Husleieloven

Husleieloven regulerer rettsforholdet mellom den som får et husrom stillet til sin disposisjon mot å betale et vederlag, som regel i penger. Uttrykket husleie brukes både om selve rettsforholdet og også om den pengesum som betales.
Den gjeldende husleielov er lov nr. 17 av 26. mars 1999 og den trådte i kraft 1. januar 2000. Den avløste en tidligere lov fra 16. juni 1939. Husleieloven gjelder for alle kontrakter som er inngått etter ikrafttredelsen. For tidsubestemte (oppsigelige) kontrakter som er inngått før 1. januar 2000, gjelder likevel husleieloven når oppsigelsesfristen er utløpt (dvs. at idag gjelder den i praksis for alle tidsubestemte kontrakter). For tidsbestemte kontrakter som er inngått før loven trådte i kraft, gjelder den tidligere husleielov så lenge kontrakten varer.

Hva er et leieforhold?

Husleieloven definerer husleieavtaler som «avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag», jf. § 1-1.
Uttrykket bruksrett må avgrenses mot eiendomsrett, er det meningen at brukeren også skal bli eier, foreligger det ingen husleieavtale, men en avtale om kjøp (eventuelt med avdragsbetaling). Den bruksretten som seksjonseieren i et eierseksjonssameie har, er ingen husleierett for han er også (sam)eier i den eiendom som er seksjonert. Det samme gjelder boretten for andelseiere i borettslag. Det vanlige er at leieren har en total bruksrett som utelukker andre brukere, men det er ikke noe i veien for at flere leiere deler på bruken.
Avtalen må gjelde et husrom og i det ligger det at det må være en bygning eller en avgrenset del av en bygning. En husbåt er intet husrom selv om man kan bo i den, og leie av et grunnareal – f.eks. en parkeringsplass – faller også utenfor husleieloven. For leie av tomter gjelder det en egen lov om tomtefeste. Husrommet kan være en bolig eller et lokale, jf. nedenfor.
Selv om det ikke fremgår av definisjonen, er det også en del av leiebegrepet at bruksretten skal være midlertidig, enten slik at den kan sies opp eller slik at den gjelder for en bestemt tid. Husleieloven kaller dette hhv. tidsubestemte og tidsbestemte kontrakter. Men det forekommer at en leieavtale ikke kan sies opp av den ene part, se nærmere nedenfor.
Endelig er det et karakteristisk trekk ved en leieavtale at den annen part (leieren) betaler et vederlag for bruken. Låner man bort leiligheten til venner mens man selv er bortreist, foreligger det ikke noe leieforhold. Som regel er vederlaget et pengebeløp (husleie) som betales månedlig, men det kan også avtales andre former vederlag, f.eks. at leieren skal utføre arbeide for utleieren.

Muntlige og skriftlige husleieavtaler

Det er ikke noe krav om at en husleieavtale skal være skriftlig – det er et hovedprinsipp i norsk avtalerett at muntlige avtaler er like bindende som skriftlige. Men siden det kan være vanskelig å bevise hva som er avtalt muntlig, har hver av partene rett til å kreve en skriftlig avtale, jf. § 1-5. Dette gjelder både når avtalen inngås, men hvis det ikke er gjort da, kan det også kreves senere. Ved leie av bolig er det en svært begrenset adgang til å inngå avtaler som stiller leieren dårligere enn lovens regler gjør, se nedenfor.
Husleieloven § 1-3 har en særregel om standardavtaler som er utarbeidet av interesseorganisasjoner på begge sider, men slike avtaler finnes det visstnok ingen av i Norge. Derimot har flere interesseorganisasjoner laget egne standardkontrakter, se lenkene nedenfor, det samme har Forbrukerrådet.

Definisjon av boligleie

Husleieloven skiller mellom to typer husleieavtaler: De som gjelder boliger og de som gjelder lokaler. Det er bare avtale om leie av bolig som er definert i loven, alle husleieavtaler som ikke omfattes av denne definisjonen, er leie av lokale. Avgjørende for om det er leie av bolig, er ikke hvordan husrommet er innrettet, men hvilken bruk det er avtalt at leieren skal gjøre. Skal han bo der, er det boligleie, mens utleie til alle andre formål enn beboelse, er leie av et lokale. Skal husrommet brukes både til beboelse og til annet, regnes det likevel som leie av bolig om ikke boligbruken er helt uvesentlig.

Husleieloven er ufravikelig ved boligleie

De fleste regler i husleieloven er felles for boliger og lokaler, men det er enkelte regler som bare gjelder den ene typen. Den viktigste forskjell på leie av bolig og lokaler, gjelder adgangen til å treffe avtaler som fraviker loven. Ved lokalleie er denne adgangen temmelig omfattende, mens det ved leie av bolig bare er noen få regler som kan fravikes i leiers disfavør, jf. § 1-2. I juridisk terminologi brukes gjerne uttrykkene preseptorisk (ufravikelig) og deklaratorisk (fravikelig). Ufravikeligheten gjelder bare i leiers disfavør, Det kan ikke avtales ordninger som er dårligere for boligleieren enn de husleieloven foreskriver. Det betyr videre at hvis man har avtalt noe annet enn lovens regel, gjelder ikke denne delen av avtalen, mens resten av avtalen er gyldig og bindende.

Tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler

I husleieretten er det ofte viktig å skille mellom oppsigelige (tidsubestemte) og tidsbestemte leieavtaler. Husleieloven gjelder for begge typer, men på viktige punkter gjelder det ulike regler. En fullt ut tidsubestemt kontrakt er en avtale som begge parter kan si opp med avtalt oppsigelsesfrist. Er det ikke avtalt oppsigelsesfrist, gjelder fristene i lovens § 9-6. En fullt ut tidsbestemt kontrakt er en avtale som gjelder for et forhåndsbestemt tidsrom – enten slik at det er fastsatt hvilken dag den utløper eller slik at det er fastsatt at den gjelder i en bestemt tid. I begge tilfeller skal det – allerede på avtaletiden – være mulig å bestemme opphørsdagen nøyaktig.

Hovedreglene om tidsbestemte leieavtaler

Hovedregelen er at en tidsbestemt leieavtale ikke kan sies opp før leieperioden er ute – til gjengjeld opphører den uten oppsigelse når tiden er ute. Ved leie av lokaler gjelder dette fullt ut, mens det ved leie av boliger er flere unntaksregler som behandles i avsnittet nedenfor. Det er ingenting iveien for å gjøre en avtale oppsigelig i leieperioden – enten for den ene eller for begge parter. I en slik situasjon betraktes avtalen som tidsubestemt i leieperioden, mens den betraktes som tidsbestemt når leieperioden er over. Avtalen kan også være helt uoppsigelig fra den ene parts side, men det forekommer relativt sjelden. Ofte har leieren en rett til å forlenge avtalen når tiden løper ut og i slike tilfeller må det skilles mellom avtaler der leieren ensidig kan forlenge at avtalen fortsetter (fornyelsesrett) og de tilfeller der han bare har en fortrinnsrett til fortsatt leie på markedsvilkår.

Særregler om tidsbestemte avtaler ved leie av bolig

Selv om det er anledning til å bruke tidsbestemte leieavtaler ved boligleie, er det visse begrensninger og særregler. Ved leie av bolig kreves det at leieren skriftlig er gjort oppmerksom på at han ikke kan si opp avtalen før tiden er ute, svært mange leiere har ikke vært klar over dette og fått problemer hvis de ønsker å flytte. Har leieren ikke fått denne opplysningen, er den tidsbestemte kontrakt fortsatt gyldig og bindende, men leieren kan si opp i leieperioden.
I husleieloven § 9-3 er det også viktige begrensninger i adgangen til å bruke tidsbestemte boligleiekontrakter. Hovedregelen er at en tidsbestemt kontrakt må vare i minst tre år – er kontrakten inngått for en kortere periode er tidsbegrensningen ikke gyldig slik at avtalen kan sies opp. Denne regelen har imidlertid en god del unntak: Ved utleie av loftsbolig, sokkelbolig eller del av tomannsbolig, kan tidsbegrensningen settes ned til ett år, og ved utleie av egen bolig gjelder det ingen begrensninger i hvor kort tid som kan avtales. Det samme gjelder hvis utleieren har en annen saklig grunn til å avtale kortere tid enn tre/ett år.

Rettigheter og plikter ved leieforholdets start

Husleielovens kapittel 2 har en omfattende regulering av utleiers plikter ved leieforholdets start og hvilke rettigheter leieren har om disse pliktene ikke oppfylles. Tilsvarende reguleres leierens plikt til å betale leie i kapittel 3.
Når det gjelder de tre viktigste forhold i en leieavtale – hva som skal leies, når leieforholdet skal starte og hvilken leie som skal betales, er det som utgangspunkt full avtalefrihet, og reglene i husleieloven gjelder først og fremst virkningene av at en part bryter avtalen (kontraktsbrudd). I juridisk terminologi brukes også uttrykket mislighold.

Fastsettelse av husleie

Når det gjelder leiers plikter, er det betalingsplikten som er den viktige og nesten uten unntak vil det være avtalt hvor meget som skal betales og hvilke betalingsterminer som gjelder. Ved leie av lokaler er det full avtalefrihet og det kan f.eks. avtales at leien skal være en bestemt del av leiers salgsinntekter (omsetningsbasert leie). Det kan også avtales at leieren skal betale en del av utleiers utgifter etter regning, f.eks. vaktmesterutgifter eller renholdskostnader i et butikksenter. Ved leie av bolig står man ikke like fritt til å avtale slikt. Det følger av husleielovens § 3-1 at leien må avtales til et bestemt beløp, det kan f.eks. ikke avtales at det skal betales et kronebeløp og dessuten en andel av eiendommens skatter, avgifter og driftsutgifter. Dette gjør det mer forutsigbart for leieren hva han skal betale. Men det er unntak for utleiers utgifter til brensel, elektrisitet, vann og avløp – her kan det avtales at disse skal betales etter faktiske kostnader ved leierens forbruk. Ved leie av bolig kan det heller ikke avtales lengre betalingstermin enn én måneds forskuddsleie, men det kan avtales at leieren også skal innbetale et depositum, jf. nedenfor.

Husleieloven har ingen regler om hvor høy husleien kan være, her er det full avtalefrihet. Men hvis det er avtalt en leie som er urimelig i forhold til markedsleien, kan den kreves nedsatt til markedsleie. Helt fra høsten 1939 har vi hatt husleieregulering i visse typer leieforhold, men denne reguleringen er blitt gradvis avviklet og den siste rest opphørte 31. desember 2009.

Indeksregulering og tilpasning til gjengs leie

Hvis ikke annet er avtalt, kan det kreves at husleien for boliger reguleres i takt med konsumprisindeksen hvert år. Indeksregulering kan kreves selv om det ikke er uttrykkelig avtalt, men det kan avtales at leien ikke skal reguleres på denne måten. Selv om leien indeksreguleres, kan begge parter også kreves tilpasning til «gjengs leie» når det er gått tre år. Da skal husleien reguleres opp eller ned til et gjennomsnitt av hva som betales i lignende leieforhold. Gjengs leie vil gjerne øke mindre enn markedsleien når denne går opp, og falle mindre enn markedsleien når den går ned. For leieren er en regulering til gjengs leie bedre enn regulering til markedsleie når leienivået øker, men dårligere når leienivået faller. Tilpasning til gjengs leie kan kreves selv om det ikke er avtalt, men det kan avtales at slik tilpasning ikke skal skje, dvs. at husleien skal ligge fast. Blir partene ikke enige om hva som er gjengs leie, kan de kreve at tingretten oppnevner en takstnemnd som fastsetter den nye leie.

Depositum og garanti

Det kan avtales at leieren skal betale et depositum, men det kan ikke være mer enn seks måneders husleie. Et depositum må settes på en egen bankkonto og så lenge leieforholdet varer, kan verken leier eller utleier disponere over det. Kostander forbundet med kontoopprettelse betales av utleier. Etter at leieforholdet er slutt, kan banken på visse vilkår utbetale skyldig leie til utleieren, men først etter at leieren er varslet og har fått en fem ukers frist på å bringe saken inn for forliksrådet eller Husleietvistutvalget. På tilsvarende måte skal banken varsle utleieren hvis leieren krever depositumet utbetalt og utleier må da reise sak for å forhindre at utbetaling skjer. I stedet for depositum, kan det avtales at leieren skal stille en garanti for oppfyllelse av sine plikter, men summen av depositum og garanti kan ikke overstige seks måneders husleie.

Etter den tidligere husleielov kunne det avtales at leieren også skulle yte et lån som vilkår for å få leie bolig. Etter den gamle husleieloven skulle slike lån sikres med en pantobligasjon i eiendommen og leieavtaler på disse vilkår gikk under navnet obligasjonsleiligheter (også innskuddsleiligheter). Som vederlag for lånet fikk leieren en leierett som var uoppsigelig i minst fem år, og han kunne også overdra leieretten og fremleie leiligheten. Leie av obligasjonsleiligheter hadde likhetstrekk med leie av boliger i borettslag, men det var viktige forskjeller: Utleieren kunne innfri obligasjonslånet til nominell verdi og da mistet leieren de særretter han hadde hatt. Dagens husleielov setter forbud mot slike avtaler og hvis det er betalt innskudd i strid med denne regel, kan leieren kreve beløpet tilbake med morarenter. Men avtaler inngått før 1. januar 2000 er fortsatt gyldige og reguleres av den tidligere husleielov fra 16. juni 1939 kapittel 9.

Overdragelse og fremleie

Hovedregelen er at en leier ikke kan overføre sine rettigheter etter en leieavtale – verken permanent ved å la en annen overta bruken av husrommet, eller midlertidig ved å la andre bruke det mens man selv er fraværende. Dette gjelder både ved leie av bolig og ved leie av et lokale. Men det er også viktige unntak fra denne regel

Overføring av leierett

Ved boligleie kan overføringsrett være avtalt, men det er ikke vanlig. Etter husleieloven kan imidlertid leieretten overtas av ektefelle eller nære slektninger hvis leieren dør. Det samme gjelder dersom leieren blir separert eller skilt, her har ektefellen rett til å overta leieretten. Det samme gjelder noen som leieren hadde felles husstand med. Ved leie av lokale er det oftere avtalt overføringsrett. Men også når det ikke er avtalt, har leieren rett til å overføre leieretten når han samtidig overdrar den virksomhet som han driver i det leide lokalet. Rett nok skal overføringen godkjennes av utleieren, men det kreves en saklig grunn for å nekte slik at det i realiteten dreier seg om en overføringsrett.

Fremleie

Fremleie innebærer at leieren midlertid overdrar leieretten til en annen. Det regnes ikke som fremleie at man lar andre bo sammen med seg i boligen, og slik opptak av andre i husstanden er som hovedregel tillatt med utleiers godkjenning. Siden godkjenning bare kan nektes med saklig grunn, er det i realiteten en rett til å utvide husstanden. Og hvis det er ektefelle eller nære slektninger man tar inn i husstanden, kreves det heller ingen godkjenning. Gjelder fremleie av enkelte rom i leiligheten, er også utgangspunktet at dette er tillatt medmindre utleier har saklig grunn til å nekte. Ellers tillater husleieloven fremleie i en del spesielle situasjoner.

Opphør av leieavtaler

De viktigste reglene om hvordan leieavtaler opphører, finner vi i husleieloven kapittel 9, mens reglene om partenes rettigheter og plikter ved avslutningen av leieforholdet finnes i kapittel 10. I tillegg må det nevnes at viktige regler om hvordan man får en leier ut dersom han ikke flytter frivillig, finnes i lov om tvangsfullbyrdelseloven.

Tidsbestemte leieavtaler

Det ligger i navnet at en tidsbestemt avtale opphører når den forhåndsbestemte tid er ute og leieren plikter da å flytte uten noen form for oppsigelse eller varsel. Men det hender at leieren bare fortsetter å bruke boligen eller lokalet når tiden er utløpt, og i et slikt tilfelle kan ikke utleieren forholde seg passiv. Utleieren må i så fall innen tre måneder gi leieren et flyttevarsel – en oppfordring til å fraflytte. Gjør han ikke det, følger det av § 9-2 siste ledd at avtalen går over til å bli tidsubestemt, dvs. at utleieren må sende en oppsigelse om han vil ha husrommet frigjort. For en slik oppsigelse gjelder de vanlige regler om formkrav og oppsigelsesvern, jf. avsnittet om tidsubestemte leieavtaler nedenfor.
Flytter ikke leieren frivillig når tiden er ute, kan utleieren kreve fravikelse (utkastelse) ved namsfogden. I de fleste leieavtaler er det inntatt en klausul om at leieren vedtar fravikelse uten søksmål og dom og da kan namsfiogden beslutte og gjennomføre fravikelsen uten at utleier behøver å skaffe seg noe alminnelig tvangsgrunnlag, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav b.

Tidsubestemte (oppsigelige) leieavtaler

En tidsubestemt leieavtale kan begge parter si opp og for leiers oppsigelse gjelder det ingen spesielle regler. Det kreves ikke skriftlighet og oppsigelsen binder utleieren når den er kommet frem til ham. Når oppsigelsen er gitt, er leieren pliktig til å betale leien ut oppsigelsestiden og til å tilbakelevere husrommet i samme stand som da han overtok med unntak av normal slitasje som ikke hører til leiers vedlikeholdsplikt. Hvor lang oppsigelsestiden er, avhenger av hva som er avtalt, og er det ikke avtalt noe om dette, følger fristene av husl. § 9-6 at den er tre måneder pluss tiden frem til neste månedsskifte.
For utleiers oppsigelse er det strengere krav slik at en utleier ikke kan si opp leieren uten videre. For det første må utleieren ha en saklig grunn for å si opp. Dernest må oppsigelsen være skriftlig og fylle bestemte formkrav, blant annet skal den opplyse om at leieren har rett til å protestere. Gjør den ikke det, er den ikke gyldig. Bruker leieren sin rett til å protestere, kan utleieren bringe konflikten inn for retten som skal overprøve oppsigelsen. Den skal settes til side hvis den ikke er saklig begrunnet eller hvis den – etter en interesseavveining – vil virke urimelig overfor leieren.

Heving av leieavtaler

Uavhengig av om leieavtalen er tidsubestemt eller tidsbestemt, kan den heves dersom den annen part gjør seg skyldig i et vesentlig kontraktsbrudd (mislighold). Hevningsretten er særlig viktig for en utleier i en tidsubestemt kontrakt der leieren har oppsigelsesvern – for dette vernet gjelder ikke hvis leieren har gjort seg skyldig i et vesentlig mislighold. Og for begge parter er hevningsretten viktig i tidsbestemte kontrakter der man ellers ikke kan si opp, foreligger det et vesentlig mislighold kan avtalen likevel bringes til opphør slik at leieren må fraflytte samtidig som hans betalingsplikt oppheves.
Vilkårene for leiers hevningsrett er ikke detaljregulert i husleieloven, men det følger av § 2-12 at leieren kan heve hvis det foreligger et vesentlig mislighold ved leieforholdets start. Det kan f.eks. være at leiligheten ikke er ferdigbygget slik at den ikke kan tas i bruk eller at et lokale som er utleid til restaurantdrift, ikke er godkjent for slik bruk. Videre følger det av § 5-7 at leier har hevningsrett hvis utleier misligholder sine plikter mens leieforholdet løper, f.eks. at han ikke utbedrer en skade som ligger innenfor hans vedlikeholdsplikt. I alle tilfeller ligger det i begrepet «vesentlig mislighold» at det må være et klart og betydelig avvik fra det leieren kan forvente – en bagatellmessig forsømmelse gir aldri hevningsrett.