觀塘市中心重建項目

简介

观塘市中心重建项目由两部分组成，分别是主地盘及月华街地盘，地盘面积共53,500平方米。至于主地盘除裕民坊外，范围还包括北至物华街双数号，东至协和街，南至观塘道，西至康宁道，面积大约48,860平方米。主地盘的重建范围除了私人楼宇、商铺及小贩摊档外，还包括了观塘（裕民坊）巴士总站、位于同仁街的观塘政府合署及邮政局、观塘赛马会健康院等公共设施。

重建方案

市区重建局于2005年至2006年先后进行三轮咨询，为期18个月。2006年初进行的第三轮咨询中，由逾100名居民、业主及社区人士提出6组规划方案。
2006年8月10日，市区重建局根据居民建议，委托建筑师顾问公司所提交的三个发展设计概念，展开为期两个月的公众咨询。顾问公司提出规划蓝图，分别以马梁建筑师事务所(香港)的“荟萃观塘”、WDA Group的“跃动都会”及王欧阳(香港)的“东九都会”为主题，建筑密度介乎7.89至7.98之间。三份设计皆以裕民坊公园为中心，休憩用地逾20,000平方呎，包括5座30至40层高的住宅大楼，提供约2,000住宅单位，商业楼面面积达250万平方呎，并且建有地标式大厦。交通方面，为解决观塘市中心现时人车争路问题，重建后会兴建面积逾160,000平方呎的半地底式的交通总汇，是现时观塘（裕民坊）巴士总站面积的3倍，而地面则建设为步行街及中央广场，确保“人车分隔”。居民可以利用人行道和天桥，往来市中心。
设计不采纳香港建筑常见的“城堡式”，即不将个别屋苑和商业大厦建在一个自成一国的商场或者停车场平台，而是改为以架空行人专用平台，在此公众空间上将各组建筑群以及架空的港铁观塘站出口连在一起，并且以梯阶式绿化平台连接周边现有街道。重建后的建筑物高低有致，避免形成屏风楼，阻隔气流和日照。

东九都会

王欧阳(香港)集团董事林和起表示，设计特点是把绿化与建筑融合起来，是当中拥有最多绿化面积的设计。建筑物具穿透性，建筑物的中间位置设有空中花园，可以让游人观赏景物，又可以减轻观塘道的压迫感，令人没有被包围的感觉。

跃动都会

WDA Group公司董事总经理周蕙礼表示，“跃动都会”整个设计着重引入天然光及使到空气流通。例如采用梯田式设计，即一幢有若apm高度的地标建筑物，附近再零散兴建楼高数十层的酒店或者办公大楼，避免屏风楼设计，仿似“墙”的效果；而中央一个绿化区，有着地标式大草地和流水瀑布。

荟萃观塘

“荟萃观塘”设计总监的阮德尊表示，把住宅楼群邻近观塘住宅区，而非铁路站及工厂区，远离噪音及其他污染。而设有平台花园，空地及空中花园，会有行人天桥与一些社区设施如多用途社区中心、图书馆等及政府合署连接。

现有方案

观塘市中心重建项目于2009年获得城市规划委员会核准，但是为了配合香港社会最新发展的需要，市区重建局参照屋宇署于2011年颁布的《可持续建筑设计指引》，于2012年改善发展蓝图，扩阔建筑物间距以腾出空间，加强通风效果。当中包括建议扩阔面向观塘道近骏业里的建筑物立面的间距，其中一幢大厦更一分为二，以加强空气流通；而为了避免观塘道的交通噪音穿越两幢大厦的空间而影响区内住宅，市区重建局将会于两幢大楼之间兴建隔音屏；屏障以行人天桥形式设计。另外，为了应付《起动九龙东》所带来的新增人口需要，重建范围内的观塘赛马会诊所亦新增70,000呎楼面面积。

第1期

月华街地盘位于月华街及协和街交界，即前观塘（月华街）巴士总站，地址为月华街8号，面积大约4,640平方米，由王欧阳建筑师事务所设计，提供299个单位。月华街地盘项目于2009年由信和置业投得发展，并命名为观月‧桦峯，是整个计划中最早启动工程的项目。屋苑地底两层将设新观塘赛马会健康院，已于2015年1月投入服务。

第2至3期

观塘市中心第2及3区为商住发展项目，范围包括裕民坊、康宁道、物华街及协和街。地盘占地约23.4万方呎，除要求兴建四幢48至52层高住宅，设1,700伙实用面积600至800平方呎的单位外，基座4层平台上会设有商场、面积达6,400平方米的公众休憩用地、交通交汇处（地下及1楼）、电力支站（2楼，共六个）、垃圾站（地下高层）及永久的小贩市集（地库一层）等，总楼面逾185万方呎，预计最快2019年落成，总投资约180亿元，由王董建筑师事务有限公司设计。其中政府设施将由市建区负责兴建，涉资约$17亿。市建局于2014年2月24日邀请有兴趣参与的发展商提交合作发展意向书。
市建局在4月8日共收到15份意向书，除了四大发展商新地、恒地、长实及新世界外，亦吸引一班中大型发展商，例如信置、会德丰、南丰、丽新，近年于香港觅地发展的内房企龙头万科（香港），亦有派代表到场交意向书。
2014年5月20日，市建局宣布，邀请10家发展商入标竞投合作发展观塘市中心重建计划第二、三发展区。包括长实、鹰君、恒地、嘉里、南丰、新世界、信置、新地、太古地产及会德丰入标竞投合作发展。早前有入意向的内房龙头万科、丽新发展及K＆K Property则被踢出局。消息指，市建局要求发展商出价最少达80亿元，分红比例由发展商建议，建成后需要将商场及公共设施交予政府，涉35万方呎，政府会给予发展商18亿元，近150万方呎住宅楼面则由发展商拥有。预算总投资额约达180亿元，即使扣除该局提供最多约18亿元，发展商也要负担逾160亿元投资额。
2014年7月29日，市建局宣布因4间发展商入标价远低于项目“入场费”80亿元，加上发展商在招标期间，曾就观塘市中心住宅项目的巨型商场平台、及公共交通交汇处工程，表达不少意见，担心工程风险造成上盖建筑期延误，从而引发超支问题，令当局无法接受，宣布流标收场。
故第二轮招标将修订项目相关工程的延误风险条款，包括放宽原来计划全部兴建600至800方呎大单位规定，容许发展商“拆细”单位，回应市场对上车单位需求，以减低中标发展商面对的不明朗因素。
有份入标的会德丰地产，主席梁志坚认为，项目是次流标原因仍未清楚，可能发展商提供的标书内容与市建局的要求有距离。
2014年8月5日，市建局宣布邀请十家符合要求的发展商，按已修订的条款重新入标竞投。招标条款中，删去80亿元的入场费，由财团自行出价；至于项目的单位类型，亦可以与市建局商讨，增加细单位的比例，以便符合市场需求。另一方面，亦有财团指出，市建局要求发展商必需在56个月内，为该局建好包括商场及公共交通交汇处等的2层平台设施，之后才兴建住宅部分过短，所以今次市建局延长兴建平台的时间至72个月。由于今次市建局为项目“开绿灯”，市场预期项目会获不俗的反应。截标日期为8月26日。
2014年9月1日，市建局宣布由信和置业及华人置业合组的财团溢顺投资有限公司成功投得项目。其中信置占9成股权。市传中标价仅约60至70亿元，估计每呎地价不足5,000元。
2014年9月22日，信置营业部联席董事田兆源接受访问时指，正委托建筑师楼修订图则，稍后会申请项目单位数目，增加11%至2,000伙，即单位面积将会有所缩减，8成会属于两房及3房单位，当中两房单位面积约500平方呎，而3房则约800平方呎，估计最快3年后可预售楼花。信和表示项目将为九龙东及观塘区正中心之最尊贵项目。落成后将连接港铁站、未来观塘新市中心发展区及大型商场。项目亦会采用绿色生活为发展概念，除了公共交通配套外，在物料、设计上亦会采纳环保元素，尽量多自然通风及采光。
2015年9月，市建局提交最新提交修订方案，地盘总面积498308.6方呎，可建总楼面401.9万方呎，住宅占149.5万方呎，第2、3期发展区新方案拟建4座高39至43层住宅大楼，提供1999伙单位，另商用楼面约36.1万方呎，计划提供单位数目较原来1869伙增约7%。另新方案平均单位面积由796.5方呎减至753.48方呎，单位面积原由570方呎至1248.6方呎，减至新方案介乎355方呎至1098方呎，减幅由12%至38%不等。整体车位供应亦减少，新建议提供980至1310个私家车泊位，较旧方案1140至1650个，最高减21%。
2017年7月3日，华营建筑中标位于新九龙内地段第6514号的观塘市中心第二及第三区住宅综合发展项目平台工程。项目楼高9层，包括2层地库及7层平台（内含商场、停车场、会所、垃圾站、永久的小贩市集、公共交通交汇处及道路改善工程等）。合约金额11.507亿港元；合约工期753天，合约期2017年7月10日至2020年3月
2018年2月8日，华营建筑中标位于新九龙内地段第6514号观塘市中心第二及第三区住宅综合发展项目之上盖发展项目。项目包括4座住宅（第1、2、3及5座，分别楼高48、52、50及49层）。总建筑楼面面积约163,000m²；合约金额31.55亿港元，合约期2017年7月10日至2020年9月
2018年6月28日，信和置业公布项目命名为凯汇（Grand Central），项目由4幢物业组成，分两期发展，共提供约1999伙单位。第1期占1024伙，2期占975伙，项目11月29日获批预售楼花同意纸，预计关键日期为2021年4月30日，并在同月5日公布—期首张205伙价单，6日开放位于尖沙咀中心展览厅，项目分别在12月11日和18日进行首轮和次轮销售合共出售871伙，套现逾106亿元，打破信和及市场纪录。18日上载二期价单，首推共208伙，市值31.3亿，入场费682.18万元

第4至5期

第4及5区位处政府合署及裕民大厦一带，将以商业发展为主，楼面面积达200万平方呎，计划作零售、办公室及酒店用途，可兴建约400间套房；而楼面将达104.1万平方呎商场，规模最比现时的apm商场还大，将成为区内最大型商场。
2017年3月，由于当局/市建局并未收到第5发展区，即裕民坊内的全部业权，为了让项目可如期完工，建议将第4及5区分拆发展。当局同时建议将港铁观塘站建造平台，并将出口伸延至地标大楼内，由原本一个大平台连接2座大楼，转为2座独立大楼，包括一座包含零售的商厦，及另一座中密度的综合政府办公室/商业的大楼。建筑物高度将由主水平基准以上260米，增至285米，层数增至60至70层，整个项目商业楼面合共约121万方呎，比之前方案略增5,000多方呎。不过新发展方案将靠近观塘道的政府办公室及零售建筑“鹅蛋”形的特色设计消失，而公众休憩用地及绿化空间亦删除水景设计，改为平实设计。

通风受阻

规划方案造成地区通风受阻，一直关注项目的香港建筑师学会观塘重建关注组主席何文尧表示忧虑规划方案造成地区通风受阻，庞大的半地下交通总汇将积聚废气，对候车市民造成影响。他指出，过去不少有盖交通总站的抽风系统设计欠佳，使站内空气无法流通。他又称，市建局规划中的商场平台高逾4层，在观塘道路面上望如一幅巨型墙壁，使地面空气难以流通。长春社主席何少芳则表示，8倍地积比率过高，将使市中心变成将军澳翻版，不但通风受阻，亦使社区剩下只有名店进驻的豪华商场，失去原有社区生活。

未能改善基层生活

规划方案未能改善基层社区生活，商贩认为市区重建局年初以急于发展为由，要将植根观塘数十年的商贩赶走，市区重建局欠所有被逼迁的商贩一个交代，未能改善基层的社区生活，需要反思现有的发展模式。

修改原有设计

市建局在2017年8月向城规会邀交的项目修订中，靠近观塘道的政府办公室及零售建筑“鹅蛋”形设计消失，公众休憩用地及绿化空间亦因“有关部门”不希望公园内有水景设计，改为平实设计。结果引起部分市民和观塘区议会批评新修订沦为商场式设计，违背社区共识，并谴责市建局绕过咨询程序。市建局去信观塘区议会解释指出，是“因应有关政府部门意见，而改为楼面面积较实用及易于管理的平实建筑设计，以减轻政府管理时的困难和挑战”。 在受到公众及观塘区议会议员的猛烈评击后，市建局再次修改方案，原本鹅蛋型的地标式大楼改为“半蛋”设计，并重新加入梯级式平台花园。