【원고, 상고인】
탑동2구역주택재개발정비사업조합 (소송대리인 법무법인 산하 담당변호사 오민석 외 8인)
【피고, 피상고인】
피고 1 외 4인 (소송대리인 법무법인 정의 외 1인)
【원심판결】
청주지법 2018. 7. 20. 선고 2018나5295 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 청주지방법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 원심판결 이유에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
가. 원고는 청주시 (주소 생략) 일대 약 79,035.2㎡를 사업시행구역으로 하는 주택재개발정비사업조합이다. 원고는 2016. 4. 15. 탑동2구역 주택재개발정비사업(이하 ‘이 사건 정비사업’이라 한다)에 관한 조합원 분양신청 공고를 하면서 2016. 4. 20.부터 2016. 5. 20.까지 분양신청을 받았다.
나. 피고들은 이 사건 각 부동산의 소유자들이자 그 점유자들로서, 분양신청 기간 내에 원고에게 분양신청서를 제출하였다.
다. 원고는 2017. 1. 16. 청주시장으로부터 관리처분계획인가를 받았고, 청주시장은 2017. 1. 20. 청주시 고시 제2017-30호로 이를 고시하였다.
2. 원심은 그 판시와 같은 이유로, 원고가 원고의 조합장이 주민간담회에서 공언한 것과 달리 관리처분계획인가 시점으로부터 상당한 기간이 지나도록 정관에서 정한 분양계약 체결절차를 진행하지 않음으로써 피고들에게 현금청산자가 될 기회를 주지 않고 피고들에 대하여 미리 이 사건 각 부동산의 인도를 구하는 것은 정의관념에 비추어 용인될 수 없다고 보아, 피고들의 신의칙에 기한 항변을 받아들여 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하였다.
3. 그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
가. 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 법률관계 당사자 간 상대방에 대한 권리행사를 부정하기 위해서는, 상대방에게 신의를 공여하였거나 객관적으로 보아 상대방이 신의를 가지는 것이 정당하고, 그러한 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 한다(대법원 1991. 12. 10. 선고 91다3802 판결 등 참조).
나. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사정을 알 수 있다.
1) 원고의 정관 제44조 제4항은, 조합은 조합원이 ‘분양신청을 하지 아니한 자’, ‘분양신청을 철회한 자’ 등에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항은 “조합원은 관리처분계획인가 후 조합에서 정한 기간 내에 분양계약 체결을 하여야 하며 분양계약 체결을 하지 않는 경우 제4항의 규정을 준용한다.”라고 규정하고 있다.
위 정관 규정의 문언의 내용 및 규정 취지에 비추어 볼 때 ‘분양신청을 철회한 자’라고 함은 분양신청기간 내에 분양신청을 하였으나 그 기간이 종료하기 전에 이를 철회함으로써 ‘분양신청을 하지 아니한 자’와 마찬가지로 관리처분계획의 수립과정에서 현금청산대상자가 된 사람을 의미할 뿐, 분양신청을 한 후 분양신청기간이 종료한 다음 임의로 분양신청을 철회하는 사람까지 이에 해당된다고 볼 수는 없다(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011두17936 판결 등 참조).
2) 원고의 조합장인 소외인이 분양신청기간 중에 조합원간담회에서 “분양신청은 아무 때든지 철회도 가능한 겁니다”, “분양신청 철회는 분양계약 체결 전까지 가능하다”는 취지의 발언을 한 사실은 인정된다.
그러나 소외인은 이와 같이 발언을 하면서 “분양신청을 하더라도 분양계약을 체결하지 않으면 바로 현금청산으로 분류가 된다.”라는 내용도 설명하였다. 또한 조합원들에게 배부된 분양안내책자에는 아무 때나 분양신청 철회가 가능하다거나 언제든 분양신청을 철회하기만 하면 바로 금전청산을 해 주겠다는 내용은 없고, 오히려 ‘분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자’에 한하여 금전청산을 해준다고 명시되어 있을 뿐이다. 소외인의 발언을 ‘분양신청기간이 지난 후에도 아무 때든지 철회할 수 있는 기회를 부여하겠다’는 뜻으로 해석하는 것은 구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법 제14567호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제47조 및 원고 정관 제44조 제4항 규정에 정면으로 반하고, 소외인이 피고들에게 이러한 기회를 부여할 수 있는 권한도 없는 것으로 보인다. 따라서 위 발언의 전체적인 취지나 맥락, 조합원간담회에서 위와 같이 발언을 하게 된 목적이나 배경 등 여러 사정에 비추어 볼 때 소외인은 정관 내용을 조합원들에게 설명하면서 분양신청을 독려하려던 의도에서 위와 같이 발언한 것일 뿐 앞서 본 정관 내용을 변경하여 분양신청 철회 기회를 추가적으로 부여하겠다는 공적인 견해를 표명한 것으로 볼 수는 없다.
3) 도시정비법 등 관련 법령 및 원고의 정관에 ‘조합은 관리처분계획인가 이후 어느 일정한 기간 이내에 반드시 분양계약 체결기간을 정하여야 한다’는 취지의 규정도 없다. 오히려 원고 정관 제44조 제5항은 조합원으로 하여금 ‘조합이 정한 기간 내’에 분양계약을 체결하도록 규정하여 분양계약 체결 시기는 조합이 재량으로 정할 수 있게 하고 있다. 그렇다면 원고는 조합원들의 다양한 이해관계, 정비사업에 소요될 것으로 예상되는 사업비용, 조합원·현금청산대상자·세입자 등의 이주 정도, 관리처분계획의 변경 가능성 등 제반 사정을 고려하여 사업시행기간 중 분양계약 체결기간을 적절한 시기로 정할 수 있는 권한을 보유하고 있다고 보아야 한다.
4) 사업시행자가 취득하는 토지의 보상액은 변동성이 적은 공시지가를 기준으로 하여 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등에 따라 적정하게 가감된 금액으로 결정되므로, 조합이 현금청산대상자들에게 지급할 보상액을 줄이기 위해 고의적으로 분양계약 체결절차를 지연시킬 가능성은 높지 않은 것으로 보인다. 나아가 이 사건에서 원고가 그와 같은 의도로 분양계약 체결절차를 일부러 지연시키고 있다고 볼 만한 사정도 찾아볼 수 없다.
5) 원고의 정관 제44조 제5항은 분양신청기간 만료 이후라도 사후에 분양계약 체결기간 내에 분양계약을 체결하지 아니함으로써 조합원으로 하여금 현금청산의 방법으로 사업에서 이탈할 수 있는 기회를 추가로 부여하고자 하는 사후적이고 예외적인 규정으로 보아야 한다.
따라서 위 정관 조항은 조합이 조합원들에게 분양계약 체결을 요구하는데도 그 분양계약 체결 의무에 위반하여 분양계약을 체결하지 아니한 조합원을 현금청산대상자로 한다는 의미로 해석하는 것이 타당하고, 조합이 사업 진행상 여러 가지 사정으로 조합원들에게 분양계약 체결 자체를 요구하지 아니한 경우에는 그러한 사정만으로 조합원들이 당연히 현금청산대상자가 된다고 볼 것은 아니다(대법원 2012. 5. 9. 선고 2010다71141 판결 등 참조).
다. 이러한 사정을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 조합장 소외인의 발언을 통하여 피고들에게 추가적인 분양신청 철회 기회를 부여하겠다는 공적인 견해표명을 하였다고 보기 어렵고, 원고가 분양계약 체결절차를 진행하거나 추가적인 분양신청 철회 기회를 부여하지 아니하고 피고들에게 부동산의 인도를 구하는 것이 정의관념에 비추어 도저히 용인될 수 없는 정도라고 볼 수도 없다.
그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로 피고들의 신뢰보호원칙 및 신의칙에 기한 항변을 받아들여 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각하였다. 이러한 원심판결에는 신의칙에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 정당하다.
4. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 박상옥(재판장) 조재연 노정희(주심)