דמי מפתח

היסטוריה

עוד בימי השלטון הצבאי הבריטי' בשנת 1919, חוקקו חוקים שהגבילו את העלאת שכר הדירה. בשנת 1921 חוקקה פקודה שאסרה על העלאת דמי שכירות ופינוי דיירים ללא אישור המושל. על מנת שלא לפגוע בבניית דירות חדשות, הפקודה לא חלה על בתים שבנייתם הושלמה לאחר יוני 1920. בשנת 1924 בוטל הפיקוח על השכירות של דירות יקרות ובשנת 1925 בוטל הפיקוח לגמרי. בשנת 1926, הוקמה ועדת חקירה לבירור תוצאות ביטול הפיקוח.
בשנת 1933' חוקקה מועצת עירית תל אביב חוק דירות המגביל את שכר הדירה, אולם שלטונות המנדט הבריטי השתהו באישור החוק. החוק אושר באפריל 1934. בעקבות ההגבלות על שכר הדירה, התפתחה פרקטיקה של דרישת "דמי מפתח" משוכרים פוטנציאליים. בפברואר 1935, הוארך תוקף החוק לשנה נוספת, והוחל גם על חנויות. בירושלים, הוחל החוק רק על חלק מהאזורים מסחריים. בעיתון דבר, נטען שהחוק לא יושם כמעט בפועל, מפני שהדיירים נאלצו להסכים לכל התנאים של המשכירים ברצותם קורת גג. בפברואר 1938, החליטה עירית תל אביב לחדש את החוק רק לגבי חנויות ועסקים, בתקווה לעודד את הבנייה של דירות חדשות. בתחילת 1939, החליטה עירית תל אביב לחדש את תחולת החוק על דירות.
באוקטובר 1940, הושב הפיקוח על שכר הדירה בעקבות עליית המחירים שנבעה ממלחמת העולם השנייה, כאשר מצד אחד, שלטונות המנדט הבריטי אסרו על בנייה בגלל הצורך בחומרי הגלם למאמץ המלחמתי, ומצד שני, הגיעו פליטים רבים. בעקבות זאת, התרחב מאוד הפרקטיקה של גביית דמי מפתח. כמו כן, התרבו המקרים של התאנות לשוכרים כדי לגרום להם לעזוב.
בשנות ה-1950, לאחר קום המדינה, עודדו הרשויות שיטה זו, כאשר רצו לספק קורת גג למאות אלפי עולים שהגיעו זה מכבר, ולא היה ביכולתם לרכוש נכס במחיר מלא. בדרך זו, יכלו גם בעלי הכנסות מעטות לרכוש לעצמם נכס ולהבטיח לעצמם קורת גג לכל חייהם.
לפי נתוני משרד הבינוי והשיכון, ב-1993 היו בישראל 23,000 דירות מגורים ועוד כ-15,000 עסקים בשכר דירה מוגן. מעריכים שב 2014, נותרו כ-15,000 נכסים כאלו, מחציתן דירות מגורים. דיירי הנכסים הללו הם דיירים מוגנים, ואי אפשר לפנותם אלא במקרים מסוימים שנקבעו בחוק. עם זאת, על פי אתר השמאי לוי יצחק, ב-2015 נותרו בישראל למעלה מ-35,000 דירות המושכרות בשכירות מוגנת בעיקר בתל אביב, ירושלים, וחיפה. חלק מדיירי דירות אלה הם עדיין דיירים שחתמו על החוזים בשנות ה-1960 וה1970, או יורשיהם. מדי שנה, מתבצעות 200 עד 250 עסקאות חדשות בדמי מפתח.

חוק הגנת הדייר

ההגדרה למונח "דמי מפתח" מצויה בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר: "כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר, או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה במושכר לפי חוק זה-ואין נפקא מינה מתי שולמו". החוק מסדיר את התנהלות העסקאות הייחודיות הללו, ומעגן חובות וזכויות שונות לבעלי הנכס ולדיירים. כגון: הגבלת השימוש בנכס, חלוקת הוצאות שוטפות של הבניין, שיפורים בנכס וגובה דמי השכירות החודשיים.
אחד מעקרונות החוק, קובע כי דייר מוגן יכול להעביר את זכויותיו לאחר, עם זכות סרוב ראשונית לבעל הנכס, היינו: במחיר המוצע ניתנת זכות הרכישה קודם לבעלים, ואם הם ויתרו - נמכרת הזכות לאחר, ובתמורה מתחלקים הדייר ובעל הנכס לפי חלוקה הקבועה בחוק. מאחר שכיום יש מיעוט נכסים המוצעים על ידי בעליהם בעסקה כזו, עיקר השוק מתנהל על הסחר בזכויות דמי המפתח שקיימות בנכסים ישנים. שוק זה פעיל בעיקר במרכזי הערים הגדולות בשכונות ותיקות.
בישראל דמי השכירות אינם צמודים ליוקר הדיור או הצמדה אחרת, ונוצר מצב בו בעלי הבתים מקבלים סכום נמוך מאוד לעומת מה שהיו מקבלים בשכירות רגילה. כך שנוצר מצב בו בעלי הבתים "הפסידו" את הדירות שלהם. העיוות הזה במנגנון דמי המפתח, יוצר עימות בין בעל הנכס לבין הדייר המוגן. הדייר רוצה להאריך עד כמה שניתן את זכות השימוש בנכס ולשלם מעט, ובעל הנכס מעוניין להיפטר מהדייר המוגן ולהשכיר את הנכס שלו במחיר ריאלי. העיוות נידון להתדיינויות רבות בבתי משפט, ואף למספר דיונים בכנסת, עד לחקיקתו הסופית ב-1972 של חוק הגנת הדייר.
בהתאם לתכלית של צמצום היקף הדיור המוגן, קיימת "מגמה הנוהגת בפסיקה להעדיף מתן פרשנות מצמצמת להוראות חוק הגנת הדייר בשל פגיעתו הקשה בזכות הקניין של בעל הבית ועל רקע השינויים המהותיים שחלו במציאות הישראלית בתחום זה".

נכסים מסחריים

בשנות ה-50 של המאה ה-20 וה-60, הושכרו גם נכסים מסחריים ב"דמי מפתח" בעיקר חנויות. במרכז ירושלים כ-30% מהנכסים המסחריים היו מושכרים ב"דמי מפתח".