【원고, 항소인】
원고(소송대리인 변호사 손명제)
【피고, 피항소인】
피고(소송대리인 법무법인 새대구 담당변호사 김동호)
【제1심판결】
대구지방법원 의성지원 2020. 2. 5. 선고 2019가단10882 판결
【변론종결】
2020. 5. 13.
【주 문】
1. 제1심판결을 취소한다.
2. 피고는 원고에게 경북 의성군 (주소 생략) 지상 시멘트 블럭조 슬래브지붕 단층 방앗간 85.8㎡을 인도하라.
3. 소송총비용은 피고가 부담한다.
4. 제2항은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】
주문과 같다.
【이 유】
1. 인정사실
이 부분은 제1심판결 중 해당 부분을 그대로 인용한다(민사소송법 제420조 본문).
2. 당사자들의 주장
이 부분도 제1심판결 중 해당 부분을 그대로 인용한다(민사소송법 제420조 본문).
3. 판 단
가. 현행 상가임대차법에 의하면 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 원칙적으로 정당한 사유 없이 거절하지 못한다(제10조 제1항).
그런데 임차인이 위와 같은 계약갱신요구권을 무제한 행사할 수 있는 것은 아니고, 총 임대차기간 10년의 범위 내에서만 행사할 수 있다(같은 조 제2항). 즉, 임차인이 원할 경우 (기간을 준수하여 갱신요구를 하는 것을 전제로) 임대차기간이 총 10년까지는 보장된다.
나. 원래는 상가임대차법이 보장하는 임대차기간은 총 5년이었는데, 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되면서 10년으로 늘어났다. 임차인이 영업을 안정적으로 계속하기에 5년은 짧다는 주장이 지속적으로 제기되었기 때문이다.
다. 위와 같이 개정된 상가임대차법은 원칙적으로 공포한 날부터 시행되었다(부칙 제1조).
따라서 위 개정법 시행 후에 체결되는 상가건물 임대차계약에 관하여 (임차인이 원할 경우) 총 임대차기간 10년이 보장된다는 점은 분명하다.
반대로 위 개정법 시행 당시 이미 종료한 임대차계약에 대하여는 10년 보장에 관한 위 조항이 적용될 여지가 없다는 점도 분명하다. 이미 종료한 임대차계약의 효력을 10년의 범위 내에서 부활시킨다는 취지의 조항이 아니기 때문이다(대법원 2017. 12. 5. 선고 2017다9657 판결의 취지 참조).
그런데 위 개정법 시행 전에 이미 체결되어 개정법 시행 당시 존속하고 있는 임대차계약의 경우 위 개정법이 적용되는지 아니면 구법이 적용되는지가 문제된다.
이에 관한 개정법 부칙 제2조는 아래와 같다.
제2조(계약갱신요구 기간의 적용례)제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
즉, 10년 보장 조항이 개정법 시행 후 최초로 체결되는 임대차계약에 적용될 뿐만 아니라(이는 당연하다. 위 부칙 조항이 없었어도 마찬가지일 것이다), 개정법 시행 전에 체결되어 개정법 시행 후에 갱신되는 임대차계약에도 적용된다.
라. 위 ‘갱신되는 임대차계약’의 의미에 관하여 원고는 ‘임차인이 구법에 따라 갱신요구권을 가지는 임대차계약’이라고 주장한다. 이에 따르면 본 사건의 경우 개정법 시행 당시까지의 피고의 총 임대차기간(2012. 7. 20. ~ 2018. 10. 16.)이 5년을 초과하므로, 비록 개정법 시행 당시 이 사건 임대차계약이 존속하고 있기는 하나, 피고는 원고에 대하여 구법에 따른 갱신요구권은 가지지 아니하고, 따라서 이 사건 임대차계약에 개정법은 적용되지 아니하게 된다.
이와 달리 피고는 ‘총 임대차기간이 10년이 되지 아니한 채로 존속하고 있는 모든 임대차계약’이라고 주장한다. 이에 따르면 본 사건의 경우 개정법 시행 당시 이 사건 임대차계약은 존속하고 있었고 총 임대차기간이 10년이 되지 아니하므로, 이 사건 임대차계약에도 개정법이 적용되어 피고는 총 10년의 임대차기간을 보장받게 된다.
마. 개정법 부칙 제2조에 따라 10년 보장이 적용되는 ‘갱신되는 임대차’는 원고의 주장과 같이 ‘개정법 시행 당시 구법에 따른 보장기간 5년이 되지 아니하여 구법에 의하더라도 임차인이 기간만료 전에 갱신요구를 할 수 있는 경우’로 해석하여야 한다. 그 이유는 다음과 같다.
- 개정법 시행 전에 이미 상가건물을 임대한 임대인은 5년의 보장기간만을 예상하였을 것이므로, 개정법 시행 이전에 체결된 임대차에 대하여도 10년의 보장기간을 적용하는 것은 임대인에게 불측의 피해가 될 수 있다. 따라서 보장기간을 늘리는 법 개정 취지를 고려하더라도 임대인의 입장 또한 고려하여야 하고, 따라서 위 부칙 조항에 따른 개정법 적용 범위를 합리적으로 해석할 필요가 있다.
- 임대인의 입장에서 볼 때 개정법 시행 당시 5년의 보장기간이 이미 경과한 임대차와 그렇지 아니한 임대차 사이에는 분명히 차이가 있다.
개정법 시행 당시 5년의 보장기간이 아직 경과하지 아니한 임대차의 경우 임대인으로서는 향후 임차인이 갱신요구를 할 수도 있음을 예상하고 있다.
이와 달리 개정법 시행 당시 이미 5년의 보장기간은 경과한 경우라면 임대인은 갱신합의에 의하여 정하여진 기간이 만료함으로써 임대차를 종료시킬 수 있고, 임차인이 더 이상 갱신요구권은 가지지 아니한다고 여겼을 것이다. 즉, 보장기간 5년이 경과한 경우 임대인은 더 이상 임차인의 갱신요구에 응할 의무를 부담하지 아니하므로, 쌍방 합의에 의하여 정하는 기간까지만 임대하고 임대차를 종료시킬 수 있음을 전제로 임차인과 사이에 임의로 갱신약정을 하였을 수 있다. 이와 같이 합의에 의하여 갱신된 임대차가 존속하는 도중에 법이 개정되어 임대인의 임대차기간 보장의무(또는 임차인의 갱신요구에 응할 의무)가 부활하고, 총 임대차기간 10년을 보장하여 주어야 한다는 것은 임대인에게 지나치게 가혹하다.
- 위 부칙 제2조가 ‘갱신되는 임대차’라고 하였을 뿐 ‘임차인이 구법에 따른 갱신요구권을 가지는 임대차’라고까지 규정하고 있지 아니하기는 하다.
그러나 ‘갱신되는 임대차’를 피고의 주장과 같이 개정법 시행 당시 존속하고 있는 모든 임대차로 해석할 경우 ‘갱신되는’이라는 문구 자체가 무의미한 문구가 된다.
위 부칙 조항이 피고 주장과 같은 의미라면 차라리 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되는 임대차뿐만 아니라 이 법 시행 이전에 이미 체결되어 존속하고 있는 모든 임대차에도 적용한다.”고 하거나 아예 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 이전에 체결된 임대차에도 적용한다.”고 규정하는 편이 나았을 것이다.
- ‘보장기간을 10년으로 늘리는 법 개정 취지를 고려할 때 개정법 시행 당시 아직 10년이 되지 아니한 임대차라면 임차인이 10년까지는 갱신요구를 할 수 있다’는 주장은, 결론을 다시 전제로 삼고 있는 순환논증에 가깝다. 지금 개정법 시행 당시 이미 보장기간 5년이 지난 임대차에 대하여 개정법을 적용할 것인지가 문제되고 있다. 이러한 상황에서 “개정법에 따른 보장기간 10년이 지나지 않았으므로 10년의 범위 내에서는 임차인이 갱신요구를 할 수 있는 임대차, 즉 위 부칙 제2조의 ‘갱신되는 임대차’에 해당하고, 따라서 개정법이 적용된다”고 주장하는 것은 “개정법이 적용되므로 개정법이 적용되어야 한다”는 주장이나 마찬가지이다.
바. 따라서 개정법 시행 당시 이미 임대차기간이 5년을 넘는 이 사건 임대차계약에는 개정법이 적용되지 아니한다. 그리고 구법에 따른 보장기간 5년은 이미 지났다.
따라서 이 사건 임대차계약은 원고와 피고가 연장합의로 정한 2019. 7. 20.이 지남으로써 종료하였고, 피고는 더 이상 갱신요구권을 가지지 아니하므로, 피고는 원고에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 있다.
4. 결 론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 인용하여야 한다.
제1심판결은 이와 결론을 달리 하여 부당하므로 이를 취소하고, 원고의 청구를 인용한다.
(별지 생략)
판사 예혁준(재판장) 김대규 권준범