מרשם המקרקעין

מרשם המקרקעין הוא מערכת בה מתועדות זכויות או פעולות משפטיות, הנוגעות לזהות בעלי זכויות הקניין במקרקעין באזור מסוים. מקרקעין הם אחד מסוגי הרכוש החשובים ביותר, כאשר מרבית פעולות האדם (מגורים, עסקים, חקלאות וכן הלאה) מתבצעות על גבי מקרקעין כלשהם. נוסף על כך, מקרקעין נוטים להיות יקרים יחסית (פעמים רבות, רכישת מקרקעין היא העסקה הגדולה ביותר שאדם יבצע בחייו) וקיימת נטייה להחזיק בהם למשך פרקי זמן ארוכים יחסית (בהשוואה למיטלטלין ולזכויות מסוימות, כגון ניירות ערך סחירים). לפיכך, ישנה חשיבות מכרעת לרישום הזכויות בהם, באופן כזה שהרישום יהיה מהימן ויבטיח במידה הרבה ביותר את זכויותיהם הקנייניות של בעלי הזכויות במקרקעין. ככלל, זכויות קנייניות במקרקעין הן נצחיות ומעת רישומן, הן ממשיכות להתקיים ללא הגבלת זמן. הזכות אמורה להשתנות או לחדול מלהתקיים רק אם בעליה הסכים להעבירה, לשנותה או לבטלה.
קיימות מגוון שיטות לרישום מקרקעין, ביניהן מרשם פרטי, מרשם שטרות ומרשם זכויות. בשיטת מרשם השטרות, מרשם המקרקעין שואף לתעד את שרשרת הפעולות וההעברות שנעשו לגבי מקרקעין מסוימים. השיטה המודרנית יותר היא שיטת מרשם הזכויות, במסגרתה מרשם המקרקעין מתעד את הזכויות עצמן ומספק הכרעה חותכת בדבר זהות בעלי הזכויות.
בישראל, הגוף המנהל את מרשם המקרקעין הוא הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים, המכונה "טאבו".

רקע היסטורי

דוגמה מוקדמת לפרויקט דמוי מרשם מקרקעין ניתן למצוא בספר יום הדין (Domesday Book), שנערך באנגליה בשנת 1086 בהוראת המלך ויליאם הראשון.
במסגרת המשפט המקובל, בימי הביניים ומספר מאות לאחריהם, לא התקיים רישום מרכזי של בעלות בנכסי מקרקעין. כל בעל מקרקעין נדרש להחזיק את אישורי הרכישה (שטרות) המצביעים על כל שרשרת הבעלות על הקרקע, מאז נקודת הזמן הראשונה בה הקרקע הוקצתה לבעלים הראשונים. אוסף אישורי הרכישה, אם אכן הצביע על כך שהבעלים הנחזה הוא הבעלים החוקי, נקרא "good root of title". במקרה כזה, אדם היה יכול לרכוש את המקרקעין מהבעלים הנוכחי ולהיות בטוח במידה גבוהה יחסית, אך לא בוודאות, שלא יופיע צד שלישי הטוען שהמקרקעין שייכים לו. זו היא שיטה של מרשם פרטי. המרשם הפרטי יכול היה לכלול עשרות מסמכים ואחזקתו הטילה קושי ניכר על בעלים פרטיים. בנוסף, אירעו מקרי רמאות בהם אנשים מכרו קרקעות לשני אנשים שונים. בארצות המשפט הקונטיננטלי התנהלה שיטה דומה.
בעקבות הבעיות האמורות, התפתחה בהדרגה שיטה של רישום מרכזי של הזכויות במקרקעין, במרשם מקרקעין המנוהל על ידי גוף שלטוני. מרשם זה התנהל בשיטה של מרשם שטרות (deeds registration), במסגרתה שטרי הקניין נדרשו להיות מוגשים לרישום במרשם המקרקעין. עם זאת, השיטה לא העניקה ודאות מוחלטת למי שהסתמך על המרשם. ראשית, לא תמיד סיפק המרשם "שורה תחתונה" ברורה באשר לזהות בעלי הזכויות במקרקעין; המרשם היה רק רשימה של פעולות ושטרות, שלעיתים אף לא נוהלה לפי מיקום המקרקעין, אלא בסדר כרונולוגי. שנית, במקרים רבים שטרות לא הוגשו לרישום. שלישית, לא ניתן תיאור מדויק של המקרקעין, במרשם או בשטרות עצמם; במקום זאת, המקרקעין תוארו לפי עצמים פיזיים שבגבולותיהם (עץ, דרך וכדומה) או לפי שמות השכנים – נתונים שנטו להשתנות במרוצת הזמן.
באמצע המאה ה-19 הונהגה בדרום אוסטרליה שיטת מרשם חדשה המכונה שיטת טורנס. זו היא שיטה של מרשם זכויות (title registration). שיטה זו הונהגה בארץ ישראל על ידי שלטונות המנדט הבריטי. בשיטת טורנס, המדינה ממפה את המקרקעין, מחלקת אותם לגושים וחלקות בשיטה הנקראת קדסטר ומנהלת רישום של הזכויות בכל חלקה. רישום הזכויות נעשה לאחר תהליך של הסדר זכויות במקרקעין, במהלכו מופקת "שורה תחתונה" קניינית בדבר זהות בעלי הזכויות, משרשרת ההעברות והשטרות ההיסטורית. בעלי זכויות אלו הם הנרשמים במרשם הזכויות. הרישום הוא של הזכויות עצמן ולא של שטרות או פעולות. מעיון במרשם המקרקעין, ניתן להסיק מסקנה ברורה וחותכת לגבי בעלי הזכויות. רק זכות שנרשמה במרשם המקרקעין היא זכות קניינית תקפה.
שיטה זו הופכת את מרשם המקרקעין לזירה שבה עובר הקניין מיד ליד. רק מועד הרישום במרשם המקרקעין (לא מועד כריתת החוזה או חתימת שטר הקניין) הוא המועד בו מתבצעת העסקה ובו מועברת הזכות במקרקעין. אם לא התבצע רישום, לא הועברה כל זכות. תפיסה זו מייתרת את חקירת ההיסטוריה וממקדת את העברת הזכויות בתוכן הרשום. מידע שאינו מופיע במרשם מאבד את הרלוונטיות שלו. שיטה זו מייעלת מאוד את חיי המסחר השוטפים והופכת אותם לנוחים יותר, במיוחד כאשר היא משולבת עם הסדר משפטי של תקנת השוק. לפי כללי תקנת השוק בישראל, מי שרכש זכות במקרקעין בתמורה ובהסתמכות בתום לב על מרשם הזכויות, יקבל לידיו זכות קניינית תקפה גם אם היה פגם בשרשרת ההעברות הקודמות (לדוגמה, אם מי שמכר לו את המקרקעין נרשם כבעליהם בתרמית).

מרשם המקרקעין בישראל

רישום זכויות במקרקעין בישראל נערך בשלושה פנקסים: פנקס הזכויות, פנקס הבתים המשותפים ופנקס השטרות. בפנקס הראשון רשומים מקרקעין שעברו תהליך של הסדר לפי שיטת טורנס. בפנקס השני רשומים המקרקעין, הן מוסדרים והן לא מוסדרים, בהם נרשם בית משותף. בפנקס השלישי רשומים מקרקעין שלא עברו את תהליך ההסדר.
רישומים בפנקסי המקרקעין מתבצעים על בסיס שטר. כל מסמך, שעל יסודו נרשמת פעולה או שינוי אחר בתוכן הפנקס, נרשם כשטר ומקבל מספר שטר. הן שטרות במובנם הקלאסי (שטר מכר, שטר משכנתה וכדומה) והן מסמכים אחרים (כגון צו רישום בית משותף) הם בגדר שטר לעניין זה. בנסח הטאבו ניתן לראות את מספר השטר שעל פיו בוצע הרישום. מידע זה שימושי, בין היתר, במקרה שנדרש להזמין את השטר המקורי מלשכת רישום המקרקעין על מנת לעיין בו.

פנקס הזכויות

פנקס הזכויות הוא הפנקס בו מופיעות החלקות שעברו את תהליך ההסדר ואינן רשומות כבית משותף (פועל יוצא, הן אינן רשומות באחד משני הפנקסים האחרים). מרבית שטח המקרקעין בישראל רשום בפנקס הזכויות. בפנקס הזכויות מתנהל הרישום לפי חלוקה לגוש וחלקה. "חלקה" היא יחידה רצופה של מקרקעין, בתוך גוש, שהיא היחידה הבסיסית לגביה מתקיימות זכויות קניין. לגבי כל חלקה מתקיימת לפחות זכות קניין אחת – זכות הבעלות. הווה אומר, לכל חלקה יש בעלים, לצד זכויות נוספות שעשויות (אך לא חייבות) להתקיים בה, כגון חכירה, משכנתה וזיקת הנאה. אם באופן כלשהו, נוצר מצב בו אין בעלים למקרקעין מסוימים, המדינה נעשית הבעלים של אותם מקרקעין.
הרישום הראשון בפנקס הזכויות מתבצע לאחר השלמת תהליך הסדר הזכויות במקרקעין ונרשמים בו הבעלים הראשונים של היחידה הרישומית החדשה – החלקה.

פנקס הבתים המשותפים

בית משותף הוא "בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים". בפנקס הבתים המשותפים, מתווספת לגוש ולחלקה רמת רישום שלישית – תת-החלקה. כל דירה רשומה כתת-חלקה והיא מהווה יחידה רישומית נפרדת ונושא לזכויות קניין נפרדות מהדירות האחרות. ברוב המקרים, בית משותף רשום על חלקה אחת ואותה חלקה (הכוללת את הרכוש המשותף ואת תתי החלקות שהן דירות) מהווה את הבית המשותף. לעיתים רחוקות יותר, בתים משותפים נרשמים על מספר חלקות בו זמנית. במקרה כזה, הרישום במרשם המקרקעין מתנהל לגבי כל החלקות יחדיו; נסחי הטאבו המרוכזים של כל אחת מהחלקות יהיו זהים האחד למשנהו.
מקרקעין הנרשמים בפנקס הבתים המשותפים יכולים להיות מקרקעין מוסדרים או לא מוסדרים. לרוב, המקרקעין הם מוסדרים והיו רשומים בפנקס הזכויות לפני רישומם כבית משותף.

פנקס השטרות

פנקס השטרות הוא הפנקס בו מתנהל רישומם של מקרקעין לא מוסדרים – מקרקעין רשומים שלא עברו תהליך של הסדר זכויות לפי שיטת טורנס – שאינם רשומים כבית משותף. נכון ל-2015, המקרקעין הלא מוסדרים משתרעים על כ-4% משטח המדינה. בפנקס השטרות מתנהל הרישום לפי חלוקה לגוש שומה וחלקה או לפי חלוקה לספר ודף. הפנקס מבוסס על שיטת מרשם השטרות. למרות אופיו ההיסטורי של מרשם השטרות, נסח טאבו המופק מפנקס השטרות אינו מציג את רשימת השטרות והפעולות שבוצעו במקרקעין, אלא דומה לנסח המופק מפנקס הזכויות, בכך שהוא מציג מעין "מסקנה סופית" בדבר זהות בעלי הזכויות במקרקעין. עם זאת, החוק קובע כי הרישום לגבי מקרקעין לא מוסדרים הוא רק ראיה לכאורה לתוכנו (בניגוד לרישום לגבי מקרקעין מוסדרים, שהוא ראיה חותכת).

פרטי רישום נפוצים במרשם המקרקעין

בדין הישראלי, מוכרות חמש זכויות במקרקעין: בעלות, שכירות, משכנתה, זיקת הנאה וזכות קדימה. במרשם המקרקעין נרשמות זכויות אלו, לצד רישומים אחרים, בעיקר של הערות שונות.

בעלות

בעלות, שהיא "הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם", היא הזכות החשובה והמרכזית ביותר במקרקעין. לכל יחידה רישומית יש בעלים. לעיתים קרובות, עשויה להידרש הסכמה של הבעלים לעסקאות המבוצעות במקרקעין, גם כאשר העסקאות אינן מערבות את הבעלים עצמם (לדוגמה, עסקה של העברת זכות חכירה מחוכר אחד לאחר).

שכירות וחכירה

שכירות היא "זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות", חכירה היא "שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים" ואילו חכירה לדורות היא "שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים". בישראל, חכירה לדורות היא זכות נפוצה ביותר, שכן למעלה מ-90% משטח המקרקעין במדינה הם בבעלות מדינת ישראל, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל ובדרך כלל, הקניית הזכויות שגופים אלו העניקו במקרקעין שבבעלותם, לאנשים פרטיים, נעשתה על דרך של החכרה לדורות. בנוסף, קיימים מקרים רבים של מקרקעין בבעלות פרטית, שבעליהם שמרו בידיהם את הבעלות ובחרו להחכיר לדורות את המקרקעין, לדיירים או למחזיקים אחרים בהם.

משכנתה

משכנתה היא מישכון של מקרקעין. המשכנתה יכולה להירשם על זכות הבעלות, החכירה או זכות אחרת שבמקרקעין. בישראל, משכנתאות הן נפוצות ביותר, בפרט כאלו הניתנות להבטחת הלוואה שהוענקה לשם רכישת המקרקעין הממושכנים עצמם.