דיני מקרקעין (הרשות הפלסטינית)

בתקופת שלטונה של האימפריה העות'מאנית

עד שלהי התקופה העות'מאנית בארץ ישראל נרשמו בפנקסי המקרקעין רק כ־5% מכלל הקרקעות בארץ. הרישום העות'מאני כלל רק את הקרקעות הפרטיות, ולא תיחם את הקרקעות בבעלות המדינה. הרישום העות'מאני סבל גם מבעיית השחיתות הכללית של המנהל המקומי העות'מאני. עד 1913, רוב הקרקעות בארץ ישראל היו בבעלות המדינה או אנשים פרטיים בעלי נתינות עות'מאנית. בשנים 1913–1918, נקבע כי בעל אדמות יהיה אדם פרטי עם אזרחות עות'מאנית או ישות משפטית עות'מאנית.
הרישום העות'מאני של קרקעות בארץ ישראל סבל מליקויים רבים, ובראשם שימוש בתיאור מילולי להגדרת גבולות חלקה, ללא מדידה ומיפוי מדויקים. וכן נוצרה אי יכולת להבטיח את אמיתות העסקה שהתבצעה, עקב העדר תיעוד מסודר של היסטורית בעלים וגבולות. נסיבות אלו יצרו פתח למעשי הונאה כגון רישום מכירת קרקע לצד שלישי על ידי אדם המתחזה לבעליה, וכן מכירת קרקע מבעליה לאנשים אחדים במקביל.
האוכלוסייה בארץ ישראל השתדלה להימנע מרישום הקרקעות, היות שרישומם הקל על גביית תשלום מס או אף על גיוס לצבא (חיוב שהוטל במקרים שונים על בעלי קרקעות מסוג מירי, קרי רכוש המדינה). במקרים אחדים נרשמו קרקעות ברישום פיקטיבי של בעלים על מנת להשתמט מהמס ומחובת הגיוס, ובמקרים אחרים נרשמו גבולות שטח הקרקע באופן שגוי במזיד, על מנת להקטין את תשלום המס. חלק גדול מהקרקעות היה בבעלות משותפת ('מושעא'), כאשר הנטייה להשתמט ממס ומחובת הגיוס עודדה את אופן הרישום הזה.

בתקופת המנדט הבריטי

עד שלהי תקופת המנדט הבריטי הושלמה כמעט הסדרת רישום הקרקעות במישור החוף והעמקים, אך באזור יהודה ושומרון כמעט ולא נערכה הסדרה עד סיום תקופת השלטון הבריטי, ומעמד הקרקעות נשאר כבתקופה העות'מאנית, כאשר עסקאות מקרקעין נרשמות באופן בסיסי בלשכת המקרקעין, אך אין בכך כדי להעיד על אמיתותן, והקרקעות באזור לא עברו הסדרה ובירור בעלות. בשל כך נותרו באזור קרקעות חקלאיות רבות בבעלות משותפת, משעא, וכן קרקעות שהשלטון הבריטי הסדיר את חלוקתן לבעלים יחידים במהלך פעולות הסדרת הקרקעות באתרים אחדים. קרקעות אלו, שהבעלות עליהן הוחלפה מדי שנתיים, עובדו באופן מסורתי ופרימיטיבי, וכן אירעו סביבן סכסוכים רבים.
בשנת 1920 נקבע כי רוכש קרקעות הוא ישות משפטית או אדם פרטי תושב ארץ ישראל, ללא קשר ללאום שלו. עם זאת, הוא יכול היה לרכוש נכס רק בשטח של 300 דונם או פחות, ונאלץ לעבד מיד את האדמה. בשנת 1921, הגבלות אלו הוסרו, אך הוחלט כי רק חברה, ובכך גם חברה לתועלת הציבור, יכולה לרכוש קרקע לצורך פיתוחה או בכמויות גדולות יותר מאלה הנדרשים לעבודות שלה. בין השנים 1940–1948, ניתן היה להעביר קרקע רק לערבים תושבי המנדט, למעט מקרים יוצאים מן הכלל. הגבלות אלו הוסרו ב-1948.

בשליטת ירדן ומצרים

בעקבות סיום המנדט הבריטי ומלחמת העצמאות עברו שטחי יהודה ושומרון לשליטת ירדן, ושטחי רצועת עזה - לשליטת מצרים. שטחי רצועת עזה נשארו תחת ממשל צבאי מצרי.
ירדן השתלטה על שטחי יהודה ושומרון במהלך מלחמת העצמאות, וסיפחה אותם אל שטחה הריבוני ב־1950. בעקבות כך החל המנהל הירדני בניסיון להסדרת רישום הקרקעות ביהודה ושומרון, ועל האזור חלו חוקי הקרקעות ותכנון הבניה הירדניים. אחד מסעיפי החוק הירדני אסר על מכירת קרקע לאויב. במהלך השלטון הירדני הוחל בהסדרת הבעלות על הקרקעות, כאשר תהליך ההסדרה התמקד בנפות שכם, רמאללה ויריחו, בעוד אזור יהודה כמעט ולא עבר כל הסדרה. בסך הכל עמד אחוז הקרקעות המוסדרות מכלל הקרקעות ביהודה ושומרון על כ־30%. באזורים שעברו הסדרה בוררה הבעלות על הקרקעות וזכויות הבעלים והמדינה, בעוד בקרקעות שלא עברו הסדרה נותר המעמד מעורפל, כאשר זכות הבעלות מוקנית למי שיוכיח כי עיבד את הקרקע במשך כ־10 שנים. כ־30-40 אלף דונם קרקעות שהיו רשומות על שם בעלים יהודי נוהלו על ידי הממונה הירדני על נכסי אויב.
ב־1953 נקבע כי כל הקרקעות מסוג 'מירי' שבתחום המונציפלי של הערים יהפכו לקרקעות מסוג 'מולק', אך קביעה זו לא חלה על הקרקעות שהיו בשטח המוניציפלי של הכפרים. בשנת 1953 נאסר על אזרחים שאינם ירדנים להחזיק בבעלות על קרקעות בגדה המערבית, למעט שטחים בנויים ובהיתר של מועצת השרים. יתר על כן, נאסר על אזרחים שאינם ירדנים לחכור קרקעות בגדה המערבית למשך פרק זמן ארוך יותר מ-3 שנים ללא אישור של מועצת השרים. בשנת 1960, ההגבלות הוחמרו, כך שאזרח שעל אזרחים שאינם ירדנים נאסרה בעלות על קרקעות, למעט באזורים בנויים בכמויות המספיקות לדיור וניהול עבודתם (אך לא למסחר) ולמעט קרקעות חקלאיות. בשנת 1962 המגבלות הוקלו, כך שערבים שאינם ירדנים, אשר החזיקו בעבר באזרחות פלסטינית או ירדנית, יכלו לרכוש קרקעות מחוץ לגבולות המוניציפליים לצורך בנייה או עבודות חקלאיות, באישור מועצת השרים. כמו כן, אזרחים ערבים שאינם ירדנים יכלו לרכוש קרקעות מחוץ לגבולות המוניציפליים לצורך לניהול מגורים ועסקים, באישור של מועצת השרים. אף אחד מהכללים הללו לא הוחל בדיעבד. לפי חוק העונשין הירדני, החל בשטחים הפלסטיניים, יש להטיל עבודת פרך באופן זמני לכל אשר "הסב, השכיר או מכר קרקע למדינת אויב או אחד מנתיניה".

בשליטת מדינת ישראל

ישראל כבשה את יהודה ושומרון מירדן ואת רצועת עזה ממצרים במלחמת ששת הימים בשנת 1967. לטענת הפלסטינים, על פי החוק הבינלאומי, החוקים הירדניים כפי שהיו קיימים ב-4 ביוני 1967, ערב הכיבוש, חלים על הגדה המערבית, כולל על מזרח ירושלים, וישראל ככוח כובש מחויבת לכבדם.
זמן קצר לאחר המלחמה, החלה ישראל להקים התנחלויות בשטחים אלה בהתבסס על חוות דעת משפטית של פליאה אלבק, בסתירה לייעוץ משפטי של אחרים, לרבות תיאודור מירון, היועץ המשפטי למשרד החוץ. בשנת 2005, ישראל פירקה את התנחלויות ברצועת עזה במסגרת תוכנית ההתנתקות, אך ההתנחלויות ביהודה ושומרון, יחד עם אזורי הביטחון שלהן, עדיין מהוות כ-60% משטח. ביהודה ושומרון, ההתנחלויות המשיכו לצמוח לאט ובאפריל 2009, כללו כ-400,000 מתנחלים.
במסגרת הסכמי אוסלו הועברה סמכות לשכות המקרקעין לשטחי B ו־A לידי הרשות הפלסטינית, בעוד המנהל האזרחי נותר האחראי לשטחי C.
הפלסטינים טוענים כי צמיחת ההתנחלויות הישראליות פוגעת ביכולתם להקים מדינה עצמאית בת קיימא בשטחי יהודה ושומרון, בהתאם לפתרון שתי המדינות. באפריל 2009, השופט השרעי הראשי של הרשות הפלסטינית, שייח' תייסיר תמימי, הזכיר פתווה קיימת האוסרת על פלסטינים מכירה של נכסים ליהודים, אשר נחשבת לבגידה חמורה ודין העובר עליה הוא מוות.

המרחב הכפרי

רוב הקרקעות הפלסטיניות בעלות מאפיינים כפריים הנגזרים מהיסטוריה פלאחית. לתרבות הפלאחים משמעות רבה במערכת בעלות הקרקע הפלסטינית. בחברה הפלאחית הפלסטינית יש בעלות קהילתית משותפת על הקרקעות. בעבר, הפלאחים הפלסטינים חילקו את הקרקעות ליחידות הנקראות פאדאן, יחידת עיבוד של פלאח אחד באמצעות צמד שוורים למשך שנה. שיטה מדידה זו שונה מכפר לכפר ועשויה להשתנות משנה לשנה, אפילו בתוך אותו הכפר. שיטה זו קיימת גם היום בחלק מהכפרים ביהודה ושומרון.
עם זאת, כיום בעלות האדמה בכפרים כיום היא של תושבי הכפר או של החמולה וגבולותיה תחומים על ידי מאפיינים פיזיים שונים ושמות מסורתיים. מתוכנת החלוקה הנוכחית נקראת זלמה (אדם). בהרים או בגבעות לעומת זאת, לתושבים בעלות קרקע אישית או משפחתית לרוב של מטעים ועצים. הבעלות מתבססת על נטיעת עצים ומעבר בירושה. את הגבולות נהוג לסמן באמצעות עצי הקקטוס או חומות הבנויות ממערום אבנים. גבולות הרועים מסמכים על המסורת ולפי שמות הקרקעות.

איסור המכירה לישראלים

בין השאר אוסרים חוקים אלה על פלסטינים למכור אדמות בבעלות פלסטינית ל"כל אדם או תאגיד ישראלי, החי בישראל או מטעמה". הדין הפלסטיני מוסיף כי מכירה או ניסיון מכירה של קרקע למדינה זרה הם עבירה פלילית אשר עלולה להוביל לעונש מוות. דיני מקרקעין אלה הותקנו במקור במהלך השלטון הירדני ביהודה ושומרון (1948-1967) ולדברי התובע הכללי הפלסטיני, נועדו בין היתר "להגן על הפרויקט הלאומי הפלסטיני להקמת מדינה פלסטינית עצמאית". ברשות הפלסטינית מכירת קרקעות לישראלים נחשבת לבגידה ובהתאם לכך החוק אמור "לעצור את התפשטות השחיתות המוסרית, המדינית והביטחונית".
ככלל, הפלסטינים מכירים בזכות היהודים שחיו לפני 1948 וגורשו מיהודה ושומרון, לחזור לביתם, בתנאי שלא רכשו אזרחות אחרת. עם זאת, לא כך מול קרן קיימת לישראל, או לתושבים אשר חיו על שטחים שנרכשו על ידיה. עם זאת, ברשות מתייחסים בחומרה רבה למכירת קרקעות לישראלים, ומאז הקמתה עוסקים מנגנוניה בחקירה, מעצר, שפיטה ואף הוצאה להורג של סוחרי קרקעות, הנחשבים למשתפי פעולה עם ישראל. חוקי הרשות נוגעים גם בשטח C ומזרח ירושלים, אף על פי שאין לה בהם שליטה ביטחונית או אזרחית ונכון ליולי 2012, נאסרו 141 פלסטינים ביהודה ושומרון בעוון מכירת קרקעות לישראלים.
החריגה היחידה מהאיסור הזה היא העיר החדשה רוואבי שבה הותר לישראלים לרכוש קרקעות ודירות בכפוף לאישור מיוחד משלטונות הרשות. מעל 10% מהדירות בה הן בבעלות ערבים ישראלים.

הענישה על מכירת נדל"ן לזרים

פלסטינים המוכרים קרקעות לישראלים עלולים להיות נידונים למוות, אך אלו מתבצעים לעיתים רחוקות; כמו כן, גזר דין מוות חייב להיות מאושרר על ידי נשיא הרשות הפלסטינית. אבו מאזן, שאינו מאשר עונשים מסוג זה, חתם על צו המטיל מאסר עולם עם עבודות כפייה לכל אדם אשר "הסב, השכיר או מכר קרקע למדינת אויב או לאחד מנתיניה".
בשנת 1998, אמנסטי אינטרנשיונל דיווח על עינויים כלפי אלה המואשמים במכירת קרקעות לישראלים באופן שיטתי, ודווח אף על הרג בלתי חוקי של נאשמים.
בעוד שבתי המשפט ברשות הפלסטינית יכולים להטיל עונשי מוות, הם לא יכולים להתממש ללא אישור של נשיא הרשות הפלסטינית. הנשיא הנוכחי, מחמוד עבאס, מסרב בעקביות לאשר הוצאות להורג. בחודש ספטמבר 2010, בית משפט פלסטיני חזר ואישר כי מכירת קרקעות פלסטיניות לישראלים משמעותה גזר דין מוות. התביעה הכללית הפלסטינית אמרה כי פסק הדין ייצג קונסולידציה של העיקרון המשפטי הקודם, וכי פסק הדין נועד להגן על הפרויקט הלאומי הפלסטיני להקמת מדינה פלסטינית עצמאית.
מקורות שונים חלוקים באשר למספר הפלסטינים אשר הוצאו להורג באופן רשמי בעקבות העבירה: הג'רוזלם פוסט קבע כי לא התממשו הוצאות להורג, ואילו מדיווחי ה-BBC עולה כי בוצעו שתי הוצאות להורג. עם זאת, מספר רציחות ללא משפט התקיימו מאז עונש המוות הוכרז לראשונה. במאי 1997 למשל, שלושה פלסטינים שהורשעו לפי הדין, נמצאו מתים לאחר מכן. ארגון משמר זכויות האדם טען כי נסיבות הרצח "הציעו סובלנות רשמית אם לא מעורבות" מצד הרשות הפלסטינית, בצטטו כראיה את "דברי ההסתה" של שר המשפטים הפלסטיני דאז, פריח אבו מדין, "שנראה כי נתן אור ירוק לאלימות נגד חשודים בסחר אדמות". מדין צוטט כאומר: "...יש לצפות לבלתי צפוי בעניינים אלה, כי אף אחד לא יקבל בוגד שמוכר את אדמתו לישראל".
במרץ 2007, הרשות הפלסטינית וירדן עצרו שני פלסטינים המואשמים במכירת בית בחברון לישראלים. לדברי הוועד היהודי של חברון, "המעצר חושף שוב את האופי האנטישמי של הרשות הפלסטינית. אנו קוראים לממשלה להשלים עם השנאה הגזענית הרווחת ברשות". חבר הכנסת אורי אריאל דרש כי הממשלה תבטיח את שחרורם של הפלסטינים שנעצרו, בזמן שחברת הוועדה אז, וחברת הכנסת לעתיד, אורית סטרוק, אמרה כי המעצר מוכיח שהבית שייך על פי חוק לקהילה היהודית.
במקרה שאירע בשנת 2009, בו פלסטיני הורשע במכירת קרקעות לזרים, נראה כי כמה חוקים נוספים שימשו כדי להשיג את הרשעה. עיתון הג'רוזלם פוסט קובע כי הנאשם הורשע תחת חוק האוסר מכירת קרקעות של פלסטינים ל"אויב", "חוק צבאי" פלסטיני, שמקורו בחוק הירדני הקובע כי אסור למכור אדמות לישראלים, ועל שני חוקים משנות ה-50 שאוסרים סחר עם מדינת ישראל.
בשנת 2009 פלסטיני נידון למוות בתלייה בעוון מכירת אדמות לחברה ישראלית. עם זאת, הוא נאשם במכירת אדמה שלא הייתה שייכת לו בכפר בית אומר באמצעות מסמכים מזויפים ונידון למוות בעוון בגידה. באותה שנה נחטף סוחר קרקעות ממזרח ירושלים, אחמד אל-מצרי, על ידי איש מודיעין פלסטיני. עם זאת, בזכות האזרחות הישראלית שוחרר אל-מצרי כעבור יומיים.
בשנת 2012, מוחמד אבו שהלה, קצין מודיעין לשעבר ברשות, נידון למוות על ידי הרשות הפלסטינית בגין מכירת בית המכפלה למתנחלים תושבי היישוב היהודי בחברון.
אוסאמה חוסיין מנצור, קצין לשעבר במנגנוני הביטחון הפלסטיניים, נעצר על ידי הרשות הפלסטינית ביוני 2012 באשמת שיתוף פעולה עם ישראל ומעורבות בעסקאות מקרקעין עם ישראלים. הוא התאבד ביולי של אותה שנה, לאחר שנפל אל מותו מקומה שלישית בעת שהיה עצור בבניין המנגנונים הפלסטיני. אם זאת, לדעת אשתו ואחיו הוא נרצח. עם זאת, לדברי גורמים רשמיים ברשות הפלסטינית, ישנם צילומי אבטחה המוכיחים כי מדובר בהתאבדות.
בשנת 2014 חתם יו"ר הרשות הפלסטינית, אבו מאזן, על צו המורה על החמרה בענישה למוכרי קרקעות פלסטיניות למי שאינם פלסטינים, המטיל דין מאסר עולם עם עבודות פרך במקום עונש מאסר "רגיל" של עשרות שנים. דינו של פלסטיני אשר ימכור קרקעות ליהודים נותר בעינו - עונש מוות.
למרות זאת, אירעו מקרים שבהם אזרחים לקחו את החוק לידיים ורצחו חשודים במכירת הקרקעות. בעקבות זאת, ביקורת מופנית כלפי מדיניות המנהל האזרחי אשר מחייבים את פרסום שמו של המוכר כחלק מהליך הרכישה. רוכש המעוניין לרשום את שמו כבעלים צריך להציג בפני "ועדת רישום ראשון" ייפוי כוח בלתי חוזר שנחתם מול המוכר, ולפרסם בשני עיתונים פלסטיניים במשך 45 יום מודעה ובה מצוינים פרטי הקרקע המלאים ושמות המוכרים, כדי לאפשר השמעת התנגדויות. יש אף המאשימים את המנהל בזליגת מידע, אף אם שאינו מכוון, לידי הביטחון המסכל. עם זאת, ככלל ישנו חיסיון על רישום המקרקעין מתוקף צו אלוף, בין היתר כדי להגן על בעלי הקרקעות. במקרים של מכירת קרקעות רשומות, הליך הרישום אינו דורש פומביות ופרסום. בקרקע ברישום ראשון שהבעלות בה טרם הוכחה ואדם פרטי או חברה מבקשים לרשום על שמם, נדרש על פי דין הליך משפטי שבמסגרתו תוכח הבעלות, כדי לוודא שהמבקשים הם אכן בעלי הקרקע. במסגרת הליך זה, בקשת הטוענים לקרקע מפורסמת לציבור לצורך הגשת התנגדויות וזאת על מנת למנוע זיופים ורכישות שלא כדין וכדי לסייע בבירור זכויות המבקשים בעקבות זאת, פרט לחשיפה לאיומים מצד גורמים קיצוניים, חשופים המוכרים גם לעינויים, מאסר ממושך המלווה בעבודות כפייה ואגף גזר דין מוות מצד הרשות הפלסטינית.

תחבולות והונאות

בעקבות האיסור, מקרי הונאה הן מצד הפלסטינים והן מצד המתנחלים נעשו לדבר שבשגרה. במקרים מסוימים הפלסטינים משווקים קרקעות אשר לא שייכות להם, או לוקחים כספים מבלי לבצע העברת בעלות על הנכס. במקרים אחרים, המתנחלים משקרים בדבר רכישת הקרקעות וממציאים מסמכים מזויפים. לאחר מכירות מוצלחות, הפלסטינים לעיתים קרובות מהגרים לחוץ לארץ, מחשש להתקפות האפשריות מידי אזרחים אשר נטלו את החוק לידיהם. לשם כך, ישנם קצינים במנגנונים הפלסטינים אשר עוקבים אחר הונאות וזיופים מסוג זה. במקרה שנעשה שימוש בזיוף, ננקטים הליכים משפטיים, ובמקרה והעסקה נעשתה כחוק, קציני הרשות אף ינסו לרכוש את הקרקע בחזרה.