Le domande venivano disattese dal Tribunale, mentre la Corte
d'Appello riteneva rilevante e non manifestamente infondata la
questione di legittimità costituzionale, sollevata nei termini sopra
riportati, riproposta dal Togni.
Il giudice a quo, ribadita la distinzione tra la "locazione di im-
mobile attrezzato" e l'affitto di azienda, sottolinea che in
quest'ultimo - a differenza di quanto accade nella prima - l'immobile
non viene in considerazione nella sua individualità giuridica, ma
solo come uno dei beni che costituiscono il complesso aziendale, in
un rapporto di complementarità ed interdipendenza con gli altri
elementi organizzati dall'imprenditore per un fine produttivo.
A parere del giudice rimettente, però, i due istituti, pur
essendo suscettibili sul piano concettuale ed astratto di una
distinzione tecnica, presentano elementi di sostanziale identità,
"cosicchè la reale differenza tra le due fattispecie sarebbe
talmente inconsistente da far dubitare della sua effettiva
sussistenza". Poichè, infatti - rileva la Corte d'appello di Venezia
- nel complesso dei beni, coordinati al fine dell'esercizio
dell'azienda alberghiera, l'immobile dotato delle necessarie
attrezzature assume di norma una posizione di grandissimo rilievo, al
punto che, da solo, costituisce elemento sufficiente alla sussistenza
di un organismo aziendale, ne deriva che la locazione di un "immobile
attrezzato" non si differenzia, nella sostanza, rispetto all'affitto
di azienda alberghiera e che l'art. 27, disciplinando solo la
locazione di immobile, introduce una disparità di trattamento, che,
per essere riferita a situazioni obiettivamente omogenee, appare
arbitraria e contraria al principio di eguaglianza.
Considerato in diritto
1. - La Corte d'appello di Venezia ha sollevato, in riferimento
all'art. 3 della Costituzione, questione di legittimità
costituzionale dell'art. 27, terzo comma, della legge 27 luglio 1978,
n. 392, nella parte in cui, stabilendo che "la durata della locazione
non può essere inferiore a nove anni se l'immobile, anche se
ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere", esclude dal
proprio a'mbito di applicabilità l'ipotesi di affitto di azienda
destinata ad identiche attività, così da determinare - in
violazione del principio di eguaglianza formale di cui all'art. 3
della Costituzione - trattamenti giuridici diversi per situazioni
sostanzialmente omogenee.
2. - La questione non è fondata.
Che la locazione di immobile, anche se "attrezzato", e l'affitto
di azienda siano rapporti giuridici non assimilabili costituisce ius
receptum, condiviso dallo stesso giudice rimettente. Ed invero la
giurisprudenza ha sempre affermato che nell'affitto d'azienda
l'immobile viene in considerazione non nella sua individualità
giuridica ma come uno dei beni che costituiscono il complesso
aziendale, in un rapporto di complementarità e interdipendenza con
gli altri elementi organizzati dall'imprenditore per un fine
produttivo; mentre nella locazione di immobile, questo, anche se
caratterizzato dal fatto che il suo godimento deve avvenire per un
uso determinato, costituisce l'oggetto esclusivo o quanto meno
principale del contratto, con la conseguenza che le eventuali
attrezzature di cui l'immobile fosse dotato costituiscono elementi
accessori rispetto all'immobile stesso, considerato nella sua
autonoma consistenza.
3. - Sul presupposto di siffatta diversità strutturale e
funzionale fra i due rapporti poggia il riconoscimento, già espresso
da questa Corte (Ordinanza n. 384/1988), della legittimità
costituzionale di trattamenti normativi correlativamente
differenziati, in guisa da risultare coerenti con le reciproche
peculiarità delle situazioni poste a raffronto.
A ciò aggiungasi che l'art. 1, comma 9-septies, del decreto-legge
7 febbraio 1985, n. 12 (recante disposizioni in favore delle aree ad
alta tensione abitativa), convertito, con modificazioni, nella legge
5 aprile 1985, n. 118, ha poi contribuito a dissipare i dubbi da più
parti precedentemente espressi in ordine a un'asserita irragionevole
disparità di trattamento dei due rapporti in esame. Il legislatore
del 1985, infatti, con lo stabilire che "si ha locazione di immobile
e non affitto di azienda, in tutti i casi in cui l'attività
alberghiera sia stata iniziata dal conduttore", è intervenuto al
fine di "eliminare le incertezze ermeneutiche relative al criterio
discriminatore" fra i due tipi contrattuali (v. sentenza n.
108/1986), non assoggettabili, per eterogeneità, a identica
disciplina.
Rimane in tal modo escluso che si possa recepire, ai fini di cui
alla norma impugnata, una nozione puramente statica dell'azienda, in
virtù della quale la giurisprudenza era pervenuta più volte ad
escludere dal regime vincolistico il rapporto avente ad oggetto un
immobile così attrezzato da formare con gli elementi accessori un
complesso coordinato allo scopo produttivo d'un servizio alberghiero,
anche se realizzabile solo in tempi successivi alla conclusione del
contratto. È quindi divenuta possibile (e netta), attraverso la
previsione d'una presunzione juris et de jure, la sola alternativa
fra locazione d'un immobile comunque attrezzato ed affitto di
un'azienda intesa rigorosamente nella sua nozione dinamica: così
restando relegata nell'a'mbito della prima, quella dubbia figura di
opificio industriale non ancora gestito dal concedente, che dottrina
e giurisprudenza avevano elaborato ai fini di cui sopra.
4. - Orbene, una volta stabilita la reciproca autonomia formale di
determinati istituti giuridici e la loro distinguibilità sotto il
profilo sia strutturale che funzionale, l'affinità dei medesimi non
impone affatto un identico trattamento normativo di tutti gli
svolgimenti e le implicazioni dei rapporti ad essi, rispettivamente,
riconducibili. Nè il richiamo ad esigenze comuni (come già è stato
precisato con le sentenze nn. 68 del 1983, 73 del 1979 e 209/1975) è
premessa idonea per inferirne che ogni differenza di regolamentazione
incidente sul soddisfacimento di tali esigenze si risolva in una
violazione dell'art. 3 della Costituzione: a tal fine richiedendosi,
per contro, la sussistenza di una palese irrazionalità delle
divergenti discipline confrontate. Vizio, dal quale resta immune la
disposizione censurata.
Anzi può dirsi che della non estensibilità di essa all'affitto
di azienda si rinviene ragionevole giustificazione nell'esigenza di
evitare, con la protrazione coattiva del rapporto, lo sfruttamento
dell'azienda in danno del proprietario ed eventualmente della
produzione nazionale, come del resto la Corte di cassazione ha
ripetutamente rilevato. Una maggiore duttilità nella disciplina
della durata costituisce difatti strumento indispensabile per
scongiurare l'eventualità che il coacervo dei beni aziendali resti
troppo a lungo vincolato ad un affittuario, il quale potrebbe non
dare sufficienti garanzie di idonea gestione, con danno sia
all'impresa sia all'economia turistica locale. E poichè non è
certamente secondario l'interesse pubblico che a quest'ultima si
ricollega, nel conflitto fra siffatto interesse e quello
dell'affittuario alla continuazione del rapporto appare dunque
giustificata la scelta fatta dal legislatore di accordare preferenza
al primo, rendendo l'affitto d'azienda insensibile a quegli stessi
vincoli di durata che riguardano il caso in cui oggetto del rapporto
sia non un complesso organizzato di beni ma un immobile in sè e per
sè considerato.

PER QUESTI MOTIVI
LA CORTE COSTITUZIONALE
Dichiara non fondata la questione di legittimità costituzionale
dell'art. 27, terzo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392
(Disciplina delle locazioni degli immobili urbani), sollevata in
riferimento all'art. 3 della Costituzione dalla Corte di Appello di
Venezia con l'ordinanza di cui in epigrafe.
Così deciso in Roma, nella sede della Corte costituzionale,
Palazzo della Consulta, 4 luglio 1994.
Il Presidente: PESCATORE
Il redattore: RUPERTO
Il cancelliere: DI PAOLA
Depositata in cancelleria il 13 luglio 1994.
Il direttore della cancelleria: DI PAOLA
94C0915