מספר משכורות נדרשות לרכישת דירה

מספר משכורות נדרשות לרכישת דירה הוא ערך מספרי המבטא את היחס שבין המחיר הממוצע לדירה לבין משכורת ממוצעת. הערך מהווה מעין מדד פשוט ועממי ליוקר הדיור. למרות ששיטת מדידה זו לא הוגדרה באופן רשמי על ידי רשויות המדינה, היא מתפרסמת מעת לעת על ידי גורמים ממשלתיים.

מספר משכורות נדרשות לרכישת דירה בישראל

בישראל נתון מספר משכורות נדרשות לרכישת דירה מתפרסם מעת לעת אך לא באופן סדיר, על ידי משרד הבינוי והשיכון, השמאי הממשלתי הראשי, משרד האוצר וגורמים לא ממשלתיים. הפרסומים מתרבים בתקופות שבהן מצוי שוק הדירות במשבר למשל במשבר ההיצע של ראשית שנות התשעים או במשבר הנדל"ן שפרץ בשנת 2008 שבו שימשה השיטה כאחת האינדיקציות לשאלת קיומה של "בועה" בשוק הדיור.
היחס בין השכר הממוצע למדד מחירי הדירות נשאר יציב (עם עליות וירידות). עם זאת, מספר שנות העבודה הנדרשות לרכישת דירה עלו במשך השנים כתוצאה מהעלייה ברווחת הדיור וסטנדרט הדירות. בשנת 1961 נדרשו 3.4 שנות עבודה לרכישת דירה, בשנת 1971 - 4.1 שנות עבודה, בשנת 1976 - 4.5 שנות עבודה ובשנת 1979 - 8.4 שנות עבודה.

שנות ה-90

החל מסוף שנות ה-80 עד אמצע שנות ה-90 מחירי הדירות עלו בצורה משמעותית בעקבות העלייה ממדינות חבר העמים, הסיוע הממשלתי במשכנתאות במינוף גבוה לעולים זכאים וביקוש ספקולטיבי גובר. בדצמבר 1995 הגיע לישראל פרופ' פיטר לינימן, מומחה לנדל"ן העומד בראש מחלקת הנדל"ן בבית הספר למנהל עסקים של אוניברסיטת פנסילבניה ובמהלך הרצאה בבית הספר לנדל"ן של להב ואנגלו-סכסון הוא קבע נחרצות: "תוך שנתיים יהיה משבר במחירי הדירות בארץ, שירדו ב-15 עד 30 אחוז". לפי השוואה שנערכה על ידי מערכת "גלובס" שנתיים לאחר מכן, חוץ מבכמה בתי יוקרה, לא נרשמה ירידת מחירים של 30%, ורק במקומות בודדים ירדו המחירים ב-15%. ברוב המקומות נרשמה הוזלה של 5% עד 10% במחירי הדירות, והיו גם אתרים וערים שבהם עלו המחירים. בפברואר 1997 חברת בטוחה פרסמה מחקר שממנו עלה כי הצרכן הישראלי הגיע לקצה גבול יכולתו בתשלום לדירות ולפיו המשק נמצא בתחילתו של תהליך שיימשך מספר שנים ועיקרו תיקון במחירי דיור אשר בשיאו תיתכן ירידת מחירים ריאלית של 15%-20% (יחסית למחירי שיא של יוני 1996). במרץ 1998 פרופ' פיטר לינימן שום בפעם ביקר בישראל והתנבא כי מחירי הנדל"ן למגורים ירדו בעוד 15% וכי בשיא ירידות המחירים הבנקים יתחילו לממש נכסים של חברות שלקחו אשראי. ביולי 1998 חברת אילנות-בטוחה פרסמה ניתוחים שערכו כלכלני החברה למניות של חברות הנדל"ן בבורסה ובהם עלה כי דו"חותיהן לשנת 1997 לא שיקפו את המשבר הפוקד את הענף בגלל שיטת הדיווח החשבונאי וכי הדו"חות לרבעון הרביעי של 1997 כבר התחילו להצביע על המשבר שפקד את הענף. עוד העריכו הכלכלנים כי בשנים 1998 ו-1999 יימשכו הירידות הריאליות במחירי הדירות למגורים עקב העלייה המתמשכת בשיעורי הריבית על המשכנתאות, מימוש הזכאות על ידי העולים שהגיעו לארץ בגלי העלייה הראשונים והאטה בקצב הגעת עולים חדשים בשנים האחרונות, ציפיות להמשך הירידה במחירי הדיור, המתנה לעדכון המשכנתאות בעקבות המלצות ועדת גדיש, ירידה בכוח הקנייה של הצרכן עקב ההאטה והמיתון במשק והעלייה ועלייה בהיצע הדירות בעקבות בניית דירות חדשות, פינוי דירות ישנות עקב פטירה או עזיבת הארץ ושינוי ייעוד של מבנים. במסגרת הכנס השנתי של שמאי המקרקעין שנערך בנובמבר 1998, מסר הכלכלן ושמאי המקרקעין הבכיר אהוד מאירי כי מאז דצמבר 1995 ועד אוקטובר 1998 מחירי הדירות והמשרדים בתל אביב ירדו ב-12 עד 22 אחוז. במהלך תקופת המשבר וירידות המחירים בענף הנדל"ן הזהירו מספר גורמים מהתעוררות ומפנה בשוק הדיור עקב סיבות שונות כגון, היצע קרקעות ודירות קטן שלא יוכל לספק את הביקושים, הירידה בגובה הריבית על משכנתאות וההטבות לזכאים ולזוגות צעירים הכלולים בחוק המשכנתאות החדש, והירידה בהתחלות הבנייה לצד הירידה במלאי הדירות הלא מכורות. למרות כל זאת, בשלוש שנותיו של בנימין נתניהו, שכיהן גם בתפקיד הרשמי של שר השיכון, נקלע ענף הנדל"ן לאחד מהמשברים החמורים ביותר בתולדותיו ובמהלכו הוא חווה הצטמקות חדה של פעילות, ירידת מחירים וכניסתם של קבלנים ויזמים לקשיים ופשיטות רגל.

שנות ה-2000

החל מהמחצית השנייה של שנת 2008 נצפו עליות עקביות ומשמעותיות במחירי הדירות שהעלו את המדד אל מעל 100 משכורות לראשונה מזה 30 שנה. רמת השיא של יחס מחיר דירה משכורת נמדד במחצית הראשונה של שנת 2011 בגובה של 134 משכורות לדירה ממוצעת. מאז ועד המחצית השנייה של 2012 ירד היחס ל-127 משכורות (נצפתה יציבות נומינלית במחירי דירות ועליה בשכר הממוצע).
ביולי 2012 פרופ' פיטמר לינמן, מי שניבא את התפוצצות בועת הנדל"ן בישראל בשנות ה-90, הגיע לביקור בישראל וטען כי אין בועת נדל"ן בישראל.