Vuokrasääntely

Suomi

Suomessa vuokrat ovat olleet ajoittain säänneltyjä. 1990-luvun alussa vuokrasääntelystä luovuttiin yleisellä tasolla, mutta sen jälkeenkin esimerkiksi arava-rahoitteiset vuokra-asunnot ovat olleet vuokrasääntelyn piirissä.
Suomessakin vuokrasääntely on johtanut vuokrasääntelyasuntojen asumisoikeuden pimeään kauppaan ulkopuolisille. Esimerkiksi 500 euron kuukausivuokran asunto vuokrataan eteenpäin yli 800 eurolla kuussa.
Markkinatalouteen kriittisesti suhtautuva Parecon Finland on kritisoinut vuokrasääntelyn purkua. Parecon Finlandin mielestä vuokrasääntelyn purku on johtanut vuokrien nousuun etenkin pääkaupunkiseudulla ja kasvattanut valtion asumistukimenoja. Vuokrien nousu puolestaan voi muodostua taloudellisen kasvun esteeksi.

Ruotsi

Ruotsissa asunnonvuokrausoikeuksista on vuosien jonot, ja sellaisten sanotaan olevan "kuin lottovoittoja". Muut asunnontarvitsijat joutuvat ottamaan "toisen käden vuokra-asunnon", josta ehkä joutuu tiheästi muuttamaan. Vuokraoikeuden kauppa on laitonta: vuokrasopimuksia saisi vain vaihtaa, mutta niistä maksetaan tuhansia euroja. Jo vuonna 2015 poliisi yhdisti neljä murhaa vuokrasopimusten mustan pörssin kauppaan, jota organisoi myös järjestäytynyt rikollisuus. "Parempaa kuin myydä huumeita", totesi rikollisuutta torjuvan ryhmän johtaja vuokrasopimusten pimeästä kaupasta. Siksi hallitus haluaa kieltää lailla myös ostamisen ja koventaa rangaistuksia. Sen sijaan asiantuntijat, kuten OECD ja IMF, ovat kehottaneet Ruotsia poistamaan vuokrasääntelyä, jotta asuntomarkkinat asettuisivat tasapainoon.

Vuokrasääntelyn kritiikkiä

Joidenkin taloustieteilijöiden mielestä vuokrasääntelystä on enemmän haittaa kuin hyötyä. Heidän mukaansa vuokrakatot johtavat vähempään asuntojen tarjontaan, enempään kysyntään ja asuntopulaan, ja ne vähentävät omistajan kannustinta kunnossapitää asuntoja. Mikäli vuokra on määritetty niin alas, ettei asunnon korjaaminen kannata vuokranantajalle, asunnot rappeutuvat. Toisaalta vuokrasääntelyn puute saa aikaan hallitsematonta vuokrien nousua, minkä seurauksena köyhillä on hankaluuksia löytää vuokratasoltaan sopiva asunto. Vuokra-asumisen kallista hintaa yritetään Suomessa kompensoida asumistuella, jota taas puolestaan on kritisoitu siitä, että se toimii tulonsiirtona asuntoja omistaville rikkaille.

Vuokrasääntely vähentää asuntojen tarjontaa, kunnossapitoa ja laatua

Useimpien taloustieteilijöiden mielestä vuokrakatto vähentää asuntojen tarjontaa ja laatua. Näkökulma perustuu sekä empiiriseen käytännön todistusaineistoon että teoreettisten mallien tutkimukseen. Liberty Fundin ylläpitämän "Library of Economics and Liberty" -laitoksen mukaan vuonna 1992 taloustieteilijöille tehdyssä kyselyssä 76,3 % vastaajista yhtyi väitteeseen "vuokrakatto vähentää asuntojen tarjontaa ja laatua." Täysin eri mieltä oli 6,5 % vastaajista. Vasemmistolaisena tunnettu taloustieteilijä Paul Krugman pitää vuokrasääntelyä esimerkkinä huonosta taloudenpidosta, joka hyvistä tarkoituksistaan huolimatta johtaa vähempään asuntojen rakentamiseen, korkeampiin vuokriin ja rakennusten kurjistumiseen, kun omistajilla ei ole kunnon taloudellista kannustinta pitää huolta vuokra-asunnoistaan. EconLit-kokoelman artikkeleista tehty katsaus osoittaa, että taloustieteilijät pitävät johdonmukaisesti vuokrasääntelyä enemmän haitallisena kuin hyödyllisenä. Katsaus käsittelee muun muassa asuntojen saatavuutta, laatua, kunnossapitoa, vuokratasoa, poliittisia ja hallinnollisia kuluja ja tuloeroja.
Hintakatot luovat pulia ja vähentävät laatua. Hintakatto määrää alhaisemman vuokratason, mikä lisää asunnolle halukkaita ottajia - niitäkin, joille se sopii huonommin, ja vähentää halukkaita asuntojen vuokralle tarjoajia, mikä tuottaa pulan. Vuokrasääntely vähentää halua investoida asuntojen rakentamiseen ja kunnossapitoon sekä asuntopulaa pahentamalla nostaa markkinavuokraa, ts. niiden asuntojen vuokraa, jotka eivät ole sääntelyn piirissä. Suomessakin oli vaikea saada vuokra-asuntoja ilman suhteita ennen sääntelyn purkamista, ja vuokranantajien väitetään vaatineen pimeitä vuokria tai seksiä vuokrasopimusta vastaan.
Vuonna 1946 sittemmin Nobel-palkitut taloustieteilijät Milton Friedman ja George J. Stigler kritisoivat San Franciscon vuokrasääntelyä. He näkivät sen johtavan tilojen satunnaiseen kohdentumiseen ja tehottomaan käyttöön sekä uusien tilojen rakentamisen vähenemiseen, ja vertasivat tilannetta kaupungissa vuoden 1906 maanjäristyksen jälkeiseen aikaan, jolloin pystyyn jääneisiin rakennuksiin piti asuttaa keskimäärin 40 prosenttia enemmän ihmisiä. Koska vuokrasääntelyä ei ollut, vuokrat nousivat niin paljon, että ihmiset tyytyivät entistä ahtaampaan asumiseen. Tutkittaessa paikallisen sanomalehden uutisia ja ilmoituksia, oli vuokra-asuntoja tarjolla, eikä lehti toisaalta uutisoinut asuntopulasta. Kun vuonna 1946 tuli paljon pienempiä tuhoja, se johti median mukaan vakavaan asuntopulaan. Friedmanin ja Stiglerin mukaan eron syynä oli 1946 toteutettu vuokrasääntely.
Useimpien taloustietelijöiden mielestä joidenkin asuntojen vuokrasääntely nostaa muiden asuntojen vuokria tehottoman kohdentumisen pahentaman asuntopulan vuoksi.