Murbyen (Oslo)

Murbyen er den bebyggelsesformen som omfatter leiegårder i lukkede, rette kvartaler, fabrikker, forretningsgårder og offentlige bygninger, alle med konstruksjon i mur, som mellom ca. 1840 og 1910 dominerte den raske byveksten som skapte storbyen Kristiania. 
 
 
Rammene for murbyen ble gitt i de fire bygningslovene for Kristiania, vedtatt i 1827, 1842, 1875 og 1899. Lovene ga regler om ildsteder, konstruksjon, gatebredde, at gatene, og dermed kvartalene, skulle være rette, byggehøyde og avstand mellom bygningene, brutte hjørner, karnapper med mer. Dette ble murbyens byggeskikk – den fikk et enhetlig, horisontalt preg, men oppdeling i selvstendige leiegårder og vekten på fasadeuttrykket ga likevel variasjon og opplevelsesrikdom. Den arkitektoniske stilen var historismen – elementer fra klassisisme, gotikk, renessanse og barokk ble tatt i bruk i masseprodusert leiegårdsbebyggelse.
Den voldsomt hurtige byveksten, særlig i høykonjunkturene midt i 1870-årene og 1895–99, var mulig ved en rollefordeling der staten ga nokså detaljerte regler i lovgivningen, kommunen sto for gateregulering, bygningskontroll, offentlige tjenester og infrastruktur, mens private grunneiere utparsellerte tomter og solgte til murmestere og andre private utbyggere som bygget, styrt av etterspørsel.
Kristiania ble i annen halvdel av 1800-tallet landets eneste murby, med en europeisk arkitektur etter forbilder særlig hentet fra Tyskland og Berlin (Berlinerarkitektur – Kristiania ble kalt Lille Berlin). Myndighetene i byen så at trehus og selvbygging ikke kunne dekke boligbehovet og gi alle samfunnsklassene en akseptabel boligstandard og del i de moderne bekvemmelighetene. Derfor valgte de den europeiske løsningen med murtvang, fire og fem etasjer og tette kvartaler – et dramatisk brudd med trehusene, i skala, materialbruk og typologi. De første moderne leiegårdene kom i 1840-årene, bygget for velstående leieboere, mens gjennombruddet som alminnelig boligform kom i 1860-årene.
De moderne fabrikkene basert på vannkraft kom langs elvene i 1840-årene, mens mindre fabrikker basert på damp, fra 1890-årene elektrisitet, etablerte seg i kvartalene på hele østkanten. Fra rundt 1860 til 1900 ble 1600-tallsbyen tømt for boliger og preget av nye forretningsgårder, kontorer og fabrikker, kalt City.
Murgårdene ble bygget med tegl (murstein av brent leire) i alle yttervegger, rundt trapperom, i den bærende veggen mellom ytterveggene (hjerteveggen) og i gesimsene (overgangen mellom tak og vegg). Kjellermurer og fundamenter var i stein, mens tre ble brukt i takkonstruksjonen, etasjeskillene og ikke-bærende innervegger, ofte også under fundamentene – mange murgårder står på tømmerflåter i leire. Lokale teglverk, steinbrudd og bedrifter for byggevarer i glass, tre og jern leverte en stor del av murgårdene. Mange av arkitektene ble utdannet i Tyskland, mange håndverkere ble hentet fra Danmark og Tyskland i tidlig fase. Tegneskolen i Kristiania ga begge grupper utdannelse i arkitektur og bygningsfag.
Leiegården i mur ble boformen for både arbeiderklasse, den nye middelklassen og  borgerskapet, og begrepene kvartal, leiegård, leilighet, leieboer, bakgård og gårdeier ble del av språket om det å bo for et stort flertall. Med den tette murbyen fikk arbeiderklassen tidlig tilgang til moderne goder uten at kommunens økonomi ble overbelastet: tørre boliger med innlagt vann og avløp fra rundt 1860, organisert renovasjon og toaletter, gass og elektrisitet, brolagte gater og sporvei, godt brannvesen og politioppsyn. For barnerike arbeiderfamilier i ettromsleiligheter betød murbyen en grad av trangboddhet som skapte helseskadelige boforhold, og mangelen på lys og luftutveksling i den tette bakgårdsbebyggelsen bidro til det. I løpet av murbyperioden ble klasseskillene i byen knyttet til en geografisk todeling: østkanten og vestkanten.
Det lukkede kvartalet er en grunnenhet i murbyen, med forgårder mot gaten og kjøreport til gårdsrommet (det indre kvartalet) med bakgårder, staller, verksteder og andre næringsbygg – og funksjoner som ikke skulle synes: utedoer, søppel, tøytørk. Kvartalet skaper et tydelig skille mellom på den ene side det som bare angår beboerne og de næringsdrivende i gårdsrommet og på den annen side det offentlige livet i fellesrommene som hører til det å bo tett by: gater, plasser, parker, kafeer, lokaler for politikk og kulturliv.
Kristiania ble bygget uten verken omfattende byplaner eller en stat med store ambisjoner for hovedstaden, og fikk få store plasser eller brede hovedgater. Murbyen ble tett, intim og fotgjengervennlig.
Minst to tredeler av befolkningen i Kristiania bodde i leiegård i 1910, og murbyen omfattet da mer enn 40 000 leiligheter.
Tidlig på 1900-tallet ble murbyen utsatt for bred kritikk for trangboddhet, mangel på lys, luft og grønt, smakløse og overlessede fasader, og at kvartalsformen ga et kjedelig sjakkbrett. Fra 1910 gikk kommunen inn i boligbyggingen, det kom store boligkomplekser, og murbyens byplanprinsipper ble forlatt, blant annet ble buede gater ønsket med byplanen av 1912. Men i 1920- og 30-årene ble det på ledige tomter bygget bygårder i mur, senere betong, som tilpasset seg murbyens mønster og skala, og i 1940 var de fleste kvartalene regulert før 1910 tettbygget.
Fra 1930-årene hadde kommunen planer for at hele strøk av murbyen skulle rives («saneres» – gjøre bebyggelsen sunn). Lite ble gjennomført: i 1930-årene ble Pipervika revet som del av rådhusreguleringen, i 1950- og 60-årene ble Vaterland og Vestre Vika revet. Mange leiegårder var i god stand, men mangel på tyngre vedlikehold og dårlige sanitærforhold gjorde bokvaliteten lav i deler av murbyen, og biltrafikk og parkering gjorde fra 1960-årene bomiljøet dårligere. Kommunens byfornyelse fra 1978 av et stort antall leiegårder, flest på østkanten, omfattet bad, wc, nok strøm, sammenslåing av leiligheter og riving av bakgårdsbebyggelse, etablering av borettslag, gatetun og grønne gårdsrom for lek og opphold. Med byfornyelsen ble den opprinnelige blandingen av bedrifter og bolig i kvartalene redusert.
Vurderingen av leiegårdene skiftet i 1960- og 1970-årene, de ble nå sett på som en fleksibel og attraktiv boform, og i 1992 ble murbyen erklært som bevaringsverdig av staten ifm. en kommuneplan. Senere har oppgraderingen fortsatt. Kommuneplanen som ble vedtatt i 2015 gir områder av murbyen, særlig den eldste bebyggelsen nær sentrum, status som utviklingsområder, der riving og fortetting er aktuelt.
I 2010-årene omfatter murbyen mellom 25 og 30 000 leiligheter, praktisk talt alle i datidens Kristiania kommune, dagens indre by, og disse utgjør knapt 20 % av alle boligene i indre by. Murbyen er helt dominerende på Grünerløkka og Sofienberg og utgjør en stor del av bebyggelsen i Gamlebyen, på Grønland og Tøyen, i Hausmannskvartalene, på Fredensborg, Meyerløkka, St. Hanshaugen, Bolteløkka, Adamstuen, Hegdehaugen, Majorstuen, i Homansbyen og Bak Slottet, og på Uranienborg, Frogner, Ruseløkka og Skillebekk. Forretningsgårdene i mur er fortsatt et betydelig innslag i Kvadraturen og de nærmeste områdene nord for denne.

Oversikt over lovgivningen

I 1827 fikk Christiania en egen lov for bygningsvesenet i byen, med hovedformål å forebygge brann, farlig usoliditet, usunnhet og uskjønnhet i bebyggelsen. Av formålene var forebygging av brann var det viktigste, av 65 paragrafer handler 23 om dette.  Målet om skjønnhet fikk liten betydning for myndighetenes praksis, det manglet allmenngyldige normer for stygt og pent, og den enkelte utbyggers og huseiers frihet sto sterkt. I tillegg til disse var moderne trafikk et mål allerede fra 1827-loven.
Før 1827 hadde bestemmelser om byplan og bygninger vært spredt i mange lover og forordninger. 1827-loven inneholdt det hovedmønsteret for bebyggelsen som ble bindende i murbyperioden. Loven ble avløst av en ny bygningslov for Christiania av 1842, og senere kom to nye bygningslover i 1875 og 1899. I denne artikkelen er de fire bygningslovene for Christiania omtalt som 1842-loven osv. Viktige endringer i de fire skjedde i 1833, 1848, 1858, 1863 og 1896. Lovene om byutvidelsene i 1839, 1859 og 1878 inneholdt bestemmelser om virkeområdet for murtvang av stor betydning, og sunnhetsloven av 1860 bestemmelser om boliger. I 1880 kom en egen lov om ansvar for gateopparbeidelse. 
Loven av 1827 ble i 1833 endret på noen punkter som ga større spillerom i utformingen av gater og bygninger, etter høylytt press fra gårdeiere. Senere bygningslover ble også utformet etter omfattende offentlig og faglig debatt og krav om lemping av reglene, men myndighetene beholdt et nokså stramt grep om viktige krav til bebyggelsen, slik at den fikk et enhetlig preg.
1842-loven økte tillatt byggehøyde og gjorde enkelte andre endringer, men disse siktet ikke mot å forbedre boligforholdene, som Linstow, Wergeland og flere hadde debattert.
Endrings- og tilleggsloven i 1858 var begrunnet i sunnhetsforhold, og satte minimum størrelse på gårdsrom til 32 kvadratalen (ca. 13 kvm), kjellerrom som bolig måtte ha minst to alen (1,26 m) av rommets høyde over brolegningens nivå og vindu med forsvarlig utlufting, slike rom måtte ikke legges der gaten var mindre enn 20 alen bred og både ytter- og mellommurer måtte ha asfalt eller annet belegg under gulvet som vern mot fuktighet. Bruk av kjeller- og loftsrom til bolig var fra denne tiden et mye diskutert tema. Loven ga bedre mulighet til å forvise garverier, slakterier, industri som brukte kjemikalier eller slapp ut røyk til bestemte områder, og industrirøyken måtte sikres god forbrenning. Lovendringene var et gjennombrudd for myndighetenes ansvar for sunnhetsforholdene, også i boliger. Komiteen som forberedte lovendringene skrev at sunnhet ofte kommer i konflikt med eiendomsrett og næringsfrihet, men at fra det tidspunkt det har trengt ned i allmennhetens erkjennelse at den enkeltes liv og helse er et høyeste gode, vil hensynet til sunnhet gå foran.
1875-loven og 1899-loven innebar begge skjerpede krav til brannsikker mur ifm. trapperom og rømningsveier. 1875-loven økte minimum gatebredde, tillot hjørnekarnapp og innebar noen andre endringer.
I 1895 ble det vedtatt en egen lov om tiltak mot brannfare i bygninger på tre etasjer eller mer («trappeloven»), som gjaldt også utenfor byene, men loven hadde utgangspunkt i situasjonen i de mange høye leiegårdene i Kristiania, og en rekke branner i byen ble listet i proposisjonen.

Bygningslovgivningen og Aker herred

Bygningsloven for landets byer av 1845, avløst av en ny i 1896, gjaldt ikke for Kristiania og hadde liten betydning. I Aker herred gjaldt bygningslovgivningen bare der det var bestemt at den skulle gjelde. 1827-loven og 1842-loven gjaldt forstedene Lakkegata, Grønland og Leret rett øst for Akerselva. Etter byutvidelsen i 1859, som skulle forebygge nye trehusforsteder rett utenfor bygrensen, kom slike likevel, og kommunen fikk i 1863 godkjent at den alminnelige bygningsloven for landets byer av 1845 skulle gjelde for en rekke strøk med bymessig bebyggelse, i Vestre Aker blant andre Sandaker, Torshov, Bjølsen, Hegdehaugen, Balkeby, Briskeby og langs Akerselva helt til Maridalsveien, i Østre Aker blant andre Rodeløkka, Dælenenga, Kampen, Vålerenga, Kværner og Sinsen. Hver av prestegjeldene fikk egen bygningskommisjon og reguleringskommisjon.
I 1869 ble det vedtatt en egen lov som ga anledning til å la bestemmelser i bygningsloven for Christiania gjelde også for forsteder og noen bymessige strøk i kommuner der i utgangspunktet den alminnelige bygningsloven for landets byer av 1845 gjaldt. Initiativet kom fra Aker, og begrunnelse var at maksimalstørrelsen og –lengden på kvartaler var for streng for forstadsbebyggelse og at grunneiere og huseiere burde betale for opparbeidelse og vedlikehold av gater i forstedene. I 1870 fikk Aker godkjent at disse områdene ble inndelt i tre bygningskommuner, og disse fikk navnene Vågeby, Hegdehaugen og Vålerengen. Det ble ikke krevet bygging i mur, og i Aker ble det stort sett statens og kommunens bygninger som ble bygget i mur, blant disse Botsfengselet og Gaustad sykehus.
Bygningskommunene falt bort ved byutvidelsen i 1878, da det ble etablert et byggebelte på 1400 meter utenfor den nye bygrensen, til sammen 25 kvadratkilometer, der 1875-loven for Kristiania gjaldt og ble forvaltet av Kristiania kommune. Fra 1878 til 1893 gjaldt ingen bygningslov i Aker kommune utover dette.
I 1893 ble det etablert to nye bygningskommuner, Bekkelaget–Ljan og Bygdø–Lysaker, den siste delt i et fabrikkstrøk langs Lysakerelva vest for Vækerøveien og Griniveien og et villastrøk. Med 1899-loven for Kristiania ble forvaltning av bygningslovgivningen i byggebeltet overført fra Kristiania kommune til Aker kommune. I 1903 ble de to bygningskommunene opphevet, og det ble samme år etablert et langt større Aker bygningsdistrikt, utvidet i 1904 og 1906, der den alminnelige bygningsloven for byer og forsteder av 1896 gjaldt. Flere kilder viser til bestemmelsen om kvartalsstørrelse i lovene av 1845 og 1896 som bestemmende for gateregulering, men det er ikke opplyst om hvor bestemmelsen har hatt betydning for regulering i murbyen.

Lovgivningen ga byggeskikken og boligpolitikken

1827-lovens krav ble i stort stående ut århundret, og de mange små utbyggerne forholdt seg til lovene ved å legge seg tett opp til maksimums- og minimumsgrenser av økonomiske grunner. Lovkravene skapte derfor raskt byggeskikk – slik vi kjenner murbyen med gatebredder, byggehøyder, regler om arker, karnapper, brutte hjørner, tomteutnyttelse, konstruksjon osv., en byggeskikk som langt på vei var felles for fattig og rik fordi bygningsloven var den samme. Siden det ikke var andre krav til boliger enn det som ble stilt i bygningslovene, var det disse som også var boligpolitikken. Arne Fredriksen skriver i sin utredning for kommunen om boligpolitikk og -forhold i byen 1820–1900 at bygningsloven var den eneste boligpolitikken, og derfor var diskusjoner om boliger nært knyttet til bygningslovene.

Den kommunale forvaltningen

Med 1827-loven ble det innført en reguleringskommisjon og en bygningskommisjon, med oppgaver som følger av navnene. Bygningskommisjonen besto fra starten av stadskonduktør, branndirektør og politimester, reguleringskommisjonen av de samme og i tillegg magistraten og syv av formennene (formannskapets forløper). I 1875-loven ble branndirektør byttet med stadsingeniør i bygningskommisjonen og stadsfysikus, lederen for helseforvaltningen etter sunnhetsloven av 1860, og tre oppnevnt av magistraten og fire av formannskapet kom inn. Reguleringskommisjonen ble nå stadskonduktør, et medlem av magistraten, stadsingeniør og fire fra formannskapet. Reguleringskommisjonen besto fra 1899 av reguleringssjef, bygningssjef, stadsingeniøren, stadsfysikus og fem bygningskyndige oppnevnt av magistrat og formannskap, blant dem minst en arbeider.
Stilling som stadskonduktør ble opprettet gjennom 1827-loven, og omfattet i én stilling det som i årene rundt 1900 ble delt på stillinger som byarkitekt, oppmålingssjef, reguleringssjef og bygningssjef. Fram til 1875 krevet lovene kyndighet i arkitektur og matematikk for stadskonduktør. Begge stadskonduktørene på 1800-tallet, Christian Heinrich Grosch fra 1827 til 1865 og Georg Andreas Bull fra 1865 til 1899, var arkitekter og hadde arkitekt- og reguleringsoppdrag utenfor stillingen. Stillingens lønn besto for en stor del av gebyrer for kontroller, oppmålinger m.m. Først i 1875 ble det ansatt bygningsinspektører som gjorde arbeidet med kontroller i marken. I 1887 ble en oppmålingssjef ansatt, og ved en lovendring i 1896 kom egen stilling for reguleringssjef, som Th. Gallus hadde fra 1897 til 1903, Ernst Bjerknes konstituert til 1906 og deretter Hjalmar Torp. Med 1899-loven ble stadskonduktørstillingen omgjort til bygningssjef. G.A. Bull var bygningssjef til 1903, deretter Chr. Lintoe. Den nye stillingen som stadsarkitekt, for kommunale byggearbeider, ble fra 1898 kort tid bekledt av Holm Hansen Munthe, deretter Balthazar Lange.

Murbyens form

Ved år 1900 var Kristiania en europeisk storby med regulert gatenett, kommunikasjonsmidler for rask transport, og plasser, parker og offentlige bygninger som mønsterskapende elementer. Byen var det året blant de femti største byene i Europa, etter å ha vært Europas raskest voksende by i sin størrelsesklasse i perioden 1855–1900. Den ble omtalt som «europeisk» by av forfattere som med det mente både folketall, bebyggelse, økonomi og kultur. Byen besto imidlertid av innflyttere fra mindre byer og bygdene: i 1875 var 75 % av alle over 15 år født utenfor byen, i 1898 var tallet 76 %.
På 1800-tallet var murbyen et dramatisk brudd med trehusene, i skala, materialbruk og typologi.  Samspillet mellom murbyen og landskapet, der murbyens målestokk gjør det mulig å oppleve landskapet fra mange punkter, gir, sammen med svært variert bebyggelse fra forskjellige tider og kort gangavstand mellom de ulike tiders avtrykk, byens særpreg. Bebyggelsen i for det meste fire etasjer kler dette terrenget og kalles teppebyen. Landskapet er et amfi og i indre by gir Akerselva og høydedragene Akerryggen, Kampen til Ola Narr og Uranienborghøyden byen struktur, som sammen med bratt terreng er med på å skape spenning i forhold til bebyggelsen, som ellers kunne bli ensformig med rette kvartaler. 
Lik etasjehøyde og takvinkel var med å skape enhetlig preg til tross for den enkelte gårds særpreg, på den måten oppsto gateløp med sterk horisontal betoning.

Forbilder

Både den moderne fabrikken, leiegården og forretningspalasset var nye bygningstyper på 1800-tallet, der bebyggelsen i Kristiania ble utformet med forbilder hentet særlig fra Tyskland, svenske byer og København. Berlin var som Kristiania en relativt liten by på begynnelsen av 1800-tallet, med en voldsom vekst i hele århundret. Både leiegårdsplanene og fasadene hadde klare forbilder i Berlin, fra 1880-årene for fasadenes del også Hamburg. I Berlin ble det bygget leiegårder både for arbeiderklassen og middelklassen fra 1820-årene, i Hamburg kom leiegården lovregulert, slik vi kjenner den i Kristiania, etter bybrannen i 1842. Kristiania ble i annen halvdel av 1800-tallet landets eneste murby, med Berlinerarkitektur, byen ble kalt Lille Berlin.
Aslaksby peker på den bybyggingsdoktrinen som rådet i leiegårdens tidsrom 1875 til 1905, først og fremst skapt av Hausmanns Paris. Denne var et svar på storbyenes krisepregede situasjon med overbefolkning, epidemier, trengsel og sosial uro. Løsningen ble gateregulering som skapte lys, luft og rom for hurtig trafikk, og juridiske rammer (bygningslover, kreditt, aksjeselskaper m.m.) for privat bygging av leiegårder med større høyder og tetthet enn tidligere. Denne bebyggelsesformen ble beundret og kopiert i Europa.
Veien fra de utenlandske forbildene til bygningene i Kristiania er ikke lett å følge. For leiegårdene ble de generelle mønstrene overført gjennom praksis. Villaforsteder hentet inspirasjon fra London, mens forretningspalassene rundt århundreskiftet kan ha hatt forbilder både i England og USA. Både journalister og arkitekter skrev i allmenne tidsskrifter som Illustreret Nyhedsblad (1851–66). Fra midten av 1800-tallet ble det utgitt en omfattende litteratur om bygningslære og arkitektur, først og fremst i en polyteknisk tradisjon med materialer, konstruksjon, presentasjon av nye bygg og anlegg som tema, men også noe om de teoretiske, estetiske og filosofiske sider ved arkitektur. Men mangelen på innbyrdes referanser er slående, den enkelte tekst satte i svært liten utstrekning spor i senere tekster og henviste sjelden til utenlandske skrifter. Det manglet en faglig offentlighet, og Norge manglet også et akademi eller polyteknisk skole tilsvarende de som fantes i Sverige, Danmark og mange europeiske land.
Fra 1880 sendte kommunen ut mange tjenestemenn og delegasjoner på studietur. De fleste handlet om kommunalteknikk (vann, kloakk, brolegging), brannvesen og kommunal styring, og de fleste gikk til Tyskland, men også Sveits, Nederland, Belgia, Frankrike, Storbritannia, København, Stockholm og til Finland (snørydding).

Kvartaler i rutenett og gårdsrom

Murbyen ble bygget med karrébebyggelse (karré: av fransk firkant), det vil si kvartaler med tett bebyggelse mot gaten og et indre gårdsrom – i motsetning til frittliggende bygninger, som kom med funksjonalismen fra ca. 1930.
På nokså flate og ubebyggede områder kunne idealet om rutenett gjennomføres – det gjaldt særlig Grünerløkka og Majorstuen. Flere forhold sto i veien for store rutenett. De gamle innfartsveiene buktet seg etter terreng og eiendomsforhold og ble liggende der de var: Drammensveien, Professor Dahls gate, Maridalsveien, Trondheimsveien, Strømsveien og Grønlandsleiret–Oslo gate; veiene til de store gårdene likeså: Akersveien som gikk til jern- og middelaldergården Aker ved Gamle Aker kirke, Ullevålsveien til Ullevål gård og Frognerveien til Frogner hovedgård; og veiene ut i bymarken: Hegdehaugsveien og Pilestredet.
Rutenettet ble ikke avbrutt av store byplangrep. Barokk byplan er kjennetegnet ved brede hovedgater, diagonaler, store plasser og utnyttelse av terrenget. Kristiania fikk en renessanseplan med få arkitektoniske tyngdepunkter i murbyen, av de som fantes lå flere langs Karl Johans gate: Slottsanlegget, Universitetsplassen, Basarene og Stortingsbygningen. Av leiegårdene er det bare Victoria Terrasse som markerer seg kraftig som helhetlig og stort anlegg lagt på en høyde, synlig fra vidt omkring.
1899-loven fastsatte at kvartalene ikke skulle være større enn 8000 kvm (8 dekar, hver side er 89 meter når kvartalet er et kvadrat), og ingen side lenger enn 120 meter (§ 6). Før 1899 var ikke kvartalsstørrelsen regulert i bygningslovene for Kristiania, men kvartalene fikk likevel omtrent denne størrelsen. Denne størrelsen lå vesentlig over maksimal størrelse for de byene som ikke hadde egen bygningslov. Der gjaldt fra 1845 bygningsloven for landets byer, som fastsatte 10 000 kvadratalen (knapt 4000 kvadratmeter) som maksimal størrelse og 150 alen (94 meter) som lengste side på et kvartal.
Kommunen ønsket store kvartaler for å få lite gateareal å opparbeide, mens utbyggerne ønsket små kvartaler for å få mest mulig av leilighetsarealet mot gate, som ga bedre pris enn leiligheter i bakgårder. Utbyggere delte i noen tilfeller kvartaler i to og anla en «gatestump» midt i kvartalet for å få mer gatelinje, som Fauchalds gate og Bjerkelundgata.
Byggelinje mot gate var ikke lovfestet før 1899-loven, slik at kommunen kunne gi grunneiere anledning til å legge bygninger skrått mot gaten eller med branngavl mot gaten eller andre avvikende måter, men det er få eksempler på annet enn at fasaden ligger parallelt med gaten.
Servitutter, bestemmelser som grunneier legger på bruken av eiendommen som selges, hadde vært brukt helt siden utparselleringen av nabotomtene til Slottsparken i 1840-årene, og var i bruk også rundt 1910. Servituttene ble brukt til å hindre at tomtene ble bygget ut med boliger for mennesker med lite penger eller brukt til næring som kunne gi støy, lukt, urenslighet eller noe annet som kunne bryte preget av rene boligstrøk for borgerskapet. Grunneier og oberst Vosgrav la i 1845 forbud mot låver, staller, trehus, handelsboder og gjødseldynger på tomtene da han solgte eiendommen nord for St. Olavs gate vest for Pilestredet. A/S Drammensveitomterne påla utbyggerne av Det engelske kvarter ved Halfdan Svartes gate følgende karakteristiske servitutt i 1911: «Tomten må aldri benyttes til utsalg eller til nogen bedrift som kan medføre støy, lukt eller urenslighet, således ikke til noen slags fabrikk, manufaktur, smie, kobberslagerverksted, teglverk, bryggeri, malteri, slakteri, dansehus, kjeglebane, brennevins- eller ølutsjenking eller annet lignende.» Slik ble det på vestkanten innført en form for sonedeling, et begrep som kom i vanlig bruk et par tiår inn på 1900-tallet og innebærer at bolig, industri og annen næring, transportanlegg og sentrumsfunksjoner har hver sine områder i byen, og holdes atskilt.
Kvartalets indre, gårdsrommet, var oppdelt etter tomtene, og det var vanlig at hver leiegård sto på egen tomt, avdelt av gjerder. I gårdsrommene fantes bakgårdene med leiligheter, staller og mange typer verksteder og andre bygninger for industriproduksjon, håndverksbedrifter, lager og service. Den omfattende virksomheten krevde tilgang for datidens kjøretøyer, hest og vogn, med varer, søppel, dotømming med mer, derfor har de aller fleste leiegårder en inngang med tofløyet treport og høyde og bredde for kjøring. Lite lys og lukt fra doer og søppelkasser gjorde bakgårdene mindre attraktive som boliger. Fasadene mot bakgården var som regel slette, uten vindusomramming, og markerte at dette var baksiden, som motsetning til forsiden mot gaten.
Med sidebygninger menes den delen av en leiegård som vender inn i gårdsrommet, men som var en del av forgården, bygningen som hadde fasade mot gaten. Dette var vanlig på vestkanten og dannet de såkalte L-bygningene med navn etter formen. I L-gårdene lå de representative rommene, der familien skulle motta besøk, mot gaten, mens soverom, toalett, kjøkken og tjenernes rom lå mot gårdsrommet. Leilighet med gatefasade hadde alltid høyere prestisje enn leiligheter i bakgårder eller bare med vinduer mot gårdsrom.
Størrelsen på gårdsrom var ikke regulert før 1858, da kom regulering av hensyn til sunnhet. Gårdsrommet skulle være en fjerdedel av hele tomtens areal, og hvis det var vindu mot gårdsrommet fra kjøkken eller beboelsesrom, skulle arealet være minst 32 kvadratalen (ca. 13 kvm) og hver side minst 4 alen (2,80 m). Hvis gårdsrommet fra før var mindre, kunne bygningene rundt ikke forhøyes. Gårdsrommene kunne være svært små. Byens trangeste, 2,5 x 5 meter i Schweigaards gate 55, var uendret i 1984.
I 1875-loven ble kravene minst 120 kvadratalen (47 kvadratmeter) hvis gårdsrommet lå på tidligere ubebygget grunn. Gårdsrommet måtte være minst en fjerdedel av grunnen som bygningene opptok og ikke under 10 alen (6,3 meter) på noen side, der beboelsesrom vendte ut mot gårdsrommet. Det ble omgått ved å la kjøkken vende ut dit, og definere kjøkken som ikke beboelse, men denne lovforståelsen ble stoppet av Sunnhetskommisjonen en gang før 1894. Gårdsrom av denne størrelse ga det Aslaksby kaller «bakgårdsformørkelse». På folkemunne kaltes det å se sol som reflekteres i vinduer på andre siden av gårdsrommet, men ikke se sola direkte fra egen leilighet, for «fattigmannssola». I Berlins tidlige leiegårder var minstekravet til bredde 4,5 meter mellom bygningene, det som trengtes for å få inn brannslukkingsutstyr.

Brutte hjørner med karnapper og tårn

Brutte hjørner ble lovfestet i 1827-loven, men med mulighet for å tillate skarpe hjørner på offentlige bygninger og praktbygninger, siden de brukne bryter med «reglene for den skjønne bygningskunst». Hjørneflaten skulle være minst 5 alen (3,15 meter) bred og gi plass til et ett-fags vindu. 1842-loven beholdt bestemmelsen. I 1875-loven kreves like stor vinkel mot begge sideflatene, og det åpnes for buede hjørner som ikke stikker mer enn 12 tommer (31 cm) ut. Slike buede hjørner ble ikke brukt i særlig utstrekning før jugend-arkitekturen ved århundreskiftet. 1875-loven bestemte også at trapper som stakk ut i gaten skulle være avrundet og ikke stikke ut mer enn 1,5 alen (95 cm). 1899-loven medførte ingen endringer av betydning.
Brukne hjørner ble påbudt i København i 1795, i Trondheim ble det vanlig rundt 1815, her var bakgrunnen byggherrenes ønske om å være moderne. Hensynet til trafikk og oversikt var begrunnelsen for de brutte hjørnene, som er en viktig del av gatebildet i murbyen. De kan også ha utspring i brannforskrifter.
1827-loven og 1842-loven forbød karnapp og risalitt (bygningsfremspring i hele høyden). I 1875-loven ble hjørnekarnapper tillatt, med krav om 5 alen (3,15 meter) klaring under karnappet, noe som gjorde det mulig å ha karnapp fra annen til øverste etasje. Denne nye muligheten ble mye brukt, og hjørnekarnappene ble et karakteristisk trekk ved murbyen, Aslaksby kaller det et hovedkjennetegn for den modne Christiania-nyrenessanse. Mange av hjørneflatene hadde vinduer, som gir en attraktiv oversikt over krysset og gatene fra leiligheten.
I 1890-årene ble karnappene utgangspunkt for tårn på hjørnene. Murbyen hadde enhetlige gateløp med sterk horisontal betoning. Her fikk hjørnetårnene sin oppgave, ved å gjøre gatebildet levende og variert og markere kvartalet. Victoria terrasses tårn på tre kvartaler er synlig på lang avstand og skaper et slags visittkort, mens tårnene på Sehesteds plass oppleves som portstolper (Risåsen). Den vertikale hjørneflaten vender mot gatekrysset mer enn mot noen av gatene, og bidrar til å danne en liten plass. Butikkinngang, karnapp og hjørnetårn forsterker dette.
«Butikken på hjørnet», nært knyttet til inngangen i hjørneflaten, var det daglige sted for innkjøp for Oslofolk.
Hjørneleiligheter var generelt mer attraktive enn leiligheter langs én gate og oppnådde høyere priser i murbyene i Europa, og i velstående strøk var pristillegget størst. Ved utparsellering av Tøyen i 1864 antok saksutrederen at hjørnetomtene kan oppnå 50% høyere pris enn de andre tomtene.
Plassering av innganger markerer status: hovedinngang på hjørnegårder ble lagt til hovedgate, kjøreport til sidegate, inngang for beboerne fra gate, inngang for tjenestefolk og varer fra gårdsrommet.

Gateregulering og mangel på overordnet planlegging

I den perioden murbyen ble bygget hadde Kristiania lovgivning og et forvaltningsapparat for å styre byveksten gjennom mer og mindre omfattende by- og reguleringsplaner. Likevel ble det ikke laget overordnede planer for byveksten – den skjedde som et resultat av en serie tomteutstykkinger drevet frem av private, og når etterspørsel gjorde utstykkingene lønnsomme.
Kristiania er omtalt som den minst regulerte hovedstaden av alle i Europa på 1800-tallet, selv om byen hadde en reguleringskommisjon kontinuerlig i arbeid fra 1828. Århundret var i andre byer i Europa preget av offentlig gateregulering og tilløp til større planer, særlig etter bybranner. Når myndighetene i de fleste andre byer hadde et sterkere grep med utviklingen enn i Kristiania, skyldtes det at kommunen ikke fikk særlig hjelp med utgifter til byanlegg av staten. Staten hadde nok med stor, egen byggevirksomhet for å få hovedstadsoppgavene i hus, og kommunen hadde det trangt blant annet fordi byveksten helt fra 1814 til 1900 var sterkere enn i de aller fleste andre byer. Og grunneiers råderett over egen eiendom sto dessuten sterkt i Norge. I Frankrike (ifm. Hausmanns nyanlegg i Paris), Belgia (1858), Italia (1865) og England (1890) fikk myndighetene adgang til å ekspropriere, og det mest aktuelle var «slumsanering» og gjennomføring av større byplaner.
1827-loven bestemte i § 5 at reguleringskommisjonen innen halvannet år skulle bestemme hvilke gater som burde utvides eller rettes ut, straks for de som ikke har bebyggelse og langs bebyggede gater ved nedriving eller forandringer i grunnmur.  Reguleringskommisjonen hadde befaringer i mange områder av byen, og det ble satt i gang arbeid med kart, som resulterte i det som omtales som Grosch' kart av 1830. Men det ble ikke laget noen slik plan, resultatene ble nedtegnet og brukt som argumentasjon i senere reguleringssaker, men det som omtales som Den almindelige plan av 1829 var ikke mer enn protokollene fra kommisjonens arbeid. Men Grosch og kommisjonen laget i 1839 en plan for Youngsløkken og Ankerløkkene med blant annet Nytorget (Youngstorget) som skulle avlaste Stortorvet, og Torggata som skulle avlaste Storgata og Møllergata. Området lå som et brudd i beltet av forsteder rundt byen. Denne planen ble viktig også fordi den skapte en bedre forbindelse mellom den gamle bykjernen og den nye industrien ved Akerselva.
I merknadene til 1842-loven viser stortingskomiteen til at det har vært en vanskelighet at terrenget ikke er jevnet ut etter en «alminnelig bygningsplan» som er lagt før gatene reguleres. Det hadde ført til at terrengforholdene ble et spørsmål når gateopparbeidelsen startet, til tross for lovens § 6 om en plan for utvidelse, utretting og anlegg av gater og plasser som skulle sikre at terrenget var åpent når et gateanlegg skulle startes. Reguleringskommisjonen skrev i 1842 at selv ikke når grunneiere med store eiendommer ba om regulering, fikk kommunen mulighet til å angi retning på gatene og andre viktige forhold ved helheten av en regulering, fordi grunneier hadde solgt tomter før reguleringen skjedde. Å få endret dette, ville kreve kommunale tomtekjøp til anlegg av gater, men det var det ikke penger til. I 1843 la Grosch frem et forslag om regulering av eldre og anlegg av nye gater, men reguleringskommisjonen la forslaget til side. Flere ganger ga kommisjonen av økonomiske grunner avkall på mulighet til å regulere kommende utbygging. Resultatet var at byen vokste ved små reguleringer, ofte av en og en løkkeeiendom, der terreng og eiendomsgrenser var viktige rammer.
Kommunens tilbakeholdenhet i forhold til grunneiere førte til at små kvadraturer ble regulert inntil og parallelt med løkke- og eiendomsgrenser, som Holteløkken, og tilsvarende til åskanter, som St. Hanshaugen og innfartsveier, som Bogstadveien. Kommisjonens myndighetsområde ble utvidet i 1843 fra Akerselva langs en linje nord for Fredensborg, St. Olavs plass, til Parkveien og ned til Pipervika ved Holmen. Dette fikk betydning for områdene nord for Karl Johans gate opp til Holbergs plass, som ble regulert i 1840-årene.
En dom i 1861 ga grunneier til Teatergata 14, Eger & Co, medhold i at han ikke behøvde å avgi ca. 250 kvadratmeter grunn til opparbeidelse av Apotekergata så lenge den overordnede reguleringsplan etter 1842-loven § 6 ikke var fastsatt for området. Dommen førte til at kommunen oppga å lage en overordnet plan. I et lovforslag i 1863 pekte regjeringen på at kravet om overordnet plan var departementets forslag i 1842, Christiania hadde ment at slike planer bare var praktisk og økonomisk mulig for ubebyggede områder. Og siden 1842 var det bare gjort reguleringer for mindre områder ad gangen, ofte på utbyggernes initiativ, og for et noe større område enn de kvartalene som skal bebygges, slik at det lå en reserve av regulerte kvartaler til enhver tid. Denne praksisen hadde både utbyggere og kommunen sett som den beste. Kommunen fikk ved lovendringen i 1863 anledning til å bestemme fritt hvor det var behov for reguleringsplan. I O. No. 34 1863 Om forandringer i Lov af 8de September 1842 angaaende Bygningsvæsenet i Christiania., skriver regjeringen på side 3: «… større districters kjøpstadsmessige bebyggelse under vore forholde stedse gaaer frem med en vis langsomhed, længe forut lagde planer for offentlige plasses og og passagers regulering vilde derfor i regelen vise sig lidet tidsmessige efter de forholde og anskuelser, som herske, naar bebyggelsen skal foregaa.» Proposisjonen gir god innsikt i hvordan myndighetene tenkte om planlegging.
Som sekretær for reguleringskommisjonens faste forberedelseskomite fra 1857 fikk Georg Andreas Bull en innflytelse over planlegging i Christiania som han beholdt ut hele århundret. Slottsarkitekt Linstow og Grosch var begge påvirket av barokkens byplaner med store grep som tok terrenget i bruk (Slottet på Bellevuehøyden med Karl Johan og Youngstorget med Akerryggen) og store plasser der gatene løper gjennom (Universitetsplassen og Youngstorget). Bull hentet sin tenkning fra nyrenessanse, der bydeler med kvadratur ble lagt inntil hverandre og mellom de gamle veiene ut av byen. Lange gater ble lagt i lengderetningen der hellingen er slakk eller nesten parallelt med bygrensen (Grünerløkka og Uranienborg). Bull etablerte plasser med stjerneform (St. Olavs plass) eller mer rektangulær form (Holbergs plass) med representative leiegårder rundt, og parker og plasser der gatene avgrenser, som på Grünerløkka.
I 1875-loven fikk reguleringskommisjonen frihet til, så vidt mulig, å utarbeide planer for bydeler. Disse skulle på høring til grunneiere, vedtas i bystyret og godkjennes av Kongen. Men hovedbudskapet i lovforslaget var at erfaring hadde vist at kommisjonen måtte ha mulighet til å gjennomføre mindre reguleringer raskt når det etterspørres av utbyggere, for å unngå usammenhengende private gater. Lovgiverne tilpasset seg helt at markedet styrte takten i byutviklingen.
I 1890 ble det vedtatt en «Reguleringsplan for de ytre bydele», skrevet av ingeniør Albert Fenger-Krog. Planen var dominert av hensynet til trafikk, og inneholdt det prinsipp at det skulle gå radiære gater ut fra de tre trafikknutepunktene Stortorvet, havnen ved Østbanestasjonen og havnen ved Vestbanestasjonen. Konsentriske sirkler skulle overskjære disse gatene, og for øvrig skulle kvartalene legges som rutenett. Planen fikk liten betydning. En byplan i 1912 hadde også trafikk som hovedtema, dessuten mangelen på plasser.
Gatereguleringen ivaretok det enkelte strøk eller eiendom og behovet for gateforbindelse til sentrum. Men på tvers i byen var det rundt år 1900 fremdeles mange barrierer: Bondejordet på Frogner, Iladalen, Akerselva, øvre del av Tøyen. Store ringgate, dagens ring 2, ble først ført over Akerselva ved Vøyenbrua i 1950. Ut fra sentrum gikk nye, lange, rette gater: Toftes gate/Vogts gate, Thorvald Meyers gate, Thereses gate. Bygdøy allé ble den eneste parisiske avenyen.

Strøk

Offentlige bygninger ble plassert slik at hvert strøk skulle ha skole, kirke, politistasjon, brannstasjon, som sammen med handel, serveringssteder og kollektivtransport danner kjernen i strøket og gir det identitet, ofte samlet rundt en eller to gater, på 2000-tallet kalt strøksgater. På Grønland ble det i 1860-årene bygget kombinert politi- og brannstasjon, kirke og skole i hellingen fra Enerhaugen ned mot Grønlandsleiret, etter mønster fra Nord-Tyskland. Offentlige bygninger, bygningselementer som tårn og spir, plasser, trafikknutepunkter, parker og strøksnavn er viktige kjennemerker og landemerker for å gi orientering i storbyen og bevissthet om å høre til det strøket der en bor. Strøksidentitet fikk mange utslag: Gutter fra 12-årsalder og oppover avtalte slåsskamper på teglverk og åpne løkker, og motsetningene sto mellom strøkene.
Strøksgatene fra rundt 1900 er fremdeles kjerne i sine strøk: Thereses gate (Adamstuen, Bolteløkka, Bislett), Hegdehaugsveien/Bogstadveien (Homansbyen, Hegdehaugen og Majorstuen), Ullevålsveien/Waldemar Thranes gate (St. Hanshaugen), Arendalsgata (Sagene), Vogts gate (Torshov), Thorvald Meyers gate og Markveien (Grünerløkka), Trondheimsveien (Sofienberg) og Grønland og Grønlandsleiret (Grønland). I alle disse strøkene var det trikk i en av de nevnte gatene i 1910.
Etter 1850 ble det i europeiske byer vanlig med mere sosialt ensartede strøk. Også i Kristiania fikk strøkene klarere klassekarakter enn tidligere, blant annet ved at borgerskapet la vekt på å bo i rene boligstrøk. Og når et strøk har fått et klassepreg, slik skillet mellom østkant og vestkant bidro til, fester denne karakteren seg i folks bevissthet. Også arbeiderklassestrøk hadde forskjellig status og leienivå: Grünerløkka ble anlagt nær mange fabrikker og godt betalte arbeiderplasser, fikk trikk tidlig, parker og det ble stilt krav til leiegårdenes fasader. Slik uttrykte Grünerløkka et viktig kjennetegn ved den byformen som var hentet fra Berlin: strøket der man bodde inneholdt både arbeidsplassen og boligen og det man ellers trengte i dagliglivet, som butikker, gjerne i form av overdekkede markeder, serveringssteder, skoler, bad, kirke.

Plasser, parker og orienteringspunkter

Ved inngangen til murbyperioden fikk den nye hovedstaden flere byrom knyttet til de nye hovedstadsbygningene, som ga byen preg av europeisk hovedstad: Slottsparken, Slottsplassen, Eidsvolls plass og Studenterlunden. I 1863 oppsummerer en iakttager at det som finnes er disse og noen få urbane grøntanlegg: Børshagen, Paléhaven, 7. juniplassen (i dag Mosse Jørgensens plass), Sommerroparken, parken rundt Krohgstøtten og hager ved Universitetet og Rikshospitalet (i dag Regjeringskvartalet). Men det største antall grøntanlegg lå ved kirkene. Heller ikke senere i murbyperioden nådde bruken av vegetasjon opp til det omfanget og den plan- og fagmessighet som de andre nordiske hovedstedene, særlig Stockholm, fikk til.
Parkene var fellesskapets erstatning for hagene rundt villaene og eneboliger utenfor byen. Byen fikk tre store utsiktsparker nær murgårdsområder: St. Hanshaugen, Kampen park og Stensparken. Rundt 1860 kom Grev Wedels plass, senere i århundret Olaf Bulls plass (til 2018 Skillebekkparken), Riddervolds plass, Olaf Ryes plass og Birkelunden, og ved århundreskiftet kom Vålerenga park, Bjølsenparken og Uranienborgparken.
Forhager som myndighetenes middel til å skape landlig preg på boligbebyggelsen startet med bestemmelser om forhage av bestemt dybde for villaene langs Slottsparken (Wergelandsveien og Parkveien), og forhagene ble vanlige mot slutten av århundret ved leiegårder på vestkanten. I noen gater kom alléer. Sammen med forbudene mot næringsvirksomhet var grønne innslag med på å gi leiegårdene i vest et preg nærmere villastrøket enn de overfylte kvartalene med kasernebebyggelse på østkanten.
Når byggelinjen ble trukket tilbake fra gatelinjen, ble det samtidig anledning til å bygge fremspring som risalitter og karnapper.  Dette skapte et gatebilde nært knyttet til å være velstående og likevel velge å bo i leilighet. Bygdøy allé, vedtatt i 1890, skulle bli en nokså enslig svale blant alleene, med sine hestekastanjer. Valget av treslag fulgte victoriatidens engelske smak: platan og hestekastanje for de velstående, lind og gullregn for middelklassen. Gaten var opprinnelig planlagt som en aveny, dobbelt så bred som kommunen hadde råd til. Bare ved gatens høyeste punkt ved løkken Gimle ble full bredde realisert, men en ridesti ble opparbeidet langs sørsiden og fjernet rundt 1930. Gyldenløves gate fikk allé som spasersti, senere ridesti, rundt 1900.
Det er få plasser som er planlagt som del av murbyen. Sehesteds plass og Harald Hårdrådes plass er plassrom, kryssende gate og innfattende bebyggelse som ikke ble vanlig i Kristiania. St. Olavs plass er en enslig stjerneplass (plass som fem eller flere gater munner ut i). På Bankplassen, tenkt som sted for en rekke offentlige bygninger, kom Norges Banks to bygninger i 1830 og 1906. Noen små urbane plasser i tillegg til de nevnte er Valkyrie plass og Halfdan Kierulfs plass. Christies plass på Grünerløkka ble Dælenenga idrettsplass i 1916. Plassene i tradisjonelle europeiske byer hadde den størrelsen som har vært vanlig også i Kristiania, sjelden mer enn 100 meter på hver side eller 10 dekar – en karakteristisk form var rundt 100 x 70 meter. Dette gir mulighet til både å se helheten og detaljer og følge menneskene på plassen.
Kristiania hadde noe å bidra med til bruken av plasser og parker anlagt etter forbilder fra kontinentet: I 1890-årene ble flater på Tullinløkka og St. Hanshaugen og i Birkelunden, Kampen park og Bispehaven sprøytet, slik at folk kunne gå på skøyter.

Murtvang og diskusjonene om trebebyggelse

Bygningslovene, med pålegg om å bygge yttervegger i mur (murtvang), gjaldt fra 1828 handelsterritoriet (Kvadraturen) og forstedene Vaterland, Fjerdingen, Hammersborg, Akersgaten, Pilestredet, Grensen, Lakkegaten, Grønland med Smalgangen og et 300 alen (189 meter) bredt belte langs østsiden av Akerselva fra Vaterlands bru til utløpet og 300 alen fra bordtomtene. En provisorisk anordning i 1819, som kom som følge av brannen på bordtomtene samme år, hadde fastlagt omtrent samme område.
Etter omfattende kritikk mot 1827-loven fra gårdeiere, ble loven endret i 1833, blant annet slik at reguleringskommisjonen skulle presisere hvor murtvangen gjaldt. Dette skjedde ved kgl.res. i 1837. Senere ble murtvangen utvidet ved kongelige resolusjoner 4. desember 1843 og desember 1844 med Hammersborg og Vika og forstedene på landets grunn (Grønland og Gamlebyen) , i 1855, 1858 – ett år for byutvidelsen i 1859, 1874 og 1899.
Kommunens kart fra år 1900 viser fordelingen av bygninger i mur, bindingsverk med mur og tre. I 1920 utgjorde eneboliger 1,5 % av alle leiligheter i Kristiania, høyest var tallet i Frogner-Uranienborg med 4 %, lavest på Grünerløkka med 0.
Den raske byggingen av trehus på nedre Grünerløkka («New York») og panikkartet påbygging av enetasjes hus og bygging av nye toetasjes trehus på Grønland rett før utvidelsen av murtvangområdet i 1858 er vel kjent. Norsk byggetradisjon er trehus, og murbyen brøt med denne. For innflytterne var det nærmest å bygge egne hus i tre, som ga billigere boliger enn murgårdene. At Kristiania ble så dominert av murbyen, viser gjennomslaget lovgivningen hadde. Utenfor bygrensen av 1859 ble det bygget mye i tre frem til neste utvidelse i 1878, og befolkningen i det området som da ble innlemmet i de 20 årene økte fra 2540 til 24 980. Mange av de nye husene var små trehus, men det kom også trehus med to og tre etasjer med en rekke leiligheter, bygget av byggmestere for utleie.
En endring i 1875-loven som ble vedtatt i 1896 ga kommunen anledning til å pålegge villabebyggelse i et område, og plikt til å tillate slik bebyggelse hvis alle grunneiere ba om det. I 1899-loven ble bestemmelsen videreført, men reguleringskommisjonen kunne spesifisere hva villabebyggelse var i hvert tilfelle. Villaen var borgerskapets måte å kombinere byliv med landets ro og privatliv. Bak Slottet og Homansbyen i 1840- og 50-årene var de første byvillastrøkene i landet, i 1880-årene kom det store villaer langs Drammensveien på Skarpsno og mer moderate på øvre Frogner.
Flere branner skapte tilgjengelige tomter for murgårder der det før hadde stått trehus, som på Balkeby og Kampen, begge i 1879. Også i andre strøk ble trehus fortrengt og ledige tomter mellom trehus bebygget med murgårder, som på Sagene, Bjølsen og Vålerenga.
Murgårder for arbeiderklassen ble aktuelt fra arbeiderboligen på Hammersborg i 1851, men det var først i 1860-årene at arbeidere bodde i murgårder i særlig utstrekning. Tilhengerne av murgårder, blant dem Henrik Wergeland, fremholdt sunnheten ved å komme opp fra fuktig og usunn mark, at kostnadene ved murgårder ville bli overkommelige når mange delte på dem, og at muligheten til å gå til arbeidsplassen kunne opprettholdes når bebyggelsen var tett. De usunne hyttene, som han kaller trehusene på Enerhaugen og Ruseløkkbakken, burde rives og erstattes av fellesboliger i murgårder for arbeiderklassen, altså et standpunkt som innebar det som senere ble kalt slumsanering. Trehustilhengerne hevdet at mulighet for å bygge trehus ville gi bedre og billigere boliger for arbeiderklassen.
Etter at murtvanggrensen i 1858 var utvidet til den kommende bygrensen (i kraft 1859), stoppet bygging av trehus opp, og fattigkommisjonen tok i 1859 opp at dette skapte problemer, fordi leien i murhus var høy. Frem til 1861 fulgte en debatt om å lempe på murtvangen. Da bystyret sa nei til lemping i 1861, var hensynet til kommunens økonomi viktig. Spredt bebyggelse ville gjøre det for dyrt å tilby moderne fordeler som vann, kloakk, politioppsyn m.m., og man burde gå opp til 4 og 5 etasjes murhus. Trehustilhengerne hadde tapt for lang tid.
Gjennom murbyperioden ble de ledige arealene innen bygrensen stadig mindre, og grunneiere kunne ta svært høye tomtepriser. Dette gjorde at tettheten måtte bli stor for å kunne bygge med lønnsomhet, og tette kvartaler med leiegårder ble det eneste som lønte seg.
Også tyske og danske kilder oppgir at kravene til gateopparbeidelse med solid gatedekke, fortau, belysning, ledningsnett for vann og kloakk og gatebredde for moderne trafikk var så dyrt at kostnadsbelastningen på småhus ville bli for stor, og at dette var en viktig grunn til at leiegårdene slo gjennom som den alminnelige boligformen i storbyene.
Ved byutvidelsen i 1878 ble det vedtatt en grense på 1,4 kilometer utenfor den nye bygrensen der murtvangen gjaldt, slik at det ikke skulle gro opp nye ukontrollerte trehusforsteder. Til gjengjeld ble det lempet på murtvangen i ytre sone innenfor bygrensen, men arbeidere bygget ikke egne trehus i særlig utstrekning, derimot ble det bygget villaer for middelklassen og borgerskapet, blant annet på Fagerborg, Frogner og St. Hanshaugen. Trehusbestemmelsen ble strammet inn i 1893 og falt bort med 1899-loven.

Trafikk og opparbeidelse av gater

Hestesporvogn kom til byen i 1875, med fem minutters avganger på de fleste linjene. Elektrisk sporvogn (trikk) kom i 1894. I tillegg var det i 1880 omnibuslinjer, det vil si faste ruter for persontransport med hest og vogn. Vognmenn, tidens hestedrosjer, fantes det i 1899 275 av. De første drosjebilene kom i 1908. Sporvognen fikk på kort tid stor innvirkning på byenes form. 
Fotgjengerbyene hadde en utstrekning ut fra sentrum sjelden mer enn drøyt halvannen kilometer (1 mile), mens hestesporvognen utvidet dette til rundt fire kilometer. Tilgjengelig areal for den kontinuerlige, tette byen ble sterkt øket. Jernbanen var dyrere å anlegge, trengte lang tid for å starte og stoppe, slik at holdeplassene gjerne kunne ligge med avstand, og ble en reisemåte for velstående mennesker i villaforsteder.
Varetransporten internt i byen skjedde i hovedsak ved hest og kjerre. Det var 3700 hester i byen i 1900. Kapasiteten per lass var begrenset, og bare transporten av kull fra kaiene til Oslo gassverk utgjorde rundt 30 000 hestelass per år i 1900. Næringslivet tok sykkelen i bruk og i 1895 var visergutter på sykkel vanlig. Senere ble det klaget over syklende visergutter og håndverkere med lange ting (gardinstenger, linoleumsruller, rør) i høy fart (Morgenbladet 1913).
Sykler var i bruk i byen fra 1869 og Kristiania Velociped-Klub kom i 1878, men først i begynnelsen av 1890-årene var sykkel blitt et vanlig fremkomstmiddel i byen. Sykling ble  vanlig i amerikanske storbyer fra 1880-årene. I 1893 hadde den nye sikkerhetssykkelen, som tilsvarer dagens sykler med like store hjul og dekk med luft under trykk, overtatt for velocipeden med høyt hjul («veltepetter»). Bystyret vedtok regelverk for sykling i 1895, blant annet ble det innført plikt til nummerskilt. Frem til plikten ble opphevet i 1902 finnes oversikt over antall sykler: i 1896 vel 3000, i 1902 16 000 og i tillegg mange uregistrerte ifølge politiet. I 1890-årene var det livlig offentlig debatt om råsykling i gatene og fotgjengeres frykt for syklister i gatene. Før 1910 var det få arbeidere som eide sykkel, en ny sykkel kostet i 1910 fra 120 til 150 kroner, mer enn en månedslønn for en mannlig arbeider.
Byens udifferensierte gatenett (mangelen på bredere hovedgater) skapte problemer for trafikkflyten i de gatene som i praksis var hovedgater. 1842-lovens minimumsbredde for nye gater var 20 alen (12,60 meter). Mange sterkt beferdede gater er anlagt så smale at trafikken har ondt for å holde seg gående, f.eks. i Thorvald Meyers gate, skrev stadsfysikus Bidenkap i sitt innspill til ny bygningslov i 1875, som medførte at kravet til gatebredde ble øket til 25 alen.
Kommunen overtok vei- og gatevedlikeholdet fra 1852, og i årene etter ble gatestandarden bedre og det ble anlagt en rekke nye gater. Ferdsel både til fots og med vogn ble lettere, for eksempel ble det vanlig at far kunne dra mellom sommersted i Bymarken og jobb i Kvadraturen hver dag i stedet for hver helg. Staten bygget i dette tiåret Ljabruchausséen, Aker kommune startet en sterk veibygging. I 1860-årene ble det drevet omnibusruter mellom byen og steder i Aker, og dampbåtruter til Bygdøy og til Bunnefjorden. Hovedbanen, ferdig i 1854, førte ikke til særlig forstadsbebyggelse fra start, mens Drammensbanen (1872) og Østfoldbanen (1879) var viktig for boligstrøkene Skøyen, Bestun, Lysaker, Bekkelaget, Nordstrand og Ljan.
Ansvar for opparbeidelse av gater og fortau var et stridsspørsmål gjennom 1800-tallet. Til 1851 hadde gårdeierne hatt vedlikeholdsansvar for gaten. Mellom 1851 og 1880 begrenset gårdeiers plikt seg til å avstå grunn uten betaling til kommunen, begrenset til minimumsbredden for gater. Denne ordningen gjorde at det kunne gå lang tid fra leiegårder sto ferdig til gaten var ferdig opparbeidet av kommunen, også fordi leiegårder langs et gatestykke kunne stå ferdig til ulik tid. Situasjonen kunne bli fastlåst, inntil Lov om Forpligtelse for Bygningseiere i Kristiania til i visse Tilfælde at deltage i Bekostning ved Oparbeidelse af Gader m.v. kom i 1880. Loven påla gårdeiere som eide gårder inntil gater og plasser å anlegge fortau med rennesten og betale for halvparten av kommunens opparbeidelse av gaten og kloakkledning innen tre måneder etter at arbeidet var gjort. Denne loven skapte bedre fremdrift i gateopparbeidelsen. Ikke opparbeidede gatestrekninger skulle innhegnes, og til innpå 1900-tallet sto det gjerder i gatene i private gater. Bygningslovens regler om at grunneierne skulle bidra økonomisk til anlegg av gater opp til minimumsbredden, mens kommunen selv måtte betale støtte bredde førte ved en rekke anledninger til at kommunen ga avkall på muligheter til større bredde enn lovens krav. Dette førte til at minstebredden ble standard gatebredde.
Kommunen overtok ansvaret for drift av fortauene fra gårdeierne i 1843. Da hadde bare gatene i Kvadraturen og de viktigste innfartsveiene faste dekker. Tidlig i murbyperioden, til rundt 1870, ble det brukt grønnstein eller diabas fra Grotten ved Wergelandsveien eller Akersberget eller et diabasbrudd ved St. Hanshaugen, senere ble granitt brukt, den lokale Grefsensyenitten og Grorudsyenitten mest til gårdsrom og innkjørsler. Gatestein lagt i buer på 120–140 cm i Kleinpflaster-mønster fra Nord-Tyskland (feilaktig kalt Wienermønster) var kjent fra annen halvdel av 1880-årene, men i vanlig bruk i Kristiania først rundt 1910. Fortauene ble vanligvis lagt med kantstein av granitt, fra 1880 i ca. 30 cm bredde, mot rennesteinen.   Eugenies gate og Thomles gate finnes slike fortau fortsatt. En kort periode fra ca. 1850 ble «Ringeriksheller» i lite holdbar, rød sandstein brukt. Asfalt ble brukt i en viss utstrekning av kommunen på fortau fra 1880-årene, i større utstrekning på private fortau, men på gater kom det nye materialet først fra 1922.

Perioden frem til 1875

Folkeveksten etter 1814 førte til en hardere utnyttelse av bygningsmassen i de følgende tiårene. Portrom ble gjort om til værelser, uthus ble gjort om til bolig, hus i bindingsverk ble oppført i gårdsrommene (to etasjer tillatt fra 1833, tre etasjer fra 1842), tømmerhus ble påbygget, loft fikk arker og ble boligrom, hus bygget for én familie ble gjort om til utleie for flere familier og det ble flere mindreverdige boliger som skapte helseproblemer. Før 1827-loven ble det bygget blant annet en toetasjes leiegård i tre i Platous gate 2 på Grønland, med forventning om at området skulle bli underlagt murtvang.
I perioden før leiegårdene ble Kristianias boligform hadde byen en svært ung befolkning, der aldersklassen 20 til 40 år utgjorde 41 prosent i 1825 og 43,5 % i 1845. Boligforholdene forverret seg fordi den sterkt økende befolkningen ble presset sammen ved økt trangboddhet – fra 1823 til 1841 økte befolkningen med ca. tre femdeler mens antall hus økte med en tredel, og de sanitære forholdene ble heller verre enn bedre. I Lakkegata og Grønland ble befolkningen omtrent fordoblet, nesten uten nybygging. Fattigdommen økte sannsynligheten for å bli rammet av smittsomme sykdommer.
Murbyperioden startet altså i en situasjon med alvorlig boligmangel og trangboddhet. I årene 1842 til 1857 ble det bygget 445 hus, av disse 223 i de sentrale bydeler, 42 i Karl Johans gate med omgivelser og 180 i forstedene. Antall nye bygninger anmeldt til kommunen lå mellom 15 og 46 i årene fra 1837 til 1857, med størst aktivitet i Kvadraturen, mens områdene ved Karl Johans gate, Pipervika, Youngstorget og Hausmannskvartalene, Hammersborg, Fredensborg og området ved Holbergs plass hadde en jevn byggeaktivitet. Fra 1860-årene kom Meyerløkka og omdanningen av Kvadraturen og de nærmeste områdene til et forretningsstrøk med næring også i de øvre etasjene av nye tre- og fireetasjes bygninger, fra 1870-årene Grünerløkka, Ruseløkka, strøket rundt Holbergs plass og Tøyen med betydelig byggeaktivitet, og for byen som helhet ble 1870-årene en sterk utbyggingsperiode med antall nye bygninger mellom 91 i 1873 og 242 i toppåret 1875. I 1870-årene ble det reist rundt 1500 nye bygninger, som var betydelig mer enn byen hadde hatt rundt 1814.
I årene fra 1870 til 1875 ble tallet på industriarbeidsplasser fordoblet, og byveksten ble mindre preget av sesong, konjunktur og fattigflukt til byen. Innflytting til byen og høyere lønninger medførte økt etterspørsel etter boliger, først ved en sterk økning i tomteprisene. I 1874 solgte Thorvald Meyer tomter på Grünerløkka for 40 ganger den prisen per kvadratalen som han hadde betalt for hele området i 1860. Det ble også anmeldt svært mange bygg i 1874, før den nye og strengere bygningsloven trådte i kraft fra 1876. I de samme årene var det høykonjunktur for leiegårdsbygging, verdien av bebygde eiendommer steg med rundt 50 % fra 1870 til 1875, og ubebygde eiendommer med flere hundre prosent. Tomter ble ofte betalt med obligasjoner som var avdragsfrie flere år i frem i tid, og den som ville spekulere i forventet prisstigning kunne delta uten å ha kontante penger å betale med – i en artikkel i Morgenbladet 8.10.1874 brukes uttrykket «trekke veksler på fremtiden».

Perioden fra 1875 til 1895

1880-årene hadde lavere aktivitet. Rundt 1879 var kvartalene mellom Karl Johans gate og St. Olavs gate bygget tette med leiegårder, og dette var et velstående boligstrøk. Kartet fra 1911 viser hvor det var bygget før 1887. 
Den internasjonalt anerkjente storbygrense på 100 000 innbyggere ble passert i 1876, i 1890 var byen nr. 90 i Europa etter folketall og i 1900 om lag nr. 80. I 1880 var det 19 byer i USA med mer enn 100 000 innbyggere, 11 av dem hadde nådd grensen etter 1860.
Byggingen på vestkanten var nokså lite påvirket av lavkonjunkturen etter 1875 og gjennom de svake 1880-årene, og byggingen her skjedde jevnere enn på østkanten.
Etter 1875 sank både eiendomspriser og leiepriser og byggeaktiviteten nådde et bunnpunkt i 1882. Dette hang sammen med at Brannforsikringsinnretningen fra 1879 gjorde en omtaksering av det som viste seg å være overforsikrede bygg, prisene sank og mange små eiere gikk konkurs. Etter 1875 flyttet arbeidere ut av byen og skapte en del tomme leiligheter, som igjen senket leieprisene og gjorde at folk av alle klasser kunne flytte til bedre leiligheter nærmere arbeidsplassen uten å måtte betale mer. Omslaget i 1875 skapte en tilbakeholdenhet med å satse på boligbygging og ønske om å forkorte tiden fra kapitalbinding til salg, for å sikre seg mot dårlige tider. Fra 1882 steg byggeaktiviteten jevnt fram til 1894, da stigningen ble bratt inn mot toppåret 1898. Erfaringene med dårlig kvalitet ved byggene fra høykonjunkturen i 1870-årene førte til at kommunen styrket bygningskontrollen etter 1885. Ett trekk var at utbygger gjorde avtale med arbeiderne direkte i stedet for – som tidligere – byggmester, slik at relasjonen mellom mester og lærling ble brutt.
Mangel på kapital og et fungerende kapitalmarked var også en bremse på byggingen tidlig i murbyperioden. Ledig kapital gikk til industri og handel.

1895 til 1899: spekulasjonsbølge, ekstrem byggeaktivitet og krakk

Veksten i 1890-årene var voldsom: befolkningen økte med ca. 50 % fra 150 000 til 220 000, antall leiligheter med 75% og prisen på leiegårder med 120 til 160 %, selv om det i tiåret var helt ubetydelig prisstigning. Etter krakket i 1899 falt prisen på leiegårder til omtrent halvparten. Antall godkjente nye kjøkkener (og omtrent like mange nye leiligheter) var gjennomsnittlig 3266 per år i de fem årene 1895 til 1899, en historisk topp i byvekst. Statistikken over nybygging ble bedre fra 1901.
Flere grunner lå bak den sterke veksten fra 1895: manglende lovregulering av aksjeselskapsformen og fondsbørs, stor rikelighet på kreditt ifm. store fraktinntekter for skipsfarten, innløsning av store mengder obligasjoner, etablering av nye banker med mer liberal kredittgivning enn man var vant til og elektrisk sporvei som gjorde nye områder attraktive for leiegårder. I midten av 1899 var prisene på tomter, materialer og arbeid «høyt opskruede» ifølge kommunen selv. Tomteprisene fulgte skillet mellom øst og vest, og i 1890-årene hadde St. Hanshaugen blant de høyeste prisene.
Børsen hadde siden 1881 hatt noteringer av aksjer og obligasjoner (fondsbørs) med månedlige noteringer. I 1890-årene økte omsetningen. Fra 1896 kom noteringene to ganger hver måned og fra 1897 etablerte meglerne egen ukentlig liste, som blant annet omfattet industriaksjer, noe listen var alene om til 1909. Et utkast til lov for aksjeselskaper var på høring i 1894, men aksjeloven ble vedtatt først i 1910. Bygge- og eiendomssektorene var hoveddrivkreftene i spekulasjonsbølgen i annen halvdel av 1890-årene – eiendom alene sto for en tredjedel av emisjons-(nytegnings)volumet i 1898 på Oslo Børs, med 47 selskaper involvert. Og spekulasjonen var konsentrert om papirer som ikke sto på den offisielle kurslisten.
Selve krakket skyldtes ikke overproduksjon av leiligheter, men plutselig struping av kapitaltilgang ved at kortsiktige, annenprioritetsfordringer ble trukket tilbake. Da krakket kom i 1899, ble andelen tomme leiligheter størst på østkanten.
I 1890-årenes boom var det vanlig å danne et konsortium med flere deltakere, deriblant en advokat, for å reise en viss egenkapital uten kapitalsterke deltakere, å gjøre den enkelte deltakers kapitalutlegg så lite som mulig, og å gjøre tiden fra tomten skal betales til leiegården er solgt så kort som mulig. Advokater og spekulanter skaffet kreditt utenom bankene og tok en økende andel av finansiering av leiegårdsbyggeriet.
Leilighetene ble gjennomsnittlig større i årene fra 1888 til 1900. Mens antall leiligheter økte med 73 %, økte antall rom med 87 %.

Spekulasjon og spekulanter i murbyen

Mange kilder bruker «spekulasjon» og «spekulant» om utbyggingen av leiegårder i 1800-tallets Kristiania. I to perioder, 1871–75 og 1895–99, var spekulasjon i en bestemt forstand dominerende: mange enkeltpersoner og mindre grupper lånte penger og kjøpte tomter, materialer, halvferdige eller ferdige leiegårder eller aksjer i nyetablerte eiendoms- og byggeselskaper med mål om rask prisstigning og gevinst. Gevinsten kunne hentes ut ved å selge videre. Men dette var ikke normalsituasjonen på leiegårdsmarkedet i perioden.
Før murbyen hadde gårdeiere leiet ut rom i egen bygård. Med murbyen ble boligmarkedet kommersielt ved at byggmestere/murmestere og investorer bygget leiegårder som næring, uten å bo i gården selv. De mange små utbyggerne måtte låne penger til byggeprosjektene, og byggeprosjektene ble kjøpt og solgt i alle faser. At bolig ble en del av et kapitalistisk, moderne marked der kjøper og selger ikke kjente hverandre, hadde verken mer eller mindre karakter av spekulasjon enn produksjon for et marked i andre bransjer. Men ordet spekulasjon blir knyttet til leiegårdene i Kristiania, til dette upersonlige markedet som sådan. Å tjene penger på andres boligbehov ble kalt spekulativt og i samtiden lå det ofte ikke noe negativt i det.
Spekulasjon hadde altså sin betydning fra det forholdet at når fremtidige leietakere ikke var kjent når gården ble bygget, måtte både byggherre og andre involverte «spekulere» i at gården ville tiltrekke seg leietakere som ville betale den husleien gårdeieren hadde regnet med, slik at byggingen ble en lønnsom forretning. Gårder ble avertert til salgs i Aftenposten på slutten av 1890-årene som «spekulationseiendom». 
Det var heller ikke slik at arbeidere helst ville opprettholde den personlige bindingen til gårdeier eller arbeidsgiver, det ble da heller ikke bygget noe nevneverdig antall bedriftsboliger, i 1899 nevnes Langaards tobakksfabrikk og Frydenlunds bryggeri som de eneste i et kommunalt dokument. Arbeiderbevegelsen hadde lang tradisjon for å gjøre motstand mot bedriftsboliger, de skapte en avhengighet som var uønsket.
Utbyggingen av tomter skjedde ofte med høyeste tillatte utnyttelse etter bygningslovene, som en tilpasning til en markedssituasjon med mange tilbydere og priskonkurranse, der utbyggerne måtte henge med for å drive lønnsomt. Dette skapte usunne boligforhold med trangboddhet og for lite lys og luft i og rundt boligene, og hadde å gjøre med politiske rammebetingelser og markedstvang, som ble intenst diskutert. Men at det var mer spekulativt enn å drive næring innenfor myndighetens krav i andre bransjer, slik det fremstilles i mange kilder, er en moralsk vurdering i ettertid.

Perioden 1900 til 1910

Mange kilder oppgir at boligbyggingen stoppet helt opp eller opplevde en bråstopp etter krakket i 1899. Offentlig statistikk gir ikke dekning for den beskrivelsen. Antall nye leiligheter i årene 1901 til 1905 var gjennomsnittlig 865, høyest i 1901 med 1276 og lavest i 1902 med 425. Det svarer til en tilvekst i totalt antall boliger på rundt 1,6 % per år. Tilsvarende tall for årlig tilvekst var mellom 2 og 3 % i 1880-årene og første halvdel av 1890-årene, mens den økte til mellom 7 og 8 % i årene 1895–99. I de 19 årene fra 1911 til 1929, med kommunalt boligengasjement, var gjennomsnittlig antall nye boliger per år 565, en årlig tilvekst på cirka 1,0 %. Fallet fra toppåret 1898 var svært stort, men innebar ingen bråstopp, boligene bygget 1901–10 utgjør cirka 11 % av murbyens leiligheter. Men fra 1906 ble boligbyggingen historisk sett svært lav, med et årlig gjennomsnitt på 127 nye leiligheter 1906–10, med 58 i 1910 som det laveste.
Fra 1903 til 1906 sto cirka 10 % av alle leiligheter ledig. Gårdeierne gjorde mye for å holde gårdene attraktive, som å la folk bo gratis mot at leierne hadde ansvar for at det var gardiner i de ledige leilighetene i gården. Fra 1906 var det oppgangstid, men boligbyggingen svarte ikke på økende etterspørsel. En tredjedel av eiendomsverdien i Kristiania skiftet eier ved konkurs mellom 1899 og 1911, og mange av de nye eierne var banker og andre større eiere som hadde interesse av å holde nybyggingen nede. Det ble derfor vanskelig å få lån for små utbyggere. 1899-lovens krav om to trappeoppganger og tostensmur ble også fremholdt som en bremsekloss for nybygging.
Fra 1900 til 1905 sank gjennomsnittlig husleie med 20 til 25 % for ett- og toromsleiligheter. Leiligheter med delt kjøkken sank mellom 30 og 40 %, så de må ha vært minst attraktive.

Omfanget og tettheten av murbyen

Det finnes ikke sikre tall for antall murgårder og leiligheter i murgårder for hele den perioden da murbyen ble bygget. Ved utgangen av 1910 var det 6908 boligbygninger (alminnelige våningshus) i byen, av disse hadde 4256 tre eller flere etasjer. De aller fleste trehus hadde en eller to etasjer, og det var få murgårder lavere enn tre etasjer, så drøyt 4000 er et sannsynlig tall for antall murgårder med boliger. På samme tidspunkt var det 54 498 boliger (leiligheter). Av disse lå 2515 i gårder med en eller to leiligheter, og 4435 i gårder med en eller to etasjer, begge kategorier var ofte trehus.
Myhre anslår at to tredjedeler av befolkningen bodde i leiegårder i 1900, det vil si murgårder på tre til fem etasjer, og bygger det bl.a. på at 37 % av gårdene hadde færre enn fire leiligheter og at 37 % av gårdene hadde færre enn 16 beboere. Adgangen til å bygge i tre ble praktisk talt helt borte med 1899-loven (§ 34), slik at de aller fleste av de 4959 leilighetene som ble bygget fra 1901 til og med 1910 var i murgårder, noe som må ha økt andelen i disse årene. De nevnte 37 % av gårdene må ha omfattet vesentlig mindre enn en tredel av alle leiligheter. I 1902 var den samlede forsikringsverdien av alle trehusene i byen 37,8 mill. kr og av alle murbygningene 339 mill. kr. (som utgjør 90 %).
Kildene gir altså ikke sikre tall, men peker mot at andelen leiligheter i murgårder var et sted mellom 75 og 85 %, det vil si at murbyen i 1910 sannsynligvis omfattet var mellom 40 000 og 46 000 leiligheter.
Utnyttelsesgraden (antall kvadratmeter i bygningen som andel av antall kvadratmeter tomt) var i 1958 mellom 1,10 og 1,26 på Grünerløkka, på Torshov og i Rivertzke kvartal var den 0,80 og i etterkrigstidens tidlige drabantbyer mellom 0,15 og 0,35.
Kristiania var ikke en særlig tett by i 1880-og 90-årene, sammenliknet med storbyer som Berlin, London og Paris. Selv i typiske leiegårdsstrøk som Tøyen og Grünerløkka lå mange tomter ubebygget. Paulus, som omfattet Grünerløkka, var i 1899 klart tettest befolket av menighetene med 44 400 mennesker per kvadratkilometer, mot 13 800 for byen som helhet.

Moderne innretninger og sunnhet

Murgårdene innebar for mange av de som flyttet inn en kraftig standardheving, særlig fikk arbeiderklassen tidlig tilgang til moderne goder som i samtiden ble sett på som attraktive. I løpet av perioden murbyen ble bygget, kom det innlagt vann og kloakk (avløp) i leilighetene, beskrevet som et av de største fremskrittene i byens historie, gass til gatebelysning, lamper og koking, bad, hygieniske toalettforhold (noen fikk også vannklosett rundt århundreskiftet), og strøkene med murbebyggelse fikk brolagte gater og godt brannvesen og politioppsyn. Leiegården som helseprogram handlet også om tørre boliger, oppvarming, elektrisitet og streng kontroll med beboelse i kjeller og på loft, kvister og arker. Axel Holst fant i sin undersøkelse i 1894 at det var klare forskjeller i sanitære forhold mellom eldre boliger i tre og bindingsverk, og murgårdene, der de fleste var nyere og forholdene var bedre.
Midt på 1800-tallet var de åpne markene mellom bebyggelsesbeltene på Grønland og Nedre Tøyen blitt mindre og folk bodde stadig trangere i husene. Bingene knyttet til utedoene må ha trukket ned og forurenset grunnen, men drikkevannet ble likevel i stor utstrekning hentet fra brønner i den samme grunnen. I 1847 kom det fire vannposter. Avfall ble fraktet vekk på frivillig initiativ. Denne situasjonen før de moderne murgårdene ble bygget ble av stadsfysikus Frederik Holst knyttet direkte til den høye dødeligheten i koleraepidemiene i 1830 og 1833.
Etter storbrannen i Kvadraturen i 1858 ble det etablert moderne brannvesen med fast ansatte i 1861, med stasjoner i Karl Johans gate, på Sagene og på Grønland. Tidligere hadde et stort antall av byens menn vært utskrevet til tjeneste ved brann, i 1847 var tallet over 1900, men ordningen viste seg lite effektiv. Politiet ble omorganisert fra det gamle vektersystemet til et korps med konstabler og mer effektiv ledelse i 1858. Brolegging ble regnet som et gode, målt mot de tidligere gatedekkene. I 1840-årene tok man i bruk tilhuggede storgatestein, og stadig flere gater ble brolagt.

Vann i leilighetene

Christiania var tidlig ute med vannverk i norsk og nordisk sammenheng, i 1836 var Kvadraturen dekket med vann fra Akerselva, og i 1856 var planen klar for et nytt vannverk som skulle bringe trykkvann opp i etasjene og inn i leilighetene. Bybrannen i 1858 styrket bymyndighetene i sitt syn at forsyning av helsemessig godt vann var et kommunalt ansvar, og verket sto ferdig i 1860 med inntak på Heftyeløkka på Bjølsen. I 1867 ble inntaket flyttet til Oset ved Maridalsvannet av frykt for forurensning fra industrien og for å kunne levere trykk til nye, høytliggende boligområder, og byen hadde senere stabil forsyning av helsemessig godt vann. Med de to store vannreservoarene på høydene St. Hanshaugen, 1875, og Kampen, 1886, kom det stor kapasitet som kunne betjene den nye bebyggelsen.
Innlagt vann var vanlig i leiegårdene fra 1860, og i 1865 hadde 1460 bygninger innlagt vann. Det ble også vanlig med vaskerom med bryggepanne i kjellerne. På østkanten var det vanlig med kaldt vann og utslagsvask på kjøkkenet, og bruk av folkebadene (offentlige bad) som kom fra 1860-årene. I leiligheter for middelklasse og borgerskap ble varmtvannsbereder og vann i flere rom vanlig, og vannforbruket økte mest på vestkanten. I 1890 ble det bygget leiligheter ved Drammensveien med varmt vann til servanter og sentralvarme.
Bad i leilighetene ble ikke særlig utbredt i murbyperioden, og fantes bare i leiligheter for de velstående fra 1880-årene. For alle var vannverket et sosialt og hygienisk fremskritt, og det var langt fremme i Europa. Innenfor den daværende bygrensen ble den siste vannposten fjernet i 1865, men det var 65 vannposter i drift i 1900, på Enerhaugen var vannpostene i bruk til bebyggelsen ble revet rundt 1960.

Kloakk

Inntil annen halvdel av 1840-årene gikk kloakken (spillvann) fra husene ut i rennesteinen, som fra 1820-årene hadde ligget inntil fortauene, der slike fantes. I 1846 ble den første kloakken åpnet fra Youngstorget til Akerselva ved Vaterlands bru, og på ti år ble det bygget 7500 meter tørrmurte gråsteinskloakker. I 1853 ble engelske, glasserte leirrør tatt i bruk, og kloakknettet ble bygget raskt ut etter det, til 64 000 meter i 1878. Sunnhetskommisjonen, opprettet i 1860, var en sterk forkjemper for rent vann, kloakk og renovasjon, og inspektørene deres drev systematisk inspeksjon av private kloakkavstikkere fra 1878.

Toalett, men ikke WC

Ved inngangen til murbyperioden ble toalettinnholdet kjørt utenfor byen. I 1865 ble pudrettering innført, en form for bio-toalett der tilsatt torvstrø laget av myrjord og lesket kalk sørget for å hindre gjæring og påskynde komposteringen (omdanning til jord). Et privat selskap sto for driften, med opplagsplass i Lakkegata 53, mens kommunen ved Sunnhetskommisjonen støttet innføringen med å stille krav til tette priveter (toaletter) og luktfrie gårder. Helsemyndighetene fremmet denne hygieniske og tilnærmede tørr-løsningen, og gikk sterkt imot vannklosett, som de mente ville forurense fjorden, skape kloakkdunst i hus og gater og gi overslag til vannledningene. Med pudretteringen ble utedoene i egne trehus i gårdsrommene vanlig i 1860-årene. I 1880-årene kom dumpe- eller falldoen i et lite rom på mellomreposet i hver etasje i oppgangen. Utenfra så dette toalettsystemet ut som et tårn, ofte buet, utenpå gården, i øst i den ene oppgangen som fantes (ofte kalt «klaskedass»), i vest i kjøkkenoppgangen innerst i tjener- og kjøkkenfløyen.
Fra 1898 var også toalettbøtter inne i leilighetene i bruk, mest i store leiligheter. Disse ble tømt ofte, i noen tilfeller hver dag, og ble vurdert å være hygienisk bedre enn falldo og utedo. I 1904 hadde 2075 gårder murte binger, 2463 trekasser, 2687 brukte bøtter og i 32 fantes vannklosett.
De første vannklosetter ble installert i bankier Nicolai Andresens gård i Kirkegaten 6 i 1858, men i minst tre tiår etter det var oppfatningen blant de som styrte at slike toaletter skapte for stor forurensning. Gotfred Eugen Bentzen, stadsfysikus fra 1892, mente problemene med urensede elver og bekker var påtrengende og at bedre kloakksystemer og vannklosett ville gi store helsemessige gevinster. Han fikk støtte av mange ingeniører i sitt arbeid for et nytt syn. Grand Hotel fikk dispensasjon for å installere WC i 1899, flere hoteller kom etter fordi de mente det var negativt å tilby datidens toalett til utenlandske gjester som var vant til WC. Slottet fikk WC i 1906 og den kommunale leiegården i Åkebergveien 50, ferdig 1902, fikk WC i oppgangene.
Etter ti års utredning og forberedelse kom det første renseanlegget på Filipstad i 1910. Det neste på Skarpsno i 1911 gjorde det mulig å ta i bruk WC med kommunalt avløp på vestkanten, Kvadraturen fikk tilgang i 1913 og østkanten noe senere. Allerede i 1911 var det 1300 leiligheter med WC. Vannklosett ble standard i nye boliger i byen først fra rundt 1920, i 1925 var det 15 000 av dem og i 1940 75 000.

Søppelrenovasjon

Inntil midten av 1800-tallet var det vanlig å kaste søppel sammen med toalettavfallet. Det var vanlig å holde gris, som spiser matavfall. Nattmannen (rakkeren) var tjenestemann i byen og tømte doer og fjernet søppel og døde dyr. Inntil nattmannsordningen ble opphevet i 1871 var dumpeplassen Korpehaugen, sydlige del av Stensparken, der Fagerborg kirke ligger.
Frykten for stank og stillestående luft hang sammen med miasme-teorien. Den gikk ut på at stank og stillestående luft var smittebærere. Teorien var grunnlag for sunnhetstiltakene inntil 1866, der det viktigste var å sikre sirkulasjon av luft og vann og fjerning av avfall for å hindre smittespredning. Etter koleraepidemien i 1866 foreslo den nye stadsfysikus Johan Lauritz Bidenkap et kommunalt renovasjonsvesen, fordi helsekonsekvensene av svikt i renovasjon vart så stor. Han sto for smitteteoriene, som sa at smitte overføres hovedsakelig gjennom drikkevann og næringsmidler.
Fra Christiania Poudretfabrik kom i drift i 1865 ble egne søppeldunker vanlig, og fra 1871 overtok bedriften renovasjon fra alle kommunale bygninger, Bedriften overtok også plikten til å feie fortauet utenfor minst tre ganger hver uke, som gjaldt alle gårdeiere. Kristiania-søppla var tung og støvete fordi den inneholdt mye aske og slagg fra ildstedene (i 1908 var andelen aske 54 %), og ble i de fleste gårdsrom oppbevart i store trebinger som ble tømt med spade.
Rundt 1900 var det ca. 300 mennesker som drev med utsortering av brukbare materialer fra søppelkasser, og via skraphandlere og andre skjedde det en betydelig resirkulering ved hjelp av disse «fillepellerne». Mye søppel ble levert til gartnere inne i byen, som underlag for mistbenker på «gartnerløkkene». Det var aldri skikk i Kristiania å sette søppel ut på gaten til henting, slik det var blant annet i Bergen og København. Lukten både fra søppelkassene og privetene var en grunn til å ha leilighet ut mot gaten. Fra 1874 fikk poudretfabrikken også ansvaret for byens pissoarer.
I 1870- og 80-årene ble poudretsystemet alminnelig gjennomført i leiegårdsområdene, og med det renovasjon. Rundt 1890 dro en rekke kommunale tjenestemenn på studiereiser utenlands, og Kristiania Renholdsverk ble opprettet i 1897, inntil 1930 i konkurranse med de private selskapene. Fra 1904 ble søppel dumpet i sundet mellom de to Langøyene, og på det tidspunkt ble søppelrenovasjonen vurdert som brukbar i 6000 av byens 7000 gårder.

Gass og gatebelysning

Et gassledningsnett ble lagt under gatene fra 1846, og i 1848 åpnet Gassverket på tomten til Prinds Christian Augusts Minde i Storgata. Bare Göteborg var tidligere i Norden. Den tidligste omfattende bruken av gass var til gatelys, først i Kvadraturen og Vaterland med 50 meters avstand og på hjørnene – i 1851 var antallet lykter 275, i 1875 621, i 1886 1515 og i 1900 3823. Den siste gasslampen ble slukket i 1929. Gatebelysningen og lyset fra vinduene gir byrommene i Oslo karakter, skrev Christian Norberg-Schultz om sin oppvekst tidlig på 1900-tallet.
Fabrikker, kontorer og butikker tok også gass i bruk tidlig. Da kommunen overtok gassverket i 1878, var ledningsnettet på 47 000 meter. De opplyste gatene betød mye for trygghet og mulighet til å drive virksomhet også om kvelden, myndighetene var overbevist om at tyveri og overfall ville bli redusert, dessuten var gatebelysning et symbol på moderne byliv. Gassen ble fremstilt med kull, og avfallsproduktet koks ble solgt til boligoppvarming.
Gass ble utbredt til innelys og koking i leiligheter fra 1890-årene, i 1893 kokte 426 husstander med gass, i 1897 5615 og 1908 ca. 13 000. Antall kokebluss var i 1912 29 500. Da brukte om lag halvparten av boligene i byen gass til koking, utbredelsen var mye større i leiligheter med tre rom eller mer enn i de mindre. Innebelysning hadde en liknende utbredelse, mens gass til oppvarming og vannvarming til bad hadde liten utbredelse. Såkalte regenerativbrennere ble tatt i bruk fra slutten av 1880-årene, og bidro til at lyset fra bygningene skapte en egen atmosfære i Karl Johans gate. Viktig for utbredelsen var Auer-lampen, som ble innført i begynnelsen av 1890-årene og ga langt mer lys og mindre av de tidligere ulemper med varme, dårlig inneluft og at planter døde. Automatmålerne, som ble innført i 1904 med påkast 10 øre, ga oversikt over utgiftene for den enkelte og betød også mye for bruken av gass i leilighetene.

Elektrisitet

Elektrisitet ble innført med verket som åpnet i Prestegaten/Rosenkrantz' gate i 1892, og ved åpningen var det lagt ledninger som forsynte datidens sentrum, de fjerneste lå litt nord for Youngstorget. Gatebelysning og butikker og annen næring sto for det største forbruket i starten. Grand Hotell hadde 1150 elektriske lamper i 1894. I 1898 var det bare 17 private abonnenter. Da var heiser tatt i bruk. Trikken hadde egen dampstasjon for produksjon av strøm fra 1894, og ble koplet til det kommunale verket i 1897. Elektromotorer kom i bruk i 1890-årene, men først litt etter 1910 ble elektrisitet dominerende kraftkilde i industrien.
Ledningsnett til boligstrøkene utenfor sentrum ble lagt i årene fra 1905, det året i Homansbyen, mens Majorstuen og Grünerløkka kom i 1909. I 1914 var hele byen dekket. I 1910 lå byen litt etter foregangsbyen Chicago i installert effekt per innbygger (79 kw mot 100), men foran London og Berlin. Med metalltrådlampene fra 1907 ga elektriske lamper i hjemmene parafinen konkurranse. 4000 av byens rundt 7000 gårder hadde innlagt strøm i 1913, og 13–14 000 av 54 000 leiligheter – særlig de store – var omfattet. Allerede i 1917 var tallet oppe i 41 000 og dekket fra 94 % av alle på Frogner til 60 % på Grønland. I 1920 var 90 % av byens leiligheter dekket. Alle boliger i byen hadde elektrisk lys i 1933, med 4,57 lampepunkter per innbygger.
Men elektrisitet ble ikke brukt i nevneverdig utstrekning til oppvarming, der var det koks, kull og aller mest ved som dominerte rundt 1900, også til koking var ved og gass dominerende i 1910.
Elektrisk gatelys kom i 1898. Heiser kom i 1890-årene, i 1894 hadde hotellene Grand og Métropole heis.

Vinduer og innganger

Materialene til vinduer ble plukket nøye ut, fra sentvoksende trær med tette årringer og høyt tjæreinnhold. Derfor kan de mer enn hundre år gamle originale vinduene i mange leiegårder holde i ytterligere mange årtier med vedlikehold.
Pillarer i murverk mellom vinduer («pillerne») måtte etter 1827-loven være minst en alen. I 1842-loven falt dette kravet bort, slik at vinduer kunne plasseres tett og gruppert. I 1875-loven ble det bestemt at vinduer i første etasje ikke kunne slå utover, for å unngå konflikt med forbipasserende, med unntak for bygninger beregnet på store forsamlinger, og 1899-loven videreførte dette.

Tak og loft, balkonger, arker og kvister

Det ble fra ca. 1840, etter svensk og tysk påvirkning, brukt en såkalt svensk takstol, der takstolen ikke går ned til bjelkelaget i loftsgulvet, men taksperrer og loftsbjelker forbindes med en knestokk som gir en lav vegg, kalt knevegg, på langsidene. Denne byggemåten gjorde det lettere å utnytte loftet, og ga plass nok over vinduene i øverste etasje til en skikkelig gesims.
Med 1827-loven kom det krav om takrenner med nedløpsrør. Takdrypp måtte ikke falle på naboeiendom, noe som førte til skikken med å gi bakbygninger pulttak (tak med fall bare til én side, navnet fra likheten med tradisjonell pult), slik at bygningen kunne plasseres helt inntil tomtegrensen i gårdsrommet og lede vannet til egen tomt. De fleste takrennene var i sink etter 1845, da bygningsloven for landet forbød takrenner i tre.
I første del av 1800-tallet var takene på murgårder ganske bratte, for å utnytte loftsarealene. Med 1827-loven skulle taket ha minst 90 graders mønevinkel, begrunnet med skjønnhet, da de gamle, spisse tak med 60 graders mønevinkel eller mindre gir et «stygt og smakløst utseende». Spisse tak gjør dessuten vind mer følbar, gatene blir skumle og mørke og brannsikkerheten blir svekket fordi det blir plass til mer brennbart materiale i taket og spisse tak er vanskelig å bevege seg på. Bare ildfaste materialer var tillatt til taktekking. På slutten av århundret ble det mange tak som skrådde langt mer mot gaten enn gårdsrommet, og dermed fikk bygningen en reell etasje med stående vinduer i et meget skrått tak. Voldsomme takoppbygg og hjørnetårn ble det mange av i 1890-årene. 1899-loven strammet inn muligheten for bratt tak mot gate ved at tak mot gater smalere enn 13 meter kunne ha maksimal helling på 45 grader, mot bredere gater 60 grader.
Midt i 1890-årene komr det bratte tak med skiferdekke eller falsede metallplater, innfatning i valset sink, mønekam med stang, arkitektonisk behandlede arker m.m. på påkostede gårder i sentrum og vest. I boligstrøkene dominerte teglpanner.
I 1827-loven var balkonger av jern og stein og portaler og kollonader (søylerekke som bærer arkitrav eller buerekke) tillatt, mens karnapper og vinduer som bryter gatelinjen var forbudt. Det samme gjaldt arker, kvister og gavler mot gate. I 1833 ble kvister i bindingsverk tillatt, det kom mange slike som ble ansett å være «misfostre», og adgangen ble strammet inn igjen i 1842. I det hele er det få arker og kvister mot gatesiden i murbyen i Oslo. 1842-loven ga adgang til arker, kvister og andre påbygninger på takene, men de måtte være av «grunnmur». I de fleste leiegårdene var loftet brukt til boder inn mot kneveggen og klestørk midt i loftsrommet, der taket er høyt. Inntrukne balkonger (loggia) finnes bare i vest, unntatt i en gård i krysset Oslogate/ Schweigaards gate.
Midt på 1700-tallet fantes karnapper på hvert fjerde hus i Christiania. De hindret trafikken og ble forbudt i 1745, men mange var der fortsatt i 1827. 1827-loven og 1842-loven tillot ikke karnapper. I 1875-loven ble hengende karnapper på de brukne hjørnene tillatt så lenge de ikke kom lavere enn 5 alen (3,15 meter) over fortauet. 1899-loven begrenser karnapper og balkonger til gater som er minst 15,70 meter brede, de skal ikke stikke mer enn 80 cm ut og det skal være 4,50 meter mellom dem og fortauet. Fra 1875 tillates risalitt (bygningsfremspring) i gater der byggelinjen er trukket tilbake fra gatelinjen, vanligvis for å anlegge forhage, og risalitter ble vanlig på vestkanten. Karnapper og balkonger ble bygget med stålbjelker inn i etasjeskillene, og det kom i allmenn bruk først mot århundreskiftet. I Berlin kom karnapper, balkonger og loggiaer i alminnelig bruk i 1870-årene.

Kjøkken

Tilgang til eget kjøkken var svært etterspurt, og få ønsket å dele kjøkken. Utformingen av arbeiderboliger bygget av filantropiske selskaper og fagforeninger viser det. I 1891 var 6250 eller 21 % av alle leiligheter uten eget kjøkken, av disse hadde 4550 kjøkken sammen med en til fire andre leiligheter. I 1895 var 3567 leiligheter eller 9,4 % av alle uten eget kjøkken, av disse hadde 2697 kjøkken sammen med en til tre andre leiligheter. I 1910 var situasjonen ytterligere forbedret, ved at 2575 eller 4,8% ikke hadde eget, av disse hadde 766 delt med andre ifølge Statistisk årbok for Kristiania 1910.
Fordelingen av de 2575 var skjev: i Vår Frelser menighet utgjorde de 16,7%, på Grünerløkka 3,8 % som lavest av arbeiderstrøkene, og på vestkanten fra 1,6 % i Fagerborg menighet til 3,5 % i Gamle Aker. Den statlige folketellingen samme år har noe høyere tall, 5,5 % uten eget kjøkken i Kristiania. I landets byer utenom Kristiania var andelen uten eget kjøkken 15,8 %.  I årene 1902 til 1906 ble det hvert år bygget like mange eller flere kjøkken enn leiligheter.

Leilighetstyper og interiører

Siden hele befolkningen bodde i murgårder, måtte det bygges svært ulike leiligheter for å tilfredsstille kjøpere med ulik betalingsevne. De fleste leiligheter bygget for arbeiderklassen hadde kjøkken og ett eller to rom i tillegg. På østkanten var ett- og toroms leiligheter det vanlige, og størrelse på 30 kvadratmeter var normalt.
Felles for leilighetstypene var at kjøkken lå mot gårdsrommet og stuen mot gaten. Odd Brochmann skriver i en gjennomgang av typiske leilighetsplaner i Seilduksgata 11 at leilighetene er gjennomgående og gir bra lys, har gode rom på 11 til 18 kvadratmeter og er så rasjonelle at en arkitekt kunne lett tro at dette var leiligheter fra 1930-årene.
At 2. etasje var mest attraktiv, at 1. etasje ikke var for herskapet og at de øverste etasjene var lite attraktive var den vanlige oppfatning i europeiske murbyer midt på 1800-tallet, men fra 1850 ble etasjedifferensieringen etter hvert erstattet av strøksdifferensieringen. I Kristiania var ikke forskjellene i leiepriser mellom etasjene store.
I de senklassiske gårdene frem til og med 1870-årene var det vanlig med midtportal inn til gårdsrommet, to fløyer og bakgård, som var vanlig på Meyerløkka og Grünerløkka.
I Wessels gate 15 fra 1865, som ble gjenoppført på Norsk folkemuseum i 1999, er leilighetenes flater slik: de fleste gulv var av håndhøvlet gran med innslag av furu og malt, himlingene hadde matter av strå bundet sammen med ståltråd, pusset med en sand-, kalk- og gipsblanding og hvittet med lim- eller kalkfarge. Veggene i soverom og stue hadde jutestrie spikret til rupanel og utenpå maskinpapir eller tapet, mens kjøkken og pikeværelser hadde staffpanel spikret på de innmurte spikerslagene i ytterveggene.
Også interiører var en del av historismen: herreværelser fikk utforming i nyrenessanse, kvinneværelser kunne være nyrokokko.
Frem til maskinfremstilte treprodukter ble vanlig i 1890-årene, ble dører, vinduer, kjøkkeninnredning, gulv, paneler og listverk laget på byggeplassen eller verksteder om vinteren, da tømrere og snekkere ofte hadde for liten annen beskjeftigelse.
I leiegårder kunne veggene mellom leilighetene ha dører eller buer i murverket som var forberedt for å lage døråpninger, slik at rom kunne flyttes fra en leilighet til en annen ettersom etterspørselen endret seg.

Kjeller- og loftsleiligheter

I 1875 bodde 3920 mennesker i sidebygninger, 5193 i 482 bakgårder (6,7 % av befolkningen), 54 i uthus, og 1689 i kjellerleiligheter (2,2 % av befolkningen i byen). I de trehusområdene som ble innlemmet i byen tre år senere, bodde 890 i kjellerleiligheter. Senere gikk antallet ned: I 1900 fantes 558 kjellerleiligheter med 1763 beboere (0,8% av befolkningen), og i 1910 var antallet kjellerleiligheter 411 med 1187 beboere. I Paulus menighet, som omfatter Grünerløkka med byens høyeste andel murbygninger, var det i 1899 bare to kjellerleiligheter av i alt 4893 leiligheter, mens andelen i trehusstrøkene og den eldste murbebyggelsen rundt sentrum var over gjennomsnittet. Det samme gjaldt kvist-(lofts-)leiligheter, som utgjorde 1,4 % av alle leiligheter i 1899. I 1910 var tallet 2,8 %, i de fleste byer på Østlandet lå andelen mellom 10 og 20%, i Drammen og Fredrikstad over 20.
Det tyder på at det ble bygget svært få kjeller- og kvistleiligheter i murgårdene. Kjeller- og Lofts-(kvist-)leiligheter var tett fulgt av myndighetene ifm. lovgivning, og senere med boliginspeksjon, fordi de gir lite lys og ofte er helseskadelige som boliger. På vestkanten var andelen kvist- og kjellerleiligheter omtrent som på østkanten, og de ble bebodd av tjenere og vaktmestere, som for de velstående i etasjeleilighetene var en praktisk ordning.

Boligsaken: filantropiske, kooperative og kommunale leiegårder for arbeidere

I 1840-årene ble det bygget arbeiderboliger av velmenende mennesker og organisasjoner i mange europeiske byer, og de revolusjonære oppstandene i årene fra 1848 stimulerte dette. Arbeiderboligene hadde innretninger som skiller seg fra gjennomsnittet av samtidige leiegårder, også i Kristiania. Foreningene ble forventet å gi avkastning til de som skjøt inn penger.
Arbeiderboligen av 1851 ble bygget av Aksjeselskapet til oppførelse av arbeiderboliger i Christiania, stiftet samme år. Bygningen lå ved dagens Hammersborg torg og hadde 42 leiligheter i tre etasjer, 36 ettroms på 29 kvadratmeter (11 kvm. kjøkken og 18 kvm. rom), 6 toromsleiligheter og ca. 250 beboere. Den var den første leiegården bygget for arbeiderklassen («leiekaserne») og ble i samtiden regnet som et fremskritt, inspirert av Berliner Gemeinnützige Baugesellschaft og deres bygg som ble oppført etter den sosiale uroen i 1848–49. Hensynet til beboernes sunnhet og velferd ga seg uttrykk i tomt med sol, og innlagt avløp og vann – noen år før trykkvannet kom og meget tidlig i en arbeiderbolig, dessuten kjellerboder til hver leilighet, felles vaskeri, bibliotek, maskinrulle og badeværelse. Adgangen til å ta inn losjerende var regulert. Selskapet ble dannet med bakgrunn i koleraepidemien i 1850. Den høye leien medvirket til at trangboddheten var stor, 5,2 personer per rom i gjennomsnitt.
Senere i 1850-årene kom en gård som ga navn til Arbeidergata og lå på hjørnet av Rosenkrantz' gate og Kristian IVs gate omtrent der Bøndernes Hus senere kom, og i 1861 en gård i Grønland 12B, som er det eldste av selskapets bygg som står i dag. Erfaringene med tilbudene i fellesrommene var gode.
Den største av byggeselskapenes boliger var Ruseløkkveien 60 med 112 leiligheter i fire etasjer som fikk medalje på Parisutstillingen i 1898. Til bygget var det knyttet egen snekker med verksted i gårdsrommet, likhus og ekstraleilighet der beboere kunne bo mens leiligheten var under reparasjon eller oppussing. Andre bygg lå i Thorvald Meyers gate 85 på Grünerløkka og Platous gate 2 på Grønland. Ut i 1880-årene var selskapet av 1851 fortsatt eneste arbeiderboligselskap, med syv komplekser, 346 leiligheter og ca. 2000 beboere. I 1890-årene kom flere selskaper til, og ved århundreskiftet disponerte de filantropiske selskapene ca. 2500 leiligheter eller om lag en tidel av alle leiligheter for arbeiderklassen.
F.H. Frølich etablerte den såkalte «Frølichbyen» eller «Lerby» ved Geitmyrsveien med halvannen etasjes hus med fire leiligheter og leilighetsplaner lik Arbeiderboligselskapets, bygget i soltørket leire. Et eget aksjeselskap bygget Sagenes Arbeiderboliger bygg med 120 toromsleiligheter i Toftes gate 25 på Grünerløkka i 1888, også dette med romslig, åpent gårdsrom med tuntrær og felleshus med tilbud om vaskeri, bad, forsamlingssal, likhus og bytteleilighet. ved oppussing.
Christiania Selvbyggerforening ble etablert i 1876, hadde drøyt 1000 medlemmer i 1878 og bygget boliger i Geitmyrsveien 51 til 57. Også fagforeninger sto for boligbygging som byggherre. I 1900 hadde Nyland Arbeideres byggeforening fire gårder med 83 leiligheter på Grønland/Tøyen, den første i Motzfeldts gate 17, med bare ettroms, romslig gårdsrom og ingen delt entré (revet i 1980-årene). Friis' gate 2, ferdig i 1887, hadde bare toroms, uten bakgård selv om det var plass til det. I Urtegata 32, 1894, er det ett- og toroms og en tredjedel treroms leiligheter med to oppganger, tilpasset ulik betalingsevne blant foreningens medlemmer. Gården har en fin fasade med nybarokke elementer og innendørs toaletter til alle. Foreningen hadde kjøpt et stort område av Universitetets nedre Tøyen i 1874, men klarte bare å skaffe finansiering til fire gårder. Problemet for selvbyggerinitiativene var ikke tilgang på kapital, men mangel på egne kapitalinstitusjoner for sosial boligbygging som kunne ha holdt kapitalutgiftene nede og unngått de høye husleiene.
Boligmangelen og krav om bygging av tilstrekkelig antall sunne arbeiderboliger i kommunal regi ble tatt opp på et massemøte arrangert av Socialdemokratisk forening i 1886. Dette var et tidsskille, ved at et slikt krav for første gang bygget på at samfunnet har plikt, og rett, til å sørge for produksjonen av boliger – å innskrenke seg til regulering og kontroll er ikke nok. Redaktør Ola Thommessen i VG støttet kravet og mente den beste formen var kooperative selskaper med kommunal støtte.
Boligbyggingen hadde ikke holdt tritt med befolkningsøkningen, og husleienivået og trangboddheten økte. Holsts svar var at det måtte bygges flere boliger, og to tiltak som fulgte behandlingen av rapporten var et boligkontor under Sunnhetskommisjonen fra 1896 og byens første to kommunale leiegårder i Dannevigsveien 7 på Sagene og Åkebergveien 50 på Tøyen, begge fullført i 1902 og tegnet av Henrik Nissen. Han foreslo også at sunnhetskommisjonen måtte kunne forby losjerende, påby riving av dårlige hus og ekspropriere områder med særlig usunn bebyggelse med sikte på riving og fornyelse. Han pekte også på at siden boliger for den fattige delen av arbeiderklassen var usikker forretning, ble dette markedet overlatt til spekulanter som måtte låne penger til høy rente, og dermed ble husleiene høye for dårlige boliger.
I 1896 gjentok Arbeiderpartiet i Kristiania kravet om kommunal bygging av sunne arbeiderboliger som leies ut til en rimelig pris, slik at «arbeidernes boliger litt etter litt blir unddratt den private spekulasjon». At Venstre vant flertall i bystyret fra 1894 medførte en sterkere vilje til offentlig innsats i boligspørsmål. Partiet gikk i 1896 inn for offentlig ansvar for forsyningen av sunne boliger, ved å bygge boliger i kommunal regi, utenfor markedet, av sosialpolitiske grunner – forsyning av sunne boliger likesåvel som forsyning av sundt drikkevann. Borgermester Berner foreslo i 1899 i en innstilling til bystyret at staten burde etablere en boligbank, fordi byrdene for kommunen ved både å føre en aktiv tomtepolitikk og egen boligbygging ville bli høyere enn kommunen kunne greie.
Oppsigelse fra leieforhold var regulert slik at det var 3 til 4 måneders frist før flyttedag vår og høst. Men for ett- og toromsleiligheter ble det praktisert 14 dagers oppsigelse.

Trangboddhet og losjerende

Boligforholdene for almuen i Christiania tidlig på 1800-tallet var av de dårligste i landet. Murgårdene ble en forbedring og ga bedre boforhold enn trehusområdene.
Leiegårdsbeboernes største problem var trangboddheten med store familier i små leiligheter. Sammen med den store tettheten i kvartalene, der for- og bakgårder sto få metere fra hverandre og hindret lys og utskifting av luft i de nedre etasjene, ble boforholdene helseskadelige for en del av arbeiderklassen, flest på østkanten. Dette var et tema i lovforslag, offentlig debatt og faglige fora helt fra de første leiegårdene kom. Særlig var kjellerleiligheter uønsket og ble motvirket gjennom offentlige tiltak, og andelen av leiegårdenes befolkning som bodde her var liten og synkende. Kvistleiligheter hadde flere beboere, men var også sett på som uønsket som bolig. Losjerende (leieboere som leier rom eller seng og bor sammen med den eller de som eier eller leier leiligheten) utgjorde ca. 3 % av alle som bodde i ettromsleiligheter og over 10 % i store leiligheter.
Trangboddheten handlet først og fremst om at barnerike familier måtte bo i ett- og toromsleiligheter. I Frogner og Uranienborg menigheter bodde det i 1899 i gjennomsnitt hhv. 1,20 og 1,26 person i hvert værelse, i Paulus (Grünerløkka) og Petrus (Sofienberg) var tallet hhv. 2,42 og 2,76. Verst var trangboddheten i trehusbydelene Kampen, Vålerenga og Sagene med mellom 2,86 og 2,96 personer per rom. Kjøkken er ikke regnet med i tallene. I 1910 var antallet redusert med rundt 0,15 i de fire førstnevnte murgårdsstrøkene og rundt dobbelt så mye i trehusstrøkene. Fordelt på leilighetsstørrelse for hele østkanten i 1899: gjennomsnittlig 4,19 personer per rom i ettroms (fra 4,42 på Vålerenga til 3,53 i Gamlebyen), 2,27 personer i toroms, og her skilte menighetene seg lite fra hverandre. Også i andel ett- og toromsleiligheter var trehusstrøkene verst stilt: Sagene, Rodeløkka og Kampen lå i 1899 over 90%, murgårdsstrøkene Grünerløkka på 81 og Grønland på 65 %. Sagene hadde høyest andel ettroms med 60 %.
Boligforholdene var verre midt i århundret i Pipervika og Ruseløkkveien, der Eilert Sundt tellet 4,2 personer per rom i alle leiligheter i 1855, 4,9 for arbeiderfamiliene. Trangboddheten gikk ned mellom 1850 og 1900, målt etter antall beboere per rom i arbeiderboliger (filantropiske og andre), og forbedringen var sterkest i begynnelsen av 1880-årene og andre nedgangsperioder, fordi boligbyggingen var jevnere enn tilflyttingen til byen. Forbedringen var sterkere for de arbeiderfamiliene som hadde råd til den beste boligstandarden innen arbeiderklassen. Antall beboere per leilighet varierte lite mellom byens strøk, i 1899 fra 4,94 i Trefoldighet menighet til 4,52 i Kampen. Det året bodde 40 % av befolkningen i hele byen i boliger med mer enn to rom, og de disponerte 60 % av rommene.
Etter en henvendelse fra Arbeiderpartiet gjorde legen Axel Holst en boligundersøkelse i Kristiania i 1893, publisert i 1895. Holst satte minstekrav til luftmengde (10 kubikkmeter for personer over 15 år og 5 kubikkmeter for de yngre), som tilsvarer 4–5 kvadratmeter gulvplass per voksen person, og slike leiligheter måtte kalles «ytterst sterkt overfylt» og «sosial nødstilstand». I trehusstrøkene var denne tilstanden vanlig, med hhv. 30 og 26 % på Rodeløkka og Hammersborg, mens tallet for Grünerløkka og Grønland var 13 %. Men også 15 kubikkmeter til hver voksen måtte kalles «sterkt overbefolket», og denne tilstanden gjaldt for ca. 20% av de 1946 leilighetene han undersøkte og berørte dermed anslagsvis 20 000 mennesker i byen. Han dokumenterte hvordan folk sov flere i hver seng og mange mennesker på hvert rom – gjennomsnittlig bodde det fire personer i hver ettromsleilighet.
Kristiania ble rammet av de samme sykdommene som andre byer i Europa: kolera, med utbrudd i 1833, 1850, 1853 og 1866, flekktyfus, nervefeber (tyfoidfeber) og smittekopper, som alle ble klassifisert som boligepidemier. Medisinprofessoren Frederik Holst undersøkte koleraepidemien i 1833 og fant stor overvekt av utbrudd der boligforholdene var dårligst. En engelsk rapport i 1842 om boligforhold og skaden mennesker tok av trangboddhet og dårlige sanitærforhold, skrevet av Edwin Chadwick, ble mye lest og dannet grunnlaget for bolighygieniske undersøkelser, også i Kristiania. For de fleste som flyttet inn i leiegårdene betød den nye boligen et fremskritt i sanitærforhold og boligstandard generelt, selv om trangboddheten var allmenn på østkanten.
Sunnhetskommisjonen skulle ha sin oppmerksomhet rettet mot «boliger som ved mangel på lys eller luft, ved fuktighet, urenslighet eller overfylling med beboere har vist seg å være bestemt skadelige for sunnheten.» (§ 3) og hadde anledning til å regulere antallet mennesker som kunne bo i arbeiderboliger, leiegårder m.fl., men bestemmelsen fikk ingen stor betydning.
Andelen ettroms av alle leiligheter sank betraktelig fra 1890 (44,2 %) til 1910 (31,4 %). Andelen ettroms leiligheter var i 1900 høyere enn i resten av landet og i København (10 %), men lavere enn i Stockholm (45 %) og Berlin (49 %). Byen var moderne også i husholdningsstørrelse: en firedel av husholdningene besto av én person i 1875, i 1895 var andelen steget til nesten halvparten. I 1900 var halvparten av alle kvinner over 15 år i jobb.
I Pipervika og Ruseløkkbakken i 1850-årene hadde 65 % av familiene tatt inn losjerende. Å måtte ha losjerende av økonomiske grunner var noe de fleste ville unngå, i likhet med det å dele entré med naboer. De som sto for de filantropiske arbeiderboligene mente at det å ha voksne fremmede i leiligheten var moralsk negativt for familielivet, og betoningen av familieboligen som institusjon mot slutten av århundret økte denne motviljen mot losjerende. Men for arbeiderklassen var losjerende en aktuell inntektskilde. I 1891 var 7–8 % av befolkningen i byen losjerende, høyst var andelen i menigheten Gamle Aker med middelklassepreg og sentrumsmenighetene Johannes, Vår Frelsers og Jakobs. I 1910 var andelen losjerende økt til 9 % (20 135 mennesker), de fleste i store leiligheter: i 9 % av ettromsleilighetene bodde losjerende og de utgjorde 3,5 % av alle beboere, i 21 % av  toromsleiligheter bodde losjerende og de utgjorde 6 % av beboerne. Losjerende utgjorde over 10 % i tre- til syvromsleilighetene, i 35 % av treromsleilighetene bodde losjerende og 28 % hadde eget rom. I tillegg til de losjerende kommer ca. 10 000 tjenere, flest på vestkanten, og 8000 familiemedlemmer utenfor kjernefamilien.
Av de losjerende i 1910 var rundt en tredel familier. Fra folketellingen i 1920 vet vi at nokså mange av de som leiet ut til familier, også i småleiligheter, var enker, enkemenn, pensjonister eller enslige. I Kristiania kom et alternativ på den utstrakte utleien til losjerende i form av kommunale losjihus for enslige menn i Markveien 57 i 1915 og Ila pensjonat ved Alexander Kiellands plass i 1921 for kvinner.
Husleien i ettromsleiligheter i 1900 lå fra 80 til 120 kroner per år uten eget kjøkken og fra 138 til 170 med tilgang til kjøkken, for kjeller- og kvistleiligheter gikk husleien ned til 50 kr. Toromsleiligheter lå fra 132 kr per år på Grønland uten kjøkken til 304 på Frogner med kjøkken. Karl Haugholt oppgir at lønningene lå fra 15 til 24 kr per uke, som innebar at arbeidere med lav lønn betalte ca. 20 % av lønnen for en ettroms leilighet med kjøkken og de best lønnede arbeiderne betalte ca. 25 % av lønnen for en toroms leilighet. Flere kilder angir at husleiene lå fra en femdel til en tredel av en arbeiderlønning, Axel Holst mener det vanlige var rundt 20 % i sin undersøkelse, mens andre peker på at særlig med den usikre inntekten gjennom året ville mange arbeiderfamilier i praksis måtte betale opp til 30 % og mer. Statsøkonomene mente et forsvarlig nivå lå på 20 %.

Fasadene i historisme

Begrepet historisme ble sannsynligvis brukt første gang i Norge i 1955 i boka Stiler og stoler av Stephan Tschudi-Madsen og Carsten Hopstock. Fra 1960-årene kom det i vanlig bruk, da «stilforvirring» ikke lenger var dekkende for den mer positive holdningen til murbyen. Ikke-klassiske stiler i bygninger kom til Christiania i kirker og andre offentlige monumentalbygninger fra 1830-årene, i privatboliger fra ca. 1845.
Tidens kultur hadde elementer fra mange tidligere kulturer, og arkitekturen måtte være en blanding av tidligere stilarter, mente den tyske arkitekt Gottfried Semper. Det å gjenbruke tidligere tiders stiluttrykk var ikke nytt. Det nye var å la flere tidligere stilperioder inspirerte nye bygninger samtidig. Den ledende klassen i byenes sterke vekst var det nye industriborgerskapet, som gjerne lot sin bebyggelse bli inspirert av arkitektur som adelen og det tidlige handelsborgerskapet hadde brukt. Faget arkitekturhistorie, som ble til i denne perioden, bidro til at arkitekter kunne lese bøker, håndbøker og tidsskrifter med illustrasjoner som viste tidligere tiders arkitektur. Palassfasader ble en viktig inspirasjon for borgerskapets representative ytre – leiegårdsfasaden. Stilene fikk «ny» foran: nyklassisisme, nyromansk stil, nygotikk, nyrenessanse, nybarokk.
Valg av stil ble knyttet til bygningens oppgave: mange kirker ble bygget i nygotikk, inspirert av middelalderens himmelstrebende byggverk, til kunnskapsinstitusjoner som universiteter og museer ble ofte nyklassisisme brukt, som knyttet forbindelse med antikken. Også kirkene i Kristiania ble dominert av nygotikk inspirert av tyske middelalderkatedraler, med rød, upusset tegl. Men stilvalget var ikke gitt for noen bygning. Historismen ga stilfrihet – senere kalt stilforvirring.
Utforming av fasaden var i liten utstrekning lovregulert, og kunne bestemmes etter at byggetillatelse var gitt. Murmestere ble forventet å kunne tegne bygninger. Så langt vi vet, ble arkitekter inntil 1899 brukt der byggherren ønsket en bestemt stil eller særlig flott fasadeutstyr, mens mange fasader ble tegnet av byggmester med bakgrunn fra tegneskole og tilgang til kataloger over fasadeutstyr. Uttegning av fasaden ble tillatt gjort etter godkjenning av byggemelding. Med 1899-loven kom det krav om bruk av bygningskyndig som ansvarshavende.
I Norge ble det ikke utviklet noen nasjonal form for historisme, slik som i nabolandene. Det gjør at leiegårdsområdene i Kristiania ligner på forbildene på kontinentet. Nasjonal stil kom i trehusarkitekturen. Kildene er sparsomme, arkiver og lagre fra gipsverksteder o.l. er tapt på 1900-tallet.
Leiegårdene hadde ganske ensartede fasader, som er lette å kjenne igjen i dag. De fulgte noen grunnregler. Sokkeletasjen, ofte med kjellervinduer, har i mange tilfeller kvaderstein (stein hugget i firkantet form og med jevne fuger mellom) i lokal granitt eller syenitt. Det var også vanlig at første etasje ble markert med imitert kvaderstein og hadde et tungt uttrykk og mørkere farge enn resten av fasaden. Der etasjene over hadde omrammede vinduer på en nøytral veggflate, hadde første etasje som regel kraftige markeringer i form av kvaderimitasjoner eller horisontale felter med dype slisser imellom og vinduer med liten eller ingen omramming, ofte liggende i hulkil/sprang inn som understreker murmassen.
I leiegårdene ble alle stilene brukt, om hverandre og sjelden i ren form. Murmestere og arkitekter brukte de elementene og stiluttrykkene de mente ville gi et godt og salgbart resultat. Å avgjøre at en leiegård i Oslo er bygget i én bestemt av historismens stiler er i noen tilfeller mulig og fruktbart, i andre tilfeller ikke. Men leiegårdene sett under ett gir noen klare hovedmønstre stilmessig: fra 1840 til rundt 1880 ble den alminnelige leiegårdsarkitekturen i Kristiania dominert av senklassisismen slik Karl Friedrich Schinkel lærte den bort i Berlin, også kalt nyklassisismen, med rolige fasader der dekorelementene ikke hadde noen fremtredende plass. Fasaden var preget av horisontale linjer med jevn vindustakt, omrammingene var like i hver etasje, gjennomløpende gesimsbånd, høy knevegg. Fasaden artikuleres av gesimser og vindusomramminger.
Denne epokens preg hadde utviklet seg på monumentalbygninger, deretter villaer og leiegårder. I 1880- og 90-årene tar nyrenessanse over som vanligste fasadestil med italienske bypaléer som et tydelig forbilde for leiegårdsfasadene, med kraftigere markering av vinduer og etasjeskiller og rene dekorelementer (pynt). Det kunne være vertikale elementer som pilastre og lisener, noen ganger over flere etasjer som kolossalpilastre og -lisener, og medaljonger med romerske motiver. Mer ornamentikk ga mer livfulle fasader, lys- og skyggevirkninger ble brukt bevisst, den flate veggen (vegglivet) kunne bli nesten borte i arkitektoniske ledd, og skillet mellom veggliv og dekorasjon ble utvisket.
Leiegårder bygget som arbeiderboliger, Grønland 12 bygger av Arbeiderboligselskapet i 1868 og den første av de såkalte Gråbeingårdene, ble bygget i 1885 med upusset, synlig tegl, mens de aller fleste andre leiegårder før 1890 fikk pusset og malt fasade. En grunn til at synlig tegl kom rundt 1870 er at man først da greide å brenne mursteinen hardt nok til at den kunne stå ubehandlet mot vær og vind. En annen grunn var den holdningen at materialene skulle være synlige, uten forskjønnende lag. Blant arbeidsfolk som skulle bo i husene var den upussede teglen ikke populær, man ønsket å kunne «vise fasade» på linje med andre som bodde i leilighet. Fra tidlig i 1890-årene endret synet seg, og det ble vanlig med et lag tegl utenpå den bærende veggen (forblending) i dekorative farger, mest mørk gul, ofte fra Belgia, Holland, Danmark eller Syd-Sverige, men også den norske dyp røde ble brukt.
I kirker, fabrikker og andre offentlige bygninger som brannstasjoner ble rød, hardbrent tegl i hele murbyperioden brukt uten puss, ofte sammen med nyromansk (rundbue) eller nygotisk (spissbue)-stil. Eksemplene på slike fasader på andre bygninger var få, som Ringnes' direktørvilla i Biermanns gate, 1889, og Gassverkets administrasjonsbygning i Storgata 36C, 1883.
Da pussede teglvegger på noen gårder ble erstattet av synlig tegl på slutten av århundret, ble også naturstein lagt som forblending. Det ble brukt mange slags norsk stein: granitt, labradoritt, sandstein, kleberstein. Forbildene ble hentet fra Hamburg, Frankfurt og Berlin. Herman Major Schirmer hadde som lærer på Tegneskolen stor innflytelse og hevdet i 1880 at Slottet hadde satt tonen da pussarkitektur ble valgt «med alle de flatheter og usannheter i formgivningen, som denne metode medfører» – nå var det tid for å hente fram landets egne materialer, og det var blant annet stein.
Stiluttrykket på fasadene, enten det var store eller små gårder, øst- eller vestkant, ble ganske ensartet. Lovgivningen og teknologien var felles, med tykke murvegger og regulerte høyder og fasadelelementer som balkonger, vinduer m.m. Borgerskapets victorianske boligsmak (etter dronning Victoria) var pussede fasader med markerte vinduer og etasjeskiller og dekorelementer. Dekorelementene var av økonomiske grunner ofte ferdigkjøpt eller ble gjenbrukt fra gård til gård. Ornamentene på fasaden, «pynten», var ofte i puss-trekninger på utmurte deler av fasaden, eller i gips som ble limt på pussen. Stukkdekor ble kjøpt som ferdigvare fra hollandske kataloger, det var helfigurer, godehoder, våpenskjold og kapitéler, og i de samme fant byggherrene også utstyr til bruk på taket, som spir og rekkverk i smijern, detaljer til bruk på arker og utspyhoder til takrenner.
Den utstrakte bruken av gips og stukk skyldtes blant annet at materialene kostet lite, gips egnet seg for masseproduksjon og ga mye mer dekor for pengene enn tilsvarende dekorasjoner i tre. Materialets egenskaper ga den frodigheten i detaljer og den sirlige, presist polerte form som tiden etterspurte. Stukkornamentikk som akantusfriser i toppgesimsen fikk gjennomrudd etter bybrannen i 1858. Noen få gårder har sgraffito, der det legges et mørkt pusslag, så et lyst samme dag, og så skrapes et motiv ut ved å fjerne det lyse. Sgraffito gir en relieffvirkning mellom lyst og mørkt. Torggata 36 fikk restaurert sin sgraffito i 2015, ellers er teknikken brukt på Parkveien 45, Nordahl Bruns gate 11, 13 og 15, Bidenkaps gate 2, Biermanns gate 6, Inkognitogata 28, Eilert Sundts gate 28 og Skovveien 11.
Grosch og Schirmer hadde stor betydning for overgangen fra København-inspirert empire i 1820-årene til sveitserstil og andre romantiske retninger fra slutten av 1830-årene, som Kirkeristen og Brannvakten ved Domkirken, Gaustad sykehus og Botsfengselet.
Husene ble ikke gjort like høye, etasjeskillene og takgesimsene er bare nesten like høye. Med fire-fem leiegårder på en kvartalsside bidrar det til variasjon i gatebildet. Båndgesimser, langsgående markeringer av etasjeskillet, har en teknisk funksjon i tillegg til det dekorative, ved at de beskytter etasjeskillets svill og bjelkehoder mot fuktighet. Hvis den skarpe underkanten (dryppnese, vann-nese) viskes ut eller hugges av, vil regnvann ikke falle av, men bli hengende og skape frostsprengning og oppløsning av murpussen.
Arkitektonisk utforming ble konsentrert om fasaden mot gaten, med sin signalfunksjon mot det offentlige rom – både arbeiderklassen og borgerskapet var opptatt av å «vise fasade» – mens fasadene mot gårdsrommet som regel ble gjort enklest mulig. Denne prioriteringen var en del av et victoriansk verdi- og forståelsesunivers som var felles for Europa i annen halvdel av 1800-tallet.

Fargebruk

Lovgivningen satte én begrensning på fargebruk på fasadene: hvit farge var ikke tillatt i fasade mot gaten. Bakgrunnen var en henvendelse fra stadsfysikus Frederik Holst om at slik farge var særdeles skadelig for synet. I 1827-loven var heller ikke lyserødt eller lysegult tillatt, men det forbudet ble ifm. 1842-loven vurdert å være for vanskelig å håndheve, og derfor tatt bort. Forbudet mot hvitt gjaldt til 1929. Fram til 1875 var knust glass i pussen forbudt av samme grunn. Morgenbladet skrev i 1891 at de nye gårdene på Grünerløkka er smakfullt dekorerte, noen i de nå så moderne fargene rød, kremgul og snehvit. Også andre kilder beskriver hvite leiegårder, det behøver ikke å ha vært ren hvit, men forbudet kan ikke ha vært overholdt eller håndhevet strengt.
De mest brukte fargene på Kristianias murgårder var gylden og gulgrå, brukket med litt sort og mye hvitt, og noe umbra, oker eller lampesot, og fargene ble laget som etterlikninger av stein. Å bruke puss, kalk og pigment for å oppnå en farge fra stein man ikke har råd til, kommer fra antikkens Hellas og ble vanlig i Kristiania i annen halvdel av 1700-tallet, på den tiden puss i farger som etterliknet sandstein, kalkstein, gulhvit travertin og marmor erstattet synlig tegl, ofte både gul og rød. Fra italiensk renessanse hadde ensfargede byer vært en tendens i Europa, med den gule Gamla Stan i Stockholm som en nordisk representant. De senklassiske gårdene fra 1840 til 1870-årene hadde som oftest ensfargede fasader, slik forbildene var monumentalbygninger med fasade hugget i én steinsort. Fra 1870-årene og særlig i 1890-årene ble kraftigere farger vanlig i pussarkitekturen, på vestkanten også kjølige, lyse kittfarger. Der det ble brukt to farger, var mønsteret at de elementene i fasaden som er ment å forestille huggen stein, gis samme farge, mens den andre fargen brukes på vegglivet. Fargene på murgårdene er ikke godt dokumentert i offentlige arkiver og det finnes derfor ikke fullstendig kunnskap.
Fra slutten på 1880-årene, inspirert av nordisk renessanse, kom synlig rød og gul tegl i veggflaten (vegglivet) på forretningsgårder, den røde var norsk med høyt jernoksidinnhold, den gule importert. Nordisk barokk var også en inspirasjon, med Akersgata 20 (Skreddergården) som fremste eksempel. I 1890-årene ble synlig tegl, tårn og spir vanlig på leiegårder på vestkanten. Edelpuss, med marmorpulver og glimmer, ble brukt noe.
Fargene på vinduer var tidlig i murbyperioden ofte brun, fra rundt 1890 ble mørk grønn vanlig, som mot den lyse fasaden skapte følelsen av et nøytralt hull i veggen, som i antikkens templer. På gårder med synlig tegl kunne vinduene få teglens farge. På inngangsdører og porter ble mørk brun og grønn brukt, men også oker som etterliknet eik og treverk som ble ådret eller lasert. Bakgårdsfasader ble ikke alltid malt, og ble de malt, var fargen lys grå eller lys gul for å slippe mest mulig lys ned til leilighetene.
Kalkmalingen som ble brukt passer til murgården ved at kalken slipper fuktighet igjennom. Den har en laserende effekt som fremhever murens materialitet. Fasaden blir selvrensende ved at kalken ikke flasser, men forvitrer, og muren trenger bare børsting før påføring av ny kalkmaling. Oljemaling ble brukt, og fra 1890-årene også silikatmaling.
De vanlige fargene i kjøkkener i annen halvdel av 1800-tallet var gul (oker) og rosa, blå ble først en kjøkkenfarge rundt 1915.

Jugend

Jugend (det franske art nouveau betegner det samme) var en stil som oppsto i 1890-årene, kom til Kristiania noen år før århundreskiftet og varte til noen år etter 1910. Den hadde dekorasjonsgleden til felles med historismen, men tok den lenger ved at også interiører ble designet gjennomført av arkitekten som tegnet huset. Og i jugendarkitekturen har jern, både som bærende materiale og smijern, og glass en viktig plass. Flere statlige bygg fikk jugendstil: Gamle regjeringsbygning (1903, Henrik Bull), Historisk museum (1902, Henrik Bull), Norges Bank (1906, Ingvar Hjorth), men også mange bygårder og villaer, blant dem Villa Otium, Nobels gate 28 (1911, Henrik Bull), Observatoriegata 2B (1903, Alf Hurum), Fougstads gate 25 og Waldemar Thranes gate 40 (begge 1903, Hans Grønneberg), Tors gate 1 (1912, Syver Nielsen, der sagaromantikken som bilde på det nasjonale går sammen med jugend) og Heftyeterrassen (1912, Lilla Hansen).

Offentlige bygninger

Med Trefoldighetskirken startet en omfattende kirkebygging. Etter landets første offentlige arkitektkonkurranse ble den tegnet av tyskeren Alexis de Chateauneuf, og den er et hovedverk i nygotikken i Norge, ferdig i 1858. Samme arkitekt sto for ombygging av Vår Frelsers kirke (i dag Oslo domkirke) i 1848–50, der den fikk et nytt tårn som kunne hevde kirken som landemerke i et bylandskap der normalhøyden var på vei fra to til fire etasjer. I 1880-årene ble det bygget mange store kirker, de fleste i nygotikk med langskip og synlig tegl: St. Olav første langkirke 1856, Uranienborg som landemerke på vestkanten, Johannes (1878), Kampen, Sagene, Paulus, Sofienberg, Grønland og Jakob. Kirkene med høye tårn, små parkanlegg rundt og plassert på en høyde eller som avslutning av et gateløp ble lett synlige orienteringspunkter i bybildet.
I 1850-årene bestemte kommunen seg for å samle byens og forstedenes fattighus og institusjoner for kronisk syke ved øvre Storgata, og i 1858 sto Krohgstøtten sykehus ved Nybrua ferdig. Halve sykehuset ble revet i 1950-årene for å gi plass til Oslo legevakt. Byens eget sykehus var mest for fattige inntil 1870, så ble det mer allmennsykehus, og i 1902 ble Ullevål sykehus tatt i bruk.
Grønland kirke, politi- og brannstasjon og skole, tegnet av Wilhelm von Hanno, lå tett og ble det fremste eksemplet på offentlige bygninger for et boligstrøk, etter mønster av tilsvarende i Preussen. Upusset tegl ga disse offentlige bygningene felles karakter.
Skolebyggingen startet med Møllergata, den første moderne norske folkeskole 1861, og Sagene skole samme år, og senere kom en rekke monumentale skolebygninger, oftest i upusset tegl, mange med mer enn 1000 elever. Av barnehagene (børneasylene) står Enerhaugens børneasyl fra 1843 i Sørligata 4. Fengsler ble bygget i Grønland (Botsfengselet 1851), Møllergata, bak politikammeret, 1866, og på Tukthuset, 1850-årene.
De siste ti-tolv årene av murbyperioden ble det bygget en rekke offentlige monumentalbygninger, mange av dem med fasader i norsk stein. For Norges banks bygg på Bankplassen (1906) var dette et krav i arkitektkonkurransen. Bygningen på ca. 2000 kvadratmeter grunnflate fikk en fasade med mørk grå, grovt hugne granittblokker (råkopp), mens norsk granitt, marmor, kleberstein og porfyr prydet interiørene. Hovedpengekjelleren var pansret med jernplater. Andre bygninger med bærende vegger i tegl og fasader i stein er Regjeringsbygningen i Akersgata 42 og Historisk museum ved Tullinløkka, de også med interiører der både faste og flyttbare elementer hadde preg av jugendstil, var tegnet av arkitektene og utført av materialer og med håndverksarbeid av ypperste klasse. Justisbygningen (i dag Høyesterett) sto ferdig i 1903, Kunstindustrimuseet og Kunst- og håndverksskolen i St. Olavs gate samme år, kraftoverføringsstasjon i Hausmanns gate 16, 1901 og Zoologisk Museum på Tøyen, 1908.

Fabrikker

Hjula Væverier fra 1855 kan kalles fødestedet for den industrielle revolusjon i Norge. Fabrikkeier Halvor Schou besøkte Verdensutstillingen i London i 1851 og hadde god kunnskap om fabrikker, særlig i England, og bygningen introduserer en internasjonal bygningstype til Norge. Oluf Nicolai Roll, som tegnet bygningen og ledet byggearbeidet, kom tilbake fra Hannover i 1843 som landets første sivilingeniør. De nye industrieierne og –lederne hadde god internasjonal kontakt og utgjorde kjernen i Polyteknisk forening, stiftet 1852.
I Hjula-bygningen ble jern og glass brukt på nye områder og i større omfang enn før, lys kom fra nær 1000 gassbluss, oppvarming fra sentralvarmeanlegg og et rørledningssystem for vann og damp sikret riktig luftfuktighet for tekstilproduksjonen. Myrens verksted litt lenger opp langs Akerselva skulle bli produsent av prefabrikkerte støpejernselementer til fabrikkbygninger. Hjula, Nedre Vøiens Bomuldsspinderi, Christiania Seildugsfabrik og andre fabrikker ble av de aller største bygningene i Kristiania, og de var, tross lav status, tiden mest avanserte bygningstype, typologisk og teknologisk. Utformingen var nært knyttet til produksjonens krav med effektiv kraftoverføring som ga lange produksjonshaller, godt dagslys som ble løst med engelsk shed-tak osv. Fasadestilen var Hannover-typen av rundbuestil og synlig tegl, det eneste dekorative element var en list som markerte etasjeskillene. Seilduksfabrikken ved enden av Seilduksgata på Grünerløkka er det best bevarte fabrikkanlegget.
Fabrikkene fra 1840-årene og fremover hadde brukt jern i innvendige bæresøyler. I 1890-årene blir bruken av jernskjelettet vanlig også i utvendig bærevegger, dragere og bjelker, slik at hele bygningen hvilte på et jernskjelett. Denne konstruksjonsmåten ble vanlig også i forretningsgårder, men ikke i leiegårder. Konstruksjonen var meget brannfarlig, fordi etasjeskillene var brannsikre og bygningene kunne bestå av bare ett rom i hver etasje. Jern utvider seg ved høy varme og trekker seg sammen ved vanning, med fare for sammenrasing, slik som det skjedde ved brannen i Christiania Guldlistefabrik og Høvleri i Urtegata 11 i 1986.
I 1840-årene kom flere ølbryggerier, tobakksfabrikker i tillegg til tekstilfabrikkene. Nydalen Compagnies lager- og kontorbygg i Tollbugata 12 bygget i 1882 hadde hydraulisk heis.
Det fantes mange fabrikker med egne lokaler mellom leiegårder i fasaderekken eller inne i kvartalene på østkanten, ofte med en blanding av bygårds- og fabrikkarkitektur. I 1850-årene ble slike etablert i stort omfang, på Rodeløkka så tett at industrien dominerte den vestlige delen av strøket. Denne funksjonsblandingen dominerte byen helt til etter annen verdenskrig, men langt sterkere i øst enn i vest, der det ofte ble lagt servitutter på tomtesalg som forbød bedrifter som lagde noen form for støy, lukt eller liknende.
I 1910 var andelen av yrkesaktive knyttet til industri på topp med 44 %.

Forretningsgårder og City

Før murbyen foregikk mye handel nordøst for Kvadraturen, i Storgata og på Vaterland og Grønland. Fra 1870-årene, med industrien langs Akerselva, jernbanen og den økte skipstrafikken, kom Kvadraturen tilbake som handelssentrum, og eiendomsverdiene der økte voldsomt. De brede gatene og firkantede tomtene egnet seg for butikk- og boligbygninger mot gaten og bakgårder med lager. Med Vestbanestasjonen i 1872 oppstår også et sentrum vest.
I Kvadraturen kom forretningsgårdene med butikkplan i 1. etasje og øvre forretningsetasje fra 1855 med konsul Petersens gård i Karl Johans gate 16. Staller, skjul og hager måtte vike for større og mer funksjonelle lagerbygg og verksteder. Utover mot 1890-årene flytter stadig flere beboere ut av Kvadraturen, slik at det blir et mer rendyrket handels-, service- og kontorstrøk, i datiden kalt City. Byens første stormagasin var A. Vollmanns bazar i Kongens gate 22, åpnet i 1873.
I forretningsgårdene ble nye konstruksjonsmåter tatt i bruk først. Før det hadde flere hoteller og banker fått egne bygninger, som Hotel du Nord, 1828 og Victoria, 1838. Førsteetasjene fikk vindusglass og vareutstilling, muliggjort av bærende jernkonstruksjoner, 1842-loven tillot at vinduer sto tett, og dette la til rette for butikkvinduer som fylte mye av 1. etasjes fasade. Det første varehus med gjennomgående handel i hele bygningen var Steen & Strøm, Kongens gate 23, 1874, som også var den første forretningsgården med konstruksjon basert på bruk av jern og stål. Store butikkvinduer og jernbjelker i overdekning, som ga mulighet for å større rom, kom fra 1870-årene. Det var ikke stål, men smijern i de tidlige bygningsskjelettene, et materiale som i likhet med stål tåler ikke bare trykk, men strekk, og derfor kan brukes også i bygningens horisontale ledd.
Vindusflatene ble mye større og vindusfelt kunne fylle mye av fasaden i 1. og 2. etasje. I Kvadraturen kom det forretningsgårder som en spesialisert bygningstype i 1890-årene, ofte både høyere og bredere enn tidligere ved sammenslåing av tomter. Jernskjelettene ga mulighet til å flytte indre vegger etter behov, og etasjeplanene ble fleksible på en nye måte. Gårdsrom fikk glassoverdekking. Store, åpne, lyse butikklokaler i flere etasjer med påkostet interiør og iøynefallende fasader med kostbare materialer, ofte i stein, fascinerte publikum og ga forretningspalassene status i bybildet. Også cafélivet tok etter europeiske storbyer: i 1880 bygget eieren Julius Fritzner om Grand Café slik at den ble åpnet mot gaten med store speilglassvinduer og første etasjes gulv på gatenivået. I resten av sentrum var det fortsatt vanlig med boliger fra 3. etasje og opp.
Fra slutten av 1850-årene ble de toetasjes gårdene i Kvadraturen erstattet med fire- og femetasjes leiegårder med butikker i første etasje. Brannen i 1858 forsterket denne utviklingen, og bygninger for dyr og høy i gårdsrommene forsvant og ble erstattet av lager- og verkstedbygninger. Boligene ble konsentrert i høyere etasjer, og i 1890 var det knapt boliger igjen i tredje eller lavere.
De nye forretningspalassene var iøynefallende fordi det kom så mange nye gårder, med sine høyder – fem etasjer og bratte tak – og fordi mange av dem fikk fasader med huggen stein og store speilglassruter, begge deler fremmed på byens forretningsgårder til da. Den håndverksmessige kvaliteten var fremragende, det ble brukt messing, smijern og nye treslag som mahogny og teak. Nordisk renessanse ble tatt i bruk som stilideal, særlig med viltre hjørner, som ble fremhevet med karnapper og tårn, men også barokken, gotisk og romansk arkitektur ga inspirasjon.
Tostrupgården, bygget 1896–98 for Jacob Tostrup Juvelerforretning, var blant landets første med stålskjelett som skyskraperne i New York og Chicago, med fasade i lys marmor fra Fauske og mørk labrador i sokkeletasjen og både puss, stukk og smijern. Hjørnene har spir, mens hovedspiret står over de midtstilte smijernsbalkongene. Den lå ut mot paradegaten Karl Johans gate, med Stortings plass foran, og ble et symbol for de nye forretningspalassene. Heis og elektrisitet var fortsatt nytt. I kjelleren lå restaurant Tostrupkjelleren, i første og annen etasje var det butikk, i første også sigarforretning og kafé, i de høyere kontorer og i loftsetasjen verksteder og atelier. Arkitektene hadde deltatt på verdensutstillingen i Chicago i 1893.
På Stortorvet fylte Christiania Glasmagasin, ferdig 1899, nesten et helt kvartal med lager og butikker, og var det første stormagasin med sentral søylehall med dobbeltrapp i marmor og enhetlig visuell profil som ga preg av åpen markedsplass. Bygningen hadde vannklosetter, sentralvarme og hustelefoner. Arkitekten Harald Olsen gjorde flere studiereiser til Paris ifm. oppdraget.
Rundt århundreskiftet ble forretningsgårder i sentrum bygget med en eller to toppetasjer som fikk form av tak med skråvinduer. Voldsomme takoppbygg og hjørnetårn ble kjennemerker for 1890-årenes forretningsarkitektur. Striden sto blant annet om Groschgården i krysset Karl Johans gate/Universitetsgata, som fikk dispensasjon fra reglene for byggehøyde og takvinkel.
Spesialforretninger kom fra 1850-årene, og i det tiåret med høykonjunktur økte detaljhandelen sterkt og Kirkegata etablerte seg som handlestrøk og begynnelsen på det som skulle bli City. Forretningene i Kristiania hevdet seg allerede godt i sammenlikning med Stockholm og København. Steen & Strøm ble etablert i 1856, og omtrent samtidig ble Karl Johans gate etablert i dagens lengde og ble en viktig akse i det nye sentrum. På tomtene etter brannen i kvartalene langs Karl Johans gate fra Kongens gate til Skippergata kom det nye forretningsgårder av den nye typen. I 1860-årene kom nedre Torggata, et av få områder bygget direkte som forretningsstrøk.
Der leiegårdskvartalene hadde åpne tomter og ulike bygninger, har forretningskvartalene i Kvadraturen ofte en eller flere små lysgårder. Her var det tett med bygninger før forretningsgårdene kom, og plassen kunne i 1890-årene utnyttes hardere enn i boligkvartalene fordi det ikke lenger bodde mange her. I enkelte av kvartalene kom det passasjer, blant dem Frølichpassasjen mellom Kirkegata til Dronningens gate, Ove Ekman 1894, Citypassasjen mellom Akersgata og Pilstredet, Ekman & Smith 1897, passasjen gjennom Svaneapotekgården mellom Stortorvet og Karl Johans gate (fredet 1983) og Børspassasjen mellom Fred Olsens gate og Skippergata (Ole Sverre, 1900).

Teglverk og lokale råvarer

Grunnen i Oslo opp til ca. 220 meter over dagens havnivå er gammel havbunn, og består mye av gneis og granitt som ble knust og skurt til grus og sand under de enorme ismassene under istidene og senere smelting. Resultatet var små leirmineralpartikler som danner leire, som mange steder i Oslo er 50 til 70 meter dyp. Tegl – murstein av brent leire – har blitt produsert i Oslo siden ca. 1290, da kong Håkon 5. Magnusson etablerte teglverk på sørsiden av Alna litt nedenfor Geitabru. Tegl derfra kan ses i Olavsklosterets hall. Gerhard Treschow produserte tegl på Bjølsen fra ca. 1690.
I 1830-årene var det 19 teglverk i Christiania og Aker. Fra rundt 1840 fikk teglverkene en blomstringsperiode, og de cirka 40 teglverkene som var i drift i Kristiania og Aker i kortere eller lengre tid mellom 1840 og 1910 (19 i 1856) leverte det meste av den tegl som ble brukt til å bygge murbyen. Mange lå langs elvene, Akerselva, Hovinbekken i Østre Aker med fler, der det var dyp leire, gjerne på flate strekninger nær fossefall som ga kraft til drivhjulene. Verkene var lette å kjenne på store bygninger med flate tak og høye piper. Med ringovn, i Norge fra 1864, og moderne formings- og kappemaskiner ble produksjonen i verkene kontinuerlig og effektiv. Produksjonen økte sterkt fra rundt 1870.
Teglverkene har gitt navnene Verksgata og Teglverksgata på Rodeløkka, etter Dæhleneng teglverk, og Teglverksdammen på Hasle, etter Hovin Teglverk. I 1875 hadde teglverkene omtrent 1000 ansatte. I 1890 hadde de åtte teglverkene innen byens grenser 478 ansatte. Den overveiende andel av teglstein produsert for Kristiania i murbyperioden var ikke så hardbrent at den egnet seg for fasade, og dette var en grunn til at praktisk talt alle leiegårdsfasader frem til 1890-årene fikk murpuss. I 2018 står kun ett teglverk igjen med produksjonsbygning og ringovn, Kristiania teglverks bygning fra 1936 ved Bryn stasjon.
Også den kalkbaserte mørtelen som ble lagt mellom mursteinene, var oftest lokalt produsert.
Steinindustri på grunnlag av granitt- og syenittforekomstene rundt byen kom fra rundt 1825, og i 1860-årene ble det levert 2–3 kilometer kantstein i granitt årlig. Stein til fundamenter, sokler, trapper og utsmykning av murgårder kom fra Grorud, Grefsen og andre steder i Østre Aker.
Trevirke ble bearbeidet ved lokale høvlerier, med Christiania Høvleri som det største. Trebedrifter kalt «mekaniske snekkerier» laget lister, dører, persienner og rullegardiner, og trebedriftene hadde rundt 1000 ansatte sent i århundret. Byens jernindustri, som Christiania Spigerverk i Nydalen, laget dørvridere, bygningsbeslag, porter, trapper, jerndører, gelendere, stakitter, stolper, takornamenter, verandaer i to etasjer, altaner, spiker og stifter. Myrens verksted kjøpte råjern fra England. Glass, som ble brukt i økende utstrekning i bygninger, kunne kjøpes fra Hadeland Glassverk. Prefabrikerte dekorelementer i gips og terrakotta ble produsert på Andresen & Munchs ornamentfabrikk på Holmen (dagens Aker brygge) fra 1820-årene.

Murtvang og murbebyggelse i andre byer

Norske byer − oversikt
Ved bygningsloven for landets byer i 1896 (gjaldt ikke Kristiania, Bergen og Trondheim) ble det innført begrenset murtvang, men den var utilstrekkelig til å bekjempe de mange bybrannene, skriver departementet i forslaget til en egen lov om murtvang i 1904, etter brannen i Ålesund samme år. Av samlet forsikringsverdi på bygninger i byene i 1904, unntatt de tre med egne bygningslover, sto murgårder for 23 % (68 av 298 mill. kr). Bare i Kristiansand var andelen over 50 %, mens Drammen, Sandefjord, Halden, Moss, Hamar, Skien og Arendal lå over en tredel. I disse og følgende byer gjaldt en murtvang innført ved kgl. res. før loven i 1904: Fredrikstad, Sarpsborg, Tønsberg, Larvik, Porsgrund, Kragerø, Grimstad og for mindre deler av Haugesund og Narvik. Trondheim hadde i 1904 gjennom egen bygningslov murtvang i hele byen.
I Kristiania hadde ca. 35 % av alle bygninger fire eller fem etasjer i 1910, i Bergen ca. 10 % og i de andre byene i landet ca. tre promille. Stavanger forble en treby.
Bergen
Bergen fikk gjennom egen bygningslov i 1848 plikt til å bekle bygninger med ildfast materiale. Byggehøyden ble øket fra 16 alen i den første bygningsloven av 1830 til 20 alen i 1848 og 23 alen i 1853 hvis hele bygningen var kledt i mur. Gjennom en lovendring i 1857 ble det krav at alle bygninger med fasade mot gaten skulle bygges i mur, og ved ny lovendring i 1883 ble murtvangen kraftig utvidet i virkeområde og la grunnlaget for leiegårdsbebyggelsen. Bergen hadde i 1904 murtvang med noen unntak for villaer i tre, men det var likevel bare 55 % av bolighusene bygget i perioden 1885 til 1900 som var i mur. Byen hadde ikke på langt nær så kraftig befolkningsvekst som Kristiania, og boliger til den økende befolkningen ble frem til 1880 skaffet gjennom påbygging og ominnredning av eksisterende trehus, arbeiderbyer med toetasjes trehus i fjellsidene og toetasjes rekkehus av mur eller tre. Fra rundt 1880 ble leiegårder i mur vanlig. Gatereguleringen var et rigid gjennomført rutenett med svært bratte bakker opp til Nygårdshøyden. En rekke murgårder har gavl mot gaten.
Klimaet i Bergen skapte problemer for murgårdene. Påbudet i 1848 om murbekledning av trehusenes fasader mot gate og allmenning viste seg skadelig, tømmeret råtnet bak muren. Og det var vanskelig å få tørket nye murgårder tilstrekkelig om sommeren pga. styrtregn og mye fuktighet, og om vinteren var frostsprengning et problem. Den lokale kalken var ikke egnet for klimaet, og det ble etter hvert tilsatt leire med kiselsure oksider som øket tørkingen. Inne ble luften rå, og bjelker og annet treverk i kontakt med muren hadde lett for å råtne.
Bergen fikk en mindre skarp klassedeling strøkene mellom enn Kristiania, men også her ble det en skarpere sosial geografisk deling etter ca. 1870: borgerskapet på Nygårdshøyden og Kalfaret, arbeidere på Krohnengen, Wesselengen, Nygårdstangen og Nedre ladegården.
Ålesund
Etter at byggemarkedet i Kristiania ble svært dårlig rundt 1905 og Ålesund brant i 1904, arbeidet Kristiania-arkitekter i Ålesund, blant dem Henrik Nissen, som ble bygningssjef der 1904–06, Hagbart Schutte-Berg, Helge Blix, Sigmund Brænne og byggmester og arkitekt Georg Heinecke. I Ålesund ble det i stor utstrekning brukt Grorudsyenitt.
Skien
Etter brannen i Skien i 1886 bidro Oslo-arkitektene Paul Due og Hagbarth Martin Schytte-Berg til gjenoppbyggingen som ga byen et monumentalt Beaux Arts-preg, særlig i bypartiet med kirken. 
Stockholm
I Stockholm ble murbyen (stenstaden) bygget etter en plan av Albert Lindhagen i 1866, med stjerneplasser og brede, beplantede boulevarder som ga et differensiert gatenett. Planen ble fulgt av bydelsplaner, der normal gatebredde var minimum 18 meter, enkelte gater med liten trafikk 12 meter, hovedgater 24 meter og allégater som Odengatan, Karlavägen, Birger Jarlsgatan og Lindhagensgatan 30 meter.
Stockholm fikk en storbyform med vesentlig bredere gater og høyere bygninger enn Kristiania. Kvartalene (kvarteren) fikk som i Kristiania bakgårder i gårdsrommene og befolkningen i arbeiderstrøkene bodde usunt tett. Bygningsloven i 1874 tillot høyere bygninger, jf. Lindhagenplanen, og byggehøyden ble fem og seks etasjer. Stenstaden kom særlig på malmerna, Östermalm, Norrmalm, Vasastaden og Södermalm. Store høydedrag (bergknallarna) ble utsiktsparker, dels for å sikre utsikt og god luft som fellesgode, dels fordi det var dyrt å sprenge vekk store fjellhøyder slik at byen fikk et svært god parkdekning.
Store deler av den sentrumsnære leiegårdsbebyggelsen ble revet i etterkrigstiden for å gi plass til ny kontorbebyggelse. Befolkningen i innerstaden, som tilsvarer Oslos indre by, sank fra over 450 000 i toppåret 1960 til under 250 000 i 1980.
København
København var mer lik Kristiania enn Stockholm, og ble også henvist til i lovgivningssaker. I 1852 ble store områder rundt det gamle København (demarkationsterrænget) frigitt fra militær båndlegging, i 1856 kom byggeloven og i 1857 loven om gater, veier og vannløp. Byen fikk i de neste femti årene en omfattende karrébebebyggelse med ca. 65 000 leiligheter i leiegårder på broerne Vesterbro, Nørrebro og Østerbro og på de tidligere vollene. Allerede i 1840-årene var mer enn halvparten av bygningene i fire og fem etasjer, blant annet ved omfattende påbygging av etasjer på bebyggelsen fra slutten av 1700-tallet og først på 1800-tallet, og det vanligste var å leie bolig. Fem og seks etasjer ble helt dominerende i murbyggeriet i annen halvdel av 1800-tallet, og andre boligtyper enn leiegården utgjorde bare rundt 5%. Gatebredden var minst 20 alen i nye gater fram til 1889, da normal minstebredde ble 30 alen. Fra overvekt av ettromsleiligheter i 1880, blir treroms det normale i slutten av 1890-årene. Den overveiende del av leiegårdene var eiet av private som eide noen titalls leiligheter. København fikk større forskjeller mellom hovedgater og sidegater enn Kristiania, og pussede fasader med stukk mot hovedgatene og synlig tegl i fasadene mot sidegater ble vanlig.
Utenfor Norden
Leiegårder var vanlig i tyske, skotske, amerikanske og skandinaviske byer, men i London og andre engelske byer ble leiegården ikke en dominerende boform.

Murbyen på 1900-tallet

Fra 1910 til 1940 ble murbyens regulerte kvartaler stort sett bygget tette. Det aller meste av bebyggelsen på de ledige tomtene fikk en høyde som ikke sprengte murbyens form. Unntakene var Vaterland og Vika, som begge ble revet og fikk ny kvartalsstruktur, Vaterland med høyhus og Vika med massiv kontorbebyggelse, og en ring av høyhus langs Ring 1.
Gjennom 1900-tallet ble murgårdene hengende etter når det gjaldt moderne boligstandard, særlig på østkanten forfalt leiegårdene. Og denne delen av indre by var eldst: i sentrum, som i denne sammenheng kan regnes til øst, var 80 % av boligene i 1955 bygget før 1900, i indre øst 50 % og i indre vest 30 %. På vestkanten var det bygget mer i mellomkrigstiden enn i øst.
Trangboddheten i murbyen økte etter 1905 og var verst i perioden fra 1912 til 1920. Senere, og særlig i 1930-årene, sørget boligbygging, overgang til treromsleiligheter som standard og lavere barnetall for at mange fikk en sterkt forbedret boligkvalitet. I 1888 bodde det 2,12 personer i hvert rom i den daværende byen, i 1938 var tallet 1,38. I 1950 var kommunens norm for hva som var en overbefolket leilighet at det bodde mer enn to personer per rom, og med den målestokken var 13–14 % av boligene overbefolket. 1900-tallets bekvemmeligheter ble ikke tatt i bruk tidlig i murbyen: i 1950 hadde 74% av byens boliger vannklosett, 52% hadde bad, og andelen i murbyen var lavere.

Kritikk mot murbyen tidlig på 1900-tallet

I de første årene av 1900-tallet skjedde et stemningsskifte i den intellektuelle eliten i synet på murbyen. En ny bevissthet om nasjonal byggeskikk hadde allerede slått rot, og de historiske forbildene ble nå hentet i vårt eget land: den internasjonale historismen ble til nordisk nybarokk, en senhistorisme tuftet på vår egen renessanse- og barokkarkitektur. Arkitektstudenter reiste fra 1895 på studieturer rundt i landet og studerte folkelig byggeskikk under ledelse av Herman Major Schirmer ved Tegneskolen, som et uttrykk for den nye romantiske strømningen i 1890-årene.
Det ble i starten av 1900-tallet sett på som negativt at murbyens form og dens arkitekturstil, historisme, var internasjonal og særlig tysk, at den var hentet inn fra utlandet gjorde stilen uekte, i motsetning til det ekte norske. Og bebyggelsen fikk kritikk for å være stygg, håndverksmessig dårlig utført og uten bygninger av arkitektonisk verdi og originalitet som kunne avtvinge beundring og respekt. Fasadedekorasjonene av mur og gips ble «utenpåhengt stas». Prinsippet med å velge historisk fasadestil etter bygningens bruk ble utvannet med leiegårdene, der stiler ble valgt, og blandet, og overdrevet med tårn og overlesset fasadedekorasjon. Dette skulle tekkes bestemte sosiale grupper av leietakere, særlig «nyrike» som i sitt strev etter å klatre på samfunnsstigen ville ha boligen som en av flere elementer i en fasade som skulle imponere.
Murbyens arkitektur ble ved århundreskiftet til «stilforvirring» og «stiloppløsning», ifølge byarkitekt Harald Aars et utslag av at formspråket var overført fra Tyskland til et ungt folk uten den tradisjon og aristokratiske kultur som skulle til for å motstå «motens luner». Om det var en utbredt holdning at byen var stygg, er usikkert. Og viktoriatidens smaksidealer levde videre inn i mellomkrigstiden blant den økonomiske overklassen og arbeiderklassen.
Elitens avvisning dominerte også i 1930-årene. Riksantikvar Harry Fett skrev i 1937 at den gode 1800-tallsarkitekturen tok slutt ved midten av århundret, og basarene ved Kirkeristen var det nyeste Riksantikvaren engasjerte seg i å verne. «Den senere Berlinerstil», reist feberaktig og byråkratisk som på et tegnebrett, representerte masseproduksjon og kulturelt forfall. Sammen med kritikken av den usammenhengende og stygge arkitekturen hørte ofte en lovprisning av det vakre landskapet byen lå i og de mulighetene for en skjønn by som var forspilt.
Empirebyen med Universitetet, Børsen m.fl. og arkitektur frem til 1860-årene preget av romantikken, som basarene ved Domkirken, ble sett på som verdifull og meningsfylt å verne. Forfallet hadde satt inn rundt 1850 med leiegårdene, som skulle bli boligformen for alle samfunnsklasser. Kritikken gjaldt også det kommersielle ved murbyen, at det ble bygget leiegårder med standardutforming for et massemarked. Leiegården som form var i 1840-årene eksklusiv, som en boligform arbeiderklassen ikke hadde råd til. Men med massebyggeriet ble den også folkelig, populær. Markedet tok ikke ansvar for helheten, den mangelen på estetisk og sosial planlegging som fulgte av at bybygging ble drevet av mange private som ikke tenkte lenger enn egen tomt, var klart negativt.
Kristiania ble «branngavlenes by», der nakne endevegger som skulle hatt neste bygård tett, ble stående frie, noen av dem hele 1900-tallet, fordi krakket i 1899 stoppet planlagt videre bygging. De stygge, nakne branngavlene var en del av kritikken mot murbyen. De små tomtene og gesimsene på de korte bygningene som ikke lå i flukt ble også et kritikkpunkt. I 1929 vedtok kommunen at gesimsene langs Karl Johan-kvartalet skulle gjøres rettlinjet.
Arbeiderbevegelsen kritiserte trangboddhet og mangel på lys og luft i de altfor tette kvartalene. Den private spekulasjon må oppheves, het det på Arbeiderpartiets boliglandsmøte i 1916, høye tomtepriser avler høye leiekaserner, høy husleie og husnød. Kommunen må få plikt til å skaffe sunne og gode boliger gjennom et offentlig boligvesen, slik den har ansvaret for skole- og helsevesen. De tidligere bygningslovene hadde gitt privatinteressene en gullalder og forsømt de allmenne interesser. Man så lenge på leiegårdene som det realistiske alternativet for arbeidsfolk, blant annet for å kunne bo nær arbeidsplassene. Men det var hele tiden uenighet, og standpunktet skiftet i 1916, da egne hjem i form av rekkehus eller småhus i havebyer ble Arbeiderpartiets politikk. Bygging av hagebyene på Ullevål, Lindern og Lille Tøyen tok til under Ap-ordfører Carl Jeppesen (1917−19).

Mellomkrigstidens bebyggelse i murbyens regulering

Om lag halvparten av byens areal på ca. 17 kvadratkilometer var bebygget i år 1900, når gater, plasser, brygger og lignende regnes med. I løpet av årene fram til 1940 var det aller meste bebygget, og på vestkanten var innfylling av nye bygårder i eksisterende kvartaler en dominerende del av byggevirksomheten.
Kritikken mot murbyen fikk i mellomkrigstiden et nytt element: den var for lav. Bygningsloven av 1924, som trådte i kraft fra 1929, tillot opp til 22 meter gesimshøyde i indre sone, som var omtrent området innenfor ring 1. Det skjedde en omfattende ombygging og påbygging av nye etasjer på murgårder i mellomkrigstiden. Men både nybygging og påbygging skjedde stort sett med god tilpasning til høyden og utformingen ellers i de eksisterende kvartalene, og 1924-loven påla at bebyggelsen skulle «anordnes på en arkitektonisk tiltalende måte», slik at «den nye og den gamle bebyggelse kommer i harmoni med hinannen».
Byarkitekt Harald Aars skrev i 1935 om Oslos særpreg med nye og gamle, høye og lave hus ved siden av hverandre, som gir byen det han kalte grokraft, uro og spenning, som han for sin del foretrakk fremfor gjennomløpende gesimser og ensrettede etasjehøyder. Byen må ta vare på intime byrom, kirketårnene måtte fortsatt få rage opp over den øvrige bebyggelsen og nye høyhus ikke få skade bysilhuetten. Han representerte ikke det dominerende synet blant arkitekter og kulturinteresserte i tiden, der funksjonalistisk arkitekter mente at murbyen var stilkopiering og nostalgi. For arbeiderbevegelsen sto murbyen for en borgerlighet man ville legge bak seg.
De nye prinsippene om åpne, grønne gårdsrom i kvartalsbebyggelse, som er godt kjent fra nye boligområder som Torshov og Lindern, ble realisert også ved nybygg i eldre kvartaler, som Maridalsveien 64, en av OBOS' første gårder.
Mange butikkfasader ble endret i funksjonalismens periode i 1930-årene, ofte med inntrukne dører i teak med store glassflater og glass også i sidefeltene. Butikkfasader ble tegnet av tidens beste arkitekter.

Tap av bebyggelse under annen verdenskrig

Oslo fikk få krigsskader under annen verdenskrig, bare noen få bygninger ble ødelagt i bombing og sabotasjeaksjoner. Sabotasjeaksjonene gjaldt mest kontorbygninger, fabrikker og lagre.
Filipstad-eksplosjonen 19.12.1943, der 1200 tonn ammunisjon på skipet D/S «Selma» gikk opp i brann og eksplosjoner, skyldtes mest sannsynlig uforsiktighet ved lossing. De seks frittstående leiegårdene i Munkedamsveien 70 til 80, Munkedamsveien 55b, Parkveien 80 og Huitfeldts gate 29, ialt ni, ble totalskadet, mange bygninger på Framnes og Skillebekk ble sterkt skadet, 405 bygninger med grunnflate på ca. 60 000 kvadratmeter ødelagt i alt og omkring 600 mennesker husville.
To bombeangrep mot Victoria Terrasse, 25.9.1942 og 31.12.1944, ødela flere leiegårder, blant dem Cort Adelers gate 14 og 15 og Kronprinsens gate 5. Målet Victoria Terrasse fikk bare to taktårn ødelagt og vindusruter knust i det første angrepet. Ved det siste angrepet ble over 1000 mennesker husville, og leie- og forretningsgården Drammensveien 2, der nåværende Utenriksdepartementet holder til i en bygning fra 1963, og fem andre bygninger ble totalskadet.
Et olje- og bensinlager i Schwensens gate 3 på St. Hanshaugen ble sprengt i sabotasje 23.1.1945, bygningen ble totalskadet i en voldsom brann og en bensinstasjon i nr. 5 og leiegårdene i nr. 1 og Waldemar Thranes gate 2 fikk store skader. Arbins gate 4 ble totalskadet i en sabotasjeaksjon 27.1.1945 mot et kvarter for Statspolitiet (Stapo). I en sprengning 21.5.1944 ble en bygård i Wergelandsveien 3, der Innrulleringskontoret for arbeidstjenesten holdt til, påført store skader, og bygningen ble revet i 1946.
15. mars 1945 ble NSBs hovedkvarter i bygningen med adresse Jernbanetorget 9, som dannet den daværende nordveggen på torget omtrent der Byporten i dag ender mot torget, og Hotel Royal tidligere holdt til, sprengt i sabotasje, slik at midterste delen av bygningen raste sammen. I Kongens gate 11 ble en murgård totalskadet i sabotasjeaksjon mot Svenska Kullagerfabriken (SKF) 27.11.1944. Venstres hus, en treetasjes gård fra 1863 i Møllergata 16 ved Youngstorget, ble sprengt og totalskadet i sabotasje 27.12.1944.

Planer om «sanering» og det som ble revet midt i århundret

Mellom 1937 og 1947 gjorde bystyret en rekke vedtak om å rive i alt 15 strøk og mindre områder, av disse Vaterland, Vika, Nedre Tøyen og Grünerløkka som var overveiende murgårder, og Kampen og deler av Sagene og Bjølsen som hadde betydelig innslag av slike gårder. Mellom 1951 og 1966 ble 2800 leiligheter borte ved «sanering». Bruksendring fra bolig til kontor (kontorisering) og annen bruk tok rundt 3000 bare i de seks årene 1961–66, en utvikling som fortsatte også etter 1966.
Det første murgårdsstrøket som ble revet var Pipervika, der Rådhusreguleringen skapte en helt ny bebyggelse – og rådhustårnene var byens første høyhus med sine 66 meter. I Vestre Vika, «sanerings»-området mellom Stortingsgata i nord og Dokkveien i sør, Roald Amundsens gate i øst og Victoria Terrasse i vest, lå det i 1952 541 leiligheter. Rivingen av Vestre Vika begynte i 1953, men omfattet ikke alle bygninger.
Vaterland, området innenfor Biskop Gunnerus’ gate, Akerselva, Brugata, Stenersgata og Nygata, inneholdt i 1954 193 leiligheter med ca. 550 beboere, foruten et stort antall småbedrifter. Rivingen tok til i 1959. Pipervika, Vestre Vika og Vaterland er de tre murbystrøkene som har fått ny gatestruktur gjennom riving og fornyelse. I perioden 1960 til 1976 ble det revet 309 murgårder i byen.
Murgårdene fulgte ikke med i fremskrittet med goder som vannklosett og bad. En grunn til dette var husleiereguleringen i byen, innført i 1916 som et tiltak mot dyrtiden under første verdenskrig, men videreført helt til 1935, de siste årene bare for ett- og toromsleiligheter. Levekostnadene generelt økte mer enn 200 % i årene 1914 til 1920, mens husleien økte bare 50 %. Reguleringen var streng og effektiv og omfattet 96 % av arbeiderklassen og rundt 65 % av middelklassen, men bare 39 % av leilighetene på Frogner og Uranienborg. Hvor viktig reguleringen var som begrensning av gårdeiernes mulighet til å gjennomføre tyngre vedlikehold og oppgradere gårdene, går ikke entydig frem av kildene.
Blant de gårdene som ble revet var det gårder som var av elendig kvalitet fra begynnelsen og aldri hadde oppfylt myndighetenes krav til soliditet. Andre grunner var utvidelse av gater, som Waldemar Thranes gate 7, og nye gater, som ved motorveisystemet sør for Østbanestasjonen og nord for stasjonen langs Akerselva (Nylandsveien og Lakkegata).
I 1950 hadde byen 131 800 boliger, av disse var 46 600 bygget før 1900.
Fredningsloven av 1921 gjorde det mulig å frede enkeltbygninger. Vedtak om bevaring eller fredning av murbyen som kulturminner var ikke aktuelt i de første tiårene loven gjaldt. Bevaringsmyndighetene anså det meste av murbebyggelsen etter 1850 som lite bevaringsverdig, men noe av romantikkens arkitektur fra 1860-årene og husene langs Karl Johans gate ble vurdert som verdifulle.
I 1930-årenes rivedebatt ble reguleringssjef Harald Hals’ planer for riving av enkelte strøk og ny boligbebyggelse i monumental, klassisistisk utforming møtt med kritikk av andre arkitekter, som mente beboernes interesser måtte komme først. Men beboerne og eierne ble i liten utstrekning spurt, og protester ble møtt med at det var gårdeierne som fremmet sine særinteresser. At beboerne både i murgårdene og trehusbebyggelsen var fornøyd med boformen ble overhørt. Idealet var blokker i grønne omgivelser og moderne standard, som ville bidra til sunnhet og bekjempelse av tuberkulosen. Et viktig mål var også å øke boligtallet i en tid da folketallet i kommunen gikk ned mens innpendlingen til arbeidsplasser økte. Erfaringen med riving var at gevinsten i boligtall, altså fortetting, var liten og at nybygg ble en dyr form for forbedring av boligforholdene. De strøksvise saneringsvedtakene ble opphevet ved Soneplanen i 1973, som lot valget mellom riving og fornyelse stå åpent.

Bilene i murbyen

Murbyen er bygget for fotgjengere, trikk og transport med hest og vogn. Hest og vogn kunne ofte kjøre gjennom portal i gården eller port mellom murgårdene og hadde stall i gårdsrommet. Da bilene kom, var det derfor ikke bare trafikken som var fremmed for murbyens byrom, parkerte biler ble også store hindere både for opplevelsen av gater og plasser og mulighetene for lek og annen aktivitet. Regjeringen godkjente i 1919 nye trafikkregler for Kristiania der gaten i større utstrekning enn før ble forbeholdt kjørende, og «fotgjængere bør holde sig på fortauget.» De første årene etter 1945 kunne bybarna fortsatt sykle i gatene, men bilene overtok, slik at leken måtte flyttes inn i gårdsrommene og til lekeplasser og andre særlig tilrettelagte steder. I 1929 var det ca. 400 parkeringsplasser i byen, og Kontraskjæret, Tullinløkka og tomten der Johannes kirke hadde stått ble pekt ut som passende ny kapasitet – under den sistnevnte ble byens første underjordiske parkeringsplass bygget samtidig med en bensinstasjon i funksjonalistisk stil. Snart kom Grev Wedels plass, og etter annen verdenskrig ble stadig mer av gate- og plassrommene brukt til parkering.
Oslo har et udifferensiert gatenett, med få brede hovedgater i indre by. Det er åpenbart at dette gatenettet ikke var rustet til å få svært mange biler inn, få dem parkert og få dem ut igjen uten kaotiske tilstander, skriver Lars Roede.
Da kommunen la fram en transportanalyse i 1965 med planer for omfattende motorveinett gjennom indre by, ble motstanden organisert og gjennomføringen begrenset seg til Hausmannslinjen, del av Ring 1. Lille Grensen ble bilfri i 1965 og opparbeidet som gågate som den første i 1970, en del av Karl Johans gate kom året etter. En gatebruksplan i 1971 innførte gang- og sykkelgater og begrenset gjennomkjøring, såkalt trafikksanering, som ble innført på Grünerløkka og Ruseløkka/Skillebekk. I 1980 kom de første gatetunene på Fredensborg, i rekken av mottiltak mot bilenes dominans i murbyens gater og plasser. Men det var vanlig i 1970- og 80-årene at rivetomter ble brukt til parkering i påvente av bygging, ofte i årevis. I 1978 ble trafikkreglene endret slik at sykling på fortau ble tillatt, som et tiltak for å bøte på den stadig forverrede trafikksikkerheten for syklister.
Transportpolitikken i 1950- og 60-årene, kombinert med at de fleste fikk privatbil, førte med seg at bygater ble tenkt som veier og trafikantgrupper forsøkt adskilt, dels for å sørge for at bilene kom fort frem, dels for å beskytte gående og syklende. Plasser ble rundkjøringer, ledige tomter ble parkeringsplasser og byen ble opplevet mer utrygg og utrivelig enn før. Fra 1970-årene ble tilgjengelighet og parkering for bilene satt opp mot behovet for byrommene som gode møtesteder og trygge steder å komme frem for syklister og gående.

Bevaringskampene i 1960- og 70-årene

Synet på murbyen begynte å snu fra omtrent 1960. 
I 1960-årene skiftet verneinteressen fra å handle om enkeltbygninger som monumenter til å handle om miljø, forstått som bebyggelse som forteller om fortiden og dens sosiale miljø. Endringer skulle gjennomføres slik at ikke arkitektonisk disharmoni og opprevne bydeler ble resultatet. Bevaring av tradisjon, identitet og arkitektonisk kontinuitet ble mål for vernearbeidet. 
Modernismens syn på de bygde omgivelsenes betydning for sunnhet og fysisk velvære ble utvidet med arkitekturens mentale betydning og betydning for sosial atferd i nabolaget og byen. Den glisne byen med lite stimulering skapte orienteringsproblemer som sammen med pregløs arkitektur ga fremmedgjøring – man vet ikke hvor man er. Gaten, plassen og nabolaget/strøket er grunnelementer i byen som avgrenset sted, og veggenes artikulering ved hjelp av former, farger og materialer er ikke tom estetikk, men gir stedskarakter og tilhørighet. Bygninger, gatebilder og bypartier er ankerfester for byboerne og bygger bro mellom generasjoner, het det i en bok om byfornyelse utgitt i 1975. Fra rundt 1975 kom en alminnelig aksept for at murbyens fasader hadde verdi, og ikke bare var historisk interessante, og allerede fra 1980 hadde dette synet slått igjennom som dominerende.
Fra rundt 1960 kom det en ny beskrivelse av murbyen på dens og samtidens egne premisser, mer analytisk og ikke så ensidig negativ og moralistisk som hovedstrømmen av kritikk siden århundreskiftet. En gruppe kunsthistorikere gjorde en registrering av murbebyggelsen tidlig og midt på 1800-tallet og kalte publikasjonen «Gullalderens Christiania». Fortidsminneforeningen og Oslo Byes Vel registrerte bebyggelse, og Bjørn Sverre Pedersen, som utførte registreringene, fant at bygningens tekniske standard og planløsning var bedre enn det hadde vært vanlig å mene, og at «sanering» burde bety å sette bebyggelsen i stand til å fylle tidens krav og funksjoner, heller enn å rive. Byvandringer i murbyens strøk ble populære, og avisene utfordret politikere og fagpersoner ved å slippe til andre stemmer og synspunkter. Bevaringsvedtaket for basarene ved Domkirken i 1949 var den første seieren i en bevaringssak for murbyen.
Byen har bare et fåtall virkelig gode bygninger fra 1700-tallet, mens antallet fra 1800-tallet er stort. Til da hadde trehusbebyggelsen blitt idyllisk, og fått sin verneinteresse, særlig etter at Enerhaugen ble revet, mens forståelsen var liten for at også de beste av murgårdene ikke lar seg lage maken til. De gode bygningene ligger på de beste tomtene og er derfor mest i faresonen, og i vår by er det Karl Johans gate, St. Olavs gate og plass, Universitetsgata og Drammensveien, skrev kunsthistorikeren Pål Hougen i 1961. Den store bevaringskampen de neste årene kom til å stå om Karl Johan-kvartalet.
Bevaringsplanene for enkeltstrøk og mindre områder, utarbeidet av Fortidsminneforeningen, enkelte i samarbeid med Oslo Byes Vel, førte til oppmerksomhet om verdien i den gamle bebyggelsen og i noen tilfeller til reguleringsvedtak som spesialområde bevaring, som var en bestemmelse i plan- og bygningsloven av 1965. Det ble laget planer som omfattet murbebyggelse for Homansbyen (1966), Kvadraturen (1974, stadfestet 1979), Gimle (1975, stadfestet 1987), Gamlebyen (1980, ikke behandlet i kommunen), Vålerenga (1981, stadfestet 1988), Skarpsno/Frognæs (1987, stadfestet 1989), Parkkvartalet (Parkveien/Henrik Ibsens gate 1989, fredet), Skarpsno, Frognerstranda, Bygdøy allé (1989, stadfestet 1992) og Kampen.
I 1970-årene ble skillene mellom private og offentlige soner i leilighetene igjen svakere, ved at skillet mellom soverom, arbeidsrom og oppholdsrom ble utvisket i unge voksnes leiligheter og bokollektiver i murgårdene. Dette var et brudd med boidealene som kom tidlig på 1900-tallet og mer i tråd med hvordan leilighetene ble brukt på 1800-tallet. Teglen i veggene ble avdekket og sett på som et vakkert materiale som uttrykte bygningens identitet. Og det var attraktivt å gjøre innredningsarbeid selv, som en måte å uttrykke personlighet på.

De langsomme endringene

Det var vanlig å la ytterveggen fortsette en til to meter over etasjeskillet mot loftet, kalt knevegg. Det skapte frihet ved utforming av gesimsen og et luftigere og bedre loftsrom, og det gjorde loftet egnet for å bygge loftsleiligheter, som kom som en ny og bedre utnyttelse av loftene fra slutten av 1940-årene. Fra 1960-årene kom det flere, enten som nye, egne leiligheter eller tilleggsareal for leiligheten i etasjen under loftet, og med byfornyelsen i 1980-årene ble loftsleiligheter vanlig i murgårdene.
I 1960- og 70-årene ble et stort antall boliger i murgårdene tatt i bruk som kontorer (kontorisering).
I 1970-årene behandlet Bygningskontrollen mange saker om fasadehøvling, kalt «skrelling», av murgårdsfasader, der vindusomramming, båndgesimser og andre elementer i fasaden blir tatt vekk, slik at den fremstår flat og det tidstypiske uttrykket blir borte. Sur nedbør, issprengning og rystelser kombinert med manglende vedlikehold hadde gjort at fasadeelementer smuldret opp eller løsnet. Fasadehøvling av fasader har i etterkrigstiden vært begrunnet med sikkerhet, at deler av fasaden kan falle av og gjøre skade. Å rekonstruere fasaden er mulig, men ofte dyrere, og har ikke blitt valgt. Vinduer med sprosser har blitt skiftet ut med en-rammes vinduer, og løse sprosser har i noen tilfeller blitt hengt utenpå. Utskifting av vinduer var ikke fasadeendring og behøvde ikke godkjenning fra bygningsmyndighetene. Fasadehøvling og nye vindustyper gjorde fasader glatte og døde i uttrykket. Rundt 1980 var nye vinduer i original utforming like billige og gode som de fremmede vindusformene, og trenden snudde.
Nye materialer som mursement og plastmalinger og nedhugging (skrelling) av fasadeelementer ga skader som eierne ikke forutså, fordi det manglet kunnskap om behovet for at materialer som brukes på fasaden er fleksible og slipper fuktighet ut, og at båndgesims med dryppnese har en oppgave med å lede fuktighet vekk fra fasaden.
Mange av de små butikklokalene i 1. etasje gikk i etterkrigstiden ut av bruk, og fra 1980-årene ble en rekke butikklokaler gjort om til leiligheter. I eksisterende butikklokaler ble vindusutstillingene blendet slik at man ser tett vegg eller baksiden av varehyller. Den store utskiftingen av butikker og serveringssteder, der nye eiere vanligvis vil gjøre endringer på fasaden, svekker bevaringshensynet. Det kan være f.eks. vinduer som kan åpne hele veggflaten når uteservering er i bruk. Endring av næringslokaler i 1. etasje gir stor saksmengde hos Byantikvaren. Fra midt i 1970-årene stanset nedgangen i antallet kolonialforretninger i indre by. Og ti år senere var 44 av dem drevet av innvandrere, av disse lå de aller fleste i indre øst.
Befolkningen i indre by ble en annen i etterkrigstiden. I 1948 var folketallet 302 000, like mange barn under 15 år som mennesker over 60, i bunnåret 1986 133 000, av disse var tre ganger så mange eldre som barn.