大圍站上蓋發展項目

大围站上盖发展项目位于香港新界沙田区港铁大围站旁边、大围站公共运输交汇处上盖。按港铁于2009年已获批的规划，可建8幢楼高40至49层住宅楼宇，提供约2,900个单位，共190,480平方米，另有一座三层高会所，62,000平方米作商业用途及建设占地15,000平方米的专上学院。九铁曾打算分别于2002年及2004年推出招标 ，不过最终因经济理由而停止。项目自2000年起被不少区内居民、地区人士批评为名城翻版，认为有关规划强夺过去的公共休憩空间，并增加屏风效应。唯城规会多年来认为该项目需要发展最大的楼面面积，方可善用珍贵的土地，全盘否决反对意见，港铁曾在2012年5月突然推出招标，唯发展商投标方案有颇高风险，无法收回物业的发展成本，最终流标收场。到2014年9月10日，港铁再次推出招标，到10月12日截标后旋即开标，新世界发展以28.56亿补地价投得上盖发展住宅部分发展权，商场归由港铁持有。2015年3月地政总署资料，大围站上盖大型发展项目亦完成补地价，涉额约103.56亿元。项目于2015年11月动工，原预计2020年第3季至2021年落成。不过受工程复杂所影响，加上地盘打桩期间影响大围站月台沉降而引致部分范围停工和其中一座住宅基座曾发生钢筋支架倒塌意外，项目延迟到2023年才落成。而根据2017年1月屋宇署资料，项目已于2017年1月展开上盖建筑工程，并由吕元祥建筑师事务所设计。

历史

大围站上盖发展项目原址为大围欢乐城，因兴建港铁马鞍山线（前称马铁）的关系，在2001年正式关闭。该址现为港铁马鞍山线大围站及大围站公共运输交汇处，于2004年年底落成启用，巴士站初时维持不变，与毗邻新的公共运输交汇处一同使用，但随后亦在2005至2006年间关闭，一直空置至2015年。

起源

在1997年3月，路政署委托顾问公司为包括马鞍山铁路在内的东铁延线项目进行研究，建议在大围站上盖建造8幢43至45层高住宅，另加一幢写字楼；而邻近的大围车厂则建造19幢25-26层高住宅及1幢酒店，以补贴九铁建造东铁延线。但是，最后写字楼及酒店被剔除。
2000年5月中，政府已批准九铁拟于大围车厂及毗邻空地(前为大围欢乐城)建近7,000个住宅单位的发展大计。当中大围铁路车厂占地6.12公顷，拟建11座楼高42至47层高住宅，基座设一层停车场，提供3,890个单位；至于大围车站地盘则占4.85公顷，可建9幢39至46层﹙基座设一层停车场及两层商场），提供约3,040个住宅单位。
同年8月4日，城规会要求在《沙田分区计划大纲草图编号S/ST/14》上的申请地点（大围站上盖）由“政府、机构或社区”地带和“其他指明用途”注明“九广铁路”地带改划为“综合发展区(1)”地带。

沙田区议会不满发展

在图则展示期间，当局接获7份反对书，其中一份由沙田区议会的议员提交，反对把火炭、沙田头（现称车公庙站）和大围的三块车站用地划为“综合发展区(1)”地带。2000年10月中旬，沙田区议会向城规会提出上诉，反对项目以高楼式屏风建成、有加重该区交通及社区设施负担之嫌。惟最终城规会仍保留九铁的原来发展大计。

城规会否决反对意见 屏风式住宅上马

2001年1月16日，城规会辖下的聆讯反对小组委员会在进一步考虑有关的反对意见后，否决沙田区议会有关反对，认为有关九铁建高密度及住宅并无问题，因为项目是以同区合理地积比（约四至五倍）发展。聆讯反对小组委员会亦同意，城规会须拟备规划大纲，为“综合发展区(1)”地带的未来发展提供指引。分区计划大纲图其后于2001年9月25日获行政长官会同行政会议核准。
同年10月，九铁为了令项目顺利“上马”并早日推出招标，大围站项目物业幢数由原来的9幢减至8幢，惟楼高却因而由原来最高的46层被扯高至59层，是新界区最高住宅物业。项目预料于2006年至2008年落成。

城规会通过规划大纲

2002年1月11日，城规会小组委员会通过一份规划大纲，为大围站上盖的发展提供指引(包括规划参数、有关的影响评估报告)，同年3月15日核准首个计划。九铁同时邀交首份规划申请，大围站上盖地盘面积51.6万平方呎，将建有8幢42至54层高（加5层平台）住宅，并分3组排列，大厦之间并无空隙。
虽然沙田区议会及地区人士表示大围站上盖发展项规模过大，因此要求降低发展项目的最大地积比率及限制最高建筑物高度，并要求在拟议的发展项目内提供各种设施，包括室内运动场，体育馆、社区会堂、邮政局及图书馆等。但城规会指九铁方案外观具趣味及可观性，与周遭环境配合，以该规划已为建筑物的设计作出改善和规划理想为理由，不批准地区人士所提出有关申请。城规会亦于2003年及2005年在附加条件的情况下批准九铁提出两宗规划修订申请。
2002年2月23日，公民力量发起游行反对九铁大围站上盖兴建高密度住宅，四十人高叫抗议口号，由大围火车站出发沿马铁车站游行。立法会议员刘江华希望规划署采取持平及中肯的态度，在考虑到发展商的商业利益同时，更要顾及和保障市民的公众利益。

九铁修改方案 增大商场楼面

2003年6月27日，九铁为增加大围站上盖的商业价值，把上盖原计划的29.1万方呎住宅及公众停车位，转为商场，令商业楼面大增77%，至66.7万方呎。住宅楼面由229.8万方呎减至205万方呎，连同4.3万方呎公众车位，转为商场及其附属车位。申请获城规会批准。

地区人士要求改变土地用途失败告终

2007年时，曾有地区人士表示大围站上盖项目没有进行充分的公众咨询，大围居民亦对九铁的发展项目深表不满。甚至表示，如拟议的发展项目如期进行，他们会迁离大围，因此要求将大围站上盖发展由“综合发展区(1)”地带改划为“政府、机构或社区”地带，解决大围设施不足的问题。在这个申请中，当局接获780份公众意见书，但只有九铁反对这宗申请。
不过政府及城规会表示，大围站上盖规划程序已于2000年通过，城规会当时也根据《城市规划条例》的规定考虑有关反对意见，而且地区人士并无提出充分理据支持把申请地点改划为“政府、机构或社区”地带。城规会认为大围站上盖项目作综合发展是符合有关的规划意向，就是在铁路车站附近进行较高密度的发展，把握发展机会。多个政府部门亦表示区内政府、机构或社区设施的供应大致充足，应按部门的资源分配和推行时间表而定，最终否决有关申请。
2011年6月，屋宇署批出港铁大围站上盖项目新申请图则，由于项目在实施新发水限制的4月1日前申请，故赶及“发水尾班车”。大围站新批图则，计划建8幢40层至52层高大楼，其中住宅楼面205.02万呎，商业楼面则约66.73万呎。与港铁前方案相若。
环保触觉其后曾向城规会申请收紧大围站发展限制，提出限高及削减住宅楼面等，申请总共接获约48份意见，大部分意见反对地点发展住宅，包括沙田乡事委员会及创建香港等。不过政府及城规会表示，大围站上盖规划程序已于2000年通过，而目前发展项目已进入落实阶段，而有关的建筑图则已于2011年获审批。再加上环保触觉没有提供总纲发展蓝图或园境设计总图的技术数据支持，故否决有关申请。

第一次招标截收意向书

2012年5月，项目突然正式登报邀纳意向书，并只限于4日内进行邀纳，多家发展商表示有兴趣参与，当中包括有中、小型发展商，拟考虑合组财团竞投，以减低项目规模太大之风险。
2012年5月11日截收意向书，由于该项目属港铁近5年来推出最大型项目，多家发展商均有递交意向书，包括长实、新地、恒地、新世界发展、信置、会德丰、嘉里、永泰、南丰及中国海外等。即使中小型发展商九龙建业亦有递交意向，市场反应十分热烈。
2012年5月30日，港铁罕有发出新闻稿表示大围站上盖招标，邀纳发展商意向书。港铁表示为促进香港的可持续发展及建设更佳生活环境，港铁公司检视了大围站物业发展项目的规划及设计，决定依据可持续建筑设计指引实施该项目。期望在满足楼宇需求的同时，为住客积极缔造良好的居住环境。
2012年6月22日，截标前只收到3份标书，包括长实、新地及恒地3家财团，反应略逊于预期。长实集团发言人指出，公司今次以独资方式，入标竞投大围站项目，另新地及恒地亦分别指出，今次以独资方式参与。

流标收场

经过历时逾两周的审核后，港铁于7月10日傍晚宣布不接纳标书，项目流标收场。发言人指若接纳目前的投标方案，有颇高风险，将会无法收回物业的发展成本，包括物业地基工程及环保、缓减等设施的费用。发言人重申，将会重新审视发展组合的细节，期望于本财政年度内推出项目重新招标。测量师指出，流标的最主要原因是项目总投资额太大，门槛高，入标少且发展商态度保守，共同促进了这次流标。项目于令很多“有心无力”的中小型财团被拒之门外，且欧债危机影响下，全球经济环境较差，后市展望不明朗，发展商也趋于保守。民间组织反大围站上盖建屏风楼关注组表示，仍对项目的发展表示忧虑，担心发展商未来或会争取以发水图则进行发展。

上盖项目拆细发展 专上学院拟改为发展公屋

2012年12月，政府消息指出，新政府正全面检讨六大产业政策，认为教育是事业而非产业，应优先照顾本地而非外地学生需要，加上香港土地短缺，故正在研究将大围站上盖及粉岭皇后山地皮改为兴建公营房屋。如各方同意，最快可在2013年1月特首梁振英的首份施政报告公布。业界人士指出，港铁大围站上盖原私立大学用地面积较小，但可较快推出改为兴建公屋。

港铁表示难拆细标售

大围站规模庞大，曾引发流标，有业内人士曾建议拆细标售。唯港铁物业总监邓智辉表示，大围站项目因涉及沙中线工程，位处两条铁路线车站中，建筑较为复杂，曾研究能否拆细标售，但因应地理及铁路工程以及其他因素，执行上非常困难。不过事实上早年发展的九龙站上盖发展项目亦采用拆细标售方式发展，商场主要由港铁拥有80%业权，平台层为公共休憩空间，其余上盖发展分七期发展。可见港铁为不希望顶层平台层占地8,500平方米休憩空间让公众享用，以及以高价卖地，紧持拒绝拆细标售。

第二次招标截收意向书

2014年9月10日，港铁再次就项目招收发展意向书，并于9月15日截止。资料显示，项目总楼面面积约为270.2万方呎，提供约2900个住宅单位，另设约800个车位。港铁指，经研究后认为项目拆细将会降低整体效率，例如出现多个出入口及大堂，故不考虑分期招标。而港铁分两种方案让发展商入标。包括住宅部分以及商场连住宅。至于补地价金额等批地条款，仍跟政府磋商中。
2014年10月12日，本港大型发展商长实、新地、会德丰、新世界发展纷纷以独资身份入标外，多家内房包括首度在港投地的佳兆业集团、世茂房地产及富力地产董事长李思廉私人公司与英皇国际组财团参与，另据悉万科置业（香港）（下称万科）亦就项目入标。是次大围站招标条款减辣即大收9份标书，不但较该项目两年前只收3标大升2倍，更创2005年推出日出康城1期“首都”后的九年港铁招标项目收标新高。
2014年10月13日，新世界发展以28.56亿补地价投得港铁大围站上盖发展住宅项目发展权，港铁则支付余下的75亿元投得65万方呎楼面的商场，合共补地价总金额达103.56亿元。新世界指项目主力发展2至3房单位，平均单位实用面积约600方呎，不过相信发展商亦会按市场需要提供一定比例的小型单位。

修改规划

2015年8月，港铁向城规会申请，就项目进行修改，包括停车场由地库2层加深至地库4层、原本停车场位置改作专上院校、近城门河位置的商场户外广场亦取消和更改紧急行车通道布局。唯公开文件只有文字交代，没有公布规划图则。住宅范围提供3,090个单位，楼高50层。

公共设施

大围站上盖设3层15,000平方米物业，作专上学院用途。教育局于2016年9月22日公布由城市大学专上学院获配校舍。学院楼高3层，可容纳约1,700名学生，用地于2020年交付，装配教学设施后将成为城专永久校舍，主要用作教授副学士课程和学生服务中心。

钢筋被压至变形弯曲

2018年5月31日，地盘近美田路的住宅基座工地发生钢筋支架倒塌意外，大量钢筋被压至变形弯曲。新世界发展回复指意外未有造成伤亡，正向分判商了解事件。最后决定将住宅基座拆卸重建。

地盘打桩影响大围站月台沉降

2018年7月13日，受地盘打桩影响，东铁线大围站2号月台末端位置沉降21毫米，港铁要求新世界地产即时停止项目的地基工程。到8月2日，屋宇署证实未有因为地盘停工而改善，同一测量位置月台的沉降已增至23毫米，该范围地盘未能复工。
到2019年1月4日，政府发言人表示屋宇署接纳港铁将停工指标放宽一倍至40毫米后，桩柱工程获恢复进行。

缺乏公众咨询 政府及港铁莫视居民意见

在2001年至2002年时，沙田区议会及地区人士表示大围站上盖发展项目规模过大，因此要求降低发展项目的最大地积比率及限制最高建筑物高度。并要求在拟议的发展项目内提供各种设施，包括室内运动场，体育馆、社区会堂、邮政局及图书馆等。不过九铁及城规会以该规划已为建筑物的设计作出改善和规划理想为理由，不批准有关申请。到了2007年、2009年及2011年，沙田区议会以及地区人士再次对大围站上盖发展项规模及有关配套工程表示不满，认为有关项目屏风楼效应严重、对工程的资料毫不知情，并且没有就工程及上盖规划进行咨询。
不过政府及港铁多年来一直没有理会沙田区议会、地区组织及居民诉求，主要原因是城规会早在2001年时已决定不再接纳针对这些意见而作出修订，而且发展项目已进入落实阶段及未能善用最大整体总楼面面积为理由，因此反对民间诉求。有关的规划过程被居民及网民批评为黑箱作业，没有了解市民感受。
有关注大围站上盖发展的地区组织于2011年8月时举行了一次拍片活动，邀请当日愿意接受拍摄的众多街坊表达他们对屏风楼、破坏大围区内的环境及失去公众休憩空间等不满的心声。其后片段上载至YouTube供公众观赏。
2012年7月27日，反大围站上盖建屏风楼关注组在举辨“大围规划声音多 平衡发展何时来？”论坛，邀请了2012年参选立法会新界东选区的候选人参与论坛。讨论规划过程是否存在缺陷，政令往往与居民主流的期望脱节。论坛共吸引逾100人围观，最后亦设有公众发言环节。
2012年8月，物业总监邓智辉表示计划正检讨大围站发展组合计划，但只会与发展商沟通，可见上盖规划完全不公义，缺乏公众咨询。

屏风楼效应

2001年时，城规会的意向是希望车公庙站、大围站及车厂上盖物业可成为大围区的地标，因此三项物业会有较多的层楼及设有观景廊。不过当年公众对屏风楼的认知甚少，因此没有这些反对声音。
环保触觉在2006年时均认为大围车厂上盖新兴建12幢的屏风楼将大大影响区内空气、光线及居民健康，不过城规会在2007年时根据2001年时的聆讯，以不接纳这些反对屏风楼意见为理由，否决团体及居民的诉求，最终项目通过发展，发展为大型住宅“名城”。结果造成附近居民指出难以接收电视讯号，无法收看电视，严重影响日常生活。区内的光线及规划布局亦做成强烈的破坏大围站项目建成后，将与已建成、共12座的名城及盛荟形成两公里长的屏风围墙。

发水问题

2011年时港铁应政府要求，就其代理的西铁沿线6个上盖物业发展项目重新设计，以符合发水新限制，但港铁拥有发展权的大围站上盖项目，则未有配合发水新制，于2011年4月1日前已向屋宇署申请建筑图则，以赶搭发水楼尾班车。
发展局局长林郑月娥于立法会上书面回答提问时证实，港铁于2011年4月1日前，已就大围站上盖物业发展项目的建筑图则申请，提交屋宇署，由于在2011年4月1日或之后提交的建筑图则申请，须按新的作业备考（发水新措施）发展，故大围站的建筑图则毋须符合新的作业备考。她又指，港铁为上市公司，自行决定如何推行其所拥有的物业发展项目。换言之，港铁大围站上盖项目可按旧有发水限制发展，较新制规限只可发水10%为多，亦令项目的整体收益更有保证。

公共空间变屋苑私人空间

大围站的马鞍山线月台及附近土地原为青龙水上乐园（后期改名为欢乐城），而大围车厂及现时“名城”及“盛荟”的位置，原为单车公园及足球场，是大围居民及公众的消闲好去处。
不过这两块的休憩及消闲用地于2001年消失后，换来的是私人屋苑的园林及会所空间，只可让大围站项目的业主享用。目前区内的休憩空间只集中于显径一带，并且属游乐场形式的公园。显田游乐场部分范围已列为沙中线工地，区内现缺乏一个大型公共休憩空间及公园供公众享用。