國泰一號不動產投資信託基金

国泰一号不动产投资信托基金（简称国泰一号或国泰R1，台证所：01002T）是国泰人寿担任发起人的不动产投资信托（REITs），成立于2005年9月23日，基金规模为新台币139.3亿元，挂牌价为新台币10元，以一千个受益权为交易单位。国泰一号用新台币139.3亿元向国泰人寿购买所拥有的三栋大楼，包括：台北喜来登大饭店、台北西门大楼、台北中华大楼。

投资策略

（一）标的购置策略：在符合投资方针的原则下，购置优质不动产及相关权利，以期创造投资收益报酬。

（二）稳定租金策略：经由审慎筛选，提高承租户品质，降低空租率，提供稳定之租金收入。

（三）风险分散策略：在符合法令规范的原则下，借由投资多元化用途之不动产，以期降低投资风险。

（四）财务操作策略：在符合法令规范的原则下，借由适当之财务操作，以期创造稳定成长之收益报酬。
除了（二）以外，发行后，基金没有购置新的不动产，也没有实现长期资本利得。基金还是只有三栋不动产，没有多元化，没有分散风险。当然也没有用财务杠杆来提升收益率。

REIT小股东喊涨台北喜来登大饭店租金

REIT小股东已经发函给受托机构土地银行，内容为：希望将喜来登饭店公开招标，避免喜来登续约陷入黑箱作业，公开招标将促进竞争，提高每年租金，提高每年营业额的抽成率，希望能提高到25%以上。2014到访台湾的国际观光客共有991万人次，并预计将继续增长，加上喜来登的位置和规模，喜来登对于所有饭店经营者是一个非常有吸引力的投资。
喜来登饭店是国泰一号REIT的金鸡母，每年给付租金为，“包底”或“抽成”两者取大。包底的部分，在2014与15年为，每年租金至少5.9亿元，抽成则指，按营业额25%给付。喜来登饭店与国泰一号REITs间的租约，将在2017年5月底届满。 根据国泰一号资料，喜来登饭店去年租金收益，占国泰一号全部租金收益8.38亿元八成以上。 喜来登饭店也是目前各档REITs持有的物业中，少数采包底抽成方式收取租金的案例。当初国泰一号REIT募集发行时，喜来登饭店包底抽成计收租金的方式，即为一大卖点，因为只要喜来登饭店营收愈来愈好，租金收入就会提高，比起办公大楼约定多少租金就多少，显然较具“涨相”。
因此投资人希望国泰一号REIT身为房东，有机会能够合理分享房客的成长果实，同时也期望长达十多年的租约议定，能够降低管理机构不受投资人监督与房客议约的潜在风险，因为投资人才是房东，而非管理机构。根据国泰一号REITs资料，喜来登饭店去年营收28.13亿元，以抽成率25%计算，则租金可达7亿元，已经与小投资人要求提高的底租相去不远，且资料也显示，喜来登饭店将近2.5万坪，以年底租7亿元换算，相当于每月每坪租金不到2,400元，以其地段与行情来看，小投资人认为应属合理。
(部分引用"破天荒 REITs小股东喊涨物业租金" 经济日报╱记者夏淑贤／台北报导2014/03/03)

104年9月30日 书面决议方式召开受益人会议

国泰一号不动产投资信托基金(以下简称“本基金”)，订于民国(下同)104年9月30日上午9时30分，假台北市信义区松仁路9号1楼(国泰金融会议厅)，以书面决议方式召开受益人会议。
受益人会议决议事项：

议案一(普通决议)

案由：不动产管理机构适格性之检讨：同意国泰建筑经理股份有限公司(以下简称“国泰建经”)本基金之不动产管理机构。(详如后附)

说明：
1.依据不动产证券化条例(以下简称“本条例”)、处理办法及作业要点规定办理。
2.依据作业要点第2条之1规定“受托机构办理不动产投资信托业务所委任之不动产管理机构，如与发起人有财务会计准则公报第六号所定之关系人或实质关系人之情事或为关系企业者，受托机构应于最近一次依收托机构穆及或私募不动产投资信托或资产信托受益证券处理办法第十二条规定召集人之受益人会议，检讨不动产管理机构适格性时，应有表决权总数二分之一以上受益人出席并经出席受益人表决权过半数之同意行之”。国泰建经与本基金发起人国泰人寿保险股份有限公司为关系企业，受托机构爰依上开规定，提醒受益人会议决议同意由国泰建经担任本基金之不动产管理机构。
3.倘本议案经出席受益人勾选反对之表决票过半数，则授权受托机构(1)一作业要点规范之选任条件，另行公开选任本基金不动产管理机构(将优先遴选具本条例所订不动产管理机构经验之业者)，除受托机构认为有其必要之情形，否则无须另行提请受益人决议；(2)于遴选不动产管理机构完成前，继续委由国泰建经续行办理本基金不动产之管理作业；及(3)于与新任不动产管理机构签定委任契约时，终止与国泰建经之不动产管理机构委任契约，并与国泰建经协商委任契约终止后事宜(受益人应了解，国泰建经有可能因不动产管理机构委任契约之终止而向本基金有所主张或请求)。
4.倘本议案出席受益人勾选赞成或反对之表决票皆未过半数，受托机构将暂时续委任国泰建经担任本基金之不动产管理机构并函请主管机关解释。受托机构将依主管机关解释，决定是否另择期召开受益人会议重新表决本议案。
议案二(特别决议)

案由：修订信托契约第16条、第17条及第23条并配合修订内容变更不动产投资信托计划。

说明：
1. 本次信托契约修订内容如后附之信托契约修正对照表所示。
2.本次信托契约修订部分内容涉及不动产投资信托计划之变更，于本议案经受益人会议决议通过后，受托机构将配合修订内容变更本基金之不动产投资信托计划，并依据不动产证券化条例第九条第二项之规定向主管机关申请核准变更信托计划。
3.本基金系第一档办理都市更新之不动产投资信托基金，信托契约修订涉及办理都市更新及容积移转之事项，嗣后如新修订之法令或涉及法令适用之疑义，受托机构仍将依新修订之法令并配合主管机关之指示办理。
议案三(特别决议)

案由：修订信托契约第28条

说明：
1.议案三系由持有本基金已发行在外受益权总数超过3%受益证券之受益人，于104年8月来函请求受托机构就本次召集之受益人会议讨论修改信托契约之议案，并案讨论修改信托契约第28条。受益人来函内容摘要如下：
(1)受托机构系依不动产管理机构之建议处分资产，惟本基金信托契约并未约定处分单一不动产达一定金额以上之交易应召开受益人会议进行决义，未赋予受益人表达意见之机会，故依本基金今年1月至7月市值之10%约新台币25亿元提案订定处分应经表决之门槛，提案修改信托契约新增第28条第1项第9款。
(2)本基金信托契约第28条第1项第6款之“本基金之移转、合并或终止者。”与本次建议新增之“处分本基金之单一不动产金额达25亿元(含)以上者。”均系影响基金投资展望及受益人收益甚钜之事项。为求慎重，提案明定为特别决议始得为之，并同增订信托契约第28条第5项之文字。
2.受托机构考量本基金之基本方针在创造受益人长期稳定的收益报酬，倘处分所持有之投资标的达一定金额，市场上另觅新投资标的不易，恐影响受益人之权益；另本基金之转移、合并或终止者，亦属重大事项。爰尊重受益人来函请求意旨，增订第28条第1项第9款之受益人会议召集事由，及于第5项新增第1项第6款及修订后之第9款之事项均应经特别决议，其余项次顺修。信托契约第28条修正对照表如后所示，提请本次受益人会议决议。

108年4月30日 受益人自行召集受益人会议

一、主旨：国泰一号不动产投资信托基金（以下简称“本基金”） 受益人叶政盛依金管会107年11月28日金管银票字第10701170020号函主旨召开本基金之受益人会议。订于108年 4月30日上午10时00分，假台北市松山区复兴北路99号15楼 (犇亚会议中心15楼)，以书面决议方式召开受益人会议，并自108年4月1日至108年4月30日停止本基金受益证券过户申请， 谨此公告如后。
 
二、依据：金融监督管理委员会107年11月28日金管银票字第10701170020号办理。 

三、事由：就受托机构报酬调整之提案进行议决。 

四、召开受益人大会日期及时间：108年4月30日上午10时00分 

五、停止受益人名簿记载变更起讫日期：108年4月1日至108年 4月30日 

六、会议内容：(一)“调整受托机构报酬”暨决议事项：以本基金 年度净利之1.2% 作为受托机构报酬之计算基准。
议题说明：经查，不动产信托基金之契约范本中，关于受托机构之报酬计算，系以基金之净资产为基数并乘上一定比例数以为受托机构之报酬。惟本基金之受托机构即台湾土地银行股份有限公司（下称土地银行）于本基金之契约订定上，却以总资产价值为计算酬劳之基数，虽此等基数之规定于本基金已行之有年，惟近年因金融市场呈现低利率状态而有房地产价值膨涨之情形，致本基金三栋资产价值跟着提升，但本基金之净利却每年不增反减，在不见土地银行对于本基金之净利变动有何检讨或管理状态有何改变之下，土地银行竟得因不动产价值膨胀而受领更多报酬，既不动产价值膨胀并非受托机构之功劳，而系市场环境之变动所致，则让土地银行因为本基金不动产之价值虚胀而受有更高的报酬数字，对受益人来说实属不合理...则为将土地银行及全体受益人之利益连成一线，透过以净利为土地银行之报酬计算基础，促使土地银行以增进全体受益人之利益。