Υποθηκοφυλακείο

Διακρίσεις υποθηκοφυλακείων

Τα υποθηκοφυλακεία διακρίνονται σε έμμισθα και άμισθα. Τα δε άμισθα υποθηκοφυλακεία διακρίνονται και σε ειδικά άμισθα και σε μη ειδικά άμισθα.
Τα έμμισθα είναι υπηρεσίες του Υπουργείου Δικαιοσύνης και στελεχώνονται από δημοσίους υπαλλήλους. Τα ειδικά άμισθα υποθηκοφυλακεία διευθύνονται από άμισθο υποθηκοφύλακα ο οποίος διορίζεται από τον Υπουργό Δικαιοσύνης κατόπιν επιτυχίας του σε σχετικό διαγωνισμό. Τα μη ειδικά άμισθα υποθηκοφυλακεία διευθύνονται από συμβολαιογράφο διορισμένο στην έδρα του υποθηκοφυλακείου.
Όλα τα υποθηκοφυλακεία είναι δημόσιες υπηρεσίες και ως εκ τούτου η λειτουργία τους εποπτεύεται από το Υπουργείο Δικαιοσύνης (άρθρο 7 του Π.∆. 36/2000 Οργανισμός του Υπουργείου Δικαιοσύνης).

Η αρχή της δημοσιότητας

Τα άρθρα 1200 και 1339 του Αστικού Κώδικα καθιερώνουν την αρχή της δημοσιότητας, σύμφωνα με την οποία τα βιβλίων μεταγραφών, υποθηκών και εν γένει τα δηµόσια βιβλία του υποθηκοφυλακείου είναι στη διάθεση οποιουδήποτε επιθυμεί να συμβουλευτεί το περιεχόμενό τους, προκειμένου να αντλήσει πληροφορίες για τις εμπράγματες σχέσεις που αφορούν ακίνητα. Ως περαιτέρω συνέπεια της αρχής της δημοσιότητας, τα άρθρα 1201 και 1340 του Αστικού Κώδικα καθιερώνουν και την υποχρέωση του υποθηκοφύλακα να χορηγεί αντίγραφα, περιλήψεις και πιστοποιητικά από τα έγγραφα που μεταγράφονται στο υποθηκοφυλακείο.

Η αρχή της χρονικής προτεραιότητας

Η αρχή της χρονικής προτεραιότητας των πάσης φύσεως δικαιωμάτων και βαρών καθιερώνεται από τα άρθρα 1206, 107 και 1300 του Αστικού Κώδικα. Σύμφωνα με την αρχή αυτή, μεταξύ πολλών μεταγραφών που έγιναν την ίδια ημέρα σχετικά με δικαιώματα βάρη πάνω στο ίδιο ακίνητο, προτιμάται εκείνη που στηρίζεται στον έστω και κατ' ελάχιστο χρόνο αρχαιότερα μεταγεγραμμένο τίτλο. Συγκεκριμένα, όταν έχουν μεταγραφεί περισσότερες υποθήκες στο ίδιο ακίνητο, οι ενυπόθηκοι δανειστές ικανοποιούνται βάση την αρχή της χρονικής προτεραιότητας ανάλογα με την ημερομηνία εγγραφής κάθε υποθήκης.  
Η σημασία της αρχή της χρονικής προτεραιότητας έγκειται στο γεγονός ότι σε περίπτωση που ακίνητο μεταβιβαστεί δύο ή περισσότερες φορές (με διαφορετικά συμβόλαια), παρότι δεν υπάρχει από το νόμο κάποια χρονική προθεσμία για τη μεταγραφή των συμβολαίων, την κυριότητα αποκτά όποιος μεταγράψει τον τίτλο του πρώτος ανεξάρτητα του ποια μεταβίβαση έγινε πρώτη.

Η έρευνα τίτλων στα υποθηκοφυλακεία

Πριν από οποιαδήποτε μεταβίβαση ακινήτου, είθισται να γίνεται έλεγχος στο υποθηκοφυλακείο της περιφέρειας του τόπου του ακινήτου, με σκοπό τη διαπίστωση εάν 1ον) το ακίνητο δεν έχει βάρη, δηλαδή δεν υπάρχουν οφειλές προς τρίτους που έχουν εγγραφεί στο υποθηκοφυλακείο σε βάρος του ακινήτου, και 2ον) εάν ο πωλητής είναι ο πραγματικός ιδιοκτήτης του ακινήτου και εάν δεν το έχει ήδη μεταβιβάσει, καθώς και 3ον) εάν ο πωλητής διαθέτει νόμιμο και μεταγεγραμμένο τίτλο ιδιοκτησίας. Ο έλεγχος τίτλων γίνεται υποχρεωτικά από δικηγόρο εφόσον το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο βρίσκεται σε έδρα πρωτοδικείου. Στα υπόλοιπα Υποθηκοφυλακεία ο έλεγχος μπορεί να γίνει από τον οποιονδήποτε.

Ο άμισθος υποθηκοφύλακας

Ο άμισθος υποθηκοφύλακας είναι άμισθος δημόσιος υπάλληλος λειτουργός της Δικαιοσύνης, όπως είναι και ο δικηγόρος, ο συμβολαιογράφος και ο δικαστικός επιμελητής. Άμισθοι υποθηκοφύλακες διορίζονται όσοι επιτύχουν σε πανελλήνιο γραπτό διαγωνισμό που διενεργείται στην έδρα του Πρωτοδικείου Αθηνών, εντός του πρώτου τετραμήνου κάθε έτους για τις κενές θέσεις που υπάρχουν. Τα θέματα του διαγωνισμού είναι: Αστικό Δίκαιο, Εμπορικό Δίκαιο, πολιτική δικονομία, κώδικας συμβολαιογράφων και ειδικών νόμων, και προαιρετικά μία έως δύο ξένες γλώσσες (αγγλική, γαλλική ή γερμανική). Στον διαγωνισμό μπορούν να πάρουν μέρος πτυχιούχοι νομικής, ηλικίας από 28 έως 42 ετών, που έχουν διατελέσει δικηγόροι, συμβολαιογράφοι ή Δικαστές.