Arava

Arava oli vuonna 1949 perustettu Asuntorakennustuotannon valtuuskunta, joka järjesti halpakorkoisia lainoja asuntotuotantoon. Valtion asuntotuotannon lainajärjestelmää on perinteisesti siitä asti kutsuttu aravarahoitukseksi, lainoja aravalainoiksi ja rakennettavia taloja aravataloiksi. Nykyisin aravajärjestelmää hoitaa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA.

Aravajärjestelmä

Aravajärjestelmä on menetelmä, joka rahoittaa asuntorakentamista valtion subventoimalla lainoituksella. Arava- (myöhemmin ARA-)asunnot ovat ns. sosiaalista asuntotuotantoa. Järjestelmällä pyritään tuottamaan kohtuuhintaisia, määrätyt laatukriteerit täyttäviä, asuntoja. Aravarahoituksella on rakennettu vuokra-asuntoja, omakotitaloja, asumisoikeusasuntoja ja opiskelija-asuntoja. Rahoituksen ehtoihin liittyi sosiaalinen elementti, jonka vuoksi asuntojen käyttö ja luovutus on eri tavoilla rajoitettu. 
Järjestelmän avulla on rahoitettu vuosina 1949-2005 kaikkiaan 727 000 asunnon rakentaminen, eli 47 % Suomen noina vuosina rakennetusta asuntokannasta. Vuokra-asuntoja tästä määrästä on 55 %.

Taustaa: sotien jälkeinen jälleenrakennusaika

Sotien 1939-1945 aiheuttamat tuhot Suomen kaupungeissa eivät kansainvälisesti tarkastellen kokonaisuutena olleet kovin laajoja, paikallisesti kyllä. Pääongelmaksi sodan jälkeisellä jälleen­rakennus­kaudella nousi luovutetun alueen väestön uudelleenasuttaminen. Sodan päätyttyä siirtoväestöä oli yli 400 000 henkeä, koko maan väestöstä yli 11 % oli ilman asuntoa. Kolmannes energiatuotannosta ja huomattava osa teollisuustuotannon kapasiteetista oli jäänyt luovutetulle alueelle tai tuhoutunut. Lapin rakennuskanta oli pääosin tuhoutunut.

Rakentamisen painopiste maaseudulle, asuntotarve taajamissa

Siirtoväestön maaomistuskysymys ratkaistiin maanhankintalailla, ja asuntopulaa ratkaisemaan ryhtyi Maatalousministeriön asuntoasiain osasto Aso. Asutustoiminnan painopiste siirtyi maaseudulle.  Syy oli käytännöllinen; siirtoväestölle oli tilaa maaseudulla, maatilarakennukset rakennettiin omatoimisesti kotimaisista tarvikkeista ja niitä varten oli olemassa lukuisia tarkkoja ja taloudellisia tyyppipiirustuksia. Kaupunkirakentamiseen olisi tarvittu huomattavasti suurempia pääomia ja sopivaa teollisuuskapasiteettia eikä näitä ollut. Poliittisestikaan asiasta ei oltu riittävän yksimielisiä. Sotien jälkeen 1940-luvulla kaupungeissa ja kauppaloissa asuva väestö kasvoi 400 000 hengellä. Uusia asuntoja rakennettiin kuitenkin vain 50 000 ja osa vanhoistakin oli tuhoutunut sodissa. Vielä vuosikymmenen vaihteessa Helsingissä asui 15 000 ihmistä pommisuojissa.

Arava perustetaan 1949

Toukokuussa 1948 Väestöliitto ja Vuokralaisten keskusliitto ehdottivat katastrofaalisen asuntotilanteen vuoksi hallitukselle, että perustettaisiin valtion elin, jolle keskitettäisiin sekä asuntotuotannon rahoitus, että rakennettavien asuntojen vuokraaminen. Nimeksi ehdotettiin Aravaa, Sotakorvausteollisuuden valtuuskuntaa Sotevaa mukaillen. Fagerholmin hallitus nimitti sisäministeri Simosen johtaman komitean valmistelemaan asiaa. Oikeiston kilpailevan  ehdotuksen mukaan valtion rahat olisi jaellut säästöpankkiketju. Vuonna 1949 kuitenkin hyväksyttiin asiaan liittyvä monimuotoinen lakipaketti, jossa perustettiin asuntotuotantotoimikunta. Tointa varten perustettiin Asuntorakennustuotannon valtuuskunta Arava. Järjestelmällä oli tarkoitus  saada asuntotuotanto käyntiin erityisesti kaupunkitaajamissa. 
Arava pystyi myöntämään valtion tukemia halpakorkoisia lainoja kaikille rakentajille, olivatpa ne kuntia, yleishyödyllisiä tai grynderirakennuttajia, tai yksityisiä rakentajaperheitä.  Asunnot oli tarkoitettu pienituloisille, mutta lainaehtojen vaatimus 60 % omarahoituksesta kohdensi ensimmäisinä vuosikymmeninä asunnot lähinnä hyvätuloiselle väestölle. Pienituloisille ainoa mahdollisuus aravarahoitukseen oli  hartiapankkirakentaminen. Helsingin kaupungin selvityksen mukaan 1949-52 lähes puolet lainoista oli mennyt parhaiten ansaitsevalle, akateemisesti koulutetuille tai johtavassa asemassa olevalle väestönosalle. Asunnot olivat myös jälleenmyynnin kautta laajan keinottelun kohteena, joka saatiin kuriin vasta 1956 voimaan astuneilla myyntirajoituksilla.
Ensimmäinen aravatalo valmistui vuonna 1949 Helsingin Mannerheimintie 81:een, Laakson kaupunginosaan Keskuspuiston laitaan.

Arava ja asuntorakentaminen 1950-luvulla

Suomessa rakennettiin uusia asuntoja  koko 1950-luvun ajan noin 30 000 vuodessa. Näistä kolmasosa rakennettiin Aravan rahoituksella, runsas kolmasosa Maatilahallituksen rahoituksella ja loput yksityisin varoin. Rakennukset olivat kerros- ja omakotitaloja, omakotitalot yleensä sodan jälkeen suuren suosion saavuttaneita rintamamies-talotyyppejä. Standardisoimislaitos suunnitteli myös erikseen aravalainoitukselle sopivan kuuden tyyppitalon malliston vuonna 1950. Aikaisemmista rintamamiestalotyypeistä poiketen mukana oli myös suurempia malleja. Täydennykseksi suunniteltiin vielä yksi pieni malli vuonna 1951. 1. lokakuuta 1953 valtioneuvosto teki päätöksen asettaa komitea tutkimaan Aravan toimintaa. Kuukautta myöhemmin Arava-lainoja koskenut kiista eduskunnan ja hallituksen välillä johti siihen, että Kekkosen IV hallitus erosi 4. marraskuuta. Uusi valtioneuvosto asetti 3. joulukuuta komitean tutkimaan Arava-lainojen korkojen suuruutta.

Suuren muuton ja suurtuotannon aika 1960-1980

1960-luvulla alkoi väestön massamuutto maalta kaupunkikeskuksiin. Samalla rakentamisen volyymi kasvoi vuosikymmenen alun 30 000 asunnosta 50 000:een vuonna 1970. Puolet asunnoista oli aravarahoitteisia. Huippuvuosi oli 1974, jolloin rakennettiin 73 033 asuntoa, tästä määrät alkoivat jo laskea. Vuosikymmenen lopussa 2/3 asunnoista oli aravarahoitteisia.

Asuntohallituksen synty

Aravan tehtävät siirtyivät vuonna 1966 uudelle keskusvirastolle, Asuntohallitukselle. Asuntohallituksessa kehiteltiin työkaluja rahoituskustannusten ennakointiin, ns. normaalihintajärjestelmä. Järjestelmän avulla voitiin määrittää normihinta erityyppisille ja eri alueilla sijaitseville rakennuksille. Tätä normaalihintaa käytettiin sitten rahoitusmäärän perusteena. Kaikki suunnitelmat tarkistettiin ja mikäli arvioinnissa päädyttiin siihen, että rakentamisesta tulee rahoituskattoa kalliimpaa, vaadittiin suunnitelmiin muutoksia. Usein suunnitelmamuutokset tarkoittivat laatutason alentamista mm. asuntojen pintamateriaaleissa ja kiintokalusteissa sekä julkisivuratkaisuissa ja rakennusten sijoitteluun tontille halvimmalla mahdollisella tavalla.
Vuonna 1976 laadittiin määräykset urakoiden kilpailuttamiseen. Siihen asti grynderit olivat saaneet sopia urakoinnin vapaasti, kunhan hinta pysyi Asuntohallituksen määrittämän normaalihinnan alapuolella. Nyt urakkakilpailu oli tehtävä aina ja samalla määrättiin myös etteivät kunnat aravatuotannossa saisi luovuttaa maitaan gryndereille ilman tarjouskilpailua.

1980-luvun asuntomarkkinoiden tasaantuminen ja ylikuumentuminen

1980-luvun asuntoja rakennettiin tasaiseen tahtiin, vuodessa noin runsaat 40 000, mutta vauhti kiihtyi vuosikymmenen loppua kohti rahoitusmarkkinoiden vapautumisen myötä. Samalla nousi myös vapaarahoitteisten asuntojen määrä. 
1980-luvulla pyrittiin asuntojen laatutasoa nostamaan muun muassa voimakkaalla suunnittelun ohjauksella. Asuntorahasto julkaisi Asuntohallituksen suunnitteluohje A1:n, joka sisälsi yksityiskohtaisia määräyksiä lainoitettavien asuntojen huoneluvusta, koosta ja varustetasosta. Kohteiden määräyksenmukaisuus tarkistettiin suunnitelmista. Laadun ohjaus myös onnistui ja vuosikymmenen loppuun mennessä useimpien aravarahoitteisten vuokratalojen laatu- ja varustetaso oli pintamateriaaleja ja koneistusta lukuun ottamatta parempi kuin vapaarahoitteisissa gryndereiden rakentamissa asunto-osakeyhtiöissä.

Suomalaisen asuntotuotannon romahdus

Vuonna 1989 rakennettiin 64 000 asuntoa, näistä 46 000 vapaarahoitteisina kovan rahan asuntoina ja loput aravalainoitettuina. Rahoitusalan muutokset ja yleinen lama 1990-luvun alussa iskivät raskaasti asuntotuotantoon. Kovan rahan asunnoille ei löytynyt ostajia, vaan ne jäivät myymättä, tyhjinä grynderiyhtiöiden harteille. Vuonna 1990 aloitettiin 69 000 asunnon rakentaminen, kahden vuoden kuluttua vain 40 000:n, 1996 aloitettiin vain 19 000 asunnon rakentaminen. Suuria rakennusyhtiöitä, esimerkiksi Haka ja Polar, ajautui velkasaneeraukseen tai konkurssiin. Tuotannon romahtaminen kolmannekseen tarkoitti, että tuotantoketjun kapasiteetista suuri osa hävisi tai siirtyi muille aloille. Asuntorahaston avulla jonkinasteinen asuntotuotanto kuitenkin säilyi, läpi laman rakennettiin noin 20 000 asuntoa vuodessa. Kuitenkin näistä oli kovan rahan asuntoja pahimpina vuosina vain joitakin satoja.

Aravajärjestelmä 2000-luvulla

1990-luvun puolenvälin jälkeen asuntojen kokonaistuotanto on tasaantunut noin 30 000 asunnon vuosivauhtiin (33 000 asuntoa vuonna 2006). ARA-rahoituksella tehtävien talojen määrä on voimakkaasti supistunut. Aravarahoitteisten asuntojen osuus kokonaistuotannosta on enää noin 15 %. Vuonna 2005 aloitettiin yhteensä 4 065 ARA-asunnon rakentaminen, mikä oli noin 700 asuntoa vähemmän kuin edellisenä vuonna. Lainoituksen painopiste on siirtymässä enemmän peruskorjaukseen.
Markkinoille tulleet pitkät, jopa 30-vuotiset, asuntolainat ovat siirtäneet kysyntää vapaa-rahoitteiseen omistusasumiseen. Vuokrasäännöstelyn purku 1995 toi markkinoille lisää vuokra-asuntoja. Toisaalta taas ARA-lainojen lainaehdot nähdään rajoittavina, ja korkoero vapaisiin markkinakorkoihin on supistunut tai hävinnyt kokonaan. Yhtenäislainalla rakennettujen aravatalojen lainakorko saattoi 2000-luvun alussa olla jopa kovempi kuin markkinalainoitettujen talojen, tällöin oli vaikea enää puhua valtion subventoimasta asuntotuotannosta.