【원고(선정당사자)】
원고(선정당사자) 1 외 2인 (소송대리인 법무법인(유한) 정송 담당변호사 박동민)
【피 고】
정기산업 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 광장 담당변호사 우희성)
【변론종결】
2019. 4. 25.
【주 문】
1. 피고는 원고(선정당사자)들과 선정자들 중 원고(선정당사자) 3, 선정자 6, 선정자 8, 선정자 11, 선정자 12, 선정자 14, 선정자 15, 선정자 18을 제외한 나머지 원고(선정당사자)들과 선정자들로부터 별지2 목록 ‘분양전환가격’란 기재 각 해당 금원을 지급받음과 동시에 같은 원고(선정당사자)들과 선정자들에게 같은 목록 ‘부동산의 표시’란 기재 각 해당 부동산에 관하여 2019. 2. 20. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 원고(선정당사자) 3, 선정자 6, 선정자 8, 선정자 11, 선정자 12, 선정자 14, 선정자 15, 선정자 18의 청구를 모두 기각한다.
3. 소송비용 중 제2항 기재 원고(선정당사자) 3, 선정자들과 피고 사이에 생긴 부분은 위 원고(선정당사자) 3, 선정자들이 부담하고, 나머지 원고(선정당사자)들 및 선정자들과 피고 사이에 생긴 부분은 피고가 부담한다.
【청구취지】
피고는 원고(선정당사자)들과 선정자들로부터 별지2 목록 ‘분양전환가격’란 기재 각 해당 금원을 지급받음과 동시에 원고(선정당사자)들과 선정자들에게 같은 목록 ‘부동산의 표시’란 기재 각 해당 부동산에 관하여 2019. 2. 14.자 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본 송달일자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
【이 유】
1. 기초 사실
가. 송보건설 주식회사(이하 ‘송보건설’이라 한다)는 2007. 5.경 광양시 (주소 1 생략) 지상 6개동 521세대 규모의 공공건설임대주택인 △△△△△△△△△ 아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 입주자 모집공고를 한 뒤 2008. 8.경 이 사건 아파트를 완공하였고, 2008. 10.경부터 이 사건 아파트에 관한 임대를 개시하였다.
나. 원고(선정당사자, 이하 ‘원고’라고만 한다)들과 선정자들(이하 원고와 선정자들을 ‘원고 등’이라 한다)은 송보건설과 사이에 별지2 목록 ‘임대차개시일’란 기재 각 해당 일자 무렵 이 사건 아파트 중 같은 목록 ‘부동산의 표시(동-호수)’란 기재 각 해당 세대(이하 ‘이 사건 임대주택’이라 한다)에 관하여 임대차계약을 체결하고, 같은 목록 ‘주민등록상 전입일’란 기재 각 해당 일자 무렵 이 사건 임대주택에 전입하여 현재까지 임대차계약을 유지하며 거주하고 있다.
다. 이 사건 아파트에 대한 임대의무기간(5년)은 2013. 10.경 도과하였고, 피고는 2017. 11. 27. 송보건설로부터 이 사건 아파트를 매수하여 이 사건 아파트에 대한 송보건설의 임대사업자의 지위와 권리·의무를 포괄적으로 승계하였으며, 2018. 3. 6. 이 사건 아파트에 대한 분양전환 승인신청을 하여 같은 달 26. 광양시장으로부터 분양전환승인을 받았는데, 이 사건 임대주택의 분양전환가격은 별지2 목록 ‘분양전환가격’란 기재 각 해당 금액과 같다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 6, 7, 9, 11, 12, 13, 15 내지 19, 21 내지 24, 27 내지 32, 34, 36, 37, 38, 40 내지 48호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재, 이 법원의 광양시장에 대한 사실조회회신 결과, 변론 전체의 취지
2. 당사자의 주장
가. 원고 등의 주장
원고 등은 다음과 같은 이유로 구 임대주택법(2009. 3. 25. 법률 제9541호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법’이라 한다) 제21조 제1항 제1호 또는 제4호에 의하여 이 사건 임대주택에 관한 우선 분양전환권이 있는데(당사자별 주장은 별지2 목록 ‘주장’란 각 해당 기재와 같다), 피고는 분양전환 승인을 받은 2018. 3. 26.로부터 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하고 있으므로, 원고 등은 구 임대주택법 제21조 제8항에 따라 2019. 2. 14.자 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본 송달로써 이 사건 임대주택의 매도를 청구하였고, 그 결과 같은 일자로 원고 등과 피고 사이에 이 사건 임대주택에 관하여 분양전환 승인처분에서 정한 가격대로 매매계약이 성립하였으므로, 원고 등은 피고를 상대로 청구취지 기재와 같은 의무의 이행을 구한다.
1) 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서는 선착순의 의미에 관하여 제한을 두고 있지 않으므로 위 제4호의 선착순은 사전적 의미에 불과하고, 원고 등은 다른 사람들보다 먼저 이 사건 임대주택의 입주자로 선정되었다. 또한 이 사건 아파트와 같이 최초 입주자 선정 당시부터 입주자가 미달된 후 구 주택공급에 관한 규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 개정되기 전의 것) 제10조 제6항에 의한 선착순 방식으로 남은 주택에 대한 입주자를 선정하는 도중 기존 임차인이 지속적으로 퇴거하여 남은 주택이 계속하여 발생한 경우에도 사업주체는 같은 규칙 제10조 제6항에 의하여 선착순의 방법으로 입주자를 선정할 수 있으며, 원고 등은 이에 따라 입주자로 선정된 자들이기도 하다. 따라서 원고 등은 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서 정한 선착순의 방법에 따라 선정된 입주자에 해당한다.
2) 구 임대주택법 제21조 제1항 각 호의 우선 분양전환 대상에는 입주 시기에 대한 제한을 두고 있지 않으므로, 임대의무기간 이후 입주한 임차인에게도 우선 분양전환권이 인정된다.
3) 구 임대주택법의 취지, 초일불산입의 원칙 등을 고려할 때, 임대주택에 관한 임대차계약 개시일인 2015. 5. 8. 주택을 처분한 선정자 9도 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호에서 정한 ‘입주일 이후부터 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인’에 해당한다.
나. 피고의 주장
원고 등은 다음과 같은 이유로 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호 민간임대주택에 관한 특별법으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘임대주택법’이라 한다) 제21조 제1항 제1호 또는 제4호에 의한 우선 분양전환권이 없으므로 원고 등의 청구에 응할 수 없다.
1) 임대주택법 제21조 제1항 제4호에 정한 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’는 주택공급에 관한 규칙 등이 정한 바에 따른 주택 공급 방법에 따라 입주자를 선정하고 남은 주택에 대하여 선착순의 방법으로 입주자를 선정한 경우만을 의미하는바, 최초 입주자 선정이 이루어진 2008. 10.경부터 적어도 2년 뒤에야 임대차를 개시한 원고 등은 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서 정한 선착순의 방법에 따라 선정된 입주자에 해당하지 아니한다.
2) 우선 분양전환 대상자가 되기 위한 목적으로 임대의무기간 도과 이후부터 분양전환 직전까지 입주하는 임차인의 주거안정을 보호할 필요성이 낮고, 임대의무기간이 도과하면 임대주택법 제21조 제5항에 의하여 임대사업자가 분양전환승인을 신청하지 않더라도 임차인들이 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 직접 분양전환승인을 신청할 수 있는 등 임대사업자와 임차인 모두의 법률상 지위에 큰 변화가 생긴다. 따라서 이 사건 아파트에 대한 임대의무기간 도과 이후 입주한 임차인들(선정자 14, 선정자 15를 제외한 나머지 원고 등)은 임대주택법 제21조 제1항 각 호의 우선 분양전환 대상자에 해당하지 않는다.
3) 선정자 9는 임대차계약 개시일인 2015. 5. 8.까지 주택을 소유하여 임대기간 중 잠시라도 주택을 보유하고 있었으므로, 임대주택법 제21조 제1항 제1호 사유 중 ‘입주일 이후부터 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인’의 요건을 갖추지도 못하였다.
3. 판단
가. 관련 법령
1) 개정된 법령의 시행 후에 이루어지는 임대주택의 분양전환에 관한 법률관계에 관하여는 개정된 법령이 적용되는 것이 원칙이나(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 등 참조), 민간임대주택에 관한 특별법(2015. 8. 28. 법률 제13499호) 부칙 제6조 제2항에 의하면 이 사건 아파트의 분양전환에 관한 법률관계에 관하여는 임대주택법을 비롯한 민간임대주택에 관한 특별법으로 개정되기 이전의 법령이 적용된다고 봄이 타당하다[이하 원고 등의 주장은 임대주택법 제21조 제1항 제1호, 제4호(이하 각각 ‘제1호’, ‘제4호’로만 칭한다)에 의한 주장으로 보기로 한다].
2) 다만 임대주택 입주자의 모집절차에 관하여는 모집절차가 있었던 당시의 법령이 적용된다.
3) 그러므로 이 사건과 관련된 임대주택법 등 관련 법령은 다음과 같다.
■ 임대주택법제1조(목적)이 법은 임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정하여 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 한다.제2조(정의)이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 6. "분양전환"이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다.제20조(임대주택의 임대 조건 등)① 임대주택의 임차인의 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준은 대통령령으로 정한다.제21조(건설임대주택의 우선 분양전환)① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다. 1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인 2. 건설임대주택에 입주한 후 상속·판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 거주한 자로서 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인 3. 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인 4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인 5. 분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인③ 제1항 및 제2항에 따라 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우 임대사업자(국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사를 제외한다)는 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 제출하고, 분양전환에 관한 승인(이하 "분양전환승인"이라 한다)을 신청하여야 한다.④ 시장·군수·구청장은 분양전환승인 신청을 받은 경우 30일 이내에 승인을 하여야 한다. 이 경우 시장·군수·구청장은 제10항에 따른 대통령령으로 정하는 분양전환가격으로 승인하여야 하며, 이를 조정하거나 변경하여서는 아니 된다.⑤ 임대사업자가 제1항에 따른 임대의무기간 경과 후 또는 부도등, 파산, 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우가 발생한 후 각각 6개월 이상 제3항에 따른 분양전환승인을 신청하지 아니하는 경우에는 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우는 임차인대표회의를 말한다)은 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 직접 분양전환승인을 신청할 수 있다.⑧ 임차인이 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임대사업자가 4개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임차인은 승인을 받은 분양전환가격에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. ■구 주택법(2016. 12. 2. 법률 제14344호로 일부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’이라 한다)제16조(사업계획의 승인)① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 다음 각 호의 사업계획승인권자(이하 "사업계획승인권자"라 한다. 국가 및 한국토지주택공사가 시행하는 경우와 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관을 말하며, 이하 이 조, 제16조의2 및 제17조에서 같다)에게 제출하고 사업계획승인을 받아야 한다. 다만, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. ■구 주택법 시행령(2014. 6. 11. 대통령령 제25381호로 일부개정되기 전의 것)제15조(사업계획의 승인)① 법 제16조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 단독주택의 경우에는 20호(법 제2조 제5호 각 목의 어느 하나에 해당하는 공공사업에 따라 조성된 용지를 개별필지로 구분하지 아니하고 일단(일단)의 토지로 공급받아 단독주택을 건설하는 경우에는 30호), 공동주택의 경우에는 20세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수가 20세대, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 30세대)를 말하며, "대통령령으로 정하는 면적"이란 1만제곱미터를 말한다. ■구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 대통령령 제2744호로 전부개정되기 전의 것)제15조(사업계획의 승인)① 법 제16조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 및 세대를 말하며, "대통령령으로 정하는 면적"이란 1만제곱미터를 말한다. 2. 공동주택: 30세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수가 30세대인 경우를 말한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택인 경우에는 50세대로 한다. ■ 구 임대주택법 시행령(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호 민간임대주택에 관한 특별법 시행령으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘임대주택법 시행령’이라 한다)제19조(임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법)① 법 제20조 제1항에 따라 건설임대주택 중 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법은 국토교통부령으로 정하는 바에 따르며, 그 외의 건설임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법은 해당 임대사업자가 정한다. ■ 구 임대주택법 시행규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제270호 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙으로 전부개정되기 전의 것, 이하 ‘임대주택법 시행규칙’이라 한다)제12조(공공건설임대주택의 임차인 자격 등)① 영 제19조 제1항에 따른 공공건설임대주택의 임차인의 자격 및 선정방법에 관하여는 「주택공급에 관한 규칙」이 정하는 바에 따른다. ■ 구 주택공급에 관한 규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부개정되기 전의 것, 이하 ‘주택공급규칙’이라 한다)제3조(적용대상)② 제1항에 따른 주택 중 다음 각 호의 주택을 공급하는 경우에는 해당 호에서 정하는 규정만을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 주택을 해당자에게 공급하고 남은 주택이 법 제16조 제1항에 따른 호수 이상인 경우 그 남은 주택을 공급하는 경우에는 그러하지 아니하다. 4. 임대주택의 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도된 주택: 제4조, 제8조의2, 제21조의2, 제22조 및 제29조제4조(주택의 공급대상)② 국민주택등 또는 제3조 제2항 제1호에 따른 주택의 공급대상은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 입주시까지 무주택세대구성원이어야 한다. 다만, 입주자로 선정되거나 주택건설사업계획상의 입주대상자로 확정된 후 결혼 또는 상속으로 인하여 무주택세대구성원의 자격을 상실하게 되는 자와 공급계약 후 입주할 수 있는 지위를 양수받은 자의 경우에는 예외로 한다. 1. 제11조에 따라 일반공급하는 주택은 입주자모집공고일제8조(입주자의 모집절차)① 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 공개모집을 하여야 한다. (후략)제10조(주택의 공급방법)② 사업주체가 일반공급에 의하여 입주자를 선정하는 때에는 제11조부터 제13조까지의 규정에 따라 입주자를 선정하여야 한다. 이 경우 동·호수의 배정은 추첨의 방법에 따른다.⑥ 사업주체는 제11조 내지 제13조의 규정에 의하여 입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우에는 제4조의 규정에 불구하고 선착순의 방법에 의하여 입주자를 선정할 수 있다.제29조(임대주택의 입주자관리)③ 임대주택의 입주자가 당해주택에서 퇴거할 때에는 사업주체에게 그 주택을 명도하여야 한다. ■ 구 주택공급에 관한 규칙(2015. 6. 8. 국토교통부령 제211호로 일부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택공급규칙’이라 한다)제3조(적용대상)② 제1항에 따른 주택 중 다음의 (중략) 제5호에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 제4조·제21조의2·제22조 및 제29조만을 (중략) 각각 적용한다. 다만, 다음 각 호의 주택을 해당자에게 공급하고 남은 주택이 법 제16조 제1항에 따른 호수 이상인 경우 그 남은 주택을 공급하는 경우에는 그러하지 아니하다. 5. 임대주택의 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도된 주택
나. 임대주택법 제21조 제1항에 규정된 우선 분양전환 대상자의 자격요건에 관하여
1) 공통된 요건: 임차인이 임대의무기간 경과 이전 입주해야 하는지
가) 임대주택법 제21조 제1항에 의하여 공공건설임대주택을 우선 분양전환하기 위하여는 ① 임대의무기간이 경과하여야 하고(같은 조 제1항), ② 시장·군수·구청장으로부터 분양전환승인을 받아야 한다(같은 조 제3, 4항).
나) 나아가 임대주택법 제21조 제1항에 의한 우선 분양전환을 위하여 임차인이 임대의무기간 내에 입주해야 하는지에 관하여 본다. 살피건대, ① 임대주택법 제21조 제1항은 임대사업자의 임대의무기간에 입주할 것을 우선 분양전환 대상자의 자격으로 요구하지 않고 있는 점, ② 임대주택법 제21조 제1항 제1호 내지 제4호에 의하면 국가기관 또는 법인이 아닌 임차인은 원칙적으로 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 무주택자이어야 하고, 임차인이 임차권 양수, 선착순 등의 방법으로 무주택자가 아닌 상태에서 입주하게 되더라도 분양전환 당시에는 무주택자이어야 우선 분양전환권이 인정되는바, 위와 같은 요건을 갖춘 임차인에 대하여는 입주시기와 관계없이 주거생활의 안정을 보호할 필요가 있는 것으로 보이는 점, ③ 우선 분양전환대상자가 되기 위한 목적만을 가지고 입주하는 임차인에 대하여는 주거생활의 안정을 보호할 필요가 적기는 하나, 임대의무기간 내에 입주하였는지는 이러한 목적을 추단하기 위한 합리적인 기준으로 보기 어려운 점(예컨대, 피고의 주장에 의하면 우선 분양전환 대상자가 되기 위한 목적으로 임대의무기간 경과 직전 입주하는 임차인은 우선 분양전환 대상자가 되고, 임대의무기간 경과 후 분양전환 이전 입주하는 임차인은 우선 분양전환 대상자가 되지 않는데, 양자를 달리 취급해야 할 별다른 이유가 없다.) 등에 비추어 보면, 임대주택법 제21조 제1항에 의한 우선 분양전환을 위하여 임차인은 분양전환 이전까지 임대주택에 입주하면 되고 임대의무기간 경과 이전까지 입주할 필요는 없다고 봄이 타당하다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 아니한다.
2) 분양전환 당시의 의미
임대주택법 제2조 제6호는 ‘분양전환’이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것이라고 정의하고 있으므로, 제1호 또는 제4호의 ‘분양전환 당시’는 임차인이 분양전환 신청을 하여 그 지위가 매수인 지위로 바뀌는 효력이 발생한 때라고 봄이 타당하다.
3) 제1호 요건에 관하여
제1호의 우선 분양전환 대상자의 자격을 가지려면, ① 임차인 또는 당초 임차인과 동거하던 세대 구성원 일부(이하 ‘임차인 등’이라 한다)가 해당 임대주택에 입주일부터 분양전환 당시까지 계속하여 거주하여야 하고, ② 임대차계약을 체결한 임차인뿐만 아니라 세대주를 포함한 세대원 전원(이하 ‘전세대원’이라 한다)이 입주일 무렵부터 주택을 소유하지 아니하여야 한다(대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다206044 판결, 대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75462 판결 등 참조).
4) 제4호 요건에 관하여
가) 제4호의 임차인의 의미에 대한 판단
임차인이 선착순의 방법으로 임차권을 취득한 경우에는 분양전환 당시까지 소유주택을 처분하여 무주택자가 되면 임대주택을 우선 분양전환받을 수 있다(대법원 2015. 2. 26. 선고 2014도14871 판결 등 참조).
따라서 앞서 든 법리 및 위 법리에 비추어 보면, 제4호의 임차인은 ① 주택공급규칙 제10조 제6항에 규정된 선착순의 방법(이하 ‘선착순 방법’이라 한다)으로 입주하여 분양전환 당시까지 거주하고, ② 임대차계약 당시에는 무주택일 필요는 없으나 분양전환 당시에는 전세대원이 주택을 소유하지 아니한 경우의 임차인을 의미한다.
나) 선착순 방법의 의미
임대주택법 제20조 제1항, 임대주택법 시행령 제19조 제1항, 임대주택법 시행규칙 제12조 제1항에 따라 공공건설임대주택의 임차인의 자격 및 선정방법에 관하여 규정한 주택공급규칙은 임대주택의 공급대상을 입주자 모집 공고일부터 입주시까지 무주택세대구성원에 한하고(제4조 제2항 제1호), 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 공개모집을 하여야 하며(제8조 제1항), 국민주택 등의 입주자는 입주자모집 공고일을 기준으로 청약저축의 가입 등에 따른 순위에 따라 선정하되(제10조 제2항, 제11조 내지 13조), 위의 방법에 따라 입주자를 선정하고도 남은 주택이 있을 때만 무주택 세대주 여부를 불문하고 선착순으로 입주자를 선정할 수 있는데(제10조 제6항), 임대주택의 입주자가 퇴거하여 사업주체에게 명도한 주택을 다시 공급하면서 그 남은 주택이 구 주택법 제16조 제1항에서 정한 일정 세대 이상이 아닌 경우에는 제8조, 제10조 내지 13조의 규정은 적용하지 아니하나, 공급대상이 입주자 모집 공고일부터 입주시까지 무주택세대구성원임을 요구하는 제4조는 그대로 적용한다(제3조 제2항 제4호, 구 주택공급규칙 제3조 제2항 제5호).
위와 같은 임대주택의 임차인의 자격 및 선정방법에 비추어 보면, 임대주택법 및 관련 법령이 임대주택의 공급대상과 공급방법을 엄격하게 정하면서도 예외적으로 주택공급규칙 제10조 제6항에서 선착순의 방법으로 입주자를 선정할 수 있도록 규정하고 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우 우선 분양전환의 요건을 완화하고 있으므로, 제4호에서 정한 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’는 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 선정한 임차인만을 의미한다고 해석함이 타당하고(대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75462 판결 참조), 주택공급규칙 제10조 제6항에 규정된 선착순의 방법이란 ① 최초 입주자 모집 당시 선착순으로 입주자를 선정한 경우 또는 ② 그 후 임대주택의 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도한 주택이 구 주택법 제16조 제1항에서 정한 일정 세대[2014. 6. 10.까지는 20세대, 그 다음날부터는 30세대. 구 주택법 시행령(2014. 6. 11. 대통령령 제25381호로 일부개정되기 전의 것 또는 2016. 8. 11. 대통령령 제2744호로 전부개정되기 전의 것) 제15조 참조] 이상인 경우 주택공급규칙에 따라 입주자를 공개모집하면서 주택공급규칙 제11, 12, 13조의 규정에 따라 순위 및 공급순차별로 입주자를 선정하였음에도 남은 주택이 있어서 주택공급규칙 제4조의 공급대상이 아닌 자 중에서 선착순으로 입주자를 선정한 경우를 의미한다고 봄이 타당하다.
따라서 해당 임대주택의 이전 입주자가 퇴거하여 다시 공급하는 주택, 이른바 공가(空家)세대에 입주하였으나 주택공급규칙 제10조 제6항에 따른 선착순 임차인에 해당하지 않는 임차인은 제4호의 임차인에는 해당하지 않는다.
5) 소결론
따라서 제1호의 우선 분양전환 대상자의 자격을 갖추려면, ① 임대의무기간의 경과, ② 해당 지방자치단체장의 분양전환승인, ③ 임대차계약 개시일 무렵부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에서 임차인 등의 계속 거주, ④ 임대차계약 개시일 무렵부터 분양전환 당시까지 전세대원의 무주택의 요건을 모두 갖추어야 하고, 제4호의 우선 분양전환 대상자의 자격을 갖추려면 ①, ②의 요건과 함께 ③ ‘선착순 방법’으로 입주하여 분양전환 당시까지 거주하고, ④ 분양전환 당시에는 전세대원이 무주택의 요건을 갖추어야 한다.
그리고 주택공급규칙 제3조 제2항 본문 및 같은 항 제5호가 입주자의 모집절차 및 입주자의 선정방법에 관한 제8조, 제10조 내지 13조의 규정을 준용하고 있지 않은 점, 제1호는 임대주택법 제21조 제1항 제2호 내지 5호에 해당하지 않는 ‘임차인’을 포괄하는 규정으로 해석할 수 있는 점 등에 비추어 보면, 제4호의 요건을 갖추지 못한 임차인이라도 제1호의 우선 분양전환 대상자의 자격을 갖춘다면 임대주택법 제21조에 의하여 우선 분양전환 받을 수 있다고 봄이 타당하다.
다. 임대사업자가 분양전환승인을 받은 경우 임차인이 임대주택법 제21조 제8항에 따른 매도청구권을 행사할 수 있는지
임대주택법 제21조 제8항은 "임차인이 제4항에 따른 분양전환승인을 받은 이후에도 임대사업자가 4개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우에는 임차인은 승인을 받은 분양전환가격에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다."고 규정하고 있고, 임대주택법 제21조 제1항제5항, 제6항에 의하면 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우는 임차인대표회의)은 임대사업자가 분양전환승인을 신청하지 아니하는 경우에는 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 얻어 직접 분양전환승인 신청을 할 수 있는바, 위와 같은 관련 규정의 문언과 취지를 고려하면, 임대주택법 제21조 제8항에 따른 매도청구권은 임차인이 직접 분양전환승인을 신청하여 분양전환승인을 받은 경우에 매도청구권을 행사할 수 있음을 규정한 것으로 볼 여지도 있다.
그러나, 임차인이 분양전환승인 신청을 하였음에도 임대사업자가 분양전환에 응하지 않는 경우와 임대사업자가 분양전환승인 신청을 한 후 임차인이 분양전환 신청의 의사를 표시하였음에도 임대사업자가 이를 거부하는 경우는 분양전환 승인 신청의 주체에 있어서 차이가 있을 뿐, 임차인에게 분양전환 신청의 의사가 있음에도 임대사업자가 임차인의 분양전환 신청에 응하지 않는다는 점에 있어서는 서로 유사하고, 임차인에게 분양전환승인 신청의 의사가 있음에도 임대사업자가 먼저 분양전환승인 신청을 한 경우를 임차인이 분양전환승인 신청을 한 경우보다 임차인에게 더 불리하게 해석할 합리적인 이유가 없으며, 임대사업자가 분양전환승인을 받은 경우에 임대주택법 제21조 제8항을 유추적용하더라도 이미 같은 조 제1항에 의하여 분양전환의무가 발생한 임대사업자의 지위가 그렇지 않은 경우보다 더 불리해진다고 보기도 어렵다.
따라서 임대사업자가 먼저 분양전환승인 신청을 하여 승인을 받았고, 임차인들이 그 후 분양전환 신청의 의사를 표시하였음에도 임대사업자가 이에 응하지 아니한 채 4개월이 경과한 후에는 임대주택법 제21조 제8항을 유추적용하여 임대주택법 제21조 제1항 각 호에서 정한 우선분양전환 대상자인 임차인들은 임대주택법 제21조 제8항에서 정한 매도청구권을 행사할 수 있다고 봄이 타당하다.
라. 구체적 판단
1) 원고 1, 원고 2, 선정자 4, 선정자 5, 선정자 7, 선정자 9, 선정자 10, 선정자 13, 선정자 16, 선정자 17, 선정자 19, 선정자 20(이하 이들을 ‘원고 1 등’이라 한다)에 관하여
이 사건 아파트의 임대의무기간이 2013. 10.경 경과하였고, 피고가 2018. 3. 6. 이 사건 아파트에 대한 분양전환 승인신청을 하여 같은 달 26. 광양시장으로부터 분양전환승인을 받은 사실, 원고 1 등이 별지2 목록 ‘임대차개시일’란 기재 각 해당 일자 무렵부터 아래에서 인정하는 분양전환 당시인 2019. 2. 20.까지 같은 목록 ‘부동산의 표시(동-호수)’란 기재 각 세대에서 계속 거주한 사실은 앞에서 본 바와 같고, 별지2 목록 ‘증거’란 기재 각 해당 증거 및 변론 전체의 취지에 의하면 원고 1 등(선정자 9 제외) 및 이들의 전세대원들이 같은 목록 ‘임대차개시일’란 기재 각 해당 일자 무렵부터 분양전환 당시인 2019. 2. 20.까지 무주택자인 사실을 인정할 수 있다.
다만 선정자 9가 임대차개시일인 2015. 5. 8. 소유하던 광양시 (주소 2 생략) 주택을 처분하여 무주택자가 된 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 이러한 경우에도 제1호에서 정한 ‘입주일 이후부터 무주택자인 임차인’에 해당하는지에 관하여 보건대, 앞에서 본 바와 같이 제1호에서 정한 ‘입주일 이후’는 ‘임대차개시일 무렵’으로 해석할 수 있는 점(대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다206044 판결 참조), 제1호의 문언상 ‘입주일’ 당일에도 무주택자이어야 우선 분양전환 대상자가 되는지는 명백하지 않은 점, 제1호는 우선 분양전환 대상자가 되기 위해 소유하던 주택을 처분하고 임대주택에 거주하기 시작하는 행위를 금지하고 있지 않은 점, 선정자 9가 임대주택에 입주한 시기와 소유한 주택을 처분한 시기 중 어느 쪽이 먼저였는지도 명확하지 않은 점 등을 종합하면, 선정자 9 역시 제1호에서 정한 ‘입주일 이후부터 무주택자인 임차인’에 해당한다고 봄이 타당하다.
따라서 원고 1 등은 제1호의 자격을 갖춘 임차인에 해당하고(따라서 제4호의 자격을 갖춘 임차인에 해당하는지에 관하여는 별도로 판단하지 아니한다), 원고 1 등이 2018. 4. 27. 피고를 상대로 이 사건 소장 부본의 송달을 통해 분양전환 신청의 의사를 표시한 사실은 기록상 명백하며, 그로부터 피고가 4개월 이상 분양전환에 응하지 아니하였으므로, 원고 1 등은 피고에 대하여 승인받은 분양전환 가격에 따라 같은 목록 ‘부동산의 표시(동-호수)’란 기재 각 해당 부동산의 매도를 청구할 수 있고, 그와 같은 내용의 의사표시가 기재된 2019. 2. 14.자 청구취지 및 청구원인변경신청서 부본이 피고에게 도달한 2019. 2. 20. 원고 1 등과 피고 사이에서 위 각 해당 부동산에 관하여 승인받은 분양전환 가격에 따라 매매계약이 성립되었다.
2) 원고 3, 선정자 6, 선정자 8, 선정자 11, 선정자 12, 선정자 14, 선정자 15, 선정자 18(이하 이들을 ‘원고 3 등’이라 한다)에 관하여
앞에서 본 바와 같이 원고 3 등이 제4호의 임차인에 해당하기 위해서는 원고 3 등이 ① 이 사건 아파트에 관한 최초 입주자 모집 당시 선착순으로 입주자로 선정되었거나, ② 그 후 이 사건 아파트의 입주자가 퇴거함으로써 송보건설 또는 피고에게 명도한 주택이 2014. 6. 10.까지는 20세대, 그 다음날부터는 30세대 이상이 되어 주택공급규칙 제8조에 따라 입주자를 공개모집하면서 주택공급규칙 제11조, 제12조, 제13조의 규정에 따라 순위 및 공급순차별로 입주자를 선정하였음에도 남은 주택이 있어서 주택공급규칙 제4조의 공급대상이 아닌 자 중에서 원고 3 등이 선착순으로 입주자로 선정되었다는 사실이 인정되어야 하나, 이러한 점에 대한 주장·입증이 없는 이상 원고 3 등의 주장 사실만으로는 제4호의 자격을 갖춘 임차인에 해당한다고 보기 어렵다. 따라서 원고 3 등의 청구는 이유 없다.
3) 소결론
따라서 피고는 원고 1 등으로부터 별지2 목록 ‘분양전환가격’란 기재 각 해당 금원을 지급받음과 동시에 원고 1 등에게 같은 목록 ‘부동산의 표시’란 기재 각 해당 부동산에 관하여 2019. 2. 20. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.
4. 결론
그렇다면, 원고 1 등의 청구는 이유 있어 이를 모두 인용하고, 원고 3 등의 청구는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 오권철(재판장) 구준모 남요섭