3a Serie Speciale - Regioni n. 38 del 24-9-1994
REGIONE TOSCANA
REGIONE TOSCANA
LEGGE REGIONALE 23 maggio 1994, n. 39
Disposizioni regionali per l'attuazione della legge 28 febbraio 1985, n. 47 in materia di variazioni essenziali e di mutamento di destinazione d'uso degli immobili. (GU 3a Serie Speciale - Regioni n.38 del 24-09-1994)

(Pubblicata nel Bollettino ufficiale della regione Toscana n. 37
del 1 giugno 1994)

IL CONSIGLIO REGIONALE
HA APPROVATO
IL PRESIDENTE DELLA GIUNTA
PROMULGA

la seguente legge:

Art. 1.
Oggetto e finalità della legge

1. La presente legge definisce quali siano le variazioni
essenziali al progetto approvato, ai sensi dell'art. 8 della legge 28
febbraio 1985, n. 47, nonchè i criteri e le modalità cui devono
attenersi i comuni per la regolamentazione in ambiti determinati del
proprio territorio delle destinazioni d'uso degli immobili, nonchè
dei casi in cui per la variazione di essa anche in assenza di opere
edilizie sia richiesta la preventiva autorizzazione del Sindaco, e
disposizioni dell'ultimo comma dell'art. 25 della citata legge n.
47/85.
2. Con la presente legge la Regione persegue il riordino e la
riqualificazione funzionale delle strutture insediative e dei
relativi tessuti residenziali, direzionali, misti e produttivi,
nonchè la riduzione della congestione, dei fenomeni di pendolarismo
e del degrado funzionale nelle aree urbane ed in particolare dei
centri storici dei comuni maggiori. Tale azione si esplica attraverso
il controllo esercitato con la pianificazione urbanistica comunale,
basata sulla conoscenza storica e statistica del tcrritorio, nonchè
sulla valutazione delle compatibilità ambientali e funzionali e
collegata con il reperimento delle risorse occorrenti per realizzare
gli interventi necessari alla riqualificazione insediativa.

Art. 2.
Determinazione delle variazioni essenziali

1. Ai fini dell'applicazione dell'art. 8 della legge 28 febbraio
1985, n. 47, costituiscono variazioni essenziali al progetto
approvato le opere abusivamente eseguite nel corso dei lavori quando
si verifichi una delle seguenti condizioni:
a) un mutamento della destinazione d'uso che implichi altra
destinazione non consentita dallo strumento urbanistico vigente o
adottato, oppure dal piano della distribuzione e localizzazione delle
funzioni di cui al successivo art. 5;
b) un aumento del volume con destinazione residenziale in misura
superiore:
al 10% da 0 a 1000 mc;
al 2% dai successivi 1001 mc;
c) un aumento della superficie utile calpestabile con
destinazione diversa da quella residenziale in misura superiore:
al 10% da 0 a 400 mq;
al 2% dai successivi 401 mq;
d) la modifica dell'altezza dell'edificio in misura superiore
a cm 60;
e) la riduzione delle distanze minime dell'edificio fissate
nella concessione dalle altre costruzioni e dai confini di
proprietà, in misura superiore al 10%, ovvero in misura superiore a
cm. 20 dalle strade pubbliche o di uso pubblico, qualora l'edificio
sia previsto in allineamento con gli altri edifici;
f) mutamento delle caratteristiche dell'intervento assentito in
relazione alla classificazione dell'art. 31 della legge 5 agosto
1978, n. 457, semprechè le opere eseguite abusivamente siano
soggette a concessione edilizia;
g) la violazione delle norme vigenti in materia di edilizia
antisismica, quando la stessa non attenga a fatti procedurali.
2. Le variazioni concernenti il volume, la superficie e l'altezza
costituiscono variazioni essenziali anche se inferiori ai limiti di
cui alle lettere b), c) e d) del primo comma ove comportino aumento
del numero dei piani o delle unità immobiliari.
3. Resta fermo quanto stabilito al secondo e terzo comma dell'art.
8 della legge 28 febbraio 1985, n. 47.

Art. 3.
Disciplina delle destinazioni d'uso degli immobili

1. I comuni possono disciplinare le modificazioni, i mutamenti
delle destinazioni d'uso degli immobili, ivi comprese le aree di
pertinenza degli edifici esistenti e i terreni inedificati, mediante
il piano della distribuzione e localizzazione delle funzioni di cui
all'art. 5.
2. Con tale disciplina i comuni individuano aree determinate e
specifiche fattispecie nelle quali chiunque intenda mutare le
destinazioni d'uso degli immobili, anche in assenza di opere
edilizie, è tenuto a chiedere la preventiva autorizzazione al
Sindaco in base a quanto prescritto dall'ultimo comma dell'art. 25
della legge 28 febbraio 1985, n. 47.

Art. 4.
Mutamenti di destinazioni d'uso

1. Ai fini della presente legge sono comunque considerati
mutamenti delle destinazioni d'uso, i passaggi dall'una all'altra
delle seguenti categorie:
a) residenziale;
b) industriale e artigianale;
c) commerciale;
d) turistico-ricettive;
e) direzionali;
f) pubbliche o di interesse pubblico;
g) agricola e attività ad essa connesse;
h) a parcheggio;
i) verde privato.
2. Il Comune potrà altresì definire, nell'ambito delle categorie
sopra indicate, ulteriori articolazioni, il passaggio dall'una
all'altra delle quali viene considerato mutamento della destinazione
d'uso.
3. Si ha mutamento di destinazione d'uso quando si modifica l'uso
in atto di una unità immobiliare per più del 35% della superficie
utile dell'unità stessa o comunque per più di 30 mq, anche con più
interventi successivi.
4. La destinazione d'uso in atto ai fini della presente legge si
presume quella risultante da atti pubblici o da atti comunque in
possesso della pubblica amministrazione aventi data non successiva
all'entrata in vigore della disciplina comunale di cui all'art. 3,
ovvero, in mancanza, dalla posizione catastale alla data di entrata
in vigore della disciplina stessa, risultante anche dalle istanze
presentate dai proprietari.
5. Nei comuni obbligati alla formazione del Piano urbano del
Traffico in base all'art. 36 del decreto legislativo 30 aprile 1992
n. 285 il mutamento di destinazione d'uso degli immobili, ivi
comprese le aree, destinati a parcheggio, non è consentito a meno
che il programma urbano del traffico stesso non ne dimostri
l'ammissibilità, fermo restando quanto stabilito dall'art. 9 della
legge 24 marzo 1989 n. 122.

Art. 5.
Piano della distribuzione e localizzazione delle funzioni

1. Per definire la disciplina di cui all'art. 3 i comuni approvano
quale piano attuativo dello strumento urbanistico generale il piano
della distribuzione e localizzazione delle funzioni con riferimento
alle aree ed alle fattispecie per le quali è necessario provvedere
al riequilibrio, al riordino ed alla riqualificazione funzionale del
territorio.
2. Il piano di cui al 1 comma è costituito dai seguenti
elaborati:
a) cartografia contenente l'individuazione delle aree soggette
alla disciplina del piano, nonchè la suddivisione del territorio
considerato in ambiti organici, indipendenti dalla suddivisione in
zone omogenee di cui al decreto ministeriale 2 aprile 1968 n. 1444,
costituenti unità minime di intervento per riqualificare gli
insediamenti esistenti; tali unità minime di intervento nelle aree
urbane non devono essere superiori ai 50 ettari di superficie per
consentire un controllo della distribuzione delle funzioni di
interesse collettivo e di servizio ai residenti;
b) tabelle riferite a ciascun ambito perimetrato nella
cartografia di cui alla precedente lettera a) che definiscano, in
relazione alla collocazione territoriale ed all'accessibilità
dell'area, alle dotazioni infrastrutturali e di servizi in atto e
previste dagli strumenti urbanistici e dai Programmi Pluriennali di
Attuazione, nonchè ai caratteri morfologici ed ambientali degli
stessi;
b.a) l'individuazione delle funzioni ammissibili e delle funzioni
non ammesse;
b.b) l'individuazione delle quantità massime e minime per
ciascuna funzione in relazione alle reciproche compatibilità;
c) eventuale tabella contenente l'indicazione dei mutamenti di
destinazione comunque soggetti ad autorizzazione su tutto il
territorio comunale;
d) eventuale cartografia, in scala non inferiore a 1:2000 per le
aree urbanizzate, contenente l'individuazione all'interno delle zone
omogenee di cui al decreto ministeriale n. 1444 del 2 aprile 1968,
delle funzioni ammissibili e delle funzioni non ammesse in
riferimento a complessi immobiliari, a singoli immobili o a parti di
essi;
e) normativa tecnica di attuazione che definisca le condizioni
per la localizzazione delle funzioni in determinate parti degli
ambiti considerati;
f) relazione storico-illustrativa contenente il censimento delle
funzioni in atto;
g) tabelle per la determinazione del contributo di cui all'art.
8.
3. Il piano della distribuzione e localizzazione delle funzioni ha
validità da tre a cinque anni, secondo quanto stabilito dal comune
stesso, e può essere soggetto ad eventuale verifica annuale in caso
di aggiornamento dei dati conoscitivi. Il piano e le relative
verifiche sono approvati con le procedure previste dall'art. 12 della
legge regionale 31 dicembre 1984, n. 74 e successive modificazioni
purchè siano conformi allo strumento urbanistico generale vigente;
il piano e le relative verifiche che costituiscano varianti allo
strumento urbanistico generale sono approvati con le procedure di cui
agli articoli 10 e 11 della legge regionale 31 dicembre 1984, n. 74 e
successive modificazioni.

Art. 6.
Adempimenti particolari

1. Tutti i comuni hanno facoltà di adottare il piano della
distribuzione e localizzazione delle funzioni.
2. In mancanza della adozione del piano, nei comuni interessati
dalla fascia costiera di cui all'art. 15 della legge regionale 31
dicembre 1984, n. 74 e successive modificazioni, nei comuni ad alta
tensione abitativa di cui all'art. 1, primo comma, del decreto
legislativo 29 ottobre 1986, convertito con modificazione dalla legge
23 dicembre 1986, n. 899, nei comuni interessati dallo schema
strutturale dell'Area Metropolitana Firenze-Prato-Pistoia di cui alla
deliberazione del Consiglio regionale n. 212 del 21 marzo 1990,
nonchè in tutti gli altri comuni con popolazione superiore a 50.000
abitanti secondo i dati dell'ultimo censimento nazionale della
popolazione, il sindaco, previa deliberazione del Consiglio comunale,
può disciplinare i mutamenti di destinazione d'uso nelle zone
omogenee A di cui al decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444,
nonchè, eventualmente ed in base a puntuali motivazioni circa il
perseguimento delle finalità della presente legge, per gli immobili
specificamente individuati al di fuori di dette zone. Alla ordinanza
sono allegati gli elaborati di cui alle lettere a), b) e g) dell'art.
5 secondo comma. L'ordinanza ha efficacia fino all'approvazione del
piano.
3. In mancanza degli atti di cui ai comma 1 e 2, i comuni di cui
al secondo comma sono tenuti a corredare gli strumenti urbanistici
generali o le loro varianti che prevedano la localizzazione di zone
di espansione o di nuovi insediamenti anche all'interno di interventi
di riorganizzazione urbana, con il quadro conoscitivo della
distribuzione delle funzioni in atto nelle zone omogenee A, B, C, D,
F ai sensi del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, secondo i
criteri indicati alle lettere a) e b) del secondo comma dell'art. 5;
le scelte di espansione o comunque di nuovo insediamento devono
risultare esplicitamente giustificate in base al quadro conoscitivo
della distribuzione delle funzioni.

Art. 7.
Integrazione dei regolamenti edilizi

1. Contestualmente all'adozione dei piani della distribuzione e
localizzazione delle funzioni, i comuni integrano i vigenti
regolamenti edilizi con disposizioni che fissano i requisiti degli
immobili in relazione alle diverse destinazioni d'uso.

Art. 8.
Disciplina delle autorizzazioni
per il mutamento di destinazione d'uso

1. Le autorizzazioni per il mutamento delle destinazioni d'uso
degli immobili, anche in assenza di opere edilizie, nelle fattispecie
e nelle aree individuate dai comuni ai sensi dell'art. 3, sono
onerose.
2. Gli oneri non possono in ogni caso superare quelli previsti per
gli interventi di ristrutturazione edilizia. I comuni possono
individuare fattispecie e zone in cui, al fine di agevolare il
riequilibrio funzionale o salvaguardare attività di interesse
sociale o culturale, l'autorizzazione è rilasciata a titolo
gratuito.
3. L'autorizzazione comporta la corresponsione di un contributo
commisurato agli oneri di urbanizzazione. A tal fine i comuni
definiscono mediante apposite tabelle, contestualmente al piano della
distribuzione e localizzazione delle funzioni o all'ordinanza
transitoria di cui all'art. 6, l'incidenza degli oneri di
urbanizzazione primaria e secondaria in relazione:
a) alle destinazioni di zona previste dagli strumenti
urbanistici;
b) alle destinazioni d'uso regolamentate;
c) alle previsioni di realizzazione di opere di urbanizzazione
primaria e secondaria contenute nei programmi di attuazione degli
strumenti urbanistici.
4. La domanda di autorizzazione, salvo quanto previsto al comma 5,
s'intende accolta qualora il Sindaco non si pronunci entro sessanta
giorni dal ricevimento.
5. Nelle zone omogenee A di cui al decreto ministeriale 2 aprile
1968, n. 1444, la domanda s'intende accolta qualora il Sindaco, entro
e non oltre centoventi giorni dal ricevimento, non disponga il
divieto di mutamento per verificata non conformità della
destinazione d'uso al Piano di cui all'art. 5 ed al Regolamento
edilizio.
6. Nei casi di cui ai commi 4 e 5 il richiedente, previo pagamento
del contributo previsto ai sensi del comma 3 determinato in via
provvisoria dallo stesso, può dar corso al mutamento della
destinazione d'uso dandone contestuale comunicazione al Sindaco.
7. L'autorizzazione del Sindaco può essere sostituita dalla
denuncia di mutamento della destinazione d'uso da parte
dell'interessato. In tal caso la denuncia è corredata da una
dichiarazione, redatta ai sensi della legge 4 gennaio 1968, n. 15, e
successive modificazioni, sotto la propria responsabilità, da un
professionista abilitato, attestante la conformità del mutamento di
destinazione d'uso al piano di cui all'art. 5 ed al Regolamento
edilizio. Nella denuncia è documentato inoltre il pagamento del
contributo previsto ai sensi del comma 3, determinato in via
provvisoria.
8. Spetta al comune, nel caso di cui al comma 7, verificare
d'ufficio, entro e non oltre sessanta giorni dal ricevimento della
denuncia, la conformità al piano ed al Regolamento edilizio e
disporre, se del caso, con provvedimento motivato in relazione ai
presupposti ed ai requisiti richiesti e da notificarsi
all'interessato entro il medesimo termine, il divieto di mutamento
della destinazione d'uso.
9. Il Sindaco, entro un anno dalla data dell'avvenuto mutamento
della destinazione d'uso ai sensi dei commi 4, 5 e 7, determina il
contributo in via definitiva, applicando sulle eventuali somme dovute
a conguaglio l'interesse legale. Decorso tale termine la
determinazione del contributo effettuata dal richiedente diviene
definitiva.
10. Ai proventi delle autorizzazioni di cui al presente articolo
ed a quelli di cui all'art. 9 si applicano le disposizioni di cui
all'art. 12 della legge 28 gennaio 1977, n. 10.
11. A scomputo totale o parziale del contributo, il titolare
dell'autorizzazione può obbligarsi a realizzare direttamente le
opere di urbanizzazione con le modalità e le garanzie stabilite dal
comune.

Art. 9.
Sanzioni amministrative

1. I proprietari degli immobili che provvedano, anche senza opere
edilizie, al mutamento di destinazione d'uso senza autorizzazione
nelle aree e per le fattispecie disciplinate ai sensi dell'art. 3,
sono puniti con le seguenti sanzioni amministrative pecuniarie:
a) nel caso in cui il mutamento della destinazione d'uso risulti
compatibile con il piano della distribuzione e localizzazione delle
funzioni, da L. 500.000 a L. 2.000.000 oltre al doppio del contributo
dovuto ex art. 8;
b) nel caso che il mutamento di destinazione d'uso non sia
compatibile con il piano della localizzazione delle funzioni;
b.a) L. 200.000 per ogni mq di superficie utile di calpestio per
gli immobili con utilizzazione finale residenziale, e L. 20.000 a mq
per gli immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario;
oltre, in entrambi i casi, il pagamento del doppio del contributo
massimo previsto dalle tabelle di cui all'art. 8 per i mutamenti di
destinazione d'uso a finalità residenziale;
b.b) L. 200.000 per ogni mq di superficie utile di calpestio per
gli immobili con utilizzazione finale commerciale, direzionale o
turistico-ricettiva;
b.c) L. 50.000 per ogni mq di superficie utile di calpestio per
gli immobili con utilizzazione finale industriale o artigianale;
b.d) L. 10.000 per ogni mq di superficie utile di calpestio per
gli immobili con utilizzazione finale agricola;
c) nel caso di utilizzazione di terreni inedificati difforme
dalle disposizioni contenute nel piano della distribuzione e
localizzazione delle funzioni da L. 1.000.000 a L. 6.000.000.
2. Contestualmente all'applicazione della sanzione, il Sindaco,
nei casi di cui alle lettere b.b), b.c) e b.d), del primo comma,
ordina sempre la cessazione dell'utilizzazione abusiva dell'immobile,
disponendo che questa avvenga entro il termine massimo di un anno. Il
Sindaco ordina la cessazione dell'utilizzazione abusiva anche quando
sia stato effettuato il pagamento in misura ridotta della sanzione
amministrativa.
3. L'accertamento e l'applicazione delle sanzioni previste dai
commi precedenti è disciplinato dalla legge regionale 12 novembre
1993, n. 85. È sempre ammesso il pagamento in misura ridotta ai
sensi dell'art. 7 della citata legge anche per le sanzioni
proporzionali in misura pari ad un terzo della sanzione proporzionale
applicabile, fermo restando l'obbligo del pagamento dei contributi di
cui alle lettere a) e b) del primo comma.

Art. 10.
Certificazione di abitabilità o di agibilità

1. La certificazione di abitabilità o di agibilità delle unità
immobiliari è necessaria, oltre che per le nuove costruzioni, anche:
a) in conseguenza dell'esecuzione di lavori di restauro, di
ristrutturazione edilizia o di ampliamento che comportino il rilascio
anche temporaneo dell'immobile da parte dei conduttori;
b) in conseguenza dell'esecuzione di lavori di restauro o
ristrutturazione edilizia o di ampliamento contestuali a mutamento di
destinazione d'uso.
La presente legge è pubblicata nel Bollettino ufficiale della
Regione. È fatto obbligo a chiunque spetti di osservarla e farla
osservare come legge della regione Toscana.
Firenze, 23 maggio 1994

CHITI

La presente legge è stata approvata dal Consiglio regionale il 12
aprile 1994 ed è stata vistata dal Commissario del Governo il 16
maggio 1994.