Asumisoikeusasunto

Asumisoikeusasunto Suomessa on asumismuoto, jossa asukas omistaa asumisoikeuden rakennuttajayhtiön omistamaan asuntoon. Kiinteistö voi olla myös asukasyhdistyksen omistama, joskin Suomessa näitä on vain muutamia. Asukas maksaa sisäänmuuttaessaan yhtiölle kertaalleen asumisoikeusmaksun, ja kuukausittain käyttövastiketta. Poismuuttaessa asukkaalle palautetaan asumisoikeusmaksu rakennuskustannusindeksin muutoksen mukaisesti korjattuna. Asukas ei voi lunastaa asuntoa omakseen. Asumisoikeus perustuu lakiin, toisin kuin samantyyppinen asunnon osaomistusjärjestelmä.
Tammikuussa 2016 Suomessa oli 41 500 asumisoikeusasuntoa, joista 43 prosenttia pääkaupunkiseudulla. Asumisoikeusasunnoissa asui 1,5 prosenttia koko maan ruokakunnista.

Suomen asumisoikeusjärjestelmän historia

Asuntojen hinnat nousivat 1980-luvun lopulla rajusti ja asuntolainojen korkotaso vaihteli 10–15 % välillä. Vuokrasääntelyn ja kovan korkotason aiheuttaman kasvaneiden tuottovaatimusten vuoksi vuokra-asuntoja oli markkinoilla suhteellisen vähän. Tavallisten palkansaajien asuntotilannetta helpottamaan haluttiin asumisoikeusjärjestelmä. Mallina oli aluksi Ruotsissa jo toiminnassa ollut bostadsrätt, jossa asukkaat omistavat talot yhdistystensä kautta, mutta ensimmäisellä, vuoden 1990 lain yleisperusteluissa todettiin 65 kertaa asukkaiden yhteisöjen hallintamuoto (aso-yhdistys tai osuuskunta) tavoiteltavina, mutta pykälillä, joista hallinnan määrittely oli jätetty pois päästettiin asumisoikeustalot yhtiöiden hallintaan. Suomessa "omistajiksi" nousivat niin sanotut yleishyödylliset asuntoyhteisöt, jotka rakennuttavat asunnot aravalainalla ja asukkaiden maksamilla asumisoikeusmaksuilla (= 99 % omasta pääomasta). Ruotsin mallista poiketen "markkinariski" asetettiin omistajayhtiöille, mutta käytännössä myös Suomessa asukkaat ovat vastikkeissaan kustantaneet kaikki menot ja kantaneet tosiasiallisen taloudellisen riskin. Suomessa asukkaille taattiin rakennuskustannusindeksillä korjattu pääoman palautus asumisoikeudesta luovuttaessa, mutta luvattua omakustannusperiaatteen mukaista edullista, pysyvää ja perinnöksi annettavaa asuntoa useimmat asukkaat eivät saaneet sillä jatkuvasti kohoavat kustannukset ja loputtomalta näyttävä kohoava vastiketrendi on saanut jo enemmistön alkuperäisistä asukkaista siirtymään pois järjestelmästä. Vastikkeiden ei ole luvattu pienenevän missään vaiheessa, ei edes silloin kun rakentamislainat olisivat kuoletetut. Vastikeista noin 80 % muodostuu ns. perusosasta, jota yhtiöt eivät ole avanneet kohdekohtaisella tarkkuudella vaan pitävät liikesalaisuutenaan.
Laki asumisoikeustaloista astui voimaan syksyllä 1990, ja ensimmäiset talot valmistuivat seuraavana vuonna. Vuosikymmenen alkupuoliskon lama-aikana asumisoikeusasuntoja rakennettiin 1 000-1 600 asuntoa vuodessa. Järjestelmän tarpeellisuutta epäiltiin usealta taholta, mutta sen voi katsoa vakiinnuttaneen asemansa vuosituhannen vaihteessa.
Vuonna 1994 hyväksyttiin laki asumisoikeusyhdistyksistä, jonka mukaan asuntoja voivat rakennuttaa ja omistaa myös asukkaiden muodostamat yhdistykset. Asumisoikeusyhdistyksiä oli vuoden 2015 alussa neljä kappaletta, ja ne omistivat aso-asuntokannasta vajaan prosentin, 285 asuntoa.
Vuoden 2016 alussa Ympäristöministeriö aloitti asumisoikeusjärjestelmän uusimisen. Päämääränä on turvata asukkaiden edut ja yhtiöiden talous. Muutokset kohdistuvat rahoitukseen, asukasvalintaan ja hakuprosessiin. On suunniteltu, että aso-asunnot omistajayhtiöt voisivat halutessaan purkaa sopimukset asumisoikeusasukkaiden kanssa. Tämän jälkeen omistajayhtiöt saisivat halutessaan markkinahintaan myydä asunnot eteenpäin omistusasuntoina tai vuokrata ne.  Asukkaiden etujärjestön SASO:n puheenjohtaja, tutkija Eric Hällström on tuonut esiin järjestelmän ja asumisoikeuksien pysyvyyttä uhkaavia seikkoja lasunnossaan ASO-FINAL.

Toiminnan yleishyödyllisyys

Lain mukaan asotalojen omistajien pitää olla yleishyödyllisiä yhteisöjä. Rakentamista varten asoyhtiöt saavat valtiolta korkotukilainaa. Laki rajoittaa asoyhtiöiden voittoina ulos yrityksestä maksamien osinkojen suuruutta. Osinko saa olla vuodessa enintään kahdeksan prosenttia varoista, jotka omistaja on sijoittanut yhtiöön.
Useat asoyhtiöt ilmoittavat, etteivät ne tavoittele lainkaan voittoa.
Näiden "yleishyödyllisten yhteisöjen" taustalla voittoa tavoittelevat ulkopuoliset yhtiöt omistavat 82 prosenttia kaikista ASO-asunnoista.

Asumisen oikeus

Talon omistaja ei voi irtisanoa asukasta kuin poikkeustapauksissa, asumisoikeussopimus on periaatteessa elinikäinen. Lisäksi asumisoikeuden voi luovuttaa perintönä eteenpäin. Asukas voi halutessaan vaihtaa asuntoa toiseen asumisoikeusasuntoon, tai myydä asumisoikeuden takaisin yhtiölle ja muuttaa pois. Hallinnassa olevan huoneiston voi asumisoikeuden haltija vuokrata määräajaksi ulkopuoliselle henkilölle. Asumisoikeutta ei voi myydä vapaasti, vaan hinta on aina ostohinta rakennuskustannusindeksin muutoksella korjattuna.

Asumisoikeusmaksu

Asumisoikeusmaksu on yleensä 15 % asunnon hankintahinnasta. Ensimmäisissä, 90-luvun alussa rakennetuissa asunnoissa maksu on 10 %. Hankintahinta on rakentamisen kokonaiskustannushinta, joka ei saa ylittää Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) määrittämää enimmäisrajaa.
Pieni osa asumisoikeusasunnoista on niin sanotusti vapaarahoitteisia. Niiden hankintahinnan määräytyminen ei ole rajoitettu edellä mainitulla tavalla, eikä toisaalta asukkaille ole määritelty varallisuusrajoja.
Asumisoikeusmaksun voi menettää, mikäli asunnot omistava yhteisö tekee konkurssin.

Kuukausittainen käyttövastike

Käyttövastike jakautuu kahteen osaan; hoitovastikkeeseen ja perusvastikkeeseen. Hoitovastikkeella katetaan kohteen hoitomenot. Asumisoikeuslain mukaan käyttövastike ei saa olla paikkakunnalla käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeampi.
Asumisoikeusasuntojen vastikkeiden täytyy pohjautua tiettyihin laissa määriteltyihin kustannuksiin, esimerkiksi kiinteistönhoitokuluihin ja asoyhtiöiden rahoituskustannuksiin.

Käyttövastikkeen kohtuullisuus

Rakennuslehti kertoi marraskuussa 2014, että aso-asuntojen käyttövastikkeet ovat Helsingissä ja Kuopiossa jopa ARA-vuokra-asuntoja korkeampia. Tämä siitä huolimatta, että asukkaat ovat jo maksaneet asumisoikeusmaksussa 15 % asunnostaan.
Helsingin Sanomat vertasi Helsingin asoasuntojen käyttömaksuja vuonna 2015. Edullisinta oli asua Helsingin kaupungin omistaman Hason eli Helsingin Asumisoikeus Oy:n asumisoikeusasunnoissa. Hason kohteiden keskimääräinen kuukausivastike oli 9–11,62 euroa neliöltä. Muiden asoyhtiöiden vastike oli 11,03–16,11 euroa neliöltä. Kallein vastike oli Asokotien talossa Arabianrannassa.
Avain Asumisoikeus -yhtiössä paljastui puolestaan ylihinnoittelua vuonna 2015. Aran mukaan yhtiöllä oli ainakin 24 % liian suuret isännöinti- ja hallintokulut, kun yhtiö oli ostanut isännöintipalveluita omalta tytäryhtiöltään ilman kilpailutusta. Nämä kulut perittiin käyttövastikkeissa asukkailta. Yhtiöltä vaadittiin kulujen karsimista ja yhtiö joutui kilpailuttamaan isännöintipalvelut vuonna 2015.
Lokakuussa 2017 Asokodit aso-yhtiötä vastaan nostettiin 21 kannetta Helsingin käräjäoikeudessa. Asokoteja eli Asuntosäätiön asumisoikeus Oy:tä vaaditaan niissä palauttamaan heiltä liikaa perittyjä käyttö­vastikkeita sekä vahvistamaan käyttövastikkeelle kanteessa määritellyn enimmäis­tason.

Rakennusten ylläpito ja rahoitus

Asuntojen kunnossapidosta vastaa asunnon omistaja. Asumisoikeustalojen omistajat rahoittavat kiinteistöjen rakentamisen pääasiassa lainarahalla. Asukkaiden asumisoikeusmaksuilla rahoitetaan 15 prosenttia rakennuskustannuksista, muu osa lainoitetaan yleensä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen eli ARA:n myöntämällä yhtenäislainalla eli aravalainalla tai korkotukilainoituksella. Asuntoja voidaan rakentaa myös täysin vapaarahoitteisesti.
Suurin osa asukkaiden maksamista vastikkeista käytetään yhtiöiden lainojen hoitoon. Aravalainojen ja vuotta 2002 aikaisempien korkotukilainojen korot määräytyvät indeksin mukaan. Käytännössä aravakorot ovat markkinakorkoja suuremmat. Aravalainojen lyhennykset puolestaan lainaehtojen mukaan kasvavat laina-ajan loppua kohti. Lisäksi osa rakennuskannasta on rakennettu bullett-lainoina, jotka lankeavat maksuun yhtenä eränä. Tämän vuoksi laina-ajan alkupuolella asukkailta on kerättävä ennakkoon varauksia, joilla nousseet korko- ja lyhennyserät voidaan myöhemmin hoitaa.

Asukkaan päätösvalta

Asumisoikeusasukkailla ei ole vastaavaa oikeutta päättää kiinteistön asioista kuin asunto-osakeyhtiöissä osakkailla. Lailla on turvattu asukkaille päätöksenteossa samat oikeudet kuin vuokratalojen vuokralaisille. Suurimmat omistajayhtiöt ovat kuitenkin luoneet asukasdemokratiajärjestelmiä, ja sallineet asukkaille päätösvaltaa hallitsemansa kiinteistön ylläpitokustannuksista päätettäessä. Jotkut yhtiöt ovat luoneet myös erityyppisiä asukasedustajistoja, joissa asukkaat saattavat valita edustajansa jopa yhtiön hallitukseen asti. Vaikuttamisen mahdollisuudet vaihtelevat yhtiöittäin.
Asukas saa tehdä asuntoonsa muutostöitä. Kunnossapito- ja korjaustöitä voi tehdä ilmoittamalla niistä asunnon omistajalle, mutta suurempiin muutostöihin tarvitaan omistajan lupa. Yksityiskohtaiset säännökset ja poismuuttaessa maksettavat korvaukset tehdyistä parannuksista eroavat kiinteistön omistajatahosta riippuen.
Vallitseva asukkaiden asema ja päätösvalta poikkeaa suuresti asumisoikeusasunnoista annetun lain yleisperusteluista, joissa 65 kertaa luvataan hallinta kokonaisuudessaan asukkaiden yhteisöille, joko aso-yhdistyksille tai -osuuskunnille. Eduskunta edellytti hallitukselta lakiin korjausta, mutta sai vain erillisen lain aso-yhdistyksistä, mutta se ei vastannut eduskunnan vaatimusta laista, joka koskisi kaikkia aso-kohteita maassamme. Näin ollen Suomessa on tällä hetkellä kaksi erilaista aso-järjestelmää ja niissä asukkailla aivan erilaiset päätäntämahdollisuudet. Muutamissa yhdistysten kohteissa asukkaat voivat päättää kaikesta mutta kohteiden ulkopuolisten yhtiöiden kohteissa yhtiöt päättävät kaikesta merkittävistä ja asukkaiden rooli vastaa vuokralaisen asemaa vuokrataloissa.

Asumisoikeuden hakeminen

Asumisoikeusasuntoja voivat hakea kaikki 18 vuotta täyttäneet. Hakemiseen tarvitaan kiinteistön sijaintikunnan jonotusnumero. Numeron voi hakea valmiiksi kunnalta, tai asunnon haun yhteydessä omistajayhtiöltä. Numero on kuntakohtainen, pysyvä, ja se pätee kaikille yhtiöille. Asumisoikeusasuntoja haetaan suoraan omistajayhtiöiltä. Vapautuvia asuntoja tarjotaan asukkaille jonotusnumeron mukaisessa järjestyksessä.
Aikaisemmin asumisoikeusasuntojen hakijoille määritetyt tulo- ja omaisuusrajat on poistettu. Hakijalta edellytetään kuitenkin ettei hänellä ole hakualueella kohtuullisen tasoista omistusasuntoa, tai varoja sellaisen hankkimiseen. Ehto ei kuitenkaan koske yli 55-vuotiaita hakijoita tai asumisoikeusasunnosta toiseen vaihtavaa.
Asuntoa tulee käyttää omana vakituisena asuntona, eikä sitä ilman erillistä lupaa saa vuokrata toiselle kuin korkeintaan kahdeksi vuodeksi.

Asumisoikeuden lainoittaminen

Asumisoikeussopimusta voi käyttää lainavakuutena. Asumisoikeusasuntoa vastaan otetun asuntolainan korot ovat verotuksessa vähennyskelpoisia kuten muutkin asuntolainakorot. Asumisoikeusmaksusta ei tarvitse suorittaa varainsiirtoveroa. Osuus on myös ulosottokelpoinen joissakin tapauksissa, kuten vastikkeiden maksamattomuuden vuoksi (häätö) tai jos asukas on käyttänyt hallinnassaan olevaa huoneistoaan niin huonosti, että asunnossa on tehtävä ylimääräisiä korjauksia.

Asumisen tuet

Asumistukea voi saada Suomessa sijaitsevan, vakinaiseksi katsottavan asumisoikeusasunnon asumismenoihin KELAlta. Myös opintotuella elävät voivat saada asumisoikeusasuntoon opintotuen asumislisää. Asumistukea voi saada Suomessa kaikenlaisiin asuntoihin, myös vuokra-, osaomistus- tai omistusasuntoihin. Vuoden 2006 lopulla asumisoikeusasujista 15,7 % sai yleistä asumistukea.

Asumisoikeusjärjestelmän kritiikkiä

Asumisoikeusasuntojen käyttövastikkeet 2000-luvulla ovat nousseet inflaatiota nopeammin. Verrattaessa vastikkeita muiden asumismuotojen kustannusten nousuun, ero on vähäisempi. Joidenkin asukkaiden mukaan pääkaupunkiseudulla eräillä alueilla asumisoikeusasuminen on kalliimpaa kuin vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa.

Asukkaiden kannat

Suomen asumisoikeusasukkaat ry:n mukaan kymmenet tuhannet asumisoikeusasukkaat ovat joutuneet jättämään kotinsa vasten tahtoaan. Syynä muuttoon on ollut asumiskustannuksien nousu: yhdistyksen mukaan todelliset kuukausikustannukset ovat nousseet kolmasosan kalliimmiksi kuin mitä alun perin on luvattu. SASOn hallitus on asettanut tavoitteeksi yhtiöiden hallinnassa olevien kohteiden omistuksen siirron itsenäisille asukkaiden hallinnoimille asumisoikeusyhdistyksille.
SASO ry:llä on noin 600 jäsentä. Varsinais-Suomen asumisoikeusyhtiön (VASO) asukaskokous (johon osallistui 41 asukasta) antoi julkilausuman, jonka mukaan asumisoikeus on luotettava järjestelmä johon on turhaan liitetty negatiivista julkisuutta. Julkilausuman mukaan asumisoikeusasuntojen vastikkeet ovat nousseet samassa tahdissa kuin muidenkin asumismuotojen kulut. (liite asumisoikeusjärjestelmä on luotettava)Allekirjoittaneiden mielestä se, että kiinteistöjä hallitsee yritys, jonka omistus on hajautunut useisiin kohteisiin, palvelee asukasta paremmin.  SASO:n taholta on kiinnitetty huomiota siihen, että käytännössä kasvukeskusten kohteissa asuvat joutuvat maksamaan muidenkin kohteiden menoja, jolloin ns. tasaus onkin maksajien näkökulmasta kasaus, joka tekee asumisen kohtuuttoman kalliiksi.
Käyttövastikkeiden nousu on herättänyt julkisuudessa keskustelua vastikkeiden määräämisperusteista. Suomen Asumisoikeusasukkaat ry:n puheenjohtaja Eric Hällström katsoo, että yleishyödylliset asumisoikeusyhtiöt ovat rikkoneet aravalakia nostaessaan asumisoikeusvastikkeita perustein, jotka eivät kuulu omakustannusperiaatteen piiriin. Mm. "kohteen myytävyys" on vastikkeenmäärityskriterinä täysin omakustannusperiaatteen vastainen.  Yhdistys syyttää yhtiöitä myös salailusta, koska nämä liikesalaisuuteen vedoten eivät anna asukkaiden nähdä kiinteistökohtaisia tietoja lainoitustaseista, jotka ovat suurin kiinteistön menoerä. Järjestö on verkkosivullaan tuonut esiin tietoja, joiden mukaan yhtiöiden kohteissa vastikkeesta olisi jopa kolmannes vailla hyväksyttäviä perusteita, lainojen kuoleentumisen jälkeen jopa kaksi kolmannesta. Tämän takia asukkaat maksavat vastikkeissaan asuntonsa rakentamishintaa moneen kertaan. Nykyisten trendien mukaan näyttää siltä, että asukkaat joutuvat vuokralaisten tapaan maksamaan asumisurastaan pitkällä aikavälillä 2–3 kertaa enemmän kuin ne, jotka pystyvät takaustensa avulla hankkimaan oman asunnon.
Vastikkeissa asukkailta on peritty etukäteen tulevien korjauksien kustannuksia ns asuintalovarausten perusteella. Näiden varojen valvonta on heikkoa, ja väärinkäytöksiä niiden käytössä ja sijoittamisessa on tullut ilmi.
Suomen Asumisoikeusasukkaat ry:n piiristä käynnistettiin vuonna 2008 Asumisen Hinta Alas -verkkoadressi, jolla on tarkoitus auttaa asukkaita tuomaan julki kantansa ja ehdotuksensa järjestelmän kehittämiseksi. Tammikuussa 2016 allekirjoittajia oli 6 300. Sittemmin AHA-toiminta siirtyi Facebookin ryhmään asumisenhintaalas, jossa siihen on liittynyt jo yli 24 000 henkilöä.

Mediahuomio

Syksyllä 2008 käynnistyi vilkas keskustelu Yle:n MOT-raportista , joka käsitteli asumisoikeusasumista, sen hallintoa ja kustannuksia. Ohjelman vaikutuksesta heräsi monilla paikkakunnilla hankkeita asumisoikeusyhdistysten perustamiseksi tarkoituksella rakennuttaa yhdistysomisteinen asumisoikeustalo.
Seitsemän kansanedustajaa teki vuoden 2008 MOT-ohjelman seurauksena hallitukselle kirjallisen kysymyksen asumisoikeustalojen omistuksen siirtämisestä nykyisiltä omistajayhtiöiltä asumisoikeusyhdistyksille. Vastauksessaan 7. tammikuuta 2009 ministeri Jan Vapaavuori viittasi järjestelmän lainsäädännön aikanaan syntyneen asianmukaisesti ja perustuslain antaman omaisuuden suojan koskevan myös asumisoikeustaloja omistavia yhtiöitä.
Lokakuussa 2015 tuhansia asuntoja omistava Avain Asumisoikeus -yhtiö alensi asukkaidensa maksamia kustannuksia julkisen arvostelun jälkeen. Oli käynyt ilmi, että yhtiö oli veloittanut asukkailta kuukausittaisissa käyttövastikkeissa Avain Yhtiöt -konsernin tytäryhtiöille ylisuuria ylläpitomaksuja, väittäen kustannusten olevan lain tarkoittamia ylläpitokuluja. Ara arvioi, että kuluja voitaisiin vähentää yhteensä 24 prosenttia vuoteen 2018 mennessä. Asumisoikeusyhtiön omistavan Avain-konsernin liikevoitto oli vuonna 2014 lähes 20 prosenttia.

Yhtiöiden kannat

Suomen asumisoikeusasunnoista noin 40 prosenttia omistava Asokodit-yhtiö on tuonut esiin asukkaille sekä vuosittaisissa asukashallintoon kuuluvissa kokouksissa että asiakaslehdessä että nettisivuillaan, kuinka yhtiö on pyrkinyt vaikuttamaan valtiovaltaan talojen lainoitusjärjestelmän kehittämiseksi. Asokotien sivuilla on kerrottu kuluerien kategoriat, joihin asukkaiden maksamia vastikkeita käytetään, mutta ei ole kerrottu suhteellisesti tai määrällisesti miten vastikkeiden rahat käytetään näiden kuluerien välillä. Asukkaat saavat nähdä asian vain oman kohteensa osalta ja valtaosa vastikkeesta käytetään salaisesti yhtiön muihin tarkoituksiin.
Suurin osa vastikkeista kuluu pääomakulujen hoitamiseen, myös uusien kohteiden hankintaan nykyisten asukkaiden kustannuksella. Asumisoikeusasuntojen rahoittamiseen käytetty vuosimaksulainajärjestelmä on todettu sekä asumisoikeusyhtiöiden, että valvovan viranomaisen, ARAn taholta puutteelliseksi. Lainoja ei voi lyhentää riittävän nopeasti, jotta vastikekehitys olisi maltillisempaa. Vastikkeissa suurin kuluerä on nimenomaan pääomakulut, joiden muodostumiseen eivät asumisoikeusasuntoja omistavat yhtiöt voi vaikuttaa. Niiden määräytymisestä päättää valtiokonttori asumisoikeusasuntojen lainoitusehtojen mukaisesti.