【원고, 항소인】
유한회사 보리곰 (소송대리인 법무법인 백송 담당변호사 김환수)
【피고, 피항소인】
피고 1 외 7인 (소송대리인 법무법인(유한) 로고스 외 1인)
【제1심판결】
광주지방법원 2021. 9. 2. 선고 2020가합55515 판결
【변론종결】
2022. 3. 23.
【주 문】
1. 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.
가. 피고들은 원고로부터 13,450,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 기재 각 부동산 중 피고들의 별지 목록 기재 각 지분에 관하여 2019. 12. 20. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
나. 원고의 피고들에 대한 각 나머지 청구를 기각한다.
2. 소송총비용 중 1/2은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
제1심판결을 취소한다. 피고들은 원고에게 별지 목록 기재 각 부동산 중 피고들의 별지 목록 기재 각 지분에 관하여 2019. 12. 20. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 당사자의 지위
피고들은 광주 광산구 ○○동에 소재한 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 합유자 내지 소유자들이고, 원고는 2019. 12. 20. 피고들로부터 이 사건 부동산을 매수한 자이다.
나. 이 사건 부동산에 관한 매매계약 체결
1) 원고 대표자 이사 소외 3은 2019. 11. 19. 피고 1과, 원고가 피고들로부터 이 사건 부동산을 대금 155억 원에 매수하기로 하되, 2019. 12. 20. 정식으로 매매계약을 체결하기로 하는 매매예약 약정을 체결하였다.
2) 원고는 2019. 12. 20. 피고들로부터 이 사건 부동산을 대금 155억 원에 매수하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였고, 같은 날 피고들에게 계약금 10억 5천만 원을 지급하였다. 이 사건 매매계약의 구체적인 내용은 아래와 같다.
제1조[목적]위 부동산의 매매에 대하여 피고들과 원고는 합의에 의하여 매매대금을 아래와 같이 지불하기로 한다.?매매대금155억 원?계 약 금10억 5,000만 원은 계약시에 지불하고 영수함.?중 도 금20억 원은 2020. 3. 30.에 지불한다.?잔 금124억 5,000만 원은 2020. 5. 29.에 지불한다.??제2조[소유권 이전 등]피고들은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 원고에게 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하여야 하며, 위 부동산의 인도일은 2020. 5. 29.로 한다.제6조[채무불이행과 손해배상의 예정]피고들 또는 원고는 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우, 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.?[특약사항]2. 잔금 시까지의 각종 공과금은 매도자 부담으로 한다.4. 상기 토지 건물은 감정평가 금액으로 안분조정 협의하여 안분액을 정한다.6. 건물 부가세 별도한다.
다. 원고의 중도금 일부지급 및 잔금 미지급
1) 원고는 2020. 3. 30. 피고들에게 중도금 20억 원 중 15억 원만을 지급하였는데, 나머지 5억 원은 잔금과 함께 지급하기로 하고, 위 5억 원에 대한 이자 명목으로 1,500만 원을 피고들에게 선지급하였다.
2) 원고는 2020. 5. 29.까지 잔금을 지급하기 어려움을 이유로 잔금 지급기한의 연장을 요청하였고, 피고들은 원고의 요청으로 이 사건 매매계약에서 정한 잔금 지급기한을 2020. 6. 10.으로 연장하기로 하였다.
라. 피고들의 이 사건 매매계약과 관련된 문자메시지 통지
1) 피고들은 2020. 6. 7. 원고에게 "○○동 계약 관련 본건 잔금 2020. 5. 28.을 매수인/중개인 소외 1로부터 은행대출관련 2020. 6. 1~3. 조건으로 구두 연장하였으나 2020. 6. 3. 또한 잔금지불 연장요구 하시어 2020. 6. 10. 잔금기일 최종 구두연장하면서 서로 불미스러운 책임을 묻지 않기로 구두 약속한바 2020. 6. 10. 잔금 차질이 없도록 선처 부탁합니다"라는 내용의 문자메시지를 보냈다.
2) 피고들은 원고가 2020. 6. 10.까지 잔금을 지급하지 않자, 2020. 6. 11. 원고에게 원고의 잔금 미지급을 이유로 이 사건 매매계약의 해제를 통보하는 내용의 문자메시지를 보냈다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 6호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 청구원인에 관한 판단
위 인정사실에 의하면, 피고들의 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기의 이행기한은 원고의 이 사건 매매계약 잔금의 지급기한과 동일하고, 뒤에서 보는 바와 같이 원고의 위 잔금 지급기한은 2020. 6. 10.에 확정적으로 도래하였다고 봄이 타당하므로, 같은 날 피고들의 위 소유권이전등기 이행기한도 도래하였다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 피고들은 이 사건 매매계약에 따라 원고에게 이 사건 부동산 중 피고들의 별지 목록 기재 각 지분에 관하여 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.
3. 피고들의 해제 항변 등에 관한 판단
가. 피고들 항변의 요지
1) 원고와 피고들은 이 사건 부동산의 토지와 건물의 안분액에 관한 협의를 하여 안분액을 확정하였으므로, 이 사건 매매계약의 잔금 지급기한은 연장된 지급기한인 2020. 6. 10.에 확정적으로 도래하였다.
2) 피고들은 원고와 2020. 6. 10.로 잔금 지급기한을 연장하면서, 만약 원고가 2020. 6. 10.까지 잔금을 지급하지 못하면 이행의 최고 없이 이 사건 매매계약이 자동 해제되는 것으로 약정하였다. 나아가 피고들은 원고에게 피고들의 소유권이전등기의무의 이행제공을 하였거나, 또는 원고와 위 자동 해제에 원고의 이행제공도 불필요한 것으로 약정하였다. 따라서 위 잔금 지급기일인 2020. 6. 10.의 도과로 이 사건 매매계약은 자동 해제되었다.
3) 피고들은 원고에게 이행제공이나 이행을 위한 준비를 모두 마쳤음에도, 원고는 피고들에게 잔금을 지급하지 않은 채 이미 확정된 이 사건 부동산의 토지와 건물의 안분액에 관한 조정을 요구하는 등 이행거절의 의사를 표시하였으므로, 피고들은 원고의 이행거절을 이유로 피고들의 2020. 6. 11.자 해제 의사표시에 따라 이 사건 매매계약을 해제한다.
4) 가사 이 사건 매매계약이 해제되었다고 볼 수 없더라도, 피고들의 소유권이전등기의무는 원고의 이 사건 매매계약의 잔존 매매대금, 건물분 부가가치세 상당액, 잔금 지급기한 연장으로 인하여 발생한 제세공과금 지급의무와 동시이행의 관계에 있으므로, 피고들은 원고로부터 위 각 금원을 지급받을 때까지는 원고의 이 사건 청구에 응할 수 없다.
나. 판단
1) 이 사건 매매계약 잔금의 이행기한이 도래하였는지 여부
가) 을 제2 내지 4, 13, 14, 23, 26호증의 각 기재, 제1심 증인 소외 1의 증언(뒤에서 배척하는 부분 제외) 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 아래와 같은 사실이 인정된다.
(1) 피고들은 이 사건 매매계약 특약사항에 기재된 바와 같이 이 사건 부동산의 토지와 건물 가액을 확정하기 위하여 2019. 12. 26. 주식회사 에이원감정평가법인(이하 ‘에이원감정평가법인’이라 한다)에 감정평가를 의뢰하였고, 에이원감정평가법인 소속 감정평가사 소외 4는 2020. 2. 10. 이 사건 부동산 중 토지와 건물 가액에 관하여 아래와 같이 감정평가(이하 ‘이 사건 감정평가’라 한다)를 하였다.
부동산소유자감정평가액(원)감정평가 방식비 고이 사건 부동산 중 별지 목록 제12, 13항 기재 건물(이하 ‘제1건물’이라 한다)주식회사 아이제이888,728,480원가법을 제3호증이 사건 부동산 중 별지 목록 제14, 15항 기재 건물(이하 ‘제2건물’이라 한다)주식회사 일진스포렉스4,099,238,400원가법을 제2호증이 사건 부동산 중 토지피고 1, 피고 2, 피고 3, 피고 4, 피고 5, 피고 6 중 전부 또는 일부10,917,801,000공시지가기준법 (거래사례비교법으로 비교·검토)을 제4호증
(2) 피고들은 위 감정평가 이후 이 사건 부동산의 안분액을 토지 90억 6,400만 원, 건물 64억 3,600만 원으로 정하여 안분표(을 제13호증, 이하 ‘제1차 안분표’라 한다)를 작성하였고, 2020. 2. 21. 원고에게 위 안분표를 교부하였는데, 위 안분표의 요지는 아래와 같다.
부동산?감정평가액(원)안분액(원)이 사건 부동산 중 제1건물?888,728,4801,147,000,000이 사건 부동산 중 제2건물?4,099,238,4005,289,000,000건물 합계?4,987,966,8806,436,000,000?공시가액(원)?안분액(원)이 사건 부동산 중 토지9,568,941,100(주2)?9,064,000,000(주3)
9,568,941,100
9,064,000,000
(3) 원고는 2020. 5. 7. 피고들에게 위 안분액을 조정하여 달라고 요청하였고, 이에 피고들은 그 무렵 이 사건 부동산의 안분액을 토지 105억 원, 건물 50억 원으로 조정하여 안분표(을 제14호증, 이하 ‘제2차 안분표’라 한다)를 작성한 후 원고에게 위 안분표를 교부하였는데, 위 안분표의 요지는 아래와 같다.
부동산?감정평가액(원)안분액(원)이 사건 부동산 중 제1건물?888,728,4801,200,000,000이 사건 부동산 중 제2건물?4,099,238,4003,800,000,000건물 합계?4,987,966,8805,000,000,000?공시가액(원)감정평가액(원)안분액(원)이 사건 부동산 중 토지9,568,941,10010,917,801,000(주4)10,500,000,000(주5)
10,917,801,000
10,500,000,000
(4) 원고 대표자 이사 소외 3은 2020. 5. 26. 피고 1에게 이 사건 매매계약의 잔금 지급을 위한 은행 대출이 잔금 지급기한인 2020. 5. 29. 이내에 실행되지 않을 수 있음을 알리면서 위 잔금 지급기한의 연장을 요청하여(을 제26호증), 원고와 피고들 사이에 위 잔금 지급기한의 연장이 이루어졌는데, 위 요청 당시 위 안분표상 안분액에 관한 언급은 이루어지지 않았다.
(5) 이후 원고는 연장된 잔금 지급기일 직전인 2020. 6. 초경 공인중개사 소외 1을 통하여 피고들에게 이 사건 부동산의 안분액을 토지 120억 원, 건물 35억 원으로 조정하여 달라고 요청하였으나, 피고들은 이를 거절하였다.
나) 위 인정사실과 앞서 든 증거들, 갑 제5, 13호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사정들에 비추어 보면, 원고와 피고들 사이에는 늦어도 이 사건 매매계약 잔금의 최초 지급기한인 2020. 5. 29. 무렵 이 사건 매매계약 특약사항 제4항에 따라 이 사건 부동산의 토지, 건물 안분액에 관한 구체적인 협의가 종료되어, 위 안분액이 제2차 안분표와 같이 토지 105억 원, 건물 50억 원으로 확정된 것으로 봄이 타당하다.
① 에이원감정평가법인의 이 사건 감정평가는 이 사건 부동산 중 제1, 2건물에 관하여는 각 원가법으로 평가하였고, 토지에 관하여는 공시지가기준법으로 평가하되 거래사례비교법으로 그 합리성을 비교·검토하였다. 감정평가에 관한 규칙 제12조 제1항, 제2항, 제14조 제1항, 제15조, 제26조 등을 고려하면 이 사건 감정평가의 각 평가 방식이 위법하다고 볼 수 없다. 나아가 각 평가 방식에 따라 감정평가액을 산정한 구체적 과정 및 내역 등을 고려할 때 이 사건 감정평가의 각 결과도 위법하다거나 현저히 불합리하다고 보기 어렵다.
② 감정평가인 선정 과정에 있어서도, 이 사건 매매계약 특약사항 제4항에서 감정평가인 선정 절차에 관하여 명시적으로 정하고 있지 않은 이상, 일방이 감정평가인을 정하여 감정평가를 의뢰하고 다른 일방이 이를 명시적·묵시적으로 받아들이는 방식도 허용된다고 볼 수 있다. 이 사건 매매계약 잔금의 최초 지급기일이었던 2020. 5. 29.까지 원고가 피고들에게 에이원감정평가법인을 감정평가인으로 정한 것 자체에 대하여 이의를 제기하였다고 볼 만한 사정이 발견되지 않는바, 위와 같은 감정평가인 선정 과정이 위 계약조항에 위배된다고 보기 어렵다.
③ 제1차 안분표는 이 사건 부동산 중 건물에 관하여는 감정평가액을 고려하면서도 토지에 관하여는 감정평가액을 고려하지 않았고, 안분 비율이 이 사건 부동산 중 건물과 토지의 감정평가액 비율과도 불일치하는 것으로 보인다. 이에 반하여 제2차 안분표는 이 사건 부동산 중 건물과 토지에 관하여 모두 감정평가액을 고려하여 작성되었고, 안분 비율이 위 감정평가액 비율과 대체로 일치하는 것으로 보인다. 따라서 제2차 안분표부터는 제1차 안분표와 달리 이 사건 매매계약 특약사항 제4항에 따른 적법한 ‘감정평가 금액에 의한 안분조정 협의’ 요청으로 볼 수 있다.
④ 피고들은 원고가 2020. 5. 7. 제1차 안분표의 조정을 요청함에 따라 제2차 안분표를 작성하였는데, 제1차 및 제2차 안분표의 기재 내용 및 변경 사항에 비추어 볼 때 원고의 위 2020. 5. 7.자 조정 요청은 제1차 안분표에서 이 사건 부동산 중 토지에 감정평가액이 고려되지 않은 부분에 관한 시정 요청이 주된 내용이었을 것으로 보이고, 위 조정 요청 당시 원고가 감정평가 자체의 재의뢰를 요청하였다고 볼 만한 사정이 별달리 발견되지 않는다.
⑤ 원고 대표자 이사 소외 3은 제2차 안분표를 수령한 이후로서 잔금 지급기한 직전인 2020. 5. 26. 피고 1과 통화하면서, 은행 대출의 지체를 이유로 잔금 지급기한의 연장을 요청하였을 뿐 제2차 안분표의 조정 또는 그 전제가 되는 감정평가의 재의뢰 등을 요청하지는 않은 것으로 보이고, 달리 제2차 안분표 수령 이후 잔금 지급기한인 2020. 5. 29. 사이에 원고가 제2차 안분표의 조정 등을 요청하였다고 볼 만한 사정이 발견되지 않는다. 이에 따르면 위 지급기한 연장은 확정된 잔금액의 ‘지급기한’ 자체만을 연장하는 의미를 가질 뿐, 안분액의 확정 및 이에 따른 잔금액의 확정을 위한 ‘협의기한’까지 연장하는 의미를 가진다고 보기 어렵다.
⑥ 그렇다면 제2차 안분표의 작성, 교부 및 위 2020. 5. 29.의 경과로 이 사건 매매계약 특약사항 제4항에 따른 적법한 ‘감정평가 금액에 의한 안분조정 협의’ 요청 및 그와 같은 내용의 협의가 이루어져 협의가 종료되었다고 볼 수 있으므로, 늦어도 위 2020. 5. 29. 무렵 제2차 안분표의 내용대로 이 사건 부동산 중 토지 및 건물의 안분액이 확정되었다고 보아야 한다.
⑦ 한편 원고는 주식회사 더블저축은행, 북광주농업협동조합 △△동지점이 대출 심사 과정에서 의뢰한 감정평가 결과와 이 사건 감정평가 결과가 큰 차이가 나므로, 이 사건 감정평가 결과를 신뢰할 수 없다는 취지로도 주장한다.
그러나 갑 제5호증의 기재만으로는 그 감정평가 내역이 누가 어느 시점을 기준으로 어떠한 방법으로 작성한 것인지 알기 어려워 그 증거가치가 높다고 보기 어렵고, 그것이 주식회사 더블저축은행이 의뢰한 감정평가 결과인지도 확인되지 않는다. 또한 갑 제13호증의 기재에 의하면 북광주농업협동조합 △△동지점이 이 사건 부동산에 관하여 주식회사 가람감정평가법인으로부터 감정평가를 받은 사실을 인정할 수 있으나, 위 감정평가는 이 사건 부동산 중 토지 일부와 건물 일부에 관한 것으로서 이를 위 토지 전부와 위 건물 전부에 단순 환산하여 가액을 산정하기 어렵고, 그 조사기간이 2020. 5. 15.부터 5. 18.까지로 되어 있고 감정평가 방식과 구체적 가액 산정 과정이 기재되어 있지 않아 그 감정평가의 적법·적정 여부를 확인하기 어렵다.
나아가 이 사건 부동산에 관한 이 사건 감정평가와 다른 감정평가가 그 결과에 있어 차이가 나더라도, 이 사건 감정평가 자체가 위법하다고 볼 수 없는 한 이 사건 감정평가는 이 사건 매매계약 특약사항 제4조에 따라 안분조정 협의의 기준이 되는 감정평가에 해당하여 그에 기초한 협의에 따라 안분액이 확정되는 것이므로, 이 사건 감정평가와 다른 감정평가 사이의 결과가 상이하다는 이유만으로 위 안분액의 확정이 부정된다고 볼 수 없다.
다) 이와 같이 위 안분액이 늦어도 2020. 5. 29.경 확정된 것으로 볼 수 있는 이상, 이 사건 매매계약의 잔금액도 그 무렵 비로소 확정된 것으로 볼 수 있으므로, 그 이후의 날로서 지급기한의 연장 기한인 2020. 6. 10.에 위 잔금의 지급기한이 도래하였다고 봄이 타당하다.
2) 자동해제약정에 의한 자동해제 항변에 관한 판단
가) 관련 법리
부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 그 약정기일의 도과 사실만으로는 매매계약이 자동 해제된 것으로 볼 수 없다. 그러나 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다(대법원 1996. 3. 8. 선고 95다55467 판결 등 참조).
나) 판단
(1) 매매계약에서 매도인이 매수인의 잔금 이행지체로 매매계약을 해제하기 위하여는 ① 매수인의 잔금 이행지체(매도인의 이행제공), ② 매수인에 대하여 상당한 기간을 정한 이행 최고, ③ 그 기간 내 매수인의 미이행, ④ 매도인의 해제의 의사표시를 필요로 한다(민법 제544조 참조).
위 관련 법리 중 전자의 경우 ① 매도인의 이행제공(매수인의 이행지체)이 필요함을 전제로, ② ‘매수인에 대한 이행의 최고 없이’ ③ 잔금 지급기일까지의 매수인의 잔금 미지급으로 ④ ‘해제의 의사표시 없이’ 매매계약이 자동해제된다는 약정이 있으면, 매도인의 이행제공(매수인의 이행지체)과 잔금 지급기일의 도과로 매매계약이 자동해제된다는 취지로 볼 수 있다.
이에 반하여 위 관련 법리 중 후자의 경우 ① ‘매도인의 이행제공 없이’ 그리고 ② ‘매수인에 대한 이행의 최고 없이’ ③ 잔금 지급기일까지의 매수인의 잔금 미지급으로 ④ ‘해제의 의사표시 없이’ 매매계약이 자동해제된다는 약정이 있다고 볼 만한 특별한 사정이 있으면, 잔금 지급기일의 도과만으로 매매계약이 자동해제된다는 취지로 볼 수 있다.
피고들의 자동해제 항변에는 위 관련 법리 중 전자에 의한 해제 항변과 후자에 의한 해제 항변이 모두 포함되어 있는 것으로 보이는데, 양자 모두 공통적으로 ‘이행의 최고 없이’ ‘자동해제’되도록 정하는 약정(즉, 위 관련 법리에 따를 때 "부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정")이 존재하는지 여부가 문제되므로 이와 같은 내용의 약정의 존재 여부에 관하여 살펴본다.
(2) 원고와 피고들이 이 사건 매매계약의 잔금 지급기한을 2020. 5. 29.에서 2020. 6. 10.으로 연장하기로 합의한 사실, 피고들이 2020. 6. 7. 원고에게 "○○동 계약 관련 본건 잔금 2020. 5. 28.을 매수인/중개인 소외 1로부터 은행대출관련 2020. 6. 1~3. 조건으로 구두 연장하였으나 2020. 6. 3. 또한 잔금지불 연장요구 하시어 2020. 6. 10. 잔금기일 최종 구두연장하면서 서로 불미스러운 책임을 묻지 않기로 구두 약속한바 2020. 6. 10. 잔금 차질이 없도록 선처 부탁합니다"라는 내용의 문자메시지를 보낸 사실은 앞서 본 바와 같다.
그러나 갑 제1, 3, 6, 9호증, 을 제29호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사정들에 비추어 보면, 위 인정사실 및 피고들이 제출한 증거들만으로는 원고와 피고들 사이에 이 사건 매매계약이 ‘원고에 대한 상당한 기간을 정한 이행의 최고 없이’ 잔금 지급기한 도과로 ‘자동해제’되는 것으로 정한 약정이 존재함을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 ‘피고들이 원고에 대하여 이행준비 내지 이행제공을 하였는지 여부’ 또는 ‘피고들의 이행제공 없이 이 사건 매매계약이 자동해제된다는 약정이 존재하는지 여부’에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 피고들의 위 자동해제 항변은 이유 없다.
① 민법 제544조 전문은 "당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다."라고 규정하여, 일방의 이행지체가 있는 경우에도 상대방이 손해배상책임을 묻는 외에 계약을 해제하기 위하여는 ‘상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고’할 것을 요구하고 있다. 이에 따라 일방이 이행을 지체하였음에도 위 최고 기간 내에 채무를 이행하면 계약 해제의 불이익은 입지 않게 된다. 이러한 민법 규정보다 위 일방에게 불리하게 ‘이행의 최고 없이’ 계약을 ‘자동해제’하기로 하는 약정이 존재한다고 인정하려면 그에 관한 위 일방의 의사를 명확하게 확인할 수 있어야 한다.
② 이 사건 매매계약은 제6조 전문에서 "피고들 또는 원고는 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우, 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다."라고 정하고 있을 뿐, ‘원고가 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 못할 경우 곧바로 계약이 자동으로 해제된다’는 등으로 정하고 있지 않다. 오히려 위 계약조항에서 ‘최고’할 것을 요구하는 것은 민법 제544조에 규정된 바와 같이 그 불이행시로부터 "상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고"하라는 의미로 볼 수 있다.
③ 피고들이 2020. 6. 7. 원고에게 보낸 위 문자메시지의 기재에는 "2020. 6. 10. 잔금기일 최종 구두연장하면서 서로 불미스러운 책임을 묻지 않기로 구두 약속"하였다는 내용과 "2020. 6. 10. 잔금 차질이 없도록 선처 부탁"한다는 내용이 있을 뿐, ‘2020. 6. 10.까지 잔금이 지급되지 않을 경우 곧바로 계약이 자동으로 해제되는 것으로 하였다’는 등의 내용은 보이지 않는다[나아가 2020. 6. 7.자 원고 대표자 이사 소외 3과 피고 1 사이의 통화 녹취록(갑 제9호증, 을 제29호증)에서도 그와 같은 내용의 자동해제에 관한 언급은 찾아보기 어렵다]. 위 문자메시지 기재는 잔금 지급기한까지 계약의 이행을 촉구하며 잔금 지급기한이 도과할 경우 그 시점에서 적절한 수단을 강구하기로 하였다는 의미로 볼 여지가 있을 뿐, 계약의 자동해제를 당연한 전제로 하고 있다거나 잔금 지급기한 도과 후 계약해제 목적의 이행 최고가 별도로 이루어질 가능성을 원천적으로 차단하고 있다고 보기는 어렵다.
④ 피고들의 주장과 같이 이 사건 매매계약의 잔금 지급기한이 2020. 5. 29.에서 2020. 6. 3.로, 다시 2020. 6. 10.로 순차적으로 연장된 것으로 보더라도, 그러한 두 차례에 걸친 지급기한 연장만으로 이 사건 매매계약을 이행의 최고 없이 자동해제하기로 약정한 것으로 보거나 그러한 약정이 위 연장 합의에 포함되어 있다고 볼 수는 없다. 그러한 약정은 민법이 정한 원고의 권리를 제약·처분하는 측면이 있으므로, 그러한 약정의 존재를 인정하기 위하여는 앞서 본 바와 같이 원고의 의사가 명확히 확인되어야 하는데, 기록상 이를 확인할 수 있을 만한 자료를 찾아보기 어렵다.
⑤ 제1심 증인 소외 1은 제1심 법정에서, 원고와 피고들 사이에 ‘이행의 최고 없이 매매계약이 자동 해제되는’ 구두 약정을 체결하였다는 취지로 진술하였다. 그러나 아래와 같은 사정들에 비추어 보면 위 진술을 그대로 신빙하기 어렵거나, 위 진술만으로는 위와 같은 자동해제 구두 약정이 존재하였음을 인정하기에 부족하다.
㉮ 소외 1의 제1심 법정 진술에 의하더라도 ‘최고 없이 자동해제한다’는 말은 피고들이 소외 1에게 그렇게 말하였다는 것인데, 피고들의 위와 같은 말이 원고에게 어떻게 전하여진 것인지, 나아가 이를 통하여 원고와 피고들 사이에 구체적으로 어떠한 구두 합의가 이루어진 것인지 명확히 알기 어렵다.
㉯ 위 구두 약정으로부터 얼마 지나지 않아 발송된 피고들의 위 2020. 6. 7.자 문자메시지에서는 ‘최고 없이 자동해제한다’는 내용은 전혀 언급되지 않고 있다. 나아가 피고들의 2020. 6. 11.자 문자메시지는 별도의 의사표시에 의한 해제통지로서 ‘자동해제’ 약정이 있었다는 소외 1의 위 진술과도 일치하지 않는다.
㉰ 위와 같은 구두 약정은 이 사건 매매계약의 해제 여부 및 해제의 효력 발생 시점을 결정하는 매우 중요한 사항임에도 그에 관하여 아무런 서류나 증빙자료 등이 작성되거나 남지 않았다는 것은 이례적인바, 그러한 구두 약정을 이를 유일하게 언급하는 소외 1의 진술만으로 쉽게 인정하기도 어렵다.
⑥ 한편 원고는 2020. 6. 초경 이 사건 매매계약의 잔금 마련을 위한 대출을 계속하여 시도하고 있었고, 늦어도 2020. 6. 11.경에는 그 대출이 성사된 것으로 보인다. 원고가 이 사건 매매계약의 잔금 지급기일의 연장을 요청하였다고 하더라도 그 잔금 대출일의 날짜가 정확히 언제가 될지 단정하기 어려운 상황에서, 2020. 6. 10.보다 하루라도 대출이 늦어지게 되면 2020. 6. 10. 곧바로 계약이 자동해제되는 것을 감수하면서까지 피고들과 그와 같이 ‘이행의 최고 없이 자동해제하기로 하는’ 약정을 구두로 체결하였다고 보는 것은 불합리하다.
3) 이행거절에 의한 해제 또는 그 밖의 해제 항변에 관한 판단
가) 피고들은, 원고가 피고들에게 잔금을 지급하지 않은 채 이미 확정된 이 사건 부동산의 토지와 건물의 안분액에 관한 조정을 요구하는 등으로 그 이행을 거절하였으므로 이를 이유로 2020. 6. 11.자 해제통지에 의하여 이 사건 계약을 해제하였다고 항변하나, 피고들의 위 주장에 의하더라도 위 안분액의 조정을 요구하는 것이 위 잔금의 지급을 종국적으로 거절하는 의사를 표시한 것으로 보기 어려워 이를 독자적인 계약해제 사유로서의 이행거절로 보기 어려우므로, 피고들의 위 항변은 이유 없다.
나) 한편 피고들의 위 2020. 6. 11.자 해제통지를 원고의 채무불이행에 대한 해제권 행사로 보아 그러한 해제 항변을 하는 것으로 보더라도, 피고들이 위 해제통지 전 원고에 대하여 상당한 기간을 정하여 잔금의 이행을 최고한 바가 없을 뿐만 아니라, 원고가 늦어도 2020. 6. 11.경 이 사건 매매계약의 잔금에 관한 대출을 성사시켜 위 상당한 기간 내에 잔금의 이행의 준비 내지 제공을 한 것으로 볼 수 있는 이상, 위 해제통지로써 이 사건 계약이 해제되었다고 볼 수 없으므로, 피고들의 위 항변이 이유 없는 것은 마찬가지이다.
4) 동시이행항변에 관한 판단
앞서 본 인정사실에 의하면, 원고는 피고들에게 이 사건 매매계약의 잔존 중도금 5억 원, 잔금 124억 5,000만 원, 건물분 부가가치세 5억 원(= 50억 원 × 10%) 합계 134억 5,000만 원을 지급할 의무가 있고, 이는 피고들의 이 사건 부동산의 소유권이전등기의무와 동시이행의 관계에 있다.
한편 잔금 지급기한 연장으로 인하여 발생한 제세공과금 부분에 관하여는, 피고들의 주장과 같이 원고와 피고들이 잔금 지급기한을 연장하면서 그로 인하여 발생하는 제세공과금을 원고가 부담하기로 합의하였다고 보더라도, 피고들이 그러한 제세공과금의 항목과 액수에 관하여 이 법원에 이르기까지 전혀 주장·입증하지 않고 있을 뿐만 아니라, 그러한 별도 합의에 의한 제세공과금 부담의무와 피고들의 소유권이전등기의무가 반드시 동시이행관계에 있는 것으로 보기도 어렵다.
따라서 피고들은 위 134억 5,000만 원을 지급받을 때까지 원고의 이 사건 청구에 응할 의무가 없다고 봄이 타당하므로, 피고들의 위 항변은 위 인정범위 내에서 이유 있다.
다. 소결론
결국 피고들은 원고로부터 위 134억 5,000만 원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산 중 피고들의 별지 목록 기재 각 지분에 관하여 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.
4. 결론
그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하여야 하고, 각 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 이창한(재판장) 박성남 김준영