轮船招商局大楼

持有地产

1862年在金能亨的主持下，美商旗昌洋行开办旗昌轮船公司（Shanghai Steam Navigation Co.）并开始经营长江航运业务，首次开辟了上海至汉口间的航线。由于采用蒸汽船使得旗昌轮船逐渐垄断了长江航运业务，市场份额达80%。随后又于1867年开辟了上海至天津的航线，逐步进入近海航运市场。由于业务的扩张，1860年代至70年代的中国航运业被称为“旗昌时代”，其对中国原有的漕粮运输业造成毁灭性打击。但这也激发了当时洋务运动人士的关切，李鸿章于1872年12月23日向清廷递交了奏折，提请试办近代航运企业，三天后同治帝批准了这一请求。1873年1月17日，轮船招商公局在上海永安街（今永安路）正式开局。
轮船招商局成立后，以上海为中心，开辟了上海至汕头的沿海航线、上海至神户的远洋航线，并且涉足旗昌的传统航线上海至汉口。此前，英商太古洋行已加入到航线争夺中来，曾与旗昌洋行互相压价试图吞并对方。后又为排挤新成立的招商局，旗昌先期减低运费，部分航线由每吨7两减至1两。1873年7月，又与太古联手，达成运费协议，大幅降低运费。为此，招商局在官方扶持以及内部有效运作下，逐年增加资本总额、购入新轮船。至1876年，资本总额达到400万两，轮船共计16艘，总吨位11854吨。此外，招商局还发起成立仁济和保险公司，投资兴办开平煤矿，从而进一步节约经营成本，增加收益。在此情况下，旗昌洋行经营则日趋萎缩，由1871年净利94万两跌至1873年的10.6万两，股票则由每百两面额价值200余两跌至1875年的60两。加之南北战争结束，美国开始国内投资热潮，最终旗昌洋行决定退出中国市场，随于1876年提议由招商局并购该公司。在招商局新增轮船和股票急跌的影响下，最终旗昌洋行一再降价，最终达成协议按222万两价格完成并购，且先期付银仅需100万两，并购于1877年2月12日完成。招商局于1877年3月起，正式搬入外滩的原旗昌洋行北楼。

兴建与落成

1885年，盛宣怀受清廷委任为招商局督办，但随着甲午战争失利，依附于李鸿章的盛宣怀备受压力。随后盛宣怀又改投新任直隶总督兼北洋大臣王文韶。在王文韶支持下，盛宣怀逐步改组招商局，并请王文韶将会办沈能虎调任通永道，从而招商局成为盛宣怀势力的根据。1901年在完全掌握招商局后，盛宣怀授意建造新办公大楼。
自1880年代以后，洋泾浜以北的外滩沿岸门牌就已固定，旗昌洋行原持有黄浦滩路（今中山东一路）7号至9号的地产。旗昌在该幅地块内共建有两座办公楼，以方位不同称为南楼、北楼。两楼并不直接紧邻黄浦滩路，在两楼以东的入口处有一面积较大的花园。其中北楼作为旗昌轮船公司使用，并于1877年转让予轮船招商局。南楼则由旗昌洋行继续使用，至1881年租予大北电报公司，旗昌洋行于1891年结业后出售给大北电报，1907年大北电报进行清拆，并利用原花园处兴建了如今的大北电报公司大楼。新大楼建设于原旗昌洋行北楼东侧，该处原为花园，招商局遂聘请玛礼逊洋行设计了新的办公大楼，工程施工则由广东的建筑商赵道仁承包。建筑正面采用古典主义风格与仿文艺复兴风格，为连接原旗昌洋行大楼，又在每层安排了一条通道。建筑材料则基本由广东或香港运送而来，大楼最终耗资9900两白银。招商局所在大楼原应用8号门牌，但考虑到建筑费用以及九字寓意“长长久久”最终选择9号作为其门牌。

抗战期间

自1901年落成后，先后进行多次重组，先后经历官商合办、官督商办、商办隶部、官督整理等多次改革。1928年，国民政府交通部命令招商局董事会成员辞职，并成立总管理处收归为国营事业。1932年起依中国国民党中央常务会议决议，行政院命令收归国有并改称国营招商局。1937年11月，由于淞沪会战已近尾声，上海局势恶化。位于上海的招商局开始为长久抗战作准备，招商局总经理蔡增基决定分成两个部分，其中总局迁往香港。另外任命副总经理沈仲毅至南京设立长江业务管理处，管理沿江分局、处和撤入中上游的长江轮船。
为确保上海的局产不因抗日战争而落入日本手中，1937年11月，国营招商局与美商卫利韩公司订立合同，将所持地产、船只委托卫利韩公司代持。全套文件包括招商局财产转让契约、卫利韩向中国银行等出具的保证合同、卫利韩向中央信托局出具的保证合同、招商局与卫利韩的实际契约、卫利韩的说明书、卫利韩的卖契、金利源等码头的租约。所有契约由中国银行、交通银行、中央信托局和中央银行代理48家钱庄和11家银行集团签字生效。约定契约有效期两年，后随时局影响连续延期至7年。完成契约订立后，招商局正式撤离上海与轮船招商局大楼。
卫利韩负责保管大楼至1941年12月太平洋战争爆发，之后招商局在沪的地产、码头和仓库被日军占领，卫利韩本人为日军俘虏。基于卫利韩公司已无法履约，1943年开始招商局决定解约以收回局产所有权。1944年，交通部令蔡增基与卫利韩公司交谈解约事。7月13日，卫利韩公司函寄解约合同，合同内容主要包括抗战期间卫利韩公司均按合同履约、申明账务已被日军占有无法归还以及请中国政府褒奖有关人员。但解约合同须经中国银行代表中国银行团签字方能生效。但中国银行却多次拒绝签字，直至1946年初，才由时任中行总裁的贝淞荪与卫利韩议定，采取卫利韩公司直接归还招商局财产，而不另订解约合同方得解决。轮船招商局大楼方才回到招商局手中。

产权更迭

抗战胜利后，招商局奉命复员回沪，先由总经理徐学禹、副总经理沈仲毅先期由重庆返沪成立接收委员会，但将办公地址设于广东路93号的原上海市航运公会旧址。1945年9月24日，又迁入接收的广东路20号原日本东亚海运株式会社大楼。10月23日，招商局全体由重庆返回，此后招商局即一直在广东路20号办公，直至1949年。在此期间，轮船招商局大楼先后有多家公司入驻，包括大达轮船公司、民生公司和大道公司。
1949年5月28日，中国人民解放军上海市军事管制委员会发布命令，因“招商局股份有限公司为国民党官僚资本企业”所以进行军事监督和接管。1950年4月，招商局改组为国营中国人民轮船公司，大楼交上海区港务管理局经营管理。此后，招商局大楼经过多次转手。1950年代末，上海区海运局搬入大楼。1961年又因上海市房地产管理局的要求，海运局将大楼底层的一般和二层北侧的部分房间交付上海市房屋调整委员会，经由该会调拨给三机部九局上海办事处作为宿舍。大厅后半部交付上海船厂业务造船大学使用。1963年，又应上海海运局的要求，将大楼交付交通部上海船舶运输科学研究所使用。文革时，研究所又迁至浦东，大楼交给上海远洋公司使用。1972年，上海港务局将大名路378号的房产与远洋公司进行交换招商局大楼，并搬入。此后至1998年，该楼一直由上海港务局的港务监督（后更名为交通部上海海上安全监督局）使用。1998年，交通部重新出资兴建上海海事局大楼，方才搬出。

重回招商局

考虑到海监局搬出，且轮船招商局大楼的历史渊源，交通部于1998年12月发布文件，同意将大楼无偿拨付招商局集团使用。双方于12月23日，由海监局与招商局集团举行交接仪式。次年1月8日，招商局上海办事处正式迁入大楼。
虽然产权划归招商局，但是因为原有房契于抗战时期遗失，轮船招商局大楼长期未有办理房产证。早在1990年代初，由于没有房产证，上海海监局拟定的大楼修缮方案无法施行。因此，招商局集团随即希望上海市政府协助解决这一事宜。2000年7月，上海市政府要求上海市房屋土地资源管理局研究办理确权一事，并将结果上报市府。当年年末，招商局集团与上海市房管局订立房产转让协议书，并最终于2001年4月办妥产权证。招商局集团随后开始了大楼修缮计划。2004年修缮完成，招商局将底层与二层用于出租作为商铺，顶楼作为办公陈列使用。

原设计

大楼采用西方古典主义和仿文艺复兴建筑风格，为砖木结构，落成时的总面积约1300平方米。该建筑整体坐西朝东，面向外滩的部分为主立面，呈三段式布局，即横向与竖向均分为三段。外滩的大部分建筑一般均使用花岗岩作为外立面材质，但招商局大楼的底层则采用大青石，二层与三层使用清水红砖墙，各层的门窗均采用拱形的木质门窗。主立面的中间部分为双柱外廊，左右两段为山花墙。大楼内部多为木质结构，包括地板、门窗和扶手栏杆等，其中扶手栏杆上有雕花。此外，在大楼北侧的西部与原办公楼连接处，又设置的专门的连接通道，其中底楼与二楼的通道是采用打通山墙的方式，三楼则用“过街楼”的方式修建复道进行联通。

修缮

由于长期不合理使用，至1998年招商局收回时，大楼已损坏严重。首先面临是彻底修复还是简单维修的问题。彻底维修则需要对整体结构进行加固，安装中央空调等机电设备，同时恢复外立面，预计费用高达上千万。最终招商局集团明确对大楼进行彻底的维修，同时聘请同济大学建筑系主任常青负责设计、罗小未教授担任顾问。同时拨付1200万元人民币作为修缮工程的资金。
因为外滩历史风貌区为国家级历史建筑保护区，沿线楼宇均为全国重点文物保护单位，因此修缮方案需各级政府职能部门确认，同时最终需报送文物部门审批。首先，通过模拟，确认了外立面恢复为清水红砖并不影响外滩整体风貌的呈现，从而确定了“修旧如初”的方案，包括恢复原已被拆毁的坡顶与山花。另外，原有的大楼建筑资料均未能找到留档，因此同济大学通过查阅19世纪末的其他建筑学资料，基于全面的测绘，最终完成了设计方案的制定。
当时建筑存在的问题包括主体承重由8根直径12厘米的实心钢柱承载，二层则用木梁，三层顶部的坡面在使用中于1961年又被改为混凝土平顶结构，各种方式均已不符合如今的建筑规范。另外三层东立面石柱上方的压顶梁出现断裂，各层木梁也已发生变形。最终，除外部墙体外，对内部所有结构进行拆除，并按目前建筑规范进行重建。施工过程中，又面临压桩、管涌、内部拆除、铲除水泥等诸多问题。最终，经过18个月的施工，于2004年12月26日全部竣工。