도시 재개발

도시 재개발(都市再開發) 또는 도시 재생(都市再生)은 신도시·신시가지 위주의 도시 확장에 따라 나타나는 기존 시가지 노후 쇠락으로 발생하는 도심공동화를 방지하고 침체된 도시 경제를 활성화 시키기 위하여 새로운 기능을 도입하고 창출함으로써 물리 환경적, 산업 경제적, 사회 문화적으로 재활성화 또는 부흥시키는 것이다.
도시재개발의 추진을 위해 재개발 조합이 구성되어 승인, 재개발 매입비용 중재, 건축 시공사 선정 등이 진행 된다.

원인

도시개발 과정에서 늘어나는 주택 수요를 충족시키기 위해 신도시, 신시가지를 개발하게 되고, 반면에 구 시가지는 특히 젊은 층의 인구 유출로 정주인구가 감소하고, 인구는 고령화 되어 상업, 문화, 교육, 복지 등 도시 기능이 약화되는 등으로 급격한 산업화에 따른 도시발달은 개발이 쉬운 도시 외곽지역으로 기능이 팽창하게 되는데, 원도심의 중심 시가지를 중심으로 공동화 현상이 심화된다.
도시의 공동화 및 도심부 쇠퇴 현상은 에너지 및 자원의 낭비, 교통혼잡, 공해, 구시가지 기반시설 노후화 및 상업기능 쇠퇴 등 환경적, 경제적, 사회적 문제를 일으킨다.
이를 극복하기 위한 일반적인 도시 정비사업의 경우 물리적 환경정비 위주의 사업을 우선 시행하게 되는데, 이는 이미 황폐화된 구 시가지를 회복시키는데에는 한계가 있다.

범위

도시재생이란 물리적 정비사업과 함께 적절한 프로그램 주입을 통해 도시를 부흥시키는 방법으로, 기존 도시가 가지고 있는 물리적, 사회적, 경제적 문제를 치유하기 위한 모든 행위를 말하며, 도시 재개발, 도시 재활성화 등을 포괄하는 광의의 개념이다.
그 범위는 도시의 매력 창출 및 도시기능 강화를 포함하는 사업까지 매우 다양하게 나타난다.
즉, 기존 물리적 환경정비 중심의 도시 정비사업이 환경 개선이라는 최종 결과물에 주목하였다면, 도시재생사업은 지속가능한 도시 커뮤니티를 보전하고 고양하기 위한 과정적 산물을 중시한다.

도시재생사업

도시재생사업이란 기존의 도시 및 주거환경정비사업 영역을 포함하되, 그간 물리적 환경정비 위주로 추진되어온 한계를 극복하고, 쇠퇴한 도시지역의 노후화된 인프라를 재정비하여 공간 구조재편 및 신공간 창출을 도모함으로써 새로운 도시기능을 수행 할 수 있도록 하기 위한 사업이다. 도시재생의 범위는 도시 내 물리․환경적, 생활․문화적, 경제적으로 쇠퇴화가 진행되고 있는 지역을 대상으로 한다.

주택 재건축 사업

정비기반시설(도로, 상하수도, 공원, 공용주차장 등)은 양호하나 노후불량 건축물이 밀집한 지역(주로 노후한 아파트)을 대상으로 기존 주택 철거 후 그 자리에 새로 공동주택을 건설하는 사업으로서 관리처분 방식으로 시행한다.

도시 환경 정비 사업

건축물 및 기반시설이 노후화 되었거나 부족하여 도시공간의 효율적인 이용이 어렵다고 판단되는 상업지역, 공업지역을 대상으로 기존이 노후 건축물을 철거한 후 그 대지위에 새로운 건축물(상업, 업무, 주상복합) 및 기반시설을 설치하는 사업이다.

주택 재개발 사업

정비기반시설(도로, 상하수도, 공원, 공용주차장 등)이 열악하고 노후 불량주택이 밀집한 주거지역을 대상으로 기존의 저층주택들을 철거한 후 그 자리에 새로 공동주택과 그 규모에 적합한 정비기반시설을 설치하는 사업으로서 관리처분방식으로 시행한다.

주거 환경 개선 사업

주거환경개선사업은 사업성이 낮아 장기간 개발이 방치된 지역에서 주택공사 등 공공기관이 정부의 각종지원(지구내 국공유지의 사업시행자 무상양여, 공공시설 설치비 재정부담 등)을 받아 시행하는 사업이다.

도시 재개발에 따른 변화

도시 재개발 이후 효율적인 토지 이용이 이루어져 경제 활동이 촉진되고, 도시 환경이 정비되면서 범죄나 비행 등 사회적 병리 현상과 환경 오염에 따른 각종 병폐가 줄어든다. 또한 도로와 주차장이 넓어져 이용자의 편익과 안전에 기여하고, 보행 공간과 도심 공원 등이 확보되어 쾌적한 환경을 제공하며, 나아가 도시 미관을 아름답게 한다. 그러나 소수의 사례로  재개발이 이루어지면서 세대 수가 증가하여 지구 주변의 도로, 공원, 학교 등 공공시설에 대한 부담이 크게 늘어나는 경우도 발생하며, 고층 건물이 지어지면서 경관의 조화가 파괴되고, 주변 지역 사회와 교류가 단절되거나, 교통이 혼잡해지는 경우도 존재한다. 그러나 가장 시급한 문제는 기존에 살던 주민이 철거민으로 전락하 재정착하지 못하고, 소수에게 개발 이익이 돌아가는 점이다.

바람직한 도시 재개발

도시 재개발은 많은 이해 관계를 발생시키기 때문에 재개발 과정에서 충분한 토의와 의견 조정이 반드시 필요하다. 거주민. 지역 사회 단체, 관할행정 기관 등의 지역 사회 구성원들이 참여하여 민주적인 절차를 통해 재개발이 이루어져야 한다. 또한 주민의 소득 수준,입지,토지 소유 관계 등의 상황을 고려하여 다양한 재개발의 방법이 적용되어야 한다.

문제점

도시재정비촉진을위한 특별법에 따른 도시재개발 관련 사업은 개발이익의 과도한 사유화, 도시기반시설 부족과 기형적 난개발, 즐거움과 쾌적함을 주는 도시 어메니티 자원의 상실, 저소득 계층의 주거안정 훼손 및 사회적 통합 저해 등의 부작용을 불러왔다.
그 결과 민간위주의 재정비 사업은 노후 정도나 기능회복의 필요성보다 수익성이 기대되는 곳에서만 사업이 이루어짐으로서 소규모 단위사업과 사업성이 없는 노후, 불량주거지는 방치되고, 무분별한 전면철거 재개발로 인한 장소성, 역사성의 상실, 지나친 수익성 중심 개발과 공공참여 미비에 따른 공공성 결여 등의 문제점을 낳게되었다.

방향

지역경제 , 지역 커뮤니티 활성화 등을 종합적으로 고려한 경제, 사회, 문화, 복지 등 다양한 차원에서의 업무협의체 구성, 주민참여 할성화를 통한 민간, 학계, 정부가 함께하는 다양한 수준의 거버넌스 모델 개발
도시내부의 균형발전과 도심활성화 차원에서 논의가 시작되었다.
도시에 거주하고 있는 사회적 약자의 능력 및 지불의사에 부응하는 저비용의 적절한 주택(decent housing) 계속공급으로 사회통합적 주거공동체 기술개발 및 커뮤니티 재생
낙후된 지역에 토지 및 도시공간의 이용효율성을 높이기 위해 도시의 공간적 범위를 수평, 수직적으로 확장 입체화하고 다양한 기능을 체계적이고 합리적인 방식으로 융합시킨 입체 복합 시설(Mixed-use Complex) 설치

영국

1980년대 산업구조의 급격한 변화로 인한 경기침체와 도시쇠퇴문제에 대응하기 위해 출발

일본

버블 경제에 의해 붕괴된 뒤 침체된 국가 경제를 부동산 개발을 통해 재생시키고, 일본의 국제 경쟁력을 강화하려는 의도로 시작하고 있다.