Serie Generale n. 6 del 9-1-2007
DECRETI E DELIBERE DI ALTRE AUTORITA'
AGENZIA DEL TERRITORIO
AGENZIA DEL TERRITORIO
PROVVEDIMENTO 2 gennaio 2007
Definizione delle modalita' tecniche ed operative per l'accertamento in catasto delle unita' immobiliari urbane nelle categorie catastali E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9 e per l'autonomo censimento delle porzioni di tali unita' immobiliari, destinate ad uso commerciale, industriale, ad ufficio privato, ovvero ad usi diversi, gia' iscritte negli atti del catasto. (GU Serie Generale n.6 del 09-01-2007)

IL DIRETTORE DELL'AGENZIA
Visto il regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito,
con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249, concernente
l'«Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del
relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano»;
Visto il decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949,
n. 1142, recante il «Regolamento per la formazione del nuovo catasto
edilizio urbano», ed in particolare l'art. 8 che, al secondo comma,
concerne l'accertamento di immobili a destinazione particolare;
Visto il decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701,
concernente il «Regolamento recante norme per l'automazione delle
procedure di aggiornamento degli archivi catastali e delle
conservatorie dei registri immobiliari»;
Visto il decreto legislativo 7 marzo 2005, n. 82, recante il
«Codice dell'amministrazione digitale» e successive modificazioni;
Vista la determinazione 30 giugno 2005 emanata dal direttore
dell'Agenzia del territorio, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n.
153 del 4 luglio 2005, recante «Oneri dovuti per la redazione
d'ufficio degli atti di aggiornamento catastali, da porre a carico
dei soggetti inadempienti per le ipotesi di cui all'art. 1,
comma 336, della legge 30 dicembre 2004, n. 311»;
Visto l'art. 34-quinquies, comma 2, del decreto-legge 10 gennaio
2006, n. 4, convertito, con modificazioni dalla legge 9 marzo 2006,
n. 80, che prevede nuovi termini per la dichiarazione in catasto
delle nuove costruzioni e delle variazioni relative ad unità
immobiliari già censite;
Visto l'art. 2, commi 40, 41 e 42, del decreto-legge 3 ottobre
2006, n. 262, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre
2006, n. 286, che ha dettato nuove regole in materia di classamento
degli immobili a destinazione particolare e ha previsto l'emanazione
di un provvedimento del direttore dell'Agenzia del territorio, per
stabilire le modalità tecniche e operative e definire i relativi
oneri;
Visto il decreto 6 dicembre 2006 emanato dal direttore dell'Agenzia
del territorio, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 288 del
12 dicembre 2006, recante «Determinazione delle procedure attuative,
delle tipologie e dei termini per la trasmissione telematica ai
comuni delle dichiarazioni di variazione e di nuova costruzione e
relative modalità di interscambio, applicabili fino all'attivazione
del modello unico digitale per l'edilizia, ai sensi dell'art.
34-quinquies del decreto-legge 10 gennaio 2006, n. 4, convertito, con
modificazioni, dalla legge 9 marzo 2006, n. 80»;
Dispone:
Art. 1.
Ambito di applicazione
1. Gli immobili o loro porzioni destinati ad uso commerciale,
industriale, ad ufficio privato, ovvero ad usi diversi, ricompresi
nell'ambito di unità immobiliari già iscritte nelle categorie
catastali E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9, ovvero oggetto di
dichiarazione di variazione o di nuova costruzione, sono censiti in
catasto come unità immobiliari autonome in altra appropriata
categoria di un diverso gruppo, qualora gli stessi presentino
autonomia funzionale e reddituale.
2. Per «usi diversi» si intende ogni altra utilizzazione, ancorchè
diversa da quella commerciale, industriale e di ufficio privato, non
strettamente strumentale all'esercizio della destinazione funzionale
dell'unità immobiliare principale, censita in una categoria del
gruppo E. Sono considerati strumentali gli immobili utilizzati
esclusivamente per l'erogazione del servizio pubblico.
3. Per autonomia funzionale si intende la possibilità del bene di
essere utilizzato autonomamente rispetto alle altre porzioni
immobiliari del compendio di cui fa parte, ancorchè l'accesso possa
avvenire da spazi comuni e nell'ambito di orari e regole stabiliti
con disciplinari, regolamenti o similari. A tale fine i beni di cui
al comma 1 devono essere delimitati e, ove necessario, devono essere
dotati o dotabili dei servizi di fornitura di energia elettrica, di
adduzione idrica, di fognatura, ed altri, ancorchè utilizzabili in
forma associata. Gli stessi beni devono inoltre presentare una
stabilità nel tempo, legata alle caratteristiche intrinseche,
ancorchè la destinazione specifica possa variare nel corso
dell'anno.
4. L'autonomia reddituale si configura quando il bene è in grado
di produrre un reddito indipendente ed autonomo da quello ascrivibile
agli altri cespiti ubicati nel compendio.

Art. 2.
Criteri generali di classamento
1. I criteri generali per il classamento delle unità immobiliari
in applicazione dei commi 40 e 41 dell'art. 2 del decreto-legge
3 ottobre 2006, n. 262, convertito, con modificazioni, dalla legge
24 novembre 2006, n. 286, sono riportati nell'allegato A al presente
provvedimento.

Art. 3.
Adempimenti di parte
1. Entro nove mesi dalla data di entrata in vigore del
decreto-legge 3 ottobre 2006, n. 262, cioè entro il 3 luglio 2007, i
soggetti titolari di diritti reali devono dichiarare come autonome
unità immobiliari gli immobili o loro porzioni destinati ad uso
commerciale, industriale, ad ufficio privato, ovvero ad usi diversi,
ricompresi nell'ambito di unità immobiliari già iscritte nelle
categorie catastali E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9.
2. Le disposizioni di cui all'art. 1, comma 1, si applicano anche
alle dichiarazioni in catasto di unità immobiliari di nuova
costruzione o variate, da presentarsi, ai sensi dell'art.
34-quinquies, comma 2, del decreto-legge 10 gennaio 2006, n. 4,
convertito, con modificazioni, dalla legge 9 marzo 2006, n. 80, entro
trenta giorni dalla data di ultimazione dei lavori di nuova
costruzione, ovvero di completamento delle variazioni relative ad
unità immobiliari già censite.

Art. 4.
Aggiornamento d'ufficio
1. Decorsi nove mesi dalla data di entrata in vigore del
decreto-legge 3 ottobre 2006, n. 262, in caso di inadempienza da
parte dei soggetti obbligati, gli uffici provinciali dell'Agenzia del
territorio, in attuazione dell'art. 2, commi 40 e 41, del medesimo
decreto-legge, previa verifica delle eventuali azioni intraprese dai
comuni ai sensi dell'art. 1, comma 336, della legge 30 dicembre 2004,
n. 311, provvedono con oneri a carico dei soggetti obbligati agli
adempimenti previsti dal regolamento di cui al decreto del Ministro
delle finanze 19 aprile 1994, n. 701. L'avvio delle procedure di cui
al periodo precedente è comunicato al comune territorialmente
competente, fermo restando l'inoltro dell'atto di aggiornamento
predisposto e delle relative risultanze catastali con le modalità di
cui al decreto del direttore dell'Agenzia del territorio 6 dicembre
2006, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 288 del 12 dicembre
2006. Gli esiti degli aggiornamenti catastali d'ufficio, nonchè gli
importi degli oneri, delle sanzioni e degli interessi dovuti, sono
notificati ai soggetti inadempienti a cura degli uffici provinciali
dell'Agenzia del territorio.
2. L'Agenzia del territorio, entro tre mesi dall'emanazione del
presente provvedimento, anche ai fini dell'applicazione di quanto
previsto dall'art. 2, comma 44, del decreto-legge 3 ottobre 2006, n.
262, rende disponibili ai comuni l'elenco degli immobili censiti
nelle categorie catastali E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 ed E/9,
ubicati nel territorio di rispettiva competenza, per la verifica
della coerenza dell'attuale classamento rispetto alle effettive
destinazioni d'uso delle porzioni di tali unità immobiliari. Le
dichiarazioni catastali, presentate dai soggetti obbligati, inerenti
gli immobili censiti nelle sopra richiamate categorie sono rese
disponibili ai comuni, ai fini degli adempimenti di competenza,
nell'ambito dei procedimenti di cui all'art. 34-quinquies, comma 1,
del decreto-legge 10 gennaio 2006, n. 4.
3. Nei casi di inadempienza di cui al comma 1, si applicano le
sanzioni previste dall'art. 31 del regio decreto-legge 13 aprile
1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto
1939, n. 1249, e successive modificazioni, per le violazioni degli
articoli 20 e 28 dello stesso regio decreto-legge n. 652 del 1939,
nella misura aggiornata dal comma 338 dell'art. 1 della legge
30 dicembre 2004, n. 311.

Art. 5.
Oneri per aggiornamento d'ufficio
1. Per gli aggiornamenti d'ufficio eseguiti ai sensi dell'art. 4 si
applicano gli oneri previsti dalla determinazione 30 giugno 2005
emanata dal direttore dell'Agenzia del territorio, pubblicata nella
Gazzetta Ufficiale n. 153 del 4 luglio 2005.

Art. 6.
Entrata in vigore
1. Il presente provvedimento sarà pubblicato nella Gazzetta
Ufficiale della Repubblica italiana ed entra in vigore il giorno
successivo alla sua pubblicazione.
Roma, 2 gennaio 2007
Il direttore dell'Agenzia: Picardi

Allegato A
1. Premessa.
L'ampiezza e la significatività dei mutamenti intervenuti nel
tempo e le disposizioni richiamate all'art. 2, comma 40, del
decreto-legge 3 ottobre 2006, n. 262, convertito, con modificazioni,
dalla legge 24 novembre 2006, n. 286, rendono necessario un nuovo
inquadramento della materia coerentemente con le mutate regole che
incidono, in primo luogo, sull'attribuzione della categoria ed in
modo non marginale sulla definizione di unità immobiliare.
Nel presente allegato, in coerenza con la normativa vigente e
l'attuale quadro generale delle categorie, sono oggetto di
approfondimento e di indirizzo le tematiche tecnico-giuridiche e
quelle operative, concernenti le modalità di attribuzione della
categoria e l'individuazione di quelle porzioni di unità
immobiliare, aventi autonomia funzionale e reddituale, che finora
facevano capo ad immobili censibili nel gruppo E (ad esclusione delle
E/7 ed E/8).
Tale diverso indirizzo comporta l'attribuzione, ai nuovi oggetti
immobiliari individuati, di specifiche e pertinenti categorie
catastali a destinazione diversa da quella particolare.
2. Il concetto di unità immobiliare urbana (u.i.u.) e sua
individuazione nell'ambito di un complesso censito in categoria
particolare E/1, E/2, E/3, E/4, E/5, E/6 o E/9.
a) Il nuovo contesto di riferimento.
L'art. 1 del provvedimento direttoriale del 2 gennaio 2007, in
coerenza con la norma primaria, impartisce nuovi criteri in merito al
riconoscimento:
a) di porzioni di immobili aventi uso commerciale, industriale,
ad ufficio privato o ad usi diversi da quelli strettamente
strumentali all'esercizio della destinazione funzionale dell'immobile
principale;
b) della loro autonomia reddituale;
c) della loro autonomia funzionale;
d) dell'idonea categoria di appartenenza.
In particolare, sul punto «a» amplia ed affina quanto già
riportato nel decreto del Presidente della Repubblica n. 1142/1949,
nel rispetto dei principi della legge istitutiva.
Sul punto «b», stabilisce la necessità di individuare la
produzione di reddito indipendente ed autonomo da quello ascrivibile
agli altri cespiti del compendio.
Sul punto «c», precisa il concetto di autonomia funzionale
estendendolo anche a quelle entità urbane per le quali sono
riscontrabili limitazioni fisiche o temporali negli accessi alle
porzioni produttive capaci di autonomia reddituale.
Infine, quanto al punto «d», l'art. 1 richiama la disposizione
normativa dettata dall'art. 2, comma 40, del decreto-legge 3 ottobre
2006, n. 262, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre
2006, n. 286, che prevede la variazione della categoria catastale per
tutte quelle unità immobiliari in cui si svolgono esclusivamente
attività commerciali (come nel caso di edicole o di distributori di
carburante) che, finora, la prassi catastale censiva nelle categorie
del gruppo E.
b) I limiti del criterio connesso alla localizzazione.
Per quanto concerne gli immobili afferenti alle categorie a
destinazione particolare risulta frequente il caso in cui l'unità
immobiliare - così come finora intesa - coincida con un insieme di
fabbricati vincolati funzionalmente tra di loro e facenti parte di un
unico complesso a destinazione produttiva o commerciale. È stato
cioè implicitamente definito quale criterio di qualificazione il
carattere «localizzativo» come linea guida per la perimetrazione
della unità immobiliare.
Un esempio chiarificatore è rappresentato dall'insieme degli
immobili ferroviari costituenti ciascuna stazione. In particolare, la
stessa definizione fa rientrare nella nozione di stazione una serie
di altri beni1), purchè interni al «recinto» della stazione medesima
e situati nel tratto limitato dagli scambi estremi della stazione2).
In base alle nuove disposizioni, sono da considerare censibili
nelle categorie del gruppo E (E/1 nel caso specifico) le unità
immobiliari «stazione» costituite esclusivamente da quegli immobili o
loro porzioni strettamente strumentali all'attività di trasporto,
vale a dire solo quelle porzioni utilizzate a titolo esclusivo dal
soggetto giuridico erogante il servizio pubblico per l'esercizio
della propria specifica attività.
L'insieme degli immobili afferenti alla stazione, nel senso sopra
precisato, non può pertanto essere riferito ad un luogo fisico
continuo, ma ad un contesto astratto definito da relazioni
strettamente funzionali. Il criterio localizzativo, non costituisce
il parametro di riferimento essenziale, allorchè nell'ambito del
«recinto stazione» siano individuabili costruzioni o loro porzioni
destinate ad attività non strettamente correlabili al trasporto.
Di conseguenza gli eventuali esercizi commerciali, immobili a
destinazione ricettiva od altro, pur ricompresi nel recinto di una
stazione od aeroporto (ad es. dutyfree, centri commerciali,
dormitori, ostelli, depositi per le merci, bar, ristoranti, ecc.)
devono essere censiti sulla base delle loro caratteristiche
intrinseche derivanti dalla loro destinazione oggettiva e reale.
Quanto precisato per le infrastrutture dei trasporti pubblici è
chiaramente estensibile, analogamente, a tutte le altre categorie
caratterizzate da similari articolazioni funzionali.
3. Il classamento dell'u.i.u. identificata come porzione nell'ambito
di un immobile a destinazione particolare.
È d'obbligo innanzitutto sottolineare l'importanza di un
corretto esame preliminare delle caratteristiche degli immobili in
questione, finalizzato, da un lato, a verificare la presenza dei
requisiti per l'attribuzione di una categoria ordinaria o speciale ad
una delle porzioni dell'immobile e, dall'altro, ad attribuire la
categoria particolare più rispondente alle caratteristiche oggettive
della parte residuale dell'immobile.
A tale scopo rileva prioritariamente la destinazione funzionale e
produttiva compatibile con le caratteristiche dell'immobile; a
parità di destinazione, si dovrà poi tenere conto delle specifiche
caratteristiche tipologiche, costruttive e dimensionali, che
differenziano gli immobili in esame dalle unità tipo o di
riferimento3), rappresentative dei corrispondenti immobili.
(1) Ad esempio fabbricati viaggiatori, locali adibiti ad uffici,
alloggi, dormitori, ristoranti, caffè, rivendite di giornali,
tabacchi e bar, locali del dopolavoro, magazzini merci, piani
caricatori, cabine, fabbricati isolati per l'alloggio, ecc.
(2) In modo similare, con riferimento alle autostrade, è
stabilito che ogni fabbricato o gruppo di fabbricati costituente
ciascuna stazione, sia accertato come unità immobiliare, anche se
comprende alloggi, dormitori, rivendite e magazzini.
(3) Cfr. art. 11, comma 1, del decreto-legge 14 marzo 1988, n.
70, convertito, dalla legge 13 maggio 1988, n. 154.
Sul piano operativo è comunque da osservare come, in taluni
casi, il criterio di individuazione della categoria di appartenenza
non è strettamente legato alla destinazione, ma dipende, in base
alle considerazioni ordinariamente svolte nell'ambito delle
operazioni di classamento, anche dalle altre caratteristiche sopra
menzionate, nonchè dalla loro diversa localizzazione (centro urbano,
zona industriale o commerciale appositamente attrezzata). Ad esempio,
è noto come i depositi ed i laboratori possono essere qualificati in
categoria C/2 (depositi) e C/3 (laboratori artigianali), oppure nelle
categorie D/1 (opifici), D/7 (fabbricati costruiti o adattati per le
speciali esigenze di un'attività industriale) e D/8 (fabbricati
costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività
commerciale), in relazione alle specificità della concreta
fattispecie.
a) L'individuazione della categoria.
L'individuazione della categoria delle singole porzioni di
immobile dovrà avvenire in coerenza con le attuali previsioni
normative, tenendo conto soprattutto delle caratteristiche capaci di
configurarne l'oggettivo classamento in una categoria ordinaria o
speciale.
In particolare, le unità immobiliari a destinazione commerciale
in senso lato, per le quali non sia possibile impostare la stima
diretta per confronto con le unità di riferimento del gruppo C,
dovranno essere ricomprese nel gruppo D.
La qualificazione nel gruppo E continua ad essere propria di
quegli immobili con una marcata caratterizzazione
tipologico-funzionale, costruttiva e dimensionale, tale da non
permettere l'inserimento in categorie ordinarie o speciali e che
esulano da una mera logica di commercio e di produzione
industriale4).
Inoltre, in particolari casi, ai fini dell'individuazione delle
unità immobiliari e dell'attribuzione delle corrispondenti
categorie, è opportuno applicare criteri analoghi a quelli adottati
per i complessi commerciali, siti al di fuori dei centri abitati,
denominati «outlet» che, pur essendo caratterizzati da servizi
comuni, presentano unità commerciali autonome e capaci di produrre,
con caratteri di ordinarietà, un reddito proprio. Al riguardo si
precisa che tra i caratteri ordinari rileva anche quello della
stabilità dimensionale e distributiva delle unità immobiliari
presenti nei compendi commerciali in esame (outlet) ed in quelli
assimilabili. Ne discende che, laddove dette unità siano
caratterizzate da flessibilità planimetrica e volumetrica, in
ragione di elementi mobili di partizione di un unico «open space»,
che ne definiscono i perimetri ed i volumi in modo potenzialmente
variabile nel tempo, le stesse possono essere oggetto di una denuncia
unitaria con classamento nella categoria D/8.
b) L'individuazione della classe in ragione della parziale
«dipendenza» funzionale.
Nel contesto di una unità immobiliare urbana riconoscibile in un
ambito più ampio di un complesso immobiliare, dovrà assumere
particolare attenzione l'attribuzione della classe di merito
all'interno della categoria di naturale appartenenza.
È indubbio, infatti, come fra gli elementi determinanti che
contraddistinguono la redditualità di una u.i.u. vi sia quella
relativa alla «posizione» dell'immobile.
Tale parametro «posizione» è ordinariamente connesso
all'ubicazione all'interno di una determinata porzione del tessuto
urbano e configura una maggiore o minore capacità reddituale per la
totalità degli immobili della stessa fattispecie esistenti
all'interno di quello che è il perimetro di interesse.
Nel caso dell'individuazione delle u.i.u. in questione - in
genere a destinazione commerciale - potrebbero, invece, configurarsi
situazioni diverse dal libero mercato cui l'ordinario classamento fa
riferimento5).
(4) Al riguardo è da sottolineare l'orientamento sempre più
marcato del legislatore a correlare il sistema catastale ai caratteri
tecnico-valutativi oggettivi degli immobili, lasciando al sistema
impositivo la valutazione dei caratteri soggettivi e le eventuali
agevolazioni connesse.
(5) Si pensi ad un locale commerciale, all'interno di un
complesso immobiliare, capace di attrarre una qualificata clientela.
In tal caso la redditualità potrebbe essere riferibile non tanto
alla «posizione» (anche decentrata con riguardo al tessuto urbano),
quanto al contesto in cui l'esercizio è collocato.
In tali fattispecie, il classamento dovrà adeguatamente
apprezzare tale specificità nell'espressione della classe di merito
da assegnare all'u.i.u. all'interno della categoria riconosciuta.
4. Ulteriori disposizioni operative.
Le dichiarazioni di variazione e di nuova costruzione prodotte in
catasto ai sensi degli articoli 20 e 28 del regio decreto-legge
13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge
11 agosto 1939, n. 1249, devono essere redatte conformemente ai
principi tecnici riportati nel presente allegato, ai quali devono
conformarsi anche le attività di controllo.
Infine, si ribadiscono gli indirizzi operativi già impartiti
agli uffici provinciali dell'Agenzia del territorio con la circolare
n. 4 del 16 maggio 2006, qualora non contrastanti con le presenti
disposizioni.