淡海新市鎮

淡海新市镇位于台湾新北市淡水区北端，全区共计1759公顷。

背景

内政部营建署为纾解台北都会区中心都市成长压力，配合土地储备制度，解决都会区住宅不足及房价飙涨问题，并树立都市发展典范规划，于1992年（民国81年）以淡水为特定区域开发基地，在淡水都市计划区北侧的沙仑、港子平、公司田、崁顶、埤岛、林子街等农业地区规划出1,756公顷土地，作为淡海新市镇范围（南北以台二号省道之二号桥与九号桥为界，西至台湾海峡，东至淡水区水源国小），原计划年期为25年（自1990年起至2014年止），计划容纳人口为30万人。同时将此大规模计划纳入“六年国建”中。1994年4月淡海新市镇特定区计划第一期工程开始动工，但2006年6月行政院经济建设委员会决议停止淡海新市镇的后续开发，仅完成第一期工程中第一开发区及第二开发区共约446公顷之土地征收、整地、道路公共设施，以及兴建六百户的示范国宅。行政院经建会决议停止后续开发后，并一并缩小淡水新市镇范围至目前已完成整地之446公顷土地，预估人口也从原先的30万人下修至13万人。。

开发情形

依据内政部营建署原规划，淡海新市镇土地使用分区包含住宅区、中心商业区、海滨商业区、邻里商业区、产业专用区、政商混合区、行政区、医疗专用区、艺术文化专用区、车站专用区、保存区、海滨游憩区、河川区、高尔夫球场专用区等，生活机能完整。但由于历任政府在建设推动过程决策草率、反复与政策没有持续性等弊端，造成淡海新市镇发展一度迟滞，甚至停摆，情况直到2010年后始改观。期间，监察院曾经为此发出纠正案予时任行政院长的民进党籍张俊雄，其纠正案函复文如下：“纠正淡海及高雄新市镇开发，未能充分考量台湾地区住宅空余户与房地产供需过剩情形，适时因应调整修正执行计划及财务计划，致计划大而不当，不切实际等疏失案查处情形。”

淡海新市镇开发概况

为纾解台北都会区中心都市成长压力，配合土地储备制度，解决都会区住宅不足及房价飙涨问题，并树立都市发展典范；本署于民国八十一年奉示执行淡海新市镇之开发，其间“淡海及高雄新市镇开发执行计划”、“淡海新市镇开发财务计划”及“修订淡海新市镇开发执行计划”等陆续报奉行政院核定作为开发之依据。
一、计划概要

（一）计划范围及位置： 

位处台北都会区之西北隅，属于新北市淡水区行政辖区内，紧邻淡水城市规划区北侧，南、北以台2省道之2号桥与9号桥为界，西至台湾海峡，东至淡水区水源国小，计划面积1,748.75公顷。

（二）计划年期：至民国125年止。

（三）计划人口：30万人。

（四）土地使用分区规划：

有住宅区、中心商业区、海滨商业区、邻里商业区、产业专用区、政商混合区、行政区、医疗专用区、艺术文化专用区、车站专用区、保存区、海滨游憩区、河川区、高尔夫球场专用区等。
二、开发情形： 

（一）开发方式：全区分为二期四区开发，采区段征收方式办理。

1.已开发地区（第一期发展区第一、二开发区）：已完成区段征收开发，面积计446.02公顷。

2.后期发展地区：第二期发展区第一开发区面积约662.36公顷。第二期发展区第二开发区面积约505.26公顷。

（二）开发进度：已办理第一期发展区第一、二开发区，合计面积446.02公顷土地之开发，占全新市镇总面积之25.51％。 (466.02/1,748.75=25.51％)

（三）公共工程建设：

1.已竣工结案工程：

（1）淡海新市镇综合示范社区拆迁户安置住宅新建工程、整地工程、海堤工程、造地工程、

（2）淡海新市镇综合示范社区第一～四区公共工程、“囊底路、地下配电场及号志、标志工程”。

（3）淡海新市镇综合示范社区公廿二廿三公园新建工程。

（4）淡海新市镇综合示范社区拆迁户住宅周围两街廓道路景观工程。

（5）淡海新市镇综合示范社区一期二区公共工程。

（6）淡海新市镇综合示范社区公共工程第三区改善工程。

（7）九○炮阵地微波站军事设施迁建后之后续公共工程。

（8）淡海新市镇综合示范社区全区乔木植栽种植工程。

（9）公司田排水下水道干线第一期整建工程。

（10）公司田排水下水道干线第二期整建工程。

（11）综合示范社区全区临时性人行道简易铺面工程及路灯、号志、标志第二期工程。

（12）淡海新市镇一期二区临时人行道铺面工程、植栽绿化、路灯及号志工程。

（13）淡海新市镇一期二区自来水及瓦斯专用区整地工程。

（14）淡海新市镇综合示范社区RD1-2、RD2-1及RD6-2计划道路衔接工程。

（15）淡海新市镇综合示范社区及一期二区之维护管理。

（16）淡海新市镇综合示范社区一期二区公共工程之修缮及更新工程。

（17）淡海新市镇特定区计划第一期发展区第二开发区公司田段184地号增设4M道路工程。

（18）新北市三芝区港平营区迁建案甲种围篱工程案。

2.后续工程：淡水海军发射台迁建工程。

（四）土地取得及处理：

1.土地取得：透过拨用公地、填海造陆新生地、未登录土地、征收私有土地等方式取得土地面积446.02公顷。

2.土地处理：分回抵价地面积104.61公顷、无偿公共设施面积179.98公顷、拆迁户安置住宅用地面积2.80公顷，剩余可标（让）售及有偿拨用土地面积158.63公顷。

交通与环境

淡海新市镇兼具山河海景观，兼以淡水区原本浓厚的慢活、人文居住特质，其介于繁荣市区与低人口密度的三芝、石门、金山等，复能带给住民平日工作、闲暇游憩的均衡生活方式，由于这些难得特色，目前除了当地人移居需求外，淡海新市镇已成为所谓的台北客(房地产界用以泛指平日以台北市区为生活、工作区域的中产阶级居民)作为假日或近退休闲居阶段的住宅选择之一，遂使其中的新近建案也愈来愈强调景观、休闲、慢活等居住特色(如汤泉国际的台北湾、甲山林的水公园等指标型建案)。由于新市镇本身即属中央层级管理，具有较大的发展腹地(相较于都市重划区而言)与完整的土地空间规划，以及都市计划指标意义等因素，早年虽因交通政策配套不足而导致发展停滞十年，近年终因中央政府宣示开发与交通建设蓝图，以及房价基期相对于其他大台北生活圈相同通勤距离的林口乡（今林口区）、汐止市（今汐止区）等地低等因素，逐渐为人重视。一般咸信，淡海新市镇的成败关键不在于生活品质，而在于交通相关建设，诸如台北港、淡江大桥、淡北道路、淡海轻轨、芝投公路等，都将决定其未来发展之潜力。

规划

淡海新市镇原属于坡度平缓的台地、丘陵地形，除少部分临海区域(尤其是填海造陆的部分)，其整体地势较高，距海平面高度达三十余米。由于在整地前符合山坡地特征，因此以往该地建案均需依水土保持法第12条规定办理。近来因此一规范无法反映当地实况，目前相关限制已逐步放宽，或者由政府进行山坡地变更作业，以方便后续开发。

供给量大 投机炒风猖獗

由于淡海新市镇自2010年起，已连续三年房屋推案量居全台之冠，近年其交易量也不断蝉联大台北地区宝座，并因相对于大台北地区“低总价、低单价、低自备”的因素，造成大批投资客涌入，部分大型建案甚至传出有投机分子争食建商红单(预约委托单)打算短线低买高卖的乱象，因此引起外界对本区房价泡沫的隐忧。

通勤代价高 联外交通无法落实

目前左右本区房价的症结除了以台北市中心为核心的涟漪效应外，主要还是中央与新北市政府近年数度发布的重大交建设利多因素所致；但无论淡江大桥、淡北道路、淡海轻轨均存在至今无法明确的变数:这些建设除了面临环保或地方团体强烈杯葛外(淡北道路目前已因绿党王钟铭等提行政诉讼，遭台北高等行政法院判决撤销环评结论)，后两者尚遭遇台北市政府的反对- 台北市政府迄今仍无法接受淡北道路进入北市端的规划，使得此一交通建设面临腰斩的可能极大；而北市政府持股达七成具决策主导权的台北捷运公司也已宣布不参与淡海轻轨建设与营运，导致新北市政府必须与内政部营建署独力负担轻轨的建设与营运投入，无论从未来的营运规模与管理经验角度看，淡海轻轨已不若当初政府原先预想般乐观了。

二期开发案面临拆迁户抗争与绿党人士杯葛压力

2013年6月，内政部营建署就淡海二期开发案公开标售土地，引起当地拆迁户不满与地方民代及绿党人士王钟铭等强烈杯葛。由于事件持续进行中，今后是否形成淡海新市镇后续整体开发的重大阻力，仍待观察。

未来展望

由于盼望更多家庭移入，进而健全本区发展，因此即使是本区居民也多半希望淡海新市镇能够维持稳定缓涨趋势，而不是坐视建商或投机炒客不断借由炒作交通题材翻升房价，造成不利淡海新市镇永续发展的泡沫现象，因为过高房价非但不利人口移入，也可能因泡沫破灭导致资产损失。
2013年10月，财政部已开始关注淡水等地预售屋哄抬价格的情形，并施行严厉的查税与贷款上限管制措施，相信将有助于本区的房价朝向稳建修正，这应是新市镇居民所乐见的情形。
另外，内政部营建署也于2013年2月初提出了落实在地就业、在地就学及在地就养等以完善生活机能为目标的“修订淡海新市镇开发执行计划”(草案)，并陈报行政院核定。此一草案若交付执行，料将健全淡海新市镇的就业与生活机能，进而使本区逐步摆脱重度依赖连结台北市中心交通建设的卫星城市角色，对于本区发展实为重大里程碑。

公路

主要联外道路：台2线（淡金公路）、台2乙线、县道101号