Kiinteistö

Kiinteistö on maanomistuksen yksikkö, johon kuuluu rajoiltaan määritelty osa maapallon pintaa.

Kiinteistön määritelmä Suomessa

Maakaaressa ei ole varsinaista kiinteistön määritelmää. Lain esitöissä sanotaan, että kiinteistöllä tarkoitetaan itsenäistä maanomistusyksikköä samassa merkityksessä kuin käsitettä käytetään kiinteistölainsäädännössä. Kiinteistönmuodostamislain mukaan kiinteistö on sellainen itsenäinen maanomistuksen yksikkö, joka on merkittävä kiinteistönä valtakunnalliseen kiinteistörekisteriin. Kiinteistörekisteriin merkitään kiinteistöinä 1) tilat, 2) tontit, 3) yleiset alueet, 4) valtion metsämaat, 5) luonnonsuojelulainsäädännön nojalla perustetut suojelualueet (suojelualue), 6) lunastuksen perusteella erotetut alueet (lunastusyksikkö), 7) yleisiin tarpeisiin erotetut alueet, 8) erilliset vesijätöt sekä 9) yleiset vesialueet.
Näistä tärkeimpiä ovat tilat ja tontit. Ne ovat vaihdanta- ja panttauskelpoisia, ja niitä on Suomen pinta-alasta noin kaksi kolmasosaa. Kiinteistörekisterissä oli vuoden 2004 lopussa noin 2 094 000 tilaa ja 335 000 tonttia.
Lakiteknisistä syistä johtuen verolainsäädännössä on hieman toisistaan poikkeavia kiinteistön määritelmiä. Arvonlisäverolaissa on määritelmä kiinteistöstä. Siinä kiinteistöllä tarkoitetaan maa-aluetta, rakennusta ja pysyvää rakennelmaa tai niiden osaa. Kiinteistöverolaissa kiinteistöllä tarkoitetaan tonttia, tilaa ja muuta Suomessa olevaa itsenäistä maanomistuksen yksikköä, joka on merkitty tai olisi merkittävä kiinteistönä kiinteistörekisterilaissa tarkoitettuun kiinteistörekisteriin. Kiinteistöverolain säännöksiä kiinteistöstä sovelletaan kuitenkin myös eräisiin rekisteriyksikköihin tai esineisiin, jotka eivät ole siviilioikeudellisessa mielessä kiinteistöjä.

Kiinteistön ulottuvuus Suomessa

Kiinteistöön kuuluvat sen tilukset eli yksilöity osa maapohjaa. Tilukset voivat olla yhtenä tai useampana erillisenä alueena eli palstana. Kiinteistöön kuuluvat myös sen ainesosat ja tarpeisto.
Ainesosia ovat maapohjan substanssi (esimerkiksi multa ja sora) ja kasvu (esimerkiksi metsä ja vilja) sekä sellaiset rakennukset, jotka kuuluvat kiinteistöön sen ainesosina, kuten kiinteistön käyttötarkoitusta pysyvästi palvelemaan tarkoitetut kiinteistönomistajan rakennukset. Ainesosia ovat myös kiinteät rakennelmat ja laitteet, kuten johdot ja kaivot. Sen sijaan toisen maalla olevat rakennukset eivät yleensä ole kiinteistön ainesosia eivätkä kuulu kiinteistöön. Ainesosien määrittämisellä on usein merkitystä kiinteistöjen vaihdannassa.
Tarpeistoa ovat kiinteistön käyttöä palvelemaan tarkoitetut irtaimet esineet, kuten avaimet, tikkaat, öljysäiliössä oleva öljy jne. Kiinteistöön voi tarpeistona kuulua myös erityisiä etuuksia, osuuksia yhteisistä alueista (usein vesialueista) sekä rasiteoikeuksia, jotka sijaitsevat toisen kiinteistön alueella. Tyypillinen rasiteoikeus on tieoikeus.
Haamutilaksi kutsutaan kiinteistöä, johon ei kuulu lainkaan omia tiluksia, vaan vain osuuksia yhteisiin alueisiin. Haamutiloja syntyy esimerkiksi silloin, kun tilan koko alue liitetään yhteismetsään. Kiinteistö jää tällöin ilman tiluksia, mutta sen olemassaolo jatkuu yhteismetsän osakastilana.
Kiinteistön pystysuuntaista ulottuvuutta ei Suomen lainsäädännössä ole määritelty. Kiinteistöjen rajat määritellään maan pinnalla kaksiulotteisesti. Yleisesti tulkitaan, että kiinteistön omistus ja käyttövalta ulottuu myös maanpinnan ylä- ja alapuolelle siinä määrin, kuin se on taloudellisesti ja maankäytön ohjauksen (kuten kaavoituksen) puitteissa mahdollista. Eräissä muissa maissa, kuten Ruotsissa ja Norjassa, laki tuntee mahdollisuuden määritellä kiinteistön rajat kolmiulotteisesti. Maanmittauslaitoksella on kuitenkin käynnissä hanke, jonka tarkoituksena on mahdollistaa kolmiulotteinen kiinteistönmuodostus myös Suomessa, esimerkiksi maanalaisen parkkiluolan lohkominen omaksi kiinteistökseen.

Kiinteistön rajat

Kiinteistöjen välinen kiinteistöraja muodostuu yleisimmin rajamerkkien (useimmiten rajapyykkien) välille syntyvästä suorasta. Kiinteistöraja voi olla myös luonnollinen raja, joka rajautuu esimerkiksi tiehen, rantaviivaan tai ojaan. Asemakaava-alueella kiinteistön raja voi olla myös kaareva.
Kiinteistön rajat muodostuvat viranomaistoimituksessa, kun kiinteistö merkitään kiinteistörekisteriin.

Kiinteistötoimitukset Suomessa

Kiinteistöjaotusta voidaan muuttaa erilaisissa kiinteistötoimituksissa, joita ovat muun muassa lohkominen, halkominen, tilusvaihto ja vesijätön lunastus. Näistä ylivoimaisesti yleisin on lohkominen.

Kiinteistöjen kauppa Suomessa

Kiinteistöjen vaihdanta ja käyttö on monin tavoin tarkemmin säädeltyä kuin irtaimen omaisuuden. Kiinteistön kauppa, vaihto ja lahjoitus on tehtävä kirjallisesti julkisen kaupanvahvistajan läsnä ollessa. Kiinteistön omistukseensa saanut on velvollinen hakemaan lainhuutoa säädetyssä ajassa toimivaltaisesta maanmittaustoimistosta. Kiinteistön määräalaan ja määräosaan sovelletaan monissa suhteissa samoja sääntöjä kuin kokonaiseen kiinteistöön.

Sanan käyttö

Kiinteistö voi puhekielessä tarkoittaa myös pelkkää rakennusta kuten lauseessa "tämä kiinteistö puretaan ensi perjantaina". - Epäselvyyksien välttämiseksi tällaisesta kiinteistö-sanan käytöstä on syytä päästä eroon, sillä suomen kielessä on näihin tarkoituksiin käytettävissä sanat rakennus ja talo, jotka ovat juridisesti oikeita ja suhteellisen täsmällisiä.