Reguleringsplan

Reguleringsbestemmelser (§ 12-7)

Til en reguleringsplan skal det være utarbeidet reguleringsbestemmelser (fra gammelt av også betegnet som vedtekter), som mer detaljert beskriver hvordan de enkelte områdene i planen kan utnyttes. Reguleringsbestemmelsene er for en del generelle for hele planområdet, men vil for det vesentlige være spesielle innenfor de enkelte avgrensede områdene i planen, som er nummerert (for eksempel A1, A2, A3…, B1, B2, B3 osv.).
Reguleringsbestemmelsene sier gjerne noe om følgende forhold:
1. utforming, herunder estetiske krav, og bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet,
2. vilkår for bruk av arealer, bygninger og anlegg i planområdet, eller forbud mot former for bruk,
herunder byggegrenser, for å fremme eller sikre formålet med planen, avveie interesser og
ivareta ulike hensyn i eller av hensyn til forhold utenfor planområdet,
3. grenseverdier for tillatt forurensning og andre krav til miljøkvalitet i planområdet, samt tiltak og
krav til ny og pågående virksomhet i eller av hensyn til forhold utenfor planområdet for å
forebygge eller begrense forurensning,
4. funksjons- og kvalitetskrav til bygninger, anlegg og utearealer, herunder krav for å sikre
hensynet til helse, miljø, sikkerhet, universell utforming og barns særlige behov for leke- og
uteoppholdsareal,
5. antallet boliger i et område, største og minste boligstørrelse, og nærmere krav til tilgjengelighet
og boligens utforming der det er hensiktsmessig for spesielle behov,
6. bestemmelser for å sikre verneverdier i bygninger, andre kulturminner, og kulturmiljøer,
herunder vern av fasade, materialbruk og interiør, samt sikre naturtyper og annen verdifull natur,
7. trafikkregulerende tiltak og parkeringsbestemmelser for bil og sykkelparkering, herunder øvre
og nedre grense for parkeringsdekning,
8. krav om tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme til ny bebyggelse
9. retningslinjer for særlige drifts- og skjøtselstiltak
10. krav om særskilt rekkefølge for gjennomføring av tiltak etter planen, og at utbygging av et
område ikke kan finne sted før tekniske anlegg og samfunnstjenester som energiforsyning,
transport og vegnett, helse- og sosialtjenester, barnehager, friområder, skoler mv. er tilstrekkelig
etablert,
11. krav om detaljregulering for deler av planområdet eller bestemte typer av tiltak, og retningslinjer
for slik plan,
12. krav om nærmere undersøkelser før gjennomføring av planen, samt undersøkelser med sikte på å
overvåke og klargjøre virkninger for miljø, helse, sikkerhet, tilgjengelighet for alle, og andre
samfunnsinteresser, ved gjennomføring av planen og enkelttiltak i denne,
13. krav om fordeling av arealverdier og kostnader ved ulike felles tiltak innenfor planområdet
14. hvilke arealer som skal være til offentlige formål eller fellesareal.

Oppstartsmøte

Såvidt ikke kommunen selv fremmer en plan (jf. Oppstart av reguleringsplanarbeid § 12-8) holdes et offisielt oppstartsmøte mellom forslagstiller og plan- og bygningsetaten for å avklare rammer av reguleringsarbeid slik at kommunens administrasjon skal ha et best mulig grunnlag for å gi tidlige tilbakemeldinger og innspill i en planprosess.

Melding om oppstart

Når det skal utarbeides reguleringsplan for et område, skal den som står for arbeidet sørge for at det blir kunngjort en melding om dette, som regel i minst 1 avis som er alminnelig lest på stedet og gjennom elektroniske medier. I kunngjøringen skal det kort gjøres rede for påtenkte formål med reguleringen, hvilke følger den kan ventes å få for området og om det skal forhandles en utbyggingsavtale. Så vidt mulig bør grunneiere, rettighetshavere (herunder leietakere) og naboer underrettes ved brev og få en rimelig frist for å uttale seg før kommunens «faste utvalg for plansaker» eventuelt behandler reguleringsforslaget. Ved regulering og omregulering av områder med eksisterende bebyggelse skal kommunen legge forholdene til rette for aktiv medvirkning fra de som bor i området eller driver næringsvirksomhet der.

Behandling i «fast utvalg for plansaker»

Når et forslag til reguleringsplan er utarbeidet, skal det legges frem for det faste utvalget for plansaker som avgjør om det skal legges ut til «offentlig ettersyn».

Utlegging til offentlig ettersyn

Kunngjøringen om offentlig ettersyn skal som regel skje i minst én avis som er alminnelig lest på stedet og elektroniske medier. Den skal klart angi det området forslaget omfatter og skal gi en rimelig frist for merknader som ikke må settes kortere enn 6 uker. I mindre reguleringssaker kan det faste utvalget for plansaker likevel fastsette en kortere frist. Så vidt mulig bør grunneiere og rettighetshavere i området underrettes ved brev.
Utlegging til offentlig ettersyn betyr at et farvelagt eksemplar av planen med tilhørende reguleringsbestemmelser legges ut til ettersyn i kommunehuset, og dersom kommunen har flere tettsteder, legges det eksemplarer også ut på for eksempel bibliotek, forsamlingshus eller butikker på det nærmeste tettstedet til planområdet.

Ny behandling i utvalget for plansaker

Når fristen er ute, tar det faste utvalget for plansaker saken opp til behandling med de merknader som er kommet inn. Det faste utvalget for plansaker skal underrettes dersom saken ikke er behandlet innen 24 uker etter beslutning om utleggelse til offentlig ettersyn.

Behandling i kommunestyret - Egengodkjenning

Når forslaget er ferdigbehandlet av det faste utvalget for plansaker, legges det frem for kommunestyret til vedtak, eventuelt i alternativer. Kommunestyret må treffe vedtak senest 12 uker etter at planforslaget var ferdigbehandlet av det faste utvalget for plansaker. Er kommunestyret ikke enig i forslaget, kan det sende saken tilbake til ny behandling, i tilfelle med retningslinjer for det videre arbeid.
Dersom kommunestyret er enig i planforslaget, vedtas planen. Slikt vedtak kalles for egengodkjenning.

Innsigelser mot planen fra fylkeskommunen, nabokommunene eller fra statlig fagmyndighet

Dersom det foreligger innsigelser mot planen fra fylkeskommunen, nabokommunene eller fra statlig fagmyndighet hvis saksområde blir berørt, må reguleringsplan som er vedtatt av kommunestyret sendes departementet som avgjør om planen skal stadfestes.

Kunngjøring

Kommunen skal kunngjøre planen straks den er vedtatt og i tilfelle stadfestet. Avtrykk av planen sendes til fylkeskommunen og departementet. Kunngjøringen skal som regel skje i minst 2 aviser som er alminnelig lest på stedet. Den skal klart angi det område planen omfatter og gi opplysninger om de frister som er nevnt i § 32 nr. 1 annet ledd og § 42 annet ledd. Kommunen skal la vedtak om regulering til fornyelsesområder (§ 25 nr. 8) med rådighetsinnskrenkningene etter § 31 nr. 4 tinglyses på de berørte eiendommer. Grunneiere og rettighetshavere i området bør så vidt mulig varsles særskilt ved brev. Brevet skal inneholde opplysninger om eventuell klageadgang etter § 27-3 (jf. forvaltningslovens kap. VI) samt de frister som er nevnt i § 32 nr. 1 annet og tredje ledd og § 42 annet ledd.

Klage på kommunestyrets vedtak

Kommunestyrets egengodkjenning av en reguleringsplan kan påklages etter PBL § 27-3 til fylkesmannen. Klagefristen er tre uker fra kunngjøringsdatoen. Fylkesmannen kan enten stadfeste kommunestyrets vedtak, eller sende planen tilbake til ny behandling i kommunen med retningslinjer for planendring.

Private reguleringsforslag (§ 30)

De som ønsker å utarbeide reguleringsplan, bør forelegge reguleringsspørsmålet for det faste utvalget for plansaker (for eksempel byutviklingsstyret) før
planleggingen settes i gang. Utvalget kan i tilfelle gi råd om planen bør utarbeides og bistå med planarbeidet.
Det faste utvalget for plansaker er pålagt å behandle private reguleringsforslag.
Dersom forslaget avvises kan forslagsstiller kreve at reguleringsspørsmålet forelegges kommunestyret.
Forutsetningen er at forslaget innebærer en vesentlig endring av gjeldende reguleringsplan eller omfatter uregulert område.
Det private forslaget kan ikke stoppes i planutvalget. Dersom forslaget bare gjelder en mindre vesentlig endring av en endelig
reguleringsplan, gjelder ikke retten til å kreve saken forelagt kommunestyret.
Også for private reguleringsforslag gjelder bestemmelsen i § 27-1 nr. 1 annet ledd tilsvarende.
Det er imidlertid det faste utvalget for plansaker som har plikt til å kunngjøre private forslag til
reguleringsplanen etter at forslaget er anbefalt (førstegangsbehandling).

Juridiske konsekvenser

Det er forbudt å iverksette tiltak som er i strid med kommunens forskrifter. Vedkommende risikerer å miste byggebevilgning, og kan bli utsatt for bøter, eller eventuelt frihetsberøvelse, dersom byggingen går i strid med verdikulturelle områder.