Arealberegning av bygninger

Kjøp og salg av bolig

Målereglene er tatt inn i retningslinjene for markedsføring av boliger som er fastsatt av forbrukermyndighetene. Når areal skal oppgis ved annonsering, skal boenhetens totale bruksareal (BRA) og samlet areal for primære rom (P-ROM) innenfor selve boenheten, inkludert innvendige vegger mellom disse, fremkomme. Det skal i tillegg være en listing av de aktuelle P-Rommene.

Skatteetatens definisjoner av P-ROM og S-ROM

Den 12. okt 2010 endret skatteetaten måle-reglene.
Den eneste forskjellen til takstbransjen er at skatteetaten presiserer etter hobbyrom: (vevstue og lignende) Skatteetaten definerer også forskjellen på omkledningsrom (P-ROM) og garderoberom (S-ROM). «Dersom det er mulig å stelle seg i garderoberommet, vil rommet regnes som et P-ROM (omkledningsrom).»

Svakheter med systemet

Det er enkelt å oppgradere noen S-ROM til P-ROM fordi standarden ikke stiller krav til at rommene skal være godkjent for varig opphold.
Vær oppmerksom på at det er bruken av rommene på markedsføringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-rom eller S-rom. Dette innebærer at et rom kan klassifiseres som P-rom selv om rommet ikke tilfredsstiller kravene til varig opphold etter byggeforskriftene.

Beregning av likningsverdi på bolig fra 2010

De nye reglene innebærer at likningsverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes årlig av Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en anslått markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). I tillegg tas det hensyn til om boligen ligger i et område som er tett eller spredt bebygget.
Likningsverdien for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert bosatt) vil utgjøre 25 prosent av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal.
Likningsverdien for sekundærboliger (alle andre boliger man måtte eie) vil utgjøre 40 prosent av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal. Se også: Formuesskatt i Norge

Rom for varig opphold

Verken standard eller takst har krav om at måleverdige rom skal være godkjent for varig opphold. En rekke forhold må være på plass for at utleiedelen skal godkjennes som bolig. Husk at det er en grunn til at reglene er som de er, og at de i hovedsak går på momenter i forbindelse med din egen og leietakers sikkerhet. De viktigste kravene er:

Forskriftskrav til dagslys

Ifølge TEK-10 skal rom for varig opphold ha vinduer, utsyn og tilfredsstillende tilgang på dagslys. Bestemmelsen om dagslys har et unntak («med mindre oppholds- og arbeidssituasjonen tilsier noe annet»), men man kan neppe benytte unntaket for boligrom.
En tommelfingerregel er ti-prosent-regelen. Den sier at effektivt glassareal skal være minst 10 % av golvarealet i rommet. Dersom det er en balkong over eller under vinduet, skal balkonggolvets areal regnes med i golvarealet.

Areal

For boenhet anbefales et minste areal på 7 m² for rom for varig opphold.

Utsyn

Rom for varig opphold skal ha vindu som gir tilfredsstillende utsyn med mindre virksomheten tilsier noe annet. For boenheter i kjeller er kravet til utsyn kanskje det mest problematiske. Kravet til utsyn er konkretisert ved at man skal kunne se ut når man sitter i rommet, definert ved at underkant glassflate i vindu ikke skal være høyere oppe enn 1m over gulv. Det er tillatt at stue i sekundærleilighet ikke har utsyn iht. til dette kravet, men det er ikke tillatt for soverom. I tettbebyggelse er det tilstrekkelig med utsyn mot husrekker, gateløp, bakgård o.l.

Rommelighet

Rommelighet er forholdet mellom antall rom og antall personer i husholdningen. Dersom husholdningen disponerer ett rom for hver person eller ett rom mer enn dette, regnes det for «normalt». Er det flere personer enn antall rom kaller vi det «trangt», og er antall personer minst to flere enn antall rom, kaller vi det «svært trangt». To rom mer enn antall bosatte kalles «romslig» og minst tre flere rom enn antall bosatte kalles «svært romslig». For de som bor alene, regnes ett rom for trangt.Kjøkken og andre små rom som bad, entré og lignende er ikke med i romantallet for denne beregning.
Statistisk sentralbyrås definisjon er illustrert i denne tabellen:
Svært trange, trange, normalt store, romslige og svært store boliger definert ut fra størrelsen på husholdningen.

Størrelse i forhold til primærareal og antall personer i husholdning - Arealnormer

På tross av en viss komfortutvikling siden disse arealnormene ble lansert i 1990-årene, er det lite annet som taler for at de ikke fortsatt er gangbare. Vi ser imidlertid at intervallet for normal boligstandard er innsnevret for 1-personshusholdninger. Grunnlaget her er 
Husbankens basispremiss om at det skal kunne bo to personer i alle permanente boliger. Med utgangspunkt i den økende andelen varige 1-personshushold er det naturlig å åpne for et nedadgående trinn til. Dette vil ikke bare innvirke på arealforbruket, men også 
åpne for at det oppføres flere boliger tilpassets såvel aleneboerens behov som økonomi.
Trange, normalt store, romslige og svært romslige boliger definert ut fra størrelsen på husholdningen i forhold til primærarealet (P-ROM),

En noe tilsvarende fordeling av normalt arealforbruk for ulike husholdningsstørrelser kan beskrives med den såkalte kvadratrotskalaen. Kvadratrotskalaen er en såkalt ekvivalensskala og en betydelig empirisk signifikans gjør at den stadig oftere benyttes i boforholdsanalyser.
Ekvivalente nedre og øvre grenser for normal bostandard oppgitt i primærareal (P-ROM) der minstestandard (nedre normal) 55 m² for 2-persons husholdninger danner basis for beregningen. Øvre normalgrense for tilsvarende husholdningstørrelse er 100 m². Blå strek i tabellen viser kvadratrotskalaen.

Eksempel

Skal du vurdere en bolig etter disse normene, da er det dine definisjoner som gjelder. I takstrapporten var følgende rom oppgitt: Vindfang, hall, stue, spisestue, kjøkken, soverom, vaskerom, toalettrom, bad, loftstue, tre soverom og bad. Du stryker de rommene som ikke skal være med, i tillegg var to av soverommene ikke brukbare tilvarig opphold. Dette gir gir fem rom. Den øverste tabellen viser at dette gir normal bostandard for fire til fem personer.
P-ROM er oppgitt til 156 m². De to soverommene reduserer ditt primærareal til 132 m². En rød loddrett strek markerer dette i den nederste tabellen. Boligen har normal standard for fire til fem personer. Hvis de to soverommene oppgraderes vil boligen ha normal størrelse for seks til sju personer.

Andre land

The International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC) har startet arbeidet med å utarbeide internasjonale standarder. Standardene benevnes International Property Measurement Standard (IPMS). Koalisjonen har pr september 2018 ikke norske organisasjoner som medlemmer.
Den europeiske standardisertingsorganisasjonen CEN (European Committee for Standardization) har utarbeidet en standard innen fasilitetsstyring for areal- og volumberegning, NS-EN 15221-6:2011 Fasilitetsstyring (FM) - Del 6: Måling av arealer og volumer i fasilitetsstyring.
Pr 2018 varierer standardene som brukes bl.a. ved markedsføring av eiendom vesentlig fra land til land. Det er derfor krevende å sammenligne arealtall mellom land.