Serie Generale n. 198 del 25-8-2010
ESTRATTI, SUNTI E COMUNICATI
BANCA D'ITALIA
BANCA D'ITALIA
COMUNICATO
Comunicazione congiunta Banca d'Italia - Consob concernente il Processo di valutazione dei beni immobili dei fondi comuni di investimento. (10A10487) (GU Serie Generale n.198 del 25-08-2010)

La regolamentazione vigente prevede che, per la valutazione dei
beni immobili dei fondi comuni di investimento, le SGR si avvalgano
di esperti indipendenti (1)
L'intervento degli esperti è volto a garantire l'oggettività e
l'indipendenza della valutazione dei beni immobili, resa
particolarmente delicata sia per l'assenza di parametri oggettivi di
riferimento per la determinazione del loro valore (non trattandosi di
beni quotati in mercati regolamentati) sia per l'elevato contenuto
specialistico di tali valutazioni.
L'intervento di soggetti terzi aumenta la complessità e
l'articolazione del processo di valutazione e richiede una
interazione tra le SGR e gli esperti indipendenti, nell'ambito delle
rispettive competenze e responsabilità previste dalla disciplina
vigente. Secondo tale disciplina:
le prime hanno il compito di definire i criteri di valutazione,
tenuto conto di quanto previsto in materia dalla vigente disciplina
(2) ; di scegliere gli esperti indipendenti; di monitorare
l'attività degli stessi e di validare i risultati delle loro
valutazioni (delle quali rispondono nei confronti dei sottoscrittori
dei fondi);
i secondi son tenuti a porre in essere l'insieme delle attività
necessarie a valutare i singoli immobili del fondo.
Tenuto conto dell'importanza del processo di valutazione
nell'attività di gestione dei fondi e del ruolo che gli esperti
indipendenti rivestono nell'ambito del processo stesso, la Banca
d'Italia e la CONSOB hanno condotto, lo scorso anno, un'indagine
sulle prassi di valutazione dei beni dei fondi immobiliari,
procedendo, in particolare, all'audizione degli esponenti aziendali
di un significativo campione di SGR che gestiscono fondi immobiliari.
L'indagine ha messo in luce alcune criticità di tali prassi, che
dipendono principalmente dall'incompletezza delle politiche, regole e
procedure adottate dalle SGR in merito ai seguenti profili:
scelta degli esperti indipendenti e determinazione dei compensi;
cautele per identificare e gestire situazioni di conflitto di
interessi, potenzialmente derivanti, in particolare, dall'affidamento
agli esperti indipendenti di incarichi ulteriori e non strettamente
correlati a quello di valutazione;
modalità di coordinamento e flussi informativi e documentali tra
le SGR e gli esperti indipendenti;
specificazione dei ruoli e delle responsabilità dei singoli
organi e funzioni aziendali delle SGR (in specie, in relazione alla
verifica della correttezza dei dati e delle informazioni contenute
nelle relazioni di stima degli esperti indipendenti nonchè circa la
coerenza delle valutazioni di questi ultimi con il valore corrente
degli immobili oggetto di valutazione;
previsione contrattuale delle informazioni minimali che debbono
essere fornite dagli esperti indipendenti nelle relazioni di stima,
con riguardo alle attività svolte, alle motivazioni sottese
all'impiego di una determinata metodologia di valutazione, ai
parametri, alle ipotesi ed ai rischi considerati.
Per superare tali aspetti critici è necessario che le SGR si
dotino, coerentemente con la disciplina del sistema organizzativo
contenuta nel Regolamento congiunto della Banca d'Italia e della
CONSOB del 29 ottobre 2007 (3) , di adeguati processi di valutazione
dei beni immobili, assicurando in particolare che:
gli esperti siano dotati di adeguata capacità professionale e
assicurino oggettività e indipendenza rispetto sia alla SGR sia ai
partecipanti ai fondi;
siano definiti con precisione: i compiti della società di
gestione e degli esperti indipendenti; gli scambi informativi tra i
due soggetti; i controlli condotti dalle società di gestione
sull'adeguatezza delle valutazioni effettuate dagli esperti.
In allegato si forniscono - ai sensi dell'art. 4.4 del Protocollo
di intesa tra la Banca d'Italia e la CONSOB del 31 ottobre 2007 -
linee applicative di carattere generale in materia di processo di
valutazione dei beni immobili dei fondi comuni di investimento.In
relazione a quanto sopra, si invitano le società di gestione del
risparmio autorizzate alla istituzione e gestione di fondi
immobiliari ad adeguarsi alle presenti linee applicative entro 6 mesi
dalla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della presente
comunicazione.
Le SGR comunicano tempestivamente alla Banca d'Italia e alla Consob
l'adozione delle misun deliberate per adeguarsi alle presenti linee
applicative.
Roma, 29 luglio 2010

Per la Banca d'Italia: Draghi
Per la Consob: Conti


(1) Cfr art. 6, comma 1, lett. c), n. 5 del D.Lgs. n. 58/98 e il
Provvedimento della Banca d'Italia del 14 aprile 2005, Titolo V,
Cap. IV, Sez II, par. 4.

(2) Cfr Provvedimento della Banca d'Italia del 14 aprile 2005, Titolo
V, Cap IV.

(3) Cfr Parte V, Titolo II.

Allegato

Linee applicative di carattere generale in
materia di processo di valutazione dei beni
immobili dei fondi comuni di investimento

Parte di provvedimento in formato grafico