تدفق نقدي مخصوم

في مجال المالية، خصم التدفقات النقدية (بالإنكليزية DCF) هو طريقة لتقييم ربحية استثمار ما أو شركة ما عن طريق استخدام فكرة القيمة الوقتية للنقود. فالهدف هو حساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية المتعلقة بالاستثمار المدروس سواء أكانت أرباحا أم تكاليف لمعرفة مدى ربحية الاستثمار فعليا.
يتم استخدام تحليل التدفقات النقدية المخصومة لحساب صافي القيمة الحالية أو NPV . تكون المدخلات هي التدفقات النقدية وسعر الخصم ليكون الخرج هو السعر.
يستخدم تحليل التدفقات النقدية المخصومة على نطاق واسع في تمويل الاستثمار والتطوير العقاري، والإدارة المالية للشركات .

معدل الخصم

الأسلوب الأكثر استخداما على نطاق واسع من الخصم هو الخصم الأسي ، والتي تقدر التدفقات النقدية المستقبلية على أساس "كم من المال يجب أن يتم استثمار حاليا، بمعدل عائد محدد لتحقق التدفقات النقدية في المستقبل."هنالك وسائل أخرى للخصم، مثل خصم القطعي درِس في الأكاديمية، وقيل لتعكس بديهية صنع القرار، ولكنها لا تستخدم عادة في الصناعة.
معدل الخصم المستخدم هو عادة المتوسط المرجح لتكلفة رأس المال (WACC)المناسب،الذي يعكس مخاطر التدفقات النقدية. يعكس معدل الخصم شيئين :
-القيمة الزمنية للنقود (خالية من معدل المخاطر) - وفقا لنظرية تفضيل الوقت، فإن المستثمرين يفضلون الحصول على المال على الفور بدلا من الفور الحاجة إلى الانتظار وبالتالي يجب أن يتم تعويضهم من خلال دفع عن التأخير.
-علاوة المخاطر يعكس العائد الإضافي عن طلب المستثمرين لأنهم يريدون أن يتم تعويضهم عن المخاطر التي تكمن في التدفق النقدي التي قد لا تتحقق بعد كل شيء.
بديلا للخطر , بالإضافة إلى سعر الخصم هو باستخدام معدل الخالي من المخاطر. يتم حساب المعدل الخالي من المخاطر عن طريق ضرب التدفقات النقدية المستقبلية مع الاحتمالات المقدرة التي سوف تحدث. ويشار هذا الأسلوب، ويستخدم على نطاق واسع في تطوير الأدوية، على أنه Rnpv) ) (المعدلة حسب المخاطر NPV)، وتستخدم أساليب مماثلة لدمج مخاطر الائتمان في نموذج الاحتمال لمبادلة العجز الائتماني (. (CDS

تاريخها

وقد استخدمت الحسابات التدفقات النقدية المخصومة في شكل معين منذ أن استخدم المال لإقراض مع نسبة في العصور القديمة. كوسيلة من وسائل تقييم الأصول وكثيرا ما كان يعارض القيمة الدفترية المحاسبية، التي تقوم على أساس المبلغ المدفوع للأصل. بعد انهيار سوق الأسهم في عام 1929، اكتسبت تحليل التدفقات النقدية المخصومة شعبية كوسيلة من وسائل التقييم للأسهم. إرفينج فيشر في كتابه 1930 له "نظرية الفائدة" وجون وليامز الأزيز في العام 1938 نص 'نظرية قيمة الاستثمار في البداية وضح رسميا طريقة DCF من الناحية الاقتصادية الحديثة .

أساليب تقييم شركة أو مشروع

لهذا أغراض التقييم، وتتميز (DCF )بعدد من الطرق المختلفة اليوم، وبعضها المذكورة أدناه. تفاصيل من المرجح أن تختلف تبعا لهيكل رأس المال للشركة. لكن الافتراضات المستخدمة في التقييم (وخاصة الخصم معدل الأسهم وتوقعات التدفقات النقدية للمراد تحقيقها) من المرجح أن تكون على الأقل بنفس أهمية النموذج الدقيق المستخدم.
كل من الدخل المحدد و تكلفه رأس المال تحدد نتيجة التقييم التي تم الحصول عليها مع كل طريقة. هذا هو أحد الأسباب أشير إليها رسميا من أساليب التقييم على أنها مخفضة المستقبل طرق الدخل الاقتصادي.
-نهج حقوق الملكية (أسهم ):
التدفقات إلى نهج العدالة (FTE)
خصم التدفقات النقدية المتاحة لأصحاب رأس المال، بعد السماح لتكلفة رأس المال خدمة الدين
المزايا: جعل بدل لتكلفة رأس المال الديون بشكل صريح و واضح .
العيوب: يتطلب الحكم على اختيار سعر الخصم.
-كيان المنهج:
نهج القيمة الحالية المعدلة (APV)
خصم التدفقات النقدية قبل السماح لرأس المال المقترض (ولكن يسمح لتخفيف الضرائب التي تم الحصول عليها على رأس المال المقترض)
المزايا: أبسط للتطبيق إذا تم قيد التثمين لمشروع معين والتي لم يخصص له تمويل رأس المال
العيوب: يتطلب الحكم على اختيار سعر الخصم، ولا بدل صريح لتكلفة رأس المال المقترض، والتي قد تكون أعلى بكثير من معدل "خالية من المخاطر"
متوسط التكلفة المرجح لرأس المال (WACC)
اشتقاق التكلفة المرجح لرأس المال يتم الحصول عليه من مصادر مختلفة ويستخدم سعر الخصم لخصم التدفقات النقدية من المشروع
المزايا: يهتم بتخصيص تمويل لمتطلبات رأس المال المقترض لمشاريع معينة
العيوب: يجب أن تمارس العناية في اختيار تيار الدخل المناسب. صافي التدفقات النقدية إلى إجمالي رأس المال المستثمر هو الخيار المقبول عموما.
إجمالي نهج التدفقات النقدية (TCF)
يوضح هذا التمييز الذي يمكن استخدامه لطريقة التدفقات النقدية المخصومة لتحديد قيمة مختلف حصص ملكية الشركة. يمكن لهذا ان تشمل حقوق الملكية أو أصحاب الديون.
وبدلا من ذلك، يمكن استخدام هذه الطريقة لقيمة الشركة على أساس القيمة من كل رأس المال المستثمر. في هذه الحالة، فإن الاختلافات تكمن في اختيار دخل وسعر الخصم. على سبيل المثال، صافي التدفق النقدي إلى إجمالي رأس المال المستثمر وWACC مناسبة عند تقييم شركة على أساس القيمة السوقية لجميع رأس المال المستثمر.

أوجه القصور

وقد استخدمت على نطاق واسع البنوك التجارية المخصومة للتدفقات النقدية كوسيلة من وسائل تقييم العقارات التجارية بناء المشاريع. لهذه الممارسة اثنين من أوجه القصور الكبيرة. 1) والافتراض سعر الخصم يعتمد على السوق لتنفيذ الاستثمار في الوقت المحدد ، ومن الرجح انها تغير ، ربما بشكل كبير، مع مرور الوقت، 2) وتستند الافتراضات عموما بخط مستقيم نحو زيادة الدخل لأكثر من عشر سنوات و هي تعتمد على الزيادة التاريخية في الايجارات . ولكنها دائما لا تعتمد على العوامل في الطبيعة الدورية للكثير من أسواق العقارات .
معظم القروض تم عملها خلال أسواق الطفرة العقارية وتستمر هذه الأسواق عادة أقل من عشر سنوات. باستخدام DCF لتحليل العقارات التجارية خلال أي وقت ولكن خلال السنوات الأولى من الطفرة سيؤدي إلى المغالاة للأصل.
نماذج التدفقات النقدية المخصومة قوية، ولكن لديها عيوب. DCF هو مجرد أداة ميكانيكية التقييم، مما يجعل من موضوع بمبدأ "إلى القمامة ، من (خارج) القمامة ". وإن التغييرات البسيطة في المدخلات تؤدي إلى تغيرات كبيرة في قيمة الشركة. بدلا من محاولة توقع و محاولة جعل التدفقات النقدية إلى ما لا نهاية, 
وغالبا ما تستخدم تقنيات القيمة النهائية. ويستخدم القسط السنوي البسيطة لتقدير القيمة النهائية للسنوات ال 10 الماضية، على سبيل المثال. يتم ذلك لأنه من الصعب التوصل إلى تقدير واقعي للتدفقات النقدية مع مرور الوقت يشمل حساب فترة من الزمن المرجح لاسترداد المصاريف الأولية.