التقسيم إلى مناطق

التقسيم إلى مناطق هو إحدى وسائل تخطيط استخدام الأراضي التي تستخدمها الحكومات المحلية في أغلب الدول المتقدمة. والكلمة مشتقة من الممارسة المتعلقة بتخصيص استخدامات تم ترخيصها للأراضي بناءً على مناطق تم تخطيطها تفصل إحدى مجموعات استخدامات الأرض عن الأخرى. وقد يكون التقسيم إلى مناطق قائمًا على الاستخدام (تنظيم الاستخدامات التي تتحدد لكل قطعة أرض)؛ أو قد ينظم ارتفاع المباني أو تغطية الأرض أو الخصائص المشابهة أو مجموعات ما من تلك العناصر. وقد اقتضت أساليب التخطيط المدني المشابهة استخدام مناطق متعددة لأغراض محددة في مدن عديدة من العصور القديمة.

أنواع تقسيم المناطق في الولايات المتحدة

تطورت قوانين تقسيم المناطق عبر السنين بتغير نظرية التخطيط المدني، وتقلب القيود القانونية وتحول الأولويات السياسية. تنقسم التوجهات المتعددة لتقسيم المناطق إلى أربع فئات كبيرة: التوجه الإقليدسي وتوجه الأداء وتوجه الدافع والتوجه القائم على الشكل.
مسمى حسب قانون تقسيم المناطق الذي تتبناه بلدة إقليدس, أوهايو وموافق عليه في قرار المعالم الصادر عن المحكمة العليا للولايات المتحدة، بلدة إقليدس، أوهايو، شركة Ambler Realty.‌ قوانين التقسيم الإقليدي للمناطق هي الأكثر سيطرةً في الولايات المتحدة.   يتميز التقسيم الإقليدي للمناطق بتمييز استخدامات الأرض إلى قطاعات جغرافية محددة ومعايير متعددة الأبعاد تعين حدود نشاط التنمية في كل نوع من القطاعات. تشمل المزايا الفعالية النسبية وسهولة التطبيق والسوابق القانونية المحددة منذ وقت طويل والألفة. على الرغم من ذلك، انتُقد التقسيم الإقليدي للمناطق لافتقاده للمرونة وإضفاء الطابع المؤسسي على نظرية التخطيط القديمة.
يستخدم تقسيم المناطق حسب الأداء ،المعروف أيضًا باسم "التخطيط القائم على النتائج"، معايير قائمة على الأداء أو موجهة للأهداف لتحديد معلمات المراجعة لمشروعات التنمية المقترحة. يُقصد من تقسيم المناطق حسب الأداء توفير المرونة والتناسب والشفافية والمسؤولية وتجنب التعسف للتوجه الإقليدي والتوظيف الأمثل لمبادئ السوق وحقوق الملكية الفردية مع حماية البيئة. كان من الصعوبات الحاجة إلى الحاجة لمستوى عالٍ من النشاط التقديري من جانب الجهة الإشرافية. لم يتم تقسيم المناطق حسب الأداء بشكل واسع في الولايات المتحدة الأمريكية.
بعد التنفيذ الأول له في شيكاغو ومدينة نيويورك، يُقصد من تقسيم المناطق التحفيزي توفير نظام قائم على المكافأة لتشجيع التنمية يلبي أهداف التنمية الحضرية المحددة. في المعتاد، يحدد الأسلوب مستوى أساسيًا من الحدود ونطاق مكافأة لإغراء المطورين لتضمين معايير التنمية المرغوب فيها. 
يسمح تقسيم المناطق التحفيزي بدرجة كبيرة من المرونة، ولكن قد تكون إدارته معقدة.
تقدم القوانين القائمة على الشكل مرونة أكبر بكثير في استخدامات البناء من القوانين الإقليدية. لا تنظم القوانين القائمة على الشكل نوع استخدام الأرض، ولكن الشكل الذي قد يأخذه استخدام الأرض. على سبيل المثال، قد يؤكد تقسيم المناطق القائم على الشكل على الانتكاسات الطفيفة والكثافة العالية وقدرة وصول المشاة.

النقد الموجه لقوانين تقسيم المناطق

يأتي الكثير من الانتقاد الموجه لقوانين تقسيم المناطق من هؤلاء الذين يرون القيود كانتهاك لحقوق الملكية. هناك جدل حول قدرة هيئات تقسيم المناطق ومجالس المدن بسهولة على تجريد أصحاب الأملاك من حقهم في الاستخدام الذي لا تواجهه العوائق لأراضيهم.
هناك أيضًا جدل حيال عمل قوانين تقسيم المناطق ضد الكفاءة الاقتصادية وبالتالي عرقلة التنمية في اقتصاد حر. قد يعيق التقييد السيء لتقسيم المناطق الاستخدام الأمثل الفعال لمنطقة معينة. حتى بدون أي قيود أمام تقسيم المناطق، قد تنتقل مكبات النفايات، على سبيل المثال، إلى أراضٍ أرخص بدلاً من وجودها في منطقة سكنية. وكذلك، قد تُعيق قوانين تقسيم المناطق الصارمة التطورات الإبداعية مثل مباني الاستخدام المختلط وقد تؤدي إلى توقف الأنشطة غير الضارة مثل مبيعات الساحات.
ويُسمى في التقسيم الفرنسي للمناطق حسب الدخل بدلاً من الإسكان المختلط "zonage à l’américaine"‌