Asunto-osakeyhtiö

Määritelmä ja osakkeet

Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi.
Asunto-osakeyhtiön jokainen osake tuottaa yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä. Tällaisia huoneistoja ovat mm. asuinhuoneistot, yhtiössä olevat liikehuoneistot tai esimerkiksi varastot tai autotallit. Kukin osake tai osakeryhmä oikeuttaa aina määrätyn huoneiston hallintaan. Asunto-osakeyhtiössä ei voi olla osakkeita, jotka eivät tuota lainkaan hallintaoikeutta. Huoneiston hallintaoikeus vastaa suurelta osin omistusoikeutta. Yhtiön osakkaista on pidettävä osakasluetteloa.
Yhtiö on asunto-osakeyhtiö, mikäli yli puolet pinta-alasta on määritelty asuinhuoneistoiksi, muussa tapauksessa kysymyksessä on keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö (lyhennettynä kiint.oy, kiint.oy. tai KOY).
Asunto-osakeyhtiön hallinnoimat asuinrakennukset voivat olla kerrostaloja, rivitaloja, paritaloja tai yhden asunnon taloja eli erillistaloja. Asunto-osakeyhtiön voi perustaa hallinnoimaan myös yhtä omakotitaloa. Suomen asuntokannasta noin neljännes on asunto-osakeyhtiöissä (vuonna 2006 26,4 %, 712 413 kpl).
Asunto-osakeyhtiön nimeä koskevat tiukemmat vaatimukset kuin muita osakeyhtiöitä. Kuten muillakin osakeyhtiöillä, yhtiön nimessä tulee olla sana osakeyhtiö tai lyhenne oy, ruotsiksi aktiebolag tai ab. Nimestä tulee lisäksi ilmetä yhtiön kotipaikka sekä se, että kyseessä on asunto-osakeyhtiö. Kaupparekisterin mukaan selviä ilmaisuja ovat esimerkiksi asunto-osakeyhtiö, Asunto Oy, As Oy tai ruotsiksi bostadsaktiebolag, Bostads Ab tai Bost. Ab.

Suomessa ja muualla

Suomessa asunto-osakeyhtiö on yleinen asuntojen hallintamuoto, mutta muualla maailmassa esimerkiksi kerrostalot ovat usein julkisen hallinnon vuokraamia. Kerrostalojen hallinta voi myös muistuttaa osuuskuntaa tai yhdistysmuotoista hallintoa. On myös järjestelyjä, joissa jokainen asukas omistaa oman huoneistonsa, mutta vastuuta koko talosta ei ole määritelty kenelläkään. Suomalainen asunto-osakeyhtiöjärjestely pitää huolen siitä, että koko kiinteistön ylläpito peruskorjauksineen saadaan rahoitettua, ja yhteiset tilat, kuten porrashuoneet ja hissit saadaan hoidettua ja huollettua asianmukaisesti.

Hallinto

Asunto-osakeyhtiön ylin päätösvalta on yhtiökokouksella. Varsinainen yhtiökokous on järjestettävä vuosittain, lisäksi voidaan tarpeen mukaan järjestää ylimääräisiä yhtiökokouksia. Joissakin asunto-osakeyhtiöissä yhtiöjärjestys määrää että on pidettävä kaksi yhtiökokousta, yksi keväällä ja toinen syksyllä.

Yhtiökokous

Varsinainen yhtiökokous kokoontuu vuosittain asunto-osakeyhtiölaissa määrättynä aikana. Yhtiökokouksen tehtävät on määritelty asunto-osakeyhtiölaissa ja yhtiöjärjestyksessä. Yhtiökokous hyväksyy asunto-osakeyhtiön seuraavan kauden talousarvion ja päättää yhtiön keräämistä vastikkeista. Se valitsee seuraavalle kaudelle hallituksen jäsenet, myös tilitarkastaja ja toiminnantarkastaja voidaan valita yhtiökokouksessa. Yhtiökokous hyväksyy myös edellisen kauden tilinpäätöksen ja päättää edellisen toimikauden hallituksen vastuuvapaudesta. Se päättää suuremmista korjauksista tai hankinnoista asunto-osakeyhtiön hallituksen esityksestä.
Yhtiökokouksella on asunto-osakeyhtiössä ns. yleistoimivalta: yhtiökokous päättää kaikki ne asiat, joita ei ole erikseen laissa tai yhtiöjärjestyksessä määrätty hallituksen tehtäviksi. Hallitus ja isännöitsijä voivat ryhtyä epätavallisiin tai laajakantoisiin, taikka asumiseen tai asumiskustannuksiin olennaisesti vaikuttaviin toimiin vain yhtiökokouksen päätöksen nojalla.

Asian saattaminen yhtiökokouksen käsiteltäväksi

Osakkaalla on oikeus saada asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi. Edellytyksenä on, että asia kuuluu yhtiökokouksen toimivaltaan ja että osakas tekee pyyntönsä riittävän ajoissa, jotta asia saadaan kokouskutsuun. Yhtiökokous ei voi tehdä päätöstä asioissa, joita ei mainita kokouskutsussa tai eivät kuulu yhtiöjärjestyksessä määrättyihin yhtiökokousasioihin.

Tiedonsaantioikeus

Osakas saa pyytää yhtiökokouksessa kokousasioiden arviointiin liittyviä tarkempia tietoja, jotka on hänelle annettava. Jos kysymykseen ei voida vastata kokouksessa, osakkaalle on vastattava kirjallisesti, kun asia on voitu selvittää. Vastausaikaa on kaksi viikkoa.

Hallituksen selvitys kunnossapitotöistä

Yhtiön hallituksen on esitettävä yhtiökokoukselle kirjallisesti selvitys sellaisesta seuraavan viiden vuoden korjaus- ja kunnostustarpeesta, joka vaikuttaa oleellisesti huoneistojen käyttöön tai asumiskuluihin. Selvitys on hallituksen näkemys ja annetaan tiedoksi. Hallitus selvittää yhtiökokoukselle myös jo tehdyt huomattavat korjaus- ja muutostyöt.
Jos viiden vuoden aikana ei ole tarvetta edellä mainitun kaltaisille korjaustoimenpiteille, riittää, että tilanne todetaan selvityksessä. Taloyhtiön hallituksen voi olla tarpeen hankkia selvityksen tueksi asiantuntijalausunto, kuten kuntoarvio, kuntotutkimus tai pitkän tähtäimen suunnitelma. Selvityksen tarkoituksena on kiinnittää taloyhtiön hallinnossa toimivien henkilöiden (hallituksen jäsenet, isännöinti, tilin- tai toiminnantarkastaja sekä osakkeenomistajat) huomio pitkäjännitteiseen kiinteistönpitoon ja tulevien toimenpiteiden rahoituksen järjestämiseen. Kunnossapitotarveselvityksen ansiosta kiinteistön kunnon seuranta ja hoito on järjestäytyneempää ja määrätietoisempaa. Samalla myös osakas saa ajankohtaista tietoa omaisuutensa kunnosta ja voi varautua tuleviin menoihin.

Hallitus

Asunto-osakeyhtiöllä pitää olla hallitus, joka huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus vastaa myös siitä, että yhtiön kirjanpidon ja varainhoidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty.
Taloyhtiön hallitus valitaan vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa. Yleensä hallituksen jäsenet valitaan yhtiön osakkaista, mutta osakkuus ei ole välttämätön edellytys. Aiemmin asunto-osakeyhtiön hallitukseen voitiin valita vain Suomen kansalaisia, mutta nykyään riittää, että yhtiön vastuuhenkilöt asuvat ETA-alueella. Hallituksen yleisin kokoonpano on puheenjohtaja, kahdesta viiteen varsinaista jäsentä ja yhdestä kahteen varajäsentä. Isännöitsijä osallistuu hallituksen kokouksiin yleensä pöytäkirjanpitäjänä ja asioiden valmistelijana ja hänellä on kokouksissa puheoikeus. Isännöitsijä voi olla hallituksen varsinainen jäsen,mutta ei hallituksen puheenjohtaja.
Varsinaisen yhtiökokouksen jälkeen vastavalittu hallitus pitää yleensä järjestäytymiskokouksen, jossa hallitus valitsee keskuudestaan puheenjohtajan sekä mahdollisen varapuheenjohtajan ja muut erityisjäsenet seuraavaksi toimintakaudeksi eli seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen loppuun saakka. Asunto-osakeyhtiön hallituksen tehtävänä on myös ilmoittaa hallitusten jäsenten tiedot Maistraatille, jonka kautta taloyhtiön yhtiöjärjestystiedot päivittyvät kaupparekisteriin.

Päätösvalta ja kustannusten jako

Ylin päätösvalta asunto-osakeyhtiössä on yhtiökokouksella, jossa päätösvaltaa käyttävät yhtiön osakkaat. Yksi osake tuottaa yhden äänen. Yhtiöjärjestyksessä voidaan myös määrätä, että yksi osakeryhmä tuottaa yhden äänen.
Yhtiöjärjestyksessä on säädetty yhtiövastikkeen määräytymisen perusteet ja myös se, kuka määrää vastikkeen suuruuden ja maksutavan. Kustannusten jakosuhde voi perustua osakemäärään tai huoneistoalaan. Ennen vuotta 1992 rakennetuissa yhtiöissä yhtiöjärjestykseen voi olla huoneistoille merkitty alaksi niin sanottu jyvitetty pinta-ala, jota sitten käytetään osakemäärän ja kustannusjaon perustana. Jyvitetyn pinta-alan tarkoitus on korjata keskenään samankokoisten huoneistojen eroja esimerkiksi asunnon sijainnin ja kerroksen mukaan. Jyvityksen avulla yhtiön osakepääoma ja osakkeet jaetaan halutulla tavalla yhtiön huoneistojen kesken. Usein esimerkiksi yhtiön mahdollisille liikehuoneistoille on jyvitetty asuinhuoneistoja suurempi osuus kustannuksista erillisellä kertoimella. Yhtiöjärjestykseen pinta-alat merkitään nykyisin suoraan huoneistoaloina, ja jokaiselle huoneistolle merkitään sen saama osakemäärä, osakeryhmä.
Kulujen jakotapa ilmenee yhtiöjärjestyksestä: eri menoja varten voi olla eri maksuperuste, kuten huoneiston pinta-ala, osakkeiden lukumäärä tai veden, sähkön tai muun hyödykkeen todellinen kulutus.

Asunto-osakekauppa

Asunto-osakkeet ovat irtainta omaisuutta, joten niiden kauppaa eivät koske kiinteistökaupan muotosäännökset. Asunto-osakekauppaa säätelee asuntokauppalaki. Asunto-osakkeiden myynnistä peritään varainsiirtovero, jonka maksuvelvollisuus on ostajalla. Maaliskuusta 2013 alkaen vero on 2,0 % osakkeiden kauppahinnasta. Varainsiirtoveroa ei peritä ensiasunnonostajalta, joka on 18–39-vuotias ostohetkellä. Asunto-osakeyhtiön osakekirjoja voidaan käyttää lainan vakuutena. Asunto-osakkeita ei kiinnitetä kuten kiinteistöjä, vaan ne annetaan pantiksi. Asuntoa ja asunto-osakeyhtiötä koskevat tärkeät tiedot käyvät ilmi isännöitsijäntodistuksesta.