淡海新市鎮

淡海新市鎮位於臺灣新北市淡水區北端，全區共計1759公頃。

背景

內政部營建署為紓解台北都會區中心都市成長壓力，配合土地儲備制度，解決都會區住宅不足及房價飆漲問題，並樹立都市發展典範規劃，於1992年（民國81年）以淡水為特定區域開發基地，在淡水都市計劃區北側的沙崙、港子平、公司田、崁頂、埤島、林子街等農業地區規劃出1,756公頃土地，作為淡海新市鎮範圍（南北以台二號省道之二號橋與九號橋為界，西至台灣海峽，東至淡水區水源國小），原計畫年期為25年（自1990年起至2014年止），計畫容納人口為30萬人。同時將此大規模計劃納入「六年國建」中。1994年4月淡海新市鎮特定區計畫第一期工程開始動工，但2006年6月行政院經濟建設委員會決議停止淡海新市鎮的後續開發，僅完成第一期工程中第一開發區及第二開發區共約446公頃之土地徵收、整地、道路公共設施，以及興建六百戶的示範國宅。行政院經建會決議停止後續開發後，並一併縮小淡水新市鎮範圍至目前已完成整地之446公頃土地，預估人口也從原先的30萬人下修至13萬人。。

開發情形

依據內政部營建署原規畫，淡海新市鎮土地使用分區包含住宅區、中心商業區、海濱商業區、鄰里商業區、產業專用區、政商混合區、行政區、醫療專用區、藝術文化專用區、車站專用區、保存區、海濱遊憩區、河川區、高爾夫球場專用區等，生活機能完整。但由於歷任政府在建設推動過程決策草率、反覆與政策沒有持續性等弊端，造成淡海新市鎮發展一度遲滯，甚至停擺，情況直到2010年後始改觀。期間，監察院曾經為此發出糾正案予時任行政院長的民進黨籍張俊雄，其糾正案函復文如下：「糾正淡海及高雄新市鎮開發，未能充分考量台灣地區住宅空餘戶與房地產供需過剩情形，適時因應調整修正執行計畫及財務計畫，致計畫大而不當，不切實際等疏失案查處情形。」

淡海新市鎮開發概況

為紓解台北都會區中心都市成長壓力，配合土地儲備制度，解決都會區住宅不足及房價飆漲問題，並樹立都市發展典範；本署於民國八十一年奉示執行淡海新市鎮之開發，其間「淡海及高雄新市鎮開發執行計畫」、「淡海新市鎮開發財務計畫」及「修訂淡海新市鎮開發執行計畫」等陸續報奉行政院核定作為開發之依據。
一、計畫概要

（一）計畫範圍及位置： 

位處台北都會區之西北隅，屬於新北市淡水區行政轄區內，緊鄰淡水都市計畫區北側，南、北以台2省道之2號橋與9號橋為界，西至台灣海峽，東至淡水區水源國小，計畫面積1,748.75公頃。

（二）計畫年期：至民國125年止。

（三）計畫人口：30萬人。

（四）土地使用分區規劃：

有住宅區、中心商業區、海濱商業區、鄰里商業區、產業專用區、政商混合區、行政區、醫療專用區、藝術文化專用區、車站專用區、保存區、海濱遊憩區、河川區、高爾夫球場專用區等。
二、開發情形： 

（一）開發方式：全區分為二期四區開發，採區段徵收方式辦理。

1.已開發地區（第一期發展區第一、二開發區）：已完成區段徵收開發，面積計446.02公頃。

2.後期發展地區：第二期發展區第一開發區面積約662.36公頃。第二期發展區第二開發區面積約505.26公頃。

（二）開發進度：已辦理第一期發展區第一、二開發區，合計面積446.02公頃土地之開發，佔全新市鎮總面積之25.51％。 (466.02/1,748.75=25.51％)

（三）公共工程建設：

1.已竣工結案工程：

（1）淡海新市鎮綜合示範社區拆遷戶安置住宅新建工程、整地工程、海堤工程、造地工程、

（2）淡海新市鎮綜合示範社區第一～四區公共工程、「囊底路、地下配電場及號誌、標誌工程」。

（3）淡海新市鎮綜合示範社區公廿二廿三公園新建工程。

（4）淡海新市鎮綜合示範社區拆遷戶住宅周圍兩街廓道路景觀工程。

（5）淡海新市鎮綜合示範社區一期二區公共工程。

（6）淡海新市鎮綜合示範社區公共工程第三區改善工程。

（7）九○砲陣地微波站軍事設施遷建後之後續公共工程。

（8）淡海新市鎮綜合示範社區全區喬木植栽種植工程。

（9）公司田排水下水道幹線第一期整建工程。

（10）公司田排水下水道幹線第二期整建工程。

（11）綜合示範社區全區臨時性人行道簡易鋪面工程及路燈、號誌、標誌第二期工程。

（12）淡海新市鎮一期二區臨時人行道舖面工程、植栽綠化、路燈及號誌工程。

（13）淡海新市鎮一期二區自來水及瓦斯專用區整地工程。

（14）淡海新市鎮綜合示範社區RD1-2、RD2-1及RD6-2計畫道路銜接工程。

（15）淡海新市鎮綜合示範社區及一期二區之維護管理。

（16）淡海新市鎮綜合示範社區一期二區公共工程之修繕及更新工程。

（17）淡海新市鎮特定區計畫第一期發展區第二開發區公司田段184地號增設4M道路工程。

（18）新北市三芝區港平營區遷建案甲種圍籬工程案。

2.後續工程：淡水海軍發射台遷建工程。

（四）土地取得及處理：

1.土地取得：透過撥用公地、填海造陸新生地、未登錄土地、徵收私有土地等方式取得土地面積446.02公頃。

2.土地處理：分回抵價地面積104.61公頃、無償公共設施面積179.98公頃、拆遷戶安置住宅用地面積2.80公頃，剩餘可標（讓）售及有償撥用土地面積158.63公頃。

交通與環境

淡海新市鎮兼具山河海景觀，兼以淡水區原本濃厚的慢活、人文居住特質，其介於繁榮市區與低人口密度的三芝、石門、金山等，復能帶給住民平日工作、閒暇遊憩的均衡生活方式，由於這些難得特色，目前除了當地人移居需求外，淡海新市鎮已成為所謂的台北客(房地產界用以泛指平日以台北市區為生活、工作區域的中產階級居民)作為假日或近退休閑居階段的住宅選擇之一，遂使其中的新近建案也愈來愈強調景觀、休閒、慢活等居住特色(如湯泉國際的台北灣、甲山林的水公園等指標型建案)。由於新市鎮本身即屬中央層級管理，具有較大的發展腹地(相較於都市重劃區而言)與完整的土地空間規劃，以及都市計劃指標意義等因素，早年雖因交通政策配套不足而導致發展停滯十年，近年終因中央政府宣示開發與交通建設藍圖，以及房價基期相對於其他大台北生活圈相同通勤距離的林口鄉（今林口區）、汐止市（今汐止區）等地低等因素，逐漸為人重視。一般咸信，淡海新市鎮的成敗關鍵不在於生活品質，而在於交通相關建設，諸如台北港、淡江大橋、淡北道路、淡海輕軌、芝投公路等，都將決定其未來發展之潛力。

規劃

淡海新市鎮原屬於坡度平緩的台地、丘陵地形，除少部分臨海區域(尤其是填海造陸的部分)，其整體地勢較高，距海平面高度達三十餘公尺。由於在整地前符合山坡地特徵，因此以往該地建案均需依水土保持法第12條規定辦理。近來因此一規範無法反映當地實況，目前相關限制已逐步放寬，或者由政府進行山坡地變更作業，以方便後續開發。

供給量大 投機炒風猖獗

由於淡海新市鎮自2010年起，已連續三年房屋推案量居全台之冠，近年其交易量也不斷蟬聯大台北地區寶座，並因相對於大台北地區「低總價、低單價、低自備」的因素，造成大批投資客湧入，部分大型建案甚至傳出有投機份子爭食建商紅單(預約委託單)打算短線低買高賣的亂象，因此引起外界對本區房價泡沫的隱憂。

通勤代價高 聯外交通無法落實

目前左右本區房價的癥結除了以台北市中心為核心的漣漪效應外，主要還是中央與新北市政府近年數度發布的重大交建設利多因素所致；但無論淡江大橋、淡北道路、淡海輕軌均存在至今無法明確的變數:這些建設除了面臨環保或地方團體強烈杯葛外(淡北道路目前已因綠黨王鐘銘等提行政訴訟，遭台北高等行政法院判決撤銷環評結論)，後兩者尚遭遇台北市政府的反對 - 台北市政府迄今仍無法接受淡北道路進入北市端的規劃，使得此一交通建設面臨腰斬的可能極大；而北市政府持股達七成具決策主導權的台北捷運公司也已宣布不參與淡海輕軌建設與營運，導致新北市政府必須與內政部營建署獨力負擔輕軌的建設與營運投入，無論從未來的營運規模與管理經驗角度看，淡海輕軌已不若當初政府原先預想般樂觀了。

二期開發案面臨拆遷戶抗爭與綠黨人士杯葛壓力

2013年6月，內政部營建署就淡海二期開發案公開標售土地，引起當地拆遷戶不滿與地方民代及綠黨人士王鐘銘等強烈杯葛。由於事件持續進行中，今後是否形成淡海新市鎮後續整體開發的重大阻力，仍待觀察。

未來展望

由於盼望更多家庭移入，進而健全本區發展，因此即使是本區居民也多半希望淡海新市鎮能夠維持穩定緩漲趨勢，而不是坐視建商或投機炒客不斷藉由炒作交通題材翻升房價，造成不利淡海新市鎮永續發展的泡沫現象，因為過高房價非但不利人口移入，也可能因泡沫破滅導致資產損失。
2013年10月，財政部已開始關注淡水等地預售屋哄抬價格的情形，並施行嚴厲的查稅與貸款上限管制措施，相信將有助於本區的房價朝向穩建修正，這應是新市鎮居民所樂見的情形。
另外，內政部營建署也於2013年2月初提出了落實在地就業、在地就學及在地就養等以完善生活機能為目標的「修訂淡海新市鎮開發執行計畫」(草案)，並陳報行政院核定。此一草案若交付執行，料將健全淡海新市鎮的就業與生活機能，進而使本區逐步擺脫重度依賴連結台北市中心交通建設的衛星城市角色，對於本區發展實為重大里程碑。

公路

主要聯外道路：台2線（淡金公路）、台2乙線、縣道101號