ที่ดินบราวน์ฟิลด์

ตำแหน่งที่ตั้งของบราวน์ฟิลด์

ปกติตำแหน่งที่ตั้งของที่ดินบราวน์ฟิลด์จะอยู่ในย่านอุตสาหกรรมที่อยู่ในเมือง มักเป็นโรงงานอุตสาหกรรมหรืออาคารพาณิชย์ที่เลิกกิจการ หรือเป็นสถานที่ที่เคยทำกิจการที่เกิดมลพิษมาก่อน ที่ดินบราวน์ฟิลด์ขนาดเล็กอาจอยู่ตามบริเวณที่พักอาศัยเก่าๆ เช่นอู่รถ ร้านซักรีด สถานีเติมน้ำมันที่ยังมีของเสียหรือมลพิษที่ยังคงต้างอยู่อยู่ใต้ดิน รวมทั้งที่ดินที่ถูกปล่อยทิ้งไม่ได้ใช้ประโยชน์มานานนับสิบๆ ปี

อุปสรรคที่ขัดขวางการพัฒนาที่ดินบราวน์ฟิลด์

ที่ดินบราวน์ฟิลด์ที่แปดเปื้อนมลพิษและถูกทิ้งร้างไว้นับสิบๆ ปีโดยไม่มีการพัฒนานั้น ก็เนื่องมาจากค่าใช้จ่ายในการทำความสะอาดและฟื้นฟูเพื่อให้ได้มาตรฐานความปลอดภัยที่กฎหมายกำหนดว่าให้นำมาพัฒนาใหม่ได้นั้นมีค่าใช้จ่ายสูงกว่ามูลค่าที่จะได้จากการพัฒนานั่นเอง แต่อย่างไรก็ดี การพัฒนาที่ดินบราวน์ฟิลด์ก็ได้มีเพิ่มมากขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้เนื่องจากที่ดินที่พัฒนาได้ดีและมีทำเลในเขตชุมชนหนาแน่นอยู่แล้วหาได้ยากขึ้น ประกอบกับวิธีการศึกษาที่ดินแปดเปื้อนมลพิษที่ความแม่นยำเฉพาะขึ้น รวมทั้งเทคนิคที่ใช้ในการทำความสะอาดที่ดินแปดเปื้อนก็มีความก้าวหน้าและเป็นที่ยอมรับกันมากขึ้น
รัฐบาลกลางและรัฐต่างๆ ในสหรัฐฯ ได้วางระเบียบและแนวทางให้นักพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์มีความสนใจที่จะทำความสะอาดที่ดินแปดเปื้อนและนำไปพัฒนาตามความเหมาะสมของที่ดิน ในบางรัฐและบางส่วนปกครองท้องถิ่นบางแห่งถึงกับลงทุนใช้งบประมาณจำนวนมากประเมินความแปดเปื้อนในที่ดินบราวน์ฟิลด์ในเขตปกครองของตนเพื่อหาค่าใช้จ่ายในการทำความสะอาดว่าเป็นจำนวนเท่าใดแน่นอน เพื่อเร่งให้กระบวนการฟื้นฟูเมืองในเขตที่ดินบราวน์ฟิลด์ในเขตเมืองของตนก้าวหน้าไปได้รวดเร็วขึ้น
ในกระบวนการทำความสะอาดที่ดินบราวน์ฟิลด์นั้น บางครั้งก็ประสบกับปัญหาหรือสิ่งที่ไม่ได้คาดคิด เช่น การพบสิ่งที่ฝังอยู่ใต้ดินโดยไม่มีใครทราบมาก่อน เป็นต้นว่าถังใต้ดินขนาดใหญ่ที่บรรจุสิ่งแปดเปื้อน ถังน้ำมันเก่า หรือแม้แต่ถังน้ำมันที่บรรทุกด้วยรถไฟที่เต็มไปด้วยของเสีย การพบสิ่งที่ไม่ได้คาดหมายมาก่อนเช่นนี้ทำให้ ค่าใช้จ่ายในการทำความสะอาดที่ดินบราวน์ฟิลด์เพิ่มขึ้นเป็นอันมาก เป็นเหตุให้การพัฒนาฟื้นฟูเมืองช้าลงหรือหยุดไปเลย เพื่อเป็นการหลีกเลี่ยงการพบกับสารพิษหรือสิ่งแปดเปื้อนและค่าใช้จ่ายที่เพิ่มโดยไม่ได้คาดคิดมาก่อน บริษัทที่จะเข้ามาพัฒนาจึงมักเรียกร้องให้มีการตรวจสอบที่ดินบราวน์ฟิลด์นั้นอย่างละเอียดถี่ถ้วนเสียก่อนที่จะยอมตกลงทำการพัฒนา

นวัตกรรมของกลยุทธการพัฒนาฟื้นฟูที่ดินบราวน์ฟิลด์

นวัตกรรมในด้านเทคนิค การเงินและวิธีการแก้ไขทำความสะอาดที่ใช้เฉพาะสำหรับแต่ละปัญหาได้เกิดเพิ่มขึ้นใหม่มากขึ้นและมีการนำไปใช้อย่างได้ผลและรวดเร็วในการทำความสะอาดที่ดินบราวน์ฟิลด์ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตัวอย่างเช่น บริษัทที่ปรึกษาด้านสิ่งแวดล้อมได้ร่วมทีมกับบริษัทประกันเพื่อให้การรับรองผลการทำความสะอาดที่ดินบราวน์ฟิลด์ โดยเฉพาะที่ดินที่มีอันตรายมาก พร้อมทั้งการจัดทำรายการค่าใช้จ่ายที่จะมีขึ้นในการทำความสะอาดที่ดินบราวน์ฟิลด์เฉพาะแห่งนั้นๆ ทั้งนี้เพื่อเป็นการช่วยไม่ให้บริษัทที่จะเข้ามาพัฒนาที่ดินบราวน์ฟิลด์ถูกฟ้องร้องหรือขาดทุนจากปัจจัยที่คาดไม่ถึง บริษัทที่ปรึกษาสิ่งแวดล้อมจะเริ่มต้นด้วยการศึกษาตรวจสอบที่ดินบราวน์ฟิลด์อย่างละเอียดถี่ถ้วนเพื่อให้การประกันว่าค่าใช้จ่ายในการทำความสะอาดที่จะเกิดขึ้นนั้นมีเหตุผลและจะไม่บานปลายด้วยสิ่งที่คาดไม่ถึง
หลัง “ด็อท-คอมบูม” หรือการรุ่งเรื่องด้านธุรกิจผ่านอินเทอร์เน็ตในช่วง พ.ศ. 2543 เป็นต้นมา บริษัทที่ให้บริการด้านเงินทุนได้เริ่มมองหาโอกาสจากการลงทุนเพื่อการพัฒนาในที่ดินบราวน์ฟิลด์ที่ได้คัดเลือไว้แล้วมากขึ้น กืจการลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับที่ดินบราวน์ฟิลด์นี้ รวมถึงบริษัทที่พัฒนาเทคนิคและวิธีการใหม่ๆ เพื่อการแก้ไขทำความสะอาด บริษัทที่รับจ้างลงมือทำการทำความสะอาด และบริษัทที่ลงมือพัฒนาที่ดินบราวน์ฟิลด์ที่ทำความสะอาดแล้ว
นววัตกรรมในเทคนิคการแก้ไขที่นำมาใช้ในที่ดินบราวน์ฟิลด์ที่มีอันตรายมากรวมถึงวิธีทาง “ชีวบำบัด” (Bioredemediation) ที่มีเป้าหมายในยุทธวิธีอยู่ที่การใช้จุลชีพในธรรมชาติที่มีอยู่แล้วในดินและน้ำเป็นตัวทำความสะอาด ยุทธวิธีการทำให้เกิดการออกซิไดซ์ที่จุดเดิม (In situ oxidation) รวมทั้งยุทธวิธีการใช้สารเคมีที่ทำให้เกิดออกซิเจนเพื่อเร่งหรือเสริมการทำความสะอาด มีบ่อยครั้งที่มีการใช้ยุทธวิธีธรรมชาติและเคมีแก้ไขร่วมกัน เช่น วิธีการ “สกัดไอระเหยของดิน” ซึ่งเป็นกระบวนการที่ไอระเหยในดินถูกสกัดออกมาแล้วทำการบำบัดภายใต้พื้นดินหรือในน้ำใต้ดินใต้ที่ดินบราวน์ฟิลด์นั้นเอง ที่ดินบราวน์ฟิลด์บางแห่งที่แปดเปื้อนมากด้วยโลหะหนักก็ได้รับการบำบัดทำความสะอาดด้วยวิธีแบบใหม่ที่ก้าวหน้าที่เรียกว่า “พฤกษบำบัด” (phytoremediation) ที่ใช้พืชรากลึกดูดซับโลหะหนักในดินมาสะสมไว้ในเนื้อเยื่อของพืชนั้นๆ เมื่อพืชเติบโตเต็มที่ ต้นพืชที่มีสิ่งแปดเปื้อนและโลหะหนักภายในตัวต้นพืชก็จะถูกนำไปบำบัดในฐานะของเสียแปดเปื้อนตามวิธีการธรรมดาต่อไป
ปัจจุบัน ได้มีการวิจัยเพื่อศึกษาว่าจะสามารถใช้ที่ดินบราวน์ฟิลด์ในการปลูกพืชทางเกษตรกรรมได้หรือไม่ โดยเฉพาะพืชที่จะนำมาใช้ในเป็น “ชีวเชื้อเพลิง” (biofuels) มหาวิทยาลัยมิชิแกนสเตทร่วมกับบริษัทเดมเลอร์ไครสเลอร์และบริษัทเนกซ์เอนเนอร์จี ได้ทดลองปลูกถั่วเหลือง ข้าวโพด คาโนลาและสวิตช์กราสในพื้นที่ถมขยะแปดเปื้อนเก่าเพื่อดูว่าผลิตผลพืชเหล่านี้จะนำมาใช้ตามวัตถุประสงค์ควบคู่ไปพร้อมกันได้หรือไม่ คือการใช้ช่วยทาง “พฤกษบำบัด” และการนำไปผลิตไบโอดีเซลและเชื้อเพลิงแอลกอฮอล์

ระเบียบข้อบังคับของที่ดินบราวน์ฟิลด์

ในสหรัฐฯ การตรวจสอบและการทำความสะอาดที่ดินบราวน์ฟิลด์ส่วนให้อยู่ภายใต้การบังคับของหน่วยงานด้านสิ่งแวดล้อมของรัฐ โดยร่วมกับสำนักงานปกป้องสิ่งแวดล้อม หรือ “อีพีเอ” บทบัญญัติที่สำคัญๆ หลายบทว่าด้วยความรับผิดได้รับการบรรจุไว้ในข้อบัญญัติของรัฐซึ่งมีความผันแปรต่างกันไปเพื่อให้เหมาะกับรัฐนั้นๆ อีพีเอ เอื้อให้รัฐบาลกลางและรัฐบาลท้องถิ่นสามารถให้ความช่วยเหลือด้านเทคนิคและจัดงบประมาณบางส่วนสำหรับการประเมินและการทำความสะอาดที่ดินบราวน์ฟิลด์ได้ รวมทั้งการกระตุ้นด้วยระบบภาษีเพื่อให้เกิดการทำความสะอาดโดยยังไม่ต้องจ่ายภาษีทันทีในปีที่ดำเนินการ
ในสหราชอาณาจักร ที่ดินบราวน์ฟิลด์และที่ดินแปดเปื้อนมลพิษถูกมองว่าเป็นแนวคิดที่ไม่ต่อเนื่องกันในแง่ของนโยบายรัฐบาลและแง่กฎหมาย แม้ว่าที่ดินดังกล่าวอาจเป็นได้พร้อมกันทั้งสองแง่ ยิ่งคำว่าที่ดินบราวน์ฟิลด์ถูกหมายว่าเป็น “ที่ดินที่เคยพัฒนามาก่อน” หรือ "พีดีแอล" (previous developed land -PDL)เป็นทางการมากขึ้นเท่าใด นิยามของมันก็ยิ่งหมายถึงที่ดินว่างเปล่า ที่ดินทิ้งร้าง หรือที่ดินที่มีการใช้สอยต่ำมากขึ้นเท่านั้น จนอาจคล้ายว่าไม่หมายไปถึงที่ดินอุตสาหกรรมในอดีต รวมทั้งการอาจไม่ได้หมายรวมถึงที่ดินที่แปดเปื้อน รัฐบาลได้ตั้งเป้าหมายให้โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยจำนวนร้อยละ 60 จะต้องตั้งบนพีดีแอล และเป้าหมายรวมของประเทศที่มีคนอยู่หนาแน่นอย่างอังกฤษนี้ควรจะต้องแปรที่ดินพีดีแอลมาใช้ใหม่มากกว่าการไปใช้พื้นที่สีเขียวหรือท้องทุ่งมาพัฒนา ในอังกฤษ หน่วยงานของรัฐเช่นหน่วยงานพัฒนาภาคและหน่วยงานอื่นจะช่วยสนับสนุนให้มีการนำเอาพื้นที่ที่เสื่อมโทรมแล้วซึ่งรวมถึงที่ดินอุตสาหกรรมที่อยู่ในช่วงขาลงหรือที่ดำเนินกิจการไม่คุ้มทุนและถูกทิ้งร้างมาฟื้นฟูพัฒนาใหม่
ที่ดินแปดเปื้อนจะถูกแยกไว้เป็นประเด็นต่างหาก ทั้งโดยการผ่านทางระบบการควบคุมการพัฒนา (ให้หายห่วงใยจากมลพิษที่แปดเปื้อนสำหรับการพัฒนาใหม่) และโดยบทบัญญัติตอนที่ 2A แห่งพระราชบัญญัติปกป้องสิ่งแวดล้อม พ.ศ. 2533 (ที่มองที่ดินในบริบทของการใช้ปัจจุบัน) ระบอบทั้งสองนี้ห่วงการเสี่ยงภัยที่เกิดจากสิ่งแปดเปื้อนที่จะมีผลต่อสุขภาพของมนุษย์หรือสิ่งแวดล้อม และเพื่อให้หลักประกันว่าความเสี่ยงดังกล่าวได้รับการบ่งชี้ให้เห็นอย่างถูกต้องและได้รับการจัดการถึงระดับที่ยอมรับได้ ภายใต้ตอนที่ 2A หน่วยงานท้องถิ่นจะต้องทำการตรวจสอบที่ดินว่าเป็นที่ดินแปดเปื้อนหรือไม่ตามที่มีนิยามไว้ในกฎหมาย และหากตรวจพบจะต้องให้ผู้เป็นตัวการที่ทำให้เกิดการแปดเปื้อนเป็นผู้จ่ายก่อนแล้วจึงไปไล่เบี้ยตามสายของเส้นทางค่าใช้จ่ายเอาเอง โดยอยู่ภายใต้หลักการ “ผู้สร้างมลพิษเป็นผู้จ่าย” (Polluter Pays Principle)
ที่ดินบราวน์ฟิลด์ที่ถูกปล่อยให้เป็นธรรมชาติให้มีพืชพรรณเกิดขึ้นใหม่เองได้รับการยอมรับว่ามีคุณค่าด้านการอนุรักษ์สูงมากกว่าการนำมาใช้เป็นพื้นที่เพาะปลูก เนื่องจากการมีสัตว์กลับมาอยู่อาศัยอีกตามระยะการทดแทนตามธรรมชาติมีความสำคัญ สัตว์ไม่มีกระดูกสันหลังมากมายหลายชนิดได้เกิดมีขึ้นตามลักษณะของที่ดินนั้นๆ เช่นพวกผีเสื้อและพวกสัตว์ประเภทอื่นๆ ที่ได้หายไปอย่างรวดเร็วและเกือบหมดหลังจากทีได้นำที่ดินบราวน์ฟิลด์ที่ทำความสะอาดแล้วไปพัฒนาเป็นโครงการต่างๆ โดยไม่มีพื้นที่สีเขียว

ปัญหาที่ดินบราวน์ฟิลด์ในประเทศไทย

ประเทศไทยได้เข้าสู่การเริ่มเป็นประเทศอุตสาหกรรมและการผลิตสินค้ามานานมากกว่า 4 ทศวรรษ ปัญหามลภาวะและมลพิษที่แปดเปื้อนในที่ดินที่เป็นที่ตั้งโรงงานหรือที่กองเก็บวัตถุดิบและของเสียเริ่มสร้างปัญหามากขึ้นเป็นลำดับ เช่นกรณีสารพิษแพร่กระจายจากโกดังเก็บสารเคมีทั้งจากเหตุเพลิงใหม้และการไหลซึมที่ท่าเรือคลองเตยเมื่อเร็วๆ นี้เป็นต้น
นับถึงปัจจุบันได้มีโรงงานอุตสาหกรรมหรือโรงเก็บวัตถุดิบประเภทสารเคมีเก่าที่แต่เดิมตั้งอยู่ในเมืองได้ย้ายออกไปอยู่ตามนิคมอุตสาหกรรมในต่างจังหวัดมากขึ้น ปรากฏการณ์ปัญหาคล้าย "ที่ดินบราวน์ฟิลด์" จึงเริ่มมีให้พบเห็นทั้งในเมือง และทั้งการแอบทิ้งสารพิษตามที่ลับตาตามชานเมืองและต่างจังหวัดบ้างแล้วเช่นกัน ประเทศไทยยังไม่มีกฎหมายที่ชัดเจนเพื่อจัดการกับปัญหาที่ดินบราวน์ฟิลด์โดยตรง แต่ก็มีกฎหมายและระเบียบเกี่ยวกับสารพิษและมลภาวะใช้บังคับกับโรงงานอุตสาหกรรมซึ่งกำลังดำเนินกิจการ ไม่ได้บังคับใช้โดยตรงกับที่ดินแปดเปื้อนที่ถูกทิ้งร้างในใจกลางเมืองอย่างสหรัฐฯ
แต่อย่างไรก็ตาม แม้ปัญหาที่ดินแปดเปื้อนที่ถูกทิ้งร้างเนื่องจากค่าทำความสะอาดสิ่งแปดเปื้อนจนไม่คุ้มกับการลงทุนจะยังไม่เกิดขึ้นแพร่หลายมากจนเป็นปัญหาในประเทศไทย แต่ก็มีแนวโน้มที่จะเป็นได้ในอนาคต การศึกษาตัวอย่างที่เกิดขึ้นในต่างประเทศเป็นอุทาหรณ์มีความจำเป็น ตัวอย่างการนำที่ดินโรงงานอุตสาหกรรมเก่าที่ทิ้งร้างมาใช้ใหม่ในประเทศไทยแห่งหนึ่งได้แก่การใช้ที่ดินโรงงานสุราบางยี่ขันที่ย้ายไปที่อื่นมาสร้างเป็นสวนสาธารณะและลานพระบรมรูปพระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวรัชกาลที่ 8 ที่เชิงสะพานพระราม 8 ริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาด้านธนบุรี ซึ่งกรณีนี้ยังไม่อาจนับเข้าเกณฑ์ของ "ที่ดินบราวน์ฟิลด์" ได้ตามนิยามของสหรัฐฯ เนื่องจากไม่ใช่ที่ดินเอกชนที่มีมลภาวะประเภทสารพิษปนเปื้อนจนไม่คุ้มค่าการพัฒนาจนรัฐฯ ต้องเข้ามาช่วย ของเสียจากโรงต้มกลั่นสุราส่วนใหญ่เป็นน้ำเสียที่เป็นสารอินทรีย์จึงไม่มีมลพิษเคมีหรือโลหะหนักตกค้างมากจนเป็นปัญหาเมื่อหายเน่าแล้ว ดังนั้น เมื่อสารอินทรีย์สลายตัวแล้วจึงไม่จำเป็นต้อง "ทำความสะอาด" อย่างที่ดินบราวน์ฟิลด์ของต่างประเทศ