恒隆集團

港府换地

恒隆创办于1960年，创办人陈曾熙（1923-1986年），原籍广东台山。陈曾熙战前曾留学日本，攻读土木工程学，回港后在永隆银行任职，担任外汇、楼宇按揭业务，认识到香港地产业的潜力。50年代初，陈曾熙离开永隆银行，与友人合伙创办大隆地产，开始涉足地产业。其弟陈曾焘早年毕业于复旦大学，曾在婆罗洲一带经营建筑生意，回港后协助兄长承包建筑工程，生意逐渐做大。
1960年，陈曾熙兄弟自立门户，注册成立了恒隆有限公司，初期在九龙太子道一带发展过不少住宅楼宇。恒隆的起步，得益于60年代初与港府的一次换地交易。当时，港府需要恒隆拥有的九龙荔枝园后面的一个山头兴建玛嘉烈医院，于是以何文田山与恒隆交换，后来恒隆在何文田发展起恒信苑住宅楼宇，奠定了公司日后在地产业发展的基础。

上市发迹

1972年10月21日，恒隆在香港上市，公开发售2,400万股新股，每股面值2元，以8.5元 价格发售，集资逾2亿元。恒隆上市时共拥有5个发展地盘，包括港岛半山区列提顿道1号的豪宅大厦恒柏园、北角云景道的恒景园、恒英楼等，另有6个已建成或正在建筑中的收租物业，包括铜锣湾的恒隆中心、九龙的柏裕商业中心、港岛南湾道的宝胜楼等， 已初具规模。
恒隆上市后，即将所筹集资金进行项重大投资，它耗资1.15亿元以高价购入九龙旺角的邵氏大厦和新华戏院，而这两项物业都须到1973年底才能交吉。由于出价远远抛离当时旺角的楼宇价格，这项交易成为当时轰动一时的新闻。后来，香港股市、地产暴跌，恒隆的大部分资金被冻结，以致错过了1975至1976年香港地价跌至谷底时廉价购入大量土地的良机。在把握地产市道循环走势方面，恒隆显然比长实、新地稍逊筹。
恒隆上市后首年纯利曾高达6,570万元，超过合和，比新地高出二成八，比长实高出五成。其股价亦一度冲至每股29.2元水平，市值达35亿元。不过，由于恒隆看错地产循环走势，翌年纯利大减近四成，直至1978年度才再度超越1973年度的水平。
在经营上，恒隆与长实、新地等相比一个明显不同的特色是它相当重视地产投资业务。1972年恒隆上市时，它的租金收入仅500万元，占公司经营收入的10％。但到1977年度，恒隆的租金收入已增加到2,880万元，占公司综合纯利的比重已超过45％。恒隆在地产经营上的另一个重要恃色，就是它重视发展庞大的住宅区计划。早在1975年恒隆就兴建有600个住宅单位的荔湾花园。1977年，恒隆与合和合组财团，夺得地铁九龙湾车辆维修厂上盖的物业发展权，该项目有超过5,000个住宅单位,德福花园的发展利润由地铁公司占50％，恒隆、合和各占25％，当时平均每个单位的售价达22万元，超过原来的估计，恒隆赚取了可观利润。
1978年，恒隆以2亿元向上市公司淘化大同购入约22.26万方呎土地，计划兴建淘大花园。其后恒隆以每股9.65元收购淘大75.6％股权，使之成为恒隆的附属公司，以使进一步开发淘大的土地资源。淘大花园最后分四期发展，建成4,800个住宅单位和部分商场，总投资达9.4亿元。
1979年，恒隆与长实（恒隆占37.5％），再投得地铁旺角站上盖物业发展权，兴建一幢22层高的商业大厦旺角中心。80年代初，旺角中心推出之际，正值地产高峰期，扣除给予地铁的盈利之外，总利润高达43亿元，恒隆赚得其中的1.6亿元。

地铁战略

恒隆的发展，与地铁站沿线上盖物业发展有着极密切的关系。1981年，正值恒隆各项投资收成在望，业务进入高峰期之际，恒隆领导层雄心万丈，先后与新世界发展、凯联酒店、华懋、信和地产、华光地产、怡华置业、益新置业、万邦置业、廖创与企业及淘大等地产公司合组成3个财团，竞投地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权，全部发展计划包括兴建8幢商业大厦和拥有8,000个住宅单位的私人屋苑，总楼面面积达700万方呎，估计建筑成本超过70亿元，总售楼收益高达183亿元。其中，恒隆可获利逾40亿元。结果，以恒隆为首的3个财团夺得地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权。
这时，恒隆的声誉和实力都达到了它上市以来的最高峰，主席陈曾熙更打破一贯低调的作风，对记者畅谈恒隆的发展大计，喜悦之情溢于言表。据陈曾熙透露，当时恒隆拥有的土地储备，足够发展到1987年，全部完成后拥有的总楼面面积接近1,000万方呎。1981/82年度，恒隆录得纯利3.52亿元，创上市以来的第二个高峰。
80年代初，以恒隆为首的财团曾连夺港岛地铁沿线9个地铁站上盖物业的发展权，恒隆因而声名大噪。可惜遇上地产崩溃，恒隆被迫放弃金钟二段的发展权，其他地铁站上盖发展权亦被迫押后。是役，恒隆备受打击，股价亦一度跌至低点。1985年12月入选恒生指数成份股，1988年间接持有格兰酒店控股权，并进行重组。
不过，恒隆与地铁公司的合作关系并未中断。踏入过渡时期，随着地产市场的复苏，双方着手修订原来计划，将地铁沿线各站上盖从原来的商业用途修改为住宅用途，并减低补地价金额。1984年5月，太古地铁站上盖康怡花园动工，补地价3亿元，另投资37亿元，兴建9,500个住宅单位，其中2,200个为居屋单位。这个占地17公顷的大型屋苑出售时地产市道好转，首批3,000多个住宅单位立即售罄。受此鼓舞，1985年7月恒隆再与新世界、廖创兴企业、万邦投资及中建企业重组财团（恒隆占60％），继续与地铁公司合作，斥资20亿元发展港岛剩余的5个地铁站上盖物业，其中补地价仅6.14亿元。是项计划包括上环果栏、海事处、湾仔修顿花园，以及天后站和炮台山站上盖物业，总建筑面积270万方呎，其中住宅楼宇160万方呎。这是恒隆在80年代最大的地产发展项目。

并购囤地

不过，恒隆在80年代的发展，始终受金钟二段一役的影响，对地产循环的戒心大增，投资策略亦渐趋保守。1985年以后地产市道逐渐回升，恒隆即迫不及待地将地铁沿线发展物业出售，鲗鱼涌太古站上盖的康怡花园、富泽花园及柏景台等8,000个住宅单位，即在1984年10月至1987年3月期间以楼花方式售罄，绝大部分单位以每方呎500至800元分期售出，而这批楼宇在其后三年价格升幅逾倍，恒隆白白少赚了不少。也正因为对地产循环持有戒心，恒隆的土地储备亦逐渐维持在低水平，与长实、新地、恒地等相距日远，若干很有潜质的物业，如太古水塘（现时的康景花园）、乐活道地段（现时的比华利山等）均先后将半数权益售予恒地，并由对方策划发展及代理销售，此举亦减少了恒隆的盈利。至1987年，施工中的维德广场项目（即前船政署及恒星戏院地皮，及后改名为无限极广场）亦卖给庄启程旗下的维德集团。
1986年恒隆主席陈曾熙逝世，遗下庞大恒隆股份指明旧属殷尚贤作为遗产信托人，其弟陈曾焘则担任恒隆主席。陈曾焘时代，恒隆进行了连串集团架构重组。早在1980年8月，恒隆已购得上市公司淘化大同75.6％股权，淘大以其食品加工业务为恒隆的盈利作出贡献，同时亦为恒隆提供了牛头角庞大土地储备。淘大被恒隆收购后地产业务比重加大，与母公司恒隆业务日渐重叠。1987年8月，恒隆与淘大重组，恒隆成为集团控股公司，并专注地产发展，而淘大则易名为淘大置业，成为恒隆旗下地产投资公司，持有恒隆中心、柏裕商业中心、雅兰酒店、康怡广场、金钟廊等一系列投资物业。1988年4月，恒隆透过淘大收购乐古实业，并再度重组，将乐古改名为格兰酒店集团，专责酒店业务。自此，恒隆集团自成一系，系内各上市公司业务清晰，便于发展。不过亦有人批评恒隆将过多精力浪费在业务重组方面，错过这一时期积极增加土地储备的良机。

商圈收租

1991年1月，陈曾焘退任董事，由陈曾熙长子陈启宗接任恒隆主席，恒隆进入家族第二代管理时期。陈启宗上任后，一方面表示将继续遵循父亲陈曾熙及叔父陈曾焘的稳健发展路线，但同时亦采取了一系列瞩目行动，包括亲赴英、美、日等国进行全球巡回推介恒隆集团；引进先进管理技术，如最早发行可换股价券吸引外国资金、成功推行“C计划”以打破银行收紧楼宇按揭的僵局等等，获得投资者的好评。陈启宗并表示：恒隆会继续积极扩大投资物业组合比重，同时在增加土地储备方面亦将更加活跃，争取5年后与其他地产集团看齐。
不过，90年代恒隆系发展策略的重点，似乎仍集中于扩大投资物业方面，其中淘大置业担任这方面的主角。1992年6月，淘大宣布10股供3股计划，集资27.9亿元，其后在8个月内全数用于扩展投资物业组合，包括以7.2亿元购入约17万方呎丽港城商场、以9亿元购入约30万方呎的中区渣打银行总行大厦、以3.3亿元购入15万方呎的长沙湾百佳大厦、以8亿元购入的豪华住宅花园台2号等。1993年1月以后，淘大通过拨出内部资金及借贷共11.4亿元，10月再透过发行可换股价券集资19.9亿元，继续收购有升值、加租潜力的优质投资物业,在短短一年半时间内，恒隆系已动用50亿元购入投资物业。
1993至1994年间，淘大置业的投资物业阵营进一步加强，先是位于太平山顶的山顶广场落成启用，该物业楼面面积13.4万方呎，全部租出；而早几年向张玉良家族购入的铜锣湾百德新街一带物业，价位亦已大幅上升。“食街”经改造成“名店坊”后租金升幅逾倍。1994年，淘大又斥资12亿元收购旺角丽斯大厦，而拆卸重建的尖沙咀格兰中心亦落成启业。1996年淘大置业旗下的收租物业面积已达546万方呎，绝大部分均是位于地铁及九广铁路沿线的优质物业，年租金收益接近24亿元
2002年8月宣布把格兰酒店私有化，并于翌年2月完成。公司在香港注册，主席为陈启宗。2008年12月31日半年业绩，公司的资产净值为719.392亿港元，纯利为9.0550亿港元。
2018年6月，杭州拍卖武林商业圈百井坊地皮，新地（0016）、新世界（0017）等俱倾巢而出。经过疯狂“举牌”七小时，嗌足三百三十六口价后，最终由恒隆（0010）击退九仓（0004），以一百○七亿三千万人民币投得地王，较底价高出超过一倍。