שטח דירה

שטח דירה הוא ערך המבטא גודל של דירה.
על אף שהשימוש בדירת מגורים נעשה בחלל התחום בין רצפתה, תקרתה ובקירותיה החיצוניים, נהוג לכמת את גודל הדירה במדידת שטחה ולא במדידת נפחה שנחשבת למדידה מורכבת יותר. בנוסף, התועלת המופקת מהחלל שמעל לגובה הפנימי המזערי התקני (250 ס"מ) נמוכה.
קיימות עשרות שיטות מדידה של שטח הדירה. השיטות נבדלות זו מזו בהכללה או השמטה של שטחים בנויים כגון: שטח שמתחת לקירות הפנים, שטח שמתחת לקירות החוץ ולקירות משותפים, שטח המדרגות בדירות רב מפלסיות, שטח יחסי בשטחים משותפים קומתיים (כגון חדר מדרגות, מעליות, ושטחים טכניים), שטח יחסי בשטחים המשותפים בכלל הבניין (מבואה, חדרים טכניים, חדר אשפה וכיוצא בזה). ההפרשים בין שיטות המדידה השונות עשויים להגיע לעשרות רבות של אחוזים. ההפרש בין השיטות גדל בבניה מודרנית מאחר שבה ריבוי שטחים משותפים ביחס לבניה ישנה (פירי מעליות, חללים ופירים למערכות טכניות, מעברים ומבואות רחבים, תקנות כיבוי אש המחייבות ניתוק פירי מדרגות ועוד).

הגדרת שטח דירה בישראל

מאז קום המדינה נקבעו על ידי השלטון המרכזי והמקומי בישראל הגדרות רבות של שטח דירה. ההגדרות נדרשו לצורכי מרשם, מיסוי ולקביעת אמות מידה לתמריצים ולסובסידיות בענף הבניה. חלק מההגדרות היו חסרות בהתייחסות למניין חלקים מסוימים בנכס והיו נתונות לפרשנות.
לנוכח ריבוי ההגדרות הרשמיות לשטח דירה והפרשנות להן וכתוצאה מהחיכוך בין האזרח לרשויות באשר לנתון השטח לעניין חיובים ומיסים, הוקמה במשרד המשפטים בסוף שנת 2005 ועדה מקצועית בראשות אייל יצחקי לקביעת תקן להגדרה אחידה של שטח דירה. בספטמבר 2006 סיימה הוועדה את עבודתה ופרסמה את תקן 9.0 שבו נקבעה ההגדרה אחת שטח הדירה מתוך כוונה ליצירת מתאם גבוה בין נתון השטח לבין השווי והתועלת הפוטנציאלית מהדירה. בשל כך לא הוכללו בה שטחים קומתיים משותפים או שטחים בנויים אחרים שמוצמדים קניינית אך אינם צמודים פיזית לדירה
התקן הביא לאחידות ולקיצור הליכי הכרעה בהשגות בסכסוכים שומתיים הקשורים לשטח דירה (כגון היטל השבחה, דמי היתר וכיוצא בזה) והביא לצמצום בכמות ההשגות.]
בשנת 2008 אושר ביוזמת משרד הבינוי והשיכון תיקון לחוק המכר התיקון אימץ את הגדרת שטח הדירה שבתקן 9.0 וחייב יזמים לציין במפרט (שהוא אחד הנספחים לחוזה המכר) את שטח הדירה. עד לתיקון זה לחוק המכר נמנעו יזמים מלציין בחוזה את שטח הדירה הנמכרת.
שטח דירה חד מפלסית בתקן ובחוק המכר הוגדר כשטח פנים הדירה בתוספת שטח היטל קירות החוץ ומחצית שטח היטל הקירות המשותפים. במניין השטחים יכללו מרפסות מקורות, ממ"ד, מחסנים ושטחי שרות מקורים ובלבד שהם צמודים פיזית לדירה, קיימת אליהם כניסה ישירה מהדירה ואין אליהם כניסה מדירות אחרות. לא ייכללו בשטח הדירה משטחים בלתי מקורים כגון מרפסות שמש, גג צמוד, חצר וכיוצא באלה). בדירות רב מפלסיות ייכלל בשטח הדירה בנוסף שטח היטל גרמי המדרגות. שטח המדרגות יתווסף לשטח המפלס שממנו הן עולות. לפיכך, שטח המדרגות שיתווסף לשטח הדירה יהיה שטח ההיטל של הגרם מוכפל במספר הקומות שבתוך הדירה פחות אחד (לדוגמה בדירה בת שלוש קומות, יחושב היטל המדרגות פעמיים). שטח מרתף שהוא חלק מדירה יכלל בשטח הדירה אך יוצג בנפרד ויחושב גם הוא ככולל קיר חיצוני בעל עובי תאורטי של 20 ס"מ, שטחים מקורים בתקרה משופעת (כגון עליית גג מתחת לרעפים) ימדדו עד לגובה התקני (שטחים שמתחת לגובה התקני לא ייספרו כלל).
לאחר אישור התקן ותיקון חוק המכר, מונו צוותי בדיקה לקראת החלת הגדרת שטח דירה הנבחרת גם בטאבו וברשויות המקומיות השונות לעניין חיוב בארנונה (ערב תיקון חוק המכר נהגו על פי שיטות רבות ושונות לעניין חיובי ארנונה). בתחילת שנת 2017 המליצה ועדה "להפחתת הנטל הרגולטורי" שמונה בהחלטת ממשלה לאמץ את תקן 9.0 גם במרשם המקרקעין. עד כה בשל קשיים משפטיים, קשיים טכניים, סוגיות תקציב ושאלת הצורך בתיקון מאגרי מידע גדולים, טרם הוחלה ההגדרה המוסכמת ברשויות המקומיות. למעשה גם כיום (שנת 2017) שטח דירה שירשם בחוזה הרכישה בהתאם להוראות משרד הבינוי והשיכון ומשרד המשפטים יהיה גדול מהשטח שירשם בטאבו שבמשרד המשפטים עד להטמעת החלטת הוועדה להפחתת הנטל הרגולטורי ושונה מהשטח שלפיו תיגבה הארנונה.