【원고, 피상고인】
주식회사 태영건설 (소송대리인 법무법인(유한) 한결 담당변호사 이인호 외 1인)
【피고, 상고인】
주식회사 지에스리테일 (소송대리인 법무법인(유한) 화우 담당변호사 심준만 외 2인)
【원심판결】
서울고법 2017. 6. 23. 선고 2016나2075587 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 구 국세징수법(2011. 4. 4. 법률 제9913호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제80조 제1항은 세무서장은 압류재산의 매각대금 및 그 매각대금의 예치이자 등을 제81조의 규정에 의하여 배분하여야 한다고 규정하고 있고, 제81조 제1항은 위 금전은 다음 각호의 국세·가산금과 체납처분비 기타의 채권에 배분한다고 규정하면서, 제3호에서 ‘압류재산에 관계되는 전세권·질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권’을 들고 있다. 그리고 구 국세징수법 제83조 제1항 후문은 ‘배분대상자는 세무서장이 배분계산서를 작성하기 전까지 배분요구를 하여야 한다.’고 규정하고 있다.
위 각 규정의 내용과 취지를 살펴보면, 존속기간이 만료되거나 전세권설정계약이 해지되는 등의 사유로 전세권의 용익물권적 권능이 소멸하고 단지 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능만 남은 전세권은, 대항력이 있다 하더라도 원칙적으로 구 국세징수법 제81조 제1항 제3호의 배분대상인 ‘전세권’에 해당한다고 보아야 한다. 다만 전세권설정계약의 해지로 인하여 후순위 권리자가 예상치 못한 피해를 입고 매수인은 반대로 예상치 못한 이익을 얻는 등 부당한 결과가 초래되는 특별한 사정이 있는 경우에는 그 전세권은 매수인에게 인수되고 전세권자는 배분요구를 하더라도 배분받을 수 없다(대법원 2014. 12. 24. 선고 2012다60329 판결 참조).
2. 가. 원심판결 이유와 채택 증거들에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
(1) 피고는 영진개발 주식회사(이하 ‘영진개발’이라고 한다)와 사이에 영진개발 소유의 이 사건 임대건물에 관한 임대차계약을 체결하면서, 2003. 9. 16. 이 사건 임대건물에 관하여 전세금 28,020,000,000원, 존속기간 2003. 9. 2.부터 2013. 9. 1.까지, 전세권자 피고로 하는 전세권(이하 ‘이 사건 전세권’이라 한다) 설정등기를 마쳤다.
(2) 원고는 2003. 9. 16. 이 사건 임대건물에 관하여 위 전세권설정등기보다 후순위로 채권최고액 36,623,671,500원, 채무자 영진개발, 근저당권자 원고로 하는 근저당권설정등기를 마쳤다.
(3) 수원세무서장은 영진개발에 대한 세금을 징수하기 위하여 2004. 8. 9. 이 사건 임대건물을 압류하고, 2005. 10. 11.경 구 국세징수법 제61조에 의하여 한국자산관리공사에게 이 사건 임대건물의 공매를 의뢰하였다. 한국자산관리공사는 2005. 10. 26.경 전세권자인 피고에게 공매통지를 하였고, 피고는 그 무렵 이를 수령하였다.
(4) 이 사건 임대건물의 1회차 매각예정가격은 44,416,000,000원이었는데, 4회차까지 유찰되었다. 피고는 이 사건 공매절차의 5회차 공매(매각예정가격 26,649,600,000원)에 입찰가 28,260,000,000원으로 입찰하여 2005. 12. 22.경 한국자산관리공사로부터 매각결정을 받았다.
(5) 피고는 2005. 12. 30.경 영진개발이 전기요금을 체납하여 단전의 위험을 초래하고, 국세를 체납하여 임대건물이 공매절차에 들어가게 하는 등 임대인으로서 위 건물을 임차인인 피고가 사용, 수익할 수 있게 할 의무를 이행하지 않음을 이유로 영진개발에 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사표시가 담긴 내용증명우편을 발송하였고, 그 무렵 영진개발에 위 내용증명우편이 도달하였다.
(6) 한국자산관리공사는 배분기일을 2006. 2. 24.로 지정한 후 배분대상자들에게 2006. 2. 10.까지 배분요구서, 채권원인증서 등을 제출할 것을 통보하였다. 이에 원고는 2006. 2. 9. 영진개발에 대한 ① 미지급 공사대금 원리금 채권 965,917,800원과 ② 구상금 원리금 채권 608,573,916원, ③ 영진개발의 대출금 상환예정액 4,431,780,820원 합계 6,006,272,536원의 채권으로, 피고는 그 무렵 28,020,000,000원의 전세금 반환채권으로 각 배분요구를 하였다.
(7) 한국자산관리공사는 2006. 2. 24. 피고에게 3순위로 27,668,997,400원을 배분하고 그보다 후순위인 원고에게는 배분하지 아니하는 것으로 배분계산서를 작성하였고, 그 무렵 위 배분계산서에 따른 배분이 완료되었다.
나. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 따라 살펴본다.
이 사건 전세권설정계약이 위와 같은 피고의 해지통고에 따라 해지된 것으로 볼 수 있다면, 이 사건 전세권의 용익물권적 권능은 소멸되었으므로 이 사건 전세권은 구 국세징수법 제81조 제1항 제3호의 배분대상인 ‘전세권’에 해당하여 특별한 사정이 없는 한 피고는 위 배분요구에 따라 배분받을 수 있다고 보아야 한다. 그리고 이 사건에서 이러한 해지로 인하여 후순위 권리자인 원고가 예상치 못한 피해를 입고 매수인이자 선순위 권리자인 피고가 예상치 못한 이익을 얻는 등의 부당한 결과가 초래되었다고 볼 만한 특별한 사정도 보이지 않는다.
다. 그런데도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로, 이 사건 전세권설정계약이 공매절차 중에 해지되었다 하더라도 이 사건 전세권이 매수인에게 인수된다는 전제하에, 피고는 이 사건 전세권으로 배분을 받을 수 없다고 판단하였다.
이러한 원심의 판단에는 구 국세징수법상 공매절차에서 전세권자에 대한 배분에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.
3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 박정화(재판장) 권순일(주심) 이기택 김선수