גישת ההכנסות הגרמנית

גישת ההכנסות הגרמנית (Ertragswertverfahren, ר"ת EWV) היא הגישה הסטנדרטית המשמשת בגרמניה לעריכת שומות מקרקעין לנכסים המניבים תזרים הכנסות עתידי.

מצבו התחזוקתי של הבניין ואורך חייו השימושי

למצבו התחזוקתי של הבניין השפעה ישירה על השווי. ראשית, יש לברר אם קיימים פיגורים בתוכנית התחזוקה והטיפולים במבנה. אם קיימים, אז יש לחשב את עלות השיפוי בגין הפיגורים ולהחסיר עלות זו מהשווי. שנית, יש להביא בחשבון השקעות משמעותיות בשיפוצים ושדרוגים, שכן אלו עלולים להאריך את אורך חייו השימושי.
הספרות הגרמנית והפרסום הרשמי למחצה, ה- Normalherstellungskosten 2000 (ר"ת NHK 2000, "עלויות ייצור נורמליות")
, מספקים מידע מפורט לגבי אורך החיים השימושי, אשר בדרך-כלל מוערך בכ- 60-80 שנה עבור בתים משותפים ו- 50-80 שנה עבור בנייני משרדים. יש להדגיש כי יש ליישם הערכות אלה בהתאמה מלאה לכוחות הכלכליים הפועלים בסביבת הנכס (למשל, אזור מסוים הצפוי לעבור תהליך של שינוי ייעוד בשנים הקרובות); לעומת זאת, אורך החיים הפיזי עלול להיות בלתי-מוגבל. לקראת סוף חייו השימושיים, מניחים כי שוויו של הבניין נופל באופן חד, שכן יהיה צורך בהקמת בניין חדש או בשיפוץ משמעותי כדי לשמר לטווח-ארוך את ההכנסות משכירות. לכן, שיפוץ משמעותי חדש (מעטפת חיצונית, שטחים מושכרים וכדומה) יכול להאריך באופן משמעותי את יתרת אורך-חייו השימושיים של המבנה, בהנחה כי שיקולים כגון מערך הבניין ו/או צריכת האנרגיה שלו אינם מונעים את השיפוץ.
זיהום הבניין באזבסט או במפגעים אחרים עלול גם הוא להשפיע על שוויו; בדרך-כלל יובא גורם זה בחשבון על ידי החסרתן מהשווי של עלויות הטיהור.

התשואה

התשואה, המכונה בפרקטיקה השמאית הגרמנית בשם Liegenschaftszinssatz, היא גורם שווי עיקרי, שכן היא אשר קובעת את ה- Liegenschaftszins - דמי החכירה הרעיוניים אשר יש להפחית מההכנסה התפעולית הנקייה לצורך הוצאת הקרקע מההיוון. יתרה מזאת, התשואה - יחד עם יתרת החיים השימושיים של המבנה - קובעת מתמטית את המכפיל המשמש לחישוב שווי המחוברים.
המידע על התשואה מסופק על ידי ועדות השמאות; אלה קובעות את התשואות המקומיות לכל ייעוד וייעוד על-פי ניתוח אמפירי של בסיס נתוני מחירי הרכישה. עם זאת, בעיה רחבת היקף הקיימת ביישובים קטנים היא שכמה מהוועדות לא מבצעות ניתוחים אלה ולא מפרסמות נתוני תשואות. במקרה זה על השמאי להישען על שילוב של נתוני תשואה ארציים, מחקרי שוק וניסיונו המקצועי.
בשנים האחרונות נמצאו התשואות לנכסי מגורים בטווח של בין ארבעה לחמישה אחוזים, תלוי בתנאי השוק המקומי; תשואות עבור בנייני משרדים נמצאו לרוב בטווח של בין חמישה לשישה אחוזים, ותשואות עבור מסחר ומחסנים היו גבוהות יותר בהתאם.
יש לבחון תמיד את נתוני התשואה הבסיסיים עבור גורמים נוספים. למשל, יש להתחשב ברמת נזילות גבוהה או נמוכה מהרגיל, מערך הקרקע או תוכנית הבניין, על ידי הוספה או גריעה של בין 25 לבין 50 נקודות בסיס עבור כל גורם.

הכנסה גולמית

ההכנסה הגולמית (Rohertrag) היא גורם השווי החשוב ביותר עבור נכס דלא ניידי עם תזרים הכנסות עתידיים. ה-EWV (גישת ההכנסות הגרמנית) היא בעיקרו של דבר מודל סטטי, כלומר מתייחסת להכנסה בר-קיימא יציבה לאורך זמן. השמאי מעריך את ההכנסה היציבה על בסיס חוזי השכירות הקיימים, ובהתחשב גם בדמי-השכירות הראויים (דמי השכירות לפיו ניתן היה להשכיר את הנכס אילו חוזי השכירות היו נערכים כיום).
בנכסים מניבים כגון משרדים ומסחר, בדרך-כלל יהיו אלה החוזים הקיימים אשר יקבעו את ההכנסה היציבה, זאת בהנחה כי חוזי השכירות הם לטווח-ארוך ולמשכיר דרוג אשראי טוב. אם זה אינו המקרה, יהיה על השמאי להישען על הבנתו את השוק וניסיונו באשר לחוזי שכירות עתידיים. תמריצים עתידיים צריכים להילקח גם הם בחשבון.
בניגוד לנדל"ן עסקי, חוזי שכירות למגורים מוכתבים ברובם על ידי הקודקס האזרחי הגרמני (Bürgerliches Gesetzbuch, ר"ת BGB). אחד הרעיונות המרכזיים שם הקשורים לנדל"ן, הוא מושג "דמי השכירות המקובלים" (Ortsübliche Vergleichsmiete): שכירויות חדשות לא יכולות לחרוג ביותר מ-20 אחוזים (לא מוגדר במפורש ב- BGB, תלוי באזור השיפוט) מעבר לדמי השכירות המקובלים בנכסים דומים בסביבה, אחרת ניתן יהיה לבטל את החוזה. בנוסף, במסגרתם של חוזי שכירות קיימים אסור שדמי השכירות יועלו (א) מעבר לדמי השכירות המקובלים, (ב) ההעלאה מותרת אך ורק אם דמי השכירות לא הועלו במשך 15 החודשים הקודמים ו- (ג) העלייה המצטברת בדמי השכירות לא חורגת מ-20 אחוזים במשך 3 שנים. לסיכום, קביעת דמי השכירות היציבים עבור נכסי מגורים צריכה להיעשות תחת הנחות שמרניות ובמתאם קרוב לדמי השכירות הקיימים. הניסיון מלמד כי משקיעים זרים המעיטו בעבר בחשיבות חקיקה זו.
ההכנסה בר-קיימא המתוארת לעיל תיחשב ליציבה ותהווה את הבסיס להיוון. עם זאת, קיימת אפשרות להתייחסות בטווח הקצר ליתרון או חיסרון כלכלי למשכיר (דמי שכירות הגבוהים מדמי השכירות הראויים או הנמוכים מהם בהתאמה). במקרה זה יש להוון את הפער מההכנסה היציבה ולהוסיף או להחסיר את הערך המהוון לשווי הנכס (גישה זו דומה לשיטת השכבות הנהוגה בפרקטיקה הבריטית).
מקרה מיוחד הוא קיומה של "אי-תפוסה מובנית" (struktureller Leerstand), אם בשל העדר שיווי-משקל בשוק או בשל חסרונות בנכס נושא השומה. במצב זה, קביעת ההכנסה היציבה לא תניח תפוסה מלאה בנכס נושא השומה, אלא תאפשר מידה קבועה של אי-תפוסה.
כל הכנסה נוספת - כגון מאנטנות סלולריות - תיכלל גם היא בהכנסה הגולמית.

התחשיב

לאחר קביעת גורמי השווי, תהליך התחשיב עצמו פשוט יחסית.

תחשיב שווי הקרקע

שווי הקרקע יחושב על ידי הכפלת השווי למ"ר (לאחר התאמות) בגודל השטח. קרקע עודפת תילקח בחשבון בדרך נפרדת, שכן זהו מקרה מיוחד. עלויות טיהור פוטנציאליות או גורמים אחרים המשפיעים על השווי יילקחו בחשבון באמצעות תוספות או הפחתות מתאימות.

תחשיב שווי המבנה

"ההכנסה התפעולית (השנתית) הנקייה" (ה- NOI, בגרמנית - Jahresreinertag) תיקבע על ידי החסרת ההוצאות השנתיות מההכנסה הגולמית. בשלב הבא יחושבו דמי החכירה הרעיוניים (ה- Liegenschaftszins) על ידי הכפלת שווי הקרקע בתשואה (המתואמת); סך זה יוחסר מתוצאת השלב הקודם.
כדי להמיר את ההכנסה התפעולית הנקייה לתוצאת שווי עבור המבנה, המכפיל יחושב (או ילקח מטבלאות המופיעות ב- WertR) לפי יתרת אורך-החיים השימושי של המבנה ולפי התשואה המתואמת. שווי המבנה יחושב על ידי הכפלת ההכנסה התפעולית הנקייה במכפיל.
ניתן לערוך התאמות נוספות לשווי המבנה על ידי תוספת או החסרה בגין פיגורים בתוכנית התחזוקה של הבניין, חומרים מזיקים, יתרון או חיסרון כלכלי למשכיר וכדומה. התוצאה שתתקבל היא שווי המבנה (המתואם).

סיכום

תוצאת חיבור שווי הקרקע ושווי המבנה (המחוברים) מהווה את שווי הנכס. סעיף 19 ב- WertV מאפשר לבצע התאמות אחרונות עבור גורמים שלא נלקחו בחשבון בשלבים הקודמים - אך על כל התאמה כזו להירשם מפורשות.