1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n. 10 del 4-3-1992
ATTI DI PROMOVIMENTO DEL GIUDIZIO DELLA CORTE
N. 95 ORDINANZA (Atto di promovimento) 20 aprile 1990- 14 febbraio 1992
N. 95 Ordinanza emessa il 20 aprile 1990 (pervenuta alla Corte costituzionale il 14 febbraio 1992) dal tribunale di Catania nel procedimento civile vertente tra la S.n.c. Il Covo e Pennisi Maria ed altri Locazione immobili urbani - Uso commerciale - Trasferimento dell'immobile, a titolo oneroso, da parte del locatore - Diritto di riscatto del conduttore - Termine di decadenza di sei mesi dalla trascrizione - Lamentata difficolta' per il conduttore all'esercizio di tale diritto, specie in caso di comportamento fraudolento del locatore e dell'acquirente. (Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 39). (Cost., artt. 3 e 24). (092C0223) (GU 1a Serie Speciale - Corte Costituzionale n.10 del 4-3-1992)

IL TRIBUNALE
Ha emesso la seguente ordinanza nella causa iscritta al n. 5463/87
r.g. promossa da Il Covo S.n.c., in persona dell'amministratrice
unica, rapp. e dif. dall'avv. S. Incognito, parte attrice, contro
Pennisi Maria, Andronico Mario e Pennisi Grazia, rapp. e dif. dagli
avvocati A. Patanè e M. Patti, parte convenuta.
Premesso che:
a) la società attrice conduce in locazione una bottega,
destinata ad uso diverso da quello di abitazione, locatale da M.
Pennisi;
b) costei con atto del 1 aprile 1987 - trascritto il 4 aprile
1987 - ha venduto lo stesso immobile ai coniugi Andronico-Pennisi,
titolari di un esercizio commerciale ubicato nella bottega adiacente
all'immobile in questione;
c) soltanto con lettera del dì 8 ottobre 1987 i detti coniugi
avvertivano l'attrice di avere acquistato la bottega;
d) con atto notificato il 18 dicembre 1987 l'attrice ha chiesto
che:
d1) dopo avere dichiarato il contratto di vendita privo di
effetti nei suoi confronti e simulato relativamente al prezzo, questo
giudice le trasferisca la bottega per il prezzo da determinarsi con
consulenza tecnica;
d2) in subordine, i convenuti siano condannati al risarcimento
dei danni conseguenti al comportamento fraudolento tenuto dai
convenuti per impedirle l'esercizio della prelazione;
e) a seguito di formale richiesta del g.i. ex art. 183, secondo
comma, del c.p.c., parte attrice ha chiarito che con la domanda
principale ha inteso richiedere il riscatto ex art. 39 della legge n.
392/1978;
f) parte attrice ha chiesto prova testimoniale intesa a
dimostrare che:
f1) dopo la vendita la Pennisi continuò a percepire la
pigione, come se fosse ancora proprietaria;
f2) la Pennisi assicurò a tale Migliorini che l'avrebbe
avvertita se avesse deciso di vendere la bottega locata all'attrice;
g) il g.i. ha investito il collegio della decisione
sull'ammissibilità e rilevanza di detta prova;
Considerato che:
h) nella sostanza, parte attrice si duole che, a causa del
comportamento fraudolento dei convenuti, non ha potuto esercitare il
diritto (di prelazione accordatole dall'art. 38 della legge sull'equo
canone, in quanto la Pennisi non le comunicò la sua intenzione di
vendere, nè il diritto) di riscatto, dacchè i convenuti avrebbero
fatto in modo tale da tenerle nascosta la vendita, fino a quando non
spirò il termine di sei mesi (decorrenti dalla trascrizione)
previsto dall'art. 39 della citata legge; e chiede, pertanto, che,
acclarata sussistenza di detto comportamento fraudolento, le sia
consentito ugualmente il riscatto (per altro ad un prezzo da
determinarsi ad opera di consulente, giacchè - a suo dire - sarebbe
simulato quello indicato nel rogito di vendita), ovvero, in
subordine, i convenuti siano condannati al risarcimento dei danni, in
ragione del loro comportamento fraudolento;
i) la s.C., pur facendo riferimento al dovere di correttezza
che deve informare l'esecuzione del contratto ex artt. 1175 e 1375
del c.c. in alcuni casi logicamente contigui al presente (cfr. Cass.
n. 8247/87 nonchè le numerose e concordanti sentenze emesse
nell'ipotesi di vendita dell'immobile locato, facente parte di un
più grande compendio immobiliare), ha ritenuto di non potere
applicare detto principio nella fattispecie qui esaminata, affermando
che "in tema di vendita a terzi dell'immobile locato, nel caso che il
proprietario-locatore non abbia provveduto a comunicare al conduttore
la propria intenzione di vendere l'immobile come prescritto dall'art.
38 della legge n. 392/1978, il diritto di riscatto, disciplinato dal
successivo art. 39, deve essere esercitato dal conduttore entro il
termine di sei mesi dalla trascrizione del contratto di vendita a
pena di decadenza e l'effetto preclusivo del diritto di riscatto
prodotto dal decorso del termine di decadenza è assoluto e prescinde
da ogni considerazione dei motivi per i quali il conduttore non sia
venuto tempestivamente a conoscenza della trascrizione della vendita
e non abbia potuto senza colpa evitare la decadenza sicchè neppure
può rilevare che l'ignoranza del conduttore trovi giustificazione in
un comportamento fraudolento del proprietario" (Cass. n. 3734/1989);
l) dopo avere dichiarato con quest'ultima decisione
manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale
del citato art. 39, con ordinanze nn. 546 e 667 del 1989 la s.C.
detta questione ha sollevato con riferimento agli artt. 3 e 24 della
Costituzione;
m) ad avviso di questo giudice, a caratterizzare la fattispecie
in esame vale la considerazione che parte attrice (non si limita a
dolersi della difficoltà di potere conoscere la data di trascrizione
della vendita lesiva del suo diritto di prelazione, sibbene) - come
sopra (sub h) rimarcato - si duole che i convenuti si siano adoperati
fraudolentemente, con una condotta commissiva e finalistamente
orientata, per lasciarla nell'ignoranza della vendita (e della sua
trascrizione), si da impedirle l'esercizio del diritto di riscatto
(dopo avere violato il suo diritto alla prelazione legale, omettendo
la denunciatio);
n) una situazione del genere potrebbe trovare adeguato rimedio
nell'ordinamento giuridico, forse anche a fronte di un termine
previsto a pena di decadenza, facendo intelligente ricorso alla
clausola generale della buona fede contrattuale (art. 1375 del c.c.),
di cui non da ora la dottrina auspica una più estesa applicazione e
di cui la stessa s.C. non ha mancato di fare accorto uso (anche in
tema di prelazione urbana, come ricordato retro sub i);
o) pertanto, prendendo atto del diverso orientamento adottato
dalla s.C. (testimoniato dalla ricordata sentenza n. 3734/1989), che
allo stato assume significato di diritto vivente sul punto, non può
questo giudice che riproporre la questione di legittimità
costituzionale dell'art. 39 della legge sull'equo canone in rapporto
agli artt. 3 e 24 della Costituzione;
p) ben vero, detta questione non solo è rilevante nel presente
procedimento, giacchè la risoluzione di essa condizione
l'ammissibilità e la rilevanza della chiesta prova testimoniale (su
cui il collegio è chiamato a decidere); ma non sembra neppure
manifestamente infondata, in quanto - come qui si ribadisce - alle
obbiettive difficoltà che il conduttore incontra nel conoscere
l'atto di alienazione lesivo del suo diritto di prelazione
(obbiettive difficoltà che la stessa Corte di cassazione ritiene
possano mettere in discussione, già di per sè, l'esercizio del
diritto di tutela del conduttore), nella fattispecie in esame si
aggiunge la peculiarità che - secondo l'assunto che parte attrice
intende appunto dimostrare - l'ignoranza del trasferimento (e della
sua trascrizione) sarebbe stata provocata, o incisivamente agevolata,
da un comportamento tanto efficace quanto scorretto della
proprietaria e dei suoi aventi causa, che l'avrebbero indotta a
ritenere che nessun atto di vendita era stato posto in essere; di tal
che l'impossibilità di agire utilmente in giudizio scaturirebbe in
questo caso, non da una difficoltà obbiettiva imputabile soltanto al
fatto posto a base del dies a quo (la trascrizione dell'atto lesivo
della prelazione) ma, più puntualmente e gravemente, dal
comportamento fraudolento del locatore (che, per altro, aveva già
omesso la denunciatio) e degli acquirenti dell'immobile locato:
soggetti tutti il cui comportamento, a volere seguire
l'interpretazione della s.C., raggiungerebbe lo scopo, senza che il
conduttore possa validamente reagire in sede giudiziaria;
Visto l'art. 23 della legge n. 87/1953;

P. Q. M.
Ordina la sospensione del processo e la trasmissione degli atti
alla cancelleria della Corte costituzionale per la decisione della
questione di cui sopra;
Ordina che, a cura della cancelleria, la presente ordinanza sia
notificata alle parti in causa, al Presidente del Consiglio dei
Ministri ed ai Presidenti delle due Camere del Parlamento.
Così deciso a Catania, nella camera di consiglio della sezione,
il 20 aprile 1990.
Il Presidente: SCALZO
Il direttore di sezione: MONEGO
92C0223