Hipoteka

Hipoteka – esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą užtikrinantis nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai įkeistas daiktas neperduodamas kreditoriui (LR CK 4.170 str. 1 d.). Susitarimas perduoti įkeičiamą ar įkeistą daiktą kreditoriui negalioja. Hipoteka neatima iš daikto savininko teisės valdyti, naudoti įkeistą daiktą bei juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises. Paskesnis įkeisto daikto įkeitimas leidžiamas, jeigu hipotekos sutartyje (lakšte) nenumatyta kitaip.
Lietuvoje hipoteka reglamentuoja 2000 m. LR civilinis kodeksas (XI skyrius „Hipoteka“), LR hipotekos įstatymas (1992 m.), LR Vyriausybės nutarimas „Dėl Lietuvos Respublikos hipotekos registro nuostatų patvirtinimo“ (2001 m.) ir kt.

Objektas

Hipotekos objektu gali būti atskiri viešame registre registruojami, iš civilinės apyvartos neišimti nekilnojamieji daiktai, kurie gali būti pateikti parduoti viešose varžytynėse. Nekilnojamojo daikto hipoteka neapima iš šio daikto gaunamų pajamų (LR CK 4.171 str. 1 d.).
Kai įkeičiamas pagrindinis daiktas, laikoma, kad yra įkeičiami ir esantys bei būsimi daikto savininko valia prijungti ar dėl gamtinių įvykių prie pagrindinio daikto prisijungę priklausiniai.
Kai įkeičiamas nekilnojamasis daiktas, kuriam naudoti pagal paskirtį reikalingi kilnojamieji daiktai, laikoma, kad hipotekos objektu tampa ir tokiam daiktui naudoti pagal paskirtį reikalingi kilnojamieji daiktai, įskaitant ir tuos, kurie taps įkaito davėjo nuosavybe ateityje, jeigu kitaip dėl kilnojamųjų daiktų įkeitimo (neįkeitimo) nebuvo nustatyta hipotekos sutartyje ar įkeičiamo nekilnojamojo daikto savininko vienašaliame pareiškime įkeisti daiktą.
Įkeičiamas gali būti tik apdraustas daiktas, išskyrus žemę.
Nekilnojamojo daikto hipoteka apima ir šio daikto draudimo atlyginimą.
Norint įkeisti tam pačiam savininkui priklausančio daikto dalį, toji dalis turi būti tiksliai apibrėžta ir įregistruota viešame registre kaip atskiras objektas.
Įkeičiant statinius, kartu turi būti įkeistas ir žemės sklypas, ant kurio stovi statiniai, arba šio žemės sklypo nuomos (panaudos) teisė.
Daiktas, priklausantis bendrosios nuosavybės teise, gali būti įkeistas tik visų bendraturčių sutikimu. Įkeičiant bendrosios dalinės nuosavybės dalį, kitų bendraturčių sutikimas nereikalingas, tačiau įkeičiamoji dalis turi būti tiksliai nustatyta bendraturčių sudaryta ir notaro patvirtinta naudojimosi daiktu tvarkos nustatymo sutartimi.
Daikto įkeitimas netrukdo perleisti jo kito asmens nuosavybėn. Perleidžiant įkeistą daiktą nuosavybėn kitam asmeniui, hipoteka seka paskui daiktą.
Įkeisto daikto savininkas neturi teisės sunaikinti, sužaloti daiktą ar kitaip sumažinti jo vertę, išskyrus daikto normalų nusidėvėjimą ar vertės sumažėjimą naudojant jį būtinojo reikalingumo atveju. Pažeidus šiuos reikalavimus, hipotekos kreditorius gali reikalauti, kad būtų pradėtas išieškojimas iš įkeisto daikto prieš terminą.
Priverstinės hipotekos objektu turi būti parenkamas toks daiktas, kurį pardavus būtų visiškai patenkinti kreditoriaus reikalavimai, o skolininkas nukentėtų kuo mažiau.
Įkeičiant žemę, kaip priklausiniai įkeičiami ir ant jos esantys statiniai, jei hipotekos sutartyje nenustatyta kitaip. Jeigu įkeičiant žemę statiniai neįkeičiami, pardavus įkeistą žemę varžytynėse, statinių savininkas įgyja teisę į žemės servitutą. Jei varžytynėse parduodamas įkeistas žemės sklypas, ant kurio stovi kitam asmeniui (ne žemės savininkui) nuosavybės teise priklausantys statiniai, įsigijusiam varžytynėse žemę asmeniui pereina buvusio žemės savininko teisės ir pareigos, kurias turėjo statinių savininkas.

Hipotekos išlikimas padalijus ar sujungus įkeistus nekilnojamuosius daiktus

Padalijus įkeistą nekilnojamąjį daiktą, hipotekos reikalavimas nedalijamas ir lieka galioti visiems po padalijimo suformuotiems nekilnojamiesiems daiktams. Susitarimas dėl hipotekos reikalavimo padalijimo negalioja (LR CK 4.172 str. 1 d.).
Po nekilnojamojo daikto padalijimo suformuotų nekilnojamųjų daiktų, priklausančių nuosavybės teise skirtingiems savininkams, pardavimo varžytynėse eilė nustatoma daikto padalijimo momentu daikto savininkų rašytiniu susitarimu. Jei daikto savininkų rašytinio susitarimo nėra, po padalijimo suformuotų nekilnojamųjų daiktų pardavimo varžytynėse eilę nustato antstolis, atsižvelgdamas į kreditoriaus siūlymus ir skolininkų interesus.
Įkeisti nekilnojamieji daiktai gali būti sujungti tik gavus kreditorių, kurių reikalavimų tenkinimo eilė po sujungimo pasikeis, rašytinį sutikimą (LR CK 4.173 str. 1 d.). Sujungus kelis įkeistus nekilnojamuosius daiktus, kiekvieno iš jų hipoteka apima po sujungimo suformuotą nekilnojamąjį daiktą. Hipotekos kreditorių reikalavimų tenkinimo eilė nustatoma pagal prašymų įregistruoti hipoteką įregistravimo datą.  

Hipoteka užtikrinami įvykdymai ir išieškojimai

Hipoteka užtikrinamas pagrindinio reikalavimo įvykdymas, iš šio reikalavimo atsirandančių palūkanų, netesybų bei teismo išlaidų, susijusių su hipotekos vykdymu, išieškojimas (LR CK 4.174 str. 1 d.). Hipoteka užtikrintas pagrindinis reikalavimas, iš šio reikalavimo atsirandančios palūkanos ir netesybos gali būti padidinami, taip pat skolinio įsipareigojimo įvykdymo terminas gali būti trumpinamas arba pratęsiamas daugiau nei paskesnės eilės kreditorių tik gavus paskesnės eilės kreditorių rašytinį sutikimą. Sutikimas yra privalomas.  

Hipotekos rūšys

Gali būti registruojama priverstinė ir sutartinė hipoteka (LR CK 4.175 str.).

Sutartinė hipoteka

Sutartinė hipoteka gali būti paprastoji, jungtinė, svetimo turto, maksimalioji, bendroji bei sąlyginė.
Valstybės reikalavimams, kylantiems iš mokestinių bei valstybinio socialinio draudimo teisinių santykių, užtikrinti hipoteka nustatoma valstybinės mokesčių inspekcijos, muitinės ar valstybinio socialinio draudimo institucijos prašymu, kuriame nurodomas daiktas, kuriam nustatoma hipoteka, skolininku esantis daikto savininkas, hipotekos nustatymo pagrindas, hipotekos terminas ir reikalavimo suma. Kartu su prašymu pateikiami jame nurodytus duomenis patvirtinantys dokumentai (LR CK 4.176 str.).
Asmenų, susijusių su statinių statybomis ar rekonstrukcija, reikalavimams užtikrinti hipoteka gali būti nustatoma tik registruotam statiniui (LR CK 4.177 str. 1 d.). Hipoteka nustatoma rangovo, projektuotojo, medžiagų tiekėjo ar finansavusio asmens prašymu ne vėliau kaip per trisdešimt dienų nuo statybų ar rekonstrukcijos darbų užbaigimo. Prašyme nurodomas statinys, kuriam nustatoma hipoteka, skolininku esantis daikto savininkas, hipotekos nustatymo pagrindas, hipotekos terminas ir reikalavimo suma. Kartu su prašymu pateikiami jame nurodytus duomenis patvirtinantys dokumentai.
Pagal teismo sprendimą patenkinus reikalavimą dėl pinigų išieškojimo, kreditoriaus prašymu gali būti įregistruota skolininko daikto hipoteka. Teismo sprendime turi būti nurodyta: hipoteka užtikrinama reikalavimo suma, hipotekos terminas, daiktas, kuris registruojamas hipotekos registre, ir šio daikto savininkas (LR CK 4.178 str.).  

Paprastoji hipoteka

Paprastoji hipoteka – vieno konkretaus nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo daikto įkeitimas, norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą (LR CK 4.179 str.).  

Jungtinė hipoteka

Jungtinė hipoteka – kelių nuosavybės teise priklausančių nekilnojamųjų daiktų įkeitimas vienu metu, norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą (LR CK 4.180 str.).  

Svetimo daikto hipoteka

Svetimo daikto hipoteka – nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo daikto įkeitimas, norint apsaugoti kito asmens skolinio įsipareigojimo įvykdymą (LR CK 4.181 str.).  

Maksimalioji hipoteka

Maksimalioji hipoteka – nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai susitariama tik dėl maksimalios įsipareigojimų apsaugojimo įkeičiamu daiktu sumos ir dėl paskolos naudojimo srities. Maksimalioji hipoteka registruojama ne ilgesniam kaip penkerių metų laikotarpiui (LR CK 4.182 str. 1 d.).
Pasibaigus 5 metų laikotarpiui, skolos dydis fiksuojamas hipotekos registre, ir hipoteka pradeda veikti kaip paprastoji. Vėliau prisiimtų skolinių įsipareigojimų ši hipoteka neapsaugo. Jeigu skolos dydžio fiksavimo data hipotekos sutartyje nenustatyta, hipotekos kreditorius gali reikalauti skolos dydį fiksuoti bet kuriuo momentu, bet ne anksčiau kaip praėjus trejiems metams nuo hipotekos įregistravimo dienos.
Skolos dydis fiksuojamas, kai kiti kreditoriai reikalauja parduoti įkeistą daiktą iš varžytynių, įkeistas daiktas areštuojamas, skolininkas arba kreditorius paskelbiami nemokiais ar jie likviduojami, kreditorius ar skolininkas miršta, jeigu jų turto paveldėtojai neperregistruoja hipotekos savo vardu per šešis mėnesius nuo palikimo atsiradimo dienos.
Skolos dydžio fiksavimas panaikinamas, jei kreditoriai atšaukia reikalavimą parduoti daiktą iš varžytynių, jei panaikinamas nekilnojamojo daikto areštas arba atšaukiamas skolininko ar kreditoriaus likvidavimas.
Maksimali įsipareigojimų apsaugojimo suma negali būti didinama be toliau eilėje esančių to paties daikto hipotekos kreditorių sutikimo.  

Bendroji hipoteka

Bendroji hipoteka – keleto atskiriems savininkams priklausančių nekilnojamųjų daiktų įkeitimas, norint apsaugoti vieną skolinį įsipareigojimą (LR CK 4.183 str. 1 d.). Bendrąja hipoteka įkeisto daikto savininkas, norėdamas šį daiktą įkeisti dar kartą, turi gauti rašytinį visų kitų bendrąja hipoteka įkeistų daiktų savininkų sutikimą. Bendrosios hipotekos sutartyje turi būti nurodyta įkeistų daiktų pardavimo varžytynėse eilė.  

Sąlyginė hipoteka

Sąlyginė hipoteka – daikto įkeitimas, norint apsaugoti skolinio įsipareigojimo įvykdymą, jeigu susitariama, kad hipoteka įsigalios nuo sutartyje numatytos sąlygos įvykdymo momento arba kad hipoteka galios tik iki to momento, kol bus vykdoma sutartyje numatyta sąlyga. Sąlyga gali būti nustatoma tiek kreditoriui, tiek skolininkui (LR CK 4.184 str. 1 d.).
Kol sąlyga, lemianti hipotekos įsigaliojimą, neįvykdyta, hipoteką suinteresuotos šalies prašymu gali bet kuriuo momentu hipotekos teisėjas panaikinti.
Jeigu sąlyga, lemianti hipotekos pasibaigimą, nebevykdoma, suinteresuota šalis turi teisę kreiptis į hipotekos teisėją ir reikalauti, kad hipoteka būtų baigta.