【원고, 피항소인】
홈플러스스토어즈 주식회사의 소송수계인 홈플러스 주식회사(소송대리인 법무법인(유한) 한결 담당변호사 이승훈)
【피고, 항소인】
주식회사 리더스개발(소송대리인 법무법인 서림 담당변호사 김도준)
【제1심판결】
대전지방법원 2019. 8. 21. 선고 2019가단115775 판결
【변론종결】
2020. 10. 8.
【주 문】
1. 제1심판결을 취소한다.
2. 원고의 청구(이 법원에서 확장한 부분 포함)를 기각한다.
3. 소송총비용은 원고가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고는 원고에게 137,221,050원과 그중 128,804,310원에 대하여는 이 사건 소장 송달일 다음날부터, 나머지 8,416,740원에 대하여는 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일 다음날부터 각 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 이 법원에서 청구취지를 확장하였다).
2. 항소취지
제1심판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다.
【이 유】
1. 원고의 주장
원고는 2005. 4. 20.경 밸류디벨럽먼트 주식회사로부터 포항시 (주소 생략)에 위치한 집합건물인 ‘밸류플러스 복합상가(이하 ’이 사건 건물‘이라 한다)’ 중 제2, 3층 부분을 매수한 후로 현재까지 위 건물 부분에서 ‘홈플러스 포항점’을 운영하고 있다.
한편 이 사건 건물은 준공 이후 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)에 따른 관리단이 구성되지 못하였고, 관리규약도 없는 상태이었다. 그러던 중 2008. 4.경부터 피고가 이 사건 건물의 관리업체라고 칭하면서 원고를 비롯한 이 사건 건물의 입주자들과 이 사건 건물에 관한 관리계약을 체결하고, 위 관리계약에 따라 이 사건 건물을 관리하면서 원고 등 입주자들에게 관리비를 부과해왔다.
이처럼 피고는 이 사건 건물에 관한 집합건물법상의 관리인은 아니지만 사실상 관리인의 지위에 있고, 위 관리계약에 따라 이 사건 건물의 구분소유자가 직접 관리하는 부분을 제외한 나머지 부분에 관하여 수도광열비 납부, 승강기 유지보수 등 시설정비의무를 부담한다.
그럼에도 피고는 위와 같은 관리의무를 게을리 하여 전기, 수도세 등 공과금을 체납하였고, 승강기와 무빙워크 검사 및 정비의무를 이행하지 않았는바, 원고가 위 공과금 체납에 따른 단전ㆍ단수조치를 해소하고 승강기와 무빙워크의 이용상 안전을 위하여, 피고가 원고에게 부과한 관리비 외에 다음과 같은 각 비용, 즉 ① 2018. 5. 24.자 승강기 정기검사 진행 수수료 1,636,810원, ② 2018. 8. 17.자 2017년 승강기 조건부 보완 시정사항 관련 보수공사비 77,000,000원(부가가치세 포함), ③ 2018. 8. 27.자 단전ㆍ단수에 따라 추가 납부한 전기ㆍ수도 요금 30,000,000원, ④ 2018. 9. 18.자 추가 납부한 2018. 6.분 전기 요금 11,000,000원, ⑤ 2018. 10. 1.자 2018년 승강기 조건부 보완 시정사항과 관련 보수공사비 11,000,000원(부가가치세 포함), ⑥ 2018. 10. 16.자 제1층 무빙워크 상행선 구동폴리 교체비 734,250원(부가가치세 포함), ⑦ 2018. 12. 5.자 무빙워크 하행선 파손유리 교체비 3,850,000원(부가가치세 포함), ⑧ 2019. 1. 21.자 추가 납부한 2018. 11.분 전기 요금 2,000,000원, 합계 137,221,050원(이하 위 ①항 내지 ⑧항의 각 비용을 ‘이 사건 각 비용’이라 한다)을 지출하였다.
그런데 원고가 지출한 이 사건 각 비용은 이 사건 건물에 관한 관리계약에 따라 피고가 부담해야 하는 비용이라고 할 것인바, 원고가 이 사건 각 비용을 지출함에 따라 피고는 이 사건 각 비용 상당액을 지출하지 않는 이익을 얻고, 반면에 원고는 동액 상당액의 손해를 입었다고 할 것이므로, 피고는 원고가 지출한 이 사건 각 비용 합계 137,221,050원을 부당이득으로서 원고에게 반환할 의무가 있다.
2. 판단
가. 원고의 위 주장은, 피고가 원고를 비롯한 이 사건 건물의 구분소유자 또는 입주자들과 체결한 관리계약에 따라 스스로 비용을 부담하여 이 사건 건물에 대하여 부과된 전기ㆍ수도 요금을 납부하고, 이 사건 건물에 설치된 승강기 및 무빙워크와 같은 시설물을 보수하거나 수리할 의무가 있음을 전제로 하는바, 아래와 같은 이유에서 피고에게 원고의 주장과 같은 이 사건 각 비용을 부담할 의무가 있다고 보기 어렵고, 이와 달리 인정할 만한 증거가 없다.
1) 집합건물의 전유부분에 대한 관리비용은 그 전유부분에 대한 구분소유자가 부담해야 하는 것이고, 또한 집합건물법 제17조는 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제12조 제1항은 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다고 규정하고 있는바, 결국 규약에 달리 정하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 각 구분소유자는 전유부분에 대한 관리비용 및 각자의 전유부분의 면적 비율에 따른 공용부분에 대한 관리비용을 부담할 의무가 있다.
2) 갑 제2호증의 기재에 의하면 2008. 4.경 원고와 피고 사이에 ‘밸류플러스 공동관리비 부과기준(갑 제2호증)’과 같은 내용의 관리계약이 체결된 사실은 인정된다. 그러나 위 관리계약은 이 사건 건물에 입주한 각 운영사별 공동관리비 부과기준을 수립하는 것을 목적으로 하고 있고, 그 구체적인 내용에 있어서도 관리비용에 관한 세부적인 항목, 위 개별 항목별 각 운영사의 관리비용 분담비율, 관리방법 등을 정하고 있을 뿐이며, 위 관리계약에서 피고가 이 사건 건물의 관리비용을 부담할 의무가 있음을 정하고 있다고는 보이지 않는다.
3) 더욱이, 집합건물법 제25조 제1항은 관리인은 공용부분의 보존ㆍ관리 및 변경을 위한 행위와 관리단의 사무의 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구ㆍ수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위를 할 권한과 의무를 가진다고 규정하고 있는바, 집합건물법상 관리인은 공용부분에 대한 관리비용에 대하여 그 부담의무자인 구분소유자에게 청구하여 수령하고 이를 관리하는 행위를 할 뿐이고, 관리인 자신이 관리비용에 대한 부담 주체가 되는 것은 아니다. 그런데 피고는 이 사건 건물에 관한 집합건물법상 관리단이 실제로 조직되거나 관리인이 선임되지 않은 상태에서 구분소유자 내지 입주자 일부와 앞서 본 바와 같은 관리계약을 개별적으로 체결하는 방법을 통하여 사실상 이 사건 건물의 관리단 또는 관리인으로부터 관리업무를 위임받은 자의 역할을 수행한 것으로 보이는바, 달리 특별한 사정이 없는 한 이러한 피고의 권한과 의무의 범위가 위 집합건물법상 관리인의 권한과 의무의 범위를 넘어선다고 보기는 어렵다.
4) 한편 갑 제6, 9호증(가지번호 포함)의 각 기재에 의하면, 2018년경 피고가, 원고와 체납된 전기ㆍ수도 요금을 원고 등이 납부하기로 하는 내용의 합의를 하면서 작성한 합의서, 원고와 승강기 및 무빙워크 유지보수료를 원고가 변제하고 그 변제금 상당액을 원고가 피고에게 지급할 관리비에서 공제 또는 상계하기로 하는 내용의 합의를 하면서 작성한 각 합의서에 ‘피고가 이 사건 건물의 관리책임자로서 위 비용을 부담할 의무가 있음을 확인한다’는 내용의 기재가 각 포함되어 있는 점이 인정되기는 하나, 앞서 본 사정들에 비추어 보면, 이러한 사정만을 들어 피고가 이 사건 관리계약에 따라 각 운영사들로부터 관리비를 납부받아 그 돈으로 이 사건 건물에 대한 전기ㆍ수도 요금과 승강기 및 무빙워크 보수비를 지급하는 것을 넘어 자신의 비용으로 위 관리업무에 소요되는 비용을 부담하기로 한 것이라고 보기는 어렵다.
나. 따라서 원고가 이 사건 각 비용을 실제로 지출하였다고 하더라도 그 비용부담의무자가 아닌 피고로서는 이 사건 각 비용 상당액의 지출의무를 면하는 이득을 얻었다고 볼 수 없는바, 이와 전제를 달리하는 원고의 위 주장은 나머지 점에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 받아들일 수 없다.
다. 나아가, 원고가 2018. 8. 27.자 단전ㆍ단수에 따라 추가 납부한 전기ㆍ수도 요금 3,000만 원 상당의 부당이득금과 관련하여, 피고가 위 3,000만 원을 원고가 납부해야 하는 관리비에서 공제하기로 합의하였음에도 이에 위반하여 원고로부터 위 3,000만 원을 공제하지 않은 관리비를 납부받아 동액 상당액을 부당이득하였다는 내용의 부당이득반환도 함께 구하는 것으로 보더라도, 원고의 위 주장 또한 다음과 같은 이유로 받아들일 수 없다. 즉 갑 제6호증의 기재에 의하면, 원고와 피고는 ‘피고가 위 3,000만 원을 원고가 납부해야 하는 관리비에서 정산하지 않는 경우 피고가 원고에게 동액 상당의 채무를 부담하는 것’으로 약정한 사실을 인정할 수 있고(갑 제6호증 합의서 제3항 참조), 이에 의하면 피고가 위 3,000만 원을 원고가 납부해야 하는 관리비에서 정산하지 않았다고 하더라도 이로써 원고가 동액 상당액의 손해를 입었다거나 피고가 동액 상당의 이익을 얻었다고 볼 수 없으므로, 위 3,000만 원에 관한 피고의 원고에 대한 부당이득반환의무는 인정될 수 없다고 할 것이다.
3. 결론
원고의 이 사건 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 제1심판결을 취소하고 원고의 청구(이 법원에서 확장한 부분 포함)를 기각한다.
판사 김매경(재판장) 김혜령 박성수