【원고(선정당사자), 피항소인 겸 항소인(주1)】
원고(선정당사자) 1
【원고(선정당사자), 항소인(주2)】
원고(선정당사자) 2 (소송대리인 변호사 이우만)
【피고, 항소인 겸 피항소인】
주식회사 대명종합건설 (소송대리인 법무법인(유한) 광장 담당변호사 남순표 외 1인)
【제1심판결】
서울중앙지방법원 2018. 7. 4. 선고 2016가합564756 판결
【변론종결】
2020. 4. 9.
【주 문】
피항소인 겸 항소인
항소인
1. 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액을 초과하는 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 [별지3] 항소심 인용금액표 ‘선정자’란 기재 선정자들의 청구를 기각한다.
피고는 [별지3] 항소심 인용금액표 ‘선정자’란 기재 선정자들에게 같은 표 ‘항소심 인용금액 합계’란 기재 각 돈 및 위 각 돈 중 각 500,000원에 대하여는 2016. 11. 4.부터, 나머지 각 돈에 대하여는 2018. 1. 12.부터 각 2020. 7. 2.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 셈한 돈을 지급하라.
2. [별지6] 항소금액표 ‘원고, 선정자’란 기재 원고(선정당사자)들 및 선정자들의 피고에 대한 각 항소와 피고의 원고(선정당사자) 1, 선정자 ○○○에 대한 각 항소 및 피고의 [별지3] 항소심 인용금액표 ‘선정자’란 기재 선정자들에 대한 각 나머지 항소를 모두 기각한다.
3.가.원고(선정당사자) 1, 선정자 ○○○과 피고 사이의 항소비용 중 원고(선정당사자) 1, 선정자 ○○○의 항소로 인한 부분은 원고(선정당사자) 1, 선정자 ○○○이, 피고의 항소로 인한 부분은 피고가 각 부담하고,
나. [별지6] 항소금액표 ‘원고, 선정자’란 기재 원고(선정당사자)들 및 선정자들 중 원고(선정당사자) 1, 선정자 ○○○ 및 [별지3] 항소심 인용금액표 ‘선정자’란 기재 선정자들을 제외한 원고(선정당사자) 원고(선정당사자) 2 및 나머지 선정자들과 피고 사이의 항소비용은 위 원고(선정당사자) 원고(선정당사자) 2 및 나머지 선정자들이 부담하고,
다. [별지3] 항소심 인용금액표 ‘선정자’란 기재 선정자들과 피고 사이에 생긴 소송 총비용 중 40%는 위 선정자들이, 나머지는 피고가 각 부담한다.
【청구취지 및 항소취지】
1. 청구취지
피고는 ① [별지2] 청구금액 및 인용금액표 ‘원고, 선정자’란 기재 원고(선정당사자, 이하 ‘원고’라 한다)들과 선정자들에게 같은 표 ‘제1심 청구금액(합계)’란 기재 각 돈 및 위 각 돈 중 같은 표 ‘제1심 청구금액(시기별)’의 ‘최초 청구’란 기재 각 돈에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날부터, 위 ‘제1심 청구금액(시기별)’의 ‘증액 청구’란 기재 각 돈에 대하여는 2018. 1. 11.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음 날부터 각 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 셈한 돈을, ② 원고 1([별지2]의 연번 1.)에게 31,246,358원에 대하여 2016. 11. 4.부터 2017. 8. 18.까지, 선정자 ○○○([별지2]의 연번 122.)에게 59,353,351원에 대하여 2016. 11. 4.부터 2017. 7. 7.까지 각 연 15%의 비율로 셈한 돈을 각 지급하라.
2. 항소취지
가. 원고들
1) 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고들 및 선정자들 패소 부분을 취소한다. 2) 피고는 가) [별지6] 항소금액표 ‘원고, 선정자’란 기재 원고들 및 선정자들에게, 같은 표 ③항 기재 각 돈 및 위 각 돈 중 같은 표 ①항 기재 각 돈에 대하여는 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날부터, 같은 표 ②항 기재 각 돈에 대하여는 2018. 1. 11.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음 날부터 각 제1심판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 셈한 돈을 지급하고, 나)원고 1에게 30,746,358원에 대하여 2016. 11. 4.부터 2017. 8. 18.까지, 선정자 ○○○([별지6]의 연번 120)에게 58,853,351원에 대하여 2016. 11. 4.부터 2017. 7. 7.까지 각 연 5%의 비율로 셈한 돈을 각 지급하라.
나. 피고
제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고 1 및 선정자들의 청구를 모두 기각한다.
【이 유】
1. 기초사실
가. 피고는 2012. 7. 10. 남양주시장으로부터 구 주택법(2013. 6. 4. 법률 제11871호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제16조의 규정에 따라 피고가 보유하고 있는 남양주시 (주소 1 생략) 외 37필지(이하 ‘이 사건 대지’라 한다) 지상에 1,130세대의 임대의무기간 10년인 공공건설임대주택 ‘남양주 (아파트명 생략)’ 15개동(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)과 부대복리시설을 건설하는 주택건설 사업계획승인을 받았고, 2012. 8.경 공사에 착공하였다.
나. 피고는 이 사건 아파트의 신축공사가 진행 중이던 2013. 4. 4. 남양주시장으로부터 입주자모집공고 승인을 받아, 2013. 4. 5. 입주자모집공고를 하고, 그 무렵부터 [별지1] 선정자 목록의 ‘원고, 선정자’란 기재 각 원고들과 선정자들(이하 원고들과 선정자들을 모두 통칭하는 경우에는 ‘원고등’이라 한다)에게 위 아파트를 임대하였다.
다.1) 피고는 입주자모집공고를 하면서 아래 [표] 기재와 같은 임대조건으로 임대보증금과 월 임대료를 정하여 공고하였다. 피고가 정한 표준임대보증금 및 표준임대료는 [별지] 관련 법령에서 정한 방식에 따라 계산한 금액이고, 전환임대보증금 및 전환임대료는 표준임대보증금과 표준임대료를 그 당시의 1년 만기 정기예금이율인 연 3.4%의 비율에 따라 상호전환(임대보증금을 표준임대보증금보다 높게 정한 뒤, 그 차액에 연 3.4%의 이율을 적용하여 계산한 금액을 표준임대료에서 감액하는 방식)하여 산정한 금액을 기준으로 한 것이다.
■ 임대조건
2) 피고는 이 사건 아파트에 관한 입주지정기간을 2015. 6. 30.부터 2015. 8. 28.까지로 정하여 공고하였는데, 위 기간 진행 중인 2015. 8. 5.경 남양주시장으로부터 임시사용승인을 받았고, 입주지정기간이 지난 2015. 10. 20.경 사용검사를 마쳤다.
라.1) 원고등은 입주자모집공고에 따라 피고와 사이에, 2013. 4.경부터 2016. 7.경까지 [별지1] 선정자 목록의 ‘임대차목적물’ 해당란 기재 각 주택에 관하여 임대보증금을 같은 목록 각 해당란 기재와 같이 정하여 임차하기로 하는 내용의 각 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 이에 따라 피고에게 그 각 임대보증금을 모두 지급하였다. 한편, 선정자 ▼▼▼(같은 목록 연번 72.), ♤♤♤(79.), ♡♡♡(110.), ●●●(134.), ▲▲▲(220.), ■■■(221.), ◆◆◆(224.), ★★★(229.) 등 8명은 임대보증금 이외에 월 임대료 100,000원을 지급하기로 약정하였다.
2) 당시 피고가 제시한 ‘임대차계약서’에는 각 주택형별(49, 59A-1, 59A-2, 59B, 84A, 84B, 84C)로 그 임대조건란에 입주자모집공고상의 ‘표준임대보증금 및 표준임대료(조건-A)’와 ‘전환임대보증금 및 전환임대료(조건-B)'가 부동문자 또는 수기로 기재되었고, 위 임대차계약서와 함께 작성된 ’임대조건 변경합의서’에는 ‘임차인의 요청에 따라 임대차계약서상의 임대조건(월 임대료: 소멸성)을 변경하며, 본 변경합의서는 임대차계약서에 우선하여 적용한다.’는 취지와 ‘합의 임대조건(조건-C)(임대보증금: 비소멸성)'으로 임대조건을 변경하는 내용이 기재되었다. 피고가 각 주택형별로 임차인들에게 제시한 임대조건을 정리하면 아래 [표] 기재와 같다.
【단위: 천 원】
주택형(전용면적)임대차계약서임대조건(변경)합의서표준임대보증금 및 표준임대료(조건-A)전환임대보증금 및 전환임대료(조건-B)합의 임대조건(조건-C)임대보증금임대보증금월임대료임대보증금월임대료유형①유형②유형③유형④49(49.5479㎡)전층58,917567115,000300160,000180,000――59A-1(59,9501㎡)1층67,389672130,000300161,000171,000181,000[1층~9층] 190,000기준층77,389672140,000300170,000180,000190,000[10층~19층] 200,000[19층~차상층] 210,000최상층85,389672148,000300179,000189,000199,000[최상층] 230,00059A-2(59,9501㎡)1층68,306680130,000300161,000171,000181,000[1층~9층] 190,000기준층78,306680140,000300170,000180,000190,000[10층~19층] 200,000[19층~차상층] 210,000최상층86,306680148,000300179,000189,000199,000[최상층] 230,00059B(59.9431㎡)1층68,978685130,000300161,000171,000181,000[1층~9층] 190,000기준층78,978685140,000300170,000180,000190,000[10층~19층] 200,000[19층~차상층] 210,000최상층86,978685148,000300179,000189,000199,000[최상층] 230,00084A(84.9523㎡)1층101,461921150,000400179,000180,000190,000―기준층111,461921160,000400188,000190,000200,000―최상층120,461921169,000400198,000200,000210,000―84B(84.9035㎡)1층102,775930150,000400180,000190,000200,000―기준층112,775930160,000400190,000200,000210,000―최상층121,775930169,000400200,000210,000220,000―84C(84.9952㎡)1층100,684914150,000400180,000190,000200,000[1층~9층] 240,000기준층110,684914160,000400190,000200,000210,000[10층~19층] 250,000[19층~차상층] 260,000최상층119,684914169,000400200,000210,000220,000[최상층] 280,000
마. 한편, 피고는 2017. 8. 18.경 원고 1(동호수 1 생략)에게 이 사건 임대차계약상의 임대보증금 180,000,000원을, 2017. 7. 7.경 선정자 ○○○(동호수 2 생략)에게 이 사건 임대차계약상의 임대보증금 210,000,000원을 반환하였다.
【인정근거】
다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 9, 26호증, 을 제1 내지 3, 13호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호를 모두 포함한다. 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 원고들 주장의 요지
가. 부당이득(초과 보증금) 반환청구
피고는 이 사건 아파트의 최초의 임대보증금을 산정함에 있어 임대주택법 등 관련 법령에 정해진 기준에 따라 ‘건설원가에서 국민주택기금의 융자금을 뺀 금액(이하 ’정당한 전환임대보증금‘이라 한다)’을 초과할 수 없는데도, 원고등과 사이에 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 법령에 정해진 위 기준을 초과한 금액으로 임대보증금을 산정하였으므로, 이 사건 임대차계약 중 정당한 전환임대보증금을 초과한 부분은 무효이다. 따라서 피고는 [별지4] 부당이득청구 목록 기재의 원고등에게 정당한 전환임대보증금을 초과하여 지급받은 금액 및 이에 대한 지연손해금 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다. 다만, 원고등 중에서 피고로부터 임대보증금을 반환받은 원고 1, 선정자 ○○○에 대하여는 정당한 전환임대보증금을 초과하여 지급받은 금액에 대한 지연손해금 상당을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.
나. 약정금(숙박비, 입주청소비) 청구
피고는 이 사건 아파트에 대한 임시사용승인(2015. 8. 5.)을 받기 전에 입주기간(2015. 6. 30.부터 2015. 8. 28.까지)을 지정하여 임차인들에게 안내한 후, 입주지정기간 내에 입주한 세대의 임차인들에게는 입주청소비를 지급하고, 사용승인 이전에 입주한 세대의 임차인들에게는 숙박비를 지원해 주기로 약정하였다. 이에 따라 원고등은 피고에게 임대보증금 잔금을 모두 지급하고 입주지정기간 내에 이 사건 아파트에 입주하였는데, 공사가 진행 중인 관계로 생활에 많은 불편을 겪었을 뿐만 아니라, 관할관청으로부터 퇴거하라는 명령까지 통보받는 등 육체적, 정신적 고통을 겪게 되었다. 따라서 피고는 위 약정에 따라 [별지5] 약정금청구 목록 기재의 원고등에게 숙박비와 입주청소비 상당의 돈을 지급할 의무가 있다.
3. 부당이득(초과 보증금) 반환청구에 관한 판단
가. 부당이득반환청구의 가부
1) 관련 법령
[별지] 관련 법령의 기재와 같다.
2) 정당한 전환임대보증금 산정기준에 대한 관련 규정의 강행법규성
임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모하기 위하여 제정된 구 임대주택법(2013. 6. 4. 법률 제11870호로 개정되기 전의 것. 이하 같다. 현재는 「민간임대주택에 관한 특별법」으로 승계되었다)은 임대사업자가 자의적으로 임대보증금과 임대료를 정하는 것을 방지하기 위하여 임대주택의 임차인의 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준을 대통령령으로 정하도록 하였다(제20조 제1항). 그 위임에 따라 제정된 구 임대주택법 시행령(2015. 6. 30. 대통령령 제26369호로 개정되기 전의 것. 이하 같다)은 구 주택법 제16조에 따른 공공건설임대주택의 최초 임대보증금과 임대료는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없고(제21조 제1항), 임차인의 동의가 있는 경우에는 임대차계약에 따라 상호전환할 수 있으나, 이 경우에도 최초의 임대보증금은 해당 임대주택과 그 부대시설에 대한 건설원가에서 국민주택기금의 융자금을 뺀 금액을 초과할 수 없도록 규정하였다(제21조 제3항). 이처럼 공공건설임대주택의 임대보증금과 임대료의 상한을 정한 규정은 그 법령 제정의 목적과 입법 취지 등에 비추어 그에 위반되는 약정의 사법적 효력을 제한하는 효력규정으로 보아야 하고, 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 보증금액으로 체결된 임대차계약은 이를 초과하는 범위 내에서 무효라고 보아야 한다(대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결 참조). 따라서 이 사건 임대차계약에서 정한 임대보증금이 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정에 따라 산정한 정당한 전환임대보증금을 초과한다면 그 초과하는 범위에서 이 사건 임대차계약은 무효이므로, 피고는 원고등에게 그 초과분의 보증금을 부당이득으로 반환할 의무가 있다.
3) 피고의 주장에 대한 판단
가) 주장 요지
원고등과 피고 사이에 관련 법령에서 정하고 있는 최초의 임대보증금 한도액을 초과하는 임대조건으로 임대차계약이 체결되었다고 하더라도 그것이 임차인인 원고등에게 부당하게 불리한 내용이 아니고 원고등이 이를 적극적으로 의욕한 경우라면 그 임대차계약은 본래의 내용대로 유효하다고 봄이 타당하다. 원고등은 입주자모집공고에 기재된 ‘표준임대보증금 및 표준임대료(조건-A)’ 또는 ‘전환임대보증금 및 전환임대료(조건-B)' 등으로 계약을 체결할 수 있었음에도, 임대료를 전혀 지급하지 아니하거나 최소한의 금액(월 100,000원)만을 지급하기 위하여 스스로의 선택과 의지에 따라 ’전환임대보증금(조건-B)‘보다 증액된 보증금액인 ’합의 임대조건(조건-C)‘을 기준으로 이 사건 변경합의서를 작성하여 피고와 임대차계약을 체결하였다. 만약 법령이 정한 한도액을 초과하는 임대보증금 부분이 어느 경우에나 무효라고 한다면, 피고로서는 이 사건 변경합의서와 같은 합의 임대조건(조건-C)이 아닌 ‘전환임대보증금 및 전환임대료(조건-B)'를 지급받는 조건으로 임대차계약을 체결하였을 것이 자명한데, 이는 임차인인 원고등의 의사나 이익에 부합한다고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 변경합의서에 따라 체결된 합의 임대조건(조건-C)상의 임대보증금 약정은 당사자의 합리적 선택에 의한 것으로서 유효하다고 보아야 하므로, 원고등은 피고에 대하여 부당이득반환을 구할 수 없다.
나) 판단
위 기초사실에 더하여, [별지] 관련 법령의 각 규정들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들에 비추어 보면, 원고등이 스스로의 선택에 따라 피고와 이 사건 변경합의서의 합의 임대조건(조건-C)에 의한 임대보증금 약정을 체결하였다고 하더라도 위 보증금액이 건설원가에서 국민주택기금 융자금을 차감한 금액인 정당한 전환임대보증금의 상한액을 초과하는 이상 이 사건 임대차계약상의 임대보증금은 그 초과하는 한도 내에서 무효라고 봄이 상당하므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.
⑴ 앞서 본 바와 같이 구 임대주택법 시행령 제21조 제3항에 따르면, 공공건설임대주택의 최초 임대보증금과 임대료는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없으나 임차인의 동의가 있는 경우에는 임대차계약에 따라 상호전환할 수 있고, 다만 이 경우에도 최초의 임대보증금은 해당 임대주택과 그 부대시설에 대한 건설원가에서 국민주택기금의 융자금을 뺀 금액을 초과할 수 없도록 규정하고 있다. 또한 국토교통부장관의 ‘임대주택 표준임대보증금 및 표준임대료’ 고시(2012. 8. 20. 국토교통부고시 제2012-535호로 개정된 것)는 ‘표준임대보증금’을 건설원가에서 국민주택기금 융자금을 공제한 금액의 100분의 50에 해당하는 금액으로 하고, 임대보증금과 임대료는 임대차계약시 임차인의 동의가 있는 경우에는 상호전환이 가능하도록 하면서도, 임대보증금을 상호전환할 경우 최초의 임대보증금(전환보증금 포함)은 건설원가에서 국민주택기금 융자금을 차감한 금액을 초과할 수 없도록 규정하였다. 이는 공공건설임대주택에 있어서는 임차인의 동의가 있다고 하더라도 표준임대보증금의 2배를 초과하는 보증금으로는 전환할 수 없다는 입법자의 합리적인 재량에 입각한 정책적인 결단이라고 볼 수 있다.
⑵ 이 사건 임대차계약과 같이 임대료를 임대보증금으로 전환하는 경우, 임대인인 건설임대업자는 이자 등의 금융 부담을 덜고 부채를 조기에 상환할 수 있으므로 임대료를 임대보증금으로 전환하여 임대차계약을 맺도록 할 경제적 유인이 크고, 임대보증금을 최대한 높이는 방향으로 행동할 개연성이 충분한바, 이는 목돈 마련이 어려울 수 있는 사회경제적 약자인 무주택 서민들에게 임대보증금 등을 합리적인 금액으로 하여 임대주택을 공급하려는 관련 법규를 몰각시키고, 임대보증금에 관한 규정을 무용화하여 입법 취지에 반하는 결과를 가져온다. 특히 아래 나.항에서 살펴보는 바와 같이 일부 임차인들의 경우 피고가 표준임대보증금 이외에 임대료를 임대보증금으로 전환한 액수가 표준임대보증금의 100%를 초과하게 되는데, 표준임대보증금은 건설원가에서 국민주택기금 융자금을 차감한 액수의 50%로 정해지므로, 위와 같이 표준임대보증금의 100%에 상당하는 돈을 추가로 임대보증금으로 지급받는다면 임대사업자는 국민주택기금 융자금을 제외한 건설원가의 대부분을 임대보증금으로 회수할 수 있는 반면, 자력이 부족한 사람은 임대분양을 받을 기회를 제약 당하게 된다. 임차인의 동의가 있다는 이유만으로 위와 같은 규모의 임대보증금으로 임대주택을 공급하는 것을 허용한다면, 주택자금을 일시에 마련할 수 없는 무주택 서민에게 임대형식으로 주택을 공급하고, 그러한 임대사업에 참여하는 자에게 공적 지원을 제공하려는 임대주택 공급 제도의 취지를 몰각시킬 수 있음은 명백하다.
⑶ 피고는 이 사건 아파트에 관한 입주자모집공고문의 ‘계약구분’란에 ‘표준임대보증금과 표준임대료(조건-A)’ 및 ‘전환임대보증금과 전환임대료(조건-B)’를 부동문자로 병렬적으로 나열하여 기재하고, 이 사건 변경합의서에는 ‘합의 임대조건(조건-C)’으로 임대조건을 변경한다는 내용을 기재하였을 뿐, 임대보증금과 임대료의 상호전환 제도에 관한 의미와 전환조건 등에 관하여 어떠한 구체적인 설명도 하지 않았으며, 이에 갈음할 수 있는 세부적인 내용도 기재하지 않았다.
⑷ 이 사건 임대차계약의 임대보증금은 가분적이고, 원고등으로서는 합의 임대조건(조건-C)을 기준으로 한 임대차계약이 무효일 경우 정당한 전환임대보증금액을 기준으로 이 사건 임대차계약을 체결할 의사가 있었던 것으로 보이며, 관련 법령에 따라 정당한 전환임대보증금의 범위 내에서 임대차계약을 체결하는 것이 원칙인 이상, 피고 또한 위 상한액을 초과한 부분이 무효인 경우 원고등과 정당한 전환임대보증금에 의하여 임대차계약을 체결하였을 것으로 보인다. 이 사건 임대차계약 중 임대보증금에서 정당한 전환임대보증금을 초과하는 부분이 무효라는 이유로 이 사건 임대차계약 전부를 무효로 볼 경우 이는 일정한 절차를 거쳐 임대아파트에 입주하게 된 원고등을 오히려 이 사건 임대아파트에서 떠나게 하는 결과를 가져오게 되어, 결국 무주택 서민들에게 합리적인 가격에 임대주택을 공급하려는 관련 법령의 취지에 반하고, 정당한 전환임대보증금에 관한 규정을 무용화하는 등 그 입법 취지에 반하는 결과를 낳아 부당하다.
4) 소결론
따라서 이 사건 임대차계약은 원고등이 지급한 임대보증금 중 정당한 전환임대보증금을 초과하는 부분에 한하여 무효라고 봄이 상당하다. 원고등이 스스로 이 사건 변경합의서에 따라 보증금액을 결정하여 임대차계약을 체결하였다고 하더라도, 그 임대보증금이 관련 법령이 정한 기준에 의한 정당한 전환임대보증금의 상한액을 초과한다면 그 초과하는 부분에 대하여는 임대차계약의 효력이 인정될 수 없으므로, 원고등은 피고에 대하여 초과 지급한 보증금 상당액을 부당이득으로 청구할 수 있다.
나. 부당이득반환청구권 발생 여부 및 범위
1) 정당한 전환임대보증금 상한액의 산정방법
가) 이 사건 아파트와 같은 공공건설임대주택의 최초의 임대보증금과 임대료는 임대차계약에 따라 상호전환할 수 있으나, 최초의 임대보증금은 구 임대주택법 제20조 제1항, 구 임대주택법 시행령 제21조 제1항, 제3항 후단에 의하여 해당 임대주택과 그 부대시설에 대한 건설원가에서 국민주택기금의 융자금을 뺀 금액(이하 ‘정당한 전환임대보증금 상한액’이라 한다)을 초과할 수 없다. 구 임대주택법 시행령 제21조 제2항 후단, 구 임대주택법 시행규칙 제9조 제2항, [별표1]의 제2호 가목에 의하면, 건설원가란 ‘최초 입주자모집 당시의 주택가격’에 ‘자기자금이자’를 더하고 ‘감가상각비’를 뺀 금액을 말한다. 여기서 ‘자기자금이자’는 해당 임대주택의 임대시작일과 분양전환 당시 각각의 「은행법」에 의한 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 산술평균한 이자율을 고려요소로 삼고 있고, ‘감가상각비’는 임대기간 중 「법인세법 시행령」에 의한 계산방식에 따라 산정하므로, 최초의 임대보증금을 산정할 당시에는 ‘자기자금이자’와 ‘감가상각비’가 발생할 여지가 없다. 결국 최초 입주자모집 당시의 주택가격인 건축비와 택지비가 이 사건 임대아파트의 건설원가가 된다. 위 규정에 따른 정당한 전환임대보증금의 상한액을 산정하는 산식을 정리하면 아래 기재와 같다.
■ 정당한 전환임대보증금 상한액: 건설원가 ― 국민주택기금 융자금
■ 건설원가 = 건축비 + 택지비
나) 앞서 본 바와 같이, 구 임대주택법 제20조 제1항, 구 임대주택법 시행령 제21조 제3항, 제2항 후단은 ‘정당한 전환임대보증금은 분양전환가격의 산정기준에 따른 건설원가에서 국민주택기금 융자금을 공제한 금액을 초과할 수 없다’라고 규정하여 전환임대보증금의 상한을 정하고 있다. 이에 따라 구 임대주택법 시행규칙 제9조 제2항, [별표 1](이하 ‘이 사건 별표’라 한다)의 제2호는 건설원가의 산정기초가 되는 항목별로 구체적인 산출방법을 정하면서, 그 라목에서 "임대주택의 가격산정의 기준이 되는 건축비 및 택지비는 다음과 같다."라고 규정하고 있는데, 그 중 이 사건과 관련된 부분을 발췌하면 아래와 같다.
라. 건축비 및 택지비: 임대주택의 가격산정의 기준이 되는 건축비 및 택지비는 다음과 같다. 1) 건축비 가) 건축비의 상한 가격은 국토교통부장관이 따로 고시하는 가격(이하 "표준건축비"라 한다)으로 한다. 이 경우 건물의 층수는 동별로 해당 동의 최고층을 기준으로 적용한다. 다) 주택사업자가 해당 주택의 시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료는 표준건축비에 포함할 수 있다. 라) 사업계획승인권자로부터 최초 입주자 모집공고에 포함하여 승인을 받은 지하층 면적[지하주차장 면적을 포함하되, 지하피트(방습·방열 및 배관설비 설치 등을 위한 공간을 말한다)는 제외한다]은 표준건축비의 100분의 63에 상당하는 금액을 건축비로 인정할 수 있다. 바) 그 밖에 건축비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다. ⑴ 임대사업자가 발코니섀시를 한꺼번에 시공하는 주택인 경우 표준건축비의 100분의 5 이내에서 드는 비용 ⑷「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 별표 1의3 제3호의 비용 ⑸ 임대사업자가 발코니를 확장하는 주택인 경우 발코니 확장비용[⑴에 따른 비용은 제외한다] 2) 택지비 나) 임대사업자가 공공택지가 아닌 택지를 취득 또는 보유하고 있는 택지(이하 "사업자보유택지"라 한다)인 경우에는 최초 입주자 모집공고 전에 임대사업자의 비용부담으로 사업계획승인권자가 두 곳의 감정평가법인에게 의뢰하여 감정평가한 가격의 산술평균가격 라) 사업자 보유택지의 택지비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다. 이 경우 감정평가가 가능한 항목은 감정평가에 포함하여 감정평가하고, 감정평가가 곤란한 항목은 사업계획승인권자가 사정하여 가산할 수 있다. ⑴ 「주택법」 제23조에 따라 사업시행자가 부담하는 간선시설의 설치 비용 ⑷ 그 밖에 택지와 관련된 것을 증명할 수 있는 비용
2) 건설원가의 구성요소인 건축비
가) 표준건축비
⑴ 이 사건 별표 제2호 라목 1)의 가)항에 건축비의 상한 가격은 국토교통부장관이 따로 고시하는 표준가격으로 한다고 정하여져 있고, 이 사건 아파트의 입주자모집공고 당시 시행 중이던 「구 공공건설임대주택 표준건축비(2012. 8. 20. 국토교통부고시 제2012-533호로 개정된 것)」는 아래 [표] 기재와 같이 주거전용면적을 기준으로 각 주택공급면적(사업주체가 공급하는 주택의 면적으로서 건축물의 각층 또는 그 일부로서 벽·기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적인 바닥면적) 중 기타 공용면적(주거공용면적을 제외한 지하층·관리사무소·노인정 등)을 제외한 주택공급면적에 대하여 1㎡당 건축비 상한가격을 적용하여 표준건축비를 산정하도록 규정하고 있다. 그리고 위 표준건축비 고시의 근거가 되는 이 사건 별표 제2호 라목 1)의 가)항에 의한 건축비 상한가격으로서의 표준건축비에 대한 가산항목을 정하면서 같은 목 1)의 라)항은 지하층 면적에 대한 가산에 관하여 "사업계획승인권자로부터 최초 입주자모집공고에 포함하여 승인을 받은 지하층 면적[지하주차장 면적을 포함하되, 지하피트(방습·방열 및 배관설비 설치 등을 위한 공간)는 제외한다]은 표준건축비의 100분의 63에 상당하는 금액을 건축비로 인정할 수 있다."라고 규정하고 있다.
1. 공공건설임대주택 표준건축비
결국 공공건설임대주택의 건축비 상한가격은 주거전용면적과 주거공용면적을 합한 주택공급면적에서 ‘지하주차장을 포함한 지하층 면적’을 제외한 전체 지상층 면적에 대하여 표준건축비 고시상의 1㎡당 건축비 상한가격을 적용한 후 다시 이 사건 별표 제2호 라목 1)의 라)항에서 정한 지하층 면적에 대한 건축비를 가산하여 산정하는 것이 합리적이다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2013다211193 판결 참조).
⑵ 갑 제1, 24호증, 을 제2호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 아파트의 입주자모집공고 당시 각 주택형별 세대수, 주택공급면적(지상면적) 기준 표준건축비와 지하층 건축비(표준건축비의 63%)는 아래 [표] 기재와 같은 사실을 인정할 수 있다.
1) 주택공급면적(지상면적) 기준 건축공사비
【단위: ㎡, 원】
주택형별(주거전용면적)층별세대수(a)주택공급면적(㎡)1㎡당 표준 건축비(d)세대당 지상공사비(주17)(b×d)주택형별 지상공사비(c×d)비고주거전용면적 및 주거공용면적(b)기타 공용면적소계(c)(a×b)22평형(49.5479)5층 이하2472.9332―1,750.3968993,30072,444,5481,738,669,141?25-A평형(59,9501)11층-20층3084.7123―2,541.3690970,90082,247,1722,467,415,162?25-A평형(59,9501)21층 이상12584.7123―10,589.0375988,10083,704,22410,463,027,954?25-B평형(59.9431)21층 이상7185.7029―6,084.9059988,10084,683,0356,012,495,520?34-A평형(84.9523)21층 이상394112.4048―44,287.4912987,400110,988,50043,729,468,811?34-B평형(84.9035)21층 이상174113.1292―19,684.4808987,400111,703,77219,436,456,342?34-C평형(84.9952)21층 이상312112.6633―35,150.9496987,400111,243,74234,708,047,635?합 계?1,130??120,088.6308??118,555,580,565?
지상공사비
2) 지하층 건축비 (나머지 지하층 면적×표준건축비 63%)
【단위: ㎡, 원】
주택형별(주거전용면적)층별세대수(a)지하층 면적(㎡)1㎡당 표준건축비(63%)(e)세대당 지하공사비(f/a)주택형별 지하공사비(f)(d×e)비고지하기타공유(b)지하주차장 (c)소계(b+c=d)22평형(49.5479)5층 이하247.4992684.1440691.6432625,77918,033,992432,815,817?25-A평형(59,9501)11층-20층3010.88801,034.71801,045.6060611,66721,318,756639,562,694?25-A평형(59,9501)21층 이상12545.36674,311.32504,356.6917622,50321,696,4292,712,053,670?25-B평형(59.9431)21층 이상7126.06962,448.54152,474.6111622,50321,696,5191,540,452,850?34-A평형(84.9523)21층 이상394189.741419,256.710619,446.4520622,06230,702,78912,096,898,806?34-B평형(84.9035)21층 이상17484.33448,499.34328,583.6776622,06230,687,2405,339,579,674?34-C평형(84.9952)21층 이상312150.597615,256.612815,407.2104622,06230,718,7189,584,240,108?합 계?1,130514.497051,491.395152,005.8921??32,345,603,619?
이를 기초로 계산한 입주자모집공고 당시 주택공급면적(지상면적)을 기준으로 한 건축공사비와 지하층 건축비를 모두 포함하여 산정한 이 사건 아파트의 각 주택형별 세대당 표준건축비는 아래 [표] 기재와 같다.
【단위: 원】
주택형별층별세대수세대당 표준건축비지상 공사비지하 공사비합계49.54795층 이하2472,444,54818,033,99290,478,54059,9501(A-1)11층-20층3082,247,17221,318,756103,565,92859,9501(A-2)21층 이상12583,704,22421,696,429105,400,65359.9431(B)21층 이상7184,683,03521,696,519106,379,55484.9523(A)21층 이상394110,988,50030,702,789141,691,28984.9035(B)21층 이상174111,703,77230,687,240142,391,01284.9952(C)21층 이상312111,243,74230,718,718141,962,460
나) 가산하는 항목
⑴ 주택임대 보증수수료 및 주택성능등급에 따른 가산비용
이 사건 별표 제2호 라목 1)의 다)항은 주택사업자가 해당 주택의 시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증수수료를 표준건축비에 포함할 수 있는 것으로 정하고 있고, 같은 별표 제2호 라목 1)의 바), ⑷항 및 「구 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙(2013. 6. 28. 국토교통부령 제16호로 개정되기 전의 것)」 [별표 1의3] 제3호는 주택성능등급을 인정받은 공동주택의 경우 지상공사비 중에서 그 등급 점수에 따라 일정한 비율로 산출한 금액을 건축비에 가산할 수 있는 비용으로 규정하고 있다.
이 사건 아파트의 주택단지 전체 주택공급면적은 120,088.6308㎡, 각 주택형별 주택공급면적(주거전용면적과 공용면적) 및 각 세대당 건축비 중 지상공사비는 아래 [표]의 해당란 기재와 같은 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제1, 24호증, 을 제4, 5호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 주택사업자인 피고가 이 사건 아파트의 분양에 필요하여 납부한 보증수수료는 619,987,000원이며, 피고는 입주자모집공고 이전인 2012. 8. 10. 이 사건 아파트의 주택성능등급 인정에 따른 항목별 점수로 합계 109점을 받았는데, 이에 따라 건축비에 가산할 수 있는 주택성능등급에 따른 가산비용의 적용 요율이 4%인 사실을 인정할 수 있다.
(주19) 피고가 입주자모집공고 승인신청 당시 남양주시장에게 제출한 이 사건 아파트의 건설원가 산출 내역(갑 제24호증)에는 주택임대보증 수수료가 아래 [표] 기재와 같이 607,528,130원으로 기재된 사실을 알 수 있다. 그러나 구 임대주택법 시행규칙 [별표1] 제2호 라목 1)의 다)항에 의하면, 표준건축비에 포함할 수 있는 보증수수료는 주택사업자가 ‘납부한’ 보증수수료임을 명시적으로 규정하고 있으며, 당사자 사이에 피고가 실제 납부한 보증수수료를 기준으로 건축비를 산정하는데 다툼이 없으므로, 건설원가 산출 내역(갑 제24호증)이 아닌 피고가 납부한 보증수수료(을 제4호증)를 기준으로 건설원가 건축비를 계산한다.
이를 기초로 ① 이 사건 아파트의 주택단지 전체 주택공급면적(120,088.6308㎡)을 각 주택형별 주택공급면적(주거전용면적 및 공용면적)의 비율에 따라 산정하는 방식으로 계산한 각 세대당 주택임대 보증수수료와, ② 이 사건 아파트의 표준건축비 중 지상공사비의 4% 상당액을 각 주택형별로 산정한 주택성능등급에 따른 가산비용은 아래 [표] 기재와 같다.
【단위: ㎡, 원】
주택형별세대수(a)① 주택임대 보증수수료② 주택성능등급에 따른 가산비용주택공급면적(㎡)세대당 수수료(원)(주20)세대당 지상공사비(d)세대당 가산비용(원)(주21)주거전용면적 및 주거공용면적(b)소계(a×b=c)49.54792472.93321,750.3968376,53672,444,5482,897,78259,9501(A-1)3084.71232,541.3690437,34882,247,1723,289,88759,9501(A-2)12584.712310,589.0375437,34883,704,2243,348,16959.9431(B)7185.70296,084.9059442,46284,683,0353,387,32184.9523(A)394112.404844,287.4912580,317110,988,5004,439,54084.9035(B)174113.129219,684.4808584,057111,703,7724,468,15184.9952(C)312112.663335,150.9496581,652111,243,7424,449,750합계1,130?120,088.6308???
수수료(원)
가산비용(원)
⑵ 발코니 확장비용
㈎ 이 사건 별표 제2호 라목 1)의 바), ⑸항은 임대사업자가 발코니를 확장하는 주택인 경우에는 발코니 확장비용을 건축비에 가산할 수 있다고 규정하고 있다.
갑 제24, 25호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 피고는 이 사건 아파트의 각 주택형별로 거실, 침실 및 주방 등의 부분에 대하여 발코니 확장공사를 하였는데, 피고가 입주자모집공고 승인을 신청할 당시 ‘골조 및 마감’, ‘이중단열창’, ‘가구 및 인테리어’의 각 세부 항목별로 구분하여 산출한 발코니확장 공사비용은 아래 [표] 기재와 같은 사실을 인정할 수 있다.
(주22) 피고는 ‘발코니 섀시시공에 따른 금액’을 제외한 채 ‘골조 및 마감’, ‘가구 및 인테리어’의 각 공사비용만을 포함하여 발코니 확장공사비를 산출하였다.
발코니 확장공사비
【단위: ㎡, 원】
주택형별세대수(a)구분(㎡)각 주택형별 발코니 확장공사비(원/㎡)총공사비(원)(a×b×c=d)(천원 미만 버림)확장부분발코니 면적(b)창호 면적골조 및 마감 116,600원/㎡이중단열창 209,000원/㎡가구 및 인테리어소계(c)22평형(49.5479)24거실, 침실19.8025―1,142,972―1,362,3212,505,00060,120,00025-A평형(59,9501)30거실, 침실1,216.7952―1,958,320―4,647,2846,605,000198,150,00025-A평형(59,9501)125거실, 침실1,216.7952―1,958,320―4,647,2846,605,000825,625,00025-B평형(59.9431)71거실, 침실1,2, 주방/식당17.5255―2,043,473―4,897,0226,940,000492,740,00034-A평형(84.9523)394거실, 침실1,2, 주방/식당, 욕실222.6782―2,644,278―6,524,5099,168,0003,612,192,00034-B평형(84.9035)174거실, 안방, 침실1,2, 주방/식당, 복도28.1412―3,281,264―7,878,03511,159,0001,941,666,00034-C평형(84.9952)312거실, 침실1,2, 주방/식당17.9505―2,093,028―5,158,3697,251,0002,262,312,000합 계1,130???????9,392,805,000
㈏ 이에 대하여 피고는 이 사건 아파트의 발코니 확장공사로 넓어진 방의 내부 공간에 붙박이장과 드레스룸을 설치하였고, 이중단열창 시공까지 마쳤으므로, 「주택법」, 「주택법 시행령」, 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 등 관련 법령 및 국토교통부에서 마련하여 시행하고 있는 「공동주택 발코니 확장비용 심사참고기준」(갑 제22호증)의 취지에 따라, ‘골조 및 마감 공사비용’뿐만 아니라 ‘가구 및 인테리어 설치비용’과 ‘단열창 비용(209,000원/㎡)’도 발코니 확장공사비에 모두 포함시켜야 한다고 주장한다.
그러나 앞서 본 사실관계에다가 구 임대주택 관련 법령의 문언 내용 및 규정 체계 등을 종합하여 인정되는 아래와 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 아파트의 표준건축비에 가산할 수 있는 발코니 확장비용은 입주자모집공고 당시 산출된 ‘골조 및 마감공사비용(116,000원/㎡)’을 기준으로 산정하여야 하고, 그 밖에 피고가 주장하는 ‘가구 및 인테리어’와 ‘단열창’ 설치비용은 이 사건 아파트의 건축비에 가산할 수 있는 발코니 확장비용에는 포함되지 않는다고 봄이 상당하다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.
①구 임대주택법 시행령 제21조 제2항 후단은 ‘임대주택의 건설원가는 국토교통부령으로 정하는 산정기준에 따라 산출된 가격’으로 정하도록 규정하고 있고, 그 시행령의 위임을 받은 구 임대주택법 시행규칙 제9조 제2항과 이 사건 별표의 제2호 가목은 건설원가의 산정 항목인 ‘최초 입주자모집 당시의 주택가격’은 건축비 및 택지비를 기준으로 입주자모집 승인권자가 산정하도록 규정하고 있다. 건설원가의 산정 시기와 산정 주체에 관한 규정들은 최초 입주자모집공고 당시를 기준으로 입주자모집 승인권자가 산정한 주택가격을 건설원가의 산정 기준으로 삼고 있음을 분명히 하고 있고, 나아가 ‘최초 입주자모집 당시의 주택가격’의 산정 항목인 건축비에 관하여 이 사건 별표 제2호 라목 1)의 가)항에서 그 상한 가격을 국토교통부장관이 따로 고시하는 표준건축비로 제한하고 있다. 이러한 건설원가의 산정 규정에 따르면 표준건축비를 초과하지 않는 범위 내에서 입주자모집 승인권자가 승인한 건축비를 건설원가에 반영하도록 규정하고 있을 뿐, 실제 건축비 그대로를 건설원가에 반영하도록 규정하고 있지 않다.
② 입주자모집 승인권자가 ‘최초 입주자모집 당시의 주택가격’을 승인하는 시점은 이 사건 아파트의 건축이 시작되는 시기로서 그 시점에서 실제 건축비를 산출하는 것은 불가능하므로, 표준건축비 고시에서 정한 표준건축비의 범위 내에서 ‘최초 입주자모집 당시의 주택가격’을 산정할 수밖에 없고, 이 사건의 경우에도 실제로 표준건축비 자체를 적법한 건축비로 산정하였다. 다만, 앞서 본 바와 같이 주택사업자가 해당 주택의 시공 및 분양에 필요하여 실제로 납부한 보증수수료는 표준건축비에 포함할 수 있는데[이 사건 별표 제2호 라목 1)의 다)항 참조], 이는 ‘입주자모집공고 승인일부터 건물소유권보존등기일까지’를 그 보증기간으로 삼고 있는 ‘주택임대보증’의 성격상 입주자모집공고 승인일 이전에 이미 그 금액이 확정되어 있기 때문인 것으로, 이를 발코니 확장비용에도 그대로 적용할 수 없다.
③ 임대주택 관련 법령은 공공건설임대주택의 준공 이후 실제 건축비를 기준으로 건설원가를 다시 산정하여 이를 토대로 입주 단계에서 임대보증금을 조정하도록 하는 규정을 두고 있지 않다. 만약 입주자모집 승인 이후에 공공건설임대주택의 준공시마다 실제 건축비를 기준으로 건설원가를 다시 산정할 수 있고, 이를 토대로 정당한 전환임대보증금을 증액 또는 감액할 수 있다면 적법한 승인과정을 거쳐 체결된 임대차계약관계의 법적 안정성이 훼손될 우려가 있다.
④ 피고가 제시하고 있는 「공동주택 발코니 확장비용 심사참고기준」(갑 제22호증) 은 분양가상한제의 시행으로 사업수익이 줄어들 것을 우려한 주택사업자들이 추가선택품목인 발코니 확장에 대한 비용을 과다 책정하여 실질 분양가를 높이고 있다는 지적이 제기됨에 따라, 입주자의 권익을 보호하고 분양가상한제의 실효성을 높이고자 마련되어 분양가심사위원회의 심사단계에서 활용토록 한 것으로, 이는 임대주택 관련 법령에서 정하고 있는 정당한 전환임대보증금의 산정과는 그 취지를 달리하는 것이어서, 위와 같은 심사참고기준을 근거로 피고가 주장하는 ‘단열창 설치비용’이 정당한 전환임대보증금의 산정을 위한 건설원가인 건축비에 가산된다고 볼 수 없다. 나아가 이 사건 아파트는 분양가 심사대상이 아닐 뿐만 아니라, 사업계획승인권자인 남양주시장이 입주자모집 승인 당시 발코니 확장에 대한 세부 공사비를 검토한 바 없으며, 피고가 작성하여 남양주시장에게 제출한 ‘발코니 확장비용 심사기준에 따른 확장공사비 산출내역(갑 제25호증)’에도 ‘단열창 설치비용’이 발코니 확장공사비에서 제외되어 있다.
⑤ 이 사건 별표 제2호 라목 1) 건축비 중 바)의 ⑴, ⑸항에서, 임대사업자가 발코니 섀시를 한꺼번에 시공하는 주택인 경우 표준건축비의 100분의 5 이내에서 드는 비용을 건축비에 가산할 수 있으나, 임대사업자가 발코니를 확장하는 주택인 경우 발코니 확장비용에는 위 발코니 섀시 시공에 따른 비용을 제외하도록 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 건축비에 가산할 수 있는 발코니 확장비용은 원칙적으로 발코니 확장공사에 직접적으로 필요한 골조 및 마감 공사에 필요한 비용 등을 의미한다고 보아야 한다. 여기에 발코니 확장이나 확장공간의 효율적인 이용과 관련이 없는 가구 및 인테리어 설치비용까지 모두 발코니 확장비용에 포함된다고 보는 경우 건축비에 가산할 수 있는 비용이 무분별하게 확장될 우려가 있고, 이는 건축비에 가산할 수 있는 항목을 구체적이고 개별적으로 특정하여 자의적인 확대를 방지하는 임대주택 관련 법령의 취지에도 반한다. 피고가 이 사건 아파트의 발코니에 일괄적으로 설치하였다고 주장하는 붙박이장과 드레스룸은 발코니 확장공간이 아닌 확장공사로 넓어진 방의 내부 공간에 설치했다는 것이어서 발코니 확장공사에 필요한 비용으로 볼 수 없고, 발코니 확장공간의 효율적인 이용과 관련이 있다고 단정할 수도 없다.
㈐ 결국 이 사건 아파트의 주택가격 산정의 기준이 되는 건축비에 가산할 수 있는 발코니 확장비용은 각 주택형별로 ‘발코니 확장면적’에 ‘골조 및 마감 공사비용의 단가인 116,600원/㎡’을 곱하는 방식으로 산출되는 금액과 같다(상기 [표]의 ‘각 주택형별 발코니 확장공사비(원/㎡)란’ 항목 중 ‘골조 및 마감 공사비용란’ 기재 참조).
다) 소결
따라서 정당한 전환임대보증금을 산정하기 위하여 이 사건 아파트의 건설원가 중 각 세대당 건축비를 주택형별로 구분하여 계산하면, 아래 [표]에서 보는 바와 같이 세대당 표준건축비(지상 및 지하 공사비)에 주택임대보증수수료, 주택성능등급에 따른 가산비용 및 발코니 확장비용(골조 및 마감 공사비용)을 합한 금액과 같다.
세대당 건축비(단위: 원)주택형별세대당 표준건축비(a)(지상 및 지하 공사비)가산하는 금액세대당 건축비 합계(a+b+c+d=e)주택임대 보증수수료(b)주택성능등급에 따른 가산비용(c)발코니확장비용(골조,마감)(d)49.547990,478,540376,5362,897,7821,142,97294,895,83059.9501(A-1)103,565,928437,3483,289,8871,958,320109,251,48359.9501(A-2)105,400,653437,3483,348,1691,958,320111,144,49059.9431(B)106,379,554442,4623,387,3212,043,473112,252,81084.9523(A)141,691,289580,3174,439,5402,644,278149,355,42484.9035(B)142,391,012584,0574,468,1513,281,264150,724,48484.9952(C)141,962,460581,6524,449,7502,093,028149,086,890
3) 건설원가의 구성요소인 택지비
가) 택지 감정평가가격
⑴ 이 사건 별표 제2호 라목 2)의 나)항은, 임대사업자가 취득 또는 보유하고 있는 사업자보유택지의 경우에는 최초 입주자모집공고 전에 사업자의 비용부담으로 사업계획승인권자가 두 곳의 감정평가법인에게 의뢰하여 감정평가한 가격의 산술평가가격을 임대주택의 가격산정의 기준이 되는 택지비로 정하고 있다.
피고가 이 사건 대지인 남양주시 (주소 1 생략) 외 37필지를 보유하고 있는 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제14, 24호증, 을 제12호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 사업계획승인권자인 남양주시장은 2012. 7. 19. ㈜태평양감정평가법인과 ㈜중앙감정평가법인에게 이 사건 아파트의 분양가격산정을 위한 택지비 감정평가를 의뢰하였으며, 위 두 곳의 감정평가법인은 이 사건 아파트의 전체 사업부지 대상면적(94,233㎡) 중에서 제외지(31,921.2㎡), 근린생활시설부지(553.3㎡), 기반시설인 도로부지(3,838.5㎡) 및 근린공원부지(10,003㎡)를 제외한 분양대상토지 면적(47,917㎡)만을 평가대상으로 삼아 택지조성이 완료된 상태를 상정하여 2012. 7. 19.자 기준으로 가액을 평가하였고, 그 결과 택지가격을 각 163,876,140,000원 및 166,751,160,000원으로 산출한 사실을 인정할 수 있으므로, 이 사건 아파트의 택지비는 위 각 감정평가가격의 산술평균가격인 165,313,650,000원[＝(163,876,140,000원＋166,751,160,000원)÷2]이라고 할 것이다.
⑵ 이에 대하여 원고들은, 2012. 12.경 이 사건 아파트의 담보대출을 위해 작성된 감정평가서(갑 제16호증)에는 택지비 감정평가서상 대지면적(47,917㎡)과 달리 공부상 대지면적이 47,938㎡로 조사되어 있고, 당초 이 사건 대지는 토지개발사업에 따라 1필지로 합병하여 택지조성이 되기로 하였으며 이에 2014. 12. 4. 지적확정측량 이후 이를 토대로 1필지의 새로운 지번까지 부여되었음에도, 이 사건 대지에 대하여 새로운 지번의 지적공부가 존재하지 않으므로, 결국 택지비 감정평가서상 대지면적(47,917㎡)이 아닌 토지대장(갑 제19호증)에 근거하여 원고등이 직접 확인한 대지면적(47,384.7㎡)을 기준으로 택지 감정평가가격을 산출해야 한다고 주장한다.
살피건대, 앞서 든 증거들과 갑 제15호증, 을 제6 내지 9호증의 각 기재, 이 법원의 남양주시장에 대한 2019. 7. 4.자 사실조회결과 및 변론 전체의 취지에 의하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. ① 2014. 12. 5. 이 사건 대지에 대한 지적확정측량 결과, 이 사건 대지의 종전 지번인 ‘남양주시 (주소 3 생략) 외 37 필지 합계 47,938㎡’는 새로 확정된 지번인 ‘남양주시 (주소 2 생략) 대 48,470.3㎡’로 변경되었고, 남양주시장은 2015. 10. 23.경 이 사건 대지의 확정면적이 48,470.3㎡임을 확인한 후 지적확정측량에 따른 예정 지번 변경을 통지하였다(‘(주소 2 생략)’에서 ‘(주소 4 생략)’로 변경됨). ② 이 사건 아파트에 관한 사용검사확인증과 건축물대장에는 대지 면적이 48,470.3㎡으로 기재되어 있고, 건설원가 산출내역 및 입주자모집공고에도 이 사건 대지의 면적이 48,470.3㎡(아파트 47,917.0㎡, 상가 553.3㎡)으로 명시되어 있다. ③ 피고는 2015. 6. 1. 이 사건 대지에 대한 토지개발사업 시행을 신고하였음에도, 이후 토지개발사업 완료신고서를 제출한 바 없어, 이 사건 대지의 종전지번의 토지대장 및 지적도가 폐쇄되지 않았고, 확정될 토지의 지적공부도 새로이 작성되지 않았다. 다만, 그 이후에도 이 사건 대지는 분할된 이력이 없어 그에 따른 사업부지의 면적이 감소된 바 없으며 지적확정측량성과도 유효하게 남아 있다.
위 각 사실에 의하여 알 수 있는 이 사건 대지의 토지개발사업 진행 경과 및 지적확정측량결과 등에 비추어 보면, 앞서 본 바와 같이 이 사건 대지 면적(48,470.3㎡)에서 근린생활시설인 상가 부분 면적(553.3㎡)을 제외한 나머지 분양대상토지 면적(47,917㎡)을 기준으로 택지 감정평가가격을 산정함에 있어서 어떠한 잘못이 있다고 볼 수 없고, 나아가 이 사건 아파트의 택지비를 원고등이 주장하는 바와 같이 이 사건 대지의 종전 지번에 대한 공부상 기재에 따라 산출해야 할 합리적 근거도 찾기 어려우므로, 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.
나) 가산하는 항목
⑴ 간선시설 설치 비용
이 사건 별표 제2호 라목 2)의 라) ⑴항은, 사업자 보유택지의 경우 「주택법」 제23조에 따라 사업시행자가 부담하는 간선시설의 설치 비용을 건설원가인 택지비에 가산할 수 있는 비용으로 정하면서, 감정평가가 가능한 항목은 감정평가에 포함하여 감정평가하고, 감정평가가 곤란한 항목은 사업계획승인권자가 사정하여 가산하도록 규정하고 있다.
갑 제40, 41호증, 을 제7, 12, 13호증의 각 기재, 이 법원의 남양주시장에 대한 2019. 12. 17.자 사실조회결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 피고는 이 사건 주택건설사업계획에 따라 남양주시 (주소 5 생략) 외 12필지 면적 합계 4,002㎡에 중로 2-1호선(폭원 15m 및 연장 220m, 이하 ‘이 사건 도로’라 한다)을 설치한 사실, 입주자모집공고 당시(2013. 4. 5.)를 기준으로 한 기반시설의 표준시설비용은 71,000원/㎡, 도로의 단위당 표준조성비는 149,000원/㎡이며, 그 이후에는 위 각 비용 중 도로의 표준조성비가 150,000원으로 증액된 사실을 각 인정할 수 있다.
이와 관련하여 피고는 이 사건 도로는 주택건설사업계획 중 ‘부지를 제공하여 설치하는 시설’로서 사업계획승인권자인 남양주시장으로부터 도시계획시설(도로)사업 시행자 지정을 받아 설치한 것으로, 그 설치 비용은 구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13782호로 개정되기 전의 것) 제23조에 따라 사업시행자가 부담하는 ‘간선시설 설치 비용’에 해당하므로, 이를 건설원가인 택지비에 가산해야 한다고 주장한다.
그러나 앞서 본 사실관계에 더하여, 임대주택 관련 법령의 문언 내용 및 규정 체계 등에 비추어 알 수 있는 아래와 같은 사정을 종합해 보면, 피고가 주장하는 이 사건 도로의 설치 비용은 이 사건 아파트의 정당한 전환임대보증금을 산정하기 위한 건설원가인 택지비에는 가산할 수 없다고 봄이 타당하다. 따라서 피고의 이 부분 주장도 이를 그대로 받아들일 수 없다.
① 이 사건 별표 제2호 라목은 임대주택 가격산정의 기준이 되는 건축비와 택지비에 가산할 수 있는 항목을 정하면서, 건축비와 달리 택지비의 경우에는 ‘공공택지’와 ‘사업자보유택지’를 구분한 후, 그 중 사업자보유택지의 택지비에 가산할 있는 항목은 ‘감정평가가 가능한 항목은 감정평가에 포함하여 감정평가하고, 감정평가가 곤란한 항목은 사업계획승인권자가 사정하여 가산할 수 있다’고 규정하면서 택지비에 가산할 수 있는 비용 및 그 비용의 산출방법을 제한하고 있다.
② 사업계획승인권자인 남양주시장은 감정평가법인에게 이 사건 아파트의 공동주택분양가격 산정을 위한 택지비 감정평가(갑 제14호증)를 의뢰하면서 그 평가 대상이 되는 택지를 주택분양대상이 되는 토지면적인 이 사건 대지(47,917㎡)로 특정하였고, 피고가 주장하는 간선시설인 이 사건 도로를 포함시키지 않았다.
③ 이 사건 아파트의 입주자모집 승인신청 당시 작성된 건설원가 산출 내역(갑 제24호증) 중 택지비 항목을 살펴보더라도, 택지 감정평가금액 및 감정평가수수료만 포함되어 있을 뿐, 간선시설 설치 비용은 택지비에 가산되어 있지 않다.
(주26) ■ 건설원가 산출 내역(갑 제24호증)
④ 피고는 국토교통부에서 고시한 ‘기반시설 표준시설비용 및 기반시설별 단위당 표준조성비’에 근거하여 이 사건 도로의 설치 비용을 택지비에 가산해야 한다고 주장하나, 임대사업자가 사업자보유택지에 주택건설 사업계획승인을 받아 임대주택을 건축함에 있어서 위 국토교통부 고시에서 정하고 있는 비용에 의한 간선시설 설치 비용을 택지비에 가산할 수 있는 임대주택 관련 법령상의 근거를 찾을 수 없다.
⑵ 감정평가수수료
㈎ 이 사건 별표 제2호 라목 2)의 라)항에서는, 사업자 보유택지의 경우 ① 간선시설의 설치 비용, ② 진입도로의 개설에 편입되는 사유지의 감정평가 가격 및 ③ 지장물의 철거 비용 이외에도 ④ 그 밖에 택지와 관련된 것을 증명할 수 있는 비용은 택지비에 가산할 수 있다고 규정하고 있다.
사업계획승인권자인 남양주시장이 입주자모집공고 이전에 두 곳의 감정평가법인에게 피고가 보유하는 이 사건 대지의 감정평가를 의뢰하였고, 입주자모집 승인신청 당시 산출된 택지비 총액에는 이 사건 대지의 감정평가금액 이외에 감정평가수수료도 택지비 총액에 포함되어 있는 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제1, 14, 24호증, 을 제2호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 피고는 임대사업자로서 이 사건 아파트의 택지비 산정을 위한 감정평가수수료로 149,430,000원을 지출한 사실을 인정할 수 있다.
㈏ 이에 대하여 원고들은, 이 사건 아파트와 같은 공공건설임대주택의 경우 분양가상한제가 적용되는 주택과 달리 임대주택 관련 법령에서 ‘그 밖에 택지와 관련된 것을 증명할 수 있는 비용’만을 택지비에 가산할 수 있는 항목으로 규정하고 있을 뿐 '감정평가수수료‘를 택지비에 가산할 수 있다는 명시적 규정이 없으므로, 위 감정평가수수료는 건설원가인 택지비에 포함되어서는 안 된다고 주장한다.
그러나 앞서 본 사실관계에 더하여, 임대주택 관련 법령의 내용 등을 종합하여 인정되는 아래와 같은 사정들에 비추어 보면, 감정평가수수료는 이 사건 아파트의 건설원가를 산정하기 위하여 사업자보유택지를 감정하는데 지출한 비용으로 구 임대주택법 시행규칙이 정한 ‘택지와 관련된 것을 증명할 수 있는 비용’에 해당한다고 볼 수 있으므로, 이와 다른 전제에 서 있는 원고들의 위 주장은 이유 없다.
① 분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정방법과 관련하여, 구 주택법(2013. 6. 4. 법률 제11871호로 개정되기 전의 것) 제38조의2 제2항은 공공택지 외의 택지에서 주택을 공급하는 경우의 택지비를 ’관련 법률에 따라 감정평가한 가액에 국토교통부령으로 정하는 택지와 관련된 비용을 가산한 금액’으로 정하고 있고, 구 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙(2013. 6. 28. 국토교통부령 제16호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항은 공공택지 외의 택지 감정평가 가액에 가산하는 비용으로 감정평가수수료를 규정하고 있다. 위와 같이 분양가상한제 적용주택에 관한 법령에서 택지비의 가산항목으로 감정평가수수료를 열거하고 있는 반면, 공공건설임대주택에 관한 법령에서는 주택가격 산정을 위한 택지비 항목으로 감정평가수수료를 구체적으로 명시하고 있지 않다고 하더라도, ‘분양가상한제 적용주택’과 ‘공공건설임대주택’의 택지비 가산항목으로 감정평가수수료를 달리 취급해야 할 만한 합리적인 근거가 없는 이상, 위와 같은 법령 규정의 형식적인 차이만으로 공공건설임대주택에 있어서 감정평가수수료가 택지비 가산항목에서 제외된다고 단정할 수 없으며, 이 사건 별표 제2호 라목 2)항에서 감정평가수수료가 명시되어 있지 않다는 이유만으로 감정평가수수료를 택지비 가산항목에 포함시키지 않고자 하는 입법자의 의사가 있었다고 해석하기도 어렵다.
② 이 사건 대지에 관한 감정평가수수료는 앞서 본 바와 같이 사업계획승인권자인 남양주시장이 주택가격 산정을 위해 감정평가법인에게 감정평가를 의뢰함으로써 발생한 비용으로 임대사업자인 피고가 임의로 지출한 비용이 아니며, 관련 법령에 근거하여 임대주택의 주택가격을 산정을 위해 불가피하게 발생한 것으로 ‘택지’와 관련되어 있는 비용으로 볼 수 있다.
㈐ 결국 이 사건 아파트의 택지비 산정을 위한 감정평가수수료 149,430,000원은 ‘택지와 관련된 것을 증명할 수 있는 비용’으로 건설원가인 택지비에 포함시켜 산출함이 타당하다.
다) 소결
따라서 이 사건 아파트의 정당한 전환임대보증금 산정의 기초가 되는 택지비는 합계 165,463,080,000원(＝ 택지 감정평가가격 165,313,650,000원 ＋ 감정평가수수료 149,430,000원)이다. 한편, 택지비 산정의 기초가 된 이 사건 아파트의 분양대상 면적이 47,917㎡인 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제1, 24호증, 을 제2호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면 이 사건 아파트의 각 주택형별 세대별 대지지분은 아래 [표]의 해당란 기재와 같으므로, 이에 따라 산정된 이 사건 아파트의 1㎡당 택지비는 3,453,119원(= 165,463,080,000원 / 47,917㎡)이며, 각 주택형별 세대당 택지비는 아래 [표] 해당란 기재와 같다.
세대당 택지비
【단위: ㎡, 원】
주택형별(주거전용면적)세대수(a)대지지분(㎡)(주28)1㎡당 택지비(d)세대당 택지비(e)(주29)주택형별 전체 택지비(a×e)비고세대별 대지지분(b)전체 대지지분(a×b=c)22평형(49.5479)2426.5271636.65043,453,11991,601,3562,198,432,544?25-A평형(59,9501)3032.0963962.8893,453,119110,832,3553,324,970,650?25-A평형(59,9501)12532.09634,012.03753,453,119110,832,35513,854,044,375?25-B평형(59.9431)7132.09262,278.57463,453,119110,819,4137,868,178,323?34-A평형(84.9523)39445.482117,919.94743,453,119157,055,00861,879,673,152?34-B평형(84.9035)17445.45607,909.3443,453,119156,964,78927,311,873,286?34-C평형(84.9952)31245.505014,197.563,453,119157,134,31949,025,907,528?합 계1,130?47,917.0029??165,463,079,858?
대지지분(㎡)
택지비(e)
4) 국민주택기금 융자금
을 제4, 15호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, 피고가 이 사건 주택건설 사업계획을 추진하는 과정에서 최초 입주자모집 내지 임대차계약 체결 당시를 기준으로 주식회사 우리은행으로부터 대출을 받은 이 사건 아파트의 각 세대별 국민주택기금 융자금은 주택형별로 60㎡ 이하 세대의 경우 63,000,000원[= (세대별 대출한도 17,500,000,000원 - 추가대출 예정금액 1,750,000,000원) / 250세대], 60㎡ 초과 세대의 경우 81,000,000원[= (세대별 대출한도 79,200,000,000원 - 추가대출 예정금액 7,920,000,000원) / 880세대]인 사실을 인정할 수 있다.
이에 대하여 원고들은, 정당한 전환임대보증금 산정을 위해 건설원가에서 공제되는 국민주택기금 융자금은 각 세대별로 실제 대출을 받은 금액이 아닌 세대별 대출한도( (주택형별로 60㎡ 이하 세대의 경우 70,000,000원, 60㎡ 초과 세대의 경우 90,000,000원)를 기준으로 삼아야 한다고 주장한다.
그러나, 앞서 본 사실관계에 더하여, 구 임대주택 관련 법령의 문언 및 규정 취지 등을 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사정에 비추어 보면, 정당한 전환임대보증금 산정을 위한 국민주택기금 융자금은 이 사건 아파트의 최초 입주자모집 내지 임대차계약 체결 당시를 기준으로 실제 실행된 대출금액에 의하여 산정되어야 하고, 대출한도금액이나 추가대출 예정금액을 모두 포함하여 산정할 수는 없다고 봄이 상당하다. 따라서 원고들의 이 부분 주장도 이를 그대로 받아들일 수 없다.
① 앞서 본 바와 같이 최초의 임대보증금은 ‘건설원가’에서 ‘국민주택기금 융자금’을 공제한 금액인 정당한 전환임대보증금을 초과할 수 없다. 여기서 ‘건설원가’란 최초 입주자모집 당시의 주택가격을 의미하는데, 임대시작일과 분양전환 당시의 각 정기예금 이자율로 산출되는 ‘자기자금이자’는 최초 임대보증금을 산정할 당시에는 발생할 여지가 없어 건설원가에서 이를 고려하지 않고 있다. 위와 같은 취지에서 정당한 전환임대보증금을 산정함에 있어서도 최초 입주자모집 이후에 그 실행 여부가 명확하지 않은 국민주택기금 융자금의 대출한도액 전액을 공제대상으로 삼기는 어렵다.
②구 임대주택법 시행령 제21조 제2항은 국토교통부장관이 표준임대보증금 및 표준임대료를 산정할 때에는 ‘임대주택과 그 부대시설에 대한 건설원가’를 비롯하여 ‘국민주택기금의 융자금에 대한 지급이자’ 등을 고려하여야 한다고 규정하고 있다. 여기서 ‘지급이자’란 대출이 실행된 융자금에 대한 이자를 의미한다고 볼 때, 표준임대보증금 및 표준임대료를 산정함에 있어서 실제 대출이 실행된 국민주택기금 융자금을 고려하는 것과 마찬가지로 정당한 전환임대보증금 산정을 위한 공제항목인 국민주택기금 융자금 역시 대출한도금액이 아닌 대출실행금액이라고 해석함이 타당하다.
③ 이 사건 아파트의 경우 각 주택형별로 60㎡ 이하 세대의 경우 63,000,000원, 60㎡ 초과 세대의 경우 81,000,000원의 국민주택기금 융자금의 대출이 실행되었을 뿐이고, 그 후 임대보증금의 증액이 이루어지는 과정에서 추가적인 대출이 이루어진바 없다.
5) 이 사건 아파트의 정당한 전환임대보증금
앞서 본 건축비와 택지비를 반영하여 이 사건 아파트의 각 주택형별로 건설원가를 계산하고 임대주택 관련 법령이 정한 바에 따라 국민주택기금 융자금을 공제하여 계산한 ‘정당한 전환임대보증금’의 상한액은 아래 [표]의 각 해당란 기재 금액이라고 할 것이다.
【단위: 원】
주택형별(주거전용면적)건설원가국민주택기금 융자금(b)정당한 전환 임대보증금(a-b)건축비택지비합계(a)22평형(49.5479)94,895,83091,601,356186,497,18663,000,000123,497,18625-A평형(59,9501)109,251,483110,832,355220,083,83863,000,000157,083,83825-A평형(59,9501)111,144,490110,832,355221,976,84563,000,000158,976,84525-B평형(59.9431)112,252,810110,819,413223,072,22363,000,000160,072,22334-A평형(84.9523)149,355,424157,055,008306,410,43281,000,000225,410,43234-B평형(84.9035)150,724,484156,964,789307,689,27381,000,000226,689,27334-C평형(84.9952)149,086,890157,134,319306,221,20981,000,000225,221,209
결국 원고등이 이 사건 임대차계약에 따라 지급한 임대보증금 중 위 ‘정당한 전환임대보증금’을 초과한 부분은 무효이므로, 원고등은 피고에게 위와 같이 초과 지급한 보증금 상당액에 대하여 부당이득으로 그 반환을 구할 수 있다.
다. 피고의 상계항변
1) 주장 요지
설령 이 사건 임대차계약의 임대보증금 중 정당한 전환임대보증금을 초과하는 부분이 무효라고 하더라도, 건물임대차에서 임대보증금은 임대차기간 동안의 차임채권이나 손해배상채권 등을 담보할 뿐만 아니라, 임대차계약상 차임 조건의 일부를 구성하고 있어 차임과는 일체불가분의 결합(교환)관계를 갖고 있는 점, 원고등은 이 사건 입주자모집공고상 전환임대료 상당의 임대료마저 부담하지 않기 위하여 이 사건 임대차계약을 체결한 점, 감액되는 임대보증금에 상응하는 만큼의 월 차임이 발생한다고 보는 것이 건전한 상식과 거래관념 내지 사회통념에 부합하는 점 등을 고려하면, 계약조건으로 정한 전환임대보증금 액수가 법률에 위반하여 그 초과 부분이 무효인 것을 원고등과 피고가 알았을 경우의 가정적 의사는 ‘임대보증금은 법률이 허용하는 최대 전환임대보증금으로 하되 법률규정에 따라 감액되는 임대보증금 부분에 대하여는 그에 상응하는 임대료를 지급하는 것’이라고 봄이 타당하다(대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결 참조). 따라서 이 사건 임대차계약의 당사자들이 그 초과하는 부분이 무효임을 알았을 경우의 가정적 의사에 따라, 또는 원고등이 피고에게 아래와 같은 월 임대료 상당을 지급했어야 함에도 이를 지급하지 않고 부당이득을 얻었다고 할 것이므로, 임차인인 원고등은 피고에게 정당한 전환임대보증금을 초과하여 무효인 부분의 임대보증금에 상응하는 월 임대료(= 초과 임대보증금 × 정기예금 이자율 3.4% / 12개월)를 지급할 의무가 있다. 결국 피고는 2020. 1. 16.자를 기준으로 계산한 예비적 항소금액표(별첨 예비적 항소금액표 참조) 기재 원고등에 대하여, 같은 표 상계내역란 기재 각 금액과 같은 월 임대료 채권 내지 그에 상당한 부당이득반환채권을 자동채권으로 하여 원고들 주장의 위 부당이득반환채권과 대등액에서 상계한다.
2) 판단
가)⑴ 법률행위가 강행법규에 위반되어 무효가 되는 경우에 그 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자 쌍방이 위와 같은 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정될 때에는 민법 제138조에 따라 다른 법률행위로서 효력을 가진다. 이때 다른 법률행위를 하였을 것인지에 관한 당사자의 의사는 법률행위 당시에 무효임을 알았다면 의욕하였을 가정적 효과의사로서, 당사자가 법률행위 당시와 같은 구체적 사정 아래 있다고 상정하는 경우에 거래관행을 고려하여 신의성실의 원칙에 비추어 결단하였을 바를 의미한다(대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다50308 판결 참조). 이는 그 법률행위의 경위, 목적과 내용, 무효의 사유 및 강행법규의 입법 취지 등을 두루 고려하여 판단할 것이나, 그 결과가 한쪽 당사자에게 일방적인 불이익을 주거나 거래관념과 형평에 반하는 것이어서는 안 된다(대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결 참조).
⑵ 위 법리에 비추어 보건대, 위 기초사실에서 인정한 사실에 더하여, 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 아래와 같은 사정을 종합해 보면, 피고가 주장하는 사정이나 제출한 증거들만으로는, 원고등이 이 사건 임대차계약 당시 합의 임대조건(조건-C)에 따라 지급한 임대보증금 중 관련 법령에서 정하고 있는 정당한 전환임대보증금의 상한액을 초과한 부분이 무효가 되어 임대보증금이 정당한 전환임대보증금의 상한액으로 감액되고 위 초과 부분을 부당이득으로 반환받게 되었다고 하더라도, 무효행위 전환이나 일부무효의 법리에 따라 임대보증금 중 무효로 된 부분이 정기예금이율에 기초한 전환율에 따라 임대료로 전환되거나, 정당한 전환임대보증금 상한액의 임대보증금과 전환임대료를 조건으로 하는 임대차계약으로 존속한다고 볼 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
㈎ 공공건설임대주택의 임대차계약에서 법정 방식에 의한 임차인의 동의 절차를 거칠 경우에는 표준임대보증금과 표준임대료를 기준으로 그 금액의 상호전환을 하여, 임대보증금은 표준임대보증금을 초과하는 금액으로 하고 월 임대료는 임대보증금 차액에 정기예금이율을 적용한 금액만큼 차감하여 표준임대료에 미달하는 금액으로 정할 수 있다. 다만, 절차상 위법이 있어 전환임대보증금 및 전환임대료를 조건으로 하는 임대차계약이 강행법규 위반으로 무효가 되는 경우에는 표준임대보증금과 표준임대료를 조건으로 하는 임대차계약으로 전환된다고 볼 수 있다. 그러나 원고들은 절차상 위법을 전제로 표준임대보증금을 초과하는 임대보증금 부분의 반환을 구하는 것이 아니라, 관련 법령에서 전환임대보증금을 포함하여 최초의 임대보증금은 ‘건설원가에서 국민주택기금 융자금을 차감한 금액’을 초과할 수 없도록 규정하고 있음에도, 이 사건 임대차계약상 합의 임대조건(조건-C)에 의한 임대보증금이 위와 같은 정당한 전환임대보증금의 상한액을 초과하고 있음을 이유로, 그 초과 부분의 반환을 구하고 있다(이와 같은 점에서 피고가 근거로 제시하고 있는 위 대법원 2013다42236 판결의 사안과도 구체적 사실관계를 달리한다).
㈏ 관련 법령에서 정당한 전환임대보증금의 상한액은 ‘건설원가에서 국민주택기금 융자금을 차감한 금액’으로 제한하고 있고, 표준임대보증금은 위 상한액의 100분의 50에 해당하는 금액으로 정하고 있는 반면, 임대료의 경우에는 당해 주택에 대한 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 제세공과금, 기금이자, 자기자금이자를 합한 금액을 표준임대료로 규정하고 있을 뿐, 정당한 전환임대료의 상한액이나 하한액 등의 기준에 대하여는 별도로 규정하고 있지 않다. 또한, 이 사건 임대차계약에 있어서는 그 계약체결과정에서 원고등에게 합의 임대조건(조건-C) 이외에 ‘표준임대보증금 및 표준임대료(조건-A)’, ‘전환임대보증금 및 전환임대료(조건-B)’ 등의 임대조건이 제시된 바 있으므로, 임대사업자와 임차인이 임대보증금 중에서 정당한 전환임대보증금의 상한액을 초과한 부분이 무효일 경우 구체적으로 어떤 임대 조건으로 임대차계약을 체결할 것을 의욕하였으리라고 볼 수 있는지 명확하지 않은데다가, 위 상한액의 초과 부분이 정기예금이율에 기초한 전환율에 따라 임대료로 전환된다고 단정하거나 그와 같은 법적 효과가 발생한다고 인정할 만한 근거도 부족하다.
㈐ 임대보증금은 임대차계약이 종료될 때 임대인이 미지급 차임 등을 공제한 후 임차인에게 반환하여야 하는 돈으로, 임대사업자는 보증금을 받아 보유함으로써 금융이익 등의 운용이익을 취득한다고 볼 수 있다. 이 사건 임대차계약에 있어서도 피고는 임대보증금에 대한 금융이익을 고려하여 원고등에게 금융기관 대출을 알선해 주면서 합의 임대조건(조건-C)에 따라 전환임대보증금의 상한액을 초과하는 보증금을 수령하였고, 원고등은 피고가 알선하는 금융기관으로부터 대출을 받아 임대보증금을 마련하고 그에 대한 이자를 부담해 왔다. 위와 같은 상황에서 피고가 주장하는 바와 같이 임대보증금 중 정당한 전환임대보증금의 상한액을 초과하는 부분에 대하여 정기예금이율에 따른 임대료채권을 인정한다면, 피고는 위와 같이 상한액을 초과하는 임대보증금 부분에 대한 금융이익을 보유하면서 그에 대한 월 임대료까지 지급받게 되는 반면, 원고등은 정당한 전환임대보증금의 상한액을 초과하는 임대보증금을 마련하기 위한 대출이자를 지급하고, 나아가 위 초과 부분에 대한 월 임대료의 지급의무까지 부담하는 부당한 결과가 초래된다.
나) 다음으로 원고등이 정당한 전환임대보증금을 초과하여 무효인 부분의 임대보증금에 상응하는 월 임대료 상당의 이득을 얻음으로써 피고에게 같은 액수의 손해를 가하여, 피고에게 위 임대료 상당을 반환할 의무가 있는지 여부에 관하여 살펴본다.
부당이득제도는 이득자의 재산상 이득이 법률상 원인을 결여하는 경우에 공평과 정의의 이념에 근거하여 이득자에게 그 반환의무를 부담시키는 것으로서, 특정한 당사자 사이에서 일정한 재산적 가치의 변동이 생기고 그것이 일반적·형식적으로는 정당한 것으로 보이지만 그들 사이의 재산적 가치의 변동이 상대적·실질적인 관점에서 법의 다른 이상인 공평의 이념에 반하는 모순이 생기는 경우에 재산적 가치의 취득자에게 가치의 반환을 명함으로써 그와 같은 모순을 해결하려는 제도이다(대법원 2015. 6. 25. 선고 2014다5531 전원합의체 판결 참조). 따라서 부당이득의 성립 요건 중 ‘법률상 원인의 흠결’ 여부는 공평의 이념을 기초로 한 규범적 판단의 영역에 속하므로, 급부행위의 성질이나 급부자(손실자)의 해당 급부행위에 관한 책임과 의무 등 여러 사정을 고려하여 합리적으로 판단하여야 한다(대법원 2016. 1. 14. 선고 2015다219733 판결 참조).
임대주택법 등 관련 법령에 의하면, 이 사건 아파트와 같은 공공건설임대주택의 경우 최초의 임대보증금 및 임대료는 표준임대보증금과 표준임대료를 초과할 수 없고, 임차인의 동의가 있는 경우에는 임대차계약에 따라 상호전환할 수 있으나, 다만 이 경우에도 최초의 임대보증금은 해당 임대주택에 대한 건설원가에서 국민주택기금의 융자금을 뺀 금액을 초과할 수 없도록 규정하고 있으며, 이를 초과하는 최초 임대보증금에 관한 약정은 그 초과 부분에 한하여 사법적으로 무효라고 보아야 함은 앞서 본 바와 같다.
여기에 더하여, 위 2)의 가), ⑵항 중 ㈎ 내지 ㈐항에서 살펴본 이 사건 임대차계약의 체결 경위와 각 임대차계약이 정한 임대조건 및 피고가 상계항변의 자동채권으로 주장하는 월 임대료 상당의 채권이 원고별로 월 100,000원 가량에 불과한 점, 나아가 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모하기 위하여 제정된 임대주택법의 목적과, 임대사업자가 자의적으로 임대보증금과 임대료를 정하는 것을 방지하기 위하여 임대주택의 임차인의 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대조건에 관한 기준을 제한하고 있는 임대주택법령의 입법취지 등을 모두 종합하여 보면, 비록 원고등의 일부 임차인들이 임대보증금 중 정당한 전환임대보증금의 상한액을 초과하여 지급한 부분이 사법적으로 무효가 되어 이를 반환받게 되었더라도, 이는 실질적으로 임대주택법령에서 임대조건을 제한하는 취지를 벗어나지 아니하는 것으로 볼 수 있고, 따라서 공평과 정의의 이념에 비추어 볼 때 위 임차인들이 무효로 된 임대보증금 부분을 보유하는 것이 ‘법률상 원인을 결여’한 것으로서 부당이득이 성립된다고 보기 어렵다.
다) 결국 이와 다른 전제에 기초하여 피고가 위 임차인들에 대하여 그 주장과 같은 임대료채권이나 부당이득반환채권을 갖고 있음을 이유로 하여 원고등이 주장하는 위 부당이득반환채권과 대등액에서 상계한다는 피고의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
라. 소결론
1) 따라서 피고는 정당한 전환임대보증금의 상한액을 초과하는 임대보증금을 지급한 [별지3] 항소심 인용금액표 ‘선정자’란 기재 선정자들에게, 이 사건 임대차계약상의 임대보증금 중에서 위 상한액을 초과한 금액 상당의 부당이득금으로 같은 표 ‘항소심 인용금액 합계’란 기재 각 돈 및 위 각 돈 중 최초 청구금액인 각 500,000원에 대하여는 위 선정자들이 위 각 돈의 지급을 구하는 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 다음 날임이 기록상 명백한 2016. 11. 4.부터, 증액된 청구금액 중 인용금액인 나머지 각 돈에 대하여는 위 선정자들이 위 각 돈의 지급을 구하는 2018. 1. 11.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본이 피고에게 송달된 다음 날임이 기록상 명백한 2018. 1. 12.부터 각 피고가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 다투는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2020. 7. 2.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 본문, 구 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 본문의 법정이율에 관한 규정(2019. 5. 21. 대통령령 제29768호로 개정되기 전의 것)이 정한 연 15%의 각 비율로 셈한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
2) 또한, 피고는, 원고 1, 선정자 ○○○에 대하여 이 사건 임대차계약상 각 임대보증금에서 정당한 전환임대보증금의 상한액을 초과한 각 금액 중에서 부당이득금의 지급을 구한 각 500,000원에 대하여 위 각 돈의 지급을 구하는 이 사건 소장 부본이 피고에게 송달된 다음 날임이 기록상 명백한 2016. 11. 4.부터 피고가 정당한 전환임대보증금을 초과하여 지급받은 부분을 포함하여 임대보증금을 반환한 날인 원고 1에 대하여는 2017. 8. 18.까지, 선정자 ○○○에 대하여는 2017. 7. 7.까지 각 민법이 정한 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다(한편, 피고의 원고 1, 선정자 ○○○에 대한 부당이득반환채무는 기한의 정함이 없는 채무로서 피고가 이행청구를 받은 다음 날부터 지체책임을 부담한다고 할 것인데, 원고 1, 선정자 ○○○이 이 사건 소장에서 피고를 상대로 각 500,000원의 부당이득반환을 청구한 이후 위 각 일자에 피고로부터 임대보증금 전액을 반환받을 때까지 위 500,000원 외에 나머지 정당한 전환임대보증금의 상한액을 초과하는 부분에 대하여 이행청구를 하였다고 인정할 아무런 증거가 없으므로, 원고 1, 선정자 ○○○의 이 사건 청구 중 위 인정범위를 초과하는 부분은 이를 그대로 받아들일 수 없다).
4. 약정금(숙박비, 입주청소비) 청구에 관한 판단
가. 원고등과 피고 사이에 이 사건 아파트에 관한 숙박비, 입주청소비 등의 지급약정이 있었는지에 관하여 살펴본다.
갑 제3호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면 피고가 원고등을 비롯한 이 사건 아파트의 입주자들에게 ‘◀◀◀◀◀◀◀◀ 입주지원 안내’라는 제목으로 입주청소지원 및 숙박비지원에 관한 문자메시지를 보낸 사실을 인정할 수 있다.
그러나 위 문자메시지의 내용을 문리적으로 보더라도, 피고가 안내한 입주청소지원에 관한 사항은 피고 측에 사전방문하여 일자를 지정해서 입주청소를 신청하는 세대의 경우에는 청소를 대행해주겠다는 의미로 해석함이 자연스럽고, 임차인들이 스스로 지출한 청소비를 그 지출 방법 및 시기 등과 무관하게 비용을 보전해 주겠다는 취지로 보기는 어려운 점, 피고는 숙박비의 세대별 지원 요건은 별도 상담이 필요함을 명시하면서 일정한 요건이 갖추어지는 경우에 숙박비를 지원해 주겠다고 안내하였을 뿐, 그와 달리 사용승인일 이전에 입주한 세대에 일정 액수의 숙박비를 지급하겠다는 확정적인 의사표시를 하였다고 볼 수 없고, 그러한 의사의 존재를 추단할 만한 사정을 찾아볼 수 없는 점 등에 비추어 보면, 원고들이 제출한 증거들만으로는 피고가 원고등에게 그 주장과 같이 입주청소비와 숙박비를 지급하기로 약정하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
나. 피고가 원고등으로 하여금 공사가 완료되지 않은 이 사건 아파트에 입주하여 생활하도록 함으로써 육체적, 정신적 고통을 겪게 하였으므로, 원고등에게 그 주장과 같은 숙박비와 입주청소비 상당의 돈을 지급할 의무가 있는지 여부에 관하여 본다.
이 법원의 남양주시장에 대한 사실조회결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 피고는 2015. 6. 30.경 주택법에 의한 사용검사 또는 임시사용승인을 받지 않은 채 임차인들에게 이 사건 아파트에 입주하도록 하였고, 이에 남양주시장이 2015. 7.경 입주한 임차인들과 피고에 대하여 이 사건 아파트의 원상복구 및 사용금지·사용제한 등의 시정명령과 함께 이행강제금 부과예정 등을 고지한 사실을 인정할 수 있다.
그러나 위 인정사실 및 그 밖에 원고들이 주장하는 사정이나 제출한 증거들만으로는 피고가 이 사건 임대차계약을 체결하고 이 사건 아파트에 입주한 원고등에게 숙박비나 입주청소비 상당의 돈을 지급할 의무가 있다고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
다. 따라서 원고들의 약정금 청구에 관한 주장은 어느 모로 보나 이유 없다.
5. 결론
그렇다면 [별지3] 항소심 인용금액표 ‘선정자’란 기재 선정자들, 원고 1, 선정자 ○○○의 각 청구는 위 각 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 각 청구는 이유 없어 기각하며, [별지6] 항소금액표 ‘원고, 선정자’란 기재 원고들 및 선정자들 중 원고 1, 선정자 ○○○ 및 [별지3] 항소심 인용금액표 ‘선정자’란 기재 선정자들을 제외한 원고 2 및 나머지 선정자들의 각 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결 중 이와 결론을 일부 달리한 부분은 부당하므로, 피고의 [별지3] 항소심 인용금액표 ‘선정자’란 기재 선정자들에 대한 항소를 일부 받아들여 제1심판결의 위 선정자들에 대한 부분 중 위 각 인정범위를 초과하여 지급을 명한 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 [별지3] 항소심 인용금액표 ‘선정자’란 기재 선정자들의 청구를 기각한다. 제1심판결 중 나머지 부분은 정당하므로, [별지6] 항소금액표 ‘원고, 선정자’란 기재 원고들 및 선정자들의 피고에 대한 각 항소와 피고의 원고 1, 선정자 ○○○에 대한 각 항소 및 피고의 [별지3] 항소심 인용금액표 ‘선정자’란 기재 선정자들에 대한 각 나머지 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 손철우(재판장) 김형진 원종찬