【원 고】
원고
【피 고】
당진시장 (소송대리인 법무법인 둔산 담당변호사 나경수)
【변론종결】
2020. 11. 12.
【주 문】
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다.
【청구취지】
피고가 2018. 6. 12. 원고에게 한 지적재조사사업 조정금 수령 통지 처분을 취소한다.
【이 유】
1. 처분의 경위
가. 원고는 당진시 (주소 2 생략) 답 62㎡ 및 당진시 (주소 1 생략) 답 555㎡의 소유자이다(이하 위 (주소 1 생략) 토지를 ‘이 사건 토지’라 하고, 위 토지들을 통들어 ‘원고 소유의 토지’라 한다).
나. 피고는 2017. 8. 29. 원고에게, 당진시 경계결정위원회 의결을 거쳐 아래와 같이 원고 소유의 토지에 관한 경계결정을 통지하였고, 원고가 이를 통지받은 날부터 60일 이내에 이의신청을 하지 않아 위 경계결정이 그대로 확정되었다.
종전 토지확정된 토지증·감소 면적(㎡)지번지목면적(㎡)지번지목면적(㎡)(주소 2 생략)답62(주소 5 생략)답78.516.5(주소 1 생략)답555(주소 1 생략)답482.7-72.3
다. 피고는 2018. 1. 9. 원고에게, 당진시 지적재조사위원회의 의결을 거쳐 아래와 같이 조정금 62,865,000원을 수령할 것을 통지하였다(이하 ‘이 사건 1차 통지’라 한다).
종전 토지확정된 토지조정결과지번지목면적(㎡)지번지목면적(㎡)증·감소 면적(㎡)㎡당 금액조정금액(원)(주소 2 생략)답62(주소 5 생략)답78.516.51,010,00016,665,000(주소 1 생략)답555(주소 1 생략)답482.7-72.31,100,00079,530,000합계62,865,000
라. 원고는 2018. 2. 9. 피고에게 이 사건 토지에 관한 조정금액이 시장가치를 반영하지 못하였다는 등의 이유로 이의를 신청하였으나, 피고는 2018. 6. 11. 종전가격이 적정하다는 이유로 이의신청을 기각하고, 2018. 6. 12. 원고에게 지적재조사사업 조정금 이의신청 토지에 대하여 지적재조사에 관한 특별법 제20조의 규정에 의하여 재산정하고 같은 법 시행령 제14조에 근거하여 당진시 지적재조사위원회에서 붙임의 통지서(이의신청토지 처리 결과 통지서)와 같이 심의·의결 되었기에 그 결과를 조정금수령통지서를 함께 보내니 이를 확인하고 조정금을 수령하라는 내용의 통지를 하였다(이하 ‘이 사건 2차 통지’라 한다). 조정금수령통지서의 내용은 아래와 같다.
조 정 내 역종전 토지확정된 토지조정결과지번지목면적(㎡)지번지목면적(㎡)증·감소 면적(㎡)㎡당 금액조정금액(원)(주소 2 생략)답62(주소 5 생략)답78.516.51,010,00016,665,000(주소 1 생략)답555(주소 1 생략)답482.7-72.31,100,00079,530,000합계62,865,000 지적재조사에 관한 특별법 제21조 제3항에 따라 위와 같이 조정금 수령 통지하오니 2018. 12. 12.까지 청구하여 주시기 바랍니다.
마. 원고는 2018. 9. 4. 충청남도행정심판위원회에 이 사건 2차 통지에 관한 행정심판을 청구하였으나, 충청남도행정심판위원회는 2018. 11. 29. 원고의 청구를 기각하는 내용의 재결을 하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 24호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고의 주장 요지
가. 피고는 이 사건 2차 처분을 하기 전에 원고에게 행정절차법 제21조에 따른 사전 통지를 하거나 제22조에 따른 의견 제출의 기회를 부여하지 않았으므로, 이 사건 처분은 위와 같은 절차를 결여하여 위법하다.
나. 이 사건 2차 통지는 주식회사 제일감정평가법인, 주식회사 나라감정평가법인(이하 주식회사 기재는 생략하고, 위 법인들을 통틀어 ‘이 사건 감정평가법인들’이라 한다)의 이 사건 토지에 관한 감정평가(이하 ‘이 사건 감정평가’라 한다)에 기초하였는데, 이 사건 감정평가는 아래와 같이 구 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(2020. 4. 7. 법률 제17219호로 개정되기 전의 것, 이하 같다 ‘구 감정평가법’이라 한다) 및 감정평가에 관한 규칙(이하 ‘이 사건 규칙’이라 한다)을 위반하여 위법하다. 따라서 이와 다른 전제에 선 이 사건 제2차 통지는 위법하다.
1) 이 사건 감정평가는 이 사건 규칙 제14조 제2항 제5호에 따라 ‘그 밖의 요인 보정’을 하면서 대상토지와 유사한 사례로서 당진시 (주소 3 생략) 토지(이하 ‘선례 토지’라 한다)에 관한 사례를 선정한 후 그 평가액을 고려하였는데, 이는 비정상적인 평가사례 또는 비정상적인 거래사례를 고려한 것이어서 위법하다.
2) 이 사건 감정평가는 이 사건 토지 및 선례 토지에 관하여 ‘개별요인 비교’를 하였는데, 그 개별요인이 부적법하게 비교되었고, 이를 토대로 이 사건 토지의 감정액을 평가한 결과 이 사건 토지의 가치가 시장가치보다 낮게 평가되었으므로 이 사건 규칙 제5조 제1항에 위반된다.
3) 이 사건 규칙 제12조 제2항에 의하면 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정한 가액(이하 ‘시산가액’이라 한다)을 원가방식이나 수익방식으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토해야 함에도, 이 사건 감정평가는 시산가액 비교를 통한 합리성 검토 과정을 누락하였다.
3. 관련 법령
별지 관련 법령 기재와 같다.
4. 이 사건 처분의 적법 여부
가. 이 사건 소의 대상이 되는 처분의 확정
원고는 2019. 2. 17. 이 사건 소를 제기하면서 소장의 청구취지란에 ‘피고의 원고에 대한 2018. 6. 12.자 지적재조사사업 조정금 이의신청 기각 처분’을 취소한다는 내용을 기재하였다가, 이 법원이 청구취지를 검토하라는 내용의 석명을 구하자 2020. 7. 28.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 제출하면서, 변경된 청구취지란에 ‘피고의 원고에 대한, 2018. 1. 9.자 지적재조사사업 조정금 수령 통지 처분, 2018. 6. 11.자 지적재조사사업 조정금 이의신청 처리 결정 처분, 2018. 6. 12.자 지적재조사사업 조정금 이의신청 결과 통지 처분, 2018. 6. 12.자 지적재조사사업 조정금 수령 통지 처분, 위 처분들을 포함하는 지적재조사사업 조정금 산정결정 처분’의 취소를 구한다는 내용을 기재하면서, 같은 날 제출한 준비서면에서 ‘이 사건 토지에 관한 조정금 산정의 기초가 된 감정평가의 위법성과 절차적 하자를 다툴 수 있는 처분을 대상으로 하여 청구취지를 변경하고자 한다’는 취지를 기재하였다.
위와 같이 변경된 청구취지 중에서 처분성이 있다고 볼 수 있는 것은 2018. 1. 9.자 지적재조사사업 조정금 수령 통지(이 사건 1차 통지)와 2018. 6. 12.자 지적재조사사업 조정금 수령 통지(이 사건 2차 통지)뿐이어서 이를 제외한 나머지 부분에 관하여 취소를 구하는 것은 부적법하고, 이 사건 1차 통지는 처분성이 있다고 볼 수 있으나 이에 관하여 행정심판을 청구한 적이 없어 제소기간이 도과하였으므로 이 부분에 관하여 취소를 구하는 것도 부적법하다. 한편, 원고는 2018. 6. 12.자 지적재조사사업 조정금 이의신청 결과 통지에 관하여 행정심판을 청구한 바 있는데, 위 내용에 비추어 실질적으로 2018. 6. 12.자 지적재조사사업 조정금 수령 통지(이 사건 2차 통지)에 관하여 행정심판을 청구한 것으로 보인다. 결국 처분성이 있다고 볼 수 있으면서 제소기간을 준수한 것으로 볼 수 있는 것은 이 사건 2차 통지이므로 이에 관하여 살펴보기로 한다.
여기에 앞서 본 사실에다가 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 아래와 같은 사정을 종합하여 보면, 이 사건 2차 통지는 국민의 권리·의무에 새로운 변동을 가져오는 공권력의 행사나 이에 준하는 행정작용으로서 독립하여 항고소송의 대상이 되는 처분에 해당하고, 원고는 이를 대상으로 하여 원고가 주장하는 하자를 다툰다는 취지라고 봄이 타당하다. 따라서 이와 같은 전제에서 이 사건 2차 통지의 적법 여부에 관하여 살펴보기로 한다.
1) 이 사건 1차 통지와 이 사건 2차 통지는 양자 모두 원고에게 이 사건 토지의 면적이 72.3㎡ 감소함에 따라 ㎡당 1,100,000원으로 산정한 조정금을 수령하라는 것을 그 내용으로 하고 있다. 그러나 이 사건 2차 통지는 이 사건 1차 통지에서 정한 조정금 수령기한을 2018. 7. 9.에서 2018. 12. 12.로 변경하였으므로, 이 사건 2차 통지와 이 사건 1차 통지의 내용이 완전히 동일하다고 보기는 어렵다. 또한 각 통지에서 정한 조정금 수령기한이 달라지게 되면, 지적재조사에 관한 특별법(이하 ‘지적재조사법’이라 한다) 제22조의 ‘조정금을 받을 권리나 징수할 권리는 5년간 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.’는 규정에 따라 원고가 조정금 수령권한을 행사할 수 있는 종기가 달라지게 되므로, 국민의 권리·의무에 직접적인 변동을 가져오게 된다. 따라서 이 사건 2차 통지가 단지 이 사건 1차 통지의 내용을 그대로 유지하는 것으로 볼 수는 없다.
2) 피고는 2018. 6. 12. 원고에게 ‘이의신청토지 처리 결과 통지서’ 및 ‘조정금 수령통지서’를 첨부하여 이 사건 2차 통지를 하였는데, 위 서면들에는 처분의 제목, 처분의 상대방, 처분 대상이 된 토지의 면적 및 ㎡당 조정금, 조정금의 산정 근거, 근거법령 등이 모두 기재되어 있고, 이의신청에 따라 조정금을 재산정하였다는 취지도 기재되어 있으므로, 이 사건 2차 통지는 이 사건 1차 통지와 별개의 독립한 처분인 것과 같은 외관을 갖추고 있다.
3) 원래의 지적재조사사업에 따른 조정금 통지만을 항고소송의 대상이 되는 처분으로 해석한다면, 이의신청을 제기한 사람은 그 결과를 기다리는 동안 행정소송법 제20조 제1항 본문 또는 행정심판법 제27조 제1항의 쟁송기간 도과로 인한 불이익을 입을 염려가 발생하게 된다. 나아가 이의신청을 제기한 사람으로서는 제소기간 만료가 임박할 때까지 행정청의 응답이 없는 경우 그러한 상태에서 별도의 행정쟁송을 제기하여야만 제소기간을 준수할 수 있을 것인데, 그 별도의 행정쟁송 도중 이의신청이 인용됨에 따라 처분의 내용이 변경되는 경우 해당 쟁송의 이익이나 필요성이 없게 되어 부적법해질 수 있고, 혹은 이의신청이 일부 인용되었음에도 불이익이 남아있는 경우라면 다시 처분변경으로 인한 청구의 변경 등을 거쳐야만 한다. 이와 같은 법률관계의 혼란이나 불필요한 절차 이행의 강요는 국가의 위법·부당한 처분(행정작용)으로부터 국민을 구제한다는 행정쟁송의 기본이념에 부합하지 아니한다. 따라서 이 사건 2차 통지를 별도의 처분으로 취급하여 행정쟁송을 제기할 수 있도록 해야 할 현실적 필요성이 매우 크다.
나. 절차적 하자의 존부
1) 이 사건 2차 통지가 행정절차법 제21조, 제22조를 위반하였는지에 관하여 본다. 행정절차법 제21조 제1항은 ‘행정청은 당사자에게 의무를 부과하거나 권익을 제한하는 처분을 하는 경우에는 미리 처분의 제목, 처분하려는 원인이 되는 사실과 처분의 내용 및 법적 근거, 처분에 대하여 의견을 제출할 수 있다는 뜻과 의견을 제출하지 아니하는 경우의 처리방법, 의견제출기한 등을 당사자등에게 통지하여야 한다.’고 규정하고 있고, 제22조 제3항은 ‘행정청이 당사자에게 의무를 부과하거나 권익을 제한하는 처분을 할 때 제1항 또는 제2항의 경우 외에는 당사자등에게 의견제출의 기회를 주어야 한다.’고 규정하고 있다.
2) 한편, 행정절차법 제3조 제1항은 ‘처분, 신고, 행정상 입법예고 및 행정지도의 절차에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 법에서 정하는 바에 따른다.’고 규정하고 있고, 지적재조사법 제3조 제1항은 ‘이 법은 지적재조사사업에 관하여 다른 법률에 우선하여 적용한다.’고 규정하고 있다. 그런데 지적재조사법은 기본계획의 수립, 시·도종합계획의 수립, 실시계획의 수립, 지적재조사지구의 지정, 토지현황조사, 지적재조사측량, 경계의 확정, 조정금의 산정, 조정금의 지급·징수, 조정금에 대한 이의신청에 이르기까지 고시, 공람, 공청회, 주민설명회, 통보, 통지, 동의, 의견제출, 이의신청 등 여러 절차를 통해 토지소유자에게 지적재조사사업의 경과를 알리고 토지소유자의 의견을 반영하도록 하는 규정을 두고 있다. 여기에 이 사건 토지에 관하여도 위와 같은 절차를 거친 것으로 보이고, 조정금의 산정과 관련하여 지적재조사법 제21조 제2항에 따라 미리 원고에게 조정금액을 통보하였고, 원고는 산정된 조정금에 관하여 이의를 하여 이 사건 2차 통지에 이른 점 등을 보태어 종합하여 보면, 이 사건 2차 통지에 행정절차법 제21조, 제22조가 적용된다고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 2차 통지에 대하여 행정절차법 제21조, 제22조가 적용됨을 전제로 한 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
3) 나아가 설령 이 사건 2차 통지에 행정절차법에 따른 절차 규정이 적용되어야 한다고 하더라도, 앞서 본 사실에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 2차 통지는 이 사건 토지의 경계가 조정되어 그 면적의 증감에 따라 산정된 조정금을 당사자에게 수령 또는 납부하도록 하는 내용의 처분으로서 원고에게 조정금 62,865,000원을 수령하라는 내용인 점, ② 이 사건 2차 통지는 이 사건 토지의 면적이 감소함에 따른 조정금을 원고에게 수령할 것뿐만 아니라 당진시 (주소 2 생략) 답 62㎡의 면적이 증가함에 따른 조정금을 원고에게 납부할 것도 그 내용으로 하고 있으므로, 대상 토지들의 조정금이 과다(과소)하게 산정되었는지 여부에 따라 일률적으로 당사자에게 유리 또는 불리하다고 단정할 수 없는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 2차 통지는 그 자체로 당사자에게 의무를 부과하거나 권익을 제한하는 처분이라고 볼 수 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 어느 면으로 보나 이유 없다.
다. 감정평가의 위법성
1) 관련 법리
구 감정평가법 제3조 제1항은 ‘감정평가업자가 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.’고 규정하고 있고, 이 사건 규칙 제11조는 ‘감정평가업자는 다음 각 호의 감정평가방식에 따라 감정평가를 한다.’고 규정하면서 2호에서 ‘비교방식: 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시지가기준법’을 들고 있다. 위 공시지가기준법이란 구 감정평가법 제3조제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말하는데(이 사건 규칙 제2조 제9호), 이 사건 규칙 제14조 제2항은 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때의 평가 방법을 구체화하여 ‘1. 비교표준지 선정, 2. 시점수정, 3. 지역요인 비교, 4.개별요인 비교, 5. 그밖의 요인 보정’의 순서에 따를 것을 규정하고 있다.
한편 이 사건 규칙 제12조 제2항은 ‘감정평가업자는 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 제1항에 따라 어느 하나의 감정평가방법을 적용하여 산정한 시산가액을 제11조 각 호의 감정평가방식 중 다른 감정평가방식에 속하는 하나 이상의 감정평가방법(이 경우 공시지가기준법과 그 밖의 비교방식에 속한 감정평가방법은 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 본다)으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 한다. 다만, 대상물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요한 경우에는 그러하지 아니하다.’고 규정하고 있다.
2) 인정사실
가) 제일감정평가법인은 이 사건 토지에 관하여 아래와 같은 내용의 감정평가를 하였고, 인근의 표준적인 시세 수준 및 실거래 가격 수준을 적절히 반영한 것으로 판단하여 시산가액 조정은 생략하였다.
(1) 평가방법
감정평가에 관한 규칙 제14조에 따라 공시지가기준법을 적용하여 평가액을 산정하였다.
(2) 공시지가기준법을 적용한 평가액 산정
당진시 (주소 4 생략) 답 274㎡를 비교표준지로 선정하고, 아래 표 기재와 같이 시점수정, 비교표준지와 이 사건 토지 사이의 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 거쳐 이 사건 토지의 단가를 1,100,000원/㎡으로 정하였다.
비교표준시점수정지역요인개별요인그 밖의 요인산정단가(원/㎡)결정단가(원/㎡)지번공시지가(원/㎡)(주소 4 생략)550,0001.028201.000.9702.001,097,089원1,100,000원/㎡
그 밖의 요인 보정에 있어서 인근 유사토지의 평가사례로 선례 토지에 관한 2014. 6. 5. 기준 평가사례(시가참고 목적, 평가가격 1,170,000원/㎡)를 선정하고, 표준지 기준 산정방식을 적용하여 아래 표 기재와 같이 격차율을 산출한 다음, 그 격차율과 인근 유사토지의 적정지가 수준 등을 종합적으로 고려하여 그 밖의 요인 보정치를 2.00으로 정하였다.
기준금액(원/㎡)시점수정격차율산정가격(원)격차율지역요인개별요인선례 토지1,170,0001.078401.000.9031,139,3402.015비교표준지550,0001.02820--565,510
위 표 중 구체적인 개별요인 산출 근거는 아래와 같다.
개별요인산출근거가로조건접근조건환경조건획지조건행정적 조건기타조건누계치1.000.950.980.971.001.000.903
(3) 평가결과
위와 같이 공시지가기준법을 적용한 이 사건 토지의 단가인 1,100,000원/㎡ 에 따라 이 사건 토지의 2017. 12. 14. 당시의 평가액을 산정하였다.
나) 나라감정평가법인은 이 사건 토지에 관하여 아래와 같은 내용의 감정평가를 하였다.
(1) 평가방법
감정평가에 관한 규칙 제14조에 따라 공시지가기준법을 적용하여 평가액을 산정하였고, 평가목적, 조정금 산정방법, 그 밖의 요인 산정을 통해 시장가치를 반영한 것으로 판단하여 시산가액 조정은 생략하였다.
(2) 공시지가기준법을 적용한 평가액 산정
비교표준지를 선정하고, 아래 표 기재와 같이 시점수정, 비교표준지와 이 사건 토지 사이의 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 거쳐 이 사건 토지의 단가를 1,100,000원/㎡으로 정하였다.
비교표준지시점수정지역요인개별요인그 밖의 요인산정단가(원/㎡)결정단가(원/㎡)지번공시지가(원/㎡)(주소 4 생략)550,0001.029691.000.9702.001,098,679원1,100,000원/㎡
그 밖의 요인 보정에 있어서 인근 유사토지의 평가사례로 선례토지에 관한 2014. 6. 5. 기준 평가사례(시가참고 목적, 평가가격 1,170,000원/㎡)를 선정하고, 표준지 기준 산정방식을 적용하여 아래 표 기재와 같이 격차율을 산출한 다음, 그 격차율과 인근 유사토지의 적정지가 수준 등을 종합적으로 고려하여 그 밖의 요인 보정치를 2.00으로 정하였다.
기준금액(원/㎡)시점수정격차율산정가격(원)격차율지역요인개별요인선례 토지1,170,0001.079971.000.9031,139,3402.020비교표준지550,0001.02969--566,329
위 표 중 구체적인 개별요인 산출 근거는 아래와 같다.
개별요인산출근거가로조건접근조건환경조건획지조건행정적 조건기타조건누계치1.000.960.970.971.001.000.903
(3) 평가결과
위와 같이 공시지가기준법을 적용한 이 사건 토지의 단가인 1,100,000원/㎡ 에 따라 이 사건 토지의 2017. 12. 14. 당시의 평가액을 산정하였다.
[인정 근거] 갑 제8, 9호증의 각 기재, 이 법원의 제일감정평가법인, 나라감정평가법인에 대한 각 사실조회 회신, 변론 전체의 취지
3) 구체적 판단
위 인정사실에 앞서 든 증거들과 을 제1호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 감정평가법인들은 비교표준지를 선정하고 이 사건 토지와의 개별요인 등을 비교한 다음 유사토지의 사례를 기준으로 그 밖의 요인을 보정함으로써 이 사건 토지의 감정평가액이 시장가치에 부합하도록 적법하게 평가하였다고 보이고, 이와 달리 시산가액의 비교가 필요한 경우에 해당한다고 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다(위와 같이 이 사건 감정평가가 위법하다고 볼 수 없으므로, 이에 기초하여 조정금을 산정한 이 사건 2차 통지도 위법하다고 볼 수 없다).
가) 이 사건 감정평가법인들은 비교표준지와 선례 토지를 선정함에 있어 이 사건 토지와 용도지역이 2종 일반주거지역으로 동일하고 이용상황·주변환경 등이 비슷한 토지를 선정하였는데, 위와 같이 선정한 비교표준지나 선례 토지가 인근 유사토지의 평가사례 또는 거래사례로서 그 가격이 정상적이지 않은 것이어서 잘못 선정된 것이라고 볼 만한 자료가 없다. 또한 이 사건 감정평가법인들이 선정한 비교표준지 또는 선례 토지와 비교할 때 원고가 제시하는 다른 토지/건물의 거래 사례가 이 사건 토지의 유사 사례로서 더 적합하다고 단정할 수도 없다.
나) 이 사건 감정평가법인들은 비교표준지와 선례 토지의 개별요인을 비교하면서, 공공 및 편익시설인 당진시청, 문예의 전당, 당진시종합복지타운과의 거리를 고려하여 비교표준지가 선례 토지보다 접근조건이 열세한 것으로 판단하였고, 선례 토지는 구획정리된 주택지대에 위치하고 있어 비교표준지가 선례 토지보다 환경조건이 열세한 것으로 판단하였으며, 비교표준지는 단독주택으로 이용 중이어서 선례 토지보다 이용상황 및 방위 등의 점에서 열세하다고 판단하였는바, 이와 같은 판단들은 원고가 주장하는 사정들을 고려하더라도 합리적인 범위 내에 있다고 보인다.
다) 또한 당진시 (주소 6 생략)(이하 시 기재 생략), (주소 7 생략), (주소 8 생략), (주소 9 생략), (주소 10 생략), (주소 11 생략) 등 이 사건 토지의 인근에 위치한 유사토지들의 실제 거래 사례에 비추어 보더라도, 이 사건 토지의 감정평가액은 시장가치를 반영한 것으로 보인다.
라) 이 사건 감정평가법인들은 공시지가기준법을 적용하여 평가액을 산정하면서 그 밖의 요인 보정에 있어서 선례 토지에 관한 2014. 6. 5. 평가사례를 기초로 ‘표준지 기준 산정방식’을 적용하여 그 밖의 요인 보정치를 정하였는데, 그와 같은 그 밖의 요인 보정에 있어서 평가사례를 잘못 선정하거나 개별요인을 잘못 적용하였다는 등의 오류가 있다고 볼 수 없다.
마) 앞서 본 바와 같이 이 사건 감정평가법인들은 이 사건 규칙 제14조 제2항에서 정한 순서에 따라 다양한 사정을 고려하여 이 사건 토지에 관한 평가액을 산정하였다. 또한 이 사건 규칙 제12조 제2항은 공시지가기준법과 그 밖의 비교방식에 속한 감정평가방식은 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 본다고 규정하고 있는데, 이 사건 감정평가에는 인근 거래사례를 반영한 평가가 포함되어 있다고 보인다. 따라서 이 사건 감정평가법인들이 시산가액 비교가 불필요하다고 판단하여 생략하였다고 하더라도 이를 불합리하다고 보기 어렵다.
5. 결론
그렇다면 원고의 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 오영표(재판장) 이혜선 이성열