【원고, 상고인】
원고 1 외 1인
【피고, 피상고인】
피고 (소송대리인 변호사 이쌍희)
【원심판결】
대구지법 2021. 3. 25. 선고 2020나323597 판결
【주 문】
원심판결 중 인도청구 부분과 2021. 4. 10. 이후 차임 등 청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 대구지방법원에 환송한다. 원고들의 나머지 상고를 모두 기각한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 인도청구 부분에 관하여
가. 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조 제1항과 제3항은 임차인의 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 구 상가임대차법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 ‘개정 상가임대차법’이라 한다) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였고, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고 있다. 개정 상가임대차법 부칙 제2조는 "제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다."라고 정하고 있는데, 여기서 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다(대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결 참조).
나. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
1) 원고들은 원심 판시 별지 목록 기재 건물의 각 2분의 1 지분권자로서 2015. 3. 27. 피고와 원심 판시 별지 목록 기재 건물의 일부인 이 사건 상가에 관하여 임대차보증금 3,000만 원(2016. 6. 1. 보증금 2,000만 원 인상), 차임 월 250만 원, 임대차기간 2015. 7. 10.부터 2020. 7. 9.까지인 이 사건 임대차계약을 체결하였다.
2) 피고는 2015. 7. 10.부터 이 사건 상가에서 스크린 골프장을 운영하고 있다.
3) 원고들은 2020. 5. 11. 피고에게 ‘이 사건 임대차계약이 2020. 7. 9. 종료하므로 위 시기에 이 사건 상가를 인도해 달라.’는 취지의 내용증명 우편을 보냈다.
4) 피고는 2020. 6. 2. 원고들에게 ‘이 사건 임대차계약의 갱신을 요구한다.’는 취지의 내용증명 우편을 보냈고, 원고들은 2020. 6. 4. 피고의 임대차계약 갱신요구를 거절하면서 원상회복을 구하는 취지의 내용증명 우편을 보냈다.
다. 이러한 사실관계를 위의 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 임대차계약 체결 당시 임차인의 갱신요구권이 인정되는 의무임대차기간은 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 5년인데, 이 사건 임대차계약이 정한 계약기간이 위 의무임대차기간과 동일한 기간인 5년이므로 구 상가임대차법에서 인정되는 사유만으로는 갱신되지 않는 경우에 해당한다. 이 사건 임대차계약은 피고의 갱신요구에 대한 원고들의 갱신거절 통지로 인하여 개정 상가임대차법 시행 이후인 2020. 7. 9. 기간 만료로 종료되었을 뿐 갱신되지 않았으므로, 이 사건 임대차계약에 대하여 2018. 10. 16.부터 시행된 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용될 수 없고, 따라서 피고는 이 사건 임대차계약에 적용되는 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다.
그럼에도 원심은 판시와 같은 이유로 이 사건 임대차계약이 개정 상가임대차법 부칙 제2조가 정하는 ‘이 법 시행 이후 그 이전에 인정되던 계약갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차’에 해당한다고 보아 개정 상가임대차법 제10조 제1항, 제2항에 따라 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있고 피고의 계약갱신요구로 인하여 이 사건 임대차계약이 갱신되었다고 판단하였다. 이러한 원심판단에는 개정 상가임대차법의 적용범위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
2. 2021. 4. 9.까지의 차임 청구 부분에 관하여
원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 2020. 5. 10.부터 2021. 4. 9.까지의 차임이 모두 지급되었다고 판단하여 이 부분 차임 및 차임 상당 부당이득금의 지급청구 부분을 받아들이지 아니한 것은 정당하고, 거기에 별다른 잘못이 없다.
3. 2021. 4. 10. 이후의 차임 등 청구 부분에 관하여
가. 민사소송법 제251조는 "장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있다."라고 정하고 있다. 채무자의 태도나 채무의 내용과 성질에 비추어 채무의 이행기가 도래하더라도 채무자의 이행을 기대할 수 없다고 판단되는 경우에는 미리 청구할 필요가 있다고 보아야 한다(대법원 2018. 7. 26. 선고 2018다227551 판결 참조).
나. 원심은, 이 사건 임대차계약이 갱신되었음을 전제로 이 사건 임대차계약의 갱신 여부에 관하여만 다툼이 있을 뿐 차임의 액수 및 지급의무에 관하여는 다툼이 없고 변론종결일 현재 차임이 연체된 상태도 아니어서 2021. 4. 10. 이후 차임 또는 차임 상당 부당이득금의 지급청구 부분은 미리 청구할 필요가 인정되지 아니하여 부적법하다고 판단하였다.
그러나 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약이 갱신되지 아니한 채 기간 만료로 종료하였으므로 피고가 이 사건 임대차계약의 종료 이후에도 이 사건 상가를 점유, 사용하는 경우 차임 상당의 부당이득반환의무를 부담하게 되고, 피고가 이 사건 임대차계약이 갱신되었음을 전제로 이 사건 상가의 인도를 거부하고 있는 이상 원심의 변론종결일 이후로서 2021. 4. 10. 이후 피고에게 차임 상당 부당이득금의 지급을 기대할 수 없다고 볼 여지가 있다. 이러한 경우 원심으로서는 이 사건 임대차계약이 기간 만료로 종료되었다고 볼 경우 2021. 4. 10. 이후 차임 상당 부당이득금의 지급을 미리 청구할 필요가 있는지를 구체적으로 심리·판단하였어야 한다. 그럼에도 이에 이르지 아니한 채 이 부분 청구에 미리 청구할 필요가 인정되지 않는다고 본 원심의 판단에는 장래 이행의 소에 있어 미리 청구할 필요에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
4. 결론
그러므로 원심판결 중 인도청구 부분과 2021. 4. 10. 이후 차임 등 청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고들의 나머지 상고는 모두 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이동원(재판장) 조재연(주심) 민유숙 천대엽