轮船招商局大楼

持有地產

1862年在金能亨的主持下，美商旗昌洋行開辦旗昌輪船公司（Shanghai Steam Navigation Co.）並開始經營長江航運業務，首次開闢了上海至漢口間的航線。由於採用蒸汽船使得旗昌輪船逐漸壟斷了長江航運業務，市場份額達80%。隨後又於1867年開闢了上海至天津的航線，逐步進入近海航運市場。由於業務的擴張，1860年代至70年代的中國航運業被稱為「旗昌時代」，其對中國原有的漕糧運輸業造成毀滅性打擊。但這也激發了當時洋務運動人士的關切，李鴻章於1872年12月23日向清廷遞交了奏摺，提請試辦近代航運企業，三天後同治帝批准了這一請求。1873年1月17日，輪船招商公局在上海永安街（今永安路）正式開局。
輪船招商局成立後，以上海為中心，開闢了上海至汕頭的沿海航線、上海至神戶的遠洋航線，並且涉足旗昌的傳統航線上海至漢口。此前，英商太古洋行已加入到航線爭奪中來，曾與旗昌洋行互相壓價試圖吞併對方。後又為排擠新成立的招商局，旗昌先期減低運費，部分航線由每噸7兩減至1兩。1873年7月，又與太古聯手，達成運費協議，大幅降低運費。為此，招商局在官方扶持以及內部有效運作下，逐年增加資本總額、購入新輪船。至1876年，資本總額達到400萬兩，輪船共計16艘，總噸位11854噸。此外，招商局還發起成立仁濟和保險公司，投資興辦開平煤礦，從而進一步節約經營成本，增加收益。在此情況下，旗昌洋行經營則日趨萎縮，由1871年淨利94萬兩跌至1873年的10.6萬兩，股票則由每百兩面額價值200餘兩跌至1875年的60兩。加之南北戰爭結束，美國開始國內投資熱潮，最終旗昌洋行決定退出中國市場，隨於1876年提議由招商局併購該公司。在招商局新增輪船和股票急跌的影響下，最終旗昌洋行一再降價，最終達成協議按222萬兩價格完成併購，且先期付銀僅需100萬兩，併購於1877年2月12日完成。招商局於1877年3月起，正式搬入外灘的原旗昌洋行北樓。

興建與落成

1885年，盛宣懷受清廷委任為招商局督辦，但隨著甲午戰爭失利，依附於李鴻章的盛宣懷備受壓力。隨後盛宣懷又改投新任直隸總督兼北洋大臣王文韶。在王文韶支持下，盛宣懷逐步改組招商局，並請王文韶將會辦沈能虎調任通永道，從而招商局成為盛宣懷勢力的根據。1901年在完全掌握招商局後，盛宣懷授意建造新辦公大樓。
自1880年代以後，洋涇浜以北的外灘沿岸門牌就已固定，旗昌洋行原持有黃浦灘路（今中山東一路）7號至9號的地產。旗昌在該幅地塊內共建有兩座辦公樓，以方位不同稱為南樓、北樓。兩樓並不直接緊鄰黃浦灘路，在兩樓以東的入口處有一面積較大的花園。其中北樓作為旗昌輪船公司使用，並於1877年轉讓予輪船招商局。南樓則由旗昌洋行繼續使用，至1881年租予大北電報公司，旗昌洋行於1891年結業後出售給大北電報，1907年大北電報進行清拆，並利用原花園處興建了如今的大北電報公司大樓。新大樓建設於原旗昌洋行北樓東側，該處原為花園，招商局遂聘請瑪禮遜洋行設計了新的辦公大樓，工程施工則由廣東的建築商趙道仁承包。建築正面採用古典主義風格與仿文藝復興風格，為連接原旗昌洋行大樓，又在每層安排了一條通道。建築材料則基本由廣東或香港運送而來，大樓最終耗資9900兩白銀。招商局所在大樓原應用8號門牌，但考慮到建築費用以及九字寓意「長長久久」最終選擇9號作為其門牌。

抗戰期間

自1901年落成後，先後進行多次重組，先後經歷官商合辦、官督商辦、商辦隸部、官督整理等多次改革。1928年，國民政府交通部命令招商局董事會成員辭職，並成立總管理處收歸為國營事業。1932年起依中國國民黨中央常務會議決議，行政院命令收歸國有並改稱國營招商局。1937年11月，由於淞滬會戰已近尾聲，上海局勢惡化。位於上海的招商局開始為長久抗戰作準備，招商局總經理蔡增基決定分成兩個部分，其中總局遷往香港。另外任命副總經理沈仲毅至南京設立長江業務管理處，管理沿江分局、處和撤入中上游的長江輪船。
為確保上海的局產不因抗日戰爭而落入日本手中，1937年11月，國營招商局與美商衛利韓公司訂立合同，將所持地產、船隻委託衛利韓公司代持。全套文件包括招商局財產轉讓契約、衛利韓向中國銀行等出具的保證合同、衛利韓向中央信託局出具的保證合同、招商局與衛利韓的實際契約、衛利韓的說明書、衛利韓的賣契、金利源等碼頭的租約。所有契約由中國銀行、交通銀行、中央信託局和中央銀行代理48家錢莊和11家銀行集團簽字生效。約定契約有效期兩年，後隨時局影響連續延期至7年。完成契約訂立後，招商局正式撤離上海與輪船招商局大樓。
衛利韓負責保管大樓至1941年12月太平洋戰爭爆發，之後招商局在滬的地產、碼頭和倉庫被日軍佔領，衛利韓本人為日軍俘虜。基於衛利韓公司已無法履約，1943年開始招商局決定解約以收回局產所有權。1944年，交通部令蔡增基與衛利韓公司交談解約事。7月13日，衛利韓公司函寄解約合同，合同內容主要包括抗戰期間衛利韓公司均按合同履約、申明賬務已被日軍佔有無法歸還以及請中國政府褒獎有關人員。但解約合同須經中國銀行代表中國銀行團簽字方能生效。但中國銀行卻多次拒絕簽字，直至1946年初，才由時任中行總裁的貝淞蓀與衛利韓議定，採取衛利韓公司直接歸還招商局財產，而不另訂解約合同方得解決。輪船招商局大樓方才回到招商局手中。

產權更迭

抗戰勝利後，招商局奉命複員回滬，先由總經理徐學禹、副總經理沈仲毅先期由重慶返滬成立接收委員會，但將辦公地址設於廣東路93號的原上海市航運公會舊址。1945年9月24日，又遷入接收的廣東路20號原日本東亞海運株式會社大樓。10月23日，招商局全體由重慶返回，此後招商局即一直在廣東路20號辦公，直至1949年。在此期間，輪船招商局大樓先後有多家公司入駐，包括大達輪船公司、民生公司和大道公司。
1949年5月28日，中國人民解放軍上海市軍事管制委員會發布命令，因「招商局股份有限公司為國民黨官僚資本企業」所以進行軍事監督和接管。1950年4月，招商局改組為國營中國人民輪船公司，大樓交上海區港務管理局經營管理。此後，招商局大樓經過多次轉手。1950年代末，上海區海運局搬入大樓。1961年又因上海市房地產管理局的要求，海運局將大樓底層的一般和二層北側的部分房間交付上海市房屋調整委員會，經由該會調撥給三機部九局上海辦事處作為宿舍。大廳後半部交付上海船廠業務造船大學使用。1963年，又應上海海運局的要求，將大樓交付交通部上海船舶運輸科學研究所使用。文革時，研究所又遷至浦東，大樓交給上海遠洋公司使用。1972年，上海港務局將大名路378號的房產與遠洋公司進行交換招商局大樓，並搬入。此後至1998年，該樓一直由上海港務局的港務監督（後更名為交通部上海海上安全監督局）使用。1998年，交通部重新出資興建上海海事局大樓，方才搬出。

重回招商局

考慮到海監局搬出，且輪船招商局大樓的歷史淵源，交通部於1998年12月發布文件，同意將大樓無償撥付招商局集團使用。雙方於12月23日，由海監局與招商局集團舉行交接儀式。次年1月8日，招商局上海辦事處正式遷入大樓。
雖然產權劃歸招商局，但是因為原有房契於抗戰時期遺失，輪船招商局大樓長期未有辦理房產證。早在1990年代初，由於沒有房產證，上海海監局擬定的大樓修繕方案無法施行。因此，招商局集團隨即希望上海市政府協助解決這一事宜。2000年7月，上海市政府要求上海市房屋土地資源管理局研究辦理確權一事，並將結果上報市府。當年年末，招商局集團與上海市房管局訂立房產轉讓協議書，並最終於2001年4月辦妥產權證。招商局集團隨後開始了大樓修繕計劃。2004年修繕完成，招商局將底層與二層用於出租作為商鋪，頂樓作為辦公陳列使用。

原設計

大樓採用西方古典主義和仿文藝復興建築風格，為磚木結構，落成時的總面積約1300平方米。該建築整體坐西朝東，面向外灘的部分為主立面，呈三段式布局，即橫向與豎向均分為三段。外灘的大部分建築一般均使用花崗岩作為外立面材質，但招商局大樓的底層則採用大青石，二層與三層使用清水紅磚牆，各層的門窗均採用拱形的木質門窗。主立面的中間部分為雙柱外廊，左右兩段為山花牆。大樓內部多為木質結構，包括地板、門窗和扶手欄杆等，其中扶手欄杆上有雕花。此外，在大樓北側的西部與原辦公樓連接處，又設置的專門的連接通道，其中底樓與二樓的通道是採用打通山牆的方式，三樓則用「過街樓」的方式修建復道進行聯通。

修繕

由於長期不合理使用，至1998年招商局收回時，大樓已損壞嚴重。首先面臨是徹底修復還是簡單維修的問題。徹底維修則需要對整體結構進行加固，安裝中央空調等機電設備，同時恢復外立面，預計費用高達上千萬。最終招商局集團明確對大樓進行徹底的維修，同時聘請同濟大學建築系主任常青負責設計、羅小未教授擔任顧問。同時撥付1200萬元人民幣作為修繕工程的資金。
因為外灘歷史風貌區為國家級歷史建築保護區，沿線樓宇均為全國重點文物保護單位，因此修繕方案需各級政府職能部門確認，同時最終需報送文物部門審批。首先，通過模擬，確認了外立面恢復為清水紅磚並不影響外灘整體風貌的呈現，從而確定了「修舊如初」的方案，包括恢復原已被拆毀的坡頂與山花。另外，原有的大樓建築資料均未能找到留檔，因此同濟大學通過查閱19世紀末的其他建築學資料，基於全面的測繪，最終完成了設計方案的制定。
當時建築存在的問題包括主體承重由8根直徑12厘米的實心鋼柱承載，二層則用木樑，三層頂部的坡面在使用中於1961年又被改為混凝土平頂結構，各種方式均已不符合如今的建築規範。另外三層東立面石柱上方的壓頂梁出現斷裂，各層木樑也已發生變形。最終，除外部牆體外，對內部所有結構進行拆除，並按目前建築規範進行重建。施工過程中，又面臨壓樁、管涌、內部拆除、剷除水泥等諸多問題。最終，經過18個月的施工，於2004年12月26日全部竣工。