【원고, 상고인】
원고 (소송대리인 법무법인 누리 담당변호사 하만영 외 3인)
【피고, 피상고인】
피고 1 외 1인
【원심판결】
수원지법 2019. 11. 26. 선고 2018나70370 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 법률행위의 해석에 있어 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 형식과 내용, 그 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2005. 7. 15. 선고 2005다19415 판결 등 참조).
한편 조건은 법률행위 효력의 발생 또는 소멸을 장래 불확실한 사실의 발생 여부에 따라 좌우되게 하는 법률행위의 부관이고, 법률행위에서 효과의사와 일체적인 내용을 이루는 의사표시 그 자체이다. 조건을 붙이고자 하는 의사는 법률행위의 내용으로 외부에 표시되어야 하고, 조건을 붙이고자 하는 의사가 있는지는 의사표시에 관한 법리에 따라 판단하여야 한다(대법원 2016. 5. 12. 선고 2014다52087 판결, 대법원 2018. 1. 24. 선고 2016다234043 판결 등 참조). 조건을 붙이고자 하는 의사가 외부에 표시되었다고 인정하려면, 그 법률행위가 이루어진 동기와 경위, 그 법률행위에 의하여 달성하려는 목적, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여 그 법률행위 효력의 발생 또는 소멸을 장래의 불확실한 사실의 발생 여부에 따라 좌우되게 하려는 의사가 인정되어야 한다(대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다221368 판결 참조).
2. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 원고는 2015. 8. 22. 피고 1과 사이에 이 사건 빌라 총 8세대의 분양을 원고가 대행하고 이에 대한 대가로 수수료를 지급받기로 하는 내용의 분양전속계약(이하 ‘이 사건 계약’이라고 한다)을 체결하면서, ① 계약기간은 준공일부터 3개월까지로 하되, 협의에 의하여 계약기간을 연장, 단축할 수 있고, ② 계약금 1천만 원은 원고가 피고 1에게 계약 시 지급하였다가, 계약완료 시 반환하며, ③ 분양대행수수료 8천만 원은 분양기간 만료 시 모두 지급하기로 정하였고, ④ 이러한 일반사항에 우선 적용되는 특약사항 중 일부로 “분양계약기간 완료 후 미분양 물건은 원고가 모두 인수하는 조건으로 한다.”(이하 ‘이 사건 조항’이라고 한다)라고 정한 사실을 알 수 있다.
이러한 사실관계를 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴본다. 이 사건 조항은 ‘인수하는 조건’이라는 문언을 사용하고 있기는 하나, 이 사건 조항이 일반사항에 우선하여 적용되는 특약사항이라는 것 외에 그 조항 자체만으로 당사자가 조건을 붙여 효력발생이 좌우되게 하려는 계약의 내용이 특정되어 있지 아니하다. 오히려 이 사건 조항에서 사용한 ‘인수하는 조건’이라는 문언은 미분양 세대의 인수에 따라 계약의 효력발생이 좌우되게 하려는 의사라기보다는 단순히 이를 계약의 내용 중 하나로 정한다는 의미로 사용되었다고 볼 소지가 크다. 나아가 이 사건 조항을 둔 이유도 분양계약기간이 만료되었음에도 미분양 세대가 있는 경우 원고가 이를 인수할 의무를 부담하도록 하기 위함이지 원고가 미분양 세대를 인수하지 아니할 경우 조건이 성취되지 않은 것으로 보아 수수료 전부를 포기하게 할 의사였다고 보기는 어렵다. 이는 원고가 이 사건 빌라 총 8세대의 분양을 전부 완료하지 못한 채 계약이 중단된 경우에도 원고가 이미 분양하거나 인수한 세대만큼 피고 측에 이익이 된다면, 신의칙에 비추어 원고에게 적어도 그에 상응하는 수수료를 지급하도록 하는 것이 옳다는 점에서 더욱 그러하다. 그렇다면 이 사건 조항은 분양계약기간 만료 후 미분양 세대를 원고가 인수할 의무를 부담한다는 계약의 내용을 정한 것에 불과하고, 이와 달리 이 사건 계약의 효력발생이 좌우되게 하려는 법률행위의 부관으로서 조건을 정한 것이라고 보기는 어렵다.
그런데도 원심은 이와 달리 이 사건 조항이 법률행위의 부관으로서 조건을 정한 것이라는 전제에서 그와 같은 조건이 성취되지 아니하였다는 이유로 원고의 계약금 반환 및 분양수수료 지급을 구하는 이 사건 청구를 모두 배척하였다. 이러한 원심의 판단에는 법률행위의 해석과 법률행위의 부관으로서 조건에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다(다만 이 사건 계약의 해석상 계약금은 원고의 분양 내지 인수의무의 이행을 담보하기 위한 것으로서 이 사건 계약을 완료한 경우 반환하도록 되어 있는 만큼, 원고가 이 사건 계약상의 의무를 모두 이행하지 아니한 경우에는 이를 반환할 의무가 없음을 지적하여 둔다).
3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 권순일(재판장) 이기택 박정화(주심) 김선수