תכנון ובנייה בישראל

טרם הקמת המדינה

כניסת הבריטים לישראל הביאה בשורה בתחום תכנון הערים-בעוד הגישה העות'מאנית הייתה לפעול באמצעים שיביאו שגשוג לאימפריה, הגישה הבריטית הייתה לפעול לפיתוח הארץ לטובת תושבי האזור. לבריטים הייתה מודעות רבה לנושא תכנון הערים ושימור מבנים: בעקבות תהליכי עיור שגברו בעקבות המהפכה התעשייתית, ב-1909 נחקק בבריטניה החוק הראשון בעולם בתחום זה. באפריל 1918 מושל ירושלים רונלד סטורס פרסם צו האוסר על בנייה ללא מתן היתר בתחום ירושלים וכן הוזמנו מומחי תכנון לטובת מלאכת שימור.
בתקופת המנדט גברה מגמת העיור בישראל. העיר תל אביב גדלה מאוד ועל מנת להסדיר את המשך הפיתוח בה, נוצרה לה תוכנית מתאר ארוכת טווח על ידי האדריכל פטריק גדס. תוכניות מתאר נעשו לערים נוספות וגם ליישובים חקלאים, כפי שעשה ריכרד קאופמן. 
המדיניות הבריטית במדינות החסות הייתה לצמצם ככל הניתן את המעורבות בחוקי המדינה ולבצע שינויי חקיקה הכרחיים בלבד. בתקופה העות'מאנית בארץ ישראל, החקיקה בתחום התכנון והמקרקעין התבססה על חוקי השריעה ובעקבות רפורמת הטנזימאט הוכנסו לחקיקה תיקונים בהשראת קוד נפוליאון. בתחום זה נדרשה חקיקה ובינואר 1921 פורסמה "פקודת בניין ערים" אשר הייתה אחת מיוזמות החקיקה הראשונות של ממשלת המנדט ואשר צ'ארלס רוברט אשבי היה מהגורמים המובילים בעיצובה. פקודה זו עברה כעשרה תיקונים שונים לאורך המנדט.
הן היהודים והן הערבים חשו שהמדיניות הבריטית מופנית כנגדם מסיבות פוליטיות, אך נמצא כי לא היה לתחושות אלו בסיס, לפחות בתחום התכנון והבנייה. הבריטים עמדו על עקרונות הפיתוח ובתוכם גישת עיר גנים בעוד היהודים לחצו להגדיל את הפיתוח והערבים התנגדו לרפורמות שסתרו את הנהוג בתקופה העות'מאנית. הפקידות בארץ ישראל התחלקה לפקידות בכירה, בריטית בעיקרה, ופקידות זוטרה שכללה את תושבי האזור, יהודים וערבים. עיקר הפקידים בוועדות התכנון המחוזיות היו יהודים ולא מעט מתיקוני הפקודה נולדו מיוזמתם.
בראשית ימי המנדט, פקודת בניין ערים הייתה ריכוזית מאוד-לכל התוכניות נדרש אישור הנציב העליון. בהמשך גובש תיקון לפקודה כך שיואצלו יותר סמכויות לשלטון המקומי ומתן דגש על פיתוח ארצי ולא רק מקומי אך פקודה זו ששמה היה "פקודת תכנון עיר וכפר" לא יושמה עקב תום המנדט וחסרונות השיטה הקודמת נשארו גם לאחר הקמת המדינה.

לאחר הקמת המדינה


ב-1949 נוסדה התאחדות הקבלנים בישראל.
תוכנית המתאר הארצית הראשונה של מדינת ישראל יצאה בשנת 1951 ונקראה תוכנית שרון. בראש הצוות שהכין את התוכנית עמד האדריכל אריה שרון. העקרונות עליהם התבססה התוכנית היו פיזור האוכלוסייה בנגב והגליל ויצירת רשת היררכית של יישובים, עיירות וערים. התוכנית נגנזה ותוכנית המתאר הראשונה שבוצעה לאחר מכן הייתה תמ"א 3 שיצאה בשנת 1976 ונושאה היה סלילת כבישים ודרכי גישה.
ב-1959 תוקנה פקודת בניין ערים וב-1965 חוקק חוק התכנון והבנייה אשר החליף אותה. מכוח חוק זה הוקמו ועדות התכנון והבנייה.
ב-1969 הוקם מרכז הבנייה הישראלי.
לאורך השנים אירעו בישראל מחאות שונות על רקע יוקר הדיור. בראשית שנות ה-90 נוצר משבר דיור עקב קליטת עלייה מברית המועצות ואתיופיה אשר הצריך יצירה מהירה של פתרונות דיור. המדינה פנתה אל האדריכל יונה פיטלסון וכחלק מתמ"א 33, הוקמו אתרי קראוונים במקומות שונים בישראל. 
בעקבות אסון המכביה ואסון ורסאי הוקמה ועדת זיילר לבטיחות מבנים אשר ממצאיה הובילו לעריכת שינויים בתחום הטכני של הבניה וכן להקמת מכוני בקרה פרטיים בישראל.
ב-2011, בעקבות משבר הדיור בישראל והמחאה החברתית שבאה בעקבותיו אושרה בכנסת רפורמה שכונתה חוק הווד"לים שמטרתה קיצור הליכי בנייה. כמו כן, בעקבות דו"ח ועדת טרכטנברג הוקמה ועדה בינמשרדית לעידוד התחרותיות בענף המלט בישראל בראשות גל הרשקוביץ (ועדת הרשקוביץ). בעקבות דו"ח הוועדה, התקבלה החלטה לחייב את נשר למכור את מפעל הרטוב ולהפחית את מחיר המלט ב-2%. לפי הערכות שונות, עיקר העלויות, בממוצע 30%,
נובעות ממחיר הקרקע ואילו הוזלת המלט יכולה להביא לירידה של כ-3% ממחיר הדירה.
באפריל 2018 פורסמה רפורמה בתחום הקמת מבנים חקלאים בצפון הארץ (למעט רמת הגולן) המאפשרת קבלת היתר ל-37 סוגי מבנים ללא תוכנית אך עם מגבלות שונות, דבר המאפשר להוזיל ולקצר הליכי בנייה.

סוגי תוכניות

ככלל, על קרקע מסוימת - יהא גודלה אשר יהא - עשויות לחול כמה תוכניות במקביל. במקרה כזה, יש צורך לקבוע מהו היחס בין התוכניות, כלומר - מי גוברת על מי במקרה של סתירה ביניהן. קיים מדרג היררכי בין סוגים של תוכניות, וכלל האצבע הוא שתוכנית גבוהה במדרג גוברת על תוכנית נמוכה במדרג. כמו כן, ככל שתוכנית גבוהה יותר במדרג, כך רמת הפירוט שלה נמוכה יותר. משמעות הדבר היא שרמת הפירוט הנמוכה אינה מאפשרת, בדרך כלל, לוועדה המקומית להבין איזה מבנה מותר לבנות, ומהם השימושים שמותר לבצע במבנה. זהו אמנם כלל אצבע, אולם ייתכנו מקרים שבהם תוכנית גבוהה במדרג ההיררכי תהא ברמת פירוט כזו, כך שניתן יהיה לקבל מכוחה היתר בנייה.
שלושת הסוגים העיקריים של התוכניות הם תוכנית מתאר ארצית, תוכנית מתאר מחוזית ותוכנית מתאר מקומית. סוגים נוספים של תוכניות הם: תוכנית לתשתית לאומית, תוכנית דרך, תוכנית לשימור אתרים ועוד.

תוכנית מתאר מקומית

תוכנית מתאר מקומית היא תוכנית שחלה על שטחו של מרחב תכנון מקומי אחד. אם תוכנית המתאר המחוזית מתארת איפה יהיה אזור מגורים או אזור תעשייה, תוכנית המתאר המקומית כבר קובעת - ברמת הפשטה גבוהה יותר - אילו מבנים יוקמו באזורים אלו. ההבדל המרכזי בין תוכנית מתאר מחוזית לתוכנית מתאר מקומית נעוץ בכך, שכל אחת מהן רואה לנגד עיניה "שלם" אחר. למשל, אמנם נכון הוא שקרקע המצויה בעיר פתח תקווה נמצאת גם בתוכנית המתאר המקומית של פתח תקווה וגם בתוכנית המתאר המחוזית של מחוז מרכז, אבל בעוד שבתוכנית המתאר המחוזית הקרקע הזו היא חלק קטן מכלל המחוז, הרי שבתוכנית המתאר המקומית היא מהווה חלק גדול יותר מרחב התכנון המקומי פתח תקווה.
ככלל, תוכנית מתאר מקומית מאושרת על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. במקרים מסוימים, הקבועים בסעיף 62א לחוק התכנון והבניה,עשויה תוכנית מתאר מקומית להתאשר על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

תוכנית כוללנית

סוג מיוחד של תוכנית מתאר מקומית הוא תוכנית כוללנית. הרעיון המרכזי בתוכנית כוללנית הוא לקבוע כיצד ייראה מרחב התכנון המקומי בעתיד (בדרך כלל תקופה בת 20 - 30 שנים קדימה). כמו כן, קיומה של תוכנית כוללנית מאפשר לוועדה המקומית הרלוונטית - במקרים המתאימים - לקבל לידיה סמכות גדולה יותר באישור תוכניות מתאר מקומיות.