פרדי מאק

פרדי מאק (באנגלית: Freddie Mac, כינוי ל-Federal Home Loan Mortgage Corporation, ובר"ת FHLMC) היא חברה אמריקאית הפועלת בחסות הממשל האמריקאי ועוסקת במסחר ובתיווך בשוק איגוח המשכנתאות בארצות הברית. ניירות הערך של החברה נסחרים בבורסה לניירות ערך של ניו יורק.
פרדי מאק נוסדה בשנת 1970 על מנת להרחיב את השוק המשני בתחום המשכנתאות בארצות הברית. הכינוי "פרדי מאק" הוא ראשי-תיבות יצירתיים לשם החברה הנובעים מאופן הגייתו. הכינוי אומץ ברבים זמן קצר לאחר היווסדה ולבסוף, ב-1994, גם באופן רשמי על ידי מועצת המנהלים של החברה, בדומה לכינויים כגון פאני מאי, ג'יני מאי ופארמר מאק. החברה מעסיקה קרוב ל-5000 עובדים, וההפסד הנקי שלה בשנת 2007 היה 3.094 מיליארד דולר.
לצד מספר סוכנויות משכנתאות דומות במעמדה, ובראשן פאני מאי, פרדי מאק רוכשת מחוץ לבורסה תיקי משכנתאות מבנקים למשכנתאות, מאגדת את הלוואות המשכנתה לאיגרות חוב מגובות משכנתאות ומוכרת אותן למשקיעים פיננסיים בשוק החופשי. שוק משכנתאות משני זה מגדיל את היצע הכסף העומד לרשות הבנקים למשכנתאות, המגלגלים את המשכנתאות שהם נותנים אל סוכנויות המשכנתאות ואל ציבור המשקיעים. כשאדם בא לבנק לבקש הלוואה, הבנק למשכנתאות מעניק לו אותה בריבית מסוימת, תמורת משכון הנכס הנרכש. פרדי מאק רוכשת את ההלוואה מהבנק למשכנתאות בהסדר בו הוא מעביר את החזרי המשכנתה לפרדי בניכוי עמלה. פרדי מאק, בתורה, מממנת את קניית ההלוואה באמצעות אגרות חוב שהיא מנפיקה לציבור. אם הלווה אינו מצליח לעמוד בתשלומי המשכנתא, הוא או הבנק מוכרים את הנכס המשועבד, כדי לפרוע את ההלוואה. כאשר מספר הלווים שאינם מצליחים לפרוע את הלוואותיהם גדל — ומקרים כאלו מתרחשים בתכיפות גבוהה יותר עם הלוואות ללווים מפוקפקים (סאבפריים) — מצטמצמת הכנסת פרדי מאק, והיא נדרשת למכור יותר בתים בשוק, ולכן יש לה תלות מוגברת בהמשך עליית מחירי הבתים. כאשר מחירי הנדל"ן נמצאים בירידה, מחריפה מאוד בעיית כיסוי החובות של פרדי מאק, והיא עלולה להתקשות בפרעונם או בגיוס כספים נוספים, באמצעות אגרות חוב.
חברת דירוג האשראי מודי'ס העניקה לאיגרות החוב של פרדי מאק דירוג אשראי של A1 עד ל-22 באוגוסט 2008, עת איל-ההון וורן באפט הודיע כי החברה ניסתה לשכנעו להלוות לה כספים. עוד באותו היום הורידה מודי'ס את הדירוג ל-Baa3 - "אג"ח זבל בעלות תשואה גבוהה". עם השקת תהליך האפוטרופסות, משרד האוצר האמריקאי התחייב לרכוש מניות בכורה של החברה בשווי מיליארד דולר שתישאנה ריבית בשיעור של 10% בשנה, וההשקעה הממשלתית הכוללת עשויה להסתכם ב-100 מיליארד דולר. בעלי החוב ובעלי המניות של החברה לא ייפגעו כתוצאה מהמהלך. שווי המניה של פרדי מאק עמד על כדולר אחד בתום יום המסחר של 8 בספטמבר 2008, וכתוצאה מהמהלך הממשלתי עלתה גם הריבית על אגרות החוב שמוכר משרד האוצר האמריקאי, בשל הגידול הצפוי בחובות הממשל.
ב-7 בספטמבר 2008 הודיע הממשל האמריקאי כי הוא עומד להלאים את החברה ואת פאני מאי, כך שבעלי איגרות החוב שלה יקבלו הגנה. שר האוצר האמריקאי, הנרי פולסון, הודיע כי אמר למנהל הסוכנות הפדרלית למימון השיכון כי ההלאמה היא הצורה היחידה בה יאות להוציא כספי מיסים על פרדי ופאני.
לאחר ההלאמה וכתוצאה ממשבר מחירי הדיור בארה״ב בסוף שנות ה-2000 ותחילת העשור שלאחריו פאני ופרדי העיבו הפסדי עתק לממשלת ארה״ב. אולם, כתוצאה מהתאוששות שוק הנדל״ן בארה״ב והתפקיד המרכזי ששתי חברות אלו משחקות בו (והקטנת נתח הפעילות של חברות פרטיות בתחום כתוצאה מהמשבר בשוק הדיור), נכון לשנת 2018 החברות החזירו לאוצר הפדרלי את כל הפסדיהן, בנוסף לרווחים של כמאה מיליארד דולר. באופן עקרוני הממשל האמריקאי מצדד בהפרטה מחדש של שתי החברות אך באופק לא נראית הסכמה בקשת הפוליטית למנגנון שיאפשר זאת.

היסטוריה

בין השנים 1938 ו-1968, שוק המשכנתאות המשני בארצות הברית היה נתון בידי המונופול פאני מאי, שבאותה עת היה סוכנות ממשלתית. בשנת 1968, מתוך כוונה לסייע באיזון התקציב הפדרלי, הופרט חלק מפעילות פאני מאי בתחום המשכנתאות. על מנת ליצור תחרות בשוק המשכנתאות המשני ולשים סוף למונופול של פאני מאי, העביר הקונגרס האמריקאי בשנת 1970 חוק שיצר את פרדי מאק כחברה פרטית.
בשנת 1989 הועבר חוק ה-"FIRREA" שתיקן והסדיר את מנגנוני הפיקוח והבקרה על פרדי מאק. קודם לכן, פרדי מאק היית בבעלותה של מערכת הבנקאות הפדרלית למשכנתאות והבנקים החברים בה, ונוהלה על ידי מועצת הבנקים למשכנתאות שלימים עברה רה-ארגון והייתה למשרד הפיקוח על הבנקים למשכנתאות. חוק ה-"FIRREA" גדע את קשרי פרדי מאק למערכת הבנקאות הפדרלית למשכנתאות ויצר במקום זאת מועצת-מנהלים בת שמונה-עשר חברים הכפופה לפיקוח של משרד השיכון והפיתוח העירוני האמריקאי.
ב-7 בספטמבר 2008 עברה פרדי מאק למשטר של הלאמה שהושת עליה על ידי הממשל האמריקאי.

פעילות החברה

האמצעי העיקרי של פרדי מאק להפקת רווחים הוא גביית דמי בטוחה על תיקי משכנתאות שרכשה והמירה לאיגרות חוב מגובות משכנתאות. המשקיעים, רוכשי איגרות החוב של פרדי מאק, מוכנים לשלם לפרדי עמלה זו בתמורה לנטילתה על עצמה את סיכון האשראי, כלומר פרדי מאק נותנת ערבות לכך שהקרן והריבית ישולמו על-ידה אף אם נוטלי המשכנתאות לא יצליחו לעמוד בהחזרים. 
שוק המשכנתאות האמריקאי, בשונה ממדינות רבות בעולם, מאופיין בריבוי משכנתאות ארוכות טווח (בדכ״ל ל-30 שנה) בריבית קבועה למשך כל תקופת ההחזר. חוסר הוודאות שיוצרת מתן הלוואה בתנאים שאינם משתנים לזמן ארוך כל כך, בעוד שתנאי השוק (אינפלציה וריבית) יכולים להשתנות מהותית במשך תקופה זו מעצימה את חשיבות קיומן של פרדי ופאני מיכיוון שהן מספקות מנגנון ביטחונות שמגשר על חוסר הוודאות של הגופים המלווים וכך מאפשר הנפקת משכנתאות בריבית נמוכה יחסית.
ראשי הבנק הפדרלי, אלן גרינספאן ויורשו בן ברננקי, הצהירו על תמיכתם בהגברת הפיקוח הממשלתי על פרדי מאק והחברות שבמעמדה, בשל היקף נכסיהן והאמונה הרווחת כי הן זוכות לגיבויו של הממשל הפדרלי. פרדי מאק מפוקחת כיום על ידי משרד השיכון והפיתוח העירוני הפדרלי. בית הנבחרים האמריקאי העביר בשנת 2007 חקיקה לפיה הפיקוח על פרדי מאק ויתר החברות במעמדה יועבר לפיקוחו של גוף בודד.

הלוואות תואמות

משרד השיכון האמריקאי אינו מאפשר לחברה לרכוש מבנקי המשכנתאות כל הלוואת משכנתה, אלא רק כזו העומדת בקריטריונים שקובע המשרד. בין היתר כוללים הקריטריונים גם הגבלה על סכום הלוואת המשכנתה המרבי, הגבלה התלויה בין היתר באזור בו שוכן המבנה הממושכן, ובמספר יחידות הדיור שהוא מכיל. ההגבלה נובעת מהעובדה שמטרתה החוקית של החברה היא לתמוך במשכנתאות למשפחות מהמעמדות הבינוני והנמוך בלבד. כך למשל, באזורים יקרים כמו אלסקה, הוואי, גואם ואיי הבתולה האמריקאיים, סכום ההלוואה המרבי גבוה ב-50% מהממוצע. כמו כן, סכום ההלוואה המרבי גבוה יותר עבור מבנים הכוללים 2-4 יחידות דיור לעומת מבנים הכוללים יחידת דיור אחת. מדי שנה, מעדכן המשרד את סכום ההלוואה המרבי על פי נתונים סטטיסטיים שהוא אוסף על שינויים במחירי הנדל"ן בארצות הברית במהלך השנה החולפת. בשנת 1983 היה הסכום המרבי כ-100,000 דולר, ב-1993 - 200,000 דולר, ב-2002 - 300,000 דולר וב-2007 - 400,000 דולר.
כתוצאה מהגבלה זו, פרדי ואחיותיה אינן רשאיות לסחור בהלוואות משכנתה שאינן עומדות בקריטריונים דלעיל. ייתכן שמשום כך, נוטלי המשכנתאות שאינן עומדות בקריטריונים, המכונות משכנתאות סאב-פריים, נדרשים לשלם על הלוואות המשכנתה ריבית הגבוהה ברבע עד חצי אחוז מהריבית הנלקחת על הלוואות שכן עומדות בקריטריונים. הלוואת משכנתה העוברת את סכום ההלוואה המרבי מכונה "הלוואת ג'מבו". עם זאת, ב-13 בפברואר 2008 שינויי חקיקה בקונגרס התירו לפרדי להיכנס באופן חלקי לשוק "הלוואות הג'מבו", על מנת לסייע בייצוב שוק זה במדינות בהן הדיור יקר במיוחד, דוגמת קליפורניה.
בשלהי שנות ה-90 החלו פרדי ואחותה לרכוש גם משכנתאות סאב-פריים, כפי שמתירה להן החקיקה, ועד לשנת 2002 נתח השוק שלהן בתחום הגיע לכ-11%. באותה השנה החליטה החברה להגביר באופן משמעותי את פעילותה בתחום זה, על-מנת לאתר לווי סאב-פריים שלמעשה זכאים להלוואה בתנאים רגילים, וכן להוריד את עלויות המשכנתה ללווים הקרובים לעמידה בתנאים של דירוג אשראי A, כלומר בעלי דירוג אשראי A מינוס. במסגרת זו, באפריל 2007 החברה רכשה משכנתאות סאב-פריים בשווי 20 מיליארד דולר, ובחודשים מאי עד דצמבר באותה השנה רכשה משכנתאות רגילות בשווי 43 מיליארד דולר, של לווים שאלמלא התערבותה בשוק היו נאלצים ליטול הלוואות סאב-פריים.

ביטחונות, סובסידיות והלאמה

באופן רשמי, מאז שנת 1989 ועד ספטמבר 2008, לפרדי מאק לא היה כל גיבוי רשמי מטעם ממשלת ארצות הברית. מצדה, פרדי מאק הצהירה כי "איגרות חוב הנושאות ריבית מכל סוג שהוא.., אינן מהוות חובות או התחייבויות מצד ארצות הברית או מצד כל סוכנות או גוף השייך לארצות הברית, מלבד פרדי מאק." איגרות החוב של פרדי מאק לא מומנו או הובטחו על ידי הממשל האמריקאי. איגרות החוב הללו לא נהנו מכל סוג של ערבות ממשלתית לכך שתפרענה במועד. דבר זה נכתב במפורש בדברי-החקיקה שיצרו את פרדי מאק, על איגרות החוב עצמן ובהודעות רבות שנמסרו מטעם החברה.
עם זאת, רווחה אמונה בקרב כלכלנים ולפיה איגרות החוב של פרדי מאק נהנו ממידה מסוימת של ערבות ממשלתית מרומזת, ורבים מהמשקיעים האמינו כי הממשל ימנע קריסה הרת אסון של פרדי מאק ופאני מאי, משום שהן "גדולות מכדי ליפול". ורנון סמית, חתן פרס נובל לכלכלה לשנת 2002, כינה את פרדי ופאני "סוכנויות המגובות במשתמע על ידי משלם המיסים". האקונומיסט התייחס אל ה"ערבות המשתמעת של הממשלה" לפרדי ופאני. מנהל משרד התקציב בקונגרס (האמון על הערכות תקציב הרשות המבצעת) בשנת 2001, דן ל. קריפן, העיד בפני הקונגרס כי "ההתחייבויות ואיגרות החוב של החברות במעמדה של פרדי הינן בעלות ערך רב בעיני המשקיעים ביחס לאיגרות חוב פרטיות דומות, בשל התפישה שהן נהנות מערבות ממשלתית.." בנוסף, נהנתה פרדי מאק לאורך השנים מסובסידיות שונות שהעניק לה הממשל האמריקאי, ששוויין מוערך ב-6.5 מיליארד דולר לשנה, בדומה לתאגידים פיננסיים הזוכים באופן רשמי לגיבוי פדרלי.
נכון לשנת 2008, פרדי מאק בצוותא עם אחותה פאני מאי היא הבעלים או הערבה למשכנתאות בשווי 5.4 טריליון דולר מתוך 12 טריליון דולר (טריליון בשיטת הספירה האמריקאית = 1,000,000,000,000) המהווים את שוק המשכנתאות בארצות הברית. עובדה זו הפכה את פרדי לרגישה במיוחד למשבר משכנתאות הסאב-פריים. משרד האוצר והבנק המרכזי פעלו בראשית 2008 במספר דרכים על מנת לחזק את ביטחון המשקיעים בחברות, לרבות הגדלת מסגרות האשראי, מתן אפשרות לחברות לקבל הלוואות בריבית נמוכה מהבנק המרכזי, בדומה לבנקים, ומתן האפשרות למשרד האוצר לרכוש מניות של החברות. 
באמצע חודש יולי 2008 התעוררה חרושת שמועות ולפיה הממשל הפדרלי יספק לפרדי מאק ביטחונות נוספים באמצעות הזרמת הון לחברה, בשל חוסר היציבות בשווקים והפיננסיים והתחושה הציבורית לפיה החברה הולכת וקרבה לחדלות פרעון. ב-13 ביולי, כל ההשערות התממשו, והממשל הפדרלי החליט לנקוט בפעולות על מנת למנוע את התמוטטותן של החברות. שר האוצר האמריקאי הודיע כי הממשל האמריקאי יבקש היתר משפטי על מנת להשקיע בפרדי מאק. הדבר התאפשר כעבור זמן קצר באמצעות חוק שיכון שעבר בקונגרס. נוסף על כך, הבנק המרכזי של ארצות הברית הודיע על נכונותו להלוות כספים לפרדי מאק.

חקירות

בשנת 2003, הודיעה החברה במפתיע כי העריכה בעבר את רווחיה בהערכת-חסר של קרוב ל-5 מיליארד דולר, אחת משגיאות הדו"חות הגדולות ביותר בתולדות שוק ההון האמריקאי. כתוצאה מכך, היא נקנסה ב-125 מיליון דולר. דין-וחשבון בן 200 עמודים שהוציא לאור משרד הפיקוח הפדרלי על מיזמי השיכון, הצביע על העובדה שדו"חות החברה עברו מניפולציה על-מנת לעמוד בציפיות הבורסה לרווחים. החברה חתמה על כתב-הסכמה המבטיח לשפר את מגנוני הבקרה הפנימיים ואת ניהולה התאגידי בעתיד.
ב-18 באפריל 2006, נקנסה פרדי מאק ב-3.8 מיליון דולר על ידי ועדת הבחירות הפדרלית, בגין תרומות בלתי-חוקיות למסעות-בחירות. חלק ניכר מהפוליטיקאים שנהנו מתרומות החברה היו חברים בוועדת השירותים הפיננסיים של בית הנבחרים האמריקאי, פורום שהחלטותיו בעלות השפעה רבה על פרדי מאק. במסגרת זו, פרדי מאק ארגנה למעלה מ-40 אירועי-התרמה בעבור יושב-ראש הוועדה מייקל אוקסלי.

הלאמה

ב-7 בספטמבר 2008, מנהל הסוכנות הפדרלית למימון שיכון (FHFA), ג'יימס ב. לוקהארט ה-III, הודיע כי בהתאם לניתוחי הדו"חות, ההערכות הכלכליות וההסמכה החוקית שניתנה לסוכנות, ובהתייעצות עם שר האוצר ונגיד הבנק המרכזי, הוא החליט להלאים את פרדי מאק ופאני מאי. הסוכנות הצהירה כי אין לה כל כוונה לפרק את החברה. ההודעה התפרסמה בעקבות דיווחים יומיים קודם לכן על כך שהממשל הפדרלי מתכנן להשתלט על פרדי ופאני ואף התקיימו בעניין פגישות עם מנכ"ליהן בהתראה קצרה. על-פי התוכנית שהתפרסמה, הממשל הפדרלי, באמצעות הסוכנות, עמד להלאים את החברות, לפטר את מנכ"ליהן ואת מועצות המנהלים שלהן ולהנפיק מניות שיעניקו לממשל אחזקות של 79.9% בחברה. ערכן של מניות שהונפקו בטרם ההלאמה יופחת במידה ניכרת, במאמץ לתמוך בשווי של חוב החברה ושל האג"ח מגובות המשכנתאות שלה. היכולת של משרד האוצר האמריקאי להעביר מזומנים על-מנת לייצב את פרדי ופאני מוגבלת אך ורק על ידי גובה החוב הלאומי שהחוק מאפשר לכל הממשל הפדרלי להתחייב אליו. החוק שעבר ב-30 ביולי 2008 ואיפשר את קיומה של ההשתלטות הממשלתית על החברה, התיר גם להגדיל את תקרת החוב הלאומי המותרת בעוד 800 מיליארד דולר, לסך כולל של 10.7 טריליון דולר. זאת מתוך הנחה שמשרד האוצר יזדקק לגמישות תקציבית זו על מנת לתמוך בבנקי המשכנתאות הפדרליים החדשים. המנכ"ל החדש שמינה הממשל לפרדי מאק הוא דייוויד מ. מופט, לשעבר סגן יו"ר חברת בנקורפ בארצות הברית.