【원고, 피상고인】
별지 원고 명단 기재와 같다. (소송대리인 법무법인 바로법률 담당변호사 김진희 외 1인)
【피고, 상고인】
주식회사 부영주택 (소송대리인 법무법인(유한) 율촌 외 2인)
【원심판결】
서울고법 2016. 12. 16. 선고 2014나2020378 판결
【주 문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.
【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1. 구 임대주택법상 분양전환가격 산정기준의 강행법규성에 관한 주장에 대하여
가. 구 임대주택법(2012. 12. 18. 법률 제11587호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법’이라 한다) 등 관련 법령은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모하는 것을 입법 목적으로 하고 있고, 그 목적을 달성하기 위해 임대사업자에게 각종 지원을 하는 한편 각종 제한을 부과하고 있다. 특히 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고 있다. 따라서 이러한 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정은 강행법규에 해당하고, 그 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 분양계약이 체결되었다면 그 분양계약은 위 산정기준에 따른 정당한 금액을 초과하는 범위에서 무효라고 보아야 한다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결, 대법원 2020. 8. 27. 선고 2017다211481 판결 등 참조).
기존 임대주택법이 2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정됨에 따라 분양전환승인제도(제21조 제3항, 제4항)가 신설되어, 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사를 제외한 임대사업자(이하 ‘민간 임대사업자’라 한다)는 공공건설 임대주택을 분양전환할 때 시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 ‘시장 등’이라 한다)의 분양전환승인을 받아야 하고, 시장 등은 해당 임대주택이 임대의무기간 경과 등으로 분양전환 요건을 충족하는지 여부와 분양전환승인신청서에 기재된 분양전환가격이 임대주택법령의 규정에 따라 적법하게 산정되었는지를 심사하여 승인하여야 한다(대법원 2015. 3. 26. 선고 2012두20304 판결 참조). 앞서 본 임대주택 분양전환계약에 관한 일부 무효의 법리는 이와 같이 민간 임대사업자가 시장 등의 분양전환승인을 거쳐 분양전환을 한 경우에도 마찬가지로 적용된다(위 대법원 2017다211481 판결 참조).
나. 위 법리에 따라 기록을 살펴보면, 원심이 구 임대주택법 등 관련 법령상의 분양전환가격 산정기준에 관한 규정을 강행규정이라고 보아, 민간 임대사업자인 피고가 우선분양전환권자인 원고들로부터 지급받은 분양대금이 구 임대주택법 등 관련 법령에 따라 산정한 정당한 분양전환가격을 초과한다면 그 초과하는 범위 내에서 이 사건 각 분양계약은 무효이고, 피고는 원고들에게 그 초과범위에 해당하는 돈을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판단한 것은 정당하다. 거기에 상고이유 주장과 같이 분양전환 제도, 강행법규, 임대주택 분양전환승인의 법적 성격 및 분양전환계약의 효력 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
2. 원고들의 청구가 신의칙에 위반된다는 주장에 대하여
가. 강행법규를 위반한 자가 스스로 그 약정의 무효를 주장하는 것은 달리 특별한 사정이 없는 한 신의칙에 반한다고 할 수 없다. 만일 그런 주장을 배척한다면 이는 오히려 강행법규에 의하여 배제하려는 결과를 실현시키는 셈이 되어 입법 취지를 완전히 몰각하게 되기 때문이다. 이 경우 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 권리의 행사를 부정하기 위해서는 상대방에게 그 약정이 유효하다는 점에 대한 신뢰를 주었거나 객관적으로 보아 상대방이 이를 신뢰하는 것이 정당한 상태에 있어야 하며, 이러한 상대방의 신뢰에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 한다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64552 판결, 대법원 2011. 3. 10. 선고 2007다17482 판결 등 참조).
나. 위 법리에 따라 기록을 살펴보면, 원심이 그 판시와 같은 이유로 원고들이 강행법규인 구 임대주택법 등 관련 법령에서 정한 분양전환가격 산정기준에 따른 금액을 초과한 가격으로 체결된 분양계약이 그 기준을 초과하는 범위에서 무효라고 주장하더라도 이러한 주장이 신의칙에 위반되지 않는다고 판단한 것은 정당하다. 거기에 상고이유 주장과 같이 신의칙에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
3. 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비의 의미에 관한 주장에 대하여
구 임대주택법 시행규칙(2011. 6. 9. 국토해양부령 제358호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항 [별표 1]에서 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 특별한 사정이 없는 한 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미한다고 보아야 한다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결, 대법원 2015. 8. 27. 선고 2014다66727 판결 등 참조).
위 법리에 따라 기록을 살펴보면, 원심이 정당한 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비를 실제로 투입된 건축비라고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유와 같이 분양전환가격의 산정의 기초가 되는 건축비의 의미에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
4. 실제 건축비 산정에 관하여 이 사건 공사비 감정 결과에 증명력이 있고, 취득세 과세표준 신고자료에 증명력이 배척되어야 한다는 주장에 대하여
가. 원심은 아래와 같은 이유를 들어, 이 사건 건축비 감정 결과보다 이 사건 취득세 과세표준 신고액이 실제 건축비에 근접할 뿐만 아니라 이 사건 건축비 감정 결과를 토대로 하여서는 이를 보정하여 실제 건축비를 산정하는 것도 어렵다고 보아, 이 사건 건축비 감정 결과의 증명력을 배척하고 이 사건 취득세 과세표준 신고액을 기초로 실제 건축비를 산정하였다.
① 이 사건 취득세 과세표준 신고액은 피고가 이 사건 아파트 건설에 실제로 투입한 공사원가를 기초로 한 실증 자료를 토대로 작성한 것이고, 이 사건 취득세 과세표준 신고액에 특별히 오류가 있다거나 누락된 건축비 항목이 있다는 점을 확인할 자료가 제출된 바 없다.
② 반면, 이 사건 감정 결과는 이 사건 아파트의 입주자대표회의에서 보관하고 있는 준공도면을 기준으로 이 사건 아파트 최초 입주자모집 공고 당시의 물가정보, 표준품셈 등에 근거하여 비용을 산출한 추정치에 불과하다.
③ 이 사건 감정 결과는 이 사건 아파트의 일반관리비와 이윤을 포함하지 않은 순공사원가가 41,509,624,067원으로 추정된다는 내용인데, 이는 건축비 산정의 상한기준이자 이윤이 포함된 그 기준시점 당시의 이 사건 아파트의 표준건축비보다도 많은 금액이다.
④ 이 사건 감정 결과를 토대로 낙찰률(공사예정가 대비 실제 공사계약상 공사대금액의 비율)과 실행률(공사계약상 공사대금액 대비 실제 공사 시행 시 지출되는 금액의 비율)을 보정 수치로 적용하여 실제 건축비를 산정하는 방법도 고려할 수 있으나, 이 사건 감정 결과는 이 사건 공사가 전부 하도급 방식으로 시공되었음을 전제로 한 것인데, 이 사건에서 피고는 이 사건 공사가 부분적 하도급 형태로 시공되었다고 주장하고 있고 이 사건 공사 중 피고가 직접 수행한 공사부분과 하도급으로 수행한 공사부분을 구분할 수도 없으므로, 이 사건 감정 결과에 위 보정 수치를 적용하는 것도 실제 건축비를 산정하는 방법으로서 적절하지 않다.
나. 관련 법리(대법원 2020. 8. 27. 선고 2017다211481 판결 참조)에 따라 기록을 살펴보면, 원심이 이 사건 감정 결과의 증명력을 배척하고 이 사건 취득세 과세표준 신고액을 기초로 실제 건축비를 산정한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나, 지방세법상 취득세 과세표준과 구 임대주택법상 분양전환가격 산정의 기준이 되는 실제 건축비의 해석, 사실상 추정과 증명책임 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
5. 결론
그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
[별 지] 원고 명단: 생략
대법관 민유숙(재판장) 김재형 이동원 노태악(주심)