1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n. 51 del 20-12-1989
SENTENZE ED ORDINANZE DELLA CORTE
N. 542 SENTENZA 30 novembre - 14 dicembre 1989
Giudizio di legittimita' in via incidentale Locazione- Immobili ad uso non abitativo- Cessazione del rapporto di locazione- Diritto del conduttore alla indennita' per la perdita dell'avviamento- Provvedimento della p.a. come causa della cessazione del rapporto locativo- Mancata loro previsione come causa di esclusione dal diritto - Richiamo alle sentenze nn. 882/1988, 126/1988, ordinanza n. 583/1987, sentenze nn. 576/1987, 300/1983, 128/1983, 36/1980 e 73/1966- Irragionevolezzza- Illegittimita' costituzionale. (Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 34). (Cost., art. 3). (089C1299) (GU 1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n.51 del 20-12-1989)

LA CORTE COSTITUZIONALE
composta dai signori:
Presidente: dott. Francesco SAJA;
Giudici: prof. Giovanni CONSO, prof. Ettore GALLO, dott. Aldo
CORASANITI, prof. Giuseppe BORZELLINO, dott. Francesco GRECO, prof.
Renato DELL'ANDRO, prof. Gabriele PESCATORE, avv. Ugo SPAGNOLI, prof.
Francesco Paolo CASAVOLA, prof. Antonio BALDASSARRE, prof. Vincenzo
CAIANIELLO, avv. Mauro FERRI, prof. Luigi MENGONI, prof. Enzo CHELI;

ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel giudizio di legittimità costituzionale dell'art. 34 della legge
27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili
urbani), promosso con ordinanza emessa il 19 aprile 1989 dal Pretore
di Tolentino nel procedimento civile vertente tra Ferranti Franco e
Vissani Primo ed altri, iscritta al n. 319 del registro ordinanze
1989 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica n. 26,
prima serie speciale, dell'anno 1989;
Visto l'atto di intervento del Presidente del Consiglio dei
ministri;
Udito nella camera di consiglio del 25 ottobre 1989 il Giudice
relatore Francesco Paolo Casavola;
Ritenuto in fatto
1. - Nel corso di un giudizio in cui il conduttore aveva richiesto
il pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento
commerciale, pur avendo dovuto abbandonare l'immobile a seguito di
provvedimento del Sindaco, motivato dalle precarie condizioni di
stabilità, il Pretore di Tolentino, con ordinanza emessa il 19
aprile 1989, ha sollevato, in relazione all'art. 3 della
Costituzione, questione di legittimità costituzionale dell'art. 34
della legge 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui impone il
pagamento dell'indennità anche nell'ipotesi "in cui la cessazione
del rapporto derivi dal provvedimento della P.A. che abbia nel
contempo determinato la giuridica impossibilità di utilizzare
l'immobile stesso da parte del locatore o di farne oggetto di
qualsiasi rapporto di scambio".
Secondo il giudice a quo, la fattispecie sarebbe qualificabile in
termini di cessazione della locazione dovuta ad un provvedimento
della pubblica Amministrazione in cui il bene locato avrebbe perduto
ogni possibilità giuridica di diventare oggetto di scambio, onde
risulterebbe irragionevole la previsione della norma impugnata la
quale, non contemplando il caso in argomento tra le ipotesi di
esonero dall'obbligo di corrispondere l'indennità, penalizzerebbe il
locatore il quale sarebbe irragionevolmente ed iniquamente sottoposto
allo stesso sacrificio patrimoniale a cui è assoggettato il locatore
che, in condizioni normali, può riutilizzare il bene nel suo valore
intrinsecamente aumentato.
Il Pretore rimettente conclude escludendo che la questione possa
risolversi secondo la ratio della sentenza n. 576 del 1987 con la
quale questa Corte ha ritenuto che l'obbligazione di corrispondere
l'indennità viene meno in conseguenza del totale perimento
dell'immobile.
2. - È intervenuta, in rappresentanza del Presidente del
Consiglio dei ministri, l'Avvocatura dello Stato, sostenendo che la
cessazione del rapporto principale di locazione per impossibilità
della prestazione - dipendente dall'assoluta impossibilità di uso a
tempo indeterminato dell'immobile - produce il venir meno della causa
stessa dell'obbligazione accessoria riguardante l'indennità di
avviamento, dato il collegamento sia funzionale che strutturale di
quest'ultima col rapporto principale (essendo il valore di avviamento
inerente all'utilizzabilità dell'immobile stesso). L'Avvocatura
conclude quindi chiedendo che la questione venga dichiarata
infondata.
Considerato in diritto
1. - Il Pretore di Tolentino con ordinanza del 19 aprile 1989
(R.O. n. 319/1989) chiede verifica di legittimità costituzionale, in
relazione all'art. 3 della Costituzione, dell'art. 34 della legge 27
luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani),
"nella parte in cui pone a carico del locatore di immobile adibito ad
uso non abitativo la obbligazione di corrispondere al conduttore
l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale anche nel
caso in cui la cessazione del rapporto derivi dal provvedimento della
P.A. che abbia nel contempo determinato la giuridica impossibilità
di utilizzare l'immobile stesso da parte del locatore o di farne
oggetto di qualsiasi rapporto di scambio".
2. - La questione è fondata.
Questa Corte ha ritenuto, in sentenza n. 576 del 1987, che: "alla
totale e definitiva distruzione dell'immobile (...) consegue, secondo
i principì generali, l'automatica ed immediata risoluzione del
contratto per impossibilità sopravvenuta, con effetto estintivo
riguardo agli obblighi delle parti relativi alle reciproche
prestazioni", con la conseguenza che "anche la causa
dell'obbligazione accessoria concernente l'indennità di avviamento
viene meno in tale ipotesi, in quanto collegata al rapporto
principale sia funzionalmente che strutturalmente, per "l'inerenza
all'immobile locato" propria del valore d'avviamento (cfr. sentenza
20 marzo 1980, n. 36)".
Nel caso prospettato invece dal Pretore di Tolentino non
l'interitus rei, ma il factum principis determina la cessazione del
rapporto contrattuale. Tale evento causante non è contemplato
dall'impugnato art. 34 della legge n. 392 del 1978, che elenca
tassativamente l'inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o
una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267
(Disciplina del fallimento, del concordato preventivo,
dell'amministrazione controllata e della liquidazione coatta
amministrativa), come escludenti il diritto del conduttore
all'indennità per la perdita dell'avviamento, in quanto atto a
definire una pluralità di situazioni non tutte produttive dei
medesimi effetti sul rapporto.
3. - A differenza del perimento dell'immobile - che, pur essendo
non preveduto dalla norma impugnata, è ipotesi dagli effetti
regolati da principì generali e pertanto non esclusa dalla
disposizione normativa che ne taccia - il factum principis, per la
sua attitudine a contenere una serie aperta di statuizioni con
effetti diversi ed eterogenei sui rapporti, non ha una portata
ermeneutica tale da poter resistere al canone ubi lex tacuit noluit.
Ne consegue che, non figurando il provvedimento della pubblica
Amministrazione nell'elenco di cause di cessazione del rapporto di
locazione per le quali non sorge diritto del conduttore
all'indennità per la perdita dell'avviamento, la norma impugnata
collide con il principio di ragionevolezza di cui all'art. 3 della
Costituzione.
Infatti, malgrado il provvedimento amministrativo privi sine die
l'immobile della utilizzabilità economica, sia da parte del
conduttore, destinatario direttamente raggiunto dall'ordinanza
sindacale di sgombero, sia da parte del locatore, che inutilmente ne
riottiene la disponibilità, il tenore attuale dell'art. 34 della
legge n. 392 del 1978 porterebbe egualmente a riconoscere il diritto
del conduttore a ricevere dal locatore l'indennità per la perdita
dell'avviamento.
4. - Secondo l'insegnamento di questa Corte (cfr. sentenze n.
882/1988, n. 126/1988, ordinanza n. 583/1987, sentenze n. 576/1987,
n. 300/1983, n. 128/1983, n. 36/1980, n. 73/1966) la predetta
indennità trova la propria ratio nell'esigenza di ripristinare
l'equilibrio economico e sociale e si giustifica nei confronti dei
soggetti del rapporto sotto un duplice profilo: a) per il conduttore
a titolo di indennizzo per la perdita dell'avviamento; b) nei
confronti del locatore perchè non si arricchisca, senza causa
propria, dell'incremento di valore incorporatosi nell'immobile per
l'attività ivi svolta dal conduttore.
Ma la presunzione che - secondo l'id quod plerumque accidit -
investe sia il danno che l'utilità, esimendo in concreto l'avente
diritto dall'onere di allegazione e precludendo all'obbligato la
prova contraria, non ha più ragione d'essere quando, per la causa di
forza maggiore che ha posto fine alla locazione (al di fuori
dell'area di responsabilità del locatore), sia esclusa in re ipsa
l'anzidetta funzione riequilibratrice dell'indennità.
Il factum principis, vietando sine die l'utilizzazione
dell'immobile, determina la cessazione del rappporto di locazione e
pertanto è obiettivamente idoneo ad elidere l'aspetto descritto sub
b), dato che il locatore non si arricchisce dell'incremento di valore
prodottosi nella res per l'attività del conduttore, a fortiori
quando il recupero della disponibilità dell'immobile sia meramente
astratto e formale, risolvendosi nella conservazione del titolo di
proprietà spogliato del suo contenuto economico e del tutto estraneo
agli effetti non più lucrativi della cessata relazione contrattuale.
Sarebbe perciò irragionevole non riconoscere esplicitamente al
factum principis, nella delineata accezione, gli stessi effetti di
cui ai casi previsti di cessazione del rapporto di locazione per
risoluzione da inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o
per una delle procedure previste dalla legge fallimentare.

PER QUESTI MOTIVI
LA CORTE COSTITUZIONALE
Dichiara la illegittimità costituzionale dell'art. 34, della
legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili
urbani), nella parte in cui non prevede i provvedimenti della
pubblica Amministrazione tra le cause di cessazione del rapporto di
locazione che escludono il diritto del conduttore alla indennità per
la perdita dell'avviamento.
Così deciso in Roma, nella sede della Corte costituzionale,
Palazzo della Consulta, il 30 novembre 1989.
Il Presidente: SAJA
Il redattore: CASAVOLA
Il cancelliere: MINELLI
Depositata in cancelleria il 14 dicembre 1989.
Il direttore della cancelleria: MINELLI
89C1299