國泰一號不動產投資信託基金

國泰一號不動產投資信託基金（簡稱國泰一號或國泰R1，臺證所：01002T）是國泰人壽擔任發起人的不動產投資信託（REITs），成立於2005年9月23日，基金規模為新台幣139.3億元，掛牌價為新台幣10元，以一千個受益權為交易單位。國泰一號用新台幣139.3億元向國泰人壽購買所擁有的三棟大樓，包括：臺北喜來登大飯店、臺北西門大樓、臺北中華大樓。

投資策略

（一）標的購置策略：在符合投資方針的原則下，購置優質不動產及相關權利，以期創造投資收益報酬。

（二）穩定租金策略：經由審慎篩選，提高承租戶品質，降低空租率，提供穩定之租金收入。

（三）風險分散策略：在符合法令規範的原則下，藉由投資多元化用途之不動產，以期降低投資風險。

（四）財務操作策略：在符合法令規範的原則下，藉由適當之財務操作，以期創造穩定成長之收益報酬。
除了（二）以外，發行後，基金沒有購置新的不動產，也沒有實現長期資本利得。基金還是只有三棟不動產，沒有多元化，沒有分散風險。當然也沒有用財務槓桿來提升收益率。

REIT小股東喊漲台北喜來登大飯店租金

REIT小股東已經發函給受託機構土地銀行，內容為：希望將喜來登飯店公開招標，避免喜來登續約陷入黑箱作業，公開招標將促進競爭，提高每年租金，提高每年營業額的抽成率，希望能提高到25%以上。2014到訪台灣的國際觀光客共有991萬人次，並預計將繼續增長，加上喜來登的位置和規模，喜來登對於所有飯店經營者是一個非常有吸引力的投資。
喜來登飯店是國泰一號REIT的金雞母，每年給付租金為，「包底」或「抽成」兩者取大。包底的部分，在2014與15年為，每年租金至少5.9億元，抽成則指，按營業額25%給付。喜來登飯店與國泰一號REITs間的租約，將在2017年5月底屆滿。 根據國泰一號資料，喜來登飯店去年租金收益，占國泰一號全部租金收益8.38億元八成以上。 喜來登飯店也是目前各檔REITs持有的物業中，少數採包底抽成方式收取租金的案例。當初國泰一號REIT募集發行時，喜來登飯店包底抽成計收租金的方式，即為一大賣點，因為只要喜來登飯店營收愈來愈好，租金收入就會提高，比起辦公大樓約定多少租金就多少，顯然較具「漲相」。
因此投資人希望國泰一號REIT身為房東，有機會能夠合理分享房客的成長果實，同時也期望長達十多年的租約議定，能夠降低管理機構不受投資人監督與房客議約的潛在風險，因為投資人才是房東，而非管理機構。根據國泰一號REITs資料，喜來登飯店去年營收28.13億元，以抽成率25%計算，則租金可達7億元，已經與小投資人要求提高的底租相去不遠，且資料也顯示，喜來登飯店將近2.5萬坪，以年底租7億元換算，相當於每月每坪租金不到2,400元，以其地段與行情來看，小投資人認為應屬合理。
(部分引用 "破天荒 REITs小股東喊漲物業租金" 經濟日報╱記者夏淑賢／台北報導 2014/03/03)

104年9月30日 書面決議方式召開受益人會議

國泰一號不動產投資信託基金(以下簡稱「本基金」)，訂於民國(下同)104年9月30日上午9時30分，假臺北市信義區松仁路9號1樓(國泰金融會議廳)，以書面決議方式召開受益人會議。
受益人會議決議事項：

議案一(普通決議)

案由：不動產管理機構適格性之檢討：同意國泰建築經理股份有限公司(以下簡稱「國泰建經」)本基金之不動產管理機構。(詳如後附)

說明：
1.依據不動產證券化條例(以下簡稱「本條例」)、處理辦法及作業要點規定辦理。
2.依據作業要點第2條之1規定「受託機構辦理不動產投資信託業務所委任之不動產管理機構，如與發起人有財務會計準則公報第六號所定之關係人或實質關係人之情事或為關係企業者，受託機構應於最近一次依收託機構穆及或私募不動產投資信託或資產信託受益證券處理辦法第十二條規定召集人之受益人會議，檢討不動產管理機構適格性時，應有表決權總數二分之一以上受益人出席並經出席受益人表決權過半數之同意行之」。國泰建經與本基金發起人國泰人壽保險股份有限公司為關係企業，受託機構爰依上開規定，提醒受益人會議決議同意由國泰建經擔任本基金之不動產管理機構。
3.倘本議案經出席受益人勾選反對之表決票過半數，則授權受託機構(1)一作業要點規範之選任條件，另行公開選任本基金不動產管理機構(將優先遴選具本條例所訂不動產管理機構經驗之業者)，除受託機構認為有其必要之情形，否則無須另行提請受益人決議；(2)於遴選不動產管理機構完成前，繼續委由國泰建經續行辦理本基金不動產之管理作業；及(3)於與新任不動產管理機構簽定委任契約時，終止與國泰建經之不動產管理機構委任契約，並與國泰建經協商委任契約終止後事宜(受益人應瞭解，國泰建經有可能因不動產管理機構委任契約之終止而向本基金有所主張或請求)。
4.倘本議案出席受益人勾選贊成或反對之表決票皆未過半數，受託機構將暫時續委任國泰建經擔任本基金之不動產管理機構並函請主管機關解釋。受託機構將依主管機關解釋，決定是否另擇期召開受益人會議重新表決本議案。
議案二(特別決議)

案由：修訂信託契約第16條、第17條及第23條並配合修訂內容變更不動產投資信託計畫。

說明：
1. 本次信託契約修訂內容如後附之信託契約修正對照表所示。
2.本次信託契約修訂部分內容涉及不動產投資信託計畫之變更，於本議案經受益人會議決議通過後，受託機構將配合修訂內容變更本基金之不動產投資信託計畫，並依據不動產證券化條例第九條第二項之規定向主管機關申請核准變更信託計畫。
3.本基金係第一檔辦理都市更新之不動產投資信託基金，信託契約修訂涉及辦理都市更新及容積移轉之事項，嗣後如新修訂之法令或涉及法令適用之疑義，受託機構仍將依新修訂之法令並配合主管機關之指示辦理。
議案三(特別決議)

案由：修訂信託契約第28條

說明：
1.議案三係由持有本基金已發行在外受益權總數超過3%受益證券之受益人，於104年8月來函請求受託機構就本次召集之受益人會議討論修改信託契約之議案，併案討論修改信託契約第28條。受益人來函內容摘要如下：
(1)受託機構係依不動產管理機構之建議處分資產，惟本基金信託契約並未約定處分單一不動產達一定金額以上之交易應召開受益人會議進行決義，未賦予受益人表達意見之機會，故依本基金今年1月至7月市值之10%約新臺幣25億元提案訂定處分應經表決之門檻，提案修改信託契約新增第28條第1項第9款。
(2)本基金信託契約第28條第1項第6款之「本基金之移轉、合併或終止者。」與本次建議新增之「處分本基金之單一不動產金額達25億元(含)以上者。」均係影響基金投資展望及受益人收益甚鉅之事項。為求慎重，提案明定為特別決議始得為之，並同增訂信託契約第28條第5項之文字。
2.受託機構考量本基金之基本方針在創造受益人長期穩定的收益報酬，倘處分所持有之投資標的達一定金額，市場上另覓新投資標的不易，恐影響受益人之權益；另本基金之轉移、合併或終止者，亦屬重大事項。爰尊重受益人來函請求意旨，增訂第28條第1項第9款之受益人會議召集事由，及於第5項新增第1項第6款及修訂後之第9款之事項均應經特別決議，其餘項次順修。信託契約第28條修正對照表如後所示，提請本次受益人會議決議。

108年4月30日 受益人自行召集受益人會議

一、主旨：國泰一號不動產投資信託基金（以下簡稱「本基金」） 受益人葉政盛依金管會107年11月28日金管銀票字第 10701170020號函主旨召開本基金之受益人會議。訂於108年 4月30日上午10時00分，假台北市松山區復興北路99號15樓 (犇亞會議中心15樓)，以書面決議方式召開受益人會議，並自 108年4月1日至108年4月30日停止本基金受益證券過戶申請， 謹此公告如後。
 
二、依據：金融監督管理委員會107年11月28日金管銀票字第 10701170020號辦理。 

三、事由：就受託機構報酬調整之提案進行議決。 

四、召開受益人大會日期及時間：108年4月30日上午10時00分 

五、停止受益人名簿記載變更起訖日期：108年4月1日至108年 4月30日 

六、會議內容：(一)「調整受託機構報酬」暨決議事項：以本基金 年度淨利之1.2% 作為受託機構報酬之計算基準。
議題說明：經查，不動產信託基金之契約範本中，關於受託機構之報酬計算，係以基金之淨資產為基數並乘上一定比例數以為受託機構之報酬。惟本基金之受託機構即台灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）於本基金之契約訂定上，卻以總資產價值為計算酬勞之基數，雖此等基數之規定於本基金已行之有年，惟近年因金融市場呈現低利率狀態而有房地產價值膨漲之情形，致本基金三棟資產價值跟著提升，但本基金之淨利卻每年不增反減，在不見土地銀行對於本基金之淨利變動有何檢討或管理狀態有何改變之下，土地銀行竟得因不動產價值膨脹而受領更多報酬，既不動產價值膨脹並非受託機構之功勞，而係市場環境之變動所致，則讓土地銀行因為本基金不動產之價值虛脹而受有更高的報酬數字，對受益人來說實屬不合理...則為將土地銀行及全體受益人之利益連成一線，透過以淨利為土地銀行之報酬計算基礎，促使土地銀行以增進全體受益人之利益。