【원 고】
대한예수교장로회 ○○교회 (소송대리인 법무법인(유한) 한별 담당변호사 이정훈)
【피 고】
피고 (소송대리인 법무법인 이보 담당변호사 조하늘)
【변론종결】
2018. 8. 23.
【주 문】
1. 피고는 원고에게 별지 기재 증축등신고서 및 신고필증상의 소외인[000000-0000000, 주소 : 서울 은평구 (주소 1 생략)]의 건축주 명의를 원고로 변경하는 절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
【청구취지】
주문과 같다.
【이 유】
1. 기초사실
가. 건물의 증축 및 이후 현황
1) 피고와 소외인, 소외 2는 서울 성북구 (주소 5 생략) 외 1필지 지상의 지하 1층, 지상 6층 건물(건물 면적 합계 2,092.81㎡, 이하 ‘이 사건 기존건물’이라 한다)에 관하여 1993. 11. 11.경 성북구청장에게 위 건물 부지를 포함한 10필지의 인접지 위에 지하 2층 내지 지상 6층에 걸친 증축면적 합계 2,102.34㎡(이하 ‘이 사건 증축물’이라 하고, 이 사건 증축물 중 소외인, 소외 2의 소유 지분을 ‘이 사건 증축물 지분’이라 한다)의 건물을 공동건축주로서 증축하는 내용의 증축신고[(신고번호 생략)]를 마친 다음, 1994. 4.경 이 사건 증축물의 증축공사를 완료하였고, 이후 1998. 3. 11.경 별지 기재와 같은 ‘증축등신고서’를 제출하여 ‘신고필증’을 교부받았다(이하 위 증축등신고서 및 신고필증을 ‘이 사건 증축등신고서 및 신고필증’이라 한다).
2) 현재 이 사건 증축물은 증축 공사 과정에서의 건축선 침범, 일조권 침해 등의 건축법 위반행위를 이유로 하여 미등기 상태에 있다.
나. 원고와 소외인, 소외 2 사이의 이 사건 증축물 지분에 대한 각 계약 체결
1) 소외인, 소외 2는 2009. 2. 20. 원고와 사이에 ‘부동산 미등기 증축물 매매계약서’라는 제목으로, 소외인, 소외 2가 원고에게 이 사건 증축물 지분(425평) 중 5, 6층 소재 100평을 8,000만 원에 매도하는 계약을 체결하고(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다), 이 사건 매매계약에 관하여 같은 날 서초법무법인 등부 (인증번호 1 생략)으로 인증을 받았는데, 이 사건 매매계약의 주요 내용은 다음과 같다.
○ 매매목적물 : 이 사건 증축물 중 5층 60평, 6층 40평 등 총 100평(원고가 기존에 소외인, 소외 2로부터 임차하여 사용하고 있는 면적에 40평을 더한 면적. 이 사건 증축물 지분인 약 425평의 일부에 해당함)○ 매매대금 : 8,000만 원[5,250만 원은 임차보증금과 상계하고, 중도금 500만 원은 본 공증 완료 후 2일 내에 지급하며, 잔금 2,250만 원은 공증시 첨부하지 못한 소외인, 소외 2의 인감증명이 증빙서류로 보완될 때 즉시 지급한다(제5조)]○ 기타 특약사항 - 소외인, 소외 2는 원고가 재산권을 행사할 수 있도록 조속히 이 사건 증축물을 등기하여야 하고, 만약 소외인, 소외 2가 법령 규정에 이유 없이 준공검사 절차를 지연시킬 경우, 예기치 않은 시기에 "촉진지역 재개발사업"으로 인하여 매수요청이 있을 때에는 원고의 재량권에 의하여 양자 간의 소유지분에 관한 이 사건 증축물을 임의로 매각하는 데 아무런 이의가 없다(제4조). - 소외인, 소외 2의 사정에 의하여 소외인, 소외 2가 그 소유지분을 불가피하게 매각하고자 할 경우, 반드시 원고에게 서면으로 그 사실을 통보하여야 하고, 원고는 제4조와 같이 소외인, 소외 2의 전체 소유지분을 원고가 대행하여 매각하도록 합의한 것으로 간주한다(제8조 제1항). - 이 사건 증축물 전체를 관리함에 있어서는 소외인, 소외 2와 원고 간에 별도로 합의하기로 하고, 원고가 소외인, 소외 2 소유지분을 관리하면서 발생하는 임대료는 징수하는 대로 매월 말일에 정산하여 소외인, 소외 2에게 지급한다(제8조 제2항). - 원고가 이 사건 증축물을 매입한 후 위 증축물에 관련된 시유지와 구유지를 매입하는 데 소외인, 소외 2가 협력하여 행정적인 지원을 하도록 한다(제8조 제3항). - 관할 관청이 소외인, 소외 2에게 부과한 시·구유지 사용으로 인한 변상금 및 건축법 위반으로 인한 벌과금은 원고에게 매매목적물이 법적으로 양도될 때까지 소외인, 소외 2가 책임진다(제10조).
2) 또한 소외인, 소외 2는 이 사건 매매계약 체결 당일 원고와 사이에 ‘부동산 미등기 증축물 양도계약 합의서’라는 제목으로, 이 사건 증축물 지분 중 원고에게 이 사건 매매계약을 통하여 매도하고 남은 나머지인 325평 상당(이하 ‘이 사건 잔여지분’이라 한다)에 관하여 다음과 같은 계약(이하 ‘이 사건 후속계약’이라 하고, 이 사건 매매계약과 이 사건 후속계약을 통틀어 ‘이 사건 각 계약’이라 한다)을 체결하고, 이 사건 후속계약 또한 같은 날 서초법무법인 등부 (인증번호 2 생략)으로 인증을 받았는데, 이 사건 후속계약의 주요 내용은 다음과 같다.
○ 양도인 : 소외인, 소외 2, 양수인 : 원고○ 양도인과 양수인은 2009. 2. 20.자 공증인가 서초법무법인 등부 (인증번호 1 생략)에 따른 후속조치로서 양도계약 체결에 합의한다(제1조).○ 이 사건 증축물 지분인 약 425평 중 100평은 원고가 이미 이 사건 매매에 의하여 매입을 완료하였고, 나머지 이 사건 잔여지분은 소외인, 소외 2가 원고에게 무상으로 양도하여 위임관리토록 한다(제2조).○ 이 사건 증축물 지분을 제3자에게 매각하고자 할 상황이 조성될 경우 원고가 일괄매각하여 그 대금을 일부 소외인, 소외 2가 지명한 자에게 지불하도록 협의 처리한다. 단 매각 대금 처리기준은 평당 100만 원 선으로 쌍방 간 원칙을 정하고, 이에 일정한 금액 이상 받을 때에는 매도 증액 부분에 대하여는 원고가 이 사건 증축물을 관리하여 준 공로 대가금조로 원고에게 차액을 임의로 귀속하는데 재량권을 부여한다(제3조).○ 이 사건 매매계약과 이 사건 후속계약에 따라 원고가 이 사건 증축물의 부지인 시유지, 구유지, 사유지를 매입함에 있어 소외인, 소외 2는 일체의 행정지원에 최대한 협조한다(제4조).
다. 원고와 소외인, 소외 2 사이의 건축주 명의변경 절차 이행 소송 결과
원고는 소외인, 소외 2를 상대로 이 사건 증축등신고서 및 신고필증상의 소외인, 소외 2의 건축주 명의를 원고로 변경하는 절차를 이행하라는 소를 제기하였다. 서울고등법원은 2016. 6. 9. 원고의 청구를 전부 인용하였고(서울고등법원 2016. 6. 9. 선고 2015나25619 판결, 이하 ‘관련 판결’이라 한다), 소외인, 소외 2의 상고는 기각되어 위 판결이 그대로 확정되었다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 2 내지 4호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 이를 포함한다. 이하 같다), 변론 전체의 취지
2. 판단
가. 청구원인에 대한 판단
1) 관련법리
건축중인 건물의 양수인은 건축공사 진행에 필요한 행정관청에의 신고 등을 하고 공사를 계속하기 위해 건축주 명의를 변경할 필요가 있고, 준공검사 후 건축물관리대장에 소유자로 등록하여 양수인 명의로 소유권보존등기를 신청하기 위해서도 건축주 명의를 변경할 필요가 있으므로, 건축중인 건물을 양도한 자가 건축주명의변경에 동의하지 아니한 경우 양수인으로서는 그 의사표시에 갈음하는 판결을 받을 필요가 있다(대법원 2009. 3. 12. 선고 2006다28454 판결).
행정관청으로부터 허가를 받거나 행정관청에 신고(이하 이러한 허가와 신고를 합하여 ‘허가 등’이라 한다)를 하고 건축이 이루어지는 경우에, 건축 중인 건물의 양수인은 진행 중인 건축공사를 계속하기 위해 허가 등에 관한 건축주 명의를 변경할 필요가 있고, 준공검사 후 건축물관리대장에 소유자로 등록하여 양수인 명의로 소유권보존등기를 신청하기 위해서도 건축주 명의를 변경할 필요가 있는데, 이를 위해서 양수인은 건축법 시행규칙 제11조 제1항 등 건축 관계 법령에 따라 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 등을 첨부하여 제출하여야 하므로, 건축 중인 건물을 양도한 자가 건축주 명의변경에 동의하지 아니한 경우에 양수인으로서는 의사표시에 갈음하는 판결을 받을 필요가 있다.
그리고 허가 등에 관한 건축주 명의가 수인으로 되어 있을 경우에, 허가 등은 해당 건축물의 건축이라는 단일한 목적을 달성하기 위하여 이루어지고 허가 등을 받은 지위의 분할청구는 불가능하다는 법률적 성격 등에 비추어 보면, 공동건축주 명의변경에 대하여는 변경 전 건축주 전원에게서 동의를 얻어야 한다. 다만 명의변경에 관한 동의의 표시는 변경 전 건축주 전원이 참여한 단일한 절차나 서면에 의하여 표시될 필요는 없고 변경 전 건축주별로 동의의 의사를 표시하는 방식도 허용되므로, 동의의 의사표시에 갈음하는 판결도 반드시 변경 전 건축주 전원을 공동피고로 하여 받을 필요는 없으며 부동의하는 건축주별로 피고로 삼아 판결을 받을 수 있다(대법원 2015. 9. 10. 선고 2012다23863 판결).
2) 건축주 명의변경 절차이행의무의 발생
앞서 인정한 사실들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 원고는 소외인, 소외 2로부터 이 사건 건물에 대한 공유지분을 취득하였고, 소외인, 소외 2는 원고에게 이 사건 건물에 대한 건축주 명의를 변경할 의무가 있는 점, ② 소외인, 소외 2는 이 사건 건물에 대한 공유지분을 처분할 권능이 있는바, 피고가 그들의 처분을 제한할 법적인 권리가 있다거나 그러한 권리로써 원고에게 대항할 수 있다고 볼 만한 사정이 없다면 피고로서는 원고의 건축주 명의 변경 동의 요구에 응해야할 의무가 있다고 보아야 하는 점에 비추어 볼 때, 피고는 특별한 사정이 없는 한 이 사건 건물에 대한 공유지분을 취득한 원고에게 건축주 명의변경절차를 이행할 의무가 있다.
나. 피고의 항변 등에 대한 판단
1) 피고는 원고가 소외인, 소외 2와 체결한 이 사건 각 계약의 의무를 불이행하였으므로, 원고에게 건축주 명의변경절차를 이행할 의무가 없다고 주장하나, 관련 판결을 통해 소외인, 소외 2는 이 사건 각 계약을 원인으로 하여 원고에게 건축주 명의변경절차를 이행할 의무가 있다는 것이 인정되었고, 이를 뒤집을 증거가 제출되어 있지도 아니하므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
2) 피고는, 피고 모르게 원고와 소외인이 2009. 2. 20. 이 사건 증축건물에 대한 지분을 임의로 마치 2/3지분인 것처럼 계산하여 양도를 하였으나 실제 이 사건 증축건물 중 소외인 지분이 과반이 되지 않으므로 소외인으로부터 지분을 취득한 원고 역시 과반지분권자에 해당하지 아니하여 원고가 과반지분권자로서 관리권한을 행사하거나 신의칙상 협력의무를 구할 수 없다고 주장한다. 그러나 원고가 전 건축주인 소외인, 소외 2로부터 이 사건 건물에 대한 지분을 매수 또는 양수한 이상 원고가 과반지분권자인지 여부와 상관없이 원고는 건축물 명의상 건축주들을 상대로 건축주 명의변경절차의 이행을 구할 수 있는 것이므로, 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.
3. 결론
원고의 청구는 이유 있어 인용한다.
[별지 생략]
판사 이근영(재판장) 정성종 정현서