【원고(반소피고)】
선부동3구역주택재건축정비사업조합 (소송대리인 변호사 이정하 외 1인)
【피 고】
피고 1 외 5인
【피고(반소원고)】
피고(반소원고) (소송대리인 법무법인 정의 외 2인)
【변론종결】
2020. 5. 7.
【주 문】
1. 원고(반소피고)에게,
가. 피고 1은 원고(반소피고)로부터 600,278,980원을 지급받음과 동시에 [별지1] 목록 제1항 기재 부동산에 관하여 2016. 3. 23. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 부동산을 인도하고,
나. 피고 2는 원고(반소피고)로부터 693,695,880원을 지급받음과 동시에 같은 목록 제2항 기재 부동산에 관하여 2016. 3. 23. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 부동산을 인도하고,
다. 피고 3은 원고(반소피고)로부터 539,875,060원을 지급받음과 동시에 같은 목록 제3항 기재 부동산에 관하여 2016. 3. 23. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 부동산을 인도하고,
라. 피고 4는 원고(반소피고)로부터 532,812,620원을 지급받음과 동시에 같은 목록 제4항 기재 부동산에 관하여 2016. 3. 23. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 부동산을 인도하고,
마. 피고 5, 피고 6은 각 원고(반소피고)로부터 342,742,900원을 지급받음과 동시에 같은 목록 제5항 기재 부동산 중 각 1/2지분에 관하여 2016. 3. 23. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 부동산을 각 인도하고
바. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)로부터 597,124,380원을 지급받음과 동시에 같은 목록 제6항 기재 부동산에 관하여 2016. 3. 23. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 부동산을 인도하라.
2. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 597,124,380원을 지급하라.
3. 원고(반소피고)의 피고들에 대한 각 나머지 청구, 피고(반소원고)에 대한 나머지 본소청구 및 피고(반소원고)의 원고(반소피고)에 대한 나머지 반소청구를 각 기각한다.
4. 소송비용 중 원고(반소피고)와 피고(반소원고) 사이에 생긴 부분에 대하여는 본소와 반소를 통틀어 각자 부담하고, 원고(반소피고)와 피고들 사이에 생긴 부분에 대하여는 원고(반소피고)와 피고들이 각자 부담한다.
5. 제1항 중 각 인도 부분 및 제2항은 각 가집행할 수 있다.
【청구취지】
[본소]
원고(반소피고)에게, 피고 1은 원고(반소피고)로부터 599,278,980원을 지급받음과 동시에 [별지1] 목록 제1항 기재 부동산에 관하여, 피고 2는 원고(반소피고)로부터 692,695,880원을 지급받음과 동시에 같은 목록 제2항 기재 부동산에 관하여, 피고 3은 원고(반소피고)로부터 538,875,060원을 지급받음과 동시에 같은 목록 제3항 기재 부동산에 관하여, 피고 4는 원고(반소피고)로부터 531,812,620원을 지급받음과 동시에 같은 목록 제4항 기재 부동산에 관하여, 피고 5, 피고 6은 원고(반소피고)로부터 각 342,242,900원을 지급받음과 동시에 같은 목록 제5항 기재 부동산 중 각 1/2지분에 관하여, 피고(반소원고)는 원고(반소피고)로부터 596,124,380원을 지급받음과 동시에 같은 목록 제6항 기재 부동산에 관하여 각 권리제한등기가 없는 상태로 2016. 3. 23. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 각 부동산을 각 인도하라.
[반소]
원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)는 피고(반소원고, 이하 ‘피고(반소원고)’라고만 한다)에게 597,124,380원 및 그 중 500,000,000원에 대하여는 2016. 8. 21.부터 2018. 12. 13.까지는 연 1.91%의, 2018. 12. 14.부터 2018. 12. 20.까지는 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을, 그 중 97,124,380원에 대하여는 2016. 8. 21.부터 2018. 12. 13.까지는 연 1.91%의, 2018. 12. 14.부터 이 사건 반소 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본 송달일까지는 연 5%의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.
【이 유】
본소와 반소를 함께 본다.
1. 기초사실
가. 원고는 안산시 (주소 생략) 일대에서 주택재건축사업(이하 ‘이 사건 재건축사업’이라고 한다)을 시행하기 위하여 2011. 9. 9. 안산시장으로부터 조합설립인가를 받고, 2011. 9. 16. 설립등기를 마친 주택재건축정비사업조합이고, 이 사건 재건축사업시행구역 내에서 피고 1은 [별지1] 목록 제1항 기재 부동산(이하 ‘(지번 1 생략) 대지 및 지상 건물’이라 한다)을, 피고 2는 같은 목록 제2항 기재 부동산(이하 ‘(지번 2 생략) 대지 및 지상 건물‘이라 한다)을, 피고 3은 같은 목록 제3항 기재 부동산(이하 ’(지번 3 생략) 대지 및 지상 건물‘이라 한다)을, 피고 4는 같은 목록 제4항 기재 부동산(이하 ’(지번 4 생략) 대지 및 지상 건물‘이라 한다)을, 피고 5, 피고 6은 같은 목록 제5항 기재 부동산(이하 ‘(지번 5 생략) 대지 및 지상 건물’이라 한다)의 지분 각 1/2씩을, 피고(반소원고)(항소심 판결의 피고(반소원고))는 같은 목록 제6항 기재 부동산(이하 ‘(지번 6 생략) 대지 및 지상 건물’이라 한다)을 각 소유하고 있다.
나. 원고는 2015. 4. 23. 안산시장으로부터 이 사건 재건축사업에 관한 사업시행계획을 인가받고, 위 사업시행계획에 따라 2015. 12. 5. 분양신청 공고 및 통지를 하고, 2015. 12. 14.부터 2016. 2. 26.까지 분양신청을 받고, 2016. 2. 27.부터 2016. 3. 22.까지 분양신청기간을 연장하여 신청을 받았으나, 피고들은 위 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않았다.
다. 원고는 2017. 12. 21. 안산시장에게 이 사건 재건축사업에 관하여 관리처분계획 인가 신청을 하였고, 안산시장은 2018. 5. 4. 관리처분계획 인가 및 고시를 하였다.
【인정 근거】
다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 6내지 10, 13호증(가지번호있는 경우, 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 관련 법령 및 조합 정관
[별지2] 기재와 같다.
3. 각 대지 및 지상 건물에 대한 소유권이전등기 이행청구 및 인도청구에 대한 판단
가. 관련 법리
구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라고만 한다) 제47조는 사업시행자인 재건축조합이 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자 등에 대하여 부담하는 현금청산 의무를 규정하는 것에 불과하므로(이하 위 토지등소유자 등을 ‘현금청산 대상자’라고 한다), 재건축조합이 위 조항을 근거로 하여 곧바로 현금청산 대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수는 없다. 한편 사업시행자인 재건축조합에게는 원칙적으로 정비구역 내 부동산에 관한 수용권한도 인정되지 않는 것이고(구 도시정비법 제38조 참조), 구 도시정비법 제39조에서 규정하는 사업시행자의 매도청구권도 원칙적으로 조합원이 아닌 자를 상대로 하는 것으로서 조합설립에 동의한 조합원이었던 현금청산 대상자에 대하여 바로 적용할 수는 없는 것이나, 현금청산 대상자는 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 인하여 분양대상자의 지위를 상실함에 따라 조합원 지위도 상실하게 되어(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결 참조) 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지는 것이므로, 매도청구에 관한 구 도시정비법 제39조를 준용하여 재건축조합은 현금청산 대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있다고 봄이 상당하다. 다만, 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 도시정비법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 하여야 하고(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 참조), 현금청산의 목적물인 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점도 같은 날로 보아야 한다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850, 32867 판결, 대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 참조).
한편 구 도시정비법 제47조가 정한 요건에 해당하여 토지·건축물 등(이하 ‘토지 등’이라고 한다)을 현금으로 청산하여야 하는 경우, 사업시행자인 재건축조합이 부담하는 청산금 지급의무와 토지 등 소유자가 부담하는 권리제한등기 없는 소유권이전의무는 동시이행의 관계에 있다(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결, 대법원 2015. 11. 19. 선고 2012다114776 전원합의체 판결 등 참조).
나. 매매계약의 성립 및 매매대금의 산정
1) 앞서 인정한 사실에 관련 법령, 관련 법리를 비추어 보면, 피고들이 분양신청기간 종료일인 2016. 3. 22.까지 분양신청을 하지 않은 사실은 앞서 인정한 바와 같고, 원고의 매도청구권 행사의 의사표시가 기재된 이 사건 소장이 피고들에게 송달됨으로써 원고와 피고들 사이에 분양신청기간 종료일(2016. 3. 22.) 다음날인 2016. 3. 23. [별지1] 각 해당 순번 기재 부동산에 관한 매매계약이 각 성립하였다.
2) 따라서 원고로부터 현금청산금을 지급받음과 동시에 원고에게, 피고 1은 (지번 1 생략) 대지 및 지상 건물에 관하여, 피고 2는 (지번 2 생략) 대지 및 지상 건물에 관하여, 피고 3은 (지번 3 생략) 대지 및 지상 건물에 관하여, 피고 4는 (지번 4 생략) 대지 및 지상 건물에 관하여, 피고 5, 피고 6은 (지번 5 생략) 대지 및 지상 건물 중 각 1/2지분에 관하여, 피고(반소원고)는 (지번 6 생략) 대지 및 지상 건물에 관하여 각 소유권이전등기를 이행하고, 위 각 대지 및 지상 건물을 각 인도할 의무가 있다.
3) 나아가 매매대금에 관하여 보건대, 감정인 소외 2의 감정결과에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 위 각 매매계약 성립 당시인 2016. 3. 23. 기준으로 부동산 가액은 피고 1 소유의 (지번 1 생략) 대지 및 지상 건물은 600,278,980원, 피고 2 소유의 (지번 2 생략) 대지 및 지상 건물은 693,695,880원, 피고 3 소유의 (지번 3 생략) 대지 및 지상 건물은 593,875,060원, 피고 4 소유의 (지번 4 생략) 대지 및 지상 건물은 532,812,620원, 피고 5, 피고 6이 각 1/2지분씩 공유하는 (지번 5 생략) 대지 및 지상 건물은 685,485,800원, 피고(반소원고) 소유의 (지번 6 생략) 대지 및 지상건물은 597,124,380원인 사실을 인정할 수 있으므로, 원고와 피고들 사이에 각 체결된 매매계약의 매매대금은 그와 같다.
원고는 감정인의 감정결과가 높이 평가되었으므로 위 각 대지 및 지상건물의 매매대금을 감정평가액보다 각 1,000,000원씩 감액하여야 한다고 주장하나 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로 위 주장은 이유 없다.
다. 소 결
따라서 원고에게, 피고 1은 원고로부터 600,278,980원을 지급받음과 동시에 원고에게 (지번 1 생략) 대지 및 지상 건물에 관하여, 피고 2는 원고로부터 693,695,880원을 지급받음과 동시에 (지번 2 생략) 대지 및 지상 건물에 관하여, 피고 3은 원고로부터 593,875,060원을 지급받음과 동시에 (지번 3 생략) 대지 및 지상 건물에 관하여, 피고 4는 원고로부터 532,812,620원을 지급받음과 동시에 (지번 4 생략) 대지 및 지상 건물에 관하여, 피고 5, 피고 6은 원고로부터 각 342,742,900원을 지급받음과 동시에 (지번 5 생략) 대지 및 지상 건물 중 각 1/2지분에 관하여, 피고(반소원고)는 원고로부터 597,124,380원을 지급받음과 동시에 (지번 6 생략) 대지 및 지상 건물에 관하여 각 2016. 3. 23. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 각 대지 및 지상 건물을 인도할 의무가 있다.
라. 피고들의 주장 및 이에 관한 판단
1) 조합설립인가 무효 여부
가) 피고들의 주장
원고는 구 도시정비법 제16조 제6항 등에 따라 재건축조합설립 동의를 받기 전에 추정분담금, 토지 등 소유자별 분담금 추산액 및 산출근거, 종전자산 추정가액, 건축물의 분양수입 추정가액 등 정보를 피고들을 포함한 토지 등 소유자들에게 제공하여야 함에도 불구하고 이러한 정보제공의무(情報提供義務)를 이행하지 않았고, 조합장 소외 3은 조합설립동의서를 받는 당시 현금과 선물을 제공한 사실이 있고, 각종 형사고소를 받았는바 원고의 조합설립인가에는 중대·명백한 하자가 있고 따라서 원고의 조합설립인가는 당연무효이며 원고는 피고들을 상대로 소유권이전등기청구를 구할 수 없다.
나) 판단
① 정보제공의무를 규정한 구 도시정비법 제16조 제6항은 2012. 2. 1. 신설되었고, 부칙(제11293호, 2012. 2. 1.) 제1조는 위 규정을 공포 후 1년이 경과한 날부터 시행하도록 규정하고 있다. 그런데 원고가 2011. 9. 9. 안산시장으로부터 조합설립인가를 받은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 위 규정은 적용되지 않는다. 이 점을 전제로 하는 피고들의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
② 주택재건축사업에서의 사업시행자인 정비사업조합은 관할 행정청의 조합설립인가와 등기에 의해 설립되고, 조합 설립에 대한 토지 등 소유자의 동의(이하 ‘조합설립결의’라 한다)는 조합설립인가처분이라는 행정처분을 하는 데 필요한 절차적 요건 중 하나에 불과한 것이므로, 조합설립결의에 하자가 있다 하더라도 그로 인해 조합설립인가처분이 취소되거나 당연무효로 되지 않는 한 정비사업조합은 여전히 사업시행자로서의 지위를 갖는다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다60568 판결 참조). 따라서 재건축정비사업조합이 조합 설립에 동의하지 않은 자 등에 대해 매도청구권을 행사하여 그에 따른 소유권이전등기절차의 이행 등을 구하는 소송을 제기한 경우 그 소송절차에서 조합 설립에 동의하지 않은 자 등이 조합설립결의의 하자 등을 이유로 매도청구권 행사의 적법성을 다툴 수 있기 위해서는, 그와 같은 사정으로 조합설립결의가 효력이 없다는 등의 주장만으로는 부족하고 나아가 그로 인해 조합설립인가처분이 적법하게 취소되었거나 그 하자가 중대·명백하여 당연무효임을 주장·입증하여야 한다(대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다66686 판결 등 참조). 이 사건 조합설립결의에 중대·명백한 하자가 있었다는 점을 인정할 아무런 증거가 없고, 이 사건 조합설립인가무효확인을 구하는 수원지방법원 2018구합74380호 사건에서 일부 현금청산자들이 패소한 사실은 법원에 명백한 바, 이 사건 조합설립인가과정에 인가처분을 무효로 할 하자가 있었다고 볼 수 없어, 피고들의 주장은 이유 없다.
2) 분양신청절차의 부존재 또는 무효 여부
가) 피고들의 주장
구 도시정비법 제46조에 따라 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 60일 이내에 분양신청 통지 및 공고를 하여야 함에도 원고는 사업시행인가 고시가 있은 날로부터 60일인 2015. 6. 22.을 도과하여 2015. 12. 5.에야 분양신청 공고를 하였다. 분양신청기간이 75일로 구 도시정비법 제46조에서 정한 60일을 초과하였고, 연장기간도 25일로 위 법에서 정한 20일을 초과하였다. 원고는 피고들을 포함한 조합원들에게 분양신청기간 연장에 관한 개별적 통지를 하지 않았다. 원고는 피고들에게 분양신청 기간 전에 피고들에게 개략적 부담금내역을 통지하지 않았다. 따라서 원고의 분양신청절차는 위와 같은 중대·명백한 하자로 존재하지 않으므로, 피고들은 구 도시정비법 제47조 제1항에 따른 ‘분양신청을 하지 아니한 자’에 해당하지 않거나, 원고가 피고들에게 현금청산을 강제하는 것은 신의칙에 반한다.
나) 판단
① 구 도시정비법 제46조 제1항은 사업시행자가 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 60일 이내에 분양신청의 통지를 하도록 규정하면서 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하고, 다만 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있도록 규정하는바, 원고 정관 제43조도 위와 같은 취지로 규정하고 있다. 이러한 분양신청 통지기간을 준수하지 못한 경우 그 위반의 정도나 경위, 그로 인하여 조합원들의 권리의무에 미치는 영향 등과 무관하게 그 분양신청절차와 뒤따르는 관리처분계획이 모두 위법하다고 하면, 주택재개발정비사업조합으로 하여금 사업시행인가를 다시 받은 후에 분양신청절차를 재차 진행하도록 하는 결과를 초래하고, 이는 재산권이나 분양신청절차에서 합리적인 의사결정을 할 권리 등 조합원들의 권리·의무에 미치는 영향에 비하여 주택재개발정비사업조합에 과도한 절차의 반복을 요구하는 것이 되어 부당하므로, 구 도시정비법 제46조 제1항 및 원고 정관에서 정한 분양신청의 통지기간 등은 훈시규정으로 봄이 타당하다. 따라서 비록 원고가 사업시행변경인가일로부터 60일이 지난 시점에 분양신청 통지를 하였다거나 분양신청 기간이 위 조항에서 규정한 기간을 초과하였다고 하더라도 이는 훈시규정 위반에 불과하므로, 이와 같은 사정만으로 이 사건 관리처분계획이 절차적으로 위법하다고 할 수 없다. 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다.
② 갑 제5호증, 제10호증의 1 내지 5 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 원고의 정관에서 조합원의 권리·의무에 관한 사항을 고지·공고하는 방법에 있어 제7조 제2항 제1호는 ‘관련 조합원에게 등기우편으로 개별 고지하여야 하며, 등기우편이 주소불명, 수취거절 등의 사유로 반송되는 경우에는 1회에 한하여 일반우편으로 추가발송한다’, 같은 항 제4호는 ’제1호의 등기우편이 발송되고, 제2호의 게시판에 공고가 있는 날부터 고지·공고된 것으로 본다‘고 정하고 있는 사실, 원고는 2016. 2. 25. 조합원들에게 분양신청 연장절차에 대한 분양신청 통지를 등기우편으로 발송한 사실, 그 중 반송된 조합원들에게는 2016. 3. 14. 다시 등기우편을 발송한 사실이 인정된다. 위 인정 사실에 의하면, 위 정관 규정은 조합원의 주소지 등 적법한 송달장소로 등기우편에 의하여 조합원의 권리·의무에 관한 사항을 발송하였으나 송달불능된 경우에 일반우편으로 1회 더 추가로 발송하는 것으로써 해당 고지의 효력을 인정하겠다는 의미라고 보아야 하므로(대법원 2014. 11. 13. 선고 2011두2446 판결 참조), 조합원들에게 분양신청 연장절차 통지에 어떠한 하자가 있다고 보기 어렵다. 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다.
③ 갑 제11, 12호증, 을나 제1호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 원고는 조합원들로부터 분양신청을 받을 당시 조합원들에게 감정평가액, 공사도급본계약 금액, 사업비 등이 변경될 수 있음을 감안하여 시공사와 사이에 체결한 공사도급(가)계약에서 정한 건축연면적당 계약금액을 기초로 하되 연면적당 계약금액을 4가지로 달리하여 조합원들의 ‘개략적인 부담금 내역’을 각 통지한 사실을 인정할 수 있는바, 원고는 시공사와 사이에 체결된 공사(가)도급계약에서 약정한 바에 따라 개략적인 부담금을 산정하여 이를 조합원들에게 통지한 것으로 보이고 아무런 근거 없이 조합원들의 부담금을 산정하였다고 볼 수 없다. 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다.
3) 감정평가시점에 관하여
가) 피고들의 주장
위 2)의 가)항 기재와 같은 이유로 원고의 분양신청절차가 존재하지 않는다. 또한 2017. 10. 24. 개정된 도시정비법 제73조는 분양신청을 하지 아니한 자에 대하여 매도청구권을 행사하여야 한다고 규정하고 있고, 원고가 이 사건 소장 부본 송달로써 매도청구권을 행사한 것이므로, 피고들에 대한 이 사건 소장 부본 송달일 무렵 매매계약이 체결된 것으로 보아 이를 기준으로 매매대금이 산정되어야 하고, 분양신청기간 마지막 날을 기준으로 감정 평가한 금액을 매매대금으로 산정하여서는 아니 된다. 가사 개정된 도시정비법 제73조가 적용되지 않는다고 하더라도, 원고가 매도청구권을 장기간 행사하지 않다가 부동산 시가가 폭등한 시점에야 행사하여, 피고들의 이익을 침해하였으므로 그러한 행사는 신의성실의 원칙에 반하여 위법하고, 매도청구권 행사시점을 기준으로 매매대금을 산정하여야 한다.
나) 판단
① 원고의 분양신청절차가 존재하지 아니함을 전제로 하는 피고들의 주장은 위 2)의 나)항 기재에서 본 바와 같이 이유 없다.
② 개정 도시정비법 부칙 제1조에 의하면 ‘이 법은 공포 후 1년이 경과한 날인 2018. 2. 9.부터 시행’되고, 같은 부칙 제18조에 의하면 개정 도시정비법 제73조의 개정규정은 ‘이 법 시행 후 최초로 관리처분계획인가를 신청하는 경우부터 적용’하도록 되어 있다. 그런데 갑 제13호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 이 사건 재건축사업의 관리처분계획인가 신청은 2017. 12. 21.에 있었던 사실을 인정할 수 있으므로 위 개정법이 적용되지 않는다. 이를 전제로 하는 피고들의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
③ 원고의 피고들에 대한 현금청산금 지급의무는 구 도시정비법 제47조 및 원고 정관 제43조에 의하여 분양신청기간 종료일 다음 날부터 발생하는 것이지, 원고의 매도청구권 행사에 따라 비로소 소급하여 발생하는 것이 아니므로, 원고의 매도청구권 행사가 있기 전까지는 현금청산금을 받을 수 없다는 점을 전제로 하는 피고들의 신의성실의 원칙 위반 주장은 이유 없다.
4) 감정평가 금액에 관하여
가) 피고들의 주장
피고들은 다음과 같은 이유로 [별지1] 목록 기재 각 부동산에 관하여 이루어진 감정평가액이 지나치게 낮다고 주장한다. 피고 2 소유 (지번 2 생략) 대지 및 지상 건물은 비교표준지보다 접근성이 우월함에도 평가에서 누락되었고, 건축물대장상 기재되지 않았다는 이유로 옥층 계단실 및 창고 등 건물 일부가 누락되어 평가되었다. 피고 3 소유 (지번 3 생략) 대지 및 지상 건물은 다른 피고들의 대지 및 지상 건물보다 더 관공서, 학교, 병원과 인접하고 주차공간 양호하며, 대중교통이 다니는 대로에 더 인접해있음에도, 평가에서 이 부분이 반영되지 아니하였다. 피고 5, 피고 6 소유 (지번 5 생략) 대지 및 지상 건물은 비교표준지보다 획지 조건이 우세함에도 동등평가되었고, 시가감정임에도 인근 지역의 담보감정평가 전례를 감정인이 참고하여 감정평가를 하였다.
나) 판단
감정인의 감정 결과는 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2007. 2. 22. 선고 2004다70420, 70437 판결 등 참조). 감정인 소외 2의 감정 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 감정결과는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률, 감정평가에 관한 규칙 등 관련 법령에 따라 피고들 소유의 각 부동산을 평가함에 있어 토지의 경우 유사한 이용가치를 지닌 인근지역 내 표준지 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자 물가상승률, 지역요인, 위치·주위환경·효용성 등 개별요인과 기타사항을 종합적으로 참작하는 공시지가기준법을 적용하여 평가되었고, 건물에 관하여 구조·사용자재·시공정도·부대설비 및 관리상태 등을 종합적으로 참작한 원가법으로 평가된 점, ② 이 사건 감정결과는 비교표준지와 이 사건 각 토지의 가로조건·접근조건·환경조건·획지조건·행정적 조건 등 일반적인 요인들을 비교하여 개별요인 격차율을 산정한 다음, 다시 인근지역의 감정평가사례, 지가수준 등을 고려하여 기타 요인 보정치로 산정되었고, 피고들이 주장하는 각 요인이 반드시 고려하거나 달리 평가하여야 할 요인임에도 이를 누락하였다고 보기는 어려운 점, ③ 옥층 계단실, 창고 등이 실제 존재함에도 평가에서 누락되었다는사정을 입증할 아무런 증거가 제시되지 않은 점 등에 비추어 보면, 위와 같은 감정 결과가 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 있어 부당하다거나 위 방식에 의하여 결정된 감정가격도 현저히 불합리하거나 형평성에 어긋난다고 보이지 않는다. 피고들의 위 주장은 이유 없다.
5) 이자 지급에 관하여
가) 피고들의 주장
원고의 정관 제43조 제6항에 따라 원고는 피고 1, 피고 2, 피고 3, 피고 4, 피고 5, 피고 6에게는 분양신청 기간 다음날인 2016. 3. 23.로부터 150일이 지난 2016. 8. 21.부터 시중은행(제1금융권) 예금금리 이자인 연 1.91%의 이자를 지급하여야 하고, 피고(반소원고)에게는 위 2016. 8. 21.부터 피고(반소원고)가 이행의 제공을 한 2018. 12. 13.까지 정관 제43조 제6항에 따른 연 1.91%의 이자를 지급하여야 한다.
나) 판단
원고의 정관 제43조 제6항은 원고의 청산금 지급의무가 연체되었을 때의 지체책임(지연손해금율)에 관한 규정이다. 그런데 재건축조합이 토지 등 소유자에게 청산금의 지급의무를 부담하는 경우 공평의 원칙상 토지 등 소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 조합에게 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있음은 앞서 본 바와 같다. 피고들의 이 사건 각 부동산에 대한 소유권 이전의무 및 인도의무와 원고의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있으므로, 피고들이 위 각 의무를 이행하거나 적법한 이행제공을 하지 않은 이상 원고는 동시이행의 항변권에 기초하여 청산금의 지급을 거절할 수 있다 할 것이어서 이에 대한 지체책임을 지지 아니한다. 위 피고들의 위 주장은 이유 없다.
6) 피고(반소원고)의 반대채무 이행제공 주장에 관하여
가) 피고(반소원고)의 주장
피고(반소원고)는 2018. 12. 13.자로 법무법인 ○○의 변호사 소외인에게 피고(반소원고) 소유 (지번 6 생략) 대지 및 지상 건물의 소유권이전등기절차 이행 및 인도를 위한 서류 일체와 열쇠를 보관하도록 하고 그 사실을 원고에게 통지하여, 피고의 각 소유권이전의무 및 인도의무의 이행을 제공하였으므로, 2018. 12. 14.부터 원고는 지체책임을 부담하고, 가사 그렇지 않더라도, 피고(반소원고)는 2019. 10. 25. 2019년 물제9호로 수원지방법원 안산지원에 위 서류 일체와 열쇠를 공탁하여, 위 각 의무를 이행하였다.
나) 판단
① 부동산매매계약에서 매도인의 소유권이전등기절차 이행채무와 매수인의 매매잔대금 지급채무가 동시이행관계에 있는 한 쌍방이 이행을 제공하지 않는 상태에서는 이행지체로 되는 일이 없다. 매도인이 매수인을 이행지체로 되게 하기 위하여는 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 현실적으로 제공하거나 그렇지 않더라도 이행장소에 그 서류 등을 준비하여 두고 매수인에게 그 뜻을 통지하고 수령하여 갈 것을 최고하면 되는 것이어서, 특별한 사정이 없으면 이행장소로 정한 법무사 사무실에 그 서류 등을 계속 보관시키면서 언제든지 잔대금과 상환으로 그 서류들을 수령할 수 있음을 통지하고 신의칙상 요구되는 상당한 시간 간격을 두고 거듭 수령을 최고하면 이행의 제공을 다한 것이 되고, 그러한 상태가 계속된 기간 동안은 매수인이 이행지체로 된다(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다6053, 6060, 6077 판결, 대법원 2013. 7. 11. 선고 2012다83827 판결 등 참조).
② 을가 제1 내지 3, 9호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 2018. 12. 13. 법무법인 ○○의 변호사 소외인이 피고(반소원고) 소유 (지번 6 생략) 대지 및 지상 건물의 인도 및 소유권이전등기절차 이행을 위한 등기위임장, 인감증명서, 주민등록초본, 등기권리증, 신분증 사본을 보관하고 있던 사실, 변호사 소외인이 2018. 12. 13. 원고에게 피고(반소원고)로부터 의뢰받아 위 서류 등을 보관하고 있고 (지번 6 생략) 대지 및 지상 건물은 현재 누구도 점유하지 않고 있으며 변호사 소외인을 통해 위 서류 등과 출입문 열쇠를 수령할 수 있다는 내용을 내용증명우편으로 통지한 사실, 위 통지가 2018. 12. 14. 원고에게 도달된 사실, 피고(반소원고)는 2019. 10. 25. 원고의 수령거절을 이유로 2019년 물제9호로 수원지방법원 안산지원에 위 서류 일체와 (지번 6 생략) 대지 및 지상 건물의 자물쇠 열쇠를 공탁한 사실을 각 인정할 수 있다.
③ 그러나 위 인정 사실에 의하면, 피고(반소원고)는 그 매매대금이 종국적으로 결정되지 아니하여 원고가 지급해야 할 매매대금의 액수가 확정되었다고 볼 수 없는 상황에서 이 사건 반소를 제기하면서 피고(반소원고)가 일방적으로 이행장소로 정한 변호사 소외인의 사무실에 (지번 6 생략) 대지 및 지상 건물의 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 보관시킨 다음, 변호사 소외인으로 하여금 원고에게 위 보관 사실을 통보하게 하였음을 알 수 있을 뿐이므로, 피고(반소원고)가 원고에게 정당한 매매대금(청산금)의 액수를 정하여 그 매매대금과 상환으로 변호사 소외인의 사무실에서 위 서류 등을 수령할 수 있음을 통지하고 거듭 수령을 최고하였다고 보기 어렵고, 이 사건 반소 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달 당시에도 등기신청서 첨부 유효기간인 3개월이 지난 인감증명, 주민등록표초본 등을 수령할 수 있음을 통지하였을 뿐이므로, 피고(반소원고)가 2018. 12. 13.자 통지로써 소유권이전등기의무 및 인도의무에 관한 이행의 제공을 다 하였다고 볼 수 없다(서울고등법원 2018. 10. 12. 선고 2018나2030328 판결 등 참조).
④ 민법 제487조는 ‘채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때에는 변제자는 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있다’고 규정하고 있으므로, 수령거절을 이유로 한 변제공탁이 유효하기 위해서는 채무자가 변제이행 제공사실과 채권자의 수령거절 사실을 입증하여야 한다. 따라서 물품공탁이 유효하기 위해서는 피고(반소원고)가 원고에게 위 각 의무에 대한 이행의 제공을 하였음에도 원고가 그 수령을 거절하였다는 사실을 입증하여야 하는데, 위 2018. 12. 13.자 통지에 대하여 원고가 회신하지 않았다는 사정만으로는 그 수령을 거절하였다고 보기 어렵고, 달리 원고가 피고(반소원고)의 이행제공에 대하여 수령을 거절하였다고 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고(반소원고)의 위 물품공탁은 무효이다.
⑤ 결국, 2018. 12. 13.자 통지 및 2019. 10. 25.자 물품공탁 이후에도, 원고의 현금청산금 지급의무와 피고(반소원고)의 (지번 6 생략) 대지 및 지상 건물에 관한 소유권이전등기절차의 이행 및 인도 의무는 동시이행의 관계에 있다.
4. 반소 청구에 대한 판단
가. 피고(반소원고)의 주장
피고(반소원고)는 2018. 12. 13.자로 법무법인 ○○의 변호사 소외인에게 피고(반소원고) 소유 (지번 6 생략) 대지 및 지상 건물의 소유권이전등기절차 이행 및 인도를 위한 서류 일체와 열쇠를 보관하도록 하고 그 사실을 원고에게 통지하여, 피고의 각 소유권이전의무 및 인도의무를 이행하였고, 가사 그렇지 않더라도, 피고(반소원고)는 2019. 10. 25. 2019년 물제9호로 수원지방법원 안산지원에 위 서류 일체와 열쇠를 공탁하여, 위 각 의무를 이행하였다. 따라서 원고는 피고(반소원고)에게 피고(반소원고)가 인정하는 현금청산금 597,124,380원 및 이에 대하여 정관 제43조 제6항에 따라 분양신청 기간 다음날인 2016. 3. 23.로부터 150일이 지난 2016. 8. 21.부터 2018. 12. 13.까지의 시중은행(제1금융권) 예금금리 이자인 연 1.91%의 이자, 피고(반소원고)가 이행을 제공한 다음 날인 2018. 12. 14.부터 다 갚는 날까지는 법정이율에 따른 지연손해금을 지급하여야 한다.
나. 판단
1) 피고(반소원고)가 분양신청기간 종료일인 2016. 3. 22.까지 분양신청을 하지 않아 원고의 매도청구권 행사의 의사표시가 기재된 이 사건 소장이 위 피고들에게 송달됨으로써 원고와 피고(반소원고) 사이에 분양신청기간 종료일(2016. 3. 22.) 다음 날인 2016. 3. 23. [별지1] 순번 6 기재 부동산에 관한 매매계약이 각 성립하였고, 그 매매대금이 597,124,380원임은 앞서 본 바와 같다.
2) 따라서 원고는 구 도시정비법에 따른 현금청산금으로, 피고(반소원고)에게 597,124,380원을 지급할 의무가 있다(동시이행의 청구는 항변으로서 당사자가 주장하지 않는 이상 법원으로서는 이를 직권으로 고려할 수 없는바, 위 피고의 반소청구에 대하여 원고는 동시이행항변에 관한 주장을 하지 않았다).
3) 피고(반소원고)는 위 현금청산금 원금에 대한 약관상 이자 또는 지연손해금의 지급을 원하나, 앞서 본 바와 같이 정관 제43조 제6항의 원고의 현금청산금에 대한 이자의 성질은 지연이자이며, 법무법인 ○○ 변호사 소외인의 원고에 대한 2018. 12. 13.자 통지 또는 피고(반소원고)의 2019. 10. 25.자 물품공탁만으로는 피고(반소원고)가 원고에 대한 위 각 반대의무의 이행을 제공하거나 이행하였다고 볼 수 없으므로, 피고(반소원고)가 원고에 대하여 위 현금청산금 원금을 초과하여 각 이에 대한 이자 또는 지연손해금의 지급을 구하는 부분은 이유 없다.
5. 결 론
원고의 피고 1, 피고 2, 피고 3, 피고 4, 피고 5, 피고 6에 대한 청구, 피고(반소원고)에 대한 본소청구 및 피고(반소원고)의 원고에 대한 반소청구는 각 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고 원고의 피고 1, 피고 2, 피고 3, 피고 4, 피고 5, 피고 6에 대한 각 나머지 청구, 피고(반소원고)에 대한 나머지 본소청구 및 피고(반소원고)의 원고에 대한 나머지 반소청구는 각 이유 없어 기각한다.
[별지 생략]
판사 최철민(재판장) 조민혁 이지영