【원 고】
○○○○ 주택재건축정비사업조합 (소송대리인 법무법인 정안 담당변호사 임재억)
【피 고】
대구광역시 수성구청장
【변론종결】
2018. 7. 4.
【주 문】
1. 피고가 2015. 12. 22. 원고에게 한 취득세 106,760,000원에 대한 경정거부처분 중 93,415,000원, 지방교육세 10,675,990원에 대한 경정거부처분 중 8,007,000원을 초과하는 부분을 각 취소한다.
2. 원고의 나머지 청구를 각 기각한다.
3. 소송비용 중 4/5는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.
【청구취지】
피고가 2015. 12. 22. 원고에게 한 취득세 106,760,000원, 지방교육세 10,675,990원, 농어촌특별세 5,337,990원에 대한 경정거부처분을 모두 취소한다.
【이 유】
1. 처분의 경위
가. 원고의 지위
원고는 2006. 12. 22. 대구 수성구 (주소 1 생략) 일원 165,963.217㎡에서 공동주택 및 그 부대시설을 재건축(이하 ‘이 사건 사업’이라고 한다)하기 위하여 도시 및 주거환경정비법(2015. 9. 1. 법률 제13508호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘도시정비법’이라고 한다)에 따라 설립된 주택재건축조합이다.
나. 정비기반시설의 무상 양도
1) 피고는 2007. 7. 20. 원고에게 ‘이 사건 사업의 시행으로 용도가 폐지되는 정비기반시설을 무상으로 양도받고, 피고에게 새로이 설치한 정비기반시설을 무상으로 귀속할 것’을 조건으로 사업시행인가를 하고 이를 고시하였다.
2) 원고가 이 사건 사업을 완료하자, 피고는 2015. 8. 28. 원고에게 준공인가를 하고 이를 고시(제2015-78호)하였다.
3) 이에 따라 원고는 대한민국 및 대구광역시로부터 용도가 폐지되는 정비기반시설인 대구 수성구 (주소 2 생략) 외 16필지 구거 및 도로 등 합계 면적 1,570㎡(구체적인 현황은 별지 1. 목록 기재와 같다. 이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)를 무상으로 양도받았다.
그리고 원고는 피고에게 새로이 설치한 정비기반시설 4,691㎡(이하 ‘신규 정비기반시설’이라고 한다)를 무상으로 귀속시켰다.
다. 원고의 취득세등 신고·납부
원고는 2015. 10. 26. 피고에게 신규 정비기반시설의 감정평가액 12,331,714,796원을 이 사건 토지의 과세표준으로 정하여 취득세 493,268,590원, 지방교육세 49,326,850원, 농어촌특별세 24,663,420원 합계 567,258,860원을 신고·납부하였다(이하 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세를 통틀어 ‘취득세등’이라고 한다).
라. 원고의 경정청구 및 피고의 경정거부처분
1) 원고는 2015. 12. 11. 피고에게 다음과 같은 이유로 취득세등을 경정하여 줄 것을 청구하였다.
○ 부과제척기간 도과 원고는 이 사건 토지를 무상으로 취득하였으므로, 그 취득시기는 사업시행인가·고시일인 2007. 7. 20. 무렵으로 보아야 한다. 따라서 원고는 이미 부과제척기간 5년이 도과하여 취득세등 납세의무가 소멸한 이후인 2015. 10. 26. 취득세등을 신고·납부하였으므로, 피고는 원고에게 그 취득세등을 환급하여야 한다.○ 과세표준 오류 설령 원고가 이 사건 토지를 유상으로 취득하였다고 하더라도, 취득세등의 과세표준은 신규 정비기반시설이 아니라 이 사건 토지를 기준으로 산정하여야 한다. 따라서 피고는 원고에게 이에 따라 산정되는 취득세등의 세액을 초과하는 부분을 환급하여야 한다.
2) 이에 대하여 피고는 2015. 12. 22. 원고에게 다음과 같은 이유로 경정청구를 거부하였다.
○ 원고가 이 사건 토지를 취득하고 피고에게 신규 정비기반시설을 귀속시킨 것은 교환에 의한 유상취득에 해당한다.○ 원고가 이 사건 토지를 취득한 시기는 사업시행인가·고시일이 아니라 준공인가일인 2015. 8. 28. 무렵이다. 따라서 취득세등에 대한 부과제척기간은 아직 도과하지 아니하였다.○ 이 사건 토지의 취득세 과세표준은 원고가 피고에게 무상으로 귀속시킨 신규 정비기반시설의 감정평가액으로 보아야 한다.
마. 조세심판원의 결정 및 피고의 감액경정·고지
1) 원고는 위 경정거부처분에 불복하여 2016. 3. 18. 조세심판원에 심판청구를 하였다. 조세심판원은 2017. 8. 31. 다음과 같이 결정하였다.
피고가 2015. 12. 22. 원고에게 한 취득세등 567,258,860원에 대한 경정거부처분은 원고가 2015. 8. 28. 취득한 이 사건 토지 1,570㎡의 취득가격을 그 취득 당시의 시가표준액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
2) 이에 따라 피고는 이 사건 토지의 취득세 과세표준을 그 취득 당시의 시가표준액(2015년 개별공시지가)인 2,669,000,000원으로 보고, 2017. 9. 6. 원고에게 다음 [표 1]과 같이 취득세등의 세액을 122,773,960원으로 경정한 후 444,484,880원을 환급하였다(이하 피고의 2015. 12. 22.자 경정거부처분 중 위와 같이 감액되고 남은 부분을 ‘이 사건 처분’이라고 한다).
세 목신고·납부경정·고지환급액과세표준세액과세표준세액취득세12,331,714,796493,268,5902,669,000,000106,760,000386,508,590지방교육세246,634,29049,326,85053,380,00010,675,99038,650,860농어촌특별세246,634,30024,663,42053,380,0005,337,99019,325,430합계?567,258,860?122,773,980444,484,880[표 1] 취득세등 경정·고지 내역
바. 한편 이 사건 사업 완료에 따른 분양면적의 현황은 다음 [표 2]와 같다.
구분총 분양면적(㎡)조합원용 부동산비조합원용 부동산건물166,267.715437,014.1646129,253.5508토지54,943.4012,231.3842,712.02[표 2] 분양면적 현황
【인정근거】
다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7호증, 을 제1 내지 4호증(각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 처분의 적법 여부
가. 원고의 주장
이 사건 처분은 다음과 같은 이유로 위법하므로 취소되어야 한다.
1) 피고는 원고가 이 사건 토지를 유상으로 취득한 것을 전제로 이 사건 처분을 하였다.
그런데 도시정비법 제65조 제2항은 “무상으로 양도된다.”라고 명백하게 규정하고 있으므로, 위와 같은 피고의 전제는 법률 규정의 문언에 정면으로 위배된다.
만약 원고가 이 사건 토지를 유상으로 취득한 것으로 본다면, 이 사건 처분은 이 사건 토지의 ‘시가표준액’을 과세표준으로 삼은 것이어서 법령에 위배된다.
즉, 지방세법(2015. 12. 29. 법률 제13636호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제10조 제1항, 제2항, 제5항 제1호에 의하면, ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하되, 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다)으로 하고, ② 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 하며, ③ 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득에 대하여는 위 규정들에도 불구하고 ‘사실상의 취득가격’ 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
따라서 피고의 주장처럼 원고가 국가 또는 지방자치단체로부터 이 사건 토지를 유상으로 취득한 것으로 본다면, 그 취득세등의 과세표준은 ‘시가표준액’이 아니라 ‘사실상의 취득가격’이 되어야 한다.
2) 지방세법 제7조 제2항에 의하면, 부동산등의 취득은 관계 법령에 따른 등기·등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 이를 취득한 것으로 본다.
그런데 피고는 원고에게 사업시행인가를 함으로써 이 사건 토지의 위치와 면적을 구체적으로 특정하였고, 그때부터는 이 사건 토지의 종전 용도가 폐지되었다.
따라서 원고는 피고로부터 사업시행인가를 받은 2007. 7. 20. 무렵에는 이 사건 토지를 사실상 취득하였으므로, 이 사건 토지에 대한 취득세등의 부과제척기간도 그때부터 기산하여야 한다.
결국 원고가 그때부터 부과제척기간 5년이 이미 경과한 2015. 10. 26. 피고에게 취득세등을 신고·납부한 것은 무효이므로, 이와 다른 전제에 있는 이 사건 처분은 위법하다.
3) 지방세법 제7조 제8항에 의하면, 주택재건축조합이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설·복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 보고, 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 ‘비조합원용 부동산’이라고 한다)은 제외한다.
그런데 이 사건 토지는 주택재건축조합인 원고가 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산으로서 조합원에게 귀속되는 부동산(이하 ‘조합원용 부동산’이라고 한다)에 해당한다.
따라서 그 취득세등의 납세의무자는 원고가 아니라 그 조합원으로 보아야 한다.
나. 관계 법령
별지 2. 관계 법령 기재와 같다.
다. 쟁점 판단의 순서
1) 피고는 원고가 이 사건 토지를 유상으로 취득하였다는 것을 전제로 이 사건 처분을 하였다.
이에 대하여 원고는 ① 이 사건 토지를 무상으로 취득하였으므로 이와 다른 전제에 있는 이 사건 처분은 위법하고, ② 무상취득의 경우에는 그 취득세등의 부과제척기간이 사업시행인가일부터 기산하므로 원고가 취득세등을 신고·납부할 당시에는 이미 그 부과제척기간이 경과하였으며, ③ 이 사건 토지에 대한 취득세등의 납세의무자는 원고가 아니라 그 조합원이라고 주장한다.
2) 위 ①, ② 주장과 관련하여 이 사건 토지의 취득 유형이 무상취득인지 아니면 유상취득인지에 따라 그 취득세의 세율(지방세법 제11조 제1항)과 취득시기[지방세법 시행령(2015. 12. 31. 대통령령 제26836호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제20조]가 달라진다. 그러므로 먼저 이 사건 토지의 취득 유형을 규명할 필요가 있다.
다음으로 위 ③ 주장과 관련하여 만약 이 사건 토지가 그 일부라도 조합원에게 귀속되는 부분이 있다면 그 부분에 대한 취득세등의 납세의무자는 원고가 아니라 해당 조합원이 된다. 그러므로 이 사건 토지 중 조합원에게 귀속되는 부분이 있는지 여부도 판단하여야 한다.
한편 과세처분 취소소송의 소송물은 정당한 세액의 객관적 존부이므로, 원고가 이미 부과제척기간이 경과한 이후에 취득세등을 신고·납부한 것이어서 이 사건 처분이 전부 위법하게 되는 것이 아닌 이상, 원고가 신고·납부하여야 할 정당한 세액을 산정하여야 한다.
3) 따라서 이하에서는 ① 우선 이 사건 토지의 취득 유형을 규명하고, ② 이를 기초로 하여 부과제척기간의 경과 여부를 살펴보며, ③ 이 사건 토지에 대한 취득세등의 납세의무자가 원고인지 아니면 그 조합원인지를 판단한 다음, ④ 원고가 신고·납부하여야 할 정당한 세액까지 산정하기로 한다.
라. 이 사건 토지의 취득 유형
1) 무상취득인지 아니면 유상취득인지 여부
가) 도시정비법 제65조 제2항, 제4항에 의하면, ① 시장·군수 또는 주택공사등이 아닌 사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로이 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고(이하 ‘전단 규정’이라고 한다), 정비사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 그가 새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 사업시행자에게 무상으로 양도되며(이하 ‘후단 규정’이라고 한다), ② 사업시행자는 위 규정에 의하여 관리청에 귀속될 정비기반시설과 사업시행자에게 귀속 또는 양도될 재산의 종류와 세목을 정비사업의 준공 전에 관리청에 통지하여야 하며, 당해 정비기반시설은 그 정비사업이 준공인가되어 관리청에 준공인가통지를 한 때에 국가 또는 지방자치단체에 귀속되거나 사업시행자에게 귀속 또는 양도된 것으로 본다.
나) 그런데 다음과 같은 이유로 원고가 후단 규정에 의하여 이 사건 토지를 취득한 것을 두고 ‘교환에 의한 취득’ 또는 ‘교환과 유사한 유상계약에 의한 취득’으로 보기는 어렵고, 오히려 법률 규정에 의하여 무상으로 취득한 것으로 봄이 타당하다.
⑴ 교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호 이전할 것을 ‘약정’함으로써 성립하는 계약이다(민법 제596조). 그리고 교환은 금전 이외의 재산권을 목적물로 한다는 점에서는 매매와 다르지만, 쌍무·유상계약이라는 점에서는 매매와 그 성질이 같다.
그 반면에 도시정비법 제65조 제2항은 ① 민간 사업시행자가 새로이 설치한 정비기반시설은 정비사업의 준공인가에 의하여 당연히 국가 또는 지방자치단체에 무상 귀속되도록 함으로써 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구 등 공공시설의 확보와 효율적인 유지·관리를 위하여 국가 등에 관리권과 함께 그 소유권까지 일률적으로 귀속되도록 하는 한편, ② 그에 따른 사업시행자의 재산상 손실을 고려하여 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 용도가 폐지되는 정비기반시설은 사업시행자에게 무상으로 양도하도록 강제하는 것이다(대법원 2007. 7. 12. 선고 2007두6663 판결 등 참조).
이처럼 도시정비법 제65조 제2항에서 정한 ‘새로이 설치한 정비기반시설’은 시행되는 정비사업의 계획에 따라 설치되는 것이고, 마찬가지로 용도가 폐지되는 정비기반시설도 정비사업의 계획에 따라 사라지는 것이다.
따라서 여기에 당사자 쌍방의 의사가 개입될 여지가 없다는 점에서 이는 교환과는 그 성질을 전혀 달리한다.
⑵ 도시정비법 제65조 제2항에서 정한 ‘무상으로 귀속’ 또는 ‘무상으로 양도’라는 문언 자체에 비추어 보더라도, 이는 쌍무·유상계약에 해당하는 ‘교환’과는 분명한 차이가 있다.
⑶ 도시정비법 제65조 제4항은 “당해 정비기반시설은 그 정비사업이 준공인가되어 관리청에 준공인가통지를 한 때에 사업시행자에게 귀속 또는 양도된 것으로 본다.”라고 규정하여 ‘교환’과 달리 법률 규정에 의하여 물권변동이 일어남을 명시적으로 밝히고 있다.
⑷ 후단 규정은 사업구역에 필요한 정비기반시설의 설치에 관한 비용을 국가 또는 지방자치단체와 민간 사업시행자 사이에 공평하게 분담시키기 위하여 사업시행자가 용도가 폐지되는 기존 정비기반시설의 부지를 확보하는 데에 필요한 비용을 그가 새로운 정비기반시설을 설치하는 비용의 범위 안에서 보전하여 줌과 동시에 그 사업의 원활한 시행을 도모하기 위한 규정이다.
즉, 후단 규정은 새로이 설치한 정비기반시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되는 데에 대하여 사업시행자에게 그 대가를 보상하려는 목적으로 규정된 것이 아니다(헌법재판소 2013. 10. 24. 선고 2011헌바355 결정 등 참조).
따라서 도시정비법 제65조 제2항에 의하여 ‘사업시행자가 새로이 설치한 정비기반시설을 국가 또는 지방자치단체가 취득하는 것’과 ‘용도가 폐지된 정비기반시설을 사업시행자가 취득하는 것’ 사이에 대가관계가 있다고 볼 수 없다.
⑸ 후단 규정은 용도가 폐지되는 정비기반시설을 사업시행자에게 무상으로 양도함으로써 사업시행자가 신설되는 정비기반시설을 관리청에 무상으로 귀속시킴에 따라 입게 되는 재산상 손실을 합리적인 범위 안에서 보전해 주는 것을 목적으로 하는 시혜적인 법률이다(헌법 재판소 2011. 7. 28. 선고 2008헌바13 결정 등 참조).
이러한 시혜적 법률은 입법자가 그 입법의 목적, 수혜자의 상황, 국가예산 등 제반 상황을 고려하여 광범위한 입법 재량권을 행사할 수 있다.
따라서 입법자가 그 재량권을 행사한 결과 사업시행자가 그 손실을 일부 보전 받는다고 하여 ‘용도가 폐지되는 정비기반시설의 양도’와 ‘사업시행자의 손실’ 사이에 어떠한 대가관계가 인정된다고 볼 수도 없다.
⑹ 한편 후단 규정은 용도가 폐지되는 정비기반시설이 “그가 새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서” 사업시행자에게 무상으로 양도되도록 정하여 전단 규정의 적용을 그 전제로 하고 있다. 그 반면에 전단 규정은 후단 규정의 적용을 전제로 하고 있지 않다.
결국 전단 규정과 후단 규정 사이에 ‘전단 규정에 의한 급부가 제공되면 후단 규정에 의한 반대급부가 제공된다’거나 ‘후단 규정에 의한 급부가 제공되면 전단 규정에 의한 반대급부가 제공된다’는 등의 상환관계 또는 대가관계가 인정되지 아니한다.
2) 원시취득인지 아니면 승계취득인지 여부
앞서 본 후단 규정은 정비사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 그가 새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 사업시행자에게 무상으로 “양도”된다고 규정하고 있다.
또한 후단 규정은 용도가 폐지되는 정비기반시설의 당초 소유자가 “국가 또는 지방자치단체”였음을 명백하게 밝히고 있다.
따라서 원고는 이 사건 토지를 국가 또는 지방자치단체로부터 ‘승계취득’한 것으로 보아야 한다.
3) 무상승계취득
결국 원고는 이 사건 토지를 법률 규정에 의하여 “무상으로 승계취득”하였다고 할 것이므로, 이와 다른 전제에 있는 이 사건 처분은 위법하다(다만, 무상승계취득의 경우에도 취득세등의 납세의무는 있으므로, 아래 사.항에서 정당한 세액을 산정하기로 한다).
마. 부과제척기간이 경과하였는지 여부
1) 지방세법에서 정한 “취득시기”
지방세법 시행령 제20조 제1항, 제2항에 의하면, ① 무상승계취득의 경우에는 그 계약일(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)에 취득한 것으로 보고, ② 유상승계취득의 경우에는 ㉮ 지방세법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정(국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득, 외국으로부터의 수입에 의한 취득, 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득, 공매방법에 의한 취득, 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 그 법 제6조에 따라 검증이 이루어진 취득을 말한다) 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일, ㉯ 그 밖의 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다)에 취득한 것으로 본다.
이는 ① 부동산의 물권변동에 관하여 이른바 성립요건주의를 채택하고 있는 현행 민법 하에서는 당사자의 합의만으로는 물권변동이 일어나지 않고 양수인이 공시방법을 갖추어야만 비로소 물권변동의 효력이 발생하여 소유권을 취득하는 것이나, ② 양수인이 아직 공시방법을 갖추지 않았다고 하더라도 실질적으로 당해 부동산에 대한 처분권을 행사할 수 있는 단계, 즉 사실상 소유권을 취득한 단계에 이르면 이를 세법상의 “취득”으로 파악하여 과세요건을 충족한 것으로 보겠다는 취지이다.
한편 ① 유상승계취득의 경우에는 양수인이 공시방법을 갖추지 않았다고 하더라도 그 대금을 완제하면 당해 부동산의 소유권이전등기청구권에 어떠한 동시이행의 항변권도 붙지 않기 때문에 양수인이 당해 부동산에 대하여 사실상 소유권을 취득한 단계에 이르는 반면에, ② 무상승계취득의 경우(예를 들어, 증여 등)에는 수증자의 반대급부가 예정되어 있지 않아서 증여자와 수증자가 증여계약을 체결하는 것만으로 수증자는 곧바로 당해 부동산에 대한 소유권이전등기청구가 가능하게 되어 당해 부동산에 대하여 사실상 소유권을 취득한 단계에 이르게 된다. 이러한 점을 감안하여 지방세법 시행령 제20조 제1항은 무상승계취득의 경우에는 유상승계취득의 경우와는 달리 그 “계약일”에 취득한 것으로 본다는 원칙을 밝힌 것이다.
그런데 무상승계취득의 경우라고 하더라도, 상속이나 유증과 같이 법률 규정에 의하여 그 효력발생시기가 특별히 정하여져 있는 경우[상속(민법 제997조, 제1005조), 유증(민법 제1073조, 제1074조, 제1078조)]에는 그 법률 규정에 따라 상속이나 유증과 같은 법률요건의 효력이 발생하기 전(상속 또는 유증의 개시일 이전)에는 상속인이나 수증자가 그 부동산에 대하여 어떠한 권리를 행사할 수 있다고 볼 만한 권원이 형성되었다고 볼 수 없다(피상속인이 사망하기 전에는 상속인이 상속재산에 대하여 어떠한 권리도 행사할 수 없다는 점을 떠올리면 쉽게 이해할 수 있다). 이러한 이유로 지방세법 시행령 제20조 제1항은 괄호 안에서 “(상속 또는 유증으로 인한 취득의 경우에는 상속 또는 유증 개시일을 말한다)”라고 규정한 것이다.
2) 도시정비법 제65조 제2항에 따른 “취득시기”
위와 같은 법리는 사업시행자가 도시정비법 제65조 제2항에 따라 정비사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설을 무상으로 승계취득하는 경우에도 마찬가지이다.
즉, ① 도시정비법 제65조 제2항은 “정비사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 그가 새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 사업시행자에게 무상으로 양도된다.”라고 규정함으로써 사업시행자가 용도가 폐지되는 정비기반시설에 대한 소유권을 취득할 수 있는 권원을 밝히고 있고, ② 같은 조 제4항은 “당해 정비기반시설은 그 정비사업이 준공인가되어 관리청에 준공인가통지를 한 때에 국가 또는 지방자치단체에 귀속되거나 사업시행자에게 귀속 또는 양도된 것으로 본다.”라고 규정하여 사업시행자가 당해 정비기반시설을 양도받게 되는 법률요건의 효력발생시기를 밝히고 있다.
그리고 위 규정을 제외하면 사업시행자가 용도가 폐지되는 정비기반시설에 대하여 사실상 소유권을 취득한다고 볼 수 있는 법적 근거는 전혀 없다.
따라서 사업시행자는 위 규정에 의하여 비로소 당해 정비기반시설을 무상으로 취득하는 것이므로, 그 규정에 따라 소유권 취득의 법적 효력이 발생하는 때, 즉 ‘정비사업이 준공인가되어 관리청에 준공인가통지를 한 때’가 되기 전에는 당해 정비기반시설에 대하여 사실상 소유권을 취득하였다고 볼 수 없다(다만, 도시정비법 제32조 제1항 제12호, 제13호에 의하면, 사업시행자가 사업시행인가를 받은 때에는 국유재산법 제30조에 따른 사용허가, 공유재산 및 물품관리법 제20조에 따른 사용·수익허가가 있은 것으로 본다. 그러나 이는 사업시행자가 사업계획에 따라 공사를 수행하는 데에 행정적·절차적인 문제가 없도록 사용허가나 사용·수익허가를 의제하는 것에 불과할 뿐이지, 당해 정비기반시설을 처분하는 등 사실상 소유권을 취득한 것으로 보기는 어렵다).
3) 원고의 주장에 대한 판단
가) 이에 대하여 원고는 ① 도시정비법 제66조 제5항, 제6항에 따라 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 당해 정비시설의 종전 용도가 폐지되고 그 정비기반시설의 평가도 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 행하며, ② 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 정비기반시설의 위치와 면적이 특정되므로, 그때부터는 사업시행자가 당해 정비기반시설에 대하여 사실상 소유권을 취득한다는 취지로 주장한다.
나) 그러나 원고의 위 주장은 다음과 같은 이유로 이를 받아들이기가 어렵다.
⑴ 정비사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 사업시행자가 “새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서” 사업시행자에게 무상으로 양도된다.
따라서 이러한 무상 양도의 범위는 적어도 사업시행자가 정비기반시설을 새로이 설치한 이후에나 구체적으로 명확하게 확정될 수 있다.
⑵ 원고의 주장대로라면, 사업시행자가 정비기반시설을 새로이 설치하기도 전에 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설을 먼저 취득하는 것이 된다.
그런데 도시정비법 제65조 제4항은 “당해 정비기반시설은 그 정비사업이 준공인가되어 관리청에 준공인가통지를 한 때에 국가 또는 지방자치단체에 귀속되거나 사업시행자에게 귀속 또는 양도된 것으로 본다.”라고 규정하여 그 정비기반시설의 귀속 및 양도가 같은 시기에 이루어진다는 점을 밝히고 있다.
따라서 원고의 주장은 도시정비법 제65조 제4항의 문언과 내용, 형식과 체계와도 맞지 않는다.
⑶ 사업시행인가의 고시가 있더라도 이후 얼마든지 그 사업시행인가가 변경되거나 폐지될 수도 있으므로, 원고가 취득하게 되는 정비기반시설의 위치와 면적이 피고가 취득세등을 부과하는 데에 아무런 어려움이 없을 정도로 명확하게 특정되었다고 단정할 수도 없다.
4) 부과제척기간의 경과 여부
따라서 원고가 정비기반시설인 이 사건 토지를 취득한 시기는 그 정비사업이 준공인가되어 관리청에 준공인가통지를 한 무렵인 2015. 8. 28.로 보아야 한다.
결국 원고는 그때부터 부과제척기간 5년 이내임이 역수상 명백한 2015. 10. 26. 피고에게 이 사건 토지에 대한 취득세등을 신고·납부하였으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유가 없다.
바. 취득세등의 납세의무자
1) 지방세법 제7조 제8항에 의하면, 주택법 제32조에 따른 주택조합과 도시정비법 제16조 제2항에 따른 주택재건축조합이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설·복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 보고, 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산은 제외한다.
주택재건축조합이 조합원용으로 조합주택용 부동산을 취득하는 것은 ①해당 조합원들의 주택재건축사업의 추진을 위하여 형식적으로만 일단 주택재건축조합의 명의로 부동산을 취득하는 것에 불과할 뿐만 아니라, ② 주택재건축조합이 조합원용 부동산을 취득한 데에 대하여 취득세를 부과할 경우에는 해당 조합원들이 추가분담금 납부의 방식으로 이를 실질적으로 부담함에도, 향후 해당 조합원들이 조합원용 부동산을 각자 분양받을 때 다시 취득세를 납부하게 되므로, 해당 조합원들에게 사실상 이중으로 취득세를 부과할 우려가 있다.
이러한 문제점을 인식하여 지방세법 제7조 제8항은 주택재건축조합이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산에 대해서는 그 취득세를 주택재건축조합이 아니라 조합원이 납부하되, 다만, 조합원에게 귀속되지 않는 비조합원용 부동산의 경우에는 위와 같은 이중과세의 위험이 없으므로 주택재건축조합이 그 취득세를 납부하도록 규정한 것이다.
위와 같은 관계 규정의 내용과 입법 취지 등을 종합하여 살피건대, 이 사건에서 주택재건축조합인 원고가 취득한 이 사건 토지가 조합주택용 부동산으로서 비조합원용 부동산에 해당하지 않는다면, 그 취득세는 원고가 아니라 원고의 조합원들이 납부하여야 하는 것이 되므로, 이 사건 처분은 위법하게 된다.
2) 이러한 전제에서 살펴본다.
가) 관련 법리
지방세법 제7조 제8항에서 정한 주택재건축조합이 조합원으로부터 신탁받은 토지와 제3자로부터 매입한 토지를 기반으로 아파트와 상가 등을 신축하는 사업을 시행한 다음 이를 조합원과 조합원 외의 자에게 분양함으로써 토지 중 일부가 조합원에게 귀속되고 나머지가 조합원 외의 자에게 귀속된 경우, 조합원에게 귀속되지 아니하는 비조합원용 토지 중 제3자로부터 매입한 토지가 차지하는 면적은 실지귀속에 따라 가리는 것이 원칙이다.
그러나 조합원으로부터 신탁받은 토지와 제3자로부터 매입한 토지가 전체적으로 하나의 단일한 사업부지로 사용됨으로써 그중 어느 것이 조합원에게 귀속되고 어느 것이 조합원 외의 자에게 귀속되는지의 실지귀속을 구분할 수 없다면, 특별한 사정이 없는 한 조합원에게 귀속되지 아니하는 비조합원용 토지 중 제3자로부터 매입한 토지가 차지하는 면적은 주택재건축조합이 제3자로부터 매입한 토지의 면적으로 우선하여 산정하여야 한다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2010두1804 판결 등 참조).
나) 구체적인 판단
위 관련 법리에 비추어 살피건대, 원고가 시행하는 이 사건 사업은 조합원 및 제3자로부터 부동산을 취득하여 대지를 개발하고 주택을 건축한 후 조합원과 비조합원에게 이를 분양하는 사업이다.
그리고 이 사건 사업의 완료에 따른 토지 분양면적 합계는 54,943.40㎡이고, 그중 조합원용 부동산은 12,231.38㎡이고, 비조합원용 부동산은 42,712.02㎡이다.
그런데 원고가 이 사건 사업을 위하여 조합원으로부터 신탁받은 토지와 제3자로부터 매입한 토지는 전체적으로 하나의 단일한 사업부지로 사용됨으로써 그중 어느 것이 조합원에게 귀속되고 어느 것이 조합원 외의 자에게 귀속되는지의 실지귀속을 구분할 수 없다.
따라서 위 관련 법리에 따라 원고가 조합원이 아닌 제3자(국가 또는 지방자치단체)로부터 취득한 이 사건 토지 1,570㎡는 조합원에게 귀속되지 아니하는 비조합원용 부동산 42,712.72㎡에 속하는 것으로 보아야 한다.
결국 이 사건 토지는 모두 조합원에게 귀속되지 아니하는 비조합원용 부동산으로서 지방세법 제7조 제8항 단서에 따라 주택재건축조합인 원고가 그 취득세등의 납세의무자가 되므로, 원고의 이 부분 주장 또한 이유가 없다.
사. 정당한 세액의 산정
1) 취득세
가) 과세표준
지방세법 제4조 제1항, 제10조 제1항, 제2항, 제5항 제1호에 의하면, ① 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 하고, ② 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며, ③ 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하되, 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 하고, ④ 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
이 사건 토지는 그 취득 당시 취득자가 신고한 가액이 없는 경우에 해당하므로, 그 취득 당시인 2015. 8. 25.경의 시가표준액, 즉 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 2015년 개별공시지가 2,669,000,000원이 취득세등의 과세표준이 된다(원고는 2015. 10. 26. 피고에게 신규 정비기반시설의 감정평가액을 과세표준으로 삼아 취득세등을 신고하였지만, 이는 ‘이 사건 토지’의 신고가액으로 볼 수는 없으므로 이를 두고 위 규정에서 정한 ‘취득자가 신고한 가액’으로 볼 수는 없다. 피고도 위와 같은 이유로 이 사건 토지의 시가표준액을 과세표준으로 삼아 세액을 산정하였다).
나) 세율
지방세법 제11조 제1항 제2호에 의하면, 부동산에 대한 취득세는 상속으로 인한 취득 외의 무상취득의 경우 1천분의 35의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
따라서 원고는 법률 규정에 의하여 무상으로 이 사건 토지를 승계취득하였으므로, 그 세율은 1천분의 35가 된다.
다) 정당한 세액
이를 기초로 취득세의 정당한 세액을 산정하면 93,415,000원(= 과세표준 2,669,000,000원 × 35/1,000)이 된다.
2) 지방교육세
지방세법 제151조 제1항 제1호에 의하면, 지방교육세는 취득물건에 대하여 제10조의 과세표준(취득세의 과세표준을 말한다)에 제11조 제1항 제1호부터 제7호까지와 제12조의 세율(부동산 취득세의 세율을 말한다)에서 1천분의 20을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액의 100분의 20을 그 세액으로 한다.
따라서 지방교육세의 정당한 세액은 8,007,000원[= 2,669,000,000원 × (35/1,000 - 20/1,000) × 20/100]이 된다.
3) 농어촌특별세
농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호에 의하면, 농어촌특별세는 과세표준(지방세법 제11조 및 제12조의 표준세율을 100분의 2로 적용하여 지방세법, 지방세특례제한법 및 조세특례제한법에 따라 산출한 취득세액)에 대하여 세율(100분의 10)을 곱하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
따라서 농어촌특별세의 정당한 세액은 5,338,000원(= 2,669,000,000원 × 2/100 × 10/100)이 된다. 그런데 이 사건 처분 중 농어촌특별세는 5,337,990원으로 위 정당세액보다 10원이 적다.
결국 이 사건 처분 중 농어촌특별세에 대한 경정거부처분은 적법하다(농어촌특별세는 취득세의 세율과 관계없이 일률적으로 취득세의 과세표준에 표준세율을 100분의2로 적용하여 그 과세표준을 산정하기 때문에 취득의 유형이 달라졌다고 하여 그 세액이 달라지지 않는다).
아. 이 사건 처분의 위법성
그러므로 이 사건 처분 중에서 ① 취득세 106,760,000원에 대한 경정거부처분 중 93,415,000원을 초과하는 부분은 위법하고, ② 지방교육세 10,675,990원에 대한 경정거부처분 중 8,007,000원을 초과하는 부분도 위법하며, ③ 농어촌특별세 5,337,990원에 대한 경정거부처분은 적법하다.
3. 결론
그렇다면, 원고의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유가 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유가 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 한재봉(재판장) 박상한 김웅수