【원고, 항소인】
한국토지주택공사 (소송대리인 법무법인 시율 담당변호사 박은주)
【피고, 피항소인】
피고 1 외 1인
【제1심판결】
광주지방법원 2019. 6. 4. 선고 2018가단531644 판결
【변론종결】
2019. 11. 15.
【주 문】
1. 제1심 판결 중 피고 1에 대한 부분을 다음과 같이 변경한다.
가. 피고 1은 원고로부터 16,007,026원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 제1항 기재 건물을 인도하라.
나. 원고의 피고 1에 대한 나머지 청구를 기각한다.
2. 원고의 피고 2에 대한 항소를 기각한다.
3. 원고와 피고 1 사이에 생긴 소송총비용 중 40%는 원고가, 나머지 60%는 피고 1이 각 부담하고, 원고와 피고 2 사이에 생긴 항소비용은 원고가 부담한다.
4. 제1항 가목은 가집행할 수 있다.
【청구취지 및 항소취지】
제1심 판결 중 원고 패소 부분을 취소한다. 원고에게, 피고 1은 별지 목록 제1항 기재 건물(이하 ‘제1 아파트’라고 한다)을, 피고 2는 별지 목록 제2항 기재 건물(이하 ‘제2 아파트’라고 한다)을 각 인도하라.
【이 유】
1. 인정사실
가. 원고는 피고들에게 다음 표의 기재와 같이 공공건설임대주택인 제1, 2아파트를 각 임대하는 임대차계약을 체결하고 아파트를 인도하였다.
임차인임대목적물계약일임대차계약기간임대보증금월 임대료피고 1제1 아파트2016. 1. 28.2016. 2. 1. ~ 2018. 1. 31.18,433,000원103,100원피고 2제2 아파트2014. 12. 31.2015. 1. 1. ~ 2016. 12. 31.24,446,000원81,520원
나. 위 임대차계약 중 이 사건과 관련 있는 부분은 다음과 같다.
5. 계약일반조건제6조(임차인의 금지행위)임차인은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니된다. 1. 임대주택법을 위반하여 임차권을 양도하거나 임대주택을 타인에게 전대하는 행위 2. 임대주택 및 그 부대시설을 개축·증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용하는 경우 3. 임대주택 및 그 부대시설을 파손 또는 멸실하는 행위 4. 기타 임대주택 및 그 부대시설의 유지·관리를 위하여 임대인과 임차인이 합의한 사항을 위반하는 행위제10조(임대차계약의 해제 및 해지)① 임차인이 아래 각 호에 해당하는 행위를 한 경우에는 임대인은 이 계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다. 1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 경우 2. 임대주택법 제19조를 위반하여 임대주택의 임차권을 타인에게 양도하거나 임대주택을 전대한 경우 3. 임대차계약기간이 시작된 날부터 3개월 이내에 입주하지 않은 경우. 다만, 임대사업자의 귀책사유로 입주가 지연된 경우에는 그러하지 아니하다. 4. 임대료를 3개월 이상 연속하여 연체한 경우 5. 임대주택 및 그 부대시설을 임대사업자의 동의를 받지 않고 개축·증축 또는 변경하거나 본래의 용도가 아닌 용도로 사용하는 경우 6. 임대주택 및 그 부대시설을 고의로 파손 또는 멸실한 경우 7. 「주택법」 제16조에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설한 공공건설임대주택의 임대차 계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우. 다만, 상속·판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 되어 부적격자로 통보받은 날부터 6개월 이내에 해당 주택을 처분하는 경우와 해당 임대주택의 입주자 모집 당시 입주자를 선정하고 남은 임대주택의 임차권을 선착순의 방법으로 취득한 경우는 제외한다. 8. 임차인이 해당 주택에서 퇴거하거나 다른 임대주택에 당첨되어 입주하는 경우 9. 그 밖에 이 임대차계약서상 의무를 위반한 경우?6. 계약특수조건제1조(임대차계약의 갱신)① 임대인은 국민임대주택의 입주자격(무주택세대구성원, 자산보유기준, 소득기준, 단독세대주의 주택규모 제한 등)을 유지하고 있는 임차인과 2년 단위로 임대차계약을 갱신할 수 있다. 이 경우 임차인은 임대인이 정한 임대보증금 및 임대료 등의 임대조건을 수락하고 임대차계약 기간 종료일 1개월 전까지 임대인에게 임대차계약 갱신의사를 통보하여야 한다.제8조(임대차계약의 해제 또는 해지에 따른 임대료 증의 납부)① 계약일반조건 제10조 제1항 또는 제2항 각 호의 사유로 임대차계약이 해제 또는 해지되었을 경우에 임차인은 임대주택을 임대차계약의 해제 또는 해지일로부터 1개월 이내에 임대인에게 명도하여야 하며, 임대차계약 해제 또는 해지일로부터 명도일까지의 임대료, 관리비, 사용료 등 제반납부금을 납부하여야 한다.제10조(불법거주에 대한 배상금)임차인이 계약특수조건 제8조에 따라 임대주택을 명도하여야 하는 날까지 임대인에게 명도하지 아니하는 경우와 계약특수조건 제2조에 따른 임대차계약기간이 종료되었음에도 명도 또는 임대차갱신계약을 체결하지 아니하는 경우에는 임차인은 그 주택을 명도하여야 하는 날의 다음날부터 명도일까지 기간에 대해 계약 일반조건 제1조 제1항의 기본 월 임대료의 1.5배에 상당하는 금액을 임대인에게 납부하여야 한다. 이 경우 명도일까지 임차인이 사용한 전기료, 수도료 등 사용료와 관리비는 이와 별도로 납부하여야 한다.
다. 피고 1은 2017. 4. 21. 광주 북구 (주소 생략) 지상 집합건물인 ○○○○○○○ 제101동 1102호에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고, 원고는 피고 1에 대하여 임대차계약 5. 계약일반조건 제10조 제1항 제7호를 이유로 제1 아파트에 관한 임대차계약 갱신을 거절하였다.
라. 파산채무자 주식회사 솔로몬저축은행의 파산관재인 예금보험공사는 2015. 11. 13. 광주지방법원 2015타채32694호로 피고 2에 대한 서울지방법원 2014가단225371 판결 정본에 기하여 피고 2가 원고에 대하여 가지는 제2 아파트 임대차보증금 반환채권에 관하여 채권 압류 및 추심명령을 받았고, 위 명령 정본이 2015. 11. 16.경 원고에게 송달되었다. 예금보험공사는 2016. 1. 22. 원고에게 위 채권 압류 및 추심명령을 이유로 원고와 피고 2 사이의 제2 아파트에 관한 임대차계약 갱신 중지를 요청하였다.
[인정근거] 다툼이 없는 사실, 갑 제3호증의 2, 3, 갑 제6호증의 2, 4, 갑 제9호증의 3의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 피고 1에 대한 청구에 관한 판단
가. 청구원인에 관한 판단
앞서 인정한 사실에 의하면, 원고와 피고 1 사이의 제1 아파트에 관한 임대차계약은 원고의 정당한 갱신 거절에 따라 그 임대차기간의 말일인 2018. 1. 31. 종료되었으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고 1은 원고에게 제1 아파트를 인도할 의무가 있다.
나. 피고 1의 동시이행항변에 관한 판단
피고 1은 원고로부터 잔여 임대차보증금을 반환받기 전에는 원고의 인도청구에 응할 수 없다는 취지의 동시이행항변을 한다. 살피건대 피고 1이 제1 아파트에 관한 임대차계약 체결 당시 원고에게 임대차보증금으로 18,433,000원을 지급한 사실, 위 임대차계약이 2018. 1. 31. 종료된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 특별한 사정이 없는 한 원고는 피고 1에게 이 사건 임대차보증금을 반환할 의무가 있고, 피고 1의 이 사건 인도의무는 원고의 이 사건 임대차보증금 반환의무와 동시이행관계에 있다.
다. 원고의 공제 재항변에 대한 판단
1) 원고는, 피고 1이 임대차계약기간이 만료한 후에도 제1 아파트를 사용하고 있으므로, 피고 1의 임대차보증금에서 합계 2,503,274원(= 불법거주배상금 2,257,220원 + 소송비 77,300원 + 관리비 97,270원 + 시설물비 71,484원)이 공제되어야 한다고 재항변한다.
2) 앞서 인정한 사실 및 앞서 거시한 증거에 변론 전체의 취지를 보태어 인정되는 사실에 의하면, 임대차계약의 ‘6. 계약특수조건 제10조’는 불법거주배상금으로 ‘임차인이 계약특수조건 제8조에 의하여 임대주택을 명도하여야 하는 날까지 임대인에게 명도하지 아니하는 경우와 계약특수조건 제2조에서 정한 임대차계약기간이 종료되었음에도 명도 또는 임대차 갱신계약을 체결하지 아니한 경우에는 임차인은 그 주택을 명도하여야 하는 날의 다음날부터 명도일까지의 기간에 대해 계약일반조건 제1조 제1항의 기본 월 임대료의 1.5배에 상당하는 금액을 임대인에게 납부하여야 한다. 이 경우 명도일까지 임차인이 사용한 전기료, 수도료 등을 포함한 관리비는 이와 별도로 납부하여야 한다’고 규정하고 있는 사실, 제1 아파트에 관한 임대차계약이 종료한 후로서 원고가 구하는 2018. 3. 28.부터 피고 1이 원고에게 제1 아파트를 인도하였음이 다툼이 없는 2019. 6. 14.까지 불법거주배상금은 2,257,220원(약정 월 차임 103,100원 × 1.5배 × 14개월 18일 = 2,257,890원이나 그 중 원고가 구하는 돈)이고, 체납관리비 97,270원, 체납 시설물비 71,484원인 사실이 인정된다.
3) 따라서 임대차보증금 18,433,000원에서 차임 상당 부당이득금(불법거주배상금) 및 체납 관리비 및 시설물비로 2,425,974원(= 2,257,220원 + 97,270원 + 71,484원)이 공제되면, 원고가 반환하여야 할 임대차보증금은 16,007,026원(= 18,433,000원 - 2,425,974원)이다. 원고의 재항변은 위 인정 범위 내에서 이유 있고, 나머지는 이유 없다.
라. 소결론
따라서 피고 1은 원고로부터 16,007,026원을 지급받음과 동시에 원고에게 제1 아파트를 인도할 의무가 있다.
3. 피고 2에 대한 청구에 관한 판단
가. 원고의 주장
예금보험공사가 피고 2의 원고에 대한 임대차보증금 채권에 관하여 압류, 추심명령을 받은 채권자로서 원고에게 피고 2와 원고 사이의 임대차계약에 관하여 갱신 중지 요청을 한 이상 원고는 임대차계약 갱신으로 예금보험공사에 대항할 수 없고, 위 임대차계약은 계약기간 만료로 종료되었으므로, 피고 2는 원고에게 임대차계약 목적물인 제2 아파트를 인도할 의무가 있다.
나. 판단
앞서 거시한 증거에 변론 전체의 취지를 보태어 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 원고와 피고 2 사이의 제2 아파트에 관한 임대차계약은 갱신되어야 할 것이므로, 계약기간 만료로 종료되었음을 전제로 하는 원고의 위 청구는 이유 없다.
1) 구 임대주택법(2015. 9. 28. 법률 제13499호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제32조 제1, 3항에 의하면 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 임대사업자와 임차인은 위 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 준수하여야 하는바, 위 조항에 따라 제정된 표준임대차계약서(같은 법 시행규칙 제21조, 서식 제20호) 계약조건 제10조 제1항은 임차인이 같은 항 각 호 중 하나에 해당하는 행위를 하였을 경우에는 임대인은 당해 임대계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있으므로, 임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다. 따라서 원고가 임대의무기간이 30년인 공공건설임대주택인 제2 아파트에 관한 임대차계약 갱신을 거절하기 위해서는 위 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호 중 하나에 해당하는 사정이 있어야 한다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다8002 판결).
이 사건으로 돌아와 보건대, 원고가 주장하는 ‘예금보험공사가 피고 2의 원고에 대한 임대차보증금 반환채권에 관하여 채권 압류 및 추심명령을 받은 뒤 원고에 대하여 임대차계약 갱신 중지 요청을 하였다는 사유’는 임대차계약서 5. 계약일반조건 제10조 제1항에 정해진 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유에 해당하지 아니함이 명백하므로, 원고는 이를 이유로 임대차계약 갱신을 거절할 수 없다.
2) 제2 아파트는 공공건설임대주택으로서 원고는 30년의 임대의무기간이 지나기 전에는 매각할 수 없고(구 임대주택법 제16조 제1항 제2호), 앞서 본 바와 같이 계약일반조건 제10조 제1항에 해당하는 사유가 없는 이상 임대차계약 갱신을 거절할 수 없다. 이에 따라 피고 2는 국민임대주택의 입주자격을 유지한 상태에서 위와 같이 정해진 갱신거절 사유가 없는 이상 임대차계약의 갱신을 주장할 수 있었다.
이러한 임대주택에 관한 임대차계약 갱신의 특수성에 따른 임대차계약기간, 국민의 주거생활 안정을 목적으로 하는 임대주택법의 취지 등을 고려할 때, 임대주택에 관한 보증금 반환채권에 관하여 채권 압류 및 추심 명령을 받은 예금보험공사 역시 계약기간이 단기로 정해진 일반적인 임대차계약과 달리 갱신거절사유가 없는 한 임대의무기간 내에서 임대차계약이 2년마다 갱신되는 것을 전제로 한 계약에 따른 임대차보증금 반환채권에 관하여 추심권한을 부여받은 것으로 보아야 한다.
3) 덧붙여 임대차계약이 적법하게 갱신되지 아니하였다고 볼 경우 원고가 채권 압류 및 추심명령의 제3채무자로서 반환의무를 부담하는 임대차보증금은 피고 2가 제2 아파트를 명도하기 전까지 발생할 불법거주배상금 등을 공제한 나머지에 한정되는데, 민사집행법 제246조 제1항 제6호에 따라 광역시 내 제2 아파트에 관한 임대차보증금 중 20,000,000원 이하 부분은 압류금지채권에 해당한다.
4. 결론
그렇다면 원고의 피고 1에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각하며, 피고 2에 대한 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심 판결 중 피고 1에 대한 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 위와 같이 변경하고, 피고 2에 대한 부분은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 기각한다.
[별지 생략]
판사 김성곤(재판장) 김성준 박주영