【원고, 상고인】
주식회사 굿모닝시티쇼핑몰관리단 (소송대리인 법무법인(유한) 동인 담당변호사 김홍우 외 3인)
【피고, 피상고인】
피고 (소송대리인 변호사 허중혁)
【원심판결】
서울중앙지법 2018. 9. 12. 선고 2017나27371 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 소액사건의 상고이유
소액사건에서 구체적 사건에 적용할 법령의 해석에 관한 대법원판례가 아직 없는 상황에서 같은 법령의 해석이 쟁점으로 되어 있는 다수의 소액사건들이 하급심에 계속되어 있을 뿐 아니라 재판부에 따라 엇갈리는 판단을 하는 사례가 나타나고 있는 경우, 소액사건이라는 이유로 대법원이 그 법령의 해석에 관하여 판단을 하지 아니한 채 사건을 종결한다면 국민 생활의 법적 안전성을 해칠 것이 우려된다. 이와 같은 특별한 사정이 있는 경우에는 소액사건에 관하여 상고이유로 할 수 있는 ‘대법원의 판례에 상반되는 판단을 한 때’의 요건을 갖추지 아니하였다고 하더라도 법령해석의 통일이라는 대법원의 본질적 기능을 수행하는 차원에서 실체법 해석·적용의 잘못에 관하여 판단할 수 있다고 보아야 한다(대법원 2004. 8. 20. 선고 2003다1878 판결, 대법원 2015. 3. 26. 선고 2012다48824 판결 등 참조).
2. 원고의 6층 부분 관리비 청구에 관한 판단
가. 구 유통산업발전법(2017. 10. 31. 법률 제14997호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 유통산업발전법’이라 한다)은 구분소유자 전원으로 당연 설립되는 집합건물의 소유와 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)상의 관리단이 아닌 입점상인들에 의해서 설립되는 대규모점포관리자에게 대규모점포의 유지·관리에 관한 일반적인 권한을 부여하면서도, ‘구분소유와 관련된 사항’에 관하여는 구분소유자단체인 관리단에 의해서 설정된 규약 또는 관리단 집회의 결의 등 집합건물법의 규정에 따르도록 함으로써 대규모점포의 관리에서 구분소유자와 입점상인 사이의 이해관계를 조절하고 있다. 따라서 구 유통산업발전법의 입법 취지 및 집합건물법과의 관계를 고려하면 대규모점포관리자의 업무에서 제외되는 ‘구분소유와 관련된 사항’은 대규모점포의 유지·관리 업무 중 그 업무를 대규모점포개설자 내지 대규모점포관리자에게 허용하면 점포소유자들의 소유권 행사와 충돌이 되거나 구분소유자들의 소유권을 침해할 우려가 있는 사항이라고 해석함이 타당하다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2007다83427 판결 등 참조).
한편 상가건물이 집합건물법의 규율대상인 집합건물인 경우 분양이 개시되고 입주가 이루어짐으로써 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 집합건물법 제23조에서 말하는 관리단이 당연히 설립되고, 관리단의 설립 이후에는 집합건물법 제28조의 관리단 규약을 통하여 업종 제한을 새로 설정하거나 변경할 수도 있는데, 이러한 업종 제한에는 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 해당 업종에 관한 독점적 운영권을 보장하는 의미가 내포되어 있으므로 이를 변경하기 위해서는 임차인 등의 제3자가 아닌 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 필요하다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다79258 판결 등 참조). 따라서 상가건물의 업종 제한 내지 변경 업무는 이를 대규모점포개설자 내지 대규모점포관리자에게 허용하면 점포소유자들의 소유권 행사와 충돌하거나 구분소유자들의 소유권을 침해할 우려가 있는 ‘구분소유와 관련된 사항’에 해당하고, 대규모점포 본래의 유지·관리를 위하여 필요한 업무에 포함되지 않는다고 보아야 한다.
나. 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 아래와 같은 사실을 알 수 있다.
1) 원고는 서울 중구 (지번 생략)에 위치한 지하 7층, 지상 16층 건물인 ‘(건물명 생략) 쇼핑몰’(이하 ‘이 사건 쇼핑몰’이라 한다)에 관하여 구 유통산업발전법에 따라 2013. 9. 4. 서울특별시 중구청장에게 대규모점포관리자 신고절차를 마치고, 대규모점포관리자의 자격으로 관리비 부과·징수업무 등을 처리하고 있다.
2) 피고는 이 사건 쇼핑몰 지하 2층 (호실번호 1 생략)(이하 ‘이 사건 지하 2층 점포’라 한다), 6층 (호실번호 2 내지 5 생략)(이하 ‘이 사건 6층 각 점포’라 한다)의 구분소유자이다.
3) 집합건물법 제23조 제1항에 따른 관리단인 이 사건 쇼핑몰 관리단은 상가활성화를 위해 쇼핑몰의 5, 6, 7층에 대하여 각 층의 점포를 한꺼번에 임대하는 단체입점을 추진하기로 하고, 피고를 포함한 구분소유자들로부터 단체입점 추진 관련 동의서를 제출받았다.
4) 이 사건 쇼핑몰의 관리규약 제41조에 의하면 층별 업종 변경 및 추가 배정에 관한 사항은 각 층별 대표로 구성된 이 사건 쇼핑몰 관리단의 운영위원회에서 결정하도록 되어 있다. 이에 따라 2009. 11. 12. 이 사건 쇼핑몰 관리단의 운영위원회는 5, 6, 7층의 기존 영업품목을 다른 층으로 이동하고 해당 층은 ‘국내외브랜드 입점, 엔터테인먼트, 컨벤션 유치 전시 홍보관 전 품목’으로 변경하기로 하는 내용의 ‘단체입점 유치를 위한 층간 품목조정 및 이동의 건’을 의결하였다.
5) 위 의결에 따라 이 사건 쇼핑몰 6층에서 영업하던 입점상인들이 모두 다른 층으로 이동하여 6층이 공실이 되자, 2010. 3.경 이 사건 쇼핑몰 관리단은 점포의 안전 관리 등을 위해 6층에 단전, 단수 및 에스컬레이터·엘리베이터 운행정지 등의 조치를 취하였다.
6) 이후 여러 차례에 걸쳐 단체입점이 추진되었으나 계약 체결이 성사되지 못하였다. 이에 고유품목 환원 및 그 시행시기를 안건으로 삼아 2012. 8. 3. 이 사건 쇼핑몰 관리단의 운영위원회가 개최되었는데, 각 층별 영업품목을 위 2009. 11. 12.자 의결로 변경되기 전의 고유품목으로 환원하는 안건은 의결되었으나, 품목 환원의 시행시기에 관하여는 정족수 부족으로 부결되었고, 이 사건 쇼핑몰 관리단은 고유품목 환원 조치를 취하지 않았다.
다. 이러한 사실관계에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 쇼핑몰 관리단 등의 불법적인 사용방해행위가 인정되는 경우 피고가 관리단 등에 대하여 손해배상을 청구하는 것은 별론으로 하더라도, 원고가 이 사건 6층의 각 점포를 불법적으로 폐쇄하거나 점포 폐쇄조치를 유지함으로써 피고의 사용·수익을 방해한 것으로는 보기 어렵다.
1) 이 사건 쇼핑몰 6층의 영업품목을 변경하고, 6층 입점상인들이 모두 다른 층으로 이동한 것은 이 사건 쇼핑몰 관리단 운영위원회의 2009. 11. 12.자 의결에 의한 것이다.
2) 피고가 2012. 8. 이후 이 사건 6층 각 점포를 당초의 용도에 따라 사용하지 못한 것은, 이 사건 쇼핑몰 관리단 운영위원회가 2012. 8. 3. 고유품목 환원 시기를 의결하지 못해 6층에서 개별 영업이 가능하도록 회복되지 못하였기 때문이고, 이와 달리 원고가 6층에 전기와 수도 등을 공급하지 않았기 때문이라고 보기는 어렵다.
3) 각 층별 고유품목 환원은 상가건물의 업종 제한 내지 변경에 관한 업무로서 ‘구분소유와 관련된 사항’에 해당하므로, 입점상인들에 의해서 설립된 대규모점포관리자인 원고의 업무에 포함되지 않는다.
4) 대규모점포의 구분소유자와 입점상인 사이의 이해관계를 조절하기 위하여 관련 법령에서 집합건물법상 관리단과 구 유통산업발전법상 대규모점포관리자를 따로 두고 있는 이상, 이 사건 쇼핑몰 관리단의 의결 내지 조치에 의하여 구분소유자가 받은 경제적 손해를 원고에게 전가하는 것은 부당하다.
라. 그런데도 원심은 그 판시와 같은 이유만으로, 원고가 피고의 이 사건 6층 각 점포의 사용·수익을 방해하였다고 보아 이 부분에 해당하는 원고의 관리비 청구를 전부 기각하였으니, 이러한 원심의 판단에는 구분소유자의 관리비 지급의무에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.
3. 원고의 지하 2층 부분 관리비 청구에 관한 판단
가. 집합건물법 제17조는 “각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담한다.”, 제25조 제1항은 ‘관리인은 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위와 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위를 할 권한과 의무를 가진다’고 규정하고 있다. 이에 의하면 집합건물법상 관리단은 관리비 징수에 관한 유효한 관리단규약 등이 존재하지 않더라도, 집합건물법 제25조 제1항 등에 따라 적어도 공용부분에 대한 관리비는 이를 그 부담의무자인 구분소유자에 대하여 청구할 수 있다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다22266, 22273 판결 등 참조). 그리고 유통산업발전법에 따라 적법하게 설립되어 신고절차를 마친 대규모점포관리자는 관리비 부과·징수권한이 인정되므로, 대규모점포관리자 역시 관리비 징수에 관한 유효한 관리규약 등이 존재하지 않더라도 공용부분에 대한 관리비를 구분소유자에 대하여 청구할 수 있다.
나. 원심판결 이유에 의하면, 원고는 대규모점포관리자로서 이 사건 지하 2층 점포의 구분소유자인 피고에 대하여 관리비 지급을 구하였고, 원심은 원고가 관리비 부과의 근거라고 주장하는 비용분담률표에 대하여 그 판시와 같은 이유를 들어 관리단 구성 당시 작성되어 현재까지 적용되어 온 것이라고 보기 어려울 뿐 아니라, 설사 그렇다고 하더라도 관리비 부과의 정당한 근거가 될 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 전부 기각하였다.
그러나 앞에서 본 법리에 비추어 보면, 피고가 구분소유자로서 집합건물법에 의하여 공용부분에 대한 관리비를 부담할 의무가 있다고 인정되는 이상, 원심으로서는 원고가 구하는 관리비 중 공용부분에 해당하는 관리비의 범위를 더 심리하여 그에 해당하는 관리비는 피고가 부담한다고 판단했어야 한다. 원심판결에는 집합건물 구분소유자의 관리비 부담에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있고, 이 점을 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.
4. 결론
그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 이기택(재판장) 권순일 박정화 김선수(주심)