【원고, 항소인】
주식회사 세움 (소송대리인 법무법인(유한) 바른 담당변호사 송봉준 외 1인)
【피고, 피항소인】
○○○○ 관리단 (소송대리인 법무법인 태일 담당변호사 정중호)
【제1심판결】
서울남부지방법원 2021. 4. 8. 선고 2019가합113858 판결
【변론종결】
2022. 3. 22.
【주 문】
1. 원고의 항소와 원고가 이 법원에서 확장·추가한 청구를 모두 기각한다.
2. 항소제기 이후의 소송비용은 원고가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고는 원고에게 519,585,000원 및 그중 242,735,000원에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날부터, 나머지 276,850,000원에 대하여는 2021. 11. 1.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음 날부터 각 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 제1심 법원에서 용역계약에 따른 용역대금 242,735,000원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구하다가, 이 법원에서 아래 판결 이유 제2항에서 보는 바와 같이 청구를 확장·추가하였다).
2. 항소취지
제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고에게 171,325,358원 및 이에 대하여 2019. 11. 8.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
이 법원이 이 부분에 관하여 적을 이유는 제1심 판결 중 해당 부분(제1심 판결문 제2쪽 제10행부터 제3쪽 제17행까지의 ‘1. 기초사실’ 부분)의 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
2. 원고 주장의 요지
가. 용역계약에 따른 용역비 청구
피고는 집합건물법에 따라 당연 설립되는 이 사건 건물의 관리단으로, 건물 관리에 관한 최종적인 권한과 책임의 귀속 주체이다. 집합건물법 제9조의3이 정한 분양자의 건물 관리의무는 관리단이 관리를 개시할 때까지만 존속하는 임시적·한정적인 것으로, 관리단이 실제 성립되면 관리단은 건물 관리에 관하여 발생한 분양자의 채권·채무를 포괄적으로 승계한다고 보아야 한다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 용역계약에 따라 원고가 이 사건 건물의 관리업무를 개시한 2017. 8.경부터 원고가 피고에게 이 사건 건물을 인도하여 관리업무를 종료한 2020. 10.경까지 발생한 위탁용역비, 전산사용료와 소독 및 물탱크 청소비(이하 이를 통틀어 ‘위탁용역비 등’이라 한다)를 지급할 의무가 있다.
나. 분양자들과 피고 사이의 법정위임관계를 근거로 한 양수금 또는 비용상환 청구
1) 분양자인 송림산업과 삼성건설은 집합건물법 제9조의3에 따라 피고로부터 이 사건 건물의 관리업무를 위임받았는데, 위임사무인 이 사건 건물 관리업무 수행을 위하여 원고와 이 사건 용역계약을 체결함으로써 원고에 대하여 2017. 8.경부터 2020. 10.경까지 위와 같은 위탁용역비 등의 채무를 부담하게 되었으므로, 위 분양자들은 피고에게 민법 제688조 제2항에 따라 위탁용역비 등에 대한 대변제청구권을 갖는다. 원고는 위 분양자들로부터 위 대변제청구권을 양수하고 채권양도 통지권한을 위임받아 피고에게 위 채권양도 사실을 통지하였으므로, 피고는 원고에게 2017. 8.경부터 2020. 10.경까지 발생한 위탁용역비 등에 해당하는 양수금을 지급할 의무가 있다.
2) 또한 분양자인 송림산업과 삼성건설은 집합건물법 제9조의3에 따라 피고로부터 이 사건 건물의 관리업무를 위임받았고, 원고는 위 분양자들과 이 사건 용역계약을 체결함으로써 이 사건 건물의 관리업무를 재위임받았으며, 위 재위임에 대한 피고의 추정적 승낙이나 부득이한 사유 또한 존재한다. 따라서 원고는 피고의 적법한 복수임인으로서 피고에게 민법 제682조 제2항, 제123조 제2항, 제688조 제2항에 따라 2017. 8.경부터 2020. 10.경까지 이 사건 건물의 관리업무를 수행하기 위하여 지출한 위탁용역비 등 상당 비용의 지급을 구할 수 있다.
다. 따라서, 피고는 원고에게 2017. 8.경부터 2020. 10.경까지의 위탁용역비 등 상당액 519,585,000원(= 2017. 8.부터 2019. 6.까지의 위탁용역비 등 200,809,000원 + 2019. 7.부터 2020. 10.까지의 위탁용역비 등 318,776,000원) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(원고는 제1심에서 이 사건 용역계약에 따라 계산한 2017. 8.부터 2019. 8.까지의 위탁용역비 등의 지급을 구하다가, 이 법원에서 2017. 8.부터 2020. 10.까지의 위탁용역비 등의 지급을 구하는 것으로 청구취지를 확장하면서, 위 나.항 청구를 선택적으로 추가하였다. 이하 2017. 8.경부터 2020. 10.경까지의 기간에 대한 위 가.항 용역비 청구 및 나.항 양수금 또는 비용 상환 청구를 통틀어 ‘용역비 등 청구’라 한다).
라. 부당이득반환청구
설령 이 사건 용역계약이 피고의 통보에 의하여 2019. 6. 30.자로 종료하였다고 하더라도, 원고는 그 이후인 2019. 7.경부터 2020. 10.경까지 계속하여 이 사건 건물을 관리함으로써 피고는 법률상 원인 없이 위탁용역비 등 상당액에 해당하는 이득을 얻었고 이로 인하여 원고는 같은 금액 상당의 손해를 입었다. 따라서 피고는 원고에게 2019. 7.부터 2020. 10.까지의 기간 동안 원고가 지출한 위탁용역비 등 상당액 318,776,000원 및 이에 대한 지연손해금을 부당이득으로 반환할 의무가 있다(원고는 이 법원에서 위 청구를 예비적으로 추가하였다).
3. 판단
원고는 앞서 본 바와 같이 2017. 8.경부터 2019. 6.경까지의 기간에 대하여는 용역비 등 청구를, 2019. 7.경부터 2020. 10.경까지의 기간에 대하여는 용역비 등 청구 또는 부당이득반환 청구를 하고 있으므로, 아래에서는 위 두 기간으로 나누어 원고 청구의 당부를 살펴보기로 한다.
가. 2017. 8.경부터 2019. 6.경까지 기간에 대한 청구에 관한 판단
1) 관련 법리
가) 집합건물법에 의하면, 집합건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 당연 설립된다(제23조 제1항). 다만 분양자는 집합건물법 제23조 제1항에 따른 관리단이 관리를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 하고(제9조의3 제1항), 제28조 제4항에 따른 표준규약을 참고하여 공정증서로써 규약에 상응하는 것을 정하여 분양계약 체결 전 분양을 받을 자에게 주어야 하며(제9조의3 제2항), 일정한 경우 규약 설정 및 관리인 선임을 위한 관리단집회를 소집하여야 한다(제9조의3 제3항).
나) 집합건물법 제23조 제1항에 의한 집합건물의 관리단은 어떠한 조직행위가 없더라도 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 구분소유 건물 및 그 대지와 부대시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 구분소유자 단체로서 당연히 성립되는 것이고, 그 관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작한 이상 구분소유 건물의 관리에 관한 권한 및 책임은 종국적으로 동 관리단에 귀속된다(대법원 1997. 8. 29. 선고 97다19625 판결 등 참조). 그러나 관리단이 실제로 조직되지 아니한 상태에서 미분양된 전유부분의 소유자로서 구분소유자 중의 1인인 건축주가 주체가 되어 집합건물을 사실상 관리하여 왔다면 이를 바로 관리단에 의한 자치적 관리로 볼 수는 없고, 따라서 위와 같이 자치관리를 개시하지 못하고 여전히 건축주가 주체가 되어 집합건물을 관리하였다면 건축주가 관리하는 기간에 발생한 채권채무는 특별한 사정이 없으면 건축주에게 귀속된다(대법원 1996. 12. 10. 선고 96다12054 판결 참조).
2) 2017. 8.경부터 이 사건 관리단집회 전까지의 용역비 등 청구에 관하여
가) 먼저 피고가 이 사건 용역계약상 당사자의 지위를 승계하였는지에 관하여 본다.
앞선 기초사실 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정들을 고려하면, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고가 이 사건 용역계약상 당사자의 지위를 승계하여 원고에 대해 이 사건 용역계약에 따른 위탁용역비 등을 지급할 의무를 부담한다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
① 집합건물법 제9조의3은 분양자에게 관리단에 의한 실질적인 관리행위가 개시되기 전까지 한시적으로 집합건물 등을 관리할 의무를 부과하기 위한 규정일 뿐이고, 분양자가 그 관리의무의 이행을 위하여 체결한 계약 등에 따른 권리, 의무를 그 이후 조직된 관리단에게 승계시키는 취지까지 포함하는 규정이라고 볼 수 없다. 이와 달리 관리단의 실질적인 관리 개시 전에 분양자가 집합건물의 관리와 관련하여 제3자와 체결한 계약에 따른 권리, 의무를 관리단이 승계할 의무를 부담한다고 해석한다면, 관리단은 별개의 권리주체인 분양자에 의하여 체결되고 자신은 그 체결 여부나 내용의 형성에 전혀 관여하지 못한 계약에 따른 권리, 의무에 대하여도 그것이 집합건물의 관리와 관련되어 있다는 사정만으로 자신의 의사에 반하여 이를 승계하여야 하는 결과가 되어 사적자치의 원칙에 어긋난다(대법원 2016. 2. 18. 선고 2012다119450, 119467 판결 취지 참조). 집합건물법 제9조의3을 근거로 피고의 자치 관리 개시 전 분양자들이 이 사건 건물을 관리하기 위하여 체결한 이 사건 용역계약에 따라 발생한 채무가 피고에 당연히 귀속된다거나 피고가 분양자들의 이 사건 용역계약 당사자의 지위를 포괄적으로 승계한다고 볼 수 없다.
② 이 사건 용역계약을 체결한 당사자는 원고와 이 사건 건물의 분양자들이고, 원고와 피고 또는 위 분양자들과 피고 사이에 이 사건 용역계약상 당사자의 지위를 피고에 이전하기로 하는 계약 인수 등의 별도의 법률행위가 있었다고 볼만한 사정은 없다.
③ 이 사건 용역계약서 제15조 제1항에서는 ‘이 계약에 의한 효력은 입점자 등의 특별승계인 및 운영위원회(또는 관리단)의 승계시에도 그 효력이 있다’고 규정하고 있는데, 이는 관리단이 이 사건 용역계약 당사자의 지위를 승계하는 경우에 위 계약의 효력이 관리단에게 그대로 적용된다는 의미일 뿐이고, 달리 관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작한 후에도 분양자에 의하여 체결된 이 사건 용역계약에 관리단이 구속된다거나 그 계약상 권리·의무가 당연히 관리단에게 승계된다고 볼만한 내용은 존재하지 않는다.
나) 또한 원고는 피고의 수임인인 분양자들로부터 그들의 피고에 대한 대변제청구권을 양수한 양수인의 지위에서, 또는 피고의 수임인인 분양자들로부터 재위임을 받은 복수임인의 지위에서 피고에 대하여 위탁용역비 등 상당액에 대한 대변제청구권을 행사한다고 주장하고 있는데, 위 주장은 이 사건 건물의 분양자들이 피고로부터 이 사건 건물 관리업무를 위임받은 수임인임을 전제로 하는 것이므로, 이 사건 건물의 분양자들을 피고의 수임인으로 볼 수 있는지에 관하여 살펴본다.
집합건물법의 체계, 그 내용 및 취지 등을 종합하면, 원고가 이 사건 건물의 분양자들이 피고의 수임인이라는 주장의 법적 근거로 들고 있는 집합건물법 제9조의3은 집합건물 관리의 공백이 발생하는 것을 방지하기 위하여 관리단이 실질적으로 관리를 개시하기 전까지 분양자에게 수분양자에 대하여 일정 기간 동안 이 사건 건물을 관리하여야 할 일종의 법률상 의무를 부과한 것이고, 위 규정을 통해 아직 실질적인 자치 관리를 개시하지도 않은 관리단이 분양자에게 집합건물의 관리업무를 위임하여 관리단과 분양자 사이에 법정위임관계가 성립한다고 볼 수는 없다.
따라서 이 사건 건물의 분양자들이 집합건물법 제9조의3에 따른 관리업무를 수행하기 위하여 원고와 이 사건 용역계약을 체결한 것은 집합건물법에 따른 자신의 법률상 의무를 이행하기 위한 것이지 관리단인 피고로부터 위임받은 사무를 처리하기 위한 것이라고는 볼 수 없으므로, 위 분양자들이 피고의 수임인으로서 피고에 대하여 대변제청구권을 가진다거나 제3자에 대한 복임권을 가진다고 할 수 없다. 이와 다른 전제에 서 있는 원고의 위 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
다) 따라서 이 사건 관리단 집회를 통하여 관리단인 피고가 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작하기 전에 발생한 위탁용역비 등이나 그에 상응하는 양수금 또는 비용 상환을 피고에 구할 수 없다. 원고의 위 기간에 대한 용역비 등 청구는 모두 이유 없다(원고의 용역비 등 청구는 이와 같은 이유로 청구 대상 기간과는 상관없이 모두 받아들일 수 없으나, 다만 아래에서 보는 바와 같이 이 사건 관리단집회 이후부터 2019. 6.경까지의 기간에 대하여는 이 사건 관리단집회의 의결에 따른 피고의 한시적 승인이라는 특별한 사정이 인정되어 원고의 이 사건 용역계약에 따른 용역비 청구를 일부 받아들이므로, 편의상 이 항에서는 이 사건 관리단집회 이전 기간에 대하여만 판단하기로 한다).
3) 이 사건 관리단집회 이후부터 2019. 6.경까지의 용역비 등 청구에 관하여
이 법원이 이 부분에 관하여 적을 이유는 제1심 판결문 제6쪽 제10행부터 제7쪽 마지막 행까지의 기재(‘3. 판단’ 중 다.항 부분)와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
나. 2019. 7.경부터 2020. 10.경까지 기간에 대한 청구에 관한 판단
1) 용역비 등 청구
가) 앞서 본 바와 같이 피고는 2019. 5. 22. 원고에 2019. 6. 30.자로 원고의 이 사건 건물에 관한 관리업무가 종료되므로 이 사건 건물에 대한 관리사무를 인수인계할 것을 요청하였는바, 이는 2019. 6. 30. 이후에는 이 사건 용역계약을 승인하지 않겠다는 원고의 명확한 의사표시로 볼 수 있으므로, 이와 같이 이 사건 용역계약의 종료가 통보된 2019. 6. 30. 이후에도 피고가 이 사건 용역계약에 따른 원고의 관리업무를 승인하거나 이 사건 용역계약상의 당사자 지위를 승계하였다고 볼 수 없다(앞서 인정한 바와 같이 피고는 이 사건 관리단집회의 의결로 원고의 관리업무를 한시적으로 승인한 것일 뿐, 이 사건 용역계약 당사자의 지위를 승계한 것은 아니므로, 위 승인의 효력이 이 사건 용역계약상의 계약기간이 종료될 때까지 유지되는 것도 아니다).
한편, 원고의 관리업무에 대한 피고의 한시적인 승인이 있었다고 하여, 그러한 사정만으로 피고와 이 사건 건물 분양자들 사이에 이 사건 건물 관리업무에 관하여 어떠한 위임관계가 형성된다고는 볼 수 없으므로, 이를 전제로 하여 원고가 양수인 또는 복수임인의 지위에서 피고에게 위탁용역비 등 상당의 비용에 대한 대변제청구권을 행사할 수도 없다.
나) 따라서 이 사건 용역계약 또는 이 사건 건물 분양자들과의 위임관계를 근거로 하여 2019. 7.경부터 2020. 10.경까지의 기간에 발생한 위탁용역비 등이나 그에 상응하는 양수금 또는 비용 상환을 구하는 원고의 위 기간에 대한 용역비 등 청구는 모두 이유 없다.
2) 위탁용역비 등 상당의 부당이득반환 청구
가) 원고는, 피고의 위와 같은 종료 통보에도 불구하고 원고가 2019. 7.경부터 2020. 10.경까지 이 사건 건물 관리업무를 계속 수행함으로써 피고는 이 사건 용역계약에 따른 위탁용역비, 전산사용료와 소독 및 물탱크 청소비 합계에 상당하는 이득을 취하고, 원고는 그 상당의 손해를 입었으므로, 피고는 원고에게 위탁용역비 등 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다고 주장한다.
나) 먼저 원고가 주장하는 부당이득 중 위탁용역비는 이 사건 용역계약에 따른 위탁관리 수수료 및 원고가 고용한 관리인력의 인건비로서, 이는 원고와 이 사건 건물 분양자들이 이 사건 용역계약을 체결함에 따라 발생한, 계약 당사자인 이 사건 건물 분양자들이 원고에 대하여 이행하여야 하는 계약상 채무에 불과할 뿐, 이 사건 건물 관리업무를 수행함에 있어 당연히 지출되어야 하는 필요경비가 아니다(원고는, 집합건물의 관리에 있어 관리단이 스스로 관리하는 자치관리 방식은 현실적으로 불가능하여 관리업체에 이를 위탁하는 위탁관리 방식을 택할 수 밖에 없으므로, 피고로서는 다른 관리업체에 위탁하더라도 원고가 구하고 있는 위탁용역비 상당을 지급하였을 것이라는 취지의 주장을 한다. 그러나 집합건물의 관리에 있어 위탁관리 방식이 자치관리 방식보다 현실적·경제적 측면에서 상대적으로 우위에 있다고 하더라도, 법령상 위탁관리 방식이 강제되거나 자치관리 방식이 금지되어 있지 않는 한, 이는 여전히 관리단의 선택의 영역에 해당할 뿐, 위와 같은 사정만으로 피고가 이 사건 건물을 관리함에 있어 반드시 위탁관리 방식을 택할 것이라고 단정할 수 없다. 더구나 피고가 위탁관리 방식을 택하여야 한다고 가정하더라도, 그에 따른 위탁관리 수수료 및 관리인력의 인건비가 원고가 구하고 있는 이 사건 용역계약에서 정한 위탁용역비 상당에 이를 것이라고 볼 근거도 전혀 없다).
따라서 피고의 명시적인 종료 통보에도 불구하고 원고가 이 사건 건물 관리업무를 계속 수행하였다고 가정하더라도, 피고가 이 사건 용역계약에서 이 사건 건물 분양자들이 원고에게 약정한 위탁용역비 상당의 비용 지출을 면하는 이득을 얻었다고 볼 수 없다.
다) 전산사용료와 소독 및 물탱크 청소비의 경우, 원고가 위 비용을 이 사건 건물 공용부분의 관리를 위하여 지출함으로써 이 사건 건물 관리에 관한 권한 및 책임이 종국적으로 귀속되는 이 사건 건물의 관리단인 피고가 그 상당을 이득하였다고 볼 여지는 있다.
그러나 갑 제20, 21호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 건물 구분소유자들은 각 전유부분의 면적에 따라 산정된 전산사용료와 소독 및 물탱크 청소비가 포함된 관리비를 원고로부터 고지받았고, 원고는 이 사건 건물의 일부 구분소유자들로부터 2019. 7.경부터 2020. 10.경까지 관리비 명목으로 적어도 60,756,992원 상당을 지급받은 사실을 인정할 수 있는데, 이는 원고가 위 기간 동안 구하는 전산사용료와 소독 및 물탱크 청소비 합계 4,000,000원을 초과함이 계산상 명백하므로, 이로 인하여 원고에게 위 비용 상당의 손해가 발생하였다고 볼 수 없다.
라) 따라서 2019. 7.경부터 2020. 10.경까지 원고가 이 사건 건물 관리업무를 계속 수행함으로써 피고는 원고가 주장하는 위탁용역비 등 상당의 이득을 취하고 원고는 그 상당의 손해를 입었음을 전제로 한 원고의 이 부분 청구는 어느 모로 보나 이유 없다[한편, 원고의 위 부당이득반환 주장을 ‘원고와 이 사건 건물 분양자들 사이의 이 사건 용역계약에 따라 원고가 이 사건 건물 관리 용역을 수행함으로써 제3자인 피고가 이익을 얻은 것이므로 그 반환을 구하는 것’으로 선해하여 보더라도, 원고의 이러한 관리행위는 이 사건 용역계약에 따른 자신의 의무를 이행한 것일 뿐인데, 계약상의 급부를 한 원고는 그 이익의 귀속 주체라 하더라도 이 사건 용역계약의 제3자에 불과한 피고에 대하여 직접 부당이득반환을 청구할 수는 없으므로(대법원 2002. 8. 23. 99다66564 판결 등 취지 참조), 원고의 이 부분 청구를 받아들일 수 없음은 마찬가지이다].
다. 원고에게 지급하여야 할 위탁용역비 등의 구체적인 범위
이 법원이 이 부분에 관하여 적을 이유는 제1심 판결문 제9쪽 제1행의 "이 판결 선고일"을 "제1심 판결 선고일"로 고치는 것 외에는 제1심 판결문 제8쪽 제2행부터 제9쪽 제3행까지의 기재(‘3. 판단’ 중 라.항 부분)와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
4. 결론
그렇다면, 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심 판결은 이와 결론이 같아 정당하므로 원고의 항소는 이유 없고, 원고가 이 법원에서 확장·추가한 청구도 이유 없으므로, 원고의 항소와 이 법원에서 확장·추가한 청구를 모두 기각한다.
판사 민지현(재판장) 정경근 이호재