【원고(반소피고), 상고인】
원고(반소피고) (소송대리인 법무법인 열린 담당변호사 정충진 외 4인)
【피고(반소원고), 피상고인】
피고(반소원고) 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 대명 담당변호사 박성식)
【원심판결】
서울중앙지법 2019. 9. 24. 선고 2018나68706, 2019나40491 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 집합건물의 건축자가 대지 소유자의 사용승낙을 얻어 집합건물을 건축한 후, 그로부터 전유부분을 매수하여 소유권보존등기 또는 소유권이전등기를 마친 자가 그에 해당하는 대지지분을 대지 소유자로부터 매수하였다면 아직 대지지분에 관하여 소유권이전등기를 마치지 않았다고 해도 매매계약의 효력으로서 전유부분의 소유를 위하여 그 대지를 점유·사용할 권리가 생긴 것이고, 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당하며, 그 전유부분에 대한 경매절차가 진행되어 제3자가 이를 매수한 경우 매수인은 전유부분과 함께 위 대지사용권을 취득한다(대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체 판결, 대법원 2006. 9. 22. 선고 2004다58611 판결 등 참조).
집합건물법은 제20조에서, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제1항), 구분소유자는 규약으로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없으며(제2항), 위 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에 대하여 대항하지 못한다(제3항)고 규정하고 있다. 위 규정의 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제하여 대지사용권 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있다. 이러한 집합건물법의 규정 내용과 입법 취지를 종합하여 볼 때, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 전유부분을 매수하였으나 그 대지지분의 소유권을 취득하지 못한 상태에서 전유부분의 소유권을 경매로 상실한 자는 장래 취득할 대지지분을 전유부분의 소유권을 취득한 매수인이 아닌 제3자에게 분리처분하지 못하고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 무효이다(대법원 2006. 3. 10. 선고 2004다742 판결, 대법원 2008. 9. 11. 선고 2007다45777 판결 등 참조).
2. 원심판결 이유에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
가. 서울특별시 관악구(이하 ‘관악구’라고 한다) 소유이던 이 사건 토지상에 주거환경개선사업이 이루어져 관악구의 사용승낙하에 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고 한다) 2 등의 기존 무허가 건물 등이 철거되고 집합건물인 8세대의 ○○아파트제△△동이 신축되었다.
나. 피고 2는 2000. 12. 13. ○○아파트제△△동제□□□호 전유부분(이하 ‘이 사건 전유부분’이라고 한다)에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다.
다. 피고 2는 2002. 6. 3. 관악구로부터 이 사건 토지 중 이 사건 전유부분의 대지지분 면적인 28.175㎡에 해당하는 28.175/225.4 지분(이하 ‘이 사건 대지지분’이라고 한다)을 34,373,500원에 매수하였다.
라. 피고 2의 채권자 소외 1이 신청한 이 사건 전유부분에 관한 강제경매절차에서, 소외 2가 매각대금을 납부하여 2007. 11. 1. 이 사건 전유부분에 관하여 그 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다.
마. 피고 2는 2010. 10. 20. 관악구에 이 사건 대지지분 매수계약에 따른 대금을 모두 납부하고 그 소유권이전등기를 마쳤다가, 같은 날 피고 1에게 2010. 10. 15. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.
바. 소외 2의 채권자 피고 1이 신청한 이 사건 전유부분에 관한 강제경매절차에서, 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)가 매각대금을 납부하여 2017. 3. 7. 이 사건 전유부분에 관하여 그 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다.
3. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴본다. 피고 2는 이 사건 전유부분에 관한 소유권이전등기를 마쳤을 뿐 이 사건 대지지분에 관한 소유권이전등기를 마치지는 못하였지만 그 매수인의 지위에서 이 사건 전유부분 소유를 위한 대지사용권을 취득하였고, 경매절차에서 이 사건 전유부분을 매수한 소외 2와 원고는 당초 피고 2가 가졌던 대지사용권을 순차로 취득하였다. 피고 2는 이 사건 전유부분의 소유권을 상실하였지만 사후에 취득한 이 사건 대지지분을 전유부분의 소유자인 소외 2 아닌 제3자에게 분리처분하지 못하고, 이를 위반한 피고 1에 대한 처분행위는 무효이다.
그런데도 원심은, 피고 2의 피고 1에 대한 이 사건 대지지분 처분행위는 무효가 아니고 원고는 대지사용권을 보유하고 있지 않다고 보아, 원고가 본소로써 피고 2에게 구한 이 사건 대지지분에 관한 소유권이전등기청구를 기각하고 피고 2를 대위하여 피고 1에게 구한 이 사건 대지지분에 관한 소유권이전등기의 말소등기청구를 각하하고, 피고 1이 반소로써 원고에게 구한 이 사건 대지지분 점유로 인한 차임 상당의 부당이득반환청구를 일부 인용하고, 피고 2의 피고 1에 대한 이 사건 대지지분 처분행위가 무효임을 전제로 한 피고 2의 반소청구 등을 기각하였다. 원심판단에는 전유부분과 대지사용권의 일체성에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
4. 그렇다면 원고의 본소청구는 전부 파기되어야 하고, 피고들의 반소청구는 예비적 공동소송으로서 원고의 상고에 의하여 예비적 피고 2의 반소청구까지 이 법원의 심판대상이 되었으므로 이 부분을 포함하여 역시 전부 파기되어야 하므로, 결국 원심판결은 모두 파기되어야 한다.
5. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 권순일(재판장) 이기택 박정화(주심) 김선수