香港差餉

香港差饷税收历史

根据《差饷条例》（香港法例第116章），除获特别豁免之外，香港所有物业均须评估差饷，应缴差饷数额是根据物业的应课差饷租值乘以指定征收百分率来计算。简单而言，应课差饷租值是指物业在某指定估价依据日期的估计市值租金。

开征差饷的起源和早期发展情况

香港差饷税制经历160多年的演进，首条《差饷条例》，即1845年第2号条例在该年制定，所征收的饷项用作支付警队粮饷所需。随后30年间，再陆续透过条例将支付服务开支的饷项伸展至诸如“街灯饷项”、“食水饷项”、“消防饷项”等项目。1888年重新制订或引进《差饷条例》的词汇如“物业单位”、“应课差饷租值”和“临时估价”等，自此均成为香港差饷法例的核心理念。

差饷整合

1931年之前，差饷征收百分率与地区挂钩。1931年，政府意识到不划一的征收百分率，令人有混淆不清之感。再者，物业的应课差饷租值，应足以反映有否为若干地区提供设施。政府因而制定1931年第16号条例，把获提供服务的地区差饷征收百分率划一为17%，惟食水仍须另外处理。只获政府供应未经清滤淡水的物业单位，征收百分率的减幅固定为1%；至于没有淡水供应的物业单位，减幅则固定为2%。1984年，因应供水情况而宽减差饷的计算方法有所改变；征收百分率的减幅，必须按立法局决议所指定的百分率计算。由1984年4月1日起，只获供应未经清滤淡水及没有淡水供应的物业单位，差饷减幅分别为7.5%和15%。

市政局和区域市政局差饷

1973年市政局重组架构之后，市区所征收的差饷分为两部分，即归纳一般税收的“一般差饷”，以及拨作市政局经费的“市政局差饷”。新界区所征收的差饷均属“一般差饷”，归纳为一般税收，此安排沿用至1986年区域市政局成立为止。
自1986年4月1日起，区域市政局管辖范围（即新界区）内开征“区域市政局差饷”，以取代一般差饷，并为当时新成立的区域市政局提供主要财政来源。然而，2000年1月1日《市政(重组)条例》生效之后，两个市政局随即解散，所有差饷税收均成为政府的一般收入。

每年重估差饷

1845年制定的首条《估价则例》订明，“上述总督会同议政局可实施每年评估新应课差饷租值”。不过，碍于资源所限，实难每年重估差饷。1851年的修订条例引入“沿用”现行差饷估价册概念，因而毋须每年重估差饷。法例中有关“沿用”的条文，一直是香港差饷税制的特色，直至1973年修订条例撤销每年重估差饷的规定为止。此后，差饷估价册一直维持有效，至新差饷估价册公布生效为止。
然而，由于重估差饷时间相隔太久，造成应课差饷租值经重估后大幅飙升。1998年11月，政府公布新差饷估价册由1999年4月1日起生效，此后每年须重估差饷一次。

扩展差饷征收区至新界全部地区

直至1935年，政府始向新界征收差饷，在新界部分地区（1935年于元朗和大埔，1937年在荃湾）引入以楼宇资本值作为征收差饷计算基础的修订差饷制度，这些地区获提供街灯照明、渠务设施、食水供应等服务。
1955年，政府把市区的差饷税制伸延至新界，取代了这个在新界实施的特别差饷制度。是项转变源自1954年的《差饷（修订）条例》，该条例同时为新界订立较低的差饷征收百分率，并豁免农地及相关建筑物的差饷。适用于荃湾、葵涌，以及沿青山公路一带的新差饷估价册在1956年公布。
政府原本打算把适用于新界西这细小部分土地，并于1956/57年度生效的差饷估价册，作为分期扩展计划的第一期，从而尽快将市区差饷税制伸延至新界其他地区，但直至1974年，政府仍未展开其他阶段扩展，主因是较早时承诺不评估传统村屋的差饷，加上难以就这类屋宇的定义达成共识，因此执行上十分困难。
政府其后加快将差饷征收区扩展至新界，并于1975年通过修订条例，由1976年4月1日起，豁免新界农地住屋及村屋的差饷。政府同时在新差饷征收区推出崭新的“渐进式”调整差饷征收百分率措施，首年为新界区基本征收百分率的50%，然后逐年提高10%，直至第六年始须缴付差饷全数。

1988年扩展至余下地区

1987年的《差饷（香港地区）（修订）令》规定，自1988年4月1日起，全港所有余下的地区终于纳入差饷征收范围。自此，香港全部地区均须征收差饷。由1990年开始，差饷物业估价署（下称“估价署”）只须为市政局地区和区域市政局地区拟备差饷估价册，而不用再为先前的47个差饷征收区分别拟备差饷估价册。2000年市政局与区域市政局解散之后，再无市政局地区和区域市政局地区之分。因此，估价署为全港拟备单一的差饷估价册。

工业装置及机械应课差饷

《差饷条例》第8条有关“内有机械的物业单位”的定义，在1973年加入条例中，订定何种机械视为物业单位的一部分。[1991年]，该条例加入第8A条，把若干机械项目定为可评估差饷项目，规定凡任何土地、建筑物或构筑物由任何人藉任何工业装置而占用，则就差饷而言，不论该土地、建筑物或构筑物在其他情况下是否属物业单位，在占用范围内仍须当作为一个独立物业单位。第8A条指明，“工业装置”包括电缆、渠道、管道、铁路轨道、电车轨道、油箱、工业装置或机械的固定座架及支撑物。

广告招牌应课差饷

1973年，《差饷条例》新增第9条条文，规定可就广告招牌征收差饷。该条重点是将土地作展示广告用途的使用权，视为独立物业单位而须评估差饷，并于评估土地的应课差饷租值时，一并评估广告位的价值。因此，所有广告牌，不论作为独立物业单位或附设于主物业单位内，均须评估差饷。

缴纳差饷的法律责任

物业的拥有人和占有人，均有法律责任缴纳物业单位的差饷，但实际上则视乎两者订立的协议条款而定。如没有其他协议，即由占用人缴纳。

分摊应课差饷租值和应缴差饷

个别物业单位的拥有人或占用人，可向差饷物业估价署署长（下称“估价署署长”）提出申请，要求把按《差饷条例》第10条评估的合并物业单位应课差饷租值分摊。估价署署长接获申请后，以指明表格通知分摊结果。分摊应课差饷租值旨在协助物业单位的个别拥有人或占用人，釐定各自负责的应课差饷额。
根据《差饷条例》，分摊应课差饷租值并不表示个别物业单位可分开评估差饷，合并物业单位及其应课差饷租值仍会整体列入差饷估价册内。因此，反对应课差饷租值只能就合并物业单位的应课差饷租值提出。

宽减差饷

香港以往亦曾实施宽减措施，用以纾缓短期差饷增加的压力，但长远而言，仍维持差饷税制的公平原则和完整程度。
举例说，1999年落实每年重估差饷之前，由于相隔很久始全面重估应课差饷租值一次，应课差饷租值因而一下子大幅飙升，对差饷缴纳人构成沉重负担。为减轻差饷大幅飙升所造成的影响，政府在1977年3月制定《公共收入保障（差饷）令》，规定1977/78和1978/79年度的应课差饷额加幅，不得超过前一年应缴差饷额的三分之一，这项措施称为“差饷宽减计划”。
1984年，政府根据上次差饷宽减计划的概念，修订《差饷条例》第19条，为非经常重估所带来的影响逐步引入制度，规定每年应缴差饷额的加幅，不得超过前一年应缴差饷额的某个百分率，此百分率则由立法会经决议案釐定。1984/85年度全面重估应课差饷租值后，1984/85、1985/86和1986/87等各年度的应缴差饷额加幅上限，均定为不得超过上年度的20%。其后的年度亦见到同类安排，1991/92年度差饷加幅的上限设定为25%，1994/95、1995/96、1997/98和1998/99等各年度的上限则为20%。
当1999年推行全面重估差饷后，虽然条例仍保留相关条文，但政府不再引用第19条实施宽减措施。除第19条所载的条文之外，政府还可透过第35和36条所赋予的权力，向差饷缴纳人退还或宽减差饷。近年有多次的特殊情况下，政府都运用这些权力，向缴纳人一次过退还差饷或予以宽减。1998年，差饷缴纳人获退还4至6月季度已缴的差饷。1999年7至9月季度的应缴差饷额则豁免一半。2002年1月1日至12月31日期间，所有差饷缴纳人均获减免差饷，每个物业单位以2,000元为上限。政府其后将豁免上限再提高至5,000元，由2002年4月1日起生效。2003年，差饷缴纳人获豁免7至9月季度应缴的差饷，每个住宅物业单位最多可减免1,250元差饷，非住宅物业单位则最多获豁免5,000元。为减轻市民负担或共享经济繁荣的成果，2007/08、2008/09、2009/10、2010/11和2011/12等年度亦实行同类宽减措施，但豁免额并非一致。

差饷征收官

估价署署长自1995年7月1日起，从库务署署长手中接管差饷征收官的职责，目的是为差饷缴纳人提供更佳的一站式服务。差饷征收官的职能包括发出征收差饷通知书、管理差饷账户和缴纳人的记录，以及追讨差饷欠款。
然而，库务署初期仍继续透过设于全港各分区的办事处，负责实际收取差饷的工作。其后，柜台收款和接受邮政汇款缴交差饷的服务，分别于2001年10月和2003年4月外判给香港邮政。估价署则直接负责各种电子缴纳差饷途径的行政工作。

征收通知书及缴费

每季的差饷须在每季首月，即每年的1月、4月、7月和10月预缴。《差饷条例》规定，估价署署长可决定缴交差饷次数的多寡。除了向所有缴纳人发出季度征收通知书外，估价署署长亦须每季在宪报公布缴交差饷的最后限期和方式。
差饷缴纳人可循多种途径缴交差饷，包括银行自动转账、缴费灵、自动柜员机、电子缴费服务站、互联网、以邮递方式或亲身到126家邮政局（流动邮政局除外）的任何一家缴款。2010/11年度约有56%缴纳人选用电子途径（包括自动转账）缴付差饷，40%亲身缴交，4%以邮递方式缴纳。

附加费与追讨欠款

倘限期届满时仍未缴交差饷，可被征收5%附加费；如限期届满后六个月内仍未清缴差饷，可按欠款总额再征收10%附加费。估价署展开追讨差饷欠款的法律行动之前，会先向缴纳人发出警告信，要求即时清缴欠款。倘差饷欠款不超过50,000元，估价署可入禀小额钱债审裁处追讨；如超过50,000元，则须入禀区域法院追讨。法院颁布裁决后有关人士仍未清缴欠款的话，估价署署长最终可向法院申请楼宇押记令(俗称“钉契”)，禁止该物业在押记令取消前转让。

空置退款

1973年之前，空置楼宇可获全数退还已缴付的差饷。自1973年起，空置物业只获退还半数差饷。同年年底，空置住宅物业可获退还一半差饷的规定撤销。1995年7月1日，空置非住宅楼宇获退还差饷措施终于废除。此后，空置物业不再获退还差饷，除非是因政府取得法院颁令而空置。露天空置土地如非用作停放车辆，亦可获退还差饷。

行政长官下令退还差饷

即使《差饷条例》另有任何规定，行政长官仍可下令退还已缴差饷和逾期附加费。1998年，亚洲爆发金融风暴，行政长官下令向所有缴纳人退还当年4至6月季度的差饷，作为纾解民困的措施之一。

反对拒绝退款的上诉

任何人如因估价署署长拒绝退还差饷而不满，可向区域法院上诉。区域法院有权聆讯和裁定获任何成文法则许可，且款额不超过100万元的民事债项申索。即使申索退还的款项超过此限额，区域法院仍可就该项上诉作出裁决。

差饷估价册内划一估价水平

1973年，香港的差饷法例引入“差饷估价册内划一估价水平”概念，立法理念是把临时估价所得出的应课差饷租值，限制在不得高于差饷估价册内同类物业的应课差饷租值水平。根据这理念，倘差饷估价册生效日期后租金水平下降，则应把临时估价的应课差饷租值定为低于“差饷估价册内划一估价水平”。

估价依据日期

有关“差饷估价册内划一估价水平”的条文于1981年修订，规定在确定应课差饷租值时，必须参考一个指定日期，即“估价依据日期”当日的租金水平。在该日之后租金的一般变动，并不在考虑之列，因此随后的租金升跌都不会影响应课差饷租值水平。近年，估价依据日期均定为10月1日，新差饷估价册的生效日期则为翌年的4月1日，即2011/12年度差饷估价册的估价依据日期为2010年10月1日。

估价方法

以下三种估价方法，皆获法院认可，为评估物业差饷的最常用估价方法。

参考租金的估价方法（租金比较法）

大部分物业的估价均可参考其租金资料。当有关物业或相类似物业的租金资料在公开市场可供参考时，而这些资料符合应课差饷租值的法定定义，又或是无须作出有损其可靠性的重大调整，则依据这些资料进行估价便是最理想的估价方法。

参考收支数据的估价方法（收支法）

如没有租金资料可供参考，或须分析有关业务的收支数据，作为占用人倘租用该物业时愿意付出租金的指标。评估物业时须假设占用人有赚取利润的动机，并假设其业务不可在其他物业经营。这种估价方法一般应用于公用事业设施、酒店、电影院等。
这种估价法包括计算总收益。釐定总收益时，必须考虑占用物业所带来可持续的合理收益，扣除合理的营运成本，以计算出总利润，再由总利润中扣除经常开支，便计算出可予分配利润。所谓可予分配利润，即可由业主和租客分摊的利润，当中包括两个元素：租客的可分配利润，以及业主的可分配利润（即物业的应缴租金）。按照此方法，虽然业主与租客双方的情况均须考虑，但租客的可分配利润，将会先从整笔可分配利润中扣除出来，这利润应足以令租客愿意承租物业，让租客得到合理的收益，并取得其资本和承担投资风险的回报。

参考建筑成本的估价方法（建筑成本法）

这个估价方法适用于一些甚少出租，因而通常没有租金资料可供参考，且收支法又不适用的物业单位。香港采纳这个估价方法来评估油库、高尔夫球场、康乐会所及其他类似物业单位的差饷。
建筑成本法是假设一个相同的物业，在估价依据日期兴建时所需的全部成本，包括购入土地的成本，以及按物业楼龄和折旧程度调整的建造费用。这估价法假定租客愿意为此物业付出的租金，等同投资兴建该物业所分摊的每年成本。香港采用建筑成本法时，以金融市场息率或物业市场回报率来分摊物业的资本值，以期取得符合《差饷条例》第7(2)条所界定的年租。

选取估价方法

选取估价方法不一定是非此即彼，常见的做法是当有合适数据时，以第二种估价方法来测试第一次估价的结果是否准确。无论采用收支法或建筑成本法估价，最后和最关键的步骤，是测量师必须再客观检视估价结果，并从业主和租客的角度考虑，以确定按物业现况所得的估价是否合理。

全面重估应课差饷租值

不同类别和位于不同地区的物业，其租金会不时受到经济、社会和人口转变等种种因素影响而有升跌，租金水平亦会随之而调整。为确保差饷税制建立于健全公平的税基上，用以征收差饷的应课差饷租值须定期更新，以反映市场租值的变化，这是重点所在。全面重估差饷旨在根据差饷缴纳人所占用物业的最新租金水平，重新公平分配缴纳差饷的整体责任。
1999年之前，差饷物业估价署通常每三年或以上重估差饷一次。自1999年起，则每年重估差饷，更新差饷估价册内所有物业单位的应课差饷租值，按最新的市场租金水平公平征收差饷。

指定估价依据日期

差饷估价册登载的所有物业单位，包括其后以临时估价评估的物业单位，皆按同一估价依据日期进行估价，以确保估价水平一致，并且公平对待所有差饷缴纳人。估价依据日期由行政长官指定。
由1999年开始，估价依据日期定为新差饷估价册生效前一年的10月1日。

编制新差饷估价册

全面重估差饷包括四个主要步骤：

搜集租金资料

为进行差饷重估，估价署在接近估价依据日期的时间，向差饷缴纳人发出大批物业详情申报表（表格R1A），以搜集各类别物业的租金资料。差饷缴纳人必须于21天内，将填妥的申报表交回估价署。任何人士如明知而作出失实陈述或拒绝填报任何资料，即属犯罪，有可能被检控。
由2005年7月开始，差饷缴纳人亦可利用电子表格（表格e-R1A）填报资料。电子表格简单易用，方便快捷，让市民在传统的邮递或亲身递交方式之外另作选择。

分析租金资料

所有申报的租金资料，皆因应《差饷条例》第7(2)条订明的应课差饷租值的定义而加以调整。差饷、管理费和空调费均不计入净租金内，租金亦会作出调整，以反映租赁生效日期与估价依据日期之间的时差，以及是否有免租期等其他因素，并扣除租赁期间租用家具的费用等。估价人员会审视和分析经调整的租金资料。

公布差饷估价册并公开让市民查阅

完成重估差饷后，估价署署长将编制载列所有经评估物业单位的地址、名称和新应课差饷租值的差饷估价册。估价署署长须签署新差饷估价册，就他所知及确信，新差饷估价册所载物业单位的地址、名称和应课差饷租值均属真确。新差饷估价册通常在3月公布，并于紧接的4月1日生效。差饷估价册公布后便公开让市民查阅，直至同年5月底为止。自2005年开始，差饷估价册只备有数码化版本。市民可在差饷估价册公开查阅期间，登入估价署网站（网址：http://www.rvd.gov.hk），查阅差饷估价册的中、英文版本。差饷估价册会不时修订，其有效性维持至另一新差饷估价册生效为止。

更新差饷估价册

差饷估价册内载列所有已评估差饷的物业单位名称和应课差饷租值。估价署署长须负责差饷估价册的备存并就删除、临时估价和更正事宜修订差饷估价册。

临时估价

对于不在差饷估价册内但须评估差饷的物业单位，估价署署长可随时作出临时估价。这做法主要适用于新落成物业单位，或曾进行结构性更改的物业单位。

删除、临时估价和更正的通知

估价署署长须因应删除、临时估价或更正事宜采用指明表格作通知书，送达有关物业单位的拥有人或占用人。倘属临时估价或更正事宜，则在有关通知书送达之前，估价署署长不得追讨该物业单位的差饷。如因更改门牌号数或街名，或因根据《建筑物条例》编配建筑物门牌号数而须更正错误说明，则差饷缴纳人无权提出反对，并须照额缴纳差饷。

生效日期

举凡有关删除、临时估价或更正事宜，均须指明执行有关工作的生效日期。

删除的生效日期

删除的生效日期须为停止征收差饷日期，例如[建筑物]的[拆卸]日期。

更正的生效日期

倘属错误说明、文书或计算方面的误差而须作出更正，生效日期为通知书所指明的日期。如因公布的建筑物门牌号数或街名改变而须更正，则以改变的日期为生效日期。

建议、反对和上诉

任何人如对差饷估价册上的估价有所不满，可向估价署署长提出“建议”，以修改估价册的记项，或就估价册内的更正、删除或增加项目提出“反对”。如反对者仍不满意估价署署长就有关建议或反对所作的决定，可向土地审裁处提出上诉。土地审裁处对估价事宜有最终裁决权，但任何有关法律观点的上诉，仍可向法院提出。

撤回和协议

在估价署署长发出决定通知书之前，提出建议或反对的人士，均可随时以书面方式撤回该项建议或反对。此外，他们或接获建议书副本的有关人士，可与估价署署长协议修改差饷估价册或维持、更改或取消有关临时估价、删除或更正事项。估价署署长发出的协议书或决定通知书，必须采用指明表格。
估价署署长只能复核建议书或反对通知书所指的物业单位的估价。因此，同一幢大厦内没有争议的物业单位，其估价便不能作出修改，因而会产生不同的估价水平。这种不一致的情况，只能在下次全面重估应课差饷租值时予以更正。

上诉

任何人士如对估价署署长就建议或反对所作的决定有所不满，可向土地审裁处上诉。上诉人必须于决定通知书送达后28天内，向土地审裁处提出上诉，其间并须将上诉通知书副本送达估价署署长。如上诉人并非物业单位的拥有人或占用人，便须将上诉通知书副本送达拥有人及占用人。当上诉聆讯时，拥有人及占用人均可获准聆听。上诉理由只限于建议书或反对通知书所列明的理由。不过，土地审裁处或会准许聆讯时提出新事实，但这些事实须符合建议书或反对通知书所提出的理由。证明应课差饷租值属不正确的举证责任在于上诉人。
土地审裁处可就估价事宜和事实作最终裁决。如需继续上诉，只可针对法律观点向上诉法庭提出，以及最终交终审法院裁定。

应缴差饷

即使有任何建议、反对或上诉尚在处理中，缴纳人仍须继续缴付差饷。如应课差饷租值因诉讼而获调低，随后的征收差饷通知书会调整多缴款额。

豁免差饷

豁免差饷的条文载于《差饷条例》第36条内。第36(1)条列出特定类别的物业单位获豁免评估差饷；第36(2)、36(3)条则分别赋予行政长官会同行政会议和行政长官权力，前者可颁令任何类别的物业单位或地区获豁免缴纳差饷，后者则可颁令豁免个别物业单位差饷的缴纳。获豁免评估差饷的物业单位，不会载入差饷估价册内。获豁免缴纳差饷的物业单位，则仍会载入差饷估价册内，但不会被征收差饷。