【원고, 피항소인 겸 항소인】
원고 (소송대리인 변호사 소병수 외 1인)
【피고, 항소인 겸 피항소인】
피고 (소송대리인 법무법인 한일 담당변호사 김성순 외 1인)
【제1심판결】
서울동부지방법원 2018. 5. 17. 선고 2016가합109688 판결
【변론종결】
2019. 9. 27.
【주 문】
1. 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소한다.
2. 위 취소 부분에 대한 원고의 청구를 기각한다.
3. 원고의 항소를 기각한다.
4. 소송 총비용은 원고가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고는 원고에게 420,000,000원 및 이에 대하여 2014. 4. 11.부터 이 사건 2018. 3. 6.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 항소취지
가. 원고
제1심판결 중 다음에 지급을 구하는 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고에게 150,009,797원 및 이에 대하여 2014. 4. 11.부터 이 사건 2018. 3. 6.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
나. 피고
주문 제1, 2항과 같다.
【이 유】
1. 기초사실
가. 소외 1은 2011. 10. 20. 피고에게 [별지1] 목록 기재 각 토지(그 후 [별지2] 목록 기재와 같이 합병되었는바, 이하 ‘이 사건 각 토지’라고 함)에 관하여 2011. 10. 19.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.
나. 피고는 2014. 4. 11. 소외 2에게 이 사건 각 토지에 관하여 2014. 4. 7.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.
다. 원고는 2011. 12. 7. 피고와 사이에, ‘쌍방 합의하에 이 사건 각 토지를 피고에게 이전한다. 피고는 이 사건 각 토지에 대하여 매매권리가 없고, 모든 매매권리는 원고에게 있다. 피고는 명의이전만 되어있을 뿐, 금원은 투자한 사실이 없다.’라는 내용의 사실확인서(이하 ‘이 사건 확인서’라고 함)를 작성하였다.
【인정근거】
다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 21호증의 각 기재(별도의 언급이 없으면 가지번호를 포함하며, 이하 같다), 변론 전체의 취지.
2. 당사자들의 주장
가. 원고의 주장
1) 손해배상 청구
가) 원고는 이 사건 각 토지를 소외 1로부터 매수하여 이른바 ‘3자간 등기명의신탁’의 방법으로 피고에게 명의신탁을 하였으므로, 피고는 위와 같은 명의신탁약정 내지 이 사건 각 토지를 원고에게 이전한다는 묵시적 위임약정에 기하여, 원고의 동의 없이 이 사건 각 토지를 처분하지 않을 의무 또는 처분하더라도 원고에게 그 매매대금을 지급할 의무를 부담한다. 그런데도 피고는 이러한 명의신탁약정 내지 위임약정을 위반하여 원고의 동의 없이 소외 2에게 이 사건 각 토지를 14억 원에 매도하는 불법행위를 하였다.
나) 피고는 이 사건 각 토지를 처분함으로써 명의신탁자인 원고의 매도인에 대한 소유권이전등기청구권 행사를 불가능하게 하였으므로, 피고의 행위는 제3자에 의한 채권침해로서 불법행위를 구성한다.
다) 피고는 이 사건 각 토지를 상당한 가격으로 처분하고 그 매매대금을 신탁자인 원고에게 지급할 의무가 있음에도 불구하고, 시가보다 현저히 낮은 가격에 매도하였는바, 이는 신의성실의 원칙에 위배되는 것으로서 불법행위에 해당한다.
라) 따라서 피고는 원고에게 불법행위로 인한 손해배상으로 4억 2,000만 원(= 매매대금 14억 원 - 이 사건 각 토지의 근저당채무 9억 8,000만 원)을 지급할 의무가 있다.
2) 부당이득반환 청구
피고는 이 사건 각 토지를 매각하여 법률상 원인 없이 4억 2,000만 원의 이익을 얻었고, 원고는 이 사건 각 토지에 대한 소유권이전등기청구권을 상실하는 손해를 입었으므로, 피고는 원고에게 부당이득의 반환으로 4억 2,000만 원을 지급할 의무가 있다.
나. 피고의 주장
1) 명의신탁자와 명의수탁자 사이에 보호가치 있는 신임관계가 인정되지 않는 이상, 피고가 이 사건 각 토지를 처분한 것이 불법행위에 해당한다고 할 수 없다.
2) 피고는 이 사건 각 토지를 매각하여 매매대금으로 4억 2,000만 원을 취득한 사실이 없어 아무런 이득을 얻지 않았으므로, 부당이득이 성립하지 않는다.
3) 설령 원고가 피고에 대하여 부당이득반환채권을 가진다고 하더라도, 피고는 원고에 대하여 ① 이 사건 각 토지에 관하여 지출한 비용 150,009,797원(= 취득세 25,780,000원 + 근저당채무의 이자 124,229,797원), ② 2010. 11. 16.부터 2012. 8. 14.까지 원고의 동생 소외 3 및 원고가 실질적으로 운영하는 법인의 계좌를 통해 원고에게 대여한 돈 254,400,200원과 2010. 11. 25.부터 2011. 4. 12.까지 원고에게 대여한 돈 99,509,000원의 합계 353,909,200원 등의 채권을 가지고 있으므로, 위 부당이득반환채권과 대등액의 범위에서 상계한다.
3. 청구원인에 관한 판단
가. 당사자들의 관계(= 3자간 등기명의신탁)
1) 갑 제1, 2, 14, 21, 23, 24호증, 을 제16 내지 18, 20, 21호증의 각 기재, 제1심 증인 소외 4의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음과 같은 사실들을 인정할 수 있다.
가) 원고는 소외 4를 대리하여 2009. 2. 15. 소외 1을 대리한 소외 5와 이 사건 각 토지에 실버타운 및 복지요양시설을 설립하는 사업을 내용으로 하는 공동사업계약(이하 ‘이 사건 공동사업계약’이라고 함)을 체결하였다. 이 사건 공동사업계약에서는 이 사건 각 토지 약 4,700평 중에서 우선 약 3,000평의 매매대금 12억 원에서 금융대출금 6억 원을 공제한 나머지 6억 원에 관하여, 소외 4와 소외 1이 각 3억 원씩 출연하기로 하고, 공동사업을 위한 법인이 설립되면 소외 1이 그 법인에 이 사건 각 토지의 소유권이전등기를 마쳐주기로 하였다.
나) 원고는 소외 4를 대리하여 같은 날 소외 1을 대리한 소외 5와 이 사건 각 토지 중 약 3,000평의 1/2 지분을 6억 원에 매수하는 계약을 체결하였는데, 매매대금 6억 원 중 3억 원 및 사무실 운영비 5,000만 원을 합산한 3억 5,000만 원은 약속어음으로 지급하고, 나머지 3억 원은 이 사건 각 토지 중 약 3,000평의 근저당채무 중 3억 원을 승계하는 것으로 대체하기로 하였다. 원고는 같은 날 액면금 2억 원 및 1억 5,000만 원의 약속어음 총 2장의 각 제1배서인란에 소외 4 명의의 배서를 하고, 제2배서인란에 원고 명의의 배서를 한 후 소외 5에게 주었다.
다) 이 사건 공동사업계약에 따라 2009. 3. 26. (법인명 생략)(이하 ‘이 사건 영농조합법인’이라고 함)이 설립되었는데, 대표이사 및 이사로 소외 4, 이사로 소외 5 등이 각 취임하였다.
라) 소외 5는 이 사건 각 토지의 소유권을 이 사건 영농조합법인 앞으로 이전하지 못하자 2009. 6. 26. 원고에게 액면금 1억 5,000만 원의 약속어음을 반환하였다. 그리고 소외 5는 같은 날 원고에게 원고가 73,394,448원을 투자하였다는 확인서를 작성하여 주었다.
마) 원고는 2010. 11. 24. 이 사건 각 토지에 관하여 매매대금반환청구권을 피보전권리로 한 처분금지가처분 결정(제주지방법원 2010카합394호)을 받아 그 가처분등기를 마쳤다.
바) 원고는 2011. 6. 27. 소외 1과 사이에, ‘원고와 소외 1은 원고가 이 사건 각 토지를 대출금 9억 8,000만 원을 인수하는 조건으로 대금 12억 2,000만 원에 매수하기로 하는 매매계약서를 작성한다.’라는 취지의 사실확인서를 작성하였다. 그 후 소외 5는 2011. 10. 27. 이 사건 영농조합법인의 이사에서 해임되었고, 같은 날 원고의 동생인 소외 3이 이사로 취임하였다.
2) 위 인정사실들을 종합하여 알 수 있는 원고와 소외 1 사이 이 사건 공동사업계약의 내용, 그 계약 이행의 경과, 공동사업의 진행을 위한 이 사건 각 토지에 관한 매매계약 체결의 경위와 그 내용, 이 사건 각 토지에 관한 피고 명의 소유권이전등기의 경위, 이 사건 공동사업계약 및 이 사건 각 토지의 매매와 관련한 비용부담 관계, 원고와 피고가 이 사건 각 토지와 관련하여 이 사건 확인서를 작성한 경위와 그 내용 등에다가 원고와 소외 1, 피고의 관계를 포함한 제반사정들에 비추어 보면, 원고는 소외 1로부터 이 사건 각 토지를 매수하면서 그 등기는 피고의 명의로 하기로 약정하고, 그 약정에 따라 소외 1이 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전등기를 피고 앞으로 마쳐 준 것으로서, 이 사건 각 토지에 관하여는 이른바 3자간 등기명의신탁이 이루어졌다고 보아야 한다.
나. 손해배상 청구에 관한 판단
1) 명의신탁 내지 위임약정 위반 주장에 관한 판단
이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 제1심판결 해당란{"3. 판단"의 "가. 주위적 주장에 관한 판단" 중 "(1) 위임약정 위반 주장" 부분(제3쪽 제21행 ~ 제4쪽 제18행)}의 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
2) 채권침해 주장에 관한 판단
이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 제1심판결 해당란{"3. 판단"의 "가. 주위적 주장에 관한 판단" 중 "(2) 제3자에 의한 채권침해 주장" 부분(제4쪽 제19행 ~ 제5쪽 제11행)}의 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
3) 신의성실 원칙 위반 주장에 관한 판단
앞서 본 바와 같이 원고와 피고 사이에 보호할 만한 가치가 있는 신임관계 있다거나 피고가 원고에게 이 사건 각 토지를 상당한 가격으로 처분하여 그 매매대금을 지급할 의무를 부담한다고 볼 수 없다. 뿐만 아니라, 갑 제1, 25, 26호증의 각 기재, 이 법원의 농협은행에 대한 2019. 4. 12.자 사실조회결과만으로는 피고가 이 사건 각 토지를 시가보다 현저히 낮은 가격에 매도했음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거도 없다.
다. 부당이득반환 청구에 관한 판단
1) 이른바 3자간 등기명의신탁에서 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에서 정한 유예기간이 경과한 후 명의수탁자가 신탁부동산을 임의로 처분하거나 강제수용이나 공공용지 협의취득 등을 원인으로 제3취득자 명의로 이전등기가 마쳐진 경우, 특별한 사정이 없는 한 제3취득자는 유효하게 소유권을 취득하게 되므로, 그로 인하여 매도인의 명의신탁자에 대한 소유권이전등기의무는 이행불능으로 되고 그 결과 명의신탁자는 신탁부동산의 소유권을 이전받을 권리를 상실하는 손해를 입게 되는 반면, 명의수탁자는 신탁부동산의 처분대금이나 보상금을 취득하는 이익을 얻게 되므로, 명의수탁자는 명의신탁자에게 그 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다(대법원 2011. 9. 8. 선고 2009다49193, 49209 판결 등 참조).
2) 그러므로 이 사건에서 피고가 이 사건 각 토지의 처분대금을 취득하는 이익을 얻었는지에 관하여 보건대, 앞서 본 증거들과 을 제2, 27 내지 29, 32, 34, 35호증의 각 기재, 당심 증인 소외 6의 증언, 이 법원의 농협은행(2018. 8. 10.자 및 2018. 9. 4.자), 국민은행, 제주시농협, 한국스탠다드차타드은행, 호남새마을금고, 제주은행, 안덕농업협동조합, 애월농업협동조합, 제주감귤농업협동조합, 하나은행, 제주시수산업협동조합, 제주양돈농협, 제주축협에 대한 각 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 각 토지에 관하여 피고와 소외 2 사이에 대금을 14억 원으로 하되, 9억 8,000만 원의 근저당 채무를 매수인이 인수하기로 하는 내용의 매매계약이 체결되었다는 사정만으로는 명의수탁자이자 매도인인 피고가 그 차액인 4억 2,000만 원 상당의 처분대금을 취득하는 이익을 얻었다고 단정할 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
(가) 피고는 2011. 10.경부터 2013. 11.경까지 이 사건 각 토지의 근저당채무 9억 8,000만 원에 대하여 매월 400 ~ 500만 원의 이자를 부담하여 오다가, 이자 지출에 부담을 느껴 2013. 12.경 소외 7에게 이 사건 각 토지의 근저당채무만 면하는 조건으로 매각하여 줄 것을 위임하였고, 이에 소외 7이 소외 6, 소외 8 등을 통해 매수인을 물색한 끝에 소외 9, 소외 2 모녀와 연결이 이루어졌다.
(나) 소외 9 측은 투자자인 정해하이테크 주식회사와 공동투자를 통해 이 사건 각 토지를 개발할 계획이었기 때문에 투자자로부터 더 많은 투자금을 확보하기 위해 오히려 먼저 소외 7 측에게 매매대금을 다소 높여 14억 원으로 할 것을 제안하여, 피고와 소외 9 사이에 매매대금을 14억 원으로 하되, 매수인이 9억 8,000만 원의 근저당채무를 인수하기로 하는 매매계약이 이루어졌다.
(다) 이에 따라 소외 9는 투자자로부터 5억 원을 받았는데, 그 돈은 수표로 인출되어, 그 가운데 4,100만 원은 양도소득세로 납부되었고, 일부는 법무사비용과 근저당채무의 이자로 지급되었으며, 나머지는 소외 9 모녀와 매매계약의 중개에 관여했던 소외 7, 소외 6, 소외 8, 소외 10 등이 나누어 사용하였다.
3) 한편 피고가 이 사건 각 토지를 매각함으로써 원고가 입은 손해가 4억 2,000만 원에 이르는지에 관하여 보건대, 원고의 손해가 4억 2,000만 원에 이른다는 것은 이 사건 각 토지의 시가가 매각에 따르는 각종 비용과 공과금 및 근저당채무 9억 8,000만 원을 공제하고도 4억 2,000만 원이 남는다는 것을 전제로 하는바, 갑 제25호증의 기재와 이 법원의 농협은행에 대한 2019. 4. 12.자 사실조회결과만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다(원고는 이 사건 변론종결 후에 이 사건 각 토지를 소외 1로부터 매수할 당시 투입한 매수대금 상당액 내지 그 후 이 사건 각 토지의 개발에 투입한 비용 상당액이 부당이득이라는 취지로 주장하면서 변론재개를 신청하였으나, 앞서 본 바와 같이 3자간 등기명의신탁에서는 부동산의 매수대금이 아니라 처분대금이 부당이득으로 문제될 여지가 있을 뿐이고, 원고가 주장하는 매수대금 및 개발비용에 관하여 아무런 객관적인 자료도 없어, 변론재개의 필요성이 인정되지 않는다).
4. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하여야 한다. 제1심판결 중 피고 패소 부분은 이와 결론을 달리 하여 부당하므로, 피고의 항소를 받아들여 이를 취소하고, 위 취소 부분에 대한 원고의 청구를 기각하며, 원고의 항소는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 이동근(재판장) 송석봉 서삼희