【원고, 피항소인】
원고 (소송대리인 변호사 정승욱)
【피고, 항소인】
정기산업 주식회사의 소송수계인 회생채무자 정기산업 주식회사의 관리인 ○○○ (소송대리인 법무법인(유한) 광장 담당변호사 이문원)
【제1심판결】
대전지방법원 2020. 6. 24. 선고 2019가합101025 판결
【변론종결】
2021. 12. 2.
【주 문】
1. 피고의 항소를 기각한다.
2. 항소비용은 피고가 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
주위적으로, 피고는 원고로부터 63,220,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지1 목록 기재 부동산에 관하여 2019. 2. 18. 자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 예비적으로, 원고의 회생채무자 정기산업 주식회사에 대한 회생채권은 정기산업 주식회사에게 63,220,000원을 지급함과 동시에 위 부동산에 관하여 2019. 2. 18. 자 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 권리임을 확정한다(원고는 이 법원에 이르러 예비적 청구를 추가하였다).
2. 항소취지
제1심판결을 취소한다. 원고의 주위적 청구를 기각한다.
【이 유】
1. 기초사실
가. 영무건설의 (단지명 생략) 입주자모집공고
1) 주식회사 영무건설(이하 ‘영무건설’이라 한다)은 국민주택기금의 지원을 받아 세종특별자치시(이하 ‘세종시’라 한다) (단지명 생략) 일대에 민영 공공건설임대주택인 (단지명 생략) 587세대(이하 ‘(단지명 생략)’라 한다)를 건설하였다.
2) 영무건설은 2012. 7. 12. 주택공급에 관한 규칙 제8조에 따라 행정중심복합도시건설청장으로부터 승인을 받아 아래와 같은 내용의 ‘세종시 △△△△△(5년 공공임대) 입주자모집공고(이하 ’이 사건 입주자모집공고‘라 한다)’를 게시하였다.
□ 임대기간: 5년, 임대기간 종료 후 분양전환되는 주택임(단 임대주택법 시행령 제13조 제2항 제3호에 의거 임대의무기간 2분의 1 경과하여 임대사업자와 임차인이 합의시 분양전환 가능)□ 분양전환시기: 최초 입주지정기간 종료일이 속하는 월의 다음달 1일부터 5년 이후 - 임대주택법 시행령 제13조 제2항 제3호에 의거 임대개시 후 해당 주택의 임대의무기간이 2분의 1이 지나 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환 합의하는 경우 분양전환 가능□ 우선 분양전환 대상자: 임대주택법 제21조 제1항에 따라 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 당해 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인
3) 이후 영무건설은 2014. 9. 26. (단지명 생략)에 관하여 세종시로부터 사용승인을 받고, 2014. 10. 2. (단지명 생략)에 관하여 소유권보존등기를 마쳤다.
나. 원고와 영무건설 사이의 임대차계약 체결 및 전입신고
1) 소외인은 2012. 8. 6.경 영무건설과의 사이에 민영 공공건설임대주택(임대의무기간 5년)인 세종시 (주소 1 생략)(별지1 목록 기재 부동산이다. 이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 임대차보증금 54,540,000원, 월 임대료 570,000원에 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하였다가 2014. 8. 5. 위 임대차계약을 해지하였다.
2) 원고는 2014. 8. 5. 영무건설과의 사이에 이 사건 아파트를 임대차보증금 109,080,000원, 월 임대료 440,000원에 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하였고, 2014. 10. 2. 영무건설에게 입주자카드를 제출한 후 2014. 10. 10. 이 사건 아파트로의 전입신고를 마쳤다.
3) 원고와 영무건설은 위 임대차계약 체결과 동시에 조건변경합의계약서를 작성하여 분양전환에 따른 확정임대가를 정하고 추후 분양전환에 대한 합의를 하였는데(이하 ‘합의계약’이라 한다), 그 주된 내용은 아래와 같다.
제3조(분양전환 가격결정 및 효력)① 갑(영무건설. 이하 같다)와 을(원고. 이하 같다)는 다음 각 호에 모두 해당할 경우 분양전환시 분양전환가와 임대주택법 시행규칙 별표1의 공공건설 임대주택 분양전환가격 산정기준에 의한 금액 중 낮은 금액을 적용하여 분양전환금액을 책정한다. 1. 갑과 을이 임대차계약함에 있어 본 합의계약을 체결한 경우 2. 을이 갑이 지정한 기간 내 분양전환을 받을 경우② 제1항 제1호에 의하여 납부한 금액은 분양전환시 분양전환금액의 일정금액으로 인정한다.③ 제1항 제2호의 분양전환계약 미체결시 본 합의계약의 효력이 만료되며, 임대차계약서 전환계약 조건으로 원상회복하기로 한다.제4조(확정임대가에 따른 납부조건)① 확정임대가의 납부조건은 다음과 같이 을이 갑에게 납부하기로 한다. 2. 분양전환가 확정임대가 1억 7,200만 원(전환 임대보증금 1억 908만 원, 월임대료 대체합의금 6,292만 원), 국민주택기금 9,000만 원, 분양전환가 2억 6,200만 원제5조(합의계약 해지 및 해제)① 을이 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 경우 갑은 별도의 서면통지 없이 이 본 합의계약을 해제 또는 해지한다. 3. 제3조 제1항 제2호에 의한 기간 내에 을이 분양전환을 받지 않을 경우제7조(분양전환 및 자격 등) 분양전환은 임대차계약서 계약조건 제12조(임대주택의 분양전환 및 자격)에 따른다.제8조(기타)③ 갑이 지정한 기간 내에 분양전환을 받지 않는 경우 본 합의계약은 자동해지가 되며, 분양전환기간 종료일부터 임대차계약서상의 전환계약조건으로 원상회복하기로 한다.
4) 원고는 위 임대차계약 및 합의계약에서 정한 확정임대가 172,000,000원을 영무건설에 지급하였다.
다. 정기산업 주식회사의 임대사업자 지위 승계 및 이 사건 임대차계약의 체결
1) 정기산업 주식회사(이하 ‘정기산업’이라 한다)는 2017. 12. 5. 영무건설로부터 이 사건 아파트를 포함한 (단지명 생략)를 매수하여 2018. 1. 5. 소유권이전등기를 마쳤다.
2) 정기산업은 (단지명 생략)에 관하여 임대사업자 양도신고를 하였고, 광주광역시 남구청장은 2018. 1. 16.경 위 신고를 수리하였다. 정기산업은 이로써 이 사건 아파트를 포함한 (단지명 생략)에 관한 임대사업자의 지위를 포괄승계하였다.
3) 원고는 그 무렵 정기산업과의 사이에, 이전과 동일한 내용 및 조건으로 임대차계약(이하 원고와 영무건설, 원고와 정기산업 사이에 체결된 각 임대차계약을 통틀어 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였고, 그와 동시에 원고와 영무건설 사이의 위 합의계약과 동일한 내용의 합의계약을 체결하였다. 위 임대차계약서에는 아래와 같은 내용이 기재되어 있다.
제6조(‘을’의 금지행위)‘을’(원고를 칭한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 해서는 안 된다. 1. 임대주택법을 위반하여 임차권을 양도하거나 임대주택을 타인에게 전대하는 행위제12조(임대주택의 분양전환 및 자격)① ‘갑’(정기산업 또는 영무건설을 칭한다. 이하 같다)는 위 주택이 임대주택법 제16조 제1항 제3호 및 같은 항 제4호의 임대주택에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 조건에 따라 분양전환한다. 1. 위 주택의 분양전환 시기는 최초 입주지정기간 끝난 후 5년으로 한다(임대주택법 시행령 제13조 제2항 제3호에 의거 최초 입주지정기간 끝난 후 2년 6월이 지난 경우 갑과 을이 합의에 의하여 분양전환 가능함). 2. 위 임대주택의 분양전환가격 산정 기준은 입주자모집공고에 정한 바에 따른다. 다만 입주자모집공고에서 정하지 않은 경우에는 별도 특약으로 정한다.③ ‘갑’이 본 조에 의해 위 주택을 분양전환 할 경우 임대주택법 제21조 제1항에 의거 ‘을’은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여야 한다. 1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인(청약 세대는 세대원 모두 무주택이어야 함) 4. 선착순(4순위·무순위 당첨자 포함)의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인
라. 조기분양전환절차에 관한 협의 경과
1) 이 사건 아파트의 임대의무기간은 2019. 9. 30.까지인데, 정기산업은 2018. 4.경부터 이 사건 아파트를 포함한 임대주택 임차인대표들과 조기분양전환절차에 관한 협의를 시작하였다.
2) 정기산업과 임차인대표들은 2018. 10. 30. ‘(단지명 생략) 분양전환 13차 회의’(이하 ’13차 회의‘라 한다)에서 다음과 같은 분양전환가격 산정기준 또는 분양전환자격 등에 대한 구체적인 합의를 하였다(이 사건 아파트는 A타입에 해당한다).
○ 정기산업은 우선분양전환예정가격에 대하여 2018. 10. 30. 세종시에 제출함(A타입 246백만 원, B타입 249백만 원)○ 조기분양전환관련 임차인동의서(의향서) 제출사항 (중략) 시간: 2018. 11. 5. ~ 2018. 11. 7.○ 조기분양전환관련 향후 진행계획(의향서 제출 후) ① 국토교통부 주택소유전산검색 의뢰(18. 11. 9. ~ 11. 12.) ② 국토교통부 주택소유전산검색 종료(18. 11. 26.) ③ 우선분양전환 대상자 적격 부적격세대 통보(18. 12. 1.) ④ 부적격세대 소명자료 제출(18. 12. 3. ~ 12. 10.) ⑤ 조기분양전환계약서 체결(18. 12. 3. ~) ⑥ 세종시청에 분양전환신고서 제출(18. 12월중) ⑦ 세대 소유권이전(18. 12월중)
3) 2018. 11.경 ‘세종시 (단지명 생략) 조기분양전환 회의결과(1∼12차) 동의서(갑 제31호증)’가 작성되었다. 임차인 대표들 및 정기산업의 이사 및 직원들, 세종시청 담당자들은 그동안 회의 과정에서 합의된 내용을 확인한 후 동의한다는 내용으로 동의서에 서명·날인하였다. 위 동의서의 주된 내용은 아래와 같다.
1. 금회 신청세대는 조기우선분양전환하고, 임대의무기간 만료 후 잔여세대는 우선분양전환하는 것을 원칙으로 한다. - 1차 회의(2018. 4. 19.)2. 해당 임대주택에 입주한 이력이 없는 세대는 명도세대로 보지 않는다. - 4차 회의(2018. 6. 11.) 해당주택에 입주 이력이 없는 재계약세대는 선착순으로 본다. - 5차 회의(2018. 6. 27.)3. 청약세대의 입주지정일은 2014. 10. 1.로 보고 그 외 세대는 계약체결일을 입주지정일로 본다(지정일로부터 3개월 이내 입주). - 4차 회의(2018. 6. 11.) - 정기산업은 입주지정일에 대해 청약세대는 2014. 10. 1.~11. 30.로, 선착순세대의 입주지정기간에 대해 2014. 10. 1. 이전 계약자는 2014. 10. 1.~2014. 12. 31.로, 2014. 10. 1. 이후 계약자는 계약일로부터 3개월로 주장함 - 임차인협의회는 모든 세대 입주지정기간은 해지사유일 뿐 우선분양자격기준에 영향을 미치지 않는다고 주장함 - 8차 회의(2018. 7. 26.)4. 양도양수세대에서 양도자의 자격기준을 논의하지 않는다. - 7차 회의(2018. 7. 18.)6. 11월초 조기분양 서류접수 후 적격자에 한해 정기산업은 세종시에 분양신청을 18년 11월 안으로 접수하고 18년 12월 안으로 개별등기를 완료한다. - 13차 회의(2018. 10. 30.)
마. 조기분양전환절차의 진행
1) 정기산업은 13차 회의에 따라 2018. 11. 1. ‘세종 △△△△△(이 사건 아파트를 포함한 공공건설임대주택의 임대차계약 당시의 명칭이다) 조기분양전환관련 안내문’을 공고하였는데, 그 주된 내용은 다음과 같다.
당사(정기산업)는 시청 및 임차인대표회의와의 꾸준한 회의를 통해 조기분양전환을 준비해 왔으며 임차인들이 간절히 원해 온대로 조기분양전환을 실시하게 됨에 따라 아래와 같이 각 세대별 조기분양전환신청서 및 적격자 판단에 필요한 서류를 접수하고자 합니다. (중략)일시: 2018. 11. 5. ~ 11. 7.
2) 정기산업은 2018. 11. 5.부터 같은 달 7.까지 원고 등 임차인들로부터 ‘세종 △△△△△ 조기분양전환신청확인서’를 제출받았고(원고도 위 기간 내인 2018. 11. 6. 제출하였다), 2018. 12. 초경 조기분양전환신청확인서를 제출한 임차인들에게 적격, 부적격 내지 소명 통보를 하였다.
3) 정기산업과 임차인 대표들은 2018. 12. 19. 15차 회의에서, 추가 소명이 필요하다고 판명된 임차인들에 대한 추가소명기간, 3차 적격자 발표 일정(2018. 12. 22.) 및 4차 적격자 발표 일정(2019. 1. 5.) 등을 안내하고, 4차 적격자 발표 이후에도 적격세대로 추가 판정될 경우 본 계약을 진행하기로 하였음을 합의하였다.
4) 정기산업은 적격으로 판정한 임차인들 세대에 관하여 세종시장에게 아래와 같이 각 임대주택 분양전환 신고서를 제출하였다.
구분제출일수리일세대수분양전환예정일1차2018. 12. 7.2018. 12. 19.902018. 12. 17.2차2018. 12. 17.2018. 12. 28.552018. 12. 29.3차2018. 12. 26.2019. 1. 7.542019. 1. 7.4차2019. 1. 4.2019. 1. 18.382019. 1. 19.5차2019. 1. 31.2019. 2. 15.352019. 2. 18.
5) 정기산업은 2019. 1. 31. 세종시에 ‘△△△△△아파트 조기분양전환완료통지’를 하면서 분양전환대상 신청 세대수 537세대 중 적격세대수는 271세대, 부적격세대수는 266세대로 분양전환이 완료되었음을 통지하였다.
바. 적격 임차인들과의 분양계약 체결
1) 정기산업은 적격 임차인들과 2018. 12.경부터 2019. 4.경까지 분양계약서를 작성하였는데, 매매대금에 해당하는 분양전환가격은 세종시에 A타입, B타입 별로 신고하여 수리된 금액을 기준으로 하고 여기에서 기존의 임대차보증금 172,000,000원을 공제한 나머지 금액을 잔금으로 하였다.
2) 세종시장이 2019. 2. 15. 정기산업의 5차 분양전환신고를 수리한 A타입의 분양전환가격은 임대기간 동안의 감가상각을 고려한 235,220,000원이고, 정기산업은 위 분양전환신고서에 기재된 분양전환예정일인 2019. 2. 18. 일부 적격 임차인들과 분양계약서를 작성하였다.
사. 원고에 대한 부적격판정 통보
정기산업은 2019. 1. 30. 원고에게 "귀하는 (청약/선착순/명도/임차권양수) 세대로 입주하신바, 등본 상에는 없으나 실거주 중인 부(소외 2) 주택소유. 원고(계약자) 2017년 1분기부터 거주 무상전대, 실입주 안 함."이라는 사유로 부적격판정 통보를 하였다.
아. 정기산업에 대한 회생절차개시 및 피고의 소송수계 등
1) 정기산업은 이 사건 항소심 소송계속 중인 2020. 9. 22. 수원지방법원 2020회합156호로 회생절차 개시결정을 받았다(이하 ‘이 사건 회생절차’라 한다). 위 회생법원은 채무자 정기산업의 대표자인 피고(○○○)를 관리인으로 하는 결정을 하였고, 2021. 2. 9. 피고는 이 사건 소송절차를 수계하였다.
2) 원고는 채권신고절차에서 회생법원에 "2019. 2. 18. 자 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기청구권"을 「회생채권」으로, "2014. 8. 5. 체결된 임대차계약을 원인으로 하는 임대차보증금반환청구권"을 「회생담보권」으로 각 신고하였다. 이 사건 회생절차에서의 채권조사기간 말일은 2021. 1. 13.이다.
3) 그런데 회생법원은 2021. 9. 16. "채무자(정기산업)가 제출한 회생계획안은 관계인집회의 심리 또는 결의에 부칠 만한 것이 되지 못하고, 채무자는 채무자의 사업을 청산할 때의 가치가 채무자의 사업을 계속할 때의 가치보다 크다는 것이 명백하게 밝혀졌다."는 이유로 이 사건 회생절차 폐지결정을 하였다. 이에 채무자의 관리인인 피고가 2021. 9. 29. 즉시항고를 하여 현재 항고심 계속 중이다(수원고등법원 2021라10402).
2. 관련 법령
별지2 기재와 같다.
【인정근거】
다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 10, 11, 28, 30, 31, 35, 36, 44, 47호증, 을 제1 내지 6, 9 내지 13, 16, 17, 18, 20, 21, 22호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지
3. 원고 주장의 요지
가. 주위적 청구
1) 원고는 이 사건 아파트에 관하여 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되기 전의 것, 이하 ’구 임대주택법‘이라 한다) 제21조 제1항 제4호 선착순의 방법으로 선정된 입주자로서 우선분양전환 자격이 인정되므로, 정기산업의 부적법한 부적격판정 통보가 없었다면 2019. 2. 18. 원고와 정기산업 사이에 이 사건 아파트에 관하여 분양전환가격을 235,220,000원으로 하는 매매계약이 체결되었을 것이고, 이는 공공주택특별법 제50조의3 제1항 제1호 라목에 의하더라도 마찬가지이다. 원고는 이 사건 임대차계약을 체결하면서 영무건설에 임대보증금 172,000,000원을 지급하였으므로, 원고는 피고에 대하여 원고로부터 63,220,000원(= 235,220,000원 － 172,000,000원)을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 아파트에 관하여 2019. 2. 18. 자 매매계약을 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행하라고 청구할 권리(이하 ‘이 사건 소유권이전등기청구권’이라 한다)가 있다.
2) 한편 구 임대주택법 제21조 제1항의 취지상 원고가 우선분양전환 자격을 충족한다면 임대사업자인 정기산업은 원고의 소유권이전등기청구를 거부할 수 없으므로, 정기산업의 관리인인 피고는 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 ‘채무자회생법’이라 한다) 제119조 제1항에 규정된 계약의 해제 또는 해지를 선택할 권리가 없고 반드시 이행하여야 하는바, 이 사건 소유권이전등기청구권은 채무자회생법 제179조 제1항 제7호의 공익채권에 해당하므로, 원고는 회생절차에 의하지 않고도 피고를 상대로 그 이행을 구할 수 있다.
나. 예비적 청구
정기산업의 관리인인 피고는 채무자회생법 제174조 제2항, 제3항과 제170조 제2항에 따라 회생채권과 회생담보권의 조사기간 말일로부터 1월 이내에 회생채권자인 원고를 상대로 소송수계신청을 하지 않았으므로, 동법 제174조 제4항에 따라 피고가 그 부분의 회생채권을 인정한 것으로 보게 되므로, 이 사건 제1심판결에 따른 회생채권(이 사건 소유권이전등기청구권)은 원고의 피고에 대한 소송수계신청 여부와 관계없이 회생채권으로 확정되었다.
따라서 이 사건 소유권이전등기청구권이 공익채권에 해당하지 않는다고 보는 경우, 정기산업의 관리인인 피고가 채무자회생법 제119조 제1항에 따라 계약을 해제 또는 해지하고 소유권이전등기의무의 이행을 거부할 수 있다고 하더라도, 현재까지 법원의 허가를 얻어 계약을 해제 또는 해지한 사실이 없으므로, 원고의 정기산업에 대한 회생채권은 이 사건 소유권이전등기청구권임을 확정 받고자 한다.
4. 주위적 청구에 관한 판단
가. 제1심판결의 인용
이 법원이 이 부분에 적을 이유는 아래 "나. 고치거나 추가하는 부분" 기재와 같이 수정하는 외에는 제1심판결 이유 중 ‘2. 청구원인에 관한 판단’ 부분(제7면 제7행부터 제17면 제3행까지) 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.
나. 고치거나 추가하는 부분
○ 제1심판결 제7면 제11행 이하의 각 "피고"를 "정기산업"으로 고친다.
○ 제1심판결 제7면 제17행 중 "있다."를 "있다(이하 이 사건 아파트의 조기분양전환에 대한 원고와 정기산업 사이의 위 합의를 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)."로 고친다.
○ 제1심판결 제9면 제3행부터 제5행까지의 "‘구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되기 전의 것, 이하 ’구 임대주택법‘이라 한다) 제21조 제1항 각 호의"를 "공공주택특별법 제59조의3 제1항 제1호 각 목의"로 고친다.
○ 제1심판결 제9면 제7행의 "임대주택법령"을 "공공주택특별법령"으로 고친다.
○ 제1심판결 제11면 제7행 중 "제21조 제1항 제4호에 따라"를 "제21조 제1항 제4호 내지 공공주택특별법 제50조의3 제1항 제1호 라목에 따라"로 고친다.
○ 제1심판결 제12면 제2행부터 제14면 제19행까지를 아래와 같이 고친다.
『 2) 공공주택특별법 제50조의3 적용 여부
가) 영무건설이 건설한 (단지명 생략)는 구 임대주택법 제2조 제2호의2에 따른 공공건설임대주택이지만, 영무건설이나 정기산업이 공공주택특별법 제4조 각 호의 공공주택사업자에 해당한다고 볼 만한 아무런 증거가 없는바, 이 사건 아파트에 대하여는 구 민간임대주택에 관한 특별법(2016. 1. 19. 법률 제13782호로 개정되기 전의 것) 부칙(법률 제13499호, 2015. 8. 28.) 제6조 제2항에 따라 원칙적으로 구 임대주택법이 적용된다. 그런데 공공주택특별법 부칙(제17734호, 2020. 12. 22.) 제6조 제1항은 "법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제6조 제2항에도 불구하고, 공공주택특별법 제50조의3의 개정규정은 분양전환이 완료되지 아니한 법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제6조 제2항에 따라 공공건설임대주택으로 보는 주택에 대하여도 적용한다. 이 경우 ‘공공주택사업자’는 ‘임대사업자’로 보고(이하 필요에 따라 ’공공주택사업자‘ 또는 ‘임대사업자’를 혼용하여 사용한다), ‘분양전환’은 ‘임대사업자 외의 자에게 매각하는 것’으로 보며, 제50조의3 제2항 전단 중 ‘임대의무기간이 지난 후’는 ‘종전의 규정에 따라 분양전환 승인을 받은 후’로 본다."고 규정하였다. 이 사건 아파트는 영무건설이 국민주택기금의 지원을 받아 건설한 공공건설임대주택이고, 그 임대기간이 2014. 10.경부터 2019. 10.경까지 5년인바, 이 사건의 경우 비록 조기분양전환에도 불구하고 이미 임대의무기간이 지난 상태인데도 ‘분양전환자격에 관한 다툼으로 임대사업자와 임차인 간의 분양전환계약서(매매계약서)가 아직 작성되지 않은 주택’인데다가 이 법원 변론종결 당시까지 임대사업자 외의 자에게 매각되거나 소유권이전등기가 경료되지 아니하였기 때문에 분양전환이 완료되지 아니하였다고 봄이 상당하다. 따라서 이 사건 아파트에 대한 분양전환(조기분양전환 포함) 등에는 구 임대주택법 제21조 제1항 각 호가 아니라 공공주택특별법 제50조의3 제1항 제1호 각 목이 적용된다고 봄이 타당하다.
나) 이에 대하여 피고는, "이 사건 아파트의 경우 ① 정기산업이 2018. 11. 1. 조기 분양전환 공고를 하고, 임차인들이 이에 응해 2018. 11. 5.부터 2018. 11. 7.까지 조기분양전환신청확인서를 제출하였고, ② 정기산업이 2019. 10. 21. 만기 분양전환 공고를 하고, 임차인들이 이에 응해 2019. 10. 23.부터 2019. 10. 25.까지 우선분양전환신청서를 제출하였는바, 위 각 임차인들이 분양전환신청서를 제출한 시점에 분양전환이 완료되었다. 설령 위 각 임차인들이 분양전환신청서를 제출한 시점에 분양전환이 완료되었다고 인정되지 않는다고 하더라도, 구 임대주택법 제21조 제7항은 적격 임차인이 분양전환승인을 받은 이후 6개월 이상 분양전환에 응하지 아니하는 경우 우선분양전환권이 소멸된다는 점에 비추어 볼 때, 늦어도 이 사건 아파트의 만기 우선분양전환 승인일인 2019. 12. 2.로부터 6개월이 경과한 2020. 6. 3.경 무렵에는 우선분양전환이 완료되었다. 따라서 이 사건에서는 그 후에 시행된 공공주택특별법 제50조의3의 개정규정이 적용되지 않는다."는 취지로 주장한다.
그러나 ① 공공주택특별법(2020. 12. 22. 일부 개정된 것)은 위 제50조의3 규정의 개정이유를 "공공건설임대주택의 우선 분양전환을 둘러싼 임대사업자와 임차인 간의 분쟁을 예방하기 위하여 우선 분양전환자격이 있는 임차인의 요건을 법률에 명시하는 등 임차인 보호를 강화하기 위함"이라고 밝히고 있는 점, ② 국토교통부는 "부칙 제6조 제1항의 ’분양전환 완료‘란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각이 완료된 시점, 즉 소유권이전등기일로 보아야 한다."는 취지로 유권해석을 하고 있는 점, ③ 원고는 피고로부터 우선분양전환자격이 없다는 취지의 판정을 받아 이 사건 아파트의 소유권을 이전받지 못한 임차인으로서 이를 다투면서 이 사건 소를 제기하였고, 위 개정규정의 시행 시까지도 피고로부터 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 경료 받지 못한 점 등을 종합하여 보면, 적어도 분양전환신청에도 불구하고 정기산업의 부적격판정으로 소유권이전등기를 마치지 못한 원고에 대하여는 이 사건 아파트의 분양전환이 완료되었다고 볼 수 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.
다) 따라서 원고가 이 사건 아파트에 대한 우선분양전환자격을 갖추었는지 여부는 공공주택특별법 제50조의3 제1항 제1호 라목에 따라 ① 선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자로서, ② 입주일부터 분양전환할 때까지 계속하여 거주하고, ③ 분양전환 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하는지를 기준으로 판단하여야 한다.
3) 선착순세대에 해당하는지 여부
가) 선착순 방법의 의미
공공주택특별법 제50조의3 제1항 제1호는 우선 분양전환의 공통요건으로 ㉮ 해당 임대주택에서 계속 거주하고 있을 것과 ㉯ 주택을 소유하지 않고 있을 것을 규정하면서, 청약, 양도양수, 선착순 등 그 입주형태 등에 따라 그 요건을 조금씩 달리하여 규정하고 있는데, 공공주택특별법은 그 요건 중 ’무주택자‘, ’선착순의 방법‘ 등에 관한 정의 규정을 두지 않았고, 그 의미에 관하여는 주택공급에 관한 규칙이 이를 규정하고 있다. 즉, 공공주택특별법 제48조, 공공주택특별법 시행령 제2조, 공공주택특별법 시행규칙 제13조에 따라 공공건설임대주택의 임차인의 자격 및 선정방법에 관하여 규정한 구 주택공급에 관한 규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부개정되기 전. 이하 ’구 주택공급규칙‘이라 한다)에 의하면, 임대주택의 공급대상은 입주자 모집 공고일부터 입주시까지 무주택세대구성원에 한하고(제4조 제2항 제1호), 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 공개모집을 하여야 하며(제8조 제1항), 국민주택 등의 입주자는 입주자모집 공고일을 기준으로 청약저축의 가입 등에 따른 순위에 따라 선정하되(제10조 제2항, 제11조 내지 제13조), 위의 방법에 따라 입주자를 선정하고도 남은 주택이 있을 때에는 무주택 세대주 여부를 불문하고 선착순으로 입주자를 선정할 수 있는데(제10조 제6항), 임대주택의 입주자가 퇴거하여 사업주체에게 명도한 주택(일명 ’명도세대‘)을 다시 공급하면서 그 남은 주택이 구 주택법 제16조 제1항에서 정한 일정 세대 이상이 아닌 경우에는 위 제8조, 제10 내지 13조의 규정은 적용되지 않으나, 공급대상이 입주자모집 공고일부터 입주시까지 무주택세대구성원임을 요구하는 제4조는 그대로 적용된다(제3조 제2항 제4호).
위와 같은 임대주택의 임차인의 자격 및 선정방법에 비추어 보면, 임대주택법 및 관련 법령이 임대주택의 공급대상과 공급방법을 엄격하게 정하면서도 예외적으로 구 주택공급규칙 제10조 제6항에서 선착순의 방법으로 입주자를 선정할 수 있도록 규정하고 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우 우선분양전환의 요건을 완화하고 있으므로, 공공주택특별법 제50조의3 제1항 제1호 라목에서 정한 ’선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자‘(이는 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서 정한 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’에 해당한다)는 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 선정된 경우를 의미한다고 해석함이 타당하고(대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75462 판결 참조), 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 규정된 ‘선착순의 방법’이란 원칙적으로 ① 최초 입주자 모집 당시 선착순으로 입주자를 선정한 경우 또는 ② 그 후 임대주택의 입주자가 퇴거함으로써 사업주체에게 명도한 주택이 구 주택법 제16조 제1항에서 정한 일정 세대[2014. 6. 10.까지는 20세대, 그 다음날부터는 30세대. 구 주택법 시행령(2014. 6. 11. 대통령령 제25381호로 일부개정되기 전의 것 또는 2016. 8. 11. 대통령령 제2744호로 전부개정되기 전의 것) 제15조 참조] 이상인 경우 구 주택공급규칙에 따라 입주자를 공개모집하면서 구 주택공급규칙 제11, 12, 13조의 규정에 따라 순위 및 공급순차별로 입주자를 선정하였음에도 남은 주택이 있어서 구 주택공급규칙 제4조의 공급대상이 아닌 자 중에서 선착순으로 입주자를 선정한 경우를 의미한다고 봄이 타당하다.
한편 구 주택공급규칙 제16조 제1항은 사업주체가 제11조 내지 제13조까지의 규정에 따라 입주자를 선정하는 경우에는 순위에 따라 일반공급 대상 주택수의 20% 이상의 예비입주자를 선정하여야 하고, 같은 조 제5항은 입주자로 선정된 자 중 당첨이 취소되거나 공급계약을 체결하지 아니한 자 또는 공급계약을 해약한 자가 있는 경우에는 위와 같이 선정된 예비입주자에게 순번에 따라 주택을 제공하여야 하며, 다만, 예비입주자가 없는 경우에는 사업주체가 따로 공급방법을 정하여 공급할 수 있다고 규정하고 있다. 구 주택공급규칙 상의 공개모집 절차를 거쳐 최초로 선정된 입주자가 그 주택에 입주하기 전에 임대차계약을 해지하여 입주자가 없게 된 ‘남은 주택’이 생긴 경우(이하 ‘입주 전 해지세대’라 한다)에는, 원칙적으로는 예비입주자에게 순번에 따라 이를 공급하여야 할 것이지만, 예비입주자가 없는 경우에는 사업주체가 공급방법을 정하여 공급할 수 있다.
그런데, ① 공공주택특별법은 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하여 공공임대주택의 입주자 자격과 입주자 선정절차 등을 규율함으로써 공공주택사업자의 재산권을 일정 부분 제한하고 있는데, 재산권의 제한은 필요·최소한의 범위에 그쳐야 하는 점, ② 구 주택공급규칙 제10조 제6항은 선착순 방법에 의한 입주자 선정이 가능한 경우에 관하여 ‘구 공급규칙 제11조 내지 제13조 등에 따라 일정한 요건과 절차를 갖추어 입주자를 선정하고도 남은 주택이 있는 경우’라고 규정하고 있을 뿐, 최초 입주자 모집 당시에 신청자가 적어 미달된 주택이 있는 경우로 한정하여 규정하고 있지 않은 점, ③ 주택이 건축되기 전에 입주자 모집이 이루어지고, 그 입주자 모집 시기와 실제 입주 시기 사이에 상당한 시간적 간격이 있어 입주 전 계약이 취소 또는 해제·해지되는 세대가 발생할 수 있음이 예상되는데, 구 주택공급규칙은 입주자가 ‘퇴거’한 경우에는 그 세대가 일정 수 이상이 되면 다시 구 주택공급규칙상의 공개모집 절차를 거쳐 무주택자에 한하여 입주자를 선정할 수 있다고 규정한 것과 달리, 원칙적으로 예비입주자에게 순번에 따라 공급하도록 하되, 예비입주자가 없는 경우에는 사업주체가 따로 공급방법을 정할 수 있다고 규정하여 사업주체에게 재량을 부여하고 있는 점, ④ 공공임대주택의 임차인으로 선정된 자가 입주 전에 임대차계약을 해지하여 결과적으로 입주자가 선정되지 않은 경우가 되었는데도 공실이 20세대 또는 30세대에 이를 때까지 기다렸다가 공개모집 절차를 거쳐 다시 선착순의 방법으로 임차인을 선정하도록 하는 것은 공공주택사업자의 재산권에 대한 과도한 제한에 해당할 수 있는 점, ⑤ 최초 입주자로 선정된 자가 입주도 하기 전에 계약을 취소 또는 해제·해지함으로써 발생한 ‘입주 전 해지세대’와 입주자로 선정된 자가 계약대금을 전액 납부하고 사업주체로부터 주택을 인도받아 입주한 후 계약을 취소 또는 해제·해지하고 퇴거함으로써 발생한 ‘공가세대(일명 ’명도세대‘)’는 그 성질이 동일하다고 보기 어려운 점, ⑥ 구 주택공급규칙은 입주 전 해지세대와 공가세대에 대하여 각각 별개의 규정을 두고 있는 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 예비입주자가 없는 경우에 사업주체가 정할 수 있는 공급방법에는 구 주택공급규칙 제10조 제6항의 선착순의 방법도 포함된다고 봄이 타당하고, 특히 구 주택공급규칙에 따라 입주자를 공개모집하더라도 선순위 자격을 갖춘 자가 청약접수를 하지 않을 것임이 분명한 경우에는 그러한 절차를 생략하고 바로 선착순의 방법으로 입주자를 선정할 수 있다고 보는 것이 공공주택특별법의 취지와 헌법의 재산권 보장 취지에 부합한다.
나) 판단
살피건대, 앞서 인정한 사실에다가 앞서 든 증거, 갑 제28, 31호증, 을 제22호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 이 사건 아파트가 포함된 (단지명 생략)는 2014년 최초 입주 당시 전체 세대(587세대) 중 일부 세대가 분양되지 않았고(청약 미달), 따라서 임대사업자로서는 미분양 세대에 대하여 선착순의 방법으로 임차인을 선정할 수 있었던 점, ② 그에 따라 종전 임대사업자였던 영무건설은 209세대를 선착순의 방법으로 모집하여 입주자로 선정된 임차인과 사이에 2012. 8. 10.을 전후로 일괄하여 임대차계약을 체결한 점, ③ 그런데도 2014년 중반부터 어떤 연유인지 140여 세대에 달하는 임대차계약이 해지되었고, 그 당시 예비입주자가 없는 상황이었던 점, ④ 이 사건 아파트는 종전 임차인인 소외인이 입주하였다가 퇴거한 세대가 아니라, 입주지정기간 개시 전인 2014. 8. 5. 임대차계약이 해지된 세대이고, 원고가 2014. 8. 5. 영무건설과 별도로 이 사건 아파트(명도세대가 아닌 입주전 해지세대임)에 관하여 4순위 선착순의 형식으로 임대차계약을 체결한 점, ⑤ 영무건설은 2018. 6. 28. (단지명 생략) 임차인대표회의에 이 사건 아파트를 선착순의 방법에 의하여 입주자로 선정된 세대로 표기하여 공문을 발송한 점, ⑥ 정기산업은 2018. 6. 11. 자 4차 회의 및 2018. 6. 27. 자 5차 회의에서 이 사건 아파트 임차인협의회와 사이에 해당 임대주택에 입주한 이력이 없는 세대는 명도세대로 보지 않고, 입주이력이 없는 재계약세대는 선착순세대로 간주하기로 합의한 점(갑 제31호증), ⑦ 한편, (단지명 생략)가 위치한 세종시는 적어도 2014년 이후부터는 주택보급률이 100%를 넘어선 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 입주 전 해지세대인 이 사건 아파트에 대하여는 더 이상 예비입주자가 없었을 뿐 아니라 구 주택공급규칙에 따라 입주자를 공개모집하더라도 선순위 자격을 갖춘 자가 청약접수를 하지 않을 것임이 분명한 경우에 해당한다고 할 것이므로, 종전 임대사업자인 영무건설은 공개모집 절차를 생략하고 곧바로 선착순의 방법으로 입주자를 선정할 수 있다고 할 것이어서, 이러한 방법에 따라 선정된 임차인인 원고는 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주한 임차인에 해당한다고 보는 것이 타당하고, 원고가 이 사건 아파트에 관한 최초 입주자 선정이 이루어진 때부터 약 2년이 경과한 2014. 8. 5.에서야 이 사건 임대차계약을 체결하였다는 등의 피고가 주장하는 사정만으로 원고가 해당 임대주택의 이전 입주자가 퇴거하여 다시 공급하는 주택, 이른바 공가(空家) 내지 명도세대에 입주한 자에 해당한다고 볼 수는 없다. 따라서 원고가 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따른 선착순세대에 해당하지 않는다는 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
4) 무주택요건에 관한 판단
살피건대, 공공주택특별법 제50조의3 제1항 제1호 라목은 선착순 입주자로 선정된 경우 ‘분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우’일 것을 요구하고 있는바, 위 문언 및 앞서 본 공공주택특별법의 개정 경위 등에 비추어 볼 때, 이는 ‘임차인이 해당 임대주택에 입주할 당시에 입주자 모집공고나 임대차계약 내용에서 정하였던 분양전환시점의 주택소유기준을 충족하고 있는 경우’를 의미한다고 봄이 타당하다. 더욱이 임차인이 선착순의 방법으로 임차권을 취득한 경우에는 분양전환 당시까지 소유주택을 처분하여 무주택자가 되면 임대주택을 우선 분양전환받을 수 있다(대법원 2015. 2. 26. 선고 2014도14871 판결 등 참조).
그런데 갑 제1호증, 을 제18호증의 각 기재에 의하면, 영무건설은 이 사건 아파트의 4순위 모집 안내에서 "유주택자도 신청이 가능하고, 다만 유주택자는 분양전환 시에는 무주택 요건을 갖추어야 한다."고 공고한 사실, 이 사건 임대차계약 제12조 제3항은 "선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인은 우선분양자격이 있다(제4호)"고 규정한 사실이 인정되고 반증이 없다. 이와 같이 영무건설은 ‘무주택 세대구성원 요건을 갖추지 않더라도 임차인 본인이 분양전환 시점에 무주택자이면 우선 분양전환이 가능하다’고 공고하고, 그와 같은 내용으로 계약을 체결하였으며, 그러한 공고나 계약이 당시의 우선 분양전환 자격에 관한 해석과 배치된다고 볼 수 없다. 따라서 분양전환 당시 해당 임차인이 주택을 소유하지 아니하였다면, 동일 세대원의 주택 소유 여부와는 상관없이 공공주택특별법 제50조의3 제1항 제1호 라목의 ‘해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준’을 충족하고 있다고 봄이 타당하다.
그런데 이 사건의 경우, 임차인인 원고가 분양전환 당시에 주택을 소유하고 있지 않은 점에 대해서는 피고도 다투지 아니하고 있는 이상, 원고는 분양전환 당시 공공주택특별법 제50조의3 제1항 제1호 라목 소정의 주택소유기준을 충족하고 있다고 할 것이다. 따라서 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.』
○ 제1심판결 제14면 제20행 중 "4)"를 "5)"로, 제15면 제16행 중 "5)"를 "6)"로 각 고친다.
○ 제1심판결 제16면 제10행의 "구 임대주택법 제19조"를 "공공주택특별법 제49조의4"로 고친다.
○ 제1심판결 제16면 제18행부터 제17면 제3행까지를 아래와 같이 고친다.
『다. 이 사건 소유권이전등기청구권이 공익채권인지 여부
1) 이 사건 매매계약이 쌍방 미이행 쌍무계약에 해당하는지
가) 채무자회생법 제119조 제1항에서 규정하는 쌍무계약이라 함은 쌍방 당사자가 상호 대등한 대가관계에 있는 채무를 부담하는 계약으로서, 본래적으로 쌍방의 채무 사이에 성립·이행·존속상 법률적·경제적으로 견련성을 갖고 있어서 서로 담보로서 기능하는 것을 가리키는 것이고(대법원 2012. 5. 10. 선고 2012다4794 판결 등 참조), 위 조항에서 규정하는 '이행을 완료하지 아니한 때'에는 채무의 일부를 이행하지 아니한 것도 포함되고 그 이행을 완료하지 아니한 이유는 묻지 아니하는 것이다(대법원 2003. 5. 16. 선고 2000다54659 판결 등 참조).
나) 앞에서 인정한 사실에 의하면, 이 사건 매매계약에 따라 정기산업이 이 사건 아파트의 소유권을 원고에게 이전하여 줄 의무와 원고의 분양대금 지급의무는 상호 대등한 대가관계에 있다고 볼 수 있고, 정기산업에 대한 회생절차개시 결정이 있었던 2020. 9. 22. 당시 정기산업의 위 의무와 원고의 잔금지급의무가 모두 이행되지 않은 상태였으므로, 이 사건 매매계약은 채무자회생법 제119조 제1항에서 정한 쌍방 미이행의 쌍무계약에 해당한다.
2) 이 사건 소유권이전등기청구권이 공익채권인지 여부
가) 관련 규정 및 법리
채무자회생법은 이 사건 매매계약과 같은 쌍무계약에 관하여 회생절차개시 당시에 쌍방이 그 이행을 완료하지 아니한 경우, ① 관리인에게 계약의 해제 또는 계약의 이행에 관한 선택권을 주고 있고(제119조 제1항), ② 관리인이 계약을 해제할 경우에는 법원의 허가를 얻도록 하며(제61조 제1항 제4호. 같은 조 제3항에 의하면, 법원의 허가를 얻지 아니한 계약 해제권 행사는 효력이 없다), ③ 관리인이 계약 이행 여부를 선택하지 아니할 경우 상대방은 관리인에게 계약의 해제나 이행의 여부를 확답할 것을 최고할 수 있는데, 관리인이 최고를 받은 이후 30일 이내에 확답을 하지 아니하면 관리인이 계약 해제권을 포기한 것으로 의제되도록 하고(제119조 제2항), ④ 법원의 허가를 얻어 관리인이 계약 해제권을 행사함으로써 상대방이 갖는 손해배상청구권은 회생채권이지만(제121조 제1항), 해제권을 행사할 경우에도 상대방이 채무자에 대하여 가지는 원상회복청구권은 공익채권으로 보며(제121조 제2항), ⑤ 관리인이 계약의 이행을 선택할 경우 상대방이 갖는 청구권은 공익채권이 되도록 정하고 있다(제179조 제1항 제7호). 또한 회생채무자의 관리인이 채무자회생법 제119조에 따라 쌍방미이행 쌍무계약을 해제 또는 해지할 수 없게 되어 이행의 선택을 한 것으로 보게 되는 경우에도 상대방이 갖는 청구권은 같은 법 제179조 제1항 제7호에 의하여 공익채권에 해당하게 된다(대법원 2012. 10. 11. 자 2010마122 결정의 취지 참조).
나) 구체적 판단
(1) 살피건대, 아래와 같은 공공주택특별법 및 구 임대주택법의 입법 취지와 보호법익, 정기산업 또는 영무건설의 지위, (단지명 생략)가 건립된 경위, 이 사건 채권·채무의 내용, 위반행위의 중대성과 비난가능성, 거래안전에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려하면, 공공건설임대주택의 공공주택사업자(공공주택특별법 부칙 제6조 제1항에 따라 공공주택특별법 제50조의3 개정규정을 적용받는 임대사업자를 포함. 이하 같다)가 부담하는 우선분양전환의무에 관한 공공주택특별법 제50조의3 제1항은 강행규정에 해당하므로, 임차인인 원고가 공공주택특별법상 우선분양전환적격이 인정되는 한 공공주택사업자의 소송수계인인 피고는 공공주택사업자인 정기산업의 이 사건 매매계약에 따른 채무를 이행하고 상대방인 원고에게 반대채무의 이행을 청구할 수 있을 뿐이고, 이 사건 매매계약의 해제 또는 해지권은 행사할 수 없다.
① 공공주택특별법에 따르면, 공공주택사업자가 임대의무기간이 지난 후 주택도시기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 공공건설임대주택을 분양전환할 때에는 분양전환 시점에 해당 임대주택에 거주하고 있는 무주택임차인 등에게 우선분양전환해야 하고(제50조의3 제1항), 공공주택특별법 제50조의3을 위반하여 임대주택을 분양전환하면 형사처벌 대상이 된다(제57조의3 제7호).
② 공공주택특별법은 공공주택의 원활한 건설과 효과적인 운영을 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 서민의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하여 국민의 쾌적한 주거생활에 이바지함을 목적으로 하고 있다(제1조). 이러한 입법목적을 달성하기 위하여 공공주택특별법은 공공주택의 건설·취득 또는 관리와 관련한 조세감면(제3조 제2항), 공공주택의 건설, 매입 또는 임차에 주택도시기금을 우선적으로 배정(제3조 제3항), 공공주택사업에 부과되는 부담금 감면(제30조) 등 각종 지원을 한다. 이에 상응하여 공공주택사업자에게 각종 의무가 부과되는데, 공공주택사업자는 임대의무기간 동안 임대주택을 매각할 수 없고(제50조의2), 임대조건 등 임대차계약에 관한 사항에 관하여 시장 등의 감독 대상이 되고(제46조), 임대차계약의 해제·해지·갱신거절은 법에서 정한 사유가 있는 경우에만 가능하다(제49조의3). 나아가 공공주택사업자는 임차인의 자격과 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대조건의 제한(제49조), 임대의무기간 경과 후 분양전환 대상자·절차·가격 제한(제50조의3) 등 공공의 재원이 투입되지 않은 민간건설임대주택 등에 비하여 더 많은 규제가 부과된다. 공공주택특별법은 이러한 규정들을 통하여 주거 문제를 스스로 해결하기 어려운 경제적 취약 계층에 장기간 거주 가능한 주거를 안정적으로 제공하고 주거 마련의 기회를 제공하고자 마련된 법률이다.
③ 이와 같이 공공주택특별법은 서민의 주거안정 및 주거수준 향상 도모를 목적으로 하고, 그중에서도 특히 공공주택특별법 제50조의3은 공공의 재원이 투입된 임대주택을 임차인이 우선적으로 분양받아 주거를 마련할 기회 및 임차인의 우선분양전환권을 실질적으로 보장하여 임차인이 안정적으로 임대주택을 분양받을 수 있도록 하기 위한 것이라는 점에서 보호법익의 공익적 성격이 강하다. 공공주택사업자가 각종 지원과 혜택을 받고도 그에 상응하는 의무를 위반하여 임차인의 우선분양전환권을 침해하는 것은 위반행위가 중대하고 비난가능성이 크며, 임차인이 공공주택사업자를 상대로 손해배상을 구하더라도 공공주택사업자가 무자력인 경우에는 임차인이 손해를 전보받지 못하게 된다.
④ 이 사건 소유권이전등기청구권은 단순히 일반 임대차계약에 따른 권리가 아니라 공공주택특별법 제50조의3 제1항에 근거하는 권리로서 우선분양전환 자격요건을 갖춘 임차인은 우선분양전환권을 취득하게 되고, 이 경우 공공주택사업자는 적격 임차인에게 우선분양전환을 해주어야 할 의무가 있다. 특히, 공공주택사업자와 임차인 사이의 분양전환합의가 이루어진 후의 절차는 공공주택특별법에서 정한 기준에 따라 진행되는 후속절차에 해당(대법원 2012. 8. 30. 선고 2010다73826, 73833 판결 참조)할 뿐임에도 불구하고 그 단계에서 공공주택사업자인 회생채무자의 관리인이 소유권이전등기의무의 이행 여부를 결정할 수 있다고 한다면 이는 공공주택특별법 상 우선분양전환권의 취지 및 법리에 부합하지 않는다.
(2) 원고가 이 사건 임대차계약 제12조 제3항 제4호, 공공주택특별법 제50조의3 제1항 제1호 라목에 해당하여 분양전환자격이 인정되고, 이 사건 회생절차 개시 전에 원고의 우선분양전환권 행사에 따라 분양전환합의(이 사건 매매계약)가 성립하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 소유권이전등기청구권은 정기산업의 관리인인 피고가 채무자회생법 제119조 제1항에 따라 채무의 이행을 선택하였는지 여부나 원고가 채무자회생법 제119조 제2항에 따라 피고에게 계약의 해제나 이행의 여부를 확답할 것을 최고하였는지 여부 등과 관계없이 채무자회생법 제179조 제1항 제7호의 공익채권에 준하는 성격을 갖는다고 할 것이고, 공익채권은 회생절차에 의하지 아니하고 수시로 변제하며 회생채권과 회생담보권에 우선하여 변제하므로(채무자회생법 제180조), 원고는 이 사건 회생절차에 의하지 아니하고 피고에게 이 사건 매매계약에 따른 채무 즉 소유권이전등기절차의 이행을 청구할 수 있다.
라. 소결론
따라서 피고는 원고로부터 이 사건 아파트 분양전환금액인 235,220,000원에서 원고가 피고에게 기지급한 임대차보증금 172,000,000원을 공제한 63,220,000원(= 235,220,000원 - 172,000,000원)을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 아파트에 관하여 2019. 2. 18. 자 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다(주위적 청구를 인용하는 이상, 원고가 이 법원에서 추가한 예비적 청구에 대해서는 나아가 판단하지 아니한다).』
5. 결론
그렇다면 원고의 주위적 청구는 이유 있으므로 이를 인용하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 피고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 한소영(재판장) 박진환 김병식