【원 고】
원고 ○○○ 외 9인 (소송대리인 변호사 함준표)
【피 고】
중앙주공2단지주택재건축정비사업조합 (소송대리인(주1) 법무법인 린 외 2인)
【변론종결】
2020. 7. 23.
【주 문】
소송대리인
1. 피고는 원고들에게 각 272,058,200원 및 그 중 8,540,700원에 대하여는 2018. 6. 1.부터, 8,540,700원에 대하여는 2018. 7. 1.부터, 8,540,700원에 대하여는 2018. 8. 1.부터, 8,540,700원에 대하여는 2018. 9. 1.부터, 8,540,700원에 대하여는 2018. 10. 1.부터, 8,540,700원에 대하여는 2018. 11. 1.부터, 8,540,700원에 대하여는 2018. 12. 1.부터, 8,540,700원에 대하여는 2019. 1. 1.부터, 8,540,700원에 대하여는 2019. 2. 1.부터, 8,540,700원에 대하여는 2019. 3. 1.부터, 8,540,700원에 대하여는 2019. 4. 1.부터, 8,540,700원에 대하여는 2019. 5. 1.부터, 8,540,700원에 대하여는 2019. 6. 1.부터, 8,540,700원에 대하여는 2019. 7. 1.부터, 8,540,700원에 대하여는 2019. 8. 1.부터, 8,540,700원에 대하여는 2019. 9. 1.부터, 8,540,700원에 대하여는 2019. 10. 1.부터, 8,540,700원에 대하여는 2019. 11. 1.부터, 8,540,700원에 대하여는 2019. 12. 1.부터, 8,540,700원에 대하여는 2020. 1. 1.부터, 8,540,700원에 대하여는 2020. 2. 1.부터, 8,540,700원에 대하여는 2020. 3. 1.부터, 8,540,700원에 대하여는 2020. 4. 1.부터, 8,540,000원에 대하여는 2020. 5. 1.부터, 8,540,000원에 대하여는 2020. 6. 1.부터, 8,540,000원에 대하여는 2020. 7. 1.부터, 50,000,000원에 대하여는 2019. 11. 22.부터 각 2020. 12. 10.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고들의 피고에 대한 각 나머지 청구를 기각한다.
3. 소송비용은 피고가 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
【청구취지】
피고는 원고들에게 각 272,058,200원 및 그 중 8,540,700원에 대하여는 2018. 5. 28.부터, 8,540,700원에 대하여는 2018. 6. 28.부터, 8,540,700원에 대하여는 2018. 7. 28.부터, 8,540,700원에 대하여는 2018. 8. 28.부터, 8,540,700원에 대하여는 2018. 9. 28.부터, 8,540,700원에 대하여는 2018. 10. 28.부터, 8,540,700원에 대하여는 2018. 11. 28.부터, 8,540,700원에 대하여는 2018. 12. 28.부터, 8,540,700원에 대하여는 2019. 1. 28.부터, 8,540,700원에 대하여는 2019. 2. 28.부터, 8,540,700원에 대하여는 2019. 3. 28.부터, 8,540,700원에 대하여는 2019. 4. 28.부터, 8,540,700원에 대하여는 2019. 5. 28.부터, 8,540,700원에 대하여는 2019. 6. 28.부터, 8,540,700원에 대하여는 2019. 7. 28.부터, 8,540,700원에 대하여는 2019. 8. 28.부터, 8,540,700원에 대하여는 2019. 9. 28.부터, 8,540,700원에 대하여는 2019. 10. 28.부터, 8,540,700원에 대하여는 2019. 11. 28.부터, 8,540,700원에 대하여는 2019. 12. 28.부터, 8,540,700원에 대하여는 2020. 1. 28.부터, 8,540,700원에 대하여는 2020. 2. 28.부터, 8,540,700원에 대하여는 2020. 3. 28.부터, 8,540,000원에 대하여는 2020. 4. 28.부터, 8,540,000원에 대하여는 2020. 5. 28.부터, 8,540,000원에 대하여는 2020. 6. 28.부터, 50,000,000원에 대하여는 2018. 4. 27.부터, 각 이 사건 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
【이 유】
1. 기초사실
가. 당사자들의 지위
1) 피고(이하 ‘피고조합’이라 한다)는 안산시 (주소 생략) 일원에 있는 기존 ■■■■■■■아파트를 철거하고 그 부지(이하 ‘이 사건 재건축사업구역’이라 한다)에 새로운 공동주택(아파트) 및 부대복리시설을 건축하는 주택재건축사업(이하 ‘이 사건 재건축사업’이라 한다)을 시행할 목적으로 설립되어 2009. 7. 24. 안산시장으로부터 조합설립인가를 받은 재건축조합이다.
2) 원고들은 피고조합의 조합원들로서 이 사건 재건축사업구역 안에 있는 상가의 구분소유자 10인 전원이다.
나. 원고들과 이 사건 재건축사업 관련 조합설립추진위원회의 합의 경위 등
1) 원고들은 이 사건 재건축사업의 시행으로 인한 영업중단 등의 손해를 우려하여 2007년경부터 이 사건 재건축사업 관련 조합설립추진위원회(이하 ‘이 사건 추진위원회’라 한다)에 신축상가 전면부의 진입로 보장, 상가 지분율 제시, 영업장 대체지원비와 이주비 지급 등을 요구하여 왔다.
2) 상가 구분소유자들의 대표인 원고 △△△, ▲▲▲, ◇◇◇은 2009. 4. 15. 이 사건 추진위원회와 사이에 ‘상가의 기존 대지지분 702.68㎡를 신축상가 1층과 2층에 각 694.21㎡로 하여 전용면적으로 신축 보장한다’는 등의 제시안에 대하여 잠정적인 합의를 하였다가, 2009. 4. 28. 위 추진위원회에 위 2009. 4. 15.자 제시안을 수용할 수 없다는 통보를 하는 등 합의안 도출에 어려움을 겪었다. 그러던 중 상가 구분소유자들의 대표인 원고 △△△ 등은 2009. 6. 19. 위 추진위원회에 위 2009. 4. 15.자 제시안을 기초로 하되 영업장 대체지원비를 15억 원에서 5억 원으로 변경하는 내용의 최종안을 제시하였다.
이에 이 사건 추진위원회는 2009. 6. 24. 상가 구분소유자들의 최종안을 제4호 안건으로 주민총회에 상정하기로 하고, 만약 위 최종안이 부결될 경우 제5호 안건으로 토지분할 청구소송의 건을 상정하기로 하였다.
3) 이 사건 추진위원회는 2009. 7. 11. 주민총회를 개최하여 제4호 안건으로 ‘상가 관련 협의안에 관한 건’을 상정하여 아래와 같은 내용으로 결의하였다(이와 같이 주민총회결의를 거친 내용을 ‘이 사건 2009년 합의’라 한다).
○ 2009. 6. 19.자 상가 측 제시안 - 2009. 6. 24. 이 사건 추진위원회에서 상가 관련 협의안으로 가결함 ① 상가 신축계획 시 상가 앞 보도 및 도로, 상가 영업시 원활한 진입 보장은 상가에서 사진으로 제시된 자료를 최대한 반영하도록 한다. ② 정비계획 결정·고시된 내용에 포함된 상가 가설계안을 기준으로, 상가의 면적을 축소하되 상가의 기존 대지지분 702.68㎡를 신축상가 1층과 2층에 각 694㎡로 하여 전용면적으로 신축 보상하고, 지하층 및 카리프트, 엘리베이터는 신축하지 않기로 한다(다만, 발전기실, 기계실, 저수조는 건축법에 맞게 적용하기로 한다). ③ 영업장 대체지원비는 5억 원(= 세대당 5,000만 원 × 10세대)으로 한다. ④ 마감재는 기본으로 한다. ⑤ 이주비는 아파트 조합원 평균 73㎡와 83㎡의 2배로 한다. ⑥ 시공사 입찰 시 상가 측 조건 명기 후 현장설명회시 참여하기로 한다.
4) 원고들은 이 사건 2009년 합의 이후에야 이 사건 추진위원회에 주택재건축정비사업조합 설립동의서를 제출하였다.
다. 기존 관리처분계획 취소 소송의 경과
1) 쟁송 대상 관리처분계획
피고조합은 2014. 8. 23. 조합원총회를 개최하여 제8호 안건으로 ‘관리처분계획 수립의 건‘을 상정·결의하였고, 2014. 9. 24. 안산시장으로부터 관리처분계획인가를 받았는데, 그 중 상가 조합원 권리가액 및 부담금 산정기준(이하 ’2014년 관리처분계획상 산정기준‘이라 한다)은 아래와 같다.
나. 근린생활시설(상가) 조합원 권리가액 및 부담금 산정기준 1. 상가 조합원의 세대별 부담금(환급금)은 조합원이 분양받을 상가의 조합원 분양가 및 조합원 대물변제 비율, 권리가액 등 세부적인 사항에 대하여 2009년 주민총회에서 의결한 협의 내용을 기준으로 조합, 시공사, 상가 조합원 간에 체결하는 합의에 의한다. 2. 상가 조합원 권리가액 = 조합원 종전자산 평가 산술평균금액 × 비례율 3. 조합원 개별 부담금 = 신축상가 조합원 분양가(감정평가액 산술평균금액) - 권리가액
2) 소송의 경과
가) 이 사건 10인의 원고들 중 ◎◎◎, ◁◁◁, ▷▷▷을 제외한 나머지 원고들(이하 ’원고들 중 7인‘이라 한다)은 2014. 9. 30. 수원지방법원에 ‘2014년 관리처분계획상 산정기준은 이 사건 2009년 합의를 위반한 것이고, 만일 비례율 등을 정하지 않은 것이라면 그 내용이 지나치게 모호하여 상가 조합원의 부담금을 예측할 수 없으므로, 구 도시 및 주거환경정비법(2015. 9. 1. 법률 제13508호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제48조 제1항에 어긋난다’고 주장하면서 2014년 관리처분계획상 산정기준 부분의 취소를 구하는 소를 제기하였다(수원지방법원 2014구합58922호).
나) 법원은 2016. 1. 12. ‘2014년 관리처분계획상 산정기준은 구 도시정비법 제48조 제1항 소정의 내용이 누락되었거나, 제1항과 제2, 3항의 내용이 상호 모순되어 그 내용을 확정할 수 없으므로 적법하게 수립되었다고 할 수 없다’는 이유로 2014년 관리처분계획상 산정기준 부분을 취소하는 내용의 판결을 선고하였다.
다) 피고조합이 위 판결에 대하여 서울고등법원에 항소하였으나, 위 법원은 2017. 6. 13. ‘2014년 관리처분계획상 산정기준 제1항을 통해 이 사건 2009년 합의가 관리처분계획에 편입되었고, 위 조항이 2014년 관리처분계획상 산정기준의 본질적인 내용을 구성하고 있는데, 이와 모순되는 내용의 제2, 3항이 함께 규정되어 있어 2014년 관리처분계획상 산정기준 자체로는 상가 조합원의 권리가액이나 부담금이 어떤 내용으로 정해져야 하는지 확정하기 어렵도록 되어 있으므로, 2014년 관리처분계획 중 상가와 관련된 부분은 적법하게 수립되었다고 할 수 없다’는 이유로 피고조합의 항소를 기각하는 판결을 선고하였다(서울고등법원 2016누34853호).
라) 피고조합이 위 판결에 대하여 대법원에 상고하였으나, 대법원은 2017. 9. 5. 피고조합의 상고를 기각하였고(대법원 2017두52801호), 위 판결이 2017. 9. 8. 확정되었다(이하 ‘2014년 관리처분계획 취소 확정판결’이라 한다).
라. 기존 결의 무효 확인 소송의 경과
1) 쟁송 대상 결의
가) 피고조합은 2018. 3. 6. 조합원들에게 ‘2018. 4. 7.자 조합원 정기총회에서 아래와 같은 ’상가 조합원 권리가액 및 부담금 산정기준‘ 안건(이하 ’제1수정 안건‘이라 한다) 등을 결의하고자 한다‘는 내용의 총회 소집 공고를 하였다.
제6호 안건관리처분계획 변경의 건근린생활시설(상가) 조합원 권리가액 및 부담금 산정기준1. 조합원에 대한 대지 및 건축시설의 분양기준이 되는 분양대상자별 권리가액의 산정은 형평성의 원칙에 따라 아파트 조합원과 동등한 비례율을 적용한다.2. 개별조합원의 구체적인 부담금 또는 환급금은 조합원 분양가에서 조합원 권리가액을 차감하여 산정한다.■ 권리가액 = 상가조합원 종전자산 평가액 × 비례율(117.8685%)■ 부담금(또는 환급금) = 신축상가 조합원분양가 － 조합원별 권리가액
이에 따르면 원고들은 신축상가 1층 20개 호실, 2층 10개 호실 중 1층 1실을 분양받고(신축상가 1층 1실의 평균 분양가 271,475,000원), 종전자산의 권리가액에 따라 228,994,482원 내지 254,630,872원씩을 환급받게 되는 것으로, 이 사건 2009년 합의에 어긋나게 원고들로 구성된 상가 조합원에게 훨씬 불리한 내용이 된다.
나) 피고조합은 2018. 4. 7. 아래 2)항의 결의금지 가처분결정에도 불구하고 당초 예정된 대로 총회를 개최하고 제1수정 안건을 결의하였다(이하 ‘2018년 총회 결의’라 한다).
2) 가처분 소송의 경과
가) 이에 원고들 중 7인은 수원지방법원 안산지원에 ’피고조합이 2018. 4. 7. 개최 예정인 총회에서 제1수정 안건 등에 관하여 결의하여서는 아니 된다‘는 결의금지 가처분 신청을 하였고, 위 법원은 2018. 4. 5. ‘2018. 4. 7.자 총회에서 제1수정 안건을 결의하여서는 아니 되고, 만약 제1수정 안건을 통과시키는 결의가 이루어지는 경우 그 결의의 효력을 정지한다’는 가처분결정을 하였다(수원지방법원 안산지원 2018카합50023호).
나) 피고조합은 2018. 4. 6. 수원지방법원 안산지원에 위 가처분결정에 대한 이의를 신청하였고, 위 법원은 2018. 5. 11. 위 가처분결정을 인가하는 결정을 하였다(수원지방법원 안산지원 2018카합50034호).
다) 피고조합은 위 결정에 대하여 서울고등법원에 항고하였고, 위 법원은 2018. 9. 27. ‘관리처분계획안 변경에 대한 총회결의 효력을 다투는 소송은 행정소송법상의 당사자소송에 해당하고, 이를 본안으로 하는 가처분신청사건도 행정법원의 전속관할에 속한다’는 이유로 ‘위 가처분결정을 취소하고 가처분 신청사건을 수원지방법원 행정부로 이송한다’는 결정을 하였다(서울고등법원 2018라20651호). 일부 원고들이 위 결정에 대하여 재항고하였으나, 위 법원은 2019. 1. 31. 일부 원고들의 재항고를 기각하였고(대법원 2018마6459호), 위 결정이 확정되어 수원지방법원으로 이송되었다.
3) 본안 소송의 경과
가) 원고들 중 7인은 2018. 5. 17. 수원지방법원 안산지원의 2018. 4. 27.자 제소명령에 따라 위 법원에 2018년 총회결의 무효 확인 등을 구하는 본안 소송을 제기하였고(수원지방법원 안산지원 2018가합6980호), 위 본안 소송은 2018. 8. 17.자 이송결정에 따라 수원지방법원 행정부로 이송되어 수원지방법원 2018구합68866호로 계속되었다.
나) 수원지방법원은 2018. 12. 13. ‘피고조합이 제1수정 안건의 내용을 합리화할 만한 특별한 사정이 없음에도 2014년 관리처분계획 취소 확정판결에서 상가 조합원 권리가액 및 부담금 산정기준이 형식적으로 모두 취소된 것을 기화로 이 사건 2009년 합의의 내용 및 소수자인 원고들 중 7인과 같은 상가 조합원들(원고들)의 이익에 반하는 2018년 총회 결의를 강행한 것은 사회질서에 위반되어 현저히 형평에 반한다’는 이유로 2018년 총회 결의가 무효임을 확인한다는 판결을 선고하였다.
다) 피고조합이 위 판결에 대하여 서울고등법원에 항소하였으나, 위 법원은 2019. 10. 18. “피고조합은 2009. 10. 31. 조합총회에서 제1호 안건으로 ‘조합(추진위원회) 수행업무 추인의 건’을 결의하는 등 이 사건 2009년 합의의 내용을 수차례 인정하거나 수용한 바 있으나, 2018년 총회 결의는 이 사건 2009년 합의 내용을 변경하거나 배척할만한 특별한 사정이 없음에도 소수자인 상가조합원들이 합리적으로 기대할 수 있는 정당한 이익을 침해하거나 박탈하는 것으로서, 신의칙에 반할 뿐만 아니라 현저히 형평에 반한다.”는 이유로 피고조합의 항소를 기각하는 판결을 선고하였다(서울고등법원 2019누31695호).
라) 피고조합이 위 판결에 대하여 대법원에 상고하였으나, 위 법원은 2020. 2. 13. 피고조합의 상고가 기각하였고(대법원 2019두56685호), 위 판결이 2020. 2. 14. 확정되었다(이하 ‘2018년 총회결의 무효확인 확정판결’이라 한다).
라. 현재 계속 중인 결의 무효 확인 소송의 경과
1) 쟁송 대상 결의
피고조합은 2018년 총회결의 무효확인 소송의 상고심 계속 중인 2019. 12. 29. 조합총회를 개최하여 제9호 안건으로 ‘관리처분계획 변경의 건’(이하 ‘제2수정 안건’이라 한다)을 상정·결의하였는데(이하 ’2019년 총회결의‘라 한다), 그 중 상가 조합원 권리가액 및 부담금 산정기준은 아래와 같다.
나. 근린생활시설(상가) 조합원 권리가액 및 부담금 산정기준 1. 조합원에 대한 대지 및 건축시설의 분양기준이 되는 분양대상자별 권리가액의 산정은 조합원 설문조사, 무상지분율 감소, 사업비 증가 등 조합의 사정변경을 감안하고, 상가의 특수성을 반영하여 형평에 부합하도록 아파트 조합원들보다 높게 차등을 주는 비례율 170%를 적용한다. 2. 개별조합원의 구체적인 부담금 또는 환급금은 조합원 분양가액에서 조합원 권리가액을 차감하여 산정한다.?■ 권리가액 = 상가 조합원 종전자산 평가액 × 비례율(170.0000%)■ 부담금(또는 환급금) = 신축상가 조합원분양가 － 조합원별 권리가액
이에 따르면 원고들은 신축상가 1층 20개 호실, 2층 10개 호실 중 각 1층 1실을 분양받고(신축상가 1층 1실의 평균 분양가 271,475,000원), 종전자산의 권리가액에 따라 450,345,000원에서 487,320,000원씩을 환급받게 되는 것으로, 여전히 이 사건 2009년 합의에 어긋나게 원고들로 구성된 상가 조합원에게 훨씬 불리한 내용이 된다.
2) 가처분 소송의 경과
가) 이에 원고들은 수원지방법원에 ’2019년 총회결의의 효력을 정지한다‘는 효력정지 가처분을 신청하였고, 그 항고심인 수원고등법원은 2020. 6. 11. ‘2019년 총회결의도 2018년 총회결의와 마찬가지로 이 사건 2009년 합의의 내용을 변경하거나 배척할 만한 특별한 사정이 없음에도 소수자인 상가 조합원들이 합리적으로 기대할 수 있는 정당한 이익을 침해하거나 박탈하는 것으로서, 신의칙에 반하거나 현저히 형평에 반한다고 볼 여지가 있으므로 피보전채권이 소명되었고, 보전의 필요성도 소명되었다’는 이유로 ‘제2종전 결의의 효력을 관련 본안 소송의 제1심판결 선고 후 40일까지 정지한다’는 가처분결정을 하였다(수원고등법원 2020루10015호).
다) 피고조합은 2020. 6. 18. 수원고등법원에 위 가처분결정에 대한 이의를 신청하였고, 현재 계속 중에 있다(수원고등법원 2020아8호).
3) 본안 소송의 경과
원고들은 2020. 5. 15. 수원지방법원에 ’2019년 총회결의는 주위적으로는 2018년 총회결의의 무효확인을 한 확정판결의 취지에 반하는 것으로 무효이고, 예비적으로는 관리처분계획이 확정되었음에도 이전고시 이후 관리처분계획을 변경한 것으로 무효이며, 또한 예비적으로 사업시행계획의 변경과 분양신청의 재실시가 선행되지 않은 채로 관리처분계획을 변경한 것으로 무효이다‘라고 주장하면서 2019년 총회결의 무효확인 등을 구하는 본안 소송을 제기하였고, 현재 계속 중에 있다(수원지방법원 2020구합65853호).
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 5, 6, 13, 14, 16, 18, 21, 28, 29, 33, 40, 41호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제4, 19, 21 내지 23, 27호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 당사자들의 주장
가. 원고들의 주장
1) 손해배상책임의 발생
원고들은 ’채무불이행‘에 의한 손해배상책임과 ’불법행위‘에 기한 손해배상책임을 선택적으로 구한다.
채무불이행에 의한 손해배상책임으로서는, 피고조합은 이 사건 2009년 합의, 구 도시 및 주거환경정비법(2015. 9. 1. 법률 제13508호로 개정되기 전의 것, 이하 ’구 도시정비법‘이라 한다), 피고조합 정관에 따라 이 사건 2009년 합의를 반영한 상가 부분에 관한 관리처분계획을 수립하여 상가에 대하여 이전고시 등을 할 의무가 있음에도, 위 의무를 전혀 이행하지 않아 원고들이 재산권을 행사하지 못하도록 하여 손해를 입혔다. 따라서 피고조합은 원고들에 대하여 이행지체로 인한 채무불이행에 의한 손해배상책임을 진다.
불법행위에 기한 손해배상책임으로서는, 피고조합은 2014년 관리처분계획 취소 확정판결에 의하여 상가 부분에 관한 위 관리처분계획이 무효가 되었으므로, 위 확정판결의 취지에 따라 이 사건 2009년 합의를 기초로 한 적법하고 타당한 관리처분계획을 수립하여 상가에 대하여 이전고시 등을 할 의무가 있음에도, 이를 위반하여 위 의무를 전혀 이행하지 않은 채 위 합의와는 다른 2018년 및 2019년 총회결의를 하는 등으로 원고들의 재산권을 침해하였다. 따라서 피고조합은 원고들에 대하여 불법행위에 기한 손해배상책임을 진다.
2) 손해배상책임의 범위
가) 월 임료 상당액
피고조합은 ’아파트‘ 조합원들에 대하여 2018. 4. 27.을 입주일로 지정하였는데, ’상가‘ 조합원들인 원고들 또한 위 입주지정일에 신축상가에 입주하였어야 할 것임에도 입주하지 못하여 신축상가의 임료 상당액의 손해를 입었고, 그 액수에 관하여는 원고들은 10명으로서 신축상가의 1층과 2층의 각 10개의 동일한 규모의 점포들 중 각 층당 1개씩을 분양받기로 협의하였을 뿐만 아니라 이 사건 총 손해배상액을 1/10씩 동일한 액수로 청구하는 것으로 합의하였다. 따라서 피고조합은 원고들에게 위 손해배상으로 입주가능일인 2018. 4. 27.부터 2020. 6. 28.까지의 26개월분 월 임료 상당액 합계 222,058,200원[= 월 임료 8,540,700원(= 신축상가 전체의 월 임료 합계액 85,407,000원 / 원고들 10명) × 26개월(2018. 4. 27.~2020. 6. 28.)] 및 위 각 월 임료 상당액에 대하여 1개월이 지난 다음날부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나) 영업장 대체지원비
피고조합은 원고들에게 늦어도 위 입주지정일까지는 이 사건 2009년 합의에서 정한 영업장 대체지원비를 지급하였어야 하므로, 피고조합은 원고들에게 각 영업장 대체지원비 5,000만 원(=이 사건 2009년 합의상 5억 원÷10) 및 이에 대하여 위 입주지정일인 2018. 4. 27.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 피고조합의 주장
1) 손해배상책임의 발생과 관련한 주장
이 사건 2009년 합의는 ’상가‘ 조합원인 원고들은 아무런 비용을 부담하지 아니한 채 ’아파트‘ 조합원들의 비용으로 신축상가 전부를 분양받는 것으로서, 구 도시정비법 제48조 제2항 제1호 소정의 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 분배되지 않고 원고들이 아파트 조합원들에 비하여 현저히 많은 재건축이익을 누리게 되는 것이므로 부당하다.
채무불이행에 의한 손해배상책임과 관련하여, 이 사건 2009년 합의는 이 사건 추진위원회의 권한 범위를 벗어난 것이었고 피고조합은 행정기관으로서의 성격을 지니고 계획재량행위에 해당하는 관리처분계획을 수립하는 것이므로, 피고조합은 위 합의를 준수할 의무가 없고 원고들은 피고조합을 상대로 이 사건 2009년 합의를 반영한 관리처분계획을 수립할 것을 요구할 사법상 권리가 없다. 따라서 피고조합의 채무불이행이 있다고 보기 어렵다.
불법행위에 기한 손해배상책임과 관련하여, 2014년 관리처분계획 취소 확정판결 및 2018년 총회결의 무효확인 확정판결에 의하더라도 이 사건 2009년 합의가 피고조합에 구속력이 없다는 판시가 있었을 뿐 피고조합이 위 합의를 반영한 관리처분계획을 수립할 의무가 있다는 판시는 없었으므로, 피고조합은 위 의무가 있는지 의문을 가질 만한 합리적이고 정당한 이유가 있었다. 또한 피고조합은 상가 부분에 관한 관리처분계획을 수립하기 위하여 조합총회를 개최하고 결의하는 등의 노력을 하였으나, 원고들이 피고조합을 상대로 여러 소송을 제기하였기 때문에 상가 부분에 관한 관리처분계획을 확정하지 못한 것이다. 따라서 피고조합에 고의·과실이 있다거나 피고조합의 행위가 위법하다고 보기 어려우므로 피고조합의 불법행위가 성립하지 않는다. 설령 불법행위에 기한 손해배상책임을 진다고 하더라도, 피고조합은 그동안 법적 분쟁 상태에 있었으므로 2018년 총회결의 무효확인 판결이 확정된 2020. 2. 14. 이후에나 피고조합의 고의·과실이 인정되어 손해배상책임을 진다.
2) 손해배상책임의 범위와 관련한 주장
피고조합은 불법행위에 기한 손해배상책임과 관련하여서만 주장하였다.
불법행위에 기한 손해배상책임은 구 도시정비법 제27조, 민법 제35조 제1항를 근거로 하는 것인데, 위 손해에는 원고들이 주장하는 바와 같은 ’피고조합이 관리처분계획을 수립하지 않아 원고들이 신축상가에 입주하지 못하거나 소유권이전등기를 받지 못하여 입은 신축상가의 임료 상당액의 손해‘는 간접적인 손해로서 손해배상대상의 손해에 해당하지 않는다.
설령 배상하여야 할 손해가 있다고 하더라도, 이 사건 2009년 합의가 원고들에게 지나치게 유리한 것이었다는 점과 피고조합이 위법성을 인식하기는 쉽지 않았다는 점을 고려하여 피고조합의 책임이 제한되어야 한다.
3. 손해배상책임의 발생
위 인정사실에다가 앞서 든 각 증거들, 갑 제7, 9, 25, 26, 39호증, 을 제5 내지 12호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 사실들 내지 사정들을 종합하여 보면, 피고조합은 이 사건 2009년 합의를 반영한 관리처분계획을 수립하여 원고들이 신축상가에 입주할 수 있도록 하여야 할 의무가 있음에도 위 의무의 이행하지 아니하였으므로, 피고조합은 원고들에 대하여 이행지체로 인한 채무불이행에 의한 손해배상책임을 진다(위 채무불이행으로 인한 손해배상책임을 인정하는 이상 원고들이 선택적으로 구하는 불법행위에 기한 손해배상책임에 관하여는 별도로 판단하지 아니한다).
① 이 사건 추진위원회는 이 사건 재건축사업의 진행을 위하여는 ’상가‘ 구분소유자들인 원고들의 위 사업에 대한 동의가 반드시 필요한 상황이었고, 원고들은 위 사업이 진행될 경우 장기간 영업을 중단해야 하고 영업장도 이전해야 했기 때문에, 그에 대한 금전적 보상이 필요한 상황이었다. 이에 이 사건 추진위원회와 원고들이 이 사건 2009년 합의에 이르게 된 것이고, 위와 같은 사정을 참작하여 ’아파트‘ 구분소유자들도 이 사건 2009년 합의에 동의하여 2009. 7. 11.자 주민총회에서 이 사건 2009년 합의를 수용하는 결의가 이루어졌다.
② 피고조합의 2009. 10. 31. 조합총회에서 제1호 안건으로 ‘조합(추진위) 수행업무 추인의 건’을 결의하였는데, 제안사유로 ‘추진위 및 조합에서 수행한 업무 등에 대하여 조합총회의 추인을 받아 연속성을 가지고 사업을 원활하게 추진하기 위한 것’이 명시되어 있고, ‘최종 상가 관련 협의 내역’에는 이 사건 2009년 합의 내용과 동일한 내용이 규정되어 있으며, 의결주문으로는 ‘재건축사업 추진 업무의 연속성 및 원활한 추진을 위하여 구 도시정비법 제24조 및 피고조합 정관 제21조에 의거, 의결내용 및 첨부의 내용을 포함한 추진위 및 조합이 수행한 모든 업무에 대하여 추인하는 것으로 의결함’으로 되어 있다. 또한 피고조합의 2013. 4. 27. 조합총회에서 제1호 안건으로 ‘조합의 기존 수행업무를 추인한다’고 결의하고, 제4호 안건으로 ‘신축된 상가 전부를 상가조합원에게만 분양한다’는 내용의 사업시행계획에 대해 결의하였으며, 2013. 7. 24. 안산시장으로부터 사업시행계획 인가를 받았다.
③ 피고조합 정관 제45조 제6호는 ‘사업시행 구역 안에 건립하는 상가 등 부대복리시설은 피고조합이 시공자와 협의하여 별도로 정하는 약정에 따라 공동주택과 구분하여 관리처분계획을 수립할 수 있다’고 규정하고 있고, 2014년 관리처분계획에 포함된 시공자와의 공사계약 제5조 제4항은 ‘상가 조합원은 2009. 7. 11. 총회에서 결의된 내용에 따르기로 한다’고 규정하고 있기도 하다.
④ 이 사건 추진위원회는 상가 구분소유자인 원고들의 이 사건 재건축사업에 대한 동의가 반드시 필요한 상황이었고, 원고들은 이 사건 2009년 합의를 믿고 〈주택재건축정비사업조합 설립동의서〉를 제출한 것이다. 원고들의 위 사업에 대한 동의가 반드시 필요한 상황에서 위 동의서를 통하여 원고들을 포함한 조합을 구성하여 토지분할 위험에서 벗어나 상가를 포함하여 위 사업을 진행할 수 있었으면서도, 피고조합이 사후적으로 상가 조합원들인 원고들의 이익을 부정하는 것은 모순되는 행태이다. 피고조합은 2009. 10. 31. 조합총회에서 제1호 안건으로 ‘조합(추진위) 수행업무 추인의 건’을 결의하는 등 이 사건 2009년 합의의 내용을 인정하여 원고들에게 신뢰를 부여하기도 하였다.
이러한 사정들에 의하면, 원고들이 이 사건 2009년 합의에 이르게 된 경위 및 과정 등에 비추어 볼 때, 이 사건 2009년 합의가 2009년 주민총회 및 같은 해의 피고조합 총회결의를 통하여 피고조합의 원고들에 대한 의무사항으로 편입되었다고 할 것이므로, 피고조합은 이 사건 2009년 합의에 대한 원고들의 정당한 신뢰를 저버리는 관리처분계획을 수립할 수는 없다. 따라서 피고조합은 이 사건 2009년 합의를 반영한 관리처분계획을 수립하여야 한다.
⑤ 이 사건 재건축사업의 시공계약은 지분제 방식으로 이루어져 일반분양분 아파트의 손익은 원칙적으로 시공자에게 귀속되게 되고, 피고조합의 아파트 조합원들에게 예상하지 못했던 손해가 생겨 상가조합원들인 원고들이 받을 것으로 예정되어 있었던 이익을 아파트 조합원들에게 분배하여야 할 필요가 생겼다는 등의 사정변경이 있는 것으로 보이지 않고, 오히려 피고조합의 조합원들은 일반분양에 따른 추가수입금을 분배받았다.
⑥ 피고조합은 2014년 관리처분계획 취소 확정판결에서 ‘이 사건 2009년 합의가 위 관리처분계획에 편입되었고, 위 합의가 상가 부분에 관한 본질적인 내용을 구성하고 있다’는 판시가 있었고, 이러한 판시내용을 대법관들이 재확인하였음에도 불구하고, 이 사건 2009년 합의를 반영하지 아니하고 상가 조합원의 비례율을 조정하는 2018년 및 2019년 총회결의를 하였는데, 위 각 결의는 이 사건 2009년 합의를 인정하거나 수용하였던 주민총회 및 조합총회 등의 결의 및 위 확정판결의 취지에 정면으로 반하는 것으로서 2009년의 주민총회 및 조합총회 등의 결의 및 위 확정판결을 배척할 만한 합리적인 이유를 찾기 어렵고, 피고조합의 내부규범을 적법하게 변경한 것으로 볼 수도 없다. 심지어 2019년 총회결의는 2018년 총회결의 무효확인 확정판결에서 ‘피고조합은 이 사건 2009년 합의에 대한 원고들의 정당한 신뢰를 저버리는 관리처분계획을 수립할 수는 없다’, ‘2018년 총회결의는 이 사건 2009년 합의의 내용을 변경하거나 배척할 만한 특별한 사정이 없음에도 원고들이 합리적으로 기대할 수 있는 정당한 이익을 침해하거나 박탈하는 것으로서 신의칙에 반할 뿐더러 현저히 형평에 반한다’는 판시가 있었음에도 그 비례율을 117.8685%에서 170%으로 조정하기만 한 것이다.
⑦ 피고조합은 상가 부분에 관한 관리처분계획을 수립하기 위하여 노력을 하였다고 하였으나, 그 경위는 이 사건 2009년 합의를 반영하는 방안은 배제한 채 상가 조합원은 원고들 10명뿐인 반면 아파트 조합원은 457명인 상황에서 ‘상가 조합원 권리가액 산정을 위한 여론조사’라는 제목으로 상가 조합원의 비례율에 관한 여론조사를 하여 그에 따라 상가 조합원의 비례율을 정하였다. 결국 사실상 상가 조합원들의 의사를 전면적으로 배제하고, 상가 조합원들의 이익이 줄어드는 만큼 이익이 늘어나게 되는 절대 다수의 아파트 조합원들이 자신들의 이익을 추구하고 소수인 원고들의 이익을 박탈하는 결의를 하도록 한 것이고, 이 사건 2009년 합의에 위반하고 대법원을 포함한 사법부의 수차례에 걸친 판단에 정면으로 반하는 결의가 된 것이다. 따라서 결의요건을 충족하였다는 이유만으로 결코 정당한 결의라고 보기 어렵다. 심지어 피고조합은 2019. 12. 29. 조합총회에서 제7호 안건으로 ‘이 사건 2009년 합의 및 위 합의를 반영한 관리처분계획을 수립하기로 하는 2009. 7. 11. 주민총회의 결의를 무효로 하기로 한다’는 결의를 하여 이 사건 2009년 합의를 존중할 의사가 전혀 없음을 명확히 하였다.
⑧ 한편, 안산시장은 2018. 4. 27. 이 사건 재건축사업에 관한 공사완료를 고시(안산시 고시 제2018-60호)하였고, 피고조합은 이 사건 재건축사업구역 내에 지어진 아파트(이하‘ 이 사건 신축아파트단지’라고 한다)의 조합원들 및 수분양자들에 대하여 입주지정기간을 2018. 4. 30.부터 2018. 6. 13.까지로 정하여 입주통지를 하였으며 2018. 7. 26. 신축상가를 제외한 이 사건 신축아파트단지에 관한 각 세대별 소유권이전 내용을 고시(피고조합 고시 제2018-01호)하여, 위 아파트에는 그 무렵 입주가 이루어졌다.
4. 손해배상책임의 범위
가. 신축상가 입주 지연으로 인한 손해
갑 제7호증의 기재에 의하면, 피고조합 정관 제49조 제항은 ‘조합은 안산시장으로부터 준공인가증을 교부받은 때에는 지체 없이 조합원에게 입주하도록 통지하여야 한다’고 규정하고 있는 사실을 인정할 수 있고, 안산시장이 2018. 4. 27. 이 사건 재건축사업에 관한 공사완료를 고시하고, 피고조합이 이 사건 신축아파트단지의 조합원들 및 수분양자들에 대하여 입주개시일을 2018. 4. 30.로 정하여 통지한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고조합으로서는 상가 조합원인 원고들에 대하여 2018. 4. 30.에 입주할 수 있도록 상가 부분에 관한 관리처분계획을 수립하였어야 함에도 이를 이행하지 않았다. 따라서 피고조합은 원고들에 대하여 위 입주개시일 다음날인 2018. 5. 1.부터 월 임료 상당액의 손해를 입게 되었다고 봄이 타당하다.
이 법원의 감정평가사 소외인에 대한 감정촉탁결과 및 감정보완촉탁결과에 의하면, 신축상가의 1층 전체 639㎡에 대한 2018. 4. 27.부터 2018. 11. 21.까지의 월 임료는 53,782,500원이고, 신축상가의 2층 전체 654.3㎡에 대한 위 기간의 월 임료는 31,624,500원인 사실, 위 각 월 임료는 2018. 11. 22.부터 위 감정보완촉탁결과일인 2019. 12. 9.까지도 동일한 사실을 인정할 수 있고, 그 이후의 각 월 임료도 위 각 월 임료와 같을 것으로 추인된다.
한편, 이 사건 제1차 변론기일에 원고들이 진술한 2019. 11. 20.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서에 ‘원고들은 10명으로서 신축상가의 1층과 2층의 각 10개의 동일한 규모의 점포들 중 각 층당 1개씩을 분양받기로 협의하였을 뿐만 아니라 이 사건 총 손해배상액을 1/10씩 동일한 액수로 청구하는 것으로 합의하였다’는 취지로 기재되어 있으므로, 원고들의 손해배상채권액은 서로 동일한 것으로 계산한다.
이에 따라 계산하여 보면, 원고들이 손해를 입은 각 월 임료 상당액은 8,540,700원[= 신축상가 전체의 월 임료 합계액 85,407,000원(= 1층 53,782,500원 + 2층 31,624,500원) / 10명]이고, 원고들이 손해배상으로 구하는 기간은 26개월분으로서 입주개시일 다음날인 2018. 5. 1.부터 원고들이 구하는 바에 따라 2020. 6. 30.까지이므로, 원고들이 구하는 바에 따라 원고들의 각 손해배상채권액으로서 위 기간의 월 임료 상당액 합계는 222,058,200원(= 월 임료 상당액 8,540,700원 × 26개월)이다.
또한 원고들은 위 각 월 임료 상당액에 대하여 1개월이 지난 다음날을 매월 28일로 특정하여 지연손해금을 구하나, 앞서 본 바와 같이 손해의 발생시점은 2018. 5. 1.이므로 월 단위로 지연손해금을 청구하는 이 사건에서 1개월이 지난 다음날은 2018. 6. 1.부터 매월 1일(원고들이 특정한 각 달의 다음달 1일)이라고 봄이 타당하므로, 원고들이 구한 매월 28일과 이 법원이 지연손해금 기산시점으로 인정하는 그 다음달 1일 사이의 지연손해금 부분은 이유 없다.
따라서 피고조합은 원고들에게 입주 지연에 따른 손해배상으로서 원고들이 구하는 바에 따라 각 222,058,200원 및 매월 8,540,700원에 대하여는 2018. 6. 1.부터 2020. 3. 1.까지의 기간 동안 매월 1일부터, 매월 8,540,000원(원고들은 2020. 4. 28.부터의 지연손해금에 관한 원본을 8,540,700원 대신 8,540,000원으로 낮춰 구하고 있다)에 대하여는 2020. 4. 1.부터 2020. 7. 1.까지의 기간 동안 매월 1일부터 각 이 사건 판결 선고일인 2020. 12. 10.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
나. 영업장 대체지원비
피고조합이 이 사건 2009년 합의에서 원고들에게 영업장 대체지원비로 각 5,000만 원씩 합계 500,000,000원을 지급하기로 한 사실 및 피고조합이 이 사건 2009년 합의를 반영한 관리처분계획을 수립하여 위 합의를 이행하였어야 함에도 이를 이행하지 않은 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고조합은 원고들에게 위 합의에서 정한 각 영업장 대체지원비 5,000만 원 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
또한 원고들은 위 영업장 대체지원비에 대하여 입주개시일부터 지연손해금을 구하나, 이 사건 2009년 합의에는 ‘영업장 대체지원비로 세대당 5,000만 원을 지급한다’는 취지로만 되어 있을 뿐 그 지급시기를 정하고 있지 아니하므로, 이는 이행기의 정함이 없는 채무에 해당한다. 따라서 피고조합은 원고들로부터 이행청구를 받은 때로서 원고들이 명확하게 위 5,000만 원을 특정하여 청구한 2019. 11. 20.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일인 2019. 11. 22.부터 지체책임을 부담하므로, 이를 초과하는 지연손해금 부분은 이유 없다.
따라서 피고조합은 원고들에게 영업장 대체지원비로서 각 5,000만 원 및 이에 대하여 2019. 11. 20.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일인 2019. 11. 22.부터 이 사건 판결 선고일인 2020. 12. 10.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
다. 소결론
따라서 피고조합은 원고들에게 손해배상금 각 272,058,200원(= 월 임료 상당액 합계 222,058,200원 + 영업장 대체지원비 50,000,000원) 및 이에 대하여 매월 8,540,700원에 대하여는 2018. 6. 1.부터 2020. 3. 1.까지의 기간 동안 매월 1일부터, 매월 8,540,000원에 대하여는 2020. 4. 1.부터 2020. 7. 1.까지의 기간 동안 매월 1일부터, 50,000,000원에 대하여는 2019. 11. 20.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일인 2019. 11. 22.부터 각 이 사건 판결 선고일인 2020. 12. 10.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(피고조합은 손해배상책임의 범위에 관하여 이 법원의 판단과 다른 전제에서 불법행위에 기한 손해배상책임에서의 배상받을 수 있는 손해의 범위 및 책임 제한만을 주장하였으므로, 피고조합의 위 주장은 판단하지 아니한다).
5. 결 론
그렇다면, 원고들의 피고조합에 대한 각 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 각 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판사 송중호(재판장) 김도형 양민주