Serie Generale n. 131 del 8-6-2010
ESTRATTI, SUNTI E COMUNICATI
BANCA D'ITALIA
BANCA D'ITALIA
COMUNICATO
Disposizioni di vigilanza - Disciplina prudenziale delle cessioni di immobili ad uso funzionale delle banche e dei gruppi bancari (10A07024) (GU Serie Generale n.131 del 08-06-2010)

1. Premessa
Nell'ambito di piani di «asset disposal» finalizzati a migliorare
i coefficienti prudenziali, alcuni gruppi bancari hanno realizzato o
hanno in corso di realizzazione operazioni di dismissione di parte
del proprio patrimonio immobiliare.
Le operazioni riguardano immobili ad uso funzionale delle banche
appartenenti al gruppo, in alcuni casi per una quota assai elevata
del complesso degli immobili destinati a tale uso; gli immobili
ceduti vengono restituiti in locazione alle banche cedenti per un
lungo periodo di tempo (15 - 30 anni). Cessionari nelle operazioni
sono fondi immobiliari o società consortili in cui le banche cedenti
ritengono, in taluni casi, un interesse economico sotto forma di
investimento in quote del patrimonio collettivo, di partecipazione al
capitale delle società consortili, di finanziamento dell'acquisto
immobiliare.
Le dismissioni sono spesso accompagnate da clausole che
consentono alle banche cedenti di incidere sulle decisioni gestionali
dei soggetti cessionari, ad esempio sotto forma di diritti di veto
negli atti dispositivi del patrimonio immobiliare. Le banche cedenti,
infine, risultano titolari di opzioni call esercitabili in qualsiasi
momento o dopo un certo numero di anni. Talvolta, il finanziamento
concesso dagli intermediari cedenti ai cessionari per l'acquisto
immobiliare viene cartolarizzato e, per la quota dei relativi titoli
ABS collocata presso la clientela, è previsto un impegno di
riacquisto a carico della banca originator decorso un certo numero di
anni.
2. Profili prudenziali
Da un punto di vista prudenziale, le operazioni descritte
rilevano per gli effetti sul patrimonio di vigilanza, sul requisito
patrimoniale a fronte del rischio di credito, sulla posizione
finanziaria, con particolare riferimento al margine disponibile per
l'acquisizione di partecipazioni e immobili.
Sotto il profilo contabile, è consentito rilevare in bilancio la
plusvalenza da cessione di immobili qualora siano rispettate tutte le
condizioni - previste dai principi contabili internazionali IAS/IFRS
- che devono verificarsi affinchè si abbia una «true sale» degli
immobili. A tal fine rilevano i test di derecognition e di
consolidamento che le banche/gruppi cedenti sono tenuti ad effettuare
e che sono sottoposti al vaglio dei revisori contabili. In tale
ambito, fra l'altro, la governance dei soggetti cessionari, e di
conseguenza l'individuazione di chi controlla gli immobili ceduti, è
un profilo rilevante per stabilire se si è in presenza di una «true
sale».
Ciò posto, indipendentemente dalla rappresentazione in bilancio,
con le presenti disposizioni si introduce uno specifico «filtro
prudenziale» volto ad assicurare che l'utile da cessione generato
dalla dismissione rispetti i requisiti di piena disponibilità da
parte della banca o del gruppo bancario e di stabilità richiesti per
il computo degli elementi patrimoniali nel patrimonio di vigilanza.
(11)
Formano oggetto della presente disciplina le operazioni di
cessione in blocco di immobili ad uso prevalentemente funzionale,
quando gli immobili ceduti siano successivamente ripresi in locazione
dal cedente. (12)
Le presenti disposizioni si applicano alle banche e alle società
finanziarie capogruppo, anche per le cessioni poste in essere da
società del gruppo, nonchè alle banche non appartenenti a un gruppo
bancario.
Patrimonio di vigilanza - L'utile riveniente dalla cessione degli
immobili è computabile nel patrimonio di vigilanza nel limite della
quota finanziata, in modo diretto o indiretto, da soggetti terzi
rispetto alla banca o al gruppo bancario cedente. (13) Tale quota è
determinata in misura pari al rapporto tra: a) l'ammontare
complessivo di debito/equity emesso dal cessionario e detenuto da
soggetti terzi rispetto alla banca o al gruppo bancario cedente; b)
il totale di debito/equity emesso dal cessionario (14) . Nel
debito/equity sono incluse eventuali posizioni (in bilancio e «fuori
bilancio») verso la cartolarizzazione dei crediti concessi,
direttamente o indirettamente, in favore del cessionario (15) .
L'ammontare dell'utile, come sopra determinato, è computato:
nel patrimonio di base, qualora non vi siano opzioni call,
diritti di prelazione (16) o clausole simili che consentano
all'intermediario cedente di riacquistare (in tutto o in parte) gli
immobili ceduti ovvero, se presenti, non siano esercitabili prima di
dieci anni dalla data di decorrenza del contratto di locazione con il
cessionario;
nel patrimonio supplementare, qualora le opzioni call, i
diritti di prelazione (17) o altre clausole simili che consentono
all'intermediario cedente di riacquistare (in tutto o in parte) gli
immobili ceduti siano esercitabili decorsi cinque anni dall'inizio
della locazione (18) .
È oggetto di un «filtro prudenziale totale» l'utile derivante da
una cessione accompagnata da opzioni call, diritti di prelazione (19)
o clausole simili esercitabili nei primi 5 anni dalla data di
decorrenza del contratto di locazione con il cessionario (20) .
Il «filtro prudenziale» agisce indipendentemente dalla modalità
di determinazione del prezzo di riacquisto degli immobili ceduti
(fair value o importo prefissato).
Le banche non applicano alcun filtro prudenziale in presenza di
clausole contrattuali, diverse dalle opzioni call, che consentano al
cedente di riacquistare in qualunque momento gli immobili su
iniziativa del cessionario, purchè nel limite globale, da prevedere
contrattualmente, pari al 10% del valore complessivo degli immobili
ceduti. Tale limite globale può essere superato soltanto ove il
cessionario sia tenuto a vendere gli immobili a causa di situazioni
eccezionali, non prevedibili al momento della cessione iniziale, tali
da minare il suo equilibrio finanziario o determinare il mancato
rispetto di previsioni legislative o di vigilanza (21) ; tali
condizioni devono essere previste nella documentazione contrattuale.
Attività di rischio ponderate e margine disponibile - In
coerenza con il trattamento previsto ai fini del patrimonio, gli
immobili ceduti sono inclusi tra le attività di rischio ponderate ai
fini del requisito patrimoniale e tra gli immobili detenuti ai fini
del margine disponibile, nella misura della quota non finanziata da
soggetti terzi rispetto alla banca o al gruppo bancario cedente,
calcolata come sopra indicato.
3. Comunicazioni preventive
In considerazione dei potenziali impatti sugli istituti
prudenziali e degli altri rischi, anche operativi, connessi con le
operazioni della specie, la decisione di cedere una quota rilevante
(22) del patrimonio immobiliare ad uso funzionale con successiva
riconduzione nella disponibilità del cedente deve essere
attentamente valutata dagli organi di vertice della banca o della
capogruppo e preventivamente portata a conoscenza dell'Organo di
Vigilanza.
A tal fine, le banche e le società capogruppo trasmettono alla
Banca d'Italia una relazione predisposta dall'organo con funzione di
gestione e approvata dall'organo con funzione di supervisione
strategica, sentito l'organo di controllo, nella quale: si fornisce
una sintetica descrizione dell'operazione; si produce una stima dei
relativi impatti economici, patrimoniali e sugli istituti
prudenziali; si valutano gli altri rischi di natura operativa con
indicazione delle modalità con cui si intende presidiarli. Se del
caso, nella relazione gli organi di vertice attestano l'insussistenza
di circostanze comportanti il disconoscimento delle operazioni a fini
prudenziali, sulla base dei criteri sopra indicati.
4. Regime transitorio
Il trattamento prudenziale delineato si applica anche alle
operazioni, per le quali l'utile derivante dalla cessione degli
immobili sia stato rilevato nel bilancio della banca o del gruppo
bancario cedente a partire dall'esercizio 2007 (incluso). Con
riferimento agli utili da cessione rilevati in bilancio sino
all'esercizio chiuso o in corso al 31 dicembre 2009, gli intermediari
possono distribuire gli effetti del filtro prudenziale in maniera
omogenea lungo un arco temporale di 5 anni (23) (24) .
Roma, 11 maggio 2010

Il direttore generale: Saccomanni


(11) Al riguardo, si rammenta che la Banca d'Italia può, caso per
caso, in base ai poteri ad essa attribuiti in materia di gruppo
bancario e vigilanza consolidata: a) individuare una
composizione del gruppo diversa da quella comunicata,
verificando, in particolare se esistano situazioni di controllo
ai sensi dell'art. 23 del TUB; b) richiedere l'assoggettamento a
consolidamento integrale o proporzionale di società bancarie o
finanziarie quando a suo giudizio si configurino situazioni di
più ampia integrazione con il soggetto partecipante.

(12) È assimilato alla locazione ogni altro schema negoziale o
diritto reale che produca comunque l'effetto di ricondurre
l'immobile ceduto nella disponibilità della banca o del gruppo
cedente.

(13) A tal fine sono considerati soggetti terzi quelli diversi dai
«soggetti collegati», come definiti ai sensi dell'art. 53, commi
4 e seguenti del TUB.

(14) Ad esempio, se la plusvalenza realizzata è pari a 100 e la
banca cedente ha finanziato per il 20 per cento il soggetto
cessionario, l'utile da cessione astrattamente «computabile» è
pari a 80. La sua concreta computabilità dipende dal rispetto
dei requisiti di permanenza indicati più avanti nel testo.

(15) Tali posizioni includono sia gli impegni di acquisto dei titoli
della cartolarizzazione sia ogni altra forma di supporto,
direttamente o indirettamente fornita all'operazione; tra queste
rientrano, ad esempio, le garanzie rilasciate per il buon esito
dei crediti per canoni di locazione.

(16) Sono fatti salvi i diritti di prelazione derivanti da
disposizioni di legge non derogabili dalle parti; l'esistenza di
tali diritti non comporta quindi, di per sè sola,
l'applicazione della presente disciplina.

(17) Cfr. nota 6.

(18) In sostanza, nel semestre in cui avviene la cessione si applica
un filtro prudenziale: a) «negativo» del patrimonio di base per
sterilizzare totalmente l'utile da cessione «computabile»
iscritto nel conto economico; b) «positivo» del patrimonio
supplementare per rilevare integralmente l'utile da cessione
«computabile» iscritto nel conto economico. Nel medesimo
semestre e in quelli successivi, per tutta la durata del
contratto di locazione, sia l'importo del filtro prudenziale
«negativo» sia quello del filtro prudenziale «positivo» vanno
ridotti di un ennesimo (dove n è il numero di semestri di
durata del contratto di locazione).

(19) Cfr. nota 6.

(20) In sostanza, nel semestre in cui avviene la cessione, si applica
un filtro prudenziale «negativo» del patrimonio di base per
sterilizzare totalmente l'utile da cessione «computabile»
iscritto nel conto economico. Nel medesimo semestre e in quelli
successivi, per tutta la durata del contratto di locazione,
l'importo del filtro prudenziale «negativo» va ridotto di un
ennesimo (dove n è il numero di semestri di durata del
contratto di locazione).

(21) Si fa riferimento, ad esempio, al divieto per i fondi
immobiliari di indebitarsi per un importo superiore al 60% del
valore dell'attivo.

(22) Assumono rilievo le operazioni, anche frazionate in un arco
temporale di 12 mesi, che comportano la dismissione di una quota
pari o superiore al 5% del proprio patrimonio immobiliare ad uso
funzionale.

(23) In sostanza, nel caso di filtro «totale» si applica un filtro
pari alla somma algebrica dei seguenti addendi: a) un filtro
prudenziale «negativo» del patrimonio di base pari a un decimo
dell'utile da cessione «computabile» iscritto nel conto
economico; tale filtro si calcola a partire dal 30 giugno 2010 e
cumulativamente per i successivi 9 semestri; da tale data rimane
invariato fino alla fine del contratto di locazione; b) un
filtro prudenziale «positivo» del patrimonio di base pari ad un
ennesimo (dove n è il numero di semestri di durata del
contratto di locazione) dell'utile da cessione «computabile»
iscritto nel conto economico; tale filtro si calcola in modo
cumulato per tutta la durata del contratto di locazione

(24) In sostanza, nel caso di filtro «parziale» si applica un filtro
pari alla somma algebrica dei seguenti addendi: a) un filtro
prudenziale «negativo» del patrimonio di base pari a un decimo
dell'utile da cessione «computabile» iscritto nel conto
economico; tale filtro si calcola a partire dal 30 giugno 2010 e
cumulativamente per i successivi 9 semestri; da tale data rimane
invariato fino alla fine del contratto di locazione; b) un
filtro prudenziale positivo del patrimonio di base pari ad un
ennesimo (dove n è il numero di semestri di durata del
contratto di locazione) dell'utile da cessione «computabile»
iscritto nel conto economico; tale filtro si calcola in modo
cumulato per tutta la durata del contratto di locazione.
Corrispondentemente al patrimonio supplementare si applica un
filtro pari alla somma algebrica dei seguenti addendi: a) un
filtro prudenziale «positivo» pari a un decimo dell'utile da
cessione «computabile» iscritto nel conto economico; tale filtro
si calcola a partire dal 30 giugno 2010 e cumulativamente per i
successivi 9 semestri; da tale data rimane invariato fino alla
fine del contratto di locazione; b) un filtro prudenziale
«negativo» pari ad un ennesimo (dove n è il numero di semestri
di durata del contratto di locazione) dell'utile da cessione
«computabile» iscritto nel conto economico; tale filtro si
calcola in modo cumulato per tutta la durata del contratto di
locazione.