Rakennusurakka

Rakennusurakka on sopimus, jossa toinen sopijapuoli (urakoitsija) sitoutuu vastiketta (urakkahinta) vastaan rakentamaan rakennuksen tai rakennelman toiselle osapuolelle (rakennuttajalle, tilaajalle). Tällainen sopimus kuuluu yksityisoikeudelliseen sopimustyyppiin, jota kutsutaan työurakaksi. Sopimukseen ei sisällytetä asioita, jotka kuuluvat pakottavan työoikeudellisen lainsäädännön piiriin. Rakennustyön kohteen perusteella käytetään nimityksiä talonrakennusurakka, maarakennusurakka tai vesirakennusurakka.
Suomen lainsäädännössä on säädöksiä vain valtion rakennusurakoista (436/1994) Sen sijaan rakennuslainsäädäntö sääntelee rakentamista teknisenä työsuorituksena. Työn suoritustapaa ja laatua arvioitaessa käytetään vertailukohtana hyvää rakennustapaa, joka ilmenee esimerkiksi Rakennustietosäätiön RT-kortistosta. Keskeinen sopimusoikeudellinen normisto on rakennusurakan yleiset sopimusehdot, joka on vakiintuneet käytännöt sisältävä vakiosopimus. Rakennusurakan yleiset sopimusehdot on julkaistu RT-kortissa numero 16-10660. Rakennusurakkaan liittyy myös kuluttajansuojalain (38/1978)  9 luku, josta tilaajan vahingoksi poikkeavat sopimusehdot ovat mitättömiä. Laki koskee yrityksen ja kuluttajan välisiä sopimuksia.

Urakkatyypit

Urakkasopimuksen tyyppi voi määräytyä urakkahinnan hinnoittelun perusteella. Kokonaisurakassa eli kiinteähintaisessa urakassa vastike on ennalta sovittu kiinteä rahasumma, jolloin kustannusriski on yksin urakoitsijalla. Laskutyösopimuksessa urakoitsijalle korvataan todelliset kustannukset ja riskin kantaa työn tilaaja. Kustannusriski voidaan jakaa sopijapuolten välillä kuten yksikköhintaurakassa, jossa vastike perustuu kiinteähintaisten työsuoritusyksikköjen lukumäärään. Tavoitehintaurakassa palkkio on sitä suurempi mitä pienemmät ovat toteutuneet kustannukset. Työnjohtourakassa vastike on osin kiinteä ja osin laskutyöperusteinen.
Urakan laajuuden perusteella puhutaan kokonaisurakasta ja osaurakoista. Kokonaisurakassa työn tilaaja tekee sopimuksen yhden urakoitsijan kanssa. Tämä pääurakoitsija voi tehdä aliurakkasopimuksia, mutta näiden töiden tekijät eivät ole sopimussuhteessa työn alkuperäisen tilaajan kanssa. Työn tilaaja voi jakaa urakan osaurakoihin, jolloin työn eri osista tehdään erilliset sopimukset rakennuttajan kanssa. Tällöinkin rakennusurakan keskeisintä osaa eli rakennusteknisiä töitä kutsutaan pääurakaksi ja muita osaurakoita sivu-urakoiksi. Asuntotuotannossa käytetään paljon perustajaurakointia ja muussa rakennustuotannossa kokonaisvastuurakentamista (KVR), jossa urakoitsija hoitaa sekä suunnittelun että rakentamisen.

Sopijapuolten velvollisuudet

Urakoitsija valitaan useimmiten tarjouskilpailussa, jossa tarjouspyyntömenettely pyrkii turvaamaan vapaan kilpailun. Tällöin useampi urakoitsija tekee tarjouksen ja työn tilaaja valitsee niistä mieleisensä. Urakoitsijan velvollisuus on tehdä sovittu työ ja toteuttaa rakennuttajan esittämät muutokset, jotka eivät kuitenkaan saa muuttaa kohdetta olennaisesti toisenlaiseksi. Rakennuttaja maksaa urakkahinnan yleensä sovitun maksuerätaulukon mukaisesti työn edistymisen perusteella. Kiinteä urakkahinta pysyy sovitunlaisena, vaikka kustannukset muuttuisivatkin. Vain lainsäädännöstä johtuvat muutokset ja ylivoimaisesta esteestä johtuvat lisäkustannukset voivat muuttaa hintaa.
Rakennuttajan velvollisuus on toimittaa urakoitsijalle suunnitelma-asiakirjat sekä hankkia rakennus- ja muut tarvittavat luvat. Urakoitsijoiden töiden yhteensovittaminen kuuluu kokonaisurakassa pääurakoitsijalle ja jaetussa urakassa rakennuttajalle. Voidaan kuitenkin sopia sivu-urakoiden alistamisesta pääurakkaan, jolloin koko työmaan johto ja vastuu siirtyy pääurakoitsijalle.
Rakentamisen aikaisessa häiriötilanteessa voi tulla kyseeseen pidättämisoikeus, jolloin tilaaja pidättää maksuerän tai urakoitsija keskeyttää työn. Sopimuksen purku voi seurata vain erityisen olennaisesta suoritushäiriöstä. Viivästyksen varalta urakoitsijalle on tavallisesti sovittu sopimussakko, joskin ylivoimaisen esteen perusteella voi saada pidennystä suoritusaikaan. Urakoitsija vastaa tekemistään virheistä kahden vuoden mittaisena takuuaikana, jonka jälkeen hänen vastuunsa rajoittuu törkeästä huolimattomuudesta johtuviin virheisiin. Työ luovutetaan tilaajalle vastaanottotarkastuksessa, josta aloitetaan takuuajan laskeminen. Tämä on viimeinen tilaisuus, jossa osapuolet voivat esittää toisilleen sopimukseen perustuvat vaatimuksensa. Takuuaika päättyy takuutarkastukseen, jossa on viimeinen tilaisuus vedota takuuaikana ilmenneisiin virheisiin.