洪水橋新發展區

历史

1998年，政府完成《全港发展策略检讨》，按照检讨之结果，开展了《新界西北规划及发展研究》。在研究过程中，洪水桥因有西铁和多条策略性道路连接，又可与天水围新市镇相互结合，以及邻近当时仍在倡议阶段的深港西部通道，故被列作具发展潜力之地区之一。

1999年环保城计划

1999年的洪水桥发展方案以“环保城”为概念，占地435公顷，建议容纳人口160,000人，可以提供27,000个就业机会。按照当时的规划方案，洪水桥于2011年需要接收100,000人口，当时计划的西铁第一期亦会配合洪水桥的发展，洪水桥站上盖会兴建高密度住宅区，距离车站10多分钟的路程的地方将会发展低中密度住宅，洪水桥市中心内有人行道和自行车道。
区内计划尽量利用环境保护铁路系统为主要交通工具，在环保城外围划设重型货车专用通道，以减低城内重型货车的流量，减少空气污染。另外，会在城内兴建地下行车道以减少交通污染。 除了控制污染物外，环保城内有设计完善的市中心广场及中央公园，作为消闲及休憩之用途。城内住宅将会以高度阶梯排列，中心以高密度宅为主，外围则是低密度住宅，以连接现存乡村。社区设施包括政府机构及康乐设施，包括有12间中学及12间小学、警署及消防局等。附近尚预留土地作商业用途，居民可以在环保城附近上班。政府又研究在社区内采用太阳能发电。
《新界西北规划及发展研究》的文件明确指出洪水桥因邻近跨境交通基建，将有优厚的发展潜力，故可作为新界西北地区的“门廊”，环保城内将发展跨境贸易及零售业活动。政府亦打算实行全面绿化，将分散各地的货柜场集中在公路旁边，兴建一个面积达55公顷的大型货柜车场。为了减轻空气污染，届时货柜车将不可以通过市镇中心。而位于洪水桥新发展区内的古迹，例如屏山文物径和围村等，将会大力发展，以吸引香港本地及外地的游客。
整个新界西北地区规划研究于2003年完成，但因为当时的人口增长及住屋需求放缓，加上环保城的发展方案被立法会否决，洪水桥的居民也对计划有大量反对意见，发展计划暂时搁置。

2007年再次启动

香港2030及发展计划的再次启动，2007年完成之“香港2030：规划远景与策略”研究，重新审视了在新界拓展新发展区的需要，并建议落实新发展区的发展，以应付长远的住屋需求和创造就业机会。时任行政长官曾荫权在《2007至2008年度香港行政长官施政报告》把洪水桥新发展区列为“十大基建”之一。
洪水桥新发展区规划的第一阶段公众参与的首轮活动已于2010年11月19日至2011年1月举行，向各法定及咨询组织展示新发展区的主要议题，包括它的愿景、策略角色和规划原则。2011年1月，政府表示将耗资7040万进行相关的发展规划及工程研究，预算研究年期3年，工程可于2019年动工。规划署发言人指，洪水桥会以房屋居住带动新区为主要考虑，也将预留配合深圳发展的土地，并预留土地给高端、研发型工业，发展高增值及低污染工业，令洪水桥新区提供相关就业机会；而发展过程亦可能会影响到非原居民村落。第一阶段公众参与的次轮活动亦已于2011年12月9日至2012年2月9日期间进行，主要与持份者和市民讨论及交换意见。
洪水桥发展计划的第二阶段公众参与于2013年7月15日至10月15日期间进行，初步发展大纲图亦同时公布。新发展区占地达826公顷，覆盖范围东至天影路、屏厦路、桥洪路，南至元朗公路，西至港深西部公路，北至深湾路、流浮山道。新发展区预算可提供60,000住宅单位，容纳218,000人，及制造100,000就业机会。新发展区分为六个部分，包括河畔和乡村区、湾景区、物流和科技区、商业及住宅综合区、东部住宅区及商业中心，和南面住宅区。将有五条非原居民村需要清拆，分别为亦园村、田心新村、新生新村、石埗路尾村及沙洲里二村。
洪水桥发展计划的第三阶段公众参与于2015年6月16日展开，收集市民对“建议发展大纲图”的意见。经发展局修订后，青山公路以南的地段被剔出新发展区，但因发展密度有所上调，仍可提供近六万个单位。洪水桥的发展定位修订成新界西北的区域经济及文娱枢纽，新发展区商业用途包括办公室、酒店及零售，总楼面面积多达200万平方米，规模相等于现时中环甲级写字楼商业总面面积，亦有近350万平方米用作工业及特殊工业的楼面面积。新发展区总共可提供15万个就业机会，包括零售餐饮、办公室、工业、企业及科技园、物流设施、港口后勤及社区服务，以纾缓洪水桥、屯门及天水围居民跨区就业的需要，亦避免商业活动和就业机会，过度集中在市区。新发展区将首次增辟4条商店街，以期扭转昔日新市镇私人屋苑商场林立但街道了无生气的情况。为落实规划意念，当局未来整合土地招标时，将首次透过收紧地契条款，列明发展项目面向街道的地面，须强制设置地铺，并将一楼平台移后作户外咖啡室等用途，以营造街道活力。针对区内现时190公顷的“棕地”，政府除预留土地整合现有的棕地作业，迁入多层楼宇，亦会仔细研究如何安置现有棕地使用者。在2017年的施政报告中，时任行政长官梁振英表示，洪水桥新发展区将作为试点，探讨以多层工业楼宇或其他有效使用土地模式整合棕地作业，以释放棕地作发展用途。政府亦会就全香港的棕地状况展开调查。而受拆迁影响的居民，政府将以“加强版传统新市镇发展模式”进行收地，受影响村民可原区上楼安置或获发特惠补偿金，当局已在洪福邨旁预留土地作原区安置，料提供1,800个单位。
第三阶段公众参与完结后，政府参照公众人士提出的意见，于2016年9月5日发布经修订的建议发展大纲图。新发展区将兴建的单位数量提高至61,000，而划作港口后勤及物流设施用途的土地面积也有所增加。

进度

洪水桥新发展区的环境评估报告已于2016年12月15日获环保署署长有条件通过，而城市规划委员会的法定程序亦已开展，“洪水桥及厦村分区计划大纲草图”于2017年5月26日刊宪。大纲图共收到117份公众申述及338份意见书，公开聆讯于2018年1月至2月期间进行。元朗区议会于2016年尾也成立了洪水桥新发展区工作小组，讨论和监督规划内容和实施安排。
洪水桥第13区现已建成公屋洪福邨，为新发展区内首个落成公屋，设有9幢楼高17至24层的住宅楼宇及一座单层商场。停车场大楼楼高3层，其中1层专为社会福利设施而设，包括1所综合职业康复服务中心和1所中度弱智人士宿舍，于2015年年中落成。
而位于桥头围、邻近天水围站的居屋屏欣苑已于2018年9月落成，为新发展区内首个落成居屋。

加剧中港融合

在1999年的《新界西北规划及发展研究：洪水桥发展建议》中，政府已察悉洪水桥邻近当时仍在倡议之深港西部通道的特点，建议要把洪水桥发展城“门廊城市”，以满足日益增张的中港商业和社会互动需要。二十一世纪初，内地把前海发展成经济自由贸易区和新兴金融中心，由于该区跟洪水桥相距不远，亦使洪水桥发展区之发展潜力进一步上升。2011年初规划署官员简介洪水桥的发展计划时，也明确表示将预留配合深圳发展的土地。
一些团体认为发展洪水桥需掌握前海的发展机遇，以带动新界西北地区之经济发展，例如“一国两制研究中心”建议把洪水桥打造成新界的“新宿”；而新界西立法会议员、属新界社团联会的梁志祥，也提出要让洪水桥成为“前海人的家园”，白天在前海上班，晚上返回洪水桥的家休息。
而在2014年《铁路发展策略》中因成本过高而被搁置的港深机场铁路，在早年的规划过程有倡议于前海设站，及设置洪水桥支线。公共专业联盟黎广德曾质疑，由于洪水桥发展区已预留不少商业用地，此铁路线如成功落实，势令洪水桥成为前海的卫星城市。

漠视非原居民利益

于2013年政府公布洪水桥新发展区的初步发展大纲图时，显示五条需清拆的村落全为非原居民村，而所有原居民村则不受影响；而在公众参与的过程中，非原居民的待遇和意见也不被重视，在公众参与期限完结后才安排居民会。洪水桥新发展区联村关注组成员何开发认为，政府此举只保障原居民，不保障非原居民，违反了基本法第三章二十九条“香港居民的住宅和其他房屋不受侵犯”。
此外，因洪水桥将发展的消息滚传多年，令不少地产商已收购区内土地，如恒基地产已拥有发展区内约500万平方呎农地地皮。当中130万平方呎更位于未来的市中心地段。故此，居于由私人发展商持有之土地上的居民，随时面临收地逼迁的威胁。于2015年第三阶段公众参与活动仍在进行期间，田心新村部分地段的业主荣捷发展有限公司，于7月中要求房东于8月10日前清空所有单位，村民也饱受南亚裔人士的滋扰。
而洪水桥新发展区在公众人士猛烈批评下，仍采用“加强版传统新市镇发展模式”作收地，此方式容许该区私人土地业主“原址换地”，有立法会议员认为此举容易让公众人士产生“官商勾结”之观感。

交通配套未能负荷

现时新界西北地区的骨干交通西铁线，繁忙时间客量已超过设计容量的上限。虽然顾问公司表示西铁线将由7卡增加至8卡，以及改善讯号系统，将可增加载客量达60％，但洪水桥新发展区联村关注组成员何开发指出，根据2011年人口普查，新界西北地区每日有49万人需跨区上班上学，而2014年西铁载客量每日仅41万人次，已不足以应付需要，加上除了洪水桥，新界西北地区亦有元朗南发展区及多项房屋发展项目，进一步推高新界西北地区的人口，即使新设的8卡车厢亦无法纾缓如此庞大的人口压力。何开发又认为，政府多番把‘东西走廊’（屯马线）与西铁混为一谈，实属偷换概念。
虽然政府于2017年开展了11号干线的可行性研究，但预料该道路最快到2036年才能通车，加上无法直达市区核心地段，疏导交通的效益依然存疑。