觀塘市中心重建項目

簡介

觀塘市中心重建項目由兩部分組成，分別是主地盤及月華街地盤，地盤面積共53,500平方米。至於主地盤除裕民坊外，範圍還包括北至物華街雙數號，東至協和街，南至觀塘道，西至康寧道，面積大約48,860平方米。主地盤的重建範圍除了私人樓宇、商舖及小販攤檔外，還包括了觀塘（裕民坊）巴士總站、位於同仁街的觀塘政府合署及郵政局、觀塘賽馬會健康院等公共設施。

重建方案

市區重建局於2005年至2006年先後進行三輪諮詢，為期18個月。2006年初進行的第三輪諮詢中，由逾100名居民、業主及社區人士提出6組規劃方案。
2006年8月10日，市區重建局根據居民建議，委託建築師顧問公司所提交的三個發展設計概念，展開為期兩個月的公眾諮詢。顧問公司提出規劃藍圖，分別以馬梁建築師事務所(香港)的「薈萃觀塘」、WDA Group的「躍動都會」及王歐陽 (香港)的「東九都會」為主題，建築密度介乎7.89至7.98之間。三份設計皆以裕民坊公園為中心，休憩用地逾20,000平方呎，包括5座30至40層高的住宅大樓，提供約2,000住宅單位，商業樓面面積達250萬平方呎，並且建有地標式大廈。交通方面，為解決觀塘市中心現時人車爭路問題，重建後會興建面積逾160,000平方呎的半地底式的交通總匯，是現時觀塘（裕民坊）巴士總站面積的3倍，而地面則建設為步行街及中央廣場，確保「人車分隔」。居民可以利用人行道和天橋，往來市中心。
設計不採納香港建築常見的「城堡式」，即不將個別屋苑和商業大廈建在一個自成一國的商場或者停車場平台，而是改為以架空行人專用平台，在此公眾空間上將各組建築群以及架空的港鐵觀塘站出口連在一起，並且以梯階式綠化平台連接周邊現有街道。重建後的建築物高低有緻，避免形成屏風樓，阻隔氣流和日照。

東九都會

王歐陽 (香港)集團董事林和起表示，設計特點是把綠化與建築融合起來，是當中擁有最多綠化面積的設計。建築物具穿透性，建築物的中間位置設有空中花園，可以讓遊人觀賞景物，又可以減輕觀塘道的壓迫感，令人沒有被包圍的感覺。

躍動都會

WDA Group公司董事總經理周蕙禮表示，「躍動都會」整個設計著重引入天然光及使到空氣流通。例如採用梯田式設計，即一幢有若apm高度的地標建築物，附近再零散興建樓高數十層的酒店或者辦公大樓，避免屏風樓設計，仿似「牆」的效果；而中央一個綠化區，有著地標式大草地和流水瀑布。

薈萃觀塘

「薈萃觀塘」設計總監的阮德尊表示，把住宅樓群鄰近觀塘住宅區，而非鐵路站及工廠區，遠離噪音及其他污染。而設有平台花園，空地及空中花園，會有行人天橋與一些社區設施如多用途社區中心、圖書館等及政府合署連接。

現有方案

觀塘市中心重建項目於2009年獲得城市規劃委員會核准，但是為了配合香港社會最新發展的需要，市區重建局參照屋宇署於2011年頒布的《可持續建築設計指引》，於2012年改善發展藍圖，擴闊建築物間距以騰出空間，加強通風效果。當中包括建議擴闊面向觀塘道近駿業里的建築物立面的間距，其中一幢大廈更一分為二，以加強空氣流通；而為了避免觀塘道的交通噪音穿越兩幢大廈的空間而影響區內住宅，市區重建局將會於兩幢大樓之間興建隔音屏；屏障以行人天橋形式設計。另外，為了應付《起動九龍東》所帶來的新增人口需要，重建範圍內的觀塘賽馬會診所亦新增70,000呎樓面面積。

第1期

月華街地盤位於月華街及協和街交界，即前觀塘（月華街）巴士總站，地址為月華街8號，面積大約4,640平方米，由王歐陽建築師事務所設計，提供299個單位。月華街地盤項目於2009年由信和置業投得發展，並命名為觀月‧樺峯，是整個計劃中最早啟動工程的項目。屋苑地底兩層將設新觀塘賽馬會健康院，已於2015年1月投入服務。

第2至3期

觀塘市中心第2及3區為商住發展項目，範圍包括裕民坊、康寧道、物華街及協和街。地盤佔地約23.4萬方呎，除要求興建四幢48至52層高住宅，設1,700伙實用面積600至800平方呎的單位外，基座4層平台上會設有商場、面積達6,400平方米的公眾休憩用地、交通交匯處（地下及1樓）、電力支站（2樓，共六個）、垃圾站（地下高層）及永久的小販市集（地庫一層）等，總樓面逾185萬方呎，預計最快2019年落成，總投資約180億元，由王董建築師事務有限公司設計。其中政府設施將由市建區負責興建，涉資約$17億。市建局於2014年2月24日邀請有興趣參與的發展商提交合作發展意向書。
市建局在4月8日共收到15份意向書，除了四大發展商新地、恆地、長實及新世界外，亦吸引一班中大型發展商，例如信置、會德豐、南豐、麗新，近年於香港覓地發展的內房企龍頭萬科（香港），亦有派代表到場交意向書。
2014年5月20日，市建局宣布，邀請10家發展商入標競投合作發展觀塘市中心重建計劃第二、三發展區。包括長實、鷹君、恆地、嘉里、南豐、新世界、信置、新地、太古地產及會德豐入標競投合作發展。早前有入意向的內房龍頭萬科、麗新發展及K＆K Property則被踢出局。消息指，市建局要求發展商出價最少達80億元，分紅比例由發展商建議，建成後需要將商場及公共設施交予政府，涉35萬方呎，政府會給予發展商18億元，近150萬方呎住宅樓面則由發展商擁有。預算總投資額約達180億元，即使扣除該局提供最多約18億元，發展商也要負擔逾160億元投資額。
2014年7月29日，市建局宣布因4間發展商入標價遠低於項目「入場費」80億元，加上發展商在招標期間，曾就觀塘市中心住宅項目的巨型商場平台、及公共運輸交匯處工程，表達不少意見，擔心工程風險造成上蓋建築期延誤，從而引發超支問題，令當局無法接受，宣布流標收場。
故第二輪招標將修訂項目相關工程的延誤風險條款，包括放寬原來計劃全部興建600至800方呎大單位規定，容許發展商「拆細」單位，回應市場對上車單位需求，以減低中標發展商面對的不明朗因素。
有份入標的會德豐地產，主席梁志堅認為，項目是次流標原因仍未清楚，可能發展商提供的標書內容與市建局的要求有距離。
2014年8月5日，市建局宣布邀請十家符合要求的發展商，按已修訂的條款重新入標競投。招標條款中，刪去80億元的入場費，由財團自行出價；至於項目的單位類型，亦可以與市建局商討，增加細單位的比例，以便符合市場需求。另一方面，亦有財團指出，市建局要求發展商必需在56個月內，為該局建好包括商場及公共運輸交匯處等的2層平台設施，之後才興建住宅部分過短，所以今次市建局延長興建平台的時間至72個月。由於今次市建局為項目「開綠燈」，市場預期項目會獲不俗的反應。截標日期為8月26日。
2014年9月1日，市建局宣布由信和置業及華人置業合組的財團溢順投資有限公司成功投得項目。其中信置佔9成股權。市傳中標價僅約60至70億元，估計每呎地價不足5,000元。
2014年9月22日，信置營業部聯席董事田兆源接受訪問時指，正委託建築師樓修訂圖則，稍後會申請項目單位數目，增加11%至2,000伙，即單位面積將會有所縮減，8成會屬於兩房及3房單位，當中兩房單位面積約500平方呎，而3房則約800平方呎，估計最快3年後可預售樓花。信和表示項目將為九龍東及觀塘區正中心之最尊貴項目。落成後將連接港鐵站、未來觀塘新市中心發展區及大型商場。項目亦會採用綠色生活為發展概念，除了公共運輸配套外，在物料、設計上亦會採納環保元素，盡量多自然通風及採光。
2015年9月，市建局提交最新提交修訂方案，地盤總面積498308.6方呎，可建總樓面401.9萬方呎，住宅佔149.5萬方呎，第2、3期發展區新方案擬建4座高39至43層住宅大樓，提供1999伙單位，另商用樓面約36.1萬方呎，計劃提供單位數目較原來1869伙增約7%。另新方案平均單位面積由796.5方呎減至753.48方呎，單位面積原由570方呎至1248.6方呎，減至新方案介乎355方呎至1098方呎，減幅由12%至38%不等。整體車位供應亦減少，新建議提供980至1310個私家車泊位，較舊方案1140至1650個，最高減21%。
2017年7月3日，華營建築中標位於新九龍內地段第6514號的觀塘市中心第二及第三區住宅綜合發展項目平台工程。項目樓高9層，包括2層地庫及7層平臺（內含商場、停車場、會所、垃圾站、永久的小販市集、公共運輸交匯處及道路改善工程等）。合約金額11.507億港元；合約工期753天，合約期2017年7月10日至2020年3月
2018年2月8日，華營建築中標位於新九龍內地段第6514號觀塘市中心第二及第三區住宅綜合發展項目之上蓋發展項目。項目包括4座住宅（第1、2、3及5座，分別樓高48、52、50及49層）。總建築樓面面積約163,000m²；合約金額31.55億港元，合約期2017年7月10日至2020年9月
2018年6月28日，信和置業公布項目命名為凱匯（Grand Central），項目由4幢物業組成，分兩期發展，共提供約1999伙單位。第1期佔1024伙，2期佔975伙，項目11月29日獲批預售樓花同意紙，預計關鍵日期為2021年4月30日，並在同月5日公布—期首張205伙價單，6日開放位於尖沙咀中心展覽廳，項目分別在12月11日和18日進行首輪和次輪銷售合共出售871伙，套現逾106億元，打破信和及市場紀錄。18日上載二期價單，首推共208伙，市值31.3億，入場費682.18萬元

第4至5期

第4及5區位處政府合署及裕民大廈一帶，將以商業發展為主，樓面面積達200萬平方呎，計劃作零售、辦公室及酒店用途，可興建約400間套房；而樓面將達104.1萬平方呎商場，規模最比現時的apm商場還大，將成為區內最大型商場。
2017年3月，由於當局/市建局並未收到第5發展區，即裕民坊內的全部業權，為了讓項目可如期完工，建議將第4及5區分拆發展。當局同時建議將港鐵觀塘站建造平台，並將出口伸延至地標大樓內，由原本一個大平台連接2座大樓，轉為2座獨立大樓，包括一座包含零售的商廈，及另一座中密度的綜合政府辦公室/商業的大樓。建築物高度將由主水平基準以上260米，增至285米，層數增至60至70層，整個項目商業樓面合共約121萬方呎，比之前方案略增5,000多方呎。不過新發展方案將靠近觀塘道的政府辦公室及零售建築「鵝蛋」形的特色設計消失，而公眾休憩用地及綠化空間亦刪除水景設計，改為平實設計。

通風受阻

規劃方案造成地區通風受阻，一直關注項目的香港建築師學會觀塘重建關注組主席何文堯表示憂慮規劃方案造成地區通風受阻，龐大的半地下交通總匯將積聚廢氣，對候車市民造成影響。他指出，過去不少有蓋交通總站的抽風系統設計欠佳，使站內空氣無法流通。他又稱，市建局規劃中的商場平台高逾4層，在觀塘道路面上望如一幅巨型牆壁，使地面空氣難以流通。長春社主席何少芳則表示，8倍地積比率過高，將使市中心變成將軍澳翻版，不但通風受阻，亦使社區剩下只有名店進駐的豪華商場，失去原有社區生活。

未能改善基層生活

規劃方案未能改善基層社區生活，商販認為市區重建局年初以急於發展為由，要將植根觀塘數十年的商販趕走，市區重建局欠所有被逼遷的商販一個交代，未能改善基層的社區生活，需要反思現有的發展模式。

修改原有設計

市建局在2017年8月向城規會邀交的項目修訂中，靠近觀塘道的政府辦公室及零售建築「鵝蛋」形設計消失，公眾休憩用地及綠化空間亦因「有關部門」不希望公園內有水景設計，改為平實設計。結果引起部分市民和觀塘區議會批評新修訂淪為商場式設計，違背社區共識，並譴責市建局繞過諮詢程序。市建局去信觀塘區議會解釋指出，是「因應有關政府部門意見，而改為樓面面積較實用及易於管理的平實建築設計，以減輕政府管理時的困難和挑戰」。 在受到公眾及觀塘區議會議員的猛烈評擊後，市建局再次修改方案，原本鵝蛋型的地標式大樓改為「半蛋」設計，並重新加入梯級式平台花園。