【원고, 항소인 겸 피항소인】
주식회사 랜드도어 (소송대리인 변호사 유근혁)
【피고, 피항소인 겸 항소인】
피고 (소송대리인 성실 법무법인 담당변호사 박계덕)
【제1심판결】
서울중앙지방법원 2021. 6. 9. 선고 2020가단5114125 판결
【변론종결】
2022. 5. 11.
【주 문】
1. 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액을 초과하는 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
2. 피고는 원고에게 10,000,000원 및 이에 대하여 2020. 6. 14.부터 2022. 6. 22.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
3. 원고의 항소 및 피고의 나머지 항소를 모두 기각한다.
4. 소송총비용 중 90%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고는 원고에게 110,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 항소취지
제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고에게 60,000,000원 및 이에 대하여 2020. 6. 14.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
3. 피고의 항소취지
제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】
1. 인정사실
가. 원고는 ‘건물 및 각종 시설물 관리, 상가관리 및 운영, 부동산 임대업, 부동산매매업, 부동산 투자업, 부동산 중개 및 부동산 관련 컨설팅업’ 등 부동산 관련 사업을 영위하는 법인이다.
나. 원고는 2019. 7. 10. 피고와 사이에 피고 소유의 화성시 (주소 생략) 토지 및 그 지상의 ○○○○○ 건물(이하 위 토지 및 건물을 합하여 ‘이 사건 숙박업소’라고 한다)을 4,100,000,000원에 매수하되, 계약금 100,000,000원은 계약 당일, 중도금 600,000,000원은 2019. 7. 31., 잔금 3,400,000,000원은 2019. 8. 16. 각 지급하기로 하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다)을 체결하였다. 한편 이 사건 매매계약서 및 별첨 특약사항(이하 ‘이 사건 특약사항’이라고 한다) 중 이 사건과 관련이 있는 부분의 취지는 아래와 같다
[이 사건 계약서]● 매수인이 매도인에게 중도금을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다(제5조).● 매도인 또는 매수인은 본 계약상의 채무불이행이 있을 경우 계약당사자 일방은 채무를 불이행한 상대방에 대하여 서면으로 이행을 최고하고, 이를 이행하지 않았을 경우 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 매도인과 매수인은 각각 상대방에 대하여 손해배상을 청구할 수 있고, 손해배상에 대하여 별도 약정이 없는 한 제5조의 기준에 따른다(제6조)?[이 사건 특약사항]● 매수인이 잔금을 지급함과 동시에 매도인은 매수인의 위탁을 받아 이 사건 숙박업소의 위탁경영자로 계속 운영한다(제1항).● 위탁경영계약의 보증금은 600,000,000원, 위탁료는 월 19,000,000원, 기간은 5년이고, 위 보증금 600,000,000원은 중도금으로 대체할 예정이다(제2, 4항).● 매수인은 33억 원 이내 1순위 근저당권을 은행 앞으로, 위탁경영보증금 6억 원의 2순위 근저당권을 매도인 앞으로 각 설정한다(제5항).● 매수인이 필요로 하는 금액까지 대출이 실행될 예정임에도 불구하고 계약을 이행하지 않을 경우 계약금은 손해배상 및 위약금으로서 매수인은 이를 포기한다(제6항)
다. 원고는 이 사건 매매계약에 따라 계약 당일 계약금 100,000,000원을 피고에게 지급하였고, 2019. 7. 31. 중도금 600,000,000원을 피고에게 지급하였다가 곧바로 위 금액을 위탁경영계약 보증금 명목으로 되돌려 받으면서, 그 중 10,000,000원을 피고에게 지급하였다. 이에 피고는 원고에게 ‘중도금 10,000,000원을 영수하였다’는 내용의 영수증(이하 ‘이 사건 영수증’이라고 한다)을 작성·교부하였다.
라. 원고는 잔금 3,400,000,000원의 지급을 위하여 (은행명 1 생략), (은행명 2 생략) 등에 대출 가능 여부를 타진하였지만 대출이 불가능하다는 통지를 받았고, 이에 약정된 잔금지급기일인 2019. 8. 16.까지 잔금을 지급하지 못하였으나, 피고가 이를 양해하고 지급기일을 연장하여 주었다.
마. 원고는 2020. 3.경 (은행명 3 생략)에 대출을 신청하여 (은행명 3 생략) 담당지점장으로부터 대출이 가능하다는 통지를 받은 후 이를 피고에게 알렸고, 피고도 (은행명 3 생략) 담당지점장과의 전화통화를 통해 2020. 3. 24. 대출이 실행된다는 사실을 들은 다음 그 전날인 2020. 3. 23. 매도용 인감증명서를 발급받고 법무사에게 연락을 하는 등 다음날 잔금수령과 동시에 소유권이전등기절차를 이행할 수 있도록 준비하였다.
바. 그런데 원고는 (은행명 3 생략) 대출의 실행 전날인 2020. 3. 23. 피고에게 전화하여 ‘원고 대표이사의 배우자가 반대하여 이 사건 매매계약을 이행할 수 없게 되었다’고 말하였고, 이에 피고는 2020. 5. 18. 내용증명우편으로 원고에게 잔금의 지급을 최고하였다.
사. 피고는 위 최고에도 불구하고 원고가 잔금을 지급하지 않자 2020. 6. 1. 내용증명우편으로 원고에게 ‘잔금의 미지급을 이유로 이 사건 매매계약을 해제하고, 계약금 100,000,000원은 이 사건 특약사항 6조에 따라 손해배상금 및 위약금으로 몰취하며, 2019. 7. 31.자 10,000,000원은 중도금 600,000,000원 반환에 따른 사례금에 해당하므로 피고에게 귀속된다’는 취지의 통보를 하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 7, 8호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1, 2, 4 내지 7, 9 내지 15호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 청구원인에 관한 판단
가. 당사자의 주장
1) 원고의 주장
원고는 부동산중개법인의 직원인 소외 1, 소외 2의 소개로 이 사건 매매계약을 체결하게 되었는데, 피고가 소외 1에게 이 사건 부동산에 관한 담보대출이 가능하다고 말한 것을 믿고 이 사건 매매계약을 체결하였지만 그 대출이 불가능하였고, (은행명 3 생략) 대출의 경우 이 사건 숙박업소를 담보로 하는 것이 아니라 원고 소유의 다른 부동산을 담보로 하는 것이어서 원래 예정된 대출이 아니다. 결국 이 사건 매매계약 체결 당시 원고에게 동기의 착오가 있었고, 이는 피고에 의해 유발된 것으로서 법률행위의 중요부분에 해당하므로, 이 사건 매매계약을 취소하고 피고에 대하여 원고가 지급한 계약금 및 중도금 합계 110,000,000원의 반환을 구한다.
설령 착오에 의한 취소가 가능하지 않다고 보더라도, 중도금 10,000,000원은 손해배상예정액에 포함되지 않는 점, 계약금 전액을 손해배상예정액으로 몰취한 것은 지나치게 과다하여 부당한 점 등을 고려해 볼 때, 위 몰취된 금액 중 상당 부분이 반환되어야 한다.
2) 피고의 주장
이 사건 매매계약의 체결 당시 피고가 원고에게 이 사건 부동산을 담보로 대출받아 잔금을 지급할 수 있다고 확언한 사실이 없고, 오히려 대출가능 여부는 누구도 확정적으로 알 수 없다고 이야기하였을 뿐이다.
그리고 이 사건 특약사항 제6조는 손해배상예정이 아니라 위약벌에 관한 규정으로서 감액될 여지가 없다. 설령 이를 손해배상예정으로 보더라도 원고가 단순한 변심으로 이 사건 매매계약 및 특약사항에 따른 의무를 위반한 점, 전체 매매대금 액수를 고려할 때 계약금이 통상적인 부동산 거래보다 현저히 낮은 비율로 책정된 점, 피고가 입은 실제 손해는 훨씬 큰 점 등을 고려할 때, 이 사건 매매계약에 따른 손해배상예정액을 감액할 사유가 없다. 한편 2019. 7. 31.자 10,000,000원은 중도금이 아니라 중도금 600,000,000원 반환에 따른 사례금에 해당하므로 피고에게 귀속된다.
따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 청구에 응할 수 없다.
나. 판단
1) 착오 취소 주장에 대한 판단
살피건대, 설령 원고의 주장과 같이 원고가 동기의 착오로 이 사건 매매계약을 체결한 것이라고 하더라도, 갑 제5, 6, 12호증의 각 기재만으로는 당시 피고가 소외 1을 통해 원고에게 이 사건 부동산을 담보로 대출받아 잔금을 지급하는 것이 가능하다고 확언하였다거나 원고가 이를 믿고 이 사건 매매계약의 체결에 이르게 되었다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 그 동기의 착오가 피고에 의해 유발되었다고 볼 수는 없고, 나아가 매수인이 매매 목적 부동산을 담보로 대출을 받아 잔금을 지급하려 하였던 잔금지급 방법이나 계획이 매매계약 내용의 중요한 부분에 해당한다고 보기도 어려우며(대법원 1996. 3. 26. 선고 93다55487 판결 참조), 한편 앞서 본 바와 같이 원고는 2020. 3.경 (은행명 3 생략)에 신청한 대출이 승인되어 그 대출로 잔금을 지급할 수 있게 되었음에도, 대출실행 하루 전에 갑자기 원고 대표이사 처의 반대를 이유로 이 사건 매매계약의 이행을 거절한 것일 뿐 이전까지 위와 같은 착오 주장을 한 적도 없으므로, 원고의 위 취소 주장은 이유 없다.
2) 손해배상예정액 감액 주장에 대한 판단
가) 매매계약의 해제 및 손해배상책임의 발생
앞서 본 인정사실에 의하면, 이 사건 매매계약은 원고의 잔금미지급을 이유로 한 피고의 2020. 6. 1.자 계약해제 의사표시에 의해 그 무렵 적법하게 해제되었고, 특별한 사정이 없는 한 원고는 채무불이행으로 인한 손해배상책임이 있다.
나) 위약벌 또는 손해배상예정의 존부
앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약 제6조는 채무불이행에 따른 매매계약의 해제에 있어 계약금 상당액을 손해배상액으로 정하고 있고, 이 사건 특약사항 제6조는 매수인이 대출실행이 가능함에도 계약이 이행되지 않을 경우 그로 인한 손해배상 및 위약금 명목으로 계약금을 포기하는 것으로 정하고 있으며, 피고는 이 사건 매매계약 제6조가 있음에도 추가로 이 사건 특약사항 제6조를 마련해 두었으므로, 이는 손해배상과 별도로 계약금을 몰취할 수 있다는 내용의 위약벌 조항에 해당한다고 주장한다.
그런데 위약금은 민법 제398조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 위약금이 위약벌로 해석되기 위해서는 특별한 사정이 주장·증명되어야 하며(대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다9034 판결, 대법원 2016. 3. 24. 선고 2014다3115 판결 등 참조), 계약을 체결할 당시 위약금과 관련하여 사용하고 있는 명칭이나 문구뿐만 아니라 계약 당사자의 경제적 지위, 계약 체결의 경위와 내용, 위약금 약정을 하게 된 경위와 그 교섭과정, 당사자가 위약금을 약정한 주된 목적, 위약금을 통해 그 이행을 담보하려는 의무의 성격, 채무불이행이 발생한 경우에 위약금 이외에 별도로 손해배상을 청구할 수 있는지 여부, 위약금액의 규모나 전체 채무액에 대한 위약금액의 비율, 채무불이행으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 위약금의 법적 성질을 합리적으로 판단하여야 하고, 당사자 사이의 위약금 약정이 채무불이행으로 인한 손해의 배상이나 전보를 위한 것이라고 보기 어려운 특별한 사정, 특히 하나의 계약에 채무불이행으로 인한 손해의 배상에 관하여 손해배상예정에 관한 조항이 따로 있다거나 실손해의 배상을 전제로 하는 조항이 있고 그와 별도로 위약금 조항을 두고 있어서 그 위약금 조항을 손해배상액의 예정으로 해석하게 되면 이중배상이 이루어지는 등의 사정이 있을 때에는 그 위약금은 위약벌로 보아야 한다(대법원 2016. 7. 14. 선고 2013다82944, 82951 판결 참조).
위 법리를 토대로 이 사건에 관하여 살펴보건대, 앞서 본 인정사실, 인용증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 특약사항 제6조는 매수인의 채무불이행의 유형을 특정한 다음 그에 대한 손해배상금 및 위약금으로 계약금을 몰취한다고 규정하고 있을 뿐이고, 그 문구, 내용 등에 비추어 이는 통상적인 위약금 조항과 달리 보이지 않는 점, ② 피고는 이 사건 특약사항 제6조에 따라 손해배상과 별도로 계약금을 몰취할 수 있다는 취지로 주장하나, 위 각 조항을 함께 살펴보면, 결국 매수인의 잔금미지급을 이유로 한 귀책사유로 이 사건 매매계약이 해제됨으로써 발생하게 될 모든 금전적인 문제를 오로지 계약금의 몰취로 해결하고 기타의 손해배상청구는 배제하여, 매도인에게 손해가 발생하더라도 매도인은 이에 대한 손해배상청구를 별도로 할 수 없도록 한 것으로 보는 것이 타당해 보이는 점, ③ 한편 이 사건 특약사항을 별도로 둔 이유는 계약금의 몰취를 강조하여 대출실행 및 그에 따른 잔금지급을 강제하는 한편 향후 발생할 수 있는 손해배상의 문제도 함께 해결하고자 한 것으로 보이는 점, ④ 나아가 손해배상액 예정의 목적은 손해의 발생사실과 손해액에 대한 증명 곤란을 배제하고 분쟁을 사전에 방지하여 법률관계를 간이하게 해결하는 것 외에도 채무자에게 심리적으로 경고를 줌으로써 채무이행을 확보하려는 데에도 있는 것이므로, 피고의 주장과 같이 이 사건 특약사항 제6조가 원고에 대하여 ‘대출실행 및 잔금지급’이라는 채무이행의 확보에 중점을 두었다고 하여도 그로써 손해배상액 예정으로서의 실질이 부정된다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 보면, 피고가 제출한 증거만으로는 이 사건 특약사항 제6조가 위약벌 조항이라고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
따라서 이 사건 특약사항 제6조에서 몰취를 규정한 계약금은 손해배상액의 예정이라고 봄이 상당하다.
다) 손해배상예정액의 감액 여부
민법 제398조가 규정하는 손해배상액의 예정은 채무불이행의 경우에 채무자가 지급하여야 할 손해배상액을 미리 정해두는 것으로서 그 목적은 손해의 발생사실과 손해액에 대한 증명 곤란을 배제하고 분쟁을 사전에 방지하여 법률관계를 간이하게 해결하는 것 외에 채무자에게 심리적으로 경고를 줌으로써 채무이행을 확보하려는 데 있다. 따라서 채무자가 실제로 손해발생이 없다거나 손해액이 예정액보다 적다는 것을 증명하더라도 이 점만으로 채무자는 그 예정액의 지급을 면하거나 감액을 청구하지 못한다. 여기서 민법 제398조 제2항에 의하여 법원이 예정액을 감액할 수 있는 ‘부당히 과다한 경우’란 손해가 없다든가 손해액이 예정액보다 적다는 것만으로는 부족하고, 계약자의 경제적 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액 예정의 경위 및 거래관행 기타 여러 사정을 고려하여 그와 같은 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 한다(대법원 2016. 7. 14. 선고 2012다65973 판결 등 참조).
위 법리를 토대로 이 사건에 관하여 살펴보건대, 앞서 본 인정사실, 인용증거, 을 제17호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고는 ‘부동산매매업, 부동산 투자업, 부동산 중개 및 부동산 관련 컨설팅업’ 등 부동산 관련 사업을 전문적으로 영위하는 법인으로, 부동산 거래에 익숙하고 채무불이행에 따른 손해배상책임 등 불이익에 관하여 잘 알고 있다고 보이는 점, ② 통상 부동산 매매계약에서는 매매대금의 10% 정도를 계약금으로 정하고 이를 손해배상액으로 예정함이 거래관행이라 할 것인데, 이 사건 매매계약에서 계약금 및 손해배상예정액으로 정한 금액은 100,000,000원으로 전체 매매대금 4,100,000,000원의 2.4%에 불과한 액수인 점, ③ 이 사건 매매계약의 진행 과정에서 피고는 수차례에 걸쳐 원고에게 잔금의 지급시기를 연장하여 주는 등으로 계약이 제대로 이행될 수 있도록 노력하였음에도, 원고는 대표이사의 배우자가 반대하였다는 단순한 이유만으로 잔금대출의 실행 직전 채무이행의 거절의사를 밝혔는바, 그에 따른 손해배상책임을 감수하였다고 봄이 상당한 점, ④ 피고는 2020. 6.경 이 사건 매매계약이 해제된 이후 코로나바이러스의 창궐 사태로 이 사건 숙박업소 경영에 상당한 어려움을 겪다가 2021. 8.경 이 사건 매매계약상의 매매대금보다 150,000,000원 감액된 금액에 이 사건 숙박업소를 매도한 점 등 제반사정을 고려해 볼 때, 사회통념상 이 사건 특약사항 제6조에 따른 계약금의 몰취가 경제적 약자의 지위에 있는 원고에게 부당한 압박을 가한 것이라거나 그로써 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정하기는 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
따라서 손해배상예정액이 부당히 과다하여 감액되어야 한다는 원고의 주장은 받아들일 수 없고, 피고가 이 사건 특약사항 제6조에 따라 계약금 100,000,000원을 몰취한 것은 정당하다.
3) 2019. 7. 31.자 10,000,000원의 반환의무
피고는 위 돈이 사례금으로서 피고에게 귀속될 뿐 중도금이 아니라고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 피고는 위 10,000,000원을 지급받으면서 원고에게 이를 중도금으로 영수하였다는 내용의 이 사건 영수증을 작성·교부한 사실을 인정할 수 있고, 달리 위 돈이 사례금에 해당한다고 인정할 증거가 없으므로, 위 10,000,000원은 중도금이라고 볼 것이다. 따라서 피고는 이 사건 매매계약의 해제로 인한 원상회복으로서 원고에게 위 중도금 10,000,000원을 반환할 의무가 있다.
4) 소결론
따라서 피고는 원고에게 위 중도금 10,000,000원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 다음날인 2020. 6. 14.부터 피고가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 항소심 판결 선고일인 2022. 6. 22.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 상계항변에 관한 판단
피고는, 원고의 채무불이행으로 인하여 피고가 입은 실제 손해액 중 위 계약금에 의해 충당되지 않는 부분이 위 중도금을 초과하므로, 그 손해배상청구권을 자동채권으로 하여 상계한다고 항변한다.
살피건대, 앞서 본 바와 같이 피고가 이 사건 특약사항 제6조에 따라 손해배상액의 예정으로서 계약금을 몰취한 이상 실제 손해액이 그보다 더 크다고 하여 이를 별도로 청구할 수는 없으므로, 이와 다른 전제에 선 피고의 상계항변은 실제 손해액 등 나머지 점에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
4. 결론
그렇다면, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 원고의 항소는 이유 없어 기각하고, 피고의 항소를 일부 받아들이기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 김재영(재판장) 홍석현 최지아