Tempat tinggal persewaan

Tempat tinggal persewaan adalah jenis tempat tinggal di Jerman yang lebih banyak digunakan dibandingkan tempat tinggal yang dimiliki status kepemilikannya.
Rumah di Jerman sangat mahal harganya, dengan harga tanah dan biaya pembangunan rata-rata mencapai dua hingga tiga kali yang dibutuhkan di Amerika Serikat. Ditambah dengan uang muka yang besar- antara tiga puluh hingga lima puluh persen- untuk pembelian rumah. Namun beruntung sebagian besar orang Jerman tidak dirisaukan dengan keharusan membeli rumah. Tingkat kepemilikan rumah di Jerman pun termasuk yang paling rendah di antara negara-negara maju lainnya di dunia, serta tepat menempati posisi terbawah di Eropa. Terbukti, keinginan untuk memiliki rumah bukan merupakan faktor penggerak roda ekonomi yang utama di Jerman. Sebagai bahan perbandingan, 80% orang di Spanyol tinggal di tempat tinggal berstatus milik, tetapi tingkat pengangguran di Spanyol hampir mencapai 27%. Sementara di Jerman diketahui populasi yang memiliki rumah/tempat tinggal sendiri yakni sebesar 43%, tetapi tingkat pengangguran tercatat hanya sebesar 5.2%.
Harga pembelian rumah yang sangat tinggi serta peraturan perpajakan yang tidak juga menguntungkan dalam kepemilikan properti di Jerman merupakan faktor yang menyebabkan sebagian besar orang Jerman tinggal di tempat tinggal persewaan yang berupa rumah, apartemen, ataupun kondominium. Faktor lain yang dapat membantu menjelaskan mengapa orang Jerman cenderung memilih untuk menyewa daripada memiliki tempat tinggal sendiri yakni adanya penawaran akomodasi persewaan dengan kualitas yang bagus, serta alasan persyaratan dalam peminjaman uang untuk pembelian rumah yang sangat ketat, memastikan tidak ada pasokan pembiayaan yang berlebih untuk pembayaran cicilan rumah. Pihak pemberi pinjaman, dalam kasus ini utamanya bank, sangat menghindari risiko dan normalnya mensyaratkan deposito sebesar 20% atau agunan substansial, serta bukti sumber pendapatan selama beberapa tahun yang memadai, yang mana hal-hal tersebut sangat tidak memungkinkan bagi beberapa pembeli.
Bergantung pada daerah, biaya persewaan tempat tinggal dapat bervariasi antara seperempat hingga sepertiga pendapatan per bulan. Kota dengan biaya persewaan tempat tinggal tertinggi ialah Munich, diikuti dengan Frankfurt dan Stuttgart. Di kota maju dengan biaya persewaan tempat tinggal yang tinggi, pihak penyewa dapat menggunakan hingga setengah dari pendapatan mereka untuk membayar biaya sewa. Meskipun tinggal di tempat tinggal persewaan merupakan salah satu norma di Jerman- negara dengan perekonomian paling sukses di Eropa- faktanya Jerman mempunyai sejarah kelam dalam bisnis persewaan real-estate di akhir tahun 1930 hingga 1940an.

Permintaan tempat tinggal setelah perang

Saat Jerman menyerah tanpa syarat pada Mei 1945, 20% stok perumahan berubah menjadi reruntuhan. 2.25 juta rumah hancur dan dua juta rumah lainnya mengalami kerusakan. Sebuah sensus pada tahun 1946 menunjukkan sebanyak 5.5 juta unit rumah dibutuhkan di kawasan yang saat ini disebut Jerman Barat. Tidak hanya masalah perumahan yang mengalami keterpurukan. Perekonomian Jerman pada saat itu juga mengalami ketidakberdayaan akibat pemasukan yang nihil dan mata uang yang hampir tidak ada harganya. Ketegangan politik setelah berakhirnya perang menimbulkan kekhawatiran akan kembali radikalnya khalayak, hingga ketakutan akan kembalinya fasisme, ataupun ancaman komunisme di tengah tingginya tingkat ketunakaryaan. Eberhard Wildermuth, Menteri Perumahan Jerman Barat pertama yang sebelumnya bertugas di Angkatan Bersenjata Jerman (Wehrmacht) di era 1921 – 1945 menyatakan jumlah pemilih komunis di negara-negara Eropa berbanding terbalik dengan ketersediaan unit rumah per seribu jumlah penduduk. Program perumahan yang digiatkan oleh menteri perumahan Jerman dapat membawa orang-orang kembali bekerja sekaligus mengurangi masalah kekurangan rumah yang sedang melanda. Didorong oleh situasi politik saat itu dan juga oleh tingginya kebutuhan akan rumah/perumahan, Jerman Barat merancang kebijakan perumahan agar sedapat mungkin memberi keuntungan sebesar-besarnya untuk rakyat.

Kenaikan permintaan tempat tinggal: I

Setelah Jerman Barat berdiri pada tahun 1949, pemerintah memberikan tekanan melalui peraturan perumahan yang pertama. Peraturan ditujukan untuk meningkatkan pembangunan rumah agar ukuran dan biaya sewa dapat sesuai dan terjangkau masyarakat banyak. Kebijakan perumahan yang pertama ini memberikan hasil yang sangat memuaskan. Berkat kombinasi subsidi langsung dan pengecualian pajak untuk semua pihak, baik sektor publik, sektor nirlaba (non-profit), maupun sektor swasta, pembangunan rumah di Jerman terjadi dimana-mana. Pada tahun 1956 Jerman Barat berhasil memangkas jumlah kekurangan perumahan sebanyak lima puluh persen, dan pada tahun 1962 kekurangan berhasil ditekan hingga 658,000 unit. Namun sebagian besar unit rumah baru tersebut harus disewakan karena sedikitnya permintaan untuk membeli. Pada saat itu pegadaian Jerman masih sangat lemah dan persyaratan uang muka yang besar diharuskan oleh pihak bank kepada para peminjam menjadi penyebab kelangkaan pembeli potensial.

Perbandingan dengan negara lain

Jerman bukanlah satu-satunya negara yang mengalami krisis perumahan setelah Perang Dunia II. Hal serupa juga dialami Inggris yang menyebabkan pemerintah Inggris melakukan pengeluaran dalam skala besar untuk menggalakkan program perumahan. Meski demikian orang Inggris tidak tetap tinggal dalam tempat tinggal persewaan seperti orang Jerman. Tingkat kepemilikan tempat tinggal di Inggris pun jauh lebih besar, yakni sebesar 66% populasi di Inggris memiliki tempat tinggal mereka sendiri. Orang Jerman tetap tinggal di tempat tinggal persewaan karena orang Jerman mempunyai persepsi yang baik mengenai tinggal di tempat tinggal persewaan. Ahli ekonomi mempunyai pendapat bahwa kebijakan perumahan/tempat tinggal di Jerman menghasilkan keseimbangan yang lebih baik antara keterlibatan pemerintah dan peran investasi swasta, dibandingkan dengan kebijakan terkait perumahan/tempat tinggal di negara-negara lain. Sebagai contoh di Inggris, pemerintah Inggris hanya memberikan subsidi perumahan kepada sektor publik, pemerintah lokal, serta pengembang nirlaba untuk mendorong pembangunan rumah/perumahan setelah berakhirnya perang. Hal itu menyebabkan sektor swasta terhempas keluar pasar rumah/perumahan. Kebijakan perumahan di Inggris juga membebankan sewa yang berat dan biaya konstruksi yang harus ditanggung oleh pengembang perumahan publik itu sendiri. Ketidakleluasaan tersebut mengakibatkan kualitas rumah yang terpaksa menjadi korban. Seiring waktu, perbedaan konstruksi perumahan publik dengan perumahan swasta semakin mencolok dan menimbulkan stigma sosial bahwa perumahan sewa yang secara besar didanai sektor publik merupakan perumahan untuk orang-orang miskin. Berdasarkan pendapat ahli ekonomi Michael Voightländer yang telah banyak mengulas tentang pasar perumahan di Jerman, kelonggaran dalam regulasi persewaan rumah juga diberikan oleh pemerintah Jerman. Sebaliknya, regulasi yang keras dalam persewaan rumah berlangsung hingga tahun 1980an di Inggris, yang menekan pemilik rumah persewaan untuk memotong biaya pemeliharaan, sehingga berakibat pada penurunan kualitas rumah/perumahan secara drastis.

Faktor pendorong

Popularitas tempat tinggal persewaan yang tinggi di Jerman secara sederhana dapat dijelaskan karena biaya sewa yang relatif lebih murah, di samping regulasi dalam tempat tinggal persewaan yang bersahabat dengan pihak penyewa. Peraturan di Jerman memberi izin pemerintah negara bagian untuk menaikkan biaya sewa tidak lebih dari 15% setelah tiga tahun periode. Pemerintah Jerman juga tidak mendorong agar warga Jerman memiliki rumah/tempat tinggal mereka sendiri. Tidak seperti negara dengan tingkat kepemilikan rumah/tempat tinggal secara umum yang tinggi seperti Spanyol, Irlandia, dan Amerika Serikat, Jerman tidak membolehkan pemilik rumah mengurangi pembayaran bunga hipotek dari pajak mereka. Tanpa adanya deduksi tersebut keuntungan memiliki dan menyewakan tempat tinggal menjadi lebih seimbang. Regulasi itu merupakan perbekalan yang kokoh bagi usaha persewaan tempat tinggal di Jerman, di samping fakta bahwa kenaikan harga properti di Jerman berlangsung dengan lambat, sehingga harga sewa pun tidak meningkat dengan cepat. Salah satu alasan orang membeli tempat tinggal mereka sendiri adalah agar terhindar dari kenaikan biaya sewa. Dengan kenaikan biaya sewa tempat tinggal yang terjadi secara lambat di Jerman menimbulkan kecenderungan orang untuk menyewa, yang akhirnya berpengaruh pada rendahnya jumlah pembeli rumah dan rendahnya tingkat kepemilikan rumah di Jerman.

Kenaikan permintaan tempat tinggal: II

Selang kurun waktu yang panjang, permintaan dan pasar perumahan/tempat tinggal di Jerman berada dalam kondisi yang stabil, pemerintah negara bagian memutuskan melakukan pemotongan subsidi perumahan/tempat tinggal yang menyebabkan penurunan pada jumlah tempat tinggal yang mendapat subsidi pemerintah Jerman. Para kritikus berpendapat hal ini akan berdampak pada semakin melebarnya sekat antara orang kaya dan orang miskin. Pemotongan subsidi dan penyusutan persediaan perumahan di Jerman menyebabkan kebijakan perumahan harus menghadapi kenaikan permintaan perumahan yang terjadi secara tajam, melebihi yang pernah ada sebelumnya. Permintaan yang tinggi akan tempat tinggal dengan tingkat vakansi yang terus menurun tidak hanya dialami di kota metropolitan seperti Hamburg, Frankfurt, atau Munich, tetapi juga dialami sejumlah kota berukuran sedang seperti Darmstadt, Freiburg, Regensburg, dan Ingolstadt. Umumnya kota-kota tersebut merupakan kota universitas atau kota yang tengah menjalani aktivitas ekonomi tertentu.
Flat yang baru dibangun di kota-kota besar di Jerman jumlahnya terlalu sedikit untuk sekurangnya seratus ribu orang yang pindah ke kota-kota besar tersebut dalam tiga tahun terakhir. Jumlah flat baru tersebut bahkan lebih sedikit dibandingkan dengan jumlah kelebihan flat yang ada di daerah pedesaan. Di daerah yang jumlah populasinya kurang, seperti Eifel mountains dan Black Forest, justru terlalu banyak rumah yang dibangun. Hal itu merupakan gejala pemerintah lokal daerah pedesaan yang berusaha menstimulasi bisnis dengan cara menjual tanah berharga murah untuk diubah menjadi konstruksi agar dapat menarik lebih banyak orang yang datang. Populasi di kota-kota besar di Jerman mengalami pembengkakan oleh pelajar, imigran, serta “pensiunan muda” dalam jumlah besar yang memilih kehidupan perkotaan atas kehidupan yang tenang dan damai di daerah pinggiran atau di kota yang lebih kecil.