מס ריבוי דירות

מס ריבוי דירות, המוכר גם בשם מס דירה שלישית, הוא מס שהוטל בישראל מתחילת שנת 2017 על מי שבבעלותו שלוש דירות מגורים ומעלה (ליתר דיוק: כאשר סך חלקי הבעלות בהן יחד הוא 249% ומעלה). המס הוטל ביוזמתו של שר האוצר, משה כחלון, ובנוסף לתרומתו להכנסות המדינה הוא נועד להניע את בעלי הדירות למכור דירות אלה, ובכך לתרום להורדת מחירי הדיור, שהאמירו מאוד מתחילת המאה ה-21 ועד למועד הטלת המס.
המס הוטל במסגרת פרק י"ב לחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2017 ו-2018), התשע"ז-2016, שהוא "חוק ההסדרים" לשנים 2017 ו-2018.
ב-6 באוגוסט 2017 החליט בג״ץ, בבג"ץ מס ריבוי דירות, על ביטול החוק והחזרתו לדיון בוועדת הכספים של הכנסת.

היסטוריה חקיקתית

ב-12 באוגוסט 2016 אישרה הממשלה את תקציב המדינה ו"חוק ההסדרים" לשנות התקציב 2017 ו-2018, ובכלל זה אושרה ההצעה למס ריבוי נכסים.
ב-5 בספטמבר 2016 פרסם משרד האוצר את הפרק "מס ריבוי נכסים" בתזכיר חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה לשנים 2017 ו-2018), התשע"ו-2016. 
ההצעה למס ריבוי דירות נכללה בהצעת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2017 ו-2018), התשע"ז-2016. ב-31 באוקטובר 2016 הגישה הממשלה לכנסת את ההצעה לקריאה ראשונה, והחוק אושר ב-22 בדצמבר 2016, לאחר שנדון בוועדת הכספים של הכנסת והוכנסו בו שינויים רבים במהלך הדיון.
ב-5 בינואר 2017 אישרה ועדת הכספים את תקנות ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2017 ו־2018) (מענק לחייב במס ריבוי דירות בעד מכירת דירה), התשע"ז-2017, ובהן כללי הפטור ממס שבח שיינתן למוכר דירה חייבת.
ב-6 באוגוסט 2017 קיבל בג״ץ את טענות העותרים על פגם יסודי בהליך החקיקה, והחליט על ביטול החוק והחזרתו לדיון בוועדת הכספים של הכנסת. הכנסת לא חזרה לדון במס זה.

השפעת המס

כאמור בדברי ההסבר להצעת החוק, "המס נועד בעיקרו לתמרץ את מי שמחזיק בכמה דירות לשם השקעה, למכור דירות אלה או את חלקן". בתקופת קיומו של החוק שררה אי-בהירות ביחס לגורלו, עקב העתירות לבג"ץ שדרשו את ביטולו, ורק כ-800 דירות נמכרו בהתאם לתנאי חוק זה. בדיון בבג"ץ אמרו באי-כוח הממשלה כי "בעת האחרונה חלה מגמה של ירידה משמעותית במלאי הדירות שנצבר על ידי משקיעים", אך בסקירה שפרסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר לאחר ביטול החוק נאמר כי "חוק מס דירה שלישית תרם לכל היותר 3 נקודות אחוז בירידה בשיעור רכישות המשקיעים, כאשר יש להביא בחשבון שגורמים אחרים היו עשויים לתרום אף הם לירידה ברכישות אלו באותה תקופה, כמו למשל עליית ריבית המשכנתאות ו/או שינוי ציפיות בשוק".
חרף משקלו הזניח של המס בהשפעה על שוק הדיור אמר השר כחלון, בעקבות ביטול המס: "אני מביע צער ואכזבה עמוקה מהחלטת בג"ץ ובטוח שיש איתי עשרות אלפי זוגות צעירים שהתאכזבו מההחלטה הזאת".

מס מוגדל על השכרת דירות רבות, בדרך של חקיקה שיפוטית

בלי קשר למס ריבוי דירות, בינואר 2018 ניתן בבית המשפט העליון פסק דין בשני ערעורים שעניינם מעמדם של בעלי דירות המשכירים למגורים יותר מ-20 דירות. בעלי הדירות טענו שיש לראות בהכנסתם מפעילות זו הכנסה פסיבית, שעליה די בתשלום מס בשיעור 10% מההכנסה (בהתאם לסעיף 122 לפקודת מס הכנסה), ואילו רשות המיסים טענה שיש לראות בהכנסה זו הכנסה מעסק (בהתאם לסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה), שעליה חל המס השולי הרלוונטי, הגבוה במידה ניכרת מ-10%. בית המשפט העליון קיבל את עמדת רשות המיסים, לפיה מדובר בהכנסה מעסק. בעקבות פסק הדין פרסמה רשות המיסים טיוטת חוזר המפרט את השיקולים לאורם יש לבחון את סיווג ההכנסה מהשכרת דירות למגורים כהכנסה מעסק לעומת הכנסה פסיבית. בהתאם לטיוטה, הכנסה מהשכרה של 10 דירות מגורים ומעלה תסווג כהכנסה מעסק, הכנסה מהשכרה של עד 5 דירות מגורים תיחשב כהכנסה פסיבית, והשכרה של 6 עד 9 דירות מגורים תיבחן בהתאם למבחנים שונים ועל פיהם יוכרע אופיה כהכנסה מעסק או כהכנסה פסיבית.