Boligbyggelag

Et boligbyggelag er etter norsk rett et samvirkeforetak som har til formål å skaffe medlemmene (andelseierne) bolig – som regel gjennom et borettslag – og å forvalte slike boliger, jf. lov om bustadbyggjelag § 1-1.
Når et boligprosjekt i regi av et boligbyggelag er ferdigstilt, organiseres dette vanligvis som et borettslag der medlemmene som tildeles boligene blir andelseiere. Slike borettslag kalles gjerne tilknyttede borettslag, og selv om borettslaget er et selvstendig selskap, er det også knyttet til boligbyggelaget på mange måter. Vanligvis er boligbyggelaget forretningsfører for de tilknyttede borettslag (tidligere kunne ikke borettslaget velge en annen forretningsfører) og det er også vanlig at medlemmene i boligbyggelaget har forkjøpsrett til ledige boliger i borettslagene.
Mange boligbyggelag driver også forretningsførsel for frittstående borettslag, dvs. borettslag som ikke er opprettet av boligbyggelaget, og for boligsameier som er organisert etter eierseksjonsloven.

Historikk

Organisasjonsformen med boligbyggelag og tilknyttede borettslag som vi gjerne kaller boligsamvirket eller boligkooperasjonen, er svaret på de problemer som oppstod da man i begynnelsen av forrige århundre organiserte boligbygging i samvirkelag. De fleste slike byggelag oppførte et eller noen få prosjekter og deretter drev de kun med forvaltning av disse boligene, mens nybyggingen opphørte. Dette skyldtes dels manglende interesse for videre bygging hos de som hadde fått bolig, men også at den økonomiske risiko ved boligbygging kunne true de eksisterende boliger. Løsningen ble å legge bygging og forvaltning til ett lag (boligbyggelaget) og la et annet lag (borettslaget) eie de ferdige boliger i hvert prosjekt. Med et slikt organisasjonsmønster ville en konkurs i boligbyggelaget ikke berøre de ferdige boliger i de tilknyttede borettslag. Men selv om borettslagene var selvstendige selskaper, var de likevel knyttet til boligbyggelagene på en slik måte at de godt kan karakteriseres som datterlag. Blant annet var forretningsføreravtalen uoppsigelig, det var vanlig med forkjøpsrett for medlemmer i boligbyggelaget og boligbyggelaget måtte også godkjenne vedtektsendringer i de tilknyttede borettslag.
Det første boligbyggelaget som var organisert på denne måten var Oslo Bolig- og Sparelag (Nå: OBOS) etter at det ble omorganisert i 1935. Senere er det stiftet en rekke lag basert på denne organisasjonsmodell. Etter krigen ble det stiftet boligbyggelag i hele landet og særlig i de største byene var lagene meget aktive i gjenreisningsarbeidet. 1. januar 2017 var det 42 boligbyggelag i Norge som var tilsluttet Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL). Antallet lag er synkende, først og fremst på grunn av fusjoner. De gjenværende lagene blir derfor stadig større, blant annet ved at medlemsmassen stadig øker med vel 20 000 medlemmer hvert år. I 2017 har boligbyggelagene en million medlemmer.

Borettslovene

Før 1960 var ikke virksomheten i boligbyggelagene lovregulert. 1. juli 1960 trådte lov om boligbyggelag av 4. februar 1960 ikraft – samtidig med lov om borettslag av samme dato. De ble gjerne kalt borettslovene. Lovene bygget i hovedsak på den organisasjonsmodell som var utviklet i praksis. Disse lovene ble 15. august 2005 avløst av lov om bustadbyggjelag og lov om burettslag – begge av 6. juni 2003. De nye lovene representerer bare en videreføring av de gamle, men de gir en noe mer utførlig regulering, og de har også løsnet noe på den tette forbindelsen mellom boligbyggelaget og datterlagene.

Virksomheten i boligbyggelagene

Et boligbyggelag kan bare drive slik virksomhet som boligbyggelagsloven kapittel 7 tillater. De to kjerneområdene har alltid vært å skaffe medlemmene boliger, primært ved boligbygging i borettslag, og forvaltning av slike borettsboliger. Historisk sett har byggingen vært det viktigste. Boligbyggelagene forvaltet i 2014 om lag 450 000 boliger i over 10 000 boligselskap over hele landet.
I de senere år har markedssituasjonen mange steder ført til at byggevirksomheten er beskjeden, slik at det er forvaltningen av de tilknyttede borettslag som er hovedoppgaven. I tillegg til å bygge nye boliger, kan laget også skaffe medlemmene bolig ved å bygge eller erverve andre boligtyper, f.eks. eneboliger eller eierseksjoner, eller ved å leie ut boliger til medlemmene. Boligbyggelaget skaffer også mange medlemmer bolig ved å ta i bruk forkjøpsrett som er vedtektsfestet i de fleste tilknyttede borettslag. Loven har også en bestemmelse om at laget kan drive «anna verksemd» til beste for medlemmene.