【원고, 상고인】
【피고, 피상고인】
【원심판결】
서울동부지법 2017. 6. 21. 선고 2016나25654 판결
【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고가 부담한다.
【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1. 법률행위의 해석은, 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 문언에 구애받는 것은 아니지만, 어디까지나 당사자의 내심적 의사의 여하에 관계없이, 그 문언의 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 하는 것이다(대법원 1999. 11. 26. 선고 99다43486 판결, 대법원 2008. 6. 26. 선고 2006다77197 판결 등 참조). 당사자가 표시한 문언에 의하여, 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는, 그 문언의 내용, 당사자의 주장과 증명을 통하여 드러나는 그 법률행위가 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여, 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다. 특히 당사자 일방이 주장하는 법률행위의 내용이 상대방의 권리의무관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우에는 더욱 엄격하게 해석하여야 한다(대법원 2001. 1. 19. 선고 2000다33607 판결, 대법원 2007. 4. 13. 선고 2005다68950 판결 등 참조).
2. 가. 원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
1) 원고는 어머니 소외인을 통하여 2010. 12.경 피고 1로부터 25평형 임대아파트 입주권을 3,200만 원에 매수하는 이 사건 계약을 체결하고, 2011. 3. 4.까지 위 입주권 매매대금 3,200만 원을 모두 지급하였다.
2) 피고 1은 2011. 1. 20. 원고에게 ‘서울시 강남구 ○○동△△2지구(지번 생략) 내 주거용 농막에 대한 25평형 임대아파트 입주권의 매매대금 P3,200만 원을 지불함. 위 물건에 대한 입주권이 취소되었을 경우 원금 P3,200만 원을 원고에게 지불할 것을 각서함.’이라는 내용의 이행각서(이하 ‘이 사건 각서’라 한다)를 작성하여 교부하였고, 피고 2는 이 사건 각서에 보증인으로 서명하였다.
3) 원고는 서울특별시 에스에이치공사가 정하는 소정의 비닐간이공작물 거주자 확인절차를 거쳐 임대아파트 우선공급 대상자로 통보되었다. 위 공사는 보금자리주택 건설지역 내 비닐간이공작물 거주자에 대해 한 차례에 한하여 국민임대주택·장기전세주택 우선공급 배정을 받을 수 있는 임대아파트 입주권을 부여하고 있다. 국민임대주택·장기전세주택 신규 공급이 있을 때 해당 주택건설지역 비닐간이공작물 거주자에게 우선배정을 하는 것은 아니다. 이러한 임대아파트 입주권은 양도가 불가능하다.
4) △△2지구는 2013년도에 보금자리주택 우선공급 및 일반공급이 이루어졌다. 위 공사의 2013. 9. 13.자 장기전세주택 입주자 모집공고(이 사건 농막이 위치한 ○○동을 포함하는 △△지구 및 □□지구가 모두 포함되어 있다)에서는 당시 공급대상 임대주택에 대하여 단독세대주(본인의 주민등록표등본상에 본인 외 세대원이 없는 자 내지는 본인의 주민등록표 등본상에 배우자 또는 직계존비속인 세대원이 없는 자)는 전용면적 40㎡ 이하의 주택에 대하여만 공급신청이 가능하였다. 위 면적을 초과하는 주택에 대하여는 본인과 세대원(본인과 동일한 주민등록표등본상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 그 세대원 포함) 전원이 무주택인 세대주로서 일정 소득 및 자산보유 기준에 해당하는 자만이 신청가능하였다. 이와 같은 요건은 위 공사의 2013. 9. 16.자 국민임대주택 입주자 모집공고 및 2014. 6. 25.자 장기전세주택 입주자 모집공고 당시에도 마찬가지였다. 원고는 2014. 6. 25.자 위 공사의 장기전세주택 입주자 모집공고상 □□보금자리지구 2단지 59㎡ 장기전세주택을 청약신청하였으나, 심사 결과 공고일 당시 단독세대주였기 때문에 신청자격에서 탈락되었다. 위 59㎡의 장기전세주택의 전용면적 및 공용면적을 합산할 경우 25평을 초과한다. 원고는 현재까지 임대아파트 우선공급 대상자의 자격을 유지하고 있다.
나. 위와 같은 사실관계에 의하면, 이 사건 각서의 기재만으로는, 매매의 목적물이 무엇인지, ‘위 물건에 대한 입주권이 취소되었을 경우’의 객관적 의미가 무엇인지 명확하게 드러나지 않는다고 할 것이다. 원고는, 이 사건 각서는, 매매의 목적인 ‘△△2지구 내 25평형 임대아파트의 입주권을 부여받는 것’에 관하여, 어느 당사자의 귀책 여부를 불문하고 위 입주권이 취소된 것과 동일한 결과가 된 때에는, 매매계약을 해제하고 매매대금을 반환받기로 한 것으로 해석하여야 한다고 주장한다.
다. 그러나 앞서 본 법리와 위와 같은 사실관계에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 계약의 동기, 경위, 목적, 거래관행 등에 관한 원고 제출의 증거들만으로는 원고의 위와 같은 주장을 그대로 받아들일 수 없다.
1) 서울특별시 에스에이치공사는 관련 법령에 따라 보금자리주택 건설지역 내 비닐간이공작물 거주자로서 임대아파트 우선공급 대상으로 지정된 자에 대해 대상지역이나 거주지역의 구분 없이 한 차례 임대아파트를 배정받을 수 있는 권리를 부여하고 있다. 우선공급 신청자는 그 자격에 따라 배정받을 수 있는 평형에 제한이 있고, 원고가 그 자격요건을 충족하여 신청하는 경우 25평형 임대아파트를 배정받을 수도 있다. 원고는 현재 단독세대주여서 전용면적 40㎡ 이하의 주택에 대하여만 공급신청이 가능하다. 원고는 아직까지 위와 같은 배정을 받지 않았기 때문에, 위 공사의 다른 보금자리주택 건설지역에서 공급되는 임대아파트에 대해 우선공급을 신청할 수 있다.
2) 위 공사는 보금자리주택 건설지역 내 비닐간이공작물 거주자에 대해 소정의 확인절차를 거친 후 임대아파트 우선공급 대상자로 통보하고, 이러한 자격은 양도가 불가능하다. 그런데 이 사건 각서는 위 주거용 농막에 대한 임대아파트 우선공급 대상자격 부여가 확정되기 전에 작성된 것이고, 원고는 소정의 확인절차를 거쳐 임대아파트 우선공급 대상자로 통보되었으며, 그 자격이 계속 유지되고 있다.
3) 이러한 임대아파트 입주권의 내용이나 이 사건 계약 전후의 경과에 의하면, 이 사건 각서상 매매 목적물은 임대아파트 입주권이 부여될 △△2지구 내 농막이고, 원고에게 임대아파트 입주권이 부여되어 계약의 목적이 달성되었다고 볼 여지가 있다.
4) 이 사건 각서는 쌍방의 귀책 여부를 불문한 매도인의 매매대금 반환사유를 규정하고 있고, 그 해석에 관하여 원고가 주장하는 내용이 피고들의 권리의무에 중대한 영향을 미치기 때문에, 그 내용은 더욱 엄격하게 해석하여야 한다. 그런데 이 사건 각서에, 우선공급 신청을 통해 배정받을 수 있는 임대아파트의 면적이 25평형에 미치지 못하는 경우의 책임에 관하여는, 아무런 기재가 없다. 따라서 이 사건 각서상 매매 목적물은 위 주거용 농막으로, ‘위 물건에 대한 입주권이 취소되었을 경우’란 위 주거용 농막에 대해 임대아파트 우선공급 대상자격이 부여되지 않을 경우로 해석될 여지가 있다.
라. 원심은 그 판시와 같은 이유로, 이 사건 각서의 기재만으로는 이 사건 매매계약의 목적물인 입주권이 원고 주장과 같이 ‘△△2보금자리 주택지구 내 25평형 임대아파트 1세대’를 공급받는 권리로서, 원고가 그와 같은 권리를 확보하지 못할 경우 피고 1이 원고에게 지급받은 매매대금을 반환하기로 약정하였다고 보기 어렵고, 원고 측의 사유로 원고가 원하는 평형의 임대아파트를 우선분양받지 못하는 경우까지 이 사건 각서에 따른 계약해제권이 발생하는 내용이라고 보기 어렵다고 판단하였다. 원심판결의 이유 설시에 다소 부적절하거나 미흡한 부분이 있지만, 이 사건 각서의 의미를 원고의 주장과 같이 해석할 수 없다는 원심의 판단은 결과적으로 정당하다. 거기에 상고이유 주장과 같이 법률행위의 해석에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결 결과에 영향을 미친 위법이 없다.
3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 박정화(재판장) 김신 박상옥(주심) 이기택