Tinglysing

Tinglysing er en offentlig registrering av en avtale mellom to parter om rettigheter og forpliktelser som angår fast eiendom, visse typer løsøre eller arve- og gavedisposisjoner, samt ektepakter. De viktigste avtalene som er gjenstand for tinglysing, er kjøpekontrakter og skjøter (dokumenter som overfører eiendomsrett til fast eiendom) og pantobligasjoner (gjeldsbevis som er sikret med pant i fast eiendom). Også offentlige myndigheter tinglyser enkelte vedtak som gjelder fast eiendom. 
Viktigst er utleggsforretninger (vedtak om pant til sikkerhet for gjeld til en offentlig myndighet). Alle rettsstiftelser som går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte, anerkjenne eller oppheve en rett som har til gjenstand en fast eiendom kan tinglyses, jf. tinglysingsloven § 12.
Tinglysing av en avtale er aldri noe vilkår for at den skal være gyldig og bindende mellom partene. Hensikten er å gi avtalen rettsvern overfor utenforstående (tredjemenn), det vil si at en som for eksempel kjøper en eiendom må respektere de rettigheter som er tinglyst selv om han ikke kjente til dem.

Gyldighet overfor tredjemann

Den primære hensikten med tinglysing er å gjøre en avtale gyldig overfor tredjemann. Det sies gjerne at grunnboka har positiv og negativ troverdighet. Potensielle kjøpere, kreditorer eller andre kan ikke påberope seg at de ikke kjente til opplysninger som er tinglyst (positiv troverdighet), og på den annen side kan man ikke gjøre gjeldende rettigheter mot godtroende erververe som det ikke fantes tinglyste opplysninger om (negativ troverdighet).

Historie

Tinglysing i Norge har sin opprinnelse tilbake til vikingtiden, da viktige avtaler mellom to parter ble kunngjort muntlig på det lokale tinget. Hensikten med å lese opp avtalene på tingplassen var å ha vitner til å bekrefte avtalene. Etter hvert som samfunnsutviklingen fortsatte, kom behovet for å dokumentere avtalene skriftlig. Til å begynne med ble dette gjort ved at det ble engasjert skrivekyndige personer som kunne nedtegne de muntlige avtalene som ble inngått. Da det var viktig at nedtegnelsen av avtalene var riktig, måtte disse personene avlegge et løfte om upartiskhet og skriveførhet. På den måten oppsto begrepet «edsvoren skriver» om denne personen. Etter at det ble opprettet et register for fast eiendom (matrikkel), kunne avtaler knyttes til de enkelte eiendommene. Det ble behov for en offentlig oversikt over både eiendommer og avtaler, og det ble opprettet ulike «sorenskriverembeder» rundt om i landet, ledet av en sorenskriver. På slutten av 1500-tallet ble landet inndelt i faste sorenskriverdistrikter, som stort sett har holdt seg uendret fram til 2005. 
Først ved tinglysingsloven av 7. juni 1935 ble ordet «tinglysing» en offisiell betegnelse; tidligere betegnelse var «stemplet papir» eller «stemplet dokument».
Sorenskriveren fungerte også som dommer i første rettsinstans (tingretten). Derfor har tradisjonelt tingretten og tinglysingsmyndigheten hatt felles lokalisering.
Den 12. juni 2002 vedtok Stortinget at all tinglysing i fast eiendom skal foregå sentralt ved Statens kartverk på Hønefoss. Fra juli 2004 til oktober 2007 ble tinglysingen gradvis overført fra landets 87 tingretter til Statens kartverk. Et felles kundesenter ble opprettet i Kinsarvik i Ullensvang kommune 1. februar 2006. Sentraliseringen i 2002 ble vedtatt av Stortinget uten å bli vurdert i odelstingsproposisjonen eller foreslått av høringsinstansene. Diskusjonstema under høringen, var om tinglysingen fortsatt skulle høre inn under domstolene, eller om 19 fylkeskartkontor i Statens kartverk skulle overta. I stor grad gikk diskusjonen på lokal kunnskap og tilhørighet, og forvaltningstenkning vs. domstoltenkning.
Fra 1. juli 2006 ble også tinglysing av rettsstiftelser i borettsandeler - i loven kalt rettsregistrering - sentralisert i Statens kartverk i Kinsarvik, og denne avdelingen kalles gjerne Borettsregisteret. Tidligere var det forretningsførerne i borettslag, som oftest et boligbyggelag, som holdt orden på hvem som eide andelene og hvilke panteheftelser som var stiftet i andelen etter reglene i panteloven kapittel 4. Opprinnelig var denne sentraliseringen ikke noen del av den nye borettslagsloven av 6. juni 2003,, men loven ble endret på dette punkt før den trådte i kraft 1. juli 2006. Alle rettsregistreringer er nå overført fra forretningsførerne til Borettsregisteret og alle nye overføringer av, og pantsettelser i, borettsandeler skjer der.

Virkemåte

Opprettelser og hjemmelsovergang for eiendommer blir ført inn i grunnboka. Tidligere fikk nye eiendommer opprettet sitt eget grunnboksblad ved tinglysing av et målebrev. I dag opprettes grunnboksbladet ved tinglysing av en særskilt melding til tinglysing. Overføring av hjemmelen til en ny eier eller fester skjer ved at skjøtet tinglyses.
Ved innlevering av et dokument for tinglysing blir det først foretatt en grovsortering. Dokumenter som åpenbart ikke kan tinglyses, blir avvist umiddelbart. Øvrige dokumenter blir mottatt og registrert med dato og et nummer. Denne registreringen blir foretatt i en egen bok som etterhvert er blitt kalt for dagboken. Her blir det også ført et ekstrakt av innholdet i dokumentet. Dagboknummeret blir påført tinglysingsgjenparten. Deretter blir dokumentene gjennomgått for eventuelle feil og mangler (konferert).
Alle dokumenter som blir antatt til tinglysing blir ført inn i panteboken, der de blir gitt et panteboknummer. Dette nummeret blir igjen et referansenummer som føres inn i grunnboksbladet for angjeldende eiendom. 
Originaldokumentet blir stemplet og sendt tilbake til den som er angitt som mottaker.

Fremgangsmåte

Et dokument som tinglyses skal finnes i to eksemplarer; et originaldokument med originale underskrifter, og en likelydende tinglysingsgjenpart. Tinglysingsgjenparten kan være en fotokopi av originaldokumentet.

Underskrifter

Originaldokumentet undertegnes av den som er hjemmelshaver til eiendommen det gjelder. Ved overføring av en rettighet (servitutt) kan det være tilstrekkelig at den som innehar rettigheten undertegner dokumentet. Personnummeret til underskriveren skal være angitt.
Dersom det er et hjemmelsdokument, skal også to myndige og uavhengige vitner undertegne, og bekrefte at hjemmelshaveren har undertegnet dokumentet i deres nærvær. Boligadressen og alderen til vitnene skal være angitt.

Vedlegg

Ved innlevering av enkelte dokumenter kreves det vedlegg. Det gjelder konsesjonstillatelser, egenerklæring om konsesjonsfrihet og hustegninger i forbindelse med seksjonering.
Fullmakter, prokuraer og firmaattester i forbindelse med underskrifter regnes som vedlegg.

Klage

Dersom et dokument blir nektet tinglysing, skal den som har innlevert dokumentet – samt eventuelle andre personer dokumentet gjelder – underrettes om nektelsen og grunnen til den, samt om adgangen til anke og fristen for det.
Fordi all tinglysing i Norge skjer på Hønefoss, er det alltid Borgarting lagmannsrett som behandler slike anker.

Ektepakt

I Ektepaktregisteret er det mulig å tinglyse ektepakter. En ektepakt er en avtale mellom ektefeller som regulerer formuesforhold. Ved særeie utover det som automatisk følger av loven, må det opprettes en ektepakt. Denne kan tinglyses. Det samme gjaldt for registrerte partnere, frem til den nye ekteskapsloven.

Gebyrer og avgifter

Ved all tinglysing skal det betales et tinglysingsgebyr. Gebyret varierer for ulike typer tinglysing, og endres normalt ved hvert årsskifte. Ved tinglysing av skjøte skal det i tillegg betales en dokumentavgift.
Dokumentavgiften er for tiden 2,5 % av den verdien som er angitt på dokumentet.