Kuntoarvio

Kuntoarvio on arvio, jonka tarkoitus on kertoa kiinteistön omistajalle talon sen hetkinen kunto ja korjaustarpeet. Kuntoarvioon yleensä liitettävä pitkä aikavälin kunnossapitosuunnitelma PTS kertoo myös korjausten suositeltavat ajoitukset sekä päivän hintatasoon laaditun kustannusarvion arvioiduilla korjausmenetelmillä kymmeneksi vuodeksi eteenpäin. Kuntoarvion laatiminen on osa suunnitelmallista kiinteistönpitoa, jolloin tuleviin remontteihin voidaan varautua ennalta, eikä mahdolliset korjaukset tule yllätyksenä.

Kuntoarvion laatiminen

Kuntoarvio laaditaan julkaistujen ohjeiden ja KH-korttien mukaisesti. Kuntoarvioissa tarkastellaan näiden ohjeiden määrittelemässä laajuudessa kiinteistön energiataloudellista kuntoa, sisäolosuhteita, terveellisyyttä ja turvallisuutta sekä ehdotetaan tarvittaessa niihin liittyviä korjaustoimenpiteitä.
Kuntoarvion kiinteistötarkastus perustuu pääosin aistinvaraisiin asiantuntijahavaintoihin ja ainetta rikkomattomiin menetelmiin. Tarvittaessa suoritetaan eräitä keveitä mittauksia. Kuntoarvio on nimensä mukaisesti asiantuntija-arvio, johon ei sisälly tarkempaan kunnon selvittämiseen tähtääviä tutkimuksia tai mittauksia. Koska kaikkia kohteita tai niiden kuntoon vaikuttavia seikkoja ei aina voida tarkastaa eikä luotettavasti arvioida aistinvaraisesti, kuntoarvioija voi tarvittaessa suositella jollekin osa-alueelle erillisen kuntotutkimuksen tekemistä. Näin saadaan luotettavaa tietoa kyseisen kohteen kunnosta, korjaustarpeista ja soveltuvista korjausmenetelmistä. Kuntotutkimusten suorittamisesta on julkaistu erillisiä ohjeita useilta kiinteistötekniikan alueilta.
Normaalisti kuntoarvion laadintaryhmään kuuluu kolme asiantuntijaa, joiden erikoisalat ovat rakennustekniikka, LVI-tekniikka ja sähkötekniikka. Erikseen sovittaessa kuntoarviota voidaan laajentaa siten, että myös hisseille suoritetaan asiantuntijatarkastus. Tällöin kuntoarvion tekoon osallistuu neljäs asiantuntija. Tilaajan kannattaa tilata kuntoarvio kokonaispakettina yhdeltä taholta, joka kokoaa tarvittavan työryhmän.
Ennen kuntoarvion toteuttamista olisi hyödyllistä toteuttaa talossa asukaskysely. Kysely antaa monenlaista käyttökelpoista lähtötietoa kuntoarvion laatijoille. Yleensä asukaskyselyssä on kysymyksiä mm. mahdollisista lämpötila- ja veto-ongelmista, asunnoissa olevista rakenteiden tai LVIS-järjestelmien vioista sekä yhteistilojen toimivuuteen tai turvallisuuteen liittyvistä epäkohdista. Asukaskyselyn voi tehdä isännöitsijä tai erikseen sovittaessa myös kuntoarvioija. Kuntoarvio-ohjeissa on julkaistu malleja asukaskyselylomakkeista.
Kuntoarvion tilaamisesta, toteuttamisesta ja raportin laatimisesta on julkaistu yleiset ohjeet. Ohjeiden mukaisen kuntoarvion laadintatyölle myönnetään korjausavustusta.

Alan termistöä

Energiatodistus
Vapaaehtoinen korkeintaan kuuden asunnon rakennuksille, muille pakollinen. Apuväline energiatehokkuuden arviointiin ja parannuskeinojen etsintään.
Laajennettu energiataloudellinen selvitys
Vaaditaan osana määrämuotoista kuntoarvioita. Kuntoarvioavustuksen saaminen edellyttää selvityksen tekemistä.
Kartoitus
Kiinteistön jonkin ongelman tai vaurion syyn selvittäminen mittalaittein. Kartoitusraportin laativat asiaan perehtyneet asiantuntijat.
Kunnossapitosuunnitelma
Laaditaan kuntoarvion ja tarvittaessa kuntotutkimuksen pohjalta. Määritellään suositeltavat kunnossapito- ja korjaustoimenpiteet kiinteistön alkuperäisen kunnon ylläpitämiseksi.
Kunnossapitotarveselvitys
Vuosittain asuntoyhtiön tilinpäätöskokouksessa esitettävä asiakirja seuraavien viiden vuoden kunnostustarpeesta. Ei määrämuotoista lomaketta, mutta Kiinteistöliitto on julkaissut suosituksen käytettävästä lomakkeesta. Hallituksen ja isännöitsijöiden laatima. Ei yksinään riitä korjaushankkeista päättämiseen.
Kuntoarvio
Kiinteistön tilojen, järjestelmien tai osien kunnon selvitys aistinvaraisesti, määrämuotoinen raportti. Tekijänä rakennus- ja talotekniset asiantuntijat. Liitteenä PTS.
Kuntotarkastus
Tehdään asuntokaupan yhteydessä omakotitaloihin tai osakkeisiin. Selvittää rakennusteknisen kunnon, korjaustarpeet ja mahdolliset terveys- ja turvallisuusriskit. Kokemusperäinen tutkimus, haastattelut ja esimerkiksi kosteusmittaukset. Tekijänä rakennustekninen asiantuntija.
Kuntotutkimus
Kiinteistön rakennusosan tai järjestelmän tarkempi tutkimus vaurion syyn selvittämiseksi. Rakenteita rikkova. Liitetään toimenpide-ehdotus. Rakennus- ja taloteknisten asiantuntijoiden ja laboratorioiden tekemä.
PTS
Pakollinen pitkän aikavälin kiinteistön kunnossapitosuunnitelma, joka liitetään kuntoarvioon. Taloyhtiön hallintoelimet hyväksyvät. Kokonaiskuva korjaustarpeiden aikatauluista ja kuluista.
Taloyhtiön kuntotodistus®
Taloyhtiön kunto tähdin pisteytettynä. Perustuu kuntoarvioon. Antaa selkeästi tietoa mahdollisista tulevista korjauksista yhtiössä. Vapaaehtoinen.