【원 고】
원고 (소송대리인 변호사 정승욱)
【피 고】
정기산업 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 광장 담당변호사 김주연)
【변론종결】
2020. 4. 29.
【주 문】
1. 피고는 원고로부터 63,220,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지1 목록 기재 부동산에 관하여 2019. 2. 18.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고가 부담한다.
【청구취지】
주문과 같다.
【이 유】
1. 기초사실
가. 임대차계약 및 합의계약의 체결
1) 원고는 2014. 8. 5. 주식회사 영무건설(이하 ‘영무건설’이라 한다)로부터 공공건설임대주택(임대의무기간 5년)인 세종특별자치시 (주소 1 생략)(별지1 목록 기재 부동산, 이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 임대차보증금 109,080,000원, 월 임대료 440,000원에 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하였다.
2) 피고는 2017. 12. 5. 영무건설로부터 이 사건 아파트를 매수하여 2018. 1. 5. 소유권이전등기를 하면서 임대사업자의 지위도 승계하였고, 그 무렵 원고는 피고와 이전과 동일한 내용 및 조건으로 임대차계약(이하 원고와 영무건설, 원고와 피고 사이에 체결된 각 임대차계약을 통틀어 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 위 임대차계약서에는 아래와 같은 내용이 기재되어 있다.
제6조(‘을’의 금지행위)‘을’(이하 원고를 칭한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 해서는 안 된다.1. 임대주택법을 위반하여 임차권을 양도하거나 임대주택을 타인에게 전대하는 행위제12조(임대주택의 분양전환 및 자격)① ‘갑’(이하 피고 또는 영무건설을 칭한다)은 위 주택이 임대주택법 제16조 제1항 제3호 및 같은 항 제4호의 임대주택에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 조건에 따라 분양전환한다. 1. 위 주택의 분양전환 시기는 최초 입주지정기간 끝난 후 5년으로 한다(임대주택법 시행령 제13조 제2항 제3호에 의거 최초 입주지정기간 끝난 후 2년 6월이 지난 경우 갑과 을이 합의에 의하여 분양전환 가능함). 2. 위 임대주택의 분양전환가격 산정 기준은 입주자모집공고에 정한 바에 따른다. 다만 입주자모집공고에서 정하지 않은 경우에는 별도 특약으로 정한다.③ ‘갑’이 본 조에 의해 위 주택을 분양전환 할 경우 임대주택법 제21조 제1항에 의거 ‘을’은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여야 한다. 1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인(청약 세대는 세대원 모두 무주택이어야 함) 4. 선착순(4순위·무순위 당첨자 포함)의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인
3) 원고와 영무건설 및 피고는 이 사건 임대차계약 체결과 동시에 조건변경합의계약서를 작성하여 분양전환에 따른 확정임대가를 정하고 추후 분양전환에 대한 합의를 하였는데(이하 ‘합의계약’이라 한다), 그 주된 내용은 아래와 같다.
제3조(분양전환 가격결정 및 효력)① 갑(영무건설 또는 피고)과 을(원고)은 다음 각 호에 모두 해당할 경우 분양전환시 분양전환가와 임대주택법 시행규칙 별표1의 공공건설 임대주택 분양전환가격 산정기준에 의한 금액 중 낮은 금액을 적용하여 분양전환금액을 책정한다. 1. 갑과 을이 임대차계약함에 있어 본 합의계약을 체결한 경우 2. 을이 갑이 지정한 기간 내 분양전환을 받을 경우② 제1항 제1호에 의하여 납부한 금액은 분양전환시 분양전환금액의 일정금액으로 인정한다.③ 제1항 제2호의 분양전환계약 미체결시 본 합의계약의 효력이 만료되며, 임대차계약서 전환계약 조건으로 원상회복하기로 한다.제4조(확정임대가에 따른 납부조건)① 확정임대가의 납부조건은 다음과 같이 을이 갑에게 납부하기로 한다. 2. 분양전환가 확정임대가 1억 7,200만 원(전환 임대보증금 1억 908만 원, 월임대료 대체합의금 6,292만 원), 국민주택기금 9,000만 원, 분양전환가 2억 6,200만 원제5조(합의계약 해지 및 해제)① 을이 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 경우 갑은 별도의 서면통지 없이 이 본 합의계약을 해제 또는 해지한다. 3. 제3조 제1항 제2호에 의한 기간 내에 을이 분양전환을 받지 않을 경우제7조(분양전환 및 자격 등)분양전환은 임대차계약서 계약조건 제12조(임대주택의 분양전환 및 자격)에 따른다.제8조(기타)③ 갑이 지정한 기간 내에 분양전환을 받지 않는 경우 본 합의계약은 자동해지가 되며, 분양전환기간 종료일부터 임대차계약서상의 전환계약조건으로 원상회복하기로 한다.
4) 원고는 이 사건 아파트 입주 전에 이 사건 임대차계약 및 합의계약에서 정한 확정임대가 172,000,000원을 영무건설에 지급하였고, 2014. 10. 10. 이 사건 아파트로 전입신고를 마쳤다.
나. 조기분양전환절차의 진행
1) 이 사건 아파트의 임대의무기간은 2019. 9. 30.까지인데, 피고는 2018. 1.경부터 이 사건 아파트를 포함한 임대주택 임차인대표들과 조기분양전환절차에 관한 협의를 시작하여, 2018. 10. 30. ‘(단지명 생략) 분양전환 13차 회의’(이하 ’13차 회의‘라 한다)에서 다음과 같은 분양전환가격 산정기준 또는 분양전환자격 등에 대한 구체적인 합의를 하였다(이 사건 아파트는 A타입에 해당한다).
○ 피고는 우선분양전환예정가격에 대하여 2018. 10. 30. 세종특별자치시에 제출함(A타입 246백만원, B타입 249백만원)○ 조기분양전환관련 임차인동의서(의향서) 제출사항 (중략) 시간 : 2018. 11. 5. ~ 2018. 11. 7.○ 조기분양전환관련 향후 진행계획(의향서 제출 후) ① 국토교통부 주택소유전산검색 의뢰(18. 11. 9. ~ 11. 12.) ② 국토교통부 주택소유전산검색 종료(18. 11. 26.) ③ 우선분양전환 대상자 적격 부적격세대 통보(18. 12. 1.) ④ 부적격세대 소명자료 제출(18. 12. 3. ~ 12. 10.) ⑤ 조기분양전환계약서 체결(18. 12. 3.~) ⑥ 세종특별자치시청에 분양전환신고서 제출(18. 12월중) ⑦ 세대 소유권이전(18. 12월중)
2) 피고는 13차 회의에 따라 2018. 11. 1. ‘세종 △△△△△(이 사건 아파트를 포함한 공공건설임대주택의 임대차계약 당시의 명칭이다) 조기분양전환관련 안내문’을 공고하였는데, 그 주된 내용은 다음과 같다.
당사(피고)는 시청 및 임차인대표회의와의 꾸준한 회의를 통해 조기분양전환을 준비해 왔으며 임차인들이 간절히 원해 온대로 조기분양전환을 실시하게 됨에 따라 아래와 같이 각 세대별 조기분양전환신청서 및 적격자 판단에 필요한 서류를 접수하고자 합니다. (중략)일시 : 2018. 11. 5. ~ 11. 7.
3) 피고는 2018. 11. 5.부터 같은 달 7.까지 원고 등 임차인들로부터 ‘세종 △△△△△ 조기분양전환신청확인서’를 교부받았고(원고도 위 기간 내인 2018. 11. 6. 제출하였다), 2018. 12. 초경 조기분양전환신청확인서를 제출한 임차인들에게 적격, 부적격 내지 소명통보를 하였다.
4) 피고는 적격으로 판정한 임차인들 세대에 대해 관할 세종특별자치시장에게 2018. 12. 7. 1차로 임대주택 분양전환신고서(전환예정일 : 2018. 12. 17.)를 제출하였고, 2018. 12. 17. 2차로 임대주택 분양전환신고서(전환예정일 : 2018. 12. 29.)를 제출하였으며, 2018. 12. 26. 3차로 임대주택 분양전환신고서(전환예정일 2019. 1. 7.)를 제출하였고, 2019. 1. 4. 4차로 임대주택 분양전환신고서(전환예정일 2019. 1. 19.)를 제출하였으며, 2019. 1. 31. 5차로 임대주택 분양전환신고서(전환예정일 : 2019. 2. 18.)를 제출하였다. 피고는 2019. 1. 31. 세종특별자치시에 ‘△△△△△아파트 조기분양전환완료통지’를 하면서 분양전환대상신청 세대수 537세대 중 적격세대수는 271세대, 부적격세대수는 266세대로 분양전환이 완료되었음을 통지하였다.
5) 피고는 적격 임차인들과 2018. 12.경부터 2019. 4.경까지 분양계약을 체결하였는데, 매매대금에 해당하는 분양전환가격은 A타입과 B타입에 대하여 세종특별자치시에 신고하여 수리된 금액을 기준으로 하고 기존의 임대차보증금 172,000,000원을 공제한 나머지 금액을 잔금으로 하였다.
6) 세종특별자치시장이 2019. 2. 15. 피고의 5차 분양전환신고를 수리한 A타입 분양전환가격은 임대기간 동안의 감가상각을 고려한 235,220,000원이고, 피고는 위 분양전환신고서에 기재된 분양전환예정일인 2019. 2. 18. 적격으로 판정한 일부 임차인들과 매매계약을 체결하였다.
다. 부적격판정 통보
피고는 2019. 1. 30. 원고에게 "귀하는 (청약/선착순/명도/임차권양수) 세대로 입주하신바, 등본상에는 없으나 실거주 중인 부(소외 2) 주택소유. 원고(계약자) 2017년 1분기부터 거주 무상전대, 실입주 안 함."이라는 사유로 부적격판정 통보를 하였다.
라. 관련 법령
관련 법령은 별지2 기재와 같다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 10, 11, 35, 36, 44호증, 을 제1 내지 6, 9 내지 13호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 변론 전체의 취지
2. 청구원인에 관한 판단
가. 매매계약의 성립
1) 청약은 그에 대한 승낙에 의하여 곧바로 계약의 성립에 필요한 의사합치에 이를 수 있을 정도로 내용적으로 확정되어 있거나 해석에 의하여 확정될 수 있으면 되는데(대법원 2003. 5. 13. 선고 2000다45273 판결 참조), 앞서 본 인정사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 피고가 한 조기분양전환관련 안내문 공고는 단지 조기분양전환에 대한 설명이나 방침을 밝힌 데 불과한 것이 아니라, 원고의 승낙이 있으면 곧바로 의사의 합치에 이를 수 있는 정도로 내용이 확정된 청약에 해당하고, 원고가 이에 응하여 피고에게 분양전환에 필요한 서류를 구비하여 조기분양전환신청확인서를 제출한 것은 이에 대한 승낙의 의사표시에 해당하므로, 원고와 피고 사이에는 이 사건 아파트의 조기분양전환에 대한 합의가 이루어졌다고 볼 수 있다.
① 영무건설은 이 사건 아파트의 임대분양 당시 임대주택법령의 규정과 같은 내용으로 임대의무기간의 1/2이 경과되면 매매 합의를 통하여 임대주택법령에 따라 분양전환할 수 있다는 내용으로 이 사건 임대차계약에 명시하였고, 영무건설로부터 임대사업자의 지위를 승계한 피고도 원고와 다시 동일한 내용의 이 사건 임대차계약을 하였다.
② 이 사건 임대차계약과 합의계약에 의하면 분양전환금액의 산정에 관한 구체적인 기준(합의계약 제3조 제1항, 제4조 제1항)과 분양전환 자격대상자의 범위(합의계약 제7조, 이 사건 임대차계약 제12조)가 명확하게 정하여져 있고, 피고는 임대의무기간의 1/2이 경과한 후인 2018. 1.경부터 임차인대표들과 계속적인 회의를 거쳐 13차 회의에서는 분양전환예정가격(A타입 : 246백만원) 및 조기분양전환 계약서 체결일(2018. 12. 3. 이후)을 정하였으며, 이에 따라 분양전환금액이 확정되었다. 또한, 피고는 13차 회의에서 조기분양전환절차를 개시하기로 합의하여 2018. 11. 1. ‘조기분양전환 관련 안내문’ 공고를 통하여 원고를 비롯한 임차인들에게 분양전환을 원하는 세대는 필요한 서류를 갖추어 조기분양전환신청을 하라고 공고하였다. 원고를 비롯한 임차인들은 이에 응하여 피고에게 조기분양전환신청 확인서와 적격자 판단에 필요한 서류 등을 제출하였는데, 임대주택법령 및 피고의 분양계획에 따르면 분양전환절차는 임차인들로부터 위와 같은 서류를 징구하는 것 외에는 관할 시장에 대한 분양전환신고와 분양계약의 체결절차만 남게 되고, 이는 일단 임대사업자와 임차인 사이의 분양전환 합의가 이루어진 이후 임대주택법령에 정해진 대로 진행되는 후속절차에 불과하므로, 피고의 조기분양전환 관련 안내문 공고 당시 분양전환 또는 분양계약의 체결과 관련하여 임대사업자와 임차인 쌍방이 별도로 합의해야 할 사항이 남아있지 아니하였다.
③ 합의계약에 의하더라도 분양전환절차가 진행되면 임차인들이 분양전환을 받지 않기로 선택하는 것은 가능한 반면(제5조 제1항 제3호), 피고(임대사업자)가 분양전환기간을 정한 후 분양전환을 하지 않는 경우는 상정하고 있지 않은 점, 서민의 주거안정을 위하여 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설된 공공건설임대주택의 성격과 취지까지 고려하여 보면, 일단 합의에 의하여 조기분양전환절차를 개시하면 임차인에게 분양전환자격이 없는 경우를 제외하고는 피고가 임차인들에게 개별적으로 분양전환을 거부할 권리는 없다.
2) 다만 원고와 피고 사이의 합의에 의하더라도 분양전환 자격대상자의 범위는 ‘구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되기 전의 것, 이하 ’구 임대주택법‘이라 한다) 제21조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인’에 한정된다고 할 것인데, 임차인에게 분양전환자격이 인정되는지 여부는 임대사업자와 임차인 사이의 합의에 의하여 결정할 사항이 아니라 임대주택법령이 정한 기준에 따라 판단할 문제이므로, 임차인의 적격 여부에 대한 피고의 판정 결과에 따라 조기분양전환에 관한 합의의 성립 여부가 달라진다고 볼 것은 아니고, 피고의 조기분양전환관련 안내문 공고에 따라 원고가 조기분양전환신청확인서를 제출함으로써 이미 계약의 주요 내용이나 그 확정 기준이 구체적으로 정하여져 있었던 이상 당사자들의 의사는 임차인인 원고에게 분양전환자격이 있을 것을 필요하고도 충분한 효력요건으로 하여 조기분양전환에 대한 합의에 이른 것이라고 봄이 상당하다. 실제로도 피고는 분양전환자격이 있는 것으로 판정한 임차인들과는 예외 없이 분양전환에 나아가 매매계약서를 작성하였고, 조기분양전환신청을 한 임차인의 분양전환자격 유무에 대한 다툼 외의 다른 사유를 들어 매매계약 체결을 거부한 경우는 없는 것으로 보인다.
3) 다음으로 조기분양전환에 대한 합의에 따른 분양전환일, 즉 매매계약일에 관하여 보건대, 피고와 임차인대표들은 13차 회의에서 분양전환일정에 대하여 합의를 하면서 조기분양전환계약서 체결은 ‘2018. 12. 3. 이후’로 정하였다. 적격자와 부적격자 모두 피고에 대하여 한 의사표시는 ‘조기분양전환신청확인서’ 제출밖에 없고, 피고는 임차인들이 적격으로 판정되면 다른 절차 없이 적격 임차인들과 제1차에서부터 제5차에 걸쳐 분양전환 매매계약을 체결하였는데, 특별한 기준 없이 적격으로 판단한 순서대로 2018. 12.경부터 2019. 4.경까지 계약을 체결하였을 뿐이다. 피고는 2019. 1. 31. 5차로 임대주택 분양전환신고(전환예정일 2019. 2. 18.)를 하고 2019. 2. 15. 세종특별자치시장으로부터 분양전환 수리 승인을 받아 분양전환예정일인 2019. 2. 18. 일부 임차인들과 매매계약을 체결하였는데, 피고가 원고에게 부적격판정 통보를 한 날이 2019. 1. 30.인 점에 비추어 보면, 피고가 원고를 적격 임차인이라고 판정하였을 경우 2019. 2. 18. 원고와 매매계약을 체결하였을 것이므로, 위 날짜를 당초 원고와 피고의 조기분양전환에 대한 합의에 따라 예정된 매매계약체결일로 봄이 상당하다. 따라서 아래 나.항에서 보는 바와 같이 분양전환자격을 갖춘 원고는 피고를 상대로 위 일자 매매계약을 원인으로 소유권이전등기청구를 할 수 있다.
4) 분양전환 대상자들의 실제 매매가는 확정된 분양전환가격이고 피고의 부당한 거절만 아니었다면 원고의 경우도 위 분양전환가격이 매매대금으로 확정되었을 것으로 보이므로, 세종특별자치시장이 피고의 5차 분양전환신고를 수리한 A타입 분양전환가격에 해당하는 235,220,000원으로 매매대금이 확정되었다고 봄이 상당하다.
5) 이에 대하여 피고는, ‘조기분양전환절차’는 임대사업자와 임차인이 임대의무기간 이전에 분양전환 절차를 개시하기로 하는 합의에 의하여 개시되는 절차인데, 피고의 ‘조기분양전환관련 안내공고’는 위 절차에 대한 설명과 이에 대하여 ‘임차인 동의서’를 제출해 달라는 정보를 알려준 것일 뿐이어서 청약에 해당하지 않고, 원고가 제출한 ‘임차인 동의서’ 등도 역시 분양전환에 관한 승낙이 아니며, 임대사업자가 조기분양전환절차를 개시하여 해당 임차인이 부적격자로 판정될 경우 분양전환에 관한 합의에 도달하지 못하고 이로써 종료된다는 취지로 주장하나, 이는 앞서 인정한 바와 다른 전제에 선 것으로 받아들이지 않는다.
나. 원고의 분양전환자격
1) 당사자의 주장 요지
가) 원고
원고는 선착순의 방법으로 입주자로 선정되어 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인에 해당하므로, 이 사건 임대차계약 제12조 제3항 제4호, 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에 따라 우선분양전환자격이 있다.
나) 피고
(1) 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에 정한 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’는 구 주택공급에 관한 규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부개정되기 전의 것, 이하 ‘주택공급규칙’이라 한다) 제10조 제6항이 정한 주택공급방법에 따라 입주자를 선정하고 남은 주택에 대하여 선착순의 방법으로 입주자를 선정한 경우만을 의미한다. 이 사건 아파트는 당초 소외인이 영무건설과 임대차계약을 체결하였다가 이를 해지한 후 원고가 새로 임대차계약을 체결하고 입주한 명도세대로서, 최초 입주자 선정이 이루어진 2012. 8. 10.경부터 약 2년이 경과한 2014. 8. 5.에서야 이 사건 임대차계약을 체결한 원고는 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서 정한 선착순의 방법에 따라 선정된 입주자에 해당하지 아니한다.
(2) 설령 원고가 선착순세대에 해당한다고 하더라도, 원고와 동일한 세대를 구성하고 있는 원고의 부친 소외 2가 이 사건 임대차계약 기간 중 주택을 보유하였고, 원고는 원고의 이모 소외 4, 이모부 소외 5, 사촌동생 소외 6에게 이 사건 아파트를 무단전대하였으므로, 원고는 분양전환 당시 이 사건 아파트에서 계속 거주한 무주택자인 임차인에 해당하지 않아 우선분양전환자격이 없다.
2) 선착순세대에 해당하는지 여부
가) 관련 법리
구 임대주택법 제20조 제1항, 구 임대주택법 시행령(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호로 전부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법 시행령’이라 한다) 제19조 제1항, 구 임대주택법 시행규칙(2015. 12. 29. 국토교통부령 제270호로 전부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 임대주택법 시행규칙’이라 한다) 제12조 제1항에 따라 공공건설임대주택의 임차인의 자격 및 선정방법에 관하여 규정한 주택공급규칙은 임대주택의 공급대상을 입주자 모집 공고일부터 입주시까지 무주택세대구성원에 한하고(제4조 제2항 제1호), 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 공개모집을 하여야 하며(제8조 제1항), 국민주택 등의 입주자는 입주자모집 공고일을 기준으로 청약저축의 가입 등에 따른 순위에 따라 선정하되(제10조 제2항, 제11조 내지 제13조), 위의 방법에 따라 입주자를 선정하고도 남은 주택이 있을 때만 무주택 세대주 여부를 불문하고 선착순으로 입주자를 선정할 수 있는데(제10조 제6항), 임대주택의 입주자가 퇴거하여 사업주체에게 명도한 주택을 다시 공급하면서 그 남은 주택이 구 주택법 제16조 제1항에서 정한 일정 세대 이상이 아닌 경우에는 제8조, 제10조 내지 제13조의 규정은 적용하지 아니하나, 공급대상이 입주자 모집공고일부터 입주시까지 무주택세대구성원임을 요구하는 제4조는 그대로 적용한다(제3조 제2항 제4호).
위와 같은 임대주택의 임차인의 자격 및 선정방법에 비추어 보면, 구 임대주택법 및 관련 법령이 임대주택의 공급대상과 공급방법을 엄격하게 정하면서도 예외적으로 주택공급규칙 제10조 제6항에서 선착순의 방법으로 입주자를 선정할 수 있도록 규정하고 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우 우선 분양전환의 요건을 완화하고 있으므로, 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에서 정한 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’는 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 선정한 임차인만을 의미한다고 해석함이 타당하고(대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75462 판결 참조), 해당 임대주택의 이전 입주자가 퇴거하여 다시 공급하는 주택, 이른바 공가(空家)세대에 입주하였으나 주택공급규칙 제10조 제6항에 따른 선착순 임차인에 해당하지 않는 임차인은 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호의 임차인에는 해당하지 않는다.
나) 판단
을 제16, 17호증의 각 기재, 변론 전체의 취지에 의하면 소외인이 2012. 8. 6.경 영무건설과 이 사건 아파트에 관하여 임대차계약을 체결하였다가 2014. 8. 5. 해지한 사실은 인정된다.
그러나 한편, 소외인이 이 사건 아파트에 입주하지 않았다는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 앞서 든 증거 및 갑 제28, 31호증의 각 기재에 의하면, 원고는 소외인으로부터 이 사건 아파트를 명도받은 것이 아니라 영무건설과 별도로 2014. 8. 5. 이 사건 아파트에 관하여 임대차계약을 체결한 사실, 피고는 2018. 6. 11.자 4차 회의 및 2018. 6. 27.자 5차 회의에서 이 사건 아파트 임차인협의회와 사이에 해당 임대주택에 입주한 이력이 없는 세대는 명도세대로 보지 않고, 입주이력이 없는 재계약세대는 선착순세대로 간주하기로 합의한 사실, 영무건설은 2018. 6. 28. 이 사건 아파트 임차인대표회의에 이 사건 아파트를 선착순의 방법에 의하여 입주자로 선정된 세대로 표기하여 공문을 발송한 사실이 인정된다.
위 인정사실에다가 주택공급규칙 제10조 제6항이 ‘선착순의 방법’에 관하여 입주자 선정 시기 및 방법 등에 관한 특별한 제한을 두고 있지 아니한 점 등을 더하여 보면, 원고는 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 선정한 임차인에 해당한다고 봄이 타당하고, 원고가 이 사건 아파트 최초 입주자 선정이 이루어진 때부터 약 2년이 경과한 2014. 8. 5.에서야 이 사건 임대차계약을 체결하였다는 등의 피고가 주장하는 사정만으로 원고가 이른바 공가(空家)세대에 입주한 자에 해당한다고 볼 수는 없다. 따라서 원고가 주택공급규칙 제10조 제6항에 따른 선착순세대에 해당하지 않는다는 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
3) 무주택요건에 관한 판단
살피건대, 을 제7호증의 기재만으로는 원고의 부친 소외 2가 이 사건 아파트의 세대주인 원고와 주민등록표상의 동일한 세대를 구성하고 있는 세대원이라고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 설령 원고와 소외 2가 동일한 세대를 구성한다고 보더라도, 임차인이 선착순의 방법으로 임차권을 취득한 경우에는 분양전환 당시까지 소유주택을 처분하여 무주택자가 되면 임대주택을 우선 분양전환받을 수 있는데(대법원 2015. 2. 26. 선고 2014도14871 판결 등 참조), 을 제8호증의 기재에 의하면, 소외 2가 2015. 10. 21. 천안시 동남구 구성동 525 휴먼시아아파트 104동 1401호에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다가, 분양전환 전인 2018. 6. 12. 소외 3에게 위 아파트에 관하여 2018. 5. 15.자 매매계약을 원인으로 소유권이전등기를 마쳐준 사실을 인정할 수 있으므로, 원고는 분양전환 당시 무주택자 요건을 갖추었다고 봄이 상당하다. 따라서 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.
4) 계속거주 요건에 관한 판단
주민등록은 거주사실을 증명하는 유일한 증거는 아니나 유력한 증거가 될 수 있다(대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다206044 판결 등 참조).
앞서 든 증거 및 갑 제2, 12 내지 21호증의 각 기재, 변론 전체의 취지에 의하면, 원고는 2014. 10. 2. 이 사건 아파트에 관한 입주자카드를 작성하여 관리사무소장에게 제출한 사실, 원고는 2014. 10. 10. 이 사건 아파트에 전입신고를 한 다음 그 무렵부터 계속하여 이 사건 아파트에 주민등록을 유지하면서 이 사건 아파트의 관리비를 빠짐없이 납부한 사실, 원고는 2014. 10.경부터 2017. 12.경까지 이 사건 아파트 인근의 각 매장에서 원고 명의의 신용카드를 사용한 사실, 원고는 2015. 3. 2. 공주대학교 교육대학원에 입학하여 2019. 2. 25. 석사과정을 수료하였고, 2017. 3. 1.부터 공주시 무령로 103 소재 공주금성여자고등학교에서 중등교사로 근무한 사실, 원고가 출퇴근을 위한 (차량번호 생략) 아반떼 차량을 구입한 2017. 2. 14.경부터 이 사건 아파트 차량 출입관리시스템에 위 차량 출입이 기록된 사실이 인정되고, 위 인정사실을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원고는 2014. 10.경 이 사건 아파트에 전입한 이후 계속하여 거주하고 있다고 봄이 상당하다(피고가 주장하는 사정만으로는 위 인정을 뒤집고 원고가 이 사건 아파트에서 계속 거주하지 아니하여 분양전환 부적격자에 해당한다고 보기 어렵다). 따라서 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.
5) 무단전대 주장에 대한 판단
살피건대, 앞서 든 증거에 의하면, 원고의 이모 소외 4, 이모부 소외 5, 사촌동생 소외 6이 2016. 8. 16. 이 사건 아파트에 전입신고를 한 사실이 인정되나, 한편, 앞서 본 인정사실에 갑 제22 내지 27호증의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 원고가 2014. 10. 2. 관리사무소장에게 제출한 입주자카드에는 소외 4, 소외 5, 소외 6의 이름이 기재되어 있지 않은 점, ② 소외 4는 2016. 8.경부터 2018. 10.경까지 세종특별자치시 (주소 3 생략)의 도시가스요금을 계속하여 납부하였고, 2016. 8. 8.부터 2018. 12. 13.까지 위 아파트 출입관리시스템에 소외 4 명의 차량의 출입내역이 기록되어 있는 점, ③ 소외 4, 소외 5는 2016. 8.경 이후에도 위 아파트 인근의 각 매장에서 소외 4, 소외 5 명의의 신용카드를 사용한 점 등을 종합하여 보면, 소외 4, 소외 5, 소외 6이 2016. 8. 16. 이 사건 아파트에 전입신고를 하였다는 등의 사정만으로는 소외 4, 소외 5, 소외 6이 이 사건 아파트에 거주하였다거나 원고가 이 사건 아파트를 이들에게 전대하였다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다(한편 피고는, 원고가 이 사건 아파트에서 소외 4, 소외 5, 소외 6과 동거하는 방법으로 이들에게 이 사건 아파트 일부를 무단전대한 것이라고도 주장하나, 이 사건 임대차계약 제6조 제1항과 구 임대주택법 제19조에서는 ‘임대주택을 다른 사람에게 전대하는 행위’를 금지하고 있고, 여기에서 ‘전대’란 민법 제629조 제1항에서 임대인의 동의 없이는 할 수 없도록 정하고 있는 ‘전대’와 그 의미가 동일한 것으로서, ‘임차인이 전대인으로서 그의 임차물을 다시 제3자인 전차인으로 하여금 사용·수익하도록 하는 계약’을 의미하는 것이라고 봄이 상당하고, 위 ‘임대주택을 다른 사람에게 전대하는 행위’의 의미를 확장하여 임차인이 제3자와 동거하는 것 자체가 무단전대행위에 해당하는 것으로 해석하여야 할 근거는 없다). 따라서 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.
다. 소결론
원고는 이 사건 임대차계약 제12조 제3항 제4호, 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에 해당하여 분양전환자격이 인정되므로, 피고는 원고로부터 이 사건 아파트 분양전환금액인 235,220,000원에서 원고가 피고에게 기지급한 임대차보증금 172,000,000원을 공제한 63,220,000원(= 235,220,000원 - 172,000,000원)을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 아파트에 관하여 2019. 2. 18.자 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.
3. 결론
원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]
판사 김성률(재판장) 고영식 김주연