【원 고】
원고
【피 고】
피고 (소송대리인 법무법인 태일 담당변호사 정중호)
【변론종결】
2020. 11. 19.
【주 문】
1. 서울서부지방법원 2018타경981 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2018. 10. 25. 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 0원을 230,000,000원으로, 피고에 대한 배당액 478,913,982원을 248,913,982원으로 각 경정한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
【청구취지】
주문과 같다.
【이 유】
1. 기초 사실
가. 원고는 2009. 12. 24. 소외 1 소유의 서울 은평구 (주소 생략) 지상 ○○○○○○○○아파트 상가(지하1층 1개 호실, 1층 2개 호실, 2, 3, 4층 각 4개 호실, 이하 함께 ‘이 사건 상가’라 한다) 중 3층의 임차인으로서 전세금반환채권의 담보를 위하여 위 상가 15개 호실을 공동담보로 하는 채권최고액 2억 원의 근저당권설정등기를 마쳤다.
나. 소외 1은 2012. 11. 22. 소외 2와 사이에, 소외 1은 소외 2에게 이 사건 상가의 소유권을 이전하고, 소외 2는 소외 1에게 인천 남구 (주소 2 생략) 근린생활시설 및 주택 건물의 소유권을 이전하되, 소외 2가 소외 1에게 교환차액 3억 5,000만 원을 지급하기로 하는 내용의 부동산교환계약(이하 ‘이 사건 교환계약’이라 한다)을 체결하였다.
다. 이 사건 교환계약은 소외 2가 이 사건 상가에 설정되어 있던 근저당권부채무 5억 원과 원고에 대한 2억 3,000만 원의 전세금반환채무를 각 인수하기로 정하고 있었다. 이에 따라 소외 2는 2013. 4. 15. 원고에게 요청하여 이 사건 상가에 관하여 마쳐져 있던 원고의 위 채권최고액 2억 원의 근저당권을 말소한 후, 2013. 4. 16. 도림신용협동조합으로부터 5억 5,000만 원을 대출받아 이 사건 상가의 기존 근저당권부채무 5억 원을 상환하여 그 근저당권을 말소하였고, 같은 날 도림신용협동조합에게 이 사건 상가 15개 호실을 공동담보로 하는 채무자 소외 2, 채권최고액 7억 1,500만 원의 근저당권설정등기(이하 ‘이 사건 근저당권’이라 한다)를 마쳐주었다. 이후 원고는 2013. 4. 23. 이 사건 상가 3층에 관하여 전세금을 2억 3,000만 원으로 하는 전세권설정등기(이하 ‘이 사건 전세권’이라 한다)를 마쳤다.
라. 이후 피고는 2013. 11. 29. 이 사건 상가의 지하1층 1개 호실, 1층 2개 호실에 관하여, 2013. 12. 2. 이 사건 상가의 2층 4개 호실, 4층 4개 호실에 관하여 각 소유권이전등기를 마쳤고(이하 피고가 소유권이전등기를 마친 위 11개 호실을 함께 ‘이 사건 상가 나머지층’이라 한다), 소외 2는 2013. 12. 16. 이 사건 상가 3층에 관하여 소유권이전청구권가등기를 마쳤다.
마. 피고는 2016. 3. 23. 이 사건 상가 나머지층을 담보로 은평새마을금고로부터 돈을 대출받은 후, 소외 2의 도림신용협동조합에 대한 이 사건 근저당권의 피담보채무 5억 5,000만 원을 대위변제하였고, 이에 따라 이 사건 상가 나머지층에 마쳐져 있던 이 사건 근저당권 등기는 2016. 3. 23.자 일부포기를 원인으로 같은 날 말소되었다.
바. 소외 2는 2016. 6. 22. 이 사건 상가 3층에 관하여 2013. 12. 16.자 가등기에 기한 소유권이전의 본등기를 마쳤다.
사. 피고는 2018. 1. 17. 도림신용협동조합으로부터 이 사건 상가 3층에 관하여 마쳐져 있던 이 사건 근저당권에 대하여 확정채권양도를 원인으로 하는 근저당권이전등기를 마쳤고, 2018. 2. 7. 이 사건 근저당권에 기하여 이 사건 3층에 관한 서울서부지방법원 2018타경981호 임의경매개시결정을 받았다(이하 ‘이 사건 경매’라 한다).
아. 이 사건 경매 절차에서 2018. 9. 5. 이 사건 상가 3층이 매각되었고, 2018. 10. 25.자 배당기일에서 신청채권자(근저당권자)인 피고가 배당금액 478,913,982원을 전액 배당받는 내용의 배당표(이하 ‘이 사건 배당표’라 한다)가 작성되었다. 원고는 위 2018. 10. 25.자 배당기일에서 임차인 및 전세권자로서 피고의 배당액 중 230,000,000원에 대하여 이의를 제기하고 2018. 10. 30. 이 사건 소를 제기하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 4, 9, 10, 12호증, 을 제1호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 청구원인에 관한 판단
가. 원고의 주장
도림신용협동조합이 피고로부터 대출금을 변제받고 이 사건 상가 나머지층에 관하여 마쳐져 있던 이 사건 근저당권을 포기함으로써 이 사건 상가 3층에 대해서만 경매가 진행되었고, 원고는 도림신용협동조합의 후순위권리자로서 민법 제368조 제2항 후문에 따라 도림신용협동조합의 이 사건 상가 나머지층에 관한 이 사건 근저당권을 대위할 수 있었던 기회를 잃게 되었다. 따라서 도림신용협동조합으로부터 이 사건 근저당권을 이전받은 피고는, 만일 이 사건 상가 나머지층의 공동담보가 소멸되지 않았다면 원고가 대위할 수 있었던 범위 내에서는 이 사건 상가 3층에 관한 이 사건 경매의 배당절차에서 원고에 우선하여 배당받을 수 없다고 보아야 한다. 따라서 이 사건 배당표는 원고가 이 사건 전세권에 따른 전세금 2억 3,000만 원을 전부 배당받는 내용으로 경정되어야 한다(이하 ‘제①주장’이라 한다).
또한, 피고는 이 사건 상가 나머지층에 관한 소유권을 취득하여 신의칙상 이 사건 근저당권의 피담보채무인 소외 2의 도림신용협동조합에 대한 대출금 채무를 인수할 지위에 있었으므로, 피고가 위 대출금 채무를 변제하였더라도 이는 자신의 채무를 변제한 것이어서 소외 2에게 이를 구상할 수 없다. 따라서 피고는 변제자대위에 따라 도림신용협동조합의 소외 2에 대한 채권 및 이 사건 근저당권을 취득하지 아니하므로, 이 사건 경매의 배당절차에서 근저당권자로서 원고에 우선하여 배당받을 수 없다. 이 사건 배당표는 이러한 이유에서도 경정되어야 한다(이하 ‘제②주장’이라 한다).
나. 판단
1) 관련 법리
민법 제368조 제1항은 ‘동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우에 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다’고 규정하고, 제2항은 ‘전항의 저당부동산 중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에는 그 대가에서 그 채권전부의 변제를 받을 수 있다. 이 경우에 그 경매한 부동산의 차순위저당권자는 선순위저당권자가 전항의 규정에 의하여 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다’고 규정하고 있다.
수개 부동산에 관하여 공동저당권이 설정된 경우 민법 제368조 제2항 후문에 의한 후순위저당권자의 대위권은 선순위 공동저당권자가 공동저당의 목적물인 부동산 중 일부의 경매대가로부터 배당받은 금액이 그 부동산의 책임분담액을 초과하는 경우에 비로소 인정되는 것이지만, 후순위저당권자로서는 선순위 공동저당권자가 피담보채권을 변제받지 않은 상태에서도 추후 공동저당 목적 부동산 중 일부에 관한 경매절차에서 선순위 공동저당권자가 그 부동산의 책임분담액을 초과하는 경매대가를 배당받는 경우 다른 공동저당 목적 부동산에 관하여 선순위 공동저당권자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다는 대위의 기대를 가진다고 보아야 할 것이고, 후순위저당권자의 이와 같은 대위에 관한 정당한 기대는 보호되어야 할 것이므로, 선순위 공동저당권자가 피담보채권을 변제받기 전에 공동저당 목적 부동산 중 일부에 관한 저당권을 포기한 경우에는, 후순위저당권자가 있는 부동산에 관한 경매절차에서, 저당권을 포기하지 아니하였더라면 후순위저당권자가 대위할 수 있었던 한도에서는 후순위저당권자에 우선하여 배당을 받을 수 없다고 보아야 한다(대법원 2009. 12. 10. 선고 2009다41250 판결 등 참조).
그리고 위와 같이 민법 제368조 제2항에 의하여 공동저당 부동산의 후순위저당권자에게 인정되는 대위를 할 수 있는 지위 내지 그와 같은 대위에 관한 정당한 기대를 보호할 필요성은 그 후 공동저당 부동산이 제3자에게 양도되었다는 이유로 달라지지 않는다. 즉 공동저당 부동산의 일부를 취득하는 제3자로서는 공동저당 부동산에 관하여 후순위저당권자 등 이해관계인들이 갖고 있는 기존의 지위를 전제로 하여 공동저당권의 부담을 인수한 것으로 보아야 하기 때문에 공동저당 부동산의 후순위저당권자의 대위에 관한 법적 지위 및 기대는 공동저당 부동산의 일부가 제3자에게 양도되었다는 사정에 의해 영향을 받지 않는다고 할 것이다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2010다99132 판결 등 참조).
2) 구체적 판단
가) 위 법리에 비추어 먼저 원고의 제①주장에 관하여 본다.
위 인정 사실에 의하면, 도림신용협동조합은 2013. 4. 16. 소외 2에 대한 대출금 채권을 담보하기 위하여 소외 1이 소유하고 있던 이 사건 상가를 공동담보로 하는 이 사건 근저당권을 설정하였고, 소외 1이 소유하고 있던 이 사건 상가 3층에 관하여 2013. 4. 23. 도림신용협동조합의 후순위로 이 사건 전세권을 설정한 원고로서는 이 사건 상가 3층에 관하여 먼저 경매가 이루어지는 경우 선순위 공동저당권자인 도림신용협동조합이 이 사건 상가 나머지층에 대한 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도 내에서 도림신용협동조합을 대위하여 이 사건 상가 나머지층에 관한 이 사건 근저당권을 행사할 수 있다는 정당한 기대를 가지고 있었는바, 도림신용협동조합이 피고로부터 대위변제를 받아 피고가 민법 제481조, 제482조의 규정에 의하여 이 사건 근저당권을 취득한 후 2016. 3. 23. 이 사건 상가 나머지층에 관하여 마쳐져 있던 이 사건 근저당권을 포기한 것이므로 도림신용협동조합으로부터 이 사건 상가 3층에 관한 근저당권을 이전받아 행사하는 피고는 이 사건 경매의 배당절차에서, 원고가 선순위 근저당권자인 도림신용협동조합이 저당권의 일부 포기를 하지 않았더라면 대위할 수 있었던 한도에서는 원고에 우선하여 배당받을 수 없다고 봄이 타당하다.
이에 대하여 피고는, 도림신용협동조합은 피고가 이 사건 상가 나머지층에 관한 제3취득자의 지위에서 피담보채무를 대위변제함에 따라 이 사건 근저당권을 일부 말소한 것이므로, 이를 이유로 피고의 우선변제권을 제한할 수 없다는 취지로 주장한다. 그러나 원고의 대위에 대한 기대는 소외 1 소유이던 이 사건 상가에 관하여 이 사건 근저당권이 설정된 후 물상보증인이던 소외 1로부터 전세권을 설정받을 때부터 발생한 것으로서 피고가 소외 1로부터 이 사건 상가 나머지층에 관한 소유권을 이전받기 전에 이미 발생하였고, 공동저당권에 관한 이해관계인 사이의 공평을 도모하고 공동저당물의 담보가치를 안배하기 위한 민법 제368조 제2항의 취지에 따라 이와 같은 후순위 전세권자인 원고의 정당한 기대를 보호하기 위하여 선순위 근저당권자가 된 피고의 우선변제권을 그 기대의 범위에서 일부 제한하는 것인바, 피고가 제3취득자의 지위에서 피담보채무를 변제함에 따라 이 사건 근저당권의 일부 포기로 이 사건 상가 나머지층에 관한 이 사건 근저당권이 말소되었다고 하여 이와 달리 볼 수 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.
나) 나아가 피고의 우선변제권이 제한되는 범위, 즉 원고가 도림신용협동조합을 대위할 수 있었던 범위에 관하여 본다.
민법 제368조 제2항 후문에 따른 후순위 권리자의 선순위 공동저당권자에 대한 대위의 범위는 동시배당 시 선순위 공동저당권자가 다른 부동산의 경매대가로부터 배당받을 수 있는 금액 및 이시배당으로 인하여 동시배당의 경우와 비교하여 후순위 권리자의 배당액이 감소한 금액을 각 한도로 한다.
살피건대, 갑 제2, 10호증, 을 제1호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 경매 절차에서의 이 사건 상가 3층의 매각대금은 485,000,000원인 사실, 피고는 2013. 11. 및 12.경 소외 1로부터 이 사건 상가 나머지층에 관한 소유권을 취득하면서 거래가액으로 합계 1,150,000,000원을 신고한 사실을 각 인정할 수 있는바, 이 사건 상가의 전체 가액은 합계 1,635,000,000원 상당으로 추인할 수 있고, 도림신용협동조합(피고)의 채권액은 550,000,000원이므로, 만약 이 사건 상가에 대하여 이 사건 근저당권에 기한 경매가 동시에 진행되었다면 이 사건 상가 3층의 책임분담액은 163,149,847원(= 550,000,000원 × 485,000,000원/1,635,000,000원, 원 미만 버림)이 되고, 이 사건 상가 나머지층의 책임분담액은 386,850,152원(= 550,000,000원 × 1,150,000,000원/1,635,000,000원, 원 미만 버림)이 되므로, 원고는 동시배당의 경우 이 사건 상가 3층의 경매대가로부터 도림신용협동조합의 후순위 권리자로서 전세금 230,000,000원 전액을 배당받을 수 있었다 할 것이다.
그렇다면 동시배당 시 도림신용협동조합의 채권에 대한 이 사건 상가 나머지층의 책임분담액은 386,850,152원이고, 원고는 이 사건 상가 3층의 경매만이 진행됨으로써 동시배당의 경우와 비교하여 전세금 230,000,000원 전액을 배당받지 못하는 불이익을 입었으므로, 원고는 도림신용협동조합의 이 사건 상가 나머지층에 관한 저당권을 230,000,000원의 범위에서 대위할 수 있었다 할 것이다.
다) 결국 피고는 이 사건 경매의 배당절차에서, 도림신용협동조합이 이 사건 상가 나머지층에 관한 근저당권을 포기하지 않았더라면 원고가 대위할 수 있었던 한도인 230,000,000원의 범위에서는 원고에 우선하여 배당받을 수 없으므로, 이 사건 배당표 중 원고에 대한 배당액 0원은 230,000,000원으로, 피고에 대한 배당액 478,913,982원은 248,913,982원으로 각 경정되어야 한다(이와 같이 원고의 제①주장이 이유 있어 원고의 청구를 인용하는 이상 원고의 제②주장에 대하여는 판단하지 아니한다).
3. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 김도균(재판장) 진민희 장민주