【원 고】
원고 (소송대리인 법무법인 유앤아이 담당변호사 이용숙 외 1인)
【피 고】
정기산업 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 광장 담당변호사 김대욱 외 10인)
【변론종결】
2019. 9. 26.
【주 문】
1. 피고는 원고로부터 6,340만 원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2019. 3. 5.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
【청구취지】
주위적으로, 주문 제1항과 같다.
제1예비적으로, 피고는 원고에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2억 3,540만 원에 매수하겠다는 원고의 청약에 대한 승낙의 의사표시를 하라. 제2예비적으로, 원고와 피고 사이에 원고가 별지 목록 기재 부동산에 관하여 우선수분양자의 지위에 있음을 확인한다.
【이 유】
1. 인정되는 사실
가. 임대차계약 및 합의계약의 체결
1) 원고는 선착순의 방법으로 입주자로 선정되어 2012. 8. 10. 주식회사 영무건설(이하 ‘소외 회사’)로부터 공공건설임대주택(임대의무기간 5년)인 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 아파트’)을 임대차보증금 1억 7,200만 원에 임차하는 임대차계약을 체결하고 소외 회사에 임대보증금 전액을 지급한 다음 이 사건 아파트에 입주하여 거주하였다. 소외 회사가 주택공급에 관한 규칙 제8조에 의거해서 행정중심복합도시건설청으로부터 승인을 받고, 2012. 7. 12. 한 ‘세종시 영무예다음(5년 공공임대) 입주자모집공고’를 보면, 아래와 같은 내용이 명시되어 있다.
□ 임대기간 : 5년, 임대기간 종료 후 분양전환되는 주택임(단 임대주택법 시행령 제13조 제2항 제3호에 의거 임대의무기간 2분의 1 경과하여 임대사업자와 임차인이합의시 분양전환 가능) □ 분양전환시기 : 최초 입주지정기간 종료일이 속하는 월의 다음달 1일부터 5년 이후(임대주택법 시행령 제13조 제2항 제3호에 의거 임대개시 후 해당 주택의 임대의무기간이 2분의 1이 지나 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환합의하는 경우 분양전환 가능) □ 우선분양전환대상자 : 임대주택법 제21조 제1항에 따라 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 당해 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인
2) 피고는 2017. 12. 5. 소외 회사로부터 이 사건 아파트를 매수하여 2018. 1. 5. 소유권이전등기를 마치면서 임대사업자의 지위도 승계하였다. 그 후 원고는 2018. 9. 13. 피고와 이전과 동일한 내용 및 조건으로 임대차계약을 체결하였다. 원고가 소외 회사와 체결한 표준임대차계약서 및 피고와 체결한 표준임대차계약서(이하 통틀어 ‘이 사건 임대차계약서)에는 아래와 같은 내용이 명시되어 있다.
제6조(을의 금지행위)을은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 해서는 안 된다.1. 임대주택법을 위반하여 임차권을 양도하거나 임대주택을 타인에게 전대하는 행위제12조(임대주택의 분양전환 및 자격) ① 갑은 위 주택이 임대주택법 제16조 제1항 제3호 및 같은 항 제4호의 임대주택에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 조건에 따라 분양전환한다 1. 위 주택의 분양전환 시기는 최초 입주지정기간 끝난 후 5년으로 한다(임대주택법 시행령 제13조 제2항 제3호에 의거 최초 입주지정기간 끝난 후 2년 6월이 지난 경우 갑과 을이 합의에 의하여 분양전환 가능함). 2. 위 임대주택의 분양전환가격 산정 기준은 입주자모집공고에 정한 바에 따른다. 다만 입주자모집공고에서 정하지 않은 경우에는 별도 특약으로 정한다. ③ 갑이 본 조에 의해 위 주택을 분양전환 할 경우 임대주택법 제21조 제1항에 의 거 을은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여야 한다. 1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인(청약 세대는 세대원 모두 무주택이어야 함) 2. 건설임대주택에 입주한 후 상속 · 판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 거주한 자로서 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인 3. 임대주택법 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인 4. 선착순(4순위·무순위 당첨자 포함)의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양 전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인 5. 분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인
3) 또한 원고와 소외 회사 및 피고는 이 사건 임대차계약 체결과 동시에 조건변경합의계약서(이하 ‘합의계약’)를 작성하여 분양전환에 따른 확정 임대가를 정하고 추후 분양전환에 대한 합의를 하였는데 주된 내용은 아래와 같다.
제3조(분양전환 가격결정 및 효력) ① 갑과 을은 다음 각호에 모두 해당할 경우 분양전환시 분양전환가와 임대주택법 시행규칙 별표1의 공공건설임대주택 분양전환가격 산정기준에 의한 금액 중 낮은 금액을 적용하여 분양전환금액을 책정한다. 1. 갑과 을이 임대차계약함에 있어 본 합의계약을 체결한 경우 2. 을이 갑이 지정한 기간 내 분양전환을 받는 경우 ② 제1항 1호에 의하여 납부한 금액은 분양 전환시 분양전환금액의 일정금액으로 인정한다. ③ 제1항 1호의 분양전환계약 미체결시 본 합의계약의 효력이 만료되며, 임대차계약서 전환계약 조건으로 원상회복하기로 한다.제4조(확정임대가에 따른 납부조건) ① 확정임대가의 납부조건은 다음과 같이 을이 갑에게 납부하기로 한다. 2. 분양전환가 확정임대가 1억 7,200만 원, 국민주택기금 9,000만 원, 분양전환가 2억 6,200만 원제5조(합의계약 해지 및 해제) ① 을이 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 경우 갑은 별도의 서면통지 없이 이 본 합의계약을 해제 또는 해지한다. 3. 제3조 제1항 2호에 의한 기간 내에 을이 분양전환을 받지 않을 경우제7조(분양전환 및 자격 등) 분양전환은 임대차계약서 계약조건 제12조(임대주택의 분양전환 및 자격)에 따른다.제8조(기타) ③ 갑이 지정한 기간 내에 분양전환을 받지 않는 경우 본 합의계약은 자동해지가 되며, 분양전환기간 종료일부터 임대차계약서 상의 전환계약 조건으로 원상회복하기로 한다.
나. 조기분양전환절차의 진행
1) 이 사건 아파트의 임대의무기간은 2019. 9. 30.까지인데, 피고는 2018. 1.경부터 이 사건 아파트를 포함한 임대주택 임차인대표들과 조기분양전환절차에 관하여 협의를 시작하여 매월 1회 이상씩 회의를 개최하였는데, 피고와 임차인대표들은 2018. 10. 3. ‘세종시 범지기11단지 분양전환 13차 회의’(이하 ‘13차 회의’)에서 다음과 같은 분양전환 산정기준 또는 분양전환자격 등에 대한 구체적인 합의를 하였다.
○ 피고는 우선분양전환예정가격에 대하여 2018. 10. 30. 세종시에 제출함(A타입 246백만 원, B타입 249백만 원)
○ 조기분양전환관련 임차인동의서(의향서) 제출사항
(중략) 시간: 2018. 11. 5. ~ 11. 7.
○ 조기분양전환관련 향후 진행계획(의향서 제출 후)
① 국토교통부 주택소유전산검색 의뢰(18. 11. 9. ~ 11. 12.)
② 국토교통부 주택소유전산검색 종료(18. 11. 26.)
③ 우선분양전환 대상자 적격 부적격세대 통보(18. 12. 1.)
④ 부적격세대 소명자료 제출(18. 12. 3. ~ 12. 10.)
⑤ 조기분양전환계약서 체결(18. 12. 3. ~ )
⑥ 세종시청에 분양전환신고서 제출(18. 12월중)
⑦ 세대 소유권이전(18. 12월중)
2) 그 후 2018. 11.경 ‘세종시 범지기 11단지 조기분양전환 회의결과(1~12차) 동의서’가 작성되었는데, 임차인대표들 및 피고 이사 및 직원들, 세종시청의 담당자들이 모여 그동안 회의 과정에서 합의된 내용을 확인한 후 동의한다는 내용으로 서명날인을 하였는데 그 중 주된 내용은 아래와 같다.
○ 금회 신청세대는 조기우선분양전환한다.
○ 청약 세대의 입주지정일은 14. 10. 1.로 보고 그 외 세대는 계약체결일을 입주지정일로 본다.
○ 양도양수세대에서 양도자의 자격기준을 논의하지 않는다.
○ 11월초 조기분양 서류접수 후 적격자에 한해 피고는 세종시에 분양신청을 18년 11월 안으로 접수하고 18년 12월안으로 개별등기를 완료한다.
3) 피고는 13차 회의에 따라 2018. 11. 1. ‘세종 영무예다음 조기분양절차관련 안내문’을 공고하였는데 그 중 주된 내용은 아래와 같다.
"당사(피고)는 시청 및 임차인대표회의와의 꾸준한 회의를 통해 조기분양전환을 준비해 왔으며 임차인들이 간절히 원해 온대로 조기분양전환을 실시하게 됨에 따라 아래와 같이 각 세대별 조기분양전환신청서 및 적격자 판단에 필요한 서류를 접수받고자 합니다. (중략) 일시:2018. 11. 5. ~ 11. 7."
4) 피고는 2018. 11. 5.부터 11. 7.까지 원고 등 임차인들로부터 ‘세종 영무예다음 조기분양전환신청확인서’를 교부받았고(원고도 그 기간 내 제출하였다), 2018. 12.초경 조기분양전환신청확인서를 제출한 임차인들에게 적격, 부적격 내지 소명통보를 하였으며 2018. 12. 7. ‘원활한 진행을 위하여 금번에 적격으로 분류된 세대에 한하여 분양계약서를 우선 작성할 예정이고, 부적격 및 소명 세대는 소명기간 내에 충분한 소명을 하시어 최종 적격으로 판정되시면 추가 적격세대 발표를 거쳐 아파트 분양을 받으실 수 있습니다.’는 취지로 원고를 비롯한 임차인들에게 ‘분양안내문’을 보냈다. 또한 피고는 2018. 12. 19. 임차인대표들과 진행한 15차 회의(이하 ‘15차 회의)에서 추가 소명된 임차인들에 대하여 3차 적격자 발표(2018. 12. 22.) 및 본 계약 체결(2019. 1. 7. ~ 8.), 4차 적격자 발표(2019. 1. 5.) 및 본 계약 체결(2019. 1. 17. ~ 18.)을 안내하고 그 이후에도 피고는 적격세대 추가판정시 본 계약을 진행하기로 하였다.
5) 세종특별자치시(이하 ‘세종시’)는 임대주택법 시행규칙 별표 1의 공공건설임대주택 분양전환가격 산정기준에 의한 금액을 산정하여 발표하였는바, 2018. 12. 19. 이 사건 아파트의 분양전환가격은 2억 3,540만 원(A타입)으로 확정되었다.
6) 피고는 적격으로 판정한 임차인들 세대에 대해 관할 세종시에 2018. 12. 7. 1차로 임대주택 분양전환신고서(전환예정일: 2018. 12. 10.)를 제출하였고, 12. 17. 2차로 임대주택 분양전환신고서(전환예정일: 2018. 12. 19.)를 제출하였으며, 12. 28. 3차로 임대주택 분양전환신고서(전환예정일: 2019. 1. 7.)를 제출하였으며, 2019. 1. 4. 4차로 임대주택 분양전환신고서(전환예정일: 2019. 1. 7.)를 제출하였으며, 2019. 1. 31. 5차로 임대주택 분양전환신고서(전환예정일: 2019. 1. 7.)를 제출하였고, 2019. 1. 31. 세종시에 ‘영무예다음아파트 조기분양전환완료통지’를 하면서 분양전환대상신청 세대수 537세대 중 적격세대수는 271세대, 부적격세대수는 266세대로 분양전환이 완료되었음을 통지하였다.
7) 피고는 적격 임차인들과 2018. 12.경부터 2019. 3.경까지 분양계약을 체결하였는데 매매대금에 해당하는 분양전환가격에 대하여 A타입과 B타입에 대하여 세종시에 신고하여 수리된 금액을 기준으로 하고 기존의 임대차보증금 1억 7,200만 원을 공제하고 나머지 금액을 잔금으로 하였다.
다. 부적격판정
피고는 2018. 12.경 원고에게 추가소명을 요구하였고 원고의 소명에도 불구하고 2019. 1. 30. 원고에게 ‘귀하는 청약 세대로 입주하신바, 계약자 배우자 현 주택보유(세종시 (주소 생략))로 무주택 요건 무충족’을 이유로 부적격판정 통보를 하였다.
[인정근거: 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 18호증(각 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1 내지 9호증, 변론 전체의 취지]
2. 관련 법령
■ 민간임대주택에 관한 특별법 부칙 〈제13499호, 2015. 8. 28.〉
제2조(일반적 적용례) ② 종전의 임대주택법에 따라 등록한 임대주택은 종전의 임대주택법을 적용한다.
제6조(공공건설임대주택에 관한 경과조치)
② 이 법 시행 당시 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자가 아닌 자가 건설하였거나 건설하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대하여는 종전의 임대주택법 제2조 제2호의2에 따른 공공건설임대주택으로 보아 종전의 규정을 적용한다.
1. 이 법 시행 당시 국가·지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 공공건설임대주택으로 건설하였거나 건설하고 있는 주택
2. 이 법 시행 당시 공공사업으로 조성된 택지에 주택법 제16조에 따라 공공건설임대주택으로 사업계획승인을 받아 건설하였거나 건설하고 있는 주택
3. 이 법 시행 당시 공공사업으로 조성된 택지를 공공건설임대주택 용도로 공급받아 이 법 시행 후 건설하는 주택
■ 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법’)
제1조(목적)
이 법은 임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정하여 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 한다.
제16조(임대주택의 매각 제한 등)
① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.
4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간
② 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 분명하게 밝혀야 한다.
제20조(임대주택의 임대 조건 등)
① 임대주택의 임차인의 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준은 대통령령으로 정한다.
제21조(건설임대주택의 우선 분양전환)
① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.
1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인
2. 건설임대주택에 입주한 후 상속·판결 또는 혼인으로 인하여 다른 주택을 소유하게 된 경우 분양전환 당시까지 거주한 자로서 그 주택을 처분하여 무주택자가 된 임차인
3. 제19조 단서에 따라 임차권을 양도받은 경우에는 양도일 이후부터 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인
4. 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인
5. 분양전환 당시 해당 임대주택의 임차인인 국가기관 또는 법인
제27조(임대차계약의 갱신거절 등) ① 임대사업자는 해당 임대주택에 거주 중인 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다.
제41조(벌칙) ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금에 처한다.
6. 제21조를 위반하여 임대주택을 분양전환한 자
■ 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부개정되어, 2015. 12. 28. 대통령령 제26763호로 ‘민간임대주택에 관한 특별법 시행령’으로 전부개정되기 전의 것)
제13조(임대주택의 임대의무기간 등)
① 법 제16조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.
2. 그 밖의 임대주택: 임대 개시일부터 5년
② 법 제16조 제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.
3. 법 제16조 제1항 제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조 제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.
제19조(임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법) ① 법 제20조 제1항에 따라 건설임대주택 중 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법은 국토교통부령으로 정하는 바에 따르며, 그 외의 건설임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법은 해당 임대사업자가 정한다.
제26조(임대차계약의 갱신거절 등) ① 법 제27조 제1항에서 "대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
7. 「주택법」 제16조에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설한 공공건설임대주택의 임대차 계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 상속·판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 부적격자로 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우와 해당 임대주택의 입주자 모집 당시 입주자를 선정하고 남은 임대주택의 임차권을 선착순의 방법으로 취득한 경우는 제외한다.
■ 구 주택공급에 관한 규칙(2009. 9. 17. 국토해양부령 제167호로 일부개정되어, 2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택공급에 관한 규칙’)
제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
9. "무주택세대구성원"이란 세대주 및 세대원(다음 각 목의 사람을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주 및 세대원을 말한다.
가. 주택공급을 신청하려는 세대주 또는 세대원의 배우자로서 해당 세대주 또는 세대원과 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 사람
나. 주택공급을 신청하려는 세대주 또는 세대원의 직계존·비속으로서 가목의 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람
다. 주택공급을 신청하려는 세대원(세대주의 직계비속인 세대원에 한정한다)의 배우자로서 해당 세대원과 동일한 세대를 이루고 있는 사람
라. 주택공급을 신청하려는 세대원의 직계존속으로서 해당 세대원과 동일한 세대를 이루고 있는 사람
제6조(주택소유 여부 판정기준)
③ 주택소유 여부를 판단함에 있어서는 주택의 공유지분을 소유하고 있는 것을 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 다만, 임대주택의 공급, 제19조 제13항, 제20조의2 제6항 제4호 및 제20조의3 제4항에 따른 특별공급의 경우 무주택세대구성원에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서 제6호의 규정은 이를 적용하지 아니한다.
제8조(입주자의 모집절차)
① 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 공개모집을 하여야 한다. 이 경우 제7조 제8항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 사업주체는 다음 각호의 서류를 갖추어 시장등의 승인을 얻어야 하며, 제7조 제8항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업주체는 입주자모집내용을 국토교통부장관 및 전산관리지정기관에 통보하여야 한다.
제10조(주택의 공급방법) ① 주택의 공급방법은 일반공급·특별공급 및 단체공급으로 구분한다.
② 사업주체가 일반공급에 의하여 입주자를 선정하는 때에는 제11조부터 제13조까지의 규정에 따라 입주자를 선정하여야 한다. 이 경우 동·호수의 배정은 추첨의 방법에 따른다.
⑥ 사업주체는 제11조 내지 제13조의 규정에 의하여 입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우에는 제4조의 규정에 불구하고 선착순의 방법에 의하여 입주자를 선정할 수 있다.
3. 주위적 청구에 대한 판단
가. 청구원인에 대한 판단
1) 매매계약의 성립
가) 위 인정사실에 의하면, 소외 회사는 이 사건 아파트의 임대분양 당시 임대주택법령의 규정과 같은 내용으로 임대의무기간의 1/2이 경과되면 매매 합의를 통하여 임대주택법령에 따라 분양전환할 수 있다는 내용으로 입주자모집공고 및 이 사건 임대차계약에 명시하였고, 소외 회사로부터 임대사업자의 지위를 승계한 피고도 원고와 다시 동일한 내용의 이 사건 임대차계약을 하였다. 이 사건 임대차계약과 합의계약에 의하면 분양전환금액의 산정에 관한 구체적인 기준(합의계약 제3조 제1항, 제4조 제1항)과 분양전환 자격대상자의 범위(합의계약 제7조, 임대차계약 제12조)가 명확하게 정하여져 있고, 피고는 임대의무기간의 1/2이 경과한 후인 2018. 1.경부터 임차인대표들과 계속적인 회의를 거쳐 13차 회의에서는 분양전환예정가격(A타입 : 246백만원) 및 조기분양전환 계약서 체결일(2018. 12. 3. 이후)을 정하였으며, 이에 따라 2018. 12. 19. 15차 회의에서 분양전환금액(A타입 : 2억 3,540만 원)이 확정되었다. 또한 피고는 13차 회의에서 조기분양전환절차를 개시하기로 합의하여 2018. 11. 1. ‘조기분양절차 관련 안내문’ 공고를 통하여 원고를 비롯한 임차인들에게 분양전환을 원하는 세대는 필요한 서류를 갖추어 조기분양전환신청을 하라고 공고하였다. 원고를 비롯한 임차인들은 이에 응하여 피고에게 조기분양전환신청 확인서와 적격자 판단에 필요한 서류 등을 제출하였는데, 임대주택법령 및 피고의 분양계획에 따르면 분양전환절차는 임차인들로부터 위와 같은 서류를 징구하는 것 외에는 관할 시장에 대한 분양전환신고와 분양계약의 체결절차만 남게 되고, 이는 일단 임대사업자와 임차인 사이의 분양전환 합의가 이루어진 이후 임대주택법령에 정해진 대로 진행되는 후속절차에 불과하므로, 피고의 조기분양전환 관련 안내문 공고 당시 분양전환 또는 분양계약의 체결과 관련하여 임대사업자와 임차인 쌍방이 별도로 합의해야 할 사항이 남아있지 아니하였다. 또한 합의계약에 의하더라도 분양전환절차가 진행되면 임차인들이 분양전환을 받지 않기로 선택하는 것은 가능한 반면(제5조 제1항 제3호), 피고(임대사업자)가 분양전환기간을 정한 후 분양전환을 하지 않는 경우는 상정하고 있지 않은 점, 서민의 주거안정을 위하여 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설된 공공건설임대주택의 성격과 취지까지 고려하여 보면, 일단 합의에 의하여 조기분양전환절차를 개시하면 임차인에게 분양전환자격이 없는 경우를 제외하고는 피고가 임차인들에게 개별적으로 분양전환을 거부할 권리는 없다.
청약은 그에 대한 승낙에 의하여 곧바로 계약의 성립에 필요한 의사합치에 이를 수 있을 정도로 내용적으로 확정되어 있거나 해석에 의하여 확정될 수 있으면 되는데(대법원 2003. 5. 13. 선고 2000다45273 판결 참조), 위와 같은 사정에 비추어 보면, 피고가 한 조기분양절차관련 안내문 공고는 단지 조기분양절차에 대한 설명이나 방침을 밝힌 데 불과한 것이 아니라, 원고의 승낙이 있으면 곧바로 의사의 합치에 이를 수 있는 정도로 내용이 확정된 청약에 해당하고, 원고가 이에 응하여 피고에게 분양전환에 필요한 서류를 구비하여 조기분양전환신청확인서를 제출한 것은 이에 대한 승낙의 의사표시에 해당하므로, 원고와 피고 사이에는 이 사건 아파트의 조기분양전환에 대한 합의가 이루어졌다고 볼 수 있다.
나) 다만 원고와 피고 사이의 합의에 의하더라도 분양전환 자격대상자의 범위는 ‘구 임대주택법 제21조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인’에 한정된다고 할 것인데, 임차인에게 분양전환자격이 인정되는지 여부는 임대사업자와 임차인 사이의 합의에 의하여 결정할 사항이 아니라 임대주택법령이 정한 기준에 따라 판단할 문제이므로, 임차인의 적격 여부에 대한 피고의 판정 결과에 따라 조기분양전환에 관한 합의의 성립 여부가 달라진다고 볼 것은 아니고, 피고의 조기분양절차관련 안내문 공고에 따라 원고가 조기분양전환신청확인서를 제출함으로써 이미 계약의 주요 내용이나 그 확정 기준이 구체적으로 정하여져 있었던 이상 당사자들의 의사는 임차인인 원고에게 분양전환자격이 있을 것을 필요하고도 충분한 효력요건으로 하여 조기분양전환에 대한 합의에 이른 것이라고 봄이 상당하다. 실제로도 피고는 분양전환자격이 있는 것으로 판정한 임차인들과는 예외 없이 분양전환에 나아가 매매계약서를 작성하였고, 조기분양전환신청을 한 임차인의 분양전환자격 유무에 대한 다툼 외의 다른 사유를 들어 매매계약 체결을 거부한 경우는 없는 것으로 보인다.
다) 다음으로 조기분양전환에 대한 합의에 따른 분양전환일 즉 매매계약일에 관하여 보건대, 피고와 임차인대표들은 13차 회의에서 분양전환일정에 대하여 합의를 하면서 조기분양전환계약서 체결은 ‘2018. 12. 3. 이후’로 정하였는데, 15차 회의에서 제3차 분양전환예정일은 2019. 1. 7. ~ 8.로, 4차 분양전환예정일은 2019. 1. 17. ~ 18.로 합의하였다. 적격자와 부적격자 모두 피고에 대하여 한 의사표시는 ‘조기분양전환신청확인서’ 제출밖에 없고, 피고는 임차인들이 적격으로 판정되면 다른 절차 없이 적격 임차인들과 제1차에서부터 제5차에 걸쳐 분양전환 매매계약을 체결하였는데, 특별한 기준 없이 적격으로 판단한 순서대로 2018. 12.경부터 2019. 3.경까지 계약을 체결하였을 뿐이다. 그런데 피고는 원고의 소명에도 불구하고 2019. 1. 30. 원고에게 부적격판정을 하였고, 결국 원고가 자신이 적격 임차인임을 소명하는 자료를 첨부하여 피고를 상대로 이 사건 소를 제기하여 그 소장이 2019. 3. 5. 피고에게 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 이 사건에서 소장 송달일인 2019. 3. 5.을 원, 피고 사이의 매매계약일로 볼 수 있고, 위 매매계약일자는 당초 원고와 피고의 조기분양전환에 대한 합의에 따라 예정된 매매계약체결일로 봄이 상당하다. 따라서 아래에서 보는 바와 같이 분양전환자격을 갖춘 원고는 피고를 상대로 위 일자 매매계약을 원인으로 소유권이전등기청구를 할 수 있다고 본다.
라) 분양전환 대상자들의 실제 매매가는 확정된 분양전환가격이고 피고의 부당한 거절만 아니었다면 원고의 경우도 위 분양전환가격이 매매대금으로 확정되었을 것으로 보이므로, 분양전환가격에 해당하는 2억 3,540만 원으로 매매대금이 확정되었다고 봄이 상당하다.
마) 이에 대하여 피고는, ‘조기분양전환절차’는 임대사업자와 임차인이 임대의무기간 이전에 분양전환 절차를 개시하기로 하는 합의에 의하여 개시되는 절차인데, 피고의 ‘조기분양전환관련 안내공고’는 위 절차에 대한 설명과 이에 대하여 ‘임차인 동의서’를 제출해 달라는 정보를 알려준 것일 뿐이어서 청약에 해당하지 않고, 원고가 제출한 ‘임차인 동의서’ 등도 역시 분양전환에 관한 승낙이 아니며, 임대사업자가 조기분양전환절차를 개시하여 해당 임차인이 부적격자로 판정될 경우 분양전환에 관한 합의에 도달하지 못하고 이로써 종료되었다는 취지로 주장하나, 이는 앞서 인정한 바와 다른 전제에 선 것으로 받아들이지 않는다.
2) 원고의 분양전환자격
가) 당사자 주장 요지
원고는 자신이 청약 세대가 아닌 선착순의 방법으로 입주자로 선정되어 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인이므로 이 사건 임대차계약 제12조 제3항 제4호, 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에 따라 우선분양전환자격이 있다고 주장한다.
이에 대하여 피고는 원고의 배우자 소외인이 세종시 소재 아파트 1채를 보유하고 있으므로 무주택 임차인에 해당되지 않고, 원고가 분양권을 보유하고 있는 경우 무주택에 해당되지 않는다고 주장한다.
나) 인정되는 사실
(1) 소외 회사가 2012. 7. 12. 한 입주자모집공고에는 이 사건 아파트가 포함된 공공건설임대주택에 관하여 ‘공급위치는 행정중심복합도시 1-2생활권M3블록(세종시 아름동 일원), 공급규모는 지하 3층, 지상 16~28층 9개동 587세대(이전기관종사자 특별공급 176세대, 기관추천 특별공급(국가유공자 등) 58세대, 다자녀 특별공급 26세대, 신혼부부 특별공급 52세대, 노부모부양 특별공급 17세대’로 되어 있었는데, 특별공급을 우선으로 하고 남은 세대를 포함한 일반공급을 하며, 일반공급은 순위별 청약자격에 따라 다시 제1, 2, 3순위로 나뉘고 일반공급의 경우 모두 ‘무주택세대주’를 청약자격으로 하였다.
(2) 그런데 소외 회사는 일반공급에서 제3순위까지에도 미달되어 청약 세대가 부족하자 선착순 분양을 하기로 하였는데, 당시 공공건설임대주택의 업무를 총괄하던 국토교통부는 선착순 세대로 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호의 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 ‘무주택자인 임차인’에게 분양전환을 하도록 규정하고 있고 ‘무주택자인 임차인’에 대하여 세대원의 무주택여부와 관계없이 계약자인 임차인만 무주택 요건을 갖추면 되는 것으로 민원회신을 통해 임대사업자 등에게 알렸고, 이에 소외 회사도 이러한 국토교통부의 방침을 광고에 포함시켜 유주택자도 입주할 수 있고 분양전환당시 계약자인 임차인 본인만 무주택인 경우 분양전환이 가능하다고 안내하게 되었다.
(3) 그리하여 소외 회사는 2012. 7.말경부터 분양전환을 적극 광고하면서 "5년 살아보고 결정하세요. 유주택, 다주택이어도 상관없고 분양전환 당시에 계약당사자가 무주택 요건만 충족하면 됩니다."라며 광고하고 선착순 세대(제4순위 모집안내)를 모집하였고(2012. 8. 9. 추첨일, 2012. 8. 10. 계약일), 그 이후에도 남은 세대들에 대하여 선착순계약을 하게 되었다. 당시 세종시는 입주물량이 대량으로 공급되었고 정주여건이 마련되지 않아 전세수요가 공급에 훨씬 못 미치는 상황이었으며 동일한 주택규모의 전세보증금이 1억 원에 못 미치는 경우도 있었는데 이 사건 아파트의 임대차보증금은 1억 7,200만 원으로 높은 가격이었으나, 원고를 비롯한 선착순 분양신청자들은 향후 분양전환이 되고 분양전환시에 계약당사자만 무주택 요건을 충족하면 된다는 소외 회사의 광고와 안내에 따라 임대차계약을 하게 되었다.
(4) 그리하여 이 사건 임대차계약 제12조 제3항 제1호에서 우선수분양자 범위를 규정하면서 ‘입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인(청약 세대는 세대원 모두 무주택이어야 함)’이라고 하여, 선착순 세대와 청약 세대를 구별하여 청약 세대에 한하여 세대원 모두 무주택이어야 하는 요건을 적용하게 하는 반면, 선착순 세대(같은 항 제4호)에는 ‘세대원 모두 무주택이어야 함’이라는 문구가 없었다.
(5) 그런데 임대주택법령은 내용이 복잡하고 정부 정책에 따라 수시로 대통령령 및 부령이 변경되어 왔기 때문에 담당부처인 국토교통부의 방침에 따라 결정된 운영방식에 따라 임대사업자 등에게 안내되어 왔는데, 대법원은 2015. 10. 29. 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서 정한 ‘무주택자인 임차인’의 의미에 대하여 설시하면서 선착순 세대에서도 청약 세대와 동일하게 ‘임차인이 속한 세대의 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 임차인’을 의미한다고 판결(2014다75462 판결, 이하 ‘선착순 판결’)을 선고함으로써 일선에서는 선착순 세대 관련 운영 혼선이 발생하였다. 그러자 국토교통부는 2018. 5. 14.자로 공문(이하 ‘국토부 공문’)을 통해 선착순 세대에 대해서는 기존에 계약자 본인의 무주택만을 요건으로 하여 분양전환하도록 제도를 운영해 왔음을 인정하며, 그러한 신뢰보호를 위해 국토부 공문 이후에 입주자모집공고를 한 임대주택에 한하여 선착순 판결을 적용하도록 각 지방자치단체에 협조공문을 보내고, 보도자료를 통해 이를 전국 뉴스에 보도되게 하여 위와 같은 정책시행을 널리 공표하였다. 세종시는 2018. 5. 15. 국토부 공문을 수령하여 피고에게 송달하면서 별도로 세종시 입장에서도 국토부 공문대로 시행해 줄 것을 요청하였다.
(6) 그런데 소외 회사로부터 2018. 1. 5. 이 사건 아파트를 포함한 전체 임대아파트를 양수하고 임대사업자 지위도 승계한 피고는, 2018. 4.경 임차인대표회의와 분양전환 관련 회의를 시작하면서 선착순 판결을 들어 선착순 세대에 대해서도 세대원 전원 무주택 요건을 적용할 것임을 공식적으로 밝혔다. 이에 임차인들을 피고에게 국토부 공문대로 이행해 줄 것을 요구하였으나, 피고는 2018. 5. 25.자 3차 회의에서 ‘2018. 5. 14. 국토교통부 권고지침은 형식적으로 대외적 구속력이 없으며 내용적으로 타당하지 않아서 이를 받아들일 수 없고, 당사는 선착순 판결 내용을 기준으로 삼습니다’라는 답변을 하면서 이를 거부하였고 계속된 회의에서도 선착순 세대에 대한 조건이 합의되지 못하여 합의사항에 포함되지 못했으며, 그 상태로 조기분양전환이 개시되었다.
(7) 원고는 2015. 9. 10. 세종시 해들마을 2단지 제204동 제706호에 당첨되었고 당시 분양권 자체는 주택수에 포함되지 않았지만, 원고는 이 사건 아파트의 분양전환을 위한 계약자인 본인의 무주택을 유지하기 위해 당첨된 직후 2015. 9. 15. 분양자 지위를 배우자에게 양도하였고, 배우자인 소외인은 2018. 4. 24. ‘2015. 9. 15.자 매매’를 원인으로 해당 아파트에 관한 소유권을 이전받았다.
[인정근거: 다툼 없는 사실, 앞서 든 증거들, 갑 제19 내지 27호증, 변론 전체의 취지]
다) 판단
앞서 인정한 사실관계에 따르면, 원고와 소외 회사 사이의 이 사건 임대차계약상의 선착순 세대의 경우, 청약 세대에 대하여 세대원 전원 무주택을 요건으로 하는 것과는 달리 ‘분양전환 당시 임차인 본인의 무주택’을 요건으로 체결하였다고 봄이 상당하고, 소외 회사로부터 포괄적으로 권리의무를 인수받은 피고는 이 사건 임대차계약상의 분양요건에 따라야 한다고 봄이 상당하다.
이에 대하여 피고는 선착순 판결을 원용하며 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호 선착순 임차인을 세대원 전원으로 해석해야 하고 이 사건 임대차계약에서 세대원 본인만 무주택일 것을 요구하는 것으로 해석하게 된다면 이는 강행규정에 위반되므로 허용될 수 없다는 취지로 주장한다.
살피건대, 앞서 본 바와 같은 2012년 이 사건 아파트 공급 당시의 상황 및 담당부처인 국토교통부의 방침과 소외 회사의 선착순 세대를 모집할 때의 광고와 설명들과 이 사건 임대차계약서 문구 등의 사정들을 종합하여 볼 때, 이 사건 임대차계약상의 선착순 세대의 경우 선착순 세대에 대하여 ‘분양전환 당시 임차인 본인의 무주택’을 요건으로 한 것으로 약정되었다고 봄이 상당하다. 여기에다가 구 임대주택법은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 입법 목적(제1조)으로 하고 있고 그 목적 달성을 위해 임대사업자에게 각종 지원과 더불어 각종 제한을 부과하는데, 임대사업자가 분양전환절차를 자의적으로 운용하여 임차인의 우선분양전환권을 박탈하고 임대주택을 제3자에게 매각하여 시세 차익을 독점할 수 있게 되는 등 임대주택제도가 임대사업자의 경제적 이익을 위한 수단으로 변질될 우려를 막을 필요가 있기 때문에 이를 방지하기 위하여 제 규정들을 강행법규로 해석하는 점(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결 참조)을 더하여 보면, 계약자인 원고가 이러한 이 사건 임대차계약상의 약정내용을 주장하는 것을 강행규정인 구 임대주택법 제21조 제1항에 위반되었다고 볼 수 없으므로 피고의 위 주장은 받아들일 수 없다(오히려 선착순 파결 후 이 사건 아파트를 양수하면서 임대사업자 지위도 양수한 피고가 선착순 판결을 내에서 기존의 임대사업자와의 임대차계약에 따른 분양전환조건을 신뢰하고 있던 원고의 분양전환자격을 부정하는 것이 신의칙에 반한다).
그렇다면 원고는 선착순의 방법으로 입주자로 선정되어 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인이므로 이 사건 임대차계약 제12조 제3항 제4호, 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에 따라 우선분양전환자격이 인정된다.
라) 따라서 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고로부터 이 사건 아파트 분양전환금액인 2억 3,540만 원에서 원고가 피고에게 기지급한 임대차보증금 1억 7,200만 원을 공제한 6,340만 원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 아파트에 관하여 2019. 3. 5.자 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.
나. 피고의 동시이행항변에 관한 판단
1) 피고는, 원고와 사이에 매매대금 전액 중 임대차보증금을 공제해 나머지 잔금만 지급받기로 약정한 사실이 없으므로, 이 사건 아파트 매매대금 전액을 지급받음과 동시에 소유권이전등기의무를 부담한다고 주장한다.
2) 살피건대, 합의계약 제3조 제2항에 의하면, "제1항 제1호에 의하여 납부한 금액은 분양전환시 분양전환금액의 일정금액으로 인정한다"는 규정이 있고, 위 규정에 따라 임차인인 원고가 기납부한 임대차보증금은 분양전환시 분양전환금액 즉 매매대금의 일부로 인정이 되고 이는 피고와 임차인들 간의 상계 내지 공제합의로 봄이 상당하다(실제 피고가 적격자로 판단한 임차인들과 분양계약을 체결하면서 임대차보증금을 공제한 나머지 대금을 지급받았다). 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.
다. 소결
따라서 피고는 원고로부터 위 6,340만 원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 아파트에 관하여 2019. 3. 5.자 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다(원고의 주위적 청구를 인용하는 이상, 예비적 청구에 대하여는 더 나아가 판단하지 않는다).
4. 결론
원고의 청구를 인용한다.
[별지 생략]
판사 문보경