Plan- og bygningsloven

Lovens formål

Formålene er særlig å fremme bærekraftig utvikling, samordne offentlige oppgaver, sikre at byggetiltak blir i samsvar med lovgivningen, og sikre at saksbehandlingen blir forsvarlig med bl.a. muligheter for medvirkning. Dessuten skal det tas hensyn til universell utforming, barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming av omgivelsene.
Plan- og bygningsloven gir rammer for arealplanlegging i det offentlige og det private, og på hva eiere kan sette i gang av bygging og andre tiltak på eiendommene sine. En rekke sektorlover kan også ha betydning, for eksempel veiloven, forurensningsloven og naturvernloven.

Lovens oppbygging

Plan- og bygningsloven har en første del med alminnelige bestemmelser, så en plandel og deretter en gjennomføringsdel, videre: en byggesaksdel, en del med håndhevings- og gebyrregler, samt en siste del med bestemmelser om ikrafttreden, overgangsregler og endringer i annet lovverk. Det er også gitt forskrifter til lovens deler og bestemmelser. Plandelen inneholder bestemmelser om statlig, regional, fylkeskommunal og kommunal planlegging. Plandelen er underlagt Miljøverndepartementet, mens byggesaksdelen i hovedsak er underlagt Kommunal- og regionaldepartementet.

Planlegging

Kommunene er viktige ved den offentlige planleggingen av arealbruk. Det er der de fleste plansakene skal vedtas. Men et planleggingsansvar ligger også hos fylkestingene som regionale planmyndigheter, og i departementet. Dessuten har private rett til å fremme planforslag gjennom detaljregulering. Kommunen må følge visse statlige planretningslinjer, planbestemmelser og arealplaner. Kommunen må også følge vedtatt regional planstrategi og regional plan.
Kommunestyret er øverste planmyndighet i vanlig kommunal planlegging. Dermed får vedtakene en politisk karakter. Kommunestyret kan likevel ikke gå utenfor det loven tillater, eller ut over vedtak fra høyere myndigheter. Kommunen kan selv opprette de utvalg som den finner nødvendig for å gjennomføre den kommunale planleggingen.
Kommunen skal ha en samlet kommuneplan som omfatter samfunnsdelen med handlingsdel og arealdel. Samfunnsdelen er mer langsiktig for utviklingen i kommunen og skal legges til grunn for kommunens virksomhet. Handlingsdelen skal gi grunnlag for kommunens prioritering av ressurser, oppgaver og tiltak. 
Arealdelen skal vise «sammenhengen mellom framtidig samfunnsutvikling og arealbruk», og ha bl.a. plankart, bestemmelser og planbeskrivelse. Vedtatt arealdel i kommuneplan er bindende for nye tiltak. Arealdelen skal også vise arealformål slik disse er nærmere bestemt i loven. I arealdelen skal bl.a. inngå spesielle hensynssoner med tilhørende retningslinjer og bestemmelser. Hensynssoner kan være områder med slikt som spesielle sikrings-, støy- og risikoforhold, spesiell infrastruktur, landbruk, friluftsliv, natur- og kulturmiljø. 
Loven har et eget kapittel om reguleringsplaner, det vil si et arealplankart med bestemmelser for områder i kommunen. Både kommunen selv og private kan foreslå reguleringsplaner. Det er flere bestemmelser om saksbehandlingen for reguleringsplaner, så som høring og offentlig ettersyn. Reguleringsplaner blir fastsatt av kommunestyret eller annet kommunalt organ som det har delegert denne myndigheten til. En reguleringsplan kan bare utarbeides av fagkyndige.
De tidligere «bebyggelsesplanene» heter nå detaljregulering og kan foretas for å utfylle eller endre reguleringsplaner. Forslag til detaljregulering kan fremmes også av private, organisasjoner og andre myndigheter.
For større tiltak skal det utarbeides konsekvensutredninger. Loven har flere bestemmelser om konsekvensutredninger. Det er et eget kapittel om slike utredninger for tiltak og planer etter annet lovverk. Det skal fastsettes en egen forskrift om konsekvensutredninger.

Gjennomføring

Det er litt forskjelligartede emner som er regulert i lovens tredje del Gjennomføring: Innløsning, erstatning, ekspropriasjon, utbyggingsavtaler, ordninger for vei, vann og avløp samt dispensasjon.
Innløsning og erstatning dreier seg om grunneieres rettigheter når deres eiendommer blir båndlagt i kommuneplanens arealdel eller i reguleringsplan. Ekspropriasjon er å erverve eiendomsrett ved å tvinge eieren med loven i hånd og mot erstatning. Det er klare restriksjoner i loven for når myndighetene kan gå til et slikt skritt.
Utbyggingsavtaler kan inngås mellom kommune og grunneier eller utbygger, når det er en utbygging der kommunen har planmyndighet, og det dreier seg om en kommunal arealplan. For å bli bindende for partene, kan slike avtaler bare inngås på visse vilkår og etter en fastsatt behandlingsmåte. 
En bebyggelse på en eiendom forutsetter normalt at vei, vann og avløp er i orden, men slike anlegg berører alltid flere eiendommer. Loven regulerer hvilke krav til anleggene som kommunen kan stille for å gi tillatelse til å bygge. Det er bestemmelser om hvordan forholdet skal være til andre eiendommer, og hvordan utbygger kan kreve refusjon av kostnadene fra andre som får nytte av anleggene.
De private som ønsker å få unntak fra vedtatte planer og bestemmelser, må søke om dispensasjon. Loven setter strengere vilkår enn tidligere og den avskjærer kommunen fra å gi dispensasjoner som vesentlig setter til side hensynene bak den aktuelle lovbestemmelsen eller lovens formål. Dessuten må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Under sin vurdering av dispensasjonssøknader, skal kommunen særlig legge vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Byggesaksdelen

Denne delen av loven starter med viktige bestemmelser om når det kreves søknad og tillatelse for å kunne få utføre bygg, anlegg og visse andre tiltak. Alle større tiltak krever byggesøknad og tiltakshaveren må da benytte fagfolk som kan få ansvarsrett. Loven har krav om ansvarsrett for å inngi søknaden, prosjektere, utføre og til dels for å kontrollere arbeidene. 
Noen mindre tiltak kan tiltakshaveren søke selv uten at ansvarsrett er nødvendig, og ved visse begrensede og små tiltak krever loven ingen søknad eller tillatelse.
Det er flere bestemmelser om ansvarsrett i byggesaker: særlig om hvordan fagfolk kan søke om ansvarsrett, hvilke faglige kvalifikasjoner de må ha, typer ansvarsrett, oppgavene for de ansvarlige, hvilken styring, systemer, rutiner og kvalitetssikring de må ha for arbeidet m.m.
Som tiltak i lovens forstand er også tatt med opprettelse og endring av eiendommer og eiendomsgrenser. Disse skal bli registrert i matrikkelen og loven viser til lov om eigedomsregistrering. Tillatelse til slike tiltak krever søknad, men ikke ansvarsrett.
Til byggesaksdelen av loven er knyttet Byggesaksforskriften av 2010 (vanligvis forkortet til: SAK eller SAK10). Den har mer spesifiserte regler om tiltak, søknader, saksbehandling, ansvarsrett, kontroll og tilsyn.
Loven har en rekke bestemmelser om saksbehandlingen ved søknader og kommunens vurdering av søknader. Den har enkelte alternative framgangsmåter: særlig å ha en forhåndskonferanse med kommunen og andre berørte før søknad inngis, å dele opp søknaden for rammetillatelse og en eller flere igangsettingstillatelser, samt å søke om midlertidig brukstillatelse før ferdigattest.
Loven har mange krav som må være oppfylt for at søknader om tiltak kan bli innvilget: bl.a. til byggetomt, ubebygd areal, arkitektonisk utforming, visuelle kvaliteter, plassering, høyde og avstand til naboer, helse, miljø og sikkerhet, energibruk, planløsning, innemiljø m.v. Det er også krav til tekniske installasjoner og anlegg, produkter som skal inngå i byggverk, avfallshåndtering, samt heis, rulletrapp og lignende. 
Det er en rekke mer spesifiserte, tekniske krav til byggverk i Byggteknisk forskrift av 2010 (vanligvis forkortet til TEK eller TEK10). Der er det også fastsatt krav til bl.a. dokumentasjon for oppfyllelse av tekniske krav, produkter, forvaltning, drift og vedlikehold. Videre regulerer forskriften grader av utnytting samt beregnings- og måleregler, sikring mot naturpåkjenninger, forhold til uteareal og ytre miljø.
Også eksisterende byggverk kan bli berørt av plan- og bygningsloven. Slike bygg vil bli berørt når nye tiltak skal knyttes til dem. Men loven regulerer også tilfeller som når eksisterende byggverk og installasjoner kan medføre fare for skader eller vesentlige ulemper. Da kan kommunen gi pålegg om sikring og istandsetting, eventuelt riving.

Håndhevings- og gebyrregler. Sluttbestemmelser

Kommunene er pålagt å forfølge brudd på plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter, tillatelser og andre vedtak. Hvordan denne håndhevingen skal skje, er bestemt i loven, bl.a. med forhåndsvarsel før kommunen gir pålegg, før den vedtar tvangsmulkt og utferdiger forelegg.
Kommunen kan pålegge retting av ulovlige forhold, opphør av bruk og stansing av arbeid. Påleggene kan tvinges gjennom med tvangsmulkt og forelegg samt med å ilegge overtredelsesgebyr. I alvorlige tilfeller kan det være aktuelt med straff i form av bøter og til og med fengsel.
Lovens sluttbestemmelser inneholder bl.a. flere overgangsregler mellom den nåværende loven av 2008 og den tidligere plan- og bygningsloven av 1985. Ikrafttredelsen av dagens lov er noe gradvis: plandelen i kraft 1 juli 2009, byggesaksdelen i kraft 1 juli 2010 og noen særbestemmelser om ansvarlig kontrollerende foretak i kraft 1 juli 2011.

Historikk

I Norge startet planlovgivningen med Magnus Lagabøtes lov, vedtatt i 1274. Etter unionen med Sverige i 1814 ble det stor byggeaktivitet, med egne bygningslover for Christiania, Bergen og Trondheim som skulle sikre mot bybranner, skape sikkerhet for at bygninger var solide (at de ikke ville rase sammen), sikre fremkommelighet, sanitære forhold og estetikk. I 1845 kom en nasjonal lov som gjaldt for alle byer i hele landet. Denne loven ble kontinuerlig forandret, fram til det kom en ny lov i 1924. Først i 1965 ble det vedtatt en lov som også gjaldt i spredtbygde strøk. Denne loven påla kommunene å utarbeide generalplaner. Loven åpnet også for å regulere kulturminner til bevaring. En mer omfattende lov kom i 1985. Den satt større fokus på planprosessen enn den tidligere loven. I nyere tid er det kommet flere beveggrunner for bestemmelser i plan- og bygningslovgivningen. Her er bl.a. hensynet til bærekraftig utvikling, et effektivt transportsystem, tilgjengelighet for bevegelseshemmede (universell utforming) og utvidede krav til sikkerhet, helse og nærmiljø.
Den nye loven i 2008 kom etter mange år med utredninger og andre forberedelser gjennom arbeid i  flere lovutvalg.