1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n. 17 del 28-4-1999
ATTI DI PROMOVIMENTO DEL GIUDIZIO DELLA CORTE
N. 227 ORDINANZA (Atto di promovimento) 13 marzo 1999
N. 227 Ordinanza emessa il 13 marzo 1999 dal pretore di Como nel procedimento civile vertente tra Anfossi Gianfranco e Immobiliare Lattis s.a.s. Locazione di immobili urbani - Determinazione del costo base dell'immobile ai fini del computo dell'equo canone - Mancata previsione di un costo base (o criterio di calcolo del costo base) differenziato per gli immobili situati nel comune di Campione d'Italia - Ingiustificato eguale trattamento di situazioni diverse, attesa la collocazione del comune in questione nell'ambito dell'economia elvetica - Locazione di immobili urbani - Criteri di determinazione dell'equo canone - Applicabilita' agli immobili locati ad uso abitativo nel territorio del comune di Campione d'Italia - Incidenza sul diritto di proprieta'. (Legge 28 luglio 1978, n. 392, artt. 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 e 21). (Cost., artt. 3, primo comma, e 42, primo comma). (099C0380) (GU 1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n.17 del 28-4-1999)

IL PRETORE
Ha pronunciato la seguente ordinanza di rimessione degli atti alla
Corte costituzionale nella causa n. 33/1995, promossa da Gianfranco
Anfossi contro la s.a.s. Immobiliare Lattis:
Ritenuto in fatto
Il ricorrente sul presupposto di aver stipulato con la s.a.s.
Lattis un contratto di locazione avente ad oggetto un'unità
immobiliare ad uso abitativo sita in Campione d'Italia corso Italia
28, ad un canone annuo ben superiore a quello previsto dalla legge
392/1978, chiede accertarsi il canone di legge e condannarsi la
locatrice alla restituzione delle somme ricevute in eccesso ex art.
79 l.c.
La parte convenuta, pur non contestando l'applicabilità virtuale
di tale disciplina vincolistica al rapporto e all'immobile in
oggetto, ne eccepisce l'illegittimità costituzionale con riferimento
agli artt. 3, 41 e 42 Cost. nella parte in cui, in violazione dei
principi di ragionevolezza nonchè di rispetto dell'autonomia e
proprietà privata, viene a riguardare immobili abitativi urbani siti
nel territorio del comune di Campione d'Italia ovviamente soggetto
alla sovranità dello Stato italiano ma senz'altro caratterizzato in
quanto "enclave" da una situazione socio economica del tutto
particolare.
Tale prospettata situazione di incostituzionalità appare rilevante
per la decisione del presente giudizio (essendo incontroverso tra le
parti che il rapporto locatizio de quo sia virtualmente soggetto alla
disciplina vincolistica nonchè che il conduttore abbia versato
canoni superiori a quelli di legge) nonchè, per i motivi di seguito
esposti, non manifestamente infondata.
Considerato in diritto
La norma di cui all'art. 12, legge n. 392/1978 unitamente a quelle
successive ed ad esse coordinate costituisce una delle strutture
portanti del regime introdotto da tale legge: quello della
determinazione del cosiddetto "equo canone" degli immobili adibiti ad
abitazione, tanto è vero che sotto la denominazione di "legge
dell'equo canone" è più noto il complessivo testo normativo di cui
si discute.
In coerenza al carattere corrispettivo del contratto di locazione,
la misura del canone locatizio è determinata secondo un sistema
rigidamente matematico, sulla base di elementi "oggettivi" tratti
dalle caratteristiche dell'immobile, mentre è stato del tutto
abbandonato il parametro "soggettivo" costituito dal reddito del
conduttore, già accolto nel sistema del cosiddetto fitto bloccato di
cui alla legislazione previgente.
Tra tali elementi, ai fini del calcolo del valore locativo, assume
particolare rilevanza il costo unitario di produzione che per gli
immobili realizzati entro il 31 dicembre 1975, quale quello locato al
ricorrente, è fissato dall'art. 14 in L. 250.000 per le regioni del
centro-nord ed in L. 225.000 per le regioni del mezzogiorno e delle
isole. Ove invece l'immobile fosse stato realizzato dopo il 1975, ai
sensi del successivo art. 22, legge citata, il costo base di
produzione sarebbe risultato sensibilmente superiore; inoltre il
locatore avrebbe facoltà di provare sulla base di determinate
certificazioni ufficiali, un costo base di produzione anche superiore
a quello fissato in generale; dalla Suprema Corte è stata poi
ritenuta manifestamente infondata la questione di legittimità
costituzionale con riferimento all'art. 3 Cost., degli artt. 14 e 22
legge citata i quali dettano tale regime differenziato, affermandosi
la razionalità della scelta del legislatore poichè fondata sul
diminuito valore degli immobili urbani con il passare del tempo
(stante altresì l'intervenuta svalutazione monetaria intervenuta fra
1975 e la data di entrata in vigore della legge) il che escluderebbe
una disparità di trattamento tra i proprietari dei due diversi tipi
di immobili, non essendovi tra gli stessi parità di condizioni
(Cass. 6385/1982).
Nel caso di specie, potrebbe invece rilevarsi come il proprietario
di un immobile sito in Campione d'Italia ed ultimato entro il 31
dicembre 1975, (non potendo provare a causa del fattore cronologico,
i maggiori esborsi edificatori) viene assoggettato ad un regime che
determina ex lege i costi di produzione per le regioni centro-nord, a
sua volta fissati dal legislatore sulla base di una media che tiene
conto di fattori finanziari ovviamente propri dell'economia nazionale
italiana; ciò urterebbe col fatto che, per la sua particolare
collocazione geografica, nel comune di Campione d'Italia (il cui
territorio costituisce una vera e propria "enclave" e non già
semplicemente zona di confine) la moneta corrente è quella elvetica,
le retribuzioni ed i prezzi di merci ed opere sono corrisposti in
franchi svizzeri, (tant'è che nel suo complesso lo stesso costo
della vita corrisponde a quello elvetico) il che, sul piano dei costi
di costruzione significa che anch'essi sono allineati a quelli propri
dell'economia elvetica, del tutto estranei alla previsione del
legislatore e quindi alla "media" di cui sopra (per inciso nel
presente giudizio è emerso come il regolamento comunale per la
locazione del patrimonio residenziale approvato con delibera 16
luglio 1981 stabilisce il costo base a mq per gli immobili ultimati
entro il 31 dicembre 1975 in franchi svizzeri 1700, ovvero in L.
807.500, al cambio del 1978).
In sostanza il locatore campionese, pur dovendo subire, ai fini dei
costi di acquisizione della sua proprietà immobiliare, gli effetti
della economia elvetica, a differenza del locatore degli altri
territori della Repubblica Italiana, si vedrebbe irrazionalmente
equiparato a quest'ultimo.
Devesi poi rilevare come, proprio a causa del peculiare contesto
socio-economico del territorio campionese, sono innumerevoli i
riferimenti normativi che contemplano, anzi disciplinano
espressamente detta diversità, per esempio in materia di adeguamento
delle retribuzioni dei pubblici dipendenti, dei trattamenti
pensionistici e relativo rapporto di cambio, della assistenza
sanitaria ex art. 37 legge n. 833/1978 ecc.
Quanto alla prospettata questione di illegittimità sotto il
profilo dell'art. 42 secondo comma Cost. questione che coinvolge, in
realtà, lo stesso sistema, nel suo complesso di predeterminazione
normativa del corrispettivo delle locazioni abitative (ed assorbe ad
avviso del giudicante il riferimento all'art 41, primo comma, Cost.),
devesi osservare come detto sistema sia stato attuato dal legislatore
sul presupposto del contesto della grave situazione, a livello
nazionale dell'edilizia abitativa nel quale ebbe ad in intervenire
la legge n. 392/1978; tale intervento legislativo si sottrarrebbe ai
rilievi di incostituzionalità ex art. 42, secondo comma, Cost. in
quanto rispondente all'intento di stabilire un complesso di controlli
sui canoni delle locazioni perseguito attraverso molteplici e
coordinate scelte frutto di discrezionale bilanciamento di interessi
(cfr. ordinanza Corte Cost. n. 1084/1988; sentenze Corte cost. n.
1028/1988 e 132/1994); nel caso del territorio campionese, del tutto
legato, per i motivi sopra esposti, alla economia elvetica, potrebbe
al contrario opinarsi che difettasse lo stesso presupposto
socio-economico dell'intervento del legislatore, ovvero la "tensione
abitativa" o lo squilibrio del mercato degli alloggi, fenomeni
senz'altro assai gravi nel nostro paese, ma notoriamente mai
osservati nella Confederazione Elvetica, essendo ivi evidentemente
contrastati da una serie di fattori quali l'economia prospera, la
moneta forte, il reddito medio pro capite più alto del mondo ecc.
Alla luce delle considerazioni che precedono, a prospettata
questione di legittimità costituzionale, la cui definizione risulta
rilevante rispetto al giudizio in corso, va ritenuta non
manifestamente infondata, con conseguente avvio del procedimento
innanzi al giudice delle leggi

P. Q. M.
Dichiara rilevante e non manifestamente infondata la questione di
legittimità costituzionale;
a) dell'art. 14, primo comma legge n. 392/1978 in relazione
all'art. 3, primo comma, Cost. nella parte in cui non prevede un
costo base (o criterio di calcolo del costo base) differenziato per
gli immobili situati nel territorio del comune di Campione d'Italia;
b) degli artt. 12, primo comma, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20 e
21, legge n. 392/1978 in relazione all'art. 42, primo comma Cost.
nella parte in cui essi risultano applicabili agli immobili locati ad
uso abitativo nel territorio del comune di Campione d'Italia.
Dispone l'immediata trasmissione degli atti alla Corte
costituzionale e sospende il giudizio in corso;
Ordina che a cura della cancelleria la presente ordinanza sia
comunicata alle parti, nonchè notificata al Presidente del Consiglio
dei Ministri ed ai Presidenti delle Camere e del Senato.
Como, addì 13 marzo 1999
Il pretore: Mentana
99C0380