【원고, 피상고인】
별지 원고들 및 원고승계참가인들 명단 기재와 같다. (소송대리인 변호사 김현만)
【피고, 상고인】
한국토지주택공사 (소송대리인 변호사 박인호 외 1인)
【원심판결】
서울고법 2017. 1. 13. 선고 2015나2075559, 2075566 판결
【주 문】
원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 후에 제출된 참고자료의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.
1. 상고이유 제1점에 대하여
가. 원심은 이 사건 각 분양대금에는 생활기본시설 설치비용 전액이 포함되어 있다고 보아 피고의 부당이득액을 ‘생활기본시설 설치비용 ÷ 유상공급면적’의 산식으로 산정한 1㎡당 생활기본시설 설치비용에 원고들이 분양받은 각 아파트의 대지권면적을 곱한 금액이라고 판단하였다.
나. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
1) 사업시행자가 구 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령’(2008. 2. 29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것) 제40조 제2항 단서에 따라 택지개발촉진법 또는 주택법 등 관계 법령에 의하여 이주대책대상자들에게 공급하는 특별공급 주택의 공급가격에 포함된 토지비가 조성원가에 미치지 못하는 경우 조성원가의 일부분인 생활기본시설 설치비용 전부가 공급가격에 포함되었다고 볼 수 없고, 공급가격 중 ‘조성원가에서 생활기본시설 설치비용을 공제한 금액’을 초과하는 부분이 있다면 그 부분만이 공급가격에 포함된 생활기본시설 설치비용이라고 보아야 한다(대법원 2015. 7. 23. 선고 2013다29509 판결 참조).
2) 기록에 의하면 다음과 같은 사정을 알 수 있다.
가) 피고가 시행한 행정중심복합도시 건설사업(이하 ‘이 사건 사업’이라고 한다)의 총사업비 13,595,357,000,000원에서 이주대책비 152,740,000,000원을 공제한 13,442,617,000,000원이 정당한 총사업비에 해당하므로(대법원 2013. 11. 14. 선고 2012다97406 판결 참조) 이를 바탕으로 정당한 유상공급면적 1㎡당 조성원가를 계산하면, 681,242원(= 13,442,617,000,000원 ÷ 유상공급면적 19,732,499㎡, 이하 원 미만은 버림)이다.
나) 원고들(탈퇴한 원고들을 포함한다. 이하 같다)이 분양받은 각 아파트의 대지권면적은 ‘A-1 내지 B-4 분양대상 및 면적개요’상 원고들이 분양받은 아파트 구역과 공급면적별 해당 ‘호당 대지지분’란 기재와 같다(을 제20호증의 1, 2, 을 제23호증의 1, 2, 3).
다) 원고들이 분양받은 각 아파트의 해당 단지, 해당 평형 평균 분양가격은 A-1 84㎡의 경우 225,570,000원(을 제19호증의 2의 7면), A-2 84㎡의 경우 228,252,000원(을 제19호증의 2의 7면), B-2 84㎡의 경우 222,596,000원(을 제22호증의 2의 8면), B-3 84㎡의 경우 223,459,000원(을 제22호증의 2의 8면), B-4 84㎡의 경우 229,913,000원(을 제22호증의 2의 8면)이다.
라) 원고들이 분양받은 각 아파트의 해당 단지, 해당 평형 평균 분양가격 중 공급면적(= 전용면적 + 주거공용면적) 3.3㎡당 택지분양가격은, A-1 84㎡의 경우 1,248,000원(을 제9호증의 1), A-2 84㎡의 경우 1,152,000원(을 제9호증의 1), B-2 84㎡의 경우 1,466,000원(을 제9호증의 2), B-3 84㎡의 경우 1,570,000원(을 제9호증의 2), B-4 84㎡의 경우 1,200,000원(을 제9호증의 2)이다.
마) 원고들이 분양받은 각 아파트의 분양가격은 해당 단지, 해당 평형 평균 분양가격에 층별 차등(1층 87%, 2층 92%, 3층 96%, 4층 98%, 5층~차상층 100%, 다락층 105%, 특수다락층 107%), 향별 차등(남향 100%, 남동향·남서향 99%, 동향·서향 97%, 북서향·북동향 95%, 북향 93%), 블록별 차등, 복층세대 차등, 금강조망권 차등(A-2, B-4에만 해당함) 등을 고려하여 계산한 금액이고(을 제19호증의 2의 8면, 을 제22호증의 2의 7면), 이는 토지가격과 건축비를 차등하지 않고 토지가격과 건축비의 합산액을 일률적으로 차등한 것이다. 이에 따라 원고들이 분양받은 각 아파트의 차등율은 ‘원고들이 분양받은 각 아파트의 분양가격 ÷ 해당 단지, 해당 평형 평균 분양가격’의 산식으로 계산할 수 있다.
바) ① 원고들이 분양받은 각 아파트의 해당 단지, 해당 평형 평균 분양가격 중 공급면적 1㎡당 토지가격은 ‘해당 단지, 해당 평형 공급면적 3.3㎡당 택지매입단가(을 제9호증의 1의 20면, 21면, 을 제9호증의 2의 21면, 22면, 23면) ÷ 3.3㎡’의 산식으로, ② 원고들이 분양받은 각 아파트의 해당 단지, 해당 평형 평균 분양가격 중 토지공급가격은 ‘원고들이 분양받은 각 아파트의 공급면적 × 해당 단지, 해당 평형 평균 분양가격 중 공급면적 1㎡당 토지가격’의 산식으로, ③ 원고들이 분양받은 각 아파트의 해당 단지, 해당 평형 평균 분양가격 중 대지권 1㎡당 토지공급가격은 ‘평균 분양가격 중 토지공급가격 ÷ 원고들이 분양받은 각 아파트의 대지권면적’의 산식으로 각 계산할 수 있다.
사) 결국 원고들이 분양받은 각 아파트의 대지권면적 1㎡당 가격은 ‘위 바) ③ 원고들이 분양받은 각 아파트의 해당 단지, 해당 평형 평균 분양가격 중 대지권 1㎡당 토지공급가격 × 원고들이 분양받은 각 아파트의 차등율’의 산식으로 계산할 수 있다.
3) 그렇다면 원심으로서는 위와 같은 방법으로 원고들이 분양받은 각 아파트의 대지권면적 1㎡당 가격을 산정한 후 위 가격이 정당한 유상공급면적 1㎡당 조성원가인 681,242원에 미치지 못하는지에 관하여 살펴보고 위 법리에 따라 ‘조성원가에서 생활기본시설 설치비용을 공제한 금액’을 초과하는 부분만 부당이득액으로 판단하였어야 함에도, 그 판시와 같은 사정만으로 원고들이 분양받은 각 아파트의 분양가격에 생활기본시설 설치비용 전액이 포함된다고 판단하였는바, 이는 필요한 심리를 다하지 아니하여 사실관계를 오인하거나 생활기본시설 설치비용의 전가에 따른 부당이득의 범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
2. 상고이유 제2점에 대하여
관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 피고가 이 사건 사업의 사업지구 안에 설치한 판시 도로 전부를 생활기본시설에 해당한다고 보아 이 사건 사업지구 안의 판시 도로 면적 전체를 생활기본시설 설치면적에 포함하여 생활기본시설 설치비용을 산정한 것은 정당하고(대법원 2018. 6. 15. 선고 2015다206379 판결 참조), 거기에 상고이유 주장과 같이 생활기본시설의 범위에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.
3. 상고이유 제3점에 대하여
가. 교통광장의 면적
원심은 교통광장의 면적이 302,549㎡라는 피고의 주장을 받아들이지 아니하고 교통광장의 면적이 362,835㎡라고 판단하였다.
교통광장의 면적이 302,549㎡라는 상고이유 주장은 원심판단의 기초가 된 사실인정을 다투는 취지로서 실질적으로 사실심 법원의 자유심증에 속하는 증거의 취사선택과 증거가치의 판단을 탓하는 것에 불과하다. 그리고 기록에 비추어 살펴보아도, 원심의 판단에 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나는 등의 사유로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
나. 개발계획에 반한다는 주장
피고가 작성한 조성원가심의위원회 부의안에 기재된 교통광장의 면적이 당시의 개발계획에 반하는 이상 그 면적을 사업시행자가 작성한 문건에 기하여 인정할 수 없다는 주장은 원심 변론종결 시까지 주장하지 아니한 사유를 상고심에 이르러 비로소 내세우는 새로운 주장으로서 적법한 상고이유가 되지 못한다.
다. 교통광장이 생활기본시설에 해당하는지
이 사건 사업지구 안에 설치된 판시 도로 전부가 생활기본시설에 해당함은 앞서 살펴본 바와 같으므로, 원심이 사업지구 안에 설치된 판시 도로의 교차점인 교통광장의 면적도 생활기본시설 설치면적에 포함된다고 판단한 것은 정당하다. 거기에 상고이유 주장과 같이 생활기본시설의 범위에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.
4. 상고이유 제4점에 대하여
관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 판시와 같은 이유로 피고에게 무상귀속된 공공시설부지 16,503,260㎡를 공제한 면적을 토대로 생활기본시설 용지비를 산정하여야 한다는 피고의 주장을 배척한 것은 정당하고(대법원 2019. 3. 28. 선고 2015다49804 판결 등 참조), 거기에 상고이유 주장과 같이 판단누락, 부당이득에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.
5. 상고이유 제5점에 대하여
공동구에 수용되는 시설의 다수는 전선로, 통신선로, 수도관, 열수송관, 가스관, 하수도관과 같이 주거생활에 필수적인 생활기본시설에 해당하는 점, 공동구를 설치하면 거기에 수용되는 생활기본시설을 개별적으로 설치하는 비용을 대체·절약하는 효과가 있는 점 등을 고려하면, 공동구 설치비용은 주거생활에 필수적인 생활기본시설의 설치비용에 포함된다고 봄이 타당하다(위 대법원 2015다206379 판결 참조).
원심이 같은 취지에서 이 사건 공동구 설치공사비가 생활기본시설 설치비용에 포함된다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 생활기본시설의 범위에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.
6. 상고이유 제6점에 대하여
원심은, 시설물유지관리비용 중 이 사건 사업지구 전체 면적에 대한 생활기본시설 설치면적의 비율에 해당하는 금액이 생활기본시설 설치비용에 해당한다고 판단하였다.
그러나 시설물유지관리비용이란 각종 시설의 설치에 소요되는 비용이 아니라, 시설 설치공사의 준공검사 후 소관 관리청이 그 시설의 관리 권한을 넘겨받는 시점까지 피고가 그 시설을 임시로 유지관리하면서 소요될 것으로 예상되는 비용으로, ‘시설 조성비의 일정 비율’을 미리 조성원가에 계상해 놓은 일종의 ‘예비비’에 해당하므로, 생활기본시설 설치와 관련된 비용이라고 볼 수 없다(대법원 2015. 11. 26. 선고 2014다235714 판결, 위 대법원 2015다206379 판결 참조).
따라서 원심의 이 부분 판단에는 생활기본시설 설치비용에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있고, 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
7. 결론
그러므로 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
[[별 지] 원고들 및 원고승계참가인들 명단: 생략]
대법관 김재형(재판장) 조희대 민유숙 이동원(주심)