【원 고】
주식회사 세움 (소송대리인 법무법인 부원 담당변호사 김학무)
【피 고】
○○○○ 관리단 (소송대리인 법무법인 태일 담당변호사 정중호 외 1인)
【변론종결】
2021. 3. 4.
【주 문】
1. 피고는 원고에게 71,409,642원 및 이에 대하여 2019. 11. 8.부터 2021. 4. 8.까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용 중 70%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
피고는 원고에게 242,735,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 기초 사실
가. 원고는 집합건물 및 상가건물 등의 위·수탁 관리업무를 주된 사업으로 영위하는 법인이고, 피고는 서울 강서구 (주소 생략) 소재 ○○○○ 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 구분소유자들로 구성된 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제23조 제1항에 따른 관리단이다.
나. 이 사건 건물은 2017. 6. 28. 사용승인을 받았는데, 원고는 그 무렵 이 사건 건물 분양자인 송림산업개발 주식회사(이하 ‘송림산업’이라 한다) 및 주식회사 삼성건설(이하 ‘삼성건설’이라 한다)과 사이에 계약기간을 2017. 6. 27.부터 2020. 6. 26.까지로 하는 이 사건 건물 관리업무에 관한 위·수탁계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 용역계약’이라 한다). 원고는 위 계약에 따라 2017. 7.경부터 이 사건 건물 관리업무를 수행하여 왔다.
다. 2019. 2. 26. 개최된 이 사건 건물의 관리단집회(이하 ‘이 사건 관리단집회’라 한다)에서는 관리규약을 제정하고, 관리인 소외인을 비롯한 관리위원과 감사를 선임하며, 관리위원회에 이 사건 건물의 위·수탁관리회사 선정 업무를 위임하기로 하는 내용의 의결이 있었다.
라. 그에 따라 위 관리위원회는 2019. 5. 9. 회의를 개최하여 후속 관리업체를 선정하였고, 피고는 2019. 5. 22. 원고에게 2019. 6. 30.자로 원고의 이 사건 건물에 관한 관리업무가 종료되므로 피고에게 그에 관한 제반사항 일체를 인수인계 해줄 것을 요청하였다. 그러나 원고는 미납된 용역비를 정산 받을 때까지 인수인계를 할 수 없다고 회신한 이후 피고의 위 요청에 응하지 않았다.
마. 피고는 2019. 9. 11. 원고를 상대로 이 사건 건물 관리업무 금지 및 이 사건 건물 중 원고가 관리사무소로 점유하고 있는 부분의 인도를 구하는 가처분을 신청하였다. 위 가처분 신청은 대법원의 파기환송을 거쳐 서울고등법원이 2020. 10. 20. 신청을 인용하는 결정을 하였고, 그 무렵 확정되었다(2020라20725호).
바. 원고는 위 결정의 취지에 따라 2020. 10. 30. 이 사건 건물에 관한 관리업무를 중단하고, 이 사건 건물을 피고에게 인도하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3, 4, 6, 10호증, 을 제2, 5 내지 11호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장 요지
가. 원고
피고는 집합건물법에 따라 당연 설립되는 이 사건 건물의 관리단으로, 건물 관리에 관한 최종적인 권한과 책임의 귀속 주체이다. 집합건물법 제9조의3이 정한 분양자의 건물 관리의무는 관리단이 관리를 개시할 때까지만 존속하는 임시적·한정적인 것으로, 관리단이 실제 성립되면 관리단은 건물 관리에 관하여 발생한 분양자의 채권·채무를 포괄적으로 승계한다고 보아야 한다.
또한 이 사건 관리단집회에서 원고가 이 사건 건물 관리를 중단하되, 다만 관리위원회에서 후속 관리업체를 선정할 때까지 관리업무를 계속하기로 승인하였다. 그러나 아직 관리위원회의 의결로 후속 관리업체가 선정된 사실은 없고, 원고는 이 사건 용역계약 및 이 사건 관리단집회에서 의결된 내용에 따라 이 사건 건물을 관리하여 왔으므로, 피고는 원고에게 이 사건 용역계약에 따른 용역비를 지급하여야 한다.
따라서 피고는 원고에게 2017. 8.부터 2019. 8.까지의 용역비 중 원고가 2019. 3.까지 지급받은 금액을 공제한 나머지 242,735,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 피고
1) 이 사건 용역계약의 당사자는 분양자이지 피고가 아니므로, 원고는 계약당사자가 아닌 피고에 대하여 위 계약에 따른 용역비를 청구할 수 없다.
2) 이 사건 관리단집회 개최 전까지 이 사건 건물의 관리 주체는 분양자이므로 피고의 자치 관리 개시 전 발생한 용역비채무는 분양자인 송림산업과 삼성건설이 부담해야 한다. 이 사건 관리단집회 이후부터는 피고가 이 사건 건물의 관리 주체이기는 하나, 피고가 이 사건 관리단집회에서 후속 관리업체 선정 시까지 원고의 관리업무를 계속하도록 승인하여 이 사건 용역계약상 채권·채무를 승계한 사실이 없으므로, 피고는 원고에 대하여 이 사건 용역계약에 따른 용역비 지급채무를 부담하지 않는다.
3. 판단
가. 관련 법리
1) 집합건물법에 의하면, 집합건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 당연 설립되고(제23조 제1항), 다만 분양자는 제23조 제1항에 따른 관리단이 관리를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 한다(제9조의3 제1항).
2) 집합건물법 제23조 제1항에 의한 집합건물의 관리단은 어떠한 조직행위가 없더라도 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 구분소유 건물 및 그 대지와 부대시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 구분소유자 단체로서 당연히 성립되는 것이고, 그 관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작한 이상 구분소유 건물의 관리에 관한 권한 및 책임은 종국적으로 동 관리단에 귀속된다(대법원 1997. 8. 29. 선고 97다19625 판결 등 참조). 그러나 관리단이 실제로 조직되지 아니한 상태에서 미분양된 전유부분의 소유자로서 구분소유자 중의 1인인 건축주가 주체가 되어 집합건물을 사실상 관리하여 왔다면 이를 바로 관리단에 의한 자치적 관리로 볼 수는 없고, 따라서 위와 같이 자치관리를 개시하지 못하고 여전히 건축주가 주체가 되어 집합건물을 관리하였다면 건축주가 관리하는 기간에 발생한 채권채무는 특별한 사정이 없으면 건축주에게 귀속된다(대법원 1996. 12. 10. 선고 96다12054 판결 참조).
나. 이 사건 관리단집회 전 용역비 청구에 관한 판단
이 사건 관리단집회가 2019. 2. 26. 개최되어 피고가 관리단으로서 실제로 조직을 갖춘 사실은 앞서 본 바와 같으므로 그 무렵부터 피고가 이 사건 건물에 대한 자치 관리를 시작하여 건물 관리에 관한 권한과 책임의 귀속 주체가 되었다고 볼 수 있다. 그러나 이러한 점만으로는 피고의 자치 관리 개시 이전의 기간에 관하여도 이 사건 건물의 관리에 관하여 발생한 채권·채무가 피고에게 당연히 귀속된다고 볼 수 없고, 해당 기간 동안 집합건물법 제9조의3에 따라 분양자인 송림산업, 삼성건설이 체결한 이 사건 용역계약상 분양자의 채무를 피고가 포괄적으로 승계한다고 볼만한 법적인 근거가 없다. 또한 피고가 분양자의 이 사건 용역계약상 당사자 지위를 인수하였다고 볼 아무런 증거도 없다.
따라서 피고에 대하여 이 사건 관리단집회 전까지 발생한 이 사건 용역계약에 따른 용역비 지급을 구하는 이 부분 청구는 받아들일 수 없다.
다. 이 사건 관리단집회 이후 용역비 청구에 관한 판단
1) 위 기초 사실, 앞서 든 증거들 및 갑 제2호증의 기재, 변론 전체의 취지에 비추어 알 수 있는 다음의 사정들을 종합하면, 피고는 이 사건 관리단집회 의결로 원고가 이 사건 건물을 관리하고 있는 현재의 상태를 한시적으로 용인하고 관리위원회에서 후속 관리업체를 선정할 때까지만 이 사건 용역계약을 승인하여 그 이후의 기간에 관한 이 사건 용역계약상 분양자의 채권·채무를 승계하였다고 인정할 수 있다.
① 이 사건 관리단집회 회의록(갑 제4호증)에 의하면, 이 사건 관리단집회에서 ‘위·수탁관리회사 선정의 건’에 관하여 관리위원회에서 논의 및 결정하기로 의결하였을 뿐, 원고의 이 사건 건물 관리업무를 즉시 중단하게 한다는 내용의 의결은 없었다.
② 원고는 이 사건 관리단집회 당시 이 사건 용역계약에 따라 관리업무를 수행하고 있었다. 피고는 이러한 사정을 잘 알고 있는 상태에서 이 사건 관리단집회에서 후속 관리업체 선정에 관한 사항을 직접 의결하기보다는 이후 따로 개최될 관리위원회에서 논의한 후 결정하는 방법을 선택하였다.
③ 이 사건 관리단집회에서 원고의 관리업무 즉시 중단을 의결하였다면, 이 사건 관리단집회일부터 관리위원회의 의결에 따라 후속 관리업체가 선정될 때까지 관리업무에 공백이 발생한다. 이 사건 건물은 지하 4층부터 지상 13층까지 연면적 합계 17,518.94㎡에 이르는 규모가 큰 건물로서, 이 사건 관리단집회 당시 701호 호텔을 비롯하여 각 호실에는 상가들이 입점하여 영업을 하고 있었던 것으로 보이는데, 이처럼 이 사건 건물에 대한 관리가 필요한 상황에서 그와 같은 관리의 공백 상태를 의도하였다고 보기는 어렵다.
④ 피고는 원고에게 이 사건 용역계약이 2019. 6. 30.자로 종료됨을 통보하였다. 이는 원고와 후속 관리업체 사이의 인수인계 및 후속 관리업체의 업무 개시 시점을 고려한 것으로 보이고, 위 기간까지 원고의 관리업무 계속을 한시적으로나마 승인하였다는 의사를 재차 표시한 것으로 보는 것이 옳다.
2) 피고는 원고에게 이 사건 용역계약에 따라 2019. 2. 26.부터 피고의 통보로 이 사건 용역계약이 종료한 시점인 2019. 6. 30.까지의 용역비를 지급할 의무가 있다.
3) 피고는 이 사건 용역계약은 상가 부분(1층~6층)과 호텔 부분(7층~13층)으로 나누어 체결되었는데, 일반관리비, 근무인원 배분 및 그로 인한 전체 계약금액 책정이 상가 부분에 현저히 불리하게 체결되어 이를 인정할 수 없다는 취지로도 주장한다. 그러나 피고는 이 사건 용역계약을 한시적으로나마 승인하여 원고에 대하여 이 사건 용역계약에 따른 용역비 지급의무를 부담하고 있는 점은 앞서 본 바와 같고, 피고가 달리 이 사건 용역계약을 변경하여 승인하기로 결의하였다고 볼만한 증거는 없다. 피고의 위 주장은 이 사건 용역계약이 부당하므로 당초 그 주장과 같이 체결되었어야 한다는데 불과하여 받아들이기 어렵다.
라. 구체적인 범위
1) 다툼 없는 사실, 갑 제8, 13호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 용역계약에 따른 용역비는 최초 계약 당시보다 감액되어 2019. 2.분부터 4.분까지는 월 24,200,000원, 2019. 5.분은 23,089,000원, 2019. 6.분은 21,901,000원이고,
같은 기간 원고는 매월 전산사용료 100,000원, 소독 및 물탱크청소비로 150,000원을 각 지출한 사실이 인정된다. 한편 원고는 피고로부터 2019. 3. 9. 12,000,000원을, 2019. 3. 29. 13,600,000원을 이 사건 건물 관리비로 각 지급받았음을 자인하고 있다.
2) 앞서 본 바와 같이 피고는 원고에게 2019. 2. 26.부터 2019. 6. 30.까지의 이 사건 용역계약에 따른 용역비를 지급할 의무가 있고, 위 인정 사실에 의하면 그 구체적인 범위는 다음과 같다.
① 2019. 2. 26.부터 2019. 4. 30.까지 : 50,992,857원[= 24,200,000원 × (3/28 + 2월), 원 미만 버림, 이하 같다.]
② 2019. 5. 1.부터 2019. 5. 30.까지 : 23,089,000원
③ 2019. 6. 1.부터 2019. 6. 30.까지 : 21,901,000원
④ 2019. 2. 26.부터 2019. 6. 30.까지의 전산사용료, 소독 및 물탱크청소비 : 1,026,785원[= 250,000원 × (3/28 + 4월)]
⑤ 원고가 피고로부터 지급받은 금액 : 25,600,000원(= 12,000,000원 + 13,600,000원)
⑥ 소계 : 71,409,642원(= ①+②+③+④-⑤)
3) 피고는 원고에게 71,409,642원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날인 2019. 11. 8.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2021. 4. 8.까지는 상법이 정한 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 결론
원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있으므로 인용하고, 나머지 청구는 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 강성수(재판장) 강수민 박세라