【원고, 항소인】
원고 (소송대리인 법무법인 천우 담당변호사 임주용)
【피고, 피항소인】
피고 (소송대리인 법무법인 위민 담당변호사 김경민 외 1인)
【제1심판결】
서울서부지방법원 2018. 1. 17. 선고 2016가단240782 판결
【변론종결】
2019. 5. 24.
【주 문】
1. 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다.
피고는 원고에게 46,000,000원 및 이에 대하여 2016. 8. 26.부터 2019. 6. 21.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고의 나머지 항소를 기각한다.
3. 소송총비용은 피고가 부담한다.
4. 제1항 중 금원지급부분은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】
제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 46,000,000원 및 이에 대하여 2016. 8. 1.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 당심에서 항소취지를 감축하였는바, 청구취지 또한 감축한 것으로 본다).
【이 유】
1. 기초사실
가. 1) 원고는 2002. 7. 5. 피고와 사이에 서울 은평구 (주소 1 생략) 소재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 1층(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)에 관하여 보증금 60,000,000원, 차임 월 5,900,000원, 임대차 기간 30개월로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 이 사건 점포를 인도받아 ‘○○할인마트’라는 상호로 소매업 영업(이하 ‘이 사건 영업’이라 한다)을 하였다.
2) 그 후 이 사건 임대차계약은 계속하여 묵시적으로 갱신되었다.
나. 한편 이 사건 건물 소재지가 포함된 서울 은평구 (주소 2 생략) 일대 112,694.3㎡에 관하여 2013. 6. 13. 증산5재정비촉진구역 주택재개발정비사업시행인가가 고시되었다.
다. 원고는 2016. 7. 7.경 이 사건 영업에 관하여 새로운 임차인이 되려는 소외 1과 사이에 권리금을 85,000,000원으로 하는 양도양수계약(이하 ‘이 사건 권리금계약’이라 한다)을 체결한 다음, 이를 피고에게 알리면서 소외 1과의 새로운 임대차계약 체결을 주선하였다.
라. 이에 원고, 피고, 소외 1은 2016. 7. 26.경 함께 은평구청에 찾아가 위 재개발정비사업의 진행 정도에 관하여 알아보았는데, 소외 1은 이 사건 건물이 철거되기 전까지 5년 정도는 영업을 할 수 있을 것으로 판단하고, 피고에게 이 사건 점포에 관하여 임대차계약을 체결하겠다는 의사를 표시하였으나, 피고는 그 자리에서 단호하게 거절하였다.
마. 1) 원고를 대리하여 법무법인 천우는 2016. 8. 2.경 피고에게 이 사건 임대차계약의 해지를 통고하면서, 피고가 위와 같이 소외 1과의 새로운 임대차계약의 체결을 거절하였음을 이유로 손해배상을 청구하겠다는 내용의 서면(이하 ‘이 사건 해지통고’라 한다)을 보냈고, 2016. 8. 5. 피고를 상대로 권리금 상당의 손해배상금을 구하는 이 사건 소를 제기하였다. 이 사건 해지통고의 주요 내용은 다음과 같다.
(상략)이상에서 본 바와 같이 귀하는 임대인의 지위에 있으면서 임차인이 새로운 임차인을 구하여 계약을 체결해 줄 것을 요구할 경우 이를 이행할 의무가 있고, 권리금에 대하여도 보호해 줄 의무가 있음에도 불구하고 이를 전혀 이행하지 않아 임차인인 원고는 가게를 모두 정리한 상황에서 손해를 볼 수밖에 없었습니다. 이러한 이유로 임대차계약에 대한 해지통지서를 보내게 된 것입니다.귀하와 원고의 임대차계약이 정식으로 해지되었다는 사실을 통지하오니 이 통지를 받은 날로부터 계약이 해지된다는 점을 양지하시기 바랍니다.
2) 이에 대하여 피고는 2016. 8. 9. 이 사건 건물 소재지 일대에 재개발이 추진 중이므로 권리금을 인정하는 임대차계약 체결을 거부한다는 내용의 서면을 보냈다.
바. 1) 소외 1은 이 사건 점포의 임차를 포기하고, 다른 곳을 임차하여 소매점 영업을 하고 있다.
2) 피고는 2016. 11. 9.경 소외 2에게 이 사건 점포 및 이 사건 건물 지하층을 보증금 1억 3,000만 원, 차임 월 700만 원, 임대차기간 2016. 11. 9.부터 2026. 11. 8.로 정하여 임대하였고 현재는 소외 2가 이 사건 점포에서 마트를 운영하면서 사용하고 있다. 피고와 소외 2 사이의 위 임대차계약의 특약사항으로 “이 지역은 뉴타운 재개발 지역으로 권리금이 존재하지 않는다. 임차인은 재개발 지정을 충분히 인지 후 위 계약서를 작성하며 임대인에게 어떠한 책임도 전가할 수 없다. 재개발 발표 후 지역주민 이주 시 3개월 전에 서면 통보 후 임차인은 위 계약을 해약할 수 있다.”고 정하고 있다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2 내지 5호증, 을 제1, 2, 3, 8, 9, 14호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 제1심 증인 소외 1의 증언, 변론 전체의 취지
2. 원고의 주장
이 사건 임대차계약의 종료 무렵 피고는 정당한 사유 없이 원고가 주선한 소외 1과의 임대차계약 체결을 거절함으로써 원고의 권리금 회수를 방해하였으므로, 원고에게 손해배상으로 46,000,000원 및 이에 대한 2016. 8. 1.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
3. 판단
가. 손해배상책임의 발생
원고가 2016. 7. 7. 소외 1과 이 사건 권리금계약을 체결한 사실, 원고는 이 사건 점포의 신규 임차인이 되려는 소외 1 및 임대인인 피고와 함께 2016. 7. 26.경 은평구청에 찾아가 재개발정비사업의 진행 정도를 알아보았고, 소외 1이 피고에게 이 사건 점포를 임차하고 싶다는 의사를 밝혔으나 피고는 임대차계약 체결을 거절한 사실, 원고는 2016. 8. 2. 이 사건 해지통고를 하면서 피고가 이 사건 해지통고를 받은 날로부터 이 사건 임대차계약이 해지된다는 의사표시를 한 사실은 앞서 본 바와 같고, 피고는 “원고는 이 사건 임대차계약의 해지를 통고한 이후에도 현재까지 이 사건 건물을 점유하고 있으므로 원고에 대하여 이 사건 건물에 대한 명도를 구하는 반소를 청구하겠다.”고 주장하거나(피고의 2016. 10. 27.자 준비서면), “원고는 피고와 임대차계약을 맺고 2002. 7. 11.부터 이 사건 점포에서 마트 영업을 시작하여 약 14년 동안 임대차계약을 묵시적으로 갱신해 오다가 2016. 8. 초순경 원고의 이 사건 임대차계약 해지통고로 이 사건 임대차계약이 해지되었으므로 원고에게 임대차계약 갱신청구권이 없다”고 주장하였는바(피고의 2017. 4. 3.자 준비서면), 위 인정사실에 비추어 보면, 이 사건 임대차계약은 이 사건 해지통고가 피고에게 도달한 무렵 피고가 이를 받아들임으로써 합의해지되었다고 봄이 상당하다. 피고는 당심에 와서 이 사건 해지 통고일로부터 3개월(상가건물 임대차보호법 제10조 제5항)이 지난 2016. 11. 2.경 이 사건 임대차계약이 해지되었다고 주장하나, 앞서 본 피고의 주장과도 배치되므로 이유 없다.
위 인정사실에 의하면, 원고가 이 사건 임대차계약이 종료하기 전 신규 임차인인 소외 1을 피고에게 주선하여 임대차계약의 체결을 요구하였음에도 피고는 정당한 사유 없이 소외 1과의 임대차계약 체결을 거부하였으므로, 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항에 따라 원고에게 그로 인한 원고의 손해를 배상할 의무가 있다.
이에 대하여 피고는 이 사건 건물에 관하여 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에 해당하므로 새로운 임차인과의 임대차계약 체결을 거부할 수 있다는 취지로 주장한다.
살피건대 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 등의 사유로 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우에는 임차인의 권리금 회수기회 보호의 대상이 되지 않는다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제7호).
이 사건에 관하여 보면, 서울 은평구 (주소 2 생략) 일대 112,694.3㎡에 관하여 2013. 6. 13. 증산5재정비촉진구역 주택재개발정비사업 시행인가가 고시된 사실은 앞서 본 바와 같으나, 그러한 사실만으로는 이 사건 임대차계약이 종료될 무렵 피고가 이 사건 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있었다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 현재 이 사건 점포를 소외 2가 임대차계약을 체결하고 사용하고 있음은 앞서 본 바와 같으므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
또한 피고는 소외 1이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 있는지 여부 등을 알 수 있는 납득할 만한 정보를 얻기를 원했지만 원고가 피고에게 소외 1의 연락처를 알려주지 않았고, 소외 1 역시 피고에게 연락하지 않음으로써 소외 1이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 있는지 여부 등을 전혀 확인할 수 없었으므로, 피고가 소외 1과 임대차계약을 체결하지 않은 데에 정당한 이유가 있다고 주장하나, 위 인정사실 및 을 제2호증의 기재, 제1심 증인 소외 1의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 소외 1은 2016. 7. 26.경 피고를 만났을 당시 피고에게 이 사건 점포에 관하여 임대차계약을 체결하겠다는 의사를 표시하였으나, 피고는 그 자리에서 단호하게 거절하였던 점, ② 피고는 2016. 7. 26.경 내지 그 이후에도 소외 1의 경제적 자력을 알아보기 위한 별도의 노력을 기울이지 않은 것으로 보이는 점, ③ 피고가 소외 1과의 임대차계약 체결을 거부한 주된 이유는 권리금 때문인 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 소외 1이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 있는지 여부 등을 알 수 없어 임대차계약 체결을 거부하였다는 취지의 피고의 위 주장은 이유 없다.
피고는 당심에 이르러 원고가 3기 이상의 차임(2016. 7.분, 8.분, 9.분, 10.분)을 연체한 임차인에 해당하므로 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제1호에 따라 권리금 회수기회 보호의 대상이 되지 않는다고 주장한다.
살피건대, 이 사건 임대차계약은 이 사건 해지통보가 피고에게 도달한 무렵 합의해지되었다는 점은 앞서 본 바와 같으므로, 이와 다른 전제에 선 피고의 위 주장은 이유 없다.
나. 손해배상의 범위
임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 등의 행위를 함으로써 권리금계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받은 것을 방해한 경우 임대인의 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항 2문).
신규 임차인이 되려던 소외 1이 원고에게 지급하기로 한 권리금이 8,500만 원인 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 법원의 주식회사 태평양감정평가법인에 대한 감정촉탁결과에 의하면, 이 사건 임대차계약의 종료일에 가까운 2016. 11. 2.경 이 사건 점포에 관한 권리금의 감정평가액은 4,600만 원인 사실이 인정되므로, 피고는 원고에게 손해배상금으로 그 중 낮은 금액인 4,600만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 다만, 원고는 2016. 8. 1.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 구하므로 살피건대, 상가건물 임대차보호법 제10조의4의 신설 경위 등에 비추어 볼 때 위 조항에 따른 손해배상책임은 민법상 불법행위책임이 아니라 특별법인 상가건물 임대차보호법이 인정한 법정책임의 성격을 가진다고 봄이 상당하다. 따라서 이는 이행기의 정함이 없는 채무로서 민법 제387조 제2항에 따라 임대인이 이행청구를 받은 때부터 지체책임이 발생하는바, 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 다음날부터의 지연손해금만 인정한다.
다. 소결론
따라서 피고는 원고에게 위 4,600만 원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 다음날인 2016. 8. 26.부터 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 당심 판결 선고일인 2019. 6. 21.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 본문의 법정이율에 관한 규정(이하 ‘특례규정’이라 한다) 부칙 제2조 제2항, 구 특례규정(2019. 5. 21. 대통령령 제29768호로 개정되기 전의 것)이 정한 연 15%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 결론
그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결 중 위에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소하고, 피고에게 위 금액의 지급을 명하며, 원고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판사 안동범(재판장) 공성봉 이선말