【원고, 피항소인】
한국토지주택공사(소송대리인 법무법인 선우 담당변호사 노창원)
【피고, 항소인】
피고(소송대리인 법무법인 청목 담당변호사 김재현)
【제1심판결】
수원지방법원 성남지원 2019. 5. 17. 선고 2018가단216659 판결
【변론종결】
2019. 11. 14.
【주 문】
1. 제1심 판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 부분 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송총비용은 원고가 부담한다.
3. 제1심 판결의 청구취지를 ‘피고는 원고에게 2,430,727원과 이에 대하여 2019. 3. 26.자 청구취지 및 청구원인 변경 신청서 부본 송달일 다음날부터 1심 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.’로 경정한다.
【청구취지 및 항소취지】
○ 청구취지: 피고는 원고에게 2,430,727원과 이에 대하여 2019. 3. 26.자 청구취지 및 청구원인 변경 신청서 부본 송달일 다음날부터 1심 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
○ 항소취지: 주문과 같다.
【이 유】
1. 청구의 기초사실
(1) 원고는 ‘도시 및 주거환경정비법’(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에 근거한 성남시 (주소 생략) 일원 233,366㎡를 재개발하는 '성남 ○○1 주택 재개발 정비사업’(이하 '이 사건 사업’이라고 한다)의 사업시행자이다.
피고는 이 사건 사업지구 내에 위치한 피고 소유 ○○동 (지번 생략) 대 118.1㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 상 5층 근린생활시설 및 주택 1동(각 층 면적은 69.6㎡이다. 1 ~ 3층은 근린생활시설이고, 4, 5층은 주택이다. 이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)에 관하여 1991. 11. 12. 소유권을 취득하였고, 그 무렵부터 이 사건 건물 5층(이하 ‘이 사건 5층 부분’이라 한다)에서 거주하였다(피고는 이 사건 건물의 1 ~ 4층을 타인에게 임대하였다).
(2) 성남시장은 2009. 12. 4. 이 사건 사업의 시행계획을 인가하여 이를 고시하였고, 이후 여러 차례 사업 시행계획 변경 과정을 거친 후 최종적으로 2016. 2. 5. 사업시행 변경계획을 인가(성남시 고시 제2016-22호)하였다. 원고는 2016. 3.경 이 사건 사업에 따른 분양신청을 공고하였는데, 피고는 그 기간 내에 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 되었다.
(3) 이후 원고는 2016. 11. 7. 성남시장으로부터 이 사건 사업에 대하여 관리처분계획인가를 받았고, 성남시장은 같은 날 이를 고시(성남시 고시 제2016-209호)하였다.
(4) 원고는 피고와 손실보상협의를 하였으나 합의가 성립되지 않자, 2016. 12. 30.경 중앙토지수용위원회에 수용재결신청(17수용0555호)을 하였고, 중앙토지수용위원회는 2018. 2. 8., 원고는 이 사건 사업을 위하여 이 사건 토지를 수용하고, 이 사건 건물과 그 안에 있는 물건을 이전하게 하며, 이 사건 토지와 건물에 대한 손실보상금은 합계 875,151,010원(이 사건 토지에 대한 손실보상금 606,030,150원, 이 사건 건물에 대한 손실보상금 269,120,860원)으로 하고, 수용개시일은 2018. 3. 28.로 한다는 내용의 재결을 하였다.
(5) 원고는 2018. 3. 26. 수원지방법원 성남지원 2018년 금 제1225호로 피고를 위해 위 손실보상금 전부를 공탁하였다.
(6) 피고는 2018. 8. 17. 퇴거하였고(원고는 2018. 9. 3.까지 피고가 이 사건 부동산을 점유하였다고 주장하나, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고가 자인하는 위 날짜 이후에도 피고가 이 사건 부동산을 사용ㆍ수익하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다), 원고에게 주거이전비, 이사비, 이주정착금(이하 ‘주거이전비 등’이라 한다)을 신청하여 2018. 9. 6. 원고로부터 주거이전비 등 합계 17,867,000원을 지급받았다.
(7) 위 사실은 당사자들 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1 내지 12호증, 을 제1호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 이를 각 포함)와 변론 전체의 취지에 의해 인정할 수 있고, 이에 방해가 되는 증거가 없다.
2. 원고의 청구에 대한 판단
가. 원고의 주장
원고는 2018. 3. 26. 손실보상금을 피고 앞으로 공탁함으로써 이 사건 재결에서 정한 수용개시일인 2018. 3. 28.에 이 사건 건물의 소유권을 취득하였다. 그런데 피고는 수용개시일인 2018. 3. 28.부터 2018. 9. 3.까지 점유할 정당한 권원 없이 원고 소유인 이 사건 5층 부분을 점유ㆍ사용하였으므로, 위 기간 동안의 임료 상당 부당이득 2,430,727원을 원고에게 반환할 의무가 있다.
나. 관련 규정
(1) ‘구 도시 및 주거환경정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 개정되기 전의 것. 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다)‘ 제49조 제6항(현 도시정비법 제81조 제1항과 같은 내용이다)에 의하면, 종전의 토지 또는 건축물의 소유자 등 권리자는 관리처분계획 인가의 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물을 사용ㆍ수익할 수 없고, 다만 사업시행자의 동의를 받거나 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(이하 ‘토지보상법’이라 한다)에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우에는 그러하지 아니하다.
(2) 구 도시정비법 제40조 제1항 본문(현 도시정비법 제65조 제1항 본문과 그 내용이 같다)에 의하면, 주택재개발정비구역 안에서 주택재개발정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 특별한 규정이 없는 경우 토지보상법을 준용한다.
(3) 토지보상법 제40조 제1, 2항, 제45조 제1항에 의하면, 사업시행자는 관할 토지수용위원회가 재결로 정한 수용개시일까지 그 보상금을 지급하거나 공탁하여야 하고, 이로써 수용개시일에 그 토지나 물건의 소유권을 취득하며, 토지보상법 제43조에 의하면 토지소유자와 그 토지에 있는 물건에 관한 권리를 가진 자는 수용개시일까지 그 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 한다.
다. 원고의 주장에 대한 판단
(1) 구 도시정비법 제49조 제6항 단서는 종전의 토지나 건축물의 소유자 등이 주거 또는 영업공간을 인도하기 이전에 손실보상을 받을 수 있도록 법적으로 보장함으로써 이들의 재산권에 대한 손실을 보전하고, 안정적인 주거 이전을 확보하기 위한 것으로 볼 수 있다. 이와 같은 위 법규정의 취지에 비추어 보면, 구 도시정비법 제40조 및 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되기 전까지 종전 소유자 등은 관리처분계획의 인가고시가 있더라도 건축물을 계속 사용ㆍ수익할 수 있으며, 사업시행자는 구 도시정비법 제49조 제6항에 의한 사용ㆍ수익 정지를 이유로 종전의 소유자 등에게 인도청구를 할 수 없다(헌법재판소 2014. 7. 24. 선고 2012헌마662 결정 참조).
한편, 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 종전 소유자 등으로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위하여는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 것만으로는 부족하고, 협의 또는 재결절차에 의하여 결정되는 손실보상금 등을 지급할 것이 요구된다고 보는 것이 국민의 재산권을 보장하는 헌법에 합치하는 해석이라고 할 것이다. 그러므로 사업시행자와 권리자 사이에 보상금에 관한 협의가 성립된 경우에는 사업시행자의 보상금 지급의무와 권리자의 부동산 인도의무는 동시이행의 관계에 있게 되고, 수용재결이 이루어진 때에는 부동산 인도에 앞서 손실보상금 등의 지급이 선행되어야 한다(대법원 2011. 11. 24. 선고 2009다28394 판결 등 참조).
(2) 그런데 주택재개발사업의 시행으로 인해 주거를 이전해야 하는 현금청산대상자에게는 구 도시정비법 제40조 및 공익사업법에 의한 손실보상으로서, 구 도시정비법 제47조, 같은 법 시행령 제48조 및 같은 법 제38조, 제40조 제1항의 규정에 따라 청산금(토지, 건물 등의 매매대금이나 수용재결금 등)이 인정되고, 또한 토지보상법 제78조 제1항, 제5항, 토지보상법 시행령 제41조, 토지보상법시행규칙 제53조 제2항, 제54조 제1항 본문, 제55조 제2항 및 구 도시정비법 제47조, 같은 법 시행령 제48조, 같은 법 제38조, 제40조 제1항의 규정을 종합하면, 이주대책에 갈음하여 지급되는 보상대상 주거용 건축물에 대한 평가액의 30퍼센트에 해당하는 금액의 이주정착금과 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 명목 가계지출비를 기준으로 산정된 2개월분의 주거이전비, 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용인 이사비의 보상이 인정된다(대법원 2013. 1. 16. 선고 2012두34 판결 등 참조).
그리고 이와 같이 사업시행자가 현금청산대상자에게 부담하는 주거이전비 등의 보상도 그 지급 목적이나 금전의 성격에도 불구하고 구 도시정비법 제40조 제1항에 의하여 준용되는 토지보상법에서 명문으로 규정한 손실보상에 해당하므로, 이는 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 종전 소유자 등의 사용ㆍ수익 정지 이전에 완료될 것을 요구하는 ‘도시정비법 제40조 및 토지보상법에 따른 손실보상’에 해당한다고 보아야 한다{헌법재판소 2015. 11. 26. 선고 2013헌바415 결정 참조. 주거이전비 등에 관한 토지보상법 제78조 제1항, 제5항에는 (예컨대 동법 제77조의 영업손실보상금 등과 달리) ‘손실’이라는 문언이 사용되지는 않았으나, 토지보상법 제6장 제2절에서는 ‘손실보상의 종류와 기준 등’이라는 제목하에 제78조에서 주거이전비 등의 보상에 관해 규정하고 있다. 그러므로 ‘손실’이라는 문언이 해당 조항에 쓰이지 않았다고 하여 이와 같은 점이 다른 조항들과 차별적 취급을 하는 근거가 되지는 못한다고 봄이 타당하다. 또한 주거이전비 등은 그 성격상 사회보장적 차원에서 지급되는 금전의 성격도 가지고 있으나, 사업시행으로 인하여 부득이 주거를 이전하는 사람의 입장에서 보면 주거이전비 등이 이러한 성격을 겸유하고 있다고 하여 이를 위에서 말하는 손실보상이 아니라고 판단할 이유가 되지는 못한다. 이러한 사정에 비추어 볼 때, 주거이전비 등이 손실보상에 해당한다는 헌법재판소의 결정은 타당하다. 따라서 현금청산대상자가 주거이전비 등의 지급대상에 해당할 경우 사업시행자가 해당 부동산을 인도받으려면 그 이전에 이를 지급하여야 한다}.
(3) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 사업에 관한 관리처분계획이 인가ㆍ고시되고, 원고가 피고에게 이 사건 재결에 의하여 결정된 손실보상금을 공탁하였으나, 원고는 앞서 본 바와 같이 피고가 이 사건 건물에서 퇴거한 이후인 2018. 9. 6.에야 주거이전비 등을 피고에게 지급하였으므로, 그 지급 전까지는 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 것이다. 따라서 피고는 2018. 9. 6.까지는 이 사건 5층 부분의 인도를 거부하고 이를 계속 점유ㆍ사용할 수 있다.
(4) 한편, 위와 같이 사업시행자가 구 도시정비법과 토지보상법에 의한 손실보상을 완료하기 전까지 종전의 토지 또는 건축물의 소유자 등은 인도를 거부하고 이를 계속하여 사용ㆍ수익할 수 있는바, 이 경우 종전의 소유자 등은 단순히 인도를 거절하고 사용ㆍ수익할 수 있음에 그치는 것이 아니라, 설사 그 이전에 이미 토지나 건축물의 수용보상금을 수령하였더라도 손실보상이 완료될 때까지 이를 무상으로 사용ㆍ수익할 수 있다고 할 수 있다. 이 경우에 사업시행자가 수용보상금을 지급함으로써 그 소유권을 취득하였다는 이유만으로 종전 소유자 등에게 그 사용ㆍ수익의 대가 지급을 요구한다면 구 도시정비법 제49조 제6항 단서는 사실상 있으나마나한 것이 되기 때문이다(종전 토지나 건물의 소유자 등으로서는 그 토지나 건물을 사업시행자에게 자의로 매도한 것이 아니라 그 자신의 의사에 반하여 이를 양도하고 그 주거를 이전하여야 하므로, 이로 인하여 종전 소유자 등이 입는 손해는 단순히 토지나 건물의 매매대금 상당액에 그치는 것이 아니라 그 주거를 이전하게 됨으로써 입는 손해까지 포함한다고 할 것이므로, 형식상으로는 사업시행자가 토지나 건물의 수용재결금을 공탁하고 반사적으로 그 소유권을 취득한다고 하더라도 종전 소유자 등이 그 손해 전부를 전보 받지 않는 한 사업시행자가 종전 소유자 등에게 토지나 건물의 사용ㆍ수익을 금지하거나 그 사용ㆍ수익의 대가를 요구할 수는 없다고 할 것이며, 그렇지 않다면 이는 정의와 공평에 반한다고 할 것이다).
따라서 종전 소유자 등은 주거이전비 등의 지급을 비롯한 손실보상이 완료되기 전까지는 토지나 건축물을 무상으로 사용ㆍ수익할 권리가 있는 만큼, 아직 주거이전비 등을 지급받지 못한 피고가 이 사건 5층 부분에서 거주한 것을 두고 법률상 원인 없이 이득을 얻고 원고에게 손해를 가한 것이라고 볼 수는 없으므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 더 나아가 볼 것 없이 이유 없다.
(5) 이에 대하여 원고는, 피고가 주거이전비 등 지급 신청을 하고 원고가 이를 검토하여 그 지급 대상자에 해당한다고 결정하여야 그 지급 의무가 발생하는데, 피고가 이 사건 건물을 인도하기 전에 이를 청구하지는 않았으므로 원고에게 주거이전비 등 지급 의무가 발생하지 않았고, 따라서 원고가 이를 지급하지 않았다고 하여 손실보상이 완료되지 않은 것이라고 할 수는 없다고 주장한다.
그러므로 보건대, 피고가 2018. 8. 17. 이 사건 5층 부분에서 퇴거하고 주거이전비 등의 지급을 신청하여 2018. 9. 6. 이를 지급받은 사실은 앞서 본 바와 같은데, 주거이전비 등 지급의무는 사업인정고시일 당시 또는 공익사업을 위한 관계 법령에 의한 고시 등이 있은 당시에 바로 발생하는 것이고(대법원 2006. 4. 27. 선고 2006두2435 판결, 2012. 4. 26. 선고 2010두7475 판결 등 참조), 일반적으로 영업손실보상금의 경우 그 시설의 이전비용을 반영하여 수용재결 시 산정하는 데 반하여, 주거이전비 등은 토지보상법 시행규칙 제53조 제2항, 제54조 제1항 본문, 제3항, 제55조 제2항에 의하여 간편하게 산정할 수 있는 것이어서 원고가 피고에게 이를 지급하려는 의사만 있다면 얼마든지 그 금액을 산정하여 지급하거나 이를 공탁할 수 있다{주거이전비 등 지급의무는 이행기의 정함이 없는 채무로서 그 이행지체 책임은 이행 청구가 있은 다음날부터 발생하는 것(대법원 2012. 4. 26. 선고 2010두7475 판결)은 별론으로 한다}. 그러므로 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 이유 없다.
3. 결론
그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 기각하여야 할 것인바, 이와 일부 결론을 달리하는 제1심 판결은 부당하므로 피고의 항소를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다(다만, 제1심 판결의 청구취지 부분은 2019. 3. 26.자 청구취지 및 청구원인 변경 신청서를 간과한 것으로서 오류임이 명백하므로 주문과 같이 경정한다).
판사 양경승(재판장) 임현태 곽동준