Serie Generale n. 183 del 7-8-2017
DECRETI, DELIBERE E ORDINANZE MINISTERIALI
MINISTERO DELLE INFRASTRUTTURE E DEI TRASPORTI
MINISTERO DELLE INFRASTRUTTURE E DEI TRASPORTI
DECRETO 21 giugno 2017
Clausole standard dei contratti locativi e di futuro riscatto e modalita' di determinazione e fruizione del credito d'imposta. (17A05464) (GU Serie Generale n.183 del 07-08-2017)

IL MINISTRO DELLE INFRASTRUTTURE
E DEI TRASPORTI

di concerto con

IL MINISTRO DELL'ECONOMIA
E DELLE FINANZE

Visto il decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47 convertito, con
modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80 recante «Misure
urgenti per l'emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e
per Expo 2015»;
Visto, in particolare, l'art. 8 del citato decreto-legge n. 47 del
2014, che, ai commi 1 e 2, rimanda alle convenzioni di locazione
degli alloggi sociali di cui al decreto del Ministero delle
infrastrutture 22 aprile 2008, adottato in attuazione dell'art. 5
della legge 8 febbraio 2007, n. 9, la disciplina sul riscatto a
termine degli stessi alloggi e che, al comma 3, fissa le condizioni
per usufruire del credito di imposta sui corrispettivi delle cessioni
degli stessi alloggi sociali;
Visto, altresì, il comma 4 dell'art. 8 del suddetto decreto-legge
n. 47 del 2014, che prevede che con decreto del Ministero delle
infrastrutture e dei trasporti, di concerto con il Ministero
dell'economia e delle finanze, previa intesa con la Conferenza
unificata di cui all'art. 8 del decreto legislativo 28 agosto 1997,
n. 281, siano disciplinate le clausole standard dei contratti
locativi e di futuro riscatto, le tempistiche e gli altri aspetti
ritenuti rilevanti nel rapporto, nonchè le modalità di
determinazione e di fruizione del credito d'imposta;
Viste le disposizioni di cui all'art. 8, comma 4, del decreto-legge
28 marzo 2014, n. 47 convertito dalla legge 23 maggio 2014, n. 80,
che si applicano agli alloggi sociali di cui all'art. 10 del medesimo
decreto-legge n. 47 del 2014;
Visto il concerto espresso dal Ministro dell'economia e delle
finanze con nota n. 864 del 19 luglio 2016;
Vista l'intesa con la Conferenza unificata di cui all'art. 8 del
decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281 espressa nella seduta del
29 settembre 2016;
Considerato che la Corte dei conti con Pec dell'8 marzo 2017 ha
rappresentato l'esigenza di chiarire i presupposti normativi sottesi
alla disposizione di cui all'art. 2, comma 5;
Ritenuto, ai fini dell'adeguamento alle osservazioni avanzate
dall'organo di controllo, a seguito di ulteriori approfondimenti
sulla materia, di espungere la disposizione contenuta nell'ultimo
periodo del comma 5 dell'art. 2;

Decreta:

Art. 1

Facoltà di riscatto a termine dell'alloggio sociale

1. Ai sensi dell'art. 8 del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47,
convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, il
conduttore che, decorsi almeno sette anni dalla data di inizio della
locazione, non sia proprietario, unitamente agli altri componenti del
proprio nucleo familiare, di altra abitazione nel territorio
regionale di appartenenza, adeguata alle esigenze del nucleo
familiare ai sensi delle vigenti normative statali e regionali in
materia di alloggio sociale, ha facoltà di riscattare l'unità
immobiliare ad uso abitativo oggetto del contratto di locazione e di
futuro riscatto disciplinato dal presente decreto, acquistandone la
proprietà.
2. Il diritto di riscatto è esercitato dal conduttore mediante
trasmissione della relativa dichiarazione, da inviare al locatore
mediante raccomandata con avviso di ricevimento o posta elettronica
certificata. Le parti stipulano il relativo atto di trasferimento
entro 120 giorni dal ricevimento della dichiarazione di riscatto,
presso il notaio designato dal conduttore.
3. Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di
acquistare l'alloggio sociale è stabilito dalle parti, entro dieci
anni dalla data di inizio della locazione.

Art. 2

Contratto di locazione e di futuro riscatto

1. Ai sensi dell'art. 8, comma 1, del decreto-legge n. 47 del 2014
nelle convenzioni edilizie sono determinati i limiti massimi dei
prezzi di cessione degli immobili ed i relativi canoni di locazione,
al fine di tener conto delle finalità sociali poste a base dei
contratti di locazione e di futuro riscatto. Nelle predette
convenzioni, qualora disciplinino anche l'erogazione di contributi
pubblici per la realizzazione dell'alloggio sociale, sono altresì
determinati termini e modalità per la restituzione della quota di
contributo pubblico da parte del beneficiario dello stesso,
aggiornato a norma di legge, in relazione all'effettivo periodo di
locazione
2. Il corrispettivo del contratto di vendita da stipulare in caso
di esercizio del diritto di riscatto, viene determinato nel contratto
di locazione, da rivalutarsi annualmente in base alla variazione
dell'indice ISTAT dei prezzi al consumo per famiglie operai e
impiegati. Detto corrispettivo deve essere pagato entro la data di
perfezionamento della vendita.
3. Nel contratto di locazione viene, altresì, convenuto che, in
caso di esercizio del diritto di riscatto, una parte del
corrispettivo pagato al locatore, non inferiore al 20 per cento del
canone di affitto, verrà imputata al prezzo del trasferimento della
proprietà, come previsto dall'art. 8, comma 2, del decreto-legge n.
47 del 2014. In caso di esercizio del diritto di riscatto, l'immobile
non può essere alienato prima dello scadere dei cinque anni dalla
data di comunicazione della volontà di riscattare, che deve
risultare dall'atto di trasferimento.
4. Nel contratto di locazione e di futuro riscatto sono
espressamente indicati i vincoli relativi al prezzo massimo di
cessione sull'alloggio o gli altri vincoli disposti nella convenzione
sottoscritta con il Comune, nonchè gli eventuali atti posti in
essere per l'affrancamento degli stessi vincoli ai sensi dell'art. 5,
comma 3-bis, del decreto-legge 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con
modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106.
5. Il contratto di locazione e di futuro riscatto è trascritto nei
registri immobiliari, per una durata massima di dieci anni.
6. In tale contratto è stabilita l'eventuale quota del
corrispettivo trattenuto dal locatore in conto del prezzo di acquisto
dell'alloggio, che il locatore stesso è autorizzato a trattenere nel
caso in cui il conduttore non acquisti l'unità immobiliare entro il
termine stabilito. Le parti possono altresì concordare apposite
clausole per il rilascio del bene, sempre in caso di mancato acquisto
ovvero di mancato pagamento dei canoni.

Art. 3

Contratto preliminare di vendita

1. È fatta salva la facoltà delle parti di concludere, in ogni
momento, un contratto preliminare di vendita da perfezionare per atto
pubblico o per scrittura privata autenticata da notaio, da
trascrivere nei registri immobiliari ai sensi e per gli effetti
dell'art. 2645-bis del codice civile, avente ad oggetto la medesima
unità immobiliare concessa in locazione, purchè tale contratto
preveda che la relativa vendita non venga conclusa prima del termine
di sette anni dalla data di inizio della locazione e purchè
sussistano le condizioni soggettive previste dall'art. 1.
2. Nel suddetto contratto preliminare di vendita potrà essere
convenuto un incremento della quota parte dei canoni di locazione,
scadenti successivamente alla data del preliminare stesso, che verrà
imputata al prezzo del trasferimento.

Art. 4

Gli immobili accessibili ai contratti di locazione
e di futuro riscatto

1. Qualsiasi immobile destinabile o trasformabile in alloggio
sociale, comprese le relative pertinenze, può accedere ai contratti
di locazione e di futuro riscatto.
2. Prima della stipula del contratto di locazione e di futuro
riscatto è necessario cancellare l'ipoteca che grava sul bene
oggetto del futuro riscatto. È possibile prevedere l'accollo del
mutuo da parte del conduttore.
3. In caso di stipula del contratto di locazione e di futuro
riscatto per immobili in costruzione, i sette anni previsti dall'art.
1 decorrono dalla data di inizio della effettiva locazione. Resta
l'obbligo del locatore di produrre la certificazione di agibilità
nei termini di legge e, comunque, prima del trasferimento in
proprietà dell'immobile.

Art. 5

Trattamento fiscale

1. Ai fini delle imposte sui redditi e dell'imposta regionale sulle
attività produttive, l'intero corrispettivo della cessione
dell'alloggio sociale si considera conseguito alla data di esercizio
del diritto di riscatto dell'unità immobiliare da parte del
conduttore.
2. Nei periodi di imposta precedenti all'esercizio del diritto di
riscatto, il canone di locazione percepito dal locatore concorre alla
formazione del reddito e della base imponibile dell'imposta regionale
sulle attività produttive anche per la quota dello stesso che le
parti hanno convenuto di imputare a credito del prezzo di acquisto
futuro dell'alloggio.
3. Nel caso di esercizio del diritto di riscatto dell'alloggio
sociale da parte del conduttore, il locatore matura, ai fini delle
imposte sui redditi e dell'imposta regionale sulle attività
produttive, un credito d'imposta da determinarsi ai sensi dei commi 1
e 2 dell'art. 6.

Art. 6

Modalità di determinazione e di fruizione
del credito d'imposta

1. Ai fini delle imposte sui redditi, il credito d'imposta di cui
al comma 3 dell'art. 5 è determinato applicando alle quote di canone
di locazione imputate in conto del prezzo di acquisto futuro
dell'alloggio, percepite nei periodi di imposta antecedenti
all'esercizio del diritto di riscatto, l'aliquota pro tempore vigente
di cui all'art. 77 del testo unico delle imposte sui redditi di cui
al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.
2. Ai fini dell'imposta regionale sulle attività produttive, il
credito d'imposta di cui al comma 3 dell'art. 5 è determinato
applicando alle quote di canone di locazione imputate in conto del
prezzo di acquisto futuro dell'alloggio, percepite nei periodi
d'imposta antecedente l'esercizio del diritto di riscatto, l'aliquota
pro tempore vigente di cui all'art. 16 del decreto legislativo 15
dicembre 1997, n. 446.
3. I crediti di cui ai commi 1 e 2 possono essere utilizzati,
rispettivamente, in diminuzione delle imposte sui redditi e
dell'imposta regionale sulle attività produttive relative al periodo
d'imposta in cui è stipulato il contratto di vendita dell'unità
immobiliare; in caso di mancato utilizzo in tutto o in parte degli
stessi, l'ammontare residuo potrà essere riportato ed utilizzato,
senza alcun limite temporale, nelle dichiarazioni relative ai periodi
di imposta successivi.
Il presente decreto sarà inviato agli organi di controllo per la
registrazione e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica
italiana.
Roma, 21 giugno 2017

Il Ministro delle infrastrutture
e dei trasporti
Delrio
Il Ministro dell'economia
e delle finanze
Padoan

Registrato alla Corte dei conti il 18 luglio 2017
Ufficio di controllo sugli atti del Ministero delle infrastrutture e
dei trasporti e del Ministero dell'ambiente, della tutela del
territorio e del mare, n. 1-2961