【원고(반소피고), 피항소인】
원고 (소송대리인 법무법인 그린 담당변호사 조태천)
【피고(반소원고), 항소인】
피고 (소송대리인 변호사 조창남)
【제1심판결】
수원지방법원 평택지원 2019. 11. 15. 선고 2019가단2198(본소), 2019가단3399(반소) 판결
【변론종결】
2021. 1. 20.
【주 문】
1. 피고(반소원고)의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 피고(반소원고)가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
가. 본소
피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 별지 목록 기재 각 부동산을 인도하고, 2018. 4. 30.부터 위 각 부동산의 인도완료일까지 월 90만 원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.
나. 반소
원고는 피고에게 48,064,010원 및 이에 대하여 이 사건 반소장 송달 다음날부터 2019. 5. 31.까지는 연 15%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하고(당심에서 지연손해금 청구 부분을 일부 감축한 것으로 본다), 피고로부터 별지 목록 기재 각 부동산을 인도받음과 동시에 피고에게 3,200만 원에서 2018. 4. 30.부터 위 부동산의 인도완료일까지 월 30만 원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급하라.
2. 항소취지
제1심판결 중 본소에 관한 부분을 다음과 같이 변경한다. 피고는 원고로부터 3,200만 원에서 2018. 4. 30.부터 별지 목록 기재 각 부동산의 인도완료일까지 월 30만 원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고에게 위 각 부동산을 인도한다. 제1심판결 중 반소에 관한 부분을 반소 청구취지와 같이 변경한다.
【이 유】
본소와 반소에 관하여 함께 본다.
1. 기초사실
가. 피고는 2017. 6. 30. 원고의 남편으로서 원고를 대리한 소외인과 사이에 원고 소유의 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)에 관하여 임대차보증금 3,200만 원, 차임 월 90만 원, 임대차기간 2017. 6. 30.부터 2022. 6. 30.까지 5년으로 각 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였는데, 이 사건 임대차계약의 특약사항은 아래와 같다.
〈특약사항〉① 영업시 불상사가 발생시 서로 쌍방해결한다.② 계약만료시 토지 시설물은 원상복구한다.③ 중도금, 잔금 불이행시 계약은 무효로 한다.
나. 피고는 이 사건 임대차계약에 따라 2017. 6. 30.경 원고에게 임대차보증금을 지급하고 이 사건 부동산을 인도받아 그 때부터 이 사건 부동산을 점유·사용해오고 있다.
다. 한편, 피고는 2018. 4. 30.부터 원고에게 월 차임을 지급하지 않았다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 기재, 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장
가. 원고의 주장
1) 이 사건 임대차계약은 피고의 차임 연체를 이유로 한 원고의 계약해지통지로 인하여 적법하게 해지되었으므로, 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 인도하고, 인도완료시까지 이 사건 부동산의 점유·사용에 관한 차임 또는 차임 상당 부당이득액을 지급할 의무가 있다.
2) 이 사건 임대차계약이 농지법에 위반되어 무효라고 하더라도, 피고는 아무런 권원 없이 이 사건 부동산을 점유해온 것이므로, 피고는 이 사건 부동산의 소유자인 원고에게, 이 사건 부동산을 인도하고, 피고가 차임을 미지급하기 시작한 2018. 4. 30.부터 위 부동산의 인도완료일까지 월 90만 원의 비율로 계산한 금원을 손해배상 또는 부당이득으로 지급할 의무가 있다.
나. 피고의 주장
1) 이 사건 임대차계약은 농지법에 위반되어 무효이므로, 원고는 피고에게 임대보증금 32,000,000원과 기지급 차임 합계 8,100,000원 합계 40,100,000원에서 피고의 이 사건 부동산 점유 사용기간 동안의 임료 상당액을 공제한 나머지 금원을 부당이득으로 반환할 의무가 있다. 피고가 이 사건 부동산을 점유·사용한 기간 동안의 임료 상당액은 이 사건 임대차계약이 무효인 이상 위 계약에서 정한 차임 상당액이 아닌 임료감정평가액에 따라 계산되어야 하고, 이 사건 부동산 중 피고가 실제 사용하지 못한 148.76㎡ 부분은 제외되어야 한다.
2) 원고는 피고가 석재가공업을 영위하기 위해서 이 사건 부동산을 임차하는 사실을 잘 알고 있었고, 피고에게 이 사건 부동산이 석재가공업을 영위할 수 있는 토지라고 기망하여 이에 속은 피고로 하여금 이 사건 임대차계약을 체결하도록 하였다. 피고는 위와 같은 원고의 말을 믿고 원고가 허락한 장소에 컨테이너 2동과 가건물 등을 설치하였다. 그런데 안성시로부터 위 컨테이너가 경계를 침범하였고, 이 사건 부동산은 농지이므로 석재를 이전하라는 행정지시를 받게 되었다. 피고는 위와 같은 행정지시를 이행하기 위하여 석재이전비와 경계측량비 등으로 합계 28,064,010원을 지출하였고, 향후 석재이전과 사무실 이전을 위한 비용으로 20,000,000원 정도가 지출될 것으로 예상된다. 따라서 피고는 불법행위로 인한 손해배상으로 원고에게 48,064,010원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 이를 반소로 구한다.
3. 판 단
가. 이 사건 임대차계약이 무효인지 여부에 관한 판단
1) 농지법 규정과 헌법 규정 등을 종합해 보면, 농지법이 농지임대를 원칙적으로 금지하는 취지는, 농지는 농민이 경작 목적으로 이용함으로써 농지로 보전될 수 있도록 하고, 외부자본이 투기 등 목적으로 농지를 취득할 유인을 제거하여 지가를 안정시킴으로써 농민이 농지를 취득하는 것을 용이하게 하여 궁극적으로 경자유전의 원칙을 실현하려는 데에 있다. 그리고 그와 같은 입법 취지를 달성하기 위해서는 위반행위에 대하여 형사처벌을 하는 것과 별도로 농지임대차계약의 효력 자체를 부정하여 계약 내용에 따른 경제적 이익을 실현하지 못하도록 함이 상당하므로, 농지의 임대를 금지한 농지법 제23조의 규정은 강행규정이다. 따라서 농지법 제23조가 규정한 예외사유에 해당하지 아니함에도 이를 위반하여 농지를 임대하기로 한 임대차계약은 무효이다(대법원 2017. 3. 15. 선고 2013다79887, 79894 판결 등 참조).
2) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 원고와 피고가 농지인 이 사건 부동산을 임대차하는 내용의 이 사건 임대차계약을 체결한 사실은 앞서 본 바와 같고, 달리 이 사건 임대차계약이 농지법 제23조가 규정한 예외사유에 해당한다고 볼 증거가 없으므로, 이 사건 임대차계약은 농지법에 위반되어 무효라고 봄이 타당하다.
나. 본소청구 및 반소청구 중 임대차보증금 반환 청구 부분에 관한 판단
1) 이 사건 부동산 인도청구에 관한 판단
이 사건 임대차계약이 무효임은 앞서 살펴본 바와 같으므로, 특별한 사정이 없는 한 정당한 권원 없이 이 사건 부동산을 점유·사용하고 있는 피고는 이 사건 부동산의 소유자인 원고에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다.
2) 부당이득반환청구에 관한 판단
가) 농지임대차가 농지법에 위반되어 계약의 효력을 인정받을 수 없다고 하더라도, 임대 목적이 농지로 보전되기 어려운 용도에 제공하기 위한 것으로서 농지로서의 기능을 상실하게 하는 경우라거나 임대인이 자경할 의사가 전혀 없이 오로지 투기의 대상으로 취득한 농지를 투하자본 회수의 일환으로 임대하는 경우 등 사회통념으로 볼 때 헌법 제121조 제2항이 농지 임대의 정당한 목적으로 규정한 농업 생산성의 제고 및 농지의 합리적 이용과 전혀 관련성이 없고 농지법의 이념에 정면으로 배치되어 반사회성이 현저하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면, 농지 임대인이 임대차기간 동안 임차인의 권원 없는 점용을 이유로 손해배상을 청구한 데 대하여 임차인이 불법원인급여의 법리를 이유로 반환을 거부할 수 없다(대법원 2017. 3. 15. 선고 2013다79887, 79894 판결 등 참조).
나) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 피고가 이 사건 부동산에 컨테이너 등을 설치하여 석재가공업 등을 영위하여 왔음은 앞서 본 바와 같으나, 앞서 거시한 증거들과 변론 전체의 취지에 의하면, 피고가 이 사건 부동산 중 일부를 실제 농지로 사용하기도 한 점, 컨테이너 등을 설치하여 석재 등을 보관하는 용도로 사용하였을 뿐 이 사건 부동산을 더 이상 농지로 사용할 수 없을 정도로 그 형질을 변경하지는 않은 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 위 인정사실만으로는 이 사건 임대차계약의 목적이 농지로 보전되기 어려운 용도에 제공하기 위한 것으로서 농지로서의 기능을 상실하게 하는 경우에 해당하여 농업생산성의 제고 및 농지의 합리적 이용과 전혀 관련성이 없고 농지법의 이념에 정면으로 배치되어 반사회성이 현저하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있다고 볼 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
다) 피고는 원고에게 이 사건 부동산의 점유·사용에 따른 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있으므로 부당이득 액수에 관하여 본다. 통상적으로 부동산의 점유·사용으로 인한 이득은 당해 부동산을 보증금 없이 임대할 경우의 차임 상당액이라 할 것이다. 이 사건 임대차계약서에 이 사건 부동산의 지목을 ‘전’으로 기재하여 임대차목적물이 ‘농지’임이 명시되어 있고, 원, 피고 사이에 이 사건 부동산을 임대하면서 피고가 이 사건 부동산에 스스로 시설물을 설치하는 것을 용인하였을 뿐 원고가 이 사건 부동산 외에 별도의 시설물까지 피고에게 임대하기로 약정하지는 않은 점(특약사항에 피고가 계약만료시 피고가 설치한 시설물을 원상복구하기로 하는 조항도 추가되어 있다) 등에 비추어 보면, 원, 피고가 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 이 사건 부동산이 농지임을 전제로 차임을 정하였다고 봄이 상당하다. 따라서 이 사건에서 통상의 차임 상당액은 원고가 구하는 바에 따라 원, 피고가 정한 차임을 기준으로 산정함이 타당하다(따라서 이 사건 부동산의 통상의 차임상당액을 당심의 임료감정액을 기준으로 산정하여야 한다는 피고의 주장은 받아들이지 않는다).
이 사건 임대차계약을 체결할 당시 원, 피고가 정한 차임이 월 900,000원인 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 2017. 6. 30.부터 2018. 3. 31.까지의 차임 상당 부당이득액은 합계 8,100,000원(= 900,000원 × 9개월), 그 이후의 부당이득액은 2018. 4. 30.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 월 900,000원이 비율로 계산한 돈이 된다. 한편, 원고는 이 사건 임대차계약에 따라 피고로부터 지급받은 임대차보증금과 월 차임 합계 40,100,000원(= 임대차보증금 32,000,000원 + 차임 합계 8,100,000원)을 피고에게 부당이득으로 반환하여야 함을 자인하고 있으므로, 위 피고의 부당이득액에서 원고가 자인하는 위 원고의 부당이득액을 공제하면, 피고의 부당이득액은 모두 소멸하고, 오히려 원고가 피고에게 반환하여야 할 부당이득 잔액으로 32,000,000원(= 40,100,000원 － 8,100,000원)에서 2018. 4. 30.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 월 900,000원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 금원이 남게 된다.
3) 피고의 동시이행항변 등에 관한 판단
이에 대하여 피고는 원고의 기망행위 또는 귀책사유로 이 사건 부동산 중 148.76㎡ 부분을 사용하지 못하고 있으므로 위 148.76㎡ 부분의 사용이익은 위 부당이득에서 제외되어야 한다고 주장하면서 원고로부터 임대차보증금에서 이 사건 부동산 인도완료일까지의 차임 상당의 부당이득금을 공제한 나머지 금원을 반환받을 때까지 이 사건 부동산을 인도할 수 없다는 취지로 동시이행항변을 하고, 위 금원의 지급을 반소로 구한다.
먼저 위 148.76㎡ 부분의 차임 상당액을 제외하여야 한다는 주장에 관하여 보건대, 설령 피고가 위 148.76㎡ 부분을 실제 사용하지 못하였다고 하더라도 피고가 제출한 증거들만으로는 피고가 원고의 귀책사유로 위 부분을 사용·수익하지 못하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 이 부분 주장은 나머지 점에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 받아들이지 않는다.
다음으로 동시이행항변에 관하여 보건대, 원고가 피고에게 반환하여야 할 부당이득 잔액으로 32,000,000원에서 2018. 4. 30.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 월 900,000원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 금원이 남아 있음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고의 부당이득반환의무와 피고의 이 사건 부동산 인도의무는 동시이행관계에 있다. 피고는 원고로부터 32,000,000원에서 2018. 4. 30.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 월 900,000원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 금원을 지급받음과 동시에 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있고, 원고는 피고로부터 이 사건 부동산을 인도받음과 동시에 피고에게 32,000,000원에서 2018. 4. 30.부터 이 사건 부동산의 인도완료일까지 월 900,000원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 금원을 지급할 의무가 있다.
따라서 원고의 본소 청구 및 피고의 반소청구 중 임대차보증금 등 상당의 부당이득반환청구 부분은 위 인정범위 내에서 이유 있다.
3. 반소청구 중 손해배상 청구 부분에 관한 판단
이 법원이 이 부분에 적을 이유는, 제1심판결 제5쪽 제21행의 "을 1~7호증(가지번호 포함)"을 "을 제1 내지 9호증(가지번호가 있는 것은 각 가지번호 포함)의 각 기재 내지 영상"으로 고치고 제1심판결 제6쪽 제3행과 제4행 사이에 아래 "○ 추가하는 부분"을 추가하는 외에는 제1심판결의 ‘3. 반소 청구 중 손해배상 청구부분에 관한 판단’ 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
『○ 추가하는 부분
피고는 또한 피고가 지출한 28,064,010원은 이 사건 부동산의 소유자인 원고가 지출할 비용을 피고가 대신 지출한 것이므로, 원고는 손해배상으로 피고에게 위 금원을 지급할 의무가 있다고 주장한다. 피고의 위 주장은 피고가 이 사건 부동산에 컨테이너 등을 설치하고, 위 컨테이너가 경계를 침범하였다는 이유로 안성시로부터 행정지시를 받게 된 것이 원고의 귀책사유로 인한 것임을 전제로 하고 있으나, 원, 피고 사이에 이 사건 부동산을 임대하면서 피고가 이 사건 부동산에 스스로 시설물을 설치하는 것을 용인하였을 뿐 원고가 이 사건 부동산 외에 별도의 시설물까지 피고에게 임대하기로 약정하지 않았음은 앞서 본 바와 같고, 피고가 제출한 증거들만으로는 피고의 위 시설물 설치와 경계침범행위 등이 원고의 귀책사유로 인한 것이라고 인정하기 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장 또한 나머지 점에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 받아들이기 어렵다.』
4. 결 론
원고의 본소청구와 피고의 반소청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 본소청구와 반소청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 피고의 항소는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 장재윤(재판장) 전호재 유성현