1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n. 12 del 16-3-1994
ATTI DI PROMOVIMENTO DEL GIUDIZIO DELLA CORTE
N. 99 ORDINANZA (Atto di promovimento) 16 marzo 1992- 15 febbraio 1994
N. 99 Ordinanza emessa il 16 marzo 1992 (pervenuta il 15 febbraio 1994) dalla Corte di appello di Venezia nel procedimento civile vertente tra Togni Ruggero e Andreis Giacomina ed altri Locazione - Immobile urbano - Uso alberghiero - Durata della locazione - Mancata estensione della disciplina anche per l'affitto di azienda alberghiera - Ingiustificata disparita' di trattamento. (Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 27, terzo comma). (Cost., art. 3). (094C0234) (GU 1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n.12 del 16-3-1994)

LA CORTE D'APPELLO
Ha pronunciato la seguente ordinanza nella causa promossa in
appello con atto di citazione notificato il 31 ottobre 1989 da Togni
Ruggero, rappresentato e difeso dall'avv. Luigi Rizzardo Tombetti di
Verona e dall'avv. Antonio Dalla Santa di Venezia, presso il secondo
dei quali ha eletto domicilio in Venezia, S. Marco 4909, appellante
contro Andreis Giacomina, Giampaolo e Ramazzotti Caterina ved.
Andreis, rappresentati e difesi dagli avvocati Carlo Fornalè di
Verona e Wanda Falciani di Venezia, presso il secondo dei quali hanno
eletto domicilio in Venezia, S. Marco 3472, e Andreis Gabriella in
Marangoni, rappresentata e difesa dagli avvocati Massimo Galli Righi
di Verona e Wanda Falciani di Venezia, presso il secondo dei quali
hanno eletto domicilio in Venezia, S. Marco 3472, appellanti.
Oggetto: Riforma della sentenza 12 luglio 1989 (depositata il
giorno 8 agosto 1989) del tribunale di Verona.
In punto: risoluzione contratto affitto azienda.
Causa trattata all'udienza del 16 marzo 1992.
RITENUTO IN FATTO
Con citazione notificata il 7 ottobre 1985 Ruggero Togni,
premettendo di avere stipulato con Caterina Ramazzotti ved. Andreis,
Giacomina, Giampaolo e Gabriella Andreis un contratto titolato
"affitto di azienda", in relazione al quale le parti avevano inviato
formale disdetta, convenne le stesse avanti al tribunale di Verona
chiedendo che venisse dichiarata la sussistenza di un contratto di
locazione di immobile ad uso non abitativo, precisamente alberghiero,
con conseguente diritto a continuare nella detenzione dello stesso
fino alle scadenze di cui all'art. 27 della legge n. 392/1978 e
instando, in subordine, per la declaratoria di non manifesta
infondatezza della questione di legittimità costituzionale degli
artt. 27, 38 e 40 della legge n. 392/1978 in riferimento all'art. 3
della Costituzione per il fatto che dette norme prevedono solo la
locazione di immobili, ancorchè attrezzati ad uso alberghiero e non
anche l'affitto di azienda e, in ulteriore subordine, la nullità
delle clausole contrattuali che accollavano all'attore ogni onere per
spese di migliorie effettuate nell'albergo, per violazione dell'art.
1341 del C.C.
Si costituivano i convenuti chiedendo il rigetto delle domande e,
in via riconvenzionale, il risarcimento del danno conseguente al
ritardato rilascio dell'albergo, previo accertamento della
sussistenza di un contratto di affitto di azienda.
Con sentenza 12 luglio 1989 (depositata l'8 agosto 1989) il
tribunale respinse le domande del Togni osservando che le parti in
causa avevano stipulato due contratti, il primo in data 10 novembre
1971 e il secondo in data 4 marzo 1980, che risultavano pacificamente
uno in continuazione dell'altro e che entrambi dovevano qualificarsi
come contratti di affitto di azienda avendo ad oggeto l'azienda
alberghiera nel suo complesso, essendo stato stabilito il
trasferimento delle licenze inerenti la conduzione ed avendo il
conduttore assunto l'obbligo del mantenimento e del miglioramento
dell'attuale avviamento, ed accolse la riconvenzionale.
Avverso tale sentenza, provvisoriamente esecutiva, ha proposto
appello il Togni sostenendo che all'atto della stipulazione del
secondo contratto solo l'immobile poteva avere oggetto di locazione,
non l'azienda che era ormai sua, che all'epoca era già in vigore la
legge n. 392/1978 e che vi era stata una simulazione. Ha riproposto,
poi, le altre eccezioni, tra le quali quella di legittimità
costituzionale dell'art. 27 della legge n. 392/1978, dichiarata
manifestamente infondata dai primi giudici sulla scorta di due
pronunce della Corte di cassazione.
CONSIDERATO IN DIRITTO
L'eccezione di legittimità costituzionale dell'art. 27 della
legge n. 392/1978 non è manifestamente infondata.
Come è noto, la giurisprudenza di merito e di legittimità ha
sempre ribadito la distinzione tra la locazione di immobile
attrezzato e l'affitto di azienda osservando che nell'affitto di
azienda l'immobile non viene in considerazione nella sua
individualità giuridica, ma solo come uno dei beni che costituiscono
il complesso aziendale, in un rapporto di complementarietà ed
interdipendenza con gli altri elementi organizzati dall'imprenditore
per il fine produttivo. Per contro nella locazione di immobile,
quest'ultimo, anche se caratterizzato dal fatto che il suo godimento
deve avvenire per un uso determinato, costituisce l'oggetto
esclusivo, o quanto meno principale, del contratto: ne consegue che
le eventuali attrezzature, di cui l'immobile fosse dotato,
costituiscono elementi accessori rispetto all'immobile, considerato
nella sua autonoma consistenza. Soltanto tale ultima fattispecie è
riconducibile alle disposizioni di cui agli artt. 27 e seguenti della
legge n. 392/1978.
Peraltro, già diverso tempo addietro, numerosi giudici di merito
(app. Bologna, ord. 20 marzo 1981, tribunale di Forlì; ord. 7
gennaio 1982; tribunale di Imperia, ord. 9 marzo 1984, e altri),
sottolineando la particolare tutela attribuita agli immobili ad uso
alberghiero nell'ambito della legge n. 392/1978, hanno ritenuto che
l'art. 27, laddove non disciplina l'affitto di azienda alberghiera,
introduca una differenza di trattamento fra due istituti che, pur
essendo suscettibili sul piano concettuale ed astratto di una
distinzione tecnica, presentano elementi di sostanziale identità,
cosicchè la reale differenza tra le due fattispecie sarebbe talmente
inconsistente, da far dubitare della sua effettiva sussistenza. Nel
complesso dei beni, coordinati al fine dell'esercizio dell'azienda
alberghiera, l'immobile dotato delle necessarie attrezzature assume
di norma una posizione di grandissimo rilievo, al punto che, da solo,
esso costituisce elementi sufficienti alla sussistenza di un
organismo aziendale.
Ne deriva che la locazione di un immobile attrezzato non si
differenzia, nella sostanza, rispetto all'affitto di azienda
alberghiera e che l'art. 27, disciplinando solo la locazione di
immobile, introduce una disparità di trattamento che, per essere
riferita a situazioni obiettivamente omogenee, appare arbitraria e
contraria al principio di eguaglianza.
Con ordinanza (12 luglio) 25 luglio 1985, n. 22, la Costituzione
ha ordinato la restituzione degli atti ai giudici che avevano
sollevato la questione per un nuovo esame delle rilevanze essendo
sopravvenuto nelle more dei giudizi il d.l. 7 febbraio 1985, n. 12,
il cui art. 1 nel comma 9-septies introdotto dalla legge di
conversione 5 aprile 1985, n. 118, dispone:
"Si ha locazione di immobile e non affitto di azienda in tutti i
casi in cui l'attività alberghiera sia iniziata dal conduttore";
mentre il comma 9-octies prevede che la norma ora riportata "si
applica comunque a tutti i rapporti di locazione alberghiera in atto
all'entrata in vigore della legge di conversione del presente
decreto".
Nel caso in esame la questione è sicuramente rilevante, anche se
i primi giudici non sembrano aver considerato la normativa da ultimo
citata, dal momento che l'albergo era già stato gestito prima della
stipulazione dei contratti con il Togni anche se tale stipulazione è
stata motivata dalle difficoltà della Ramazzotti, vedova con figli
minori (vedi comparsa conclusionale di I grado), ciò che potrebbe
far supporre che poco prima della conclusione dei contratti potesse
non essere in attività, anche se la Ramazzotti era intestataria
delle licenze.
Ne segue che debbono essere tenuti fermi i principi suindicati per
la distinzione tra la locazione e affitto di azienda (vedi in
proposito cassazione sezione III, 4 gennaio 1991, n. 30, in giust.
civ. 1992 I, 205).
Non risulta, d'altra parte, che sia intervenuta nuova pronuncia
della Corte costituzionale sul punto, anche se, con ordinanza (23
marzo) 31 marzo 1988, n. 384, è stata sottolineata la legittimità
della distinzione tra locazione di immobile destinato ad esercizio
commerciale e affitto di azienda senza peraltro specifici riferimenti
alla locazione alberghiera.
Appare poi opportuno rilevare che la nuova legge 5 aprile 1985, n.
118 (non travolta ai commi 9-septies e opties dalle successive
pronuncie di incostituzionalità di cui alla sentenza 23 aprile 1986,
n. 108) costituisce sicuramente un riconoscimento, sul piano
legislativo, della esistenza del problema e anzi un ulteriore passo
verso la progressiva erosione della distinzione tra locazione
alberghiera e affitto di azienda.
Prima della legge n. 392/1978 infatti, nell'individuazione di
affitto di azienda assumeva carattere preminente l'ammobiliamento del
bene concesso in locazione e, poichè era veramente raro che un
conduttore assumesse in locazione un immobile destinato all'esercizio
di albergo senza arredamento, in pratica si finiva con il ravvisare
in ogni fattispecie la figura dell'affitto di azienda.
La legge n. 392/1978 profondamente innovando sul punto, ha
stabilito che possa aversi locazione, soggetta agli artt. 27 e seg.,
di immobile adibito all'esercizio di albergo (pensione o locanda)
anche se ammobiliato.
La legge n. 118/1985, poi, ha sancito una presunzione juris et de
jure di riconducibilità all'ambito della locazione di tutti i casi
in cui l'attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore
rendendo irrilevante - sia pure ai limitati fini della applicazione
della legge n. 392/1z978 - i parametri cui si soleva far riferimento
in precedenza, come la presenza di elementi materiali o immateriali
dell'azienda o anche il possesso delle licenze commerciali da parte
del locatore nelle ipotesi in cui esse, pur essendo state ottenute,
non siano state ancora utilizzate.
Ciò contribuisce a rendere più ingiustificata la differenza di
trattamento nelle ipotesi in cui l'albergo, già in funzione, sia
stato affittato dal successore mortis causa che non intende gestirlo
direttamente o in cui, come assume l'odierno appellante, l'intera
struttura aziendale sia stata rinnovata dal conduttore.
Non si può infine non rilevare che una distinzione così
evanescente, ma così carica di conseguenze, favorisce la conclusione
di accordi, anche simulatori, tendenti ad eludere la disciplina
dettata dalla legge n. 392/1978, in violazione dell'art. 79.

P. Q. M.
Visto l'art. 23 della legge 11 marzo 1953, n. 87;
Dichiara rilevante e non manifestamente infondata, la questione di
legittimità costituzionale dell'art. 27, terzo comma, della legge 27
luglio 1978, n. 392, nella parte in cui non contempla anche l'affitto
di azienda alberghiera in relazione all'art. 3 della Costituzione e
conseguentemente sospende il giudizio in corso ordinando la
trasmissione degli atti alla Corte costituzionale.
Dispone la notificazione, a cura della cancelleria, della presente
ordinanza alle parti ed al Presidente del Consiglio dei Ministri e la
sua comunicazione ai Presidenti delle due Camere del Parlamento.
Venezia, addì 16 marzo 1992
Il presidente: CARLINI

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